Tribunal: TJSP
Processo: 1011027-84.2015.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Kioitsi Chicuta
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Atraso na entrega de unidade autônoma. Ação de indenização por danos materiais e morais. Procedência parcial. Insurgência recursal por parte da requerida. Juros de obra. Restituição do valor recebido a esse título em período de inadimplência contratual da construtora e que, na hipótese, configurou-se a partir de abril de 2013. Cláusula penal prevista

Ementa:
Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Atraso na entrega de unidade autônoma. Ação de indenização por danos materiais e morais. Procedência parcial. Insurgência recursal por parte da requerida. Juros de obra. Restituição do valor recebido a esse título em período de inadimplência contratual da construtora e que, na hipótese, configurou-se a partir de abril de 2013. Cláusula penal prevista apenas para a hipótese de inadimplemento da compromissária compradora. Possibilidade de aplicação inversa em caso de atraso na entrega da obra. Obrigação heterogênea. Arbitramento da multa a cargo do julgador (Resp 1614721/DF e REsp 1631485/DF). Juízo "a quo" que adotou como base de cálculo a integralidade do valor pago pela autora. Critério que não extrapola os limites da razoabilidade. Penalidade mantida. Recurso provido em parte.
O C. STJ pacificou entendimento de que "É ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância" (Tema 996). No caso, a entrega estava prevista para setembro de 2012, com possibilidade de prorrogação por mais cento e oitenta dias. De tal modo, o limite temporal para finalização da obra seria até o final do mês de março de 2013, incorrendo a requerida em mora a partir de abril de 2013 até fevereiro de 2014.
Quanto à incidência da penalidade por inversão, tem-se que a obrigação entabulada é heterogênea, uma vez que cabe à autora o pagamento do preço e à ré a entrega do bem, pelo que o valor da penalidade realmente estava a cargo da julgadora, que tomou como base de cálculo o valor total desembolsado pela autora, porquanto seria esta a quantia a ser restituída em caso de rescisão contratual. O critério não extrapola os limites da razoabilidade e nada há a ser alterado neste aspecto.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000500867
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011027-84.2015.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante MRV,
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada ISABELLE CAJUELLA
MARCELINO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR E
LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
KIOITSI CHICUTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011027-84.2015.8.26.0309 -Voto no 43311
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COMARCA: Jundiaí – 1a Vara Cível – Juiz Luiz Antônio de Campos Júnior
APTE. : MRV Engenharia e Participações Ltda.
APDA . : Isabelle Cajuella Marcelino

VOTO No 43.311
EMENTA: Compromisso de compra e venda de bem imóvel.
Atraso na entrega de unidade autônoma. Ação de
indenização por danos materiais e morais. Procedência
parcial. Insurgência recursal por parte da requerida. Juros
de obra. Restituição do valor recebido a esse título em
período de inadimplência contratual da construtora e que,
na hipótese, configurou-se a partir de abril de 2013.
Cláusula penal prevista apenas para a hipótese de
inadimplemento
da
compromissária
compradora.
Possibilidade de aplicação inversa em caso de atraso na
entrega da obra. Obrigação heterogênea. Arbitramento da
multa a cargo do julgador (Resp 1614721/DF e REsp
1631485/DF). Juízo “a quo” que adotou como base de
cálculo a integralidade do valor pago pela autora. Critério
que não extrapola os limites da razoabilidade. Penalidade
mantida. Recurso provido em parte.
O C. STJ pacificou entendimento de que “É ilícita a cobrança de juros
de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no
contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o
período de tolerância” (Tema 996). No caso, a entrega estava prevista
para setembro de 2012, com possibilidade de prorrogação por mais
cento e oitenta dias. De tal modo, o limite temporal para finalização da
obra seria até o final do mês de março de 2013, incorrendo a requerida
em mora a partir de abril de 2013 até fevereiro de 2014.
Quanto à incidência da penalidade por inversão, tem-se que a
obrigação entabulada é heterogênea, uma vez que cabe à autora o
pagamento do preço e à ré a entrega do bem, pelo que o valor da
penalidade realmente estava a cargo da julgadora, que tomou como
base de cálculo o valor total desembolsado pela autora, porquanto seria
esta a quantia a ser restituída em caso de rescisão contratual. O critério
não extrapola os limites da razoabilidade e nada há a ser alterado neste
aspecto.

Trata-se recurso interposto contra a r. sentença de fls. 398/413 que
julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a nulidade da cláusula 5a do quadro
resumo no que tange à previsão de entrega da obra no prazo de vinte e quatro meses após a
assinatura do contrato de financiamento bancário, condenando a ré a restituir à autora os

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valores pagos a título de juros de obra, desembolsados entre março de 2013 e fevereiro de
2014, com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP a partir de cada desembolso e
juros de mora de 1% ao mês desde a citação, além do pagamento da quantia referente à
incidência de cláusula penal inversa sobre o valor atualizado das prestações pagas pela
adquirente até a data do atraso, durante o período em que persistiu a inadimplência de
obrigação de entrega pela construtora, com correção monetária a partir de cada mês de
atraso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, dispondo, por fim, sobre a
distribuição dos encargos sucumbenciais.
Diz a apelante que a mora deve ser computada a partir de abril de
2013, uma vez que poderia entregar o imóvel até o último dia do mês de março de 2013.
Assevera que a sentença comporta aclaramento quanto à cláusula penal contida no contrato
e que estipula uma única multa de 2% e juros de mora de 1% relativo a cada parcela
vencida no período de atraso e não sobre aquelas pagas até a data do suposto atraso, pelo
que deve ser afastada a condenação à cláusula penal inversa. Busca, por fim, o provimento
do recurso.
Recurso processado regularmente e com contrarrazões, os autos
restaram encaminhados a este E. Tribunal.
É o resumo do essencial.
Infere-se dos autos que a autora firmou com a ré compromisso de
compra e venda, tendo como objeto unidade imobiliária, com conclusão construtiva
prevista para setembro de 2012. Contudo, houve atraso na obra, com entrega das chaves
somente em fevereiro de 2014. Busca, por isso, a reparação pelos danos morais e lucros
cessantes daí decorrentes.
O pedido foi acolhido em parte, sendo este o motivo da insurgência
recursal da ré.
A questão inerente à mora na entrega do imóvel está superada,

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remanescendo discussão acerca do período de incidência dos juros de obras, bem como
sobre a aplicação da multa por inversão.
Quanto ao período de incidência dos juros de obra, há tese firmada
atualmente pelo C. STJ, dispondo que “É ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro
encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da
unidade autônoma, incluído o período de tolerância” (Tema 996).
No caso, conforme se extrai dos termos do contrato, a entrega do
imóvel estava prevista para setembro de 2012, com possibilidade de prorrogação por mais
cento e oitenta dias (fls. 52). De tal modo, o limite temporal para finalização da obra seria
até o final do mês de março de 2013, incorrendo a requerida em mora a partir de abril de
2013.
Assim, a restituição dos juros da obra à autora deverá compreender o
período de abril de 2013 a fevereiro de 2014.
Quanto à incidência da penalidade contratual, o impasse foi dirimido
pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, sendo matéria dos Temas 970 e 971 de Recurso
Repetitivo, restando definidas as seguintes teses:
Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de
indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor
equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o
inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização
pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de
dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
Na hipótese, a cláusula 4.2 do contrato dispõe que “Caso não sejam

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pagas na data de seu vencimento, as parcelas ficarão sujeitas, até seu efetivo pagamento,
à multa de 2% (dois por cento), acrescida de 1% (um por cento) de juros moratórios ao
mês ou 'Pro-rata-die'. Em se tratando de parcela reajustável, as peculiaridades serão
calculadas sobre o valor atualizado da parcela. Em se tratando de parcela fixa, as
penalidades serão calculadas sobre o valor original, previsto no Quadro Resumo” (fl. 50).
Sobre o tema, o C. Superior Tribunal de Justiça perfilhou
entendimento no sentido de que “As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de
dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. Em relação à base de
cálculo da multa, restou consignado que “Quanto ao ponto, nas hipóteses de
inadimplemento, a multa estabelecida por mora referente à obrigação de pagar (de dar),
no percentual de 2% de uma das prestações contratuais eventualmente inadimplida, como
no caso, não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que
deveria ter sido entregue (obrigação de fazer)” (REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF,
Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25.06.2019).
No caso, a obrigação entabulada é heterogênea, uma vez que cabe à
autora o pagamento do preço e à ré a entrega do bem, pelo que o valor da penalidade
realmente estava a cargo da julgadora, que tomou como base de cálculo o valor total
desembolsado pela autora, porquanto seria esta a quantia a ser restituída em caso de
rescisão contratual. O critério não extrapola os limites da razoabilidade e nada há a ser
alterado neste aspecto.
Assim, acolhe-se em parte o inconformismo manifestado apenas
para readequar o termo inicial do inadimplemento do contrato pela apelante, mantida no
mais a r. sentença recorrida.
Isto posto, dá-se parcial provimento ao recurso.
KIOITSI CHICUTA
Relator