Tribunal: TJSP
Processo: 1006311-44.2019.8.26.0189
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Marcondes D'Angelo
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-01
Data de publicação: 2020-10-01

Ementa:
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. Contrato de locação de galpão erigido sobre terreno público ( bem público de uso especial ) utilizado originariamente sob regime de permissão. Locadora detentora do imóvel antes da locação. Defesa fulcrada na nulidade do contrato por ilicitude do objeto. Pretensão pelo locatário de obter

Ementa:
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. Contrato de locação de galpão erigido sobre terreno público ( bem público de uso especial ) utilizado originariamente sob regime de permissão. Locadora detentora do imóvel antes da locação. Defesa fulcrada na nulidade do contrato por ilicitude do objeto. Pretensão pelo locatário de obter permissão de uso do bem junto à Municipalidade local. Sentença de improcedência com o reconhecimento da ilicitude do objeto ( exploração de bem público por particular ) e decretação da nulidade da contratação. Manutenção da detenção da posse em favor do requerido (locatário). Insurgência recursal da autora reclamando a detenção do imóvel, tal como mantinha antes do início da contratação anulada. Viabilidade para se evitar o enriquecimento indevido do requerido em detrimento da autora, a qual, segundo a prova dos autos, custeou a acessão do galpão sobre o terreno público. Ordem de despejo viável, não obstante inexigíveis os alugueis e encargos da locação. Improcedência. Sentença parcialmente reformada. Recurso de apelação provido em parte para determinar a restituição do imóvel à autora, realinhadas as verbas de sucumbência.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000808986
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006311-44.2019.8.26.0189, da Comarca de Fernandópolis, em que é apelante RUBENS
FLAUZINO PEREIRA ME, é apelado CARLOS ALVES DOS SANTOS.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores HUGO
CREPALDI (Presidente) e CLAUDIO HAMILTON.
São Paulo, 1o de outubro de 2020
MARCONDES D'ANGELO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006311-44.2019.8.26.0189 - Fernandópolis - VOTO No 2/7
Recurso de Apelação no 1006311-44.2019.8.26.0189.
Comarca: Fernandópolis.
01a Vara Cível.
Processo no 1006311-44.2019.8.26.0189.
Prolator ( a ): Juiz Marcelo Bonavolontá.
Apelante ( s ): Rubens Flauzino Pereira Microempresa.
Apelado ( s ): Carlos Alves dos Santos.
VOTO No 48.541/2020.--
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS –
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
CUMULADA COM COBRANÇA. Contrato de locação de galpão
erigido sobre terreno público ( bem público de uso especial )
utilizado originariamente sob regime de permissão. Locadora
detentora do imóvel antes da locação. Defesa fulcrada na nulidade
do contrato por ilicitude do objeto. Pretensão pelo locatário de
obter permissão de uso do bem junto à Municipalidade local.
Sentença de improcedência com o reconhecimento da ilicitude do
objeto ( exploração de bem público por particular ) e decretação
da nulidade da contratação. Manutenção da detenção da posse em
favor do requerido (locatário). Insurgência recursal da autora
reclamando a detenção do imóvel, tal como mantinha antes do
início da contratação anulada. Viabilidade para se evitar o
enriquecimento indevido do requerido em detrimento da autora, a
qual, segundo a prova dos autos, custeou a acessão do galpão
sobre o terreno público. Ordem de despejo viável, não obstante
inexigíveis os alugueis e encargos da locação. Improcedência.
Sentença parcialmente reformada. Recurso de apelação provido
em parte para determinar a restituição do imóvel à autora,
realinhadas as verbas de sucumbência.
Vistos.
Cuida-se de ação de despejo de
imóvel por falta de pagamento cumulada com cobrança movida
por RUBENS FLAUZINO PEREIRA MICROEMPRESA em
face de CARLOS ALVES DOS SANTOS, sustentando a primeira
nomeada ter firmado contrato de locação de imóvel de finalidade
não residencial com o requerido com prazo de vigência de 12
(doze) meses, iniciada em 1° de setembro de 2016, e aluguel

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mensal de R$ 1.000,00 (mil reais) pelos seis primeiros meses,
majorado no semestre seguinte para R$ 1.200,00 (mil e duzentos
reais). Diz que, todavia, a partir de fevereiro de 2017 o requerido
se quedou inadimplemento. Busca a procedência do pedido de
despejo com a condenação do requerido ao pagamento dos débitos
contratuais em aberto até a data da devolução das chaves.
A respeitável sentença de folhas
175 usque 176, cujo relatório se adota, julgou improcedentes os
pedidos iniciais, por ter sido comprovado no curso da lide que o
imóvel em questão é bem público com permissão de uso outorgada
a terceiro que não a autora, a qual não tinha a posse do bem para
locá-lo ao requerido. Reconheceu ainda a existência de
procedimento administrativo intentado pelo requerido para
obtenção de permissão de uso junto à Municipalidade local, a
impedir a sua remoção do imóvel. Por fim decretou a nulidade do
negócio jurídico por ilicitude do objeto. Pela sucumbência
carreou ao autor o pagamento das despesas processuais e dos
honorários advocatícios dos patronos do requerido, os quais
arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.
Inconformada, recorre a autora
buscando a reforma do julgado (folhas 178/187). Alega, em suma,
que o Tribunal de Justiça já se manifestou no âmbito de
reintegração de posse anterior ser a ação de despejo apta à
retomada do bem locado, ainda que se trata de permissionário de
direito de uso de bem público. Sustenta que estava na posse do
imóvel desde 21 de janeiro de 2005 e, nessa condição, locou o
imóvel validamente ao requerido em setembro de 2016, mais de 11
(onze) anos depois de estar na posse do bem, e isso depois de
adquirir por compra e venda os direitos sobre o terreno objeto do
uso de bem público. Pugna pelo provimento do recurso para que a
sentença seja reformada e os pedidos iniciais julgados
procedentes.
Recurso tempestivo, devidamente
processado, isento de preparo e oportunamente respondido (folhas
215/223), subiram os autos.

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Este é o relatório.
O recurso comporta juízo de
admissibilidade positivo, eis que presentes os requisitos legais.
No mérito, o recurso procede em
parte.
Inequívoco nos autos que, em
setembro de 2016, o requerido tomou em locação determinado
imóvel de finalidade não residencial da autora, a qual se intitulava
proprietária do bem.
Depois do início da locação,
porém, o locatário tomou conhecimento de que o imóvel em
questão é bem público cuja permissão havia sido deferida a
terceiro no ano de 2004.
E assim, ciente desta condição
especial do bem, e, também, que o Município local tem interesse na
permissão de uso do imóvel para o fomento industrial, com
geração de postos de trabalho, riquezas e ICMS, o requerido
deixou de pagar os alugueis à autora e passou a buscar a
obtenção de permissão junto à Municipalidade para si (o que até
agora não ocorreu, vez não haver notícias nesse sentido).
Ciente a locadora a respeito do
ocorrido, e da pecha de nulidade do contrato de locação por
impossibilidade do objeto por ilicitude (ilicitude da locação de
bem público por particular), a locatária lançou mão de ação de
reintegração de posse visando reaver a posse direta do bem,
quando ela própria reconheceu a nulidade do contrato de locação
por ilicitude.
Aquela
ação
foi
julgada
improcedente em primeiro grau de jurisdição e a improcedência
foi mantida pela Egrégia 11a Câmara de Direito Privado (processo

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n° 1000384-02.2017.8.26.0696), sob o entendimento de que, sendo
a autora permissionária de uso de bem público, não ostentava
posse do imóvel em razão da precariedade do título, sendo inviável
o acolhimento do pedido de reversão de posse nunca exercida
(venerando acórdão de apelação às folhas 34/37).
Na oportunidade a Egrégia 11a
Câmara de direito observou, porém, que se a discussão travada
era de inadimplemento de contrato de locação de imóvel (caso a
locação tivesse sido autorizada pelo poder concedente), deveria a
locatária lançar mão da competente ação de despejo prevista na
Lei n° 8.245/91.
Daí então a locadora ingressou
com esta ação de despejo cumulada com cobrança.
Em defesa o locatário suscitou a
ilegalidade da locação de bem público por particular como fato
impeditivo dos pedidos deduzidos na inicial (despejo e cobrança),
pugnando pela improcedência total da ação, oportunidade em que,
como dito, informou que estava buscando junto à Municipalidade
local a obtenção da permissão de uso para si, visto ter instalado
no imóvel (galpão) construído sob o terreno cujo uso foi concedido
certa fábrica de móveis geradora de empregos e receita para o
Município.
E
foi
nesse
cenário
que,
reconhecendo a ilicitude do objeto, o juiz “a quo” decretou a
nulidade do contrato de locação e julgou improcedentes os
pedidos iniciais.
Pois bem!
Agiu bem o juízo “a quo” ao
decretar a nulidade do contrato de locação por ilicitude do objeto,
pois a autora não comprovou no curso do processo deter
autorização do poder público para explorar economicamente o
bem de uso especial (Código Civil, artigos 99, inciso II, e 104,
inciso II).

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No entanto, o juiz “a quo” não
resolveu a questão da detenção do imóvel, permitindo que o
requerido mantenha a detenção do galpão comercial construído
sob o terreno público em prejuízo da autora, a qual, à evidência,
arcou com os custos tocantes à acessão e à implementação de
benfeitorias.
A decisão, assim, não pode ser
validada integralmente, porque a postura do requerido de
pretender manter a detenção do imóvel obtida originariamente via
contrato de locação é contrária ao dever ético de probidade e boa-
fé (passou a deter o imóvel por locação, mas pretende mantê-lo em
prejuízo da locadora por se tratar de bem público, a indicar
inclusive que já soubesse da origem do bem antes de firmar o
contrato, quiçá firmado com a reserva mental de obter a sua
detenção em detrimento da autora sem qualquer indenização).
Permitir que o requerido siga
como detentor do imóvel, quando sequer é reconhecido como
permissionário pelo Município, é permitir que se enriqueça
indevidamente em desfavor da autora, haja vista que o seu
interesse é seguir explorando economicamente o galpão com sua
atividade empresarial sem arcar com os custos da instalação do
galpão.
Destarte,
conquanto
nula
a
locação, determina-se a restituição do imóvel à autora, em 15
(quinze) dias, sob pena do despejo coercitivo do imóvel, nada
sendo devido a título de débitos da locação.
Por ter dado causa ao ingresso da
ação, o requerido arcará com as despesas processuais e com os
honorários advocatícios dos patronos do autor, os quais
arbitrados por equidade em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais),
nos termos do artigo Código de Processo Civil, artigo 85, § 8°).

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Ante o exposto, dá-se parcial
provimento ao recurso de apelação da autora para determinar
que o requerido restitua o imóvel em questão à autora, sob pena
de despejo coercitivo, realinhadas as verbas sucumbenciais, nos
moldes desta decisão.
MARCONDES D'ANGELO
DESEMBARGADOR RELATOR