Tribunal: TJSP
Processo: 1046358-46.2020.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Mônica Serrano
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
APELAÇÃO – REMESSA NECESSÁRIA – Base de cálculo de ITBI – Município que utiliza padrão de base de cálculo diferente do valor venal do imóvel para fins de IPTU – Inexiste vinculação entre as bases de cálculo de IPTU e ITBI – Procedimento genérico e unilateral adotado pelo Município que se mostra irregular – Entendimento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas n.

Ementa:
APELAÇÃO – REMESSA NECESSÁRIA – Base de cálculo de ITBI – Município que utiliza padrão de base de cálculo diferente do valor venal do imóvel para fins de IPTU – Inexiste vinculação entre as bases de cálculo de IPTU e ITBI – Procedimento genérico e unilateral adotado pelo Município que se mostra irregular – Entendimento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas n. 2243516-62.2017.8.26.0000 – Utilização, para fins de tributação, do valor venal utilizado para a cobrança do IPTU, que revela critério razoável e apurado com base em plantas genéricas ou valor do negócio traduzido no instrumento de compra e venda, o que for maior – Precedentes – RECURSOS DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963364
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária no
1046358-46.2020.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO e Recorrente JUÍZO EX OFFICIO, é
apelado RAIMUNDO CARLOS DE AGUIAR.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 14a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores OCTAVIO
MACHADO DE BARROS (Presidente sem voto), KLEBER LEYSER DE AQUINO E
GERALDO XAVIER.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
MÔNICA SERRANO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1046358-46.2020.8.26.0053
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APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA no 1046358-46.2020.8.26.0053 - São Paulo
APELANTE: PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO
RECORRENTE: JUÍZO EX OFFICIO
APELADO: RAIMUNDO CARLOS DE AGUIAR
INTERESSADO: SECRETÁRIO DE FINANÇAS E DESENVOLVIMENTO
ECONÔMICO DA PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
VOTO No 18146
APELAÇÃO REMESSA NECESSÁRIA Base de cálculo
de ITBI Município que utiliza padrão de base de cálculo
diferente do valor venal do imóvel para fins de IPTU Inexiste
vinculação entre as bases de cálculo de IPTU e ITBI

Procedimento genérico e unilateral adotado pelo Município que
se mostra irregular Entendimento do Incidente de Resolução
de Demandas Repetitivas n. 2243516-62.2017.8.26.0000

Utilização, para fins de tributação, do valor venal utilizado para
a cobrança do IPTU, que revela critério razoável e apurado
com base em plantas genéricas ou valor do negócio traduzido
no instrumento de compra e venda, o que for maior

Precedentes RECURSOS DESPROVIDOS.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 78/84, que concedeu a segurança para assegurar ao impetrante o
recolhimento do ITBI do imóvel descrito na inicial, tendo por base de cálculo o valor da
transação imobiliária ou aquele utilizado para calcular o IPTU, o que for maior.

Nas
razões
de
apelo sustenta a municipalidade,
preliminarmente, a inadequação da via eleita. No mérito, alega, em suma, que não há
violação dos princípios da legalidade e segurança jurídica, além de afirmar que a base
de cálculo do ITBI no município sempre foi o efetivo valor venal dos bens ou direitos
transmitidos. Pugna pela denegação da segurança e condenação do impetrante ao
pagamento de custas e despesas.

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Contrarrazões às fls. 101/114.
Os autos foram remetidos a este E. Tribunal de Justiça
para fins de reexame necessário.
É o relatório.
Conheço do recurso na medida em que presentes os
requisitos de admissibilidade.
No mérito, não comportam provimento.
Com relação à preliminar, razão não assiste à apelante.
O Mandado de Segurança é o instrumento processual
constitucional, colocado ao dispor de toda pessoa física ou jurídica, para proteger direito
líquido e certo, não tutelado por habeas corpus ou habeas data, lesado ou prestes a
sofrer ameaça de lesão por ato ilegal ou abusivo, proveniente de autoridade pública ou
de seus delegados (art. 5o, inc. LXIX).
A via mandamental, no presente caso, é absolutamente
adequada, já que os fatos narrados podem e foram comprovados de plano, além de ser
uma questão posta em lei municipal. No mais, este processo é mais um dos milhares
que a Prefeitura de São Paulo dá ensejo em casos de cobrança indevida de ITBI.
No mérito, impende consignar, de plano, que a questão
posta em análise recai sobre dois significativos pontos, quais sejam: (i) a correta base de
cálculo a ser utilizada para a cobrança de ITBI e (ii) o momento da ocorrência do fato
gerador de aludido tributo municipal.
Discute-se no mandamus, em síntese, qual a base de
cálculo que deve ser observada para fins de cobrança do ITBI, se deve ser considerado o
valor venal do imóvel, ou o valor da transação, se maior for ou, ainda, como pretende a

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municipalidade, o valor de referência do bem, arbitrado pelo Fisco.
A r. sentença, que confirmou os efeitos da decisão liminar,
entendeu que a correta base de cálculo do ITBI seria aquela do valor venal do imóvel ou
da transação, o que for maior, visto que o arbitramento do valor tido pela
municipalidade, consistente no valor venal de referência, não encontra respaldo legal
(especialmente no tocante aos artigos 38 e 148 no CTN), muito menos constitucional
(afronta aos incisos I e III da Constituição Federal).
Com efeito, a decisão proferida pelo i. magistrado de
primeiro grau não comporta reparos, haja vista estar em absoluta consonância com os
ditames legais e constitucionais. Isso porque o ITBI é um imposto de competência
municipal cujo fato gerador é a transmissão, a qualquer título, de bens imóveis. Dispõe
a Constituição Federal:
Artigo 156, I - transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato
oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de
direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão
de direitos a sua aquisição;
E, consoante o texto literal do artigo 38 do Código
Tributário Nacional, norma recepcionada pela Constituição Federal de 1988 com status
de Lei Complementar, temos a respeito da base de cálculo do ITBI:
“a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos
transmitidos”.
Por valor venal entende-se que se trata “do valor de
venda, ou o valor mercantil, isto é, o preço por que as coisas foram, são ou posam ser
vendidas.” (De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, 27o ed., p. 1461, Rio de Janeiro,
Forense, 208).
No próprio site da Prefeitura de São Paulo tem-se a
definição de valor venal e o cálculo de sua base:

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A base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos,
assim entendido o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado
em condições normais de mercado para compra e venda à vista.
A base de cálculo do ITBI será o maior valor entre o valor de
transação e o valor venal de referência, fornecido pela Prefeitura de
São Paulo, de acordo com o Decreto no 51.627/2010 e a Lei no
1.154/1991.1
Assim, o valor venal do bem representa, em princípio, o
valor de mercado. Portanto, não há dúvidas quanto ao valor que se toma por base de
cálculo para fins de ITBI. A base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal do bem
transmitido que, em última análise, significa o valor de mercado do bem.
Por outro lado, as partes ao entabularem negócio para a
aquisição podem fixar livremente o valor, cabendo à municipalidade acatar, ou não, o
preço, podendo arbitrar novo valor. Mas não pode a Municipalidade, a despeito do
artigo 148 do CTN, pretender impor valor maior que o utilizado para fins de cobrança
de IPTU, que, a rigor, demonstraria o valor de mercado do imóvel, de forma unilateral,
e sem cumprir os ditames legais.
Assim, o valor do ITBI terá como base o valor venal
utilizado para fins de IPTU, que em princípio revela o valor de mercado do bem, posto
que inexiste outro parâmetro legal, para tanto, ou, ainda, o valor do negócio entabulado,
o que for maior.
Não se pode perder de vista que o valor venal apontado
como base de cálculo do IPTU busca representar justamente o preço atual do imóvel, de
acordo com o mercado, cujo montante é apurado com elementos robustos anualmente
pela Municipalidade, inclusive por meio de plantas genéricas. Não é por outro motivo
que a legislação estabelece ser este o critério quantitativo a ser considerado para fins de
cálculo do ITBI, ficando afastado o respectivo quantum apenas quando ficar
1 In htp:/www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/itbi/index.php?p=2513.

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comprovado que o valor da transação tenha sido superior, fixado livremente pelas
partes.
Desta feita, o que se sustenta aqui não é a exata correlação
e vinculação entre os valores arbitrados a título de valor venal do imóvel tanto no IPTU
quanto no ITBI, mas sim que os critérios utilizados pelo Fisco sejam pautados na
legislação vigente e não alcançados por meio de critérios desarrazoados que levam a
significativa e desproporcional diferença da base de cálculo utilizada para fim de
exigência tributária de IPTU e ITBI que tenha por incidência o mesmo bem, sem
qualquer justificativa.
A atuação da Municipalidade, que apura a base de cálculo
para fins de ITBI em montante significante maior, resulta da aplicação da Lei Municipal
no 11.154/1991, que regulou o ITBI, dispondo, em seus arts. 7o, 7o-A e 7o-B:
Art. 7o. Para fins de lançamento do Imposto, a base de cálculo é o
valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o
valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em
condições normais de mercado. § 1o. Não serão abatidas do valor
venal quaisquer dívidas que onerem o imóvel transmitido. § 2o. Nas
cessões de direitos à aquisição, o valor ainda não pago pelo cedente
será deduzido da base de cálculo.
Art. 7o-A. A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os
valores venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro
Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
Parágrafo único. A Secretaria Municipal de Finanças deverá
estabelecer a forma de publicação dos valores venais a que se refere
o "caput" deste artigo.
Art. 7o-B. Caso não concorde com a base de cálculo do imposto
divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças, nos termos de
regulamentação própria, o contribuinte poderá requerer avaliação
especial do imóvel, apresentando os dados da transação e os
fundamentos do pedido, na forma prevista em portaria da Secretaria
Municipal de Finanças, que poderá, inclusive, viabilizar a
formulação do pedido por meio eletrônico.

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Assim, aplicando-se a referida lei, o valor venal de
referência considerado para o ITBI será muito superior que o utilizado para o IPTU,
majorando a Municipalidade, portanto, sua base de cálculo, de forma unilateral e sem
procedimento legal regular. Nesse sentido, o C. Órgão Especial deste Tribunal de
Justiça declarou inconstitucionais os artigos 7o-A e 7o-B, da Lei Municipal no
11.154/1991:
INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE - Artigo 7o da Lei no
11.154, de 30 de dezembro de 1991, com a redação dada pelas Leis
nos 14.125, de 29 de dezembro de 2005, e 14.256, de 29 de dezembro
de 2006, todas do Município de São Paulo, que estabelece o valor
pelo qual o bem ou direito é negociado à vista, em condições normais
de mercado, como a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão
de Bens Imóveis (ITBI) - Acórdão que, a despeito de não manifestar
de forma expressa, implicitamente também questionou as disposições
dos artigos 7o-A, 7o-B e 12 da mesma legislação municipal - Valor
venal atribuído ao imóvel para apuração do ITBI que não se
confunde necessariamente com aquele utilizado para lançamento do
IPTU - Precedentes do STJ - Previsão contida no aludido artigo 7o
que, nessa linha, não representa afronta ao princípio da legalidade,
haja vista que, como regra, a apuração do imposto deve ser feita com
base no valor do negócio jurídico realizado, tendo em consideração
as declarações prestadas pelo próprio contribuinte, o que, em
princípio, espelharia o "real valor de mercado do imóvel" - "Valor
venal de referência", todavia, que deve servir ao Município apenas
como parâmetro de verificação da compatibilidade do preço
declarado de venda, não podendo se prestar para a prévia fixação da
base de cálculo do ITBI - Impossibilidade, outrossim, de se impor ao
sujeito passivo do imposto, desde logo, a adoção da tabela realizada
pelo Município - Imposto municipal em causa que está sujeito ao
lançamento por homologação, cabendo ao próprio contribuinte
antecipar o recolhimento - Arbitramento administrativo que é
providência excepcional, da qual o Município somente pode lançar

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mão na hipótese de ser constatada a incorreção ou falsidade na
documentação comprobatória do negócio jurídico tributável -
Providência que, de toda sorte, depende sempre da prévia
instauração do pertinente procedimento administrativo, na forma do
artigo 148 do Código Tributário Nacional, sob pena de restar
caracterizado o lançamento de ofício da exação, ao qual o ITBI não
se submete - Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse passo, subvertem o
procedimento estabelecido na legislação complementar tributária, em
afronta ao princípio da legalidade estrita, inserido no artigo 150,
inciso I, da Constituição Federal - Inadmissibilidade, ainda, de se
exigir o recolhimento antecipado do tributo, nos moldes estabelecidos
no artigo 12 da Lei Municipal no 11.154/91, por representar violação
ao preceito do artigo 156, inciso II, da Constituição Federal -
Registro imobiliário que é constitutivo da propriedade, não tendo
efeito meramente regularizador e publicitário, razão pela qual deve
ser tomado como fato gerador do ITBI - Regime constitucional da
substituição tributária, previsto no artigo 150, § 7o, da Constituição
Federal, que nem tem lugar na espécie, haja vista que não se cuida
de norma que autoriza a antecipação da exigibilidade do imposto de
forma irrestrita - Arguição acolhida para o fim de pronunciar a
inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei no
11.154/91, do Município de São Paulo. (TJ/SP, Órgão Especial,
Arguição de Inconstitucionalidade no 0056693-19.2014.8.26.0000,
Rel. Paulo Dimas Mascaretti, J. 25/03/2015)
É nesse sentido o entendimento da doutrina e a
jurisprudência, que afirmam que a base de cálculo do ITBI pode ser o preço da
transmissão do bem, ou o valor venal atribuído pelo poder público para fins de IPTU, o
que for maior, repise-se:
INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS

ITBI BASE DE CÁLCULO - Deve ser calculado sobre o valor do
negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins
de IPTU, aquele que for maior, afastando o "valor de referência" -
Ilegalidade da apuração do valor venal previsto em desacordo com o
CTN - Ofensa ao principio da legalidade tributária, artigo 150, inciso

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I da CF Precedentes IRDR PROVIDO PARA FIXAR A TESE
JURÍDICA DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI, DEVENDO
CORRESPONDER AO VALOR VENAL DO IMÓVEL OU AO VALOR
DA TRANSAÇÃO, PREVALECENDO O QUE FOR MAIOR. (TJSP;
Incidente
de
Resolução
de
Demandas
Repetitivas
2243516-62.2017.8.26.0000; Relator (a): Burza Neto; Órgão
Julgador: 7o Grupo de Direito Público; Foro Central - Fazenda
Pública/Acidentes - 9a Vara de Fazenda Pública; Data do
Julgamento: 23/05/2019; Data de Registro: 26/07/2019)
Cumpre observar, ainda, que, apesar de não existir
qualquer vinculação obrigatória entre o valor venal do IPTU e ITBI, os valores venais
desiguais somente teriam justificativa ante algum fato que justificasse a alteração, o que
não se verifica no caso concreto. Com efeito, Kiyoshi Harada2 ensina:
O valor venal de imóvel urbano é aquele encontrado segundo a
legislação pertinente ao imposto predial e territorial urbano e é
revisto ou atualizado anualmente.
De fato, a legislação do IPTU dispõe de critério objetivo para
apuração do valor venal, bem como de mecanismo para manter
atualizado esse valor apurado em 1o de janeiro de cada exercício.
Nada justifica apuração de outro valor venal para o mesmo imóvel,
só para o efeito de ITBI.
A própria legislação estadual para cobrança do imposto sobre
transmissão causa mortis determina a utilização da base de cálculo
do IPTU ou do ITR, conforme se trate, respectivamente, de imóvel
urbano ou rural, ressalvado aos interessados o direito de requererem
avaliação judicial (art. 15 da Lei no 9.591, de 30-12-6).
Por outro lado, definida a base de cálculo, e resguardados
os termos do artigo 148 do CTN, o fato gerador do ITBI se verifica com o registro do
bem imóvel no Cartório competente, sendo assim deverá ter por critério o valor do bem
2 HARADA, Kiyoshi. Direito Tributário Municipal: Sistema Tributário Municipal. 2aed. São Paulo:
Atlas. Pág. 94.

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atual no momento do registro.
Neste sentido, é o posicionamento atual do Superior
Tribunal de Justiça, senão vejamos:
TRIBUTÁRIO
ITBI
FATO GERADOR
OCORRÊNCIA.
REGISTRO DE TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL.
1.Rechaço a alegada violação do art. 458 do CPC, pois o Tribunal a
quo foi claro ao dispor que o fato gerador do ITBI é o registro
imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. A partir
daí, portanto, é que incide o tributo em comento.
2.O fato gerador do imposto de transmissão (art.35, I, do CTN) é a
transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera
mediante registro do negócio jurídico no ofício competente.
Precedentes do STJ.
3. Agravo Regimental não provido.
(AgRg. no AREsp 215273/SP, Rel. Herman Benjamin, Segunda
Turma, Data do Julgamento 02/10/2012)
De igual modo também se manifestou o supramencionado
tribunal
superior
nos
seguintes
julgados:
REsp
no
1.483.796
-
SP
(2014/0232184-7), AgRg no Ag 880955/RJ e REsp 863893/PR.
Isto posto, NEGA-SE PROVIMENTO aos recursos
oficial e voluntário e mantem-se a r. sentença por seus próprios fundamentos, ademais
dos ora acrescidos.
MÔNICA SERRANO
Relatora