Tribunal: TJSP
Processo: 2128661-65.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-11
Data de publicação: 2020-09-11

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. A natureza extraconcursal do crédito oriundo destes autos já foi decidida em sede recursal por ocasião do julgamento de agravo de instrumento anterior. Impossibilidade de rediscussão neste recurso. NOVA AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS PENHORADOS. Possibilidade, diante da discrepância entre as avalições de imóveis similares e para

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. A natureza extraconcursal do crédito oriundo destes autos já foi decidida em sede recursal por ocasião do julgamento de agravo de instrumento anterior. Impossibilidade de rediscussão neste recurso. NOVA AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS PENHORADOS. Possibilidade, diante da discrepância entre as avalições de imóveis similares e para adequação do valor à realidade do mercado imobiliário no cenário atual de crise sanitária e econômica decorrentes da pandemia da Covid-19, evitando-se maiores prejuízos. Decisão mantida. RECURSO DA EXECUTADA CONHECIDO EM PARTE E NA PARTE CONHECIDA, NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE
SÃO PAULO
2020.0000739506
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento
no 2128661-65.2020.8.26.0000, da Comarca de Santos, em que é agravante
PDG SP 7 INCORPORAÇÕES SPE LTDA, é agravado CONDOMÍNIO
FUSION HOME & OFFICE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Conheceram em parte do recurso e, na parte conhecida,
negaram-lhe provimento. V.U., de conformidade com o voto da relatora,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente) e CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 11 de setembro de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2128661-65.2020.8.26.0000 -Voto no 31955
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Agravo de Instrumento - no 2128661-65.2020.8.26.0000
Agravante/Executada:
PDG SP 7 INCORPORAÇÕES
SPE LTDA EM RECUPERAÇÃO
JUDICIAL
Agravado/Exequente:
CONDOMÍNIO FUSION HOME &
OFFICE
MM. Juiz de Direito Claudio Teixeira Villar
Comarca de Santos 2a Vara Cível
Voto no 31955
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. A natureza
extraconcursal do crédito oriundo destes autos já foi decidida
em sede recursal por ocasião do julgamento de agravo de
instrumento anterior. Impossibilidade de rediscussão neste
recurso.
NOVA
AVALIAÇÃO
DOS
IMÓVEIS
PENHORADOS. Possibilidade, diante da discrepância entre as
avalições de imóveis similares e para adequação do valor à
realidade do mercado imobiliário no cenário atual de crise
sanitária e econômica decorrentes da pandemia da Covid-19,
evitando-se maiores prejuízos. Decisão mantida. RECURSO
DA EXECUTADA CONHECIDO EM PARTE E NA PARTE
CONHECIDA, NÃO PROVIDO.
Trata-se de agravo de instrumento tirado
contra r. decisão interlocutória (e-fls. 467, 478) proferida pelo MM. Juiz de
Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Santos, nos autos de “ação de
cobrança de despesas condominiais”, ora em fase de cumprimento de
sentença, ajuizada por CONDOMÍNIO FUSION HOME & OFFICE contra PDG
SP 7 INCORPORAÇÕES SPE LTDA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, que

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deferiu a reavaliação das unidades 609, 610 e 611, consignando que o valor
da avaliação de bem constrito não é passível de preclusão por conta do
mercado flutuante.
Inconformada, a Executada interpôs o
presente recurso (e-fls. 01/17), aduzindo, em síntese, que não haveria razão
para nova avaliação dos imóveis penhorados, não podendo ser justificada pelo
fato de laudos de outros processos envolvendo as mesmas partes terem
apontado valores bem inferiores em relação ao apurado nestes autos em
relação a outros imóveis. Sustentou que a parte contrária teria concordado
com a avaliação dos imóveis nestes autos à época. Discorreu também sobre o
caráter concursal das cotas condominiais. Requereu, ao final, o provimento do
recurso.
Preenchidos
os
requisitos
legais,
o
recurso foi recebido no efeito devolutivo, indeferindo-se o efeito suspensivo
pleiteado (e-fls. 236).
Intimado,
o
Agravado/Exequente
apresentou contraminuta, pugnando pela manutenção da r. decisão (e-fls.
239/265).
É o relatório sucinto.
Trata-se de agravo de instrumento tirado
contra r. decisão de primeiro grau que deferiu a reavaliação das unidades 609,
610 e 611, consignando que o valor da avaliação de bem constrito não é
passível de preclusão por conta do mercado flutuante.
Segue teor da decisão ora agravada:
“Conheço dos embargos de declaração de
fls. /476, porém desacolho-os porquanto não há qualquer contradição na decisão
embargada. O valor de avaliação de bem constrito não é passível de preclusão
porque o mercado é flutuante. Nesse diapasão, analisei outros 14 (catorze)

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incidentes de cumprimento de sentença entre as mesmas partes e pude
constatar que, em 10 (dez) deles, o valor de avaliação das unidades comerciais
do Condomínio Fusion Home & Office foi apurado entre R$ 150.000,00 e R$
184.000,00, valor inferior àquele encontrado pela perita a fls. 256/284, apesar de
as perícias haverem sido concluídas todas no ano de 2019. Cabe consignar que
as conclusões acima referidas são da lavra não de um, mas de quatro peritos
diferentes. A análise dos demais incidentes de cumprimento de sentença
também permite aferir que nos quatro processos nos quais o valor de avaliação
superou a marca de R$ 210.000,00, houve leilões negativos, nos quais não
houve sequer proposta de aquisição nos termos do artigo 891, parágrafo único,
do NCPC, do que se deduz que o mercado atual não paga o valor estimado
acima dos R$ 210.000,00. Isto permitir dizer ser viável a realiação de nova
perícia, em atendimento ao pleito do exequente, que deverá antecipar o valor
dos honorários. Por isso, defiro o pedido de reavaliação das unidades 609, 610
e 611, e nomeio, para tanto, MAIRA MODOTTI. Intime-se a perita, por e-mail, para
que apresente estimativa de seus honorários. Apresentada a estimativa, tornem
conclusos para fixação. Uma vez fixados os honorários periciais, providencie o
exequente o respectivo depósito, para, em seguida, intimar-se a perita, por e-mail,
para que apresente o laudo em 20 dias. (...)”
Assim, a questão do recurso resume-se:
na possibilidade ou não de nova avaliação dos imóveis penhorados nestes
autos e na existência ou não de crédito concursal na hipótese dos autos.
Quanto à natureza extraconcursal do
crédito oriundo destes autos, extrai-se que a questão já foi decidida em sede
recursal por ocasião do julgamento do agravo de instrumento no 2059362-
98.2020.8.26.0000, assim ementado:
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. Homologação do
plano de recuperação judicial. Natureza propter rem da obrigação condominial.
Crédito extraconcursal. Inteligência do art. 84 da Lei 11.101/2005. Reforma da r.

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decisão. RECURSO DA EXEQUENTE PROVIDO.”
Deste modo, descabida rediscussão da
questão neste recurso.
Quanto à possibilidade ou não de nova
avaliação dos imóveis penhorados nestes autos, acertada a decisão do
magistrado “a quo”, não havendo que se falar em preclusão da matéria.
De acordo com o artigo 873, II, do CPC
atual, é admitida nova avaliação quando “se verificar, posteriormente à avaliação,
que houve majoração ou diminuição no valor do bem”.
Na hipótese dos autos, depreende-se que
o magistrado “a quo” bem pontuou o motivo de deferimento do pedido de nova
avaliação, valendo novamente transcrever tal trecho:
“analisei outros 14 (catorze) incidentes de
cumprimento de sentença entre as mesmas partes e pude constatar que, em 10
(dez) deles, o valor de avaliação das unidades comerciais do Condomínio
Fusion Home & Office foi apurado entre R$ 150.000,00 e R$ 184.000,00, valor
inferior àquele encontrado pela perita a fls. 256/284, apesar de as perícias
haverem sido concluídas todas no ano de 2019. Cabe consignar que as
conclusões acima referidas são da lavra não de um, mas de quatro peritos
diferentes. A análise dos demais incidentes de cumprimento de sentença
também permite aferir que nos quatro processos nos quais o valor de avaliação
superou a marca de R$ 210.000,00, houve leilões negativos, nos quais não
houve sequer proposta de aquisição nos termos do artigo 891, parágrafo único,
do NCPC, do que se deduz que o mercado atual não paga o valor estimado
acima dos R$ 210.000,00. Isto permitir dizer ser viável a realiação de nova
perícia, em atendimento ao pleito do exequente, que deverá antecipar o valor
dos honorários. (...)
Ainda que não se trate do mesmo imóvel,
todos são referentes a unidades comerciais similares do mesmo condomínio,

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com evidente discrepância na avaliação dos imóveis.
Imprescindível
que
seja
levado
em
consideração também o cenário atual mundial de crise sanitária e econômica
decorrentes da pandemia da Covid-19, com evidente impacto no ramo
imobiliário, com variações nos valores de mercado praticados em relação aos
imóveis.
Por essas razões, o recurso, na parte
conhecida, não comporta provimento.
Ante o exposto, CONHEÇO EM PARTE e
na parte conhecida, NEGO PROVIMENTO ao agravo de instrumento
interposto, mantendo a r. decisão hostilizada.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora