Tribunal: TJSP
Processo: 1025707-10.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Roberto Mac Cracken
Órgão colegiado: 22a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. Aplicação do CDC. Evidente atraso na entrega do bem imóvel. Ausência de prazo previsto para a conclusão das obras de infraestrutura que revela a abusividade do contrato entabulado entre as partes em razão da violação do direito de informação ao consumidor. Caso em que o prazo de 4 anos estipulado na Lei no 6.766/79 é destinado à loteadora perante o Poder Público, mas

Ementa:
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. Aplicação do CDC. Evidente atraso na entrega do bem imóvel. Ausência de prazo previsto para a conclusão das obras de infraestrutura que revela a abusividade do contrato entabulado entre as partes em razão da violação do direito de informação ao consumidor. Caso em que o prazo de 4 anos estipulado na Lei no 6.766/79 é destinado à loteadora perante o Poder Público, mas não vincula os adquirentes dos lotes. Devolução de todos os valores comprovadamente pagos. Abusiva a disposição contratual que impede a restituição de valores ou que vise sua retenção, ainda que parcial, quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do fornecedor. REsp 1300418/SC do E. STJ. Devolução das quantias que deve ser integral e imediata. Restituição integral. Aplicação da Súmula 543 do STJ. Juros de mora que fluem a partir da citação (art. 405 do Código Civil) e correção monetária a partir do efetivo prejuízo (Súm. 43 STJ). Recurso não provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000162788
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1025707-10.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante VA
EMPREENDIMENTO
IMOBILIARIO
VILA
AZUL
SPE
LTDA,
é
apelada
SEBASTIANA DE FÁTIMA MALDONADO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 22a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS MELLO
(Presidente sem voto), EDGARD ROSA E ALBERTO GOSSON.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ROBERTO MAC CRACKEN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1025707-10.2019.8.26.0576 -Voto no 33.495 - rtt
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VOTO No 33.495
APELAÇÃO: 1025707-10.2019.8.26.0576
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
APELANTE: VA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO VILA AZUL SPE LTDA
APELADO: SEBASTIANA DE FÁTIMA MALDONADO
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. Aplicação do CDC.
Evidente atraso na entrega do bem imóvel. Ausência de prazo
previsto para a conclusão das obras de infraestrutura que revela a
abusividade do contrato entabulado entre as partes em razão da
violação do direito de informação ao consumidor. Caso em que o
prazo de 4 anos estipulado na Lei no 6.766/79 é destinado à
loteadora perante o Poder Público, mas não vincula os adquirentes
dos lotes. Devolução de todos os valores comprovadamente pagos.
Abusiva a disposição contratual que impede a restituição de
valores ou que vise sua retenção, ainda que parcial, quando a
rescisão decorre de culpa exclusiva do fornecedor. REsp
1300418/SC do E. STJ. Devolução das quantias que deve ser
integral e imediata. Restituição integral. Aplicação da Súmula 543
do STJ. Juros de mora que fluem a partir da citação (art. 405 do
Código Civil) e correção monetária a partir do efetivo prejuízo
(Súm. 43 STJ). Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto em
face da r. sentença de fls. 169/172 que julgou procedente a ação, para
declarar rescindido o contrato de compromisso particular de venda e
compra e determinar a restituição integral de todos os valores por ela
pagos, devidamente atualizados desde desembolso e acrescida de juros
de mora a partir da citação. Condenou, ainda, ao pagamento de custas,
despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre
o valor da condenação.
A requerida recorre, alegando, em síntese, sobre
a ausência de descumprimento contratual e mora da apelante;
impossibilidade de rescisão contratual e devolução das quantias pagas;
retorno ao “statu quo ante”, débito de natureza “propter rem”; juros de

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mora com incidência desde o trânsito em julgado; e, impossibilidade de
incidência de correção monetária desde o desembolso.
Contrarrazões (fls. 193/210).
Recurso regularmente processado.
Do essencial, é o relatório, ao qual se acresce,
para todos os fins próprios, o da r. sentença, ora recorrida.
A princípio, inequívoca a aplicação do Código
de Defesa do Consumidor no caso concreto, plenamente caracterizada a
relação de consumo entre as partes.
Como bem fundamentado, o qual se utiliza como
razão de decidir, restou registrado que: “... O contrato foi assinado em
09/12/2016 (fls. 26/37) e consta na cláusula 33 que o prazo estimado
para execução das obras de infraestrutura seria de 24 meses,
prorrogáveis por igual período de acordo com o cronograma físico-
financeiro arquivado no cartório de registro de imóveis. Consta ainda
que o prazo começaria a ser contado do registro do loteamento que se
deu, conforme fls. 146, em 02/02/2016. Logo, o termo final seria em
02/02/2018. Quanto à prorrogação, vemos dos autos que em
11/01/2018, pouco antes de terminar o primeiro prazo de 24 meses, a ré
requereu a prorrogação da obra junto ao Município (fls. 140/142). A
prorrogação foi concedida em junho de 2018 e o prazo final passou
para 01/02/2020. Ocorre que existem posicionamentos jurisprudenciais
sobre a questão da prorrogação. Vejamos: TJ/SP: Súmula no 164: “é
valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para

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entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de
venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa,
clara e inteligível”. De acordo com essa súmula, a prorrogação pode
ocorrer, mas por prazo não superior a 180 dias e desde que esteja tal
prorrogação expressa no contrato. Sobre quando a conclusão das obras
depender de prazo de prorrogação concedido pela Municipalidade, tal
prorrogação não pode ser imputável ao consumidor, prevalecendo o
prazo descrito no compromisso de compra e venda. ... Por todo o
exposto acima, restou configurado o atraso na entrega da obra de
infraestrutura relativa ao bem imóvel objeto dos autos, fato que é
inquestionável e suficiente para a rescisão do contrato, com a
devolução de todo o valor pago, com a devida atualização monetária
desde o desembolso. ...”
Nos termos do artigo 39, inciso XII, do Código
de Defesa do Consumidor, “É vedado ao fornecedor de produtos ou
serviços, dentre outras práticas abusivas: (...) deixar de estipular prazo
para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo
inicial a seu exclusivo critério”.
No caso dos autos, efetivamente, tem-se que o
prazo de quatro anos previsto na Lei no 6.766/79 é destinado à loteadora
perante o Poder Público, mas não vincula os adquirentes dos lotes.
Os argumentos utilizados para o atraso na
entrega da obra (entraves administrativos) não caracterizam caso
fortuito ou força maior, já que integram o risco do negócio, sendo
intrínseco à própria atividade por elas desenvolvida. Tais riscos não

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podem ser transferidos ao consumidor, sob pena de caracterização de
desvantagem exagerada.
Nesse sentido, extrai-se do julgamento da
apelação no 1001961-71.2014.8.26.0309, de Relatoria do Ilustre
Desembargador Francisco Loureiro, o seguinte trecho a seguir
transcrito: “... A vinculação da entrega do imóvel ao cronograma físico
aprovado pela Prefeitura, sem especificação de prazo específico
convencionado entre as partes, equivale à ausência de previsão
contratual acerca da data da conclusão da obra, prática esta
flagrantemente abusiva. Aliás, se não há prazo previsto para entrega
das obras, a princípio se presume que o lote será entregue
imediatamente, com todas as obras já implantadas. Nos termos do
artigo 6o, III do Código de Defesa do Consumidor: Art. 6o São direitos
básicos do consumidor: III a informação adequada e clara sobre os
diferentes produtos e serviços, com especificação correta de
quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como
sobre os riscos que apresentem". Na lição maior de Cláudia Lima
Marques, "o princípio da transparência rege o momento précontratual
e rege a eventual conclusão do contrato. É mais do que um simples
elemento formal, afeta a essência do negócio, pois a informação
repassada ou requerida integra o conteúdo do contrato (arts. 30, 31,
33, 35, 46 e 54), ou se falha representa a falha na qualidade do produto
ou serviço oferecido (arts. 18, 20 e 35) ou um defeito (arts. 12, 13 e 14).
Resumindo, como reflexo do princípio da transparência, temos o novo
dever de informar o consumidor" (cf. BENJAMIN, Antônio Herman;

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MARQUES, Cláudia Lima; MIRAGEM, Bruno. Comentários ao Código
de Defesa do Consumidor. 3a ed. rev. ampl. e atual. São Paulo: Editora
Revista dos Tribunais, 2010. p. 248). Conforme já decidiu o Colendo
Superior Tribunal de Justiça, em acórdão de relatoria do Ministro
Herman Benjamin: "O direito à informação, abrigado expressamente
pelo artigo 5o, XIV da Constituição Federal é uma das formas de
expressão concreta do Princípio da Transparência, sendo também
corolário do princípio da boa-fé objetiva e do princípio da confiança,
todos abraçados pelo CDC". (REsp no 586.316, Rel. Min. Herman
Benjamin, j. 19.03.2009). No caso em tela, conforme já dito, o contrato
sequer previu uma data precisa para a entrega do imóvel vendido.
Evidente, destarte, a violação ao direito de informação do consumidor,
previsto no artigo 6o, III do Código de Defesa do Consumidor. A avença
também não apresenta cláusula de tolerância específica para a
conclusão da obra. O prazo apenas foi estimado conforme o
cronograma físico aprovado pela municipalidade e o disposto na Lei
6.766/79. Aludido prazo legal é de dois anos, prorrogável pela
autoridade municipal por mais dois. Absolutamente irrelevante tenham
as loteadoras obtido junto à Prefeitura Municipal a prorrogação do
prazo de entrega das obras. Não se confundem o ilícito administrativo e
o ilícito contratual. Eventualmente a prorrogação do cronograma
afasta o ilícito administrativo, mas nem por sonho prorroga a cláusula
contratual de entrega das obras de infra-estrutura. No caso em tela,
conforme já dito, ainda diante da aprovação da proposta de
prorrogação da finalização do empreendimento pelo decreto municipal,
é evidente a violação ao direito de informação do consumidor, previsto

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no artigo 6o, III do Código de Defesa do Consumidor. Como se não
bastasse, passados quase três anos da celebração do contrato de
compromisso de compra e venda, as obras sequer haviam iniciado (cf.
fotografias de fls. 51/53), ultrapassando qualquer prazo que se poderia
reputar razoável para o cumprimento da obrigação principal da ré.
Agiu com acerto, portanto, o Juízo a quo ao reconhecer a mora das
requeridas. Não fosse suficiente, é claro que as obras básicas de infra
estrutura, indispensáveis ao uso do lote, deverão se encontrar prontas
no momento da comercialização das unidades. Somente as obras
complementares de infraestrutura é que poderão ser ultimadas no prazo
máximo de quatro anos (art. 18, inciso V da L. 6.766/79). Não se podem
confundir duas relações jurídicas absolutamente distintas. A primeira
decorre da lei e, mediante norma cogente, impõe prazo máximo para
que a loteadora entregue todas as obras de infraestrutura do
loteamento. A segunda decorre do contrato celebrado entre a loteadora
e o promitente comprador, e ajusta o prazo de entrega da posse direta
do lote com as obras mínimas convencionadas. Se as rés se
comprometeram perante os adquirentes de lotes a concluir as obras em
prazo menor que o prazo máximo admitido pela lei o que é razoável não
podem querer se esquivar da obrigação assumida em contrato com base
no permissivo legal. Da mesma forma, eventual permissão dada pela
Prefeitura Municipal de Jundiaí para conclusão da obra em prazo
maior que o inicialmente estimado não exime as rés de adimplir
tempestivamente a obrigação assumida em face dos compradores de
entrega dos respectivos imóveis. ...”
Desta forma, inequívoca a constatação de

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entrega da obra e, desse modo, de rigor a procedência do pedido de
rescisão da avença, por culpa exclusiva da requerida, com a restituição
integral dos valores pagos pela autora, conforme o entendimento
sedimentado na Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça.
Nesse sentido:
“APELAÇÃO

AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
c.c.
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES PAGOS e INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS e MORAIS Pretensão à
rescisão do compromisso de compra e venda de
lote, à devolução integral dos valores pagos,
indenização por danos materiais e morais

Sentença de procedência em parte Pleito de
reforma da sentença
Não cabimento

Resolução do contrato por inadimplemento das
vendedoras Atraso na entrega das obras de
infraestrutura do loteamento
Obra não
concluída no prazo contratual, que também não
obedeceu a prorrogação prevista no art. 9o, da
Lei Fed. no 6.766/79, de 19/12/1.979

Inaplicabilidade da Lei Fed. no 9.514, de
20/11/1.997, que dispõe de mecanismos de
preservação do contrato e da garantia do
crédito
na
hipótese
de
inadimplemento
contratual
dos
compradores
e
não
dos
vendedores Aplicação do art. 53 do CDC (Lei
Fed. no 8.018, de 11/09/1.990) Embargo do
empreendimento ou entraves administrativos
que não constitui hipótese de caso fortuito ou
de força maior, conforme se extrai da Súmula
no 161, de 01/02/2.016, do TJ Necessária a
restituição das partes ao "status quo ante",
com a devolução integral da quantia paga pelos
apelados,
consoante
Súmula
no
3,
de
06/12/2.010 do TJ/SP e Súmula no 543, de
31/08/2.015, do STJ Ausência de entrega do

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lote aos apelados
Cobrança de despesas
relacionadas
ao
imóvel,
como
taxas
associativas e administrativas, pela apelante e
interessados que não são devidas, segundo o
TEMA no 886, de 20/04/2.015, do STJ, que
definiu que a responsabilidade pelo pagamento
das taxas, que recaem sobre o imóvel, ocorre a
partir da imissão na posse pelo promissário
comprador
APELAÇÃO não provida

Majoração dos honorários advocatícios, em
segunda instância, nos termos do art. 85, §11,
do
CPC.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1003228-69.2018.8.26.0281; Relator (a): Kleber
Leyser de Aquino; Órgão Julgador: 15a
Câmara de Direito Privado; Foro de Itatiba - 2a
Vara Cível; Data do Julgamento: 20/01/2020;
Data de Registro: 20/01/2020) os grifos não
constam do original.
“Apelação Rescisão de compromisso de compra
e venda de imóvel. Sentença de parcial extinção
do
processo
e
de
parcial
procedência.
Inconformismo das partes Legitimidade passiva
"ad
causam"
das
corrés
reconhecida.
Aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Pacto de alienação fiduciária que não afasta a
natureza da relação de consumo. Incontroverso
o atraso na entrega das obras de infraestrutura
de loteamento. Culpa exclusiva das rés.
Inexistência de caso fortuito ou força maior.
Rescisão contratual. Devolução de todas as
parcelas
pagas,
incluindo
o
gasto
com
pagamento de tributos, emolumentos e demais
despesas realizadas para a aquisição frustrada
do bem. Precedente do TJSP. Danos morais
configurados. Responsabilidade solidária das
rés. Honorários sucumbenciais invertidos e
majorados, nos termos do art. 85, §11o, do CPC.
Recurso dos autores provido. Recurso da ré

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SANTA CRUZ não provido. (Apelação Cível
1001092-17.2018.8.26.0082; Relator (a): Pedro
de Alcântara da Silva Leme Filho; Órgão
Julgador:
8a
Câm.
de
Direito
Privado;
Comarca: Boituva; Data do Julgamento:
11/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019) o
grifo não consta do original.
E, ainda mais, não há que se falar em retenção de
valores de qualquer espécie, como pretende fazer crer apelante, se nem
ao mesmo houve o início das obras, o que se tornou incontroverso,
assim sendo, verifica-se que a apelada foi efetivamente prejudicada,
dispendeu quantias relevantes do seu patrimônio e deve ser, sem
maiores delongas, totalmente ressarcida daquilo que foi desprovida.
Vale registrar que deve ser considerada abusiva
a disposição contratual que impede a restituição de valores ou que vise
sua retenção, ainda que parcial, quando a rescisão decorre de culpa
exclusiva do fornecedor.
Nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART.
1.042 DO CPC/15) - AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA
QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ. 1. Não
cabe a esta Corte examinar a violação de
dispositivos constitucionais, tendo em vista que
a
Constituição
Federal
reservou
tal
competência ao Pretório Excelso, no âmbito do
recurso extraordinário. 2. Não se conhece da
alegação de violação do art. 1.022 do CPC/15,
porquanto não houve oposição de embargos de

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declaração perante a Corte de origem. Assim,
revela-se
manifesta
a
deficiência
na
fundamentação do recurso, sendo aplicável a
Súmula 284 do STF. 3. O conteúdo normativo
dos artigos 397 e 463 do CPC/73 e 31, 43 e 49
da Lei n. 4.591/64 não foi objeto de exame
pelas instâncias ordinárias, nem mesmo foram
opostos embargos de declaração pela parte
recorrente, razão pela qual incide, na espécie,
as Súmulas 282 e 356 do STF. 4. O Tribunal de
origem, ao entender pela rescisão contratual
por
culpa
exclusiva
da
promitente
vendedora/construtora, formou sua convicção à
luz do contrato firmado entre as partes e com
base no acervo probatório encartado nos autos.
Assim, para o acolhimento do apelo extremo,
seria necessária a interpretação de cláusulas
contratuais e a rediscussão de matéria fática,
incidindo, na espécie, os óbices das Súmulas 5 e
7 dessa Corte. 5. "Para efeitos do art. 543-C do
CPC/73: em contratos submetidos ao Código de
Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula
contratual que determina a restituição dos
valores devidos somente ao término da obra ou
de forma parcelada, na hipótese de resolução
de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento." (REsp
1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
13/11/2013, DJe 10/12/2013). 6. Agravo interno
desprovido.”
(STJ
-
AgInt
no
AREsp
1108868/MG, Rel. Ministro MARCO BUZZI,
QUARTA TURMA, julgado em 22/05/2018,

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DJe 01/06/2018)
Portanto, a devolução das quantias deve ser
integral e imediata, não se admitindo qualquer espécie de alegação ou
ato em sentido contrário, restando mantida a r. sentença recorrida.
Relativamente aos juros de mora, os mesmos,
não podem fluir apenas a partir da r. sentença ou do seu trânsito em
julgado, uma vez que a requerida, como acima retratado, deu causa à
rescisão, obrigando a parte autora a propor a ação quando deveria desde
o começo ter procedido à devolução nos moldes corretos. Assim, a
obrigação de devolução das quantias pagas é anterior à r. sentença.
Assim, tratando de relação contratual, os juros
de mora fluem a partir da citação (art. 405 do Código Civil), como
lançada na r. sentença.
No que se refere à correção monetária sua
atualização é a partir de cada desconto, ou seja, da data do efetivo
prejuízo, conforme Súmula no 43 do C. Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
Os honorários advocatícios para a embargante são majorados para 15%
sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do Código
de Processo Civil.
Roberto Mac Cracken
Relator