Tribunal: TJSP
Processo: 1000552-62.2016.8.26.0009
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Francisco Occhiuto Júnior
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
Mediação imobiliária. Cobrança de comissão de corretagem. Autor que intermedeia a aproximação entre os réus e os compradores do imóvel. Ação julgada procedente.
Apelação dos réus. Renovação dos argumentos anteriores. Alegação de que o autor já recebeu o que foi combinado verbalmente e ausência de efetiva prestação de serviços de intermediação. Não ocorrência. Serviços devidamente prestados.

Ementa:
Mediação imobiliária. Cobrança de comissão de corretagem. Autor que intermedeia a aproximação entre os réus e os compradores do imóvel. Ação julgada procedente.
Apelação dos réus. Renovação dos argumentos anteriores. Alegação de que o autor já recebeu o que foi combinado verbalmente e ausência de efetiva prestação de serviços de intermediação. Não ocorrência. Serviços devidamente prestados. Resultado útil alcançado, pois concretizado o negócio. Exegese do art. 725 do CC. Apelantes que não se desincumbem do ônus de provar fato que afaste a pretensão do autor (art. 373, II, do CPC). Diferença da comissão de corretagem devida. Comissão fixada em 6% sobre o valor total da venda, que deve servir como base de cálculo. Parâmetros fixados de acordo com a prática comercial local, sendo irrelevante que parte do pagamento tenha sido realizada por outros meios que não em pecúnia (permuta de imóvel). Sentença mantida. Recurso improvido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000638816
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1000552-62.2016.8.26.0009, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
GERALDO ZINATO e SARAH REGINA DOS SANTOS ZINATO, é apelado MAURICI
JORGE BERGAMASCO.
ACORDAM, em 32a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores CAIO
MARCELO MENDES DE OLIVEIRA (Presidente) e LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000552-62.2016.8.26.0009
COMARCA: SÃO PAULO - 4a VARA CÍVEL - Foro Regional de Vila
Prudente
JUÍZA: DRA. CLAÚDIA AKEMI OKODA OSHIRO KATO
APELANTES:
GERALDO
ZINATO;
SARAH
REGINA
DOS
SANTOS ZINATO
APELADO : MAURICI JORGE BERGAMASCO
VOTO no 28.358
Mediação imobiliária. Cobrança de comissão de corretagem.
Autor que intermedeia a aproximação entre os réus e os
compradores do imóvel. Ação julgada procedente.
Apelação dos réus. Renovação dos argumentos anteriores.
Alegação de que o autor já recebeu o que foi combinado
verbalmente e ausência de efetiva prestação de serviços de
intermediação.
Não
ocorrência.
Serviços
devidamente
prestados. Resultado útil alcançado, pois concretizado o
negócio. Exegese do art. 725 do CC. Apelantes que não se
desincumbem do ônus de provar fato que afaste a pretensão
do autor (art. 373, II, do CPC). Diferença da comissão de
corretagem devida. Comissão fixada em 6% sobre o valor
total da venda, que deve servir como base de cálculo.
Parâmetros fixados de acordo com a prática comercial local,
sendo irrelevante que parte do pagamento tenha sido

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realizada por outros meios que não em pecúnia (permuta de
imóvel). Sentença mantida. Recurso improvido.

Cuida-se de recurso de apelação, (fls. 233/242),
interposta por Geraldo Zinato e Sarah Regina dos Santos Zinato,
contra a r. sentença de fls. 204/209, com embargos declaratórios
rejeitados pela decisão de fl. 231, que julgou procedente ação de
cobrança movida por Maurici Jorge Bergamasco, condenados os
réus, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$106.000,00,
conforme acima explicitado, com correção monetária a partir da
celebração do contrato e juros de mora de 1% ao mês a contar da
citação, além das custas e despesas processuais, bem como
honorários advocatícios da parte contrária, fixados em 10% sobre o
valor da condenação.
Em suas razões recursais, alegam que o autor recebeu
o que foi combinado verbalmente, R$20.000,00, conforme restou
comprovado pela prova testemunhal produzida nos autos. Dizem
que a pretensão do autor em receber mais R$106.000,00 é
desproporcional e abusiva. Aduzem que não há qualquer prova por
escrito que indique a existência de alguma pendência financeira
devida ao autor, motivo pelo qual tal obrigação não comporta
demonstração por prova testemunhal. Sustentam que não houve a
efetiva prestação de serviços de intermediação, uma vez que o

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apelado apenas apresentou as partes. Reiteram que toda a
negociação fora firmada sem a intervenção do recorrido, portanto
nada mais a ele seria devido, nos termos do art. 726 do CC.
Afirmam que, caso mantida a condenação, o valor a ser pago deve
incidir sobre o montante efetivamente recebido em dinheiro, qual
seja, R$854.000,00. Postulam a reforma da r. sentença para que
seja julgada improcedente a ação.
Contrarrazões a fls. 247/263.
O acórdão de fls. 123/126 anulou a sentença de fls.
63/66 e determinou a remessa dos autos à origem para produção
de prova testemunhal.
É o relatório do necessário.
Por primeiro, afasto a preliminar de deserção arguida
pelo autor em sede de contrarrazões.
Isso porque pretende o autor que seja o valor recolhido
atualizado desde a data em que proferida a primeira sentença, (fls.
63/66), anulada pelo v. acórdão de fls. 123/126. A nova sentença,
ora recorrida, substituiu aquela outra, portanto não há que se falar
em atualização a partir daquela data.

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Quanto ao mais, sem razão os recorrentes.
A discussão versa sobre a cobrança de comissão de
corretagem que seria devida em razão de intermediação imobiliária.
Alega o autor que, pela intermediação realizada
objetivando a venda de imóvel, recebeu quantia inferior à realmente
devida pelos réus.
Por outro lado, dizem os réus que acordaram com o
autor o pagamento do montante de R$20.000,00, pelos serviços
prestados de aproximação dos interessados, na compra do imóvel.
Afirmam, também, que o autor não atuou efetivamente para a
concretização do negócio, porquanto apenas teria apresentado as
partes, de modo que nada mais lhe seria devido.
Todavia, ao contrário do alegado pelos apelantes, a
prova testemunhal produzida, aliás, providência postulada por
ambas as partes, foi contundente no sentido de corroborar a versão
apresentada pelo apelado.
Como bem observado pela d. sentenciante:
“As testemunhas arroladas pelo autor, Humberto
Barboza Carlos e Antonio Vieira Carlos, são os representantes

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legais da compradora do imóvel e afirmaram que o imóvel e os réus
lhe foram apresentados pelo autor. As testemunhas confirmaram
que foi o autor quem os levou para conhecerem o apartamento e
que foi o autor que agendou a reunião com o proprietário e
elaborou o contrato; confirmaram que na reunião estavam
presentes, além das testemunhas, estava presente o autor e o
requerido Geraldo Zinato e foi combinado que era Geraldo quem ia
pagar a comissão de 6% sobre o valor da venda do apartamento e
o valor pela compra do apartamento foi de R$2.100.000,00 (fls.
168/175).” (fl. 206).
Por outro, lado, quanto à testemunha arrolada pelos
requeridos, assim anotou:
“Embora a testemunha Sérgio Nascimento Parra
tenha conversado com o requerido Geraldo e soube por este o
valor do imóvel, disse não ter presenciado a reunião entre o
requerido e os compradores do imóvel porque deixou o local antes;
disse não ter visto o contrato nem conhecer os compradores nem
saber quanto pagaram pelo apartamento e que não participou da
reunião da compra e venda do negócio entre os compradores e o
vendedor do apartamento nem ter conhecimento se fecharam o
negócio e que saiu antes e não presenciou reunião onde estavam
presentes os compradores do imóvel. Desse modo, tendo a
testemunha deixado o local antes da efetiva negociação e

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celebração do negócio entre as partes efetivas, comprador,
vendedor e intermediador do negócio, tendo conversado somente
com o requerido, não tem condições de informar sobre o que de
fato ficou acordado entre as partes quanto à comissão devida pela
intermediação.” (fls. 206/207).
Ainda, do depoimento das testemunhas Humberto e
Antônio, extrai-se que o autor não só apresentou as partes, como
também levou os compradores para conhecerem o imóvel, agendou
a reunião com os proprietários e, ainda, elaborou o contrato de
compra e venda. Anoto, por oportuno, que o depoimento de tais
testemunhas sequer foi impugnado pelos recorrentes, limitando-se
a afirmar que o autor não prestou efetivamente os serviços de
intermediação.
Portanto, restou claramente demonstrado que os
serviços foram prestados pelo apelado, razão pela qual “A
remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o
resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não
se efetive em virtude de arrependimento das partes.” (Art. 725 do
CC).
Ainda, dispõe o art. 727 do CC:
“Se, por não haver prazo determinado, o dono do

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negócio
dispensar
o
corretor,
e
o
negócio
se
realizar
posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será
devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a
decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do
corretor.”
Ainda, não socorrem os apelantes os argumentos no
sentido de que não há prova por escrito de que teria restado
alguma pendência financeira a ser acertada com o requerente,
porquanto, é cediço que o reconhecimento da intermediação
imobiliária prescinde de forma expressa por escrito, à luz do que
dispõe o art. 724 do CC: “A remuneração do corretor, se não estiver
fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo
a natureza do negócio e os usos locais.”
No que pese a ausência de contrato escrito entre as
partes, tem-se que os usos e costumes apontam para o
acolhimento do percentual de 6% do valor de venda do imóvel
negociado.
Tendo em vista que os réus não lograram êxito em
comprovar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do
direito do autor acerca do valor combinado, deve prevalecer o
aludido percentual.

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Nesse sentido:
“CORRETAGEM. Preliminares afastadas. Evidenciada a
aproximação e a obtenção de resultado útil. Remuneração devida
pelo serviço prestado. Inteligência do art. 725 do CC à luz do
princípio da boa-fé objetiva. Contraprestação fixada em 6% sobre o
valor da venda. Importância que condiz com a prática usual do
mercado. Precedentes da jurisprudência. Recurso desprovido.”
(Apelação Cível 0158580-42.2011.8.26.0100; Relator: Des. Milton
Carvalho; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 27/08/2015).
Anoto, por oportuno, que é plenamente aceita a
demonstração da existência de contrato de corretagem mediante a
produção de prova testemunhal.
Nessa direção já decidiu esta Corte, inclusive em
julgado citado no acórdão de fls. 123/126, que anulou a sentença
de fls. 63/66 :
“Mediação. Ação de cobrança de comissão de
corretagem. Pedido julgado improcedente em razão da ausência de
prova da intermediação perpetrada pelos autores. Possibilidade de
prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação
para venda de imóvel e demonstrar os efeitos do negócio. Artigo

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401 do Código de Processo Civil. Cerceamento de defesa
configurado. Necessidade de produção da prova oral requerida por
ambas as partes, por ser essencial ao julgamento da lide. Sentença
anulada.
Recurso
provido.”
(Apelação
no
0201440-29.2009.8.26.0100, Rel. Des. HAMID BDINE, 29a Câmara
de Direito Privado, j. 30/07/2014).
Também sem razão os recorrentes quanto à alegação
de que a base de cálculo da comissão deve ser o valor recebido em
dinheiro, e não o valor total do negócio.
A base de cálculo para o cômputo do valor devido
deve ser o valor da venda do bem imóvel constante do contrato de
compra e venda, sendo irrelevante que os vendedores tenham
recebido apenas uma parte do valor em dinheiro e outra parte por
outros meios.
Outrossim, à míngua de prova de que houve acordo
entre as partes atestando o contrário, aplica-se a praxe comercial,
de modo que a comissão deve incidir sobre o valor total da
transação ou valor real da venda bem.
Nesse sentido, no que interessa:
“CORRETAGEM
Formalização de proposta de

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venda e compra com permuta de imóveis por intermédio de corretor
Comissão de corretagem ajustada verbalmente Pagamento não
efetuado - Pretensão de recebimento de comissão sobre a venda
principal e também sobre a operação envolvendo o imóvel entregue
como parte do pagamento Ação de cobrança contra o vendedor e
contra a compradora que entregou imóvel como parte do
pagamento
Sentença de procedência
Apelo dos réus

Preliminares de deserção e de incompetência territorial Rejeição
Comprovação de que a atividade da autora resultou na
consumação da operação de venda e compra Resultado útil da
aproximação dos contratantes verificado
Impossibilidade de
separar o contrato de permuta do contrato principal de compra e
venda Negócio jurídico único Inexigibilidade da comissão em
relação à compradora que entregou imóvel como parte do
pagamento
Improcedência da ação em relação a ela

Procedência mantida em relação ao réu vendedor Apelação do
réu
desprovida,
acolhida
a
da
corré.”
(Apelação
Cível
1000456-08.2017.8.26.0625; Relator: Des. Carlos Henrique Miguel
Trevisan; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 10/07/2019).
Vale lembrar que compete à parte autora a prova de
fatos constitutivos de seu alegado direito, (CPC art. 373, I),
enquanto ao réu cabe a prova de fatos impeditivos, modificativos ou
extintivos da pretensão deduzida (CPC, art. 373, II).

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Não obstante, é da doutrina que, não se restringindo o
réu à simples negativa, mas, por sua vez afirmando "fatos
tendentes a invalidar os fatos alegados por seu adversário",
incumbe-lhe o ônus de prová-los (OVÍDIO A. BAPTISTA DA SILVA,
"Curso de Processo Civil", S. A. F. Editor, 1.991, p. 282).
Assim, o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do
direito da parte autora incumbe aos réus, (CPC, art. 373, II), que
"deve provar aquilo que afirmar em juízo, demonstrando que das
alegações do autor não decorrem as consequências que pretende"
(NELSON NERY JUNIOR e ROSA MARIA ANDRADE NERY, "CPC
Comentado", ed. RT, 9a ed., nota 13 ao art. 333, II, p. 532), o que
não ocorreu no caso em exame.
Por derradeiro, em atenção ao §11 do art. 85, majoro
os honorários recursais devidos ao advogado do apelado para o
total de 13% do valor da condenação.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
FRANCISCO OCCHIUTO JUNIOR
Relator

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