Tribunal: TJSP
Processo: 1030054-59.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Wagner de Oliveira Melatto Peixoto
Órgão colegiado: 37a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-04

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda cumulada com devolução de parcelas – Sentença de parcial procedência – Pretensão de retenção de 50% dos valores pagos, ou de 30% conforme contrato, além de 10% de pena, ou 25%, e contados juros do trânsito em julgado, além de sucumbência recíproca - Compromisso firmado em 02/01/2017 – Inaplicabilidade

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda cumulada com devolução de parcelas – Sentença de parcial procedência – Pretensão de retenção de 50% dos valores pagos, ou de 30% conforme contrato, além de 10% de pena, ou 25%, e contados juros do trânsito em julgado, além de sucumbência recíproca - Compromisso firmado em 02/01/2017 – Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018, pois vedada sua retroatividade para produzir efeitos sobre o pactuado pelas partes em data anterior à sua vigência – Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça – Pretensão de resolução contratual por iniciativa da promissária compradora – Possibilidade (CDC, art. 53; e Súmulas 543 do STJ e 1 deste Egrégio Tribunal de Justiça) – Sentença que determinou devolução de 90% das quantias já pagas – Percentual de retenção que comporta fixação em 20% dos valores pagos, pois se mostra mais adequado a ressarcir despesas operacionais da venda – Juros moratórios – Termo inicial que é a da data do trânsito em julgado da sentença, tendo em vista que a resolução foi por iniciativa da compromissária compradora, e a base de cálculo o valor atualizado da restituição – Decaimento em menor extensão da parte ativa a incidir o CPC, art. 86, parágrafo único - Sentença parcialmente modificada – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000821154
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1030054-59.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante PROJETO
IMOBILIÁRIO E16 LTDA, é apelada NEUSA PEREIRA DE JESUS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 37a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria de
votos, em julgamento estendido, deram parcial provimento ao recurso nos termos do
voto do 2o Juiz, designado para o acórdão. Vencidos a Relatora sorteada, com
declaração de voto, e o 5o Juiz.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ WAGNER DE
OLIVEIRA MELATTO PEIXOTO, vencedor, ANA CATARINA STRAUCH, vencida,
PEDRO KODAMA (Presidente), SERGIO GOMES E JOSÉ TARCISO BERALDO.
São Paulo, 6 de outubro de 2020.
JOSÉ WAGNER DE OLIVEIRA MELATTO PEIXOTO
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação no 1030054-59.2019.8.26.0100
Apelante (s): Projeto Imobiliário e 16 Ltda.
Apelado (a, s): Neusa Pereira de Jesus
Comarca: São Paulo 36a Vara Cível do Foro Central
Juiz (a) de 1o Grau: Thania Pereira Teixeira de Carvalho Cardin
Órgão 2o Grau: 37a Câmara de Direito Privado
2o Juiz: JOSÉ WAGNER DE OLIVEIRA MELATTO PEIXOTO
Voto no 15420
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação de
resolução de contrato de compromisso de compra e venda
cumulada com devolução de parcelas Sentença de parcial
procedência Pretensão de retenção de 50% dos valores pagos,
ou de 30% conforme contrato, além de 10% de pena, ou 25%, e
contados juros do trânsito em julgado, além de sucumbência
recíproca
-
Compromisso
firmado
em
02/01/2017

Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018, pois vedada sua
retroatividade para produzir efeitos sobre o pactuado pelas
partes em data anterior à sua vigência Precedentes deste
Egrégio Tribunal de Justiça Pretensão de resolução contratual
por iniciativa da promissária compradora
Possibilidade
(CDC, art. 53; e Súmulas 543 do STJ e 1 deste Egrégio
Tribunal de Justiça) Sentença que determinou devolução de
90% das quantias já pagas
Percentual de retenção que
comporta fixação em 20% dos valores pagos, pois se mostra
mais adequado a ressarcir despesas operacionais da venda
Juros moratórios Termo inicial que é a da data do trânsito em
julgado da sentença, tendo em vista que a resolução foi por
iniciativa da compromissária compradora, e a base de cálculo o
valor atualizado da restituição
Decaimento em menor
extensão da parte ativa a incidir o CPC, art. 86, parágrafo único
- Sentença parcialmente modificada Recurso parcialmente
provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença
proferida em 30/04/2020 (fls. 391/394), e decisão que rejeitou embargos de declaração
(fls. 400), de relatório adotado, que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de
contrato de compromisso de compra e venda cumulada com devolução de parcelas, e
condenou a requerida a restituir à autora o valor correspondente a 90% dos valores
pagos, corrigido monetariamente a partir de cada desembolso, e acrescido de juros
moratórios de 1% ao mês. Em razão do decaimento, a requerida foi condenada ao
pagamento de custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados

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em 10% sobre o valor da condenação.
Apela a ré (fls. 402/416) alegando, em síntese, aplicação das
regras contidas na Lei no 13.786/18, com restituição à autora de 50% das quantias pagas,
e subsidiariamente aplicação as penalidades contratuais (10% sobre o valor total da
venda, além de 30% dos valores pagos), ou, ainda, que a retenção deve ser estabelecida
em montante correspondente a 25% dos valores pagos; que os juros de mora devem
incidir a partir do trânsito em julgado; e, que devem ser redistribuídos os ônus do
decaimento e os honorários advocatícios. Pede provimento do recurso para reforma da
sentença.
Contrarrazões às fls. 421/441.
É o relatório.
Recurso
conhecido.
Presentes
os
pressupostos
de
admissibilidade recursal. Partes legítimas e regularmente representadas. A apelação,
interposta em 03/06/2020, é tempestiva e está instruída com o preparo (fls. 417/418).
As partes celebraram compromisso de venda e compra de
imóvel, no valor de R$ 219.901,20, em 02/01/2017 (fls. 33/104). Houve pagamento do
valor de R$ 44.748,18. Afirma a autora que não detém mais condições financeiras para
dar seguimento ao contrato, requerendo, assim, rescisão contratual, bem como
devolução de 90% dos valores já pagos, corrigidos monetariamente a partir dos
desembolsos, e acrescidos de juros moratórios a partir da citação.
Tendo em vista que o compromisso foi firmado em 02/01/2017,
é inaplicável a Lei no 13.786/2018, pois vedada sua retroatividade para produzir efeitos
sobre o pactuado pelas partes em data anterior à sua vigência, preservando-se, assim, o
ato jurídico perfeito.
E nesse sentido há entendimento neste Egrégio Tribunal de
Justiça, seguindo transcrito excerto de voto proferido pelo eminente Desembargador
Francisco Loureiro, integrante da c. 1a Câmara de Direito Privado, na Apelação no
1010384-26.2018.8.26.0664, julgada em 13 de maio de 2019:

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“(...) Ao contrário do que afirma a R. Sentença, a Lei no 13.786/2018 não se aplica a contratos
celebrados antes do início de sua vigência em 02 de janeiro de 2.019. Cediço que a Lei Nova
não modifica os requisitos de validade ou os efeitos de direito material de contrato celebrado
antes de sua vigência. A intangibilidade do ato jurídico perfeito assume no Brasil estatura
constitucional, consagrado pelo art. 5o, XXXVI, da Constituição Federal, a par da vedação
prevista também pelo art. 6o, caput e §1o, da Lei de Introdução das Normas de Direito
Brasileiro. Na lição de Caio Mário da Silva Pereira, “os direitos de obrigação regem-se pela
lei no tempo em que se constituíram, no que diz respeito à formação do vínculo, seja
contratual, seja extracontratual. (...) Se uma lei define a responsabilidade civil, torna obrigado
aquele que comete o fato gerador, nos termos da lei que vigorava ao tempo em que ocorreu;
mas, ao revés, se uma lei nova cria a responsabilidade em determinadas condições
anteriormente inexistentes, não pode tornar obrigado quem praticou ato não passível de tal
consequência segundo a lei do tempo. Os efeitos jurídicos dos contratos regem-se pela lei do
tempo em que se celebraram” (Instituições de Direito Civil v. I, 23a Edição, p. 136/137, grifo
nosso). Em contexto semelhante, J. Baptista Machado ensina que “a regra de conflito em
matéria de contratos pode, pois, ser assim formulada: a LN sobre o regime dos contratos não
se aplica aos contratos existentes. Daqui resulta que é a lei de origem ou lex contractus que
regula todos os efeitos dos contratos: quer os efeitos directos, quer os chamados efeitos
indirectos. (...). Por outro lado, é também a lei do tempo do contrato que se aplica aos efeitos
do inadimplemento ou do adimplemento imperfeito ou retardado (necessidade ou não de
interpelação, entrada da em mora, efeitos da mora, cláusula penal, etc.), às causas de
resolução, convencionais ou legais, do mesmo contrato, à transferência de risco, etc.” (Sobre
a Aplicação do Tempo no Novo Código Civil, Almedina, p. 114/115). Tais lições têm lastro em
doutrina clássica que afirma, sem tergiversação, que nos contratos em curso de produção de
efeitos, a lei nova não os alcança, porque é a lei do dia do contrato que comandará todo o seu
desenvolvimento ulterior (Paul Roubier, Les Conflits de Lois dans le Temps, 1.929, vol I, p.372
e seguintes). Destaque-se que em se tratando de contratos, a vedação não refuta apenas a
vigência da lei nova sobre efeitos consumados anteriormente (retroatividade máxima) ou seus
efeitos pendentes (retroatividade média), como também seus efeitos futuros (retroatividade
mínima), tal como nas hipóteses de resolução, incidência de perdas e danos e aplicação de
cláusula penal. Alguns ordenamentos jurídicos são omissos quanto a retroatividade da lei,
admitindo-a desde que decorra de vontade claramente manifestada pelo legislador (BGB).
Outros consagram o princípio da irretroatividade como regra, mas permite ao legislador a
liberdade de votar leis retroativas quando entender conveniente ao interesse público (Código

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Civil Francês, Código Civil Espanhol). Nosso sistema, muito mais rígido, assentou que a não
retroatividade é norma de estatura constitucional. Trata-se de princípio cogente não imposto
somente ao juiz, como também e sobretudo ao próprio legislador. Especificamente em matéria
contratual, o Supremo Tribunal Federal consolidou o entendimento da irretroatividade
absoluta: Contrato. Depósitos em caderneta de poupança. Ato jurídico perfeito. Princípio
constitucional da intangibilidade das situações definitivamente consolidadas (CF, art. 5o,
XXXVI). Impossibilidade da incidência de lei nova destinada a reger os efeitos futuros de
contratos anteriormente celebrados. Hipótese de retroatividade mínima vedada pela
Constituição da República. Precedentes do STF. Agravo improvido. - No sistema
constitucional brasileiro, a eficácia retroativa das leis - (a) que é sempre excepcional, (b) que
jamais se presume e (c) que deve necessariamente emanar de disposição legal expressa - não
pode gerar lesão ao ato jurídico perfeito, ao direito adquirido e à coisa julgada. - A lei nova
não pode reger os efeitos futuros gerados por contratos a ela anteriormente celebrados, sob
pena de afetar a própria causa - ato ou fato ocorrido no passado - que lhes deu origem. Essa
projeção retroativa da lei nova, mesmo tratando-se de retroatividade mínima, incide na
vedação constitucional que protege a incolumidade do ato jurídico perfeito. - A cláusula de
salvaguarda do ato jurídico perfeito, inscrita no art. 5o, XXXVI, da Constituição, aplica-se a
qualquer lei editada pelo Poder Público, ainda que se trate de lei de ordem pública.
Precedentes do STF. - A possibilidade de intervenção do Estado no domínio econômico não
exonera o Poder Público do dever jurídico de respeitar os postulados que emergem do
ordenamento constitucional brasileiro, notadamente os princípios - como aquele que tutela a
intangibilidade do ato jurídico perfeito - que se revestem de um claro sentido de
fundamentalidade. - Motivos de ordem pública ou razões de Estado - que muitas vezes
configuram fundamentos políticos destinados a justificar, pragmaticamente, ex parte principis,
a inaceitável adoção de medidas que frustram a plena eficácia da ordem constitucional,
comprometendo-a em sua integridade e desrespeitando-a em sua autoridade - não podem ser
invocados para viabilizar o descumprimento da própria Constituição, que, em tema de atuação
do Poder Público, impõe-lhe limites inultrapassáveis, como aquele que impede a edição de
atos legislativos vulneradores da intangibilidade do ato jurídico perfeito, do direito adquirido
e da coisa julgada. Doutrina e jurisprudência (Agravo de Instrumento no 244.578-RS, Rel.
Celso de Mello, j. 23/0601999). Os contratos submetem-se, quanto ao seu estatuto de regência,
ao ordenamento normativo vigente à época de sua celebração. Mesmo os efeitos futuros
oriundos de contratos anteriormente celebrados não se expõem ao domínio normativo de leis
supervenientes. As conseqüências jurídicas que emergem de um ajuste negocial válido são

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regidas pela legislação em vigor no momento de sua pactuação. Os contratos - que se
qualificam como atos jurídicos perfeitos (RT 547/215) - acham-se protegidos, em sua
integralidade, inclusive quanto aos efeitos futuros, pela norma de salvaguarda constante do
art. 5o, XXXVI, da Constituição da República. Doutrina e precedentes. INAPLICABILIDADE
DE LEI NOVA AOS EFEITOS FUTUROS DE CONTRATO ANTERIORMENTE CELEBRADO
- HIPÓTESE DE RETROATIVIDADE MÍNIMA - OFENSA AO PATRIMÔNIO JURÍDICO DE
UM DOS CONTRATANTES - INADMISSIBILIDADE. - A incidência imediata da lei nova
sobre os efeitos futuros de um contrato preexistente, precisamente por afetar a própria causa
geradora do ajuste negocial, reveste-se de caráter retroativo (retroatividade injusta de grau
mínimo), achando-se desautorizada pela cláusula constitucional que tutela a intangibilidade
das situações jurídicas definitivamente consolidadas. Precedentes. LEIS DE ORDEM
PÚBLICA - RAZÕES DE ESTADO - MOTIVOS QUE NÃO JUSTIFICAM O DESRESPEITO
ESTATAL À CONSTITUIÇÃO - PREVALÊNCIA DA NORMA INSCRITA NO ART. 5o, XXXVI,
DA CONSTITUIÇÃO. - A possibilidade de intervenção do Estado no domínio econômico não
exonera o Poder Público do dever jurídico de respeitar os postulados que emergem do
ordenamento constitucional brasileiro. Razões de Estado - que muitas vezes configuram
fundamentos políticos destinados a justificar, pragmaticamente, ex parte principis, a
inaceitável adoção de medidas de caráter normativo - não podem ser invocadas para viabilizar
o descumprimento da própria Constituição. As normas de ordem pública - que também se
sujeitam à cláusula inscrita no art. 5o, XXXVI, da Carta Política (RTJ 143/724) - não podem
frustrar a plena eficácia da ordem constitucional, comprometendo-a em sua integridade e
desrespeitando-a em sua autoridade (Recurso extraordinário no 201.176-2, 1a Turma, Rel.
Celso de Mello, j. 10.12.1996). “Compromisso de compra e venda. Rescisão. Alegação de
ofensa ao art. 5o, XXXVI, da Constituição. Sendo constitucional o princípio de que a lei não
pode prejudicar o ato jurídico perfeito, ele se aplica também às leis de ordem pública. De
outra parte, se a cláusula relativa à rescisão com a perda de todas as quantias pagas constava
do contrato celebrado anteriormente ao Código de Defesa do Consumidor, ainda quando a
rescisão tenha ocorrido após a entrada em vigor deste, a aplicação dele para se declarar nula
a rescisão feita de acordo com aquela cláusula fere, sem dúvida alguma, o ato jurídico
perfeito, porquanto a modificação dos efeitos futuros de ato jurídico perfeito caracteriza a
hipótese de retroatividade mínima que também é alcançada pelo disposto no art. 5o, XXXVI, da
Carta Magna. Recurso extraordinário conhecido e provido” (STF, RE 205.999, Rel. Min.
Moreira Alves, DJ 03/03/2000) (...)”.
Também nesse sentido segue a jurisprudência nesta Corte:

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“Compromisso de compra e venda. Dissolução do contrato por
iniciativa dos adquirentes. Circunstância que não impede a
devolução das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do
CDC. Retenção majorada para 20% dos valores pagos, na esteira da
orientação da Câmara. Juros moratórios devidos apenas a partir do
trânsito em julgado. Correção monetária que deve incidir desde cada
desembolso. Lei 13.786/2018 que não se entende de aplicar a
contratos antes dela pactuados. Disposições que dizem respeito a
efeitos materiais e consistentes no regime jurídico da resolução.
Sentença parcialmente revista. Recurso provido em parte” (TJ/SP
Apelação no 1036115-44.2016.8.26.0001 Rel. Claudio Godoy 1a
Câmara de Direito Privado Julgada em 28 de maio de 2019).
(g).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de rescisão
contratual, por iniciativa dos compromissários compradores.
Possibilidade. Hipótese em que a rescisão tem por consequência a
retenção de parte do preço recebido pela vendedora. Incidência da
Súmula 543 do STJ e da Súmula 1 deste TJ. Inaplicabilidade da Lei
13.786/2018 ao caso concreto. Contrato firmado antes de sua
vigência. Compradores que fazem jus à devolução de 80% das
quantias pagas, em parcela única (Súmula 2 do TJSP). Correção
monetária que é devida a partir de cada desembolso. Recurso
desprovido” (TJ/SP Apelação no 1131847-75.2018.8.26.0100
Rel. Milton Carvalho 36a Câmara de Direito Privado Julgada
em 8 de maio de 2019). (g).
“APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Resolução contratual por
inadimplemento culposo da promitente compradora. Parcial
procedência para determinar a restituição de 80% dos valores pagos,
com juros de mora a partir da citação. Irresignação da promitente
vendedora. Preliminar de nulidade da sentença. Cerceamento de
defesa. Inocorrência. Prescindibilidade de prova pericial. Princípio
do livre convencimento motivado (art. 370, do CPC). Possibilidade
de indeferimento de provas quando presente condição suficiente a

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embasar o deslinde da causa. Retenção. Pleito de retenção de 50%
dos valores pagos, nos termos da nova Lei do Distrato Imobiliário
(Lei no 13.786/18), tendo em vista que o empreendimento possui
patrimônio de afetação. Impossibilidade. Lei nova que só se aplica
aos contratos firmados sob sua vigência. Prestígio aos princípios da
irretroatividade da lei e da segurança jurídica. Fixação em 20%
sobre os valores pagos que se mostra mais compatível com o caso e
se coaduna ao parâmetro do A. STJ. Juros de mora. Termo inicial.
Vendedora que não deu causa à rescisão. Inexistência de mora antes
da exigibilidade da obrigação. Exegese do Artigo 396 do Código
Civil. Incidência a partir do trânsito em julgado, até mesmo porque o
valor a ser restituído é diferente do constante no contrato firmado.
Precedentes do A. STJ e deste E. Tribunal. Fixação de sucumbência
recíproca.
Possibilidade.
Partes
que
decaíram
em
partes
proporcionais dos pedidos e igualmente deram azo ao ajuizamento da
ação. Subsunção do caso ao caput do artigo 86 do CPC. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO para (i) fixar o termo inicial dos juros
de mora a partir do trânsito em julgado e (ii) fixar sucumbência
recíproca” (TJ/SP - Apelação no 1010486-04.2017.8.26.0011 Rel.
Rodolfo Pellizari - 6a Câmara de Direito Privado Julgada em 22
de abril de 2019). (g).
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO apontando omissão, por ter
deixado de se manifestar a respeito da aplicação do previsto no art.
67-A, II, da lei 4.591/64, com a redação da Lei 13.786/18, que já se
encontrava em vigor antes da prolação do acórdão, para admitir a
retenção de 50% das quantias pagas, aduzindo, ainda, que o
empreendimento imobiliário em questão se submeteu ao regime
patrimonial da afetação (art. 67-A, §5o, da lei 4.591/64).
Descabimento. Inaplicável para a solução da lide a superveniente
Lei no 13.786/18, porque as disposições do contrato em questão são
anteriores às alterações introduzidas na Lei no 4.591/64, incidente,
na hipótese, a máxima tempus regit actum. Embargos rejeitados”
(TJ/SP - Embargos de Declaração no 1006364-65.2017.8.26.0554
Rel. James Siano - 5a Câmara de Direito Privado Julgados em

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22 de abril de 2019). (g).
No mais, o compromissário comprador pode pedir a resolução
ou distrato do contrato de forma unilateral sem que tenha ocorrido vício ou, até mesmo,
inadimplência do promitente vendedor, restando assegurada a devolução de parte dos
valores desembolsados (CDC, art. 53, “caput”).
Nesse sentido a Súmula 543 do STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento”.
Também nesse sentido a Súmula 1 deste Egrégio Tribunal de
Justiça:
“O
compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios
de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem”.
As disposições contidas na “Cláusula VIII”, que autorizam a
retenção de 30% dos valores pagos e de mais 10% sobre o valor total da venda (fls.
69/70), são abusivas e não comportam aplicação como pretendido pela ré, pois coloca a
consumidora em situação de desvantagem exagerada, contrariando o art. 51, IV, e §1o,
III do CDC.
No entanto, respeitado o entendimento adotado pelo juízo de
origem, a retenção é fixada em 20% dos valores pagos, percentual este que se mostra
mais adequado para o ressarcimento das despesas administrativas suportadas pela

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alienante que, embora não tenha dado causa à rescisão, poderá alienar novamente o
imóvel.
Nesse sentido:
“APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM
IMÓVEL - RESOLUÇÃO - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA EM
PARTE. 1. CORRETAGEM - Transferência do encargo aos
adquirentes de unidade autônoma permitida, desde que atendido o
dever de plena informação - Orientação consolidada no âmbito do c.
STJ - Contrato que não identifica expressamente o repasse da
corretagem ao adquirente, nem insere seu valor na composição do
preço - Ré que se limita a mencionar a retenção da corretagem
somente na hipótese de rescisão do contrato - Retenção indevida. 2.
RESOLUÇÃO CONTRATUAL Necessidade de retorno das partes ao
“status quo ante” - Súmula 3 TJSP - Retenção de vinte por cento
sobre os valores pagos que se mostra suficiente a tal mister -
Pagamento a ser feito em parcela única - Correção monetária desde
cada desembolso - Juros de mora a partir do trânsito em julgado.
SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO EM PARTE”
(TJ/SP Apelação no 1008746-76.2017.8.26.0248 Rel. Sergio
Gomes 37a Câmara de Direito Privado Julgada em 15 de maio
de 2019). (g).
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Resolução por
impossibilidade
econômica
dos
promissários
compradores.
Restituição das parcelas pagas, com retenção de 20% em favor da
promitente vendedora. Admissibilidade. Percentual suficiente a
cobrir os prejuízos da requerida com o desfazimento do contrato, à
luz da jurisprudência desta Corte. Redução da cláusula penal, por
impor valor de retenção abusivo, a colocar o adquirente em
desvantagem exagerada. Retenção de arras inadmissível. Hipótese
em que o sinal não foi estipulado para a função de arras. Pagamento,
ademais, que compõe parcela do preço. Pretensão à retenção dos
valores pagos a para personalização do imóvel. Parcial acolhimento.
Pagamento que integra o preço e, portanto, sujeita-se à retenção de

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20% em favor da construtora. Abusividade da cláusula penal de
perdimento total desse valor, além de multa. Sucumbência recíproca.
Recurso
parcialmente
provido”
(TJ/SP

Apelação
no
1002089-33.2017.8.26.0438 Rel. Francisco Loureiro 1a Câmara
de Direito Privado Julgada em 2 de maio de 2019). (g).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão contratual.
Preliminar de ausência de interesse processual do autor. Embora
não haja oposição à rescisão, há controvérsia quanto ao percentual
a ser restituído. Retenção de valores pela vendedora. A retenção
deve englobar taxas de administração, assessoria e propaganda
eventualmente existentes, bem como eventuais gastos com o
pagamento de tributos. Percentual de 20% suficiente para
compensar as rés pelos prejuízos sofridos, sem, contudo, acarretar
enriquecimento sem causa. Sucumbência recíproca, já que o pedido
de redução do percentual de retenção fixado no contrato foi
parcialmente atendido. Majoração dos honorários advocatícios de
sucumbência fixados em desfavor das rés (art. 85, §11, do CPC).
Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO” (TJ/SP Apelação
no 1111316-02.2017.8.26.0100
Rel. Beretta da Silveira
3a
Câmara de Direito Privado Julgada em 27 de novembro de
2018). (g).
E a devolução é em parcela única, nos termos do que dispõe a
Súmula 2 deste Egrégio Tribunal de Justiça, que assim dispõe:
“A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso
de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não
se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição”.
Nesse sentido:
“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c PEDIDO DE TUTELA
ANTECIPADA, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E OUTROS
PLEITOS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Aquisição de

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lote de terreno - RESCISÃO CONTRATUAL - Possibilidade de
rescisão por desistência - Aplicação do percentual de retenção de
19% do valor pago, que se mostra adequado ao caso concreto e em
conformidade com o parâmetro estabelecido pelo C. Superior
Tribunal de Justiça - Devolução que deve ocorrer de uma só vez, na
forma da Súmula 2 deste E. Tribunal de Justiça. INDENIZAÇÃO
POR FRUIÇÃO DO BEM - Fixação de lucros cessantes - Lote não
edificado, sem uso efetivo e/ou exploração econômica. CORREÇÃO
MONETÁRIA - Incidência da correção monetária a partir do
desembolso por se tratar de mera recomposição do valor da moeda.
Sentença mantida RECURSO DESPROVIDO” (TJ/SP Apelação no
1000151-16.2017.8.26.0369 Rel. Maria Salete Corrêa Dias 3a
Câmara de Direito Privado Julgada em 14 de maio de 2019).
(g).
Em relação aos juros moratórios a sentença também é retificada
para que incidam a partir do trânsito em julgado, tendo em vista que a resolução
contratual ocorreu por iniciativa da compradora, e tendo como base de cálculo o valor
atualizado da restituição (valores pagos atualizados dos desembolsos pela tabela de
débitos judiciais).
Nesse sentido:
“DIREITO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL.
PROMESSA
DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA
PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA
INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.
POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS.
TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE
POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA
EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR.
JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM
JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O entendimento
firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a
resolução do compromisso de compra e venda, por parte do

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promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente
insuportável o adimplemento contratual. 2. Ocorrendo a resolução
do compromisso por culpa do promissário comprador, este deverá
ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago. 3. No caso em
julgamento, considerando suas peculiaridades, a taxa de ocupação
deve incidir desde o início da permanência no imóvel até sua efetiva
devolução, tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento
sem causa por parte do promissário comprador. 4. Na hipótese de
resolução contratual do compromisso de compra e venda por
desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a
restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do
trânsito em julgado da decisão. 5. Recurso especial provido” (STJ
REsp 1211323/MS Rel. Min. Luis Felipe Salomão Julgado em
1o de outubro de 2015 Dje de 20 de outubro de 2015).
“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA.
COMPRA
E
VENDA.
DESISTÊNCIA
PELO
PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES
PAGOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO
JUDICIAL. SÚMULA 83/STJ. 1. A jurisprudência desta Corte se
firmou no sentido de que o termo inicial dos juros de mora na
hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de
compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente
comprador é a data do trânsito em julgado da decisão. 2. Agravo
regimental a que se nega provimento” (STJ - AgRg no AREsp
474.503/MG - Rel. Min. Maria Isabel Gallotti Julgado em 9 de
setembro de 2014 Dje de 17 de setembro de 2014). (g)
“Recurso de apelação. Rescisão Contratual c.c. reembolso de valores
e com pedido liminar em tutela de urgência. Cerceamento de defesa.
Preliminar afastada. Valor da causa. Valor que deve compreender o
proveito econômico almejado pela parte. Valor correto. Extinção do
feito em relação a cota 08 do apartamento 610. Partes celebraram

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distrato. Compromisso de compra e venda. Direito do comprador.
Súmula 543, STJ. Súmulas 1, 2 e 3, TJSP. Observância do Código de
Defesa do Consumidor, especialmente do art. 51, II e IV. A retenção
deve englobar, exclusivamente, as taxas de administração e
propaganda eventualmente existentes. Ressalta-se que a unidade
ficará disponível para nova negociação. Percentual de 25% fixado na
sentença que se mostra exagerado. Percentual de 15% suficiente
para compensar a apelante ré pelos prejuízos sofridos, sem,
contudo, acarretar enriquecimento sem causa. O restante do valor
deve ser devolvido com atualização pela Tabela Prática desta Corte,
a partir de cada desembolso. Juros moratórios a partir do transito
em julgado. Inaplicabilidade do artigo 42, parágrafo único, do
Código de Defesa do Consumidor. Devolução simples. Sucumbente
em parte a autora, mantém-se as custas, despesas e honorários
advocatícios na forma fixada em Primeira Instância. Sentença
mantida. RECURSOS IMPROVIDOS” (TJ/SP
Apelação no
1018902-46.2016.8.26.0576 Rel. Beretta da Silveira 3a Câmara
de Direito Privado Julgada em 17 de abril de 2019).
Nessa quadra, o recurso é parcialmente provido e a sentença
segue parcialmente modificada.
Decaindo a parte passiva em maior parte do pedido (NCPC, art.
86, parágrafo único), arca por inteiro com custas e despesas processuais, além de
honorários advocatícios nos termos da sentença.
Anoto, ainda, entendimento pacífico de que o órgão julgador
não está obrigado a citar todos os artigos de lei ordinária, infraconstitucional ou da
Constituição Federal para fins de prequestionamento, no que se consideram
automaticamente prequestionadas todas as disposições legais discutidas nos autos.
Na temática o Colendo Superior Tribunal de Justiça estabelece
que: “São numerosos os precedentes nesta Corte que tem por ocorrente o
prequestionamento mesmo não constando do corpo do acórdão impugnado a referência
ao número e à letra da norma legal, desde que a tese jurídica tenha sido debatida a

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apreciada” (Rec. Esp. 94.852, SP, Rel. Min. Fontes de Alencar, DJ 13.09.99, pg.1088).
Diante do exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao
recurso.
JOSÉ WAGNER DE OLIVEIRA MELATTO PEIXOTO
2o Juiz e Relator Designado
(assinatura eletrônica)

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Voto no 15412
Apelação Cível no 1030054-59.2019.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: Projeto Imobiliário E16 Ltda
Apelado: Neusa Pereira de Jesus
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO No 15412
Vistos.

O Douto Juízo a quo, ao proferir a r. sentença
de fls. 391/394, cujo relatório adoto, julgou a “AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS COM PEDIDO
DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA EM CARÁTER LIMINAR”,
ajuizada por Neusa Pereira de Jesus em face de Projeto Imobiliário E16
Ltda, nos seguintes termos: “Ante ao exposto, julgo PROCEDENTE EM
PARTE o pedido inicial para DECLARAR rescindido o contrato entre as
partes, concedendo a tutela antecipada nesse ato, devendo o imóvel ser
restituído à parte ré imediatamente, e CONDENAR a ré à devolução de
90% dos valores pagos pela parte autora, atualizados de acordo com a
Tabela Prática para Cálculo de Atualização Monetária de Débitos
Judiciais do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a contar das
datas dos respectivos desembolsos, e acrescidos de juros de mora à razão
de 1% (um por cento) ao mês.
Pela sucumbência parcial, condeno a parte
requerida ao pagamento de custas, despesas e honorários advocatícios,
que fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o
do CPC.”

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Apela a requerida (fls. 367/375). Busca a
reforma do julgado. Requer a aplicação da Lei no 13.786/18, e
retenção de 50% do valor pago ou, subsidiariamente, a aplicação das
penalidades contratuais. Postula, ainda em caráter subsidiário, a
retenção de 25% do valor pago. Pugna pela incidência de juros de
mora a partir do trânsito em julgado, bem como pela redistribuição
das verbas sucumbenciais.
Contrarrazões apresentadas às fls. 421/441.
Subiram os autos para julgamento. Não há
oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inicialmente,
exercido
o
juízo
de
admissibilidade em cumprimento ao disposto no art. 1.010, § 3o do
CPC, vale consignar que o recurso deve ser conhecido.
De plano, destaque-se, ademais, que esta
Decisão Colegiada se limita a apreciar a matéria efetivamente
impugnada, em conformidade com o teor do art. 1.013, caput, do CPC.
Trata-se
de
“AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS COM PEDIDO
DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA EM CARÁTER LIMINAR”,
ajuizada por Neusa Pereira de Jesus em face de Projeto Imobiliário E16

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Ltda, objetivando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel,
com a devolução de, no mínimo, 90% dos valores pagos.
O recurso da ré comporta parcial provimento.
Cumpre observar que não se aplica ao presente
feito a Lei no 13.786/18, eis que posterior à assinatura do contrato.
Nesse sentido, o seguinte precedente desta Colenda Câmara:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de rescisão contratual
cumulada com pedido de reintegração de posse Parcial procedência
Pretensão de aplicação do art. 32-A da Lei 6.766/79

Descabimento Compromisso firmado em 13/02/2013 e cedido em
09/01/2015
Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 (Lei do
Distrato) que introduziu o art. 32-A na Lei 6.766/79, pois vedada
sua retroatividade para produzir efeitos sobre o pactuado pelas
partes em data anterior à sua vigência Precedentes deste Egrégio
Tribunal de Justiça Pretensão de aplicação de multa de 10% sobre o
valor atualizado da venda Descabimento Multa corretamente fixada
com base no ajustado em contrato (10% do valor do débito) Taxa de
fruição do bem que não é devida pela ausência de provas de efetiva
ocupação do lote, sem benfeitorias Regime de decaimento retificado
para recíproco (NCPC, art. 86, "caput") com adequação dos ônus das
partes
Recurso da autora desprovido e majorados honorários
advocatícios (NCPC, art. 85, § 11); e, apelo do réu parcialmente provido.”
(TJSP; Apelação Cível 1002035-96.2019.8.26.0438; Relator (a): José
Wagner de Oliveira Melatto Peixoto; Órgão Julgador: 37a Câmara de

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Direito Privado; Foro de Penápolis - 3a Vara; Data do Julgamento:
19/02/2020; Data de Registro: 19/02/2020, grifo nosso)
Porém, há cláusula contratual estabelecendo o
percentual a ser retido em caso de rescisão, e este deve ser observado
(fls. 70):
“Cláusula VIII
(...)
Parágrafo único: Acordam as partes que do
saldo apurado no fluxo com a VENDEDORA, nos moldes do 'caput' desta
cláusula, será devolvido ao COMPRADOR, a importância equivalente a
70% (setenta por cento) em tantas parcelas mensais quanto forem os
meses decorridos da data da assinatura deste contrato até a sua
rescisão. A importância retida pela VENDEDORA, o será a título de
perdas e danos ocorridos com a rescisão.”
Ressalte-se que a observância da cláusula
supra se dá tão somente em relação ao percentual a ser retido pela
apelante. A restituição será imediata, como estabelecido na r. sentença.
Sobre os juros moratórios, reformo a r.
sentença, para que estes incidam a partir do trânsito em julgado, eis
que não configurada a mora da vendedora ré. Nesse sentido, a seguinte
jurisprudência:
“APELAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL, COM
PLEITO CUMULADO DE REPETIÇÃO DE VALORES - COMPROMISSO DE

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VENDA E COMPRA DE TERRENO NÃO EDIFICADO - SENTENÇA DE
PARCIAL PROCEDÊNCIA - RECURSO DO PROMITENTE COMPRADOR. 1.
RESOLUÇÃO CONTRATUAL - Necessidade de retorno das partes ao
"status quo ante" - Súmula 3 TJSP - Retenção de vinte por cento sobre os
valores pagos que se mostra suficiente a tal mister, sem compensação
das parcelas inadimplidas até o momento da rescisão - Pagamento a ser
feito em parcela única - Precedentes deste Eg. Tribunal de Justiça. 2.
TAXA
DE
OCUPAÇÃO
-
Pleito
de
afastamento
de
taxa
de
fruição/ocupação - Cabimento - Embora o adquirente estivesse na posse
precária do lote/terreno, não há provas da existência de nenhuma
edificação - Precedentes. 3. IPTU e demais taxas - Débitos incidentes
sobre o bem imóvel que deverão permanecer sob responsabilidade do
comprador no período em que exercida sua posse - Precedentes. 4.
ARRAS - É indevida a retenção integral das arras que funcionaram como
parte do pagamento do preço - Precedentes. 5. CORREÇÃO MONETÁRIA
E JUROS - Valores a serem restituídos - Correção monetária que deve se
dar, desde cada pagamento, pelos índices da Tabela Prática deste E.
Tribunal de Justiça - Juros de mora que apenas incidem do trânsito
em julgado - Precedentes. SENTENÇA REFORMADA - RECURSO EM
PARTE PROVIDO.” (TJSP; Apelação Cível 1010447-87.2019.8.26.0576;
Relator (a): Sérgio Gomes; Órgão Julgador: 37a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 28/01/2020; Data de Registro: 28/01/2020, grifo nosso)
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação
de resolução de contrato de compromisso de compra e venda cumulada
com devolução de parcelas Procedência Compromisso firmado em 23

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de maio de 2015 Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018, pois vedada
sua retroatividade para produzir efeitos sobre o pactuado pelas partes
em data anterior à sua vigência Precedentes deste Egrégio Tribunal de
Justiça Pretensão de resolução contratual por iniciativa do promissário
comprador Possibilidade (CDC, art. 53; e Súmulas 543 do STJ e 1 deste
Egrégio Tribunal de Justiça)
Correta a sentença ao determinar
devolução de 80% das quantias já pagas e em parcela única, tal qual
assim assentado em precedentes STJ e TJ, e pelo disposto na Súmula 2
deste Egrégio Tribunal de Justiça Correção monetária Termo inicial
que é a data dos efetivos desembolsos para apuração da base de cálculo
para incidência do percentual de 80% - Juros moratórios Termo
inicial que é a da data do trânsito em julgado da sentença, tendo
em vista que a resolução foi por iniciativa do compromissário
comprador, e base de cálculo o valor atualizado da restituição -
Recurso parcialmente provido; e, majorados honorários advocatícios
(NCPC,
art.
85,
§
11).”

(TJSP;

Apelação
Cível
1020173-29.2017.8.26.0100; Relator (a): José Wagner de Oliveira
Melatto Peixoto; Órgão Julgador: 37a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 14a Vara Cível; Data do Julgamento: 06/08/2019; Data
de Registro: 08/08/2019)
Diante da modificação da r. sentença, a
sucumbência passa a ser recíproca, de modo que as custas e despesas
processuais serão divididas igualmente pelas partes. Fixo os
honorários advocatícios, devidos pela requerida, em favor dos
patronos da requerente, em 10% sobre o valor a ser restituído. Fixo,
em favor dos patronos da requerida, honorários advocatícios, devidos

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pela requerente, em 10% sobre o valor a ser retido, tudo nos termos
do art. 85, §2o, “caput”, do CPC.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
AO RECURSO.
ANA CATARINA STRAUCH
Relatora Sorteada - Vencida

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
Pg. inicial
Pg. final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
15
Acórdãos
Eletrônicos
JOSE WAGNER DE OLIVEIRA MELATTO
PEIXOTO
12C548E3
16
22
Declarações de
Votos
ANA CATARINA STRAUCH
13133AEC
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1030054-59.2019.8.26.0100 e o código de confirmação da tabela acima.