Tribunal: TJSP
Processo: 1038158-32.2018.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Simões de Vergueiro
Órgão colegiado: 16a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO CONTRA R. SENTENÇA PELA QUAL FOI JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE AÇÃO DECLARATÓRIA – ALEGAÇÃO DE INCORREÇÃO, COM PEDIDO DE REFORMA – MANUTENÇÃO DA R. SENTENÇA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DESPESAS CONDOMINIAIS – CLAUSULA QUE PREVÊ A RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR APÓS A EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE", INDEPENDENTEMENTE DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES –

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO CONTRA R. SENTENÇA PELA QUAL FOI JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE AÇÃO DECLARATÓRIA – ALEGAÇÃO DE INCORREÇÃO, COM PEDIDO DE REFORMA – MANUTENÇÃO DA R. SENTENÇA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DESPESAS CONDOMINIAIS – CLAUSULA QUE PREVÊ A RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR APÓS A EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE", INDEPENDENTEMENTE DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES – IMPOSSIBILIDADE – ENTENDIMENTO ADOTADO PELO C. STJ POR OCASIÃO DO JULGAMENTO DO RECURSO ESPECIAL No 1.345.331-RS – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR POR TAIS DÉBITOS QUE SOMENTE SE DÁ APÓS A SUA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL – ACERTO DA R. SENTENÇA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000393369
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1038158-32.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante CAMPINAS
EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, são apelados VICTOR EDUARDO
MARQUES RIBEIRO (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA) e VALICON SERVIÇOS PARA
CONDOMÍNIOS LTDA EPP.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 16a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOVINO DE SYLOS
(Presidente sem voto), MIGUEL PETRONI NETO E MAURO CONTI MACHADO.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
SIMÕES DE VERGUEIRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1038158-32.2018.8.26.0114 -Voto no
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VOTO No: 42015
APEL.No: 1038158-32.2018.8.26.0114
COMARCA: CAMPINAS
APTE. : CAMPINAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA
APDO. : VICTOR EDUARDO MARQUES RIBEIRO
ITDO. : VALICON SERVIÇOS PARA CONDIMÍNIOS LTDA EPP
JUIZ : MAURÍCIO SIMÕES DE ALMEIDA BOTELHO SILVA
RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO CONTRA R.
SENTENÇA
PELA
QUAL
FOI
JULGADA
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
AÇÃO
DECLARATÓRIA – ALEGAÇÃO DE INCORREÇÃO, COM
PEDIDO
DE
REFORMA
MANUTENÇÃO DA R.
SENTENÇA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DESPESAS CONDOMINIAIS CLAUSULA QUE PREVÊ A
RESPONSABILIDADE
DO
COMPRADOR
APÓS
A
EXPEDIÇÃO DO “HABITE-SE”, INDEPENDENTEMENTE
DA
EFETIVA
ENTREGA
DAS
CHAVES

IMPOSSIBILIDADE ENTENDIMENTO ADOTADO PELO
C. STJ POR OCASIÃO DO JULGAMENTO DO RECURSO
ESPECIAL No 1.345.331-RS
RESPONSABILIDADE DO
COMPRADOR POR TAIS DÉBITOS QUE SOMENTE SE
DÁ APÓS A SUA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE DO
IMÓVEL ACERTO DA R. SENTENÇA RECURSO NÃO
PROVIDO.
Tratam os autos de Recurso de Apelação interposto contra R.
Sentença que vem encartada a fls. 193/200, pela qual foi julgada parcialmente
procedente Ação Declaratória, esta proposta por VICTOR EDUARDO MARQUES
RIBEIRO contra CAMPINAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA,
momento em que o Juízo declarou a nulidade da cláusula 9.4 do contrato de
compromisso de compra e venda entabulado entre as partes, assim condenando
a empresa ré ao pagamento de 50% do valor relativo as custas e despesas
processuais, bem como a arcar com Honorários Advocatícios, estes por sua vez
fixados em 15% sobre o valor da causa. Na mesma oportunidade, a demanda foi
julgada extinta, sem resolução do mérito, agora em relação à corré VALICON
SERVIÇOS PARA CONDIMÍNIOS LTDA EPP, o que se deu com determinação
no sentido de arcar o autor com o pagamento de custas e despesas processuais,
bem como com honorários do Procurador da empresa, estes que foram fixados
em 15% sobre o valor atribuído a demanda, ainda que observada a gratuidade de

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justiça que lhe foi concedida nos autos.
Inconformada com os termos da R. Sentença proferida, dela
recorre a corré CAMPINAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA,
conforme dão conta suas razões juntadas a fls. 203/210, para tanto clamando
pela reforma do posicionamento adotado em 1o Grau, pois segundo seu
entendimento, o Juízo deixou de dar adequado tratamento a questão como
colocada em debate no feito, uma vez que o negócio jurídico celebrado entre as
partes litigantes deve ser tido por plenamente válido, assim devendo permanecer
inalterado o quanto originariamente contratado, em franca obediência ao princípio
definidor do “Pacta Sunt Servanda”, notadamente por não ter incorrido em
qualquer ilegalidade na contratação celebrada. Diante de tal realidade, acena
com a plena regularidade na contratação desenvolvida entre as partes litigantes,
isso diante da inexistência de incorreções relativas aos termos livremente
ajustados entre eles, sustentando que a cobrança de despesas condominiais
após a expedição do “Habite-se”, independentemente da efetiva entrega das
chaves, se mostra plenamente adequada, motivo pelo qual não se possa falar em
abusos envolvendo a cláusula em questão, razão pela qual pediu pelo integral
acolhimento de seus reclamos, de sorte a ter por reformado o entendimento
indevidamente adotado em 1o Grau de Jurisdição.
Devidamente processado o recurso, a seguir, deixou o
recorrido de apresentar contrarrazões, nos limites em que certificado a fls. 217,
subindo então o feito a esta E. Corte, de sorte a se promover a reapreciação da
matéria já regularmente debatida frente ao Juízo.
É o relatório.
O recurso como interposto não deve ser merecedor de
acolhimento por parte desta Turma Julgadora, uma vez que os limites definidos
quando da prolação da R. Sentença hostilizada se mostraram plenamente
adequados a realidade como vem regularmente estampada no conjunto

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encartado ao todo processado.
Nessa toada, e quanto ao mérito em si considerado, mais
especificamente em relação ao quanto disposto na cláusula 9.4 do compromisso
de compra e venda entabulado entre as partes (18/39), forçoso reconhecer que
não assiste razão a empresa inconformada, sendo de rigor a aplicação do
entendimento consolidado pela 2a Seção do C. STJ, conforme obtida quando do
julgamento do REsp, 1.345.331-RS (Tema 886), o que se deu sob o chamado rito
dos recursos repetitivos, por Acórdão que foi relatado pelo Ministro Luis Felipe
Salomão, conforme julgamento ocorrido em 08/04/2015, momento em que assim
se definiu a matéria frente a Corte em questão:
“PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA.
ART.
543-C
DO
CPC.
CONDOMÍNIO.
DESPESAS
COMUNS.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO
COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA
POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as
seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e
venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado
a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador
se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para

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responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse
foi exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.
(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)”.
À luz de tais elementos, e analisando detidamente o conjunto
coligido ao todo processado, forçoso entender que a cláusula 9.4 do contrato
entabulado entre as partes foi adequadamente reconhecida como abusiva pelo D.
Sentenciante, na medida em que impõe ao comprador a responsabilidade pelo
pagamento das despesas condominiais a partir da expedição do “Habite-se”,
independentemente da efetiva entrega das chaves, motivo pelo qual não esta a
merecer acolhimento a irresignação como lançada, sendo caso de se manter
inalterado o entendimento adotado em 1o Grau de Jurisdição.
Nesse sentido:
“VOTO No 30285 REVISIONAL. Compromisso de compra e
venda de imóvel. Recurso da Apelante-ré COMISSÃO DE
CORRETAGEM. Cláusula de transferência da obrigação de
remunerar os corretores ao consumidor. Abusividade.
Inocorrência. Compromisso de compra e venda que não se
enquadra na Faixa 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida.
Valor da comissão de corretagem expressamente previsto no
contrato. Inteligência dos REsp Repetitivos no 1.599.511/SP e
1601149/RS.
Sentença
reformada.
TAXA
SATI
E
CONGÊNERES. Cláusula que prevê cobrança por serviços
de
assessoria
e
intermediação
para
obtenção
de
financiamento imobiliário. Natureza jurídica de taxa de
assessoria
técnico-imobiliária.
Abusividade.
Ocorrência.
Inteligência do REsp Repetitivo no 1.599.511/SP. Sentença
mantida.
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
Cláusula
que

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estabelece
a
cobrança
antes
da
emissão
do
compromissório
comprador
na
posse
do
imóvel.
Abusividade. Ocorrência. Inteligência do REsp Repetitivo
no 1.345.331/RS. Sentença mantida. Recurso do Apelante-
autor
DIFERENÇA
DE
FINANCIAMENTO.
Correção
monetária. Diferença entre o preço corrigido monetariamente
e o valor obtido em financiamento bancário. Abusividade.
Inocorrência. Precedentes. Sentença mantida. Recurso da
Apelante-ré provido em parte. Recurso da Apelante-autora
não
provido. (TJSP;
Apelação
Cível
1010406-30.2015.8.26.0037; Relator (a): Tasso Duarte de
Melo; Órgão Julgador: 12a Câmara de Direito Privado; Foro
de Araraquara - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
05/12/2019; Data de Registro: 05/12/2019)”
“INDENIZAÇÃO Compra e venda de imóvel Atraso na
entrega Procedência Insurgência das corrés Alegação
de que: i) a responsabilidade pelo atraso é do banco
financiador; ii) não cabem lucros cessantes; III) há cláusula
que autoriza a prorrogação por tempo indefinido na hipótese
de caso fortuito e força maior; iv) a obra deve ser considerada
entregue com a expedição do "habite-se"; v) o termo inicial
para entrega das chaves se inicia a partir do registro da
escritura de compra e venda e/ou escritura de financiamento
perante
o
cartório
de
registro
de
imóveis;
vi)
a
responsabilidade
pelo
pagamento
das
despesas
condominiais e dos tributos é do comprador a partir da
data da assembleia Descabimento FINANCIAMENTO
Incorporadora que deve se sujeitar às exigências da
instituição
financiadora,
à
medida
que
possibilitou
o
pagamento do saldo devedor por meio de financiamento
bancário LUCROS CESSANTES Descumprido o prazo

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para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e
compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros
cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente,
independentemente da finalidade do negócio Inteligência da
Súmula 162 desta Corte
PRORROGAÇÃO
Cláusula
contratual que autoriza a prorrogação da entrega da obra por
tempo indeterminado Abusividade, nos termos do art. 51,
IV, do CDC DATA DA ENTREGA - A expedição do habite-
se, quando não coincidir com a imediata disponibilização
física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora
contratual atribuída à vendedora Inteligência da Súmula 160
desta Corte
ATRASO
Não constitui hipótese de caso
fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em
excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado,
embargo
do
empreendimento
ou,
ainda,
entraves
administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios
acta'em relação ao compromissário adquirente Inteligência
da Súmula 161 desta Corte DESPESAS CONDOMINIAIS
O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações
condominiais
não
é
o
registro
do
compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica
material com o imóvel, representada pela imissão na
posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do condomínio acerca da transação
Tese
firmada
no
recurso
repetitivo
n.o
1.345.331/RS

RECURSO
IMPROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1015560-28.2018.8.26.0068;
Relator
(a): Miguel
Brandi;
Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de
Barueri - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 24/03/2014;
Data de Registro: 13/12/2019)”
À luz de tais elementos, e com base nos argumentos

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apresentados no feito, de rigor ter em mente que a R. Sentença sob ataque deve
ser alvo de plena manutenção, uma vez que de maneira ajustada a realidade
legal em vigor, bem decidiu o Juízo a questão submetida a sua apreciação no
feito, manutenção essa que se dá com base em seus próprios, legítimos, e
jurídicos fundamentos, salvo quanto aos Honorários Advocatícios devidos pela
empresa recorrente ao Procurador do autor, ora recorrido, estes que, nos termos
do artigo 85, §11, devem ser majorados para 20% sobre o valor atualizado da
causa, ainda que deva a ré arcar com apenas 50% de tal quantia.
Pelo exposto, nega-se provimento ao Recurso, o que se dá
nos exatos termos do Voto.
SIMÕES DE VERGUEIRO
Relator