Tribunal: TJSP
Processo: 0003130-44.2006.8.26.0048
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Coelho Mendes
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Pedido de rescisão cumulada com reintegração de posse danos materiais e morais. Improcedência dos pedidos. Autora que foi vencida em embargos de terceiro com trânsito em julgado nos autos n.o 0106369-77.2007.8.26.0000. Extraiu-se daqueles embargos de terceiro, que a apelante reconheceu a existência de negócio jurídico firmado entre ela e os embargantes daquela ação

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Pedido de rescisão cumulada com reintegração de posse danos materiais e morais. Improcedência dos pedidos. Autora que foi vencida em embargos de terceiro com trânsito em julgado nos autos n.o 0106369-77.2007.8.26.0000. Extraiu-se daqueles embargos de terceiro, que a apelante reconheceu a existência de negócio jurídico firmado entre ela e os embargantes daquela ação envolvendo o imóvel aqui em questão. Já a ora apelada teria atuado na condição de corretora e não como compromissaria compradora.

Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000899123
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
0003130-44.2006.8.26.0048, da Comarca de Atibaia, em que é apelante ROSELI
SALGADO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado FATIMA DE FREITAS MORGADO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente) e J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
COELHO MENDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0003130-44.2006.8.26.0048 -Voto no 27834 – ATIBAIA - EMS
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VOTO No: 27.834
APEL. No: 0003130-44.2006.8.26.0048
COMARCA: ATIBAIA
ORIGEM: 1a VARA CÍVEL
JUIZ(A) DE 1a INST.: ADRIANA DA SILVA FRIAS PEREIRA
APTE.: ROSELI SALGADO (JUST. GRAT.)
APDAS.: FÁTIMA DE FREITAS MORGADO.

Compromisso de compra e venda. Pedido de rescisão
cumulada com reintegração de posse danos materiais e morais.
Improcedência dos pedidos. Autora que foi vencida em
embargos de terceiro com trânsito em julgado nos autos n.o
0106369-77.2007.8.26.0000. Extraiu-se daqueles embargos de
terceiro, que a apelante reconheceu a existência de negócio
jurídico firmado entre ela e os embargantes daquela ação
envolvendo o imóvel aqui em questão. Já a ora apelada teria
atuado na condição de corretora e não como compromissaria
compradora.
Sentença mantida. Recurso desprovido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de
fls. 174/180 que julgou improcedente a ação de rescisão contratual cumulada com
reintegração de posse e reparação de danos movida por Roseli Salgado contra Fátima de
Freitas Morgado, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
Em razão da sucumbência, condenou a autora ao pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o
valor da causa, observada a gratuidade judiciária concedida.
Apela a parte vencida aduzindo, em síntese, ter proposto Ação
Rescisória com base na venda de seu único bem imóvel descrito na exordial em
dezembro/2005, para a recorrida, conforme robustas provas colecionadas nos autos.
Menciona que a venda ocorreu por meio de instrumento particular
de compromisso de compra e venda, a época, pela Imobiliária Habitat de propriedade da
recorrida.

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Ocorre que, a Douta Juíza a quo julgou improcedente a presente
demanda com base ineficácia jurídica do instrumento particular entabulado entre às partes,
acostado às fls. 14/18.
Todavia, houve inadimplemento do preço de modo que não cabe
prevalecer o instrumento contratual firmado.
Discorre sobre o dano material e moral sofrido, pedindo a reversão
do julgado.
É o relatório.
Roseli Salgado moveu ação de rescisão contratual cumulada com
reintegração de posse, indenização por dano material e moral contra Fátima de Freitas
Morgado, sob alegação de ser proprietária do imóvel objeto da matrícula 73.853 do CRI
local e que, em 2.12.2005, celebrou com a apelada instrumento particular de compromisso
de venda e compra, já que ela possuía imobiliária na cidade de Atibaia e costumava
adquirir e vender bens para incrementar de sua atividade.
Ajustaram o preço de R$ 96.000,00, com pagamento de sinal no
valor de R$ 15.000,00, e parcelamento do saldo em três parcelas.
Disse que a apelada entrou na posse do bem, mas deixou de pagar
as parcelas avençadas.
Tomou conhecimento de que fora vítima de um golpe, pois a
apelada firmara contratos dessa natureza outras pessoas e repassava os imóveis a terceiros
sem nada pagar.
Relata que em razão desses fatos foi decretada a prisão temporária
da apelada, em procedimento criminal que investiga a prática, por ela, de crimes de
estelionato e formação de quadrilha.
Acrescenta que prometeu vender o bem à apelada para com o
produto da venda, adquirir outro imóvel, de modo que, em razão do inadimplemento
contratual, não possui mais residência, tendo que se valer da ajuda de terceiros e locação de
imóveis.
Tal situação causou-lhe dano material e moral.
Pediu a retomada do bem e a rescisão do contrato de compra e

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venda.
A r. Decisão de fls. 26/27 deferiu o pedido liminar de reintegração
de posse.
Às fls. 30, certidão da Z. Serventia, dando conta que nos autos do
processo no 0106369-77.2007.8.26.0048, em embargos de terceiro, houve determinação de
suspensão da presente ação e de manutenção dos embargantes na posse do bem.
Os embargos de terceiros foram julgados procedentes.
A apelada apresentou resposta contestando o feito às fls. 165,
sustentando que nos embargos de terceiro, houve reconhecimento de que o negócio não se
concretizou em relação à contestante, de modo que ela é parte ilegítima para figurar no
polo passivo, além do que possui crédito no valor de R$ 15.000,00, relativo à entrada dada
no contrato firmado com a autora.
Requereu a improcedência dos pedidos formulados na inicial.
Sobreveio a sentença de fls. 174/180:
“(...). Ante a manifestação das partes, e disposição contida no art. 355,
inciso I, do Código de Processo Civil, passo a julgar antecipadamente a
lide.
O documento de fls. 13 prova que o imóvel objeto da ação estava
registrado em nome da autora, por ocasião da propositura da ação.
O documento de fls. 14/18 indica que a autora prometeu vender o bem à
ré, por meio de instrumento particular de venda e compra, firmado em
2.12.2005, pelo valor de R$ 96.000,00, que seria pago mediante entrada
no valor de R$ 15.000,00, parcela de R$ 17.000,00 a ser paga em
15.12.2005, e duas parcelas de R$ 32.000,00, a serem pagas em
15.1.2006 e 15.2.2006.
A autora ainda afirma, na inicial, que teria recebido o valor de R$
15.000,00, a título de entrada, e que, em razão do inadimplemento do
valor restante, pretende a rescisão do contrato. Sustenta que o
inadimplemento contratual, e o fato de ter ficado privada do uso bem,
causaram a ela dano material e moral.
Em contestação, a ré confessa o inadimplemento contratual, e pleiteia a
restituição do valor que alega ter pago, a título de entrada.
Como colocado na Decisão de fls. 160, o presente processo ficou
suspenso, logo após o recebimento da inicial, em razão da decisão
proferida nos embargos de terceiro no 273/06, e, considerando o
desfecho daquela ação, reabriu-se o prazo para eventual aditamento da
inicial, tendo a autora se manifestado pelo prosseguimento da ação, nos
moldes em que proposta (fls. 162).
Resta, então, analisar o objeto dos embargos de terceiro, e o reflexo do
julgamento proferido na referida ação, em relação a esta.
O V. Acórdão de fls. 150/157 manteve a R. Sentença proferida nos
embargos de terceiro, reconhecendo que a aqui autora vendeu o bem aos

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embargantes José Ricardo Tinheira e Ana Lúcia da Silva, transmitindo a
eles, a posse do bem, tendo, para tanto, contado com o trabalho de
intermediação da ré Fátima de Freitas Morgado.
O documento de fls. 105/106 demonstra que não foi conhecido o agravo
interposto em recurso especial, contra a R. Decisão que inadmitiu o
recurso especial, tendo a referida D. Monocrática transitado em julgado
(fls. 111).
Já o documento de fls. 112/116 demonstra que se negou seguimento ao
agravo interposto contra a R. Decisão que negara seguimento ao
extraordinário, tendo a referida D. Monocrática transitado em julgado
(fls. 115).
O V. Acórdão destacou trecho da R. Sentença proferida nos embargos de
terceiro, no sentido de que "... é certo que Roseli, que conhecia Fátima
há muito tempo, sabia que estava vendendo o imóvel para os
embargantes não para a corretora. Primeiro porque a embargada
confirmou que recebeu os embargantes em sua residência, como
interessados na compra do imóvel, segundo porque os embargantes
dissera, em sintonia, que mantiveram com ela vários outros contatos,
[...], terceiro porque todos sabiam, sobretudo a embargada, que Fátima
era corretora de imóveis e a sua atividade profissional era intermediar a
venda de bens imóveis, o que, aliás, faz presumir a todos, conforme
confirmado pelas testemunhas arroladas pela própria embargada, que
Fátima estava apenas intermediando a venda ...".
O V. Acórdão ainda destacou, como fundamento para a manutenção da
R. Sentença de primeiro grau, que "... a posse dos embargantes advém
de negócio jurídico lícito, que foi por eles cumprido. Assim, a causa da
posse é legítima e daí decorre ser ela também justa. Vale lembrar que foi
a própria embargada que desocupou o imóvel e entregou aos
embargantes, por intermédio da corretora, as chaves do imóvel. A
embargada, portanto, concedeu aos embargantes, a posse do imóvel. No
que se refere à venda a "no domino", restou claro que foi a própria
embargada que vendeu o imóvel aos embargantes. Assim, não se trata,
como alegou, de coisa alheia. Vendeu imóvel que lhe pertencia. Além
disso, reitera-se, desocupou o imóvel e transmitiu aos embargantes a
posse, com a intermediação de Fátima de Freitas Morgado. Vale a
reprodução, ainda, do seguinte trecho da sentença: "Conclui-se,
portanto, que os embargante são adquirentes de boa-fé e receberam o
imóvel de quem tinha poderes para alienar, o que só poderia ter sido
evitado se a embargada alertasse antes os embargantes, o que não fez,
inclusive, em decorrência dos outros negócios que mantinha com a
corretora" (fls. 252). Portanto, a sentença, que julgou procedentes os
embargos de terceiro e resguardou a posse dos embargantes, decidiu
corretamente a lide e deve ser mantida por seus próprios fundamentos
...".
Extrai-se, daí, que nos embargos de terceiro, houve reconhecimento da
existência de negócio entre a autora (lá embargada) e os embargantes,
envolvendo o imóvel descrito na inicial, e que contou com a atuação da
ré, na condição de corretora (e não de compradora).
Não é caso de se reconhecer a ilegitimidade passiva de Fátima, como
pretende ela na contestação de fls. 165, até porque ela chegou a firmar o
instrumento de fls. 14/18.
É caso, contudo, de se reconhecer que o contrato de fls. 14/18 não é

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válido, porque a coisa julgada levada a efeito nos embargos de terceiro
vincula a autora, pois esta figurou como parte na referida ação um
mesmo bem não poderia, de forma válida, ser vendido aos embargantes,
e à ré. Além disso, nos embargos de terceiro (cujo julgado vincula a
autora) também se reconheceu que a aqui ré atuou como corretora,
como já destacado.
Não se pode, portanto, reconhecer nenhum efeito jurídico, ao contrato
trazido às fls. 14/18, daí porque não se mostra viável acolher-se o
pedido de sua rescisão, e de reintegração da autora, na posse do bem.
O desfecho dos embargos de terceiros também impede a posse do
imóvel, pela autora.
Também não é caso de acolher o pedido formulado em contestação, de
restituição, à ré, pela autora, da quantia de R$ 15.000,00.
Primeiro porque eventual acolhimento dependeria de reconhecimento da
validade do contrato objeto da ação, e de sua rescisão, pedido que não
será acolhido, pelos fundamentos acima expostos.
Um segundo fundamento também afasta tal pretensão.
Em consulta aos embargos de terceiro 0003470-85.2006.8.26.0048, que
tramitou por este Juízo, se vê, às fls. 177, uma declaração firmada em
11.9.2006, que tem como declarante a ré Fátima de Freitas Morgado,
com firma reconhecida, na qual ela declara que teria recebido de
Ricardo (um dos embargantes da ação de embargos de terceiro), a
quantia de R$ 85.000,00, em razão do negócio firmado no valor de R$
90.000,00, e teria repassado à aqui autora, a quantia de R$ 15.000,00.
Fátima ainda declara que não teria repassado à autora o restante,
porque a quantia seria utilizada para a aquisição de lotes de terreno,
para investimento, em nome da autora, mas ela, declarante, teria ficado
impossibilitada de entregar a diferença ou de entregar lotes de terreno,
por conta dos problemas ocorridos na imobiliária dela (Fátima). Na
mesma declaração Fátima também confessa dever à autora Roseli, a
quantia de R$ 81.000,00.
Acima se destacou trecho do V. Acórdão proferido nos embargos de
terceiro, no sentido de que a autora tinha ainda outros negócios com a
ré, em razão da atividade desta, de corretora.
Diante desse quadro, e considerando que, a despeito da Decisão de fls.
160, a autora não apresentou qualquer aditamento à inicial (mas
preferiu prosseguir na ação nos moldes em que proposta, a despeito do
desfecho dos embargos de terceiro), o encontro das contas de negócios
celebrados entre a autora Roseli Salgado e a ré Fátima de Freitas
Morgado deve ocorrer em ação própria (caso não haja resolução das
pendências, na via administrativa), para que se possa analisar todos os
valores recebidos pelas partes, e as obrigações daí decorrentes, de modo
a apurar eventual crédito devido à autora, ou à ré, especial por conta da
declaração acima referida (na qual a ré declara dever à autora a
quantia de R$ 81.000,00, em razão do repasse, a menor, do valor
recebido, que seria justamente os R$ 15.000,00 referidos na inicial e
contestação desta ação).
Também não é caso de se acolher os pedidos de indenização por dano
material e indenização por dano moral, formulados na inicial.
A autora invocou, como fundamentos de fato de tais pedidos, o
inadimplemento do contrato objeto da ação, e alegação de que, além do
inadimplemento, ficou privada da posse do bem.

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Não se pode extrair, do contrato de fls. 14/18, qualquer efeito jurídico, e,
em razão disso, não se reconhecesse o alegado inadimplemento
contratual.
A autora ficou privada da posse do bem, em razão do desfecho dos
embargos de terceiro, ou seja, em razão de causa diversa do motivo
precedente (inadimplemento contratual).
Forçoso concluir, portanto, que os fundamentos de fato invocados na
inicial não se mostram hábeis à responsabilização civil da ré, o que não
impede eventual ajuizamento de ação própria, como antes referidos (e
na qual sejam discutidas as efetivas relações jurídicas havidas entre as
partes, e apontados os valores recebidos por cada qual, para então se
apurar eventual saldo devedor/credor, a elas), e eventual dano (material
e moral) daí decorrente, cuja causa seja diversa do contrato objeto desta
ação (contrato de compromisso de venda e compra de fls. 14/18, em
relação ao qual não se reconheceu efeito jurídico). (...)”.
O recurso não merece provimento.
Objetivava a apelante a rescisão do compromisso de compra e
venda matriculado sob o n.o 73.853 do Registro de Imóveis de Atibaia firmado com
apelada Fátima de Freitas Morgado, com a reintegração de posse (fls. 17/18).
Ocorre que o juízo sentenciante, evidenciando haver relação entre
os
objetos
da
presente
demanda
e
embargos
de
terceiros
(autos
n.o0003470-85.2006.8.26.0048), em que figurou como partes a ora apelante e (embargantes José
Ricardo Tinheira e Ana Lúcia da Silva), preferiu suspender o feito, por considerar a existência de
prejudicialidade, aguardando o desfecho daquela ação.
De fato, a solução dada foi fundamental, pois havia risco de
prolação de sentenças conflitantes e até contraditórias entre si.
Naqueles embargos de terceiro reconheceu-se a apelante como a
vendedora do bem aos embargantes José Ricardo Tinheira e Ana Lúcia da Silva,
transmitindo a eles, a posse do bem, contado com o trabalho de intermediação da aqui
apelada Fátima de Freitas Morgado “corretora”.
Assim, correta a r. sentença que reconheceu a apelada como parte
ilegítima e inválido o contrato trazido aos autos às fls. 14/18, já que a coisa julgada vincula
a autora e torna sem qualquer eficácia o contrato de compra e venda que se pretende
discutir.
Portanto, é caso de manutenção da sentença por seus próprios
fundamentos.
Majoro a verba honorária para 12% do valor dado à causa,

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observada a gratuidade judiciária. Essa majoração decorre do artigo 85, §11 do Código de
Processo Civil.
Finalmente,
apenas
para
evitar
futuros
questionamentos
desnecessários observo que tenho por expressamente ventilados, neste grau de jurisdição,
todos dispositivos legais e constitucionais citados em sede recursal
De
todo
exposto,
pelo
meu
voto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso, nos termos acima.
COELHO MENDES
Relator