Tribunal: TJSP
Processo: 1006289-97.2016.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Indenização por Dano Material
Órgão julgador: Benedito Antonio Okuno
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-04

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de imóvel – Desistência dos compradores – Rescisão do contrato e devolução parcial do valor pago – Admissibilidade – Súmula 543 do STJ – Determinação de retenção de 5% sobre o valor atualizado do contrato – Admissibilidade - Montante proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas pela vendedora, pois aproxima-se do percentual de 15% do valor pago –

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de imóvel – Desistência dos compradores – Rescisão do contrato e devolução parcial do valor pago – Admissibilidade – Súmula 543 do STJ – Determinação de retenção de 5% sobre o valor atualizado do contrato – Admissibilidade - Montante proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas pela vendedora, pois aproxima-se do percentual de 15% do valor pago – Precedentes jurisprudenciais – Taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do contrato – Redução para 0,6% ao mês, como pretendido pelo autor – Admissibilidade – Incidência no período de inadimplemento, da constituição em mora até a efetiva desocupação – Honorários de advogado – Autores decaíram de parte mínima do pedido – Condenação da rés – Viabilidade – Verba honorária, contudo, arbitrada sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa, como constou da sentença – Sentença reformada em parte – Recursos providos em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000155973
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006289-97.2016.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é
apelante/apelado CECLA CONSTRUTORA LTDA, são apelados/apelantes
RODOLFO JOSE MARQUES (JUSTIÇA GRATUITA) e BRUNA MONTEIRO
DE ALMEIDA YOSHIMOTO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte aos
recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), ALEXANDRE COELHO E
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 4 de março de 2020.
BENEDITO ANTONIO OKUNO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006289-97.2016.8.26.0477
Apelante/Apelado: Cecla Construtora Ltda
Apdos/Aptes: Rodolfo Jose Marques e Bruna Monteiro de Almeida Yoshimoto
Comarca: Praia Grande
Voto no 1111
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de
imóvel – Desistência dos compradores – Rescisão do
contrato
e
devolução
parcial
do
valor
pago
–
Admissibilidade – Súmula 543 do STJ – Determinação de
retenção de 5% sobre o valor atualizado do contrato –
Admissibilidade - Montante proporcional e razoável para
cobrir as despesas pagas pela vendedora, pois aproxima-se
do percentual de 15% do valor pago – Precedentes
jurisprudenciais – Taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o
valor do contrato – Redução para 0,6% ao mês, como
pretendido pelo autor – Admissibilidade – Incidência no
período de inadimplemento, da constituição em mora até a
efetiva desocupação – Honorários de advogado – Autores
decaíram de parte mínima do pedido – Condenação da rés –
Viabilidade – Verba honorária, contudo, arbitrada sobre o
valor da condenação e não sobre o valor da causa, como
constou da sentença – Sentença reformada em parte –
Recursos providos em parte.
Apelações contra sentença que declarou a rescisão do
contrato de compromisso de compra e venda, condenou o autor a devolver o imóvel
no prazo de 30 dias, bem como condenou a ré a devolver o valor pago, com retenção
de 5% sobre o valor atualizado do contrato, além de taxa de ocupação de 1% ao mês
sobre o valor do contrato, devida no período de inadimplência, com dedução do
IPTU e taxa de condomínio. A cláusula 3.1 foi declarada parcialmente nula tão
somente em relação à devolução parcelada do valor pago.
A ré pretende majorar a retenção para 30% sobre o
valor pago. Entende que a taxa de ocupação de 1% incide desde a entrega das chaves
até a data da efetiva devolução do imóvel pelo comprador e requer a condenação do
apelado a pagar, por inteiro, as verbas de sucumbência, ou a redução dos honorários

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advocatícios para 10% sobre o valor do débito.
O autor sustenta que a taxa de ocupação é injusta, pois
o valor médio de locação não ultrapassa 0,6% do valor do imóvel e insiste que faz
jus à devolução integral de valores.
Recursos tempestivos, da ré com preparo, com
contrarrazões do autor (fls. 229/233).
É o relatório.
Infere-se da petição inicial que os compradores
pretendem a rescisão do contrato por não se conformarem com os reajustes das
prestações e com as condições do imóvel após a entrega, alegando existência de
problemas estruturais no prédio.
Tratando-se, portanto, de hipótese de desistência dos
compradores, não tem cabimento a devolução integral do valor pago e sim a
devolução parcial, conforme a Súmula 543 do STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa
do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”.
A retenção determinada pela sentença, prevista na
cláusula 3.1, de 5% sobre o valor do contrato (fls. 35) (e não de 5% sobre o valor
pago como entendeu a ré), não se revela-se abusiva, neste caso, devendo ser
mantida, visto que está equivalente ao valor da retenção estabelecida pela
jurisprudência.

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APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
-
RESCISÃO
MOTIVADA
PELOS
COMPROMISSÁRIOS
ADQUIRENTES
-
RESTITUIÇÃO
DE
QUANTIAS
PAGAS
COM
RETENÇÃO
DE
20%
-
RECURSO
DA
RÉ
-
DESACOLHIMENTO - É abusiva a cláusula contratual
que preveja a perda substancial de valores pagos,
estabelecendo a jurisprudência como razoável a retenção
pela promitente vendedora do percentual de 10% e 25%
dos valores pagos - Arras confirmatórias que integram o
preço do bem e que devem ser restituídas com retenção no
mesmo percentual - Correção monetária dos valores a
serem restituídos a partir do desembolso, pois se cuidam de
recomposição do poder de compra da moeda e não de
acréscimo patrimonial - Fruição dos lotes pelos adquirentes
não provada e o que não constitui fator a ser indenizado
diante da ausência de mora, até então, no cumprimento da
obrigação - Honorários sucumbenciais fixados nos termos
do Código de Processo Civil, no mínimo legal, sem
qualquer exagero - NEGARAM PROVIMENTO AO
RECURSO.(Apelação no 1000972-78.2017.8.26.0382, Rel.
Des. Alexandre Coelho, j. 22/05/2019)
Conforme a jurisprudência acima mencionada, o
percentual de retenção pode oscilar entre 10% e 25% do valor pago, devendo o juiz
estipular a porcentagem de acordo como a quantidade paga; isto é, quanto maior o
valor pago pelo comprador, menor a porcentagem.
E, no caso, total pago pelos autores (R$ 107.261,71)
corresponde a aproximadamente 34% do preço do imóvel (R$ 320.000,00). O valor
estabelecido na sentença, embora em percentual do contrato, como estabelecido na
cláusula referida, está em torno de 15% do valor pago.
Viável, portanto, a devolução do valor pago, com

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retenção de 5% do valor atualizado do contrato, que não se trata de cláusula abusiva,
não prosperando a pretensão da ré de majoração do percentual para 30% do valor
pago, pois este onera demais o consumidor.
Fica a observação de que não cabe a aplicação da Lei
no 13.786/2018 a contrato celebrado anteriormente à sua vigência, como no caso dos
autos.
Com relação à taxa de ocupação, razão assiste ao autor.
A fixação em 1% sobre o valor do imóvel merece
reforma, visto que o percentual de 0,6% ao mês, a título de aluguel, como
pretendido pelo autor, mostra-se mais adequado.
Esta Câmara de Direito Privado vem decidindo em
casos análogos no sentido de ser devida taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o
valor do imóvel .
Veja-se:
IMÓVEL - Compromisso de compra e venda - Rescisão
Reintegração de posse pela autora - Inadimplência dos réus
configurada, mesmo diante do afastamento do percentual
de
juros
moratórios
e
de
multa
pelo
atraso
-
Desnecessidade de realização de perícia contábil -
Devolução de 80% dos valores pagos - Imposição de taxa
de fruição calculada em 0,5% ao mês sobre o valor do
imóvel a partir da inadimplência até efetiva retomada,
assim como a responsabilidade sobre os impostos no
período de ocupação - Pretensão ao ressarcimento das
benfeitorias úteis e necessárias - Artigos 96, 1219 e 1255,

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do CC - Possibilidade de realização de perícia para analisar
se tais benfeitorias são legalmente indenizáveis e qual seu
valor - Verba que deverá ser compensada em relação ao
devido pelos réus - Apurada a existência de saldo credor
em favor dos réus, cabe o ressarcimento - Apuração em
fase de cumprimento de sentença - Recurso provido em
parte. (Apelação no 0000379-93.2014.8.26.0407, Rel.
Mônica de Carvalho, j. 30/10/2019)
Logo, mostra-se viável reduzir a taxa de ocupação para
0,6% ao mês sobre o valor do imóvel.
No caso, fica mantida a incidência da taxa de ocupação
no período de inadimplemento dos autores, quando então se tornou injusta a
permanência deles no imóvel. Assim, referida taxa é devida desde a constituição em
mora (e não da data da entrega das chaves), até a efetiva desocupação.
Os autores decaíram do pedido em relação à devolução
integral do valor pago. A ré, por sua vez, ficou vencida em relação à declaração de
rescisão contratual, à declaração de nulidade parcial da cláusula 3.1, e à redução da
taxa de ocupação.
Sendo assim, os autores ficaram vencidos em parte
mínima do pedido, cabendo à ré o pagamento, por inteiro, das custas e despesas
processuais, além de honorários de advogado, ora fixados em 10% sobre o valor da
condenação (art. 85, § 2o, do CPC), em vez do valor da causa, como constou da
sentença.
Em razão do trabalho desenvolvido em grau de
recurso, majoram-se os honorários devidos ao advogado dos autores para 12% sobre
o valor da condenação.

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Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
DOU
PROVIMENTO PARCIAL ao recurso do autor, para reduzir o percentual da taxa
de ocupação para 0,6% ao mês sobre o valor do imóvel, e DOU PROVIMENTO
PARCIAL ao recurso da ré para fixar a verba honorária sobre o valor da
condenação, mantendo-se, no mais, a r. sentença
Benedito Antonio Okuno
Relator