Tribunal: TJSP
Processo: 1003559-79.2017.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Melo Bueno
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-20
Data de publicação: 2020-03-20

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO – Cerceamento de defesa – Inocorrência – Conjunto probatório suficiente à conclusão do julgado – Cláusula de eleição de foro – Abusividade – Inocorrência – Valor da causa – Observância conteúdo econômico perseguido (art. 291 e 292, II, do CPC) – Notificação premonitória regularmente realizada -

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO – Cerceamento de defesa – Inocorrência – Conjunto probatório suficiente à conclusão do julgado – Cláusula de eleição de foro – Abusividade – Inocorrência – Valor da causa – Observância conteúdo econômico perseguido (art. 291 e 292, II, do CPC) – Notificação premonitória regularmente realizada - Rescisão do contrato por culpa do consumidor – Impossibilidade de honrar com o pagamento do valor remanescente do preço do imóvel compromissado - Devolução da quantia paga com retenção de 20% para cobrir despesas de administração – Cabimento – Taxa de fruição devida desde a mora até a reintegração na posse - Pagamento da corretagem – Descabida – Ausência de previsão contratual - Ação procedente – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000209180
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003559-79.2017.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante VANILDA
DA SILVA DUARTE, é apelado RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA, é interessado RICARDO LEANDRO OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), MORAIS PUCCI E FLAVIO ABRAMOVICI.
São Paulo, 20 de março de 2020.
MELO BUENO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003559-79.2017.8.26.0477 -Voto no 46741
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COMARCA: PRAIA GRANDE 3a V. CÍVEL
APELANTE (S): VANILDA DA SILVA DUARTE
APELADO (S): RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
INTERESSADO (S): RICARDO LEANDRO OLIVEIRA
JUIZ (A): VALÉRIA PINHEIRO VIEIRA
VOTO No 46741
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
INDENIZAÇÃO Cerceamento de defesa Inocorrência
Conjunto probatório suficiente à conclusão do julgado

Cláusula de eleição de foro Abusividade Inocorrência
Valor
da
causa
–
Observância
conteúdo
econômico
perseguido (art. 291 e 292, II, do CPC)
Notificação
premonitória regularmente realizada - Rescisão do contrato
por culpa do consumidor Impossibilidade de honrar com o
pagamento do valor remanescente do preço do imóvel
compromissado - Devolução da quantia paga com retenção de
20% para cobrir despesas de administração Cabimento
Taxa de fruição devida desde a mora até a reintegração na
posse - Pagamento da corretagem Descabida Ausência de
previsão
contratual
-
Ação
procedente

Recurso
parcialmente provido.
Apelação interposta contra a r. sentença de fls.
182/188, cujos embargos de declaração foram rejeitados a fls. 196, que julgou
procedente ação rescisão contratual c/c indenização, fundada em compromisso
de compra e venda de imóvel. A apelante alega, em resumo, cerceamento de

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defesa; abusividade da cláusula de eleição de foro; abusividade na atribuição do
valor da causa; necessidade de notificação para purgação da mora; aplicação do
CDC; inadmissibilidade de pagamento de corretagem, taxa de fruição, IPTU e
condomínio, pena de enriquecimento indevido (fls. 198/213).
O recurso foi processado, com resposta a fls. 216/219.
É o relatório.
Relata a apelada que as partes firmaram 'instrumento
particular de compromisso de venda e compra', em 02/03/2011, tendo por objeto
o imóvel descrito na inicial, pelo valor de R$295.000,00. Ocorre que, a apelante
e o réu Ricardo deixaram de honrar com os pagamentos, sendo lhes enviada
notificação premonitória em 11/1/2016. Entretanto, não foram encontrados no
endereço constante do cadastro, não logrando a apelada êxito em solucionar o
impasse administrativamente. Diante disso, foi interposta a presente ação,
visando à apelada à rescisão do compromisso de compra e venda e
consequente reintegração na posse do imóvel; bem como o ressarcimento da
quantia gasta com a comissão do corretor (R$14.750,00), a retenção de 20% do
valor pago, taxa de fruição de 0,5%, pagamento de IPTU e condomínio durante a
posse da unidade.
Em sua defesa, a apelante invocou as teses
reiteradas nas razões recursais. Por sua vez, o réu Ricardo regularmente citado
deixou de apresentar contestação.
De acordo com a r. sentença recorrida, a presente
ação foi julgada procedente, respondendo a apelante e o réu Ricardo no
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em
R$3.000,00.
De início, consigna-se que o processo não padece de

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qualquer irregularidade, inexistindo o alegado cerceamento de defesa, ante a
suficiência do conjunto probatório à conclusão do julgado, cabendo ao juiz
indeferir as diligências inúteis, protelatórias e irrelevantes à solução da demanda
(artigo 370 do CPC).
Outrossim, não se verifica abusividade na cláusula
que elegeu o foro do local do imóvel objeto do compromisso de compra e venda,
cujo termo é claro, expresso e sendo livremente pactuado entre as partes. Além
disso, a cláusula de eleição de foro só deve ser considerada abusiva se importar
em dificuldades para o exercício de defesa do consumidor, o que não se
constata no presente caso. Ademais, cuidando-se de competência relativa (art.
46 do CPC) e não tendo a parte oposto oportunamente exceção de
incompetência, ocorre a prorrogação da competência.
Correto o valor atribuído à causa, na medida em que
se deve observar o conteúdo econômico perseguido, conforme estabelecido no
art. 291 e 292, II, do CPC.
Destarte, não há que se falar em ausência de
notificação premonitória (Decreto-Lei 745/69), eis que enviada ao endereço
constante do contrato, assim como no endereço do imóvel objeto da presente
(fls. 78/85), cujos problemas de ordem pessoal dos contratantes não podem ser
oponíveis em prejuízo da apelada. Isto porque, nos termos do artigo 422, do
Código Civil, os contratantes são obrigados a guardar os princípios de probidade
e boa-fé, tratando-se de imposição moral e jurídica, competindo às partes,
portanto, informar seus dados corretamente e qualquer alteração cadastral.
Com efeito, é incontroverso que a apelante e o réu
Ricardo deram causa ao desfazimento do negócio jurídico, ante ao
inadimplemento contratual consistente na falta de pagamento do preço do imóvel
compromissado, razão pela qual de rigor a resolução do contrato firmado entre
as partes, reintegrando a apelada na posse do imóvel.

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Nada obstante, a restituição dos valores pagos é
devida mediante a retenção de uma percentagem pelo compromissário vendedor
para compensar as despesas administrativas, consoante a Súmula 543 do STJ1.
Razoável, pois, a retenção de 20% dos valores pagos, conforme determinado na
r. sentença, sendo suficiente para cobrir as despesas e eventuais prejuízos da
vendedora evitando-se, assim, o enriquecimento sem causa de qualquer das
partes.
Em relação ao IPTU e despesas condominiais, tem-se
que tais verbas competem ao comprador enquanto na posse do imóvel, desde a
assinatura do contrato e até a efetiva reintegração na posse do imóvel pela
apelada, cuja eventual pendência deverá ser abatida do valor a ser devolvido à
apelante e ao réu Ricardo.
Destarte, a apelada faz jus ao recebimento de
indenização pela fruição do imóvel fixada em 0,5% mensal sobre o valor do
contrato. Contudo, a quantia é devida desde o início da mora até a lavratura do
auto de reintegração de posse, cuja correção monetária será de cada
vencimento e juros de mora da citação.
Em relação à comissão de corretagem, restou
pacificada a possibilidade de sua cobrança, desde que haja prévia informação
aos compradores do preço total da aquisição da unidade autônoma, com
destaque do valor da comissão2. Todavia, no caso concreto, inexiste qualquer
menção prévia e expressa no contrato a este respeito, razão pela qual indevida
sua cobrança.
1 'Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente
comprador
-
integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento'.
2 REsp no1599511 / SP Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, S2, j. 24/08/2016.

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Deste modo, a r. sentença recorrida comporta
modificação, para o fim de limitar a indenização pela fruição do imóvel desde o
início da mora até a lavratura do auto de reintegração de posse, como acima
especificado, bem como para afastar a condenação ao ressarcimento da
comissão de corretagem; ficando no mais mantida pelos seus próprios
fundamentos.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso.
FERNANDO MELO BUENO FILHO
Desembargador Relator