Tribunal: TJSP
Processo: 2207642-45.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Itamar Gaino
Órgão colegiado: 21a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
Cumprimento de sentença – Impugnação – Acordo – Descumprimento.

Evidenciado o descumprimento do acordo firmado pelas partes, e inexistindo demonstração de ilegalidade ou de abusividade de suas cláusulas, é possível acolher-se imediatamente pedido de reintegração na posse do imóvel, uma vez que não demonstrado excesso de cobrança, nem direito da devolução de parcelas ou de retenção por

Ementa:
Cumprimento de sentença – Impugnação – Acordo – Descumprimento.

Evidenciado o descumprimento do acordo firmado pelas partes, e inexistindo demonstração de ilegalidade ou de abusividade de suas cláusulas, é possível acolher-se imediatamente pedido de reintegração na posse do imóvel, uma vez que não demonstrado excesso de cobrança, nem direito da devolução de parcelas ou de retenção por benfeitorias.

Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000553297
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2207642-45.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante VALDO
CRUZ DE JESUS, é agravado CDHU COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO
HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 21a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ITAMAR GAINO
(Presidente), VIRGILIO DE OLIVEIRA JUNIOR E MAIA DA ROCHA.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
ITAMAR GAINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2207642-45.2019.8.26.0000 -Voto no 43523
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Voto n°: 43523
Agrv. n°: 2207642-45.2019.8.26.0000
COMARCA: SÃO PAULO
AGTE. : VALDO CRUZ DE JESUS
AGDO. : CDHU COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E
URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO
Cumprimento
de
sentença

Impugnação

Acordo
Descumprimento.
Evidenciado o descumprimento do acordo firmado pelas partes, e
inexistindo demonstração de ilegalidade ou de abusividade de suas
cláusulas, é possível acolher-se imediatamente pedido de
reintegração na posse do imóvel, uma vez que não demonstrado
excesso de cobrança, nem direito da devolução de parcelas ou de
retenção por benfeitorias.
Recurso não provido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão
que, em cumprimento de sentença, rejeitou impugnação (cf. p. 117/140).
Segundo a recorrente, essa decisão não pode ser mantida,
pois “o exercício do direito de defesa restou prejudicado em razão de a petição
inicial ser inepta”, eis que, conforme narrado da impugnação apresentada, a
petição inicial não descreve exatamente qual quantia é objeto da execução. A
inclusão dos valores da prestação originária na presente execução envolve objeto
além do acordado judicialmente, inexistindo título executivo, nos termos do art.
525, § 1o, III, Código de Processo Civil. Não havendo valor expresso e claro no
bojo da execução, de rigor o indeferimento da inicial. É direito da parte agravante
receber os valores pagos à agravada anteriormente à saída do imóvel em razão
da reintegração de posse. Caso contrário, entende-se que a obrigação de deixar
o imóvel é inexigível. “Tem-se que, independentemente do inadimplemento do
acordo, impossível a perda total das parcelas pagas para a aquisição do imóvel,
pois o sistema jurídico veda o enriquecimento ilícito”. “Importante mencionar que
foram realizadas benfeitorias pelo agravante no imóvel, sendo, portanto,
merecedor de indenização”. Como meio de se garantir o resguardo a essas
benfeitorias e evitar o enriquecimento sem causa da agravada, o agravante
deseja ver amparado seu direito de retenção”.
Atribuído efeito suspensivo vedando o cumprimento da ordem
de reintegração de posse, o recurso foi bem processado, com resposta da
recorrida (cf. p. 74/84).
É o relatório.
Consoante o exame dos autos, a ora agravada noticiou o

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descumprimento de acordo firmado pelas partes, uma vez que o agravante
novamente deixou de pagar prestações. Postulou, em sede de cumprimento de
sentença, fosse ele compelido à purgação da mora ou à desocupação do imóvel
no prazo de 60 dias.
Intimado (cf. p. 87/88 e 93), o agravante apresentou
impugnação alegando, segundo a r. decisão recorrida, excesso de execução;
nulidade da cláusula que prevê a reintegração de posse no caso de
inadimplência; impossibilidade de retenção das parcelas pagas; direito à
usucapião e “direito à retenção por benfeitorias”.
A insurgência foi rejeitada, com determinação de imediata
expedição de mandado de reintegração de posse, inclusive com ordem de
arrombamento e uso de força policial. A decisão tem seguintes fundamentos (cf.
p. 137/140):
“De início, afasto a preliminar de inépcia da inicial. A inicial
possui causa de pedir e pedido e, da narração dos fatos, decorre logicamente a
conclusão. Portanto, não é inepta, mesmo porque o requerido exerceu sem
dificuldades seu direito de defesa e a planilha de fls. 38 descreve as parcelas em
atraso e os encargos cobrados.
Também não possui amparo legal a arguição do impugnante
de que o acordo realizado entre as partes teve por objeto exclusivamente as
prestações vencidas entre junho de 2012 e agosto de 2015, pois, repita-se, no
referido ajuste ficou assentado que o descumprimento da avença acarretaria a
antecipação de toda a dívida, ou seja, das parcelas vincendas.
Desse modo, não há que se falar em excesso de execução,
tendo em vista que ante a propositura da presente demanda foram incluídas as
parcelas vincendas do contrato.
(...)
Quanto à perda das prestações pagas pelo requerido,
apresenta-se como medida justa para compensar a autora pelo período em que
ficou impossibilitada de dispor do bem sem a contrapartida do pagamento do
financiamento e não representa qualquer abusividade, máxime considerando-se
que os valores pagos são ínfimos, se comparados ao saldo devedor, uma vez
que a situação de inadimplência persiste por muitos anos.
Ou seja, não é o caso de condenar a parte executada ao
pagamento de valores pela ocupação indevida. Entretanto, reconhecer o direito
de ter restituído valores pagos seria um contrassenso, visto que ocuparam o bem
sem nada pagar à autora.
Assim, 'dispondo gratuitamente do imóvel durante todo este
período, parece razoável essa perda. Aliás, houvesse determinação de restituição
parcial, mas pagamento pela ocupação, a apelante poderia, pelo baixo valor das

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parcelas pagas, tornar-se até mesmo devedora, o que a decisão, nos termos em
que proferida, evitou' (TJSP - Apel. 0006131-21.2011.8.26.0320; d.j 10/05/12).
Essa decisão deve ser mantida.
A alegação de se cuidar de petição inicial inepta, porque “o
acordo teve por objeto prestações referentes ao período de 06/2012 a 8/2015”,
sendo descabida inclusão de valores da prestação originária, não merece
prosperar, eis que, conforme o artigo 323 do Código de Processo Civil, “Na ação
que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas
serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração
expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação,
se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las”.
Sobre o dispositivo, leciona Teresa Arruda Alvim Wambier,
Maria Lúcia Lins Conceição, Leonardo Ferres da Silva Ribeiro, Rogério Licastro
Torres de Mello:
“Quando o autor pede o cumprimento de obrigação que foi
acordado se desse em prestações, não é necessária a formulação de pedido
específico relativamente a estas prestações. Estas são consideradas incluídas no
pedido e as que forem vencendo no curso da demanda serão objeto de
condenação, salvo se o devedor as tiver pago ou as tiver consignado”.
(Novo Código de Processo Civil, Artigo por Artigo, Revista
dos Tribunais, p. 551).
Nesse passo, acresce registrar que há muito está pacificada
a jurisprudência no sentido de que não deve ser reconhecida como inepta petição
inicial que, apesar de destituída de rigor técnico, apresente suficiente exposição
dos fatos, com clara definição do fito do demandante, possibilitando assim que o
demandado, bem compreendendo o pedido da parte adversa, em toda a sua
amplitude, exercite sua defesa, estabelecendo-se o contraditório (REsp. no
52.501-2-RN, Rel. Min. Milton Pereira, em DJU de 12/12/94).
Também são inconsistentes as alegações de excesso de
execução, decorrente da ausência de indicação clara do débito nos cálculos não
detalhados, de abusividade da cláusula autorizadora de desconto vinculado à
pontualidade e inclusão de honorários advocatícios e de ônus de sucumbência.
Com efeito, nem mesmo nesta oportunidade o recorrente
observou que “A impugnação ao cumprimento de sentença ou os embargos à
execução devem indicar com precisão o valor que a parte entende correto
quando fundados na tese de excesso de execução, sob pena de rejeição liminar,
não sendo possível, ademais, a emenda da inicial”.
(STJ, Agravo Regimental no Agravo no Recurso Especial no
224.903/RS, de relatoria do Ministro Antonio Carlos Ferreira e publicado no Diário
de Justiça eletrônico de 19 de fevereiro de 2016).

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Não há também cogitar-se de abusividade de cláusula do
acordo, segundo a qual o inadimplemento daria ensejo a imediata reintegração
de posse; tampouco de impossibilidade de perda de parcelas pagas e de direito à
indenização ou retenção por benfeitorias.
A reintegração é consequência imediata da rescisão do
contrato, uma vez que, conforme acordado, “o adimplemento de uma das
parcelas implicará no vencimento antecipado das demais e configurará de pleno
direito o descumprimento do presente acordo, autorizando a propositura de ação
de execução de título judicial, para que o executado, no prazo de 15 (quinze) dias
a partir da citação, venha em juízo purgar a mora, ficando desde já consignado
que, não o fazendo o compromisso de venda e compra estará rescindido de
pleno direito, com a consequente retomada da posse do imóvel, tendo o
executado o prazo de 60 (sessenta) dias para desocupá-lo” (cf. p. 39/42).
Outrossim, tratando-se de transação envolvendo direito
disponível, descabe alegação de ilegalidade ou de abuso sem qualquer
demonstração de vício de vontade ou social.
Nesse
particular,
a
agravada
bem
anotou
que
“a
autocomposição foi realizada por um juiz conciliador, assim, detectada qualquer
irregularidade ou abusividade nas cláusulas do acordo, estas jamais teriam sido
homologadas”; “o acordo firmado espontaneamente pelas partes observou todos
os requisitos constantes do artigo 104 do Código Civil”.
Com igual acerto anotou, ainda, que “o não pagamento das
prestações pelo agravante e a permanência deste no imóvel compromissado
caracterizam flagrante enriquecimento sem causa em detrimento de outros
cidadãos de baixa renda que aguardam uma oportunidade de pactuar junto à
CDHU”.
Admissível, portanto, o perdimento integral das parcelas já
adimplidas, que, como anotado pelo juízo, foram poucas, a título de
compensação pelo longo tempo de ocupação do imóvel sem contraprestação.
A propósito, nesta Corte já se decidiu:
“Dado o longo tempo do inadimplemento e da consequente
ocupação indevida do imóvel, excepcionalmente, o perdimento integral dos
valores pagos não se afigura medida injusta e não ocasiona a obtenção de
vantagem ilícita de qualquer das partes, em detrimento da outra” (Apelação Cível
n. 029937-63.2009.8.26.0000, 1a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Paulo
Eduardo Razuk, j. de 10.1.2012).
“Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Rescisão. CDHU. Inadimplemento das prestações a cargo do adquirente.
Rescisão do contrato bem decretada, com reintegração de posse e perda dos
valores
pagos,
sem
indenização
de
benfeitorias.
Longo
período
de
inadimplemento e prolongada posse do bem, conjugados com pagamento de

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valor reduzido de prestação em razão do caráter social do empreendimento que
autorizam perda dos valores pagos como compensação pela fruição do bem.
Recurso improvido” (Apelação Cível 0002422-69.2011.8.26.0128, relator Enéas
Costa Garcia, 1a Câmara de Direito Privado, j. em 03/06/2019).
Por fim, quanto à perda das benfeitorias, não há nos autos
qualquer indício ou prova de que tenham sido realizadas.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
ITAMAR GAINO
Relator