Tribunal: TJSP
Processo: 1013190-83.2018.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
COMPRA E VENDA – Rescisão – Lei no 13.786/18 (Lei do Distrato) não aplicável aos contratos firmados antes de sua entrada em vigor - Entendimento desta Câmara de que, nos casos de rescisão da avença por culpa da parte compradora, é cabível a devolução do preço pago com a retenção de, no máximo, 20%, patamar que se reputa razoável para recompor as perdas incorridas pela parte vendedora –

Ementa:
COMPRA E VENDA – Rescisão – Lei no 13.786/18 (Lei do Distrato) não aplicável aos contratos firmados antes de sua entrada em vigor - Entendimento desta Câmara de que, nos casos de rescisão da avença por culpa da parte compradora, é cabível a devolução do preço pago com a retenção de, no máximo, 20%, patamar que se reputa razoável para recompor as perdas incorridas pela parte vendedora – Estabelecimento do trânsito em julgado como dies a quo dos juros legais incidentes sobre o montante a ser devolvido e o desembolso como o da correção monetária – Prazo da restituição que deverá observar o disposto no art. 523 do Código de Processo Civil – Apelo provido em parte, com observação

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963232
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013190-83.2018.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
JAGUARETE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, são apelados ANA
PAULA GASTAO ORLANDIN e CARLOS VINICIUS ORLANDIN.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 46423
APEL.No: 1013190-83.2018.8.26.0001
COMARCA: SÃO PAULO
APTE. : JAGUARETE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
APDOS. : ANA PAULA GASTÃO ORLANDIN e CARLOS VINÍCIUS
ORLANDIN
JUÍZA : CLÁUDIA FÉLIX DE LIMA
COMPRA E VENDA Rescisão Lei no 13.786/18 (Lei
do Distrato) não aplicável aos contratos firmados antes de
sua entrada em vigor - Entendimento desta Câmara de que,
nos casos de rescisão da avença por culpa da parte
compradora, é cabível a devolução do preço pago com a
retenção de, no máximo, 20%, patamar que se reputa
razoável para recompor as perdas incorridas pela parte
vendedora Estabelecimento do trânsito em julgado como
dies a quo dos juros legais incidentes sobre o montante a ser
devolvido e o desembolso como o da correção monetária
Prazo da restituição que deverá observar o disposto no art.
523 do Código de Processo Civil Apelo provido em parte,
com observação
Trata-se de apelação contra a sentença que
julgou parcialmente procedente a ação de rescisão de
contrato, para rescindir, por culpa dos compradores
autores, ANA PAULA GASTÃO ORLANDIN e CARLOS VINÍCIUS
ORLANDIN, o compromisso de compra e venda de imóvel de
fls.
11/36,
devendo
a incorporadora ré, JAGUARETE
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, em 30 dias, contados da
publicação da sentença, restituir aos autores, de uma
única vez, 80% dos valores pagos pelo preço, corrigidos
desde o ajuizamento e acrescidos de juros legais desde a
citação, não fazendo os autores jus à devolução dos
valores pagos pela comissão de corretagem. Condenou-se a
ré, ainda, nos ônus sucumbenciais, arbitrada a honorária
advocatícia em 10% da condenação.
Em recurso, a ré requer incida ao caso a
multa contratual, prevista para a hipótese de rescisão
por culpa dos compradores ou, subsidiariamente, que
incida ao caso em tela as disposições da Lei no 13.786/18
a este respeito, ou, ainda, subsidiariamente, que a
retenção sobre os valores pagos sejam de 50% ou 25%;
requer, ainda, seja estabelecido o trânsito em julgado
como dies a quo dos juros legais sobre as quantias a
serem restituídas; e requer, por fim, seja afastada a
exigência de que o pagamento se dê em 30 dias da
publicação da sentença, de modo que o prazo para tanto
ocorra na quinzena a que se refere o art. 523 do Código

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de Processo Civil, após a devida intimação para pagamento
da condenação.
Contrarrazões às fls. 269/274.
É o relatório.
Os autores, ora apelados, em 07.12.2014,
firmaram com a incorporadora ré, ora apelante, o
compromisso de compra e venda de fls. 11/36, para dela
adquirir, na planta, o apartamento no 55, do edifício
“Praça
Braz
Leme”
do
empreendimento
imobiliário
“Condomínio Praça Braz Leme”, pelo valor histórico de R$
396.661,10, a ser adimplido de forma parcelada.
Depois de terem adimplido o valor histórico
de R$ 31.865,75, os apelados não mais conseguiram
prosseguir o adimplemento do preço e, bem por isso,
buscaram, na via administrativa, a rescisão da avença,
com a devolução dos valores pagos.
Ocorre que, naquela via, a apelante se dispôs
a devolver tão somente o valor histórico de R$ 11.732,75,
o que os apelantes consideram ínfimo, abusivo, razão pela
qual ajuizaram esta ação, para postular a rescisão, com a
devolução de 80% dos valores pagos.
O apelo prospera em parte.
Assinala-se,
à
partida,
que
a
Lei
no
13.786/18 (Lei do Distrato), apenas é aplicável aos
contratos a ela posteriores, o que não é o caso do dos
autos, firmado cerca mais de 4 anos de referida lei.
Malgrado a apelante copie julgados estaduais
antigos com entendimento isolado em sentido contrário, a
tese que ora se adota é a que prevalece nos tribunais,
como se dessume do recente julgado a seguir colacionado:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA
DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO.
DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284 DO
SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. DISPOSIÇÕES DA LEI
13.786/18.
APLICAÇÃO
AOS
CONTRATOS
SUPERVENIENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. A falta de indicação do dispositivo legal
supostamente violado pelo acórdão proferido
pelo Tribunal de origem implica deficiência
na fundamentação do recurso especial, o que
atrai a incidência da Súmula 284 do Supremo
Tribunal Federal.
2. As disposições da Lei 13.786/18 aplicam-
se, tão somente, aos contratos celebrados
após a sua vigência.
3. Agravo interno a que se nega provimento”

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(AgInt no REsp no 1.814.240/SP, 4a T., Min.
Maria Isabel Gallotti, DJe 28.05.2020)
Não há dúvidas de que a culpa pela rescisão é
dos apelados, que não conseguiram adimplir o preço.
O contrato vaticina, em suas cláusulas nos 33
e 34, que, na hipótese de rescisão por culpa dos
compradores, incidirão inúmeras retenções sobre o valor a
ser devolvido, a saber: 12% do valor total do contrato;
mais taxa de ocupação, IPTU, água, luz, condomínio; PIS,
COFINS e outros tributos; e, sobre o que sobrar, depois
de descontadas todas estas quantias, prevê-se restituição
de apenas 75%.
Apenas a multa de 12% sobre o valor total do
contrato já superaria os valores pagos pelos apelados,
que foi de cerca de 10% do preço; ainda, as despesas
tributárias sequer foram demonstradas nos autos e as de
caráter propter rem nem mesmo podem ser cobradas, vez que
a posse do imóvel jamais foi transferida aos apelados; as
retenções, tal como constam do contrato, portanto, nos
termos do art. 51, II, do Código de Defesa do Consumidor,
são abusivas, porquanto subtraem completamente à parte
compradora a opção de reembolso, vez que, como visto, se
aplicadas ao caso, os compradores ainda seriam devedores
do apelante, mesmo que rompida a relação contratual!
O entendimento desta Câmara em casos análogos
é de que a retenção deve se ater a 20% dos valores pagos
pelo preço, estimativa que se considera razoável para as
perdas incorridas pela parte vendedora em virtude da
resolução de iniciativa da parte compradora, inexistindo
nos autos prova de danos que pudessem superar esse valor,
considerando-se ainda que a comercialização da mesma
unidade para terceiros compensará parte de suas perdas
(Apelação no 1113257-21.2016.8.26.0100, Rel. Francisco
Loureiro,
j.
24.05.2017;
Apelação
no
1028244-20.2016.8.26.0564,
Rel.
Rui
Cascaldi,
j.
24.07.2018; e Apelação no 1013308-97.2016.8.26.0011, Rel.
Christine Santini, j. 17.09.2018).
A despeito de dizer em suas razões recursais
que os imóveis, com a crise pela qual passa o Brasil,
perdem o valor e, por isso, a revenda não implicaria na
recuperação do preço, nada comprovou a apelante a este
respeito em quase 3 anos de trâmite deste processo.
O cômputo dos juros legais sobre os valores a
serem restituídos aos apelados deverá se dar a partir do
trânsito em julgado, por ter sido por iniciativa da parte
das compradoras a resilição.
Com efeito, o STJ sedimentou o entendimento
de que “Na hipoìtese de resoluc aÞo contratual do

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compromisso de compra e venda por simples desiste ncia
dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a
restituic aÞo das parcelas pagas de forma diversa da
claìusula penal convencionada, os juros moratoìrios sobre
as mesmas seraÞo computados a partir do tra nsito em
julgado da decisaÞo” (AgRg no REsp no 1.342.255/SP, 3a
T., Min. JoaÞo Otaìvio de Noronha, DJe 11.03.2016), no que
fica reformada a sentença.
Altera-se, de ofício, o dies a quo da
correção monetária dos valores a serem devolvidos, que
deverá ser a data do desembolso de cada parcela que
compõe o preço a ser devolvido, e não a do ajuizamento da
ação: da primeira maneira, apenas se recomporá o valor
despendido em relação ao período em que ele foi
desembolsado, inexistindo qualquer razão, fática ou
jurídica, que justifique a atualização monetária de
maneira diversa.
Saliente-se que “É pacífico no Superior
Tribunal de Justiça que a correção monetária e os juros
legais, como consectários da condenação, são matéria de
ordem pública, não se lhes aplicando os óbices do
julgamento extra petita ou da reformatio in pejus” (REsp
no
1.781.992/MG,
2aT.,
Min.
Herman
Benjamin,
DJe
23.04.2019), razão pela qual se fez a alteração da
sentença quanto à correção monetária.
Por fim, a execução dos valores a serem
restituídos aos apelados deverá ocorrer após a intimação
para efetuar o pagamento, no prazo de 15 dias depois do
trânsito em julgado (art. 523 do Código de Processo
Civil).
A reforma implementada por este acórdão,
entretanto, não tem o condão de alterar a distribuição
dos ônus sucumbenciais, que ficam imputados unicamente à
apelante, que decaiu substancialmente na lide.
Isto posto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao
apelo, apenas para estabelecer o trânsito em julgado como
dies a quo dos juros legais sobre as quantias a serem
restituídas aos apelados e, ainda, para assentar que a
restituição deverá ser feita no modo do art. 523 do
Código de Processo Civil, após a devida intimação da
apelante; e para, de ofício, estabelecer a data do
desembolso como dies a quo da correção monetária dos
valores a serem restituídos.
RUI CASCALDI
Relator