Tribunal: TJSP
Processo: 1011057-54.2017.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-26
Data de publicação: 2020-12-10

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Constara do contrato a entrega da obra para 1o de julho de 2011, mas com a prorrogação do prazo de 180 dias, o que tem validade e eficácia, encerrou-se em 30 de dezembro do mesmo ano. Quitação do preço por parte dos compradores só acontecera em agosto de 2012 e, logo a seguir, a entrega das chaves ocorrera normalmente. Alegação de atraso na

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Constara do contrato a entrega da obra para 1o de julho de 2011, mas com a prorrogação do prazo de 180 dias, o que tem validade e eficácia, encerrou-se em 30 de dezembro do mesmo ano. Quitação do preço por parte dos compradores só acontecera em agosto de 2012 e, logo a seguir, a entrega das chaves ocorrera normalmente. Alegação de atraso na obra sem consistência, uma vez que a 'exceptio non adimpleti contractus' deve ser levada em consideração. Chaves somente são entregues quando o pagamento integral do preço de aquisição ocorre. No caso em exame, não se vislumbra o referido atraso, haja vista que não está caracterizado que o pagamento tivesse alguma vinculação com a ré, pois disposição contratual expressa proporcionava aos compradores, inclusive, pagamento à vista com recursos próprios ou mediante financiamento. Ausência de óbice por parte da ré para que os autores obtivessem o financiamento imobiliário correspondente. Parcelas contratadas com incidência de juros remuneratórios, e saldo devedor com atualização monetária pelo INCC. Validade e eficácia do contrato, não se verificando nenhuma irregularidade. Improcedência da ação deve sobressair, pois relação de consumo, por si só, é insuficiente para proporcionar sucesso na pretensão do polo ativo. Apelo provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001008409
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1011057-54.2017.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante CAMARGO
CORREA - RODOBENS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA., são apelados
REINALDO NASCIMENTO NUNES SOUZA e RENATA DALVA DE OLIVEIRA
NUNES SOUZA.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) E MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 26 de novembro de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011057-54.2017.8.26.0405 - Osasco - VOTO No 2/6
Apelação Cível n.o 1.011.057-54.2017.8.26.0405
Apelante:
CAMARGO CORREA
RODOBENS EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
Apelados:
REINALDO NASCIMENTO NUNES SOUZA E OUTRO
Comarca:
OSASCO
Voto n.o 46.099
Compromisso de compra e venda de imóvel em construção.
Constara do contrato a entrega da obra para 1o de julho de
2011, mas com a prorrogação do prazo de 180 dias, o que tem
validade e eficácia, encerrou-se em 30 de dezembro do mesmo
ano. Quitação do preço por parte dos compradores só
acontecera em agosto de 2012 e, logo a seguir, a entrega das
chaves ocorrera normalmente. Alegação de atraso na obra
sem consistência, uma vez que a 'exceptio non adimpleti
contractus' deve ser levada em consideração. Chaves somente
são entregues quando o pagamento integral do preço de
aquisição ocorre. No caso em exame, não se vislumbra o
referido atraso, haja vista que não está caracterizado que o
pagamento tivesse alguma vinculação com a ré, pois
disposição
contratual
expressa
proporcionava
aos
compradores, inclusive, pagamento à vista com recursos
próprios ou mediante financiamento. Ausência de óbice por
parte da ré para que os autores obtivessem o financiamento
imobiliário
correspondente.
Parcelas
contratadas
com
incidência de juros remuneratórios, e saldo devedor com
atualização monetária pelo INCC. Validade e eficácia do
contrato, não se verificando nenhuma irregularidade.

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Apelação Cível no 1011057-54.2017.8.26.0405 - Osasco - VOTO No 3/6
Improcedência da ação deve sobressair, pois relação de
consumo, por si só, é insuficiente para proporcionar sucesso
na pretensão do polo ativo. Apelo provido.
1. Trata-se de apelação interposta tempestivamente, com base
na r. sentença de págs. 311/319, aclarada pelos embargos de págs. 333/334, que
julgou procedente em parte ação de indenização cumulada com restituição de valores,
envolvendo aquisição de imóvel em construção, e que teria ocorrido atraso na entrega
das chaves.
Alega a apelante que a sentença merece reforma, pois não
houve atraso na entrega da obra, uma vez que para receber a posse do imóvel, seria
necessário o pagamento integral do preço por recursos próprios ou mediante
financiamento, reportando-se à cláusula 8.1 do contrato, sendo que os apelados
tinham até o dia 30 de junho de 2011 para quitação da parte B do preço do imóvel. A
seguir, disse que o pagamento só fora realizado em 17 de julho de 2012, mediante a
assinatura do contrato de financiamento junto ao Banco Santander, e a entrega das
chaves ocorrera em 24 de agosto do mesmo ano, não havendo que se falar em atraso
na entrega das chaves, não existindo, assim, inadimplemento contratual por parte da
recorrente. Prosseguindo, expôs que a obtenção de financiamento constitui ônus do
comprador, reportando-se a textos legais e apontando que a sentença não observara
disposições legais. Continuando, declarou que não existe previsão contratual para a
condenação em multa no valor exorbitante arbitrado, o que, inclusive, origina
enriquecimento sem causa, haja vista que não houve atraso da obra por culpa da
apelante, os apelados é que fizeram interpretação equivocada do contrato, bem como
a aplicação da inversão da multa contratual não pode ser admitida. No mais, ressaltou
que a cobrança de correção monetária e encargos contratuais sobre o saldo devedor
deve ser reconhecida, uma vez que o financiamento imobiliário só seria possível no
âmbito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo ou do Fundo de Garantia

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por Tempo de Serviço, e não existe menção de que o saldo devedor seria congelado,
pelo contrário, existe expressa previsão de que sofreria atualização monetária, não
havendo, assim, nenhuma desídia por parte da apelante objetivando a concessão do
financiamento, que era de interesse dos compradores, tendo, inclusive, transcrito
ementas de acórdãos. Por último requereu o provimento do apelo para que a ação seja
julgada improcedente.
O recurso foi contra-arrazoado, rebatendo integralmente a
pretensão da apelante, págs. 372/384.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece reforma.
O caso em exame envolve aquisição de imóvel em construção, e
o prazo efetivo para entrega da obra seria em 30 de dezembro de 2011, pág. 47 dos
autos, considerando a prorrogação de 180 dias, a qual tem validade e eficácia, uma
vez que leva em consideração as peculiaridades e as vicissitudes abrangendo a
construção civil, além do que, sua legalidade já fora reconhecida pela Súmula 164
deste Egrégio Tribunal:
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta
dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em
cláusula contratual expressa, clara e inteligível.”
Por outro lado, os compradores somente quitaram o preço em
julho de 2012, recebendo as chaves logo a seguir, consequentemente, não estavam
aptos a serem imitidos na posse do bem, uma vez que existia pendência financeira.
Com efeito, vislumbra-se que não fora a ré quem colocara óbice
para que os autores efetuassem a quitação do preço, mesmo porque, tinham a opção
de pagamento à vista com recursos próprios, ou mediante financiamento imobiliário,
tendo os compradores optado por este último.
Ademais, não existe documentação que caracterize algum
obstáculo para que a ré deixasse de receber o saldo devedor pendente, além do que, os

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próprios compradores poderiam ter consignado em juízo caso existisse recusa do
pagamento.
A inicial ressalta que teria ocorrido atraso da entrega do imóvel
por 420 dias, pág. 04, o que não tem consistência, já que a previsão para entrega do
imóvel, com prazo de prorrogação de 180 dias, item 7.1, estava vinculada, portanto, a
uma conditio sine qua non do pagamento integral do preço, o que não ocorrera.
Em relação aos juros remuneratórios e à correção monetária
pelo INCC, as cláusulas contratuais são claras e estão em consonância com as regras
de defesa do consumidor, portanto, não se identifica a irregularidade mencionada pelo
polo ativo, e, não restando configurado o atraso, não há que se falar, inclusive, em
afastamento ou substituição por outro índice no tocante à cobrança dos referidos
encargos no lapso cronológico em discussão até a entrega das chaves.
Desta forma, não se vislumbra suporte para a procedência da
ação, uma vez que deve ser levado em consideração a exceptio non adimpleti
contractus, ou seja, sem o pagamento integral do valor pactuado, não há que se falar
em entrega das chaves, e o pagamento só ocorrera poucos dias antes da imissão na
posse do imóvel por parte dos compradores.
Segundo Gustavo Tepedino, em comentário ao artigo 476 do
Código Civil vigente:
“Este artigo corresponde à primeira parte do art. 1.092 do CC
1916, que reproduz textualmente. Refere-se à 'exceptio non
adimpleti contractus', exceção de contrato não cumprido.
Significa que, num contrato bilateral, se uma das partes exigir
da outra o cumprimento da prestação sem ter cumprido a sua,
pode esta opor em sua defesa o não cumprimento pelo
reclamante, deixando de prestar a sua enquanto o outro o não
fizer. Trata-se, pois, de uma causa impeditiva da exigibilidade
da prestação, sendo esta exigibilidade diferida para o momento
em que a prestação do reclamante for cumprida. Até esse

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momento dá-se uma espécie de paralisação da exigibilidade da
prestação reclamada.” (Gustavo Tepedino et al. “Código Civil
Interpretado. v. II. Teoria Geral dos Contratos. Contratos em
Espécie. Atos Unilaterais. Títulos de Crédito. Responsabilidade
Civil. Preferências e Privilégios Creditórios - arts. 421 a 965”.
1. ed. Editora: Renovar, 2006, p. 124).
A relação de consumo, por si só, é insuficiente para
proporcionar guarida às pretensões do polo ativo, que, inicialmente, viera a pleitear
inúmeros outros itens, porém, sem sucesso.
Ressalte-se que sequer os lucros cessantes estariam aptos ao
pagamento, pois não foram demonstrados, e isto caberia efetivamente aos
compradores, contudo, com o descumprimento de disposições contratuais, não há que
se falar em imposição de multa.
No mais, a simples referência genérica e superficial sobre
inversão do ônus da prova não pode sobressair, uma vez que não está demonstrado
nenhum desequilíbrio na relação negocial entre as partes, mesmo porque, o coautor se
qualifica como empresário, portanto, pessoa apta a participar de negócios, com
experiência compatível com a atividade que exerce.
Por derradeiro, a improcedência da ação deve sobressair, e em
decorrência do desfecho da demanda, condena-se o polo ativo no pagamento de
custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa, o que
remunera condizentemente o titular da capacidade postulatória que representa o polo
passivo.
3. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento ao apelo.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
ALC302