Tribunal: TJSP
Processo: 2137453-08.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Pedro Baccarat
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-06

Ementa:
Agravo de instrumento. Locação comercial em Shopping Center. Pedido de tutela provisória de urgência visando à suspensão do aluguel, em razão da paralisação da atividade comercial no âmbito do enfrentamento da pandemia relacionada à COVID-19. Indeferimento. Locadora que, espontaneamente, prorrogou os vencimentos dos alugueres de maio e junho. Inexistência de prova inequívoca do desequilíbrio do

Ementa:
Agravo de instrumento. Locação comercial em Shopping Center. Pedido de tutela provisória de urgência visando à suspensão do aluguel, em razão da paralisação da atividade comercial no âmbito do enfrentamento da pandemia relacionada à COVID-19. Indeferimento. Locadora que, espontaneamente, prorrogou os vencimentos dos alugueres de maio e junho. Inexistência de prova inequívoca do desequilíbrio do contrato que obsta revisão dos descontos. Liminar cassada. Agravo de instrumento provido, prejudicado o agravo interno.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000619074
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2137453-08.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante TD
PARTICIPAÇÕES LTDA., é agravado FASHION BUSINESS COMÉRCIO DE
ROUPAS LTDA.
ACORDAM, em 36a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao agravo de
instrumento, ficando prejudicado o agravo interno. V.U.", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
WALTER EXNER (Presidente) e MILTON CARVALHO.
São Paulo, 6 de agosto de 2020.
PEDRO BACCARAT
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2137453-08.2020
AGRAVO INTERNO No 2137453-08.2020/50000
AGRAVANTE: TD Participações Ltda
AGRAVADO: Fashion Business Comércio de Roupas Ltda
COMARCA: São Paulo Foro Central 40a Vara Cível
Agravo de instrumento. Locação comercial em Shopping
Center. Pedido de tutela provisória de urgência visando à
suspensão do aluguel, em razão da paralisação da atividade
comercial no âmbito do enfrentamento da pandemia
relacionada à COVID-19. Indeferimento. Locadora que,
espontaneamente, prorrogou os vencimentos dos alugueres
de maio e junho. Inexistência de prova inequívoca do
desequilíbrio do contrato que obsta revisão dos descontos.
Liminar
cassada.
Agravo
de
instrumento
provido,
prejudicado o agravo interno.
VOTO n.° 37.287
Vistos.
Cuida-se
de
agravo
de
instrumento tirado contra decisão prolatada pela magistrada
Doutora Jane Franco Martins, que concedeu parcialmente a
tutela
provisória
de
urgência
para,
considerada
a
impossibilidade do uso pleno do imóvel alugado no contexto
do enfrentamento da pandemia de COVID-19, autorizar a
suspensão da exigibilidade do aluguel comercial por 4 meses,
de maio a agosto de 2020, ficando obstado, por consequência,
eventual pedido de despejo. Determinou que os alugueres

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suspensos sejam pagos posteriormente, não podendo a Ré
cobrar a dívida de uma única vez, devendo ser parcelada em
transação futura, a partir de outubro.
Insurge-se a Ré alegando ser
empresa de pequeno porte, de modo que a crise econômica a
atinge com mais intensidade do que a Autora, empresa de
capital aberto com grande capacidade financeira, conforme
declarações de seu presidente à imprensa. Diz que já vinha
concedendo importantes descontos pontuais, e ofereceu à
Autora a prorrogação do vencimento dos alugueres relativos
aos meses de maio e junho, para pagamento em 4 parcelas a
partir de julho de 2020, sem multa ou juros. Ressalta que a
loja já foi reaberta.
Recurso tempestivo, preparado
e respondido.
Foi interposto agravo interno
contra a decisão monocrática deste relator, que havia
concedido o efeito suspensivo.
É o relatório.
Desde abril de 2013 Fashion
Business Comércio de Roupas Ltda (Lojas Renner) aluga de

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TD Participações Ltda um espaço no Shopping Ibirapuera,
sendo o aluguel mínimo, atualmente, de R$ 29.000,00. Ocorre
que em março de 2020 a atividade comercial foi paralisada,
no contexto do enfrentamento da pandemia de COVID-19, o
que provocou expressiva queda de seu faturamento. Em 27 de
maio Fashion Business ajuizou em face de TD esta ação, em
que pleiteia a suspensão da exigibilidade dos alugueres e
encargos moratórios desde março, com repetição do indébito,
ou, subsidiariamente, a redução do valor dos locativos.
Em razão do óbice temporário
imposto por razões sanitárias à exploração da atividade
econômica em shopping center, é possível, em tese, cogitar da
aplicação da teoria da imprevisão, por se tratar de fato
superveniente, excepcional, imprevisível e potencialmente
causador de rompimento do equilíbrio contratual, nos termos
do art. 317 do Código Civil: “Quando, por motivos
imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor
da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá
o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure,
quanto possível, o valor real da prestação”.
Sobre
o
tema,
lecionam
Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald: “Na
perspectiva da obrigação como processo cooperativo e
dinâmico, direcionado ao adimplemento, com a satisfação

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das legítimas expectativas das partes, há um inegável
interesse em adaptar a relação jurídica às vicissitudes que a
passagem do tempo produz. Em sua trajetória, a obrigação
sofrerá os influxos de novas circunstâncias ambientais, que
impedem o aperfeiçoamento do adimplemento da forma como
fora concebido pela previsão dos seus protagonistas. O
direito subjetivo ao crédito será balizado pela preservação do
seu sinalagma, pois a autonomia privada não pode conduzir
à injustiça ou à opressão econômica.
Portanto,
as
relações
obrigacionais duradouras
de execução diferida ou
sucessiva no tempo
portam em seu germe um
comportamento anexo emanado da boa-fé objetiva, vazado
do permanente dever de revisão do conteúdo da relação
jurídica. Evita-se a desproporção manifesta entre as
prestações, nas hipóteses em que o seu adimplemento pela
forma inicialmente projetada se torne sacrificante e de
extrema dificuldade para uma das partes, de acordo com a
análise da concretude do caso” (Curso de Direito Civil, vol.
2, 8a ed., JusPodivm, p. 409).
Note-se que o decreto foi
editado em 22 de março de 2020, e não é excessivo esperar do
empresário precauções contra eventuais oscilações do
faturamento por curto período, como destacou o eminente
Desembargador Arantes Theodoro, desta Câmara: “à parte

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aferição valorativa aprofundada do tema, sabidamente
descabida nessa etapa, não se pode considerar a redução do
faturamento em certo período como motivo de força maior ou
caso fortuito a dispensar o empresário do pagamento de
aluguel pelo imóvel que ocupa. Afinal, cuida-se de obrigação
de trato contínuo e que demanda prévia alocação de recursos
para o respectivo custeio de curto prazo, isso justamente de
modo a atenuar a interferência das variações do mercado
sobre o cumprimento daquela sorte de obrigação” (Agravo
de instrumento no 2063701-03.2020, j. 06.04.2020).
A Autora, aliás, integra grande
grupo econômico (Renner), circunstância que autoriza
presumir maior capacidade de enfrentar tais oscilações.
Atualmente, a loja já se encontra reaberta, com horário de
funcionamento
limitado.
Mesmo
que
observada
a
possibilidade de recessão econômica por período maior, no
caso concreto, não é possível observar, em análise
perfunctória, o efetivo rompimento do equilíbrio contratual.
Isso porque o próprio credor, espontaneamente, concedeu
importantes benefícios a seu devedor, com a finalidade de
preservar a relação jurídica. Foi autorizada a prorrogação dos
vencimentos dos alugueres de maio e junho e parcelamento
da dívida em quatro vezes, o que, em princípio, não parece
insignificante, pois a Locadora mantém a obrigação de arcar
com seus compromissos financeiros, mesmo durante o

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período em que o prédio permaneceu fechado.
Em suma, a intervenção do
Poder Judiciário nos contratos privados deve se dar em
circunstâncias
excepcionais,
em
que,
observadas
as
peculiaridades do caso concreto, é flagrante o desequilíbrio
contratual, quadro que não se demonstrou.
Julgado
o
agravo
de
instrumento, fica prejudicado o agravo interno tirado contra a
decisão monocrática deste relator, que havia concedido o
efeito suspensivo.
Ante
o
exposto,
dá-se
provimento ao agravo de instrumento para cassar a liminar,
prejudicado o agravo interno.
Pedro Baccarat
Relator