Tribunal: TJSP
Processo: 1000815-22.2017.8.26.0248
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Milton Carvalho
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
LOCAÇÃO. Ação de cobrança de aluguéis. Pedidos indenizatórios formulados em reconvenção. Recurso interposto que atende aos requisitos do art. 1.010 do CPC. Julgamento antecipado do mérito que não caracterizou o alegado cerceamento de defesa. Necessidade de dilação probatória não evidenciada. Equívoco quanto à extinção da reconvenção sem resolução de mérito que não enseja a anulação da sentença.

Ementa:
LOCAÇÃO. Ação de cobrança de aluguéis. Pedidos indenizatórios formulados em reconvenção. Recurso interposto que atende aos requisitos do art. 1.010 do CPC. Julgamento antecipado do mérito que não caracterizou o alegado cerceamento de defesa. Necessidade de dilação probatória não evidenciada. Equívoco quanto à extinção da reconvenção sem resolução de mérito que não enseja a anulação da sentença. Matéria de mérito alegada pela ré-reconvinte que foi devidamente apreciada e rejeitada na sentença. Ausência de prejuízo para a ré-reconvinte. Inadimplemento dos aluguéis que restou incontroverso. Ausência de justo motivo para tanto. Condições do imóvel atinentes ao compartilhamento de energia elétrica e presença de entulhos de propriedade de ex-sócio da ré-reconvinte que eram de conhecimento desta no início da locação. Responsabilidade da locadora pela reparação dos prejuízos alegados não verificada. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000565443
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000815-22.2017.8.26.0248, da Comarca de Indaiatuba, em que é apelante Z3
MASTERBATCHES E COMPOSTOS LTDA, Interessados CLAUDIO MONDACCI
CASTAGNO e VERA LUCIA DOS SANTOS, é apelada CONCEIÇÃO MARIA
PEREIRA CENATTI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente sem voto), JAYME QUEIROZ LOPES E ARANTES THEODORO.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
MILTON CARVALHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000815-22.2017.8.26.0248 -Voto no 27113
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Voto no 27.113.
Apelação n° 1000815-22.2017.8.26.0248.
Comarca: Indaiatuba.
Apelante: Z-3 Masterbatches e Compostos Ltda.
Apelada: Conceição Maria Pereira Cenatti.
Juiz prolator da sentença: Luiz Felipe Valente da Silva Rehfeldt.
LOCAÇÃO. Ação de cobrança de aluguéis. Pedidos indenizatórios
formulados em reconvenção. Recurso interposto que atende aos
requisitos do art. 1.010 do CPC. Julgamento antecipado do mérito
que não caracterizou o alegado cerceamento de defesa.
Necessidade de dilação probatória não evidenciada. Equívoco
quanto à extinção da reconvenção sem resolução de mérito que
não enseja a anulação da sentença. Matéria de mérito alegada pela
ré-reconvinte que foi devidamente apreciada e rejeitada na
sentença.
Ausência
de
prejuízo
para
a
ré-reconvinte.
Inadimplemento dos aluguéis que restou incontroverso. Ausência
de justo motivo para tanto. Condições do imóvel atinentes ao
compartilhamento de energia elétrica e presença de entulhos de
propriedade de ex-sócio da ré-reconvinte que eram de
conhecimento desta no início da locação. Responsabilidade da
locadora pela reparação dos prejuízos alegados não verificada.
Recurso desprovido.
Trata-se de apelação contra a respeitável sentença de fls.
384/391 que (a) julgou procedente o pedido de cobrança formulado na petição
inicial, para condenar a ré a pagar à autora os aluguéis, no valor de R$8.000,00,
vencidos entre novembro de 2016 e 09/05/2017, corrigidos monetariamente e
acrescidos de juros de mora a partir de cada vencimento; (b) julgou o processo
extinto sem resolução de mérito com relação aos pedidos indenizatórios
formulados em reconvenção; e (c), condenou a ré a arcar com o pagamento das
custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em 10%
sobre o valor da condenação.

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Inconformada, apela a ré sustentando que houve cerceamento
de defesa; que a sentença é nula, porque viola os princípios da vedação à
decisão surpresa, da primazia da resolução do mérito e da cooperação; que
desocupou o imóvel em abril de 2017; que o imóvel objeto da locação
apresentava problemas estruturais, de modo que deveria ser isentada do
pagamento dos aluguéis, inclusive porque nunca conseguiu utilizar integralmente
do imóvel em razão da presença de entulhos que não foram retirados pela
proprietária; que em consequência do compartilhamento de energia teve redução
no fornecimento, o que prejudicou sua produção e provocou queda em seu
faturamento; que a autora tinha ciência desses problemas e de outros que
afetavam o imóvel (como infiltrações e janelas com defeitos); que somente em
07/12/2016 e o antigo proprietário retirou seus bens do local; que contava com a
compreensão da autora para que aplicasse um desconto nos aluguéis até que a
situação perante a CPFL fosse regularizada; que ao oferecer desconto de
R$5.000,00 no aluguel de novembro de 2016, a autora reconheceu que ela vinha
sofrendo danos; que realizou investimentos no imóvel, no valor de R$56.000,00,
e teve gastos na ordem de R$10.138,78 com a mudança; que por força da
mudança emergencial deixou de atender seus clientes, sofrendo prejuízos (lucros
cessantes) de R$30.000,00; que durante 23 meses utilizou-se de apenas 70% do
imóvel, de modo que deve ser ressarcida da quantia de R$55.200,00; que as
chaves foram entregues em 18/04/2017; que diante do desconto oferecido pela
autora, o aluguel referente ao mês de novembro de 2016 deve ser limitado a
R$3.000,00; que o não pagamento das custas poderia ser regularizado, de modo
que foi prematura a extinção do processo sem resolução de mérito com relação à
reconvenção; que a autora deve ser condenada por litigância de má-fé; e que,
caso mantida a sentença, os honorários advocatícios devem ser reduzidos (fls.
393/468).
Houve resposta (fls. 475/491).
Em atenção à determinação de fls. 496/499, a ré comprovou a
complementação do preparo recursal (fls. 502/505).

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É o essencial a ser relatado.
O apelo não é de ser provido.
Narra a petição inicial que as partes firmaram contrato verbal
de locação pelo qual a apelante e os demais réus se obrigaram ao pagamento de
aluguéis no valor de R$8.000,00, no entanto, a partir de novembro de 2016, eles
deixaram de adimplir os valores devidos. A apelada pediu, assim, com base no
requereram a decretação do despejo da locatária e a condenação dos réus ao
pagamento de R$28.010,58.
Diante da notícia de que o imóvel foi desocupado, foi
determinado o prosseguimento do feito apenas com relação ao pedido de
cobrança (fls. 71).
A apelante apresentou contestação e ofereceu reconvenção,
aduzindo que pagou todos os aluguéis pontualmente até novembro de 2016 e
que sua permanência no imóvel se tornou impossível por culpa da apelada; que o
imóvel apresentava vícios estruturais que comprometiam sua utilização e que não
foram solucionados pela locadora; que por 23 meses ela não pôde utilizar a
integralidade do bem, pois aproximadamente 30% de seu espaço era ocupado
por bens deixados pelo proprietário anterior do imóvel; que a energia elétrica era
compartilhada com o imóvel vizinho, circunstância que ensejou a redução no
fornecimento e prejudicou a sua produção, acarretando queda em seu
faturamento; que a apelada reconhece que ela sofreu danos, tanto que ofereceu
desconto no valor do aluguel para o mês de novembro de 2016. Com base em
tais fatos, a apelante alegou que não ostenta débitos locatícios e que, ao
contrário, a apelada deve ser responsabilizada pela reparação dos prejuízos
materiais a que deu causa, no valor de R$151.338,78 (fls. 84/111).
Na decisão saneadora, foi reconhecida a ilegitimidade passiva
dos réus Claudio e Vera (fls. 320/322).

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Sobreveio a respeitável sentença recorrida, que julgou
procedente o pedido de cobrança formulado na petição inicial, e extinguiu sem
resolução de mérito o processo quanto à reconvenção. E, em que pese o
inconformismo manifestado, a respeitável sentença deu adequada solução à
causa.
As preliminares arguidas pelas partes devem ser rejeitadas.
A insuficiência do valor do preparo foi suprida, não se
cogitando de deserção do recurso.
Ademais, o recurso interposto atende aos requisitos do artigo
1.010 do Código de Processo Civil. Com efeito, a ré indicou os fatos e
fundamentos jurídicos que embasam os pedidos de anulação e reforma da
sentença, afirmando que houve cerceamento de defesa, que a reconvenção não
poderia ser extinta ser resolução de mérito, que a rescisão do contrato de locação
se deu por culpa da autora, que não é devida a totalidade dos aluguéis cobrados
e que faz jus à reparação dos prejuízos materiais sofridos em decorrência do
término da relação contratual entre as partes. Não há que se falar, portanto, em
inépcia recursal por ausência de dialeticidade.
De outro lado, o julgamento antecipado do mérito não
caracterizou o cerceamento de defesa arguido pela apelante, pois a dilação
probatória por ela pretendida não teria o condão de alterar a solução da causa.
Isso porque ficou incontroverso o inadimplemento dos aluguéis
a partir de novembro de 2016 (fls. 97/98 e 331) e, em suas razões recursais, a
apelante não alegou quaisquer fatos que, caso comprovados, poderiam afastar a
conclusão de que ela estava ciente das condições do imóvel no momento em que
pactuou a locação.

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A locação foi celebrada entre as partes de forma verbal e não
há notícia acerca da realização de vistoria inicial, em que fossem documentadas
as condições do imóvel naquele momento.
A apelante afirma que o imóvel padece de vícios estruturais
que prejudicavam a sua utilização, mas se limitou a mencionar genericamente a
infiltração e defeito em janelas. Tais ocorrências poderiam ser corroboradas por
fotografias ou outros documentos, no entanto, ela deixou de atender ao ônus de
instruir a contestação com a prova documental necessária à comprovação da
existência de vícios no imóvel, que tornaria ao menos verossímil a alegação para
justificar a produção de prova pericial a respeito.
No que concerne ao entulho que permaneceu no imóvel até
02/12/2016, nos documentos de 152/156 e 157/162 (consistentes em
correspondências eletrônicas trocadas entre as partes entre novembro e
dezembro de 2016), assim como em contestação e em razões de apelação, a
apelante reconhece que a sua presença é anterior à sua ocupação e não
justificou a necessidade de dilação probatória quanto a este fato.
Do mesmo modo, em suas manifestações processuais a
apelante deixa claro que o compartilhamento de energia elétrica com o imóvel
vizinho era preexistente à locação e, diante deste fato, o Magistrado a quo
entendeu ser desnecessária a produção das provas indicadas pela apelante
considerando que ela conheceu, considerou e concordou com todas as condições
do imóvel ao locá-lo (fls. 337).
Não se pode perder de vista que, como se depreende dos
artigos 370 e 371 do Código de Processo Civil, em matéria probatória adota-se o
sistema do convencimento motivado, no qual o órgão jurisdicional é destinatário
das provas produzidas e cabe a ele decidir pela necessidade de se realizarem
atos durante a fase instrutória, pois, se as provas presentes nos autos forem
suficientes para embasar sua persuasão, a produção de outras implica a prática

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de atos inúteis e meramente protelatórios.
Assim, como conjunto probatório foi suficiente à formação da
convicção do Magistrado a quo e não restaram pendentes de esclarecimento
fatos controvertidos necessários para o julgamento da causa, não se verificou na
hipótese o cerceamento de defesa arguido pela apelante.
A respeitável sentença recorrida também não padece de
nulidade por configurar decisão surpresa ou violar os princípios da primazia do
julgamento de mérito e da cooperação.
É certo que, no curso do processo, a apelante não foi intimada
a regularizar a reconvenção apresentada e a pagar as custas devidas, e que,
como constou do dispositivo da sentença, a reconvenção foi extinta sem
resolução de mérito, exatamente porque as custas não foram recolhidas.
A análise da sentença, porém, deixa claro que houve equívoco
do Magistrado a quo ao adotar tal motivação no capítulo em que tratou do não
recolhimento das custas da reconvenção, tendo em vista que toda a matéria de
mérito suscitada pela apelante foi devidamente apreciada na sentença.
Assim, rejeitadas as pretensões indenizatórias formuladas em
reconvenção já que o Magistrado a quo entendeu que a apelante tinha ciência
das condições do imóvel alugado e pontuou expressamente que as
circunstâncias trazidas e elencadas na contestação não induzem a necessária
reparação por danos (fls. 389) a hipótese era de se julgar improcedentes os
pedidos reconvencionais e impor à apelante a obrigação de pagar as respectivas
custas iniciais, atinentes à reconvenção.
Logo, na medida em que toda a matéria de mérito suscitada
pela apelante foi apreciada na sentença, o equívoco no tocante à extinção da
reconvenção pelo não recolhimento das custas não enseja a anulação do

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pronunciamento judicial, pois não gerou para a apelante qualquer prejuízo (artigo
282, §1o, do Código de Processo Civil).
E, de fato, é procedente o pedido de cobrança formulado na
petição inicial e são improcedentes as pretensões indenizatórias deduzidas pela
apelante.
Consoante bem ponderado pelo Magistrado a quo, não é crível
entender que a apelante, que alugou o imóvel para nele desenvolver atividade
industrial, não tenha averiguado suas instalações, assegurando-se de que estas
atendiam às suas necessidades
notadamente quanto ao fornecimento de
energia elétrica, dada a relevância desta para o funcionamento adequado de
seus maquinários e ignorasse a situação pré-existente à locação quanto ao
compartilhamento de energia elétrica com o imóvel vizinho, em que funciona
empresa cujo sócio é o antigo proprietário do imóvel objeto da locação e ex-sócio
da própria apelante.
Não bastasse isso, não há notícia de qualquer reclamação por
parte da apelante antes de novembro de 2016 em decorrência deste fato (fls.
150), embora ela estivesse ocupando o galpão desde janeiro de 2015.
As mesmas são as conclusões a que se chega com relação à
tese de que a apelante ficou privada da utilização da integralidade do imóvel por
23 meses. Em primeiro, porque a própria apelante reconhece que a presença de
objetos no interior do imóvel antecedia a locação e, especialmente, porque não
há quaisquer indícios de que a apelada tenha se obrigado a promover a sua
retirada antes ou durante a locação. Em segundo, porque os entulhos pertenciam
ao antigo proprietário do imóvel (e não à apelada), que era sócio da apelante
quando da celebração da locação e que é sócio da empresa sediada no imóvel
vizinho, com a qual ocorria o compartilhamento de energia elétrica com a
apelante.

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À luz dessas circunstâncias, não há como se entender pela
existência de responsabilidade da apelada de quaisquer danos supostamente
suportados pela apelante em decorrência da existência de entulhos no galpão ou
pela redução no fornecimento de energia elétrica, por força do compartilhamento,
já que a apelante as conhecia e anuiu à contratação diante delas.
Essas questões foram bem analisadas na sentença, que
merece ser transcrita:
Do que se constatou dos autos, o imóvel em questão, à época do início
da locação em janeiro de 2015, já era dotado de instalação de energia
elétrica em regime trifásico sendo a requerida completa sabedora das
condições do imóvel. Verifica-se que apenas insurgiu-se quanto aos
supostos aborrecimentos ocasionados por este sistema de divisão de
energia em novembro de 2016, ou seja, após completar quase dois
anos da contratação firmada.
Ademais, importante ressaltar que esperado, presumido e extremamente
provável, que qualquer pessoa (homem médio) ao firmar uma relação
locatícia, procederia a uma análise prévia do local onde, observando-se
não apenas os valores dos alugueres, mas também as condições ali
presentes. Ora, se tal proceder é comum e corriqueiro por pessoas
físicas, o que se esperar de uma empresa, com sócios e funcionários
dotados da expertise necessária ao advento da atividade empresarial.
Através deste tipo de análise, que certamente ocorreu nos autos, que o
locador verifica se o imóvel atende ou não às suas necessidades. É
devido e esperado que os locadores ao pactuarem tal contratação,
observem as circunstâncias que permeiam a relação a qual pretendem
firmar.
Seguindo este raciocínio, torna-se lógica a conclusão de que a requerida
conheceu, considerou e concordou com todas as condições do imóvel
ao locá-lo. Dessa forma, de se presumir que o locatário era totalmente
ciente de tais situações, sobretudo porque as falhas que alega eram

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visíveis e permitiram a permanência daquele no imóvel por longo período
de tempo.
A conclusão é a mesma no que concerne às alegações de
armazenamento de matérias primas na empresa. Conforme sustentado
pela parte autora e corroborado pelos documentos de fls. 115/117, o
antigo proprietário do imóvel (Gilberto Francisco) ao qual a requerida faz
diversas alusões, inclusive o responsabilizando pela matéria prima
acumulada no local, é ex-sócio da empresa ré, o qual retirou-se da
sociedade em 17/12/2015 (fls. 116), ou seja, quando a locação já
encontrava-se devidamente perfectibilizada pelas partes. Portanto, em
tese, há de se presumir que o material era da própria requerida Z-3
Masterbatches e compostos Ltda. quando da sociedade firmada com
Gilberto Francisco, atual proprietário da empresa vizinha Atocolor, com a
qual a ré compartilha as instalações elétricas.
Ora, o quão ilógico e irrazoável seria que a requerida procedesse com a
locação de bem imóvel sabendo que o local encontrava-se parcialmente
obstruído com os diversos entulhos, se não fossem a ela pertencentes,
ou por ela concordado. Da mesma forma, não se há de falar que aquele
material, como demonstrado às fls. 142/144, não se encontrava no local
quando do início da locação, sem que fosse percebido ou que lá tenha
sido depositado após a posse da requerida, sem que anuísse com o
mesmo.
Assim, diante de todo o exposto, imperioso concluir que a locatária,
primeiramente, era sabedora das condições nas quais o imóvel se
encontrava no momento em que procedeu com a locação. Em segundo, é
evidente que a locatária desfrutou do bem durante todo o período em que
perdurou a locação, cabendo a ela a completa e indiscutível obrigação de
pagar pelas respectivas prestações inadimplidas.
Assim, sendo incontroverso o inadimplemento dos aluguéis
pela apelante e não se evidenciando qualquer fato que pudesse justificar a falta
de pagamento, impunha-se condenar a apelante ao pagamento dos aluguéis

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devidos. Em contrapartida, ausentes os elementos da responsabilidade civil, não
há que se falar na condenação da apelada a ressarcir eventuais prejuízos
experimentados pela apelante.
No que concerne ao termo final da locação, a apelante insiste
que este ocorreu no mês de abril de 2017, pois foi quando desocupou o imóvel e
enviou as chaves à locadora.
A apelada nega ter recebido as chaves do imóvel e, a despeito
de ter sido advertida de que os documentos que instruíram a contestação não
eram suficientes para comprovar que a entrega das chaves ocorreu em
18/04/2017 (fls. 322, item V), a apelante não apresentou qualquer documento
com aptidão para corroborar suas alegações. De fato, o aviso de recebimento de
fls. 124 foi assinado por terceiro estranho ao processo e à relação contratual, e
nada especifica quanto ao conteúdo da correspondência enviada pela apelante.
Destarte, foi adequada a fixação do termo final da locação no
dia 09/05/2017, quando o oficial de justiça certificou que o imóvel estava fechado
e com sinais de abandono (fls. 57/58).
No tocante ao valor do aluguel devido no mês de novembro de
2016, a pretensão da apelante de que este seja limitado a R$3.000,00 não podia
mesmo ser acolhida.
Ficou incontroverso que o valor do aluguel mensal devido pela
apelante era de R$8.000,00 e, como comprovam os documentos de 152/156, a
apelante deixou de pagar aquele vencido no mês de novembro de 2016, no
entanto, alegando estar sofrendo prejuízos em razão da vinculação da cabine
primária ao imóvel vizinho, solicitou a isenção do pagamento dos aluguéis, a
partir daquele já vencido, até a solução do problema de compartilhamento de
energia elétrica junto à CPFL.

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A apelada, por sua vez, não aceitou a proposta feita em sua
integralidade, motivo pelo qual ofereceu à apelante um desconto de R$5.000,00
para o aluguel de novembro, com a condição de que o de dezembro fosse
regularmente pago (fls. 152).
A apelante, então, recusou tal contraproposta e afirmou que
pagaria o aluguel de novembro de 2016 em seu valor integral, sem prejuízo de
buscar a reparação dos danos experimentados (fls. 154).
Como se vê, o desconto para o mês de novembro não foi
aplicado por iniciativa da própria apelante, que também deixou de pagar os
aluguéis vencidos nos meses subsequentes. Logo, não há fundamento para que
ela se beneficie de um desconto que não foi objeto de pactuação consensual
entre as partes.
Conforme orientação jurisprudencial adotada pelo Superior
Tribunal de Justiça, a condenação por litigância de má-fé exige prova do dolo
(EDcl no Ag 691.061/RS, 4a Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j.
06.11.2012; AgRg no AgRg no Ag 1.238.201/SP, 3a Turma, Rel. Min. Massami
Uyeda, j. 20.03.2012), e, no caso em exame, não se evidenciou a prática de
conduta temerária pela autora, mas o mero exercício do direito de ação, sem
qualquer abuso.
Por fim, diante decaimento integral da apelante na ação de
cobrança e na reconvenção, é descabida a pretensão de que os encargos
sucumbenciais sejam rateados entre as partes, pois a apelada foi vencedora em
ambas as demandas.
Anote-se que caberá à apelante, oportunamente, pagar
inclusive as custas iniciais referentes à reconvenção.

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E considerando-se que os honorários advocatícios foram
fixados no patamar mínimo autorizado pelo Código de Processo Civil (10% sobre
o valor da condenação), é inviável a sua redução neste momento.
De rigor, portanto, a manutenção da respeitável sentença
recorrida. Por conseguinte, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo
Civil, majoram-se os honorários fixados na sentença para 12% do valor da
condenação, levando-se em conta o trabalho adicional realizado em grau de
recurso e os critérios previstos no § 2o do mesmo artigo 85.
Por tais fundamentos, nega-se provimento ao recurso.
MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO
relator