Tribunal: TJSP
Processo: 1054667-78.2016.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ronnie Herbert Barros Soares
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE – NULIDADE – AFRONTA A DISPOSTIVOS DO C.D.C. – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – APLICAÇÃO DA SÚMULA 2 DO TJSP – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000964333
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1054667-78.2016.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são
apelantes EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS MACHADO IPIGUA 1 SPE
LTDA e EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA - IPIGUÁ I - SPE
LTDA, é apelado CLEBER ALBERTO GREVY.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), JAIR DE SOUZA E COELHO MENDES.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1054667-78.2016.8.26.0576 -Voto no 5213
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RECORRENTE: EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS MACHADO IPIGUÁ
1 – SPE LTDA e OUTRO
RECORRIDO: CLEBER ALBERTO GREVY
MAGISTRADO DE PRIMEIRO GRAU: PAULO SÉRGIO ROMEIRO
VICENTE RODRIGUES
ORIGEM: 4a VARA CÍVEL DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
RECURSO No 1054667-78.2016.8.26.0576
VOTO No 5213
EMENTA:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CLÁUSULA
DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE
NULIDADE AFRONTA A DISPOSTIVOS DO C.D.C.
POSSIBILIDADE DE RESCISÃO RETENÇÃO DE 20%
DOS VALORES PAGOS DEVOLUÇÃO EM PARCELA
ÚNICA
APLICAÇÃO DA SÚMULA 2 DO TJSP

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
1 A r. sentença julgou procedente ação de rescisão
contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, determinando a
devolução
de
90%
do
valor
pagos,
com
retenção
de
valores
correspondentes a débitos de IPTU e fixação de indenização pela
ocupação, correspondente a 0,5% do valor do imóvel.
Inconformada, recorre a requerida afirmando que o
contrato é irretratável e não permite a rescisão. Aduz que a retenção de
valores deve corresponder a 25% do que foi pago. Alega que a devolução

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deve se dar de forma parcelada, no mesmo tempo em que foram pagas as
prestações. Defende a obrigação de arcar com as despesas propter rem até
a data da efetiva devolução do imóvel. Afirma não ter dado causa à ação e
pede a revisão da condenação em verba de sucumbência.
Em contrarrazões o requerente pede a manutenção da
sentença.
É o relatório.
2
A cláusula 13.2 do compromisso de compra e
venda (fls. 42), que prevê a irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato é
nula, por afrontar o disposto no art. 51, incisos I e IV do Código de Defesa
do Consumidor.
A
esse
respeito,
em
caso
parelho,
o
ilustre
desembargador J.B. Paula Lima assim se manifestou:
O desinteresse da compradora, por si só, autoriza o
desfazimento do ajuste contratual, ainda que estabelecidas as
cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade. Ninguém é
obrigado a contratar, nem ficar vinculado ao contrato
indefinidamente. (TJSP
10a Câmara de Direito Privado -
Apelação Cível no 1033926-17.2016.8.26.0576 - Relator: J.B.
Paula Lima j. em 21/08/2018).
Com relação ao porcentual de retenção, esta Colenda
Câmara, há muito tem determinado que se observe o patamar de 20% (vinte
por cento) dos valores pagos, que se revela suficiente para cobertura das
despesas administrativas, de intermediação, promoção de vendas e demais
verbas relativas ao custo operacional do empreendimento imobiliário.
Confira-se:
COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA.
LOTES.
INADIMPLÊNCIA RECONHECIDA. RESOLUÇÃO. DEVOLUÇÃO

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DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL A
TÍTULO
DE
INDENIZAÇÃO
E
COMERCIALIZAÇÃO.
PERCENTUAL
PELA
PERDA
DA
FRUIÇÃO
DO
BEM.
LIMITAÇÃO AO CRÉDITO DOS AUTORES. COMPENSAÇÃO.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Compromisso de
venda e compra. Resolução por inadimplência. Lesão não
comprovada. 2. Resolução. Retorno das partes ao estado
anterior.
Devolução
dos
valores
pagos.
Direito
dos
vendedores de reter percentual a título de indenização e
despesas com a comercialização. Percentual de 20%
adequado ao caso. 3. Perda da fruição. Imissão na posse.
Direito dos vendedores de reter percentual pela perda da
fruição. Percentual de 0,5% ao mês sobre o valor venal do
imóvel. Limitação ao crédito dos autores. Compensação.
Parcial procedência do pedido. Recurso parcialmente
provido. (AC no 0116029-47.2011.8.26.0100; Relator(a): Carlos
Alberto Garbi; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 10a Câmara
de Direito Privado; Data do julgamento: 23/09/2014; Data de
registro: 25/09/2014).
A decisão de fls. 180 antecipou os efeitos da tutela
jurisdicional rescindindo o contrato na data em que foi proferida e
estabelecendo o marco final da cobrança das despesas relacionadas ao
imóvel (propter rem).
Contra essa decisão não houve recurso e a mera
confirmação da antecipação de tutela na sentença não permite rediscutir o
que ali foi decidido.
Além disso a adoção de medidas destinadas à efetiva
retomada do imóvel estava a cargo da requerida, não sendo imputável
demora ao requerente.
A devolução de valores deve ser feita nos moldes da
súmula 2 do TJSP:
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de
uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.

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A requerida deu causa à sucumbência, inclusive
aviventando teses superadas pelas jurisprudências sedimentadas em
julgados deste Tribunal e do Superior Tribunal de Justiça, de modo que,
nada obstante a modificação do porcentual de retenção, responderá pelos
honorários e custas como fixados na primeira fase, bem como por mais 10%
do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11 do C.P.C.
3 Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO
AO RECURSO apenas para fixar o valor de retenção em 20% sobre as
parcelas pagas, condenando-se a apelante, sucumbente em maior parte, ao
pagamento de honorários advocatícios de mais 10% do valor da
condenação, nos termos da fundamentação.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
RELATOR