Tribunal: TJSP
Processo: 1000420-04.2019.8.26.0428
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-06

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega. Inexistência de causa eximente da responsabilidade da alienante. Abusiva, tal como prevista no caso, a cláusula que estipula a data da entrega das chaves de acordo com a data da assinatura do contrato de financiamento. Indenização por lucros cessantes devida. Cálculos efetuados pela autora, não impugnados diante da revelia, que, de qualquer

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega. Inexistência de causa eximente da responsabilidade da alienante. Abusiva, tal como prevista no caso, a cláusula que estipula a data da entrega das chaves de acordo com a data da assinatura do contrato de financiamento. Indenização por lucros cessantes devida. Cálculos efetuados pela autora, não impugnados diante da revelia, que, de qualquer forma, levaram em conta parâmetros adotados por esta Câmara. Danos morais configurados. Indenização bem arbitrada. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000619039
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000420-04.2019.8.26.0428, da Comarca de Paulínia, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada MARIUZA ANDREIA VITAL
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO MARCONDES
MACHADO.
São Paulo, 6 de agosto de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000420-04.2019.8.26.0428 -Voto no 22.037
2
APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1000420-04.2019.8.26.0428
Comarca: Paulínia
Apelante: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
Apelada: MARIUZA ANDREIA VITAL
Juiz: Dr. Bruno Luiz Cassiolato
Voto n. 22.037

Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega.
Inexistência de causa eximente da responsabilidade da
alienante. Abusiva, tal como prevista no caso, a cláusula que
estipula a data da entrega das chaves de acordo com a data da
assinatura do contrato de financiamento. Indenização por
lucros cessantes devida. Cálculos efetuados pela autora, não
impugnados diante da revelia, que, de qualquer forma,
levaram em conta parâmetros adotados por esta Câmara.
Danos morais configurados. Indenização bem arbitrada.
Sentença mantida. Recurso desprovido.
Cuida-se
de
recurso
interposto
contra
sentença (fls. 58/62) que julgou procedente a ação, a fim de reconhecer a
nulidade da cláusula que estendeu o prazo para entrega do imóvel além do
razoável, condenando a ré a pagar R$ 10.000,00, a título de danos morais,
bem como R$ 32.656,90, a título de lucros cessantes pela privação do uso do
imóvel.
Sustenta a ré, em sua irresignação, a
prescrição da pretensão de cobrança de lucros cessantes. No mérito, aduz que
a hipótese é de contrato não cumprido. Diz que, em que pese o vencimento do
prazo contratual ter, de fato, ocorrido em maio de 2011, a parcela de
integralização do pagamento somente foi efetivada em julho de 2013, ou seja,
mais de dois anos depois da data prevista para entrega. Afirma, a respeito,
que se pactuou que a tradição somente se daria com a quitação. De resto,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000420-04.2019.8.26.0428 -Voto no 22.037
3
defende a regularidade da cláusula que previu que a entrega se daria em
novembro de 2011 ou 17 meses após a assinatura do contrato de
financiamento do empreendimento. Nega, assim, o atraso na entrega das
chaves e, consequentemente, os danos alegados. Aduz que a autora não
comprovou gastos a título de aluguel ou mesmo a finalidade de locação do
imóvel. Subsidiariamente, requer a redução do valor mensal para 0,5% do
valor do contrato. Diz que o atraso na entrega do imóvel não gera danos
morais, tratando-se de mero aborrecimento, e requer, subsidiariamente, a
redução do quantum indenizatório. Defende, por fim, que a condenação à
indenização de lucros cessantes e de danos morais configura bis in idem.
Recurso
regularmente
processado
e
respondido (fls. 171/179), com pedido de concessão dos benefícios da Justiça
Gratuita.
É o relatório.
De início, anote-se que o benefício da justiça
gratuita já foi concedido à autora a fls. 51.
Certo, no mais, que a data aprazada para a
conclusão da construção da obra fosse novembro de 2010 (fls. 26). Mas há,
sem nada de irregular na sua estipulação, a possibilidade de tolerância de até
180 dias, como se vem decidindo neste Tribunal (v.g.: TJSP, Ap. civ.
0075353-73.2011.8.26.0224, rel. Des. Alexandre Lazzarini, j. 06.06.2013;
Ap. civ. n. 0158864-162012.8.26.0100, rel. Des. Luís Antonio Costa, j.
08.05.2013; Ap. civ. n. 0193649-38.2011.8.26.0100, rel. Des. Maia da
Cunha,
j.
16.08.2012)
e
nesta
Câmara
(TJSP,
Ap.
civ.
n.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000420-04.2019.8.26.0428 -Voto no 22.037
4
0166558-36.2012.8.26.0100, rel. Des. Paulo Eduardo Razuk; Ap. civ. n.
0158360-44.2011.8.26.0100, rel. Des. Alcides Leopoldo e Silva Júnior, j.
25.09.2012), e o que agora está sumulado (Súmula 164), então encerrado em
abril de 2011, o que não foi observado, pois as chaves foram entregues em
03/10/2013 (fls. 29).
E nem se procure socorro na previsão do
item 5 do Quadro Resumo: “O (A) Promitente Comprador(A) declara ter
conhecimento de que a data de entrega de chaves retro mencionada é
estimativa e que poderá variar e acordo com a data de assinatura do
contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Prevalecerá
como data de entrega de chaves, para quaisquer fins de direito, 17
(Dezessete) meses após a assinatura do referido contrato junto ao agente
financeiro” (fls. 26).
Afinal, não se compadece com o dever de
transparência e clareza afeto ao fornecedor semelhante generalidade na
identificação de elemento vital do contrato. Na justa lembrança de Caio
Mário, o termo final das obras constitui elemento fundamental do contrato, de
especial interesse das partes, destarte que deve vir claro e certo, expresso,
quanto às ressalvas lembrando-se que o adquirente é leigo e, assim, não tem a
mesma condição de discussão e compreensão dos aspectos técnicos que
afetem a construção (Condomínio e Incorporações, 6a ed., Forense, p.
309-310).
Neste sentido acode, de um lado, a previsão
do artigo 54, § 4o, CDC, impondo destaque e fácil compreensão em cláusulas
limitativas. De outro, afronta-se o preceito do artigo 51, IV, previsão de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000420-04.2019.8.26.0428 -Voto no 22.037
5
entrega meramente estimativa, podendo variar de acordo com a data da
assinatura do contrato de financiamento. A cláusula coloca o consumidor em
situação de evidente e excessivo desequilíbrio.
Mais ainda, se sabido que, conforme o caso,
o financiamento depende da evolução e mesmo da ultimação da obra, abre-se
à fornecedora a possibilidade de, por conduta sua, prorrogar termo que lhe é
afeto, ademais frustrando a expectativa criada ao consumidor em relação ao
prazo inicial que se estimou para entrega da unidade.
Nesse sentido já decidiu esta Câmara, note-
se, em caso envolvendo a mesma ré e a mesma previsão, que “é abusiva e
potestativa a cláusula que estipula que a data da entrega das chaves é
estimativa e que poderá variar de acordo com a data de assinatura do
contrato de financiamento. Por tornar muito vago o prazo de entrega de
chaves, situação em que o comprador fica em desvantagem e sujeito ao
arbítrio do promitente vendedor, deve ser reputada nula, consoante artigo 51
da Lei no 8.078/90.” (TJSP, Ap. civ. 2000042-79.2013.8.26.0577, rel. Des.
Paulo Eduardo Razuk, j. 30.07.2013)
Na mesma esteira, ainda da Câmara:
“CONTRATO Compra e venda de imóvel
Atraso da entrega da obra - Validade da cláusula de tolerância -
Abusividade, entretanto, da cláusula que estipulou a data da entrega das
chaves vinte e dois meses após a obtenção do financiamento - Hipótese em
que os adquirente foram submetidos a permanecer indefinidamente

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000420-04.2019.8.26.0428 -Voto no 22.037
6
vinculados a um plano em que não havia perspectiva da entrega da unidade
autônoma - Atraso verificado Inobservância da data aprazada para a
entrega da unidade autônoma - Indenização devida pelos danos materiais
suportados pelos autores Despesas de corretagem - Empresa corretora
contratada pelas incorporadoras rés para promoção do empreendimento e
da venda das unidades autônomas Hipótese em que cabe às rés arcar com as
despesas de corretagem - Dano moral - Indenização indevida - Mero
descumprimento contratual que não acarreta dano moral - Sucumbência
recíproca reconhecida
Recurso provido em parte.” (Ap. Cível no
0022498-57.2013.8.26.0577, Rel. Luiz Antonio de Godoy, j. 24.03.2015)
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
- Atraso na entrega do imóvel adquirido pela autora - Contrato que previu
dois prazos alternativos para entrega da obra - Abusividade de tal previsão,
pois além de implicar prazos múltiplos, prejudicando e colocando em
desvantagem o consumidor, não apresenta qualquer justificativa - Dever de
indenizar - Impossibilidade de o comprador postular a seu favor a extensão
de cláusula penal prevista para a mora do pagamento do preço - Multa de
natureza convencional, que não pode ser criada pelo juiz - Eventual
abusividade da multa em favor somente do promitente vendedor pode
acarretar a sua invalidade, mas não a sua extensão a situações não
convencionadas pelas partes - Lucros cessantes - Danos materiais
correspondentes aos alugueis que seriam recebidos entre a data prevista e a
data efetiva de entrega da unidade - Comprovação da existência de danos
morais indenizáveis, diante da flagrante violação a direito da personalidade
- Atraso excessivo. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Promitente comprador
que pleiteia a restituição de valores pagos a título de comissão de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000420-04.2019.8.26.0428 -Voto no 22.037
7
corretagem - Ressalvada a posição pessoal do relator, o entendimento da
Colenda Câmara, ao qual me curvo, é no sentido de que o repasse negocial
da comissão de corretagem decorrente de serviço de intermediação
contratado pela incorporadora constitui venda casada e é abusiva - Recurso
provido.” (Ap. Cível no 0005225-55.2014.8.26.0084, Rel. Francisco
Loureiro, j. 16.06.2015)
De outras Câmaras deste Tribunal:
“COMPRA E VENDA - Imóvel - Atraso na
conclusão das obras - Variação do prazo para o seu término a partir da
assinatura do financiamento que é ilegal, nula de pleno direito - Arts. 39, XII,
e 51, IV e XV, do CDC - Obrigatoriedade da oferta - Art. 30 do CDC -
Responsabilidade exclusiva da construtora
Fortuito interno que se
identifica na espécie - Lucros cessantes devidos - Referência da
contraprestação, todavia, que se limita a 0,5% do valor do contrato,
atualizado mês a mês - Recurso provido em parte.” (Ap. Cível no
009654-22.2012.8.26.0606, Rel. Ferreira da Cruz, j. 06.05.2015)
“Atraso na entrega de imóvel
Ação de
declaratória e indenizatória
Procedência
Inconformismo da ré

Nulidade da cláusula que prevê 22 meses para entrega das chaves, a partir
da aquisição do financiamento imobiliário pelo consumidor Legalidade da
cláusula que prevê prorrogação de 180 dias para conclusão da obra - Culpa
da ré pela inobservância do prazo para entrega do imóvel Inexistência de
previsão de penalidade - Divergência jurisprudencial quanto à legalidade da
inversão da multa prevista ao consumidor - Resultado prático dos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000420-04.2019.8.26.0428 -Voto no 22.037
8
posicionamentos que, todavia, se assemelham e justificam condenação -
Multa contratual afastada, mantida a indenização por lucros cessantes -
Adequada a indenização em 1% ao mês, do valor do bem, desde a data do
atraso até a entrega das chaves - Reparação moral adequada - Restituição
simples da corretagem e da Taxa SATI, por não se vislumbrar má-fé na
cobrança Sentença reformada em parte mínima Recurso provido em
parte.” (Ap. Cível no 3009168-63.2013.8.26.0084, Rel. Grava Brazil, j.
09.09.2014)
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
- Ação de rescisão contratual c.c. indenização por danos morais e repetição
de indébito - Obra não concluída no prazo contratual - Prazo indeterminado
para entrega da obra - Inadmissibilidade - Rescisão do contrato por
inadimplemento da vendedora - Restituição integral das parcelas pagas -
Direito do promitente comprador, nos termos do art. 53 do CDC e das
Súmulas no 1 e 3 do TJSP - Ação procedente - RECURSO DESPROVIDO.”
(Ap. Cível no 0014590-46.2013.8.26.0577, Rel. Alexandre Marcondes, j.
16.09.2014)
“CONTRATO - Venda e compra de imóvel -
Atraso na entrega da obra pela construtora - Contrato que em seu quadro-
resumo prevê data certa para entrega do imóvel, porém em outra cláusula do
instrumento, embora ratifique a data indicada no quadro-resumo,
genericamente diz que outra pode ser prevista no contrato de financiamento -
Inadmissibilidade Deve prevalecer a data, prevista no quadro resumo e
ratificada na cláusula - Inteligência do art. 51, XV, do CDC - Redução do
prazo de tolerância do imóvel para 180 dias contados da data prevista para

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000420-04.2019.8.26.0428 -Voto no 22.037
9
entrega no quadro-resumo que se mostra mais adequada - Inadmissível a
aplicação da multa moratória à construtora, pois o compromisso celebrado
entre as partes prevê apenas a multa contratual apenas para a hipótese de
impontualidade dos adquirentes - Justa a reparação pelos danos materiais
sofridos pelos apelados ante a não ocupação da unidade autônoma depois de
vencido o prazo de entrega, consistente em 0,5% sobre o valor aquisitivo
corrigido no mês a partir de 28/08/2011, até a efetiva entrega ou
disponibilização em termos para ocupação - Deve indenizar os danos
materiais sofridos pelos promitentes compradores, pelo montante pago por
eles como “juros de obra” que persiste, mesmo porque, não consta nos autos
informação de que o imóvel tenha sido entregue - Danos morais não
ocorridos - Apelados que sofreram meros aborrecimentos, a que todos podem
estar sujeitos ao se envolverem em empreendimento imobiliário - Sentença de
procedência reformada - Recurso parcialmente provido para admitir o prazo
de tolerância para entrega da obra em 180 dias contados de 28/02/2011
(data prevista para entrega), excluir a incidência da multa moratória à
apelante, porém condená-la a arcar com indenização de 0,5% do valor
aquisitivo corrigido no mês a partir de 28/08/2011, até a efetiva entrega ou
disponibilização em termos para ocupação, limitado ao valor principal do
imóvel, excluída a condenação no pagamento de indenização por danos
morais e mantida sua condenação a arcar integralmente com as verbas
sucumbenciais
fixadas
na
sentença.”

(Ap.
Cível
no
0013694-65.2012.8.26.0309, Rel. Mendes Pereira, j. 07.05.2014)
Enfim, o que se veio a consumar no Tema 6
do IRDR 0023203, deste Tribunal.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000420-04.2019.8.26.0428 -Voto no 22.037
10
Consumado, portanto, atraso do fim de abril
de 2011 até 03 de outubro de 2013, sem que o fato se pudesse atribuir a
qualquer fortuito que não fosse, por isso interno, inerente ao risco próprio da
atividade da ré.
Acode na espécie o enunciado da Súmula
161 deste Tribunal de Justiça: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de
força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em
relação ao compromissário adquirente”.
Assim, uma vez evidenciado e, em virtude
do indevido retardo na entrega da unidade, os lucros cessantes eram e são
devidos. A propósito, tem-se decidido que a existência de prejuízo dos
compromissários compradores, privados da fruição do imóvel não entregue
no prazo, prescinde de efetiva demonstração, sendo, a rigor, presumida (v.
AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma,
julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012; AgRg no Ag 1036023/RJ, Rel.
Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em
23/11/2010, DJe 03/12/2010; AgRg no Ag 692.543/RJ, Rel. Ministro
Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, julgado em 09/08/2007, DJ
27/08/2007, p. 223; REsp 808.446/RJ, Rel. Ministro Castro Filho,
Terceira Turma, julgado em 24/08/2006, DJ 23/10/2006, p. 312 ; REsp
644984/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em
16/08/2005, DJ 05/09/2005, p. 402). Tal o que também veio a ser sumulado
no âmbito desta Corte Estadual (Súmula 162).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000420-04.2019.8.26.0428 -Voto no 22.037
11
Ou, se se preferir, indeniza-se a privação da
coisa por meio do recurso ao valor locativo. Este, com efeito, apenas
representa critério para quantificação do valor da ocupação, portanto mesmo
que a unidade não se destine à locação. E ao que o percentual adotado pela
Câmara é de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, para cada mês de
incidência, com juros de mora devidos desde a citação. Assim, entende-se
adequado o montante fixado na origem, afinal adotado pela própria autora,
em seus cálculos, tal percentual, e o que não se impugnou, diante da revelia
da ré, indicado o valor do contrato e sua atualização desde a inicial (fls. 9).

Nem há prazo de prescrição que a propósito
prejudique o deslinde, porque já decidido que ele é decenal nesta Câmara
(v.g. Ap. civ. n. 1026091-51.2016.8.26.0196, mesma relatoria) e neste
Tribunal (v.g. Ap. civ. n. 1008230-66.2018.8.26.0007, rel. Des. Viviani
Nicolau, 3a Câmara de Direito Privado, j. 27.09.2019; Ap. civ. n.
1062317-45.2017.8.26.0576, rel. Des. Fernanda Gomes Camacho, 5a
Câmara
de
Direito
Privado,
j.
29.11.2018;
Ap.
civ.
n.
1000626-80.2018.8.26.0451, rel. Des. Fábio Podestá, 5a Câmara de Direito
Privado, j. 27.11.2018; Ap. civ. n. 1005523-17.2018.8.26.0625, rel.
Des. José Aparício Coelho Prado Neto, 9a Câmara de Direito Privado, j.
09.10.2018; Ap. civ. n. 1002621-20.2018.8.26.0196, rel. Des. Edson Luiz
de Queiróz, 9a Câmara de Direito Privado, j. 15.03.2012. Ainda
particularmente sobre as diferenças de correção (do INCC para o IGPM), no
mesmo sentido: Ap. civ. n. 1003064-68.2016.8.26.0348, rel. Des. Fernanda
Gomes Camacho, 5a Câmara de Direito Privado, j. 29.03.2019; ED n.
1004382-21.2014.8.26.0554, rel. Des. Miguel Brandi, 7a Câmara de
Direito Privado, j. 15.04.2016.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000420-04.2019.8.26.0428 -Voto no 22.037
12
E nada disso se altera pela alegação de
inadimplemento da autora, efetuada de modo tardio, diante da mencionada
revelia.
No que concerne aos danos morais, em que
pese já se tenha deliberado neste Tribunal de Justiça que, em hipóteses como
a presente, e salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em
situação de séria frustração, não há dano moral (v. em casos semelhantes,
TJSP, Ap. Civ. n. 0190672-78.2008, Rel. Des. Beretta da Silveira, j.
17.04.2012; Ap. Civ. n. 0006438-07.2008, Rel. Des. Vito Guglielmi, j.
15.03.2012), esta Câmara tem firmado o entendimento de que o dano moral
se configura, além daquelas situações específicas, quando o retardo seja
excessivo (v.: TJ-SP, Ap. Civ. 0011214-18.2011.8.26.0223, Rel. Des.
Christine Santini, j. 11.08.2015). Trata-se da hipótese em análise, já que se
vislumbra atraso de mais de dois anos na entrega do imóvel.
Evidenciado, pois, o dano moral ocorrido e
devida a indenização que, ademais, e como é sabido, possui também um
papel profilático. A propósito, lembra Fernando Noronha que a própria
responsabilidade civil ganha, hoje, novas funções, além daquela reparatória,
dentre as quais, justamente, a dissuasória, que também quer preventiva (in
Desenvolvimentos Contemporâneos da Responsabilidade Civil. In:
Revista dos Tribunais. Ano 88. v. 761. março 1999. p. 31-44). Na mesma
esteira, ainda que à luz de sistema diverso, acentuam G.L. Williams e B.A.
Hepple que a indenização, em casos como o presente, nos quais havidos
danos que chamam de exemplares, serve a preservar a força do direito e a
constituir um sistema de prevenção (in I fondamenti del diritto dei “torts”.
Trad. Mario Serio. Ed. Scientifiche Italiane. Camerino. 1983. p. 52-53).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000420-04.2019.8.26.0428 -Voto no 22.037
13
Daí se entender adequado o importe
arbitrado de dez mil reais.
Por fim, e por tudo que foi dito, não há bis in
idem a se reconhecer, tratando-se de condenações diversas, uma de ordem
material, outra moral.
Ante
o
exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO ao recurso, majorando-se os honorários para 15% do valor
da condenação, nos termos do art. 85, §11o, do CPC.
CLAUDIO GODOY
relator