Tribunal: TJSP
Processo: 2114437-25.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Tavares de Almeida
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-10
Data de publicação: 2020-07-13

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - ação de EXECUÇÃO - impugnação à penhora - único imóvel do fiador - contrato de locação não residencial - juízo - rejeição - fundamento - art. 3o, VII, da Lei n. 8.099/1990 - inoponibilidade da impenhorabilidade do bem de familia pelo fiador de contrato de locação - súmula 549 do stj - re 605.709/sp - inaplicabilidade - entendimento isolado sem efeito vinculante - decisão

Ementa:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - ação de EXECUÇÃO - impugnação à penhora - único imóvel do fiador - contrato de locação não residencial - juízo - rejeição - fundamento - art. 3o, VII, da Lei n. 8.099/1990 - inoponibilidade da impenhorabilidade do bem de familia pelo fiador de contrato de locação - súmula 549 do stj - re 605.709/sp - inaplicabilidade - entendimento isolado sem efeito vinculante - decisão combatida - manutenção.

AGRAVO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000513536
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2114437-25.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes
CLAUDIO COSTA e MARIA SUELY LEITE COSTA, é agravado CENTER NORTE
S/A
-
CONSTRUÇÃO,
EMPREENDIMENTOS,
ADMINISTRAÇÃO
E
PARTICIPAÇÃO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria
de votos negaram provimento ao recurso. A 3a Desembargadora declara voto , de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS PETRONI
(Presidente) e DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT.
São Paulo, 8 de julho de 2020.
TAVARES DE ALMEIDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2114437-25.2020.8.26.0000
AGRAVANTE: CLAUDIO COSTA E OUTRO
AGRAVADO:
CENTER
NORTE
S/A
-
CONSTRUÇÃO,
EMPREENDIMENTOS, ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO
COMARCA: SÃO PAULO
JUÍZA DE 1o GRAU: VANESSA BANNITZ BACCALA DA ROCHA
VOTO No 11.053
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO
-
AÇÃO
DE
EXECUÇÃO
-
IMPUGNAÇÃO À PENHORA - ÚNICO IMÓVEL DO FIADOR -
CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - JUÍZO - REJEIÇÃO
- FUNDAMENTO - ART. 3o, VII, DA LEI N. 8.099/1990 -
INOPONIBILIDADE DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE
FAMILIA PELO FIADOR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO - SÚMULA
549
DO
STJ
-
RE
605.709/SP
-
INAPLICABILIDADE
-
ENTENDIMENTO ISOLADO SEM EFEITO VINCULANTE - DECISÃO
COMBATIDA - MANUTENÇÃO.
AGRAVO NÃO PROVIDO.
VISTOS.
Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que
rejeitou impugnação à penhora. Os agravantes argumentam que o imóvel é bem de
familia e o STF, no RE 605.709, firmou entendimento de que o único pertencente ao
fiador deve ser preservado em caso de locação comercial.
Concedeu-se o efeito suspensivo (fls. 301). O agravado
contraminutou (fls. 305/311).
É O RELATÓRIO.
Trata-se de ação de execução. O juízo rejeitou a
impugnação à penhora de imóvel, conforme comando que se transcreve:

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“1- Trata-se de impugnação à penhora deferida à fl. 162,
em que os coexecutados Cláudio e Maria Suely sustentam que o imóvel constrito é seu
único bem, onde residem (fls. 190/197). Sustentam tratar-se de bem de família,
requerendo seja reconhecida sua impenhorabilidade, com a desconstituição da
penhora. Em resposta à impugnação (fls. 216/220), a exequente pontuou que se trata de
imóvel de altíssimo padrão, avaliado em aproximados R$4.200.000,00. Destaca que o
objetivo da Lei n 8.009/90 é a preservação de mínimo patrimônio para conservar a
dignidade dos executados, mas não a manutenção de elevado padrão de vida. Entende
que a alienação do bem poderá ensejar a quitação do débito exequendo, assim como
fornecer aos impugnantes recursos suficientes para a compra de novo imóvel, tendo em
vista o reduzido valor da dívida, comparativamente ao do bem. Pede a rejeição da
impugnação. Sucinto o relatório. Decido. A impugnação não prospera. De início, a par
das considerações da exequente a respeito do elevado valor do bem, comparativamente
ao montante do débito exequendo, é certo que o imóvel pertence de fato aos
coexecutados Cláudio e Maria Suely, bem como que estes residem no local, conforme
documentos de fls. 158/160 e 211/212. Contudo, não obstante tratar-se de bem de
família, não se aplica ao caso a regra geral de impenhorabilidade, prevista na Lei no
8.009/90. Isso porque o mesmo diploma legal prevê exceção à impenhorabilidade do
bem de família na hipótese de processo executivo envolvendo obrigação decorrente de
fiança concedida em contrato de locação (art. 3o, inciso VII, da Lei no 8.009/90). O
caso dos autos amolda-se à referida hipótese, considerando que o débito exequendo é
oriundo de contrato de locação comercial e do respectivo termo de rescisão, que
ensejou o reconhecimento do crédito da exequente-locadora, conforme documentos de
fls. 37/48. Neste cenário, como os coexecutados Cláudio e Maria Suely, proprietários
do imóvel penhorado, figuraram como fiadores do contrato de locação que originou o
débito exequendo, torna-se inaplicável a regra de impenhorabilidade do bem de
família, tendo em vista a expressa ressalva no texto legal (art. 3o, inciso VII, da Lei no
8.009/90) e o entendimento do C. STJ (Súmula no 549: "É válida a penhora de bem de
família pertencente a fiador de contrato de locação"). Por fim, não se ignora haver
julgado isolado do C. STF, no RE no 605.709/SP, em que se reconheceu a

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impenhorabilidade do bem de família do fiador de locação comercial. No entanto, tal
entendimento foi exarado em processo de índole subjetiva, sem eficácia "erga omnes",
de maneira que se torna inaplicável ao presente caso. Neste sentido é a jurisprudência
do E. TJSP: "IMPUGNAÇÃO À PENHORA - Execução de título extrajudicial -
Locação comercial - Insurgência do fiador contra penhora do seu imóvel, a pretexto de
que se cuida de bem de família, com base em precedente recente julgado pelo STF -
Exceção à regra da impenhorabilidade prevista no inciso VII, do artigo 3o, da Lei
Federal no 8.009/90 - Pronunciamento isolado em sentido contrário do STF que não
tem efeito vinculante - Agravo de instrumento não provido" (TJSP; Agravo de
Instrumento 2255237-40.2019.8.26.0000; Relator (a): Sá Duarte; Órgão Julgador: 33a
Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba - 2a. Vara Cível; Data do Julgamento:
19/12/2019; Data de Registro: 19/12/2019 - g.n.). "Agravo de Instrumento. Locação de
Imóveis. Decisão agravada deferiu a penhora sobre o imóvel de propriedade dos
fiadores da relação ex locato. Manutenção. Por força do que dispõe a Súmula no 549
do Superior Tribunal de Justiça, é válida a penhora do bem tido por de família,
pertencente a fiador de relação ex locato, não residencial. Inoponível na espécie o
dispositivo contido no art. 3o, da Lei 8.009/90. De fato, é pacífico o entendimento
jurisprudencial, inclusive da Suprema Corte, no sentido de que art. 3o, inc. VII, da Lei
no 8.009/90, com a redação dada pela Lei no 8.245/91, não viola o direito de
constitucional de moradia. Outrossim, o precedente invocado pelos agravantes do C.
STF é inaplicável à espécie. De fato, na medida em que não tem efeito vinculante ou
"erga
omnes".
Recurso
improvido" (TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2024539-35.2019.8.26.0000; Relator (a): Neto Barbosa Ferreira; Órgão Julgador: 29a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 21a Vara Cível; Data do Julgamento:
18/12/2019; Data de Registro: 18/12/2019). Portanto, de rigor a manutenção da
penhora. 2- Rejeitada a impugnação, providencie-se o registro da penhora via ARISP,
tendo em vista o interesse manifestado pela exequente à fl. 166, e observado o
recolhimento da despesa pertinente. Ato contínuo, manifeste-se a exequente em termos
de prosseguimento. Intimem-se” (fls. 221/222 dos autos principais)
É isolada e sem caráter vinculante a posição do STF no

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RE 605.709/SP sobre a impenhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de
locação não residencial. A questão deve ser analisada à luz da do art. 3o, VI, da Lei no
8.009/90:
A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de
execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se
movido:
VI - por obrigação decorrente de fiança concedida em
contrato de locação.
A legislação não distingue locação residencial e não
residencial. Ademais, o STJ pacificou a matéria. Enuncia a Súmula no 549
É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador
de contrato de locação.
Nesse sentido, precedentes do Colegiado e da Corte:
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL.
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.
Penhora de único imóvel de propriedade e moradia da
agravante, fiadora do contrato de locação não
residencial. Irresignação da executada não acolhida.
Impenhorabilidade do bem de família que não é oponível
ao locador, quando o crédito executado tem origem em
obrigação
decorrente
de
fiança
prestada
em contrato de locação. Exegese do artigo 3o, inciso VII,
da Lei n. 8.099/1990. Entendimento isolado exarado pelo
Supremo
Tribunal
Federal
no
julgamento
do

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RE 605.709/SP,
que
não
possui
efeito
vinculante
Precedentes deste E. Tribunal de Justiça. Litigância de
má-fé
não
configurada.
Multa
afastada.
Decisão
parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (AG 2252055-46.2019.8.26.0000, Relator Alfredo
Attié, 27a Câmara de Direito Privado, j. 28.5.2020)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de despejo por falta
de pagamento c.c. cobrança. Fase de cumprimento de
sentença. Contrato de locação de imóvel para
fins
não
residenciais. Insurgência contra decisão que rejeitou a
alegação de impenhorabilidade de imóvel residencial, sob
o argumento de se tratar de bem de família protegido pela
Lei no 8.009/90. Não acolhimento. Agravante que figura
no contrato como fiador. Imóvel próprio do agravante que
foi
dado
como
garantia
em contrato de locação de imóvel para
fins comerciais.
Caracterização
de
renúncia
à
proteção
do bem de família conferida
pela
Lei
no
8.009/90.
Impenhorabilidade do bem de família que não pode ser
oponível pelo fiador no caso em exame. Lei Especial que
não faz distinção quanto à destinação do uso
de imóvel locado para incidência do seu art. 3o, inc. VII.
Precedentes do C. STJ e do C. STF em julgados afetados
sob os regimes de recurso repetitivo e de repercussão
geral. Impossibilidade da aplicação da tese firmada pela
1a Turma do C. STF, no julgamento do RE 605.709/SP,
por tratar de entendimento isolado, de acordo com as
circunstâncias analisadas, sem efeito vinculante em
relação aos Tribunais inferiores. Necessidade de estrita
observância ao disposto no art. 927, incs. II e IV, do CPC.
Nulidade da fiança. Ausência de outorga uxória.

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Ilegitimidade do cônjuge fiador que prestou a fiança para
invocar o vício, competindo exclusivamente ao cônjuge
prejudicado a arguição de invalidade do ato. Inteligência
do art. 1.650, do CC, além do que ninguém poderá
pleitear, em nome próprio direito alheio (art. 18, do
CPC). Decisão mantida. AGRAVO NÃO PROVIDO. (AG
2050526-39.2020.8.26.0000, Relatora Carmen Lucia da Silva, 25a
Câmara de Direito Privado, j. 28.5.2020)
Agravo
de
instrumento.
Execução
de
título
extrajudicial. Contrato de locação comercial. Insurgência
contra penhora de imóvel. Alegação de bem de família.
Descabimento. Impenhorabilidade do bem de família não
é oponível, por força do disposto no art. 3o, VII, da Lei no
8.009/90.
Possibilidade
da
penhora
de bem de família pertencente
a fiador de contrato de locação. Súmula no 549 do STJ.
Decisão proferida no RE no 605.709 pelo STF sem efeito
vinculativo. Precedentes da jurisprudência reconhecendo
a constitucionalidade da exceção trazida pela Lei no
8.245/1991. Decisão mantida. Recurso não provido. (AG
2071894-07.2020.8.26.0000,
Relatora
Ana
Lucia
Romanhole
Martucci, 33a Câmara de Direito Privado, j. 20.10.2017)
Pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
TAVARES DE ALMEIDA
RELATOR

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VOTO No
: 18.235
APELAÇÃO No
: 2114437-25.2020.8.26.0000
COMARCA
: PINHEIROS 4a VARA CÍVEL
AGRAVANTES
: CLAUDIO COSTA E OUTRA
AGRAVADO
: CENTER NORTE S.A. - CONSTRUÇÃO,
EMPREENDIMENTOS, ADMINISTRAÇÃO E
PARTICIPAÇÃO
JUÍZA
: VANESSA BANNITZ BACCALA DA ROCHA
DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE
Adota-se
o
relatório
elaborado
pelo
E.
Desembargador Tavares de Almeida. Contudo, esta Magistrada ousa
divergir do voto do E. Relator.
Com
efeito, nos casos envolvendo dívida
decorrente de locação de imóvel não residencial, em revisão a
posicionamento anterior, esta Magistrada vem aplicando o entendimento
adotado pela C. Primeira Turma do Colendo Supremo Tribunal Federal no
RE no 605.709/SP, no sentido de que a impenhorabilidade deve prevalecer
sob o fundamento de que “a livre iniciativa não pode colocar em detrimento
o direito fundamental à moradia”.
Assim, demonstrado que: a) a dívida objeto da
execução decorre de locação de imóvel não residencial, b) o imóvel
penhorado é o único de propriedade do fiador executado, e c) o fiador
executado utiliza esse imóvel como moradia, de rigor o acolhimento da
arguição de impenhorabilidade por “bem de família”.

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A propósito, eis a Jurisprudência:
E M E N T A RECURSO EXTRAORDINÁRIO MANEJADO CONTRA ACÓRDÃO
PUBLICADO
EM
31.8.2005.
INSUBMISSÃO
À
SISTEMÁTICA
DA
REPERCUSSÃO GERAL. PREMISSAS DISTINTAS DAS VERIFICADAS EM
PRECEDENTES DESTA SUPREMA CORTE, QUE ABORDARAM GARANTIA
FIDEJUSSÓRIA EM LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CASO CONCRETO QUE
ENVOLVE DÍVIDA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
COMERCIAL.
PENHORA
DE
BEM
DE
FAMÍLIA
DO
FIADOR.
INCOMPATIBILIDADE COM O DIREITO À MORADIA E COM O PRINCÍPIO DA
ISONOMIA. 1. A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se
ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que
ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício não
pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial
ou de estimular a livre iniciativa. Interpretação do art. 3o, VII, da Lei no 8.009/1990
não recepcionada pela EC no 26/2000. 2. A restrição do direito à moradia do fiador
em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da
isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à
constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador.
Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de
situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal
disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel
residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia. 3. Premissas
fáticas distintivas impedem a submissão do caso concreto, que envolve contrato de
locação comercial, às mesmas balizas que orientaram a decisão proferida, por esta
Suprema Corte, ao exame do tema no 295 da repercussão geral, restrita aquela à
análise da constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato
de locação residencial. 4. Recurso extraordinário conhecido e provido.
(RE 605709, Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI, Relator(a) p/ Acórdão: Min. ROSA
WEBER, Primeira Turma, julgado em 12/06/2018, ACÓRDÃO ELETRÔNICO
DJe-032 DIVULG 15-02-2019 PUBLIC 18-02-2019)
2158374-56.2018.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Relator(a): Dimas Rubens Fonseca
Comarca: Sorocaba
Órgão julgador: 28a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 17/08/2018
Data de publicação: 17/08/2018
Data de registro: 17/08/2018
Ementa: LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO C. C.
COBRANÇA. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Penhora sobre o bem de
família do fiador que é utilizado como moradia. Possibilidade. Compreensão da
orientação contida no Recurso Especial, representativo de controvérsia, de no
1.363.368/MS, julgado pelo C. STJ. Entendimento do E. STF no RE 605.709/SP que
se restringe à hipótese de locação comercial. Recurso desprovido.

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Diante do exposto, esta Magistrada vota pelo
provimento do Recurso.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Desembargadora

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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Acórdãos
Eletrônicos
ANTONIO LUIZ TAVARES DE ALMEIDA
114E8E40
8
10
Declarações de
Votos
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
1158D557
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2114437-25.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.