Tribunal: TJSP
Processo: 1034720-83.2018.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Artur Marques
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO CONSUMIDOR. SÚMULA 543 DO STJ. NÃO APLICAÇÃO DO REGIME PREVISTO NO ART. 63 DA LEI 4.591/64. RETENÇÃO DE 15% NÃO IMPUGNADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO DEFERIDA PELA R. SENTENÇA. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.
1. A hipótese em testilha se afigura em típico compromisso de compra e venda, sendo

Ementa:
CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO CONSUMIDOR. SÚMULA 543 DO STJ. NÃO APLICAÇÃO DO REGIME PREVISTO NO ART. 63 DA LEI 4.591/64. RETENÇÃO DE 15% NÃO IMPUGNADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO DEFERIDA PELA R. SENTENÇA. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.
1. A hipótese em testilha se afigura em típico compromisso de compra e venda, sendo aplicável deste modo o Código de Defesa do Consumidor. Por consequência a comissão do leiloeiro não poderá ser descontada, uma vez que afastado o regime do art. 63 da lei supracitada.
2. A devolução da comissão de corretagem imobiliária não foi deferida pela r. sentença, que se limitou a fixar a possibilidade de retenção no importe de 15%, quantia essa destinada a cobrir todas as expensas da ré com a rescisão contratual, e o percentual mencionado pela r. sentença abrange apenas as parcelas efetivamente pagas para a construtora.
3. Razão assiste a apelante em relação aos juros de mora, estes não devem incidir a partir da citação, sendo devidos a contar do trânsito em julgado, conforme entendimento consolidado no e. STJ
4. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001034676
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1034720-83.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante BILD
LAGOINHA
QUADRA
7
RP
SPE
LTDA
e
Interessado
BILD
DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO
LTDA,
são
apelados
GILBERTO
BATISTA DA SILVA e JOSILENE FERNANDES BATISTA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente), MELO BUENO E MORAIS PUCCI.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
ARTUR MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1034720-83.2018.8.26.0506 -Voto no
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Apelação Cível no 1034720-83.2018.8.26.0506 - DIGITAL
Apelante: BILD LAGOINHA QUADRA 7 RP SPE LTDA
Apelados: GILBERTO BATISTA DA SILVA e JOSILENE FERNANDES
BATISTA
Interessado: BILD DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA; BATISTA
COMÉRCIO E INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS, ELÉTRICAS E CIVIS LTDA
- EPP
Comarca: Ribeirão Preto - 10a Vara Cível
Magistrado(a): Alexandre Gonzaga Baptista dos Santos
V O T O No 50040
CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE
DE RESCISÃO PELO CONSUMIDOR. SÚMULA 543 DO
STJ. NÃO APLICAÇÃO DO REGIME PREVISTO NO
ART. 63 DA LEI 4.591/64. RETENÇÃO DE 15% NÃO
IMPUGNADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO
DEFERIDA PELA R. SENTENÇA. JUROS DE MORA.
TRÂNSITO EM JULGADO.
1. A hipótese em testilha se afigura em típico compromisso
de compra e venda, sendo aplicável deste modo o Código de
Defesa do Consumidor. Por consequência a comissão do
leiloeiro não poderá ser descontada, uma vez que afastado o
regime do art. 63 da lei supracitada.
2. A devolução da comissão de corretagem imobiliária não
foi deferida pela r. sentença, que se limitou a fixar a
possibilidade de retenção no importe de 15%, quantia essa
destinada a cobrir todas as expensas da ré com a rescisão
contratual, e o percentual mencionado pela r. sentença
abrange apenas as parcelas efetivamente pagas para a
construtora.
3. Razão assiste a apelante em relação aos juros de mora,
estes não devem incidir a partir da citação, sendo devidos a
contar do trânsito em julgado, conforme entendimento
consolidado no e. STJ
4. Recurso parcialmente provido.
1. Trata-se de ação revisional de contrato cumulada
com pedido de restituição de parcelas que GILBERTO BATISTA DA SILVA
e JOSILENE FERNANDES BATISTA promovem em face de BILD
LAGOINHA QUADRA 7 RP SPE LTDA e BILD DESENVOLVIMENTO

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IMOBILIÁRIO LTDA, julgada parcialmente pela r. sentença de fls. 255/259,
cujo relatório se adota, nos seguintes termos:
"Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE ação
revisional de contrato c/c pedido de restituição de parcelas pagas
c/c tutela de urgência movida por Gilberto Batista da Silva e
Josilene Fernandes Batista contra Bild Lagoinha Quadra 7 (sete)
RP SPE LTDA e Bild Desenvolvimento Imobiliário LTDA,
declaro rescindido o contrato e condeno as requeridas: a) à
devolução do equivalente a 85% (oitenta e cinco por cento) do
valor pago pela requerente, ou seja, R$65.272,19 (sessenta e cinco
mil, duzentos e setenta e dois reais e dezenove centavos), em uma
única parcela, atualizado desde a data do desembolso, pelos
índices do TJSP, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento)
ao mês, desde a citação. É caso de sucumbência recíproca, arcando
cada uma das partes com 50% (cinquenta por cento) do ônus da
sucumbência relativo às custas e despesas processuais, além dos
honorários advocatícios de 50% (cinquenta por cento) para cada
um dos patronos tendo como base de cálculo o percentual de
10%(dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do
art.86 e 85, §2o, ambos do CPC. P.I.C.
Inconformada, recorre a parte ré (fls. 273/285). Afirma
que inexiste direito a rescisão contratual, posto que o inadimplemento se
deu por parte do comprador, o que ensejaria o leilão extrajudicial do imóvel,
com fulcro na legislação correlata. Subsidiariamente, impugna a devolução
do pagamento da comissão imobiliária, uma vez que a avença se deu no
próprio pacto e de forma clara. Diz ainda que os juros devem ser calculados
desde o trânsito em julgado e não da citação, conforme entendimento
pacificado do Superior Tribunal de Justiça. Ao final, pugna pelo provimento
do recurso.
Preparo
recolhimento
a
menor
(fls.
287/288),
devidamente regularizado às fls. 310/312, o recurso foi recebido, com
contrarrazões (fls. 296/301).
É o relatório.

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2. Consta da petição inicial que em 16/07/2016, foi
firmado um instrumento particular de promessa de compra e venda entre
autores e requeridas, referente aquisição de bem imóvel, no valor total de
R$250.727,96 (duzentos e cinquenta mil setecentos e vinte e sete reais e
noventa e seis centavos); b) devido a problemas financeiros, os autores sem
condições de pagar as parcelas acertadas, decidiram pela rescisão do
contrato, notificando a requerida extrajudicialmente; c) até o momento da
rescisão do contrato, os autores pagaram 14 (quatorze) parcelas,
totalizando R$76.790,81 (setenta e seis mil setecentos e noventa reais e
oitenta e um centavos); d) os autores adquiriram o imóvel por meio de venda
direta com as requeridas, não havendo agente financeiro envolvido; e) em
virtude da rescisão do contrato, os autores, que não estão na posse do
imóvel, pretendiam que as requeridas promovessem a devolução dos
valores das parcelas pagas até aquele momento, entretanto as requeridas
se recusaram a devolver qualquer valor; f) as requeridas rescindiram o
contrato, sem notificação, e não pagaram sob a alegação de que o bem
havia sido levado a leilão extrajudicial; g) requer que sejam declaradas nulas
as cláusulas contratuais abusivas e extorsivas; h) não há sentido em manter
o nome dos autores nos órgãos de proteção ao crédito, pois esses são
credores das requeridas a partir do momento que as mesmas rescindiram o
contrato unilateralmente, portanto, requer que seja deferida a liminar para
que as requeridas se abstenham de negativar o nome dos autores nos
órgãos de proteção ao crédito. Pretendiam, pois, a restituição dos valores
pagos.
Tecidas
as
ponderações
necessárias
para
a
compreensão da controvérsia, inicialmente quanto à alegação de que já
havia sido realizado o leilão em decorrência da alienação fiduciária
instituída, cabe observar que no presente caso é inaplicável o art. 63 e
seguintes da Lei 4.591/64, posto que não caracterizado o regime de
construção de administração ou preço de custo.

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A
hipótese
em
testilha
se
afigura
em
típico
compromisso de compra e venda, sendo aplicável deste modo o Código de
Defesa do Consumidor. Por consequência a comissão do leiloeiro não
poderá ser descontada, uma vez que afastado o regime do art. 63 da lei
supracitada.
Inclusive essa Corte tem decidido sobre o tema:
APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual cumulada com
devolução de quantias pagas. Contrato de compra e venda
de imóvel. Sentença que julgou parcialmente procedente a
ação.
Inconformismo
da
parte
ré.
Preliminar
de
ilegitimidade passiva afastada. Rescisão contratual com
realização
de
leilão
extrajudicial.
Inocorrência.
Inaplicabilidade dos artigos 63 e seguintes da Lei
no4.591/64, por não se tratar de construção sob o regime de
administração ou preço de custo. Natureza jurídica de
compromisso de compra e venda. Rescisão judicial.
Restituição dos valores pagos com retenção de parte do
preço. Juros de mora. Trânsito em julgado. Decisão
prolatada nos autos do REsp. no. 1.740.911/DF, julgado em
sede de recurso repetitivo. Parte autora vencida em parte
mínima.
Sentença
parcialmente
reformada.
Recurso
parcialmente provido1.
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO

Reapreciação
determinada pelo C. STJ em sede de recurso especial no que
se refere à inaplicabilidade da Lei 4.591/64 - Pacto de
alienação fiduciária que não se aperfeiçoou, não impedindo,
1 TJSP; Apelação Cível 1008431-17.2016.8.26.0011; Relator (a): Rogério Murillo Pereira
Cimino; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 6a Vara Cível; Data
do Julgamento: 03/08/2020; Data de Registro: 03/08/2020

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portanto, a pretensão resolutiva Incidência do Código de
Defesa do Consumidor Rescisão contratual que deve ser
operada
Direito potestativo dos compromissários
compradores Fixado percentual de retenção Omissão
Termo inicial dos juros moratórios que devem incidir
apenas a partir do transito em julgado Embargos acolhidos
em parte2.
Assim, é hipótese, pois de garantir o direito a
resolução, o tema é assente na Súmula número 543 do Superior Tribunal de
Justiça, a qual prevê: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”.
O percentual de devolução não foi objeto de discussão
recursal.
Outrossim, a devolução da comissão de corretagem
imobiliária não foi deferida pela r. sentença, que se limitou a fixar a
possibilidade de retenção no importe de 15%, quantia essa destinada a
cobrir todas as expensas da ré com a rescisão contratual, e o percentual
mencionado pela r. sentença abrange apenas as parcelas efetivamente
pagas para a construtora.
Por outro lado, razão assiste a apelante em relação
aos juros de mora, estes não devem incidir a partir da citação, sendo
devidos a contar do trânsito em julgado, conforme entendimento
2 TJSP; Apelação Cível 1003046-14.2016.8.26.0650; Relator (a): José Carlos Ferreira Alves;
Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de Valinhos - 3a Vara; Data do
Julgamento: 25/11/2020; Data de Registro: 25/11/2020

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consolidado no e. STJ.3
Por fim, em observância ao art. 85, § 11 do CPC e aos
parâmetros fixados no Recurso Especial 1.573.573/RJ4 do Superior Tribunal
de Justiça, inaplicável a majoração dos honorários, ante o acolhimento
parcial do recurso.
3. Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao
recurso.
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
Desembargador Relator
3 RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO
PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE
ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM
JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de
mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido (REsp no 1.740.911 DF, rel.
Mina MARIA ISABEL GALLOTTI).
4 ...I - Para fins de arbitramento de honorários advocatícios recursais, previstos no § 11 do art. “85 do CPC de 2015, é
necessário o preenchimento cumulativo dos seguintes requisitos: 1. Direito Intertemporal: deve haver incidência imediata, ao
processo em curso, da norma do art. 85, § 11, do CPC de 2015, observada a data em que o ato processual de recorrer tem seu
nascedouro, ou seja, a publicação da decisão recorrida, nos termos do Enunciado 7 do Plenário do STJ: “Somente nos
recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários
sucumbenciais recursais, na forma do art. 85, § 11, do novo CPC”; 2. o não conhecimento integral ou o improvimento do
recurso pelo Relator, monocraticamente, ou pelo órgão colegiado competente; 3. a verba honorária sucumbencial deve ser
devida desde a origem no feito em que interposto o recurso; 4 . não haverá majoração de honorários no julgamento de agravo
interno e de embargos de declaração oferecidos pela parte que teve seu recurso não conhecido integralmente ou não provido;
5 . não terem sido atingidos na origem os limites previstos nos §§ 2o e 3o do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015, para
cada fase do processo; 6 . não é exigível a comprovação de trabalho adicional do advogado do recorrido no grau recursal,
tratando-se apenas de critério de quantificação da verba... (EDcl no AgInt no RECURSO ESPECIAL No 1.573.573 - RJ
(2015/0302387-9), j. 04/04/2017, Ministro Marco Aurélio Bellizze.)