Tribunal: TJSP
Processo: 1023101-33.2016.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Condomínio
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – ALUGUEL – Extinção do condomínio com estipulação de aluguel pelo uso exclusivo de uma das partes, com base em laudo pericial – Impugnação do valor do aluguel, por excessivo – Laudo pericial, no entanto, baseado em critérios técnicos, com parâmetros de imóveis vizinhos, do mesmo bairro – Inexistência de prova do desacerto dos critérios utilizados – Valor do aluguel

Ementa:
EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – ALUGUEL – Extinção do condomínio com estipulação de aluguel pelo uso exclusivo de uma das partes, com base em laudo pericial – Impugnação do valor do aluguel, por excessivo – Laudo pericial, no entanto, baseado em critérios técnicos, com parâmetros de imóveis vizinhos, do mesmo bairro – Inexistência de prova do desacerto dos critérios utilizados – Valor do aluguel mantido – Sentença mantida.

SUCUMBÊNCIA – Honorários advocatícios fixados em R$ 1.000,00 – Manutenção do valor – Elevação para R$ 1.500,00, todavia, por aplicação do § 11o, do art. 85 do CPC – Exigibilidade, no entanto, que permanecerá suspensa, por se tratar de parte beneficiária da justiça gratuita (art. 98, § 3o, do CPC).

Apelação não provida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000995922
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1023101-33.2016.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante MARCO
ANTONIO ROCHA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados PAULO ROCHA,
SIDNEIA BIAGIONI ROCHA, JOEL FERREIRA DA COSTA, CARMEM
LAZARA ROCHA, LAURA MARIA ROCHA, MARIA RITA ROCHA DE
ALMEIDA, LAERTE ANTONIO PEREIRA DE ALMEIDA, ELI LOURDES
ROCHA DE ALMEIDA, WAGNER AUGUSTO ROCHA DE ALMEIDA
(INTERDITO(A)), AUGUSTO CESAR ROCHA DE ALMEIDA, OLGA
APARECIDA RAMOS ROCHA, IRAMAIA DO CARMO ROCHA DE BARROS,
LUIZ AGNALDO RAMOS ROCHA, DENISE DO CARMO ROCHA e PRISCILA
APARECIDA ROCHA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1023101-33.2016.8.26.0602 -tn-jcs
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APELAÇÃO CÍVEL no 1023101-33.2016.8.26.0602
COMARCA
-
SOROCABA
5o Ofício, Processo no 1023101-33.2016
APELANTE
-
MARCO ANTÔNIO ROCHA
APELADOS
-
PAULO ROCHA e OUTROS
VOTO No 32.310
EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO ALUGUEL Extinção
do condomínio com estipulação de aluguel pelo uso
exclusivo de uma das partes, com base em laudo pericial
Impugnação do valor do aluguel, por excessivo Laudo
pericial, no entanto, baseado em critérios técnicos, com
parâmetros de imóveis vizinhos, do mesmo bairro

Inexistência de prova do desacerto dos critérios utilizados
Valor do aluguel mantido Sentença mantida.
SUCUMBÊNCIA Honorários advocatícios fixados em R$
1.000,00
Manutenção do valor
Elevação para R$
1.500,00, todavia, por aplicação do § 11o, do art. 85 do
CPC
Exigibilidade, no entanto, que permanecerá
suspensa, por se tratar de parte beneficiária da justiça
gratuita (art. 98, § 3o, do CPC).
Apelação não provida.

A r. sentença de fls. 393/395 julgou procedente ação para determinar
“a alienação judicial do bem, nas formas dos artigos 1.322 do C.C. e 730 do Código
de Processo Civil, desde que regularizado o registro da propriedade no Cartório de
Registro de Imóveis, partilhando-se, ao final, o produto da alienação de acordo com
a proporção da fração ideal atribuída a cada um dos condôminos do imóvel, na
forma acima, tomando-se o laudo pericial para o valor de avaliação e alienação do
bem”. Condenou, ainda, o requerido, ao pagamento de alugueres mensais em favor
dos requerentes, no valor de R$ 1.688,75, desde a data da citação até a data da
efetiva desocupação do imóvel, corrigido, mensalmente, pela Tabela Prática do
Tribunal de Justiça. As prestações vencidas serão acrescidas de juros de 1% ao mês
a partir do primeiro dia do mês seguinte ao que se refere a parcela mensal.
Apela o requerido (fls. 398/404). Alega: a) houve perícia para
apuração de valor de mercado do imóvel objeto da lide, devidamente impugnada
pelo apelante às fls. 378/381 por se tratar de valor excessivo, pois o imóvel é de
padrão médio, enquanto a Perito se baseou em imóveis de “alto padrão”; b) o
aluguel, portanto, não condiz com o valor de mercado; c) os honorários
sucumbenciais a que condenado, também não estão em consonância com os
parâmetros previstos pelo art. 85, § 8o, do CPC, mesmo porque é beneficiário da
gratuidade.

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Pede, portanto, provimento ao recurso, determinando nova avaliação
do imóvel relativamente ao cálculo da locação mensal e para redução dos honorários
advocatícios para valor não superior a R$500,00, os quais ficarão suspensos de
exigibilidade, na forma do § 3o, do art. 98 do CPC.
Resposta às fls. 408/411.
É o relatório.
1. Trata-se de ação de extinção de condomínio das partes sobre
imóvel comum.
Bate-se o requerido contra o valor do aluguel estabelecido pela r.
sentença. Segundo ele, a expert teria se utilizado de imóveis de “alto padrão” como
referência para a fixação do valor do aluguel, quando o imóvel em pauta é de médio
padrão.
A perícia teve como objeto a avaliação do valor de mercado do
imóvel localizado à Rua Professora Francisca de Queiróz, no 325, Vila
Independência, Sorocaba/SP, e de sua locação mensal.
O laudo é conclusivo em que o valor de mercado do é R$ 596.000,00
(quinhentos e noventa e seis mil reais), em março de 2018, obtido sob Grau de
Fundamentação II e Grau de Precisão III, segundo a NBR 14.653/11, com base em
que avaliado o aluguel em R$ 1.950,00, corrigidos posteriormente para R$ 1.930,00
(cf. fls. 359).
Segundo o laudo (fls. 354),
“Para avaliação do terreno do imóvel será utilizado o
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, considerando-se
amostras compostas por características semelhantes às do imóvel avaliando,
pertencendo à mesma região geoeconômica, empregando fatores de
homogeneização, envolvendo variáveis.
“O valor unitário é aferido a partir de estudo de elementos de
pesquisa, sob condições de pagamento à vista, alcançados após consultas
no mercado imobiliário, passando por homogeneização, através de
regressão linear determinantes para o valor”.
Às fls. 369 estão descritos os imóveis paradigmas, todos apontados
como de padrão “médio”, vizinhos de bairro do imóvel avaliado (cf. foto fls. 362).

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Manifestando-se sobre a impugnação dirigida ao laudo, a Perita
esclareceu às fls. 387 o seguinte:
“Referente à manifestação de que o valor de aluguel
encontra-se excessivo e que esta signatária utilizou-se de pesquisa
imobiliária com imóveis de características diversas ao avaliando e que os
elementos deveriam ter classificação de caracterização como padrão alto e
não médio, esta alegação não tem procedência.
“Para o cálculo do valor locatício da residência em lide,
utilizou-se elementos amostrais para embasamento técnico referente a
ofertas de aluguéis no mesmo bairro do imóvel avaliando com as mesmas
condições geoeconômicas. Quanto à caracterização dos elementos são
levadas em consideração as condições construtivas de cada uma das
amostras sendo estas características contabilizadas para os cálculos do valor
do metro quadrado para cada uma das amostras que posteriormente são
homogeneizados e assim determinados o valor a ser considerado para
imóvel em estudo. Todos os cálculos estão de acordo com as normas
técnicas vigentes para a engenharia de avalições.
“O valor de aluguel encontrado para o imóvel em lide está de
acordo com a caracterização da região visto se tratar de local com grande
interesse econômico, tanto comercial como residencial, e de grande procura
imobiliária por se tratar de bairro próxima a região central.
(...)
“Portanto o aluguel devido na data de citação do requerido
(outubro de 2016) perfaz o total de é de R$ 1.930,00 (um mil novecentos e
trinta reais).
“Visto que a quota parte que pertence ao requerido neste
aluguel equivale a 1/8, o montante de aluguel desconsiderando a parte do
requerido perfaz o valor de R$ 1.688,75”.
Nada desabona o laudo pericial, inexistindo prova a demonstrar a
inadequação do critério utilizado pela Perita, ou o suporto erro havido na sua
adoção. O local periciado, como dito, é de grande interesse econômico por se situar
próximo à região central da cidade. Foram utilizados, como parâmetro de confronto
imóveis situados no mesmo bairro, portanto.
Logo, nada desautoriza a conclusão do laudo acerca do valor locativo
do imóvel comum.
2. Por fim, mantenho o valor de R$ 1.000,00 a título de honorários
advocatícios de sucumbência, por atendidos os critérios de razoabilidade e equidade.
3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso, majorados os

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honorários advocatícios para R$ 1.500,00, nos termos do artigo 85, § 11o, do Código
de Processo Civil. A exigibilidade se manterá suspensa, na forma do artigo 98, § 3o,
do Código de Processo Civil.
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente