Tribunal: TJSP
Processo: 1010123-58.2015.8.26.0020
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Sergio Alfieri
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-09-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Locação de imóvel comercial (Box em galeria do Carrefour) - Ação declaratória de inexigibilidade de débito com pedido de tutela de urgência antecipada c.c. indenização por danos morais apensada à ação de despejo por infração contratual cumulada com cobrança de multa e ação renovatória de contrato de locação - Desocupação do imóvel (Box) no curso dos processos - Julgamento

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Locação de imóvel comercial (Box em galeria do Carrefour) - Ação declaratória de inexigibilidade de débito com pedido de tutela de urgência antecipada c.c. indenização por danos morais apensada à ação de despejo por infração contratual cumulada com cobrança de multa e ação renovatória de contrato de locação - Desocupação do imóvel (Box) no curso dos processos - Julgamento conjunto - Recurso do locador - Pretensão à fixação do valor real do aluguel de mercado do imóvel locado entre a data do fim do contrato, que ocorreu durante o trâmite processual, até a efetiva desocupação do imóvel - Possibilidade - Necessidade de prosseguimento da ação renovatória para fins de apuração do real valor do aluguel devido até a desocupação - Anulação da sentença na parte em que extinguiu a ação renovatória, com determinação de retorno dos autos à origem para realização de perícia - Infração contratual imputada à locatária - Configuração - Aplicabilidade de mula penal prevista no contrato por cometimento de infração grave - Pedido de cobrança da multa formulado na ação de despejo por infração contratual que é julgado procedente por este acórdão e, por consequência, conduz ao decreto de total improcedência da ação declaratória de inexigibilidade de cobrança da multa - Sentença parcialmente reformada - RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000757189
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010123-58.2015.8.26.0020, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CARREFOUR COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA, são apelados PASTEL DE FEIRA
LTDA ME e SÉRGIO SEIDL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente sem voto), CELSO PIMENTEL E BERENICE MARCONDES CESAR.
São Paulo, 17 de setembro de 2020.
SERGIO ALFIERI
Relator
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 2/24
APELAÇÃO CÍVEL no 1010123-58.2015.8.26.0020
APELANTE: CARREFOUR COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA
APELADOS: PASTEL DE FEIRA LTDA ME E SÉRGIO SEIDL
COMARCA: SÃO PAULO
JUIZ DE 1o GRAU: LUCIANE CRISTINA RODRIGUES GADELHO
VOTO No 6915

APELAÇÃO CÍVEL - Locação de imóvel
comercial (Box em galeria do Carrefour) - Ação
declaratória de inexigibilidade de débito com
pedido de tutela de urgência antecipada c.c.
indenização por danos morais apensada à ação de
despejo por infração contratual cumulada com
cobrança de multa e ação renovatória de contrato
de locação - Desocupação do imóvel (Box) no
curso dos processos - Julgamento conjunto -
Recurso do locador - Pretensão à fixação do
valor real do aluguel de mercado do imóvel
locado entre a data do fim do contrato, que
ocorreu durante o trâmite processual, até a efetiva
desocupação do imóvel - Possibilidade -
Necessidade
de
prosseguimento
da
ação
renovatória para fins de apuração do real valor do
aluguel devido até a desocupação - Anulação da
sentença na parte em que extinguiu a ação
renovatória, com determinação de retorno dos
autos à origem para realização de perícia -
Infração contratual imputada à locatária -
Configuração - Aplicabilidade de mula penal
prevista no contrato por cometimento de infração
grave - Pedido de cobrança da multa formulado
na ação de despejo por infração contratual que é
julgado procedente por este acórdão e, por

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 3/24
consequência, conduz ao decreto de total
improcedência
da
ação
declaratória
de
inexigibilidade de cobrança da multa - Sentença
parcialmente
reformada
-
RECURSO
PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto pelo
Carrefour Comércio e Indústria Ltda em face dos apelados Pastel de
Feira Ltda Me e Sergio Seidl, contra a r. sentença de fls. 380/388, cujo
relatório se adota, proferida em conjunto nesta ação incidental
declaratória de inexigibilidade de débito com pedido de tutela de
urgência antecipada, cumulada com indenização por danos morais,
sob número 1010123-58.2015.8.26.0020 (Autores: Pastel de Feira Ltda Me e
Sergio Seidl e Réu: Carrefour Comércio e Indústria Ltda), com os processos
conexos em apenso, sob números 1005699-70.2015.8.26.0020 e
1010265-62.2015.8.26.0020, respectivamente, ação renovatória de
contrato de locação (Autor: Pastel de Feira Ltda Me e Réu: Carrefour Comércio e
Indústria Ltda) e ação de despejo por infração contratual cumulada com
cobrança de multa contratual (Autor: Carrefour Comércio e Indústria Ltda e
Réu: Pastel de Feira Ltda Me), cujo dispositivo é assim transcrito: “Pelo exposto,
declarando extinto os processos de números 1005699-70-2015 e 1010265-62-2015,
com fundamento no artigo 485 VI, do Código de Processo Civil, JULGO-OS
EXTINTOS SEM EXAME DO MÉRITO, no que tange aos pedidos de despejo e de
renovação do contrato, por falta de interesse de agir superveniente da parte autora. E,
declarando extintos os processos de número 1010265-62-2015 e 1010123-58-2015 e,
com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE o pedido

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 4/24
formulado na ação de despejo, relativo à condenação da parte ré ao pagamento de
multa contratual, e por fim, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos
formulados na ação declaratória, para o fim de declarar inexigível o valor relativo à
multa contratual, e para condenar a parte ré (locadora) a pagar à parte autora
(locatária) indenização no valor de R$ 5.000,00, pelos danos morais suportados,
atualizada monetariamente pela Tabela Prática do E. TJ/SP desde a presente data, e
acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Com relação às verbas de
sucumbência, necessárias algumas considerações. Não há como afirmar ter a locatária
dado causa ao ajuizamento das ações de despejo e renovatória, ante o reconhecimento
deste juízo quanto à inexigibilidade da multa. A exigibilidade da multa contratual foi
apresentada pela locadora como fundamento tanto para o despejo quanto para a
improcedência da ação renovatória. Outrossim, a locadora ficou parcialmente vencida
na ação declaratória, ante a redução do valor da indenização pretendida pela
locatária, porém, deve-se considerar que, nos termos do que estatui a Súmula no 326 do
E. Superior Tribunal de Justiça “Na ação de indenização por dano moral, a condenação em
montante inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca”. Por todo o
exposto, arcará a locadora com o pagamento das custas e despesas processuais de
todas as ações, atualizadas desde o desembolso, e com os honorários de advogado da
parte contrário, que fixo em 10% do valor atribuído à ação declaratória. Traslade-se
cópia da presente sentença para os feitos conexos.”
Apela a empresa locadora Carrefour Comércio e
Indústria Ltda às fls. 392/433 (ré na ação declaratória e na ação renovatória e
autora na ação de despejo), contra o desfecho dado nas três ações julgadas em
conjunto pela sentença de fls. 380/388.
Na ação renovatória do contrato de locação
(processo no 1005699-70.2015.8.26.0020), sustenta que inobstante a perda de
interesse superveniente da locatária/apelada quanto ao pedido de
renovação do contrato locatício, considerando que o contrato renovando

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 5/24
tinha seu termo final em 30/11/2015 e a apelada permaneceu no imóvel
durante o curso da ação, até o dia 14 de setembro de 2017 (22 meses), a
ação renovatória deve prosseguir para o fim de apurar o valor do aluguel
mínimo mensal justo/real do espaço locado (Box 37), a partir de 01 de
dezembro de 2015, data em que se iniciaria o novo contrato de locação
renovado, até a desocupação do Box pela apelada, cujo valor deve ser
apurado através de perícia a ser realizada nos autos. Aduz que a ação
renovatória tem caráter dúplice e possibilita a cobrança da diferença entre
o aluguel pago e o valor apurado na perícia judicial. Requereu, pois, a
anulação do capítulo da sentença que extinguiu a ação renovatória do
contrato de locação.
Na ação declaratória de inexigibilidade de débito
cumulada
com
indenização
por
danos
morais
(processo
no
1010123-58.2015.8.26.0020), sustenta que a fundamentação da r. sentença
recorrida é frágil e a MMa. Juiza a quo proferiu decisão em afronta ao
princípio da imparcialidade na resolução da lide, uma vez que usou
critérios pessoais e subjetivos para considerar que a cobrança da multa pelo
apelante, fundada em prática de infração contratual pela locatária/apelada,
é inexigível. Nega que a imposição da multa se deu, única e
exclusivamente, para obstar a locatária do preenchimento do requisito legal
na propositura da ação renovatória do contrato de locação (prova do exato
cumprimento do contrato em curso - Art. 71, II, da Lei no 8.245/91). Sustenta a
legalidade da cobrança da multa, apoiada na cláusula 3a, parágrafo 8o e
cláusula 8a, parágrafo 4o do contrato de locação, sem que implique
necessariamente na rescisão contratual, ficando esta última a critério do

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 6/24
locador. Disse ainda que o entendimento da MMa. Juiza a quo sobre a
desproporcionalidade da multa aplicada e que deveria, eventualmente,
restringir-se ao patamar de 10% do valor do aluguel (cláusula 3a, parágrafo 9o
do contrato) está equivocado, porquanto a multa correspondente a 05 (cinco)
alugueis mínimos, tem base contratual (cláusula 8a, parágrafo 4o, do contrato),
não havendo que se falar em valor de multa superior a obrigação principal.
Arrematou, sustentando, que os apelados não se desincumbiram do ônus
processual determinado na decisão saneadora do feito (copiada às fls.
346/349), de comprovar que cumpriram/atenderam, a solicitação do
apelante de envio da documentação fiscal e contábil, para fins de
comprovação do valor real e efetivo do faturamento de seu
estabelecimento instalado no Box 37. Requereu, pois, o provimento do
recurso, para declarar a exigibilidade da multa imposta aos apelados,
privilegiando o princípio do pacta sunt servanda, afastando por
consequência, a condenação do apelante ao pagamento de indenização por
danos morais aos apelados, porquanto legítima a cobrança da multa e lícita
a negativação do nome dos apelados junto ao SERASA. Ademais o fato
não passou de mero dissabor, não havendo nenhum dano ou abalo físico
e/ou moral dos apelados, passível de indenização, sobretudo, porque
quando da negativação dos nomes dos apelados no cadastro do SERASA,
não havia discussão acerca da exigibilidade da multa e, tão logo concedida
liminar no processo para exclusão do apontamento realizado, o apelante
cumpriu a determinação judicial. Subsidiariamente, requereu a redução do
quantum fixado a título de dano moral, que no seu entender não pode
ultrapassar ao correspondente a um salário mínimo.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 7/24
Na ação de despejo por infração contratual
cumulada com cobrança de multa (processo no 1010265-62.2015.8.26.0020),
sustenta que embora o imóvel tenha sido desocupação pela apelada no
curso do processo, isto não implica em extinção do processo, sem
resolução do mérito, porquanto a ação estava cumulada com a cobrança de
multa, pelo que deveria o feito prosseguir com o pedido de cobrança, cuja
exigibilidade restou comprovada nos autos. Requerer neste tópico, a
modificação da r. sentença para declarar procedente a cobrança da multa
por infração contratual.
Impugnou ao final, a imposição do ônus
sucumbencial atribuído nas três ações ao apelante. Disse que, na ação
renovatória, aplica-se além do princípio da causalidade, a regra contida no
art. 90, caput, do CPC, pois o autor desistiu da ação que já estava em fase
de produção de prova pericial.
Noutro ponto, a condenação do apelante em
honorários advocatícios no montante de 10% sobre o valor atribuído à ação
Declaratória, também está equivocada, devendo incidir o percentual sobre
o valor da condenação (indenização por danos morais). Anotou não ser cabível
a aplicação do enunciado na Súmula no 326 do C. STJ, mas sim o contido
no art. 86, caput, do CPC.
Requereu o recebimento do recurso no efeito
suspensivo (art. 995, parágrafo único e art. 1.012, § 4o, ambos do CPC) e
ao final o seu integral provimento.
Recurso processado (fls. 439), preparado (fls.
437/438) e contrarrazoado às fls. 440/463.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 8/24
O presente recurso foi distribuído a esta 28a
Câmara de Direito Privado, a cargo da Desembargadora Berenice
Marcondes Cesar, em 05/09/2018 (fls. 498), que realizou o juízo de
admissibilidade recursal às fls. 504 e proferiu decisão deferindo pedido de
prioridade de tramitação do feito às fls. 512.
Posteriormente, o recurso foi redistribuído a este
Relator por força da Portaria de Designação no 09/2020 da E. Presidência
da Seção de Direito Privado (fls. 539).
É o relatório.
Primeiramente,
anote-se
que
o
juízo
de
admissibilidade do recurso já foi realizado, inclusive, quanto aos efeitos
atribuídos ao seu recebimento, por decisão da Relatora sorteada, às fls.
504.
O recurso do apelante comporta provimento,
como a seguir se verá na fundamentação deste acórdão.
Infere-se dos autos que partes litigam em três
ações em razão do contrato de locação, celebrado para fins comerciais,
referente ao Box 37 (instalação de uma pastelaria), com 33,93m2, situado no
setor de galeria comercial do Hipermercado Carrefour, localizado na
Avenida Otaviano Alves de Lima no 1.824, Freguesia do Ó, São Paulo/SP,
cujo contrato escrito, iniciou-se em 01 de dezembro de 2000, pelo prazo de
05 (cinco) anos, aditado por igual prazo, em 01 de dezembro de 2005 e
depois prorrogado por mais 05 (cinco) anos, também por contrato escrito,
datado de 01 de dezembro 2010 e termo final estabelecido para o dia
30/11/2015 (fls. 79/87, 88/95, 96/97 e 98/99, dos autos da ação declaratória).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 9/24
Proferiu-se sentença única nas três ações, conforme dispositivo já
transcrito acima no relatório.
Na ação declaratória a locatária Pastel de Feira
Ltda Me e o fiador Sergio Seidl, objetivam a declaração da inexigibilidade
de multa cobrada pelo locador Carrefour Comércio e Indústria Ltda, por
infração contratual que alegam não ter praticado, além de indenização por
dano moral pela inserção da dívida nos cadastros restritivos de crédito,
negativando o nome dos autores por cobrança de multa indevida. Pugnam
pela declaração de nulidade de cláusula contratual que estabelece multa
abusiva e desproporcional.
Na ação renovatória (processo apenso), pleiteia a
locatária a sujeição de obrigação do locador à aceitação da renovação do
contrato de locação do Box 37, por igual prazo e condições constantes do
contrato renovando. Sustenta o preenchimento dos requisitos legais (arts. 51
e 71 da Lei no 8.245/91), sugerindo quanto ao valor do aluguel o percentual de
6% sobre o faturamento da pastelaria, ou, no mínimo, aluguel mensal de
R$ 3.800,00, atualizados anualmente pelo índice IGP-M/FGV.
Na ação de despejo por infração contratual
cumulada com cobrança de multa, o locador objetiva a declaração de
reconhecimento de infração contratual praticada pela ré locatária, ao
argumento de que deixou de atender obrigação prevista no contrato
(cláusula 3o, parágrafo 8o, do contrato) de enviar ao locador, conforme solicitado
em meados do mês de julho de 2014, documentos fiscais necessários à
realização de auditoria fiscal completa (cruzamento de dados prestados
unilateralmente pela locatária em sistema sobre faturamento - portal eletrônico

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 10/24
disponibilizado pelo locador), para fins de comprovação do valor real e efetivo
do faturamento do estabelecimento (pastelaria), instalado no Box 37, para
com isto apurar o correto valor do aluguel a ser pago. Requereu a rescisão
contratual com a decretação do despejo, diante da infração contratual
deflagrada, com a condenação da locatária ao pagamento de multa
correspondente a 05 (cinco) alugueis mínimos, vigentes à época da
infração (R$ 17.809,20).
Pois bem.
De plano, consigne-se, não se vislumbra nos
autos a suposta parcialidade de julgamento alegada pelo apelante.
O inconformismo da parte com o provimento
jurisdicional que lhe foi desfavorável, sem que se evidencie alguma
parcialidade do julgador na decisão proferida, mas tão somente mero
exercício regular de atividade jurisdicional, formalizada e fundamentada,
não justifica reconhecer afronta ao disposto no art. 139, inc. I, do CPC, que
prevê que o juiz deve “assegurar às partes igualdade de tratamento”.
A Magistrada a quo fundamentou suas razões de
decidir nas ações em que litigam as partes, com base em fatos que
entendeu evidenciados através dos elementos de prova carreadas aos autos
e pelo convencimento formado sobre eles.
Valeu-se a Magistrada de termos técnicos e
jurídicos para indicar na decisão, as razões da formação de seu
convencimento, de modo que a alegada parcialidade da Magistrada não se
caracteriza pela simples prolação de sentença contrária ao entendimento do
apelante.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 11/24
Afasta-se, pois, a alegada afronta ao princípio da
imparcialidade da d. Juiza Julgadora de Primeiro Grau.
Superada esta questão preliminar, passa-se à
análise do mérito recursal do apelante.
Relativamente, ao questionamento da exigência
da multa cobrada dos apelados e que ensejou a negativação de seus nomes
no Órgão restritivo de crédito (SERASA) e que serviu de fundamento para
o ajuizamento da ação de despejo proposta pelo locador/apelante, ao
argumento de que a locatária praticou infração contratual, a matéria que é
devolvida a este Egrégio Tribunal de Justiça, será reexamina considerando
a prova literal constante dos autos.
Anoto, de início, que ao contrário do que sustenta
o apelante, a ação de despejo fundada em prática de infração contratual
cumulada com cobrança de multa, proposta contra a locatária, não foi
julgada extinta, sem resolução de mérito (art. 485, I, do CPC) quanto a
todos os pedidos nela formulados.
Está bem claro na r. sentença recorrida de fls.
380/388, que somente o pedido de despejo foi julgado extinto, sem
resolução do mérito (art. 485, I, do CPC), por falta de interesse de agir
superveniente da parte autora (no caso o ora apelante), em razão da
desocupação do imóvel pela locatária/apelada no curso da ação. Isto está
correto e fica mantido.
Quanto ao segundo pedido - cobrança de multa
por infração contratual - a ação foi julgada improcedente, nos termos do
art. 487, I, CPC.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 12/24
Assim, nos autos da ação de despejo (processo no
1010265-62.2015.8.26.0020) se fará aqui, a reanálise quanto a existência ou
não de infração contratual praticada pela locatária/apelada, a ensejar
condenação do pagamento de multa prevista no contrato.
Pois bem.
O contrato de locação discutido nos autos,
referente ao Box comercial número 37, foi celebrado entre as partes na
forma escrita, sendo o último contrato vigente, àquele celebrado pelo
período de 01/12/2010 à 30/11/2015 (fls. 46/53 dos autos da ação de despejo e
fls. 88/95 dos autos da ação declaratória).
No instrumento, estabeleceram as partes, na
CLÁUSULA 3a, Parágrafo Oitavo que:
“A LOCATÁRIA, obriga-se, ainda, a permitir o livre acesso de
representantes da LOCADORA a todos os livros, documentos e sistemas
de controle de sua contabilidade, inclusive para fins de auditoria
completa, sempre que a LOCADORA entender necessário, para fins de
comprovação do valor real e efetivo do faturamento de seus
estabelecimento, permitindo a presença dos mesmos do local, com o
propósito de constatar o volume de vendas realizado, pelo tempo que se fiz
necessário, garantindo-lhes plenas condições de trabalho enquanto lá
permanecerem, sem que tal procedimento possa vir a ser considerado como
constrangedor ou violador do eventual sigilo ou reserva de sua atividade.
Os formulários padronizados referentes, ao faturamento bruto da
LOCATÁRIA, durante o período em que durar a auditoria, deverão ser
assinados e carimbados por esta, ou por seus representantes legais”.
(grifo)
É exatamente esta a cláusula que reclama o
locador/apelante, indicada como descumprida pela locatária/apelada.
Com efeito, o apelante Carrefour comprovou nos

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 13/24
autos que notificou a locatária/apelada Pastel de Feira, em 17 de junho de
2014, para apresentar a documentação fiscal/contábil referente às vendas
no período de vigência do contrato então em curso (fls. 71).
Em conversações trocadas por e-mail entre as
partes, a locatária/apelada informou que não tinha como dar as
informações solicitadas pelo apelante para fins de conferência da
regularidade dos valores informados no site do Carrefour (fls. 63/67).
Relativamente à documentação fiscal anterior ao mês de junho de 2014,
mencionou a apelada que não mais dispunha das mesmas. Houve
reiteração da notificação pelo apelante Carrefour, solicitando a
documentação em 31/07/2015 (fls. 68/69), sem sucesso.
O fato de a locatária/apelada realizar, por padrão,
o pagamento do aluguel do Box locado, com base no estabelecido no
parágrafo sétimo da cláusula 3a, ou seja, prestando informações unilaterais
sobre
suas
vendas,
através
do
site
do
locador
-
www.icond.com.br/carrefour - não a eximia da obrigação contratual, de a
qualquer tempo e quando solicitado, de ter que apresentar ao
locador/apelante, os livros, documentos e sistema de controle de
contabilidade de suas vendas, para fins de viabilizar ao locador a
regularidade ou não do valor do aluguel pago mensalmente pela locatária,
levando em conta apenas as informações preenchidas no formulário
padronizado existente no site apropriado para tal fim.
A falta dos registros das vendas da empresa
comercial apelada por problemas contábeis e fiscais do estabelecimento, à
mingua de qualquer outro elemento de prova literal sobre o efetivo volume

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 14/24
de vendas realizadas, por si só, não impõe ao locador/apelante aceitar
como
fidedignas
as
informações
prestadas
unilateralmente
pela
locatária/apelada em seu site, para fins de aferir o correto valor do aluguel
a ser pago.
Somente através de documentação fiscal/contábil,
é que a comprovação do valor real e efetivo do faturamento do
estabelecimento locatário poderia ser aferido pelo locador.
Inobstante o contido no Parágrafo Sétimo da
Cláusula 3a do Contrato (informações do faturamento no site do locador),
sempre que entendesse necessário - e assim estava previsto expressamente
no contrato de locação -, poderia o locador fazer a solicitação da
documentação à locatária, para uma auditoria completa e efetiva
comprovação do quanto por ela era declarado mensalmente no site, através
do preenchimento do formulário padrão.
Isto não significa dizer que houve aceitação tácita
do locador, em somente se dar por satisfeito com as informações prestadas
no site pela locatária, para fins de definição do valor do aluguel a ser pago
a cada mês (se aluguel mínimo ou aluguel percentual item “F” do contrato de
locação - fls. 88 da ação declaratória), porquanto o Parágrafo Oitavo da Cláusula
3a do Contrato de Locação, impõe expressamente a obrigação da locatária
em fornecer acesso à documentação, livros e sistema de controle contábil
sempre que o locador entendesse necessário.
Veja aqui, que a demonstração do faturamento,
pela apresentação de documentos contábeis não era de exigência
corriqueira por parte do locador, mas apenas e somente quando entendesse

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 15/24
ser necessário (cláusula 3a, parágrafo oitavo - fls. 90 dos autos da ação declaratória).
E é em razão desta circunstância estabelecida em
cláusula expressa do contrato, que a interpretação de aceitação tácita do
locador da não apresentação da documentação pela locatária que comprova
o efetivo faturamento de vendas, não pode ser aceita para fins de afastar o
reconhecimento da prática de infração contratual e a consequente não
exigência de multa.
Assim, era dever da locatária/apelada guardar
seus registros de venda e sistema de controle contábil para que,
eventualmente, se solicitado, disponibilizá-los ao locador, sob pena de
ensejar pagamento de multa por descumprimento da obrigação.
E a respeito do descumprimento desta obrigação,
a Cláusula 8a do Contrato (fls. 92 da ação declaratória), dispõe que constitui
infração de natureza grave, a ensejar aplicação de multa prevista no
Parágrafo Quarto da mesma Cláusula 8o (fls. 93 da ação declaratória),
correspondente a 05 (cinco) alugueis mínimos, no valor vigente à época da
infração, independentemente do direito de o locador considerar rescindido
o contrato, com a consequente propositura da competente ação de despejo.
Sobre o valor da multa estabelecida em 05 (cinco)
alugueis mínimos, há que se ter em consideração que, tratando-se de
contratos bilaterais, as cláusulas estabelecidas livremente entre os
contratantes devem ser respeitadas, porque justamente redigidas conforme
o interesse das partes.
Nesse sentido:
"O contrato faz lei entre as partes. Trata-se do princípio da
"pacta sunt servanda" que tem por fim último assegurar aos

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 16/24
contratantes segurança nas relações jurídicas, evitando-se
assim surpresas quando do cumprimento do contrato. Deste
modo, as cláusulas contratuais devem ser cumpridas tal como
foram convencionadas, sob pena de desrespeito à ordem
jurídica
vigente."
(TJSP;
Apelação
Cível
0006431-11.2012.8.26.0655; Relator Des. Teixeira Leite; 1a
Câmara
Reservada
de
Direito
Empresarial,
julgado
em
31.8.2016)
Na mesma linha o ensinamento defendido por
Orlando Gomes, acerca do tema, “o princípio da força obrigatória dos
contratos consubstancia-se na regra de que o contrato é lei entre as
partes” (GOMES, Orlando. Contratos, 7a ed. Forense, Rio de Janeiro,
1979, p. 40).
Sobre a multa de 10% prevista na Cláusula 3a,
Parágrafo 7o e 9o do Contrato de locação, este percentual não se aplica à
hipótese aqui discutida.
Isto porque, o locador ora apelante, não está
apurando eventual existência de diferença de valor de aluguel mínimo
vigente pago pela locatária ou valor de aluguel percentual efetivo do
faturamento de suas vendas, mas tão somente cobrando a multa penal pelo
descumprimento da obrigação contratual da locatária de fornecimento dos
documentos solicitados para viabilizar auditoria completa sobre os
formulários preenchidos no site do locador/apelante.
Não se cogitou no processo de despejo a cobrança
da diferença do aluguel, eventualmente apurado a maior em auditória
através de análise de documentos de faturamento da apelada. Se assim
fosse, sobre eventual diferença de aluguel a ser pago é que incidiria a
multa de 10% prevista na cláusula 3a, parágrafos 7o e 9o do Contrato de
locação.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 17/24
Destarte, pelas razões fundamentadas acima, tem-
se que a multa cobrada pelo locador/apelante é legítima, porquanto
configurada a infração contratual grave praticada pela locatária/apelada,
prevista no Parágrafo Oitavo da Cláusula 3a do Contrato de locação, a
ensejar dever de pagamento de multa penal de 05 (cinco) alugueis mínimos
vigentes, que na data da propositura da ação de despejo, correspondiam ao
valor total de R$ 17.809,20 (planilha de débito - fls. 89 do processo de despejo).
Daí porque, o pedido de cobrança da multa
formulada na ação de despejo pelo apelante é julgado procedente por este
acórdão, reformando-se neste tópico a r. sentença recorrido, que por via de
consequência lógica, remete a total improcedência da ação incidental
declaratória de inexigibilidade de débito com pedido de tutela de urgência
antecipada, cumulada com indenização por danos morais, ajuizada pela
locatária
e
fiador
contra
o
locador
(processo
no
10101123-58.2015.8.26.0020), o que efetivamente se decreta por este
acórdão.
No que se refere a insurgência do apelante
apresentada em parte da sentença proferida na ação renovatória do contrato
de locação, mais uma vez a razão lhe assiste.
A carência superveniente verificada na referida
ação renovatória, diz respeito apenas ao pedido de renovação do contrato
pela autora/locatária/apelada, porquanto já desocupou o Box locado sob no
37.
Contudo, ressalvado o entendimento da MMa.
Juíza a quo, o prosseguimento da ação renovatória se mostra útil,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 18/24
necessário e adequado.
Como é cediço a ação renovatória de contrato de
locação tem caráter dúplice, onde tanto o locatário faz pedido, como o
locador.
E, no caso, ao contestar a ação (fls. 134/142 dos
autos da ação renovatória em apenso), o locador/apelante não aceitou a proposta
apresentada pela locatária/apelada do valor do aluguel mínimo no contrato
renovando, o que lhe era possível fazer a teor do disposto no art. 72, inc. II,
da Lei no 8.245/91. Argumentou o apelante, a valorização incidente sobre o
imóvel e a necessidade da majoração do valor do aluguel, apresentando
contraproposta para majoração do aluguel mínimo, em valor não inferior a
R$ 4.750,20 e aluguel variável, no importe de 6% sobre o faturamento da
loja da locatária/apelada. (Veja que o valor pretendido pela locatária na renovação
do contrato era para o aluguel mínimo mensal de R$ 3.800,00 - item B do pedido da
ação renovatória - fls. 06).
A discussão se estendeu durante o tramite
processual sem solução da controvérsia e o réu/locador ora apelante,
requereu a produção da prova pericial para aferir o real e atual valor de
mercado do aluguel do imóvel (Box 37), objeto do contrato renovando (fls.
298/299 da ação renovatória), o que foi defiro pela MMa. Juiza a quo,
inclusive, com a nomeação de perito judicial, determinação de formulação
de quesitos pelas partes e indicação de assistentes técnicos (fls. 348/351).
Inobstante tenha a locatária/apelada comunicado
a desocupação da loja locada - Box 37- (fls. 371/372) e requerido a
extinção da ação renovatória do contrato de locação, por perda

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 19/24
superveniente do objeto, o locador/apelante, instado a se manifestar nos
autos, insistiu no prosseguimento da ação, com a realização da perícia para
a avaliação do real e atual valor do aluguel mínimo mensal do Box 37 (fls.
378/380).
A ação renovatória foi proposta em 22/05/2015
(fls. 68
extrato juntado na ação declaratória); o termo final do contrato
renovando ocorreu em 30/11/2015 (fls. 30/37 da ação renovatória); a sentença
extintiva da ação renovatória foi prolatada em 04/12/2017 (fls. 380/388 da
ação declaratória); e, a locatária promoveu a entrega do Box 37, restituindo-o
à posse do locador, em 14/setembro/2017, através da petição juntada às
fls. 371/372 dos autos da ação renovatória (vide item 3 da petição: “neste
ato deve ser considerada rescindida a locação, ficando ato contínuo
restituída a posse do imóvel à locadora” - assim expresso pela locatária
por não haver chaves do Box).
Ocorre que, na consideração de que o contrato
findou em 30/11/2015, até a efetiva devolução da posse do Box 37 ao
locador, novo aluguel deveria ser estabelecido em valor real e atual do
imóvel, para a justa remuneração do capital imobiliário do locador.
A propósito do tema, Sylvio Capanema de Souza
diz: “A presença do locatário no imóvel, findo o prazo, e ao arrepio da vontade do
locador, e ainda por cima pagando aluguel defasado, traduziria enriquecimento sem
causa, já que continuaria ele a perceber os frutos econômicos da sua atividade.” (Da
locação do imóvel urbano - Direito e processo. Rio de Janeiro: Forense,
1999. P. 621-622).
E mais, quanto a possibilidade de haver

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 20/24
diferenças de aluguel na ação renovatória, mesmo não renovada a locação,
do ensinamento do Des. Gildo dos Santos in Locação e Despejo,
Comentários à Lei 8.245/91, Editora Revista dos Tribunais, 7a Edição,
página 599, extraiu-se que: “Se, ao final, não foi renovado o contrato de
locação, - e no caso em apreço não foi, porque a locatária desocupou o
bem - ainda assim serão devidas tais diferenças se o locador, na
contestação, pleiteou aluguel para o período que vai do término do
contrato a renovar até a efetiva desocupação do prédio”.
Anote-se que a jurisprudência desse Egrégio
Tribunal de Justiça é no sentido de que, tem o réu locador o direito de
solucionar a controvérsia entre as partes relativamente ao valor do aluguel,
que deve ser arbitrado obrigatoriamente por meio de realização de perícia.
Nesse sentido os precedentes jurisprudenciais
deste E. Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO.
Desocupação do imóvel e depósito das chaves no curso da
demanda.
Pleito
de
desistência
formulado,
ausente
a
concordância por parte do réu, que insiste na cobrança das
diferenças dos locativos. Extinção do processo, sem exame do
mérito, com fundamento no artigo 267, VI, do Código de
Processo Civil de 1973. Necessidade da fixação de aluguel de
mercado durante o período entre o ajuizamento da demanda e a
desocupação do imóvel. Laudo pericial. Adoção do valor locativo
constante do laudo pericial. Diferença a ser apurada em
liquidação de sentença. Precedentes deste E. Tribunal de Justiça
e do C. Superior Tribunal de Justiça. SENTENÇA REFORMADA.
RECURSO PROVIDO. (Apelação no 0206210-94.2011.8.26.0100;
Relator: Azuma Nishi; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 25a
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 29/09/2016;
Data de registro: 29/09/2016)
Locação
de
imóvel
não
residencial.
Ação
Renovatória.
Desistência da ação - Dever de pagamento dos alugueres, até a
data da desocupação do imóvel - Aluguel mensal arbitrado
conforme a prova pericial produzida nos autos - Valor apurado
por profissional equidistante dos interesses das partes, cujo
laudo, mais completo, é adotado - Extinção do processo
renovatório, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 267,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 21/24
VIII, do Código de Processo Civil - Inversão da disciplina da
sucumbência - Diferença de alugueres a ser cobrada em fase de
cumprimento - Sentença reformada - Agravo retido desprovido -
Apelação
provida
em
parte
-

(Apelação
no
0001734-03.2010.8.26.0368; Relator: Edgard Rosa; Comarca:
Monte Alto; Órgão julgador: 11a Câmara Extraordinária de
Direito Privado; Data do julgamento: 20/08/2014; Data de
registro: 21/08/2014)
No mesmo sentido o precedente do C. Superior
Tribunal de Justiça:
“PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DESISTÊNCIA.
EXTINÇÃO DO PROCESSO COM JULGAMENTO DO MÉRITO.
CONTINUIDADE DA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. ALUGUEL FIXADO
PARA O PERÍODO CHAMADO DE GRAÇA. POSSIBILIDADE.
PRECEDENTES. EMBARGOS DECLARATÓRIOS ACOLHIDOS COM
EFEITOS MODIFICATIVOS.
1. (...)
2. Hipótese em que os autos não versam acerca da manutenção
dos alugueis provisórios após a extinção da ação renovatória,
mas, sim, a respeito de homologação de pedido de desistência da
autora e, por consequência, da fixação de novo valor para os
alugueis, com base no laudo pericial, pelo período em que a
locatária permaneceria no imóvel, até a entrega das chaves.
Possibilidade. Precedentes.
3. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos modificativos,
para negar provimento ao recurso especial e, assim, reconhecer
válida a fixação do novo valor do aluguel do imóvel até sua
efetiva devolução ao locador.” (EDCL no RESP 275.912/SP,
Quinta Turma, Relator Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, j.
17.08.2006)
Assim, em que pese ter a MMa. Juíza a quo,
reconhecido a perda superveniente de interesse processual, por fato
imputável à locatária, que noticiou a desocupação do Box 37 locado e
pediu a desistência da ação, deveria, considerando-se que não houve
consentimento do réu/locador ao pedido de desistência, pois que já havia
ofertado contestação nos autos (art. 485, § 4o, do CPC), bem como a
natureza dúplice da ação renovatória, determinar o prosseguimento da ação
renovatória com a efetiva realização da perícia já determinada nos autos,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 22/24
para arbitramento do valor do aluguel justo, já que é lícito a parte
ré/locadora cobrar a diferença entre o valor do aluguel pago a partir de
30/11/2015 (termo final do contrato) e a efetiva desocupação do Box
locado (em 14/09/2017).
Ademais, acerca do arbitramento do valor do
aluguel “...em dúvida quanto ao valor justo, é até mesmo recomendável
que determine a realização dessa prova pericial” (Ações locatícias, obra
em coautoria com Cláudio Cintra Zarif e Rogério Licastro Torres de Melo.
São Paulo: Método, 2010. P. 260).
Assim,
pelas
razões
fundamentadas
neste
acórdão, de rigor o provimento do recurso de apelação interposto pelo
locador Carrefour Comércio e Industria Ltda, para o fim de:
1) na parte do decisum monocrático que extinguiu
o processo no 1005699-70.2015.8.26.0020, da ação renovatória do contrato
de locação, sem resolução do mérito (art. 485, VI, do CPC), por falta de
interesse de agir superveniente da parte autora, anular a r. sentença
recorrida, determinando o retorno dos autos à origem para regular
prosseguimento do feito, com a realização de perícia para arbitramento do
valor do aluguel do Box 37, desde o termo final do contrato de locação,
que se deu em 30/11/2015 (durante o trâmite processual) até a efetiva
restituição do Box locado ao locador, em 14/09/2017, de acordo com
petição de fls. 371/372, cujo valor apurado deverá ser executado nos
próprios autos da ação renovatória. Prejudicado na ação renovatória o
questionamento do apelante sobre o ônus sucumbencial.
2) julgar procedente o pedido de cobrança

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 23/24
formulado pelo locador/apelante Carrefour Comércio e Indústria Ltda, em
face da locatária apelada Pastel de Feira Ltda Me, na ação de despejo por
infração contratual (processo no 1010265-62.2015.8.26.0020), no valor R$
17.809,20, correspondentes a 05 (cinco) alugueres mínimos vigentes, pela
prática de infração contratual grave cometida pela locatária, assim
reconhecida por este acórdão, cujo valor deverá ser corrigido
monetariamente a partir do ajuizamento da ação de despejo, com
incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (ou seja,
16/12/2015 - fls. 219). Em razão da sucumbência, arcará a ré/locatária ora
apelada com o pagamento das custas e despesas processuais na ação de
despejo por infração contratual cumulada com cobrança, bem como
honorários advocatícios do patrono do autor/locador/apelante, fixados em
10% sobre o valor atualizado da condenação.
3)
julgar
improcedente
a
ação
incidental
declaratória de inexigibilidade de débito com pedido de tutela de urgência
antecipada, cumulada com indenização por danos morais, ajuizada pela
locatária Pastel de Feira Ltda Me e pelo fiador Sergio Seidl contra o
locador
Carrefour
Comércio
e
Indústria
Ltda
(processo
no
10101123-58.2015.8.26.0020), revogando, por consequência, a tutela
antecipada concedida às fls. 187/191, condenando-se os autores/apelados,
solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais desta ação,
bem como ao pagamento de honorários advocatícios do patrono do
réu/apelante, fixados em 10% sobre o valor dado à causa na ação
declaratória, atualizado.
Traslade-se cópia deste Acórdão aos processos

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010123-58.2015.8.26.0020 -Voto no 6915 24/24
conexos
em
apenso
nos.
1005699-70.2015.8.26.0020
e
1010265-62.2015.8.26.0020.
Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO ao
recurso do apelante, nos termos da fundamentação deste Acórdão.

SERGIO ALFIERI

Relator