Tribunal: TJSP
Processo: 1002089-70.2019.8.26.0597
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Marcondes
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual c.c. revisão e restituição. Improcedência. Insurgência dos autores. Revelia da ré. Presunção de veracidade dos fatos narrados na inicial (art. 344 do CPC). Autores que, adimplentes ou não, têm direito potestativo de rescindir o contrato (Súmula no 1 desta Corte e Súmula no 543 do STJ). Existência de pacto de alienação fiduciária no

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual c.c. revisão e restituição. Improcedência. Insurgência dos autores. Revelia da ré. Presunção de veracidade dos fatos narrados na inicial (art. 344 do CPC). Autores que, adimplentes ou não, têm direito potestativo de rescindir o contrato (Súmula no 1 desta Corte e Súmula no 543 do STJ). Existência de pacto de alienação fiduciária no contrato. Irrelevância. Garantia não registrada na matrícula do imóvel. Propriedade fiduciária que se constitui com o registro do instrumento no registro de títulos e documentos (Súmula no 60 desta Corte). Contrato resolvido por culpa dos adquirentes. Restituição de 80% dos valores pagos, com correção monetária a partir dos desembolsos e juros de mora a contar do trânsito em julgado. Sentença reformada. Ação parcialmente procedente. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001011772
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002089-70.2019.8.26.0597, da Comarca de Sertãozinho, em que são apelantes VANIA
REGINA ANDREZ XAVIER (JUSTIÇA GRATUITA) e IVANEI XAVIER DE
ARAÚJO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado QUALIGEO LTDA ME.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial
provimento ao recurso. Por maioria de votos, vencido o 3° Juiz que declara. , de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), ANA MARIA BALDY, VITO GUGLIELMI E MARCUS VINICIUS
RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 11 de dezembro de 2020.
ALEXANDRE MARCONDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
6a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002089-70.2019.8.26.0597
Comarca: Sertãozinho
Apelantes: Vania Regina Andrez Xavier e Ivanei Xavier de Araújo
Apelada: Qualigeo Ltda. M.E.
Juiz sentenciante: Rodrigo Rissi Fernandes
Voto no 20.406
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão
contratual
c.c.
revisão
e
restituição.
Improcedência.
Insurgência dos autores. Revelia da ré. Presunção de
veracidade dos fatos narrados na inicial (art. 344 do CPC).
Autores que, adimplentes ou não, têm direito potestativo de
rescindir o contrato (Súmula no 1 desta Corte e Súmula no
543 do STJ). Existência de pacto de alienação fiduciária no
contrato. Irrelevância. Garantia não registrada na matrícula
do imóvel. Propriedade fiduciária que se constitui com o
registro do instrumento no registro de títulos e documentos
(Súmula no 60 desta Corte). Contrato resolvido por culpa dos
adquirentes. Restituição de 80% dos valores pagos, com
correção monetária a partir dos desembolsos e juros de mora
a contar do trânsito em julgado. Sentença reformada. Ação
parcialmente procedente. Recurso parcialmente provido.
A r. sentença de fls. 87/88, de relatório adotado,
julgou improcedente ação movida por Vania Regina Andrez Xavier e
Ivanei Xavier de Araújo em face de Qualigeo Ltda. M.E., condenando a
ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
de 10% sobre o valor da causa, ressalvado o benefício da justiça gratuita.
Recorrem os autores, sustentando, em síntese, que

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o contrato firmado pelas partes traz disposições abusivas, contrárias ao
Código de Defesa do Consumidor, sendo passíveis de anulação. Destacam
as Súmulas no 1 e 2 desta Corte. Afirmam não ter obtido a posse precária
do imóvel, lote de terra nua, e tampouco terem sido constituídos em mora.
Pedem a declaração da nulidade das cláusulas nos. 19 e 22 do instrumento,
a rescisão do contrato e a devolução de 90% do que foi pago (fls. 91/105).
Não
há
contrarrazões,
nem
oposição
ao
julgamento virtual.
É o relatório.
O recurso deve ser parcialmente provido.
Em 14/12/2017 as partes firmaram instrumento
particular de compromisso de compra e venda relativo ao lote 16, quadra A
do empreendimento loteamento denominado “Residencial Villa Estiva”
(fls. 35/43), matriculado sob o no 24.655 no C.R.I. de Cássia/MG (fl. 44).
Alegando não mais possuir condições financeiras
de pagar as parcelas do preço do lote, os autores pedem a rescisão do
contrato e a devolução de 90% dos valores pagos, que totalizariam R$
29.294,00.
Citada, a ré não apresentou contestação (fl. 85),
presumindo-se verdadeiros os fatos narrados na inicial, consoante o artigo

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344 do CPC.
Neste contexto, respeitado o entendimento do
MM. Juiz de Direito a quo, é direito potestativo dos autores, adimplentes
ou não, rescindir o contrato, conforme a Súmula no 1 desta Corte, restando
aferir qual dos contratantes é o responsável pelo insucesso pelo negócio,
pois “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda e imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento”, consoante a Súmula no 543 do STJ.
Na mesma linha: Apelação Cível no 1002496-45.2018.8.26.0554, 3a
Câmara de Direito Privado, de minha relatoria, j. 17/06/2020.
A referência ao pacto de alienação fiduciária no
instrumento (cf. cláusula 19 fl. 41) por si só não impossibilita a rescisão
do contrato, pois a garantia fiduciária não foi registrada na matrícula do
imóvel (fl. 44).
Neste sentido precedente do E. Superior Tribunal
de Justiça em caso análogo:
“A alegação de que não seria necessário levar
o contrato a registro no Registro de Imóveis para que ele
tivesse eficácia entre as partes vem amparada na indicação
de ofensa aos arts. 23, 26, 27 e 38 da Lei n. 9.514/1997.
Sucede que esses dispositivos legais, pelo seu conteúdo,
não servem para sustentar a pretensão deduzida em juízo.

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Confira-se, nesse sentido, o texto da lei:
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária
de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro
de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em
parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante,
consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do
imóvel em nome do fiduciário.
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade
em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias,
contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo
anterior, promoverá público leilão para a alienação do
imóvel.
Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei
ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem
à constituição, transferência, modificação ou renúncia de
direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por
escritura pública ou por instrumento particular com efeitos
de escritura pública.
O primeiro dispositivo transcrito, como se vê,
é o único que faz alusão ao Registro de Imóveis e, mesmo
assim, para afirmar a imprescindibilidade do ato registral
no que toca à constituição da propriedade fiduciária.
Perceba-se que a norma em comento estatui o registro
como formalidade essencial à constituição da propriedade
fiduciária sem abrir exceção” (STJ, AgInt no REsp
1361921/MG, 3a Turma, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze, j. 23/06/2016).
Na mesma linha:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
(...) Compromisso celebrado com pacto de alienação
fiduciária, que não impede o adquirente de postular a
resolução da avença, em caso de culpa da promitente

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vendedora
Hipótese, ademais, em que não há
comprovação do registro da alienação fiduciária e em que
a figura da vendedora e da credora fiduciária se
confundem Precedentes do C. STJ e deste E. Tribunal de
Justiça” (Apelação Cível no 1024625-30.2019.8.26.0224,
6a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcus Vinicius
Rios Gonçalves, j. 29/09/2020).
E ainda:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Loteamento. (...) Existência de pacto de alienação
fiduciária
no
contrato.
Irrelevância.
Garantia
não
registrada na matrícula do imóvel. Propriedade fiduciária
que se constitui com o registro do instrumento no registro
de títulos e documentos (Súmula no 60 desta Corte)”
(Apelação Cível no 1001471-66.2019.8.26.0358, 6a
Câmara de Direito Privado, de minha relatoria, j.
10/09/2020).
Afinal, a propriedade fiduciária se constitui com o
registro do instrumento no registro de títulos e documentos, conforme
preconizado pela Súmula no 60 deste E. Tribunal de Justiça.
Sendo assim, o negócio jurídico está sujeito ao
Código de Defesa do Consumidor, afastada a incidência da Lei no
9.514/97.
Por outro lado, embora válidas as cláusulas
impugnadas pelos autores, impõe-se a resolução do contrato e a devolução
aos autores de 80% das quantias pagas, devidamente acrescidas de
correção monetária desde os desembolsos e juros de mora de 1% a partir
do trânsito em julgado.

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A fixação do percentual de retenção em 20% está
de acordo como o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça acerca
da matéria:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO
REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO POR CULPA DO PROMITENTE
COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DA
QUANTIA
PAGA.
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO
FIXADO
DENTRO
DOS
PARÂMETROS
ADMITIDOS
PELA
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (10%, NO
CASO). ALTERAÇÃO DO ENTENDIMENTO
DO TRIBUNAL LOCAL. REEXAME DE
PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE.
AGRAVO
INTERNO IMPROVIDO. 1. O acórdão recorrido
não destoa da jurisprudência desta Corte que, em
caso de resolução do compromisso de compra e
venda por culpa do promitente comprador,
entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos. 2. Não é possível alterar a
conclusão assentada pelo Tribunal local com base
na análise das provas nos autos, ante o óbice do
enunciado n. 7 da Súmula do STJ. 3. Na hipótese,
o Tribunal de origem, soberano no exame do
acervo fáticoprobatório dos autos, de acordo com
as especificidades do caso concreto, fixou o
percentual de retenção em 10% dos valores
pagos. Rever essa conclusão, neste caso, é
impossível ante o óbice do enunciado de súmula
supramencionado. 4. Agravo interno improvido”
(AgInt no AgRg no AREsp 816.434/DF, 3a
Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j.
27/09/2016 - g.n.).

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Finalmente,
minimamente
sucumbentes
os
autores, deve a ré suportar as custas, despesas processuais e honorários
advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.
Ante
o
exposto,
DOU
PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso.
ALEXANDRE MARCONDES
Relator

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Apelação Cível no 1002089-70.2019.8.26.0597
Comarca: Sertãozinho
Apelantes: Vania Regina Andrez Xavier e Ivanei Xavier de Araújo
Apelado: Qualigeo Ltda Me
DECLARAÇÃO DE VOTO N. 49.242
APELAÇÃO CÍVEL N. 1002089-70.2019.8.26.0597
3o JUIZ
: DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI
APELANTE
: VÂNIA REGINA ANDREZ XAVIER E OUTRO
APELADA
: QUALIGEO LTDA ME
COMARCA : SERTÃOZINHO 1a VARA CÍVEL

DECLARAÇÃO DE VOTO
VENCIDO
Meu voto, permissa vênia da douta maioria, negaria
provimento ao apelo interposto pelos autores, mantendo o indeferimento do pedido de
rescisão do contrato de compromisso de compra e venda pela insuportabilidade da
avença pelos compromissários compradores, haja vista o bem haver sido alienado
fiduciariamente em garantia à requerida.

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Asseveram
os
requerentes
que, em 14.12.2017,
celebraram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel com a ré,
consistente no lote 16, quadra A do loteamento denominado “Residencial Villa Estiva”
(fls. 35/43), matriculado sob o no 24.655 no C.R.I. de Cássia/MG.
Contudo, referindo não mais possuírem condições de
seguir arcando com o pagamento das parcelas pactuadas, pleitearam a rescisão da
avença, com a consequente restituição de 90% das quantias pagas.
Sucede, porém, e a inviabilizar a rescisão do contrato na
forma pleiteada, que o contrato continha pacto adjeto de alienação fiduciária (cláusula
19 fl. 41), sendo essa precisamente a razão de irresignação da ré-apelante, que
acertadamente defende que, em virtude da pactuação da alienação fiduciária em
garantia, não se haveria de seguir a normativa do Código Civil acerca da resolução
contratual, mas, antes, da Lei 9.514/97, que versa sobre a propriedade fiduciária em
garantia de bens imóveis.
E, com efeito, havendo a cláusula fiduciária na forma
estabelecida na Lei no. 9.514/97, deve-se seguir o procedimento específico instituído
por referida lei, não havendo que se cogitar da solução usualmente aplicada para a
rescisão de contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, visto que a
regra geral, aqui, cede ante a disciplina específica trazida pela regra especial.
Pela
alienação
fiduciária,
os
compromissários
compradores remanesceram como possuidores diretos do bem, e a ré, como sua
proprietária
posto que em caráter resolúvel
e possuidora indireta, tendo a
prerrogativa, porém, da consolidação da propriedade e posterior venda do imóvel, em
caso de inadimplemento do compromissário comprador, nos termos da Lei no.
9.514/97. Essa a disciplina que se deve seguir, mesmo porque livremente pactuada
pelas partes.
Nesse sentido:

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“Contrato de compra e venda de imóvel com
alienação fiduciária em garantia. Ação de rescisão
contratual c.c. restituição de parcelas pagas. Ação
ajuizada
pelo
comprador
inadimplente.
Inadmissibilidade. Contrato sujeito à Lei no 9.514/97.
Desfazimento do negócio jurídico que deve observar
o disposto nos arts. 26 e 27 da lei de regência.
Inaplicabilidade do CDC. Ação extinta sem o
julgamento do mérito (art. 269, VI do CPC/1973 art.
485, IV do CPC/2015). Recurso provido, com
observação.”
(TJSP Apelação n. 1001148-36.2017.8.26.0292 Rel.
Des. Alexandre Marcondes
3a Câmara de Direito
Privado São José do Rio Preto j. em 03.10.2017)
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO
ADJETO DE ALIENAÇAO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO
COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS. Ação ajuizada pela adquirente de imóvel em
face da vendedora que figura como credora
fiduciária. Sentença de improcedência. Apelo da
autora. Relação entre as partes que é regulada pela
escritura de compra e venda com pacto adjeto de
alienação fiduciária. Inadimplemento que enseja o
leilão público do imóvel nos termos dos arts. 26 e 27
da Lei n° 9.514/97. Inaplicabilidade do disposto no
art. 53 do CDC. Precedentes. Sentença mantida.
Recurso desprovido.”
(TJSP Apelação n. 1056513-33.2016.8.26.0576 Rel.
Mary Grün 7a Câmara de Direito Privado São José
do Rio Preto j. em 29.09.2017)

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“Recurso
redistribuído
à
Trigésima
Câmara
Extraordinária de Direito Privado, com base na
Resolução n.o 737/2016 e Portaria no 02/2017. -
Contrato particular de escritura de compra e venda
de imóvel, com pacto de alienação fiduciária em
garantia de pagamento e outras avenças. Caso exige
realização de leilão para eventual restituição de
valores ao devedor. Hipótese dos autos não se
confunde com compromisso de compra e venda.
Alienação fiduciária em garantia tem peculiaridades
específicas.
Observância
da
Lei
n.o
9.514/97.
Aplicação dos artigos 26 e 27 do referido diploma
legal. Pretensa rescisão sem suporte. Improcedência
da ação deve prevalecer. Apelo provido em parte.”
(TJSP Apelação n. 1034989-87.2015.8.26.0002 Rel.
Des. Natan Zelinschi de Arruda
30a Câmara
Exrtraordinária de Direito Privado São Paulo j. em
19.09.2017)
Destarte, em resumo, absolutamente descabido o pedido
de rescisão do contrato de compra e venda com a consequente restituição de
quantias pagas, de modo que a improcedência da ação era mesmo de rigor.
Assim se orienta meu voto, permissa vênia da douta
maioria.
Vito Guglielmi
3o Juiz

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ALEXANDRE AUGUSTO PINTO MOREIRA
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9
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Votos
VITO JOSE GUGLIELMI
1395412B
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https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1002089-70.2019.8.26.0597 e o código de confirmação da tabela acima.