Tribunal: TJSP
Processo: 1006979-77.2018.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Mandato
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
RESPONSABILIDADE CIVIL - Administradora de imóvel - Relação contratual - Mandato - Imóvel destinado à locação - Inadimplemento - Utilização de documentos falsos para a celebração do contrato de locação - Alegação da locadora de negligência da mandatária - Ação de reparação de danos materiais e morais - Sentença de procedência - Apelo da ré - Negligência na celebração do contrato - Falsidade

Ementa:
RESPONSABILIDADE CIVIL - Administradora de imóvel - Relação contratual - Mandato - Imóvel destinado à locação - Inadimplemento - Utilização de documentos falsos para a celebração do contrato de locação - Alegação da locadora de negligência da mandatária - Ação de reparação de danos materiais e morais - Sentença de procedência - Apelo da ré - Negligência na celebração do contrato - Falsidade ideológica constatada - Celebração do contrato de locação apenas pela via virtual - Indenização por danos materiais exigível - Danos morais não caracterizados - Ação procedente em parte - Sucumbência recíproca - Apelação parcialmente provida

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000029561
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006979-77.2018.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante MAGATÃO
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelada ANDRÉIA BALAN BELANGA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FABIO TABOSA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E NETO
BARBOSA FERREIRA.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006979-77.2018.8.26.0309 -Voto no 15.443
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VOTO No 15.443
APELAÇÃO No 1006979-77.2018.8.26.0309
COMARCA: JUNDIAÍ (6a VARA CÍVEL)
APELANTE: MAGATÃO NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
APELADA: ANDRÉIA BALAN BELANGA
JUÍZA DE PRIMEIRO GRAU: VANESSA VELLOSO SILVA SAAD
RESPONSABILIDADE CIVIL - Administradora de imóvel - Relação
contratual - Mandato - Imóvel destinado à locação - Inadimplemento -
Utilização de documentos falsos para a celebração do contrato de
locação - Alegação da locadora de negligência da mandatária - Ação de
reparação de danos materiais e morais - Sentença de procedência -
Apelo da ré - Negligência na celebração do contrato - Falsidade
ideológica constatada - Celebração do contrato de locação apenas pela
via virtual - Indenização por danos materiais exigível - Danos morais não
caracterizados - Ação procedente em parte - Sucumbência recíproca -
Apelação parcialmente provida
A sentença de fls. 220/225, cujo relatório é adotado,
julgou “PROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para
condenar a ré Magatão Negócios Imobiliários LTDS PAULO ROBERTO LEARDI: 1 - pagar a autora os
aluguéis devidos no período de dezembro de 2015 a agosto de 2016, acrescidos da multa de 10% (dez por
cento), juros moratórios de 0,033% por dia de atraso (cláusula 5.3), além da cláusula penal inserta na
cláusula 12a do contrato de locação, a ser calculado em fase de cumprimento de sentença. 2- a ressarcir à
autora o montante de R$ 946,54 (novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e quatro centavos) a título
de danos materiais referente ao valor desembolsado pela autora com débitos acessórios inadimplidos,
acrescido de correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; 3-
ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de indenização por danos morais. Sobre esse valor incide correção
monetária desde a publicação da sentença, pela tabela prática do TJSP, e juros de mora de 1% ao mês,
desde o evento danoso, em 10/11/2015”.
Apela a ré (fls. 227/238) alegando que “o motivo pelo qual se deu
a inadimplência do locatário foi o ingresso de ação de reintegração de posse pela Apelada, quando o
contrato estava em vigência e sendo pago rigorosamente pelo locatário. Pois se, a real identidade do
locatário não tivesse sido “descoberta”, o contrato, muito provavelmente, não teria sido inadimplido, vez
que até então estava sendo pago pontualmente” e que “condenar o Apelante ao pagamento dos meses de
aluguéis em aberto e ao pagamento de cláusula penal, configura-se “bis in idem”, amplamente conhecido
como “princípio da vedação da dupla punição pelo mesmo fato”, o que não pode prosperar. Insta ressaltar
que, a Apelante intermediou a locação do imóvel da Apelada e para tanto diligenciou de forma habitual.
Solicitou os documentos pessoais dos locatários e fiadores, matrícula de imóvel dado em garantia do
negócio, comprovante de endereço dos mesmos, bem como, à época, providenciou as certidões cíveis,
trabalhistas, estaduais e federais de processos em andamento. Os documentos foram apresentados mediante
cópias autenticadas e não havia nada que lhes desabonassem, tanto que a locação foi concluída. Necessário
frisar também que a inadimplência do contrato ocorreu APÓS a rescisão do contrato de administração de
locação e em virtude da citação do “locatário” referente a propositura da ação de anulação de negócio
jurídico pela Apelada. Assim, não há que se falar em reparação civil, seja ela material ou moral. Pelo
contrário, a Apelante também foi vítima do suposto “estelionatário”, pois conforme a própria Apelada
afirma em sua exordial, “o locatário logrou êxito em ludibriar a requerida (leia-se Apelante) com
documentos falsos”. E ainda, necessário se faz frisar que a Apelante mesmo tendo diligenciado, solicitando
os documentos necessários e até excessivos para uma locação, acabou sendo “vítima de um golpe””.
Afirma ainda que “NÃO HOUVE QUALQUER FATO QUE PUDESSE ENSEJAR A REPARAÇÃO
MORAL PRETENDIDA” e que “o valor arbitrado de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se excessivo,
uma vez que foge completamente dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade”. Por fim,

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requer que a autora arque com o ônus da sucumbência.
O recurso foi regularmente processado e respondido (fls.
242/251).
É o relatório.
O pedido de concessão da gratuidade prospera.
A Constituição Federal, em seu artigo 5o, inciso LXXIV (O
Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos),
admite a concessão da assistência judiciária gratuita àqueles que
comprovarem insuficiência de recursos, enquanto que o artigo 98 do Código
de Processo Civil (“A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de
recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à
gratuidade da justiça, na forma da lei”) também vislumbra a possibilidade de concessão
de tal benefício à pessoa jurídica com insuficiência de recursos.
Soma-se a esse entendimento o de que o artigo 99 do
Código de Processo Civil estabelece que “O pedido de gratuidade da justiça pode ser
formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em
recurso” e ressalta, em seu § 2o, que “O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos
autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo,
antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos
pressupostos”, de tal modo que se afigura adequado concluir que, não havendo
elementos suficientes a possibilitar a verificação de sinais externos do estado
de necessidade, cabe ao magistrado exigir sua comprovação.
Apesar
de
os
extratos
bancários
(fls.
273/274)
demonstrarem uma transferência de R$ 14.640,00 feita no dia 16 de agosto de
2019 para Cristiane Nascimento Magatão, sócia da empresa apelante, valor
não harmonizado com o rendimento tributável declarado no imposto de renda
(R$ 35.698,78 - fl. 271), os demais documentos juntados aos autos não
revelam a existência de rendimentos suficientes a afastar a alegação da
apelante de que não possui condições de arcar com as custas processuais,
razão pela qual o benefício é de ser deferido.
A isso se acrescenta que a contratação de advogado
particular não exclui a possibilidade de se obter a assistência judiciária
gratuita (Código de Processo Civil, artigo 99, § 4o).
A situação de fato aponta para a necessidade de se
conceder o benefício da gratuidade processual, ressalvada a possibilidade de a
condição econômica da apelante ser oportunamente avaliada com maior
precisão, mesmo porque a parte adversa poderá, em tese, opor impugnação ao

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deferimento da justiça gratuita (artigo 100 do Código de Processo Civil).
No mais, consta da inicial que “Conforme se afere do instrumento
particular que segue em anexo (doc. 01), a autora, assim como Gustavo Chinelato Belanga, Gisele
Chinelato Belanga e Guilherme Balan Belanga figuram como legítimos proprietários do imóvel sito à Rua
Giuseppe Franco, n° 128, Jardim Samambaias, na cidade de Jundiaí - SP Cep: 13211-440, (doc. 02). 2 -
Com a intenção de alugar o referido imóvel, a autora, na condição de responsável pelas locações dos
imóveis da família, outorgou poderes para que a requerida administrasse a locação deste, exercendo todos
os atos inerentes à gestão do negócio, com amplos poderes para selecionar e escolher os pretensos
locatários, avaliar o potencial das garantias oferecidas, bem como gerenciar o recebimento e a cobrança de
aluguéis e consectários, com fiel observância à legislação em vigor. 3 - Desse modo, no dia 10 de novembro
de 2015 o referido imóvel foi locado, através da requerida, para Geraldo Pinto de Oliveira, pelo prazo de
30 (trinta) meses, ou seja, com previsão de término para 10 de maio de 2018, o qual indicou como fiador o
Sr. Marco Antonio Rocha (doc. 03). 4 - Ocorre que dias antes à celebração do aludido contrato de locação,
o referido “locatário” havia tentado locar o mesmo imóvel através da Imobiliária Carvalho Neves, porém,
nesta, identificou-se como Ildo Afonso Santos e indicou como fiador o Sr. Marcos Antonio Rocha. 5 -
Todavia, o indigitado “locatário” não teve o seu cadastro aprovado na referida imobiliária, eis que após
minuciosa análise dos seus documentos, restaram apuradas várias informações inconsistentes, dentre elas,
que o primeiro não se tratava de médico veterinário como havia informado, uma vez que não constava o seu
registro no CRMV - Conselho Regional de Medicina Veterinária (doc. 04). 6 - Mas a farsa perpetrada pelo
então “locatário” veio à tona somente quando o Sr. Caio Carvalho Neves, proprietário da Imobiliária
Carvalho Neves, passou em frente ao imóvel oferecido à locação e notou que o veículo Mercedez Bens, de
cor preta, estacionado em sua garagem, curiosamente, era o mesmo utilizado pela pessoa que anteriormente
se identificou como “Ildo” (Afonso Santos), pretendendo locá-lo. 7 - Sendo assim, o Sr. Caio entrou em
contato com a autora e informou que a pessoa que havia locado o imóvel de sua propriedade se tratava da
mesma que teve o cadastro negado em sua imobiliária e que provavelmente se tratava de um estelionatário.
8 - Diante de tais fatos e temendo que o indigitado imóvel estivesse sendo utilizado para a prática de atos
criminosos, a autora comunicou imediatamente o representante da requerida, o qual elaborou o Boletim de
Ocorrência n° 01/16 junto à Delegacia de Polícia de Jundiaí - SP (doc. 05), para efeito de apurar o crime
de Falsidade Ideológica, praticado pelo suposto “locatário”. 9 - Após diligências realizadas pela Delegacia
de Investigações Gerais de Jundiaí, apurou-se, por meio de reconhecimento fotográfico e com absoluta
certeza, que o “locatário” se tratava, na realidade, de Jorge Luiz Tonetti (doc. 06). 10 - Desse modo, resta
evidente que o “locatário”, valendo-se de documentos falsos, logrou êxito em ludibriar a requerida que, sem
cautela alguma, portanto, de forma negligente, recebeu os referidos documentos via correio eletrônico, mas
não averiguou a autenticidade destes, nem tão pouco checou as informações neles contidas. 11 - Portanto,
considerando que o “locatário” obteve a posse direta do aludido imóvel mediante artifício ardil e
fraudulento e ainda, considerando a completa inércia da requerida em providenciar alguma medida judicial
para reaver o imóvel, não restou alternativa à autora, senão ajuizar a Ação Anulatória de Ato Jurídico c/c
Reintegração de Posse, cuja liminar foi cumprida em 19.08.2016 (doc. 07). 12 - À vista dos fatos ora
narrados, fica evidenciada a responsabilidade direta da requerida pelos prejuízos suportados pela autora e
demais proprietários, em razão de ter intermediado de forma negligente, a celebração do contrato de
locação em referência junto a um estelionatário, de sorte que a presente ação tem o escopo de buscar a sua
condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, nos moldes adiante delineados”.
Requer “B) Seja a requerida condenada ao pagamento de indenização por
danos materiais equivalentes aos 08 (oito) meses em que o “locatário” ocupou o imóvel da autora, sem
pagar os aluguéis respectivos, ou seja, de 10 de dezembro de 2015 a 19 de agosto de 2016 (data da
reintegração de posse), os quais deverão ser acrescidos da multa de 10% (dez por cento), juros moratórios
de 0,033% por dia de atraso (cláusula 5.3), além da multa penal inserta na cláusula 12a do contrato de
locação, a serem apurados em fase de cumprimento de sentença; C) Seja a requerida condenada a
reembolsar os prejuízos suportados pela autora com o pagamento das contas de água, de energia elétrica, e
das despesas com troca de segredos de fechadura e confecção de chaves; D) Seja a requerida condenada ao
pagamento de indenização por danos morais sofridos pela autora em decorrência dos fatos que ensejaram
esta demanda”.
A ré apresentou contestação (fls. 145/153) alegando que

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Apelação Cível no 1006979-77.2018.8.26.0309 -Voto no 15.443
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“locou o imóvel da requerente e para tanto diligenciou de forma habitual. Solicitou os documentos pessoais
dos locatários e fiadores, matrícula de imóvel dado em garantia do negócio, comprovante de endereço dos
mesmos, bem como, à época, providenciou as certidões cíveis, trabalhistas, estaduais e federais de processos
em andamento. Os documentos foram apresentados mediante cópias autenticadas e não havia nada que lhes
desabonassem, tanto que a locação foi concluída”. Afirma ainda que somente após a autora
ter ingressado com ação anulatória de negócio jurídico contra o locatário é
que este deixou de pagar os alugueis, tendo, posteriormente, abandonado o
imóvel.
Após a réplica (fls. 187/193), sobreveio a sentença.
Não há controvérsia quanto ao fato de que a ré
intermediou a locação do imóvel da autora para o locatário Geraldo Pinto de
Oliveira, constando como fiador Marco Antônio Rocha (fls. 37/46).
Não se controverte também o fato de que o locatário
utilizou documentos falsos para a celebração do contrato de locação e de que
saiu do imóvel somente após a autora ter ingressado com ação anulatória de
negócio jurídico.
Não há dúvidas ainda quanto ao inadimplemento dos
acessórios e dos alugueis mensais de R$ 4.600,00 (quatro mil e seiscentos
reais) de 10 de dezembro de 2015 a 19 de agosto de 2016, data em que houve
a reintegração de posse da autora por meio daquela ação.
A
controvérsia
cinge-se
apenas
em
verificar
a
responsabilidade da ré pelos eventos narrados na inicial.
Consta do boletim de ocorrência no 1/2016 (fls. 58/59),
lavrado a requerimento da ré, que a celebração do mencionado contrato de
locação ocorreu apenas via correio eletrônico, sendo que até mesmo o
contrato foi assinado e devolvido por essa via eletrônica: “... a pessoa do locatário
apresentou a documentação exigida via correio eletrônico e após o contrato foi encaminhado via correio e
devolvido com assinaturas apostas nos campos de locatário e fiador; que é frequente a imobiliária fazer a
negociação via telefone a correio eletrônico devido à celeridade que tais sistemas/aplicativos oferecem. Que
a entrega das chaves do imóvel foi feita a uma pessoa que lá se apresentou como representante do locatário,
sendo feita autorização do locatário via telefone. Consigna que ao receber o contrato assinado foi
encaminhado um cheque do Banco Santander no 000024, da agência 4191-0, conta corrente no 1301476-5,
preenchido no valor de R$ 4.600,00 de titularidade de Adriana Gomes, pré-datado para 28/11/2015 e era
relativo ao pagamento do primeiro aluguel, cártula essa que foi devolvida e na sequência foi efetuado
contato telefônico com a locatária que enviou uma pessoa para resgatar o cheque pagando os honorários
em espécie. Que na data de hoje tomou conhecimento que a documentação apresentada para a locação era
falsa motivo pelo qual está registrando o presente boletim de ocorrência. Que em nenhum momento a parte
locatária apresentou a documentação física” (fl. 59).
A tratativa foi feita integralmente pela modalidade virtual,
não tendo a ré, em momento algum, solicitado a presença física do locatário
ou do fiador. Até mesmo a entrega das chaves foi feita a terceira pessoa, com
autorização, por telefone, do locatário.

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Apelação Cível no 1006979-77.2018.8.26.0309 -Voto no 15.443
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Ressalte-se ainda que o pagamento do primeiro aluguel foi
feito por meio de cheque de titularidade de terceira pessoa, completamente
estranha à negociação, sendo que este fato em momento algum parece ter
alertado a ré para a existência de um estelionato.
Muito embora a ré tenha afirmado que solicitou diversas
documentações ao locatário, tais documentos não foram apresentados nos
autos. Ainda que assim não fosse, nada está a demonstrar que a ré tenha agido
com a diligência necessária para evitar a fraude, pois toda a negociação, como
já mencionado, foi feita pela via virtual, sem o mínimo de cuidado de se
verificar a veracidade dos documentos apresentados.
Conforme acertadamente decidiu a MM. Juíza de primeiro
grau, “São aplicáveis, ao caso em análise, os dispositivos do Código Civil, no tocante ao dever de
indenizar, e do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de clara relação de consumo, sendo o
contrato de administração imobiliária de natureza jurídica complexa. Conforme estabelece a legislação em
vigor, pelo serviço de corretagem, uma pessoa se incumbe de obter negócio para outra, conforme instruções
recebidas. A atividade de corretagem demanda a prestação de assistência legalmente exigida, os
intermediadores das negociações imobiliárias têm deveres de diligência e prudência no exercício de suas
funções e, se nessa condição se omitem, causando prejuízos a quem deviam informações, têm o dever de
reparar os danos decorrentes do descumprimento de tais deveres. Entretanto, tais deveres dos
intermediadores não se limitam às documentações, mas referem-se a todos os aspectos envolvidos no
negócio em andamento. “Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência,
e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”. Colocada a
síntese do inquérito policial (fls. 58/59), nota-se que a requerida realizou toda a negociação da locação
através de e-mails e ligações, sem a presença física do locatário e do fiador, fato que destaca a falta de
prudência e diligência inerente ao serviço de corretagem, portanto, configura-se responsabilidade,
independentemente da existência da culpa, pela reparação dos danos causados a requerente pelos defeitos
relativos à prestação de serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição
e riscos. A imobiliária, ora requerida, não logrou êxito em demonstrar qualquer das causas de afastamento
de sua responsabilidade, o que se mostra suficiente para caracterizar a falha na prestação de serviços”.
Dispõe o artigo 667 do Código Civil que “o mandatário é
obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo
causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer
pessoalmente”.
A ré agiu com negligência, pois não atuou com o zelo
necessário na busca de informações sobre a idoneidade e a capacidade
econômica do locatário e de seu fiador. Suas diligências não foram suficientes
a evitar os prejuízos suportados pela autora, pois foram deficientes e falhas,
dando ensejo aos danos materiais narrados na inicial, caracterizando-se o
dever de indenizar.
Os elementos de prova constantes dos autos revelam,
portanto, que a ré não agiu com os cuidados necessários e dela esperados por
ocasião da intermediação da locação do imóvel da autora, tornando de rigor a
ratificação da condenação ao pagamento de danos materiais imposta na
sentença recorrida, sobretudo porque não houve insurgência quanto ao valor

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da condenação.
Preservado, no entanto, o entendimento da MM. Juíza de
primeiro grau, e ressalvado o induvidoso aborrecimento decorrente dos fatos
narrados pela autora, o pedido de indenização por danos morais não comporta
acolhimento.
Este Egrégio Tribunal de Justiça tem entendimento
predominante no sentido de que, salvo circunstância excepcional que coloque
o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, no caso
inexistente, não há dano moral a ser reparado.
É que o dissabor inerente à expectativa frustrada
decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano do homem
médio e, a princípio, não resulta em lesão à honra ou em violação à dignidade
humana.
A par das distorções que se apresentam nos inúmeros
pedidos de indenizações envolvendo o dano moral, merece destaque a
orientação da doutrina estabelecendo que “o mero incômodo, o desconforto e o enfado
decorrentes de alguma circunstância, que o homem médio tem de suportar em razão mesmo do viver em
sociedade, não servem para que sejam concedidas indenizações” (Antonio Jeová dos Santos,
Dano Moral Indenizável, 2a edição, Lejus, 1999).
De rigor, assim, a reforma da sentença para se afastar a
condenação ao pagamento de indenização por danos morais.
Tendo havido sucumbência recíproca, por força da parcial
procedência da ação, devem as partes dividir igualmente o pagamento das
despesas processuais.
Sendo vedada, no entanto, a compensação de honorários
advocatícios (Código de Processo Civil de 2015, artigo 85, § 14), ficam
autora e ré condenadas ao pagamento de 10% (dez por cento) sobre o valor da
condenação.
A ré ficará, porém, isenta do encargo, bem como das
despesas processuais, enquanto perdurar sua condição de beneficiária da
justiça gratuita.
Ante o exposto, o voto é no sentido de se dar parcial
provimento à apelação.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator