Tribunal: TJSP
Processo: 1002611-26.2019.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Multa
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-14
Data de publicação: 2020-09-21

Ementa:
Apelação. Condomínio. Ação de cobrança de despesas condominiais e multa por infração ao Regimento Interno. Sentença de procedência da ação que analisou detidamente todo o conjunto probatório dos autos, dando a correta solução para o caso em tela. Inadimplência da Ré quanto ao pagamento da taxa condominial incontroversa. Ausência de demonstração da recusa do condomínio em receber os valores de

Ementa:
Apelação. Condomínio. Ação de cobrança de despesas condominiais e multa por infração ao Regimento Interno. Sentença de procedência da ação que analisou detidamente todo o conjunto probatório dos autos, dando a correta solução para o caso em tela. Inadimplência da Ré quanto ao pagamento da taxa condominial incontroversa. Ausência de demonstração da recusa do condomínio em receber os valores de forma desmembrada ou de qualquer tentativa da Ré de realizar a quitação somente do valor da taxa condominial, com a exclusão da multa. Multas condominiais regularmente aplicadas através de notificações recebidas pela condômina infratora, precedidas de advertências verbais. Irregularidade da conduta da Ré que foi objeto específico de deliberação em assembleia extraordinária e posteriormente em assembleia geral de condôminos que aprovou a alteração do Regimento Interno, ambas realizadas em datas anteriores à aplicação das advertências e multas. Ré que tinha plena ciência da infração cometida. Recurso administrativo apresentado pela Ré que também foi objeto de deliberação assemblear, decidindo-se pela manutenção da multa aplicada. Procedimentos de acordo com as regras contidas na Convenção de Condomínio. Infração às normas condominiais cabalmente comprovadas, até porque expressamente confessada pela Ré. Multas devidas. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000766450
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002611-26.2019.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que é apelante CARMEM
LUCIA RAMALHO FERNANDES, é apelado CONDOMINIO EDIFICIO ATOL
DAS ROCAS.
ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GOMES VARJÃO (Presidente) e CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 14 de setembro de 2020.
L. G. COSTA WAGNER
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002611-26.2019.8.26.0071 -Voto no 8298
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Apelação Cível no 1002611-26.2019.8.26.0071
Apelante: Carmem Lucia Ramalho Fernandes
Apelado: Condominio Edificio Atol das Rocas
Comarca: Bauru
Voto no 8298
Apelação. Condomínio. Ação de cobrança de despesas
condominiais e multa por infração ao Regimento Interno.
Sentença de procedência da ação que analisou detidamente
todo o conjunto probatório dos autos, dando a correta
solução para o caso em tela. Inadimplência da Ré quanto ao
pagamento da taxa condominial incontroversa. Ausência de
demonstração da recusa do condomínio em receber os
valores de forma desmembrada ou de qualquer tentativa da
Ré de realizar a quitação somente do valor da taxa
condominial,
com
a
exclusão
da
multa.
Multas
condominiais
regularmente
aplicadas
através
de
notificações recebidas pela condômina infratora, precedidas
de advertências verbais. Irregularidade da conduta da Ré
que foi objeto específico de deliberação em assembleia
extraordinária e posteriormente em assembleia geral de
condôminos que aprovou a alteração do Regimento Interno,
ambas realizadas em datas anteriores à aplicação das
advertências e multas. Ré que tinha plena ciência da
infração cometida. Recurso administrativo apresentado pela
Ré que também foi objeto de deliberação assemblear,
decidindo-se
pela
manutenção
da
multa
aplicada.
Procedimentos de acordo com as regras contidas na
Convenção
de
Condomínio.
Infração
às
normas
condominiais
cabalmente
comprovadas,
até
porque
expressamente confessada pela Ré. Multas devidas.
Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO
DESPROVIDO.
I Relatório
Trata-se de recuso de apelação interposto contra a sentença de fls.
143/146, posteriormente integrada pela decisão de fls. 151, que julgou procedente a
ação de cobrança promovida pelo Condomínio do Edifício Residencial Atol das
Rocas em face de Carmem Lucia Ramalhho Fernandes, para o fim de condenar a Ré
a pagar ao Autor os valores referentes à taxa condominial de arrecadação do rateio
mensal de setembro/2018, juntamente com as penalidades impostas, representadas
pela planilha de cálculos de fls. 32/33, descontando-se o valor do depósito de fls.

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59/60, totalizando R$ 1.021,58 (um mil, vinte e um reais e cinquenta e oito
centavos), com correção monetária a contar do vencimento, com os índices da
Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, e acrescidas de juros moratórios
de 1% ao mês, a contar da citação.
Irresignada, recorreu a Ré, ora Apelante, requerendo a reforma da
sentença sob o argumento de que quitou seu débito referente à taxa condominial,
razão pela qual, não há que se falar em incidência de juros e corretação monetária
sobre referido valor.
Alegou que o condomínio Autor teria se recusado a receber o valor da
taxa condominial relativa ao mês de setembro de 2018 e que o não recebimento do
referido valor teria ocorrido por culpa exclusiva do condomínio, já que tal montante
em nada se relaciona com as multas impostas à Ré.
Insistiu no argumento de irregularidade das multas aplicadas, aduzindo
que a primeira multa ocorrida na data de 11/09/2017 foi embasada no artigo 42, letra
“a” do Regimento Interno, o qual proíbe a permanência de animais de qualquer
espécie nas áreas comuns.
Sustentou que o animal a que se referem as multas e notificações
recebidas não é de sua propriedade e que somente vivia de passagem pelo
condomínio há anos, sendo certo que a Ré, com pena do animal, alimentava-o em
sua vaga de garagem.
Arguiu que tal fato ocorreu por anos sem que houvesse qualquer
reclamação a respeito e que se de fato o animal passou a causar incômodo, a multa
não poderia ser aplicada à Ré porque o animal não permaneceu nas áreas de lazer e
ainda que estivesse em tais áreas, não seria de responsabilidade da Ré, já que esta
não é a proprietária do animal.
Afirmou que seria incumbência do próprio condomínio Autor manter os
animais de rua afastados da área comum e que se o animal causava incômodo aos
moradores, caberia ao próprio condomínio a obrigação de cuidar para que este fosse
resgatado, o que não ocorreu.

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Asseverou que, diante da inércia do condomínio Autor em retirar o gato
da área comum, a Ré não viu outra alternativa a não ser alimentá-lo, tendo em vista
que é amante dos animais e não poderia deixá-lo morrer de fome.
Argumentou que o artigo 42 do Regimento Interno trata da proibição de
animais nas áreas de lazer do condomínio, o que não abrangeria a garagem, eis que a
vaga de garagem trata-se de propriedade individual, exclusiva do morador, assim
como o próprio apartamento.
Repisou a tese de que não houve reincidência a ensejar a aplicação da
multa no valor equivalente a um mês de condomínio, já que não exisitia qualquer
violação às normas condominiais antes da alteração do Regimento Interno, sendo
certo que não há que se falar em infração se não havia norma pré-existente.
Alegou que, no momento da aplicação da primeira multa, inexistia artigo
no Regulamento Interno que coincidisse com as ações da Ré, indicando sua violação
e que somente após a alteração da norma interna, que foi realizada apenas em
20/10/2017 exatamente para se permitir a perseguição contra a Ré, é que teria sido
implementada a proibição.
Asseverou que a Ré foi então advertida duas vezes e multada sem norma
pré-existente, o que tornaria todos os atos inválidos.
Sob tais fundamentos, pugnou pelo provimento do recurso interposto
com a consequente reforma da sentença.
Recurso tempestivo e devidamente preparado.
O
condomínio
Autor
apresentou
contrarrazões,
requerendo
a
manutenção da sentença.
É a síntese do necessário.
II Fundamentação
Em que pese o inconformismo da Ré, a decisão de primeiro grau não
merece reparo.

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Adoto o relatório da sentença que sucintamente expôs a pretensão do
Autor, a contestação ofertada pela Ré e os fatos ocorridos até sua prolação:
“Vistos.
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL ATOL DAS
ROCAS ajuizou ação de cobrança em face de CARMEM LUCIA
RAMALHO FERNANDES (*com a correção feita pela decisão
integrativa de fls. 151), objetivando a condenação desta ao pagamento da
importância de R$ 1.413,91 (um mil, quatrocentos e treze reais e
noventa e um centavos), referentes à taxa condominial de arrecadação do
rateio mensal e demais encargos.
Citada (fls. 45), a ré apresentou contestação (fls. 46/57), alegando que
não efetuou o pagamento uma vez que juntamente com a cobrança do
condomínio vieram multas indevidas e irregulares. Asseverou que foi
multada pelo condomínio de irregular por estar alimentando animal nas
dependências daquele. Asseverou contudo que a norma proibitiva veio
posteriormente à aplicação da penalidade. Efetivou pagamento do valor
relativo à taxa condominial.
Houve réplica (fls. 86/93) com juntada de documentos novos, sobre os
quais a ré manifestou-se (fls. 140/141).
É o relatório”.
A bem lançada sentença não merece qualquer reparo e deve ser mantida
por seus próprios fundamentos.
Com efeito, não obstante a insurgência recursal, não há fundamento para
alterar as razões de decidir do MM. Juízo sentenciante, que analisou detidamente
todo o conjunto probatório dos autos, dando a adequada e correta solução para o
caso em tela.
Como bem observou o MM. Juízo a quo, a inadimplência da Ré em
relação à taxa condomonial descrita na inicial referente ao mês de setembro de 2018
restou incontroversa, eis que incontestavelmente confessada, tanto que a Ré realizou
o seu pagamento parcial, conforme demonstra o comprovante de depósito de fls. 59.
São devidos, portanto, os juros e correção monetária relativos à mora
comprovada, já que a Ré não se desincumbiu do ônus que lhe competia de provar
que houve a recusa do condomínio Autor em receber os valores de forma
desmembrada ou de qualquer tentativa de realizar a quitação somente do valor da
taxa condominial, com a exclusão da multa.

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Ressalte-se que, na hipótese de comprovada a recusa do credor, poderia
a Ré ter ingressado com a competente ação consignatória exatamente para obter a
quitação do valor incontroverso, sem a incidência das penalidades decorrentes da
mora.
Mas não foi o que se verificou no caso em tela, já que a iniciativa de
ingressar em juízo para a cobrança dos débitos pendentes foi do condomínio Autor e
somente depois de judicialmente acionada, a Ré realizou o depósito parcial nestes
autos do valor relativo à taxa condominial, confessadamente devida.
Também não se verifica qualquer irregularidade ou ilegalidade na
aplicação das multas condominiais à Ré.
Ao contrário das alegações contidas em sede recursal, as multas foram
aplicadas observando-se rigorosamente os procedimentos previstos na Convenção de
Condomínio e no respectivo Regimento Interno, havendo clara disposição expressa
anterior a respeito da infração confessadamente praticada pela Ré.
Observe-se, por primeiro, que desde 21/01/2016, conforme demonstra a
ata anexada às fls. 97/98, a assembleia de condôminos, cuja decisão é soberana, já
havia deliberado sobre a proibição de se alimentar gatos de rua dentro do
condomínio, decidindo-se naquela ocasião que, identificado o infrator, o mesmo
seria notificado e na reincidência, seria multado.
Referida assembleia, ante a ausência de qualquer informação em sentido
contrário, encontra-se plenamente válida e eficaz, sendo certo que toda a massa
condominial sujeita-se às deliberações assembleares não especificamente alteradas
por posterior assembleia ou judicialmente anuladas.
Ainda que assim não fosse, anoto que a alteração do Regimento Interno,
para fazer constar o artigo 94 que dispõe expressamente sobre a proibição de
alimentar qualquer animal dentro e na frente do condomínio, efetivamente ocorreu
em assembleia realizada na data de 31/08/2017 (fls.99/103), antes, portanto, da
aplicação da primeira multa que encontra-se datada de 11/09/2017 (fls. 61).

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Ressalte-se que, ao contrário do que entende a Ré, as decisões
assembleares começam a surtir efeito imediatamente depois de publicadas interna
corporis, sendo o registro em cartório formalidade necessária apenas para efeitos
erga omnes, vale dizer, a fim de dar publicidade contra terceiros não pertencentes à
massa condominial, o que obviamente não é o caso da Ré.
É cediço que a Convenção de Condomínio e seu respectivo Regimento
Interno é ato normativo dotado de força cogente que obriga a todos os condôminos,
constituindo obrigação de cada um deles tomar conhecimento das normas internas
necessárias ao bom convívio social, respeitando as regras estabelecidas pela
coletividade condominial por ocasião de sua constituição.
Indiscutível, assim, que a multa aplicada à Ré consubstanciou-se em
infração regulamentar expressamente prevista em assembleia geral datada de
21/01/2016 e posteriormente na alteração do Regimente Interno aprovada em
assembleia condominial datada de 31/08/2017, ambas as previsões, portanto,
anteriores à aplicação da multa na data de 11/09/2017.
A Ré, por sua vez, confessa expressamente que há anos pratica a
infração objeto de duas advertências verbais anteriores e aplicação de multas, não
lhe socorrendo a alegação de que não havia proibição anterior à aplicação da
primeira multa, razão pela qual preferiu ignorar as orientações recebidas.
Ora, o próprio boletim de ocorrência anexado em sede contestatória às
fls. 62/63 demonstra que a Ré há anos tem plena ciência de que alimentar gatos de
rua nas dependências do condomínio constitui infração ao Regimento Interno e às
normas de boa convivência.
Não se ignora que os animais de rua realmente vivem em delicada
situação de fome e abandono, mas alimentar tais animais dentro da garagem
destinada ao estacionamento de veículos, onde circulam diariamente enorme
quantidade de condôminos, também pode trazer inconvenientes que vão desde
sujeira e perigo de doenças à possibilidade de atração de mais e mais animais, o que
poderia gerar um descontrole ambiental extremamente nocivo à massa condominial.

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A Ré, compadecida da situação do gatinho em questão e protetora dos
animais, poderia ter recolhido o bichano em sua própria residência a fim de alimentá-
lo, se assim desejasse, mas não pode, a este pretexto, utilizar-se de área onde circula
enorme quantidade de condôminos, para atrair animais em situação de rua.
Assim sendo, as multas foram corretamente aplicadas à Ré e seguiram
todos os procedimentos previstos na Convenção e no Regimento Interno, ressaltando-
se, inclusive, que o recurso administrativo intentado por ela também foi objeto de
deliberação assemblear, oportunidade em que se decidiu pela manutenção da multa
aplicada, conforme demonstra a ata anexada às fls. 104/107.
Veja-se que condomínio advertiu verbalmente a Ré por duas vezes,
conforme confessado por ela própria, aplicou a primeira multa juntamente com a
notificação e, não cessada a infração, aplicou a segunda multa pela reincidência,
dando-lhe oportunidade de apresentar recurso administrativo e posteriormente,
julgando o recurso em assembleia geral de condôminos.
Plenamente demonstrada, portanto, a correção dos procedimentos e
legalidade da aplicação da multa, o que a torna perfeitamente exigível.
A matéria não é nova neste Egrégio Tribunal de Justiça, consoante
demonstram as ementas dos julgados abaixo:
“CONDOMÍNIO Cobrança de multa por infração à convenção de
condomínio Cerceamento de defesa inocorrente Apresentação e
apreciação de recurso registrados em ata de assembleia Respeito
ao contraditório Penalidade exigível Sentença reformada Ação
julgada procedente Sucumbência invertida. Apelação provida.” (TJSP;
Apelação Cível 1057722-76.2017.8.26.0002; Relator (a): Sá Moreira de
Oliveira; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito Privado; Foro Regional
II - Santo Amaro - 14a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/03/2020;
Data de Registro: 16/03/2020)
“APELAÇÃO CONDOMÍNIO VAGAS DE GARAGEM Pretensão
autoral voltada à remarcação de vagas de garagem e exclusão de multa
aplicada ao condômino pelo uso irregular da área demarcada Sentença
de parcial procedência Prova dos autos que demonstrou, por meio de
estudo técnico, a inviabilidade do aumento das vagas de garagem sem
que houvesse prejuízo ao número global
Decisão tomada pela
unanimidade dos condôminos presentes em Assembleia Geral
Extraordinária que optou pela manutenção do tamanho das vagas

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Autor que, mesmo ciente da decisão assemblear, optou por violar a
área demarcada, dificultando a livre circulação dos demais usuários
Legalidade de aplicação de multa - Sentença reformada Recurso
provido.” (TJSP; Apelação Cível 1062825-61.2017.8.26.0100; Relator
(a): José Augusto Genofre Martins; Órgão Julgador: 31a Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 7a Vara Cível; Data do Julgamento:
25/11/2019; Data de Registro: 25/11/2019)
“Condomínio edilício Ação declaratória de nulidade de cláusula do
Regimento Interno, com pleitos cumulados de obrigação de não fazer e
de indenização por danos morais Demanda de condômina em face de
condomínio Sentença de improcedência Manutenção do julgado
Cabimento Arguição da autora de que é perseguida pela síndica, a qual
não permite que transite pelas áreas comuns do edifício com seu
pequeno cachorro, sem carregá-lo ao colo Alegação paralela de que o
animal sente dores se assim proceder - Inconsistência jurídica

Disposições expressas na Convenção condominial e no Regimento
Interno no sentido de que os animais domésticos devem ser
transportados ao colo ou em dispositivos próprios, tais como gaiolas
Inexistência de ilegalidade ou abusividade nesse comando

Inteligência do art. 19, da Lei no 4.591/64, que estabelece condições à
boa convivência de condôminos
Autora que, ademais, foi
primeiramente notificada por escrito para se defender, mas reiterou
a conduta vedada, razão pela qual lhe imposta multa disciplinar
Legitimidade
de
conduta

Reconhecimento

Precedentes
jurisprudenciais - Dano moral inexistente Indenização não devida.
Apelo
da
autora
desprovido.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1001474-09.2019.8.26.0071;
Relator
(a): Marcos
Ramos;
Órgão
Julgador: 30a Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 07/08/2019; Data de Registro: 09/08/2019)
“CONDOMÍNIO - Ação pelo procedimento comum proposta por
condômino contra condomínio, buscando a declaração de nulidade das
multas que lhe foram aplicadas - Segundo a convenção condominial as
chácaras do conglomerado devem destinar-se a fins exclusivamente
residenciais - Convenção condominial que é dotada de força cogente
e obriga a toda a coletividade condominial, devendo os condôminos
se comportar com respeito e obediência a ela - Vedação de
locação/cessão da chácara para eventos - Documento apresentado pelo
condomínio e não negado pelo condômino que faz prova de que este
locava sua chácara para eventos - Penalidade devida, nos termos e
limites previstos no Regimento Interno do condomínio - Violação do
exercício do contraditório e ampla defesa - Inocorrência - Direito de
defesa assegurado - Sentença reformada Recurso provido, em parte.”
(TJSP Apelação no 1042198-84.2014.8.26.0506, 32a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Caio Marcelo Mendes de Oliveira, 27/09/2018)
(grifamos e destacamos)
Diante de tais circunstâncias, não demonstrado o desacerto da sentença,
de rigor a sua manutenção.

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III Conclusão
Ante o exposto, pelo meu voto, conheço e NEGO PROVIMENTO AO
RECURSO, majorando os honorários advocatícios recursais para 15% (quinze por
cento) sobre o valor atualizado da causa, em cumprimento ao artigo 85, § 11, do
Código de Processo Civil.
L. G. Costa Wagner
Relator