Tribunal: TJSP
Processo: 1007521-31.2018.8.26.0007
Classe: Apelação Cível / Direitos / Deveres do Condômino
Órgão julgador: Gomes Varjão
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
Condomínio. Ação de obrigação de fazer c.c. restituição de valores. Cerceamento de defesa inocorrente. Revela-se desnecessária a dilação probatória, haja vista que os autos encontram-se suficientemente instruídos, permitindo ao julgador conhecer do pedido independentemente de outras provas. Em vista do dever primordial atribuído por lei ao condômino, de contribuir para as despesas do condomínio

Ementa:
Condomínio. Ação de obrigação de fazer c.c. restituição de valores. Cerceamento de defesa inocorrente. Revela-se desnecessária a dilação probatória, haja vista que os autos encontram-se suficientemente instruídos, permitindo ao julgador conhecer do pedido independentemente de outras provas. Em vista do dever primordial atribuído por lei ao condômino, de contribuir para as despesas do condomínio (arts. 12 da Lei 4.591/64 e 1.336, I, do Código Civil), há presunção de pertinência e legitimidade dos valores cobrados a título de rateio, inclusive daqueles destinados a satisfazer a condenação trabalhista, cuja cobrança foi aprovada em assembleia, sem oportuna impugnação. Não há, ademais, evidência de desídia na condução da reclamação trabalhista. Como as despesas de condomínio constituem obrigação propter rem, é lídima a cobrança do consumo de água inadimplido, que, segundo o autor, vem "embutida" no rateio condominial, ainda que relativamente a período em que seu genitor habitava o imóvel. Caso contrário, o condomínio não seria ressarcido dos valores que adiantou, em prejuízo da coletividade. Da mesma forma, é lícita a suspensão do fornecimento de água motivada pelo inadimplemento das faturas de consumo, cabendo ao condômino arcar com os custos do religamento. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Aplicação do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000982596
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007521-31.2018.8.26.0007, da Comarca de São Paulo, em que é
apelante PAULO FERNANDES PEREIRA (JUSTIÇA GRATUITA), é
apelado
ASSOCIAÇÃO
DE
MORADORES
DO
CONDOMINIO
PESSEGO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
GOMES VARJÃO (Presidente), CRISTINA ZUCCHI E LÍGIA ARAÚJO
BISOGNI.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
GOMES VARJÃO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Comarca: SÃO PAULO – F.R. ITAQUERA – 4a VARA CÍVEL
Apelante: PAULO FERNANDES PEREIRA
Apelada: ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONDOMÍNIO
PÊSSEGO
MM. Juiz Prolator: Carlos Alexandre Böttcher
VOTO No 35.035
Condomínio. Ação de obrigação de fazer c.c.
restituição de valores. Cerceamento de defesa
inocorrente.
Revela-se
desnecessária
a
dilação probatória, haja vista que os autos
encontram-se
suficientemente
instruídos,
permitindo ao julgador conhecer do pedido
independentemente de outras provas. Em
vista do dever primordial atribuído por lei ao
condômino, de contribuir para as despesas do
condomínio (arts. 12 da Lei 4.591/64 e 1.336, I,
do Código Civil), há presunção de pertinência
e legitimidade dos valores cobrados a título de
rateio,
inclusive
daqueles
destinados
a
satisfazer a condenação trabalhista, cuja
cobrança foi aprovada em assembleia, sem
oportuna
impugnação.
Não há, ademais,
evidência
de
desídia
na
condução
da
reclamação trabalhista. Como as despesas de
condomínio constituem obrigação propter
rem, é lídima a cobrança do consumo de água
inadimplido, que, segundo o autor, vem
“embutida” no rateio condominial, ainda que
relativamente a período em que seu genitor
habitava
o
imóvel.
Caso
contrário,
o
condomínio não seria ressarcido dos valores
que adiantou, em prejuízo da coletividade. Da
mesma forma, é lícita a suspensão do
fornecimento
de
água
motivada
pelo
inadimplemento das faturas de consumo,
cabendo ao condômino arcar com os custos
do religamento. Sentença mantida por seus
próprios fundamentos. Aplicação do artigo 252
do Regimento Interno do Tribunal de Justiça
do Estado de São Paulo.

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Recurso improvido.
A r. sentença de fls. 549/553, cujo relatório se
adota, julgou improcedente a ação de obrigação de fazer c.c.
restituição de valores, condenando o autor ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$
1.000,00, observado o benefício da justiça gratuita.
Apela
o
requerente
(fls.
555/563).
Preliminarmente, sustenta que o julgamento antecipado da lide
implicou cerceamento de defesa, porquanto impossibilitou a produção
de provas documental e oral, pertinentes para demonstrar que os
recursos arrecadados pelo condomínio para quitação de condenação
trabalhista foram destinados a outro fim, além de comprovar a
irregularidade das demais cobranças lançadas em seu nome. Afirma
que após o ajuizamento desta demanda a síndica admitiu, em
assembleia, que estava depositando a verba arrecadada em sua conta
pessoal para fraudar a execução trabalhista. Aduz que os débitos de
água são de natureza pessoal, não se caracterizando como obrigações
propter rem, de modo que a dívida oriunda de eventual inadimplemento
das faturas não se vincula à titularidade do bem, mas ao utente do
serviço. Alega que, havendo individualização dos medidores no
condomínio e sendo a taxa condominial independente, não se justifica
a improcedência do pedido de restituição dos valores cobrados a esse
título. Argumenta que, se houve utilização dos recursos arrecadados
para pagamento do débito trabalhista, isso ocorreu somente após a
citação, por receio da síndica de responder por crime de apropriação
indébita, mas o fato é que as verbas não estavam na conta do
condomínio, pouco importando que não tenha havido impugnação à
cobrança em assembleia. Acrescenta que há nos autos elementos que
comprovam a desídia do condomínio na ação trabalhista, não apenas
por ter deixado de interpor recurso, mas por não impugnar os cálculos

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do reclamante. Assinala que o apelado, se estivesse agindo de boa-fé,
não teria deixado o nome do condomínio ser negativado, nem teria
permitido que fosse determinada penhora de bens. Ressalta que a
interrupção de serviços essenciais, como fornecimento de água, por
débitos pretéritos, é fato gerador de dano moral. Sob tais fundamentos,
requer a anulação ou reforma da r. sentença.
Recurso contrariado (fls. 566/568).
É o relatório.
Em suma, afirma o apelante, na inicial, que é
proprietário de unidade autônoma do condomínio apelado, que sofreu
condenação de R$ 40.292,19 em ação trabalhista e impôs rateio
extraordinário para quitação da verba, em seis parcelas de R$ 69,00
para cada condômino. Aduz que o condomínio não comunicou
previamente os moradores sobre a existência da demanda e que foi
vencido porque atuou com desleixo, sem ao menos interpor recurso
contra a sentença ou impugnar os cálculos do reclamante, dando
ensejo à inscrição do seu nome nos serviços de proteção ao crédito e
diligências para penhora de bens. Defende que, desta forma, não
pode ser responsabilizado pelo referido pagamento. Acrescenta que o
apelado também extrapolou ao realizar a cobrança de débitos de água
e serviço de portaria relativos a período em que seu genitor, falecido
em outubro/2017, residia no imóvel. Pugna pela condenação do
requerido à obrigação de emitir boletos avulsos em relação aos valores
impugnados, bem assim à restituição do montante de R$ 338,39,
cobrado indevidamente.
Na contestação de fls. 483/484, em apertada
síntese, aduz o réu que o rateio para pagamento do débito decorrente
da demanda trabalhista foi deliberado e aprovado em assembleia,
decisão que vincula e obriga todas as unidades autônomas, sendo
descabida a pretensão do autor de se eximir de sua cota-parte na

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obrigação. Afirma que não agiu com desídia na reclamação trabalhista,
mas não possuía recursos para recolher o depósito recursal. Assinala
que o autor também reclama da ausência de impugnação aos cálculos
do reclamante, que reputa exorbitantes, mas não se digna a informar
qual seria o valor correto. Defende que o autor não impugnou a ata da
assembleia condominial e que pretende apenas se esquivar dos
pagamentos a que está obrigado.
Após a réplica (fls. 487/490), outras provas não
foram produzidas, sobrevindo a r. sentença, que julgou improcedente a
lide.
Não há cogitar de cerceamento de defesa.
O magistrado não está obrigado a deferir todo e
qualquer pedido de prova formulado pelas partes. A ele incumbe, em
observância aos princípios de celeridade e economia processuais e
razoável duração do processo (art. 5o, LXXVIII, CF/88), exercer juízo
de valor sobre a necessidade e utilidade da prova. Não por outra
razão, deve indeferir provas e diligências inúteis ou meramente
protelatórias, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC. À parte,
por seu turno, cabe “não produzir provas e não praticar atos inúteis ou
desnecessários à declaração ou à defesa do direito” (art. 77, III, CPC).
Sobre o tema, observa com propriedade o
Eminente Des. SOARES LEVADA, desta Col. Câmara: “O juiz não é
obrigado a determinar a produção de provas requeridas pelas partes
se, a seu sentir, o que se quer provar já está ou deveria estar
caracterizado, bastantes as provas acostadas aos autos, à formação
de seu livre convencimento” (Apelação no 0023013-73.2010.8.26.0003,
j. 25.06.2012).
No
caso
vertente,
os
autos
encontram-se
suficientemente instruídos, permitindo ao julgador conhecer do pedido

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independentemente de outras provas.
No mérito, em que pese aos argumentos
declinados pelo apelante, a r. sentença deve ser confirmada pelos
seus próprios e bem deduzidos fundamentos, os quais ficam
inteiramente adotados como razão de decidir, nos termos do artigo 252
do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça: “nos recursos
em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da
decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantê-
la”.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça tem
prestigiado este entendimento, quando predominantemente reconhece
“a viabilidade de o órgão julgador adotar ou ratificar o juízo de valor
firmado na sentença, inclusive transcrevendo-a no acórdão, sem que
tal medida encerre omissão ou ausência de fundamentação no
decisum”.1
Corretamente, o MM. Juiz a quo assentou que o
autor, como todos os demais condôminos, está obrigado ao
pagamento das despesas condominiais aprovadas em assembleia,
sobretudo se não houve oportuna impugnação. Assinalou com
pertinência, ainda, que não há evidência de desídia na condução da
reclamação trabalhista e que é lícita a suspensão do fornecimento de
água motivada pelo inadimplemento das faturas de consumo, cabendo
ao condômino arcar com os custos do religamento. Transcreva-se, por
oportuno:
Primo, as despesas condominiais são obrigações
1 REsp 1463730, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, j. 06.09.2019; AREsp
1536919, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, j. 29.08.2019; AgRg no REsp
1339998/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, j. 15/05/2014; AgRg no AREsp 44.161/RS,
Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, j. 14/05/2013; REsp 662.272/RS, 2a Turma, Rel.
Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, j. 04.09.2007; REsp 641.963/ES, 2a Turma, Rel.
Min. CASTRO MEIRA, j. 21.11.2005; REsp 592.092/AL, 2a Turma, Rel. Min. ELIANA
CALMON, j. 17.12.2004 e REsp 265.534/DF, 4a Turma, Rel. Min. FERNANDO
GONÇALVES, j. 01.12.2003.

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propter rem, ou seja, aquelas que impõem ao detentor
de direito real determinadas prestações. Sendo o
autor filho do falecido proprietário e atual ocupante da
unidade (fls. 26, 40, 41 e 41/44), incumbe-lhe o
pagamento das despesas condominiais.
Tanto a Lei no 4591/64, em seu artigo 12, caput, e §
3o, quanto a Convenção preveem a obrigação de cada
condômino concorrer com as despesas condominiais,
recolhendo a quota parte que lhe couber. Caso não o
faça, fica sujeito a juros de um por cento ao mês e
multa moratória de 2% (dois por cento) ao mês.
Secundo, o próprio autor juntou aos autos cópias dos
autos
da
reclamação
trabalhista
1002282-27.2015.5.02.0603, quais sejam: sentença
condenatória em face do réu em 29/4/2016 (fls.
231/236), decisão de 15/6/2017, que homologou conta
de liquidação no valor de R$ 40.292,19 a ser paga
pelo condomínio em favor de seu ex-funcionário
Waldir Silva (fls. 416/417) e decisão de deferimento de
penhora eletrônica de valores em detrimento do
requerido em 20/10/2017 (fls. 427/248 e 430).
Tertio, o autor foi convocado expressamente, em
9/2/18, para comparecimento a assembleia para
informação sobre decisão judicial (fls. 25), sendo
verossímil a alegação de que o rateio fora aprovado
pelos moradores (fls. 484), sobretudo considerando
ausência de impugnação em réplica.
Quarto, não houve a alegada desídia do réu na ação
trabalhista. Com efeito, conforme relatório da r.
sentença proferida, foi apresentada defesa escrita (fls.
18). A ausência de interposição de recurso, por sua
vez, não caracteriza desídia, visto que a parte não é
obrigada a tal ato. Mesmo que assim não fosse, o réu
esclareceu que não dispunha de recursos financeiros
para efetuar o depósito recursal (fls. 484).
Destarte, sendo legítima a cobrança do rateio de
débito trabalhista, é de rigor a rejeição do pedido de
obrigação de fazer para emissão de boletos com
exclusão de tal cobrança.
Quinto, a individualização do fornecimento de água em
condomínios de edifícios é lícita, considerando o
silêncio do Código Civil e da Lei no 4.591/1965, além
do disposto no artigo 5o, inciso II, da Constituição

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Federal.
O mesmo se diga em relação à suspensão de
fornecimento de água pelo condomínio a morador
inadimplente, quando aquele é o responsável pelo
pagamento da tarifa perante a concessionária,
havendo
deliberação
expressa
em
assembleia,
conforme julgados a seguir:
Ação de indenização por danos morais Cerceamento
de defesa não verificado Cobrança de valores
vinculados à instalação e implementação de serviços
de individualização do consumo de água pelas
unidades autônomas Legitimidade dos lançamentos e
da interrupção dos serviços Aprovação dos valores
pela Assembleia Geral Extraordinária do condomínio
de conhecimento prévio do apelante, necessitando de
quitação dos débitos para possibilitar o fornecimento
de água Inexistência de ato ilícito Art. 188, I, do
Código Civil Exercício regular do direito Sentença
mantida Recurso não provido. (TJSP, Apelação no
1002838- 97.2017.8.26.0002 Relator Des. César
Peixoto jul. 16.8.17).
Apelação. Ação indenizatória por danos morais. Corte
no fornecimento de água. Falta de pagamento
confessada pelo condômino usuário. Legitimidade da
suspensão do serviço. Procedimento previsto em
assembleia geral extraordinária devidamente seguido.
Ação improcedente. Apelo improvido. (TJSP, Apelação
no 1007066-10.2015.8.26.0577 Relator Des. Soares
Levada jul.28.6.17).
Nesse sentido, transcreve-se trecho do seguinte
julgado:
Nessa perspectiva, portanto, o que se pode dizer é
que, perante a concessionária, o condomínio é o
responsável pelo pagamento da tarifa. Mas, em
relação a cada condômino, tem o direito de receber o
valor referente ao consumo individualizado, que é
objeto de um rateio específico e, portanto, constitui
despesa condominial (...) De outra parte, não se
vislumbra verdadeira ofensa a qualquer norma
constitucional. Não se pode obrigar a coletividade dos
condôminos
a
arcar
indefinidamente
com
a
responsabilidade
de
efetuar
o
pagamento
das
despesas de consumo, reiteradamente inadimplidas
pelos titulares da unidade. Não incumbe aos demais
condôminos qualquer responsabilidade pela prestação
de assistência social em favor dos autores e,
exatamente por isso não, vingam os argumentos

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apresentados para justificar o desfrute da continuidade
do consumo de água indefinidamente, às custas da
comunidade
condominial.
(TJSP,
Agravo
de
Instrumento no 0228357-89.2012.8.26.0000 - Relator
Des. Fábio Podestá jul. 08/05/13).
Outrossim, não havendo impugnação do autor a
respeito da instituição de sua cobrança, infere-se que
foi aprovada em assembleia regularmente convocada,
observando-se o disposto nos artigos 1.348, inciso I, e
1.350, §1o, do Código Civil.
Ademais, consta advertência expressa nas faturas
individualizadas de que a ausência de pagamento
poderá ensejar a suspensão do fornecimento de água
(fls. 491/492).
Por outro lado, o próprio autor confessou que seu
genitor
falecido,
antigo
proprietário
do
imóvel,
inadimpliu faturas de consumo de água (fls. 6), que
têm natureza propter rem, razão por que são devidos
pelo proprietário, independentemente de terem sido
constituídos antes da aquisição do imóvel.
Logo, o autor não faz jus à restituição do valor pago
para restabelecimento de fornecimento de água (fls.
41), visto que a suspensão foi motivada por
inadimplência do antigo ocupante.
Com efeito, o primeiro dever do condômino é o de
contribuir para a manutenção da coisa comum. A cobrança do rateio
encontra amparo nos arts. 12 da Lei 4.591/64 e 1.336, I, do Código
Civil. Sendo, portanto, imperativo legal a divisão das despesas entre os
proprietários das unidades autônomas, há presunção de pertinência e
legitimidade dos valores cobrados pelo condomínio,2 inclusive
daqueles destinados a satisfazer a condenação trabalhista, cuja
cobrança foi aprovada em assembleia.
Aliás, se o condômino, por qualquer razão,
discorda de alguma despesa ou do valor do rateio ou, ainda, suspeita
2 Sobre o tema, esta E. Corte já decidiu que “(...) milita em favor do condomínio uma
presunção relativa de legalidade da cobrança, que pode ser elidida apenas mediante
impugnação específica das contas”. (29a Câmara de Direito Privado, Apelação no
1.177.851-0/3, Rel. Des. FRANCISCO THOMAZ, j. 08.04.2009).

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da inidoneidade do síndico, deve abordar a questão em assembleia ou
propor a ação judicial adequada, como a prestação de contas.
Quanto aos débitos de água e serviço de portaria,
o próprio autor afirma, na inicial, que tais encargos “vêm embutidos nas
faturas mensais”, ou seja, nos rateios condominiais, que têm natureza
propter
rem.
Se
o
condomínio
adiantou
os
pagamentos
à
concessionária e à empresa terceirizada, é evidente que o condômino
deve ressarci-lo de tais gastos, sob pena de onerar a coletividade e dar
ensejo a enriquecimento sem causa.
Por derradeiro, anote-se que os limites objetivos
da lide foram traçados de acordo com os fundamentos expostos na
inicial. Fatos não alegados na peça inaugural ou afirmados na
contestação e não impugnados especificamente em réplica, portanto,
não podem ser invocados em grau de recurso para alterar o resultado
da lide.
Outros fundamentos são dispensáveis diante da
adoção integral dos que foram deduzidos na bem lançada sentença,
aqui expressamente encampados para evitar inútil e desnecessária
repetição, nos termos artigo 252 do Regimento Interno deste Egrégio
Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso e,
com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, elevo os honorários
advocatícios de sucumbência para R$ 1.500,00, ressalvado o benefício
da justiça gratuita.
É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
Relator