Tribunal: TJSP
Processo: 1002301-53.2017.8.26.0115
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - Pretensão à resolução do contrato e restituição dos valores pagos, por culpa da alienante - Atraso na conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento - Prazo contratual de entrega de 24 meses, que não foi observado, tendo o prazo sido ultrapassado por mais de 07 anos até a propositura da demanda - Ausência de caso fortuito

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - Pretensão à resolução do contrato e restituição dos valores pagos, por culpa da alienante - Atraso na conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento - Prazo contratual de entrega de 24 meses, que não foi observado, tendo o prazo sido ultrapassado por mais de 07 anos até a propositura da demanda - Ausência de caso fortuito ou força maior - Demora do Poder Público em liberar as obras do empreendimento que não pode prejudicar o consumidor - Inteligência da Súmula 161 deste E. Tribunal de Justiça - Hipótese de resolução do contrato por culpa das vendedoras, e não de desistência - Circunstância de o bem ter sido dado em garantia fiduciária que não impede a resolução por culpa da construtora - Obrigação de restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça – Danos morais não configurados - Mero aborrecimento que não gera o dever de indenizar - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000982193
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002301-53.2017.8.26.0115, da Comarca de Campo Limpo Paulista, em que é
apelante URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S/A E OUTRO, são
apelados HEBERT DE BRITO PEREIRA (JUSTIÇA GRATUITA) e DAPHENE
RODRIGUES DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), COSTA NETTO E ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002301-53.2017.8.26.0115 -Voto no 7.156
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APELAÇÃO
Processo no 1002301-53.2017
Comarca: Campo Limpo Paulista (2a Vara)
Apelantes: Urbplan Desenvolvimento Urbano S/A e outro
Apelados: Hebert de Brito Pereira (Justiça Gratuita) e outro
Interessados: Arquiville Desenvolvimento Imobiliário Ltda.(karisma) e outro
Juiz: Marcel Nai Kai Lee
Voto no 7.156
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM PACTO
DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - Pretensão à resolução do
contrato e restituição dos valores pagos, por culpa da
alienante - Atraso na conclusão das obras de infraestrutura
do empreendimento - Prazo contratual de entrega de 24
meses, que não foi observado, tendo o prazo sido
ultrapassado por mais de 07 anos até a propositura da
demanda - Ausência de caso fortuito ou força maior -
Demora do Poder Público em liberar as obras do
empreendimento que não pode prejudicar o consumidor -
Inteligência da Súmula 161 deste E. Tribunal de Justiça -
Hipótese de resolução do contrato por culpa das vendedoras,
e não de desistência - Circunstância de o bem ter sido dado
em garantia fiduciária que não impede a resolução por culpa
da construtora - Obrigação de restituição integral dos
valores pagos, nos termos da Súmula 543 do C. Superior
Tribunal de Justiça
Danos morais não configurados -
Mero aborrecimento que não gera o dever de indenizar -
Recurso parcialmente provido.
Cuida-se de apelação contra a r. sentença de fls. 350/360, cujo relatório se
adota, que julgou procedentes os pedidos, para decretar a rescisão do contrato
firmado entre as partes, por culpa da ré e, ainda, condená-la a restituir os valores
pagos pelos autores em razão do contrato particular de compra e venda de imóvel
com pacto de alienação fiduciária em garantia, que deverão ser corrigidos
monetariamente desde a data de cada desembolso, de acordo com os índices previstos
na Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, e juros moratórios de 1,0% ao
mês, contados da citação, abatido o valor pago pelas demais corrés a título de acordo
nestes autos, devidamente corrigido (R$ 17.974,76); e, ainda, condená-la ao

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pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, corrigidos
monetariamente desde o arbitramento e com incidência de juros moratórios de 1,0%
ao mês a contar do trânsito em julgado.
A sentença ainda condenou a ré ao pagamento de custas e despesas
processuais, bem como dos honorários advocatícios do advogado dos autores, que,
nos termos do artigo 85, §§ 2.o e 14, do Código de Processo Civil arbitrados em 10%
do valor da condenação, devidamente atualizado a partir da publicação desta decisão
e acrescidos de juros moratórios de 1,0% ao mês a contar da data de trânsito em
julgado (artigo 85, § 16, do Código de Processo Civil).
O autor ajuizou ação de resolução contratual cumulada com indenização
alegando que, em 20 de dezembro de 2009, firmou contrato particular de compra e
venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia com as corrés, em
relação ao loteamento denominado Altos de Campo Limpo, lote 08, quadra C, com
266,60 m2. Foi estabelecido o valor total da venda em R$ 48.845,51, sendo R$
5.465,52, a título de sinal, e o saldo parcelado em 180 parcelas mensais e sucessivas,
no valor de R$ 241,00, cada uma delas acrescida de juros de 1,0% ao mês, calculado
de acordo com o sistema de amortização com juros simples, vencendo a primeira na
data de 30 de maio de 2010. Informa o autor que ainda adimpliu a quantia de R$
1.176,89, a título de Imposto de Transmissão de Bem Imóvel, e R$ 1.637,49,
relativos aos emolumentos do Tabelionato de Registro de Imóveis. Aduz o autor que
quitou, até a data de distribuição deste processo, o valor de R$ 54.264,10. Outrossim,
não obstante a cláusula 2.1.3 item E, do contrato ter estipulado o prazo de 24 meses
para execução das obras de infraestrutura, o empreendimento não foi finalizado até a
presente data, estando proibidas todas as construções no local. É abusiva a cláusula
que, na prática, autorize, sem a menor justificativa, e sem a concordância do
adquirente, a prorrogação do prazo para a entrega da obra. Ademais, a obra foi
embargada pelo Município. Desta forma, diante da inadimplência das rés e não
existindo interesse do autor em manter a avença, requer que seja declarada a rescisão
do contrato, condenando as rés na devolução dos valores pagos, bem como que sejam
condenadas ao pagamento de danos materiais, correspondentes aos valores
despendidos com aluguéis durante o período em que aguardavam a entrega do lote,

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isto é, da data prevista para a sua entrega até a distribuição desta ação, no total de R$
26.100,00, além dos danos morais, os quais foram estimados em R$ 20.000,00. Deu
à presente causa o valor de R$ 100.364,10 (fls. 01/17).
Irresignada, apelou a ré Urbplan, requerendo, preliminarmente, a concessão
da justiça gratuita. No mérito, alega a prevalência da Lei no 9514/97 sobre o Código
de Defesa do Consumidor. No prazo estipulado, de 24 meses prorrogáveis, havia a
ressalva da necessidade de respeito ao cronograma aprovado pela Prefeitura do
Município de Campo Limpo Paulista e, além disso, do cumprimento de providências
cabíveis ao próprio Poder Público. Aduz que não houve desrespeito à cláusula, prazo
ou obrigação alguma, uma vez que elas se encontram em dia com as disposições
contratuais e dentro dos prazos que lhes são cabíveis. Por fim, alega que não houve
danos morais, e que a devolução de valores pagos. O prazo poderia ser prorrogado
mediante prévia aprovação da Prefeitura. As construções nos lotes só poderão ser
iniciadas após a emissão do TVO pela Prefeitura Municipal, que ainda aguarda as
cartas de aprovação das obras de saneamento e fornecimento de água, a serem
emitidas pela Sabesp. Assevera que as obras previstas na cláusula 10.1 do contrato
estão totalmente finalizadas e eventual atraso para liberação dos lotes para construção
não decorreu das obras de infraestrutura, mas sim de questões burocráticas que
fogem ao controle da Urbplan. Alega que a improcedência do pedido de rescisão
“contrato com pacto de alienação fiduciária obrigatoriedade de observância à lei no
9.514/97”. Ainda que o contrato não preveja, de rigor a retenção de 30% dos valores
pagos, além das deduções referentes aos custos para registro, ITBI, IPTU e
emolumentos cartorários, para retorno da propriedade imóvel para a apelante. Aduz
ser obrigação do devedor fiduciante arcar com débitos de IPTU, taxas associativas,
tarifas de consumo, emolumentos e ITBI. Por fim, alega que não houve dano moral.
Não foram juntadas contrarrazões pelo autor.
É o relatório.
Preliminarmente, a apelante pleiteia os benefícios da justiça gratuita.
Entretanto, não se vislumbra o provimento da concessão do benefício.
O pedido de justiça gratuita formulado pela ré, não merece ser acolhido,

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uma vez que, o simples deferimento do processamento da recuperação judicial não
permite concluir que a empresa faz jus aos benefícios da justiça gratuita, cuja real
impossibilidade, deve restar devidamente comprovada, conforme o que dispõe a
Súmula 481 do C. Superior Tribunal de Justiça: “Faz jus ao benefício da justiça
gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua
impossibilidade de arcar com os encargos processuais.” Nesse sentido, sobre a
apelante:
AGRAVO INTERNO. Interposição contra decisão que indeferiu a
gratuidade da justiça às agravantes. Pessoas jurídicas. Comprovação da alegada
necessidade que se faz indispensável para a concessão do benefício. Inteligência da
Súmula 481 do STJ. Requisitos da concessão do benefício não comprovados. Pedido
de diferimento. Impossibilidade. Ausência de demonstração da insuficiência
financeira, não havendo respaldo legal para tanto. Lei 11.608/2003 (Lei da Taxa
Judiciária de São Paulo). Decisão mantida - RECURSO NÃO PROVIDO.” (Agravo
Interno no 1001987-98.2018.8.26.0624; Relator(a): Ana Maria Baldy; Comarca:
Tatuí; Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
04/10/2013; Data de publicação: 30/08/2019).
No entanto, como o benefício foi requerido na fase recursal, não se deixa de
conhecer do recurso, devendo com o retorno dos autos, haver o recolhimento do
valor do preparo em 05 dias, sob pena de inscrição na dívida ativa, o que deve ser
verificado pelo juízo de origem.
O objeto da presente ação é a resolução do contrato e a restituição de
valores pagos, além da condenação em danos morais.
Incontroversa a relação de consumo existente entre as partes, prevalecendo
aqui o Código de Defesa do Consumidor. A circunstância de o contrato ter sido
celebrado com garantia fiduciária não impede que seja postula a resolução por
inadimplemento da alienante. Não se trata, pois, de hipótese de desistência do
contrato, mas de resolução por culpa da vendedora.

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A compra do lote por parte do apelado se deu em dezembro de 2009, e até a
presente data o loteamento está interditado, ou seja, não foi regularizado, em face de
problemas com as obras de infraestrutura.
O prazo para conclusão da infraestrutura do empreendimento era 2011,
estando a ré em mora desde essa data. Argumenta a apelante, todavia, que se houve
demora, esta, se deu por ausência de ligação externa da água e esgoto que depende
exclusivamente da aprovação de obras a ser feitas pela Sabesp.
Nesse sentido, já decidiu este E. Tribunal de Justiça:
“As partes celebraram em 26 de janeiro de 2.011 contrato de compra e
venda com alienação fiduciária do lote no08, quadra 04, no empreendimento
“Loteamento Reserva Santa Isabel II”, pelo valor de R$ 178.514,66 (fls. 29/54). A
cláusula 2.1.3 item “E” do contrato previu o prazo de 24 meses para entrega das
obras de infraestrutura do loteamento, prorrogáveis “de acordo com a Lei no
6.766/79” (fl. 32) e “em conformidade com o cronograma físico aprovado pela
Prefeitura Municipal de Louveira” (cláusula 10.2, fl. 45). O Decreto Municipal no
3.410 a que alude o contrato (fls. 70/77) estabeleceu o mesmo prazo de 24 meses
para a conclusão de obras de infraestrutura, contados da data de sua publicação, ou
seja, a partir de 27 de maio de 2.009 (fl. 77). prazo expirou em 27 de maio de 2.011
sem que as obras estivessem concluídas” (Apelação no 1001538-08.2014.8.26.0681,
de 03 de setembro de 2018, Rel. Des. Francisco Loureiro).
É incontroverso que a ré não ultimou a infraestrutura do loteamento no
tempo devido, de 24 meses. Se houve dificuldades técnicas ou entraves
administrativos junto aos órgãos públicos ao longo da obra, que retardaram a
conclusão, isso não pode prejudicar os adquirentes, nos termos da Súmula 161 deste
E. Tribunal. Não há nenhuma evidência de força maior ou caso fortuito.
Portanto, se o prazo de entrega era dezembro de 2011, e passaram-se mais
de sete anos da previsão da entrega do imóvel para o ajuizamento da presente ação e
mesmo assim, ainda não foram sanados os problemas. O autor aguardou por mais de
04 anos a entrega do imóvel, e não teve nenhuma possibilidade de usufruir dele nesse
ínterim.

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Nesse sentido tem decidido este E. Tribunal de Justiça:
“Apelação Cível. Compra e venda de imóvel. Rescisão contratual c.c.
restituição de quantias pagas. Legitimidade da ré Urbplan Provas acostadas que
demonstram a participação da empresa na relação jurídica. Responsabilidade
decorrente da existência de grupo econômico. Legitimidade passiva e devolução da
taxa de IPTU Responsabilidade das vendedoras, dado que os adquirentes não
dispunham do imóvel para uso e fruição. Imperioso o ressarcimento determinado.
Atraso na entrega do bem Empresas que lucram com o empreendimento e devem
suportar a responsabilidade pelos possíveis riscos do não cumprimento dos prazos
em virtude da atuação de órgãos públicos, de fornecedores, da mão de obra, das
condições climáticas e do solo. Ausência de caso fortuito, de força maior e de fato de
terceiro. Devolução da totalidade da quantia paga Responsabilidade da parte
culpada pela frustração do negócio. Insubsistente a alegação de que ocorrera
adimplemento substancial. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento.
(TJSP; Apelação 1001986-81.2016.8.26.0625; Relator (a): José Joaquim dos Santos;
Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté - 3a Vara Cível; Data
do Julgamento: 27/07/2017; Data de Registro: 27/07/2017, g.n.).
“Apelação. Ação com pedidos declaratório e condenatório. Contrato de
compra e venda de imóvel. Sentença de improcedência. Inconformismo do autor.
Descumprimento do contrato pelas rés, atraso de anos na entrega do imóvel.
Resolução do contrato, por culpa das rés, com devolução integral dos valores pagos
pelo autor, bem como ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU. Afastada
teoria de adimplemento substancial em face da entrega do imóvel. Precedentes.
Sucumbência revertida. Recurso provido” (Apelação no 1016295-10.2016.8.26.0625,
de 05 de fevereiro de 2019, Rel. Des. Piva Rodrigues, g.n.).
Em caso envolvendo o mesmo loteamento, já decidiu esta E. 6a. Câmara:
“Extrai-se dos autos que os autores celebraram com as rés, em 30 de abril
de 2010, contrato de compromisso de compra e venda, tendo por objeto terreno do
loteamento Residencial Altos do Campo Limpo, com prazo de entrega de 24 meses
após a execução de obras de infraestrutura, prorrogáveis de acordo com a Lei no

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6.766/79, consoante cronograma aprovado pela prefeitura municipal. Pluriterra
Desenvolvimento Imobiliário Ltda, o projeto foi aprovado pela municipalidade
através do Decreto no 5.552 em 05 de novembro de 2009 (fls. 416 verso). O laudo
atesta, ainda, que, até a sua elaboração, em 03 de outubro de 2018, o
empreendimento ainda não havia sido concluído em face de pendência de
procedimento administrativo junto à SABESP (fls. 418). O que se verifica, portanto,
é o nítido atraso para entrega do lote visto que, conforme o laudo supramencionado,
até 2018 não houve a conclusão do empreendimento. Assim sendo, é cabível a
rescisão contratual, tendo em vista que a demora decorrente de trâmite
administrativo para obtenção de autorizações e alvarás junto ao Poder Público é
fato que integra o risco da atividade, isto é, fortuito interno, e, deste modo, não tem
o condão de afastar a responsabilidade das requeridas” (Apelação Cível no
0000601-64.2014.8.26.0115, de 12 de dezembro de 2019, Rel. Des. José Roberto
Furquim Cabella).
Nessas circunstâncias, a culpa pela resolução do contrato só pode ser
atribuída à apelada, que não cumpriu o prazo contratualmente estabelecido, o que é
suficiente para ensejar a resolução do contrato.
Reconhecida a culpa exclusiva da alienante pela resolução do contrato,
aplicável o disposto na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento". Assim, a restituição dos valores pagos deve ser
integral, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, incluindo os
valores que o autor tenha despendido a título de IPTU. Como a resolução deu-se por
culpa das rés, os valores a serem restituídos devem ser corrigidos desde os
desembolsos, e acrescidos de juros de mora, de 1% ao mês, desde a citação.
Os danos morais não restaram configurados. É certo que o atraso na entrega
do imóvel causa aborrecimentos e incômodos. Mas o dano moral decorrente de mero
inadimplemento contratual não se presume, devendo ser comprovado, e a simples

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mora, por si só, não justifica o reconhecimento da existência de dano moral, uma vez
que não há demonstração de violação a direitos da personalidade.
Nesse sentido:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO.
DESCUMPRIMENTO
CONTRATUAL.
DANO
MORAL.
INEXISTÊNCIA.
PRECEDENTES. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero
descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar
o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação
por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. Na hipótese dos autos,
a construtora recorrida foi condenada ao pagamento de danos materiais e morais,
sendo estes últimos fundamentados apenas na demora na entrega do imóvel, os quais
não são, portanto, devidos. 3. Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no
AREsp 570.086/PE, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 20/10/15, DJe 27/10/15).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA DAS OBRAS APÓS ENCERRADO O PRAZO SUPLEMENTAR.
INDENIZAÇÃO
POR
DANO
MATERIAL
DEVIDA.
SENTENÇA
QUE
DETERMINOU A APURAÇÃO DO 'QUANTUM' EM LIQUIDAÇÃO DE
SENTENÇA. DETERMINAÇÃO MANTIDA, À FALTA DE IMPUGNAÇÃO
RECURSAL ESPECÍFICA. DANOS MORAIS, POR OUTRO LADO, NÃO
CARACTERIZADOS. SITUAÇÃO QUE TRADUZ MERO ABORRECIMENTO.
AUSÊNCIA DE VULNERAÇÃO A DIREITOS DE PERSONALIDADE DO AUTOR A
MERECER
REPARAÇÃO
PECUNIÁRIA.
SENTENÇA
PARCIALMENTE
REFORMADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP. Des. Relator(a): Vito Guglielmi; Comarca: Várzea Paulista;
Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 09/03/2017;
Data de registro: 10/03/2017).
Ante o provimento parcial dos recursos, as custas deverão ser igualmente
partilhadas, arcando a ré com honorários advocatícios de 10% da condenação, e os

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10
autores, com honorários de 10% do valor postulado a título de indenização por dano
morais, observada a gratuidade de justiça.
Isto posto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO aos recursos, nos termos
da fundamentação acima.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator