Tribunal: TJSP
Processo: 1000625-56.2020.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO – RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA – Devolução de 90% dos valores pagos pelo autor, em parcela única – Admissibilidade – Súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo – Sentença mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000705696
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000625-56.2020.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante SPE
OLÍMPIA Q27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A., é apelado LUCAS
DUARTE (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000625-56.2020.8.26.0506 -Voto no 23076
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Apelação Cível no 1000625-56.2020.8.26.0506
Comarca: Ribeirão Preto
Apelante: SPE Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários S/A
Apelado: Lucas Duarte (justiça gratuita)
Juiz: Alex Ricardo dos Santos Tavares

VOTO 23076
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
RESCISÃO
RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA

Devolução de 90% dos valores pagos pelo autor, em parcela
única Admissibilidade Súmulas 1 e 2 do Tribunal de
Justiça de São Paulo Sentença mantida Recurso desprovido.
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição
de quantia ajuizada por LUCAS DUARTE contra SPE OLÍMPIA Q27
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A julgada procedente, nos termos
do art. 487, I, do CPC, para: a) declarar a rescisão contratual da promessa
de compra e venda; b) condenar a ré à devolução, em uma única parcela de
90%
da
totalidade
dos
valores
pagos
pelo
autor,
atualizados
monetariamente desde os respectivos desembolsos e com juros de mora a
contar do trânsito em julgado.
A ré foi condenada a arcar com as custas, despesas processuais
e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.
Apela a ré buscando a reforma do julgado, invocando
cerceamento de defesa. Requer a reforma da decisão para reconhecer a

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legitimidade da rescisão do contrato, a dedução da fruição e a restituição
em parcelas. Postula, ainda, seja afastada a multa aplicada no julgamento
dos embargos de declaração, bem como seja o autor condenado ao
pagamento da sucumbência.
Vieram contrarrazões.
É o relatório.
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução
de quantias pagas.
Citada, a ré apresentou defesa.
A ação foi julgada procedente.
A sentença está correta.
Inicialmente, não há que se falar em cerceamento de defesa.
De fato, o juiz, como destinatário das provas, tem a faculdade de
indeferir aquelas que julgar inúteis ou desnecessárias para a formação do
seu livre convencimento motivado (princípio da persuasão racional arts.
130 e 131 do Código de Processo Civil de 1973; arts. 370 e 371 do Código
de Processo Civil de 2015).
Já decidiu o Excelso Pretório que a necessidade da produção da
prova há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide
implique em cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os
aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o
convencimento do magistrado (RE 101.171-8-SP, RTJ 115/789).

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Assim, o devido processo legal foi observado em toda a sua
concepção, resultando o julgamento no estado de expressa previsão
normativa.
Por outro lado, cabe registrar que a Súmula 602 do STJ diz que o
Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos
habitacionais promovidas pelas sociedades cooperativas.
Registre-se que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,
em 23/6/2010, nos termos do art. 188, §§ 3o e 4o, do Regimento Interno,
publicou, a seguinte Súmula, aprovada pelo Colendo Órgão Especial:
Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça já firmou:
"PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA.
EXTINÇÃO
DO
CONTRATO. COMPRADOR INADIMPLENTE. - A orientação que terminou
prevalecendo na Segunda Seção, depois de inicial controvérsia, é no
sentido de que o promissário comprador que se torna inadimplente em razão
da insuportabilidade do contrato assim como pretendido executar pela
promitente vendedora tem o direito de promover a extinção da avença e de
receber a restituição de parte substancial do que pagou, retendo a

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construtora uma parcela a título de indenização pelo rompimento do
contrato. - Essa quantia a ficar retida varia de caso para caso;
ordinariamente tem sido estipulada entre 10% e 20%, para cobertura das
despesas com publicidade e corretagem, podendo ser majorada quando o
imóvel vem a ser ocupado pelo comprador. Não há razão para que tudo ou
quase tudo do que foi pago fique com a vendedora, uma vez que por força
do desfazimento do negócio ela fica com o imóvel, normalmente valorizado,
construído também com o aporte do comprador. - Precedente. - Recurso
conhecido e provido em parte" (REsp 476.775/MG, Rel. Ministro Ruy
Rosado de Aguiar, Quarta Turma, DJU 4/8/2003, pág. 317).
A jurisprudência pátria tem admitido a retenção de um percentual
das parcelas pagas, a título de despesas com corretagem, propaganda,
impostos, e, também, em razão de eventuais prejuízos suportados pela
compromissária-vendedora.
Nesse sentido:
“Apelação Cível. Ação de resolução contratual c/c restituição de
valores
promessa de compra e venda. Procedência do pedido.
Inconformismo por parte da ré. Não acolhimento. Em se tratando de relação
submetida à proteção do Código de Defesa do Consumidor, as
consequências pactuadas só podem subsistir uma vez reconhecida a sua
compatibilidade com o referido sistema protetivo. Devolução dos valores
pagos com retenção de 20% como compensação pelas despesas

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administrativas e operacionais
ausência de demonstração de que a
promitente vendedora suportou prejuízo superior. Valores que devem ser
restituídos com juros de mora a partir da publicação da sentença. Sentença
reformada apenas quanto ao termo inicial da incidência de juros de mora.
Recurso
de
apelação
parcialmente
provido.”
(Ap.
Cível
no
1071208-28.2017.8.26.0100, rel. Des. Piva Rodrigues, j. em 24/5/2019).
“Ação de rescisão de compromisso de compra e venda cumulada
com pedido de restituição de valores Sentença de procedência em parte
Possibilidade de retenção de parte do montante pago pelo autor para
custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento
Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça Montante retido
que deverá ser mantido em 20% dos valores pagos Correção monetária a
contar de cada desembolso Juros de mora a contar do trânsito em julgado
Danos morais Inocorrência Ausência de ato ilícito a ser imputado à
requerida Danos materiais Não demonstrado o desembolso Recurso
de apelação provido Recurso adesivo não provido. Dá-se provimento ao
recurso de apelação e Nega-se provimento ao recurso adesivo.” (Ap. Cível
no 1002707-15.2017.8.26.0361, rel. Des. Márcia Dalla Déa Barone, j. em
29/3/2019).
“RESCISÃO DE CONTRATO COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM PARCELA ÚNICA
MESMO DIANTE DO INADIMPLEMENTO RETENÇÃO DE 20% PARA

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CUSTEIO DAS DESPESAS DE ADMINISTRAÇÃO - SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA
REFORMADA
-
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.” (Ap. Cível no 3002987-73.2013.8.26.0366, rel. Des. Erikson
Gavazza Marques, j. em 20/6/2018).
A restituição estabelecida pelo magistrado sentenciante no valor
de 90% do valor pago, afigura-se correta, uma vez que inexistem nos autos
quaisquer documentos que atestem a imissão direta do autor na posse do
imóvel a autorizar indenização por taxa de ocupação, bem como há
expressa cláusula contratual que prevê a retenção de 10% da totalidade dos
valores pagos em casos de rescisão por inadimplemento ou culpa do
comprador.
A devolução das parcelas deve ser feita de uma só vez (STJ -
AgRg no Ag 774216/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJU de
20/11/2006; Ag 1009535/RS, Rel. Min. Sidnei Beneti, publicação em
10/12/2008 e REsp 1108322, rel. Min. Massami Uyeda, julgado em
13.4.2009).
Nesse sentido, a Súmula 2 deste Tribunal:
“A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso
de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
Assim, nada há que possa ser modificada no decisório
monocrático.

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Ainda, atento a rega do art. 85, §11, do CPC, majoro a verba
honorária para 12% sobre o valor da condenação.
Por fim, fica mantida a multa aplicada de 1% sobre o valor
atualizado da causa, ante o caráter infringente e protelatório dos embargos.
Em face do exposto, ao recurso é negado provimento.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator