Tribunal: TJSP
Processo: 0104888-90.2009.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Renato Sartorelli
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-22
Data de publicação: 2020-12-01

Ementa:
"LOCAÇÃO - AÇÃO RENOVATÓRIA - JULGAMENTO CONVERTIDO EM DILIGÊNCIA PARA APURAÇÃO DO REAL VALOR DO ALUGUEL - PERÍCIA CONCLUSIVA ACATADA NESTA INSTÂNCIA - RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE ACOLHIDO, IMPROVIDO O DA AUTORA.

Nas ações renovatórias, a perícia judicial é o mais seguro elemento informador do convencimento do juiz. É ela, na prática, o meio adequado de que o magistrado dispõe visando aferir o

Ementa:
"LOCAÇÃO - AÇÃO RENOVATÓRIA - JULGAMENTO CONVERTIDO EM DILIGÊNCIA PARA APURAÇÃO DO REAL VALOR DO ALUGUEL - PERÍCIA CONCLUSIVA ACATADA NESTA INSTÂNCIA - RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE ACOLHIDO, IMPROVIDO O DA AUTORA.

Nas ações renovatórias, a perícia judicial é o mais seguro elemento informador do convencimento do juiz. É ela, na prática, o meio adequado de que o magistrado dispõe visando aferir o grau de reajuste necessário, equiparando o aluguel ao valor de mercado".

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO 26a CÂMARA
Registro: 2020.0000986016
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
0104888-90.2009.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONDOMÍNIO SHOPPING CENTER PENHA, é apelado TNG COMÉRCIO
DE ROUPAS LTDA.
ACORDAM, em 26a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao
recurso do réu, nos termos do acórdão. Improvido o a apelo da autora. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
FELIPE FERREIRA (Presidente) E VIANNA COTRIM.
São Paulo, 22 de outubro de 2020.
RENATO SARTORELLI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO 26a CÂMARA
APELAÇÃO CÍVEL No 0104888-90.2009.8.26.0006
SSP
APELANTE: CONDOMÍNIO SHOPPING CENTER PENHA.
APELADA: TNG COMÉRCIO DE ROUPAS LTDA.
MAGISTRADO DE PRIMEIRO GRAU: SINVAL RIBEIRO DE SOUZA.
COMARCA: SÃO PAULO.
EMENTA:
“LOCAÇÃO - AÇÃO RENOVATÓRIA -
JULGAMENTO
CONVERTIDO
EM
DILIGÊNCIA PARA APURAÇÃO DO
REAL VALOR DO ALUGUEL - PERÍCIA
CONCLUSIVA
ACATADA
NESTA
INSTÂNCIA
-
RECURSO
DO
RÉU
PARCIALMENTE
ACOLHIDO,
IMPROVIDO O DA AUTORA.
Nas ações renovatórias, a perícia
judicial é o mais seguro elemento
informador do convencimento do juiz.
É ela, na prática, o meio adequado de
que o magistrado dispõe visando aferir
o
grau
de
reajuste
necessário,
equiparando o aluguel ao valor de
mercado".
V O T O No 32.842

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Ao relatório do v. acórdão de fls.
1527/1529, acrescento que a turma julgadora houve por bem
converter o julgamento em diligência para realização de nova
perícia, vindo para os autos o laudo de fls. 1673/1724, cientes
as partes que se manifestaram (fls. 1752/1770 e 1772/1784).
O Condomínio Shopping Center
Penha, após a protocolização do laudo oficial subscrito pelo
perito nomeado nesta instância, peticionou invocando grave
violação contratual em face da inadimplência da TNG quanto
ao pagamento de verbas contratuais.
Houve manifestação da TNG, a
propósito, destacando que os valores em aberto foram
quitados, incidindo juros e correção monetária, com aceitação
expressa do locador (fls. 1796/1800), circunstância que não
impede a renovação compulsória da locação.
É o relatório.
1) Ressalto, de início, que a r.
sentença foi disponibilizada antes da entrada em vigor da Lei
no 13.105 de 16 de março de 2015, de tal sorte que se faz
necessária observância ao princípio tempus regit actum,
aplicando-se, ao caso, as disposições do Código de Processo

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Civil de 1973.
Destaco, a propósito, o enunciado
administrativo n.o 2 do E. Superior Tribunal de Justiça, verbis:
"Aos
recursos
interpostos
com
fundamento
no
CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de
março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de
admissibilidade na forma nele prevista, com as
interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça".
No mesmo sentido, verbis:
“A jurisprudência pacífica desta Corte,
ao interpretar o art. 1.211 do CPC/1973,
reconhece o sistema do isolamento
dos atos processuais, pelo qual a lei
nova deve respeitar a eficácia dos atos
processuais já realizados. (...) Tratando-
se de recursos, a regra geral é de que
estes são regidos pela lei vigente à
época da decisão recorrida. Na lição de
Galerno Lacerda, 'proferida a decisão,
a partir desse momento nasce o direito
subjetivo à impugnação, ou seja, o
direito ao recurso autorizado pela lei
vigente
nesse
momento.
Estamos,

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assim, em presença de verdadeiro
direito adquirido processual, que não
pode ser ferido por lei nova, sob pena
de
ofensa
à
proteção
que
a
Constituição
assegura
a
todo
e
qualquer direito adquirido' (O Novo
direito processual civil e os feitos
pendentes. Rio de Janeiro: Forense,
2006, p. 48)” (AgRg. no AREsp. n.o
819.215/SP, 4a Turma, Rel. Min. Antonio
Carlos Ferreira).
2)
Afasto
a
arguição
de
impossibilidade do direito à renovação uma vez que é direito do
locatário ver renovada a locação uma vez preenchidos os
requisitos elencados nos artigos 51 e 71, ambos da Lei
8.245/91, exibida a prova do exato cumprimento do contrato
em curso.
Portanto,
o
inadimplemento
de
alugueres relativos a período posterior ao contrato renovando
não constitui empecilho ao exercício da ação renovatória.
3)
Na
verdade,
a
divergência
significativa de valores, aliada às discrepâncias apontadas no
laudo oficial de primeira instância, tornava indispensável, tal

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como preconizou esta C. Câmara julgadora, a realização de
nova perícia visando a apuração de aluguel consentâneo com
o mercado imobiliário, verbis:
“No caso sub judice, o perito inicialmente estimou o
locativo mensal de R$ 14.170,00 (catorze mil cento e
setenta reais
cf. fl. 640); no entanto, após as críticas
formuladas pelo assistente técnico do Shopping Center
Penha, elevou esse valor ao patamar de R$ 17.500,00
(dezessete mil e quinhentos reais
cf. fl. 1.350),
situação que, por si só, torna indispensável a realização
de nova perícia visando à apuração de aluguel
consentâneo com o efetivo preço de mercado e as reais
condições do imóvel alugado.
Mas não é só.
O digno magistrado a quo desconsiderou a perícia
oficial, fixando o aluguel mensal em R$ 10.000,00 (dez
mil reais), sem agregar a este valor os encargos
contratuais (condomínio e fundo de promoção e
propaganda),
partindo
de
premissa,
a
meu
ver,
equivocada no sentido de que 'no mês de março de
2009, quando a ação por aqui aportou, o locatício era de
R$ 8.413,50, conforme páginas 128' (cf. fl. 1.424).
Sucede que o documento, a que se reporta a r.
sentença,
diz
respeito
a
despesas
relativas
ao
condomínio
(encargos
comuns
R$
5.479,10;
ar
condicionado R$ 847,77; diversos R$ 215,23; IPTU R$
354,56 e energia R$ 1.516,84 - fl. 128), ao passo que o

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boleto exibido (fl. 126), relativo ao aluguel do mês de
março de 2009, sinaliza o valor de R$ 4.708,52 (quatro
mil setecentos e oito reais e cinquenta e dois centavos),
significativamente menor do que aquele apontado na
sentença (R$ 8.413,50).
(...)
A conclusão que se extrai é no sentido de que, se for
considerado o locativo fixado nesta renovatória (R$
10.000,00), acrescido de encargos contratuais (exemplo
de fls. 128/129: encargos comuns R$ 5.479,10; ar
condicionado R$ 847,77; diversos R$ 215,23; IPTU R$
354,56; energia R$ 1.516,84 e fundo de promoção R$
2.407,97), o custo total de ocupação para o mês de
outubro de 2009 irá alcançar a cifra R$ 20.821,47 (vinte
mil oitocentos e vinte e um reais e quarenta e sete
centavos), em absoluta discrepância não só com a
perícia oficial aqui realizada, como também com a prova
técnica produzida na posterior ação renovatória que
tramita perante a 3a Vara Cível do Foro Regional de
Penha de França, na qual o perito estipulou o custo total
de ocupação em R$ 12.300,00 (doze mil e trezentos
reais) para o mês de outubro de 2014” (fls. 1529/1532,
grifei).
Pois bem, o perito judicial, nomeado
nesta instância, estimou o valor do locativo, para o mês de
outubro de 2009, em R$ 10.700,00 (dez mil e setecentos reais),
perfazendo o custo de ocupação (aluguel e encargos) R$

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17.802,06 (dezessete mil oitocentos e dois reais e seis
centavos), verbis:
“4.1 - QUESITOS DOS INTEGRANTES DA C. CÂMARA
JULGADORA
1) Considerando a infraestrutura e as características do
imóvel, aponte o Sr. Perito qual o valor do locativo para
o mês de outubro de 2009, sem englobar os encargos
comuns da locação, fundo de promoção, assim como as
despesas
previstas
na
cláusula
sexta,
parágrafo
segundo do contrato (cf. fl. 42).
RESPOSTA: Conforme avaliação desenvolvida no corpo
do laudo, com base na análise tratamento de dados de
contratos de locações no Shopping Penha, o valor
locativo mínimo mensal das lojas objetos da ação é de
R$ 10.700,00/mês em Outubro de 2009.
2) Com base na cláusula primeira, letra 'f' do contrato de
locação (fl. 40), esclareça o Sr. Perito do que é formado
o 'valor mínimo mensal' e se de alguma forma influencia
no cálculo do valor do aluguel.
RESPOSTA: O valor aluguel nos contratos de locação
dos espaços comerciais no Shopping Penha são
estabelecidos contratualmente com base em dois
parâmetros distintos: percentagem de faturamento e
valor fixo mínimo, prevalecendo a cada mês o que
conduzir ao maior valor. Como padrão os contratos
preveem o pagamento do aluguel em dobro no mês de
dezembro.

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(...)
Assim é que, conforme se constata no exame dos
comprovantes de pagamento que foram juntados com a
inicial (fls. 54/131), do aluguel mínimo GLOBAL, a cada
mês, eram descontados e cobrados à parte através de
boletos individualizados os valores dos Encargos
comuns + despesas específicas da loja e os do Fundo
de Promoção, sendo apenas o saldo lançado e cobrado
como ALUGUEL MÍNIMO.
Portanto no caso em questão o 'aluguel mínimo
contratual' era formado não só pelo aluguel em si como
englobava os custos dos encargos comuns e a
contribuição para o fundo de promoção.
Na avaliação procedida a determinação do valor do
aluguel mínimo mensal foi baseada em dados de
contratos que não previam essas condições especiais
tendo sido homogeneizado a condição geral apenas
alguns que também não previam pagamento em dobro
no mês de dezembro.
3) Tendo por base as disposições do contrato de
locação e a quantia obtida no quesito no 1, aponte o Sr.
Perito qual é o valor total devido pela autora, TNG,
referente ao mês de outubro de 2009, discriminando
cada encargo utilizado na somatória.
O valor obtido na avaliação de R$ 10.700,00/mês
representa o valor locativo da loja em questão,
considerando o específico mercado do Shopping Penha
nas condições dos contratos de locação padrão, ou

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seja, com pagamentos adicionais à parte dos Encargos
Comuns, e Fundo de Promoção, bem como pagamento
em dobro no mês de dezembro em conformidade com o
padrão estabelecido na Escritura Declaratória que
integra os contratos.
(...)
O valor do custo de ocupação incluindo aluguel e
encargos seria então de:
ALUGUEL MÍNIMO
R$ 10.700,00/mês
ENCARGOS COMUNS
R$ 5.497,10/mês
FUNDO
DE
PROMOÇÃO
R$ 1.604,96/mês
CUSTO DE OCUPAÇÃO
R$ 17.802,06/mês”.
Para determinação do valor locativo
o expert judicial valeu-se do método comparativo, levando em
consideração locações em curso no próprio shopping center
onde localizada a loja avaliada (cf. fl. 1685).
Vale dizer, além de comparar dados
de mercado para situações análogas, o expert também
sopesou as peculiaridades do shopping e suas instalações,
observando as características da região.
Nessas circunstâncias, dentro das
condições especificadas no laudo, tenho para mim que o custo

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de ocupação (aluguel e encargos) deve efetivamente situar-se
no patamar de R$ 17.802,06 (dezessete mil oitocentos e dois
reais e seis centavos), para o mês de outubro de 2009 (cf. fls.
1697/1698), seja porque representa valor mais razoável e justo
diante das peculiaridades e características do local, seja
porque o laudo oficial acha-se em posição equidistante dos
interesses das partes envolvidas no conflito.
Na
verdade,
as
críticas
direcionadas ao laudo, sobretudo ao valor locatício nele
apontado, não merecem subsistir, mesmo porque o perito
judicial justificou as razões que o conduziram à estimativa do
novo aluguel.
Nas ações renovatórias, a perícia
judicial é o mais seguro elemento informador do convencimento
do juiz. É ela, na prática, o meio adequado de que o magistrado
dispõe visando aferir o grau de reajuste necessário,
equiparando o aluguel ao valor de mercado.
A diferença apurada será liquidada
de uma só vez, devidamente corrigida à época do efetivo
pagamento pela Tabela Prática do TJSP, sendo exigível a
partir do trânsito em julgado, nos próprios autos da ação
renovatória (art. 73 da Lei no 8.245/91).

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No mais, a ação guardou contornos
de acertamento, o que torna ambas as partes sucumbentes já
que nenhuma de suas propostas foi acolhida, permanecendo
os ônus da sucumbência tal como fixado pela r. sentença.
Ante
o
exposto,
dou
parcial
provimento ao recurso do réu, Condomínio Shopping Center
Penha, para fixar o aluguel mensal em R$ 10.700,00 (dez mil e
setecentos reais), para o mês de outubro de 2009, nos termos
do acórdão, improvido o apelo da autora, TNG Comércio de
Roupas Ltda., mantida, no mais, a r. sentença.
RENATO SARTORELLI
Relator
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