Tribunal: TJSP
Processo: 1028480-65.2017.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Burza Neto
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-07

Ementa:
Embargos à Execução Fiscal – IPTU – Exercícios de 2014 a 2016 - Alegação de ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução, por haver firmado, antes do fato gerador, Contrato de Compromisso de Compra e Venda – Ausência do registro da escritura na matrícula do imóvel – Cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no

Ementa:
Embargos à Execução Fiscal – IPTU – Exercícios de 2014 a 2016 - Alegação de ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução, por haver firmado, antes do fato gerador, Contrato de Compromisso de Compra e Venda – Ausência do registro da escritura na matrícula do imóvel – Cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no C.T.N. – Questão pacificada – Súmula 399 do C. Superior Tribunal de Justiça – Sentença reformada – Recurso da Municipalidade Provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000622390
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados e discutidos estes
autos de
Apelação Cível no 1028480-65.2017.8.26.0554, da Comarca de
Santo André, em que é apelante PREFEITURA MUNICIPAL DE
SANTO
ANDRÉ,
é
apelado
LEPUS
EVEN
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em 18a Câmara de Direito Público do Tribunal
de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
"Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com
o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI (Presidente sem
voto), BEATRIZ BRAGA E HENRIQUE HARRIS JÚNIOR.
São Paulo, 6 de agosto de 2020.
BURZA NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO. No: 1028480-65.2017.8.26.0554.
COMARCA : SANTO ANDRÉ.
APELANTE : PREFEITURA MUNICIPAL DE SANTO ANDRÉ.
APELADO : LEPUS EVEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
VOTO No: 47.285.
EMENTA: Embargos à Execução Fiscal IPTU Exercícios
de 2014 a 2016 - Alegação de ilegitimidade para figurar no
polo passivo da execução, por haver firmado, antes do fato
gerador, Contrato de Compromisso de Compra e Venda
Ausência do registro da escritura na matrícula do imóvel
Cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do
tributo, contemplando qualquer das situações previstas no
C.T.N. Questão pacificada Súmula 399 do C. Superior
Tribunal de Justiça
Sentença reformada
Recurso da
Municipalidade Provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto
em face da r. sentença digitalizada às fls. 121/123 de
relatório adotado que, julgou procedente o pedido inicial,
a fim de desconstituir, em relação ao embargante, o título
executivo, e extinguir a execução fiscal processo no.
1504315-91.2017.8.26.0554, dando por levantada a penhora
efetivada. Custas, despesas processuais e verba honorária,
em quinhentos reais, por equidade, pelo embargado.
Inconformada, apela a FAZENDA PÚBLICA DO
MUNICÍPIO DE SANTO ANDRÉ requerendo o provimento do
recurso a fim de reformar a r. sentença, determinando o
prosseguimento do executivo fiscal em seus ulteriores
termos.
Recurso recebido e processado, inclusive
com as contrarrazões, estando em termos para julgamento.
É o Relatório.
Cabe registrar que a r. sentença foi
proferida em 28.03.2019, motivo pelo qual o presente
recurso será julgado à luz do NCPC/2015.
O recurso comporta provimento.

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LEPUS
EVEN
EMPRRENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA ajuizou os presentes EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL em
face da execução que lhe é movida pelo MUNICÍPIO DE SANTO
ANDRÉ, alegando, em síntese, nulidade da CDA, ausência de
notificação
prévia
do
contribuinte,
bem
como
sua
ilegitimidade passiva.
Contudo, a r. sentença julgou procedente a
ação, sob o fundamento de que, os documentos apresentados
com
a
petição
inicial
extrai-se
que
o
imóvel
de
classificação fiscal 03.170.345 foi objeto de compromisso
de compra e venda em data anterior ao fato gerador do
tributo executado.
Respeitando o entendimento adotado pelo
Nobre Magistrado “a quo”, a r. sentença merece reforma.
Senão vejamos.
O Município de Santo André ingressou com
execução fiscal, em face de LEPUS EVEN EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA,
objetivando
receber
o
crédito
tributário
oriundo
da
falta
de
pagamento
de
IPTU,
referente aos exercícios de 2014 a 2016, conforme a
inicial e a CDA anexada aos autos principais (fls. 88/90).
Primeiramente, cumpre anotar “ab initio”,
que mudei meu entendimento quanto a matéria em questão,
prosperando o presente recurso.
No caso em tela, restou incontroverso que
LEPUS
EVEN
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA
firmou
compromisso de compra e venda do imóvel descrito na
inicial com Rodrigo Santos Viana, cujos direitos foram
objeto de Instrumento Particular de Compromisso de Compra
e Venda, sendo certo, ainda, que o referido contrato não
foi levado a registro na matrícula do imóvel (fls. 57/85).

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Cumpre consignar que somente o registro da
escritura de compra e venda no Registro de Imóveis
competente possui o condão de transferir a propriedade do
imóvel, e, enquanto não se proceder a tal registro, o
alienante continua ser havido como dono do imóvel,
conforme preceitua os arts. 530, inciso I, e 531 do CC/16
(atual art. 1245, §1o, do Código Civil).
Como se observa, não houve a alegada
“cessão de direitos à aquisição de bem imóvel”, eis que
ausente o registro do citado contrato, o qual faria surgir
o direito real do promitente comprador e do cessionário,
nos termos dos arts. 1.225, VII e 1.147 ambos do Código
Civil.
Cumpre consignar, ainda, que o conteúdo e o
alcance
dos
institutos
do
Direito
Tributário
são
determinados pelas normas de Direito Privado (arts. 109 e
110 do Código Tributário Nacional), daí porque de rigor a
aplicação das citadas regras dos arts. 1.225, VII, 1.227 e
1.417, todos do Código Civil.
A respeito do tema, já se pronunciou o C.
Superior Tribunal de Justiça:
"TRIBUTÁRIO - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS
IMÓVEIS - FATO GERADOR - REGISTRO IMOBILIÁRIO -
(C. CIVIL, ART. 530).
A propriedade imobiliária apenas se transfere
com o registro respectivo título (C. Civil,
Art. 530). O registro imobiliário é o fato
gerador do Imposto de Transmissão de Bens
Imóveis. Assim, a pretensão de cobrar o ITBI
antes do registro imobiliário contraria o
Ordenamento Jurídico." (REsp 253364/DF, Relator
Ministro
Humberto
Gomes
de
Barros,
DJ
16/04/2001 p. 104);
TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR. OCORRÊNCIA.
REGISTRO DE TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL.
I - Consoante se depreende do julgado do
Tribunal de origem, a hipótese dos autos é de
transferência de bem imóvel a sociedade, para
integralizar cota do capital social, não sendo

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caso
de
cessão
de
direitos
referente
a
transmissão.
II - Verifica-se que o acórdão vergastado está
em consonância com o entendimento assentado por
esta Corte, que em diversas oportunidades já se
manifestou no sentido de que o fato gerador do
ITBI só se aperfeiçoa com o registro da
transmissão do bem imóvel. Precedentes: AgRg no
Ag no 448.245/DF, Rel. Min. LUIZ FUX, DJ de
09/12/2002, REsp no 253.364/DF, Rel. Min.
HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ de 16/04/2001 e
RMS no 10.650/DF, Rel. Min. FRANCISCO PEÇANHA
MARTINS, DJ de 04/09/2000.
III - Agravo regimental improvido.(AgRg no REsp
798.794/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO,
PRIMEIRA TURMA, julgado em 14/02/2006, DJ
06/03/2006, p. 246);
Não
discrepa
desse
entendimento
o
E.
Supremo Tribunal Federal, in verbis:
Agravo regimental no agravo de instrumento.
Imposto de transmissão intervivos de bens
imóveis. ITBI. Momento da ocorrência do fato
gerador.
Compromisso
de
compra
e
venda.
Registro do imóvel. 1. Está assente na Corte o
entendimento de que o fato gerador do ITBI
somente ocorre com a transferência efetiva da
propriedade imobiliária, ou seja, mediante o
registro no cartório competente. Precedentes.
2. Agravo regimental não provido. (AI 764432
AgR / MG, 1a. Turma, Rel. Ministro DIAS
TOFFOLI, j. 08/10/2013);
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO.
TRIBUTÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DO
IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS
(ITBI)
SOBRE
CONTRATOS
DE
PROMESSA.
PRECEDENTES. AGRAVO REGIMENTAL AO QUAL SE NEGA
PROVIMENTO. (RE 666096 AgR / DF, 2a. Turma,
Rel. Ministra CÁRMEN LÚCIA, j. 30/10/2012);
RECURSO
EXTRAORDINÁRIO
-
IMPOSTO
DE
TRANSMISSÃO INTERVIVOS DE BENS IMÓVEIS -
FATO GERADOR - CESSÃO DE DIREITOS. A
cobrança
do
Imposto
de
Transmissão

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Intervivos de Bens Imóveis está vinculada à
existência de registro do instrumento no
cartório competente. (AI 646443 AgR / DF,
1a. Turma, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO, j.
16/12/2008).
Assim, diante da ausência do registro da
escritura
no
cartório
competente,
situação
essa
incontroversa nos autos, não há como ser afastada a
legitimidade de parte da apelada, na medida em que a mesma
continua a figurar como proprietária do bem sobre o qual
recai a cobrança ora executada, sendo, consequentemente, a
responsável tributária pelos débitos referentes ao imóvel.
Importante
salientar
que,
com
relação
à
ilegitimidade passiva, o C. STJ, por sua 1.a Turma, deixou
assente caber ao legislador municipal eleger o sujeito
passivo do tributo, contemplando qualquer das situações
insertas no art. 34, do CTN, que define como contribuinte
o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a
qualquer título, podendo a autoridade administrativa optar
por um ou outro, com vistas a facilitar o procedimento de
arrecadação.
Oportuno
consignar
que
vários
outros
precedentes seguiram-se na mesma trilha, no sentido de ser
permitida a concomitância do titular do domínio útil do
imóvel e do seu possuidor a qualquer título, quanto à
sujeição passiva da relação jurídico-tributária.
Mister conferir especial destaque ao REsp no
752.815/SP, relatado pelo Min. Luiz Fux, 1a Turma, julgado
em 27.02.2007, DJ 15.03.2007, no qual restou patente que a
existência
de
possuidor,
apto
a
ser
considerado
contribuinte de IPTU, não teria o condão de implicar na
exclusão automática do titular do domínio, ou seja, aquele
que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis,
do polo passivo da obrigação tributária, de modo que o
possuidor, na qualidade de compromissário-comprador, pode
ser tido como contribuinte do IPTU, em conjunto com o
proprietário do imóvel.
Estes entendimentos do C. STJ consolidaram-se,
rumando na edição da Súmula 399:

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“Cabe à legislação municipal estabelecer o
sujeito passivo do IPTU (Imposto predial e
territorial urbano”).
A respeito do tema contribuinte do IPTU
escreveu CINTIA ESTEFANIA FERNANDES:
“Ao Município cabe a prerrogativa de eleger
alternativamente
o
proprietário,
ou
o
possuidor, ou ainda de forma supletiva, de
acordo com a conveniência administrativa,
pois tal opção decorre de lei, estando
dentro
da
discricionariedade
da
administração” (in IPTU Texto e Contexto
Editora Quartier Latin, 2005, p. 327.
Já algum tempo o C. Superior Tribunal de
Justiça deixou consignado, em sua Primeira Turma, caber ao
legislador municipal eleger o sujeito passivo do tributo,
contemplando qualquer das situações previstas no art. 34
do CTN, o qual define como contribuinte o proprietário, o
titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título,
podendo a autoridade administrativa optar por um ou outro
visando facilitar o procedimento de arrecadação, bem
ainda,
que
a
existência
de
possuidor
apto
a
ser
considerado contribuinte do IPTU não implica a exclusão
automática do polo passivo da obrigação tributária do
titular do domínio (assim entendido aquele que tem a
propriedade registrada no registro de imóveis) (REsp
475078 / SP, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, 1a
Turma, j. 14/09/2004, DJ 27/09/2004, p. 213).
Vários
outros
precedentes
seguiram-se
convegentes,
ou
seja,
no
sentido
de
permitir
a
concomitância do titular do domínio útil de imóvel e do
seu possuidor a qualquer título, na sujeição passiva da
relação jurídico-tributária relativa ao IPTU (REsp 774720
/RJ, Relator Ministro Teori Albino Zavascki DJ 12.06.2006;
REsp
793073/RS,
Relator
Ministro
Castro
Meira
DJ
20.02.2006; AgRg no REsp 754278/RJ, Relator Ministro
Francisco Falcão, DJ 28.11.2005; REsp 596.757/RJ, Rel.
Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, julgado em
14.11.2006, DJ 19.12.2006, p. 366; REsp 752.815/SP, Rel.
Min. Luiz Fux, Primeira Turma, julgado em 27.2.2007, DJ

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15.3.2007, p. 265; REsp no 712.998-RJ, Rel. no 712.998-RJ,
j.
04/09/2007,
apud
Revista
Dialética
de
Direito
Tributário no 151, página 227; AgRg no REsp 1.022.614-SP,
1a Turma, Rel. Min. Humberto Martins, j. 08.04.2008, DJe
17.04.2008).
Aliás, no mencionado REsp 752.815/SP, Rel.
Min. Luiz Fux, Primeira Turma, julgado em 27.2.2007, DJ
15.3.2007, restou consignado que a existência de possuidor
apto a ser considerado contribuinte do IPTU não implica a
exclusão
automática,
do
polo
passivo
da
obrigação
tributária, do titular do domínio (assim entendido aquele
que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis),
de sorte que o possuidor, na qualidade de promitente
comprador, pode ser considerado contribuinte do IPTU,
conjuntamente com o proprietário do imóvel, responsável
pelo seu pagamento.
Como se vê, a questão restou pacificada, de
sorte que a apelada deve permanecer no polo passivo da
execução.
Assim,
outra
solução
descabe
senão
o
provimento do recurso interposto, de modo a julgar
improcedente a ação, invertendo os ônus de sucumbência.
Por derradeiro, considera-se prequestionada
toda
matéria
infraconstitucional
e
constitucional,
observando-se que é pacífico no Superior Tribunal de
Justiça
que,
tratando-se
de
pré-questionamento,
é
desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais,
bastando que a questão posta tenha sido decidida.
E mais, os embargos declaratórios, mesmo
para fins de prequestionamento, só são admissíveis se a
decisão embargada estiver eivada de algum dos vícios que
ensejariam
a
oposição
dessa
espécie
recursal
(EDROMS-18205/SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ-08.05.2006
p.240).

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Ante
o
exposto,
DÁ-SE
provimento
ao
recurso.
LUIZ BURZA NETO
Relator