Tribunal: TJSP
Processo: 1004089-62.2018.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Despejo por Denúncia Vazia
Órgão julgador: Luis Fernando Nishi
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
APELAÇÃO – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA – Entrega das chaves após ajuizamento da ação – De rigor a extinção da ação no tocante ao pedido de despejo, sem julgamento de mérito, em razão da perda superveniente do interesse processual – Recurso provido no particular.

PRELIMINARES REJEITADAS. MORA INCONTROVERSA – Condenação mantida. DUPLICIDADE DE GARANTIA –

Ementa:
APELAÇÃO – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA – Entrega das chaves após ajuizamento da ação – De rigor a extinção da ação no tocante ao pedido de despejo, sem julgamento de mérito, em razão da perda superveniente do interesse processual – Recurso provido no particular.

PRELIMINARES REJEITADAS. MORA INCONTROVERSA – Condenação mantida. DUPLICIDADE DE GARANTIA – Inocorrência.

CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA E MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – Recaindo os encargos moratórios sobre a obrigação, é indevida a incidência de multa compensatória pela rescisão do contrato e desocupação antecipada do imóvel, ocorrida exclusivamente em razão do inadimplemento dos locativos, sob pena de bis in idem – Multa compensatória excluída da condenação – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000085480
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004089-62.2018.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que são apelantes SABRINA
DE ALMEIDA DIEBE, MIGUEL ANTONIO TADEU DIEBE, MARIA JOSÉ
FERNANDES DIEBE e ALEXANDRE MOYSES FERNANDES DIEBE, é apelado
GILSON LUIS DOMINGUES ZAMUNER.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente) e RUY COPPOLA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
LUIS FERNANDO NISHI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004089-62.2018.8.26.0602 -Voto no 28653 - lufe
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Voto no 28653
Apelação Cível no 1004089-62.2018.8.26.0602
Comarca: Sorocaba 6a Vara Cível
Apelantes: Sabrina de Almeida Diebe e Outros
Apelado: Gilson Luis Domingues Zamuner
Juiz 1a Inst.: Dr. Rafael Saviano Pirozzi
APELAÇÃO
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
CUMULADO COM COBRANÇA Entrega das chaves após
ajuizamento da ação De rigor a extinção da ação no tocante ao
pedido de despejo, sem julgamento de mérito, em razão da perda
superveniente do interesse processual
Recurso provido no
particular.
PRELIMINARES REJEITADAS. MORA INCONTROVERSA
Condenação mantida. DUPLICIDADE DE GARANTIA

Inocorrência.
CUMULAÇÃO
DE
MULTA
COMPENSATÓRIA
E
MORATÓRIA IMPOSSIBILIDADE Recaindo os encargos
moratórios sobre a obrigação, é indevida a incidência de multa
compensatória pela rescisão do contrato e desocupação antecipada
do imóvel, ocorrida exclusivamente em razão do inadimplemento
dos locativos, sob pena de bis in idem Multa compensatória
excluída da condenação
RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.

Vistos.
Trata-se de apelação interposta por SABRINA
DE ALMEIDA DIEBE e OUTROS contra a respeitável sentença de fls. 31 que,
nos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança
que lhes move GILSON LUIS DOMINGUES ZAMUNER, julgou procedente o
pedido, para condenar os réus ao pagamento do débito de R$123.980,00.

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Irresignada, apela a parte ré (fls. 306/323),
sustentando, em síntese: falta de interesse de agir, em razão da entrega das
chaves, devendo ser extinto o pedido de despejo sem resolução do mérito;
ausência de causa de pedir e de pedido no tocante aos encargos consistentes no
IPTU, seguro e multa contratual; ausência de pedido com relação ao valor da
condenação pleiteada; erro no valor da causa; duplicidade de garantia e nulidade
da caução imobiliária; falta de prova dos valores relativos ao IPTU e seguro;
duplicidade na cobrança da multa contratual.
Recurso processado, com contrarrazões (fls.
326/331).
É o relatório, passo ao voto.
I -- Assiste razão aos apelantes no tocante à
extinção do pedido de despejo sem apreciação do mérito. Embora a decisão de
fls. 107 tenha determinado o prosseguimento da ação apenas com relação ao
pedido de cobrança, não houve extinção formal do feito no tocante ao pedido de
despejo.
Assim, deve ser reformada a sentença para
julgar extinto o pedido de despejo sem apreciação do mérito, em razão da falta
superveniente do interesse de agir, mantida a condenação da ré nos ônus da
sucumbência, por ter dado causa à demanda.
II Não merece acolhimento, por outro lado, a
alegação de inépcia da inicial, por ausência de causa de pedir e pedido a
respeito do IPTU e seguro bem como das multas contratuais de 10% e de três
aluguéis, incluídos indevidamente no cálculo apresentado pelo autor.

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É suficiente para configurar a causa de pedir e o
pedido a pretensão de recebimento não apenas dos alugueres, mas, também,
dos demais encargos contratuais, expressamente manifestada na petição inicial.
No item 'd' do pedido, o autor faz expressa referência aos encargos da locação,
bastando, para autorizar a cobrança, que tais acessórios estejam previstos em
contrato, questão, ademais, que diz respeito ao mérito da lide, não havendo que
se falar em inépcia.
III -- Da mesma forma, não há que se falar em
inépcia em razão da ausência de indicação expressa do valor do débito na
petição inicial. Isso porque, em emenda à petição inicial, o autor regularizou o
valor da causa para a quantia de R$123.980,00 (correspondente ao valor do
débito somado ao valor de 12 aluguéis, tal como determinado a fls. 61).
Naquela oportunidade, apresentou a planilha de
cálculo de fls. 83, mencionada nas próprias razões recursais, na qual demonstra
o valor do débito cobrado na demanda, providencia suficiente para suprir a
irregularidade apontada.
IV Não há, ademais, qualquer irregularidade no
valor da causa, pois, tal como determinado pela decisão de fls. 61, este deve
corresponder ao valor econômico dos dois pedidos cumulados, ou seja, o pedido
de despejo, cujo valor da causa, por força de lei, deve corresponder a 12
aluguéis (12x R$2.805,50), e o pedido de cobrança, que corresponde ao valor do
débito (R$90.314,05).
A
retificação
do
valor
da
causa
para
R$123.980,00 dá cumprimento ao quanto determinado a fls. 61, nada havendo a
reformar.

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V No mérito, restou incontroversa a mora, não
tendo os réus comprovado o pagamento dos aluguéis e encargos indicados na
planilha de fls. 83, ou qualquer fato extintivo ou modificativo da pretensão do
autor.
VI -- Não há que se falar em duplicidade de
garantia e consequente nulidade da segunda garantia ofertada, consistente na
caução imobiliária.
Consta do contrato que os requeridos, de livre e
espontânea vontade, ofereceram o pagamento antecipado dos três últimos
aluguéis do contrato.
O pagamento adiantado de aluguel não se
confunde com garantia do contrato, ainda que, a teor do disposto no artigo 43 da
Lei de Locações, sua regularidade possa, em tese, vir a ser questionada o que,
se o caso, deve ser feito pela parte em via própria.
No entanto, não se pode reconhecer a existência
de garantia onde a própria parte, em livre manifestação de sua vontade, afirma
se tratar de coisa diversa.
Nesse sentido:
Locação de Imóvel. Embargos à adjudicação. Contrato
com dupla garantia. Não se admite, nem se vislumbra a nulidade do
contrato firmado, tampouco a fiança prestada, única garantia. Eventual
antecipação de aluguel não se presume garantia, mas infração prevista
na lei inquilinária, afeta a discussão em ação própria. (TJSP; Apelação
Cível 9050995-49.2009.8.26.0000; Relator (a): Júlio Vidal; Órgão Julgador:
28a Câmara de Direito Privado; Foro de São Carlos - 2a. Vara Cível; Data

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do Julgamento: 07/05/2012; Data de Registro: 07/05/2012)
E,
ainda: Agravo
de
Instrumento
0099413-16.2005.8.26.0000; Relator (a): Gomes Varjão; Órgão Julgador: 34a
Câmara do D.SÉTIMO Grupo (Ext. 2° TAC); Foro de Araçatuba - 3a. Vara Cível;
Data do Julgamento: 22/03/2006; Data de Registro: 08/04/2006; Apelação Cível
0052752-53.2011.8.26.0651; Relator (a): Eros Piceli; Órgão Julgador: 33a
Câmara de Direito Privado; Foro de Valparaíso - 1a Vara Judicial; Data do
Julgamento: 08/04/2013; Data de Registro: 10/04/2013)
Ademais, vale anotar que a alegação de nulidade
da garantia consistente no imóvel oferecido em caução, por afronta ao artigo 37
da lei de locações, é irrelevante para o julgamento da ação de despejo e
cobrança, não produzindo efeitos sobre a validade do contrato de locação e
sobre as obrigações dele decorrentes. Caso restasse configurada, poderia,
quando muito, levar à nulidade da segunda garantia prestada (art. 37, parágrafo
único, Lei 8.245/91) o que, no entanto, não se configurou na hipótese dos
autos.
A falta de averbação da caução imobiliária na
matrícula do imóvel não torna nula a garantia assumida por manifestação
expressa de vontade das partes, tendo efeitos apenas perante terceiros.
VII -- A alegação de impenhorabilidade do imóvel
é matéria estranha à fase de conhecimento, não configurando qualquer fato
extintivo ou modificativo do pedido do autor. A questão diz respeito à
responsabilidade patrimonial a ser discutida em sede de execução da sentença.
VIII A alegação ausência de prova documental
do valor do IPTU e do seguro não prejudica a procedência do pedido. O contrato

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prevê expressamente a obrigação de pagamento de tais encargos por parte dos
réus, sendo o bastante para autorizar a procedência do pedido no tocante a eles,
mesmo porque, insurgindo-se os réus contra o valor de tais encargos, de
conhecimento comum das partes (inclusive foram mencionados expressamente
no acordo de fls. 45/47), cabia aos mesmos indicar o valor correto devido ou
pleitear a produção de prova nesse sentido, o que não fizeram.
IX
Assiste razão aos apelantes, contudo,
quanto à impossibilidade de cobrança da multa compensatória.
Isso porque, a multa compensatória não é devida
na hipótese de inadimplemento de aluguel e encargos, já que tal infração é
sancionada com a multa moratória, tal como constou da planilha de fls. 83.
Entendimento contrário caracterizaria inegável bis in idem.
Recaindo os encargos moratórios sobre a
obrigação, é indevida a incidência de multa compensatória pela rescisão do
contrato, ocorrida exclusivamente em razão do inadimplemento dos locativos.
Nesse sentido é o entendimento desta Egrégia
Corte de Justiça:
“LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE
PAGAMENTO C. C. COBRANÇA. INCIDÊNCIA CONJUNTA DE MULTA
MORATÓRIA
E
COMPENSATÓRIA
PELO
INADIMPLEMENTO.
INADMISSIBILIDADE.
PREVALECIMENTO
APENAS
DA
CLÁUSULA
PENAL MORATÓRIA. RECURSO IMPROVIDO. É inadmissível a cobrança
cumulada de multa moratória e multa compensatória pela mesma
infração contratual, prevalecendo a primeira, por se tratar de cláusula
específica. ”1 (sem grifos no original)
1 Apelação no 1059538-61.2015.8.26.0100, 31a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Antônio
Rigolin, j. 06.12.2016.

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“Despejo por falta de pagamento. Cumulação com
cobrança de alugueres e encargos contratuais. Inadimplemento que
restou incontroverso. Alegação de que o imóvel locado apresentava
problemas oriundos de enchentes. Fato que, conquanto pudesse ensejar
a rescisão contratual por culpa dos locadores, não autorizava que os
locatários simplesmente deixassem de pagar os aluguéis avençados.
Aluguéis
devidos.
Multa
compensatória
imposta
na
sentença.
Inadmissibilidade. Previsão contratual específica para o inadimplemento
dos alugueres. Multa moratória. Condenação afastada com imposição da
multa moratória. Pretensão dos autores em receber o valor relativo as
despesas necessárias para a realização de reparos no imóvel, após a
entrega das chaves, feitos de modo unilateral, sem vistoria idônea e sem
produção antecipada de prova. Inviabilidade. Recurso parcialmente
provido.”2
Indevida a cobrança da multa compensatória,
devendo ser excluída da condenação.
X Assim, deve ser provido em parte o recurso
(I) para julgar extinto o pedido de despejo sem apreciação do mérito, por falta
superveniente do interesse de agir (sem alteração do ônus sucumbenciais, neste
particular, em razão do princípio da causalidade); (II) bem como para afastar, da
condenação, a cobrança da multa compensatória de três aluguéis.
Com o parcial provimento do recurso, impõe-se a
majoração dos honorários advocatícios em favor do patrono do autor para o
montante de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, tendo em vista o
trabalho adicional em grau recursal do referido patrono, nos termos do §11 do art.
85 do Código de Processo Civil. Ainda, impõe-se o arbitramento de honorários
advocatícios em favor do patrono dos réus, em razão do êxito na exclusão da
multa compensatória, os quais ficam arbitrados em 10% sobre o valor atualizado
da referida multa, indicado no cálculo de fls. 83.
2 Apelação no 0009403-91.2012.8.26.0189, 25a Câmara Extraordinária de Direito Privado, Rel.
Des. Ruy Coppola, j. 17.11.2016.

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Diante
do
exposto,
DOU
PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, nos termos acima alinhavados.
LUIS FERNANDO NISHI
Relator