Tribunal: TJSP
Processo: 1032285-02.2017.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Despejo por Denúncia Vazia
Órgão julgador: Sá Duarte
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-22
Data de publicação: 2020-06-23

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL – Pretensão de despejo por denúncia vazia julgada procedente – Solução que merece prevalecer – Nulidade da sentença – Não reconhecimento – Preliminar de ilegitimidade ativa "ad causam" corretamente afastada – Vínculo obrigacional derivado do contrato de locação firmado que não é prejudicado com a decisão de nulidade da arrematação, por meio da qual a autora tornou-se

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL – Pretensão de despejo por denúncia vazia julgada procedente – Solução que merece prevalecer – Nulidade da sentença – Não reconhecimento – Preliminar de ilegitimidade ativa "ad causam" corretamente afastada – Vínculo obrigacional derivado do contrato de locação firmado que não é prejudicado com a decisão de nulidade da arrematação, por meio da qual a autora tornou-se titular do domínio do imóvel locado – Ré que não faz jus ao recebimento de indenização por benfeitorias realizadas antes da vigência da locação em questão, especialmente porque seu sócio, antigo proprietário do imóvel locado, renunciou a eventual direito delas resultante, em acordo judicial firmado com a autora – Apelação não provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000462021
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1032285-02.2017.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante
DALASTRA MONITORAMENTO DE CARGAS E TRANSPORTES LTDA., é
apelado ALEMOA S.A IMOVEIS E PARTICIPAÇÕES.
ACORDAM, em 33a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SÁ
MOREIRA DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), LUIZ EURICO E MARIO A.
SILVEIRA.
São Paulo, 22 de junho de 2020.
SÁ DUARTE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1032285-02.2017.8.26.0562 – VOTO No 40.235 – WPS
2/11
APELAÇÃO No 1032285-02.2017.8.26.0562
COMARCA: SANTOS
APELANTE: DALASTRA MONITORAMENTO DE CARGAS E TRANSPORTE
LTDA.
APELADA: ALEMOA S. A. - IMÓVEIS E PARTICIPAÇÕES
VOTO No 40.235
LOCAÇÃO DE IMÓVEL Pretensão de despejo por denúncia
vazia julgada procedente Solução que merece prevalecer –
Nulidade da sentença Não reconhecimento Preliminar de
ilegitimidade ativa “ad causam” corretamente afastada

Vínculo obrigacional derivado do contrato de locação firmado
que não é prejudicado com a decisão de nulidade da
arrematação, por meio da qual a autora tornou-se titular do
domínio do imóvel locado
Ré que não faz jus ao
recebimento de indenização por benfeitorias realizadas antes
da vigência da locação em questão, especialmente porque seu
sócio, antigo proprietário do imóvel locado, renunciou a
eventual direito delas resultante, em acordo judicial firmado
com a autora Apelação não provida.
Cuida-se de apelação interposta contra r. sentença de
procedência da pretensão de despejo por denúncia vazia, declarada a resilição
da locação, com o consequente decreto de despejo, condenada a ré ao
pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em
20% do valor da causa.
Inconformada, a ré sustenta, de início, que teve cerceada
sua defesa, em face do julgamento antecipado da lide, de vez que não teve

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1032285-02.2017.8.26.0562 – VOTO No 40.235 – WPS
3/11
oportunidade de produzir prova pericial, de modo a comprovar as edificações e os
equipamentos existentes para funcionamento de um terminal de REDEX (Recinto
Especial de Exportação), que funciona desde o ano de 2005, cujas mercadorias
pertencem a centenas de proprietários e encontram-se sob controle direto da
Receita Federal, que deverá ser devidamente cientificada. Argumenta que tal
prova é necessária para delimitar as exatas dimensões do imóvel em questão,
que confronta com terreno de sua propriedade, sem divisas claras, assim como a
delimitação da área de reserva invadida pela autora, insuficientes as descrições
constantes do registro público, uma vez que antigas, genéricas e imprecisas.
Aduz que requereu o depoimento pessoal do representante da autora, bem como
a produção da prova testemunhal, de modo a comprovar que juntamente com
seus sócios são proprietários das edificações existentes no terreno em discussão,
destacando o fato de que a D. Magistrada sequer anunciou a possibilidade de
julgamento antecipado da lide. Afirma que, em razão da grande quantidade de
documentos juntados em réplica, requereu prazo para a manifestação a respeito,
mas não foi atendida, violado o disposto no artigo 437, parágrafo 1°, do Código
de Processo Civil, pelo que também deve ser decretada a nulidade da sentença.
Assinala que o cancelamento de adjudicações anteriores não tem o condão de
revigorar o contrato de locação firmado pelas partes, contrato este que deu lugar
a outros firmados com os proprietários da época, entre eles aquele firmado com
JOSÉ RIVALDO, último adjudicante do imóvel locado e com quem firmou o
contrato de locação em vigor. Acentua que este último contrato de locação
produziu efeito no mundo jurídico, gerando a extinção do anterior contrato de
locação firmado com a autora. Assevera também que a falta de legitimidade da
autora decorre do fato de sua arrematação ter sido anulada pelo Superior
Tribunal de Justiça, conforme AgRG no EDcl no AG em REsp no 479.666,
anotando que a única decisão que lhe foi favorável é a liminar deferida
monocraticamente nos autos da ação rescisória de acórdão. Anota que a
arrematação do imóvel pela autora foi anulada em um segundo julgamento
proferido pelo STJ, decisão prevalece sobre a decisão liminar obtida pela ré na
ação rescisória ajuizada contra o acórdão que declarou nula a arrematação.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1032285-02.2017.8.26.0562 – VOTO No 40.235 – WPS
4/11
Ressalta que, por ainda pender de solução a questão sobre a posse indireta do
imóvel, tanto na ação de manutenção de posse, quanto na ação rescisória
ajuizadas pela autora, é de rigor a suspensão deste processo, a termo do
disposto no artigo 313, inciso V, alínea "a", do Código de Processo Civil. Assinala
que, ao contrário do entendimento firmado em primeiro grau, descreveu em sua
contestação quais as benfeitorias realizadas no imóvel, cuja indenização é
pretendida. Relata que restou incontroverso nos autos a realização de tais
benfeitorias no período compreendido entre os anos de 2004 e 2010, realizadas
quando da locação firmada com ERON, um de seus sócios que havia adquirido o
imóvel em questão no ano de 2004. Refere que ERON não renunciou ao direito
de indenização, mas, ainda que o tivesse feito, isso em nada prejudicaria o seu
direito, uma vez que não se pode confundir pessoa física com pessoa jurídica,
além do que ERON não tinha poderes para, em nome da empresa, renunciar a
direitos dela, ressaltando que, inclusive, houve laudo técnico não impugnado pela
autora nos autos de um agravo de instrumento tirado de outra ação. Declara que
não pode prevalecer o entendimento monocrático, no sentido de que não há se
falar em indenização por benfeitorias, por terem sido realizadas antes do contrato
de locação firmado entre as partes, haja vista sua condição de possuidora de boa-
fé, a termo do que dispõe o artigo 1219, do Código Civil. Em razão do exposto,
aponta que faz jus ao recebimento de indenização correspondente aos custos da
obra ou ao seu valor de mercado, sob pena de enriquecimento sem causa do
proprietário do terreno. Sustenta que, pelo fato de postular, em pedido
contraposto, a indenização pelas benfeitorias realizadas, os demais locadores do
imóvel deviam figurar no polo ativo, dada sua condição de litisconsórcio
necessário. Assinala que a área sob litígio não possui demarcações adequadas e
que, portanto, é necessária sua individualização, sob pena de a ordem de
despejo ser cumprida com prejuízo a terceiros estranhos à lide, pelo que deve
haver ao menos um levantamento topográfico do imóvel. Aduz que somente pode
ser titular de direitos relativos a imóveis da marinha, como é o caso do imóvel
“sub judice”, quem o regulariza perante a Secretaria de Patrimônio da União
(SPU) que, neste caso, foi a empresa SATEL, com quem firmou contrato de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1032285-02.2017.8.26.0562 – VOTO No 40.235 – WPS
5/11
parceria, do que resultou a extinção do contrato de locação que firmou com a
autora, destacando que a decisão, em outra ação, da decretação de nulidade da
arrematação anterior não produz efeitos em relação à SATEL, pois ela não fez
parte daquele processo. Anota que a desocupação do imóvel implicará na perda
de licença para funcionamento do terminal REDEX, com a consequente demissão
de empregados diretos e prejuízos aos indiretos.
Recurso tempestivo, preparado e respondido.
O recurso foi distribuído originariamente ao Desembargador
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR, integrante da 32a Câmara de Direito Privado
deste Tribunal, que declinou da competência, acarretando a redistribuição a esta
Câmara.
É o relatório.
Fica, inicialmente, indeferido o pedido de suspensão do
julgamento formulado pela apelante (fls. 635/655), em conta que a decisão
monocrática noticiada pela apelante está sujeita a recurso perante o mesmo STJ,
bem assim porque o lá decidido não prejudica este julgamento, como adiante
ficará demonstrado.
As preliminares levantadas nas razões recursais não
merecem acolhida.
Desnecessária a produção da alvitrada prova pericial com o
propósito de delimitar as dimensões do terreno objeto do despejo, de vez que
constam de sua matrícula, medição essa que, se necessário, poderá ser feita por
ocasião do próprio cumprimento da sentença.
Também não há se falar em cerceamento de defesa, pelo

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1032285-02.2017.8.26.0562 – VOTO No 40.235 – WPS
6/11
fato de não terem sido produzidas provas pericial e testemunhal, com o fim de
comprovar que a apelante e seus sócios são proprietários das edificações
existentes no imóvel locado, pois, como se verá a seguir, a apelante não tem
direito ao recebimento de indenização por benfeitorias.
Da mesma forma, o fato de ter sido instalado no imóvel
locado um terminal de REDEX (Recinto Especial de Exportação) e de nele
existirem mercadorias pertencentes a terceiros não impede o despejo e nem
justifica a produção da prova pericial postulada.
Não há se falar em nulidade da sentença, a pretexto de que
não foi ofertado à apelante maior prazo para se manifestar sobre os documentos
apresentados com a réplica. Isto porque os documentos juntados pela apelada
naquela oportunidade nada mais são do que decisões judiciais das diversas
ações envolvendo o imóvel em questão (fls. 206/381), não representando
nenhuma novidade à apelante, ausente prejuízo a sua defesa, até porque prazo
lhe foi dado para se manifestar a respeito, tanto que o fez a fls. 385/403.
Conforme bem relatado na sentença: “De acordo com a
matrícula (fls. 229/237), o imóvel locado pertenceu originariamente à empresa
TRANSPORTES CÂNDIDO que o vendeu a JULIO CÂNDIDO FERNANDES
(Registro 3). Nada obstante a alienação acima, o imóvel foi objeto de sete
penhoras (conforme R.4 a 10) em processos movidos por NELSON, SUELI,
GINOVAL, JOÃO, PEDRO, JOSÉ AFONSO e JOSÉ ALFREDO em face da
TRANSPORTADORA na Justiça do Trabalho, tendo sido considerada ineficaz a
alienação da TRANSPORTADORA a JÚLIO (R.3). Em execução trabalhista
movida por JOSÉ AFONSO, em 2000, o imóvel foi adjudicado a JOSÉ AFONSO
DE MATOS, dentre outros (R.11). Em duas execuções fiscais (Autos no 1.522/98
e 651/00) movidas em face de JULIO CÂNDIDO FERNANDES com substituição
posterior pelos adjudicantes (JOSÉ AFONSO, ROBERTO BAPTISTA e
OUTROS), o imóvel foi arrestado (R. 13 e 14). Em 2004, nada obstante o arresto

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1032285-02.2017.8.26.0562 – VOTO No 40.235 – WPS
7/11
na execução fiscal, os referidos adjudicantes venderam o imóvel a ERON PAULO
DALASTRA, sócio da ré (apelante) (R.16 e 17). ERON locou o imóvel à ré,
conforme contrato de locação de fls. 162/164. Convertido o arresto da execução
fiscal (Autos no 1522/98) em penhora (R. 18). Em execução fiscal (Autos no
1.522/98), foi declarada a ineficácia das alienações objeto dos registros R.16 e
R17 (em que JOSÉ AFONSO e outros venderam o imóvel a ERON PAULO
DALASTRA), conforme Av. 21, mantendo-se a penhora. Conforme carta de
arrematação expedida em 26/04/2007, a autora arrematou o imóvel de JOSÉ
AFONSO DE MATOS E OUTROS, conforme R. 22. Paralelamente, ERON
PAULO DALASTRA ajuizou ação anulatória da arrematação do imóvel pela
autora (Autos no 0032163-55.2007.8.26.0562, que tramitou perante a 2a Vara da
Fazenda Pública de Santos), que foi julgada improcedente, tendo sido negado
provimento
ao
recurso
de
apelação.
E
opôs
embargos
de
terceiro
(562.01.2010.038471-0 (no de Ordem 1424/2010) contra decisão que determinou
a imissão na posse da autora arrematante, tendo sido elaborado auto de
avaliação em 21/10/2010. Em 22/12/2010, a autora firmou acordo com ERON
para transmissão da posse deste àquela, com renúncia de ERON ao pagamento
das benfeitorias que realizou no imóvel, conforme Autos no 857/2008
(0027132-20.2008.8.26.0562), 6a Vara Cível de Santos (fls.279/281), que foi
homologada (fls.289) e nos Autos no 20.138/2007 (0032163-55.2007.8.26.0562),
2a Vara da Fazenda Pública de Santos (Fls.285/288). Em 21/12/2010, a autora
celebrou contrato de locação com a ré, conforme contrato de fls.14/18. O polo
passivo da execução fiscal interpôs recurso especial que foi provido, anulando-se
a arrematação, por falta de intimação pessoal do executado quanto ao leilão
(Agravo em Recurso Especial no 479.566-SP (2014/0039531-0), conforme às
fls.114/123. Em 2010, foi cancelada a declaração de ineficácia objeto da Av. 21
(referente à alienação de JOSÉ AFONSO DE MATOS e OUTROS a ERON),
conforme Av.24. A autora ajuizou ação rescisória no 5.629/SP perante o Superior
Tribunal de Justiça, em que foi concedida antecipação de tutela para suspender a
eficácia do acórdão rescindendo proferido no AResp 479.566/SP (fls.215/222). A
rescisória está em trâmite conforme certidão (fls.206/214). Em 2011, em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1032285-02.2017.8.26.0562 – VOTO No 40.235 – WPS
8/11
execução trabalhista (Autos no 0148100-89.1996.5.02.0442) movida por VALTER,
o imóvel em tela foi adjudicado por JOSÉ RIVALDO DE SOUZA, conforme R.26.
De acordo com o relatório da sentença em outro feito, o Oficial de Registro de
Imóveis apresentou nota devolutiva de que a autora era proprietária e não o
executado na reclamação trabalhista, mas acabou por registrar o título por ordem
da Justiça do Trabalho, sob pena de prisão (fls.354). Por decisão no processo da
4a Vara da Justiça do Trabalho, foi anulada a arrematação de JOSE AFONSO DE
MATOS E OUTROS, determinando-se o cancelamento do R. 9 e R. 11,
justamente os registros referentes à penhora e aquisição do imóvel através de
adjudicação pelos executados na execução fiscal movida na Justiça Estadual, em
que a autora arrematou o bem. A autora ajuizou ação de manutenção da posse
em face de ERON (Autos no 24596-31.2011.8.26.0562, 10a Vara Cível de Santos,
que foi julgada improcedente (fls.353/363), tendo sido provido o recurso para
manutenção da posse indireta da autora, aguardando-se, por ora, o juízo de
admissibilidade do recurso especial. A ré firmou contrato de locação com JOSÉ
RIVALDO, comunicando a autora (e não todos os locadores) quanto à extinção
do contrato de locação anterior em razão da nova arrematação (Fls. 109/113). Em
24/03/2011, JOSÉ RIVALDO vendeu o imóvel à SATEL despachos (Fls. 124/126)
que o cedeu em comodato em 01/04/2011 à ré (fls. 138/139). A autora ajuizou
ação anulatória da adjudicação nos Autos no 1272-02.2011.5.02.0442, em trâmite
perante a 2a Vara do Trabalho de Santos, que foi julgada procedente (fls.239/240)
para acolher a pretensão da autora a fim de desconstituir a arrematação feita em
19/01/2011 por JOSÉ RIVALDO DE SOUZA (R. 26). TRT negou provimento ao
recurso (Fls. 241). Negado seguimento ao recurso de revista. Interposto recurso
de agravo, tendo o TST negado provimento (fls. 255). Não foi interposto recurso
como certificado em 2017 (fls.262)”.
Verifica-se do relatado que, a despeito da intensa disputa
judicial em torno do imóvel objeto desta ação de despejo, a apelada é quem
detém sua posse indireta, tendo transferido a posse direta à apelante a partir do
mês de dezembro de 2010, conforme contrato de locação de fls. 14/18 e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1032285-02.2017.8.26.0562 – VOTO No 40.235 – WPS
9/11
aditamento de fls. 19/20. Justamente em razão da turbação da posse indireta,
caracterizada pela iniciativa da apelante de rescindir a locação, ao argumento de
que não mais reconhecia a apelada como a legítima proprietária, é que a
pretensão da apelada, de manutenção da posse, foi acolhida pelo Tribunal (proc.
no 0024596-31.2011.8.26.0562), decisão contra a qual foi interposto recurso que
aguarda julgamento no Superior Tribunal de Justiça.
Tendo em vista o vínculo obrigacional estabelecido entre as
partes que não deriva da propriedade e o fato de a apelada permanecer na
posse indireta do imóvel locado, não prevalece o argumento da apelante, no
sentido de que a apelada é carecedora da ação, por ilegitimidade ativa, em razão
da decretação, pelo STJ, da nulidade da arrematação, pelo que também não lhe
pode ser oposto o fato de, posteriormente, a apelante ter firmado contratos de
locação e comodato com JOSÉ RIVALDO e a empresa SATEL, respectivamente,
tendo como objeto o mesmo imóvel, anotando-se que a arrematação promovida
por JOSÉ RIVALDO foi declarada nula pela Justiça do Trabalho.
Também não era caso de suspensão do processo, no
aguardo de solução definitiva nos autos das ações rescisória e de manutenção de
posse ajuizadas pela apelada, de vez que o resultado delas em nada modificaria
a solução aqui adotada. É que, na ação rescisória, a apelada discute com terceiro
a propriedade do imóvel, ressaltando-se que a questão aqui versa sobre o vínculo
obrigacional estabelecido entre as partes. Em relação à ação de manutenção de
posse, eventual inversão do julgamento proferido por esta Corte não atribuirá a
posse indireta à apelante, pois não é parte naquela ação.
Em razão disso, correta a conclusão sentencial, no sentido
de que: “Assim, comprovado que as partes mantêm contrato de locação não
residencial que se prorrogou por prazo indeterminado, com a comprovação de
que a autora (apelada) notificou a ré (apelante), denunciando o contrato
(fls.21/23). Incontroversa, portanto, a manifestação de vontade da locadora em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1032285-02.2017.8.26.0562 – VOTO No 40.235 – WPS
10/11
exercer o direito de retomada imotivada do imóvel”, pelo que de rigor a
procedência da pretensão de despejo por denúncia vazia postulada na inicial,
solução que não pode ser obstada pelo fato de, no local, funcionar um terminal de
importação que emprega muitos trabalhadores, segundo a apelante.
Averbe-se que o fato de a SATEL, com que a apelante
firmou contrato de comodato, ter procedido à inscrição do imóvel na Secretaria de
Patrimônio da União (SPU) não se sobrepõe ao direito da apelada.
Como bem decidido na sentença, a apelante também não
pode ser indenizada por benfeitorias uteis e necessárias existentes no imóvel
locado, com fundamento na lei do inquilinato, pois postula o recebimento de
indenização referente a construções erigidas entre os anos de 2004 a 2010,
antes, portanto, da locação firmada com a apelada.
É certo que, naquele período, o imóvel não pertencia à
apelada, tendo sido adquirido, em sua maior parte, pelo sócio da apelante, ERON
DALASTRA, no ano de 2004, conforme registros de n.o 16 e 17, da matrícula
imobiliária (fls. 234/235). Entretanto, com a declaração de nulidade da
arrematação realizada por aqueles que venderam o imóvel a ERON DALASTRA
e a posterior arrematação procedida pela apelada, foi firmado o acordo judicial de
fls. 279/288, por meio do qual se estabeleceu que:
Cláusula oitava Alemoa S/A Imóveis e Participações (apelada) e
Eron Paulo Dalastra, para solucionar o conflito oriundo dos autos
do processo 857/08, resolvem que Eron Paulo Dalastra não pagará
qualquer indenização pela ocupação pretérita do imóvel, da mesma
forma que Alemoa S/A. Imóveis e Participações não será
responsável, a nenhum título, pelo pagamento de indenização por
qualquer benfeitoria ou acessão realizada no imóvel matriculado
sob o n.o 41.394, no 1o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca
de Santos.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1032285-02.2017.8.26.0562 – VOTO No 40.235 – WPS
11/11
A alegação da apelante, de que tal ajuste, pelo qual seu
sócio renunciou à indenização por benfeitorias, não afasta seu direito à obtenção
da indenização, em face da distinção entre pessoas física e jurídica,
evidentemente não prevalece, no caso. Isto porque, além de as alegadas
benfeitorias terem sido realizadas na época em que ERON DALASTRA era
proprietário do imóvel, ele era, e ainda o é, sócio majoritário e administrador da
apelante, sempre detendo poderes para assinar em seu nome, consoante se
verifica de sua ficha cadastral junto a JUCESP.
(https://www.jucesponline.sp.gov.br/VisualizaTicket.aspx?sc=IJTVrjtUgLStq6V0DFZBVIcja13EV%2
fLcr3nvv7Pl3Ow2PUeS1bIu%2bFs%2fH7mY9fGZ).
Em face do exposto, deve prevalecer a solução adotada na
sentença, em nada abalada pelo alegado nas razões recursais.
A despeito do não provimento da apelação, não é caso de
majoração dos honorários advocatícios, eis que já arbitrados, na sentença, em
seu patamar máximo.
Isto posto, voto pelo não provimento da apelação.
SÁ DUARTE
Relator