Tribunal: TJSP
Processo: 2170355-14.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Ação declaratória – Tutela de urgência de natureza antecipada – Pedido de redução do valor do aluguel vigente – Impacto econômico causado pela pandemia COVID-19 e os efeitos dela decorrentes – Suspensão do atendimento presencial ao público em estabelecimentos comerciais e prestadores de serviços – Impacto no faturamento – Vencimento de aluguéis – Em tese, possível o

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Ação declaratória – Tutela de urgência de natureza antecipada – Pedido de redução do valor do aluguel vigente – Impacto econômico causado pela pandemia COVID-19 e os efeitos dela decorrentes – Suspensão do atendimento presencial ao público em estabelecimentos comerciais e prestadores de serviços – Impacto no faturamento – Vencimento de aluguéis – Em tese, possível o reequilíbrio da obrigação pelo julgador – Peculiaridades do caso concreto – Possibilidade de desconto de 40% - Autorização a redução ao patamar de 60% do valor aluguel vigente a partir de 20 de abril 2020, e por três meses, devendo o pagamento da diferença ser parcelado em cinco vezes, a partir de novembro de 2020, sem juros ou acréscimo de multa.

GRATUIDADE DA JUSTIÇA – Deferimento – Decisão que foi combatida por meio de impugnação apresentada na contestação, sem manifestação do MM. Juízo a respeito – Recurso não conhecido nessa parte, inviável manifestação a respeito do tema no presente momento, sob pena de supressão de instância.

Agravo parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000776081
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2170355-14.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes
FRANCISCO ANTONIO BARROS ARMANDO e ROBERTO PETERS, é
agravado DB7PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Conheceram em parte do recurso e, na parte conhecida, deram-lhe parcial
provimento. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente), ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI E SÁ
DUARTE.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2170355-14.2020.8.26.0000 -Voto no
2
Agravo de Instrumento no 2170355-14.2020.8.26.0000
Agravante: Francisco Antonio Barros Armando e Roberto Peters
Agravada: DP7 Participações Ltda
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 34601)
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO
Ação
declaratória Tutela de urgência de natureza
antecipada
Pedido de redução do valor do
aluguel vigente Impacto econômico causado
pela pandemia COVID-19 e os efeitos dela
decorrentes
Suspensão do atendimento
presencial ao público em estabelecimentos
comerciais e prestadores de serviços

Impacto no faturamento
Vencimento de
aluguéis Em tese, possível o reequilíbrio da
obrigação pelo julgador
Peculiaridades do
caso concreto Possibilidade de desconto de
40% - Autorização a redução ao patamar de
60% do valor aluguel vigente a partir de 20 de
abril 2020, e por três meses, devendo o
pagamento da diferença ser parcelado em
cinco vezes, a partir de novembro de 2020,
sem juros ou acréscimo de multa.
GRATUIDADE DA JUSTIÇA
Deferimento

Decisão que foi combatida por meio de
impugnação apresentada na contestação, sem
manifestação do MM. Juízo a respeito

Recurso não conhecido nessa parte, inviável
manifestação a respeito do tema no presente
momento,
sob
pena
de
supressão
de
instância.

Agravo parcialmente conhecido e, na parte
conhecida, parcialmente provido.

Trata-se de agravo (fls. 01/16) de instrumento (fls.
17/134) interposto por FRANCISCO ANTONIO BARROS ARMANDO e
ROBERTO PETERS contra r. decisões de fls. 40/41 e 42, proferidas
pelo MM. Juiz da 35a Vara Cível Central da Comarca de São Paulo,
Dr. Gustavo Henrique Bretas Marzagão, que, nos autos da tutela cautelar
antecedente ajuizada por DB7 PARTICIPAÇÕES LTDA, deferiu em parte a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2170355-14.2020.8.26.0000 -Voto no
3
tutela de urgência para suspender a exigibilidade de 50% do valor do
aluguel atual, a partir do vencido em 10.06.20, bem como os benefícios da
gratuidade à ora agravada.
Sustentam os agravantes que os problemas de
documentação alegados pela agravada não dizem respeito a eles, não
podendo ser usados como justificativa para a inadimplência quanto às
obrigações locatícias. Discorrem sobre os fatos, em especial a peculiaridade
de que o restaurante sequer abriu ainda, inexistindo faturamento, razão pela
qual não serve de parâmetro para a gratuidade concedida à agravada.
Dizem que já foi concedida uma redução de R$ 3.000,00 sobre o aluguel
pactuado de R$ 11.000,00 desde o início da relação, em novembro de 2019,
vigente durante 24 meses. Alegam que uma redução no patamar
estabelecido pelo magistrado causa grandes prejuízos aos agravantes,
tendo em vista suas necessidades financeiras com a renda auferida da
locação, também impactadas pela pandemia da Covid-19. Pontuam que o
seguro fiança já foi utilizado por três meses, havendo regularização da
garantia pendente por parte da locatária, que só pagou o aluguel vencido
em junho de 2020. Transcrevem precedentes. Apontam desequilíbrio
contratual caso mantida a tutela. Reputam inviável seja transferido para os
locadores os riscos do locatário com a locação. Questionam a gratuidade
concedida à agravada, requerendo sua revogação, discorrendo sobre as
condições financeiras dela. Postulam a concessão de efeito suspensivo e,
ao final o provimento do recurso, com a revogação da tutela e da gratuidade
concedida à agravada.
Negado o efeito suspensivo, mas concedido o
efeito ativo, para determinar o pagamento de 60% do valor do aluguel até
que a questão seja apreciada pelo colegiado, sob pena de risco ao
resultado útil do processo.
Contraminuta às fls. 144/160, com documentos
de fls. 161/162, pela manutenção da r. decisão.
É o relatório.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2170355-14.2020.8.26.0000 -Voto no
4
O recurso deve ser parcialmente conhecido e, na
parte conhecida, comporta parcial provimento.
Para a concessão de tutela de urgência de
natureza antecipada de modo liminar (artigo 300, § 2o, do Código de
Processo Civil), é imprescindível que se demonstre de forma patente o
perigo de perecimento do direito antes da citação.
É incontroversa a celebração de locação não
residencial entre as partes.
O Congresso Nacional reconheceu o estado de
calamidade pública em decorrência da pandemia do coronavírus (COVID-19)
(cf. Decreto Legislativo no 6/2020). No mesmo sentido, o Estado de São
Paulo (Decreto Estadual no 64.879/2020) e o Município de São Paulo
(Decreto Municipal no 59.291/2020).
A Lei Federal no 13.979/2020, que dispõe sobre
medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de
importância internacional decorrente do coronavírus responsável pelo surto
de 2020, autorizou as autoridades à adoção da quarentena.
O Governador do Estado de São Paulo decretou
medida de quarentena no Estado, com suspensão do consumo local em
restaurantes, sem prejuízo dos serviços de entrega (Decreto no
64.881/2020, de 22.3.2020). E, pelo Decreto Estadual no 64.994/2020, de
28.5. 2020, houve prorrogação da quarentena até 15.6.2020, com abertura
gradual a partir de então.
Devem ser consideradas ainda as normas que
passaram a vigorar a partir de 06.07.20 na Capital, local em que
estabelecido o restaurante objeto da locação, havendo permissão para
funcionamento, embora em horário reduzido e em condições excepcionais
visando à manutenção da segurança da população.
De acordo com o “Plano São Paulo” instituído
pelo Governo do Estado, a Capital se encontra na fase 3 amarela, sendo
que para restaurantes e bares há permissão para funcionamento
observadas as seguintes restrições: “Somente ao ar livre ou em áreas

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2170355-14.2020.8.26.0000 -Voto no
5
arejadas; capacidade 40% limitada; horário reduzido (6 horas); atendimento
presencial até as 17h e adoção dos protocolos geral e setorial específico”.
Também deve ser ressaltada a liberação para
funcionamento desse tipo de estabelecimento nos sistemas de “delivery” e
“drive-thru”, cabendo a cada empresário se adaptar para minimizar seu
prejuízo e buscar desenvolver sua atividade comercial da melhor forma
possível enquanto durarem as restrições sanitárias.
Por fim, as medidas acima mencionadas também
estão sujeitas à revisão periódica pelas autoridades governamentais,
podendo ser ampliadas ou endurecidas de acordo com o desenvolvimento
da pandemia em cada região.
Evidente o impacto econômico em decorrência da
pandemia e de seus meios de enfrentamento da emergência de saúde
pública, visando evitar possível contaminação ou propagação do vírus.
Em tese, é possível a intervenção judicial para o
reequilíbrio da obrigação, em aplicação à teoria da imprevisão prevista no
artigo 317 do Código Civil.
E, no caso, há risco de perecimento do direito.
Então, há
hipótese
para
o
diferimento
do
contraditório, com concessão da tutela provisória de urgência de natureza
antecipada e em caráter antecedente. Todavia, em cognição sumária, não
na extensão concedida pelo D. Juízo 'a quo'.
Assim, diante da imprevisibilidade dos impactos
da pandemia de coronavírus sobre o faturamento, a fim de preservar a
função social da atividade exercida pela agravada e reequilibrar a obrigação
assumida quando da celebração do contrato de locação, possível a
suspensão parcial e temporária da exigibilidade dos valores locatícios.
Destaco a existência de vários Projetos de Lei em
trâmite perante o Congresso Nacional, que alteram a Lei no 8.245, de 18 de
outubro de 1991, dispondo sobre as locações dos imóveis urbanos e os
procedimentos a elas pertinentes, enquanto durarem as medidas de
enfrentamento
da
emergência
de
saúde
pública
decorrente

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2170355-14.2020.8.26.0000 -Voto no
6
do coronavírus, permitindo suspensão similar do pagamento de aluguel para
as locações não residenciais e autorizando o parcelamento da diferença, a
exemplo do Projeto de Lei no 827/2020.
E, nesse sentido, nada impede que, no curso da
demanda, uma vez disciplinada de forma diversa pelo Legislativo a
questão, ou após resposta da parte contrária, haja revisão por parte do MM.
Juízo a quo da tutela provisória aqui deferida (artigo 296 do Código de
Processo Civil).
Pois bem.
Nestas circunstancias e atentos ao impacto
econômico causado pela pandemia e pelos meios de enfrentamento da
emergência de saúde pública, com a decretação da medida de quarentena
no Estado e a suspensão do atendimento presencial ao público em
estabelecimentos comerciais e prestadores de serviços, esta C. Câmara e o
Poder Judiciário em geral têm, de forma excepcional, intervindo nas
relações contratuais privadas a fim de preservar a função social das
atividades exercidas pelas partes e reequilibrar a obrigação assumida
quando da celebração do contrato de locação, com base na teoria da
imprevisão.
E no caso, até o momento é notória a
impossibilidade de exercício da atividade exercida pela agravada, seguida
de ausência de faturamento ou faturamento mínimo.
Assim, a intervenção do Poder Judiciário busca
dividir entre o locador e o locatário os esforços necessários para a
continuidade da relação jurídica neste momento de crise.
Diante desse contexto, entendo ser razoável
reduzir o valor do aluguel vigente ao patamar de 60%, concedendo um
desconto de 40% por um período de 5 meses, a partir do mês de abril,
considerada a atividade desenvolvida pela agravada.
Então, diante dos argumentos acima explicitados,
dou parcial provimento ao recurso para, neste juízo perfunctório da matéria,
suspender a exigibilidade de 40% do valor vigente do aluguel, ou seja,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2170355-14.2020.8.26.0000 -Voto no
7
desconto de 40% e pagamento de 60%, a partir do aluguel com vencimento
no dia 10.06.20, e por cinco meses, devendo o pagamento da diferença ser
parcelado em cinco vezes, a partir de novembro de 2020, sem juros ou
acréscimo de multa, a serem feitas as compensações relativas aos meses já
vencidos e pagos pela própria locatária ou cobertos pela garantia firmada
com a Porto Seguro.
E, nesse sentido, nada impede que, no curso da
demanda, após o exercício do contraditório e da ampla defesa, e com
análise de elementos probatórios mais contundentes apresentados pelas
partes, a questão possa ser revista por parte do MM. Juízo a quo.
Porém, no que diz respeito à gratuidade
concedida à agravada, também questionada pelos agravantes no presente
recurso, a insurgência não deve ser sequer conhecida.
Isso porque o art. 100, caput, do Código de
Processo Civil, que trata da gratuidade da justiça, dispõe que “Deferido o
pedido, a parte contrária poderá oferecer impugnação na contestação, na
réplica, nas contrarrazões de recurso ou, nos casos de pedido
superveniente ou formulado por terceiro, por meio de petição simples, a ser
apresentada no prazo de 15 (quinze) dias nos autos do próprio processo,
sem interrupção de seu curso”.
Assim, por expressa disposição legal, a decisão
que concede o benefício da gratuidade da justiça deve ser impugnada pela
parte adversa, até para que se instaure o contraditório, a viabilizar cognição
ampla do magistrado a respeito, que, então, poderá reanalisar a matéria.
No caso dos autos, o benefício foi concedido pela
r. decisão agravada, tendo os agravantes apresentado sua impugnação na
contestação que já foi juntada às fls. 74/86 dos autos originais.
No entanto, o MM. Juízo já oportunizou à
agravada que se manifeste sobre a contestação (fls. 117 dos autos
originais), não havendo, assim, decisão apreciando a impugnação dos
agravantes, razão pela qual é prematuro qualquer pronunciamento deste E.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2170355-14.2020.8.26.0000 -Voto no
8
Tribunal a respeito do tema, sob pena de supressão de instância, não se
conhecendo do recurso nesse ponto.
Pelo exposto, conheço em parte do recurso e, na
parte conhecida, dou-lhe parcial provimento para, visando reequilibrar a
relação jurídica travada entre as partes, reduzir ao patamar de 60% o valor
do aluguel vigente (desconto de 40%), a partir de 20.06.20, e por cinco
meses, devendo o pagamento da diferença ser parcelado em cinco vezes, a
partir de novembro de 2020, sem juros ou acréscimo de multa, a serem
feitas as compensações relativas aos meses já vencidos e pagos pela
própria locatária ou cobertos pela garantia firmada com a Porto Seguro.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator