Tribunal: TJSP
Processo: 2018212-40.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Gomes Varjão
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-21
Data de publicação: 2020-03-21

Ementa:
Despesas condominiais. Ação de execução de título extrajudicial. Imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. Possibilidade de penhora da própria unidade geradora do débito. Obrigação propter rem. Prevalência dos interesses do condomínio sobre os da instituição financeira. Preferência, ademais, dos créditos fiscal e condominial frente ao do credor fiduciário. Precedentes desta E.

Ementa:
Despesas condominiais. Ação de execução de título extrajudicial. Imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. Possibilidade de penhora da própria unidade geradora do débito. Obrigação propter rem. Prevalência dos interesses do condomínio sobre os da instituição financeira. Preferência, ademais, dos créditos fiscal e condominial frente ao do credor fiduciário. Precedentes desta E. Corte e do Col. Superior Tribunal de Justiça.

Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000209233
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de
Instrumento no 2018212-40.2020.8.26.0000, da Comarca de São
Paulo, em que é agravante CAIXA ECONOMICA FEDERAL, é
agravado CONDOMINIO EDIFÍCIO COTOVIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
GOMES VARJÃO (Presidente), CRISTINA ZUCCHI E SOARES
LEVADA.
São Paulo, 21 de março de 2020.
GOMES VARJÃO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2018212-40.2020.8.26.0000 -Voto no 33.801
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Comarca: SÃO PAULO – F.R. SANTO AMARO – 6a VARA CÍVEL
Agravante: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
Agravado: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO COTOVIA
Interessados: VALTER ANSELMO e MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
MM. Juiz Prolator: Luiz Raphael Nardy Lencioni Valdez
VOTO No 33.801
Despesas condominiais. Ação de execução de
título
extrajudicial.
Imóvel
alienado
fiduciariamente à Caixa Econômica Federal.
Possibilidade de penhora da própria unidade
geradora do débito. Obrigação propter rem.
Prevalência dos interesses do condomínio
sobre os da instituição financeira. Preferência,
ademais, dos créditos fiscal e condominial
frente ao do credor fiduciário. Precedentes
desta E. Corte e do Col. Superior Tribunal de
Justiça.
Recurso improvido.
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra
decisão que, em ação de execução de título extrajudicial, rejeitou a
impugnação da credora fiduciária, por meio da qual pretende o
levantamento da constrição incidente sobre a unidade geradora do
débito ou, alternativamente, sua conversão em penhora dos direitos do
executado sobre o imóvel. Determinou, ainda, a reserva do valor
indicado pela instituição financeira em seu favor, mas sem prioridade,
atendendo-se, antes, os débitos de natureza fiscal e condominial.
Sustenta a agravante, em suma, que o devedor
fiduciante não é proprietário do imóvel, de modo que o bem não pode
ser onerado por débitos condominiais que, nos termos do art. 27, § 8o,
da Lei 9.514/97, não são de responsabilidade da credora fiduciária.

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Agravo de Instrumento no 2018212-40.2020.8.26.0000 -Voto no 33.801
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Defende que, a despeito do caráter propter rem da dívida condominial,
é possível apenas a constrição dos direitos sobre o imóvel, nos termos
do art. 835, XII, do CPC. Alega que penhora da unidade condominial
viola os arts. 22 e 23 da Lei 9.514/97, pois o mutuário só terá a
propriedade do bem após a quitação do financiamento bancário. Aduz
que, ainda, deve ser reconhecida a prioridade da credora fiduciária
sobre o produto de eventual arrematação do bem em leilão, porquanto
ainda não consolidada a propriedade. Por isso, requer a reforma da r.
decisão agravada.
Recebido o recurso no efeito devolutivo (fl. 15) e
contrariado (fls. 18/23), a lide está em termos para julgamento.
É o relatório.
Em que pese aos argumentos declinados pela
agravante, o recurso não comporta provimento.
De fato, a matrícula do imóvel indica que foi
adquirido pelo executado e, no mesmo ato, dado em garantia fiduciária
do mútuo que lhe permitiu a aquisição do bem, pelo que se conclui
que, até a quitação do financiamento bancário, a propriedade resolúvel
é da instituição financeira credora de tal operação (fls. 29/30 dos autos
de origem).
Ocorre
que
as
despesas
de
condomínio
constituem obrigações propter rem, que vincula à dívida a própria
unidade condominial, constituindo esta a principal garantia de
adimplemento do débito.
Ademais, sendo a dívida objeto da execução
proveniente de despesas condominiais, prevalecem os interesses do
condomínio sobre os da instituição financeira, em ordem a viabilizar a
manutenção do edifício, o que torna válida a constrição judicial da

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própria unidade geradora do débito, a despeito da alienação fiduciária
sobre ela incidente. Entendimento contrário implicaria o desequilíbrio
econômico do caixa condominial.
Sobre o tema, confiram-se precedentes desta Col.
Câmara e E. Corte:
Despesas condominiais. Execução. Imóvel alienado
fiduciariamente ao Banco do Brasil. Possibilidade de
penhora da própria unidade devedora. Obrigação
propter rem. Ademais, prevalece os interesses do
condomínio
sobre
os
interesses
da
instituição
bancária, dada a necessidade de manutenção do seu
equilíbrio
econômico
e,
consequentemente,
do
edifício. Recurso provido, com determinação.
(34a
Câmara
de
Direito
Privado,
Agravo
de
Instrumento no 2239464-52.2019.8.26.0000, de minha
relatoria, j. 02.12.2019)
Agravo
de
instrumento.
Execução
de
título
extrajudicial. Verbas condominiais inadimplidas. Dívida
propter rem. Indeferimento da penhora do imóvel
gerador da dívida em primeiro grau, fundado na
propriedade fiduciária de terceiro. Decisão que deve
ser reformada na medida em que o fato do imóvel ser
objeto de alienação fiduciária não afasta a natureza
propter da rem da obrigação condominial que por essa
razão adere a coisa. Situação em que deve prevalecer
o interesse da coletividade condominial ao da
instituição financeira. Vantagem da garantia para o
credor fiduciário, que tem como contrapartida o ônus
de se ver o imóvel responder por dívida propter rem
inadimplida pelo condômino. Possibilidade de penhora,
com observância das regras contidas nos artigos 799,
I e 889, V, do CPC, a fim de que se dê cientificação e
oportunização ao credor fiduciário de se posicionar
frente à demanda. Precedentes deste Tribunal de
Justiça. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO
com determinação.
(34a
Câmara
de
Direito
Privado,
Agravo
de
Instrumento no 2093942-91.2019.8.26.0000, Rel. Des.
L.G. COSTA WAGNER, j. 18.09.2019)
AGRAVO DE INSTRUMENTO
EXECUÇÃO DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL
-
DESPESAS
CONDOMINIAIS
-
PENHORA
DA
UNIDADE
CONDOMINIAL DEVEDORA - IMÓVEL OBJETO DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - POSSIBILIDADE DE A
PENHORA RECAIR SOBRE A PRÓPRIA UNIDADE

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NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO

NECESSIDADE
DE
INTIMAÇÃO
DO
CREDOR
FIDUCIÁRIO, NA FORMA DO INCISO V, DO ARTIGO
889, DO CPC RECURSO PROVIDO.
(33a
Câmara
de
Direito
Privado,
Agravo
de
Instrumento no 2173876-98.2019.8.26.0000; Rel. Des.
LUIZ EURICO, j. 16.09.2019)
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO.
Pleito de penhora da unidade condominial geradora
dos
débitos.
Possibilidade.
Imóvel
alienado
fiduciariamente. Irrelevância ante a natureza propter
rem da obrigação. Prevalência do interesse da
coletividade condominial em receber os recursos para
pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis.
Reconhecimento. Propriedade gravada com alienação
fiduciária em garantia. Título constitutivo que obriga o
proprietário fiduciário, em termos finais, ao custeio de
eventuais encargos condominiais. Recurso provido.
(28a
Câmara
de
Direito
Privado,
Agravo
de
Instrumento no 2231441-54.2018.8.26.0000, Rel. Des.
DIMAS RUBENS FONSECA, j. 22.11.2018)
Por derradeiro, também não merece reparo a
observação do Juízo a quo de que, em caso de leilão positivo, há
prioridade na satisfação dos débitos fiscal e condominial.
A questão já se encontra pacificada no âmbito do
E. Superior Tribunal de Justiça, que assentou tanto a preferência do
crédito tributário sobre o condominial,1 quanto deste sobre o bancário.2
Também esta Col. Câmara já teve oportunidade
de se debruçar sobre a questão:
Agravo
de
Instrumento.
Execução
de
título
extrajudicial.
Despesas
condominiais.
Natureza
propter rem da obrigação. Deferimento da penhora do
imóvel gerador da dívida, ainda que alienado
fiduciariamente. Crédito exequendo que, em razão da
natureza da dívida, têm preferência em relação aos
1 REsp 1.584.162/SP, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJe 16.05.2017; AgRg no REsp
1.456.188/SP, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, DJe 26.09.2016; AgRg no REsp
1.333.412/SP, Rel. Min. MASSAMI UYEDA, DJe 13.11.2012
2 Súmula 478: “Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem
preferência sobre o hipotecário”.

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Agravo de Instrumento no 2018212-40.2020.8.26.0000 -Voto no 33.801
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créditos da credora fiduciária. Precedentes da C. 34a
Câmara. Recurso DESPROVIDO.
(...)
O produto da alienação judicial ou extrajudicial da
coisa deve prestar-se sucessivamente à satisfação do
crédito do Condomínio e, no que sobejar de saldo, ao
repasse para os titulares do direito, para o qual devem
concorrer o credor fiduciário e o devedor fiduciante, na
medida
das
ainda
existentes
responsabilidades
decorrentes do contrato de alienação fiduciária.
(34a
Câmara
de
Direito
Privado,
Agravo
de
Instrumento no 2188618-31.2019.8.26.0000, Rel. Des.
L.G. COSTA WAGNER, j. 16.12.2019)
Correta, portanto, a r. decisão agravada, que está
de acordo com os elementos constantes dos autos e o direito aplicável
à espécie, merecendo integral confirmação.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
Relator