Tribunal: TJSP
Processo: 0012712-50.2009.8.26.0020
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Compromisso de Compra e Venda– "Ação Ordinária de Rescisão Contratual c.c. Reintegração de Posse de Bem Imóvel" (sic.) - CDHU – Sentença de procedência, para declarar a rescisão do contrato, e determinar a reintegração da companhia habitacional na posse do bem, além da perda da integralidade das prestações pagas pelos mutuários, para ressarcir a ocupação indevida do imóvel –

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Compromisso de Compra e Venda– "Ação Ordinária de Rescisão Contratual c.c. Reintegração de Posse de Bem Imóvel" (sic.) - CDHU – Sentença de procedência, para declarar a rescisão do contrato, e determinar a reintegração da companhia habitacional na posse do bem, além da perda da integralidade das prestações pagas pelos mutuários, para ressarcir a ocupação indevida do imóvel – Insurgência dos adquirentes – Não acolhimento – Inadimplemento contratual que, a despeito das considerações tecidas pelos apelantes acerca da abusividade dos valores das parcelas cobradas, é inconteste – Apelantes que ajuizaram ação de consignação em pagamento anterior (autos no 583.00.2006.112461-2), julgada improcedente, na qual já debatidas essas mesmas questões que, por isso, não podem ser rediscutidas – Adimplemento substancial do contrato, ademais, não configurado, posto que a referência tomada pelos apelantes para tal assertiva, é o montante que entendem valer o imóvel, e não a quantia estabelecida em contrato a título de preço – Rescisão do contrato, com reintegração da apelada na posse do bem que, portanto, devem ser mantidas - Indenização por ocupação indevida que é igualmente cabível, mediante perdimento das parcelas pagas pelos mutuários, o que se autoriza excepcionalmente em casos como o dos autos, envolvendo interesse de companhias habitacionais – Precedentes desta Câmara – Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000131520
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
0012712-50.2009.8.26.0020, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes NAIR
SILVA PEREIRA e JOÃO ANTONIO PEREIRA, é apelada COMPANHIA DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO
- CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E COSTA NETTO.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0012712-50.2009.8.26.0020 -Voto no 01160C
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Apelação Cível – Autos Digitais
Processo no 0012712-50.2009.8.26.0020
Comarca: 14a Vara Cível do Foro Central
Magistrado(a): Dr(a). Carolina Santa Rosa Sayegh
Apelantes: Nair Silva Pereira e João Antonio Pereira
Apelada: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do
Estado de São Paulo - CDHU
Voto no 01160C
APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de Compra e Venda
“Ação
Ordinária
de
Rescisão
Contratual
c.c.
Reintegração de Posse de Bem Imóvel” (sic.) - CDHU
Sentença de procedência, para declarar a rescisão do
contrato, e determinar a reintegração da companhia
habitacional na posse do bem, além da perda da
integralidade das prestações pagas pelos mutuários, para
ressarcir a ocupação indevida do imóvel Insurgência dos
adquirentes Não acolhimento Inadimplemento contratual
que, a despeito das considerações tecidas pelos apelantes
acerca da abusividade dos valores das parcelas cobradas, é
inconteste Apelantes que ajuizaram ação de consignação
em pagamento anterior (autos no 583.00.2006.112461-2),
julgada improcedente, na qual já debatidas essas mesmas
questões que, por isso, não podem ser rediscutidas

Adimplemento substancial do contrato, ademais, não
configurado, posto que a referência tomada pelos apelantes
para tal assertiva, é o montante que entendem valer o
imóvel, e não a quantia estabelecida em contrato a título de
preço Rescisão do contrato, com reintegração da apelada
na posse do bem que, portanto, devem ser mantidas -

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Indenização por ocupação indevida que é igualmente
cabível, mediante perdimento das parcelas pagas pelos
mutuários, o que se autoriza excepcionalmente em casos
como o dos autos, envolvendo interesse de companhias
habitacionais
Precedentes desta Câmara
Sentença
mantida RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de apelação tirada da r. sentença de fls. 302/306, cujo
relatório adoto, que julgou procedente a “ação ordinária de rescisão
contratual c.c. reintegração de posse de bem imóvel” (sic.) ajuizada
por Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado
de São Paulo - CDHU contra Nair Silva Pereira e João Antonio
Pereira, para declarar rescindido o compromisso de compra e venda
firmado, reintegrar a companhia na posse do imóvel, e autorizar a
retenção, por ela, da integralidade dos valores pagos pelos
adquirentes, a título de indenização pelo tempo de ocupação indevida.
Insurgem-se os apelantes, réus na ação, aduzindo que
juntamente com outros mutuários do mesmo empreendimento
(“Conjunto Habitacional Jaraguá F”), manifestaram à apelada o seu
descontentamento sobre inúmeras irregularidades havidas desde o
início da construção dos imóveis, sobre a comercialização em valor
excessivo e sobre perseguição injustificada pela administração da
companhia habitacional, o que os motivou a ajuizar ação de
consignação em pagamento, voltada à adequação do valor do
contrato ao custo real da construção do imóvel. Ponderam que a
despeito de a apelada afirmar que foram inadimplidas 102 parcelas,
no total de R$41.914,28, isso não corresponde à realidade, visto que

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a comercialização do imóvel em valor exorbitante pela CDHU, com
aplicação de índices ilegais, fez com que as parcelas atingissem
montantes
impagáveis,
ultrapassando
ao
seu
piso
salarial
(R$1.450,00). Sustentam que não estão inadimplentes, posto que se
considerado que o valor do imóvel compromissado correspondeu a
R$34.000,00, bem como que já pagaram R$48.000,00, conclui-se que
houve regular quitação do contrato, pois o valor de mercado do bem,
hoje, corresponde a R$45.000,00. Ressaltam que além dos
pagamentos realizados diretamente à apelada, efetuaram depósitos
judiciais na ação consignatória que ajuizaram, os quais teriam força
de pagamento, nada mais sendo devido à CDHU. Com base no
princípio da eventualidade, se mantida a rescisão do contrato, pedem
o reembolso da integralidade das quantias que pagaram, eis que
inexiste previsão contratual de perda da integralidade de valores.
Pedem o provimento do apelo, nos termos acima indicados.
Recurso tempestivo, dispensado do preparo e não respondido
(fls. 334).
Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução no
772/2017 do TJSP).
É o relatório.
De início, verifico que a despeito de requeridos os benefícios da
justiça gratuita pelos apelantes, em primeiro grau, não houve
apreciação expressa pelo d. Juízo a quo.
De acordo com os precedentes mais recentes do c. Superior

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Tribunal de Justiça, se o pedido de gratuidade de justiça deduzido
pela parte não for expressamente examinado em primeira instância,
deve ser presumida a concessão tácita, e não o indeferimento como,
em um primeiro momento, pode parecer mais adequado.
Nesse sentido:
AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
REINTEGRAÇÃO
DE
POSSE.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA.
DESERÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
1. Consoante estabelecido pelo art. 1.022, e seus
incisos, do novo Código de Processo Civil, os embargos
de
declaração
são
cabíveis
nas
hipóteses
de
obscuridade, contradição, omissão ou até mesmo na
ocorrência de carência de fundamentação válida.
2. No caso dos autos, inexiste qualquer dos vícios
tipificados no art. 1.022, incisos I e II, do Código de
Processo Civil, a inquinar a decisão embargada.
3. "A ausência de manifestação do Judiciário quanto
ao pedido de assistência judiciária gratuita leva à
conclusão de seu deferimento tácito, a autorizar a
interposição
do
recurso
cabível
sem
o
correspondente
preparo".
(AgRg
nos
EAREsp
440.971, Rel. Min. Raul Araújo, Corte Especial, DJe
17/3/2016).
4. "É viável a formulação, no curso do processo, de
pedido de assistência judiciária gratuita na própria
petição recursal, dispensando-se a exigência de petição
avulsa, quando não houver prejuízo ao trâmite normal
do feito" (AgRg nos EREsp 1.222.355/MG, Relator
Ministro Raul Araújo, Corte Especial, julgado em
4/11/2015, DJe 25/11/2015).
5.
Não
apresentação
pela
parte
agravante
de
argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos
que alicerçaram a decisão agravada
6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. - destacamos -
(STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1616527/PR, Rel. Min.

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Tasso Sanseverino, Terceira Turma, j. 29.10.2018)
Esse é também o entendimento adotado por esta e. Corte:
GRATUIDADE
DE
JUSTIÇA

QUESTÃO
FORMULADA EM PRIMEIRO GRAU, PORÉM NÃO
APRECIADA AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO QUE
IMPLICA O DEFERIMENTO TÁCITO DO BENEFÍCIO
ENTENDIMENTO
FIRMADO
PELO
STJ.
AÇÃO
MONITÓRIA
CONTRATO BANCÁRIO
CONTA
CORRENTE E LIMITE DE CRÉDITO - TAXA DE JUROS
E CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS MATÉRIA
OBJETO DE PRONUNCIAMENTO PELO STJ EM
RECURSO
ESPECIAL
SUBMETIDO
AO
PROCEDIMENTO
DO
ART.
543-C,
DO
CPC
-
INEXISTÊNCIA
DE
COMPROVAÇÃO
DE
INFORMAÇÃO PRÉVIA AO CORRENTISTA ACERCA
DAS TAXAS PACTUADAS E APLICADAS LIMITAÇÃO
À TAXA MÉDIA DE MERCADO NAS OPERAÇÕES DA
ESPÉCIE, DIVULGADA PELO BACEN, SALVO SE A
COBRADA FOR MAIS VANTAJOSA AO CONSUMIDOR

CAPITALIZAÇÃO
-
NÃO
COMPROVADA
A
PACTUAÇÃO - DETERMINAÇÃO DE EXCLUSÃO DA
REFERIDA
PRÁTICA
EM
QUALQUER
PERIODICIDADE SENTENÇA REFORMADA - AÇÃO
JULGADA PROCEDENTE EM PARTE - RECURSO
PROVIDO EM PARTE. - destacamos - (TJSP; Apelação
1024343-16.2017.8.26.0562; Relator (a): Paulo Roberto
de Santana; Órgão Julgador: 23a Câmara de Direito
Privado; Foro de Santos - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 21/11/2018; Data de Registro: 26/11/2018)
APELAÇÃO. Alienação fiduciária. Ação de busca e
apreensão
(Decreto-Lei
no
911/1969),
julgada
procedente, consolidando a propriedade e a posse
exclusiva do bem caracterizado nos autos em mãos do
autor, tornando definitiva a liminar concedida e afastado
o pedido de declaração da abusividade da capitalização
mensal de juros. Recurso da ré. - Justiça Gratuita.

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Pedido
formulado
pela
ré,
microempresa,
na
contestação e não apreciado pelo juízo de primeiro
grau, ausente impugnação em réplica ou em
contrarrazões. Deferimento tácito da postulação.
Precedentes jurisprudenciais. - Cerceamento de
defesa.
Não
configuração.
Perícia
contábil
desnecessária, porquanto se trata de matéria de direito,
inclusive pacificada no C. STJ. - Mérito. Recurso que
aborda matéria atinente à inconstitucionalidade da
prisão civil de devedor fiduciário em garantia nas ações
de depósito. Apelante que se insurge contra questão de
mérito que não foi abordada na r. sentença recorrida e
não envolve matéria de ordem pública. Razões recursais
dissociadas
da
fundamentação
da
r.
sentença.
Descumprimento do art. 1.010, inciso II, do CPC.
Impossibilidade de conhecimento do recurso nesse
ponto. Sentença mantida. RECURSO PARCIALMENTE
CONHECIDO E, NESSA PARTE, DESPROVIDO, com a
majoração dos honorários advocatícios em favor do
patrono do autor, de 10% para 12% sobre o valor
corrigido da causa, com base no art. 85, § 11, do
CPC/2015, com a ressalva do art. 98, § 3o, do mesmo
estatuto processual civil em vigor. - destacamos - (TJSP;
Apelação
1002855-11.2016.8.26.0539;
Relator
(a):
Sergio Alfieri; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito
Privado; Foro de Santa Cruz do Rio Pardo - 2a Vara
Cível; Data do Julgamento: 21/11/2018; Data de
Registro: 21/11/2018)
Assim e, satisfeitos os demais pressupostos de admissibilidade,
deve a apelação ser recebida e regularmente processada.
Quanto ao mérito, respeitada convicção diversa, a insurgência
não prospera.
Deflui dos autos que as partes celebraram contrato de promessa
de venda e compra da unidade habitacional discriminada na petição
inicial, em 05.05.2000, pelo valor de R$34.564,55, a ser pago em 300

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prestações (fls. 37).
Os apelados, todavia, deixaram de arcar com 102 parcelas, no
total de R$39.570,04 (fls. 53), o que motivou o ajuizamento desta
demanda pela CDHU, em que pretendida a rescisão do contrato, a
sua reintegração na posse do bem e o consequente perdimento das
prestações pagas a título de indenização pela ocupação indevida.
A r. sentença acolheu à integralidade dos pedidos iniciais, contra
o que se volta esta apelação.
Pois bem.
Observo, por primeiro, que o inadimplemento das prestações do
contrato é indiscutível.
Os questionamentos trazidos pelos apelantes, no sentido de que
os valores das parcelas seriam abusivos, extrapolando ao preço de
custo do imóvel, e mesmo ao valor pelo qual a unidade foi
comercializada, configuram matéria típica de ação revisional, e não de
defesa em uma ação de rescisão contratual.
Frise-se que as alegações dos apelantes quanto aos valores
que entendem corretos são absolutamente genéricas e atécnicas,
pretendendo a completa alteração das balizas contratualmente
estabelecidas, sem indicar concretamente eventual abusividade de
cláusula ou qualquer outra ilicitude.
Não fosse isso suficiente, como bem ponderado na r. sentença,
essas mesmas questões relativas ao valor do contrato foram
debatidas
na
ação
de
consignação
em
pagamento
(no

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583.00.2006.112461-2), sede em que passaram os apelantes a
realizar o depósito judicial das prestações do contrato, no montante
que entendiam pertinente (e não aquele constante dos boletos
encaminhados), a despeito de inexistir decisão judicial autorizando a
consignação.
Referida demanda de rito especial foi julgada improcedente, de
modo que, os depósitos lá realizados pelos apelantes não surtiram
efeito de pagamento.
Oportuno consignar, por fim, que a alegação dos apelantes de
que o imóvel tem valor atual de mercado correspondente a
R$45.000,00, dos quais já pagaram R$48.000,00, o que tornaria
inexigível os R$34.000,00 referidos na petição inicial, é insuficiente ao
reconhecimento de eventual adimplemento substancial do contrato,
vez que a referência tomada pelos mutuários é o valor que acreditam
corresponder ao seu imóvel, e não a quantia estabelecida em
contrato.
Nesse cenário, sendo inconteste o inadimplemento do preço, a
rescisão da compra e venda, com consequente reintegração da
apelada na posse do bem, é medida que se impõe.
Quanto ao perdimento das parcelas pagas, para ressarcimento
da companhia habitacional pelo período de ocupação indevida, melhor
sorte não assiste aos apelantes.
Como acima mencionado, quedaram-se os apelantes pelo
menos 102 meses, isto é, 08 anos e 06 meses residindo no imóvel
compromissado à venda, sem arcar com as contraprestações

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devidas.
Nesse cenário, de acordo com os precedentes desta Câmara,
autoriza-se, excepcionalmente, o perdimento integral das prestações
pagas, como forma de indenizar a apelada pelo período de ocupação
indevida, entendida esta como a fruição do bem pelos mutuários, sem
o pagamento das parcelas do financiamento contratado, privando a
compromissária vendedora não apenas das quantias que lhe eram
devidas, mas também da possibilidade de renegociar o imóvel com
terceiros.
A propósito, são os precedentes que seguem:
“APELAÇÃO CÍVEL
Rescisão contratual cumulada
com reintegração de posse COHAB Inadimplemento
incontroverso
Perda das prestações pagas e das
benfeitorias eventualmente realizadas Cabimento
Ausência de abusividade Necessária compensação
com o longo tempo de fruição da coisa - Precedentes
jurisprudenciais
Sentença reformada
Recurso
provido.”
destacamos - (TJSP; Apelação Cível
0001112-40.2015.8.26.0596; Relator (a):José Roberto
Furquim Cabella; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Serrana - 1a Vara; Data do Julgamento:
19/09/2019; Data de Registro: 20/09/2019)
“APELAÇÃO.
Ação
de
rescisão
contratual
c.c
reintegração de posse. CRHIS. Sentença que julgou
procedentes os pedidos autorais. Declaração de
rescisão do contrato ante o inadimplemento do réu
quanto ao pagamento das prestações. Determinada a
reintegração de posse da autora diante da rescisão do
contrato. Possibilidade de retenção das prestações
pagas diante da inadimplência por longos anos.
Parcelas adimplidas que se compensam com a
indenização a que a autora faria jus pelo longo
tempo de ocupação indevida do imóvel. Retenção de

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benfeitorias. Inadmissibilidade, diante da ausência de
indicação. Sentença mantida. Honorários majorados,
observando-se a gratuidade de justiça deferida nos
autos. RECURSO DESPROVIDO.”
destacamos -
(TJSP; Apelação Cível 1003288-83.2016.8.26.0484;
Relator (a): Cristina Medina Mogioni; Órgão Julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Foro de Promissão - 1a Vara
Judicial; Data do Julgamento: 12/09/2019; Data de
Registro: 12/09/2019)
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Pretensão
dos autores de reaver as parcelas pagas em razão da
resolução do contrato e reintegração de posse, obtidas
pela apelante
Sentença que julgou parcialmente
procedente a demanda para condenar a ré a restituir os
autores os valores pagos - Adquirente que permaneceu
ocupando o imóvel por cerca de dez anos sem efetuar o
pagamento

Inexistência
de
controvérsia
sobre
inadimplência Pequeno número de parcelas pagas
frente ao período de ocupação, que autoriza a perda
das prestações pagas Função social do contrato e da
propriedade que não autorizam os adquirentes e
cessionários a permanecer indefinidamente no imóvel,
sem a respectiva contraprestação Sentença reformada
- Recurso provido.”
destacamos - (TJSP; Apelação
Cível 1010305-85.2015.8.26.0071; Relator (a): Marcus
Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro de Bauru - 7a Vara Cível; Data do
Julgamento: 14/06/2019; Data de Registro: 14/06/2019)
O caso, portanto, é de manutenção da r. sentença, nos termos
em que proferia.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
Diante desse resultado, majoro os honorários advocatícios
devidos pelos apelantes para 15% sobre o valor atualizado da causa,
observada a gratuidade de justiça a que fazem jus (art. 85, § 11 do

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Apelação Cível no 0012712-50.2009.8.26.0020 -Voto no 01160C
12
Código de Processo Civil).
RODOLFO PELLIZARI
Relator