Tribunal: TJSP
Processo: 1002911-79.2019.8.26.0073
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Elcio Trujillo
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL Rescisão – Notificação constituindo a compromissária compradora em mora – Rescisão por culpa da devedora, diante inadimplemento no pagamento das prestações – Inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial - Direito da vendedora de ser ressarcida pelas despesas operacionais com o negócio – Previsão contratual excessiva e abusiva – Entendimento

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL Rescisão – Notificação constituindo a compromissária compradora em mora – Rescisão por culpa da devedora, diante inadimplemento no pagamento das prestações – Inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial - Direito da vendedora de ser ressarcida pelas despesas operacionais com o negócio – Previsão contratual excessiva e abusiva – Entendimento jurisprudencial que o percentual da retenção já engloba tanto as despesas administrativas quanto a cláusula penal – Retenção de 20% do montante pago, que cobre razoavelmente as despesas – Devolução de 80% em única parcela, devidamente corrigidos a partir de cada desembolso pela Tabela Prática deste Egrégio Tribunal – Indenização pela ocupação – Possibilidade, no caso, para compensar a autora pela indisponibilidade do imóvel até a efetiva reintegração do bem – Possibilidade também de compensar eventuais despesas pendentes e tributos devidos pela ré pelo período na posse do imóvel, apurando-se o 'quantum' em liquidação de sentença – Medidas destinadas a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes – Sentença, em parte, reformada - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000390320
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002911-79.2019.8.26.0073, da Comarca de Avaré, em que é apelante MARIA DE
FÁTIMA
DA
SILVA
(ASSISTÊNCIA
JUDICIÁRIA),
é
apelado
PARAÍSO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
E COELHO MENDES.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
ELCIO TRUJILLO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002911-79.2019.8.26.0073 -Voto no 37.469
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10a Câmara Seção de Direito Privado
Apelação n° 1002911-79.2019.8.26.0073
Comarca
Avaré
Ação:
Rescisão Compromisso Compra Venda e Reintegração de Posse
Apte(s)
Maria de Fátima da Silva (AJ)
Apdo(a)(s) Paraíso Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Voto no 37469
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL
Rescisão
Notificação constituindo a compromissária
compradora em mora
Rescisão por culpa da devedora,
diante inadimplemento no pagamento das prestações

Inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial -
Direito da vendedora de ser ressarcida pelas despesas
operacionais com o negócio Previsão contratual excessiva e
abusiva Entendimento jurisprudencial que o percentual da
retenção já engloba tanto as despesas administrativas quanto a
cláusula penal Retenção de 20% do montante pago, que
cobre razoavelmente as despesas
Devolução de 80% em
única parcela, devidamente corrigidos a partir de cada
desembolso pela Tabela Prática deste Egrégio Tribunal

Indenização pela ocupação
Possibilidade, no caso, para
compensar a autora pela indisponibilidade do imóvel até a
efetiva reintegração do bem
Possibilidade também de
compensar eventuais despesas pendentes e tributos devidos
pela ré pelo período na posse do imóvel, apurando-se o
'quantum' em liquidação de sentença Medidas destinadas a
evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes

Sentença,
em
parte,
reformada
-
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação de rescisão de compromisso de
venda e compra cumulada com reintegração de posse julgada parcialmente procedente
pela r. sentença de fls. 137/146, de relatório adotado.
Apela a ré alegando, preliminarmente, nulidade da
sentença por julgamento “extra-petita”; no mérito, pleiteando a redução do percentual de
retenção para 10% do montante pago, bem como para afastar eventual condenação ao
ressarcimento de despesas com obras de construção de muro de arrimo (fls. 153/165).
Contrarrazões (fls. 170/178).

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É o relatório.
O recurso comporta parcial provimento.
Compromisso de venda e compra de lote situado no
Loteamento Residencial “Fazenda Paraíso”, quadra 37, lote 21, situado em Avaré,
mediante pagamento parcelado, materializado às fls. 19/23.
Alega a autora ter firmado compromisso de compra e
venda com a ré em 11 de maio de 2007, estando a compradora inadimplente desde
fevereiro de 2017.
A autora pede a rescisão do compromisso de
compra e venda do imóvel diante inadimplência da ré, a condenação ao pagamento de
todos os tributos incidentes pendentes sobre o imóvel bem como aos valores a título de
aluguel pela posse e fruição do bem, além de aplicação dos descontos previstos em
cláusula contratual em caso de rescisão, e o direito à reintegração na posse do imóvel.
A r. sentença julgou parcialmente procedentes os
pedidos da autora de rescisão contratual, caracterizada a culpa da ré pela inadimplência
no pagamento das parcelas, autorizando a autora à reintegração na posse do bem,
condenando a autora à restituição das parcelas pagas devidamente corrigidas a contar
dos respectivos desembolsos e incidentes juros de mora a contar da citação, bem como
ao valor a ser apurado em fase de liquidação de sentença relativo à indenização pelas
acessões implementadas no terreno, autorizando-se o desconto de todas as despesas
pendentes e incidentes sobre o imóvel pelo período da ocupação e também aos
descontos previstos em cláusula contratual, bem como ao ressarcimento de eventuais
despesas com obras para execução de muro de arrimo, tudo a ser compensado do
montante a ser restituído, apurando-se o “quantum” em fase de liquidação de sentença,
condenada a ré ao ônus de sucumbência, arbitrada a verba honorária em 10% sobre o
valor atualizado da condenação.
Daí o apelo da ré.
De início, não há que se falar em sentença “extra-
petita”, uma vez que a parte autora requereu a rescisão contratual com a aplicação da
cláusula penal prevista no contrato, ou seja, todas as deduções previstas pela cláusula 9,
alínea “e” (fls. 20), estando lá elencadas as deduções aplicadas pela r. sentença.
Quanto ao mérito, rescisão bem decretada por culpa
da devedora, diante sua inadimplência caracterizada.
Foi notificada regularmente pela autora e, mesmo
diante dessa circunstância, manteve-se inerte, resultando bem caracterizada a mora.
Tendo celebrado o contrato em maio de 2007 (fls.
19/23), a adquirente deixou de pagar as parcelas vencidas desde fevereiro de 2017 (fls. 33).

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E sob tal condição continuou na ocupação do imóvel,
ausente qualquer providência judicial à época no tocante a eventual discussão sobre os
limites contratados ou mesmo consignação das importâncias devidas.
No caso concreto, inaplicável a teoria de implemento
substancial, pois sequer consignou os valores devidos para viabilizar a discussão nesse
sentido.
Diante inadimplemento confesso, sem dar suporte à
possibilidade de quitação do débito, restou configurado o direito da autora à rescisão
contratual por culpa da compradora.
Ao ser rescindido o contrato, as partes devem
retornar à situação em que se encontravam antes, reduzidas eventuais despesas que
realizaram.
Em casos como o presente, o que se admite e esta
Câmara tem sustentado, por maioria, essa posição é o abatimento entre 10% e 30%
sobre o montante pago para compensar as despesas administrativas com a venda,
dependendo de fatores que podem influenciar esse percentual, como o tipo de imóvel, se
de moradia popular ou de médio ou alto padrão, o percentual de adimplemento com
relação ao preço total do contrato, as despesas previstas com o tipo de negócio e
também a título de penalidade pela culpa da rescisão.
O preço do lote, com juros, é de R$ 16.798,73 (fls. 19),
sendo que a ré teria pago a entrada de R$ 319,73 e também 117 das 150 parcelas de R$
109,86, estando inadimplente desde fevereiro de 2017 (fls. 33).
Assim,
diante
circunstâncias
apuradas,
de
adimplemento de pouco mais de 78% (setenta e oito por cento) do total do preço, em
casos como o presente, possível a fixação de retenção de 20% (vinte por cento) de
desconto sobre o total dos valores pagos, a abranger despesas com publicidade,
formalização da documentação, pagamentos de tributos (PIS, Cofins, etc.) e outros
gastos administrativos, sendo suficientes para cobertura de tais encargos, não havendo
como prestigiar o enriquecimento sem causa, seja de quem for, cumprindo, portanto, a
restituição da quantia equivalente a 80% (oitenta por cento) devidamente corrigida, a
contar de cada desembolso, pelos índices fixados pela tabela prática do Tribunal de
Justiça e, também, com incidência de juros legais, restando excessivos e abusivos
alguns dos descontos previstos na cláusula 9, alínea “e” e aplicados ao caso.
Com relação à indenização pela taxa de ocupação
do imóvel, é devida pela ré, em razão da indisponibilidade do bem pela autora.
A possibilidade de indenização a título de taxa de
ocupação também está pacificada, e pode ser arbitrada independentemente da retenção
autorizada à vendedora, quando esta se destina apenas a cobrir despesas
administrativas, como no caso dos autos.
Razoável a responsabilização da ré, que está na

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posse direta do imóvel sem maiores encargos por longo período, em arcar com
indenização mensal a título de indisponibilidade do bem pela autora, desde a imissão até
a sua efetiva reintegração do bem, bem como a compensação pela autora de eventuais
tributos incidentes e devidos pela ré até a data da efetiva devolução do imóvel. Assim,
ficou estabelecido o equilíbrio na relação negocial, que se faz necessário, evitando-se a
onerosidade excessiva à compradora, bem como evita o enriquecimento sem causa da
vendedora.
Também sem razão a apelante ao pretender afastar
eventual condenação ao ressarcimento por obra de execução de muro de arrimo, uma
vez que está prevista essa obrigação aos compradores em caso de realização de corte
de terra no terreno, para se evitar o deslizamento de terra, constituindo-se em medida de
segurança (cláusula 17, “k” - fls. 22), podendo ser relegada à fase de liquidação se verificada a
necessidade dessa obra posteriormente.
Tendo a autora decaído de parte mínima dos
pedidos, justifica-se a manutenção da condenação da ré à integral sucumbência, mantida
a mesma verba honorária fixada.
Dessa forma, cumpre a parcial reforma da r. decisão
de primeiro grau para declarar a inexigibilidade dos descontos de 6% sobre o total da
venda, 3,75% sobre o montante pago e de 12% sobre o montante pago previstos na
cláusula 9, alínea “e” do compromisso e, em substituição, autorizar o desconto de 20%
(vinte por cento) sobre o montante pago pela ré a título de despesas administrativas,
cumprindo, portanto, com a devolução imediata no importe de 80% (oitenta por cento),
em parcela única, tudo acrescido de correção monetária a contar dos respectivos
pagamentos pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça e incidentes juros legais de 1%
ao mês a contar da citação, e restando mantido, no mais, o teor da r. sentença atacada,
inclusive no tocante ao ônus de sucumbência, por seus próprios e jurídicos fundamentos.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso.
ELCIO TRUJILLO
Relator