Tribunal: TJSP
Processo: 1001625-40.2015.8.26.0127
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: José Rubens Queiroz Gomes
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-17

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Inconformismos de ambas as partes. Invalidade da cláusula contratual que estabelece como termo inicial do prazo para entrega da obra a data, não definida, do contrato de financiamento junto ao agente financeiro. Obrigatoriedade de se fixar não apenas o termo final para conclusão

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Inconformismos de ambas as partes. Invalidade da cláusula contratual que estabelece como termo inicial do prazo para entrega da obra a data, não definida, do contrato de financiamento junto ao agente financeiro. Obrigatoriedade de se fixar não apenas o termo final para conclusão da obra, mas também o termo inicial da contagem de aludido prazo, qual seja, a obtenção do financiamento pela construtora ou formação do grupo de adquirentes. Omissão que conduz à contagem do prazo de conclusão da obra a partir da celebração do contrato. Contrato de compra e venda firmado em 31/05/2012 e chaves entregues em 21/01/2014, logo, não há que se falar em inadimplemento contratual por parte das empresas rés. Prazo de tolerância de 120 dias que não é ilegal. Súmula 164 deste TJSP. Despesas com corretagem e SATI. Não ocorrência da prescrição trienal. Observância do REsp no 1.551.956. Cobrança ilícita, pois não prevista em contrato de compra e venda cláusula que transfere aos compradores tal obrigação. Despesas SATI. Cobrança ilegal. Recursos a que se nega provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000102095
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível
no
1001625-40.2015.8.26.0127,
da
Comarca
de
Carapicuíba, em que é apelante/apelada SARAH VAZ DE OLIVEIRA,
são apelados/apelantes SOLARIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA e CONSTRUTORA AUGUSTO VELLOSO S A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir
a seguinte decisão: Negaram provimento aos recursos. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
MARY GRÜN (Presidente sem voto), LUIZ ANTONIO COSTA E MIGUEL
BRANDI.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020.
JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001625-40.2015.8.26.0127 -Voto no 16659 L
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VOTO No 16659
APELAÇÃO CÍVEL No 1001625-40.2015.8.26.0127
COMARCA: CARAPICUÍBA - 2a VARA CÍVEL
JUÍZA 1a INSTÂNCIA: MARIA LUIZA DE ALMEIDA TORRES VILHENA
APELANTES/APELADOS:
SARAH
VAZ
DE
OLIVEIRA,
SOLARIS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E OUTRO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação
de indenização por danos materiais e
morais. Sentença de parcial procedência.
Inconformismos
de
ambas
as
partes.
Invalidade da cláusula contratual que
estabelece como termo inicial do prazo
para
entrega
da
obra
a
data,
não
definida, do contrato de financiamento
junto
ao
agente
financeiro.
Obrigatoriedade de se fixar não apenas o
termo final para conclusão da obra, mas
também o termo inicial da contagem de
aludido prazo, qual seja, a obtenção do
financiamento
pela
construtora
ou
formação do grupo de adquirentes. Omissão
que
conduz
à
contagem
do
prazo
de
conclusão da obra a partir da celebração
do contrato. Contrato de compra e venda
firmado em 31/05/2012 e chaves entregues
em 21/01/2014, logo, não há que se falar
em inadimplemento contratual por parte
das empresas rés. Prazo de tolerância de
120 dias que não é ilegal. Súmula 164
deste TJSP. Despesas com corretagem e
SATI.
Não
ocorrência
da
prescrição
trienal.
Observância
do
REsp
no
1.551.956. Cobrança ilícita, pois não
prevista em contrato de compra e venda
cláusula que transfere aos compradores
tal obrigação. Despesas SATI. Cobrança
ilegal.
Recursos
a
que
se
nega
provimento.
Trata-se
de
recursos
de
apelação
interpostos contra a r. sentença de fls. 307/314, que julgou
procedente em parte a ação para condenar as empresas rés,

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solidariamente, a repetirem o indébito relativamente à
cobrança de comissão de corretagem e tarifa de serviço de
assessoria técnica imobiliária [SATI, no importe apontado na
inicial [R$ 8.901,93], na forma simples, corrigidas, pela
Tabela Prática deste E. Tribunal de Justiça, desde o
desembolso, e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês [CC,
art. 406 c.c. art. 161, §1o, do CTN], a contar da citação
[CC, art. 405], com fulcro no art. 269, inciso I, do Código
de Processo Civil. Em face da sucumbência recíproca, cada
parte
arcará
com
o
pagamento
das
custas
e
despesas
processuais que desembolsou, bem como honorários advocatícios
de seus patronos.
Irresignadas, recorrem ambas as partes.
A autora pleiteia, em suma, a nulidade do
prazo de tolerância de 120 dias e que o prazo de 18 meses
apos a assinatura do contrato com a CEF é abusivo; que não
houve comprovação da ocorrência de caso fortuito ou força
maior, logo, cabível a indenização por lucros cessantes,
congelamento da correção monetária e afastamento dos juros de
obra. Pede o provimento do recurso e a condenação das rés ao
pagamento de indenização por danos morais e materiais.
A parte ré sustenta, em suma, que ocorreu
a prescrição trienal das despesas com corretagem e SATI e que
é inviável a devolução da taxa SATI, pois devidamente
contratada.
Os
recursos
foram
processados
e
contrarrazoado.
É a síntese do necessário.

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Os recursos não comportam provimento.
No tocante ao suposto atraso na entrega
do bem, tem-se que a cláusula contratual 9.6 do contrato
firmado entre as partes litigantes (fls. 55) estipula como
prazo para a conclusão da obra o indicado no item “D” do
quadro geral e está assim redigido:
Item “D”: o prazo de construção é de 18
meses, salvo os motivos de caso fortuito ou força maior, contados
da data do contrato de financiamento celebrado entre o (s)
COMPRADOR(ES) e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, a seguir designada
simplesmente de CEF, com interveniência da CONSTRUTORA”.
Já a cláusula 9.6: “O (s) COMPRADOR9ES0
declara(m) esta)rem) ciente(s) de que o prazo de conclusão da obra
é o constante no item “D” do quadro resumo, contado da data da
assinatura dos contratos de financiamento dos adquirentes com CEF,
e seus registros no Cartório de Registro de Imóveis competente, em
número de unidades, necessário à viabilização do empreendimento,
conforme normativas da CEF”.
Pois bem.
O entendimento consolidado por esta Corte
no
julgamento
do
Tema
02
do
IRDR
no
0023203-35.2016.8.26.0000, de Relatoria do Desembargador
Francisco Loureiro, adotou a seguinte tese:
Tema no 02: “Na aquisição de unidades
autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o
contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e
inteligível o prazo certo para a formação do grupo de

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adquirentes e para a entrega do imóvel”.
Inegável
a
nulidade
da
cláusula
contratual 9.6 e do item “D” do quadro geral, pois o
instrumento contratual omitiu o prazo para formação do grupo
de adquirentes, limitando-se a submeter o início do prazo
para conclusão das obras a uma condição suspensiva, qual
seja, a obtenção de financiamento do empreendimento junto à
CEF.
O que faltou à cláusula contratual, e aí
está a razão da ilicitude, foi não estipular prazo máximo e
certo para a celebração do financiamento junto à CEF, bem
como o número mínimo de adquirentes necessário para a
viabilização do empreendimento.
Desta
forma,
diante
da
nulidade
da
cláusula, deve-se considerar o termo inicial para a entrega
da obra como sendo a data da celebração do contrato entre o
apelado e as apelantes, ou seja, 25/04/2010”.
Assim, é inadmissível a estipulação da
cláusula que estabelece o prazo para entrega após a
assinatura do contrato de financiamento bancário.
O artigo 47 do Código de Defesa do
Consumidor é claro ao dispor que as cláusulas contratuais
devem sempre ser interpretadas de maneira mais favorável ao
consumidor e o inciso XII do artigo 39 estabelece que é
prática abusiva deixar de estipular prazo para o cumprimento
de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a
seu exclusivo critério.

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Neste sentido, já decidiu esta 7a Câmara
de Direito Privado:
“Compromisso de compra e venda. Ação de
Indenização.
Atraso
na
entrega
da
obra
Inobservância da previsão contratual para
entrega do bem. Declaração de abusividade da
estipulação que autoriza a entrega do imóvel
24 meses após a assinatura do contrato de
financiamento
Desvantagem
exagerada
ao
consumidor.”
(Apelação
no
1027034-60.2014.8.26.0577,
relator
Luiz
Antônio Costa, j. 21/07/2015)
No presente caso, firmou contrato com as
rés em 31 de maio de 2012 (fls. 44/57), mas não trouxe aos
autos o contrato de financiamento que supostamente teria
firmado com a CEF.
Logo, com razão o MM. Juiz singular ao
considerar, hipoteticamente, que a autora teria celebrado
ambos os contratos [compromisso de compra e venda e de
financiamento] no mesmo dia, em 31/05/2012, o prazo para as
rés
promoverem
a
entrega
do
imóvel
findar-se-ia
em
30/03/2014.
Desta
forma,
restando
cabalmente
comprovado que a entrega das chaves se deu em 21/01/2014
[fls. 72/73], sob este prisma, não há que se falar em
inadimplemento contratual por parte das empresas rés, mesmo
que parcial, por conseguinte, improcedentes os pedidos
condenatório ao pagamento dos danos morais e materiais
[lucros cessantes] e seus reflexos.
E é incontroverso que a cláusula que
estipula acréscimo de 120 dias de tolerância para conclusão
da obra é legal, pois contratualmente prevista.

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Nesse sentido é a Súmula 164 deste TJSP:
“É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta
dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível”.
Com relação ao recurso das rés, não
ocorreu a prescrição trienal, pois o pagamento da corretagem
e despesas SATI ocorreu após junho de 2012 e a ação foi
ajuizada em março de 2015.
No
mais,
o
STJ
ao
julgar
o
REsp
Repetitivo no 1.551.956/SP fixou tese jurídica a ser
observada pelos Tribunais, reconhecendo a “Validade da
cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão de corretagem".
Oportuno enfatizar que nada obsta a
cobrança de comissão de corretagem em negócios envolvendo a
compra e venda de bem imóvel, uma vez que as partes podem
livremente pactuar quem ficará obrigado pelo pagamento dessa
verba, desde que não haja dúvida acerca dessa obrigação e
qual o valor a ser despendido. Além disso, o consumidor
deverá
ser
informado
previamente
do
pagamento
a
ser
desembolsado, em obediência ao princípio da informação.
“In casu”, nos contratos de compra e
venda das unidades não há cláusula que transfere ao comprador

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o pagamento das despesas à título de corretagem.
Logo, restou desatendido o dever de
informação previsto no artigo 31 do Código de Defesa do
Consumidor, norma cogente que rege a questão.
E
no
tocante
à
taxa
assessoria
imobiliária
SATI, o Ministro Sanseverino entendeu que o
repasse ao consumidor se trata de abusividade, conforme
dispõe o artigo 51 do CDC, pois não é serviço autônomo como a
comissão de corretagem e sim um serviço de confiança que a
parte poderia contratar profissional próprio para tanto.
"Essa assessoria prestada ao consumidor
por técnicos vinculados ao vendedor constitui mera prestação
de serviço inerente à celebração do próprio contrato,
inclusive
no
que
tange
ao
dever
de
informação,
não
constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente, como
ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso flagrante
violação dos deveres de lealdade e transparência impostos
pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI pelo
cumprimento
de
deveres
inerentes
ao
próprio
contrato
celebrado."
Assim,
correta
a
r.
sentença
ao
determinar a devolução dos valores pagos pela autora a título
de corretagem e SATI, que deverão ser apurados em liquidação
de sentença.
Posto
isto,
nega-se
provimento
aos
recursos.
Alerto às partes que, em caso de oposição

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de embargos de declaração, poderá ser observado o disposto no
artigo 1.026, §§ 2o a 4o, do Código de Processo Civil,
inclusive
nas
hipóteses
em
que
se
pretenda
o
mero
prequestionamento, uma vez que este está implícito na solução
dada pelo Tribunal de origem.
JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES
Relator