Tribunal: TJSP
Processo: 1004406-54.2017.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Fabio Tabosa
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-11
Data de publicação: 2020-11-13

Ementa:
Locação. Execução por suposto título extrajudicial dirigida contra a fiadora. Embargos da executada. Multa compensatória proporcional, pela desocupação prematura do imóvel por parte da inquilina, que não se reveste de executoriedade, não se amoldando à previsão do art. 784, VIII, do CPC. Obrigação, de resto, que não tem o atributo da certeza (art. 783, caput, do CPC), visto que prevista

Ementa:
Locação. Execução por suposto título extrajudicial dirigida contra a fiadora. Embargos da executada. Multa compensatória proporcional, pela desocupação prematura do imóvel por parte da inquilina, que não se reveste de executoriedade, não se amoldando à previsão do art. 784, VIII, do CPC. Obrigação, de resto, que não tem o atributo da certeza (art. 783, caput, do CPC), visto que prevista abstratamente em contrato, para o caso de superveniência de infração contratual. Necessidade de valoração dos fatos e da subsunção às regras do contrato, de modo a permitir o reconhecimento de conduta infracional, que impede se possa falar em prestação certa desde logo integrante do vínculo jurídico. Descabimento da via executiva. Execução extinta de ofício, no âmbito de apelação contra a sentença que julgou improcedentes embargos da executada, omitindo-se quanto à apreciação dessa questão. Apelação conhecida, com extinção de ofício da execução.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
29a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000930876
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004406-54.2017.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante YOLANDA
GARCIA, é apelado EDUARDO MANCINI.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Conheceram da apelação e, de ofício, extinguiram a
execução. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE.
São Paulo, 11 de novembro de 2020.
FABIO TABOSA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
29a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1004406-54.2017.8.26.0001 - F. R. Santana (Capital) - Voto no 17.394
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Apelante: Yolanda Garcia
Apelado: Eduardo Mancini
Apelação no 1004406-54.2017.8.26.0001 2a Vara Cível do F. R. Santana (Capital)
Voto no 17.394
Locação. Execução por suposto título extrajudicial dirigida
contra
a
fiadora.
Embargos
da
executada.
Multa
compensatória proporcional, pela desocupação prematura
do imóvel por parte da inquilina, que não se reveste de
executoriedade, não se amoldando à previsão do art. 784,
VIII, do CPC. Obrigação, de resto, que não tem o atributo
da certeza (art. 783, caput, do CPC), visto que prevista
abstratamente em contrato, para o caso de superveniência
de infração contratual. Necessidade de valoração dos fatos e
da subsunção às regras do contrato, de modo a permitir o
reconhecimento de conduta infracional, que impede se
possa falar em prestação certa desde logo integrante do
vínculo jurídico. Descabimento da via executiva. Execução
extinta de ofício, no âmbito de apelação contra a sentença
que julgou improcedentes embargos da executada, omitindo-
se quanto à apreciação dessa questão. Apelação conhecida,
com extinção de ofício da execução.
VISTOS.
A r. sentença de fls. 128/130 julgou, no tocante à fiadora-
executada, improcedentes embargos opostos a execução fundada em alegado título
extrajudicial (multa por devolução prematura de imóvel objeto de contrato de locação),
considerando a MMa. Juíza insubsistentes as alegações da embargante quanto à
justificativa para a desocupação do prédio ainda no curso do prazo contratual, escoradas
em alegado mau estado do imóvel, ressaltando ter ele sido devidamente vistoriado e
achado conforme ao início do contrato. Destacou ser, nesses termos, efetivamente
devida a multa proporcional do art. 4o da Lei no 8.245/91, julgando outrossim extinto o
processo sem apreciação do mérito quanto à embargante Cristina Jabardo, locatária, por
ilegitimidade para a oposição dos embargos, já que estranha ao polo passivo da

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execução.
Apela tão somente a executada Yolanda (fls. 132/138),
insistindo ter promovido a entrega antecipada das chaves em função dos problemas
estruturais do imóvel locado, que o tornariam inabitável. A par disso, sustenta a
possibilidade de compensação da multa contratual exigida pelo locador com as despesas
suportadas pela locatária para a manutenção do bem, batendo-se, em conclusão, pela
reforma da r. sentença, com condenação do embargado ao pagamento das benfeitorias
necessárias realizadas pela locatária (sic).
O recurso, que é tempestivo, foi devidamente processado, com
apresentação de contrarrazões pelo embargado no prazo legal (fls. 143/148).
É o relatório.
A hipótese é de extinção do processo de execução, mediante o
conhecimento de matéria apreciável de ofício, relativa às condições da ação (art. 485, §
3o, do CPC), a qual de toda forma foi objeto dos embargos e não chegou a ser
enfrentada na r. sentença, considerando-se devolvida à Segunda Instância no âmbito do
presente recurso de apelação, à luz do art. 1.013, § 1o, e ainda do art. 803, parágrafo
único, ambos do CPC.
Com efeito, tem por objeto a execução, exclusivamente, o
recebimento de multa por infração contratual, decorrente segundo o locador da
infringência de cláusula relativa ao tempo de duração da locação.
Ocorre que essa verba não é revestida de executoriedade, não
constituindo título executivo extrajudicial, por não se confundir com o teor do art. 784,
VIII, do CPC, que fala em crédito decorrente de aluguel e encargos acessórios, como
taxas condominiais.
Explica-se. A definição do que seja ou não título executivo,
sobretudo extrajudicial, é tema estritamente ligado à política legislativa, sendo escolha
direta do legislador a maior ou menor amplitude do rol, variável de sistema para

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sistema, e bem assim sua composição, ordinariamente influenciada por razões ligadas à
atribuição de maior agilidade na efetivação de determinadas categorias de direito, sem
deixar de lado, de outra parte, a segurança jurídica.
Assim, acaba o legislador, em cada ordenamento, por escolher
as relações jurídicas que, por sua natureza e peculiaridades, mereçam o tratamento
diferenciado, preocupando-se por outro lado com atributos mínimos de segurança que
justifiquem a outorga aos direitos correspondentes da capacidade de permitir a
invocação desde logo de tutela executiva, sem prévia certificação por sentença de
mérito.
No que se refere ao direito processual civil brasileiro
(considerado pela doutrina liberal nessa matéria), faz a lei processual civil referência a
uma série de atos jurídicos específicos ou direitos decorrentes de determinadas relações
jurídicas que, em si mesmos, justificam a critério do legislador a qualificação como
títulos executivos, bastando nesses casos corresponda a situação jurídica motivadora da
cobrança a alguma das figuras ali mencionadas
sem prejuízo, por evidente, da
verificação em cada caso do requisito complementar da certeza e liquidez da obrigação
incorporada pelo título (art. 783 do CPC) -, sem a necessidade outrossim de requisitos
formais adicionais (mesmo porque cada tipo legal observa as regras de formação
inerentes à disciplina jurídica específica, no plano substancial).
É o caso do crédito de locação imobiliária, que nos termos do
art. 784, VIII do CPC para ser título executivo basta esteja documentado por escrito.
Note-se, entretanto: o legislador não diz ser o próprio contrato
de locação título executivo, senão alguns créditos específicos dele decorrentes, mais
especificamente aquele relacionado à própria prestação natural da locação, o aluguel, e
ainda alguns encargos acessórios cujo adimplemento seja também assumido pelo
locatário, notadamente quanto a acessórios da locação (condomínio e imposto predial,
por exemplo).
Fora daí, entretanto, não se justifica a pretensão de pretender
atribuir executoriedade e outras obrigações pecuniárias, de natureza diversa, pelo

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simples fato de estarem previstas em contrato escrito de locação.
É o que se dá com a multa compensatória de três aluguéis,
tradicionalmente pactuada em negócios locativos, e relacionada a infrações contratuais
de natureza diversa. O valor correspondente, ainda quando se tenha por devida a multa
no caso concreto, não comporta cobrança em via executiva, pela inexistência a respeito
de título executivo devidamente explicitado em lei (nullum titulo sine lege e nula
executio sine titulo).
Mas não é só. Quando não bastasse a barreira da inexistência de
título executivo extrajudicial a encampar semelhante obrigação, multas objeto de
cláusulas penais prefixadoras de sanção por inadimplemento contratual, como se tem no
caso, enfrentam outro óbice.
Ocorre que, a par da existência de título executivo, é pressuposto
de toda e qualquer execução que o crédito ostente os atributos da certeza, liquidez e
exigibilidade (art. 783, caput, do CPC).
E, no tocante à multa ora discutida, não se pode dizer que
constitua, já antes da execução, crédito revestido de certeza, visto que prevista somente
em abstrato no negócio jurídico, dependendo portanto da valoração de fato posterior à
formação do título e que venha a ser invocado como representativo de infração
contratual.
No caso dos autos, a reforçar essa incompatibilidade, a
executada (fiadora) nega justamente a ocorrência de infração contratual, refutando tenha
havido a desocupação do imóvel por mero desinteresse da locatária na continuidade do
contrato, mas ao reverso saída motivada pelas más condições do imóvel, questões que
não podem e não devem ser discutidas como objeto da própria execução, mas que
devem ser previamente definidas em regular processo de conhecimento, para que apenas
então se tenha a enunciação de provimento que assente a efetiva sujeição da locatária, se
o caso, ao pagamento da multa (diga-se ainda, em reforço, que a abordagem da r.
sentença quanto a ter sido vistoriado o imóvel ao início da locação, mostra-se com a
devida vênia superficial, já que não se trata apenas de saber as condições como recebido

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o imóvel, mas também a existência, ao tempo da devolução, de condições objetivas a
amparar a alegada impossibilidade de uso sustentada pela locatária).
Tranca-se, por tudo, o processo de execução, com a condenação
do exequente-embargado ao pagamento das custas e despesas processuais, além de
honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa
principal.
Ante o exposto, conhece-se da apelação e, de ofício, extingue-
se a execução.
FABIO TABOSA
Relator