Tribunal: TJSP
Processo: 1007970-03.2015.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-20
Data de publicação: 2020-05-20

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. UNIDADE CONDOMINIAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. TAXA SATI e COMISSÃO CORRETAGEM. Sentença julgou improcedente a ação. Inconformismo da parte autora. Sentença reformada, em parte. Devido o reembolso dos valores pagos a título de taxa SATI e Comissão de Corretagem. Recurso provido, em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007970-03.2015.8.26.0004
Registro: 2020.0000357532
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007970-03.2015.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes LAERCIO
DOS SANTOS e SILVIA DE OLIVEIRA TIGRE, é apelado BOA VISTA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 20 de maio de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007970-03.2015.8.26.0004
Voto no 1290
Apelação Cível no 1007970-03.2015.8.26.0004
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: São Paulo
Apelantes: Laercio dos Santos e Silvia de Oliveira Tigre
Apelado: Boa Vista Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda
Juiz: Renato Guanaes Simões Thomsen
APELAÇÃO.
COMPRA
E
VENDA.
UNIDADE
CONDOMINIAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS.
TAXA SATI e COMISSÃO CORRETAGEM. Sentença
julgou improcedente a ação. Inconformismo da parte
autora. Sentença reformada, em parte. Devido o
reembolso dos valores pagos a título de taxa SATI e
Comissão de Corretagem. Recurso provido, em parte.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
240/249, que julgou improcedente ação de indenização por danos materiais e morais,
relativa a compra e venda de unidade condominial, condenando a parte autora no
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$
2.000,00 (dois mil reais).

Sustenta, a parte autora, ora apelante, que houve atraso na entrega da
obra, de 120 (cento e vinte) dias. Alega que o imóvel renderia aproximadamente 0,7%, ao
mês, se estivesse alugado, resultando em um dano material totaliza o montante de R$
4.776,78 (quatro mil, setecentos e setenta e seis reais e setenta e oito centavos), valor esse
apurado pela média do valor contratual e o valor atual do imóvel. Aduz que referentemente
aos danos morais, tem-se que a parte apelada não cumpriu o acordado, contratualmente,
com os apelantes, gerando inúmeros aborrecimentos a eles e à sua família, bem como,
desestabilizando-os emocionalmente, principalmente em virtude de obrigá-los a alterar a

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economia familiar. Argumenta que por conta do atraso, tiveram dificuldades para entregar
toda a documentação necessária ao financiamento, acarretando prejuízos, mesmo pagando
a taxa SATI, de modo que somente obtiveram a posse em 13/12/2013. Por fim, pedem o
provimento do recurso para que a parte apelada seja condenada ao pagamento de R$
4.776,78 (quatro mil, setecentos e setenta e seis reais e setenta e oito centavos), à titulo de
Danos Materiais, que equivalem aos lucros cessantes, devendo tal valor ser atualizado
monetariamente até a data do efeito pagamento. A devolução do valor de R$ 9.800,00
(nove mil e oitocentos reais) referente a taxa de SATI e a taxa de corretagem. Ao
pagamento do valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) de indenização por dano moral.
Assim como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, previamente
estabelecidos em 20% do valor da condenação.
Recurso regularmente processado, com anotação do preparo, e
respondido (fls. 286/303).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso comporta provimento, em parte.
Cuida a espécie de ação de indenização por danos materiais e morais
pretendendo, a parte autora, ora apelante, em síntese, a devolução, em dobro, dos valores
despendidos a título de comissão de corretagem, taxa SATI, além de indenização por danos
materiais (lucro cessantes) e moral, referente a aquisição da unidade no 38, Torre 02 do
Empreendimento “Liber Village Campo Limpo”.
Consoante entendimento consolidado pelo Colendo Superior Tribunal

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de Justiça, no julgamento do Recurso Especial no 1.599.511-SP, também julgado pelo rito
dos recursos repetitivos, merecem destaques os seguintes trechos a respeito da taxa SATI:
“Na realidade, na alienação de unidades autônomas em regime de
incorporação imobiliária, essa atividade de assessoria prestada ao
consumidor por técnicos vinculados à incorporadora constitui mera
prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato,
inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo um serviço
autônomo oferecido ao adquirente, como ocorre com a corretagem. Verifica-
se, neste caso, uma flagrante violação aos deveres de correção, lealdade e
transparência, impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança, a
título de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), pelo cumprimento
de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado.
(...)
Ademais, essa assessoria é um serviço que envolve o elemento confiança
(intuitu personae). Assim, se o consumidor necessitar de alguma assessoria
técnica ou jurídica para orientá-lo acerca do contrato ou de outros detalhes
relativos à aquisição do imóvel, pode contratar diretamente um profissional
ou advogado da sua confiança, e não alguém vinculado à incorporadora
(...) Manifesta, portanto, a abusividade de qualquer cláusula que estabeleça
a cobrança desse serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou
atividade congênere”.
Nesse sentido, aliás, já decidiu a Colenda Câmara:
“SERVIÇO DE ASSESSORIA - PEDIDO DE RESTITUIÇÃO - Termo
aditivo vinculado ao contrato de promessa de compra e venda de unidade
imobiliária - Embora não tenha especificamente sido chamada de 'taxa de
assessoria técnico-imobiliária', o valor cobrado pela ré tem o intuito de
remunerar a prestação dos serviços de despachante, pelo que ostenta a
mesma natureza da taxa SATI, conforme tese consolidada pelo c. STJ no
julgamento pelo rito dos recursos repetitivos, do Recurso Especial

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1.599.511- SP - Abusividade da cobrança - Restituição devida” (Apelação
Cível no 1050317-76.2018.8.26.0576, Rel. Des. ANGELA LOPES, j.
05/12/2019).
Destarte, indevida a cobrança da taxa SATI.
O Recurso Especial Repetitivo (REsp 1551951/SP), pacificou o
entendimento, no que tange à comissão de corretagem, no seguinte sentido:
"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".
É devida a cobrança de comissão de corretagem, como visto, “desde
que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem”.
Segundo se depreende do contrato trazido à colação, não há cláusula
alguma especificando os valores relativos à Comissão de Corretagem, concluindo-se que
não houve a prévia informação, com o destaque do valor da referida comissão, de modo
que a cobrança da mesma tornou-se indevida e deve ser restituída.
Todavia, não há falar em devolução, em dobro, de referidas taxas, que
devem ser reembolsadas na forma simples.
Assim, o recurso fica provido, em parte, a fim de que a parte, ora
apelada, seja condenada a restituir, aos ora apelantes, as quantias pagas a título de taxa
SATI e Comissão de Corretagem, que deverão ser corrigidas monetariamente, a partir da
citação, e acrescida dos juros legais, a contar do trânsito em julgado.

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Quanto ao mais, a r. sentença não comporta reparo.
Nos termos do item 7, do quadro resumo (fls. 29) e a cláusula XVII-1
do instrumento de contrato (fls. 45), as obras deveriam ser concluídas em fevereiro de
2013, podendo esse prazo ser prorrogado por até 180 (cento e oitenta) dias, com a entrega
máxima em agosto de 2013.
A cláusula de tolerância em questão não é nula, nem abusiva, pois
encerra disposição clara e precisa, que não gera dúvida, inclusive porque contempla a
possibilidade do imóvel ser entregue (em benefício do consumidor, logicamente) antes do
prazo inicial (fevereiro de 2013), mas sem implicar a antecipação do vencimento das
parcelas (que se venceriam naquele mês ou em momento posterior).
Na hipótese, o empreendimento in quaestio, recebeu o habite-se em
22/08/2013, conforme se extrai das certidões trazidas à colação às fls. 199/201.
Cumpre observar que, a entrega das chaves da unidade condominial,
objeto da presente ação, se deu em dezembro de 2013, por culpa exclusiva da parte
apelante, que, na data limite para a conclusão das obras (agosto de 2013), não efetuaram o
pagamento do saldo devedor, o que ocorreu apenas em novembro de 2013, data da
assinatura do contrato de financiamento bancário (fls. 202/220).
Nos termos do compromisso de compra e venda entabulado entre as
partes, ora litigantes (Cláusula XVIII-1 fls. 45), para a imissão dos autores na posse do
imóvel, era imprescindível a quitação do saldo devedor.
Assim, como bem obtemperado na r. sentença, ora guerreada, o fato da
parte apelante não ter pago toda a dívida, até a data limite para a conclusão das obras, é
motivo suficiente para afastar a culpa contratual imputada à parte ré, ora apelada, diante da
exceção do contrato não cumprido, nos termos do artigo 476, do Código Civil.

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Assim, não há qualquer dano material a ser indenizado.
Passo a análise do dano moral.
O ferimento de mera suscetibilidade não traduz dano, como
proclamavam os romanos: de minimis non curat praetor!
O dano moral constitui-se na dor, no sofrimento, que residem na alma,
sendo exigir o impossível a comprovação dessa espécie de dano, até porque não há como
fazer uma análise do aspecto subjetivo.
Consoante entendimento jurisprudencial do Eg. Superior Tribunal de
Justiça, o dano moral surge “em decorrência de uma conduta ilícita ou injusta, que venha a
causar forte sentimento negativo em qualquer pessoa de senso comum, como vexame,
constrangimento, humilhação, dor” (REsp 628.854/ES, 3a Turma, Rel. Min. CASTRO
FILHO, j. 03/05/07, DJ 18/06/07 p. 255).
Tanto que advertia o professor Antonio Chaves: “propugnar pela
ampla ressarcibilidade do dano moral não implica no reconhecimento de todo e qualquer
melindre, toda suscetibilidade acerbada, toda exaltação do amor próprio, pretensamente
ferido, a mais suave sombra, o mais ligeiro roçar de asas de uma borboleta, mimos,
escrúpulos, delicadezas excessivas, ilusões insignificantes desfeitas, possibilitem sejam
extraídas da caixa de Pandora do Direito, centenas de milhares de cruzeiros” (TRATADO
DE DIREITO CIVIL, 3a edição, SP, RT, 1985, vol. III, p. 637).
Como ensina Sérgio Cavalieri Filho: “Este é um dos domínios onde
mais necessárias se tornam as regras da boa prudência, do bom senso prático, da justa
medida das coisas, da criteriosa ponderação das realidades da vida. Tenho entendido que,
na solução dessa questão, cumpre ao juiz seguir a trilha da lógica do razoável, em busca
da concepção ético-jurídica dominante da sociedade. Deve tomar por paradigma o

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cidadão que se coloca a igual distância do homem frio, insensível, e o homem de
extremada sensibilidade” (PROGRAMA DE RESPONSABILIDADE CIVIL, 4a edição, Rio
de Janeiro, Malheiros).
Nesse diapasão, apenas devem consistir em dano moral a dor, o
vexame, o sofrimento ou a humilhação que, exorbitando a normalidade, afetem
profundamente o comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições,
desequilíbrio e angústia, sendo que tais estados psicológicos são conseqüências e não
causas do dano.
Diante dos critérios de prudência, bom senso e da lógica do razoável
balizados pela jurisprudência e lição doutrinária acima invocada, entendo que, no caso em
apreço, a conduta da parte ora apelada não configura ato capaz de ensejar a condenação
pleiteada.
Ante o resultado do julgamento do recurso, os honorários advocatícios
devem ser arbitrados em favor do patrono da parte apelante em R$ 2.000,00 (dois mil
reais), nos termos do artigo 85, §§ 8o e 11, do Código de Processo Civil. Fica mantida a
verba honorária, fixada na r. sentença, em favor do patrono da parte apelada, devendo as
custas e as despesas processuais, serem rateadas à razão de 50% (cinqüenta por cento) para
cada uma das partes, diante da sucumbência recíproca.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).

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Diante do exposto, DÁ-SE provimento, em parte, ao recurso.
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