Tribunal: TJSP
Processo: 1001615-33.2017.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jair de Souza
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão. Distrato motivado pelo promitente-comprador. Atraso na entrega. Culpa do vendedor. Inocorrência. Inadimplemento dos promitentes compradores que não inviabiliza a rescisão. Danos morais. Descabimento. Comissão de Corretagem. Documentação acostada que dá conta do cumprimento do dever de informação. Transferência deste encargo ao

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão. Distrato motivado pelo promitente-comprador. Atraso na entrega. Culpa do vendedor. Inocorrência. Inadimplemento dos promitentes compradores que não inviabiliza a rescisão. Danos morais. Descabimento. Comissão de Corretagem. Documentação acostada que dá conta do cumprimento do dever de informação. Transferência deste encargo ao consumidor tida por válida sob estas condições. Tema 938 do STJ. Sentença mantida. Adoção do art. 252 do RITJ. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133673
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001615-33.2017.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é parte
recorrente José Roberto Alves da Silva Justiça Gratuita, Adriana Lopes de Oliveira
Silva Justiça Gratuita, é a parte recorrida MARFEX CONSTRUTORA LTDA, Attiva
Imóveis Ltda, Alessandro Rangel Pires, Cesar Augusto Hernandes Alves Ribeiro.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado,
proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores: MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA
MARQUES.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
JAIR DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001615-33.2017.8.26.0577 - Voto no: 4255 - *allm 2/11
Voto no: 4255
Apelação no: 1001615-33.2017.8.26.0577
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Comarca de origem: São José dos Campos
Foro de origem: Foro de São José dos Campos
Vara de origem: 3a Vara Cível
Juiz(a) de origem: Naira Assis Barbosa
Recorrente: José Roberto Alves da Silva Justiça Gratuita, Adriana Lopes de
Oliveira Silva Justiça Gratuita
Recorrido(a): MARFEX CONSTRUTORA LTDA, Attiva Imóveis Ltda,
Alessandro Rangel Pires, Cesar Augusto Hernandes Alves Ribeiro
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Rescisão. Distrato motivado pelo promitente-comprador.
Atraso na entrega. Culpa do vendedor. Inocorrência.
Inadimplemento dos promitentes compradores que não
inviabiliza a rescisão. Danos morais. Descabimento. Comissão
de Corretagem. Documentação acostada que dá conta do
cumprimento do dever de informação. Transferência deste
encargo ao consumidor tida por válida sob estas condições.
Tema 938 do STJ. Sentença mantida. Adoção do art. 252 do
RITJ. RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
397/401, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte então
autora, consistente em síntese na rescisão contratual de contrato de compra e venda,
com a consequente restituição dos valores pagos em razão da contratação, inclusive
corretagem.
R. sentença cujo dispositivo se colaciona a seguir:

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Apelação Cível no 1001615-33.2017.8.26.0577 - Voto no: 4255 - *allm 3/11
“Ante o exposto, julgam-se IMPROCEDENTES os pedidos
deduzidos contra ATTIVA IMÓVEIS LTDA., ALESSANDRO
RANGEL PIRES, ROSINALVA MARIA DE OLIVEIRA e
CESAR A. HERNANDEZ A. RIBEIRO e PARCIALMENTE
PROCEDENTES os pedidos formulados contra Marfex
Construtora Ltda. para, resolvendo o mérito conforme o art. 487,
inc. I do CPC, decretar a resolução do contrato firmado entre as
partes. Sucumbente em sua maior parte, os autores arcarão com
as custas judiciais e despesas processuais (art. 86 do CPC), e,
ainda, honorários advocatícios ao(s) procurador(es) dos corréus,
verba arbitrada, conforme o art. 85, do CPC, em 10% do valor
dos pedidos que lhes foi dirigido, observando-se, por ora, a
gratuidade deferida. Publique-se. Intime-se.”
No presente instante, inconformadas, as parte recorrente suscita: i) que
os Apelantes demonstraram ter assinado contrato de venda e compra em 20/06/2015, e,
sem que fosse informado de forma clara e sem que lhe fosse dada a oportunidade de
escolher o serviço, foi-lhe cobrado valores referentes à corretagem e intermediação
imobiliária; ii) que os comprovantes de pagamentos efetuados a título de corretagem
pelos Apelantes estão nos autos; iii) que os intermediários que não agiram com zelo e
dever de informação necessários; iv) que entre a data da assinatura 20.06.2015 do
contrato e a sentença que julgou parcialmente procedente a demanda - 11.06.2019, as
obras do empreendimento sequer haviam iniciado, cabendo portanto dano moral.
Recurso tempestivo (fls. 404/429) e sem preparo, observado o
deferimento dos benefícios da gratuidade judiciária (fls. 71).

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Apelação Cível no 1001615-33.2017.8.26.0577 - Voto no: 4255 - *allm 4/11
As partes contrárias apresentaram contrarrazões (fls. 433/439 e fls.
444/447), requerendo a manutenção da r. sentença.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
O recurso está formalmente em ordem.
É o relatório.
O recurso NÃO merece PROVIMENTO.
A r. sentença apelada, respeitada a convicção do (a) MM. juiz (a) de
primeiro grau, deve ser mantida.
Pois bem. No mérito, em que pese a argumentação da parte apelante, a r.
sentença demonstra-se suficientemente fundamentada, aqui também adotada como
razão de decidir, nos termos do art. 252 do Regimento Interno do TJ/SP.
Na Seção de Direito Privado desta Corte, o art. 252 do Regimento
Interno do TJ/SP tem sido reiteradamente utilizado por esta Câmara, que prevê em seu
texto a possibilidade de ratificação dos fundamentos da decisão recorrida, em que
possui motivação suficiente, conforme segue:

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Art. 252. Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a
ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando,
suficientemente motivada, houver de mantê-la.
Aliás, este dispositivo regimental tem sido aplicado para dar concretude à
garantia constitucional da tutela jurisdicional célere, previsto no art. 5o, LXXVIII, da
CF.
Ademais, o C. STJ tem prestigiado este entendimento ao reconhecer a
possibilidade da ratificação do juízo de valor firmado em sentença, transcrevendo-a em
acórdão. (REsp n° 662.272-RS, 2a Turma, Rei.Min. João Otávio de Noronha, j . de
4.9.2007; REsp n° 641.963-ES, 2a Turma, Rei. Min. Castro Meira, j . de 21.11.2005;
REsp n° 592.092-AL, 2a Turma, Rei. Min. Eliana Calmon, j . 17.12.2004 e REsp n°
265.534- DF, 4a Turma, Rei. Min. Fernando Gonçalves, j de 1.12.2003).
Neste sentido, deve ser ressaltado o seguinte trecho da r. sentença, em
que demonstra-se suficientemente motivada, no que concerne às alegações do
recorrente:
“As partes tiveram oportunidade para juntar documentos e os
fatos
relevantes
estão
esclarecidos
pelos
elementos
apresentados, sendo desnecessárias outras provas. Assim, passa-
se ao imediato julgamento da causa. Deve ser acolhida em parte
a pretensão deduzida na ação. Primeiramente, saliento que o
Código de Defesa do Consumidor aplica-se ao caso, por haver
inequívoca relação de consumo. É incontroverso que as partes

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celebraram contrato de compromisso de compra e venda de
unidade habitacional para entrega futura. Encartaram-se o
instrumento negocial (fls. 35/44 e 45/48). Entretanto, nada há
nos autos a comprovar o pagamento dos valores contratados.
Dessa forma, entendo que a alegação da construtora é plausível.
Deduz-se que deixou de cumprir o avençado, uma vez que nada
recebeu. O ônus de comprovar o pagamento do quanto
informado na exordial cabia aos autores, dos quais não se
desincumbiram. A simples alegação de que os pagamentos
foram realizados não pode ser tida como verdadeira, sendo
necessária a prova de que tais pagamentos ocorreram. Assim, se
houve
descumprimento
contratual
este
se
deu
por
inadimplemento dos autores. Depreende-se, portanto, que os
requerentes desistiram da transação. Dessa forma, não tendo
havido nos autos comprovante do pagamento, ainda que parcial,
das
prestações
avençadas,
não
há que
se falar em
inadimplemento contratual por parte da ré MARFEX
CONSTRUTORA LTDA. Assim, não havendo oposição por
parte da requerida MARFEX CONSTRUTORA LTDA. para a
rescisão contratual, esta é devida.”
Quanto ao prazo da obra, consta do contrato juntado pela apelante que:
“As obras deverão estar concluídas em 18 meses a partir da data
de obtenção do financiamento junto ao agente financeiro pelos
PROMITENTES COMPRADORES, admitida uma tolerância
de até 180 (cento e oitenta) dias, salvo motivo de força maior ou
caso fortuito (...)”

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Consta ainda, que referido contrato não está no âmbito do Programa
Minha Casa Minha Vida (fls. 5/6). Neste sentido, não há que se falar em atraso, vez que
os apelantes estavam cientes que referida data encontrava-se atrelada ao financiamento
do preço.
No que concerne à rescisão do contrato de compra e venda, tem-se que
não houve a juntada de nenhum comprovante de pagamento, de forma que entende-se
que o apelante não realizou nenhum pagamento à apelada no que concerne ao contrato
de compra e venda propriamente dito.
A este respeito, enuncia a súmula 1 do E.TJSP:
Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
Desta feita, não há que se falar em restituição de valores, e não havendo
oposição pela apelada, impõe-se tão somente a rescisão do contrato em tela.
No que concerne à comissão de corretagem, deve ser ressaltado o
seguinte trecho da r. sentença, em que demonstra-se suficientemente motivada:

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“De outro norte, os corréus ATTIVA IMÓVEIS LTDA.,
ALESSANDRO RANGEL PIRES, ROSINALVA MARIA DE
OLIVEIRA e CESAR A. HERNANDEZ A. RIBEIRO não
estão obrigados a restituir o numerário recebido a título de
comissão. A verba foi adimplida pelos autores para remunerar o
trabalho de aproximação por eles desenvolvido. Se os
requeridos executaram a atividade, não podem ser compelidos a
devolver o dinheiro. Como a transação se aperfeiçoou, é cabível
a retribuição pelo serviço prestado pelo corretor. A posterior
frustração do pacto não isenta o demandante do encargo de
recompensar a intermediação. Assim, eles não podem
reivindicar a restituição da cifra. Por fim, não prospera o pleito
indenizatório, na medida em que não ocorreram danos morais na
hipótese. Efetivamente, para que se pudesse falar em danos
indenizáveis, necessária a existência de ato ilícito por parte dos
requeridos. Contudo, inexistentes tais atos no caso, ressaltando-
se que a rescisão do contrato deu-se por culpa dos autores, que
não procederam ao efetivo pagamento das prestações
contratadas.”
No que tange à comissão de corretagem, verifica-se possuir previsão
expressa no art. 722 do CC, que dispõe:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a
outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por
qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a
segunda um ou mais negócios, conforme as instruções
recebidas.

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Apelação Cível no 1001615-33.2017.8.26.0577 - Voto no: 4255 - *allm 9/11
Comissão disciplinada ainda pelo art. 725 do CC, que segue:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou
ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das
partes.
Consequente lógico desta atividade é o direito à remuneração,
condicionada esta ao sucesso do serviço: ao aperfeiçoamento do negócio, ainda que
futuramente seja desfeito.
Ademais, o C. STJ, nos autos do REsp 1.599.511/SP (tema 938),
estabeleceu:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição
da unidade autônoma com o destaque do valor da comissão
de corretagem”.
(GRIFO NOSSO)
Ressalte-se que a validade da cláusula que transfere a referida obrigação
ao consumidor depende de sua prévia e clara informação acerca do preço total do
imóvel, com destaque do valor da comissão de corretagem de forma expressa.

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Apelação Cível no 1001615-33.2017.8.26.0577 - Voto no: 4255 - *allm 10/11
Assim, somente é cabível o pagamento da comissão de corretagem pelo
consumidor, se o valor dessa comissão estiver expressamente discriminado como
contraprestação pela intermediação da venda do imóvel objeto do contrato firmado entre
as partes.
Assim, no caso em tela, considerando o contrato de fls. 50/51 e os
recibos de fls. 54/55, tem-se que os deveres de informação e clareza encontram-se
devidamente cumpridos, e portanto, de rigor a improcedência do presente pedido.
No tocante ao dano moral em razão do atraso na entrega do imóvel
conclui-se ser indevida qualquer condenação a este título.
Nota-se que em suas razões a parte prejudicada se apega ao genérico para
defender a existência de período de atraso e os transtornos supostamente dele
decorrentes: em nenhum momento se atendo a dados concretos ou a suficientemente
contrastar sua suscitada culpa exclusiva. E em não havendo atraso comprovado, não há
que se falar em danos morais.
Destarte, o recurso de apelação deve ser DESPROVIDO, mantendo-se a
r. sentença apelada pelos seus próprios fundamentos e pelos ora acrescentados.
No tocante aos honorários advocatícios sucumbenciais, cabível a sua
majoração, nos termos do art. 85, §11, do CPC, pois verifica-se que na r. sentença foi
fixado em 10% (dez por cento) dos pedidos realizados, portanto, pelo presente,

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majorado em 13% (treze por cento), em razão do trabalho realizado em grau recursal,
observado o benefício da gratuidade judiciária ao apelante (fls. 71).
Por último, de forma a evitar a oposição de embargos de declaração
destinados meramente ao prequestionamento e de modo a viabilizar o acesso às vias
extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional suscitada nos autos, uma vez que apreciadas as questões
relacionadas à controvérsia por este Colegiado, ainda que não tenha ocorrido a
individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos legais invocados, cenário
ademais incapaz de negativamente influir na conclusão adotada, competindo às partes
observar o disposto no artigo 1.026, §2o do CPC.
Diante do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
JAIR DE SOUZA
Relator
(assinatura eletrônica)