Tribunal: TJSP
Processo: 2264132-87.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Paulo Ayrosa
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – ALIENAÇÃO A TERCEIRO DO IMÓVEL OBJETO DA AÇÃO, COM EXPEDIÇÃO DO AUTO DE ARREMATAÇÃO E PAGAMENTO DO VALOR – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO EXECUTADO PARA SE MANIFESTAR SOBRE REFERIDA VENDA, REALIZADA APÓS O TÉRMINO A FINALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL E POR 50% DO VALOR DO IMÓVEL – NULIDADE DO LEILÃO E DA ARREMATAÇÃO RECONHECIDA

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – ALIENAÇÃO A TERCEIRO DO IMÓVEL OBJETO DA AÇÃO, COM EXPEDIÇÃO DO AUTO DE ARREMATAÇÃO E PAGAMENTO DO VALOR – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO EXECUTADO PARA SE MANIFESTAR SOBRE REFERIDA VENDA, REALIZADA APÓS O TÉRMINO A FINALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL E POR 50% DO VALOR DO IMÓVEL – NULIDADE DO LEILÃO E DA ARREMATAÇÃO RECONHECIDA – RECURSO PROVIDO PARA TAL FIM. Considerando terem sido duas as oportunidades atinentes às hastas públicas do bem imóvel de propriedade do agravante, mas sem que fossem procedidos quaisquer lances, além do fato de que o imóvel só foi arrematado por 50% do valor em oportunidade posterior às hastas e decorrente de fato anunciado pelo próprio leiloeiro, tendo a arrematante alegado falha no sistema do leilão que estava em curso para se justificar a respeito da ausência de lances no tempo oportuno, verifica-se, de outro lado, a verossimilhança da alegação do agravante acerca da ausência de sua intimação para que se manifestasse quanto à arrematação a destempo por parte de terceiro, tendo tomado ciência de tal fato somente após o deferimento da aquisição do bem à arrematante, sendo que, quando se deu a oportunidade da ciência já haviam sido realizados diversos atos processuais, inclusive a assinatura do auto de arrematação do imóvel e do pagamento de comissão, razão pela qual, de acordo com o entendimento dos arts. 35 e 36 do Dec.lei no 70/66 e do art. 39 da Lei no 9.514/97 deve ser dado provimento ao recurso para anular a arrematação e todos os atos processuais posteriores. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000191072
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2264132-87.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante SÉRGIO
ANTÔNIO ETCHEBEHERE DOS SANTOS, são agravados CONDOMINIO EDIFÍCIO
SANTA CRUZ e JULIA DE PAULA XAVIER SABBAG CAIAFA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente) e ADILSON DE ARAUJO.
São Paulo, 16 de março de 2020.
PAULO AYROSA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2264132-87.2019.8.26.0000
2- Voto no 42.461
2
Agravo de Instrumento No 2264132-87.2019.8.26.0000
Agravante
: SÉRGIO ANTÔNIO ETCHEBEHERE DOS SANTOS
Agravados
: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SANTA CRUZ; JULIA DE
PAULA XAVIER SABBAG CALAFA
Interessados : ROBERTO KEN FUKUI; RUBENS HIDEO FUKUI
Comarca
: São Paulo 43a Vara Cível
Juiz (a)
: Miguel Ferrari Júnior

V O T O No 42.461
DESPESAS
CONDOMINIAIS

COBRANÇA

CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA

ALIENAÇÃO
A
TERCEIRO DO IMÓVEL OBJETO DA AÇÃO, COM
EXPEDIÇÃO
DO
AUTO
DE
ARREMATAÇÃO
E
PAGAMENTO DO VALOR
AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO
PESSOAL DO EXECUTADO PARA SE MANIFESTAR SOBRE
REFERIDA VENDA, REALIZADA APÓS O TÉRMINO A
FINALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL E POR 50%
DO VALOR DO IMÓVEL NULIDADE DO LEILÃO E DA
ARREMATAÇÃO RECONHECIDA
RECURSO PROVIDO
PARA
TAL
FIM.
Considerando
terem
sido
duas
as
oportunidades atinentes às hastas públicas do bem imóvel de
propriedade do agravante, mas sem que fossem procedidos
quaisquer lances, além do fato de que o imóvel só foi arrematado
por 50% do valor em oportunidade posterior às hastas e
decorrente de fato anunciado pelo próprio leiloeiro, tendo a
arrematante alegado falha no sistema do leilão que estava em
curso para se justificar a respeito da ausência de lances no
tempo oportuno, verifica-se, de outro lado, a verossimilhança da
alegação do agravante acerca da ausência de sua intimação para
que se manifestasse quanto à arrematação a destempo por parte
de terceiro, tendo tomado ciência de tal fato somente após o
deferimento da aquisição do bem à arrematante, sendo que,
quando se deu a oportunidade da ciência já haviam sido
realizados diversos atos processuais, inclusive a assinatura do
auto de arrematação do imóvel e do pagamento de comissão,
razão pela qual, de acordo com o entendimento dos arts. 35 e 36
do Dec.lei no 70/66 e do art. 39 da Lei no 9.514/97 deve ser dado
provimento ao recurso para anular a arrematação e todos os atos
processuais posteriores. Recurso provido.
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SANTA CRUZ propôs ação de
cobrança de cotas condominiais em face de ROBERTO KEN FUKUI,
RUBENS HIDEO FUKUI e SERGIO ETCHEBEHERE, sendo que, após
a homologação do acordo realizado entre as partes, encontra-se o processo

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2264132-87.2019.8.26.0000
2- Voto no 42.461
3
em fase de execução ante o descumprimento do ajuste perpetrado pelo
executado, ora agravante, tendo sido arrematado o imóvel a este pertencente
por terceiros em leilão extrajudicial, rejeitada, após, a impugnação ofertada
pelo executado.
Inconformado, este agrava por instrumento alegando, em síntese,
que seu imóvel foi levado a hasta pública em duas oportunidades, sem a
oferta de lances, somente arrematado por terceiro após o encerramento da
segunda praça, foi deferida a alienação do bem e assinado o auto de
arrematação com o pagamento da comissão. Aduz que tomou ciência do
despacho ofertando prazo para se manifestar a respeito do leilão somente
após o que deferiu tal alienação, razão pela qual pugna pela nulidade absoluta
dos atos processuais praticados sem a devida intimação do agravante com
fulcro no art. 283 do CPC, não havendo que se falar, portanto, em ausência de
impugnação específica por sua parte, mormente diante do patente prejuízo a
ele impingido e de verificada à espécie a existência do vício do ato, que
enseja a perda de seus efeitos, bem como dos subsequentes, tudo a ensejar o
provimento recursal, inclusive com a concessão dos benefícios da assistência
judiciária gratuita.
Foi concedido o efeito suspensivo (fls. 120/121), tendo o MM. juiz
a quo ofertado as informações de fls. 125/129, juntada as contraminutas às
fls. 131/139 e 145/149.
É O RELATÓRIO.
Conheço do recurso e lhe dou provimento nos termos abaixo.
Conforme se depreende dos autos, Condomínio Edifício Santa Cruz
propôs ação de cobrança de cotas condominiais contra Roberto Ken Fukui,
Hideo Fukui e Sergio Etchebehere julgada procedente, condenados estes a
pagar àquele R$ 14.266,21 (fls. 190/194 dos autos originais), tendo sido,
após, homologado acordo entre as partes (fl. 216).
Ocorrido o descumprimento do aludido acordo, foi iniciada a fase
de cumprimento de sentença e, rejeitada a impugnação ofertada e penhorado
o imóvel objeto da ação pertencente aos executados e realizada a avaliação
por perita, com valor apontado de R$ 1.620.000,00, foi arrematado por Julia

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2264132-87.2019.8.26.0000
2- Voto no 42.461
4
de Paula Xavier Sabbag Caiaf por meio de leilão eletrônico finalizado em
04.10.2019 por R$ 868.279,01.
Nesse aspecto, restaram sem licitantes as duas tentativas de
alienação do bem por leilão eletrônico (dias 05 a 07.08.2019 e 07.08 a
04.09.2019), mas a empresa Mega Leilões Gestor Judicial, pela petição de fls.
434/435 dos autos do cumprimento de sentença, informou que após o
encerramento dos leilões, em 05.09.2019, a arrematante a contatou
explicando que por problemas de oscilação de sinal de sua internet não
conseguiu efetivar o lance dentro do tempo previsto, mas formalizou proposta
de pagamento à vista do valor de R$ 867.238,32, além de também apresentar
proposta de outro interessado, mas para pagamento parcelado.
O exequente se manifestou às fls. 439/441 e, às fls. 448/449
requereu a homologação da arrematação do bem, ressaltando que os
executados não apresentaram suas alegações, culminando, assim, no
deferimento da alienação do bem à arrematante “pela importância
correspondente a 50% da avaliação atualizada para o mês do efetivo
pagamento, a ser pago a vista” (fl. 450 auto de arrematação à fls. 455/456).
O executado, ora agravante, por sua vez, apresentou petição às fls.
460/463 alegando que há nulidade na aludida decisão com fulcro no art. 283
do CPC, na medida em que somente foi dela intimado em 07.10.2019,
iniciando-se em 09.10.2019 o prazo para se manifestar acerca da petição da
empresa Mega Leilões Gestor Judicial (fls. 434/437), razão pela qual manteve-
se inerte quanto à decisão proferida em 09.09.2010.
Por meio da decisão de fls. 535/537, foi rejeitada a impugnação
apresentada pelo executado, mantido, assim, o deferimento da venda do bem
à arrematante nos exatos termos da decisão de fl. 450, dando ensejo à
interposição do presente recurso. E tem razão o agravante, como se verá.
Ora, por primeiro, deve ser considerado o fato de terem sido duas
as oportunidades atinentes às hastas públicas do bem imóvel de propriedade
do agravante, mas sem que fossem procedidos quaisquer lances, além de ter
sido o imóvel arrematado por 50% do valor em oportunidade posterior às
hastas, tendo a arrematante, conforme anunciado pelo próprio leiloeiro,
alegado falha no sistema do leilão que estava em curso para se justificar a
respeito da ausência de lances no tempo oportuno.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2264132-87.2019.8.26.0000
2- Voto no 42.461
5
Ou seja, a situação, por si só, é considerada atípica e merece análise
apurada de acordo com todo o contexto narrado pelo ora agravante, que
alegou, como se não bastasse, a ausência de sua intimação para que se
manifestasse quanto à arrematação a destempo por parte de terceiro, tendo
tomado ciência de tal fato somente após o deferimento da aquisição do bem à
arrematante, sendo que, quando se deu a oportunidade da ciência já haviam
sido realizados diversos atos processuais, inclusive a assinatura do auto de
arrematação do imóvel e do pagamento de comissão.
Sob esse prisma, é certo que a Lei 9.514/97 não menciona
expressamente a necessidade de intimação do devedor sobre a data da
realização do leilão extrajudicial. No entanto, o art. 39 da referida lei dispõe
que:
Art. 39. Às operações de financiamento imobiliário em geral a
que se refere esta Lei:
I - não se aplicam as disposições da Lei no 4.380, de 21 de
agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema
Financeiro da Habitação - SFH;
II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei no
70, de 21 de novembro de 1966. (grifei)
Por sua vez, os arts. 34 e 36 do Dec. Lei 70/66 assim dispõem:
Art 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a
assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acôrdo
com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos:
I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do
artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de
hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da
remuneração do agente fiduciário;
II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação,
abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o
momento da purgação.
(...)
Art 36. Os públicos leilões regulados pelo artigo 32 serão
anunciados e realizados, no que êste decreto-lei não prever, de acôrdo com
o que estabelecer o contrato de hipoteca, ou, quando se tratar do Sistema
Financeiro da Habitação, o que o Conselho de Administração do Banco
Nacional da Habitação estabelecer.
Parágrafo único. Considera-se não escrita a cláusula contratual
que sob qualquer pretexto preveja condições que subtraiam ao devedor o
conhecimento dos públicos leilões de imóvel hipotecado, ou que autorizem
sua promoção e realização sem publicidade pelo menos igual à usualmente

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2264132-87.2019.8.26.0000
2- Voto no 42.461
6
adotada pelos leiloeiros públicos em sua atividade corrente.
Interpretando estes dispositivos legais e os trazendo para o presente
caso, tem-se o entendimento jurisprudencial segundo o qual há a necessidade
da intimação pessoal do devedor sobre a data da realização do leilão
extrajudicial, mormente pelo fato de se reconhecer a possibilidade de purga
da mora até a assinatura do auto de arrematação.
Neste sentido temos vários julgados do STJ:
PROCESSO
CIVIL.
SISTEMA
FINANCEIRO
DA
HABITAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI 70/66.
LEILÃO. DEVEDOR. INTIMAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE.
1. Esta Corte tem entendimento assente no sentido da necessidade
de notificação pessoal do devedor do dia, hora e local da realização do leilão
de imóvel objeto de contrato de financiamento, vinculado ao SFH, em processo
de execução extrajudicial sob o regime do Decreto-lei no 70/66. Precedentes.
2.Recurso conhecido e provido.
(STJ REsp 697.093/RN Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES
Quarta Turma j. 17.05.2005)
PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO.
INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NECESSIDADE.
Na execução extrajudicial do Decreto-lei 70/66, o devedor deve ser
pessoalmente intimado do dia, hora e local de realização do leilão do imóvel
objeto do financiamento inadimplido, sob pena de nulidade.
(STJ AgRg no REsp 719.998/RN Rel. Min. HUMBERTO
GOMES DE BARROS Terceira Turma j. 19.03.2007)
AGRAVO REGIMENTAL. EMBARGOS DE DECLRAÇÃO.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEILÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE
HABITAÇÃO. DECRETO LEI No 70/66. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO
DEVEDOR. NECESSIDADE. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.
I- Nos termos da jurisprudência desta Corte, a notificação para o
leilão, na execução extrajudicial de que trata o Decreto-Lei 70/66, deve ser,
necessariamente pessoal. Precedentes.
(...)
(STJ AgRg nos EDcl no Ag. 1.237.629/ES Rel. Min. SIDNEI
BENETI Terceira Turma j. 05.08.2010)
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
ANULATÓRIA
DE
ARREMATAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART.
535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. LEI No 9.514/97. ALIEANÇÃO
FIDUCIÁIRA
DE
COISA
IMÓVEL.
LEILÃO
EXTRAJUDICIAL.
NOTIFICAÇÃO
PESSOAL
DO
DEVEDOR
FIDUCIANTE.
NECESSIDADE.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2264132-87.2019.8.26.0000
2- Voto no 42.461
7
1. (...)
2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei no 9.514/97, aplicam-se
as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/66 às operações de
financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei no 9.514/97.
3.No âmbito do Decreto-Lei no 70/66, a jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da
necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do
leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei
no 9.514/97.
4. Recurso especial provido.
(STJ REsp 1.447.687/DF Rel. Min. RICARDO VILLAS BOAS
CUEVA Terceira Turma j. 21.08.2014)
Deste último julgado, podemos destacar os seguintes trechos
elucidativos:
“Quanto ao mais (artigos 39, II, da Lei 9.514/97 e 31 do Decreto-
Lei no 70/66), cinge-se a controvérsia a perquirir se imprescindível a
intimação pessoal do devedor acerca do local, dia e hora da realização do
leilão extrajudicial, realizado sob o rito da Lei no 9.514/97, sob pena de
invalidade da arrematação.
(...)
Com efeito, segundo o disposto no artigo 26, caput, da Lei no
9.514/97, (...)
De fato, não há no dispositivo legal acima transcrito, nem no
subsequente que trata do leilão propriamente dito nenhuma referência
expressa à necessidade de intimação pessoal do devedor acerca de local, dia e
hora da realização do leilão extrajudicial.
Ocorre que, em análise mais detida da legislação em comento,
nota-se que o artigo 39 da Lei no 9.514/97 dispõe, sem margem de dúvidas,
que, às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta
lei, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/66.
(...)
Os artigos 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/66, por sua vez, preveem o
procedimento de leilão extrajudicial de imóvel submetido à execução
hipotecária de que trata o decreto.
Em tal âmbito, a jurisprudência do Superior Tribunal de justiça há
muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal
do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.
(...)
Sendo assim, havendo previsão legal de aplicação do artigo 36,
parágrafo único, do Decreto-Lei no 70/66 ao procedimento previsto na Lei no
9.514/97, e sendo pacífica, no âmbito daquele decreto, a jurisprudência no
sentido da necessidade de intimação pessoal da data do leilão extrajudicial,
conclui-se pela incidência desse entendimento aos contratos regidos pela Lei
no 9.514/97.
Não bastasse a remissão expressa feita pela Lei no 9.514/97, em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2264132-87.2019.8.26.0000
2- Voto no 42.461
8
seu artigo 39, II, à incidência dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/66, que
engloba o artigo 36, parágrafo único, no que interessa, justifica-se a adoção
do mesmo entendimento para o procedimento de leilão extrajudicial previsto
na Lei no 9.514/97 por mais dois fundamentos.
Em primeiro lugar, a assinatura do auto de arrematação
representa o último momento para purgação da mora, daí a relevância do
conhecimento pelo devedor do momento da alienação do bem.
(...)
Além disso, manifesta-se como garantia do acompanhamento pelo
devedor do procedimento de alienação do bem quanto à sua lisura já que ele
tem, sim, ao contrário do que entendeu a Corte local, interesses a defender
neste ato.
(...)
Assim, impõe-se o reconhecimento da invalidade do leilão
extrajudicial realizado sem a intimação pessoal da devedora.”
Há, ainda, recentes julgados neste Tribunal que já adotaram o
entendimento da Corte Superior:
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL
AÇÃO
CAUTELAR INOMINADA DEFERIMENTO DE MEDIDA LIMINAR
PARA SUSTAR LEILÃO EXTRAJUDICIAL PLEITO DE REVOGAÇÃO
DESACOLHIMENTO AGRAVO IMPROVIDO. Segundo a disciplina da
Lei 9.514/97, que se reporta expressamente ao artigo 34 do Decreto-Lei 70/66,
é perfeitamente admissível o exercício da emenda da mora até a oportunidade
da arrematação. Ainda em virtude da expressa referência ao procedimento
previsto no Decreto-lei 70/66, faz-se necessária a intimação do devedor da
designação dos leilões. Ausente a respectiva intimação no caso em exame,
justifica-se a concessão da liminar com objetivo de sustar o leilão.
(TJSP AI 2171407-21.2015.8.26.0000 Rel. Des. ANTONIO
RIGOLIN 31a Câm. Dir. Priv. j. 01.09.2015)
Ação anulatória de leilão extrajudicial fundada em contrato de
financiamento imobiliário com garantia fiduciária
Sentença de
improcedência.
Regular notificação realizada por Oficial do Registro de Imóveis
nos termos do art. 26 da Lei n. 9.514/97 para fins de purgação da mora.
Ausência, porém, de intimação pessoal do devedor acerca da data da
realização do leilão extrajudicial. Intimação pessoal que se mostra
necessária aos contratos regidos pela Lei 9.514/7. Precedentes do Colendo
Superior Tribunal de Justiça.
Não ocorrência de ato ilícito que justifique a indenização por
dano moral pleiteada.
Apelação dos autores parcialmente provida, desprovida a do
Banco réu e a do arrematante.
(TJSP
Apelação 0174329-02.2011.8.26.0100
Rel. Des.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2264132-87.2019.8.26.0000
2- Voto no 42.461
9
MORAIS PUCCI 35a Câm. Dir. Priv. j. 11.04.2016)
Assim, estando comprovado que o agravante não foi intimado para
que se manifestasse quanto à arrematação a destempo por parte de terceiro,
tendo tomado ciência de tal fato somente após o deferimento da aquisição do
bem à arrematante, sendo que, quando se deu a oportunidade da ciência já
haviam sido realizados diversos atos processuais, de rigor a anulação da
aludida arrematação e de todos os atos processuais posteriores.
Posto isto, dou provimento ao recurso.
PAULO CELSO AYROSA M. ANDRADE
Relator