Tribunal: TJSP
Processo: 1036192-25.2018.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Troca ou Permuta
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
Apelação. Troca/permuta de bens imóveis. Ação declaratória de resilição unilateral cumulada com pedidos indenizatórios. Alegação autoral de descumprimento de obrigação contratual pelos permutantes-réus, que, mesmo notificados, teriam deixado de realizar registro da área edificada do imóvel residencial permutado. Sentença de improcedência. Apelo da parte autora. Não provimento. Sentença mantida

Ementa:
Apelação. Troca/permuta de bens imóveis. Ação declaratória de resilição unilateral cumulada com pedidos indenizatórios. Alegação autoral de descumprimento de obrigação contratual pelos permutantes-réus, que, mesmo notificados, teriam deixado de realizar registro da área edificada do imóvel residencial permutado. Sentença de improcedência. Apelo da parte autora. Não provimento. Sentença mantida por seus próprios fundamentos (art. 252, RITJSP). Ausência de ajustamento de prazo fatal no contrato de permuta para a regularização da situação dominial do imóvel urbano no fólio registral. Documentos juntados em contestação evidenciam dissipação dos motivos que acarretaram a emissão da nota de devolução, do instrumento particular de permuta, pelo cartório de registro de imóveis. Ausência de demonstração de "impedimento legal futuro" à efetivação dos registros e matrículas em nome dos titulares do contrato, qualificado como motivo ensejador à resolução contratual. Ônus probatório do fato constitutivo do direito alegado à rescisão não demonstrado (artigo 373, I, CPC/15). Alegação de vício redibitório não apresentada na causa de pedir inicial – inovação recursal vedada. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963379
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1036192-25.2018.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que são apelantes
EDUARDO
CAZEIRO
GOUVEIA
(JUSTIÇA
GRATUITA)
e
MARIA
APARECIDA PAIVA GOUVEIA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados JOSÉ
OLIVEIRA SAMPAIO e ANA AMELIA DE ARRUDA SAMPAIO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
PIVA RODRIGUES
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036192-25.2018.8.26.0602 -Voto no 38610
2
APELAÇÃO 1036192-25.2018.8.26.0602
APELANTES: Eduardo Cazeiro Gouveia (JG) e outro
APELADOS: José Oliveira Sampaio e outro
COMARCA: Sorocaba 5a Vara Cível
VOTO: 38610
Apelação. Troca/permuta de bens imóveis. Ação
declaratória de resilição unilateral cumulada com
pedidos
indenizatórios.
Alegação
autoral
de
descumprimento
de
obrigação
contratual
pelos
permutantes-réus, que, mesmo notificados, teriam
deixado de realizar registro da área edificada do imóvel
residencial permutado. Sentença de improcedência.
Apelo da parte autora. Não provimento. Sentença
mantida por seus próprios fundamentos (art. 252,
RITJSP). Ausência de ajustamento de prazo fatal no
contrato de permuta para a regularização da situação
dominial
do
imóvel
urbano
no
fólio
registral.
Documentos
juntados
em
contestação
evidenciam
dissipação dos motivos que acarretaram a emissão da
nota de devolução, do instrumento particular de
permuta, pelo cartório de registro de imóveis. Ausência
de demonstração de “impedimento legal futuro” à
efetivação dos registros e matrículas em nome dos
titulares do contrato, qualificado como motivo ensejador
à resolução contratual. Ônus probatório do fato
constitutivo
do
direito
alegado
à
rescisão
não
demonstrado (artigo 373, I, CPC/15). Alegação de vício
redibitório não apresentada na causa de pedir inicial

inovação recursal vedada. Recurso desprovido.
Na ação ajuizada por Eduardo Cazeiro Gouveia e Maria
Aparecida Paiva Gouveia em face de José Oliveira Sampaio e Ana Amelia de
Arruda Sampaio, o E. Juiz de Direito Diogo Corrêa de Morais Aguiar proferiu
sentença, de relatório adotado, por meio da qual julgou improcedentes os
pedidos iniciais.
Condenada a parte autora ao pagamento de custas,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036192-25.2018.8.26.0602 -Voto no 38610
3
despesas processuais e honorários de sucumbência, de R$ 1.000,00 (um mil
reais), observado o artigo 98, § 3o, do CPC/15.
Sentença proferida em 23.01.2020 (fl. 153).
Apela a parte autora (cf. fls. 161/167). Argumentam os
autores ter celebrado contrato de permuta com os réus, sendo que, de sua parte,
trouxeram à troca um imóvel rural, adquirido por usucapião, e os réus-
apelados, um imóvel urbano, considerados ambos de mesmo valor de mercado,
ausente fixação de qualquer valor em pecúnia pago. Argumentam que o imóvel
urbano, de titularidade dos apelados, não possui registro de área edificada e os
réus-apelados ficaram incumbidos de realizá-lo. Alegam que, passado um ano
do negócio, os réus-apelados não teriam efetuado a transferência. Afirmam
que, em razão da demora do ato, notificaram os apelados para que dentro do
prazo de trinta dias cumprissem as adequações necessárias para que houvesse o
registro da propriedade no cartório de imóveis. Os réus-apelados alegaram, na
contestação, que não haveria impedimentos ao registro imobiliário e que a
demora seria decorrente de exigência feita pela Municipalidade para a
regularização. Afirmam que, em razão dessa conduta dos réus, de
descumprimento de obrigação contratual, têm direito à rescisão contratual.
Afirmam os apelantes que desconheciam a irregularidade do registro
imobiliário quanto à averbação da área construída. Alegam que houve violação
à cláusula sétima, parágrafo 1o do contrato, o que justifica o pedido de sua
rescisão. Defendem que essa cláusula sétima previa que a rescisão seria a saída
caso não houvesse a transferência da propriedade dos imóveis no registro
imobiliário em tempo hábil. Alegam que, por ocasião da audiência de instrução
e julgamento, já eram passados mais de dois anos da assinatura do contrato,
sem que os apelados tivessem providenciado a efetiva transmissão do imóvel.
Sinaliza que o artigo 475 do CC/02 prevê a possibilidade de resolução
contratual e o retorno das partes ao início da transação, com imediata retomada
do bem dado em troca da aquisição da propriedade. Suscitam também que o
contrato pode ser resolvido em razão de fato contemporâneo à sua celebração e
que caracteriza vício redibitório. Alegam que, em dias de fortes chuvas, o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036192-25.2018.8.26.0602 -Voto no 38610
4
imóvel urbano trocado fica alagado, o que não foi informado pelos apelantes
por ocasião da celebração do contrato. Destacam que a situação foi
demonstrada por meio de fotografias juntadas, revelando a rua do imóvel em
dias chuvosos. Argumentam, com base em doutrina, que o negócio jurídico
deve ser anulado. Defendem que o vício redibitório que foi apresentado está
dentro do prazo prescrito pela lei (art. 445, parágrafo 1o, CC/02), tendo em
vista que eles, apelantes, tiveram conhecimento do vício em dezembro de 2018
e reclamaram dentro do prazo estabelecido na lei civil.
Requer, enfim, o provimento do apelo para que seja
reformada a sentença, julgados procedentes os pedidos iniciais, declarada a
rescisão da permuta e a condenação dos apelados às despesas materiais citadas
na petição inicial (IPTU no período da permanência dos apelantes no imóvel).
Recurso processado, com contrarrazões (fls. 171/174).
Autos entrados no E. Tribunal em 13.07.2020, com
distribuição em 21.07.2020, livremente, à Relatoria da E. Desembargadora
Berenice Marcondes Cesar, com assento na 28a Câmara de Direito Privado.
Acórdão proferido pela 28a Câmara de Direito Privado,
em 25.09.2020, pelo não conhecimento do recurso e sua redistribuição a uma
das Câmaras de Direito Privado da Subseção I, à luz do prescrito no artigo 5o,
item I.17, da Resolução 623/2013 do TJ-SP (cf. fls. 182/186).
Recurso redistribuído livremente em 27.10.2020,
mesma data em que conclusos os autos para julgamento definitivo.
As partes se manifestaram não se opor ao julgamento
virtual.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
A sentença deve ser confirmada por seus próprios

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036192-25.2018.8.26.0602 -Voto no 38610
5
fundamentos (art. 252, RITJSP), oportuna a sua transcrição integral, verbis:
“(...) De proêmio, cabe destacar que a questão
levantada em réplica sobre um suposto vício oculto no imóvel não será
analisada, pois não é possível inovar neste momento processual.
Incontroverso que as partes celebraram contrato
particular de permuta e cessão de direitos de posse em 25/09/2017, sendo
previsto na cláusula 7a (sétima), §1o o seguinte: “O presente Contrato poderá
ser denunciado e rescindido, independentemente de notificação ou
interpelação judicial, por qualquer das partes, voltando tudo ao “status quo
ante”, em razão da não efetivação dos registros e matrículas em nome dos
titulares da presente transação por impedimentos legais futuros, restando os
eventuais encargos administrativos ou jurídicos à parte que der causa a
rescisão.” (p. 17/22). (destaquei)
Além disso, em 08/08/2018, o requerente Eduardo
notificou o réu José para que providenciasse a correta adequação do registro
imobiliário do seu imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de rescisão
(p. 23).
A cláusula em que se baseiam os autores para o pedido
de rescisão fala em “impedimentos legais futuros”, no tocante a não
efetivação dos registros e matrículas em nome dos titulares da presente
transação.
Ocorre que "impedimento", juridicamente, deve ser
entendido como obstáculo intransponível, e não mera dificuldade ou de
necessidade de realização de determinado ato para se atingir então o fim
pretendido.
Desta forma, a interpretação a ser feita da cláusula
contratual em discussão é de que a rescisão poderia ocorrer se o registro do
imóvel no nome das partes não pudesse ser realizado de forma algum, ou

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036192-25.2018.8.26.0602 -Voto no 38610
6
então, utilizando-se do princípio da razoabilidade, se demandassem
providências que levariam muitos anos, fato que não ocorreu no caso
concreto.
Pela prova coligida nos autos, ainda que os autores
aleguem o contrário, verifica-se que os requerentes solicitaram providências
dos requeridos somente em 08/08/2018 (p. 23), ou seja, quase um ano após a
celebração do negócio jurídico.
A testemunha André Luís Lacerda Cardoso disse que a
permuta foi realizada em setembro de 2017, cabendo as partes providenciarem
a transferência do imóvel. Os requeridos foram notificados para que
realizassem a regularização do bem quando passados mais de um ano do
contrato e isso não foi feito. Eduardo sabia que o imóvel não estava
regularizado. Eduardo recebeu R$ 10.000,00 pela permuta.
A testemunha Orlando Pereira Santana informou que
ouviu de Eduardo que a documentação da residência que permutou estava
atrasada.
A testemunha Marcos Adriano disse que morou na casa
de José quando as partes estavam negociando. Soube que além da casa, José
entregou a quantia de R$ 10.000,00 pela permuta do bem. Nunca entrou água
na casa no tempo em que morou no local.
A testemunha Paulo Adriano Pierami disse que José
pagou uma quantia de R$ 10.000,00 para o autor, além da permuta.
Ainda que a regularização tenha ocorrido somente em
maio de 2019, ainda no curso do processo, tal fato não caracterizou demora
excessiva e afastou a hipótese de presença de impedimento para a
concretização do registro na matrícula do imóvel (p. 111/120).
Cabe destacar que os autores ingressaram na posse do
imóvel e lá permanecem há mais de dois anos. Além disso, não comprovaram

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036192-25.2018.8.26.0602 -Voto no 38610
7
qualquer prejuízo advindo na demora da transferência registral do bem.
Assim, é preciso se ater aos princípios da boa-fé
objetiva e da preservação dos contratos, quando se alega um prejuízo que
pode ser corrigido pela outra parte.
Nesse sentido, já decidiu este Tribunal de Justiça em
caso análogo:
“APELAÇÃO CÍVEL. Troca ou permuta. Ação de
rescisão contratual. Recurso interposto pelos autores em face de sentença que
extinguiu parcialmente e processo e julgou improcedente o pedido.
Cerceamento de defesa não caracterizado. Pedidos de despejo e pagamento de
locativos que se mostram ineptos. Extinção do processo corretamente
decretada quanto à matéria. Hipótese em que o conjunto probatório demonstra
que a execução do contrato enfrentou óbices que não podem ser imputados
apenas aos réus. Necessidade, ademais, de preservação do contrato
considerando o adimplemento substancial. Sentença ratificada, nos termos do
art. 252 do RITJSP. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO”. (Apel. no
1001632-70.2018.8.26.0533; 3a Câmara deDireito Privado; Julgado em
14/10/2019).
Por fim, ainda que o imóvel esteja registrado no nome
de Odair da Silva e Rita de Cassia Garuti da Silva (p. 117/120), tal fato já era
previsto no contrato celebrado entre as partes (p. 18) e, os requeridos possuem
procuração pública destes terceiros para alienar o bem (p. 25/26).
Portanto, o contrato deverá ser mantido, podendo os
requerentes ingressarem com nova demanda, alegando outro impedimento que
não os indicados na nota de devolução de p. 54, eis que já cumpridos pelos
réus, ou qualquer vício ou alteração substancial no decorrer desse tempo.”
(cf. fls. 150/153)
Não há o que reparar.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036192-25.2018.8.26.0602 -Voto no 38610
8
As razões recursais trazidas pela parte autora expõem
uma suposta demora excessiva dos réus ao cumprimento de uma obrigação
contratual
dita implícita da cláusula de resolução do negócio
de se
regularizar a titularidade dominial do imóvel urbano objeto do contrato de
permuta entre as partes. Apontaram que, mesmo notificados e concedido um
prazo de trinta dias, os réus não teriam realizado a mencionada regularização, o
que restaria, a ver dos apelantes, como um motivo ensejador da resilição
unilateral do negócio, com fundamento no artigo 475 do Código Civil de 2002.
No entanto, a sua tese não é convincente.
De partida, ressalte-se que no instrumento particular de
permuta e cessão de direitos de posse ajustado entre as partes se extrai a
ausência de ajustamento de prazo fatal para a regularização da situação
dominial do imóvel urbano no fólio registral.
Esse detalhe, somado à circunstância de que, no ato da
própria permuta, fora dada imediata e recíproca autorização para o ingresso na
posse do bem imóvel, revela que essa questão da pendência registral não seria a
tal ponto grave de modo a justificar a extinção do negócio jurídico de permuta
sem que fosse concedido prazo razoável e observadas as dificuldades
encontradas pela parte ré, ou condicionar a eficácia da permuta a uma anterior
solução de tal pendência.
As testemunhas ouvidas, cujo relato foi exposto ao
longo da sentença, referiram que o coautor Eduardo tinha pleno conhecimento
da situação registral do imóvel urbano que recebia em troca da sua fazenda.
Além disso, em negócios dessa espécie, é de sabença comum que incumbe às
partes contraentes tomarem as providências necessárias de cautela para o
conhecimento da situação registral do imóvel, antes mesmo de se celebrar o
negócio.
Desse
modo,
a
notificação
que
os
autores
encaminharam, tendo conhecimento de que providências junto ao cartório de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036192-25.2018.8.26.0602 -Voto no 38610
9
registro de imóveis seriam necessárias, somente teria o efeito necessário para
impor o descumprimento das obrigações convencionadas caso tivesse se
quedado absolutamente inerte a parte ré, o que, como se viu, não foi o caso
encontrado nessa espécie.
Além disso, a interpretação feita pelo juízo de primeiro
grau quanto aos motivos que poderiam ensejar a resolução contratual motivada,
os impedimentos legais como obstáculo intransponível para a continuidade ou
preservação do contrato, está de acordo com a reavaliação feita por esta
Relatoria, sobretudo diante da circunstância de que na causa de pedir inicial
não foi levantada tese de vício de consentimento, defeito ou vício do negócio
jurídico, mas tão somente o incumprimento de uma providência sabidamente
sanável por intermédio da atuação positiva da parte ré.
E como se depreende dos documentos juntados em
contestação e ao longo do feito, há evidências probatórias da dissipação dos
motivos que acarretaram a emissão da nota de devolução, do instrumento
particular de permuta, pelo cartório de registro de imóveis, dados a averbação
da edificação do imóvel urbano e o subsequente registro realizado em maio de
2019, que atribuiu a propriedade imobiliária do imóvel urbano aos Srs. Odair e
Rita de Cássia da Silva (cf. fls. 118/119), estes últimos que haviam outorgado
procuração pública, em idos de 2006, autorizando que os ora réus-apelados
pudessem alienar o imóvel a terceiros (fls. 25/26).
Como bem frisado pela sentença, os próprios autores-
apelantes tinham conhecimento de que a permuta e a transmissão imobiliária,
enfim era realizada por intermédio de essa procuração pública lavrada em
favor dos réus-apelados.
Nesse sentido, o ônus probatório do fato constitutivo do
direito alegado à rescisão (art. 475, CC/02 c.c. cláusula sétima, parágrafo
primeiro do contrato, cf. fl. 20) não restou satisfatoriamente demonstrado pela
parte autora (artigo 373, I, CPC/15), justificado, assim, o julgamento de
improcedência dos pedidos iniciais, conservado nessa seara recursal (art. 487, I,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1036192-25.2018.8.26.0602 -Voto no 38610
10
CPC/15).
Por último, descabe o conhecimento da temática de
vício redibitório, já que, como bem alertado pelo juízo sentenciante, ela não
fora apresentada na causa de pedir na petição inicial. Seu conhecimento, no
julgamento deste recurso, importaria em violação da regra da congruência,
estabelecida pelos artigos 141 e 492, CPC/15.
Como desprovido o recurso da parte autora, aplica-se
regra dos honorários recursais (artigo 85, § 11, CPC/15), em conformidade
com os parâmetros delineados em precedente do STJ mais elucidativo sobre o
tema (EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze, 3a Turma). Elevam-se os honorários de sucumbência de R$ 1 mil para
R$ 2 mil, observada a regra do artigo 98, § 3o, CPC/15, porque autores
beneficiários da justiça gratuita.
Por tais fundamentos, nega-se provimento ao recurso da
parte autora.
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no prazo
de cinco dias úteis, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos
termos do art. 1o da Resolução no 549/2011 do Órgão Especial deste E.
Tribunal, atualizada pela Resolução no 772/2017 (DJE 09.08.2017), entendendo-
se o silêncio como concordância.
PIVA RODRIGUES
Relator