Tribunal: TJSP
Processo: 1008869-88.2017.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
APELAÇÃO. Ação rescisão contratual. Resilição unilateral pelo comprador. Sentença que fixou a retenção em 25% do montante pago. Patamar que se compatibiliza com o percentual adotado pelo C. Superior Tribunal de Justiça e por esta 9a Câmara de Direito Privado. Sentença mantida. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008869-88.2017.8.26.0405
Registro: 2020.0000163817
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008869-88.2017.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante RESERVA
TOSCANA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, são apelados MARIA AUXILIADORA
LEANDRO SILVA e FRANCISCO GUTEMBERG DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1
Apelação Cível no 1008869-88.2017.8.26.0405
Voto no 825
Apelação Cível no 1008869-88.2017.8.26.0405
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Osasco
Apelante: Reserva Toscana Empreendimentos Spe Ltda
Apelados: Maria Auxiliadora Leandro Silva e Francisco Gutemberg da Silva
Juíza: Mariana Horta Greenhalgh
APELAÇÃO. Ação rescisão contratual. Resilição unilateral
pelo comprador. Sentença que fixou a retenção em 25% do
montante pago. Patamar que se compatibiliza com o
percentual adotado pelo C. Superior Tribunal de Justiça e por
esta 9a Câmara de Direito Privado. Sentença mantida. Recurso
improvido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de
fls.134/141, que julgou parcialmente procedente a ação, para condenar a parte ré à
devolução de 75% (setenta e cinco por cento) do montante total pago, correspondente a
R$18.705,50 (dezoito mil, setecentos e cinco reais e cinquenta centavos), bem como ao
pagamento das verbas de sucumbência.

Sustenta, a parte ré, ora apelante, que que o montante de retenção
autorizado, de 25% sobre as parcelas pagas não se mostra suficiente para o pagamento das
despesas administrativas, pleiteando, assim, pela majoração da retenção ao patamar de 30%
sobre as importâncias pagas.
Recurso regularmente processado, com preparo (fls.147/149) e
contrarrazões (fls.152/158).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
2
Apelação Cível no 1008869-88.2017.8.26.0405
O recurso não comporta provimento.
A insurgência da parte ré se limita ao percentual fixado de retenção
dos valores pagos pelo MM. Juízo a quo, pleiteando sua majoração ao patamar de 30%
sobre os valores pagos pela parte apelada.
A Súmula no 1 deste E. Tribunal de Justiça estabelece que “o
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Com a impossibilidade de continuidade do negócio e com o pedido de
resilição unilateral, é certo que as partes devem ser retornadas ao estado anterior ao da
contratação, assegurando-se a indenização a parte prejudicada que não deu causa ao
desfazimento, in casu, a parte apelante.
O C. Superior Tribunal de Justiça tem entendimento fixado no sentido
de que a retenção é lícita dentre de parâmetros entre 10 e 25%, devendo a quantia recair
sobre os montantes pagos e não sobre o valor do negócio:
“O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que,
em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa
do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre
10% e 25% dos valores pagos” (AgInt no AgRg no AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL No 816.434 DF, Relator Ministro Marco
Aurélio Bellizze, julgado em 27 de setembro de 2016).
É, ainda, nesse sentido o posicionamento desta C. 9a Câmara de
Direito Privado:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3
Apelação Cível no 1008869-88.2017.8.26.0405
“COMPROMISSO
DE
COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que
pleiteiam a resilição, com a restituição integral dos valores pagos,
imputando culpa às rés pela não obtenção no financiamento para a
quitação do saldo devedor - Descabimento, na medida em que as rés
não têm qualquer ingerência sobre as exigências do agente
financeiro, responsável pela análise das condições financeiras dos
compromissários compradores - Desarrazoada a alegação de que as
rés garantiram que o crédito seria concedido aos autores -
Possibilidade de resilição do contrato com a restituição parcial dos
valores pagos pela compra e venda - Súmula 01-TJSP - Retenção em
favor da ré fixada em 20%, que se mostra razoável - Precedentes
jurisprudenciais deste e. TJSP e do c. STJ - Danos morais não
configurados - Considerando que a ré não praticou qualquer ato
ilícito capaz de ensejar o dever de reparação, descabe-se falar em
indenização por danos morais - Sentença mantida - Honorários
recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO” (AP. n. 1009014-
90.2019.8.26.0562, Rel. Angela Lopes, julgado em 10 de dezembro de
2019).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - RESILIÇÃO
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que
pleiteiam a desistência do negócio - Possibilidade de resilição do
contrato com a restituição de valores pagos, com retenção de
percentual em favor da compromissária vendedora - Súmula 01-TJSP
- Ré que invoca a aplicação de cláusula que, na prática, reduz a
restituição à quantia irrisória, em afronta ao art. 51, II e IV, do CDC
- Retenção em favor da ré fixada em 10% sobre os valores pagos
pelos autores, que se mostra razoável - Com a resilição do contrato,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
4
Apelação Cível no 1008869-88.2017.8.26.0405
não há que se falar em retenção das arras, uma vez que a retenção de
parte das parcelas pagas já se destina a recompor os prejuízos
suportados
pela
ré
-
Arras
confirmatórias
-
Precedentes
jurisprudenciais - Indenização pelo tempo de fruição que não é devida
no caso em tela - Ausência de prova, pela ré, da posse definitiva do
lote pelos autores - Pedido da ré de aplicação imediata da Lei no
13.786/2018, que disciplina a resolução dos contratos imobiliários -
Impossibilidade - Dispositivos legais que regem apenas atos
praticados a partir de sua vigência - Observância ao art. 5o, XXXVI
da Constituição Federal e art. 6o, § 1o, da LINDB - Sentença
reformada apenas para constar que os juros de mora sobre os valores
devidos pela ré aos autores incidem a partir do trânsito em julgado -
Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo rito dos
recursos repetitivos - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO” (AP.
n. 1050058-81.2018.8.26.0576, Rel. Angela Lopes, julgado em 19 de
dezembro de 2019).
“Apelação cível. Compra e venda de imóvel com cláusula de
alienação fiduciária. Consolidação da propriedade em favor da ré.
Pedido de devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades
financeiras em permanecer no negócio jurídico. Sentença de
improcedência. Alienação fiduciária. Existência de pacto acessório de
alienação fiduciária em garantia não impede o desfazimento do
negócio jurídico. Confusão entre credora fiduciária e alienante.
Situação que evidencia o intuito de burlar o direito dos adquirentes
de desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade. Considerada
natureza jurídica de compromisso de compra e venda do imóvel.
Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e das Súmulas 1, 2 e 3
desta Corte de Justiça. Devolução das parcelas pagas. Aplicação dos
princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
5
Apelação Cível no 1008869-88.2017.8.26.0405
consumo, bem como o do equilíbrio contratual. Interpretação dos
artigos 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor. Retenção de
10% dos valores pagos adequados para cobrir as despesas de
administração, publicidade e outras inerentes à contratação.
Alteração da r. sentença para determinar que a ré devolva aos
autores 90% dos valores pagos Sucumbência invertida. Resultado.
Recurso provido parcialmente” (AP. n. 1007775-16.2018.8.26.0100,
Rel. Edson Luiz de Queiroz, julgado em 19 de dezembro de 2019).
E, nos termos da Súmula n. 2 deste E. Tribunal de Justiça, “a
devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição”.
Os juros de mora devem fluir a partir do trânsito em julgado, nos
termos do entendimento firmado pelo C. Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso
repetitivo:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do
trânsito em julgado da decisão” (REsp. n. 1.740.911/DF, Relator
Maria Isabel Gallotti, julgado em 14 de agosto de 2019).
Portanto, a r. sentença recorrida encontra-se em consonância com o
entendimento desta C. Câmara, razão pela qual fica mantida a r. sentença.
Ante o resultado do julgamento do recurso, com fundamento no §11,
do artigo 85, do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios sucumbenciais da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
6
Apelação Cível no 1008869-88.2017.8.26.0405
parte apelante devem ser majorados para 15% do valor da condenação.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator