Tribunal: TJSP
Processo: 1014293-11.2017.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-24
Data de publicação: do presente acórdão, a ser apurada em liquidação de sentença. Danos morais em R$ 10.000,00 para cada autor. Manutenção. Situação de indefinição e angústia quanto à aquisição do imóvel por longo período que não se trata de mero inadimplemento. Condenação da apelante por litigância de má-fé por ter omitido a venda do imóvel. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Apelação Cível 1014293-11.2017.8.26.0309; Relator (a): Carlos Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 24/02/2020; Data de Registro: 24/02/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda

Relator(a):

Carlos Alberto de Salles

Comarca:

Jundiaí

Órgão julgador:

3a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

24/02/2020

Data de publicação:

24/02/2020

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. Insurgência da ré em face da sentença de procedência. Controvérsias a respeito da obtenção do financiamento do imóvel. Emails trocados entre as partes demonstram que a vendedora teria auxiliado os compradores junto à CEF. Vendedora que informou o saldo devedor ao banco de maneira errada, além de aplicar indevidamente correção

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. Insurgência da ré em face da sentença de procedência. Controvérsias a respeito da obtenção do financiamento do imóvel. Emails trocados entre as partes demonstram que a vendedora teria auxiliado os compradores junto à CEF. Vendedora que informou o saldo devedor ao banco de maneira errada, além de aplicar indevidamente correção monetária em desconformidade com o contrato e de não descontar valores pagos na entrada. Falta de obtenção do financiamento que se deve atribuir à apelante, exclusivamente. Obrigação de fazer pela venda do imóvel aos apelados. Perda do objeto verificada. Venda do imóvel a terceiros que era possível, mas feita por conta e risco da apelante. Obrigação de fazer que deve ser convertida em perdas e danos (art. 499 do CPC/2015). Rescisão do contrato de compra e venda, por culpa da vendedora. Condenação da ré à devolução de todos os valores pagos pelos compradores, com correção desde os desembolsos e juros a contar da citação. Condenação da ré ao pagamento de aluguéis, a partir do 91o dia contado da assinatura da promessa de compra e venda. Manutenção. Caso que se tratou de imóvel já construído e não usufruído pelos compradores no prazo devido. Indenização limitada até a data de publicação do presente acórdão, a ser apurada em liquidação de sentença. Danos morais em R$ 10.000,00 para cada autor. Manutenção. Situação de indefinição e angústia quanto à aquisição do imóvel por longo período que não se trata de mero inadimplemento. Condenação da apelante por litigância de má-fé por ter omitido a venda do imóvel. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000130867
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1014293-11.2017.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante ALTANA -
FRANKLIN EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, são apelados ERNESTO
HENRIQUE RICHTER e JANAINA PEREIRA ZANARDO RICHTER.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 24 de fevereiro de 2020.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014293-11.2017.8.26.0309 -Voto no
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3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no: 1014293-11.2017.8.26.0309
Comarca: Jundiaí
Apelante: Altana - Franklin Empreendimento Imobiliário Ltda
Apelados: Ernesto Henrique Richter e Janaina Pereira Zanardo
Richter
Juiz sentenciante: Marcio Estevan Fernandes
VOTO No: 21021
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C
INDENIZATÓRIA. Insurgência da ré em face da sentença de
procedência.
Controvérsias
a
respeito
da
obtenção
do
financiamento do imóvel. Emails trocados entre as partes
demonstram que a vendedora teria auxiliado os compradores
junto à CEF. Vendedora que informou o saldo devedor ao banco
de maneira errada, além de aplicar indevidamente correção
monetária em desconformidade com o contrato e de não
descontar valores pagos na entrada. Falta de obtenção do
financiamento que se deve atribuir à apelante, exclusivamente.
Obrigação de fazer pela venda do imóvel aos apelados. Perda do
objeto verificada. Venda do imóvel a terceiros que era possível,
mas feita por conta e risco da apelante. Obrigação de fazer que
deve ser convertida em perdas e danos (art. 499 do CPC/2015).
Rescisão do contrato de compra e venda, por culpa da
vendedora. Condenação da ré à devolução de todos os valores
pagos pelos compradores, com correção desde os desembolsos
e juros a contar da citação. Condenação da ré ao pagamento de
aluguéis, a partir do 91o dia contado da assinatura da promessa
de compra e venda. Manutenção. Caso que se tratou de imóvel
já construído e não usufruído pelos compradores no prazo
devido. Indenização limitada até a data de publicação do
presente acórdão, a ser apurada em liquidação de sentença.
Danos morais em R$ 10.000,00 para cada autor. Manutenção.
Situação de indefinição e angústia quanto à aquisição do imóvel
por longo período que não se trata de mero inadimplemento.
Condenação da apelante por litigância de má-fé por ter omitido
a venda do imóvel. Sentença reformada em parte. Recurso
parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto em face
da sentença de ps. 328/334, complementada pela decisão de ps.
383/384, que julgou procedentes os pedidos da inicial para: proibir a
venda do imóvel a terceiros, confirmando a tutela de urgência; declarar
o valor residual a ser financiado (R$ 203.500,00), já expurgados
valores concernentes a outras parcelas a respeito das quais se pactuou
forma de pagamento diversa, além de outros encargos contratualmente
previstos (juros moratórios, multas e correção monetária), cuja

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incidência deverá ocorrer 90 (noventa) dias após o trânsito em julgado
da sentença e desde que eventual demora na obtenção de
financiamento decorra de ato de responsabilidade exclusiva da parte
autora; condenar a ré ao ressarcimento de valores despendidos em
razão do contrato de locação, em valor a ser apurado em fase de
liquidação, a partir do 91o (nonagésimo primeiro) dia contado da
assinatura da promessa de compra e venda do imóvel, quando se
configurou a mora, até a efetiva entrega das chaves, abrangendo-se aí
os locativos e demais despesas contratuais (IPTU e condomínio),
aplicando-se correção monetária desde cada desembolso, além de juros
de 1% (um por cento) a partir da citação; e condenar a ré ao
pagamento de danos morais (R$ 10.000,00 para cada autor), com
acréscimo de correção monetária a contar do arbitramento e de juros
moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.
Sucumbente, a ré foi condenada ao pagamento das despesas
processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por
cento) sobre o valor atualizado da condenação.
Inconformada, a demandada apela a ps. 386/416
alegando, em síntese, a perda do objeto por impossibilidade de
cumprimento da tutela de urgência, já que o contrato de compra e
venda fora rescindido nos termos do decreto 745/1969 pelo fato de a
mora não ter sido purgada pelos compradores; que a ré teria promovido
nova alienação do imóvel em 15/09/2017, na medida em que não havia
ordem judicial de proibição de venda; que não teria havido
inadimplemento da vendedora; que não havia previsão contratual de
que o pagamento do valor residual seria por financiamento bancário,
sendo isso de responsabilidade exclusiva dos compradores; que no
contrato teria constado a data do pagamento como sendo 11/09/2016,
de modo que seu inadimplemento implicava a aplicação de correção
monetária pelo IGPM-FGV; que a correção monetária seria devida, nos
termos da Súmula 163 do TJSP; que teria havido rescisão por culpa dos
compradores, devendo-se haver direito de retenção da vendedora; que
a ausência de descumprimento do contrato implicaria o afastamento da
sua condenação ao pagamento de danos materiais e morais; e que o
dano moral não teria sido configurado, devendo eventualmente ser
arbitrada uma indenização moderada.
Contrarrazões foram apresentadas (ps. 424/448).
Autos em termos para julgamento virtual.
É o relatório.
Na origem, tratou-se de ação de obrigação de fazer
em que os autores alegaram a aquisição de um imóvel anunciado pela
ré, por compromisso de compra e venda assinado em junho de 2016;
que o preço de aquisição da unidade autônoma teria sido R$
222.304,72 (duzentos e vinte e dois mil, trezentos e quatro reais e

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setenta e dois centavos), mais R$ 2.495,28 (dois mil, quatrocentos e
noventa e cinco reais e vinte e oito centavos) a título de comissão de
corretagem, conforme teria constado no contrato; que o valor total do
bem seria, portanto, R$ 224.800,00 (duzentos e vinte e quatro mil e
oitocentos reais); que o valor residual para financiamento seria R$
203.500,00 (duzentos e três mil e quinhentos reais); que, no momento
da assinatura, teriam sido informados que os cheques dados como
entrada somente seriam sacados após a liberação do financiamento;
que, no entanto, o saldo do financiamento teria se alterado
unilateralmente em fevereiro de 2017 para R$ 230.410,76 (duzentos e
trinta mil, quatrocentos e dez reais e setenta e seis centavos); e que o
financiamento teria sido perseguido pela própria vendedora, mas que
ela teria atribuído indevidamente a ausência de obtenção desse valor no
prazo (setembro de 2016) aos compradores. Sustentaram que a culpa
pela não obtenção do financiamento teria sido exclusivo da vendedora,
que estaria se desvinculando da oferta.
Com isso, os compradores pleitearam a declaração
de que o saldo devedor residual seria (R$ 203.500,00), excluindo-se as
atualizações monetárias, sem prejuízo do abatimento das quantias
depositadas nas contas de FGTS; a condenação da ré ao pagamento de
valores a título de locação, despesas condominiais e outras despesas
com moradia (IPTU) a partir de setembro de 2016; e a condenação dela
ao pagamento de danos morais.
Na sentença, entendeu-se que a responsabilidade
pela obtenção do contrato de financiamento seria da fornecedora, com
base no documento de p. 74; e que teria havido divergências no saldo
devedor por culpa da vendedora, de não ter abatido outros valores
pagos de maneira autônoma. Assim, declarou-se como o saldo devedor
a quantia informada na inicial pelos autores, condenando a ré, ainda, ao
pagamento de danos morais e materiais.
Feitas
essas
observações, o recurso comporta
provimento parcial.
Com efeito, a despeito das cláusulas contratuais
imputando a responsabilidade dos compradores pela obtenção do
financiamento, é fato que a própria empresa vendedora se propôs a
prestar esse serviço, auxiliando os autores perante a Caixa Econômica
Federal, conforme e-mails trocados entre as partes (ps. 74, 86/93 e
96/105).
A previsão de pagamento da parcela única ocorreria
em setembro de 2016 (90 dias após junho de 2016) e já naquela época
a empresa vendedora cometeu o erro de informar o valor do saldo
devedor.
Ainda que se entendesse pela possibilidade de
reajuste dessa quantia (nos termos, analogamente, da Súmula 163

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deste TJSP), não houve explicação da correção em quase dez mil reais
em agosto de 2016, sendo que a previsão contratual era de aplicação
do reajuste pelo IGPM apenas após setembro de 2016 (ps. 43/44).
Além disso, posteriormente, a vendedora incluiu, em
duplicidade, os valores já quitados pelos compradores por meio de
cheques, de modo que, com razão, eles recusaram a contratação do
financiamento perante o banco financiador até regularização desse
equívoco (retificação essa que não ocorreu por parte da apelante).
Forçoso concluir, assim, que a culpa pela falta de
obtenção do financiamento foi da ré e não dos autores.
No que tange à obrigação de fazer, nota-se que a
tutela de urgência foi inicialmente indeferida (ps. 194 e 315/324) e
posteriormente reconsiderada, após o oferecimento da contestação.
A decisão que proibiu a venda do imóvel foi proferida
apenas em janeiro de 2018 (ps. 312/313), sendo certo que, antes
disso, não havia qualquer proibição nesse sentido, apesar de a
vendedora ter informado aos compradores sobre a possibilidade de
rescisão em virtude do não pagamento da parcela única.
Entretanto, embora a venda do imóvel fosse possível,
a vendedora o fez por sua conta e risco, de modo que a obrigação de
fazer (venda do imóvel indicado na inicial) tornou-se impossível por
culpa da apelante, o que não afasta, por sua vez, a conversão dessa
obrigação em perdas e danos, nos termos do artigo 499 do Código de
Processo Civil.1
Com
isso,
levando
em
consideração
da
impossibilidade de aquisição do imóvel escolhido pelos autores, por ter
sido vendido a terceiro comprador de boa-fé, declara-se a rescisão do
compromisso de compra e venda por culpa exclusiva da apelante,
convertendo-se a obrigação de fazer em perdas e danos a serem
apuradas em liquidação de sentença.
Sendo a culpa da apelante pela rescisão do contrato,
não se sustenta o pedido de retenção de parte dos valores pagos pelos
compradores, conforme Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento.”
Nessa devolução, estão incluídos, inclusive, os
valores pagos a título de comissão de corretagem, pois, mesmo que o
1 Conversão essa possível de ser decretada de ofício, havendo no caso, inclusive,
concordância expressa dos apelados (ps. 434/438).

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serviço tenha sido prestado, a venda não se concretizou por causa dos
equívocos da vendedora.
No tocante à condenação da ré ao pagamento dos
aluguéis decorrentes da não obtenção do financiamento no prazo, a
condenação mantém-se.
Afinal, não se tratou de imóvel comprado na planta,
sendo certo que os compradores poderiam ter obtido a posse do bem a
partir do 91o (nonagésimo primeiro) dia contado da assinatura da
promessa de compra e venda do imóvel, se não fosse a conduta da
apelante impedindo a correta obtenção do financiamento no prazo.
Esses aluguéis e demais despesas com moradia a
serem arbitrados na origem em liquidação de sentença (cf. p. 331) são
devidos, pois eles estão configurados simplesmente pelo atraso na
entrega, descabendo qualquer outro tipo de comprovação de prejuízo.
Nesse sentido, analogamente, há entendimento
consolidado neste Tribunal de haver uma presunção de danos materiais,
conforme Sumula 162: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”
Entretanto, considerando a conversão da obrigação
em perdas e danos no acórdão, obviamente o termo final dessa
indenização não poderá ser “até a efetiva entrega das chaves” (p. 333).
Com isso, essa indenização por dano material será limitada até a data
de publicação do presente acórdão.
Com
relação
aos
danos
morais,
nada
a
ser
modificado.
Apesar de o mero inadimplemento contratual não
gerar direito à indenização por dano moral,2 o atraso gerado pela
vendedora fez como que a expectativa dos autores em obter o imóvel
fosse prorrogada por período superior a um ano da data inicial prevista
(setembro de 2016).
Com a sentença de procedência em novembro de
2018, a aquisição do imóvel pretendido por eles estava prestes a se
realizar, mas acabou sendo frustrada novamente pela informação, nos
embargos de declaração de dezembro de 2018, de que o bem fora
vendido em setembro de 2017 (ps. 336/365).
Nessa situação, a quebra de expectativa dos
compradores e a angústia existente durante o presente processo (em
2 Nesse sentido, STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp 103.684/MA, Rel. Min. Antonio Carlos
Ferreira, j. 21/08/2012; STJ, Quarta Turma, AgRg no AgRg no Ag 546.608/RJ, Rel. Min. Maria
Isabel Gallotti, j. 03/05/2012; STJ, Terceira Turma, REsp 1129881/RJ, Rel. Min. Massami
Uyeda, j. 15/09/2011; STJ, AgRg na MC 17.818/PB, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 28/06/2011.

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que eles aguardaram por tanto tempo a correção dos equívocos
praticados
pela
vendedora),
não
se
tratou
de
um
simples
descontentamento cotidiano.
A condenação da apelante ao pagamento de danos
morais foi, portanto, devida e o valor indenizatório (R$ 10.000,00 para
cada comprador) mostrou-se adequada para a reparação do abalo
sofrido por eles durante esse período de indefinição quanto ao imóvel
escolhido por eles.
Por fim, considerando que a vendedora omitiu a
venda do imóvel ao juízo de origem, mencionando tal ocorrência após a
sentença e bem após a decisão que deferiu a tutela de urgência, arcará
ela com multa por litigância de má-fé em 5% (cinco por cento) sobre o
valor atualizado da causa (art. 80, V do CPC/2015).
Ante o exposto, dá-se provimento parcial ao
recurso de apelação, apenas para: (i.) declarar a rescisão do contrato,
convertendo a obrigação de fazer em perdas e danos; (ii.) condenar a
ré à devolução de todos os valores pagos pelos compradores, com
correção monetária desde o desembolso e juros a contar da citação;
(iii.) limitar a condenação da ré ao pagamento de danos materiais
(lucros cessantes arbitrados na origem) até a data de publicação do
presente acórdão, a serem apurados em liquidação de sentença; e (iv.)
condenar a ré ao pagamento de multa por litigância de má-fé em 5%
(cinco por cento) sobre o valor atualizado da causa.
Em razão da sucumbência recursal da apelante,
majoram-se os honorários advocatícios do patrono dos apelados para
15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator