Tribunal: TJSP
Processo: 1004774-52.2019.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Unidade Hoteleira. Rescisão contratual. Alegado atraso na entrega do imóvel. Demanda proposta mais de ano após a purgação da mora. Preço inteiramente pago. Vício de produto não alegado. Promessa executada. Adimplemento substancial. Possibilidade de atendimento do interesse dos adquirentes através de via menos gravosa que a resolução do contrato. Ação improcedente.

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Unidade Hoteleira. Rescisão contratual. Alegado atraso na entrega do imóvel. Demanda proposta mais de ano após a purgação da mora. Preço inteiramente pago. Vício de produto não alegado. Promessa executada. Adimplemento substancial. Possibilidade de atendimento do interesse dos adquirentes através de via menos gravosa que a resolução do contrato. Ação improcedente. Recurso dos autores improvido.
Honorários advocatícios. Arbitramento. Pretensão à fixação sobre o valor da causa. Eventual adoção de tal base de cálculo, porque elevada, que resultaria em montante excessivo diante da complexidade da demanda. Possibilidade de fixação mediante apreciação equitativa, conforme os princípios da proporcionalidade e razoabilidade que orientaram a previsão do art. 85, § 8o, do CPC. Precedentes. Majoração, contudo, cabível na espécie. Recurso da ré provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000512299
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004774-52.2019.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que são
apelantes/apelados ANTÔNIO DOS SANTOS ROQUE e DILCE MARIA ROSSI
ROQUE, é apelado/apelante SEI S B C EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE
LTDA..
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso dos autores e
deram provimento em parte ao recurso da ré. V. U. Sustentaram oralmente os drs. Caio
Augusto Silva e Caio Mário Fiorini.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E
LUIZ ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 7 de julho de 2020
AUGUSTO REZENDE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004774-52.2019.8.26.0564 - São Bernardo do Campo - VOTO No 10080 - 2/6
Apelação no 1004774-52.2019.8.26.0564
Apelante/Apelado: Antônio dos Santos Roque e outro
Apelado/Apelante: Sei S B C Empreendimento Imobiliário Spe Ltda.
Comarca: São Bernardo do Campo
Juiz de primeiro grau: Antonio Balthazar De Matos
Voto no 10080
Compromisso de compra e venda. Unidade Hoteleira. Rescisão
contratual. Alegado atraso na entrega do imóvel. Demanda
proposta mais de ano após a purgação da mora. Preço inteiramente
pago. Vício de produto não alegado. Promessa executada.
Adimplemento substancial. Possibilidade de atendimento do
interesse dos adquirentes através de via menos gravosa que a
resolução do contrato. Ação improcedente. Recurso dos autores
improvido.
Honorários advocatícios. Arbitramento. Pretensão à fixação sobre
o valor da causa. Eventual adoção de tal base de cálculo, porque
elevada, que resultaria em montante excessivo diante da
complexidade da demanda. Possibilidade de fixação mediante
apreciação
equitativa,
conforme
os
princípios
da
proporcionalidade e razoabilidade que orientaram a previsão do
art. 85, § 8o, do CPC. Precedentes. Majoração, contudo, cabível na
espécie. Recurso da ré provido em parte.
A r. sentença de fls. 448/455, cujo relatório é adotado,
julgou improcedente pedido de rescisão contratual cumulado com
devolução de parcelas pagas, anulação de cláusulas contratuais e
perdas e danos, condenando os autores a arcarem com o pagamento
de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes
fixados em R$ 1000,00.
Embargos de declaração foram rejeitados (fls. 465).
Apelam os autores argumentando, em síntese, que a ré
não comprovou a data da efetiva entrega das chaves, a qual teria
ocorrido apenas em novembro de 2017, bem além do prazo previsto
no contrato, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias, de
modo que justificável a resolução do negócio jurídico, aplicando-se as
normas do CDC, com restituição de 100% das importâncias pagas,
incluídas comissão de corretagem, taxas de decoração e de filiação.

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Também apela a ré, apontando, preliminar, prevenção
da 6a Câmara de Direito Privado. No mais, alega ser incabível na
espécie a fixação de honorários advocatícios por equidade por não se
tratar de qualquer das hipóteses previstas no art. 85, § 8o, do CPC.
Postula, assim, o arbitramento da verba de acordo com o parâmetros
do art. 85, § 2o, do CPC.
Recursos tempestivos, contrarrazoados e com preparo
recolhido.
É o relatório.
De proêmio, cumpre rejeitar a tese preliminar veiculada
no apelo da ré, no sentido de que a Colenda 6a Câmara está preventa
para o julgamento do presente feito. Embora a causa de pedir e o
pedido no Processo no 1026689-94.019.8.26.0100 envolvam imóvel
do mesmo empreendimento aqui referido (Condomínio Mondial São
Bernardo do Campo), tem-se que a parte autora é diversa, sendo
distinta, ainda, a unidade adquirida, de modo que não há se cogitar de
identidade a ensejar a prevenção.
Passa-se ao exame dos recursos, portanto.
Buscam os autores apelantes a rescisão de promessa
de compra de venda de unidade autônoma hoteleira firmada em
17.10.2013 (fls. 29/57), por culpa da promitente vendedora, e
consequente restituição da integralidade das quantias pagas.
Para tanto, apontam atraso na entrega das chaves.
Não se nega que o CDC poderá ser invocado para
amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor
investidor), apenas não abrangendo em seu âmbito de proteção
aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira
reiterada e profissional” (REsp 1785802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 06/03/2019).
No caso concreto, contudo, mesmo que se apliquem as

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normas protetivas do consumidor, não se verifica o inadimplemento
absoluto da promitente vendedora apto a autorizar a resolução do
contrato.
O instrumento previa a expedição do habite-se até
30.9.2016, com cláusula de tolerância de 180 dias (fls. 47 e fls. 61).
Consta ainda que haveria mais 140 dias para a efetiva entrega das
chaves (fls. 49 e fls. 61).
Induvidoso que o habite-se foi expedido em 08.11.2016
(fls. 159), antes de esgotado o prazo de tolerância de 180 dias
contado da previsão inicial.
Quanto à efetiva entrega das chaves, o juízo bem
ponderou:
De outra parte, segundo constou do ajuste, a possibilidade de
recebimento da unidade adquirida estava vinculada ao pagamento
integral do preço da unidade e, considerando a finalidade de
exploração hoteleira, ao pagamento dos “gastos com aquisição de
bens e equipamentos para montagem, equipagem e decoração da
unidade autônoma e das áreas comuns do SUBCONDOMÍNIO
HOTEL”. Ocorre que, enquanto o adimplemento do preço da unidade
ocorreu em 30.03.2015 (p. 70/71), o pagamento do mobiliário foi
concluído somente em 12.05.2017 (p. 69).
Em decorrência, qualquer pretensão dos requerentes de imissão
na posse da unidade antes do dia 12.05.2017 esbarrava no disposto
no artigo 476, do Código Civil, segundo o qual “nos contratos
bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua
obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.
Delimitado o prazo final de entrega da unidade como sendo o dia
12.05.2017, os elementos constantes nos autos não permitem concluir
que houve o seu descumprimento.
Ainda que se pudesse admitir que, à míngua de prova
documental, as chaves foram entregues apenas em novembro de
2017, como afirmam os autores, a resolução do contrato tal como se
pretende não se justifica, vez que não se cuida de inadimplemento
absoluto.
Como assinalado na sentença, “não consta dos autos
qualquer ressalva por parte dos requerentes em relação à purgação

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da mora pela requerida, presumindo-se cumprida a obrigação de
entrega da unidade”.
Inegável que a unidade hoteleira, quando proposta a
ação, já havia sido entregue há mais de ano, certo também que o
preço foi inteiramente pago. Especificamente não se alegou,
outrossim, defeito de produto. Nesse cenário, a promessa de venda e
compra foi integralmente executada, não havendo espaço para a
incidência de normas próprias do distrato.
Tem-se por aplicável na espécie a Teoria do
Adimplemento Substancial, já que preenchidos os requisitos para
tanto: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo
comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo
em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a
conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor
de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (REsp 76.362/MT,
Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar Junior, 4a Turma, j. em 11/12/1995,
DJ 01/04/1996, p. 9.917).
Diante do substancial adimplemento da avença, o
credor
poderá
valer-se
de
meios
menos
gravosos
e
proporcionalmente mais adequados à persecução do crédito
remanescente, mas não a extinção do contrato (REsp 1.200.105-AM, Rel.
Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. em 19/6/2012, REsp 272.739-MG, DJ
2/4/2001; REsp 1.051.270-RS, DJe 5/9/2011; e AgRg no Ag 607.406-RS, DJ
29/11/2004).
Por sua vez, o recurso da ré procede em parte.
Ainda que não incluídas, pelo legislador, na regra do art.
85, § 8o, do CPC, causas cujo valor seja elevado, os mesmos
princípios gerais de direito (proporcionalidade e razoabilidade) que
animaram a criação de tal norma excepcional para evitar o
aviltamento da remuneração devem conduzir o intérprete para evitar o
enriquecimento sem causa.
Nesse
sentido:
Agravo
de
Instrumento
no

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Apelação Cível no 1004774-52.2019.8.26.0564 - São Bernardo do Campo - VOTO No 10080 - 6/6
2251416-33.2016.8.26.0000, Rel. Décio Notarangeli, 9a Câmara de Direito
Público, j. 8.3.2017; Apelação no 1521613-67.2016.8.26.0090, Rel. Rezende
Silveira, 15a Câmara de Direito Público, j. 18.5.2017; Agravo de Instrumento no
2052104-42.2017.8.26.000, Rel. Coimbra Schmidt, 7a Câmara de Direito Público,
j. 2.6.2017; Apelação no 0002119-68.2014.8.26.0025, Rel. Israel Góes dos Anjos,
37a Câmara de Direito Privado, j. 25.4.2017, entre outros precedentes.
A propósito, esse o entendimento prevalente na
Câmara: Apelação Cível 1009738-89.2016.8.26.0048; Relator (a): Rui Cascaldi;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de Atibaia - 2a Vara Cível;
Data do Julgamento: 28/05/2019; Apelação Cível 1133645-42.2016.8.26.0100;
Relator (a): Christine Santini; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 17a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/02/2019; Apelação Cível
1009544-26.2016.8.26.0554; Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1a
Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 25/04/2018.
Assim, cabe ao julgador evitar arbitramento de
honorários excessivos ou irrisórios, o que se fará mediante
apreciação equitativa, caso os limites percentuais sobre base de
cálculo elevada ou diminuta levem a montante inadequado às
particularidades do feito.
Nesse passo, tenho que a verba honorária fixada na
sentença mostra-se insuficiente para remunerar de forma condigna o
trabalho desenvolvido pela representação da apelante. Dessa forma,
observados os parâmetros do artigo 85, §§ 2o, I a IV, e 8o, assim
como o disposto no § 11, do CPC, para a fase recursal, fixo os
honorários em R$ 10.000,00 (dez mil reais), a serem corrigidos a
partir do presente arbitramento.
Ante o exposto, negado provimento ao recurso dos
autores, dou provimento em parte ao recurso da ré, nos termos supra.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator