Tribunal: TJSP
Processo: 1040024-93.2013.8.26.0100
Classe: Embargos de Declaração Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Alegação de omissão e contradição em relação à prescrição das despesas de intermediação e taxa SATI, sendo ela apenas parcial pelo pagamento parcelado dos serviços. Vício verificado e sanado, reconhecendo-se a prescrição quanto à parte dos pagamentos antecedentes aos três anos do ajuizamento da ação. CORRETAGEM. Tema assentado em Recurso Repetitivo no 1.551.951/SP.

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Alegação de omissão e contradição em relação à prescrição das despesas de intermediação e taxa SATI, sendo ela apenas parcial pelo pagamento parcelado dos serviços. Vício verificado e sanado, reconhecendo-se a prescrição quanto à parte dos pagamentos antecedentes aos três anos do ajuizamento da ação. CORRETAGEM. Tema assentado em Recurso Repetitivo no 1.551.951/SP. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Dever de informação observado no caso concreto, não se mostrando a cobrança abusiva. SATI. Abusividade assentada no Recurso Repetitivo, mesmo quando contratada, pois transfere para o comprador ônus que não lhe compete, como a análise da documentação do imóvel e viabilidade da negociação, despesas que são de interesse do empreendedor e inerentes à operação comercial, não acrescentando efetivo serviço que resulte em benefício para o comprador, já que relacionado à própria regularidade do negócio em favor da construtora/vendedora. Dever de restituição mantido quanto às parcelas não alcançadas pela prescrição. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. DESCABIMENTO. Ausência de comportamento doloso, o que se extrai até mesmo da persistente discussão na jurisprudência sobre o tema. Precedentes e IRDR. DANO MORAL. Irresignação equivocada, na medida em que foi mantida a condenação a este título nos exatos termos da sentença. DESVALORIZAÇÃO E ÔNUS DA PROVA. Pretensão de atribuição de responsabilidade as rés pela desvalorização do imóvel ante a ausência de canalização do córrego com inversão do ônus da prova. Autores que não se desincumbiram do ônus da prova quanto aos fatos constitutivos de seu direito, não os beneficiando, em consequência, a regra de inversão do ônus da prova. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS, com alteração no resultado do recurso para reconhecer a prescrição parcial da taxa SATI/corretagem, com condenação a devolução dos serviços de assessoramento não alcançados pela prescrição, de forma simples.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000191174
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração Cível no
1040024-93.2013.8.26.0100/50001, da Comarca de São Paulo, em que são embargantes
ERICA CRISTINA FERRAZ e MILER NERY SARDINHA, é embargado CLAUDINO
BARBOSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Embargos de declaração
parcialmente acolhidos por V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO.
São Paulo, 16 de março de 2020.
MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA POLLICE NOGUEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Embargos de Declaração Cível no 1040024-93.2013.8.26.0100/50001 -Voto no 2.657
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EMBARGOS DE DECLARAÇÃO no 1040024-93.2013.8.26.0100/50001
Relator(a): MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA POLLICE NOGUEIRA
Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado
Embargantes: ERICA CRISTINA FERRAZ e MILER NERY SARDINHA
Embargados: CLAUDINO BARBOSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA e TRISUL S.A.
VOTO N.o 2.657
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Alegação de omissão e
contradição em relação à prescrição das despesas de intermediação e
taxa SATI, sendo ela apenas parcial pelo pagamento parcelado dos
serviços. Vício verificado e sanado, reconhecendo-se a prescrição
quanto à parte dos pagamentos antecedentes aos três anos do
ajuizamento da ação. CORRETAGEM. Tema assentado em Recurso
Repetitivo no 1.551.951/SP. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão
de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Dever de informação observado no caso concreto, não se mostrando a
cobrança abusiva. SATI. Abusividade assentada no Recurso
Repetitivo, mesmo quando contratada, pois transfere para o
comprador ônus que não lhe compete, como a análise da
documentação do imóvel e viabilidade da negociação, despesas que
são de interesse do empreendedor e inerentes à operação comercial,
não acrescentando efetivo serviço que resulte em benefício para o
comprador, já que relacionado à própria regularidade do negócio em
favor da construtora/vendedora. Dever de restituição mantido quanto
às parcelas não alcançadas pela prescrição. DEVOLUÇÃO EM
DOBRO. DESCABIMENTO. Ausência de comportamento doloso, o
que se extrai até mesmo da persistente discussão na jurisprudência
sobre o tema. Precedentes e IRDR. DANO MORAL. Irresignação
equivocada, na medida em que foi mantida a condenação a este título
nos exatos termos da sentença. DESVALORIZAÇÃO E ÔNUS DA
PROVA. Pretensão de atribuição de responsabilidade as rés pela
desvalorização do imóvel ante a ausência de canalização do córrego
com inversão do ônus da prova. Autores que não se desincumbiram
do ônus da prova quanto aos fatos constitutivos de seu direito, não os
beneficiando, em consequência, a regra de inversão do ônus da prova.
EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS, com alteração no
resultado do recurso para reconhecer a prescrição parcial da taxa
SATI/corretagem, com condenação a devolução dos serviços de
assessoramento não alcançados pela prescrição, de forma simples.

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VISTOS.
Trata-se de Embargos de Declaração opostos por CLAUDINO
BARBOSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e OUTRO em face do V.
Acórdão de fls. 611/625, que deu parcial provimento ao recurso das rés e parcial provimento
ao recurso dos autores.
Os embargantes alegam omissão e contradição no aresto
embargado quanto ao ônus da prova em pedido de indenização por desvalorização do imóvel,
inocorrência da prescrição integral da taxa Sati e corretagem e arbitramento do dano moral.
Sustentam que na relação jurídica contratual devem ser
aplicados os artigos 2o, 3o e 47, todos do CDC, que determina interpretação das cláusulas
contratuais de maneira mais favorável ao consumidor e a inversão do ônus da prova.
Expõem que pleitearam indenização por desvalorização do
imóvel pela falta de canalização do córrego, não havendo manifestação pelo acórdão quanto
ao ônus probatório recair sobre a construtora, hipótese que deve ser revertida em condenação
para penalização mais justa.
Aduzem que a taxa SATI e corretagem estão parcialmente
prescritas, visto que foram pagas de modo parcelado, podendo ser cobradas as parcelas
referentes aos períodos de 10/07/2010 a 10/01/2011.
Insurgem-se quanto ao dano moral, pretendendo a manutenção
da condenação estabelecida pela sentença, uma vez que configurada a ocorrência de ato ilícito,
existência de dano e nexo causal, ocasionados pelo prejuízo e frustração à época dos fatos que
se estendem até os dias atuais.
Por fim, pleiteiam manifestação expressa quanto ao artigo 85 do
CPC e artigos 186, 187, 422 e 927 do Código Civil, com o fim de possibilitar acesso aos
tribunais superiores.
Buscam o acolhimento dos Embargos de Declaração para que os
vícios sejam sanados, para efeitos infringentes e para fins de prequestionamento.

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Nos termos do artigo 1.023, §2o do CPC foi concedida
oportunidade de manifestação aos embargados (fls. 9), que assim o fizeram (fls. 12/19).
É O RELATÓRIO.
Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, cabem
embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:
“I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;
II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se
pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;
IIII- corrigir erro material.”
E na hipótese, em relação à prescrição, deve ser reconhecido o
vício, com a integração do aresto embargado.
Assentado o lapso temporal de três anos para a prescrição, na
forma do artigo 206, § 3o, inciso IV do Código Civil, não se observou que os pagamentos
ocorreram de forma parcelada, e não todos no ato da contratação, realizada em 09/03/2010,
conforme discriminativo fornecido a fls. 148/149.
E a análise dos documentos apresentados evidencia que os
pagamentos, iniciados com a contratação realizada em março/2010, foram estendidos até
10/01/2011 (fls. 148/149). Na medida em que a ação foi ajuizada em 20/06/2013, tem-se que a
prescrição alcançou aqueles efetivados de março/2010 a junho/2010, afastados, portanto, os
valores pagos de 10/07/2010 a janeiro de 2.011 (R$ 380,00, R$ 380,00, R$ 380,00,
R$ 380,00, R$ 380,00, R$ 1.530,00 e R$ 288,00 fls. 148).
Diante disso, necessário analisar a regularidade das cobranças.
A matéria em discussão foi assentada por força de julgamento de
Recurso Repetitivo, com o seguinte entendimento:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM.

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CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR.
VALIDADE.
PREÇO
TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
1. - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
(...)
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ -
REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Em essência, o que o julgado defende é a possibilidade de
transferência do ônus financeiro da corretagem ao comprador por parte das incorporadoras,
não configurada a venda casada pelo só fato dessa intermediação ocorrer em stands do
empreendimento e com corretores previamente estabelecidos para o empreendimento, uma
vez observados os deveres de transparência e informação, de modo que o adquirente tenha
plena ciência de que esse encargo lhe está sendo atribuído.
É o que se observa dos seguintes trechos que destaco:
“Observe-se que o Direito do Consumidor, apesar de seu marcado
caráter protetivo, não chega ao ponto de subverter a natureza onerosa das
relações negociais no mercado de consumo, exigindo apenas transparência no
seu conteúdo.
(...)
Pode-se concluir, portanto, que, em princípio, é válida a cláusula que
transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem,
exigindo-se apenas transparência nessa atribuição.

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(...)
Portanto, há o reconhecimento da necessidade de clareza e
transparência na previsão contratual acerca da transferência para o
comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a
comissão de corretagem. Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora
informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa
de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária,
especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser
paga destacadamente. Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que o
dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o
momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade
imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem”.
Não se extrai do fato da construtora/incorporadora trabalhar com
empresas de corretagem específicas, a percepção de que estaria havendo subordinação ou
vínculo de interdependência entre estes atores, contrariando o artigo 722 do CC, pois é natural
em empreendimentos de grande porte que haja esse direcionamento, de forma a que se
estabeleça um padrão para negociações, tornando inviável a contratação de pessoas aleatórios,
escolhidas diretamente pelo adquirente. O que existe é a terceirização da atividade de
comercialização por profissionais do setor, que não interfere na validade e qualidade da
intermediação, pois sem a ação desses profissionais não há como se alcançar o resultado final
pretendido, de aquisição da unidade e, portanto, a prática, já consolidada no mercado
imobiliário, não se mostra ilegítima, mas coerente com o volume e dinâmica desse tipo de
atividade.
No caso concreto o Quadro Resumo da Operação fls. 136
permite, de forma clara e transparente, identificar o valor da unidade residencial (R$
152.942,00, repetido no compromisso) e das comissões pagas (R$ 5.558,00 e R$ 300,00),
com a totalidade do preço obtido pela soma dos dois itens (R$ 158.800,00), além do
detalhamento do quanto direcionado à comissão de corretores e quais seriam eles, de forma a
restar claro aos adquirentes que estavam arcando com o ônus financeiro da comissão e qual
seria o montante devido a este título, sem subterfúgio ou má-fé.
Não há exigência a que os detalhes sobre a comissão de
corretagem estejam especificados no instrumento de compra, sendo perfeitamente aceitável
que a referência venha em documento avulso, desde que não haja dúvida quanto ao
conhecimento dos adquirentes de que estão arcando com esse custo, prévia ou

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contemporaneamente à assinatura do contrato de compra e venda.
É o que basta para que se reconheça o respeito ao dever de
transparência e informação sobre este aspecto ao tempo da contratação, sem violação aos
direitos do consumidor, de maneira que não se justifica a pretensão de restituição dos valores
pagos a este título e não alcançados pela prescrição, que compuseram de forma clara o preço
do imóvel.
Já quanto à taxa SATI, o entendimento que se firmou no recurso
repetitivo é o da invalidade de sua cobrança, ainda quando contratada.
Destaco o seguinte trecho do julgado:
"Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos
vinculados ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à
celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de
informação, não constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente, como
ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso flagrante violação dos
deveres de lealdade e transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em
vista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio
contrato celebrado."
Em suma, diferente da corretagem, transfere para o comprador
ônus que não lhe compete, como a análise da documentação do imóvel e viabilidade da
negociação, despesas que são de interesse do empreendedor e inerentes à operação comercial,
não acrescentando efetivo serviço que resulte em benefício ao adquirente, já que relacionado à
própria regularidade do negócio em favor da construtora/vendedora, daí porque sua cobrança,
abusiva, não pode prevalecer.
Assim, forçoso reconhecer a manutenção da obrigação de
devolução dos valores pagos pela SATI, não alcançados pela prescrição
Não prospera o pedido de restituição em dobro, pois a reiterada
discussão do tema na jurisprudência afasta a má-fé indispensável à penalidade de repetição a
que se refere o artigo 42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido
diversos
precedentes
desta
9a
Câmara
de
Direito
Privado:
Apelação
no
1010353-81.2015.8.26.0576,
rel.
Costa
Netto,
j.
18/04/2017;
Apelação
no

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0005821-22.2012.8.26.0565,
rel.
Piva
Rodrigues;
j.
21/02/2017;
Apelação
no
0006939-80.2013.8.26.0344,
rel.
Alexandre
Lazzarini;
j.
25/04/2017,
Apelação
1019554-13.2014.8.26.0001, rel. Galdino Toledo Júnior; j. 13/12/2016.
O tema também foi objeto de análise em Incidente de Resolução
de Demandas Repetitivas por esta E. Corte (no 0023203-35.2016.8.26.0000), com a aprovação
do seguinte enunciado: “A restituição de valores pagos em excesso pelo promissário
comprador em contratos de compromisso de compra e venda far-se-á de modo simples, salvo
má-fé do promitente vendedor”.
Assim, mantém-se a determinação constante na r. sentença
quanto à restituição da taxa SATI, de forma simples, com atualização dos desembolsos e juros
de mora legais da citação.
A insurgência quanto aos danos morais é equivocada, pois o
acórdão manteve exatamente o quanto estabelecido na sentença a este título, tanto em relação
ao reconhecimento da violação, como do quantum indenizatório estabelecido.
Em relação à indenização por desvalorização do imóvel, como
assentado no julgado, estabeleceu-se que era dos autores o ônus probatório.
Em que pese a natureza consumerista da relação, a possibilidade
de inversão do ônus probatório, a teor do art. 6o, VIII do CDC, não dispensa os autores de
realizar a prova do fato constitutivo de seu direito, e na hipótese, esse se referia “às
deficiências na entrega de córrego existente no local da construção e bosque”, na medida em
que não se trouxe qualquer material publicitário ou informativo quanto a integrarem a oferta
de venda e em que condições, e também o próprio dano, com o nexo causal entre a omissão e
a desvalorização do imóvel.
Assim, como estabelecido, não se desincumbiram os autores de
seu ônus probatório em relação ao fato constitutivo de seu direito, de modo que não os
beneficiava a invocação da regra de inversão do ônus da prova.
Em relação ao prequestionamento não se justifica a utilização
dos Embargos com o propósito restrito de que haja menção expressa a dispositivos legais.

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Veja-se a respeito a lição de Cássio Scarpinella Bueno:
“O que importa para fins de recurso extraordinário e de
recurso especial é que a decisão, tal qual proferida verse sobre a aplicação
(ou a não-aplicação) de uma dada tese jurídica fundada no direito
constitucional federal ou nas normas de direito positivo federais ao caso
concreto. É o que a prática forense consagrou com os nomes de “questão
constitucional” ou “questão federal” assim entendida a “questão federal
infraconstitucional” , viabilizadoras, uma e outra, do recurso extraordinário e
do recurso especial, respectivamente.” (Curso Sistematizado de Direito
Processual Civil, vol. 5, Saraiva, São Paulo, 2008, p. 241)
Se a matéria foi discutida, com seu enfrentamento, ainda que
com entendimento contrário aos interesses de uma parte, resta plenamente caracterizado o
prequestionamento, não estando o julgador obrigado a refutar um a um os artigos e textos
legais invocados pelas partes, quando encontrou em sua fundamentação aqueles necessários a
lhe dar sustentação.
Ante
o
exposto,
ACOLHO
PARCIALMENTE
OS
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, com alteração no resultado do recurso, para
reconhecer a prescrição parcial da TAXA SATI e corretagem, condenando às rés à devolução
dos valores pagos pelo assessoramento não alcançados pela prescrição, na forma do corpo do
julgado.
MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA P. NOGUEIRA
RELATORA