Tribunal: TJSP
Processo: 1030826-22.2018.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Francisco Occhiuto Júnior
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-17
Data de publicação: 2020-04-17

Ementa:
Locação de imóvel residencial. Ação de despejo por falta de pagamento c.c. cobrança. Falta de comprovação do pagamento dos aluguéis. Ação julgada parcialmente procedente.
Apelação dos réus. Preliminar de cerceamento de defesa. Não ocorrência. Pretensão à produção de prova testemunhal com a finalidade de comprovar acordo verbal. Não acolhimento. Pretensão à cobrança proporcional da multa

Ementa:
Locação de imóvel residencial. Ação de despejo por falta de pagamento c.c. cobrança. Falta de comprovação do pagamento dos aluguéis. Ação julgada parcialmente procedente.
Apelação dos réus. Preliminar de cerceamento de defesa. Não ocorrência. Pretensão à produção de prova testemunhal com a finalidade de comprovar acordo verbal. Não acolhimento. Pretensão à cobrança proporcional da multa compensatória. Impossibilidade. Multa compensatória cobrada pelo locador motivada por infração contratual consubstanciada na falta da transferência da titularidade das contas de consumo. Proporcionalidade prevista no art. 4o da Lei 8.245/91 que deve ser obrigatoriamente observada nos casos de rescisão por desocupação antecipada. Na hipótese, contudo, possível a redução da multa prevista em cláusula penal com lastro no art. 413 do CC. Redução que já foi observada pela d. sentenciante. Sentença mantida. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000270605
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1030826-22.2018.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que são
apelantes MARCILIO PEDRO VICENTE CAVALHERI, JOÃO APARECIDO
GREGÓRIO, MARIA LUCIENE GONÇALVES GREGÓRIO e ADRIANA GREGÓRIO
CAVALHERI, é apelado RUBENILCE RIBEIRO REIS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: rejeitaram a preliminar
e negaram provimento ao recurso. V.U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente) e LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 17 de abril de 2020.
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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COMARCA: SÃO BERNARDO DO CAMPO – 7a VARA CÍVEL
JUÍZA: DRA. PATRÍCIA SVARTMAN POYARES RIBEIRO
APELANTES: MARCÍLIO PEDRO VICENTE CAVALHERI; ADRIANA GREGÓRIO
CAVALHERI; JOÃO APARECIDO GREGÓRIO; MARIA LUCILENE GONÇALVES
GREGÓRIO
APELADO: RUBENILCE RIBEIRO REIS
VOTO no 27.510

Locação de imóvel residencial. Ação de despejo por falta de
pagamento c.c. cobrança. Falta de comprovação do pagamento
dos aluguéis. Ação julgada parcialmente procedente.
Apelação dos réus. Preliminar de cerceamento de defesa. Não
ocorrência. Pretensão à produção de prova testemunhal com a
finalidade de comprovar acordo verbal. Não acolhimento.
Pretensão à cobrança proporcional da multa compensatória.
Impossibilidade. Multa compensatória cobrada pelo locador
motivada por infração contratual consubstanciada na falta da
transferência
da
titularidade
das
contas
de
consumo.
Proporcionalidade prevista no art. 4o da Lei 8.245/91 que deve
ser obrigatoriamente observada nos casos de rescisão por
desocupação antecipada. Na hipótese, contudo, possível a
redução da multa prevista em cláusula penal com lastro no art.
413 do CC. Redução que já foi observada pela d. sentenciante.
Sentença mantida. Recurso improvido.
Cuida-se de recurso de apelação (fls. 92/101) interposto por Marcílio
Pedro Vicente Cavalheri e Outros contra a r. sentença de fls. 85/89 que julgou
parcialmente procedente a ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança movida
por Rubenilce Ribeiro Reis, decretado o despejo dos réus, concedido o prazo de 15 dias
para desocupação voluntária do imóvel, condenados os requeridos ao pagamento do
aluguel e IPTU relativo a dezembro de 2017 e débitos de energia elétrica pendentes, no
total de R$5.034,98, além de multa no valor de R$3.000,00, acrescidos de correção
monetária e juros de mora desde a última atualização (maio/2019), bem como as demais

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eventuais prestações que se venceram no curso da demanda, acrescidos de correção
monetária e juros de 1% a partir da mora e multa contratual. No mesmo fôlego, foram os
réus, ainda, condenados ao pagamento das custas, despesas processuais e dos
honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.
Em suas razões recursais, preliminarmente, alegam ocorrência de
cerceamento de defesa, pois pretendiam comprovar mediante prova testemunhal, a
realização de acordo verbal com o locador. Quanto ao mais, afirmam que a multa
compensatória deve ser aplicada proporcionalmente ao tempo da desocupação do
imóvel, razão pela qual comporta redução. Requerem a reforma da r. sentença.
Contrarrazões a fls. 107/111.
É o relatório do necessário.
De imediato, afasto o cerceamento de defesa alegado.

O juiz é o destinatário da prova e cabe a ele indeferir as provas inúteis e
protelatórias ao processo.
Ensina Vicente Greco Filho que:
“A finalidade da prova é o convencimento do juiz, que é seu destinatário.
No processo, a prova não tem um fim em si mesma ou um fim moral ou filosófico; sua
finalidade é prática, qual seja, convencer o juiz. Não se busca a certeza absoluta, a qual,
aliás, é impossível, mas a certeza relativa suficiente na convicção do magistrado”.
Não se verifica cerceamento de defesa no indeferimento de abertura de
instrução, já que os autos contêm todos os elementos necessários ao julgamento,
mostrando-se desnecessária e protelatória a produção de outras provas.
Os recorrentes se limitam a pleitear de maneira genérica, a produção da
prova testemunhal, com a finalidade de comprovar a realização de acordo verbal para
isenção do pagamento do aluguel vencido em dez/2017 e demais acessórios cobrados
nesta demanda, em troca de custearem “a regularização de uma área construída nos

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fundos do imóvel, que não consta da planta de construção.” (fl. 95).
Entretanto, além de sequer indicarem quais testemunhas pretendiam ouvir,
inexiste nos autos mínimo elemento a corroborar a existência da alegada avença.
Ademais, o contrato é escrito e no caso de realização de eventual acordo, a mesma
forma deveria ter sido observada.
Quanto ao mais, o recurso não comporta provimento.
A proporcionalidade da multa compensatória prevista no art. 4o da Lei
no8.245/91, deve, obrigatoriamente, ser observada no caso de infração por devolução
antecipada do imóvel.
Entretanto, na hipótese vertente, o locador pretende a cobrança da multa
compensatória em razão do descumprimento da clausula 14a do contrato firmado entre
as partes.
Quanto ao tema, Sylvio Capanema de Souza leciona que “Ninguém
melhor do que as próprias partes para fazer a avaliação de seu prejuízo, diante de
eventual inadimplemento das obrigações emanadas do contrato. Se ocorrerem excessos,
o poder cautelar genérico do juiz, com base no que lhe permite o art. 413 do Código Civil,
poderá restabelecer o equilíbrio, reduzindo a multa cominada, ajustando-a à hipótese
concreta.” (A Lei do Inquilinato Comentada, 10a edição, Forense, pág. 40).
Resta ao julgador analisar, de acordo como caso concreto, se,
considerada a infração cometida, houve excesso no montante fixado no contrato a título
de multa, a autorizar a sua redução nos termos do art. 413 do CC.
Nesse aspecto, assim anotou a d. sentenciante, a fls. 87/88:
“Em relação ao descumprimento da cláusula 14a (fl. 12), de fato não há
prova de que os locatários transferiram a ligação de energia elétrica para seus nomes,
tampouco há prova de que tal fato não tenha se realizado apenas pelo não fornecimento
de documentos pelo autor, conforme ônus que incumbia aos requeridos.

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Assim, considerando o inadimplemento e a falta de transferência, é certo
que houve descumprimento contratual que enseja a aplicação de multa equivalente a três
meses de aluguel, nos termos da cláusula 15a do contrato (fl. 13).
(...)
No caso, não há dúvida de que a obrigação principal foi cumprida em sua
maior parte e que o montante da penalidade é manifestamente excessivo em relação ao
pequeno inadimplemento. O valor que se busca gera enriquecimento ilícito do autor em
detrimento dos réus, o que não se pode admitir. Assim, reduzo a multa para apenas um
mês de aluguel, ou seja, R$3.000,00.”
Anoto, por oportuno, que a multa originalmente prevista no contrato era
de R$9.000,00, equivalente a três meses de aluguel.
Desse modo, inconsistentes as alegações dos réus, fica mantida a r.
sentença recorrida, tal como lançada.
Por derradeiro, em atenção ao §11 do art. 85 do CPC, majoro os
honorários devidos ao patrono do autor para o total de 12% do valor da condenação.
Ante todo o exposto, pelo meu voto, rejeito a preliminar e nego provimento
ao recurso.
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
Relator