Tribunal: TJSP
Processo: 1014998-86.2019.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Edson Luiz de Queiróz
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de resilição cumulado com restituição dos valores pagos. Alegação de que as rés não apresentaram a documentação necessária para obtenção do financiamento imobiliário. Sentença de procedência parcial.
Mérito. Retomada do imóvel pelas rés comprovada por Auto de Primeiro e Segundo Público Leilão Extrajudicial com Adjudicação juntado nos autos.

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de resilição cumulado com restituição dos valores pagos. Alegação de que as rés não apresentaram a documentação necessária para obtenção do financiamento imobiliário. Sentença de procedência parcial.
Mérito. Retomada do imóvel pelas rés comprovada por Auto de Primeiro e Segundo Público Leilão Extrajudicial com Adjudicação juntado nos autos. Retomada do bem pelas rés não configura empecilho à interposição da presente ação.
Relação de consumo configurada. Retenção integral dos valores pagos é vedada pelo Código de Defesa do Consumidor. Interpretação do disposto no seu artigo 53, "caput" do CDC.
Não acolhimento do pedido das rés de aplicação da Lei no 4.591/64, que não prevalece sobre o Código de Defesa do Consumidor.
Resilição do contrato com devolução das quantias pagas admitida. Aplicação das Súmulas ns. 1, 2 e 3 desta C. Corte, bem como da Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça. Manutenção da r. sentença que condenou as rés, solidariamente, a restituír à parte autora 75% do valor total desembolsado na compra do imóvel, anotando-se a inexistência de recurso da parte autora.
Honorários recursais. Aplicação do artigo 85, §11 do Código de Processo Civil. Honorários advocatícios arbitrados em favor do patrono da parte autora majorados para 20% do valor da condenação.
Resultado. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000708275
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1014998-86.2019.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que são
apelantes PLANO PITANGUII EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA e LIVING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LIMITADA, é apelado
JOÃO BERNARDO DA SILVA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), CÉSAR PEIXOTO E
ANGELA LOPES.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014998-86.2019.8.26.0002 - São Paulo -Voto no 26288 K
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Voto no 26288
Apelação Cível no 1014998-86.2019.8.26.0002
Comarca: São Paulo
Apelantes: Plano Pitanguii Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda e Living
Empreendimentos Imobiliarios Limitada
Apelado: João Bernardo da Silva
Juiz (a): Renato de Abreu Perine
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de
resilição cumulado com restituição dos valores pagos.
Alegação
de
que
as
rés
não
apresentaram
a
documentação
necessária
para
obtenção
do
financiamento imobiliário. Sentença de procedência
parcial.
Mérito. Retomada do imóvel pelas rés comprovada por
Auto de Primeiro e Segundo Público Leilão Extrajudicial
com Adjudicação juntado nos autos. Retomada do bem
pelas rés não configura empecilho à interposição da
presente ação.
Relação de consumo configurada. Retenção integral dos
valores pagos é vedada pelo Código de Defesa do
Consumidor. Interpretação do disposto no seu artigo 53,
“caput” do CDC.
Não acolhimento do pedido das rés de aplicação da Lei
no 4.591/64, que não prevalece sobre o Código de
Defesa do Consumidor.
Resilição do contrato com devolução das quantias pagas
admitida. Aplicação das Súmulas ns. 1, 2 e 3 desta C.
Corte, bem como da Súmula 543 do C. Superior Tribunal
de Justiça. Manutenção da r. sentença que condenou as
rés, solidariamente, a restituír à parte autora 75% do
valor total desembolsado na compra do imóvel, anotando-
se a inexistência de recurso da parte autora.
Honorários recursais. Aplicação do artigo 85, §11 do
Código de Processo Civil. Honorários advocatícios
arbitrados em favor do patrono da parte autora
majorados para 20% do valor da condenação.
Resultado. Recurso não provido.

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Vistos.
Adotado o relatório da decisão de primeiro grau,
acrescente-se tratar de ação de resilição de contrato de compra e venda de
imóvel, cumulada com restituição dos valores pagos, movida sob alegação de
que as rés não apresentaram a documentação necessária para obtenção do
financiamento imobiliário.
Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes
para declarar rescindido o contrato por desistência da parte autora,
condenando as rés, solidariamente, a restituír à parte autora 75% do valor total
desembolsado na compra do imóvel, com incidência de correção monetária
pela tabela do TJSP desde os respectivos desembolsos, acrescida de juros de
mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado.
Foi fixada a sucumbência recíproca, devendo a parte
autora pagar 20% das despesas processuais, observada a gratuidade de
justiça, enquanto que as rés, solidariamente, pagam 80% das despesas
processuais, devendo cada parte remunerar os advogados em 10% do valor
da condenação para o patrono da autora e R$1.000,00 para o patrono das rés,
observada a gratuidade de justiça concedida ao autor.
As rés apresentaram recurso de apelação, visando,
inicialmente, a aplicação do artigo 63 da Lei no 4591/64. Sustentam que ante a
inércia no pagamento, o imóvel foi levado a leilão extrajudicial, com
observância de todos os requisitos legais e tais medidas foram tomadas
somente em razão do inadimplemento injustificável do contrato.
Afirmam que, realizado o leilão extrajudicial com a regular
adjudicação do bem, face à inexistência de arrematantes interessados, atos
jurídicos perfeitos e acabados, não há que se cogitar na hipótese de restituição
de valores ao autor, como se a demanda tratasse de uma rescisão contratual
comum. Argumentam que não é admitida a condenação na restituição do
percentual de 75% dos valores pagos, sob pena de afronta direta ao disposto
no art. 63, §4o da Lei n° 4.591/64.
O
recurso
foi
devidamente
processado,
com
apresentação de contrarrazões. Houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório do essencial.
No caso, a retomada do imóvel pelas rés foi comprovada
pelo Auto de Primeiro e Segundo Público Leilão Extrajudicial com Adjudicação

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juntado às fls. 69.
Entretanto, a retomada do bem pelas rés não configura
empecilho na interposição da presente ação, vez que em se tratando de
relação de consumo, a retenção integral dos valores pagos é vedada pelo
Código de Defesa do Consumidor, conforme se depreende do disposto no seu
artigo 53, “caput”:
“Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante
pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em
garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que
estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do
credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do
contrato e a retomada do produto alienado.”
Nessas condições, não deve ser acolhido o pedido das
rés de aplicação da Lei no 4.591/64 que não prevalece sobre o Código de
Defesa do Consumidor.
Nesse sentido já decidiu a C. 9a Câmara de Direito
Privado desta C. Corte:
“APELAÇÃO - Ação de Rescisão Contratual c.c Restituição de
Valores - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra
de Imóvel Pretensão dos autores de rescindir o contrato entabulado
entre as partes, declarar a nulidade e abusividade das cláusulas que
estipulam as regras de rescisão da avença, e a devolução integral
das prestações pagas - Sentença de parcial procedência da ação -
Inconformismo das rés - Alegação de que é inviável a decretação
judicial da rescisão do contrato de compra e venda “sub judice”, uma
vez que o negócio já estava resolvido após constituição em mora dos
autores e, posterior realização de leilão extrajudicial, a arrematação
do imóvel em favor de terceiro - Descabimento - Rescisão contratual
em razão da realização de leilão extrajudicial que não autoriza a
retenção de parte substancial do montante pago pelos autores, sem a
comprovação dos gastos com o desfazimento do negócio, que coloca
o consumidor em evidente posição de desvantagem ao impor
prejuízos maiores ao comprador do que à empresa vendedora em
caso de rescisão contratual - Abusividade caracterizada - Incidência
da Lei no 4.591/64, que trata das incorporações imobiliárias e do
procedimento de leilão extrajudicial que não afasta a incidência das
disposições do CDC - Devolução dos valores pagos que tem por
objetivo a compensação das despesas realizadas, com o propósito de
devolver as partes ao status quo ante - Manutenção do percentual de
retenção de 15% do montante pago fixado na sentença - Recurso
desprovido.”
(Apelação no 1014294-43.2014.8.26.0004, 9a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO, j.
23/02/2016).

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Além do mais, é entendimento sumulado por esta Corte
de Justiça que ainda que inadimplente confesso, o comprador pode obter a
devolução das quantias pagas, total ou parcialmente.
“Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas,
admitida
a
compensação
com
gastos
próprios
de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem.”
Assim, com a resilição do contrato, as partes, devem ser
restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do
negócio, com a devolução do valor pago pelos compradores e observando-se,
ainda, a prerrogativa do alienante de reter parte desse numerário para
ressarcimento das despesas administrativas.
Da mesma forma, a restituição dos valores devidos deve
ser feita de uma só vez, imediatamente e não em parcelas.
Nesse sentido as Súmulas nos 2 e 3 do TJSP:
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só
vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito
à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes
deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção.
Nada obstante se reconheça que não houve justa causa
para a resilição do contrato, a retenção abusiva fere a boa-fé objetiva.
A teoria moderna da boa-fé objetiva vai além das
obrigações e requisitos essenciais do contrato; consentimento, coisa, preço.
Neste novo conceito as partes devem proceder em conformidade com os
padrões socialmente reconhecidos de lisura e lealdade. As obrigações não
ficam restritas somente a transferência e pagamento, destacando-se também o
dever de proteção à pessoalidade da outra parte, o dever de lealdade e o
dever de negociar com honestidade.
Resumindo, ausente a boa-fé objetiva, viola-se a
autonomia da vontade da pessoa contratante e, portanto, fica evidenciado o
vicio de consentimento.

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É o que prevê o artigo 113 do Código Civil, quando
determina que os contratantes, ao celebrarem um contrato, devem agir em
conformidade com os padrões de ética, honestidade e transparência, de forma
que o contrato possa atingir as expectativas almejadas, para que sua conduta
não prejudique o consentimento, o qual se for viciado prejudicará a validade do
contrato.
Anote-se, ainda, o disposto na Súmula 543 do C.
Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Nessas condições, deve ser mantida a r. sentença que
condenou as rés, solidariamente, a restituírem à parte autora 75% do valor
total desembolsado na compra do imóvel, com incidência de correção
monetária pela Tabela do TJSP desde os respectivos desembolsos e juros de
mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado. Anote-se que não houve
interposição de recursos pela parte autora.
Em virtude do disposto no artigo 85, §11 do Código de
Processo Civil, os honorários advocatícios arbitrados em favor do patrono da
parte autora devem ser majorados para 20% do valor da condenação.
As demais questões arguidas pelas partes ficam
prejudicadas, segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça, perfilhada
pela Ministra Diva Malerbi, no julgamento dos EDcl no MS 21.315/DF,
proferido em 08/06/2016, já na vigência CPC/2015: "o julgador não está
obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já
tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (...), sendo dever do
julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão
adotada na decisão recorrida".
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente Acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no
próprio recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos
termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011, com a redação alterada pela
Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça,
entendendo-se o silêncio como concordância.

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Pelo exposto, NEGA-SE provimento ao recurso de
apelação.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
Relator
(documento assinado digitalmente)