Tribunal: TJSP
Processo: 1000466-06.2019.8.26.0650
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Irineu Fava
Órgão colegiado: 17a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
Apelação – Ação de rescisão de contrato imobiliário c.c restituição de valores pagos – Compromisso particular de venda e compra de imóvel - Adquirente que desiste do negócio por dificuldades financeiras – Sentença de parcial procedência da demanda que determina a retenção de 10% dos valores pagos pelo compromissário comprador - Preliminar suscitada quanto à necessidade do cônjuge também

Ementa:
Apelação – Ação de rescisão de contrato imobiliário c.c restituição de valores pagos – Compromisso particular de venda e compra de imóvel - Adquirente que desiste do negócio por dificuldades financeiras – Sentença de parcial procedência da demanda que determina a retenção de 10% dos valores pagos pelo compromissário comprador - Preliminar suscitada quanto à necessidade do cônjuge também figurar no polo ativo afastada - Ação de natureza pessoal que não exige tal participação - Possiblidade de retenção em conformidade com o instrumento firmado que, de fato, elege o percentual de 10% a título de cláusula penal – Decisão confirmada – Reconhecimento da possibilidade de retenção por parte da apelante ao equivalente a 0,5% a.m. do preço total do contrato - Cláusula compensatória referente à fruição do bem pelo adquirente que se impõe – Responsabilidade do recorrido por todos os débitos que sobre o bem tenham incidido até a efetiva restituição - Decisão alterada nesses pontos - Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000997376
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1000466-06.2019.8.26.0650, da Comarca
de Valinhos, em que é apelante CELIPA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado MARCO ANTONIO PUPO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 17a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão:Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores AFONSO BRÁZ (Presidente) E PAULO PASTORE
FILHO.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
IRINEU FAVA
relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000466-06.2019.8.26.0650 - Valinhos Voto no 43323
O/AL/E/D/V/S
VOTO No: 43323
APEL.No: 1000466-06.2019.8.26.0650
COMARCA: VALINHOS 3a VARA CÍVEL
APTE. : CELIPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
APDO. : MARCO ANTONIO PUPO
Apelação

Ação
de
rescisão
de
contrato
imobiliário c.c restituição de valores pagos

Compromisso particular de venda e compra de imóvel
-

Adquirente
que
desiste
do
negócio
por
dificuldades financeiras
Sentença de parcial
procedência da demanda que determina a retenção de
10%
dos
valores
pagos
pelo
compromissário
comprador
-
Preliminar
suscitada
quanto
à
necessidade do cônjuge também figurar no polo
ativo afastada - Ação de natureza pessoal que não
exige tal participação - Possiblidade de retenção
em conformidade com o instrumento firmado que, de
fato, elege o percentual de 10% a título de
cláusula
penal

Decisão
confirmada

Reconhecimento da possibilidade de retenção por
parte da apelante ao equivalente a 0,5% a.m. do
preço total do contrato - Cláusula compensatória
referente à fruição do bem pelo adquirente que se
impõe Responsabilidade do recorrido por todos os
débitos que sobre o bem tenham incidido até a
efetiva restituição - Decisão alterada nesses
pontos - Recurso provido em parte.
Trata-se de recurso de apelação tirado

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Apelação Cível no 1000466-06.2019.8.26.0650 - Valinhos Voto no 43323
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contra a r. sentença de fls. 156/159, proferida pelo MM.
Juiz de Direito Paulo Furtado de Oliveira Filho que
julgou procedente em parte ação de rescisão de contrato
imobiliário c.c restituição de valores pagos ajuizada
pelo apelado.
Sustenta
a
empresa
apelante,
em
preliminar,
a
necessidade
de
reconhecimento
de
litisconsórcio ativo necessário para a inclusão da
promitente compradora ALBA LUCIA CENTOLA PUPO no polo
ativo da presente ação, já que também firmou o contrato
objeto do presente pedido de rescisão, não se limitando a
mera condição de cônjuge do autor. No mérito, discorre
sobre a necessidade de majoração do percentual de
retenção para a alíquota de 25% e não 10% como constou na
r.decisão, transcrevendo julgados nesse sentido. Bate-se
também pelo reconhecimento da legalidade da taxa de
ocupação posto configurar em compensação pela fruição do
bem. Destaca que, desde 05.01.2013, está sem uso e gozo
do mesmo em decorrência da transferência de sua posse ao
autor, entendendo devida a porcentagem mensal equivalente
a 0,5% do valor do contrato até a data da efetivação
devolução do bem, sendo o recorrido também responsável
pelos débitos sobre ele incidentes até então. Pede o
provimento
do
recurso
nos
termos
formulados
(fls.
162/173).
Recurso tempestivo mas não respondido
(fls. 180), anotado o recolhimento das custas de preparo
pela recorrente (fls. 174/175).
É O RELATÓRIO.
O recurso, respeitada a convicção do
Ilustre Sentenciante, merece parcial provimento.

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Emerge da discussão travada nos autos que
as

partes
firmaram,
em
05.01.2013,
compromisso
particular de venda e compra, tendo por objeto o imóvel
descrito na documentação digitalizada a fls. 14/24.
É também incontroverso que, em razão de
dificuldade financeira posterior à contratação e ao
pagamento de diversas parcelas, o apelado se tornou
inadimplente. Não mais conseguiu honrar o contrato
firmado,
pelo
que
pretende
sua
resolução,
com
a
consequente
restituição
das
quantias
pagas,
possibilitando apenas à apelante a retenção de 10% desse
valor.
A sentença recorrida acolheu o pleito,
declarando a resolução do contrato, com a condenação da
ré à devolução de 90% das parcelas já pagas, em 12
prestações mensais a partir do trânsito em julgado, valor
a ser corrigido monetariamente pela Tabela Prática desta
Corte a partir de cada pagamento, além dos juros
moratórios de 1% ao mês também a partir do trânsito em
julgado, sem contar ainda as verbas decorrentes da
sucumbência.
Pois bem.
Inicialmente registre-se que a matéria
preliminar
suscitada
quanto
à
necessidade
de
reconhecimento de litisconsórcio ativo necessário para a
inclusão da esposa do autor no polo da presente ação foi
corretamente afastada.
Isso porque como bem entendeu o magistrado
de piso trata-se de ação que visa à extinção de vínculo
pessoal, não havendo, nesse passo, obrigatoriedade ao
cônjuge figurar no polo ativo, podendo a demanda ser
proposta por qualquer deles de forma isolada, como ocorre
no presente caso, ou conjuntamente, em litisconsórcio

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facultativo, e não necessário.
Nessa linha é o que se extrai da leitura
do artigo 73 do CPC, assim como do artigo 267 do Código
Civil.
Superada
tal
questão,
no
mérito,
a
rescisão do contrato, assim como a restituição dos
valores pagos constituem questões incontroversas, sobre
as quais não há discussão.
Os pontos controvertidos na verdade estão
em saber, em primeiro lugar, qual a alíquota eleita pelo
contrato para se efetivar a devolução, assim como se cabe
no caso a retenção do equivalente a 0,5% a.m. do valor do
instrumento a título de compensação pela fruição do bem e
se o mesmo deve ser restituído livre e desembaraçado de
débitos propter rem.
O
contrato
sub
judice
cuida
dessas
questões nas cláusulas 15, 17 e 23 (fls. 18/19).
A cláusula 15a, na verdade, é expressa
quanto ao percentual de 10% a título de prefixação de
perdas e danos na hipótese de rescisão do contrato, como
ocorre na hipótese em comento, atendendo por tal alíquota
os princípios básicos que regem a legislação consumerista
inegavelmente aplicável ao caso.
Nessa linha, sem sustentação a pretensão
da recorrente quanto ao reconhecimento de percentual na
ordem de 25%, notadamente por afronta aos princípios da
razoabilidade,
proporcionalidade
e
do
indevido
enriquecimento sem causa.
Assim, quanto a esse ponto e nos limites
das razões recursais, nada a retocar na r. sentença.
Já em relação à retenção dos valores que a
apelante deixou de receber, como compensação, a título de
fruição do bem, equivalente a 0,5% a.m. do preço total do

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contrato, impõe-se acolher a pretensão recursal.
Desde logo cabe consignar que tal retenção
prevista na cláusula 17a do contrato firmado entre as
partes tem natureza compensatória, enquanto a cláusula
penal prevista na 15a tem natureza moratória.
Registre-se, por oportuno, que dada essa
distinção em relação à natureza dos encargos mencionados,
não há óbice a que sejam cumulados.
Os
valores
envolvidos
no
caso
devem
obedecer à forma de reajuste e incidência de juros
moratórios eleita na r. sentença.
Por fim, à luz do disposto na cláusula 23a
do contrato firmado, imperioso que o bem seja restituído
à recorrente livre e desembaraçado, responsabilizando-se
o recorrido por todos os impostos, taxas, contribuições,
tarifas e demais encargos que sobre ele tenha incidido
até sua efetiva entrega.
Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso apenas para os fins acima especificado,
mantida a sentença, no mais, tal como lançada.
IRINEU FAVA
RELATOR