Tribunal: TJSP
Processo: 1002574-66.2020.8.26.0005
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Marcia Dalla Déa Barone
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-08

Ementa:
Ação de adjudicação compulsória - Pedido de outorga de escritura e regularização da matrícula do imóvel - Quitação do imóvel que restou demonstrada – Contrato firmado em 1988 e quitação ocorrida em 2013 – Presença das condições da ação - Dever da requerida de providenciar a transferência da escritura à autora – Provimento no 58/89 da Corregedoria do TJSP que não autoriza a requerida a deixar

Ementa:
Ação de adjudicação compulsória - Pedido de outorga de escritura e regularização da matrícula do imóvel - Quitação do imóvel que restou demonstrada – Contrato firmado em 1988 e quitação ocorrida em 2013 – Presença das condições da ação - Dever da requerida de providenciar a transferência da escritura à autora – Provimento no 58/89 da Corregedoria do TJSP que não autoriza a requerida a deixar de regularizar o imóvel – Lei de Parcelamento do Solo Urbano – Possibilidade de aplicação de multa para a hipótese de descumprimento da obrigação – Sentença mantida – Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000991189
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002574-66.2020.8.26.0005, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO- CDHU, é apelado JOÃO BATISTA CARDOSO
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria de votos,
em julgamento estendido, Negaram provimento ao recurso, vencidos o relator sorteado,
que declara, e o 5o juiz.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARCIA DALLA
DÉA BARONE, vencedor, ALCIDES LEOPOLDO (Presidente), vencido, ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente), MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO, ENIO
ZULIANI E FÁBIO QUADROS.
São Paulo, 2 de dezembro de 2020.
RELATORA DESIGNADA
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No 28.152
Apelante: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do
Estado de São Paulo - CDHU
Apelado: João Batista Cardoso
Comarca: São Paulo (Foro de São Miguel Paulista 3a Vara Cível)
Juiz: Fábio Henrique Falcone Garcia
Ação de adjudicação compulsória - Pedido de outorga de
escritura e regularização da matrícula do imóvel - Quitação do
imóvel que restou demonstrada Contrato firmado em 1988 e
quitação ocorrida em 2013 Presença das condições da ação -
Dever da requerida de providenciar a transferência da escritura
à autora Provimento no 58/89 da Corregedoria do TJSP que
não autoriza a requerida a deixar de regularizar o imóvel Lei
de Parcelamento do Solo Urbano Possibilidade de aplicação
de multa para a hipótese de descumprimento da obrigação
Sentença mantida Recurso não provido.
Vistos,
Ao relatório de fls. 81 acrescento ter a
sentença apelada julgado procedente o pedido para o fim de condenar a
requerida na outorga de escritura definitiva ao autor, sob pena da presente
valer como declaração de vontade para transferência de domínio do imóvel
cuja quitação do financiamento foi reconhecida, com a obrigação de tornar
viável o registro com regularização da matrícula do imóvel, sob pena de
responder por multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 100.00000. À
requerida foram impostos os ônus de sucumbência, fixados honorários
advocatícios em 10% do valor da causa.

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A requerida interpôs recurso de apelo
buscando a reforma do julgado e inversão dos respectivos ônus. Aduz que
não outorgou escritura para a transferência de domínio em favor da parte
requerente porque o loteamento não se encontra regularizado por questões
que não dependem da apelante. Tece considerações acerca de sua natureza
jurídica e atividades para as quais foi criada, ressaltando que não tem
responsabilidade pela não regularização do empreendimento. Por fim, se
insurge contra a aplicação de multa cominatória na medida em que não se
recusa a cumprir a obrigação.
O recurso foi regularmente processado.
Contrarrazões a fls. 104/107.
As partes não se opuseram ao julgamento
virtual.
É o relatório.
Com a devida “vênia” do entendimento
manifestado pelo DD Desembargador Relator sorteado, ouso divergir da
proposta de voto.
Verifica-se dos autos que a autora afirma que
firmou com a requerida contrato de compromisso de aquisição de imóvel
pelo programa de moradia popular administrado pela requerida, efetuando
a quitação integral em 2013, sem que tivesse obtido a transferência de
titularidade do bem para si, buscando assim a adjudicação compulsória.
Entendo presentes todas as condições da
ação que permitem a análise de mérito desta causa. As partes são legítimas,
a existência de relação jurídica contratual é inequívoca, assim como o
descumprimento da obrigação aqui em discussão por parte da requerida. Se
a ré deixou de regularizar o empreendimento é fato que permite seja a si

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imposta a obrigação, não afastando, contudo, a possibilidade do autor
contratante exigir o cumprimento daquela.
A requerida, por seu turno, afirma que não
outorgou
escritura
para
transferência
de
domínio
porque
o
empreendimento não se encontra regularizado perante, não sendo possível
cumprir a obrigação. Procura excluir sua responsabilidade pelo
cumprimento da obrigação.
Não obstante, o contrato tenha sido firmado
em 1988 e o financiamento tenha sido integralmente quitado em 2013, até
o momento não houve regularização do empreendimento, evidenciando
que a requerida, embora tenha comercializado as unidades, recebido o
valor correspondente negligenciou com sua obrigação de regularizar o
loteamento de forma a permitir o cumprimento de sua obrigação, o que não
pode, contudo, servir de sustento para justificar sua inércia e a pretendida
escusa para descumprimento da obrigação assumida.
Não há nos autos qualquer documento a
indicar que a requerida tenha empreendido esforços para regularizar o
empreendimento e por razões alheias à sua vontade não tenha conseguido,
não bastando a mera afirmação, neste sentido. A ré não é somente
responsável pela outorga da escritura definitiva para transferência do
domínio como também pela regularização do empreendimento e da
matrícula para que possa ocorrer o respectivo registro, e neste ponto a
sentença bem reconheceu referida obrigação.
Nesse sentido, já se manifestou esta E. Corte
de Justiça:
1019123-13.2019.8.26.0224
Classe/Assunto: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Relator(a): J.B. Paula Lima
Comarca: Guarulhos

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Órgão julgador: 10a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 12/06/2020
Data de publicação: 12/06/2020
Ementa: EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. REGULARIZAÇÃO
PARA OUTORGA DE ESCRITURA. OBRIGAÇÃO LEGAL E
CONTRATUAL DA RÉ. CONSTRUÇÃO ERIGIDA PELO MENOS
DESDE 1.992. RECONHECIMENTO. PROCEDÊNCIA MANTIDA.
RECURSO
NÃO
PROVIDO.
Empreendimento
imobiliário.
Regularização para outorga de escritura definitiva. Obrigação
legal e contratual da ré. Reconhecimento. Construção erigida
pelo
menos
desde
1.992.
Irregularidade
injustificada.
Procedência mantida. Recurso não provido.
1004806-38.2019.8.26.0344
Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e
Venda
Relator(a): Rodolfo Pellizari
Comarca: Marília
Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 26/03/2020
Data de publicação: 26/03/2020
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL "Ação Ordinária de Obrigação de
Fazer com Preceito Cominatório" (sic.) Outorga de escritura
relativa a imóvel compromissado à venda, cujo financiamento
foi integralmente quitado CDHU - Sentença de procedência,
com condenação da companhia habitacional a outorgar a
escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa
diária de R$500,00, limitada a R$15.000,00
Insurgência
desta
última

Não
acolhimento
Irregularidade do
loteamento, o qual não se encontra desmembrado, com
matrículas individualizadas, que não inviabiliza o cumprimento
da obrigação de outorga de escritura da propriedade

Quitação
do
financiamento,
pelos
apelados,
que
é
incontroversa, certo de que o contrato contém cláusula
expressa de que a CDHU procederia à outorga da escritura
definitiva, com o tão só pagamento integral do preço

Loteador,
ademais,
que
é
o
responsável
legal
pelo
parcelamento do solo urbano (art. 2o da Lei no 6.766/679),
não parecendo razoável que, depois de 28 anos da assinatura
do contrato, as medidas necessárias à individualização de
matrículas e desmembramento do lote compromissado à
venda, não tenham sido adotadas Condenação imposta em
primeiro grau que estabelece prazo razoável às medidas
necessárias à regularização do lote e outorga da escritura,
sendo pertinente a fixação de multa diária como forma de
assegurar o cumprimento da obrigação específica Sentença
mantida RECURSO DESPROVIDO.
1006659-69.2014.8.26.0405 Apelação/Propriedade
Relator(a): Maia da Cunha
Comarca: Osasco
Órgão julgador: 4a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 26/03/2015
Data de registro: 30/03/2015
Ementa: Obrigação de fazer. Outorga de escritura pública
definitiva. Imóvel adquirido junto à CDHU em 31.08.1996.
Quitação integral do imóvel em 03.11.2003. Empreendimento
que ainda não foi regularizado. Outorga da escritura que
ainda não foi concedida após 11 anos da quitação do bem.
Provimento no 58/89 da Corregedoria do TJSP que não
desobriga a CDHU de regularizar o imóvel. Prazo concedido de
90 dias para regularização que se mostra razoável, assim
como
a
multa
diária
de
R$
100,00
em
caso
de
descumprimento. Sentença mantida. Recurso improvido.

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Nesse contexto, admitida quitação integral
do contrato, verifica-se a presença dos requisitos necessários para o
deferimento da outorga de escritura definitiva pleiteada na petição inicial,
assim como a imposição da obrigação de regularização da matrícula para
transferência de domínio, esta sob pena do pagamento de multa diária.
Anota-se que a obrigação de regularização
do empreendimento é imposta com sustento na Lei de Parcelamento do
Solo Urbano, assim como no provimento 58/89 da Corregedoria Geral de
São Paulo, inexistindo qualquer razão para a pretendida escusa, muito
menos com suporte nas restrições decorrentes da Pandemia, ainda mais a
se considerar que se cuida de obrigação negligenciada há muitos anos.
Desta forma, e com a devida “vênia” de
entendimento contrário, entendo deva ser integralmente mantida a sentença
apelada.

Assim, e considerando o não acolhimento do
recurso de apelo, elevo os honorários advocatícios a cargo da defesa para
12% do valor atualizado da causa, com suporte no Artigo 85, § XI do
Código de Processo Civil, mantidos os demais ônus de sucumbência na
forma em que fixados.
Em face do exposto, pelo voto, e com a
devida “vênia” do entendimento manifestado pelo DD Desembargador
Relator sorteado, Nega-se provimento ao recurso, mantidos os termos da
sentença apelada.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
Relatora designada

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Voto no 21.038
Apelação Cível no 1002574-66.2020.8.26.0005
Comarca: São Paulo
Apelante: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do
Estado de São Paulo- CDHU
Apelado: João Batista Cardoso
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Trata-se de ação de adjudicação compulsória alegando
o autor que firmou compromisso para a aquisição do imóvel descrito na
inicial, pelo programa de moradia popular da CDHU, e, após a quitação
integral do preço em 2013, a requerida não procedeu à outorga da escritura
pública, pelo que requer a expedição de carta de adjudicação que servirá de
título para o registro de matrícula perante o Cartório de Registro de
Imóveis.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou
procedente a ação, condenando a ré a outorgar escritura ao autor no prazo
de 15 dias, sob pena de valer a sentença como declaração de vontade
perante órgãos de registro, e tornar viável o registro, com regularização da
matrícula, sob pena de responder por multa diária de R$ 500,00, a contar
da expedição de nota de devolução pelo Oficial de Registro, limitada a R$
100.000,00, arcando, ainda, com o pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa
(fls. 81/82).
A requerida apelou sustentando que o empreendimento

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objeto da demanda está em processo de regularização dos projetos de
parcelamento do solo, o que inviabiliza a individualização das matrículas e,
consequentemente, a outorga da escritura no prazo estabelecido,
argumentando que o procedimento necessário para regularizar o imóvel é
complexo e depende de providências e autorizações de outros órgãos,
estando o prazo, por isso, fora da esfera de controle da requerida, que
aguarda o aval de outro órgão para proceder ao registro do parcelamento,
afirmando, assim, que não se nega a outorgar a respectiva escritura tão
logo seja possível fazê-lo, razão pela qual requer seja julgado improcedente
o pedido (fls. 85/96).
Foram apresentadas contrarrazões pugnando-se pela
manutenção da sentença (fls. 104/107).
É o Relatório.
As partes firmaram Termo de Compromisso referente
à unidade habitacional construída pela ré (fls. 12/13), pelo qual a CDHU
prometeu vender uma unidade habitacional, autorizando a ocupação desde
logo.
A justa pretensão do autor, diante da quitação do preço
(fls. 14), é a expedição de carta de adjudicação que servirá para o registro
na matícula perante o Cartório de Registro de Imóveis (fls.05).
De fato, e em que pesem os argumentos exarados pelo
I. Magistrado, sendo o objeto da demanda a outorga da escritura, e não a
regularização do empreendimento, a situação de irregularidade impede a
satisfação do pleito, não sendo possível assegurar-se pela decisão judicial o
resultado prático equivalente ao do adimplemento (art. 497 do CPC) e nem

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a sentença produzir o mesmo efeito do contrato a ser firmado (art. 501 do
CPC).
A procedência da ação levaria à imposição de outorga
de escritura ou sentença adjudicatória que não admitem registro, diante de
óbice legal intransponível, que é a não regularização do empreendimento
perante o Registro de Imóveis (fls. 69), o que tornaria inócua a ordem
concedida, e poderia gerar confusão a eventuais adquirentes dos direitos do
autor, uma vez que se trata de empreendimento destinado a famílias de
baixa renda.
Para propor ou contestar ação é necessário ter interesse
e legitimidade (art. 17 do CPC). Há que se ter, como leciona Chiovenda1,
“interesse em conseguir o bem por obra dos órgãos públicos”.
Segundo Cândido Rangel Dinamarco2, na existência
do interesse de agir, coexistem dois fatores: a necessidade da realização do
processo e a adequação do provimento jurisdicional postulado. Aduz que:
“só há interesse-necessidade quando, sem o processo e sem o exercício da
jurisdição, o sujeito seria incapaz de obter o bem desejado” e o “interesse-
adequação liga-se à existência de múltiplas espécies de provimentos
instituídos pela legislação do país, cada um deles integrando uma técnica e
sendo destinado à solução de certas situações da vida indicadas pelo
legislador”.
Não há interesse-adequação da ação, ainda que sejam
legítimas as partes por figurarem no contrato em discussão, pois nenhuma
1 CHIOVENDA, Giuseppe. Instituições de Direito Processual Civil. Vol. I. 2a Ed. São Paulo: Saraiva,
1942, p. 109.
2 DINAMARCO, Cândido Rangel. Instituições de Direito Processual Civil. vol. II. 2a Ed. São Paulo:
Malheiros, 2002, p.305.

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utilidade adviria ao autor. Como complementa Dinamarco3: “há o interesse
de agir quando o provimento jurisdicional postulado for capaz de
efetivamente ser útil ao demandante, operando uma melhora em sua
situação na vida comum, ou seja, quando for capaz de trazer-lhe uma
verdadeira tutela, a tutela jurisdicional”.
A imposição de astreintes, diante da impossibilidade
de cumprimento, resultaria em enriquecimento sem causa, que não é a sua
finalidade, mas o cumprimento da obrigação, quando possível.
Assim, deve ser julgado extinto o processo sem
resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, por falta de
interesse de agir, na modalidade adequação, condenando-se o autor ao
pagamento das verbas sucumbenciais, majorando-se em 2% os honorários
advocatícios fixados, observada a gratuidade de justiça.
Pelo exposto, pelo meu voto DOU PROVIMENTO
ao recurso.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator Sorteado
3 Ibidem, p. 303

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1371E05A
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1002574-66.2020.8.26.0005 e o código de confirmação da tabela acima.