Tribunal: TJSP
Processo: 1118305-58.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE OUTRAS PROVAS – INTELIGÊNCIA DA REGRA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 370 DO CPC

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DISTRATO NÃO CONCLUÍDO – PERDA DE 25% DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS PELO COMPRADOR - ABUSIVIDADE MANIFESTA - RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" COM A RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA DE

Ementa:
CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE OUTRAS PROVAS – INTELIGÊNCIA DA REGRA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 370 DO CPC

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DISTRATO NÃO CONCLUÍDO – PERDA DE 25% DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS PELO COMPRADOR - ABUSIVIDADE MANIFESTA - RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" COM A RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA DE 80% DOS PAGAMENTOS, ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% A TÍTULO DE COMPENSAÇÃO PELOS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA A SER RESTITUÍDA AO AUTOR, CONTADOS DO TRÂNSITO EM JULGADO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO - ARRAS CONFIRMATÓRIAS E NÃO PENITENCIAIS – INEXISTÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM- SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000373171
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1118305-58.2016.8.26.0100, da Comarca
de Taboão da Serra, em que é apelante SPE OLÍMPIA Q27
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, é apelado JESSE GUEDES
DE SA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 27 de maio de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1118305-58.2016.8.26.0100
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Apelação Cível No 1118305-58.2016.8.26.0100
Apelante: SPE Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários S/A
Apelado: Jesse Guedes de Sa
(Voto no 24.477)
EMENTA:

CERCEAMENTO
DE
DEFESA
-
INOCORRÊNCIA - DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO
DE OUTRAS PROVAS – INTELIGÊNCIA DA REGRA DO
PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 370 DO CPC
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DISTRATO
NÃO
CONCLUÍDO

PERDA
DE
25%
DAS
IMPORTÂNCIAS
PAGAS
PELO
COMPRADOR
-
ABUSIVIDADE
MANIFESTA
-
RESCISÃO
DO
CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES
AO “STATUS QUO ANTE” COM A RESTITUIÇÃO EM
PARCELA ÚNICA DE 80% DOS PAGAMENTOS,
ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% A TÍTULO DE
COMPENSAÇÃO PELOS PREJUÍZOS DECORRENTES
DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO INCIDÊNCIA DE
JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA A SER
RESTITUÍDA AO AUTOR, CONTADOS DO TRÂNSITO
EM JULGADO CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR
DE CADA DESEMBOLSO - ARRAS CONFIRMATÓRIAS
E NÃO PENITENCIAIS INEXISTÊNCIA DE PROVA DO
PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM-
SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 185/188, que julgou parcialmente
procedentes os pedidos para rescindir a compra e venda
firmada pelas partes condenando a ré na devolução em
parcela única de 80% dos pagamentos efetuados pelo autor
com correção monetária a contar de cada desembolso e
juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em
julgado.
Em razão da sucumbência recíproca, cada parte arcará
com metade das custas, despesas processuais e com os
honorários advocatícios fixados, por equidade, em R$
750,00.

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Rejeitados os embargos declaratórios opostos pela ré
(fls. 204/205), ela recorre alegando cerceamento de
defesa. No mérito, sustenta que a rescisão da compra e
venda
deveria
observar
as
cláusulas
do
contrato,
notadamente
as
perdas
do
sinal
e
da
comissão
de
corretagem; pede retenção de 25% dos pagamentos; pugna
pela devolução parcelada dos pagamentos (fls. 208/235).
Comprovado o recolhimento das custas do preparo
(fls.
281/283),
o
recurso
foi
recebido
no
efeito
devolutivo (fls. 295/296).
Contrarrazões às fls. 287/293.
Não houve oposição ao julgamento virtual do presente
recurso (fls. 300).
É o relatório.
1. - DOS FATOS
As partes firmaram em 21 de
novembro de 2014 a promessa de venda e compra da unidade
autônoma descrita e caracterizada na inicial, cujo
pagamento, no importe de R$ 42.161,63 se daria de forma
parcelada; o autor efetuou o pagamento de R$ 17.106,69
computado o desembolso do sinal de R$ 2.900,00.
Em 22.09.2016 o promissário comprador manifestou
desinteresse em dar continuidade ao negócio realizado, em
virtude de dificuldades financeiras não firmando o
distrato porque a ré pretendia reter 25% das prestações e
também o sinal, bem como devolver o montante pago de
forma parcelada, conforme minuta de fls. 17/19).
Por isso, o requerente pediu a rescisão do contrato

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e a restituição integral dos pagamentos.
Deferida a tutela antecipada para suspender os
pagamentos das parcelas vencidas e vincendas, não sem
antes obstar a inclusão do nome do autor perante os
órgãos de proteção ao crédito, a ré contestou alegando
que a rescisão da compra e venda deveria observar as
cláusulas do contrato; a devolução parcelada de 75% dos
pagamentos; a perda do sinal; a retenção da comissão de
corretagem (fls. 72/102).
A
r.
sentença
julgou
os
pedidos
parcialmente
procedentes.
Daí a interposição do recurso.
2. DO ALEGADO CERCEAMENTO DE DEFESA Não há que
falar em cerceamento de defesa.
Com efeito, a ré não esclareceu em que consistiu o
cerceamento ao direito de defesa, vale dizer, se teria,
ou não, provas a produzir e quais seriam as provas não
produzidas.
Do contrário, a apelante apenas discorreu sobre a
ampla defesa reproduzindo teses jurídicas sem adentrar ao
cerne da questão.
Ainda que assim não fosse, a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça inclina-se no sentido de que
“o julgamento antecipado da lide, por si só, não
caracteriza cerceamento de defesa, já que cabe ao

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magistrado apreciar livremente as provas dos autos,
indeferindo aquelas que considere inúteis ou meramente
protelatórias” (STJ-4a Seção, AgRg no AREsp 136341-SP,
rel. Min. Luís Felipe Salomão, D.J. 04.12.2012.).
Na verdade, a r. sentença apoia-se nas provas
documentais carreadas aos autos, mais do que suficientes
para a prolação da sentença, dispensando a produção de
outras (CPC, art. 370, parágrafo único).
3. - DO DIREITO No caso em exame, dúvida não pode
haver de que a rescisão da compra e venda ocorreu por
desistência do promissário comprador, que deverá arcar
com o ônus desta opção.
No entanto, os encargos financeiros que recaem sobre
as prestações pagas não poderão tornar inviável a
rescisão da compra e venda para o autor.
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto
do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JR (falecido recentemente), a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações
já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço ao promitente comprador (cf. Extinção dos contratos
por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de Janeiro: Ed.
AIDE, p. 259).

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Na hipótese, o objeto do contrato é uma unidade
habitacional em construção, na qual o apelado não chegou
a ser imitido na posse, limitando-se a discussão ao
porcentual
dos
valores
pagos
que
a
ele
deve
ser
restituído.
Nesse sentido, a perda de 25% dos pagamentos
afigura-se
manifestamente
abusiva,
porque
coloca
o
comprador, na qualidade de consumidor, em desvantagem
excessiva (CDC, art. 51).
Esta C. 8a Câmara de Direito Privado entende ser
razoável a dedução de 10% dos valores pagos quando a
rescisão se dá por culpa do compromissário comprador,
porque tem o condão de ressarcir a apelante pelos
eventuais prejuízos suportados.
Nesse mesmo sentido decidiu a C. 5a Câmara de
Direito Privado deste E. TJSP: “Compra e venda de imóvel
Aplicação do código de defesa do consumidor Rescisão
a pedido do comprador, que não podia mais manter o
pactuado
Possibilidade
Restituição das quantias
pagas, com retenção de 10% a favor da requerida

Incidência de juros moratórios a partir do trânsito em
julgado

Sucumbência
mínima
do
autor,
ficando
a
requerida condenada ao pagamento da totalidade das custas
e
despesas
processuais,
bem
como
dos
honorários
advocatícios tal como fixados na sentença Inteligência
do parágrafo único do artigo 86 do CPC
Recurso da ré
parcialmente
provido”
(Ap.
1007742-26.2017.8.26.0564,
rel. Des. A. C. Mathias Coltro, j. 25.10.2017; Ap.
1002506-70.2017.8.26.0604, rel. Des. Moreira Viegas, j.

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17.10.2018).
Sucede, porém, que o autor não recorreu do capítulo
da sentença que condenou a ré na devolução de 80% dos
pagamentos.
Assim -- e em face da proibição da reformatio in
pejus -- a apelante deverá restituir ao requerente em
parcela única o equivalente a 80% dos pagamentos,
acrescidos de correção monetária calculada a partir de
cada um dos desembolsos pela Tabela Prática deste E. TJSP
e juros de mora de 1% ao mês contados do trânsito em
julgado, pois a mora é do comprador.
Nesse mesmo sentido: STJ-3a Seção, REsp 1617652/DF,
rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 26.09.2017.
De outro lado, as arras são confirmatórias e não
penitenciais porque compõem o preço e, por isso, devem
integrar o montante a ser devolvido à compradora,
conforme verifica-se da cláusula 7a, § 2o do contrato
(fls. 220).
Portanto, o valor do sinal deverá ser considerado
como parte do preço e contabilizado no montante a ser
restituído pela ré de forma simples.
Por fim, descabe falar em perda da comissão de
corretagem porque: i) não foi pedida na inicial; ii) não
há previsão de pagamento no contrato e iii) não há prova
do desembolso pelo promissário comprador.

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4.- DA VERBA HONORÁRIA
Diante do não acolhimento
do recurso, a ré deverá arcar com a verba honorária do
advogado do autor majorada para R$ 1.125,00 nos termos do
art. 85, §§ 8o e 11 do CPC.
5.- CONCLUSÃO
Daí por que se nega provimento ao
recurso.
Na hipótese de oposição de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se
manifestarem, nas próprias razões recursais, a respeito
de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
art. 1o da Resolução n. 549/2011 do Órgão Especial deste
Eg. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como
concordância.
Theodureto Camargo
RELATOR
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