Tribunal: TJSP
Processo: 1038626-54.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Achile Alesina
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-22

Ementa:
COMPETÊNCIA – Compromisso de venda e compra – Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse – Sentença que julgou a demanda procedente em parte para reintegrar o autor na posse e determinar a devolução de 80% do valor pago pela ré – Discussão sobre a regularidade do loteamento – Área objeto de regularização fundiária – Matérias afetas a Primeira Subseção de

Ementa:
COMPETÊNCIA – Compromisso de venda e compra – Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse – Sentença que julgou a demanda procedente em parte para reintegrar o autor na posse e determinar a devolução de 80% do valor pago pela ré – Discussão sobre a regularidade do loteamento – Área objeto de regularização fundiária – Matérias afetas a Primeira Subseção de Direito Privado – Recurso não conhecido, com determinação.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000561392
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1038626-54.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante MARIA
ASTERIA BONFIM PINA, são apelados CLAUDIO MALVA VALENTE e RITA
DE CÁSSIA ALVES VALENTE.
ACORDAM, em 15a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Não conheceram, com
determinação. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
RAMON MATEO JÚNIOR (Presidente) e MENDES PEREIRA.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
ACHILE ALESINA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1038626-54.2018.8.26.0224 -Voto no 17.483 - TAD
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Apelação Cível no 1038626-54.2018.8.26.0224
Apelante: Maria Asteria Bonfim Pina
Apelados: Claudio Malva Valente e Rita de Cássia Alves Valente
Comarca: Guarulhos
Voto no 17.483
COMPETÊNCIA Compromisso de venda e compra
Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de
reintegração de posse Sentença que julgou a demanda
procedente em parte para reintegrar o autor na posse e
determinar a devolução de 80% do valor pago pela ré
Discussão sobre a regularidade do loteamento Área
objeto de regularização fundiária Matérias afetas a
Primeira Subseção de Direito Privado Recurso não
conhecido, com determinação.

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Trata-se de recurso à r. sentença proferida pelo MM. Juiz
de Direito Dr. Henrique Berlofa Villaverde que julgou parcialmente
procedente ação de rescisão contratual cc reintegração de posse movida
pelo apelado em face da apelante, rescindindo o contrato celebrado entre
as partes e determinando a reintegração de posse do apelado, mediante
devolução de 80% dos valores quitados pela apelante, além de condenar
esta ultima ao pagamento de custas e honorários advocatícios arbitrados
em R$500,00, observada a gratuidade (fls. 237/140).
Recorre a parte ré em busca da reforma da sentença (fls.
254/291).
Recurso regularmente processado e respondido (fls.
295/321).
É o relatório.
Os autores ajuizaram a presente demanda alegando, em
síntese, que inicialmente ajuizaram ação de reintegração de posse, que
tramitou
perante
a
6a
Vara
Cível
de
Guarulhos
(no
0016950-63.2001.8.26.0224), na qual foi homologado acordo judicial que
garantiu aos autores o direito de comercialização dos terrenos e à
Municipalidade de Guarulhos a obrigação de promover a regularização
fundiária do imóvel.
Que, em decorrência disto, em 13 de dezembro de 2016
celebrou com a ré instrumento particular de compromisso de compra e
venda do lote de terreno no 54, Quadra 23, faceando à Travessa Margarida
Alves, 37, integrante da área maior matriculada sob o no 19.469 do 2o
Oficial de Registro de Imóveis desta comarca, pelo valor de R$ 53.256,43, a
serem pagos em 216 parcelas no valor de R$ 246,56.
Aduziram que, além de referidas parcelas, a ré se
comprometeu a pagar todos os impostos existentes no imóvel,
relativamente aos exercícios de 2001 a 2015, divididos em 172 parcelas,
bem como os impostos vincendos.
Afirmaram que a ré efetuou o pagamento das 7 primeiras

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parcelas apenas, permanecendo inadimplente quanto as parcelas vencidas
entre 15/09/2017 a 15/10/2018. Sustenta que notificou a ré, mas esta
permaneceu inerte.
Requereu a antecipação de tutela para reintegração na
posse do imóvel, e no mérito, a procedência da ação, com a declaração de
rescisão do contrato, tornando definitiva a reintegração, bem como a
cobrança dos valores vencidos do imóvel, bem como do IPTU até a efetiva
desocupação.
Em contestação (fls. 116/122), os réus alegaram que por
dificuldade financeira, deixou de pagar as parcelas na data aprazada,
momento em que os autores teriam deixado de emitir novos boletos e
passaram a exigir a quitação total do débito.
Impugna o pagamento do IPTU referente a período
referente a período anterior à celebração do contrato. Requer a
renegociação da forma de pagamento anterior à celebração do contrato.
Requer a renegociação da forma de pagamento.
Houve réplica (fls. 136/150).
Foi noticiada a interposição, pelos réus, de ação
declaratória de nulidade de matricula e compromisso de compra e venda cc
reconhecimento de descumprimento contratual e onerosidade excessiva do
contrato (fls. 233/234).
A r. sentença julgou parcialmente procedente a ação,
conforme já relatado.
Recorre a ré pretendendo a inversão do julgado.
Alega que não foi intimada para manifestar-se sobre os
documentos acrescidos em réplica e que foi requerido o julgamento
conjunto desta ação com a ação declaratória noticiada as folhas 233/234, o
que enseja a nulidade da sentença.
No mérito, traz que Rita Valente não é proprietária do
imóvel e que não foi apresentado o formal de partilha para basear clausula

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contratual (item 2, segunda parte).
Aduz, basicamente, que a propriedade do imóvel não está
devidamente esclarecida. Ainda, traz a exceção do contrato não cumprido e
afirma que os autores não cumpriram obrigações legais para o exercício da
atividade, posto que a área não está regularizada. Suscita que o
loteamento é clandestino, além de discorrer sobre a abusividade das
clausulas contratuais.
Pois bem.
O recurso não é conhecido.
A presente demanda versa sobre compromisso de compra
e venda de lote de terreno localizado em área de regularização fundiária
(Anita Garibaldi) na cidade de Guarulhos.
Após acordo firmado em ação de reintegração de posse, a
requerida comprometeu-se a pagar pela área ocupada, nos termos do
instrumento apresentado as folhas 72/81.
O autor, contratante, aduziu o inadimplemento do ajustado
e pugnou, nesta demanda, pela sua reintegração na posse e rescisão do
contrato firmado.
A parte ré, por sua vez, aduziu a irregularidade da
contratação posto que os autores não são proprietários do bem e o
loteamento encontra-se irregular.
Considerando que a competência para julgar ações
relativas a compra e venda e adjudicação compulsória, que tenham por
objeto coisa imóvel, ressalvadas aquelas sujeitas ao estatuto das licitações
e contratos administrativos, é da primeira subseção de Direito Privado deste
E. Tribunal de Justiça, assim como a competência para julgar ações de
divisão e demarcação e ações relativas a loteamentos e a localização de
lotes, salvo o disposto nos itens I.12 do art. 3o e II do art. 4o, ambos da
Resolução no 785/2017, de rigor o encaminhamento desta demanda a uma
das sua Câmaras para apreciação.

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Ilustrando:
“LOTEAMENTO IRREGULAR. PRESCRIÇÃO. INADIMPLÊNCIA E
RESCISÃO. Sentença de procedência, declarando rescindido o
contrato de compra e venda, com a reintegração de posse em favor
do autor, bem como condenando os réus no pagamento de
indenização pela ocupação do imóvel, no valor de 0,5% (meio por
cento) ao mês do preço atualizado, desde a data de vencimento da
notificação enviada pelo autor aos réus, após regularização do
empreendimento, até a efetiva desocupação, com correção
monetária e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde os
vencimentos. Valores a serem compensados com benfeitorias e
acessões realizadas no imóvel, a ser apurado em liquidação de
sentença, garantido o direito de retenção aos réus. Irresignação
dos réus. 1. Legitimidade passiva. Configuração. Contrato de
cessão de direitos para aquisição de um lote que foi assinado pelo
réu varão, em que constava ser casado. Necessidade de inclusão
da esposa, como ré do pedido de rescisão. Ambos os réus também
responsáveis pelo pedido de indenização pela posse, já que não há
provas suficientes de que a posse não é mais exercida por ambos
em conjunto. 2. Prescrição. Inocorrência. Contagem do prazo
somente se inicia com a regularização do loteamento. Loteador
irregular não pode exigir pagamentos enquanto não promovida a
regularização. Artigo 38 da Lei no 6.766/1979. Preliminar afastada. 3.
Resolução
contratual.
Inadimplência
do
autor
verificada.
Suspensão da exigibilidade pelo loteador não exime o adquirente
da obrigação de pagamento. Depósitos na forma do artigo 38 da Lei
no 6.766/1979 não realizados. Documentos comprobatórios de
notificações aos apelantes para quitação do preço. Inadimplência
inconteste. Rescisão determinada. Restituição ao statuo quo ante,
com
devolução
de
parcelas
pagas
pelos
compradores,
compensáveis com taxa de ocupação após a constituição em mora.
Inteligência da súmula no 1 do TJ-SP e da súmula no 543 do STJ. 4.
Benfeitorias e acessões. Usucapião. Não ocorrência de usucapião,
por a posse não ser ad usucapionem, em razão da ciência dos
apelantes de que não haviam quitado o preço e estavam
inadimplentes. Compensação das benfeitorias e acessões, a serem
apuradas em liquidação de sentença. Possibilidade de incidência
do artigo 1.255, § único, do Código Civil a ser examinada em
liquidação (art. 509, II, CPC). Sentença mantida. Recurso
desprovido. “ (TJSP; Apelação Cível 1039060-67.2017.8.26.0001;
Relator (a): Carlos Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 9a Vara Cível; Data do
Julgamento: 27/08/2019; Data de Registro: 27/08/2019);
“Apelação Cível. Compromisso de venda e compra
Ação de
rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de
posse Sentença que julgou a demanda procedente em parte para

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o fim de reconhecer a rescisão do contrato com perda do sinal em
favor da corré Santa Cruz Empreendimentos e Participações Ltda.,
além de admitir o desconto das despesas de IPTU desde a data do
início da posse até a sua reintegração
Recurso dos autores

Adquirentes que também ajuizaram ação de rescisão contratual
cumulada com pedido de restituição de valores pagos Conexão
reconhecida e julgamento conjunto das ações
Rescisão do
contrato corretamente reconhecida a pedido dos adquirentes, por
dificuldades financeiras
Recondução das partes ao "statu quo
ante"
Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça

Devolução dos valores pagos com retenção de 20% do total dos
valores pagos Retenção que não deve superar o valor do sinal,
sob pena de "reformatio in pejus" Despesas de IPTU que não são
devidas pelos adquirentes por se tratar de loteamento irregular. Dá-
se provimento em parte ao recurso de apelação.” (TJSP; Apelação
Cível 1000220-07.2015.8.26.0082; Relator (a): Christine Santini;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de Boituva - 2a
Vara; Data do Julgamento: 04/06/2019; Data de Registro:
05/06/2019).
Diante do exposto, NÃO SE CONHECE DO RECURSO e
determina-se a redistribuição do feito à uma das Câmaras da Primeira
Subseção de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça.
ACHILE ALESINA
Relator