Tribunal: TJSP
Processo: 1005946-05.2015.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Propriedade
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-26
Data de publicação: 2020-12-10

Ementa:
Obrigação de fazer. Aquisição de imóvel em construção. Entrega de chaves. Vendedora que menciona a existência de dívida abrangendo repasse na planta e 'pro soluto', o que fora reforçado em aditivo contratual. Prova técnica constatou a existência de pendência financeira, apontando, inclusive, o valor correspondente. Adquirente que não efetuara o pagamento integral, portanto, não está apto ao

Ementa:
Obrigação de fazer. Aquisição de imóvel em construção. Entrega de chaves. Vendedora que menciona a existência de dívida abrangendo repasse na planta e 'pro soluto', o que fora reforçado em aditivo contratual. Prova técnica constatou a existência de pendência financeira, apontando, inclusive, o valor correspondente. Adquirente que não efetuara o pagamento integral, portanto, não está apto ao recebimento das chaves para a imissão na posse do bem. Ausência de abusividade ou onerosidade excessiva. Pactuado se apresentada de forma clara e precisa, haja vista o conteúdo dos instrumentos que materializaram a relação negocial. Aspecto consumerista, por si só, é insuficiente para dar respaldo às pretensões do apelado. Improcedência da ação em condições de prevalecer. Apelo provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001008407
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005946-05.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante GOLDFARB
INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A E OUTRO, é apelado ALLAN OLIVEIRA
BUENO.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) E MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 26 de novembro de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005946-05.2015.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 2/7
Apelação Cível n.o 1.005.946-05.2015.8.26.0100
Apelante:
GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A
Apelado:
ALLAN OLIVEIRA BUENO
Comarca:
SÃO PAULO
Voto n.o 46.719
Obrigação de fazer. Aquisição de imóvel em construção.
Entrega de chaves. Vendedora que menciona a
existência de dívida abrangendo repasse na planta e
'pro soluto', o que fora reforçado em aditivo contratual.
Prova técnica constatou a existência de pendência
financeira,
apontando,
inclusive,
o
valor
correspondente. Adquirente que não efetuara o
pagamento integral, portanto, não está apto ao
recebimento das chaves para a imissão na posse do
bem.
Ausência
de
abusividade
ou
onerosidade
excessiva. Pactuado se apresentada de forma clara e
precisa, haja vista o conteúdo dos instrumentos que
materializaram
a
relação
negocial.
Aspecto
consumerista, por si só, é insuficiente para dar respaldo
às pretensões do apelado. Improcedência da ação em
condições de prevalecer. Apelo provido.
1. Trata-se de apelação interposta tempestivamente, com
base na r. sentença de págs. 344/352, aclarada pelos embargos de págs.

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Apelação Cível no 1005946-05.2015.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 3/7
358/359 e 403, que julgou procedente em parte ação cominatória, impondo à
apelada a entrega das chaves do imóvel, objeto de compromisso de compra e
venda.
Alega a apelante que a sentença merece reforma, pois
existe previsão contratual para pagamento de parcelas remanescentes,
visando a quitação do preço do imóvel, sendo legítima a retenção das chaves,
ante o não pagamento integral do preço, ocorrendo, assim, a exceção do
contrato não cumprido. Afirma que as previsões contratuais se apresentam
claras, cabendo ao comprador os pagamentos correspondentes, haja vista que
o montante do financiamento obtido pelo apelado fora insuficiente para a
quitação do preço do imóvel, devendo ser pagas as diferenças envolvendo
correções monetárias previstas contratualmente, ressaltando a confissão de
dívida, o que possibilita a exigência do pagamento integral da
contraprestação avençada. Dando sequência declara que o valor de aquisição
do imóvel fora de R$142.000,00, cabendo ao comprador pagar, com recursos
próprios, R$53.422,36, havendo, inclusive, desconto concedido pelo FGTS
de R$20.440,00, além de apontar financiamento de R$68.137,64, portanto, os
valores são inerentes à totalidade do obtido, salientando ser legítima a
conduta da apelante ao reter as chaves do imóvel, frente às disposições
contratuais livremente pactuadas, pois não seria justo o usufruto do imóvel
sem a contraprestação devida, configurando má-fé. Expõe que o autor
simplesmente deixou de pagar as parcelas do contrato, tornando-se
inadimplente, e a incidência da correção monetária tem amparo legal,
caracterizando como “CM Repasse na Planta”, haja vista que o aditivo
contratual serviu apenas e tão somente para reforçar e adequar os valores do
financiamento à realidade da obra, uma vez que no preço mencionado no
Quadro Resumo não se incluem os juros ou expectativa de inflação. Destaca

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que a aquisição do imóvel se deu por financiamento vinculado à CEF e não
há qualquer ilegalidade ou abusividade na cobrança das variações mensais
decorrentes do INCC/FGV dos valores financiados e liberados parcialmente
pelo agente financiador, o que demonstra a legalidade da aplicação do
repasse na planta, ante a previsão contratual existente. Reitera que seria lícita
a aplicação dos valores respectivos, pois o aditamento contratual se limitou a
reforçar e adequar os valores do financiamento à realidade da obra, ainda em
construção, e as negociações foram realizadas na mais cristalina transparência
e abertura, observados os princípios que norteiam o segmento imobiliário,
não podendo, assim, ocorrer modificação das condições do negócio
assumido, obtendo o comprador vantagem indevida em detrimento de graves
prejuízos à vendedora. Em sequência faz referência à obrigação assumida
quanto ao pagamento do pro soluto contratual e da legalidade da cobrança,
adequando-se às condições e valores para pagamento, ante a insuficiência do
valor obtido para quitar o peço do imóvel, pois o pro soluto contratual se
refere ao saldo do preço, devidamente atualizado, o qual não fora
contemplado pelo financiamento bancário, ou seja, a diferença entre o valor
devido e o valor obtido no financiamento deveria ser paga com recursos
próprios do adquirente. No mais, reforça que o apelado se encontra
inadimplente quanto ao pagamento do preço do imóvel, requerendo a tutela
antecipada para afastar a entrega das chaves, com exclusão da multa imposta.
Pleiteia, afinal, o provimento do apelo para que a ação seja julgada
improcedente.
O recurso foi contra-arrazoado, rebatendo integralmente
a pretensão da apelante, págs. 408/417.
Conforme decisão de pág. 921, o julgamento fora
convertido em diligência, a fim de que fosse realizada prova técnica contábil

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para análise pormenorizada dos valores pagos e os efetivamente contratados,
vindo aos autos o laudo pericial de págs. 2.377/2.404 e os esclarecimentos de
págs. 2.538/2.541.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece reforma.
No caso em exame, houve efetivamente a aquisição de
imóvel por parte do comprador, que pagara com recursos próprios parte dos
valores devidos e por ocasião do financiamento imobiliário, todavia, não
ocorrera, ainda assim, a complementação do preço livremente avençado.
A alegação do apelado de que seria ilegal o repasse na
planta e o pro soluto não tem consistência, mesmo porque, o financiamento
imobiliário origina encargos consideráveis, observando-se efetivamente o que
fora contratado.
Ademais, não se identifica no instrumento que
materializou a relação negocial nenhuma ilegalidade ou onerosidade
excessiva, uma vez que entre o valor de aquisição do bem, o valor de
financiamento e o que fora pago, ainda assim, restara pendência, o que fora
apontado de forma clara e precisa no laudo pericial que indicara débito do
apelado de R$22.932,76, de acordo com o conteúdo de págs. 2.396 e 2.398.
Assim, existe pendência, ou seja, não houve o pagamento
integral dos valores efetivamente ajustados, fato que, por si só, impossibilita a
entrega das chaves para que o adquirente do imóvel venha a ser imitido na
posse, desfrutando do bem sem o pagamento integral, conforme estabelecido
livremente.
A alegação genérica e superficial de que se trata de
relação de consumo também é insuficiente, haja vista que basta simples
análise do aditivo contratual, que é mera repetição do conteúdo do contrato

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principal, ou seja, apenas um reforço, o que, inclusive, fora observado de
forma adequada por parte do expert do Juízo.
Desta maneira, a contratação de financiamento junto à
Caixa Econômica Federal e o que estava previsto no compromisso de compra
e venda não configura pagamento em duplicidade de correção monetária,
haja vista que envolvem negócios jurídicos diversos, ou seja, parcelas de
aquisição do imóvel são atualizadas pelo INCC e a diferença entre o valor
liberado pela CEF e o que deve ser pago pelo apelado.
No mais, as cláusulas contratuais são claras e estão em
consonância com as regras de defesa do consumidor, portanto, não se
identifica a irregularidade mencionada pelo polo ativo.
Com efeito, o repasse na planta e o pro soluto foram
contratados regularmente e integram as peculiaridades no âmbito imobiliário,
mesmo porque, o financiamento bancário entregue em parcelas pelo agente
financeiro tem incidência de atualização sobre a quantia repassada, o que, por
si só, origina na improcedência da ação, sendo lícita a aplicação abrangendo
as incidências de repasse na planta e do pro soluto.
Além do mais, ressalte-se que a aplicação do INCC/FGV
não configura a transferência do risco da atividade desempenhada pelo
vendedor ao adquirente, configurando, apenas, equilíbrio financeiro do
contrato, pois as correções e reajustes são suportados por todos os adquirentes
das unidades, independentemente de obtenção ou não do financiamento junto
ao agente financeiro, caso contrário, a construtora não teria condições de
arcar com toda defasagem de valores e não estaria apta a concluir a obra,
consequentemente, é o equilíbrio que deve sobressair no que fora avençado.
Destarte, a improcedência da ação é a medida que se
impõe.

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Finalmente, em decorrência do desfecho da demanda,
condena-se o apelado no pagamento de custas processuais e honorários
advocatícios, ora fixados em 15% do valor da causa, remunerando
condizentemente o titular da capacidade postulatória que representa o polo
passivo, observada a gratuidade de justiça concedida, de acordo com a
interlocutória de pág. 2.478.
3. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento ao
apelo.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
A302