Tribunal: TJSP
Processo: 2270341-72.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Soares Levada
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Débito condominial. Crédito condominial que, no entendimento atual da jurisprudência do STJ, é mais do que pignoratício (Súmula 478, STJ). Débito ademais de natureza "propter rem", necessário à manutenção do condomínio em que inserido e também da própria coisa geradora do débito. "Taxa de condomínio se enquadra no conceito de despesa

Ementa:
Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Débito condominial. Crédito condominial que, no entendimento atual da jurisprudência do STJ, é mais do que pignoratício (Súmula 478, STJ). Débito ademais de natureza "propter rem", necessário à manutenção do condomínio em que inserido e também da própria coisa geradora do débito. "Taxa de condomínio se enquadra no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando-se, portanto, de crédito extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências", conforme entendimento manifestado pelo E. STJ (AgInt. no REsp 1.646.272-SP). Incabível pedido para habilitação do crédito executado nos autos do processo de recuperação judicial. Decisão mantida. Agravo improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
G voto no 39671
Registro: 2020.0000331955
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2270341-72.2019.8.26.0000, da Comarca de Campinas, em que é agravante OROZIMBO
INCORPORADORA SPE LTDA, é agravado CONDOMÍNIO EASY OFFICE
CAMPINAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
SOARES LEVADA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
G voto no 39671
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2270341-72.2019.8.26.0000
COMARCA DE CAMPINAS
AGRAVANTE: OROZIMBO INCORPORADORA SPE LTDA.
AGRAVADO : CONDOMÍNIO EASY OFFICE CAMPINAS
V O T O No 39671
Agravo de instrumento. Execução de título
extrajudicial. Débito condominial. Crédito condominial que, no
entendimento atual da jurisprudência do STJ, é mais do que
pignoratício (Súmula 478, STJ). Débito ademais de natureza
“propter rem”, necessário à manutenção do condomínio em que
inserido e também da própria coisa geradora do débito. “Taxa de
condomínio se enquadra no conceito de despesa necessária à
administração do ativo, tratando-se, portanto, de crédito
extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito,
tampouco à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de
Falências”, conforme entendimento manifestado pelo E. STJ
(AgInt. no REsp 1.646.272-SP). Incabível pedido para habilitação
do crédito executado nos autos do processo de recuperação
judicial. Decisão mantida. Agravo improvido.
1. Agravo de instrumento interposto de decisão monocrática
que não acolheu pedido de sujeição do débito executado nestes autos ao
processo de recuperação judicial a que sujeita, em execução de título extrajudicial
fundada em débito condominial. Alega a empresa agravante que se considerada
a data da constituição do débito executado, a verba executada está sujeita ao
plano de recuperação empresarial deferido. Contraminuta pelo improvimento.
Parecer ministerial juntado ao feito.
É o relatório.
Fundamento e decido.

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2. Em que pese o respeito sempre devido à executada ora
agravante, o recurso não merece acolhimento.
A Lei 11.101/2005 não faz nenhuma menção expressa à
categoria do crédito decorrente de contribuição condominial. Todavia, observando-
se a jurisprudência atual do E. STJ pode-se afirmar que, hoje, esse tipo de crédito
é mais do que pignoratício, pois tem preferência até mesmo sobre o crédito
hipotecário (Súmula 478). Logo, se é um crédito especialíssimo, não pode ser
tratado como quirografário.
Ademais, sendo a contribuição condominial obrigação de
caráter “propter rem”, ou seja, que surge por causa da própria coisa, tem-se que o
seu pagamento visa não só a manutenção do imóvel gerador do débito, mas
também a do condomínio do qual faz parte.
É que se as taxas condominiais não forem pagas, poder-se-
á chegar a um momento em que mesmo a venda do bem não seja suficiente para
liquidar a obrigação condominial, o que gerará prejuízo à própria empresa em
recuperação e aos seus credores. Nesse sentido, confira-se a possibilidade já
aventada em julgado desta Corte:
“(...) os encargos condominiais são considerados encargos
administrativos da massa (Dec. Lei no 7.661/45, art. 124, § 1o, inc. III). Impõe-se, assim,
que o crédito em apreço seja pago de imediato pela massa com os recursos existentes,
ou que o imóvel seja imediatamente posto à venda, com ônus de que o arrematante
solva no ato da arrematação as obrigações do alienante para o condomínio, na forma da
Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, art. 4o, parágrafo único (redação da Lei no
7.182, de 27 de março de 1984). O culto Desembargador GIL COELHO bem salientou,
ainda enquanto abrilhantava o extinto Egrégio Segundo Tribunal de Alçada Civil de São
Paulo, que a unidade autônoma geradora das despesas condominiais, em razão da sua
própria peculiaridade, poderá perder o seu valor de alienação para terceiros caso não
cesse a inadimplência das despesas de condomínio (Agravo de Instrumento no
751.542-0/3
9a Câmara
j. 06.11.02), ou seja, acaso estas suplante o valor de
mercado da própria unidade, o que não convém a ninguém, muito menos aos credores.
Ora, qualquer realização de ativo que possa ter o imóvel como objeto, quer para pagar
credor quirografário, quer para pagar privilegiado, quer para pagar credor de garantia

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real, quer para pagar trabalhista, quer em caso de penhora efetivada em cobrança de
crédito fiscal ou parafiscal, enfim, em qualquer destas situações, antes mesmo da
alienação haver-se-á de pagar o condomínio (v. RT 618/160).” (AI no 1088805-0/0 25a
Câmara de Direito Privado d.j. 21.08.07 Rel. DES. ANTONIO BENEDITO RIBEIRO
PINTO)”.

Importante ainda consignar que, no recente julgamento do
AgInt. no REsp no 1.646.272-SP, relatado pelo E. Min. Moura Ribeiro, restou
expressamente definido que, em que pese o art. 99 da Lei 11.101/05 determine a
suspensão de todas as ações ou execuções contra o falido, a Lei de Falências,
tanto a atual como a revogada, considera extraconcursal a despesa necessária à
administração do ativo, sendo, portanto, encargo da massa, em razão do disposto
no enunciado normativo do art. 84, III, Lei 11.101/05, assim transcrito:
“Art. 84. Serão considerados créditos extraconcursais e
serão pagos com precedência sobre os mencionados no art. 83 desta Lei, na
ordem a seguir, os relativos a:
I remunerações devidas ao administrador judicial e seus
auxiliares, e créditos derivados da legislação do trabalho ou decorrentes de
acidentes de trabalho relativos a serviços prestados após a decretação da
falência;
II quantias fornecidas à massa pelos credores;
III despesas com arrecadação, administração, realização
do ativo e distribuição do seu produto, bem como custas do processo de falência;
IV custas judiciais relativas às ações e execuções em que
a massa falida tenha sido vencida;
V
obrigações resultantes de atos jurídicos válidos
praticados durante a recuperação judicial, nos termos do art. 67 desta Lei, ou
após a decretação da falência, e tributos relativos a fatos geradores ocorridos
após a decretação da falência, respeitada a ordem estabelecida no art. 83 desta
Lei”.
Com efeito, naquela oportunidade, o E. STJ salientou que,
“com relação às obrigações condominiais, a jurisprudência desta Corte
Superior é no sentido de que tal despesa de enquadra no conceito de

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despesa necessária à administração do ativo, tratando-se, portanto, de
crédito extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco
à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências”1.
Portanto, o crédito decorrente da contribuição condominial
devida pela agravante não está sujeito à recuperação judicial, podendo a
execução se processar no próprio juízo onde se localizam os respectivos autos,
porque o pagamento das despesas condominiais é necessário à proteção do
patrimônio da agravada e, por consequência, uma vez que a medida (pagamento
das despesas de condomínio) é preservativa da coisa, que poderá ser alienada,
se o caso, para garantir o plano de recuperação.
Pela sujeição do débito condominial a processo autônomo, e
não da recuperação, veja:
“Despesas condominiais. Execução suspensa em razão do
deferimento da recuperação judicial. As despesas condominiais não estão sujeitas aos
efeitos da recuperação judicial, podendo ser objeto de processo autônomo. Precedentes
desta Corte e do C. STJ. Decisão reformada. Recurso provido”. (TJSP, 34a Câmara de
Direito Privado, Agravo de Instrumento no 2144430-21.2017.8.26.0000, Rel. Des. Gomes
Varjão, j. 15.09.2017) (Grifei).
1 “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO
SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS.
POSTERIOR FALÊNCIA DA ORA RECORRENTE. TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À
FALÊNCIA QUE SE REFEREM À MANUTENÇÃO DA COISA. NATUREZA PROPTER REM.
PREFERÊNCIA SOBRE OS CRÉDITOS ATRIBUÍDOS À MASSA FALIDA. IMPOSSIBILIDADE DE
SUSPENSÃO
DA
EXECUÇÃO
DOS
CRÉDITOS.
CARÁTER
EXTRACONCURSAL.
ENTENDIMENTO DOMINANTE NESTA CORTE. SÚMULA No 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO
NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os
termos no Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016:
Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir
de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do
novo CPC. 2. A atual jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que a taxa de
condomínio se enquadra no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando-se,
portanto, de crédito extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à
suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências. Precedentes. 3. Em virtude do não
conhecimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do
NCPC, aplica-se ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4o, do NCPC, no percentual de 3% sobre
o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao
depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5o daquele artigo de lei. 4. Agravo interno não
provido, com imposição de multa.” (AgInt. Resp no 1.646.272-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro , j.
24/04/18)

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“RECURSO ESPECIAL. DIREITO FALIMENTAR. CONFLITO DE
COMPETÊNCIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU
OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA
211/STJ. EXECUÇÃO MOVIDA POR TERCEIRO CONTRA DEVEDOR DA FALIDA.
SUSPENSÃO DO PROCESSO E HABILITAÇÃO DE CRÉDITO NA FALÊNCIA.
IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE CONFLITO. 1- Conflito de competência
suscitado em 8/5/2015. Recurso atribuído à Relatora em 31/8/2016. 2- Controvérsia que
se cinge em determinar se a ação de cobrança de cotas condominiais, em fase de
execução, proposta contra suposto devedor da recorrente deve ser suspensa em razão
da decretação da falência e se os créditos respectivos devem ser submetidos ao juízo
universal. 3- Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de
declaração. 4- Aplicação da Súmula 211/STJ. 5- A execução de cotas condominiais que
tramita contra devedor da falida não deve ser suspensa em razão da decretação da
quebra, tampouco os créditos respectivos devem ser submetidos ao juízo universal. 6-
Recurso especial a que se nega provimento.” (REsp no 1.627.457-SP, Rel. Min. Nancy
Andrighi, j. 27.09.2016) (Grifei).
Assim sendo, cuidando a hipótese de execução de verbas
condominiais, pouco importa a data da constituição da dívida, não sendo mesmo
o caso de sujeição do débito ao plano de recuperação empresarial a que se
sujeita a recorrente.
Em suma, a decisão recorrida será mantida por seus
próprios fundamentos e os ora acrescidos.
3. Pelo exposto, nega-se provimento ao agravo.
SOARES LEVADA
Relator