Tribunal: TJSP
Processo: 1013388-41.2015.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: César Peixoto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-02
Data de publicação: 2020-08-02

Ementa:
Ação de resolução de compromisso de venda e compra – Culpa exclusiva dos promitentes compradores por incapacidade financeira de liquidação do preço – Razoabilidade do perdimento de 20% das quantias pagas a título de perdas e danos a favor do compromissário vendedor, com a restituição de 80% – Ineficácia por vistosa potestatividade da cláusula penal compensatória convencionada do instrumento

Ementa:
Ação de resolução de compromisso de venda e compra – Culpa exclusiva dos promitentes compradores por incapacidade financeira de liquidação do preço – Razoabilidade do perdimento de 20% das quantias pagas a título de perdas e danos a favor do compromissário vendedor, com a restituição de 80% – Ineficácia por vistosa potestatividade da cláusula penal compensatória convencionada do instrumento padrão – Comissão de corretagem – Informação clara e objetiva – Art. 52 do Código do Consumidor – Legalidade da transferência da obrigação para o consumidor – Sinal pago a título de arras – Impossibilidade da retenção – Parte das parcelas pagas destinadas a recompor os prejuízos suportados pela vendedora – Juros de mora a partir do trânsito em julgado – Questão de ordem pública – Precedentes do Superior Tribunal de Justiça – Recurso dos autores provido, em parte, não provida a apelação dos réus, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000602230
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013388-41.2015.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que são apelantes RIO
VERDE
ENGENHARIA
E
CONSTRUÇÕES
LTDA
e
MONTEZUMA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, são apelados PEDRO
GERALDO ZANARELLI e NEIZE ELOISA PAIOLA ZANARELLI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram
provimento, em parte, ao recurso dos autores, negando provimento à apelação dos
réus, com observação. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ANGELA LOPES E ROGÉRIO MURILLO
PEREIRA CIMINO.
São Paulo, 2 de agosto de 2020.
CÉSAR PEIXOTO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1013388-41.2015.8.26.0320 LIMEIRA VOTO No 18515 - D
Apelação Cível no 1013388-41.2015.8.26.0320
APELANTES: RIO VERDE ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA E MONTEZUMA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
APELADOS: PEDRO GERALDO ZANARELLI E NEIZE ELOISA PAIOLA ZANARELLI
COMARCA: LIMEIRA
VOTO No 18515
Ação de resolução de compromisso de venda e compra
– Culpa exclusiva dos promitentes compradores por
incapacidade financeira de liquidação do preço –
Razoabilidade do perdimento de 20% das quantias
pagas a título de perdas e danos a favor do
compromissário vendedor, com a restituição de 80% –
Ineficácia por vistosa potestatividade da cláusula penal
compensatória convencionada do instrumento padrão –
Comissão de corretagem – Informação clara e objetiva –
Art. 52 do Código do Consumidor – Legalidade da
transferência da obrigação para o consumidor – Sinal
pago a título de arras – Impossibilidade da retenção –
Parte das parcelas pagas destinadas a recompor os
prejuízos suportados pela vendedora – Juros de mora a
partir do trânsito em julgado – Questão de ordem
pública – Precedentes do Superior Tribunal de Justiça –
Recurso dos autores provido, em parte, não provida a
apelação dos réus, com observação.
Apelações
tiradas
contra
sentença
que
julgou
procedente, em parte, ação de resolução de compromisso de venda e compra,
declarando resolvido o contrato relativa à unidade autônoma n. 43, localizada no 4.o
andar da Torre 3 Ravenna, do Condomínio Residencial Maggiore, condenando os
réus à devolução aos autores de 80% das importâncias das parcelas quitadas e o
perdimento de 20% dos valores pagos, excluídas a comissão de corretagem e o
valor pago como sinal, com atualização monetária a partir do desembolso e juros
de mora da citação, impondo às empresas o reembolso de 80% das custas e aos
compradores 20% das custas, fixando honorários advocatícios em 15% do valor da
condenação para ambas as partes, extinguindo o processo de conhecimento com
resolução do mérito objetivando, em resumo, o reexame e a modificação do julgado
com fundamento, em síntese, (i) na licitude da retenção do percentual de 7,38%
pelas despesas tributárias, (ii) impugnando a disciplina da sucumbência arbitrada
(ré), (iii) requerendo a limitação da retenção em 10%, (iv) a restituição do sinal ante
a existência de venda casada, (v) a devolução da comissão de corretagem e (vi) na
aplicabilidade das regras da legislação de consumo (autores).

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Tempestivos, preparados, respondido o primeiro.
Por primeiro, providencie a secretaria o cadastro do
recurso do autor, págs. 191/209 e 224.
A hipótese foi de compromisso de venda e compra de
unidade habitacional, com preço parcelado, firmado aos 06/06/13, sem a
constatação de atraso da obra, sendo a resolução provocada por culpa exclusiva
dos promitentes compradores em virtude de arrependimento.
Donde a legitimidade da restituição parcial das
mensalidades amortizadas no período da normalidade, em parcela única, Súmula
n. 02 do Tribunal de Justiça de São Paulo1, devolvendo os contratantes ao estado
primitivo, conforme determinado pelo juízo singular, Súmulas n. 01 do Tribunal de
Justiça de São Paulo2 e n. 543 do Superior Tribunal de Justiça3.
Deste modo a razoabilidade do critério utilizado,
estabelecendo o perdimento de 20% das quantias pagas e a devolução de 80%,
mormente
diante
da
potestatividade,
por
vistosa
abusividade
e
desproporcionalidade da cláusula penal compensatória 5.3 convencionada de
maneira unilateral no instrumento padronizado que convencionou o perdimento do
sinal pago a título de arras, despesas de corretagem, com campanha de vendas
(5%), relativas à administração do contrato (5%), tributárias (7,38%) e multa penal
(10%), pág. 114, tendo como resultado a sua ineficácia para solução do litígio,
mesmo porque não houve imissão na posse do imóvel, estando o bem livre e
disponível para comercialização.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO
1 Súmula n. 2 do TJSP A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
2 Súmula n. 01 do TJSP O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
3 Súmula n. 543 do STJ Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C/C
PEDIDO
CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
NEGOU
PROVIMENTO
AO
RECLAMO.
INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. A
Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp
no
1.723.519/SP,
em
28/08/2019,
reafirmou
a
orientação pela adoção de um padrão-base de
cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos -
nos casos de desistência imotivada pelo comprador de
imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona
qualquer circunstância específica que justifique a
redução do parâmetro jurisprudencial. 2. "Importa
consignar
que
esta Corte Superior perfilha o
entendimento de que as arras confirmatórias não se
confundem com a prefixação de perdas e danos, tal
como ocorre com o instituto das arras penitenciais,
visto que servem como garantia do negócio e
possuem característica de início de pagamento, razão
pela qual não podem ser objeto de retenção na
resolução
contratual
por
inadimplemento
do
comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017). 3.
A matéria inserta nos artigos 1.336, inciso I, do Código
Civil e 12, da Lei 4.591/64 não foi objeto de exame
pelo acórdão recorrido, fazendo incidir o teor das
Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal, por
analogia. 4. Relativamente à questão dos juros e
correção monetária, a ausência de indicação expressa
de dispositivo de lei federal tido por vulnerado não
permite
verificar
se
a
legislação
federal
infraconstitucional restou, ou não, malferida. Incidência
do enunciado sumular 284 do STF, por analogia. 5.
Agravo
interno
parcialmente
provido
para,
reconsiderando em parte a decisão monocrática
anteriormente proferida, fixar o percentual de retenção

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em 25% dos valores pagos pela autora. (STJ AgInt
no AgInt no AREsp 1418295/SP, Rel. Ministro MARCO
BUZZI, 4.a T., j. em 10/09/19, DJe 18/09/19).
Outrossim, a licitude da comissão de corretagem a
cargo do comprador, art. 722 do Código Civil4, decorreu da previsão expressa,
págs. 89 e 114, posto que devidamente informado, em conformidade com o
entendimento já cristalizado do Superior Tribunal de Justiça, sobretudo não
estando demonstrada por elementos idôneos a prática abusiva ou a exorbitância na
época da formalização dos mútuos.
E foram devidamente discriminados na proposta o
valor total do negócio, do imóvel e as comissões incidentes, págs. 86/90, deste
modo preexistindo informação clara e objetiva no quadro resumo em atenção ao
art. 52 do Código do Consumidor5, além de concordância expressa, prevalecendo a
regra geral da obrigatoriedade das convenções de ordem patrimonial e disponível
em atenção à segurança jurídica esperada, esterilizando os demais argumentos
articulados.
Aliás:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM. REQUISITOS. DISCRIMINAÇÃO NO
CONTRATO. CAUSA DE PEDIR. MODIFICAÇÃO. 1.
Recurso especial interposto contra acórdão publicado
na vigência do Código de Processo Civil de 2015
(Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. É
válida
a
cláusula contratual que transfere ao
promitente comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem de unidade autônoma
4 Art. 722 do Código Civil Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato,
de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais
negócios, conforme as instruções recebidas.
5 Art. 52 do Código do Consumidor No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito
ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e
adequadamente sobre: I preço do produto ou serviço em moeda corrente nacional; II montante dos juros de
mora e da taxa efetiva anual de juros; III acréscimos legalmente previstos; IV - número e periodicidade das
prestações; V soma total a pagar, com e sem financiamento.

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adquirida em estande de vendas, desde que
previamente informado o preço total dessa aquisição,
com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Precedente. 3. Na hipótese, não há falar em alteração
da causa de pedir, visto que a controvérsia foi decidida
nos exatos limites delineados na petição inicial. 4.
Agravo interno não provido. (STJ
AgInt no REsp
1816160/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA, 3.a T., j. em 02/12/19, DJe 06/12/19).
Nada obstante, considerando que a restituição de
parte dos valores pagos pelos compradores já visa recompor os prejuízos
suportados pela vendedora, não há que se falar em retenção do valor antecipado a
título de arras confirmatórias, daí a nulidade da cláusula 4.2, pág. 110, reformada a
sentença neste tópico.
Nesse sentido é a jurisprudência:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
C/C
PEDIDO
CONDENATÓRIO
-
DECISÃO
MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO
RECLAMO.
INSURGÊNCIA
RECURSAL
DA
DEMANDADA. 1. [...]. 3. "Importa consignar que esta
Corte Superior perfilha o entendimento de que as
arras confirmatórias não se confundem com a
prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o
instituto das arras penitenciais, visto que servem como
garantia do negócio e possuem característica de início
de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto
de
retenção
na
resolução
contratual
por
inadimplemento do comprador" (AgInt no AgRg no
REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
05/12/2017, DJe 12/12/2017). 4. Nos termos da
Súmula 543/STJ, "Na hipótese de resolução de

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contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento". 5. Agravo interno desprovido.
(STJ
AgInt no AREsp 1503936/SP, Rel. Ministro
MARCO BUZZI, 4.a T., j. em 30/09/19, DJe 07/10/19).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESILIÇÃO
POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR.
ARRAS
CONFIRMATÓRIAS.
RETENÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR. ENTENDIMENTO DO
TRIBUNAL DE ORIGEM EM CONSONÂNCIA COM A
JURISPRUDÊNCIA
DESTA
CORTE.
AGRAVO
INTERNO
DESPROVIDO.
1.
Consoante
a
jurisprudência desta Corte assinala, "o arrependimento
do promitente comprador não importa perda das arras,
se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a
retenção, pelo vendedor de parte das prestações
pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados" (AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Rel.
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA
TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe de 1o/08/2018).
2. Agravo interno desprovido. (STJ AgInt no AREsp
1395294/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, 4.a T., j.
em 03/09/19, DJe 25/10/19).
Outrossim, cabível aqui uma ligeira observação, por
dever de ofício, cuidando-se de matéria de ordem pública, no tocante ao termo
inicial dos juros de mora que, na hipótese, incidiram a partir do trânsito em julgado,
e não da citação, de acordo com a interpretação sedimentada em recurso

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repetitivo, sem violação alguma aos princípios da processualística vigente ou
influencia no desfecho final, consoante os seguintes precedentes:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE
IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA
PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO
DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO.
SENTENÇA
CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE
MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos
arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte
tese: - Nos compromissos de compra e venda de
unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018,
em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2.
Recurso especial provido. (STJ REsp 1740911/DF,
Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 2.a Seção, j. em
14/08/19, DJe 22/08/19).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INOVAÇÃO
RECURSAL.
NÃO
OCORRÊNCIA.
REDIMENSIONAMENTO
DOS
ÔNUS
DE
SUCUMBÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE
DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA
7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A
jurisprudência é firme no sentido de que a correção
monetária e os juros de mora são consectários legais
da condenação principal, possuem natureza de ordem
pública e podem ser analisados até mesmo de ofício,
de modo que sua aplicação ou alteração, bem como a

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modificação de seu termo inicial, não configura
julgamento extra petita nem reformatio in pejus. [...]. 3.
Agravo interno desprovido. (STJ AgInt no AgInt no
AREsp 1379692/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, 3.a T., j. em 02/12/19, DJe 05/12/19).
Por consequência, nos termos do art. 85, § 11, do
Código de Processo Civil, fica majorada a verba honorária do patrono dos autores
para 16% do valor da condenação, considerando o tempo consumido e a
simplicidade dos trabalhos desenvolvidos em grau recursal, importância suficiente,
adequada e razoável como contraprestação remuneratória pelos serviços
executados no desempenho do mandato.
Do exposto, pelo meu voto, dou provimento, em parte,
ao recurso dos autores, negando provimento à apelação dos réus, com
observação.
CÉSAR PEIXOTO
Relator