Tribunal: TJSP
Processo: 1029217-44.2018.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Antonio Rigolin
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-09
Data de publicação: 2020-07-09

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO PROPOSTA EM FACE DA ARREMATANTE DO IMÓVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. JULGAMENTO DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECONHECIMENTO DA OCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO DE PARTE DAS CONTRIBUIÇÕES. NÃO PREVALECIMENTO. HIPÓTESE DE OBRIGAÇÃO "PROPTER REM", QUE ENSEJA A RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELAS DESPESAS ANTERIORES À AQUISIÇÃO, DESDE QUE INSERIDA RESSALVA NO EDITAL,

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO PROPOSTA EM FACE DA ARREMATANTE DO IMÓVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. JULGAMENTO DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECONHECIMENTO DA OCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO DE PARTE DAS CONTRIBUIÇÕES. NÃO PREVALECIMENTO. HIPÓTESE DE OBRIGAÇÃO "PROPTER REM", QUE ENSEJA A RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELAS DESPESAS ANTERIORES À AQUISIÇÃO, DESDE QUE INSERIDA RESSALVA NO EDITAL, O QUE OCORREU NO CASO. INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO QUE ATINGE A ARREMATANTE. IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS RECONHECIDA. RECURSO DA RÉ PROVIDO, PREJUDICADO O DA DEMANDANTE. A obrigação de pagamento da quota de rateio das despesas tem natureza "propter rem" e por isso vincula aquele que vier a se tornar condômino, pouco importando a época em que se constituiu e a forma de aquisição da propriedade. A aquisição por arrematação torna o arrematante passivo da obrigação de pagamento das despesas, desde que do edital conste a notícia da pendência de débito, o que ocorreu na hipótese. Diante da oportuna propositura da ação de cobrança em face do anterior proprietário, a interrupção da prescrição efetivamente ocorreu e beneficia o credor, sendo oponível ao arrematante.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Registro: 2020.0000520486
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1029217-44.2018.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado EDIFÍCIO
MONTE VERDE PARK, é apelado/apelante COMERCIAL E SERVIÇOS JVB LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso do
embargado, ficando prejudicado o apelo da embargante. V.U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente), ADILSON DE ARAUJO E CARLOS NUNES.
São Paulo, 9 de julho de 2020.
ANTONIO RIGOLIN
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1029217-44.2018.8.26.0001 – São Paulo – VOTO No 45567 - 2 -
APELAÇÃO CÍVEL No 1029217-44.2018.8.26.0001
Comarca:SÃO PAULO 1a Vara Cível
Juiz: Ariane de Fatima Alves Dias Paukoski Simoni
Apelante/Apelado: Edifício Monte Verde Park
Apelado/Apelante: Comercial e Serviços JVB Ltda.
Interessado: Alexandre Mele Gomes
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
AÇÃO
DE
EXECUÇÃO
PROPOSTA EM FACE DA ARREMATANTE DO IMÓVEL.
EMBARGOS À EXECUÇÃO. JULGAMENTO DE PARCIAL
PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECONHECIMENTO DA
OCORRÊNCIA
DE
PRESCRIÇÃO
DE
PARTE
DAS
CONTRIBUIÇÕES. NÃO PREVALECIMENTO. HIPÓTESE
DE OBRIGAÇÃO “PROPTER REM”, QUE ENSEJA A
RESPONSABILIDADE
DO
ARREMATANTE
PELAS
DESPESAS ANTERIORES À AQUISIÇÃO, DESDE QUE
INSERIDA RESSALVA NO EDITAL, O QUE OCORREU NO
CASO. INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO EM FACE DO
ANTIGO PROPRIETÁRIO QUE ATINGE A ARREMATANTE.
IMPROCEDÊNCIA
DOS
EMBARGOS
RECONHECIDA.
RECURSO DA RÉ PROVIDO, PREJUDICADO O DA
DEMANDANTE. A obrigação de pagamento da quota de rateio
das despesas tem natureza "propter rem" e por isso vincula
aquele que vier a se tornar condômino, pouco importando a
época em que se constituiu e a forma de aquisição da
propriedade. A aquisição por arrematação torna o arrematante
passivo da obrigação de pagamento das despesas, desde que do
edital conste a notícia da pendência de débito, o que ocorreu na
hipótese. Diante da oportuna propositura da ação de cobrança
em face do anterior proprietário, a interrupção da prescrição
efetivamente ocorreu e beneficia o credor, sendo oponível ao
arrematante.
Voto no 45.567
Visto.
1. Trata-se de embargos à execução opostos por
COMERCIAL E SERVIÇOS JVB LTDA. em face de EDIFÍCIO MONTE
VERDE PARK.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1029217-44.2018.8.26.0001 – São Paulo – VOTO No 45567 - 3 -
A r. sentença, cujo relatório se adota, acolheu parcialmente
os embargos, reconhecendo a prescrição parcial da pretensão em relação
aos débitos vencidos entre abril de 2005 e julho de 2013, bem como fixando
o valor devido em R$ 99.001,93. Diante da sucumbência recíproca,
condenou o embargante ao pagamento de 2/3 das despesas processuais e
dos honorários advocatícios, estes fixados em R$ 2.000,00, enquanto o
embargado deverá arcar com a fração restante.
Seguiu-se a rejeição dos embargos de declaração opostos
pela autora (fls. 411/414 e 425/426).
Inconformadas, apelam as partes.
O embargado, de um lado, sustenta que não pode ser
reconhecida a prescrição, pois tanto no edital de leilão quanto na respectiva
carta de arrematação do imóvel constava expressamente a existência de
débitos condominiais pendentes. Trata-se de cobrança de débitos vencidos
a partir de abril de 2005 e, considerando que a ação em face do antigo
proprietário foi proposta em abril de 2006, não há fundamento para cogitar
de prescrição. A citação válida interrompeu o prazo prescricional e produziu
efeitos em relação ao crédito, independentemente do sujeito passivo da
obrigação. Além disso, não permaneceu inerte, pois tentou a substituição do
polo passivo na ação de cobrança, mas o julgador determinou que o crédito
fosse perseguido por via executiva.
A embargante, por sua vez, pede a condenação do
embargado ao pagamento da integralidade da verba sucumbencial, uma
vez que decaiu em maior parte do pedido formulado. Aponta que a
pretensão do condomínio era a de obter o valor de R$ 435.624,79, porém a
dívida foi fixada em apenas R$ 99.001,93.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1029217-44.2018.8.26.0001 – São Paulo – VOTO No 45567 - 4 -
Recursos tempestivos e bem processados, oportunamente
preparados e respondidos.
É o relatório.
2. O exequente objetiva o recebimento da quantia de R$
435.624,79, decorrente do inadimplemento das contribuições condominiais
vencidas a partir de abril de 2005 (fls. 42/48).
A embargante alega que arrematou o imóvel em 5 de
dezembro de 2016, com imissão na posse em 8 de março de 2017. A
arrematação ocorreu livre de ônus, de modo que a responsabilidade pelo
pagamento da dívida condominial é do proprietário anterior do apartamento.
Além disso, há decisão judicial transitada em julgado indeferindo sua
sucessão processual na ação de cobrança. Também argumentou que os
débitos vencidos entre abril de 2005 e julho de 2013 estão prescritos, pois a
ação de execução foi proposta apenas no ano de 2018, ressaltando que
sua responsabilidade por despesas ocorre apenas a partir de sua imissão
na posse do bem.
A r. sentença, acolheu parcialmente os embargos, sob o
fundamento de que “a pretensão executiva contra o embargante somente foi
manifestada em 24.8.2018, data em que foi proposta a ação de execução e
interrompida a prescrição (art. 202, inc. I, do Código Civil e art. 240, § 1o, do
Código de Processo Civil). Ainda que a ação de cobrança contra o anterior
proprietário tenha sido proposta dentro do prazo prescricional aplicável à
hipótese (5 anos - art. 206, § 5o, inc. I, do Código Civil), observado que a
distribuição do feito correlato ocorreu em 10.4.2006 (fls. 63/64), não se pode
concluir que prescrição interrompida naquela ação possa prejudicar o
embargante, que não era, àquela época, devedor comum ou solidário da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1029217-44.2018.8.26.0001 – São Paulo – VOTO No 45567 - 5 -
obrigação (art. 204 do Código Civil). [...] Assim, como a pretensão executiva
contra o arrematante se deu em 24.8.2018, as parcelas vencidas no período
anterior a agosto de 2013 somente poderão ser exigidas do antigo
proprietário.” (fls. 407).
Em primeiro lugar, deve-se ponderar que a arrematação
constitui forma derivada (e não originária) de aquisição do domínio.
Portanto, quem arremata unidade condominial dada a natureza “propter
rem” da obrigação de contribuir para as despesas comuns assume, por sub-
rogação, o polo passivo da relação jurídica obrigacional respectiva.
A particularidade dessa obrigação, na lição de Orlando
Gomes, está na origem e na transmissibilidade. Isto é, “provém da
existência de um direito real, impondo-se a seu titular”, de modo que “se o
direito, de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o
título translativo”, ocorrendo de forma automática, “sem que seja necessária
a intenção específica do transmitente” e não podendo o adquirente se
recusar a assumi-la.
A qualidade de devedor, portanto, é decorrência direta da
titularidade do domínio sobre a coisa. E ganha destaque o caráter
ambulatório da obrigação, pois basta, tão somente, que a pessoa assuma a
titularidade do domínio para, de pronto, tornar-se devedora.
A obrigação de pagamento das despesas condominiais tem
efetivamente essa natureza, e isto por força do que estabelecem os artigos
1.336, inciso I, e 1.345 do Código Civil, disposições que confirmaram a
norma do artigo 12 da Lei no 4.591/64.
O arrematante passa a ocupar o polo passivo das relações
obrigacionais, tornando-se devedor. Assim, pouco importa se o vencimento

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1029217-44.2018.8.26.0001 – São Paulo – VOTO No 45567 - 6 -
das obrigações é anterior à sua imissão na posse; a obrigação vincula o
proprietário atual, e ele não tem como deixar de atendê-la, com a
possibilidade de eventualmente exercer o direito de regresso.
Nesse sentido é o ensinamento de J. Nascimento Franco:
“De qualquer forma, e por se tratar de débito vinculado ao
imóvel, o adquirente responde pelas despesas não pagas pelo
alienante, embora possa regressivamente voltar-se contra este
reclamando o respectivo reembolso, caso a escritura de venda tenha
estabelecido esse direito.”1
Também vale lembrar o posicionamento da jurisprudência do
C. Superior Tribunal de Justiça:
“A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que o
arrematante de imóvel em condomínio é responsável pelo pagamento
das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam
anteriores à arrematação.”2
Por outro lado, tal responsabilidade só será reconhecida se
do edital constar a notícia da pendência de débito condominial,
entendimento também pacificado. Nesse sentido:
“Segundo a jurisprudência desta Corte, em não havendo
ressalvas no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante a
responsabilidade
pelo
pagamento
das
despesas
condominiais
anteriores à alienação judicial”.3
1 - "Condomínio", p. 224, 2a ed., RT.
2 - AgRg no AREsp 52681 / RS, 3a T., Rel. Sidnei Beneti, DJe 12/03/2012. No mesmo sentido> EDcl no REsp 1280332/SP, DJe 05/09/2013.
3 - REsp 865462 / RJ, 3a T., Rel. Min. Ricardo Vilas Bôas Cueva, DJe 08/03/2012,,RSTJ vol. 226 p. 411.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1029217-44.2018.8.26.0001 – São Paulo – VOTO No 45567 - 7 -
No presente caso, constou expressamente a ressalva da
existência de débitos condominiais e de IPTU, conforme se verifica do Auto
de Arrematação em Leilão (fls. 49/50).
Com o devido respeito ao posicionamento adotado pela r.
sentença, não há fundamento jurídico para acolher a alegação de
prescrição.
A ação de cobrança proposta pelo condomínio face ao
anterior proprietário do imóvel foi distribuída em 10 de abril de 2006 (fls.
63/64).
A citação tem a eficácia de interromper a prescrição e a
oportuna prática dos atos processuais pela parte faz com que seja sempre
postergado o reinício da contagem do prazo. Assim, a retomada da
contagem do prazo ocorre após a prática do último ato nos autos da ação
de cobrança.
Desse modo, não se verificou a prescrição, ainda que em
relação à arrematante. Aliás, o caráter “propter rem” da obrigação insere o
novo titular do domínio na relação obrigacional, ocupando exatamente a
mesma posição, o que o torna sujeito a todos os efeitos.
Nesse sentido, já se pronunciou esta Corte:
“Apelação. Ação de cobrança de despesas condominiais.
Sentença de procedência. Prescrição. Inocorrência. Anterior ação de
cobrança promovida em face dos antigos proprietários em que foi
reconhecida a ilegitimidade passiva da ora demandada para integrar o
polo passivo da ação na fase de cumprimento de sentença. Prescrição
interrompida a partir da citação válida naqueles autos, com retomada

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1029217-44.2018.8.26.0001 – São Paulo – VOTO No 45567 - 8 -
da contagem do prazo prescricional a partir do último ato nele
praticado. Inteligência do artigo 202, § único do CC. Arrematante que
responde pelas despesas vencidas após a arrematação. Sentença de
procedência
mantida.
Honorários
majorados.
RECURSO
DESPROVIDO”4
“Ação de cobrança de despesas condominiais [...] Mérito
Prescrição Inocorrência É quinquenal o prazo prescricional para
que o Condomínio geral ou edilício exercite a pretensão de cobrança
da taxa condominial ordinária ou extraordinária, a contar do dia
seguinte ao vencimento da prestação. Causa interruptiva do lapso
prescricional Ocorrência na espécie Com efeito a ré peticionou nos
autos da reclamação trabalhista na qual arrematou o bem objeto desta
demanda, reconhecendo, antes mesmo da propositura desta ação, o
direito do condomínio/apelado ao recebimento das cotas condominiais
incidentes sobre o bem por ela arrematado. Destarte, dúvida não de
que in casu, restou verificada causa interruptiva do prazo prescricional
Inteligência do art. 202, VI e parágrafo único, do CC/2002 Ação
ajuizada dentro do quinquídio legal reiniciado após a interrupção do
prazo prescricional Responsabilidade da arrematante pelas despesas
condominiais Em se tratando a dívida condominial, cuja natureza é
"propter rem", constando do edital de praça a existência de ônus
incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento
das despesas condominiais vencidas, ainda que anteriores à
arrematação.”5
“APELAÇÃO
EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS
AJUIZADA CONTRA O ARREMATANTE - EMBARGOS À EXECUÇÃO

ALEGAÇÃO
DE
ILEGITIMIDADE PASSSIVA
AFASTADA
PRESCRIÇÃO QUINQUENAL CAUSA INTERRUPTIVA NO CASO
CONCRETO POSSIBILIDADE DE Incidência de juros de mora sobre
4 - TJSP. Ap. 1087022-46.2018.8.26.0100. 34a Câm. De Dir. Privado. Rel. Des. L.G.COSTA WAGNER. J. 01/07/2020.
5 - TJSP. Ap. 1023957-82.2015.8.26.0100. 29a Câm. De Dir. Privado. Rel. Des. NETO BARBOSA FERREIRA. J. 05/02/2020.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1029217-44.2018.8.26.0001 – São Paulo – VOTO No 45567 - 9 -
multa moratória, POIS QUE ESTA SE INCORPORA ao débito principal
a partir do vencimento - juros de mora sobre os honorários de
sucumbência DEVEM incidIR somente a partir do esgotamento do
prazo previsto no artigo 829 DO CPC/2015
EMBARGADO QUE
DECAIU DE PARTE MÍNIMA DO PEDIDO
PRINCÍPIO DA
SUCUMBÊNCIA
SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”6
Não há, portanto, como deixar de acolher o inconformismo
do réu para, assim, julgar-se improcedente o pedido formulado pela
embargante, que por isso é condenada ao pagamento das despesas
processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados com base no
artigo 85, §§ 2o e 11 do CPC, em 11% sobre o valor atualizado da causa.
3. Ante o exposto, e nesses termos, dou provimento ao
recurso do embargado, ficando prejudicado o apelo da embargante.
ANTONIO RIGOLIN
Relator
6 - TJSP. Ap. 1000578-82.2019.8.26.0291. 28a Câm. De Dir. Privado. Rel. Des. CÉSAR LUIZ DE ALMEIDA. J. 06/09/2019.