Tribunal: TJSP
Processo: 0033693-58.2013.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-28
Data de publicação: 2020-01-30

Ementa:
COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI - RESTITUIÇÃO -ILEGITIMIDADE PASSIVA E PRESCRIÇÃO - Legitimidade da incorporadora ré - Tese consolidada nos Recursos Especiais 1.551.951-SP e 1.551.968-SP, julgados pelo rito dos recursos repetitivos - Pretensão de restituição - Incidência da prescrição trienal - Tese consolidada no Recurso Especial 1.551.956, julgado pelo rito dos recursos repetitivos -

Ementa:
COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI - RESTITUIÇÃO -ILEGITIMIDADE PASSIVA E PRESCRIÇÃO - Legitimidade da incorporadora ré - Tese consolidada nos Recursos Especiais 1.551.951-SP e 1.551.968-SP, julgados pelo rito dos recursos repetitivos - Pretensão de restituição - Incidência da prescrição trienal - Tese consolidada no Recurso Especial 1.551.956, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Sentença reformada neste tópico - Inversão do ônus da sucumbência - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. PREJUDICIAL DE MÉRITO ACOLHIDA, PARA RECONHECER A PRESCRIÇÃO. RECURSO DA CORRÉ FREMA ACOLHIDO.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INDENIZAÇÃO - Atraso incontroverso - Chaves entregues após o prazo de tolerância - Ausência de excludente de responsabilidade - Súmula 161-TJSP - Prazo de tolerância de 180 dias que não é abusivo - Súmula 164-TJSP e tese jurídica aprovada no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (tema 01) - Lucros cessantes devidos pela não fruição do imóvel durante o período da mora, independentemente de comprovação - Súmula 162-TJSP - Modificação do valor da indenização para o equivalente a 0,5% sobre o valor do contrato, corrigido - Precedentes jurisprudenciais - Impossibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal - Tese consolidada no REsp no 1.635.428-SC, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Juros remuneratórios que não podem incidir sobre o saldo devedor no período de atraso - Na hipótese de incidência, o valor apurado deve ser restituído aos autores - Danos morais não configurados no caso em apreço, tendo em vista que o decurso de poucos meses de atraso não é suficiente para caracterizar o abalo psicológico narrado - Sentença reformada - RECURSOS DOS AUTORES E DA CORRÉ RIBEIRÃO GOLF PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000044255
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 0033693-58.2013.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são
apelantes/apelados RIBEIRÃO GOLF EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS SPE LTDA, FREMA CONSULTORIA IMOBILIÁRIAS LTDA
e ACER CONSULTORES EM IMÓVEIS LTDA (FREMA CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA LTDA), são apelados/apelantes OSVALDO DE OLIVEIRA
BERGAMO e MARIA AMALIA FREGONESI BERGAMO.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitaram a preliminar
de ilegitimidade passiva e reconheceram a prescrição para a restituição da
comissão de corretagem. No mérito, deram parcial provimento aos recursos
dos autores e da corré Ribeirão Golf e deram provimento ao recurso da
corré Frema. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto),
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 28 de janeiro de 2020.
[ANGELA LOPES]
[Relatora]
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0033693-58.2013.8.26.0506 -Voto no 2762
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VOTO No 2762
Apelação n. 0033693-58.2013.8.26.0506
Origem: 9a Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto
Juíza: Dra. Flávia de Almeida Montingelli Zanferdini
Apelantes: RIBEIRÃO GOLF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.;
FREMA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. (nova denominação da ACER
CONSULTORES EM IMÓVEIS LTDA.); OSVALDO DE OLIVEIRA BÉRGAMO,
MARIA AMÁLIA FREGONESI BÉRGAMO e ARLINDO GOMES BALTAZAR
NETO
Apelados: OS MESMOS
COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI -
RESTITUIÇÃO
-ILEGITIMIDADE
PASSIVA
E
PRESCRIÇÃO - Legitimidade da incorporadora ré - Tese
consolidada nos Recursos Especiais 1.551.951-SP e
1.551.968-SP, julgados pelo rito dos recursos repetitivos -
Pretensão de restituição - Incidência da prescrição trienal -
Tese consolidada no Recurso Especial 1.551.956, julgado
pelo rito dos recursos repetitivos - Sentença reformada
neste tópico - Inversão do ônus da sucumbência -
PRELIMINAR
DE
ILEGITIMIDADE
PASSIVA
REJEITADA.
PREJUDICIAL
DE
MÉRITO
ACOLHIDA,
PARA
RECONHECER
A
PRESCRIÇÃO. RECURSO DA CORRÉ FREMA
ACOLHIDO.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
-
INDENIZAÇÃO - Atraso incontroverso - Chaves
entregues após o prazo de tolerância - Ausência de
excludente de responsabilidade - Súmula 161-TJSP - Prazo
de tolerância de 180 dias que não é abusivo - Súmula 164-
TJSP
e
tese
jurídica
aprovada
no
IRDR
no
0023203-35.2016.8.26.0000 (tema 01) - Lucros cessantes
devidos pela não fruição do imóvel durante o período da
mora, independentemente de comprovação - Súmula 162-
TJSP - Modificação do valor da indenização para o
equivalente a 0,5% sobre o valor do contrato, corrigido -
Precedentes
jurisprudenciais
-
Impossibilidade
de
cumulação da indenização por lucros cessantes com a
cláusula penal - Tese consolidada no REsp no 1.635.428-
SC, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Juros
remuneratórios que não podem incidir sobre o saldo
devedor no período de atraso - Na hipótese de incidência, o

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valor apurado deve ser restituído aos autores - Danos
morais não configurados no caso em apreço, tendo em vista
que o decurso de poucos meses de atraso não é suficiente
para caracterizar o abalo psicológico narrado - Sentença
reformada - RECURSOS DOS AUTORES E DA
CORRÉ
RIBEIRÃO
GOLF
PARCIALMENTE
PROVIDOS.
Trata-se de ação proposta por OSVALDO DE
OLIVEIRA BÉRGAMO, MARIA AMÁLIA FREGONESI BÉRGAMO e ARLINDO
GOMES BALTAZAR NETO em face de RIBEIRÃO GOLF EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e de FREMA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
(nova denominação da ACER CONSULTORES EM IMÓVEIS LTDA.), objetivando
o recebimento de indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso
na entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda celebrado entre
as partes.
Sobreveio sentença de procedência, cujo relatório se
adota, para: 1) condenar as rés, solidariamente, a restituírem aos autores, de
forma simples, o valor despendido com a corretagem e SATI (R$ 13.369,88),
corrigido desde o desembolso e acrescido de juros de mora a partir da citação; 2)
condenar a corré RIBEIRÃO GOLF a pagar aos autores a multa moratória de 2%
que deverá incidir sobre o valor correspondente ao total das parcelas quitadas até
a data da efetiva entrega do imóvel, corrigido e acrescido de juros de mora desde
a citação; 3) condenar a corré RIBEIRÃO GOLF ao pagamento da indenização por
lucros cessantes, no equivalente a 0,8% sobre o valor contratual do imóvel, com
início em 01/05/2013 até a efetiva entrega das chaves, corrigidos e acrescidos de
juros de mora desde a citação. O pedido de declaração de nulidade da cláusula de
tolerância e da cobrança de juros, bem como os pedidos de condenação aos juros
de mora, da aplicação da multa de 10% e de indenização por danos morais, foram
indeferidos. Pela sucumbência da corré ACER, ela arcará com o pagamento das
custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em R$ 1.000,00. Pela
sucumbência preponderante dos autores com relação à corré RIBEIRÃO GOLF,
arcarão eles com as custas processuais e com os honorários advocatícios, fixados
em R$ 1.000,00 (fls. 272/288).

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Publicada a sentença, foram opostos embargos de
declaração pelos autores e pela corré ACER. Os embargos dos autores foram
acolhidos para constar que o termo inicial para os lucros cessantes é 01/05/2012,
e não como constou da sentença (fl. 296). Os embargos da corré ACER foram
rejeitados, conforme r. decisão de fls. 356/357.
Inconformadas, apelam as partes. A corré RIBEIRÃO
GOLF, invocando prejudicial relativa à prescrição para a restituição da comissão
de corretagem e SATI. Alega ser parte ilegítima para a restituição pretendida, pois
não pode ser condenada a devolver valores que não recebeu. No mérito, sustenta
em síntese, que não houve atraso, pois a sentença não considerou as
prorrogações na hipótese de ocorrência de caso fortuito ou de força maior, além
dos eventos previstos na cláusula 7.1 do contrato. Alerta que a expedição do
habite-se é suficiente para considerar concluída a obra, surgindo a partir daí a
obrigação dos compradores de quitar o saldo devedor. Discorre sobre a diferença
entre conclusão da obra e entrega das chaves, sendo esta última apenas um ato
simbólico.
Assevera ser indevida a multa moratória, que não
pode ser cumulada com indenização, sob pena de bis in idem. Aduz que os lucros
cessantes não podem ser presumidos e que, na hipótese de manutenção da
condenação, pleiteia a redução do valor fixado. Postula a aplicação da penalidade
pela litigância de má-fé aos autores e, ao final, aguarda a improcedência dos
pedidos iniciais (fls. 305/339).
Os autores recorrem, por sua vez, enfatizando que os
juros contratuais não podem ser cobrados durante o período de mora da
construtora. Ressaltam que a multa moratória pode ser cumulada com a cláusula
penal, conforme julgado que cita. Sustentam que o atraso na entrega causou
abalos psíquicos e transtornos, que ultrapassam o mero aborrecimento, impondo a
condenação da construtora à reparação dos danos morais. Ao final, pleiteiam a
inversão do ônus da sucumbência (fls. 346/353).

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A corré ACER recorre, invocando entendimento
jurisprudencial referente à validade da cobrança da comissão de corretagem e
assessoria. Invoca, ainda, a prescrição para o pedido de restituição. No mérito,
refuta a condenação imposta na sentença, argumentando pela legalidade na
cobrança e na inexistência da alegada venda casada. Ao final, pede a adequação
ao entendimento do STJ, aguardando a reforma da sentença.
Recursos processados e respondidos, pelos autores
a fls. 455/461, pela ACER a fls. 469/470, e pela RIBEIRÃO GOLF a fls. 472/483.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 21/07/2009, os
autores celebraram 'Compromisso de Venda e Compra' da unidade no 162, Torre
2, do empreendimento 'Praças do Golfe Condomínio Resort I', localizado na
Comarca de Ribeirão Preto/SP, pelo preço total de R$ 255.558,00 (fls. 27/57).
A entrega estava prevista para outubro/2011 (item
10), com prorrogação de 180 dias (cláusula 7.1 - fl. 48), findando, portanto, em
maio/2012. Todavia, a unidade só foi entregue em 26/02/2013, conforme 'Termo
de Recebimento de Chaves' copiado a fl. 201, razão pela qual pleiteiam a
indenização por danos materiais e morais, a aplicação de cláusula penal e da
multa moratória por equidade, além da restituição da comissão de corretagem e da
taxa SATI.
Passo ao exame dos recursos, principiando pela
análise da condenação solidária das rés à restituição da comissão de corretagem
e da taxa SATI.
Essa matéria foi decidida pelo rito dos recursos
repetitivos pelo E. Superior Tribunal de Justiça, em 24/08/2016, com relatoria do
Ministro Paulo de Tarso Sanseverino e decididos pela Segunda Seção do Superior
Tribunal de Justiça.

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Os Recursos Especiais 1.551.951-SP e 1.551.968-SP
trataram da questão relativa à legitimidade passiva da incorporadora
(promitente vendedora) para responder pela restituição das verbas. Nestes, foi fixa
a tese de seguinte redação:
'1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição
de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos
valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-
imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência
desses encargos ao consumidor.' (redação segundo o Resp 1.551.951-SP).
À luz dos julgados supra mencionados, no caso
específico dos autos, é caso de se reconhecer a legitimidade da construtora ré
RIBEIRÃO GOLF para responder pelo pedido de restituição da comissão de
corretagem e da taxa SATI.
Entretanto, importa acolher a prejudicial invocada
pelas rés e reconhecer a prescrição para a restituição reclamada na inicial, senão
vejamos.
O Recurso Especial no 1.551.956-SP fixou tese
jurídica a respeito do prazo prescricional aplicável à hipótese, assim ementado:
'RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL
E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE
ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA
DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO.
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015:
1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a
pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou

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de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art.
206, § 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no
julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de
10/08/2016, versando acerca de situação análoga.
2. CASO CONCRETO:
2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição
trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do
contrato.
2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do
recurso especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.'
Como
fundamento,
os
Eminentes
Ministros
Julgadores adotaram, por ocasião do julgamento do Recurso Repetitivo tocante ao
prazo prescricional, entendimento no sentido de que a pretensão de restituição de
um pagamento alegadamente indevido enquadra-se na hipótese disciplinada pelo
art. 206, §3o do Código Civil, tratando-se de pretensão fulcrada em enriquecimento
sem causa.
No caso em tela, o Relatório de Compra e Venda
copiado a fls. 77/80, assinado pelos compromissários compradores, comprovam
os pagamentos das comissões de corretagem e da taxa de assessoria, bem como
da denominada 'premiação', englobada pela corretagem.
Nota-se que alguns pagamentos foram realizados em
cheques, outros em dinheiro, mas todos constam como data de pagamento, a
mesma data da celebração do contrato, qual seja, 21/07/2009 (fl. 79).
Considerando que a presente ação foi ajuizada em 28/05/2013, é caso de
reconhecer a prescrição e afastar a condenação das rés à restituição dessas
verbas.
Reconhecida a prescrição, resta prejudicado o exame
do mérito do recurso da corré FREMA (ACER) e de parte do recurso da corré

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RIBEIRÃO GOLF, com relação à validade da cobrança da comissão de
corretagem e taxa SATI.
Antes
de
examinar
a
questão
atinente
às
indenizações postuladas pelos autores, necessário apurar se houve ou não o
efetivo atraso na entrega das chaves e qual das partes a ele deu causa,
delimitando-se, em caso positivo, o período decorrido.
Como já mencionado, o prazo para a entrega das
chaves encerrou-se em 30/05/2012, já incluído o prazo de tolerância. No entanto,
as chaves só foram entregues em 26/02/2013, com atraso, portanto.
Cabe ressaltar que a jurisprudência tem admitido a
tolerância de prazo de 180 dias para a entrega de imóvel, sem incidência de
penalidades à promitente vendedora, quando prevista em cláusula contratual,
dada a complexidade e a possibilidade da ocorrência de imprevistos durante a
realização da obra.
Assim, a cláusula que estabelece o prazo de
tolerância não é abusiva, pois embora se trate de contrato de adesão, sua redação
é clara e inteligível, e o comprador teve prévio conhecimento sobre o seu conteúdo
(artigo 46 e 54, parágrafo 3o do CDC).
Neste sentido, é a Súmula no 164 deste Tribunal de
Justiça: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para
entrega do imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e
compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Essa questão foi, inclusive, decidida e aprovada no
Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000,
julgado em 10.08.2017 pela Turma Especial de Direito Privado I deste E. Tribunal
de Justiça, relativa ao Tema 01 proposto, que transitou em julgado em 01/12/2017.
Mas, a contrário do que entende a construtora ré, a

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mera expedição do habite-se não tem o condão de considerar cumprida a
obrigação contratual, que só ocorre com a efetiva entrega das chaves, pois
somente a partir daí o consumidor passa a usufruir do bem.
Esse é o entendimento da jurisprudência deste e.
TJSP, já consolidado com a edição da Súmula 160, in verbis:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir com
a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a
mora contratual atribuída à vendedora”.
Além disso, a crise econômica nacional e a falta de
mão-de-obra e de materiais não servem como excludentes de responsabilidade da
construtora. Afinal, o prazo adicional estipulado em contrato visa justamente a
permitir que a empresa possa lidar com fortuitos internos que acometam a
execução da obra e possam prejudicar sua entrega pontual.
Essa matéria já se encontra pacificada no âmbito
deste E. Tribunal, com a edição da Súmula 161:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do
mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas
justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário
adquirente.”
Destarte, comprovada a mora da corré, são devidos
os lucros cessantes, independentemente da prova de que os autores iriam
utilizar o imóvel para moradia própria ou investimento, conforme pacífico
entendimento jurisprudencial, expresso na Súmula 162 deste TJSP, in verbis:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora
por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente,

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independentemente da finalidade do negócio” (g/n).
No mesmo sentido, a tese jurídica aprovada no
Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000,
julgado em 10.08.2017 pela Turma Especial de Direito Privado I deste E. Tribunal
de Justiça, relativa ao Tema 05 proposto, assim dispôs: “O atraso da prestação de
entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da
alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será
obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em
percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de
receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final
na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já
regularizada”.
Entretanto, não prevalece o valor da indenização
fixado na sentença. Isto porque os precedentes jurisprudenciais têm admitido
como adequada a fixação no equivalente a 0,5% sobre o valor contratual do
imóvel, devidamente corrigido pela tabela do TJSP, pelo que fica reformada a
sentença neste tópico.
No que tange à condenação imposta na sentença
relativa à aplicação da multa moratória, também assiste razão à corré, pois uma
vez arbitrados os lucros cessantes, não há que se falar em inversão da cláusula
penal nem em aplicação da cláusula penal de 10% sobre o valor pago, prevista
apenas para a hipótese de rescisão do contrato, vez que o objeto desta ação trata
apenas de indenização por atraso.
Essa questão já foi enfrentada e decidida pelo rito
dos recursos repetitivos pelo c. Superior Tribunal de Justiça, em 22/05/2019, em
voto de Relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, nos autos do REsp no
1.635.428 - SC, assim ementado:
"RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA

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ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS
PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO
DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE
INDENIZATÓRIA,
PREFIXANDO
O
VALOR
DAS
PERDAS
E
DANOS.
PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE
INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A
cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da
obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se
sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não
provido."
Por conseguinte, fica desprovido o recurso dos
autores com relação à aplicação da multa moratória, nos termos da
fundamentação acima.
Por outro lado, assiste razão aos autores no que
tange aos juros remuneratórios, que não podem incidir no período de atraso.
Neste sentido:
“VENDA E COMPRA - Ação de indenização por
danos materiais e morais, cumulada com devolução de valores, proposta por
adquirentes de imóvel com base no atraso na entrega da obra - Sentença
improcedência - (...) - Juros remuneratórios - Impossibilidade de cobrança durante
a mora - Necessidade de restituição - (...) - Apelo provido em parte.” (Apelação no
1037017-93.2013.8.26.0100, 9a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. GALDINO
TOLEDO JÚNIOR, j. 04/09/2018).
“Apelação Cível. Promessa de compra e venda de
imóvel. Ação de indenização por danos materiais e morais c/c restituição de
valores. Procedência parcial do pedido. Inconformismo por parte das rés.
Acolhimento parcial. Atraso na entrega do imóvel Súmula no 161 do TJ/SP.
Configurada a mora contratual por parte das rés, devida indenização à autora

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pelos lucros cessantes (frutos que o imóvel geraria, seja como residência, seja por
locação Súmula no 162 do TJ/SP) e pelos danos emergentes. Juros
remuneratórios previstos no contrato - Indevida a cobrança durante o período em
que perdurou a mora das rés Súmula no 163 do TJ/SP. Correção monetária que é
mera atualização do valor da moeda e mora contratual não autoriza o
congelamento do saldo devedor - Súmula no 163 do TJ/SP abusividade, contudo,
da aplicação do INCC após o esgotamento do prazo para a entrega do imóvel -
Devida a restituição da diferença. Dano moral configurado atraso na entrega do
imóvel que acarreta transtornos que ultrapassam o “mero aborrecimento” quantum
mantido. Sentença parcialmente reformada. Recurso de apelação parcialmente
provido.” (Apelação no 1022908- 95.2014.8.26.0114, 9a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. PIVA RODRIGUES, j. 07/08/2018).
Destarte, constatando-se que houve incidência de
juros remuneratórios incidentes sobre o saldo devedor no período de atraso, tal
montante deverá ser restituído aos autores.
Ressalte-se
que
a
não
aplicação
dos
juros
remuneratórios não implica congelamento do saldo devedor, pois como bem
destacado na r. sentença, a correção monetária é devida mesmo durante o
período da mora, pois não representa qualquer acréscimo, mas apenas a
recomposição do valor da moeda.
No que tange ao dano moral, é caso de manter a
sentença, pois a despeito do incontestável atraso, o decurso de alguns meses não
é suficiente para causar abalos psicológicos passíveis de indenização.
Vale ressaltar que não há indenização sem prejuízo,
não cabendo a conduta reputada ilícita civil ser punida, por si só, quando não haja
repercussão danosa na esfera de direito do postulante.
Nos dizeres do célebre autor Antônio Jeová Santos:
'Dano é prejuízo. É a diminuição de patrimônio ou

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detrimento a afeições legítimas. Todo ato que diminua ou cause menoscabo aos
bens materiais ou imateriais, pode ser considerado dano. O dano é um mal, um
desvalor ou contravalor, algo que se padece com dor, posto que nos diminui e
reduz, tira de nós algo que era nosso, do qual gozávamos ou nos aproveitávamos,
que era nossa integridade psíquica ou física, as possibilidades de acréscimos ou
novas incorporações, como diz Jorge Mosset Iturraspe (Responsabilidad Civil, p.
21)' . (Dano moral indenizável, Antonio Jeová Santos, 6a ed. rev. atual. e ampl.,
Salvador: Ed. JusPodivm, 2016, p. 43.)
Prossegue o autor:
'O que determina o dano moral indenizável é a
consequência, o resultado que o ato dimana. Não é o dano em si que dirá se ele é
ressarcível, mas os efeitos que o dano provoca. Reduzindo o dano ressarcível à
lesão mesma, o fato em si é que seria indenizado. No sistema processual
brasileiro, em que o autor tem de narrar os fatos e fundamentos jurídicos do
pedido, mais avulta a necessidade de compreender o dano moral como a
consequência que tem origem no mal causado a alguém.' (op. cit., p. 62).
É certo que o ocorrido trouxe aos autores algum
aborrecimento, o que não se nega. Contudo, tal situação não gera obrigação de
indenizar, uma vez que nem todo incômodo gera dano moral.
Além disso, a condenação com intuito exclusivamente
punitivo, pautada tão somente no que a parte considera abusivo ou ilícito, sem que
dele emanem consequências danosas, faria com que a figura jurídica
abandonasse seu caráter indenizador para tornar-se sanção, o que não se admite.
Por fim, não há que se falar em litigância de má-fé
por parte dos autores, vez que ausentes quaisquer das hipóteses do art. 80 do
CPC, notadamente porque a pretensão indenizatória foi fundamentada no atraso
que, como apurado, restou incontroverso.
Ao tratar do conceito de litigante de má-fé, Nelson

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Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery entendem que: “É a parte ou
interveniente que, no processo, age de forma maldosa, com dolo ou culpa,
causando dano processual à parte contrária. É o improbus litigator, que se utiliza
de procedimentos escusos com o objetivo de vencer ou que, sabendo ser difícil ou
impossível vencer, prolonga deliberadamente o andamento do processo
procrastinando o feito. As condutas aqui previstas, definidas positivamente, são
exemplos do descumprimento do dever de probidade estampado no CPC 5o”
(Código de Processo Civil Comentado e legislação extravagante, 16a ed., São
Paulo: RT, 2016, p. 454).
Em conclusão, reforma-se a sentença para:
1) reconhecer a prescrição para a restituição da
comissão de corretagem e da taxa SATI, afastando a condenação das rés à
restituição dessas verbas;
2) reduzir o valor da indenização por lucros
cessantes, para o equivalente a 0,5% por mês de atraso, calculado sobre o valor
do contrato atualizado. Os valores devidos serão corrigidos pela Tabela do TJSP
mês a mês, e acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação;
3) afastar a condenação da corré RIBEIRÃO GOLF à
multa e juros moratórios, aplicados por equidade;
4) condenar a corré RIBEIRÃO GOLF a restituir aos
autores eventual montante correspondente aos juros remuneratórios incidentes
sobre o saldo devedor durante o período de atraso, a ser apurado em regular
liquidação. Sobre o valor a ser restituído, caso seja apurado, deverão incidir
correção monetária pela tabela do TJSP desde a aplicação, além de juros de mora
a partir da citação.
Por consequência do ora decidido, inverte-se o ônus
da sucumbência com relação à corré FREMA (ACER), impondo aos autores o
pagamento das custas processuais, além dos honorários advocatícios, que ora
são fixados em 10% sobre o valor a que sucumbiram (comissão de corretagem e
SATI). Fica mantida, ainda, a condenação dos autores ao pagamento dos
honorários advocatícios sucumbenciais devidos à corré RIBEIRÃO GOLF.

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Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação
alterada pela Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de
Justiça. No silêncio, os autos serão automaticamente incluídos no
julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, rejeito a preliminar de
ilegitimidade passiva e reconheço a prescrição para a restituição da
comissão de corretagem. No mérito, dou parcial provimento aos recursos
dos autores e da corré Ribeirão Golf e dou provimento ao recurso da corré
Frema.
ANGELA LOPES
Relatora