Tribunal: TJSP
Processo: 1021060-36.2015.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: César Peixoto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
Ação de rescisão de compromisso de venda e compra de imóvel, cumulada com os pedidos de restituição de valores e de indenização por danos morais – Recusa do financiamento pela instituição financeira – Ausência de culpa da vendedora diante da sua falta de ingerência no tocante à concessão de crédito pelo banco – Mera simulação de aprovação do crédito no momento da venda que não configurou ato

Ementa:
Ação de rescisão de compromisso de venda e compra de imóvel, cumulada com os pedidos de restituição de valores e de indenização por danos morais – Recusa do financiamento pela instituição financeira – Ausência de culpa da vendedora diante da sua falta de ingerência no tocante à concessão de crédito pelo banco – Mera simulação de aprovação do crédito no momento da venda que não configurou ato ilícito – Culpa do comprador pelo desfazimento do negócio – Incidência da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça – Dissolução do contrato, mediante o perdimento de 20% das prestações pagas em favor do promitente vendedor, e devolução de 80% - Razoabilidade e proporcionalidade do critério equitativo em razão do mecanismo repristinatório – Descabimento da retenção do montante pago a título de arras confirmatórias – Precedentes da instância especial – Inocorrência de prejuízos extrapatrimoniais – Reforma do julgado – Sucumbência recíproca – Recurso provido, em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000711460
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1021060-36.2015.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante HM 14
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, são apelados JOÃO VITOR
SILVA OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA) e BEATRIZ APARECIDA DE
OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ANGELA LOPES E ROGÉRIO
MURILLO PEREIRA CIMINO.
São Paulo, 1o de setembro de 2020
CÉSAR PEIXOTO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1021060-36.2015.8.26.0309 - Jundiaí - VOTO No 16784 2/7
APELAÇÃO CÍVEL no 1021060-36.2015.8.26.0309
APELANTE: HM 14 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
APELADOS: JOÃO VITOR SILVA OLIVEIRA E BEATRIZ APARECIDA DE OLIVEIRA
COMARCA: JUNDIAÍ
VOTO No 16784
Ação de rescisão de compromisso de venda e compra de
imóvel, cumulada com os pedidos de restituição de valores
e de indenização por danos morais – Recusa do
financiamento pela instituição financeira – Ausência de
culpa da vendedora diante da sua falta de ingerência no
tocante à concessão de crédito pelo banco – Mera
simulação de aprovação do crédito no momento da venda
que não configurou ato ilícito – Culpa do comprador pelo
desfazimento do negócio – Incidência da Súmula n. 543 do
Superior Tribunal de Justiça – Dissolução do contrato,
mediante o perdimento de 20% das prestações pagas em
favor do promitente vendedor, e devolução de 80% -
Razoabilidade e proporcionalidade do critério equitativo
em razão do mecanismo repristinatório – Descabimento da
retenção do montante pago a título de arras confirmatórias
– Precedentes da instância especial – Inocorrência de
prejuízos extrapatrimoniais – Reforma do julgado –
Sucumbência recíproca – Recurso provido, em parte.
Apelação dirigida contra sentença que julgou procedente
ação de rescisão de compromisso de venda e compra de imóvel, condenando o réu a
devolver ao autor todos os valores pagos, com correção monetária do desembolso e
juros da citação e ao pagamento da quantia de R$ 10.000,00 a título de danos morais,
corrigida do arbitramento e com juros da citação e impondo ao vencido o reembolso
das despesas do processo e o pagamento de verba honorária fixada em 10% da
condenação objetivando, em resumo, o reexame e a modificação do julgado com
fundamento, em síntese, (i) na culpa exclusiva do comprador pela rescisão contratual,
(ii) na retenção de 20% dos valores pagos “a título de preço”, sendo incabível a
restituição das importâncias pagas a outros títulos e (iii) na inocorrência de danos
morais ou, alternativamente, requerendo a redução do montante fixado.
Tempestivo, preparado e respondido.

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Na espécie não se cogitou mesmo de culpa da
vendedora apelante pela rescisão do contrato, uma vez que ela não possui ingerência
sobre a aprovação de crédito pelas instituições financeiras com a consequente
concessão do financiamento ao consumidor, de modo que a mera simulação de
aprovação de crédito por sua parte no momento da venda não configurou ato ilícito.
Daí a conclusão a respeito da inexistência de culpa da
apelante pelo desfazimento do negócio, sendo legítima a restituição de 80% das
parcelas quitadas ao compromissário comprador em virtude do mecanismo
repristinatório operado pela resolução da avença, com a retenção de 20%, atendendo
este montante ao enunciado da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, bem
como iterativos precedentes de jurisprudência fundados no art. 53 do Código do
Consumidor, reconhecendo o critério como razoável, equitativo e proporcional,
incidindo correção monetária dos desembolsos e os juros da mora do trânsito em
julgado.
A propósito:
AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. 1. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. INÍCIO DE
PAGAMENTO.
RETENÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULA 83/STJ. 2. RETENÇÃO DE 20% DOS
VALORES PAGOS. DESPESAS ADMINISTRATIVAS.
POSSIBILIDADE.
SÚMULA
83/STJ.
3.
AGRAVO
DESPROVIDO. 1. [...]. 2. O entendimento sedimentado
por este Tribunal de Uniformização é no sentido de, em
caso de resolução do compromisso de compra e venda
por culpa do promitente comprador, ser lícita a cláusula
contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos

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valores pagos. Aplicação da Súmula 83/STJ. 3. Agravo
interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp 1763044/RJ,
Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em 18/03/2019, DJe 22/03/2019).
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE
IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA
PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE
VALORES
PAGOS.
CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO.
SENTENÇA
CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE
MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos
arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte
tese: - Nos compromissos de compra e venda de
unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em
que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do
promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do
trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial
provido. (STJ - REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA
RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019,
DJe 22/08/2019).
Nada obstante, considerando que a restituição de parte
dos valores pagos pelo comprador já visa recompor os prejuízos suportados pela
vendedora, não há que se falar em retenção do valor antecipado a título de arras
confirmatórias.

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Nesse sentido é a jurisprudência:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA
QUE
NEGOU
PROVIMENTO
AO
RECLAMO.
INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. [...]. 3.
"Importa consignar que esta Corte Superior perfilha o
entendimento de que as arras confirmatórias não se
confundem com a prefixação de perdas e danos, tal
como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto
que servem como garantia do negócio e possuem
característica de início de pagamento, razão pela qual
não podem ser objeto de retenção na resolução
contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no
AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017,
DJe 12/12/2017). 4. Nos termos da Súmula 543/STJ, "Na
hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento". 5. Agravo interno desprovido. (STJ

AgInt no AREsp 1503936/SP, Rel. Ministro MARCO
BUZZI, 4.a T., j. em 30/09/19, DJe 07/10/19).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE

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IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESILIÇÃO POR
PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR. ARRAS
CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
APLICAÇÃO
DO
CÓDIGO
DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE
ORIGEM
EM
CONSONÂNCIA
COM
A
JURISPRUDÊNCIA
DESTA
CORTE.
AGRAVO
INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante a jurisprudência
desta Corte assinala, "o arrependimento do promitente
comprador não importa perda das arras, se forem
confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo
vendedor de parte das prestações pagas, como forma de
indenizá-lo pelos prejuízos suportados" (AgInt no AREsp
1.273.751/DF,
Rel.
Ministro
ANTONIO
CARLOS
FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018,
DJe de 1o/08/2018). 2. Agravo interno desprovido. (STJ
AgInt no AREsp 1395294/RJ, Rel. Ministro RAUL
ARAÚJO, 4.a T., j. em 03/09/19, DJe 25/10/19).
Daí a reforma da sentença para condenar o apelante a
restituir ao autor 80% dos valores pagos, sem prejuízo do montante de R$ 5.700,00
liquidado a título de arras confirmatórias, ficando afastada a indenização por danos
morais diante da inocorrência de ilícito.
Por fim, à vista da modificação do resultado, diante da
acolhida parcial da pretensão, e considerando o decaimento recíproco dos litigantes,
de rigor a aplicação da regra dos arts. 85, §§ 2.o, 11 e 14, e 86 do Código de
Processo Civil, rateando as despesas com o processo, reajustadas do desembolso,
arcando cada parte com os honorários advocatícios de seus respectivos patronos
fixados em 17% sobre o valor da condenação, já englobados os de natureza recursal,
representando importância suficiente e condigna como contraprestação remuneratória

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pelos serviços executados no desempenho dos mandatos, ressalvada a isenção da
gratuidade.
Do exposto, pelo meu voto, dou provimento, em parte.
CÉSAR PEIXOTO
Relator