Tribunal: TJSP
Processo: 2034677-27.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Gomes Varjão
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-21
Data de publicação: 2020-03-21

Ementa:
Locação residencial. Ação de despejo c/c cobrança. De acordo com o art. 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91, com redação dada pela Lei no 12.112/09, é possível a concessão liminar do despejo quando, inadimplidos aluguéis e encargos locatícios, o contrato, por qualquer motivo, não possuir garantia. No presente caso, a garantia prestada (R$2.200,00) foi superada pelo valor do débito locatício

Ementa:
Locação residencial. Ação de despejo c/c cobrança. De acordo com o art. 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91, com redação dada pela Lei no 12.112/09, é possível a concessão liminar do despejo quando, inadimplidos aluguéis e encargos locatícios, o contrato, por qualquer motivo, não possuir garantia. No presente caso, a garantia prestada (R$2.200,00) foi superada pelo valor do débito locatício (R$6.678,87), devendo ser considerada extinta, pois não se mostra hábil a assegurar o recebimento do crédito pelo locador. Imóvel oferecido como caução. Deferimento do pedido liminar.
Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000209245
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2034677-27.2020.8.26.0000, da Comarca de Barretos, em que é agravante LUIZ
AUGUSTO FERREIRA GUIMARÃES DE CASTRO, são agravados FRANCISCO
DAMIÃO CARVALHO DE BRITO, JOELMA LUCIANO e LARISSA BEATRIZ DE
OLIVEIRA BRITO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente), CRISTINA ZUCCHI E SOARES LEVADA.
São Paulo, 21 de março de 2020.
GOMES VARJÃO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2034677-27.2020.8.26.0000 -Voto no 33862
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Comarca: BARRETOS - 1a VARA CÍVEL.
Agravante: LUIZ AUGUSTO FERREIRA GUIMARÃES DE CASTRO.
Agravados: FRANCISCO DAMIÃO CARVALHO DE BRITO; JOELMA LUCIANO;
LARISSA BEATRIZ DE OLIVEIRA BRITO.
MM(a). Juiz(a) Prolator(a): Cláudio Bárbaro Vita.
VOTO No 33.862
Locação residencial. Ação de despejo c/c cobrança. De
acordo com o art. 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91, com
redação dada pela Lei no 12.112/09, é possível a
concessão liminar do despejo quando, inadimplidos
aluguéis e encargos locatícios, o contrato, por qualquer
motivo, não possuir garantia. No presente caso, a
garantia prestada (R$2.200,00) foi superada pelo valor
do
débito
locatício
(R$6.678,87),
devendo
ser
considerada extinta, pois não se mostra hábil a
assegurar o recebimento do crédito pelo locador. Imóvel
oferecido como caução. Deferimento do pedido liminar.
Recurso provido.
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra decisão
que, em ação de despejo c/c cobrança, indeferiu o pedido de desocupação
liminar do imóvel, por considerar que o contrato é dotado de garantia (fls. 21).
Alega o agravante estarem preenchidos os requisitos para o
deferimento do pedido liminar de despejo, com base no art. 59, §1o, inc. IX, da Lei
8.245/91. Sustenta que, conquanto haja garantia equivalente a dois aluguéis, o
débito já ultrapassa tal valor. Afirma que ofertou o próprio imóvel como caução.
Argumenta que a concessão da liminar não representa qualquer prejuízo aos
agravados, uma vez que lhes será concedido o prazo de 15 dias para a
desocupação voluntária do imóvel podendo, alternativamente, purgar a mora ou
comprovar a inexistência do débito indicado na inicial. Por isso, requer a
concessão de efeito ativo ao presente recurso e a reforma da r. decisão
agravada.
Recebido o recurso no efeito ativo, o agravo está em termos

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para julgamento (fls. 37).
É o relatório.
Consta dos autos que as partes celebraram contrato de
locação residencial do imóvel localizado Rua 32, n.o 2.313, Bairro Fortaleza,
Barretos, em 08 de março de 2.019, com prazo de 12 meses e término previsto
para 07 de março de 2020. Nos termos do contrato, os locatários prestaram
caução no valor de R$2.200,00, correspondente a dois meses de aluguel.
Segundo a inicial, o aluguel atualmente vigente é de R$1.222, observando que se
fosse pago até o dia 10 do mês vencido seria reduzido para R$1.1000, e os
agravados estão inadimplentes com locativos relativos aos meses de janeiro de
fevereiro de 2020, bem como com as faturas de água e esgoto, totalizando um
débito de R$ 6.678,87.
Dispõe o artigo 59 da Lei no 8.245/91, com a redação dada
pela Lei no 12.112/09:
“§ 1o Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias,
independentemente da audiência da parte contrária e desde que
prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel,
nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: IX a falta de
pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento,
estando o contrato desprovido de qualquer das garantias
previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de
extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de
motivo”.
No presente caso, o contrato possui garantia, consistente
em caução em dinheiro, no valor de R$2.200,00. Assim, a princípio, não seria
possível a concessão da liminar, consoante exegese do artigo supramencionado.
No entanto, a garantia prestada é insuficiente, devendo ser considerada extinta,
uma vez que o débito de R$6.678,87 já a ultrapassou.
O objetivo do legislador, ao contemplar a hipótese de
despejo liminar inaudita altera parte, desde que cumpridos os requisitos
estabelecidos na norma, foi o de acelerar as ações de despejo, com o intuito

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proteger o direito de propriedade constitucionalmente garantido, sem descuidar
do fato de que, em muitos casos, a renda proveniente dos aluguéis é utilizada
para o sustento do locador. Assim, deve-se dar eficácia à lei, sob pena de
frustrar, injustificadamente, as expectativas para as quais foi editada.
Nessa perspectiva, não é suficiente que o contrato esteja
formalmente garantido. A caução deve ter efetivo valor econômico, a fim de
assegurar ao locador o recebimento do débito em caso de inadimplência do
locatário. Nessa linha de raciocínio, vem se consolidando neste E. Tribunal o
entendimento de que se considera extinta a caução em dinheiro cujo valor foi
ultrapassado pelo montante do débito locatício, como é a hipótese vertente. A
propósito, observem-se as ementas dos seguintes julgados:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO -
Insurgência contra decisão que deferiu o pedido de liminar para
desocupação do imóvel - Art. 59. § 1o, IX da Lei 8.245/91 -
Cabimento quando não há pagamento dos alugueres e a garantia
prestada se considera extinta, porquanto o valor do débito supera
a caução prestada - Decisão mantida - Recurso desprovido.
(Agravo de Instrumento 2146610-78.2015.8.26.0000, 25a Câmara
de
Direito
Privado,
Rel.
Des.
CLAUDIO
HAMILTON,
j.
01.10.2015).
APELAÇÃO CÍVEL - Ação de Despejo - Falta de pagamento -
Falta de interesse de agir não configurada, na medida em que a
ré visa discutir a legitimidade da liminar concedida - Preenchidos
os requisitos hábeis a autorizar o deferimento da liminar Art. 59, §
1o e respectivo inciso IX, da Lei no 8.245/91 - Débito superior à
caução do contrato Extinção da própria garantia - Ausência
de garantia locatícia, dentre as previstas no art. 37 da Lei de
Locação -Possibilidade de utilização dos cálculos da contadoria
judicial - Princípio do livre convencimento motivado, previsto no
art. 131 do CPC - Determinação de apuração dos cálculos da
contadoria em fase de liquidação de sentença - Parte autora que
decaiu de parte mínima do pedido Aplicação do art. 21, parágrafo
único, do CPC - Sentença mantida - AFASTADA A PRELIMINAR,
AGRAVO RETIDO CONHECIDO, MAS DESPROVIDO, E
RECURSO
DE
APELAÇÃO
DESPROVIDO,
COM
DETERMINAÇÃO. (Apelação 0025739-15.2013.8.26.0003, 27a
Câmara de Direito Privado, Rel.(a) Des. (a) ANA CATARINA
STRAUCH, j. 25.08.2015, g. n.).
AGRAVO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR
FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS CUMULADA COM
COBRANÇA. DESPEJO ANTECIPADO DEFERIDO. DÉBITO

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LOCATÍCIO DE PERÍODO SUPERIOR A CAUÇÃO DE TRÊS
MESES
DE
ALUGUÉIS
AJUSTADA.
HIPÓTESE
DE
RECONHECIMENTO DOS REQUISITOS DO ARTIGO 59, § 1o,
INCISO IX, DA LEI 8.245/91, COM AS ALTERAÇÕES DA LEI No
12.112/09. AGRAVO IMPROVIDO. O art. 59 da Lei no 8.245/91
(Lei de Locações), com a redação dada pela Lei n° 12.112/09,
autoriza a tutela antecipada de efetivação do despejo do inquilino
que se encontra em débito de aluguéis, desde que, também, o
contrato não esteja protegido por uma das garantias do art. 37
dessa lei, por (a) não contratada, (b) extinta e (c) pedida sua
exoneração por qualquer motivo (inciso IX). Para fins de
concessão da tutela antecipada, tem se como extinta a caução
pela existência de débito superior ao período de três meses de
aluguéis dado em caução, ainda que sujeita ao reconhecimento
definitivo apenas em momento posterior. Nesse caso, para evitar
a rescisão do contrato e o despejo decorrente da medida liminar,
o locatário poderá, no prazo de 15 dias concedidos para a
desocupação, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade
dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do artigo 62,
sem o cômputo da referida caução, dada a continuidade do
contrato.
(Agravo de Instrumento n° 990.10.434953-2, 31a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. ADILSON DE ARAÚJO, j. 05.10.2010).
Como bem apontado pelo Ilustre Desembargador ADILSON
DE ARAÚJO, no acórdão cuja ementa se transcreveu acima: “dada a
particularidade da garantia, não se vislumbra interpretação ampliativa em prejuízo
do locatário, mas sistemática. Busca-se o equilíbrio na solução dos problemas
decorrentes do regime jurídico das locações. Note-se que o reconhecimento da
tutela antecipadamente não favorece apenas o locador, cujo prejuízo é mitigado
com a mais rápida disponibilização do imóvel para outra locação, mas também ao
locatário que, impossibilitado de continuar a arcar com o aluguel, não se sujeita a
débito ainda maior”.
Releva observar que o legislador se preocupou em manter o
equilíbrio da relação contratual, uma vez que os locatários podem elidir o decreto
liminar, purgando a mora, com todos os seus consectários, no prazo concedido
para a desocupação.
Assim, e diante da oferta do imóvel como caução pelo
locador, é de rigor a concessão do despejo liminar.

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Ante o exposto, confirmo a decisão de fl. 37 e dou
provimento ao recurso, para determinar ao MM. Juízo a quo a lavratura do termo
de caução do imóvel e concessão da liminar de despejo, observado o prazo legal
de 15 dias para desocupação voluntária.
É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
Relator