Tribunal: TJSP
Processo: 1045029-69.2018.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Francisco Loureiro
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resolução do contrato, em razão de inadimplemento absoluto do réu. Descabimento da pretensão do requerido de dar execução ao contrato. Resolução que acarreta o retorno das partes ao status quo ante. Peculiaridades do caso concreto, que autoriza a retenção da totalidade do sinal pago. Requerido que pagou apenas a 1a parcela da entrada e se encontra na posse do

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resolução do contrato, em razão de inadimplemento absoluto do réu. Descabimento da pretensão do requerido de dar execução ao contrato. Resolução que acarreta o retorno das partes ao status quo ante. Peculiaridades do caso concreto, que autoriza a retenção da totalidade do sinal pago. Requerido que pagou apenas a 1a parcela da entrada e se encontra na posse do imóvel desde janeiro de 2018. Taxa de ocupação devida. Réu que utilizou o imóvel gratuitamente durante razoável período. Cabimento do pedido de indenização por benfeitorias/acessões erigidas no imóvel. Inteligência do artigo 34 da Lei no 6.766/79. Decaimento de parte mínima do pedido da autora que autoriza atribuir exclusivamente ao réu o ônus da sucumbência. Recurso do requerido improvido. Recurso do autor parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação no 1045029-69.2018.8.26.0602 Sorocaba Voto no 35.079 EBB fl. 1
Registro: 2020.0000028092
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1045029-69.2018.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante/apelado JOSÉ
CLEUDOMAR DA SILVA PIRES (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante JULIO
JULIO INCORPORAÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso do requerido, e deram parcial provimento ao recurso do autor, VU.
, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E CLAUDIO GODOY.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1045029-69.2018.8.26.0602 -Voto no 35.079 - EBB
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Apelação no
1045029-69.2018.8.26.0602
Comarca:
SOROCABA
Juiz:
JOSÉ CARLOS METROVICHE
Aptes/Apdos:
JOSÉ CLEUDOMAR DA SILVA PIRES e JULIO JULIO
INCORPORAÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
(CONSTRUTORA JULIO & JULIO LTDA)
VOTO No 35.079
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resolução do
contrato, em razão de inadimplemento absoluto do réu.
Descabimento da pretensão do requerido de dar execução ao
contrato. Resolução que acarreta o retorno das partes ao status quo
ante. Peculiaridades do caso concreto, que autoriza a retenção da
totalidade do sinal pago. Requerido que pagou apenas a 1a parcela
da entrada e se encontra na posse do imóvel desde janeiro de 2018.
Taxa de ocupação devida. Réu que utilizou o imóvel gratuitamente
durante razoável período. Cabimento do pedido de indenização por
benfeitorias/acessões erigidas no imóvel. Inteligência do artigo 34
da Lei no 6.766/79. Decaimento de parte mínima do pedido da
autora que autoriza atribuir exclusivamente ao réu o ônus da
sucumbência. Recurso do requerido improvido. Recurso do autor
parcialmente provido.
Cuida-se de recursos de apelação interpostos contra
a r. sentença de fls. 343/346, integrada pela decisão de fls.384 que julgou
parcialmente procedente a ação ajuizada por CONSTRUTORA JULIO &
JULIO LTDA em face de JOSÉ CLEUDOMAR DA SILVA PIRES, para
determinar a resolução do contrato entabulado de compromisso de compra
e venda, com reintegração da autora na posse do imóvel, mediante a
devolução, em parcela única, ao promissário comprador, de 80% (oitenta

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por cento) de tudo o quanto foi recebido pela requerente, autorizado o
abatimento dos impostos, taxas, tarifas, tributos e outras contribuições em
aberto, inclusive taxas associativas, até a dada da efetiva devolução do
lote.
A sentença ainda dispôs ser indevida a taxa de
ocupação do imóvel e que eventuais construções erigidas pelo réu no lote
deverão ser indenizadas pela parte autora em sede de liquidação por
arbitramento. Fixou sucumbência recíproca.
Fê-lo a r. sentença, basicamente sob o fundamento
de que o inadimplemento confessado pelo requerido, impõe a procedência
do pedido de resolução e reintegração de posse, com reposição das partes
ao status quo ante. Pode a autora colocar o lote novamente à venda e com
a devolução de parte do valor adimplido, atenuar a situação difícil que
enfrenta o requerido.
Ambas as partes recorreram.
Pugna o requerido, em apertada síntese, pela
improcedência da demanda, deduzindo pedido de dar continuidade ao
contrato mediante adimplemento da saldo devedor em aberto condicionado
ao recálculo de forma justa (fls.387/393).
A autora, por sua vez, sustentou preliminarmente a
nulidade da sentença. Requereu o reconhecimento da revelia do requerido,
bem como a cassação da gratuidade processual que lhe foi concedida.
No mérito, alegou a necessidade da reforma da
sentença, nos seguintes pontos: a) direito a retenção da integralidade das
parcelas pagas, sem prejuízo da aplicação da cláusula penal prevista no
contrato, e indenização pelo período de ocupação indevida do imóvel no

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percentual de 0,75% por mês; b) inexistência de benfeitorias indenizáveis;
c) fixação de sucumbência em desfavor do requerido (fls.436/473).
Somente o recurso da autora foi contrariado
(fls.480/495;496)
É o relatório.
1. Não merece acolhida a impugnação da autora
com relação ao benefício da gratuidade processual concedida ao requerido.
Embora o imóvel sub judice tenha sido negociado
por um valor considerável (205 mil reais), tal fato, por si só, não é suficiente
para infirmar a declaração pobreza acostada aos autos (fls. 175).
Não há qualquer outro sinal de riqueza que
desqualifique o pedido, e a própria inadimplência um mês após a
celebração do negócio, corrobora ao entendimento de que o requerido não
condições de arcar com o pagamento das custas e ônus processuais, sem
prejuízo do próprio sustento.
Diante da inexistência nos autos de qualquer
elemento cabal que afaste o estado de pobreza afirmado, a presunção deve
militar a favor da declarante, nos termos da Lei no 1.060/50 e artigo 5o,
LXXIV da Constituição Federal.
Outro não poderia ser o significado do art. 4o da L.
1.060/50, sob pena de se criar sério entrave àqueles que, desprovidos de
recursos, pretendessem ingressar em juízo, visando a tutela de seus
interesses jurídicos, contrariado o princípio constitucional de pleno acesso
ao Judiciário.
Deste modo, mantenho o beneficio da gratuidade

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processual.
2. Tem razão a autora no que diz respeito à revelia
do requerido em razão da extemporaneidade da sua contestação.
Ainda que recebida por terceiro, a carta foi entregue
no endereço do réu. Em tal circunstância, o C. Superior Tribunal de Justiça
tem reconhecido a validade do ato citatório, como se pode notar dos trechos
de Acórdãos a seguir transcritos:
“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
consolidou-se no sentido da validade da citação postal, com aviso de
recebimento e entregue no endereço correto do executado, mesmo que
recebida por terceiros, o que ocorreu no caso em exame” (AgRg no AREsp
253709 / RJ, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Primeira Turma, j.
04.12.2012).
“É válida a citação pela via postal, com aviso de
recebimento entregue no endereço correto do executado, mesmo que
recebida por terceiros. Precedentes” (AgRg no AREsp 35022 / RS, Rel.
Min. Castro Meira, Segunda Turma, j. 06.12.2011)
O reconhecimento da revelia, todavia, não é
relevante ao desfecho desta ação, eis que o requerido não negou os fatos
em contestação, mas apenas deduziu pretensão de dar continuidade a
relação contratual.
A questão da aplicação da multa contratual poderia
ser conhecida e reduzida ex officio, independente da contestação.
3. A preliminar de nulidade da sentença por ausência
de fundamentação deve ser rejeitada.

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O juiz a quo, na r. sentença não se furta a responder
as questões postas sob sua análise, atendo-se, no entanto, a tratar dos
pontos essenciais à formação de seu livre convencimento.
Assim é que não se presta o julgado a responder
verdadeiro questionário elaborado pela parte, item por item, muito menos há
necessidade de apontar cada artigo de lei, ou precedentes dos tribunais, a
respeito de todos os aspectos e pontos abordados, pois, “para a
fundamentação do julgado, o necessário e suficiente é que se trabalhe
mentalmente com os conceitos vigentes contidos no sistema jurídico”
(Embargos de Declaração no 147.433-1/4-01, São Paulo, 2a Câmara
Civil, citados nos Embargos de Declaração no 199.368-1, julgado pela
1a Câmara, Relator Desembargador Guimarães e Souza).
Destaca-se entendimento tranqüilo do Colendo
Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que “o julgador não está
obrigado a discorrer sobre todos os regramentos legais ou todos os
argumentos alavancados pelas partes. As proposições poderão ou não ser
explicitamente dissecadas pelo magistrado, que só estará obrigado a
examinar a contenda nos limites da demanda, fundamentando o seu
proceder de acordo com o seu livre convencimento, baseado nos aspectos
pertinentes à hipótese sub judice e com a legislação que entender aplicável
ao caso concreto”(Rec. Esp. no 792.497/RJ, Rel. Min. Francisco Falcão,
em 10.11.2005).
4. Quanto ao mérito, apenas o recurso da autora
comporta parcial provimento.
Segundo consta dos autos, em 22 de janeiro de 2018
as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda tendo por
objeto o lote n. 13, Quadra S, do loteamento “Parque Residencial Horto

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Florestal Reserva”, localizado no Município de Sorocaba, pelo preço de
R$205.013,75, a ser pago da seguinte forma: “ENTRADA de R$29.324,75
sendo em 05 parcelas de R$5.864,95 a 1o PARCELA COM VENCIMENTO
EM 31/01/2018 E O RESTANTE COM VENCIMENTOS CONSECUTIVOS,
E O SALDO EM 100 PARCELAS DE R$1.786,89, COM VENCIMENTO
TODO DIA 25 (VINTE E CINCO), A PARTIR DE 25/06/2018” (fls.49/60).
Em 08 de agosto de 2.018, após o adquirente ser
notificado a purgar a mora, as partes firmaram “INSTRUMENTO
PARTICULAR DE CONFISSÃO DE DÍVIDA”, com o objetivo de consolidar
do débito referente às parcelas vencidas em 28/02/2018, 02/04/2018,
30/04/2018, 31/05/2018, 25/06/2018, 25/07/2018, 25/08/2018. (fls. 61/68).
Diante, todavia, da renitência do adquirente em
honrar o ajuste, não viu a alienante outra solução senão ajuizar a presente
ação de resolução contratual, a qual foi julgada parcialmente procedente.
Inconformadas, ambas as partes se insurgiram. O
requerido contra a própria resolução do contrato, e a autora contra aspectos
pontuais da sentença.
5. A pretensão do requerido de dar continuidade ao
contrato, é totalmente descabida.
Nada há de ilegal ou abusivo no pedido de resolução.
Não
nega
o
promissário
comprador
o
inadimplemento, justificando-o sob o argumento da impossibilidade
superveniente de efetuar o pagamento.
A impossibilidade não é objetiva, mas diz respeito às
condições pessoais do promitente comprador, que, por escassez de

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trabalho, não conseguiu honrar as parcelas do preço.
A dificuldade financeira não causa o efeito de
justificar o inadimplemento, nem retira da promitente vendedora o direito
potestativo de pedir a resolução do contrato.
Fragílima a alegação de que a cobrança é excessiva,
se o requerido não se dispôs a pagar sequer o valor nominal das parcelas
ajustadas. No mais, foram esgotadas todas as possibilidades de
renegociação e de parcelamento da dívida, conforme se extrai do
documento de fls. 61/62 (confissão de dívida).
6. Sabido que a resolução do contrato provoca
efeitos ex tunc, tornando as partes ao estado anterior. O vendedor devolve
o preço e o comprador devolve a coisa. No dizer de Ruy Rosado de Aguiar
Júnior, a resolução produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado anterior. Produz o
direito à restituição das prestações já pagas, que, no caso do compromisso
de venda e compra, implica na devolução da coisa ao promitente vendedor
e do preço ao promitente comprador (Extinção dos Contratos por
Incumprimento do Devedor, 2a. Edição AIDE, p. 259).
Fixou o Superior Tribunal de Justiça, em inúmeras
oportunidades, que “em havendo rescisão do compromisso de compra e
venda, o desfazimento da relação contratual implica, automaticamente,
como decorrência lógica e necessária, na restituição das prestações pagas,
reservada uma parte, que fica deduzida, em favor da alienante, para
ressarcir-se de despesas administrativas, sendo desnecessário que tal
devolução conste do pedido exordial (quando o autor é o vendedor), e da
contestação (quando o autor é o comprador), por ser inerente à natureza da
lide” (REsp 500038/SP, rel. Min. Aldir Passarinho Júnior).

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No caso em tela, porém, há relevante peculiaridade.
Como é possível extrair do documento de fls. 61/62, o único pagamento
realizado pelo requerido foi a primeira parcela da entrada, ou seja, R$
R$5.864,95 com vencimento em 31/01/201.
No mês seguinte (fevereiro de 2018), já estava
inadimplente e com a posse direta do imóvel.
Evidente, portanto, que a retenção de apenas 80%
deste valor, tal como determinado na sentença, é insuficiente ao
ressarcimento das despesas administrativas e fiscais. Disso decorre que o
perdimento da integralidade do valor pago, no caso concreto sinal inferior a
seis mil reais, de um preço total de duzentos e cinco mil reais, não ofende
norma de ordem pública, e apenas indeniza parte dos danos sofridos pela
promitente vendedora.
De
outro
lado,
se
mostra
abusiva,
por
excessivamente onerosa ao adquirente, a cláusula penal de 20% sobre o
valor total do preço.
A retenção da integralidade do valor pago, basta para
cobrir eventuais despesas administrativas, fiscais e de intermediação da
venda. A cumulação da indenização ora concedida, com a cláusula penal,
por certo configuraria enriquecimento sem causa da promitente vendedora,
que obterá de volta o imóvel, e poderá revendê-lo a terceiros em valor
atualizado de mercado.
7. Além da possibilidade de retenção integral do da
integralidade do valor pago, que objetiva o ressarcimento pelas despesas
inerentes à execução do negócio, cabe ainda em favor da vendedora
indenização pelo período de fruição do imóvel pelo adquirente.

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Evidente
que
retenção
pelas
despesas
administrativas e a taxa de ocupação não se confundem, pois de destinam
a recompor prejuízos de natureza diversa.
A possibilidade de arbitramento de lucros cessantes
resulta também da Súmula n. 01 do TJSP, segundo a qual “o
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem”.
De fato, a Jurisprudência dominante desta Corte
confere ao adquirente de lote indenização de perdas e danos, por mora
imputável ao vendedor, reconhecendo assim que lotes, edificados ou não,
mantêm caráter frugífero e autorizam indenização por privação de uso.
Lembro que o requerido pagou apenas uma única
parcela, e está na posse do imóvel desde janeiro de 2018.
Essa retribuição pelo tempo de ocupação do imóvel
não depende da existência de culpa pelo inadimplemento do contrato, mas
sim como efeito natural da extinção retrooperante do contrato. De fato, a
restituição das partes ao status quo ante não estaria completa se o
promissário comprador deixasse de retribuir pelo tempo de ocupação do
imóvel alheio.
Entender de outro modo permitiria ao promitente
comprador, em última análise, residir gratuitamente por razoável período em
prédio alheio, sem qualquer indenização, em manifesto enriquecimento sem
causa.

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Disso decorre que pode a autora cobrar do réu
indenização pela ocupação do imóvel, desde a data da celebração do
contrato até a efetiva desocupação.
A remuneração ocorrerá na base de 0,5% ao mês,
sobre o valor atualizado do contrato, e será compensada com o valor devido
a título de indenização por acessões e benfeitorias.
Também será devido pelo requerido o ressarcimento
de eventuais impostos, taxas, tarifas, tributos e taxas associativas em
aberto, relativas ao período de ocupação do imóvel.
8. Por outro lado, justo que os requerido seja
indenizado por eventuais construções por ele erigidas no imóvel, a ser
apurado em liquidação por arbitramento.
Haveria patente enriquecimento sem causa se
estipulasse retribuição pelo tempo de ocupação do lote, mas não
indenização pela acessão, que se incorporou ao terreno e com este será
devolvido à promitente vendedora, para venda a terceiros.
No caso concreto, trata-se de compromisso de
venda e compra de imóvel loteado, regido por lei especial recheada de
normas de ordem pública protetivas do adquirente. O artigo 34 da Lei no
6.766/79 expressamente dispõe:
“Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por
inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele
levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum
efeito qualquer disposição contratual em contrário”.
Logo, no regime da Lei n. 6.766/79, a indenização

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pelas benfeitorias necessárias e úteis decorre diretamente da lei.
A regra tem razão de ser. Parte a Lei n. 6.766/79 do
correto pressuposto da hipossuficiência do promitente comprador de lote de
terreno. Se a resolução do contrato conduz as partes ao status quo ante,
haveria manifesto benefício se o loteador prometesse à venda lote nu de
terreno, mas recuperasse lote com uma acessão nele erigida.
Exatamente essa relação de liquidação que nasce
como efeito obrigatório da resolução do contrato, em razão de sua natureza
retrooperante, é que a lei regula por norma de ordem pública. O retorno ao
estado anterior também integra o equilíbrio contratual, a merecer a
interferência de norma cogente superior e inderrogável pela vontade das
partes.
Rescindindo-se o contrato de compromisso de
compra e venda, por inadimplemento do adquirente que tenha realizado
benfeitorias necessárias ou úteis, estas, obrigatoriamente, deverão ser-lhe
indenizadas, sendo nula qualquer disposição contratual em contrário. O
direito não se coaduna com o enriquecimento de uma das partes
contratantes em prejuízo da outra, daí o preceito salutar do artigo 34
(Loteamentos e Desmembramentos Urbanos, Toshio Mukai e outros,
Editora Sugestões Literárias, 1987, p. 199).
Ressalva-se, apenas, que na apuração do valor
econômico da edificação, deverá ser considerado se houve ou não
aproveitamento da estrutura (edificação inabitável) existente antes do
imóvel ser revendido ao requerido (cf. documentação de fls. 206/226).
9. Já em relação à distribuição da sucumbência, a
insurgência da autora deve prosperar.

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A meu ver, houve decaimento de parte mínima do
pedido, a permitir que o ônus da sucumbência recaia integralmente sobre o
réu, nos termos do art. 86, parágrafo único do CPC/15.
Lembre-se que a aferição da existência ou não do
aludido decaimento de parte mínima do pedido é tarefa que incumbe ao
julgador, sendo a questão de caráter eminentemente subjetivo.
Ao comentar o parágrafo único do art. 21 do CPC/73,
que continha previsão de idêntico teor, observou Celso Agrícola Barbi que
“o juiz, no seu arbítrio de bom varão, verificará, nos casos concretos, o que
se poderá considerar como parte mínima, o que, sem dúvida, será em
função do valor da causa ou do benefício patrimonial” (cf. Comentários ao
Código de Processo Civil, v. I, Ed. Forense, 2008, p. 149/150).
No mesmo sentido os comentários de Nelson Nery
Junior e Rosa Maria de Andrade Nery ao aludido dispositivo do CPC/73:
“a caracterização de “parte mínima do pedido” dependerá da aferição pelo
juiz, que deverá levar em consideração o valor da causa, o bem da vida
pretendido e o efetivamente conseguido pela parte” (cf. Código de
Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante, 10a ed., Ed.
Revista dos Tribunais, 2008, p. 234).
Tanto a questão é de cunho subjetivo que o C.
Superior Tribunal de Justiça decidiu, sob a égide do CPC/73, que “o recurso
especial não se presta para exame de condenação de honorários
advocatícios, quando alegada violação ou negativa de vigência do art. 21 e
seu § único, do CPC, por estar baseada em avaliação subjetiva do órgão
julgador, consideradas as peculiaridades de cada caso” (STJ 5a T. Resp
197.195, Min. Gilson Dipp, j. 16.03.99, DJU 12.04.99).
No presente caso, dadas as suas peculiaridades, era

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perfeitamente possível concluir pelo decaimento de parte mínima do pedido
da autora, pois tal entendimento, além de inserir-se no âmbito de
discricionariedade do julgador, revela-se compatível com o que consta dos
autos.
Deverá, pois, o requerido arcar com as custas
processuais e honorários advocatícios da parte contrária, que fixo em R$
2.000,00, observado o disposto no art. 85, §§ 2o, 8o e 11 do CPC/15, e
subordinada a exigibilidade à cessação do estado de pobreza.
10. Por todo o exposto, a sentença deve ser
reformada, a fim de autorizar a retenção integral dos valores pagos pelo
requerido; fixar a indenização pelo período de ocupação indevida do imóvel
em 0,5% do valor atualizado do contrato, e atribuir exclusivamente ao réu o
ônus da sucumbência, ressalvada, ainda, a possibilidade de compensação
dos créditos existentes entre as partes.
Dou parcial provimento ao recurso da autora, e nego
provimento ao recurso do requerido.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator