Tribunal: TJSP
Processo: 1008955-23.2019.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
AÇÃO DE RESPONSABILIDADE CONTRATUAL POR DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DAS CONSTRUTORAS RÉS – ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA R. SENTENÇA, POR AUSÊNCIA DE DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA CONCILIATÓRIA – DESCABIMENTO – PARTE AUTORA QUE MANIFESTOU, EXPRESSAMENTE, O SEU DESINTERESSE NA REALIZAÇÃO DE CONCILIAÇÃO OU MEDIAÇÃO – NÃO HÁ QUALQUER

Ementa:
AÇÃO DE RESPONSABILIDADE CONTRATUAL POR DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DAS CONSTRUTORAS RÉS – ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA R. SENTENÇA, POR AUSÊNCIA DE DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA CONCILIATÓRIA – DESCABIMENTO – PARTE AUTORA QUE MANIFESTOU, EXPRESSAMENTE, O SEU DESINTERESSE NA REALIZAÇÃO DE CONCILIAÇÃO OU MEDIAÇÃO – NÃO HÁ QUALQUER PREJUÍZO ÀS PARTES, TENDO EM VISTA QUE É FACULTADA A CONCILIAÇÃO EM QUALQUER MOMENTO DO PROCESSO - EM RELAÇÃO AO MÉRITO, INEQUÍVOCA A DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL, FATO RECONHECIDO PELAS PRÓPRIAS APELANTES - IRRELEVANTE SE O IMÓVEL JÁ SE ENCONTRAVA "HABITÁVEL" DESDE JANEIRO DE 2019 – COMPRADORA NÃO ACEITOU O RECEBIMENTO DO IMÓVEL, EM RAZÃO DE VÍCIOS NO BEM – VISTORIA NÃO APROVADA - REPAROS QUE SÓ FORAM REALIZADOS EM ABRIL DE 2019, QUANDO OCORREU A ENTREGA DAS CHAVES – ADEMAIS, INÓCUA A ALEGAÇÃO DE QUE NÃO HÁ COMO SE PRESUMIR OS LUCROS CESSANTES, UMA VEZ QUE O IMÓVEL FORA ADQUIRIDO PARA FINS DE MORADIA – OBSERVÂNCIA DA SÚMULA No 162 DO TJSP – PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO DO ADQUIRENTE, INDEPENDENTEMENTE DA FINALIDADE DO NEGÓCIO – ADEQUADA A FIXAÇÃO DOS ALUGUEIS MENSAIS EM 0,5% DO VALOR DO IMÓVEL, EM CONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO ADOTADO POR ESTA CORTE, CONTADOS DO FINAL DO PRAZO DE TOLERÂNCIA (SETEMBRO DE 2017) ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES (ABRIL DE 2019) – RECURSO NÃO PROVIDO – SENTENÇA MANTIDA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133746
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008955-23.2019.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que são
apelantes INDUSBANK ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA e RESIDENCIAL
GREEN LIFE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, é apelada TEREZA
GOMES DE ARAUJO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível 1008955-23.2019.8.26.0071
Apelantes: Indusbank Engenharia e Comércio Ltda e Residencial
Green Life Empreendimento Imobiliário Ltda
Apelado: Tereza Gomes de Araujo
Bauru
Procedimento Comum Cível
Juiz prolator da sentença: Arthur de Paula Gonçalves
Voto no 3041
AÇÃO DE RESPONSABILIDADE CONTRATUAL POR
DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA – ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA –
INSURGÊNCIA DAS CONSTRUTORAS RÉS – ALEGAÇÃO
DE NULIDADE DA R. SENTENÇA, POR AUSÊNCIA DE
DESIGNAÇÃO
DE
AUDIÊNCIA
CONCILIATÓRIA
–
DESCABIMENTO – PARTE AUTORA QUE MANIFESTOU,
EXPRESSAMENTE,
O
SEU
DESINTERESSE
NA
REALIZAÇÃO DE CONCILIAÇÃO OU MEDIAÇÃO – NÃO
HÁ QUALQUER PREJUÍZO ÀS PARTES, TENDO EM VISTA
QUE É FACULTADA A CONCILIAÇÃO EM QUALQUER
MOMENTO DO PROCESSO - EM RELAÇÃO AO MÉRITO,
INEQUÍVOCA A DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL,
FATO RECONHECIDO PELAS PRÓPRIAS APELANTES -
IRRELEVANTE SE O IMÓVEL JÁ SE ENCONTRAVA
“HABITÁVEL” DESDE JANEIRO DE 2019 – COMPRADORA
NÃO ACEITOU O RECEBIMENTO DO IMÓVEL, EM RAZÃO
DE VÍCIOS NO BEM – VISTORIA NÃO APROVADA -
REPAROS QUE SÓ FORAM REALIZADOS EM ABRIL DE
2019, QUANDO OCORREU A ENTREGA DAS CHAVES –
ADEMAIS, INÓCUA A ALEGAÇÃO DE QUE NÃO HÁ COMO
SE PRESUMIR OS LUCROS CESSANTES, UMA VEZ QUE O
IMÓVEL FORA ADQUIRIDO PARA FINS DE MORADIA –
OBSERVÂNCIA
DA
SÚMULA
No
162
DO
TJSP
–
PRESUNÇÃO
DE
PREJUÍZO
DO
ADQUIRENTE,
INDEPENDENTEMENTE DA FINALIDADE DO NEGÓCIO –
ADEQUADA A FIXAÇÃO DOS ALUGUEIS MENSAIS EM
0,5% DO VALOR DO IMÓVEL, EM CONFORMIDADE COM
O
ENTENDIMENTO
ADOTADO
POR
ESTA
CORTE,
CONTADOS DO FINAL DO PRAZO DE TOLERÂNCIA
(SETEMBRO DE 2017) ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS
CHAVES (ABRIL DE 2019) – RECURSO NÃO PROVIDO –
SENTENÇA MANTIDA.

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Trata-se de apelação cível, interposta contra a sentença
proferida a fls. 183/186 nos autos da ação de responsabilidade
contratual por danos materiais, que julgou procedente a demanda
ajuizada pela autora, assim determinando:
“Posto isso, julgo procedente o pedido para: a)
condenar solidariamente as rés a pagar à autora indenização
por atraso na entrega do imóvel correspondente a 0,5% ao
mês sobre o valor do contrato atualizado, a partir de 28 de
setembro de 2017 até a data que o imóvel foi efetivamente
entregue à autora (16 de abril de 2019), com correção
monetária desde (28.9.2017); b) condenar solidariamente as
rés ao pagamento da integralidade das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10%
sobre o valor da condenação, atendidos os requisitos do art.
85, § 2o, I a IV, combinado com o art. 86, parágrafo único,
ambos do Código de Processo Civil de 2015.
Insurgem-se as rés INDUSBANK BAURU ENGENHARIA E
COMÉRCIO
LIMITADA
e
RESIDENCIAL
GREEN
LIFE
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., pela reforma da r.
sentença. De plano, suscitam pela nulidade da r. sentença, uma vez que
o juízo a quo não designou audiência conciliatória, desrespeitando o
disposto nos artigos 3o e 334 do Código de Processo Civil.
Em relação ao mérito, em síntese, aduzem que o contrato
particular de promessa de compra e venda celebrado entre as partes
cumpre com todos os requisitos de validade do negócio jurídico, nos
termos do ar. 104 do Código Civil, não se caracterizando como contrato
de adesão, uma vez que fora firmado de livremente, em consonância
com a autonomia da vontade das partes.
Ademais, reiteram a argumentação de que, ao contrário do

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alegado pela autora, o imóvel fora disponibilizado em Janeiro de 2019,
tendo a apelada inclusive realizado a vistoria do imóvel na data de
05/02/2019, restando incontroverso que este já se encontrava
habitável.
Com efeito, a requerente não recebeu o imóvel no ato da
vistoria tão somente em razão dos ajustes que requereu que fossem
providenciados, conforme se verifica em documento juntado a fls. 160.
Desta forma, conclui-se que a conduta da requerente deu azo
à extensão da data de entrega do imóvel em mais de três meses, não
devendo tal atraso ser imputado às requeridas, uma vez que o bem já
estava disponibilizado desde janeiro de 2019.
Não obstante, argumentam que a autora almeja reparação a
título de danos materiais, correspondendo ao pagamento de alugueres,
sem qualquer embasamento fático ou legal, uma vez que o imóvel fora
adquirido para fins de moradia, não havendo como se presumir os
lucros cessantes em danos meramente potenciais e incertos.
Por fim, aduz que o valor apresentado à exordial se trata de
mera estimativa, devendo ser aferido por prova pericial, mediante
vistoria no imóvel, bem como, calculando o valor venal do bem.
Desta forma, requer a total improcedência da inicial em
relação ao pagamento de lucros cessantes, por alugueis não auferidos.
Caso não seja o entendimento, subsidiariamente, pleiteia que sejam
considerados os prazos contratualmente convencionados para a entrega
do imóvel, bem como, que o valor arbitrado a título de aluguel não seja
superior a 0,5% do valor do contrato.
Recurso processado; respondido a fls. 215/234.

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Sem oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
De plano, afasto a preliminar de nulidade da r. sentença em
razão da não-designação de audiência de conciliação entre as partes.
Com efeito, verifica-se que a parte autora, a fls. 17 de sua
inicial, expressamente manifestou o seu desinteresse na realização de
conciliação ou mediação:
“(...) Informa que não tem interesse em audiência
de conciliação ou mediação, tendo em vista as inúmeras
tentativas de conciliação, as quais foram infrutíferas.”
Em razão do exposto, o juízo a quo, prezando pela condução,
direção e razoável duração do processo, nos termos do art. 139 do
Código de Processo Civil, deixou de designar a referida audiência,
ressaltando,
entretanto,
“que
não
há
nulidade
sem
prejuízo,
especialmente porque é facultada a conciliação às partes em qualquer
momento do processo”.
Deste modo, compartilho do entendimento adotado pelo MM.
Juízo, não vislumbrando qualquer nulidade nos autos, principalmente
em relação ao expresso desinteresse da parte contrária em conciliar.
Em relação ao mérito, tampouco merece melhor sorte às

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apelantes.
Uma vez inequívoco o reconhecimento da demora na entrega
do imóvel, fato reconhecido pelas próprias apelantes, cinge-se a
presente controvérsia no tocante ao período do referido atraso, bem
como, acerca dos danos materiais decorrentes de tal demora.
Com efeito, observa-se que o contrato pactuado entre as
partes previu o prazo final de entrega do imóvel para 28/03/2017,
assegurando, inclusive, que “o prazo ajustado não poderá ser reduzido,
interrompido, nem prorrogado”.
Todavia, mesmo com a incidência do prazo de tolerância de
180 (cento e oitenta) dias, observa-se que o imóvel não fora entregue
no prazo, mas tão somente em 16/04/2019, ou seja, dois anos após a
data contratualmente estipulada.
Em que pese a argumentação de que o imóvel fora
disponibilizado em janeiro de 2019, tendo a apelada realizado a vistoria
do imóvel na data de 05/02/2019, o que supostamente caracterizaria
que este já se encontrava habitável, nota-se que a requerente não
aceitou a entrega do imóvel no ato da vistoria tão somente em razão da
não aprovação da vistoria, conforme se verifica em documento juntado
a fls. 160, requerendo que fossem ajustadas os referidos reparos no
imóvel.
Deste modo, inequívoco que a compromissária compradora
tem todo o direito de recusar o recebimento do imóvel quando este
possui pendências a serem ajustadas.
Ademais, se as construtoras apelantes levaram mais de 03

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(três) meses, conforme alegam, para consertar “2 tomadas da sala
deslocadas, mal encaixadas, tomada do quarto do fundo mal colocada”
bem como, “regulagem na porta de correr da varanda gourmet
(emperrando)”, tal fato não pode ser imputado à compradora, mas sim,
às próprias vendedoras.
Dessa forma, inequívoco o atraso, não há que se falar em
ausência de culpa das requeridas. As empresas do ramo imobiliário não
podem transferir os riscos de seu negócio ao consumidor, uma vez que
eventuais entraves são alheios aos adquirentes e devem ser assumidos
pela ré, que deveria prever tais ocorrências ao estipular o prazo de
entrega.
Com efeito, a aplicação do prazo de tolerância de 180 dias, já
convencionado nos contratos e aceito pela jurisprudência, tem
exatamente
a
finalidade
de
contemplar
os
imprevistos
que
eventualmente possam ocorrer durante a realização das obras desses
empreendimentos:
Súmula 164: É válido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em
construção, estabelecido no compromisso de venda e compra,
desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível.
Caso a conclusão das obras não ocorra neste ínterim,
caracteriza-se o descumprimento contratual e a mora das vendedoras.
Nesse sentido, comprovado o atraso na entrega do imóvel, a
autora faz jus ao recebimento de indenização por lucros cessantes,
correspondentes à privação do uso do imóvel, havendo a presunção de

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tal prejuízo, independentemente da finalidade do negócio, nos termos
da Súmula no 162 do TJSP:
Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do
imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio.
Este entendimento também foi referendado pela Turma
Especial de Direito Privado I desta Corte de Justiça, ao apreciar o
Incidente
de
Resolução
de
Demandas
Repetitivas
no
0023203-35.2016.8.26.0000, quando aprovou o Tema n° 05, o qual
recebeu a seguinte redação:
“O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto
de compromisso de compra e venda gera obrigação da
alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso
do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de
um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o
valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de
receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel
semelhante, com termo final na data da disponibilização da
posse
direta
ao
adquirente
da
unidade
autônoma
já
regularizada.”
A propósito, transcreve-se, ainda, o posicionamento do
Superior Tribunal de Justiça:
“AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO. RECURSO INCAPAZ DE ALTERAR O JULGADO.
LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. PRECEDENTES. 1. Esta Corte
Superior já firmou entendimento de que, descumprido o prazo
para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e
venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo
presunção de prejuízo do promitente-comprador. 2. Agravo

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regimental não provido.” (AgRg no Ag 1319473/RJ, Rel.
Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA,
julgado em 25/06/2013, DJe 02/12/2013).
Destarte, evidencia-se que o magistrado a quo fixou
percentual em conformidade com o entendimento adotado por esta
Câmara em casos análogos, qual seja, condenando as apelantes ao
pagamento de lucros cessantes em favor da autora, em quantia mensal
de 0,5% do valor do imóvel, a serem contados do fim do prazo de
tolerância (setembro de 2017) até a entrega das chaves (abril de
2019), conforme dispõe a Súmula no 162 do TJSP.
Por fim, não há que se analisar o pedido subsidiário,
requerendo que o valor arbitrado a título de aluguel não seja superior a
0,5% do valor do contrato, uma vez que o percentual arbitrado não
excede o referido patamar. Ademais, tampouco há que se falar em
realização de prova pericial a fim de aferir o valor do imóvel, uma vez
que a indenização em questão deve incidir acerca do valor do contrato
pactuado entre as partes.
Ante o exposto, por meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
apelo, mantendo-se a r. sentença. Por fim, uma vez sucumbentes,
elevo para 15% a condenação das apelantes ao pagamento dos
honorários advocatícios sucumbenciais recursais, nos termos do art. 85,
§11o do Código de Processo Civil.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica