Tribunal: TJSP
Processo: 1000533-11.2019.8.26.0572
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alfredo Attié
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-29
Data de publicação: 2020-11-29

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. Sentença de parcial procedência. Autor que desistiu da aquisição após cerca de 4 anos pagando regularmente as prestações do imóvel. Recusa da ré em sede extrajudicial na devolução dos valores pagos, com os descontos contratuais. Recurso de apelação da ré. Não é possível a aplicação da Lei no 13.786/2018 aos contratos celebrados em data

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. Sentença de parcial procedência. Autor que desistiu da aquisição após cerca de 4 anos pagando regularmente as prestações do imóvel. Recusa da ré em sede extrajudicial na devolução dos valores pagos, com os descontos contratuais. Recurso de apelação da ré. Não é possível a aplicação da Lei no 13.786/2018 aos contratos celebrados em data pretérita à vigência da norma. Multa de 10% devidamente reconhecida, sendo inviável sua majoração, tanto pela razoabilidade e proporcionalidade, quanto pela própria previsão contratual. Retenção arbitrada em 10% na sentença que não comporta majoração. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes do STJ. Contrato que perdurou por cerca de 4 anos, sem inadimplemento até a pretensão de rescisão. Postura da parte ré que também merece ser considerada na fixação da retenção no patamar mínimo, ante a afronta à boa-fé objetiva, enquanto princípio fundamental do regime contratual (art. 422 do CC/2002) e critério limitador ao exercício de direitos (abuso do direito, nos termos do art. 187 do CC/2002), tanto por se negar, extrajudicialmente, a pagar os valores devidos pela rescisão, quanto por insistir na irretratabilidade de irrevogabilidade do contrato, postura flagrantemente abusiva. Pagamento de aluguel. Inviabilidade no caso concreto. De fato, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa. Ocorre que a matéria deveria ter sido ventilada em reconvenção, por não haver previsão contratual a esse respeito. Honorários recursais. Majoração.
RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000976597
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000533-11.2019.8.26.0572, da Comarca de São Joaquim da Barra, em que é
apelante LOTEAMENTO RESIDENCIAL MORUMBI I - SPE LTDA, é apelado
RONER ROBERTO FORNELI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS
PETRONI (Presidente) E DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT.
São Paulo, 29 de novembro de 2020.
ALFREDO ATTIÉ
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000533-11.2019.8.26.0572 -Voto no 13.717
2
COMARCA:
SÃO JOAQUIM DA BARRA
APELANTES:
LOTEAMENTO RESIDENCIAL MORUMBI I SPE LTDA
APELADOS:
RONER ROBERTO FORNELI
VOTO N.o 13.717
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL.
Sentença
de
parcial
procedência. Autor que desistiu da aquisição após cerca de 4
anos pagando regularmente as prestações do imóvel. Recusa
da ré em sede extrajudicial na devolução dos valores pagos,
com os descontos contratuais. Recurso de apelação da ré.
Não é possível a aplicação da Lei no 13.786/2018 aos
contratos celebrados em data pretérita à vigência da norma.
Multa de 10% devidamente reconhecida, sendo inviável sua
majoração, tanto pela razoabilidade e proporcionalidade,
quanto pela própria previsão contratual. Retenção arbitrada
em 10% na sentença que não comporta majoração. Nas
hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a
flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre
10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes do STJ.
Contrato que perdurou por cerca de 4 anos, sem
inadimplemento até a pretensão de rescisão. Postura da
parte ré que também merece ser considerada na fixação da
retenção no patamar mínimo, ante a afronta à boa-fé
objetiva, enquanto princípio fundamental do regime
contratual (art. 422 do CC/2002) e critério limitador ao
exercício de direitos (abuso do direito, nos termos do art.
187 do CC/2002), tanto por se negar, extrajudicialmente, a
pagar os valores devidos pela rescisão, quanto por insistir na
irretratabilidade de irrevogabilidade do contrato, postura
flagrantemente
abusiva.
Pagamento
de
aluguel.
Inviabilidade no caso concreto. De fato, a utilização do
imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda
enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência,
mesmo que o contrato tenha sido rescindido por
inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente
de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio,
sob pena de enriquecimento sem causa. Ocorre que a
matéria deveria ter sido ventilada em reconvenção, por não
haver previsão contratual a esse respeito. Honorários
recursais. Majoração.
RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos.

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Cuida-se de ação de rescisão contratual, envolvendo
compromisso de compra e venda de imóvel, cujos pedidos foram julgados
parcialmente procedente pela sentença de fls. 195/198, para declarar a rescisão do
contrato e devolução da unidade no prazo de 15 dias, bem como para condenar os
réus à devolução dos valores recebidos a título de prestação, permitida a retenção
de 10%, com correção monetária a contar do desembolso e juros de mora a partir
do trânsito em julgado, sendo autorizada eventual compensação. Custas, despesas
processuais e honorários advocatícios em 10% do valor da condenação pela ré.
Apela a ré (fls. 212/228) pretendendo a reforma da
sentença. Pede, em síntese: a) a imposição de multa nos exatos termos do
contrato, e não na quantia fixada em juízo; b) a majoração da quantia retida para
30% do valor pago, para evitar o enriquecimento ilícito da parte contrária; c)
pagamento de aluguel pelo tempo em que utilizado o bem; d) aplicação do art. 32-A
da Lei 13.786/2018 e demais artigos, inclusive o parcelamento, considerado o alto
valor da devolução.
Recurso tempestivo e devidamente preparado.
Contrarrazões a fls. 237/241.
Recebe-se o apelo nos efeitos devolutivo e suspensivo (art.
1.010, §3o, c/c art. 1.012, ambos do CPC).
É O RELATÓRIO.
O recurso não comporta provimento.
Cuida-se de ação de rescisão contratual, envolvendo
compromisso de compra e venda de imóvel, movida por Roner Roberto Forneli
contra Loteamento Residencial Morumbi I Spe Ltda.

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É incontroverso, dos autos, que as partes firmaram contrato
de compromisso de compra e venda, em 18/08/2014, mas, devido a dificuldades
financeiras, o autor desistiu do negócio, requereu a devolução dos valores pagos, e
não obteve resposta da ré. Esta, por sua vez, não nega o negócio, mas acena para
a sua irrevogabilidade e irretratabilidade, além de questionar a necessidade de
retenção do valor pago a título de arras, bem como a inadimplência do autor
quanto Às parcelas do IPTU e a desproporção na pretensão.
Contrato a fls. 14/26.
A sentença de fls. 195/198 assim decidiu a lide:
“Não há dúvida de que, independentemente de culpa das
promitentes vendedoras, os compromissários compradores têm
direito de pedir a rescisão do contrato e a devolução das parcelas
pagas, conforme já assentado pela jurisprudência, tendo o colendo
Tribunal de Justiça de São Paulo editado, inclusive, a Súmula no 1,
com o seguinte teor: “O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver
as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios
de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem”.
Portanto, diante do pedido de rescisão contratual formulado
pelo autor, que independe da concordância da ré, não há óbice ao
desfazimento antecipado do negócio e, por conseguinte, torna-se
injustificada a cobrança das parcelas contratadas, bem como a
eventual negativação do nome do adquirente nos cadastros de
inadimplentes ou o protesto de títulos em seu nome, medidas tais
que constituem abuso de direito enquanto se discutem apenas os
valores a serem restituídos.
A propósito, a existência de cláusula de irrevogabilidade e
de irretratabilidade é nula. Tal disposição, ao retirar dos
compradores a possibilidade de exercício de um direito potestativo
seu, é notoriamente abusiva, pois coloca o consumidor em posição
de excessiva desvantagem (art. 51, IV, do Código de Defesa do
Consumidor).
A considerar que o negócio jurídico entabulado entre as
partes tem a natureza jurídica de contrato preliminar de
compromisso de compra e venda e que há uma nítida relação de
consumo, o requerido deve restituir ao autor 90% dos valores
pagos durante a vigência do contrato. Operada a rescisão
contratual, ainda que por culpa dos compradores, as partes devem
retornar ao estado anterior, admitidas as compensações legais,
independente de reconvenção.
Compulsando o contrato e assentada a sujeição do negócio
aos parâmetros do CDC, a requerida faz jus à retenção de 10%
(dez por cento) do valor já pago pelo autor, que corresponderá aos
gastos
com
administração,
devendo
devolver
o
saldo
remanescente, se houver, devidamente corrigidos e em uma única

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parcela, não se impondo qualquer condição.
Destarte, em respeito à interpretação mais favorável ao
consumidor, as arras previstas no contrato têm como objetivo
reforçar o cumprimento da obrigação, sendo denominadas de
arras confirmatórias. Estas, quando visarem à recomposição dos
prejuízos suportados pelo promitente-vendedor não deverão ser
restituídas integralmente.
Salienta-se que no presente caso o sinal compunha o valor
do imóvel, conforme disposto na cláusula segunda, motivo pelo
qual deve integrar a base de cálculo de restituição.
Neste sentido, o E. Superior Tribunal de Justiça enuncia que
“(...)5. O percentual a ser devolvido tem como base de cálculo todo
o montante vertido pelo promitente-comprador, nele se incluindo as
parcelas propriamente ditas.” (STJ, REsp 1056704/MA, Rel. Min.
Massami Uyeda, 3a T., j. 28/04/2009, DJe 04/08/2009).
Diante do rompimento do pacto de compra e venda, a
devolução do imóvel é medida que se impõe, devendo as partes
suportarem as consequências/ônus do retorno ao status quo ante.
As dívidas de IPTU provadas podem ser compensadas no
montante devido ao autor, já que o contrato imputa ao adquirente a
responsabilidade por tais pagamentos.
Destaque-se, ainda, que os “aludidos encargos devem recair
sobre a autora, sob pena de enriquecimento sem causa, uma vez
que está na posse do lote, sendo de responsabilidade da ocupante
o pagamento de custos ordinários do bem, sendo devidos desde
que a autora recebeu a posse precária do bem, com a assinatura
do contrato (...)”(TJSP; Apelação 1006068-11.2016.8.26.0576;
Relator (a): Fábio Quadros; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 7a Vara Cível; Data do
Julgamento: 13/12/2018; Data de Registro: 19/12/2018)
Por fim, a título de elucidação, faz-se mister ressaltar que a
Lei no 13.786/2018 aplica-se, tão somente, aos contratos
celebrados posteriormente à entrada em vigor da referida lei, não
atingindo os contratos anteriores.”
As
controvérsias
recursais
são
as
seguintes:
(i)
possibilidade de aplicação da Lei no 13.786/2018 aos contratos firmados
anteriormente à sua publicação; (ii) o valor da multa a ser aplicada pela desistência
do contrato; (iii) a possibilidade de majoração dos valores retidos, para 30%; (iv)
pagamento de aluguel.
Não é possível a aplicação da Lei no 13.786/2018 aos
contratos celebrados em data pretérita à vigência da norma (i).
Nesse sentido os seguintes julgados dessa Colenda
Câmara:

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Rescisão de contrato com devolução de valores pagos.
Compromisso de compra e venda de imóvel. R. sentença de
parcial procedência da ação, com apelo só da requerida.
Inocorrência do cerceamento de defesa. Julgamento antecipado.
Produção
de
prova
oral.
Desnecessidade.
Parcelamento.
Restituição que deve ser imediata, sob pena de onerosidade
excessiva do consumidor. Súmulas no 01 e 02 deste Tribunal e
Súmula 543 do C. STJ. Inaplicabilidade da Lei 13.786/18.
Entendimento jurisprudencial que o percentual da retenção já
engloba tanto as despesas administrativas quanto a cláusula
penal. Pretensão de retenção das arras e do valor da corretagem.
Arras que se caracterizam como confirmatórias e não penitenciais.
Impossibilidade de retenção. Ausência de comprovação do
pagamento
de
corretagem.

Sentença
mantida.
Nega-se
provimento ao recurso da demandada.
(TJSP; Apelação Cível 1005418-02.2019.8.26.0400; Relator (a):
Campos Petroni; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado;
Foro de Olímpia - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 23/11/2020;
Data de Registro: 23/11/2020)
AÇÃO DE rescisão contratual cumulada com devolução de
quantias pagas - RÉ - ARGUIÇÃO - CERCEAMENTO DE
DEFESA
-
INOCORRÊNCIA
-
PROVA
ORAL
-
DESNECESSIDADE - PROCESSO EM TERMOS PARA O
JULGAMENTO - PRINCÍPIO DA PERSUASÃO RACIONAL (ART.
370 DO CPC) - COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE
UNIDADE AUTÔNOMA - DESFAZIMENTO - AUTORES -
VALORES
PAGOS
-
DEVOLUÇÃO
-
CABIMENTO
-
INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO (13.786/18) -
AVENÇA - AVENÇA - CELEBRAÇÃO - DATA PRETÉRITA À
VIGÊNCIA DA NORMA - PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE -
INTELIGÊNCIA DO ART. 6o, § 1o, DA LEI DE INTRODUÇÃO AO
CÓDIGO CIVIL - RESTITUIÇÃO IMEDIATA DE 90% DO TOTAL
PAGO - EXEGESE DAS SÚMULAS 543 DO STJ E 2 DO TJ/SP -
FIXAÇÃO - OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE
E DA PROPORCIONALIDADE - ART. 8o DO CPC - JUROS
MORATÓRIOS - INCIDÊNCIA - TRÂNSITO EM JULGADO -
RECURSO REPETITIVO RESP 1.740.911/DF. APELO Da ré
PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1009502-55.2019.8.26.0009; Relator (a):
Tavares de Almeida; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional IX - Vila Prudente - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 13/11/2020; Data de Registro: 13/11/2020)
COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL Sentença de
parcial procedência
APELO DA RÉ
Admissibilidade, em
pequena parte
Relação de consumo (art. 2o, do CDC) -
Inviabilidade de majoração do valor retido Orientação do STJ e
da Súmula n. 1, desta E. Corte
Inaplicabilidade da Lei n.
13.786/18 (Lei do Distrato), em respeito ao ato jurídico perfeito
Termo inicial da correção monetária bem estipulado
Ônus
sucumbenciais adequadamente distribuídos - Sentença que
comporta pequeno reparo, apenas para que os juros moratórios
fluam desde o trânsito em julgado
RECURSO PROVIDO EM
PEQUENA PARTE.

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Apelação Cível no 1000533-11.2019.8.26.0572 -Voto no 13.717
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(TJSP; Apelação Cível 1000430-59.2018.8.26.0565; Relator (a):
Fábio Podestá; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado;
Foro de São Bernardo do Campo - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento: 19/02/2020; Data de Registro: 19/02/2020)
Inviável, assim, o parcelamento e demais pretensões
relacionadas à referida legislação.
Quanto ao valor da multa, nada a reparar na sentença (ii).
A quantia arbitrada é razoável a proporcional. Além disso,
consta da avença (fls. 24), na cláusula 25a, o pagamento de multa de 10% sobre o
valor do contrato à parte que causar a sua rescisão, de modo que a pretensão da
ré esbarra no próprio pacta sunt servanda.
Quanto ao valor da retenção, nada a reparar na sentença
(iii).
Conforme vem decidindo a jurisprudência, a quantia a ser
retida deve ficar entre 10% e 25% do valor pago, a depender das circunstâncias do
caso concreto.
Nesse sentido ambas as Turmas de Direito Privado do
Superior Tribunal de Justiça:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO.
INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO
ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE
MORA. TRANSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO
MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.
1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de
valores.
2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é
admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor
entre 10% e 25% do total da quantia paga.
3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é
pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ.
4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel,
a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de

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restituição, incide a partir de cada desembolso.
5. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL -
AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO -
DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO
RECLAMO. INSURGÊNCIA DA RÉ.
1. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que inocorrem
as máculas descritas no art. 1.022 do NCPC, quando clara e
suficiente a fundamentação adotada pelo Tribunal de origem para
o deslinde da controvérsia, revelando-se desnecessário ao
magistrado rebater cada um dos argumentos declinados pela
parte.
2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em
resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa
do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor,
de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e
25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se
os prejuízos suportados.
Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção, no
caso, pressupõe o reexame dos fatos da causa, bem como das
cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos
enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ.
3. A incidência da Súmula 7 do STJ impede o exame de dissídio
jurisprudencial, na medida em que falta identidade entre os
paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em
vista a situação fática do caso concreto, com base na qual deu
solução a causa a Corte de origem.
4. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp 1200273/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI,
QUARTA TURMA, julgado em 19/06/2018, DJe 26/06/2018)
No caso concreto, a ré não se desincumbiu do ônus de
comprovar a necessidade de se fixar o valor da retenção em quantia superior ao
mínimo previsto na jurisprudência, nos termos do art. 373, II do CPC/2015,
restringindo-se a questionar, genericamente, a necessidade de sua majoração.
Cabe pontuar, ademais, que, nos termos da inicial, o autor
não atrasou o pagamento das parcelas até 15/12/2018, tendo o contrato perdurado
por cerca de 4 anos, tempo considerável, a justificar a manutenção do valor da
retenção no percentual mínimo.
No mais, a postura da ré é reprovável e viola a boa-fé
objetiva, enquanto princípio fundamental do regime contratual (art. 422 do
CC/2002) e critério limitador ao exercício de direitos (abuso do direito, nos termos
do art. 187 do CC/2002), tanto por se negar, extrajudicialmente, a pagar os valores

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devidos pela rescisão, quanto por insistir na irretratabilidade de irrevogabilidade do
contrato, já que, como bem pontuado pelo r. Juízo de primeiro grau, “A propósito, a
existência de cláusula de irrevogabilidade e de irretratabilidade é nula. Tal
disposição, ao retirar dos compradores a possibilidade de exercício de um direito
potestativo seu, é notoriamente abusiva, pois coloca o consumidor em posição de
excessiva desvantagem (art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor).”.
Ninguém é obrigado a permanecer em um contrato, sendo flagrantemente abusiva,
portanto, a postura da ré.
A postura da ré, portanto, deve ser considerada também
como fundamento para a manutenção do percentual a ser retido em seu patamar
mínimo.
Quanto ao pagamento de aluguel, nada a reparar na
sentença (iv).
De fato, a utilização do imóvel objeto do contrato de
promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de
permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da
vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do
desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa.
Nesse sentido:
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA.
IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES
AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS.
INDENIZAÇÃO.
PARCELAS
PAGAS.
DEVOLUÇÃO.
RECONVENÇÃO.
TAXA
DE
OCUPAÇÃO.
ALUGUÉIS.
CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO.
DEFICIÊNCIA
DE
FUNDAMENTAÇÃO.
SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na
vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados
Administrativos nos 2 e 3/STJ).
2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico
de compra e venda de imóvel com a devolução dos valores pagos
e a condenação por danos materiais e morais e de pedido
reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à
taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as
autoras nele permaneceram.
3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem

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ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento
de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras
permaneceram na posse do bem imóvel no caso de rescisão do
contrato de promessa de compra e venda com o retorno das
partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de
vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada
hipótese
de
sucumbência
recíproca
quanto
ao
pedido
reconvencional.
4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel
objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o
pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o
contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora,
ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do
desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa.
5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da
licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é
devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém
é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de
bem alheio sem contraprestação.
6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do
Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a
resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da
pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a
controvérsia posta.
7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção
caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas
quanto ao pedido reconvencional.
8. Recurso especial não provido.
(REsp 1613613/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe
18/06/2018)
O pedido, todavia, deveria ter sido formulado em sede
reconvencional, por não haver previsão contratual nesse sentido.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL
AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE
LIMINAR COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMÓVEL
NEGÓCIO FRUSTRADO PELOS VENDEDORES
Parcial
procedência da ação em Primeiro Grau de Jurisdição Recursos
de dois dos réus Nulidade de citação Inocorrência Endereços
diligenciados foram indicados pela entidade de classe a que
pertence o requerido corretor de imóveis
Suficiência

Cerceamento de defesa Impertinência da produção da prova oral
referida em apelação
Rescisão contratual não impugnada

Dano moral existente
Valor da indenização, a saber, R$
10.000,00 razoável Compensação de valores e arbitramento
de aluguel dependentes de reconvenção
Indenização por
reforma indevida Necessidade de fixação de termo à restituição
do imóvel pela autora Prazo de sessenta dias contado do trânsito
em julgado
Recurso do réu Gilvan improvido, parcialmente
provido o apelo do requerido Júlio César.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000533-11.2019.8.26.0572 -Voto no 13.717
11
(TJSP; Apelação Cível 0185171-07.2012.8.26.0100; Relator (a):
Dimitrios Zarvos Varellis; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 27a Vara Cível; Data do Julgamento:
13/11/2018; Data de Registro: 13/11/2018)
Por derradeiro, diante da determinação do artigo 85, § 11o,
do CPC/2015, majoro os honorários advocatícios devidos ao patrono da parte
adversa para 12% sobre o valor atualizado da condenação.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
ALFREDO ATTIÉ
Relator