Tribunal: TJSP
Processo: 1003715-93.2017.8.26.0533
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: César Peixoto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-02
Data de publicação: 2020-08-02

Ementa:
Ação de rescisão de instrumento particular de compromisso de venda e compra de lote de terreno, cumulada com pedido de indenização por danos morais e materiais – Inexistência de qualquer impedimento ao desfazimento do negócio jurídico – Direito potestativo do contraente – Incidência do enunciado da Súmula n. 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo – Descabimento da retenção do montante pago a

Ementa:
Ação de rescisão de instrumento particular de compromisso de venda e compra de lote de terreno, cumulada com pedido de indenização por danos morais e materiais – Inexistência de qualquer impedimento ao desfazimento do negócio jurídico – Direito potestativo do contraente – Incidência do enunciado da Súmula n. 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo – Descabimento da retenção do montante pago a título de arras confirmatórias – Precedentes da instância especial – Responsabilidade do promitente comprador pelas obrigações e tributos incidentes sobre o imóvel até a retomada do bem pela parte adversa – Inclusão de honorários recursais – Recurso provido, em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000602210
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1003715-
93.2017.8.26.0533, da Comarca de Santa Bárbara D Oeste, em que é apelante
MAC KNIGHT EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado
DANIEL GOMES DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram
provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ANGELA LOPES E ROGÉRIO MURILLO
PEREIRA CIMINO.
São Paulo, 2 de agosto de 2020.
CÉSAR PEIXOTO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1003715-93.2017.8.26.0533 SANTA BÁRBARA D OESTE VOTO No 17418
Apelação Cível no 1003715-93.2017.8.26.0533
APELANTE: MAC KNIGHT EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
APELADO: DANIEL GOMES DA SILVA
COMARCA: SANTA BÁRBARA D OESTE
VOTO No 17418
Ação
de
rescisão
de
instrumento
particular
de
compromisso de venda e compra de lote de terreno,
cumulada com pedido de indenização por danos morais
e materiais – Inexistência de qualquer impedimento ao
desfazimento do negócio jurídico – Direito potestativo
do contraente – Incidência do enunciado da Súmula n. 1
do Tribunal de Justiça de São Paulo – Descabimento da
retenção
do
montante
pago
a
título
de
arras
confirmatórias – Precedentes da instância especial –
Responsabilidade do promitente comprador pelas
obrigações e tributos incidentes sobre o imóvel até a
retomada do bem pela parte adversa – Inclusão de
honorários recursais – Recurso provido, em parte.
Apelação dirigida contra sentença que (i) julgou
procedente, em parte, a ação, extinguindo o processo com resolução de mérito,
rescindindo o instrumento particular de compromisso de venda e compra tendo por
objeto o lote n. 20, quadra n. 15, do loteamento fechado “Residencial Mac Knight”,
localizado em Santa Bárbara D'oeste/SP, determinando que o réu restitua o autor o
valor equivalente a 80% das prestações adimplidas, com incidência de correção
monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado,
impondo que o compromissário comprador arque com todos os impostos, despesas
de condomínio, taxas e tarifas incidentes sobre o imóvel até a data da notificação
da intenção de romper o contrato, mas rejeitando o pedido de indenização por
danos morais e de ressarcimento da verba honorária contratual, rateando as
despesas processuais e impondo aos litigantes o pagamento dos honorários
advocatícios do patrono da parte adversa fixados em 10% sobre o valor da
condenação, ressalvada a benesse da isenção, e (ii) extinguiu a demanda
reconvencional por falta de interesse de agir, mas sem imposição da disciplina da
sucumbência objetivando, em resumo, o reexame e a modificação do julgado com
fundamento, em síntese, na ilegalidade do decreto de rescisão da avença, na
legitimidade da retenção das arras e impugnando o termo final de responsabilidade

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da parte adversa pelas obrigações incidentes sobre o bem.
Tempestiva, preparada e respondida sustentando a
manutenção do resultado.
Na
espécie
as
partes
celebraram
instrumento
particular de promessa de compra e venda tendo por objeto o lote n. 20, quadra n.
15, do loteamento fechado “Residencial Mac Knight”, localizado em Santa Bárbara
D'oeste/SP, inexistindo qualquer impedimento ao desfazimento do negócio jurídico,
em atenção aos princípios da livre contratação e da boa-fé objetiva, consistindo
direito potestativo do promitente comprador, que visa a resilição do contrato pela
impossibilidade financeira de arcar com as prestações, a despeito das cláusulas de
irrevogabilidade e irretratabilidade inseridas na avença pactuada, donde a
incidência do enunciado da Súmula n. 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo1,
esterilizando os argumentos articulados.
Outrossim, considerando que a restituição de parte
dos valores pagos pelo compromissário comprador já visa recompor os prejuízos
suportados pelo promitente vendedor, não há que se falar em retenção do
montante antecipado a título de arras confirmatórias, sendo afastado qualquer
caráter penitencial na hipótese, dado que, nos termos da cláusula n. 3, o valor de
R$ 22.187,52 foi pago a título de sinal.
A propósito:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
C/C
PEDIDO
CONDENATÓRIO
-
DECISÃO
MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO
RECLAMO.
INSURGÊNCIA
RECURSAL
DA
DEMANDADA. 1. [...]. 3. "Importa consignar que esta
Corte Superior perfilha o entendimento de que as
1 Súmula n. 1 do TJSP - O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.

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arras confirmatórias não se confundem com a
prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o
instituto das arras penitenciais, visto que servem como
garantia do negócio e possuem característica de início
de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto
de
retenção
na
resolução
contratual
por
inadimplemento do comprador" (AgInt no AgRg no
REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
05/12/2017, DJe 12/12/2017). 4. Nos termos da
Súmula 543/STJ, "Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento". 5. Agravo interno desprovido.
(STJ
AgInt no AREsp 1503936/SP, Rel. Min.
MARCO BUZZI, 4.a T., j. em 30/09/19, DJe 07/10/19).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESILIÇÃO
POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR.
ARRAS
CONFIRMATÓRIAS.
RETENÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR. ENTENDIMENTO DO
TRIBUNAL DE ORIGEM EM CONSONÂNCIA COM A
JURISPRUDÊNCIA
DESTA
CORTE.
AGRAVO
INTERNO
DESPROVIDO.
1.
Consoante
a
jurisprudência desta Corte assinala, "o arrependimento
do promitente comprador não importa perda das arras,
se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a

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retenção, pelo vendedor de parte das prestações
pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados" (AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Rel.
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA
TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe de 1o/08/2018).
2. Agravo interno desprovido. (STJ AgInt no AREsp
1395294/RJ, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, 4.a T., j. em
03/09/19, DJe 25/10/19).
No mais, é certo que enquanto estiver na posse do
bem, é do compromissário comprador a responsabilidade de arcar com os débitos
de IPTU e com as despesas condominiais, sendo descabido fixar como termo final
a data da notificação extrajudicial, na qual o promitente vendedor foi informado da
intenção de rescisão do contrato, dado que a parte continuou no gozo e fruição do
imóvel, impondo a modificação da decisão proferida pelo juízo singular neste ponto.
Aliás:
AGRAVO
DE
REGIMENTAL
EM
RECURSO
ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS
CONDOMINIAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA - RESCISÃO - SUBSISTÊNCIA
DA
RESPONSABILIDADE
DO
PROMITENTE
COMPRADOR ATÉ E RETOMADA DO IMÓVEL -
PRECEDENTES
-
COISA
JULGADA
-
ENTENDIMENTO
OBTIDO
DA
ANÁLISE
DO
CONJUNTO
FÁTICO-PROBATÓRIO
-
IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME - INTELIGÊNCIA
DA SÚMULA N. 7/STJ - RECURSO IMPROVIDO.
(STJ - AgRg no REsp 1195750/SP, Rel. Min.
MASSAMI UYEDA, 3.a T., j. em 22/02/2011, DJe
03/03/2011).
Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do Código de

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Processo Civil, fica majorada a verba honorária dos patronos das partes para 13%
sobre o valor da condenação, considerando o tempo consumido e os trabalhos
desenvolvidos em grau recursal, importância suficiente, adequada e razoável como
contraprestação remuneratória pelos serviços executados no desempenho do
mandato, observada a benesse da isenção.
Do exposto, pelo meu voto, dou provimento, em parte.
CÉSAR PEIXOTO
Relator