Tribunal: TJSP
Processo: 1046805-41.2017.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão pleiteada pelo autor. Atraso na entrega da obra ficou demonstrado. Anteriormente, o autor já propusera ação e obtivera êxito em indenização por lucros cessantes. Nesta demanda, ante as peculiaridades apontadas e a situação fática inusual, a retenção de 40% dos valores pagos se apresenta compatível, ressaltando o equilíbrio que deve existir,

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão pleiteada pelo autor. Atraso na entrega da obra ficou demonstrado. Anteriormente, o autor já propusera ação e obtivera êxito em indenização por lucros cessantes. Nesta demanda, ante as peculiaridades apontadas e a situação fática inusual, a retenção de 40% dos valores pagos se apresenta compatível, ressaltando o equilíbrio que deve existir, inclusive por ocasião do desfazimento, quando as partes retornam ao ‘statu quo’ primitivo. Indisponibilidade do imóvel no período de tramitação do feito não proporciona suporte para pretensa indenização, uma vez que é decorrente da litigiosidade. Sucumbência observou o desfecho da demanda. Apelos desprovidos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000612518
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1046805-41.2017.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante/apelado
GILMAR
TEIXEIRA
CAMPOS,
é
apelado/apelante
VOSSOROCA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPR LTDA.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 23 de julho de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1046805-41.2017.8.26.0602 - Sorocaba - VOTO No 2/5
Apelação Cível n.o 1.046.805-41.2017.8.26.0602
Apelantes e reciprocamente apelados: GILMAR TEIXEIRA CAMPOS
E VOSSOROCA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPR LTDA.
Comarca:
SOROCABA
Voto n.o 45.196
Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão
pleiteada pelo autor. Atraso na entrega da obra ficou
demonstrado. Anteriormente, o autor já propusera ação
e obtivera êxito em indenização por lucros cessantes.
Nesta demanda, ante as peculiaridades apontadas e a
situação fática inusual, a retenção de 40% dos valores
pagos se apresenta compatível, ressaltando o equilíbrio
que deve existir, inclusive por ocasião do desfazimento,
quando as partes retornam ao ‘statu quo’ primitivo.
Indisponibilidade do imóvel no período de tramitação
do feito não proporciona suporte para pretensa
indenização, uma vez que é decorrente da litigiosidade.
Sucumbência observou o desfecho da demanda. Apelos
desprovidos.
1. Trata-se de apelações interpostas tempestivamente,
com base na r. sentença de págs. 657/661, aclarada pelos embargos de págs.
676/677, que julgou procedente em parte ação de rescisão contratual,
cumulada com restituição de valores pagos, e improcedente reconvenção.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1046805-41.2017.8.26.0602 - Sorocaba - VOTO No 3/5
Alega o autor apelante que a sentença merece reforma,
pois determinou a retenção de 40% dos valores pagos, quando as decisões
judiciais variam entre 10% e 25%, o que é suficiente para cobrir as despesas
da construtora, tendo transcrito ementas de acórdãos e se reportado a textos
legais. A seguir disse que os honorários advocatícios de sucumbência devem
ser arbitrados entre 10% e 20% do proveito econômico, ou seja, sobre o valor
pleiteado na reconvenção. Por último requereu o provimento do apelo.
A ré também recorreu alegando que a sentença merece
reforma, pois a retenção de 40% dos valores pagos se apresenta ínfima pelo
fato de que o imóvel ficara paralisado pelo período de quatro anos.
Continuando declarou que o apelado já propusera outra demanda, requerendo
indenização de lucros cessantes, a qual fora julgada procedente e o valor
recebido é muito superior à retenção, ora constante da sentença, apresentando-
se, então, extremamente desarrazoado e trazendo notório enriquecimento sem
causa ao autor. A seguir disse que o atraso da obra fora pelo prazo de três
meses, sendo que o autor se tornara inadimplente, consequentemente, a
entrega das chaves do imóvel só poderia ocorrer com a quitação do preço.
Prosseguindo expôs que a culpa pela rescisão é do autor, que já recebera
indenização por lucros cessantes, ou seja, lucrara com a posse do imóvel. No
mais pleiteou indenização pelo período em que o autor tivera o imóvel à sua
disposição a título de lucros cessantes, apresentando alíquotas diversas e o
provimento do apelo.
Os recursos foram contra-arrazoados pelo autor, págs.
705/709, bem como pela ré, págs. 712/717, rebatendo integralmente as
recíprocas apelações.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece ser mantida.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1046805-41.2017.8.26.0602 - Sorocaba - VOTO No 4/5
O caso em exame envolve situação fática não usual, ou
seja, o ora autor busca a rescisão contratual pleiteando devolução de valor
pago, contudo, anteriormente, com base no mesmo contrato, pleiteara lucros
cessantes pelo atraso na entrega da obra, obtendo êxito.
Desta forma, irá receber a título de lucros cessantes valor
muito superior ao que pagara a título de amortização do preço do imóvel,
sendo efetivamente um paradoxo, contudo, insuficiente para proporcionar
alteração na sentença em exame.
Com efeito, a retenção de 40% dos valores pagos leva
em consideração o equilíbrio que deve existir por ocasião do desfazimento,
quando as partes retornam ao statu quo primitivo.
Ademais, a legislação permite inclusive retenção de até
50% dos valores pagos, portanto, a excepcionalidade do caso em exame
possibilita a manutenção do que constara na sentença.
A pretensão da ré para pagamento de indenização pelo
fato de o imóvel permanecer indisponível para negociação – coisa litigiosa –
decorreu da própria pendência entre os litigantes, não podendo, nesta
demanda, compensar-se financeiramente em relação à outra ação que já
formara inclusive coisa julgada.
Assim, o que deve sobressair é efetivamente o pedido
certo e determinado desta ação, e nada mais, o mesmo ocorrendo em relação
à reconvenção, portanto, sem suporte o pleiteado pelo polo passivo.
Desse modo, a sentença levou em consideração as
peculiaridades da demanda, sobretudo o equilíbrio correspondente, mesmo
porque, quanto à rescisão, não existe controvérsia, logo, a restituição de parte
do pagamento deve ocorrer, porém, com a retenção de 40% do montante
adimplido, e a consequente devolução de 60%, caracterizando o acertamento,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1046805-41.2017.8.26.0602 - Sorocaba - VOTO No 5/5
e nada além disso.
Quanto à sucumbência, fora observado o desfecho
dasdemanda, cabendo às partes suportar os honorários do advogado ex
adverso conforme fixados na r. sentença, o que remunera condizentemente os
titulares da capacidade postulatória que funcionaram no feito.
Por último, relevante destacar que o juiz não está
obrigado a responder quesitos, ou se referir ponto a ponto sobre os textos
legais adotados quando já tenha apresentado a fundamentação para a decisão
respectiva, “mormente se um motivo fundamental é poderoso a apagar todos
os aspectos da controvérsia.” (RT 413/325). No mesmo sentido, RJTJESP
179/221, dentre outros inúmeros julgados.
3. Com base em tais fundamentos, nega-se provimento
aos apelos.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
ALC294