Tribunal: TJSP
Processo: 1004294-55.2016.8.26.0281
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-28
Data de publicação: 2020-02-03

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. RECURSO DAS REQUERIDAS E RECURSO ADESIVO DOS AUTORES.

ATRASO DE OBRA. Alegação de que a demora ocorreu em virtude da responsabilidade da Prefeitura Municipal não afasta a responsabilidade da requerida, por configurar fortuito interno inerente à atividade da construtora. Ademais, nos Termos do Ajustamento

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. RECURSO DAS REQUERIDAS E RECURSO ADESIVO DOS AUTORES.

ATRASO DE OBRA. Alegação de que a demora ocorreu em virtude da responsabilidade da Prefeitura Municipal não afasta a responsabilidade da requerida, por configurar fortuito interno inerente à atividade da construtora. Ademais, nos Termos do Ajustamento de Conduta juntados aos autos foi possível verificar que a demora na liberação do empreendimento decorreu da culpa das empreiteiras, pois não providenciaram as obras de infraestrutura necessárias. Responsabilidade evidenciada. Condenação mantida. Recurso das requeridas improvido.

DANO MORAL. Situação ultrapassou o mero descumprimento contratual. Atraso na entrega da obra ocorreu por prazo superior a quatro anos, sendo inegável a configuração de sofrimento e angústia, ultrapassando o mero aborrecimento. Fixação da indenização em R$ 20.000,00, considerada a extensão do dano. Duplo caráter da condenação.

DANO MATERIAL. Lucros cessantes. Situação excepcional. Embora o objeto do contrato fosse um terreno não edificado, trata-se de imóvel segundo o informado destinado à construção da casa própria do autores, os quais não possuíam recursos expressivos, o que não foi possível em razão do atraso das obras de infraestrutura. Consumidores fazem jus à compensação material. Condenação em percentual equivalente a 0,5% sobre o valor corrigido da venda, por mês de atraso até a efetiva entrega do bem, com as obras estruturais prometidas em contrato devidamente concluídas.
SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS ATÉ A ENTREGA DO BEM. Inconformismo desarrazoado. Pagamento não atrelado à conclusão das obras. Autores não pretenderam a rescisão contratual, mas sim a continuidade da relação para a aquisição do bem.
RECURSO DAS REQUERIDAS IMPROVIDO E RECURSO ADESIVO DOS AUTORES PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000055128
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação Cível
no 1004294-55.2016.8.26.0281, da Comarca de Itatiba, em que são apelantes/apelados
VILLE-PAR
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
LTDA,
URBPLAN
DESENVOLVIMENTO
URBANO
S/A
e
FLECHE
PARTICIPAÇÕES
E
EMPREENDIMENTOS LTDA, são apelados/apelantes MANUEL LUIS SILVA
SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e TANIA ROSIMEIRE DA ROSA SANTOS
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso das
requeridas e deram parcial provimento ao recurso adesivo dos autores, V.U.", de
conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e COELHO MENDES.
São Paulo, 28 de janeiro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1004294-55.2016.8.26.0281
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VOTO No 8889
No Processo - Classe:
1004294-55.2016.8.26.0281 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de Itatiba
Juiz(a) de 1o Grau:
Orlando Haddad Neto
Partes:
Aptes/Apdos: Ville-Par Empreendimentos Imobiliarios LTDA,
Urbplan Desenvolvimento Urbano S/A e Fleche Participações e
Empreendimentos Ltda
Apdos/Aptes: Manuel Luis Silva Santos e Tania Rosimeire da
Rosa Santos
APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E
NÃO FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR
DANO MORAL. RECURSO DAS REQUERIDAS E
RECURSO ADESIVO DOS AUTORES.
ATRASO DE OBRA. Alegação de que a demora ocorreu
em virtude da responsabilidade da Prefeitura Municipal
não afasta a responsabilidade da requerida, por configurar
fortuito interno inerente à atividade da construtora.
Ademais, nos Termos do Ajustamento de Conduta juntados
aos autos foi possível verificar que a demora na liberação
do empreendimento decorreu da culpa das empreiteiras,
pois não providenciaram as obras de infraestrutura
necessárias. Responsabilidade evidenciada. Condenação
mantida. Recurso das requeridas improvido.
DANO
MORAL.
Situação
ultrapassou
o
mero
descumprimento contratual. Atraso na entrega da obra
ocorreu por prazo superior a quatro anos, sendo inegável a
configuração de sofrimento e angústia, ultrapassando o
mero aborrecimento. Fixação da indenização em R$
20.000,00, considerada a extensão do dano. Duplo caráter
da condenação.
DANO
MATERIAL.
Lucros
cessantes.
Situação
excepcional. Embora o objeto do contrato fosse um terreno
não edificado, trata-se de imóvel segundo o informado
destinado à construção da casa própria do autores, os quais
não possuíam recursos expressivos, o que não foi possível
em razão do atraso das obras de infraestrutura.
Consumidores
fazem
jus
à
compensação
material.
Condenação em percentual equivalente a 0,5% sobre o
valor corrigido da venda, por mês de atraso até a efetiva
entrega do bem, com as obras estruturais prometidas em

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contrato devidamente concluídas.
SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS ATÉ A
ENTREGA DO BEM. Inconformismo desarrazoado.
Pagamento não atrelado à conclusão das obras. Autores não
pretenderam a rescisão contratual, mas sim a continuidade
da relação para a aquisição do bem.
RECURSO
DAS
REQUERIDAS
IMPROVIDO
E
RECURSO ADESIVO DOS AUTORES PROVIDO EM
PARTE.
As presentes Apelações foram interpostas pelos consumidores e pelas
construtoras requeridas em oposição à r. sentença proferida às fls. 390/394 dos autos da
Ação de Obrigação de Fazer e de Não Fazer c.c. Indenizatória por Dano material e
Moral, a qual julgou os pedidos parcialmente procedentes.
O D. Magistrado julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais,
condenando as requeridas a realizar a conclusão das obras de infraestrutura do
empreendimento no prazo de sessenta dias, sob pena de multa diária em favor dos
consumidores, no valor de R$ 100,00, até o limite de R$ 100.000,00.
As requeridas interpuseram recurso de apelação às fls. 396/414,
aduzindo que não haviam dado causa ao atraso da obra, apontando a culpa exclusiva de
terceiro, ou seja, da Municipalidade, em virtude da não expedição do Termo de
Verificação de Obras e apenas por esse motivo o empreendimento não havia sido
entregue em tempo oportuno.
Ademais, no contrato entabulado entre as partes não existia cláusula
expressa com prazo certo de entrega das obras, mas mera expectativa.
Contrarrazões dos autores às fls. 469/744, pleiteando o improvimento
do recurso.
Em seguida, os consumidores autores interpuseram recurso adesivo
(fls. 454/468) requerendo a fixação dos lucros cessantes em 1% do valor atualizado do
contrato, com o reconhecimento da existência de dano moral e a suspensão dos
pagamentos das parcelas até a efetiva entrega do bem adquirido.

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Por fim, postularam que as construtoras fossem condenadas a arcar
integralmente com o ônus da sucumbência.
Não foram apresentadas contrarrazões.
As empreiteiras informaram às fls. 482 a realização de um Termo de
Ajustamento de Conduta em 30/05/2018, o qual teria força de “Termo de Vistoria de
Obras”, apto a atestar a conclusão das obras de infraestrutura, possibilitando o início das
obras pelos adquirentes dos lotes.
Intimados, os autores alegaram que a situação fática seria outra, pois
existiam diversos problemas estruturais, os quais inviabilizavam o uso do terreno.
Aliás, o TAC teria sido descumprido pelas empreiteiras, pois diversas
melhorias necessárias não foram realizadas, inclusive havendo invasores (drogados e
mendigos) na área do empreendimento, o que aliado aos problemas anteriores teria
desvalorizado totalmente a região e causado graves prejuízos aos compradores.
Juntaram documentos às fls. 530/572.
É O RELATÓRIO.
O recurso das requeridas não comporta provimento.
Trata-se de um contrato particular de Compromisso de Compra e
Venda com Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia de Pagamento e outras
Avenças, firmado em abril de 2011, referente ao lote de terreno descrito às fls. 29/53,
com prazo de entrega em 24 meses, mas sem a entrega efetiva até o ajuizamento da
ação, em outubro de 2016.
As requeridas e a Municipalidade firmaram Termo de Ajustamento de
Conduta determinando o término das obras até 31/05/2014. Porém, as requeridas
deixaram de cumpri-lo (fls. 71/76).

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Outros termos foram fixados no curso do tempo. Porém, consoante a
documentação acostada pelos compradores, o terreno adquirido não foi liberado pois as
obras de infraestrutura prometidas pelas requeridas no “bairro planejado” não foram
realizadas até o presente momento.
O parecer do Engenheiro Civil da Prefeitura de Itatiba consignou que
“o Parecer Técnico do CAEx, solicitado pelo Ministério Público do Estado, apontou
alguns problemas como pequenas fissuras no solo e falta de detalhamento nos projetos
de execução”, o que ensejou a suspensão da análise dos projetos apresentados (fls. 530).
Com efeito, a alegação de que a demora na entrega do bem deveria ser
atribuída à Prefeitura Municipal, em razão da falta da emissão do Termo de Verificação
de Obras não poderia afastar a responsabilidade das requeridas, eis que se tratava de
fortuito interno inerente à atividade das construtoras, além de ter sido evidenciado que
muitos dos trâmites administrativos não foram concluídos por desídia das requeridas em
implantar a estrutura necessária para o empreendimento.
De fato, somente o fortuito externo, sem qualquer ligação com o risco
da atividade do empreendedor seria capaz de afastar a respectiva responsabilidade, o que
não ocorreu no caso dos autos.
Nesse sentido, a Súmula 161 do TJSP:
Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de
mão-de-obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento
ou,
ainda,
entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res
inter alios acta” em relação ao compromissário
adquirente.

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Igualmente, sem razão as requeridas quanto à alegação de falta de
previsão contratual para a data de entrega do empreendimento, pois o loteamento
original foi aprovado em 28/05/2010 pela Municipalidade, conforme item 1.1 do
instrumento contratual (fls. 30).
E não apenas o contrato previa a entrega das obras no período de 24
meses após a assinatura do ajuste, prorrogáveis por mais 4 anos, nos termos da Lei do
artigo 9o, da 6.766/79, mas o novo prazo foi previsto no Termo de Ajustamento de
Conduta, consoante fls. 32 e 71/76, o qual também restou descumprido.
Diante desse quadro, verifica-se que as requeridas não apresentaram
argumentos ou provas aptas a modificar ou desconstituir a narrativa inicial, devendo ser
mantida a r. sentença na parcela em que reconheceu a culpa pelo atraso da obra,
determinando a conclusão do empreendimento, sob pena de multa.
Neste
sentido,
o
recente
julgado
envolvendo
o
mesmo
empreendimento:
Agravo
de
instrumento.
Obrigação
de
fazer.
Empreendimento
imobiliário.
Loteamento.
Decisão
agravada que reduziu o valor da multa diária por
descumprimento de comando judicial, com adequação ao
caso concreto, nos termos do artigo 537, § 1o, do CPC.
Insurgência da Autora. Não cabimento. Multa que tem o
escopo de determinar o cumprimento de decisão judicial
e deve ser fixada de modo a não gerar enriquecimento
sem causa. Decisão mantida. Recurso não provido.
(Agravo de Instrumento 2264683-67.2019.8.26.0000;
Relator João Pazine Neto; 3a Câmara de Direito Privado;
Julgamento: 09/12/2019)
O Recurso adesivo dos autores comporta parcial provimento.

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Analisado quadro fático retratado nos autos, foi possível constatar que
a conduta das requeridas ultrapassou o mero descumprimento contratual, eis que o
atraso na entrega da obra estendeu-se por prazo superior a quatro anos, sendo inegável a
configuração de sofrimento e angústia, os quais extrapolaram o mero aborrecimento,
razão pela qual os autores fazem jus à indenização pelo dano moral suportado.
Dessa forma, parece justa a fixação do valor da reparação em R$
20.000,00, montante suficiente para ensejar a compensação ao autor pelo abalo sofrido e
também para desmotivar a reiteração das construtoras na conduta.
Tal importe deverá ser corrigido desde o arbitramento e acrescidos de
juros a partir da citação.
Em casos semelhantes, esta Câmara assim se posicionou:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA
ENTREGA DAS CHAVES. (...). Atraso que supera o
prazo de tolerância. (...) Dano moral. Caracterizado. O
descumprimento contratual, por parte das rés, acabou
por gerar insegurança e desequilíbrio psíquico à
adquirente. É certo que a situação de incerteza que a
adquirente passou supera em muito meros dissabores
do dia a dia e pequenos aborrecimentos do cotidiano,
mesmo porque, a questão afeta direito fundamental de
moradia, colocando em risco investimentos e a
segurança patrimonial da família. Verba indenizatória
arbitrada em R$ 20.000,00. (...). (Apelação 1001439-
98.2015.8.26.0100; Relator J.B. Paula Lima; 10a Câmara
de Direito Privado Julgamento: 19/12/2019)

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No que se refere à aplicação de “cláusula penal” pretendida pelos
autores, nota-se que, na realidade, referir-se a pedido de compensação pelos “prejuízos
de ordem material, mormente por se encontrarem privados da utilização do imóvel”
(item H da petição inicial fls. 18).
E a mencionada pretensão também comporta acolhimento.
O caso em análise afigura-se excepcional, pois embora se trate de um
terreno ainda não edificado, restou demonstrado que os autores pessoas humildes e de
poucas posses iriam construir a casa própria no local tão logo o empreendimento
estivesse concluído.
E passados mais de quatro anos do prazo inicialmente avençado, não
houve nem ao menos a conclusão do empreendimento, conforme já mencionado
anteriormente, situação que não poderia ser menosprezada na análise do dano material
sofrido pelos autores durante todo o período.
Destarte, cabível a condenação pelos lucros cessantes, em caráter
excepcional, ficando as empreiteiras condenadas ao pagamento de 0,5% do valor
atualizado do bem por mês de atraso, desde o prazo previsto no cronograma de obras
até a efetiva entrega do lote com as obras de infraestrutura, o que deverá ser apurado na
fase de liquidação de sentença.
Quanto ao pedido de suspensão do pagamento das parcelas em aberto,
não assiste razão aos autores.
Afinal, em nenhum momento pretenderam a rescisão contratual, mas
sim a conclusão das obras e a entrega do empreendimento, não havendo justificativa
para a suspensão dos pagamentos avençados.

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Por fim, com o resultado do recurso as construtoras restaram vencidas
na maior parte dos pedidos iniciais, devendo ser reconsiderada a repartição da
sucumbência.
O ônus deverá recair exclusivamente sobre as requeridas, as quais
deverão arcar com as custas e as despesas processuais além dos honorários advocatícios
dos patronos dos autores fixados em 15% do valor da condenação.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso das
requeridas e dou parcial provimento ao recurso adesivo dos autores, nos termos da
fundamentação.
SÍLVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora