Tribunal: TJSP
Processo: 1000612-68.2018.8.26.0428
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Resilição – Desistência dos compradores – Possibilidade de retenção de até 20% dos valores pagos em favor da ré – Afastamento da pretensão a retenção em valor maior – Compradores que devem arcar com as consequências de seu interesse no rompimento do contrato - Incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado – Suspensão da exigibilidade das

Ementa:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Resilição – Desistência dos compradores – Possibilidade de retenção de até 20% dos valores pagos em favor da ré – Afastamento da pretensão a retenção em valor maior – Compradores que devem arcar com as consequências de seu interesse no rompimento do contrato - Incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado – Suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas no curso do contrato, por força de tutela antecipada – Improcedência da reconvenção - Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963373
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000612-68.2018.8.26.0428, da Comarca de Paulínia, em que é apelante PAULÍNIA
DO BRASIL PROJETOS IMOBILIÁRIOS LTDA., são apelados CRISTHION
RAFAEL DELGADO BOSCOLO (JUSTIÇA GRATUITA) e KELLI CRISTINA
MARTINS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA
ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000612-68.2018.8.26.0428 -Voto no 5119
2
1a Vara de Paulínia
Apelação n. 1000612-68.2018.8.26.0428
Apelante: PAULINIA DO BRASIL PROJETOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Apelados: CRISTHION RAFAEL DELGADO BOSCOLO e KELLI CRISTINA
MARTINS
Juiz prolator: José Fernando Steinberg
Voto n. 5119
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Resilição
Desistência dos compradores Possibilidade de retenção de
até 20% dos valores pagos em favor da ré Afastamento da
pretensão a retenção em valor maior Compradores que
devem arcar com as consequências de seu interesse no
rompimento do contrato - Incidência de juros de mora a
partir do trânsito em julgado Suspensão da exigibilidade
das parcelas vencidas no curso do contrato, por força de
tutela antecipada
Improcedência da reconvenção -
Recurso provido em parte.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 84/87 e 101/102, cujo relatório adoto, que
julgou procedente em parte o pedido inicial, para decretar a rescisão do
contrato, e determinar a devolução de 80% dos valores pagos, e julgou
improcedente a reconvenção.
Segundo a apelante-ré, a sentença merece ser
reformada, em síntese, sustentando que a retenção deve ser de 30% dos
valores pagos, conforme cláusula contratual, e que cabe acolher a
reconvenção, para que os autores paguem as parcelas vincendas, além da
multa decorrente da impontualidade. Invoca o princípio do pacta sunt
servanda. Além disso, pede que os juros sejam fixados desde o trânsito em
julgado e o reconhecimento da sucumbência recíproca (fls. 105/112).
Recurso
tempestivo,
preparado
e
com
apresentação de contrarrazões pelos apelados (fls. 117/128).
Não houve oposição ao julgamento virtual
(Resolução n. 772/2017).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000612-68.2018.8.26.0428 -Voto no 5119
3
O recurso merece ser provido em parte.
No caso concreto, após desistência da compra de
imóvel, as partes divergem quanto ao valor da restituição.
Não há dúvida de que os contratos em geral
devem manter uma relação de equilíbrio. Mas também não se pode
descuidar do fato de que o presente contrato se submete à legislação
consumerista, pelo que devem ser protegidos os direitos assegurados ao
consumidor, que é a parte mais fraca da relação negocial.
Bem por isso, a Lei n. 8078/90 garante, em seu
artigo 51, que não serão impostas condições por demais gravosas contra o
consumidor (inc. IV), que não será subtraído o direito de reembolso (inciso
II) e exige a prestação de informação adequada e clara em relação aos
produtos oferecidos (artigo 6o., III).
Trata-se de evidente relação de consumo travada
entre as partes, na qual a autora é destinatária final do bem adquirido.
Destarte, as partes se enquadram perfeitamente nos conceitos de
consumidores e fornecedoras estatuídos pelo Código de Defesa do
Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
Em relação ao percentual de retenção, tratando a
questão como desistência, temos que cabe a devolução dos valores, sendo
permitido o desconto de cláusula penal para abatimento dos prejuízos
sofridos pela vendedora.
Esta Relatora não vê óbice a que o Poder
Judiciário intervenha no quanto disposto em contrato, desde que a
cláusula se apresente em termos ilegais. Até porque a autonomia privada
não é absoluta, e a vontade das partes deve se subsumir à lei. Assim, se o
art. 51, IV, do CDC prevê a necessidade de devolução dos valores pagos,
isso não significa que não seja impossível a previsão de cláusula penal para
favorecer a parte inocente. E significa que essa devolução deve ser feita em
percentual significativo, para que se considere que o ordenamento foi
atendido.
Pois bem, possível a intervenção do Judiciário
nos termos contratuais, essa intervenção justifica-se se o percentual
previsto em contrato tiver caráter abusivo. A retenção de valor exagerado é
ilegal e, portanto, nula, não cabendo a convalidação de ato nulo (art. 51, II
e IV, do CDC).
Se a Constituição Federal protege o ato jurídico
perfeito, também o faz em relação aos direitos do consumidor, devendo
haver um juízo de ponderação diante de interesses merecedores de tutela
que têm o mesmo valor hierárquico legal.
Assim, em que pese o percentual defendido pela
apelante, o percentual de 20% sobre os valores pagos parece justo e tem
sido acatado em diversos julgados da Corte Paulista.
Nesse sentido:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000612-68.2018.8.26.0428 -Voto no 5119
4
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES.
Sentença de parcial procedência. Atraso na entrega de obra. Inexistência.
Validade da cláusula de tolerância de 180 dias para entrega da obra.
Súmula 164, TJSP. Atraso por culpa da ré não configurado. Rescisão por
iniciativa da autora. Ausência da obrigação de indenizar. Restituição de
valores. Rescisão por iniciativa da promitente compradora. Direito de
retenção da vendedora. Percentual de 50% previsto no contrato que se
mostra excessivo. Retenção pela ré de 20% dos valores pagos pela autora
entremostra-se razoável. Devolução que deve ser feita em parcela única e de
forma imediata. Aplicação da Súmula no 2 do TJSP. Precedentes desta Corte.
Despesas com tributos. Pretensão de cobrança afastada. Inexistência de
comprovação do recolhimento pela ré. Despesas condominiais e de IPTU
referentes ao período anterior à entrega das chaves que são de
responsabilidade da vendedora. Multa contratual indevida, pois não
configurado o atraso da ré na entrega do imóvel. Litigância de má-fé. Não
configuração. Ré que agiu nos limites de seu direito de defesa. Hipóteses do
art. 80 do CPC/2015 não configuradas. Sentença parcialmente reformada,
para afastar o desconto de tributos e despesas condominiais e condenar a ré
à devolução de 80% dos valores pagos pela autora, com correção monetária,
desde o desembolso, e juros moratórios de 1%, desde a citação.
Sucumbência da ré. Honorários advocatícios fixados em 10% da condenação.
Recurso da autora parcialmente provido” (Apelação/Promessa de Compra e
Venda 1006197-97.2016.8.26.0161 - Relator(a): Fernanda Gomes Camacho
- Comarca: Diadema - Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado - Data
do julgamento: 10/05/2017).
Ainda,
considerando
que
o
rompimento
contratual se deu pela desistência dos compradores na aquisição, temos
que os juros moratórios são devidos a partir do trânsito em julgado. Esta
Câmara tem apresentado posicionamento semelhante:
“RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES - Parcial procedência Compra e venda de bem
imóvel Desistência por parte dos compradores Penalidades impostas que
se mostram abusivas - Sentença que determinou a restituição de 80% dos
valores adimplidos pelos autores Cabimento Falta de justificativa para
elevação do percentual de retenção, que servirá adequadamente para
recompor as despesas suportadas pela ré, que poderá novamente negociar o
imóvel Juros de mora da citação Descabimento - Incidência a partir do
trânsito em julgado da decisão e não antes, já que a mora é dos
compradores
Precedente do Superior Tribunal de Justiça - Sentença
reformada neste particular - Recurso parcialmente provido” (Apelação/Taxa
de
Serviços
de
Assessoria
Técnico
Jurídico
Imobiliária
1002145-67.2015.8.26.0428 - Relator(a): Salles Rossi - Comarca: Paulínia -
Órgão julgador: 8a Câmara de Direito Privado - Data do julgamento:
23/05/2017).
Sobre o mesmo tema:
“DIREITO
CIVIL
-
RECURSO
ESPECIAL
-
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESOLUÇÃO - DENÚNCIA

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000612-68.2018.8.26.0428 -Voto no 5119
5
PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE
NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES - POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO
PARCIAL DOS VALORES PAGOS - TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO
O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA
EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR - JUROS
MORATÓRIOS. TERMO INICIAL - DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO -
RECURSO ESPECIAL PROVIDO.” (STJ 4a T. REsp 1.211.323/MS Rel.
Min. Luis Felipe Salomão j. 01.10.2015 DJe 20.10.2015).
Por fim, não era mesmo caso de acolher a
reconvenção, visto que houve concessão de tutela antecipada, no curso do
processo (fl. 42), tornando inexigíveis as parcelas mensais, pelo que não há
que se falar em impontualidade que justificasse nem a cobrança nem a
imposição de multa.
Em atendimento ao princípio da causalidade, a
sucumbência deve ser carreada apenas contra a ré, proporcionalmente ao
proveito econômico obtido. Considerando que a sentença foi proferida já
sob a atual legislação, mas considerando o acolhimento parcial do recurso,
mantenho a sucumbência fixada em primeiro grau de jurisdição,
proporcional ao valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2o, do
CPC.
Posto isso, dou parcial provimento ao recurso,
para determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em
julgado, mantidos os demais termos da sentença proferida.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora