Tribunal: TJSP
Processo: 1080861-54.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-13
Data de publicação: 2020-01-15

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Promessa de compra e venda. Caso em que foi realizado distrato. Ocorrência de falta de interesse de agir dos autores. Instrumento de distrato que foi firmado por livre e espontânea vontade das partes. Validade do negócio jurídico. Autonomia da manifestação de vontade das partes no contrato. Plena quitação entre as partes. Autores que não alegaram a ocorrência de nenhum vício

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Promessa de compra e venda. Caso em que foi realizado distrato. Ocorrência de falta de interesse de agir dos autores. Instrumento de distrato que foi firmado por livre e espontânea vontade das partes. Validade do negócio jurídico. Autonomia da manifestação de vontade das partes no contrato. Plena quitação entre as partes. Autores que não alegaram a ocorrência de nenhum vício de vontade na realização do distrato. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000002277
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1080861-54.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ALTANA
PALAZZO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, são apelados JOSE ELIAS
DOS SANTOS FILHO (JUSTIÇA GRATUITA) e LUCIENE FELIX DOS SANTOS
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Observada a
determinação prevista no artigo 942/CPC (prosseguimento em caso de resultado não
unânime), DERAM PROVIMENTO AO RECURSO da requerida para julgar
improcedente a ação, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, por
maioria de votos, vencido o relator sorteado (que declara), de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANA MARIA
BALDY, vencedor, COSTA NETTO, vencido, VITO GUGLIELMI (Presidente),
RODOLFO PELLIZARI E PAULO ALCIDES.
São Paulo, 8 de janeiro de 2020.
ANA MARIA BALDY
RELATORA DESIGNADA
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1080861-54.2017.8.26.0100
Apelante
: ALTANA PALAZZO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO
LTDA
Advogados
: João Gabriel Lisboa Araujo (Fls: 66) e outros
Apelados
: Jose Elias dos Santos Filho (Justiça Gratuita) e outro
Advogado
: Jean Carlo Batista Duarte
Comarca: São Paulo
Voto no 06518
bsa
RESCISÃO CONTRATUAL. Promessa de compra e venda.
Caso em que foi realizado distrato. Ocorrência de falta de
interesse de agir dos autores. Instrumento de distrato que foi
firmado por livre e espontânea vontade das partes. Validade do
negócio jurídico. Autonomia da manifestação de vontade das
partes no contrato. Plena quitação entre as partes. Autores que
não alegaram a ocorrência de nenhum vício de vontade na
realização do distrato. Sentença reformada. RECURSO
PROVIDO.
Trata-se de ação anulatória de ato jurídico c/c restituição
de valores pagos que José Elias dos Santos Filho e Luciene Felix dos Santos movem em
face Altana Palazzo Empreendimento Ltda. Aduzem os autores que em 25/04/2015
celebraram com a ré promessa de venda e compra da unidade 43, bloco A, Condomínio
Residencial Villas da Granja, São Paulo/SP, pelo valor de R$ 192.654,00. Afirmam que
pagaram à ré o total de R$ 8.293,73, todavia em razão de dificuldades financeiras não
possuem mais condições de arcar com as prestações do contrato. Dessa forma, em
04/12/2015, celebraram com o distrato, onde foi entabulado que seria devolvida a
quantia de R$ 113,75. Não se conformando com tal situação, propuseram a presente
demanda, visando a anulação do distrato celebrado e a condenação da ré a lhes devolver
todas as quantias pagas.
Contestação, fls. 39/66.

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Réplica, fls. 144/153.
Adveio a r. sentença que julgou a ação parcialmente
procedente, condenando a ré a pagar aos autores a quantia de R$ 6.543,98, corrigida
desde cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde o trânsito em
julgado. Por fim, condenou a ré a arcar com 80% das custas e despesas processuais, bem
como com honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação, devendo
os autores arcar com o valor restante das custas e despesas processuais, bem como com
honorários advocatícios no valor de R$ 800,00.
Inconformada, apela a ré, objetivando, em síntese, o
reexame e a reversão do julgado, com fundamento na falta de interesse de agir dos
autores, ante a resolução do negócio jurídico celebrado entre as partes com o distrato,
não tendo os autores alegado qualquer vício de consentimento quando da celebração do
mesmo; na insuficiência do percentual arbitrado, devendo ser aplicados os percentuais
fixados na cláusula 7.6 do contrato. Subsidiariamente, requer a majoração do percentual
fixado.
Contrarrazões, fls. 185/196, aduzindo os autores que o
recurso não merece ser conhecido, pois a matéria alegada é meramente protelatória.
É o relatório.
Por primeiro, consigno que as razões do apelo expressam
a irresignação da apelante e os motivos pelos quais ela pugna pela reforma da sentença.
Assim de rigor o conhecimento do apelo da ré.
O recurso comporta provimento, pois os autores/apelados
carecem de interesse de agir, uma vez que a relação jurídica entre as partes já se
extinguiu em virtude do distrato celebrado (fls. 18/20).

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O distrato, nas palavras de Caio Mário da Silva Pereira,
nada mais é do que “a declaração de vontade das partes contratantes, no sentido oposto
ao que havia gerado o vínculo. É o contrario consensus dos romanos, gerando o
contrato liberatório1”.
Segundo preleciona Nelson Nery Junior e Rosa Maria de
Andrade Nery: “A essência do distrato está em ser um contrato para dissolver outro,
com a mesma solenidade do próprio contrato, operando seus efeitos a partir de sua
realização e deixando intactos os direitos que desse estado de coisas resultem para
terceiros2”.
A mesma vontade que criou o contrato pode atuar em
sentido inverso, para dissolver o vínculo e restituir a liberdade às partes, como
expressão da autonomia privada. É a dissolução consensual do contrato. A definição de
distrato se encontra inserta na própria definição de contrato, como acordo para constituir
regular ou extinguir relações jurídicas patrimoniais.
Realizado, pois, o distrato amigável, o compromisso de
compra e venda não mais subsiste. Não há, portanto, que falar-se em rescisão contratual
daquele ou mesmo em declaração de nulidade desta ou daquela cláusula nele
consignadas, nem mesmo em reconhecimento de culpa de uma das partes. É manifesto o
equívoco.
Desse modo, o distrato celebrado entre as partes extinguiu
o vínculo obrigacional estabelecido pelo compromisso de compra e venda. Logo, há que
se prestigiar a autonomia da manifestação da vontade.

À propósito:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESTITUIÇÃO
1 Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil, 11a. Edição forense, Rio de Janeiro, 2.003, vol. III, p. 151
2Código Civil Comentado, 10a edição revista, ampliada e atualizada, Revista dos Tribunais, p. 683.

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DE VALORES DECORRENTES DA RESCISÃO DE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA. CASO EM QUE REALIZADO DISTRATO,
COM
RETENÇÃO
DE
70%
DOS
VALORES
PAGOS.
ADMISSIBILIDADE. AUTONOMIA DA MANIFESTAÇÃO DE
VONTADE DAS PARTES NO CONTRATO. CELEBRAÇÃO DE
DISTRATO. PLENA, GERAL E IRREVOGÁVEL QUITAÇÃO.
PRETENSÃO DE COBRAR A DIFERENÇA QUE NÃO SE REVELA
POSSÍVEL.
DEMANDA
IMPROCEDENTE.
SENTENÇA
REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (TJSP Apelação no 1006703-
95.2016.8.26.0477 - Relator(a): Vito Guglielmi; Comarca: Praia
Grande; Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 04/04/2017; Data de registro: 04/04/2017)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. RESTITUIÇÃO DE
VALORES DECORRENTES DA RESCISÃO DE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA. CASO EM QUE REALIZADO DISTRATO,
COM
RETENÇÃO
DE
25%
DOS
VALORES
PAGOS.
ADMISSIBILIDADE. AUTONOMIA DA MANIFESTAÇÃO DE
VONTADE DAS PARTES NO CONTRATO. CELEBRAÇÃO DE
DISTRATO. PLENA, GERAL E IRREVOGÁVEL QUITAÇÃO.
PRETENSÃO DE COBRAR A DIFERENÇA QUE NÃO SE REVELA
POSSÍVEL. AÇÃO IMPROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO
IMPROVIDO.

(TJSP
-
Apelação
no
1081338-14.2016.8.26.0100 - Relator(a): Vito Guglielmi; Comarca:
São Paulo; Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 04/05/2017; Data de registro: 04/05/2017)
Ação anulatória de cláusula contratual cumulada com repetição de
valores pagos
Sentença de improcedência
Insurgência dos
requerentes Não acolhimento Instrumentos de compromisso de
compra e venda de imóvel e de rescisão que foram firmados por livre
e espontânea vontade das partes Validade do negócio jurídico
Arrependimento posterior dos autores que não se confunde com vício
de consentimento Sentença mantida Recurso não provido. (TJSP
- Apelação - 1008355-14.2015.8.26.0565 - Relator(a): Marcia Dalla
Déa Barone; Comarca: São Caetano do Sul; Órgão julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 21/06/2017; Data
de registro: 21/06/2017).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão extrajudicial.
Pretensões de declaração de nulidade de cláusulas contratuais, de
devolução, em dobro, das quantias pagas e de indenização por dano
moral. Desistência do autor compromissário comprador, que não
conseguiu financiamento, e recebeu, no distrato, quantia equivalente
a cerca de 50% dos valores que havia pago. Pedidos indevidos.
Tratando-se de direito disponível, não havendo lei de ordem pública
a impor determinado percentual em devolução das quantias pagas, o
autor-apelante desistiu do negócio, recebendo determinado valor em
restituição e dando plena e irrevogável quitação. Não tem, portanto,
direito de pretender receber mais, ao velado pensamento de que
recebeu pouco. Ação improcedente. Sentença mantida. RECURSO
DESPROVIDO. (TJSP; Apelação 1040796-65.2014.8.26. 0506;
Relator: Beretta da Silveira; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Foro de Ribeirão Preto - 3a Vara Cível; Data do

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Julgamento: 08/04/2016; Data de Registro: 08/04/2016).
No que tange ao próprio distrato, ressalta-se que em
nenhum momento foi alegado algum vício de vontade ou apontado motivo plausível
para caracterizá-lo como leonino, e que, consequentemente, fosse suficiente para
ocasionar a sua nulidade.
Dessa forma, a r. sentença deve ser reformada para julgar
improcedente a demanda, devendo os autores, arcar com as custas, despesas
processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa,
consoante o §2o do artigo 85 do Código de Processo Civil, ressalvado os benefícios da
justiça gratuita.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero pré-questionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no
sentido de que, tratando-se de pré-questionamento, é desnecessária a citação numérica
dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS
18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Ante o exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO
AO RECURSO da requerida para julgar improcedente a ação, nos termos do artigo
487, I, do Código de Processo Civil.
ANA MARIA BALDY
Relatora Designada

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Voto no 6919
Apelação Cível no 1080861-54.2017.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: ALTANA PALAZZO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO
LTDA
Apelados: Jose Elias dos Santos Filho e Luciene Felix dos Santos
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Fiquei vencido, pelos fundamentos que seguem.
Trata-se de recurso de apelação contra a sentença de
fls. 154/156 que, em ação de rescisão contratual cumulada com pedido
de restituição de valores pagos, julgou parcialmente procedente o
pedido, nos seguintes termos:
“Ante o exposto, julgo parcialmente procedente o pedido e
condeno a ré Altana Palazzo Empreendimento Imobiliário Ltda
a pagar aos autores José Elias dos Santos Filho et al. a quantia
de R$6.543,98, (seis mil, quinhentos e quarenta e três reais e
noventa e oito centavos), atualizada dos desembolsos com
base na tabela oficial do TJSP e, a partir do trânsito em
julgado, acrescida de juros de mora de um por cento (1%) ao
mês. Condeno a ré ao pagamento de oitenta por cento (80%)
das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios
de dez por cento (10%) do valor atualizado da condenação.
Condeno os autores ao pagamento do restante das custas e
despesas processuais, e de honorários advocatícios que fixo,
por equidade, em R$800,00 (oitocentos reais), com juros de
mora de um por cento ao mês contados do trânsito em
julgado, quantias devidas sob a condição do art. 98, §3o, do
Código de Processo Civil. Julgo extinto o processo, com
resolução de mérito, com base no art. 487, caput, I, do Código
de Processo Civil. P.R.I”
Inconformada, insurge-se a demandada, alegando,
preliminarmente, a falta de interesse de agir da parte adversa, uma vez
que, em 04.12.2015, a relação das partes foi resolvida por meio de

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distrato (fls.18/20), no qual as partes, por livre e consciente vontade,
deram plena, geral e irretratável quitação das obrigações contratuais
(fls.92).
No mérito, defende a ausência de abusividade nas
condições de retenção contratualmente previstas (cláusula 7.6 - fls.107),
ou, subsidiariamente, que seja autorizada a retenção de 30% dos
valores pagos, autorizando-se a retenção da quantia paga a título de
sinal (R$7.631,00).
Contrarrazões às fls. 185/196.
É o relatório.
Trata-se de ação de rescisão contratual, ajuizada pelos
consumidores em face da construtora.
Narram os autores, na inicial, que firmaram com a parte
adversa Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de
imóvel para aquisição de unidade autônoma no 43, bloco A, do
“Condomínio Residencial Villas da Granja”.
Alegam que, em razão de falta de recursos financeiros
para pagamento das parcelas vincendas, solicitaram o distrato do
contrato, sendo restituídos apenas de R$ 113,75, conquanto tivessem
pago a quantia total de R$8.293,73.
Requereram, assim, a declaração da rescisão contratual,
com restituição de 90% das quantias pagas a título de parcelas
contratuais, com correção monetária e juros legais.
Buscando fazer prova de suas alegações, juntaram
documentos (fls. 12/20).
Citada, a parte contrária apresentou contestação

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(fls.39/66).
Sobreveio sentença, nos termos já expostos.
Contra o julgado, insurge-se a demandada.
Sem razão.
Por proêmio, afaste-se a preliminar falta de interesse de
agir dos autores.
A pretensão da incorporadora-alienante, de fazer valer
forma contratual de recomposição das partes, em caso de distrato, -
prevendo substancial perdimento de valores pela adquirente -, é nula
como reiteradamente decide a jurisprudência, inclusive, no âmbito do
Superior Tribunal de Justiça, que entende como devida, quando
requerido o desfazimento por vontade do compromissário-comprador,
mesmo por impossibilidade do pagamento3.

Saliente-se que, se antes já se entendeu no STJ pela
3 AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DESCONSTITUTIVA c/c PEDIDO
CONDENATÓRIO
-
DECISÃO
MONOCRÁTICA
NEGANDO
PROVIMENTO
AO
RECLAMO,
MANTENDO HÍGIDA A NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DA RÉ. 1.
Inexistência da alegada violação ao art. 535 do CPC/73, pois não se verifica omissão,
obscuridade ou contradição no acórdão recorrido, capaz de tornar nula a decisão impugnada
no especial, tendo em vista que a Corte de origem apreciou a demanda de modo suficiente,
havendo se pronunciado acerca de todas as questões relevantes à correta solução da
controvérsia. 2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de
contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de
retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%,
conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Desse modo, a
discussão acerca do percentual de retenção, no caso, pressupõe o reexame dos fatos da
causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos
enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. 3. (...) 5. Agravo interno desprovido. (Agravo Interno no
Agravo em REsp no 725.986/RJ, julgado pela quarta Turma do STJ em 20/06/2017, Relator Ministro
Marco Buzzi; destacamos).

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impossibilidade de revisão do distrato4, contudo, atualmente, o
entendimento é pacífico na Segunda Seção, pela possibilidade de
revisão
de
cláusulas
abusivas
na
avença
que
rescinde
extrajudicialmente o negócio, contendo cláusula de ampla quitação e
renúncia de direitos. Nesse sentido, citem-se:
RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. PARQUE RESIDENCIAL UMBU. REVISÃO DE CONTRATOS
FINDOS. POSSIBILIDADE. DISTRATO À LUZ DO CÓDIGO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR. RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO NEGÓCIO
COM
ESTIPULAÇÃO
DE
CLÁUSULA
DE
DECAIMENTO.
IMPOSSIBILIDADE. NULIDADE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS. 1. A
transação é espécie de negócio jurídico que objetiva por fim a
uma celeuma obrigacional, alcançada por meio de concessões
mútuas (CC, art. 840), cujo objetivo primordial é evitar o litígio ou
colocar-lhe fim. A extinção se exterioriza na forma de renúncia a
direito patrimonial de caráter privado, disponível, portanto,
conforme previsto na lei. 2. É firme o entendimento do STJ quanto
à possibilidade de revisão dos contratos findos, ainda que em
decorrência de quitação, para o afastamento de eventuais
ilegalidades. Precedentes. Súm 286 do STJ. 3. As normas previstas
no Código de Defesa do Consumidor são de ordem pública e
interesse social, cogentes e inderrogáveis pela
vontade das partes. 4. É cabível a revisão de distrato de contrato
de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que,
apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se
tenha constatado a existência de cláusula de decaimento
(abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações
pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e
aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 5. Na
hipótese, verifica-se que a Construtora recebeu dupla vantagem
advinda da referida cláusula, pois, além de retomar a
propriedade do imóvel, dando-o em pagamento de dívidas ao
Município, acabou por se apoderar do dinheiro pago pelo
4 PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO, CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Não há
nulidade na cláusula do distrato de que resulte haver a parte transigido, recebendo como
reembolso, importância menor do que a que lhe seria devida. Hipótese que não se confunde
com a disposição contratual em que se estabeleça não ter a parte direito ao reembolso
integral, em caso de desfazimento do contrato. (Recurso Especial no 158.036/DF, julgado pela
Terceira Turma do STJ em 03/12/1998, Relator Ministro Eduardo Ribeiro; destacamos).

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consumidor no financiamento do bem, configurando vantagem
abusiva em seu favor. 6. Recurso especial não provido. (Recurso
Especial no 1.412.662/RS, julgado pela Quarta Turma do STJ em
01/09/2016, Relator Ministro Luís Felipe Salomão; destacamos);
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO.
RETENÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE-
COMPRADOR. CLÁUSULA ABUSIVA. OFENSA AOS ARTIGOS 51,
INCISO IV, E 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. 1. É ilegal e abusiva a cláusula
do distrato de promessa de compra e venda que estipula a
retenção
integral
das
parcelas
pagas
pelo
promitente-
comprador. Ofensa aos artigos 51, IV, e 53 do Código de Defesa
do Consumidor. 2. A reforma do julgado demandaria a análise
de cláusulas contratuais e o reexame do contexto fático-
probatório, procedimentos vedados na estreita via do recurso
especial, a teor das Súmulas no 5 e no 7 do Superior Tribunal de
Justiça. 3. Agravo regimental não provido. (Agravo Regimental
no Recurso Especial no 434.945/MG, julgado pela Terceira Turma
do STJ em 01/12/2011, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva;
destacamos).
Também este E. Tribunal de Justiça possibilita a revisão de
cláusulas abusivas constantes em distrato, cite-se precedente com a
mesma orientação:
Apelação Cível. Ação de resolução contratual c/c restituição de
valores e indenização por danos morais. Improcedência do
pedido. Inconformismo por parte dos autores. Acolhimento
parcial. Resolução contratual por culpa dos compromissários
compradores.
Indenização
por
danos
morais
indevida.
Compromisso de compra e venda - distrato - em se tratando de
relação submetida à proteção do Código de Defesa do
Consumidor, as consequências pactuadas só podem subsistir
uma vez reconhecida a sua compatibilidade com o referido
sistema protetivo. Ausência de abusividade na disciplina
contratual prevista no “Instrumento Particular de Distrato e Outras
Avenças” retenção de pouco mais de 20% dos valores pagos
que não se mostra abusiva, em especial por terem os autores
pago apenas R$ 10.816,71. Ingresso na posse da unidade que
constitui fato gerador da obrigação de pagar as despesas
condominiais compromissários compradores que não tiveram a

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posse do imóvel restituição, contudo, que deve ser simples.
Sentença parcialmente reformada. Recurso de apelação
parcialmente provido. (Apelação no 1002104-55.2015.8.26.0152,
julgado pela 9a Câmara de Direito Privado do TJSP em
08/05/2015,
Relator
Desembargador
Piva
Rodrigues;
destacamos).
A relação entre construtoras/incorporadoras e promitentes
compradores de unidades imobiliárias insere-se no âmbito das relações
de consumo, conforme já pacificado pela jurisprudência5.
A cláusula 7.6 do contrato pactuado entre as partes
estabelece que “se o imóvel ou os direitos aquisitivos forem retomados
em razão do inadimplemento do PROMITENTE COMPRADOR, ou se este
pretender sua rescisão, terá ele direito à restituição do percentual de
70% (setenta por cento) dos valores pagos, a ser calculado sobre o valor
das parcelas efetivamente pagas a esse título, feitas as seguintes
deduções: (i ) juros compensatórios, se tiverem sido cobrados; (ii) juros
moratórios e multa incidente sobre o valor em atraso calculados até a
data da restituição; (iii) despesas de intermediação no valor de 4,10%
(quatro vincula dez por cento) do preço total da alienação,
devidamente corrigido; e (iv) despesas condominiais e de IPTU, caos o
habite-se tenha sido emitido” (fls. 107).
Tal disposição contratual é cláusula nula, por colocar em
excessiva desvantagem os compromissários-compradores, nos termos
5 Contratos para aquisição de unidades imobiliárias. ENCOL. Gravame hipotecário. Código de Defesa do
Consumidor. Prequestionamento. 1. Já decidiu a Corte que o Código de Defesa do Consumidor incide
nos contratos de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção das unidades
imobiliárias, mediante financiamento. (...) 5. Recurso especial não conhecido. (REsp 555.763/DF, Rel.
Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/12/2003, DJ
22/03/2004, p. 305)

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do artigo 51, inciso IV6, e artigo 53, caput7, ambos do CDC. Como se vê:
Rescisão
de
compromisso
de
compra
e
venda.
Inadimplemento da compradora que não impede a rescisão
e a devolução de parte das parcelas pagas, nos termos da
Súmula 1 deste TJSP, com retenção suficiente a cobrir os
gastos administrativos da ré com a venda frustrada. Nulidade
da cláusula que estabelece a devolução de apenas 70% do
valor pago. Percentual de retenção de 20% do valor pago que
se mostra em conformidade com a jurisprudência deste TJSP.
Correção monetária desde o desembolso dos valores a serem
restituídos para garantir a sua devida atualização. Juros de
mora, contudo, que devem incidir a partir do trânsito em
julgado. Promitente vendedora que não deu causa à rescisão.
Pedido para que a restituição seja em percentual diverso do
constante
no
contrato.
Ausência
de
descumprimento
contratual pela ré. Inexistência de mora antes de a obrigação
ser exigível. Recurso provido em parte.
(TJSP - APL 1010763-78.2016.8.26.0100 - Relator(a): Maia da
Cunha; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 4a Câmara de
Direito Privado; Data do julgamento: 20/10/2016; Data de
registro: 24/10/2016 Destacamos)
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Partes que acordam
sobre resolução do contrato, mas dissentem sobre alguns de
seus efeitos, em especial a composição das perdas e danos e
retorno ao estado anterior Adquirentes que deram causa à
extinção, por impossibilidade econômica de pagamento do
preço Abusividade, contudo, da cláusula penal que previu
retenção de 70% dos valores pagos pelos compradores em tal
hipótese, com desconto de inúmeras verbas Sentença que
fixou em 10% das quantias pagas pelos adquirentes o
percentual de retenção a que a ré faz jus para custeio das
despesas administrativas decorrentes da venda Devida a
majoração desse percentual para 20% dos valores recebidos
pela requerida, conforme iterativa jurisprudência deste
Tribunal
Montante ora estabelecido melhor cobre as
6 “Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de
produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o
consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; (...)”.
7 “Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações,
bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que
estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do
inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. (...)”.

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despesas administrativas do contrato, sem prejudicar os
compradores Recurso parcialmente provido.
(TJSP - APL 1034988-65.2016.8.26.0100 - Relator(a): Francisco
Loureiro; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 1a Câmara de
Direito Privado; Data do julgamento: 14/10/2016; Data de
registro: 14/10/2016 Destacamos)
Compromisso de compra e venda. Inadimplemento da
adquirente. Resolução. Pretensão de perda de 70% ou 75%
das parcelas pagas. Abusividade. Porém, necessidade de
majoração do percentual de retenção de 10% para o
correspondente a 20% do débito quitado, condizente com o
caso concreto e com os precedentes da Câmara. Juros
moratórios
devidos
a
partir
do
trânsito
em
julgado.
Cerceamento inocorrido. Sentença parcialmente revista.
Recurso provido em parte.
(TJSP - APL 1014202-29.2015.8.26.0037 - Relator(a): Claudio
Godoy; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 1a Câmara de
Direito Privado; Data do julgamento: 26/07/2016; Data de
registro: 27/07/2016- destacamos)
Neste cenário, é de rigor que se reconheça a
abusividade de tal disposição contratual.
Entende-se
suficiente
para
custear
as
despesas
administrativas do alienante o percentual de retenção de 20 % (vinte
por cento) dos valores pagos, devendo os promissários-compradores
serem restituídos em 80% do montante por eles despendidos, de modo
que deve ser mantida a sentença quanto à condenação da requerida
em restituir 80% dos valores pagos pela parte autora.
Também não deve prevalecer o pedido da recorrente
de retenção dos valores pagos a título de sinal, uma vez que a
retenção de parte das parcelas pagas já tem por finalidade recompor
os prejuízos suportados pela vendedora, de modo que não se pode
autorizar a retenção do valor antecipado a título de arras/sinal.
Neste sentido, há precedente do Colendo Superior
Tribunal de Justiça:

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AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL - CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO PELO PROMITENTE-
COMPRADOR - INSUPORTABILIDADE FINANCEIRA - RETENÇÃO
DAS ARRAS - IMPOSSIBILIDADE - PRECEDENTES - RECURSO
IMPROVIDO.” (STJ - AgRg no RECURSO ESPECIAL No 1.222.139
MA, 3a Turma, Rel. Min. MASSAMI UYEDA, j. 01/03/2011

destacamos)
Assim, verificando-se a disposição de cláusulas abusivas
no distrato, bem como no próprio compromisso de venda e compra de
imóvel, que colocam o consumidor em excessiva desvantagem, em
afronta aos princípios da boa-fé objetiva e equilíbrio nas relações de
consumo, correta foi a sentença recorrida no que tange à decretação
de nulidade do contrato e do distrato, devendo ser mantida, também,
quanto à percentagem de retenção, 20% do total pago pela parte
adquirente, sem autorizar a retenção do valor pago a título de sinal.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator sorteado, vencido

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Confirmação
1
6
Acórdãos
Eletrônicos
ANA MARIA ALONSO BALDY
F7BDB70
7
15
Declarações de
Votos
JOSE CARLOS COSTA NETTO
F84D24E
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1080861-54.2017.8.26.0100 e o código de confirmação da tabela acima.