Tribunal: TJSP
Processo: 1034844-39.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-22
Data de publicação: 2020-11-12

Ementa:
Rescisão contratual, cumulada com reintegração na posse. Aquisição de lote de terreno urbano. Pactuado tem origem em Termo de Ajustamento de Conduta, sendo que o réu fora compromissário comprador de fração ideal de imóvel. Desnecessidade da presença da associação, haja vista que existe disposição expressa sobre a individualidade para cada promissário comprador. Inadimplência do apelante é

Ementa:
Rescisão contratual, cumulada com reintegração na posse. Aquisição de lote de terreno urbano. Pactuado tem origem em Termo de Ajustamento de Conduta, sendo que o réu fora compromissário comprador de fração ideal de imóvel. Desnecessidade da presença da associação, haja vista que existe disposição expressa sobre a individualidade para cada promissário comprador. Inadimplência do apelante é notória, o que enseja o desfazimento do avençado. Dispensável a produção de outras provas. Termo de Ajustamento de Conduta propiciara a regularização integral do empreendimento. Retenção por benfeitorias sem suporte, ante a notória exclusão quando celebrado o compromisso. Validade e eficácia do que fora ajustado. Apelo desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000925915
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1034844-39.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante VALDECI
JOÃO DA SILVA, são apelados CLAUDIO MALVA VALENTE e RITA DE CÁSSIA
ALVES VALENTE.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) E MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 22 de outubro de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1034844-39.2018.8.26.0224 - Guarulhos - VOTO No 2/6
Apelação Cível n.o 1.034.844-39.2018.8.26.0224
Apelante:
VALDECI JOÃO DA SILVA
Apelados:
CLAUDIO MALVA VALENTE E OUTRA
Comarca:
GUARULHOS
Voto n.o 46.255
Rescisão contratual, cumulada com reintegração na
posse. Aquisição de lote de terreno urbano. Pactuado tem
origem em Termo de Ajustamento de Conduta, sendo que
o réu fora compromissário comprador de fração ideal de
imóvel. Desnecessidade da presença da associação, haja
vista
que
existe
disposição
expressa
sobre
a
individualidade
para
cada
promissário
comprador.
Inadimplência do apelante é notória, o que enseja o
desfazimento do avençado. Dispensável a produção de
outras provas. Termo de Ajustamento de Conduta
propiciara a regularização integral do empreendimento.
Retenção por benfeitorias sem suporte, ante a notória
exclusão quando celebrado o compromisso. Validade e
eficácia do que fora ajustado. Apelo desprovido.
1. Trata-se de apelação interposta tempestivamente, com
base na r. sentença de págs. 663/668, aclarada pelos embargos de pág. 685, que
julgou procedente em parte ação de rescisão contratual, cumulada com
reintegração na posse, envolvendo lote de terreno urbano que integrara
regularização fundiária.
Alega o apelante que a sentença merece reforma,

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ressaltando que a associação participou do acordo em relação aos moradores do
Anita Garibaldi, além de sustentar que, se tivessem sido aplicadas as normas
previstas no Código de Defesa do Consumidor, teria sido declarada nula a
cláusula que previa a não retenção por benfeitorias, uma vez que se trata de
contrato de adesão e leonino. Na sequência fez referência sobre dívidas de IPTU
abrangendo a área, apontando os valores e os exercícios fiscais correspondentes,
dando ênfase sobre obrigações da compromissária associação, pois seria
responsável pelos pagamentos dos tributos posteriores, apesar de ter caráter
social e sem fins lucrativos, devendo tais cláusulas contratuais serem
consideradas nulas. Continuando destacou o caráter dúplice das ações
possessórias, salientando a nulidade do compromisso de compra e venda
celebrado, já que o imóvel apresenta área maior correspondente à matrícula
originária do Segundo Oficial de Registro de Imóveis de Guarulhos, matrícula
n.o 18.549, além de mencionar que o respectivo imóvel tem como título
aquisitivo a transcrição n.o 780. Prosseguindo fez um panorama das glebas que
abrangiam a localidade, com as áreas e as metragens correspondentes, citando
outras demandas e reportando-se à exceptio non adimpleti contractus, ante o
disposto na Lei n.o 6.766/79, além de apontar que os compromissários
vendedores não cumpriram as disposições legais previstas. A seguir disse que o
fato de os autores aceitarem lotear o imóvel faz com que se tornem os
responsáveis pela regularização da área, mesmo porque, o compromisso
celebrado fere a função social da propriedade, bem como deram ênfase sobre o
cumprimento das regras de ordem pública previstas na Lei de Loteamento
Urbano, sendo que a obrigação tributária abrangendo IPTU sobre fração ideal
demonstra que o loteamento não seria regular. Ademais aduziu a nulidade do
compromisso de compra e venda celebrado, ante a onerosidade excessiva,
referindo-se à ata de assembleia da associação, além de pleitear a anulação da
sentença para inclusão da Associação Comunitária Anita no feito, já que
participou do Termo de Ajustamento de Conduta. Por último, requereu o

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provimento do apelo, para que seja declarada nula a cláusula de não retenção por
benfeitorias, reiterando, ainda, a tutela de urgência, bem como pleiteou a
improcedência da ação e a procedência de todos os pedidos reconvencionais.
O recurso foi contra-arrazoado, rebatendo integralmente a
pretensão do apelante, além de impugnar a justiça gratuita concedida, págs.
745/776.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece ser mantida.
De início, cumpre anotar que o apelante faz jus à gratuidade
de justiça, pois apresentou documentação que evidencia sua hipossuficiência
econômica para fins processuais, além do que, não houve interposição oportuna
de recurso pela parte adversa quando deferido o benefício pelo juízo a quo.
Desta forma, de rigor rejeitar a impugnação ao pedido de
justiça gratuita, mesmo porque, os apelados não trouxeram elementos que
afastassem a situação de pobreza do integrante do polo passivo.
3. No caso em exame, existe contrato materializado nas
págs. 72/80, que dispõe expressamente as condições de pagamento para
aquisição do imóvel, e ainda existe no Termo de Ajustamento de Conduta, pág.
22, item 1.3, que a inadimplência individual não geraria efeito em relação aos
outros ocupantes, enquanto que o item 1.5 ressalta que o inadimplemento admite
discussão em ação própria.
Destarte, não se vislumbra a necessidade de integração do
polo passivo ou mesmo ativo pela Associação Comunitária Anita Garibaldi
como pretendia o apelante, mesmo porque, o avençado se limita exclusivamente
à área específica de terreno, com valores definidos para aquisição do bem, o que
não teve nenhuma impugnação específica do réu, que se limitara a destacar a
ausência de capacidade financeira para o cumprimento integral do que fora
livremente avençado.
Ademais, o que fora pactuado tem validade e eficácia, tanto

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que o réu desfruta do imóvel regularmente, e, ao que parece, pretende deixar de
efetuar os pagamentos correspondentes, ou seja, gratuidade da propriedade, o
que não tem amparo legal.
Quanto à alegação de que não houve observância da Lei de
Loteamento, também é insuficiente, haja vista que a própria Prefeitura Municipal
de Guarulhos, órgão competente constitucionalmente para tanto, participara do
acordo, ou seja, do Termo de Ajustamento de Conduta, levando em conta
exatamente o interesse social, não cabendo rediscussão de tais itens, mesmo
porque, a situação fática já ressalta o interesse social de relevância para o caso
em exame.
Questões outras sobre expedição de ofício, discussão sobre
transcrições ou mesmo abrangendo matrículas de outros órgãos registrários
também não têm pertinência, uma vez que não se discute propriedade nesta ação,
mas somente a inadimplência decorrente do que fora avençado, configurando na
aquisição de fração ideal de imóvel, e nada além disso, sobretudo porque o
possuidor também teria condições de transmitir os direitos correspondentes.
Outrossim, importante destacar que a regularização
fundiária está caracterizada, conforme págs. 790/791 e 806, envolvendo o
Loteamento Anita Garibaldi, por conseguinte, a referência genérica e superficial
sobre inobservância da Lei n.o 6.766/79 não tem relevância para o caso em
exame.
Com relação à indenização por benfeitorias, não está apta a
sobressair, uma vez que o apelante desfrutou da posse direta do imóvel por
longos anos sem a correspondente prestação pecuniária, o que se equipara como
tal e afasta o enriquecimento sem causa, além de haver notória exclusão quando
celebrado o compromisso.
Frise-se que se mostra dispensável a produção de outras
provas, sendo a alegação genérica e superficial de exceção de contrato não
cumprido insuficiente para obstar a pretensão do polo ativo, pois questões acerca

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do loteamento já foram ultrapassadas, ante a concordância da Prefeitura
Municipal, bem como do que fora avençado entre as partes.
Desta maneira, não se vislumbra nenhuma omissão ou
contradição, pois a sentença se apresenta clara e precisa, além de devidamente
fundamentada, restando mantida nesta sede recursal.
Por fim, em decorrência do desfecho do recurso, majora-se
a verba honorária para 20% do valor da condenação, em observância ao artigo
85, §11, do Código de Processo Civil, ressalvado o disposto no artigo 98, §3o, do
mesmo Estatuto Processual, em caso de execução, uma vez que o réu é
beneficiário de gratuidade de justiça, de acordo com a interlocutória de pág. 660.
4. Com base em tais fundamentos, nega-se provimento ao
apelo.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
P301