Tribunal: TJSP
Processo: 1003752-10.2017.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – Fato a impedir a pretensão da rescisão do contrato – Hipótese em que a ré havia realizado o pagamento de mais de 86% do preço do imóvel - Inadimplemento confesso que poderá fundamentar cobrança das parcelas em aberto – Possibilidade de aplicação da teoria de ofício – Princípio que decorre da boa-fé objetiva e da função social do contrato – Inteligência do artigo

Ementa:
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – Fato a impedir a pretensão da rescisão do contrato – Hipótese em que a ré havia realizado o pagamento de mais de 86% do preço do imóvel - Inadimplemento confesso que poderá fundamentar cobrança das parcelas em aberto – Possibilidade de aplicação da teoria de ofício – Princípio que decorre da boa-fé objetiva e da função social do contrato – Inteligência do artigo 2035, § único, do CC - Existência de cláusula resolutiva que não impede a aplicação do princípio – Hipótese em que a ré mencionou na contestação que achava injusta a rescisão diante do inadimplemento de tão poucas parcelas – Ré que deve alegar fatos obstativos do direito da autora, sem necessidade de nomear teses doutrinárias – Artigo 373, II, do CPC - Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000192410
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003752-10.2017.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante
GUARDA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelada
PRISCILA DAIANE RIBEIRO SILVA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente) e SALLES ROSSI.
São Paulo, 16 de março de 2020.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003752-10.2017.8.26.0602 -Voto no 4347
2
2a Vara Cível de Sorocaba
Apelação n. 1003752-10.2017.8.26.0602
Apelante: GUARDA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
Apelada: PRISCILA DAIANE RIBEIRO SILVA
Juiz prolator: Alessandra Lopes Santana de Mello
Voto n. 4347
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL Fato a impedir a pretensão
da rescisão do contrato Hipótese em que a ré havia realizado o
pagamento de mais de 86% do preço do imóvel - Inadimplemento
confesso que poderá fundamentar cobrança das parcelas em aberto
Possibilidade de aplicação da teoria de ofício Princípio que
decorre da boa-fé objetiva e da função social do contrato
Inteligência do artigo 2035, § único, do CC - Existência de
cláusula resolutiva que não impede a aplicação do princípio
Hipótese em que a ré mencionou na contestação que achava
injusta a rescisão diante do inadimplemento de tão poucas parcelas
Ré que deve alegar fatos obstativos do direito da autora, sem
necessidade de nomear teses doutrinárias Artigo 373, II, do CPC
- Recurso não provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 114/123, cujo relatório adoto, que julgou
improcedentes o pedido inicial e o reconvencional, em razão do adimplemento
substancial do contrato.
Segundo a apelante-autora, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando que não cabe o reconhecimento ex officio da
teoria do adimplemento substancial, além de haver cláusula resolutiva expressa
no caso de mora, tendo sido confessado o inadimplemento das parcelas (fls.
'137/148).
Recurso tempestivo, preparado e com apresentação de
contrarrazões pela apelada (fls. 154/161).
Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução
n. 772/2017).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso não merece ser provido.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003752-10.2017.8.26.0602 -Voto no 4347
3
No caso concreto, em 06.09.2011, as partes firmaram
um compromisso de compra e venda sobre um lote urbano, tendo a ré entregado
um sinal de R$ 2.000,00 e se comprometido a pagar o saldo em 60 prestações
mensais de R$ 952,20, a partir de 16.10.2011. Pagou 52 dessas prestações,
alegando que sofreu revés financeiro, por ter enfrentado uma separação judicial,
diante do nascimento de sua filha, e por ter ficado desempregada, tanto que
pediu, em reconvenção, a revisão do valor das parcelas, para poder pagá-las. A ré
arcou até agora com 86,66% do valor do imóvel.
A sentença negou o pedido de rescisão fundamentada
no inadimplemento, aplicando a teoria do adimplemento substancial, que a
autora entende não poder ser aplicada de ofício.
Primeiro, não se pode dizer que a aplicação da teoria
do adimplemento substancial, no caso concreto, ocorreu de ofício.
O
juiz
analisa
fatos
para
oferecer
a
solução
jurisdicional. A ré alegou que pagou 52 das 60 prestações, e que, por isso,
entendia ser injusta a rescisão (fl. 58). Na sequência, pediu a revisão do valor
das parcelas em aberto.
Ora, ao apontar que não entendia ser justo que fosse
decretada a rescisão tão próxima do completo adimplemento integral de suas
obrigações, mesmo sem apontar o nome, a ré invocou a teoria do adimplemento
substancial.
O artigo 373, II, do CPC impõe que o réu aponte os
fatos obstativos do direito da autora1, não que nomeie o quanto a doutrina trata
sobre o tema.
Mesmo que não se considerasse que a ré tivesse
apontado esse fato, temos que cabe sim a aplicação do princípio ex officio, o qual
decorre da boa-fé objetiva e da função social do contrato, os quais se encontram
expressamente previstos na legislação civil.
A par disso, prevê o artigo 2035, § único, do CC:
“Art. 2035 (...) Parágrafo único. Nenhuma convenção
prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos
por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos”.
O Conselho da Justiça Federal, em dois enunciados,
reforça o caminho no sentido da positivação da teoria do adimplemento
substancial da obrigação pelo direito pátrio:
“ENUNCIADO 361: O adimplemento substancial decorre
dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do
contrato e o princípio da boa-fé objetiva balizando a aplicação do art. 475.
ENUNCIADO 371: A mora do segurado; sendo de
escassa importância, não autoriza a resolução do contrato, por atentar ao princípio
da boa-fé objetiva” (CJF - IV Jornada de Direito Civil).
1 Art. 373. O ônus da prova incumbe: (...) II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou
extintivo do direito do autor.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003752-10.2017.8.26.0602 -Voto no 4347
4
Pela aplicação da chamada teoria do adimplemento
substancial, ocorre a restrição do direito do credor à resolução contratual (art.
475 do CC), o que decorre da função de controle do princípio da boa-fé objetiva,
uma vez que o adimplemento substancial permite o pagamento da parte
derradeira da obrigação, de modo a afastar o direito de resolução, autorizando,
contudo, que o credor promova outras formas para obter o seu crédito que não
sejam desproporcionais, como, no caso concreto, a retomada do bem imóvel.
O fato de haver cláusula resolutiva expressa no
contrato não impede que o Poder Judiciário se pronuncie sobre a justiça da
solução particular em face do ordenamento em vigor.
Conforme se verifica dos precedentes deste Egrégio
Tribunal de Justiça, a teoria do adimplemento substancial tem aplicação no caso
concreto, pois a somatória dos pagamentos encontra-se efetivamente próxima ao
pagamento integral da obrigação. Nesse sentido, segue jurisprudência:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão
contratual cumulada com reintegração de posse. Inadimplemento de 24 parcelas,
do total de 71. Pagamentos realizados que correspondem a quase 70% do valor
total do contrato. Adimplemento substancial do contrato. Impossibilidade de se
exigir a rescisão contratual. Precedentes do STJ e desta Corte. Inexistência de
cobrança indevida. Não ocorrência de litigância de má-fé por parte da autora.
Sentença
reformada.
Recurso
parcialmente
provido.”
(TJSP.
Apelação
1018061-64.2015.8.26.0001. Relator (a): Fernanda Gomes Camacho. Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado. Foro Regional I - Santana - 6a Vara
Cível. Data do Julgamento: 28/11/2018. Data de Registro: 29/11/2018); e
“Ação de rescisão de compromisso de compra e venda e
reintegração de posse. Aplicação do prazo decenal do artigo 205 do Código Civil.
Contagem a partir do vencimento das parcelas. Lapso prescricional não
consumado. Extinção afastada. Compromisso de compra e venda. Imóvel.
Financiamento
imobiliário.
Pleito
de
rescisão
contratual
e
consequente
reintegração de posse. Quitação de 85,33% do preço. Resolução do contrato
descabida diante do débito remanescente. Aplicação da teoria do adimplemento
substancial. Ação julgada improcedente. Recurso desprovido, alterado o
dispositivo da sentença.” (TJSP. Apelação 0002913- 93.2015.8.26.0368. Relator
(a): Araldo Telles. Órgão Julgador: 30a Câmara Extraordinária de Direito Privado.
Foro de Monte Alto - 3a Vara. Data do Julgamento: 18/12/2018. Data de
Registro: 19/12/2018).
O
ordenamento
jurídico,
portanto,
preserva
a
possibilidade de cumprimento das obrigações, em detrimento da rescisão.
Vale reprisar as palavras do Des. Roberto Mac
Cracken, em caso recentemente julgado: “A função social do contrato e os
princípios que regem a dignidade da pessoa humana, sem retirar direito efetivo do
credor, como restou decidido, preservam uma série de valores fundamentais, não
violando, 'data venia', a estrutura jurídica e a sistemática de proteção de direitos
lançados na Constituição da República (...) A teoria do adimplemento substancial
não implica em afronta aos princípios da autonomia privada, função social e boa-
fé objetiva, já que o credor ainda tem o direito de perseguir o saldo devedor

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003752-10.2017.8.26.0602 -Voto no 4347
5
remanescente pelos demais meios legais cabíveis de satisfação do crédito, de
modo que, estando o percentual pago pelo mutuário próximo ao máximo, ou seja,
superior a 86%, o que é incontroverso nos autos, deve ser autorizada a aplicação
da almejada teoria” (TJSP
22a. Câm. Dir. Privado - Apelação n. 1014175-
90.2016.8.26.0011 julgado em março/2019).
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, imponho honorários sucumbenciais recursais contra a autora
no importe de 15% sobre o valor atualizado dado à causa, nos termos do artigo
85, § 11, do CPC, mantidos os demais itens da distribuição da sucumbência.
Anoto que os presentes honorários substituem para a autora aqueles que foram
fixados em primeiro grau de jurisdição.
Posto isso, nego provimento ao recurso.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora