Tribunal: TJSP
Processo: 1006509-67.2019.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação de cobrança. Sentença de improcedência. Taxa de cancelamento de hipoteca cobrada do consumidor adquirente da unidade imobiliária. Hipoteca constituída pela ré junto a instituição financeira para captação de recursos para financiar a obra. Custo que não pode ser repassado ao consumidor. Aplicabilidade da Súmula 308 do STJ. Ré que ao

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação de cobrança. Sentença de improcedência. Taxa de cancelamento de hipoteca cobrada do consumidor adquirente da unidade imobiliária. Hipoteca constituída pela ré junto a instituição financeira para captação de recursos para financiar a obra. Custo que não pode ser repassado ao consumidor. Aplicabilidade da Súmula 308 do STJ. Ré que ao receber o preço ajustado deve outorgar ao comprador a escritura do imóvel livre e desimpedido de ônus. Ao comprador cabem os custos relacionadas exclusivamente das despesas de escritura e registro da compra e venda que pactuou, nos termos do art. 490 do CC. Cobrança indevida pela ré. Devolução necessária com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação. Sentença reformada. Sucumbência alterada. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000281945
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006509-67.2019.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que é apelante HELEN
FERNANDA GONÇALVES SERRA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
L. G. COSTA WAGNER
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006509-67.2019.8.26.0032 -Voto no 8971
2
Voto no 8.971
Apelação no 1006509-67.2019.8.26.0032
Apelante: HELEN FERNANDA GONÇALVES SERRA (JUSTIÇA GRATUITA)
Apelado: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
Comarca: Araçatuba (1a Vara Cível)
Juiz: Camila Paiva Portero
Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação
de cobrança. Sentença de improcedência. Taxa de cancelamento de
hipoteca
cobrada
do consumidor adquirente da unidade
imobiliária. Hipoteca constituída pela ré junto a instituição
financeira para captação de recursos para financiar a obra. Custo
que não pode ser repassado ao consumidor. Aplicabilidade da
Súmula 308 do STJ. Ré que ao receber o preço ajustado deve
outorgar ao comprador a escritura do imóvel livre e desimpedido
de ônus. Ao comprador cabem os custos relacionadas
exclusivamente das despesas de escritura e registro da compra e
venda que pactuou, nos termos do art. 490 do CC. Cobrança
indevida pela ré. Devolução necessária com correção monetária
desde o desembolso e juros de mora desde a citação. Sentença
reformada. Sucumbência alterada. RECURSO PROVIDO.
I – Relatório
Trata-se de recurso de apelação interposto por Helen Fernanda Gonçalves Serra
contra a sentença de fls. 215/218, proferida nos autos da ação de cobrança, referente ao
valor de registro de cartório de cancelamento de hipoteca, promovida em face da MRV
Engenharia e Participações S/A.
A ação foi julgada improcedente, condenando a Apelante ao pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 500,00 (quinhentos
reais), ressalva a gratuidade da justiça.
A sentença foi disponibilizada no Dje de 06/09/2019 (fls. 220).
Recurso tempestivo. Preparo dispensado em razão da concessão da gratuidade
judiciária às fls. 102. Autos digitais, porte de remessa e de retorno dispensado conforme
art. 1.007, §3o, do CPC. Contrarrazões às fls. 246/253.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006509-67.2019.8.26.0032 -Voto no 8971
3
A Apelante requer a reforma da sentença. Alega que a Súmula 308 do STJ
estabelece que a hipoteca entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante
o adquirente de imóvel, o que ensejaria a procedência de seu pedido, visto que não possuía
vínculo com o imóvel, motivo pelo qual não tem que arcar com os custos de seu
cancelamento.
Aduz que a cláusula 8a do contrato se refere as despesas de escrituração e
transferência do imóvel ao comprador, não podendo ser incluídos os custos para
regularização de situação anterior ao negócio, cuja responsabilidade era da Apelada.
Sustenta que o valor reclamado é decorrente do cancelamento de hipoteca
anterior ao contrato firmado entre as partes, não se referindo aos custos do registro do
imóvel prometido à venda, nos termos do art. 490 do CC.
A Apelada, por sua vez, requer a manutenção da sentença.
É a síntese do necessário.
II Fundamentação
O recurso comporta provimento.
Adoto o relatório da sentença:
HELEN FERNANDA GONÇALVES SERRA ajuizou ação de cobrança em face
de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A. Alega, em síntese, que
firmou contrato de compra e venda com a requerida, e que acabou quitando as
despesas de registro em cartório, conforme a certidão de atos praticados, as quais
não deu causa no valor de R$ 196,08. Assim, requer a restituição do valor pago.
Devidamente citada, a requerida apresentou contestação, nos seguintes termos:
ilegitimidade passiva para responder pela devolução da taxa de registro
cartorário; conexão; litigância de má-fé do advogado da parte autora; legalidade
da cobrança da taxa de registro; impossibilidade de inversão do ônus da prova;
prescrição.
Réplica a fls. 197/207.
As preliminares arguidas em contestação foram bem afastadas na sentença
recorrida, que consignou que:
De início, indefiro o pedido de conexão, em razão do objeto diverso do discutido
nos autos.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006509-67.2019.8.26.0032 -Voto no 8971
4
Fica afastada, por outro lado, a ilegitimidade de parte passiva, considerando o
reconhecimento da requerida de que as despesas indicadas na inicial foram
transferidas ao consumidor.
Também não é caso de litigância de má-fé. A distribuição de diversas ações com
fundamento no mesmo contrato, por si só, não caracteriza litigância de má-fé.
Em relação a prescrição, aplica-se ao caso o entendimento firmado pelo
Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, no julgamento do Recurso
Especial no 1.551.956, no sentido de que a pretensão de restituição de um pagamento
alegadamente indevido enquadra-se na hipótese disciplinada pelo art. 206, §3o, do CC, por
fundar-se em enriquecimento sem causa. Esse julgamento fixou tese jurídica sobre o prazo
prescricional aplicável a presente hipótese. Vejamos a íntegra da ementa:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO
TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da
prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título
de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso
Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca
de situação análoga.
2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição
trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da
celebração do contrato.
2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp 1551956/SP, Rel. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
24/08/2016, DJe 06/09/2016)
No presente caso, o contrato foi firmado em 05/05/2018, a taxa foi paga pela
Apelante em 15/08/2018 (fls. 24/26) e a ação ajuizada em 23/05/2019, pretendendo a
restituição do valor cobrado a título de registro de cartório de referente ao cancelamento de
hipoteca entre a Apelada e instituição financeira, que é congênere a taxa SATI, ou seja,
antes de três anos da cobrança da taxa e da celebração do contrato, de modo que não
ocorreu a prescrição.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006509-67.2019.8.26.0032 -Voto no 8971
5
O documento de fls. 26 comprova a cobrança do valor de R$ 196,08 (cento e
noventa e seis reais e oito centavos) referentes a averbação junto a matrícula no 309.768 em
23/07/2018.
Em contestação, a Apelada confirma o repasse do valor ao consumidor,
sustentando a legalidade da conduta com base na cláusula oitava do contrato e no art. 490
do CC.
A cláusula oitava do contrato estabelece que:
Após a averbação da certidão de baixa e habite-se, a PROMITENTE
VENDEDORA outorgará ao (a) PROMITENTE COMPRADOR (A), de acordo
com as condições de financiamento previstas no item 04 do Quadro Resumo: (i)
a escritura pública ou particular de compra e venda com cláusula de Alienação
Fiduciária em garantia do imóvel objeto deste contrato, nos moldes da lei
9.514/97; (ii) a escritura definitiva mediante a quitação integral do preço; (iii) a
escritura pública ou particular de compra e venda referente ao contrato de
financiamento bancário.
O (A) PROMITENTE COMPRADOR (A) deverá providenciar o registro da
respectiva
escritura,
encaminhando
em
seguida
à
PROMITENTE
VENDEDORA cópia da matrícula atualizada do imóvel.
Correrão por conta exclusiva do (a) PROMITENTE COMPRADOR(A) todos os
impostos, tributos e quaisquer despesas decorrentes da transferência do imóvel,
tais como: escritura, ITBI, registro, despachante, cadastro, despesas com
Alienação Fiduciária em Garantia e outras. [destaquei]
O (A) PROMITENTE COMPRADOR (A) tem ciência e concorda desde já que a
PROMITENTE VENDEDORA poderá providenciara transferência do imóvel,
arcando com todas as despesas, as quais deverão ser integralmente
reembolsadas.
Se houvesse estipulação contratual clara com respeito ao dever do comprador
arcar com as custas de cancelamento da hipoteca firmada pela Apelada, a disposição se
revestiria de evidente abusividade do contrato, por colocar o consumidor em situação de
manifesta e exagerada desvantagem.
O art. 490 do Código Civil dispõe que “Salvo cláusula em contrário, ficarão as
despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da
tradição”.
No caso, a Apelante alega que a cobrança se refere ao cancelamento da
hipoteca existente entre a Apelada e a instituição financeira, anterior ao contrato firmado
com o consumidor. A Apelada não nega que efetuou a cobrança do valor reclamado na
presente ação, bem como não nega a sua origem.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006509-67.2019.8.26.0032 -Voto no 8971
6
A Súmula 308 do STJ estabelece que “A hipoteca firmada entre a construtora
e o agente financeiro anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda,
não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Relativamente à alegação da Apelada de que o contrato possui, em sua cláusula
oitava, a previsão de que as taxas de registros e emolumentos ficam a cargo do comprador,
tal fato não engloba a quantia referente ao cancelamento de hipoteca, a qual foi firmada
entre a empreendedora Apelada e uma outra instituição em proveito próprio, com a
finalidade de lograr efetivar a edificação do imóvel que seria comercializado aos
consumidores. Desse modo, o importe pago a título de cancelamento de hipoteca, nos
termos da referida Súmula 308 do STJ, não pode ser repassado aos consumidores.
A garantia hipotecária foi constituída pela Apelada como segurança ao contrato
celebrado com instituição financeira, fora do âmbito do compromisso de venda da unidade
imobiliária pactuado com a Apelante, sendo evidente que ocorreu em proveito exclusivo da
incorporadora/construtora.
Assim, ao receber o preço ajustado em contrato, cabe à Apelada outorgar ao
comprador a escritura do imóvel, que deve estar livre e desimpedido de quaisquer ônus,
não havendo de repassar ao adquirente do imóvel a despesa do cancelamento da hipoteca
que ela firmou anteriormente. Ao comprador cabem as taxas relacionadas exclusivamente
as despesas de escritura e registro da compra e venda do imóvel que pactuou e eventual
alienação fiduciária firmada para sua aquisição, nos termos do art. 490 do CC.
Neste sentido segue a jurisprudência desta Corte Paulista em relação ao repasse
da taxa de cancelamento de hipoteca ao consumidor, adquirente da unidade imobiliária:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Art. 1.022 do Código de Processo Civil.
Cabimento contra qualquer decisão judicial para esclarecer obscuridade ou
eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se
pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento, bem como para corrigir erro
material. Alegado erro quanto ao termo inicial da prescrição. Configuração.
Pagamento das custas cartorárias que ocorreu de forma parcelada e
posteriormente à data de assinatura do contrato. Impossibilidade de se considerar
o termo inicial da prescrição na data em que firmado o instrumento, quando
ainda não existia o desembolso e a consequente pretensão de restituição destes
valores. Prescrição afastada. Mérito. Compradora que teve que anuir com a taxa
de cancelamento de hipoteca instituída pela promitente vendedora ao seu agente
financeiro. Ressarcimento cabível. A hipoteca, na condição de garantia real
sobre direito alheio, é instrumento que o empreendedor lança mão para financiar
a obra, representando custo exclusivo que não pode ser repassado ao comprador,
ainda que haja previsão contratual expressa. Inexistência de benefício direto ao
consumidor. Incompatibilidade com a previsão do artigo 51, inciso IV do CDC.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006509-67.2019.8.26.0032 -Voto no 8971
7
Afronta aos ditames da boa-fé objetiva como dever anexo da relação contratual.
Precedentes desta C. 6a Câmara de Direito Privado. Sentença reformada.
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
ACOLHIDOS
PARA
JULGAR
PROCEDENTE O RECURSO DE APELAÇÃO. (TJSP; Embargos de
Declaração Cível 1000427-20.2019.8.26.0032; Relator (a): Rodolfo Pellizari;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Araçatuba - 3a Vara
Cível; Data do Julgamento: 04/10/2013; Data de Registro: 26/03/2020)
COMPRA E VENDA Taxa de cancelamento de hipoteca Hipoteca instituída
pela Construtora, para captação de recursos destinados ao financiamento da obra
Custeio pelo comprador Descabimento Contrato que não contém cláusula
impondo o encargo ao comprador Disposição que, houvesse, importaria
evidente abusividade do contrato, por colocar o consumidor em situação de
manifesta e exagerada desvantagem Violação ao dever de informação Taxa
de cancelamento que deve ser adimplida pela Construtora Sentença reformada.
Apelação provida. (TJSP; Apelação Cível 1013585-33.2017.8.26.0576; Relator
(a): João Carlos Saletti; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro de
São José do Rio Preto - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 20/03/2020; Data de
Registro: 20/03/2020)
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO DE
QUANTIA PAGA. PRESCRIÇÃO. Inocorrência. O termo inicial do prazo
prescricional da pretensão de restituição de valores pagos corresponde à data em
que houve o efetivo desembolso pelo demandante. Demanda ajuizada antes do
decurso do prazo prescricional. TAXA DE CANCELAMENTO DE
HIPOTECA. Abusividade da cobrança reconhecida. Repasse ao consumidor de
ônus próprio assumido pela incorporadora ao ofertar os imóveis alienados em
garantia hipotecária à instituição financeira financiadora da obra. Precedentes
desta E. Corte. Sentença reformada. SUCUMBÊNCIA. Inversão do ônus
sucumbencial. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1030541-
90.2018.8.26.0576; Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 2a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 8a Vara Cível; Data do
Julgamento: 28/05/2012; Data de Registro: 20/03/2020)
Ação de cobrança para restituição de valores pagos Taxa de cancelamento de
hipoteca Sentença de improcedência Irresignação da autora Preliminar de
ilegitimidade passiva ad causam arguida pela ré afastada - Alegação da autora de
que não cabe ao adquirente do imóvel arcar com a taxa de cancelamento de
hipoteca incidente sobre unidade habitacional, relativa a empreendimento
imobiliário financiado pela vendedora Hipoteca constituída pela construtora
em favor do agente financeiro
Impossibilidade de exigir do promitente
comprador o pagamento de taxa de cancelamento de hipoteca Aplicabilidade
da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça Precedentes deste Egrégio
Tribunal - Restituição do montante que afigura-se devido Inversão do ônus
sucumbencial
- Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1007173-
98.2019.8.26.0032; Relator (a): Marco Fábio Morsello; Órgão Julgador: 11a
Câmara de Direito Privado; Foro de Araçatuba - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 10/03/2020; Data de Registro: 10/03/2020).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - TAXA DE CANCELAMENTO
DE HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DA
INSTITUIÇÃO
FINANCEIRA

COBRANÇA
DO
PROMITENTE
COMPRADOR QUE SE REVELOU INDEVIDA SÚMULA 308 DO STJ

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006509-67.2019.8.26.0032 -Voto no 8971
8
PRECEDENTES DESTA CORTE - SENTENÇA MODIFICADA COM
ALTERAÇÃO DA DISCIPLINA RELATIVA À DISTRIBUIÇÃO DOS
ENCARGOS DA SUCUMBÊNCIA RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação
Cível 1047490-29.2017.8.26.0576; Relator (a): Theodureto Camargo; Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4a Vara
Cível; Data do Julgamento: 11/02/2020; Data de Registro: 11/02/2020).
PRESCRIÇÃO Ação de cobrança Improcedência pelo decurso de prazo
prescricional Não cabimento - Prescrição Não ocorrência Pleito proposto
dentro do lapso trienal, contado a partir da data da quitação e não da celebração
do contrato - Prescrição afastada Recurso provido. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA Repetição de Indébito - Taxa de cancelamento de
hipoteca - Despesa constituída pela incorporadora em favor de instituição
financeira em momento distinto ao da formalização do compromisso de compra
e venda com o requerente Responsabilidade da incorporadora promitente
vendedora pelo pagamento Incidência da Súmula 308, STJ Recurso provido.
(TJSP; Apelação Cível 1000539-86.2019.8.26.0032; Relator (a): Alvaro Passos;
Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de Araçatuba - 5a Vara
Cível; Data do Julgamento: 28/01/2020; Data de Registro: 30/01/2020).
AÇÃO DE COBRANÇA Promessa de compra e venda de unidade imobiliária
Restituição da taxa de "cancelamento de hipoteca" Sentença que a julgou
improcedente
Recurso dos autores
Alegação de que a taxa seria de
responsabilidade da promitente vendedora, pois anterior à celebração do negócio
Cabimento Taxa que não se confunde com as despesas de escritura e registro
a que se refere o art. 490 do CC, destinadas à transferência do imóvel para o
comprador, decorrendo de gravame feito pela incorporadora com agente
financeiro para a construção do empreendimento, sendo de sua exclusiva
responsabilidade

Precedente

Sentença
reformada

RECURSO
PROVIDO. (TJSP; Apelação
Cível
1040727-75.2018.8.26.0576;
Relator
(a): Miguel Brandi; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de São
José do Rio Preto - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 29/01/2020; Data de
Registro: 29/01/2020).
Diante do exposto, de rigor a reforma da sentença, devendo a Apelada efetuar a
devolução da quantia de R$ 196,08 (cento e noventa e seis reais e oito centavos),
indevidamente cobrada do Apelante, com correção monetária desde o desembolso e juros
de mora desde a citação.
Diante da alteração do julgado, necessária a redistribuição da sucumbência,
devendo a Apelada arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios da
parte adversa, fixados, nos termos do art. 85, §8o, do CPC, em R$ 800,00 (oitocentos reais)
tendo em vista a baixa complexidade da causa, o pouco tempo de tramitação e por se tratar
de autos digitais que não exigem deslocamentos para seu acompanhamento, bem como a
ausência de audiências e perícias.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006509-67.2019.8.26.0032 -Voto no 8971
9
III - Conclusão
Diante do exposto, conheço e DOU PROVIMENTO ao recurso.
L. G. Costa Wagner
Relator