Tribunal: TJSP
Processo: 1014903-51.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Enéas Costa Garcia
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Taxa de evolução de obra. Cobrança pela incorporadora, na condição de sub-rogada, no período posterior à entrega do imóvel ao comprador. Verba devida durante o período de obra em razão de previsão constante do contrato de financiamento. Demora injustificada de cerca de um ano entre a entrega da unidade e o término da cobrança pelo

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Taxa de evolução de obra. Cobrança pela incorporadora, na condição de sub-rogada, no período posterior à entrega do imóvel ao comprador. Verba devida durante o período de obra em razão de previsão constante do contrato de financiamento. Demora injustificada de cerca de um ano entre a entrega da unidade e o término da cobrança pelo banco, o que indica que a incorporadora teria se omitido nas providências a seu cargo para reconhecimento pela instituição financeira da conclusão da obra. Responsabilidade da incorporadora pela mora, afastando a pretensão de cobrança do comprador dos valores que foi obrigada a suportar perante a instituição financeira. Cobrança e restrição de crédito indevidas. Pedido declaratório e de restituição acolhido. Dano moral caracterizado pela inscrição indevida em banco de dados de inadimplentes. Recurso improvido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000191148
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1014903-51.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado FAUSTO RIBEIRO
PRADELA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 16 de março de 2020.
ENÉAS COSTA GARCIA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014903-51.2017.8.26.0576 -Voto no 3213
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Apelação no 1014903-51.2017.8.26.0576
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelado: Fausto Ribeiro Pradela
Comarca: São José do Rio Preto
Juiz: Lavínio Donizetti Paschoalão

Voto no 3.213
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel em
construção. Taxa de evolução de obra. Cobrança pela
incorporadora, na condição de sub-rogada, no período
posterior à entrega do imóvel ao comprador. Verba devida
durante o período de obra em razão de previsão constante do
contrato de financiamento. Demora injustificada de cerca de
um ano entre a entrega da unidade e o término da cobrança
pelo banco, o que indica que a incorporadora teria se omitido
nas providências a seu cargo para reconhecimento pela
instituição financeira da conclusão da obra. Responsabilidade
da incorporadora pela mora, afastando a pretensão de
cobrança do comprador dos valores que foi obrigada a
suportar perante a instituição financeira. Cobrança e restrição
de crédito indevidas. Pedido declaratório e de restituição
acolhido. Dano moral caracterizado pela inscrição indevida em
banco de dados de inadimplentes. Recurso improvido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou
parcialmente procedente ação promovida por compromissário comprador de imóvel, que
questionava pagamentos realizados após a entrega das chaves, com condenação da
requerida à restituição simples dos valores declarados indevidos, a serem apurados em
liquidação de sentença, e ao pagamento de indenização de dano moral, arbitrada em R$
10.000,00 (fls. 508/515), em razão de indevida restrição de crédito.
Recorre a ré MRV (fls. 522/548) alegando que: a) a cobrança
que gerou a restrição de crédito corresponde ao valor da taxa de evolução da obra, devida
no contrato de financiamento à instituição financeira durante a fase de obras e até
averbação do habite-se; b) atua como fiadora do adquirente no referido contrato e, na
hipótese de não realização do pagamento, sofre desconto da verba pela instituição
financeira, se sub-rogando na cobrança em face do compromissário comprador, como
ocorreu no caso sub judice; c) regular a cobrança da taxa de evolução de obra; d) agiu no

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exercício regular de direito, não havendo lugar para indenização de dano moral, invocando
culpa do autor.
Recurso bem processado e respondido (fls. 567/583).
É o relatório.
O inconformismo da parte não procede, devendo subsistir a r.
sentença, ainda que por fundamentação ligeiramente diversa.
O autor ingressou com ação se insurgindo contra cobrança da
denominada “taxa de evolução de obra”, a qual teria sido exigida mesmo depois da entrega
do imóvel, imputando à requerida demora para averbação do habite-se, providência que
colocaria fim ao pagamento daquela taxa.
É incontroverso que o imóvel foi entregue em 17/09/2015
(fls. 51) e a defesa apresentada pela ré demonstra que o débito se refere a período posterior
à entrega das chaves.
Conforme se constata do quadro que a própria ré preparou
(fls. 532), foram cobradas prestações da taxa de evolução de obra relativas ao período de
out/2015 a agosto/2016.
Cabe notar que este período se refere ao vencimento original
junto ao banco, pois a ré passou a cobrar estes valores do autor algum tempo depois, a
partir de janeiro/2016.
Esclarece a ré que não havendo saldo na conta do
compromissário comprador o banco lhe cobra o valor respectivo, pois figura como fiadora
do adquirente no contrato junto ao banco, havendo em seu favor sub-rogação do crédito, o
qual é posteriormente cobrado do compromissário-comprador.
Diversamente do que constou na r. sentença não se discute a
regularidade da cobrança, em tese, da taxa de evolução de obra, norma constante do
contrato firmado com a instituição financeira.

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Ocorre que este pagamento é devido no período de realização
de obra, de modo que se a incorporadora supera o prazo e retarda a conclusão da obra o
adquirente acaba suportando prejuízo por pagamento além do termo originalmente
previsto.
No caso sub judice o autor sustentou que recebeu o imóvel,
estando concluída a obra, e ainda assim continuou sendo cobrada a taxa de evolução de
obra, pois a ré teria demorado a averbar o habite-se, providência que a instituição
financeira considera imprescindível para fazer cessar a incidência daquela taxa.
A requerida não contrariou esta afirmativa e realmente não
foi explicada a razão pela qual a entrega da unidade ocorreu em 09/2015 e o banco somente
considerou cessada a obrigação de pagamento da taxa de evolução de obra, certamente por
questões ligadas ao habite-se, em 08/2016, conforme quadro de fls. 532.
Foi quase um ano de demora entre a entrega do bem e o
término da cobrança da taxa pelo banco, o que é tempo demasiado, não justificando a
requerida o fato.
Assim, a mora da requerida na conclusão da obra,
prorrogando o período de incidência da taxa junto ao agente financeiro, acarreta sua
responsabilidade perante o adquirente.
Nesse sentido o Tema 996 do STJ em sede de Recurso
Repetitivo: “1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente,
após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma,
incluído o período de tolerância”.
Portanto, em razão do seu inadimplemento não cabia a
cobrança pretendida pela requerida junto ao comprador, devendo ser mantida a sentença
quando declarou inexigível o crédito e condenou a ré a restituir o valor relativo à taxa de
evolução de obra após entrega da unidade.
A ré é responsável perante o banco, mas não pode recobrar tal
quantia do autor, pois se trata de consequência da sua própria mora.

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Também não comporta modificação a sentença ao reconhecer
a indevida restrição de crédito promovida pela ré, conferindo indenização de dano moral ao
autor.
O dano moral existe in re ipsa, decorrendo da indevida
restrição de crédito, conforme entendimento consolidado na jurisprudência.
Não houve exercício regular de direito, tampouco culpa da
vítima, pois a cobrança se mostrava inadmissível.
A indenização foi fixada com moderação, compatível com as
circunstâncias do caso, não comportando modificação.
Nos termos do art. 85, §11 do CPC, ficam os honorários
majorados para 20% do valor da condenação.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

Enéas Costa Garcia
Relator