Tribunal: TJSP
Processo: 1013057-83.2015.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-04
Data de publicação: 2020-08-04

Ementa:
AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Impugnação de valores contratuais previstos a título de despesas de taxa e registro de contrato. Abusividade de atividade de administração do contrato (taxa SATI) ou atividades congêneres, tais como a prevista "taxa de contrato" na hipótese dos autos. Precedente vinculante do C. STJ. Regularidade de tarifa para registro do

Ementa:
AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Impugnação de valores contratuais previstos a título de despesas de taxa e registro de contrato. Abusividade de atividade de administração do contrato (taxa SATI) ou atividades congêneres, tais como a prevista "taxa de contrato" na hipótese dos autos. Precedente vinculante do C. STJ. Regularidade de tarifa para registro do contrato. Art. 490, CC. Sucumbência recíproca das partes cuja regulação, prevista no art. 86, CPC, foi devidamente observada na r. sentença prolatada. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE
SÃO PAULO
2020.0000611397
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013057-83.2015.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são
apelantes GUSTAVO HENRIQUE DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA)
e THALITA CARLA GALANTI SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), é
apelado CYTE MAGIK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade
com o voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente) e CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 4 de agosto de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013057-83.2015.8.26.0506 -Voto no 32556
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Apelação Cível - no 1013057-83.2015.8.26.0506
Apelantes/Autores:
GUSTAVO
HENRIQUE
DOS
SANTOS
e
THALITA
CARLA
GALANTI SANTOS
Apelada/Ré:
CYTE
MAGIC
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA (revel)
MM.a Juíza de Direito: Ana Paula Franchito Cypriano
Comarca de Ribeirão Preto 6a Vara Cível
Voto no 32556
AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Impugnação de valores
contratuais previstos a título de despesas de taxa e registro de
contrato. Abusividade de atividade de administração do contrato
(taxa SATI) ou atividades congêneres, tais como a prevista “taxa
de contrato” na hipótese dos autos. Precedente vinculante do C.
STJ. Regularidade de tarifa para registro do contrato. Art. 490,
CC. Sucumbência recíproca das partes cuja regulação, prevista no
art. 86, CPC, foi devidamente observada na r. sentença prolatada.
RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação de repetição de indébito
c/c indenização (e-fls. 01/23) ajuizada por GUSTAVO HENRIQUE DOS SANTOS
e
THALITA
CARLA
GALANTI
SANTOS
contra
CYTE
MAGIC
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (revel), julgada parcialmente
procedente pela r. sentença (e-fls. 103/108), cujo relatório adoto, condenando a
Ré à devolução dos valores cobrados a título de comissão de corretagem no
contrato firmado entre as partes, arcando também com o pagamento das custas e
despesas processuais, bem como com o pagamento de honorários advocatícios
fixados em 10% sobre o valor da condenação, sendo 50% para os Autores e 50%
para a Ré.

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Inconformados, os Autores interpuseram
recurso de apelação (fls. 113/122), reafirmando a necessidade de aplicação das
normas do Código de Defesa do Consumidor à hipótese dos autos, sendo
indevidas as cobranças contratuais efetuadas a título de “registro do contrato” e
“taxa de contrato”, que apenas disfarçam a cobrança da já banida SATI (tarifa de
administração de contrato), devendo-se, ademais, condenar a Ré exclusivamente
ao pagamento dos ônus de sucumbência, em virtude do princípio da causalidade.
O recurso foi regularmente processado (fls.
123) e, intimada, a Ré deixou transcorrer “in albis” o prazo para apresentação de
contrarrazões (fls. 126), seguindo-se o recebimento do recurso em seus regulares
efeitos suspensivo e devolutivo (fls. 129).
É o relatório.
Trata-se de recurso de apelação contra r.
sentença que julgou parcialmente procedente a ação ajuizada por adquirentes de
unidade imobiliária contra alienante, em virtude de abusividades contratuais.
O
presente
recurso
merece
parcial
provimento.
Insurgem-se os Apelantes com a cobrança,
decorrente de “instrumento particular de contrato de promessa de compra e
venda de unidade autônoma condominial com cláusula suspensiva e outras
avenças” (e-fls. 28/51), de R$ 950,00, a título de “Registro de Contrato” (e-fls. 54),
e de R$ 550,00, a título de “Taxa de Contrato” (e-fls. 55).
Pois bem.
Acontece que, conforme bem salientado na
r. sentença proferida, o art. 490, do Código Civil, é legítima a previsão contratual
que transfere ao adquirente o encargo de pagar as custas de registro. Confira-se:
“Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as
despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da
tradição.”
Logo, não há qualquer abusividade em
cobrança efetuada em contrato relativa a permissão que a própria legislação civil

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material confere ao alienante, em desfavor do adquirente. E, na hipótese dos
autos, o valor de R$ 950,00, portanto, é devido pelos Apelantes.
O mesmo não se pode considerar no que
tange à referida taxa de contrato. Isso porque, além de inexistir qualquer
especificação da causa de referida cobrança ou de sua destinação, há
entendimento já pacificado na jurisprudência pátria no sentido de que qualquer
cobrança relativa à atividade de administração do contrato é abusiva quanto ao
consumidor.
Nesse
sentido,
confira-se
precedente
vinculante do C. Superior Tribunal de Justiça:
“RECURSO

ESPECIAL

REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE
VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR.
ALEGAÇÃO
DE
ABUSIVIDADE.
TEORIA

DA
ASSERÇÃO.
LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA.
SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA.
DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição
de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores
pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária,
nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao
consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto,
rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2. "Validade da cláusula contratual
que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem"
(tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3. "Abusividade da cobrança
pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou
atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda
de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4. Improcedência
do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de

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restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.” (REsp
1551951/SP, 2a S., rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.AGO.2016, DJe
06.SET.2016). (destacado).
Logo, o valor de R$ 550,00, cobrado a título
de taxa de contrato é congênere da abusiva tarifa por serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), e, dessa forma, deve a Ré devolver aos Autores
referido valor, de forma atualizada, com juros de mora desde a citação.
No mais, impende observar que as partes
foram reciprocamente sucumbentes, eis que parte dos pedidos de repetição de
indébito dos Autores não lograram êxito, assim como sua pretensão indenizatória.
Logo, era mesmo de rigor a aplicação da norma do art. 86, do Código de
Processo Civil. Observe-se que, em análise rígida, ademais, deveriam os Autores
ser condenados ao rateio do pagamento também das custas e despesas
processuais, já que assim determina a referida norma de sucumbência recíproca,
o que somente não se determina em virtude da proibição da “reformatio in pejus”.
O presente recurso, pois, merece parcial
provimento, para reformar em parte a r. sentença e acrescentar a condenação da
Ré à devolução simples do valor de R$ 550,00 aos Autores.
Ante o exposto, CONHEÇO e DOU
PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelos Autores, para
REFORMAR EM PARTE a r. sentença proferida e CONDENAR a Ré, também a
restituir aos Autores, de forma simples, o valor de R$ 550,00, devidamente
atualizado e com juros de mora desde a citação. No mais, fica mantida a r.
sentença.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora