Tribunal: TJSP
Processo: 4004302-85.2013.8.26.0248
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-22
Data de publicação: 2020-01-22

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Inadimplemento do promissário comprador. Devolução das parcelas pagas determinada. Cabimento, na espécie, de retenção de 30% das importâncias pagas. Vendedora que, por anos, sem receber qualquer contraprestação, ficou impossibilitada de tirar proveito econômico de sua propriedade, por força de vínculo contratual que se arrastou contra sua

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Inadimplemento do promissário comprador. Devolução das parcelas pagas determinada. Cabimento, na espécie, de retenção de 30% das importâncias pagas. Vendedora que, por anos, sem receber qualquer contraprestação, ficou impossibilitada de tirar proveito econômico de sua propriedade, por força de vínculo contratual que se arrastou contra sua vontade. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000022387
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
4004302-85.2013.8.26.0248, da Comarca de Indaiatuba, em que é apelante MASOTTI
LOFT EKKO HOUSES LTDA., são apelados GABRIEL NUNES MACHADO e
ROGERIO SOBROSA MACHADO (REPRESENTANDO MENOR(ES)).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ
ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 22 de janeiro de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 4004302-85.2013.8.26.0248 -Voto no 9956
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Apelação no 4004302-85.2013.8.26.0248
Apelante: Masotti Loft Ekko Houses Ltda.
Apelado: Gabriel Nunes Machado e outro
Comarca: Indaiatuba
Juiz de primeiro grau: Sérgio Fernandes
Voto no 9956
Compromisso
de
compra
e
venda.
Rescisão
contratual.
Inadimplemento do promissário comprador. Devolução das
parcelas pagas determinada. Cabimento, na espécie, de retenção de
30% das importâncias pagas. Vendedora que, por anos, sem
receber qualquer contraprestação, ficou impossibilitada de tirar
proveito econômico de sua propriedade, por força de vínculo
contratual que se arrastou contra sua vontade. Recurso provido em
parte.
A r. sentença de fls. 370/374, cujo relatório é adotado,
julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar
rescindido o compromisso de compra e venda firmado pelas partes e
determinar à autora a restituição ao réu do equivalente a 85% dos
valores por ele já desembolsados a título de aquisição do bem imóvel,
corrigidos monetariamente desde os seus desembolsos pelos índices
emanados do E. TJSP e com juros de mora de 1% ao mês a contar do
trânsito em julgado da sentença. Em razão da sucumbência recíproca,
estabeleceu que caberá a cada um dos litigantes arcar com metade
das custas e despesas processuais, além de honorários em favor dos
patronos da outra parte, os quais arbitrados por equidade em R$
1.500,00, observada a gratuidade conferida ao réu.
Apela a autora, argumentando, em síntese, que foi o
promissário comprador que deu causa à resolução, cabendo-lhe
reparar integralmente a vendedora pelo desfazimento do negócio,
conforme as importâncias previstas em cláusula previa e livremente
ajustadas. Ressalta que o imóvel ficou fora do mercado e que se trata
de bem de difícil comercialização. Subsidiariamente, postula a
retenção de no mínimo 30% das prestações pagas. Bate-se, por fim,
pela revogação da gratuidade da justiça concedida ao autor.

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Apelação Cível no 4004302-85.2013.8.26.0248 -Voto no 9956
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Recurso tempestivo, contrarrazoado e dispensado de
preparo.
Intervindo por ser o apelado menor a douta Procuradoria
Geral de Justiça opinou pelo desprovimento (fls. 415/417).
É o relatório.
De proemio, é de ser mantida a gratuidade concedida ao
réu.
A impugnação da autora não veio acompanhada de
prova a elidir a presunção de hipossuficiência econômica do
beneficiário, pessoa natural. Se as condições existentes em 2012,
quando da celebração do negócio, apontavam para as suas
possibilidades, não se pode afirmar o mesmo atualmente, sendo o
inadimplemento do réu indício a apontar justamente o contrário.
No mais, o inconformismo merece prosperar em parte.
Certo que a promitente vendedora não pode ser
responsabilizada pela rescisão do contrato, tendo em vista que foi o
promissário comprador que deu causa à resolução, devendo as
quantias pagas por conta do preço ser restituídas, mas autorizada a
retenção de parte delas para compensar prejuízos de ordem
administrativa decorrentes da resolução do negócio.
Nesse sentido, a Súmula no 1 desta Corte: “O
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Entretanto, trata-se aqui de relação de consumo, e ainda
que se alegue que a restituição de valores deva ser feita nos termos
pactuados, este não pode ocorrer à margem do que estabelece o
Código de Defesa do Consumidor.

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Analisada a regra contratual invocada, verifica-se ser
injustificada retenção na forma pleiteada pela vendedora (fls. 29), isto
é, 6% do valor do contrato, mais 5% das parcelas pagas, mais 10% do
valor do contrato a título de “perda de oportunidade do negócio” e
mais impostos recolhidos ou outras despesas incidentes sobre a
venda.
Inexiste prova concreta dos danos à vendedora, certo
que a nova comercialização da mesma unidade, com nova cobrança
de encargos, também vem a compensar suas eventuais perdas.
Tem-se entendido que retenção em patamar superior,
quando
não
demonstrados,
no
caso
concreto,
prejuízos
extraordinários, é abusiva e representa enriquecimento sem causa da
vendedora.
Nada impede que o juiz, a quem cabe o justo
equacionamento do litígio no caso concreto, estabeleça o alcance da
cláusula penal, certo que a relação entre as partes é de consumo e,
portanto, regida, especialmente na hipótese em que se aponta
abusividade, pelas normas protetivas do consumidor (artigos 51, IV, e
53 do CDC).
Esta Câmara em casos análogos tem assentado que a
retenção, decorrente de cláusula penal compensatória, deve se ater a
20% dos valores desembolsados, constituindo estimativa razoável
para as perdas incorridas pela vendedora em virtude da resolução por
culpa do comprador.
Porém, como a promitente vendedora faz jus à
indenização pela injusta indisponibilidade do imóvel (afinal, há anos,
sem receber qualquer contraprestação, ficou impossibilitada de tirar
proveito econômico da propriedade imobiliária, por força de vínculo
contratual que se arrastou contra sua vontade), é de se admitir no
particular a retenção no patamar de 30% dos valores pagos pelo
promissário comprador.
Já se decidiu na Câmara que se cuida de “verba
plenamente devida em razão da indisponibilidade do bem, ainda que o
compromissário comprador não tenha dele tirado algum proveito

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efetivo” (Apelação Cível 1063336-86.2017.8.26.0576; Relator (a): Luiz Antonio
de Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do
Rio Preto - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/04/2019).
Ante o exposto, dou provimento em parte ao recurso,
conferindo à apelante o direito de reter 30% dos valores que deverá
devolver ao apelado.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator