Tribunal: TJSP
Processo: 1040708-05.2015.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-20

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALORES COBRADOS DE FORMA ABUSIVA, SEM O DEVIDO ESCLARECIMENTO AO CONSUMIDOR – DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES, COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA - RESCISÃO CONTRATUAL - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO ENTRE AS PARTES - RETENÇÃO DE 10% SOBRE O TOTAL DOS VALORES

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALORES COBRADOS DE FORMA ABUSIVA, SEM O DEVIDO ESCLARECIMENTO AO CONSUMIDOR – DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES, COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA - RESCISÃO CONTRATUAL - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO ENTRE AS PARTES - RETENÇÃO DE 10% SOBRE O TOTAL DOS VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES – PERCENTUAL FIXADO QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL, TENDO EM VISTA QUE NÃO HOUVE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL – PRECEDENTE – SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000118962
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1040708-05.2015.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes
FERNANDO MLAKER LEONE (JUSTIÇA GRATUITA) e KELLY DE FÁTIMA
BASTOS LEONE, é apelado PLANO LIMOEIRO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA..
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V.
U. Presente para sustentação oral o advogado Dr. Thiago Sabbag Mendes.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES
SIANO.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1040708-05.2015.8.26.0114 -Voto no 30393 – FRL
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Apelação Cível no 1040708-05.2015.8.26.0114
Apelantes: Fernando Mlaker Leone e Kelly de Fátima Bastos Leone
Apelado: Plano Limoeiro Empreendimentos Imobiliarios Ltda.
Comarca: Campinas
Voto no 30393
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA –
DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM –
VALORES COBRADOS DE FORMA ABUSIVA, SEM O
DEVIDO
ESCLARECIMENTO
AO
CONSUMIDOR
–
DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES, COM JUROS E
CORREÇÃO MONETÁRIA - RESCISÃO CONTRATUAL -
RETORNO DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE” –
APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À
RELAÇÃO ENTRE AS PARTES - RETENÇÃO DE 10%
SOBRE O TOTAL DOS VALORES PAGOS PELOS
ADQUIRENTES – PERCENTUAL FIXADO QUE SE MOSTRA
RAZOÁVEL, TENDO EM VISTA QUE NÃO HOUVE
OCUPAÇÃO DO IMÓVEL – PRECEDENTE – SENTENÇA
MODIFICADA – RECURSO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c.
restituição de valores, ajuizada por Fernando Mlaker Leone e
Outra em face de Plano Limoeiro Empreendimentos
Imobiliários Ltda, que a respeitável sentença de fls. 207/2011
julgou improcedente a ação, e condenou os autores ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
fixados em 10% sobre o valor da causa.
Inconformados,
os
autores
apelaram,
argumentando, em síntese, que houve abusividade na cobrança

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de comissão de corretagem, uma vez que no ato da aquisição
foram informados no sentido de que os valores de corretagem
seriam abatidos do preço total do imóvel. Aduzem que o valor
da comissão de corretagem não foi destacado de forma clara e
compreensível no quadro resumo que acompanha a compra e
venda do imóvel. Afirmam que a sentença deixou de observar
o disposto no Código de Defesa do Consumidor e a retenção
efetuada pela construtora é abusiva. Pugnam pela total
procedência dos pedidos, consoante explicitado na petição
inicial.
O recurso está formalmente em ordem.
Houve
apresentação
de
contrarrazões
(fls.
233/241).
É o relatório.
Primeiramente, insta esclarecer que os contratos
firmados em compromissos de venda e compra de bem imóvel
entre consumidor e construtora, em regra, não permitem ao
comprador a discussão de suas cláusulas e condições e obriga o
consumidor, hipossuficiente, a concordar com o seu conteúdo,

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mesmo que abusivo.
Daí a necessidade de atuação do Poder Judiciário
no sentido de afastar os abusos negociais perpetrados pelas
construtoras com o escopo de garantir o equilíbrio contratual.
Pois bem.
Os autores reclamam terem sido cobrados
indevidamente por valores os quais não lhe foram prestados
esclarecimentos durante as tratativas do negócio.
Perfilho o entendimento no sentido de que a
cobrança de comissão de corretagem é válida quando o
consumidor é esclarecido acerca dos calores a serem pagos a
esse título, consoante julgamento no REsp repetitivo
1599511/SP, cuja tese foi fixada, para os fins do artigo 1040 do
Código de Processo Civil/2015, nos seguintes termos:
“Validade da cláusula contratual que transfere
ao promitente-comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem nos contratos
de promessa de compra e venda de unidade
autônoma
em
regime
de
incorporação
imobiliária, desde que previamente informado
o preço total da aquisição da unidade

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autônoma, com o destaque do valor da
comissão
de
corretagem”
(Resp
no
1599511/SP,
Segunda
Seção,
Rel.
Min.
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j.
24/08/2016).
Respeitado
o
entendimento
do
magistrado
sentenciante, não vinga a tese da ré apelante no sentido de que
o consumidor contratou livremente tais serviços.
Ora, o documento de fls. 128 não traz um
destaque acerca dos valores a serem pagos a esse título e, uma
vez que os autores afirmam que não foram esclarecidos, era
ônus da ré a contraprova no sentido de que o consumidor foi
amplamente esclarecido e consentiu com a cobrança de tais
valores sem que se configurasse venda casada a contratação, o
que não se observa no caso em questão.
Dessa forma, a condenação da ré à devolução dos
valores pagos a título de comissão de corretagem é medida que
se impõe, devendo tais valores ser corrigidos de acordo com a
Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo a partir da
prolação deste acórdão e acrescidos de juros de mora desde a
partir do trânsito em julgado.
A
discussão
acerca
da
possibilidade
do

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comprador rescindir o contrato e reaver as quantias pagas é
pacífica, tanto que encontra respaldo em Súmulas de nossos
tribunais.
O Tribunal de Justiça de São Paulo sumulou a
questão nos seguintes termos:
Súmula 1, do Tribunal de Justiça de São Paulo:
“O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação
com
gastos
próprios
de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem”.
Por sua vez, o Superior Tribunal de Justiça editou
a seguinte Súmula:
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na
hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código
de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido
o
comprador
quem
deu
causa
ao

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desfazimento”.
É incontroverso que a rescisão se deu por
iniciativa dos adquirentes.
A respeito do percentual de retenção, a
jurisprudência é pacífica no sentido de que ele deve ser fixado
entre 10 e 30%, posicionamento que passei a acompanhar.
No caso dos autos, o entendo que o percentual de
10% de retenção se mostra suficiente para ressarcir a totalidade
das despesas administrativas da ré, assim como no caso em
questão, quando o adquirente não chega a obter a posse do
imóvel.
Nesse sentido, já se decidiu:
“FALTA DE INTERESSE DE AGIR. Imprescindibilidade
de manifestação judicial na hipótese de rescisão de
compromisso de compra e venda. Precedentes do STJ.
Preliminar afastada. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA
GRATUITA. Pedido formulado em contestação e não
apreciado na sentença. Nulidade parcial reconhecida ex
officio. Possibilidade de apreciação direta pelo
Tribunal. Aplicação da teoria da causa madura. Art.
1.013, §3o, III, do CPC. Necessidade de comprovação de
que o impugnado não faz jus à benesse. Impugnado que
possui é professor e não possui bens. Situação

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compatível
com
a
benesse.
Benefício
mantido.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL. Desistência do comprador. Direito de
devolução dos valores pagos pelo comprador, de forma
imediata e de uma só vez. Súmulas 1 a 3 do TJ/SP,
Súmula 543 do STJ e art.53 do CDC. Comprador que
deu causa à rescisão. Retenção de integral que se
entremostra excessiva e abusiva. Retenção de 10% dos
valores pagos que é razoável, considerando que o autor
não teve a posse do bem, e se enquadra na
jurisprudência majoritária do Tribunal de Justiça de
São Paulo. Dedução de encargos sobre o imóvel.
Impossibilidade. Autor que não teve a posse do imóvel.
Ausência de comprovação de pagamento dos encargos
pela vendedora. Comissão de corretagem. Valor pago
pelo comprador que não foi incluído no cálculo dos
valores a serem restituídos. Juros de mora a partir da
citação. Art. 405 do Código Civil. Sentença reformada
para determinar a incidência dos juros a partir do
trânsito em julgado. Honorários mantidos. Princípio da
causalidade.
Recurso
parcialmente
provido”.
(TJSP; Apelação 1004837-76.2017.8.26.0005; Relator
(a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro Regional V - São
Miguel Paulista - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
24/09/2018; Data de Registro: 24/09/2018) grifei.
Isso porque o imóvel poderá ser revendido a
terceiros até mesmo com valor acima daquele constante no
contrato entabulado entre as partes, obtendo a construtora,
lucro com a revenda.
Por fim, diante da modificação da sentença,
inverto o ônus da sucumbência, atribuindo à ré o dever de

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pagar as custas processuais e honorários advocatícios em favor
do advogado da autora, os quais ficam majorados para 15%
sobre o valor da causa, com fundamento no disposto no artigo
85, §11, do Código de Processo Civil.
E, para se evitar a oposição de embargos
declaratórios visando meramente ao prequestionamento, e para
viabilizar o acesso às vias extraordinária e especial, considera-
se prequestionada toda a matéria infraconstitucional e
constitucional deduzida nos autos, tendo as questões
relacionadas à controvérsia sido devidamente apreciadas por
este julgador, ainda que não tenha ocorrido a individualização
de cada um dos argumentos ou dispositivos legais invocados,
aliás, incapazes de infirmar a conclusão adotada, devendo as
partes observar o disposto no artigo 1.026, §2o, do Código de
Processo Civil.
Em
decorrência
do
exposto,
DOU
PROVIMENTO ao recurso, nos termos acima alinhavados.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator