Tribunal: TJSP
Processo: 1003375-07.2018.8.26.0666
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-29
Data de publicação: 2020-10-02

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda. Ação monitória. Sentença de procedência. Inconformismo do réu. Cerceamento de defesa não verificado. Mantida obrigação de fazer consistente na transferência do imóvel ao seu nome pelo réu. Óbices apontadas superadas, e que de qualquer modo não justificam a ausência de tomada das providências necessárias ao cumprimento contratual. Reforma da sentença apenas

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda. Ação monitória. Sentença de procedência. Inconformismo do réu. Cerceamento de defesa não verificado. Mantida obrigação de fazer consistente na transferência do imóvel ao seu nome pelo réu. Óbices apontadas superadas, e que de qualquer modo não justificam a ausência de tomada das providências necessárias ao cumprimento contratual. Reforma da sentença apenas no que diz respeito ao crédito estipulado em favor da autora. Diminuição da multa contratual por equidade (art. 413 do CC). Obrigação de pagamento integralmente cumprida pelo réu, sendo manifestamente excessiva multa de 20% sobre o valor do contrato em razão de ausência de transferência do imóvel. Multa reduzida a 5% sobre o valor do contrato. Honorários advocatícios contratuais os quais não cabe a restituição. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000814021
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1003375-07.2018.8.26.0666, da Comarca de Artur Nogueira, em que é apelante SANTO
VALDEMAR FERREIRA DE MELO, é apelada DENI BECKMANN STAHL.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao recurso. V. U.
Sustentou oralmente o Dr. Gustavo Aurélio Martins (OAB/SP 345.000).", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores
GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente) e JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO
NETO.
São Paulo, 29 de setembro de 2020.
PIVA RODRIGUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
9a Câmara de Direito Privado
APELAÇÃO No 1003375-07.2018.8.26.0666
APELANTE: Santo Valdemar Ferreira de Melo
APELADO: Deni Beckmann Stahl
COMARCA: Artur Nogueira Vara Única
VOTO: 37611
Apelação. Compromisso de compra e venda. Ação
monitória. Sentença de procedência. Inconformismo do réu.
Cerceamento de defesa não verificado. Mantida obrigação
de fazer consistente na transferência do imóvel ao seu nome
pelo réu. Óbices apontadas superadas, e que de qualquer
modo não justificam a ausência de tomada das providências
necessárias ao cumprimento contratual. Reforma da
sentença apenas no que diz respeito ao crédito estipulado
em favor da autora. Diminuição da multa contratual por
equidade (art. 413 do CC). Obrigação de pagamento
integralmente cumprida pelo réu, sendo manifestamente
excessiva multa de 20% sobre o valor do contrato em razão
de ausência de transferência do imóvel. Multa reduzida a
5% sobre o valor do contrato. Honorários advocatícios
contratuais os quais não cabe a restituição. Recurso
parcialmente provido.
Trata-se de ação monitória promovida por Deni Beckmann
Stahl em face de Santo Valdemar Ferreira de Melo.
Sentença proferida às fls. 164/166, em 14 de agosto de
2019, pelo E. Juiz de Direito Mario Sergio Menezes, cujo relatório adoto, na qual julgou
improcedentes os embargos para “constituir de pleno o título executivo judicial de
execução de obrigação de fazer, bem como no valor do crédito desta em R$ 135.690,00,
com correção monetária a partir do ajuizamento e juros a partir da citação, convertido o
mandado em mandado executivo, prosseguindo-se o processo em observância ao
disposto no Título II do Livro I da parte especial do CPC, no que for cabível (art. 523 -
obrigação de pagar quantia certa e art. 536 - obrigação de fazer)”. Restou o embargante
condenado ao pagamento das custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre
o valor da condenação.
O embargante apela (fls. 170/183). Argumenta, em síntese,

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preliminarmente, cerceamento de defesa. Afirma que foi concedida a realização de
prova oral, mas que na audiência foram dispensadas as testemunhas. Afirma que não foi
regularmente constituído em mora. Afirma que a falta de registro do município correto
na matrícula 37.161 do CRI de Mogi Mirim impediu o cumprimento da obrigação.
Afirma que a gleba de terras pertence ao novo município de Engenheiro Coelho. Afirma
que a cláusula quinta da escritura pública de inventário é nula, porque não se trata de
questão de “alvará administrativo”, mas judicial, até porque com o encerramento do
inventário não há possibilidade de cessão da propriedade pelo meio previsto. Afirma
que o contrato de promessa de compra e venda de fls. 21/23 não pode ser objeto de
outorga de escritura pública por falta de reconhecimento de firma à época da assinatura
e testemunhas instrumentais. Afirma que por várias vezes tentou passar a escrituração.
Afirma que não é crível que quem comprou propriedade de R$650.000,00 não quer vê-
la em ordem e regular. Afirma que a multa contratual em 20% do valor do contrato e
pagamento de honorários de advogado não deve ser aplicada. Afirma que a culpa no
caso é, no mínimo, concorrente. Afirma que cumpriu com todas suas obrigações.
Requer, por fim, seja anulada ou reformada a sentença.
Recurso respondido em contrarrazões (fls. 188/205).
Autos distribuídos a esta relatoria e conclusos para
julgamento em 07 de outubro de 2019.
Há oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
O recurso comporta parcial provimento.
Cerceamento de defesa não há. O apelante reclama do
indeferimento à oitiva de suas testemunhas, mas não era mesmo necessário para solução
das questões controversas.
No mérito, bem afastadas as razões expostas pelo réu para
o descumprimento de sua obrigação contratualmente imposta de promover a

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transferência do imóvel ao seu nome. Quanto à questão, a sentença perfeitamente a
abordou, de modo que os argumentos ficam aqui adotados também como razão de
decidir, verbis:
“A par disso, não restou demonstrada
ausência de pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do
processo, eis que ficou demonstrada a constituição da mora do
embargante. A embargada comprovou na resposta ao embargos, que se
verificou a prévia notificação, pela via extrajudicial (fls. 94/101).
Prosseguindo, a irregularidade na matrícula,
no tocante ao nome do município de localização do imóvel rural não
constitui óbice ao cumprimento da obrigação, por se tratar de matéria
administrativa e não uma condição previamente estabelecida e conexa à
obrigação fixada no título. Ou seja, a questão resolve-se no momento do
ingresso da escritura na tábua registral, mas a lavratura desta não depende
da prévia atualização da matrícula.
Cerebrino, de outro lado, o argumento de
que a cláusula quinta da escritura de inventário não surte efeito jurídico.
Com efeito, o inventário administrativo é válido, se preenchidos os
requisitos legais, como no caso examinado e, diante da transferência da
posse do imóvel por meio do instrumento particular em vida do autor da
herança, necessariamente deve constar do inventário o negócio realizado,
que reflete a realidade da situação do imóvel por ocasião da abertura da
sucessão, servindo a declaração como alvará para autorizar a
inventariante a cumprir com a obrigação em nome do autor da herança. E
tal permissivo, que dispensa a abertura de inventário judicial, tem
previsão na lei de regência, assim preconizado pelo art. 610, § 1o, do
CPC: 'Se todos forem capazes e concordes, o inventário e a partilha
poderão ser feitos por escritura pública, a qual constituirá documento
hábil para qualquer ato de registro, bem como para levantamento de
importância depositada em instituições financeiras.'.

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Portanto, há preceito legal estabelecendo
que a escritura de inventário servirá de meio hábil para produzir efeito
jurídico necessário para concretizar atos registrais que estariam a cargo
do autor da herança.
De outro lado, não constitui óbice ao
cumprimento da obrigação falta de reconhecimento das assinaturas dos
contraentes no instrumento particular.
Com efeito, a declaração de fls. 74 da
tabeliã não se equipara a uma condição impeditiva ao cumprimento da
obrigação. Não é mencionado o tipo normativo que daria embasamento
ao argumento, em respeito ao princípio da legalidade que deve nortear os
atos dos tabeliães e registradores, concluindo-se que a premissa é baseada
apenas em subjetivismo.
Ademais, na hipótese de dúvida/recusa em
confeccionar a escritura pública, incumbe ao tabelião, mediante
provocação do interessado ou de ofício, submeter a questão ao
conhecimento do juiz corregedor permanente respectivo, sendo de todo
inapropriado emitir declaração, desrespeitando o processo administrativo,
sobre matéria cuja apreciação e juízo de valor, pertence exclusivamente a
atividade correcional.
O contrato está assinado pelos demandantes
e pelo falecido e nele consta data anterior ao óbito do vendedor Odécio,
sendo irrelevante não figurar duas testemunhas instrumentárias se, sobre
seu conteúdo, objeto e cumprimento das obrigações principais não
divergem os contraentes. Isto é, o embargante não negou que a posse do
imóvel lhe foi transferida regularmente, nem a embargada alegou falta de
pagamento do preço ajustado.
Portanto, o objeto principal do negócio está
consumado, restando o cumprimento da obrigação acessória essencial

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para consumar a transferência do imóvel consolidando-se a posse na
propriedade.
A oposição do embargante, assim, em
cumprir com deveres laterais, baseando seus argumentos em imperfeições
formais do contrato ao qual, na época da celebração, não ofereceu
objeção, configura violação à boa-fé objetiva, modalidade venire contra
factum proprium. E tal postura deve ser repudiada pelo Judiciário.”. (fls.
165/166).
Há demonstração documental de que o réu foi constituído
em mora (fls. 94/101), por mais de uma vez, não havendo que se falar em ausência de
tal pressuposto, sem qualquer relevância o fato do réu contestar a mora.
No mais, o réu foi colocado na posse do imóvel e,
passados sete anos, não transferiu o imóvel à sua propriedade, o que gera à autora uma
série de consequências negativas, não podendo o réu se escorar em negativa de tabeliã
(fl. 74) para deixar de eternamente cumprir as obrigações contratuais que assumiu, sem
persistir nos meios cabíveis ao efetivo cumprimento do contrato.
Irrefutável a obrigação de fazer, o recurso comporta
parcial provimento apenas no que tange à condenação financeira.
Isto porque o Código Civil permite, em seu artigo 413, a
redução equitativa da penalidade “se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte,
ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a
natureza e a finalidade do negócio.”.
No caso, o réu pagou integralmente pelo imóvel adquirido,
deixando apenas de cumprir a obrigação de transferir o imóvel ao seu nome. Não é
razoável nem proporcional, assim, que incida multa de 20% sobre o valor total do
contrato, mais de cem mil reais de multa, seja pelo cumprimento em parte das
obrigações contratuais, seja por manifesta excessividade frente à natureza da obrigação
restante. A multa fica reduzida, assim, para 5% do valor total do contrato, devidamente

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atualizada da data da assinatura do contrato e com juros de mora da notificação de fls.
94/97.
Também
em
relação
aos
honorários
advocatícios
contratuais a sentença deve ser alterada. O entendimento atual desta relatoria é pelo
descabimento da cobrança de honorários advocatícios contratuais da parte contrária, e
que os artigos 389, 395 e 404 do Código Civil referem-se aos honorários sucumbenciais.
Os honorários advocatícios contratuais possuem caráter demasiadamente voluntários no
que diz respeito à sua contratação, de modo que impor o pagamento destes pela parte
vencida traria desproporcionalidades ao sistema jurídico.
Mantida a sucumbência em desfavor do réu, nos termos do
artigo 86, parágrafo único do Código de Processo Civil.
Por tais fundamentos, dá-se parcial provimento ao recurso.
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio recurso,
a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do artigo 1o da
Resolução no 549/2011 do Órgão Especial deste Egrégio Tribunal, entendendo-se o
silêncio como concordância.
PIVA RODRIGUES
Relator