Tribunal: TJSP
Processo: 1025643-16.2019.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-06

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de inexigibilidade de débito. Taxa de atribuição de unidade. Ato jurídico formal e voluntário do comprador, que não se confunde com a obrigação imposta ao incorporador, de averbação da construção das edificações, para efeito de discriminação das unidades, realizada na matrícula "mãe" do empreendimento, prevista no artigo 44 da Lei no 4.591/1964. Possibilidade de o

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de inexigibilidade de débito. Taxa de atribuição de unidade. Ato jurídico formal e voluntário do comprador, que não se confunde com a obrigação imposta ao incorporador, de averbação da construção das edificações, para efeito de discriminação das unidades, realizada na matrícula "mãe" do empreendimento, prevista no artigo 44 da Lei no 4.591/1964. Possibilidade de o contrato atribuir ao adquirente o dever de arcar com as despesas relativas à lavratura de escritura definitiva ou de individualização da matrícula. Sentença reformada para julgar a ação improcedente.
RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000618592
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1025643-16.2019.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante MRV,
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado FELIPE AUGUSTO MARTINS
FERREIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 6 de agosto de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1025643-16.2019.8.26.0506 -Voto no 40116
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Voto n.o 40116
APELAÇÃO CÍVEL No 1025643-16.2019.8.26.0506
APELANTE:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
APELADO:
FELIPE AUGUSTO MARTINS FERREIRA
MM. JUIZ:
LOREDANA HENCK CANO DE CARVALHO
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de inexigibilidade de
débito. Taxa de atribuição de unidade. Ato jurídico formal e
voluntário do comprador, que não se confunde com a obrigação
imposta ao incorporador, de averbação da construção das
edificações, para efeito de discriminação das unidades, realizada
na matrícula “mãe” do empreendimento, prevista no artigo 44 da
Lei no 4.591/1964. Possibilidade de o contrato atribuir ao
adquirente o dever de arcar com as despesas relativas à lavratura
de escritura definitiva ou de individualização da matrícula.
Sentença reformada para julgar a ação improcedente.
RECURSO PROVIDO.
“MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.”
interpõe recurso de apelação, nos autos da ação declaratória de
inexigibilidade de débito, por não se conformar com a r. sentença (fls.
212/216), proferida com o seguinte dispositivo:
“Em razão do exposto, JULGO PROCEDENTE a
presente ação intentada por FELIPE AUGUSTO MARTINS
FERREIRA em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
S/A, para CONFIRMAR a tutela concedida nos autos do
processo; e DECLARAR inexigível o débito de R$628,48
(seiscentos e vinte e oito reais e quarenta e oito centavos)
referente a taxa de atribuição de unidade. Em consequência,
JULGO EXTINTO o processo com fundamento no artigo 487,
inciso I, do Código de Processo Civil.

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Diante da sucumbência, a requerida arcará com
as custas e despesas processuais e honorários advocatícios
dos patronos da parte adversa, os quais fixo, por equidade,
em R$ 1.000,00 (mil reais), nos termos do artigo 85, § 8o, do
Código de Processo Civil.”
Alega que a cobrança é lícita, pois a indicação do
responsável pelo custeio da taxa de atribuição de unidades exclusivas é
ato voluntário das partes interessadas, e não se confunde com
averbação da construção das unidades, prevista no artigo 44 da Lei no
4.591/1955. Afirma que a cláusula 8a do contrato prevê expressamente
que os emolumentos, bem como os demais encargos fruto da
transferência do imóvel ficam a cargo do comprador.
Contrarrazões (fls. 263/268).
É o relatório.
De acordo com o relatório constante da r.
sentença, a pretensão do autor é baseada nos seguintes fatos:
“celebrou contrato de compra e venda de um imóvel com a requerida,
pelo valor de R$121.612,69 (cento e vinte e um mil, seiscentos e doze
reais e sessenta e nove centavos). Alega, ainda, que na data de 14 de
junho de 2017 foi surpreendido com cobrança de taxa de atribuição de
unidade no valor de R$ 628,48 (seiscentos e vinte e oito reais e
quarenta e oito centavos). Por entender abusiva a referida taxa, ajuizou
a presente ação, na qual requereu, em sede de urgência, a declaração
de inexigibilidade da referida taxa, assim como condenação da
requerida ao pagamento de custas de sucumbência.”
Respeitado o posicionamento da d. magistrada,
o recurso comporta provimento.
Em 05/05/2013 as partes firmaram um contrato
particular de promessa de compra e venda, tendo por objeto o

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apartamento 103, do Bloco 02, do empreendimento denominado
“Parque Rosário do Sul” pelo preço de R$123.483,69 (fls. 10/23).
Conforme
estabelecido
de
forma
clara
na
cláusula oitava (“Da Transferência do Imóvel”):
“O(A)
PROMITENTE
COMPRADOR(A)
deverá
providenciar o registro da respectiva escritura, encaminhando
em seguida à PROMITENTE VENDEDORA cópia da matrícula
atualizada do imóvel.
(...)
Correrão por conta exclusiva do(a) PROMITENTE
COMPRADOR(A) todos os impostos, tributos e quaisquer
despesas decorrentes da transferência do imóvel, tais como:
escritura, ITBI, registro, despachante, cadastro, despesas com
Alienação Fiduciária em Garantia e outras.
O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) tem ciência
e concorda, desde já, que a PROMITENTE VENDEDORA poderá
providenciar a transferência do imóvel, arcando com todas as
despesas, as quais deverão ser integralmente reembolsadas.”
(fls. 33/34)
A “taxa de atribuição de unidade” representa
despesa
incluída
em
tal
previsão,
paga
antecipadamente
pela
vendedora, e que lhe deve ser reembolsada, não podendo ser
considerada abusiva.
O Código de Defesa do Consumidor proíbe em
seu artigo 51 cláusulas dúbias, iníquas, omissas ou abusivas, mas não a
previsão expressa e clara, como na hipótese dos autos, do repasse ao
adquirente da coisa, mediante reembolso, de despesa específica.
A respeito do tema, como bem pontuado pelo

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Exmo. Dr. Rodolfo Pellizari (Apelação no 1022933-38.2017.8.26.0071,
J. 23/01/2019):
Aquilo que o art. 44 da Lei Federal no. 4.591/64
impõe ao incorporador é a averbação da construção e o registro da
especificação do condomínio, para efeito de individualização e
discriminação das unidades na matricula "mãe", in verbis:
Art. 44. Após a concessão do "habite-se"
pela
autoridade
administrativa,
o
incorporador deverá requerer, (VETADO) a
averbação da construção das edificações,
para
efeito
de
individualização
e
discriminação das unidades, respondendo
perante os adquirentes pelas perdas e
danos
que
resultem
da
demora
no
cumprimento dessa obrigação.
Neste condão, depreende-se que a averbação da
construção das unidades e a abertura de matrícula própria de cada
unidade adquirida são etapas e processos distintos, tanto que,
se uma unidade permanecer sem alienação, a matrícula própria
pode nunca ser aberta. Tanto isso é verdade que o ato jurídico de
atribuição de unidades exclusivas é visto como um ato voluntário
dos interessados, jamais imposto por lei ou de decorrência
necessária da instituição condominial.
Neste sentido, destaco excerto de abalizada doutrina
de Flauzilino Araújo dos Santos:
“A atribuição é ato jurídico de caráter
formal e voluntário dos interessados e
jamais imposto por lei ou de decorrência
necessária da instituição condominial.”
De outro lado, não o fazendo nesse
momento da instituição e especificação
condominial, sujeitar-se-ão a outro ato
formal
para
extinção
do
condomínio

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ordinário existente sobre as unidades
autônomas, uma vez que não usaram no
momento oportuno da faculdade prevista
na Lei 4.591/64, pela qual poderiam
atribuir a unidade de uso exclusivo como
satisfação do quinhão de cada condômino,
por meio de instrumento particular.
É que desde o momento da instituição
de condomínio cada unidade autônoma
deverá ser objeto de matrícula própria,
nos termos do art. 227 da Lei 6.015/1973,
sendo
necessário
figurar,
no
item
proprietários,
todos
os
nomes
dos
coproprietários, em virtude da condição
jurídica de titulares de domínio ordinário
coletivo (Lei 4.591/1964, art. 6o).
Daí em diante, a extinção da comunhão
sobre
os
diversos
imóveis
implica,
à
evidência, permuta das frações ideais
respectivas, fato este gerador do imposto
de
transmissão,
sendo,
ainda,
da
substância do ato, a escritura pública
notarial (CC, art. 108), salvo se não o
tenha feito por erro na emissão, que
poderá ser corrigido mediante retificação e
aditamento do instrumento de instituição e
especificação do condomínio, que será
averbado na matrícula mãe e registrado
em cada uma das novas matrículas para o
efeito de atribuir domínio exclusivo sobre
a unidade autônoma respectiva.”
Ou seja, não se pode imputar à incorporadora a
obrigação pelo pagamento da taxa de atribuição da unidade, pois tal

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etapa não se confunde com aquela prevista no art. 44 da Lei de
Incorporações Imobiliárias e, sendo livremente pactuado o repasse
de seu pagamento ao adquirente, não há que se falar em nulidade
de referida previsão. (grifado no original)
Concluindo, a r. sentença é reformada para
julgar a ação improcedente, com a condenação do demandante ao
pagamento das custas judiciais e despesas processuais, além da verba
honorária, arbitrada, por equidade, em R$ 1.500,00, devendo ser
observada a ressalva prevista no §3o do artigo 98 do Código de
Processo Civil.
A
correção
monetária
dos
honorários
advocatícios fixados em quantia certa incide a partir da data em que
foram arbitrados (data do acórdão).
Exclui-se a hipótese de incidência de juros
moratórios, a não ser que se configure a mora em sede de execução.
Com efeito, em se tratando de honorários decorrentes de sucumbência,
só se pode cogitar de mora do devedor sucumbente após o trânsito em
julgado da sentença e respectiva execução.
Por
derradeiro,
para
evitar
a
costumeira
oposição de embargos declaratórios voltados ao prequestionamento,
tenho por ventilados, neste grau de jurisdição, todos os dispositivos
legais citados no recurso interposto. Vale lembrar que a função do
julgador é decidir a lide e apontar, direta e objetivamente, os
fundamentos que, para tal, lhe foram suficientes, não havendo
necessidade de apreciar todos os argumentos deduzidos pelas partes,
um a um. Sobre o tema, confira-se a jurisprudência (STJ, EDcl no REsp
no 497.941/RS, Rel. Min. Franciuli Neto, publicado em 05/05/2004; STJ,
EDcl no AgRg no Ag no 52.074/RJ, Rel. Min. Denise Arruda, publicado

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em 25/10/2004).
Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator