Tribunal: TJSP
Processo: 2042037-13.2020.8.26.0000
Classe: Agravo Interno Cível / Cancelamento de Hipoteca
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
Agravo interno em agravo de instrumento. Decisão monocrática que negou provimento ao recurso (CPC, art. 932, inc. IV, alínea "a"). Decisão de primeiro grau de jurisdição que deferiu a tutela antecipada para determinar o levantamento da hipoteca constituída pela construtora sobre o imóvel já quitado do consumidor adquirente. Linha de argumentação que vai de encontro à literalidade da Súmula 308 do

Ementa:
Agravo interno em agravo de instrumento. Decisão monocrática que negou provimento ao recurso (CPC, art. 932, inc. IV, alínea "a"). Decisão de primeiro grau de jurisdição que deferiu a tutela antecipada para determinar o levantamento da hipoteca constituída pela construtora sobre o imóvel já quitado do consumidor adquirente. Linha de argumentação que vai de encontro à literalidade da Súmula 308 do E. STJ. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000498295
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo Interno Cível no
2042037-13.2020.8.26.0000/50000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
BANCO PANAMERICANO S/A, são agravados WAGNER VELOSO JUNIOR e
PRISCILA DE ARAÚJO GUERRA VELOSO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO COSTA
(Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ RUBENS QUEIROZ
GOMES.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 2042037-13.2020.8.26.0000/50000 -Voto no 28.740.
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Agravo interno n. 2042037-13.2020.8.26.0000/50000
Comarca: Foro Central Cível 41a Vara Cível
Ação: Cancelamento de Hipoteca
Agravante: Banco Panamericano S/A.
Agravada: Wagner Veloso Júnior e outro.

Voto n. 28.740
Agravo interno em agravo de instrumento. Decisão
monocrática que negou provimento ao recurso
(CPC, art. 932, inc. IV, alínea “a”). Decisão de
primeiro grau de jurisdição que deferiu a tutela
antecipada para determinar o levantamento da
hipoteca constituída pela construtora sobre o
imóvel já quitado do consumidor adquirente. Linha
de argumentação que vai de encontro à literalidade
da Súmula 308 do E. STJ. Decisão mantida.
Recurso desprovido.
Insurge-se o agravante contra a decisão monocrática
que negara provimento ao agravo de instrumento com fundamento no art. 932,
inc. IV, alínea “b” do CPC (fls. 112/118).
Afirma
que
não
era
hipótese
de
julgamento
monocrático pela alínea “b”, do inciso IV, do art. 932 do CPC.
Aduz que a Súmula no 308 não se caracteriza como
acórdão decidido sob o regime de recursos repetitivos.
Alega que referida Súmula não é aplicável ao caso

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Agravo Interno Cível no 2042037-13.2020.8.26.0000/50000 -Voto no 28.740.
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concreto.
E não há prova de que os agravados tenham pago ao
Banco Pan o valor da unidade habitacional ou que a Ceci tenha repassado a
integralidade do suposto valor recebido.
Aponta cerceamento de defesa e prequestiona a
matéria, requerendo o provimento do recurso.
Contraminuta pelo desprovimento do recurso (fls.
203/210).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
A irresignação recursal não merece prosperar.
O recurso originário foi liminarmente desprovido com
base no art. 932, inciso IV, alínea “b” do CPC.
A decisão ora agravada restou assim redigida, verbis:
“Agravo de instrumento. Agravante que pleiteia
a revogação da tutela antecipatória deferida
para lhe impor o levantamento de hipoteca
constituída pela construtora a favor do agente
financeiro. Jurisprudência do C. Superior de
Justiça firme no sentido de que “a hipoteca
firmada
entre
a
construtora
e
o
agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da
promessa de compra e venda, não tem eficácia
perante os adquirentes do imóvel” (Súmula 308
STJ). Razões recursais que não são capazes de
inquinar
a
identificação
dos
requisitos
necessários à concessão da antecipação de
tutela. Recurso contrário à Súmula no 308 do C.
Superior Tribunal de Justiça. Aplicação do art.
932, IV, 'b', do CPC. Recurso desprovido.

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Vistos.
Insurge-se o agravante contra a r. decisão que lhe determinou o
levantamento de hipoteca constituída pela construtora sobre imóvel já
quitado pelo consumidor adquirente.
Pontua a impossibilidade de dar cumprimento à ordem de
retificação da escritura, obrigação que compete à vendedora.
Destaca
sua
ilegitimidade
passiva,
pontuando
ser
responsabilidade exclusiva da vendedora a entrega do imóvel livre e
desembaraçado aos compradores.
Aduz ser incabível a concessão da tutela antecipatória, por se
tratar de medida irreversível, sublinhando a ofensa da ampla defesa ante
a ausência de contraditório prévio.
Assevera a legitimidade da garantia hipotecária.
Pleiteia a o afastamento ou redução da multa cominatória diária
arbitrada. Requer o provimento do recurso.
É o relatório.
Em primeiro lugar, não se verifica que a determinação de
retificação de escritura pela r. decisão agravada tenha sido dirigida à
agravante, cuidando-se de medida passível pela construtora corré.
Feita a aludida ressalva, o agravante busca a revogação da
tutela antecipatória deferida impondo-lhe o levantamento de hipoteca.
Nessa medida, cabe marcar-se que o levantamento da hipoteca
somente é passível de ser levado a efeito pelo agente financeiro dela
beneficiário.
Nesse sentido, são os V. Arestos, verbis:
“OBRIGAÇÃO
DE
FAZER.
FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO. QUITAÇÃO. LIBERAÇÃO DA HIPOTECA
PELO
AGENTE
FINANCEIRO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA"AD CAUSAM". SUCUMBÊNCIA. 1. O autor
deixou bem claro buscar a condenação da vendedora na
outorga de escritura de compra e venda do bem imóvel
quitado e do banco, na liberação do gravame. A falta de
reiteração do pedido antecipatório de tutela no final da
petição inicial é mera irregularidade, que não impede o
acolhimento das pretensões claramente deduzidas. 2. É
parte legítima passiva o beneficiário do gravame, em ação
que visa seu levantamento. 3. A garantia real não é oponível
ao compromissário que quitou o bem junto à promitente

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vendedora. 4. A responsabilidade era do banco pela
liberação do ônus real e sua demora no cumprimento de
sua obrigação deu causa ao ajuizamento da demanda. Daí
porque correta sua condenação solidária nos encargos de
sucumbência e nos ônus pela baixa do gravame. Recurso
não provido” (Apelação no 1041047-98.2018.8.26.0100, Rel.
Des. Melo Colombi, 14a Câmara de Direito Privado).
“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C.C. DANOS MORAIS -
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Cancelamento
da hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro
Tema relacionado à mitigação do efeito
suspensivo
da
apelação
arguido
em
contrarrazões
prejudicado, uma vez que o efeito da sentença se deu
apenas no devolutivo - Razões de apelação do Banco do
Brasil que abrangeram temas não sumulados, dependendo
de apreciação do recurso pelo órgão colegiado -
Legitimidade
passiva
do
banco
demonstrada,
pois
responsável pelo levantamento do gravame - Autores que
comprovaram a quitação do bem, mediante juntada de
recibo emitido pela corré Direito à outorga da escritura
definitiva do apartamento e da vaga de garagem, sem
qualquer gravame Súmula 308 do Superior Tribunal de
Justiça Possibilidade de aplicação de multa para hipótese
de descumprimento da ordem de cancelamento da hipoteca
e outorga da escritura Ato discricionário do Magistrado -
Honorários sucumbenciais majorados para 12% sobre o
valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11 do Código
de Processo Civil - RECURSO NÃO PROVIDO, COM
MAJORAÇÃO
DOS
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS”
(Apelação no 1031401-85.2015.8.26.0224, Rel. Des. Ana
Maria Baldy, 6a Câmara de Direito Privado).
“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DESONERAÇÃO DE
HIPOTECA. Comprador que quitou suas obrigações tem o
direito à escritura do imóvel. Hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro que é ineficaz perante o
adquirente do imóvel. Súmula 308 do STJ. Acordo realizado
entre o comprador e a construtora. Legitimidade passiva do
Banco
que
resistiu
ao
levantamento
da
hipoteca.
Sucumbência dele. Aplicação de honorários recursais.
Recurso
desprovido.”
(Apelação
no
0061163-18.2009.8.26.0114, Rel. Des. Teixeira Leite, 4a
Câmara de Direito Privado).
Por conseguinte, a agravante é parte legítima para levantar a
hipoteca.
Noutro aspecto, o agravante assevera a impossibilidade de
concessão de tutela satisfativa.

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Não há óbice à concessão de tutela satisfativa, contanto que
esteja presente a firme demonstração da verossimilhança do direito
invocado, a qual ultrapassa o juízo de mera aparência de direito.
A esse respeito, confira-se o V. Aresto, verbis:
“A exegese jurisprudencial funda-se em três premissas
inafastáveis, a saber: a) o Presidente do Tribunal a quo
ostenta competência adstrita à concessão de medidas
acautelatórias meramente instrumentais enquanto não
admitido o recurso especial, vedando-se-lhe a antecipação
de tutela satisfativa da competência do Juízo para a causa
principal;
b) a tutela satisfativa exige verossimilhança que propende
para a certeza, categorização a que não pertence o
denominado fumus boni juris, circunscrito ao ângulo da
plausibilidade;
c) a tutela recursal antecipada é calcada em direito evidente
que só pode ser aferido pelo próprio julgador da
irresignação” (Rcl 2.298/AL, Rel. Ministro LUIZ FUX,
Primeira Seção).
CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO doutrina sobre tal matéria
que, verbis:
“a exigência de prova inequívoca significa que a
mera aparência não basta e que a verossimilhança exigida é
mais do que o fumus boni juris exigido para a cautelar” (A
Reforma do Código de Processo Civil, São Paulo:
Malheiros, p. 143).
Em igual sentido, JOSÉ ROBERTO DOS SANTOS BEDAQUE
pontua que, verbis:
“O juízo de verossimilhança sobre a existência do
direito do autor tem como parâmetro legal a prova
inequívoca dos fatos que o fundamentam. Embora tal
requisito esteja relacionado com aquele necessário à
concessão de qualquer cautelar o fumus boni iuris -, tem-
se entendido que tais expressões não são sinônimas, pois
prova inequívoca significa um grau mais intenso de
probabilidade da existência do direito” (Tutela Cautelar e
Tutela Antecipada: Tutelas Sumárias e de Urgência. São
Paulo: Malheiros, p. 341).
Na peculiaridade dos autos, o agravado demonstra ter solvido
integralmente o preço do apartamento compromissado, contudo,
pendendo de levantamento a hipoteca constituída a favor do agente
financiador da edificação do empreendimento imobiliário.

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Agravo Interno Cível no 2042037-13.2020.8.26.0000/50000 -Voto no 28.740.
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A jurisprudência do C. Superior de Justiça é firme no sentido de
que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não
tem eficácia perante os adquirentes do imóvel” (Súmula 308).
Nesse sentido, são os V. Arestos, verbis:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
PROCESSUAL

CIVIL.
CANCELAMENTO

DE
HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA
INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM
ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO
EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO
PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO
DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO.
QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO
EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ.
AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com
expressa e coerente indicação dos fundamentos em que
se firmou a formação do livre convencimento motivado, não
se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que
rejeitados os embargos de declaração opostos.
2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa
de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes
do imóvel" (Súmula 308/STJ).
3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao
agente financiador de construção de empreendimentos
imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não
se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro
da Habitação.
4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o
contrato de compra e venda, quitando o preço avençado,
não pode ser prejudicado por outra relação jurídica
estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o
construtor inadimplente. No caso, deve o financiador
tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do
contrato ou, em caso de não cumprimento da avença,
buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o
adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca”
(AgInt no REsp 1432693/SP, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
27/09/2016, DJe 06/10/2016).
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL.
DESERÇÃO.
ASSISTÊNCIA
JUDICIÁRIA.
RENOVAÇÃO
DO
PEDIDO.
DESNECESSIDADE.
PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC.

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NÃO OCORRÊNCIA.
1. A assistência judiciária gratuita estende-se a todas as
instâncias e a todos os atos do processo.
2. A renovação do pedido ou a comprovação de que a parte
recorrente é beneficiária da justiça gratuita não é necessária
quando da interposição do recurso especial.
3. Afasta-se a alegada violação do art. 535 do CPC quando
o acórdão recorrido, integrado pelo julgado proferido nos
embargos de declaração, dirime, de forma expressa,
congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões
recursais.
4. O contrato de promessa de compra e venda constitui
justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por
usucapião.
5. A hipoteca firmada entre o antigo proprietário do imóvel e
o agente financiador da obra não atinge o terceiro
adquirente.
Incidência da Súmula n. 308/STJ.
6. A execução da garantia pelo agente financeiro em
desfavor apenas do proprietário do imóvel não interrompe a
prescrição da ação de usucapião por não constituir
resistência à posse de quem pleiteia a prescrição aquisitiva”
(AgRg no AREsp 600.900/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO
DE
NORONHA,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
01/09/2015, DJe 08/09/2015).
“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
RECEBIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL. PRINCÍPIO
DA FUNGIBILIDADE. S. 308/STJ, ART. 22 E 23 DA LEI No
4.864/65. INAPLICABILIDADE.
1. Em homenagem aos princípios da economia processual e
da fungibilidade, devem ser recebidos como agravo
regimental os embargos de declaração que contenham
exclusivo intuito infringente.
2. Aplicação da S. 308/STJ ("A hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem
eficácia perante os adquirentes do imóvel") ao adquirente de
boa-fé, que, adimplente com suas obrigações e no intuito de
quitar seu débito, não pode ser prejudicado por dívida
contraída pela construtora em favor do agente financiador
da obra, o que não é o caso dos autos.
3. Afirmando o acórdão recorrido "não se tratar de dívida da
construtora ou incorporadora com o agente financeiro, mas
de débito do próprio adquirente do imóvel, que não pagou
as prestações devidas", incide ao caso a S. 7/STJ.
4. Embargos de declaração recebidos como agravo
regimental, a que se nega provimento” (EDcl no AgRg no
REsp 1141881/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
QUARTA TURMA, julgado em 27/03/2012, DJe 10/04/2012).

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Nesse medida, está presente a verossimilhança necessária à
concessão de tutela satisfativa.
Por conseguinte, é de rigor a aplicação do art. 932, IV, 'b', do
CPC ao pleito recursal, por contrariar a Súmula no 308 do C. Superior
Tribunal de Justiça.
Nessa medida, com fundamento no art. 932, IV, 'b', do CPC,
nego provimento ao recurso.
Int.
São Paulo, 09 de março de 2020.
Com efeito, o agravo de instrumento foi tirado contra a
r. decisão que, em antecipação de tutela, determinou o levantamento da hipoteca
constituída pela construtora sobre o imóvel já quitado do consumidor adquirente.
Como já consignado, estão presentes os requisitos
legais necessários à concessão da antecipação de tutela deferida em primeiro
grau de jurisdição.
Como efeito, o compromissário comprador demonstrou
ter quitado integralmente o preço do imóvel, estando pendente, apenas o
levantamento da hipoteca constituída a favor do agente financiador do
empreendimento imobiliário.
Aplicável, pois, o teor da Súmula no. 308 do E. STJ,
verbis: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou
posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante
os adquirentes do imóvel”.
Nesse percurso, a irresignação recursal vai de
encontro à referida Súmula, sendo de rigor a aplicação do art. 932, inc. IV, alínea
“a” do CPC.

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10
Por esses fundamentos, meu voto nega provimento
ao agravo regimental.
RÔMOLO RUSSO
Relator