Tribunal: TJSP
Processo: 1001261-24.2019.8.26.0549
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Melo Bueno
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-19
Data de publicação: 2020-11-09

Ementa:
BEM IMÓVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – Compra de lote – Rescisão do contrato por iniciativa do comprador – Devolução das parcelas, inclusive as arras/sinal, com retenção de 20% do total pago para cobrir despesas – Comissão de corretagem – Retenção – Inadmissibilidade, na hipótese – Taxa de fruição – Descabimento –

Ementa:
BEM IMÓVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – Compra de lote – Rescisão do contrato por iniciativa do comprador – Devolução das parcelas, inclusive as arras/sinal, com retenção de 20% do total pago para cobrir despesas – Comissão de corretagem – Retenção – Inadmissibilidade, na hipótese – Taxa de fruição – Descabimento – Promitente compradora não imitida na posse do bem – Sucumbência bem distribuída - Ação parcialmente procedente - Recurso desprovido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000858048
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001261-24.2019.8.26.0549, da Comarca de Santa Rosa de Viterbo, em que é apelante
LOTEAMENTO SANTA ROSA DE VITERBO JARDIM BELA VISTA SPE LTDA, é
apelada MARIA CAROLINA SILVA ABACHI.
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria, negaram provimento ao recurso, com
observação. Vencido o 3o juiz que declara.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente), MORAIS PUCCI, FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON
DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 19 de outubro de 2020.
MELO BUENO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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COMARCA: SANTA ROSA DO VITERBO VARA ÚNICA
APELANTE(S): LOTEAMENTO SANTA ROSA DE VITERBO JARDIM BELA VISTA SPE LTDA.
APELADO(S): MARIA CAROLINA SILVA ABACHI
JUIZ (A): ALEXANDRE CESAR RIBEIRO
VOTO No 47871
BEM IMÓVEL
COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA Compra de lote
Rescisão do contrato por iniciativa do comprador

Devolução das parcelas, inclusive as arras/sinal, com
retenção de 20% do total pago para cobrir despesas

Comissão de corretagem
Retenção
Inadmissibilidade,
na hipótese
Taxa de fruição
Descabimento

Promitente compradora não imitida na posse do bem

Sucumbência bem distribuída - Ação parcialmente
procedente - Recurso desprovido, com observação.
Apelação contra a r. sentença de fls. 101/107 que
julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de
quantia paga, fundada em compromisso de compra e venda de imóvel. A
apelante sustenta, em suma, que deve ser observada a cláusula resolutória
prevista no contrato, em atenção ao princípio do 'pacta sunt servanda', sendo
legítima a retenção integral do valor pago a título de arras, além da retenção a
título de gastos administrativos, impostos, comissão e taxa de fruição do bem.
Subsidiariamente, pede a imposição de sucumbência recíproca e em iguais
proporções, devendo cada parte arcar com os honorários do seu patrono (fls.
111/135).

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O recurso foi processado e respondido (fls.
138/143).
É o relatório.
A apelada assevera que, em 19/04/15, entabulou
com a apelante a compra de unidade imobiliária (lote 228, quadra 11), do
empreendimento 'Jardim Bela Vista', pelo preço total de R$58.022,00, dando
como sinal o valor de R$2.750,00, e o saldo restante em 168 parcelas mensais
de R$329,00, reajustadas anualmente segundo o IGPM, vencendo-se a
primeira aos 25/05/15.
Alega que, por questões financeiras, o cumprimento
desse contrato tornou-se para ela extremamente oneroso, de modo que tentou
extrajudicialmente a rescisão contratual; porém, a apelante apenas lhe
ofereceu a título de restituição do quanto já havia pagado apenas o montante
de R$6.000,00, e de forma parcelada.
Diante disso, propôs a presente ação, a fim de que
fosse declarado resolvido o compromisso de compra e venda celebrado entre
as partes, devendo a apelante lhe restituir 80% dos valores já pagos.
Nos termos da r. sentença recorrida, a demanda foi
julgada parcialmente procedente, impondo a sucumbência recíproca e em
desiguais proporções, condenando a ora apelante ao pagamento de 90% das
custas e despesas processuais, e honorários fixados em 10% sobre o valor
total e atualizado a ser restituído à apelada, sendo que esta deverá pagar o
equivalente a 10% das custas de despesas processuais, além de R$700,00, a
título de honorários advocatícios.
A apelante e a apelada celebraram, aos 19/04/15,

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'Instrumento particular de compromisso de venda e compra' (fls. 12/19), sendo
incontroverso que a apelada, por motivos financeiros, pretendeu o
desfazimento do negócio jurídico em questão. Contudo, a restituição dos
valores pagos é devida mediante a retenção de uma percentagem, pelo
compromissário vendedor, de modo a compensar as despesas administrativas,
consoante a Súmula no 543, do c. STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador

integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Ocorre que, a cláusula 21a, previa que: “Em ocorrendo
a hipótese de rescisão do presente Contrato por inadimplemento do (s, a, as)
COMPRADOR(ES), a devolução das quantias pagas, se for o caso, será procedida de acordo
com o Código de Defesa do Consumidor, a Lei 6.766/79 e o Código Civil, observado o direito
da VENDEDORA de reter: 1. as Arras; 2. 25% dos valores comprovadamente pagos pelos
COMPRADOR(ES), a título de reembolso pelas despesas referentes à comissão de corretagem
paga ao intermediador do lote, bem como das despesas com propaganda, publicidade e
administração, como prévia determinação de perdas e danos; 3. os juros moratórios e a multa
de mora, pago quando de eventual purga da mora; 4. energia elétrica, água, IPTU e outros
impostos ou taxas que onerem o lote (valores eventualmente devidos à data da desocupação);
5. custos com a rescisão propriamente dita” (fls. 18).
Entretanto, considerando que a relação contratual
entre as partes se submete à legislação consumerista, a pretensão da
apelante de retenção de 25% do valor pago somado às arras e outras
despesas, configura perda de parte substancial e fere a boa-fé, na medida em
que coloca o consumidor em desvantagem excessiva (artigos 51 e 53, do
CDC), mormente porque ela ainda poderá comercializar novamente a unidade
imobiliária para terceiros.
Ademais, o valor previsto a título de arras, no

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presente caso, figura como simples confirmação do ajuste principal e integra o
preço total da unidade imobiliária (fls. 13), razão pela qual descabida a sua
retenção.
Embora seja devida a taxa de fruição - bastando,
para tanto, a transferência da posse ao compromissário comprador,
independentemente de edificação -, tem-se que, no presente caso, não restou
comprovada a imissão de posse da apelada, o que torna descabida a
pretensão de indenização a esse título. Aliás, com relação à comissão de
corretagem, restou pacificada a possibilidade de sua cobrança, desde que haja
prévia informação ao comprador do preço total da aquisição da unidade
autônoma, com destaque do valor da comissão1; todavia, no caso concreto,
não houve o destaque, de maneira especificada, do valor da alegada comissão
de corretagem, razão pela qual indevida a sua cobrança.
Posto isto, forçoso reconhecer a abusividade da
cláusula resolutória supramencionada; devendo, portanto, ser mantida a
solução dada pelo d. Magistrado de primeiro grau à lide, qual seja, o direito de
a apelante reter 20% do que foi pago pela apelada, uma vez que tal percentual
é razoável e suficiente para promover o adequado ressarcimento dos seus
gastos administrativos e fiscais, bem como quanto a eventuais prejuízos que
possa ter sofrido com a desistência do negócio pelo comprador, além de evitar
o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.
Os ônus sucumbenciais, tais como distribuídos em
primeiro grau (90% para a apelante; 10% para a apelada), devem ser
mantidos, vez que a apelada decaiu de mínima parte dos seus pedidos iniciais;
estando, assim, de acordo com o princípio da causalidade. Por oportuno,
cumpre salientar que, com a entrada em vigor do novo Código de Processo
Civil, resta vedada a compensação dos honorários advocatícios em caso de
sucumbência recíproca (art. 85, §14, do CPC).
1 REsp no 1.599.511/SP, Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, S2, j. em 24/08/16.

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Deste modo, a r. sentença deve ser mantida, por
seus próprios fundamentos. E, nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoram-
se os honorários advocatícios sucumbenciais, em favor do patrono da apelada,
para o equivalente a 15% (quinze por cento) sobre o valor total e atualizado a
ser-lhe restituído.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, com
observação.
FERNANDO MELO BUENO FILHO
Desembargador Relator

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Apelante: Loteamento Santa Rosa de Viterbo Jardim Bela Vista SPE Ltda.
Apelada: Maria Carolina Silva Abachi
DECLARAÇÃO DE VOTO No 26977
Incontroversa a posse do imóvel pela Autora, o que impõe a
fixação da taxa de fruição - razoável a estipulação mensal em 0,5% do valor do contrato,
desde 12 de abril de 2015 e até a data da desocupação do imóvel (com correção
monetária desde a data do contrato - 12 de abril de 2015), arcando a Autora, ainda, com
eventuais taxas de consumo de água e energia elétrica, encargos condominiais, e IPTU.
No mais, caracterizada a sucumbência recíproca, e razoável que
cada parte arque com 50% (cinquenta por cento) das custas (inclusive as iniciais) e
despesas processuais, e fixados os honorários advocatícios dos patronos das partes em
10% (dez por cento) do valor da causa (a que foi atribuído o valor de R$ 20.882,69),
com correção monetária desde o ajuizamento da ação e juros moratórios de 1% (um por
cento) ao mês desde o trânsito em julgado da decisão, com igual rateio, observada a
gratuidade processual da Autora em meu voto , respeitado o entendimento da douta
maioria, evidentemente.
FLAVIO ABRAMOVICI

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FERNANDO MELO BUENO FILHO
12ECA7BE
7
7
Declarações de
Votos
FLAVIO ABRAMOVICI
132021A9
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1001261-24.2019.8.26.0549 e o código de confirmação da tabela acima.