Tribunal: TJSP
Processo: 2267806-73.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL - Ação de execução de título extrajudicial por quantia certa fundada em despesas condominiais - Decisão de primeiro grau que indefere pedido de penhora dos direitos de aquisição do imóvel da executada - Agravo interposto pelo exequente - Admissibilidade da constrição sobre os direitos decorrentes da alienação fiduciária (artigo 835, XII, do Código de Processo Civil) - Questão já

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL - Ação de execução de título extrajudicial por quantia certa fundada em despesas condominiais - Decisão de primeiro grau que indefere pedido de penhora dos direitos de aquisição do imóvel da executada - Agravo interposto pelo exequente - Admissibilidade da constrição sobre os direitos decorrentes da alienação fiduciária (artigo 835, XII, do Código de Processo Civil) - Questão já definida quando do julgamento de anterior agravo de instrumento interposto pelo exequente - Decisão reformada - Recurso provido

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000193260
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2267806-73.2019.8.26.0000, da Comarca de Sertãozinho, em que é agravante
CONDOMINIO DO RESIDENCIAL ARAGAO II, é agravada VIVIANE VANESSA
FERRAZ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E NETO
BARBOSA FERREIRA.
São Paulo, 16 de março de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2267806-73.2019.8.26.0000 -Voto no 15.596
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VOTO No 15.596
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2267806-73.2019.8.26.0000
COMARCA: SERTÃOZINHO (2a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL ARAGÃO II
AGRAVADA: VIVIANE VANESSA FERRAZ

JUIZ DE PRIMEIRO GRAU: RODRIGO RISSI FERNANDES
PROCESSUAL CIVIL - Ação de execução de título extrajudicial por
quantia certa fundada em despesas condominiais - Decisão de primeiro
grau que indefere pedido de penhora dos direitos de aquisição do imóvel
da executada - Agravo interposto pelo exequente - Admissibilidade da
constrição sobre os direitos decorrentes da alienação fiduciária (artigo
835, XII, do Código de Processo Civil) - Questão já definida quando do
julgamento de anterior agravo de instrumento interposto pelo exequente -
Decisão reformada - Recurso provido
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra a decisão
trasladada a fls. 427/428, que indeferiu pedido de penhora dos direitos de
aquisição do imóvel da executada.
O exequente pede a reforma da decisão alegando, em
síntese, que “conforme matrícula acostada aos autos, o imóvel pertence aos Agravados, com alienação
fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. (...) Ao contrário do alegado pelo d. magistrado “a quo”,
a penhora sobre os direitos é possível, bem como sua futura alienação em hasta pública. A alienação
fiduciária não pode ser empecilho para a penhora dos direitos, bem como a posterior alienação desses
direitos em futuro leilão judicial. (...) Portanto, totalmente possível a penhora sobre os direitos de aquisição
do imóvel, nos termos do inciso XII do artigo 835 do Código de Processo Civil, devendo ser provido o
Agravo e alterando o despacho exarado pelo d. juiz “a quo”, determinando a penhora dos direitos”.
O pedido de efeito suspensivo ativo foi indeferido (fl.
436).
A agravada não apresentou resposta (certidão de fl. 441).
É o relatório.
O agravante propôs ação de execução de título
extrajudicial cujo objeto é o recebimento da quantia de R$ 5.464,40, referente
ao alegado inadimplemento de despesas condominiais.
Pleiteada a penhora do imóvel objeto da matrícula no
64.796 do Oficial de Registro de Imóveis de Sertãozinho (fl. 390 de origem),
foi proferida a seguinte decisão: “O imóvel pertence à CEF até que haja total quitação do
contrato. Assim, impossível a penhora sobre o mesmo, pois seria como que penhorar bem de terceiro.
Portanto, indefiro o pedido de penhora”.
Contra essa decisão foi interposto o agravo de instrumento

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Agravo de Instrumento no 2267806-73.2019.8.26.0000 -Voto no 15.596
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no 2159708-91.2019.8.26.0000, o qual foi parcialmente provido para permitir
a penhora apenas dos direitos oriundos do contrato.
Diante disso, o exequente pleiteou “o prosseguimento do feito tão
somente com a penhora dos direitos compromissários de aquisição do imóvel pertencente a parte
executada”, sobrevindo a decisão ora agravada, nos seguintes termos: “Trata-se de
execução de título extrajudicial que visa à satisfação de crédito referente às contribuições ordinárias e
extraordinárias de condomínio edilício cuja unidade geradora do débito foi construída de acordo com o
programa Minha Casa, Minha Vida que tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e
aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de
habitações rurais, para famílias de baixa renda (Lei no 11.977, art. 1o), conforme certidão de matrícula que
instruiu a petição inicial. A execução realiza-se pela expropriação de bens do executado, a qual consiste em
adjudicação, alienação ou apropriação de frutos e rendimentos de empresa ou de estabelecimentos e de
outros bens (CPC, arts. 824 e 825). No caso em apreço o exequente requereu a penhora dos direitos
aquisitivos dos executados derivados da alienação fiduciária em garantia da unidade geradora dos débitos
cuja satisfação é perseguida nestes autos. Referidos direitos aquisitivos dos executados caracterizam a
posição de devedor fiduciante na relação jurídica decorrente do contrato celebrado pelos executados com a
Caixa Econômica Federal, o qual, em razão da aplicação das regras do programa Minha Casa, Minha
Vida, prevê condições de financiamento, tais como taxas de juros, mais benéficas aos devedores do que
aquelas praticadas normalmente pelo mercado financeiro quando não incidentes as regras de referido
programa. Isto significa que nos direitos aquisitivos dos executados derivados da alienação fiduciária em
garantia da unidade geradora dos débitos estão incluídas as benesses do programa Minha Casa, Minha
Vida, o que gera consequências para a expropriação desses direitos. Como dito alhures, os direitos em
questão consistem na condição de devedor em contrato de alienação fiduciária. Disto decorre que referidos
direitos não geram frutos ou rendimentos passíveis de apropriação para satisfação da execução. A
adjudicação também não se mostra possível, uma vez que o exequente é pessoa jurídica e, portanto, não se
adequa às regras do programa Minha Casa, Minha Vida. Por fim, restaria a alienação como forma de
expropriação, a qual realizar-se-ia por meio dos leilões. Acerca da ausência de efetividade dos leilões de
direitos contratuais, Rafael Floriano, mencionando Alexandre Kotlinsky Renner, adverte: "Especificamente
sobre a ineficácia do leilão de direitos contratuais, não há arrematação pelo simples fato de ser "intangível"
e "imaterial". Ou seja: A perspectiva para o arrematante nos leilões, portanto, é realmente sinistra:
dependendo do caso, jamais terá o retorno de seu investimento elou usufruirá a coisa. Não receberá nem o
dinheiro nem o bem. Há que se falar, que não é o imóvel que vai a leilão, mas sim os direitos que o
executado possui em relação ao bem. Se já está difícil arre[ma]tar imóveis nos leilões judiciais, quiçá
arre[ma]tar direitos de contratos, dos quais o adquirente correrá um enorme risco de não conseguir obter o
bem ou seu dinheiro de investimento. Assim, por óbvio, o leilão de direitos de contratos não tem qualquer
eficácia, tendo em vista que, se levado a leilão, não terá lances, muito menos o processo de execução
cumprirá com sua finalidade.". (FLORIANO, Rafael. A ineficácia da penhora dos direitos contratuais dos
imóveis
nas
ações
de
execução
de
despesas
condominiais.
Disponível
em:
https://emporiododireito.com.br/leitura/a-ineficacia-da-penhora-dos-direitos-contratuais-dosimoveis-nas-
acoes-de-execucao-de-despesas-condominiais, acesso em 04/10/2019). No caso em apreço, para além da
evidente ausência de efetividade dos leilões de direitos contratuais na prática, há a necessidade das regras
do programa Minha Casa, Minha Vida se aplicarem ao eventual adquirente desses direitos, cuja
averiguação competiria à Caixa Econômica Federal, em completo desvirtuamento da execução, além de
compelir terceiro ao cumprimento de verdadeira obrigação de fazer, sem que lhe seja garantido o respectivo
direito de defesa nos autos. Isto posto, ante a impossibilidade de expropriação pela adjudicação ou pela
apropriação de frutos ou rendimentos e em razão da inviabilidade da alienação, indefiro o pedido de
penhora dos direitos aquisitivos dos executados derivados da alienação fiduciária da unidade geradora do
débito perseguido nestes autos. Int. Proceda-se”.
Com o devido respeito ao entendimento do MM. Juiz de
primeiro grau, a controvérsia foi dirimida no julgamento do agravo de
instrumento no 2159708-91.2019.8.26.0000, ou seja, a possibilidade de
penhora dos direitos oriundos do contrato já se encontra definida e atingida

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Agravo de Instrumento no 2267806-73.2019.8.26.0000 -Voto no 15.596
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pela preclusão, não mais cabendo discussão, apenas execução, se assim
solicitado pelo exequente.
Naquela ocasião, esta turma julgadora assim concluiu:
“Revisando posicionamento anterior deste relator, não há como se acolher o pedido formulado,
considerando que o imóvel não mais integra o patrimônio da executada (fls. 24/25 de origem). É esse o
entendimento mais atual e recente do Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO.
EXECUÇÃO FISCAL. BEM MÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS.
POSSIBILIDADE. 1. O STJ firmou o entendimento de que o bem alienado fiduciariamente, por não integrar
o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor
fiduciante oriundos do contrato sejam constritos. 2. Recurso Especial provido. (...) não se admite a penhora
do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja
vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos
decorrentes do contrato de alienação fiduciária (REsp no 1.677.079-SP, 3a Turma, 25.9.2018, Relator
Ministro Ricardo Villas Boâs Cueva) No mesmo sentido, REsp no 1.646.249/RO, 2a Turma, Relator Ministro
Herman Benjamin, julgado em 03 de abril 2018. Em outras palavras, a penhora pretendida está a afetar
patrimônio de parte estranha à execução, o que não é admissível, devendo o crédito do exequente ser
satisfeito à custa do patrimônio da própria executada, admitindo-se, de acordo com o entendimento já
transcrito do Superior Tribunal de Justiça, a penhora dos direitos oriundos do contrato, estes sim
pertencentes à devedora fiduciante. Ante o exposto, o voto é no sentido de se dar parcial provimento ao
agravo de instrumento”.
Portanto, o recurso comporta provimento para o fim de se
permitir a penhora dos direitos oriundos do contrato de alienação fiduciária
celebrado entre a executada e a Caixa Econômica Federal.
Ante o exposto, o voto é no sentido de se dar provimento
ao agravo de instrumento.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator