Tribunal: TJSP
Processo: 2249135-65.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Gomes Varjão
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
Locação de imóvel não residencial. Ação revisional. A concessão da tutela de urgência está condicionada à presença concomitante dos pressupostos da probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Hipótese em que os agravantes já concederam voluntariamente abatimento expressivo à agravada nos meses de julho e agosto, precisamente em razão do fechamento da

Ementa:
Locação de imóvel não residencial. Ação revisional. A concessão da tutela de urgência está condicionada à presença concomitante dos pressupostos da probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Hipótese em que os agravantes já concederam voluntariamente abatimento expressivo à agravada nos meses de julho e agosto, precisamente em razão do fechamento da academia, com observação de que o valor do locativo seria restabelecido se a locatária fosse autorizada a retomar suas atividades, o que efetivamente ocorreu, ainda que com restrições. Ademais, é relevante o argumento dos recorrentes de que dependem da renda dos alugueis para seu sustento, ao passo que a agravada faz parte de grupo econômico com centenas de unidades em diversas localidades. Assim, não se afigura razoável estabelecer a redução substancial dos alugueis por período indeterminado, impondo-se a cassação da tutela de urgência concedida na origem, para que o aluguel retorne ao valor original após o período convencionado entre as partes, ou seja, a partir de setembro/2020.

Agravo de instrumento provido, prejudicado o agravo interno.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000982000
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de
Instrumento no 2249135-65.2020.8.26.0000, da Comarca de São
Paulo, em que são agravantes ROBERTO ARAÚJO DE ALMEIDA
MOURA, ARTHUR MOSANER ARTIGAS TROPPMAIR, ALVARO
MOSANER ARTIGAS TROPPMAIR, HELENA ARTIGAS TROPPMAIR,
RITA HELENA TROPPMAIR DE ALMEIDA MOURA e LUIS AUGUSTO
BICALHO KEHL, é agravado POR SMARTFIT ESCOLA DE
GINÁSTICA E DANÇA S.A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: Deram provimento ao agravo de instrumento,
prejudicado o agravo interno. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
GOMES VARJÃO (Presidente), CRISTINA ZUCCHI E LÍGIA ARAÚJO
BISOGNI.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
GOMES VARJÃO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2249135-65.2020.8.26.0000 -Voto no 35052
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Comarca: SÃO PAULO – FORO CENTRAL – 9a VARA CÍVEL
Agravantes: ROBERTO ARAÚJO DE ALMEIDA MOURA e OUTROS
Agravada: SMARTFIT ESCOLA DE GINÁSTICA E DANÇA S/A
MM. Juiz Prolator: Rodrigo Galvão Medina
VOTO No 35.032
Locação de imóvel não residencial. Ação
revisional. A concessão da tutela de urgência
está condicionada à presença concomitante
dos pressupostos da probabilidade do direito
e perigo de dano ou o risco ao resultado útil
do processo. Hipótese em que os agravantes
já concederam voluntariamente abatimento
expressivo à agravada nos meses de julho e
agosto, precisamente em razão do fechamento
da academia, com observação de que o valor
do locativo seria restabelecido se a locatária
fosse autorizada a retomar suas atividades, o
que efetivamente ocorreu, ainda que com
restrições. Ademais, é relevante o argumento
dos recorrentes de que dependem da renda
dos alugueis para seu sustento, ao passo que
a agravada faz parte de grupo econômico com
centenas
de
unidades
em
diversas
localidades. Assim, não se afigura razoável
estabelecer
a
redução
substancial
dos
alugueis por período indeterminado, impondo-
se a cassação da tutela de urgência concedida
na origem, para que o aluguel retorne ao valor
original após o período convencionado entre
as partes, ou seja, a partir de setembro/2020.
Agravo de instrumento provido, prejudicado o
agravo interno.
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra
decisão que, em ação revisional de contrato de locação, deferiu o
pedido de tutela de urgência formulado pela autora, ora agravada, para
autorizar o pagamento de 60% do valor original do aluguel, a partir da

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data da reabertura parcial de suas atividades (14.07.2020) e enquanto
forem vigentes os efeitos do estado de calamidade pública reconhecido
pelo Decreto Legislativo no 6/20 (fls. 167/168).
Sustentam os agravantes, em suma, que a
agravada age de má-fé, pois não menciona o acordo entre as partes
na via extrajudicial, por meio do qual concederam a ela redução de
50% dos alugueis enquanto perdurasse a proibição de funcionamento
pela prefeitura municipal, diante do pressuposto de que, após a
possibilidade de reabertura, não mais faria jus ao desconto. Ressaltam
que a requerente já retomou suas atividades na Capital e se trata de
conglomerado bilionário, ao passo que no outro polo do contrato
encontra-se família de nove pessoas, todos com idade avançada, que
utilizam os valores provenientes dos alugueis para sua sobrevivência.
Assinalam que o mencionado pacto foi condicionado à desistência das
ações ajuizadas pela agravada contra a antiga locatária, de quem
sublocava o imóvel à época, e por meio das quais objetivava a redução
dos alugueis em razão da pandemia, de modo que não há sentido na
subsequente propositura de nova demanda para o mesmo fim, postura
contrária ao princípio da boa-fé. Alegam que qualquer abatimento além
do já concedido pelos locadores é desarrazoado, revela intuito de
enriquecimento ilícito e falta de disposição da agravada de
compartilhar os prejuízos causados pela pandemia, pois voltou a
atender seus clientes presencialmente, mantém alto investimento na
inauguração de novas unidades e oferece uma agressiva política de
descontos. Destacam que a cessão do contrato de locação à agravada
e a negociação das cláusulas ocorreu no contexto da pandemia, entre
os meses de junho e julho de 2020, não se podendo invocar a
imprevisibilidade de seus efeitos, já bastante conhecidos na
oportunidade. Defendem que, se o evento extraordinário foi o
catalisador do livre ajuste entre as partes e do desconto de 50%
concedido na via extrajudicial para os meses de julho e agosto, não há

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como mitigar o princípio pacta sunt servanda com base em força maior,
sobretudo porque hoje o cenário já é mais favorável do que no
momento da contratação. Argumentam que é irreal a situação de
debilidade econômica alegada na inicial, pois os rendimentos mensais
da autora caminham para níveis pré-pandemia, a saúde financeira do
grupo empresarial não pode se basear em unidades isoladas e o
conglomerado detém as marcas Bio Ritmo e Smart Fit, atuando em
diversos países, com 2,2 milhões de clientes. Aduzem que no site da
agravada é informado aos investidores que a companhia possui caixa
confortável para atravessar a pandemia, que houve inauguração de 20
novas unidades e que praticamente todas foram reabertas, o que
depõe contra a alegação de insuficiência de recursos para arcar com o
aluguel. Sob tais fundamentos, requerem a reforma da r. decisão
agravada.
Recebido o recurso no efeito suspensivo (fls.
203/204), a agravada interpôs agravo interno contra tal decisão e
apresentou contraminuta (fls. 208/221). A lide está em termos para
julgamento.
É o relatório.
Preservada a convicção do i. magistrado singular,
cuido que não estão presentes os pressupostos para a concessão, em
âmbito liminar, da medida objetivada pela agravada.
A concessão da tutela de urgência é instituto
voltado a tornar efetivo o provimento jurisdicional, assegurando os
princípios constitucionais de inafastabilidade do controle jurisdicional e
de celeridade processual (art. 5o, XXXV e LXXVIII, CF). Sua aplicação
está condicionada à verificação dos requisitos da lei processual, quais
sejam: probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco ao
resultado útil do processo (art. 300 do CPC).

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A propósito, referindo-se à tutela antecipada da lei
processual revogada, mas expressando entendimento que permanece
atual, o E. Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou no sentido de
que “os pressupostos necessários à concessão da tutela antecipada
são concorrentes, a ausência de um deles inviabiliza a pretensão do
autor” (2a T., REsp 265.528/RS, Rel. Min. FRANCISCO PEÇANHA
MARTINS, DJ 25.08.2003, p. 271).
São conhecidos os efeitos deletérios decorrentes
da pandemia da COVID-19, que autorizam, em princípio, a aplicação
do art. 317 do Código Civil, segundo o qual “quando, por motivos
imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da
prestação devida e o do momento da execução, poderá o juiz corrigi-lo,
a pedido da parte, de modo que assegure, quando possível, o valor
real da prestação”.
No entanto, como consignei na decisão de fls.
203/204, impõe-se reconhecer que os agravantes já concederam
abatimento expressivo à agravada nos meses de julho e agosto,
precisamente em razão do fechamento da academia, com observação
de que “se o impedimento imposto pelos atos governamentais vier a
ser levantado mediante liberação das academias para retomarem suas
atividades, ou por via judicial, na vigência dos descontos concedidos,
estarão esse cessados de forma automática e independente de prévio
aviso” (sic, fl. 31). A agravada, aliás, admite que a Prefeitura de São
Paulo autorizou a retomada de suas atividades a partir de meados de
julho deste ano, ainda que com restrições (fl. 218).
Relevante, ademais, o argumento dos recorrentes
de que dependem da renda dos alugueis para seu sustento, ao passo
que a agravada faz parte de grupo econômico com centenas de
unidades em diversas localidades.
Não se pretende adiantar o julgamento do mérito

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da ação, nem se descarta a possibilidade de que, ao final, após regular
instrução probatória, se reconheça a pertinência do pedido de revisão
do contrato entre as partes para redução dos alugueis por período
mais extenso, o que poderá até resultar em crédito à agravada.
Contudo, em um juízo de cognição sumária, a avaliação do magistrado
volta-se apenas à presença dos requisitos próprios para a concessão
da medida de urgência.
Estabelecer a redução substancial dos alugueis
por período indeterminado, sem parâmetros temporais objetivos, não
se mostra a medida mais adequada, pois penalizaria sobremaneira os
locadores, que também foram impactados negativamente pela
pandemia e possuem seus próprios compromissos financeiros para
honrar.
Sopesando
tais
circunstâncias,
de
rigor
a
cassação da tutela de urgência concedida na origem, para que o
aluguel retorne ao valor original após o período convencionado entre
as partes, ou seja, a partir de setembro/2020, sem prejuízo de que, no
curso da lide, munido de novos elementos, o MM. Juiz a quo possa
reexaminar a questão.
Ante o exposto, dou provimento ao agravo de
instrumento. Fica prejudicado, em consequência, o exame do agravo
interno.
É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
Relator