Tribunal: TJSP
Processo: 1025720-98.2014.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Cristina Medina Mogioni
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de obrigação de fazer c.c. restituição de valores e indenização por danos morais. Sentença que condena a corré Brookfield a restituir ao autor o valor pago a título de comissão de corretagem e, ambos réus, solidariamente a restituir os valores pagos pelas taxas de condomínio e IPTU, pagos antes da imissão na posse. Comissão de corretagem. Validade da cláusula contratual que

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de obrigação de fazer c.c. restituição de valores e indenização por danos morais. Sentença que condena a corré Brookfield a restituir ao autor o valor pago a título de comissão de corretagem e, ambos réus, solidariamente a restituir os valores pagos pelas taxas de condomínio e IPTU, pagos antes da imissão na posse. Comissão de corretagem. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem. Dever de informação ao promitente comprador preservado. Restituição da taxa de condomínio e IPTU. Legitimidade de ambos os réus. Taxa condominial e IPTU devidos somente após a imissão na posse do imóvel. Restituição devida. Sentença parcialmente reformada. RECURSO DA RÉ BROOKFLIED PARCIALMENTE PROVIDO, DESPROVIDO O DO RÉU CONDOMÍNIO COMPLEXO IGUATEMI RIBEIRÃO PRETO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000366804
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1025720-
98.2014.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes/apelados
BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SP-11 LTDA e
CONDOMÍNIO
COMPLEXO
IGUATEMI
RIBEIRÃO
PRETO
-
SETOR
CONDOMINIAL TORRE EMPRESARIAL IGUATEMI II, é apelado/apelante LUIZ
AMÉRICO DE ARAÚJO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso da ré Brookfield, desprovido o do Condomínio Complexo Iguatemi
Ribeirão Preto . V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), COSTA NETTO E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1025720-98.2014.8.26.0506 -Voto no 2500
2
VOTO No 2500
APELAÇÃO No 1025720-98.2014.8.26.0506
COMARCA: Ribeirão Preto
JUIZ: Alex Ricardo dos Santos Tavares
APELANTES: Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários SP-11 Ltda. e
Condomínio Complexo Iguatemi Ribeirão Preto
APELADO: Luis Américo de Araújo
APELAÇÃO. Ação de obrigação de fazer c.c. restituição de
valores e indenização por danos morais. Sentença que condena a
corré Brookfield a restituir ao autor o valor pago a título de
comissão de corretagem e, ambos réus, solidariamente a restituir
os valores pagos pelas taxas de condomínio e IPTU, pagos antes
da imissão na posse. Comissão de corretagem. Validade da
cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem. Dever de
informação ao promitente comprador preservado. Restituição da
taxa de condomínio e IPTU. Legitimidade de ambos os réus. Taxa
condominial e IPTU devidos somente após a imissão na posse do
imóvel. Restituição devida. Sentença parcialmente reformada.
RECURSO
DA
RÉ
BROOKFLIED
PARCIALMENTE
PROVIDO,
DESPROVIDO
O
DO
RÉU
CONDOMÍNIO
COMPLEXO IGUATEMI RIBEIRÃO PRETO.
Trata-se de ação de obrigação de fazer c.c. indenização por
danos morais e restituição de valores, julgada parcialmente procedente, pela r. sentença de
fls. 434/442, declarada a fls. 452/453, movida por Luis Américo de Araújo em face de
Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários SP-11 Ltda. e Condomínio
Complexo Iguatemi Ribeirão Preto, para, em relação à unidade comercial no 1009, Torre
II, do Condomínio Iguatemi Empresarial, condenar a ré Brookfield a restituir ao autor, de
forma simples, a quantia de R$7.644,90 paga a título de taxa de intermediação,
devidamente atualizada a partir do desembolso e acrescida de juros de mora a partir da
citação, bem como para compelir a ré Brookfield a providenciar a documentação necessária
para utilização da carta de crédito do consórcio que o autor possui junto à instituição
bancária e, ainda, para condenar ambas as rés, solidariamente, ao pagamento, de forma

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1025720-98.2014.8.26.0506 -Voto no 2500
3
simples, das despesas condominiais desembolsadas pelo autor, no valor total de
R$4.464,46, bem como aquelas vencidas e pagas no decorrer do processo até a data da
concessão da liminar de determinou a suspensão das cobranças, com correção monetária
desde os respectivos desembolsos e juros legais moratórios a partir da citação e, em relação
ao contrato referente à unidade comercial no SC0002, Torre I, do Condomínio Iguatemi
Business, julgar extinta sem resolução do mérito, nos termos artigo 485, VI, do Código de
Processo, ante a perda superveniente do objeto. Pela sucumbência, o autor foi condenado
ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 15% da
condenação para os patronos de cada réu.
Apela
o
Condomínio
Complexo
Iguatemi,
arguindo
preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, sustenta a validade da cobrança, diante da
expressa previsão contratual, invocando os princípios do pacta sunt servanda e do ato
jurídico perfeito. Defende a impossibilidade da intervenção do Juízo na economia do
contrato, bem a inexistência de onerosidade excessiva, pedindo, assim, a improcedência da
ação (fls. 458/466).
Já a corré Brookfield recorre, arguindo preliminar de
prescrição para a restituição da taxa Sati e, ilegitimidade, quanto ao pedido de restituição
da taxa condominial e IPTU. No mérito, sustenta a legalidade da cobrança da comissão de
corretagem e outras verbas, pois todas as condições da contratação estavam claras e
detalhadas, devendo ser observado que o apelado, em nenhum momento, impugnou a
validade dos instrumentos firmados. Afirma que o apelado teve prévia ciência acerca do
pagamento das taxas de intermediação, como contraprestação pelo serviço efetivamente
prestado pela empresa de corretagem e seus corretores, devendo ser considerada a efetiva
prestação do serviço. Afirma que as despesas condominiais e taxas de IPTU são devidas,
pois a responsabilidade de pagamento estava prevista no contrato, afirmando que não
compete à construtora se abster de uma cobrança que é de única e exclusiva
responsabilidade do condomínio. Pede a reforma da sentença (fls. 469/477).
Contrarrazões a 483/494 e 495/509.
Sem oposição ao julgamento virtual (fls. 517).
É o relatório.
Consta da inicial que o autor firmou com a ré Brookfield, em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1025720-98.2014.8.26.0506 -Voto no 2500
4
11/01/2012 e 24/02/2013, compromissos de compra e venda para a aquisição da unidade
1009, da Torre II Iguatemi Empresarial e o conjunto SC0002, da Torre I Iguatemi
Business, nos valores de R$ 392.155,10, para a primeira unidade e, R$ 201.346,02, a para a
segunda. Afirma que foi obrigado a pagar a taxa de corretagem no valor de R$ 7.644,90 e
R$ 4.218,08, respectivamente, além de taxas de condomínio e IPTU antes de sua imissão
na posse, no valor de R$ 4.464,46.
Alega que não conseguiu quitar a parcela do repasse, vencida
em 10/04/2014, correspondente à cifra de R$ 191.400,00, pois a primeira corré não
disponibilizou e por diversas vezes posterga a entrega da documentação necessária para a
utilização da carta de crédito do Consórcio perante o Banco Bradesco, sendo diversamente
comunicado pela Brookfield em relação às prorrogações para a disponibilização do habite-
se, o que o impossibilita de arcar com a parcela em atraso, acarretando cobranças de
encargos e obstando sua imissão na posse.
Sustentando a impossibilidade da cobrança da comissão de
corretagem, além das taxas de condomínio e IPTU antes de sua imissão, ajuizou a presente
ação buscando: a) declaração da ilegalidade e abusividade das cláusulas 4.7, 11.2, 16.1 e
16.2 insertas nos dois contratos de adesão; b) condenação do condomínio na obrigação de
não fazer, consistente na não cobrança de taxas condominiais dos imóveis objetos dos
contratos celebrados nos dias 11/01/2012 e 24/02/2013, até que tenha a sua posse efetiva
de maneira inequívoca; c) condenação da Brookfield ao ressarcimento dos valores gastos
pelo autor como Comissão de Intermediação no valor de R$ 11.682,98, de forma dobrada;
d) condenação solidária dos réus ao ressarcimento dos valores pagos pelo autor como taxas
condominiais do imóvel no valor bruto já gasto de R$ 4.464,46, de forma dobrada; e)
condenação da Brookfield na obrigação de entregar a documentação necessária para a
utilização da carta de crédito do Consórcio perante o Banco Bradesco, além de não exigir
os encargos pelo não pagamento da parcela do repasse, vencida em 10/04/2014,
corresponde a R$ 191.400,00, até que utilize da carta de crédito do Consórcio perante o
Banco Bradesco; f) pagamento de indenização por danos morais no valor equivalente a 60
salários mínimos.
Em defesa, a ré Brookfield arguiu preliminares de falta de
interesse de agir, por perda parcial e superveniente do objeto e ilegitimidade para o pedido
de restituição da comissão de corretagem. No mérito, alega que não concorreu com a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1025720-98.2014.8.26.0506 -Voto no 2500
5
demora na entrega da documentação e consequente aprovação do financiamento, razão pela
qual a cobrança de multa e mora por parte da ré é perfeitamente legítima, afirmando que a
construtora exerce papel meramente auxiliar no processo de financiamento do saldo
devedor, não cabendo a ela a responsabilidade por qualquer dificuldade ou empecilho que
o cliente possa vir a sofrer perante a instituição financeira e que não há qualquer prova de
que o autor tenta tentado conseguir esse documento junto ao Cartório de Registro de
Imóveis sem sucesso, tampouco que o agente financeiro tenha negado a finalização do
financiamento pela ausência da matrícula individualizada. Aduz que o processo de
financiamento do autor encontra-se paralisado durante todo esse período por culpa
exclusiva dele, uma vez que dependia do adquirente a obtenção dos documentos desejados
e a aprovação de crédito, defendendo, ainda, a legalidade da cobrança da diferença do saldo
devedor e encargos contratuais devidos. Rechaça o pedido de condenação ao pagamento de
indenização por danos morais, insurgindo-se contra o valor pleiteado, reputando-o
excessivo. Defende a legalidade da cobrança da taxa de condomínio e IPTU, bem como do
pagamento da comissão de corretagem e da taxa Sati, ante a efetiva prestação de serviço,
pedindo que seja observado o princípio do pacta sunt servanda. Por fim, insurge-se contra
o pedido de restituição dobrada, pleiteando, assim, a improcedência da ação.
Já o condomínio, em defesa, arguiu preliminar de
ilegitimidade para o pedido de restituição da taxa condominial e falta de interesse de agir.
No mérito, defende a legalidade da cobrança das taxas condominiais, pois expressamente
prevista em contrato, refutando o pedido de restituição dobrada dos valores. Pede a
improcedência da ação.
Réplica a fls. 332/354 e 355/367.
Então, sobreveio a r. sentença hostilizada, que contém a
seguinte redação:
“Diante do exposto: a) julgo extinto o processo, sem
resolução do mérito, nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo, com relação ao
contrato referente à unidade comercial no SC0002, Torre I, do Condomínio Iguatemi
Business, ante a perda superveniente do objeto. b) acolho parcialmente os pedidos
formulados pelo autor no que tange à unidade comercial no 1009, Torre II, do Condomínio
Iguatemi Empresarial , resolvendo o mérito, nos termos do artigo 487, I do Código de
Processo Civil para o fim de: i) condenar a ré Brookfield a restituir ao autor, de forma

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1025720-98.2014.8.26.0506 -Voto no 2500
6
simples, a quantia de R$7.644,90 paga à título de taxa de intermediação, devidamente
atualizada a partir do desembolso e acrescida de juros de mora a partir da citação; ii)
compelir a ré Brookfield a providenciar a documentação necessária para utilização da
carta de crédito do consórcio que o autor possui junto à instituição bancária; iii)
condenar as rés, solidariamente, ao pagamento, de forma simples, das despesas
condominiais desembolsadas pelo autor, no valor total de R$4.464,46, bem como aquelas
vencidas e pagas no decorrer do processo até a data da concessão da liminar de
determinou a suspensão das cobranças, com correção monetária desde os respectivos
desembolsos e juros legais moratórios a partir da citação. Confirmo a tutela outrora
deferida. Julgo improcedentes os pedidos de indenização por danos morais e declaração
de nulidade das cláusulas referentes às taxas de intermediação. Em face da sucumbência
preponderante, arcará o autor com as custas, despesas processuais e honorários
advocatícios, que fixo em 15% (para os patronos de cada réu) sobre o valor da
condenação, ante do trabalho realizado nos autos”.
Respeitando o entendimento do Magistrado de primeira
instância, a r. sentença merece reparos.
De início, anoto que a insurgência limita-se às condenações
das rés a restituírem os valores pagos a título de comissão de corretagem, taxas
condominiais e IPTU.
Ressalto que a r. sentença não condenou os recorrentes ao
pagamento da taxa Sati, de modo que, desnecessária a análise da preliminar de prescrição
arguida.
Feita tal observação, quanto à comissão de corretagem,
nenhum valor é devido em restituição.
Explica-se.
O E. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso
Especial no 1.599.551/SP, de relatoria do eminente Ministro Paulo de Tarso Sanseverino,
entendeu que é válida a imputação do pagamento da comissão de corretagem ao promitente
comprador quando observado o dever de informação imposto ao fornecedor de produtos e
serviços, nos termos dos artigos 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.
A tese aprovada para os fins do artigo 1.040 do CPC/2015 é a
seguinte:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1025720-98.2014.8.26.0506 -Voto no 2500
7
“1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem”.
Desse modo, observado o dever de transparência acerca da
cobrança da comissão de corretagem, não há abusividade ou ilegalidade na imputação da
cobrança ao promitente comprador.
No caso concreto, o autor foi previamente informado da
obrigação de pagar a comissão de corretagem ao assinar o Instrumento Particular de
Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos de Unidade Autônoma, constando nesse
documento a obrigação clara quanto ao pagamento da comissão de corretagem, conforme
cláusula contratual 16.1 (fls. 86), que contém a seguinte redação:
“16.1 O ADQUIRENTE declara ter conhecimento de que a
comercialização do imóvel é realizado por empresa de vendas de imóveis e/ou consultores
autônomos e independentes, devidamente inscritos no CRECI Conselho Regional de
Corretores de Imóveis, razão pela qual, efetuou o pagamento da comissão de
intermediação, não integrante do preço de aquisição”.
Observo, ainda, que os documentos de fls. 177/181 foram
emitidos na mesma data em que assinado o Compromisso de Compra e Venda
(11/01/2012), concluindo, desta forma, que no mesmo ato o autor teve ciência dos valores
destinados à corretagem, ressaltando, ainda, que naquela cláusula 16.1 (fls. 86) constou
expressamente que o valor devido pela intermediação não integrava o preço da aquisição.
Assim sendo, estando claramente cumprido, no caso em
exame, o dever de informação da promitente vendedora acerca da obrigação dos promitente
comprador de pagar a referida comissão, não é possível a devolução da comissão de
corretagem.
Neste sentido, confiram-se recentes precedentes desta C.
Câmara:
“COMPRA E VENDA. Comissão de corretagem.
Prescrição deve ser considerada a partir da data da compensação dos cheques
dados em pagamento, de modo que apenas parte dos valores foram atingidos
pela mesma. Ilegitimidade passiva da Construtora. Inocorrência. Verba que
integra o contrato firmado entre as partes. Aplicação da regra da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1025720-98.2014.8.26.0506 -Voto no 2500
8
solidariedade prevista no artigo 7o, parágrafo único, e no artigo 25, §1o,
ambos do CDC. No mérito, possibilidade repasse do pagamento ao
consumidor, conforme decisão proferida pelo E. STJ em sede de Recurso
Repetitivo.
Documentos
demonstram
que
os
compradores
estavam
perfeitamente cientes da destinação da verba, tendo assumido expressamente a
obrigação, não sendo caso de restituição. IPTU. Somente pode ser cobrado
após a entrega das chaves. Confirmada a sucumbência recíproca, com a
condenação da autora no pagamento das verbas de sucumbência, sendo
fixados honorários advocatícios em 10% do valor da condenação. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.” (Apelação no 1002043-19.2015.8.26.0663, Rel.
Des. Paulo Alcides, j. 06/02/2018).
“AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE
CLÁUSULA CONTRATUAL, CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO
E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Compromisso de compra e venda
de imóvel. Comissão de corretagem. Por ocasião da celebração do negócio, os
compradores foram plenamente cientificados a respeito da obrigação de
arcarem com o pagamento pela prestação de serviços de intermediação
imobiliária. Possibilidade de transferir tal encargo ao consumidor.
Inteligência dos artigos 722, 724 e 725 do Código Civil. Entendimento
consolidado pelo E. STJ em incidente de Recurso Repetitivo. Sentença
mantida.
RECURSO
DESPROVIDO.”
(Apelação
no
1007975-14.2014.8.26.0019 Rel. Des. Paulo Alcides, j 06/02/2018).
Das taxas de condomínio e IPTU
De início, afasta-se a preliminar de ilegitimidade arguida por
ambos os recorrentes.
A corré Brookfield foi quem estipulou o contrato firmado
pelas partes e transferiu ao autor os ônus de pagar os valores referentes às taxas
condominiais e IPTU antes mesmo da entrega das chaves ao requerente.
O condomínio também tem legitimidade, a partir do
momento em que recebeu os valores pagos pelo autor e foi o responsável pela cobrança.
Desta forma, não há que se falar em ilegitimidade
Superada a questão, sem razão o reclamo das rés.
Com efeito, a orientação jurisprudencial, notadamente do
Colendo Superior Tribunal de Justiça, é no sentido de que a responsabilidade do comprador
pelas despesas condominiais somente se inicia quando é imitido na posse do bem,
incidindo na espécie a tese do C. Superior Tribunal de Justiça definida no julgamento do
Recurso Especial Repetitivo no 1.345.331/RS:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1025720-98.2014.8.26.0506 -Voto no 2500
9
“O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra
e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada
pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do condomínio acerca da transação” (2a Seção, Rel. Min.
Luis Felipe Salomão, j. 08/04/2015).
Com base no precedente supra, o autor deve ser restituído dos
valores comprovadamente pagos anteriores à imissão na posse a título de taxa
condominial e IPTU, tal como estabelecido em sentença.
Concluindo, dou provimento em parte ao recurso da corré
Brookfield unicamente para afastar a restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem (R$ 7.655,90), mantidos os demais termos da sentença, assim, como a
sucumbência fixada em primeira instância.
Isto posto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da
corré Brookfield e NEGO PROVIMENTO ao recurso do Condomínio.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora