Tribunal: TJSP
Processo: 1034591-51.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
Rescisão de compra e venda de unidade imobiliária. Desistência do contrato por impossibilidade financeira. Parcial procedência do pedido para resolução do contrato e retenção do percentual de 20% das quantias pagas. Inconformismo da ré. Desistência por parte do comprador é direito potestativo. Cláusula de retenção contratual é abusiva. Percentual adotado na sentença que acompanha entendimento

Ementa:
Rescisão de compra e venda de unidade imobiliária. Desistência do contrato por impossibilidade financeira. Parcial procedência do pedido para resolução do contrato e retenção do percentual de 20% das quantias pagas. Inconformismo da ré. Desistência por parte do comprador é direito potestativo. Cláusula de retenção contratual é abusiva. Percentual adotado na sentença que acompanha entendimento usual da Câmara. Irretroatividade da nova Lei do Distrato, sendo descabida devolução de 50% do valor pago. Honorários de sucumbência fixados em favor do patrono das rés, verba honorária única, ainda que uma das rés tenha sido excluída da lide, pois se trata do mesmo causídico e a verba fixada remunera o trabalho realizado pelas rés. Recurso das rés acolhido em parte apenas para fixar o termo inicial dos juros de mora do transito em julgado. Recurso acolhido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001004077
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1034591-51.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são apelantes
VCI CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA (VEGUS) e VEGUS
DESENVOLVIMENTO E PARTICIPAÇÕES LTDA, são apelados WILTON JOFFRE DA
SILVA JUNIOR (JUSTIÇA GRATUITA) e LUANA GOMES MARCILIO (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte
ao recurso. V. U. sustentou oralmente o advogado Erick Belchior Lima.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) E ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
SILVÉRIO DA SILVA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1034591-51.2018.8.26.0224 - VOTO No22959
VOTO No: 22959
APELAÇÃO No.:1034591-51.2018.8.26.0224
COMARCA: GUARULHOS
APTE: VCI CONSTRUTORA E INCORPORADROA LTDA E OUTRO
APDO:WILTON JOFFRE DA SILVA JUNIOR
JUIZ (A) DE 1o GRAU: Lincoln Antonio Andrade de Moura
pn
Rescisão de compra e venda de unidade imobiliária. Desistência do
contrato por impossibilidade financeira. Parcial procedência do
pedido para resolução do contrato e retenção do percentual de 20%
das quantias pagas. Inconformismo da ré. Desistência por parte do
comprador é direito potestativo. Cláusula de retenção contratual é
abusiva.
Percentual
adotado
na
sentença
que
acompanha
entendimento usual da Câmara. Irretroatividade da nova Lei do
Distrato, sendo descabida devolução de 50% do valor pago.
Honorários de sucumbência fixados em favor do patrono das rés,
verba honorária única, ainda que uma das rés tenha sido excluída da
lide, pois se trata do mesmo causídico e a verba fixada remunera o
trabalho realizado pelas rés. Recurso das rés acolhido em parte
apenas para fixar o termo inicial dos juros de mora do transito em
julgado. Recurso acolhido em parte.
A sentença de páginas 246/254 julgou extinto o
processo em relação à requerida Vegus Desenvolvimento e Participações Ltda e
procedente em parte o pedido para declarar rescindido o contrato firmado pelas
partes e condenar as rés à devolução de 80% dos valores pagos pelos autores,
atualizados do desembolso com acréscimo de juros de mora da citação.
Sucumbência recíproca.
Apelaram as rés às páginas 279/311 aduzindo que
não foram fixados honorários advocatícios em favor dos patronos da apelante
Vegus, pela extinção do processo sem resolução do mérito. Aduziram a validade

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do contrato e da cláusula penal, que não se pode desconsiderar o valor do
imóvel de R$ 316.000,00, que os autores terão recebido um capital como
investimento, que a retenção prevista no contrato expressa a realidade, que o
valor pago corresponde a menos de 20% do valor do contrato, que a retenção
concedida é irrisória, devendo ser um norte a retenção prevista na Lei
13.786/18, nova lei de distrato, que autoriza a devolução de 50% dos valores
pagos. Aduziu que os juros de mora são devidos do trânsito em julgado,
conforme tese fixada no STJ.
Contrarrazões às páginas 343/358.
Os autores se opuseram ao julgamento virtual,
páginas 361 e 364.
É o relatório.
A respeito dos honorários de sucumbência, tenho que
deve ser mantida a sentença.
Em razão da desistência do negócio, porque segundo
os autores o financiamento traria demasiado ônus, o pedido da ação foi julgado
procedente em parte, pois em vez da retenção de 10%, foi concedido pelo juízo
a retenção de 20%, em favor das rés. Além disso, as rés também tiveram
outro ganho parcial, porque Vegus Desenvolvimento e Participações Ltda foi
excluída do feito, observado que é representada pelo mesmo advogado, que
realizou a defesa em nome de ambas as rés. Sopesando tais fatores, o juiz
houve por bem reconhecer a sucumbência recíproca, arcando as partes com as
custas e com os honorários fixados em 10% sobre o valor da condenação, em
partes iguais, o que não ofende a norma jurídica, pois o patrono das rés estará
recebendo pelo trabalho realizado em favor da ré que foi reconhecida parte
ilegítima para o feito, assim como pelo trabalho em favor da ré que teve a
condenação reduzida, considerado o pedido feito na inicial.
A respeito da alegação da validade do contrato e da

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clausula penal, é certo que elas devem ser apreciadas tendo como norte o
microssistema do CDC, que norteia a interpretação das clausulas contratuais, e
que age em defesa do consumidor, sem com isso, desprestigiar o equilíbrio das
relações jurídicas, pelo contrário, buscando colocar as partes em igualdade de
condições, caso o contrato assim não estabeleça.
Como bem elucidado no voto do Rel. José Carlos
Ferrreira Alves, no julgamento do apelo n. 1013871-57.2017.8.26.0011, em
12/3/2019 :
“Isto porque, a jurisprudência deste E. TJSP e do C.
STJ reconheceu como potestativo o direito do compromissário comprador de
imóvel desistir da aquisição do bem, sujeitando-se, todavia, às consequências
desta sua opção (Súmula 1-TJSP e 543- STJ). 9. Assim, não se pode sobrepujar
a referida cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade ao consagrado direito
potestativo”.
Assim como a menção a referida cláusula de
irretratabilidade e irrevogabilidade, também estendo a interpretação à cláusula
penal, que não pode ser oposta porque prevista como tal, se ferir o direito do
consumidor, que rechaça condições abusivas.
Feitas estas considerações, a respeito da insurgência
contra a alteração do percentual de retenção, em vista da desistência negócio
pelo autor, cumpre destacar da Súmula no 1 deste Tribunal de Justiça que
declara que “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem.” (g.n.)
Os percentuais fixados na jurisprudência do STJ
oscilam entre 15% e 25% dos valores pagos, inclusive com recente decisão
proferida no REsp 1211323, no valor de 25%.

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Via de regra, esta Câmara vem adotando o percentual
de 20% de retenção, com base neste precedente:
“Ação de rescisão de compromisso de compra e
venda. Procedência. Inconformismo da vendedora. Acolhimento em parte

Rescisão que se opera em razão do inadimplemento do comprador. Majoração
da retenção dos valores pagos para 20% - Corretagem e SATI que não foram
destacadas no contrato e nem tiveram seu pagamento demonstrado. Aplicação
de teses firmadas pelo STJ, em julgamento de recurso especial repetitivo.
Responsabilidade do comprador não reconhecida. Inconformismo acolhido em
parte. Sentença reformada em parte. Recurso provido em parte.” (Ap. 0049333-
92.2011.8.26.0564, Rel. Grava Brazil, j. 4/10/16).
Há
recentíssima
decisão
desta
Câmara,
que
estabeleceu percentual de 20%:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DISTRATO RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS IMPROCEDÊNCIA
INCONFORMISMO DO AUTOR ACOLHIMENTO EM PARTE REAPRECIAÇÃO
Determinação do C. STJ, em recurso especial, de novo julgamento da causa,
com base no reconhecimento da abusividade da cláusula prevista no termo de
distrato de compromisso de compra e venda de imóvel na planta, em que as
partes pactuaram o percentual de devolução em valor inferior ao entendimento
daquela E. Corte Retenção que deve observar o limite entre 10 e 25% dos
valores pagos pelo adquirente Caso concreto que demonstra ser razoável a
retenção de 20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas
geradas, segundo entendimento do STJ e como vem decidindo esta C. Câmara
É abusiva a cláusula contratual que prevê descontos excessivos para o caso de
rescisão contratual por culpa do adquirente - DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO
RECURSO. (Ap1011401-77.2017.8.26.0003, 8a Câmara D. Privado, Rel.
Alexandre Coelho, j. 7/01/20)
Evidente que a cláusula 7.2 do contrato prevê uma

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série de descontos que colocariam a parte autora em situação de extrema
desvantagem, pois prevê multa de 10% sobre o valor do contrato atualizado
por descumprimento contratual, retenção de 10% sobre o preço do contrato
atualizado como indenização pelos custos assumidos e 10% ao ano, do valor do
imóvel a título de fruição, tratando-se de contrato de adesão ao qual os autores
não tiveram margem de negociação.
Acompanhando entendimento da Câmara, reputo,
pois, que o percentual de 20% foi bem fixado, descabendo aplicar-se a Lei dos
Distratos, nem como norte, ao presente caso, e não podendo retroagir para
incidir sobre ato jurídico perfeito.
A correção monetária é devida do desembolso, pois se
trata apenas de recomposição do valor da moeda, corroído pela inflação, em
vista do quanto foi despendido, previamente previsto, não se tratando de débito
decorrente de decisão judicial.
Quanto aos juros de mora, é cediço que, em caso de
desistência pelo comprador, incidem do trânsito em julgado, pois a ré não
estava inadimplente.
O tema foi objeto de julgamento de recurso com
efeito vinculante perante o C. Superior Tribunal de Justiça (j. 14/8/2019):
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
RESOLUÇÃO
IMOTIVADA
PELO
PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA
CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO
INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos
arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos
de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018,
em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora

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incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido.
(RECURSO ESPECIAL No 1.740.911 - DF (2018/0109250-6).
Assim, o recurso da ré deve ser provido em parte,
para fixar a incidência dos juros de mora do trânsito em julgado. A
sucumbência permanece tal como fixada.
Dou parcial provimento ao recurso.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator