Tribunal: TJSP
Processo: 1001233-44.2019.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Marcia Dalla Déa Barone
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos – Compra e venda de imóvel – Relação de consumo configurada entre as partes – Incidência do Código de Defesa do Consumidor – Possibilidade de retenção de parte do montante pago pela parte autora para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento – Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de

Ementa:
Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos – Compra e venda de imóvel – Relação de consumo configurada entre as partes – Incidência do Código de Defesa do Consumidor – Possibilidade de retenção de parte do montante pago pela parte autora para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento – Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça – Montante retido que deverá ser mantido em 20% dos valores pagos – Comissão de corretagem – Rescisão por culpa do comprador – Negócio devidamente concluído, de modo que é devida a despesa com a intermediação do negócio – Recurso não provido.

Nega-se provimento ao recurso.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível - 1001233-44.2019.8.26.0068
Registro: 2020.0000392317
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001233-44.2019.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante DANIEL
AMBROSIO MARTINS (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados MASA VINTE E
QUATRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., MASA VINTE E
CINCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e PRICE BRASIL
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente sem voto), MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO E
ENIO ZULIANI.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível - 1001233-44.2019.8.26.0068
VOTO No 26.577
2
VOTO No 26.577
Apelante: Daniel Ambrosio Martins
Apelado: Masa Vinte e Quatro Empreendimentos Imobiliários Ltda.
e outro
Comarca: Barueri (5a Vara Cível)
Juiz: Luciano Antônio de Andrade
Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de
valores pagos Compra e venda de imóvel Relação de
consumo configurada entre as partes Incidência do Código
de Defesa do Consumidor Possibilidade de retenção de
parte do montante pago pela parte autora para custeio de
despesas
com
publicidade
e
administração
do
empreendimento Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta
Corte de Justiça Montante retido que deverá ser mantido
em 20% dos valores pagos Comissão de corretagem
Rescisão por culpa do comprador Negócio devidamente
concluído, de modo que é devida a despesa com a
intermediação do negócio Recurso não provido.
Nega-se provimento ao recurso.
Vistos,
Ao relatório de fls. 389/390, acrescento ter
a r. sentença julgado procedentes em parte os pedidos para a) confirmar
a tutela deferia às fls.133/134; b) decretar a rescisão do contrato de
venda e compra firmado entre as partes, por culpa do autor, ficando
desde já permitida às empresas incorporadoras negociarem o imóvel
livremente com terceiros; e, c) condenar as rés MASA VINTE E
QUATRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MASA
VINTE E CINCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,

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VOTO No 26.577
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solidariamente, a restituírem 80% dos valores pagos pelo autor a título
do preço, excluindo-se do cálculo os valores referentes à comissão de
corretagem, acrescidos de correção monetária pelo índice adotado pelo
TJSP, desde a data de cada desembolso, bem como de juros de mora de
1% ao mês desde o trânsito em julgado. Diante da sucumbência
recíproca, condenou cada parte ao pagamento de 50% das custas e
despesas processuais, bem como honorários advocatícios do patrono da
parte contrária, fixados em 10% do valor atualizado da condenação,
observados os benefícios da gratuidade concedidos. Julgou, ainda,
procedente o pedido reconvencional, condenando o autor-reconvindo no
pagamento em favor de Price Brasil Negócios Imobiliários Ltda. da
quantia de R$ 7.932,16 (fls. 352), a título de saldo em aberto referente à
comissão de corretagem, valor a ser corrigido monetariamente desde
17.07.2019 e acrescido de juros de mora a contar da citação. Diante da
sucumbência, condenou o autor-reconvindo no pagamento das custas e
despesas processuais, bem como honorários advocatícios do patrono da
ré, fixados em 10%sobre o valor atualizado da reconvenção, observada a
gratuidade.
Os autores interpuseram recurso de apelo
(fls. 399/417), pugnando pela reforma da r. sentença para que a
reconvenção seja julgada improcedente. Alegam que a recorrida Price
está cobrando valores de comissão de corretagem, mesmo o negócio não
tendo sido concluído, sendo que elas já efetuaram a venda do imóvel
para terceiros. Acreditam que, diante da rescisão da avença, tem direito à
restituição de 90% das quantias pagas, conforme precedentes sobre o
tema, com base nos fundamentos da proporcionalidade, razoabilidade e

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vedação do enriquecimento sem causa. Alegam que a correção
monetária deverá incidir a contar do desembolso da quantia a ser
restituída, porque não representa qualquer incremento à obrigação,
apenas objetiva proteger o poder de compra da moeda. Alegam ser
devida a devolução dos valores pagos a título de comissão de
corretagem, uma vez que configura venda casada. Acreditam, por fim,
fazer jus à concessão do benefício da gratuidade de justiça.
Contrarrazões às fls. 420/436 e 437/453.
As partes não se opuseram ao julgamento
virtual.
É o relatório.
A sentença apelada não comporta reforma
e deve ser mantida nos termos Artigo 252 do Regimento Interno desta
Corte de Justiça (“Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a
ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente
motivada, houver de mantê-la, apreciando, se houver, os demais
argumentos recursais capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada
no julgamento”).
Neste sentido já se decidiu por este E.
Tribunal de Justiça (9264698-97.2008.8.26.0000-Apelação - Relator:
Walter Fonseca; 0008361-07.2012.8.26.0577 - Apelação - Relator:
Eduardo Siqueira; 0001182-04.2009.8.26.0035 Apelação - Relator:
Jacob Valente; 0004265-82.2010.8.26.0038
Apelação - Relator:
Marino Neto; 0000487-46.2010.8.26.0607 - Apelação - Relator: Caetano
Lagrasta; 0019028-68.2011.8.26.0001 Apelação - Relator: Spencer
Almeida Ferreira; 0005752-33.2012.8.26.0292 - Apelação - Relator:

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Donegá Morandini; 0010369-74.2010.8.26.0011 - Apelação - Relator:
Ribeiro da Silva; 9128120-93.2009.8.26.0000 - Apelação - Relator:
Fábio Quadros; 0032532-52.2008.8.26.0000 - Apelação - Relator:
Miguel Brandi; 0014864-83.2012.8.26.0564 - Apelação - Relator:
Theodureto Camargo).
Na mesma senda julgados do Superior
Tribunal de Justiça: REsp n° 662.272-RS, 2a Turma, Rel. Min. João
Otávio de Noronha, j. em 04.09.2007; REsp n° 592.092-AL, 2a Turma,
Rel. Min. Eliana Calmon, j. em 17.12.2004; REsp n° 265.534- DF, 4a
Turma, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j. em 1.12.2003.
De início, verifica-se que os autores já são
beneficiários da Justiça Gratuita, conforme decisão de fls. 133, tendo,
ainda, a r. sentença afastado a impugnação formulada pelas requeridas.
Portanto, deixo de apreciar novo pedido
de concessão da gratuidade, vez que aos autores já fora concedida a
benesse.
Rejeitam-se, ainda, as impugnações à
gratuidade concedida aos autores realizada pelas apeladas em suas
contrarrazões.
As apeladas não trouxeram aos autos
prova cabal da ausência dos requisitos capazes de garantir a benesse aos
autores, devendo, desta forma, prevalecer a presunção de veracidade da
declaração de fls. 130. Pontue-se, por oportuno, que o autor apresentou
seu demonstrativo de pagamento de salário (fls. 131/132), não havendo
notícias de alteração da situação financeira.
Inequívoca a aplicação das normas do

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Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, tendo em vista que a
relação jurídica “sub judice” enquadra-se como relação de consumo, nos
termos dos artigos 1o e 2o daquele Diploma legal.
A
parte
autora,
na
condição
de
compromissária compradora de bem imóvel, é vulnerável na relação
contratual estabelecida com a parte ré, a qual, por outro lado, é grande
empreendedora da área imobiliária, que atua objetivando lucro, sendo
assim, fornecedora sujeita às normas consumeristas.
Inegável,
ademais,
que
o
contrato
celebrado é de adesão, uma vez que a maioria de suas cláusulas foi
estipulada pela fornecedora, de modo unilateral, sem que o consumidor
pudesse discutir ou alterar substancialmente seu conteúdo, nos termos do
artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor.
Colocado isso, tem-se configurada a culpa
do compromissário comprador pela rescisão do contrato, sendo que a
retenção de parte dos valores pagos é admitida segundo jurisprudência
pacífica desta Corte de Justiça, conforme restou sedimentado nas
Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo, da Seção de
Direito Privado:
Súmula 1: O Compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem;
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se

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sujeitando à forma de parcelamento prevista para
a aquisição; e
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas
pagas por conta do preço, as partes deverão ser
repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção
E também, de acordo com a Súmula 543,
recentemente aprovada pelo Col. Superior Tribunal de Justiça, que
prescreve:
Súmula 543: Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.
A retenção de parte dos valores é
justificada
com
fundamento
no
ressarcimento
de
despesas
administrativas, uma vez que a rescisão do contrato causa a redução do
fluxo de caixa, bem como a necessidade de devolução das parcelas
pagas, o que onera todo o empreendimento, justificando a retenção.
Desse modo, a retenção de 20% dos
valores pagos, na forma determinada pela r. sentença apelada, deve ser
mantida, uma vez que se mostra adequada ao restabelecimento do
“status quo ante”, mantendo-se o equilíbrio do contrato.
Pertinentes
ao
caso
colacionam-se
precedentes deste E. Tribunal de Justiça de São Paulo, notadamente
desta E. 4a Câmara de Direito Privado, que adotam percentuais

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semelhantes ao ora adotado:
1021673-62.2019.8.26.0100
Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e
Venda
Relator(a): Natan Zelinschi de Arruda
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 4a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 07/10/2019
Data de publicação: 07/10/2019
Ementa: Compromisso de compra e venda de imóvel em
construção. Rescisão contratual. Desistência do negócio
por
parte
dos
compradores.
Relação
de
consumo
configurada. Equilíbrio deve estar presente, inclusive por
ocasião do desfazimento do pactuado, quando as partes
retornam ao 'statu quo' primitivo. Ilegitimidade passiva da
corré Mitre Realty Empreendimentos e Participações Ltda.
reconhecida, haja vista que não participara da relação
negocial. Retenção de 25% dos valores pagos apresenta-
se adequada, proporcionando à ré o ressarcimento pelas
despesas administrativas, de publicidade e tributárias.
Restituição
de
75%
do
montante
adimplido
pelos
adquirentes, em parcela única, e com incidência de
correção monetária e juros de mora conforme o disposto
na r. sentença, apta a sobressair. Sucumbência recíproca
caracterizada. Apelo provido em parte.

1024479-34.2018.8.26.0576
Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e
Venda
Relator(a): Alcides Leopoldo
Comarca: São José do Rio Preto
Órgão julgador: 4a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 26/09/2019
Data de publicação: 02/10/2019
Ementa:
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES
Alienação Fiduciária de
Imóvel Desistência É relação de consumo o negócio
jurídico que envolve a realização de empreendimento com
a negociação de unidades imobiliárias, cabendo a resilição
unilateral do contrato independentemente de estar regido
pela Lei n. 9.514/1997, desde que anteriormente a
consolidação da propriedade resolúvel do imóvel em nome
do
credor
fiduciário,
pois
após
se
observará
o
procedimento do art. 27 da referida Lei, e quando muito o
devedor terá direito, após venda do imóvel no leilão, a
importância
que
sobejar,
considerando-se
nela
compreendido o valor da indenização de benfeitorias,
depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e
encargos de que tratam os §§ 2o e 3o - Restituição de
75% dos valores pagos pelo preço Recurso provido em
parte.
Os
valores
deverão
ser
corrigidos
monetariamente a contar do desembolso
A atualização monetária representa mera

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composição do valor da moeda em face dos efeitos deletérios da inflação
no tempo, motivo pelo qual deve incidir a partir de casa desembolso, sob
pena de enriquecimento sem causa da apelada.
Quanto a comissão de corretagem, alega
que a recorrida Price está cobrando valores de comissão de corretagem,
mesmo o negócio não tendo sido concluído
Contudo, à luz do artigo 725 do Código
Civil “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que
este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”.
No caso dos autos, restou incontroverso
que o contrato foi concluído, e posteriormente rescindido a pedido do
comprador, diante de sua desistência do negócio.
Neste contexto, é certo que os sérvios de
corretagem foram prestados, sendo, portanto, devidos.
Salienta-se,
ainda,
que
em
julgado
proferido pelo E. Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n.
1.599.511-SP, afetado ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil
de 1973, atualmente artigos 1.036 e seguintes do Código de Processo
Civil de 2015, de relatoria do Exmo. Min. Paulo de Tarso Sanseverino,
foi fixada a seguinte tese, para fins do disposto pelo artigo 1.040 do
Novo Código de Processo Civil:
Validade
da
cláusula
contratual
que
transfere
ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de
unidade
autônoma
em
regime
de
incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem.

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10
Com efeito, destacou o E. Superior
Tribunal de Justiça que a necessidade de verificação da possibilidade de
transferência do pagamento da comissão corretagem do vendedor ao
comprador, deve ser analisada à luz dos artigos 722 a 725 do Código
Civil, artigo 3o da Lei 6.530/78 e do Código de Defesa do Consumidor.
Entendeu o E. Superior Tribunal de
Justiça que o custo da comissão de corretagem, mesmo nos contratos
firmados entre particulares, é normalmente suportado pelo comprador,
motivo pelo qual é possível a imputação do pagamento dos valores ao
adquirente. Destacou, ainda, que a lógica do mercado imobiliário faz
com que o pagamento da verba seja transferido aos consumidores, na
medida em que o empreendimento somente produz lucro quando o preço
final do imóvel supera os seus custos. Nesse sentido, ressaltou que o
Direito do Consumidor apesar de seu caráter protetivo, não se presta a
subverter a lógica do mercado de consumo, motivo pelo qual não se
vislumbra, a princípio, a irregularidade na transferência da cobrança.
Não
obstante,
destacou-se
que
a
possibilidade de transferência da cobrança ao consumidor deve ser
observada à luz do dever de informação imposto ao fornecedor pelo
Código de Defesa do Consumidor, que dispõe que a prestação de
informação adequada sobre os produtos e serviços é dever do
fornecedor, nos termos dos artigos 31, 46 e 52 do Código Consumerista.
Restou
consignado
no
entendimento
firmado pelo E. Superior Tribunal de Justiça que para o cumprimento
desta obrigação contratual deve ser observada a transferência para o
comprador ou promitente comprador do dever de pagar a comissão de

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11
corretagem.
Com efeito, para o cumprimento do dever
de transparência a vendedora deve informar ao consumidor o preço total
de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão
de corretagem, até o momento da celebração do contrato de promessa de
compra e venda, ainda que a comissão referida seja paga separadamente.
Dessa forma, imposição do pagamento da
comissão de corretagem ao comprador do imóvel deve ser informada no
momento da contratação, respeitado o dever de informação ao
consumidor, não se admitindo a cobrança em momento posterior.
Portanto, a r. sentença deve ser mantida
pelos seus próprios fundamentos, tendo conferido satisfatória resolução
à lide.
Em atendimento ao disposto no artigo 85,
§11 do novo Código de Processo Civil, majoro o valor dos honorários
advocatícios para a quantia de 12% sobre o valor da condenação em
favor do patrono das rés, referente à lide principal e 12% sobre o valor
atualizado da reconvenção devidos ao patrono da Price, observada a
gratuidade concedida.
Em face do exposto, pelo voto, Nega-se
provimento ao recurso.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
Relatora