Tribunal: TJSP
Processo: 1015101-08.2017.8.26.0344
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA. DISPENSA DE PRÉVIA AVERBAÇÃO DO EMPREENDIMENTO QUE NÃO AFASTA A OBRIGAÇÃO À REGULARIZAÇÃO. PRECEDENTES. PRAZO PARA REGULARIZAÇÃO RAZOÁVEL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR DA CAUSA. INOCORRÊNCIA DAS HIPÓTESES DO ARTIGO 85, §8o, DO CPC. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA. DISPENSA DE PRÉVIA AVERBAÇÃO DO EMPREENDIMENTO QUE NÃO AFASTA A OBRIGAÇÃO À REGULARIZAÇÃO. PRECEDENTES. PRAZO PARA REGULARIZAÇÃO RAZOÁVEL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR DA CAUSA. INOCORRÊNCIA DAS HIPÓTESES DO ARTIGO 85, §8o, DO CPC. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Autores que quitaram o imóvel há mais de dez anos e não obtiveram a outorga definitiva da escritura imobiliária. Ré que não está dispensada da regularização do empreendimento, sendo responsável pelas providências necessárias para viabilizar o registro do imóvel.
2. Prazo de 180 dias que é razoável para a regularização da documentação, sob pena de multa diária.
3. Na hipótese de não ser inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, muito baixo o valor da causa, não encontra amparo legal a fixação dos honorários advocatícios por equidade. Fixação correta que deve se dar sobre o valor da causa. Inexistência de enriquecimento indevido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133418
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1015101-08.2017.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que são apelantes/apelados
NELSON GREGUI (JUSTIÇA GRATUITA) e ILDA DA COSTA GREGUI (JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelada/apelante
COMPANHIA
DE
DESENVOLVIMENTO
HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: negaram provimento ao
apelo da ré e deram parcial provimento ao recurso dos autores, para fixar os
honorários de sucumbência em 10% do valor da causa (R$ 48.830,00). V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), DONEGÁ MORANDINI E BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015101-08.2017.8.26.0344
Aptes/Apdos: Nelson Gregui e Ilda da Costa Gregui
Apelado/Apelante: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado
de São Paulo - CDHU
Comarca: Marília
V. 1149
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.
OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E
VENDA. DISPENSA DE PRÉVIA AVERBAÇÃO DO
EMPREENDIMENTO QUE NÃO AFASTA A OBRIGAÇÃO À
REGULARIZAÇÃO.
PRECEDENTES.
PRAZO
PARA
REGULARIZAÇÃO
RAZOÁVEL.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR DA
CAUSA. INOCORRÊNCIA DAS HIPÓTESES DO ARTIGO 85,
§8o, DO CPC. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO
DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Autores que quitaram o imóvel há mais de dez anos e não
obtiveram a outorga definitiva da escritura imobiliária. Ré que não
está dispensada da regularização do empreendimento, sendo
responsável pelas providências necessárias para viabilizar o
registro do imóvel.
2. Prazo de 180 dias que é razoável para a regularização da
documentação, sob pena de multa diária.
3. Na hipótese de não ser inestimável ou irrisório o proveito
econômico ou, ainda, muito baixo o valor da causa, não encontra
amparo legal a fixação dos honorários advocatícios por equidade.
Fixação correta que deve se dar sobre o valor da causa.
Inexistência de enriquecimento indevido.
Trata-se de Apelações interpostas contra sentença judicial (págs.
146/149), cujo relatório adoto, por meio da qual o MM. Juiz da 2a Vara Cível de
Marília, em ação em que se visa obrigação de fazer, julgou procedente os pedido
do autor, para condenar ré CDHU na obrigação de fazer consistente em
regularizar o empreendimento e a outorgar a escritura definitiva de compra e venda
do imóvel adquirido pelos autores, no prazo de 180 dias a contar do trânsito em
julgado da sentença, sob pena de multa diária de R$ 250,00, limitada a 30 dias. Ante
a sucumbência, condenou a ré ao pagamento das custas processuais, além de

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honorários advocatícios fixados, equitativamente, em R$ 1.000,00. Determinou que
após o trânsito em julgado da sentença, a ré deverá ser intimada pessoalmente, nos
termos da Súmula 410 do STJ, para fins de incidência de multa.
Apelam os autores (págs. 152/157), sustentando que a sentença
merece
ser
reformada.
Aduzem
que a fixação dos honorários deve,
preferencialmente, atender ao disposto no artigo 85, §2o, do CPC, obedecendo ao
percentual entre 10% e 20% do valor da condenação ou da causa. Apontam que o
valor fixado não chega a 2% do valor atribuído à causa, devendo ser majorado.
Pugnam pela redução do prazo para o cumprimento da obrigação de 180 para 30
dias.
Apela a ré CDHU (págs. 163/170), sustentando que a sentença
merece ser reformada, em síntese, porque não pode ser responsabilizada pela
regularização do empreendimento, que demanda tempo e atuação de vários órgãos,
ocorrendo contra sua vontade. Aduz que, não havendo individualização do imóvel
perante o registro de imóveis, é impossível outorgar a escritura definitiva ao autor,
sendo inexequível a sentença.
Recursos tempestivos. Os autores estão isentos de preparo, por
serem beneficiários de justiça gratuita (pág. 32); a ré CDHU recolheu a taxa
judiciária com a interposição da apelação (págs. 171/73).
Contrarrazões apresentadas (págs. 184/187 e 191/194).
Não houve oposição ao julgamento virtual (págs. 208 e 210).
É O RELATÓRIO.

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VOTO.
O recurso dos autores é parcialmente provido e desprovido o da ré.

De início, deve ser observado que, ainda que a apelante não vise à
obtenção de lucro, ela desenvolve atividade de comercialização de imóveis no
mercado e os apelados dela adquiriram o bem como destinatários finais.
Consequentemente, a apelante enquadra-se no conceito de fornecedor (art. 2o do
CDC) e os apelados no de consumidores (art. 3° do CDC), de forma que a relação
estabelecida entre as partes é de consumo.
Assim, não merece acolhimento a alegação da ré de que a ausência
de escritura definitiva de compra e venda não ocorreu por sua culpa.
Consigna-se que o imóvel foi adquirido pelos autores em
31/01/1992 (págs. 18/27) e que, embora quitado desde 23/08/2007 (pág. 29), a ré
não procedeu à regularização necessária para fins de registro, não podendo imputar
culpa a terceiros.
Embora o Provimento no 58/89 da Corregedoria Geral da Justiça
dispense a prévia averbação do empreendimento perante o registro imobiliário, a
jurisprudência entende que tal fato não exonera a ré a providenciar a regularização
do empreendimento após a construção.
Nesse sentido é o entendimento deste Tribunal de Justiça:

Obrigação de fazer. Outorga de escritura pública definitiva. Imóvel
adquirido junto à CDHU em 31.10.1997. Quitação integral do imóvel
em 01.06.2001. Empreendimento que ainda não foi regularizado.
Outorga da escritura que ainda não foi concedida após 16 anos da
quitação do bem. Provimento no 58/89 da Corregedoria do TJSP que
não desobriga a CDHU de regularizar o imóvel. Prazo concedido de

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180 dias para regularização que se mostra razoável, assim como a
multa diária de R$ 200,00, limitada a 365 dias, em caso de
descumprimento. Sentença mantida. Recurso improvido. (TJSP;
Apelação Cível 1008282-66.2017.8.26.0405; Relator (a): Maia da Cunha;
Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 7a Vara
Cível; Data do Julgamento: 08/03/2018; Data de Registro: 12/03/2018
destaque meu).

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
CDHU - TERMO DE
ADESÃO E OCUPAÇÃO PROVISÓRIA COM OPÇÃO DE COMPRA
- Contrato efetuado há mais de vinte anos, vinculado à declaração de
futuro contrato de venda e compra de unidade habitacional -
Proposta aceita pela adquirente que pretende a outorga de escritura
definitiva de aquisição do imóvel Quitação do negócio Outorga a que
não se opõe a contratada - Empreendimento ainda não regularizado -
Provimento no 58/89 da E. Corregedoria do TJSP que não desobriga
a CDHU de regularizar o imóvel após sua construção - Procedência
da ação de obrigação de fazer, sob pena de cominatória Precedentes
jurisprudenciais - Razoabilidade do valor fixado a título de multa
diária e respectivo prazo para cumprimento - Sentença mantida.
Recurso
não
provido. (TJSP; Apelação
Cível
1004547-25.2017.8.26.0405; Relator (a): Maria Salete Corrêa Dias;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 5a Vara
Cível; Data do Julgamento: 12/07/2019; Data de Registro: 12/07/2019
destaque meu).

APELAÇÃO CÍVEL. Obrigação de fazer. Conjunto Habitacional Padre
Bento. Pedido autoral para regularização do registro do empreendimento
ou a expedição de ofício para que o Cartório de Registro de Imóveis abra
matrícula e registre a sua propriedade. Sentença de procedência do
pedido inicial para outorga, pela ré, da escritura definitiva aos autores.
Insurgência da Companhia ré. Unidade adquirida perante CDHU em
1998. Quitação integral do imóvel pelos autores em 2010.
Empreendimento que ainda não fora regularizado, mesmo após 20
anos de sua conclusão. Provimento no 58/89 da Corregedoria do
TJSP que não desobriga a CDHU à regularização. Prazo concedido
de 180 dias após o trânsito em julgado que se mostra razoável, bem
como valor arbitrado para multa diária e, ainda, sua limitação em R$
15.000,00.
Recurso
desprovido.

(TJSP;
Apelação
Cível
1047246-89.2017.8.26.0224; Relator (a): José Joaquim dos Santos;
Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 7a
Vara Cível; Data do Julgamento: 27/05/2019; Data de Registro:
27/05/2019 destaque meu).

Apelação. Ação de obrigação de fazer. Outorga de escritura definitiva de
imóvel quitado. Responsabilidade da ré de regularizar a situação do
imóvel da autora, integrante de empreendimento por ela realizado.
Adequação. Irregularidades no loteamento, ademais, que não

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afastam a necessidade de outorga do documento. Imóvel adquirido
no ano de 1991, com tempo suficiente, desde então, para que a ré
promovesse a regularização do empreendimento. Sentença correta.
Art. 252 do Regimento Interno desta Corte. Recurso desprovido. (TJSP;
Apelação Cível 0019074-27.2013.8.26.0344; Relator (a): Beretta da
Silveira; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Marília -
3a. Vara Cível; Data do Julgamento: 22/07/2014; Data de Registro:
23/07/2014 destaque meu).
Assim, diante do cumprimento da obrigação pelos autores (pág. 29),
tendo a ré se obrigado à venda do imóvel e no dever das providências necessárias à
transmissão do bem, diante de todo o tempo decorrido, correta a procedência do
pedido de cominação de obrigação de fazer, sob pena de multa cominatória, cujo
valor (R$ 250,00) é razoável. O prazo concedido de 180 dias, contados após o
trânsito em julgado, também mostra-se razoável, sobretudo em face dos
precedentes deste Egrégio Tribunal.
Por outro lado, assiste razão aos autores, pois, com a devida vênia,
inaplicável o artigo 85, §8o, do Código de Processo Civil a este caso concreto, em
razão do proveito econômico obtido pelo vencedor da demanda não ser inestimável
ou irrisório e o valor da causa não ser muito baixo. Assim, não se justifica,
conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp
1.731.617/SP, honorários por equidade, nos termos do artigo 85, §8o, do CPC. Sobre
o tema destacam-se os seguintes precedentes desta Colenda Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. Sentença
de procedência para condenar a ré à obrigação de fazer, consistente na
outorga definitiva da escritura do imóvel descrito na inicial. Quitação
inconteste. Apesar do decurso de longo tempo desde a assinatura do
contrato, a requerida ainda não tomou as providências necessárias para
viabilizar o registro do imóvel. A dispensa da prévia averbação do
empreendimento junto ao registro imobiliário, prevista pelo Provimento
no 58/89 da Corregedoria Geral da Justiça, não exonera a apelante da
obrigação de providenciar a regularização do empreendimento após a
construção. Dever da CDHU de cumprir as obrigações assumidas,
independentemente da regularização do respectivo empreendimento

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imobiliário. Precedentes. Honorários fixados por equidade. Reforma
que se impõe. Necessidade de observância do valor da causa,
conforme o disposto no artigo 85, § 2o do CPC. Honorários majorados
para 11% do valor da causa, já considerando o trabalho adicional em sede
recursal. Sentença reformada. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO E
NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ. "(v.31805). (TJSP;
Apelação Cível 1015576-61.2017.8.26.0344; Relator (a): Viviani
Nicolau; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Marília
- 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/09/2019; Data de Registro:
27/09/2019 destaque meu);

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO
DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. 1. - Justiça gratuita. Impossibilidade
de custeio do preparo recursal. (...). 2. - Honorários de sucumbência. (...).
Equidade ajustável apenas para as situações em "for inestimável ou
irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for
muito baixo", circunstâncias não identificadas na espécie dos autos.
APELO
CONHECIDO
E
PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1024514-35.2015.8.26.0564;
Relator: Donegá
Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 13/06/2017; Data de Registro: 14/06/2017 destaque meu).
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao apelo da ré e DOU
PARCIAL PROVIMENTO ao recurso dos autores, para fixar os honorários de
sucumbência em 10% do valor da causa (R$ 48.830,00).
Nos termos do artigo 85, §11, do CPC, levando em conta o trabalho
adicional realizado em grau recursal exercido pelos advogados das partes
vencedoras, majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da causa.

MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora