Tribunal: TJSP
Processo: 1007887-03.2018.8.26.0482
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Cesar Lacerda
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse e perdas e danos.
Rescindido o compromisso de compra e venda, as partes retornam ao status quo ante, cabendo ao compromissário vendedor a obrigação de restituir as parcelas recebidas, admitindo-se a retenção do percentual (de 20%) fixado pela juíza singular. Redução descabida.
Taxa de ocupação. Não cabimento.

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse e perdas e danos.
Rescindido o compromisso de compra e venda, as partes retornam ao status quo ante, cabendo ao compromissário vendedor a obrigação de restituir as parcelas recebidas, admitindo-se a retenção do percentual (de 20%) fixado pela juíza singular. Redução descabida.
Taxa de ocupação. Não cabimento. Lotes sem edificação, cuja posse não acarreta vantagem econômica.
IPTU. Somente com a posse é que o tributo seria devido pela compradora, contudo, no caso concreto, não se tem notícia da data de sua ocorrência, portanto, indevida a compensação.
Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000162157
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007887-03.2018.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que é apelante
SODEMCO SOCIEDADE DE EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES DO OESTE
PAULISTA LTDA, é apelado MARIA MARTA BENGUELA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente), CESAR LUIZ DE ALMEIDA E SERGIO ALFIERI.
São Paulo, 6 de março de 2020.
CESAR LACERDA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007887-03.2018.8.26.0482 -Voto no 36.080-pg
2
VOTO N o: 36.080
APELAÇÃO CÍVEL No 1007887-03.2018.8.26.0482
COMARCA: PRESIDENTE PRUDENTE
APELANTE: SODEMCO SOCIEDADE DE EMPREENDIMENTOS E
CONSTRUÇÕES DO OESTE PAULISTA LTDA
APELADO: MARIA MARTA BENGUELA
JUIZ: LUCIANA MENEZES SCORZA
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão
contratual c.c. reintegração de posse e perdas e danos.
Rescindido o compromisso de compra e venda, as partes
retornam ao status quo ante, cabendo ao compromissário
vendedor a obrigação de restituir as parcelas recebidas,
admitindo-se a retenção do percentual (de 20%) fixado
pela juíza singular. Redução descabida.
Taxa de ocupação. Não cabimento. Lotes sem edificação,
cuja posse não acarreta vantagem econômica.
IPTU. Somente com a posse é que o tributo seria devido
pela compradora, contudo, no caso concreto, não se tem
notícia da data de sua ocorrência, portanto, indevida a
compensação.
Recurso não provido.
Trata-se de ação de rescisão contratual
c.c. reintegração de posse e perdas e danos, decorrente de contrato de
compromisso de compra e venda de lotes, julgada parcialmente procedente
pela r. sentença de fls. 159/163, declarada a fls. 171/172, cujo relatório se
adota.
Inconformada, apela a autora. Aduz, em
breve síntese, que a rescisão contratual se operou em razão da inadimplência
da apelada, ou seja, por sua culpa, motivo pelo qual a retenção de 20% do
valor já pago não restitui a empresa ao status quo ante, em razão dos gastos
efetuados para colocar o imóvel no mercado. Diz que a apelada deve arcar a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007887-03.2018.8.26.0482 -Voto no 36.080-pg
3
título de lucros cessantes com 8% sobre o valor do contrato inadimplido,
tendo em vista sua posse no imóvel por mais de dois anos de inadimplência.
Assevera que o percentual indicado na sentença, não quita o IPTU, e este
deverá ser quitado pela apelada e ela também deverá arcar com um aluguel
após a inadimplência, o qual poderá ser compensado com as parcelas já
pagas. Alega que deve ser majorado o percentual de retenção e pugna pela
reforma da sentença para o fim de compensar os valores apresentados na
planilha de perdas e danos e lucros cessantes (R$ 26.763,28) com os valores
pagos pela apelada (R$ 47.914,48), restituindo o saldo remanescente à
apelada. Subsidiariamente, pela condenação da apelada ao pagamento de um
aluguel pelo período de 2 anos pelo período que se manteve na posse dos
imóveis sem pagar qualquer prestação, desde o início da inadimplência
(13/08/17).
Recurso regularmente processado, com
resposta.
É o relatório.
Os elementos dos autos demonstram
que as partes firmaram, em 25 de julho de 2015, dois contratos de promessa
de compra e venda de lotes, pelo preço de R$ 57.062,16 cada um, dos quais a
autora pagou R$ 47.914,48.
A demanda foi julgada parcialmente
procedente, sendo determinada a compensação de 20% a título de
indenização pelo desfazimento do negócio jurídico.
Cediço que é permitido tanto ao
compromissário comprador quanto ao compromissário vendedor requerer a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos por esse último, assim

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007887-03.2018.8.26.0482 -Voto no 36.080-pg
4
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
No caso sub judice, aplica-se ao caso os
entendimentos já consolidados quanto ao tema, pela Corte Paulista e pelo C.
STJ:
Súmula
no
1
do
TJSP:
“O
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios
de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Súmula no 3, TJSP: “Reconhecido que o
compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção”.
Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Pois bem.
No que tange ao percentual de retenção
a fim de compensar as perdas e danos, como bem consignou o d. magistrado
sentenciante: “No tocante ao pedido de indenização por perdas e
danos
e
demais
consectários
decorrentes
da
rescisão
contratual, a cláusula nona prevê que, em caso de rescisão
por falta de pagamento, o promitente comprador responderá por
perdas e danos, comissões de corretagem, impostos em atraso,
tributos, taxas e lucros cessantes.
Contudo, sem me imiscuir na
análise pormenorizada de cada uma das rubricas lá indicadas,
observo que, com relação à indenização por perdas e danos e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007887-03.2018.8.26.0482 -Voto no 36.080-pg
5
demais consectários decorrentes da rescisão contratual, a
jurisprudência tem entendido quedo valor a ser restituído ao
comprador, extraído do cômputo das parcelas pagas, deve ser
descontado determinado percentual a fim de compensar as
perdas e custos suportados pela autora com o rompimento do
vínculo contratual.
O Superior Tribunal de Justiça,
de seu turno, tem entendido que a retenção é legítima e que o
percentual pode variar entre 10% e 25% do valor pago,
considerando-se as circunstâncias de cada caso, os eventuais
prejuízos suportados com despesas administrativas havidas com
a divulgação, comercialização e corretagem, pagamento de
tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual
utilização do bem pelo comprador: STJ, REsp 1.278.116/SP, 4a
T., Rel. Min. Marco Buzzi, j. 31.03.2015;REsp 1.224.921/PR,
3a T., Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 26.04.2011, DJe
11.05.2011”.
Desta feita, entendo que deve ser
mantida a retenção de 20% das parcelas pagas, nos termos esposados pela
juíza singular, suficiente para custear as despesas administrativas, de
propaganda, entre outras.
Nesse sentido, já decidiu esta C.
Câmara:
Compromisso de compra e venda.
Rescisão contratual pelo comprador Restituição das partes ao
estado anterior Fixação do percentual de retenção em 20% dos
valores pagos, como indenização pelas perdas e danos
decorrentes do desfazimento do negócio Percentual suficiente
para ressarcir os prejuízos da ré Comissão de corretagem
Ausência de informação prévia Restituição devida, assim como
da taxa SATI Entendimento adotado pelo E. STJ em recurso
repetitivo Juros de mora e correção monetária da citação

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007887-03.2018.8.26.0482 -Voto no 36.080-pg
6
Recurso improvido. (TJSP; Apelação 1040827-71.2016.8.26.0100;
Relator (a): Eduardo Sá Pinto Sandeville; Órgão Julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 28a Vara
Cível; Data do Julgamento: 28/08/2017; Data de Registro:
28/08/2017)
No mais, somente com a posse é que o
IPTU seria devido pela compradora, contudo, no caso concreto, não se tem
notícia da data de sua ocorrência, portanto, indevida a compensação.
A respeito do tema, confira-se julgado
no qual a apelante também foi parte:
CONTRATO

Compromisso
de
compra
e
venda

Resolução

Inadimplemento
dos
compromissários compradores
Retenção parcial dos valores
desembolsados para pagamento do preço (20%)
Indenização
pelo período de indisponibilidade do bem
Descabimento

Ausência de demonstração nos autos de que a posse fora
entregue aos réus Comissão de corretagem Inexistência de
provas de que tal verba foi efetivamente quitada pela autora
Ressarcimento indevido
sendo indevido seu pretendido
ressarcimento
Despesas de IPTU
Ausência de notícia nos
autos de que os réus foram imitidos na posse do bem e de
comprovação de que a autora arcou com o pagamento de referida
verba Reembolso indevido Recurso provido em parte.
(TJSP; Apelação Cível 1019920-93.2016.8.26.0482; Relator
(a): Luiz Antonio de Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de
Direito Privado; Foro de Presidente Prudente - 1a Vara Cível;
Data do Julgamento: 04/10/2019; Data de Registro: 04/10/2019)
De outra parte, em relação à pretensão
da incidência de taxa de uso do bem (aluguel), pede-se vênia para transcrever
trecho do voto1 da lavra do e. Desembargador Pedro de Alcântara da Silva
1 Ap. 1003250-43.2017.8.26.0482; 8a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 30/09/2019)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007887-03.2018.8.26.0482 -Voto no 36.080-pg
7
Leme Filho, cujos fundamentos bem se amoldam ao presente caso:
“No caso dos autos, não há que
se falar em indenização pelo uso dos bens pelos réus, a
título de aluguel, uma vez que se tratam de lotes sem
edificação, em que a posse não acarreta vantagem econômica.
Nesse sentido:
Apelação
Cível
no
1010819-
97.2018.8.26.0664 - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO.
Rescisão por iniciativa dos compradores. Devolução dos
valores pagos pelo comprador, de uma só vez, com direito de
um percentual de retenção pela vendedora. Súmulas no 1, 2 e
3, TJSP. Percentual de retenção fixado em 20% dos valores
pagos que se entremostra razoável. Precedente do STJ.
Indenização pela ocupação do imóvel. Não cabimento. Lote sem
edificação, em que a posse não acarreta vantagem econômica.
Precedentes
desta
Corte.
Correção
monetária
desde
o
desembolso. Juros de mora a contar do trânsito em julgado.
Súmula 543 do STJ. Sucumbência. Parcial procedência que
caracteriza sucumbência recíproca. Recursos parcialmente
providos. (TJSP - Relator (a): FERNANDA GOMES CAMACHO, 5a
Câmara de Direito Privado, j, em 15/12/2011)
Apelação
Cível
no
1004624-77.2018.8.26.0541
-
Compra
e
venda
de
imóvel
Resolução Mantença do percentual de retenção arbitrado em
primeiro grau Razoabilidade Aplicação das norma da Lei no
13.786/2018 Impossibilidade Contrato celebrado antes da
edição do novel diploma Precedente desta E. Corte e do
Excelso Pretório - Devolução das quantias em parcela única
Fixação
de
taxa
de
ocupação
Lote
não
edificado
-
Inadmissibilidade Sucumbência parcial Recurso desprovido, com
observação. (TJSP - Relator (a): A.C.MATHIAS COLTRO, 5a
Câmara de Direito Privado, j. em 16/09/2019)”

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007887-03.2018.8.26.0482 -Voto no 36.080-pg
8
Ainda sobre a matéria, segue julgado
desta C. 28a Câmara:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C. C. RESTITUIÇÃO DE
QUANTIAS PAGAS. Rescisão contratual que se operou por culpa
dos promitentes compradores. Retenção de vinte por cento
(20%) das quantias pagas, conforme fixado na r. sentença, que
se mostra suficiente para compensar a promitente vendedora
acerca das despesas havidas com o ajuste firmado, porquanto
esta não demonstrou que a resolução do contratou lhe gerou
gastos em patamar superior, a justificar a aplicação do
percentual disposto na clausula 8.5 do contrato trinta por
cento (30%). Lei no 13.786/2018 que não é aplicável aos
contratos celebrados antes do início de sua vigência - 02 de
janeiro de 2019, como no caso em estudo. Pleito de condenação
dos compromissários compradores ao pagamento de indenização
em decorrência da fruição do imóvel que também não pode ser
acolhido, haja vista que a promitente vendedora não comprovou
que o lote adquirido, sem edificação, gerou frutos. Juros
moratórios que incidem a partir do trânsito em julgado, termo
a partir do qual se configura a mora da promitente vendedora.
Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1001210-
95.2018.8.26.0242; Relator (a): Dimas Rubens Fonseca; Órgão
Julgador: 28a Câmara de Direito Privado; Foro de Igarapava -
1a Vara; Data do Julgamento: 30/07/2019; Data de Registro:
30/07/2019)
Assim,
considerando
o
trabalho
adicional desenvolvido nesta fase recursal pelo advogado do autor, os
honorários sucumbenciais fixados na sentença ficam majorados de R$
1.500,00 para R$ 1.650,00, nos termos do art. 85, § 11o, do Estatuto de Ritos
de 2015.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007887-03.2018.8.26.0482 -Voto no 36.080-pg
9
Diante do exposto, nega-se provimento
ao recurso.
CESAR LACERDA
Relator