Tribunal: TJSP
Processo: 1030613-50.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-08-03

Ementa:
Apelação. Ação com pedidos cominatório e condenatório. Baixa de hipoteca. Sentença de procedência. Inconformismo do banco réu. Inaplicabilidade da súmula 308 do STJ no caso concreto. Não se trata de imóvel adquirido no âmbito do SFH, mas de salas comerciais. Precedentes do STJ. Hipoteca regularmente constituída é direito real, oponível ao adquirente, mesmo que de boa-fé. Ação improcedente.

Ementa:
Apelação. Ação com pedidos cominatório e condenatório. Baixa de hipoteca. Sentença de procedência. Inconformismo do banco réu. Inaplicabilidade da súmula 308 do STJ no caso concreto. Não se trata de imóvel adquirido no âmbito do SFH, mas de salas comerciais. Precedentes do STJ. Hipoteca regularmente constituída é direito real, oponível ao adquirente, mesmo que de boa-fé. Ação improcedente. Sucumbência revertida. Recurso provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000604494
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1030613-50.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BANCO
DO BRASIL SA, são apelados DJS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
LTDA. e ESSER HAVANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente) e JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO
NETO.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
PIVA RODRIGUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1030613-50.2018.8.26.0100 -Voto no 36111
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APELAÇÃO No 1030613-50.2018.8.26.0100
APELANTE: Banco do Brasil S/A
APELADAS: DJS Empreendimentos e Participações Ltda. e outra
COMARCA: São Paulo 32a Vara Cível do Foro Central
VOTO: 36111
Apelação.
Ação
com
pedidos
cominatório
e
condenatório.
Baixa
de
hipoteca.
Sentença
de
procedência.
Inconformismo
do
banco
réu.
Inaplicabilidade da súmula 308 do STJ no caso
concreto. Não se trata de imóvel adquirido no âmbito do
SFH, mas de salas comerciais. Precedentes do STJ.
Hipoteca regularmente constituída é direito real,
oponível ao adquirente, mesmo que de boa-fé. Ação
improcedente.
Sucumbência
revertida.
Recurso
provido.
Trata-se de ação com pedidos cominatório e
condenatório promovida por DJS Empreendimentos e Participações Ltda. em face
de Banco do Brasil S/A e outra.
Sentença proferida às fls. 253/258, em 06 de setembro
de 2019, pela E. Juíza de Direito Priscilla Bittar Neves Netto, cujo relatório adoto,
na qual julgou procedente a ação para “(i) declarar a ineficácia, em relação à autora,
da hipoteca constituída em favor do Banco do Brasil; (ii) adjudicar de forma
definitiva à autora as unidades 1508 e 2412, matriculadas sob o número 248.097 e
248.227, junto ao 15o CRI da Capital, do empreendimento Design Office Tower,
localizado na Avenida Marquês de São Vicente, 576, São Paulo/SP.”. Restaram os
réus condenados ao pagamento das custas e honorários advocatícios, arbitrados em
dez mil reais.
O corréu Banco do Brasil apela (fls. 260/272).
Argumenta, em síntese, tratar-se de imóvel de natureza comercial Afirma que o
Grupo Esser deixou de quitar o financiamento à construção. Afirma que não é
aplicável a súmula 308 do STJ ao caso. Afirma não se tratar de imóvel abrangido

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pelo SFH. Afirma que a sentença viola o artigo 55 da Lei 13.097/2015. Afirma que a
autora tinha plena ciência da hipoteca e que deve ser observada a boa-fé objetiva e a
vedação ao venire contra factum proprium. Afirma que o adquirente está obrigado a
respeitar o direito de sequela. Afirma que a hipoteca se extingue com a extinção da
obrigação principal, não verificada no caso. Requer, por fim, seja reformada a
sentença.
Recurso respondido em contrarrazões (fls. 276/283).
Autos distribuídos a esta relatoria e conclusos para
julgamento em 11 de fevereiro de 2020.
É o relatório.
O recurso comporta provimento.
Incorreta a aplicação, pela sentença, do entendimento
consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça em sua súmula de número 308. Isto
porque tal súmula somente se aplica nos casos em que se trata de imóvel adquirido
para residência, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação. Neste sentido:
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE
FINANCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA 308/STJ. NÃO
INCIDÊNCIA. 1. Não se aplica o teor da Súmula 308/STJ ("A
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou
posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem
eficácia perante os adquirentes do imóvel') nos casos envolvendo
contratos de aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema
Financeiro de Habitação - SFH. 2. Agravo interno a que se nega
provimento. (AgRg no AREsp 330.349/PR, Rel. Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019,
DJe 02/10/2019);

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AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE
TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A
CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE.
INAPLICABILIDADE
DA
SÚMULA
308/STJ.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO
NÃO PROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas
trazidos na petição do agravo interno, mas não debatidos e decididos
nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável
prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356
do STF. 2. Consoante entendimento desta Corte Superior, não se
aplica a Súmula 308/STJ nas hipóteses envolvendo contratos de
aquisição de imóveis comerciais. Precedentes. 3. A comprovação da
boa-fé do adquirente não é suficiente para afastar a hipoteca firmada
como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial,
mormente quando o compromisso de compra e venda é celebrado
posteriormente à oneração do imóvel em favor de agente financeiro,
como ocorre na presente hipótese. 4. Agravo interno a que se nega
provimento. (AgInt no REsp 1682442/RS, Rel. Ministro RAUL
ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe
25/04/2019);
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE
TERCEIRO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA
E
O
AGENTE
FINANCEIRO.
IMÓVEL
COMERCIAL.
INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. INSCRIÇÃO DA
HIPOTECA E REGISTRO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE.
NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Esta Corte possui
jurisprudência no sentido de não ser aplicável a Súmula 308/STJ nas

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hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis comerciais,
portanto não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH.
2. Mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é
bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao
financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos
autos. Precedentes. 3. Ultrapassar os fundamentos do acórdão acerca
da inscrição e o registro da hipoteca demandaria a análise do contexto
fático-probatório dos autos, providência, todavia, incabível, a atrair a
incidência da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Agravo
interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AgInt no REsp
1290882/RJ,
Rel.
Ministro
LÁZARO
GUIMARÃES
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO),
QUARTA TURMA, julgado em 14/08/2018, DJe 23/08/2018).
Assim, em se tratando de hipoteca regularmente
constituída (direito real), ela não se extingue com a alienação do imóvel,
independente de boa-fé da adquirente. Não há fundamento para o cancelamento da
hipoteca, haja vista o direito de sequela do credor hipotecário.
Digno de nota que o pedido inicial da autora é
genérico, fundado em suposto enquadramento do caso no Sistema Financeiro de
Habitação (fl. 06), sendo certo que não se trata de tal hipótese, mas de salas
comerciais por ela adquiridas.
Anote-se, por fim, ausência de pedido da autora de
divisão do ônus, nos termos do artigo 1.488 do Código Civil.
A ação, dessarte, é improcedente. Sucumbência
revertida em desfavor da autora.
Por tais fundamentos, dá-se provimento ao recurso.
Na hipótese de apresentação de embargos de

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declaração contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no
próprio recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos
do artigo 1o da Resolução no 549/2011 do Órgão Especial deste Egrégio Tribunal,
entendendo-se o silêncio como concordância.
PIVA RODRIGUES
Relator