Tribunal: TJSP
Processo: 1010503-80.2016.8.26.0009
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – SENTENÇA QUE DETERMINOU A RETENÇÃO DE 20% DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS PELO ADQUIRENTE EM FAVOR DA VENDEDORA – RECURSO DA INCORPORADORA ALMEJANDO A MAJORAÇÃO DO PORCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 30% – ABUSIVIDADE – RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – SENTENÇA QUE DETERMINOU A RETENÇÃO DE 20% DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS PELO ADQUIRENTE EM FAVOR DA VENDEDORA – RECURSO DA INCORPORADORA ALMEJANDO A MAJORAÇÃO DO PORCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 30% – ABUSIVIDADE – RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO EM PARCELA ÚNICA – QUESTÃO SUMULADA NESTE E. TJSP (VERBETES 2 E 3) – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO DESTE PRONUNCIAMENTO – MORA DO COMPRADOR – SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000365946
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1010503-80.2016.8.26.0009, da Comarca
de São Paulo, em que é apelante YOU 4 EMPREEDIMENTO
IMOBILIARIO LTDA, é apelado PAULO EMILIO PIERETTI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1010503-80.2016.8.26.0009
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Apelação Cível No 1010503-80.2016.8.26.0009
Apelante: You 4 Empreedimento Imobiliario Ltda
Apelado: Paulo Emilio Pieretti
(Voto no 24.356)

EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
RESCISÃO
CONTRATUAL
POR
INICIATIVA
DO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR

SENTENÇA
QUE
DETERMINOU
A
RETENÇÃO
DE
20%
DAS
IMPORTÂNCIAS PAGAS PELO ADQUIRENTE EM
FAVOR
DA
VENDEDORA

RECURSO
DA
INCORPORADORA ALMEJANDO A MAJORAÇÃO DO
PORCENTUAL
DE
RETENÇÃO
PARA
30%

ABUSIVIDADE

RESCISÃO
DO
CONTRATO
ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO “STATUS
QUO ANTE”, ADMITIDA A RETENÇÃO DE 10% DO
QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR
OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO
DO NEGÓCIO EM PARCELA ÚNICA
QUESTÃO
SUMULADA NESTE E. TJSP (VERBETES 2 E 3)

CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA
DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS A
CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO DESTE
PRONUNCIAMENTO
MORA DO COMPRADOR

SENTENÇA MODIFICADA RECURSO PROVIDO EM
PARTE.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 168/174, que julgou parcialmente
procedentes os pedidos para rescindir a compra e venda
firmada pelas partes condenando a ré na devolução de 80%
das importâncias pagas em parcela única com correção
monetária a partir dos desembolsos e juros de mora de 1%
ao mês a contar da citação, não sem antes rejeitar o
pleito de restituição da comissão de corretagem.

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Em razão da sucumbência mínima, condenou a ré nas
custas, despesas processuais e honorários advocatícios de
10% do valor atualizado da condenação.
Irresignada, apela a requerida em busca da reforma
da r. sentença sob a alegação, em síntese, de culpa do
autor pelo malogro da compra e venda; retenção de 30% das
importâncias pagas; devolução parcelada das prestações; a
correção monetária incidiria do ajuizamento da ação e os
juros de mora a partir do trânsito em julgado (fls.
176/1987).
A apelante comprovou o recolhimento das custas do
preparo (fls. 199/200), sendo o recurso recebido somente
no efeito devolutivo (fls. 218/219).
Contrarrazões às fls. 203/216.
Não houve oposição ao julgamento virtual do presente
recurso (fls. 221).

É o relatório.
1.- DOS FATOS
Paulo Emílio Pieretti ajuizou ação
de rescisão de compra e venda cumulada com pedido de
devolução de importâncias pagas em face de You 4
Empreendimento Imobiliário Ltda sustentando, em síntese,
que as partes firmaram em 14 de dezembro de 2013 a
promessa de venda e compra da unidade autônoma descrita e
caracterizada na inicial, cujo pagamento, no importe de
R$ 291.761,15 se daria de forma parcelada (fls. 16/43);
efetuou o pagamento de R$ 67.713,41 (preço) e comissão de
corretagem; alegando dificuldades financeiras não obteve

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êxito na rescisão extrajudicial porque a requerida
reteria 30% dos pagamentos. Por isso, pleiteou a rescisão
do contrato e a devolução de 90% das prestações.

Concedida
em
parte
a
tutela
antecipada
para
suspender a exigibilidade dos pagamentos e obstar a
inscrição do nome do autor perante os órgãos de proteção
ao crédito, a requerida contestou alegando a culpa do
promissário comprador pelo malogro da compra e venda;
restituição de 70% dos pagamentos; regularidade da
cobrança da comissão de corretagem (fls. 168/174).
A
r.
sentença
julgou
os
pedidos
parcialmente
procedentes.
Daí a interposição do recurso.
2.- DO DIREITO No caso em exame, dúvida não pode
haver de que rescisão do contrato deu-se por culpa do
comprador.
No entanto, os encargos financeiros que recaem sobre
as prestações pagas não poderão tornar inviável a
rescisão da compra e venda para o requerente.
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto
do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JR (falecido recentemente), a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações

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já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço ao promitente comprador (cf. Extinção dos contratos
por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de Janeiro: Ed.
AIDE, p. 259).

O objeto do contrato é a unidade autônoma, na posse
da qual o comprador não foi imitido, limitando-se a
discussão ao porcentual de retenção.
E, nesse sentido, a retenção pela vendedora de 30%
do que recebera do adquirente afigura-se abusiva, porque
coloca o comprador, na qualidade de consumidor, em
desvantagem excessiva (CDC, art. 51).
Esta C. 8a Câmara de Direito Privado entende ser
razoável a dedução de 10% dos valores pagos quando a
rescisão se dá por culpa do compromissário comprador,
porque tem o condão de ressarcir a apelante dos eventuais
prejuízos por ela suportados.
Nesse mesmo sentido decidiu a C. 5a Câmara de
Direito Privado deste E. TJSP: “Compra e venda de imóvel
Aplicação do código de defesa do consumidor Rescisão
a pedido do comprador, que não podia mais manter o
pactuado
Possibilidade
Restituição das quantias
pagas, com retenção de 10% a favor da requerida

Incidência de juros moratórios a partir do trânsito em
julgado

Sucumbência
mínima
do
autor,
ficando
a
requerida condenada ao pagamento da totalidade das custas
e
despesas
processuais,
bem
como
dos
honorários
advocatícios tal como fixados na sentença Inteligência
do parágrafo único do artigo 86 do CPC
Recurso da ré

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parcialmente
provido”
(Ap.
1007742-26.2017.8.26.0564,
rel. Des. A. C. Mathias Coltro, j. 25.10.2017; Ap.
1002506-70.2017.8.26.0604, rel. Des. Moreira Viegas, j.
17.10.2018).
Sucede, porém, que não houve recurso do apelado
contra este capítulo da r. sentença.
Assim -- e em face da proibição da reformatio in
pejus -- a apelante deverá restituir ao requerente em
parcela única o equivalente a 80% dos pagamentos,
acrescidos de correção monetária calculada a partir de
cada um dos desembolsos pela Tabela Prática deste E. TJSP
e juros de mora de 1% ao mês contados do trânsito em
julgado, pois a mora é do comprador
Nesse mesmo sentido: STJ-3a Seção, REsp 1617652/DF,
rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 26.09.2017.
3.
DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
Diante da
sucumbência mínima do autor, a ré arcará com as custas,
despesas processuais e honorários advocatícios majorados
para 15% do valor atualizado da condenação, nos termos do
art. 85, § 11 do CPC.
4.- CONCLUSÃO
Daí por que se dá provimento em
parte ao recurso.
Na oposição de embargos de declaração contra o
presente
acórdão,
ficam
as
partes
intimadas
a
se
manifestarem, nas próprias razões recursais, a respeito
de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do

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7
art. 1o da Resolução n. 549/2011 do Órgão Especial deste
Eg. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como
concordância.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica