Tribunal: TJSP
Processo: 1007385-04.2019.8.26.0038
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
Rescisão contratual c/c restituição de quantia paga. Compromisso de venda e compra de bem imóvel para entrega futura. Atraso na entrega do imóvel como causa a justificar a rescisão do contrato, com a consequente devolução dos valores pagos. Atribuição de culpa exclusiva da Ré pelo evento. Ré que não se desincumbiu de seu ônus probatório. Resolução do contrato que ocorre por culpa da Ré.

Ementa:
Rescisão contratual c/c restituição de quantia paga. Compromisso de venda e compra de bem imóvel para entrega futura. Atraso na entrega do imóvel como causa a justificar a rescisão do contrato, com a consequente devolução dos valores pagos. Atribuição de culpa exclusiva da Ré pelo evento. Ré que não se desincumbiu de seu ônus probatório. Resolução do contrato que ocorre por culpa da Ré. Restituição integral das parcelas pagas pelos Autores, inclusive comissão de corretagem, conforme dispõe a Súmula 543 do C. STJ. Artigo 63 da Lei no 4.591/64 que não se aplica à hipótese. Sentença de procedência mantida. Verba honorária majorada. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000554008
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1007385-04.2019.8.26.0038, da Comarca Araras, em que é apelante AHKA
SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS ARARAS LTDA., são apelados
RODRIGO LUIZ MALPIGHI MAGALHÃES e KELLY FRANCINE CESARINI DA
SILVA MAGALHÂES.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 21 de julho de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletronica

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1007385-04.2019.8.26.0038
Voto no 25.466
Apelação Cível No 1007385-04.2019.8.26.0038 Comarca: Araras
Apelante: Ahka Spe Empreendimentos Imobiliarios Araras Ltda.
Apelados: Rodrigo Luiz Malpighi Magalhães e Kelly Francine Cesarini da Silva
Magalhâes
Juiz sentenciante: Antonio César Hildebrando e Silva
Voto no 25.466
Rescisão contratual c/c restituição de quantia paga.
Compromisso de venda e compra de bem imóvel para entrega
futura. Atraso na entrega do imóvel como causa a justificar a
rescisão do contrato, com a consequente devolução dos
valores pagos. Atribuição de culpa exclusiva da Ré pelo
evento. Ré que não se desincumbiu de seu ônus probatório.
Resolução do contrato que ocorre por culpa da Ré.
Restituição integral das parcelas pagas pelos Autores,
inclusive comissão de corretagem, conforme dispõe a Súmula
543 do C. STJ. Artigo 63 da Lei no 4.591/64 que não se aplica
à hipótese. Sentença de procedência mantida. Verba
honorária majorada. Recurso não provido.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de
quantia paga, julgada procedente pela r. sentença de págs. 286/289, cujo relatório adoto,
para declarar rescindido o contrato entre as partes, a partir do ajuizamento da demanda,
condenando a Ré à restituição das importância pagas em razão da aquisição do imóvel,
com atualização monetária pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1% ao mês,

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contados da citação. Em razão da sucumbência, arcará a Ré com as despesas processuais
e com os honorários advocatícios do adverso, arbitrados em 10% sobre o valor da
condenação atualizada. Custas proporcionais ao referido valor. Por conta da
sucumbência em relação ao pedido de ressarcimento dos honorários contratuais, custas
proporcionais (CPC 84) e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor do
pleito rejeitado (R$ 5.000,00).
Embargos de declaração formalizado pelos Autores (págs.
292/293), acolhido pela r. decisão de pág. 294, para afastar a sucumbência imposta.
Embargos de declaração formalizado pela Ré (págs.
297/301), rejeitado pela r. decisão de pág. 302.
Apela a Ré (págs. 305/326) com alegação, em síntese, que
todos os prazos foram observados e cumpridos, ainda dentro do período de tolerância de
180 dias, pela Apelante. Por outro lado, os Autores não honraram com o compromisso
assumido desde 20.02.2018 e deixaram de pagar à Apelante as parcelas do preço do
imóvel, em quantia superior a R$ 520.098,62, atualizada até dezembro de 2019. Ainda,
os Autores mantiveram a inadimplência mesmo após ter recebido e-mail em 13.6.2018,
quanto à expedição do “habite-se” (págs. 104/106). É patente que a inadimplência dos
Autores foi anterior ao prazo final para entrega do imóvel, incluindo-se o prazo de
tolerância. Como bem demonstram os e-mails trocados entre as partes (págs. 212/220),
desde o dia 07.6.2018 a Apelante tentava possibilitar aos Autores a quitação do saldo
devedor, fosse por meio de recursos próprios ou financiamento. Em 08.8.2018, a
Apelante informou a expedição da matrícula individualizada do imóvel e a necessidade
de se quitar o saldo devedor. Ainda, em 03.10.2018, a Apelante enviou e-mail aos
Autores, para comunicar que o saldo devedor havia vencido em 01.10.2018 e, diante do
inadimplemento, sobre ele incidiriam multa e juros. Promoveu a notificação dos
Autores, mas quedarem-se inertes. Incorreram de pleno direito na hipótese de rescisão
contratual, prevista no artigo 63 da Lei Federal no 4.591/64 e no artigo 1o da Lei Federal

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no 4.864/65. Adjudicou o imóvel para si, pelo valor do débito corrigido de R$
526.302,14, não sobejando saldo a ser restituído aos Autores. Não se pode falar em
rescisão contratual. O prazo prescricional para ajuizamento das ações que questionem a
abusividade da cobrança da comissão de corretagem é de três anos. Foi regular a
execução extrajudicial realizada. Possível a retenção de 25% das quantias pagas,
enquanto a incidência de juros deve fluir a partir do trânsito em julgado. Impossível a
devolução da taxa de corretagem.
Preparo anotado (págs. 327/329). Ofertadas contrarrazões
(págs. 369/378).
É o relatório.
A r. sentença de págs. 286/289, complementada pelas r.
decisões de págs. 294 e 302, proferidas em embargos de declaração, não comporta
reparos.
Em ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias
pagas, argumentam aos Autores que, em 08.11.2013, firmaram com a Ré compromisso
de venda e compra de bem imóvel para entrega futura e que teve por objeto o
apartamento 113, do 11o andar, da Torre 2 Barcelona. As obras seriam concluídas em
março de 2017, admitido prazo de tolerância de 180 dias, ou seja, setembro de 2017. No
entanto, apesar de terem efetuado todos os pagamentos devidos, a obra somente
terminou em maio de 2018, ou seja, oito meses após a data prevista para sua entrega.
Referem ainda que, vencido o prazo final da obra, a Ré não dava qualquer notícia a
respeito de sua conclusão, o que causou insegurança e instabilidade e, diante do perigo
de insolvência, desistiram do referido imóvel e aplicaram o valor dele em outros
investimentos. Em março de 2017 entraram em contato com a Ré, que os tranquilizou
informando que o imóvel seria entregue no prazo de tolerância, o que de fato não
ocorreu, momento em que novamente entraram em contato com a Ré e solicitaram
verbalmente o distrato do compromisso de compra e venda, o que fora negado pela Ré,

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que protelou o pedido dos Autores e não os orientou de como deveriam proceder.
Somente em março de 2019 a Ré informou sobre o distrato, mas até o momento não
tiveram qualquer resposta. Referem, ainda, que a Ré os notificou a pagar a última
parcela do contrato, sob pena de rescisão contratual por culpa do comprador o que não
pode prevalecer.
Assim apresentada a lide, enuncie-se que a hipótese versa
pedido de rescisão contratual por culpa da Ré, que não cumpriu o prazo contratual de
entrega do imóvel. O contrato estabeleceu como prazo de entrega o mês de março de
2017 (pág. 26), admitido prazo de tolerância de 180 dias (cláusula 7.1, pág. 54), o que
importaria no prazo final de entrega para o mês setembro de 2017, o que efetivamente
não ocorreu, conforme é admitido pela Ré.
Embora refira a Ré a formalização de aditivo contratual
para alteração da data de conclusão do empreendimento para fevereiro de 2018, além da
incidência de prazo de tolerância, a importar em novo prazo final para conclusão das
obras para o mês de agosto de 2018, nada trouxe ao processo a fim de demonstrar a
concordância dos Autores com a alteração contratual, ônus que a Ré pertencia e do qual
não se desincumbiu.
Insta ressaltar que a retenção de valores, pleiteada pela Ré,
somente seria possível se os Autores dessem causa à rescisão, o que não é o caso.
Portanto, o pedido de rescisão do contrato encontra-se
motivado pelos compradores, a determinar a devolução integral de todos os valores por
eles adimplidos, inclusive a comissão de corretagem, uma vez que se encontra inserido
no conceito de perdas e danos, a determinar a reparação integral do prejuízo sofrido,
hipótese em que não se pode considerar a alegação de prescrição veiculada pela Ré.
Esse é o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal
de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda e

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imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Por fim, a notificação dirigida pela Ré aos Autores (págs.
221/222) foi realizada em 18.10.2019, quando a Ré já se encontrava em mora, em razão
da não conclusão da obra no prazo contratual ajustado, de modo que não pode
prevalecer para o fim de constituição em mora dos Autores. Ademais, necessário
enunciar que o artigo 63 da Lei no 4.591/64 não se aplica à presente hipótese, uma vez
que a rescisão não se refere a contrato em que a construção foi contratada pelo regime
de administração, também chamado “preço de custo”.
Diante da manutenção do julgado, nos termos do artigo 85,
§ 11, do CPC, majoro os honorários de sucumbência então arbitrados para o equivalente
a 13% do valor da condenação atualizada.
Nestes termos, nego provimento ao recurso.
João Pazine Neto
Relator