Tribunal: TJSP
Processo: 1013732-97.2015.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Vito Guglielmi
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO DO NEGÓCIO. SENTENÇA PELA PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO MANIFESTADO PELA REQUERIDA. APLICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES DA LEI No 13.786/2018 (NOVA LEI DO DISTRATO). DESCABIMENTO. CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA NOVEL LEGISLAÇÃO. TUTELA CONSTITUCIONAL DA ESTABILIDADE DAS RELAÇÕES JURÍDICAS, MEDIANTE A VEDAÇÃO DA RETROATIVIDADE DA

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO DO NEGÓCIO. SENTENÇA PELA PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO MANIFESTADO PELA REQUERIDA. APLICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES DA LEI No 13.786/2018 (NOVA LEI DO DISTRATO). DESCABIMENTO. CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA NOVEL LEGISLAÇÃO. TUTELA CONSTITUCIONAL DA ESTABILIDADE DAS RELAÇÕES JURÍDICAS, MEDIANTE A VEDAÇÃO DA RETROATIVIDADE DA LEI (ARTIGO 5o, XXXVI). NOVA LEGISLAÇÃO QUE DEVE RESPEITAR O ATO JURÍDICO PERFEITO. APLICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES DO NOVO REGRAMENTO À AVENÇA JÁ PACTUADA QUE FERE A AUTONOMIA DA VONTADE DAS PARTES E O EQUILÍBRIO CONTRATUAL. SEGURANÇA JURÍDICA QUE DEVE SER RESGUARDADA. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CASO TÍPICO DE DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. ATO QUE CAUSA PREJUÍZO À CREDORA. PENA PARA O DESCUMPRIMENTO QUE DEVE SER FIXADA, PARA QUE NÃO IMPORTE EM INCENTIVO AO INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO LIMITADA A 20% DOS VALORES ADIMPLIDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000498735
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1013732-
97.2015.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes TG SÃO PAULO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S/A
(ATUAL
DENOMINAÇÃO
DE
BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOB. S/A) e BROOKFIELD
SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., é apelada GLAUCE EIKO
MANDU DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
VITO GUGLIELMI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013732-97.2015.8.26.0004 -Voto no 47.459
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VOTO No 47.459
APELAÇÃO CÍVEL No 1013732-97.2015.8.26.0004
RELATOR
: DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI
APELANTE
: BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S.A. E OUTRO
APELADO
: GLAUCE EIKO MANDU DE OLIVEIRA
COMARCA
: SÃO PAULO / LAPA 2a VARA CÍVEL
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
RESCISÃO DO NEGÓCIO. SENTENÇA PELA PARCIAL
PROCEDÊNCIA
DO
PEDIDO.
INCONFORMISMO
MANIFESTADO PELA REQUERIDA. APLICAÇÃO DAS
DISPOSIÇÕES DA LEI No 13.786/2018 (NOVA LEI DO
DISTRATO).
DESCABIMENTO.
CONTRATO
FIRMADO
ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA NOVEL LEGISLAÇÃO.
TUTELA CONSTITUCIONAL DA ESTABILIDADE DAS
RELAÇÕES JURÍDICAS, MEDIANTE A VEDAÇÃO DA
RETROATIVIDADE DA LEI (ARTIGO 5o, XXXVI). NOVA
LEGISLAÇÃO QUE DEVE RESPEITAR O ATO JURÍDICO
PERFEITO. APLICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES DO NOVO
REGRAMENTO À AVENÇA JÁ PACTUADA QUE FERE A
AUTONOMIA DA VONTADE DAS PARTES E O EQUILÍBRIO
CONTRATUAL. SEGURANÇA JURÍDICA QUE DEVE SER
RESGUARDADA. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.
CASO TÍPICO DE DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. ATO
QUE CAUSA PREJUÍZO À CREDORA. PENA PARA O
DESCUMPRIMENTO QUE DEVE SER FIXADA, PARA QUE
NÃO IMPORTE EM INCENTIVO AO INADIMPLEMENTO.
RETENÇÃO
LIMITADA
A
20%
DOS
VALORES
ADIMPLIDOS.
SENTENÇA
MANTIDA.
RECURSO
IMPROVIDO.
1.
Trata-se de apelo, tempestivo e bem processado, interposto
contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido formulado em ação de
resolução de contrato cumulada com repetição de indébito proposta por Glauce Eiko
Mandu de Oliveira contra Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A. e
outro.

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Apelação Cível no 1013732-97.2015.8.26.0004 -Voto no 47.459
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Sustentou a autora, na qualidade de compromissária
compradora de bem imóvel junto à ré, que não tem condições de continuar arcando com
as parcelas do financiamento. À vista disso, ingressou em juízo para o fim “resolver o
contrato estipulado mediante instrumento particular de promessa de compra e venda e
outros pactos [...] decretar a nulidade da cláusula 6.4 do referido instrumento particular
ou, se assim não entender, afastar a sua aplicação, e, com isso, determinar a imediata
devolução dos valores pagos [...] condenar a ré à repetição simples de comissão de
corretagem e assessoria técnico-imobiliária no valor de R$ 39.230,12 (fls. 01/16).
Tutela provisória deferida à fl. 74, “para determinar que a
requerida se abstenha de fazer cobranças referentes ao contrato em discussão, assim
como de incluir seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária de
R$ 500,00, até o limite de R$ 20.000,00, que se converterá em perdas e danos”.
Quando da sentença (fls. 290/296), considerou o magistrado
prolator que “o contrato foi firmado anteriormente à vigência da Lei no 13.786/18, sendo
que o ajuizamento da ação ocorreu em 06.11.2015” de modo que “referida Lei não
incide na presente hipótese”. Quanto à comissão de corretagem, considerou que “os
compradores foram informados previamente sobre a quantia devida a título de comissão
de corretagem, o que significa que a requerida agiu em consonância com o entendimento
proferido no citado acórdão paradigma do C. STJ” daí que “não cabe o ressarcimento
dos valores pagos pela comissão de corretagem”. No que concerne à cobrança de SATI,
observou que “não se verifica constar do contrato firmado entre as partes, tampouco da
planilha de pagamento”, sendo que “não há comprovação do desembolso de valores a
esse título pela requerente”. Quanto à resolução do contrato, considerou que “o
percentual previsto no contrato se mostra abusivo, mormente porque a compradora
sequer foi imitida na posse do bem”. Reputou, pois, “razoável a devolução de 80% dos
valores pagos, que deverão ser devidamente corrigidas, cujo pagamento será realizado
em única parcela”. Daí a parcial procedência do pedido.
Inconformada, recorre a requerida pugnando pela reforma
do julgado (fls. 301/309). Aduz, para tanto, que “ao contrário do quanto decidido pelo
MM. Juiz a quo, a alíquota contratual estipulada - qual seja, de 70% sobre os valores
pagos - não é iníqua, porquanto proporcional às obrigações assumidas em contrato pela
apelada, e expressa a compensação das diversas despesas e prejuízos decorrentes da
rescisão imotivada”. Defendem, pois, que “a apelada faz jus à devolução do montante
equivalente a 30% dos valores até então quitados”. Esclarece que “o perdimento dos

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valores, além de ser parcial, visa compensar as diversas despesas havidas com a gestão
do negócio pela empresa apelante”. Ressalta que “ao contratar a aquisição de um
imóvel, a apelada tinha plena e inequívoca ciência do que se pactuava e, como tal, deve
respeitar aquilo a que se obrigou, sob pena de se atentar contra a segurança jurídica das
relações, pilar econômico e jurídico de nosso sistema jurídico”. Defende, pois, que “a
multa penal prevista na letra a), da cláusula contratual 6.4, equivalente a 70% dos
valores pagos pela apelada, deve prevalecer”. Ademais, com fundamente na Lei no.
13.786/2018, advoga que “a alíquota da multa penal deve ser majorada de 20% para
50% sobre os valores pagos pela apelada”. Colaciona jurisprudência a favor de sua tese
e conclui pela reforma.
Processado o recurso (fl. 364), vieram aos autos as
contrarrazões (fls. 370/383).
É o relatório.
2.
Cuida-se de ação de resolução de contrato cumulada com
repetição de indébito julgada parcialmente procedente pelo juízo originário. Sobreveio,
então, o recurso de apelação ora em apreço
o qual, ressalvado o inconformismo
manifestado, desmerece acolhida.
De saída, é preciso que fique bastante claro que os ditames
da Lei no 13.786/2018 não se aplicam ao caso vertente.
Ocorre que o contrato rescindendo dimana de instrumento
subscrito em outubro de 2014 (fls. 24/56)
i.e., previamente à vigência da novel
legislação, iniciada em 28 de dezembro de 2018.
Nessa senda, impende consignar que a Constituição da
República protege a estabilidade das relações jurídicas, erigindo a segurança jurídica
como valor a ser tutelado. Daí que, consoante a dicção do artigo 5o XXXVI, da Magna
Carta, não pode a lei prejudicar o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa
julgada.
No plano infraconstitucional, a tutela da segurança jurídica
se encontra expressa no artigo 6o, “caput”, da Lei de Introdução às normas do Direito
Brasileiro (Decreto-lei no 4.657/42). Dessa maneira, o ordenamento jurídico nacional
rechaça a aplicação retroativa da lei, ainda que seja, quanto às disposições contratuais,
em seu grau mínimo, sob pena de ferimento à vontade das partes.
Recobre-se que a obrigação contratual é estabelecida

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mediante equilíbrio entre as prestações que se imputam a seus participantes. A
incidência de novos comandos normativos acaba por afetar o arranjo validamente
estabelecido (verdadeiro direito pactuado pela autonomia das vontades), que levou em
consideração as regras existentes ao tempo da celebração do contrato.
É da relevância da segurança jurídica na relação contratual
que se extrai o princípio do “pacta sunt servanda”, exatamente para que as condições
livremente negociadas e estabelecidas entre os contratantes sejam fielmente
observadas.
A respeito, pertinente a lição de João Baptista Machado,
citado por Gilmar Ferreira Mendes e Paulo Gustavo Gonet Branco, a saber:
“O fundamento deste regime específico da sucessão
das leis no tempo em matéria de contratos estaria no
respeito das vontades individuais expressas nas suas
convenções pelos particulares
no respeito pelo
princípio da autonomia privada, portanto. O contrato
parece como um acto de previsão em que as partes
estabelecem, tendo em conta a lei então vigente, um
certo equilíbrio de interesses que será como que a
matriz do regime da vida e da economia da relação
contratual. A intervenção do legislador que venha
modificar este regime querido pelas partes afecta as
previsões desta, transforma o equilíbrio por elas
arquitetado e afecta, portanto, a segurança jurídica.
Além de que as cláusulas contratuais são tão
diversificadas, detalhadas e originais que o legislador
nunca as poderia prever a todas. Por isso mesmo não
falta quem entenda que uma lei nova não pode ser
imediatamente aplicável às situações contratuais em
curso quando do seu início de vigência sem violação do
princípio da não retroactividade.” (“Curso de Direito
Constitucional”. 10 ed. São Paulo: Saraiva, 2015. p. 381)
Nessa senda, acerca da vedação à retroatividade da lei, o
entendimento do Supremo Tribunal Federal:

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-
Recurso
extraordinário.
Mensalidade
escolar.
Atualização com base em contrato. - Em nosso sistema
jurídico, a regra de que a lei nova não prejudicará o
direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa
julgada, por estar inserida no texto da Carta Magna (art.
5o, XXXVI), tem caráter constitucional, impedindo,
portanto, que a legislação infraconstitucional, ainda
quando de ordem pública, retroaja para alcançar o
direito adquirido, o ato jurídico perfeito ou a coisa
julgada, ou que o Juiz a aplique retroativamente. E a
retroação ocorre ainda quando se pretende aplicar de
imediato a lei nova para alcançar os efeitos futuros de
fatos passados que se consubstanciem em qualquer
das referidas limitações, pois ainda nesse caso há
retroatividade - a retroatividade mínima -, uma vez que
se a causa do efeito é o direito adquirido, a coisa
julgada, ou o ato jurídico perfeito, modificando-se seus
efeitos por força da lei nova, altera-se essa causa que
constitucionalmente é infensa a tal alteração. Essa
orientação, que é firme nesta Corte, não foi observada
pelo acórdão recorrido que determinou a aplicação das
Leis 8.030 e 8.039, ambas de 1990, aos efeitos
posteriores a elas decorrentes de contrato celebrado
em outubro de 1.989, prejudicando, assim, ato jurídico
perfeito. Recurso extraordinário conhecido e provido.
(RE 188366, Relator(a): Min. MOREIRA ALVES, Primeira
Turma, julgado em 19/10/1999, DJ 19-11-1999 PP-00067
EMENT VOL-01972-02 PP-00382)
- Compromisso de compra e venda. Rescisão. Alegação
de ofensa ao artigo 5o, XXXVI, da Constituição. - Sendo
constitucional o princípio de que a lei não pode
prejudicar o ato jurídico perfeito, ele se aplica também
às leis de ordem pública. De outra parte, se a cláusula
relativa a rescisão com a perda de todas as quantias já
pagas constava do contrato celebrado anteriormente ao

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Código de Defesa do Consumidor, ainda quando a
rescisão tenha ocorrido após a entrada em vigor deste,
a aplicação dele para se declarar nula a rescisão feita de
acordo com aquela cláusula fere, sem dúvida alguma, o
ato jurídico perfeito, porquanto a modificação dos
efeitos futuros de ato jurídico perfeito caracteriza a
hipótese de retroatividade mínima que também é
alcançada pelo disposto no artigo 5o, XXXVI, da Carta
Magna. Recurso extraordinário conhecido e provido.
(RE 205999, Relator(a): Min. MOREIRA ALVES, Primeira
Turma, julgado em 16/11/1999, DJ 03-03-2000 PP-00089
EMENT VOL-01981-05 PP-00991)
Especificamente quanto à aplicação da Lei no 13.786/2018
às avenças celebradas anteriormente ao início da sua vigência, colhe-se entendimento
doutrinário quanto à irretroatividade:
“A nova Lei só poderá atingir contratos celebrados
posteriormente à entrada em vigor. Não poderá, jamais,
atingir contratos anteriores, nem mesmo os efeitos
futuros desse contrato, porque a retroatividade ainda
que mínima é vedada no direito brasileiro para normas
que não sejam constitucionais originárias. [...]
Assim, se, após a entrada em vigor da nova Lei, um
consumidor incorrer em inadimplência em relação a um
contrato antigo, o caso deverá ser disciplinado pela
legislação anterior. Não pode a nova Lei incidir, sob
pena
de
se
chancelar
uma
retroatividade
inconstitucional para a nova Lei.” (“O impacto da nova
Lei do Distrato nos contratos de aquisição de imóveis”.
Disponível
em:
<https://www.conjur.com.br/dl/artigo-lei-
distrato.pdf>. Acesso em 15/04/2019.)
Dessa maneira, ante a vedação à retroatividade da lei aos
contratos a ela anteriormente firmados, sob pena de ferimento ao ato jurídico perfeito e
consequente violação à segurança jurídica, não se pode cogitar de incidência das

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disposições da Lei no 13.786/2018 à hipótese em apreço.
Não outro é o entendimento jurisprudencial:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES.
Percentual de 20% sobre os valores pagos que se
afigura escorreito e obedece aos parâmetros fixados
pelo E. Superior Tribunal de Justiça. Irretroatividade da
Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos
contratos celebrados após a sua vigência. Observância
do ato jurídico perfeito. RETENÇÃO DO SINAL.
Inviabilidade.
Princípio
de
pagamento.
SEGURO
PRESTAMISTA
E
RATEIO/LIGAÇÕES
DEFINITIVAS.
Ausência de comprovação de contratação se seguro.
Não há apólice nos autos. O valor desembolsado para
"rateio/ligações"
definitivas
deve,
igualmente,
ser
restituído ao apelado que desistiu da compra do imóvel
de modo que esse pagamento não lhe aproveitará.
JUROS
DE
MORA
E
CORREÇÃO
MONETÁRIA.
Incidência de juros a contar do trânsito em julgado.
Precedentes desta C. Câmara. Correção monetária que
deverá ser contada a partir dos efetivos desembolsos,
evitando-se a perda do poder de compra da moeda
frente à inflação. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. A isenção
decorrente do benefício abrange a verba honorária
devida ao patrono do ex adverso, nos termos do art. 98,
§ 1o, VI, CPC. PRECLUSÃO. Quando da concessão da
gratuidade de justiça ao apelado, não houve a
interposição de recurso contra a r. decisão, restando
preclusa
a
matéria
SUCUMBÊNCIA.
Majoração.
RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível
1034042-46.2015.8.26.0224; Relator (a): Rosangela Telles;
Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de
Guarulhos - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 28/05/2012;
Data de Registro: 10/04/2019)

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EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Ação de rescisão de
compromisso de compra e venda c.c. restituição de
valores pagos. Alegação de omissão na aplicação da Lei
no 13.786/2018, em vigor a partir de 28/12/2018. Omissão
verificada.
Contrato
celebrado
anteriormente.
Ato
jurídico perfeito. Inaplicabilidade, no entanto, da nova
lei, sob pena de ofensa ao ato jurídico perfeito, vedada
pelo art. 5o, XXXVI da CF e pelo art. 6o, § 1o da LINDB.
Garantia constitucional que visa à segurança jurídica e
patrimonial. Lei nova que não pode retroagir ainda que
para atingir efeitos futuros do contrato. Precedentes do
STF. EMBARGOS ACOLHIDOS EM PARTE, SEM EFEITO
MODIFICATIVO. (TJSP; Embargos de Declaração Cível
1037358-46.2018.8.26.0100;
Relator
(a):
Alexandre
Marcondes; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado;
Foro Central Cível - 4a Vara Cível; Data do Julgamento:
13/02/2019; Data de Registro: 13/02/2019)
Feita essa observação, impende ainda observar que a
iniciativa e responsabilidade da parte autora pelo insucesso do negócio é circunstância
sobre a qual não mais se controverte.
Nessa
senda,
aliás,
observa-se
que
da
sentença
expressamente constou que se trata de rescisão em razão da impossibilidade financeira
após o aditamento contratual. E como hoje se admite a resolução até pelo simples
inadimplemento por insuportabilidade do contrato, e bem que a discussão se faça em
função do valor a restituir, nos termos do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor,
revela-se possível o exame da defesa sob esse aspecto.
Na realidade, portanto, e sobre o dever de restituir, não há
mais o que questionar. Mas o percentual a ser restituído deve ser variável, e isso
somente o caso concreto pode explicitar.
Sem muita dificuldade, todavia
e sobre esse tema

quatro situações, genericamente consideradas, devem ser anotadas. Primeira, a mora
exclusiva da devedora, que, por exemplo, não entrega a obra no prazo. A segunda,
quando o comprador se coloca em mora, não efetuando o pagamento, mas de imediato

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pleiteia a rescisão. A terceira, quando o comprador se coloca em mora e somente depois
de tempos é que toma a iniciativa. A quarta, quando a iniciativa é tomada pela própria
alienante, diante da mora. A isso se acrescentem mais duas situações: o imóvel haver
sido ou não ocupado, e bem a permanência nele, ainda, do comprador.
Aliás, a referência nessa ordem não foi aleatória. Objetiva,
claramente, demonstrar a gradação que a restituição deve ter em função desses
elementos. A jurisprudência, por sinal, tem admitido a retenção de 10% a 30%, conforme
as várias hipóteses.
A leitura dessa matéria, todavia, é algo diversa. A
insuportabilidade do contrato pode decorrer de culpa do adquirente quando menos, em
atentar para obrigação que assumiu ou, efetivamente em razão da imprevisão, de que
cuida o artigo 477 do Código Civil (antigo 1092 do diploma revogado). E bem da
onerosidade excessiva, de que cuida seu artigo 478.
O adquirente que não obrou, em tempo algum, em mora,
suspendendo o pagamento quando do vencimento dos prazos contratuais para entrega
da obra, notificando, de imediato, sua intenção em não mais prosseguir no contrato, não
pode ser tratado como aquele que, simplesmente, deixa de pagar e, quando instado,
toma alguma iniciativa. Quem deixa de pagar e não diz porque o faz quebra a
expectativa de recebimento do credor e pode causar outros prejuízos que não
exclusivamente aqueles decorrentes da falta do valor devido.
Daí que, nessas hipóteses e bem quando a mora é do
construtor, incorporador, do loteador, do vendedor, etc. a restituição deve ser integral,
sem qualquer retenção. Não tendo dado causa seja ao atraso seja à mora, não pode ser
por isso punido.
Quando o comprador, todavia, pela insuportabilidade do
contrato, acaba por colocar-se em mora, por culpa sua, esse raciocínio já não pode ser
aplicado. Causou, com o inadimplemento, prejuízo ao credor, não só pelo não
pagamento, mas pelo conjunto de consequências que aí decorrem. Pode, por exemplo,
comprometer todo o empreendimento. Pode causar prejuízo a todos os participantes. Ou
pode gerar um custo financeiro para o credor, que haverá de suportar aquela parcela
para a continuidade do empreendimento.
É obvio, não se desconhece, que essa prova demandaria

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debate amplo e específico, nem sempre possível ou de interesse das partes.
Mas
e como é o caso
não se verificando quer a
onerosidade excessiva quer a teoria da imprevisão ao contrário, o inadimplemento
singelo dos autores por culpa sua, a retenção é devida.
Aliás, alguma consequência para o descumprimento há de
ser fixada, sob pena de incentivo ao inadimplemento, o que o direito não deve admitir.
Ademais, sem ciência do intento de rescindir, não pode o credor repassar o bem a
terceiro. A jurisprudência tem assim se orientado:
“Promessa de compra e venda. Extinção do contrato.
Comprador inadimplente. A orientação que terminou
prevalecendo na Segunda Seção, depois de inicial
controvérsia, é no sentido de que o promissário
comprador que se torna inadimplente em razão da
insuportabilidade do contrato assim como pretendido
executar pela promitente vendedora tem o direito de
promover a extinção da avença e de receber a
restituição de parte substancial do que pagou, retendo a
construtora uma parcela a título de indenização pelo
rompimento do contrato. Esta quantia a ficar retida varia
de caso para caso: ordinariamente tem sido estipulada
entre 10% e 20%, para cobertura das despesas com
publicidade e corretagem, podendo ser majorada
quando o imóvel vem a ser ocupado pelo comprador.
Não há razão para que tudo ou quase tudo do que foi
pago fique com a vendedora, uma vez que por força do
desfazimento do negócio ela fica com o imóvel,
normalmente valorizado, construído também com o
aporte do comprador. Precedente. Recurso conhecido e
provido em parte” (STJ Resp. n. 476.775-MG 4a T
Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar j. 20.05.2003);
“Civil e Processual. Compromisso de compra e venda.
Resilição pelo comprador por insuportabilidade da

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prestação. Possibilidade. Retenção sobre parte das
parcelas
pagas
(25%).
Código
de
Defesa
do
Consumidor, arts. 51, II 53 e 54. Código Civil, art. 924. A
C. 2a Seção do STJ, em posição adotada por maioria,
admite a possibilidade de resilição do compromisso de
compra e venda por iniciativa do devedor, se este não
mais reúne condições econômicas para suportar o
pagamento das prestações avençadas com a empresa
vendedora do imóvel. Pretensão que não fica obstada
pelo fato de o comprador, no momento em que notifica
a vendedora dessa pretensão, se achar em dia com as
parcelas, por não ser razoável exigir-se, para a prova da
alegação
das
dificuldades
econômicas,
o
prévio
inadimplemento obrigacional, se o autor prefere ainda
honrar, apesar dos ônus, seus compromissos, até o
instante em que submete a questão ao Poder Judiciário.
O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à
restituição das parcelas pagas, porém não em sua
integralidade, em face do desgaste no imóvel devolvido
e das despesas realizadas pela vendedora com
corretagem,
propaganda,
administrativas
e
assemelhadas, sob pena de injustificada redução
patrimonial em seu desfavor, sem que, no caso, tenha
dado causa ao desfazimento do pacto. Retenção
elevada. Precedentes. Recurso especial conhecido e
parcialmente provido” (STJ Resp. n. 218.032-MG 4a T
Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior j. 08.04.2003);
”Civil e processual. Acórdão. Nulidade não configurada.
Promessa de compra e venda. Desistência. Ação
pretendendo o ressarcimento integral das importâncias
pagas. Retenção de 25% em favor da vendedora, como
ressarcimento de despesas. Código de Defesa do
Consumidor, arts. 51, II, 53 e 54. Código Civil, art. 924. A
C. 2a Seção do STJ, em posição adotada por maioria,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013732-97.2015.8.26.0004 -Voto no 47.459
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admite a possibilidade de resilição do compromisso de
compra e venda por iniciativa do devedor, se este não
mais reúne condições econômicas para suportar o
pagamento das prestações avençadas com a empresa
vendedora do imóvel. O desfazimento do contrato dá ao
comprador o direito à restituição das parcelas pagas,
porém não em sua integralidade. Percentual de retenção
que ora se eleva. Precedentes do STJ. Recurso especial
conhecido e parcialmente provido” (STJ
Resp. n.
180.356-SP 4a T Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior j.
26.05.2003);
“Civil. Promessa de compra e venda. Desistência. Ação
pretendendo o ressarcimento integral das importâncias
pagas. Retenção em favor da vendedora, como
ressarcimento de despesas. Código de Defesa do
Consumidor, arts. 51, II, 53 e 54. Código Civil, art. 924. A
C. 2a Seção do STJ, em posição adotada por maioria,
admite a possibilidade de resilição do compromisso de
compra e venda por iniciativa do devedor, se este não
mais reúne condições econômicas para suportar o
pagamento das prestações avençadas com a empresa
vendedora do imóvel. O desfazimento do contrato dá ao
comprador o direito à restituição das parcelas pagas,
porém não em sua integralidade. Fixação de percentual
de retenção em favor da construtora. Precedentes do
STJ. Recurso especial conhecido e parcialmente
provido” (STJ Resp. n. 78.221-SP 4a T Rel. Min. Aldir
Passarinho Júnior j. 26.08.2003);
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Rescisão
amigável. Obrigação de devolução das prestações
recebidas.
Cláusula
penal
que
prevê
descontos
compensatórios excessivos. Nulidade. Equivalência a
pacto comissório. Sentença que autorizou retenção de
apenas 30%. Restituição de 70% corrigidos. Percentual

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inferior ao devido, segundo jurisprudência assente.
Improvimento
ao
recurso
da
incorporadora.
Precedentes do STJ. Aplicação do art. 53 do CDC.
Rescindido compromisso de venda e compra de imóvel,
deve o promitente vendedor, quando não tenha havido
ocupação da coisa, restituir, corrigidos, 90% (noventa
por cento) das prestações que recebeu. De modo que,
se sentença o condenou a restituir apenas 70% (setenta
por cento), não tem o de que se queixar” (TJSP Ap.
Cível n. 107.803-4 2a Câmara de Direito Privado Rel.
Des. Cezar Peluso).
Sem que a credora prove dano maior o que, em tese, se
admite parece adequado limitá-lo a 10%. Esse percentual, de resto, vem admitido
usualmente como prefixação das perdas e danos.
E tem a credora, ainda, despesas de corretagens,
elaboração de contratos, publicidade, taxas e impostos. Havendo despesas outras,
parece que esse percentual, se o contrário não se demonstrar, deve ser fixado em 10%,
igualmente.
Com isso, no caso concreto, adequada, portanto, a
restituição da ordem de 80% (oitenta por cento) do valor pago
admitida, pois, a
retenção de 20% , o que se mostra absolutamente razoável; considerando-se que o
bem continua novo e não houve considerável desvalorização pelo seu uso.
Daí que a sentença apelada desmerece a crítica que se lhe
dirigiu fazendo-se de rigor sua integral manutenção. Nada mais é preciso dizer.
Mantida
a
sucumbência
tal
como
estabelecida,
os
honorários advocatícios devidos pela requerida à advogada da autora ficam majorados
para 11% do valor a ser restituído, nos termos do art. 85, § 11 do CPC.
3.
Nestes termos, nega-se provimento ao recurso.
Vito Guglielmi
Relator