Tribunal: TJSP
Processo: 1031245-61.2014.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-01
Data de publicação: 2020-10-01

Ementa:
APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Rescisão c/c restituição de valores pagos, e indenização por danos materiais e morais. Insurgência pelos réus. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. Pertinência subjetiva da demanda em relação ao corretor que intermediou o negócio rescindido, a justificar sua inclusão no polo passivo da lide. Discussão quanto à sua atuação e responsabilidade

Ementa:
APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Rescisão c/c restituição de valores pagos, e indenização por danos materiais e morais. Insurgência pelos réus. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. Pertinência subjetiva da demanda em relação ao corretor que intermediou o negócio rescindido, a justificar sua inclusão no polo passivo da lide. Discussão quanto à sua atuação e responsabilidade pelos danos sofridos pelos compradores que pertine ao mérito. RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. Negócio que se inviabilizou em razão da ocupação do imóvel por terceiros antes da liberação do financiamento pela instituição financeira e do recebimento do bem pelos adquirentes. Alienação realizada por meio de procurador, com plenos poderes para efetivação da operação, sem qualquer omissão por parte dos compradores em relação a cautelas próprias a uma operação de compra e venda. Responsabilidade do vendedor reconhecida, na forma dos arts. 492, 675 e 679, todos do CC. Rescisão que importa na restituição das partes ao "status quo ante", com devolução de todos os valores pagos pelo comprador, ainda que a terceiros e por conta de serviços prestados. Precedentes. ARRAS. Restituição em dobro. Art. 418 CC. ALUGUÉIS. Imóvel que foi alienado sem que houvesse prazo para efetiva entrega da posse, em razão de estar em construção e com a quitação do preço pendente de financiamento. Fruição do bem que não era esperada pelos adquirentes, de modo que não se justifica a responsabilização do vendedor pelos aluguéis pagos enquanto os adquirentes aguardavam a consumação desses eventos. Indenização a este título afastada. DANO MORAL CONFIGURADO. Hipótese em que os adquirentes foram ilaqueados em sua boa-fé, na medida em que houve alienação do mesmo imóvel a mais de uma pessoa, tendo permanecido aguardando a concretização da operação por meses, quando imaginavam que a espera se encerraria com a entrega do imóvel, e não com a rescisão do negócio, vendo-se obrigados a buscar novo imóvel para moradia. Violação a seu bem estar que supera o mero aborrecimento inerente a contratos inadimplidos. Dano moral verificado. CORRETOR. Responsabilidade do intermediário que se exauriu com a consumação do negócio, sem que tenha se omitido em relação a informações relevantes ao tempo da venda e que poderiam ter obstado a operação. Ausência de demonstração de sua participação na venda subsequente do imóvel, realizada em prejuízo dos autores. Responsabilidade pela restituição de valores pagos a qualquer título e indenização que se afasta quanto a ele. Sentença parcialmente reformada, com readequação das verbas sucumbenciais. RECURSO DE LUIZ HENRIQUE PROVIDO. RECURSO DE GUILHERME HENRIQUE PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000809336
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1031245-61.2014.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes LUIZ
HENRIQUE DE PÁDUA (JUSTIÇA GRATUITA) e GUILHERME HENRIQUE POUÇAS
OLAVARRIA DE MELO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados ANGÉLICA CAROLINA
GOMES BALDO (JUSTIÇA GRATUITA) e MARCO AURELIO DA SILVA (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso
de Luiz Henrique e deram provimento parcial ao recurso de Guilherme Henrique. V.U.,
de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 1o de outubro de 2020.
MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA POLLICE NOGUEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1031245-61.2014.8.26.0506 -Voto no 3.052
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APELAÇÃO No 1031245-61.2014.8.26.0506
RELATORA: MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA POLLICE NOGUEIRA
ÓRGÃO JULGADOR: 9.a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELANTES: GUILHERME HENRIQUE POÇAS OLAVARRIA DE MELO e LUIZ
HENRIQUE DE PÁDUA
APELADOS: ANGÉLICA CAROLINA GOMES BARROS BALDO E MARCO AURÉLIO
DA SILVA
COMARCA: RIBEIRÃO PRETO
JUIZ PROLATOR: ANA PAULA FRANCHITO CYPRIANO
VOTO No 3.052
APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. Rescisão c/c restituição de valores pagos, e
indenização por danos materiais e morais. Insurgência pelos réus.
ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. Pertinência subjetiva da
demanda em relação ao corretor que intermediou o negócio
rescindido, a justificar sua inclusão no polo passivo da lide. Discussão
quanto à sua atuação e responsabilidade pelos danos sofridos pelos
compradores que pertine ao mérito. RESCISÃO DO CONTRATO.
CULPA
EXCLUSIVA
DO
VENDEDOR.
Negócio
que
se
inviabilizou em razão da ocupação do imóvel por terceiros antes da
liberação do financiamento pela instituição financeira e do
recebimento do bem pelos adquirentes. Alienação realizada por meio
de procurador, com plenos poderes para efetivação da operação, sem
qualquer omissão por parte dos compradores em relação a cautelas
próprias a uma operação de compra e venda. Responsabilidade do
vendedor reconhecida, na forma dos arts. 492, 675 e 679, todos do
CC. Rescisão que importa na restituição das partes ao “status quo
ante”, com devolução de todos os valores pagos pelo comprador,
ainda que a terceiros e por conta de serviços prestados. Precedentes.
ARRAS. Restituição em dobro. Art. 418 CC. ALUGUÉIS. Imóvel
que foi alienado sem que houvesse prazo para efetiva entrega da
posse, em razão de estar em construção e com a quitação do preço
pendente de financiamento. Fruição do bem que não era esperada
pelos adquirentes, de modo que não se justifica a responsabilização
do vendedor pelos aluguéis pagos enquanto os adquirentes
aguardavam a consumação desses eventos. Indenização a este título
afastada. DANO MORAL CONFIGURADO. Hipótese em que os
adquirentes foram ilaqueados em sua boa-fé, na medida em que houve
alienação do mesmo imóvel a mais de uma pessoa, tendo
permanecido aguardando a concretização da operação por meses,
quando imaginavam que a espera se encerraria com a entrega do
imóvel, e não com a rescisão do negócio, vendo-se obrigados a buscar
novo imóvel para moradia. Violação a seu bem estar que supera o
mero aborrecimento inerente a contratos inadimplidos. Dano moral
verificado. CORRETOR. Responsabilidade do intermediário que se
exauriu com a consumação do negócio, sem que tenha se omitido em
relação a informações relevantes ao tempo da venda e que poderiam
ter obstado a operação. Ausência de demonstração de sua participação
na venda subsequente do imóvel, realizada em prejuízo dos autores.

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Responsabilidade pela restituição de valores pagos a qualquer título e
indenização que se afasta quanto a ele. Sentença parcialmente
reformada, com readequação das verbas sucumbenciais. RECURSO
DE LUIZ HENRIQUE PROVIDO. RECURSO DE GUILHERME
HENRIQUE PARCIALMENTE PROVIDO.

VISTOS.
Trata-se de ação de Resolução do Contrato c/c Restituição de
Sinal, Indenização por Dano Material e Moral que ANGÉLICA CAROLINA GOMES
BALDO e MARCO AURÉLIO DA SILVA ajuizaram em face de GUILHERME HENRIQUE
POÇAS OLAVARRIA DE MELO e LUIZ HENRIQUE DE PÁDUA, julgada parcialmente
procedente pela r. sentença de fls. 257/266, cujo relatório se adota, para confirmar a tutela de
fls. 84/85 e declarar rescindido o negócio celebrado pelas partes, condenando os réus,
solidariamente:
(a) a pagar aos autores a quantia de R$ 12.000,00,
correspondente a arras e seu equivalente, valor que deverá ser atualizado monetariamente e
acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, não capitalizados, desde a data da celebração do
contrato (09.08.2013);
(b) a indenizar danos materiais sofridos, pelas despesas
administrativas de R$ 500,00 e R$ 100,00 e aluguéis mensais de R$ 250,00, estes no período
de agosto de 2013 a agosto de 2014, valores a serem corrigidos monetariamente e acrescidos
de juros moratórios de 1% ao mês, não capitalizados, desde a data de cada desembolso;
(c) a indenizar danos morais arbitrados em R$ 5.000,00,
corrigidos da publicação da sentença e acrescidos de juros de 1% ao mês, não capitalizados,
desde a data da celebração do contrato;
Em razão da maior sucumbência, foram os réus condenados ao
pagamento das custas e despesas processuais, bem como aos honorários advocatícios fixados
em 15% sobre o valor da condenação, com a ressalva da gratuidade de justiça.
Apelam os réus.

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LUIZ HENRIQUE alega que não pode responder solidariamente
por condenação a qual não deu causa, uma vez que de forma indireta foi reconhecida a culpa
do proprietário do imóvel. Afirma ter demonstrado que o serviço de corretagem foi
devidamente realizado, tanto que o imóvel foi aprovado para a venda pela Caixa Econômica
Federal e pelo programa do Governo “Minha Casa Minha Vida”, o que em hipótese diversa
seria rejeitado pelos órgãos competentes. Assevera que sempre procedeu de forma correta com
os autores e prestou todas as informações necessárias para a realização do negócio, sem
qualquer tipo de vício, conforme prevê o art. 723 do Código Civil, não se responsabilizando
pela conclusão da compra, inexistindo qualquer ato irregular que configurasse os vícios
alegados.
Sustenta, ainda, que o termo de opção de venda fls. 20/21 foi
assinado em 09/08/2013, verificada a desistência da compra apenas em 14/08/2014, conforme
telegrama (fls. 24/25), o que demonstra que é parte ilegítima para responder à presente
demanda, pois conforme se observou nos depoimentos prestados, agiu de boa-fé, concedendo
todas as informações necessárias às partes, tendo havido desistência da aquisição para compra
de outro imóvel em 05/11/2014. Busca a reforma do julgado para que seja acolhida a
preliminar de ilegitimidade passiva ou estabelecida a improcedência da ação (fls. 273/277).
Já o corréu GUILHERME HENRIQUE afirma que o juízo “a
quo” não considerou o fato da inexistência de documento comprobatório do pagamento da
importância de R$ 6.000,00 que lhe foi imputado. Diz que não participou do negócio e
tampouco recebeu valores dos Apelados, sequer os conhecendo. Afirma que os recorridos se
mostraram imprudentes na negociação, pois deveriam entrar em contato com o Apelante para
saber das condições do imóvel, e que as compras que fizeram para mobiliar a casa não lhes
trouxeram nenhum prejuízo, pois tais objetos serviram de mobília em outro futuro imóvel.
Insurge-se contra a condenação em pagamento do aluguel,
asseverando que é absurda, já que restou comprovado que o autor permaneceu no local em
que morava antes do negócio e a autora em companhia dos pais até a aquisição de nova
propriedade. Refuta a ocorrência dos danos morais, pela ausência de comprovação, sendo
impossível estipular qualquer valor neste sentido pela mera alegação. Busca a reforma do
julgado, com a improcedência da ação (fls. 278/282)

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Recursos
regularmente
processados
e
contrariados
(fls.
286/298).
Os autos foram distribuídos por prevenção à 35a Câmara de
Direito
Privado,
em
razão
do
julgamento
do
Agravo
de
Instrumento
n.o
2044245-72.2017.8.26.0000, sendo determinado pelo Acórdão de fls. 307/307 a redistribuição
a uma das Câmaras de Direito Privado, em razão da competência material, o que foi realizado
na data de 09/10/2017, sendo remetido a esta Relatora na data de 14/10/2019 em razão da
Portaria de Designação no 23/2019 da Presidência da Seção de Direito Privado.
Petição de fls. 314/315 requerendo a revogação da gratuidade de
justiça do Apelante Luiz Henrique, em razão do indeferimento do benefício nos autos de
Agravo de Instrumento n.o 2044245-72.2017.8.26.0000.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
Inicialmente cumpre afastar a pretensão de revogação da
gratuidade de justiça em relação a Luiz Henrique, que tem sua análise vinculada ao caso
concreto. Nestes autos, houve a concessão da gratuidade de justiça após o oferecimento da
contestação fls. 176, não tendo havido impugnação à concessão do benefício no tempo e
forma adequados.
Diante disso, tem-se que o só fato de em outra demanda haver
sido revogado ou indeferido o benefício que havia sido concedido à parte não importa em
automática revogação da benesse nestes autos, quando foram apresentados documentos
comprobatórios de condição de pobreza, com sua análise e acolhimento pelo juízo “ a quo”,
sem impugnação.
Trata-se de ação de rescisão de contrato com pleito de devolução
de valores pagos e indenização.

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Conforme se extrai do documento de fls. 19/20, Guilherme
Henrique Poças Olavarria de Melo, por intermédio de seu procurador Sílvio Roberto Pupyn,
concedeu opção de venda a Marco Aurélio da Silva e Angélica Carolina Gomes Barros Baldo,
referente ao imóvel situado na rua Valdemar Marco Vecchio, 477, lote 10, Q-2, Jardim Pedra
Branca, de matrícula 99.923 do 2o CRI de Ribeirão Preto. Estabeleceu-se o preço de
R$ 125.000,00, composto de sinal de R$ 6.000,00, no ato da assinatura do instrumento, e o
restante através de financiamento bancário.
A compra e venda foi intermediada por Luiz Henrique de Pádua,
corretor que também participou do processo de obtenção de financiamento imobiliário,
conforme recibo de fls. 22.
Os autores afirmaram que o negócio foi inviabilizado antes da
liberação do financiamento porque o imóvel foi ocupado por terceiros, o que é corroborado
pelos documentos de fls. 24/25 e 28, e não chegou a ser contrariado por qualquer dos réus,
que se limitam a buscar se distanciar dos efeitos dessa situação em relação ao negócio da qual
participaram. Antes, evidenciou que o imóvel se tornou objeto de disputa por terceiro em
relação, justamente, ao procurador Sylvio Roberto Pupyn, conforme documentos de fls. 44/83
e 205/221.
A preliminar de ilegitimidade arguida por Luiz Henrique foi
corretamente afastada, pois diante de sua participação no negócio, a discussão quanto à
extensão de sua responsabilidade em relação aos problemas que inviabilizaram o negócio é
matéria que diz respeito ao mérito, e não às condições da ação, e com ele será apreciado.
A inviabilidade da operação de compra e venda em relação ao
imóvel objeto da opção de compra, que se tornou litigioso e com posse exercida por terceiro,
conduz à resolução do negócio, não por desistência dos compradores, mas por culpa do
vendedor.
Encontra-se devidamente documentado nos autos que o
proprietário Guilherme outorgou procuração a Silvio Roberto Pupyim, que se encontrava
plenamente válida no momento da celebração do negócio (fls. 26/27 e 29), e portanto, não há
como se acolher a afirmação de que os autores foram imprudentes ao tempo da operação.

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O imóvel é de titularidade do réu (fls. 32), não havendo ao
tempo da aquisição qualquer óbice à operação de venda (a ação anulatória foi posterior), e
aquele que se apresentou como representante do titular estava munido de poderes para a
realização da operação. Nada mais se poderia exigir dos adquirentes, especialmente porque a
prova oral ampara a conclusão de que na ocasião da compra o imóvel estava inacabado e
vazio, com ocupação por terceiro em momento posterior, enquanto aguardavam a aprovação
do financiamento imobiliário.
Irrelevante que o proprietário não tenha participado diretamente
do negócio, sequer conhecendo os adquirentes, pois o fato é que o negócio foi celebrado com
mandatário, dentro dos limites formais do mandato concedido, de que decorre a
responsabilidade do mandante em relação às obrigações contraídas pelo mandatário em seu
nome, o que se extrai dos arts. 675 e 679 do Código Civil.
A destinação dos recursos pagos também é irrelevante em
relação aos compradores, pois restou assentado que pagaram a importância de R$ 6.000,00 no
ato da assinatura da opção de compra, montante que lhes deve ser restituído. Se não houve o
devido repasse de valores ao proprietário, o tema deve ser enfrentado em ação própria voltada
aos causadores de seu prejuízo.
Nesse aspecto, como bem decidiu o juízo “a quo”, a
comprovação do pagamento se dá pelo teor do próprio instrumento de opção de compra e foi
corroborado pela prova oral:
“A insurgência dos requeridos contra o pagamento das arras
não se sustenta. Como se vê, embora ambos os réus aleguem a ausência de
comprovação do pagamento das arras, esse valor se encontra especificado no
instrumento contratual firmado pelas partes, com a expressa indicação do
pagamento dos R$ 6.000,00 no ato de sua assinatura. Assim, o próprio
instrumento contratual se presta a comprovar o pagamento das arras pelos
requerentes, não se verificando a necessidade de apresentação de termo de
quitação em separado, conforme pretendem os requerentes.
Ademais, o depoimento pessoal dos requerentes e o depoimento
da testemunha ouvida se encontram em consonância com o restante da prova
produzida nos autos, e indicam que o valor de R$ 6.000,00 foi pago ao
segundo requerido, em seu escritório, com a finalidade de assegurar a
execução do contrato” (fls. 261).

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E a inexecução do contrato por parte do vendedor resulta, como
efeito natural do término da relação, na restituição das partes ao “stato quo ante”, com
restituição à situação anterior à contratação, e por essa razão, todos os valores que integraram
a negociação devem ser restituídos, como medida de recomposição da situação precedente,
cabendo àquele que foi o responsável pela rescisão arcar com todos os ônus derivados desse
comportamento faltoso, o que engloba todos os valores pagos pelo negócio (inclusive sinal e
despesas administrativas).
A respeito julgados desta E. Corte:
“COMPROMISSO COMPRA E VENDA - Rescisão e
restituição de valores Demora na entrega das unidades - Prazo certo fixado
para conclusão do empreendimento e entrega aos compradores, não observado
Não caracterização de ocorrência de força maior ou caso fortuito Condições
apontadas a revelar falta de regular previsão Mora caracterizada Falta das
rés a autorizar a rescisão Direito dos compradores à restituição integral
das parcelas pagas, de forma imediata e em única parcela Súmula 543 do
C. STJ Possibilidade de restituição também dos valores pagos a título de
comissão de corretagem, pois integrante do preço de venda - Multa em
favor dos compradores Afastamento Ausência de pedido - Julgamento
"ultra-petita" Sentença, em parte, reformada RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO” (Apelação 1007729-72.2015.8.26.0604; Relator (a): Elcio Trujillo;
10a Câmara de Direito Privado; j. 07/11/2017)
“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO
CONTRATUAL
POR
CULPA
DA
CONSTRUTORA.
Possibilidade. Atraso incontroverso na entrega do imóvel, após o término do
prazo de tolerância de 180 dias. Alegação de caso fortuito ou força maior.
Inadmissibilidade. Culpa exclusiva da apelante caracterizada. Retorno das
partes ao status quo ante. Devolução integral dos valores pagos a título de
prestações do empreendimento e taxa SATI, em parcela única, com
correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da
citação. Incidência da Súmula no 543 do C. STJ e da Súmula no 02 desta E.
Corte.
(...)
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO”. (Apelação
1003145-73.2016.8.26.0006; Relator (a): Rosangela Telles; 2a Câmara de
Direito Privado; j. 04/10/2017)
Ainda, de inteira aplicação o disposto no artigo 418 do Código
Civil, que estabelece:

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Art. 418. “Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá
a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu
as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua
devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo
índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de
advogado” (destaquei).
Veja-se sobre o tema precedente desta E. Câmara:
“APELAÇÃO Compromisso de compra e venda Previsão no
contrato das arras/sinal Arras penitenciais Previstas para a hipótese de
arrependimento
Arras prestadas no momento da assinatura do
compromisso de cessão Negócio não formalizado, em razão da ausência
dos vendedores Inadimplemento manifesto Nos termos do art. 418, CC,
é dever dos vendedores devolver, em dobro, as arras recebidas. (...)
Recurso
parcialmente
provido”
(TJSP; Apelação
Cível
0039185-80.2011.8.26.0577; Relator (a): Costa Netto; 9a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José dos Campos - 6a. Vara Cível; j.: 23/10/2018)
Portanto, nenhum reparo merece a sentença em relação à
determinação de devolução do valor pago em dobro, no montante de R$ 12.000,00, e
restituição de gastos com despesas administrativas (fls. 500,00 e R$ 100,00 fls. 22/23). Esta
despesa estava vinculada ao imóvel objeto da aquisição, de maneira que não é possível
afirmar-se que foi “reaproveitada” no financiamento imobiliário concedido em relação a outro
imóvel.
Contudo, respeitado o entendimento adotado pelo juízo “a quo”,
a irresignação merece prosperar em relação à condenação ao pagamento de aluguéis.
O termo de opção de compra celebrado não trazia qualquer
indicação quanto ao momento da efetiva disponibilização da posse do imóvel aos adquirentes,
e como revelado pelos próprios compradores, em seu depoimento pessoal, sabiam que
estavam comprando um imóvel que não se encontrava pronto, apto à moradia. De outra feita,
tem-se que a entrega da posse dependia da quitação do saldo devedor, que por sua vez apenas
seria possível quando viabilizado o financiamento imobiliário, o que, conforme documento de
fls. 18, apenas ocorreu em agosto/2014, quando manifestaram a intenção de utilizar o
financiamento em relação a outro imóvel.

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Diante disso, não há como se imputar ao vendedor a
responsabilidade por aluguéis do período de agosto/2013 a agosto/2014, já que não havia
obrigação para ele de entrega do imóvel em período anterior ao recebimento do preço, de
modo que as despesas realizadas pelos autores a este título decorriam da espera natural de
evolução do negócio até a conclusão do imóvel, obtenção do financiamento e quitação do
preço.
Assim, afasta-se a condenação a este título.
Em relação aos danos morais, foram eles bem reconhecidos. Os
autores, conforme se extrai dos depoimentos pessoais, são pessoas simples, que se entregaram
ao negócio com plena confiança e boa-fé, e após espera de um ano, quando finalmente
conseguiram finalizar o financiamento, viram-se surpreendidos pela ocupação do imóvel por
terceiro, em situação indicativa de que foram vítimas de verdadeira fraude pela venda do
mesmo imóvel a mais de uma pessoa.
Não se está, nestas circunstâncias, diante de mero aborrecimento
próprio a relações contratuais, pois os autores foram ilaqueados em sua boa-fé e perderam
tempo precioso em que poderiam ter se dedicado a buscar outras alternativas de moradia,
vendo postergado seu sonho da casa própria por outros seis meses até conseguir adquirir novo
imóvel.
Esses eventos são suficientes à percepção de que houve ofensa
anormal à personalidade, com violação à dignidade dos autores, causando-lhes sofrimento,
intranquilidade, sentimento de mesnoscabo, tudo a permitir a consideração de abalo
emocional e consequente violação à moral frente ao desequilíbrio causado a seu bem estar.
Bem reconhecido, portanto, o dano moral, em indenização fixada com moderação, em atenção
às circunstâncias do caso concreto.
Resta aferir a responsabilidade do intermediário, e nesse aspecto,
respeitado o entendimento adotado pelo juízo “a quo”, tenho que o fato de o corretor ter
recebido o pagamento do sinal não é suficiente à conclusão de que “excedeu” o desempenho
da corretagem, devendo ser responsabilizado solidariamente.

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É que não é possível atribuir-se aos intermediários da operação
obrigações que são exclusivas dos contratantes do compromisso de compra e venda.
A parceria na relação negocial que se estabelece entre
proprietário e o intermediador é a pertinente à venda do imóvel, questões que eram ou
deveriam ser do conhecimento do corretor e que, informadas aos adquirentes, poderiam
interferir na concretização do negócio.
É o que se extrai do artigo 723 do Código Civil:
“Ar. 732. O corretor é obrigado a executar a mediação com
diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as
informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o
corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do
risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam
influir nos resultados da incumbência”.
Ocorre que, segundo a prova produzida, não havia obstáculo à
venda do imóvel e não houve falha de informação quanto a aspecto relevante do negócio e
aceitação dos compradores, por parte do corretor. O problema foi posterior, referente à uma
subsequente venda do mesmo imóvel, mas nada há a indicar a participação do corretor Luiz
Henrique nesse novo negócio, de forma a que pudesse afirmar que foi, igualmente,
responsável, pela lesão sofrida pelos autores.
E diante disso, não há como se impor ao intermediário a
responsabilidade por aspectos posteriores ao negócio e para os quais não contribuiu e não
tinha condições de antecipar ao tempo de sua atuação como corretor, eventos estranhos à sua
atividade e sobre os quais não tinha qualquer poder de ingerência.
Por outro lado, nos termos do artigo 725 do Código Civil, “a
remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no
contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das
partes”, e na hipótese, diante da rescisão do contrato mais de um ano após sua celebração,
sem qualquer comportamento imputável ao intermediador, que prestou os serviços a que se

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Apelação Cível no 1031245-61.2014.8.26.0506 -Voto no 3.052
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dispôs, não há como se pretender seja responsabilizado, quer pelos danos inerentes ao negócio
rescindido, quer pelos valores recebidos ao tempo de sua atuação, já que os serviços a que se
dispôs a realizar foram executados.
Veja-se a respeito:
“Compra e venda de imóvel em construção. Comissão de
corretagem devida. Impossibilidade de devolução da remuneração do
corretor, visto que o trabalho de intermediação se concretizou com a
assinatura do contrato de venda e compra. Atraso na entrega da obra.
Inexistência de caso fortuito ou força maior. Mora configurada. Rescisão por
culpa da requerida que implica devolução da totalidade das parcelas pagas.
Multa moratória prevista em contrato e aplicável a ambos contratantes.
Abusividade na cobrança do IPTU. Posse do comprador não comprovada.
Recurso parcialmente provido para afastar a devolução da corretagem” (TJSP,
Apelação no 1067752-75.2014.8.26.0100, Relator(a): Maia da Cunha;
Comarca: São Paulo; 4a Câmara de Direito Privado; j.: 29/06/2017) (destaquei)
“Ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e
venda de bem imóvel adquirido na planta c.c. indenização - Demanda movida
contra a intermediadora e contra a construtora Procedência em parte
Reconhecimento da culpa da construtora pelo atraso - Intermediadora
condenada a devolver a corretagem e construtora condenada a devolver os
valores recebidos e a indenizar por lucros cessantes Inconformismo das rés
Acolhimento do recurso da intermediadora e acolhimento em parte do recurso
da construtora Legitimidade da intermediadora para responder pela devolução
da corretagem
Alegação afastada - Atraso da obra que, em regra,
ressalvada alguma situação especial, não implica em responsabilização da
intermediadora, quando ausente vício na prestação do serviço de
intermediação
Sentença reformada nessa parte - Ação julgada
improcedente em face da Abyara, com reflexos na sucumbência e fixação de
honorários Atraso bem demonstrado, nos termos da sentença e do voto do
Relator, cujos fundamentos, para esse fim, ficam acolhidos Rescisão que
implica no retorno das partes ao status quo ante - Indenização que, por isso,
não é devida - Direito apenas à devolução de todos os valores despendidos,
inclusive, de intermediação, mas pela construtora - Sentença reformada em
parte - Ação julgada procedente em parte
Fixação de honorários aos
advogados de ambas as partes Recurso da ré Abyara provido e recurso da ré
ACS provido em parte” (TJSP, Apelação no 1019656-58.2015.8.26.0564,
Relator(a): Grava Brazil; Comarca: São Bernardo do Campo; 8a Câmara de
Direito Privado; j.: 21/06/2017)(destaquei).
Assim, afasta-se as condenações impostas a Luiz Henrique de
Pádua.

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Dessa forma, reforma-se parcialmente a r. sentença para:
a) em relação ao corréu Guilherme, afastar a condenação ao
pagamento de aluguéis (item “b” da sentença”), e diante de sua maior, responderá por 80%
das custas e despesas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da
condenação;
b) em relação a Luiz Henrique, julgar improcedente a ação, com
a condenação dos autores ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários
advocatícios, fixados, por equidade, em R$ 1.200,00, com a ressalva da gratuidade de justiça.
Ante o exposto, DOU PROVIMENTO AO RECURSO DE
LUIZ HENRIQUE E DOU PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DE
GUILHERME HENRIQUE.

MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA P. NOGUEIRA
RELATORA