Tribunal: TJSP
Processo: 1002865-11.2017.8.26.0510
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-07
Data de publicação: 2020-02-07

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de cobrança cumulada com pedidos subsidiários de rescisão de contrato e reintegração de posse da promitente vendedora. Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Sentença que acolhe o pedido principal e condena a ré, compromissária compradora do imóvel, ao pagamento das parcelas vencidas e não pagas, acrescidas de juros e correção monetária. Inconformismo da parte ré. Não

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de cobrança cumulada com pedidos subsidiários de rescisão de contrato e reintegração de posse da promitente vendedora. Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Sentença que acolhe o pedido principal e condena a ré, compromissária compradora do imóvel, ao pagamento das parcelas vencidas e não pagas, acrescidas de juros e correção monetária. Inconformismo da parte ré. Não acolhimento da alegação de onerosidade excessiva baseada em cobrança em desacordo com as regras contratuais. Parcelas do preço atualizadas segundo os critérios definidos no contrato. Abusividade rejeitada. Legalidade reconhecida. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002865-11.2017.8.26.0510
Registro: 2020.0000077944
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002865-11.2017.8.26.0510, da Comarca de Rio Claro, em que é apelante KATIA
RIBEIRO
DA
SILVA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
ESCALA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores EDSON LUIZ DE
QUEIROZ (Presidente sem voto), PIVA RODRIGUES E GALDINO TOLEDO JÚNIOR.
São Paulo, 7 de fevereiro de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002865-11.2017.8.26.0510
Voto no 861
Apelação Cível no 1002865-11.2017.8.26.0510
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Rio Claro
Apelante: Katia Ribeiro da Silva
Apelado: Escala Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Juiz: Cláudio Luís Pavão.
APELAÇÃO. Ação de cobrança cumulada com pedidos
subsidiários de rescisão de contrato e reintegração de posse da
promitente vendedora. Compromisso de compra e venda. Bem
imóvel. Sentença que acolhe o pedido principal e condena a ré,
compromissária compradora do imóvel, ao pagamento das
parcelas vencidas e não pagas, acrescidas de juros e correção
monetária. Inconformismo da parte ré. Não acolhimento da
alegação de onerosidade excessiva baseada em cobrança em
desacordo com as regras contratuais. Parcelas do preço atualizadas
segundo os critérios definidos no contrato. Abusividade rejeitada.
Legalidade reconhecida. Sentença mantida. Recurso desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
107/108, integrada a fl.114, que julgou procedentes os pedidos da petição inicial, para
condenar a requerida ao pagamento dos valores devidos a título de parcelas oriundas da
aquisição de imóvel, acrescidas de juros e correção monetária, bem como ao pagamento
das verbas de sucumbência.

A parte ré, ora apelante, sustenta que a apelada lhe vendeu uma
unidade do lote de terreno, objeto de compromisso de compra e venda, pelo valor de
R$84.702,22, a serem pagos de forma diferida, com incidência de juros de 12% ao ano,
reajustáveis conforme variação anual do IGP-M. Reconhece que as dificuldades financeiras
pelas quais passou a impediram de continuar pagamento as parcelas contratadas.
Afirma que há incorreção nos valores cobrados, tendo em vista que a
correção monetária pelo IGP-M passou a ser mensal em desrespeito às disposições
contratuais. Argumenta que há onerosidade excessiva e requer a manutenção do negócio

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com a revisão contratual para restabelecer o equilíbrio econômico e garantir a função social
do contrato. Pleiteia a restituição em dobro do equivalente pago indevidamente em razão
da abusividade da cobrança. Requer, subsidiariamente, a rescisão contratual e o
ressarcimento dos valores pagos, inclusive, relacionados com a construção da residência.
Recurso regularmente processado, com isenção de preparo (fls. 114) e
contrarrazões (fls. 139/151).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
Não se conhece do pedido de rescisão do contrato, com consequente
ressarcimento do preço pago e dos gastos com a construção introduzida no imóvel em
discussão, formulado pela parte apelante em contestação e reiterado em razões recusais (fls.
84 e 135), pois extrapola os limites da ação impostos pela petição inicial ajuizada pela
apelada (artigo 490 do Código de Processo Civil).
Na parte conhecida, o recurso não comporta provimento.
No que se refere à condenação imposta pela sentença, a ação ajuizada
pela apelada pretende a cobrança de parcelas vencidas e não pagas das prestações do preço
e do Imposto Predial Territorial Urbano inadimplido pela apelante, conforme contrato de
compromisso de venda e compra de bem imóvel (fls. 16/25).
Sobre esse ponto, ao contestar, a ré, ora apelante, reconheceu o
inadimplemento das parcelas do preço do imóvel, mas atribuiu isso a dificuldades
financeiras enfrentadas, bem como imputou o não pagamento à onerosidade excessiva
imposta pela promitente vendedora ao reajustar as prestações em desconformidade do
contrato, já que, ao invés de atualização anual pelo IGP-M, passou a realizá-la

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mensalmente. Com isso pretende o reequilíbrio econômico do contrato.
De acordo com a regra do Código de Processo Civil, art. 343, exige-se
reconvenção quando o réu pretender ampliar os limites da ação:
“Querendo exercer direito de ação no processo em que é demandado isto
é, deduzir pedido nessa mesma relação processual , o réu deve lançar mão
da reconvenção (art. 343). Valendo-se desse direito (ou poder), o réu deixa
de assumir uma condição passiva, para contra-atacar, deduzindo pretensão
e, consequentemente, ampliando o objeto litigioso do processo. O réu,
assim, não apenas se defende, mas ataca, exercendo direito de ação contra
o autor, na mesma relação processual. Ao invés de propor uma nova
demanda própria, que daria origem a um novo processo, utiliza-se da
mesma base processual para fazê-lo.” (Flávio Luiz Yarshell, Guilher,e
Setoguti J. Pereira e Viviane Siqueira Rodrigues, Comentários ao Código de
Processo Civil, Artigos 334 ao 368, vol. 5, Coord. Sérgio Cruz Arenhart e
Daniel Mitidiero, Revista dos Tribunais, 2016, 1. ed. em e-book baseada na
1. ed. impressa).
Embora não tenha exercido sua pretensão relacionada à revisão do
contrato, o exame da onerosidade excessiva é decorrência lógica do pedido de cobrança
realizado pela apelada em sua petição inicial, admitindo, assim, a resolução do mérito em
consequência da alegação, neste ponto, de fato impeditivo do direito da autora (artigo 350
do Código de Processo Civil).
A alegada onerosidade excessiva baseada no inadimplemento
contratual da apelada, que teria excedido os limites do contrato ao atualizar indevidamente
as parcelas do preço, também admitiria a análise por se tratar de matéria de ordem pública
em relação de consumo:
“A revisão da cláusula de contrato é matéria de ordem pública, visto ser o
Código de Defesa do Consumidor uma norma supralegal ou principiológica,

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de modo que era inevitável que se analisassem as cláusulas do contrato, a
fim de fazer valer a regra do artigo 53 do CDC em combinação com o artigo
6o, inciso V do mesmo Código. Tal matéria abusividade da cláusula de
retenção - foi inclusive alegada em contestação, o que já era suficiente, mas
não imprescindível, para a análise da cláusula penal.(...)” (Ap.
no0003408-78.2009.8.26.0294, 8a Câmara de Direito Privado - TJSP,
Relator Silvério da Silva, j.17.09.2019).
A apelante, como visto, refuta a cobrança da dívida, alegando excesso
de valor pela aplicação em desconformidade com o pactuado.
Ao contrário do que insiste a apelante, a apelada cobra o seu crédito de
acordo com o índice do IGP-M anual, e não mensal, conforme cláusula 9a do contrato. A
planilha de fls. 28/29 confirma isso.
Acrescente-se que atualização mensal não incidente no caso, seria
admitida pelo contrato de forma excepcional, segundo a cláusula 9a, item “a” (fl. 18).
No caso em tela, o imóvel foi adquirido mediante pagamento
parcelado e, evidentemente, aplicável ao preço o custo do próprio dinheiro em termos do
financiamento assegurado, cumprindo a correção do valor pelo índice livremente escolhido
pelas partes, qual seja, o IGP-M - tal fator é de ampla utilização no mercado imobiliário.
Nem mesmo a incidência de juros é abusiva, pois compõe os encargos moratórios devidos
pela parte inadimplente (artigo 389 do Código Civil). Nesse sentido:
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação revisional de contrato.
Improcedência. - Preliminar de cerceamento de defesa. Rejeitada.
Julgamento antecipado da lide que não implica em cerceamento de defesa,
mormente quando a prova literal é suficiente para o convencimento do
Juízo. - Mérito. Pagamento do preço do imóvel de forma parcelada. Índice
de atualização pelo IGP-M, acrescido de juros de 1% ao mês. Legalidade.

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Correção monetária que nada mais é do que simples recomposição do valor
da moeda em razão da variação inflacionária, enquanto que os juros
implicam apenas na remuneração pelo uso do dinheiro. Cláusulas
estipuladas livremente pelas partes, que não violam o CDC. Respeitado o
princípio da pacta sunt servanda. Ausência de abusividade ou onerosidade
excessiva. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.” (Ap. no 1011325-
96.2017.8.26.0506, 6a Câmara de Direito Privado - TJSP, Relator Paulo
Alcides, j. 18.10.2019).
“A adoção do IGP-M/FGV como indexador das parcelas futuras do preço
de imóvel prometido à venda, com pagamento diferido no tempo, nada tem
de ilegal ou abusiva. Pactuaram as partes a atualização das parcelas do
preço por índice da Fundação Getúlio Vargas, a saber, pela variação do
IGP-M, que reflete a inflação mediante os aumentos da energia elétrica e
dos contratos de aluguéis, com composição de outros indexadores (IPA,
IPC e INCC). Não se vê, a princípio, qualquer ilegalidade ou mesmo
abusividade na eleição de índice claro e usualmente empregado por agentes
econômicos para atualizar as parcelas do preço futuro de imóvel prometido
à venda. (...). Como se vê, os sucessivos ajustes entre as partes são
amplamente favoráveis ao consumidor ora apelante, a qual, ao recorrer,
nem ao menos soube declinar o excesso exigido pela apelada, tampouco o
montante que entende devido. (...).” (Ap. no 1002918-43.2017.8.26.0396,
10a Câmara de Direito Privado - TJSP, Relator J.B. Paula Lima, j.
30.01.2020).
O comportamento da apelante viola o princípio da boa-fé objetiva
(artigo 422 do Código Civil) na medida em que poderia ter consignado os valores
incontroversos ao invés de reconhecer a mora desde junho de 2015 sem efetuar qualquer
pagamento daquilo que se reconheceu como devido.
Ausente qualquer abusividade ou ofensa a princípios que norteiam a
legislação consumerista, não se acolhe a pretensão da apelante no sentido de reduzir o valor

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das prestações do preço pactuado do imóvel adquirido por ela da apelada.
Assim, fica mantida a r. sentença.
O resultado do julgamento não enseja majoração dos honorários
advocatícios sucumbenciais, pois arbitrados em grau máximo pela r. sentença, conforme
disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e 282 do Supremo Tribunal
Federal).
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator