Tribunal: TJSP
Processo: 1004459-75.2018.8.26.0526
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Alegação de rescisão unilateral pelas rés/vendedoras. Rés que alegam que o contrato foi rescindido ante a não obtenção do financiamento imobiliário pela autora/compradora. R. Sentença que entendeu pela culpa da compradora, julgando parcialmente procedente a ação, rescindindo o contrato com retenção de 80% do valor pago.

Ementa:
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Alegação de rescisão unilateral pelas rés/vendedoras. Rés que alegam que o contrato foi rescindido ante a não obtenção do financiamento imobiliário pela autora/compradora. R. Sentença que entendeu pela culpa da compradora, julgando parcialmente procedente a ação, rescindindo o contrato com retenção de 80% do valor pago. Inconformismo de ambas partes. Valor da causa corretamente arbitrado, vez que o pedido de rescisão contratual era subsidiário à obrigação de fazer pleiteada. Artigo 292, VIII, do Código de Processo Civil. Documentos dos autos que não comprovam as alegações das rés, de que houve alteração do perfil da autora pela instituição financeira, impossibilitando o financiamento habitacional. Não demonstração, ainda, de que as rés negociaram com a autora as novas condições de pagamento, conforme afirmado por elas. Compradora que comprovou a pré aprovação do financiamento imobiliário e que arcou com as prestações do contrato. Culpa das rés pelo insucesso do negócio verificada. Rescisão do contrato com devolução integral dos valores pagos. Danos morais. Inocorrência R.eparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com o inadimplemento contratual, só por si, não acarreta o dano moral. RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO E RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000065048
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004459-75.2018.8.26.0526, da Comarca de Salto, em que são apelantes/apelados PARQUE
SOLAR DOS PASSÁROS INCORPORAÇÕES SPE LTDA e MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada/apelante MÁRCIA DE LIMA SILVA (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: NEGARAM PROVIMENTO ao
recurso da parte ré e DERAM PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da parte autora para
declarar o contrato celebrado entre as partes rescindido, por culpa das rés/vendedoras,
condenando-as a devolver à autora todos os valores pagos, conforme comprovantes juntados
aos autos, de forma atualizada desde cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao
mês, desde a citação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004459-75.2018.8.26.0526
Aptes/Apdos : Parque Solar dos Passáros Incorporações Spe Ltda e outro
Advogados
: André Jacques Luciano Uchoa Costa (Fls: 293) e outros
Apda/Apte
: Márcia de Lima Silva (Justiça Gratuita)
Advogado
: Augusto Cezar Vendramini Vecchi (Fls: 14)
Comarca: Salto
Voto no 08216
bsa
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Alegação de rescisão
unilateral pelas rés/vendedoras. Rés que alegam que o contrato foi
rescindido ante a não obtenção do financiamento imobiliário pela
autora/compradora. R. Sentença que entendeu pela culpa da
compradora, julgando parcialmente procedente a ação, rescindindo o
contrato com retenção de 80% do valor pago. Inconformismo de
ambas partes. Valor da causa corretamente arbitrado, vez que o
pedido de rescisão contratual era subsidiário à obrigação de fazer
pleiteada. Artigo 292, VIII, do Código de Processo Civil.
Documentos dos autos que não comprovam as alegações das rés, de
que houve alteração do perfil da autora pela instituição financeira,
impossibilitando o financiamento habitacional. Não demonstração,
ainda, de que as rés negociaram com a autora as novas condições de
pagamento, conforme afirmado por elas. Compradora que comprovou
a pré aprovação do financiamento imobiliário e que arcou com as
prestações do contrato. Culpa das rés pelo insucesso do negócio
verificada. Rescisão do contrato com devolução integral dos valores
pagos. Danos morais. Inocorrência R.eparação pretendida pressupõe
ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e
profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com o
inadimplemento contratual, só por si, não acarreta o dano moral.
RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO E RECURSO DA AUTORA
PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c danos morais que
Márcia de Lima Silva move contra Parque Solar dos Pássaros Incorporações SPE Ltda. e
MRV Engenharia e Participações S/A. Aduz a autora que celebrou com as rés promessa de
compra e venda da unidade 302, bloco 17, Residencial Parque Solar dos Pássaros, Salto/SP,
pelo valor de R$ 155.804,00 a ser pago de forma parcelada. Também afirma que celebrou um
Termo de opção serviços de registro de contrato no valor de R$ 800,00 que seria pago em

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dez prestações. Sustenta que para o pagamento das parcelas devidas, as rés encaminhavam
boletos mensais para seu e-mail, todavia, afirma que a partir de agosto/2017, qualquer
cobrança lhe foi encaminhada. Diante de tal situação, entrou em contato com as rés e para sua
surpresa foi informada que seu contrato havia sido rescindido e que a unidade negociada havia
sido revendida para um terceiro. Narra, ainda, que as rés afirmaram que o pedido de rescisão
havia partido da autora, o que sustenta não ser verdade. Visando resolver o imbróglio e com a
intenção de continuar com o negócio celebrado, afirma que aceitou adquirir unidade diferente
da inicialmente adquirida e que para isso as partes deveriam celebrar um distrato, contudo
relata que no referido instrumento constou que a culpa pelo insucesso do negócio era sua.
Diante de todos os acontecimentos, não viu outra solução a não
ser propor a presente demanda visando a manutenção do contrato celebrado, determinando-se
ainda a continuação do pagamento das parcelas e a entrega de imóvel semelhante ao
inicialmente adquirido, subsidiariamente requer a rescisão contratual e a devolução em dobro
de todos os valores pagos e por fim, requer a condenação das rés ao pagamento de
indenização por danos morais.
Contestação, fls. 106/120.
Réplica, fls. 277/287.
Adveio a r. sentença que afastou as preliminares de impugnação
ao valor da causa e ilegitimidade de parte da corré MRV e, no mérito, julgou a ação
parcialmente procedente, reconhecendo a culpa da autora e rescindindo o contrato,
condenando a parte ré a restituir, em parcela única e de forma simples, 80% dos valores
pagos pela autora, de forma atualizada desde cada recebimento e acrescido de juros de mora
de 1% ao mês desde a citação. Restou negado o dano moral. Ante a parcial procedência da
demanda, condenou as rés a arcar com as custas e despesas processuais na proporção de 80%,
devendo a autora arcar com o restante, bem como condenou cada parte a arcar com os
honorários advocatícios da parte adversa no valor de 10% sob o respectivo proveito
econômico obtido (valor de restituição para o autor e valor de retenção para o réu), ressalvada
a isenção da gratuidade concedida a parte autora.

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Inconformadas, apelam as rés, objetivando, em síntese, o
reexame e a reversão do julgado, com fundamento na necessária correção do valor da causa,
vez que deve corresponder ao proveito econômico almejado pela autora e na aplicação dos
percentuais previstos em contrato para o caso de rescisão contratual por culpa da parte
adquirente, inclusive as arras, ressaltando que o percentual fixado não cobre os gastos
administrativos e com publicidade que tiveram.
Apela também a autora, aduzindo que a r. sentença se baseou em
documentos produzidos unilateralmente pelas rés, que não possuem força probatória, ressalta
que não ficou demonstrado que não conseguiria o financiamento imobiliário, tanto que no
distrato redigido pelas rés, consta a informação de que a autora possuía uma carta de crédito
para ser gasto em uma nova aquisição de imóvel de propriedade das apeladas. Também afirma
que toda a situação lhe gerou danos morais a serem indenizados.
Contrarrazões, fls. 322/337 e 338/346.
É o relatório.
Por primeiro, a irresignação das rés com relação ao valor da
causa não merece prosperar, pois visou a autora na exordial manter o contrato celebrado entre
as partes, com a modificação da unidade adquirida, ou subsidiariamente a rescisão contratual
com a devolução de todos os valores pagos, além da condenação das rés ao pagamento de
indenização por danos morais.
Assim, o valor dado a causa, deveria ser a soma do valor do
contrato, mais o valor da indenização por danos morais pretendida, vez que o pedido de
rescisão era subsidiário, daí a aplicação do disposto no inciso VIII, do artigo 292 do Código
de Processo Civil.
Aduziu a autora na inicial que as rés, unilateralmente,
rescindiram o contrato celebrado, mesmo possuindo aprovação da instituição financeira e

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estando em dia com as prestações do contrato.
As rés, por sua vez, em contestação, afirmaram que devido ao
fato da alteração do perfil da autora na instituição financeira, a mesma não pode mais arcar
com os valores devidos, motivo pelo qual o contrato entre as partes foi rescindido
automaticamente.
O d. Magistrado, na r. sentença, entendeu que diante da não
complementação da entrada necessária a viabilizar o financiamento, houve a rescisão do
negócio jurídico entabulado por culpa da compradora.
Da verificação dos argumentos e documentos juntados nos
autos, observo que o preço do imóvel adquirido seria pago da seguinte maneira R$ 17.452,06,
seria paga em 35 prestações de R$ 485,00 e uma prestação de R$ 477,06; R$ 10.000,00, seria
pago em duas prestações de R$ 5.000,00 e o restante, ou seja, R$ 128.351,94 seria pago
mediante a obtenção de financiamento imobiliário (fls. 44).
A autora pagou as cinco primeiras prestações vencidas no
período de março/2017 a julho/2017 (fls. 78/88) e afirma que após esse período qualquer
boleto lhe fora enviado.
O documento de fls. 89, não contestado pelas rés, atesta que a
autora, em 08/01/2017, possuía pré-aprovado o financiamento pela Caixa Econômica Federal,
no valor estipulado em contrato.
Já o documento juntado pelas rés às fls. 200/202, há a
informação datada de 20/03/2017 no seguinte sentido:
“Simulação feita com divergência na PAC depois de aprovado gerou uma
diferença de 22 mil para a cliente. Ocorreu por conta da mudança do
MCMV2/MCMV3. O GRPD pediu 9 mil de entrada para liberar a
assinatura, a cliente quer muito ficar com a unidade, porém não possui este
valor” (fls. 200).

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Pois bem, em que pese à informação acima, observo que a
mesma foi proferida em um documento interno das rés, não havendo nos autos qualquer outro
documento que demonstre esta mudança na classificação da autora perante o programa
habitacional, nem mesmo a alteração do valor do negócio, de modo a verificarmos a
impossibilidade financeira da autora em arcar com o saldo devedor.
Também, não há nos autos qualquer documento que demonstre
que as rés entraram em contato com a autora visando a renegociação das formas de
pagamento do contrato, como alegado por elas. Consigne-se que no contrato entabulado, há a
informação de que, caso houvesse a alteração nas condições de pagamento, as partes deveriam
celebrar “aditivo contratual ou outro documento de natureza semelhante, prevendo,
expressamente, todas as novas condições do negócio” (cláusula 4.8.6 fls. 30), todavia, não
foi juntado qualquer documento que demonstre que as novas condições do negócio foram
encaminhadas à autora.
Deste modo, a tese de defesa apresentada pelas rés não merece
ser acolhida. O que se denota dos documentos juntados é que a autora possuía o
financiamento pré-aprovado, não havendo qualquer prova de modificação das condições
anteriormente aprovadas.
Ressalte-se, ainda, que em nenhum momento as rés alegaram a
inadimplência da autora.
Assim, não se mostra cabível admitirmos que a autora deu causa
ou solicitou a rescisão contratual, dessa forma têm direito a mesma de optar pela rescisão do
compromisso, autorizada pelo artigo 475 do Código Civil, ao invés de exigir das rés o
cumprimento da obrigação, tendo, ainda, direito a adquirente à restituição integral dos valores
efetivamente pagos, pois nada obteve em troca.
A Súmula no 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça
estabelece:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de

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imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento.”
A propósito:
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS E REEMBOLSO DE
PARCELAS QUITADAS. ATRASO INEQUÍVOCO NA ENTREGA DO
IMÓVEL. INADIMPLEMENTO POR CULPA DA RÉ QUE AUTORIZA A
DEVOLUÇÃO INTEGRAL À AUTORA DAS QUANTIAS PAGAS, EM
PARCELA ÚNICA. SÚMULAS 02 E 03 DESTE EGRÉGIO TRIBUNAL DE
JUSTIÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS CONSOANTE O
DISPOSTO NO ART. 20, §3o, DO CPC/73, HAJA VISTA TRATAR-SE DE
SENTENÇA CONDENATÓRIA. RECURSO PROVIDO.
(TJSP; Apelação 1078655-38.2015.8.26.0100; Relator (a): Paulo Alcides;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI -
Pinheiros - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/10/2016; Data de
Registro: 17/10/2016)
Ressalte-se que não é o caso da aplicação da cláusula 7.2 do
contrato entabulado (fls.38), vez que a incidência desta ocorreria no caso de rescisão
contratual ocasionada pelo inadimplemento da compradora ou pelo pedido de rescisão, o que
conforme supramencionado não ocorreu.
Com relação ao pedido de indenização por danos morais, este
não comporta provimento, pois a reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da
personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, de modo que o mero dissabor
experimentado com os fatos narrados, só por si, não acarretou o dano moral.
Lembra-se que quem compra coisa futura, certamente espera
um resultado, o qual pode não ocorrer.
Nesse sentido, o Professor Carlos Roberto Gonçalves argumenta
que:
“Na realidade, o dano moral pressupõe ofensa anormal à personalidade.
Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa
trazer desconforto ao outro contratante, trata-se, em princípio, de dissabor a

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que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade” 1.
E, corroborando com tal entendimento, assim vem entendendo a
jurisprudência:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO.
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA.
PRECEDENTES. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero
descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de
entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa
ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos
morais. 2. Na hipótese dos autos, a construtora recorrida foi condenada ao
pagamento de danos materiais e morais, sendo estes últimos fundamentados
apenas na demora na entrega do imóvel, os quais não são, portanto, devidos.
3. Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no AREsp 570.086/PE, Rel.
Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
20/10/15, DJe 27/10/15).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA DAS OBRAS APÓS ENCERRADO O PRAZO SUPLEMENTAR.
INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL DEVIDA. SENTENÇA QUE
DETERMINOU A APURAÇÃO DO 'QUANTUM' EM LIQUIDAÇÃO DE
SENTENÇA. DETERMINAÇÃO MANTIDA, À FALTA DE IMPUGNAÇÃO
RECURSAL ESPECÍFICA. DANOS MORAIS, POR OUTRO LADO, NÃO
CARACTERIZADOS.
SITUAÇÃO
QUE
TRADUZ
MERO
ABORRECIMENTO. AUSÊNCIA DE VULNERAÇÃO A DIREITOS DE
PERSONALIDADE DO AUTOR A MERECER REPARAÇÃO PECUNIÁRIA.
SENTENÇA
PARCIALMENTE
REFORMADA.
SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP. Des.
Relator(a): Vito Guglielmi; Comarca: Várzea Paulista; Órgão julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 09/03/2017; Data de
registro: 10/03/2017).
Assim, a r. sentença merece ser reformada parcialmente.
Ante a manutenção da parcial procedência da demanda,
mantenho as verbas sucumbenciais da forma como fixadas na r. sentença, devendo as partes
repartirem as custas e despesas processuais na proporção de 80% para a parte ré e 20% para a
parte autora, bem como, arcar com os honorários advocatícios da parte adversa, que fixo por
equidade, tendo em vista o valor da condenação, devendo a parte ré pagar ao patrono da parte
autora honorários no valor de R$ 2.000,00, aqui já observado o disposto no §11, do artigo 85,
do Código de Processo Civil e a parte autora pagar ao patrono da parte ré, honorários no valor
de R$ 1.000,00, ressalvada a isenção da gratuidade concedida a parte autora.
1Direito Civil Brasileiro, Responsabilidade Civil. 11.a ed. São Paulo: ed. Saraiva, 2016, p. 424).

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De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão
posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006
p. 240).
Do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso
da parte ré e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da parte autora para declarar o
contrato celebrado entre as partes rescindido, por culpa das rés/vendedoras, condenando-as a
devolver à autora todos os valores pagos, conforme comprovantes juntados aos autos, de
forma atualizada desde cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, desde a
citação.
ANA MARIA BALDY
Relatora