Tribunal: TJSP
Processo: 1115598-49.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: A.C.Mathias Coltro
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
Indenizatória – Compra e Venda de Imóvel – Alegação de evicção – Decretação de fraude à execução, com a consequente ineficácia do negócio celebrado entre as partes – Pretendida restituição dos valores desembolsados, inclusive os atinentes ao mútuo bancário gravado com alienação fiduciária em garantia – Demandante que, apesar de atuar há muitos anos no mercado imobiliário, não tomou as

Ementa:
Indenizatória – Compra e Venda de Imóvel – Alegação de evicção – Decretação de fraude à execução, com a consequente ineficácia do negócio celebrado entre as partes – Pretendida restituição dos valores desembolsados, inclusive os atinentes ao mútuo bancário gravado com alienação fiduciária em garantia – Demandante que, apesar de atuar há muitos anos no mercado imobiliário, não tomou as cautelas necessárias na compra – Ausência de boa-fé que afasta a garantia da evicção – Precedente do Colendo STJ – Aplicação dos efeitos da revelia – Inadmissibilidade – Sentença mantida - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000565247
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1115598-49.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes SAMUEL
VIEIRA GAMBIER NETO (ESPÓLIO) e HENRIQUE BARTOLOMEU VIEIRA
GAMBIER (INVENTARIANTE), é apelada VANESSA GAMBIER AUGUSTO
(REVEL).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), ERICKSON GAVAZZA MARQUES E J.L. MÔNACO DA
SILVA.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
A.C.MATHIAS COLTRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1115598-49.2018.8.26.0100 -Voto no 42735
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5a Câmara – Seção de Direito Privado
Apelação no 1115598-49.2018.8.26.0100 Voto no 42735
Comarca: Foro Regional de Santo Amaro (4a Vara Cível)
Recorrente(s): Samuel Vieira Gambier Neto
Recorrido(s): Vanessa Gambier Augusto
Natureza da Ação: Indenizatória
EMENTA: Indenizatória
Compra e Venda de Imóvel

Alegação de evicção Decretação de fraude à execução, com a
consequente ineficácia do negócio celebrado entre as partes
Pretendida restituição dos valores desembolsados, inclusive os
atinentes ao mútuo bancário gravado com alienação fiduciária
em garantia Demandante que, apesar de atuar há muitos
anos no mercado imobiliário, não tomou as cautelas
necessárias na compra
Ausência de boa-fé que afasta a
garantia da evicção Precedente do Colendo STJ Aplicação
dos efeitos da revelia Inadmissibilidade Sentença mantida -
Recurso desprovido.
Cuida-se de apelação interposta em face da sentença de fls. 90/92, que
julgou improcedente o pedido indenizatório, condenando o autor ao pagamento das
verbas sucumbenciais, fixada a honorária em 10% sobre o valor da causa.
Pretende o requerente, preliminarmente, a anulação da sentença por
violação da regra do art. 348 do CPC, uma vez que, apesar de não aplicar os efeitos
da revelia, não lhe conferiu oportunidade para a especificar outras provas que
entendesse pertinentes. No mérito, busca a reforma do decisum afirmando, em síntese,
ter se configurado a evicção, porquanto adquiriu regularmente um imóvel da ré, por
meio de mútuo bancário gravado por alienação fiduciária. Ressalta, ainda, que não
pode mesmo ser tido como adquirente de má-fé, já que pagou R$ 45.167,15, em
espécie à demandada, para quitação de dívida do imóvel, além de ter buscado
financiamento do restante do preço, permanecendo com a dívida junto à casa
bancária. O fato de ter sido aprovado o financiamento habitacional também milita
em seu favor. Por fim, assinala não ter comprado o outro imóvel da requerida, mas de
terceiro (fls. 94/103).

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Não foram apresentadas as contrarrazões.
Inicialmente distribuídos à e. 35a Câmara de Direito Privado, foram os
autos redistribuídos à 7a Câmara de Direito Privado, por força do v. acórdão de fls.
110/112.
De seu turno, a e. 7a Câmara de Direito Privado determinou a
redistribuição dos autos a esta Câmara, em virtude da prevenção gerada pelo
julgamento do agravo de instrumento no 2119225-92.2014.8.26.0000 (fls. 118/121).
É o relatório, ao qual se acresce o da sentença.
Em que pese a argumentação expendida, o inconformismo não procede.
De início e apesar do descumprimento da regra do art. 348 do CPC, não
se declarará a nulidade da sentença, tendo em vista que o autor expressamente
afirmou, nas razões recursais, que “a prova documental trazida aos autos é por demais
robusta para comprovar suas alegações” (fls. 96), de forma que não é mesmo razoável
anular-se o julgado, com a restituição dos autos ao primeiro grau, se o próprio
demandante assevera não ter mais nenhuma outra prova a produzir, reputando
suficientes os documentos coligidos com a vestibular, o que demonstra a inexistência
de prejuízo.
Destarte, fica afastada a preliminar tendente à invalidação do julgado.
No mérito, melhor sorte não assiste ao recorrente.
Segundo se observa, busca o recorrente ser indenizado pela ré em virtude
da perda de seus direitos sobre o imóvel descrito na inicial, adquirido, em setembro
de 2013, por R$ 225.250,00, mediante pagamento em dinheiro e valores decorrentes
de financiamento bancário gravado com alienação fiduciária em garantia.

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Assevera o demandante que, em processo outro, foi reconhecida fraude à
execução perpetrada pela ré, o que redundou na declaração de ineficácia da venda,
com a consequente perda dos direitos de aquisição, remanescendo, contudo, a dívida
com o credor fiduciário.
Assim, busca seja a ré condenada ao pagamento da dívida oriunda do
financiamento bancário, atualmente no valor de R$ 343.657,40.
Quanto aos efeitos da revelia da demandada, tem-se que não podem
mesmo ser aplicados, ao caso, uma vez que os documentos coligidos, ao contrário do
sustentado pelo autor, infirmam o quanto narrado na inicial, em especial a alegada
boa-fé na realização do negócio envolvendo o imóvel.
Conquanto seja mesmo verdade que, ao menos formalmente, o
demandante somente comprou um imóvel da requerida (aquele localizado no
Guarujá), cumpre observar que o outro imóvel, situado na Rua Vicente Rao, no 2176,
nesta Capital, pertencia à demandada e ao companheiro dela, a quem ela teria
vendido a cota-parte que lhe tocava.
Por sua vez, o então companheiro, Marcio Bueno, revendeu o imóvel ao
ora demandante, tendo sido tal venda também reputada em fraude à execução,
conforme o v. acórdão proferido por esta Câmara, nos autos do agravo de
instrumento no 2119225-92.2014.8.26.0000.
Relativamente ao imóvel comprado pelo autor da demandada,
necessárias algumas observações.
Conforme se constata da matrícula, os genitores da demandada
adquiriram o imóvel, em 27.02.1992 (Av. 02 fls. 11) e, em 12.03.2010, o venderam, por
R$ 225.000,00, à SAGA Administração de Imóveis Ltda, de titularidade do ora
recorrente e sediada no mesmo endereço do domicílio do requerente (cf. R. 03 - fls.
12).

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Em agosto de 2010, o mesmo imóvel foi vendido por SAGA à requerida
Vanessa, pelo preço de R$ 280.000,00 (cf. R.04, fls. 12), sendo estabelecida garantia
fiduciária em favor do Banco Itaú, no valor de R$ 214.500,00 (cf. R.05).
Foi cancelado o gravame, em 23.09.2013, em razão do integral
pagamento da dívida (Av. 06 fls. 13) e, na mesma data, a requerida alienou o bem
ao demandante, por R$ 225.250,00 (cf. R.07 fls. 13), sendo o imóvel dado em
garantia ao Banco Itaú, pela dívida de R$ 180.082,85 (R.08 fls. 14).
Chama a atenção, em primeiro lugar, o fato de sucessivas negociações do
imóvel entre familiares e, em segundo lugar, o fato do preço ajustado, na venda ao
autor, ser inferior àquele convencionado 03 anos antes entre as mesmas partes,
cabendo aqui observar que a SAGA imóveis assumiu a forma de EIRELI.
A fraude na alienação já foi reconhecida por esta Câmara, nos autos do
agravo de instrumento no 2119225-92.2014.8.26.0000 e, no caso, não se pode mesmo
afirmar tenha o demandante atuado com a cautela necessária na aquisição do bem,
mormente em se considerando que se trata de pessoa com larga experiência no
mercado imobiliário.
Não consta tenha o autor exigido a apresentação de certidões pela
vendedora, até e porque uma simples certidão do distribuidor cível apontaria a
existência de demanda ajuizada em face da requerida, em 2005.
Vale ressaltar que se a boa-fé subjetiva pode ser conceituada como a
ignorância acerca de vício que macula a relação jurídica, isto é, a “convicção de estar
agindo em bom direito”, para usar a expressão de Judith Martins-Costa1, razoável
considerar-se tal desconhecimento como inexcusável se demonstrado a inobservância
dos deveres de cuidado (cf. NORONHA, Fernando, O Direito dos Contratos e seus
Princípios Fundamentais, São Paulo, Saraiva, 1994, p. 134).
1 A Boa-Fé no Direito Privado: critérios para sua aplicação São Paulo Marcial Pons 2015, p. 261.

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Aliás e como pontuado pela eminente Min. Nancy Andrighi, nos autos do
RMS 27358/RJ:
“Cabe ao adquirente provar que desconhece a existência de ação envolvendo o imóvel, não
apenas porque o art. 1.o, da Lei n.o 7.433/85, exige a apresentação das certidões dos feitos
ajuizados em nome do vendedor para lavratura da escritura pública de alienação, mas,
sobretudo, porque só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma
mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição.”
Efetivamente, não se pode afirmar que o demandante, que atua há
muitos anos no mercado imobiliário, tenha agido com a cautela necessária na compra
do imóvel, o que afasta a evicção, nos termos do art. 457 do CC.
Comentando a regra do art. 457 do CC, Anderson Schreiber pontua2:
“A ciência do adquirente acerca do vício jurídico de que o domínio alheio e a
pendência de litigiosidade são alguns exemplos no momento da celebração do negócio
implica assunção do risco de uma futura evicção da coisa, atribuindo caráter aleatório
ao contrato. A álea, neste caso, recairia justamente sobre a possível privação da coisa
em razão do vício jurídico, afastando a garantia legal contra evicção.”
A propósito, a jurisprudência do Colendo STJ:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EVICÇÃO. DESCARACTERIZAÇÃO.
ART. 457 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE BOA-FÉ DO ADQUIRENTE.
INDENIZAÇÃO AFASTADA.
1. Reconhecida a má-fé do arrematante no momento da aquisição do imóvel, não pode
ele, sob o argumento de ocorrência de evicção, propor a ação de indenização com base
no art. 70, I, do CPC, para reaver do alienante os valores gastos com a aquisição do
bem. Para a configuração da evicção e consequente extensão de seus efeitos, exige-se a
boa-fé do adquirente.
2. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp 1293147/GO Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA 3a Turma j.
19/03/2015 pub. DJe 31/03/2015)
Desse modo e não demonstrada boa-fé na aquisição do imóvel, não se há
falar em evicção.
2 Código Civil Comentado Anderson Schreiber et al Rio de Janeiro Forense 2019 pág. 268.

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Mais, portanto, não é necessário ao desprovimento do reclamo.
Essas as razões pelas quais se entende não ser possível acolher o recurso
interposto, manifestando-se aqui o quanto se tem como necessário e suficiente à
solução da causa, dentro da moldura em que apresentada e segundo o espectro da lide
e legislação incidente na espécie, sem ensejo a disposição diversa e conducente a outra
conclusão, inclusive no tocante a eventual pré-questionamento de questão federal,
anotando-se, por fim, haver-se decidido a matéria consoante o que a turma julgadora
teve como preciso a tanto, na formação de sua convicção, sem ensejo a que se afirme
sobre eventual desconsideração ao que quer que seja, no âmbito do debate travado
entre os litigantes.
Ante o exposto, nega-se provimento ao reclamo, nos termos enunciados.
A.C.Mathias Coltro
Relator