Tribunal: TJSP
Processo: 1011930-52.2015.8.26.0590
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Carmen Lucia da Silva
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-19
Data de publicação: 2020-12-19

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. Sentença de procedência do pedido. Ilegitimidade passiva do credor fiduciário. Ocorrência. A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das obrigações condominiais dependerá da data da imissão na posse direta do bem. Inteligência do disposto no art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. Ausência de demonstração de

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. Sentença de procedência do pedido. Ilegitimidade passiva do credor fiduciário. Ocorrência. A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das obrigações condominiais dependerá da data da imissão na posse direta do bem. Inteligência do disposto no art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. Ausência de demonstração de imissão na posse do credor fiduciário na hipótese dos autos. Sentença que não impôs condenação ao ônus da sucumbência. Correção de ofício. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001047907
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1011930-52.2015.8.26.0590, da Comarca de São Vicente, em que é apelante
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VITÓRIA RÉGIA, são apelados BRADESCO
ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA e HÉLCIAS BERNARDO DE
PÁDUA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente sem voto), ALMEIDA SAMPAIO E MARCONDES D'ANGELO.
São Paulo, 19 de dezembro de 2020.
CARMEN LUCIA DA SILVA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011930-52.2015.8.26.0590 -Voto no 12.069
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VOTO N° 12.069
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS
CONDOMINIAIS. Sentença de procedência do pedido.
Ilegitimidade passiva do credor fiduciário. Ocorrência. A
responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das
obrigações condominiais dependerá da data da imissão na
posse direta do bem. Inteligência do disposto no art. 27, §
8o, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. Ausência de
demonstração de imissão na posse do credor fiduciário na
hipótese dos autos. Sentença que não impôs condenação ao
ônus da sucumbência. Correção de ofício. RECURSO NÃO
PROVIDO.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença proferida a fls. 377/381, que julgou extinto o processo, sem
resolução
de
mérito,
em
relação
à
corré
BRADESCO
ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA, reconhecendo sua
ilegitimidade passiva, nos termos do art. 485, VI, do CPC e procedente o
pedido formulado por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VITÓRIA RÉGIA
contra HÉLCIAS BERNARDO DE PÁDUA “para CONDENAR o réu
ao pagamento da quantia de R$ 1.869,10 (mil oitocentos e sessenta e
nove reais e dez centavos), acrescida de correção monetária pela
Tabela Prática do E. TJ/SP desde o ajuizamento da ação, além de juros
de mora no percentual de 1% (um por cento) ao mês contados desde a
citação, bem como das parcelas vencidas e não pagas no curso do
processo até a satisfação da obrigação, corrigidas desde o vencimento”.
Irresignado
o
Condomínio
autor
apela
(fls.
384/391), buscando o afastamento da extinção do processo em relação à
corré Bradesco. Para tanto, alega o recorrente que a partir do momento
em que o credor fiduciário consolida a propriedade para si, o mesmo se
torna possuidor direto do imóvel.

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Recurso contrarrazoado a fls. 400/404.
É o relatório.
As razões do recurso preenchem os requisitos
previstos nos artigos 1.007 e 1.010, notadamente seus incisos II e III, do
CPC. Foram apresentados os fundamentos de fato e de direito do
inconformismo, permitindo o seu conhecimento.
Conforme se depreende dos autos, o Condomínio
ingressou com a ação de cobrança em face de HÉLCIAS BERNARDO
DE PÁDUA (sucessor de ANTÔNIO SÉRGIO BERNARDO DE
PÁDUA) e do Credor Fiduciário a BRADESCO ADMINISTRADORA
DE CONSÓRCIOS LTDA., objetivando o recebimento de despesas
condominiais inadimplidas da unidade no 602, conforme especificado na
petição inicial.
Regularmente citado, o credor fiduciário pugnou
pelo reconhecimento de sua ilegitimidade passiva, em razão da
responsabilidade do devedor fiduciário e da ausência de sua imissão na
posse no imóvel, tese acolhida pelo magistrado “a quo”, o que motivou a
interposição do presente recurso.
Assim, a questão do recurso diz respeito à
legitimidade ou não do credor fiduciário para figurar no polo passivo do
processo que visa o recebimento de débito condominial.
Pois bem.
O Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso
repetitivo, à luz do art. 543-C do CPC (REsp 1345331/RS), firmou

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entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é definida pelo registro do compromisso de compra e
venda, mas sim pela relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela
ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
E, nos termos da Lei 9.514/97 (art. 27, §8o), assim
como do disposto no art. 1.368-B do Código Civil, a responsabilidade
pelo pagamento das obrigações condominiais dependerá da data da
imissão na posse direta do bem.
Confira-se:
“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o
fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do
registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá
público leilão para a alienação do imóvel. (...)
8o - Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos,
taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros
encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel,
cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos
termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser
imitido na posse.”
“Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem
móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao
fiduciante, seu cessionário ou sucessor.
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar
proprietário pleno do bem, por efeito de realização da
garantia,
mediante
consolidação
da
propriedade,
adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe

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condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou
venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido
transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a
data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.
Na hipótese dos autos, não houve demonstração por
parte do Condomínio, ora apelante, da ocorrência de imissão do credor
fiduciário na posse do imóvel para justificar a sua legitimidade passiva,
ônus que lhe competia.
Desse modo, no caso em julgamento era e é de rigor
o reconhecimento da ilegitimidade passiva do credor fiduciário.
No mesmo sentido, precedente do Superior Tribunal
de Justiça:
“DIREITO
CIVIL
PROCESSUAL
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
DESPESAS
CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
RESPONSABILIDADE
DO
CREDOR
FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE
SUCUMBÊNCIA. 1. Ação de cobrança de despesas
condominiais. 2. Ação ajuizada em 05/05/2011. Recurso
especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento:
CPC/73. 3. O propósito recursal é definir se há
responsabilidade solidária do credor fiduciário e dos
devedores fiduciantes quanto: i) ao pagamento das despesas
condominiais que recaem sobre imóvel objeto de garantia
fiduciária; e ii) ao pagamento das verbas de sucumbência. 4.
O art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que
responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas,
contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que
recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha

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sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até
a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. 5.
Ademais, o art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica,
complementar o disposto no art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97, ao
dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário
pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante
consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra
forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade
plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a
propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e
quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes
sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a
ser imitido na posse direta do bem. 6. Aparentemente, com a
interpretação literal dos mencionados dispositivos legais,
chega-se à conclusão de que o legislador procurou proteger
os interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade
resolúvel como mero direito real de garantia voltado à
satisfação de um crédito. 7. Dessume-se que, de fato, a
responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das
despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua
propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja,
quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art.
27, § 8o, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua
legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se,
portanto, à condição de estar imitido na posse do bem. 8. Na
espécie, não reconhecida pelas instâncias de origem a
consolidação da propriedade plena em favor do ITAU
UNIBANCO S.A, não há que se falar em responsabilidade
solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao
adimplemento das despesas condominiais em aberto. 9. Por
fim, reconhecida, na hipótese, a ausência de solidariedade do
credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais,

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não há que se falar em condenação solidária do recorrente ao
pagamento
das
despesas
processuais
e
honorários
advocatícios. 10. Recurso especial conhecido e provido”.
(REsp 1731735/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
13/11/2018,
DJe
22/11/2018).
De outra parte, verifica-se que não houve imposição
de condenação ao ônus da sucumbência.
Assim, tratando-se de matéria de ordem pública, de
rigor a imposição, de ofício, do ônus sucumbencial, nos termos do caput,
do art. 85, do CPC, que dispõe que: “A sentença condenará o vencido a pagar
honorários ao advogado do vencedor”.
Por isso, fica o autor/recorrente condenado ao
pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, ora
fixados em R$1.000,00, já computados os honorários de sucumbência
recursal.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO AO
RECURSO.
CARMEN LÚCIA DA SILVA
Relatora
-assinatura digital-