Tribunal: TJSP
Processo: 1002583-46.2017.8.26.0615
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fernando Sastre Redondo
Órgão colegiado: 38a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-14
Data de publicação: 2020-06-14

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. Pedidos de rescisão c.c. restituição das parcelas pagas. Outorga de escritura definitiva condicionada à que o bem passasse a integrar o patrimônio de terceiro, em inventário que se encontrava em andamento. Evento futuro e incerto. Ausência da condição e do termo estabelecidos pelas partes. Perda de eficácia do compromisso. Restituição das parcelas mantida.

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. Pedidos de rescisão c.c. restituição das parcelas pagas. Outorga de escritura definitiva condicionada à que o bem passasse a integrar o patrimônio de terceiro, em inventário que se encontrava em andamento. Evento futuro e incerto. Ausência da condição e do termo estabelecidos pelas partes. Perda de eficácia do compromisso. Restituição das parcelas mantida. Sentença confirmada por seus próprios e jurídicos fundamentos.
RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000427936
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002583-46.2017.8.26.0615, da Comarca de Tanabi, em que é apelante ODAIR
APARECIDO RAMIRO FILHO, é apelado VALDECIR RIBEIRO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 38a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARIO DE OLIVEIRA
(Presidente sem voto), FLÁVIO CUNHA DA SILVA E EDUARDO SIQUEIRA.
São Paulo, 14 de junho de 2020.
FERNANDO SASTRE REDONDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 23.240
APELAÇÃO CÍVEL No 1002583-46.2017.8.26.0615
COMARCA: TANABI - FORO DE TANABI - 1a VARA
JUIZ / JUÍZA DE 1a INSTÂNCIA: RICARDO DE CARVALHO LORGA
APELANTE: ODAIR APARECIDO RAMIRO FILHO
APELADO: VALDECIR RIBEIRO
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. Pedidos de
rescisão c.c. restituição das parcelas pagas. Outorga de escritura
definitiva condicionada à que o bem passasse a integrar o patrimônio
de terceiro, em inventário que se encontrava em andamento. Evento
futuro e incerto. Ausência da condição e do termo estabelecidos
pelas partes. Perda de eficácia do compromisso. Restituição das
parcelas mantida. Sentença confirmada por seus próprios e jurídicos
fundamentos.
RECURSO NÃO PROVIDO.
RELATÓRIO
Apelação contra r. sentença (fls. 157/159) proferida em ação declaratória
de nulidade de negócio jurídico c.c. indenização por danos morais e materiais, que
julgou parcialmente procedente o pedido do apelado para reconhecer a ineficácia do
compromisso de compra e venda e condenar o réu a pagar ao autor R$. 30.000,00,
corrigidos desde a data do pagamento, com juros legais de mora a contar de 01.05.2016,
após ter decorrido o prazo de abril/2016, previsto no compromisso para que terceira
pessoa outorgasse a escritura de compra e venda ao autor. A mesma decisão declarou
recíproca a sucumbência recíproca, determinando o pagamento na razão de 50% para
cada parte das despesas do processo, condenando cada uma das partes a pagar ao
advogado da outra verba honorária de 15% sobre o valor da condenação, incluindo juros
e correção, sem compensação entre essas verbas honorárias.
Recorre o réu afirmando, em suma, que: a) o autor é carecedor da ação
por falta de interesse processual, vez que o negócio não se realizou por motivos alheios
à vontade do apelante-réu; b) a escritura não foi outorgada porque o processo de
inventário não se encerrou; e c) o § único, da cláusula 4, traz previsão de que a escritura
seria outorgada ao final do inventário.
Recurso tempestivo (fls. 162), não respondido (fls. 172) e sem preparo

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diante da gratuidade de que goza o réu.

VOTO
Trata-se de ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c.c.
indenização por danos morais ajuizada pelo apelado, que veio fundada na ausência de
outorga de escritura definitiva do imóvel, objeto de compromisso de compra e venda
celebrado com o corréu Odair, relativo ao terreno localizado na quadra 6, lote 24, objeto
da matrícula no 14.835 do Cartório de Registro de Imóveis de Tanabi.
Afirma o autor ter havido simulação entre os réus, vez que o vendedor
(corréu-Odair) afirmou que o imóvel seria de titularidade de terceiro (o corréu Nicolas),
que o teria recebido como herança, fixando o prazo no mês de abril/2016 para este
último outorgar a escritura, prazo que não foi cumprido.
Alega, ainda, o autor, que ao consultar os autos do inventário e também o
advogado por ele responsável, foi informado de que o processo estava em sua fase
inicial, pois sequer havia sido apresentado o plano de partilha e, além disso, havia outros
oito herdeiros. O advogado teria, ainda, informado que muitas outras pessoas estavam à
procura do corréu Nicolas - cujo paradeiro não se tem notícias - relatando fatos
semelhantes envolvendo compromissos de compra e venda, concluindo o autor
que,juntamente com estas outras pessoas, fora vítima do mesmo golpe.
Não há se falar em ausência de interesse processual do autor, devendo a
respeitável sentença ser confirmada por seus próprios e jurídicos fundamentos, in verbis:
“Rejeito a preliminar de falta de interesse processual, pois e confunde com
o mérito, sendo com ele abaixo analisada.
As partes celebraram compromisso de compra e venda do imóvel de
matrícula 14.835 (f. 19/21) que não era de propriedade do réu, o
promitente vendedor, no momento da celebração do compromisso e ainda
não é.
Trata-se de promessa de venda de coisa futura, sendo aplicável o art. 483
do CCivil: "A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura.
Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se
a intenção das partes era de concluir contrato aleatório" (destaquei).
As cláusulas 4, parágrafo único e 8, "c", do compromisso (f. 20)

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estabeleceram uma condição (evento futuro e incerto) e um termo (prazo),
de que um terceiro, Nícolas Henrique Pereira Onha, na condição de
herdeiro dos falecidos proprietários do imóvel, outorgaria a escritura
de venda do imóvel "até o mês de abril de 2016". Trata-se de evento
futuro e incerto, pois dependeria de que imóvel fizesse parte do patrimônio
de Nícolas Henrique Pereira Onha até abril/2016 (termo), já que ninguém
pode vender o que não lhe pertence.
Como ainda não houve a partilha dos bens da herança, o imóvel não se
integrou ao patrimônio de Nícolas Henrique Pereira Onha até abril/2016,
não se verificando a condição, nem o termo estabelecidos pelas partes no
compromisso de compra e venda, cuja consequência é a perda da eficácia
do compromisso, como previsto no art. 483, parágrafo único do CCivil
acima transcrito. Eficácia, não custa lembrar, nada tem a ver com a
validade/nulidade do negócio jurídico, nem com sua resolução por
inadimplemento.
Com a perda da eficácia, deixou de existir causa jurídica para o
pagamento feito pelo autor ao réu, devendo este restituir-lhe a quantia
paga, sendo procedente esse pedido do autor.
É irrelevante que o réu não tenha concorrido para a perda da eficácia do
compromisso de compra e venda, já que isso não é requisito para essa
perda. (...)” (fls. 158)
Como se vê, a procedência do pedido de restituição veio fundado no fato
de não ter ocorrido evento futuro e incerto, no caso, o de que o imóvel passaria a fazer
parte do patrimônio do corréu Nicolas Henrique Pereira Onha até abril/2016 (termo).
Cumpre destacar as cláusulas que não deixam dúvidas quanto à
responsabilidade do apelante, in verbis:
“Cláusula 4. § único. Fica ajustado neste contrato que a escritura
definitiva será outorgada pela titular do domínio NICOLAS HENRIQUE
PEREIRA ONHA, ou seja, quando assim for determinado pelos
contratantes.
Cláusula 8 C. Fica acordado entre as partes que o imóvel deste
compromisso está em processo de inventário, ficando certo e ajustado que
assim que terminar o inventário o VENDEDOR se responsabiliza em
passar a escritura em nome do COMPRADOR ou a quem indicar, ou
seja, até o mês de abril de 2.016.”
Por um lado, o réu-vendedor, ora apelante, se responsabilizou por
outorgar a escritura e, por outro, afirmou que o corréu Nicolas seria o titular do domínio,
devendo o recorrente arcar com o ônus da impossibilidade de o imóvel ser transferido ao
promitente comprador, por escritura definitiva, vez que, de fato, o bem não integrou o

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patrimônio do corréu Nicolas, no prazo prometido.
O apelante, assim, comprometeu à venda bem que não lhe pertencia e
previsto prazo para possibilitar a outorga ao autor, este não foi cumprido.
É certo que o apelado tinha ciência de que havia inventário em andamento
do imóvel que lhe foi prometido à venda, mas também o é que fora estabelecido prazo
para a outorga da escritura (abril de 2016) por terceiro, que, repita-se, já havia decorrido
até o ajuizamento desta demanda (novembro de 2017).
Não cabe aqui, portanto, alegar ausência de culpa do apelante, pois como
bem fundamentou o magistrado, não verificado o termo e condição estabelecidos pelas
partes, a consequência é a perda da eficácia do compromisso.
Por tais razões, deve ser integralmente mantida a sentença proferida pelo
MMo Juiz Ricardo de Carvalho Lorga que determinou a restituição dos valores pagos
pelo autor, com consequente majoração da verba honorária para 20% sobre o valor da
condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
Fernando Sastre Redondo
Relator