Tribunal: TJSP
Processo: 1013795-82.2019.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-19
Data de publicação: 2020-09-19

Ementa:
Compra e Venda de Cota/Fração de Unidade Comercial em Regime de Multipropriedade – Cerceamento de defesa – Inexistência – Atraso na conclusão das obras – Abusividade de prazo de tolerância de 180 dias úteis, devendo ser computados em dias corridos - Rescisão por culpa exclusiva da promitente vendedora – Restituição integral dos valores pagos de uma só vez – Juros de mora da citação –

Ementa:
Compra e Venda de Cota/Fração de Unidade Comercial em Regime de Multipropriedade – Cerceamento de defesa – Inexistência – Atraso na conclusão das obras – Abusividade de prazo de tolerância de 180 dias úteis, devendo ser computados em dias corridos - Rescisão por culpa exclusiva da promitente vendedora – Restituição integral dos valores pagos de uma só vez – Juros de mora da citação – Irretroatividade da Lei 13.786/2018 aos contratos firmados anteriormente a sua vigência – Não comprovação de que os autores chegaram a usufruir de sua fração de tempo no imóvel – Indenização por fruição indevida - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000762792
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1013795-82.2019.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante SPE
OLÍMPIA Q27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, são apelados MARCIO
HENRIQUE VITAL DA COSTA e TATIANA CORREIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO.
São Paulo, 19 de setembro de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013795-82.2019.8.26.0554 -Voto no 20.513
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.: 1013795-82.2019.8.26.0554
Comarca: Santo André (5a Vara Cível)
Apelante: SPE Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários S/A
Apelados: Márcio Henrique Vital da Costa e outra
Juíza:
Adriana Bertoni Holmo Figueira
Voto n. 20.513
EMENTA: Compra e Venda de Cota/Fração de Unidade
Comercial em Regime de Multipropriedade Cerceamento de
defesa
Inexistência
Atraso na conclusão das obras

Abusividade de prazo de tolerância de 180 dias úteis, devendo ser
computados em dias corridos - Rescisão por culpa exclusiva da
promitente vendedora Restituição integral dos valores pagos de
uma só vez Juros de mora da citação Irretroatividade da Lei
13.786/2018 aos contratos firmados anteriormente a sua vigência –
Não comprovação de que os autores chegaram a usufruir de sua
fração de tempo no imóvel – Indenização por fruição indevida -
Recurso desprovido.
Trata-se de ação de rescisão contratual, alegando os
autores que adquiriram a cota de unidade autônoma descrita na inicial, em
sistema de multipropriedade, no empreendimento da requerida, mas o imóvel
não foi entregue da data acordada, razão pela qual requerem a rescisão da
avença, com a devolução integral dos valores pagos.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente a
ação, para rescindir o contrato por culpa da ré, condenando-a à restituição
integral dos valores pagos pelos autores, corrigidos monetariamente pela
tabela Prática do TJSP a contar dos respectivos desembolsos e com juros de
mora de 1% ao mês da citação, além de arcar com as custas, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor
atualizado da condenação (fls. 201/204).

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A requerida apelou arguindo cerceamento de defesa pelo
indeferimento da produção de prova oral e pericial, para demonstrar que a
parte recorrida foi beneficiada com a redução do preço, em razão do pacto de
restituição em parcelas, em caso de rescisão do contrato, e que o prazo de
prorrogação de entrega do empreendimento pactuado em dias úteis foi
razoável e proporcional e foi cumprido. No mérito, afirmou que é lícita a
prorrogação do prazo para entrega do imóvel, estabelecida em 180 dias úteis,
devendo ser respeitada a autonomia contratual, considerando que os apelados
foram informados previamente do conteúdo da cláusula resolutória, e
ademais, a rescisão se deu por culpa dos compradores, pois o
empreendimento foi entregue em março de 2018, tendo os recorridos
manifestado sua vontade em rescindir a avença, tanto que celebrado distrato
(fls. 40/41), sendo lícita a cláusula que prevê o prazo de tolerância em dias
úteis, bem como a perda das arras, que possui previsão no art. 418 do Código
Civil, tendo havido gastos com a comercialização do bem, incluindo a
intermediação da venda, e o entendimento jurisprudencial alberga a
possibilidade de retenção das arras. Afirma a inexistência de prejuízo aos
autores no pacto de restituição de parcelas, e a restituição nos moldes fixados
irá prejudicar a sua saúde financeira e do empreendimento, não sendo simples
a revenda da unidade devolvida, de forma que a restituição deve ser dar em
27 parcelas, aduzindo que os juros de mora somente devem fluir a partir do
trânsito em julgado. Pleiteia o acolhimento da preliminar, para anular a
sentença, ou sua reforma, para reconhecer a legitimidade do contrato,
reconhecendo-se a culpa dos autores na rescisão, com retenção integral do
valor pago pelas arras, a restituição parcelada dos valores e a incidência dos
juros de mora somente do trânsito em julgado (fls. 221/260).

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Foram apresentadas contrarrazões pugnando-se pela
manutenção da decisão (fls. 266/281).
É o Relatório.
O
julgamento
antecipado
resultou
do
correto
entendimento quanto à desnecessidade de outras provas, aplicando-se o
disposto no art. 355, I, do CPC/2015, por não depender de prova oral
consistente em depoimento pessoal e oitiva de testemunhas ou pericial a
demonstração das alegações de que a parte recorrida foi beneficiada com a
redução do preço, em razão do pacto de restituição em parcelas, em caso de
rescisão do contrato; que o prazo de prorrogação de entrega em dias úteis, de
forma a diminuir os custos com horas extras e DSR em dobro dos operários,
foi razoável e proporcional e foi cumprido; que a crise econômica prejudicou
a entrega do empreendimento antes do prazo previsto, o qual foi cumprido e
que o imóvel ficou à disposição dos compradores ato seguinte à expedição do
habite-se, uma vez que exigem mera interpretação ou podem ser
demonstrados por documentos, ou decorrem do conhecimento comum.
No mérito, foi firmado entre as partes, Proposta de
Compra e Venda de Cota/Fração de Unidade Comercial em Regime de
Multipropriedade Empreendimento Olímpia Park Resort (fls. 22/36), e diante
do atraso na entrega da obra, os autores pleiteiam a rescisão da avença, não se
consumando a formalização de distrato extrajudical, pela não subscrição pela
ré (fls.37/41).
Muito embora alegue a ré ter entregue a obra dentro do
prazo de tolerância, tal fato não se sustenta, eis que tal prazo deve ser contado
em dias corridos e não em dias úteis, havendo abusividade da cláusula décima

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(fls. 31/32), nos termos do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 desta Corte,
que aprovou a seguinte tese de caráter vinculante: “Tema 01 É válido o prazo
de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no
compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção,
desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”, sendo
incontroverso, portanto, o descumprimento do prazo de entrega do imóvel,
pois com previsão de entrega em julho de 2017, com prorrogação por 180
dias, passaria a janeiro de 2018, tendo o mesmo sido entregue somente em
março de 2018, justificando o pedido de rescisão, não se podendo falar em
venire contra factum proprio ou supressio.
Comprovado o atraso da requerida a partir de
01/02/2018, é de rigor o reconhecimento de sua culpa exclusiva pelo
desfazimento do negócio e, consequentemente, de sua obrigação em restituir
integralmente aos autores os valores por ela pagos em decorrência da
contratação, sendo abusivas, e, consequentemente, nulas (art. 51, IV, CDC) as
cláusulas contratuais de retenção, não comportando retenção de arras, ainda
mais confirmatórias (REsp 1056704/MA, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 04/08/2009).
Neste sentido, consoante o disposto na Súmula n. 543 do
STJ aplicável à espécie: "na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento" (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
26/08/2015, DJe 31/08/2015).

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Por
fim,
formulado
pelos
compradores
pedido
condenatório de restituição dos valores pagos, fundado na culpa exclusiva da
promitente vendedora, aplicam-se os juros de mora em conformidade com o
art. 405 do Código Civil, incidindo da citação, afigurando-se inaplicável ao
caso o disposto no REsp STJ, AgRg no REsp 1342255/SPA, pela ausência de
culpa dos compradores pelo desfazimento do negócio.
Consoante a Súmula n. 02 deste TJSP: "a devolução das
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição", sendo abusiva a pretensão de restituir as
importâncias pagas em 62 prestações (art. 51, IV, CDC), não se aplicando ao
contrato o disposto no art. 67-A, § 13, da Lei n. 4.591/1965, pela
irretroatividade da Lei 13.786/2018 aos contratos firmados anteriormente a
sua vigência.
Não há prova de que os autores tenham efetivamente
usufruído de sua fração de tempo no empreendimento em regime de
multipropriedade, não comportando indenização pela fruição.
Inexistiu violação aos arts. 1. 3, 11, 141, 371, 373, II,
389, 489, I a III, § 1o, II a VI, 492, 494, II, 1.022, II, parágrafo único, II c.c. 7o
e 139, I, CPC, 2, 3, 4 e 6, caput, § 2o, da LINDB.
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso,
majorando-se em 5% os honorários advocatícios recursais, como dispõe § 11
do art. 85 do CPC/2015.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica