Tribunal: TJSP
Processo: 1008753-47.2019.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Imissão
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de obrigação de fazer c.c. indenização por danos materiais e morais proposta por adquirentes de imóvel, com base em alegado adimplemento substancial do preço e negativa injusta de entrega das chaves - Sentença de procedência impondo à ré condenação em imediata entrega das chaves do imóvel, na assunção da responsabilidade integral pelo adimplemento das despesas

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de obrigação de fazer c.c. indenização por danos materiais e morais proposta por adquirentes de imóvel, com base em alegado adimplemento substancial do preço e negativa injusta de entrega das chaves - Sentença de procedência impondo à ré condenação em imediata entrega das chaves do imóvel, na assunção da responsabilidade integral pelo adimplemento das despesas condominiais e do IPTU até a efetivação da imissão da autora na posse do bem, assim como pagamento de indenização por lucros cessantes, de 0,5% sobre o valor de mercado do imóvel e indenização danos morais no montante de R$ 10.000,00- Inconformismo da ré alegando existência de saldo devedor em aberto e expressa previsão contratual de necessidade de prévia quitação do preço para entrega das chaves, insurgindo-se, por decorrência, quanto as indenizações arbitradas - Acolhimento parcial -Reconhecimento pela autora de existência de saldo devedor em aberto, que contraria em muito a alegação de pagamento de 90% do preço -Dívida cujo montante sequer foi contrariado - Ausência recíproca de providências concretas para cobrar e pagar esse elevado saldo em aberto - Culpa concorrente dos litigantes - Recusa de entrega das chaves que, portanto, não pode ser considerada ilícita - Inexistência, portanto, de dever de indenizar material e moralmente a compradora - IPTU e despesas condominiais -Responsabilidade da vendedora enquanto efetivamente não transferir a posse - Abusividade de qualquer previsão contratual que preveja o contrário - Apelo parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000554402
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008753-47.2019.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que é apelante PROJETO
IMOBILÁRIO E 19 LTDA, é apelada TATIANE DE FATIMA LOPES VIEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO E EDSON LUIZ DE
QUEIROZ.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
GALDINO TOLEDO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008753-47.2019.8.26.0006 -Voto no 28.505
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Apelação Cível no 1008753-47.2019.8.26.006
Comarca: São Paulo
Apelante: Projeto Imobiliário E 19 Ltda.
Apelada: Tatiane de Fátima Lopes Vieira
Voto no 28.505
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -
Ação de obrigação de fazer c.c. indenização por
danos
materiais e morais proposta por
adquirentes de imóvel, com base em alegado
adimplemento substancial do preço e negativa
injusta de entrega das chaves - Sentença de
procedência impondo à ré condenação em
imediata entrega das chaves do imóvel, na
assunção da responsabilidade integral pelo
adimplemento das despesas condominiais e do
IPTU até a efetivação da imissão da autora na
posse do bem, assim como pagamento de
indenização por lucros cessantes, de 0,5%
sobre o valor de mercado do imóvel e
indenização danos morais no montante de R$
10.000,00- Inconformismo da ré alegando
existência de saldo devedor em aberto e
expressa previsão contratual de necessidade de
prévia quitação do preço para entrega das
chaves, insurgindo-se, por decorrência, quanto
as indenizações arbitradas - Acolhimento
parcial
-Reconhecimento
pela
autora
de
existência de saldo devedor em aberto, que
contraria em muito a alegação de pagamento de
90% do preço -Dívida cujo montante sequer foi
contrariado
-
Ausência
recíproca
de
providências concretas para cobrar e pagar esse
elevado saldo em aberto - Culpa concorrente
dos litigantes - Recusa de entrega das chaves
que, portanto, não pode ser considerada ilícita -
Inexistência, portanto, de dever de indenizar
material e moralmente a compradora - IPTU e
despesas condominiais -Responsabilidade da
vendedora enquanto efetivamente não transferir
a posse - Abusividade de qualquer previsão
contratual que preveja o contrário - Apelo
parcialmente provido.
1. Ao relatório constante da sentença de
fls. 216/225, acrescento que esta julgou procedente ação de

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obrigação de fazer c.c. pedidos indenizatórios por danos materiais
e morais, proposta por adquirente de imóvel, com base em
aventado inadimplemento da alienante que, sem justa causa se
recusou a lhe entregar a posse do imóvel adquirido, apesar de já
quitados alegados 90% do preço, para o fim de: a) impor à ré a
obrigação de imediata entrega das chaves do imóvel; b) assunção
da responsabilidade exclusiva pelo adimplemento das despesas
condominiais e do IPTU até a efetivação da imissão da autora na
posse do bem, tudo sob pena de multa;c) condenar a ré a pagar à
autora indenização por lucros cessantes; d) condenar a ré a pagar
à autora indenização por danos morais no montante de R$
10.000,00. Sucumbente, foi condenada a ré em custas despesas
processuais, bom como honorários advocatícios fixados em
15%sobre a condenação pecuniária.
Inconformada, apela a vencida (fls.
231/245), sustentando, em síntese, que havia expressa previsão
contratual para entrega das chaves apenas quando da quitação
integral do preço ajustado. Insiste na legalidade da cobrança das
cotas condominiais desde a expedição do “habite-se”, uma vez que
as chaves se encontravam à disposição da adquirente, não tendo
sido entregues por culpa da apelada. Aduz não se cabível
indenização por lucros cessantes, ante a não comprovação der
qualquer dano. Insurge-se quanto à condenação por danos morais.
Recurso regularmente processado, com

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oferecimento de contrarrazões (fls. 148/174).
2.Celebraram as partes instrumento
particular de promessa de compra e venda de imóvel, em 16 de
janeiro de 2.016 (fls. 41/81), com pagamento de parte do preço
mediante financiamento junto a agente financeiro.
Informa a autora que embora tenha
pago em dia os valores iniciais ajustados e o valor do
financiamento, no total de R$ 164.382,15, (90% do preço
ajustado), a ré não procedeu à entrega das chaves do imóvel, sob o
argumento da existência de saldo remanescente, correspondente
às parcelas reajustáveis, no montante total em aberto de R$
64.238,62.
Esclarece que a ré impôs indevidamente
o pagamento das despesas condominiais e do IPTU do imóvel
antes da sua imissão na posse do bem.
Busca a demandante, indenização por
lucros cessantes, no valor mensal equivalente a 0,5% do preço
atual do contrato (R$ 922,90), além de indenização por danos
morais, além de condenação em obrigações de fazer, consistentes
na entrega imediata das chaves do imóvel e no adimplemento das
despesas condominiais e IPTU.
Contestando a ação, a ré impugnou as
pretensões autorais, aduzindo que a retenção das chaves se

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justifica, em virtude da não quitação integral do preço, consoante
expressa previsão contratual a respeito (cláusula 3.1).
Para acolher a pretensão, entendeu o
julgador a quo ser ilícita a conduta da ré na retenção das chaves do
imóvel e a cobrança de valores relacionados ao condomínio e ao
IPTU antes da imissão da autora na posse do bem, impondo as
condenações acima referidas
Contra esta decisão, insurge-se a ré,
merecendo
o
reclamo
parcial
acolhida,
porém
em
parte
substancial.
Do que consta dos autos, a alienante se
comprometeu a vender o imóvel objeto da lide, pelo preço
ajustado de R$ 184.580,84, a ser pago na forma constante do
contrato de fls. 41/43, sendo certo que a adquirente adimpliu o
valor equivalente a R$ 164.382,15, incluindo a parte financiada.
Ocorre que, não obstante a autora
afirmar que adimpliu parte substancial da dívida, “...podemos
afirmar, mais de 90% do valor original do contrato ...” - (fl. 6),
observa-se da planilha trazida aos autos pela própria demandante
(fls. 91/92), que durante o período compreendido entre 10.04.17 a
20.04.18,
esta
não
realizou
o
pagamento
das
parcelas
correspondentes a parte do preço reajustável, totalizando um
saldo em aberto, segundo está mesmo indicou em R$ 64.238,62.
Nesse cenário, importante anotar que a

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autora não se preocupou em impugnar essa pretensão, ou ao
menos de contrariar o valor exigido, se limitando a alegar que foi
informada sobre a existência desse saldo remanescente, sem ao
menos, também, informar que providências estava tomando para
adimpli-lo.
Ora, considerando o montante supra de
R$ 64.238,62, frente ao preço total do negócio de R$ 184.580,84,
não se pode, com convicção, afirmar que mais de 90% do preço já
foi pago, pois essa dívida confessada representa aos menos 35%
do valor total da compra.
A respeito, tem-se ainda dos autos que,
consoante a planilha trazida pela apelante, (fls. 117/121), que
aparentemente os valores em aberto, resultam em um saldo
devedor de R$ 72.486,97, tendo por base a data de 08.10.19.
Em outras palavras, se por um lado a
autora nada fez para quitar o saldo devedor relativo ao preço
ajustado, por outro a ré não demonstrou ter adotado qualquer
providência para exigir o pagamento da dívida.
Aqui, o caso, é de culpa concorrente das
litigantes, uma vez que, não é possível a entrega das chaves, sem
que a autora cumpra com sua obrigação de pagar o preço, o qual
representa aproximadamente 35% do valor do preço, e não 10%
como alegado, ressaltando que há expressa previsão legal acerca
da entrega das chaves somente após a quitação integral do preço

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ajustado (item 3.1- fl. 49).
Por consequência, não sendo o possível
a imissão na posse pela autora, sem o devido pagamento, não há
que se falar em indenização por danos materiais e morais, pois
justa a recusa de entrega da posse.
Por
fim,
a
questão
relativa
à
transferência da obrigação de pagar o IPTU e despesas
condominiais anteriormente à data de efetiva entrega das chaves
do imóvel, se mostra inválida, por ser abusiva, a cláusula que a
imponha, com base na transferência ficta da posse do bem, após a
simples obtenção do “Habite-se”.
Tratando-se de obrigação propter rem ,
respondem por elas quem exerce a posse física do imóvel, sendo
inválida qualquer disposição contratual que as transfira à
adquirente antes de sua efetiva imissão na posse do imóvel,
mormente no caso dos autos, onde a alienante nada fez de
concreto para haver o saldo em aberto e completar o ajuste.
Confira-se:
“Agravo
Regimental

no
Agravo em Recurso Especial - Danos Morais - Atraso -
Indenização
- Despesas Condominiais
- Posse - Imóvel - Previsão
Contratual
- Súmulas No 5 E 7/STJ. Valor da Indenização
-
Inovação Recursal - 1. Recurso especial interposto
contra acórdão
publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973
(Enunciados
Administrativos
no 2 e 3/STJ)... 3. A jurisprudência

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desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente

comprador
passa a ser responsável
pelo pagamento
das
despesas condominiais
a partir da entrega das chaves, tendo em
vista ser o momento em que tem a posse do imóvel.4. Rever os
argumentos
trazidos no recurso especial quanto à possibilidade

de cobrança das despesas de condomínio
com base no contrato
firmado demandaria
reapreciar o conjunto fático-probatório
dos
autos e cláusula contratual,
o que encontra óbice nas Súmulas no
5 e 7/STJ... ” (STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp 693206/JP, Relator
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julg. 13/03/2018).
Em suma, a r. sentença deve ser
modificada, para mantida a condenação da ré na obrigação de se
responsabilizar pelo adimplemento das despesas condominiais e
IPTU, até a efetiva imissão da autora na posse do imóvel, afastar as
demais condenações impostas, relativas à obrigação de imediata
entrega das chaves, bem como indenizações por danos materiais
e morais.
Com o acolhimento parcial do apelo da
ré, restou configurada a sucumbência em maior parte da autora, a
qual
responderá
exclusivamente
pelas
custas
e
despesas
processuais, bem como honorários advocatícios fixados em favor
do advogado da ré, que ora se arbitra em 15% sobre a diferença do
pedido
e
dos
valores
aqui
deferidos,
já
levando-se
em
consideração o disposto do artigo 85, § 11o, do Código de

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Processo Civil, com as ressalvas da justiça gratuita.
3. Ante o exposto, meu voto dá parcial
provimento ao recurso.
Galdino Toledo Júnior
Relator