Tribunal: TJSP
Processo: 1008675-52.2016.8.26.0008
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Francisco Casconi
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONDENAÇÃO DOS REQUERIDOS NO PAGAMENTO DE CUSTAS E HONORÁRIOS ANTE SUA MAIOR SUCUMBÊNCIA – CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – REQUERENTES QUE REALIZARAM APROXIMAÇÃO DOS CONTRATANTES – NEGÓCIO FINALIZADO ATRAVÉS DE IMOBILIÁRIA DIVERSA – PATENTE RESPONSABILIDADE DO RÉU APELANTE, QUE FIGURA COMO COMPRADOR NA AVENÇA E É COMPANHEIRO DA DEMANDADA QUE

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONDENAÇÃO DOS REQUERIDOS NO PAGAMENTO DE CUSTAS E HONORÁRIOS ANTE SUA MAIOR SUCUMBÊNCIA – CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – REQUERENTES QUE REALIZARAM APROXIMAÇÃO DOS CONTRATANTES – NEGÓCIO FINALIZADO ATRAVÉS DE IMOBILIÁRIA DIVERSA – PATENTE RESPONSABILIDADE DO RÉU APELANTE, QUE FIGURA COMO COMPRADOR NA AVENÇA E É COMPANHEIRO DA DEMANDADA QUE TRATOU COM AS AUTORAS – INSUBSISTENTES TESES VISANDO SE EXIMIR DO PAGAMENTO – AUTORAS QUE COMPROVADAMENTE PARTICIPARAM DA ETAPA INICIAL DA NEGOCIAÇÃO, FINALIZADA POR TERCEIRO – ESFORÇO DE DOIS CORRETORES EVIDENCIADO, ATRAINDO APLICAÇÃO DO ARTIGO 728, CC – DESNECESSÁRIA COOPERAÇÃO ENTRE ELES – ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO A TÍTULO DE COMISSÃO EM SENTENÇA – CÁLCULO QUE DEVE LEVAR EM CONTA ACERTO INICIAL COM AS AUTORAS, NÃO CONTRATO REDIGIDO PELA OUTRA IMOBILIÁRIA – SUCUMBÊNCIA DELIMITADA – RECURSO AUTORAL PARCIALMENTE PROVIDO, NÃO ACOLHIDO O DO RÉU GLAUCO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000192134
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008675-52.2016.8.26.0008, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
VERA LUCIA GONSALVES TORRES e AGS IMÓVEIS SC LTDA, é apelado/apelante
GLAUCO BARRETO SARTORI, Apelados CAIO AUGUSTO PANIZA BALDARENA e
ANA DOLORES PANIZA BALDARENA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial
provimento ao recurso das autoras, não acolheram o do réu Glauco, por votação
unânime, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente) e PAULO AYROSA.
São Paulo, 16 de março de 2020.
FRANCISCO CASCONI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008675-52.2016.8.26.0008 -Voto no 35.201
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APELAÇÃO No 1008675-52.2016.8.26.0008
31a Câmara de Direito Privado
COMARCA: SÃO PAULO
APELANTES: VERA LUCIA GONSALVES TORRES E OUTROS
APELADOS: ANA DOLORES PANIZA BALDARENA E OUTROS
VOTO No 35.201
AÇÃO DE COBRANÇA
SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA

CONDENAÇÃO DOS REQUERIDOS NO PAGAMENTO DE CUSTAS E
HONORÁRIOS ANTE SUA MAIOR SUCUMBÊNCIA
CORRETAGEM
IMOBILIÁRIA REQUERENTES QUE REALIZARAM APROXIMAÇÃO
DOS CONTRATANTES
NEGÓCIO FINALIZADO ATRAVÉS DE
IMOBILIÁRIA DIVERSA PATENTE RESPONSABILIDADE DO RÉU
APELANTE, QUE FIGURA COMO COMPRADOR NA AVENÇA E É
COMPANHEIRO DA DEMANDADA QUE TRATOU COM AS AUTORAS
INSUBSISTENTES TESES VISANDO SE EXIMIR DO PAGAMENTO
AUTORAS QUE COMPROVADAMENTE PARTICIPARAM DA ETAPA
INICIAL DA NEGOCIAÇÃO, FINALIZADA POR TERCEIRO ESFORÇO
DE DOIS CORRETORES EVIDENCIADO, ATRAINDO APLICAÇÃO DO
ARTIGO 728, CC DESNECESSÁRIA COOPERAÇÃO ENTRE ELES
ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO A TÍTULO DE COMISSÃO EM
SENTENÇA
CÁLCULO QUE DEVE LEVAR EM CONTA ACERTO
INICIAL COM AS AUTORAS, NÃO CONTRATO REDIGIDO PELA
OUTRA IMOBILIÁRIA
SUCUMBÊNCIA DELIMITADA
RECURSO
AUTORAL PARCIALMENTE PROVIDO, NÃO ACOLHIDO O DO RÉU
GLAUCO.
Apelações interpostas contra r. sentença de fls. 240/245
(aclarada
por fls. 252/253), cujo relatório adoto, que julgou
parcialmente procedente a ação de cobrança, condenando os requeridos
H

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no pagamento de R$ 5.000,00 às autoras, com correção monetária
desde a finalização do negócio e juros de mora a partir da citação.
Custas e despesas processuais pelos réus (sucumbentes em maior
parte), bem como honorários advocatícios arbitrados em 15% do valor
atualizado da condenação.
Recorrem as requerentes em busca de reforma do julgado.
Afirmam que a remuneração pela aproximação que efetuou entre as
partes foi estabelecida em R$ 20.000,00, havendo provas expressas do
aceite do negócio (fls. 35/38). Reputam inaplicável ao caso o artigo 728
do CC, uma vez que inexistiu trabalho conjunto das imobiliárias.
Reclamam da cifra fixada em sentença, por se referir à metade da
comissão contratualmente prevista em favor de terceiro. Levantam os
artigos 726 e 727 do Diploma Civilista em seu favor, alegando que o
aceite da proposta deve ser mais valorizado do que cláusula de
exclusividade. Ao final, postulam majoração da condenação para R$
20.000,00 ou, subsidiariamente, arbitramento desta de acordo com
tabela específica para o tipo de serviço prestado.
Apela também o réu Glauco. Aduz não ter ajustado contrato
de corretagem com as autoras, com quem não possui vínculo e através
das quais igualmente não formulou proposta, sendo o negócio realizado
por outro corretor. Afirma que eventual demonstração de interesse não
o vincula, também certo que não lhe incumbe o pagamento pela
comissão cobrada, por ser comprador. Alega que a intervenção das
requerentes foi infrutífera, e a mera aproximação das partes não
associa o corretor ao negócio para sempre. Considera inaplicável o
artigo 728 do CC, posto que a remuneração seria devida apenas ao
corretor que finalizou o acordo. Pugna pela total improcedência do feito
ou, subsidiariamente, pela fixação de sucumbência recíproca.
Recursos contrariados.
É o Relatório.

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Registre-se que os recursos são tempestivos e preenchem
os requisitos do art. 1.010, do CPC.
Observada devolutividade recursal, a inconformidade do réu
Glauco não comporta acolhida, parcialmente exitosa a autoral.
Extrai-se dos autos que as requerentes intermediaram
compra e venda de imóvel envolvendo os demandados em ambos os
polos contratuais, comprovadamente aproximando as partes para
conclusão do acordo.
Manifestada desistência pela parte interessada em adquirir o
imóvel, não prosseguiu aos atos finais da negociação. Chegou ao seu
conhecimento, porém, que a alienação foi efetivamente levada a cabo
mediante imobiliária diversa, pela metade do valor que cobraria a título
de comissão, em atitude dissociada de boa-fé por parte dos
contratantes, ora requeridos.
Entendendo tolhido seu direito à remuneração devida pelo
serviço efetuado, buscam as autoras satisfação através do presente
feito. Parcialmente procedente sua pretensão em primeiro grau,
desejam agora majoração da condenação estipulada. O réu Glauco, por
sua vez, batalha pela improcedência da demanda, sustentando não ter
relação com as requerentes e não merecerem elas o valor cobrado,
basicamente.
De início, cumpre repisar a responsabilidade do apelante
Glauco pelo pagamento das autoras. Embora não tenha lidado
diretamente com as demandantes, é certo que figurou como comprador
do imóvel no contrato (fls. 136), tendo sua companheira Alexandra
iniciado as tratativas pelo bem com as requerentes, patente sua
legitimidade para ser cobrado pelos valores devidos.
Tese de que não precisaria pagar a quantia por ser

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comprador não merece guarida. Diante das nuances do caso em apreço,
em que evidenciado conluio do qual se beneficiaria ilicitamente em
detrimento das autoras pela posição que ocupa na avença, impossível
se acatar tal argumento. Disposição de que os vendedores arcariam
com a comissão de corretagem se encontra no contrato firmado pela
outra imobiliária (fls. 136/139), não oponível às requerentes.
Igualmente infundado o argumento de que demonstração de
interesse não o vincularia. Restou cabalmente demonstrado que as
requerentes aproximaram as partes, que inclusive formularam proposta
de compra (fls. 34) posteriormente aceita (fls. 35/36), não se podendo
acatar que tal dinâmica configure mera manifestação de interesse
desprovida de compromisso.
Conforme se denota do depoimento de sócia da imobiliária
que fechou a transação (fls. 224/225), os contratantes já tinham acesso
ao imóvel antes de intervir, afirmando expressamente que não houve
aproximação entre eles de sua parte, do que se conclui que essa
fundamental etapa do negócio foi feita pelas demandantes. Ausência de
diligência nesse sentido por parte da profissional que ultimou o acordo
denota leve falta de ética em sua conduta, aliás.
Porém, patente o esforço de dois corretores para a
efetivação do negócio, de rigor aplicação do artigo 728 do CC, em que
pese impugnação a tanto de ambas as partes recorrentes, cada uma da
forma que melhor lhes beneficia.
Não se vislumbra necessidade de cooperação entre os
corretores para que se faça incidir tal dispositivo, ao contrário do que
sustentam as requerentes. Teoria de que o aceite prevaleceria sobre
uma cláusula de exclusividade sequer firmada também se mostra

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insubsistente, uma vez que o desfecho factual da negociação se
mostrou diferente, afastando emprego dos artigos 726 e 727 do CC ao
caso.
O valor fixado para remuneração das autoras, no entanto,
comporta reforma, uma vez que deve levar em conta a comissão
estipulada no aceite exarado a fls. 35, não no contrato redigido pela
outra imobiliária.
Assim, devem os requeridos pagar às autoras metade da
comissão de R$ 20.000,00 com elas inicialmente acertada, para um
valor final de R$ 10.000,00.
Encargos sucumbenciais atribuídos exclusivamente aos
requeridos, seja por força do princípio da causalidade, seja pelo
ampliado decaimento neste grau de jurisdição. Em virtude deste,
majoro os honorários advocatícios previamente fixados para o patamar
de 20% sobre o valor atualizado da condenação reformada.
Dou parcial provimento ao recurso das requerentes,
negando provimento ao do réu Glauco.
DES. FRANCISCO CASCONI
Relator
Assinatura Eletrônica