Tribunal: TJSP
Processo: 1034836-07.2017.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda - Atraso na entrega da obra – Responsabilidade da ré – Multa de 10% sobre o valor do imóvel contratualmente prevista - Obrigação de ressarcimento dos valores pagos pelo IPTU dos anos de 2012 a 2014 até efetiva entrega – Natureza indenizatória, já que os pagamentos foram feitos à Municipalidade - Prazo trienal – Prescrição decretada - Recurso provido em

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda - Atraso na entrega da obra – Responsabilidade da ré – Multa de 10% sobre o valor do imóvel contratualmente prevista - Obrigação de ressarcimento dos valores pagos pelo IPTU dos anos de 2012 a 2014 até efetiva entrega – Natureza indenizatória, já que os pagamentos foram feitos à Municipalidade - Prazo trienal – Prescrição decretada - Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000192364
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1034836-07.2017.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em
que são apelantes MMV INCORPORAÇÕES LTDA e ALPHAVILLE SAO
JOSE DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é
apelado WILLIAM CHARLES DE OLIVEIRA FRANÇA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente) e SALLES ROSSI.
São Paulo, 16 de março de 2020.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1034836-07.2017.8.26.0577 -Voto no 4356
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3a Vara Cível de São José dos Campos
Apelação n. 1034836-07.2017.8.26.0577
Apelantes: ALPHAVILLE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. e MMV INCORPORADORA LTDA.
Apelado: WILLIAM CHARLES DE OLIVEIRA FRANÇA
Juiz prolator: Luís Maurício Sodré de Oliveira
Voto n. 4356
IMÓVEL Compromisso de compra e venda - Atraso na entrega
da obra Responsabilidade da ré Multa de 10% sobre o valor do
imóvel contratualmente prevista - Obrigação de ressarcimento dos
valores pagos pelo IPTU dos anos de 2012 a 2014 até efetiva
entrega Natureza indenizatória, já que os pagamentos foram
feitos à Municipalidade - Prazo trienal Prescrição decretada -
Recurso provido em parte.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 229/232, cujo relatório adoto, que julgou
procedente o pedido inicial, para impor multa contratual de 10% sobre o valor de
aquisição do lote, em razão do atraso na entrega do imóvel, declarou abusiva a
cláusula que previa contra o adquirente o pagamento do IPTU mesmo antes da
entrega das chaves, pelo que determinou a restituição dos valores pagos nos
anos de 2012, 2013 e 2014.
Segundo as apelantes-rés, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando ilegitimidade de parte quanto à verba de
devolução do IPTU, já que não receberam tais pagamentos, prescrição trienal
sobre a indenização, inocorrência de inadimplemento contratual, ausência de
culpa das apelantes, legalidade do prazo de tolerância, que a infraestrutura do
loteamento estava concluída desde setembro/2013, que a Administração
demorou a fazer a vistoria, que o adquirente não enfrentou qualquer prejuízo, já
que se trata de um mero lote de terreno, que a multa imposta decorre de
estipulação meramente genérica, e que o imposto deve ser cobrado contra o
proprietário (fls. 235/256).
Recurso tempestivo, preparado e com apresentação de
contrarrazões pelo apelado (fls. 263/270).
Não houve oposição ao julgamento virtual (fls.
273/275 e 276/278).
Esse é o relatório.

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Passo ao voto.
O recurso merece ser provido em parte.
No caso concreto, o apelado adquiriu um lote de
terreno das rés, com entrega prevista para 22.08.2013, o que, com o prazo de
tolerância, se estendeu até 22.02.2014, mas o lote somente foi entregue em
19.12.2014.
Quanto à questão do atraso na entrega da obra, o
Tribunal de Justiça de São Paulo possui entendimento sumulado no sentido de
que a denominada cláusula de tolerância é admissível, desde que por prazo não
superior a 180 dias.
Súmula 164
É valido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.
Também não se pode acolher o termo final da
imposição dessa multa como a data da concessão do habite-se, ou da conclusão
das obras de infraestrutura, devendo prevalecer a data da efetiva entrega do
imóvel. O entendimento já se encontra também sumulado no Tribunal de Justiça
de São Paulo.
Súmula 160 A expedição do habite-se, quando não
coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
Os fatos trazidos pela ré como sendo motivos de força
maior, com o intuito de descaracterizar a responsabilidade pelo atraso, não tem
esse condão. O prazo de tolerância é aceito justamente para cobrir eventuais
imprevistos como os alegados pela ré. Circunstâncias exteriores à relação das
partes também não podem influir no cumprimento da obrigação, a não ser que
tenham caráter excepcional.
Trata-se de fortuito interno, não se afastando a
hipótese de as rés se voltarem contra a Administração se entenderem ter havido
desídia do ente público. Porém, em relação ao contratante, as rés são
responsáveis.
Não cabe a discussão quanto à caracterização ou não
de lucros cessantes, ou da existência de um mero terreno nu, sem construções,
porque não houve no julgamento imposição dessa verba.
É irrelevante o fato de ter o contratante adquirido o
imóvel para moradia ou para investimento. A previsão contratual criou a justa
expectativa de que o adquirente pudesse usufruir o bem, e se ele não o faz por
razões imponíveis às rés, surge o dever de indenizar, dano que pode ser
considerado in re ipsa, independentemente da realização de prova específica.
Quanto à multa, trata-se de previsão genérica, mas
expressamente prevista no instrumento contratual, pela qual a parte que
infringisse cláusula da avença incorreria no pagamento de 10% sobre o valor

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atualizado do preço de aquisição do lote (cláusula 17). Não tendo havido a efetiva
entrega do lote na data aprazada, não vejo porque afastar a aplicação da
penalidade, ainda mais em contrato de adesão redigida pela própria parte
ofensora, a qual sabia ou deveria saber as implicações da multa prevista.
Já quanto ao valor do IPTU, o fato é que o imóvel não
estava à disposição do autor. Em que pese tratar-se de obrigação propter rem,
somente a efetiva posse pode ensejar a cobrança contra os proprietários das
unidades, pelo que caberia à vendedora arcar com tais valores ou ressarcir os
que forem pagos.
Nesse sentido:
“INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS,
CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. Venda e compra de
imóvel. - Empresa apelada e a vendedora são integrantes do mesmo grupo
econômico. Legitimidade de ambas as rés para figurar no polo passivo da
demanda. Afastada a extinção do processo sem julgamento do mérito em relação
à correquerida excluída. - Conclusão da obra que se concretiza com o recebimento
das chaves pela compradora, e não com a simples expedição do 'habite-se'.
Entrega do imóvel ocorrida após o prazo de prorrogação de 180 dias.
Caracterizado o inadimplemento contratual da vendedora. Inicial contém pedido
expresso de reparação por lucros cessantes. Inocorrência de julgamento 'extra
petita'. Indenização fixada em 0,5% ao mês, com base no valor do imóvel
constante do contrato, devidamente corrigido. - Cabível a restituição das quantias
pagas pela compradora antes da imissão na posse, concernentes aos encargos
condominiais, IPTU, e taxas de água e esgoto. Despesas que somente poderão ser
exigidas da adquirente a partir da data de ocupação efetiva do bem. -
Desembolsos pela consumidora das taxas de averbação e de repasse na planta
que se deram há mais de três anos da data do ajuizamento da ação. Configurada
a prescrição da pretensão de repetição da referida verba. Aplicação do artigo 206,
§3o, inciso IV, do Código Civil. - Danos morais não se fazem presentes. Mero
descumprimento do contrato por parte das requeridas não ocasionou ofensa à
honra ou exposição da requerente à situação vexatória. Indevida a reparação por
prejuízos extrapatrimoniais. - Honorários advocatícios fixados na r. sentença em
consonância com o disposto no §2o do artigo 85 do Estatuto Processual Civil.
Provimento parcial de ambos os apelos que impede a majoração da verba
honorária em sede recursal. - Sentença reformada em parte. RECURSOS
PARCIALMENTE
PROVIDOS”
(Apelação/Promessa
de
Compra
e
Venda
1012413-66.2016.8.26.0002 - Relator(a): Paulo Alcides - Comarca: São Paulo -
Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado - Data do julgamento:
07/06/2018).
Contudo, o autor pleiteou o ressarcimento pelos
valores despendidos com o IPTU nos anos de 2012 a 2014, tendo proposto a
presente ação em 15.12.2017. Ora, considerando que os pagamentos do imposto
predial são feitos no início do ano, temos que a ação foi proposta já transcorrido
o prazo trienal que fulmina a pretensão de ressarcimento.
Nesse sentido:
“APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Atraso na entrega da obra Pedido de ressarcimento cumulado com cobrança de

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multa contratual - Sentença de parcial procedência Inconformismo das partes
Rejeição Pedido de restituição dos valores pagos pelo IPTU, antes da posse
Prescrição mantida - Incidência do lapso prescricional de três anos previsto no art.
206, § 3o, V do CC Pretensão fundada em responsabilidade civil contratual, que
não comporta prazo prescricional diferenciado em relação à responsabilidade civil
extracontratual Interpretação ampla do termo reparação civil Multa contratual
Prescrição inocorrente Prazo de cinco anos para cobrar dívida liquida prevista
em instrumento particular Art. 206, § 5o do CC Multa devida - Alegação de
caso fortuito ou força maior Inocorrência Incidência da súmula no 161 do TJSP
Configurado o atraso por culpa das vendedoras, incide a multa convencional
prevista para o caso de infração contratual por qualquer das partes NEGARAM
PROVIMENTO AOS RECURSOS” (Apelação Cível/Promessa de Compra e Venda
1025890-46.2017.8.26.0577 - Relator(a): Alexandre Coelho - Comarca: São José
dos Campos - Órgão julgador: 8a Câmara de Direito Privado - Data do
julgamento: 08/08/2018).
Não se trata de pedido de repetição de indébito, o qual
seguiria o prazo decenal geral, conforme precedentes do STJ1, até porque o
pagamento foi feito à Municipalidade e o autor espera ver-se ressarcido. Nesse
passo, o fundamento da ação é a vedação ao enriquecimento sem causa, o prazo
é mesmo trienal, e decorreu integralmente, nos termos do artigo 206, § 3o., V, do
CC. Desnecessário analisar as demais questões relativas ao ressarcimento pelo
pagamento do IPTU.
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, mas considerando o acolhimento parcial do recurso, mantenho
a sucumbência fixada em primeiro grau de jurisdição, proporcional ao valor da
condenação, nos termos do artigo 85, § 2o., do CPC.
Posto isso, dou parcial provimento ao recurso, para
afastar a condenação pelo ressarcimento das verbas cobradas pelo imposto
predial, decretando a prescrição trienal sobre elas, mantidos os demais termos
da sentença proferida.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
1 EREsp 1.523.744 Rel. Min. OG FERNANDES julgado em 20.02.2019.