Tribunal: TJSP
Processo: 1083018-63.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-09-21

Ementa:
APELAÇÃO - RENOVATÓRIA – Contrato de Locação de imóvel não residencial - Arbitramento de valor locatício com base em laudo pericial - Alegação de erro grosseiro – Método comparativo - Utilizados parâmetros equivocados para a fixação do locativo - Prova pericial impugnada – Admissibilidade - Presença de elementos que infirmam a prova técnica – Necessidade de esclarecimento e/ou realização de

Ementa:
APELAÇÃO - RENOVATÓRIA – Contrato de Locação de imóvel não residencial - Arbitramento de valor locatício com base em laudo pericial - Alegação de erro grosseiro – Método comparativo - Utilizados parâmetros equivocados para a fixação do locativo - Prova pericial impugnada – Admissibilidade - Presença de elementos que infirmam a prova técnica – Necessidade de esclarecimento e/ou realização de nova perícia para comprovação das alegações, notadamente quanto ao vício alegado - Parcial procedência em primeiro grau – Sentença anulada, determinando-se o retorno dos autos à Vara de origem - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000765370
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1083018-63.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONDOMÍNIO SHOPPING CENTER IGUATEMI, é apelado VIA VENETO
ROUPAS LTDA..
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI (Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E
ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 17 de setembro de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1083018-63.2018.8.26.0100 - Voto no -
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Apelação Cível no 1083018-63.2018.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: Condomínio Shopping Center Iguatemi
Apelada: Via Veneto Roupas Ltda (Loja Brooksfield)
Juiz(a): Leandro de Paula Martins Constant
VOTO 22.485
APELAÇÃO - RENOVATÓRIA Contrato de Locação de
imóvel não residencial - Arbitramento de valor locatício com
base em laudo pericial - Alegação de erro grosseiro Método
comparativo - Utilizados parâmetros equivocados para a
fixação do locativo - Prova pericial impugnada

Admissibilidade - Presença de elementos que infirmam a
prova técnica
Necessidade de esclarecimento e/ou
realização de nova perícia para comprovação das alegações,
notadamente quanto ao vício alegado - Parcial procedência
em primeiro grau Sentença anulada, determinando-se o
retorno dos autos à Vara de origem - Recurso parcialmente
provido.
Trata-se de ação renovatória ajuizada por VIA
VENETO ROUPAS LTDA em face de CONDOMÍNIO SHOPPING CENTER
IGUATEMI, julgada parcialmente procedente com resolução de mérito
nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para renovar o
contrato de locação não residencial firmado entre as partes pelo
período de cinco anos, com início em 15.02.2019 e término em
14.02.2024, fixado o valor locatício mensal em R$87.648,67 para o mês
de fevereiro de 2019, mantidas as demais condições e cláusulas, nos
exatos termos anteriormente contratados, inclusive quanto aos
critérios de reajuste anual das prestações, bem como quanto ao
decidido no processo 1057392-18.2013.8.26.0100, ação renovatória
anterior entre as partes. Ante à sucumbência recíproca, cada parte

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arcará com 50% das custas e das despesas processuais. Vedada a
compensação, condenada cada parte a arcar com os honorários de
sucumbência do patrono da parte contrária, arbitrado por equidade em
R$ 8.000,00, nos termos do art. 20, § 8o, do CPC.
Inconformada, apela a ré pugnando pela
anulação da sentença. Alega, em síntese, que o laudo pericial
apresentado não pode ser acolhido, pois o estudo realizado apresentou
uma série de erros grosseiros em sua técnica de avaliação. Inobstante a
expert tenha apresentado diversos esclarecimentos complementares,
ao utilizar o aluguel do elemento comparativo se baseou em valor
completamente aleatório ao invés do correto valor do locativo (R$
97.000,00). Adotou ainda em seus cálculos o valor equivocado da área
de 150,51 m2 (prevista no contrato) ao invés do valor real da área
ocupada de 156,11 m2. Corrigidos os erros, será obtido o valor de R$
94.302,92 para a data-base fevereiro/2019, o qual reflete o justo valor
de mercado a ser pago a título de locativo mensal. Entende haver
incongruências técnicas que viciam as conclusões. Pugna pelo
acolhimento do valor correto obtido. Subsidiariamente, requer
anulação do julgado determinando o retorno dos autos à origem para
fins de refazimento da perícia. Com relação a sucumbência, entende
como indevida a fixação por equidade, eis que corresponde a menos de
0,8% do valor atribuído à causa, o que contraria o patamar legal. Requer
a fixação adotados os critérios definidos pelo parágrafo 2o do art. 85, do
CPC, devendo ser integralmente suportada pela apelada.
Vieram contrarrazões.
É o relatório.

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Narra a inicial que a autora é locatária do espaço
comercial denominado loja no H-07/8, localizado no Shopping Center
Iguatemi, situado à Av. Brigadeiro Faria Lima, 2232, com prazo de
vigência de 60 meses, início em 15.02.2009 e término previsto para
14.02.2014. Esclarece que houve outra ação renovatória onde se
discutiu a renovação do contrato do período de 15.02.2014 a
14.02.2019. Pretende a renovação do contrato de locação pelo período
de 60 meses, com início em 15.02.2019 e término em 14.02.2024, com
a redução do valor locatício para R$ 63.214,20, adequando-se à
realidade atual de mercado. O valor atualmente pago é de R$
68.260,76. Deu à causa o valor de R$. 1.023.911,28.
Citada, a ré contestou o feito alegando que
não se opõe à renovação, contudo, o valor ofertado a título de aluguel
pela autora não deve prosperar, pois defasado em relação ao justo
valor de mercado. Rejeitado o valor oferecido pela autora, apresentou
contraproposta ofertando valor não inferior a R$ 105.500,00, mantidas
as demais cláusulas.
Réplica às fls. 351/358.
Saneado
o
feito,
fixados
os
pontos
controvertidos, foi determinada a produção de prova técnica pericial
para aferição do valor de mercado da locação do imóvel.
Vieram aos autos o laudo pericial (fls. 404/448)
e os esclarecimentos (fls. 544/553).
Instada novamente a expert a prestar novos

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esclarecimentos, vieram aos autos a fls. 596/640 e posteriormente a
679/688.
A ação foi julgada parcialmente procedente.
É a síntese do necessário.
O inconformismo da recorrente prospera em
parte.
O laudo pericial elaborado indica como valor
de aluguel para o imóvel cuja renovatória de locação se pretende o
valor de R$ 87.648,67.
A apuração do justo valor de aluguel nas ações
renovatórias é feita por meio de perícia, geralmente elaborada por
profissional de confiança do juízo, presumivelmente idôneo e imparcial.
Na hipótese dos autos, declarou a expert que
para o cálculo do valor locatício foi utilizado o método comparativo e
que a avaliação foi efetuada com amostra representativa tida como
semelhante ao imóvel avaliando e os critérios utilizados para seu
desenvolvimento seguiram a boa técnica e o bom senso.
Deduz-se que a perita tenha utilizado dados
homogêneos que sustentem a conclusão do trabalho realizado.
Contudo, a impugnação da ré/apelante mostra-se suficiente para que o
trabalho seja considerado inapto.
O minucioso trabalho indicou diversos fatores
considerados, tais como localidade, tipo de comércio e valores de

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aluguel vigentes de outras lojas comerciais localizadas no mesmo
shopping, o que possibilitou formar o convencimento.
Porém, ao que se vê, há incongruências
considerando-se as características dos imóveis utilizados como
parâmetros, notadamente os preços de locação e homogeneização de
dados, vislumbrando-se subjetividade na coleta de informações.
No caso em tela, o julgador a quo entendeu
por bem acolher a prova pericial. No entanto, a prova documental
realizada nos autos confirma a necessidade de dilação probatória, o que
contribui para o deslinde da controvérsia dada a sua natureza.
Nessa esteira, é forçoso concluir que há
divergências a serem sanadas.
Desse modo, deve a sentença ser anulada a fim
de possibilitar novos esclarecimentos da perita ou caso entenda o
julgador necessário, a realização de nova prova pericial.
Consequentemente, devem retornar os autos à
origem.
Posto isso, dá-se parcial provimento ao recurso
para anular a sentença.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator