Tribunal: TJSP
Processo: 1000336-63.2014.8.26.0691
Classe: Apelação Cível / Posse
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de compra e venda de imóvel entre particulares. Inadimplemento culposo dos promitentes compradores. Parcial procedência para declarar a resolução contratual, determinar a restituição do sinal pago e condenar os réus a indenizar a autora por taxa de ocupação, desde a imissão na posse. Irresignação. Alegada exceção do contrato não cumprido (Art. 476, CC). Não

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de compra e venda de imóvel entre particulares. Inadimplemento culposo dos promitentes compradores. Parcial procedência para declarar a resolução contratual, determinar a restituição do sinal pago e condenar os réus a indenizar a autora por taxa de ocupação, desde a imissão na posse. Irresignação. Alegada exceção do contrato não cumprido (Art. 476, CC). Não configuração. Pagamento mediante financiamento imobiliário que competia exclusivamente aos compradores. Falta de comprovação de que a negativação do nome da vendedora tenha impedido a formalização do empréstimo. Resolução bem declarada. Termo inicial da taxa de ocupação bem fixado, a partir da imissão na posse, a fim de evitar o locupletamento ilícito dos adquirentes (Art. 884, CC). Impossibilidade de indenização de todas as benfeitorias. Possuidor de má-fé que somente tem direito à indenização das benfeitorias necessárias. Dicção do Artigo 1.220, Código Civil. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963790
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000336-63.2014.8.26.0691, da Comarca de Buri, em que são apelantes OSWALDO
OSNY FIGUEIRA ANTUNES e ELLIANY PUPO LOPES ANTUNES, é apelada
FABIANA ZILOCCHI MARCONDES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON
GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000336-63.2014.8.26.0691 -Voto no 00228G
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Apelação Cível - Digital
Processo no 1000336-63.2014.8.26.0691
Comarca: Vara Única do Foro de Buri
Magistrada prolatora: Dra. Natalia Cristina Torres Antônio
Apelante: Oswaldo Osny Figueira Antunes e Elliany Pupo Lopes
Antunes
Apelada: Fabiana Zilocchi Marcondes
Voto no 00228G
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de compra e venda
de imóvel entre particulares. Inadimplemento culposo
dos promitentes compradores. Parcial procedência para
declarar a resolução contratual, determinar a restituição
do sinal pago e condenar os réus a indenizar a autora
por taxa de ocupação, desde a imissão na posse.
Irresignação. Alegada exceção do contrato não cumprido
(Art. 476, CC). Não configuração. Pagamento mediante
financiamento imobiliário que competia exclusivamente
aos compradores. Falta de comprovação de que a
negativação do nome da vendedora tenha impedido a
formalização do empréstimo. Resolução bem declarada.
Termo inicial da taxa de ocupação bem fixado, a partir
da imissão na posse, a fim de evitar o locupletamento
ilícito dos adquirentes (Art. 884, CC). Impossibilidade de
indenização de todas as benfeitorias. Possuidor de má-fé
que somente tem direito à indenização das benfeitorias
necessárias. Dicção do Artigo 1.220, Código Civil.
Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de apelação interposta pelos réus (promitentes
compradores) em face da r. sentença de fls. 271/278, a qual
julgou
PARCIALMENTE
PROCEDENTES os pedidos da
exordial, a fim de:
a) RESOLVER o compromisso de compra e venda de
imóvel celebrado entre as partes;

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b) CONDENAR os réus a pagaram taxa de ocupação, a
título de locação, no valor de R$ 220,00 mensais, desde a
imissão na posse, até a efetiva desocupação, a ser compensado
com o valor dado em sinal, a ser apurado em cumprimento de
sentença, com correção monetária pela Tabela Prática deste E.
Tribunal e juros de mora de 1% ao mês, ambos desde a citação;
c) DETERMINAR seja a autora reintegrada na posse do
imóvel.
Irresignados, argumentam os réus (fls. 281/289) ser
indevida a resolução contratual e reintegração da autora na
posse do imóvel, diante da exceção do contrato não cumprido,
nos termo do art. 476, do Código Civil.
Neste tocante, afirmam que foi a autora Apelada quem não
cumpriu com sua obrigação de apresentar o formal de partilha
registrado, conforme pactuado no Compromisso de Compra e
Venda, o que os obrigou a envidarem esforços para obter o
documento junto ao CRI de Itapeva-SP.
Além disso, não obtiveram o financiamento na CEF porque
a Apelada possuía cadastros restritivos no SPC e SERASA,
conforme comprovam as notificações juntadas aos autos e, tão
logo ela recebia o pedido para regularizar seu nome, sumia, sem
manter contato com os recorrentes, por anos.
Acrescentam ser indevido o pagamento da taxa de
ocupação, pois o contrato celebrado pelas partes, em seu artigo
8o, prevê ser devida apenas se ocorrer o desfazimento do

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compromisso, ou seja, se ainda não foi desfeito, não há que se
falar em cobrança de locação, que deve incidir somente após a
sentença que declarou resolvido o contrato.
Arrematam que efetuaram inúmeras benfeitorias úteis e
necessárias, apurados no Laudo Pericial, as quais devem ser
indenizadas, evitando o locupletamento ilícito da recorrida.
Sustentam que a posse não se travestiu de má-fé após a
notificação da vendedora, pois contra notificaram-na para
regularizar
seu
nome,
quando
novamente
desapareceu.
Arrematam que quem agiu de má-fé foi a autora.
Pedem, deste modo, a improcedência da demanda.
Subsidiariamente requerem que 1) em caso de condenação dos
Apelantes ao pagamento de aluguel, seja determinado que a
cobrança seja a partir da resolução contratual do contrato, ou
seja, a partir da r. sentença; 2) seja a Apelada condenada ao
pagamento de indenização pelas benfeitorias implementadas no
imóvel; 3) seja o “sinal” devolvido com juros e correção
monetária; 4) seja a Apelada condenada ao pagamento das
custas, despesas processuais e honorários de sucumbência.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls.
295/300.
É o relatório.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
do recurso (Resolução TJSP no 772/2017).

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Pois bem.
Em que pese o inconformismo dos recorrentes, não há
como se afastar a resolução do compromisso de venda e compra
do imóvel.
Muito embora os promitentes compradores aleguem que foi
a vendedora quem impossibilitou a obtenção do financiamento
para quitação do preço do imóvel, com os documentos juntados
na contestação, não trouxeram qualquer prova indicando que a
CEF de fato recusou a concessão do empréstimo imobiliário
devido à negativação do nome da autora.
A contranotificação solicitando que a autora regularize seu
nome perante o SPC e o SERASA não se presta a este fim, pois
é documento produzido unilateralmente pela parte. Para tanto,
era necessário demonstrar a negativa do banco ou qualquer
informe contendo o motivo da recusa do empréstimo.
Anote-se que, dos documentos que instruíram a defesa,
consta apenas uma impressão de um simulador de empréstimo
habitacional obtido por qualquer um, após preencher os campos
para consulta das condições de financiamento no site da Caixa
Econômica Federal (fls. 119/122).
Consabido, alegar e não comprovar, é o mesmo que não
alegar.
E, como bem pontuou o magistrado de origem, não é
plausível a alegação de que os compradores não obtiveram o
empréstimo por conta da negativação do nome da vendedora.

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Também não fizeram provas de que o fato de terem diligenciado
para obter o formal de partilha impediu de alguma forma o
pagamento do preço ajustado.
Aliás, pela cláusula contratual, os adquirentes assumiram a
obrigação de pagar o preço por meio do financiamento, que seria
obviamente de sua única e exclusiva responsabilidade:
“Cláusula 3- O preço certo e ajustado do
imóvel é de R$ 40.000,00 (Quarenta Mil
reais), a ser pago neste ato como entrada
sinal e principio de pagamento a importância
de R$ 5.000,00 (Cinco mil reais) através do
cheque n 002807 sacado contra o Banco
Nossa Caixa agencia 0340-9, e o restante
do preço no valor de R$ 35.000,00 (trinta e
cinco
mil
reais)
será
pago
pelos
COMPRADORES a VENDEDORA através
de financiamento bancário junto a Caixa
Econômica Federal;”
Bem declarada, portanto, a resolução do compromisso de
venda e compra por inadimplemento dos compradores.
Ora, está comprovado às fls. 26/27 que, em 28/12/2007, as
partes celebraram o mencionado compromisso de compra e
venda do imóvel. Também é incontroverso o fato de os réus
estarem inadimplentes, uma vez que pagaram somente o valor
referente ao sinal (R$ 5.000,00), deixando de quitar todo o valor
remanescente contratado, no importe de R$ 35.000,00.
Por outro lado, os réus encontram-se no imóvel desde
então, sem a devida contraprestação. O que se verifica é que a

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autora cumpriu com sua obrigação contratual, enquanto os réus
não. Inviável, assim, se falar em impeditivo à declaração de
resolução contratual, pois aos réus não é cabível a alegação do
contrato não cumprido previsto no art. 476, do Código Civil.
De igual modo, não há que se alterar o termo inicial da taxa
de ocupação, no valor mensal de R$ 220,00 pois, ao contrário do
que alegam, a cláusula 8a, em seu parágrafo primeiro (fls. 27),
não prevê que este montante incidiria tão somente a partir da
resolução contratual.
Aliás, a taxa de ocupação foi ajustada justamente porque,
extinto o contrato, os compradores veriam restituído eventuais
valores pagos pelo imóvel, e a vendedora, por sua vez, seria
indenizada pelo período em que os compradores se utilizaram do
bem, sem a devida contraprestação.
Não se mostra razoável, tampouco de boa-fé, os
promitentes compradores terem se utilizado do imóvel desde
2007 e, ainda que inadimplentes, verem o contrato resolvido por
sua culpa, sem nada pagarem até a data da sentença
declaratória da resolução contratual. Tal entendimento conduziria
os apelantes ao locupletamento ilícito, conduta vedada no
ordenamento jurídico brasileiro (Art. 884, CC).
No que tange ao pleito de indenização das benfeitorias, não
se desconhece que a norma civil confere este direito aos
possuidores de boa-fé, in verbis:
Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito
à indenização das benfeitorias necessárias

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e úteis, bem como, quanto às voluptuárias,
se não lhe forem pagas, a levantá-las,
quando o puder sem detrimento da coisa, e
poderá exercer o direito de retenção pelo
valor das benfeitorias necessárias e úteis.
Ocorre que, no caso concreto, como bem consignou o
magistrado de origem, a situação não se amolda à referida
previsão legal, tendo em vista que, após não realizarem o
pagamento do valor ajustado, a posse que antes se afigurava de
boa-fé, pautada no contrato celebrado entre as partes, se
transmutou em má-fé, especialmente porque se tornou indevida.
Aplicável mesmo, portanto, o preceptivo do art. 1220 do
Código Civil, que determina que o possuidor de má-fé somente
será indenizado das benfeitorias necessárias, sem direito de
retenção, como escorreitamente consignou o magistrado de
origem.
Não se mostra razoável impor à promitente vendedora a
indenização de todas as benfeitorias listadas no laudo, às fls.
208/213, o que acabaria por resultar em uma proteção judicial de
uma posse que há muito já se afigura indevida, pois nem todas
eram benfeitorias necessárias, sendo que sua natureza ainda
deve ser devidamente averiguada, conforme constou na
sentença, às fls. 276.
Por fim, anoto que a sentença já determinou que, sobre o
sinal a ser restituído [após ser compensado com a taxa de
ocupação], incida correção monetária, calculada pela Tabela

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Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e juros
de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos desde data da
citação, não havendo qualquer omissão neste sentido.
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo a sentença de parcial
procedência, nos exatos termos em que lançada.
Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, a sucumbência em
face dos réus apelantes fica majorada para o importe de 20%
sobre o valor atualizado da causa.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas
e solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No
RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator