Tribunal: TJSP
Processo: 1000612-11.2019.8.26.0565
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-17

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUERES - ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA - Elementos nos autos convencem a condição de miserabilidade legal - Comprovação da impossibilidade financeira - Inteligência do art. 5o, inciso LXXIV, da Constituição Federal e art. 4o da Lei no 1060/50 - Concessão do benefício - Procedência - Relação locatícia incontroversa

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUERES - ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA - Elementos nos autos convencem a condição de miserabilidade legal - Comprovação da impossibilidade financeira - Inteligência do art. 5o, inciso LXXIV, da Constituição Federal e art. 4o da Lei no 1060/50 - Concessão do benefício - Procedência - Relação locatícia incontroversa - Ausência de comprovante de depósito para purgação da mora - Alegada recusa da imobiliária para a entrega das chaves do imóvel - Hipótese não demonstrada Possibilidade de multa contratual, ante a convenção entre as partes - "Pacta sunt servanda" - Inadimplemento locatício - Sentença mantida - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000650575
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000612-11.2019.8.26.0565, da Comarca de São Caetano do Sul, em que é apelante
RAFAEL HENRIQUE DE BRITO, é apelado LUIZ YOSHINOBU SAWAZAKI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 17 de agosto de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000612-11.2019.8.26.0565 -Voto no 22802 – São Caetano do Sul
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Apelação Cível no 1000612-11.2019.8.26.0565
Comarca: São Caetano do Sul
Apelante: Rafael Henrique de Brito
Apelado: Luiz Yoshinobu Sawazaki
Juíza: Ana Lucia Fusaro
VOTO 22.802
LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL - DESPEJO POR
FALTA
DE
PAGAMENTO
CUMULADO
COM
COBRANÇA DE ALUGUERES - ASSISTÊNCIA
JUDICIÁRIA - Elementos nos autos convencem a condição
de miserabilidade legal - Comprovação da impossibilidade
financeira - Inteligência do art. 5o, inciso LXXIV, da
Constituição Federal e art. 4o da Lei no 1060/50 - Concessão
do benefício - Procedência - Relação locatícia incontroversa
- Ausência de comprovante de depósito para purgação da
mora - Alegada recusa da imobiliária para a entrega das
chaves do imóvel - Hipótese não demonstrada Possibilidade
de multa contratual, ante a convenção entre as partes -
“Pacta sunt servanda” - Inadimplemento locatício -
Sentença mantida - Recurso parcialmente provido.
Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança de alugueres e acessórios ajuizada por
LUIZ YOSHINOBU SAWAZAKI contra JAIR LOPES JUNIOR e
RAFAEL HENRIQUE DE BRITO, VALÉRIA RODRIGUES CASTRO,
VANDERLEY FRANCISCO DE BRITO, MARCIA REGINA JORGE
LOPES e JAIR LOPES julgada parcialmente procedente para
decretar rescindida a relação locatícia, bem como para condenar
solidariamente os réus ao pagamento dos alugueis e acessórios da
locação vencidos, discriminados à fl. 11/13, sem prejuízo dos
vencidos após o período indicado até a data da efetiva

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desocupação do imóvel, devidamente atualizado pelos índices da
tabela prática do TJSP, e acrescidos de juros legais de mora de 1%
ao mês, ambos a partir de cada vencimento até o efetivo
pagamento, observando-se a previsão contratual de multa
contratual de 20% sobre o valor devido (cláusula 18a - fl. 19), sendo
excluídos do cálculo, no entanto, os honorários advocatícios de 20%
contratualmente pactuados. E, sendo mínima a sucumbência do
autor, condenados solidariamente os réus ao pagamento das custas
e despesas processuais deste feito, bem como honorários
advocatícios da parte contrária fixados em R$ 2.000,00 nos termos
dos artigos 85, § 8o, a contrario sensu, 86, parágrafo único e 87, §2o
do CPC.
Inconformado, apela o corréu Rafael Henrique de Brito,
preliminarmente, a concessão dos benefícios da assistência
judiciária gratuita. No mérito, requer a improcedência da demanda,
considerada a desocupação do imóvel. E, caso outro entendimento,
requer seja autorizado para depósito as chaves em cartório, haja
vista a recusa da imobiliária em recebê-la.
Sustenta, embora tenha confirmado estar em mora,
promoveu reparos indispensáveis à devolução do imóvel, como a
troca do portão por outro de qualidade superior, troca do telhado e
reforçada sua estrutura, além de demais melhorais efetuadas, sem,

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contudo, qualquer abatimento pelo apelado.
Elucida o apelante ter desocupado o imóvel em 25.3.2019,
com inúmeras tentativas de entrega das chaves, porém não foi
aceita pela imobiliária, sendo alertado ao apelante que cobrará
pelos meses a vencer, mesmo não estando mais utilizando o
imóvel. Isso porque a imobiliária alega, que somente cessará a
cobrança dos alugueres quando quitarem o débito e for finalizado
eventuais reformas no imóvel.
Entende o apelante que a recusa com a entrega das chaves
é ilegal.
Aduz também que tentou por diversas vezes realizar acordo,
restando infrutífero.
Alega o apelante, embora a sentença não seja clara em
relação à data da efetiva desocupação do imóvel, deverá ser
reconhecida a data de 25.3.2019 como marco final para a cobrança
dos alugueres e demais encargos.
Assim, tendo seu pedido ignorado, tentou devolver as
chaves em cartório, sendo informado pelos cartorários que por se
tratar de processo eletrônico, não poderiam receber as chaves sem
prévia determinação judicial, motivo pelo qual em 6.9.2019, retirou o
pedido, requerendo em caráter de urgência a autorização para
depósito das chaves em cartório.

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Quanto à multa moratória cobrada no patamar de 20%,
deverá ser revista a fixação para 10%, observado o disposto no art.
413 do Código Civil, ante a onerosidade excessiva.
Vieram contrarrazões.
É o relatório.
Narra a inicial o autor, por contrato escrito, locou o imóvel
descrito na petição inicial aos corréus Jair Lopes Júnior e Rafael
Henrique de Brito, constando os demais réus como fiadores. Ocorre
que não houve o pagamento dos aluguéis e encargos locatícios
vencidos entre setembro de 2018 e janeiro de 2019, importando o
débito de R$ 27.232,22 (já considerando a inclusão de multa e
honorários advocatícios).
Daí a razão do pleito para, liminarmente, seja desocupado o
imóvel. Requer ainda, a condenação dos réus ao pagamento
integral da dívida e, caso não purguem a mora, a rescisão do
contrato de locação, com o consequente despejo.
Citado, o corréu Rafael Henrique de Brito ofertou
contestação, reconhecendo a existência da dívida. Alega, no
entanto, que realizou diversas melhorias no imóvel, requerendo o
abatimento do valor destas do débito final. Aduz ter tentado
reiteradamente sanar o débito de forma harmoniosa, sem resposta
do autor. Sustenta já ter desocupado o imóvel em 25.3.2019, tendo

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a imobiliária se recusado a receber as chaves. Por fim, alega ser
abusiva a multa contratual de 20%. Requer a concessão dos
benefícios da assistência judiciária gratuita e o depósito das chaves
em cartório.
Citados os demais réus, não apresentaram contestação (fl.
181).
A ação foi julgada parcialmente procedente.
O recurso prospera em parte.
Nos termos do art. 5o, inciso LXXIV, da Constituição
Federal, “o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita
aos que comprovarem insuficiência de recursos”.
Firmou o Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo
relator o Min. Fernando Gonçalves, in RSTJ 179/327:
“1. O entendimento pretoriano admite o indeferimento do
pedido de justiça gratuita quando tiver o juiz fundadas razões,
malgrado afirmação da parte de a situação econômica não lhe
permitir pagar as custas do processo e os honorários de advogado,
sem prejuízo do sustento próprio ou da família”.
O Tribunal de Justiça de São Paulo já assentou ser
necessária a comprovação (JTJSP 285/286 e 290/463) e que não é
suficiente a declaração de pobreza (JTJSP 259/334; RT 833/213).
Logo, não basta a simples afirmação, podendo o magistrado

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determinar à parte que comprove a insuficiência financeira.
Na hipótese dos autos, os documentos trazidos indicam
impossibilidade do apelante de pagamento de custas processuais,
eis que sua declaração de imposto de renda não consta na base de
dados da Receita Federal por ser isento. Além do mais demonstrou
o apelante que possui inúmeras restrições financeiras em seu
nome.
Portanto, os elementos dos autos convencem que o
apelante não ostenta condições de arcar com as custas do
processo, sem prejuízo do sustento próprio ou de sua família, nos
moldes do preceituado no art. 4o da Lei no 1060/50 e ainda com
fulcro na garantia constitucional prevista no art. 5o, inciso LXXIV, da
Constituição Federal.
Assim, nesse aspecto, fica deferido o benefício requerido.
No caso sub judice, restou incontroversa a relação locatícia
entre as partes figurando os corréus Jair Lopes Júnior e Rafael
Henrique de Brito como locadores, e os demais corréus fiadores
(cláusula 14 fls. 18).
Observa-se que o apelante reconhece o vínculo locatício e
não impugna a existência de débito.
Alega o apelante ter promovido diversas benfeitorias

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necessárias no imóvel, devendo os valores desembolsados serem
abatidos do débito total.
Todavia,
tais
desembolsos
não
foram
comprovados
documentalmente pelos réus, como também não há nos autos
qualquer depósito para purgação da mora, o que implica reconhecer
a inadimplência por parte dos réus e seus fiadores.
Além do mais, os réus também deixaram de comprovar a
desocupação do imóvel e a tentativa de entrega das chaves e a
recusa de recebimento por parte da imobiliária.
Caberia ao apelante provar o adimplemento de sua
obrigação oriundo do contrato locatício, mediante recibo, bem como
ter desocupado o bem ao término do contrato.
Destarte, não há como afastar a pretensão inicial.
Quanto à insurgência de multa contratual de 20% (cláusula
18), na hipótese de inadimplemento, merece ser mantida tal
convenção.
A relação jurídica estabelecida pelo contrato de locação é
regulada por lei específica e a multa pode ser objeto de convenção
entre as partes, motivo pelo qual é cabível sua previsão.
Dessa forma, o pactuado pelas partes é válido e merece ser

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observado (pacta sunt servanda), devendo-se notar que os
contratantes tinham pleno conhecimento das regras contratuais
avençadas para as quais aderiram livre e voluntariamente.
Nota-se, entretanto, que após a interposição do presente
recurso, o juízo de primeiro grau deferiu o depósito das chaves em
cartório (fl. 249), com cumprimento da ordem em 4.12.2019 (fl. 255),
data marco da entrega a ser considerada, sendo o apelado,
inclusive, imitido na posse do imóvel (fl. 316).
Assim, não se desincumbiram os réus do ônus da prova
quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do
direito do autor, conforme previsto no art. 373, inc. II do CPC,
restando comprovada a relação ex locato e a mora dos inquilinos.
Consequentemente, fica mantido o julgado.
Em face do exposto, dá-se parcial provimento ao recurso.
Cláudio Hamilton Barbosa
Relator