Tribunal: TJSP
Processo: 1001005-83.2015.8.26.0529
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda. Restituição de valores. Parcial procedência. Recurso da promitente vendedora.
PRELIMINAR em contrarrazões. Suspensão do processo em decorrência de deferimento de recuperação judicial da ré apelada. Descabimento. Demanda que se encontra em fase de conhecimento, devendo prosseguir até a formação do título executivo certo e exigível, somente após o qual caberia a

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda. Restituição de valores. Parcial procedência. Recurso da promitente vendedora.
PRELIMINAR em contrarrazões. Suspensão do processo em decorrência de deferimento de recuperação judicial da ré apelada. Descabimento. Demanda que se encontra em fase de conhecimento, devendo prosseguir até a formação do título executivo certo e exigível, somente após o qual caberia a suspensão e habilitação do crédito nos autos da recuperação. Excepcionalidade de prosseguimento da ação conforme preceptivo do § 1, Artigo 6o da Lei Federal no 11.101 de 2005.
Legitimidade. Alegada ilegitimidade da ré apelante para restituir a taxa de corretagem e despesas condominiais. Descabimento. Empresa participante da cadeia de consumo, tendo figurado na relação jurídica como promitente vendedora. Custos decorrentes do contrato firmado entre as partes. Responsabilidade solidária por força do Código de Defesa do Consumidor. Preceptivos de seu Artigo 7o, parágrafo único, e Artigo 25, §1o. Preliminar rejeitada.
Restituição de comissão de corretagem. Procedência. Irresignação da promitente vendedora. Descabimento. Transferência ao consumidor da obrigação de pagar condicionada à informação prévia e explícita. Posicionamento firmado pelo STJ em sede de recurso especial julgado sob o rito de repetitivos (Tema 938). Informação que não precisa constar necessariamente do instrumento de venda e compra, bastando que se verifique, no caso concreto, o prévio conhecimento do adquirente e do valor destinado à intermediação, o que não se verificou no caso em análise. Atendimento à tese firmada no Recurso Especial Repetitivo de no 1.551.951, pelo A. STJ. Restituição devida.
Pagamento de taxas condominiais. Impossível imputar aos compradores despesas condominiais antes da entrega das chaves – a ausência da posse determina a não fruição dos benefícios prestados pelo condomínio, impossibilitando a cobrança da respectiva contribuição – cláusula declarada nula – precedentes do A. STJ.
RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000638711
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001005-83.2015.8.26.0529, da Comarca de Santana de Parnaíba, em que é apelante
SETIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados PDG VENDAS
CORRETORA
IMOBILIÁRIA
LTDA
(AGRE
VENDAS
CORRETORA
IMOBILIÁRIA LTDA), AGIN EMPREEDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE
LTDA, EDUARDO FARINA DE CAMARGO e ADRIANA GRANELI DE
CAMARGO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001005-83.2015.8.26.0529 -Voto no 01082C
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Apelação Cível – Digital
Processo no 1001005-83.2015.8.26.0529
Comarca: Vara Única do Foro de Santana de Parnaíba
Magistrado prolator: Dr. José Pedro Rebello Giannini
Apelante: Setin Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelados:
Pdg
Vendas
Corretora
Imobiliária
Ltda.,
Agin
Empreendimentos e Participações, Eduardo Farina de Camargo e
Adriana Graneli de Camargo
Voto no 01082C
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda. Restituição de valores.
Parcial procedência. Recurso da promitente vendedora.
PRELIMINAR em contrarrazões. Suspensão do processo em
decorrência de deferimento de recuperação judicial da ré
apelada. Descabimento. Demanda que se encontra em fase de
conhecimento, devendo prosseguir até a formação do título
executivo certo e exigível, somente após o qual caberia a
suspensão e habilitação do crédito nos autos da recuperação.
Excepcionalidade de prosseguimento da ação conforme
preceptivo do § 1, Artigo 6o da Lei Federal no 11.101 de 2005.
Legitimidade. Alegada ilegitimidade da ré apelante para
restituir a taxa de corretagem e despesas condominiais.
Descabimento. Empresa participante da cadeia de consumo,
tendo figurado na relação jurídica como promitente vendedora.
Custos decorrentes do contrato firmado entre as partes.
Responsabilidade solidária por força do Código de Defesa do
Consumidor. Preceptivos de seu Artigo 7o, parágrafo único, e
Artigo 25, §1o. Preliminar rejeitada.
Restituição
de
comissão
de
corretagem.
Procedência.
Irresignação
da
promitente
vendedora.
Descabimento.
Transferência
ao
consumidor
da obrigação de pagar
condicionada à informação prévia e explícita. Posicionamento
firmado pelo STJ em sede de recurso especial julgado sob o
rito de repetitivos (Tema 938). Informação que não precisa
constar necessariamente do instrumento de venda e compra,
bastando que se verifique, no caso concreto, o prévio
conhecimento do adquirente e do valor destinado à

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intermediação, o que não se verificou no caso em análise.
Atendimento à tese firmada no Recurso Especial Repetitivo de
no 1.551.951, pelo A. STJ. Restituição devida.
Pagamento de taxas condominiais. Impossível imputar aos
compradores despesas condominiais antes da entrega das
chaves a ausência da posse determina a não fruição dos
benefícios prestados pelo condomínio, impossibilitando a
cobrança da respectiva contribuição cláusula declarada nula
precedentes do A. STJ.
RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de apelação interposta por Setin Empreendimentos
Imobiliários Ltda. nos autos da “ação de indenização por danos
materiais e morais cumulada com restituição de quantia paga”, ante
r. sentença de fls. 948/954, a qual JULGOU PARCIALMENTE
PROCEDENTES os pedidos para condenar as rés solidariamente:
a) ao ressarcimento dos valores devidos a título de corretagem, de
forma simples, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e
correção monetária desde o desembolso, pelos índices emanados
do Egrégio TJ/SP, porquanto se trata de responsabilidade
contratual; b) devolver R$ 5.563,00 aos autores referente aos
valores de despesas condominiais pagos indevidamente, com juros
de mora e correção monetária conforme item acima.
Irresignada, apela a ré Setin Empreendimentos Imobiliários
Ltda. (fls. 956/965). Aventa ilegitimidade passiva no que tange à
comissão de corretagem, devendo eventual obrigação de
restituição ser suportada pela empresa que recebeu a referida
comissão. Arguida ilegitimidade passiva quanto às despesas

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condominiais, ante a inexistência de prova de que recebido tais
valores.
Aduz que, a assinatura do Contrato Particular com Força de
Escritura Pública Definitiva de Venda e Compra (fls. 78/104) tornou
sem efeito o contrato originário de fls. 17/44, uma vez que as partes
deram entre si, a mais ampla, rasa e irrevogável quitação.
Afirma não ser o comprador pessoa leiga, havendo
documentação que comprova a sua ciência acerca da corretagem,
assim, os custos foram previamente informados ao apelado.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado por Pqd
Vendas Corretora Imobiliária Ltda., Agin Empreendimentos e
Participações (fls. 972/976)
arguida em sede preliminar
necessidade de extinção do feito por estar a empresa ré em
recuperação judicial.
É o relatório.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise do
recurso (Resolução TJSP no 772/2017).
Ab initio, malgrado tenha havido o deferimento do pedido de

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recuperação
judicial
do
“Grupo
PDG”
(processo
no
1016422-34.2017.8.26.0100), com determinação, nos termos do
Artigo 52, III, da Lei 11.101/2005, da “suspensão de todas as ações
ou execuções contra os devedores” na forma do Artigo 6o da LRF, tal
determinação não se aplica ao caso em tela, considerando que este
se encontra ainda em fase de conhecimento, em que não constituído
qualquer título executivo.
A tramitação do feito não impacta de qualquer modo o
andamento do procedimento de recuperação judicial, pois se trata da
persecução de quantia ilíquida. Somente com o trânsito em julgado da
sentença é que cabe a suspensão, pois a partir de então o crédito
torna-se certo e exigível, submetendo-se ao regime de habilitação nos
autos da recuperação judicial, conforme previsto nos Artigos 9o e 49o
da Lei de Recuperação e Falência.
Acerca do tema, explana com digna clareza o doutrinador
FÁBIO ULHOA COELHO1, in verbis:
“As ações de conhecimento contra o
devedor falido ou em recuperação não se
suspendem pela sobrevinda falência ou do
processo visando o benefício. Não são
execuções
e,
ademais,
o
legislador
reservou a elas um dispositivo específico
preceituando o prosseguimento (§ 1o).”
1 Coelho, Fábio Ulhôa, Comentários à Nova Lei de Falências e de Recuperação de Empresas (Lei n.
11.101, de 9-2-2005), São Paulo, Saraiva, 4a edição 2008, pág. 39.

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Observe que se trata justamente da exceção prevista no §1o
do Artigo 6o da Lei, o qual determina o prosseguimento das ações
em fase de conhecimento:
Art. 6o A decretação da falência ou o
deferimento
do
processamento
da
recuperação judicial suspende o curso da
prescrição e de todas as ações e execuções
em face do devedor, inclusive aquelas dos
credores particulares do sócio solidário.
§ 1o Terá prosseguimento no juízo no qual
estiver
se
processando
a
ação
que
demandar quantia ilíquida.”. grifo nosso.
Neste sentido, tem reiteradamente decidido este E. Tribunal:
*Monitória Empresa devedora que teve a
recuperação
judicial
decretada

Suspensão da ação que não se mostra
possível ante a inexistência de dívida
líquida Hipótese excepcional prevista no
art. 6o, § 1o da Lei no 11.101/05
O
afastamento da suspensão com o regular
prosseguimento do feito é a medida que se
impõe - Recurso provido. (Agravo de Instrumento
no.
2039151-46.2017.8.26.0000,
Relator(a):
Souza
Lopes; Comarca: Sorocaba; Órgão julgador: 17a Câmara
de Direito Privado; Data do julgamento: 19/06/2017; Data
de registro: 19/06/2017)
Agravo de instrumento
Sentença que
homologou o pedido de desistência da ação
em
relação
ao
banco
réu,
com
a
consequente extinção do feito, mantendo o

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prosseguimento da demanda em relação ao
corréu,
endossante-mandante

Recuperação judicial da empresa Justiça
gratuita Presunção relativa de pobreza
Arts. 98 e 99, § 2.o do Código de Processo
Civil
Descumprimento dos pressupostos
de regência da Súmula n. 481 do Superior
Tribunal de Justiça
Benesse indeferida,
evitando a malversação do instituto

Pedido de suspensão da ação
Ação de
conhecimento
dependente
de sentença
para fins de liquidez do débito, art. 6.o, § 1.o,
da Lei 11.101/05
Responsabilidade do
endossante pelos prejuízos causados ao
autor, ainda que configurado o excesso do
mandatário
Precedentes do Superior
Tribunal
de
Justiça

Recursos
não
providos, com determinação.
(Agravo
de
Instrumento no. 2027855-27.2017.8.26.0000, Relator(a):
César Peixoto; Comarca: Itapira; Órgão julgador: 38a
Câmara
de
Direito
Privado; Data
do
julgamento:
14/06/2017; Data de registro: 19/06/2017) grifo nosso.
Afasto, pois, a preliminar de suspensão da demanda e passo
à análise da preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da
empresa apelante - Setin Empreendimentos Imobiliários Ltda.
quanto à condenação à restituição da taxa de corretagem e das
despesas condominiais.
Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da recorrente.
Tratando-se
de
relação
tipicamente
consumerista,
com
consumidores (artigo 2o, caput, do CDC) e fornecedores (artigo 3o, caput,

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do CDC) bem delineados, nítida se faz ao caso a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor.
Portanto, a hipótese dos autos comporta aplicação da regra
de responsabilidade solidária dos fornecedores integrantes da
cadeia de consumo estampada no Artigo 7o, parágrafo único, e
Artigo 25, §1o, do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:
Art. 7°, parágrafo único, CDC: Tendo mais de
um autor a ofensa, todos responderão
solidariamente pela reparação dos danos
previstos nas normas de consumo.
Art. 25, § 1°, CDC: Havendo mais de um
responsável pela causação do dano, todos
responderão solidariamente pela reparação
prevista nesta e nas seções anteriores.
Neste sentido já fixou o entendimento esta Colenda 6a
Câmara de Direito Privado:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.
Ação
de
rescisão
contratual
cumulada com de repetição de indébito. (...)
Alegação de ilegitimidade passiva da ré que
não deve ser acolhida. Discussão acerca da
responsabilidade sobre seu pagamento.
Responsabilidade solidária da cadeia de
fornecedores
que
enseja
a
responsabilidade da ré, inclusive, pela

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restituição
dos
valores
indevidos.
Comissão de corretagem. Ciência dos
compradores sobre sua responsabilidade
pelo pagamento. Existência de previsão
expressa
em
documento.
Serviço
concluído.
Devolução
aos
adquirentes
indevida. Sentença nessa parte reformada.
Devolução
da
taxa
de
assessoria-
imobiliária, todavia, que é devida. Recurso
da ré parcialmente provido. (Apelação no.
1041043-03.2014.8.26.0100
Relator(a):
Ana
Lucia
Romanhole
Martucci; Comarca:
São
Paulo; Órgão
julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 18/02/2016; Data de registro: 18/02/2016)
grifo nosso.
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE
REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Ilegitimidade de
parte passiva. Inocorrência. Reconhecida a
responsabilidade da ré por todos os
pagamentos efetuados pelos adquirentes. É
solidária
a
responsabilidade
dos
fornecedores integrantes da cadeia de
consumo. Inteligência dos artigos 7o, §
único, 25, § 1o e 34, todos do Código de
Defesa do Consumidor. Não configurada a
litigância de má-fé da agravante, que
apenas exerceu o seu direito de defesa, não
se enquadrando em uma das condutas
previstas no artigo 17, do CPC. Decisão
mantida. RECURSO DESPROVIDO. (Agravo
de
instrumento
no.
2017747-07.2015.8.26.0000,
Relator(a):
Paulo Alcides; Comarca: São Caetano do
Sul; Órgão julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Data
do
julgamento:
24/11/2015; Data

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No que concerne ao mérito, observo que Escritura Pública
Definitiva de Venda e Compra não torna sem efeito o quanto
celebrado entre as partes quando da venda do imóvel.
Quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem,
data vênia, ao contrário do que afirma Juízo A Quo, a informação
do
valor
destinado
à
intermediação
não precisa constar
necessariamente do instrumento de venda e compra, bastando que
se verifique, no caso concreto, o prévio conhecimento do
adquirente e do valor destinado à este título. Neste sentido, leia-se
a decisão de relatoria do Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE
VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR.

VALIDADE.

PREÇO
TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015:
1.1.
Validade
da
cláusula
contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a

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11
comissão de corretagem nos contratos
de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o
destaque
do
valor
da
comissão
de
corretagem.
(...)
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência
do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da
cláusula prevista no contrato acerca da
transferência

desse

encargo
ao
consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de
assessoria
imobiliária,
mantendo-se
a
procedência do pedido de restituição.
Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE
PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Todavia, a análise do caso concreto não demonstra que os
autores tinham plena ciência de que, para a concretização do
negócio jurídico, houve a necessidade de pagamento da comissão

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de corretagem. Não foi apresentado documento em que
consignada, de forma expressa e clara, a remuneração e
honorários pela prestação de serviços de corretor de imóveis, o que
se tem são os cheques emitidos pelos apelados.
Ante o exposto, cabível a restituição desse valor.
Concernente à cobrança de despesas condominiais antes
da entrega das chaves, a apelante limita-se a aventar a preliminar
de ilegitimidade passiva.
Em que pese a ausência de impugnação direta da ré-
apelante, cabe destacar que não se pode imputar aos promitentes
compradores, antes da entrega das chaves, o pagamento das
despesas condominiais, pois sequer titularizavam a posse direta do
imóvel, não usufruindo do bem ou dos benefícios prestados pelo
Condomínio, determinantes da respectiva contribuição.
Neste sentido já se posicionou o A. STJ:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO.
COBRANÇA
DE
TAXAS
CONDOMINIAIS.
LEGITIMIDADE PASSIVA. Somente quando já
tenha recebido as chaves e passado a ter assim
a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da
coisa, é que se reconhece legitimidade passiva
ao promitente comprador de unidade autônoma

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13
quanto às obrigações respeitantes aos encargos
condominiais, ainda que não tenha havido o
registro do contrato de promessa de compra e
venda.
Sem
que
tenha
ocorrido
essa
demonstração, não há como se reconhecer a
ilegitimidade da pessoa em nome de quem a
unidade autônoma esteja registrada no livro
imobiliário.
Recurso
não
conhecido.
(REsp
212.799/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA,
QUARTA TURMA, julgado em 05/10/1999, DJ
13/12/1999, p. 154)
AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
DESPESAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE
POSSE EFETIVA. PRECEDENTES. 1. Consoante
decidido pela Segunda Seção, no julgamento do
EREsp no 489.647-RJ, de minha relatoria, em
25/11/2009, "a efetiva posse do imóvel, com a
entrega das chaves, define o momento a partir
do qual surge para o condômino a obrigação de
efetuar
o
pagamento
das
despesas
condominiais". 2. Agravo regimental a que se
nega provimento. (AgRg no AREsp 535.078/SP,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 02/09/2014, DJe 05/09/2014)
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao apelo da ré Setin Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Nos termos do artigo 85, § 11 do CPC, majoro os honorários

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sucumbenciais fixados em face da parte ré para o importe de 20%
(vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa.
Por fim, para que não se alegue cerceamento do direito de
recorrer, dou por prequestionados todos os dispositivos legais
referidos na fase recursal, bastando que as questões tenham sido
enfrentadas e solucionadas no voto, como ocorreu, pois
“desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais”
(STJ EDCL. No RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j.
18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator