Tribunal: TJSP
Processo: 2013358-03.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Daise Fajardo Nogueira Jacot
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de Cobrança. Rateio condominial. Fase de cumprimento de sentença. Executada em Regime de Recuperação Judicial. Decisão que rejeitou a impugnação e determinou o prosseguimento do cumprimento de sentença. INCONFORMISMO da executada deduzido no Recurso. EXAME: Dívida formada pelo inadimplemento de rateio condominial, que não se submete aos efeitos da Recuperação

Ementa:
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de Cobrança. Rateio condominial. Fase de cumprimento de sentença. Executada em Regime de Recuperação Judicial. Decisão que rejeitou a impugnação e determinou o prosseguimento do cumprimento de sentença. INCONFORMISMO da executada deduzido no Recurso. EXAME: Dívida formada pelo inadimplemento de rateio condominial, que não se submete aos efeitos da Recuperação Judicial. Obrigação de natureza "propter rem". Entendimento consolidado pelo C. Superior Tribunal de Justiça de que o rateio condominial pode ser enquadrado no conceito de encargo da massa, crédito indicado como extraconcursal no artigo 84, III, da Lei no 11.101/05. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000367879
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2013358-03.2020.8.26.0000, da Comarca de Piracicaba, em que é agravante API SPE 75
PLANEJAMENTO
E
DESENVOLVIMENTO
DE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA ( RECUPERAÇÃO JUDICIAL), é agravado CONDOMINIO
RESIDENCIAL TORRES DO JARDIM I.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO NÃO
PROVIDO. V.U.*, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS PETRONI
(Presidente sem voto), FÁBIO PODESTÁ E TAVARES DE ALMEIDA.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2013358-03.2020.8.26.0000 -Voto no 17.650
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VOTO No : 17.650
AGRAVO No: 2013358-03.2020.8.26.0000
COMARCA : PIRACICABA 5a VARA CÍVEL
AGRAVANTE: API SPE 75 PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (EM
RECUPERAÇÃO JUDICIAL)
AGRAVADO : CONDOMINIO RESIDENCIAL TORRES DO JARDIM I
JUIZ : MAURO ANTONINI
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de Cobrança. Rateio
condominial. Fase de cumprimento de sentença. Executada em
Regime de Recuperação Judicial. Decisão que rejeitou a
impugnação e determinou o prosseguimento do cumprimento de
sentença. INCONFORMISMO da executada deduzido no Recurso.
EXAME: Dívida formada pelo inadimplemento de rateio
condominial, que não se submete aos efeitos da Recuperação
Judicial. Obrigação de natureza “propter rem”. Entendimento
consolidado pelo C. Superior Tribunal de Justiça de que o rateio
condominial pode ser enquadrado no conceito de encargo da
massa, crédito indicado como extraconcursal no artigo 84, III, da
Lei no 11.101/05. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*
Vistos.
Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto
contra decisão nos autos da Ação de Cobrança, ora em fase de cumprimento
de sentença, que o agravado move contra a agravante, proferida pelo MM.
Juiz “a quo” nos termos da decisão de fls. 122/123.
Argumenta a agravante, em resumo, que o débito
exequendo deve ser submetido ao Juízo que homologou o Plano de
Recuperação Judicial da devedora, e não em execução individual (fls. 1/16).
Recebido o Recurso com o efeito suspensivo (fl.

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147), o agravado apresentou contraminuta (fls. 149/152).
Aberta vista, a E. Procuradoria Geral de Justiça
opinou acolhimento parcial do Recurso para que, “mantida a r. decisão e a
medida constritiva combatidas, sejam remetidas à apreciação dos atos
expropriatórios ao Juízo falimentar” (“sic”, fls. 159/164).
É o relatório.
Conforme já relatado, cuida-se de Agravo de
Instrumento interposto contra decisão nos autos da Ação de Cobrança, ora em
fase de cumprimento de sentença, que o agravado move contra a agravante,
proferida pelo MM. Juiz “a quo” nos termos seguintes:
“1. A recuperanda impugna o cumprimento de sentença, alegando que o
crédito deve ser perseguido na recuperação judicial, e não em execução
individual. Mas não lhe assiste razão, pois se trata de crédito extraconcursal e,
ainda, de dívida propter rem, a autorizar o prosseguimento deste cumprimento
de sentença. Nessse sentido, do Tribunal de Justiça deste Estado: AGRAVO
DE INSTRUMENTO - DESPESAS DE CONDOMÍNIO - AÇÃO DE
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - Obrigação de natureza
"Propter Rem" - Crédito Extraconcursal - Não Habilitação no processo de
recuperação judicial. AGRAVO PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento
2217422-09.2019.8.26.0000; Relator (a): Antonio Nascimento; Órgão
Julgador: 26a Câmara de Direito Privado; Foro de Sumaré - 3a Vara Cível;
Data
do
Julgamento:
24/10/2019;
Data
de
Registro:
25/10/2019)
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - Despesas de condomínio - Devedora em
recuperação judicial - Penhora da unidade condominial geradora da dívida -
Possibilidade - Crédito extraconcursal, dada a natureza da obrigação (propter
rem) - Questão já decidida em agravo de instrumento anterior - Litigância de

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má-fé caracterizada - Recurso não provido, com imposição de sanção à
agravante por litigância de má-fé. (TJSP; Agravo de Instrumento
2190280-30.2019.8.26.0000; Relator (a): Sá Duarte; Órgão Julgador: 33a
Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 12a. Vara Cível; Data do
Julgamento: 24/09/2019; Data de Registro: 24/09/2019) Pelo exposto,
REJEITO a impugnação. 2. Requeira a parte exequente, em quinze (15) dias
úteis, o que de direito para prosseguimento da execução”.
Malgrado o inconformismo da agravante, a r.
decisão agravada não comporta a pretendida reforma.
Observa-se de início que já transcorreu o prazo
máximo e improrrogável de suspensão de cento e oitenta (180) dias
estabelecido no artigo 6o, §4o, da Lei de Recuperação Judicial e Falências (Lei
no 11.101/05), porquanto deferido o processamento da Recuperação Judicial no
dia 02 de março de 2017 (v. fl. 6).
Como quer que seja, deve ser afastado o
reconhecimento da submissão do crédito decorrente do inadimplemento do
rateio condominial aos efeitos da Recuperação Judicial.
E isso porque, embora a ausência de previsão
expressa do rateio condominial no rol do artigo 84 da Lei no 11.101/05, que
indica os créditos com natureza extraconcursal, impõe-se considerar que essa
obrigação tem natureza “propter rem”, que se destina à própria conservação e
manutenção do imóvel sobre o qual recai esse encargo.
Bem por isso, o C. Superior Tribunal de Justiça já

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firmou entendimento no sentido de que o rateio condominial pode ser
enquadrado no conceito de encargo da massa (REsp no 1.534.433/SP), na
condição de “despesa com arrecadação, administração, realização do ativo e
distribuição do seu produto”, indicada como crédito extraconcursal no inciso
III do referido artigo 84, “in verbis”:
Art. 84. Serão considerados créditos extraconcursais e serão pagos com
precedência sobre os mencionados no art. 83 desta Lei, na ordem a seguir, os
relativos a:
(...)
III despesas com arrecadação, administração, realização do ativo e
distribuição do seu produto, bem como custas do processo de falência;
Conquanto não sujeito o rateio condominial à
habilitação ou inclusão no Quadro Geral de Credores na Execução Coletiva,
patente que a execução isolada não se sujeita à suspensão prevista no artigo
6o, §4o, da Lei de Falências e Recuperação Judicial.
Resta a rejeição do Recurso por conseguinte.
A propósito, eis a Jurisprudência:
RECURSO
ESPECIAL.
FALÊNCIA.
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
CRÉDITO
EXTRACONCURSAL. AÇÃO DE COBRANÇA. SUSPENSÃO. DESCABIMENTO. JULGADOS
DESTA CORTE SUPERIOR.
1. Controvérsia acerca da necessidade de suspensão de ação de cobrança
de despesas condominiais ante a superveniência da decretação da falência do devedor.
2. Caráter extraconcursal do crédito decorrente de despesas condominiais, não se sujeitando,
portanto, à habilitação e inclusão no quadro geral de credores.
3. Desnecessidade de suspensão da ação de cobrança de despesas condominiais, por se tratar
de crédito extraconcursal. 4. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (REsp no 1.534.433/SP,
rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, julgado em 30/03/2017).
COTAS CONDOMINIAIS. ENCARGOS DA MASSA. CRÉDITO NÃO SUJEITO A
HABILITAÇÃO NO QUADRO GERAL DE CREDORES. OBSERVÂNCIA DA ORDEM DE
PRIVILÉGIO DOS CRÉDITOS ANTECEDENTES AOS ENCARGOS DA MASSA. AGRAVO

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DESPROVIDO.
1. Nos termos do art. 124, § 1o, III, do Decreto-Lei 7.661/45 (antiga Lei de Falencias), os
débitos condominiais, por se tratarem de obrigação de natureza propter rem, não podem ser
considerados da pessoa do falido, porquanto constituem ônus relativo ao próprio imóvel,
constituindo-se, portanto, em encargos da massa.
2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 590.632/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO,
QUARTA TURMA, DJe 22/10/2013)
Recurso especial. Cotas condominiais. Natureza da obrigação de pagamento. Falência.
Encargos da Massa. Créditos privilegiados. Pagamento por sub-rogação com o produto da
arrematação. Impossibilidade. Rateio preferencial de outros créditos. Decreto-Lei n.o 7.661/45
(antiga Lei de Falencias). - As cotas condominiais não constituem dívidas do proprietário-
condômino, mas, sim, encargos da própria coisa havida em copropriedade, pois a sua
natureza obrigacional é propter rem, pelo que acompanham a coisa, seja quem for o seu
dono. Precedentes. - Os débitos condominiais não são da pessoa do falido, mas sim relativos
ao imóvel de propriedade do falido, constituindo-se em encargos da massa, nos termos do
inciso III,do § 1.o, do art. 124, do Decreto-Lei n.o 7.661/45 (antiga Lei de Falencias). -
Apesar de as cotas condominiais classificarem-se como encargos da massa e, por isso, devam
ser pagas de imediato; o produto da arrematação do imóvel que originou o débito
condominial não pode reverter automaticamente, isto é, por sub-rogação, para o seu
pagamento, pois antes dos encargos da massa devem ser pagos os créditos acidentários,
trabalhistas e fiscais. Recurso especial provido. (REsp 709.497/SP, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJ 09/10/2006)

2234378-03.2019.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Relator(a): Soares Levada
Comarca: Ribeirão Preto
Órgão julgador: 34a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 27/02/2020
Data de publicação: 27/02/2020
Ementa: Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Débito condominial.
Rejeição de exceção de pé-executividade. Pretensão de extinção da demanda em razão de
suposta novação ocorrida em processo de recuperação judicial. Inadmissibilidade. Crédito
posterior e de natureza condominial que, no entendimento atual da jurisprudência do STJ, é
mais do que pignoratício (Súmula 478, STJ). Débito ademais de natureza "propter rem",
necessário à manutenção do condomínio em que inserido e também da própria coisa
geradora do débito. "Taxa de condomínio se enquadra no conceito de despesa necessária à
administração do ativo, tratando-se, portanto, de crédito extraconcursal, não se sujeitando à
habilitação de crédito, tampouco à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências",
conforme entendimento manifestado pelo E. STJ (AgInt. no REsp 1.646.272-SP). Incabível
a extinção da execução para habilitação do crédito nos autos do processo de recuperação
judicial. Determinação de prosseguimento da execução. Decisão mantida. Agravo improvido.
Visualizar Ementa Completa

2051000-10.2020.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Relator(a): Ruy Coppola
Comarca: Barueri

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Agravo de Instrumento no 2013358-03.2020.8.26.0000 -Voto no 17.650
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Órgão julgador: 32a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 23/09/2016
Data de publicação: 22/04/2020
Ementa: Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Despesas condominiais.
Crédito decorrente de obrigação propter rem que tem natureza extraconcursal, não se
sujeitando aos efeitos da recuperação judicial. Precedentes. Recurso provido.
4006931-91.2013.8.26.0002
Classe/Assunto: Apelação / Despesas Condominiais
Relator(a): Marcondes D'Angelo
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 25a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 11/04/2018
Data de publicação: 11/04/2018
Data de registro: 11/04/2018
Ementa: RECURSO
APELAÇÃO CÍVEL
DESPESAS CONDOMINAIS
TAXA
CONDOMINIAL EM ATRASO - AÇÃO DE COBRANÇA FASE DE CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. 1) Título judicial constituído anteriormente ao pedido de recuperação judicial.
Extinção do processo, sem julgamento de mérito, sob o fundamento de que o condomínio deve
ingressar com pedido de habilitação do seu crédito em concorrência com demais credores nos
autos da recuperação judicial em curso. Descabimento. Demanda que não é atraída pelo juízo
da recuperação, não havendo que se falar em suspensão do feito com fulcro no artigo 6o, da
Lei no 11.101/2005. 2) Débito que não se submete à concorrência de credores. Dívida de
natureza "propter rem", que reflete crédito extraconcursal. Precedente desta Câmara
Julgadora. Sentença anulada. Recurso de apelação do condomínio provido para determinar
o retorno dos autos à vara de origem para retomada da fase de cumprimento de sentença.
2257835-06.2015.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Relator(a): Hugo Crepaldi
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 25a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 18/02/2016
Data de publicação: 18/02/2016
Data de registro: 18/02/2016
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO
AÇÃO DE COBRANÇA DE VERBAS
CONDOMINIAIS Fase de cumprimento de sentença Obrigação propter rem Sendo o
titular massa falida, tais despesas constituem créditos extraconcursais, possuindo preferência
em relação aos demais créditos Suspensão da demanda e habilitação do crédito no juízo da
falência Desnecessidade Prioridade no pagamento das despesas condominiais que é
plenamente justificável, dado que visam à conservação e à manutenção da integridade do
bem, sendo certo que eventual necessidade de se aguardar o encerramento do processo
falimentar prejudicará sobremaneira as demais unidades condominiais, que arcariam
injustamente com despesa alheia, sob pena de comprometer a própria existência do
condomínio Reforma da decisão de Primeiro Grau, para determinar o prosseguimento da
ação de origem Recurso provido.

2248222-88.2017.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Relator(a): Edgard Rosa

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2013358-03.2020.8.26.0000 -Voto no 17.650
8
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 25a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 07/02/2018
Data de publicação: 07/02/2018
Data de registro: 07/02/2018
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA CRÉDITO
CONSTITUÍDO ANTES DA HOMOLOGAÇÃO DO PLANO DE RECUPERAÇÃO
JUDICIAL
CRÉDITO EXTRACONCURSAL POR SE TRATAR DE DÉBITO
CONDOMINIAL

OBRIGAÇÃO
PROPTER
REM

POSSIBILIDADE
DE
PROSSEGUIMENTO DA FASE EXECUTIVA
PEDIDO DE INTIMAÇÃO DE
COMPROMISSÁRIA COMPRADORA QUE NÃO FOI OBJETO DE APRECIAÇÃO PELO
JUÍZO A QUO IMPOSSIBILIDADE DE CONHECIMENTO DO RECURSO NESTE PONTO
DECISÃO REFORMADA. - Recurso provido na parte conhecida.
Impõe-se, pois, a rejeição do Recurso.
Diante do exposto, nega-se provimento ao Recurso.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Relatora