Tribunal: TJSP
Processo: 4023198-93.2013.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Carlos Ferreira Alves
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Compromisso de compra e venda – Ação indenizatória – Atraso na entrega do bem – Reapreciação de tema submetido ao regime de recursos repetitivos – Inteligência do art. 1.030, inciso II, do CPC – Observância dos recursos especiais repetitivos de no 1.635.428/SC, 1.498.484/DF, 1.614.721/DF e 1.631.485/DF – Modificado o entendimento manifestado no primeiro julgamento do apelo,

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Compromisso de compra e venda – Ação indenizatória – Atraso na entrega do bem – Reapreciação de tema submetido ao regime de recursos repetitivos – Inteligência do art. 1.030, inciso II, do CPC – Observância dos recursos especiais repetitivos de no 1.635.428/SC, 1.498.484/DF, 1.614.721/DF e 1.631.485/DF – Modificado o entendimento manifestado no primeiro julgamento do apelo, que afastou a condenação ao pagamento de multa contratual pretendida pelos autores, registrando-se que no caso concreto não está ocorrendo cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, negados pela r. sentença recorrida, não objeto do apelo interposto – Possibilidade da inversão da multa – Mantido o provimento parcial do recurso de apelação interposto pela parte requerida, fixada sucumbência recíproca, mantido o v. acórdão reexaminado em seus demais pontos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000132058
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
4023198-93.2013.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante
ECOWAY MANSOES SANTO ANTONIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA, são apelados JOAO PAULO CORDEIRO DE SOUZA (E OUTROS(AS)) e
PAULA TATEISHI MARIANO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Mantido o provimento parcial do recurso de apelação interposto
pela parte requerida, fixada sucumbência recíproca, mantido o v. acórdão
reexaminado em seus demais pontos. VU, de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e ALVARO PASSOS.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES
relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 4023198-93.2013.8.26.0114
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Apelação Cível n° 4023198-93.2013.8.26.0114
Apelante:
Ecoway
Mansões
Santo
Antônio
Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Apelados: João Paulo Cordeiro de Souza e Paula Tateishi Mariano
Comarca: Campinas 2a Vara Cível
MM. Juiz de 1a instância: Fábio Henrique Prado de Toledo
VOTO n° 37157
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL
Compromisso de compra e
venda Ação indenizatória Atraso na entrega do bem
Reapreciação de tema submetido ao regime de recursos
repetitivos
Inteligência do art. 1.030, inciso II, do CPC
Observância dos recursos especiais repetitivos de no
1.635.428/SC, 1.498.484/DF, 1.614.721/DF e 1.631.485/DF

Modificado o entendimento manifestado no primeiro
julgamento do apelo, que afastou a condenação ao
pagamento de multa contratual pretendida pelos autores,
registrando-se que no caso concreto não está ocorrendo
cumulação da cláusula penal moratória com indenização
por lucros cessantes, negados pela r. sentença recorrida,
não objeto do apelo interposto Possibilidade da inversão
da multa
Mantido o provimento parcial do recurso de
apelação
interposto
pela
parte
requerida,
fixada
sucumbência
recíproca,
mantido
o
v.
acórdão

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reexaminado em seus demais pontos.
RELATÓRIO.
1.
Trata-se de recurso de apelação interposto por Ecoway
Mansões Santo Antônio Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra a r.
sentença de fls. 298/307
cujo relatório se adota
que julgou
parcialmente procedente a ação indenizatória ajuizada pelos
apelados, Joao Paulo Cordeiro de Souza e Paula Tateishi Mariano, em
face da apelante, para “a ré a ressarcir ou deduzir do saldo devedor
os valores cobrados à titulo de atualização monetária e juros no
período em que perdurou a mora, a saber, a partir de 10 de agosto
de 2010 até 30 de março de 2.012. Ainda, condeno a ré a pagar aos
autores a indenização pecuniária prevista na cláusula 5.1, que
consiste em 1% sobre o valor total do imóvel por mês em que
perdurou a mora, a ser calculado pro rata die, mais a multa de mora
de 2%, do valor total do contrato. As prestações mensais
correspondentes a 1% do valor do imóvel serão corrigidas
monetariamente desde os respectivos vencimentos no período em
que perdurou a mora e a multa de 2% será corrigida monetariamente
desde a data em que ocorreu a mora, sendo que tudo será
acrescido de juros de mora de 1% ao mês, esses contados da
citação”.

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2.
Inconformada, a ré apela às fls. 321/349. Suscita, em preliminar,
“a flagrante falta de interesse de agir dos apelados ante a ampla e
irrestrita quitação”. Quanto ao mérito, alegam que houve justo
motivo para o atraso na entrega do bem (“fato do príncipe”), o que
afasta a sua culpa pelo inadimplemento. Alega que a sentença é
contraditória quanto ao reconhecimento de legalidade da cláusula
de tolerância. Insurge-se, ainda, contra o “congelamento” do saldo
devedor determinado pelo D. Juízo a quo, defendendo a aplicação
dos índices de correção monetária previstos em contrato. Afirma que
a r. sentença é extra petita em relação aos juros contratuais, estes
que, além do mais, sequer incidiram indevidamente. Finalmente, que
não pode o Magistrado singular criar multa contratual que não existe,
invertendo aquela prevista apenas em desfavor ao consumidor;
subsidiariamente, pugna pela sua redução. Pede, ao final, o
provimento do recurso.
3.
O apelo foi recebido no duplo efeito (fls. 353).
4.
Contrarrazões dos apelados às fls. 355/362.
5.
Os apelos foram julgados por esta E. 2a Câmara de Direito
Privado (fls. 369 e seguintes) nos seguintes termos:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de compra e
venda Atraso na entrega do bem Circunstância de os
consumidores terem pago o saldo final do preço não lhes

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retira o direito de demandar a vendedora por eventuais
abusos e ilegalidades existentes no contrato e praticados
durante a sua execução
Preliminar de carência da
ação afastada. Reconhecimento de legalidade da
cláusula de tolerância prevista em contrato Atraso para
além do prazo previsto Impossibilidade de correção do
saldo devedor pelo INCC após o término do prazo
previsto para a construção da obra Congelamento do
saldo devedor que tampouco se justifica Substituição
de índices. Inversão de multa moratória Impossibilidade,
conforme entendimento sumulado por este E. Tribunal.
Sentença reformada em parte, com a redistribuição dos
ônus da sucumbência Apelo parcialmente provido.
6.
Opostos embargos declaratórios pelos autores, estes foram
rejeitados pelo v. acórdão proferido às fls. 390/396.
7.
Inconformados, os autores interpuseram Recurso Especial Cível
às fls. 398 e seguintes. Em despacho de fls. 450, a Presidência do
Direito Privado determinou a suspensão da tramitação do processo
até o julgamento final da controvérsia.
8.
Nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo
Civil, foi determinada a reapreciação da matéria (fls. 453/454), vindo
os autos conclusos a este Magistrado aos 25.11.2019.
FUNDAMENTOS.
9.
Em cumprimento à r. decisão da E. Presidência da Seção do
Direito Privado, passo a reapreciar o tema abordado pelos autores

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quando da interposição do Recurso Especial Cível.
10.
Com efeito, cumpre anotar que a reapreciação tem como
escopo à matéria decidida nos recursos especiais afetados e
devolvidas à esta Corte por meio da apelação interposta pelos
autores, a saber, a possibilidade de inversão de cláusula penal em
compromisso de compra e venda de imóvel e a sua cumulação com
lucros cessantes.
11.
Pois bem. No v. acórdão que apreciou o apelo, entendeu-se
pela impossibilidade de inversão, em desfavor da construtora
(fornecedora), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o
adquirente (consumidor), nos termos da Súmula 159 deste E. TJSP: “É
incabível a condenação da vendedora ao pagamento de multa
ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador, afastando-
se
a
aplicação
da
penalidade
por
equidade,
ainda
que
descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra.”
12.
O C. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos
Especiais nos. 1.635.428/SC, 1.498.484/DF, 1.614.721/DF E 1.631.485/DF,
firmou as seguintes teses:
Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade
de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e,
em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo,

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afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o
comprador e a construtora/incorporadora, havendo
previsão
de
cláusula
penal
apenas
para
o
inadimplemento
do
adquirente,
deverá
ela
ser
considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento
do
vendedor.
As
obrigações
heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
13.
No caso em exame, possível, então, a inversão pretendida
pelos autores, anotando-se que FICA MODIFICADO O ENTENDIMENTO
MANIFESTADO NO PRIMEIRO JULGAMENTO DO APELO, QUE AFASTOU A
CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL PRETENDIDA
PELOS AUTORES, REGISTRANDO-SE QUE NO CASO CONCRETO NÃO
ESTÁ OCORRENDO CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA
COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, NEGADOS PELA R.
SENTENÇA RECORRIDA E NÃO OBJETO DO APELO INTERPOSTO.
14.
Nesse sentido, convém mencionar trecho da r. sentença
relativo aos lucros cessantes:
[...] Tampouco cabe condenação da ré no pagamento
de alugueres mensais a título de lucros cessantes. Isso
porque não consta que os autores tenham adquirido o
imóvel para locação. Assim, tal renda constitui mera
conjectura. Aplica-se ao caso o disposto no artigo 403 do
Código Civil, que dispõe: Ainda que a inexecução
resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem

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os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela
direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei
processual. No caso, os alugueres não podem ser tidos
como
um
lucro
cessante
decorrente
direta
a
imediatamente da mora da ré.
Além disso, a multa de mora de 2% e a importância
mensal de 1% sobre o valor do imóvel têm natureza de
cláusula penal, reconhecida em benefício do comprador
pelo princípio da isonomia. E se tem tal natureza, não há
o direito de pleitear indenização suplementar, exceto de
fosse
convencionado
e
provado
que
o
prejuízo
decorrente da mora e artigo 416 do Código Civil) [...](fls.
316)
15.
Por conseguinte, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso de apelação interposto pela parte requerida, somente para
afastar o congelamento do saldo devedor do preço do imóvel,
possibilitando a sua correção pelo INCC apenas até a data prevista
para a entrega do bem, sendo que após deverá incidir o índice
alternativo previsto em contrato, mantida a inversão da multa
contratual determinada na r. sentença recorrida, fixada sucumbência
recíproca, arbitrada a verba honorária em 15% do valor da
condenação, vedada a sucumbência recíproca, mantido o v.
acórdão reexaminado em seus demais pontos, tudo nos termos da
fundamentação supra.
JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES
RELATOR