Tribunal: TJSP
Processo: 1014883-55.2019.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
APELAÇÃO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. Compromisso de compra e venda do imóvel não levado a registro. Ilegitimidade passiva ad causam do Promitente Vendedor. Inocorrência na hipótese dos autos. Dívida propter rem que pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto, sem prejuízo da eventual ação de regresso.

Ementa:
APELAÇÃO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. Compromisso de compra e venda do imóvel não levado a registro. Ilegitimidade passiva ad causam do Promitente Vendedor. Inocorrência na hipótese dos autos. Dívida propter rem que pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto, sem prejuízo da eventual ação de regresso. Questão pacificada em sede de recurso repetitivo pelo C. STJ (REsp 1345331/RS). Ausência de demonstração, in casu, da ciência inequívoca do Condomínio/Autor acerca do compromisso de compra e venda. O lapso temporal decorrido entre a transmissão do imóvel pela Ré ao terceiro até o ajuizamento da presente demanda não teria o condão de por si só comprovar a ciência inequívoca do condomínio. Ônus de comprovação que competia à Ré. Decisão Mantida. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE
SÃO PAULO
2020.0000761182
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1014883-55.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é
apelante COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E
URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelado
CONDOMINIO RESIDENCIAL VITORIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o
voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente) e CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014883-55.2019.8.26.0361 -Voto no 33282
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Apelação Cível – no 1014883-55.2019.8.26.0361
Apelante/Ré:
COMPANHIA
DE
DESENVOLVIMENTO
HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE
SÃO PAULO - CDHU
Apelado/Autor:
CONDOMINIO RESIDENCIAL VITÓRIA
MM. Juiz de Direito: Fabricio Henrique Canelas
Comarca de Mogi das Cruzes 3a Vara Cível
Voto no 33282
APELAÇÃO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS.
Compromisso de compra e venda do imóvel não levado a registro.
Ilegitimidade passiva ad causam do Promitente Vendedor.
Inocorrência na hipótese dos autos. Dívida propter rem que pode
recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o
promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso
concreto, sem prejuízo da eventual ação de regresso. Questão
pacificada em sede de recurso repetitivo pelo C. STJ (REsp
1345331/RS). Ausência de demonstração, in casu, da ciência
inequívoca do Condomínio/Autor acerca do compromisso de
compra e venda. O lapso temporal decorrido entre a transmissão
do imóvel pela Ré ao terceiro até o ajuizamento da presente
demanda não teria o condão de por si só comprovar a ciência
inequívoca do condomínio. Ônus de comprovação que competia à
Ré. Decisão Mantida. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO, com
observação.
Trata-se de ação de cobrança de despesas
condominiais ajuizada por CONDOMINIO RESIDENCIAL VITÓRIA contra
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO CDHU, julgada procedente pela r. sentença (e-fls.
156/158), para condenar a Ré ao pagamento do valor apontado na inicial, com
correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo e
juros moratórios de 1% ao mês, ambos a partir do vencimento de cada parcela,
assim como ao pagamento das contribuições que se vencerem no curso da
demanda, até a data da sentença. Em razão da sucumbência, condenou a Ré ao

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pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios
fixados em 10% sobre o valor da condenação.
Inconformada, a Ré interpôs o presente
recurso de apelação (e-fls. 161/179), desafiando contrarrazões do Autor (e-fls.
185/193).
É o relatório.
Trata-se de recurso de apelação interposto
contra r. sentença de primeiro grau que julgou procedente a ação de cobrança
condominial ajuizada contra a CDHU, condenando-a ao pagamento das
despesas condominiais indicadas pelo Autor na inicial além daquelas que se
venceram ao longo do processo.
Conforme se depreende dos autos, o Autor
ajuizou a presente demanda visando a condenação da Ré ao pagamento das
despesas condominiais inadimplidas da unidade no 34-B, no importe total de R$
7.000,85, referentes ao período descrito na planilha de e-fls. 04.
Em sede de contestação (e-fls. 62/79), a Ré
aduziu preliminares de ilegitimidade passiva, em razão de o imóvel ter sido
financiado e compromissado à venda para SARA CRISTINA ROCHA CURSINO,
por meio de “contrato de cessão de posse e promessa de compra e venda de
imóvel” firmado em 18.SET.2003, colacionando-o às e-fls. 114/127. Aduziu,
ainda, acerca da carência da ação, diante da falta de interesse de agir do Autor,
por supostamente não ter demonstrado que houve recusa ao pagamento dos
débitos e pela não constituição em mora. No mérito, em síntese, requereu a
improcedência do pedido.
O Juízo “a quo” afastou as preliminares
arguidas pela Ré, julgando procedente a ação, diante da ausência de prova
inequívoca de que ao Autor tenha sido comunicado a negociação do imóvel,
dando lastro ao presente recurso.
Pretende a Ré em sede recursal a reforma
da decisão, sob as seguintes alegações: ilegitimidade passiva ad causam, em
razão da venda do imóvel a terceiro; carência da ação, diante da ausência de

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interesse de agir do Autor pela não comprovação de que tenha havido recusa ao
pagamento dos débitos tanto por parte do ora Apelante quanto por parte do
cessionário; inexigibilidade do débito, e, por fim, ausência de responsabilidade ao
adimplemento do débito por não ser possuidora do imóvel.
Inicialmente, deve ser analisada a questão
atinente à suposta ilegitimidade da Ré para ocupar o polo passivo da demanda.
Conforme se depreende dos autos, não
houve controvérsia nos autos de que o imóvel objeto das despesas condominiais
pertencia à Ré ao tempo da alegada transmissão a terceiro em SET.2003.
Pois bem. A legitimidade para figurar no polo
passivo de ação de cobrança de despesas condominiais em atraso, que
constituem obrigações propter rem, havendo compromisso de compra e venda
não levado a registro, restou pacificada pelo C. Superior Tribunal de Justiça em
sede de recurso repetitivo, à luz do art. 543-C do CPC. Confiram-se as teses
firmadas:
“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO.
DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE
VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO
CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-
C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não
levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i)
que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor
para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi

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exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.
(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)
Portanto, com o julgamento do mencionado
recurso, restou consolidado o entendimento no sentido de que a legitimidade
poderá recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente
vendedor, a depender da imissão na posse pelo promissário comprador e da
ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação, sem prejuízo da eventual
ação de regresso.
Na hipótese dos autos, depreende-se que os
débitos condominiais pleiteados e exigíveis na presente demanda são relativos
aos anos de 2015/2019 (e-fl. 04) sendo, assim, posteriores à alegada imissão na
posse de terceiro cessionário da unidade, que supostamente ocorreu em
SET.2003, conforme se observa do contrato de cessão de posse e promessa de
compra e venda de imóvel celebrado à época.
Mas, apesar de demonstrada a transferência
de titularidade da unidade condominial, assim como a imissão na posse pela
cessionária, não há comprovação de que a Ré, proprietária da unidade ao tempo
da transmissão, tenha dado ciência inequívoca ao Condomínio/Autor acerca da
celebração do compromisso de compra e venda da unidade condominial
devedora, ônus que lhe competia, nos termos do art. 373, II do CPC.
Por essas razões, não se pode entender,
portanto, que, na hipótese dos autos, a Ré seria parte ilegítima passiva ad
causam, ainda que as quotas cobradas sejam referentes a período posterior à
assinatura do instrumento particular de venda e compra, razão pela qual a
decisão não exige reforma.
No caso em apreço, ressalte-se que o lapso
temporal decorrido desde a suposta transmissão do imóvel pela Ré ocorrida em
2003 até o ajuizamento da presente demanda em 2019, não tem o condão de por
si só comprovar a ciência inequívoca do condomínio, haja vista a inexistência nos
autos de qualquer indício para tal conclusão.

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A alegação de carência da ação por
ausência de interesse de agir do Autor é descabida.
Isso porque em se tratando de obrigações
líquidas e com prazo certo de vencimento, hipótese dos autos, a mora se dá
automaticamente a partir da data em que a obrigação deveria ter sido cumprida
(“ex re”), sem que haja necessidade, portanto, de interpelação judicial ou
extrajudicial para a sua constituição, consoante o disposto no art. 397, “caput” do
CC, “in verbis”:
“Art. 397. O inadimplemento da obrigação,
positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.”
Quanto ao mérito propriamente dito, alegou
a Ré a inexigibilidade do débito, assim como a ausência de responsabilidade de
arcar com o pagamento das despesas condominiais, alegações que não
comportam acolhimento.
A responsabilidade da Ré de arcar com o
pagamento das despesas condominiais restou devidamente enfrentada in casu
quando da rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva, razão pela qual
desnecessária a reiteração.
Quanto à exigibilidade do débito informado
na inicial decorrente de despesas condominiais inadimplidas, com exceção das
prescritas, como acertadamente reconheceu o Juízo “a quo”, não há dúvidas da
legalidade in casu, diante da inexistência de comprovação do pagamento ou de
fato que desconstituísse o seu dever legal de contribuir para as despesas do
condomínio na proporção da sua fração ideal (CC, art. 1.336, I)
Com efeito, o débito relativo ao período
indicado na inicial restou devidamente discriminado, existindo presunção de
legalidade e exigibilidade das despesas condominiais aprovadas em assembleia,
inexistindo, por outro lado, impugnação específica por parte da Ré quanto aos
valores lá mencionados, ônus que lhe competia (CPC, arts. 302 e 333, II).
Assim, de rigor a procedência do pedido
inicial, como acertadamente concluiu o magistrado “a quo”.

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Por fim, considerando o disposto no §11, do
art. 85 do CPC/2015, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser
majorados para a quantia de 12% sobre o valor da condenação, em razão do
trabalho adicional em grau recursal.
Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO
PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pela Ré, mantendo
integralmente a r. sentença hostilizada tal como lançada, com a observação de
que os honorários advocatícios sucumbenciais ficam majorados para a quantia de
12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora