Tribunal: TJSP
Processo: 1014312-37.2019.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Distrato. Culpa da parte compradora. Indenização por perdas e danos pleiteada pela vendedora. Taxa de ocupação. Admissibilidade. Verba a se apurar, contudo, da época do inadimplemento, a partir do qual cogitável o esbulho possessório. Comissão de corretagem. Compensação cabível. Despesa com tributos comprovada. Ressarcimento devido. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000982159
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1014312-37.2019.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante
MARIA
DE
LOURDES
FERRARI
SARETTA,
é
apelado
PELIZARO
ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ
ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014312-37.2019.8.26.0506 -Voto no 11836
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Apelação no 1014312-37.2019.8.26.0506
Apelante: Maria de Lourdes Ferrari Saretta
Apelado: Pelizaro Administradora de Bens Próprios Ltda.
Comarca: Ribeirão Preto
Juiz de primeiro grau: Thomaz Carvalhaes Ferreira
Voto no 11836
Compromisso de compra e venda. Distrato. Culpa da parte
compradora. Indenização por perdas e danos pleiteada pela
vendedora. Taxa de ocupação. Admissibilidade. Verba a se
apurar, contudo, da época do inadimplemento, a partir do
qual cogitável o esbulho possessório. Comissão de
corretagem. Compensação cabível. Despesa com tributos
comprovada. Ressarcimento devido. Recurso provido em
parte.
RELATÓRIO
A r. sentença de fls. 124/129, cujo relatório é
adotado, julgou procedentes os pedidos iniciais para condenar a
requerida ao pagamento de “(i) de lucros cessantes no valor de
R$ 17.575,00 (dezessete mil quinhentos e setenta e cinco reais);
(ii) dos tributos recolhidos em razão da transação (CSLL, PIS,
COFINS, IRPFJ), no valor de R$ 16.604,00 (dezesseis mil
seiscentos e quatro reais) e (iii) da comissão de corretagem no
valor de R$ 14.800,00 (quatorze mil e oitocentos reais), corrigidos
do desembolso e acrescidos de juros de mora a partir do trânsito
em julgado. Condenou a requerida, ainda, ao pagamento de
custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes
fixados em 15% do valor da condenação corrigido.
Embargos de declaração foram rejeitados (fls.
135/136).
Apela a requerida, sustentando, em síntese, que:
mesmo opostos embargos de declaração, houve negativa de
prestação jurisdicional, configurada ofensa aos artigos 5o, LV, e
93, da CF; nunca ocupou o imóvel, de modo que incabível a
indenização por lucros cessantes, os quais, de qualquer forma,

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dependem
de
efetiva
comprovação,
não
podendo
ser
presumidos; o pedido de ressarcimento por tributos e comissão
de corretagem foi expressamente impugnado, sem que houvesse
devida apreciação da controvérsia; a restituição de tributos deve
ser objeto de pretensão junto ao órgão fiscal e a da comissão de
corretagem é indevida, já que não houve com culpa pelo distrato;
e é excessiva a verba honorária fixada.
Recurso tempestivo, acompanhado de comprovante
de preparo e contrarrazoado.
É o relatório.
ARGUMENTAÇÃO E DISPOSITIVO
Por meio da demanda busca a requerente
indenização por perdas e danos decorrentes de distrato de
promessa de compra e venda.
Afirmou, em síntese, que firmou o distrato com a
requerida compradora em dezembro de 2018, devolvendo-lhe
todos os valores que pagou. No instrumento de distrato ficou
ressalvada a possibilidade de postular indenização por perdas e
danos, que, na hipótese, segundo a requerente vendedora,
equivalem à somatória da taxa de ocupação por oito meses,
totalizada em R$ 17.575,00, dos impostos relativos ao negócio,
como PIS, COFINS, IRPJ e CSLL, no valor total de R$ 16.604,00,
e da comissão de corretagem, na importância R$14.800,00.
O juízo consignou serem pontos incontroversos a
posse do imóvel pela requerida, o recolhimento dos tributos e o
pagamento da comissão de corretagem pela requerente
vendedora.
Conforme se vê da contestação (fls. 68/76), a
defesa impugnou o pedido de indenização por tributos pagos,
questionamento a incidência de tais verbas no caso, bem como o
direito da requerente ao ressarcimento da comissão de
corretagem, já que a requerida também teria arcado com a

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despesa, entendendo-se, ainda, que a rescisão se deu por
comum acordo.
Disso não se extrai, contudo, a conclusão de que é
nula a sentença, já que o juízo deu por suficientemente
demonstrado
o
direito
postulado
na
inicial,
admitindo
comprovadas, diante da prova documental produzida nos autos,
as perdas e despesas em razão das quais é pleiteada a
indenização.
Como se sabe, o error in judicando que resulta da
errônea interpretação do direito material ou da prova produzida
não enseja anulação do julgado. Quando muito, implica somente
a revisão pelo reexame do mérito na instância recursal.
É o que se passa a fazer.
Quanto à taxa de fruição, já se decidiu na Câmara
que se cuida de “verba plenamente devida em razão da
indisponibilidade do bem, ainda que o compromissário comprador
não tenha dele tirado algum proveito efetivo” (Apelação Cível
1063336-86.2017.8.26.0576; Relator (a): Luiz Antonio de Godoy; Órgão
Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4a
Vara Cível; Data do Julgamento: 16/04/2019).
Por outro lado, a indenização por injusta fruição do
bem é devida apenas pelo período de mora do promissário
comprador. Injusta a ocupação somente após configurado o
esbulho, que na relação contratual é cogitável a partir do
inadimplemento e não exatamente da imissão da posse.
Vencida a parcela inadimplida em 28 de setembro
de 2018, a partir dali que se tem por injusta a posse da
promissária compradora, que perdurou até dezembro, quando
ocorreu o distrato (fls. 39/41).
Conforme entendimento adotado na Câmara em
hipóteses semelhantes, a indenização por fruição indevida deve
corresponder 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de
posse injusta. É se de arbitrar a verba, pois, em 1,5% do valor do

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contrato atualizado.
Tem-se, ainda, que suficientemente comprovado o
recolhimento de tributos pela requerida, relativos ao imóvel,
conforme os documentos de fls. 49/57. O fato de o distrato
ocorrer no mesmo ano fiscal em que firmada a promessa de
compra e venda não impedia a incidência de tributos calculados
sobre o lucro, já que a apuração pode se dar até mensalmente,
como esclareceu a autora (fls. 189/190).
É devida, pois, a indenização nesse aspecto.
No tocante à comissão de corretagem, a requerida
confirma em resposta que a despesa foi repartida entre ela e a
vendedora. A requerida teria suportado R$ 10.000,00, ao passo
que o montante desembolsado pela autora a esse título foi
comprovado a fls. 48.
Também na contestação, a requerida confirma que
o distrato teve por razão de ser a sua falta de condições
financeiras de pagar a última parcela do preço, pelo que a causa
da resolução somente a ela pode ser atribuída. Ademais, ficou
expressamente ressalvada a possibilidade de a vendedora exigir
perdas e danos, o que está a indicar o reconhecimento da
responsabilidade da compradora pela rescisão.
Nos termos da Súmula no 01 desta Corte, “O
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida
a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Faz jus a autora à compensação pela despesa de
intermediação com a qual arcou, já que não foi a responsável
pelo distrato.

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No tocante à verba honorária, o seu arbitramento,
levados em conta os critérios e os parâmetros do art. 85, § 2o, do
CPC, sendo ainda proporcional ao valor da condenação ora
revisto, mostra-se adequado.
Ante o exposto, dou provimento em parte ao
recurso para reformar a sentença apenas no que se refere ao
período de apuração da taxa de fruição (correspondente aos ditos
lucros cessantes), nos termos supra indicados.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator