Tribunal: TJSP
Processo: 1042383-83.2018.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CULPA DOS ADQUIRENTES. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. PREVISÃO DE DEDUÇÕES INFUNDADAS. RETENÇÃO ESTABELECIDA EM SENTENÇA DE 20% DO MONTANTE SOLVIDO. VALOR RAZOÁVEL. PRECEDENTES. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA PARTE AUTORA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CULPA DOS ADQUIRENTES. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. PREVISÃO DE DEDUÇÕES INFUNDADAS. RETENÇÃO ESTABELECIDA EM SENTENÇA DE 20% DO MONTANTE SOLVIDO. VALOR RAZOÁVEL. PRECEDENTES. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA PARTE AUTORA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ARBITRAMENTO POR EQUIDADE. INADMISSÍVEL. SENTENÇA CONDENATÓRIA COM VALOR ESTIMÁVEL E NÃO IRRISÓRIO. ENRIQUECIMENTO DESPROPORCIONAL DO PATRONO DA PARTE VENCEDORA. INEXISTÊNCIA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, motivada pelos adquirentes, é razoável a fixação de devolução em montante equivalente a 80% dos valores pagos à vendedora, diante da existência de cláusula contratual abusiva. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta Câmara.
2. Em razão do princípio da irretroatividade da lei (art. 6o da LINBD), os compromissos de venda e compra de bens imóveis firmados até 26 de dezembro de 2018 não se submetem ao regime estabelecido pela Lei no 13.786/18.
3. Não se tratando de causa com proveito econômico inestimável ou irrisório e tampouco com valor muito baixo, os honorários advocatícios não devem ser fixados por equidade quando não se verifica manifesto enriquecimento desproporcional do patrono da parte vencedora. Inteligência do artigo 85, §2o e §8o, do Código de Processo Civil.
4. Inexiste fundamento legal para se reconhecer sucumbência recíproca se a autora somente decaiu em parte mínima do pedido de restituição do preço pago pelo imóvel objeto do compromisso de compra e venda. Inteligência do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000164632
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1042383-83.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante HB7 SPE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., são apelados VANESSA LEIRIA
CAMPO e EDUARDO MARTINS RIBEIRO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), BERETTA DA SILVEIRA E VIVIANI NICOLAU.
São Paulo, 6 de março de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1042383-83.2018.8.26.0506
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Apelação Cível no 1042383-83.2018.8.26.0506
Apelante: Hb7 Spe Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelados: Vanessa Leiria Campo e Eduardo Martins Ribeiro
Comarca: Ribeirão Preto
Juiz sentenciante: Heber Mendes Batista
V. 1155
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE
VALORES
PAGOS.
CULPA
DOS
ADQUIRENTES.
CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. PREVISÃO DE
DEDUÇÕES INFUNDADAS. RETENÇÃO ESTABELECIDA
EM SENTENÇA DE 20% DO MONTANTE SOLVIDO. VALOR
RAZOÁVEL.
PRECEDENTES.
INAPLICABILIDADE
DA
LEI No 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. SUCUMBÊNCIA
MÍNIMA
DA
PARTE
AUTORA.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS.
ARBITRAMENTO
POR
EQUIDADE.
INADMISSÍVEL.
SENTENÇA
CONDENATÓRIA
COM
VALOR
ESTIMÁVEL
E
NÃO
IRRISÓRIO.
ENRIQUECIMENTO DESPROPORCIONAL DO PATRONO
DA PARTE VENCEDORA. INEXISTÊNCIA. RECURSO NÃO
PROVIDO.
1. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda
de imóvel, motivada pelos adquirentes, é razoável a fixação de
devolução em montante equivalente a 80% dos valores pagos à
vendedora, diante da existência de cláusula contratual abusiva.
Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta Câmara.
2. Em razão do princípio da irretroatividade da lei (art. 6o da
LINBD), os compromissos de venda e compra de bens imóveis
firmados até 26 de dezembro de 2018 não se submetem ao regime
estabelecido pela Lei no 13.786/18.
3. Não se tratando de causa com proveito econômico
inestimável ou irrisório e tampouco com valor muito baixo, os
honorários advocatícios não devem ser fixados por equidade
quando não se verifica manifesto enriquecimento desproporcional
do patrono da parte vencedora. Inteligência do artigo 85, §2o e §8o,
do Código de Processo Civil.
4. Inexiste fundamento legal para se reconhecer sucumbência
recíproca se a autora somente decaiu em parte mínima do pedido
de restituição do preço pago pelo imóvel objeto do compromisso
de compra e venda. Inteligência do artigo 86, parágrafo único, do
Código de Processo Civil.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (págs. 258/268),
cujo relatório adoto, por meio da qual o MM. Juiz da 4a Vara Cível de Ribeirão

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Preto, em ação Declaratória cc Condenação em Dinheiro, julgou procedente em
parte o pedido inicial para declarar rescindido o contrato de compra e venda descrito
na inicial, por desistência da parte autora, bem como para condenar a parte ré a
restituir os valores quitados pelos autores para aquisição da unidade descrita naquele
instrumento, com dedução de 20% (despesas administrativas), incidindo correção
monetária desde o desembolso, mais juros de mora (12% ao ano) contados do
trânsito em julgado. Ante a sucumbência mínima dos autores, condenou somente a
ré ao pagamento das custas e despesas processuais, mais honorários advocatícios
arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.
Segundo a ré (págs. 271/288), ora apelante, a sentença merece ser
reformada, em síntese, para o fim de reconhecer a legitimidade das cláusulas
contratuais que impõe aos autores o ônus da rescisão unilateral, condenando-os nos
ônus da sucumbência. Alternativamente, requer a aplicabilidade dos termos da Nova
Lei que dispõe sobre o distrato Imobiliário, Lei 13.786/18, autorizando-se a rescisão
mediante desconto de 50% dos valores pagos, bem como das despesas de comissão
de corretagem relativas à venda da unidade. Subsidiariamemte, pleiteia que a
decretação da rescisão contratual seja condicionada à retenção de 25%, sendo
restituído aos Apelados de 75% dos valores pagos, consoante o entendimento do
STJ. Por fim, pede pelo reconhecimento da sucumbência recíproca, reduzindo-se os
honorários advocatícios, conforme apreciação equitativa desta Corte.
Recurso tempestivo e preparado (págs. 289/291).
Contrarrazões apresentadas (págs. 295/308).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.

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VOTO.
O recurso não comporta provimento.
A vendedora pretende que a devolução dos valores pagos pelos
compradores observe a cláusula 16.6. do contrato celebrado entre as partes (pág.
31), que prevê, para o caso de rescisão contratual, as seguintes deduções a seu favor
do preço pago pelos compradores: a) despesas com o imóvel durante a vigência do
contrato (IPTU, condomínio e taxas); b) retenção de 8% sobre o preço do imóvel
objeto da avença; (c) multa convencional no valor corresponde a 10% sobre o saldo
devedor. Todavia, não lhe assiste razão.
A referida cláusula realmente é abusiva, por colocar os consumidores em
desvantagem exagerada, pois, aplicando todos os seus parâmetros, a retenção
corresponderia a um percentual de cerca de 95% das quantias pagas, o que,
considerando a natureza do contrato e as circunstâncias do caso, mostra-se
excessivo e injustificado. Além da vendedora poder obter retorno financeiro com a
comercialização do bem, é abusiva a fixação de multa pelo descumprimento do
contrato com base no valor do imóvel (AgInt no AREsp. 1.180.352/DF).
Igualmente, deve ser afastada a incidência das disposições da Lei no
13.786 de 2018, considerando que a legislação adota como regra o princípio da
irretroatividade, no que tange à eficácia da lei no tempo (art. 6o da LINDB), e o
contrato celebrado entre as partes foi firmado em 2016 (pág. 33). A propósito, esta
Colenda Câmara já sedimentou seu entendimento no Enunciado no 38.15, a saber:
“Os compromissos de venda e compra de bens imóveis firmados até 26.12.2018 não
se submetem ao regime estabelecido pela Lei no 13.786/18”.
Nessas condições, o percentual de retenção de 20% fixado na sentença
deve ser mantido por ser razoável e adequado para compensar os prejuízos sofridos

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pela vendedora diante da falta de demonstração de efetivo prejuízo que pudesse
justificar a majoração pleiteada pela apelante. Aliás, o percentual está em
consonância com a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça e desta
Colenda Câmara, conforme pode ser inferido das seguintes ementas:
AGRAVO
INTERNO
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE
10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A
JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ.
AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas
hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do
percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da
quantia paga. (...). É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso
de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo
comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo
interno não provido (AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo,
Data do Julgamento: 19/04/2016 - destaque meu);
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS
COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS
VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA
QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997.
AGRAVO IMPROVIDO. (...) 3. A jurisprudência desta Corte, em casos
análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos. 4. Agravo interno a que se nega provimento' (AgInt
no REsp 1361921/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Data do Julgamento:
23/06/2016 - destaque meu);
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL. 1. Desistência do negócio formulada pela
adquirente. Hipótese em que necessária a resolução do pactuado e o retorno das
partes contratantes ao estágio anterior à avença. Retenção do equivalente a
20% do montante quitado. Percentual ajustado às particularidades do
caso concreto e usualmente utilizado em casos semelhantes. Ausência de
fundamento para redução deste percentual. 2. Sucumbência. Atendimento

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substancial da pretensão inicial. Aplicação do art. 86, § único, do CPC.
Condenação da ré ao pagamento das custas, despesas processuais e dos
honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da condenação.
Sentença reformada neste tópico. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(Apelação Cível 1051159-63.2017.8.26.0100; Relator: Donegá Morandini;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
01/02/2019 destaque meu);
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Aquisição de unidade
imobiliária - (...) - Distrato assinado pelos autores, com devolução de pouco
menos de 30% do valor pago (...). CLÁUSULA CONTRATUAL
ABUSIVA em confronto com o artigo 53 do Código de Defesa do
Consumidor
Aplicação indevida no termo de distrato
Nulidade
reconhecida (...). RESCISÃO CONTRATUAL - Aplicação do percentual
de retenção de 20% do valor pago, que se mostra adequado ao caso
concreto e em conformidade com o parâmetro estabelecido pelo C.
Superior Tribunal de Justiça e Precedentes desta C. Câmara. (...).
Sentença
parcialmente
reformada

RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (Apelação
Cível
1001592-88.2017.8.26.0609;
Relator: Maria
Salete Corrêa Dias; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 14/08/2014 destaques meus);
Em consequência, como os apelados sucumbiram em parte mínima do
pedido, pelo fato do percentual de retenção do preço pago em seu desfavor ter sido
fixado somente 10% acima do pleiteado, não há fundamento para se reconhecer
sucumbência recíproca, devendo a apelante responder, por inteiro, nos termos do
artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, pelas custas e despesas
processuais.
Assim já decidiu este Egrégio Tribunal e esta Colenda 3a Câmara,
conforme pode ser verificado dos seguintes julgados: Apelação Cível
1001742-78.2019.8.26.0066; Rel.: Salles Rossi; 8a Câmara de Direito Privado; Data
do Julgamento: 08/01/2020; Apelação Cível 1004987-73.2018.8.26.0344; Rel.: José
Aparício Coelho Prado Neto; 9a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
09/12/2019; Apelação Cível 1002735-73.2017.8.26.0428; Rela: Maria Salete Corrêa

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Apelação Cível no 1042383-83.2018.8.26.0506
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Dias; 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 11/11/2019; Apelação
Cível 1001301-31.2018.8.26.0358; Rel.: Hertha Helena de Oliveira; 2a Câmara de
Direito Privado; Data do Julgamento: 15/10/2019.
Por fim, o pedido de arbitramento de honorários advocatícios de forma
diversa da que estabelecida na sentença não encontra amparo legal. Isso porque a
legislação processual vigente é clara no sentido de que, não sendo inestimável ou
irrisório o proveito econômico, como no caso em análise, o arbitramento por
equidade é inadequado.
Deve se considerar, ainda, que a readequação dos honorários por serem
exorbitantes é hipótese de exceção e assim deve ser encarada para que, somente em
casos de manifesto descompasso da remuneração com o trabalho, a medida seja
tomada a fim de evitar o aviltamento de verba com caráter alimentar de
profissionais
indispensáveis
à
administração
da
justiça;
prevenir
excessivo subjetivismo do julgador e garantir maior previsibilidade das decisões
judiciais. Neste caso, entretanto, o montante dos honorários não é elevado (cerca de
R$ 7.000,00) ao ponto de ocasionar enriquecimento desproporcional pelo patrono
dos apelados à luz do trabalho zeloso e dedicado que desenvolveu nos autos por 8
meses.
A respeito do tema, o Colendo Superior de Justiça, inclusive, já se
manifestou no sentido de que, dentre as alterações que introduziu no ordenamento
jurídico, o Código de Processo Civil de 2015 “reduziu, visivelmente, a subjetividade
do julgador” (REsp 1.746.072/PR), o que deve ser observado e influir nos
julgamentos sob a égide da nova legislação processual.
Na mesma linha de raciocínio, já decidiu, em casos análogos, esta
Colenda 3a Câmara:

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Apelação Cível no 1042383-83.2018.8.26.0506
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Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c.
restituição de valores e indenização por danos materiais e morais. Sentença
que determina a restituição integral dos valores pagos pelos promitentes
compradores, excetuada a comissão de corretagem. (...). Honorários
advocatícios sucumbenciais. Sentença que possui conteúdo condenatório,
de valor estimável e não irrisório. Base de cálculo dos honorários que deve
ser o valor atualizado da condenação, inadmissível a fixação por equidade.
Elevação dos honorários em fase recursal. Inteligência do art. 85, §§ 2o e 11 do
CPC. Sentença reformada, em parte. Recurso adesivo do advogado dos autores
provido, desprovido o da ré. (Apelação Cível 1007888-51.2015.8.26.0010;
Relator: Alexandre Marcondes; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado;
Data do Julgamento:26/07/2019 destaque meu)
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA
DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. Sentença de
parcial procedência, confirmando a rescisão contratual, sem reconhecimento de
saldo a ser quitado pelo autor, bem como declarando a inexigibilidade de
despesas condominiais e IPTU em face dele, e condenando a ré a devolver 80%
(oitenta por cento) dos valores pagos, com atualização monetária a partir de
cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do
trânsito em julgado. Irresignação da ré. (...). Adaptação do cálculo dos
honorários. Honorários calculados em percentual do proveito econômico
(art. 85, §2o, CPC), e não por equidade, como fixado na sentença (art. 85,
§8o,
CPC).
(...).
Recurso
parcialmente
provido. (Apelação
Cível
1018098-86.2017.8.26.0562; Relator: Carlos Alberto de Salles; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 07/05/2019
destaque meu).
Enfim, mais não é preciso para a integral confirmação da r. sentença
judicial, inclusive por seus próprios e jurídicos fundamentos, que ora ratifico,
conforme admite o artigo 252 do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
Mantida a sucumbência e levando em conta o trabalho adicional
realizado em grau recursal exercido pelo advogado da parte vencedora, majoro os
honorários advocatícios para 12% do valor da condenação, em observância ao artigo
85, §11, do CPC.

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Apelação Cível no 1042383-83.2018.8.26.0506
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Para evitar a oposição de Embargos de Declaração meramente
protelatórios, considera-se, desde já, prequestionada toda matéria infraconstitucional
e constitucional, ciente de que é desnecessária a menção a dispositivos de lei,
bastando que a questão jurídica tenha sido abordada e decidida, conforme
entendimento do E. STF (RT 703/226, Min. Marco Aurélio) e C. STJ (AgRg no
REsp 1.417.199/RS, Rela. Mina. Assusete Magalhães).
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora