Tribunal: TJSP
Processo: 1035094-36.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-09

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESTITUIÇÃO DE VALORES COBRADOS PELA VENDEDORA – "TAXA DE SERVIÇO DE ASSESSORIA DE REGISTRO NA PREF/CART" (TAXA DE DESPACHANTE) – DEVOLUÇÃO LEGÍTIMA – SIMILARIDADE COM A TAXA SATI – ATIVIDADES CONGÊNERAS – APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO VINCULANTE DO STJ (RECURSO ESPECIAL REPETITIVO No 1.599.511/SP) – ITBI – VALOR PAGO PELA CONSTRUTORA E REPASSADO AO CONSUMIDOR –

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESTITUIÇÃO DE VALORES COBRADOS PELA VENDEDORA – "TAXA DE SERVIÇO DE ASSESSORIA DE REGISTRO NA PREF/CART" (TAXA DE DESPACHANTE) – DEVOLUÇÃO LEGÍTIMA – SIMILARIDADE COM A TAXA SATI – ATIVIDADES CONGÊNERAS – APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO VINCULANTE DO STJ (RECURSO ESPECIAL REPETITIVO No 1.599.511/SP) – ITBI – VALOR PAGO PELA CONSTRUTORA E REPASSADO AO CONSUMIDOR – LEGITIMIDADE – DEVOLUÇÃO INDEVIDA – PROPRIEDADE TRANSFERIDA À COMPRADORA (FATO GERADOR DO TRIBUTO) – SENTENÇA MANTIDA – APELOS DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000730053
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1035094-36.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que
é apelante/apelado MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é
apelada/apelante ANA LUCIA NASCIMENTO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: Negaram provimento aos recursos. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ CARLOS FERREIRA
ALVES.
São Paulo, 9 de setembro de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1035094-36.2017.8.26.0506 -Voto no 4.470 – ml
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Apelação Cível 1035094-36.2017.8.26.0506
Apelante/Apelado: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelado/Apelante: Ana Lucia Nascimento
Juíza prolatora da decisão: Carina Roselino Biagi
Voto no 4.470
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA –
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
COBRADOS
PELA
VENDEDORA – “TAXA DE SERVIÇO DE ASSESSORIA DE
REGISTRO NA PREF/CART” (TAXA DE DESPACHANTE) –
DEVOLUÇÃO LEGÍTIMA – SIMILARIDADE COM A TAXA
SATI – ATIVIDADES CONGÊNERAS – APLICAÇÃO DO
ENTENDIMENTO
VINCULANTE
DO
STJ
(RECURSO
ESPECIAL REPETITIVO No 1.599.511/SP) – ITBI –
VALOR PAGO PELA CONSTRUTORA E REPASSADO AO
CONSUMIDOR
–
LEGITIMIDADE
–
DEVOLUÇÃO
INDEVIDA
–
PROPRIEDADE
TRANSFERIDA
À
COMPRADORA
(FATO GERADOR DO TRIBUTO) –
SENTENÇA MANTIDA – APELOS DESPROVIDOS.
Tratam-se de recursos de apelação, interpostos contra a
sentença de fls. 195/201, declarada a fl. 215, que julgara
parcialmente procedente a demanda, para condenar a ré à devolução
das parcelas pagas a título de taxa de assessoria, identificadas no
extrato de fls. 53/56 (I221 a I224), corrigidas monetariamente desde
o desembolso de cada parcela, acrescidos juros de mora a contar da
citação; e, resta improcedente o pedido da devolução do ITBI, de
acordo com o exposto na fundamentação. À vista da sucumbência
recíproca, dividiu igualmente o pagamento das custas e das despesas
processuais, bem como, o pagamento de honorários advocatícios
sucumbenciais (art. 85, §14, do CPC), fixando-os em R$ 1.000,00,
observando-se a gratuidade concedida à autora.

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A requerida MRV recorre, pleiteando, inicialmente, o
recebimento de seu apelo no efeito suspensivo, argumentando que a
execução provisória lhe acarretará prejuízo de difícil reparação.
Quanto ao mérito, aduz que não houve cobrança de taxa SATI, mas
sim, taxa de despachante; sua cobrança é legítima, intermediando-se
a obtenção de financiamento habitacional; em recente julgado, o STJ
reconhecera que tal cobrança não se assemelha à taxa SATI (RESP
1.791.531/SP), assim como o fizera o Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, no julgamento do RESP 1.559.511; sua contratação é
autônoma e facultativa; optando pela contratação, sua devolução é
inviável, tendo em vista o serviço prestado; há sólida jurisprudência
reconhecendo a legitimidade da cobrança. Pleiteia a reforma parcial
da sentença, excluindo-se a condenação ao reembolso da taxa de
despachante.
De outra banda, insurge-se a autora, aduzindo que a
cobrança de ITBI é ilegal, pois tal imposto deve ser pago pela
construtora, que o repassa indevidamente ao adquirente; há isenção
do tributo para adquirentes de imóveis pelo programa federal “Minha
Casa Minha Vida” (lei municipal 2.380/2009), e, para tanto, deveria a
MRV tê-la pleiteado junto à Municipalidade; no entanto, não o fizera,
pagando-o ao Poder Público com a finalidade de ter o “habite-se”
expedido, impedindo o consumidor de assim requerer. Pugna pela
procedência
integral
da
demanda,
devolvendo-se
os
valores
despendidos com o pagamento de ITBI.
Recursos bem processados, respondidos e sem oposição ao
seu julgamento virtual.
É o relatório.

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De plano, recebo os recursos também no efeito suspensivo,
nos termos do art. 1.012, caput, do CPC, pois não estão configurados
os requisitos impeditivos de seu §1o.
No mais, a sentença não merece reforma.
Com efeito, a “taxa de despachante”, ou a “taxa de serviço
de assessoria de registro na PREF/CART” (fl. 53; I221 a I224), nada
mais é do que mero consectário da “taxa SATI”, e, portanto, abusiva
e indevida sua cobrança, conforme entendimento vinculante do
Superior Tribunal de Justiça a respeito da questão.
Ou seja, ao contrário do quanto defende a MRV, não há
diferença entre elas, pois constituem mera prestação de um serviço
inerente à celebração do próprio contrato, não sendo, portanto, um
serviço autônomo oferecido ao adquirente do imóvel, tanto que vem
discriminada no documento de fl. 53, no qual se nota o timbre da
requerida (MRV ENGENHARIA).
Ademais, é flagrante a violação ao princípio da informação,
pois a vendedora, na tentativa de impor ao consumidor o pagamento
de despesas que lhes são inerentes, e burlar, desta forma o
entendimento vinculante do Superior Tribunal de Justiça, disfarça tais
cobranças, nominando-as ora “taxa de despachante”, ora “taxa de
registro de documentação no cartório”, ou ainda “serviço de
assessoria no registro PREF/CART”, como consta dos boletos quitados
pela compradora, anexados a fls. 57/60.
A propósito, confira-se a ementa do Recurso Especial
Repetitivo acima referido:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL
E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA

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DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado
o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2.
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço
de
assessoria
técnico-imobiliária
(SATI),
ou
atividade congênere, vinculado à celebração de promessa
de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1.
Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista
no contrato acerca da transferência desse encargo ao
consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da
cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-
se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese
1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016,
DJe 06/09/2016).
Melhor sorte não assiste à requerente quanto ao seu pedido

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recursal (devolução do ITBI).
Com efeito, o fato gerador do tributo é a transmissão da
propriedade. Havendo a aquisição do imóvel através de contrato de
financiamento garantido por cláusula de alienação fiduciária, é fato
que o imóvel fora transferido da vendedora para a adquirente,
transferindo-se para o agente financeiro, o domínio resolúvel do bem
para garantia do parcelamento avençado.
Logo, existindo prova do pagamento do preço ajustado,
bem como, da liberação do valor do financiamento, presume-se a
transferência do bem à recorrente. Destarte, já não havendo mera
expectativa, senão verdadeira transmissão da propriedade, cabível a
cobrança do ITBI, havendo ainda expressa previsão contratual no
sentido de transmitir à compradora a responsabilidade pelo
pagamento do tributo, avençada na mesma cláusula oitava (fl. 28).
Ademais, o art. 42 do Código Tributário Nacional estabelece
que o contribuinte do imposto pode ser qualquer das partes na
operação tributada, conforme disposição da lei que o cria, de modo
que as partes do contrato em questão podem dispor livremente sobre
a responsabilidade pelo pagamento dos ITBI e demais encargos
decorrentes da transmissão do bem.
Confira-se, em arremate, o posicionamento dessa Colenda
Câmara, envolvendo as duas questões ora apreciadas, em acórdão
por mim relatado:
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

RESTITUIÇÃO DE VALORES COBRADOS A TÍTULO DE "TAXA
DE EVOLUÇÃO DE OBRA" IMPOSSIBILIDADE COBRANÇA
LEGÍTIMA PREVISÃO CONTRATUAL DE QUE HAVERIA O

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REPASSE DOS JUROS DE OBRA AO COMPRADOR, OS
QUAIS SÃO PAGOS PELA CONSTRUTORA À INSTITUIÇÃO
BANCÁRIA QUE LHE FINANCIARA A CONSTRUÇÃO DO
EMPREENDIMENTO

INVERSÃO
DO
PAGAMENTO

IMPOSSIBILIDADE

MORA
DA
CONSTRUTORA
NÃO
CONFIGURADA

PRECEDENTES

COMISSÃO
DE
CORRETAGEM
VALOR PAGO A TÍTULO DE ARRAS
CONFIRMATÓRIAS
IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO
DO SINAL PAGO PELA ADQUIRENTE DESPESAS COM O
REGISTRO IMOBILIÁRIO DA AVENÇA ÔNUS ATRIBUÍDO
AO COMPRADOR IMPOSIÇÃO LEGAL (ART. 490, PRIMEIRA
PARTE, DO CC) E CONTRATUAL RESTITUIÇÃO DO ITBI

ILEGITIMIDADE

PROPRIEDADE
TRANSFERIDA
À
COMPRADORA
(FATO
GERADOR
DO
TRIBUTO)

RESTITUIÇÃO DA "TAXA DE SERVIÇO DE ASSESSORIA
DE
REGISTRO
NA
PREF/CART"
(OU
TAXA
DE
DESPACHANTE) LEGITIMIDADE SIMILARIDADE COM A
TAXA SATI ATIVIDADES CONGÊNERAS APLICAÇÃO DO
ENTENDIMENTO VINCULANTE DO STJ (RECURSO ESPECIAL
REPETITIVO No 1.599.511/SP)
SENTENÇA MANTIDA

APELOS DESPROVIDOS. (AC 1011944-60.2016.8.26.0506;
Relatora HERTHA HELENA DE OLIVEIRA; Julgamento em
30/08/2019).
Ante o exposto, por meu voto, NEGO PROVIMENTO aos
apelos, nos termos da fundamentação, elevando a verba honorária,
devida por ambas as partes em R$200,00, observando-se em relação
à autora os benefícios da gratuidade.

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