Tribunal: TJSP
Processo: 1006282-74.2014.8.26.0510
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Luis Mario Galbetti
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2015-11-04

Ementa:
Apelação – Custo de manutenção e conservação – Cobrança que encontra fundamento no princípio que veda o enriquecimento sem causa, pois o proprietário do lote se beneficia dos serviços prestados - Sentença modificada - Recurso a que se dá provimento.

Inteiro teor:
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Registro: 2015.0000727325
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
no
1006282-74.2014.8.26.0510, da Comarca de Rio Claro, em que é apelante
ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL JARDIM LEBLON, são apelados ELIS LOPES DE
ABREU e GIANE CRISTINA MASSON LOPES DE ABREU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria de votos
deram provimento ao recurso. Declara voto o 3o juiz., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIS MARIO
GALBETTI (Presidente), MARY GRÜN E RÔMOLO RUSSO.
São Paulo, 30 de setembro de 2015.
Luis Mario Galbetti
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no: 10.423
Apelação com revisão no: 1006282-74.2014.8.26.0510
Apelante: Associação Residencial Jardim Leblon
Apelados: Elis Lopes de Abreu e Outro
Origem: 2a Vara Cível do Foro de Rio Claro
Juiz de 1a instância: Joélis Fonseca
Apelação Custo de manutenção e conservação
Cobrança que encontra fundamento no princípio
que veda o enriquecimento sem causa, pois o
proprietário do lote se beneficia dos serviços
prestados - Sentença modificada - Recurso a que
se dá provimento.
1. Trata-se de apelação interposta contra
sentença que julgou parcialmente procedente o pedido em ação de
cobrança ajuizada por ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL JARDIM
LEBLRON em face de ELIS LOPES DE ABREU e GIANE CRISTINA
MASSON LOPES DE ABRU, para condenar os réus ao pagamento das
contribuições associativas vencidas de maio a novembro de 2014,
corregidas monetariamente e juros a partir dos vencimentos.
Reconheceu a sucumbência recíproca.
Afirma
a
autora
ASSOCIAÇÃO

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RESIDENCIAL JARDIM LEBRON, tratar-se de associação sem fins
lucrativos fundada pelos proprietários de imóveis no Loteamento
Residencial Jardim Leblon, e tem como função o cuidado e manutenção
dos lotes, mediante o pagamento mensal de R$ 200,00 por lote. Diz que
os réus são proprietários do lote n
o 5 da quadra C e, embora tenham se
beneficiado com a valorização patrimonial pelos serviços de
manutenção, melhorias e segurança prestados, se recusam a efetuar o
pagamento do valor devido.
Em contestação afirmam que nunca
tiveram interesse em adquirir imóvel em loteamento fechado, e já terem
notificado a autora da pretensão de não se manterem associados.
Requerem a improcedência do pedido.
Apela
a
autora
ASSOCIAÇÃO
RESIDENCIAL JARDIM LEBLON alegando, em resumo, ser o
fundamento da cobrança não o vínculo associativo, mas a
contraprestação dos serviços prestados que beneficiam os proprietários
dos lotes. Afirma que o não pagamento pelos réus caracterizaria
enriquecimento sem causa, e inexistência de ofensa ao direito de
associação.

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Os réus ELIS e GIANE ofertaram
contrarrazões (fls.238/245).
Não houve oposição ao julgamento
virtual (fl.280).
É o relatório.
2. A pretensão da apelante merece
acolhimento.
A dívida cobrada decorre do rateio entre
os moradores do RESIDENCIAL JARDIM LEBLON referente às taxas de
manutenção e conservação das áreas comuns do local.
No que diz respeito à natureza da
obrigação, a taxa de manutenção de loteamento tem natureza 'propter
rem', na medida em que os serviços prestados pela associação geram
valorização do bem e benefícios diretos àqueles que mantem imóvel nas
dependências do loteamento.
Embora mereça respeito o entendimento
de que os proprietários de imóveis que não integram ou não aderem à
associação de moradores não estariam obrigados ao pagamento

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compulsório de taxas condominiais ou de outras contribuições, não
existem elementos que comprovem estar a cobrança desvinculada dos
serviços prestados pela ré.
Sendo o imóvel localizado dentro da
associação, beneficiando-se dos serviços por ela prestados, valorizando
inclusive o imóvel dos réus, entendo como obrigatório o pagamento de
mensalidade à administração exercida por associação equiparada a
condomínio, sob pena de enriquecimento ilícito, não parecendo razoável
aceitar que possam o proprietários se desvincular desta obrigação.
É relevante para a apreciação da
demanda se considerar que não está em jogo a liberdade de associação
e sim o princípio que veda o enriquecimento sem causa.
Saliente-se ser evidente que os réus são
beneficiados pelos serviços prestados pela autora. Em casos
semelhantes, este Tribunal já reconheceu a legalidade da cobrança em
questão:
Cobrança. Associação de moradores, Loteamento.
Taxa de manutenção. Possibilidade. Ausência de
ofensa ao princípio constitucional da livre
associação. Irrelevância de ser o beneficiário
associado ou não. Prestações autônomas.
Inaplicabilidade do artigo 322 do Código Civil.
Cobrança devida. Sentença reformada. Recurso

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parcialmente
provido.
(AP
9162255-39.2006.8.26.0000,
rel.
Caetano
Lagrasta, julgado em 21.09.2011).
Cobrança. Contribuição e taxa de associado.
Loteamento fechado. Proprietário de lote. Prova
exclusivamente documental. Relação jurídica entre
as partes evidenciada. Falta de pagamento.
Despesas previstas em estatuto. Necessidade de
manutenção do loteamento a afastar o direito do
proprietário de se dissociar em prol do bem maior.
Irrelevância de se ou não o réu associado.
Serviços comprovadamente prestados a todos os
proprietários, associados ou não. Regularidade do
rateio. Inocorrência de abuso de direito ou má fé
por parte da associação. Impedimento ou
enriquecimento
sem
causa.
Débito
não
impugnado.
Recurso
provido.
(AP
9072523-52.2003.8.26.0000,
rel.
Graciella
Salzman, julgado em 26.08.2011).
COBRANÇA.
ASSOCIAÇÃO.
TAXA
DE
MANUTENÇÃO
MENSAL.
POSSIBILIDADE.
AUSÊNCIA
DE
OFENSA
AO
PRINCÍPIO
CONSTITUCIONAL DA LIVRE ASSOCIAÇÃO.
PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL DENTRO DA ÁREA
DA ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA DE SER O
BENEFICIÁRIO
ASSOCIADO
OU
NÃO.
OBRIGATORIEDADE EM CONTRIBUIR EM
RAZÃO DA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO
ILÍCITO. RECURSO PROVIDO. (Apelação no
0029809-26.2010.8.26.0506, 8a Câmara de
Direito Privado, Rel. Cesar Luiz de Almeida, j.
01.10.2014)
EMENTA
-
AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
INEXISTÊNCIA DE DÉBITO - TAXAS DE RATEIO
DAS DESPESAS DO LOTEAMENTO COBRADA
PELA
ASSOCIAÇÃO
DE
MORADORES
OBRIGATORIEDADE DE QUEM SE BENEFICIA
DA VALORIZAÇÃO DE SEU IMÓVEL DE
CONTRIBUIR COM A RESPECTIVA QUOTA
PAGAMENTO DE PARCELAS ANTERIORES

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QUE REVELAM A ADESÃO DO APELANTE À
ASSOCIAÇÃO.
SENTENÇA
MANTIDA
RECURSO
DESPROVIDO.
(Apelação
no
0001499-30.2010.8.26.0079, 8a Câmara de Direito
Privado, Rel. Cesar Luiz de Almeida, j.
01.10.2014)
Assim sendo, de rigor o acolhimento da
pretensão da apelante para condenar os réus ao pagamento das
mensalidades devidas, com correção e juros conforme estabelecido na
sentença.
Por força do princípio da sucumbência,
condeno os réus ao pagamento das custas e despesas processuais,
além de honorários ao advogado da autora que fixo, com base no § 3o
do artigo 20 do Código de Processo Civil, em 10% do valor da
condenação, acrescida de todos os consectários.
3. Ante o exposto e por tudo mais que
dos autos contas, DOU PROVIMENTO ao recurso.
LUÍS MÁRIO GALBETTI
RELATOR

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Voto no 15.065
Apelação no 1006282-74.2014.8.26.0510
Comarca: Rio Claro
Apelante: ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL JARDIM LEBLON
Apelados: ELIS LOPES DE ABREU e GIANE CRISTINA MASSON
LOPES DE ABREU
Declaração de Voto Divergente (Referente ao Voto 10.423)
Ouso
divergir,
do
voto
do
eminente
Desembargador Relator LUIS MARIO GALBETTI, a quem rendo
minhas homenagens.
Respeitado
entendimento
em
sentido
contrário, penso que a mera propriedade de um imóvel não se
afigura como circunstância suficiente para determinar a obrigação
de contribuir com a associação-apelante.
Isto porque, para tanto, haveria necessidade
de cláusula convencional constante em escritura pública e
averbada no cartório imobiliário, inserida especificamente na
matrícula do imóvel, o que não se constatara na hipótese.
Com efeito, inexiste a figura de obrigação
propter rem.
De tal sorte, descabe exigir com efeitos erga
omnes o dever de pagar pelos serviços realizados pela recorrente.
Sobre o assunto, o Supremo Tribunal
Federal afastou a possibilidade de associação de moradores, por
não se confundir com o condomínio disciplinado pela Lei no
4.591/64, a pretexto de evitar vantagem sem causa, “impor
mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não
tenha aderido, sob pena de ofensa aos incisos II e XX do art. 5o da
Constituição Federal (submissão apenas à lei e liberdade de
associação)” (RE 432106, Relator Min. MARCO AURÉLIO, Primeira
Turma, j. em 20/09/2011, grifamos).

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A relação jurídica é, pois, de caráter
obrigacional e depende, ordinária e necessariamente, da vontade
expressa daquele (ou promitente comprador) de se associar ou
manter-se associado.
A propósito, a Segunda Seção do Superior
Tribunal de Justiça, firmou entendimento de que, verbis:
“as taxas de manutenção instituídas por
associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de
imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que fixou o
encargo”.
Nesse sentido: AgRg no Ag 1179073/RJ,
Rela. Mina. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 02/02/2010;
AgRg no Ag 953621/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta
Turma, DJe de 14/12/2009; AgRg no REsp 1061702/SP, Rel. Min.
Aldir Passarinho, Quarta Turma, DJe de 05/10/2009; AgRg no REsp
1034349/SP, Rel. Min. Massami Uyeda, Terceira Turma, DJe
16/12/2008) (AgRg nos EREsp 961927/RJ, Rel. Ministro VASCO
DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS),
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/09/2010, DJe 15/09/2010).
No mesmo rumo, colhem-se precedentes
recentes registrados no âmbito daquela C. Corte de Justiça:
“AGRAVO
REGIMENTAL.
EMBARGOS
DE
DIVERGÊNCIA.
ASSOCIAÇÃO
DE
MORADORES.
COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. PROPRIETÁRIO
NÃO
ASSOCIADO.
IMPOSSIBILIDADE.
ACÓRDÃO
EMBARGADO EM CONSONÂNCIA COM A ORIENTAÇÃO DA
JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA 168/STJ.
1. A eg. Segunda Seção desta Corte pacificou o
entendimento de que as taxas de manutenção criadas por
associação de moradores não podem ser impostas a
proprietário de imóvel que não é associado nem aderiu ao ato
que instituiu o encargo.
2. Nos moldes da Súmula 168/STJ, "não cabem
embargos de divergência, quando a jurisprudência do Tribunal
se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado".

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3. Agravo regimental a que se nega provimento”
(AgRg nos EREsp 1479017/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/02/2015, DJe 23/03/2015).
“AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO.
COBRANÇA
DE
QUOTA-PARTE
DE
PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL SITUADO EM LOTEAMENTO
CONSTITUÍDO
POR
ASSOCIAÇÃO
DE
MORADORES.
ILEGALIDADE.
PRESTAÇÃO
DE
SERVIÇOS
AOS
PROPRIETÁRIOS.
ADESÃO
VOLUNTÁRIA.
NÃO
CONFIGURAÇÃO DE CONDOMÍNIO.
1. Associações de moradores não têm autoridade
para cobrar, de forma impositiva, taxa de manutenção por elas
criada ou qualquer contribuição a quem não é associado, visto
que tais entes não se equiparam a condomínio para efeitos de
aplicação da Lei n. 4.591/64.
2. Agravo regimental desprovido” (AgRg nos EDcl
no Ag 715.800/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE
NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/11/2014, DJe
12/12/2014).
“AGRAVO
REGIMENTAL
EM
RECURSO
ESPECIAL. ACÓRDÃO LOCAL QUE APLICA AO CASO A
JURISPRUDÊNCIA TRANQUILA E ATUAL DESTA CORTE.
NECESSIDADE
DE
REEXAME
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS E DO ACERVO FÁTICO DOS AUTOS.
IMPOSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Esta Corte tem entendimento tranquilo no
sentido de que não se pode impor a não associado as taxas de
manutenção criadas por associação de proprietários de
imóveis. Precedentes.
2. Aferir se o proprietário de um determinado
imóvel ostenta ou não a qualidade de associado demandaria o
reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório
dos autos, o que é vedado pelas Súmulas no 5 e 7 deste
Tribunal Superior.
3. Agravo regimental não provido (AgRg no REsp
1479017/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA
TURMA, julgado em 21/10/2014, DJe 06/11/2014).
“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO.
PAGAMENTO
IMPOSTO
A
PROPRIETÁRIO
NÃO-
ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.

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1.Os proprietários de imóveis que não integram ou
não aderiram a associação de moradores não estão obrigados
ao pagamento compulsório de taxas condominiais ou de outras
contribuições.
2.Agravo
não
provido”
(AgRg
no
AREsp
422.068/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 25/02/2014, DJe 10/03/2014).
Seguindo idêntica exegese, refiram-se os V.
Arestos colacionados por este E. Tribunal de Justiça:
“ASSOCIAÇÃO DE MORADORES Loteamento -
Não incidência da Lei no 4.591/64 - Cobrança de rateio de
despesas por serviços prestados, obras e benfeitorias
implantadas - Impossibilidade de Associação, sob o argumento
de enriquecimento sem causa, cobrar de proprietário de imóvel
não edilício, sua cota parte referente a serviços prestados e
benfeitorias introduzidas, na área de sua atuação Submissão
do proprietário apenas à lei
Liberdade de associação

Inexigibilidade de cobrança de contribuição enquanto não for
associado
Procedência do pedido contraposto
Recurso
provido” (Ap. no 0002061-59.2012.8.26.0082, 1a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. ALCIDES LEOPOLDO E SILVA
JÚNIOR, j. 07/04/2015).
“AÇÃO
DE
COBRANÇA.
Associação
de
Moradores. Loteamento. Pretensão de recebimento de taxa de
manutenção contra a proprietária e o compromissário
comprador.
Sentença
de
procedência.
Apela
a
corré
proprietária sustentando ilegitimidade passiva e ausência de
demonstração da origem do débito cobrado. Cabimento.
Obrigação de pagar. Inexistência. Ausente comprovação da
presença de cláusula convencional quando da instituição do
loteamento, impondo com efeitos “erga omnes” a obrigação
aos proprietários de responder por despesas de conservação e
manutenção do loteamento em favor da associação de
moradores. Inocorrente prova de que a proprietária tenha se
associado
à
autora.
Recurso
provido”
(Ap.
no
1004780-79.2014.8.26.0032, 5a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. JAMES SIANO, j. 08/04/2015).
“APELAÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.
COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO
INDEVIDA.
1. Ré que é proprietária de lote de terreno em

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loteamento administrado pela autora. Os proprietários de lote
de terreno nestas circunstâncias não estão sujeitos ao
pagamento de qualquer contribuição do regime condominial,
porque a sua propriedade é exclusiva e não há partes comuns
a justificar o rateio de despesas de conservação e
manutenção. Em que pese a divergência doutrinária e
jurisprudencial a respeito da matéria, não se pode equiparar as
despesas condominiais à taxa de manutenção de loteamento,
porquanto não se trata esta última de obrigação propter rem.
(...)
3. A associação não logrou êxito em provar os
serviços que presta e seu aproveitamento pelo réu, e também
não se preocupou em apresentar prestação de contas
detalhada das despesas que justificam a cobrança da taxa de
manutenção ou o demonstrativo do rateio das despesas entre
os associados.
4. Recurso provido para julgar improcedente o
pedido” (Apelação no 0034276-80.2012.8.26.0602, 10a Câmara
de Direito Privado, Rel. Des. CARLOS ALBERTO GARBI, j.
23/09/2014).
“Associação
de
moradores.
Loteamento.
Cobrança de taxas de manutenção. Precedente do Supremo
Tribunal Federal. Impossibilidade de cobrança de quem não
seja associado, mesmo que à luz do princípio que veda o
enriquecimento sem causa. Improcedência. Sentença mantida.
Recurso
desprovido”
(Apelação
no
0005759-67.2006.8.26.0152, 1a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. CLAUDIO GODOY, j. 13/12/2011).
“Civil. Loteamento. Associação de moradores.
Cobrança de contribuição. Recurso provido. O proprietário do
lote, que não faz parte da associação, não está obrigado a
concorrer para o custeio de serviços por esta prestados, se não
os solicitou” (Apelação no 990.06.018480-7, 2a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. BORIS KAUFFMANN, j. 18/06/2010).
É certo que cabe anotar a teórica viabilidade
de pleito indenizatório em razão dos serviços prestados ao titular do
domínio.
Nessa exata medida, a associação poderá
ser credora de serviços que efetivamente são prestados e que
beneficiam o morador do condomínio.

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A vedação, pois, da cobrança de taxa
unilateral a não associado não compromete que sobrevenha ação
de cobrança das verbas alusivas ao anotado custeio.
Convivem, portanto, a impossibilidade de
cobrança de taxa ao não associado com a possibilidade de
cobrança dos valores condizentes com serviço que beneficie o
respectivo morador e na medida desse benefício.
Na linha dos aludidos precedentes, marque-
se a orientação decorrente do REsp no 1280871, firmada pelo C.
Superior Tribunal de Justiça sob o regime de recursos repetitivos,
verbis:
“Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a
seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por
associações de moradores não obrigam os não associados
ou que a elas não anuíram” (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro
MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015,
DJe 22/05/2015).
Impende destacar as considerações tecidas
no voto da i. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, verbis:
“Penso que o fundamento de enriquecimento
ilícito, constante no art. 884 do Código Civil, não está
abrangido na tese proposta. O que não podem as
associações é cobrar uma taxa que foi fixada unilateralmente
pelos participantes e exigir que não associados a paguem.
Diversamente, a taxa de condomínio propriamente dito,
legalmente instituído, obriga a todos os condôminos e deve
ser fixada de acordo com as regras regulamentares e legais
pertinentes, especialmente o quorum de deliberação. A
associação não pode impor taxas, sob qualquer nome ou
título, para pagamento pelos não associados.
Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa
tese repetitiva, que uma determinada associação ajuíze ação
contra um determinado morador de condomínio, loteamento,
bairro, e alegue: faço serviço de limpeza, tenho uma guarita
para segurança, entrego a correspondência na casa de

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todos. Nesta ação, ele seria cobrado não do valor de taxa
estipulada pela associação, mas apenas daquilo que o
beneficia e na medida do benefício. A causa de pedir não
seria
a
mera
inadimplência
de
uma
taxa
imposta
unilateralmente pela associação, não se sabendo se na
medida do benefício proporcionado ao morador réu”
(grifamos).
De qualquer modo, descabe a cobrança de
despesas vinculadas à relação associativa de quem dela não é
associado.
Por
conseguinte,
reconhece-se
a
inexigibilidade do débito apontado na inicial, quer pela inexistência
de prova de associação dos apelados, quer pela inexistência de
eventuais serviços que o teriam beneficiado.
Por
esses
fundamentos,
voto
pelo
desprovimento do recurso.
RÔMOLO RUSSO
3o Juiz

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7
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Eletrônicos
LUIS MARIO GALBETTI
1CFC805
8
14
Declarações de
Votos
ROMOLO RUSSO JUNIOR
1E44D3C
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1006282-74.2014.8.26.0510 e o código de confirmação da tabela acima.