Tribunal: TJSP
Processo: 1002723-69.2018.8.26.0090
Classe: Apelação Cível / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Ricardo Chimenti
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
Apelação. Embargos à execução fiscal. Sentença que julgou improcedentes os embargos, nos termos do art. 487, I do CPC, sob os fundamentos de que a excipiente é parte legítima para figurar no polo passivo da execução. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Credora fiduciária que detém a propriedade do imóvel, ainda que sob condição resolúvel, bem como a posse indireta do bem. Inteligência da Lei

Ementa:
Apelação. Embargos à execução fiscal. Sentença que julgou improcedentes os embargos, nos termos do art. 487, I do CPC, sob os fundamentos de que a excipiente é parte legítima para figurar no polo passivo da execução. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Credora fiduciária que detém a propriedade do imóvel, ainda que sob condição resolúvel, bem como a posse indireta do bem. Inteligência da Lei 9.514/1997. Aplicação do quanto decidido no julgamento definitivo de Recurso Especial Representativo de Controvérsia n. 1.111.202/SP, no qual se reconheceu a legitimidade passiva tanto do proprietário (promitente vendedor), quanto do possuidor (promitente comprador) quanto aos débitos de IPTU. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000578816
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002723-69.2018.8.26.0090, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BANCO
BRADESCO S/A, é apelado PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Em
julgamento estendido, nos termos do artigo 942, do CPC/2015, negaram
provimento ao recurso, por maioria de votos, vencidos o 2o e o 3o juiz, que declara,
de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ
FEDERIGHI (Presidente sem voto), BURZA NETO, ROBERTO MARTINS DE
SOUZA, BEATRIZ BRAGA E HENRIQUE HARRIS JÚNIOR.
São Paulo, 28 de julho de 2020.
RICARDO CHIMENTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto n. 16765
Ano 2020
Apelação n. 1002723-69.2018.8.26.0000
Comarca:
São Paulo
Apelante:
Banco Bradesco S/A
Apelado:
Município de São Paulo
Interessados:Leandro de Freitas Barbosa, Demétrius Cardozo de Melo Campos e
Gabriela Delfino Gonçalves
Apelação. Embargos à execução fiscal. Sentença que julgou
improcedentes os embargos, nos termos do art. 487, I do
CPC, sob os fundamentos de que a excipiente é parte
legítima para figurar no polo passivo da execução.
Pretensão à reforma. Desacolhimento. Credora fiduciária
que detém a propriedade do imóvel, ainda que sob condição
resolúvel, bem como a posse indireta do bem. Inteligência
da Lei 9.514/1997. Aplicação do quanto decidido no
julgamento definitivo de Recurso Especial Representativo
de Controvérsia n. 1.111.202/SP, no qual se reconheceu a
legitimidade passiva tanto do proprietário (promitente
vendedor), quanto do possuidor (promitente comprador)
quanto aos débitos de IPTU. Sentença mantida. Recurso
não provido.
I Relatório
Trata-se de Recurso de Apelação interposto por Banco
Bradesco S/A, contra a r. sentença de p. 67/70, que julgou improcedentes os
presentes embargos, nos termos do art. 487, I do CPC, sob os fundamentos de que
a excipiente é parte legítima para figurar no polo passivo da execução. Ante a
sucumbência, a embargante foi condenada ao pagamento de honorários advocatícios
fixados em 10% do valor da causa.
Alega a apelante, em síntese, que: é parte ilegítima para figurar
no polo passivo da ação, uma vez que o imóvel, quando da ocorrência do fato
gerador, encontra-se sob a posse e propriedade de terceiros, conforme matrícula

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imobiliária n. 258.389, sendo a executada mera credora fiduciária. Requer o
provimento do presente recurso, para que seja reformada a r. sentença proferida,
para julgar procedentes os presentes embargos e, consequentemente, extinta a
execução. (p. 74/81).
O Município apresentou contrarrazões de p. 96/103.
A sentença foi proferida e o recurso interposto na vigência do
CPC/2015.
II Fundamentação
O recurso, tempestivo e preparado (p. 88/91) não
comporta provimento.
Em que pesem as alegações da apelante a respeito de sua
ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução fiscal, mostra-se acertada a r.
sentença que julgou improcedentes os embargos.
Na hipótese dos autos, o imóvel, objeto da matrícula n. 258.389
(p. 44/48) foi alienado fiduciariamente, na forma da Lei n. 9.514/97, ao Banco
Bradesco S/A, em razão do que lhe foi transmitida a propriedade resolúvel do bem.
A Lei 9.514/97, que regula a matéria, assim dispõe:
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio
jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de
garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da
propriedade resolúvel de coisa imóvel.
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel
mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato
que lhe serve de título.
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se
o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto
e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
Ou seja, conforme prevê a referida lei, o credor fiduciário tem a

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condição de proprietário resolúvel e possui a posse indireta do bem; já o devedor
fiduciante é possuidor direto do imóvel negociado em alienação fiduciária. Tal
panorama perdura até a quitação integral do contrato, uma vez que se trata
de hipótese de condição resolutiva. Com o pagamento da dívida e seus encargos,
resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel, anotando-se na matrícula do imóvel o
cancelamento da referida propriedade fiduciária (art. 25 da Lei 9.514/1997), o que
não se verifica na leitura da matrícula imobiliária juntada a p. 44/48.
Ao contrário, o que se verifica da certidão de p. 49, é o
requerimento da credora para que, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, seja
consolidada a propriedade do imóvel no nome do banco credor, ora executado.
Correta, portanto, a postura da municipalidade ao fazer constar
em seu cadastro a apelante, credora fiduciária e proprietária do imóvel, promovendo
a ação executiva para fins de cobrança do IPTU. Nenhum confronto se verifica com
as disposições constantes do Código Civil a respeito da matéria aqui em debate.
Oportuno destacar que a responsabilidade da embargante pelo
pagamento do imposto está prevista no artigo 34 do CTN, diante de sua condição
de proprietária do imóvel que originou o débito. Ademais, necessária a sua
manutenção no polo passivo da relação jurídica processual para viabilizar,
eventualmente, o registro da penhora e não vulnerar o princípio da continuidade
dos registros e a segurança dos negócios imobiliários, bem como possibilitar a
transferência do domínio do imóvel em hasta pública.
Em caso análogo, assim já decidiu o C. STJ e este Tribunal:
Tributário.
IPVA.
Alienação
fiduciária.
Propriedade.
Credor
fiduciário. Responsabilidade solidária.
1. Na alienação fiduciária, a propriedade é transmitida ao credor
fiduciário em garantia da obrigação contratada, sendo o devedor tão
somente o possuidor direto da coisa.
2. Sendo o credor fiduciário o proprietário do veículo, o
reconhecimento da solidariedade se impõe, pois reveste-se da
qualidade de possuidor indireto do veículo, sendo-lhe possível reavê-
lo em face de eventual inadimplemento.

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3. No mesmo sentido, mutatis mutandis: AgRg no REsp 1066584/RS,
Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em
16/3/2010, DJe 26/3/2010; REsp 744.308/DF, Rel. Min. Castro
Meira, Segunda Turma, julgado em 12/8/2008, DJe 2/9/2008.
Recurso especial improvido. (REsp n. 1.344.288/MG; Segunda
Turma, Rel. Min. Humberto Martins, j. 21.05.2015)
Ilegitimidade Passiva Execução fiscal - IPTU Exercícios de 2009 a
2011 - Alegação pautada no fato de ter sido o imóvel alienado a
terceiro em 31.08.2007, data anterior à ocorrência do fato gerador
Irrelevância, na espécie, eis que a executada figurava no registro de
imóveis como titular do domínio do imóvel tributado quando da
ocorrência do fato gerador Averbação levada a efeito somente em
2012 - Legitimidade passiva tanto do comprador do imóvel quanto do
seu proprietário, vendedor, tendo em vista o julgamento definitivo do
mérito do REsp no 1.111.202-SP, pela sistemática do artigo 543-C, do
CPC Hipótese, ademais, em que o imóvel encontra-se alienado
fiduciariamente e, segundo a Lei 9.514/97, o fiduciário/adquirente é
apenas possuidor direto do imóvel negociado em alienação
fiduciária, de maneira que o Fiduciante/alienante é que tem a
condição de proprietário, devendo ser mantido no polo passivo -
Exceção de pré-executividade rejeitada Decisão mantida Recurso
desprovido. (AI 2159002-84.2014.8.26.0000; Relator(a): Fortes Muniz;
Comarca: São José dos Campos; Órgão julgador: 15a Câmara de
Direito Público; Data do julgamento: 11/06/2015; Data de registro:
16/06/2015)
No mesmo sentido, acrescenta-se julgado desta C. 18a Câmara
de Direito Público:
Execução Fiscal - Exceção de pré-executividade rejeitada. IPTU
do exercício 2014. Ilegitimidade passiva do Credor Fiduciário
Inocorrência, ao passo que a Lei no 9.514/97 reconhece sua
solidariedade passiva, pois detém a propriedade resolúvel e posse
indireta do bem tributado. Precedente desta Câmara. Anote-se,
também, que eventual cancelamento do ônus não foi registrado na
certidão do imóvel. Decisão mantida Nega-se provimento ao
recurso. (TJSP; Agravo de Instrumento 2166538-44.2017.8.26.0000;
Relator (a): Beatriz Braga; Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito
Público; Foro das Execuções Fiscais Municipais - Seção de
Processamento I; Data do Julgamento: 16/05/2018; Data de
Registro: 16/05/2018)

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Ademais, há que se destacar que, ao julgar o REsp. n.
1.111.202/SP, o Colendo Superior Tribunal de Justiça reconheceu a legitimidade
passiva tanto do possuidor (promitente comprador) do imóvel quanto do seu
proprietário (promitente vendedor) pelo pagamento do Imposto Predial Territorial
Urbano - IPTU. No mesmo sentido o REsp n. 1.110.551, ambos sob o regime do
art. 543-C, do Código de Processo Civil de 1973.
Dentre as razões de decidir do julgado acima citado verifica-se
que:
“Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo,
contemplando qualquer das situações previstas no CTN.
Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do
domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade
administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o
procedimento de arrecadação” (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori
Albino Zavascki, DJ 27.9.2004).
A decisão da Corte superior encontra total respaldo no artigo
1.227 do Código Civil, do seguinte teor: “Os direitos reais sobre imóveis
constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o
registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a
1.247), salvo os casos expressos neste Código”.
O artigo 1.245 do Código Civil, por sua vez, dispõe que
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis”.
Complementando, o § 1o do aludido artigo preconiza que
“Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser
havido como dono do imóvel”.
No caso concreto, em que pese inexistir nos autos o
instrumento particular celebrado entre as partes, não se desconhece que, via de

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regra, há cláusula de possibilidade de resolução da avença em caso de
inadimplemento. Assim, não há como se reconhecer a ilegitimidade da embargante,
já que, perante a matrícula imobiliária, permanece ela como proprietária do bem, a
teor do art. 1.245, § 1o, do Código Civil. E, portanto, nos termos da legislação
aplicável, é contribuinte do IPTU e parte legítima para figurar no polo passivo da
execução fiscal em curso.
Considerando-se todo o exposto e ainda a regra de que os
compromissos entre particulares não podem ser opostos contra a Fazenda Pública
quando têm a finalidade de subtrair alguém da condição de sujeito passivo da
obrigação tributária (art. 123 do CTN), motivos não há para reforma da r. sentença
recorrida, que fica integralmente mantida.
Diante do resultado do presente recurso e do que dispõe o
artigo 85, especialmente os §§ 1o, 2o e 11, do CPC/2015, os honorários advocatícios
devidos pelo vencido ficam majorados para 15% sobre o valor atualizado da causa.
Por derradeiro, a fim de evitar o ritual de passagem estabelecido
no artigo 1025 do CPC/2015, a multiplicação dos embargos de declaração
prequestionadores e os prejuízos dele decorrentes, nos termos dos artigos 8o (em
especial dos princípios da razoabilidade e da eficiência) e do art. 139, II (princípio da
duração
razoável
do
processo),
ambos
do
CPC/2015,
para
fins de
“prequestionamento ficto” desde logo considero incluídos neste acórdão os
elementos que cada uma das partes suscitou nas suas razões e nas suas contrarrazões
de recurso.
III Conclusão
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
RICARDO CHIMENTI

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Relator
(Assinatura Eletrônica)

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Apelação no 1002723-69.2018.8.26.0090 - Digital
Apelante: Itaú Unibanco S/A
Apelado: Município de São Paulo
Interessados: Leandro de Freitas Barbosa, Demétrius Cardozo de
Melo Campos e Gabriela Delfino Gonçalves
Comarca: São Paulo Vara das Execuções Fiscais Municipais
Voto no 16.765 Rel. Des. Ricardo Chimenti
Voto no 33.249 RMS 3o Juiz
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Adotado o relatório do D. Relator sorteado, com a devida
vênia, pelo meu voto o recurso de apelação comportaria provimento, nos
termos adiante expostos.
Trata-se de execução fiscal proposta pelo Município de São
Paulo contra Banco Bradesco S/A e Leandro de Freitas Barbosa
cobrando IPTU dos exercícios de 2016 e 2017 no valor de R$13.999,87.
O banco executado opôs os presentes embargos alegando
não ser parte legítima para figurar no polo passivo da ação, pretendendo
ser excluído do feito, por se tratar de mero contrato de financiamento com
alienação fiduciária.
Primeiramente, cabe registrar que, segundo o art. 22, da Lei
no 9.514/97, a alienação fiduciária de bem imóvel é negócio jurídico pelo
qual o devedor (fiduciante) contrata a transferência ao credor (fiduciário)
da propriedade resolúvel de coisa imóvel, com escopo de garantia.
Em outras palavras, não se trata de compromisso de

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venda e compra, mas de contrato de financiamento de imóvel pelo qual o
bem adquirido garante a operação, desdobrando-se a posse entre o
fiduciante (posse direta do imóvel) e o credor fiduciário (posse indireta).
De fato, embora o banco-apelante tenha recebido o imóvel
tributado em garantia de contrato de alienação fiduciária, passando a deter
a posse resolúvel indireta sobre o bem conforme se verifica do registro na
matrícula do 11o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (págs.
44/49), tem-se que tal posse depende de condição futura e somente lhe será
transferida diante do inadimplemento do contrato pelo adquirente.
É certo que “as convenções particulares, relativas à
responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à
Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das
obrigações tributárias correspondentes, salvo disposição de lei em
contrário” (art. 123, do CTN).
Insta consignar que, nos termos do art. 32, do CTN, o
imposto de competência dos Municípios sobre a propriedade predial e
territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil
ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como
definido na lei civil.
E para definição de quem seria o contribuinte, veja-se o art.
34, do CTN, que assim dispõe:
“Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do
seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”.
Convém obtemperar que, em se tratando de contrato de
aquisição de imóvel mediante alienação fiduciária, a posse que autoriza

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incidência do IPTU sobre o imóvel é aquela exercida pelo devedor
fiduciante, que tem animus domini e, evidentemente, não é o caso da posse
precária que detém o credor fiduciário (posse indireta e resolúvel mediante
condição futura) a partir do registro do contrato no Cartório Imobiliário.
Por
consequência,
apenas
ao
fiduciante
cabe
a
responsabilidade pelo recolhimento do tributo incidente no presente caso.
A corroborar esse entendimento, observo que o § 8o, do art.
27 da Lei no 9.514/97 determinou, uma vez consolidada a propriedade ao
credor fiduciário resultante de inadimplemento, que:
“Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas,
contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam
ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido
transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em
que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.
Assim, não tendo sido noticiado ou demonstrado eventual
inadimplemento do contrato, entendo que apenas os adquirentes do imóvel
podem ser considerados contribuintes do tributo em discussão, porquanto o
instrumento particular de venda e compra fora devidamente registrado na
matrícula no Cartório Imobiliário anteriormente ao fato gerador do tributo.
A mera condição de credor fiduciário não confere ao banco
os direitos de usar, gozar e dispor do imóvel, porquanto a sua posse,
indireta e resolúvel, tem por objetivo apenas garantir o recebimento do
valor financiado e não a aquisição da propriedade, sendo flagrante
ausência de animus domini.
Não se mostraria razoável entender que o banco-apelante
pretendesse adquirir os milhares de imóveis que financia atualmente na
modalidade alienação fiduciária.

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A própria lei em comento (art. 27, da Lei no 9.514/97)
estabeleceu que, consolidada a propriedade em seu nome, o credor
fiduciário, no prazo de trinta dias, a partir do registro no Cartório
Imobiliário, promoverá leilão público para alienação do imóvel,
evidenciando seu desinteresse em eventual aquisição.
Nesse sentido, cumpre trazer entendimento do E. STF que
assim se posicionou em recente julgado:
“Trata-se de Recurso Extraordinário interposto em face de acórdão
proferido pelo Tribunal Regional Federal da Terceira Região, assim
ementado (fl. 142): “AGRAVO DE INSTRUMENTO. IPTU E
TAXAS MUNICIPAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL.
ILEGITIMIDADE DA CEF. JUSTIÇA ESTADUAL. 1. A alienação
fiduciária de bem imóvel é a operação de financiamento através da
qual o devedor/fiduciante, visando à garantia de determinada
obrigação frente ao credor/fiduciário, concede a este a propriedade
resolúvel de um imóvel, cuja posse fica desdobrada entre o devedor,
que passa a ser possuidor direito, e o credor que se torna possuidor
indireto do bem. 2. A posse apta a ensejar a incidência do IPTU e
taxas, somente seria aquela qualificada pelo animus domini, não
incidindo sobre a posse exercida de forma precária e que não tem por
objetivo a efetiva aquisição da propriedade, tal como acontece nos
casos do credor fiduciário que, possuindo a posse indireta do imóvel,
não tem por objetivo a aquisição definitiva da propriedade do bem. 3.
Há disposição de lei atribuindo a responsabilidade pelo pagamento de
tributos que recaiam sobre o imóvel ao devedor fiduciante (Lei
9.514/1997, § 8o do art. 27). 4. A CEF é parte ilegítima para figurar no
polo passivo da execução fiscal, de modo que os autos originários
devem ser remetidos à Justiça Estadual. 5. Agravo de instrumento a
que se nega provimento.” No apelo extremo, com amparo no art. 102,
III, “a”, da Constituição, alega-se violação ao artigo 146, III, “a”, da
Constituição Federal, ao argumento de que o artigo 27, § 8o, da Lei
9.514/97 não poderia excepcionar matéria reservada à lei
complementar (no caso, o artigo 123 do Código Tributário Nacional).
É o relatório. Decido. Não assiste razão ao recorrente. Na hipótese, o
Juízo de origem, com base na legislação ordinária de regência (Código
Tributário Nacional, Código Civil e Lei 9.514/1997) e no conteúdo
fático e probatório constante dos autos, manteve a decisão que
reconheceu a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal para figurar

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no polo passivo de execução fiscal referente ao IPTU. A propósito,
citem-se os seguintes trechos do voto condutor do acórdão (fls. 133
-134): “A alienação fiduciária de imóvel restou instituída pela Lei no
9.514/97 que, naquilo em que interessa ao deslinde da presente causa,
dispõe que: [...] Tem-se, assim, que a alienação fiduciária é a operação
através da qual o devedor/fiduciante, visando a garantia de
determinada obrigação frente ao credor/fiduciário, concede a este a
propriedade resolúvel de um imóvel (art. 22), cuja posse fica
desdobrada entre o devedor, que passa a ser possuidor direto, e o
credor que se torna possuidor indireto do bem (art. 23). Dessarte, ante
a clareza da norma de regência, nenhuma dúvida há que, registrado o
contrato de alienação fiduciária, o credor torna-se proprietário
fiduciário e possuidor indireto do imóvel. De outro turno, acerca do
Imposto Predial e Territorial Urbano, prevê o Código Tributário
Nacional que: 'Art. 32. O imposto de competência dos Municípios
sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador
a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza
ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona
urbana do Município. (...) Art. 34. Contribuinte do imposto é o
proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou seu possuidor
a qualquer título.' À vista dos referidos regramentos, é forçoso
concluir que o credor fiduciário não pode ser considerado como
proprietário do imóvel para fins de sujeição passiva do IPTU, na
medida em que proprietário, como definido na lei civil artigo
1.228 do Código Civil -, é aquele possuidor dos direitos de uso,
gozo e disposição do bem, o que não ocorre no caso de
propriedade fiduciária, onde não se faz presente nenhum desses
direitos.” (...). Diante do exposto, com base no art. 21, § 1o, do
Regimento
Interno
do
Supremo
Tribunal
Federal,
NEGO
SEGUIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. Não se aplica
o art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, tendo em vista
que não houve fixação de honorários advocatícios nas instâncias de
origem. Publique-se.” (RE 1175893 / SP, rel. Min. Alexandre de
Moraes, j. 30/11/2018, DJU 05/12/2018). destaquei
Acerca da responsabilização do credor fiduciário não destoa
o entendimento também recente do C. STJ:
“Trata-se de Recurso Especial, fundamentado na alínea a do
permissivo constitucional, interposto pelo MUNICÍPIO DE SÃO
PAULO, na vigência do CPC/2015, contra acórdão do Tribunal
Regional Federal da 3a Região, assim ementado: "EMBARGOS À
EXECUÇÃO
FISCAL.
IPTU.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.

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IMÓVEL. ILEGITIMIDADE DA CEF. 1. A alienação fiduciária de
bem imóvel é a operação de financiamento através da qual o
devedor/fiduciante, visando à garantia de determinada obrigação
frente ao credor/fiduciário, concede a este a propriedade resolúvel de
um imóvel, cuja posse fica desdobrada entre o devedor, que passa a
ser possuidor direto, e o credor que se torna possuidor indireto do
bem. 2. A posse apta a ensejar a incidência do IPTU e taxas,
somente seria aquela qualificada pelo animus domini, não
incidindo sobre a posse exercida de forma precária e que não tem
por objeto a efetiva aquisição da propriedade, tal como acontece
nos casos do credor fiduciário que, possuindo a posse indireta do
imóvel, não tem por objetivo a aquisição definitiva da
propriedade do bem. 3. Há disposição de Lei atribuindo a
responsabilidade pelo pagamento de tributos que recaiam sobre o
imóvel ao devedor fiduciante (Lei 9.514/1997, § 8o do artigo 27). 4. A
CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da execução fiscal.
5. Apelação a que se dá provimento" (fl. 99e). O Tribunal de origem,
para decidir a controvérsia dos autos, deixou consignado, no que
interessa: "A alienação fiduciária de imóvel restou instituída pela Lei
no 9.514/97 que, naquilo em que interessa ao deslinde da presente
causa, dispõe que: (...) Tem-se, assim, que a alienação fiduciária de
bem imóvel é a operação através da qual o devedor/fiduciante,
visando
à
garantia
de
determinada
obrigação
frente
ao
credor/fiduciário, concede a este a propriedade resolúvel de um
imóvel (art. 22), cuja posse fica desdobrada entre o devedor, que passa
a ser possuidor direto, e o credor que se torna possuidor indireto do
bem (art. 23). Dessarte, ante a clareza da norma de regência, nenhuma
dúvida há que, registrado o contrato de alienação fiduciária, o credor
torna-se proprietário fiduciário e possuidor indireto do imóvel. De
outro turno, acerca do Imposto Predial e Territorial Urbano, prevê o
Código Tributário Nacional que: (...) À vista dos referidos
regramentos, forçoso concluir que o credor fiduciário não pode ser
considerado como proprietário do imóvel para fins de sujeição passiva
do IPTU, na medida em que proprietário, como definido na lei civil -
artigo 1.228 do Código Civil - é aquele possuidor dos direitos de uso,
gozo e disposição do bem, o que não ocorre no caso de propriedade,
onde não se fazem presentes nenhum desses direitos. De outro vértice,
o argumento no sentido de que o credor fiduciário é possuidor indireto
do imóvel e que, nessa condição, seria contribuinte do imposto, ex vi
do artigo 34 do CTN acima transcrito, também não comporta
acolhimento. Isso porque, conforme entendimento jurisprudencial
sedimentado, o referido dispositivo deve ser interpretado à luz do
inciso I do artigo 156 da Constituição Federal, segundo o qual
'compete aos Municípios instituir impostos sobre a propriedade

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predial e territorial urbana'. Desse modo, entende-se que a posse apta a
ensejar a incidência do IPTU, somente seria aquela qualificada pelo
animus domini, não incidindo sobre a posse exercida de forma
precária e que não tem por objeto a efetiva aquisição da
propriedade, tal como acontece nos casos do credor fiduciário
que, possuindo a posse indireta do imóvel, não tem por objetivo a
aquisição definitiva da propriedade do bem. (...) Agregue-se,
ademais, que este Tribunal tem entendido que, no tocante à
responsabilidade tributária do credor fiduciário de imóvel, deve ser
observado o quanto disposto no § 8o do artigo 27 da Lei no 9.514/97,
segundo o qual: (...) O entendimento firmado centra-se no argumento
de que a referida disposição é exceção àquela prevista no artigo 123
do CTN, segundo a qual 'salvo disposições de lei em contrário, as
convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo
pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública,
para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações
tributárias correspondentes'. (...) Destarte, e à vista da especialidade
do regramento previsto na Lei no 9.514/97, não deve prevalecer
eventual argumento de ofensa à disposição constitucional contida na
alínea 'a' do inciso III do artigo 146 da Constituição Federal, que
preceitua que: (...) Ante o exposto, dou provimento à apelação para
reconhecer a ilegitimidade da CEF para figurar no polo passivo da
execução fiscal. (...) 4. Agravo regimental não provido" (STJ, AgRg
no REsp 1.467.230/RS, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL
MARQUES, SEGUNDA TURMA, DJe de 28/10/2014). Ante o
exposto, com fundamento no art. 255, § 4o, I, do RISTJ, não conheço
do Recurso Especial”. (REsp 1733192, Min. Assusete Magalhães,
publicação 23/04/2018, decisão monocrática). destaquei
Importante considerar o disposto no art. 26, da Lei no
9.514/1997, que versa sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e
instituiu a modalidade de alienação fiduciária de coisa imóvel:
“Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído
em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a
propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.
Assim, constata-se que o devedor (fiduciante) é o
proprietário do imóvel para fins de recolhimento dos tributos sobre ele
incidentes, enquanto o credor (fiduciário) tem mera expectativa de direito

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àquela propriedade, porquanto dependente de condição futura para se
consolidar.
Em outras palavras, caso o fiduciante (adquirente) efetue o
pagamento das parcelas do financiamento em dia, ou até com algum atraso,
a propriedade não será, de forma nenhuma, transferida ao credor
fiduciário.
Ainda será necessário considerar que os incisos I e
seguintes, do referido art. 26, estabelecem o procedimento de intimação do
fiduciante pelo Oficial do Registro de Imóveis, em caso de mora, para que
efetue o pagamento das prestações.
Caso não venha a fazê-lo dentro do prazo legal, somente
neste momento é que a propriedade do imóvel será transferida ao credor.
Por seu turno, o § 8o do art. 27 estabelece que:
“§ 8o - Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas,
contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que
recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido
transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data
em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.
Dessa forma, não tendo ocorrido inadimplemento do
contrato pelo adquirente do imóvel (fiduciante), não há que se falar na
consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, devendo ser
reconhecida, na espécie, a ilegitimidade passiva ad causam do banco-
agravante para responder na condição de proprietário, pelo tributo ora
cobrado, porquanto este possui mera expectativa de direito à propriedade,
que ocorreria apenas se não fossem quitadas as parcelas do financiamento,
de forma que o feito deve ser extinto quanto a ele.
Acerca do tema é o entendimento desta 18a Câmara de

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Direito Público:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - Execução fiscal - Exceção de pre-
executividade rejeitada - IPTU - Insurgência contra decisão que
rejeitou o incidente processual - Ilegitimidade passiva do credor
fiduciário - Contrato de alienação fiduciária levado a registro -
Transferência
de
propriedade
sob
condição
resolúvel
-
Responsabilidade tributária que deve recair sobre o devedor
fiduciante, possuidor direto do bem - A mera condição de credor
fiduciário não lhe confere os direitos de usar, gozar e dispor do
bem - A posse indireta do credor fiduciário tem por objetivo
garantir o recebimento do valor financiado e não a aquisição da
propriedade - Ausência de “animus domini” - Precedentes do STF,
STJ - Decisão reformada - Recurso Provido” (Agravo de instrumento
no 2166127-30.2019.8.26.0000, rel. Des. Burza Neto, j. 03/09/2019).
destaquei
“Execução Fiscal - Exceção de pré-executividade rejeitada. IPTU do
exercício 2014. Ilegitimidade passiva do Credor Fiduciário.
Reconhecimento, ao passo que a responsabilidade tributária, nos
termos do artigo 27, §8o da Lei no 5.914/97, recai sobre o devedor
fiduciante. Precedentes desta Câmara. Decisão reformada. Dá-se
provimento
ao
recurso”
(Agravo
de
instrumento
no
2097517-10.2019.8.26.0000, rela Desa Beatriz Braga, j. 22/05/2019).
destaquei
Nesse sentido também já se posicionou a E. 15a Câmara de
Direito Público:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - Execução fiscal - Rejeição de
exceção de pré-executividade - IPTU do exercício de 2015 - Alegação
de ilegitimidade passiva do credor fiduciário - Alienação
fiduciária - Credor fiduciário que não pode ser responsabilizado
pelos débitos de IPTU - Inteligência do art. 26 e 27, § 8o, da Lei
9514/97 - Exceção acolhida - Honorários advocatícios fixados em
10% do valor da causa, nos termos do art. 85, §3o, CPC - Decisão
reformada - Recurso provido” (Agravo de Instrumento no
2164999-43.2017.8.26.0000, rel. Des. Eutálio Porto, j. 10/10/2017).
destaquei-
Na mesma trilha o entendimento da E. 14a Câmara de
Direito Público:
“Agravo de instrumento. Execução fiscal. Rejeição de objeção de não
executividade. Imposto predial e territorial urbano. Exercício de 2015.

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Alegação de ilegitimidade passiva. Procedência. Escritura pública
de compra e venda do imóvel com alienação fiduciária em
garantia registrada em março de 2012. Transferência da posse
direta e do domínio útil do bem. Sujeição passiva da devedora
fiduciante. Inteligência do estatuído no artigo 34 do Código
Tributário Nacional. Recurso provido” (Agravo de Instrumento
2165040-10.2017.8.26.0000, rel. Des. Geraldo Xavier). destaquei
Insta consignar, por oportuno, que o presente julgamento
analisa situação em que o imóvel sobre o qual incide o crédito tributário
cobrado foi adquirido por Leandro de Freitas Barbosa, Demétrius Cardozo
de Melo Campos e Gabriela Delfino Gonçalves e alienado fiduciariamente
ao banco-agravante como forma de garantir o financiamento nesta
modalidade, tudo devidamente registrado no Cartório Imobiliário, de
forma que o Município-exequente tem pleno conhecimento de quem
usufrui do imóvel com animus domini (art. 32, do CTN).
Cumpre registrar que adoto tal entendimento por se tratar de
negócio fiduciário em que a chamada 'propriedade' do credor fiduciário é
dependente de condição futura (inadimplemento) por parte do fiduciante e,
embora o contrato de alienação fiduciária esteja regularmente registrado no
Cartório Imobiliário, enquanto houver quitação regular das prestações, não
há falar-se em propriedade plena do credor fiduciário, devendo o
fiduciante, que ostenta animus domini em relação ao imóvel, responder
pelo tributo cobrado.
Nesse sentido, aponto que a alienação fiduciária tem
natureza marcadamente diversa da simples promessa de compra e venda,
não sendo aplicáveis à hipótese vertente, com a devida vênia, as premissas
firmadas no Recurso Repetitivo no 1.111.202/SP, mencionado pelo voto

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vencedor.
Isso porque a cisão entre proprietário e possuidor verificado
no compromisso de compra e venda, que justificou a possibilidade de
sujeição passiva de ambos nos termos do art. 34, não se observa na
alienação fiduciária. A constituição de “propriedade-resolúvel”, apesar do
nome, não é verdadeira transferência de propriedade, tratando-se apenas de
uma forma de garantia.
Se a efetiva transferência patrimonial só se dá com a
consolidação, antes dela o credor fiduciante não possui nem a propriedade
(tal como entendida no CTN), nem a posse com animus domini.
Por conseguinte, entendo que o caso era de se dar
provimento ao recurso, com a inversão dos ônus sucumbenciais e a
exclusão do banco-embargante do polo passivo da execução fiscal.
Quanto aos honorários recursais, passo a seguir a orientação
do E. Superior Tribunal de Justiça (EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ),
no sentido de que somente é cabível a majoração dos honorários
advocatícios nos casos de não conhecimento integral ou improvimento do
recurso pelo relator, monocraticamente, ou pelo órgão colegiado
competente, o que não é a hipótese dos autos.
Ante o exposto, pelo meu voto, dar-se-ia provimento ao
recurso.
Roberto Martins de Souza
Terceiro Juiz

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