Tribunal: TJSP
Processo: 0006109-70.2015.8.26.0045
Classe: Apelação Cível / Assembléia
Órgão julgador: Carmen Lucia da Silva
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-22
Data de publicação: 2020-11-10

Ementa:
ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. Ação que visa à declaração de nulidade da cobrança de taxa de segurança superior a duas quotas. Sentença de parcial procedência dos pedidos. Apelo das partes. Infração às normas da Convenção de Condomínio e aos artigos 1.333 e 1.336 do Código Civil. A cobrança de mais de duas quotas relativas à taxa de segurança e à taxa de nova obra, por parte do Condomínio réu,

Ementa:
ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. Ação que visa à declaração de nulidade da cobrança de taxa de segurança superior a duas quotas. Sentença de parcial procedência dos pedidos. Apelo das partes. Infração às normas da Convenção de Condomínio e aos artigos 1.333 e 1.336 do Código Civil. A cobrança de mais de duas quotas relativas à taxa de segurança e à taxa de nova obra, por parte do Condomínio réu, configura conduta contrária à Convenção do condomínio por parte do demandado. Sentença reformada para julgar totalmente procedentes os pedidos. RECURSO DO CONDOMÍNIO RÉU NÃO PROVIDO; RECUSO DA AUTORA PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000918586
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0006109-70.2015.8.26.0045, da Comarca de Arujá, em que é apelante/apelado
CONDOMÍNIO ARUJAZINHO I, II E III, é apelada/apelante MARIA HILDA
SILVA BUCHICCHIO.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso da
autora e negaram provimento ao recurso do condomínio réu. V.U.", de
conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI (Presidente) E ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 22 de outubro de 2020.
CARMEN LÚCIA DA SILVA
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0006109-70.2015.8.26.0045 -Voto no 9.897
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Apelação Cível no 0006109-70.2015.8.26.0045
Apelante/Apelado: Condomínio Arujazinho I, II e III
Apelado/Apelante: Maria Hilda Silva Buchicchio
COMARCA: Arujá
VOTO N° 9.897
ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. Ação que visa à
declaração de nulidade da cobrança de taxa de segurança
superior a duas quotas. Sentença de parcial procedência dos
pedidos. Apelo das partes. Infração às normas da
Convenção de Condomínio e aos artigos 1.333 e 1.336 do
Código Civil. A cobrança de mais de duas quotas relativas
à taxa de segurança e à taxa de nova obra, por parte do
Condomínio réu, configura conduta contrária à Convenção
do condomínio por parte do demandado. Sentença
reformada para julgar totalmente procedentes os pedidos.
RECURSO DO CONDOMÍNIO RÉU NÃO PROVIDO;
RECUSO DA AUTORA PROVIDO.
Recorrem as partes contra r. sentença proferida a
fls. 123/127, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i)
declarar nula a cobrança de taxa de segurança superior a duas quotas e
válida a cobrança da taxa de obra nova por número de lotes, obrigando
o réu a separar estas cobranças e, diante da confusão dos valores
constantes nos boletos (de taxa de segurança somada à taxa de nova
obra) limitar a cobrança a duas quotas, enquanto não separados os
valores, a contar desta sentença; (ii) condenar o condomínio demandado
a restituir em dobro o valor cobrado e pago de forma diversa da
estipulada.
Sustenta o condomínio réu (fls. 140/147), em suma,
que é plenamente válida a cobrança da taxa de segurança na proporção
de cada lote.

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De outra parte, alega a autora (fls. 152/160), em
síntese, que a convenção do condomínio não diferencia a cobrança de
despesas ordinárias e extraordinárias, no que tange à forma de divisão,
de modo que o valor a ser cobrado está limitado a duas quotas. Afirma,
ainda, que a r. sentença é citra petita, ante a omissão quanto ao pedido
de que o demandado seja condenado ao cumprimento de obrigação de
não fazer consistente em não emitir boletos sem observância da regra de
rateio.
Contrarrazões a fls. 160/169 e 211/216.
É o relatório.
Os recursos de apelação preenchem os requisitos
previstos nos artigos 1.007 e 1.010, notadamente dos seus incisos II e
III, ambos do Código de Processo Civil. Foram trazidos à baila os
fundamentos de fato e de direito do inconformismo, permitindo o seu
conhecimento.
Trata-se de ação ajuizada por Maria Hilda Silva
Buchicchio em face de Condomínio Arujazinho I, II e III, que visa à
declaração de nulidade da cobrança de mais de duas quotas relativas à
taxa de segurança e à taxa de nova obra.
De acordo com a versão da inicial, a Convenção de
Condomínio determina que cada condômino pagará no máximo duas
quotas condominiais, ainda que possua mais de dois lotes em seu nome,
de maneira que está sendo indevidamente cobrado quanto à constituição
do “fundo de obras novas” e “rateio extraordinário para segurança”.

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O juízo a quo julgou parcialmente procedentes os
pedidos para declarar nula a cobrança de taxa de segurança superior a
duas quotas e válida a cobrança da taxa de obra nova por número de
lotes, obrigando o réu a separar estas cobranças e condenar o
condomínio demandado a restituir em dobro o valor cobrado e pago de
forma diversa da estipulada.
A r. sentença deve ser parcialmente reformada.
A pretensão da autora merece prosperar.
A respeito do pagamento das despesas de
condomínio, a Convenção do Condomínio Arujazinho estabelece, em
seu artigo 4o que:
“Cada condômino se obriga, por si e seus
familiares, dependentes, hóspedes, locatários ou sucessores a qualquer
título:
a)
pagar
o
Condomínio,
nos
vencimentos
estipulados, uma quota no rateio das despesas votadas, ou duas quotas
se possuir mais de um lote em seu nome. Se o condômino for possuidor
de mais de um lote e desde que estes lotes não somem a área contígua
superior a 1.200m2, pagará uma única taxa” (fls. 27-vo).
Ressalte-se, por oportuno, que a convenção que
constitui o condomínio é obrigatória para todos os titulares de direitos
sobre as unidades, em conformidade com o disposto no artigo 1.333 do
Código Civil.
Assim sendo, a simples leitura da convenção já

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deixa claro que a cobrança das despesas de condomínio tem como
limite o valor de duas quotas, ainda que o condômino possua mais de
dois lotes.
Não há, repise-se, qualquer diferenciação entre
despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio.
Assim sendo, a cobrança de mais de duas quotas
relativas à taxa de segurança e à taxa de nova obra, por parte do
Condomínio réu, configura conduta contrária à Convenção do
condomínio por parte do demandado, o que não pode ser permitido, sob
pena de patente violação ao Código Civil.
De todo modo, não poderia a assembleia dispor de
modo distinto daquele previsto na convenção de condomínio, salvo se a
assembleia fosse realizada com a finalidade específica de alterar a
convenção de condomínio, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil,
o que não é o caso.
Por tudo quanto antes exposto, é de rigor a
procedência do pedido para declarar a inexigibilidade das cobranças
realizadas pelo demandado sem a observância estrita do critério traçado
no artigo 4o, alínea “a”, da Convenção de Condomínio, ou seja, acima
do limite de duas quotas.
Como consequência, deve o condomínio réu ser
condenado a se abster de emitir boletos bancários em dissonância com
as disposições da Convenção de Condomínio e deste v. Acórdão.
Sucumbente na totalidade do pedido, condeno o

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demandado ao pagamento da totalidade das custas e demais despesas
processuais, bem como de honorários de sucumbência fixados em 10%
sobre o valor da causa.
E mais.
Como o condomínio réu apresentou contrarrazões à
apelação interposta pela demandante, faz-se necessária a incidência da
hipótese do § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil. Assim sendo,
mostra-se coerente com a disposição legal a majoração dos honorários a
favor da demandante para 12% do valor atualizado da causa, sopesadas
ambas as fases do processo.
Diante do exposto, pelo meu voto, NEGO
PROVIMENTO AO RECURSO DO CONDOMÍNIO RÉU E DOU
PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA para julgar
procedentes os pedidos e declarar a inexigibilidade das cobranças de
mais de duas quotas relativas à taxa de segurança e à taxa de nova obra,
bem como para condenar o réu ao cumprimento de obrigação
consistente na abstenção de emissão em boletos bancários em
dissonância com o disposto na Convenção de Condomínio, nos termos
da fundamentação supra.
CARMEN LÚCIA DA SILVA
Relatora