Tribunal: TJSP
Processo: 4031186-29.2013.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-25
Data de publicação: 2020-01-25

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Consignação em Pagamento - Compra e Venda de Imóvel - Pretensão de consignação das parcelas do negócio em razão das condições excessivamente onerosas impostas pela empresa ré para a quitação das prestações - Sentença de parcial procedência – Inconformismo da empresa ré, alegando que os depósitos judiciais efetuados pelos réus na ação de consignação em apenso não tem o condão

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Consignação em Pagamento - Compra e Venda de Imóvel - Pretensão de consignação das parcelas do negócio em razão das condições excessivamente onerosas impostas pela empresa ré para a quitação das prestações - Sentença de parcial procedência – Inconformismo da empresa ré, alegando que os depósitos judiciais efetuados pelos réus na ação de consignação em apenso não tem o condão de afastar a sua mora, devendo, ainda, serem afastados os cálculos apresentados pelo "expert" judicial – Descabimento - Montante cobrado pela empresa autora que se revela abusivo, uma vez que engloba indevidamente a valorização imobiliária, desconsiderando o valor pactuado entre as partes, o que torna inviável a caracterização da mora dos réus e a rescisão da avença – Caso em que, ainda que os compradores não tenha efetuado o depósito integral do montante devido, é certo que deve prevalecer o princípio da preservação dos negócios jurídicos, considerando que restou comprovada a disposição dos adquirentes em quitar o débito e obter a propriedade do imóvel "sub judice" - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000027819
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
4031186-29.2013.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante IMOBILIARIA
E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA., são apelados WASHINGTON DE
MACEDO e RITA DE CASSIA PEREIRA DE AZEVEDO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores EDSON LUIZ DE
QUEIROZ (Presidente) e CÉSAR PEIXOTO.
São Paulo, 25 de janeiro de 2020.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 4031186-29.2013.8.26.0224 -R
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APELAÇÃO No 4031186-29.2013.8.26.0224 (em apenso com a Apelação no 1021019-
96.2016.8.26.0224).
APELANTE: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA.
APELADOS: WASHINGTON DE MACEDO e RITA DE CASSIA PEREIRA DE
AZEVEDO.
JUIZ: RICARDO FELICIO SCAFF
VOTO No 19.345
APELAÇÃO Ação de Consignação em Pagamento - Compra e
Venda de Imóvel - Pretensão de consignação das parcelas do
negócio em razão das condições excessivamente onerosas
impostas pela empresa ré para a quitação das prestações -
Sentença de parcial procedência Inconformismo da empresa ré,
alegando que os depósitos judiciais efetuados pelos réus na ação
de consignação em apenso não tem o condão de afastar a sua
mora, devendo, ainda, serem afastados os cálculos apresentados
pelo “expert” judicial Descabimento - Montante cobrado pela
empresa autora que se revela abusivo, uma vez que engloba
indevidamente a valorização imobiliária, desconsiderando o valor
pactuado entre as partes, o que torna inviável a caracterização da
mora dos réus e a rescisão da avença Caso em que, ainda que os
compradores não tenha efetuado o depósito integral do montante
devido, é certo que deve prevalecer o princípio da preservação
dos negócios jurídicos, considerando que restou comprovada a
disposição dos adquirentes em quitar o débito e obter a
propriedade do imóvel “sub judice” - Recurso desprovido.

Vistos.
Trata-se de Apelação interposta contra decisão
proferida pelo MM. Juiz da 1a Vara Cível da Comarca de Guarulhos, em Ação de
Consignação em Pagamento, proposta por WASHINGTON DE MACEDO e RITA DE
CASSIA PEREIRA DE AZEVEDO contra IMOBILIARIA E CONSTRUTORA
CONTINENTAL LTDA, que julgou parcialmente procedente para liberar parcialmente os

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autores das obrigações relativas ao contrato entabulado entre as partes e declarar
constituído título executivo em favor da ré, cujo valor será apurado em liquidação de
sentença. Em razão da sucumbência, os autores foram condenados a arcar com as custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor
da causa, observada a gratuidade da justiça.
Apela a ré, pugnando pela reforma integral da
sentença, sustentando, em síntese, que os depósitos judiciais efetuados pelos réus na ação
de consignação em apenso não tem o condão de afastar a sua mora, devendo, ainda, serem
afastados os cálculos apresentados pelo “expert” judicial. Alega também que, restando
comprovada a inadimplemento dos réus no pagamento das prestações do negócio, a avença
celebrada entre as partes deve ser rescindida, além de ser determinada a reintegração da
empresa autora na posse do imóvel “sub judice” e a condenação dos réus no pagamento de
indenização pela fruição gratuita do bem. Requer, ainda, a retenção de 30% (trinta por
cento) do montante pago.
Recurso tempestivo, preparado e contrarrazoado.
É o breve relatório do necessário.
O caso dos autos versa sobre Ação de Consignação
em Pagamento em que os autore alegam que, após celebrarem negócio de compra e venda
de imóvel e após o pagamento da 10a (décima) prestação, verificaram que a empresa ré não
emitiu o instrumento contratual respectivo, e deixaram de pagar as prestações diante da
incerteza na obtenção da propriedade.
Alegam que, posteriormente, foram surpreendidos
com notificação extrajudicial para o pagamento das parcelas em atraso, o que os motivou a
procurar a empresa ré para solucionar a questão de forma amigável.

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Todavia,
a
empresa
ré
impôs
condições
excessivamente onerosas, o que tornou necessário o ajuizamento da presente ação para
consignação das prestações vencidas e vincendas e afastamento dos efeitos da mora.
O MM. Juiz sentenciante julgou a ação parcialmente
procedente, sob o fundamento de que “a consignação em juízo do valor integral devido no
contrato revela o interesse dos compradores na preservação da avença e acarreta o
reconhecimento da purgação da mora, o que impede a rescisão do contrato, em
observância aos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, ambos
insculpidos nos artigos 421 e 422 do Código Civil, sobretudo tendo em vista que se trata
de proposta de compra e venda de imóvel residencial, no qual os compradores residem há
muitos anos. (verbis, cfr. fls. 392).
Pois bem.
Na hipótese dos autos, ao contrário do que se alega
nas razões recursais, é certo que restou demonstrado que o montante cobrado pela empresa
autora é abusivo, uma vez que engloba indevidamente a valorização imobiliária,
desconsiderando o valor pactuado entre as partes no contrato coligido as fls. 32/33, o que
torna inviável a caracterização da mora dos réus e a rescisão da avença.
Com efeito, o laudo pericial elaborado nos autos (cfr.
fls. 319/324) é categórico ao concluir que os valores cobrados pela empresa ré são
excessivos.
Por outro lado, ainda que os compradores não tenha
efetuado o depósito integral do montante devido, é certo que deve prevalecer o princípio da
preservação dos negócios jurídicos, considerando que restou comprovada a disposição dos
adquirentes em quitar o débito e obter a propriedade do imóvel “sub judice”, conforme se

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verifica dos depósitos efetuados nos autos da Ação de Consignação em Pagamento em
apenso.
Nesse sentido, tem-se o seguinte precedente desta
Egrégia Corte:
“Apelação cível. Consignação em pagamento. Procedência do pedido.
Consignação em pagamento cumulado com pedido liminar para
consignação do valor referente a entrega da chave. Inconformismo
da ré, porque o valor das chaves não foi pago no prazo assinalado.
Função social do contrato. Preservação do negócio jurídico.
Verificou-se o interesse da autora em purgar a mora, feito o depósito
do valor das chaves, e a continuidade das parcelas, havendo
cumprimento substancial. Recurso desprovido. Honorários de
sucumbência recursal (art. 85, §11 do CPC)” (Apelação no
1003795-82.2015.8.26.0127, 8a Câmara de Direito Privado, Relator
SILVÉRIO DA SILVA, j. 04/12/2017).
Desse modo, forçoso reconhecer que merece ser
mantida, por seus próprios fundamentos, a r. sentença apelada de lavra do MM. Juiz
RICARDO FELICIO SCAFF que bem analisou a questão submetida à sua apreciação e
ofertou a melhor solução para o caso concreto, permanecendo consistente ante o cotejo das
razões ofertadas pela apelante em seu recurso, no qual apenas reitera questões já resolvidas
na decisão monocrática.
Portanto, considerando que o artigo 252 do
Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça, nos recursos faculta ao relator
“limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente

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motivada, houver de mantê-la”, norma que tem sido prestigiada não só por julgados deste
Tribunal (Apelação Cível no 0102667.26-2007.8.26.0000, 9a Câmara de Direito Privado,
Relator
VIVIANI
NICOLAU,
j.
07.06.2011;
Agravo
de
Instrumento
no
0003886.27.2011.8.26.0000, 8a Câmara de Direito Privado, Relator CAETANO
LAGRASTA, J. 23.03.2011), como também do Colendo Superior Tribunal de Justiça
(REsp no 662.272-RS, 2a Turma, Relator JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, j. 04.09.2007;
REsp no 641.963-ES, 2a Turma, Relator CASTRO MEIRA, j. 21.11.2005), assim passo a
proceder, ratificando os seguintes fundamentos da decisão monocrática:
“Do que se extrai dos autos, Washington de Macedo e
Rita de Cassia Pereira de Azevedo pretendem a consignação em juízo do valor referente
às prestações atrasadas e vincendas do contrato de compra e venda firmado com a
empresa Imobiliária e Construtora Continental Ltda.
A seu turno, a imobiliária, que pretende a rescisão do
pactuado ante o inadimplemento dos compradores, sustenta que tanto o valor depositado
pelos compradores, quanto o valor das parcelas que eles pretendem depositar estão muito
aquém do real saldo devedor, razão pela qual o pedido da consignação deve ser
improcedente e o da ação de rescisão, procedente.
Como é cediço, é perfeitamente admissível, nesta
oportunidade, a discussão do valor da obrigação, quando controvertido, admitindo-se a
discussão a respeito do an e do quantum debeatur (STJ, 2a Turma, REsp. 256.275-GO,
Rel.a Min.a Eliana Calmon, j.19.2.2002).” (julgado em 07.06.2018).
Nessa senda, o laudo pericial contábil apurou que o
saldo devedor no contrato em exame perfaz o montante de R$96.364,18. Acolho o exame
pericial porque foi realizado por Perito de confiança do Juízo e equidistante das partes,

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além de estar fundamentado em critérios idôneos, sob o ponto de vista técnico.
Ainda, observo que o valor apurado na perícia se
aproxima
àquele
que
consta
no
contrato
(fls.
22/24
dos
autos
de
n.
4031186-29.2013.8.26.0224), ao contrário do cálculo a que chegou a Imobiliária e
Construtora Continental Ltda. Ora, a quantia verificada pela empresa é quase três vezes
superior ao valor inicial da proposta de compra e venda, resultado que não aparenta
representar apenas a atualização monetária e o acréscimo com juros contratuais.
Em verdade, nota-se que Imobiliária e Construtora
Continental Ltda. Intenta elevar o valor do loteamento com base na valorização
imobiliária, o que não se pode admitir, devendo prevalecer o numerário pactuado entre as
partes inicialmente, admitindo-se apenas sua atualização.
Destarte, por entender que o método utilizado pelo Sr.
Perito retrata com maior fidelidade o valor do contrato celebrado entre as partes, reputo
infundadas as divergências da empresa vendedora.
Por certo, o juízo não está adstrito ao resultado do
laudo pericial, todavia a perícia técnica é meio de prova elaborada por auxiliar do juízo
em casos que, como a hipótese em deslinde, a elucidação dos fatos depende de
conhecimento técnico especializado.
Consigno que a finalidade da perícia não é confirmar
a tese de qualquer das partes envolvidas, mas aquilatar a realidade fático-científica.
A prova é instrumento utilizado no processo para o
convencimento do juiz na solução da lide. A regra geral, prevista no artigo 373 do Código
de Processo Civil, estabelece que incumbe ao autor a prova do fato constitutivo do seu
direito e ao réu a existência de fato impeditivo modificativo ou extintivo do direito autoral.

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A propósito do tema, observa Vicente Greco Filho:
“A finalidade da prova é o convencimento do juiz, que é seu destinatário. No processo, a
prova não tem um fim em si mesma ou um fim moral ou filosófico; sua finalidade é prática,
qual seja, convencer o juiz. Não se busca a certeza absoluta, a qual, aliás, é impossível,
mas a certeza relativa suficiente na convicção do magistrado”. (Direito processual civil
brasileiro, vol. 2. 22a ed. São Paulo: Saraiva, 2013, p. p. 225-226).
Invariavelmente,
o
valor
depositado
pelos
compradores é inferior ao efetivamente devido. Eles mesmos o admitiram ao concordar
com o apurado trabalho pericial, manifestando-se, ainda, conformes à complementação do
valor depositado (fls. 358/359).
Nesse cenário, todavia, segundo a mais recente
orientação jurisprudencial do Colendo Superior Tribunal de Justiça, “A insuficiência do
depósito não significa mais a improcedência do pedido, quer dizer apenas que o efeito da
extinção da obrigação é parcial, até o montante da importância consignada, podendo o
juiz desde logo estabelecer o saldo líquido remanescente, a ser cobrado na execução, que
pode ter curso nos próprios autos(STJ, 4a Turma, REsp 448.602/SC, Rel. Min. Ruy Rosado
de Aguiar, j. 10.10.2002)”
Da mesma forma, in verbis:
“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
CONSIGNATÓRIA.
INSUFICIÊNCIA
DO
DEPÓSITO.
OBRIGAÇÃO PARCIALMENTE ADIMPLIDA. PROCEDÊNCIA
PARCIAL. EXECUÇÃO NOS PRÓPRIOS AUTOS DO RESTANTE
DEVIDO. O entendimento majoritário do STJ é no sentido de que a
insuficiência do depósito em ação de consignação em pagamento

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não acarreta a total improcedência do pedido. Reconhecendo o
juiz que a obrigação foi parcialmente adimplida, deve-se permitir
ao credor o levantamento da quantia incontroversa e a execução,
nos próprios autos da ação consignatória, do restante devido, em
homenagem aos princípios da celeridade, da economia e da
efetividade processuais. O Direito enquanto sistema, deve ter no
processo um instrumento de realização da justiça, tendente à
pacificação
dos
conflitos
sociais.
Recurso
Especial
não
conhecido.” (STJ, 3a Turma, REsp 663.051/RS, Rel.a Min.a Nancy
Andrighi, j. 14.08.2007).
A propósito, assim vem decidindo o Egrégio Tribunal
de Justiça do Estado de São Paulo não discrepa, in verbis:
“Apelação. Ação de consignação em pagamento. Contrato de
financiamento de veículo. Consignação em pagamento do valor da
última parcela. Pedido para declaração do seu valor integral.
Inadmissibilidade. Ação julgada parcialmente procedente para
reconhecer o pagamento parcial do débito até o montante do valor
consignado. Sentença mantida. Recurso Desprovido." (TJSP,
Apelação 1004114-11.2014.8.26.0604, 37a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. PEDRO KODAMA, j. 20.10.2015). (grifo
nosso).
Para mais, nos termos do que o § 2o do artigo 545 da
novel legislação processual civil: “A sentença que concluir pela insuficiência do depósito
determinará, sempre que possível, o montante devido, e valerá como título executivo,

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facultado ao credor promover-lhe o cumprimento nos mesmos autos, após liquidação, se
necessária”.
Nessa senda, a extinção parcial obrigação dos
compradores retira o fundamento em que se baseia a ação de rescisão contratual
cumulada com reintegração de posse e perdas e danos manejada pela empresa
imobiliária, o que orienta, por conseguinte, a conclusão pela improcedência de seus
pedidos.
A consignação em juízo do valor integral devido no
contrato revela o interesse dos compradores na preservação da avença e acarreta o
reconhecimento da purgação da mora, o que impede a rescisão do contrato, em
observância aos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, ambos
insculpidos nos artigos 421 e 422 do Código Civil, sobretudo tendo em vista que se trata
de proposta de compra e venda de imóvel residencial, no qual os compradores residem há
muitos anos.
Vale destacar que a preservação da avença não
acarreta prejuízos à vendedora, pois, conforme já exposto, o valor da diferença apurada
servirá como título executivo judicial, por meio do qual a imobiliária poderá adotar as
medidas cabíveis para recebimento do crédito.
Situação fática análoga já foi objeto de decisão do
Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo não discrepa, in verbis:
“DIREITO CIVIL. COISAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Sentença
de improcedência dos pedidos, na origem, considerando-se, para tanto,
irregularidade do loteamento, bem assim, a suficiência dos valores

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depositados pelos compromissários, aqui requeridos, em demanda
conexa de consignação em pagamento. Recurso de Apelação da autora.
Preliminar recursal. Nulidade da sentença. Vício inexistente. Menção à
suposta irregularidade do loteamento (questão irrelevante para a lide)
que não afeta os demais fundamentos decisórios postos no ato decisório.
Mérito recursal. Aplicação do princípio da preservação do contrato em
atenção à sua função social. Critério para distinguir a mora do
inadimplemento absoluto é essencialmente econômico, levando em conta
a utilidade da prestação para satisfazer o interesse do credor. Incidência
dos princípios cogentes da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual a
impedir a resolução do contrato por inadimplemento dos compradores
que consignam em juízo o valor apontado como devido após o
recebimento de notificação encaminhada pela credora. Regime
sucumbencial inalterado, corretamente respeitado o princípio da
causalidade neste tema. Recurso de Apelação da autora não provido
.(Apelação n. 0010764-21.2011.8.26.0047, 9a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Alexandre Bucci, j. 08/03/2016).
Por fim, certo é que, ao contrário do alegado pelos
compradores, não restou devidamente demonstrado nos autos o seu esforço para
confeccionar o contrato de compromisso de compra e venda e purgar o débito. Vale
destacar, quanto a isso, que a ação consignatória foi proposta após notificação judicial.
Tais fatos têm consequências para fins sucumbenciais.
Nesse sentido:
“AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. Parcial procedência

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do pedido. Insurgência do autor contra a condenação ao ônus da
sucumbência. Inexistência de qualquer documento nos autos que
demonstre a tentativa de quitação do débito por parte do autor ou recusa
à satisfação do crédito, por parte da ré. Ação consignatória que nem
sequer seria a via adequada à satisfação da pretensão do recorrente.
Sentença mantida. APELAÇÃO NÃO PROVIDA” (TJSP, Apelação n.
1016474-69.2013.8.26.0100, 25a Câmara de Direito Privado, Rel. Desa.
Carmen Lucia da Silva, j. 11/08/2016).
É fato que os precedentes aqui apontados são
persuasivos e sem eficácia vinculante, porém, conforme leciona o jurista José Rogério
Cruz e Tucci em sua obra: “Precedente judicial como fonte do Direito. São Paulo: RT,
2004, pg. 13, tais julgados constituem indício de uma solução racional e socialmente
adequada” (verbis, cfr. fls.653/657).
Como se percebe, claramente, a outra decisão não se
pode chegar senão aquela ofertada pelo MM. Juiz “a quo” em sua irreprochável sentença.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator