Tribunal: TJSP
Processo: 1038688-54.2020.8.26.0053
Classe: Apelação Cível / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Roberto Martins de Souza
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-10-13
Data de publicação: 2020-10-13

Ementa:
Apelação/Reexame necessário - Mandado de Segurança – ITBI – Sentença de concessão do 'mandamus' para o fim de que a impetrante recolha o tributo e demais emolumentos cartorários tendo como base de cálculo o valor venal do imóvel para fins de IPTU ou o valor da transação, o que for maior - Manutenção - Base de cálculo do ITBI, nos termos da Lei municipal n. 14.256/06 de São Paulo -

Ementa:
Apelação/Reexame necessário - Mandado de Segurança – ITBI – Sentença de concessão do 'mandamus' para o fim de que a impetrante recolha o tributo e demais emolumentos cartorários tendo como base de cálculo o valor venal do imóvel para fins de IPTU ou o valor da transação, o que for maior - Manutenção - Base de cálculo do ITBI, nos termos da Lei municipal n. 14.256/06 de São Paulo - Utilização pela Municipalidade do valor venal de referência - Inadmissibilidade - Valor venal entendido como aquele que o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado - Sistemática legal que delega sua fixação prévia ao Poder Executivo - Afronta ao princípio da legalidade, insculpido no art. 150, I, da CF/88 - Violação do direito líquido e certo demonstrada - Precedentes do C. Órgão Especial deste Egr. TJSP - IRDR cadastrado sob o n.o 2243516-62.2017.8.26.0000 – Tema 19 do TJSP – Tese: "Base de cálculo do ITBI, devendo corresponder ao valor venal do imóvel ou ao valor da transação, prevalecendo o que for maior" - Fato gerador que se dá com o registro do imóvel no cartório de imóveis – Inteligência do art. 35, do CTN e 1.245, do CC - Atualização monetária do valor da base de cálculo devida – Sentença mantida em reexame necessário, com observação quanto à atualização monetária – Matéria preliminar afastada - Recurso fazendário desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000837167
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1038688-54.2020.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO, são apelados ALEXANDRE
FRANCISCO DOS SANTOS e DEBORA CONCEIÇÃO DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Mantiveram sentença em reexame necessário, com observação e negaram
provimento ao recurso fazendário.V.U. , de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY
JOSÉ FEDERIGHI (Presidente sem voto), BEATRIZ BRAGA E HENRIQUE
HARRIS JÚNIOR.
São Paulo, 13 de outubro de 2020.
ROBERTO MARTINS DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1038688-54.2020.8.26.0053 -Voto no 33.510
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Apelação/Reexame necessário no 1038688-54.2020.8.26.0053- Digital
Apelante : Município de São Paulo
Apelada : Alexandre Francisco dos Santos e outra
Comarca : São Paulo 6a Vara da Fazenda Pública
Interessado: Diretor da Divisão de Acompanhamento do Contencioso
Administrativo e Judicial-DICAJ (Secretaria das Finanças do Município de SP)
Voto no 33.510
Apelação/Reexame necessário - Mandado de Segurança
ITBI Sentença de concessão do 'mandamus' para o fim de
que a impetrante recolha o tributo e demais emolumentos
cartorários tendo como base de cálculo o valor venal do
imóvel para fins de IPTU ou o valor da transação, o que for
maior - Manutenção - Base de cálculo do ITBI, nos termos
da Lei municipal n. 14.256/06 de São Paulo - Utilização
pela Municipalidade do valor venal de referência -
Inadmissibilidade - Valor venal entendido como aquele que
o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de
mercado - Sistemática legal que delega sua fixação prévia
ao Poder Executivo - Afronta ao princípio da legalidade,
insculpido no art. 150, I, da CF/88 - Violação do direito
líquido e certo demonstrada - Precedentes do C. Órgão
Especial deste Egr. TJSP - IRDR cadastrado sob o n.o
2243516-62.2017.8.26.0000 Tema 19 do TJSP Tese:
“Base de cálculo do ITBI, devendo corresponder ao valor
venal do imóvel ou ao valor da transação, prevalecendo o
que for maior” - Fato gerador que se dá com o registro do
imóvel no cartório de imóveis Inteligência do art. 35, do
CTN e 1.245, do CC - Atualização monetária do valor da
base de cálculo devida Sentença mantida em reexame
necessário, com observação quanto à atualização monetária
Matéria preliminar afastada - Recurso fazendário
desprovido.
Trata-se de reexame necessário e apelação interposta pelo
Município de São Paulo da r. sentença de págs.90/92 que concedeu
parcialmente a segurança em mandamus impetrado por Alexandre Francisco
dos Santos e Débora Conceição dos Santos, contra ato do Diretor da Divisão
de Acompanhamento do Contencioso Administrativo e Judicial-DICAJ
(Secretaria das Finanças do Município de SP), para que o ITBI seja
recolhido adotando como base de cálculo o valor venal utilizado para cálculo do
IPTU ou o valor da transação imobiliária, o que for maior, bem como para
determinar que o fato gerador do tributo se dê com o registro do título, corrigido

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monetariamente na base de cálculo quando do pagamento do tributo, por ser
mera recomposição da moeda. Sem fixação de honorários, nos termos do art. 25
da Lei no 12.016/2009.Atribui-se à causa o valor de R$8.305,80 (pág.33). Os
embargos de declaração opostos pelo Município (págs.96/98) foram rejeitados
(pág.112).
Alega o apelante, na condição de assistente litisconsorcial passivo
(pág.61), nas razões recursais às págs.116/131, preliminarmente, nulidade da r.
sentença, ante o julgamento 'extra petita', vez que o aspecto temporal do fato
gerador do tributo não teria sido objeto da lide (artigos 141 e 492 do CPC/15) e
inadequação da via mandamental. No mérito aduz, em síntese: que toda
disciplina referente à base de cálculo do ITBI está prevista na Lei municipal n.o
11.154/91, com as alterações das Leis nos 14.125/05 e 12.256/06, sendo o valor
venal sinônimo de valor de mercado, ou seja, aquele que o bem possui quando
colocado à venda; o valor venal do IPTU é sabidamente defasado e não
corresponde ao valor de mercado do bem, razão pela qual nunca foi critério para
apuração da base de cálculo do ITBI; o STJ pacificou entendimento quanto à
possibilidade de coexistência de valores diferentes para base de cálculo do IPTU
e ITBI. Pede o acolhimento da preliminar, ou, mérito seja dado o provimento do
recurso denegando o mandamus.
As contrarrazões foram apresentadas às págs.138/144.
O Ministério Público de primeiro deixou de oferecer parecer por
não versar a questão sobre direitos indisponíveis (ato no 1167/2019-PGJ/CGMP-
DOE 28.08.2019-CF.-cf. págs.86/87).
Isento de preparo, tempestivo e em condições de julgamento,
recebo o recurso de págs.115/131.
É o relatório.
O caso comporta reexame necessário nos termos do art. 14, §1o da
Lei no 12.016/2009.
O recurso voluntário não merece guarida.
Cuida-se de mandado de segurança preventivo, com pedido de

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liminar, impetrado por Alexandre Francisco dos Santos e Débora Conceição
dos Santos objetivando afastar o valor venal de referência do imóvel como base
de cálculo para pagamento do ITBI.
Aduziram os impetrantes que adquiriram um imóvel através de
instrumento de compra e venda descrito como um prédio de dois pavimentos e
porão para uma loja com deposito e duas habitações, localizado na Rua Pantojo
n.os 369, 371 e 373, no 33o subdistrito Alto da Mooca (registrado no 7o Cartório
de Registro de Imóveis da Capital sob a matrícula n.° 43.148 - cadastro
municipal n.° 052.354.0020-8), cuja transação se deu pelo valor de R$
627.000,00 (cf. pág.03). Sustentaram que o recolhimento do referido imposto
deveria ser de R$ 18.822,75 de acordo com o valor venal do imóvel, sendo este
o valor do resultado da base de cálculo e não R$ 27.128,55 cobrado de forma
ilegal conforme pretende receber o fisco Municipal, vez que o valor ilegalmente
atribuído pela Municipalidade ao imóvel é da cifra de R$ 904.485,00. A liminar
foi concedida à págs. 45/46.
A r. sentença foi parcialmente favorável aos impetrantes e o
município busca, nesta sede, reverter o resultado do julgado. Contudo, sem
razão o recorrente.
Quanto à preliminar de decisão 'extra petita', cumpre ressaltar que
'... somente seria extra petita o julgamento se, extrapolando os limites da causa
de pedir, decidisse a demanda com fundamento em fatos não suscitados pelo
autor, em violação aos arts. 141 e 492 do CPC/15' (Theotônio Negrão, CPC e
legislação processual em vigor, art. 492:16b, p. 1172, Saraiva 47a. ed.),
hipótese que não se encaixa na presente demanda.
Nesse
sentido:
“'...'
PROCESSUAL
CIVIL.
ADMINISTRATIVO.
ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DOS ARTS.2o, 141, 370, 462, 489, I, II E III, E 492
DO CPC DE 2015. '(...). I - Com relação à alegada afronta aos arts. 2o, 141,
370, 462, 489,I, II e III, e 492 do CPC de 2015, constata-se não assistir
razão ao recorrente a esse respeito, porquanto o Tribunal a quo se
pronunciou de forma clara e suficiente acerca das insurgências postuladas
nos autos, manifestando-se sobre todas as questões que entendeu
necessárias à solução da lide, em que pese tenha decido de forma contrária
à pretensão da parte. A esse respeito, os seguintes julgados: AgInt no
AREsp n. 1.046.644/MS, Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda

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Turma, julgado em 5/9/2017, DJe 11/9/2017; AgInt
no REsp n. 1.799.830/AC, Relator Ministra Maria Isabel Gallotti,
julgamento em 19/11/2019, DJe 6/12/2019...” (AgInt no AREsp 1210133,
Rel. Min. Francisco Falcão, 2aT, J.24.08.2020).
De outro lado, a alegação o ora recorrente, de inadequação da via
mandamental, não se sustenta, porque o ponto central a ser analisado na
presente demanda é a base de cálculo a ser adotada para recolhimento do ITBI,
questão meramente de direito, inexistindo necessidade de produção de provas e
nem de avaliação do imóvel para discutir a forma de tributação.
No mérito, o artigo 38 do Código Tributário Nacional estabelece
que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos,
e que o referido imposto e o IPTU têm a mesma base de cálculo.
É pacífico que o valor venal do bem corresponde ao preço de
mercado. A Administração, todavia, adota valores diversos para fins de IPTU e
de ITBI, o que não é de se admitir, por violação à segurança jurídica. Neste
sentido, se os parâmetros presentes na Planta Genérica de Valores encontram-se
desatualizados, deve a Municipalidade corrigi-los pelas vias próprias ao invés
de criar uma segunda tabela apenas para a incidência de ITBI.
Ora, por vezes, o valor venal constante como base de cálculo do
IPTU representa, efetivamente, o preço que o imóvel atinge no mercado, sendo
exatamente esse valor que a legislação estipula como sendo a base de cálculo do
ITBI.
Nesse sentido leciona Hugo de Brito Machado:
"A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou
direitos transmitidos (CTN, artigo 38). Não é o preço de venda,
mas o valor venal. A diferença entre preço e valor é relevante. O
preço é fixado pelas partes, que em princípio são livres para
contratar. O valor dos bens é determinado pelas condições do
mercado. Em princípio, pela lei da oferta e da procura" ('Curso
de Direito Tributário', 7a ed., Malheiros, 1993, na pág. 291).
A respeito do tema escreveu Aires Fernandino Barreto:
“A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou
direitos
transmitidos
ou
cedidos.
O
valor
venal
é
necessariamente o valor do negócio realizado. A Constituição e
o Código Tributário Nacional não exigem que o valor venal
coincida com o valor da efetiva transação imobiliária, onde até

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os fatores subjetivos poderiam interferir na sua fixação. “...”.
Não se olvide que valor venal é o preço provável que o imóvel
alcançará para compra e venda à vista, diante de mercado
estável e quando comprador e vendedor têm plena consciência
do potencial de uso e ocupação que ao imóvel pode ser dado.
Não se esqueça que o valor venal é mensuração extremamente
difícil, porque influenciada por uma série de fatores internos e
externos, de natureza subjetiva, o que impede seja transformada
em número inconteste. Muito cuidado deve ter o aplicador da lei
para que não extrapassar o valor dos imóveis” (in “Curso de
Direito Tributário Municipal”, Editora Saraiva, 2009, páginas 294
e 295).
No caso dos autos a Lei municipal n. 11.154/91, que dispõe sobre
o imposto sobre transmissão de bens 'inter vivos', é regulamentada pelo Decreto
n. 46.228/05, que dispõe acerca da base de cálculo do imposto definindo como
valor venal do imóvel o seu valor de mercado, ensejando alteração do referido
tributo:
“Art. 7o A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens
ou direitos transmitidos.
§ 1o Considera-se valor venal, para efeitos deste imposto, o
valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em
condições normais de mercado”.
O aludido decreto, em seu artigo 8o, atribui ao Poder Executivo,
especificamente à Secretaria Municipal de Finanças, a apuração de tal valor de
mercado e sua publicação periódica, sem explanar quais critérios seriam
utilizados para tanto.
Em relação ao decreto supramencionado, o Órgão Especial desta
Corte decidiu, em 16 de julho de 2010, nos autos de Arguição de
Inconstitucionalidade
n.
994.06.0980335-3,
reconhecendo
sua
inconstitucionalidade em razão da violação ao princípio da reserva legal.
De outro modo, a Lei municipal n. 14.256/06, que alterou em
parte a redação da Lei 11.154/91, não sanou a violação ao princípio da
legalidade, uma vez que apenas transcreveu disposições do decreto e não
definiu critérios para obtenção de valor venal, atribuindo, mais uma vez, a
apuração de tal valor a ato do Executivo em desrespeito, novamente, à
legalidade tributária, conforme se depreende nos artigos introduzidos pelo novel

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diploma legal.1
Com efeito, o C. Órgão Especial, no julgamento da Arguição de
Inconstitucionalidade
n.
0056693-19.2014.8.26.0000,
reconheceu
a
inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei n. 11.154/91, do
Município de São Paulo, acrescido pela Lei municipal n. 14.256/2006,
conforme transcrição da ementa:
“INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE - Artigo 7o
da Lei no 11.154, de 30 de dezembro de 1991, com a redação
dada pelas Leis nos 14.125, de 29 de dezembro de 2005, e 14.256,
de 29 de dezembro de 2006, todas do Município de São Paulo,
que estabelece o valor pelo qual o bem ou direito é negociado à
vista, em condições normais de mercado, como a base de cálculo
do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) -
Acórdão que, a despeito de não manifestar de forma expressa,
implicitamente também questionou as disposições dos artigos 7o-
A, 7o-B e 12 da mesma legislação municipal - Valor venal
atribuído ao imóvel para apuração do ITBI que não se
confunde
necessariamente
com
aquele
utilizado
para
lançamento do IPTU - Precedentes do STJ - Previsão contida
no aludido artigo 7o que, nessa linha, não representa afronta ao
princípio da legalidade, haja vista que, como regra, a apuração
do imposto deve ser feita com base no valor do negócio jurídico
realizado, tendo em consideração as declarações prestadas pelo
próprio contribuinte, o que, em princípio, espelharia o "real
valor de mercado do imóvel" - “...”- Artigos 7o-A e 7o-B que,
nesse passo, subvertem o procedimento estabelecido na
legislação complementar tributária, em afronta ao princípio da
legalidade estrita, inserido no artigo 150, inciso I, da
Constituição Federal - Inadmissibilidade, ainda, de se exigir o
recolhimento antecipado do tributo, nos moldes estabelecidos no
artigo 12 da Lei Municipal no 11.154/91, por representar
violação ao preceito do artigo 156, inciso II, da Constituição
Federal - 7o, da Constituição Federal, que nem tem lugar na
espécie, haja vista que não se cuida de norma que autoriza
Registro imobiliário que é constitutivo da propriedade, não
tendo efeito meramente regularizador e publicitário, razão pela
qual deve ser tomado como fato gerador do ITBI - Regime
1 “Art. 7o-A. A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os valores venais atualizados
dos imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo. Parágrafo único.
A Secretaria Municipal de Finanças deverá estabelecer a forma de publicação dos valores venais a
que se refere o “caput” deste artigo.”
Art. 7o-B. Caso não concorde com a base de cálculo do imposto divulgada pela Secretaria
Municipal de Finanças, nos termos de regulamentação própria, o contribuinte poderá requerer
avaliação especial do imóvel, apresentando os dados da transação e os fundamentos do pedido, na
forma prevista em portaria da Secretaria Municipal de Finanças, que poderá, inclusive, viabilizar
a formulação do pedido por meio eletrônico.”

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constitucional da substituição tributária, previsto no artigo 150,
§ a antecipação da exigibilidade do imposto de forma irrestrita -
Arguição
acolhida
para
o
fim
de
pronunciar
a
inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei no
11.154/91, do Município de São Paulo” (Des. Rel. Paulo Dimas
Mascaretti, Órgão Especial, Data do julgamento: 25/03/2015).
Essa decisão vem ratificar o entendimento de que, embora os
critérios de apuração de base de cálculo agora estejam fundados em lei, o fato é
que as citadas Leis municipais nos. 14.125/05 e 14.256/06, que alteraram em
parte a redação da Lei 11.154/91, não definem critérios para a obtenção de valor
venal, atribuindo tal valor a ato do Executivo que antecede o próprio negócio
imobiliário, em afronta, novamente, à legalidade tributária, conforme se
depreende nos artigos introduzidos pelo novel diploma legal (arts. 7o-A, 7o-B).
Mostra-se clara a violação ao princípio da legalidade tributária,
uma vez que a base de cálculo do ITBI não pode depender de mero ato do Poder
Executivo, sem os critérios definidos em lei. Deve-se observar a Constituição
Federal e, especificamente, o disposto no artigo 97, inciso II e § 1o Código
Tributário Nacional:
Art.97. Somente a lei pode estabelecer: '(...)
II - a majoração de tributo, ou sua redução, ressalvado o
disposto nos artigos 21, 26, 39, 57 e 65; § 1o . Equipara-se à
majoração do tributo a modificação da sua base de cálculo, que
importe em torná-lo mais oneroso.”
Sobre o princípio da legalidade tributária, vale ainda destacar as
lições de Luis Eduardo Schoueri:
'(...) não se contenta o legislador complementar em exigir que o
tributo seja genericamente previsto na lei; tampouco lhe basta a
definição da hipótese tributária na lei; também o consequente
normativo, isto é o an e o quantum debeatur, representados pela
definição do sujeito passivo, da base de cálculo e da alíquota,
todos devem ser previstos na própria lei' ('Direito Tributário'.
São Paulo: Saraiva, 2011, p.280).
Cumpre ressaltar que não parece razoável que um mesmo imóvel
apresente valores venais distintos, segundo se trate de lançamento de ITBI ou de
IPTU, tal como na hipótese vertente.
É sabido que o valor venal atribuído ao imóvel, e que é utilizado

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como base para o pagamento, tanto do IPTU quanto do ITBI, no mais dos casos
é inferior ao real valor de mercado, até mesmo porque, sendo calculado por
estimativa, dificilmente refletiria o valor exato do imóvel do Município.
Tal estimativa, embora tenha por base dados estatísticos e
matemáticos de cada região, não é precisa, mas no caso do IPTU, em que o
lançamento é feito de ofício, é utilizada sem divergências como base de cálculo,
por estar em consonância com os ditames legais, diferentemente do valor venal
de referência arbitrado pelo Município.
Assim, configura afronta ao princípio da segurança jurídica (art. 5o
“caput”, da CF) e ao da legalidade estrita (arts. 37, caput e 150, I, da CF), caso,
no mesmo exercício, o Município adote um valor venal para o cálculo do IPTU
e um outro, mais elevado, para o cálculo do ITBI.
Por outro lado, vale ressaltar que a Lei municipal n. 14.256/2006
estabeleceu que o valor deveria corresponder àquele “...pelo qual o bem ou
direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”, sem
contudo fixar os critérios de avaliação das tais “condições normais de
mercado”, o que contraria o princípio da legalidade estrita (arts.37,caput e
150, I, da Constituição Federal).
Destaque-se que recentemente, em 31/07/2019, foi publicado o
acórdão de mérito do IRDR cadastrado sob o n.o 2243516-62.2017.8.26.0000
Tema 19 do TJSP:
“INCIDENTE
DE
RESOLUÇÃO
DE
DEMANDAS
REPETITIVAS ITBI BASE DE CÁLCULO Deve ser
calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o
valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior,
afastando o 'valor de referencia' Ilegalidade da apuração do
valor venal previsto em desacordo com o CTN Ofensa ao
princípio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF
Precedentes IRDR provido para fixar a tese jurídica da BASE
DE CÁLCULO DO ITBI, DEVENDO CORRESPONDER AO VALOR
VENAL
DO
IMÓVEL
OU
AO
VALOR
DA
TRANSAÇÃO,
PREVALECENDO O QUE FOR MAIOR”.g.n.
Sendo assim, para fins de incidência do ITBI sobre o imóvel do
autor, deve ser considerado o valor da transação ou o valor venal para fins de

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IPTU, o que for maior, como decidiu a r. sentença apelada.
Quanto ao momento da ocorrência do fato gerador do ITBI é a
transferência da propriedade imobiliária que se dá com o registro do respectivo
título translativo perante o Registro de Imóveis, consoante artigo 35, do Código
Tributário Nacional e nos termos do artigo 1. 245 do CC.
Dessa forma, conforme o princípio da legalidade tributária estrita,
não se admite a incidência do tributo sobre bens que não tenham sido
transmitidos. De modo que ilegal a cobrança de multa e juros antes do registro
imobiliário, seno inaplicável o art. 12, da Lei no 11.154/91.
Ressalte-se, porém, que a atualização monetária da base de cálculo
é devida, porque não é encargo moratório e não modifica valor real devido,
impondo, apenas, a atualização do valor da transação até a data do registro
imobiliário, pela Tabela Prática do TJSP, exatamente para que se mantenha o
valor real, de modo a evitar o enriquecimento sem causa daquele que tem a
obrigação de pagar, em detrimento daquele que tem o direito de receber. (Nesse
sentido: Ap. em Mandado de Segurança n. 1005836-51.2014.8.26.0161, rel. Des.
Ricardo Chimenti, j. J. 29/01/2015).
Ante o exposto, afastada a matéria preliminar, em reexame
necessário mantém-se a r. sentença, atualizado o valor venal do IPTU ou da
transação (o que for maior) até a data do registro imobiliário, com base na
Tabela Prática deste TJSP, e nega-se provimento ao recurso do Município.
Custas em reembolso. Sem fixação de honorários advocatícios, nos termos do
art. 25, da Lei n.o 12.016/2009 e das Súmulas 512-STF e 105-STJ.
Roberto Martins de Souza
Relator