Tribunal: TJSP
Processo: 4012914-26.2013.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Indenização por Dano Moral
Órgão julgador: Marcia Dalla Déa Barone
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2015-03-11

Ementa:
Ação de indenização Compra e venda Recurso de apelo da requerida Atraso na entrega da obra Caracterização Não ocorrência de fortuito externo capaz de elidir a responsabilidade da requerida Risco do negócio que não pode ser repassado ao consumidor Afastamento da cláusula de tolerância de 180 dias, uma vez não demonstrado o fortuito externo Termo inicial da mora que deverá ser o primeiro

Ementa:
Ação de indenização Compra e venda Recurso de apelo da requerida Atraso na entrega da obra Caracterização Não ocorrência de fortuito externo capaz de elidir a responsabilidade da requerida Risco do negócio que não pode ser repassado ao consumidor Afastamento da cláusula de tolerância de 180 dias, uma vez não demonstrado o fortuito externo Termo inicial da mora que deverá ser o primeiro dia após a data originariamente prevista para conclusão da obra Termo final, que é da data da entrega das chaves Lucros cessantes Verificação Requerida que deverá indenizar a autora pelos danos decorrentes da impossibilidade de uso ou locação do bem adquirido Valor arbitrado em 0,6% do valor atualizado do contrato durante a mora se mostra adequado para reparar os danos causados aos autores pelo atraso na entrega do empreendimento - Danos morais Configuração Transtorno que extrapola o mero aborrecimento Fixação do valor da indenização que atendeu aos princípios da razoabilidade Impossibilidade de redução do montante Sentença de parcial procedência Recurso parcialmente provido.

Ação de indenização Compra e venda Recurso adesivo dos autores - Comissão de corretagem Devolução dos valores exigidos a este título - Imóvel adquirido em "stand" de vendas e na planta Venda casada Prática abusiva (artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor) Devolução na forma simples, uma vez não comprovada a má-fé da requerida Impossibilidade de imposição de multa de 2% e juros moratórios de 1% às requeridas Ausência de previsão contratual nesse sentido Impossibilidade de imposição de penalidade não pactuada, que, ademais, configuraria bis in idem Precedentes desta E. Câmara - Honorários advocatícios Inteligência do artigo 20, § 3o do Código de Processo Civil Majoração que se mostra adequada, considerada a natureza da demanda Recurso parcialmente provido.

Dá-se parcial provimento aos recursos.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a Câmara de Direito Privado
Apelação - 4012914-26.2013.8.26.0405
Registro: 2015.0000141391
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
no
4012914-26.2013.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante/apelado
TULIPA INCORPORADORA LTDA., são apelados/apelantes JOÃO DOMINGOS
DE PROENÇA e IZA BORGES DE SOUZA PROENÇA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ
MORANDINI (Presidente sem voto), EGIDIO GIACOIA E VIVIANI NICOLAU.
São Paulo, 10 de março de 2015.
Marcia Dalla Déa Barone
relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 10.308
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VOTO No 10.308
Apelantes/Apelados: Tulipa Incorporadora Ltda.
Apelados/Apelantes: João Domingos de Proença e outra
Comarca: Osasco
Juiz: Renata Soubhie Nogueira Borio
Ação de indenização Compra e venda Recurso de apelo
da requerida Atraso na entrega da obra Caracterização
Não ocorrência de fortuito externo capaz de elidir a
responsabilidade da requerida Risco do negócio que não
pode ser repassado ao consumidor
Afastamento da
cláusula de tolerância de 180 dias, uma vez não
demonstrado o fortuito externo Termo inicial da mora que
deverá ser o primeiro dia após a data originariamente
prevista para conclusão da obra Termo final, que é da data
da entrega das chaves Lucros cessantes Verificação
Requerida que deverá indenizar a autora pelos danos
decorrentes da impossibilidade de uso ou locação do bem
adquirido Valor arbitrado em 0,6% do valor atualizado do
contrato durante a mora se mostra adequado para reparar os
danos causados aos autores pelo atraso na entrega do
empreendimento - Danos morais
Configuração

Transtorno que extrapola o mero aborrecimento Fixação
do valor da indenização que atendeu aos princípios da
razoabilidade Impossibilidade de redução do montante
Sentença de parcial procedência Recurso parcialmente
provido.
Ação de indenização Compra e venda Recurso adesivo
dos autores - Comissão de corretagem Devolução dos
valores exigidos a este título - Imóvel adquirido em “stand”
de vendas e na planta Venda casada Prática abusiva
(artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor)

Devolução na forma simples, uma vez não comprovada a
má-fé da requerida Impossibilidade de imposição de multa
de 2% e juros moratórios de 1% às requeridas Ausência de
previsão contratual nesse sentido
Impossibilidade de
imposição de penalidade não pactuada, que, ademais,
configuraria bis in idem Precedentes desta E. Câmara -
Honorários advocatícios Inteligência do artigo 20, § 3o do
Código de Processo Civil
Majoração que se mostra
adequada, considerada a natureza da demanda Recurso
parcialmente provido.
Dá-se parcial provimento aos recursos.

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Vistos,
Ao relatório de fls. 197/198 acrescento ter
a sentença apelada julgado parcialmente procedente a ação de
indenização para o fim de declarar nula a cláusula 16a, § 1o do contrato,
condenar a requerida a pagar aos autores, a título de indenização por
danos materiais, a quantia do aluguel do imóvel à época, no período de
29 de fevereiro de 2012 a 21 de maio de 2013, a ser apurado em
liquidação de sentença por arbitramento, bem como para condenar a
requerida a pagar aos autores a título de danos morais o valor de R$
10.000,00, para cada autor, devidamente corrigido e acrescido de juros
de mora de 1% ao mês desde a citação. Ao final, destacou que
considerando a pequena sucumbência dos autores, a requerida deverá ser
condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários
advocatícios, arbitrados em R$ 2.000,00.
A requerida apresenta recurso de apelo a
fls. 206/225. Sustenta, inicialmente, a validade da cláusula tolerância,
que prevê a prorrogação ordinária da obra pelo prazo de 180 dias,
afirmando que a previsão não configura qualquer abusividade ou
desequilíbrio contratual, afastando-se o cômputo do prazo para entrega
do empreendimento como sendo o dia 29 de fevereiro de 2012, tendo em
vista a natureza do contrato. Defende a impossibilidade de condenação
da requerida ao pagamento de lucros cessantes, afirmando que não se
mostram
devidos
os
danos
materiais
pleiteados,
no
período
compreendido entre fevereiro de 2012 e maio de 2013. Argumenta que
não há nos autos qualquer prova de que os apelados tenham deixado de

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lucrar qualquer valor, cuidando-se de danos hipotéticos, bem como
sustenta que as perdas e danos só podem incluir os prejuízos efetivos e
os lucros cessantes decorrentes dos danos. Alega que ainda que se
entenda que alguma indenização é devida, esta deveria ser fixada no
patamar máximo de 0,5% do valor do imóvel. Afirma que não há que se
falar, na hipótese, na condenação da requerida ao pagamento de
indenização por danos morais, na medida em que também não restaram
demonstrados. Sustenta que, caso se entenda pela condenação da
requerida ao pagamento de indenização por danos morais, o valor deverá
ser reduzido, mostrando-se excessiva a sua fixação em R$ 10.000,00.
Argumenta que o contrato previa duas formas de prorrogação, sendo
uma ordinária, pelo prazo de 180 dias, e outra extraordinária, sem prazo
fixado, decorrente de situação não ocasionada pela requerida e que
impedisse o andamento regular da obra, razão pela qual não há que se
falar em atraso da requerida.
O recurso foi recebido nos efeitos
suspensivo e devolutivo (fls. 235).
Contrarrazões a fls. 239/243.
Os autores apresentam recurso adesivo
(fls. 244/250). Afirmam que se o contrato confere à construtora o direito
de atrasar no cumprimento de sua obrigação, o mesmo direito deve ser
conferido ao adquirente, sob pena de se verificar o desrespeito ao
Código de Defesa do Consumidor. Sustenta que, dessa forma, a
requerida deve ser condenada ao pagamento de indenização
correspondente a percentual não calculado sobre o valor da compra, que
não seja inferior a 2% por mês de atraso, a título de multa. Pleiteia a
devolução em dobro dos valores exigidos a título de comissão de

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corretagem. Afirma que, com o provimento do recurso, elevando os
honorários advocatícios para 20% do valor da condenação.
O recurso adesivo foi recebido no duplo
efeito (fls. 253).
Contrarrazões a fls. 256/270.
As partes não se opuseram ao julgamento
virtual.
É o relatório.
Inicialmente, inequívoca a aplicação das
normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, tendo em
vista que a relação jurídica sub judice enquadra-se como relação de
consumo, nos termos dos artigos 1o e 2o daquele Diploma legal.
Os autores firmaram o instrumento
contratual de promessa de compra e venda de unidade autônoma,
consistente em sala comercial, com entrega das chaves prevista para 29
de fevereiro de 2012, não obstante a entrega efetiva somente tenha
ocorrido em 21 de maio de 2013. Embora a natureza do imóvel
adquirido seja a imóvel comercial, não restou alterada a relação existente
entre as partes, na medida em que os autores adquiriram o bem na
qualidade de consumidores, aplicando-se o Código Consumerista à
hipótese.
Neste sentido, os autores, na condição de
compromissários compradores de bem imóvel, são partes vulneráveis na
relação contratual estabelecida com a ré, a qual, por outro lado, é grande
empreendedora da área imobiliária, que atua objetivando lucro, sendo
assim, fornecedora sujeita às normas consumeristas.
Inegável,
ademais,
que
o
contrato

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celebrado é de adesão, uma vez que a maioria de suas cláusulas foi
estipulada pela fornecedora.
Cumpre ressaltar que, em princípio, não
há irregularidade na responsabilização dos adquirentes do imóvel pelo
pagamento da taxa de corretagem, já que na hipótese de omissão
contratual referidos ônus recaem sobre o alienante do imóvel que, em
regra, contrata os serviços de prospecção e aproximação das partes para
a venda do bem. Na hipótese dos autos, contudo, a imposição aos
adquirentes da responsabilidade pelo pagamento da verba se mostra
abusiva e sua validade não pode ser aceita por contrariar o disposto no
Código de Defesa do Consumidor.
Cuidava-se de imóvel em construção,
tendo os autores se dirigido ao “stand” de vendas da requerida para a
aquisição do bem. No local encontravam-se representantes da empresa
vendedora e que prestava serviços de corretagem, previamente
ajustados. Os autores manifestaram interesse na contratação e foi
elaborado o contrato, assinados e emitidos os cheques para pagamento
das verbas cobradas na oportunidade. Evidente que se pretendessem os
autores a contratação em sentido diverso não haveria concordância,
caracterizando a repudiada “venda casada”, o que não se admite. A
contratação se encontrava condicionada ao pagamento do preço
declarado na oportunidade, que já incluía o pagamento da comissão de
corretagem, e qualquer insurgência dos pretensos adquirentes acarretaria
a não contratação.
Conforme adrede referido, em regra, a
responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do
vendedor do imóvel e só por exceção pode a verba ser atribuída ao

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adquirente. Contudo, os autores não adquiriram um imóvel já acabado e
tampouco compareceram ao local levados por um corretor que lhes
prestava serviços. Ao contrário, compareceram espontaneamente ao
local de vendas, e adquiriram imóvel que seria posteriormente
construído,
não
sendo
possível
atribuir
aos
consumidores
a
responsabilidade pelo pagamento de referida remuneração.
Neste sentido julgados desta Corte de
Justiça:
4004594-32.2013.8.26.0196 Apelação / Promessa
de Compra e Venda
Relator(a): Egidio Giacoia
Comarca: Franca
Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 21/10/2014
Data de registro: 22/10/2014
Ementa: APELAÇÃO - Compra e venda de imóvel - Ação
de repetição de indébito - Improcedência - Taxas de
corretagem, assessoria e administração - Inexistência de
prova da efetiva prestação dos serviços - Venda Casada -
Cobrança indevida - Precedentes deste E. Tribunal -
Devolução em dobro - Não cabimento - Ação Parcialmente
Procedente. Recurso parcialmente provido.
4002778-22.2013.8.26.0032 Apelação / Promessa
de Compra e Venda
Relator(a): Carlos Alberto de Salles
Comarca: Araçatuba
Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 14/11/2014
Data de registro: 14/11/2014
Ementa:
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. BENEFÍCIO EXCLUSIVO DA VENDEDORA.
SATI. VENDA CASADA. DEVOLUÇÃO SIMPLES. Insurgência
contra sentença de improcedência. Sentença reformada.
Comissão de corretagem que deve ser paga pelo alienante
quando o adquirente se dirige a estande de vendas do
empreendimento, e é apresentado somente a opções que
beneficiam
exclusivamente
a
vendedora.
Devolução
simples, ante a ausência de comprovação de má-fé.
Cobrança de taxa de assessoria técnico-imobiliária que
configura venda casada (art. 39, I, CDC), comportando
restituição simples. Recurso provido.
Anota-se que não se discute ser ou não
devida a verba em questão, já que houve de fato prestação de serviços de
corretagem, uma vez que o contrato foi efetivamente firmado, mas sim

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quem seria a parte responsável pelo pagamento da verba, inexistindo,
portanto, desatenção ao disposto nos Artigos 722 e seguintes do Código
Civil. Afasta-se a responsabilidade do consumidor pelo pagamento da
verba e não o direito ao recebimento da comissão propriamente dito,
matéria que, contudo, deverá ser apreciada em sede própria e autônoma.
E nesse sentido o Enunciado n. 38-3 desta
E. Câmara: “O adquirente que se dirige ao estande de vendas para a
aquisição do imóvel não responde pelo pagamento das verbas de
assessoria imobiliária (corretagem e taxa sati). Nesse caso, é da
responsabilidade da vendedora o custeio das referidas verbas, exibindo
legitimidade para eventual pedido de restituição”.
Não há que se falar, contudo, em
devolução em dobro dos valores exigidos a título de comissão de
corretagem, na medida em que não restou verificada a má-fé da
requerida na cobrança dos valores. Configurada a abusividade, a
devolução de tais valores é de rigor e deve ser realizada na forma
simples, uma vez que não se verificou a má-fé que ensejaria a repetição
em dobro.
É incontroverso que o atraso na entrega do
empreendimento se deu por longo período, excedendo até mesmo o
prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato firmado pelas
partes.
Com efeito, nem mesmo a ocorrência de
força maior ou caso fortuito possui o condão de elidir a responsabilidade
da ré no presente caso, por ser risco inerente à própria atividade,
conforme preceitua Rizzatto Nunes (Curso de Direito do Consumidor. 3a
edição. São Paulo: Editora Saraiva, 2008. Pág. 285):

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“(...) O risco do fornecedor é mesmo integral, tanto que a lei não
prevê como excludente do dever de indenizar o caso fortuito e a
força maior. E, como a norma não estabelece, não pode o agente
responsável alegar em sua defesa essas duas excludentes.
O que acontece é que o CDC, dando continuidade, de forma
coerente, à normatização do princípio da vulnerabilidade do
consumidor no mercado de consumo, preferiu que toda a carga
econômica advinda do defeito recaísse sobre o agente produtor. Se
a hipótese é de caso fortuito ou de força maior e em função disso o
consumidor sofre acidente de consumo, o mal há de ser remediado
pelo agente produtor. Na verdade, o fundamento dessa ampla
responsabilização é, em primeiro lugar, o principio garantido na
Carta Magna da liberdade de empreendimento, que acarreta
direito legítimo ao lucro e responsabilidade integral pelo risco
assumido. E a Lei no 8.078, em decorrência desse princípio,
estabeleceu o sistema de responsabilidade civil objetiva. Portanto,
trata-se apenas de questão de risco do empreendimento. Aquele
que exerce livre atividade econômica assume esse risco integral.”
Ademais, o artigo 25 do Código de Defesa
do Consumidor não permite a estipulação de cláusulas que
impossibilitem, exonerem ou atenuem a obrigação de indenizar prevista
no referido diploma legal.
Cumpre destacar que esta E. Câmara de
Justiça já se manifestou no sentido de que a escassez de material ou mão
de obra no mercado, bem como as chuvas verificadas durante a
execução do empreendimento, ou ainda a alegação de que houve
embargo do empreendimento ou entraves administrativos, não pode ser
considerado fortuito externo a afastar a responsabilidade das requeridas
pelo atraso, uma vez que tais circunstâncias são previsíveis e deveriam
ser absorvidas pelas empreiteiras, considerando a teoria do risco
empresarial.
Nesse sentido o entendimento desta E.

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Corte de Justiça:
0060293-65.2012.8.26.0114 Apelação/Promessa de
Compra e Venda
Relator(a): Carlos Alberto de Salles
Comarca: Campinas
Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 18/11/2014
Data de registro: 19/11/2014
Ementa:
AÇÃO
DE
INDENIZAÇÃO.
APARTAMENTO
ADQUIRIDO "NA PLANTA". ATRASO. FORTUITO EXTERNO.
NÃO VERIFICAÇÃO. LUCROS CESSANTES. PROCEDÊNCIA.
DANO MORAL. OCORRÊNCIA. CORREÇÃO MONETÁRIA.
IMPOSSIBILIDADE EM MORA. Insurgência contra sentença
de parcial procedência. Sentença mantida. 1. Teoria da
imprevisão.
Não
há
fortuito
externo
a
afastar
a
responsabilidade
das
rés
pelo
atraso,
pois
as
circunstâncias alegadas (escassez de mão de obra e
chuvas) não fogem, ou não deveriam fugir, ao seu poder
de absorção e reação, à luz da teoria do risco empresarial.
2. Lucros cessantes. Atraso na entrega de imóvel gera
presunção de dano material, em razão de impossibilidade
de uso do bem pelo promitente comprador. Precedentes
do STJ. Recurso parcialmente provido para fixar o
montante indenizatório em 0,6% sobre o valor do contrato
atualizado. 3. Dano moral. Atraso de mais de um ano na
entrega das chaves gera dano moral indenizável, cujo
valor foi adequadamente fixado. 4. Correção monetária.
Possibilidade de congelamento do INCC durante o período
de mora, de modo a evitar desproporcional majoração do
saldo devedor por conta de impontualidade atribuída
exclusivamente
à
construtora.
Recurso
parcialmente
provido.
0026003-66.2012.8.26.0003 Apelação/Indenização
por Dano Moral
Relator(a): Egidio Giacoia
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 11/11/2014
Data de registro: 12/11/2014
Ementa: APELAÇÃO Indenizatória Compra e venda de
imóvel Atraso na entrega Parcial procedência Ausência de
caso fortuito ou força maior Riscos do próprio negócio que
não podem ser repassados ao consumidor Dano material
'in re ipsa' Indenização fixada com equidade em 0,6%
sobre o valor atualizado do imóvel. Decisão mantida nos
termos do art. 252 do RITJSP. Recurso Improvido.
E nesse sentido o Enunciado 38-1 desta E.
Câmara: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, aquecimento do
mercado,
embargo
do
empreendimento
ou,
ainda,
entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em
relação ao compromissário adquirente”.

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Cumpre, assim, destacar que embora se
admita como válida a cláusula que estabelece prazo de tolerância para a
entrega do imóvel, a prorrogação do prazo para entrega do
empreendimento fica sujeita à demonstração de que se verificou a
ocorrência de fortuito externo, dentro do prazo inicial previsto para
entrega da obra, que justifique a aplicação da cláusula à hipótese.
E nesse sentido já se manifestou esta E.
Câmara, no enunciado de n. 38-2: “É valido o prazo de tolerância para
entrega do imóvel estabelecido no compromisso de venda e compra. A
prorrogação do prazo inicial, entretanto, está sujeita à efetiva
comprovação, pela vendedora, de fortuito externo ocorrido dentro do
prazo inicial previsto para a entrega da unidade”.
Não demonstrada, na hipótese dos autos, a
ocorrência de caso fortuito ou força maior durante o prazo inicialmente
previsto para a conclusão da obra, fica afastada a cláusula impugnada, de
modo que a mora da requerida deverá ser reconhecida a partir da data
inicialmente prevista para entrega da obra, excluída a tolerância de 180
dias.
Nem se diga que a existência de cláusulas
autorizando o atraso na entrega da obra pela requerida em razão da
demora na concessão do habite-se é adequada. Com efeito, não
coincidindo com a data de expedição do habite-se, a data da entrega das
chaves corresponde ao termo final da vendedora, conforme
entendimento consolidado no enunciado 38-8 desta Câmara: “A
expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a
mora contratual atribuída à vendedora, que subsiste até a efetiva

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entrega das chaves da unidade”.
No que tange aos lucros cessantes, em
casos semelhantes, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é
pacífica ao entender que em se tratando de atraso na entrega da obra os
lucros cessantes são devidos independentemente da existência de provas.
Nesse sentido:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO.
RECURSO INCAPAZ DE ALTERAR O JULGADO. LUCROS
CESSANTES.
ATRASO
NA
ENTREGA
DE
IMÓVEL.
PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. PRECEDENTES.
1. Esta Corte Superior já firmou entendimento de que,
descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda, é cabível a condenação
por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do
promitente-comprador.
2. Agravo regimental não provido.
(STJ, AgRg no Ag 1319473/RJ, Rel. Mim. Ricardo
Villas Bôas Cueva, 3a Turma, DJ 25/06/2013).
Dessa forma, os lucros cessantes são
presumíveis, na medida em que os autores foram privados de fruir ou
alugar o imóvel em razão do atraso na sua entrega, sendo razoável que o
cálculo da referida indenização seja realizado com base nos alugueres
que o bem poderia ter rendido.
Nesse sentido o enunciado n. 38-5 desta E.
Câmara: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora
por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente,
ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação”.
Assim, mostra-se devida a imposição de
lucros cessantes em favor dos requerentes, para os imóveis adquiridos,
tendo em vista o atraso na entrega da obra.
Verifica-se, ademais, que a r. sentença
apelada consignou que o valor dos lucros cessantes deverá ser calculado

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em sede de liquidação de sentença, a fim de que seja apurado o valor de
locação do imóvel na época em que o bem estava sem uso. A requerida
afirma, por sua vez, que o valor deve ser fixado nesta sede, sugerindo o
arbitramento dos aluguéis em 0,5% do valor do contrato.
Assiste razão em parte à requerida em
relação ao pedido, autorizando-se o arbitramento do valor do aluguel
com base no valor do contrato.
Desta feita, o montante de 0,6% do valor
atualizado do contrato durante a mora se mostra adequado para reparar
os danos causados aos autores pelo atraso na entrega do
empreendimento, sem, contudo, provocar o enriquecimento ilícito da
apelante.
Nesse sentido o entendimento desta E.
Corte de Justiça:
0011365-91.2013.8.26.0100 Apelação/Promessa de
Compra e Venda
Relator(a): Carlos Alberto de Salles
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 16/12/2014
Data de registro: 26/12/2014
Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO
NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DANOS
MORAIS. Insurgência da ré em face de sentença de parcial
procedência dos pedidos. Ré condenada ao pagamento de
indenização por lucros cessantes e danos morais pelo
atraso na entrega da obra. Reforma parcial. 1. Falta de
interesse de agir. Quitação plena. Preliminar afastada.
Alegação de que plena quitação dada pelos autores os
tornaria
carecedores
de
interesse.
Descabimento.
Pretensão baseada no atraso na entrega do imóvel.
Rejeição. 2. Falta de interesse de agir. Expedição de
"habite-se". Preliminar afastada. Alegação de que "habite-
se" fora expedido no prazo contratual. Descabimento.
Termo final da obrigação da ré corresponde à data da
efetiva entrega das chaves. Rejeição. 3. Atraso na entrega
do imóvel. Fato incontroverso. Ausência de excludentes de
responsabilidade. Riscos do empreendimento. Culpa da ré.
Responsabilidade pelo atraso da obra. Manutenção. 4.
Danos materiais. Simples atraso que importa em danos
materiais, pela impossibilidade de uso e fruição do bem.
Precedente do STJ. Termo a quo. Tolerância de 120 dias
de atraso da conclusão das obras. Cláusula contratual não
abusiva
de
acordo
com
a
sentença.
Ausência
de
insurgência dos autores. Atraso superior ao prazo de

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tolerância. Danos materiais incidentes a partir do final do
prazo de tolerância. Acolhimento do pedido subsidiário.
Fixação mensal em 0,5% do valor atualizado do contrato
durante a mora. Acolhimento parcial. 5. Danos morais.
Pedido acolhido na sentença. Afastamento. Inocorrência. O
inadimplemento contratual, por si só, não gera dano
moral. Álea própria do negócio jurídico. Acolhimento. 6.
Ônus
sucumbenciais.
Ré
condenada
a
suportá-los
integralmente.
Descabimento.
Sucumbência
recíproca.
Repartição dos ônus. Acolhimento parcial. Sentença
reformada. Alteração da base de cálculo dos lucros
cessantes. Afastamento da condenação por danos morais.
Sucumbência recíproca. Recurso provido em parte.
1023899-50.2013.8.26.0100 Apelação/Promessa de
Compra e Venda
Relator(a): Viviani Nicolau
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 05/12/2014
Data de registro: 05/12/2014
Ementa: "APELAÇÃO. INSTRUMENTO PARTICULAR DE
PROMESSA
DE
VENDA
E
COMPRA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA. Ação de indenização por danos materiais e
morais. Sentença de parcial procedência. Reconhecimento
da mora da ré, com condenação respectiva ao pagamento
de lucros cessantes. Valor locativo mensal fixado em 0,8%
do valor atualizado do contrato. Período da mora que
abrange o período de março a agosto de 2012.
Condenação da ré, outrossim, à restituição da comissão de
corretagem, bem como da taxa "SATI", afastando, porém,
o pedido de devolução dos valores pagos a título de "taxa
de
renegociação"
e
de
despesas
condominiais.
Afastamento, outrossim, do pedido de indenização por
danos morais. Inconformismo de ambas as partes.
Preliminar de nulidade da sentença por cerceamento
defensório suscitada pela ré. Julgamento antecipado da
lide que bem observou o artigo 330, inciso I, do Código de
Processo Civil. Aplicação do Enunciado n. 9 desta 3a
Câmara de Direito Privado. Caracterizado o atraso na
entrega da unidade imobiliária. Validade da cláusula de
tolerância de 180 dias, porém, que não foi impugnada pelo
autor. Mora que perdurou de 1o de março de 2012 até 26
de junho 2013, data em que o autor recebeu as chaves do
imóvel, eis que a ré ofereceu entraves para a obtenção do
financiamento pelo comprador. Lucros cessantes que são
presumidos. Redução, porém, do valor do locativo de
0,8% para 0,6% do valor atualizado do contrato.
Comissão de corretagem e SATI que também devem ser
restituídos. 'Taxa de renegociação' que deve ser devolvida,
porque não demonstradas as suas justificativas pela ré.
Despesas condominiais pagas pelo autor antes de sua
imissão na posse que, de igual forma, devem ser
devolvidas. Orientação do Colendo Superior Tribunal de
Justiça neste sentido. Manutenção do afastamento do
pedido de indenização por danos morais, eis que não
configurados
os
referidos
prejuízos
na
espécie.
Sucumbência mínima do autor. Ônus sucumbenciais
carreados à ré, com fixação da verba honorária em 15%
do valor da condenação. Recursos parcialmente providos".
(v.17543).
No que refere ao pedido dos autores de

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imposição de multa à requerida, em valor não inferior a 2% do valor da
prestação por mês de atraso, não merece acolhimento o pedido dos
autores. Com efeito, o contrato firmado pelas partes previa a aplicação
de multa de 2% sobre o valor da prestação em atraso caso fosse
verificada a mora dos compradores. Afirmam os autores que,
considerando a mora da requerida e tendo em vista o equilíbrio
contratual, a penalidade deveria ser imposta à ré, que deveria ser
responsabilizada pelo pagamento da quantia.
Não obstante, não se mostra cabível a
imposição da multa à requerida, uma vez que o contrato firmado pelas
partes prevê somente a imposição da penalidade aos autores, não se
admitindo a inversão do pactuado para que os valores sejam impostos
aos compradores do imóvel.
Nesse sentido o enunciado 38-6 desta E.
Câmara: “Embora descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é incabível a condenação da
vendedora ao pagamento de multa ajustada apenas para a hipótese de
mora do comprador, afastando-se a aplicação da penalidade por
equidade. Incidência do disposto no art. 411 do Código Civil”.
Com efeito, a imposição de multa
moratória à vendedora do imóvel não pode prevalecer, uma vez que caso
tivesse sido fixada a pena de multa no contrato, ela corresponderia à
prefixação de perdas e danos, o que inviabilizaria a sua cumulação com
a indenização por lucros cessantes, sob pena de restar configurado o bis
in idem, que é vedado pelo ordenamento jurídico.
Por essa razão, não se mostra possível a
imposição de multa moratória em favor dos compradores.

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Os danos morais restaram configurados na
hipótese e os autores fazem jus ao recebimento de uma indenização
pecuniária pelos transtornos sofridos pela demora na conclusão da obra,
o que exorbita o mero dissabor. Os autores tiveram sua expectativa de
receber o imóvel na data prometida frustrada em razão da demora na
conclusão das obras, que não teve como causa caso fortuito ou força
maior, o que justifica o recebimento de indenização.
Com relação ao quantum, tem-se que este
deve ser fixado de forma proporcional e razoável às circunstâncias
concretas, servindo, outrossim, de medida profilática para evitar a
reiteração da conduta ilícita por parte da ré. Neste sentido, levando-se
em consideração a extensão da ofensa, o grau de culpa do ofensor e a
situação econômica das partes, tem-se que o valor de R$ 10.000,00, para
cada autor, arbitrado pela r. sentença apelada, se mostra adequado para a
hipótese. Referido valor deverá ser acrescido de correção monetária e de
juros de mora a partir da citação, não tendo havido impugnação da
sentença em relação à forma de correção do valor.
Este entendimento encontra respaldo em
precedentes desta E. 3a Câmara:
0054467-58.2012.8.26.0114 Apelação / Promessa
de Compra e Venda
Relator(a): Donegá Morandini
Comarca: Campinas
Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 10/12/2014
Data de registro: 10/12/2014
Ementa: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE ENTREGA DE COISA C.C. INDENIZAÇÃO
POR DANO MATERIAL E MORAL. (...) Atraso na entrega da
unidade que importou em desequilíbrio emocional do
adquirente.
Circunstância
apta
a
caracterizar
lesão
extrapatrimonial. Valor da indenização (R$-10.000,00).
Majoração ou redução afastadas. Montante ajustado aos
precedentes da Câmara e estabelecido segundo o disposto
no
art.
944
do
CC
(Apelação
Cível
no

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17
4012749-76.2013.8.26.0114,
de
minha
Relatoria).
SENTENÇA EM PARTE REFORMADA. APELO PARCIALMENTE
PROVIDO.
0001571-98.2012.8.26.0191 Apelação / Promessa
de Compra e Venda
Relator(a): Egidio Giacoia
Comarca: Poá
Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 18/11/2014
Data de registro: 19/11/2014
Ementa: (...). 4.- Indenização por danos morais. Atraso
na entrega da unidade que importou em desiquilíbrio
emocional
dos
adquirentes.
Circunstância
apta
a
caracterizar
lesão
extrapatrimonial.
Precedentes
do
Superior Tribunal de Justiça e da Câmara. Sentença em
parte reformada. Apelo dos autores parcialmente provido,
por maioria, provendo-se, em parte, o recurso das rés.
(Apelação no 1042808-43.2013.8.26.0100, Rel. Des.
Donegá Morandini)
Dessa forma, não comporta reforma a r.
sentença apelada em relação ao valor da indenização por danos morais
arbitrada pela r. sentença apelada.
No que refere ao valor dos honorários de
advogado, verifica-se que foram arbitrados em R$ 2.000,00 pelo MM.
Juiz a quo. Contudo, considerando a natureza condenatória da demanda,
cumpre aplicar à hipótese o artigo 20, § 3o do Código de Processo Civil,
na medida em que se verifica a imposição de condenação pecuniária à
requerida e considerando a sucumbência mínima dos autores, bem como
em razão da aplicação do princípio da causalidade à ré.
Nessa esteira, os honorários advocatícios
deverão ser fixados de modo a remunerar de forma adequada o trabalho
do patrono dos autores, considerada a complexidade da causa, o grau de
zelo do profissional e o lugar de prestação do serviço, em conformidade
com o que estabelece o artigo referido.
Dessa forma, mostra-se adequado o
arbitramento dos honorários advocatícios 10% do valor atualizado da

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VOTO No 10.308
18
condenação, valor que remunera de forma adequada o trabalho
desenvolvido pelo causídico, considerando a natureza da demanda.
Consideram-se prequestionados os artigos
suscitados pelas apelantes, sem que se tenha negado vigência a qualquer
deles.
Em face do exposto, pelo voto, Dá-se
parcial provimento ao recurso da requerida e Dá-se parcial provimento
ao recurso adesivo dos autores, nos termos acima fixados.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
Relatora