Tribunal: TJSP
Processo: 2096828-29.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Espécies de Títulos de Crédito
Órgão julgador: Mendes Pereira
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-08-28

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS - Execução de título extrajudicial - Decisão agravada que determinou a penhora dos direitos havidos pelo devedor sobre a unidade condominial objeto de alienação fiduciária - Insurgência do exequente, que pretende a penhora sobre a integralidade do imóvel - Descabimento - Restou demonstrado nos autos que o executado detém tão-somente, a propriedade resolúvel do bem em

Ementa:

DESPESAS CONDOMINIAIS - Execução de título extrajudicial - Decisão agravada que determinou a penhora dos direitos havidos pelo devedor sobre a unidade condominial objeto de alienação fiduciária - Insurgência do exequente, que pretende a penhora sobre a integralidade do imóvel - Descabimento - Restou demonstrado nos autos que o executado detém tão-somente, a propriedade resolúvel do bem em questão -Precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que já firmou entendimento no sentido de que em sendo a titularidade do domínio do credor fiduciário, que não integra o polo passivo da execução, afigura-se pertinente, somente a incidência da constrição sobre os direitos que o fiduciante detém sobre o bem - Recurso desprovido

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000691086
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2096828-29.2020.8.26.0000, da Comarca de Cotia, em que é agravante ASSOCIAÇÃO
DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES NO EMPREENDIMENTO SÃO PAULO II, é
agravado EDSON ROBERTO LEITE.
ACORDAM, em 15a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
RAMON MATEO JÚNIOR (Presidente) e ELÓI ESTEVÃO TROLY.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
MENDES PEREIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2096828-29.2020.8.26.0000 -Voto no 21941 – Cotia - MCC
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Voto no 21941
Agravo de instrumento no 2096828-29.2020.8.26.0000
Agravante: Associação dos Adquirentes de Unidades do Empreendimento São Paulo II
Agravado: Edson Roberto Leite
Comarca: Cotia
Órgão julgador: 15a Câmara de Direito Privado
DESPESAS
CONDOMINIAIS
-
Execução
de
título
extrajudicial - Decisão agravada que determinou a penhora dos
direitos havidos pelo devedor sobre a unidade condominial
objeto de alienação fiduciária - Insurgência do exequente, que
pretende a penhora sobre a integralidade do imóvel -
Descabimento - Restou demonstrado nos autos que o executado
detém tão-somente, a propriedade resolúvel do bem em questão -
Precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que já
firmou entendimento no sentido de que em sendo a titularidade
do domínio do credor fiduciário, que não integra o polo passivo
da execução, afigura-se pertinente, somente a incidência da
constrição sobre os direitos que o fiduciante detém sobre o bem
- Recurso desprovido
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão
interlocutória que determinou a penhora sobre os direitos que o fiduciante possui sobre
o imóvel objeto da alienação fiduciária.
Aduz o agravante ser cabível a penhora sobre a integralidade do bem em
si e não sobre os direitos que o fiduciante possui, por tratar-se de dívida de caráter
propter rem. Afirma que pouco importa a titularidade do bem, pois o que responde pela
dívida é a coisa. Pugna pelo provimento do recurso para que seja determinada que a
constrição recaia sobre o bem e não sobre os direitos que o executado detém.
Indeferido o efeito suspensivo postulado.
Dispensada a contraminuta em atenção ao princípio da celeridade e
economia processual.
É o relatório.
Como se infere dos autos, trata-se de ação de execução de título
extrajudicial fundada em instrumento particular de confissão de dívida em que o credor
almeja o recebimento de cotas condominiais referentes ao imóvel correspondente ao
Lote 02, da quadra 33 - sena 033002, matriculado sob no 62.192, do Cartório de

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Registro de Imóveis de Cotia., referentes aos períodos vencidos compreendidos em
05.03.2017 a 05.06.018,e 05.08.2018 a 05.09.2018. Todavia, observa-se da matrícula do
imóvel, em seu R.06, que o bem se encontra alienado fiduciariamente à Caixa
Econômica Federal (fls. 296/300).
Não se discute a natureza dos encargos condominiais, que como é
pacífico são tidos como propter rem, ou seja, acompanham a coisa e vinculam cada
titular, independentemente de a constituição do débito ser eventualmente anterior à
transmissão do domínio.
Transmitida a titularidade real, ainda sendo esta ativa, transmite-se,
juntamente com ela, a totalidade das obrigações existentes que têm por causa a coisa
objeto do direito real (Penteado, Luciano de Camargo, Direito das Coisas, p. 116, São
Paulo: RT 2008).
Todavia, não há que se confundir o quanto preconizado no artigo 1345
do Código Civil, que regulamenta que o adquirente de unidade responde pelos débitos
do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios.
Afirmar que a obrigação é propter rem é afirmar, em última análise, que
sua satisfação poderá ser exigida do titular atual do domínio, independentemente de
quem fosse o titular na época da constituição da própria obrigação. De forma alguma se
pode aceitar, que o credor disponha de um direito real sobre a coisa, que permita
alcançá-la qualquer que seja o titular passivo da obrigação, ou ainda qualquer que seja a
pessoa contra quem dirigida eventual pretensão de satisfação da prestação. Não há
paralelo possível, em suma, com o quadro descrito pelo art. 835, § 3o, do CPC.
Não há como pretender que, mesmo em cobrança de dívida decorrente de
despesas condominiais possa sem maiores embaraços penhorar o imóvel, qualquer que
seja o acionado para a cobrança, a partir da simplista ideia de que a unidade responda
pela dívida e de que a cobrança necessariamente recaia sobre ela.
Elegendo o condomínio como acionado quem não seja o titular da
propriedade, não pode simplesmente pretender penhorar a coisa em si, pelo simples
motivo de que nesse caso estaria afetando o patrimônio de parte estranha à execução. O
crédito deve ser satisfeito, nessa hipótese, à custa do patrimônio do executado,
eventualmente com a penhora de seus direitos sobre a coisa, como no exemplo do
compromissário comprador, jamais com a afetação do domínio, que ao promitente
comprador não pertence.
Assim já decidiu este Egrégio Tribunal de Justiça Bandeirante:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS.
COBRANÇA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ALIENADO
FIDUCIARIAMENTE. HASTAS PÚBLICAS ADVINDAS DE PENHORA DOS
DIREITOS
QUE
OS
EXECUTADOS
POSSUEM
SOBRE
A
UNIDADE

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CONDOMINIAL GERADORA DOS DÉBITOS, E NÃO SOBRE A COISA EM SI,
QUE
PERTENCE
À
INSTITUIÇÃO
FINANCEIRA.
POSSIBILIDADE.
PRECEDENTES DA JURISPRUDÊNCIA. OBSERVAÇÃO EM RELAÇÃO AO
AGRAVO DE INSTRUMENTO JULGADO POR ESTA CÂMARA QUE DECIDIU A
RESPEITO DA POSSIBILIDADE DE PENHORA DOS DIREITOS SOBRE O
IMÓVEL, E NÃO SOBRE O PRÓPRIO IMÓVEL. RECURSO PROVIDO, COM
OBSERVAÇÃO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2200640-92.2017.8.26.0000; Relator
(a): Alfredo Attié; Órgão Julgador: 26a Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII -
Tatuapé - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 08/02/2018; Data de Registro:
09/02/2018)
Assim, nessa modalidade de garantia, o credor fiduciário passa a ter a
propriedade resolúvel sobre a coisa, nos termos do artigo 22, caput, da Lei no 9.514/97,
ao passo que o outorgante da garantia tem reservados para si direitos sobre o imóvel,
que retornará para seu domínio na hipótese de quitação da dívida garantida e de
extinção da garantia, consoante artigo 25 do mesmo Diploma legal. Até o final
adimplemento do contrato fiduciário, permanece o devedor fiduciante como mero
possuidor direito da coisa (art. 23, parágrafo único).
Enquanto a coisa se encontra em poder do devedor fiduciante, todavia,
quem responde pelos encargos condominiais e tributos incidentes sobre o imóvel é esse,
não o credor fiduciário (art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/97), com propriedade resolúvel.
Logo, figurando o devedor fiduciante no polo passivo, não pode ser
penhorado o imóvel em si, já que a propriedade está temporariamente excluída da esfera
patrimonial daquele, restando ao credor, querendo, a penhora de outros bens integrantes
do patrimônio do executado ou, quanto aos direitos que detém o executado, sobre a
coisa, decorrentes da alienação fiduciária, conforme ínsito no artigo 835, inciso XII, do
CPC, que regulamenta a constrição de direitos aquisitivos derivados de alienação
fiduciária em garantia, não da coisa em si.
Nesse passo, irregularidade alguma há na constrição dos direitos que o
executado detém sobre o referido bem imóvel, como bem ressalvou o I. Julgador de
Primeiro Grau.
Nesse sentido, já decidiu este E. Tribunal:
“Condomínio. Cobrança de despesas comuns. Cumprimento de
sentença. Imóvel alienado fiduciariamente. Cobrança dirigida exclusivamente contra a
devedora fiduciante. Situação em que inviável a penhora do imóvel como um todo, não
sendo a devedora, mercê da garantia outorgada, titular do domínio. Possibilidade
quando muito de constrição dos direitos decorrentes da alienação fiduciária (art. 835,
XII, do CPC). Caráter propter rem da obrigação que, em absoluto, não se confunde com
existência de direito real sobre a coisa. Impossibilidade de se penhorar, nesse caso, bem

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integrante do patrimônio de terceiro estranho à relação processual. Decisão agravada,
que indeferiu a penhora do bem, mantida. Agravo de instrumento do condomínio-
exequente não provido” (TJSP; Agravo de Instrumento 2156248-33.2018.8.26.0000;
Relator (a): Fabio Tabosa; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de São
José do Rio Preto - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 12/12/2018; Data de Registro:
16/01/2019);
“DESPESAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
PLEITO
DE
PENHORA
SOBRE
A
UNIDADE
CONDOMINIAL.
INADMISSIBILIDADE. IMÓVEL ADQUIRIDO POR MEIO DE FINANCIAMENTO
COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TITULAR DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA
QUE NÃO FIGURA NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. AGRAVO
IMPROVIDO. Tratando-se de imóvel adquirido por meio de financiamento com
alienação fiduciária, a titularidade do domínio é da credora fiduciária, que não integra o
polo passivo da execução. Viável tão somente a incidência da constrição sobre o direito
eventual resultante do negócio, de que é titular o devedor fiduciante, ora executado.
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO FUNDADA EM TÍTULO
EXTRAJUDICIAL. PENHORA SOBRE OS DIREITOS DE TITULARIDADE DO
DEVEDOR SOBRE O IMÓVEL. PLEITO DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA
IMOBILIÁRIA. ADMISSIBILIDADE. AGRAVO PROVIDO, NESSA PARTE.
Determinada a penhora sobre os direitos de titularidade do devedor sobre o imóvel,
justifica-se a averbação da constrição na matrícula, ante a sua evidente natureza
cautelar, como forma de obstar possível caracterização de boa-fé de eventuais
adquirentes dos direitos” (TJSP; Agravo de Instrumento 2252327-74.2018.8.26.0000;
Relator (a): Antonio Rigolin; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro de
Votorantim - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/12/2018; Data de Registro:
11/12/2018);
No mesmo sentido o entendimento do Colendo Superior Tribunal de
Justiça:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL
CIVIL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. ALEGAÇÃO
GENÉRICA. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA 284/STF. DEMANDA EM
QUE PLEITEIA A COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA
PROPTER REM. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. VIABILIDADE, CONTUDO,
DA CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE ORIUNDOS DO
CONTRATO. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.
AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO”. (AgInt no REsp
1823763/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA

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TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe 08/05/2020);
“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE
VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. DESPESAS CONDOMINIAIS.
IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE O IMÓVEL.
IMPOSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO QUE PODE RECAIR, CONTUDO, SOBRE OS
DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO
IMÓVEL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AVALIAÇÃO DO BEM POR
PERITO. REVISÃO DE FATOS E PROVAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. 1.
Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma
suficientemente ampla e fundamentada, apenas contrariamente ao pretendido pela parte,
deve ser afastada a alegada violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil/2015. 2.
Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora
em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os
direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Incidência da Súmula 83/STJ.
3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n.
7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no REsp 1832061/SP, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2020,
DJe 24/04/2020);
“TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL
EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA DE BENS
GARANTIDOS POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. CABÍVEL,
NO ENTANTO, A PENHORA SOBRE OS DIREITOS DO DEVEDOR
FIDUCIÁRIO, COM PRÉVIA ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.
PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL E DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL NÃO
PROVIDO. 1. Não é cabível a penhora sobre bens garantidos por alienação fiduciária,
pois estão fora da esfera patrimonial do devedor. Precedentes do STJ. 2. Contudo, é
possível que a constrição recaia sobre os direitos do devedor fiduciário, decorrentes do
contrato entabulado com a instituição financeira, mediante anuência prévia do credor
fiduciário”. Precedentes do TRF da 1a Região e do STJ. 3. Agravo regimental não
provido.” (REsp no 1.697.645-MG, SEGUNDA TURMA, Rel. Min. OG FERNANDES,
julgado em 19/04/2018, DJe de 25/04/2018);
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS.
PENHORA
DE
BEM
IMÓVEL.
IMPOSSIBILIDADE.
CONTRATO
DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS DECORRENTES DO
CONTRATO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. "Não se admite a
penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o
devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário,

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permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação
fiduciária. Precedentes". (REsp 1.677.079/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe de 1o/10/2018). 2.
Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1819448/SP, Rel. Ministro
RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2020, DJe 25/03/2020)
Dúvida não há de que a parte agravada possui apenas a propriedade
resolúvel do imóvel indicado à penhora, gerador da dívida cobrada.
Portanto, alienado o imóvel fiduciariamente à Caixa Econômica Federal,
conforme registro imobiliário carreado às fls. 296/300, impossível a incidência de
penhora sobre a unidade devedora, propriamente dita, por não ser o executado o titular
do domínio pleno do imóvel.
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
MENDES PEREIRA
Relator