Tribunal: TJSP
Processo: 1000242-68.2018.8.26.0629
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Jose Eduardo Marcondes Machado
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
Ação declaratória de inexistência de débito cumulada com adjudicação compulsória. Compromisso de compra e venda. Sistema Financeiro da Habitação. Procedência. Apelo da ré COHAB/Campinas. Adimplemento das 300 parcelas do preço. Existência de saldo residual de responsabilidade do FCVS. Desnecessidade de intervenção da CEF ou da União, bem assim da suspensão da demanda para aguardar julgamento de

Ementa:
Ação declaratória de inexistência de débito cumulada com adjudicação compulsória. Compromisso de compra e venda. Sistema Financeiro da Habitação. Procedência. Apelo da ré COHAB/Campinas. Adimplemento das 300 parcelas do preço. Existência de saldo residual de responsabilidade do FCVS. Desnecessidade de intervenção da CEF ou da União, bem assim da suspensão da demanda para aguardar julgamento de ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público Federal. Competência para julgamento da causa que não refoge à Justiça Estadual. Independência das relações jurídicas. Hipótese distinta daquela tratada no Tema 1.011, julgado pela sistemática dos recursos repetitivos pelo Supremo Tribunal Federal. Autor que não pode ser prejudicado pela ausência de pagamento do saldo residual por terceiro, cuja responsabilidade não se vincula ao mutuário. Adjudicação devida. Precedentes desta Colenda Câmara. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000761181
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000242-68.2018.8.26.0629, da Comarca de Tietê, em que é apelante COMPANHIA
DE HABITAÇÃO POPULAR DE CAMPINAS - COHAB-CP, são apelados LUIS
ANTONIO MONTANHAM (ESPÓLIO) e MARISA ELISABETE ZAMUNER
MONTANHAM (INVENTARIANTE).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e LUIZ ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000242-68.2018.8.26.0629 -Voto no 1143 – JEMM - RRVT
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Apelação Cível Processo n.o 1000242-68.2018.8.26.0629
Relator: José Eduardo Marcondes Machado
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado
Apelante: Companhia de Habitação Popular de Campinas COHAB/Campinas
Apelado: Espólio de Luis Antonio Montanham (representado pela inventariante)
Comarca: Tietê
Juiz: Dr. Fabricio Orpheu Araujo
Voto n.o 1143
Ação declaratória de inexistência de débito cumulada
com adjudicação compulsória. Compromisso de compra
e venda. Sistema Financeiro da Habitação. Procedência.
Apelo da ré COHAB/Campinas. Adimplemento das 300
parcelas do preço. Existência de saldo residual de
responsabilidade
do
FCVS.
Desnecessidade
de
intervenção da CEF ou da União, bem assim da
suspensão da demanda para aguardar julgamento de
ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público
Federal. Competência para julgamento da causa que não
refoge à Justiça Estadual. Independência das relações
jurídicas. Hipótese distinta daquela tratada no Tema
1.011, julgado pela sistemática dos recursos repetitivos
pelo Supremo Tribunal Federal. Autor que não pode ser
prejudicado pela ausência de pagamento do saldo
residual por terceiro, cuja responsabilidade não se
vincula ao mutuário. Adjudicação devida. Precedentes
desta Colenda Câmara. Sentença mantida. Recurso não
provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto por Companhia
de Habitação Popular de Campinas COHAB/Campinas contra a r. sentença
lançada a fls. 177/181, que julgou procedentes os pedidos formulados em ação
declaratória de inexistência de débito cumulada com pedido de adjudicação
compulsória para i) declarar inexigível em relação ao autor o saldo residual do
contrato discutido nos autos; ii) determinar a adjudicação compulsória do imóvel em
seu favor; e iii) condenar a ré, ora recorrente, ao pagamento das custas e despesas

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processuais, bem assim dos honorários advocatícios ao patrono da parte adversa
fixados em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2o, do
Código de Processo Civil.
Irresignada,
apela
a
demandada,
sustentando,
preliminarmente, i) a imprescindibilidade da intervenção da Caixa Econômica
Federal, administradora do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS),
no processo, com a sequente remessa dos autos à Justiça Federal; ii) a necessidade de
intervenção da União; e iii) a suspensão do processo até decisão final a ser proferida
nos autos da ação civil pública n.o 5001783-42.2017.4.03.6105, movida pelo
Ministério Público Federal contra a CEF, a União e a ora recorrente; no mérito,
pugna seja a demanda julgada improcedente, porquanto não integralmente quitado o
financiamento diante da existência de saldo residual não adimplido pelo FCVS, a
impedir a outorga definitiva da escritura em favor do requerente.
Recurso tempestivo, regularmente processado e respondido
(fls. 226/233).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Colhe-se dos autos que o autor adquiriu o lote n.o 6 da quadra
''T'', localizado no Conjunto Habitacional Joaquim Rodrigues Alves I 2a Parte, com
endereço na Rua Joaquim Loureiro da Cruz, n.o 62, na cidade de Tietê/SP, por meio
de instrumento particular de promessa de compra e venda, com pagamento parcelado
em 300 meses e atuação da ré como agente promotor e financeiro do Sistema
Financeiro da Habitação (SFH) fls. 13/17 e 19/23.
Adimplidas regularmente as 300 parcelas do preço, o
demandante procurou a requerida com escopo de ter a titularidade do imóvel
transferida a si. Na ocasião, tomou conhecimento de que apesar de ter cumprido a
integralidade da obrigação contratualmente assumida, havia saldo residual devedor
no montante total de R$ 14.804,37, cujo pagamento deveria ser realizado pelo Fundo
de Compensação de Variações Salariais, administrado pela Caixa Econômica
Federal, o que impossibilitaria a outorga da escritura (fls. 24/25).
Almejando declaração de que o débito remanescente não lhe
pode obrigar e prejudicar, porque de exclusiva responsabilidade do FCVS, a presente

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demanda foi aforada a fim de permitir a transferência do imóvel ao autor.
Pois bem.
A matéria trazida a julgamento está sedimentada nesta 1a
Câmara de Direito Privado e nesta Egrégia Corte de Justiça , que julgou diversos
casos análogos ao em apreço, alguns dos quais envolvendo, inclusive, mesmos
contrato e ré.
Cediço que existem duas relações jurídicas distintas: a
primeira, entre o autor e a COHAB, em que pactuado o pagamento parcelado do
preço atinente ao imóvel negociado e, ato contínuo, a outorga da escritura definitiva;
a segunda, entre a COHAB e o FCVS, que se obrigou a cobrir parte do preço do
imóvel, mas não o fez, em razão de suposta omissão ou de empecilhos
administrativos criados pela gestora do fundo (CEF).
Dito isto, não tendo a Caixa Econômica Federal figurado na
contratação entabulada entre autor e ré, desnecessário seu ingresso na demanda e a
consequente remessa dos autos à Justiça Federal, mesmo porque tampouco existe
previsão legal ou contratual que determine o dever da CEF de indenizar a ré, ou seja,
não há direito de regresso automático da COHAB em face da administradora do
FCVS. Daí resulta que o caso aqui sob exame não se amolda à recente decisão do
Supremo Tribunal Federal no julgamento do Recurso Extraordinário 827996, objeto
do Tema 1011.
No mais, impende assinalar que a cláusula quinta do contrato
celebrado pelas partes estatui que ''Atingindo o término do prazo contratual, e uma
vez pagas todas as prestações, ou na hipótese de o saldo devedor tornar-se nulo
antes do término do prazo estabelecido no item VII e não existindo quantias em
atraso, o credor dará quitação ao(s) devedor(es), de quem nenhuma importância
poderá ser exigida com fundamento no presente contrato'' (fls. 22).
Nestas circunstâncias, ante o pagamento de todas as
prestações previstas no ajuste firmado pelo requerente com a requerida, nenhuma
importância pode ser dele exigida além daquelas estipuladas na avença, sendo exato,
ademais, que o contratante não pode ser prejudicado pela ausência de pagamento do
saldo residual por terceiro estranho à lide. No ponto, registre-se que o saldo residual,
se não quitado pelo FCVS, poderá ser perseguido perante a Caixa Econômica Federal

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em ação judicial autônoma.
A propósito, veja-se:
''AGRAVO DE INSTRUMENTO. Obrigação de fazer.
Incompetência absoluta da Justiça Estadual arguida pela
agravante. Inadmissibilidade. Outorga de escritura definitiva
do imóvel. Eventual saldo residual, de responsabilidade
exclusiva do FCVS, não tem o condão de atrair a
competência da Justiça Federal. Jurisprudência consolidada
nesta Corte. Decisão mantida. Competência da Justiça
Estadual. Recurso desprovido'' (Agravo de Instrumento
2133573-42.2019.8.26.0000;
Relator: José
Eduardo
Marcondes Machado; Órgão Julgador: 1a Câmara de
Direito Privado; Data do Julgamento: 26/8/2019).
''LEGITIMIDADE Ação de adjudicação compulsória
Autores que buscam a obtenção de escritura de compra e
venda junto à alienante CDHU, a qual teria se obstado a
firmar o documento em razão da existência de saldo residual
não pago de responsabilidade do FCVS, fundo administrado
pela Caixa Econômica Federal Decisão que determinou o
ingresso da CEF no polo passivo Inconformismo dos
autores Acolhimento Relação havida entre CDHU e o
FCVS que não se confunde com a relação entre a
companhia habitacional e os promitentes compradores do
imóvel Questão do saldo devedor estranha à relação de
direito material objeto da lide CEF que não é litisconsorte
passiva necessária Denunciação da lide Impossibilidade
Não caracterização da hipótese do art. 125, II, do Código
de Processo Civil Ordem de inclusão da CEF na lide
afastada
Recurso provido'' (Agravo de Instrumento
2111250-14.2017.8.26.0000;
Relator: Rui
Cascaldi;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 18/9/2017).
''Agravo
de
Instrumento.
Discussão
a respeito da
possibilidade de adjudicação compulsória do imóvel pela
suposta
quitação
da
obrigação
assumida
pelo
compromissário comprador. Eventual saldo devedor, de
responsabilidade do FCVS, que deverá ser discutido, pela
COHAB, em ação própria. CEF que não figurou no contrato
celebrado pelo autor. Competência da Justiça Estadual.
Decisão
reformada.
Recurso
provido'' (Agravo
de
Instrumento
2027219-95.2016.8.26.0000;
Relator: Claudio Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de
Direito Privado; Data do Julgamento: 5/7/2016).
Não se verifica, ainda, a necessidade de intervenção da União
Federal no feito, por não se ter evidenciado qualquer uma das hipóteses previstas no

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artigo 5o, parágrafo único, da Lei n.o 9.469/97.
Despicienda, igualmente, à vista da ausência de relação
institucional entre o mutuário e o FCVS e da independência das duas relações
jurídicas explanadas acima, a suspensão do processo até decisão final da ação civil
pública n.o 5001783-42.2017.4.03.6105, movida pelo Ministério Público Federal
contra a CEF, a União e a COHAB-Campinas.
Portanto, ausente discussão a respeito da quitação do preço
pelo requerente, de rigor que se reconheça que o débito remanescente saldo residual
não lhe é exigível, a autorizar a outorga da escritura definitiva em seu favor, como
vem sendo iterativamente decidido por esta Câmara. Observe-se:
''ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Compromisso de
compra e venda de imóvel Cooperativa habitacional
Quitação das parcelas avençadas
Alegação da ré de
impossibilidade de outorga da escritura definitiva em razão
da ausência de pagamento do saldo residual pelo FCVS
Desnecessidade de intervenção da CEF que não figurou
como parte no contrato Competência de Justiça Estadual
Desnecessidade, também, de intervenção da União Federal
Ausência de verificação de qualquer uma das hipóteses do
art. 5o, parágrafo único, da Lei no 9.469/97 Pagamento das
parcelas avençadas verificado Autores que não podem ser
prejudicados pela ausência de pagamento do saldo residual
por terceiro Adjudicação devida Sentença mantida
Recurso
desprovido.''
(Apelação
Cível
1000005-50.2017.8.26.0150; Relator: Luiz Antonio de
Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado;
Data do Julgamento: 27/5/2019).
''ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA.
SISTEMA
FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. Pagamento pontual de
todas as parcelas do preço, com regular quitação passada
pela COHAB Alegação da ré, de que se recusa a outorgar
a escritura, ao argumento que deixou de receber saldo
residual do preço, não pago pelo FCVS, administrado pela
CEF. Suposto inadimplemento de terceiro que não serve de
escusa para outorga da escritura em favor do adquirente que
solver as parcelas do preço que lhe incumbiam. Prescindível
a manifestação da CEF neste feito. Competência da Justiça
Estadual. Obrigatoriedade de outorga da escritura, diante da
solução do preço em virtude da morte do adquirente. Ação
procedente.
Recurso
improvido''(Apelação
Cível
1027586-85.2016.8.26.0114; Relator: Francisco Loureiro;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 08/12/2016).

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Em arremate, nos termos do artigo 85, §11, do Código de
Processo Civil, majoram-se os honorários advocatícios fixados na sentença para 13%
do valor atualizado da causa.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGA-SE PROVIMENTO
ao recurso.
JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO
Relator