Tribunal: TJSP
Processo: 1034549-34.2015.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Dias Motta
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de devolução de quantias pagas cumulada com indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. Atraso na entrega da obra. Inocorrência. Vendedora que não estava obrigada à entrega das chaves antes de receber o pagamento correspondente ao preço do imóvel. Compradora que renegociou a diferença de financiamento para pagamento em parcelas,

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de devolução de quantias pagas cumulada com indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. Atraso na entrega da obra. Inocorrência. Vendedora que não estava obrigada à entrega das chaves antes de receber o pagamento correspondente ao preço do imóvel. Compradora que renegociou a diferença de financiamento para pagamento em parcelas, que perdurou até a entrega das chaves. Indenizações por lucros cessantes e danos morais afastadas. Taxa de evolução de obra. Ilicitude da cobrança somente após o prazo previsto no contrato para entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Tese firmada pelo C. STJ em sede de recurso repetitivo (REsp 1729593/SP). Cobrança que se refere ao período contratual de entrega. Autora que não possuía saldo suficiente para o débito na conta vinculada ao financiamento. Vendedora que, na qualidade de fiadora, quitou o débito, apresentando posteriormente a cobrança à compradora. Sentença reformada. Ação improcedente. Ônus da sucumbência pela autora. Apelo provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000227341
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1034549-34.2015.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada PRISCILA GUEDES
GONÇALVES DIAS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE
FERREIRA (Presidente sem voto), RENATO SARTORELLI E VIANNA COTRIM.
São Paulo, 31 de março de 2020.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1034549-34.2015.8.26.0506 - Ribeirão Preto - Voto no 17551 - 2/7
Apelação Cível no 1034549-34.2015.8.26.0506
26a Câmara de Direito Privado
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelado: Priscila Guedes Gonçalves Dias
Comarca: Ribeirão Preto
Voto no 17551
Compromisso de compra e venda. Ação de devolução de quantias pagas
cumulada com indenização por danos morais. Sentença de parcial
procedência. Apelo da ré. Atraso na entrega da obra. Inocorrência.
Vendedora que não estava obrigada à entrega das chaves antes de receber
o pagamento correspondente ao preço do imóvel. Compradora que
renegociou a diferença de financiamento para pagamento em parcelas, que
perdurou até a entrega das chaves. Indenizações por lucros cessantes e
danos morais afastadas. Taxa de evolução de obra. Ilicitude da cobrança
somente após o prazo previsto no contrato para entrega das chaves,
incluído o período de tolerância. Tese firmada pelo C. STJ em sede de
recurso repetitivo (REsp 1729593/SP). Cobrança que se refere ao período
contratual de entrega. Autora que não possuía saldo suficiente para o
débito na conta vinculada ao financiamento. Vendedora que, na qualidade
de fiadora, quitou o débito, apresentando posteriormente a cobrança à
compradora. Sentença reformada. Ação improcedente. Ônus da
sucumbência pela autora. Apelo provido.

Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto por MRV Engenharia e
Participações S/A, em razão da r. sentença (fls. 397/409) que julgou
parcialmente procedentes os pedidos da ação ajuizada por Priscila Guedes
Gonçalves Dias, para: “a) condenar a ré a pagar à autora, a título de lucros
cessantes, o valor equivalente a 0,5% do valor do imóvel por mês desde a data
prevista para entrega do imóvel acrescida de 180 dias, corrigido monetariamente
da data da propositura da ação e acrescido de juros de mora de 1,0% ao mês
desde a citação e; b) condenar a ré ao pagamento do montante de R$ 7.000,00 a
título de danos morais, o qual deverá ser corrigido monetariamente pelos índices
constantes da tabela de atualização do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo desde a presente data e acrescido de juros de mora de 1%(um por cento) ao
mês a partir da citação; c) condenar a ré a restituir à autora os valores a título de
juros de obra cobrados posteriormente à entrega das chaves e declarar inexigíveis

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os valores cobrados e não pagos a este título pela parte autora, posteriores à
entrega da obra”. No mais, condenou a ré ao pagamento das custas, despesas
processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor
da condenação.
Anoto que os embargos de declaração opostos pela ré (fls.
411/415) foram rejeitados (fls. 425).
Inconformada, apela a ré, alegando, em síntese, que: não houve
atraso na entrega da obra, pois a data prevista no item 5 do quadro resumo do
contrato é meramente estimativa, devendo prevalecer o prazo de vinte e quatro
meses a partir da data de assinatura do contrato de financiamento; deve ser
considerado o prazo de tolerância de cento e oitenta dias; à época da entrega das
chaves, a autora estava inadimplente com os pagamentos de diferença de
financiamento, sinal, ITBI e registro de cartório, vencidos em junho a agosto de
2013; a autora renegociou a sua dívida no prazo para entrega das chaves; assim
que a autora efetuou os pagamentos, a ré disponibilizou as chaves para entrega;
a cobrança de juros de obra é legal e está prevista no contrato; os juros de obra
cobrados são referentes ao período de 30/12/2011 até 30/06/2011, no entanto,
nestes período a autora não tinha saldo suficiente em sua conta bancária para
pagamento, de modo que a construtora, na qualidade de fiadora, quitou os
valores junto à instituição financeira e repassou à autora posteriormente; é lícita
a cobrança de juros de obra até o prazo ajustado no contrato para a entrega das
chaves, incluído o prazo de tolerância de cento e oitenta dias; não é devida a
indenização por lucros cessantes, pois não houve atraso na entrega e a autora
adquiriu o imóvel para moradia e não para investimento; não foram
comprovados os lucros cessantes; inexistem os danos morais alegados;
subsidiariamente, o valor da indenização por danos morais comportaria redução
(fls. 427/446).
Contrarrazões a fls. 452/464.
Não houve oposição à realização do julgamento virtual (Resolução
no 549/2011 do Órgão Especial deste Tribunal, alterada pela Resolução no

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772/2017).
É o relatório.
A autora ajuizou ação de devolução de quantias pagas cumulada
com indenização por danos morais, alegando que adquiriu imóvel de
empreendimento da ré mediante compromisso de compra e venda, em
05/12/2010. Sustenta que, em 10/03/2013, foi surpreendida com a cobrança
de ITBI e de taxa de registro em cartório, no valor de R$ 3.335,43, apesar de ter
sido informada à época da contratação que não teria nenhum gasto adicional,
por se tratar de financiamento através do Programa Minha Casa Minha Vida.
Também houve cobrança indevida de comissão de corretagem e taxa de
assessoria técnica imobiliária. O imóvel deveria ter sido entregue em março de
2013, mas a autora somente recebeu as chaves em janeiro de 2015. Pretende a
condenação da ré à devolução dos valores cobrados a título de ITBI, taxa de
registro, comissão de corretagem, taxa SATI, taxa de evolução de obra, bem
como ao pagamento de indenização por lucros cessantes e danos morais.
Na origem, os pedidos foram julgados parcialmente procedentes,
tendo sido reconhecido o atraso na entrega da obra, com a condenação da ré à
restituição dos valores cobrados a título de juros de obra posteriormente à
entrega das chaves, bem como ao pagamento de indenização por lucros
cessantes e por danos morais.
O item 5 do quadro resumo do contrato celebrado entre as partes
estabeleceu a entrega do imóvel para março de 2013 como data estimativa,
devendo prevalecer para fins da entrega das chaves, o prazo de vinte e quatro
meses após a data da assinatura do financiamento com a Caixa Econômica
Federal (fls. 29).
Não é possível o estabelecimento de prazo para a entrega do
imóvel de forma meramente estimativa, deixando o consumidor submetido a
prazo incerto e indefinido, de modo que a ambiguidade contida na referida
cláusula do contrato deverá ser interpretada de maneira mais favorável ao
consumidor, em consonância com os artigos 47 e 51, IV, § 1o, II e III, do CDC, e

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artigo 423 do Código Civil.
Esse é o entendimento recente fixado pelo C. STJ, por ocasião de
julgamento de recurso especial repetitivo, firmando, dentre outras, duas teses
aplicáveis ao caso concreto:
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM
INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS -
IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ.
PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS
REPETITIVOS.
PROGRAMA
MINHA
CASA,
MINHA
VIDA.
CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO
OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS
DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do
CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de
imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa,
Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3,
são as seguintes:
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o
contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível,
o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar
vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro
negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do
imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador
é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a
ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal,
com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo
final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo
equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
(...)
(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)
Todavia, a vendedora não está obrigada a entregar as chaves ao
adquirente antes de receber o pagamento correspondente ao preço.
No caso concreto, as partes renegociaram o pagamento da
diferença do financiamento, no valor de R$ 8.390,01 para pagamento em

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parcelas mensais (fls. 127/129).
Observe-se que o prazo previsto para entrega era março de 2013,
acrescido do prazo de tolerância de cento e oitenta dias, teria como prazo fatal
setembro de 2013.
De acordo com a planilha juntada pela própria autora na resposta
aos embargos de declaração da ré (fls. 422/423), os pagamentos das parcelas se
estenderam até julho de 2015.
Considerando que as chaves foram entregues em janeiro de 2015,
então não se pode afirmar que houve atraso na entrega por parte da ré.
Somente após o pagamento das parcelas é que a ré estaria
obrigada a entregar o imóvel, não podendo ser responsabilizada por atraso.
No tocante à taxa de evolução de obra, a ré demonstrou que os
valores cobrados foram gerados durante o prazo previsto contratualmente para
entrega da obra (fls. 91). No entanto, alguns pagamentos que deveriam ser
efetuados diretamente pela autora junto à CEF não foram realizados porque ela
não possuía saldo suficiente na conta vinculada ao financiamento.
Na qualidade de fiadora da autora no financiamento, a ré
adimpliu essas parcelas e repassou a cobrança à autora por ocasião da
renegociação celebrada.
Assim, embora a cobrança tenha sido direcionada à autora
posteriormente à data de entrega prevista no contrato, ela se refere a período
anterior, portanto devida.
Essas alegações não foram especificamente impugnadas na
réplica da autora, que se limitou a sustentar a ilegalidade da cobrança (fls.
365/385).
Por se referir ao período previsto contratualmente para a entrega
do imóvel, a cobrança é permitida, conforme estabelecido pelo C. STJ na tese 1.3
do precitado julgado do REsp 1729593/SP, sob a sistemática dos recursos

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repetitivos.
Destarte, o apelo merece ser provido, para julgar improcedentes
os pedidos iniciais.
Agora vencida, a autora arcará com o pagamento das custas,
despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre
o valor da causa, observada a gratuidade de Justiça.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator