Tribunal: TJSP
Processo: 1005832-86.2018.8.26.0609
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
LOCAÇÃO - Imóvel não residencial - Contrato escrito - Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança - Sentença de procedência - Apelo do réu - Cerceamento de prova - Preliminar rejeitada - Validade do contrato de locação não questionada - Legitimidade ativa caracterizada - Inadimplemento da obrigação atinente ao pagamento dos alugueis - Contrato de locação que contém cláusula

Ementa:
LOCAÇÃO - Imóvel não residencial - Contrato escrito - Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança - Sentença de procedência - Apelo do réu - Cerceamento de prova - Preliminar rejeitada - Validade do contrato de locação não questionada - Legitimidade ativa caracterizada - Inadimplemento da obrigação atinente ao pagamento dos alugueis - Contrato de locação que contém cláusula expressa afastando indenização por benfeitorias - Justiça gratuita indeferida, observado o dever do réu de efetuar o recolhimento do preparo quando da baixa dos autos na origem - Apelação desprovida, com observação

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000391344
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005832-86.2018.8.26.0609, da Comarca de Taboão da Serra, em que é apelante DARIO
GOMES DA SILVA, são apelados ANTONIO ELEONEY VIEIRA DA SILVA e JOSÉ
CERQUEIRA CARVALHO-ME.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E JAYME DE
OLIVEIRA.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005832-86.2018.8.26.0609 -Voto no 15.994
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VOTO No 15.994
APELAÇÃO No 1005832-86.2018.8.26.0609
COMARCA: TABOÃO DA SERRA (3a VARA CIVEL)
APELANTE: DARIO GOMES DA SILVA
APELADOS: ANTONIO ELEONEY VIEIRA DA SILVA e JOSÉ CERQUEIRA
CARVALHO-ME
JUIZ DE PRIMEIRO GRAU: NELSON RICARDO CASALLEIRO
LOCAÇÃO - Imóvel não residencial - Contrato escrito - Ação de despejo
por falta de pagamento cumulada com cobrança - Sentença de
procedência - Apelo do réu - Cerceamento de prova - Preliminar rejeitada
- Validade do contrato de locação não questionada - Legitimidade ativa
caracterizada - Inadimplemento da obrigação atinente ao pagamento dos
alugueis - Contrato de locação que contém cláusula expressa afastando
indenização por benfeitorias - Justiça gratuita indeferida, observado o
dever do réu de efetuar o recolhimento do preparo quando da baixa dos
autos na origem - Apelação desprovida, com observação
A sentença de fls. 203/205, cujo relatório é adotado,
complementada pela decisão proferida em sede de embargos de declaração a
fl. 269, julgou procedente a ação, confirmando a liminar para desocupação do
imóvel, declarando rescindido o contrato de locação, decretando o despejo do
réu e condenando-o ao pagamento dos alugueis vencidos desde julho de 2016
até a efetiva desocupação, sem prejuízo dos demais encargos locativos,
corrigidos desde cada vencimento, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês
desde a citação, bem como das despesas processuais e de honorários
advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa.
Apela o réu (fls. 272/299) postulando, em resumo, a
concessão da justiça gratuita, a nulidade da sentença por cerceamento de
prova e a improcedência da ação.
O recurso foi regularmente processado e respondido (fls.
303/308).
É o relatório.
O apelo é manifestamente infundado e não comporta
acolhimento.
É caso de se indeferir o pedido de justiça gratuita
formulado pelo apelante.
A Constituição Federal, em seu artigo 5o, inciso LXXIV (O
Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos),

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admite a concessão da assistência judiciária gratuita àqueles que
comprovarem insuficiência de recursos, enquanto que o artigo 98 do Código
de Processo Civil (“A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de
recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à
gratuidade da justiça, na forma da lei”) também vislumbra a possibilidade de concessão
de tal benefício à pessoa natural com insuficiência de recursos.
Soma-se a esse entendimento o de que o artigo 99 do
Código de Processo Civil estabelece que “O pedido de gratuidade da justiça pode ser
formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em
recurso” e ressalta, em seu § 2o, que “O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos
autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo,
antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos
pressupostos”, de tal modo que se afigura adequado concluir que, não havendo
elementos suficientes a possibilitar a verificação de sinais externos do estado
de necessidade, cabe ao magistrado exigir sua comprovação, o que de fato
ocorreu em primeiro grau, valendo acrescentar que o § 3o do mesmo
dispositivo legal dispõe que se presume “verdadeira a alegação de insuficiência deduzida
exclusivamente por pessoa natural”.
Dessa forma, apesar de o acesso à justiça ser direito
constitucional e o fato de a parte ter advogado particular não ser motivo
bastante para se indeferir a medida, o que, certamente, não exclui a
possibilidade de se obter a assistência judiciária gratuita (§ 4o do artigo 99 do
Código de Processo Civil), a simples afirmação de insuficiência econômica
não acarreta, todavia, a automática concessão dos benefícios da justiça
gratuita, como acima mencionado, o que autoriza o indeferimento do pedido
se o juiz tiver fundadas razões para fazê-lo.
Os elementos de prova de que se dispõe não revelam a
presunção de veracidade de que o recorrente se encontra impossibilitado de
arcar com o pagamento das despesas processuais.
A declaração de imposto de renda juntada a fls. 233/242
revela rendimentos tributáveis anuais no ano calendário 2018, exercício 2019,
no valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), bem como imóvel, veículo e
participação de 100% no capital da empresa D&J Esquadrias Metálicas
EIRELI ME no valor de R$ 67.800,00 (sessenta e sete mil e oitocentos reais).
Diante desse cenário, as evidências sugerem que o
apelante não está em condições de miserabilidade a justificar a obtenção dos
benefícios da justiça gratuita.
Por conta disso, fica a ele determinado que, quando da
baixa dos autos na origem, promova o recolhimento do preparo recursal
(tendo-se por base de cálculo o valor da causa - fls. 53 e 56 - atualizado até a

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data do recolhimento, aplicando-se o percentual de 4% previsto na Lei
Estadual no 11.608/03).
Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa uma vez
que os documentos trazidos ao processo são suficientes a dirimir as
controvérsias, não sendo demais observar que cabe ao julgador, destinatário
da prova, deliberar acerca da necessidade ou não da produção de determinada
prova para formação de seu convencimento, tendo assim agido o MM. Juiz de
primeiro grau, ainda que de maneira concisa, quando ponderou na sentença
ser de rigor o julgamento antecipado, “sendo desnecessária a produção de qualquer outra
prova”, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.
As alegações formuladas nas razões de apelação não
justificam o deferimento da produção de prova oral, ainda mais que,
conforme dispõem os artigos 442 e 443, inciso II, do Código de Processo
Civil, “A prova testemunhal é sempre admissível, não dispondo a lei de modo diverso. O juiz indeferirá a
inquirição de testemunhas sobre fatos: II - que só por documento ou por exame pericial puderem ser
provados”.
A controvérsia atinente à legitimidade ativa não exigia o
deferimento da dilação probatória uma vez que o réu não questiona a validade
do contrato de fls. 13/17, o que resulta no entendimento de que existe relação
“ex locato” entre ele e os autores, circunstância que torna presumida a
condição de detentores da posse do imóvel pelos locadores e autoriza a
propositura da ação, sendo irrelevante a falta de comprovação da condição de
proprietários do imóvel.
As controvérsias referentes às ações de usucapião e
reivindicatória também não exigiam a dilação probatória e menos ainda
impedem o manejo e o prosseguimento da presente ação de despejo, devendo
prevalecer as conclusões tiradas na sentença pelo MM. Juiz de primeiro grau:
“Nota-se que na ação reivindicatória e também aquela de Usucapião discute-se o domínio sobre o bem, que
nada se assemelha a relação locatícia aqui estabelecida, anotando que para a existência e validade do
contrato de locação é prescindível a propriedade sobre o bem. Acrescente-se, ainda, que não há risco de
decisões conflitantes, já que o intento desta ação de despejo se volta unicamente em face do locatário, ora
réu. Não se perca de vista, ainda, que o aqui autor também integra o polo passivo daquela ação
reivindicatória e se sujeita a coisa julgada lá resolvida”.
Diante desse quadro, a prolação da sentença sem obtenção
de depoimento pessoal e oitiva de testemunhas não ocorreu de forma
prematura, o que descaracteriza a hipótese de cerceamento de prova, bem
como de ofensa ao devido processo legal, contraditório e ampla defesa.
No mérito, impõe-se a ratificação da sentença.
Os apelados Antônio Eleoney Vieira da Silva, locador, e

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José Carvalho Cerqueira ME., assessoria imobiliária responsável pela
administração do imóvel, propuseram ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança de alugueis objetivando a retomada do imóvel
comercial situado na Rua José Tibúrcio da Cunha, no 227, salão 1, Jardim
Suína, Taboão da Serra, São Paulo, e o recebimento dos alugueis em aberto,
ao fundamento de que avençaram o valor da locação em R$ 2.000,00 (dois
mil reais) mensais a ser pago até o dia 19 (dezenove) de cada mês, estando o
locatário em débito desde julho de 2016, no valor de R$ 51.200,00 (cinquenta
e um mil e duzentos reais), além das despesas com consumo de água e de
energia elétrica.
Consta ainda da petição inicial que a garantia equivalente
ao valor de 3 (três) meses de locação prestada no início do contrato se
“perdeu/extinguiu diante da longa inadimplência”, o que autoriza o deferimento do pedido
liminar.
A decisão que concedeu a liminar pleiteada na inicial (fls.
61/63) foi objeto do agravo de instrumento no 2256517-80.2018.8.26.0000 ao
qual esta Câmara, em sessão permanente e virtual de julgamento datada de 6
de março de 2019, negou provimento na parte conhecida, conforme trecho do
acórdão a seguir transcrito:
A pretensão dos autores-agravados está fundada no inadimplemento do contrato de
locação celebrado com o agravante, conforme comprovado a fls. 13/17 dos autos de
origem, de modo que são inoportunas as alegações do agravante no sentido de que
“manteve a posse mansa e pacifica da propriedade de 2005 a 2015” e de que pretende
obter “o reconhecimento do usucapião em seu favor” uma vez que tais controvérsias são
objeto de ações próprias, ainda em andamento (informação extraída do extrato de
movimentação processual da ação de usucapião no 1000645-97.2018.8.26.0609 e da ação
reivindicatória no 1003469-05.2013.8.26.0609), não tendo sido, portanto, objeto da
decisão agravada.
Cabe observar também que o locatário, ora agravante, é terceiro interessado na ação de
usucapião e réu na ação reivindicatória.
Prejudicada se mostra também a análise das matérias envolvendo a ilegitimidade ativa dos
agravados e a conexão entre a presente ação de despejo e a ação reivindicatória proposta
pela suposta proprietária do imóvel, considerando que tais matérias também não foram
objeto da decisão recorrida, pois foram ventiladas na contestação, mais precisamente a fls.
74/76 dos autos de origem, e ainda serão analisadas pelo juízo de primeiro grau.
De qualquer modo, é relevante deixar mencionado desde logo que a relação de locação
entre as partes está documentalmente comprovada, circunstância que autoriza o manejo
da ação de despejo pelo locador, não sendo necessário que o autor de tal ação seja o
proprietário do imóvel.
No mérito, o inconformismo não comporta acolhimento.
O artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei no 8.245/91 permite a concessão de liminar em ação de
despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação quando o contrato
estiver desprovido das garantias previstas no artigo 37.
Conquanto no contrato de fls. 13/17 dos autos de origem conste a informação de que o
locatário pagou R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de caução, o juízo de primeiro grau
tornou extinta a garantia ao entendimento de que o valor era insuficiente para quitar o
saldo devedor, conclusão contra a qual o agravante não manifestou inconformismo,
motivo pelo qual está a matéria atingida pela preclusão.
Estando, portanto, o contrato desprovido de qualquer garantia, caução, fiança, seguro de
fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (artigo 37 da Lei
no 8.245/91) e não tendo o agravante questionado a validade material ou ideológica do
contrato de locação acostado à a peça inaugural e tampouco se insurgido contra o débito

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apontado na memória de cálculo de fl. 3 dos autos de origem, é caso de se manter a
liminar.
Note-se também que a concessão da liminar está condicionada à prestação de caução pelo
autor correspondente a 3 (três) meses de aluguel (artigo 59, § 1o, da Lei no 8.245/1991),
circunstância comprovadamente atendida (fls. 66/68 dos autos de origem).
Em suma, estão presentes os requisitos necessários ao deferimento da medida liminar
previstos no artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei no 8.245/91, razão pela qual se impõe a
ratificação da decisão de primeiro grau.
O réu não nega a veracidade da alegação de que deixou de
efetuar o pagamento dos alugueis mencionados na petição inicial. A par
disso, deixou de promover a purgação da mora, o que configura a prática de
infração contratual a permitir a rescisão do contrato e a consequente ordem de
despejo.
Conforme já decidido por esta Câmara por ocasião do
julgamento do agravo de instrumento acima referido, a presente ação de
despejo está fundada no inadimplemento do contrato de locação, de tal sorte
que se mostra inoportuna qualquer discussão acerca do fato de que o réu
manteve a posse mansa e pacífica da propriedade de 2005 a 2015 e de que
pretende obter o reconhecimento da usucapião em seu favor.
Como acertadamente entendeu o juízo de origem, na ação
reivindicatória (processo no 1003469-05.2013.8.26.0609 e também na ação de
usucapião (processo no 1000645-97.2018.8.26.0609) discute-se o domínio do
imóvel, que nada se assemelha à relação de locação, cabendo ratificar que
para a existência e validade do contrato de locação é prescindível a
propriedade sobre o imóvel, além de inexistir risco de decisões conflitantes, já
que a ação de despejo se volta unicamente contra o locatário, observando-se
ainda que o autor Antônio Eleoney Vieira da Silva também integra o polo
passivo daquela ação reivindicatória e se sujeita a coisa julgada lá resolvida.
Descabe
falar
em
retenção
ou
indenização
por
benfeitorias, considerando que a cláusula sexta do contrato de locação dispõe
que as benfeitorias, excluídas as de natureza profissional e móveis, ficam
integradas no imóvel e não geram direito de indenização, regra plenamente
válida conforme precedentes desta Câmara:
Locação de imóvel - Monitória - Não há direito a indenização ou à
compensação pelo valor gasto com reformas realizadas em imóvel
locado, quando houve renúncia ao direito de retenção e indenização por
benfeitorias - Mantida a condenação do autor ao pagamento de multa
por litigância de má-fé - Recursos não providos (Apelação no
1013845-88.2014.8.26.0003,
Relatora
Desembargadora Silvia Rocha, 29.11.2017)
APELAÇÃO. Locação de imóvel residencial. Ação de despejo por falta de
pagamento cumulada com pedido de cobrança de aluguéis e demais
encargos da locação. Desocupação do imóvel. Pedido de despejo dos
locatários que ficou prejudicado. Sentença que julgou procedente o

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pedido de cobrança. Apelação interposta pela ré locatária. Alegação de
violação do direito ao contraditório e à ampla defesa. Rejeição. Apelante
que recebeu o imóvel em perfeito estado de conservação. Alegação de
realização de benfeitorias que não foi minimamente comprovada.
Contrato de locação que contém cláusula expressa afastando
indenização ou retenção por benfeitorias de qualquer espécie.
Desnecessidade de produção de provas testemunhal e pericial.
Julgamento antecipado da lide, com fulcro no artigo 330, inciso I, do
CPC. Apelante que deixou de cumprir o seu dever de pagar os aluguéis e
demais encargos da locação. Entrega das chaves e desocupação do
imóvel. Obrigação de pagar os aluguéis e encargos da locação que
persistiu até a data da efetiva devolução do imóvel. Excesso de cobrança
não caracterizado. Apelante que, após o ajuizamento da ação, realizou
pagamento de parte dos encargos que lhe foram cobrados. Valores dos
encargos pagos pela apelante que já foram devidamente excluídos do
montante da condenação, que será apurado em posterior fase de
liquidação de sentença. Aplicação da sanção prevista no artigo 940 do
Código Civil que seria inadequada no caso concreto, pois a apelada não
agiu de má-fé e apenas exerceu seu direito de cobrar os aluguéis e
encargos locatícios que eram devidos na ocasião em que foi proposta a
ação.
Apelação
não
provida
(Apelação
no
0016968-50.2011.8.26.0510,
Relator
Desembargador Carlos Dias Motta, 30.3.2016)
Assim, inexistindo justificativa para o não pagamento dos
alugueis e ausente a purgação da mora, impõe-se a ratificação integral da
sentença, ficando por fim observado que a ordem de despejo foi cumprida,
tendo os autores sido imitidos na posse do imóvel (fls. 309/311).
Na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil
(“O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho
adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2o a 6o, sendo vedado
ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os
respectivos limites estabelecidos nos §§ 2o e 3o para a fase de conhecimento”), fica majorada a
verba honorária, de 10% (dez por cento) acima indicada para 15% (quinze
por cento) do valor atualizado da causa.
Ante o exposto, o voto é no sentido de se negar
provimento à apelação, com observação.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator