Tribunal: TJSP
Processo: 2015893-02.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Indenização por Dano Material
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-09
Data de publicação: 2020-06-11

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER. REPARO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM CONDOMÍNIO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. Insurgência das rés em face da decisão que rejeitou a impugnação apresentada. Reforma parcial. Inexistência de preclusão. Conversão da obrigação de fazer (constante em acordo judicial) em perdas e danos que não afastava a possibiliade de impugnação do valor atribuído pela magistrada de origem. Caso em

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER. REPARO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM CONDOMÍNIO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. Insurgência das rés em face da decisão que rejeitou a impugnação apresentada. Reforma parcial. Inexistência de preclusão. Conversão da obrigação de fazer (constante em acordo judicial) em perdas e danos que não afastava a possibiliade de impugnação do valor atribuído pela magistrada de origem. Caso em que o valor das perdas e danos não correspondia à obrigação das agravantes. Valor apurado em laudo pericial que não dizia respeito ao acordo judicial. Quantia apurada pelo perito que poderia ser utilizada no caso de o resultado prático final dos serviços constantes no acordo judidial não se mostrarem satisfatórios, durante o prazo de garantia dos serviços. Necessidade de apuração específica das perdas e danos. Acolhimento das notas fiscais e comprovantes juntados pelo agravado. Existência de obrigação líquida e certa, nesse ponto. Inexistência de controvérsias a respeito da mora das executadas. Exequente que, com concordância das executadas, passou a assumir as obrigações perante a empreiteira, com posterior ressarcimento. Desnecessidade de especificação das notas fiscais, no caso. Valores apontados pelas executadas quanto ao remanescente da obrigação. Não acolhimento. Valores desatualizados e que não dizem respeito ao estado atual das obras a serem cumpridas. Necessidade de realização de prova pericial a respeito das perdas e danos quanto às obras remanescentes contidas no acordo judicial. Penhora do faturamento das executadas. Afastamento, por ora. Acolhimento parcial da impugnação. Sucumbência das executadas, porém, em maior medida, descabendo a fixação de honorários em favor do seu patrono. Agravo provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000422181
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2015893-02.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes ACER
PARTICIPAÇÕES S/A e ROSSI RESIDENCIAL S/A, é agravado CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL CHÁCARA SANTA CRUZ.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente) e ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 9 de junho de 2020
CARLOS ALBERTO DE SALLES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Agravo de Instrumento no 2015893-02.2020.8.26.0000 - São Paulo - VOTO No 2/7
3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Agravo de Instrumento no 2015893-02.2020.8.26.0000
Comarca: São Paulo Central Cível
Agravantes: Rossi Residencial S/A e Acer Participações S/A
Agravado: Condomínio Residencial Chácara Santa Cruz
Juíza de origem: Juliana Pitelli da Guia
VOTO N° 21048
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER.
REPARO
DE
VÍCIOS
CONSTRUTIVOS
EM
CONDOMÍNIO.
CONVERSÃO
EM
PERDAS E DANOS. Insurgência das rés em face da decisão que
rejeitou
a
impugnação
apresentada.
Reforma
parcial.
Inexistência de preclusão. Conversão da obrigação de fazer
(constante em acordo judicial) em perdas e danos que não
afastava a possibiliade de impugnação do valor atribuído pela
magistrada de origem. Caso em que o valor das perdas e danos
não correspondia à obrigação das agravantes. Valor apurado em
laudo pericial que não dizia respeito ao acordo judicial. Quantia
apurada pelo perito que poderia ser utilizada no caso de o
resultado prático final dos serviços constantes no acordo judidial
não se mostrarem satisfatórios, durante o prazo de garantia dos
serviços. Necessidade de apuração específica das perdas e
danos. Acolhimento das notas fiscais e comprovantes juntados
pelo agravado. Existência de obrigação líquida e certa, nesse
ponto. Inexistência de controvérsias a respeito da mora das
executadas. Exequente que, com concordância das executadas,
passou a assumir as obrigações perante a empreiteira, com
posterior ressarcimento. Desnecessidade de especificação das
notas fiscais, no caso. Valores apontados pelas executadas
quanto ao remanescente da obrigação. Não acolhimento.
Valores desatualizados e que não dizem respeito ao estado atual
das obras a serem cumpridas. Necessidade de realização de
prova pericial a respeito das perdas e danos quanto às obras
remanescentes
contidas
no
acordo
judicial.
Penhora
do
faturamento das executadas. Afastamento, por ora. Acolhimento
parcial da impugnação. Sucumbência das executadas, porém,
em maior medida, descabendo a fixação de honorários em favor
do seu patrono. Agravo provido em parte.
Trata-se de agravo de instrumento interposto em
face da decisão de ps. 337/340 e 355/357 dos autos de origem que
rejeitaram a impugnação ao cumprimento de sentença, determinando a
penhora de 10% (dez por cento) do faturamento das executadas e
fixando a remuneração do administrador judicial em 5% (cinco por
cento) sobre o valor arrecadado.
Aduzem as executadas agravantes, em síntese, que

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não haveria preclusão temporal no tocante à impugnação apresentada
tempestivamente por elas, diante do excesso de execução; que teria
concluído cerca de 49% (quarenta e nove por cento) das obras de
fachada; que o valor restante do serviço seria R$941.385,83
(novecentos e quarenta e um mil, trezentos e oitenta e cinco reais e
oitenta e três centavos), com abatimento de outros valores das obras já
realizadas; que a base de cálculo para apuração das perdas e danos
estaria errada; que teria feito um acordo verbal com o condomínio, de
modo que ele adiantaria o pagamento dos valores devidos à
empreiteira,
recebendo
das
agravadas,
posteriormente,
o
ressarcimento; que, após o laudo, as partes teriam optado por dar
solução técnica diversa para os reparos apurados no laudo pericial, de
modo que o custo de realização seria diverso daquele apontado pelo
perito; que as notas fiscais apresentadas pelo condomínio não teriam
qualquer discriminação dos serviços realizados, não comprovando,
portanto, se os serviços pagos estavam dentro do escopo do acordo
firmado entre as partes; e que a determinação de penhora do
faturamento não se afiguraria correta, diante da possibilidade de
utilização de meios menos gravosos. Com isso, requer a limitação dos
valores devidos na conversão da obrigação em perdas e danos
conforme o montante efetivamente utilizado para a conclusão dos
serviços, condenando o agravado ao pagamento dos encargos da
sucumbência sobre o excesso apurado; e o afatamento da penhora
sobre o faturamento ou a redução para 5% (cinco por cento) sobre o
faturamento líquido.
Efeito suspensivo deferido (p. 129).
Contraminuta foi apresentada (ps. 136/146).
Autos em termos para julgamento presencial (p.
132).
É o relatório.
O agravo comporta provimento parcial.
Inicialmente,
respeitado
o
entendimento
em
contrário, afasta-se a conclusão de preclusão temporal.
Afinal, a decisão de p. 240, complementada pela
decisão de ps. 244/245 dos autos de origem, ao decidir sobre a
conversão da obrigação de fazer presente no acordo (parcial) celebrado
entre as partes, determinou que as rés pagassem a quantia de R$
2.126.775,02 (dois milhões, cento e vinte e seis mil, setecentos e
setenta e cinco reais e dois centavos) no prazo de quinze dias, sob pena
de penhora de bens.
Ou
seja,
naquele
momento,
transformou-se
a
obrigação de fazer em execução por quantia certa, sendo cabível, nessa
situação, a impugnação dos valores indicados pela exequente, nos

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termos do artigo 525 do Código de Processo civil.
Incorreta, portanto, a conclusão de que a via
adequada, à época (em maio de 2019), era agravo de instrumento,
tendo em vista que as alegações de excesso de execução não haviam
sido decididas anteriormente na origem. Logo, era cabível a
impugnação apresentada pelas agravantes a ps. 247/257 dos autos de
origem.
No que tange às alegações das executadas quanto ao
valor devido na conversão das perdas e danos, observa-se não ser
adequada a utilização dos valores apurados no laudo pericial.
Com efeito, a leitura do acordo, de ps. 10/15 dos
autos de origem, deixa claro que, ao menos quanto aos serviços ali
indicados, as partes optaram por solução diversa daquela que havia
sido proposta no laudo pericial.
Tanto isso é assim que a realização dos serviços
estava condicionada à obtenção do resultado efetivo da solução
acordada entre as partes, de modo que a realização dos serviços, nos
termos propostos pelo perito, ocorreria apenas no caso de o resultado
prático final não se mostrar satisfatório, durante o prazo de garantia
dos serviços (cf. cláusulas 5.1, 5.2, 6, 7, 14, 15, 15.1 e 17, e 20).
Assim sendo, a possibilidade de se converter a
obrigação em perdas e danos, conforme valores apurados no laudo,
apenas ocorrerá com a cumulação de dois requisitos: (i.) resultado
insatisfatório dos serviços indicados no acordo, durante o período de
garantia; e (ii.) descumprimento da obrigação subsidiária de realização
dos serviços propostos pelo perito judicial.
Tais requisitos não foram preenchidos, tendo em
vista que o cumprimento de sentença foi proposto em razão da não
conclusão e atraso nos serviços indicados no acordo judicial.
Com isso, a conversão dessa obrigação de fazer em
perdas e danos não deve tomar como base os valores apurados no
laudo pericial, uma vez que não condiz com as obrigações assumidas
pelas agravantes.
Uma vez afastado o valor apurado no laudo e
indicado pelo exequente, resta saber qual é a quantia devida pelas
construtoras.
Para
tanto,
nota-se
que
elas
expressamente
afirmaram o descumprimento do acordo judicial, além de terem
aceitado
que
o
condomínio
agravado
efetuaria
diretamente
o
pagamento das obras à empresa Cleaner. Tal fato é incontroverso,
diante das alegações das partes:
[impugnação das executadas ps. 198/199]

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Iniciadas as obras, houve pequeno período de paralisação em
razão de readequações financeiras e de fluxo de caixa das empresas Rés.
De imediato, buscou-se junto ao Condomínio Autor uma
tentativa de composição amigável visando a continuidade dos
serviços e a conclusão das obras objeto do acordo.
Após algumas tratativas, ficou apalavrado com o Condomínio
Autor um aditamento ao acordo parcial homologado, de modo
que o Condomínio adiantaria o pagamento dos valores devidos ao
empreiteiro das Rés, e se sub-rogaria em seus direitos, recebendo os
valores quitados de forma parcelada com o acréscimo de juros e de
correção monetária.
As tratativas iniciaram em junho e mesmo sem qualquer
assinatura da minuta de aditamento, os empreiteiros das Rés retomaram
as obras de modo que atualmente os serviços estão sendo executados,
conforme relatório fotográfico que ora se anexa.
[réplica do condomínio ps. 208/209]
Três fatos são comprovados aqui e não foram impugnados pela
Executada: i. Em 25/07/2018 a Exequente assumiu o primeiro de
diversos pagamento para que a empreiteira retomasse a obra; ii.
Naquela data a obra estava paralisada há 52 dias por falta de
pagamento das Executadas; iii. Naquela data o cronograma já
estava com 49 dias de atraso.
[...]
A prova dos pagamentos efetuados pela Exequente é
juntada neste ato, por meio dos comprovantes e Notas Fiscais anexas
(Docs. 02 a 15), que somam R$ 578.527,00 (quinhentos e setenta e
oito mil quinhentos e vinte e sete reais), emitidos contra o
Condomínio Exequente.
O agravado trouxe aos autos notas fiscais emitidas
pela empresa Cleaner e por lojas de materiais de construção (ps.
219/232), comprovando de maneira satisfatória o pagamento de
despesas que deveriam ser assumidas pelas executadas.
Nesse ponto, não se sustenta o pedido das
agravadas de especificação das notas fiscais juntadas aos autos.
Primeiro, porque é incontroverso que o exequente
assumiu a obrigação das executadas, para posterior ressarcimento.
Em segundo lugar, porque essas notas foram
emitidas
pela
própria
empresa
contratada
inicialmente
pelas
agravantes.
Em terceiro lugar, a alegação de que o agravado
teria arcado com serviços não previstos no acordo é genérica,
ressaltando-se, nesse ponto, não ser possível desmembrar a obrigação
de reparo das sacadas (contida no acordo) com a igual reparação dos
gradis avariados que fazem parte dela.
Em quarto lugar, ainda, em favor do agravado, aplica-
se analogamente o artigo 249, parágrafo único do Código Civil, que

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autoriza o credor, para evitar maiores prejuízos, a execução da
obrigação por conta própria, para posterior ressarcimento pelo devedor.
Nesses termos, é líquida e certa a obrigação das
agravantes de pagamento das quantias antecipadas pelo agravado para
reparo do condomínio, como demonstrado nos autos, devendo a
execução de origem prosseguir nesse ponto.
Quanto ao restante das obras, nota-se haver
controvérsias a respeito do que falta a ser concluído em relação ao que
inicialmente foi concordado no acordo judicial.
As agravantes alegam que teriam cumprido com
49% (quarenta e nove por cento) das obras, informando que o
orçamento realizado pela empresa Cleaner seria na quantia total de R$
1.170.210,00 (um milhão, cento e setenta mil e duzentos e dez
centavos), com a subtração da quantia de R$ 228.824,17 (duzentos e
vinte e oito mil, oitocentos e vinte e quatro reais e dezessete centavos)
relativos a serviços concluídos às custas das executadas (cf. ps.
253/254 dos autos de origem).
Todavia, essa estimativa não pode ser acatada,
tendo em vista se tratar de orçamento relativo a 2017, sendo certo,
também, que a situação atual das três torres do imóvel é diversa, seja
em razão do longo tempo decorrido, seja pelo fato de o condomínio ter
realizado parte das obras.
Ademais, há controvérsias a respeito desse valor
apurado pelas agravantes, porque, segundo o agravado, a quantia
mencionada acima não contemplaria os serviços de fachada, de
caixilharia e vidraçaria das janelas e janelões das unidades de cobertura
e muito menos os problemas de condensação que permaneceriam (cf.
p. 334 dos autos de origem).
Nessa situação, afasta-se o valor indicado pelas
agravantes, determinando a realização prova pericial para apuração do
valor das perdas e danos relativos à obrigação remanescente.
No que se refere à penhora sobre o faturamento das
empresas executadas, a decisão recorrida comporta modificação, na
medida em que o valor devido pelas agravantes não é totalmente certo
e porque, na origem, o exequente não se utilizou de medidas menos
restritivas às devedoras, como a penhora de bens móveis e imóveis.
Por fim, a despeito do acolhimento parcial da
impugnação, descabe o pedido de honorários advocatícios ao patrono
das agravantes, tendo em vista a sucumbência mínima do agravado.
Em verdade, as agravantes deram causa ao ajuizamento da execução
e, a despeito do afastamento do valor pleiteado pelo exequente, elas
ficaram igualmente vencidas em relação à apuração total das perdas e

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danos.
Ante o exposto, dá-se provimento parcial ao
agravo de instrumento para: (i.) estabelecer como líquida e certa a
obrigação
das
rés
de
pagamento
das
despesas
assumidas
e
comprovadas pelo agravado (ps. 219/232 dos autos de origem),
prosseguindo-se a execução na origem; (ii.) afastar o valor apurado das
perdas e danos constante na decisão agravada, determinando a
realização de prova pericial para se calcular a quantia necessária para
realização das obras remanescentes do acordo judicial celebrado entre
as partes; e (iii.) afastar a penhora do faturamento das empresas
executadas.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator