Tribunal: TJSP
Processo: 1007655-87.2020.8.26.0007
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
Contrato de venda e compra de imóvel. Foro de eleição afastado. Ação que versa rescisão de promessa de compra e venda de imóvel. Relação de consumo. Aplicação das normas consumeristas que impõem a facilitação da defesa do consumidor. Culpa pela demora na entrega do imóvel que somente pode ser atribuída à Ré. Prazo de tolerância não ajustado. Cláusula 8a do contrato que é afastada, por se

Ementa:
Contrato de venda e compra de imóvel. Foro de eleição afastado. Ação que versa rescisão de promessa de compra e venda de imóvel. Relação de consumo. Aplicação das normas consumeristas que impõem a facilitação da defesa do consumidor. Culpa pela demora na entrega do imóvel que somente pode ser atribuída à Ré. Prazo de tolerância não ajustado. Cláusula 8a do contrato que é afastada, por se nitidamente abusiva. Incidência das Súmulas 160 e 161 deste Tribunal de Justiça. Devolução dos valores adimplidos determinada. Incidência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Sentença mantida. Verba honorária majorada. Preliminar rejeitada e recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000995754
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1007655-87.2020.8.26.0007, da Comarca São Paulo, em que é apelante OURO
ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS LTDA, são apelados WALDINEY CORREIA
MARTINS e SILVANA ROSA LEME DE ALMEIDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Rejeitada a matéria preliminar, negaram provimento ao recurso. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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1007655-87.2020.8.26.0007
Voto no 26.988
Apelação Cível No 1007655-87.2020.8.26.0007 Comarca: São Paulo
Apelante: Ouro Atividades Imobiliárias Ltda
Apelados: Waldiney Correia Martins e Silvana Rosa Leme de Almeida
Juíza sentenciante: Daniella Carla Russo Greco de Lemos
Voto no 26.988
Contrato de venda e compra de imóvel. Foro de eleição
afastado. Ação que versa rescisão de promessa de compra e
venda de imóvel. Relação de consumo. Aplicação das normas
consumeristas que impõem a facilitação da defesa do
consumidor. Culpa pela demora na entrega do imóvel que
somente pode ser atribuída à Ré. Prazo de tolerância não
ajustado. Cláusula 8a do contrato que é afastada, por se
nitidamente abusiva. Incidência das Súmulas 160 e 161 deste
Tribunal de Justiça. Devolução dos valores adimplidos
determinada. Incidência da Súmula 543 do Superior Tribunal
de Justiça. Sentença mantida. Verba honorária majorada.
Preliminar rejeitada e recurso não provido.
Trata-se de ação de anulação de contrato ou rescisão
contratual c/c devolução de valores, julgada procedente pela r. sentença de págs.
180/188, cujo relatório adoto, para declarar rescindido o contrato objeto da ação e
condenar a Ré à restituição integral dos valores pagos, no valor total de R$ 71.896,31,
em parcela única, corrigida pelo índice previsto no contrato e acrescido de juros de 1%
ao mês e demais consectários legais, a contar da data de cada pagamento até a efetiva
devolução dos valores. Em razão da sucumbência, condenou a Ré ao pagamento das

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custas, despesas processuais e verba honorária arbitrada em 10% sobre o valor da
condenação.
Apela a Ré (págs. 190/198) com alegação, em síntese, que
inicialmente cumpre salientar a incompetência do Juízo para julgar a presente
controvérsia, uma vez que no contrato celebrado entre as partes foi eleito o foro da
comarca de Mairinque/SP. O foro contratual ou foro de eleição é o convencionado pelas
partes contratantes, que optam por submeter as ações, relativas às obrigações e direitos
estipulados no negócio jurídico escrito, à apreciação do foro escolhido. Não se pode
falar em abusividade, uma vez que o foro eleito não causa nenhuma dificuldade às
partes. No mérito, como já exposto, os Apelados não estão conseguindo arcar com as
despesas da compra realizada, e atribuem culpa à Construtora. O prazo previsto para
entrega da obra está pactuado em dezembro de 2019. Pela legislação, a Apelante tem
180 dias além do prazo previsto, portanto, julho de 2020. Ademais, com a pandemia que
assola o país, ficou difícil de entregar a obra, pois além de estarmos em constante
isolamento social, temos dificuldade em contratação e expedição de documentos
pertinentes à obra. Os Apelados afirmam que não tem mais vontade em dar continuidade
ao contrato, devido a esse contratempo, que é corriqueiro nos contratos de compra e
venda de empreendimentos imobiliários. A obra está paralisada, em razão da Covid-19.
Importante salientar que os Apelados podem sim desistir do negócio jurídico, mas não
podem pretender atribuir culpa pela rescisão à Apelante. O Judiciário já permitia a
retenção de 25% da totalidade dos valores pagos pelo imóvel pela incorporadora, o que
se afigura justo no presente caso.
Preparo anotado (págs. 199/200). Ofertadas contrarrazões
(págs. 203/213).
É o relatório.
A r. sentença de págs. 180/188 não comporta reparos.

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Pretendem os Autores obter a rescisão do contrato
estabelecido com a Ré e a devolução dos valores pagos, em razão do atraso na entrega
do imóvel.
De início, insta ressaltar que a relação jurídica que envolve
as partes impõe a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor, uma vez
que os Autores figuram como consumidores na relação jurídica estabelecida entre as
partes.
O contrato em questão é padrão (págs. 26/29), firmado por
empreendedora imobiliária, o que evidencia não ter havido, de modo manifesto,
qualquer possibilidade de alteração das cláusulas nele instituídas por parte dos Autores,
inclusive quanto ao foro eleito para solução de eventuais pendências entre os
contratantes. Claro, portanto, tratar-se de contrato de adesão, de formulação pela Ré.
No caso em exame, os Autores, pessoas físicas
consumidores, são domiciliados na Comarca de São Paulo, a tornar flagrante, pois, a
dificuldade decorrente do deslocamento e o acréscimo de custos financeiros que teriam
que suportar, caso tivessem que continuar a litigar na Comarca eleita contratualmente.
Ademais, a legislação consumerista, aplicável ao caso, lhes assegura a facilitação na
defesa de seus direitos, inclusive ao permitir o ajuizamento da ação no foro de seu
domicílio (art. 101, I, CDC, e nesse sentido também o teor da Súmula no 77 deste TJSP).
De outra parte, a Súmula no 335 do Supremo Tribunal
Federal, que considera “válida a cláusula de eleição de foro para os processos oriundos
do contrato”, tem aplicação nos casos em que predomina o equilíbrio das partes
contratantes, o que não é a hipótese daqueles contratos caracterizados como de adesão
(RT-666/187-191). A propósito:
“O foro de eleição, constante de contrato de adesão, pode
ser desconsiderado, aplicando-se as regras gerais de competência, se constitui ele

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obstáculo ao cumprimento das obrigações pactuadas. Precedentes da 4a Turma
do STJ” (STJ 4a Turma, REsp no 29.602-3-RS, relator o Ministro BARROS
MONTEIRO, j. 14.12.92; no mesmo sentido: REsp no 47.478-2-RS 4a Turma,
relator o Ministro TORREÃO BRAZ, j. 01.03.94).
Assim, correta a rejeição da alegada preliminar de
incompetência do Juízo.
No
mérito,
restou
incontroverso
que
as
partes
formalizaram “Contrato de compra e venda de construção de imóvel camping Catarina
Home Club”. em 03.4.2018 (págs. 26/29), em que estabelecido o valor do imóvel em R$
164.000,00, com prazo de entrega ajustado para o dia 30.12.2019 (pág. 26/33).
Embora a Ré enuncie a existência do prazo de tolerância
de 180 dias para entrega do imóvel, não se verifica do contrato qualquer estipulação
nesse sentido, e a cláusula 8a do contrato (pág. 28) não serve para a esse propósito, por
se tratar de cláusula abusiva e deve ser afastada, nos termos do artigo 51, inciso IV, do
Código de Defesa do Consumidor. Mas, ainda que assim não fosse, mesmo em se
computando o prazo de tolerância de 180 dias, inequivocamente o prazo de entrega do
imóvel já restou superado, de modo que a culpa pela rescisão do contrato somente pode
ser atribuída à Ré.
Deve
ser
ressaltado,
ainda,
que
as
justificativas
apresentadas não isentam a Ré da responsabilidade pela demora na entrega do imóvel
aos Autores. A pandemia, ocasionada pela “Covid-19”, mostrou efeitos na economia a
partir do mês de março de 2020, quando já vencido o prazo de entrega do imóvel. Sem
prejuízo, as atividades inerentes à construção civil não foram paralisadas, pelas medidas
de isolamento social. Por sua vez, as demais causas indicadas, na cláusula 8a do contrato
(pág. 28), como tese de defesa, já se encontram pacificadas por este Tribunal de Justiça,
que editou as seguintes Súmulas:

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“Súmula 160: A expedição de habite-se, quando não
coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora”.
“Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou
de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação
ao compromissário adquirente”.
Acrescente-se que a Ré nada enunciou acerca da ação civil
pública promovida pela Municipalidade de Mairinque, na qual requerida a imediata
suspensão das obras do empreendimento e abstenção da comercialização de novas
unidades, de modo que aqui deve ser invocado em favor dos Autores o enunciado da
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, por ser imputada à Ré a culpa pela rescisão
do contrato, inadmitida qualquer retenção:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda e imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(nosso o sublinhado).
Verifica-se, portanto, que a r. sentença atacada analisou de
forma correta as questões suscitadas, com adequada fundamentação jurídica à hipótese
em exame, além de bem avaliar o conjunto probatório. Qualquer acréscimo que se faça
aos seus bem lançados fundamentos constituiria desnecessária redundância, enquanto os
demais argumentos suscitados não são suficientes para infirmar os fundamentos acima
enunciados para a solução da lide.

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Diante da manutenção do julgado, nos termos do artigo 85,
§ 11, do CPC, majoro os honorários de sucumbência então arbitrados para o equivalente
a 12% do valor da condenação atualizada.
Nestes termos, rejeito a preliminar e nego provimento ao
recurso.
João Pazine Neto
Relator