Tribunal: TJSP
Processo: 1002470-36.2018.8.26.0008
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Compra e venda de imóvel. Baixa de hipoteca. Ação de obrigação de fazer. Procedência. Irresignação das partes.

APELAÇÃO DAS PROMITENTES VENDEDORAS

Ilegitimidade passiva. Questão que se confunde com o mérito e com ele deve ser analisada.

Baixa do gravame. Preço pago integralmente. Existência de hipoteca contraída pela construtora em favor do agente financeiro que não tem

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Compra e venda de imóvel. Baixa de hipoteca. Ação de obrigação de fazer. Procedência. Irresignação das partes.

APELAÇÃO DAS PROMITENTES VENDEDORAS

Ilegitimidade passiva. Questão que se confunde com o mérito e com ele deve ser analisada.

Baixa do gravame. Preço pago integralmente. Existência de hipoteca contraída pela construtora em favor do agente financeiro que não tem eficácia perante o adquirente. Dicção da Súmula no 308 do A. STJ. Adquirente de boa-fé que não pode ser punido pela inércia da apelante em proceder à baixa da hipoteca. Legitimidade verificada, obrigação de fazer mantida.

Astreintes pelo descumprimento da obrigação de fazer imposta. Pleito de minoração. Descabimento. Valor que deve ser suficiente e compatível com a obrigação. Preceptivo do artigo 537, caput e §1o, do CPC. Multa fixada que atende aos ditames da proporcionalidade e razoabilidade.

Honorários advocatícios adequadamente fixados. Aplicabilidade de fixação equitativa. Subsunção do caso ao preceptivo do artigo 85, § 8o do CPC. Imprescindibilidade de reconhecimento da sociedade e da ordem jurídica em torno da profissão da advocacia, fixação de honorários justos, observadas as peculiaridades da causa. Descabida minoração.

APELAÇÃO DOS PROMITENTES COMPRADORES

Honorários advocatícios adequadamente fixados. Aplicabilidade de fixação equitativa. Subsunção do caso ao preceptivo do artigo 85, § 8o do CPC. Imprescindibilidade de reconhecimento da sociedade e da ordem jurídica em torno da profissão da advocacia, com fixação de honorários justos, observadas as peculiaridades da causa. Descabida majoração.

RECURSOS DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001004169
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002470-36.2018.8.26.0008,
da
Comarca
de
São
Paulo,
em
que
são
apelantes/apelados ANIGRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e
ESCALDA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA,
são
apelados/apelantes FABIO ALVES DOS SANTOS e VANESSA ALVES
PEREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON
GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002470-36.2018.8.26.0008 -Voto no 00243G
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Apelações Cíveis - Digital
Processo no 1002470-36.2018.8.26.0008
Comarca: 3a Vara do Foro Regional VIII - Tatuapé
Magistrado prolator: Dr. Luciano Gonçalves Paes Leme
Apelantes/Apelados: Anigro Empreendimentos Imobiliários Ltda e
Escalada Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelados/Apelantes: Fabio Alves dos Santos e Vanessa Alves
Pereira
Interessado: Itaú Unibanco S/A
Voto no 00243G
APELAÇÕES CÍVEIS. Compra e venda de imóvel. Baixa
de hipoteca. Ação de obrigação de fazer. Procedência.
Irresignação das partes.
APELAÇÃO DAS PROMITENTES VENDEDORAS
Ilegitimidade passiva. Questão que se confunde com o
mérito e com ele deve ser analisada.
Baixa do gravame. Preço pago integralmente. Existência de
hipoteca contraída pela construtora em favor do agente
financeiro que não tem eficácia perante o adquirente.
Dicção da Súmula no 308 do A. STJ. Adquirente de boa-fé
que não pode ser punido pela inércia da apelante em
proceder à baixa da hipoteca. Legitimidade verificada,
obrigação de fazer mantida.
Astreintes pelo descumprimento da obrigação de fazer
imposta. Pleito de minoração. Descabimento. Valor que
deve ser suficiente e compatível com a obrigação.
Preceptivo do artigo 537, caput e §1o, do CPC. Multa fixada
que
atende
aos
ditames
da
proporcionalidade
e
razoabilidade.
Honorários
advocatícios
adequadamente
fixados.
Aplicabilidade de fixação equitativa. Subsunção do caso ao
preceptivo do artigo 85, § 8o do CPC. Imprescindibilidade
de reconhecimento da sociedade e da ordem jurídica em
torno da profissão da advocacia, fixação de honorários
justos, observadas as peculiaridades da causa. Descabida
minoração.

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APELAÇÃO DOS PROMITENTES COMPRADORES
Honorários
advocatícios
adequadamente
fixados.
Aplicabilidade de fixação equitativa. Subsunção do caso ao
preceptivo do artigo 85, § 8o do CPC. Imprescindibilidade
de reconhecimento da sociedade e da ordem jurídica em
torno da profissão da advocacia, com fixação de honorários
justos, observadas as peculiaridades da causa. Descabida
majoração.
RECURSOS DESPROVIDOS.
Trata-se de apelações interpostas pelas partes autora e ré,
em reciprocidade, em face da r. sentença de fls. 223/226, a qual
JULGOU PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, para: a)
condenar o corréu Itaú Unibanco S/A a providenciar o
cancelamento da hipoteca que onera o bem imóvel objeto da
matrícula n.o 289.740 do 9.o RI desta Capital, em dez dias, sob
pena de multa de R$ 20.000,00; e b) condenar as corrés
Escalada
Empreendimentos
Imobiliários
Ltda.
e
Anigro
Empreendimentos Imobiliários Ltda. na obrigação de outorgar aos
autores, em trinta dias, a escritura definitiva de venda e compra
do imóvel identificado na matrícula n.o 289.740 do 9.o RI desta
Capital, livre e desembaraçado de qualquer ônus, sob pena de
multa
de
R$
20.000,00.
Condenados
os
réus,
ainda,
solidariamente, no pagamento das custas, despesas processuais
e dos honorários dos advogados dos autores, ora arbitrados, por
equidade, em R$ 10.000,00.
Irresignadas, apelam as rés Anigro Empreendimentos
Imobiliários Ltda e Escalada Empreendimentos Imobiliários
Ltda. (fls. 234/244). Em preliminar, alegam ilegitimidade passiva,
uma vez que não possuem aptidão jurídica para dar baixa na

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hipoteca, desfalcando a instituição financeira de sua garantia. No
mérito, reforçam que a liberação da hipoteca não depende da
incorporadora, mas sim do banco financiador da obra finalizar o
procedimento, expedindo o respectivo termo de quitação.
Ademais, argumentam que irrazoável o valor da multa
fixada no valor de R$ 20.000,00, caso não apresentem, no prazo
de trinta dias, a escritura definitiva de venda e compra do imóvel.
Ressaltam, ainda, que exorbitante a verba honorária arbitrada.
Por sua vez, apelam os autores Fabio Alves dos Santos e
Vanessa Alves Pereira (fls. 250/259) a fim de requerer a
majoração dos honorários advocatícios, tendo em vista o elevado
valor do imóvel objeto da demanda.
Recursos tempestivos, bem processados e contrariados às
fls. 264/269 e 279/286.
É o relatório.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
do recurso (Resolução TJSP no 772/2017).
Quanto à alegação de ilegitimidade passiva suscitada pelas
rés Anigro Empreendimentos Imobiliários Ltda e Escalada
Empreendimentos Imobiliários Ltda., sob o fundamento de que
não possuem aptidão jurídica para dar baixa na hipoteca,

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desfalcando a instituição financeira de sua garantia, trata-se de
questão que se confunde com o mérito e com ele será analisada.
Pois bem. Em que pese o inconformismo das rés
apelantes, seu recurso não comporta acolhida no que tange à
obrigação de fazer imposta, consistente em outorgar a escritura
definitiva de venda e compra do imóvel identificado na matrícula
n.o 289.740 do 9.o RI desta Capital, livre e desembaraçado de
qualquer ônus.
De fato, a hipoteca constituída entre a incorporadora e o
agente financeiro não atinge os direitos do consumidor,
adquirente de boa-fé, sendo imperiosa a baixa da hipoteca para
permitir a outorga da escritura definitiva em nome do comprador,
quando provado o pagamento do preço pactuado, como é o caso
em tela.
Reforçando tal entendimento, é o teor da Súmula do A.
STJ:
“Súmula no 308, STJ: A hipoteca firmada
entre a construtora e o agente financeiro,
anterior ou posterior à celebração da
promessa de compra e venda, não tem
eficácia
perante
os
adquirentes
do
imóvel”.
Ora, o adquirente de boa-fé não pode ser punido pela
inércia das rés apelantes em buscar o termo de quitação e
consequente baixa da hipoteca constituída em favor de seu
agente financeiro. Admitir a tese recursal seria possibilitar que se

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imponha ao terceiro compromissário comprador, além do
pagamento pela unidade adquirida, a remição da hipoteca,
circunstância de flagrante injustiça.
À guisa de ilustração:
ILEGITIMIDADE
PASSIVA
-
Inadmissibilidade - Pretensão autoral de
cancelamento da hipoteca gravada em
favor do banco apelante - Preliminar
rejeitada. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
- Obrigação de fazer - Outorga de
escritura definitiva - Procedência parcial
do pedido - Inconformismo do banco réu
- Desacolhimento - Aplicação do disposto
no art. 252 do RITJSP - Relação de
consumo
-
Hipoteca
instituída
pela
construtora em favor do banco que não
tem eficácia perante os adquirentes do
imóvel - Inteligência da Súmula 308 do
Colendo Superior Tribunal de Justiça -
Obrigação de fazer das rés consistente
na baixa da hipoteca e outorga da
escritura aos aquirentes - Multa diária
fixada em R$ 200,00 até o limite de R$
20.000,00
para
o
caso
de
descumprimento que não é elevada -
Pretensão de substituição da garantia
pela construtora que deve ser buscada
em ação autônoma - Apelante que opôs
resistência ao pedido dos autores -
Descabimento do pedido de atribuição da
sucumbência
exclusivamente
à
construtora
-
Sentença
mantida.
Preliminar
rejeitada
e
recurso
desprovido. (TJSP;
Apelação
Cível
1032047-03.2016.8.26.0114;
Relator
(a): J.L. Mônaco da Silva; Órgão Julgador:

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5a Câmara de Direito Privado; Foro de
Campinas
- 8a
Vara
Cível;
Data
do
Julgamento: 27/08/2020; Data de Registro:
27/08/2020)
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Promessa de Compra e Venda com o
cancelamento de hipotecas registradas
na matricula do imóvel Irresignação
quanto ao acolhimento da preliminar de
ilegitimidade do banco réu- Alegação de
não participação da relação contratual
Preliminar
de
ilegitimidade
afastada
Quitação do preço pela autora provada
Desconstituição
do
ônus
hipotecário
cabível Súmula 308 do STJ Sucumbência
rateada
entre
os
réus
Sentença
parcialmente
modificada
Recursos
providos. (TJSP; Apelação
1027419-18.2013.8.
26.0100;
Relator
(a): Percival
Nogueira;
Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível
- 3a
Vara
Cível;
Data
do
Julgamento:
17/04/2015; Data de Registro: 17/04/2015)
Apelação cível. Ação de adjudicação
compulsória e declaratória de quitação,
de extinção de hipoteca c.c. obrigação de
fazer. Preliminares rejeitadas. O imóvel
sub judice está hipotecado para o Banco
apelante. É certo que possui inequívoca
relação jurídica de direito material com a
autora, de modo que ambas são partes
passivas legítimas ad causa. Patente o
interesse de agir, a pretensão é útil,
necessária e adequada para os fins
almejados
pela
autora.
A
liberação
constituída entre a incorporadora e o
agente financeiro não atinge os direitos
do consumidor adquirente de boa-fé da
unidade imobiliária, sendo imperiosa a

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escritura definitiva em seu nome quando
provado o pagamento do preço pactuado.
Sucumbência
pelas
rés.
Apelo
desprovido. (TJSP; Apelação
1010520-20.2015.8.26.0602; Relator (a): Silvério da
Silva; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado;
Foro de Sorocaba - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento:
15/03/2018;
Data
de
Registro:
15/03/2018)
AÇÃO
DE
ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA. Compromisso de venda.
Outorga de registro. Hipoteca. Sentença
de
procedência,
para
adjudicar
compulsoriamente o imóvel, constituindo
a sentença título hábil à transferência do
domínio, para os autores, mediante os
pagamentos
dos
tributos
devidos;
determinar que o corréu Banco do Brasil
promova a baixa da hipoteca referente à
unidade
objeto
do
negócio
jurídico
realizado entre as partes. Redistribuído
por força da Resolução 737/2016 e
Portaria no 02/2017. Apela o corréu Banco
do Brasil, alegando que o imóvel tinha
averbação
preexistente
de
hipoteca
contraída pela construtora responsável
pelo
empreendimento;
não
pode
a
garantia
ser
afastada;
não
houve
substituição da garantia. Descabimento.
Adquirente de boa-fé não pode responder
pelo débito da construtora junto ao
Banco. Incidência da Súmula 308 do STJ.
Recurso improvido. (TJSP; Apelação 1081223-
90.2016.8.26.0100; Relator (a): James Siano; Órgão
Julgador: 31a Câmara Extraordinária de Direito
Privado; Foro Central Cível - 26a Vara Cível; Data do
Julgamento:
07/03/2018;
Data
de
Registro:
07/03/2018)

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9
Por fim, no que tange às astreintes, tampouco assiste razão
às rés apelantes.
Primeiramente, importante salientar que o sancionamento
pecuniário
tende
a
atuar
como
mecanismo
inibitório
indeclinável para o caso de resistência, sob os mais
multifacetados subterfúgios, ao cumprimento das decisões
judiciais. Desse modo, tem necessariamente de ser arbitrado em
valores a salvo da avareza, sem serem astronômicos, sob pena
de não se extrair dela os efeitos almejados.
Consabido, o Código de Processo Civil, em seu artigo 537,
caput, prevê a possibilidade de fixação de multa em ações de
obrigação de fazer, exigindo que seja compatível com a
obrigação e se determine prazo razoável para o cumprimento da
determinação, in litteris:
Art.
537.
A
multa
independe
de
requerimento da parte e poderá ser aplicada
na
fase
de
conhecimento,
em
tutela
provisória ou na sentença, ou na fase de
execução, desde que seja suficiente e
compatível com a obrigação e que se
determine prazo razoável para cumprimento
do preceito.
Referido diploma, em adição, prevê a possibilidade de o
juiz, de ofício ou a requerimento, alterar o valor fixado para

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adequação às circunstâncias fáticas postas sob análise, caso
verifique que as astreintes se tornaram insuficientes ou
excessivas (Artigo 537, § 1, I).
E, neste enfoque, tenho que o valor de R$ 20.000,00, fixado
na r. sentença, pautou-se nos ditames da proporcionalidade e
razoabilidade. Tão somente anoto que este deve ser o montante
indenizatório máximo, em caso de descumprimento da obrigação
de fazer imposta.
Por fim, a fixação da verba honorária em R$ 10.000,00
mostra-se adequada às especificidades do caso, de modo que
não enseja redução ou majoração, como pretendem as partes.
Acerca do assunto, luminar o seguinte excerto que trata da
imprescindível fixação correta e justa da verba honorária, de
forma a se alcançar o reconhecimento da sociedade e da ordem
jurídica em torno da profissão da advocacia:
“A expressão equidade, seja do ponto de
vista
etimológico,
jurídico
ou
principiológico,
não
equivale
à
arbitrariedade
nem
autoriza
a
quantificação dos honorários em valor
módico. Também não dispensa, como é
óbvio, a devida fundamentação analítica,
em estrita observância aos parâmetros
legais estabelecidos pelo Código de
Processo Civil, diante do imperativo
constitucional
de
motivação
das
decisões judiciais
Portanto, a redação do art. 20 § 4o do
CPC/1973, ao prever a fixação com
equidade e observância aos critérios

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estipulados
pelo
§
2o
do
mesmo
dispositivo, impõe que os honorários
atribuídos
quando
da
prolação
da
sentença remunerem adequadamente o
trabalho prestado e não representem um
completo desprestígio ou um incentivo às
lides temerárias, que se multiplicam em
ambientes nos quais há a recorrência de
fixação irrisória de honorários.
(...)
Os avanços trazidos pelo novo CPC em
relação à valorização do advogado e
contra o aviltamento dos honorários são
fundamentais para garantir o respeito ao
trabalho dos advogados, bem como a
independência e autonomia que lhe são
inerentes.x1
Não se desmemore que, excepcionalmente, quando o valor
da causa for muito baixo ou, ainda, quando inestimável ou
irrisório o proveito econômico obtido, os honorários advocatícios
devem mesmo sofrer uma fixação de forma equitativa, nos
exatos termos que prevê o Artigo 85 em seu parágrafo oitavo:
“Art. 85, “§ 8o, CPC: Nas causas em que
for inestimável ou irrisório o proveito
econômico ou, ainda, quando o valor da
causa for muito baixo, o juiz fixará o valor
dos honorários por apreciação equitativa,
observando o disposto nos incisos do §
2o.”
É justamente o caso em tela, em que inestimável o proveito
econômico – atribuída à causa o valor de R$ 10.000,00, para fins
de alçada, versando a demanda sobre baixa de gravame de
1 As conquistas da advocacia no novo CPC / Marcus Vinicius Furtado Coêlho ... [et al]. Brasília: OAB,
Conselho Federal, 2015. 429 pág, fls. 57 a 60.

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imóvel no valor de R$ 1.256.850,00.
Assim, tenho que a fixação se deu de forma escorreita,
razoável e observando-se os ditames legais, em especial o grau
de zelo do profissional; bem como o trabalho realizado pelo
advogado e o tempo exigido para o seu serviço (Art. 85, §2o,
CPC). Eventual majoração da verba honorária dever-se-á ao
trabalho despendido em sede recursal.
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
aos recursos.
Observando-se os princípios da sucumbência e da
causalidade, tendo em vista que as rés deram causa ao
ajuizamento da ação, mantida a sucumbência nos moldes fixados
em primeiro grau. Nos termos do artigo 85, §§ 2o e 11 do CPC, os
honorários sucumbenciais ficam majorados para o importe de R$
13.000,00.
Por fim, para que não se alegue cerceamento do direito de
recorrer, dou por prequestionados todos os dispositivos legais
referidos na fase recursal, bastando que as questões tenham sido
enfrentadas e solucionadas no voto, como ocorreu, pois
“desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais”
(STJ EDCL. No RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j.
18.04.2006).

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RODOLFO PELLIZARI
Relator