Tribunal: TJSP
Processo: 1031806-30.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Cesar Lacerda
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-09

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. pedido de restituição de valores pagos.
Rescindido o compromisso de compra e venda, as partes retornam ao status quo ante, cabendo aos compromissários vendedores a obrigação de restituir as parcelas recebidas, admitindo-se a retenção de 10% do total pago. Devida a redução do percentual fixado na sentença.
Comissão de corretagem.

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. pedido de restituição de valores pagos.
Rescindido o compromisso de compra e venda, as partes retornam ao status quo ante, cabendo aos compromissários vendedores a obrigação de restituir as parcelas recebidas, admitindo-se a retenção de 10% do total pago. Devida a redução do percentual fixado na sentença.
Comissão de corretagem. Previsão contratual acerca do pagamento da referida verba ou de informação clara e adequada a esse respeito.
Correção monetária e juros de mora incidentes sobre o valor a ser restituído. Termo inicial. Desembolso e trânsito em julgado, respectivamente.
Sucumbência recíproca.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000730125
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1031806-30.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são
apelantes LOURIVAL RODRIGUES DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e CIBELE
MARIA CRISPIM DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados VIIV
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE RIO PRETO 1 LTDA e F. PARK
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente), CESAR LUIZ DE ALMEIDA E SERGIO ALFIERI.
São Paulo, 9 de setembro de 2020.
CESAR LACERDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1031806-30.2018.8.26.0576 - ac
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VOTO No: 37.526
APELAÇÃO No 1031806-30.2018.8.26.0576
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
APELANTES: LOURIVAL RODRIGUES DA SILVA E CIBELE
MARIA CRISPIM DA SILVA
APELADAS: VIIV EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE
RIO PRETO 1 LTDA. E F. PARK EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
JUIZ(A): MARCELO DE MORAES SABBAG
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão
contratual c.c. pedido de restituição de valores pagos.
Rescindido o compromisso de compra e venda, as partes
retornam ao status quo ante, cabendo aos compromissários
vendedores a obrigação de restituir as parcelas recebidas,
admitindo-se a retenção de 10% do total pago. Devida a
redução do percentual fixado na sentença.
Comissão de corretagem. Previsão contratual acerca do
pagamento da referida verba ou de informação clara e
adequada a esse respeito.
Correção monetária e juros de mora incidentes sobre o
valor a ser restituído. Termo inicial. Desembolso e trânsito
em julgado, respectivamente.
Sucumbência recíproca.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação
interposto à r. sentença de fls. 137/150, cujo relatório se adota, que julgou
procedente em parte a pretensão deduzida na ação de rescisão contratual
c.c pedido de restituição dos valores pagos para o fim de consolidar a
tutela provisória de urgência parcialmente deferida e aditada, declarando

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rescindido o instrumento particular sub judice, bem como determinar às rés
a restituir aos autores o valor equivalente a 75% das parcelas efetivamente
pagas por eles, de uma só vez, já incluindo os juros, sinal, taxa de
ocupação, exceto as quantias despendidas a título de corretagem, com
compensação de eventual dívida dos demandantes enquanto estiveram no
imóvel, desde que devidamente comprovada ou paga pelas demandadas,
atualizadas desde o desembolso pelos índices da Tabela Prática do TJSP,
com juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.
Há embargos de declaração opostos
pelas rés (fls. 155/156), porém, rejeitados pela decisão de fls. 173.
Apelam os autores, buscando a
reforma parcial do julgado. Sustentam, em síntese, que o percentual de
25% a título de retenção de valores pagos é excessivo, devendo ser
reduzido para 10%, bem como é indevida a perda da quantia desembolsada
a título de corretagem por não terem contratado tal serviço, dirigindo-se
diretamente ao empreendimento imobiliário para aquisição do terreno.
Pretendem, também, que os honorários advocatícios sucumbenciais sejam
fixados em percentual e não por equidade, além da incidência de correção
monetária e de juros moratórios a partir do desembolso de cada parcela que
pagaram.
Recurso regularmente processado e
respondido.
É o relatório.
Narram os autores, em sua petição
inicial, que adquiriram, em 28.2.2018, o lote 20 da quadra 5, do

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denominado “Residencial Floriada Park 2”, pelo valor de R$ 122.274,00, a
ser quitado parceladamente, contudo, em razão de dificuldades financeiras
não puderam dar continuidade aos pagamentos mensais. Diante disso,
requerem a declaração de rescisão do compromisso de compra e venda do
bem imóvel em questão e a devolução das quantias pagas com os
acréscimos moratórios, abatida a multa rescisória equivalente a 10% do
total já quitado.
Citadas, as rés ofertaram contestação,
aduzindo que a parte contrária pagou somente o valor de R$ 33.181,13
pelo financiamento, bem como R$ 3.410,28 a título de corretagem.
Pugnaram pelo ressarcimento de todas as despesas que tiveram com o
negócio, bem como pela incidência de multa rescisória, o que leva à
rejeição da pretensão inicial.
Pois bem. Cediço que é permitido
aos compromissários compradores requererem a rescisão do contrato e
reaverem as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios
de administração e propaganda feitos pelos compromissários vendedores,
assim como o valor que se arbitrarem pelo tempo de ocupação do bem.
Na hipótese dos autos, se verifica que
a rescisão se dá por iniciativa dos promissários compradores, o que atrai a
aplicação de entendimentos já consolidados quanto ao tema por esta Corte
e pelo Egr. Superior Tribunal de Justiça, confira-se:
Súmula
no
1
do
TJSP:
“O
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias

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pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem”.
Súmula 543 do STJ: “Na hipótese
de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel
submetido
ao
CDC,
deve
ocorrer
a
imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Tenha-se
presente
que
a
jurisprudência do Col. Superior Tribunal de Justiça em hipóteses análogas
tem admitido a retenção de percentual em conformidade com as
particularidades do caso concreto, desde que não se mostrem abusivas.
Nesse sentido:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL
CIVIL.
CONTRATO
DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO.
PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A
jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de
rescisão de contrato de promessa de compra e venda por
inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do
percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do
total da quantia paga. 2. O percentual a ser retido pelo
vendedor
é
fixado
pelas
instâncias
ordinárias
em
conformidade com as particularidades do caso concreto, de
maneira que não se mostra adequada sua revisão na via

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estreita do recurso especial. 3. O Tribunal de origem, ao
analisar os documentos acostados aos autos, bem como o
contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a
cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor
das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em
10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do
admitido por esta Corte Superior. 4. Agravo regimental não
provido.” (AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel. Min. Raul Araújo, 4o T., j.
19/05/2015).
Desta feita, respeitada a convicção
do d. magistrado e analisando-se as peculiaridades do caso, entendo que
deve ser permitida a retenção de 10% das parcelas pagas, o que se mostra
suficiente para custear as despesas administrativas e de publicidade, entre
outras.
Ressalta-se, neste ponto, que as
requeridas não apresentaram qualquer indício probatório de que este
percentual fosse insuficiente para ressarcir eventuais gastos, apenas
genericamente apontaram que a Corte Superior admite os percentuais
dentre 25% a 30%.
No que tange à comissão de
corretagem, o Egr. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp
1599511/SP realizado no regime de recursos repetitivos, definiu a seguinte
tese:
“Validade
da
cláusula
contratual
que
transfere
ao
promitente-comprador
a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos

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de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
Na hipótese vertente, consta previsão
contratual nesse sentido, conforme cláusula 40 fls. 41, in verbis: “As
partes
declaram
que
foi
intermediária
da
presente
transação a imobiliária (...)”, o que é suficiente para demonstrar
que eles firmaram o compromisso de compra e venda cientes de que a
obrigação de pagamento da comissão fora a eles transferida.
Por outra banda, não prospera o
inconformismo dos apelantes quanto aos encargos moratórios incidentes
sobre o valor a ser restituído pelas rés, pois a atualização monetária foi
fixada de acordo com a finalidade de recomposição do valor da moeda
corroído pelo processo inflacionário, ou seja, incidente desde os
desembolsos das parcelas pagas, ao passo que os juros moratórios incidem
mesmo a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento firmado
pelo Col. Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de recurso
especial repetitivo, confira-se:
“Para os fins dos arts. 927 e
1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos
compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a
resolução
do
contrato
por
iniciativa
do
promitente
comprador deforma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado
da decisão.” (REsp 1740911/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2a

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Seção, J. 14/08/2019).
Conclusivamente,
a
r.
sentença
comporta reparo apenas para reduzir o montante da retenção de 25% para
10%, ficando mantida, no mais, por seus próprios e jurídicos fundamentos.
O desfecho acima denota o parcial
provimento do recurso e importa em sucumbência recíproca, de modo que
os autores, vencidos em menor proporção, arcarão com 10% das custas e
das despesas processuais, mais honorários advocatícios ao patrono das rés,
fixados em 10% do valor a ser retido, observada a gratuidade da justiça, ao
passo que as demandadas ficam condenadas ao pagamento de 90% das
custas e das despesas processuais, além da verba honorária devida ao
advogado dos demandantes, fixada em 10% do valor a ser a esta restituído.
Por fim, deixa-se de arbitrar os
honorários relativos à fase recursal, nos termos do § 11 do art. 85 do
Estatuto de Ritos de 2015, eis que não estão preenchidos todos os
requisitos estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento
dos EDcl no AgInt no REsp no 1.573.573/RJ, ocorrido em 04.04.2017.
De fato, o julgado retro aludido
definiu os requisitos necessários para o arbitramento de honorários
advocatícios recursais, os quais devem ser preenchidos cumulativamente.
São eles: a) o não conhecimento integral ou não provimento do recurso,
pelo relator monocraticamente ou pelo órgão colegiado; b) a verba
honorária sucumbencial deve ser devida desde a origem no feito em que
interposto o recurso; e c) o não atingimento dos limites estabelecidos nos
§§ 2o e 3o do art. 85 do CPC/15.

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Diante do exposto, dá-se provimento
parcial ao recurso dos autores apenas para reduzir o percentual de retenção,
nos termos supracitados, inclusive em relação à sucumbência recíproca.
CESAR LACERDA
Relator