Tribunal: TJSP
Processo: 0004645-36.2012.8.26.0394
Classe: Apelação Cível / Desapropriação
Órgão julgador: Maurício Fiorito
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DESAPROPRIAÇÃO DE UTILIDADE PÚBLICA – Município de Nova Odessa – Sentença que adotou o laudo do perito para determinar o valor da indenização - Perito judicial que apresentou laudo sem demonstrar fundamentação e cálculos utilizados para aferição do valor unitário obtido – Não utilização das normas técnicas costumeiramente usadas em laudos de avaliação –

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DESAPROPRIAÇÃO DE UTILIDADE PÚBLICA – Município de Nova Odessa – Sentença que adotou o laudo do perito para determinar o valor da indenização - Perito judicial que apresentou laudo sem demonstrar fundamentação e cálculos utilizados para aferição do valor unitário obtido – Não utilização das normas técnicas costumeiramente usadas em laudos de avaliação – Expert não apresentou cálculos, nem elementos comparativos – Anulação do laudo - Admissibilidade – Necessidade de realização de novo laudo com a devida demonstração dos cálculos e procedimentos metodológicos para a obtenção do valor indenizatório – Sentença anulada com determinação de retorno dos autos à origem a fim de que seja realizada uma nova perícia – Recurso provido.

Inteiro teor:
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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
1
Registro: 2020.0000090322
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 0004645-36.2012.8.26.0394, da Comarca de Nova Odessa, em que é
apelante
CONCESSIONÁRIA
DO
SISTEMA
ANHANGUERA
BANDEIRANTES S/A, são apelados CONSTANTINO DE CONTO
JUNIOR e RITA DE CÁSSIA GARCIA DE CONTO.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Público do Tribunal
de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento
ao recurso, com determinação. V. U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores ENCINAS MANFRÉ (Presidente) e CAMARGO
PEREIRA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
MAURÍCIO FIORITO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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2
Apelação Cível no 0004645-36.2012.8.26.0394
Apelante: Concessionária do Sistema Anhanguera Bandeirantes S/A
Apelados: Constantino de Conto Junior e Rita de Cássia Garcia de Conto
Comarca: Nova Odessa
Voto no 16.804
APELAÇÃO
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR
DESAPROPRIAÇÃO DE UTILIDADE PÚBLICA

Município de Nova Odessa Sentença que adotou o laudo
do perito para determinar o valor da indenização - Perito
judicial
que
apresentou
laudo
sem
demonstrar
fundamentação e cálculos utilizados para aferição do valor
unitário obtido
Não utilização das normas técnicas
costumeiramente usadas em laudos de avaliação Expert
não apresentou cálculos, nem elementos comparativos
Anulação do laudo - Admissibilidade Necessidade de
realização de novo laudo com a devida demonstração dos
cálculos e procedimentos metodológicos para a obtenção
do
valor
indenizatório

Sentença
anulada
com
determinação de retorno dos autos à origem a fim de que
seja realizada uma nova perícia Recurso provido.
Trata-se de apelação interposta por Concessionária do
Sistema Anhanguera Bandeirantes S/A em face da sentença de fls.
385/389, cujo relatório ora se adota, nos autos da ação de
desapropriação por utilidade pública1 ajuizada em face de
Constantino de Conto Junior e outro.
O eminente magistrado de 1o grau julgou procedente o
pedido com base no laudo do perito (fls. 154/174) e declarou
incorporado ao patrimônio do Departamento de Estradas e Rodagens do
Estado de São Paulo - DER a área descrita na inicial mediante o
pagamento de R$ 575.799,49 (quinhentos e setenta e cinco mil,
setecentos e noventa e nove reais e quarenta e nove centavos), válidos
para novembro de 2013.
1 Valor da causa em 05/12/2012: R$ 354.866,97 (valor inicial ofertado fls. 03).

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Considerou ainda não haver hipótese da incidência de juros
moratórios e correção monetária tendo em vista que a expropriante
efetuou contemporaneamente à avaliação, o depósito judicial do valor
integral.
Diante da sucumbência, condenou a autora ao pagamento
de custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em
2,5% sobre a diferença entre o valor inicialmente oferecido (R$
354.866,97) e a indenização fixada (R$ 575.799,49), ambos corrigidos
monetariamente pelos índices da Tabela Prática deste E. Tribunal de
Justiça, com juros de mora de 1% ao mês, a contar da data do laudo
(novembro de 2013).
Insurgiu-se contra a r. sentença, a expropriante interpondo
recurso de apelação (fls. 418/430).
Contrarrazões dos expropriados (fls.438/446).
É O RELATÓRIO
FUNDAMENTO
Inicialmente, não é caso de reexame necessário, nos termos

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do art. 496 do Código de Processo Civil2, tendo em vista que a
expropriante não se constitui como pessoa jurídica de direito público,
nem se enquadra na definição de Fazenda Pública.
Recebido o recurso no duplo efeito.
Trata-se de ação de desapropriação de área de 1.497,34m2
situado na altura do Km 115+910m da Rodovia Anhanguera
SP-330, Lote no 01, no bairro Chácara Reunidas Anhanguera, parte
da matrícula de no 858, registrada no Cartório de Registro de
Imóveis de Nova Odessa, localizada no município e comarca de
mesmo nome e descrita no Memorial Descritivo de fls. 24/25,
declarada de interesse público pelos Decretos no 58.427 de 03/10/2012 e
no 58.588 de 22/11/2012, para a implantação de vias marginais entre os
Km 110+000m e o Km 120+000m da referida Rodovia.
Apresentada contestação pelos expropriados (fls. 140/143).
O perito judicial apresentou o seu laudo em 05/11/2013,
propondo o valor indenizatório de R$ 575.799,49 (quinhentos e setenta
e cinco mil, setecentos e noventa e nove reais e quarenta e nove
2 Art. 496. Está sujeita ao duplo grau de jurisdição, não produzindo efeito senão
depois de confirmada pelo tribunal, a sentença: I - proferida contra a União, os
Estados, o Distrito Federal, os Municípios e suas respectivas autarquias e fundações
de direito público;

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centavos), sendo R$ 449.202,00 (quatrocentos e quarenta e nove mil,
duzentos e dois reais), referente à terra-nua e R$ 126.597,49 (cento e
vinte e seis mil, quinhentos e noventa e sete reais e quarenta e nove
centavos) referente às benfeitorias (fls. 155/165).

A expropriante realizou o depósito do valor complementar
à oferta inicial, em 13/12/2013, no montante de R$ 220.932,52
(duzentos e vinte mil, novecentos e trinta e dois reais e cinquenta e dois
centavos), para fins de imissão na posse (fls. 198/202).
Foi lavrado o auto de imissão na posse em 20/01/2014 (fls.
212/214).
Os expropriandos concordaram com o valor avaliado no
laudo definitivo do perito (fls. 216/218) e requereram o levantamento de
80% do depósito (219/223).
O assistente técnico da concessionária expropriante
apresentou parecer técnico divergente com críticas ao laudo do perito e
reafirmou o valor indenizatório de R$ 354.866,97, avaliado no laudo
inicial de fls. 29/92, válidos para fevereiro de 2012 (fls. 240/249).
O perito judicial apresentou seus esclarecimentos (fls.
262/264).
Houve a réplica do assistente técnico da expropriante (fls.
381/384).

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Sobreveio a r. sentença (fls. 385/389).
A concessionária expropriante, em suas razões recursais,
arguiu preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento de
defesa.
No mérito, sustenta, que o valor indenizatório foi fixado
com base em laudo pericial realizado em desacordo com as normas de
avaliação vigentes, violação do princípio constitucional da justa
indenização e, quanto aos honorários advocatícios, aplicação indevida
de juros de mora de 1% ao mês contados da data do laudo.
Pois bem.
As preliminares de cerceamento de defesa e encerramento
prematuro da instrução processual se confundem com o mérito e com
ele serão analisadas.
O recurso merece ser provido.
No caso ora analisado, o laudo pericial de fls. 154/174,
cujo valor indenizatório foi adotado na r. sentença de 1o grau, tem grave
deficiência de fundamentação.
Segundo o laudo apresentado, o perito nomeado pelo MM
Juiz realizou trabalhos de campo e vistoria, em 04/10/2013, elencou as

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benfeitorias existentes, o zoneamento do imóvel e seus melhoramentos
públicos.
Na avaliação, afirmou ter utilizado o método comparativo
cuja definição, segundo ele próprio, é “aquele em que o valor do imóvel
ou de suas partes constitutivas é obtido através de comparação de
dados de mercado relativos a outros de características similares”.
Porém, o expert do Juízo não selecionou um único
elemento comparativo para determinar o valor do metro quadrado do
imóvel avaliando e se limitou apenas a seguinte explanação: “segundo
pesquisas realizadas nas imediações e imobiliária, tendo em vista que
não existem outros elementos e considerando principalmente a
localização e topografia do imóvel, além de também considerar o fator
testada, etc, o signatário adotará um valor de R$ 300,00/m2 (VU)”.

Ou seja, sem qualquer fundamentação ou apresentação de
cálculos e elementos comparativos, o perito atribuiu valor indenizatório
ao metro quadrado unitário do imóvel expropriado.
A utilização do método comparativo adotado pelo perito
está incluída nas Normas CAJUFA 2013, atualizada pela Comissão de
Peritos instituída pela Portaria no 01/2017, deste Tribunal de Justiça,
que, em seu item 3.1.3, prevê o seguinte: “quando viabilizada a
comparação direta, o método comparativo deve ter o mínimo de três
elementos comparativos.”

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O perito judicial em seus esclarecimentos (fls. 262/264)
justifica que não selecionou qualquer elemento: “em razão do mercado
de imóveis no local estar estagnado, não existem mais lotes e glebas à
venda”.
Não se justifica a escusa pela não realização da pesquisa
imobiliária, conforme determinam nas normas técnicas de avaliação de
imóveis, pois o assistente técnico da expropriante, em seu laudo inicial,
apresentou nada menos que 17 (dezessete) elementos de comparação.
Ora, o laudo inicial foi realizado em 05/12/2012 e o laudo
definitivo do perito em 05/11/ 2013. Como pode se depreender, não há
razão plausível para a escusa do perito em não apresentar a devida
pesquisa de elementos comparativos para realização do cálculo da justa
indenização.
O Código de Processo Civil, em seu artigo 473 dispõe
sobre os elementos que o laudo pericial deve apresentar:
Art. 473. O laudo pericial deverá conter:
I - a exposição do objeto da perícia;
II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;
III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e
demonstrando
ser
predominantemente
aceito
pelos
especialistas da área do conhecimento da qual se originou;
IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados
pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.
§ 1o No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação

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em linguagem simples e com coerência lógica, indicando
como alcançou suas conclusões.
O perito não apresentou qualquer justificativa em seu laudo
que permitisse avaliar a coerência na estipulação do valor unitário do
imóvel expropriado.
Além disso, indicou a utilização de um método o método
comparativo - sem, no entanto, verdadeiramente seguí-lo.
Assim sendo, pela leitura atenta das respostas apresentadas
pelo expert, não logrou este em justificar o valor encontrado de R$
575.799,49 (quinhentos e setenta e cinco mil, setecentos e noventa e
nove reais e quarenta e nove centavos), válidos para novembro de 2013.
Nesta ordem de ideias, para que não se entregue uma
prestação jurisdicional defeituosa às partes que precisaram socorrer-se
do Judiciário para a solução do litígio, de rigor anular-se a r. sentença,
para que seja realizada uma nova perícia no imóvel, visando a correta
elucidação dos fatos.
Em caso semelhante, assim já se decidiu este E. Tribunal
de Justiça:
DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA PERÍCIA NULIDADE.
Nulo levantamento pericial sem lastro técnico. Perito que
não se valeu de metodologia avaliatória e nem apresentou
respaldo documental e técnico para as conclusões tomadas.
Levantamento que se encontra viciado e macula todo o
processado. Nomeação de novo louvado. Recurso provido.
(TJSP - Apelação Civel no 0016623-93.2009.8.26.0077, 1a

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Câmara de Direito Público - Rel. Nogueira Diefenthaler, j.
16.05.2011).
DESAPROPRIAÇÃO Laudo pericial temerário Pontos
obscuros não esclarecidos Elementos comparativos incertos
Justa indenização não encontrada Sentença anulada para
realização de nova perícia.
(TJSP - Apelação no 0000966-10.2007.8.26.0586, 12a
Câmara de Direito Público - Rel. J. M. Ribeiro de Paula, j.
em 26/03/2014).
APELAÇÃO DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA Pretensão
dos autores de condenar a ré ao pagamento de danos
materiais e morais advindos de desapropriação indireta
ocorrida em imóvel de sua propriedade Sentença de parcial
procedência que adotou laudo oficial para condenar a ré ao
pagamento de indenização, desacolhendo pretensão relativa
aos danos morais Apelação de ambas as partes Rejeitada
impugnação à assistência judiciária, bem como preliminar de
cerceamento de defesa Anulação da decisão, contudo, que se
impõe uma vez que o laudo oficial adotou uma só fonte para
estimativa da indenização Utilização do método comparativo
direto que pressupõe pesquisa de mercado bem como
utilização de fatores de homogeneização Necessidade de
realização de nova perícia, nos termos do artigo 480 do
Código de Processo Civil Precedentes. Sentença anulada,
com observação, prejudicado o recurso da ré.
(TJSP - Apelação Cível no 1000768-47.2016.8.26.0486, 1a
Câmara de Direito Público - Rel. Rubens Rihl, j. em
19/09/2019).
À vista do analisado, de rigor dar-se provimento ao
recurso para anular-se a sentença, com o retorno dos autos à
origem, a fim de que seja realizada uma nova perícia no imóvel objeto
de discussão do presente feito ficando a cargo do Magistrado eventual
nomeação de outro perito judicial.
DECIDO

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Ante o exposto, e pelo meu voto, dou provimento ao
recurso, anulo a sentença e determino o retorno dos autos à 1a
instância a fim de que seja realizada uma nova perícia no imóvel objeto
de discussão do presente feito ficando a cargo do Magistrado eventual
nomeação de outro perito judicial.
MAURICIO FIORITO
Relator