Tribunal: TJSP
Processo: 1002195-95.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
Cobrança. Compromisso de compra e venda de imóvel que fora objeto de distrato. Apelante recebeu os valores correspondentes, sem ressalva ou observação, dando plena quitação. Pretensão de cobrança sobre diferença não apresenta supedâneo. Manifestação de vontade entre pessoas maiores e capazes deve prevalecer. Questão estritamente de direito patrimonial, portanto, disponível. Distrato tem validade

Ementa:
Cobrança. Compromisso de compra e venda de imóvel que fora objeto de distrato. Apelante recebeu os valores correspondentes, sem ressalva ou observação, dando plena quitação. Pretensão de cobrança sobre diferença não apresenta supedâneo. Manifestação de vontade entre pessoas maiores e capazes deve prevalecer. Questão estritamente de direito patrimonial, portanto, disponível. Distrato tem validade e eficácia, pois nenhum vício do consentimento fora mencionando. Apelante que pagou, aproximadamente, R$2.300,00 teve a restituição de R$1.200,00. Admissibilidade. Apelada que tivera despesas administrativas, tributárias e com publicidade, logo, o equilíbrio deve sobressair, com o retorno das partes retornam ao 'statu quo' primitivo. – Litigância de má-fé e multa sem suporte. Apelante limitou-se a exercer regular direito, apesar do fracionamento inusual de pendências abrangendo um único contrato, ao propor várias demandas. Penalidade afastada. Apelo provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000683302
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1002195-
95.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
MARILZA MILLER (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV MRL XXI
INCOPORAÇÕES SPE LTDA.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ALCIDES LEOPOLDO (Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 6 de agosto de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002195-95.2019.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 2/7
Apelação Cível n.o 1.002.195-95.2019.8.26.0576
Apelante:
MARILZA MILLER
Apelada:
MRV MRL XXI INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
Comarca:
SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
Voto n.o 45.140
Cobrança. Compromisso de compra e venda de
imóvel que fora objeto de distrato. Apelante recebeu
os
valores correspondentes, sem ressalva ou
observação, dando plena quitação. Pretensão de
cobrança sobre diferença não apresenta supedâneo.
Manifestação de vontade entre pessoas maiores e
capazes deve prevalecer. Questão estritamente de
direito patrimonial, portanto, disponível. Distrato
tem validade e eficácia, pois nenhum vício do
consentimento fora mencionando. Apelante que
pagou,
aproximadamente,
R$2.300,00
teve
a
restituição de R$1.200,00. Admissibilidade. Apelada
que tivera despesas administrativas, tributárias e com
publicidade, logo, o equilíbrio deve sobressair, com o
retorno das partes retornam ao 'statu quo' primitivo.
Litigância de má-fé e multa sem suporte. Apelante
limitou-se a exercer regular direito, apesar do
fracionamento inusual de pendências abrangendo

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um único contrato, ao propor várias demandas.
Penalidade afastada. Apelo provido em parte.
1. Trata-se de apelação interposta tempestivamente,
com base na r. sentença de págs. 124/126, aclarada pelos embargos de pág.
133, que julgou improcedente ação de cobrança, pleiteando diferença de
valores envolvendo distrato de compromisso de compra e venda de
imóvel, em que a autora já recebera determinado valor, sem nenhuma
ressalva ou observação.
Alega a apelante que a sentença merece reforma, uma
vez que, por ocasião do distrato, quase 50% do valor pago fora retido,
apresentando-se
abusivo,
com
desvantagem
exagerada
para
a
consumidora, pois a multa contratual não pode ultrapassar 20% do
quantum pago. Aduz que fora lesada pela empresa apelada, além de ter
sido
condenada,
injustificadamente,
ao
pagamento
próximo
de
R$3.000,00, sob a rubrica de litigância de má-fé e de indenização, o que
deve ser afastado. Expõe que a indenização em favor da apelada, no valor
de R$ 1.000,00, também necessita reparo, porquanto exige comprovação
do prejuízo, o que não ocorreu, reportando-se, ainda, à jurisprudência.
Requer, afinal, o provimento do apelo, para que a ação seja julgada
procedente, afastando as condenações ou, subsidiariamente, a minoração
das cominações a patamar razoável.
O
recurso
foi
contra-arrazoado,
rebatendo
integralmente a pretensão da apelante, págs. 150/160.
É o relatório.

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2. A r. sentença apelada merece reforma em parte.
Versam os autos sobre compromisso de compra e
venda de imóvel que fora desfeito pelo distrato de págs. 82/83, celebrado
por pessoas maiores e capazes.
No caso dos autos, a apelante pagou o total de
R$2.372,28, como demonstra a planilha de pág. 88, e, por ocasião do
distrato, houve a restituição de R$1.210,81, pág. 82.
Desta forma, não há que se falar em desequilíbrio,
mas, ao contrário, o valor retido tem por escopo o pagamento de despesas
administrativas, tributárias, de publicidade e correlatas, com o retorno das
partes ao statu quo primitivo.
Com efeito, a pretensão da apelante de restituição de
90% dos valores pagos configura mero desejo, mesmo porque, concordou,
na ocasião, em receber o valor proposto, correspondente a R$1.200,00,
havendo, inclusive, declaração de que mais nada seria questionado na
compra e venda referida, não havendo nenhuma ressalva ou observação
dos valores recebidos, págs. 82/83.
Destarte, o caso envolve questão estritamente de
direito patrimonial, portanto, disponível, sendo válido e eficaz o que fora
avençado no tocante ao desfazimento.
Ademais, convém anotar que o distrato não se trata de
um contrato de adesão, logo, a apelante/consumidora poderia ter
amplamente negociado o seu conteúdo.
Assim, não se identifica suporte para restituição de
mais R$935,05, haja vista não existir nenhuma referência sobre vício de

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consentimento por ocasião do desfazimento do avençado, além do que, o
aspecto consumerista, por si só, também é insuficiente para as pretensões
do polo ativo, haja vista que não se vislumbra nenhuma abusividade.
Em casos análogos, este E. Tribunal assim se
posicionou:
“Compromisso de compra e venda. Ação de
restituição de valores pagos. Ação adequada e
necessária para o fim pretendido na inicial. Interesse
de agir presente. Pretensão sujeita ao prazo
prescricional do art. 205 do CC. Prescrição não
consumada. Contrato já distratado. Partes que
ajustaram a restituição de cerca de 50% do total pago
pela adquirente. Validade do distrato. Negócio
celebrado por pessoas maiores e capazes. Inexistência
de nulidade, nos termos do art. 472 do CC.
Precedentes. Sentença mantida. Ação improcedente.
Recurso
desprovido.”
(Apelação
Cível
no
1.008.721-07.2017.8.26.0590, Relator Desembargador
Alexandre Marcondes, 3a Câmara de Direito Privado,
J.: 04-12-2019)
“Compromisso
de
compra
e
venda.
Imóvel.
Restituição de valores decorrentes da rescisão de
contrato de compra e venda. Caso em que realizado
distrato, com retenção de cerca de metade dos valores
pagos. Admissibilidade. Autonomia da manifestação

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de vontade das partes no contrato. Celebração de
distrato.
Plena,
geral
e
irrevogável
quitação
outorgada pela adquirente à vendedora. Pretensão de
cobrar a diferença que não se revela possível.
Demanda improcedente. Sentença reformada. Recurso
provido.”
(Apelação
Cível
no
1.037.832-54.2017.8.26.0002, Relator Desembargador
Vito Guglielmi, 6a Câmara de Direito Privado, J.:
06-06-2019).
3. No que tange à litigância de má-fé e multa em prol
do polo passivo, não se vislumbra embasamento, haja vista que a apelante
limitou-se a exercer regular direito, não obstante, de forma inusual,
desmembrando pendências contratuais em inúmeras demandas e impondo
ao Judiciário trabalho excessivo.
Assim, apesar de o equilíbrio e o bom senso não serem
práticas cotidianas em relação às demandas em face da ora apelada, não se
vislumbra que tal conduta afronte o ordenamento jurídico vigente.
Destarte, afastadas as penalidades aplicadas à
recorrente.
Finalmente, em decorrência do desfecho da demanda,
majora-se para a verba honorária para R$1.200,00, em observância ao
artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, com a ressalva do artigo 98,
§3o, do mesmo Diploma Processual.
4. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento
em parte ao apelo.

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A293