Tribunal: TJSP
Processo: 1006097-34.2019.8.26.0066
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-05

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Insurgência contra sentença de parcial procedência. Sentença reformada. Valor da causa. Manutenção. Apelante a quem carece interesse nessa revisão, pois teria de recolher maior preparo. Prescrição. Não ocorrência. Violação de direito que se estende até o momento, pois o imóvel não foi entregue, tendo o adquirente optado pela rescisão. Multa contratual. "A cláusula penal

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Insurgência contra sentença de parcial procedência. Sentença reformada. Valor da causa. Manutenção. Apelante a quem carece interesse nessa revisão, pois teria de recolher maior preparo. Prescrição. Não ocorrência. Violação de direito que se estende até o momento, pois o imóvel não foi entregue, tendo o adquirente optado pela rescisão. Multa contratual. "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (Tema 970, STJ). Mantido o percentual de multa fixado no contrato. Não há justificativa para intervenção judicial. Multa invertida. Inaplicável inversão de multa prevista apenas para o caso de mora do adquirente, pois a discussão não versa sobre atraso na entrega do imóvel, não se sujeitando ao quanto definido em julgamento pelo rito dos recursos repetitivos (Tema 971, STJ). Controvérsia pautada em rescisão por falha na prestação do serviço. Culpa pela rescisão. Rescisão decorreu de atraso da vendedora em entregar imóvel, não havendo que se falar em retenção de quaisquer percentuais. Correção monetária incidente desde cada desembolso, e juros a partir da citação. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000908823
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006097-34.2019.8.26.0066,
da
Comarca
de
Barretos,
em
que
é
apelante
INDEPENDENTE BARRETOS CONSTRUÇOES E INCORPORAÇOES LTDA, é
apelado FERNANDO TREVISAN DA SILVA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente) e DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 3 de novembro de 2020
CARLOS ALBERTO DE SALLES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1006097-34.2019.8.26.0066 - Barretos - VOTO No 2/5
3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no: 1006097-34.2019.8.26.0066
Comarca: Barretos
Apelante: Independente Barretos Construções e Incorporações
Ltda.
Apelado: Fernando Trevisan da Silva
Juiz sentenciante: Douglas Borges da Silva
VOTO No: 21648
RESCISÃO CONTRATUAL. Insurgência contra sentença de
parcial procedência. Sentença reformada. Valor da causa.
Manutenção. Apelante a quem carece interesse nessa revisão,
pois teria de recolher maior preparo. Prescrição. Não
ocorrência. Violação de direito que se estende até o momento,
pois o imóvel não foi entregue, tendo o adquirente optado pela
rescisão. Multa contratual. “A cláusula penal moratória tem a
finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação,
e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo,
afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970,
STJ). Mantido o percentual de multa fixado no contrato. Não há
justificativa
para
intervenção
judicial.
Multa
invertida.
Inaplicável inversão de multa prevista apenas para o caso de
mora do adquirente, pois a discussão não versa sobre atraso na
entrega do imóvel, não se sujeitando ao quanto definido em
julgamento pelo rito dos recursos repetitivos (Tema 971, STJ).
Controvérsia pautada em rescisão por falha na prestação do
serviço. Culpa pela rescisão. Rescisão decorreu de atraso da
vendedora em entregar imóvel, não havendo que se falar em
retenção
de
quaisquer
percentuais.
Correção
monetária
incidente desde cada desembolso, e juros a partir da citação.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de ação de rescisão de contrato de
promessa de compra e venda por atraso na entrega do imóvel pactuado
cujos pedidos foram julgados parcialmente procedentes para rescindir o
contrato celebrado pelas partes por culpa das rés, condenando-as a
restituir todas as quantias pagas pelo autor, corrigidas e acrescidas de
multa moratória de 2%, bem como ao pagamento de multa
convencional de 0,5% por mês de atraso sobre o valor efetivamente
pago, desde a data final para entrega do imóvel (considerando válido o
prazo de carência) até a data da sentença.
Embargos
de
declaração
opostos
pela
ré
Independente Barretos (ps .207/208) foram rejeitados (p. 209),
mantida a r. sentença tal qual lançada.

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Apelação Cível no 1006097-34.2019.8.26.0066 - Barretos - VOTO No 3/5
Inconformada, apela a ré Independente Barretos,
requerendo, preliminarmente, concessão de assistência judiciária
gratuita. No mérito, impugna o valor atribuído à causa pelo apelado,
pretendendo sejam recolhidas custas iniciais sobre R$ 851.204,26,
somatória de seus pedidos. Pretende a extinção do feito sem resolução
do mérito, por não ter o apelado juntado aos autos comprovantes de
pagamento das prestações do preço. Invoca a prescrição da pretensão
ao ressarcimento de dano material, que seria trienal ou, quando muito,
quinquenal. Requer seja afastado o percentual de multa fixado em
primeiro grau, vez que não consta do contrato, sendo indevida a
interferência judicial a respeito. Pretende seja afastada a multa de 2%
do valor do contrato aplicada, inexistente disposição a respeito na lei ou
no contrato, e a redução dos honorários sucumbenciais para 10% do
valor da condenação. Pretende, também, seja autorizada a retenção de
percentual (entre 10 e 20%) dos valores pagos, de forma a remunerá-
la pelos prejuízos decorrentes da rescisão do contrato. Por fim,
pretende a incidência de correção monetária e juros de mora somente a
partir do trânsito em julgado da sentença.
Apresentadas
contrarrazões
(ps.
278/292),
encontram-se os autos em termos de julgamento.
É o relatório.
Prospera em parte a irresignação, nos termos e
limites que seguem.
A apelante pretende, inicialmente, seja alterado o
valor da causa para que corresponda à soma dos pedidos formulados na
inicial. O apelado deu à causa o valor de R$ 99.870,00, consoante
autoriza o artigo 292, II, do Código de Processo Civil, tendo recolhido
as custas iniciais sobre essa quantia. Ainda que devesse em tese ter
somado os pedidos cumulados para fins até de recolhimento de custas,
certo que nesse momento a apelante não tem interesse em alterar o
valor dado à causa, pois isso implicaria no aumento do preparo recursal
também.
Não assiste razão à apelante no que diz respeito à
suposta falta de comprovação dos pagamentos. O apelado apresentou,
com sua inicial, demonstrativo de pagamentos emitido pela própria
sociedade de propósito específico, constando que todas as parcelas
foram integralmente pagas, não havendo saldo a receber (ps. 41/42).
Esse documento é suficiente, na medida em que foi
emitido pela própria apelante a partir de extrato do cliente tirado de seu
próprio sistema de gerenciamento de pagamentos, substituindo, assim,
os comprovantes individuais.

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Não ocorreu prescrição, uma vez que o respectivo
termo inicial não é a data em que a unidade deveria ter sido entregue.
Na realidade, porque isso jamais ocorreu, a violação ao direito se
estende até o momento presente, não havendo que se falar em
prescrição.
A r. sentença comporta reparo parcial no que diz
respeito às multas fixadas.
De acordo com tese firmada em sede de julgamento
de recurso especial repetitivo pelo E. Superior Tribunal de Justiça, “A
cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento
tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao
locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
Sendo assim, havendo multa fixada contratualmente
em 0,25% “do valor que efetivamente o PROMISSÁRIO ADQUIRENTE houver
pago da unidade habitacional não entregue, por mês de atraso” (cláusula 8a,
§3o - p. 31), não há justificativa para a intervenção judicial
determinando majoração. Diferentemente do que entendeu o MM. Juízo
a quo, a multa não é insuficiente para a reparação do dano, na medida
em que o contrato previa a entrega do apartamento em 30.12.2008 (p.
28) com tolerância de 180 dias (p. 31), ou seja, até 30.6.2009.
Nesta data, o apelado já havia feito pagamentos
substanciais e, posteriormente, veio a quitar o apartamento, ou seja, no
caso, a indenização guarda proporcionalidade com o prejuízo decorrente
da impossibilidade de uso do bem.
Ainda que o valor seja inferior ao que normalmente
se pratica em termos de locativos, certo que não é ínfimo nem
completamente
dissociado
da
realidade,
de
modo
a
autorizar
intervenção judicial no que foi pactuado entre as partes.
Assiste razão à apelante, ainda, no que toca à
pretensão de afastamento da multa fixada em seu desfavor em
sentença: no caso não se está discutindo atraso na entrega de imóvel, e
sim a rescisão do contato em decorrência de falha na prestação do
serviço. Dessa forma, a pretensão não se sujeita ao quanto decidido
pelo E. Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de recursos
repetitivos (Tema 971), afastando-se a multa de 2% aplicada em
sentença.
O mesmo não se pode dizer da pretensão de
retenção de parte das quantias pagas como forma de compensar a
apelante pela rescisão do contrato. É evidente que a apelante deixou de
cumprir sua principal obrigação no contrato, qual seja, a de entrega de
apartamento, o que autoriza a rescisão do contrato por culpa dela. Por
isso, acertada a sentença ao determinar a rescisão contratual

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reconhecendo-se a culpa da vendedora, seguindo-se a restituição
integral dos valores pagos.
A correção monetária é mera recomposição do poder
aquisitivo da moeda, que incide para que não seja corroído pela
inflação. Assim, tendo em vista que a rescisão contratual deve repor as
partes ao estado anterior ao da realização do negócio jurídico, a
correção monetária incide desde os respectivos desembolsos.
Em relação aos juros de mora, também acertada a r.
sentença: somente se justificaria a incidência de juros de mora a partir
do trânsito em julgado se o adquirente tivesse requerido a rescisão do
contrato por razões de ordem particular, sem qualquer atraso ou mora
da vendedora. Não é o caso, de sorte que se aplica a regra de
incidência de juros de mora a partir da citação.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento à
apelação para determinar o pagamento da pena convencional fixada em
contrato, na forma nele determinada, desde julho/2008 até a data da r.
sentença, e afastar a multa moratória de 2% fixada em sentença.
Sucumbente em maior parte em segundo grau, a ré arcará com
honorários recursais de 2% sobre o valor da condenação, que se
somam àqueles já fixados em primeiro grau (art. 85, §11, CPC).
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator