Tribunal: TJSP
Processo: 1016075-23.2019.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-12

Ementa:
APELAÇÃO – COBRANÇA – CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO 'PROPTER REM' – ILEGITIMIDADE DE PARTE – IMISSÃO NA POSSE – CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
- Ainda que de natureza 'propter rem' (art. 1.345, do CC), induvidosa a ilegitimidade da proprietária se evidenciada a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transferência de direitos sobre o imóvel (precedente repetitivo – art. 543-C, do

Ementa:
APELAÇÃO – COBRANÇA – CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO 'PROPTER REM' – ILEGITIMIDADE DE PARTE – IMISSÃO NA POSSE – CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
- Ainda que de natureza 'propter rem' (art. 1.345, do CC), induvidosa a ilegitimidade da proprietária se evidenciada a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transferência de direitos sobre o imóvel (precedente repetitivo – art. 543-C, do CPC73/art. 1.036, do NCPC);
RECURSO PROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000183421
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1016075-23.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
PARAÍSO DO SOL.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE
NETO (Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 11 de março de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
Seção de Direito Privado
APELAÇÃO CÍVEL No 1016075-23.2019.8.26.0361
VOTO 27748
APELANTE: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU
APELADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARAÍSO DO SOL
COMARCA: MOGI DAS CRUZES 2a VARA CÍVEL
ASSUNTO: DESPESAS CONDOMINIAIS
MAGISTRADO PROLATOR DA DECISÃO: DOMINGOS PARRA NETO
EMENTA
APELAÇÃO COBRANÇA CONDOMÍNIO OBRIGAÇÃO
'PROPTER REM' ILEGITIMIDADE DE PARTE IMISSÃO
NA POSSE CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
- Ainda que de natureza 'propter rem' (art. 1.345, do CC),
induvidosa a ilegitimidade da proprietária se evidenciada a imissão
na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a
transferência de direitos sobre o imóvel (precedente repetitivo
art. 543-C, do CPC73/art. 1.036, do NCPC);
RECURSO PROVIDO
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
147/150, cujo relatório se adota, que julgou PROCEDENTE o pedido, para condenar a
requerida ao pagamento de R$3.089,60, cabendo correção monetária pela Tabela Prática do
TJSP, e juros moratórios de 1% ao mês, ambos do ajuizamento da ação.
Diante da sucumbência, condenou o autor ao pagamento das custas e
despesas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da
condenação.
Entendeu o MM. Magistrado a quo, que a ré não provou a transferência da
titularidade do imóvel a terceiro e, considerando que a dívida tem natureza propter rem, deve
a autora responder pelos débitos vinculados ao imóvel a título de cotas condominiais.
Irresignada, a ré apelou.
Aduziu, em suma, sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que o imóvel
foi financiado a terceiro (Sr. Cristiano Marcondes dos Santos, em 24 de setembro de 2003),

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VOTO 27748
sendo inequívoca a ciência do condomínio sobre a negociação.
Processado o apelo independentemente do recolhimento do preparo
respectivo (parte beneficiária da justiça gratuita), vieram contrarrazões, tendo os autos vindo
a este Tribunal.
É o relatório.
O recurso não comporta acolhimento. Justifico.
Nos termos da legislação vigente, as partes inscritas no álbum imobiliário
são legítimas para responder pela obrigação ('propter rem') art. 1.345, do CC. Constitui
dever de o condômino “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas
frações ideais” (art. 1.336, I, do Código Civil), recolhendo-a na forma e prazo previsto na
convenção.
Acerca dessa temática, o C. Superior Tribunal de Justiça consolidou
entendimento, quando do julgamento do REsp. n. 1.345.331/RS, votado nos termos do artigo
543-C, do Código de Processo Civil/73, nos seguintes termos:
“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e
venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e
venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso
concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se
imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder
por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi
exercida pelo promissário comprador.” (, j. 08.04.2015, Rel. Min. Luis
Felipe Salomão)
Nos exatos termos do recurso repetitivo, a demandante teve ciência

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inequívoca sobre a venda da unidade condominial, sendo certo que a posse dos
compromissários é longeva (2003) evidente, portanto, que o autor tinha ciência plena da
situação da posse do bem, tendo optado pela ação face à CDHU por questões econômicas.
Ademais, observa-se que a cobrança é relativa apenas ao período de outubro
de 2017 a março de 2019, sendo, por evidente que já houve pagamento das parcelas dos
meses anteriores pelos possuidores.
Outro ponto que reforça a ciência do condomínio sobre a posse de terceiros é
o fato de ter o próprio autor ter confirmado que foi ajuizada ação possessória pela CDHU em
face dos possuidores, pretendendo a retomada do imóvel, em razão de terem os
possuidores cedido o imóvel a terceiros sem sua anuência (fls. 130/141). O processo no
101719-84.2018.8.26.0361 tramita na 5a Vara de Mogi das Cruzes ainda se encontra em
fase probatória.
Deste modo, ainda que não “regularizada” a situação cadastral, mostra-se
inviável a cobrança das verbas condominiais. Em outras palavras, não há dúvida da
legitimidade exclusiva dos atuais possuidores.
Diante do exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso, reconhecendo a
ilegitimidade passiva da requerida Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano
do Estado de São Paulo CDHU, julgando extinto o processo, nos termos do artigo 485, VI,
do Código de Processo Civil.
Condeno o autor ao pagamento das custas e despesas processuais
dispendidas pela ré, e em verba honorária que fixo em R$ 1.000,00 (um mil reais).
Maria Lúcia Pizzotti
Relatora