Tribunal: TJSP
Processo: 2171210-90.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Milton Carvalho
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Tutela de urgência. Locação não residencial. Decisão que reduziu em 50% o valor do aluguel mensal devido pela autora, com extensão da decisão pelo período de 4 meses após a liberação da abertura do comércio sem restrição de horário e capacidade. Probabilidade do direito alegado verificada com relação à possibilidade de redução temporária do valor locatício. Situação de

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Tutela de urgência. Locação não residencial. Decisão que reduziu em 50% o valor do aluguel mensal devido pela autora, com extensão da decisão pelo período de 4 meses após a liberação da abertura do comércio sem restrição de horário e capacidade. Probabilidade do direito alegado verificada com relação à possibilidade de redução temporária do valor locatício. Situação de pandemia de Covid-19 que, ao menos nesta sede de cognição sumária, permite a aplicação da teoria da imprevisão. No entanto, desconto excessivo diante do caso concreto. Desequilíbrio. Situação que atinge não apenas a locatária, mas também a locadora. Persistência do desconto apenas até a reabertura do comércio sem restrição, nos termos do pedido subsidiário. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000639233
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no 2171210-
90.2020.8.26.0000, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é agravante SANDRA
ROSSI, é agravado EDERSON VIEIRA DO PRADO - ME.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente sem voto), JAYME QUEIROZ LOPES E ARANTES THEODORO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
MILTON CARVALHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2171210-90.2020.8.26.0000 -Voto no 27223
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Voto no 27223.
Agravo de instrumento n° 2171210-90.2020.8.26.0000.
Comarca: Mogi das Cruzes.
Agravante: Sandra Rossi.
Agravada: Ederson Vieira do Prado - ME.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Tutela de urgência. Locação
não residencial. Decisão que reduziu em 50% o valor do
aluguel mensal devido pela autora, com extensão da decisão
pelo período de 4 meses após a liberação da abertura do
comércio sem restrição de horário e capacidade. Probabilidade
do direito alegado verificada com relação à possibilidade de
redução temporária do valor locatício. Situação de pandemia de
Covid-19 que, ao menos nesta sede de cognição sumária,
permite a aplicação da teoria da imprevisão. No entanto,
desconto excessivo diante do caso concreto. Desequilíbrio.
Situação que atinge não apenas a locatária, mas também a
locadora. Persistência do desconto apenas até a reabertura do
comércio sem restrição, nos termos do pedido subsidiário.
Recurso provido em parte.
Trata-se de agravo de instrumento tirado da respeitável
decisão de fls. 129/130 dos autos do processo de origem que, em ação
revisional de cláusulas contratuais, deferiu em parte a tutela de urgência para
reduzir em 50% o valor do aluguel, a partir do mês de abril até o fim da
quarentena, com extensão da decisão pelo período de 4 meses após a
liberação da abertura do comércio sem restrição de horário e capacidade.
Sustenta a agravante, em síntese, que a agravada não
demonstrou a probabilidade do direito e o perigo de dano; que não houve
demonstração de que a obrigação se tornou onerosamente excessiva à
locatária; que há repasse da onerosidade exclusivamente à locadora; que não
há indícios de que a atividade econômica da locatária tenha sido afetada pela

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pandemia; que o risco da atividade está incluído no negócio, em especial as
variações do mercado; que a agravada não é empresa de pequeno porte, pois
se inclui em conglomerado familiar que continuou realizando suas atividades
comerciais durante a pandemia; que o comércio eletrônico é suficiente para
refutar a alegação de inexistência de fluxo de caixa. Subsidiariamente,
pretende que seja readequada a revisão liminar dos aluguéis, para que os
valores sejam reduzidos apenas até a retomada das atividades presenciais e
pagos de maneira parcelada, com o vencimento da primeira parcela após 6
meses, contados da retomada total das atividades comerciais da comarca.
A liminar foi deferida (fls. 162).
Houve resposta (fls. 167/174).
É como relato.
O agravo é de ser provido em parte.
Em ação revisional de aluguel, a agravada alegou exercer
suas atividades na área do comércio varejista de artigos de vestuário e
acessórios, tendo contratado com a agravante, desde 2017, contrato de
locação de loja, pelo valor mensal de R$12.000,00. No entanto, em razão da
pandemia do Covid-19, encontra-se impedida de exercer suas atividades e,
por isso, desde 20/03/2020 não tem nenhum faturamento para adimplir os
aluguéis nos termos convencionados. Com base em tais fatos, requereu a
concessão de tutela de urgência objetivando a suspensão da exigibilidade dos
aluguéis pelo período da pandemia, ou o pagamento proporcional durante o
período de quarentena, com extensão pelo período de 4 meses após a
liberação de abertura do comércio.

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O pedido de tutela de urgência foi deferido em parte, para
determinar a redução de 50% dos valores devidos pela autora, a partir do mês
de abril até o fim da quarentena, com extensão da decisão pelo período de 4
meses após a liberação da abertura do comércio sem restrição de horário e
capacidade.
Respeitada a convicção externada pelo Magistrado a
quo, o inconformismo manifestado comporta parcial acolhimento.
De fato, efeitos da crise não são suportados apenas pelos
devedores, mas também pelos credores. Ainda assim, vislumbra-se a
probabilidade do direito da agravada quanto à possibilidade de suspensão de
parte do valor dos aluguéis devidos por prazo determinado, com o que
inclusive concordou a locadora agravante em pedido subsidiário.
São fatos notórios que a Organização Mundial de Saúde
(OMS) declarou, em 11/03/2020, a pandemia de Covid-19, por ser a doença
provocada pelo coronavírus uma ameaça para grande quantidade de pessoas,
em todo o mundo, de forma simultânea, e que o número de infectados e
mortos continua a aumentar diariamente no país.
No Brasil, pela Portaria 188/2020 do Ministério da Saúde foi
declarada “emergência em saúde pública de importância nacional (ESPIN) em
decorrência da infecção humana pelo novo Coronavírus (2019-nCoV).
A Lei 13.979/2020 previu medidas para enfrentamento da
emergência de saúde pública decorrente do coronavírus, com o intuito de

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proteger a coletividade (artigo 1o, §1o), dentre as quais o isolamento e a
quarentena, regulamentadas pela Portaria 356/2020 do Ministério da Saúde.
Pelo Decreto Legislativo 06/2020, o Congresso Nacional
reconheceu a ocorrência de estado de calamidade pública.
No Estado de São Paulo, por meio do Decreto 64.881/2020,
foi decretada quarentena em razão do contexto da pandemia de Covid-19,
consistente em restrição de atividades de maneira a evitar a possível
contaminação ou propagação do coronavírus (artigo 1o), e, para tanto, foi
suspenso o atendimento presencial ao público em estabelecimentos
comerciais e prestadores de serviços, especialmente em casas noturnas,
“shopping centers”, galerias e estabelecimentos congêneres, academias e
centros de ginástica, ressalvadas as atividades internas (artigo 2o, II).
A quarentena decretada no Estado de São Paulo foi
prorrogada até o dia 31/05/2020 pelos Decretos no 64.881/2020 e
64.967/2020, com posterior flexibilização de algumas medidas.
A própria edição de referidas normas e o seu conteúdo não
deixam dúvidas acerca da imprevisibilidade da situação atualmente vivenciada
no país, tendo em vista que, de forma abrupta, o Poder Público, em todas as
esferas, foi obrigado a adotar diversas medidas
inclusive restritivas de
direitos com o intuito de evitar a proliferação da doença.
São notórios, também, os impactos gerados na economia
em decorrência da vedação ao funcionamento de estabelecimentos comerciais
que não desenvolvam atividades essenciais.

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O impacto econômico suportado, nesse contexto, pode ser
conceituado como motivo imprevisível que autoriza a aplicação do disposto no
artigo 317 do Código Civil na hipótese em apreço: Quando, por motivos
imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação
devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da
parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
Na hipótese, a agravante, se insurge contra a redução dos
valores devidos pela agravada no período de excepcionalidade causado pela
pandemia COVID-19, alegando que além de também enfrentar prejuízos
econômicos pela situação de calamidade pública, a locatária não teria
comprovado a redução em seu fluxo de caixa apta a justificar a redução liminar
dos locativos mensais. Acrescentou que a agravada é loja integrante de
grande conglomerado familiar e, enquanto tal, a rede manteve comércio
eletrônico que afasta a alegação de inexistência de faturamento e crise no
período.
A
questão,
no
entanto,
depende
de
maiores
esclarecimentos inclusive quanto à propriedade das lojas, já que a própria
agravante reconhece que cada uma possui quadro social distinto. E ainda que
possua diversas unidades, ao estar impedida de desenvolver plenamente suas
atividades, é evidente que a parte agravada sofreu redução no faturamento
normalmente obtido, tornando desproporcional o valor do aluguel a que se
obrigou a pagar pela ocupação do imóvel, cuja negociação ocorreu em período
de normalidade agora não vivenciado.
Nesse sentido, desta Colenda Câmara:
AGRAVO DE INSTRUMENTO LOCAÇÃO RESIDENCIAL TUTELA

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EM CARÁTER ANTECEDENTE
DECISÃO QUE INDEFERIU A
REDUÇÃO DE ALUGUERES EM 50%, PORÉM, VEDOU EVENTUAL
DESPEJO
PEDIDO QUE TEM POR CAUSA A PANDEMIA DE
COVID-19 REDUÇÃO DE 30% NOS ALUGUERES VINCENDOS EM
MAIO, JUNHO E JULHO. Agravo de instrumento parcialmente
provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2092797-63.2020.8.26.0000;
Rel. Jayme Queiroz Lopes; 36a Câmara de Direito Privado; j.
10/06/2020)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Tutela de urgência. Locação não
residencial. Escritório de advocacia. Pretensão dos agravantes de que
seja suspensa a exigibilidade dos aluguéis ou reduzido o valor locatício
em 50% para os meses de março, abril e maio de 2020 e 30% para
junho. Probabilidade do direito alegado verificada apenas com relação
à possibilidade de redução temporária do valor locatício. Situação de
pandemia de Covid-19 que, ao menos nesta sede de cognição
sumária, permite a aplicação da teoria da imprevisão. Redução dos
aluguéis em 30%, pelo prazo de 90 dias. Recurso parcialmente
provido.
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2087402-
90.2020.8.26.0000; Rel. Milton Carvalho; 36a Câmara de Direito
Privado; j. 01/06/2020)
Assim, por aplicação da teoria da imprevisão e levando-se
em consideração a função social do contrato havido entre as partes, é possível
determinar a redução temporária do aluguel convencionado. A despeito disso,
a norma do artigo 317 do Código Civil visa reequilibrar a relação contratual e
não pode permitir que o negócio se torne desfavorável para a contraparte.
Diante deste cenário, incabível revogar a tutela de urgência

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deferida, como pretende a agravante. No entanto, tem cabimento o seu pedido
subsidiário, no que toca ao prazo estabelecido para a vigência da redução
liminar dos aluguéis.
Isso porque a vigência do desconto por 4 meses após a
retomada total das atividades realmente se mostra desproporcional, implicando
desequilíbrio na relação contratual, até porque é razoável entender que, como
empresária, a agravada teria condições para enfrentar um pequeno período de
crise no negócio desenvolvido.
Em assim sendo, melhor atende às circunstâncias do caso,
restabelecendo-se, assim, o equilíbrio contratual, que a redução persista
apenas até o final do mês em que a prefeitura de Mogi das Cruzes decretar a
reabertura total do comércio, nos exatos termos do pedido de fls. 13. Ressalte-
se que o pedido não contemplou o percentual de redução, que por essa razão
fica inalterado, embora fixado em valor superior ao usualmente adotado em
casos análogos por essa relatoria.
A pretensão de devolução dos descontos de forma
parcelada, por seu turno, não pode ser agora conhecida, na medida em que
esgota o mérito da ação revisional, cujo objeto é a redução definitiva dos
aluguéis no período da pandemia. A questão, ademais, embora já submetida
ao juízo a quo, não foi por ele decidida, sendo vedada a supressão de
instância.
Por tais fundamentos, dá-se parcial provimento ao
recurso, para acolher em parte do pedido subsidiário da agravante e
determinar que a redução dos aluguéis persista até o final do mês em que a
prefeitura de Mogi das Cruzes decretar a reabertura total do comércio,

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mantendo-se, no mais, a respeitável decisão agravada.
MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO

relator