Tribunal: TJSP
Processo: 2016568-62.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Ricardo Chimenti
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-06

Ementa:
Agravo de Instrumento. IPTU do exercício de 2013. Exceção de pré-executividade. Decisão que rejeitou o incidente, sob o fundamento de que a excipiente é parte legítima para figurar no polo passivo da execução. Insurgência da excipiente. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Credora fiduciária que detém a propriedade do imóvel, ainda que sob condição resolúvel, bem como a posse indireta do bem.

Ementa:
Agravo de Instrumento. IPTU do exercício de 2013. Exceção de pré-executividade. Decisão que rejeitou o incidente, sob o fundamento de que a excipiente é parte legítima para figurar no polo passivo da execução. Insurgência da excipiente. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Credora fiduciária que detém a propriedade do imóvel, ainda que sob condição resolúvel, bem como a posse indireta do bem. Inteligência do artigo 146, III, "a" da CF/1988 e do art. 34 do CTN. Aplicação do quanto decidido no julgamento definitivo de Recurso Especial Representativo de Controvérsia n. 1.111.202/SP, no qual se reconheceu a legitimidade passiva tanto do proprietário (promitente vendedor), quanto do possuidor (promitente comprador) quanto aos débitos de IPTU. Cancelamento da alienação fiduciária ocorrida após a ocorrência do fato gerador e da própria propositura da ação. Legitimidade passiva configurada. Decisão mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000486983
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2016568-62.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante CONSTRU
LINE
ENGENHARIA
INSTALAÇÕES
LTDA.,
é
agravado
PREFEITURA
MUNICIPAL DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso, por maioria de votos, vencido o 2o juiz, que declara., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ
FEDERIGHI (Presidente sem voto), ROBERTO MARTINS DE SOUZA E BEATRIZ
BRAGA.
São Paulo, 30 de junho de 2020.
RICARDO CHIMENTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto n. 17547
Ano 2020
AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 2016568-62.2020.8.26.0000
Comarca:
São Paulo
Agravante:
Constru Line Engenharia Instalações Ltda.
Agravado:
Município de São Paulo
Agravo de Instrumento. IPTU do exercício de 2013.
Exceção de pré-executividade. Decisão que rejeitou o
incidente, sob o fundamento de que a excipiente é parte
legítima para figurar no polo passivo da execução.
Insurgência
da
excipiente.
Pretensão
à
reforma.
Desacolhimento.
Credora
fiduciária
que
detém
a
propriedade do imóvel, ainda que sob condição resolúvel,
bem como a posse indireta do bem. Inteligência do artigo
146, III, “a” da CF/1988 e do art. 34 do CTN. Aplicação do
quanto decidido no julgamento definitivo de Recurso
Especial Representativo de Controvérsia n. 1.111.202/SP,
no qual se reconheceu a legitimidade passiva tanto do
proprietário (promitente vendedor), quanto do possuidor
(promitente comprador) quanto aos débitos de IPTU.
Cancelamento da alienação fiduciária ocorrida após a
ocorrência do fato gerador e da própria propositura da
ação. Legitimidade passiva configurada. Decisão mantida.
Recurso não provido.
I Relatório
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação
da tutela recursal, interposto por Constru Line Engenharia Instalações Ltda. contra
a r. decisão copiada à p. 12/15, a qual rejeitou a exceção de pré-executividade oposta
pelo banco agravante, em que alegada a sua ilegitimidade passiva.
Sustenta o agravante, em síntese, que: (i) já houve o
cancelamento da alienação fiduciária, tornando a transmissão da propriedade
perfeita e acabada, não existindo mais nenhuma relação jurídica da recorrente com o
referido imóvel; (ii) não se vislumbra a ocorrência de sucessão tributária nos termos
do art. 130 e 131 do CTN. Alternativamente, aduz que é decisão é nula, por violação
do art. 10 do CPC/15.

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Requer, nesse cenário, a concessão da antecipação dos efeitos da
tutela recursal, para suspender o curso da execução fiscal até o final julgamento
deste recurso. Ao final, pugna pela reforma da r. decisão (p. 01/08)
.O pedido de efeito suspensivo foi indeferido (p. 134/136).
O Município apresentou contraminuta às págs. 145/150.

II Fundamentação
O recurso, tempestivo e preparado, não comporta
provimento.
Em que pesem as alegações da agravante a respeito de sua
ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução fiscal, mostra-se acertada a r.
decisão que rejeitou a exceção.
Com efeito, a inscrição em dívida ativa foi promovida e a
demanda ajuizada contra pessoa que, à época do fato gerador (IPTU do exercício de
2013), ostentava a condição de proprietário resolúvel, sendo certo que possui a
posse indireta do bem, nos termos do parágrafo único, do art. 23, da Lei 9.514/97.
Isso, porque, na hipótese dos autos, o imóvel, objeto da
matrícula n.200.972 (p. 60/61 dos autos originais) foi alienado fiduciariamente, na
forma da Lei n. 9.514/97, a Constru Line Engenharia e Instalações Ltda. conforme
registrado em março de 2007, em razão do que lhe foi transmitida a propriedade
resolúvel do bem.
A Lei 9.514/97, que regula a matéria, assim dispõe:
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio
jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de
garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da
propriedade resolúvel de coisa imóvel.
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel
mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato
que lhe serve de título.
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se
o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto
e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

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Ou seja, conforme prevê a referida lei, o credor fiduciário tem a
condição de proprietário resolúvel e possui a posse indireta do bem; já o devedor
fiduciante é possuidor direto do imóvel negociado em alienação fiduciária. Tal
panorama perdura até a quitação integral do contrato, uma vez que se trata
de hipótese de condição resolutiva. Com o pagamento da dívida e seus encargos,
resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel, anotando-se na matrícula do imóvel o
cancelamento da referida propriedade fiduciária (art. 25 da Lei 9.514/1997).
No caso em testilha, verifica-se que o cancelamento da
propriedade fiduciária foi averbada na atrícula apenas em 17/08/2018 (p. 61 dos
autos originais), ou seja, muito tempo após o fato gerador do tributo, ocorrido em
2013 e da propositura da ação executiva em 2015, de modo que a agravante deve ser
considerada parte legítima para figurar no polo passivo da ação.
Correta, portanto, a postura da municipalidade ao fazer constar
em seu cadastro a agravante, credora fiduciária e proprietária do imóvel à época do
fato gerador ocorrido em 2013, promovendo a ação executiva para fins de cobrança
do IPTU. Nenhum confronto se verifica com as disposições constantes do Código
Civil a respeito da matéria aqui em debate.
Oportuno destacar que a responsabilidade da agravante pelo
pagamento do imposto está prevista no artigo 34 do CTN (norma com força de Lei
Complementar conforme exige o art. 146, III, “a” do CTN para a definição do
contribuinte de um imposto), diante de sua condição de proprietária do imóvel que
originou o débito. Ademais, necessária a sua manutenção no polo passivo da relação
jurídica processual para viabilizar, eventualmente, o registro da penhora e não
vulnerar o princípio da continuidade dos registros e a segurança dos negócios
imobiliários, bem como possibilitar a transferência do domínio do imóvel em hasta
pública.
Em caso análogo, assim já decidiu o C. STJ e este Tribunal:
Tributário.
IPVA.
Alienação
fiduciária.
Propriedade.
Credor

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fiduciário. Responsabilidade solidária.
1. Na alienação fiduciária, a propriedade é transmitida ao credor
fiduciário em garantia da obrigação contratada, sendo o devedor tão
somente o possuidor direto da coisa.
2. Sendo o credor fiduciário o proprietário do veículo, o
reconhecimento da solidariedade se impõe, pois reveste-se da
qualidade de possuidor indireto do veículo, sendo-lhe possível reavê-
lo em face de eventual inadimplemento.
3. No mesmo sentido, mutatis mutandis: AgRg no REsp 1066584/RS,
Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em
16/3/2010, DJe 26/3/2010; REsp 744.308/DF, Rel. Min. Castro
Meira, Segunda Turma, julgado em 12/8/2008, DJe 2/9/2008.
Recurso especial improvido. (REsp n. 1.344.288/MG; Segunda
Turma, Rel. Min. Humberto Martins, j. 21.05.2015)
Ilegitimidade Passiva Execução fiscal - IPTU Exercícios de 2009 a
2011 - Alegação pautada no fato de ter sido o imóvel alienado a
terceiro em 31.08.2007, data anterior à ocorrência do fato gerador
Irrelevância, na espécie, eis que a executada figurava no registro de
imóveis como titular do domínio do imóvel tributado quando da
ocorrência do fato gerador Averbação levada a efeito somente em
2012 - Legitimidade passiva tanto do comprador do imóvel quanto do
seu proprietário, vendedor, tendo em vista o julgamento definitivo do
mérito do REsp no 1.111.202-SP, pela sistemática do artigo 543-C, do
CPC Hipótese, ademais, em que o imóvel encontra-se alienado
fiduciariamente e, segundo a Lei 9.514/97, o fiduciário/adquirente é
apenas possuidor direto do imóvel negociado em alienação
fiduciária, de maneira que o Fiduciante/alienante é que tem a
condição de proprietário, devendo ser mantido no polo passivo -
Exceção de pré-executividade rejeitada Decisão mantida Recurso
desprovido. (AI 2159002-84.2014.8.26.0000; Relator(a): Fortes Muniz;
Comarca: São José dos Campos; Órgão julgador: 15a Câmara de
Direito Público; Data do julgamento: 11/06/2015; Data de registro:
16/06/2015)
No mesmo sentido, acrescenta-se julgado desta C. 18a Câmara
de Direito Público:
Execução Fiscal - Exceção de pré-executividade rejeitada. IPTU do
exercício 2014. Ilegitimidade passiva do Credor Fiduciário

Inocorrência, ao passo que a Lei no 9.514/97 reconhece sua
solidariedade passiva, pois detém a propriedade resolúvel e posse
indireta do bem tributado. Precedente desta Câmara. Anote-se,
também, que eventual cancelamento do ônus não foi registrado na
certidão do imóvel. Decisão mantida
Nega-se provimento ao
recurso. (TJSP; Agravo de Instrumento 2166538-44.2017.8.26.0000;
Relator (a): Beatriz Braga; Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito
Público; Foro das Execuções Fiscais Municipais - Seção de

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Processamento I; Data do Julgamento: 16/05/2018; Data de Registro:
16/05/2018)
Considerando-se todo o exposto, motivos não há para reforma
da r. decisão recorrida, que fica integralmente mantida.
Por derradeiro, a fim de evitar o ritual de passagem estabelecido
no artigo 1025 do CPC/2015, a multiplicação dos embargos de declaração
prequestionadores e os prejuízos dele decorrentes, nos termos dos artigos 8o (em
especial dos princípios da razoabilidade e da eficiência) e do art. 139, II (princípio da
duração
razoável
do
processo),
ambos
do
CPC/2015,
para
fins
de
“prequestionamento ficto” desde logo considero incluídos neste acórdão os
elementos que cada uma das partes suscitou nas suas razões e nas suas contrarrazões
de recurso.
III Conclusão
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
RICARDO CHIMENTI
Relator
(Assinatura Eletrônica)

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Agravo de instrumento no 2016568-62.2020.8.26.0000 - Digital
Agravante: Constru Line Engenharia e Instalações Ltda.
Agravado: Município de São Paulo
Interessado: Pedro Lopes Baptista Cunha e Victor Lopes Cunha
Comarca: São Paulo Vara das Execuções Fiscais Municipais
Voto no 32.883
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Adotado o relatório do D. Relator sorteado, com a devida
vênia, ouso divergir da d. maioria, entendendo que o agravo comporta
provimento.
Trata-se de execução fiscal proposta pelo Município de
São Paulo contra Constru Line Engenharia e Instalações Ltda.
cobrando IPTU do exercício de 2013, no valor de R$3.838,13.
O recurso comporta provimento, preservado o entendimento
do MM. Juiz a quo.
Com efeito, no caso vertente, a executada alega não ser
parte legítima para figurar no polo passivo da ação, pretendendo ser
excluída do feito, por se tratar de mero contrato de financiamento com
alienação fiduciária.
Primeiramente, cabe registrar que, segundo o art. 22, da Lei
no 9.514/97, a alienação fiduciária de bem imóvel é negócio jurídico pelo
qual o devedor (fiduciante) contrata a transferência ao credor (fiduciário)
da propriedade resolúvel de coisa imóvel, com escopo de garantia.
Em outras palavras, a escritura de venda e compra com
alienação fiduciária de págs. 68/77, devidamente registrada no Cartório

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Imobiliário é, na verdade, contrato de financiamento de imóvel pelo qual o
bem adquirido garante a operação, desdobrando-se a posse entre o
fiduciante (posse direta do imóvel) e o credor fiduciário (posse indireta).
De fato, embora a agravante tenha recebido o imóvel
tributado em garantia de contrato de alienação fiduciária, passando a deter
a posse resolúvel indireta sobre o bem conforme se verifica do registro na
matrícula do 9o Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (págs. 78/79),
tem-se que tal posse depende de condição futura e somente lhe será
transferida diante do inadimplemento do contrato pelo adquirente.
É certo que “as convenções particulares, relativas à
responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à
Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das
obrigações tributárias correspondentes, salvo disposição de lei em
contrário” (art. 123, do CTN).
Insta consignar que, nos termos do art. 32, do CTN, o
imposto de competência dos Municípios sobre a propriedade predial e
territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil
ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como
definido na lei civil.
E para definição de quem seria o contribuinte, veja-se o art.
34, do CTN, que assim dispõe:
“Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do
seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”.
Convém obtemperar que, em se tratando de contrato de
aquisição de imóvel mediante alienação fiduciária, a posse que autoriza
incidência do IPTU sobre o imóvel é aquela exercida pelo devedor

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fiduciante, que tem animus domini e, evidentemente, não é o caso da posse
precária que detém o credor fiduciário (posse indireta e resolúvel mediante
condição futura) a partir do registro do contrato no Cartório Imobiliário.
Por
consequência,
apenas
ao
fiduciante
cabe
a
responsabilidade pelo recolhimento do tributo incidente no presente caso.
A corroborar esse entendimento, observo que o § 8o, do art.
27 da Lei no 9.514/97 determinou, uma vez consolidada a propriedade ao
credor fiduciário resultante de inadimplemento, que:
“Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas,
contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam
ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida
para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o
fiduciário vier a ser imitido na posse”.
Assim, não tendo sido noticiado ou demonstrado eventual
inadimplemento do contrato, entendo que apenas os adquirentes do imóvel
(Pedro Lopes Baptista Cunha e Victor Lopes Cunha) podem ser
considerados contribuintes do tributo em discussão, porquanto a escritura
de venda e compra fora devidamente registrada na matrícula no Cartório
Imobiliário anteriormente ao fato gerador do tributo.
A mera condição de credora fiduciária não confere à
agravante os direitos de usar, gozar e dispor do imóvel, porquanto a sua
posse, indireta e resolúvel, tem por objetivo apenas garantir o recebimento
do valor financiado e não a aquisição da propriedade, sendo flagrante
ausência de animus domini.
Não se mostraria razoável entender que a agravante
pretendesse adquirir os vários imóveis que financia atualmente na
modalidade alienação fiduciária.
A própria lei em comento (art. 27, da Lei no 9.514/97)

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estabeleceu que, consolidada a propriedade em seu nome, o credor
fiduciário, no prazo de trinta dias, a partir do registro no Cartório
Imobiliário, promoverá leilão público para alienação do imóvel,
evidenciando seu desinteresse em eventual aquisição.
Nesse sentido, cumpre trazer entendimento do E. STF que
assim se posicionou em recente julgado:
“Trata-se de Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão
proferido pelo Tribunal Regional Federal da Terceira Região, assim
ementado (fl. 142): “AGRAVO DE INSTRUMENTO. IPTU E
TAXAS MUNICIPAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL.
ILEGITIMIDADE DA CEF. JUSTIÇA ESTADUAL. 1. A alienação
fiduciária de bem imóvel é a operação de financiamento através da
qual o devedor/fiduciante, visando à garantia de determinada
obrigação frente ao credor/fiduciário, concede a este a propriedade
resolúvel de um imóvel, cuja posse fica desdobrada entre o devedor,
que passa a ser possuidor direito, e o credor que se torna possuidor
indireto do bem. 2. A posse apta a ensejar a incidência do IPTU e
taxas, somente seria aquela qualificada pelo animus domini, não
incidindo sobre a posse exercida de forma precária e que não tem por
objetivo a efetiva aquisição da propriedade, tal como acontece nos
casos do credor fiduciário que, possuindo a posse indireta do imóvel,
não tem por objetivo a aquisição definitiva da propriedade do bem. 3.
Há disposição de lei atribuindo a responsabilidade pelo pagamento de
tributos que recaiam sobre o imóvel ao devedor fiduciante (Lei
9.514/1997, § 8o do art. 27). 4. A CEF é parte ilegítima para figurar no
polo passivo da execução fiscal, de modo que os autos originários
devem ser remetidos à Justiça Estadual. 5. Agravo de instrumento a
que se nega provimento.” No apelo extremo, com amparo no art. 102,
III, “a”, da Constituição, alega-se violação ao artigo 146, III, “a”, da
Constituição Federal, ao argumento de que o artigo 27, § 8o, da Lei
9.514/97
não poderia excepcionar matéria reservada à lei
complementar (no caso, o artigo 123 do Código Tributário Nacional).
É o relatório. Decido. Não assiste razão ao recorrente. Na hipótese, o
Juízo de origem, com base na legislação ordinária de regência (Código
Tributário Nacional, Código Civil e Lei 9.514/1997) e no conteúdo
fático e probatório constante dos autos, manteve a decisão que
reconheceu a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal para figurar
no polo passivo de execução fiscal referente ao IPTU. A propósito,
citem-se os seguintes trechos do voto condutor do acórdão (fls. 133
-134): “A alienação fiduciária de imóvel restou instituída pela Lei no
9.514/97 que, naquilo em que interessa ao deslinde da presente causa,
dispõe que: [...] Tem-se, assim, que a alienação fiduciária é a operação

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através da qual o devedor/fiduciante, visando a garantia de
determinada obrigação frente ao credor/fiduciário, concede a este a
propriedade resolúvel de um imóvel (art. 22), cuja posse fica
desdobrada entre o devedor, que passa a ser possuidor direto, e o
credor que se torna possuidor indireto do bem (art. 23). Dessarte, ante
a clareza da norma de regência, nenhuma dúvida há que, registrado o
contrato de alienação fiduciária, o credor torna-se proprietário
fiduciário e possuidor indireto do imóvel. De outro turno, acerca do
Imposto Predial e Territorial Urbano, prevê o Código Tributário
Nacional que: 'Art. 32. O imposto de competência dos Municípios
sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador
a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza
ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona
urbana do Município. (...) Art. 34. Contribuinte do imposto é o
proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou seu possuidor
a qualquer título.' À vista dos referidos regramentos, é forçoso
concluir que o credor fiduciário não pode ser considerado como
proprietário do imóvel para fins de sujeição passiva do IPTU, na
medida em que proprietário, como definido na lei civil artigo
1.228 do Código Civil -, é aquele possuidor dos direitos de uso,
gozo e disposição do bem, o que não ocorre no caso de
propriedade fiduciária, onde não se faz presente nenhum desses
direitos.” (...). Diante do exposto, com base no art. 21, § 1o, do
Regimento
Interno
do
Supremo
Tribunal
Federal,
NEGO
SEGUIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. Não se aplica
o art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, tendo em vista
que não houve fixação de honorários advocatícios nas instâncias de
origem. Publique-se.” (RE 1175893 / SP, rel. Min. Alexandre de
Morais, j. 30/11/2018, DJU 05/12/2018). destaquei
Acerca da responsabilização do credor fiduciário não destoa
o entendimento também recente do C. STJ:
“Trata-se de Recurso Especial, fundamentado na alínea a do
permissivo constitucional, interposto pelo MUNICÍPIO DE SÃO
PAULO, na vigência do CPC/2015, contra acórdão do Tribunal
Regional Federal da 3a Região, assim ementado: "EMBARGOS À
EXECUÇÃO
FISCAL.
IPTU.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
IMÓVEL. ILEGITIMIDADE DA CEF. 1. A alienação fiduciária de
bem imóvel é a operação de financiamento através da qual o
devedor/fiduciante, visando à garantia de determinada obrigação
frente ao credor/fiduciário, concede a este a propriedade resolúvel de
um imóvel, cuja posse fica desdobrada entre o devedor, que passa a
ser possuidor direto, e o credor que se torna possuidor indireto do
bem. 2. A posse apta a ensejar a incidência do IPTU e taxas,
somente seria aquela qualificada pelo animus domini, não
incidindo sobre a posse exercida de forma precária e que não tem

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por objeto a efetiva aquisição da propriedade, tal como acontece
nos casos do credor fiduciário que, possuindo a posse indireta do
imóvel, não tem por objetivo a aquisição definitiva da
propriedade do bem. 3. Há disposição de Lei atribuindo a
responsabilidade pelo pagamento de tributos que recaiam sobre o
imóvel ao devedor fiduciante (Lei 9.514/1997, § 8o do artigo 27). 4. A
CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da execução fiscal.
5. Apelação a que se dá provimento" (fl. 99e). O Tribunal de origem,
para decidir a controvérsia dos autos, deixou consignado, no que
interessa: "A alienação fiduciária de imóvel restou instituída pela Lei
no 9.514/97 que, naquilo em que interessa ao deslinde da presente
causa, dispõe que: (...) Tem-se, assim, que a alienação fiduciária de
bem imóvel é a operação através da qual o devedor/fiduciante, visando
à garantia de determinada obrigação frente ao credor/fiduciário,
concede a este a propriedade resolúvel de um imóvel (art. 22), cuja
posse fica desdobrada entre o devedor, que passa a ser possuidor
direto, e o credor que se torna possuidor indireto do bem (art. 23).
Dessarte, ante a clareza da norma de regência, nenhuma dúvida há
que, registrado o contrato de alienação fiduciária, o credor torna-se
proprietário fiduciário e possuidor indireto do imóvel. De outro turno,
acerca do Imposto Predial e Territorial Urbano, prevê o Código
Tributário Nacional que: (...) À vista dos referidos regramentos,
forçoso concluir que o credor fiduciário não pode ser considerado
como proprietário do imóvel para fins de sujeição passiva do IPTU, na
medida em que proprietário, como definido na lei civil - artigo 1.228
do Código Civil - é aquele possuidor dos direitos de uso, gozo e
disposição do bem, o que não ocorre no caso de propriedade, onde não
se fazem presentes nenhum desses direitos. De outro vértice, o
argumento no sentido de que o credor fiduciário é possuidor indireto
do imóvel e que, nessa condição, seria contribuinte do imposto, ex vi
do artigo 34 do CTN acima transcrito, também não comporta
acolhimento. Isso porque, conforme entendimento jurisprudencial
sedimentado, o referido dispositivo deve ser interpretado à luz do
inciso I do artigo 156 da Constituição Federal, segundo o qual
'compete aos Municípios instituir impostos sobre a propriedade
predial e territorial urbana'. Desse modo, entende-se que a posse apta a
ensejar a incidência do IPTU, somente seria aquela qualificada pelo
animus domini, não incidindo sobre a posse exercida de forma
precária e que não tem por objeto a efetiva aquisição da
propriedade, tal como acontece nos casos do credor fiduciário
que, possuindo a posse indireta do imóvel, não tem por objetivo a
aquisição definitiva da propriedade do bem. (...) Agregue-se,
ademais, que este Tribunal tem entendido que, no tocante à
responsabilidade tributária do credor fiduciário de imóvel, deve ser
observado o quanto disposto no § 8o do artigo 27 da Lei no 9.514/97,
segundo o qual: (...) O entendimento firmado centra-se no argumento
de que a referida disposição é exceção àquela prevista no artigo 123

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do CTN, segundo a qual 'salvo disposições de lei em contrário, as
convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo
pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública,
para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações
tributárias correspondentes'. (...) Destarte, e à vista da especialidade
do regramento previsto na Lei no 9.514/97, não deve prevalecer
eventual argumento de ofensa à disposição constitucional contida na
alínea 'a' do inciso III do artigo 146 da Constituição Federal, que
preceitua que: (...) Ante o exposto, dou provimento à apelação para
reconhecer a ilegitimidade da CEF para figurar no polo passivo da
execução fiscal. (...) 4. Agravo regimental não provido" (STJ, AgRg
no REsp 1.467.230/RS, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL
MARQUES, SEGUNDA TURMA, DJe de 28/10/2014). Ante o
exposto, com fundamento no art. 255, § 4o, I, do RISTJ, não conheço
do Recurso Especial”. (REsp 1733192, Min. Assusete Magalhães,
publicação 23/04/2018, decisão monocrática). destaquei
Importante considerar o disposto no art. 26, da Lei no
9.514/1997, que versa sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e
instituiu a modalidade de alienação fiduciária de coisa imóvel:
“Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído
em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a
propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.
Assim, constata-se que os devedores (fiduciantes) são os
proprietários do imóvel para fins de recolhimento dos tributos sobre ele
incidentes, enquanto a credora (fiduciária) tem mera expectativa de direito
àquela propriedade, porquanto dependente de condição futura para se
consolidar.
Assim, caso os fiduciantes (adquirentes) efetuem o
pagamento das parcelas do financiamento em dia, ou até com algum atraso,
a propriedade não será, de forma nenhuma, transferida à credora fiduciária.
Ainda será necessário considerar que os incisos I e
seguintes, do referido art. 26, estabelecem o procedimento de intimação do
fiduciante pelo Oficial do Registro de Imóveis, em caso de mora, para que
efetue o pagamento das prestações.

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Caso não venha a fazê-lo dentro do prazo legal, somente
neste momento é que a propriedade do imóvel será transferida à credora.
Por seu turno, o § 8o do art. 27 estabelece que:
“§ 8o - Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas,
contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que
recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido
transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data
em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.
Dessa forma, não tendo ocorrido inadimplemento do
contrato pelos adquirentes do imóvel (fiduciantes), não há que se falar na
consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, devendo ser
reconhecida, na espécie, a ilegitimidade passiva ad causam da agravante
para responder na condição de proprietária, pelo tributo ora cobrado,
porquanto esta possui mera expectativa de direito à propriedade, que
ocorreria apenas se não fossem quitadas as parcelas do financiamento, de
forma que o feito deve ser extinto quanto a ela.
Acerca do tema é o entendimento desta 18a Câmara de
Direito Público:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - Execução fiscal - Exceção de pre-
executividade rejeitada - IPTU - Insurgência contra decisão que
rejeitou o incidente processual - Ilegitimidade passiva do credor
fiduciário - Contrato de alienação fiduciária levado a registro -
Transferência
de
propriedade
sob
condição
resolúvel
-
Responsabilidade tributária que deve recair sobre o devedor
fiduciante, possuidor direto do bem - A mera condição de credor
fiduciário não lhe confere os direitos de usar, gozar e dispor do
bem - A posse indireta do credor fiduciário tem por objetivo
garantir o recebimento do valor financiado e não a aquisição da
propriedade - Ausência de “animus domini” - Precedentes do STF,
STJ - Decisão reformada - Recurso Provido” (Agravo de instrumento
no 2166127-30.2019.8.26.0000, rel. Des. Burza Neto, j. 03/09/2019).
destaquei
“Execução Fiscal - Exceção de pré-executividade rejeitada. IPTU do
exercício 2014. Ilegitimidade passiva do Credor Fiduciário.
Reconhecimento, ao passo que a responsabilidade tributária, nos

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termos do artigo 27, §8o da Lei no 5.914/97, recai sobre o devedor
fiduciante. Precedentes desta Câmara. Decisão reformada. Dá-se
provimento
ao
recurso”
(Agravo
de
instrumento
no
2097517-10.2019.8.26.0000, rela Desa Beatriz Braga, j. 22/05/2019).
destaquei
Nesse sentido também já se posicionou a E. 15a Câmara de
Direito Público:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - Execução fiscal - Rejeição de
exceção de pré-executividade - IPTU do exercício de 2015 - Alegação
de ilegitimidade passiva do credor fiduciário - Alienação
fiduciária - Credor fiduciário que não pode ser responsabilizado
pelos débitos de IPTU - Inteligência do art. 26 e 27, § 8o, da Lei
9514/97 - Exceção acolhida - Honorários advocatícios fixados em
10% do valor da causa, nos termos do art. 85, §3o, CPC - Decisão
reformada - Recurso provido” (Agravo de Instrumento no
2164999-43.2017.8.26.0000, rel. Des. Eutálio Porto, j. 10/10/2017).
destaquei-
Na mesma trilha o entendimento da E. 14a Câmara de
Direito Público:
“Agravo de instrumento. Execução fiscal. Rejeição de objeção de não
executividade. Imposto predial e territorial urbano. Exercício de 2015.
Alegação de ilegitimidade passiva. Procedência. Escritura pública
de compra e venda do imóvel com alienação fiduciária em
garantia registrada em março de 2012. Transferência da posse
direta e do domínio útil do bem. Sujeição passiva da devedora
fiduciante. Inteligência do estatuído no artigo 34 do Código
Tributário Nacional. Recurso provido” (Agravo de Instrumento
2165040-10.2017.8.26.0000, rel. Des. Geraldo Xavier). destaquei
Insta consignar, por oportuno, que o presente julgamento
analisa situação em que o imóvel sobre o qual incide o crédito tributário
cobrado foi adquirido por Pedro Lopes Baptista Cunha e Victor Lopes
Cunha e alienado fiduciariamente à agravante como forma de garantir o
financiamento nesta modalidade, tudo devidamente registrado no Cartório
Imobiliário, de forma que o Município-exequente tem pleno conhecimento
de quem usufrui do imóvel com animus domini (art. 32, do CTN).
Cumpre registrar que adoto tal entendimento por se tratar de

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negócio fiduciário em que a chamada 'propriedade' da credora fiduciária é
dependente de condição futura (inadimplemento) por parte dos fiduciantes
e, embora o contrato de alienação fiduciária esteja regularmente registrado
no Cartório Imobiliário, enquanto houver quitação regular das prestações,
não há falar-se em propriedade plena do credora fiduciária, devendo os
fiduciantes, que ostentam animus domini em relação ao imóvel, responder
pelo tributo cobrado.
Por conseguinte, de rigor a reforma da r. decisão agravada
para acolher a exceção de pré-executividade oposta, reconhecendo a
ilegitimidade passiva ad causam da agravante, devendo ser extinta a
execução fiscal com relação a ela, nos termos do art. 485, VI, do
CPC/2015, arcando o Município-agravado com os ônus da sucumbência,
fixados honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor do
proveito econômico obtido que corresponde, no caso, ao valor da causa,
devidamente corrigido, nos termos do art. 85, § 3o, I, do CPC/2015, haja
vista o acolhimento da exceção de pré-executividade.
Quanto aos honorários recursais, passo a seguir a orientação
do E. Superior Tribunal de Justiça (EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ),
no sentido de que somente é cabível a majoração dos honorários
advocatícios nos casos de não conhecimento integral ou improvimento do
recurso pelo relator, monocraticamente, ou pelo órgão colegiado
competente, o que não é a hipótese dos autos.
Ante o exposto, pelo meu voto, dar-se-ia provimento ao
agravo.
Roberto Martins de Souza
2o Juiz vencido

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