Tribunal: TJSP
Processo: 1018310-30.2016.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
COMPRA E VENDA – DANOS MATERIAL e MORAL – Empreendimento cuja oferta e publicidade prometia ampla área verde, de proteção ambiental, trilha ecológica e córrego – Instalações não entregues – Imputação da culpa pela não consecução da obra a terceiros descabida – Licenças ambientais não renovadas por conta da falta de cumprimento de obrigações perante o Órgão Ambiental, pelos responsáveis pelo

Ementa:
COMPRA E VENDA – DANOS MATERIAL e MORAL – Empreendimento cuja oferta e publicidade prometia ampla área verde, de proteção ambiental, trilha ecológica e córrego – Instalações não entregues – Imputação da culpa pela não consecução da obra a terceiros descabida – Licenças ambientais não renovadas por conta da falta de cumprimento de obrigações perante o Órgão Ambiental, pelos responsáveis pelo empreendimento – Ausência, também, de informações claras e precisas a respeito da impossibilidade de instalação de ar-condicionado e TV a cabo – Circunstâncias que implicam em inegável desvalorização do imóvel, ou não valorização, entregue que fosse com as benfeitorias prometidas – Violação do dever de informar e de cumprir o prometido – DANO MATERIAL configurado – Indenização devida – Valor que deve seguir orientação da perícia judicial, e por isso reduzida a 10% do valor do contrato – DANO MORAL – Dissabor e aborrecimento graves, acima do grau da vicissitude comum, justificando a ocorrência do dano moral – Indenização estipulada em valor condizente e proporcional ao dano sofrido – Precedentes.

Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000373944
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1018310-30.2016.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes
LINANIA EMPREENDIMENTOS S/A e ROSSI RESIDENCIAL S/A, é apelado
GUILHERME ARTUR BOLDRINI.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
PRESIDENTE E RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL no 1018310-30.2016.8.26.0114
COMARCA
-
CAMPINAS
10o Ofício Processo no 1018310-30.2016.8.26.0114
APELANTES
-
ROSSI RESIDENCIAL S/A e OUTRA

APELADO
-
GUILHERME ARTUR BOLDRINI
VOTO No 31.362
COMPRA E VENDA DANOS MATERIAL e MORAL –
Empreendimento cuja oferta e publicidade prometia ampla
área verde, de proteção ambiental, trilha ecológica e
córrego Instalações não entregues Imputação da culpa
pela não consecução da obra a terceiros descabida

Licenças ambientais não renovadas por conta da falta de
cumprimento de obrigações perante o Órgão Ambiental,
pelos responsáveis pelo empreendimento
Ausência,
também, de informações claras e precisas a respeito da
impossibilidade de instalação de ar-condicionado e TV a
cabo
Circunstâncias que implicam em inegável
desvalorização do imóvel, ou não valorização, entregue que
fosse com as benfeitorias prometidas Violação do dever
de informar e de cumprir o prometido DANO MATERIAL
configurado Indenização devida Valor que deve seguir
orientação da perícia judicial, e por isso reduzida a 10% do
valor do contrato
DANO MORAL
Dissabor e
aborrecimento graves, acima do grau da vicissitude comum,
justificando a ocorrência do dano moral
Indenização
estipulada em valor condizente e proporcional ao dano
sofrido Precedentes.
Apelação parcialmente provida.
A r. sentença de fls. 647/655 julgou procedente ação indenizatória.

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Apelam as requeridas. Alegam: a) o requerente não demonstrou não
terem sido realizadas as obras da “trilha ecoturística”; b) quando iniciadas as obras,
foram obtidas as licenças necessárias para a execução da trilha, que nada mais é do
que um caminho pela área verde disponível, junto ao DEPRN, então o órgão
responsável pela aprovação da obra e, uma vez ajustada a compensação ambiental
necessária, foi realizado o plantio de 600 mudas e árvores adultas; c) no interregno, a
CETESB sucedeu o DEPRN e ocorreram perdas naturais e muitas das árvores
plantadas, em razão do escoamento de águas pluviais do terreno, por inexistentes
caixas e dutos para captação de água no terreno, em virtude de não haver autorização
da CETESB, que, além disso, não renovou as licenças outrora concedidas pelo
DEPRN, restando impossível, portanto, a continuidade e conclusão dos trabalhos, por
empecilhos criados por terceiros, sem nenhuma ingerência de sua parte; d) o ocorrido
não pode ser inserido no risco do negócio, porque totalmente imprevisível, uma vez
que todas as licenças para execução do projeto haviam sido previamente obtidas;
ademais, não estão sendo poupados esforços para a entrega da área verde; caso
mantida a indenização pela ausência dessa área, haverá enriquecimento ilícito do
proprietário; e) em momento algum restou comprovado terem sido propagadas
informações não verdadeiras sobre o imóvel, ou que tenha havido indução dos
consumidores a erro; f) em caso análogo, comprovou-se que o imóvel sofreu
valorização de 40% em dois anos, não havendo falar em desvalorização pela ausência
da entrega da área verde, sendo evidente que um imóvel adquirido na plana sofrerá
variações em seu valor, decorrentes da variação do mercado imobiliário; g) é pacífico
o entendimento de que, sem a devida comprovação, não pode haver indenização por
danos morais, em face da inexistência de provas do fato alegado ou, quando muito,
deverá ter o seu montante reduzido, posto ter sido arbitrado sem qualquer base
técnica; h) não havia no memorial descritivo da obra previsão de entrega das
unidades com o cabeamento para instalação de TV a cabo que, nesse caso, seria de
responsabilidade exclusiva do proprietário e, além disso, as unidades possuem
estrutura para que seja procedida a instalação; i) da mesma forma, também inexistiu
previsão de que seria possível a instalação de ar-condicionado nas unidades, o que foi
constatado em perícia realizada em caso análogo; j) de acordo com a Constituição
Federal, a indenização por danos morais tem o objetivo de minimizar o sofrimento
decorrente de atos que atinjam aspectos íntimos ou sociais da personalidade, o que
não ocorreu no presente caso; k) não se pode conceber que um simples transtorno
comum e cotidiano seja confundido com o dano moral, sob pena de ser banalizado o
instituto, não sendo suficiente para tanto o isolado descumprimento contratual,
devendo ser afastada a condenação ou então drasticamente minorada.
Requerem o “integral provimento ao presente recurso, reformando-se
a r. sentença ora atacada para que, ao final, seja afastada a condenação ao
pagamento de indenização por danos morais e materiais, julgando-se improcedente
a demanda”.
Contrarrazões às fls. 686/705.

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É o relatório.
1. A r. sentença resolveu a demanda com os seguintes argumentos:
“(...)
“É caso de julgamento antecipado, uma vez que não há
necessidade de produção de prova em audiência.
“O pedido constante na inicial é procedente.
“De plano, é preciso observar que a relação jurídica entre as
partes configura-se em verdadeira relação jurídica consumerista. Temos de
um lado um fornecedor de um produto e, de outro, um consumidor que
adquiriu o produto ofertado no mercado de consumo.
“Assim, sem qualquer dúvida, incide a legislação protetiva da
parte vulnerável, que no caso é o consumidor.
“No caso em questão, a pretensão da parte autora, em síntese,
decorre do defeito no produto que foi adquirido conforme documento de fls
31, seja decorrente de sua estruturação, seja em virtude de sua
implementação, ambas inadequadas ao que foi ofertado.
“O ponto de partida é avaliar o que foi ofertado ao
consumidor no mercado de consumo, para desenvolvermos o raciocínio a
respeito da pretensão autoral. Isso porque, conforme art. 6o, IV do CDC são
direitos básicos do consumidor a proteção contra a publicidade enganosa e
abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra
práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e
serviços.
“No documento de fls. 46, consta a publicidade do
empreendimento que dispõe 'mais de 14 mil metros de área verde
recuperado para você e sua família. Em um novo conceito de condomínio
alicerçado no desenvolvimento de comunidades planejadas e compromisso
com o meio ambiente, onde os moradores viverão em harmonia com a
natureza'.

“No folder de fls. 43 contou expressamente que 'aqui você vai
caminhar pela trilha e respirar qualidade de vida todos os dias'.

“A maquete juntada com a inicial fls. 03 indica que uma área
verde estruturada, bem equipada, organizada e que faz parte do projeto do
empreendimento.

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“No mais, o folder juntado com a inicial fls.4 indica que o
empreendimento contará com 20. Trilha Ecoturística, 21. Área de
preservação permanente e 22. Córrego. Todos esses devidamente
estruturados e legalizados.
“Nenhuma dessas ofertas foram cumpridas, fato esse atestado
pelo documento pericial juntado como prova emprestada e devidamente
aceito, uma vez que produzido sob o crivo do contraditório.
“Nesse sentido, constou que:
“Quanto à alegação da não instalação de aparelho de ar
condicionado,
verificando
o
memorial
descritivo
do
empreendimento (Anexo II), constatei que nada consta, ou
seja, não existia nada comprometido pelas Requeridas.
Quanto à instalação de antena de TV a cabo, consta sim, do
memorial descritivo, item 4.2,ou seja, as requeridas
prometeram e não cumpriram; uma vez que para cálculo
exato do valor para execução desses serviços, será necessária
um projeto por inteiro, no condomínio, de instalação de TV a
cabo, estimo o valor desses serviços e a depreciação ocorrida
no valor do imóvel em R$ 5.000,00.Quanto à área verde,
córrego e trilha eco turística, até a presente data, conforme
fotos em anexo, nota-se que as requeridas plantaram árvores
nessa área de preservação, porém, apesar de não caracterizar
um 'matagal', essas árvores plantadas, são insuficientes,
quanto ao prometido, bem como a finalização da área de
preservação e limpeza do córrego, também não ocorreram,
sendo que até agora, a trilha eco turística, também não foi
entregue. Nota-se que alguma coisa foi feita, mas bem aquém
do prometido pelos instrumentos de publicidade. Acredito
sim, que esses serviços se não realizados e concluídos com
extrema urgência, provocarão uma desvalorização no valor
do imóvel do autor, desvalorização esta, que a critério do
juízo, a meu ver, no máximo em 10,00%. E diante da
inadimplência das partes rés, resta a aferição dos danos
alegados. (g.n)
“Nesse sentido, a parte ré não agiu em conformidade com o
padrão de lealdade e confiança que dela se esperava. Em outras palavras,
não se comportou com boa-fé, que deveria ter sido observada durante todas
as fases contratuais: pré, na fase de execução e na fase pós-contratual.
“Assim, descumpriu um direito básico do consumidor que é a
vedação da publicidade enganosa além de atentar contra o disposto nos
artigos 30 e 31 do CDC que dispõem:

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“Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente
precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de
comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou
apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela
se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.
“Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços
devem assegurar informações corretas, claras, precisas,
ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características,
qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos
de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os
riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores.
“É evidente, e isso podemos concluir a partir de regras
básicas de experiência que, os autores acabaram por adquirir o imóvel,
dentre vários fatores, pelos diferenciais 'ecológicos'oferecidos. Não há
dúvida de que a parte ré se beneficiou e muito em ofertar um
empreendimento ecologicamente destacado, pois aspectos relacionados à
trilha ecológico córrego sustentável, entre outros, são determinantes na
escolha para a aquisição.
“Por outro lado, descumprindo de forma notória, com o que
foi prometido deve arcar com as consequências de seus atos, sob pena de se
legitimar verdadeira proteção ao comportamento contraditório.
“Nem se diga que a responsabilidade não foi das rés, mas sim
de órgãos municipais que não autorizaram a operacionalização das
estruturas ambientais. Na verdade, isso é uma questão de planejamento e
responsabilidade social que está inserida no risco do empreendimento e não
pode ser transferido ao consumidor. Ora, se não era certa a implementação
de área de preservação permanente, ou se a trilha eco turística dependia de
um ato autorizativo da administração pública, não deveria a ré anunciar e
ofertar do modo que fez.
“O que era incerto para a parte ré, configurou-se na tão
sonhada aquisição de um imóvel em um empreendimento que se mostrava,
ao menos em um enfoque publicitário, ecologicamente perfeito.
“Nem se diga que se trata de pequenos exageros, admissíveis
em uma relação negocial. Pelo contrário, trata-se de falha substancial,
defeito em um dos pontos mais importantes do que fora ofertado.

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“Acrescente-se que houve falha no que tange ao sistema de
TV a cabo, devidamente ofertado. Nesse sentido, no laudo juntado aos autos
fls. 412, constou que 'o projeto elétrico apresentado a este signatário
contempla a infraestrutura para instalação de sistema de TV a Cabo, porém
não foi possível constatar se este sistema foi executado pela Requerida'. E
mais, o laudo indica as fls. 351 que a falta de tal estrutura gera a
desvalorização do empreendimento.
“Portanto, é patente a contradição entre o que fora ofertado e
o que efetivamente se entregou. Não há dúvida da responsabilidade por parte
das rés.
“No mais, a responsabilidade é solidária de todos aqueles que
se beneficiaram da publicidade enganosa como a empreendedora e a
executora do empreendimento.
“Decorrente da responsabilidade temos dois eixos: os danos
materiais e os danos morais.
“Os danos materiais pretendidos são decorrentes da
desvalorização do imóvel e esses restaram demonstrados nos autos.
“Em primeiro lugar, é importante notar que há nos autos
inúmeras consultas em site de internet indicando o valor atual do imóvel
(fls. 381-405). Pois bem, essas consultas indicam uma certa valorização do
bem imóvel, o que poderia indicar que não ocorreu desvalorização.
“Na verdade, trata-se de um raciocínio falacioso e
imediatista. Não podemos avaliar a valoração do bem em si perante o
mercado de imóvel. O que devemos avaliar é: se o empreendimento tivesse
sido entregue da forma ofertada, com a área de preservação permanente
estruturada, com a trilha ecoturística e com o córrego na forma da maquete,
a valorização seria exatamente a que ocorreu? Evidentemente que não, isso é
claro e notório.
“Exatamente por isso, melhor do que falarmos em
desvalorização, o adequado seria ausência de valorização nos moldes
esperados conforme o empreendimento que fora ofertado. É essa a
compreensão que chegamos da leitura atenta da inicial.
“Tal falta de valorização é patente, e pela importância do
substancial do que não fora cumprido, sem dúvida podemos dizer que o
montante é de 20% sobre o valor total do contrato.

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“Sem dúvida a estruturação da forma ofertada na maquete
agregaria, no mínimo, 20% ao valor do contrato em termos de valorização
do bem. Portanto, esse é o dano material.
“Por outro lado, o nosso segundo eixo decorrente da
responsabilidade por parte do réu diz respeito aos danos morais.
“Não existe propriamente um conceito legal de dano moral. A
construção do que configura dano moral é realizada em cada caso, a partir
da análise constante da jurisprudência, dos costumes e das relações
interpessoais.
“Com Humberto Theodoro Jr podemos afirmar que são danos
morais os ocorridos na esfera de subjetividade, ou no plano valorativo da
pessoa na sociedade, alcançando os aspectos mais íntimos da personalidade
humana, ou da própria valoração da pessoa no meio em que vive ou atua.
Derivam, portanto, de práticas atentatórias a personalidade humana (Dano
Moral, p. 2).
“Em síntese o dano moral é a lesão à personalidade de uma
pessoa, protegendo-se a esfera de dignidade. Mas não a dignidade como
mero capricho, construindo teses indenizatórias por meio de argumentações
performáticas.
“Portanto, o dano moral pode ser conceituado como uma
lesão a um interesse existencial concretamente merecedor de tutela (Nelon
Rosenvald e Cristiano Chaves, Curso de Direito Civil V. 3).
“Ademais, em uma relação contratual o dano moral não é
consequência automática do inadimplemento, mas depende da demonstração
de violação de bens integrantes da personalidade, ou de sofrimento
apreciável do ofendido. Isso porque se entende que o atentado ao bem estar
psicofísico do indivíduo deve apresentar uma certa magnitude para ser
reconhecido como dano moral. Não basta um mal-estar trivial, de escassa
importância, próprio do risco cotidiano da convivência em sociedade, para a
sua configuração. Isso quer dizer que há um 'piso' de incômodos a partir dos
quais o prejuízo afigura juridicamente relevante e dá margem a indenização
(cfr. Gabriel Stiglitz e Carlos Echevesti, Responsabilidade Civil, p. 243).
“No caso dos autos, os danos morais são patentes.
“A conduta da parte ré gerou no autor não só aborrecimento,
mas verdadeira violação de sua personalidade.

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“Primeiro, porque deixou de cumprir o pactuado em contrato
no qual a boa-fé é reforçada, uma vez que envolve moradia, direito
fundamental. Nem se diga que o direito de moradia deve ser observado
apenas nas relações verticais entre Estado e indivíduo. De forma alguma,
pois em uma Constituição normativa, os direitos fundamentais, inclusive os
sociais, aplicam-se nas relações privadas. Assim, o contrato em questão
tinha por objeto um produto que configura-se em questão constitucional
relevante.
“Segundo, pois gerou no consumidor o desvio produtivo. Não
se trata de pressuposições, mas de constatação concreta, o tempo que o
consumidor deixou de se dedicar aos seus afazeres, sua família e seu lazer,
em virtude das tentativas inócuas de resolução do problema. Certamente, o
desgosto pela aquisição de algo diverso que foi contratado não é um mero
aborrecimento.
“Portanto, a condenação em danos morais é patente.
“No ordenamento pátrio, não há norma geral para o
arbitramento de indenização por dano extrapatrimonial, mas há o art. 953,
parágrafo único, do CC/2002, que, no caso de ofensas contra a honra, não
sendo possível provar o prejuízo material, confere ao juiz fixar,
equitativamente, o valor da indenização na conformidade das circunstâncias
do caso.
“Para proceder a uma sistematização dos critérios mais
utilizados pela jurisprudência para o arbitramento da indenização por
prejuízos extrapatrimoniais, destacam-se, atualmente, as circunstâncias do
evento danoso e o interesse jurídico lesado.
“Quanto às referidas circunstâncias, consideram-se como
elementos objetivos e subjetivos para a avaliação do dano a gravidade do
fato em si e suas consequências para a vítima (dimensão do dano), a
intensidade do dolo ou o grau de culpa do agente (culpabilidade do agente),
a eventual participação culposa do ofendido (culpa concorrente da vítima), a
condição econômica do ofensor e as condições pessoais da vítima (posição
política, social e econômica).
“Quanto à valorização de bem ou interesse jurídico lesado
pelo evento danoso (vida, integridade física, liberdade, honra), constitui um
critério bastante utilizado na prática judicial, consistindo em fixar as
indenizações conforme os precedentes em casos semelhantes.

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“Dessa forma, no caso em questão, considerando a conduta
desidiosa da empreendedora ré, o lucro que ela obteve com verdadeira
propaganda enganosa, o desvio produtivo gerado, o objeto do contrato que
era a moradia, é caso de fixação dos danos morais em R$ 12.000,00.
“Do exposto julgo procedente o pedido para CONDENAR,
solidariamente, os réus ROSSI RESIDENCIAL S/A E LINÁNIA
EMPREENDIMENTOS S/A:
“a) ao pagamento a título de indenização por danos materiais
no percentual de 20% sobre o valor da unidade imobiliária adquirida, à
época da contratação, devidamente corrigido monetariamente pelos índices
da tabela prática do e. TJSP desde o desembolso, acrescido de juros de mora
de 1% ao mês desde a citação;
“b) ao pagamento de danos morais que lhe na quantia de
R$12.000,00 (doze mil reais) corrigidos monetariamente a contar da data
desta sentença e de juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação.
“Resolvo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do
Código de Processo Civil.
“Condeno os réus em custas e honorários que fixo em 15 %
sobre o valor total da condenação (...)”.
2. De acordo com os elementos dos autos, é inequívoco o fato de que o
imóvel foi entregue ao comprador sem as características que a ele foram ofertadas e
que, inequivocamente, foram decisivas para a aquisição.
Todo o material de propaganda do empreendimento trazido ao
processo (maquete às fls. 4 e folders as fls. 4, 43 e 46) ressaltam o cunho ecológico
do imóvel, tendo como principal característica o fato de que os futuros moradores
teriam contato harmônico com a natureza, em um ambiente ecologicamente
sustentável.
Obviamente que a existência de uma área de preservação ambiental,
banhada por córrego e contendo uma trilha dita “ecológica” atrai pessoas e
consumidores com perfil específico para o empreendimento e que se identifiquem
com a proposta do condomínio. A não consecução desses equipamentos configura
grave e injustificado equívoco, que desvaloriza o imóvel.

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3. As recorrentes dizem não ter responsabilidade sobre o fato desses
equipamentos não terem sido entregues, porque não foram renovadas as licenças
ambientais pela Cetesb. Todavia, como bem apontado pela r. sentença, cabia aos
responsáveis pelo empreendimento as providências necessárias para sua correta
consecução e, se não havia total segurança com relação à obtenção de licenciamento
ambiental, nunca poderia terem sido oferecidos ao públicos equipamentos que
dependessem de tal.
Ademais, pelo exame dos documentos de fls. 105/167, os
licenciamentos não foram renovados por falta de cumprimento, pela construtora, de
exigências do Órgão Ambiental, como compensação pela intervenção a ser realizada
em área de preservação permanente, ou seja, é de total responsabilidade das
recorrentes a falta dos equipamentos.
4. Tampouco há dúvida com relação à falta de disponibilização de
condições para a instalação do ar-condicionado e de TV a cabo. No memorial
descritivo do empreendimento (fls. 361/365), restou consignado que seria instalado
“um ponto de antena coletiva na sala” e que não seriam fornecidos equipamentos de
ar-condicionado. Não há nada, contudo, que estabelecesse impedimento para a
instalação de ar-condicionado no apartamento e foi noticiada a impossibilidade da
instalação, por ausência de previsão no projeto do empreendimento, um ano após a
aquisição, pelo recorrido (fls. 51).
Já quanto a TV a cabo, o laudo pericial emprestado afirmou
expressamente a impossibilidade de instalação, por falta de projeto e “execução de
passagem dos conduítes para tal fim” e atesta a desvalorização do imóvel, em virtude
dessa ocorrência (fls. 351), o que configura, no mínimo, negligência da construtora e
também desatendimento ao que foi ofertado ao público consumidor, em clara
transgressão da lei consumerista.
Portanto, está configurado o dano material sofrido pelo recorrido, na
medida em que o preço por ele pago destinava-se a um conjunto condominial
entregue em desacordo com o prometido e esperado, e que, evidentemente, não podia
ter o mesmo valor que lhe fora inicialmente conferido e ajustado.
Todavia, o parâmetro a ser adotado deve ser aquele especificado pela
perícia judicial mencionada, produzida em caso análogo e utilizada como prova
emprestada, e que definiu em 10% do valor do imóvel o prejuízo consequente às
faltas observadas no imóvel (cf. fls. 355/356).

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5. Com relação aos danos morais, sem razão as recorrentes. Ao agir
como agiram, oferecendo um projeto do qual não tinham real segurança pudesse ser
efetivado, houveram-se temerariamente e, inegavelmente, praticaram conduta que
gerou dano ao recorrido, pois, além de não poder usufruir do imóvel da maneira que
lhe havia sido prometida, foi-lhe impossibilitada a utilização de ar-condicionado e
televisão por assinatura, por falha do projeto de engenharia, o que sem dúvida gera
dissabor e aborrecimento acima do nível suportável. Como ensina RUI STOCO:
“A responsabilidade pela perfeição da obra está ínsita no
contrato que as partes firmam, ainda que nele não esteja consignada, pois é
de se presumir em todo ajuste para edificação , por força do compromisso
ético assumido pelo profissional, ao obter autorização do Conselho Regional
da respectiva classe profissional para exercer essa atividade” (Tratado de
Responsabilidade Civil, 8a ed., RT, São Paulo, 2011, p. 599).
Em casos semelhantes, a envolver o mesmo condomínio, já decidiu
esta Corte, nos seguintes julgados:
Compra e Venda. Empreendimento "Rossi Reviva". Rés que
se obrigaram a construir área verde, trilha ecoturística e estrutura de
instalação de TV a cabo e ar condicionado, as quais não foram entregues.
Sentença de parcial procedência. Insurgência das rés, alegando ausência de
danos materiais consistentes na desvalorização do imóvel, imputando a
terceiro o atraso na entrega da trilha ecoturística. Descabimento. Demanda
amplamente debatida neste Tribunal. Danos materiais e morais configurados
e bem fixados. Precedentes desta 4a Câmara. Recurso desprovido. (TJSP;
Apelação Cível 1013452-87.2015.8.26.0114; Relator (a): Fábio Quadros;
Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 8a Vara
Cível; Data do Julgamento: 19/12/2019; Data de Registro: 19/12/2019)

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"APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. Pleito de indenização por danos materiais e morais, com
fundamento na ausência de concretização de área prometida, além de falta
de entrega de sistema de ar condicionado e instalação de TV a cabo.
Sentença de parcial procedência, com condenação das rés ao pagamento de
indenização por danos morais, na quantia de R$ 3.000,00 e indenização por
danos materiais consubstanciados na desvalorização do bem. Apelo das rés
que somente impugna a condenação por danos morais. Falta de entrega de
itens, considerados o diferencial do empreendimento, que extravasa o mero
aborrecimento do cotidiano. Frustração de uma expectativa criada pelas rés
de forma irresponsável. Precedentes desta 3a Câmara que, em casos
envolvendo o mesmo empreendimento, reconheceu a configuração dos
danos morais. Manutenção da r. sentença por seus próprios fundamentos,
nos termos do artigo 252 do RITJSP. NEGADO PROVIMENTO AO
RECURSO".(v.32098).

(TJSP;

Apelação
Cível
1020544-53.2014.8.26.0114; Relator (a): Viviani Nicolau; Órgão Julgador:
3a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento: 14/11/2019; Data de Registro: 14/11/2019)
APELAÇÃO CÍVEL
PROMESSA DE COMPRA E
VENDA BEM IMÓVEL AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS E MORAIS PROPAGANDA ENGANOSA IMÓVEL
ENTREGUE SEM A ÁREA DE VERDE COM TRILHA ECOTURÍSTICA
Ação julgada parcialmente procedente em Primeiro Grau de Jurisdição
Apelação das rés Publicidade enganosa Vinculação do fornecedor
Inteligência do artigo 30, do Código de Defesa do Consumidor

Inadimplemento contratual configurado
Responsabilidade objetiva

Danos materiais e morais configurados Sentença confirmada Recurso
improvido. (TJSP; Apelação Cível 1025662-10.2014.8.26.0114; Relator
(a): Dimitrios Zarvos Varellis; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Campinas - 9a Vara Cível; Data do Julgamento:
23/09/2019; Data de Registro: 23/09/2019)

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
INDENIZAÇÃO. Sentença de procedência parcial, fixando danos materiais
(abatimento e lucros cessantes) e devolução de despesas condominiais,
serviços e IPTU. Insurgência por ambas as partes. LUCROS CESSANTES.
Imóvel cujas chaves foram entregues, mas sem que pudesse haver efetiva
utilização do bem pela existência de defeitos construtivos que conduziram a
outros dois momentos de entrega, postergando-a para além do prazo
contratual. Invocação de data do "habite-se" que é insuficiente à aceitação
de cumprimento da obrigação (Súmula 160 TJSP), assim como da primeira
entrega, que não significou possibilidade de fruição do imóvel pelos
adquirentes. Lucros cessantes que decorrem do impedimento de uso do bem
no tempo esperado. Súmula 162 e IRDR do TJSP, além de precedentes do
STJ. Indenização mantida pelo tempo estabelecido na sentença, que não foi
objeto de impugnação pelos autores. DESPESAS RELACIONADAS AO
USO DO IMÓVEL (condomínio, consumos obrigatórios e IPTU). Dever de
reembolso que deriva do mesmo fundamento de impedimento à fruição do
imóvel por ato imputável às rés. AREA VERDE. Publicidade do
empreendimento que destacou este aspecto ao tempo da venda do imóvel,
em folders e campanhas. Aplicação do art. 30 CDC. Entraves com licença
que são inerentes ao risco do negócio. Fortuito interno, inábil a afastar a
responsabilidade das rés. DESVALORIZAÇÃO. Importância da área verde
que foi destacada pela própria incorporadora ao usar este aspecto como fator
diferencial do empreendimento, cuja ausência se mostra apta a afetar o preço
do bem. Percentual de 15% que se mostra adequado e amparado em
precedentes da Corte. DANO MORAL CONFIGURADO. Vícios que
resultam em mais do que simples aborrecimento próprio a relações
contratuais. Natureza do negócio, a envolver bem de longa vinculação ao
adquirente que resulta em expectativas maiores do que as comuns a
negócios de menor porte, que não alcançadas se mostram aptas a provocar
abalo emocional e psicológico. Precedentes da 9a Câmara. Arbitramento em
R$ 15.000,00. Readequação da sucumbência. Sentença parcialmente
reformada. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.
RECURSO DAS RÉS IMPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível
1013965-89.2014.8.26.0114; Relator (a): Mariella Ferraz de Arruda Pollice
Nogueira; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas
- 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/06/2019; Data de Registro:
18/06/2019).
Em remate, com o pequeno reparo relativo aos danos materiais, a r.
sentença é conservada por seus longos e bem deduzidos fundamentos, da lavra do
MM. Juiz, Doutor Marcelo Forli Fortuna, acrescidos dos acima alinhados.
Assinalo, por fim, que na hipótese de oposição de embargos de
declaração, o julgamento se dará virtualmente, salvo manifestação expressa das
partes em cinco dias contados da intimação do acórdão.

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6. Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso, apenas para
reduzir a indenização por danos materiais a 10% (dez por cento) sobre o valor
atualizado do contrato, mantida a condenação por danos morais. Deixo de elevar a
verba honorária fixada pela r. sentença (§ 11 do artigo 85 do Código de Processo
Civil), considerando o sucesso, ainda que parcial, do recurso ofertado pela requerida..
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente