Tribunal: TJSP
Processo: 1000948-75.2019.8.26.0642
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-01
Data de publicação: 2020-10-01

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. Associação de moradores. Taxa de manutenção. Procedência. Prescrição. Parcial ocorrência. Reconhecida a prescrição trienal, pois se trata de ressarcimento fundado no enriquecimento indevido dos réus. Inteligência do artigo 206, § 3o, IV, do CPC. Mérito. Matéria julgada em recurso repetitivo pelo C. STJ. Pagamento que só obriga os associados e os que a ela aderiram. Restrições

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. Associação de moradores. Taxa de manutenção. Procedência. Prescrição. Parcial ocorrência. Reconhecida a prescrição trienal, pois se trata de ressarcimento fundado no enriquecimento indevido dos réus. Inteligência do artigo 206, § 3o, IV, do CPC. Mérito. Matéria julgada em recurso repetitivo pelo C. STJ. Pagamento que só obriga os associados e os que a ela aderiram. Restrições ambientais que não têm o condão de isentar os réus de contribuir com o rateio das despesas, mormente porque os serviços prestados pela Associação foram autorizados, por delegação, pela Prefeitura de Ubatuba, a qual, em contrapartida, isentou todos os proprietários das taxas referentes à coleta do lixo e outras que venham a ser criadas. Afastada a multa moratória de 10%, pois inexistente relação contratual. Juros. Incidência a partir de cada vencimento, por se tratar de mora ex re. Inteligência do artigo 397, caput, do CC. Sucumbência recíproca, porquanto a autora decaiu em parte de seu pedido. Sentença reformada.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000808711
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000948-75.2019.8.26.0642, da Comarca de Ubatuba, em que são apelantes PAULO
MARCOS BRAGA DE MAGALHÃES e DALVA REGINA GOMES BRAGA
MAGALHÃES, é apelado ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DA PRAIA DO
PULSO.
ACORDAM, em 6a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.
Sustentou oralmente a advogada Dra. Natalí Bortoletto Rocabado. Foi indeferido o pedido
de adiamento feito pelo advogado Dr. Sérgio Paulo Livovschi.", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO
ALCIDES (Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 1o de outubro de 2020
PAULO ALCIDES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000948-75.2019.8.26.0642 - Ubatuba - VOTO No 2/10
VOTO
: 40187
APELAÇÃO : 1000948-75.2019.8.26.0642
COMARCA : UBATUBA
APELANTE(S): PAULO MARCOS BRADA DE MAGALHÃES E
DALVA REGINA GOMES BRAGA MAGALHÃES
APELADO(S): ASSOCIAÇÃO DOS AMIGOS DA PRAIA DO PULSO
JUIZ (A) : DIOGO VOLPE GONÇALVES SOARES
AÇÃO DE COBRANÇA. Associação de moradores. Taxa de
manutenção.
Procedência.
Prescrição.
Parcial
ocorrência.
Reconhecida a prescrição trienal, pois se trata de ressarcimento
fundado no enriquecimento indevido dos réus. Inteligência do
artigo 206, § 3o, IV, do CPC. Mérito. Matéria julgada em recurso
repetitivo pelo C. STJ. Pagamento que só obriga os associados e
os que a ela aderiram. Restrições ambientais que não têm o
condão de isentar os réus de contribuir com o rateio das despesas,
mormente porque os serviços prestados pela Associação foram
autorizados, por delegação, pela Prefeitura de Ubatuba, a qual, em
contrapartida, isentou todos os proprietários das taxas referentes à
coleta do lixo e outras que venham a ser criadas. Afastada a multa
moratória de 10%, pois inexistente relação contratual. Juros.
Incidência a partir de cada vencimento, por se tratar de mora ex re.
Inteligência do artigo 397, caput, do CC. Sucumbência recíproca,
porquanto a autora decaiu em parte de seu pedido. Sentença
reformada.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

PAULO MARCOS BRAGA DE MAGALHÃES e
DALVA REGINA GOMES BRAGA MAGALHÃES interpõem recurso de
apelação contra a r. sentença (fls. 608/616, declarada as fls.631/634),
proferida na ação de cobrança proposta por ASSOCIAÇÃO DOS AMIGOS
DA PRAIA DO PULSO, que julgou procedente o pedido para condenar os
réus, de maneira solidária, ao pagamento da quantia de R$ 112.284,90,
devidamente atualizada desde a data da citação, bem como das
contribuições vencidas e não pagas após o ajuizamento da ação,

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acrescidas de correção monetária e juros moratórios de 1% ao mês,
contados a partir de cada vencimento.
Sustentam, em síntese, inexistir condomínio, e
que não utilizam os serviços oferecidos pela requerida. Esclarecem que
não puderam construir edificação no lote de terreno por conta de
restrições ambientais; ele se encontra no perímetro estendido do
Parque Estadual da Serra do Mar, razão pela qual invocaram o direto de
se desassociarem. Ainda, que não se trata de loteamento fechado, mas
de acesso controlado, e nem foram apresentadas as atas das
assembleias que aprovaram o valor da contribuição. Consideram
abusiva a multa de 10%. Na eventual manutenção da condenação,
pleiteiam a incidência dos juros a partir da citação, mormente porque
não foram constituídos em mora. Finalmente, pretendem seja
reconhecida a prescrição trienal. (fls. 639/663)
Contrarrazões
foram
apresentadas.
(fls.
668/685)
É o relatório.
O pedido da autora, consoante a r. sentença,
fundamenta-se nos seguintes fatos: “os requeridos, como membros da
associação autora e proprietários de um lote situado em área
administrada pela mesma, e, apesar de se beneficiarem dos serviços
prestados, não efetuaram o devido pagamento de sua cota parte no
rateio das despesas da associação a partir do mês de abril de 2014,
sendo devedores do montante total de R$ 112.284,90 (cento e doze mil
duzentos e oitenta e quatro reais e noventa centavos).” (fl. 608)
No presente caso, há necessidade de se
apreciar, inicialmente, a prejudicial do mérito.

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Preservado o entendimento do douto Juízo a
quo, não é possível a aplicação da prescrição quinquenal, pois a
cobrança está fundada no enriquecimento sem causa, aplicando-se, por
isso, a prescrição trienal, prevista no artigo 206, § 3o, inciso IV, do
Código Civil.
Confira-se, a respeito, precedentes desta 6a
Câmara de Direito Privado:
APELAÇÃO
ASSOCIAÇÃO
-
COBRANÇA
-
Cerceamento de defesa - Não configuração -
Elementos suficientes ao convencimento do Juízo -
Ilegitimidade passiva - Inocorrência Prescrição -
Parcial ocorrência - Reconhecida de ofício a aplicação
da prescrição trienal - Cobrança fundada em
enriquecimento
sem
causa
-
Loteamento
administrado pela autora - Dever do proprietário de
arcar com as verbas para a manutenção condominial
- Obrigação de caráter “propter rem” - Imóvel
mantido com o registro em nome dos réus - Não
comprovação formal da alienação do mesmo a
terceiros e ao terceiro interveniente e recorrente -
Preliminares rejeitadas - Recursos desprovidos.
(Apel. no 0007052-27.2012.8.26.0002, Rel. Des.
Mario Chiuvitte Júnior, j. em 10.11.2016)
Apelação Cível Ação de Cobrança Administração
de loteamento Taxa de conservação Pagamento
devido Serviços prestados em favor do loteamento
Requerido que no momento da aquisição do lote
tinha ciência da obrigatoriedade do pagamento da
taxa.
Apelação
Cível
Prescrição
de
parte
da
pretensão Inteligência do art. 206, § 3o, IV do CPC.
Recurso
parcialmente
provido.
(Apel.
no

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0104799-71.8.26.0100, Rel. Des. José Roberto
Furquim Cabella, j. em 24.09.2015)
Assim, ajuizada a ação em 29.03.2019, afasta-
se a cobrança dos débitos vencidos desde 01.04.2014 até 28.03.2016.
Quanto ao mérito, a questão relativa à taxa de
manutenção de loteamento fechado já foi enfrentada pelo E. Superior
Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial pelo rito dos
recursos repetitivos (artigo 543-C do CPC), que confirmou a tese
adotada por este Relator, no sentido de que “As taxas de manutenção
criadas por associações de moradores não obrigam os não associados
ou os que a elas não anuíram” (REsp no 1280871/SP 2011/0189659,
Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva, j. em 13.03.2015).
Portanto, em linhas gerais, a cobrança só é
legítima se o proprietário for associado ou de alguma forma tiver
aderido à associação, circunstâncias estas presentes no caso.
A “Associação dos Amigos da Praia do Pulso”,
anteriormente denominada “Sociedade dos Proprietários da Praia do
Pulso”, foi criada em 14.09.1978 (fl. 247).
Os demandantes adquiriram o lote de terreno
em 01.10.1991, conforme registro no 2, da matrícula no 23.203, do
Registro de Imóveis de Ubatuba (fls. 384/385), tendo pago as
contribuições até 03.08.2012, sendo certo que em 02.08.2012, o
demandado pleiteou, junto à requerente, a “suspensão da Taxa de
Manutenção que incide sobre o meu terreno.” (fl. 548 grifo nosso)
O caso revela a existência de uma pessoa

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jurídica constituída com o objeto de gestão e administração de um
loteamento fechado, que, numa reunião de esforços, presta serviços
com o objetivo de fomentar o pleno desenvolvimento da habitabilidade
e convivência de interesse de uma coletividade específica.
De rigor esclarecer que entre a Associação e a
“Prefeitura Municipal da Estância Balneária de Ubatuba”, conforme Lei
no 1205, de 25.11.1992, foi celebrado um contrato de concessão de
direito real de uso, onde, por delegação, a autora obrigou-se à
manutenção do sistema viário e de captação e escoamento de águas
pluviais; arborização das ruas e da área de lazer; segurança do
loteamento, inclusive com controle da cancela de entrada e saída de
veículos e pessoas; recolhimento do lixo e construção de lixeira nos
padrões aprovados pela Prefeitura, para acesso de seus caminhões;
limpeza dos terrenos considerados baldios ou não edificados; limpeza
dos detritos deixados na praia; manutenção de placas indicativas das
ruas, estacionamentos e demais restrições legais.
Em contrapartida, a Municipalidade de Ubatuba
isentou
todos
os
contribuintes
que
possuem
imóvel
no
loteamento Praia do Pulso, das taxas referentes à coleta do lixo
e demais que porventura venham a ser criadas. (fls. 360/363)
Em razão desse contrato, o Ministério Público do
Estado de São Paulo propôs ação civil pública, tendo sido assinado
Termo de Ajustamento de Conduta, devidamente homologado, através
do qual a demandante foi autorizada a manter as guaritas, com cancela
para controle de entrada e saída de veículos e pessoas, definir área
para estacionamento de visitantes, e, ainda, a “continuar realizando
todos os serviços de manutenção e conservação do loteamento, tais
como serviços de vigilância, limpeza das ruas, da praia, das valetas,

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das caixas de sistemas de drenagem de águas pluviais, das caixas
d ́agua, coleta d elixo domiciliar e das áreas do loteamento, enfim toda
e qualquer manutenção e conservação das áreas internas do
loteamento, sejam estas áreas públicas ou privadas, podendo cobrar de
seus proprietários, as respectivas taxas de manutenção e conservação
do loteamento, como vem praticando desde a sua Fundação, ocorrida
no ano de 1978.” (fls. 379/383)
Inobstante os réus aleguem restrição ambiental,
sem efetivamente terem comprovado a impossibilidade de construírem
no seu lote e sem que perícia fosse realizada nesse sentido, o presente
caso trata, na verdade, de exigibilidade de valores decorrentes do
rateio de despesas pelos serviços prestados, dos quais, decorre,
inclusive, isenção tributária em favor dos demandados.
Assim, plenamente lícita a cobrança realizada.
Cabe esclarecer, contrariamente ao que afirmam
os
requerentes,
que
nas
atas
das
assembleias ocorridas em
16.04.2016, 08.04.2017 e 21.04.2018, consta o índice de reajuste da
taxa de manutenção. (fls. 346/358)
No
tocante
à
multa
moratória
de
10%,
impossível a sua aplicação, pois não cuida a espécie de relação
contratual.
Nesse sentido:
APELAÇÃO.
Ação
de
cobrança
de
débitos
condominiais. Procedência da ação. Inconformismo
de ambas as partes. REsp 1.280.871/SP que firmou
entendimento de que “As taxas de manutenção
criadas por associações de moradores não obrigam

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os não associados ou que a elas não anuíram”.
Solução, no entanto, que não afasta a possibilidade
de
a
associação
ser
ressarcida
pelos
gastos
efetuados em benefício do proprietário, em pleito
fundamentado
no
enriquecimento
sem
causa.
Serviços prestados para manutenção que beneficiam
a todos os proprietários ou locatários do bem. A
alegação de que o status de associação desconfigura
as cobranças não prospera. Condomínio travestido
de associação. Comprovação da efetiva prestação e
fruição
dos
serviços
essenciais
de
segurança,
manutenção
e
limpeza
que
causam
inegável
valorização do empreendimento e do imóvel dos
réus. Multa. Exclusão mantida. Não se trata de
relação contratual a exigir sua aplicação. Honorários
advocatícios
sucumbenciais.
Necessidade
de
majoração. Fixação em 15% sobre o valor da
condenação. Sentença reformada em parte mínima.
Recurso dos réus a que se nega provimento e dá-se
provimento em parte ao da autora. (Apel. no
1011504-88.2018.8.26.0152, 7a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. José Rubens Queiroz Gomes, j. em
19.08.2020).
Com relação aos juros, por se tratar de mora ex
re, sua incidência é de ser computada a partir de cada vencimento, a
teor do que dispõe o artigo 397, caput, do Código Civil: “O
inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui
de pleno direito em mora o devedor.”
Confira-se a respeito:
ASSOCIAÇÃO
DE
MORADORES
-
Taxa
de

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manutenção Cobrança Imposição de multa de 2%
sobre o débito, assim como de juros moratórios de
0,33% ao dia, incidindo desde cada vencimento -
Inaplicabilidade das disposições do artigo 1336, §
1o., do CC, porque não estamos tratando de
cobrança de condomínio - Adoção da regra geral, do
artigo 406, do CC - Termo inicial da incidência
mantido a partir de cada vencimento - Mora ex re
Inteligência do artigo 397, caput, do CC - Recurso
provido
em
parte.
(Apel.
no
0021262-07.2012.8.26.0577, 8a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Mônica de Carvalho, j. em
29.07.2019)
Concluindo, a r. sentença é reformada para
condenar os réus ao pagamento das taxas associativas a partir de
29.03.2016, inclusive das que se vencerem no curso da ação até a
efetiva liquidação, devidamente corrigidos pela Tabela Prática deste E.
Tribunal de Justiça, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde
a data em que vencida cada obrigação.
Uma vez que a demandante decaiu em parte de
seu pedido, a sucumbência é recíproca, sendo certo que as custas
judiciais e despesas processuais serão divididas na proporção de 50%
para cada parte, fixando-se a verba honorária em R$ 6.000,00, a serem
rateados igualitariamente entre autora e réus, ou seja, R$ 3.000,00
para os patronos da requerente e R$ 3.000,00 para os advogados dos
requeridos (artigo 85, § 1o, do CPC/2015).
A
correção
monetária
dos
honorários
advocatícios fixados em quantia certa incide a partir da data em que
foram arbitrados (julgamento da apelação).
Exclui-se a hipótese de incidência de juros

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moratórios, a não ser que se configure a mora em sede de execução.
Com efeito, em se tratando de honorários decorrentes de sucumbência,
só se pode cogitar de mora do devedor sucumbente após o trânsito em
julgado da sentença e respectiva execução.
Em respeito aos princípios da celeridade e
economia processual, recolham os demandados, no prazo legal a ser
contado a partir da publicação do acórdão, a taxa judiciária para a
juntada de mandato (fls. 545/547), nos termos do artigo 48, § 2o, da
Lei Estadual no 10.394/1970, com as alterações da Lei Estadual no
216/1974, pena de inscrição na Divida Ativa do Estado.
Por
derradeiro,
para
evitar
a
costumeira
oposição de embargos declaratórios voltados ao prequestionamento,
tenho por ventilados, neste grau de jurisdição, todos os dispositivos
legais citados no recurso interposto. Vale lembrar que a função do
julgador é decidir a lide e apontar, direta e objetivamente, os
fundamentos que, para tal, lhe foram suficientes, não havendo
necessidade de apreciar todos os argumentos deduzidos pelas partes,
um a um. Sobre o tema, confira-se a jurisprudência (STJ, EDcl no REsp
no 497.941/RS, Rel. Min. Franciuli Neto, publicado em 05/05/2004;
STJ, EDcl no AgRg no Ag no 52.074/RJ, Rel. Min. Denise Arruda,
publicado em 25/10/2004).
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao
recurso.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator