Tribunal: TJSP
Processo: 1097451-38.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
COBRANÇA. TAXA ASSOCIATIVA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES EM LOTEAMENTO. LIMITAÇÃO DO PERCENTUAL DA MULTA MORATÓRIA. Multa de 10% pelo inadimplemento das contribuições prevista no estatuto da associação. Aplicação, por analogia, da limitação do art. 1.336, § 1o, do CC, relativo a condomínios edilícios. Mesmas premissas lógicas. Despesas condominiais também se relacionam com a conservação de partes

Ementa:
COBRANÇA. TAXA ASSOCIATIVA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES EM LOTEAMENTO. LIMITAÇÃO DO PERCENTUAL DA MULTA MORATÓRIA. Multa de 10% pelo inadimplemento das contribuições prevista no estatuto da associação. Aplicação, por analogia, da limitação do art. 1.336, § 1o, do CC, relativo a condomínios edilícios. Mesmas premissas lógicas. Despesas condominiais também se relacionam com a conservação de partes utilizadas por conjunto de proprietários. Precedentes. Possibilidade de redução da multa também com base no art. 413 do CC. Diferenciação da hipótese em que, não havendo previsão no estatuto, se busca criar a multa por analogia utilizando-se do art. 1.336, § 1o. Multa corretamente reduzida a 2%. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000994970
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1097451-38.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL FIGUEIRA - AREFI, é apelada FANNY RAMOS
PEREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES
LOPEZ GIL.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 22724
APELAÇÃO No: 1097451-38.2019.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO
APTE.:
ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL FIGUEIRA - AREFI
APDA.: FANNY RAMOS PEREIRA
COBRANÇA. TAXA ASSOCIATIVA. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES EM LOTEAMENTO. LIMITAÇÃO DO
PERCENTUAL DA MULTA MORATÓRIA. Multa de
10% pelo inadimplemento das contribuições prevista no
estatuto da associação. Aplicação, por analogia, da limitação
do art. 1.336, § 1o, do CC, relativo a condomínios edilícios.
Mesmas premissas lógicas. Despesas condominiais também
se relacionam com a conservação de partes utilizadas por
conjunto de proprietários. Precedentes. Possibilidade de
redução da multa também com base no art. 413 do CC.
Diferenciação da hipótese em que, não havendo previsão no
estatuto, se busca criar a multa por analogia utilizando-se do
art. 1.336, § 1o. Multa corretamente reduzida a 2%. Recurso
não provido.

Vistos.
Trata-se de ação de cobrança de taxa de
manutenção
de
loteamento
movida
por
ASSOCIAÇÃO
RESIDENCIAL FIGUEIRA - AREFI em face de FANNY RAMOS
PEREIRA.
A
ré
foi
devidamente
citada,
mas
não
apresentou contestação no prazo legal (fl. 179).
A r. sentença (fls. 180/181
proferida em
21/07/2020; DJE de 23/07/2020), mantida pela r. decisão que
rejeitou os embargos de declaração (fls. 187/188
proferida em
12/08/2020; DJE de 14/08/2020), julgou procedente o pedido,

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“para condenar a requerida ao pagamento da quantia correspondente
às parcelas vencidas e as que se vencerem no curso do processo, bem
como ao pagamento do valor referente às multas, montantes que
deverão ser corrigidos monetariamente, de acordo com a Tabela Prática
do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e acrescidos de juros
moratórios de 1% ao mês, caso não haja convenção, ou o percentual
convencionado, a partir do vencimento de cada prestação, e de multa
de até 2% sobre o valor total do débito, desde que convencionada.”
Apela a autora (fls. 190/197) defendendo que “a
sentença merece ser parcialmente reformada, a fim de que a multa
incidente sobre o débito da apelada seja de 10%, na forma do artigo 8o,
§3o, inciso III, do estatuto social da associação apelante (fl. 44 dos
autos).” Sustenta que “Os artigos 1.331, § 1° e 1.336, §1o, ambos do
Código Civil não se aplicam ao presente caso, simplesmente porque o
presente feito não trata da cobrança de débito condominial.” Requer a
“reforma parcial da r. sentença de primeira instância, aplicando-se a
multa moratória de 10% sobre cada parcela inadimplida, nos termos do
artigo 8o, §3o, inciso III, do estatuto social da associação apelante (fl.
44 dos autos)”.
Tempestivo
e
com
as
respectivas
custas
recolhidas, o recurso foi devidamente processado.
Ausente contrarrazões.
É o relatório.
Trata-se de cobrança de taxas associativas para
manutenção e conservação de loteamento.
A apelante visa fazer prevalecer a previsão do
estatuto da associação (art. 8o, §3o, inciso III - fl. 44) no sentido
que incide multa de 10% em caso de inadimplemento das taxas.

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A controvérsia se resume à aplicabilidade ou
não, por analogia, do art. 1.336, § 1o, do Código Civil, que, para
em condomínios edilícios, limita a multa por atraso no
pagamento ao percentual de 2%: “O condômino que não pagar a sua
contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou,
não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por
cento sobre o débito.”
A jurisprudência deste Egrégio Tribunal é
majoritária pela limitação a 2% da multa por inadimplemento em
taxas de associação de moradores em loteamento, inclusive com
diversos precedentes desta Colenda Câmara:
LOTEAMENTO COMUM Pretensão de cobrança de
contribuições para a manutenção de serviços e
realização de atividades no interesse comum dos
proprietários
de
lotes
Sentença
de
parcial
procedência. 1. RECURSO AS RÉ - Serviços
prestados pela associação-autora e usufruídos pela
ré
Possibilidade
da
cobrança
Princípio
do
enriquecimento sem causa vedado pelo ordenamento
jurídico-legal.
2.
RECURSO
DA
AUTORA
Abusividade da multa moratória estabelecida no
estatuto da autora em 20% - Manutenção da redução
para 2%, nos termos do § 1o do artigo 1.336 do
Código Civil, pela equiparação ao caso das regras
que regem o condomínio Apelos desprovidos. (...)
Conquanto não se trate a autora de um Condomínio,
mas de uma Associação, ela própria se intitula como
tal e dispõe de estatuto equiparável, de modo que a
multa moratória deve então ser aquela prevista na
Lei Civil Substantiva, no percentual de 2% sobre o
débito.
(TJSP; Apelação Cível 0029148-37.2009.8.26.0068;
Relator (a): Ramon Mateo Júnior; Órgão Julgador:
7a Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri - 5a
Vara Cível; Data do Julgamento: 24/04/2013; Data
de Registro: 25/04/2013)
Ação de Cobrança Loteamento fechado Associação de

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Moradores - Cobrança de cota parte de serviços
prestados Necessidade de serem os custos, para
manter o loteamento, suportados por todos os
proprietários, associados ou não Harmonização entre
os preceitos da livre associação e aquele que dispõe
não ser lícito o aproveitamento de benefícios
conseguidos com esforço alheio. Multa convencional
estipulada em 10% - Redução para 2% por força do
art. 1.336 do CC. - Recurso provido em parte.
(TJSP; Apelação Cível 0048562-65.2008.8.26.0000;
Relator (a): Miguel Brandi; Órgão Julgador: 7a
Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI -
Pinheiros - 4.VARA CIVEL; Data do Julgamento:
19/12/2012; Data de Registro: 07/02/2013)
Apelação.
Ordinária
de
cobrança.
Taxas
de
conservação do loteamento. (...) Multa moratória
reduzida para 2% e incidência dos juros de mora
que deverá ocorrer a partir da citação. Verba
sucumbencial repartida. Sentença alterada. Recurso
a que se dá parcial provimento.
(TJSP; Apelação Cível 1009468-74.2014.8.26.0100;
Relator (a): José Rubens Queiroz Gomes; Órgão
Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de
Osasco - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
25/09/2015; Data de Registro: 25/09/2015)
Loteamento fechado - Multa moratória - Pretensão
de cobrança de multa moratória no percentual de
20% - Inadmissibilidade - Normas do condomínio
edilício aplicada analogicamente - Incidência do art.
1336, § 1o do Código Civil - Sentença que
determinou a redução da multa de 20% para 2% -
Decisão incensurável - Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 9100547-85.2006.8.26.0000;
Relator (a): Miguel Brandi; Órgão Julgador: 7a
Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri -
2.VARA CIVEL; Data do Julgamento: 14/09/2011;
Data de Registro: 20/09/2011)
AÇÃO DE COBRANÇA
ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES DE LOTEAMENTO RESIDENCIAL

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CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA
MULTA
PELO
INADIMPLEMENTO

Ação
julgada
parcialmente
procedente

Multa
pelo
inadimplemento,
prevista
em
Estatuto
Social,
reduzida de 20% para 2% sobre o débito, em virtude
da aplicação analógica do art. 1.336, § 1o, do CC

Dispositivo que se aplica a loteamentos fechados,
considerados
como
"condomínios
de
fato"

Enunciado 89 do CJF
Precedentes da Corte

Sentença mantida RECURSO DESPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1001175-57.2014.8.26.0281;
Relator (a): Moreira Viegas; Órgão Julgador: 20a
Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro de
Itatiba - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
09/03/2017; Data de Registro: 13/03/2017)
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
PARCIAL
PROCEDÊNCIA.
ASSOCIAÇÃO
DE
MORADORES.
RECURSO
DA
AUTORA
INSISTINDO
NA
APLICAÇÃO
DE
MULTA
MORATÓRIA DE DEZ POR CENTO SOBRE A
DÍVIDA. DESCABIMENTO. INCIDÊNCIA DO
ART.
1.336,
§
1o,
DO
CÓDIGO
CIVIL.
APELAÇÃO DESPROVIDA.
(TJSP; Apelação Cível 1003862-49.2019.8.26.0663;
Relator (a): Carlos Goldman; Órgão Julgador: 2a
Câmara de Direito Privado; Foro de Votorantim - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 12/08/2020; Data
de Registro: 12/08/2020)
COBRANÇA
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES
DE
LOTEAMENTO
RESIDENCIAL

TAXA
ASSOCIATIVA

MULTA
PELO
INADIMPLEMENTO
Ação julgada parcialmente
procedente

Confissão
do
débito
e
do
inadimplemento pelo associado apelado Multa pelo
inadimplemento,
prevista
em
Estatuto
Social,
reduzida de 20% para 2% sobre o débito, em virtude
da aplicação analógica do art. 1.336, § 1o, do CC

Dispositivo que se aplica a loteamentos fechados,
considerados
como
"condomínios
de
fato"

Enunciado 89 do CJF
Precedente desta Col.
Câmara

Sentença
mantida

RECURSO

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Apelação Cível no 1097451-38.2019.8.26.0100 - JV 22724
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DESPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1001332-30.2014.8.26.0281;
Relator (a): Angela Lopes; Órgão Julgador: 9a
Câmara de Direito Privado; Foro de Itatiba - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 25/10/2016; Data
de Registro: 31/10/2016)
Pontua-se que o Enunciado no 89 da I Jornada
de Direito Civil do Conselho Nacional de Justiça entendeu: “O
disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que
couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados,
multipropriedade imobiliária e clubes de campo.”
A ressalva que se faz é para os casos em que
não há previsão no estatuto da associação e se busca, por meio
do art. 1.336, § 1o, do Código Civil, criar sanção por analogia, o
que não é razoável.
Pontua-se que o precedente desta Colenda
Câmara citado no recurso (Apelação 0005028-51.2009.8.26.0642,
Relator Des. Miguel Brandi, j. 06/03/2015) que falava da não
aplicação do art. 1.336, § 1o, do Código Civil se deu no sentido
de que não se poderia criar sanção por analogia, ou seja, para
caso em que o estatuto não prevê a multa. Também já relatei
acórdão nesse sentido (Apelação 1001270-62.2016.8.26.0299, j.
29/09/2017). O precedente do Egrégio SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA citado no recurso (REsp 1489727/DF, Rel. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado
em 15/12/2015, DJe 02/02/2016), e que fala de não aplicação do
§ 1o do art. 1.336, também envolvia pretensão de criação de
multa moratória por aplicação analógica.
A hipótese em tela é diversa, pois apenas se
socorre da analogia para limitar o percentual da multa prevista

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no estatuto.
Frisa-se que a redução de multa moratória pelo
juiz é inclusive permitida pelo art. 413 do Código Civil: “Art.
413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a
obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da
penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza
e a finalidade do negócio.”
Assim, o entendimento do legislador civil em
relação ao máximo de multa moratória que seria razoável para o
caso de condomínio edilício deve servir de parâmetro para se
encontrar o percentual máximo para a multa no atraso de taxas
associativas em loteamento.
Ressalta-se que, apesar da taxas associativas
não terem a mesma natureza das despesas condominiais, quando
tal taxa se dá para rateio das despesas com a manutenção e
conservação de um loteamento, as características são muito
similares, destacadamente por ser verba relacionada ao direito
de moradia e à conservação de partes utilizadas por conjunto de
proprietários, aplicando-se as mesmas premissas que o legislador
civil se pautou ao inserir § 1o do art. 1.336 ao diploma civil.
Assim, foi bem o r. juízo a quo ao limitar a
multa, prevista no estatuto da associação em 10%, a 2%.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
MARY GRÜN
Relatora