Tribunal: TJSP
Processo: 1026481-23.2020.8.26.0053
Classe: Remessa Necessária Cível / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Silvana Malandrino Mollo
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-10-13
Data de publicação: 2020-10-13

Ementa:
REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de Segurança – ITBI – Imóvel arrematado em leilão judicial – Sentença que concedeu a ordem para assegurar o direito do impetrante de recolher o imposto, tomando-se como base de cálculo o valor da arrematação judicial, ou o valor venal utilizado no cálculo do IPTU, o que fosse maior, e não o valor de referência almejado pelo Fisco Municipal – Base de cálculo do

Ementa:
REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de Segurança – ITBI – Imóvel arrematado em leilão judicial – Sentença que concedeu a ordem para assegurar o direito do impetrante de recolher o imposto, tomando-se como base de cálculo o valor da arrematação judicial, ou o valor venal utilizado no cálculo do IPTU, o que fosse maior, e não o valor de referência almejado pelo Fisco Municipal – Base de cálculo do imposto deve ser o valor da arrematação judicial, ainda que o valor venal atribuído ao bem para fins de IPTU seja maior – Defeso ao Município surpreender o contribuinte com valor diverso que não reflita essa realidade – Fato gerador do tributo é o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis – Incidência, apenas, da correção monetária, sem juros e multa – Recurso Oficial não provido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000838280
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Remessa Necessária Cível no
1026481-23.2020.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é recorrente JUÍZO
EX OFFICIO, é recorrido EDUARDO ROSÁRIO PEREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 14a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por
votação unânime, negaram provimento ao recurso Oficial, com observação., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores OCTAVIO
MACHADO DE BARROS (Presidente) e MÔNICA SERRANO.
São Paulo, 13 de outubro de 2020.
SILVANA MALANDRINO MOLLO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Remessa Necessária Cível no 1026481-23.2020.8.26.0053 -Voto no 10033
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Reexame Necessário no 1026481-23.2020.8.26.0053.
Recorrente: Juízo Ex Officio.
Recorrido: Eduardo Rosário Pereira.
Comarca: São Paulo.
Juíza de origem: Liliane Keyko Hioki.
VOTO No 10033
REEXAME NECESSÁRIO
Mandado de Segurança
ITBI Imóvel arrematado em leilão judicial Sentença que
concedeu a ordem para assegurar o direito do impetrante de
recolher o imposto, tomando-se como base de cálculo o
valor da arrematação judicial, ou o valor venal utilizado no
cálculo do IPTU, o que fosse maior, e não o valor de
referência almejado pelo Fisco Municipal Base de cálculo
do imposto deve ser o valor da arrematação judicial, ainda
que o valor venal atribuído ao bem para fins de IPTU seja
maior Defeso ao Município surpreender o contribuinte
com valor diverso que não reflita essa realidade Fato
gerador do tributo é o registro da transferência no Cartório
de Registro de Imóveis Incidência, apenas, da correção
monetária, sem juros e multa Recurso Oficial não provido,
com observação.
Trata-se de Reexame Necessário da r.
sentença de fls. 76/80 destes autos digitais que, em Mandado de Segurança
impetrado por Eduardo Rosário Pereira contra ato do Diretor do Departamento
de Rendas Imobiliárias da Secretaria de Finanças da Municipalidade de São
Paulo, concedeu a ordem, tornando definitiva a liminar, para declarar a
ilegalidade do ato coator, determinando que o cálculo do ITBI incidente sobre
o imóvel do impetrante tomasse por base o valor venal utilizado para fins do
cálculo do IPTU ou o valor da negociação/arrematação, aquele que fosse

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maior, reconhecendo, ainda, que o recolhimento do ITBI deveria ocorrer
apenas no momento do registro no Cartório de Registro de Imóveis do título
translativo, afastando-se a cobrança de multa e juros, porque o fato gerador do
tributo ocorre com o registro do título.
É O RELATÓRIO.
Deixo de remeter os autos à D. Procuradoria
Geral de Justiça, tendo em vista a disponibilidade do direito discutido,
inclusive enfatizada pelo Parquet, a fls. 68/75.
Depreende-se dos autos que Eduardo Rosário
Pereira adquiriu, em 6 de abril de 2020, por meio de arrematação judicial nos
autos do processo no 1008640-87.2019.8.26.0008, o imóvel constante da
exordial, cadastrado como contribuinte no 056.091.00391-7 e matriculado
perante o 9o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, sob no 254.921,
pelo valor de R$189.967,89 (cento e oitenta e nove mil, novecentos e sessenta
e sete reais e oitenta e nove centavos - fls. 10).
Ocorre que o adquirente, não concordando
com a exigência municipal do recolhimento do ITBI, calculado com base no
valor de referência arbitrado pelo Fisco de São Paulo, nos termos do Decreto
no 46.228/05 e Lei no 14.256/06, com a incidência de atualização monetária,
juros e multa desde a data da expedição do auto de arrematação, impetrou
Mandado de Segurança, em que pleiteou, em sede liminar, a autorização para
que o recolhimento do imposto fosse feito com base no valor da arrematação,
sem a incidência de encargos moratórios (multa e juros) e, ao final, a
concessão da ordem, com a confirmação da liminar anteriormente concedida,
ou que, pelo menos, o tributo incidisse sobre o valor venal do bem, utilizado
para o cálculo do IPTU.
A fls. 36/38, foi deferida a tutela de urgência

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pelo D. Juízo a quo, no sentido de suspender, até ulterior decisão judicial em
contrário, os efeitos do ato atacado, determinando que o recolhimento do ITBI
incidente sobre a transmissão do bem descrito na inicial tivesse por base de
cálculo o valor venal utilizado para fins de IPTU ou o valor da arrematação, o
que fosse maior, sem a exigência de multa e juros antes do registro da avença.
Após a juntada, a fls. 53/63, de informações
pela autoridade impetrada, sobreveio a r. sentença de fls. 76/80, concessiva da
ordem, confirmando a tutela de urgência anteriormente deferida, subindo os
autos para julgamento do Recurso Oficial.
Pois bem.
In concreto, a questão de fundo da demanda
diz respeito ao valor que deve servir de base para o cálculo do ITBI.
É certo que a Constituição Federal, no seu art.
156, inciso II, atribui ao Município a competência para instituir o Imposto
sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que tem como fato gerador a
“transmissão 'inter vivos', a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis,
por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de
garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição” (art. 35 do CTN).
Com isso, o Município de São Paulo editou a
Lei Municipal no 14.256/06, regulamentada pelo Decreto no 46.228/05, que
determina que o ITBI seja calculado com base no valor de referência por ela
arbitrado, determinação essa que não se mostra realmente legítima.
Isso
porque,
segundo
entendimento
consolidado pelo E. STJ, quando o bem é arrematado em hasta pública,
prevalece como base de cálculo do ITBI o valor da arrematação, em
detrimento do valor venal do IPTU, ou mesmo do valor de referência

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mencionado, mesmo quando estes forem maiores do que aquele. Vejamos:
“PROCESSUAL
CIVIL
E
TRIBUTÁRIO.
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. ITBI. ALEGAÇÃO DE
VIOLAÇÃO A DISPOSITIVO DE NORMA
LOCAL. SÚMULA 280/STF. ARREMATAÇÃO
JUDICIAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA
ARREMATAÇÃO E NÃO DO VALOR VENAL.
PRECEDENTES.
1.

A
pretensão
recursal
que
implica
interpretação de norma local é insuscetível de
análise em sede de recurso especial, nos termos
da Súmula n. 280/STF.
2. A jurisprudência desta Corte Superior
firmou entendimento no sentido de que, nas
hipóteses de alienação judicial do imóvel, seu
valor venal corresponde ao valor pelo qual foi
arrematado em hasta pública, inclusive para
fins de cálculo do ITBI. Precedentes: AgRg no
AREsp 630.603/PR, Rel. Ministro Sérgio
Kukina, Primeira Turma, DJe 13/3/2015; AgRg
no AREsp 462.692/MG, Rel. Ministra Regina
Helena Costa, Primeira Turma, DJe 23/9/2015;
AgRg no AREsp 777.959/RS, Rel. Ministra Diva
Malerbi (Desembargadora Convocada TRF 3a
Região), Segunda Turma, DJe 17/12/2015;
AgRg no AREsp 348.597/MG, Rel. Ministro Og
Fernandes, Segunda Turma, DJe 16/3/2015.
3. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp 828671/SP, Rel. Min. Benedito
Gonçalves, Primeira Turma, j. 15/03/2016, DJe
29/03/2016) (g.n.)
“PROCESSUAL
CIVIL.

AGRAVO
REGIMENTAL
NO
RECURSO
ESPECIAL.
SUPOSTA OFENSA AO ARTIGOS 165, 458 E
535 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO NO
ACÓRDÃO
RECORRIDO.
DISCUSSÃO
ACERCA DA INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL.
QUESTÃO ATRELADA AO REEXAME DE
MATÉRIA DE FATO. ÓBICE DA SÚMULA
7/STJ.
TRIBUTÁRIO.
ITBI.
BASE
DE
CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO.
1. Inexiste ofensa aos artigos 165, 458 e 535 do
CPC, quando o Tribunal de origem analisa os
pontos essenciais para a solução da controvérsia,
de forma clara e fundamentada, ainda que

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concisa.
2. O reexame de matéria de prova é inviável em
sede de recurso especial (Súmula 7/STJ).
3. Na hipótese da arrematação a base de
cálculo do ITBI deverá corresponder ao valor
da aquisição do bem vendido judicialmente,
devendo a quantia atingida em hasta pública
ser considerada como valor venal do imóvel,
posto que a arrematação possui natureza
jurídica de venda, razão pela qual deve ser
considerado esse valor do bem arrematado como
seu valor venal.
4. No caso dos autos, o imóvel foi adquirido em
procedimento licitatório realizada pelo Poder
Público, assim em virtude da similaridade desse
procedimento com arrematação judicial, aplica-
se
'mutatis mutandis' o entendimento pacífico na
Primeira Seção/STJ de que a arrematação
corresponde à aquisição do bem alienado
judicialmente,
razão
pela
qual
se
deve
considerar, como base de cálculo do ITBI, o
valor alcançado na hasta pública.
5. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no REsp 1565195/MG, Rel. Min. Mauro
Campbell
Marques,
Segunda
Turma,
j.
03/12/2015, DJe 14/12/2015) (g.n.)
“TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DECLARATÓRIA.
ITBI.
ARREMATAÇÃO
JUDICIAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA
ARREMATAÇÃO
E
NÃO
O
VENAL.
PRECEDENTE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL
DEMONSTRADO. DIREITO LOCAL. SÚMULA
280 DO STF. OMISSÃO. ART. 535, CPC.
INOCORRÊNCIA. RECURSO PROVIDO PELA
ALÍNEA 'C'.
1. A arrematação representa a aquisição do bem
alienado judicialmente, considerando-se como
base de cálculo do ITBI aquele alcançado na
hasta pública. (Precedentes: (REsp 863.893/PR,
Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, PRIMEIRA
TURMA, DJ 07/11/2006; e REsp 2.525/PR, Rel.
Ministro ARMANDO ROLEMBERG, PRIMEIRA
TURMA, DJ 25/06/1990).
2. Nesse sentido, o precedente:
TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO
INTER VIVOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR

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VENAL DO BEM. VALOR DA AVALIAÇÃO
JUDICIAL. VALOR DA ARREMATAÇÃO.
I - O fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o
registro
da
transmissão
do
bem
imóvel.
Precedentes: AgRg no Ag no 448.245/DF, Rel.
Min. LUIZ FUX, DJ de 09/12/2002, REsp no
253.364/DF, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE
BARROS, DJ
de 16/04/2001
e
RMS no
10.650/DF, Rel. Min. FRANCISCO PEÇANHA
MARTINS, DJ de 04/09/2000. Além disso, já se
decidiu no âmbito desta Corte que o cálculo
daquele imposto há de ser feito com base no
valor alcançado pelos bens na arrematação, e
não pelo valor da avaliação judicial (REsp. n.o
2.525/PR, Rel. Min. ARMANDO ROLEMBERG,
DJ de 25/6/1990, p. 6027). Tendo em vista que a
arrematação corresponde à aquisição do bem
vendido judicialmente, é de se considerar como
valor venal do imóvel aquele atingido em hasta
pública. Este, portanto, é o que deve servir de
base de cálculo do ITBI.
II
-
Recurso
especial
provido.”
(REsp
863.893/PR, Rel. Ministro Francisco Falcão,
Primeira Turma, DJ 07/11/2006, p. 277) (REsp
1188655/RS,
Rel.
Min.
Luiz
Fux,
DJe
08/06/2010) (g.n.).
Ressalte-se que, na arrematação judicial,
existem procedimentos definidos em lei (mais precisamente, nos artigos 879 a
903 do CPC) para a avaliação do bem, assim como para impedir que ele possa
ser adquirido por preço considerado vil. O valor da avaliação constará do
edital do leilão, assim como o preço mínimo de arrematação (art. 891), as
condições de pagamento e as garantias que poderão ser prestadas pelo
arrematante, todos estabelecidos pelo juiz da execução, nos termos do art. 885.
Tanto a avaliação do imóvel quanto a estipulação do valor mínimo não
envolvem a discricionariedade do proprietário do bem ou, ainda, o caráter
meramente acidental de a dívida assumir este ou aquele valor.
Ou seja, nos leilões judiciais, existe um
procedimento de avaliação do bem realizado por auxiliares da Justiça, bem
como a estipulação, feita pelo próprio órgão jurisdicional, isto é, o juiz da

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execução, do valor mínimo pelo qual o bem pode ser arrematado.
Essa chancela jurisdicional garante que o
valor de arrematação judicial reflita de forma muito mais fiel o valor venal do
bem, razão pela qual deve ele ser utilizado como base de cálculo do tributo,
ainda que menor em comparação ao valor do bem quando da avaliação inicial.
Dessa forma, a base de cálculo do ITBI, no
caso em apreço, deve ser o valor que o bem foi arrematado judicialmente,
e não o valor de referência, como pretende a Municipalidade, nem o valor
venal utilizado no cálculo do IPTU, ainda que maior ao da arrematação,
como entendido pelo D. Juízo a quo.
Por fim, no que tange ao momento de
ocorrência do fato gerador e o cabimento, ou não, da incidência de correção
monetária, multa e juros de mora sobre a quantia devida, saliente-se que é
pacífica a jurisprudência deste E. Tribunal acerca da consideração do registro
da transação imobiliária no Cartório de Imóveis como o fato gerador que
materializa a hipótese de incidência do ITBI, nos termos dos artigos 1.227 e
1.245 do Código Civil, vez que é só com o registro da transação que se efetiva
a transmissão da propriedade do bem ou dos direitos reais sobre ele, previstas
pelo artigo 35, I e II, do CTN, senão vejamos:
“APELAÇÃO E REEXAME NECESSÁRIO -
MANDADO DE SEGURANÇA - ITBI - Ordem
concedida - Diversidade de valores para cálculo
do
IPTU
e ITBI

Inadmissibilidade

Inconstitucionalidade do Decreto no 46.228/05
declarada pelo Órgão Especial do TJSP O
valor venal base de cálculo do IPTU ou o da
transação, o que for maior, é que deve servir
como base de cálculo do ITBI Fato gerador que
se dá com o efetivo registro imobiliário e não
com a formalização do negócio - CTN, art. 35 -
CC, arts. 1.227 e 1.245 Precedentes do STF,
STJ e TJSP - Decisão mantida - Recursos
desprovidos.”

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(AC/RN
no
1008001-65.2018.8.26.0053,
14a
Câmara de Direito Público, j. 03/07/2018)
Se o fato gerador do tributo ocorre apenas no
momento do registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis,
mostra-se descabida a cobrança de multa e juros de mora antes que esse ato
seja realizado, cabendo, todavia, a incidência de correção monetária, que
apenas preserva o poder aquisitivo da moeda, diante da sua desvalorização
nominal provocada pela inflação, incidindo ela desde a data da arrematação até
a data do efetivo recolhimento do tributo.
Ante todo o exposto, nego provimento ao
Recurso Oficial, com a observação constante do acórdão.
Silvana M. Mollo
Relatora