Tribunal: TJSP
Processo: 1002961-64.2017.8.26.0659
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: José Rubens Queiroz Gomes
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de cobrança de débitos condominiais. Procedência parcial da ação. Inconformismo dos autores. REsp 1.280.871/SP que firmou entendimento de que "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Solução, no entanto, que não afasta a possibilidade de a associação ser ressarcida pelos gastos efetuados em benefício do

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de cobrança de débitos condominiais. Procedência parcial da ação. Inconformismo dos autores. REsp 1.280.871/SP que firmou entendimento de que "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Solução, no entanto, que não afasta a possibilidade de a associação ser ressarcida pelos gastos efetuados em benefício do proprietário, em pleito fundamentado no enriquecimento sem causa. Serviços prestados para manutenção que beneficiam a todos os proprietários ou locatários do bem. A alegação de que o status de associação desconfigura as cobranças não prospera. Condomínio travestido de associação. Comprovação da efetiva prestação e fruição dos serviços essenciais de segurança, manutenção e limpeza que causam inegável valorização do empreendimento e do imóvel dos réus. Exigência do pagamento restrito a 3 anos anteriores ao ajuizamento da ação. Artigo 206, § 3°, IV, do Código Civil. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000367386
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível no 1002961-64.2017.8.26.0659, da Comarca de Vinhedo, em
que são apelantes MILTON LEAL (JUSTIÇA GRATUITA) e LUCIO
DONIZETE LEAL (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado ASSOCIAÇÃO DOS
MORADORES DO RECANTO FLORIDO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir
a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso, com
observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
LUIZ ANTONIO COSTA (Presidente) e MIGUEL BRANDI.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 17334
APELAÇÃO CÍVEL No 1002961-64.2017.8.26.0659
COMARCA: VINHEDO - 2a VARA
JUIZ(A) DE 1a INSTÂNCIA: EUZY LOPES FEIJO LIBERATTI
APELANTES: MILTON LEAL JUSTIÇA GRATUITA E LUCIO DONIZETE LEAL
(A.J.)
APELADO: ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO RECANTO FLORIDO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO. Ação de cobrança de débitos
condominiais.
Procedência
parcial
da
ação. Inconformismo dos autores. REsp
1.280.871/SP que firmou entendimento de
que “As taxas de manutenção criadas por
associações de moradores não obrigam os
não
associados
ou
que
a
elas
não
anuíram”. Solução, no entanto, que não
afasta a possibilidade de a associação
ser ressarcida pelos gastos efetuados em
benefício
do proprietário,
em pleito
fundamentado no enriquecimento sem causa.
Serviços prestados para manutenção que
beneficiam a todos os proprietários ou
locatários do bem. A alegação de que o
status de
associação desconfigura as
cobranças
não
prospera.
Condomínio
travestido de associação. Comprovação da
efetiva prestação e fruição dos serviços
essenciais de segurança, manutenção e
limpeza que causam inegável valorização
do empreendimento e do imóvel dos réus.
Exigência do pagamento restrito a 3 anos
anteriores ao ajuizamento da ação. Artigo
206, § 3°, IV, do Código Civil. Sentença
mantida.
Recurso
a
que
se
nega
provimento, com observação.
Trata-se
de
recurso
de
apelação
interposto contra a r. sentença de fls. 124/126, que julgou
procedente em parte a ação para condenar os réus ao pagamento
das taxas associativas do período entre novembro de 2012 a
novembro de 2017, bem como todas as taxas que tenham se

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vencido no curso do processo, nos termos do art. 323 do CPC,
com aplicação de juros de 1% ao mês a partir da citação, e
correção desde a data do vencimento do débito até o efetivo
pagamento, bem como multa de 2%, conforme constou da planilha
inicial (fls. 35-36), e, diante da sucumbência mínima da
autora, condenar os réus ao pagamento das custas e despesas,
bem como honorários de sucumbência fixados no montante de 10%
do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC,
observando-se o disposto no art. 98, § 3o do CPC, se o caso.
Inconformados, apelam os réus aduzindo
que foram prejudicados com a juntada de provas em momento
inoportuno,
no
mérito,
insistem
que
não
podem
ser
considerados “associados”, aliás, inexistem provas de que
houve valorização do imóvel em decorrência da existência da
associação, de outro lado, são obrigados a usufruir os
serviços, como por exemplo, o acesso ao loteamento através da
portaria, por fim, não há adesão expressa a autorizar a
cobrança das taxas, a simples anuência no fechamento de uma
rua não traduz expressa adesão à associação.
Recebido e processado, o recurso foi
respondido as fls. 144/151.
É a síntese do necessário.
De saída, não há que se falar em prejuízo
aos réus, pois, o juiz está pautado pelo livre convencimento.
No mérito, cumpre salientar que o Colendo
Superior
Tribunal
de
Justiça
firmou,
recentemente,
entendimento
acerca
do
tema,
em
regime
de
recursos
repetitivos (art. 543-C do antigo Código de Processo Civil),

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no sentido de que “As taxas de manutenção criadas por associações
de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram” (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015).
No entanto, a aplicação da referida tese
deve ocorrer com a ressalva feita pela Ministra Maria Isabel
Gallotti, com o seguinte teor:
“Acompanho o voto do Ministro Marco Buzzi e a
tese por ele proposta: "a taxa de manutenção
criada por associação de morador não obriga
os proprietários não associados ou os que a
ela não anuíram". Ressalto, todavia, que, ao
meu sentir, o acolhimento desta tese não
significa que não possa, em tese, haver o
ajuizamento
de
ação
de
indenização
por
enriquecimento sem causa quando alegado e
demonstrado que o morador se beneficia,
utiliza concretamente de serviços fornecidos
pela associação e por eles nada paga. No caso
ora em exame, como na maioria dos que tenho
analisado, as associações de moradores alegam
o seguinte: o réu que tem uma casa nesse
loteamento,
usufrui
dos
serviços
que
a
associação presta, mas não paga a taxa de
manutenção estipulada pela associação, donde
extraia
a
conclusão
de
que
haveria
enriquecimento ilícito. Está-se, pois, a
cobrar
taxa
fixada
unilateralmente
pela
associação, da qual não faz parte o réu, sem
a especificação dos benefícios usufruídos
concretamente por ele e dos valores dos
serviços prestados.
Neste caso agora em julgamento, por exemplo,
o que alega o réu em contestação é que são
290 imóveis e que, nas assembleias, só
participam
vinte
proprietários;
que
a
associação só cuida da rua principal, que a
dele está relegada ao descaso; que essa
associação apenas prejudica quem não mora na
via principal. Isso porque impõe o uso de uma
tarja no carro, dizendo que é associado; quem
não tiver essa tarja de associado tem de
entrar por uma outra entrada e ser revistado,

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identificados todos os ocupantes do carro; o
correio, ele não recebe mais em casa, porque
desde
que
criaram
essa
associação
de
moradores, as correspondências são entregues
na guarita, e o pessoal da guarita só entrega
[a correspondência] a quem passa por aquela
cancela de associado, e, portanto, ele tem
que
parar
o
carro,
saltar
e
pegar
a
correspondência.
Em síntese, ele diz que não se beneficia de
nada,
pelo
contrário,
a
atividade
da
associação o atrapalha. Além disso, diz que o
imóvel dele tem um décimo do tamanho de
outros, e a associação cobra o mesmo valor de
todos, mesmo que o imóvel seja dez vezes
maior. Não estou emitindo juízo sobre essas
alegações, mas apenas narrando o que o réu
alega. Acredito, portanto, que essa tese
proposta pelo Ministro Marco Buzzi atende
fielmente ao que nossos inúmeros precedentes
estabelecem:
uma
taxa
imposta
por
uma
associação de moradores não pode ser cobrada
de quem não é associado. Isso, todavia, não
impede, ao meu sentir, que a associação de
moradores ajuíze ação de ressarcimento, com
uma outra causa de pedir.
Nesta ação aqui, a associação autora alegou,
em síntese: - nós, da associação, fixamos o
valor de R$ 290,00 (duzentos e noventa reais)
por mês, e o réu está inadimplente, porque há
dois anos não paga os R$ 290,00 (duzentos e
noventa reais) por mês. A associação não
afirma que os R$ 290,00 (duzentos e noventa
reais) por mês correspondam ao exato valor de
serviços específicos e necessários, de que
realmente tenha usufruído o réu.
Penso que o fundamento de enriquecimento
ilícito, constante no art. 884 do Código
Civil, não está abrangido na tese proposta. O
que não podem as associações é cobrar uma
taxa que foi fixada unilateralmente pelos
participantes e exigir que não associados a
paguem. Diversamente, a taxa de condomínio
propriamente
dito,
legalmente
instituído,
obriga a todos os condôminos e deve ser
fixada de acordo com as regras regulamentares
e legais pertinentes, especialmente o quorum
de deliberação. A associação não pode impor
taxas, sob qualquer nome ou título, para
pagamento pelos não associados.
Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese
repetitiva, que uma determinada associação

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ajuíze ação contra um determinado morador de
condomínio, loteamento, bairro, e alegue:
faço serviço de limpeza, tenho uma guarita
para segurança, entrego a correspondência na
casa de todos. Nesta ação, ele seria cobrado
não
do
valor
de
taxa
estipulada
pela
associação,
mas
apenas
daquilo
que
o
beneficia e na medida do benefício. A causa
de pedir não seria a mera inadimplência de
uma
taxa
imposta
unilateralmente
pela
associação, não se sabendo se na medida do
benefício proporcionado ao morador réu.Com
essas ressalvas, acompanho a divergência
iniciada pelo Ministro Marco Buzzi. (grifo
nosso).
Inviável que serviços sejam prestados ao
morador/proprietário,
que se beneficia
e
utiliza, sem
qualquer ressarcimento pelos gastos efetuados, que, por
certo, pode ser cobrado sob o fundamentado de enriquecimento
sem causa.
Com esse entendimento, já se manifestou
esta Colenda Câmara:
“Despesas
de
manutenção

Cobrança
que
encontra fundamento no princípio que veda o
enriquecimento sem causa, pois o proprietário
do lote se beneficia dos serviços prestados
Sentença
reformada

Recurso
provido.”
(Apelação
no
1004742-63.2016.8.26.0625,
relator Luis Mario Galbetti, j. 18/12/2018)
À vista disso, liberar o devedor do
pagamento de qualquer quantia resultaria em nítida injustiça,
uma vez que, além de continuar se beneficiando dos serviços
prestados no cotidiano, ainda teria ao final o imóvel
regularizado,
valorizado
e
disponível
para
eventual
comercialização,
sem
efetuar
para
tanto
qualquer
contraprestação, resultado em evidente enriquecimento sem
causa (art. 884 do CC/2002) o que é veemente vedado por nosso

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7
ordenamento jurídico.
Como bem elucida a Ilustre Relatora Mary
Grün na apelação no 1003506-77.2016.8.26.0269, onde foi dado
provimento
em
parte
ao
recurso
de
apelação,
com
a
participação dos Desembargadores Rômolo Russo e Luiz Antônio
Costa,
reconhecendo-se
o
cabimento
das
cobranças
“O
posicionamento intermediário é razoável porque, conquanto se
reconheça a inexistência de vínculo contratual entre as
partes
e
a
impossibilidade
de
ser
o
proprietário
compulsoriamente associado à entidade, é necessário admitir
que os serviços prestados, sem oposição, o beneficiam, direta
e indiretamente, e demandam, necessariamente, dispêndio
financeiro. É evidente, nesse sentido, que os custos devem
ser rateados entre todos os beneficiados, sendo que a quantia
mensal fixada pela entidade administradora (na maioria das
vezes, em assembleia geral de associados), feita de forma
séria e relativa aos serviços prestados, pode muitas vezes
representar tal rateio de despesas, ou seja, o que deve ser
objeto de ressarcimento. Exigir a comprovação específica de
cada serviço prestado efetivamente ao imóvel, por outro lado,
implicaria em “probatio” diabólica. Destaca-se ainda que, em
regra, os serviços são indivisíveis. O que não é razoável é a
cobrança de valor arbitrário, sem a demonstração de sua
correlação com os benefícios promovidos. Presentes tais
elementos, é possível o ressarcimento em valor equivalente à
“taxa”, ainda que tenha sido proposta ação de cobrança, e não
indenizatória.”
Observa-se, por oportuno, que nos valores
cobrados não serão ser incluídos qualquer tipo de multa,
tendo em vista que não se trata de relação contratual, bem
como, impossível a aplicação da multa moratória prevista na

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legislação sobre condomínio edilício, ante o descabimento de
aplicação de sansão por analogia.
Assim, associado ou não, o morador deve
contribuir no rateio das despesas comuns demonstradas em
taxas de manutenção, criadas por uma sociedade constituída
para a prestação desses serviços, sob pena de enriquecimento
injusto.
A propósito:
AÇÃO DE COBRANÇA. Associação de moradores.
Loteamento.
Sentença
de
improcedência.
Insurgência do loteamento autor. Proibição do
enriquecimento
indevido.
Os
réus
se
beneficiaram
concretamente
dos
serviços
fornecidos
pela
associação.
Sentença
reformada. Recurso provido. (Apelação Cível
no 1004690-63.2018.8.26.0248, da Comarca de
Indaiatuba, rel. Desa. Maria de Lourdes Lopez
Gil, 7a Câmara de Direito Privado, j. em
30/09/2019).
Ementa: Associação de moradores Cobrança de
mensalidade de proprietário de loteamento
Rateio de Despesas Cobrança de serviços
efetivamente prestados e que beneficiam o
imóvel situado no loteamento Possibilidade,
na medida do referido benefício, sob pena de
configurar enriquecimento sem causa Sentença
mantida Recurso improvido. (Apelação Cível no
1016264-88.2018.8.26.0602,
da
Comarca
de
Sorocaba, Rel. Des. Luiz Antônio Costa, 7a
Câmara de Direito Privado, j. em 16/09/2019).
Notoriamente, o caso vertente não se
trata de associação propriamente dita, e essa ilação é
proveniente dos serviços de preservação e segurança prestados
aos moradores do loteamento, cujas despesas devem ser
rateadas pelas unidades imobiliárias, igualitariamente, em
razão
de
o
empreendimento constituir-se em
verdadeiro
condomínio de lotes fechados.

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Todavia, a exigência do pagamento está
limitada apenas a 3 anos anteriores ao ajuizamento da ação,
pois, fundado o pedido em enriquecimento sem causa, consoante
o disposto no artigo 206, §3°, IV, do Código Civil.
Com efeito, por se tratar de matéria de
ordem pública, sua declaração pode ocorrer de ofício.
Por conseguinte, estando o imóvel dos
réus localizado dentro de loteamento que tem à disposição os
serviços prestados pela autora, devem participar dos rateios
das despesas, mesmo não sendo associado, por vedação ao
enriquecimento ilícito; até porque a inadimplência de alguns
onera os demais moradores.
Posto
isto,
nega-se
provimento
ao
recurso, com observação quanto a prescrição. Nos termos do
artigo 85, §11, do CPC, majoram-se os honorários recursais
devidos ao patrono da parte apelada para 15%, observada a
gratuidade.
Alerto às partes que, em caso de oposição
de embargos de declaração, poderá ser observado o disposto no
artigo 1.026, §§ 2o a 4o, do Código de Processo Civil,
inclusive
nas
hipóteses
em
que
se
pretenda
o
mero
prequestionamento, uma vez que este está implícito na solução
dada pelo Tribunal de origem.
JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES
Relator