Tribunal: TJSP
Processo: 1013843-13.2017.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Ana Lucia Romanhole Martucci
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-12-01

Ementa:
Apelação. Ação de cobrança. Contrato de locação. Sentença de procedência da pretensão inicial. Preliminar de cerceamento de defesa afastada. Contrato de locação que expressamente previa o bom estado de conservação do imóvel, tratando-se, outrossim, de imóvel novo, recém entregue pela construtora à locadora, sendo a locatária a primeira a nele residir. Ausência de condicionante no aditivo

Ementa:
Apelação. Ação de cobrança. Contrato de locação. Sentença de procedência da pretensão inicial. Preliminar de cerceamento de defesa afastada. Contrato de locação que expressamente previa o bom estado de conservação do imóvel, tratando-se, outrossim, de imóvel novo, recém entregue pela construtora à locadora, sendo a locatária a primeira a nele residir. Ausência de condicionante no aditivo contratual que prevê a incorporação das benfeitorias e isenta a locatária da multa rescisória. Perícia realizada que demonstrou os danos e a responsabilidade da locatária. Valor dos orçamentos que não foi especificamente impugnado, tampouco restou demonstrado que estivesse acima da média do mercado. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000984947
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1013843-13.2017.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
RENATA LEMOS MOREIRA DE CARVALHO, ROSA EMILIA DE FATIMA
MOREIRA DE CARVALHO e JOAO MANUEL LEMOS CARDOSO DE
CARVALHO, é apelada SANDRA DOLLINGER.
ACORDAM, em 33a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto da Relatora, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SÁ
MOREIRA DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), SÁ DUARTE E LUIZ
EURICO.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI
RELATORA
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
APELAÇÃO CÍVEL No 1013843-13.2017.8.26.0004 SÃO PAULO VOTO No24300 - 2/8
Voto no 24300
Apelação Cível no 1013843-13.2017.8.26.0004
Apelantes: Renata Lemos Moreira de Carvalho, Rosa Emilia de Fatima
Moreira de Carvalho e Joao Manuel Lemos Cardoso de Carvalho
Apelado: Sandra Dollinger
Comarca: São Paulo
Juiz: Lúcia Helena Bocchi Faibicher
Apelação. Ação de cobrança. Contrato de
locação. Sentença de procedência da pretensão
inicial. Preliminar de cerceamento de defesa
afastada. Contrato de locação que expressamente
previa o bom estado de conservação do imóvel,
tratando-se, outrossim, de imóvel novo, recém
entregue pela construtora à locadora, sendo a
locatária a primeira a nele residir. Ausência de
condicionante no aditivo contratual que prevê a
incorporação das benfeitorias e isenta a locatária
da multa rescisória. Perícia realizada que
demonstrou os danos e a responsabilidade da
locatária. Valor dos orçamentos que não foi
especificamente impugnado, tampouco restou
demonstrado que estivesse acima da média do
mercado.
Sentença
mantida.
Recurso
não
provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra respeitável
sentença que, nos autos de ação de cobrança de aluguéis, julgou procedente o
pedido para condenar os réus a pagar à autora o valor de R$ 6.860,00 (seis mil
oitocentos e sessenta reais). Em razão da sucumbência, os réus foram condenados

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
APELAÇÃO CÍVEL No 1013843-13.2017.8.26.0004 SÃO PAULO VOTO No24300 - 3/8
ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios do
patrono da parte adversa, fixado em 20% do valor da condenação (fls. 350/352).
Inconformados, apelam os réus. Preliminarmente, aduzem a
ocorrência de cerceamento de defesa. Sustentam que, embora inicialmente a
locadora tenha aceitado as benfeitorias em troca da isenção da multa para o caso
de rescisão antecipada do contrato, a locatária acabou por cumprir o contrato até o
final, inexistindo aplicação de multa contratual, de modo que a locadora se
beneficiou indevidamente das benfeitorias. Alegam que caberia à autora
apresentar no mínimo três orçamentos para averiguação do montante reparatório
devido, ressaltando a unilateralidade do orçamento apresentado. Por fim,
sustentam que não houve ressalva quanto aos alegados danos ao imóvel,
reiterando que não há termo de vistoria final ou inicial nos autos. (fls. 360/369).
Houve resposta (fls. 375/383).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Quanto à alegada ocorrência de cerceamento de defesa, com
efeito, todas as questões relevantes para o esclarecimento dos fatos foram
exaustivamente examinadas, notadamente ante a suficiência da prova documental,
a qual ofereceu todos os subsídios necessários para a prolação da sentença
conforme proferida.
Conforme se depreende dos artigos 370 e 371 do Código de
Processo Civil, em matéria probatória adota-se o sistema do livre convencimento
motivado, no qual o órgão jurisdicional é destinatário das provas produzidas e
cabe a ele decidir pela necessidade de se realizarem atos durante a fase instrutória,
pois, se as provas presentes nos autos forem suficientes para embasar sua
persuasão, a produção de outras implica a prática de atos inúteis e meramente

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
APELAÇÃO CÍVEL No 1013843-13.2017.8.26.0004 SÃO PAULO VOTO No24300 - 4/8
protelatórios.
Neste sentido, inclusive, é o entendimento adotado pelo
Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
12. O artigo 330, do Codex Processual, que trata do
julgamento antecipado da lide, dispõe que o juiz
conhecerá diretamente do pedido, proferindo
sentença, quando a questão de mérito for
unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato,
não houver necessidade de produzir prova em
audiência (inciso I).
13. Deveras, é cediço nesta Corte que inocorre
cerceamento de defesa quando desnecessária a
produção da prova pretendida (REsp 226064/CE,
Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta
Turma, julgado em 24.06.2003, DJ 29.09.2003 ).
14. Ademais, o artigo 131 do CPC consagra o
princípio da persuasão racional, habilitando o
magistrado a valer-se de seu convencimento, à luz
dos
fatos,
provas,
jurisprudência,
aspectos
pertinentes ao tema e da legislação que entender
aplicável ao caso concreto, constantes dos autos.
Nada obstante, competelhe rejeitar diligências que
delonguem desnecessariamente o julgamento, a fim
de garantir a observância do princípio da
celeridade processual. 15. Desta sorte, revela-se
escorreito o fundamento da decisão que dispensou a
produção de prova pericial na hipótese dos autos.
16. Agravo regimental desprovido.”
(STJ - AgRg no REsp 1.068.697/PR 1a Turma
Rel. Min. Luiz Fux j. 18.05.2010)

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
APELAÇÃO CÍVEL No 1013843-13.2017.8.26.0004 SÃO PAULO VOTO No24300 - 5/8
Não obstante, como cediço, a prova do adimplemento, ônus
processual do devedor, consubstancia-se no instrumento de quitação, recibo,
comprovantes de depósito ou transferência bancária, consoante os artigos 319 e
320 do Código Civil.
Neste sentido, confira-se:
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C
COBRANÇA. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Prova
do pagamento se faz com o instrumento de quitação, dever
do credor e direito do devedor. Inutilidade de provas orais,
mesmo porque a Apelante sequer declina quais os valores
supostamente já pagos e os períodos correspondentes.
RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação
Cível 1008017-53.2015.8.26.0302; Relatora: Berenice
Marcondes Cesar; 28a Câmara de Direito Privado; Data
do Julgamento: 15/05/2020)
Com efeito, como bem observado pelo ilustre magistrado em
primeiro grau, uma vez que a autora desistiu do termo de vistoria como prova,
tornou-se desnecessária a perícia grafotécnica a respeito da assinatura nele
contida.
Ademais,
a
demanda
em
análise
apresenta
certas
particularidades que devem ser ressaltadas a corroborar a conclusão emanada pela
respeitável sentença.
Inicialmente, a cláusula sétima do contrato de locação
estabelece expressamente que O (A,s) locatário (a,s) declara (m) neste ato haver
vistoriado o imóvel objeto esta locação e verificado pessoalmente encontrar-se
ele em perfeito estado de conservação e limpeza e em condições de perfeito

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
APELAÇÃO CÍVEL No 1013843-13.2017.8.26.0004 SÃO PAULO VOTO No24300 - 6/8
funcionamento e uso dos aparelhos sanitários e de iluminação, as instalações de
água, esgoto, gás, telefone, etc..., bem como as vidraças, chaves, torneiras, pias,
ralos e demais acessórios (SIC fl. 09).
Outrossim, considerando que a controvérsia refere-se aos
danos apontados no imóvel findo o contrato de locação, é de relevo levar em conta
que o contrato de locação teve início em abril de 2014, pouco tempo depois da
entrega do imóvel pela construtora à locadora, sendo incontroverso que a locatária
foi a primeira a pessoa a residir no imóvel, cujas chaves haviam sido entregues à
proprietária em setembro de 2013, do que se pode presumir o bom estado de
conservação do bem.
De modo que, a despeito da alegação dos apelantes, o fato de
o ilustre magistrado ter tornado sem efeito o documento de fls, 22/23 não
importou em cerceamento de defesa, uma vez que os demais documentos eram
mesmo suficientes à procedência do pedido.
Em relação às benfeitorias, não há qualquer razão na tese
sustentada pelos apelantes.
De plano, à luz da expressa previsão do artigo 435 do Código
de Processo Civil, sequer pode ser admitido o documento de fl. 372, na medida
em que extemporaneamente apresentado.
Outrossim, verifica-se que no aditivo contratual (fls. 14/15)
ficou estabelecido em sua cláusula segunda que as benfeitorias ficariam
incorporadas ao imóvel. E, embora o parágrafo primeiro preveja a isenção da
multa rescisória, não há qualquer condicionante entre a incorporação das
benfeitorias e a efetiva rescisão antecipada.
É dizer: a partir do aditivo, a locatária passou a ser isenta da
multa rescisória e tinha a faculdade de romper o contrato de locação

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
APELAÇÃO CÍVEL No 1013843-13.2017.8.26.0004 SÃO PAULO VOTO No24300 - 7/8
antecipadamente sem a incidência daquela, o que não significa que, uma vez
cumprindo a integralidade do tempo do contrato, poderia retirar as benfeitorias já
incorporadas ao imóvel.
A esse respeito, bem avaliou a ilustre magistrada sentenciante
ao consignar que se pretendiam os réus condicionar a incorporação das
benfeitorias e eventual rescisão antecipada da locação, nada obstava que o
fizessem. Mas não, nenhuma condição fora estabelecida, de modo que deve
prevalecer o livremente pactuado, em observância à liberdade de contratar, à
segurança jurídica e à boa-fé.
Quanto aos danos alegados, a prova pericial realizada nos
autos concluiu que entre as hipóteses para corrosão dos metais, a única que não
poderia ser descartada é a de utilização incorreta na manutenção/limpeza das
peças sanitárias (fl. 267) esclarecendo que Uso de produto químico que sofre
reação química ao se misturar com água, desgastando e danificando o metal. Ou
uso de produto abrasivo que remove a pintura protetiva do metal, facilitando o
aparecimento de corrosão nas peças sanitárias.
Logo, demonstrados os danos alegados e comprovada a
responsabilidade da locatária sobre eles, era de rigor a procedência do pedido
indenizatório.
No que concerne aos valores apontados pelos orçamentos
apresentados, é certo que os réus não os impugnaram especificamente, tampouco
demonstraram que estivessem acima da média do mercado, pelo que de rigor a
manutenção da sentença também neste ponto.
Destarte, por dar correta solução à lide, a sentença deve ser
mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
Em razão da interposição recursal, nos termos do artigo 85,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
APELAÇÃO CÍVEL No 1013843-13.2017.8.26.0004 SÃO PAULO VOTO No24300 - 8/8
§11, do Código de Processo Civil, majoram-se os honorários advocatícios devidos
aos patronos da autora para o valor equivalente a 12% sobre o valor da
condenação, levando-se em conta os critérios do §2o do mesmo dispositivo.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
ANA LÚCIA ROMANHOLE MARTUCCI
Relatora