Tribunal: TJSP
Processo: 2044334-90.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-09
Data de publicação: 2020-10-09

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DECISÃO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO E HOMOLOGOU O LAUDO PERICIAL, FIXANDO O VALOR DAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL EM R$ 409.556,52 – Alegação de que o agravado não faz jus a qualquer indenização, diante da irregularidade e clandestinidade das construções, sob pena de violação ao art. 34, § 1o, da Lei no 6.766/79 e enriquecimento sem

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DECISÃO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO E HOMOLOGOU O LAUDO PERICIAL, FIXANDO O VALOR DAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL EM R$ 409.556,52 – Alegação de que o agravado não faz jus a qualquer indenização, diante da irregularidade e clandestinidade das construções, sob pena de violação ao art. 34, § 1o, da Lei no 6.766/79 e enriquecimento sem causa – Descabimento – Matéria já apreciada na fase de conhecimento, com o reconhecimento do direito do agravado em ser indenizado pelas acessões e benfeitorias – Coisa julgada – Alegação de que o laudo pericial seria omisso em diversas questões – Inocorrência – Perícia que contemplou todos os questionamentos da agravante – Mero inconformismo – Decisão mantida – RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000832637
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2044334-90.2020.8.26.0000, da Comarca de Guarulhos, em que é agravante
IMOBILIARIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL EIRELI, é agravado
ANTONIO DIAS FERREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA
CIMINO E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 9 de outubro de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 9.668
Agravo de Instrumento n. 2044334-90.2020.8.26.0000
Origem: 1a Vara Cível da Comarca de Guarulhos
Juiz(a): Dr(a). Ricardo Felicio Scaff
Agravante: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL EIRELI
Agravado: ANTONIO DIAS FERREIRA
AÇÃO
DE
RESCISÃO
DE
CONTRATO

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DECISÃO QUE
REJEITOU A IMPUGNAÇÃO E HOMOLOGOU O
LAUDO PERICIAL, FIXANDO O VALOR DAS
BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL EM R$
409.556,52 Alegação de que o agravado não faz jus a
qualquer
indenização,
diante
da
irregularidade
e
clandestinidade das construções, sob pena de violação ao
art. 34, § 1o, da Lei no 6.766/79 e enriquecimento sem causa
– Descabimento – Matéria já apreciada na fase de
conhecimento, com o reconhecimento do direito do
agravado em ser indenizado pelas acessões e benfeitorias
Coisa julgada Alegação de que o laudo pericial seria
omisso em diversas questões Inocorrência Perícia que
contemplou todos os questionamentos da agravante Mero
inconformismo

Decisão
mantida

RECURSO
DESPROVIDO.

Trata-se de agravo de instrumento com pedido liminar
interposto contra r. decisão que, em ação de rescisão de contrato em fase de
cumprimento de sentença, rejeitou a impugnação apresentada e homologou o
laudo pericial, fixando o valor das benfeitorias realizadas no imóvel em R$
409.556,52.
Sustenta
a
agravante,
em
síntese,
que
sua
irresignação repousa no fato de o laudo desconsiderar “a irregularidade da obra,
bem como o valor a ser descontado em razão das despesas para regularização e a
necessidade de informar a idade de cada pavimento, vez que somente as
construções erigidas até a data da notificação são passiveis de indenização” (sic, fl.
05).

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Afirma que é unanimidade entre os engenheiros que a
regularização do imóvel valoriza o bem, de modo que o contrário, a ausência de
regularização, o desvaloriza e o deprecia. Alega que no laudo pericial (fls. 394/425
e 489/495) consta que as obras não seguem as normas da ABNT, ou seja, que
possua um engenheiro responsável pela planta, pela segurança e observância das
normas gerais. Defende que, para toda obra, existe um engenheiro, que é
responsável por qualquer problema resultante de erro na construção. Afirma que a
edificação erigida é clandestina e irregular, fato que lhe causa prejuízo de grande
monta, que deverá ser indenizada. Salienta que não há comprovações de que a
obra tenha sido construída de acordo com as leis municipais, tampouco conforme
as normas contidas na ABNT, o que reforça a clandestinidade e irregularidade da
obra. Sublinha que caberia ao perito, assim, considerá-las como não indenizáveis.
Entende que não há que se falar em enriquecimento sem causa da agravante, pois
não possui interesse em obra que pode causar quaisquer riscos a obras vizinhas,
bem como à vida. Salienta, de outro lado, que assegurar o direito indenizatório ao
agravado, por obra clandestina e irregular, é o mesmo que transferir ao Estado, a
responsabilidade por eventuais incidentes que possam colocar vidas em risco.
Salienta que o perito não considerou os custos
envolvidos com eventual regularização das construções, como contratação de
engenheiro, recolhimento de ISS e INSS, multas, “habite-se”, taxas administrativas,
dentre outros. Defende que, por não estar regularizada perante os órgãos públicos,
a construção não deve ser indenizada. Entende que o perito deve buscar as
informações técnicas pertinentes à perícia, a fim de sanar as dúvidas das partes,
em relação às benfeitorias, nos termos do art. 23, V, do Código de Ética
Profissional e Disciplinar do Conselho Nacional dos Peritos Judiciais da República
Federativa do Brasil. Colaciona julgados sobre a matéria. Repete que o laudo
pericial e o Juízo a quo não levaram em conta todas essas circunstâncias, o que
enseja o enriquecimento sem causa do agravado, tornando o inadimplemento um
negócio altamente rentável, sendo esta matéria arguível em qualquer fase
processual, por ser matéria de ordem pública. Invoca o art. 34, § 1o, da Lei no
6.766, insistindo que deveria o perito ter declarado que as benfeitorias não são
indenizáveis. Destaca a necessidade de ser expedido ofício à Prefeitura de
Guarulhos, para que seja verificada de forma definitiva a possibilidade ou não de
regularização da construção avaliada.

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Sustenta, também, a necessidade de individualizar a
idade de cada pavimento, a fim de verificar se a construção se deu após a
notificação do agravado (2012) e se trata-se de possuidor de má-fé (art. 1.220 do
CC), além de estipular o valor a ser dispendido com os honorários do profissional
habilitado para regularizar a construção.
Afirma, ainda, que o laudo é omisso quanto à
depreciação da construção, sob o aspecto da idade da edificação juntamente com
o estado de conservação. Alega que “no caso vertente, a ausência de
regularização desvaloriza o imóvel em até 35%, de acordo com o estudo da
Associação do Notários e Registradores de São Paulo” (sic, fl. 29).
Questiona o padrão construtivo, afirmando que se
trata, na verdade, de padrão proletário (e não simples, como atribuído pelo perito).
Afirma que “ainda que queria valorizá-lo, conforme consta no parecer do Assistente
Técnico, trata-se de imóvel enquadrado como padrão econômico limite médio, vez
que encaixa-se na descrição/características do referido padrão” (sic, fl. 31).
Defende que “O mercado imobiliário nestes últimos
meses vem se mantendo estável, no entanto, para as construções, houve uma
queda brusca no mercado imobiliário para venda, e não valorização como constou
no laudo de benfeitora”, sendo “necessário que o Sr. Perito esclarecesse
precisamente qual a compensação sobre o valor da edificação é o bastante para
compensar o obsoletismo e o estado de conservação do bem, posto que desconto
de 13,64% que muito embora não conte no cálculo realizado, mas afirma ter sido
compensado quando do resultado do valor da benfeitoria, mostra-se necessário
para compensar tão somente a necessidade de regularização das obras junto os
órgãos competentes, conforme resposta ao quesito de no 18” (sic, fl. 32).
Argumenta que “quedou-se inerte o Sr. Perito, ao
discriminar toas as benfeitorias como úteis, sendo certo que mais de 250,00 m2
construídos indubitavelmente não serão única e exclusivamente para a
subsistência do executado, a exemplo da “área churrasqueira” e “sala sótão” que
certamente configuram-se como benfeitorias voluptuárias e não passíveis de

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indenização no presente caso” (sic, fl. 32).
Postula a concessão de liminar e o provimento do
recurso para que a decisão seja reformada.
A antecipação da tutela recursal foi indeferida a fl.
133.
Contraminuta as fls. 139/143.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Vê-se que a r. sentença ora executada foi proferida
nos seguintes termos:
“V I S T O S.
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL
LTDA promove esta ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de
posse e perdas e danos com pedido incidental de exibição de documentos em face
de ANTONIO DIAS FERREIRA, aduzindo, em síntese, que o requerido adquiriu da
requerente o imóvel constituído pelo lote 06, da quadra 136, do loteamento Parque
Continental, nesta cidade e comarca de Guarulhos SP.
O requerido foi imitido na posse do imóvel, tornando-
se inadimplente de 30/06/1997 a 30/11/1998, notificado, não cuidou de purgar a
mora.
Pretende, então, rescindir o contrato particular de
compromisso de compra e venda firmado entre as partes, reintegrando a autora na
posse do imóvel, sem que assista ao requerido o direito de indenização e
retenção pelas eventuais benfeitorias ou acessões erigidas, condenando os
requeridos pelo uso e fruição do bem, à base de 1% (um por cento) ao mês sobre o
valor de mercado do imóvel, bem como impostos, taxas e multas e demolição das
construções clandestinas, determinando aos requeridos que exibam os
documentos da regularização da construção perante as autoridades

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competentes, condenando os réus ao pagamento de custas, despesas
processuais, e honorários advocatícios.
(...)
É a síntese do necessário.
DECIDO.
(...)
As acessões realizadas no imóvel devem ser
indenizadas. É evidente que, retomando o imóvel, a autora poderá vendê-lo por um
maior valor, considerando-se a edificação que nele se encontra, a qual, sem
dúvida, constituir-se-á em atrativo e servirá como fator para aumento do preço.
Não se pode crer que essa construção tenha sido feita
sem o consentimento, ao menos tácito, da requerente, visto que é fato notório que
a Imobiliária e Construtora Continental Ltda zela por todos os seus imóveis e
vistoria em todos os casos os loteamentos que comercializa.
Além disso, o padrão construtivo proletário permite
rápida e eficaz regularização junto à Municipalidade e registro imobiliário.
Salienta-se que não há necessidade neste momento
de apuração dos valores da construção implementadas no imóvel, uma vez que
poderá ser observada apenas ao final e antes da desocupação. Assim é decidido,
já que também os requeridos terão direito de retenção por acessões, em analogia
ao artigo 1.219 do Código Civil. Acerca dessa analogia, ensina Silvio de Salvo
Venosa que: “Como alertamos na obra introdutória, tecnicamente construção não é
considerada benfeitoria, mas outra modalidade de acessório, de acordo com o
artigo 61, inciso III, do Código de 1916. O novo Código preferiu omitir-se a esse
respeito. No entanto, para a maioria dos efeitos com relação ao despojamento da
posse, a construção é equiparada a benfeitoria, como se faz na prática forense e
como decorre do artigo 1.256 (antigo, artigo 548)”.
(...)
A requerente pagará, também, indenização pelas
construções efetuadas no imóvel até a notificação, cujo valor será apurado em
liquidação de sentença. Após a indenização citada, a requerente poderá imitir-se
na posse do imóvel, pois é concedido ao requerido o direito de retenção por
acessões.” (sentença copiada as fls. 38/49, g.n.).
Quer dizer, a agravante já arguiu na fase de

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conhecimento a tese de que a falta de regularização da obra seria um impeditivo
para eventual indenização por acessões e benfeitorias e que deveria ser
considerado o seu direito de demolição da construção clandestina, o que foi
rejeitado pela r. sentença, já havendo trânsito em julgado.
Não pode assim, pretender a rediscussão de matérias
que já foram objeto de arguição e rejeição na fase de conhecimento, tampouco
inovar em questões que deveriam ter sido arguidas, sob pena de violação à coisa
julgada, em desrespeito aos artigos 507 e 508 do CPC/2015. Repita-se, transitada
em julgado a decisão de mérito, “considerar-se-ão deduzidas e repelidas todas as
alegações e as defesas que a parte poderia opor tanto ao acolhimento quanto à
rejeição do pedido”.
Não há como se acolher, assim, as teses de que nada
seria indenizável (em razão da obra ser irregular e clandestina), de que não possui
interesse em manter a construção (pelos riscos que as construções podem causar
a terceiros), de violação ao art. 34, § 1o, da Lei no 6.766/79, de necessidade de
expedição de ofício à Municipalidade (para constatar a possibilidade de
regularização da construção) e de enriquecimento sem causa do agravado, pois,
repita-se, tais questões já foram analisadas e rejeitadas na sentença transitada em
julgado, que acolheu o direito do agravado à indenização pelas construções.
De todo modo, o perito analisou, sim, as condições de
segurança do imóvel, conforme trecho do laudo, que ora se colaciona, não se
vislumbrando que o perito tenha ignorado tão relevante questão:
“(...)
10) O imóvel apresenta condições de segurança?
Resposta:- O prédio, como já esclarecido, não
apresenta vícios aparentes tais que configurem indícios de falta de estabilidade e
nesta direção, também falta de segurança. Não obstante o comentário, a
construção foi erigida sem projeto de engenharia e acompanhamento técnico de
profissional habilitado.” (laudo pericial, fls. 394/425 dos autos de origem).
De igual modo, não prospera a alegação de que o

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laudo pericial teria sido omisso quanto à depreciação do valor do bem em razão da
falta de regularização das construções ou que teria desconsiderado a necessidade
de regularização do imóvel, tendo assim constado da perícia:
“(...)
16) O imóvel encontra-se regularizado perante os
órgãos competentes?
Resposta:- Não. O imóvel não está regularizado junto
aos órgãos competentes. Não obstante, no cadastro imobiliário Municipal foram
incluídas e assim lançadas as áreas edificadas do imóvel (vide doc. anexo).
17) Na hipótese da regularização não atender o
quesito anterior, qual o índice de depreciação da construção?
Resposta:- A construção foi erigida sem projeto
arquitetônico, fato que norteou a adoção de respectivos unitários no limite
inferior do intervalo de valores, enquadramento/critério que para o caso foi
adotado em face da edificação não ter preocupação com projeto
arquitetônico, consequentemente com sua regularização. Assim para o caso
não se aplica qualquer outro desconto, na forma de índice, sob argumento da
inexistência de projeto aprovado, haja vista que tal condição já foi sopesada
no unitário adotado.
18) Poderia o Sr. Perito individualizar os índices de
depreciação quanto a idade e irregularidade do imóvel em questão?
Resposta:- No tocante aos índices de depreciação por
idade e estado de conservação, os devidos esclarecimentos estão anotados no
trabalho, no seu item 3.2.1. No tocante ao fato da construção não ser
regularizada junto aos órgãos competentes, reporta-se as considerações
feitas no quesito anterior desta mesma série, podendo aduzir que o critério
utilizado, adotando o limite inferior do intervalo de valores do padrão
construtivo, representa uma redução percentual de 13,64 % em relação ao
valor unitário médio de edificação, consequentemente no valor da edificação.
Esta
diminuição
compensa
eventuais
gastos
com
o
processo
de
regularização da construção junto aos órgãos competentes.
19) As construções são passíveis de regularização
perante a Municipalidade ?
Resposta:-
Para
a
zona
do
imóvel

ZMA,

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considerando os usos comercial/residencial, este último na categoria R1 uma
unidade por lote, a legislação urbanística de Guarulhos confere os seguintes
parâmetros para dimensionamento:-
T0 = 80% 125,00 x 80% = 100,00 m2 (comercial)
TO = 70% 125,00 x 70% = 87,50 m2 (residencial)
CA = 2,5 x 125,00 = 312,50 m2 (comercial)
CA = 1,5 x 125,00 = 187,50 m2 (residencial)
Assim a luz das regras conferidas pelo zoneamento
combinadas com aquelas do Código de Edificações, sem entrar no mérito de sua
aplicabilidade ao caso vertente e, também, de eventuais adaptações na casa, são
licenciáveis as seguintes áreas:-
- pavimento térreo.....................................187,50 m2
-pavimento superior..................................312,50 m2
500,00 m2
20) Qual valor do custo para regularizar a obra
incluindo o valor dos honorários do profissional habilitado, (Engenheiro, Arquiteto,
tributos tais como ISS, INSS e outros)?
Resposta:- Prejudicado em face dos esclarecimentos
conferidos nas respostas aos quesitos 17 e 18 desta mesma série.
21) Poderia o Sr. Perito informar qual o custo final, na
hipótese de regularização da construção?
Resposta:- Prejudicado em face da resposta ao
quesito anterior.
22) Se positiva a resposta, estão elas devidamente
regularizadas, inclusive com planta a provada, recuos, habite-se, e demais
posturas municipais (INSS, ISS)?
Resposta:- Prejudicado em face da resposta ao
quesito anterior.” (laudo pericial, fls. 394/425 dos autos de origem)
“(...)
Não obstante, como já esclarecido no corpo do
laudo, e na resposta aos quesitos, não existe alvará/licença para as
construções erigidas no terreno, podendo, contudo, aduzir que para a zona do
imóvel ZMA, considerando o uso residencial, na categoria R1 uma unidade por
lote e o uso comercial, a legislação urbanística de Guarulhos confere os seguintes

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parâmetros para dimensionamento:-
Uso residencial
T0 = 70% 125,00 x 70% = 87,50 m2
CA = 1,5 x 125,00 = 187,50 m2
Uso comercial
TO = 80% 125,00 x 80% = 100,00 m2
CA = 2,5 x 125,00 = 312,50 m2
O Código de Edificações do município no seu artigo
65, dispensa do computo do coeficiente de aproveitamento, entre outras
dependências, as áreas construídas de subsolo e varanda.
Para cada um dos imóveis:-
- Casa 832 (uso residencial)
- pavimento térreo.......................................87,50 m2
- pavimento superior.................................100,00 m2
- varanda.......................................................2,60 m2
- Total
190,10 m2
- Casa 834/838(uso misto residencial/comercial)
- pavimento térreo.....................................100,00 m2
- pavimento superior.................................212,50 m2
- varandas.................................................128,25 m2
- Total
440,75 m2
Assim a luz das regras conferidas pelo zoneamento
combinadas com aquelas do Código de Edificações, sem entrar no mérito de sua
aplicabilidade ao caso vertente e, também, de eventuais adaptações nas casas e
comércio, para a casa 832 com área de 260,90 m2 comporta ser licenciável a
área de 190,10 m2, ou seja, aproximadamente 73 % de sua área construída.
Para a casa 834/838, com 354,94 m2, comporta ser licenciável 100% de sua
área construída.
(...)
2.4)-
No
tocante
ao
custo
para
eventual
regularização tem a acrescentar, que o método avaliatório e o unitário
adotados, este último no limite inferior, constitui critério que visa adequar o
valor das benfeitorias, às particularidades das construções existentes, sem
licença/alvará de obra.
Aliás, a própria classificação conferida a este padrão

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construtivo
casa simples indica tratar de edificação que satisfaz a projeto
arquitetônico simples, como consignado no item 2.3.3 do laudo, na descrição geral
conferida para este padrão, mas o prédio avaliando, com mais de dois pavimentos,
não pode ser enquadrado como simples, assim a classificação de forma alguma
ultrapassa as características intrínsecas desta edificação.
O custo unitário adotado no limite inferior é,
aproximadamente, 19 %, inferior ao custo médio e 32% menor do que o custo
superior deste mesmo padrão, com visto na tabela apresentada no corpo do laudo.
Inferior = 0,912 R8N
Casa
Inferior Médio = 1,085 R8N
Superior = 1,200 R8N.
Assim aplicar qualquer outra depreciação aos
cálculos para apuração do valor das benfeitorias, que não aquelas conferidas
pelas normas técnicas NBR 14.653-2 e Norma do IBAPE para Avaliação de
Imóveis Urbanos, com o intuito de compensar eventuais gastos à serem
enfrentados com a regularização do prédio perante os órgãos oficiais,
constitui subterfugio para subavaliar as benfeitorias introduzidas ao terreno.
(...)
2.5.5)- Com relação ao percentual de desconto de
30%, proposto pelo assistente, a título de regularização do imóvel junto da
Prefeitura, como já justificado no item 2.4 destes esclarecimentos, para o
caso, mostra-se totalmente desnecessário e sua adoção causa subavaliação
da benfeitoria. A adoção no laudo de nossa lavra, na apuração do valor das
benfeitorias, do unitário na faixa mínima estabelecida para o padrão construtivo
para o qual foram as mesmas enquadradas, que é 19% menor que o valor médio,
sopesa adequadamente a condição da edificação, quanto ao fato de não ser
regularizada junto à Prefeitura Municipal, e assim a de não possuir alvará de
construção e tampouco de conclusão.
A matéria informativa emprestada pela autora da
ANOREG/SP, em defesa de uma desvalorização, ainda maior, de 35%,
contempla, não só a ausência de projeto, a falta de habite-se e a inexistência de
recolhimento do INSS (imposto federal cuja cobrança prescreve com cinco anos,
sendo a construção avalianda lançada no ano de 1993), mas alcança outros

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hipotéticos problemas, como a existência de contrato de gaveta, a abertura
de inventário, pagamento de ITBI e o fato de não registrar a escritura,
portanto uma gama de fatores que ultrapassam a problemática em análise, e
pelo ora exposto se mostra totalmente inaplicável ao caso vertente.”
(esclarecimentos do perito, fls. 489/495 na origem, g. n.).
Quanto à idade das construções, o laudo pericial
também bem analisou a questão, não se vislumbrando qualquer necessidade de
complementação da perícia:
“(...)
25) Diga o Sr. Perito se as construções foram erigidas
após o ajuizamento da ação?
Resposta:- A ação principal Rescisão Contratual c/c
Reintegração
de
Posse
c/c
Perdas
e
Danos,
processo
no
0029252-41-2012.8.26.0224, é posterior as construções. A imagem do Google
Street de fevereiro/2011 corrobora a informação, como mostrado abaixo. De outro
lado, as informações cadastrais indicam lançamento de construção no terreno já
nos idos de 1.993 (vide doc. anexo).
F24. Imagem Google Earth Street View 02/2011.
26) Qual a idade estimada da edificação/cada
pavimento erigido?
Resposta:- A idade aparente da edificação é de 26
anos, como relatam as informações cadastrais.
27) Informar se houve ampliação ou reforma da
construção, após o ajuizamento da ação ?
Resposta:- Reporta-se as considerações feitas no
quesito 25 desta série.” (laudo pericial, fls. 394/425 dos autos de origem)
“(...)
2.3)- Sobre a idade das construções, ao contrário do
afirmado pela autora, foi sim estimado a idade de cada um dos prédios. O critério
utilizado foi o de adotar a data de lançamento das respectivas construções no
cadastro imobiliário municipal (vide doc. anexado ao lado de fls. 423/425), ambas
no ano de 1993, portanto foi atribuída a cada uma delas idade de 26 anos.

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Assim a consideração do nobre assistente técnico
engo Sólon, em atribuir ao imóvel 834/838 idade de 20 anos, vem ao desencontro
das informações cadastrais deste imóvel, que registra o ano de 1993, como aquele
de lançamento do imposto predial.” (esclarecimentos do perito, fls. 489/495 na
origem).
Inexiste omissão quanto ao fator idade, obsoletismo e
estado de conservação, tendo assim esclarecido o perito:
“2.5.2)- A idade utilizada para o cálculo do fator de
obsolescência de conservação, para o prédio 834/838, de 20 anos vem ao
desencontro das informações cadastrais deste imóvel, que registra o ano de 1993,
como aquele de lançamento do imposto predial, portanto o prédio possui 26 anos,
como visto no doc. de fls. 423/424, já apresentado com o laudo.
2.5.3)- O estado de conservação adotado pelo
assistente para o prédio 834/838, igual aos do prédio vizinho no 832, segundo
parâmetros do critério de Ross/Heideck, estado “f”
necessitando de reparos
simples a importantes, nitidamente em estado de conservação melhor (vide fotos
do laudo de nossa lavra), não se apresenta como critério justo, sendo melhor a
classificação no estado “e” necessitando de reparos simples, como adotado no
laudo.
2.5.4)- O engo Sólon depois de calcular o fator de
depreciação por obsolescência e conservação “Foc”, segundo critério de
Ross / Heideck, método adequado para o cálculo da depreciação, insere, de
forma totalmente à margem das normas técnicas, um outro fator denominado
“Fator de Depreciação”, que na verdade é a vida referencial, como calculada pelo
mesmo assistente para obtenção do coeficiente K - Ross/Heideck, através da
relação entre a idade do prédio e sua vida referencial.
A aplicação deste pseudo - fator é totalmente
inadequado no processo avaliatório em pauta, causa uma subavaliação do
bem. Sua adoção, como já afirmado, está à margem, das normas técnicas, e
provoca séria distorção no valor da benfeitoria.” (esclarecimentos do perito, fls.
489/495 na origem).
No tocante ao padrão construtivo, a agravante não

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Agravo de Instrumento no 2044334-90.2020.8.26.0000 -Voto no 9668
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trouxe fundamentos capazes de afastar as conclusões apresentadas pelo perito:
“(...)
2.5)- No tocante ao trabalho do engo Sólon, encartado
com a peça de impugnação verifica-se que o mesmo contém impropriedades de
ordem técnica que serão destacadas a seguir:-
2.5.1)- Classifica os prédios no padrão econômico,
sendo que para este padrão comporta, apenas, edificações na maioria das
vezes térrea, como destacado na descrição geral deste padrão construtivo,
no trabalho “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE”, apresentada
na sequência, aliás, também utilizado pelo assistente. Sendo os prédios com
mais de dois pavimentos, possuindo vários cômodos, esta classificação se
mostra totalmente inadequada para definir o padrão construtivo dos imóveis
avaliandos.
Casa Econômica:-
"Construídas
sem
preocupação
com
projeto
arquitetônico, satisfazendo distribuição interna básica, compostas geralmente de
dois ou mais cômodos, cozinha e banheiro. Na maioria das vezes são térreas,
erigidas em estrutura simples e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de
concreto, total ou parcialmente revestida. Cobertura em laje pré-moldada
impermeabilizada por processo simples ou telhas de cimento amianto ou barro
sobre estrutura de madeira, podendo apresentar forros. Áreas externas em
cimentado rústico ou revestidas com caco de cerâmica ou similar. Fachadas
normalmente com emboço ou reboco, podendo ter pintura comum.
Caracterizam-se
pela
utilização
de
materiais
construtivos básicos e pelo emprego de acabamentos de qualidade inferior,
restritos a alguns cômodos, tais como:
Pisos:- cimentado, cerâmica ou caco de cerâmica.
Paredes:- pintura simples sobre emboço ou reboco;
barra impermeável ou azulejo comum nas áreas molhadas, eventualmente até o
teto.
Forros:- sem revestimentos ou pintura sobre emboço
e reboco sobre a própria laje; ou sobre madeira comum.
Instalações
hidráulicas:-
mínimas,
geralmente
embutidas; aparelhos sanitários de louça comum e metais de modelo simples.

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Instalações elétricas:- sumárias, em geral embutidas e
com número mínimo de pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando
componentes comuns.
Esquadrias:- madeira, alumínio com perfis econômicos
e/ou ferro comum." ” (esclarecimentos do perito, fls. 489/495 na origem, g. n.).
Por fim, não prospera a afirmação da agravante, no
sentido de que as benfeitorias voluptuárias não seriam indenizáveis, não tendo
constado tal restrição na r. sentença ora executada.
Irretocável, portanto, a r. decisão agravada.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada
pela Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No
silêncio, os autos serão automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso.
ANGELA LOPES
Relatora