Tribunal: TJSP
Processo: 1039191-75.2013.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO - Ação de Indenização por Atraso de Obra c.c. Devolução de Parcelas, Repetição de Indébito, Danos Materiais e Morais - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel - Pretensão de reparação por danos materiais, consubstanciado em multa contratual, danos morais, restituição dos valores cobrados a título de corretagem e SATI, em razão da demora na conclusão do

Ementa:
APELAÇÃO - Ação de Indenização por Atraso de Obra c.c. Devolução de Parcelas, Repetição de Indébito, Danos Materiais e Morais - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel - Pretensão de reparação por danos materiais, consubstanciado em multa contratual, danos morais, restituição dos valores cobrados a título de corretagem e SATI, em razão da demora na conclusão do empreendimento imobiliário, além da nulidade da cláusula de tolerância - Sentença de parcial procedência – Inconformismo das partes: Da ré, alegando que não há se falar em atraso na conclusão nas obras, uma vez que o auto de conclusão foi expedido dentro do prazo contratual. Alega ser descabida a cobrança de encargos moratórios, uma vez que não restou comprovada tal cobrança. Requer, ainda, o afastamento da condenação por danos morais e da restituição das despesas condominiais. Por fim, postula pela compensação das verbas de sucumbência – Da autora, pugnando pelo reconhecimento da abusividade da cláusula de tolerância de 180 dias. Postula, ainda, pela condenação da ré ao pagamento de multa contratual prevista para o atraso no pagamento das prestações. Requer, ainda, a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, bem como a restituição em dobro de todas as verbas condenatórias – Cabimento parcial – Validade da cláusula de tolerância de 180 dias para a conclusão das obras – Razoável que as construtoras reservem prazo para eventual atraso na conclusão dos trabalhos, não se afigurando qualquer condição que imponha ao consumidor desvantagem exagerada – Inteligência da Súmula no 164 deste E.TJSP - Atraso na conclusão das obras caracterizado, uma vez que as chaves somente foram entregues após o decurso do prazo de conclusão de obras, já considerado o período 180 dias de tolerância – Atraso que enseja a condenação por danos materiais, consubstanciada aplicação de cláusula penal prevista no instrumento contratual – Caso em que, todavia, ainda que seja reconhecida a correção da inversão da penalidades estabelecidas em contrato, necessário seu redimensionamento para adaptação ao diferente objeto a que se refere, sendo imperiosa a sua conversão para 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (do início do atraso até a efetiva entrega do imóvel), valor tal condizente com o prejuízo experimentado pela parte compradora e adotado por esta Nona Câmara em casos similares - Atraso que também enseja a a condenação por danos morais - Condenação da ré na restituição do montante relativo à diferença da incidência de juros e encargos moratórios sobre as parcelas vencidas durante o período de atraso afastada, à míngua de pedido expresso formulado pela autora na petição inicial – Pleito de restituição da comissão de corretagem que deve ser afastada que deve ser rechaçada em razão da ausência de comprovação da cobrança do encargo – Sentença que deve ser reformada para condenar a ré restituir o montante cobrado a título de taxa SATI, em razão da abusividade de sua cobrança - Entendimento sedimentado em sede de recurso repetitivo do C.STJ (REsp no 1.599.511/SP) - Manutenção da condenação na restituição das despesas condominiais, uma vez que tais verbas não podem ser exigidas do adquirente antes da sua imissão na posse, em razão da inexistência de fruição dos serviços prestados ou da prática de atos de domínio sobre o imóvel – Honorários fixados corretamente com fulcro nos parâmetros estabelecidos no art. 85,§2, CPC - Recursos providos em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001034794
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1039191-75.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado CAPRI
INCORPORADORA SPE LTDA, é apelada/apelante BRUNA RODRIGUES GOUVEIA
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte aos recursos. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR
PEIXOTO.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1039191-75.2013.8.26.0100 - São Paulo - R
APELAÇÃO No 1039191-75.2013.8.26.0100
APELANTE/APELADA: CAPRI INCORPORADORA SPE LTDA
APELANTE/APELADA: BRUNA RODRIGUES GOUVEIA
JUÍZA: RENATA BARROS SOUTO MAIOR BAIÃO
VOTO No 22.458
APELAÇÃO - Ação de Indenização por Atraso de Obra c.c.
Devolução de Parcelas, Repetição de Indébito, Danos Materiais e
Morais - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e
Compra de Imóvel - Pretensão de reparação por danos materiais,
consubstanciado em multa contratual, danos morais, restituição
dos valores cobrados a título de corretagem e SATI, em razão da
demora na conclusão do empreendimento imobiliário, além da
nulidade da cláusula de tolerância - Sentença de parcial
procedência Inconformismo das partes: Da ré, alegando que
não há se falar em atraso na conclusão nas obras, uma vez que o
auto de conclusão foi expedido dentro do prazo contratual. Alega
ser descabida a cobrança de encargos moratórios, uma vez que
não restou comprovada tal cobrança. Requer, ainda, o
afastamento da condenação por danos morais e da restituição das
despesas condominiais. Por fim, postula pela compensação das
verbas
de
sucumbência

Da
autora,
pugnando
pelo
reconhecimento da abusividade da cláusula de tolerância de 180
dias. Postula, ainda, pela condenação da ré ao pagamento de
multa contratual prevista para o atraso no pagamento das
prestações. Requer, ainda, a restituição dos valores pagos a título
de comissão de corretagem e taxa SATI, bem como a restituição
em dobro de todas as verbas condenatórias Cabimento parcial
Validade da cláusula de tolerância de 180 dias para a
conclusão das obras
Razoável que as construtoras reservem
prazo para eventual atraso na conclusão dos trabalhos, não se
afigurando qualquer condição que imponha ao consumidor
desvantagem exagerada Inteligência da Súmula no 164 deste
E.TJSP - Atraso na conclusão das obras caracterizado, uma vez
que as chaves somente foram entregues após o decurso do prazo
de conclusão de obras, já considerado o período 180 dias de
tolerância
Atraso que enseja a condenação por danos
materiais, consubstanciada aplicação de cláusula penal prevista
no instrumento contratual Caso em que, todavia, ainda que seja
reconhecida a correção da inversão da penalidades estabelecidas
em contrato, necessário seu redimensionamento para adaptação
ao diferente objeto a que se refere, sendo imperiosa a sua
conversão para 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (do início
do atraso até a efetiva entrega do imóvel), valor tal condizente
com o prejuízo experimentado pela parte compradora e adotado
por esta Nona Câmara em casos similares - Atraso que também
enseja a a condenação por danos morais - Condenação da ré na

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restituição do montante relativo à diferença da incidência de
juros e encargos moratórios sobre as parcelas vencidas durante o
período de atraso afastada, à míngua de pedido expresso
formulado pela autora na petição inicial Pleito de restituição da
comissão de corretagem que deve ser afastada que deve ser
rechaçada em razão da ausência de comprovação da cobrança do
encargo Sentença que deve ser reformada para condenar a ré
restituir o montante cobrado a título de taxa SATI, em razão da
abusividade de sua cobrança - Entendimento sedimentado em
sede de recurso repetitivo do C.STJ (REsp no 1.599.511/SP) -
Manutenção da condenação na restituição das despesas
condominiais, uma vez que tais verbas não podem ser exigidas do
adquirente antes da sua imissão na posse, em razão da
inexistência de fruição dos serviços prestados ou da prática de
atos de domínio sobre o imóvel
Honorários fixados
corretamente com fulcro nos parâmetros estabelecidos no art.
85,§2, CPC - Recursos providos em parte.
Vistos.
Trata-se de Apelações interpostas contra decisão
proferida pela MM. Juíza da 13a Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital, em
Ação de Indenização por Atraso de Obra cumulada com Devolução de Parcelas, Repetição
de Indébito, Danos Materiais e Morais proposta por BRUNA RODRIGUES GOUVEIA
contra CAPRI INCORPORADORA SPE LTDA, que julgou parcialmente procedente a
ação para afastar a incidência de juros e encargos moratórios sobre as parcelas vencidas
durante o período de janeiro a setembro de 2013, e condenar a ré a restituir a diferença
eventualmente paga, ao pagamento das taxas condominiais vencidas desde a instituição do
condomínio até a entrega das chaves, na forma simples, com correção monetária segundo a
Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde o desembolso e acrescidas de
juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, ao pagamento da importância
de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título de danos morais, acrescida de correção
monetária, pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo a partir da
sentença, e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação. Em razão da

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sucumbência, a ré foi condenada a arcar com o pagamento das custas e despesas
processuais, além dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da
condenação.
Apela a ré, pugnando pela reforma integral da
sentença, sustentando, em linhas gerais, que não há se falar em atraso na conclusão nas
obras, uma vez que o auto de conclusão foi expedido dentro do prazo contratual. Alega ser
descabida a cobrança de encargos moratórios, uma vez que não restou comprovada tal
cobrança. Requer, ainda, o afastamento da condenação por danos morais e da restituição
das despesas condominiais. Por fim, postula pela compensação das verbas de sucumbência.
A
autora
também
apelou,
pugnando
pelo
reconhecimento da abusividade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.
Postula, ainda, pela condenação da ré ao pagamento de multa contratual prevista para o
atraso no pagamento das prestações. Requer, ainda, a restituição dos valores pagos a título
de comissão de corretagem e taxa SATI, bem como a restituição em dobro de todas as
verbas condenatórias.
Recursos tempestivos, preparado apenas o apelo da ré
em razão da gratuidade da justiça concedida à autora e ambos contrarrazoados.
É o breve relatório do necessário.
Os recursos serão analisados em conjunto.
Ao contrário do que se alega a autora, a cláusula
XIII-1 (cfr. fls. 108) que prevê o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a
entrega da unidade não é abusiva.
Com efeito, pactuada livremente e sem oferecer
prejuízo excessivo ao consumidor, a cláusula que trata sobre tal prazo não é abusiva, na

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medida em que se presta a fornecer margem de tolerância para imprevistos e contratempos
que possam surgir no desenvolver da obra, permitindo que o contrato seja cumprido
mesmo com a ocorrência desses eventos.
Razoável, portanto, que as construtoras reservem
prazo para eventual atraso na conclusão dos trabalhos, não se afigurando qualquer
condição que imponha ao consumidor desvantagem exagerada.
A referendar tal entendimento, esta Egrégia Corte
consolidou o entendimento ao editar a Súmula no 164 Confira-se:
“Súmula 164 - É valido o prazo de tolerância não superior a
cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
No caso em apreço, todavia, ainda que considerado o
prazo de tolerância previsto no contrato firmado entre as partes, restou incontroverso o
atraso na conclusão das obras, o qual foi entregue aproximadamente 8 (oito) meses após o
vencimento do prazo contratual, conforme constatado pela MM. Juíza sentenciante.
Evidenciada, portanto, a culpa da ré no atraso da
entrega o imóvel, de rigor o seu dever de recompor os prejuízos suportados pela autora, a
título de indenização por danos materiais, consubstanciado na aplicação da multa penal
prevista apenas para o inadimplemento do comprador no caso de inadimplemento do
vendedor, de acordo com o entendimento consolidado pelo Colendo Superior Tribunal de
Justiça, em sede de recurso repetitivo.
Com efeito, de acordo com a tese processada pelo
artigo 1.036 do Código de Processo Civil: “No contrato de adesão firmado entre o

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comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a
fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações
heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por
arbitramento judicial”. (Recurso Especial no 1.614.721 DF, Segunda Seção, Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO, J. 22.05.2019).
Note-se que no caso em apreço, restou expressamente
previsto na cláusula VII-1 do contrato firmado entre as partes que, no caso de
inadimplência do comprador, este ficará obrigado ao pagamento do valor devido acrescido
da multa moratória de 2% (dois por cento) e juros moratórios de 1% (um por cento (cfr. fls.
43).
Portanto, incontroverso o inadimplemento contratual
por parte da vendedora, de rigor a aplicação da referida multa, contudo, como esta multa
estipula penalidade apenas relação ao comprador, é perfeitamente cabível sua estipulação
em desfavor da vendedora que comprovadamente não entregou o imóvel na data aprazada.
Tal questão já restou decidida no julgamento do
Recurso Repetitivo Resp no 1.635.485/DF, o qual fixou o entendimento do tema 971:
"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula
penal apenas para o inadimplemento do adquirente,
deverá ela ser considerada para a fixação da indenização
pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações
heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial".

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Todavia, ainda que seja reconhecida a correção da
inversão da penalidades estabelecidas em contrato, necessário seu redimensionamento para
adaptação ao diferente objeto a que se refere (cláusula VII-1”
cfr. fls. 43), sendo
imperiosa a sua conversão para 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (do início do atraso
até a efetiva entrega do imóvel), valor tal condizente com o prejuízo experimentado pela
parte compradora e adotado por esta Nona Câmara em casos similares.
Da mesma forma, restando incontroversa a culpa da ré
no atraso da entrega o imóvel, pagamento de indenização por danos morais, pois presente o
nexo de causalidade entre a conduta da ré e o dano sofrido pelos autores. O fato da
unidade não ter sido entregue na data prometida, demonstra o ato ilícito praticado pelas
rés, tendo como vítima os autores.
Note-se que não se trata de mero inadimplemento
contratual, mas da frustração, dor e angústia dos adquirentes de não receber a sonhada casa
própria no prazo prometido pelas rés, mesmo depois de sua prorrogação prevista em
contrato.
Ademais, há de se ressaltar a função punitiva que tal
indenização caracteriza para quem é condenado a pagar, principalmente, quem atua no
mercado usando o ato ilícito como meio de operação, hipótese “sub judice”.
Nesse ponto, necessária a citação do seguinte trecho
pinçado do judicioso voto prolatado pelo insigne Desembargador GALDINO TOLEDO
JUNIOR, desta 9a Câmara de Direito Privado, na Apelação no 1045819-91.2016.8.26.0224,
manifestado para acolher tese de ocorrência de danos morais em hipótese deste jaez:
“Por isso, quanto aos danos morais pleiteados, há de se
considerar o caráter pedagógico da medida, uma vez que

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inúmeras são as ações em que esse tema é discutido e a clara
demonstração de que as incorporadoras pouco tem feito para
minorar os efeitos desse tipo de inadimplemento. Essa conduta
representa grave violação aos direitos do consumidor, que se vê
obrigado a ingressar com ação para pleitear indenização por
danos materiais e morais ante a falta de perspectiva de sua
efetiva conclusão, circunstância que não pode ser referendada
neste caso, sob risco de incentivar a má-fé, como forma
exclusiva de atrair compradores desavisados, que acabam se
interessando pelo negócio incentivados pela chance de
conquistar a casa própria”
O quantum indenizatório fixado na sentença recorrida
deve ser mantido, uma vez que observou os limites razoáveis da reparação, que se de um
lado deve se prestar a inibir a reiteração do ato ilícito, de outro não pode se constituir em
instrumento de enriquecimento sem causa, cumprindo acrescentar, apenas, que como já
judiciosamente decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, citada verba “não pode
contrariar o bom senso, mostrando-se manifestamente exagerado ou irrisório”.
Por outro lado, a sentença deve ser reformada para
afastar a condenação da ré na restituição do montante relativo à diferença da incidência de
juros e encargos moratórios sobre as parcelas vencidas durante o período de atraso, à
míngua de pedido expresso formulado pela autora na petição inicial.
Se tanto não bastasse, a incidência da correção
monetária do saldo devedor após o esgotamento do prazo contratual para a entrega do
imóvel não se revela abusiva, uma vez que se trata de mera recomposição do valor da

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moeda.
Já o pedido de condenação da ré na restituição dos
valores pagos a título de comissão de corretagem deve ser rechaçado, na medida em que o
acervo documental coligido aos autos é insuficiente para comprovar que tal cobrança tenha
sido transferida à autora.
Todavia, a sentença deve ser reformada para condenar
a ré a restituir o montante cobrado a título de taxa de assessoria imobiliária, uma vez que a
sua cobrança se revela abusiva.
Isso porque, conforme o entendimento sedimentado
pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, é abusiva
qualquer cobrança referente à de taxa de assessoria técnico imobiliária
SATI ou
atividade congênere vinculada ao contrato de compra e venda.
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma

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em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel.
(Recurso Especial no 1.599.511 SP, Segunda Seção, Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 24. 08.2010).
Assim, ainda que existente previsão contratual quanto
à responsabilidade da adquirente no pagamento da taxa em comento (cfr. fls. 146),
incontestável a abusividade da disposição contratual que autoriza tal cobrança.
A sentença recorrida deve ser mantida quanto à
condenação da ré em restituir os valores pagos a título de despesas condominiais cobradas
antes da entrega do empreendimento imobiliário “sub judice”.
Com efeito, é cediço que as despesas condominiais
não podem ser exigidas do adquirente antes da sua imissão na posse, uma vez que não há
fruição dos serviços prestados ou da prática de atos de domínio sobre o imóvel, sendo que
a sua exigência caracteriza manifesto enriquecimento sem causa.
Nesse sentido, tem-se o seguinte julgado deste
Egrégio Tribunal de Justiça:
“COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.

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RESTITUIÇÃO. DESPESAS COM IPTU. Sentença de improcedência. Irresignação
do autor. Alegação de valor pago a título de IPTU antes da entrega das chaves.
Verificação. Responsabilidade do comprador somente a partir da entrega das chaves.
Precedentes do E. STJ, deste E. Tribunal de Justiça, e desta C. Câmara. Restituição
devida. Irrelevância quanto ao deslinde do contrato. Recurso provido” (Apelação no
1009136-37.2014.8.26.0576, 7a Câmara de Direito Privado Relator MARY GRÜN, j.
30/09/2015).
A pretensão de restituição em dobro dos montantes
cobrados indevidamente deve ser rechaçada, uma vez que não restou comprovado que a
cobrança da verba tenha decorrido de erro injustificável do fornecedor do serviço, nos
termos do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, mormente porque a empresa ré
exigiu o pagamento dos encargos com base na interpretação do contrato entabulado entre
as partes.
Por fim, deve ser rechaçado o pleito de condenação
exclusiva do autor recíproca nas verbas de sucumbência, uma vez que a ré decaiu em maior
parte dos pedidos, devendo, por isso, responder por inteiro pelos ônus sucumbenciais, nos
termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Já o montante fixado pelo MM. Juízo “a quo” a título
de verba honorária advocatícia, revela-se adequada por observar os parâmetros
estabelecidos no artigo 85, parágrafo 2o, do Código de Processo Civil.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao apelo da ré
para afastar a condenação da ré na restituição do montante relativo à diferença da
incidência de juros e encargos moratórios sobre as parcelas vencidas durante o período de
atraso, e parcial provimento ao recurso da autora para condenar a ré ao pagamento da

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multa contratual inversa, com determinação do seu redimensionamento para adaptação ao
diferente objeto a que se refere (cláusula VII-1” cfr. fls. 43), sendo imperiosa a sua
conversão para 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (do início do atraso até a efetiva
entrega do imóvel), e na restituição, de forma simples, dos valores relativos à taxa SATI,
corrigidos pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde o desembolso e
com a incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, conforme
apuração a ser realizada em fase de liquidação, mantidos os demais termos da sentença
recorrida, inclusive quanto às verbas de sucumbência
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator