Tribunal: TJSP
Processo: 1101835-78.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual por culpa dos compradores. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Sentença que determinou a devolução de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pelos autores. Cabimento, em tese, da devolução de

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual por culpa dos compradores. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Sentença que determinou a devolução de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pelos autores. Cabimento, em tese, da devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos. No entanto, é caso de manutenção da devolução na forma prevista na sentença, em razão da proibição de "reformato in pejus". No mais, não é possível a/o retenção/desconto dos valores pagos a título de decoração. Precedente do TJSP. Alteração do termo inicial dos juros de mora. Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários advocatícios recursais não fixados. Recurso da ré parcialmente provido.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000282286
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1101835-78.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante SEI S B C
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., são apelados DEISE CRISTINA
KOVALSKI e ANTONIO CARLOS BARBOSA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente), SILVÉRIO DA SILVA E
THEODURETO CAMARGO.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1101835-78.2018.8.26.0100 -Voto no 25880
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Apelação n°:
1101835-78.2018.8.26.0100
Apelante(s):
SEI S.B.C. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE
LTDA
Apelado(s):
DEISE CRISTINA KOVALSKI e ANTONIO CARLOS
BARBOSA
Comarca:
FORO CENTRAL CÍVEL - 41a Vara Cível
1a Instância:
Proc. no 1101835-78.2018.8.26.0100
Juiz(a):
REGIS DE CASTILHO BARBOSA FILHO
Voto no
25880
EMENTA. Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação
de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial
procedência. Insurgência da ré. Aplicabilidade do CDC. Rescisão
contratual por culpa dos compradores. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP.
Sentença que determinou a devolução de 75% (setenta e cinco por cento)
dos valores pagos pelos autores. Cabimento, em tese, da devolução de
80% (oitenta por cento) dos valores pagos. No entanto, é caso de
manutenção da devolução na forma prevista na sentença, em razão da
proibição de “reformato in pejus”. No mais, não é possível a/o
retenção/desconto dos valores pagos a título de decoração. Precedente do
TJSP. Alteração do termo inicial dos juros de mora. Verbas
sucumbenciais mantidas. Honorários advocatícios recursais não fixados.
Recurso da ré parcialmente provido.

Apelação interposta contra a sentença de fls. 331/334 e
384/385, cujo relatório se adota, que julgou procedente em parte a ação judicial
movida por DEISE CRISTINA KOVALSKI e ANTONIO CARLOS BARBOSA
em face de SEI S.B.C. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. Diante
da sucumbência, a ré foi condenada a pagar as custas e despesas processuais,
assim como dos honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa,
com base no artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.
A ré interpôs recurso de apelação, pugnando pela reforma
da sentença, conforme razões de fls. 348/363.

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Recurso da ré tempestivo, preparado e respondido (fls.
387/412).
É o relatório.
De início, recebo o recurso interposto no duplo efeito (art.
1.012, “caput”, do CPC), por não estarem presentes hipóteses excepcionais
previstas no §1o, do mesmo dispositivo legal.
Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor
Inicialmente, ressalta-se a necessidade da aplicação do
Código de Defesa do Consumidor ao caso, eis que a natureza do negócio
jurídico celebrado entre as partes é de compromisso de compra e venda, no
qual os autores constituem fornecedores que tinham o objetivo de
comercializar o imóvel e a ré o adquiriu como destinatária final, nos termos dos
artigos 2o e 3o, do CDC.
Ainda, não restam dúvidas de que o contrato tem natureza
e característica de “contrato de adesão” (art. 54 do CDC), já que possui
inúmeras cláusulas padronizadas.
Restituição de valores
Diante da impossibilidade da continuidade do negócio, o
contrato celebrado entre as partes devia mesmo ter sido rescindido por culpa
dos compradores, com a consequente devolução de parte dos valores solvidos.
Esta C. Corte consolidou o entendimento no sentido de
que, rescindido o contrato, as partes devem ser imediatamente restituídas ao
estado anterior, mesmo em caso de inadimplemento do comprador, evitando-
se o enriquecimento sem causa e afronta aos artigos 51, inciso IV, § 1o e 53 do
Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido, as Súmulas n. 1 e 3, do TJSP:
Súmula n. 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo

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inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
Súmula no 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma
só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.
Súmula n. 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem
direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as
partes
deverão
ser
repostas
ao
estado
anterior,
independentemente de reconvenção.
Ademais, o pedido de rescisão é um direito do comprador,
ainda que ele esteja inadimplente, a teor do que dispõe a Súmula no 1 deste E.
Tribunal de Justiça.
Portanto, a rescisão do contrato não depende da
concordância da vendedora.
No mesmo sentido, a Súmula n. 543 do C. STJ dispõe que:
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento.
Na lição de FLÁVIO TARTUCE sobre o princípio do
pacta sunt servanda:
“Anote-se que o princípio da força obrigatória como regra

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máxima tinha previsão já no direito romano, segundo o qual
deveria prevalecer o pacta sunt servanda, ou seja, a força
obrigatória do estipulado no pacto. Não poderia, portanto, sem
qualquer razão plausível, ser o contrato revisto ou extinto, sob
pena de acarretar insegurança jurídica ao sistema.
Porém, a realidade jurídica e fática do mundo capitalista e pós-
moderno não possibilita mais a concepção estanque do
contrato. O mundo globalizado, a livre concorrência, o domínio
do crédito por grandes grupos econômicos e a manipulação dos
meios de marketing geraram um grande impacto no Direito
Contratual. Como já se destacou, vive-se na expressão de Enzo
Roppo, o Império dos Contratos-Modelo, pela prevalência
maciça dos contratos de adesão, com conteúdo pré-estipulado.
Dentro dessa realidade, o princípio da força obrigatória ou da
obrigatoriedade das convenções continua previsto em nosso
ordenamento jurídico, mas não mais como regra geral, como
antes era concebido. A força obrigatória constitui exceção à regra
geral da socialidade, secundária à função social, princípio que
impera
dentro
da
nova
realidade
do
direito
privado
contemporâneo. Certo é, portanto, que o princípio da força
obrigatória não tem mais encontrado a predominância e a
prevalência que exercia no passado. O princípio em questão está,
portanto, mitigado ou relativizado, sobretudo pelos princípios
sociais da função social do contrato e da boa-fé objetiva.”
(“Manual de direito civil: volume único, , 8a edição revista
e ampliada, Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO,
2018, págs. 666/667).
Sem prejuízo do que as partes livremente convencionam, a
legislação atual consumerista mitiga a autonomia da vontade em detrimento de

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maior proteção ao consumidor em casos de abusividade, como ocorre no caso
dos autos, não havendo que se falar em violação do princípio do pacta sunt
servanda.
Quanto ao percentual de devolução, este depende do caso
concreto, sendo que a jurisprudência deste Tribunal tem fixado percentuais que
variam de 75% a 90% (noventa por cento) dos valores pagos.
No caso em tela, a ré alega que deveria ser autorizada a
retenção na forma prevista na Lei 13.786/2018 ou, ainda, a retenção de 30% dos
valores pagos, na forma prevista na cláusula 7.9 do contrato (fl. 44).
Primeiramente, não há que se falar na aplicação dos
percentuais previstos na Lei 13.786/2018, uma vez que tal diploma legislativo
não se aplica aos contratos celebrados em data anterior ao início de sua
vigência (antes de 27/12/2018).
Em segundo lugar, a cláusula 7.9 do contrato revela-se
abusiva nos termos dos artigos 51, inciso IV, § 1o e 53 do Código de Defesa do
Consumidor, pois redunda em retenção excessiva em favor da vendedora, bem
como na colocação do consumidor em desvantagem exagerada.
O juízo “a quo” determinou a devolução de 75% dos
valores pagos, com direito de retenção de 25% dos valores pagos (fls. 331/334).
Anoto que seria cabível, em tese, a devolução aos autores
de 80% dos valores pagos, consoante decisões recentes desta Colenda Câmara.
Confira-se:
“Apelação Cível 1008782-70.2018.8.26.0576 - EMENTA:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
LOTEAMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA
PELO ADQUIRENTE RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO
ESTADO ANTERIOR - DEVOLUÇÃO DOS VALORES

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Apelação Cível no 1101835-78.2018.8.26.0100 -Voto no 25880
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PAGOS, COM RETENÇÃO - SENTENÇA QUE FIXOU
RETENÇÃO
DE
10%
DOS
VALORES
PAGOS

INCONFORMISMO DA RÉ ACOLHIMENTO EM PARTE
É abusiva a cláusula contratual que prevê descontos excessivos
para o caso de rescisão contratual por culpa do adquirente Caso
concreto que demonstra ser razoável a retenção no percentual de
20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas
geradas, segundo entendimento do STJ e precedentes desta C.
Câmara Comissão de corretagem Retenção indevida - Taxa
que não se confunde com o valor do sinal dado como princípio de
pagamento, devendo ser demonstrada a efetiva contratação deste
serviço, com informação prévia e clara ao adquirente - Correção
monetária Incidência desde cada desembolso para a efetiva
recomposição da moeda Juros de mora Modificação do termo
inicial - Encargo que deve ser computado a partir do trânsito em
julgado, pois a resolução do contrato decorreu da inadimplência
do comprador - DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO
RECURSO”. (TJSP; Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de São José
do Rio Preto - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
31/07/2019; Data de Registro: 31/07/2019)
“Apelação Cível 1001390-88.2017.8.26.0358 - EMENTA:
Apelação cível. Ação de rescisão contratual c.c. devolução de
quantias pagas. Compra e venda de lote. Desistência do
comprador por problemas financeiros. A rescisão é de rigor, e
contra esta pretensão não há qualquer insurgência da ré. Não se
pode admitir a perda total das parcelas pagas, sob pena de afronta
ao disposto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Em julgado recente desta Câmara foi definido percentual de 20%

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de retenção. Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos
pela tabela prática de atualização do Egrégio Tribunal de Justiça
desde cada desembolso. Quanto à aplicação dos juros, estes
devem incidir a partir do trânsito em julgado. Todavia, devem
ser mantidos nos moldes da sentença, sob pena de caracterizar
reformatio in pejus. As despesas de condomínio, taxas, se
existentes, enquanto na posse do autor, bem como o pagamento
do IPTU, são de responsabilidade do promitente comprador.
Sucumbência proporcional. Apelos parcialmente providos”.
(TJSP; Relator (a): Silvério da Silva; Órgão Julgador: 8a
Câmara de Direito Privado; Foro de Mirassol - 3a Vara;
Data do Julgamento: 31/07/2019; Data de Registro:
05/08/2019)
“Apelação Cível 1059002-82.2017.8.26.0002 - EMENTA:
RESCISÃO
DE
CONTRATO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES
Parcial procedência

Desistência da parte compradora que não constitui óbice para
que postule a rescisão da avença, tampouco a devolução parcial
do quanto adimplido Inteligência das Súmulas 1 e 2 da Seção
de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, 543 do C. STJ e
art. 53 do DC Descontos previstos no contrato que se mostram
abusivos Sentença que determinou a devolução de 90 % do
montante pago - Insurgência da ré
Cabimento parcial

Devolução de 80% que se mostra mais adequada e proporcional
ao desfazimento do negócio Precedentes Correção monetária
do desembolso mantida - Sentença reformada
Recurso
parcialmente provido”. (TJSP; Relator (a): Salles Rossi; Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II -
Santo Amaro - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:

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30/07/2019; Data de Registro: 30/07/2019)
Apesar
disso,
considerando
que
os
autores
não
interpuseram recurso próprio e que se mostra impossível a “reformatio in
pejus” neste grau recursal, deve ser mantida a devolução no mesmo percentual
fixado na sentença.
No mais, mostra-se impossível a retenção das despesas
com decoração, na forma pretendida pela ré.
A ré alega que a despesa com decoração teria sido
empregada nas áreas comuns do condomínio, o que impossibilitaria a
devolução aos autores.
Sem razão, contudo.
Como bem constou da sentença, a própria ré admite que
os bens de decoração foram incorporados ao patrimônio do empreendimento.
Ora, se estão incorporados ao imóvel, a retenção dos
valores pagos a esse título representaria indevido enriquecimento sem causa da
vendedora.
Aliás, assim decidiu este Egrégio Tribunal de Justiça em
caso envolvendo a mesma ré:
“Apelação
Cível
1010612-44.2017.8.26.0564
-
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Rescisão
contratual por iniciativa da promitente-compradora
Ação
julgada procedente para declarar rescindido o contrato firmado
entre as partes e condenar a construtora a devolver à autora 80%
das prestações pagas, excluídas as despesas com decoração
Percentual adequado
Retenção de 20% do montante
desembolsado que se mostra suficiente para o ressarcimento das
despesas operacionais da venda Juros de mora Cômputo a

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partir do trânsito em julgado, conforme entendimento desta 6a
Câmara de Direito Privado Sucumbência Verba devida pela
construtora, em sua integralidade
Recurso parcialmente
provido.
(TJSP; Relator (a): José Roberto Furquim Cabella; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de São
Bernardo do Campo - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
04/10/2018; Data de Registro: 04/10/2018)
Não bastasse isso, a retenção de 25% (vinte e cinco por
cento) do valor solvido é suficiente para indenizar a ré pela administração,
despesas e desfazimento do negócio, gastos com decoração, etc, sendo,
portanto, desnecessárias maiores considerações.
Forma de restituição
E, como já exposto acima, a restituição aos autores de 75%
(setenta e cinco por cento) dos valores pagos deve ser realizada em parcela
única, pois o parcelamento do montante na forma prevista em contrato
configura prática abusiva, conforme Súmula 02 do TJSP.
Termo inicial dos juros de mora
Neste ponto, assiste razão à ré.
Sobre a quantia equivalente a 75% (setenta e cinco por
cento) das parcelas pagas deve incidir juros de mora de 1% (um por cento) ao
mês a partir do trânsito em julgado da ação, e não desde a data de citação,
como decidido na sentença.
Ressalte-se que os juros têm início a partir do trânsito em
julgado porque, no caso, não foi a ré que deu causa ao desfazimento do negócio
jurídico.
Assim, de acordo com o art. 394 do Código Civil,

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"considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser
recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou convenção estabelecer".
Acerca do tema, confira-se julgado do C. Superior Tribunal
de Justiça:
Recurso Especial no 1008610/RJ - “CIVIL E PROCESSUAL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
RESOLUÇÃO
UNILATERAL
PELO
PROMITENTE-
COMPRADOR INJUSTIFICADAMENTE. PARCELA A SER
RESTITUÍDA.
JUROS
MORATÓRIOS.
TERMO
DE
FLUIÇÃO. TRÂNSITO EM JULGADO. I. Na hipótese de
resolução contratual do compromisso de compra e venda por
simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos
autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as
mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da
decisão. II. Inexistência de mora anterior da ré. III. Recurso
especial
conhecido
e
provido.”
(Rel.
Min.
ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, j. em 26/03/2008).
Desse último julgado, extraem-se relevantes considerações
que se aplicam ao caso em debate:
“A recorrente não deu nenhuma causa ao desfazimento do
negócio jurídico entabulado entre as partes. Pelo contrário, os
recorridos é que postularam a resolução da avença, porque
"impossibilitados de arcarem com o custo das prestações por
motivos indiferentes ao presente recurso" (fl. 60), segundo
argumentam, em contra-razões ao recurso especial. [...] Aqui,
entretanto, entendo que ainda não se verifica mora dos
promitente-vendedores, porquanto não requereram os autores a

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restituição do que foi pago de acordo com a cláusula contratual
avençada, mas que "a resilição contratual efetivada no início das
obras deve comportar uma retenção no montante de 10% do
valor pago".
Assim também já decidiu este E. Tribunal:
Apelação
no
1003117-78.2016.8.26.0306
-
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. (...) 5. Juros
moratórios. Mora, em caso de alteração do pactuado, configurada
a partir do trânsito em julgado. Precedentes. Apelo provido neste
tópico. (...) RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (Rel.
DONEGÁ MORANDINI, j. em 20/10/2017).
Desse modo, a sentença merece pequena reforma, para
que os autores sejam restituídos em 75% (setenta e cinco por cento) dos valores
pagos, sem desconto/retenção de gastos de decoração, com incidência de juros
de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado da
decisão e com correção monetária pela tabela prática do TJ/SP desde cada
desembolso; o que será apurado em fase de liquidação.
Verbas sucumbenciais
As verbas de sucumbência, sabidamente, se assentam no
princípio da causalidade.
Sobre o tema, já se manifestou o E. Superior Tribunal de
Justiça:
“Sem embargo do princípio da sucumbência, adotado pelo
Código de Processo Civil vigente, é de atentar-se para outro
princípio, a causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à

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instauração do processo, ou ao incidente processual, deve arcar
com os encargos daí decorrentes” (STJ - REsp no 264.930,
Quarta Turma, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO
TEIXEIRA, j. em 13/09/2000).
No caso em comento, mesmo diante da pequena alteração
no resultado da demanda (termo inicial dos juros de mora), deve ser mantida a
condenação da ré ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como
dos honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa, em
observância ao disposto no art. 85, §2°, incisos I a IV, do CPC.
Honorários sucumbenciais recursais
Por fim, deixo de fixar os honorários advocatícios recursais
em favor do patrono dos autores, considerando o entendimento do STJ no
sentido de que a referida verba só é cabível nos casos de desprovimento e de
não conhecimento do recurso (Tese no 9, Edição no 128 - Dos Honorários
Advocatícios - Jurisprudência em Tese, datada de 31/05/2019).
Prequestionamento
Para fins de prequestionamento, observo que a solução da
lide não passa necessariamente pela restante legislação invocada e não
declinada, despicienda a menção explícita de dispositivos uma vez encontrada
a fundamentação necessária, consoante entendimento consagrado no Eg.
Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, meu voto dá parcial provimento ao
recurso da ré.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator