Tribunal: TJSP
Processo: 1119992-02.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Direitos / Deveres do Condômino
Órgão julgador: Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
CONDOMÍNIO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER PROPOSTA POR PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES CONDOMINIAIS CONTRA O CONDOMÍNIO – Uso comercial de unidades residenciais, através de aplicativos - Não se discute aqui que a convenção condominial não veda a locação por temporada, mas também não há dúvida de que a disponibilização das unidades condominiais em plataformas digitais de hospedagens está

Ementa:

CONDOMÍNIO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER PROPOSTA POR PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES CONDOMINIAIS CONTRA O CONDOMÍNIO – Uso comercial de unidades residenciais, através de aplicativos - Não se discute aqui que a convenção condominial não veda a locação por temporada, mas também não há dúvida de que a disponibilização das unidades condominiais em plataformas digitais de hospedagens está desvirtuando a locação residencial em comercial e infringindo a convenção condominial – Comprovação da alta rotatividade, serviço de limpeza e pagamento de diárias - Sentença de procedência reformada – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000085333
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1119992-02.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO BRASIL, são apelados EDMUNDO ROSSET NETO, FERNANDO MAURO
DI MARZO TREZZA, INÁCIO CÉSAR MARQUEZ DE SOUZA, JOSE ROBERTO
CAMPOS PARLATO VAZ, ROBERTO LUIZ FORNASARO, SERGIO JORGE LOTFI e
THAIS DENKER.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente), RUY COPPOLA E KIOITSI CHICUTA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1119992-02.2018.8.26.0100 -Voto no 13.154
2
Voto no 13.154
Apelação no 1119992-02.2018.8.26.0100
Comarca de origem: São Paulo 33a Vara Cível Central
Juiz de Direito: Daniel D'Emidio Martins
Apelante: Edifício Brasil
Apelados Roberto Luiz Fornasaro e outros
CONDOMÍNIO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO
FAZER PROPOSTA POR PROPRIETÁRIOS DE
UNIDADES
CONDOMINIAIS
CONTRA
O
CONDOMÍNIO

Uso
comercial
de
unidades
residenciais, através de aplicativos - Não se discute
aqui que a convenção condominial não veda a locação
por temporada, mas também não há dúvida de que a
disponibilização
das
unidades
condominiais
em
plataformas digitais de hospedagens está desvirtuando
a locação residencial em comercial e infringindo a
convenção condominial
Comprovação da alta
rotatividade, serviço de limpeza e pagamento de
diárias - Sentença de procedência reformada

Recurso provido.
A r. sentença de fls. 565/570 julgou procedente a ação
proposta por proprietários de unidades condominiais autônomas para os
seguintes fins (1) condenar o réu a se abster de impedir que os autores aluguem
suas unidades para terceiros através de aplicativos e páginas na internet,
independentemente dos prazos das locações e (2) condenar o réu a se abster de
criar qualquer forma de embaraço ao livre uso das unidades autônomas pelos
locatários; (3) concedeu tutela de urgência para impedir que o condomínio
impeça que os réus aluguem suas unidades através de aplicativos e páginas na
internet, bem como para que se abstenha de praticar qualquer ato destinado a
criar embaraços ao uso de imóveis pelos respectivos locatários, sob pena de
incidência de multa diária de R$ 100,00 limitada, a princípio, a R$ 5.000,00 (4).
condenou o réu nas despesas processuais e em honorários advocatícios
arbitrados em 10% do valor da causa.

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Recorre o réu pedindo, preliminarmente, a anulação da
sentença, por cerceamento de defesa. Sustenta que “ no entendimento do ora
Apelante, restou noticiado nos autos o caráter comercial da atividade perpetrada
pelos Apelados, através dos e-mails e divulgações das unidades do condomínio
pelos apelados (fls. 331/501) com nítida destinação a alojamento.. a prova oral
seria, portanto, indispensável para a descaracterização da alegada locação por
temporada... uma vez que de fato se trata de locação atípica similar a
hospedagem e que desvirtua completamente a destinação comercial das
unidades...”.Busca a total reforma da sentença para que sejam desacolhidos
todos os pedidos dos Apelados, afastando-se a condenação da obrigação de não
fazer. Alega para tanto que “ao contrário do entendimento proferido pelo
Magistrado 'a quo' a natureza das supostas locações realizadas pelos Apelados
possuem nítido caráter comercial, ou ao menos que não se assemelham
minimamente ao residencial, bem como há expressa vedação ao contrato de
locação por prazo inferior a 90 dias nas normas do condomínio... A locação das
unidades por curto período de tempo através das plataformas digitais possui
verdadeiro caráter comercial ou similar e não se mostra compatível coma
destinação residencial da respectiva torre do ora Apelante... Através das
autorizações enviadas pelos Apelados e seus prepostos (fls. 331/486) foi possível
verificar que, em curto espaço de tempo, várias pessoas de diversos lugares
fizeram uso dos apartamentos, mediante o pagamento de diárias, gerando
grande rotatividade de estranhos circulando nas dependências do Condomínio,
que se hospedaram por poucos dias, caracterizando, sem sombra de dúvidas, a
exploração comercial da unidade, ou seja, prática informal e atípica... as próprias
plataformas digitais expressamente enfatizam a sua atividade/finalidade e
divulgação como hospedaria... Portanto, data máxima vênia, o entendimento do
MM. Juiz 'a quo' é equivocado, uma vez que a utilização do imóvel por períodos
exíguos de dias, com alta rotatividade, descaracteriza e desvirtua totalmente a
locação
por
temporada,
tratando-se
de
forma
disfarçada
de
hotelaria/hospedagem...dispõe a Convenção sobre a natureza da Torre e há
vedação expressa da utilização de suas unidades para fins comerciais... Ainda, o

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Regulamento Interno do Condomínio delibera acerca da questão em seus artigos
4.1. e 4.7... De resto, ainda que se entenda que a locação perpetrada pelos
apelados por curto prazo, com alta rotatividade e mediante a cobrança de diárias
não altere a destinação do imóvel ou não se considere de natureza comercial ou,
ainda, que não se assemelhe a hospedagem, ainda assim, há hipótese de
proibição à locação das unidades...de acordo com o R.I. do condomínio...4.1.1 É
vedada a locação por período inferior ao estabelecido na lei do inquilinato.
Subentende-se desta cláusula, que não serão permitidas as locações com prazo
inferior a 90 dias... Ora é nítido o caráter restritivo que pretendeu dar o instituidor
quando previu a disposição 4.1.1... Evidente que o Condomínio ao estipular tal
regramento buscou resguardar, principalmente, o direito à segurança, ao bem-
estar e ao sossego dos demais condôminos, bem como à moralidade, à
salubridade e à higiene de suas dependências e a fim inclusive de garantir a
destinação correta do imóvel, uma vez que não há como garantir amplamente tais
direitos quando inúmeras pessoas estranhas ao Condomínio se estabelecem por
curto período de tempo... Inexiste qualquer cláusula na Convenção ou no
Regulamento Interno que autorize a denominada 'locação por temporada' na
forma utilizada pelos Apelados. Inclusive, se o Condomínio quiser liberar essa
modalidade de locação atípica, deverá modificar sua destinação, bem como
modificar a convenção, conforme parecer da Comissão Especial de Direito
Condominial da OAB/SP... Caio Mário da Silva Pereira, J. Nascimento Franco,
Nelson Kojransk, Biasi Ruggiero, João Batista Lopes, Francisco Loureiro e
Rubens Carmo Elias Filho uníssonos no sentido de que em condomínios
residenciais, a locação atípica e a hospedagem não são ordinariamente
permitidas, salvo modificação de sua especificação, destinação e convenção,
atendendo ao formalismo e solenidade da lei... Para ser considerado meio de
hospedagem ou pelo menos similar a este, basta que o recinto preste serviço de
alojamento temporário em unidades de frequência individual e de uso exclusivo
do hospede... não pode ser considerada como condição necessária a
coexistência entremeio de hospedagem + serviços de hospedagem, ao contrário
do entendimento exarado.... Insta salientar que são fatos incontroversos nos
autos a alta rotatividade do negócio bem como o pagamento e a cobrança de

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diárias...”
Recurso tempestivo, preparado e contrariado.
Este o relatório, adotado, no mais, o da sentença.
Rejeita-se, desde logo, a arguição de cerceamento de
defesa, uma vez que os documentos constantes nos autos são suficientes para o
correto equacionamento da lide.
Trata-se de ação de obrigação de não fazer proposta por 7
condôminos que disponibilizam suas unidades condominiais autônomas através
de plataforma de hospedagens online (Airbnb, GoHouse, B.Homy, Airent e afins) -
contra o Edifício Brasil, pedindo que este se abstivesse de:
- Impedir que eles realizem locação por temporada “nos
apartamentos de sua propriedade”
- Aprovar a proibição da 'locação por temporada”, sem que
esteja a referida aprovação vinculada à decisão favorável de
todos os condôminos (unanimidade)
- Aplicar multas pela realização da locação por temporada,
ante a inexistência de qualquer proibição na Convenção ou
no Regulamento Interno do Condomínio que fundamente tal
penalidade
A sentença, ao decidir pela procedência da demanda, fê-lo
sob a seguinte fundamentação:
“No caso dos autos, não há nada a
evidenciar que o negócio jurídico celebrado pelos autores
com terceiros não configure locação temporária. O uso que

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vem sendo feito das unidades pelos locatários se encaixa no
primeiro requisito mencionado acima, pois sequer há notícia
de uso comercial das unidades, ao passo que os prazos das
locações têm respeitado o prazo legal, qual seja, noventa
dias. Note-se que o contrato discutido é um negócio jurídico
de forma livre, razão pela qual não há qualquer óbice ao fato
de os negócios serem celebrados em plataforma digital,
sejam aplicativos (Airbnb e assemelhados), sejam páginas na
internet, fato que não altera a sua natureza jurídica.
Tampouco se confundem os contratos
celebrados pelos autores com aqueles celebrados pelos
empreendimentos ou estabelecimentos que atuam como
meios de hospedagem, estes sim de natureza comercial. O
conceito de meios de hospedagem, que caracterizaria as
atividades que não se confundem com a mera locação
residencial, está previsto no artigo 23 da Lei 11.771/08:
Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos
ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de
constituição, destinados a prestar serviços de alojamento
temporário, ofertados em unidades de freqüência individual e
de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços
necessários aos usuários, denominados de serviços de
hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual,
tácito ou expresso, e cobrança de diária .
Note-se que no caso dos autos não há a
prestação de qualquer serviço aos locatários, senão a própria
disponibilização do imóvel, razão pela qual não se pode
caracterizar o uso das unidades realizado pelos autores como
não residencial...
Também não impede a locação ora

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discutida o artigo 1.3.1. do regimento do condomínio,
segundo o qual O ingresso no CONDOMÍNIO somente será
permitido mediante apresentação autenticada do respectivo
Contrato de Locação à Administradora do Condomínio (fls.
81). Trata-se de regra que evidentemente se destina às
locações residenciais, pois, como explicado, o contrato de
locação por temporada é negócio jurídico de forma livre,
podendo ser celebrado até mesmo verbalmente, razão pela
qual a exigência de apresentação de documento que sequer
é requisito de validade do negócio seria manifestamente
ilegal. Ademais, também deve ser afastada a ideia de que o
regulamento do condomínio, ao vedar a locação “por período
inferior ao estabelecido na lei do inquilinato” (Art. 4.1.1 fls.
85), estaria proibindo as locações por temporada. Isto porque
a lei do inquilinato não traz um prazo genérico mínimo de
locação, de modo que a cláusula é ininteligível e não pode
ser utilizada para restringir direitos dos condôminos, mas, ao
contrário,
deve
ser
reconhecida
nula
por
absoluta
indeterminabilidade do seu objeto.
No mais, observo que eventual uso
irregular das unidades realizado por inquilinos dos autores (ou
mesmo de outros condôminos), tal como noticiado às fls. 130,
deve ser enfrentado a posteriori, nos termos da legislação
vigente e das regras previstas na convenção, mas não
permite, por si só, que seja negado aos autores o direito de
fruir livremente de seus imóveis. Ou seja, o uso irregular da
propriedade por alguns dos locatários (a ser analisado
casuisticamente) pode gerar sanções aos proprietários, na
forma prevista em lei e em regulamento interno, mas não
impedir de forma geral e abstrata futuras locações dos
imóveis...

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Caso os condôminos entendam que é
conveniente a restrição específica dos negócios que vêm
sendo praticados pelos autores, poderão proceder à alteração
da convenção do condomínio, hipótese em que deverá ser
respeitado o quórum do artigo 1.351 do Código Civil. Neste
caso, sendo alterada a convenção condominial para
expressamente proibir a locação por temporada, a questão
receberá tratamento distinto (desde que respeitadas as
formalidades inerentes à alteração na norma interna,
evidentemente). No entanto, por ora, inexistindo qualquer
restrição legal ou convencional, o condomínio deve se abster
de
criar
qualquer
embaraço
aos
negócios
jurídicos
mencionados na petição inicial...”
Respeitado o entendimento esposado o recurso comporta
provimento.
Discute-se nestes autos a oferta de unidades condominiais
autônomas do Edifício Brasil através de plataformas digitais de hospedagens.
Com efeito, as plataformas digitais de hospedagem, fazem
parte da nova cultura de compartilhamento, que permite às pessoas
oferecer/anunciar, em todo ou em parte, seu imóvel para, mediante remuneração,
acomodar outra pessoa.
Em visita ao site do airbnb (www.airbnb.com.br
em
28.1.2020) denota-se que lá se possibilita a reserva de acomodações,
destacando-se os seguintes espaços: “Torne-se um anfitrião”, “Ganhe até $

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550/mês, recebendo hóspedes em seu espaço em São Paulo ”, “Acomodações
em Brasil foram avaliadas com 4.8 de 5 estrelas em mais de 2.500.000
avaliações”.
O site da GoHouse (https://gohouse.com.br -28.1.2020) traz as
seguintes afirmações: “Hospedamos mais de 100.000 pessoas nos últimos 5
anos.”; “Imóveis exclusivos, Internet Wi-Fi e roupas de banho em todos os
imóveis”, “Privacidade e conforto garantidos durante a estadia”.
O site da B.Homy (https://bhomy.com 28.1.2020) se vislumbra
que “A B.Homy é a pioneira na gestão de imóveis em plataformas como o Airbnb,
Booking e outras...”, e que é possível ao proprietário do imóvel anunciado
contratar serviços que garantam ao hospede “roupas de cama, mesa e banho
sempre limpas e higienizadas”, além de produtos de higiene básicos (plano
standard) ou um plano ainda mais completo, que além de todos esses serviços
prestados ao hospede, cuida da limpeza e de reparos do imóvel (plano premium).
Do site do Airent (htpps://airent.com.br
28.1.2020) extrai-se
que “A Airent surgiu para auxiliar você a extrair o que há de melhor em seu imóvel
atuando como anfitrião profissional”, “Entenda quais são os serviços que estão
inclusos quando você contrata a Airent... Anúncio... Suporte Turístico...Suporte
aos hospedes (suporte rápido em várias línguas no atendimento do seu hóspede
antes e depois da reserva)...Enxoval completo (Fornecemos enxoval completo,
para que seu hóspede não sinta nenhuma dificuldade)”
Neste ponto, cumpre registrar que segundo o dicionário
Houaiss da língua portuguesa, Ed. Objetiva, 2009, “acomodação” é definido como
“1. ato de alojar(-se), de hospedar(-se)”, “hóspede” é definido como “1.indivíduo
que se acomoda por tempo provisório em casa alheia, hotel, albergue, etc...” e
“hospedaria” é definido como “1.estabelecimento que oferece hospitalidade,
mediante pagamento; hospedagem, pousada; 1.1 em certas comunidades, casa
que serve de abrigo para viajantes, romeiros, etc.; albergue, alojamento”.

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Depreende-se dos documentos acostados aos autos que os
imóveis que os autores anunciam em plataforma digital, para hospedagem de
pessoas por curto período de tempo, são parte integrante do Setor Residencial do
condomínio “Edifício Brasil”, destinado a fins residenciais, com acesso
independente àquele destinado ao centro de convenções e ao restaurante.
Dispõe a convenção condominial:
“Art. 1o - O condomínio “Edifício Brasil” tem destinação
mista e é composto de uma Torre destinada a apartamentos,
que tem entrada pela Rua Santo Antônio, 722 e que comporta
o Setor Residencial e de um bloco com acesso independente
pela Rua Martinha Prado destinado ao centro de convenções
e ao restaurante, que em conjunto com as vagas de garagem
autônomas, comporta o Setor Comercial”
O memorial de incorporação do condomínio Edifício Brasil
traz a mesma redação, especificando e delimitando a área residencial e comercial
(fls. 190 e seguintes).
Do regimento interno do condomínio, extrai-se:
“Art.
4.1.
As
unidades
autônomas
destinam-se
aos
fins
discriminados
no
Memorial
de
Incorporação e na Convenção de Condomínio, sendo vedado
sua utilização, locação, cessão ou exploração e atividades
profissionais, comerciais ou industriais de qualquer natureza

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ou que caracteriza sistema de hotelaria, assim como para
quaisquer fins escusos ou ilícitos”
E, embora não se discuta a possibilidade de locação
temporária das unidades condominiais, não se pode olvidar que o que os autores
pretendem, no caso ao menos no “sub judice” é a utilização do seu imóvel de
forma
assemelhada à hospedaria/hotelaria, conforme se vislumbra da
documentação acostada aos autos (fls. 332/501).
A
fl.
332/486
(autorização
para
entrada
de
hóspedes/ocupantes) demonstra a grande rotatividade de pessoas que se
utilizaram dos imóveis disponibilizados através das plataformas digitais. A maioria
das reservas se dá por 2 ou 3 dias, tendo restado incontroverso nos autos a
cobrança (pagamento) de diárias.
As cópias dos anúncios que foram colacionados com a
contestação (fls. 488/501) demonstram a cobrança de diárias, que variam de R$
134 a R$ 200, além de elogios dos hóspedes acerca da limpeza dos ambientes e
dos lençóis.
Neste ponto impende destacar o quanto já decidiu esta 32a
Câmara,
quando
do
julgamento
do
recurso
de
apelação
1001199-30.2018.8.26.0642, sob relatoria do Des. Luis Fernando Nishi:
“embora a legislação especial permita a
locação para temporada, não pode o réu, alegando o
exercício do direito de propriedade do imóvel, fazer uso do
imóvel de forma desvirtuada da finalidade estritamente
residencial, prevista na Convenção do condomínio autor.
Não há como se ignorar o fato de que
novas
modalidades
de
oferta
de
acomodações
são

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disponibilizadas pelas vias digitais, dentro do exercício regular
do direito de propriedade; ocorre, todavia, que tal direito
encontra limitações nas hipóteses de propriedades em
condomínio edilício, com áreas de uso comum e serviços que
comportam regulamentação e disposição em prol da
coletividade de coproprietários, sobrelevando o interesse
individual, impondo sujeição a determinadas regras de
conduta, sob pena de imposição de penalidade e multa no
caso de violação...
Consigna-se legítima a restrição ao
direito de propriedade, que não é absoluto, face à
observância dos interesses da coletividade condominial
consubstanciados na convenção e regimento interno, não
podendo o direito do titular de unidade condominial ser
analisado de forma individual e isolada em detrimento dos
demais condôminos.”
Não bastasse isso, vislumbra-se, na hipótese, que em
resposta ao Formulário de Atendimento Técnico (FAT), a Polícia Militar do Estado
de São Paulo Corpo de Bombeiros deferiu a solicitação da construtora, mas
ressalvou que “não será admitida qualquer interligação entre o restaurante, ou
áreas de convenções e a área do residencial (fechar passagem com PCF
existente no térreo com alvenaria) e que “não poderá haver serviço de
hospedagem rotativo na área do residencial (estadia tipo diária)”.
Daí, não há como acolher o pedido voltado a obstar que o
condomínio Edifício Brasil impeça ou aplique pena aos proprietários de unidades
condominiais autônomas, que destas se utilizam de forma assemelhada à
hospedaria/hotelaria, contrariando o quanto previsto em convenção.

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Assim, é caso de dar provimento ao recurso, para julgar
improcedente a ação de obrigação de não fazer proposta pelos condôminos
contra o condomínio Edifício Brasil, condenados nas custas do processo e
honorários de advogado de 12% do valor da causa.
Estas as razões pelas quais meu voto dá provimento ao
recurso.
Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Relator
(assinatura digital)