Tribunal: TJSP
Processo: 1011255-52.2017.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO JULGADA PROCEDENTE, CONDENAÇÃO NO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES, DANO MORAL E RESTITUIÇÃO TAXA CONDOMÍNIO E TAXA DE INTERVENIENTE QUITANTE - ATRASO INCONTROVERSO - LUCROS CESSANTES DEVIDOS - SÚMULA 162 DO TJ - INDENIZAÇÃO ARBITRADA EM 0,5 % DO VALOR DO CONTRATO ATUALIZADO, E NÃO SOBRE AS PARCELAS PAGAS, COMO PRETENDEM AS RÉS - CRITÉRIO RAZOÁVEL E

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO JULGADA PROCEDENTE, CONDENAÇÃO NO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES, DANO MORAL E RESTITUIÇÃO TAXA CONDOMÍNIO E TAXA DE INTERVENIENTE QUITANTE - ATRASO INCONTROVERSO - LUCROS CESSANTES DEVIDOS - SÚMULA 162 DO TJ - INDENIZAÇÃO ARBITRADA EM 0,5 % DO VALOR DO CONTRATO ATUALIZADO, E NÃO SOBRE AS PARCELAS PAGAS, COMO PRETENDEM AS RÉS - CRITÉRIO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – INCIDÊNCIA DESDE O TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL DE ENTREGA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES AO COMPRADOR – HABITE-SE NÃO ESGOTA A OBRIGAÇÃO DA CONSTRUTORA – INEXISTÊNCIA DE MORA OU RECUSA NO RECEBIMENTO DAS CHAVES - SÚMULA 160 DO STJ - JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO – ART. 405 DO CC - DANO MORAL DECORRENTE DE COBRANÇA INDEVIDA E ATRASO NA ENTREGA – INOCORRÊNCIA – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL QUE NÃO GERA DANO MORAL – INDENIZAÇÃO AFASTADA - DESPESAS CONDOMINIAIS DEVIDAS PELO COMPRADOR SOMENTE APÓS A DISPONIBILIDADE FÍSICA DO IMÓVEL - CABÍVEL DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS ANTES DA ENTREGA DO BEM – TAXA DE INTERVENIENTE QUITANTE – ABUSIVIDADE – DEVOLUÇÃO DEVIDA – DADO PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO PARA AFASTAR A CONDENAÇÃO POR DANO MORAL E DETERMINAR A INCIDÊNCIA DE JUROS SOBRE OS LUCROS CESSANTES A PARTIR DA CITAÇÃO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000563064
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011255-52.2017.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são apelantes LAZIO
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e TECNISA S.A., são apelados WILMAR
SOARES SIQUEIRA e CLEUSA FERREIRA DE MELLO SOARES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente) e ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011255-52.2017.8.26.0224 -Voto no 23314 - SLB
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VOTO No: 23314
APELAÇÃO No.: 1011255-52.2017.8.26.0224
COMARCA: GUARULHOS
APTES: TECNISA E OUTRO
APDOS: CLEUSA FERREIRA DE MELLO SOARES E OUTRO
SLB
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
AÇÃO
JULGADA
PROCEDENTE,
CONDENAÇÃO
NO
PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES, DANO MORAL E
RESTITUIÇÃO
TAXA
CONDOMÍNIO
E
TAXA
DE
INTERVENIENTE QUITANTE - ATRASO INCONTROVERSO
- LUCROS CESSANTES DEVIDOS - SÚMULA 162 DO TJ -
INDENIZAÇÃO ARBITRADA EM 0,5 % DO VALOR DO
CONTRATO ATUALIZADO, E NÃO SOBRE AS PARCELAS
PAGAS,
COMO
PRETENDEM
AS
RÉS
-
CRITÉRIO
RAZOÁVEL E PROPORCIONAL INCIDÊNCIA DESDE O
TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL DE ENTREGA ATÉ A
EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES AO COMPRADOR

HABITE-SE
NÃO
ESGOTA
A
OBRIGAÇÃO
DA
CONSTRUTORA INEXISTÊNCIA DE MORA OU RECUSA
NO RECEBIMENTO DAS CHAVES - SÚMULA 160 DO STJ -
JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO – ART. 405 DO CC - DANO
MORAL DECORRENTE DE COBRANÇA INDEVIDA E
ATRASO NA ENTREGA
INOCORRÊNCIA
MERO
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL QUE NÃO GERA
DANO MORAL INDENIZAÇÃO AFASTADA - DESPESAS
CONDOMINIAIS DEVIDAS PELO COMPRADOR SOMENTE
APÓS A DISPONIBILIDADE FÍSICA DO IMÓVEL -
CABÍVEL DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS ANTES DA
ENTREGA
DO
BEM

TAXA
DE
INTERVENIENTE
QUITANTE
ABUSIVIDADE
DEVOLUÇÃO DEVIDA

DADO PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO PARA
AFASTAR A CONDENAÇÃO POR DANO MORAL E
DETERMINAR A INCIDÊNCIA DE JUROS SOBRE OS
LUCROS CESSANTES A PARTIR DA CITAÇÃO
A sentença a fls. 655/668, cujo relatório adoto, julgou
parcialmente procedente o pedido e condenou as rés ao pagamento de aluguel
fixado em 0,5% do valor atualizado do imóvel, considerando o valor original

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do contrato, desde a data em que deveria ter sido entregue o imóvel até a
efetiva disponibilização, em 03/06/2015, incidentes juros de mora a partir dos
respectivos vencimentos; condenou-as ao pagamento de indenização por dano
moral, arbitrada em R$ 10.000,00, corrigidas a partir da sentença, com juros
a partir da citação; condenou-as ainda a restituir os valores referente
pagamento de taxa condominial antes da entrega do imóvel no valor de R$
1.019,63, bem como o valor de R$ 2.000,00, cobrado a título de taxa de
interveniência, corrigidos a partir dos desembolsos e acrescidos de juros de
mora desde a citação.
Apelam as rés, a fls. 673/688, questionando o dano moral.
Subsidiariamente, pedem a redução do valor e incidência de juros de mora a
partir do arbitramento.
Insurgem-se
contra
a
condenação
ao
pagamento
de
indenização por lucros cessantes, diante da ausência de prova de que os
autores utilizariam o imóvel para investimento, para aluguel ou revenda.
Entendem que a base de cálculo dos lucros cessantes seria os
valores pagos, e não o valor do imóvel. Invocam o TAC entre SECOVI-SP e a
Promotoria do Consumidor de São Paulo, que considera válida a estipulação da
cláusula penal sobre os valores pagos.
Acrescentam que o termo inicial da incidência dos aluguéis
seria a data de expedição do habite-se, em 24/09/2014, e não a data da
entrega do imóvel, que depende do cumprimento de diversos atos e
obrigações do comprador. Afirmam que não haveria justo motivo para
incidência de juros moratórios desde o evento danoso e pede sua incidência a
partir da citação.
Sustentam a validade da cobrança de aluguéis e taxa de
interveniente, prevista contratualmente nas cláusulas 13.3 e 12.1 do contrato.
Dizem que as cláusulas contratuais devem prevalecer, porque não alegado
vício resultante de erro, dolo, coação, simulação ou fraude.

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Pedem o afastamento da condenação ao pagamento de
indenização por dano moral, com pedido subsidiário de redução e incidência de
juros a partir da citação; afastamento do pedido de condenação ao pagamento
de aluguel, com pedido subsidiário de incidência sobre valores pagos, incidindo
até a data da conclusão da obra, alterando o termo inicial dos juros de mora;
afastamento da condenação a restituição das taxas de condomínio e taxa de
interveniente.
Em contrarrazões, a parte apelada sustenta a lisura da
sentença, a fls. 706/715.
É o relatório.
As partes celebraram Instrumento Particular de Compromisso
de Venda e Compra de Imóvel em 01/05/2011, a fls. 70/134.
O imóvel deveria ter sido entregue em 31/10/2013 (item G,
fls. 74). Considerando-se o prazo de tolerância de 180 dias, o imóvel deveria
ter sido entregue em 30/04/2014. Contudo, o imóvel foi entregue somente em
03/06/2015, conforme termo de recebimento de chaves a fls. 291/293.
O atraso na entrega do imóvel é incontroverso.
Os lucros cessantes correspondem, ainda que o imóvel não
viesse a ser dado em locação, ao aluguel que os compradores aufeririam da
coisa, durante o período do inadimplemento da vendedora. Porque, de outra
forma, o dinheiro referente ao preço estaria disponível para eles e também
renderia frutos civis.
O inadimplemento sujeita o contratante inadimplente ao
ressarcimento dos danos causados pelo descumprimento da obrigação
contratual.
Cabível, assim, indenização por lucros cessantes, decorrentes

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da não fruição do imóvel durante o período da mora da vendedora.
Neste sentido, a Súmula editada por este Tribunal:
“Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”
A entrega da obra atrasou mais de um ano, período este em
que o comprador certamente poderia usar o bem, seja para moradia própria,
seja para alugá-lo. Houve, portanto, dano material a ser reparado.
Cabível, assim, indenização decorrente da não fruição do
imóvel durante o período da mora da vendedora. Período este em que os
compradores, certamente, poderiam usar o bem para moradia própria.
Com relação ao valor da indenização pelos lucros cessantes, os
precedentes jurisprudenciais têm admitido como adequada a fixação no
equivalente a 0,5% sobre o valor contratual do imóvel atualizado.
A obtenção do habite-se não esgota o cumprimento da
obrigação da construtora, que só se exaure com a efetiva entrega da unidade
condominial. E não há notícia de inadimplemento por parte dos compradores,
nem de recusa no recebimento do bem.
Vale acrescentar, ainda:
“Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir
com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não
afasta a mora contratual atribuída à vendedora.”
O prejuízo material (aluguel) deve ser ressarcido, observando-

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se que tais valores são devidos desde a data prevista para a conclusão da obra
(30/04/2014) até a entrega das chaves, em 03/06/2015.
Com relação aos juros de mora, assiste razão às rés. O termo
inicial dos juros de mora, em caso de reparação por danos materiais, deve ser
a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual, nos termos do
Art. 405 do Código Civil.
Com relação ao dano moral, não se duvida da expectativa que
é usufruir do imóvel adquirido, e da frustração ao não vê-la concretizada no
prazo previsto, todavia, não se trata de hipótese que caracterize extremo
desgaste psicológico que deva ser compensado monetariamente.
Certo é que qualquer obrigação pode ser descumprida, assim o
contrato prevê hipóteses de mora e inadimplemento e, na sua falta, a justiça
estabelece os respectivos consectários.
Assim, não se pode afirmar que, diante da possibilidade de
descumprimento do contrato, possa haver reação de extremo desgaste
psicológico e dissabor, a caracterizar-se o dano moral.
O dano moral exige a ocorrência de ato ilícito e prejuízo como
dispõe o artigo 186 do Código Civil. Conforme entendimento reiterado na
doutrina e jurisprudência, o descumprimento de contrato não constitui ato
ilícito na forma do artigo 186 do Código Civil.
No presente caso, o pedido de indenização está fundamentado
nos sentimentos de angústias, frustrações, cobranças indevidas, insuficiente
para configurar o dano moral.
Com relação às despesas condominiais, não assiste razão à ré.
Isso porque cumpre à construtora arcar com as despesas

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enquanto o imóvel não for transferido para a posse do adquirente, sob pena
de haver enriquecimento ilícito, sendo irrelevante que os compradores tenham
assinado contrato assumindo a responsabilidade pelos pagamentos desde a
data da assinatura do contrato.
A este respeito são os precedentes do Superior Tribunal de
Justiça, conforme embargos de divergência relatado pelo Min. Luis Felipe
Salomão, quando da apreciação dos EREsp 489647 LUIS FELIPE SALOMÃO,
verbis:
”LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS
CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS.
1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o
momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de
efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, é
incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas
condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos
de divergência providos” (grifei).
No mesmo sentido tem decidido a Quarta Turma do Superior
Tribunal de Justiça, conforme Resp 212.799, SP, Relator o eminente Ministro
César Asfor Rocha:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE
TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. Somente quando já se
tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do
uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao
promitente
comprador
de
unidade
autônoma
quanto
às
obrigações
respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o
registro do contrato de promessa de compra e venda. Recurso não conhecido”
(DJ, 13.12.1999).
Só haverá obrigação do condômino em pagar as despesas
condominiais antes da entrega das chaves, se ele próprio postergou o

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recebimento das chaves, o que não ficou demonstrado nos autos.
Ao contrário do que afirmaram as rés, há pedido na inicial de
nulidade da cláusula que impõe aos consumidores a obrigação de arcar com a
taxa de interveniente quitante.
De qualquer forma a cobrança é abusiva, porque pretende
impor ao consumidor a contratação de financiamento pela instituição indicada
exclusivamente pela construtora.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
AÇÃO
DE
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - SENTENÇA
PARCIAL DE MÉRITO - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
CORREÇÃO MONETÁRIA PELO ÍNDICE DO INCC ADMITIDA
SOMENTE ENQUANTO PERDURAR A OBRA, QUE TEM COMO
TERMO FINAL O PRAZO PREVISTO NO CONTRATO, ACRESCIDO
DO PERÍODO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS FINDO O PRAZO,
A CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDIRÁ COM BASE NA VARIAÇÃO
DO IGP-M MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA - LUCROS
CESSANTES REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO PARA
0,5% AO MÊS - INOCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS TAXA DE
INTERVENIENTE QUITANTE INDEVIDA CLÁUSULA ABUSIVA
DECISÃO
PARCIALMENTE
REFORMADA
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO”.
(Agravo
de
Instrumento
2229883-18.2016.8.26.0000, Rel. Theodureto Camargo, 8a
Câmara de Direito Privado, J. 28/03/2018).
Ementa: Compromisso de compra e venda de unidade
autônoma Responsabilidade civil Atraso na entrega da obra.
Condomínio Despesa que deve correr por conta da ré até a
entrega do imóvel, pois os autores não usufruíram dos
serviços. Taxa "interveniente quitante" Cobrança abusiva, por

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se tratar de despesa inerente à própria atividade da
empreendedora. Resíduo de correção monetária
Cobrança
exigida após a quitação por financiamento Inadmissibilidade,
pois
certamente
tal
encargo
já
integrou
o
valor
do
financiamento.
Danos
morais

Cabimento,
dadas
as
circunstâncias do caso concreto Rés que se prontificaram a
tal mister e demoraram mais de um ano para a realização do
financiamento, motivando, ainda, a inserção do nome dos
autores no cadastro de inadimplentes Valor da indenização
fixado com razoabilidade em R$ 8.800,00 Decisão mantida
Recurso improvido (Apelação no 1023983-52.2015.8.26.0562;
Relator(a): Luis Mario Galbetti; Comarca: Santos; Órgão
julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
19/12/2016; Data de publicação: 19/12/2016)
Por isso, fica mantida a condenação à devolução dos valores
pagos a título de despesas condominiais e taxa de interveniente quitante.
Atento ao disposto no § 11 do art. 85 do CPC, majoro os
honorários advocatícios de sucumbência em grau recursal, devidos pela ré ao
advogado dos autores, de 10% para 12% sobre o valor da condenação.
Majoro os honorários devidos pelos autores ao advogado da ré de R$ 1.000,00
para R$ 2.000,00.
Ante o exposto, dou provimento parcial ao recurso para
determinar a incidência de juros de mora sobre os lucros cessantes a partir da
citação, e afastar a condenação ao pagamento de indenização por dano moral.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator