Tribunal: TJSP
Processo: 1002619-63.2017.8.26.0009
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
- Locação de imóvel não residencial - Ação de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança - Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros, nos termos do art. 10 da Lei de Locação - Salvo disposição em contrário, as garantias da locação, inclusive a fiança, se estendem até a efetiva devolução do imóvel - Respondendo o fiador pelo que garantiu, até a restituição do imóvel, é

Ementa:
- Locação de imóvel não residencial - Ação de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança - Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros, nos termos do art. 10 da Lei de Locação - Salvo disposição em contrário, as garantias da locação, inclusive a fiança, se estendem até a efetiva devolução do imóvel - Respondendo o fiador pelo que garantiu, até a restituição do imóvel, é parte passiva legítima - Multa moratória prevista em contrato de locação é devida, não se aplicando a ele o Código de Defesa do Consumidor - Apelo não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000334012
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002619-63.2017.8.26.0009, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes DU TRIGO
PAES E DOCES LTDA, IRIS DE SOUZA COSTA e FLÁVIO MÁRIO ALVES DA
COSTA, são apelados NEUSA VAVASSORI DE LELLO, FELIPE CALADO DE LELLO
e ELIZABETH VAVASSORI DE LELLO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002619-63.2017.8.26.0009 -Voto no 29705
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29a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1002619-63.2017.8.26.0009
3a Vara Cível do Foro Regional IX Vila Prudente
Apelante: Iris de Souza Costa
Apelados: Neuza Vavassori De Lello e outros
Juíza de 1o Grau: Claudia Sarmento Monteleone
Voto no 29705.
- Locação de imóvel não residencial - Ação de despejo por falta de
pagamento cumulado com cobrança - Morrendo o locador, a
locação transmite-se aos herdeiros, nos termos do art. 10 da Lei
de Locação - Salvo disposição em contrário, as garantias da
locação, inclusive a fiança, se estendem até a efetiva devolução do
imóvel - Respondendo o fiador pelo que garantiu, até a restituição
do imóvel, é parte passiva legítima - Multa moratória prevista em
contrato de locação é devida, não se aplicando a ele o Código de
Defesa do Consumidor - Apelo não provido.
Insurge-se a corré fiadora, em “ação de despejo por
falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueres e encargos locatícios”,
contra r. sentença de fl. 247/249, integrada pela decisão de fl. 251, que julgou
procedente o pedido, para declarar rescindido o contrato, concedendo o prazo de
quinze dias para desocupação voluntária, sob pena de despejo coercitivo, bem
como para condenar os réus ao pagamento dos alugueres e despesas locatícias
em atraso, nos termos da inicial, até a data da efetiva desocupação do imóvel,
acrescidos de correção monetária e juros de 1% ao mês ,desde os respectivos
vencimentos, multa de 10% do débito, em conformidade com o demonstrativo de
fl. 182, e condená-los, também, ao pagamento das custas, despesas processuais
e de honorários advocatícios arbitrados em 20% do valor da condenação.
Sustenta a apelante, preliminarmente, que: a) os
autores não têm legitimidade ativa, porque não foi aberto inventário dos bens do
falecido locador e não pode ser aceita a deficiente representação apresentada
pelos apelados, já que nem se sabe se eles são os únicos herdeiros, de forma
que, permanecendo irregular a representação processual, apesar da intimação
para que ela fosse regularizada, o processo deve ser extinto, sem julgamento do
mérito, nos termos do art. 76 do CPC; b) é parte passiva ilegítima, porque o
contrato foi firmado em 30.7.06, época em que a Súmula 214 norteava as

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questões relativas à responsabilidade dos fiadores, que não podem ser
responsabilizados por débitos referentes ao período de prorrogação do contrato,
se com ela não anuiu, apesar de haver cláusula expressa prevendo a obrigação
até a entrega das chaves; c) a fiança, contrato acessório e normalmente benéfico,
deve ser interpretado restritivamente, consoante dispõe o art. 819 do Código Civil,
e, além disso, a menção de que o fiador se responsabiliza até a entrega das
chaves não existe no contrato original, conforme fls. 14 a 17; d) a carta fiança
mencionada pelos autores foi apresentada administrativamente, em 2.10.10, na
tentativa de renovar o contrato, o que não foi aceito pela autora, tanto que dois
meses depois a ré propôs ação renovatória da locação, na qual a carta fiança não
foi recebida pela parte adversa nem pelo juiz e a sentença respectiva modificou
tão somente a cláusula relativa ao período de vigência do contrato, mantendo
suas demais cláusulas, de forma a se concluir que a cláusula relativa à fiança
restou imutável e a carta fiança não produziu nenhum efeito na ação renovatória,
onde não consta a apelante como fiadora, motivo pelo qual não pode figurar no
polo passivo desta ação; e) na condição de fiadora, não tem legitimidade para
responder ao pedido de despejo, de modo que deve ser reconhecida a carência
da ação. Quanto ao mérito, alega que os apelados pretendem cobrar multa de
10% sobre o valor do débito, mas o máximo que a Lei no 9.298/96 permite é de
2%, preceito que se aplica ao caso, como vem decidindo a jurisprudência (fl.
267/268). Pede a reforma da sentença.
Recurso tempestivo. Sem preparo, porque a apelante é
beneficiária da justiça gratuita.
Houve resposta (fl. 274/295).
O recurso foi inicialmente distribuído ao E. Rel. Des.
FELIPE FERREIRA (fl. 296), com assento na 26a Câmara da Seção de Direito
Privado do Tribunal de Justiça, que representou pela sua redistribuição, em
27.9.19, em razão da prevenção decorrente do julgamento da Apelação no
0016727-61.2010.8.26.0009 (fl. 320/321), motivo pelo qual este apelo foi
redistribuído, em 25.10.19, a esta relatora (fl. 323).

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É o relatório.
1) Diante da notícia da morte do locador (fl. 13), foi
determinada a retificação do polo ativo, com a comprovação de abertura de
inventário e a nomeação de inventariante (fl. 92), mas a inicial foi emendada, com
a afirmação de que não há inventário aberto e que são herdeiros do locador a
viúva meeira Neuza Vavassori De Lello, sua filha Elisabeth Vavassori De Lello e
seu neto Felipe Calado De Lello, este representando seu genitor, pré-morto (fl.
94/96).
Não tendo sido aberto o inventário do locador, seus
herdeiros o representam, porque os bens daquele a estes foram transmitidos pela
morte.
De fato, aberta a sucessão, “a herança transmite-se, desde
logo, aos herdeiros legítimos e testamentários” (Código Civil, art. 1.784), de forma que os
herdeiros têm legitimidade para defendê-la. A propósito, anota THEOTONIO
NEGRÃO: ““Por força do princípio da saisine, previsto no art. 1.784 do CC, a morte de uma
pessoa opera de pleno direito a transmissão de seus bens e direitos aos herdeiros, que adquirem,
ao lado do espólio, a legitimidade para a defesa do acervo hereditário. Interpretação conjunta dos
arts. 1.791 e 1.314 do CC” (RT 896/276: TJMG, AP 1.0433.08.264977-6/001)”.
Nesse sentido, a doutrina de Francisco Carlos Rocha
de Barros, que assinala precedentes desta Eg. Corte, quando 2o TAC (cf.
“Comentários à Lei do Inquilinato”, p. 51, Ed. Saraiva, 1995).
Além disso, o art. 10 da Lei de Locação é expresso ao
fixar que, “Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.”.
A legitimidade dos autores, portanto, era e é
inequívoca.
Não pode ser esquecido, ainda, que prova da
propriedade não é essencial para a propositura de ação de despejo por falta de
pagamento: “Titularidade dominial sobre o imóvel não constitui requisito para dá-lo em locação,

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nem para suceder o locador originário. Para uma e outra hipótese, dispensa-se a propriedade e
basta a posse, como é dos princípios.” (1).
Tal determina a absoluta irrelevância, para o caso, de
ter ou não sido aberto inventário dos bens deixados pelo falecido locador, e as
consequências administrativas ou fiscais daí decorrentes são questões que não
interessam nesta ação de despejo, onde não há nada a reparar quanto à
legitimidade ativa e à representação processual dos autores.
2) No que diz respeito à alegação da apelante de que,
na condição de fiadora, não pode ser incluída no polo passivo da ação de
despejo, porque o pedido está cumulado com o de cobrança, é de se ver que a
Lei no 12.112, de 9.12.2009, deu nova redação ao inc. I do art. 62 da Lei no
8.245/91, que passou a prever que “o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado
com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o
locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao
pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do
débito”, de modo que não há dúvida quanto à possibilidade de cumulação dos
pedidos e da pertinência da manutenção dos fiadores no polo passivo do
processo, não havendo carência de ação a ser reconhecida. (grifei)
Além do mais, o imóvel foi desocupado e as chaves
foram entregues em 1o.11.2019 (fl. 114 do apenso cumprimento provisório da
sentença, no 0009090-44.2019.8.26.0009), após a prolação da sentença, de
forma que o despejo está prejudicado.
Por outro lado, é exato que os aluguéis e demais
encargos cobrados são posteriores ao vencimento do prazo certo do contrato,
firmado inicialmente em 30.7.2006, para vigorar até 30.6.2011 (fl. 14/17 e 18), e
renovado pelo prazo de cinco anos, com vigência de 1o.7.2011 a 30.6.2016 (fl.
26/28), mas por eles respondem os fiadores até a efetiva entrega das chaves,
conforme constou da carta de fiança que eles também firmaram, em 2.10.2010,
obrigando-se como devedores solidários (fl. 19), e a permanência da inquilina no
imóvel determina a prorrogação da locação, nos termos do art. 46, § 1o, da Lei no

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8.245/91.
Não se trata de interpretar o contrato, mas de aplicar a
já mencionada disposição expressa de subsistência da responsabilidade solidária
dos fiadores “até a efetiva desocupação do imóvel e da restituição das chaves ao Locador” (fl.
19) e, uma vez prorrogada a locação, a responsabilidade dos fiadores subsiste,
porque a anuência à prorrogação foi dada na concessão da própria fiança,
outorgada, no caso, em documento destacado, firmado com a finalidade
específica de garantir a locação.
Não bastasse haver assunção expressa e escrita de
responsabilidade para o caso de prorrogação da fiança, preceito da Lei no
8.245/91 há que estabelece: “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das
garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel” (artigo 39, com a redação
que lhe era dada antes da Lei no 12.112/2009). Logo, a responsabilidade dos
fiadores subsiste e pertinência alguma guarda a alegação de exoneração da
obrigação pela falta de anuência à prorrogação. Anuência houve antes, na
concessão da própria fiança.
Ademais, beira a litigância de má-fé a alegação de que
a carta de fiança só foi apresentada como forma de tentar obter
“administrativamente” a renovação da locação e que ela não surtiu nenhum efeito
na ação renovatória. Seja qual tenha sido a motivação da outorga da fiança pela
apelante, fato é que a garantia foi concedida antes do fim do prazo original do
contrato e passou a integrá-lo.
E nem se diga que a favor da fiadora estaria a Súmula
214 do Superior Tribunal de Justiça (2), pois ela concordou expressamente com a
prorrogação da garantia até a devolução do imóvel.
Aliás, o mesmo Tribunal, pela Colenda Terceira Seção,
já reverteu sua orientação, assentando a prevalência da regra do art. 39 da Lei no
8.245/91. (3)
Se não bastasse, é entendimento sumulado da Seção

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de Direito Privado deste Tribunal que, “nos contratos de locação, responde o fiador pelas
suas obrigações mesmo após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado se não se
exonerou na forma da lei” (4).
Então,
os
fiadores
são
parte
legítima
e
sua
responsabilidade subsiste, nos termos do contrato e da lei, porque a fiança não
se extinguiu, ausente oportuna notificação (Código Civil, art. 835).
Assim, é indiscutível a responsabilidade dos fiadores,
devedores solidários, pelo pagamento dos aluguéis e dos demais encargos
estipulados no contrato.
3) Por fim, quanto à multa moratória, que foi
expressamente prevista no contrato para o caso de inadimplemento do aluguel e
encargos (cláusula primeira, item 1, “c” - fl. 15), sua fixação em 10% sobre o
débito não agride a preceito algum e não se sujeita ao limite do percentual
estabelecido pelo § 1o do art. 52 do Código do Consumidor (com a redação dada
pela Lei no 9.298/96), porque tal código não tem aplicação aos contratos de
locação, já que o conceito de locação não se insere no de distribuição,
comercialização, aquisição ou utilização de produtos ou serviços, de que trata a
Lei no 8.078/90. Esta é, desde longa data, a orientação desta Corte (5) e do
Superior Tribunal de Justiça (6).
Deixo de aplicar o disposto no artigo 85, § 11, do
Código de Processo Civil, porque os honorários sucumbenciais devidos aos
patronos dos autores já foram fixados no máximo legal.
Diante do exposto, nego provimento ao apelo.
SILVIA ROCHA
Relatora
NOTAS:
1 In Ap. no 544.573-00/6, 4a Câmara do extinto 2o TAC, Rel. Des. CELSO PIMENTEL.
2 “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.”
3 “1. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp 566.633/CE,
firmou o entendimento de que, havendo, como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de
aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do
imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação destes, ainda que o contrato tenha se

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prorrogado por prazo indeterminado. 2. Embargos declaratórios acolhidos com efeitos infringentes,
para dar provimento ao agravo regimental e, por conseguinte, nos termos do art. 544, § 3o, do
CPC, dar provimento ao recurso especial do embargante, a fim de reformar o acórdão do Tribunal
de origem e restabelecer os efeitos da sentença que havia julgado improcedentes os embargos à
execução oferecidos pelo embargado.” - EDcl no AgRg no Ag 534.817/DF, Rel. Min. ARNALDO
ESTEVES LIMA, 5a T., j. 17.5.2007, DJ 11.6.2007 p. 347. Idem, EREsp 791.077/SP, 3a Seção, j.
28.3.2007, DJ 28.05.2007 p. 286; AgRg no Ag 796.567/RJ, 5a T., j. 17.4.2007, DJ 14.5.2007 p. 379.
No mesmo sentido anota Theotonio Negrão, José Roberto F. Gouvêa, Luis Guilherme A. Bondioli e
João Francisco N. da Fonseca, in "Código de Processo Civil e legislação processual em vigor", Ed.
Saraiva, 50a edição, 2019, nota 2a ao art. 37 da Lei 8245/91, p. 1563, com as seguintes
referências: “(STJ-Bol. AASP 2.559/4.606: 3a Seção, ED no REsp 569.025, um voto vencido). No
mesmo sentido: STJ-Corte Especial, ED no REsp 845.951-AgRg, Min. Teori Zavascki, j. 4.6.08,
DJU 1.7.08; RT 829/269, 839/371, RJTJERGS 253/285.”
4 Súmula 7 dentre as que foram aprovadas pelo Colendo Órgão Especial, nos termos do artigo
188, §§ 3o e 4o, do Regimento Interno, relativas à Seção de Direito Privado (publicado no DOE
26.8.2010, Caderno 1, pág. 1 e 2).
5 Código de Defesa do Consumidor. Inaplicabilidade em relações locatícias." Ap. s/ Rev.
632.255-00/6 - 1a Câm. - Rel. Juiz LINNEU DE CARVALHO - J. 29.1.2002. No mesmo sentido, Ap.
s/ Rev. 565.225-00/5 - JTA (LEX) 182/588; AI 470.882-00/1 - 5a Câm. - Rel. Juiz PEREIRA
CALÇAS - J. 6.11.96; Ap. s/ Rev. 477.723-00/7 - 3a Câm. - Rel. Juiz JOÃO SALETTI - J. 23.9.97;
Ap. s/ Rev. 505.053-00/7 - 9a Câm. - Rel. Juiz EROS PICELI - J. 26.11.97; Ap. s/ Rev.574.641-00/2
- 12a Câm. - Rel. Juiz RIBEIRO DA SILVA - J. 30.3.2000; Ap. s/ Rev. 622.358-00/5 - 12a Câm. -
Rel. Juiz ARANTES THEODORO - J. 22.11.2001.
6 Não se aplica às relações regidas pela Lei 8.245/91, porquanto lei específica, o Código do
Consumidor." - AGA 261422/SP; DJU 22/05/2000, pág. 138, rel. Min. EDSON VIDIGAL (1074), j.
11/04/2000, 5a TURMA. Votaram com o Relator, os Srs. Ministros Félix Fischer, Gilson Dipp, Jorge
Scartezzini e José Arnaldo.