Tribunal: TJSP
Processo: 1012307-86.2017.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Andrade Neto
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-26
Data de publicação: 2020-08-27

Ementa:
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA JULGADA PROCEDENTE E IMPROCEDENTE A RECONVENÇÃO – DÍVIDA INCONTROVERSA – CONDENAÇÃO DO LOCATÁRIO E FIADORES AO PAGAMENTO DOS DÉBITOS LOCATÍCIOS INADIMPLIDOS ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DA MULTA POR INFRAÇÃO CONTRATUAL DE TRÊS ALUGUERES – NECESSIDADE –

Ementa:
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA JULGADA PROCEDENTE E IMPROCEDENTE A RECONVENÇÃO – DÍVIDA INCONTROVERSA – CONDENAÇÃO DO LOCATÁRIO E FIADORES AO PAGAMENTO DOS DÉBITOS LOCATÍCIOS INADIMPLIDOS ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DA MULTA POR INFRAÇÃO CONTRATUAL DE TRÊS ALUGUERES – NECESSIDADE – INDENIZAÇÃO DE PERDAS E DANOS EM VALOR SUPERIOR À MULTA – INDENIZAÇÃO PELAS ACESSÕES REALIZADAS NO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE – CLÁUSULA DE RENÚNCIA – COMPENSAÇÃO ENTRE O VALOR DAS ACESSÕES E A DÍVIDA LOCATÍCIA – IMPOSSIBILIDADE – RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA PELOS DANOS CAUSADOS AO LOCADOR EM RAZÃO DE SUA ATUAÇÃO DESIDIOSA – RECONHECIMENTO

APELAÇÃO DA IMOBILIÁRIA DESPROVIDA, APELAÇÃO DOS LOCATÁRIO E FIADORES PARCIALMENTE PROVIDA E PROVIDO O RECURSO ADESIVO DO AUTOR

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Secretaria Judiciária
Serviço de Processamento do 15o Grupo de Câmaras de Direito Privado
Rua Conselheiro Furtado, 503 - 5o andar, Liberdade, CEP. 01511-000
São Paulo/Capital
Fone (11)3399-6065
Registro: 2020.0000687271
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1012307-86.2017.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que são apelantes/apelados
MOIZES VICENTE OLIVIO (JUSTIÇA GRATUITA), JAIR PIZOLI (JUSTIÇA
GRATUITA), HELENA CURTOLO PIZOLI (JUSTIÇA GRATUITA) e SASSI
IMOVÉIS LTDA, é apelado/apelante AUGUSTO SIMERMAM.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso da Imobiliária;
Deram provimento em parte ao recurso dos locatário e fiadores e Deram provimento ao
recurso adesivo do autor V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE
NETO (Presidente), MARIA LÚCIA PIZZOTTI E LINO MACHADO.
São Paulo, 26 de agosto de 2020.
ANDRADE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO
PAULO 2
30a CÂMARA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível n.o 1012307-86.2017.8.26.0320
Apelantes/Apelados: Moizes Vicente Olivo, Jair Pizoli e Helena Curtolo
Pizoli (Justiça Gratuita); Sassi Imóveis Ltda; Augusto Simermam (recurso
adesivo)
Comarca: Limeira 1a Vara Cível
Juiz prolator: Guilherme Salvatto Whitaker
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL AÇÃO DE DESPEJO
POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM
COBRANÇA
JULGADA
PROCEDENTE
E
IMPROCEDENTE
A
RECONVENÇÃO

DÍVIDA
INCONTROVERSA CONDENAÇÃO DO LOCATÁRIO E
FIADORES
AO
PAGAMENTO
DOS
DÉBITOS
LOCATÍCIOS
INADIMPLIDOS
ATÉ
A
EFETIVA
DESOCUPAÇÃO
DO
IMÓVEL

EXCLUSÃO
DA
CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DA MULTA POR
INFRAÇÃO CONTRATUAL DE TRÊS ALUGUERES

NECESSIDADE INDENIZAÇÃO DE PERDAS E DANOS
EM VALOR SUPERIOR À MULTA
INDENIZAÇÃO
PELAS
ACESSÕES
REALIZADAS
NO
IMÓVEL

IMPOSSIBILIDADE
CLÁUSULA DE RENÚNCIA

COMPENSAÇÃO ENTRE O VALOR DAS ACESSÕES E A
DÍVIDA
LOCATÍCIA

IMPOSSIBILIDADE

RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA PELOS DANOS
CAUSADOS AO LOCADOR EM RAZÃO DE SUA
ATUAÇÃO DESIDIOSA RECONHECIMENTO
APELAÇÃO
DA
IMOBILIÁRIA
DESPROVIDA,
APELAÇÃO
DOS
LOCATÁRIO
E
FIADORES
PARCIALMENTE PROVIDA E PROVIDO O RECURSO
ADESIVO DO AUTOR
VOTO No 34346
Cuida-se de apelações e recurso adesivo interpostos
contra sentença que julgou procedente a ação de despejo por falta de
pagamento cumulada com cobrança e improcedente a reconvenção, ambas
fundadas em contrato de locação de imóvel não residencial.

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Insistem o locatário e fiadores na tese de que não
houve inadimplemento das obrigações locatícias, mas sim abatimento dos
valores gastos com a realização de obras de melhorias e restauração do
imóvel após o desabamento decorrente da tempestade. Argumentam, ainda,
que o contrato de locação estava vencido e que, por essa razão, não tinham
mais a obrigação de contratar seguro, sendo evidente a litigância de má-fé
do locador.
A imobiliária, por sua vez, reitera sua ilegitimidade de
parte, afirmando que a fiscalização do cumprimento exato do contrato,
além de ser excessiva, extrapola suas funções, até porque inexiste contrato
escrito que as delimite, não podendo ser responsabilizada por danos ao
imóvel que não é de sua propriedade.
Ao seu turno, recorre adesivamente o autor, dizendo
que o locatário renunciou expressamente ao direito de indenização por
benfeitorias e modificações de qualquer natureza no imóvel, pelo que deve
ser afastado o direito à compensação reconhecido na sentença.
Recursos
regularmentes
processados,
com
contrarrazões.

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É o relatório.
Analiso conjuntamente os recursos.
De início, verifico que não é mesmo caso de se acolher
a preliminar deduzida pela corré administradora do imóvel objeto da
locação, porquanto a verificação de eventual responsabilidade civil em
decorrência dos fatos que lhe são imputados traduz aspecto voltado ao
mérito da causa, não havendo falar, portanto, em ilegitimidade de parte.
No mais, a discussão gira em torno de contrato de
locação não residencial, cuja vigência inicial de trinta e seis meses
prorrogou-se por tempo indeterminado, sendo incontroversa a falta de
pagamento do débito que ensejou o ajuizamento da presente ação.
O locatário é devedor confesso dos aluguéis e demais
encargos discriminados na inicial e estipulados no contrato de locação
comercial que celebrou com a autora em 9 de setembro de 2009, tendo
como objeto um “galpão mediando 600m2 + uma área medindo 2.400m2,
contendo 03 cômodos com banheiro”, no entanto, pretende compensar a
integralidade da dívida com o valor da indenização a que diz ter direito em
decorrência da reconstrução do galpão depois do vendaval ocorrido em
19.05.2017 e da acessão realizada no imóvel locado (outro galpão, com

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banheiro, vestiário, almoxarifado, etc) a fim de viabilizar o exercício de
sua atividade empresarial.
Reside seu principal argumento no fato de que não
havia obrigatoriedade de renovação do contrato de seguro, haja vista que o
contrato de locação já estava vencido, bem assim no fato de que dispendeu
o valor de R$ 22.570,00 na reconstrução do galpão depois da tempestade,
além de ter efetuado outros gastos para a realização de melhorias no
imóvel, donde se conclui ser perfeitamente possível a compensação da
integralidade dos débitos em aberto.
Contudo, de todo insubsistente sua tese de que não
havia obrigatoriedade da contratação de seguro para proteção do imóvel
locado, na medida em que o contrato de locação escrito previu
expressamente tal obrigação (cláusula primeira, parte final fl. 175), sendo
indisputável que a prorrogação do pacto locatício por prazo indeterminado
mantém inalteradas todas as cláusulas ajustadas por escrito. Se assim é, era
ônus do locatário demonstrar que o imóvel estava segurado à época do
vendaval ocorrido, ônus do qual, no entanto, não se desincumbiu.
A questão foi corretamente enfrentada pelo juiz
sentenciante que assim consignou “O vendaval foi em 19/5/2017. Como
não contratado o seguro, o locador teve gastos com os reparos, os quais

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serão ressarcidos. Além dos documentos de fls. 32/ss, juntados pelo
próprio locador, a testemunha Kelly confirmou que a reforma foi feita pelo
autor. Não há prova suficiente de que os reparos foram feitos pelo
inquilino. Não há nenhum comprovante de pagamento referente à
proposta de fls. 129/131 e dos documentos de fls. 133/134 nada
esclarecem”.
Também não prospera a alegação do locatário de que
efetuou o pagamento de todas as contas de energia elétrica até 27.12.2017,
porquanto não acostou aos autos os recibos de pagamento correspondentes,
não sendo verossímil a alegação de que os entregou ao locador após a
realização do pagamento, sem ao menos guardar consigo cópias simples
dos respectivos comprovantes.
No concernente ao descumprimento da cláusula de
realização de seguro, embora reconhecida sua violação, não faz jus o autor
ao recebimento da multa por infração contratual fixada no valor
correspondente a três alugueres para descumprimento genérico de
quaisquer obrigações pactuadas (cláusula 15a).
Com efeito, a multa prevista no contrato tem a
natureza de cláusula penal compensatória, vale dizer, pacto acessório cuja
função precípua consiste numa determinação e liquidação preventivas dos

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danos que poderão advir do inadimplemento da obrigação, poupando o
credor da necessidade de demonstrar (ou mesmo de alegar) a efetiva
ocorrência e a extensão dos danos.
Conforme leciona Judith Martins Costa, “se nada
pactuaram as partes, o que foi estabelecido na cláusula penal deve ser
considerado atinente ao total da indenização devida. Porém, se prevista a
indenização suplementar, o valor da cláusula penal é considerado como o
'mínimo de indenização' a ser suplementada conforme o prejuízo
excedente”. (Comentários ao Novo Código Civil, Volume V, tomo II: Do
Inadimplemento das Obrigações Rio de Janeiro: Forense, 2009, págs.
727/728).
Assim, tendo o autor pleiteado indenização por perdas
e danos, no que foi comtemplado em valor superior à multa, impossível
acrescer à condenação a multa penal prevista no contrato, pelo que
determino sua exclusão da condenação imposta na sentença.
Em tais circunstâncias, ausente justificativa hábil para
a falta de pagamento dos aluguéis e encargos da locação, inexistindo,
ademais, prova de pagamento dos valores reclamados na inicial, era
mesmo de rigor a procedência da ação de despejo, com a condenação do
locatário e fiadores ao pagamento dos aluguéis vencidos e inadimplidos até

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a efetiva desocupação do imóvel, além dos acessórios da locação, como
bem decidido em primeiro grau, exceção feita à condenação ao pagamento
de multa por infração contratual, cuja exclusão fica determinada.
Por outro lado, incontroversa a contratação verbal da
imobiliária para a administração do contrato de locação objeto dos autos,
sendo evidente que, a despeito da ausência de contrato escrito, tinha ela o
dever de fiscalizar o fiel cumprimento das obrigações assumidas pelo
locatário, já que tal obrigação é inerente à própria relação jurídica
estabelecida entre ela e o locador.
Ora, evidente que ao ser contratada para administrar a
locação de imóvel, recebendo remuneração em percentual sobre o locativo
mensal ajustado, tinha ela o dever de fiscalizar o fiel cumprimento das
obrigações assumidas pelo locatário, dentre elas, a de realização de
contrato de seguro do imóvel locado, ônus do qual, no entanto, não se
desincumbiu a contento, relevando salientar, ainda, não ter realizado o
termo de vistoria final quando da desocupação do imóvel.
Assim não agindo, contribuiu para a ocorrência dos
danos sofridos pelo requerente, consubstanciados nos gastos despendidos
para a reforma do galpão após a ocorrência da tempestade.

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Nestas circunstâncias, patente a responsabilidade da
imobiliária apelante que intermediou a locação do imóvel, na medida em
que não exerceu a contento seu mister, deixando de exigir do locatário
comprovação de que havia cumprido todas as cláusulas contratuais,
notadamente a contratação de seguro, fazendo com que o locador ficasse
impedido de obter o ressarcimento da seguradora no concernente aos
prejuízos sofridos.
Dessa forma, comprovada a desídia da imobiliária, que
agiu sem a cautela que dela se esperava, ela deve responder pelos danos
materiais causados ao locador, em razão da negligência verificada, tal
como corretamente definido na sentença.

De outra parte, é bem verdade que a prova oral
produzida não deixa dúvidas de que o locatário fez obras de melhoria no
imóvel, construindo outro galpão no espaço locado com o objetivo de
melhor desenvolver suas atividades empresariais, cujos gastos foram por
ele integralmente suportados.
Entretanto, restou expressamente estabelecido na
cláusula quinta do ajuste locatício “Fica expressamente proibida a
introdução de qualquer modificação no imóvel, bem como, ficam proibidas
as benfeitorias, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, que

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dependem, sempre, de prévia e expressa autorização do LOCADOR; se
consentidas, incorporar-se-ão ao prédio, ou ainda, se possível for, dele
serão retiradas (desde que não o afetem, não o prejudiquem), ficando tal
decisão a critério do LOCADOR.
As despesas havidas para a retirada das eventuais
modificações e/ou benfeitorias, sejam elas de que natureza forem,
correrão por conta do LOCATÁRIO, e, caso elas se incorporem ao imóvel,
o LOCATÁRIO renuncia, expressamente, ao direito de retenção, e à
indenização, passando tudo a pertencer, sem restituições, ao LOCADOR”
(fl. 176).
Ainda que houvesse vedação ao pagamento de
indenização apenas no caso da realização de benfeitorias, silenciando a
respeito das acessões, não induz à conclusão de serem elas passíveis de
indenização.
Ensina
SÍLVIO
DE
SALVO
VENOSA
que
“Tecnicamente, a construção não é considerada uma benfeitoria, mas
outra espécie de acessório, como se percebe pela redação do art. 61.
Porém, para a maioria dos fins práticos, e para o conceito locacional em
estudo, a construção é equiparada à benfeitoria, como deflui da própria
lei, no art. 1.256 (antigo, art. 548) do Código Civil.
Não se confundem, também, benfeitorias com

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acessões. Tudo que se incorpora, natural ou artificialmente, a uma coisa
chama-se acessão. A acessão artificial, mormente as construções, na
prática, podem ser confundidas com benfeitorias. Expõe com clareza
Serpa Lopes (1962, v. 1:374): Há benfeitoria quando quem faz procede
como dono ou legítimo possuidor, tanto da coisa principal como da
acessória, ou como mandatário expresso ou tácito do dono da primeira,
por exemplo, benfeitorias feitas pelo locatário. Na acessão, pelo contrário,
uma das coisas não pertence a quem uniu a outra ou a quem a
transformou; o autor da acessão não procede na convicção de ser dono ou
legítimo possuidor de ambas as coisas unidas, ou como mandatário de
quem o é de uma delas, antes sabe não é. Nas benfeitorias, portanto, há
convicção de que a coisa acrescida pertence ao mesmo dono ou ao menos
ao possuidor. Na acessão, a coisa acrescida pertence a proprietário
diferente e não existe tal convicção. Por isso, havendo relação ex locato
não há como se conceber uma acessão, embora existam julgados a
entender o contrário. E se eventualmente ocorrer acessão na locação, o
seu regime deve ser o mesmo das benfeitorias” (Lei do Inquilinato
Comentada, 8a edição, São Paulo, Ed. Atlas, 2006, págs. 161/162).
Nessa perspectiva, há que se interpretar a disposição
contratual no sentido de proibir o pacto o recebimento de indenização
também na hipótese da realização de acessões, não havendo como
prosperar, por conseguinte, a tese compensatória deduzida pelo locatário e

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fiadores e contemplada na sentença, que ora fica afastada, sendo esses os
termos para os quais se dá provimento ao recurso adesivo.
Por fim, diante do quanto aqui se definiu, resta
prejudicado o pleito formulado pelos réus-apelantes no tocante à
condenação do autor-apelante como litigante de má-fé.
Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso da imobiliária, dou provimento em parte ao recurso dos
locatário e fiadores, apenas para afastar a sua condenação ao pagamento
da multa contratual de três alugueres, e dou provimento ao recurso
adesivo do autor para afastar a possibilidade de compensação de valores
reconhecida na sentença que, no mais, fica mantida, além do que deixo de
elevar os honorários de sucumbência uma vez que fixados no máximo
previsto no § 2o do art. 85 do CPC.
ANDRADE NETO
Relator