Tribunal: TJSP
Processo: 1018548-75.2018.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL - RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - Inadimplemento das prestações que culminou com a rescisão do contrato e a adjudicação do bem em favor da construtora ré, por meio de leilão extrajudicial - Ré apelante que alega falta de interesse processual do autor, na medida em que a rescisão já se operou - Descabimento - A retomada do bem pela promitente vendedora não

Ementa:
FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL - RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - Inadimplemento das prestações que culminou com a rescisão do contrato e a adjudicação do bem em favor da construtora ré, por meio de leilão extrajudicial - Ré apelante que alega falta de interesse processual do autor, na medida em que a rescisão já se operou - Descabimento - A retomada do bem pela promitente vendedora não obsta a pretensão do promitente comprador de postular a restituição dos valores pagos - Direito à restituição que ainda pode ser discutido, por se tratar de mera promessa de compra e venda - Leitura da Súmula 01-TJSP - Interesse processual presente - PRELIMINAR REJEITADA.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA - CONTRATO RESCINDIDO - RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autor que pleiteia a restituição integral dos valores pagos, além da indenização por lucros cessantes, fundada no inadimplemento contratual da ré, decorrente do atraso na entrega da unidade - Autor que admite não ter quitado o saldo devedor, após a expedição do habite-se - Ainda que o habite-se tenha sido expedido com atraso, os documentos juntados com a inicial demonstram que a ré comunicou o autor a data limite para quitação do saldo devedor e a data da instalação do condomínio - Inércia do autor por vários meses, que acarretou a notificação para pagamento, sob pena de rescisão contratual, o que de fato ocorreu com a realização de leilões extrajudiciais - Ação ajuizada após quatro anos da expedição do habite-se e da data limite para a quitação do saldo devedor, que faz recair sobre o autor a culpa pelo desfazimento do negócio - Possibilidade de restituição das prestações pagas, com retenção em favor da ré, no equivalente a 15%, que se mostra adequada ao caso concreto - Precedentes do c. STJ - Cláusula contratual que, na prática, reduz a restituição à quantia irrisória - Correção monetária que incide desde cada desembolso, para recompor a perda do poder aquisitivo da moeda - Juros de mora a partir do trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Lucros cessantes indevidos, tendo em vista a culpa do autor pela resolução - Sentença reformada - Sucumbência recíproca caracterizada - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000164619
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1018548-75.2018.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante TG SÃO PAULO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, é apelado LUIZ FERREIRA DANTAS
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Rejeitaram a preliminar e,
no mérito, deram parcial provimento ao recurso da ré. V.U, de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1018548-75.2018.8.26.0309 -Voto no 8566
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VOTO No 8566
Apelação n. 1018548-75.2018.8.26.0309
Origem: 5a Vara Cível da Comarca de Jundiaí
Juíza: Dra. Eliane de Oliveira
Apelante: TG SP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A (atual denominação de
Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S/A)
Apelado: LUIZ FERREIRA DANTAS
FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL - RESCISÃO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - Inadimplemento das
prestações que culminou com a rescisão do contrato e a
adjudicação do bem em favor da construtora ré, por meio de leilão
extrajudicial - Ré apelante que alega falta de interesse processual
do autor, na medida em que a rescisão já se operou -
Descabimento - A retomada do bem pela promitente vendedora
não obsta a pretensão do promitente comprador de postular a
restituição dos valores pagos - Direito à restituição que ainda pode
ser discutido, por se tratar de mera promessa de compra e venda -
Leitura da Súmula 01-TJSP - Interesse processual presente -
PRELIMINAR REJEITADA.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - CONTRATO
RESCINDIDO - RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autor que
pleiteia a restituição integral dos valores pagos, além da
indenização por lucros cessantes, fundada no inadimplemento
contratual da ré, decorrente do atraso na entrega da unidade -
Autor que admite não ter quitado o saldo devedor, após a
expedição do habite-se - Ainda que o habite-se tenha sido
expedido com atraso, os documentos juntados com a inicial
demonstram que a ré comunicou o autor a data limite para
quitação do saldo devedor e a data da instalação do condomínio -
Inércia do autor por vários meses, que acarretou a notificação para
pagamento, sob pena de rescisão contratual, o que de fato ocorreu
com a realização de leilões extrajudiciais - Ação ajuizada após
quatro anos da expedição do habite-se e da data limite para a
quitação do saldo devedor, que faz recair sobre o autor a culpa
pelo desfazimento do negócio - Possibilidade de restituição das
prestações pagas, com retenção em favor da ré, no equivalente a
15%, que se mostra adequada ao caso concreto - Precedentes do c.
STJ - Cláusula contratual que, na prática, reduz a restituição à
quantia irrisória - Correção monetária que incide desde cada
desembolso, para recompor a perda do poder aquisitivo da moeda -
Juros de mora a partir do trânsito em julgado - Tese consolidada
no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo rito dos recursos repetitivos -
Lucros cessantes indevidos, tendo em vista a culpa do autor pela
resolução - Sentença reformada - Sucumbência recíproca
caracterizada - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

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Apelação Cível no 1018548-75.2018.8.26.0309 -Voto no 8566
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Trata-se de ação proposta por LUIZ FERREIRA DANTAS
em face de TG SP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A (atual denominação de
Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S/A), objetivando a rescisão do
compromisso de compra e venda de um imóvel, com a restituição dos valores pagos,
além da indenização por lucros cessantes.
Sobreveio sentença de parcial procedência, cujo relatório se
adota, para: 1) declarar rescindido o contrato por culpa da ré; 2) condenar a ré a devolver
ao autor a importância de R$ 28.741,55, com correção monetária pela tabela do TJSP
desde os desembolsos, e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; 3) condenar a
ré ao pagamento do equivalente a 0,5% sobre o valor contratual atualizado, por mês de
atraso, no período de 06/2014 a 02/2015, com correção monetária pela Tabela do TJSP
desde a data da sentença, acrescendo-se juros de 1% ao mês a partir da citação. Pela
sucumbência mínima do autor, a ré arcará com o pagamento de custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação
(fls. 179/185).
Apela a ré, arguindo preliminar de falta de interesse
processual com relação ao pedido de rescisão contratual, que já ocorreu com o
inadimplemento das prestações, que acarretou, inclusive, a realização do leilão
extrajudicial, em regular exercício de direito. Assim, ante a inexistência de relação
jurídica entre as partes, eventual restituição de valores deve obedecer aos ditames
contratuais, devendo o autor arcar, ainda, com as despesas do leilão. Alerta ser
incongruente e inadmissível a cumulação do pedido de rescisão com o de indenização
pelo atraso, pois se a parte desiste do negócio, automaticamente 'abre mão' (sic) de
qualquer tipo de dano material. Ressalta a ocorrência de caso fortuito/força maior para o
atraso, afirmando que o habite-se foi expedido em 12/11/2014. Refuta a condenação aos
lucros cessantes, pela ausência de ato ilícito e de nexo causal, bem como o valor
arbitrado, requerendo, se o caso, que seja calculado sobre o montante pago e não sobre
o valor do imóvel. Ao final, pleiteia que a correção monetária incida desde a distribuição
da ação e os juros de mora a partir do trânsito em julgado (fls. 189/213).
Recurso processado e respondido a fls. 216/218.

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É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 02/12/2011, o autor
celebrou 'Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda' da unidade no 03,
Bloco C, do empreendimento 'Condomínio Doce Lar Bella Colonia', localizado na
Comarca de Jundiaí/SP, pelo preço total de R$ 118.801,71 (fls. 13/30).
A entrega estava prevista para novembro/2013 (cláusula
XVII), com prorrogação de 180 dias, findando, portanto, em maio/2014. Ocorre que,
segundo o autor, a ré prorrogou mais de uma vez a data da entrega, incluindo juros de
obra, que majoraram o valor das prestações, fato que acarretou dificuldade financeira
para prosseguir com o pagamento das prestações. Assim, postula a resilição do contrato,
a restituição integral dos valores pagos (R$ 28.741,55), além da indenização por lucros
cessantes.
Em defesa, a ré alegou que o habite-se foi expedido em
12/11/2014 (fls. 120/122) e o autor não recebeu as chaves porque estava inadimplente
com as prestações contratuais. E em razão dessa inadimplência, foi notificado para a
quitação do débito, mas quedou-se inerte, acarretando a realização de leilões, que
resultaram negativos, sendo o imóvel adjudicado em seu favor. Assim, entendeu que o
autor não tem interesse na rescisão, que já ocorreu com o inadimplemento das
prestações. No mais, invocou cláusula contratual que estipula o montante devido na
hipótese de restituição.
As teses da contestação foram reiteradas nas razões do
recurso, que comporta parcial acolhimento, como se verá.
Inicialmente, ressalte-se que está presente o interesse
processual do autor, na medida em que a retomada do imóvel pela ré não obsta a
propositura da ação, cujo objeto não se esgota no pedido de rescisão, sobretudo porque
a retenção integral dos valores pagos - notadamente na hipótese dos autos, em que a
relação é de mera promessa de compra e venda - é vedada pelo CDC, em especial o art.
53, caput, in verbis:

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“Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis
mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a
resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”
É o que basta para afastar a pretensão da ré apelante de
fazer prevalecer o disposto na Lei no 4.591/64 sobre o Código de Defesa do Consumidor,
suprimindo do autor o direito à restituição, ao menos de parte, dos valores pagos.
Nesse sentido:
“APELAÇÃO - Ação de Rescisão Contratual c.c Restituição
de Valores - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel -
Pretensão dos autores de rescindir o contrato entabulado entre as partes, declarar a
nulidade e abusividade das cláusulas que estipulam as regras de rescisão da avença, e a
devolução integral das prestações pagas - Sentença de parcial procedência da ação -
Inconformismo das rés - Alegação de que é inviável a decretação judicial da rescisão
do contrato de compra e venda “sub judice”, uma vez que o negócio já estava
resolvido após constituição em mora dos autores e, posterior realização de leilão
extrajudicial, a arrematação do imóvel em favor de terceiro - Descabimento -
Rescisão contratual em razão da realização de leilão extrajudicial que não autoriza
a retenção de parte substancial do montante pago pelos autores, sem a
comprovação dos gastos com o desfazimento do negócio, que coloca o consumidor em
evidente posição de desvantagem ao impor prejuízos maiores ao comprador do que à
empresa vendedora em caso de rescisão contratual - Abusividade caracterizada -
Incidência da Lei no 4.591/64, que trata das incorporações imobiliárias e do
procedimento de leilão extrajudicial que não afasta a incidência das disposições
do CDC - Devolução dos valores pagos que tem por objetivo a compensação das
despesas realizadas, com o propósito de devolver as partes ao status quo ante -
Manutenção do percentual de retenção de 15% do montante pago fixado na sentença -
Recurso desprovido.” (Apelação no 1014294-43.2014.8.26.0004, 9a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO, j. 23/02/2016) (g/n).
No caso, entretanto, a r. sentença não prevalece com

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relação à restituição integral, senão vejamos.
Como já mencionado, a ré deveria entregar a unidade ao
autor em maio/2014. Porém, o habite-se só foi expedido em novembro/2014. O atraso,
portanto, restou incontroverso a partir de 01/06/2014 a 12/11/2014.
Não obstante a obrigação da promitente vendedora não seja
considerada cumprida com a emissão do habite-se, certo é que a partir de então, cabe
ao promitente comprador a quitação do saldo devedor para o recebimento das chaves.
No caso em tela, os documentos juntados com a inicial
demonstram a comunicação da ré com relação à indicação de correspondente e a data
limite para a obtenção do financiamento (fl. 37), além da data da instalação do
condomínio, que ocorreria em 25/11/2014 (fl. 38).
Por seu turno, a planilha de fls. 118/119 demonstra que o
penúltimo pagamento realizado pelo autor ocorreu em 25/06/2014 e o seguinte ocorreu
somente em 29/01/2015, referente a um acordo vencido em 10/07/2014, com atraso,
portanto.
Por consequência, o autor foi notificado para a quitação do
débito em aberto, já em março/2015 (fl. 130), quedando-se silente até o ajuizamento
desta ação, em 06/11/2018.
Logo, respeitado entendimento contrário, não se justifica
nem soa razoável, ainda que a despeito do atraso, imputar inadimplemento contratual à
ré para fundamentar o pedido de resilição após quatro anos da expedição do habite-se.
Ou seja, razoável seria que a ação tivesse sido proposta ainda no período em que a ré
estava em mora contratual.
Por isso, o que se divisa é que, por razões desconhecidas,
a verdadeira pretensão do autor é a de desfazer o negócio, por sua livre iniciativa, tanto
que admite o não pagamento do saldo devedor, reclamando que houve aumento do
montante a ele correspondente.

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Todas essas circunstâncias fazem recair sobre o autor a
culpa pelo desfazimento do negócio. Não obstante, a restituição dos valores pagos é seu
direito inquestionável, ainda que inadimplente com as prestações ajustadas, fato este -
repita-se - que restou incontroverso, tanto que a rescisão já se operou extrajudicialmente.
Logo, com a disponibilidade do bem decorrente da
retomada, a ré não pode reter todos os valores pagos pelo autor, sob pena de
enriquecimento ilícito. Por isso, a ré tem direito à retenção de parte do montante pago,
consoante jurisprudência dominante deste e. TJSP, consolidada com a edição da Súmula
1, in verbis:
“O
compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.” (g/n).
No entanto, não há como aplicar a cláusula contratual
invocada pela ré.
Afinal, dispõe referida cláusula 6.4 (fl. 150), que em caso de
inadimplência do adquirente, a vendedora poderá optar por rescindir o contrato e restituir
as quantias pagas, excluindo-se os valores a título de 'decoração & paisagismo', além
dos juros pagos, observada a seguinte proporção:
”a) havendo o ADQUIRENTE pago até 10% do total do
preço de venda receberá, em devolução, 30% do total pago a título de principal,
excluídos os juros pagos, bem como excluído o valor de eventual multa;
b) havendo o ADQUIRENTE pago de 10,01% a 30% do total
do preço de venda receberá, em devolução, 40% do total pago a título de principal,
excluídos os juros pagos, bem como excluído o valor de eventual multa;
c) havendo o ADQUIRENTE pago de 30,01% a 50% do total
do preço de venda receberá, em devolução, 45% do total pago a título de principal,
excluídos os juros pagos, bem como excluído o valor de eventual multa;
d) havendo o ADQUIRENTE pago mais de 50,01% do total
do preço de venda receberá, em devolução, 50% do total pago a título de principal,

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excluídos os juros pagos, bem como excluído o valor de eventual multa.”
Evidente, portanto, que a aplicação da cláusula reduziria a
restituição a um patamar irrisório, o que é inadmissível. Assim, mostra-se razoável que a
retenção seja fixada no equivalente a 15%.
Anote-se que a jurisprudência tem admitido que a fixação
dos valores devidos dependerá sempre da análise das circunstâncias do caso concreto.
Esse, inclusive, é o entendimento do próprio STJ:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO REGIMENTAL NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO PARCIAL DA QUANTIA PAGA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO
DENTRO DOS PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE
(10%, NO CASO). ALTERAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL LOCAL.
REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência
desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por
culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos.
2. Não é possível alterar a conclusão assentada pelo
Tribunal local com base na análise das provas nos autos, ante o óbice do enunciado n. 7
da Súmula do STJ.
3. Na hipótese, o Tribunal de origem, soberano no exame
do acervo fático-probatório dos autos, de acordo com as especificidades do caso
concreto, fixou o percentual de retenção em 10% dos valores pagos. Rever essa
conclusão, neste caso, é impossível ante o óbice do enunciado de súmula
supramencionado.
4. Agravo interno improvido.” (AgInt no AgRg no AREsp
816434 / DF, TERCEIRA TURMA, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j.
27/09/2016) (g/n).
Com relação à atualização dos valores a serem restituídos,
cabe lembrar que a correção monetária não constitui qualquer acréscimo, destinando-

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se tão-somente a recompor a perda do poder aquisitivo da moeda. Nada mais.
De conseguinte, assim que ocorre o desembolso do
dinheiro, já há a desvalorização da moeda, que é corroída pela inflação. Por esse motivo,
a atualização deve ter como marco inicial o desembolso, a fim de que possa recompor os
prejuízos financeiros suportados pelos autores desde então.
Nesse sentido já está consolidado o entendimento do c.
STJ:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73)
- AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA
QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA REQUERIDA. (...) 4. O
termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em
virtude da rescisão do contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso,
nos termos da jurisprudência do STJ. Incidem juros de mora a partir da citação no
caso de obrigação contratual. Aplicação, por analogia, à nulidade do negócio.
Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno de fls. 808-816 e-STJ não
conhecido e agravo interno de fls. 799-807 e-STJ desprovido.” (AgInt no AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL No 342.293-SP, Quarta Turma, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, j.
21/11/2017).
Por outro lado, considerando que o contrato foi rescindido
por culpa do promitente comprador, assiste razão à ré com relação ao termo inicial dos
juros de mora, pois o c. STJ já sedimentou entendimento, por meio do Recurso Especial
no 1.740.911-DF, julgado em 14/08/2019, pelo rito dos recursos repetitivos, de Relatoria
da Ministra Maria Isabel Gallotti, que assim ementado:
"RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE
COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL.
PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS
DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do
CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato

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por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2.
Recurso especial provido."
Por fim, afastada a culpa da ré pelo desfazimento do
negócio, não há que se falar em indenização. Isto porque não soa coerente que o autor,
além de não ter pago a integralidade do preço ajustado no contrato, veio a postular a
indenização após quatro anos da expedição do habite-se e da notificação para a quitação
do saldo devedor, sabidamente existente.
Ademais, os lucros cessantes são devidos pela não fruição
do imóvel. E no caso, a despeito do atraso na disponibilização do bem por parte da ré,
certo é que a posse não foi entregue ao autor porque este optou por não quitar o saldo
devedor contratual para recebê-la.
Em conclusão, reforma-se a r. sentença para:
1) reconhecer a culpa do autor pela resilição contratual;
2) condenar a ré a restituir ao autor o equivalente a 85% dos
valores pagos pela compra e venda, com correção monetária pela tabela do TJSP desde
cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado;
2) afastar a condenação da ré ao pagamento da
indenização por lucros cessantes.
Diante do desfecho dado ao recurso, restou caracterizada a
sucumbência recíproca, razão pela qual as partes ratearão por igual as custas
processuais, arcando com os honorários advocatícios da parte contrária, fixados em 10%
sobre o valor da condenação, vedada a compensação e observada a gratuidade
processual concedida ao autor.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão

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automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, rejeito a preliminar e, no
mérito, dou parcial provimento ao recurso da ré.
ANGELA LOPES
Relatora