Tribunal: TJSP
Processo: 1012242-32.2017.8.26.0566
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Enéas Costa Garcia
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
Apelação. Venda de imóvel em loteamento. Cláusula contratual transferindo ao adquirente, desde a assinatura do contrato, obrigação de pagamento de imposto (IPTU). Abusividade. Despesa inerente ao proprietário que não pode ser transferida ao adquirente, especialmente em contrato de adesão, sem recebimento da posse em condições de utilização do bem pelo comprador, o que somente ocorre com término

Ementa:
Apelação. Venda de imóvel em loteamento. Cláusula contratual transferindo ao adquirente, desde a assinatura do contrato, obrigação de pagamento de imposto (IPTU). Abusividade. Despesa inerente ao proprietário que não pode ser transferida ao adquirente, especialmente em contrato de adesão, sem recebimento da posse em condições de utilização do bem pelo comprador, o que somente ocorre com término e aprovação formal das obras de infraestrutura. Restituição dos valores pagos devida. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000294287
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1012242-32.2017.8.26.0566, da Comarca de São Carlos, em que é apelante
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA SÃO CARLOS IV SPE LTDA, é
apelado MUNAIAR CORRÊA CONSTRUTORA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
ENÉAS COSTA GARCIA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012242-32.2017.8.26.0566 -Voto no 3335
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Apelação Cível no 1012242-32.2017.8.26.0566
Apelante: Empreendimentos Imobiliários Damha São Carlos Iv Spe Ltda
Apelado: Munaiar Corrêa Construtora Ltda
Comarca: São Carlos
Juiz: Vilson Palaro Júnior

Voto no 3.335
Apelação. Venda de imóvel em loteamento. Cláusula
contratual transferindo ao adquirente, desde a assinatura do
contrato, obrigação de pagamento de imposto (IPTU).
Abusividade. Despesa inerente ao proprietário que não pode
ser transferida ao adquirente, especialmente em contrato de
adesão, sem recebimento da posse em condições de utilização
do bem pelo comprador, o que somente ocorre com término e
aprovação formal das obras de infraestrutura. Restituição dos
valores pagos devida. Recurso improvido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou
procedente a ação para condenar a ré a restituir os valores pagos a título de IPTU
anteriormente à data de conclusão das obras de infraestrutura básica do loteamento (fls.
280/283).
Recorre a ré (fls. 302/316) alegando que: a) a apelada não
iniciou qualquer procedimento visando início de obras no local, apesar de o
empreendimento já estar liberado para construção; b) a posse do imóvel foi entregue aos
compradores desde 2014, havendo autorização para apresentação de projetos de
construção, como ocorreu com outros proprietários; c) inexiste qualquer ilegalidade na
cláusula 8 do contrato, uma vez que atende às determinações legais indicando o
responsável pelo pagamento de impostos e taxas.
Recurso bem processado e respondido (fls. 337/354).
É o relatório.
O inconformismo da parte não procede, devendo subsistir a r.
sentença.

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A questão controvertida diz respeito à validade da disposição
contratual que, na venda de imóvel em loteamento, transfere ao adquirente obrigação de
pagamento de IPTU desde a assinatura do contrato, antes da conclusão das obras de
infraestrutura.
Tratando-se de contrato de adesão, como no caso sub judice,
mostra-se abusiva tal cláusula, considerando que referida despesa compete ao proprietário
e não pode ser imposta ao aderente sem que sequer lhe seja atribuída a posse efetiva do
bem, isentando o proprietário de sua responsabilidade sem qualquer contrapartida para o
adquirente.
Somente com a conclusão e aprovação das obras de
infraestrutura estaria validamente transferida a posse para fins de cobrança do imposto.
Como já se decidiu: “Esta Câmara adota o entendimento de
que descabe, a despeito de qualquer estipulação contratual em sentido contrário, a
cobrança de obrigações propter rem do comprador de imóvel antes de sua imissão na
posse do bem. “À vista disso, mostra-se de rigor tanto a devolução dos valores
despendidos pelos apelados com o pagamento de IPTU nos anos de 2012, 2013 e 2014,
antes de 19.12.2014, quando entregue o imóvel, quanto a declaração de nulidade da
cláusula que transfere aos compradores o pagamento de obrigações propter rem antes da
efetiva entrega do lote.” (TJSP; Apelação Cível 1031966-86.2017.8.26.0577; Relator
(a): Rui Cascaldi; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos
Campos - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/06/2019; Data de Registro: 17/06/2019).
No mesmo sentido:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel em
loteamento. Cláusula contratual transferindo ao adquirente, antes
mesmo do recebimento da posse do bem, a obrigação de
pagamento de imposto (IPTU). Abusividade. Despesa inerente ao
proprietário que não pode ser transferida ao adquirente,
especialmente em contrato de adesão e de consumo, sem
recebimento
da
posse
pelo
compromissário
comprador.
Restituição simples do valor pago devida, com reconhecimento da
nulidade da cláusula e obrigação da vendedora arcar com referido
pagamento. Recurso provido.”
(TJSP; Apelação Cível 1001545-07.2015.8.26.0344; Relator
(a): Enéas Costa Garcia; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito

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Privado; Foro de Marília - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
03/07/2018; Data de Registro: 03/07/2018).
“Apelação. Ação com pedidos declaratório e condenatório.
Compromisso de compra e venda. Sentença de procedência.
Inconformismo da ré. Manutenção da sentença por seus próprios
fundamentos (art. 252 RITJSP). Atraso na entrega do imóvel.
Nulidade da cláusula que impõe ao comprador os pagamentos dos
encargos relativos ao imóvel (no caso, discute-se IPTU) no
período anterior à transferência da posse. Condenada a ré a
indenizar a autora pelos valores já pagos a este título. Honorários
advocatícios sucumbenciais majorados, de 10% para 13% sobre o
valor da condenação. Recurso desprovido.” (TJSP; Apelação
Cível 1006541-90.2017.8.26.0566; Relator (a): Piva Rodrigues;
Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de São Carlos
- 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/08/2018; Data de
Registro: 09/08/2018).
“Apelação Cível
Abusividade de cláusula
Transferência
imediata de tributos e encargos sobre o imóvel à adquirente
Impossibilidade Desvantagem exagerada imposta à apelada
Imposição de obrigatoriedade de arcar com os pagamentos
relativos ao imóvel sem a possibilidade de exercer sobre este
qualquer direito Posse indireta que não justifica a transferência
da obrigação Entrega de lote sem a completa infraestrutura que
não se mostra suficiente a caracterizar a transferência da posse do
imóvel à apelada Impossibilidade de exercício dos mesmos
poderes do proprietário, sem limitação Débitos que constituem
obrigações "propter rem", exigíveis de quem seja titular da coisa
como proprietário ou possuidor, o que não era o caso da apelada
Sentença mantida Recurso improvido. Sucumbência recursal
Verba honorária majorada nos termos do art. 85, §§ 2 e 11, do
CPC Execução dos valores sujeita ao disposto no art. 98, §3o, do
CPC.”
(TJSP; Apelação Cível 1010987-39.2017.8.26.0566; Relator
(a): José Joaquim dos Santos; Órgão Julgador: 2a Câmara de
Direito Privado; Foro de São Carlos - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 15/08/2018; Data de Registro: 15/08/2018).
A argumentação da apelante no sentido de que outros
proprietários teriam apresentado projetos de construção não altera a solução apresentada no
juízo a quo, pois a requerida em vários momentos reconheceu o momento em que houve
aprovação final das obras de infraestrutura (fls. 101/104, fls. 130), de modo que deve
prevalecer a sentença quando considerou irregular a cobrança do adquirente do imposto
antes do término das obras de infraestrutura.
Não era preciso que a autora demonstrasse ter intenção de
edificar no imóvel. A solução da lide passa pela análise da validade da cláusula que

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indevidamente antecipou a cobrança.
Nos termos do art. 85, §11 do CPC ficam os honorários
majorados para 15% do valor da condenação.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
Enéas Costa Garcia
Relator