Tribunal: TJSP
Processo: 1008330-91.2017.8.26.0286
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-09
Data de publicação: 2020-04-09

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ATRASO - Divergem as partes a respeito da ocorrência ou não de atraso na entrega das chaves à promitente compradora - Contrato celebrado pelo Programa Minha Casa Minha Vida, que não especifica data fixa para a entrega da obra, mas apenas a estimativa de 18 meses após a assinatura do financiamento pelo comprador - Abusividade da cláusula, redigida de forma ambígua,

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ATRASO - Divergem as partes a respeito da ocorrência ou não de atraso na entrega das chaves à promitente compradora - Contrato celebrado pelo Programa Minha Casa Minha Vida, que não especifica data fixa para a entrega da obra, mas apenas a estimativa de 18 meses após a assinatura do financiamento pelo comprador - Abusividade da cláusula, redigida de forma ambígua, impedindo a correta assimilação do lapso temporal para conclusão da obra - Necessidade de estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância - Tese consolidada pelo c. STJ no Resp no 1.729.593, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Na ausência de prazo específico, deve prevalecer a interpretação mais favorável ao consumidor, que no caso em tela é o prazo de 18 meses a partir da assinatura da promessa de compra e venda, com a prorrogação de 180 dias prevista no contrato - Atraso verificado - Lucros cessantes devidos no período de mora das rés, no equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato - Precedentes jurisprudenciais - Pedido de restituição da taxa de evolução de obra - Verba de responsabilidade do promitente comprador durante a construção e até o prazo previsto para a entrega da obra - No caso, comprovado o pagamento pela autora após a data contratualmente prevista, a restituição é devida - Sentença mantida - Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000250728
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1008330-
91.2017.8.26.0286, da Comarca de Itu, em que é apelante ISO CONSTRUÇÕES E
INCORPORAÇÕES LTDA, é apelada MIRELLE MONTEIRO DA SILVA (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 9 de abril de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008330-91.2017.8.26.0286 -Voto no 6496
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VOTO No 6496
Apelação n. 1008330-91.2017.8.26.0286
Origem: 3a Vara Cível da Comarca de Itu
Juiz: Dr. Fernandoi França Viana
Apelante: ISO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA.
Apeladas: MIRELLE MONTEIRO DA SILVA
Interessada: GANDINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ATRASO - Divergem
as partes a respeito da ocorrência ou não de atraso na entrega das
chaves à promitente compradora - Contrato celebrado pelo
Programa Minha Casa Minha Vida, que não especifica data fixa
para a entrega da obra, mas apenas a estimativa de 18 meses após
a assinatura do financiamento pelo comprador - Abusividade da
cláusula, redigida de forma ambígua, impedindo a correta
assimilação do lapso temporal para conclusão da obra -
Necessidade de estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível,
o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar
vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro
negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância - Tese
consolidada pelo c. STJ no Resp no 1.729.593, julgado pelo rito
dos recursos repetitivos - Na ausência de prazo específico, deve
prevalecer a interpretação mais favorável ao consumidor, que no
caso em tela é o prazo de 18 meses a partir da assinatura da
promessa de compra e venda, com a prorrogação de 180 dias
prevista no contrato - Atraso verificado - Lucros cessantes devidos
no período de mora das rés, no equivalente a 0,5% sobre o valor
atualizado do contrato - Precedentes jurisprudenciais - Pedido de
restituição da taxa de evolução de obra - Verba de
responsabilidade do promitente comprador durante a construção e
até o prazo previsto para a entrega da obra - No caso, comprovado
o pagamento pela autora após a data contratualmente prevista, a
restituição é devida - Sentença mantida - Honorários recursais
devidos - RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de ação proposta por MIRELLE MONTEIRO DA
SILVA em face de ISO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. e de GANDINI
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., objetivando a restituição da taxa de
evolução de obra, além da indenização por lucros cessantes e por danos morais
decorrentes do atraso na entrega das chaves do imóvel objeto de promessa de compra e
venda celebrado com as rés.

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Sobreveio sentença de parcial procedência, cujo relatório se
adota, para: a) declarar nula a cláusula no 05 do contrato celebrado entre as partes (pg.
29); b) declarar que o empreendimento deveria ter sido entregue no prazo de 18 meses a
contar da assinatura do contrato de pg. 43/64, podendo ser prorrogado por 180 dias; c)
declarar que o empreendimento deveria ter sido entregue até 28/01/2013, mas o foi
apenas em 17/09/2013, com oito meses de atraso; d) condenar as rés ao pagamento de:
d.1) de indenização por lucros cessantes no importe de 0,5% do valor atualizado do
contrato por mês, desde fevereiro de 2013 até setembro de 2013 (oito meses). Cada
mês deverá ser atualizado pela tabela do TJSP desde quando deveriam ter sido pagos e
acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; d.2) à devolução da taxa
de evolução de obra pagos pela autora a partir de fevereiro de 2013 a outubro de 2013
(nove prestações), todas atualizadas pela tabela do TJSP a contar do desembolso,
acrescidas de juros de 1% ao mês a contar da citação. O pedido de indenização por
danos morais foi indeferido. Pela sucumbência, as rés arcarão com as custas
processuais, além dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da
condenação (fls. 253/263 e fls. 433/434).
Apela a corré ISO, sustentando em síntese, que a relação
contratual entre a construtora e a autora diverge da relação com o agente financeiro,
ressaltando que somente após a assinatura do financiamento pela promitente
compradora é que o empreendimento tem início. Assim, no caso em tela, não restou
configurado o atraso. Enfatiza que a jurisprudência é pacífica quanto à possibilidade de
vinculação do prazo à contratação do financiamento. Ao final, refuta a condenação aos
lucros cessantes, vez que nenhum prejuízo nesse sentido foi demonstrado, bem como a
restituição da taxa de evolução de obra, ante a inocorrência de atraso (fls. 272/284).
Recurso processado e respondido a fls. 444/452.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 28/01/2011, a autora
celebrou 'Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra' da unidade no 01,
Bloco 31, do 'Condomínio Residencial Villas de Santa Rosa', localizado na Comarca de
Itu/SP, pelo preço total de R$ 82.620,00 (fls. 27/48).

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A entrega estava prevista para 18 meses contados a partir
da assinatura do contrato de financiamento a ser firmado entre a compradora e a CEF,
com prorrogação de 180 dias. O contrato de financiamento com a CEF foi assinado pela
autora em 21/12/2011 (fls. 49/78).
Entretanto,
reputando
como
abusiva
tal
disposição
contratual, entende a autora que a unidade deveria ser entregue em 28/01/2013, já
incluído o prazo de tolerância. Como as chaves foram entregues somente em
17/09/2013, pleiteia a indenização por lucros cessantes, além da restituição da taxa de
evolução de obra, cobrada no período de mora das rés.
O ponto principal da controvérsia refere-se à ocorrência ou
não de atraso na entrega das chaves à promitente compradora e, somente em caso
positivo, caberá a análise das indenizações dele decorrentes.
Com efeito, o instrumento contratual de promessa de
compra e venda foi celebrado pelo Programa Minha Casa Minha Vida. É sabido,
portanto, que nessa modalidade, a Caixa Econômica Federal exige que a construtora
reúna um número mínimo de interessados para que obtenha o financiamento para dar
início às obras.
Em outras palavras, além de executar as obras, a
construtora tem a responsabilidade de promover a venda de um número mínimo de
unidades, a fim de receber o crédito do agente financeiro e dar início à construção.
Ocorre que as rés não estipularam no contrato nenhum
prazo para específico para a entrega das chaves, que restou condicionada à assinatura
do financiamento pela promitente compradora.
Tal condição atenta contra a tese consolidada pelo c. STJ,
que no REsp no 1.729.593, julgado em 25/09/2019, pelo rito dos recursos repetitivos, de
relatoria do Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, que está assim ementado:
“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO
EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036

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DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS
RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.
CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM
CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA
ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para
efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de
imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os
beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de
unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma
clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não
poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio
jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento
do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do
comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o
pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de
imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao
adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro
encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da
unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de
entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de
correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o
custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este
último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.”
Nesse mesmo sentido já prevalecia o entendimento deste
TJSP:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. (...) Alegação
de que o empreendimento viabilizado por crédito associativo, de modo a justificar
a prorrogação do prazo de entrega da obra. Irrelevância. Ausência de previsão
expressa de prazo para formação do grupo de adquirentes, o que inviabiliza a
prorrogação unilateral do prazo para entrega do imóvel. Jurisprudência do TJSP em
sede de julgamento de incidente de resolução de demandas repetitivas. Obrigação da
construtora de indenizar os danos materiais e morais. (...) Recursos parcialmente
providos.” (Apelação no 1001998-19.2017.8.26.0348, 1a Câmara de Direito Privado, Rel.

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Des. FRANCISCO LOUREIRO, j. 19/02/2018) (g/n).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão.
Cláusula que não estipula data certa para entrega da unidade prometida.
Descabimento. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Aplicação das Súmulas
nos 1 e 2, desta Corte. Inadimplência da vendedora. Caracterização. Restituição da
integralidade das parcelas pagas pela compradora, de forma imediata, sob pena de
onerosidade excessiva do consumidor. Inteligência dos arts. 51, IV, § 1o, III e 53, ambos
do CDC. Recurso improvido.” (Apelação no 1014268-06.2014.8.26.0405, 31a Câmara
Extraordinária de Direito Privado, Rel. Des. ÁLVARO PASSOS, j. 18/12/2017) (g/n).
Isso considerado, repita-se que a promessa de compra e
venda não estipulou uma data fixa para a entrega das chaves, mas flexível, condicionada
à data da assinatura do financiamento pela promitente compradora, o que não se admite.
Logo, diante desta ambiguidade, ocorrendo dúvida a
respeito de qual prazo teria sido contratado, a interpretação das respectivas condições
do contrato deve se dar de forma mais favorável ao consumidor, consoante disposição
do art. 47 do CDC: (“As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais
favorável ao consumidor").
E na espécie, a melhor interpretação - e a mais benéfica à
consumidora - é a data da assinatura da promessa de compra e venda. Assim, o prazo
para a entrega da unidade adquirida pela autora findou-se em 28/01/2013, já incluídos os
180 dias de tolerância.
Considerando que a autora recebeu as chaves em
17/09/2013, evidenciada a mora das rés nesse interregno.
Nessa linha, são devidos os lucros cessantes, em
decorrência da não fruição do imóvel durante o período de mora das rés, em que a
autora poderia usar o bem, independentemente se fosse para moradia própria, ou para
alugá-lo. Houve, portanto, prejuízo material a ser ressarcido.
É o que se infere da Súmula 162 deste TJSP, in verbis:

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“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros
cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio” (g/n).
No mesmo sentido, reporto-me ao Recurso Especial no
1.729.593, cuja ementa está acima transcrita.
E quanto ao valor da indenização, correta a r. sentença, que
fixou o equivalente a 0,5% ao mês, calculado sobre o valor do contrato, atualizado, que
se adequa aos parâmetros adotados pela jurisprudência desta e. Câmara:
“Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de
indenização por danos materiais, morais e ressarcimento de valores pagos
indevidamente. Alegação de atraso na entrega da obra de imóvel. Sentença de
procedência parcial. (...) Lucros cessantes presumidos. Pedido realizado pela autora na
exordial. Caso em que, se a unidade autônoma tivesse sido entregue na data aprazada,
poderia ser imediatamente usada como moradia ou fonte de renda. Incidência da Súmula
162 desta C. Corte e do incidente de resolução de demanda repetitiva (IRDR) no
0023203-35.2016.8.26.0000. Indenização devida. Valor indenizatório fixado em 0,5%
(meio por cento) do valor do imóvel no contrato, desde a data prevista para conclusão da
obra até, excepcionalmente neste caso, a expedição do "habite-se". (...) Resultado.
Recurso de apelação interposto pela autora provido parcialmente e recurso adesivo
interposto pela ré não provido.” (Apelação no 1006762-24.2016.8.26.0529, 9a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. EDSON LUIZ DE QUEIROZ, j. 09/03/2020).
“Promessa de compra e venda de imóvel. Ação de
indenização c/c restituição de valores procedência do pedido. Inconformismo por parte
da autora e por parte das rés. Atraso na entrega do imóvel. (...) Lucros cessantes
redução da importância para 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, de
acordo com os parâmetros adotados pela Câmara.(...) Sentença parcialmente reformada.
Recursos de apelação da ré Viana Negócios Imobiliários Ltda. e recurso adesivo da
autora não providos e recurso de apelação das rés Betal Administração de Bens Ltda. e
MZM
Engenharia
EIRELI
parcialmente
provido.”
(Apelação
no

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Apelação Cível no 1008330-91.2017.8.26.0286 -Voto no 6496
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1090004-72.2014.8.26.0100.
9a
Câmara
de
Direito
Privado,
Rel.
Des.
PIVA
RODRIGUES, j. 03/03/2020).
“APELAÇÃO - Ação de Indenização por Danos Materiais e
Morais - Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma - Pleito
fundado na entrega da unidade após o prazo previsto contratualmente - Sentença de
parcial procedência - Inconformismo da ré - (...) Lucros cessantes devidos,
independentemente da finalidade do negócio - Inteligência da Sumula 161 deste E.TJSP
- Danos materiais, consubstanciados em lucros cessantes, no importe de 0,5% do valor
do contrato atualizado por mês de atraso - Danos morais devidos - Legalidade, contudo,
da atualização do preço do bem entre a data da assinatura do précontrato e do
financiamento
do
imóvel
-
Recurso
parcialmente
provido.”
(Apelação
no
1039436-39.2016.8.26.0114, 9a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. JOSÉ APARÍCIO
COELHO PRADO NETO, j. 03/03/2020).
Por fim, no que tange à taxa de evolução de obra, cabe
frisar que não há qualquer ilegalidade na cobrança, que constitui encargo devido no
período de construção, não se confundindo com o período correspondente à amortização
do saldo devedor financiado pelo promitente comprador.
Eu outras palavras, a referida cobrança só pode ocorrer
durante a construção e até o prazo previsto para a entrega da obra, sendo indevida no
período de mora da construtora.
Na mesma esteira das demais questões aqui analisadas, o
Recurso Especial supra mencionado também consolidou entendimento de que “é ilícito
cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado
no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de
tolerância”.
Destarte, comprovado o pagamento dessa verba pela
autora no período de mora das rés, a restituição é devida.
Em conclusão, não tendo a ré apelante apresentado
qualquer elemento capaz de infirmar o conteúdo da r. sentença, fica mantida tal como

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lançada.
Diante do desfecho dado ao recurso de apelação interposto
pela corré ISO, ficam os honorários em favor do patrono da autora majorados para 15%
sobre o valor atualizado da condenação, já considerada a sucumbência recursal, o que
atende ao disposto no art. 85, §§ 2o e 11, do CPC.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
ANGELA LOPES
Relatora