Tribunal: TJSP
Processo: 2135251-58.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Hugo Crepaldi
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-27

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA – DESPESAS CONDOMINIAIS – Impossibilidade de penhora do imóvel, cuja titularidade é da credora fiduciante, ora agravante – Dívida "propter rem" que não autoriza a responsabilidade patrimonial de terceiros que não participam da lide – Possibilidade de penhora apenas dos direitos aquisitivos do executado sobre o bem – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000676434
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de
Instrumento no 2135251-58.2020.8.26.0000, da Comarca de Santo André, em
que é agravante CAIXA ECONOMICA FEDERAL, é agravado EDIFÍCIO
KATIA.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos,
deram provimento ao recurso, contra o voto do Relator sorteado que negava e
declarará. Acórdão com o 2o Juiz.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI, vencedor, MARCONDES D'ANGELO, vencido, HUGO
CREPALDI (Presidente) e CLAUDIO HAMILTON.
São Paulo, 13 de agosto de 2020
HUGO CREPALDI
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2135251-58.2020.8.26.0000
Comarca: Santo André
Agravante: Caixa Econômica Federal - Caixa
Agravado: Edifício Kátia
Voto no 25.412
AGRAVO DE INSTRUMENTO
EXECUÇÃO POR
QUANTIA CERTA DESPESAS CONDOMINIAIS
Impossibilidade de penhora do imóvel, cuja
titularidade é da credora fiduciante, ora agravante
Dívida “propter rem” que não autoriza a
responsabilidade patrimonial de terceiros que não
participam da lide
Possibilidade de penhora
apenas dos direitos aquisitivos do executado
sobre o bem Recurso provido.
Vistos.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, nos autos da ação de execução por quantia
certa que EDIFÍCIO KÁTIA move contra FERNANDO SANTOS DE MORAIS,
objetivando a reforma da decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara
Cível da Comarca de Santo André, Dr. Flávio Pinella Helaehil, que manteve a
penhora sobre o imóvel gerador do débito condominial exequendo.
Sustenta a agravante que o imóvel sobre o qual
foi determinada a penhora nos autos seria objeto de garantia de alienação

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
fiduciária a favor da agravante. Ao firmar o contrato junto à agravante, os
devedores fiduciários se responsabilizam por quitar a dívida contraída, o que foi
devidamente averbado na matrícula do bem, sob pena de incorrer na rescisão
antecipada do contrato e nas medidas adotadas pela credora, para a
recuperação de seu crédito. Afirma que o bem alienado fiduciariamente não
poderia ser penhorado, por lesar o direito de propriedade, mas tão somente os
seus direitos. Também argumenta que seria impossível penhorar bens de
terceiros aos autos, de modo que a penhora poderia incidir tão somente sobre
os direitos dos devedores quanto à unidade condominial.
Recurso
tempestivo,
acompanhado
de
documentos.
O pedido de tutela antecipada foi indeferido (fls.
57/58).
Apresentada a contraminuta (fls. 61/63), os autos
foram encaminhados à mesa.
É o relatório.
Trata-se de ação de execução por quantia certa
ajuizada pelo EDIFÍCIO KÁTIA contra FERNANDO SANTOS DE MARAIS,
visando ao adimplemento das despesas condominiais em aberto. Nos seus
autos, o autor requereu a penhora do imóvel gerador do débito exequendo, o
que foi deferido pelo Juízo a quo.
Contra essa decisão, insurge-se a agravante
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, e com razão.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Com efeito, o executado é tão somente possuidor
da unidade devedora e, na matrícula do imóvel, consta que houve alienação
fiduciária firmada entre ele e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, que se tornou
credora fiduciária e, portanto, proprietária resolúvel do bem.
Assim, admitir a penhora da unidade implicaria
constranger direitos de terceiros ao processo, já que, por ora, o executado não
é proprietário, mas mero possuidor direito, nos termos do art. 23, Parágrafo
único, da Lei no 9.514/97.
Portanto, não é possível opor a responsabilidade
pelo pagamento a um terceiro que não participa da demanda, realidade que se
aplica inclusive sendo a dívida perseguida de natureza propter rem. Desse
modo, a possibilidade que se vislumbra é a da penhora dos direitos aquisitivos
da executada sobre o bem.
Não há que se falar, portanto, em transmissão
tácita da responsabilidade pelos débitos condominiais ao credor fiduciário, de
modo que a responsabilidade deste deve ser aferida em ação própria.
Em síntese, o imóvel cuja penhora se pretende é
de titularidade da agravante, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Os bens de
terceiros não podem responder pela dívida dos executados, como regra. As
peculiaridades decorrentes de a dívida ser propter rem podem ensejar
discussões quanto à responsabilidade da fiduciária pelos débitos, porém isso
não pode ser feito sem a sua inclusão na lide.
Em casos análogos, assim já decidiu este

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Egrégio Tribunal de Justiça:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de despesas condominiais.
Imóvel alienado fiduciariamente em garantia. Penhora que deve recair
apenas sobre os direitos dos executados. Inadmissibilidade da penhora
sobre o imóvel. Proprietário fiduciário que não integra a lide. Recurso
desprovido. (Agravo de Instrumento no 2023019-74.2018.8.26.0000, Rel.
Des. Milton Carvalho, 36a Câmara de Direito Privado, j. 07.03.2018)
Apelação cível. Embargos de terceiro. Condomínio. Despesas. Penhora de
imóvel objeto de compromisso de compra-e-venda marcado por constituição
de alienação fiduciária. Credor fiduciário que não integrou o polo passivo da
ação de cobrança, aparelhada apenas em face do adquirente fiduciante,
anotado o registro do contrato de venda-e-compra, bem assim da apontada
garantia, em data anterior ao aparelhamento da demanda, na matrícula do
imóvel. Constrição vedada limites subjetivos da coisa julgada. Garantia
constitucional ao devido processo legal; respeito aos princípios do
contraditório e ampla defesa. É autorizada, no entanto, a penhora dos
direitos do devedor atrelados ao bem objeto da alienação fiduciária em
garantia. Precedentes. Sentença reformada. Recurso provido. (Apelação no
4009656-77.2013.8.26.0576, Rel. Des. Tércio Pires, 27a Câmara de Direito
Privado, j. 22.11.2016)
Despesas de condomínio. Cobrança. Cumprimento de sentença. Decisão
que indefere a penhora da unidade condominial geradora das despesas
objeto
da
lide.
Pretensão
à
penhora
da
unidade
condominial.
Impossibilidade. Imóvel dado em alienação fiduciária. Réus que não
possuem a titularidade do imóvel, que é da instituição financeira, credora
fiduciária, que não compõe o polo passivo da lide. Credor fiduciário que
preserva a propriedade resolúvel do bem e não integra a lide.
Impossibilidade de penhora do imóvel de terceiro para o pagamento da
dívida. Decisão mantida. Recurso improvido. (Agravo de Instrumento no
2190397-26.20168.26.0000, Rel. Des. Francisco Occhiuto Júnior, 32a
Câmara de Direito Privado, j. 20.10.2016)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
DESPESAS CONDOMINIAIS AÇÃO DE COBRANÇA EXECUÇÃO
PEDIDO DE PENHORA DA PRÓPRIA UNIDADE DA QUAL SE
ORIGINARAM OS DÉBITOS IMPOSSIBILIDADE
IMÓVEL GRAVADO
COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DECISÃO MANTIDA RECURSO NÃO
PROVIDO. Nos termos do art. 789 do NCPC, o devedor somente responde
com seus bens no cumprimento de suas obrigações, de sorte que, os bens
gravados por alienação fiduciária tornam-se penhoráveis somente se vistos
como direitos futuros do devedor, oriundos de contrato de financiamento.
(Agravo de Instrumento no 2168613-90.2016.8.26.0000, Rel. Des. Paulo
Ayrosa, 31a Câmara de Direito Privado, j. 13.09.2016)
Pelo exposto, dou provimento ao recurso.
HUGO CREPALDI
Relator Designado

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 48.729
Agravo de Instrumento no 2135251-58.2020.8.26.0000
Comarca: Santo André
Agravante: Caixa Economica Federal
Agravado: EDIFÍCIO KATIA
Interessado: Fernando Santos de Morais
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Ouso divergir da douta maioria,
e o faço calcado nos seguintes fundamentos.
Vistos.
Trata-se
de
Agravo
de
Instrumento interposto em ação de execução de título
extrajudicial (débito condominial) contra decisão que manteve a
constrição incidente sobre o imóvel gerador da dívida em
execução, sob o fundamento de que, na cobrança de débito
condominial, a preferência ao recebimento pertence ao
condomínio exeqüente (agravado), em razão da natureza
“propter rem” da obrigação, de cuja satisfação depende a
subsistência da própria coisa (imóvel), o que confere privilégio
especial ao crédito e o torna preferencial em relação ao crédito
fiduciário (folhas 104/105, copiada às folhas 53/54).
Insurge-se a credora fiduciária
(CEF), ora agravante, alegando que a decisão agravada
contraria a Lei 9.514/97, pois o imóvel penhorado foi objeto de
contrato de alienação fiduciária em garantia, de modo que o
devedor é mero possuidor direto do bem, até a quitação integral
da dívida, cabendo à recorrente o domínio resolúvel e a posse
indireta do bem. Aduz que, em razão da mora do executado, deu

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
início ao procedimento de execução extrajudicial do bem, na
forma da Lei 9.514/97, tendo este sido intimado para purgar a
mora em quinze dias, o que impossibilitou o registro da penhora
deferida em primeira instância. Destaca que o bem dado em
garantia fiduciária sujeita-se, por vínculo real, ao cumprimento
da obrigação, nos termos do artigo 1.419 do Código Civil.
Entende ser inviável a penhora se o credor fiduciário e atual
proprietário do bem não foi condenado por sentença, sob pena
de violação à garantia do devido processo legal. Sustenta ser
possível apenas a penhora dos direitos que o devedor possui
sobre a unidade condominial, os quais restringem-se ao saldo
remanescente após o leilão do imóvel a ser designado (art. 27,
Lei 9.514/97).
Requer a concessão de efeito
suspensivo ao agravo e o seu provimento, para que seja afastada
a determinação de penhora do imóvel em questão.
Recurso
processado
sem a
concessão de efeito suspensivo (folhas 57/58).
Contraminuta do condomínio
agravado às folhas 61/63.
Recurso
versando
sobre
decisão proferida em processo de execução, hipótese prevista no
artigo 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Este é o relatório.
O recurso comporta juízo de
admissibilidade positivo, contudo, no mérito não deve ser
provido.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
As
despesas
condominiais
constituem obrigação “propter rem”, pois oneram a própria
coisa, ou seja, o débito condominial acompanha o bem
independentemente de quem seja o titular do domínio ou detenha
a sua posse.
De
outra
parte, a dívida
condominial refere-se a despesas essenciais à manutenção do
próprio imóvel, de modo que os interesses do condomínio devem
prevalecer sobre os da credora fiduciária (CEF), ora agravante,
mesmo porque a esta interessa apenas ver o crédito pactuado
com o(a) mutuário(a) (executado) retornar ao seu patrimônio e
não o bem dado em garantia.
Com efeito, a propriedade
resolúvel do bem não passa de mera garantia, que apenas
momentaneamente poderá se consolidar em favor da credora
fiduciária, a qual certamente irá pracear o bem a terceiro
interessado em caso de inadimplemento do mutuário, a fim de
reaver o capital a este emprestado.
Assentadas tais premissas, não
faz sentido impedir o condomínio credor, ou os condôminos, de
exercer(em) seu direito de executar judicialmente o próprio bem
a que adere a dívida “propter rem”, uma vez que o direito do
credor desta dívida não colide com o direito do credor
fiduciário, pois a satisfação do crédito daquele não importa em
supressão do direito deste.
Ademais,
a
penhora
dos
direitos de aquisição decorrentes do contrato com cláusula de
alienação fiduciária em garantia não possui liquidez, pois
dificilmente atrairá licitantes aos leilões, porquanto o que se

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
praceia é somente um direito oriundo de um contrato que não se
sabe se será efetivamente cumprido até o final.
Logo,
tal
medida
não
se
mostra, evidentemente, uma solução satisfatória aos interesses
do credor (agravado).
De outro lado, a penhora do
imóvel não acarreta violação ao direito de propriedade de
terceiro (credor fiduciário), pois a propriedade resolúvel do
imóvel não passa de mera garantia ao credor fiduciário de que
terá seu crédito satisfeito com a alienação do bem, em caso de
inadimplência do(a) mutuário(a).
Assim, deve o produto da
alienação do bem servir, sucessivamente, à satisfação do crédito
do condomínio, pois se tratam de despesas essenciais à
manutenção do próprio imóvel, o que coloca o condomínio na
condição de credor preferencial, e, sobre o saldo remanescente,
devem concorrer o credor fiduciário e o devedor, caso ainda
haja responsabilidades decorrentes do contrato de alienação
fiduciária.
E se ainda remanescer dívida
por parte do devedor fiduciante, poderá o credor fiduciário
utilizar as medidas próprias para a cobrança. Não se trata,
aqui, de perda da garantia, mas de utilização do bem para, de
forma sucessiva, quitar a dívida exequenda de natureza “propter
rem” e a dívida perante a instituição financeira.
Reitere-se que a dívida em
questão é proveniente de despesas condominiais e, diante da
prevalência dos interesses do condomínio sobre os interesses da
credora fiduciária, a fim de possibilitar a manutenção do
próprio edifício, deve ser permitida a penhora do próprio imóvel
gerador da dívida condominial, ainda que existente a alienação

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
fiduciária.
Destarte, não há óbice à
penhora do imóvel deferida pelo juízo “a quo”, desde que a
credora fiduciária seja intimada da constrição, na forma do
artigo 799, I, do CPC, o que já ocorreu no presente caso.
Nesse sentido é o entendimento
esposado por esta Egrégia Corte de Justiça:
“Despesas condominiais. Execução. Imóvel alienado fiduciariamente à
Caixa Econômica Federal. Possibilidade de penhora da própria unidade
devedora. Obrigação ‘propter rem’. Ademais, prevalece os interesses do
condomínio sobre os interesses da instituição financeira, dada a
necessidade
de
manutenção
do
seu
equilíbrio
econômico
e,
consequentemente, do edifício. Recurso provido, com determinação.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2186494-75.2019.8.26.0000; Relator
(a): GOMES VARJÃO; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado;
Foro de Sertãozinho - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/10/2019;
Data de Registro: 07/11/2019, g.n.)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – Interposição contra decisão que
indeferiu pedido de penhora de imóvel alienado fiduciariamente.
Possibilidade. Despesas condominiais. Obrigação propter rem. Interesses
da coletividade condominial que se sobrepõem aos da instituição
financeira. Decisão reformada.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2233920-83.2019.8.26.0000; Relator
(a): MARIO A. SILVEIRA; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito
Privado; Foro de Araras - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 04/11/2019;
Data de Registro: 04/11/2019, g.n.)
“Ação de cobrança – despesas condominiais – cumprimento de sentença –
credor fiduciário devidamente intimado como terceiro interessado –
penhora do imóvel gerador das dívidas condominiais, objeto de alienação
fiduciária – natureza ‘propter rem’ da obrigação – condomínio como
credor preferencial – decisão mantida – agravo de instrumento não
provido.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2226938-53.2019.8.26.0000; Relator
(a): EROS PICELI; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito Privado; Foro

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Central Cível - 19a Vara Cível; Data do Julgamento: 04/11/2019; Data de
Registro: 04/11/2019, g.n.)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO. AÇÃO
DE COBRANÇA. MANUTENÇÃO DA PENHORA DA UNIDADE
DEVEDORA. OBRIGAÇÃO "PROPTER REM". INDEFERIMENTO DE
PEDIDO DE SUSPENSÃO DO LEILÃO PARA CORREÇÃO DO EDITAL
PARA INCLUSÃO DO NOME DE QUEM POSSUI O DOMÍNIO DO
IMÓVEL. IMÓVEL PENHORADO QUE DEVE RESPONDER PELA
DÍVIDA, CONFORME DEFINIÇÃO EM ANTERIOR AGRAVO DE
INSTRUMENTO, INDEPENDENTEMENTE DE DISPUTAS PELA SUA
TITULARIDADE.
DECISÃO
AGRAVADA
MANTIDA.
Agravo
de
instrumento improvido, com determinação.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2188611-39.2019.8.26.0000; Relator
(a): CRISTINA ZUCCHI; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado;
Foro Central Cível - 16a Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2019;
Data de Registro: 01/11/2019, g.n)
COBRANÇA DE CONDOMÍNIO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA –
Penhora sobre a unidade condominial – Possibilidade – A alienação
fiduciária do imóvel não impede a constrição, com vistas a saldar dívida
condominial – Caráter propter rem que prevalece sobre o direito do credor
fiduciário – Ciência à instituição financeira que se faz necessária –
Decisão reformada - Recurso provido, com observação.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2267793-11.2018.8.26.0000; Relator
(a): CLAUDIO HAMILTON; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José dos Campos - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento: 11/03/2019; Data de Registro: 11/03/2019, g.n.)
“CONDOMÍNIO – Execução de título extrajudicial – Penhora da unidade
devedora objeto de alienação fiduciária – Possibilidade, desde que
observadas as providências de que cuidam o inciso I, do artigo 799, e V, do
artigo 889, ambos do Código de Processo Civil, no sentido da intimação da
credora fiduciária da penhora e de eventual alienação judicial do imóvel –
Agravo de instrumento provido.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2016641-68.2019.8.26.0000; Relator
(a): SÁ DUARTE; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional II - Santo Amaro - 7a Vara Cível; Data do Julgamento:
18/03/2019; Data de Registro: 18/03/2019)
“Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Verbas
condominiais inadimplidas. Dívida propter rem. Deferimento da penhora
do imóvel gerador da dívida. Reconsideração da decisão, pós impugnação
da credora fiduciária interessada, Caixa Econômica Federal. Propriedade

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
fiduciária de terceiro. Irresignação do credor agravante. Possibilidade.
Vantagem da garantia para o credor fiduciário que deve ter, como
contrapartida, o ônus de eventualmente ver o imóvel responder por dívida
‘propter rem’ inadimplida pelo condômino. Possibilidade de penhora, com
observância das regras contidas nos artigos 799, I e 889, V, do CPC.
RECURSO PROVIDO.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2115472-54.2019.8.26.0000; Relator
(a): L. G. COSTA WAGNER; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito
Privado; Foro de Araras - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 29/10/2019;
Data de Registro: 30/10/2019)
“Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Débitos condominiais..
Pedido de penhora sobre o imóvel gerador do débito, dado em garantia
fiduciária. Possibilidade, desde que observadas as providências de que
cuidam o inciso I do artigo 799 e V, do artigo 889, ambos do CPC, no
sentido da intimação do credor fiduciário da penhora efetivada e de
eventual alienação judicial do imóvel. Agravo provido.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2141332-57.2019.8.26.0000; Relator
(a): SOARES LEVADA; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado;
Foro Regional XV - Butantã - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
07/10/2019; Data de Registro: 30/10/2019)
Logo, a decisão agravada deve
ser mantida por seus próprios fundamentos, salientando-se que
a preferência no levantamento dos valores decorrentes de
eventual arrematação do bem será do condomínio agravado e
não da credora fiduciária (agravante), na medida em que os
serviços que geram as despesas condominiais destinam-se à
preservação do próprio imóvel dado em garantia fiduciária.
Ante o exposto, pelo meu voto
negava provimento ao recurso de agravo de instrumento, nos
moldes desta decisão.
MARCONDES D’ANGELO

DESEMBARGADOR RELATOR

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
Pg. inicial
Pg. final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
6
Acórdãos
Eletrônicos
HUGO CREPALDI NETO
122D15E7
7
13
Declarações de
Votos
VICENTE ANTONIO MARCONDES D ANGELO
12344021
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2135251-58.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.