Tribunal: TJSP
Processo: 1001482-82.2020.8.26.0157
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Edson Luiz de Queiróz
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-30
Data de publicação: 2020-10-30

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de bem imóvel com financiamento habitacional. Revisão contratual cumulada com repetição de indébito e consignação em pagamento. Alegação de necessidade de restabelecimento do equilíbrio contratual. Sentença de improcedência.
Revisão do contrato. Documentos juntados demonstram que foram observadas as cláusulas contratuais no cálculo das prestações mensais, inclusive

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de bem imóvel com financiamento habitacional. Revisão contratual cumulada com repetição de indébito e consignação em pagamento. Alegação de necessidade de restabelecimento do equilíbrio contratual. Sentença de improcedência.
Revisão do contrato. Documentos juntados demonstram que foram observadas as cláusulas contratuais no cálculo das prestações mensais, inclusive do seguro habitacional. Autora não demonstrou qualquer abuso cometido por parte da ré. Tabela "Price" é um sistema de amortização através de uma série de parcelas uniformes, que não viola qualquer dispositivo do Código de Defesa do Consumidor. Aplicação do IPC/FIPE que nada tem nada de irregular. Valores livremente pactuados, inclusive em relação aos índices que atendem às regras gerais do contrato padrão utilizadas para esse sistema de financiamento.
Reajuste das parcelas de seguro habitacional que não apresenta incorreção. Regramentos próprios do setor, garantindo as operações do Sistema Financeiro da Habitação. Apólice garante a viabilização dos empréstimos com os agentes financeiros, permitindo a redução dos riscos no atinente ao repasse de recursos aos mutuários. Incentivo à aquisição da casa própria, na visão de uma política habitacional. Aplicação do princípio "pacta sunt servanda". Sentença mantida.
Honorários recursais. Aplicação do artigo 85, §11 do CPC. Majoração da verba honorária para 20% do valor atualizado da causa, observada a concessão da justiça gratuita.
Resultado. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000895188
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001482-82.2020.8.26.0157, da Comarca de Cubatão, em que é apelante
CLAUDIA RODRIGUES AGUIAR (JUSTIÇA GRATUITA), é apelada COMPANHIA
DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO
PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ANGELA LOPES E CÉSAR PEIXOTO.
São Paulo, 30 de outubro de 2020.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001482-82.2020.8.26.0157 -Voto no 28156 K
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VOTO No 28156
APELAÇÃO CÍVEL no 1001482-82.2020.8.26.0157
APELANTE: CLAUDIA RODRIGUES AGUIAR
APELADO: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO
DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU
COMARCA: CUBATÃO
JUIZ (A): FERNANDA REGINA BALBIR LOMBARDI
Apelação cível. Compra e venda de bem imóvel com
financiamento habitacional. Revisão contratual cumulada
com repetição de indébito e consignação em pagamento.
Alegação de necessidade de restabelecimento do equilíbrio
contratual. Sentença de improcedência.
Revisão do contrato. Documentos juntados demonstram
que foram observadas as cláusulas contratuais no cálculo
das prestações mensais, inclusive do seguro habitacional.
Autora não demonstrou qualquer abuso cometido por parte
da ré. Tabela “Price” é um sistema de amortização através
de uma série de parcelas uniformes, que não viola qualquer
dispositivo do Código de Defesa do Consumidor. Aplicação
do IPC/FIPE que nada tem nada de irregular. Valores
livremente pactuados, inclusive em relação aos índices que
atendem às regras gerais do contrato padrão utilizadas para
esse sistema de financiamento.
Reajuste das parcelas de seguro habitacional que não
apresenta incorreção. Regramentos próprios do setor,
garantindo as operações do Sistema Financeiro da
Habitação. Apólice garante a viabilização dos empréstimos
com os agentes financeiros, permitindo a redução dos riscos
no atinente ao repasse de recursos aos mutuários. Incentivo
à aquisição da casa própria, na visão de uma política
habitacional. Aplicação do princípio "pacta sunt servanda".
Sentença mantida.
Honorários recursais. Aplicação do artigo 85, §11 do CPC.
Majoração da verba honorária para 20% do valor atualizado
da causa, observada a concessão da justiça gratuita.
Resultado. Recurso não provido.
Vistos.
Adotado o relatório da decisão de primeiro grau, acrescente-
se tratar de ação de revisão de cláusulas de contrato de compra e venda de
imóvel cumulada com repetição de indébito e consignação em pagamento movida
para restabelecer o equilíbrio contratual.

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Os
pedidos
foram
julgados
improcedentes
com
a
condenação da autora no pagamento do ônus da sucumbência arbitrados
honorários advocatícios em 10% do valor atualizado da causa, observada a
concessão da justiça gratuita.
A autora apresentou recurso de apelação, arguindo que
todos os anos são feitas correções das prestações, aplicando os Índices do
IPC/FIPE no período de 12 meses da data do último reajuste, mas no momento
da adesão do contrato, já são calculados juros de 7,229% (juros efetivos) ao ano
para projeção de 300 meses ou 25 anos, que deveriam estabelecer prestações
fixas e sucessivas.
Alega que a CDHU recebe um valor de subsídio do Governo
Estadual de aproximadamente 80% do valor do imóvel. Insiste que foram
cobrados valores indevidos que devem ser restituídos em dobro. Requer a
procedência do pedido de consignação em pagamento judicial das parcelas do
financiamento no valor de R$156,75 que corresponde a 15% do salário mínimo
vigente (R$ 1.045,00). Busca a procedência da ação.
O recurso foi devidamente processado, com apresentação
de contrarrazões.
É o relatório do essencial.
A r. sentença deve ser confirmada por seus próprios
fundamentos, os quais ficam inteiramente adotados como razão de decidir. O art.
252 do Regimento Interno deste Tribunal estabelece que:
"Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os
fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada,
houver de mantê-la".
Consigna-se que a r. sentença bem apreciou a matéria aqui
debatida como se evidencia (fls. 219/220):
“(...) No mérito, todavia, a ação é improcedente.
Busca a autora a revisão do contrato firmado com a requerida, alegando abusividade nos valores
cobrados, resultando em inadimplência, uma vez que não possui condições de arcar com as
parcelas cobradas.
Inicialmente, destaco que eventual negativa de renegociação do saldo devedor da autora em
relação ao instrumento particular de compra e venda do imóvel urbano com pacto de alienação
fiduciária em garantia não caracteriza qualquer ilicitude, visto que as partes são livres para
contratar, nos termos do art. 421 do Código Civil que dispõe: “A liberdade de contratar será
exercida em razão e nos limites da função social do contrato” .
A ré possui caráter social, disponibilizando imóveis à população de baixa renda com considerável
subsídio do preço de aquisição do bem, oferecendo condições de financiamento muito abaixo
daquelas normalmente praticadas pelo mercado, levando em consideração desde o início a
hipossuficiência financeira de seus contratantes.
Como informado na contestação e confirmado em réplica, a autora arca com uma prestação
mensal de R$ 354,00 (trezentos e cinquenta e quatro reais), valor substancialmente inferior à
parcela de um imóvel adquirido fora de um programa habitacional.
A existência de contrato de adesão, com a consequente ausência de prévio debate sobre as

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condições e cláusulas pactuadas, não autoriza a presunção de abuso ou ilegalidade de suas
cláusulas. No que tange à aplicação da teoria da imprevisão, a inadimplência contratual em razão
da redução de renda, ou ausência dela, em virtude de desemprego não autoriza que o Judiciário
promova a revisão do valor da prestação, para ajustá-la à realidade dos mutuários. Entende-se que
quem faz um financiamento de longo prazo, de 300 meses, sabe que corre o risco de variações
salariais, com a perda ou redução da renda, ou até mesmo com o desemprego.
Por tal motivo, tais hipóteses não se submetem à aplicação da teoria da imprevisão, pois não
podem ser consideradas como situações imprevisíveis. A possibilidade de renegociação do
contrato remanesce na esfera de discricionariedade da parte ré, não sendo viável que o Estado-
Juiz imponha transação a manu militari.
Também não se vislumbra qualquer ofensa a preceitos constitucionais. O direito à moradia não
significa ocupação gratuita, mas desenvolvimento pelo Estado de programas habitacionais
voltados à população de baixa renda, cuja existência e manutenção exigem, justamente, a estrita
observância a seu regramentos, de forma a não criar privilégios, mas assegurar direitos iguais e
compartilhados entre todos que se encontrem na mesma situação de hipossuficiência econômica,
a demandar a atuação protetiva do Estado.
O direito à moradia não é absoluto, nem afasta a necessidade de cumprimento das cláusulas
contratuais. Assim, pois, pelo quanto alegado e provado, não há falar em onerosidade excessiva,
tampouco de comprovação de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.
Tampouco há a onerosidade excessiva alegada pela autora. Sobre o tema, Orlando Gomes
ensina: “A onerosidade excessiva há de ser objetivamente excessiva, isto é, a prestação não deve
ser excessivamente onerosa apenas em relação ao devedor, mas a toda e qualquer pessoa que se
encontrasse na sua posição. Não basta, porém que a prestação se tenha agravado
exageradamente. Preciso é que a onerosidade tenha sido determinada por acontecimentos
extraordinários e imprevisíveis” (Contratos, Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 131 e seguintes).
Seguindo, a jurisprudência tem entendido pela legalidade da utilização da Tabela Price no cálculo
das prestações. Neste sistema, o valor das parcelas é fixo, e sobre os juros vencidos não incidem
os vincendos, o que afasta também a hipótese de possível afronta ao disposto na Súmula 121 do
Supremo Tribunal Federal alegada pela autora.
Sobre o tema: “Trata-se de qualquer forma de sistema de projeção de juros que considera o tempo
total de resgate da dívida e a taxa pactuada,estabelecendo prestações de valor constante e a elas
incorporando desde logo os juros, cujo resgate é feito ao longo do tempo de forma variável, de
modo a que finde o pagamento dos encargos por ocasião da última prestação, sem qualquer
resíduo de encargos (...)” (Ap. n. 0008773-29.2102.8.26.0482, j. 14.3.2013).
Quanto à alegada venda casada de seguro, no regime do Sistema Financeiro Habitacional a
contratação de seguro é obrigatória. Para configuração de venda casada, conforme entendimento
jurisprudencial pacificado sobre o tema, necessitaria haver prova cabal de que a
parte autora foi compelida a contratar determinada seguradora, em detrimento de outra de sua livre
escolha. Nos autos não há qualquer indicação de que a parte autora pretendia contratar seguro
obrigatório com outra empresa ou ainda que foi impedida de fazê-lo. Também ausente prova
documental de que o valor do prêmio cobrado diverge de contratação similar com outras empresas
desse ramo(...).
Assim, não configuradas quaisquer ilegalidades na relação jurídica existente entre as partes, não
há razão para deferir a revisão contratual pleiteada, sendo de rigor a improcedência da ação. (...).”.
A tais razões de decidir, acrescente-se que pelos
documentos juntados nos autos, extrai-se que foram observadas as cláusulas
contratuais no cálculo das prestações mensais, inclusive do seguro habitacional.
A autora não demonstrou qualquer abuso cometido por parte da ré.
A Tabela “Price” é um sistema de amortização através de
uma série de parcelas uniformes que não viola qualquer dispositivo do Código de
Defesa do Consumidor e embora a Taxa Referencial seja o índice mais
comumente adotado para o reajuste das parcelas e do saldo devedor, no caso
dos autos, a previsão de aplicação do IPC/FIPE não tem nada de irregular.

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Nessas condições, os valores, livremente pactuados,
inclusive em relação aos índices, atendem às regras gerais do contrato padrão
utilizadas para esse sistema de financiamento oficial, salientando que leva em
consideração o patamar de disponibilidade financeira do interessado.
No atinente ao reajuste das parcelas de seguro habitacional,
não se vislumbra qualquer incorreção, pois contam com regramentos próprios do
setor, garantindo as operações do Sistema Financeiro da Habitação, vez que a
apólice garante a viabilização dos empréstimos com os agentes financeiros,
permitindo a redução dos riscos no atinente ao repasse de recursos aos
mutuários, com incentivo à aquisição da casa própria, na visão de uma política
habitacional. Anote-se que não há qualquer comprovação pela autora de que foi
impedida de escolher outra operadora na contratação do seguro habitacional.
Assim,
não
havendo
ilegalidade,
irregularidade
ou
inconstitucionalidade nas cláusulas contratuais, não há que se falar em revisão
do contrato, prevalecendo o princípio da autonomia da vontade e o da força
obrigatória ("pacta sunt servanda"), devendo ser mantida a r. sentença por seus
próprios e jurídicos fundamentos.
Em virtude do disposto no artigo 85, §11 do CPC, fica
majorada a verba honorária para 20% do valor atualizado da causa, observada a
concessão da justiça gratuita.
Finalizando, as demais questões arguidas pelas partes
ficam prejudicadas, segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça,
perfilhada pela Ministra Diva Malerbi, no julgamento dos EDcl no MS 21.315/DF,
proferido em 08/06/2016, já na vigência CPC/2015: "o julgador não está obrigado
a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha
encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (...), sendo dever do julgador
apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na
decisão recorrida".
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente Acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio
recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do art.
1o da Resolução n.o 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o
silêncio como concordância.
Pelo exposto, NEGA-SE provimento ao recurso de
apelação.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
RELATOR
(documento assinado digitalmente)