Tribunal: TJSP
Processo: 1036052-58.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Esbulho / Turbação / Ameaça
Órgão julgador: Afonso Bráz
Órgão colegiado: 17a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-11
Data de publicação: 2020-11-12

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Cerceamento de defesa não configurado. Desnecessidade da prova técnica pretendida pela recorrente para comprovar o pagamento das parcelas ajustadas entre as partes. Suficiência da prova documental carreada aos autos para a solução da controvérsia. Ilegitimidade da Associação de Comunitária Anita ACA para figurar no polo passivo da demanda, vez que

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Cerceamento de defesa não configurado. Desnecessidade da prova técnica pretendida pela recorrente para comprovar o pagamento das parcelas ajustadas entre as partes. Suficiência da prova documental carreada aos autos para a solução da controvérsia. Ilegitimidade da Associação de Comunitária Anita ACA para figurar no polo passivo da demanda, vez que não assumiu obrigações no negócio jurídico firmado pela requerida. Preliminares afastadas. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Terreno localizado em área denominada loteamento "Anita Garibaldi", objeto de ação de reintegração de posse anterior, na qual foi proferida sentença homologatória de acordo, conforme Termo de Ajustamento de Conduta (T.A.C.) celebrado entre o autor, a associação representante dos invasores e o Município de Guarulhos, com anuência de diversos órgãos governamentais. Regularização fundiária para promover a urbanização, garantir o direito à moradia e contribuir para a regularização jurídica da posse da terra. Compromisso de compra e venda que tem por objeto o terreno anteriormente invadido pela ré. Ausência de pagamento das parcelas contratadas. Notificação para purgação da mora desatendida. Rescisão contratual por inadimplemento da compradora e a consequente reintegração da posse do imóvel ao vendedor. Retenção de benfeitorias expressamente excluída no contrato rescindido. Posse injusta, precária e clandestina da compradora antes da celebração do contrato, em decorrência da invasão, que afasta o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas. Não comprovado o pagamento das parcelas contratuais. Restituição indevida. Nulidade da matrícula imobiliária discutida em ação própria, ajuizada por terceiro. Higidez do ato cartorário enquanto não for reconhecida judicialmente a nulidade da matrícula e determinado o cancelamento do registro. Descumprimento contratual pelo vendedor não demonstrado. Ausência de onerosidade excessiva. Preço do metro quadrado do terreno invadido definido no TAC. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
17a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000927041
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1036052-58.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante RITA DE
CÁSSIA CALDAS (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados CLAUDIO MALVA
VALENTE e RITA DE CÁSSIA ALVES VALENTE.
ACORDAM, em 17a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
AFONSO BRÁZ (Presidente), PAULO PASTORE FILHO E JOÃO BATISTA
VILHENA.
São Paulo, 11 de novembro de 2020
AFONSO BRÁZ
PRESIDENTE E RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
17a Câmara de Direito Privado
APELAÇÃO CÍVEL No 1036052-58.2018.8.26.0224
2/10
VOTO No 32555
APELAÇÃO No 1036052-58.2018.8.26.0224 (PROCESSO DIGITAL)
APELANTE: RITA DE CÁSSIA CALDAS (Assistência Judiciária)
APELADOS: CLÁUDIO MALVA VALENTE E RITA DE CASSIA ALVES
VALENTE
COMARCA: GUARULHOS
JUIZ: BEATRIZ DE SOUZA CABEZAS
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE
POSSE.
Cerceamento
de
defesa
não
configurado.
Desnecessidade da prova técnica pretendida pela recorrente
para comprovar o pagamento das parcelas ajustadas entre as
partes. Suficiência da prova documental carreada aos autos para
a solução da controvérsia. Ilegitimidade da Associação de
Comunitária Anita ACA para figurar no polo passivo da
demanda, vez que não assumiu obrigações no negócio jurídico
firmado pela requerida. Preliminares afastadas. Compromisso
de compra e venda de bem imóvel. Terreno localizado em área
denominada loteamento “Anita Garibaldi”, objeto de ação de
reintegração de posse anterior, na qual foi proferida sentença
homologatória de acordo, conforme Termo de Ajustamento de
Conduta (T.A.C.) celebrado entre o autor, a associação
representante dos invasores e o Município de Guarulhos, com
anuência de diversos órgãos governamentais. Regularização
fundiária para promover a urbanização, garantir o direito à
moradia e contribuir para a regularização jurídica da posse da
terra. Compromisso de compra e venda que tem por objeto o
terreno anteriormente invadido pela ré. Ausência de pagamento
das parcelas contratadas. Notificação para purgação da mora
desatendida. Rescisão contratual por inadimplemento da
compradora e a consequente reintegração da posse do imóvel
ao vendedor. Retenção de benfeitorias expressamente excluída
no contrato rescindido. Posse injusta, precária e clandestina da
compradora antes da celebração do contrato, em decorrência da
invasão, que afasta o direito à indenização pelas benfeitorias
realizadas. Não comprovado o pagamento das parcelas
contratuais. Restituição indevida. Nulidade da matrícula
imobiliária discutida em ação própria, ajuizada por terceiro.
Higidez do ato cartorário enquanto não for reconhecida
judicialmente a nulidade da matrícula e determinado o
cancelamento do registro. Descumprimento contratual pelo
vendedor
não
demonstrado.
Ausência
de
onerosidade
excessiva. Preço do metro quadrado do terreno invadido
definido
no
TAC.
Sentença
mantida.
RECURSO
DESPROVIDO.
A r. sentença de fls. 1.052/1.061, de relatório adotado, aclarada às fls.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
17a Câmara de Direito Privado
APELAÇÃO CÍVEL No 1036052-58.2018.8.26.0224
3/10
1.082 julgou parcialmente procedente os pedidos da ação de rescisão contratual c.c.
reintegração de posse movida por CLAUDIO MALVA VALENTE E RITA DE
CÁSSIA ALVES VALENTE em face de RITA DE CÁSSIA CALDAS e improcedente
a reconvenção, para rescindir o compromisso de compra e venda para a aquisição do
lote 83, da quadra 15, Rua Carlos Mariguela, no 79, no loteamento Anita Garibaldi (fls.
72/80), determinar a reintegração dos autores na posse do imóvel objeto do contrato
rescindido, conceder a liminar de reintegração, estabelecer o prazo de 60 (sessenta) dias
para desocupação voluntária, sob pena do cumprimento de mandando de reintegração de
posse e condenar a ré ao pagamento dos impostos e taxas que recaírem sobre referido
imóvel até a data da efetiva desocupação, além das despesas processuais e dos
honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor atribuído à causa, observada a
assistência judiciária concedida.
Apela a requerida (fls. 1.084/1.137), arguindo a nulidade da sentença,
diante da necessidade de produção de prova pericial e da inclusão da Associação
Comunitária Anita ACA no polo passivo, porque firmou o compromisso de compra e
venda discutido e assumiu obrigações no Termo de Ajustamento de Conduta (TAC)
celebrado com o autor e o Município de Guarulhos, para regularização da área discutida.
Aduz que a matrícula imobiliária que deu origem ao compromisso de compra e venda é
nula. Assevera a aplicabilidade da Lei no 6.766/1979, o descumprimento das obrigações
assumidas no TAC, além da clandestinidade do loteamento, não regularizado junto aos
órgãos competentes. Argumenta que o compromisso de compra e venda viola a função
social da propriedade e contém cláusulas abusivas, que devem ser declaradas nulas.
Afirma que foi induzida em erro na celebração do ajuste e que a responsabilidade pelo
pagamento do IPTU deve recair sobre o vendedor, diante da impossibilidade de
fracionamento do tributo aos adquirentes, por se tratar de loteamento irregular. Pugna
pelo reconhecimento da onerosidade excessiva no contrato, a condenação da parte
contrária à devolução dos valores pagos, além de indenização pelas benfeitorias úteis e
necessárias, bem como a manutenção da posse do imóvel até o recebimento da
indenização, no caso de rescisão do compromisso de compra e venda. Requer a reforma
da sentença.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
17a Câmara de Direito Privado
APELAÇÃO CÍVEL No 1036052-58.2018.8.26.0224
4/10
Recurso regularmente processado, com apresentação das contrarrazões
às fls. 1.141/1.173.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Afasto a preliminar de nulidade da sentença, por cerceamento de
defesa, arguida pela recorrente.
A requerida pretende comprovar, por meio de prova pericial, a
nulidade da matrícula imobiliária que deu origem ao compromisso de compra e venda
de lote de terreno celebrado com o autor (fls. 1.101).
Trata-se de ação de rescisão contratual por inadimplemento, de modo
que o pagamento das parcelas ajustadas deve ser comprovado por meio de prova
documental, a ser acostada aos autos por ocasião da contestação (artigo 434, Código de
Processo Civil). A nulidade da matrícula imóbiliária no 19.469 do 2o Cartório de
Registro Imobiliário de Guarulhos, além de tratar de matéria estranha à lide, é discutida
em ação própria, ajuizada por terceiro (processo 1018304-13.2018.8.26.0224), razão
pela qual a prova pretendida pela recorrente mostra-se descabida e não seria adequada
para modificar o resultado proferido em primeiro grau.
Assim considerado, não há que se falar em nulidade da sentença
digladiada, eis que a dilação probatória pretendida pela apelante apenas contribuiria para
o prolongamento da demanda, atentando, assim, contra o princípio da celeridade
processual, insculpido no artigo 5o, inciso LXXVIII, da Constituição Federal.
Igualmente, afasto a pretensão de inclusão da Associação Anita ACA
no polo passivo.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
17a Câmara de Direito Privado
APELAÇÃO CÍVEL No 1036052-58.2018.8.26.0224
5/10
A Associação Comunitária Anita ACA não assumiu obrigações no
compromisso de compra e venda discutido e, portanto, é parte ilegítima para figurar no
polo passivo da demanda. Referida associação participou do negócio jurídico
questionado na qualidade de anuente, porque celebrou Termo de Ajustamento de
Conduta (TAC) com o autor e o Município de Guarulhos para regularização fundiária da
área denominada loteamento “Anita Garibaldi”, invadida anteriormente por centenas de
famílias de baixa renda e que integra o terreno indicado na inicial.
No mérito, o recurso não comporta provimento.
A recorrente celebrou compromisso de compra e venda com os
apelados em 06/12/2016, tendo como objeto terreno por ela ocupado clandestinamente
(lote 83, da quadra 15, Rua Carlos Mariguelo, no 79), pertencente à área maior,
discriminada na matrícula 19.469 do 2o CRI de Guarulhos e comprometeu-se ao
pagamento do preço em 216 parcelas mensais de R$-242,30 cada, vencendo-se a
primeira em 15/02/2017 (fls. 72/80).
Ação possessória ajuizada pelos proprietários indicados na matrícula
19.469 do 2o CRI de Guarulhos, em razão da invasão do local por grupo de pessoas por
volta do ano 2001 e conhecida como “Ocupação Anita Garibaldi” (proc.
0016950-63.2001.8.26.0224) foi julgada procedente para reintegrá-los na posse do
imóvel discutido. Iniciada a fase de cumprimento de sentença para remoção compulsória
dos invasores (proc. 3040914-14.2013.8.26.0224), as partes firmaram Termo de
Ajustamento de Conduta (TAC) que definiu a forma de regularização fundiária, jurídica,
de registro, de saneamento básico e urbanístico da área, autorizou a alienação da área
ocupada aos invasores, mediante a fixação do preço do metro quadrado do terreno
invadido e estabeleceu diversas obrigações a serem cumpridas por todos os envolvidos
(fls. 57/64, 269/275).
Infere-se que o loteamento Anita Garibaldi foi implantado por força
do TAC firmado nos autos da ação de reintegração de posse, com anuência do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
17a Câmara de Direito Privado
APELAÇÃO CÍVEL No 1036052-58.2018.8.26.0224
6/10
Ministério Público, o Município de Guarulhos e diversos órgãos governamentais ao
Termo de Ajustamento de Conduta, em razão de interesse público em promover a
urbanização, garantir o direito à moradia e contribuir para a regularização jurídica da
posse da terra, além da recuperação ambiental, após a invasão de propriedade privada
por famílias de baixa renda.
Inaplicáveis as disposições da Lei no 6.766/79 do Município de
Guarulhos, uma vez que o loteamento “Anita Garibaldi” foi implantado para
regularização fundiária e não para divisão de terreno por decisão do proprietário do
imóvel para alienação futura. Ao contrário do que alega a recorrente, o loteamento não é
irregular. As reportagens de fls. 68/70 e fls. 775/778 demonstram a existência de obras
de infraestrutura e de procedimento administrativo de regularização fundiária desse
loteamento. Além disso, eventual descumprimento do TAC deve ser discutido em ação
própria.
Os elementos dos autos e consulta realizada no sistema informatizado
deste Tribunal de Justiça evidenciam que a nulidade da matrícula 19.469 é discutida em
demanda ajuizada por terceiro (processo 1018304-13.2018.8.26.0224), porém ainda não
foi proferida sentença. Ausente decisão judicial, com trânsito em julgado, que reconhece
a nulidade da matrícula e determina o cancelamento do registro, permanece hígido o ato
cartorário registrado na matrícula 19.469, conforme disposto no artigo 250, da Lei
6.015/731.
Além disso, evidencia-se o decurso do prazo para o ajuizamento da
ação rescisória da sentença proferida nos autos da ação de reintegração de posse
(processo 3040914-14.2013.8.26.0224 trânsito em julgado em 02/12/2016, fls. 755) e
não foi comprovado fato interruptivo da prescrição. Assim sendo, inexiste irregularidade
na alienação dos lotes pelo proprietário, expressamente autorizada no TAC, celebrado
1 Lei 6.015/1973: “Art. 250. O cancelamento poderá ser total ou parcial e referir-se a qualquer dos atos
do registro, sendo promovido pelos interessados, mediante sentença definitiva ou documento hábil, ou,
ainda, a requerimento unânime das partes que convierem no ato registrado, se capazes e conhecidas do
oficial.”

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
17a Câmara de Direito Privado
APELAÇÃO CÍVEL No 1036052-58.2018.8.26.0224
7/10
para regularização fundiária da “Ocupação Anita Garibaldi”.
Os autores pretendem a rescisão do compromisso de compra e venda
celebrado com a ré em razão do inadimplemento da compradora, que teria efetuado o
pagamento de apenas 4 das 216 parcelas ajustadas (de 01/216 a 04/216), quedando-se
inerte com os demais pagamentos. Sustentam também a ausência de pagamento dos
impostos incidentes sobre o imóvel e o desatendimento da notificação para purgação da
mora (fls. 93).
A assinatura lançada pela recorrente no compromisso de compra e
venda não foi contestada. A requerida sustenta que foi induzida a erro na assinatura do
negócio jurídico, que contém cláusulas abusivas, porém não impugna a alegação de
inadimplemento, tampouco apresenta os comprovantes de pagamento das parcelas
discutidas.
Não há que se falar em vício de consentimento, vez que a compradora
anuiu voluntariamente ao contrato, que atende aos requisitos básicos de validade do
negócio jurídico (Código Civil - Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I -
agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma
prescrita ou não defesa em lei).
Manifestada espontaneamente a declaração de vontade da contratante,
além de lícito o seu objeto, são válidas as regras definidas no instrumento, previamente
ajustadas entre as partes.
Não há que se falar em onerosidade excessiva do pacto discutido, vez
que o preço do metro quadrado do loteamento “Anita Garibaldi” foi fixado no TAC (fls.
269/275). Do mesmo modo, inexiste irregularidade pela responsabilidade da
compradora arcar com o pagamento das parcelas de IPTU correspondentes ao imóvel

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
17a Câmara de Direito Privado
APELAÇÃO CÍVEL No 1036052-58.2018.8.26.0224
8/10
adquirido, conforme dispõe o artigo 34 do Código Tributário Nacional2 e previsão
expressa no TAC.
A alegação de exceção de contrato não cumprido não merece guarida,
vez que o promitente vendedor cumpriu a obrigação por ele assumida, de alienar os
lotes da área objeto da matrícula 19.469 aos invasores. A regularização do loteamento
não depende de atos a serem praticados pelo proprietário. Eventual descumprimento das
obrigações assumidas pela Associação Anita ACA no TAC (fls. 57/64, 269/275) deve
ser arguida em ação própria e não enseja a suspensão da obrigação da compromissária
compradora, de quitar as parcelas mensais discriminadas no instrumento contratual, o
que sequer foi por ela comprovado nos autos. Ao contrário, a requerida expressamente
confessou o inadimplemento, vez que afirma que “em que pese existirem algumas
parcelas não pagas” (...) “não deixou de pagar porque quis, mas sim por extrema
dificuldade financeira” (fls. 138/139).
A cláusula IV do instrumento contratual assim estabelece:
“IV Do Inadimplemento e Rescisão Contratual
(...) b) Vencidas e não pagas até 05 (cinco) parcelas consecutivas,
será(ão) o(s) COMPRADOR(ES) notificado(s) e constituído(s) em
mora, sofrendo os efeitos da ação de reintegração de posse, nos
termos do acordo homologado nos autos do processo nos
00169.5063.2001.8.26.0224
e
3040914-14.2013.8.26.00245
que
tramitaram perante a 6a Vara Cível desta Comarca, situação esta, que
o(s) comprador(es) aceita(m) em caráter irrevogável e irretratável,
aceitando-se, inclusive, a expedição imediata de mandado de
reintegração de posse.”
Diante da ausência de pagamento das obrigações assumidas pela
requerida, constituída em mora conforme notificação encaminhada pelo vendedor (fls.
2 CTN, Art. 34. “Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o
seu possuidor a qualquer título”.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
17a Câmara de Direito Privado
APELAÇÃO CÍVEL No 1036052-58.2018.8.26.0224
9/10
93) e não efetuado o pagamento das parcelas em aberto, ônus que competia à ré, conclui-
se pela inadimplência da compradora, a ensejar a rescisão do contrato, de modo que a
procedência do pedido de reintegração de posse era medida de rigor.
O pedido de devolução dos valores pagos não merece guarida.
Verifico que a reconvinte deixou de comprovar os pagamentos
efetivados e que pretende o ressarcimento, ônus que lhe incumbia nos termos do artigo
373, inciso I, do Código de Processo Civil. Além disso, infere-se que ela deixou de
pagar as parcelas avençadas e permaneceu na posse do imóvel. A restituição integral do
valor pago sem a contraprestação pela fruição do bem implica prejuízo aos vendedores,
vez que a recorrente ocupa graciosamente o local há muitos anos, antes da celebração do
ajuste, em razão da invasão, de modo a obstar o uso, gozo e fruição do bem pelo
proprietário.
A retenção das benfeitorias foi expressamente excluída no instrumento
contratual (cláusula VII), que permanece válido. Além disso, ressalta-se que a requerida
exercia posse injusta, precária e clandestina sobre o terreno, em razão da invasão
anterior à celebração do negócio jurídico discutido, o que impede a aquisição de posse
justa e afasta o direito de retenção por benfeitorias. O TAC foi firmado para regularizar
a situação fundiária e permitir que os invasores não fossem retirados do local, de modo
que não há que se falar em irregularidade a ser reconhecida.
Nesse contexto, deve a r. sentença ser confirmada por seus próprios
fundamentos.
Deixo de majorar os honorários do patrono dos apelados, eis que já
fixados no patamar máximo estabelecido no § 2o do artigo 85 do Código de Processo
Civil.
Considerando precedentes dos Tribunais Superiores, que vêm

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
17a Câmara de Direito Privado
APELAÇÃO CÍVEL No 1036052-58.2018.8.26.0224
10/10
registrando a necessidade do prequestionamento explícito dos dispositivos legais ou
constitucionais supostamente violados e, a fim de evitar eventuais embargos de
declaração, apenas para tal finalidade, por falta de sua expressa remissão na decisão
vergastada,
mesmo
quando
os
tenha
examinado
implicitamente,
dou
por
prequestionados os dispositivos legais e/ou constitucionais apontados pela parte.
Por isso, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
AFONSO BRÁZ
Relator