Tribunal: TJSP
Processo: 1039503-05.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
- Promessa de compra e venda - Ação de rescisão contratual e devolução de valores - "O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem" (súmula 1 do

Ementa:
- Promessa de compra e venda - Ação de rescisão contratual e devolução de valores - "O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem" (súmula 1 do TJSP) - Redução do percentual de retenção da ré para 10%, em função das circunstâncias do caso concreto.
- Subsiste a obrigação dos autores de arcar com os débitos inerentes ao imóvel, como os de IPTU, até a data da devolução do imóvel – Pedido procedente – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000983412
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1039503-05.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são
apelantes WANDEIR GOMES (JUSTIÇA GRATUITA) e CRISTIANE MARIA
GOMES (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado CONSTRUTORA MACEDO TELES
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1039503-05.2018.8.26.0576 -Voto no 31299
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29a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1039503-05.2018.8.26.0576
5a Vara Cível de São José do Rio Preto (processo no 1039503-05.2018. 8.26.0576)
Apelantes: Wandeir Gomes e outra
Apelada: Construtora Macedo Teles Ltda.
Juiz de 1o Grau: Sandro Nogueira de Barros Leite
Voto no 31299.
- Promessa de compra e venda - Ação de rescisão
contratual e devolução de valores - “O compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação
do bem” (súmula 1 do TJSP) - Redução do percentual de
retenção da ré para 10%, em função das circunstâncias do
caso concreto.
- Subsiste a obrigação dos autores de arcar com os débitos
inerentes ao imóvel, como os de IPTU, até a data da
devolução do imóvel
Pedido procedente
Recurso
provido.
Insurgem-se os autores, em ação de rescisão de
compromisso de compra e venda de bem imóvel, cumulada com devolução de
valores, contra sentença que julgou o pedido procedente em parte, para
declarar o contrato rescindido e condenar a ré a lhes devolver a integralidade
dos valores pagos, de uma vez, corrigidos dos respectivos desembolsos,
“deduzindo-se deles o percentual de 20%, a título de retenção para ressarcimento de despesas
da rescisão do contrato e, ainda, eventuais valores devidos por eles, a título de IPTU e taxa
condominial”. A sentença determinou que o valor da condenação deverá ser
acrescido de juros moratórios calculados do trânsito em julgado, repartiu as
verbas de sucumbência na proporção de 50% para cada parte, e condenou
cada uma ao pagamento de honorários advocatícios de 10% do valor da
condenação (fls. 165/168).
Os autores alegam que: a) pagaram mais de 50
mil reais à ré e têm o direito de reaver 90% do total, pouco importando o fato
de o contrato ter sido garantido por alienação fiduciária; b) a relação é de
consumo; c) o procedimento dos artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/97, não se
aplica ao caso, pois não houve inadimplemento ou constituição em mora; d)

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o pagamento do preço só foi interrompido após o deferimento da liminar; e)
segundo o artigo 53 do Código do Consumidor, cláusulas que, em contratos
de compra e venda de móveis ou imóveis, estabeleçam a perda total das
parcelas pagas pelo consumidor, em proveito do credor, são nulas de pleno
direito; f) a sentença revogou liminar que suspendera o pagamento de
parcelas vincendas e julgou o pedido improcedente; g) a retenção de 10%
da quantia paga se harmoniza com a jurisprudência do Tribunal de Justiça
de São Paulo; e h) a ré deve suportar a integralidade das verbas de
sucumbência, incluindo honorários advocatícios de 20% do valor da
condenação. Pedem, pois, a reforma do julgado.
Recurso tempestivo. Sem preparo, porque os
apelantes são beneficiários da justiça gratuita.
Houve resposta.
É o relatório.
Os autores propuseram a demanda pedindo a
rescisão de compromisso de compra e venda de bem imóvel (terreno
situado em área rural da cidade de São José do Rio Preto), firmado com a ré
em 05.11.2011 (fls. 18/30), e a devolução, pela ré, de 90% dos valores pagos
(R$61.321,42), corrigidos desde o desembolso e acrescidos de juros
contados da citação (fls. 12/14). Pediram, também, em caráter liminar, a
suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, até o julgamento, o que
foi deferido pela decisão de fl. 93.
A ré contestou, aduzindo que não se opunha à
rescisão, desde que lhe fosse autorizada a retenção de 20% dos valores
pagos pelos autores, além de eventual dívida tributária, conforme previsto
no contrato (fls. 101/118).
A sentença julgou o pedido procedente em parte,
não improcedente, como os apelantes afirmaram, para declarar o contrato

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rescindido e determinar a devolução, pela ré, de 80% dos valores pagos, com
juros e correção monetária, deduzindo-se, ainda, eventuais débitos de IPTU e
condomínio (fls. 165/168).
Como a sentença já reconheceu o direito dos
autores à rescisão do contrato e à restituição de parcela substancial dos
valores pagos, não há necessidade de examinar a aplicabilidade da Lei no
9.514/97 ao caso concreto. A discussão, neste Grau, restringe-se ao
percentual de retenção da ré e à responsabilidade das partes pelas verbas de
sucumbência.
A retenção, pela ré, de parte dos valores pagos
pelos autores justifica-se pela necessidade de compensá-la pelas despesas
que ela experimentou em decorrência do negócio (despesas com
publicidade, corretagem e administração, bem como pelo desgaste do
imóvel no tempo em que ele foi ocupado), desfeito, prematuramente, por
iniciativa dos autores.
Nesse sentido, a súmula 1 deste Tribunal de
Justiça: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”, e a súmula 543 do
Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso
de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”.
No tocante ao percentual de retenção, adota-se
orientação do Superior Tribunal de Justiça, que o delimita entre 10 e 25% dos
valores pagos pelo promitente comprador:
AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM

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GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE
MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES.
RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES
PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA
QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N.
9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, pois o
Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma
fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da
parte.
2. O Tribunal de origem admitiu a pretensão de
desfazimento do negócio com restituição parcial dos valores
pagos sem necessidade de alienar o bem dado em garantia,
como alegado pela construtora com amparo na Lei n.
9.514/1997, porque o contrato não teria sido levado a
registro no Registro de Imóveis. A alegação deduzida no
recurso especial, de que não seria necessário levar o
contrato a registro para que ele tivesse eficácia entre as
partes, vem amparada na indicação de ofensa a dispositivos
legais que, pelo seu conteúdo, não servem para dar
sustentação a essa tese.
3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de
resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter
entre 10% e 25% dos valores pagos.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(3a Turma, AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 23/06/2016, DJe
01/07/2016, grifo nosso)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
DEVOLUÇÃO
DE
QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR.
PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA
568/STJ.
MONTANTE
FIXADO
PELAS
INSTÂNCIAS
ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias
pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de
rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre
10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo
Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos

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Apelação Cível no 1039503-05.2018.8.26.0576 -Voto no 31299
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pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno não provido.
(3a Turma, AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra
NANCY ANDRIGHI, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019, grifo
nosso).
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO DEVEDOR.
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO.
SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA.
SÚMULA
07/STJ. PERDA DO SINAL. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS
CONFIRMATÓRIAS.
1. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível
a resilição contratual do compromisso de compra e venda
por iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais
condições econômicas para arcar com o pagamento das
prestações
pactuadas
com
a
promitente-vendedora
(construtora ou incorporadora), mormente se estas se
tornarem excessivamente onerosas.
2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição
das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não
em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de
retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o
desgaste da unidade imobiliária e as despesas com
administração,
corretagem,
propaganda
e
outras
congêneres suportadas pela empresa vendedora.
3. Se o Tribunal de origem fixou o percentual de retenção
com base na razoabilidade, examinando, para tanto, o
acervo fático e probatório dos autos, alterar tal entendimento
encontra óbice na Súmula 07 do STJ.
4. O arrependimento do promitente comprador só importa
em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se
estendendo às arras confirmatórias.
5. A questão atinente à revisão da distribuição dos ônus
sucumbenciais, para se chegar à hipótese de sucumbência
recíproca ou de decaimento mínimo de algum litigante,
envolve ampla análise de questões de fato e de prova,
consoante as peculiaridades de cada caso concreto, o que é
inadequado na via especial, nos termos do enunciado 7 da
Súmula do Superior Tribunal de Justiça.
6. Agravo regimental não provido.
(3a Turma, AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO
DELLA GIUSTINA (Desembargador convocado do TJ/RS), j.

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Apelação Cível no 1039503-05.2018.8.26.0576 -Voto no 31299
7
06/10/2009, DJe 21/10/2009, grifo nosso).
CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DOS ADQUIRENTES.
PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART.
535 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PERDAS E DANOS.
INEXISTÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-
PROBATÓRIO.
SÚMULA
N.
7-STJ
PENALIZAÇÃO
CONTRATUAL. SITUAÇÃO PECULIAR. OCUPAÇÃO DA
UNIDADE POR LARGO PERÍODO. USO. DESGASTE.
CDC. ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
MULTA. AFASTAMENTO. SÚMULA N. 98-STJ.
I. Não padece de nulidade acórdão estadual que enfrenta as
questões essenciais ao julgamento da demanda, apenas
com conclusão desfavorável à parte.
II. "A pretensão de simples reexame de prova não enseja
recurso especial" - Súmula n. 7-STJ.
III. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à
restituição das parcelas pagas, porém não em sua
integralidade. Elevação do percentual de 10% para 25%
sobre o valor pago, a título de ressarcimento das despesas
administrativas havidas com a divulgação, comercialização e
corretagem na alienação, nos termos dos precedentes do
STJ a respeito do tema (2a Seção, EREsp n.59.870/SP, Rel.
Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4a
Turma, REsp n. 196.311/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha,
unânime, DJU de 19.08.2002; 4a Turma, REsp n.
723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime,
DJU de 12.06.2006, dentre outros).
IV. Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a
desistência, porém já após a entrega da unidade aos
compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a
proporcionar
enriquecimento
injustificado
se
não
reconhecida à construtora compensação mais ampla,
situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, um
ressarcimento, a título de aluguéis, a ser apurado em
liquidação de sentença.
V. É de se afastar a procrastinação do feito, quando
constatada a mera intenção, nos aclaratórios, de viabilizar o
acesso às instâncias nacionais ad quem (Súmula n. 98-
STJ).
VI. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão,
provido.
(4a Turma, REsp 712.408/MG, Rel. Ministro ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, j. 06/12/2007, DJe 24/03/2008, grifo

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8
nosso).
Diante dos parâmetros acima mencionados,
reduzo o percentual de retenção da ré, neste caso, de 20 para 10% dos
valores pagos pelos autores, conforme eles pretendem.
Isto porque os autores foram imitidos na posse do
imóvel desde a assinatura do compromisso de compra e venda, em
novembro de 2011 (cláusula 4a do contrato, fl. 23), atenuando as despesas da
ré com a administração do seu empreendimento, não houve inadimplência e a
ré não teve despesas de cobrança.
Além disso, não há notícia de desgaste ou
desvalorização acentuada do imóvel, porque é um terreno, no qual, pelo que
consta, não foram construídas edificações ou feitas benfeitorias pelos autores,
tudo a recomendar a diminuição do percentual de retenção para 10%, que é
suficiente para compensar a ré pelo prejuízo sofrido.
Subsiste, ainda, claro, a obrigação dos autores de
arcar com débitos inerentes ao imóvel, gerados durante o tempo de
ocupação, conforme foi estabelecido na sentença, até a data da devolução
do imóvel.
Por último, sucumbente, a ré deverá suportar a
integralidade das custas, despesas e honorários de sucumbência, estes
fixados em 12% do valor da condenação, já levando em conta os honorários
da fase recursal.
Diante do exposto, dou provimento ao apelo, para
julgar procedente o pedido.
SILVIA ROCHA
Relatora