Tribunal: TJSP
Processo: 1039910-47.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Lino Machado
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-12

Ementa:
Apelação – Locação não residencial – Embargos à execução – Compensação – Impossibilidade – Instituto reservado para dívidas líquidas e exigíveis – Suposto crédito da locatária, em razão de obras que fez no imóvel, há de ser constituído e delimitado em processo de conhecimento.

A regra do artigo 369 do Código Civil dispõe que "a compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de

Ementa:
Apelação – Locação não residencial – Embargos à execução – Compensação – Impossibilidade – Instituto reservado para dívidas líquidas e exigíveis – Suposto crédito da locatária, em razão de obras que fez no imóvel, há de ser constituído e delimitado em processo de conhecimento.

A regra do artigo 369 do Código Civil dispõe que "a compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis". Ao dizer que a dívida há de ser líquida e estar vencida para ser possível a compensação, a norma do mencionado artigo 369 estatui que a compensação se operará entre importâncias determinadas e passíveis de exigência imediata. Impossível, por tais motivos, acolher a pretensão de compensação entre um crédito retratado em documento legalmente considerado título executivo extrajudicial e um suposto crédito que teria sido constituído por meio de parecer técnico unilateral e gastos feitos pela locatária sem a concordância da locadora. Enquanto a obrigação de pagamento dos aluguéis e encargos pela locatária está prevista no contrato, que delimita a prestação de forma precisa, cabendo a ela demonstrar que não há inadimplemento, o direito da locatária a ser ressarcida pelos gastos feitos com obras há de ser constituído por título judicial, que delimite o valor a ser reembolsado.

Apelação provida.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1
Apelação Cível no 1039910-47.2019.8.26.0100
Voto n.o 43.305 - jfl
Registro: 2020.0000183492
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1039910-47.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
EVOLUTION TRAINING CONSULTORIA EM GESTÃO EMPRESARIAL
LTDA., são apelados ATMOSFERA GESTÃO E HIGIENIZAÇÃO DE TÊXTEIS
SA e UNIFORME LAVANDERIA E LOCAÇÃO LTDA..
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE
NETO (Presidente sem voto), CARLOS RUSSO E MARCOS RAMOS.
São Paulo, 11 de março de 2020.
LINO MACHADO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1039910-47.2019.8.26.0100
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Apelação no 1039910-47.2019.8.26.0100
Apelante:
Evolution Training Consultoria em Gestão Empresarial Ltda.
Apelados:
Atmosfera Gestão e Higienização de Têxteis S/A;
Uniforme Lavanderia e Locação Ltda.
Comarca:
São Paulo (2a Vara do Foro Central Cível)
Juiz:
Renato Acácio de Azevedo Borsanelli
VOTO No 43.305
Apelação Locação não residencial Embargos à execução
Compensação Impossibilidade Instituto reservado para
dívidas líquidas e exigíveis Suposto crédito da locatária,
em razão de obras que fez no imóvel, há de ser constituído e
delimitado em processo de conhecimento.
A regra do artigo 369 do Código Civil dispõe que “a
compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de
coisas fungíveis”. Ao dizer que a dívida há de ser líquida e
estar vencida para ser possível a compensação, a norma do
mencionado artigo 369 estatui que a compensação se
operará entre importâncias determinadas e passíveis de
exigência imediata. Impossível, por tais motivos, acolher a
pretensão de compensação entre um crédito retratado em
documento
legalmente
considerado
título
executivo
extrajudicial e um suposto crédito que teria sido constituído
por meio de parecer técnico unilateral e gastos feitos pela
locatária sem a concordância da locadora. Enquanto a
obrigação de pagamento dos aluguéis e encargos pela
locatária está prevista no contrato, que delimita a prestação
de forma precisa, cabendo a ela demonstrar que não há
inadimplemento, o direito da locatária a ser ressarcida pelos
gastos feitos com obras há de ser constituído por título
judicial, que delimite o valor a ser reembolsado.
Apelação provida.
Vistos.
A respeitável sentença de fls. 452/454,
proferida em embargos à execução de título extrajudicial, fundada em
contrato de locação de imóvel não residencial, julgou procedente o
pedido para “declarar compensada a dívida e reconhecer a quitação dos
alugueres até o mês de junho de 2019”. Em razão da sucumbência, a

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embargada foi condenada ao pagamento das custas processuais dos
honorários advocatícios de dez por cento do valor da causa.
Em apelação a embargada arguiu, em síntese,
que a execução está fundada em título executivo que retrata obrigação
líquida, certa e exigível, enquanto a compensação postulada pelas
embargantes tem por base relação jurídica diversa da qual não participa;
que o contrato em que está fundada a pretensão à compensação não é
título executivo; que não havia qualquer irregularidade ambiental a ser
sanada no imóvel, pois a Uniforme possuía a certificação ISO 14.001;
que as obras realizadas, às quais se referem a compensação, foram
realizadas para “promover alterações de seu interesse no imóvel, com
intuito de aumentar sua produção, às custas da locadora” (fls.
474/475); que há cláusula no contrato de locação vedando a introdução,
pela locatária, de qualquer modificação no imóvel sem autorização
expressa da locadora e que, mesmo com essa autorização, inexistiria
direito à indenização; que os ajustes alegados pelas embargantes foram
constatados por empresa que elas mesmas contrataram, em documento
que ressalva não se tratar de “avaliação completa das condições ou da
conformidade do local” (fl. 476); que alguns dos valores cobrados se
referem a despesas operacionais, sem qualquer relação com a locação;
que a discussão sobre os valores pleiteados como compensação deve ser
feita em processo de conhecimento; que “não cabe compensação
unilateral de dívida líquida com suposta dívida ilíquida de outra
pessoa” (fl. 478); que a dívida é ilíquida, incerta e inexigível; que que
deve ser afastada sua condenação a indenizar danos morais; que as
embargantes devem ser condenadas por litigância de má-fé (fls.
464/485).

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Vieram contrarrazões pelo desprovimento dos
recursos, com pleito de condenação da embargada por litigância de má-
fé e na cominação prevista no artigo 940 do Código Civil (fls. 490/512).
É o relatório.
Caracteriza-se a compensação como um modo
de extinção das obrigações e ocorre se duas pessoas forem,
simultaneamente, credor e devedor uma da outra, realizando-se o
encontro das contas com o objetivo de se atingir o adimplemento.
A regra do artigo 369 do Código Civil dispõe
que “a compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de
coisas fungíveis”. Ao dizer que a dívida há de ser líquida e estar vencida
para ser possível a compensação, a norma do mencionado artigo 369
estatui que a compensação se operará entre importâncias determinadas e
passíveis de exigência imediata.
Ou seja, só é possível a compensação se aquele
que a postular puder demandar o adimplemento da obrigação a ser
prestada pela outra parte.
A doutrina trata do tema preconizando que se
há de “considerar que 'o requisito de exigibilidade (...) justifica-se pela
natureza do instituto, quando atentamos em que, sendo este um duplo
pagamento fictício, só poderia ser oposto contra créditos de que se
pudesse demandar a execução' (Euclides de Mesquita, A Compensação,
p. 92)” (Gustavo Tepedino, Heloisa Helena Barboza e Maria Celina
Bodin Moraes, in “Código Civil interpretado conforme a Constituição da
República”, vol. I, Rio de Janeiro: Renovar, 2004, pág. 673). Esses
doutrinadores afirmam, ainda, que “a exigibilidade constitui, por sua
vez, o momento dinâmico capaz de agregar à situação subjetiva de

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crédito 'o poder e o exercício do poder compensatório' (Judith Martins-
Costa, Comentários, p. 584)” (obra citada, pág. 673).
Só pode, portanto, ser objeto de compensação
o crédito certo e passível de imediata exigibilidade, por não haver
dúvida sobre a existência dele.
Jorge Cesa Ferreira da Silva cuida da matéria
de forma precisa e clara:
“A teleologia da compensação se vincula com a simplificação
operativa: estando as duas dívidas em condições de serem pagas, não
há justificativa para um duplo pagamento. Nisso se encontra a solução:
ambas as dívidas devem se encontrar em condições de serem pagas,
ainda que o momento em que essa qualidade ocorra seja distinto do
momento do vencimento.” (Inadimplemento das Obrigações,
coordenação: Miguel Reale e Judith Martins-Costa, São Paulo: RT,
2007, pág. 479)
Desta
forma
são
compensáveis
dívidas
exigíveis, em condições de serem pagas. Se algo impede a exigibilidade
de determinada obrigação, seu titular não poderá pretender a
compensação.
A compensação postulada pelas embargantes
não está fundada em título executivo extrajudicial, em confissão de
dívida, em sentença com trânsito em julgado ou outro instrumento que
permitisse constatar tratar-se de obrigação com exigibilidade imediata.
Segundo afirmaram as embargantes na inicial,
empresa por elas contratada “realizou várias análises in loco, chegando
à conclusão que ajustes emergenciais deveriam ser feitos na estrutura
do imóvel da onde operava a empresa Uniforme, para que essa tivesse
condições de operar próximo ao aceitável no que tange ao respeito da
Legislação ambiental” (fl. 06), motivo pelo qual “a embargante
Atmosfera se viu obrigada a realizar despesas operacionais que seriam

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de responsabilidade legal e contratual de Roberto (Doc. 04), a
Embargante Atmosfera experimentou um prejuízo de R$ 260.761,92
(duzentos e sessenta mil setecentos e sessenta e um reais e noventa e
dois centavos)” (fl. 06).
Constou no contrato de locação que “a
locatária declara haver vistoriado o imóvel recebendo-o, neste ato, em
perfeito estado de conservação e limpeza, e, inexistindo qualquer falha
ou defeito sobre o mesmo” (cláusula no 4, caput fl. 84).
Além da declaração de bom estado do imóvel
ao início da locação, deve-se considerar também ter sido estabelecido no
contrato que as obras, instalações e adaptações feitas pela locatária
“ficarão incorporadas ao imóvel não podendo a locatária, em hipótese
alguma, exigir da locadora qualquer indenização pelas mesmas
independentemente se úteis, necessárias ou voluptuárias” (cláusula no 4,
b fl. 85).
As alegações contidas na exordial não deixam
dúvida de que os supostos “ajustes emergenciais” foram apurados, em
setembro de 2016, por empresa contratada pelas embargantes, sem
notícia nos autos de que a necessidade desses ajustes tenha sido
imediatamente comunicada à locadora ou ao alienante das cotas da
empresa Uniforme.
Não há nos contratos celebrados pelas partes
qualquer disposição da qual se possa extrair um direito, com
exigibilidade imediata, a ressarcimento de valores gastos com alterações
ou obras no imóvel.
A propósito, as embargantes sustentam que,
por terem realizado as obras, “não restou observar o quanto disposto na

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Cláusula 12 do contrato”. Ao contrário do que asseveram, contudo, essa
disposição contratual não defere um direito, imediatamente exigível, ao
ressarcimento que postulam, pois não fizeram menção à previsão
contratual segundo a qual, se um contratante postulasse contra o outro
indenização por perdas e a questão fosse dirimida consensualmente, “a
disputa deverá ser solucionada de acordo com o procedimento previsto
na cláusula 14 deste contrato” (item 12.2, fl. 72).
E a cláusula no 14 remete ao Judiciário a
resolução de “qualquer dúvida, conflito ou controvérsia decorrente (i)
da interpretação dos termos deste contrato; e/ou (ii) da execução das
obrigações estabelecidas neste contrato; e/ou (iii) da violação de
qualquer dos termos e condições ora estabelecidos; que não tiver sido
solucionado por meio de negociações amigáveis entre as partes” (fls.
73/74).

Como se nota, só por essas razões já seria
possível inferir não existir crédito passível de compensação, pois a
controvérsia sobre o direito ao reembolso dos valores ainda há de ser
resolvida em processo de conhecimento.
Imperioso levar em conta, ainda, que a
respeitável sentença considerou que “restou comprovada, através dos
documentos apresentados com a inicial, a necessidade de realização dos
reparos para adequação à legislação ambiental, através do laudo de fls.
134/166, que apontou diversas falhas como descarte incorreto de água
residual (sistema de esgoto), vazamentos, descumprimento a requisitos
técnicos da Licença de Funcionamento Ambiental, entre outros” (fl.
453).
Esse parecer técnico, produzido por empresa

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contratada por uma das embargantes, sem contraditório, não pode ser
aceito nos limites dos embargos à execução como prova da necessidade
das obras urgentes que as embargantes afirmam ter realizado.
Não se pode ignorar, contudo, que o Código de
Processo Civil, na regra de seu artigo 472, dispõe que “o juiz poderá
dispensar prova pericial quando as partes, na inicial e na contestação,
apresentarem, sobre as questões de fato, pareceres técnicos ou
documentos elucidativos que considerar suficientes”. A aplicação desse
dispositivo legal deve ser feita com cuidado, sempre tendo em vista que,
consoante exsurge do texto normativo, a possibilidade de dispensa da
prova pericial em razão da existência nos autos de parecer técnico está
condicionada à apresentação de pareceres por ambas as partes ou que,
apenas uma delas o apresentando, a outra concorde com sua utilização
na solução do litígio.
Precisa, nesse sentido, a doutrina de Fábio
Tabosa:
“Merece especial atenção de seu turno a questão dos pareceres
técnicos, pois por sua natureza e pelas condições em que elaborados,
se pretendem prova técnica direta sobre o fato controvertido, sem
entretanto equivalerem por óbvio a uma perícia judicial efetiva, já que
não elaborados por profissional indicado pelo próprio juízo e
sobretudo por não conferida oportunidade às partes para o
contraditório no âmbito da respectiva elaboração, não lhes sendo dado
nesse sentido o acompanhamento por assistentes técnicos ou a
apresentação de quesitos.
Diante disso, em princípio, não há como vislumbrar a possibilidade de
substituição da perícia por pareceres nesses moldes a não ser que
ambas as partes estejam de acordo com a solução e que ambas os
apresentem, ou quando menos, ainda se anexado parecer por apenas
uma das partes, que concorde a outra expressamente em que nele se
baseie o julgamento. Mesmo nesses casos, de todo modo, é ocioso
dizer que o juiz não está obrigado a se fiar nas conclusões de técnicos
dele desconhecidos e que além disso elaboraram o parecer a pedido e
às expensas das partes, nada o impedindo, desde que não

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suficientemente seguro quanto à confiabilidade técnica e isenção
moral dos estudos apresentados, de determinar de ofício a realização
de perícia.” (Código de Processo Civil Interpretado, coordenador:
Antônio Carlos Marcato, 3a ed., São Paulo: Atlas, 2008, pág. 1.377,
nota 1 ao art. 427)
O Colendo Superior Tribunal de Justiça já
decidiu:
“É bem verdade que o art. 427 do CPC, na redação dada pela Lei
8455/92, dispõe que o juiz poderá dispensar a prova pericial quando as
partes, na inicial e na contestação, apresentarem sobre as questões de
fato pareceres técnicos ou documentos elucidativos que considerar
suficientes.
Não se pode fazer leitura aligeirada desse artigo. Mais do que isso: é
mister compatibilizar o que ali se dispôs com os princípios que
informam o sistema. A perícia judicial somente pode ser dispensada,
com base no art. 427 do CPC, se não comprometer o contraditório,
vale dizer, quando ambas as partes apresentam desde logo elementos
de natureza técnica prestadios a que o juiz forme a sua convicção. É a
exegese que se impõe, pois, fora daí, sequer haveria a igualdade no
tratamento das partes, que a lei processual manda observar.” (REsp no
56.963/MG, Terceira Turma, Relator: Ministro Costa Leite, j. em
17.04.95, DJ de 29.05.95, v. u., págs. 04/05 do acórdão)
Aliás, no parecer técnico elaborado a pedido de
uma das embargantes, a empresa que o realizou destacou que “a revisão
de conformidade regulamentar da Ramboll Environ é uma ferramenta
de análise limitada e não deve substituir uma auditoria abrangente de
conformidade” (fl. 135) e que “esta revisão não tem como objetivo
aconselhamento jurídico nem é uma revisão completa das condições ou
da conformidade do local” (fl. 142). Percebe-se que a empresa que
produziu o parecer técnico deixa claro tratar-se de uma análise limitada
que não abrangia totalmente as condições e conformidades do local.
Impossível, por tais motivos, acolher a
pretensão de compensação entre um crédito retratado em documento
legalmente considerado título executivo extrajudicial e um suposto

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crédito que teria sido constituído por meio de parecer técnico unilateral e
gastos feitos pela locatária sem a concordância da locadora.
Enquanto a obrigação de pagamento dos
aluguéis e encargos pela locatária está prevista no contrato, que delimita
a prestação de forma precisa, cabendo a ela demonstrar que não há
inadimplemento, o direito da locatária a ser ressarcida pelos gastos feitos
com obras há de ser constituído por título judicial, que delimite o valor a
ser reembolsado. Gelson Amaro de Souza trata da questão com precisão:
“O procedimento de execução ou cumprimento de sentença difere do
procedimento de conhecimento. Enquanto o procedimento de
conhecimento se volta para o passado, buscando prova de fatos
anteriores ao processo para definir quem tem direito e quem tem
obrigação, o de execução ou cumprimento de sentença inicia com o
direito e a obrigação já definidos e se volta para o futuro, em busca da
prática de atos futuros tendentes a forçarem o cumprimento da
obrigação, tais como citação ou intimação para pagamento, penhora
(ou arresto), hasta pública, arrematação, adjudicação ou fruição de
determinados bens até que a obrigação seja cumprida e o direito do
credor satisfeito.” (Código de Processo Civil Anotado, coordenação:
José Rogério Cruz e Tucci et al., Paraná/São Paulo: OAB-PR/AASP,
2015, pág. 1.207, nota I ao artigo 783)
Com essas ponderações, realmente não se pode
considerar que as quantias correspondentes às adequações que a
locatária teria realizado no imóvel sejam passíveis de compensação, sem
a propositura de ação de conhecimento, uma vez que se cuida de
situação ainda indefinida, sem a determinação de que a locadora esteja
obrigada a reembolsar e, em caso positivo, com a limitação do que ela
haverá de reembolsar.
Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald
lecionam que “os créditos que carecem de exigibilidade não podem ser
compensados, pois a prestação é qualificada pela exigibilidade” (Curso
de Direito Civil, vol. 2, 10a ed., Salvador: JusPodivm, 2016, pág. 514).

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O crédito que as embargantes afirmam possuir
não existe e precisa ser objeto de processo de conhecimento, inexistindo,
portanto, liquidez e exigibilidade.
Quanto aos pedidos de ambas as partes de
condenação por litigância de má-fé, não está ela caracterizada, pois sua
configuração exige vontade inequívoca de praticar os atos previstos na
norma disposta no artigo 81 do atual Estatuto Processual, não se
confundindo com atos de pretensão ou defesa, ainda que exagerados ou
equivocados.
A propósito, digna de menção decisão
proferida pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
OMISSÃO.
EXISTÊNCIA.
PRETENSÃO
DE
APLICAÇÃO DE MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ.
DESCABIMENTO.
ACOLHIMENTO.
SANEAMENTO.
SEM
ALTERAÇÃO DO RESULTADO DE JULGAMENTO.
1. A litigância de má-fé, passível de ensejar a aplicação da multa e
indenização estabelecidas no art. 18 do CPC, configura-se quando
houver insistência injustificável da parte na utilização e reiteração
indevida de recursos manifestamente protelatórios, o que não ocorre
na hipótese.
2. Embargos de declaração acolhidos, tão somente para esclarecer
omissão, sem alteração do resultado de julgamento.” (EDcl no AgRg
no AREsp no 658.784/MG, Terceira Turma, Relator: Ministro Moura
Ribeiro, j. em 1o.03.16, DJe de 07.03.16, v. u.)
“Inaplicabilidade da multa por litigância de má-fé (arts. 17, VII e 18, §
2o, do Código de Processo Civil de 1973 e 80, IV e VII, e 81 do
estatuto processual civil de 2015), porquanto ausente demonstração de
que a parte recorrente agiu com culpa grave ou dolo.” (AgInt no
AREsp no 1.114.610/PE, Primeira Turma, Relatora: Ministra Regina
Helena Costa, j. em 12.09.17, DJe de 21.09.17, v. u.)
Por conseguinte, dou provimento ao recurso
para julgar improcedente o pedido. Em razão da sucumbência, condeno

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as embargantes ao pagamento das custas, das despesas processuais e dos
honorários advocatícios, estes fixados em doze por cento do valor
atualizado atribuído à causa.
LINO MACHADO
RELATOR
Assinatura eletrônica