Tribunal: TJSP
Processo: 1085289-50.2015.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Gomes Varjão
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-22
Data de publicação: 2020-06-24

Ementa:
Ação de cobrança c.c. indenização. O requerido teve seu imóvel integralmente excutido, mas continuou portando-se como proprietário, exercendo posse ilícita, ainda que indireta, e locando-o a terceiros. Necessária compensação da proprietária pelo período em que privada da posse do bem, assim como pelas despesas condominiais e com pagamento de IPTU. Reembolso, contudo, que deve ser limitado à

Ementa:
Ação de cobrança c.c. indenização. O requerido teve seu imóvel integralmente excutido, mas continuou portando-se como proprietário, exercendo posse ilícita, ainda que indireta, e locando-o a terceiros. Necessária compensação da proprietária pelo período em que privada da posse do bem, assim como pelas despesas condominiais e com pagamento de IPTU. Reembolso, contudo, que deve ser limitado à parcela ideal de 50%, equivalente à propriedade da requerente.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000464362
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1085289-50.2015.8.26.0100, da Comarca de São
Paulo, em que é apelante JORGE CHAMMAS NETO, é apelado
MITZVA INCORPORAÇÕES E EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS
LTDA.
ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram
provimento parcial ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores GOMES VARJÃO (Presidente), CRISTINA ZUCCHI
E LÍGIA ARAÚJO BISOGNI.
São Paulo, 22 de junho de 2020.
GOMES VARJÃO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1085289-50.2015.8.26.0100
____________________________________________________________________________________________
1085289-50.2015.8.26.0100 – RELATOR GOMES VARJÃO
Comarca: SÃO PAULO – F. CENTRAL CÍVEL – 2a VARA CÍVEL
Apelante: JORGE CHAMMAS NETO
Apelada: MITZVA INCORPORAÇÕES
E
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
MMa. Juíza Prolatora: Andrea Ferraz Musa
VOTO No 34.029
Ação
de cobrança c.c.
indenização. O
requerido
teve
seu
imóvel integralmente excutido, mas continuou
portando-se como proprietário, exercendo
posse ilícita, ainda que indireta, e locando-o a
terceiros.
Necessária
compensação
da
proprietária pelo período em que privada da
posse do bem, assim como pelas despesas
condominiais e com pagamento de IPTU.
Reembolso, contudo, que deve ser limitado à
parcela
ideal
de
50%,
equivalente
à
propriedade da requerente.
Recurso parcialmente provido.
A r. sentença de fls. 539/546, cujo relatório se
adota, julgou procedente a ação de cobrança c.c. indenização por
danos
materiais,
para condenar
o
requerido
ao
pagamento
das despesas condominiais, das parcelas do IPTU, e de 50% do valor
dos aluguéis apurados em perícia, todos referentes ao período entre
agosto de 2010 e outubro de 2013, atualizados monetariamente desde
os desembolsos e acrescidos de juros moratórios a contar da
citação, além
de custas,
despesas
processuais
e
honorários
advocatícios fixados em 20% do valor da condenação. Opostos
embargos de declaração pelo requerido, foram eles rejeitados (fls.

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34a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1085289-50.2015.8.26.0100
____________________________________________________________________________________________
1085289-50.2015.8.26.0100 – RELATOR GOMES VARJÃO
548/553).
Apela o réu (fls. 555/582).
Sustenta preliminares
de litispendência e de ilegitimidade passiva, eis que há outra ação em
trâmite que também versa sobre a suposta relação jurídica entre as
partes, relação que o recorrente afirma inexistir. Subsidiariamente,
ainda em preliminar, aduz o apelante a ocorrência de prejudicialidade
entre as ações, de modo que o andamento da presente deve ser
suspenso até que a natureza da relação seja esclarecida naqueles
autos. Acrescenta preliminar de nulidade por cerceamento de defesa
decorrente do prematuro encerramento da fase instrutória, que lhe
impediu de produzir prova testemunhal acerca das questões
controvertidas, notadamente a posse do imóvel exercida por terceiros,
e a ciência da autora sobre tal fato. No mérito, afirma que as despesas
condominiais e de IPTU são de integral responsabilidade dos
proprietários que, ademais, tinham ciência de que o imóvel era
ocupado por terceiros. Assevera que não agiu com culpa, eis que o
débito decorre de inércia da própria requerente. Acrescenta que o valor
arbitrado pelo perito como compensação pelo período em o apelante
teria tido a posse do imóvel não pode ser acolhido, por ausência de
acompanhamento dos trabalhos periciais por assistente, por não
terem sido empregados os parâmetros adequados para os cálculos, e
por ausência de informações relevantes. Por isso, requer a extinção do
feito, sua suspensão, ou a anulação da r. sentença, ou, ainda, sua
reforma.
Recurso contrariado (fls. 587/599).
É o relatório.
Cuida-se
de ação
por
meio
da
qual Mitzva Incorporações
e
Empreendimento
Imobiliário

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APELAÇÃO CÍVEL No 1085289-50.2015.8.26.0100
____________________________________________________________________________________________
1085289-50.2015.8.26.0100 – RELATOR GOMES VARJÃO
Ltda. pretende a condenação do requerido ao pagamento de despesas
condominiais, parcelas de IPTU e indenização relativos ao período em
que esteve na posse supostamente ilícita de imóvel adquirido pela
autora. Considerando o prazo prescricional, indica como devido o
ressarcimento dos encargos e a compensação dos meses de agosto
de 2010 a outubro de 2013.
Na inicial, relata que o bem, inicialmente de
propriedade
do
requerido Jorge Chammas Neto,
e
de
sua
esposa, Laura Emilia Calfat Chammas, teve parcela ideal de 50%
penhorada em 15.05.1995, por força de Execução movida por Banco
Comercial de São Paulo S/A1, culminando em arrematação pelo credor
em 07.08.2009 (registros no 1 e 8 da matrícula de fls. 30/34).
A outra parcela ideal do imóvel, por sua vez, foi
adjudicada em 02.03.1998 por força de Execução movida por Banco
Mercantil do Brasil S/A2 (registro no 3 da matrícula mencionada). Em
razão da adjudicação, foi ajuizada ação de extinção de condomínio
pelo adjudicante em face do requerido3, que foi julgada procedente,
com observação do direito de preempção do condômino. A suposta
inobservância da preempção levou ao ajuizamento de ação pelo
requerido4, julgada improcedente.
De fato, em 20.08.2007, o Banco Mercantil do
Brasil (BMB) vendeu sua parcela ideal à autora, com anuência de
Iolanda Regina Alves Fronterota, que ocupava o imóvel (fls. 208/212, e
registro no 5 da matrícula). No instrumento de compra e venda consta
expressamente (i) que o vendedor não estava na posse do bem, (ii)
1 Execução no 1377/1994 (583.00.1994.830484-1), perante a 10a Vara Cível Central.
2 Execução no 1480/1993 perante a 7a Vara Cível Central.
3 Processo no 812/1999 perante a 4a Vara Cível do Foro Regional de Pinheiros.
4 Processo no 0116084-76.2008.8.26.0011 perante a 2o Vara Cível do Foro Regional
de Pinheiros.

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APELAÇÃO CÍVEL No 1085289-50.2015.8.26.0100
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1085289-50.2015.8.26.0100 – RELATOR GOMES VARJÃO
que a anuente nele residia, e (iii) que a ocupante pretendeu arrematar
o imóvel em leilão promovido pelo banco em 12.07.2003, frustrado pelo
não pagamento da integralidade do preço.
Por sua vez, em 09.11.2007, a autora celebrou
acordo
com
a
ocupante
Iolanda,
nos
autos
da
ação
de
reintegração6 que aquela moveu em face desta, por meio do qual
concedeu sua parcela de 50% do imóvel a Iolanda, em comodato, até
30.09.2009 (fls. 217/219). Em 19.09.2008, há notícia da retirada de
bens de Carlos Augusto da Costa Badra do local, por determinação
judicial (fl. 220).
Há, também, ação de despejo por falta de
pagamento c.c. cobrança7, ajuizada pelo requerido em face de Iolanda
em 13.05.2005, sustentando ausência de pagamento de aluguéis
vencidos a partir de abril de 2003. A ação foi julgada procedente, com
determinação, em 18.05.2007, de expedição de mandado de
notificação e despejo.
Em 07.10.2008 a autora ajuizou ação de imissão
na posse, em face do requerido e de Carlos Augusto da Costa Badra8,
que culminou, em 14.10.2013, no cumprimento da medida, após a r.
sentença de procedência ser mantida por esta E. Corte (fls. 100/105).
Em
tal
processo,
as
contestações
apresentadas
pelos correqueridos confirmam a posse de Jorge Chammas Neto, bem
como a celebração de contrato de locação entre ele e Carlos Augusto
da Costa Badra (fls. 269/292).
Oportuno observar, ainda, a existência de ação
6 Processo no 583.00.2007.140823-8 (569/2007) perante a 39a Vara Cível Central.
7 Processo no 0050449-80.2005.8.26.0100 (583.00.2005.050449; 827/2005) perante a
5a Vara Cível Central.
8 Processo no 0204564-54.2008.8.26.0100 perante a 2a Vara Cível Central.

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APELAÇÃO CÍVEL No 1085289-50.2015.8.26.0100
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1085289-50.2015.8.26.0100 – RELATOR GOMES VARJÃO
declaratória de inexistência de débito ajuizada pelo requerido em face
da autora9, cuja fase de instrução se encontra sobrestada a pedido do
ora réu, Jorge Chammas Neto, e fundamenta as preliminares de
litispendência e de conexão (fls. 159/167).
Pois bem, feito o breve relato do panorama das
relações jurídicas envolvendo as partes, passa-se à análise das
preliminares sustentadas pelo apelante.
A presente ação tem por objeto a condenação do
requerido ao pagamento de valores relativos aos meses de agosto de
2010 a outubro de 2013, ao passo que a ação declaratória
mencionada se refere às despesas com IPTU dos anos de 2009 e
2010, e com encargos condominiais dos meses de outubro de 2008 a
janeiro de 2011.
Nesse contexto, constata-se a identidade das
partes, e parcial identidade das causas de pedir, na medida em que
ambas as ações versam sobre a exigibilidade dos débitos de IPTU de
agosto a dezembro de 2010, e das despesas condominiais de agosto
de 2010 a janeiro de 2011.
Ocorre, portanto, a hipótese de conexão prevista
no art. 55, caput, do CPC, que deve ser noticiada ao juízo
da ação declaratória.
Contudo, tal constatação não impede o pronto
julgamento do presente feito, na medida em que, reconhecida a
conexão,
nos
termos
do
art.
105
do
RITJSP,
firma-se
a
prevenção deste Relator, o que afasta o risco de prolação de decisões
conflitantes.
9 Processo no 0005454-68.2011.8.26.0068 perante a 4a Vara Cível de Barueri

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1085289-50.2015.8.26.0100 – RELATOR GOMES VARJÃO
A conclusão é corroborada pelo disposto no art.
55, §1o, in fine, do CPC, na medida em que já foi prolatada sentença
no presente feito, ao passo que a ação declaratória, como observado,
encontra-se em fase de instrução10.
Oportuna a transcrição da lição de HUMBERTO
THEODORO JUNIOR11 acerca do tema:
Muitas vezes, porém, a prejudicialidade externa não
enseja oportunidade de reunir os dois processos, na
forma do art. 55, §1o, pois poderá ocorrer que: (...) as
fases em que se encontram as duas causas sejam
inconciliáveis, o feito prejudicado, por exemplo, está
em primeiro grau de jurisdição e o prejudicial em
segundo.
Desta
feita,
rejeita-se
a
preliminar
de
litispendência, suscitada para o fim de se obter a suspensão do
julgamento do presente recurso.
Por fim, de acordo com o princípio do livre
convencimento, cabe ao juiz, como destinatário da prova, verificar a
real necessidade de outros elementos para formação do próprio
convencimento.
Registre-se que o magistrado não está obrigado a
deferir todo e qualquer pedido da parte. Incumbe-lhe, de outro lado, em
observância aos princípios de celeridade e economia processuais e
razoável duração do processo (art. 5o, LXXVIII, CF/88), exercer juízo
de valor sobre a necessidade e utilidade da prova. Não por outra razão
deve indeferir provas e diligências inúteis ou meramente protelatórias,
nos termos do art. 130 do CPC/1973, reproduzido no art. 370 do
CPC/2015. À parte, por seu turno, cabe “não produzir provas, nem
praticar atos inúteis ou desnecessários à declaração ou defesa do
10 Consulta realizada em 21.04.2020 às 15:56.
11 Curso de Direito Processual Civil, 57a ed. RJ/Forense, 2016

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1085289-50.2015.8.26.0100 – RELATOR GOMES VARJÃO
direito” (art. 14, IV, CPC/1973, mantido no art. 77, III, do CPC/2015).
Sobre o tema, observa com propriedade o
Eminente Des. SOARES LEVADA, desta Col. Câmara: “O juiz não é
obrigado a determinar a produção de provas requeridas pelas partes
se, a seu sentir, o que se quer provar já está ou deveria estar
caracterizado, bastantes as provas acostadas aos autos, à formação
de seu livre convencimento” (Apelação no 0023013-73.2010.8.26.0003,
j. 25.06.2012).
Nessa linha de raciocínio, existe suficiente
contexto probatório para formação do convencimento do juízo, sendo
devido, e não facultado, o julgamento antecipado.
No
caso
dos
autos, a
pretendida
prova testemunhal não teria o condão de modificar a situação de
fato já documentalmente comprovada acerca da posse do imóvel,
ainda que por terceiros, bem como a conduta do requerido, mesmo
após o bem ser excutido de seu patrimônio.
No mérito, em síntese, alega a autora que o
requerido permaneceu na posse do imóvel de forma ilícita, portando-se
como titular, inclusive celebrando contratos de locação com terceiros,
motivo pelo qual deve ser indenizada pelas despesas relativas a
débitos condominiais, parcelas do IPTU, e ressarcida pelo uso indevido
do imóvel.
Foram apresentadas contestação (fls. 143/156) e
réplica (fls. 228/238), seguidas da decisão saneadora de fls. 239/245,
na qual foram fixados pontos controvertidos, e determinada produção
de prova pericial e testemunhal. Após apresentação do laudo e da
oitiva de testemunhas (fls. 329/383, 425/427 e 523/524), sobreveio a r.

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1085289-50.2015.8.26.0100 – RELATOR GOMES VARJÃO
sentença, que julgou procedente a ação.
De fato, observa-se que houve exercício irregular
da posse, ainda que indireta, pelo requerido. Com efeito, constata-se
que, após ter sido expropriado de seu bem, o requerido continuou
portando-se como proprietário, eis que celebrou, ao menos, dois
contratos de locação, a saber, com Iolanda e, posteriormente, com
Badra.
A expropriação é suficientemente demonstrada
pela matrícula do imóvel, ao passo que a celebração dos contratos de
locação foi comprovada pelas ações de despejo, na qual há cópia dos
instrumentos, bem como pela oitiva da testemunha da requerente.
E, em razão da ilicitude de sua posse, deve o
requerido indenizar a requerente, por impedir o pleno exercício dos
poderes inerentes ao direito de propriedade.
Sobre
o
valor
da
indenização, deve ele ser
composto pelo valor da utilização da posse, ainda que indireta,
como apurado no laudo pericial de fls. 329/383, complementado pelos
esclarecimentos de fls. 425/427, e regularmente homologado (fl. 439).
Oportuno observar que, conquanto o requerido
tenha se portado como proprietário da integralidade do imóvel, a autora
é proprietária de parcela ideal equivalente a 50% do bem, motivo pelo
qual o valor devido a título de compensação é equivalente à metade
daquele apurado inicialmente pelo perito, tal como esclarecido em fls.
475/478.
Da
mesma
forma,
conquanto as
despesas
condominiais tenham natureza propter rem, tem-se entendido pela
legitimidade
passiva
concorrente para
ação
de

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1085289-50.2015.8.26.0100 – RELATOR GOMES VARJÃO
cobrança também daquele que possua relação material direta com o
imóvel.
Transcreva-se a interpretação do C. STJ, no
Recurso Especial Repetitivo no 1.345.331/RS, de relatoria do Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO, sobre a responsabilidade pelo pagamento
das obrigações condominiais, definida pela relação jurídica material
com o imóvel:
PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-
C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
COMPROMISSO
DE
COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO
NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos
do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento
das obrigações condominiais não é o registro do
compromisso de compra e venda, mas a relação
jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela
ciência
inequívoca
do
condomínio
acerca
da
transação. b) Havendo compromisso de compra e
venda não levado a registro, a responsabilidade pelas
despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador, dependendo das circunstâncias de cada
caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o
promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente
vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador. (...)
Aplicando-se, por analogia, tal entendimento à
hipótese dos autos, conclui-se que, comprovado que a apelada não
estava na posse do imóvel no período em que as despesas foram
geradas, é devida a condenação do requerido ao reembolso.

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1085289-50.2015.8.26.0100 – RELATOR GOMES VARJÃO
Assevere-se, por oportuno, que a titular do
domínio do imóvel, por aquisição, em 20.08.2007, da parcela
adjudicada pelo Banco Mercantil em 02.03.1998, somente veio a ser
imitida na posse em 14.10.2013, de modo que se conclui pela ausência
de relação material com o bem até a imissão.
O requisito da ciência inequívoca é irrelevante
para o caso vertente, eis que não se trata de ação de cobrança movida
pelo condomínio em face do possuidor da unidade, mas, em verdade,
de ação fundada em direito de regresso, movida pela proprietária em
face deste.
Assim, e comprovado
o
pagamento
pela
requerente, é devido seu reembolso, observada a parcela ideal de 50%
da propriedade exercida pela autora.
Por fim, o IPTU é imposto cujo fato gerador é não
apenas a propriedade do imóvel, mas também o exercício de sua
posse, a qualquer título, por força do disposto nos arts. 32, caput, e 34,
ambos
do
Código
Tributário
Nacional12. Considerando
que
a
proprietária de 50% do imóvel já arcou com seu pagamento, relativo ao
período em que o requerido exerceu posse ilícita do bem, ainda que
indireta, obstando o pleno exercício pela autora, é devido o
ressarcimento, limitado à extensão do direito de propriedade da
requerente.
Ante
o
exposto, dou
parcial provimento
ao
recurso, apenas
para observar que
o reembolso
12 Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e
territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de
bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado
na zona urbana do Município.
Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio
útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

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1085289-50.2015.8.26.0100 – RELATOR GOMES VARJÃO
das despesas condominiais e com o pagamento de IPTU limita-se à
parcela ideal
de
50%. Deixo
de fixar honorários
advocatícios
sucumbenciais em favor do patrono do requerido, eis que mínima a
sucumbência da apelada em fase recursal. Oficie-se ao MM. Juízo
da ação declaratória mencionada, com cópia desta decisão.
É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
Relator