Tribunal: TJSP
Processo: 1015641-34.2019.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Milton Carvalho
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. Ação de cobrança. Posse da unidade transferida a terceiro em 1998. Circunstâncias fáticas indicativas de que o condomínio tinha ciência da cessão. Ausência de responsabilidade da CDHU. Entendimento firmado pelo C. STJ, em sede de recurso repetitivo REsp 1.345.331/RS. Ilegitimidade passiva reconhecida. Processo extinto sem resolução de mérito. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000066371
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1015641-34.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelado CONDOMINIO RESIDENCIAL RUBI
BLOCO 01.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente sem voto), JAYME QUEIROZ LOPES E ARANTES THEODORO.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MILTON CARVALHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015641-34.2019.8.26.0361 -Voto no 26119
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Voto no 26119.
Apelação n° 1015641-34.2019.8.26.0361.
Comarca: Mogi das Cruzes.
Apelante: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado
de São Paulo - CDHU.
Apelado: Condomínio Residencial Rubi Bloco 01.
Juiz prolator da sentença: Domingos Parra Neto.
DESPESAS CONDOMINIAIS. Ação de cobrança. Posse da
unidade transferida a terceiro em 1998. Circunstâncias fáticas
indicativas de que o condomínio tinha ciência da cessão. Ausência
de responsabilidade da CDHU. Entendimento firmado pelo C.
STJ, em sede de recurso repetitivo REsp 1.345.331/RS.
Ilegitimidade passiva reconhecida. Processo extinto sem resolução
de mérito. Recurso provido.
Trata-se de ação de cobrança, julgada procedente pela
respeitável sentença de fls. 104/107, cujo relatório se adota, para condenar a ré
ao pagamento do valor de R$1.839,48, com correção monetária pela Tabela
Prática deste Tribunal e juros moratórios de 1% ao mês, ambos a partir do
ajuizamento da demanda, bem como das contribuições condominiais que se
vencerem no curso da demanda, com atualização monetária pela mesma Tabela
Prática e juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir dos respectivos
vencimentos. Em razão da sucumbência, à ré foram atribuídos os ônus
sucumbenciais, com honorários advocatícios arbitrados em 15% do valor da
condenação.
Inconformada, apela a ré arguindo ser parte ilegítima para a
ação, pois tem como finalidade unicamente financiar habitação para população
de baixa renda, sendo do mutuário ou do cessionário a responsabilidade pelo
pagamento dos débitos condominiais; que a obrigação recai sobre o titular da
posse, gozo ou fruição da coisa, ou seja, sobre os reais moradores do
condomínio, que usufruem de sua estrutura, o que independe de registro do título

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aquisitivo do imóvel; que o autor não possui interesse processual, porque não há
prova de que o condomínio tenha tentado antes cobrar os débitos de quem ocupa
o imóvel, tampouco constituiu em mora a ré; que o débito é inexigível; e que
desempenha atividade de interesse social, não podendo responder pelo
pagamento dos débitos condominiais cobrados (fls. 109/126).
Houve resposta (fls. 130/139).
É o relatório.
O apelo é de ser acolhido.
O autor ajuizou a presente ação alegando que a ré é
proprietária da unidade 02-B, bloco 01, do Condomínio Residencial Rubi, e
ostenta débito no valor de R$1.839,48 perante o condomínio, pois deixou de
pagar contribuições condominiais devidas a partir de janeiro de 2018 (fls. 04).
A pretensão formulada foi acolhida, mas, respeitada a
convicção externada na sentença, a causa comporta solução diversa.
Isso porque o Superior Tribunal de Justiça consolidou o
entendimento de que o condomínio estará obrigado a propor a ação de cobrança
contra o promissário comprador quando tiver ciência de que o imóvel gerador dos
débitos condominiais foi alienado, ainda que o compromisso de compra e venda
não tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Nesse sentido:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS
COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA.

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PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE.
CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se
as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais não é o registro do
compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material
com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da
transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode
recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada
caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do
promitente vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ,
REsp 1.345.331/RS, 2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j.
08/04/2015) (realces não originais)
A jurisprudência desta eg. Corte pacificou-se no sentido de considerar
que, a despeito de se conceber a possibilidade de atribuir
responsabilidade ao vendedor pelo pagamento de despesas
condominiais, referentes ao período posterior à celebração do
contrato de compra e venda, há de ser observado que a escolha
quanto à legitimidade para responder pelos débitos não fica ao
inteiro arbítrio do credor. Se ficar demonstrado que o condomínio
teve ciência da realização da transferência do imóvel a um terceiro e
que este passou a ter a posse do bem ou titularizou direitos de gozo
ou fruição, caberá apenas a este a legitimidade para responder
sobre as cotas condominiais. (STJ, AgRg nos EDcl no Ag

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1.092.904/SP 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 09/04/2013) (realces
não originais)
Ciente o condomínio acerca da transferência do imóvel, ainda que o
contrato não tenha sido registrado no cartório de registros
imobiliários, as despesas e quotas condominiais devem ser
cobradas do adquirente do imóvel ou do promitente comprador.
Ilegitimidade do antigo proprietário ou promitente-vendedor. (STJ, AgRg
no REsp 1.299.228/RS, 4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 04/09/2012)
(realces não originais)
No caso em exame, restou comprovado que, em 05/12/1998, a
ré transferiu a posse da unidade geradora dos débitos apontados na petição
inicial a Roseli Aparecida Henrique, com quem celebrou contrato de adesão e
ocupação provisória com opção de compra, com a devida entrega das chaves
(fls. 57/72).
E considerando-se o lapso temporal decorrido desde a imissão
dos mutuários na posse do imóvel, mesmo que a ré figure como proprietária da
unidade no registro imobiliário, não é razoável conceber que o autor nunca teve
ciência de que o imóvel é ocupado por terceiros, a quem cabe a responsabilidade
pelo pagamento das contribuições condominiais. Assim, a ciência do condomínio
autor a respeito da transferência da posse da unidade condominial pela ré a
terceiro, que se deu em 1998, há mais de 20 anos, é presumida.
Com efeito, a ré desenvolve atividade que tem por objeto o
fornecimento de habitações populares, o que, por si só, torna pouco provável a
circunstância de determinada unidade permanecer desabitada por tantos anos,
considerando-se o tempo decorrido entre o contrato firmado pela mutuária e a
propositura da ação.

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Diante
disto,
impõe-se
reconhecer
a
inexistência
de
responsabilidade da ré para responder pelos débitos condominiais cobrados na
petição inicial e, portanto, sua ilegitimidade passiva para a demanda, conforme
entendimento adotado por esta Colenda Câmara no julgamento de casos
análogos ao presente:
Ação de cobrança. Despesas de condomínio. Aforamento contra o titular
do domínio. Unidade em empreendimento habitacional da CDHU e
entregue à posse de compromissário-comprador. Quadro fático que era
de conhecimento do autor. Ilegitimidade passiva da promitente-vendedora
reconhecida.
Apelação
improvida. (TJSP;
Apelação
Cível
1001288-23.2018.8.26.0361; Rel. Arantes Theodoro; 36a Câmara de
Direito Privado; j. 21/06/2018).
COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. Posse da unidade transferida a terceiro
em 2004. Circunstâncias fáticas indicativas de que o condomínio tinha
ciência da cessão, embora a CDHU ainda figure como proprietária no
registro imobiliário. Entendimento firmado pelo C. STJ, em sede de
recurso repetitivo REsp 1.345.331/RS. Ilegitimidade passiva reconhecida.
Processo extinto sem resolução de mérito. Recurso desprovido. (TJSP;
Apelação Cível 1013391-96.2017.8.26.0361; Rel. Milton Carvalho; 36a
Câmara de Direito Privado; j. 07/03/2018).
Cobrança. Despesas de condomínio. Ação proposta em face do
proprietário. Ilegitimidade passiva. Ciência inequívoca do condomínio
acerca da alienação do bem a terceiro. Recurso repetitivo. Extinção do
feito sem julgamento do mérito em relação à corré CDHU. Condenação
exclusiva à corré moradora do imóvel. Sentença reformada. Recurso
provido. (TJSP; Apelação 1012469-78.2014.8.26.0161; Relator Walter
Cesar Exner; 36a Câmara de Direito Privado; j. 18/12/2017).

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Despesas de condomínio. Execução. Unidade em empreendimento
habitacional da CDHU entregue à posse de compromissário-comprador.
Ilegitimidade passiva da promitente vendedora reconhecida. Agravo
improvido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2209476-54.2017.8.26.0000;
Relator Arantes Theodoro; 36a Câmara de Direito Privado; j.
17/11/2017).
COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. Posse da unidade transferida a terceiro
em 1995. Circunstâncias fáticas indicativas de que o condomínio tinha
ciência da cessão, embora a CDHU ainda figure como proprietária no
registro imobiliário. Ilegitimidade passiva reconhecida. Processo extinto
sem
resolução
de
mérito.
Recurso
provido.
(TJSP;
Apelação
0960053-39.2012.8.26.0506; Relator Milton Carvalho; 36a Câmara de
Direito Privado; j. 07/02/2017).
Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso, para o fim de
reconhecer a ilegitimidade passiva da CDHU e, por conseguinte, extinguir o
processo sem resolução de mérito, com fundamento no artigo 485, VI, do Código
de Processo Civil, e condenar o autor ao pagamento das custas processuais e
dos honorários advocatícios ora arbitrados em 15% do valor atualizado da causa,
observada sua condição de beneficiário da assistência judiciária.
MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO
relator