Tribunal: TJSP
Processo: 1007820-32.2017.8.26.0269
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Jayme Queiroz Lopes
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
LOCAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – LOCATÁRIO QUE OPÕE OS EMBARGOS ALEGANDO QUE NÃO PÔDE INSTALAR NO IMÓVEL UMA OFICINA E UM LAVA A JATO PORQUE JÁ EXISTIA AÇÃO JUDICIAL IMPEDINDO O LOCATÁRIO ANTERIOR DE EXERCER A MESMA ATIVIDADE – AFIRMAÇÃO DE QUE ISSO JUSTIFICA A DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL E IMPEDE A COBRANÇA DE MULTA COMPENSATÓRIA – INADMISSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO, NO

Ementa:
LOCAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – LOCATÁRIO QUE OPÕE OS EMBARGOS ALEGANDO QUE NÃO PÔDE INSTALAR NO IMÓVEL UMA OFICINA E UM LAVA A JATO PORQUE JÁ EXISTIA AÇÃO JUDICIAL IMPEDINDO O LOCATÁRIO ANTERIOR DE EXERCER A MESMA ATIVIDADE – AFIRMAÇÃO DE QUE ISSO JUSTIFICA A DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL E IMPEDE A COBRANÇA DE MULTA COMPENSATÓRIA – INADMISSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO, NO PROCESSO MENCIONADO PELO EMBARGANTE, QUE JUSTIFIQUE A DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL – SENTENÇA PROFERIDA QUE NÃO ESTENDE SEUS EFEITOS A QUEM NÃO PARTICIPOU DO PROCESSO, EVIDENTEMENTE – EXISTÊNCIA DE OUTRA AÇÃO, MOVIDA PELO EMBARGANTE, EM QUE A MESMA QUESTÃO FOI DECIDIDA DE MODO FAVORÁVEL AO EMBARGADO – SENTENÇA DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO ALTERADA – EMBARGOS À EXECUÇÃO JULGADOS IMPROCEDENTES.

Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279145
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007820-32.2017.8.26.0269, da Comarca de Itapetininga, em que é apelante RODRIGO
GUERRERO DA COSTA E SILVA, é apelado BASHAR YACOUB FAEK IBRAHIM.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente sem voto), ARANTES THEODORO E PEDRO BACCARAT.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
JAYME QUEIROZ LOPES
Relator
Assinatura Eletrônica

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36a. CÂMARA
APELAÇÃO N.o 1007820-32.2017.8.26.0269
APELANTE: Rodrigo Guerrero da Costa e Silva
APELADO: Bashar Yacoub Faek Ibrahim
COMARCA: Itapetininga 3a Vara Cível
Voto n.o 33858
EMENTA:
LOCAÇÃO EMBARGOS À EXECUÇÃO LOCATÁRIO QUE
OPÕE OS EMBARGOS ALEGANDO QUE NÃO PÔDE
INSTALAR NO IMÓVEL UMA OFICINA E UM LAVA A
JATO PORQUE JÁ EXISTIA AÇÃO JUDICIAL IMPEDINDO O
LOCATÁRIO
ANTERIOR
DE
EXERCER
A
MESMA
ATIVIDADE AFIRMAÇÃO DE QUE ISSO JUSTIFICA A
DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL E IMPEDE A
COBRANÇA
DE
MULTA
COMPENSATÓRIA

INADMISSIBILIDADE AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO, NO
PROCESSO MENCIONADO PELO EMBARGANTE, QUE
JUSTIFIQUE A DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL
SENTENÇA PROFERIDA QUE NÃO ESTENDE SEUS
EFEITOS A QUEM NÃO PARTICIPOU DO PROCESSO,
EVIDENTEMENTE
EXISTÊNCIA DE OUTRA AÇÃO,
MOVIDA PELO EMBARGANTE, EM QUE A MESMA
QUESTÃO FOI DECIDIDA DE MODO FAVORÁVEL AO
EMBARGADO

SENTENÇA
DOS
EMBARGOS
À
EXECUÇÃO ALTERADA
EMBARGOS À EXECUÇÃO
JULGADOS IMPROCEDENTES.
Recurso provido.
Trata-se de embargos à execução de contrato de locação, julgados
procedentes pela sentença de fls. 107/108.
Sustenta o embargado que o apelado entregou as chaves do imóvel em
28/7/2017, antes do término do prazo contratual; que o recorrido se recusou a receber a
contranotificação que lhe foi enviada; que é inverídica a afirmação de que o apelante e a
administradora tinham conhecimento de decisão judicial proferida no processo no
1002560-42.2015.8.26.0269, pois nada lhes foi informado a esse respeito; que alvará

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expedido pela Municipalidade de Itapetininga confere direito de a pessoa trabalhar em
horário comercial, não sendo o desafeto com um vizinho motivo para rescisão contratual
ou liberação de multa; que a multa por quebra de contrato por rescisão antecipada está
prevista na Lei do Inquilinato; que o apelado deixou de comprovar os fatos que sustentou;
que o apelado, tentando se beneficiar da situação que ele mesmo causou, ajuizou ação de
indenização contra o apelante, a qual foi julgada improcedente (processo no
1007895-71.2017.8.26.0269); que o recorrido desocupou voluntariamente o imóvel por
motivos pessoais e não pelo defeito que alegou e não provou; que devem ser aplicados o
art. 35 da Lei de Locação, a Súmula 335 do STJ e a cláusula 9a do contrato de ajustado
entre as partes; que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser reduzidos, o que
pede de modo subsidiário.
O recurso é tempestivo e foi preparado. Não houve resposta.
É o relatório.
Constou da sentença: “O que o embargante pretende discutir nos presentes
embargos é se é devida ou não a multa contratual pela rescisão unilateral do contrato locatício
em razão de força maior. Tem interesse de agir e a inicial preenche os requisitos do CPC. As
partes assinaram contrato de locação comercial, por um ano. Ocorre que o embargante
pretendia instalar uma oficina e lava a jato, contudo, com relação à mesma atividade, os
vizinhos haviam ajuizado ação para que o locador anterior do imóvel se abstivesse de causar
danos ao patrimônio e saúde bem como perturbar a tranquilidade dos vizinhos. Ao saber da
determinação judicial notificou a imobiliária para que o contrato fosse rescindido uma vez que
a decisão judicial havia inviabilizado o negócio do embargante. Sustenta a imobiliária que não
sabia da decisão, contudo, o proprietário sabia, mesmo porque o contrato com locatário alvo da
ação judicial foi rescindido e o motivo deve ter sido revelado. Além do mais, gastou R$ 4.850,00
com pinturas, personalização, encanamento e luminoso; mais R$ 1.900,00 com montagem e
desmontagem de estrutura metálica. Destarte, faltou a boa-fé ao proprietário que deveria ter
informado ao locatário que no local não poderia funcionar um lava a jato. O desconhecimento
a respeito do que não poderia funcionar no prédio locado, autoriza o locatário a rescindir o
contrato sem o pagamento da multa contratual. Posto isto e mais o que dos autos consta JULGO
PROCEDENTES os embargos para excluir do cálculo da execução a multa por rescisão

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unilateral do contrato. CONDENO o embargado ao pagamento das custas, despesas processuais
e honorários advocatícios que fixo em R$ 1.500,00.”
Sustenta o embargante na inicial que, em 2/2/2017, celebrou contrato de
locação de imóvel localizado na Rua Quintino Bocaiúva, no 912, Centro, com o fim
específico de instalar oficina mecânica e lava a jato; que, após tomar posse do imóvel,
providenciou a pintura do local e efetuou os reparos necessários para iniciar sua atividade
comercial; que, assim que iniciou, começou a ter problemas com os vizinhos, que
reclamaram do barulho produzido e lhe informaram que já havia sido proferida sentença
proibindo o uso dos equipamentos usados naquela atividade; que fez pesquisa a esse
respeito e descobriu a existência do processo no
1002560-42.2015.8.26.0269, no qual o antigo locatário ficou obrigado a desocupar o
imóvel, pois estava impossibilitado de exercer sua atividade comercial; que a mesma
situação ocorre com o embargante, que produz os mesmos ruídos do locatário anterior pois
desempenha as mesmas atividades dele; que tanto a imobiliária como o locador sabiam da
referida sentença mas nada informaram ao embargante, alugando o imóvel mesmo sabendo
que ali não poderiam ser desenvolvidas aquelas atividades; que notificou o locador e a
imobiliária duas vezes, mas não obteve retorno; que não lhe restou alternativa senão
devolver as chaves e rescindir o contrato unilateralmente; que o contrato não pode ser
considerado título executivo, pois há discussão sobre a rescisão e ainda uma controvérsia
sobre a boa-fé do embargado, que alugou o imóvel sabendo da sentença que proibia a
propagação de sons.
A sentença merece reforma.
O documento de fls. 15 indica a seguinte situação, nas palavras do locatário:
“os vizinhos chegam a reclamar do barulho dos nossos equipamentos, em horário
comercial, nos ameaçando a entrar via judicial” (sic). O de fls. 16/17 menciona que o
embargante começou a ter problemas com os vizinhos que, reclamando da suposta
poluição sonora, começaram a perturbá-lo em suas atividades.
Como se vê, o problema enfrentado pelo embargante não passou do nível de

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reclamações, as quais, se infundadas, poderiam ser ignoradas. Por outro lado, caso o
embargante estivesse sendo impedido de exercer suas atividades, cabia-lhe tomar as
medidas adequadas contra aqueles que praticavam o ato injusto, e não contra o locador, que
não tinha e não tem poder de ingerência sobre os vizinhos do imóvel que locou.
Como se isso não bastasse, no processo mencionado pelo embargante para
justificar sua desocupação do imóvel, não se vislumbra nenhum impedimento a futuros
negócios realizados no local. Como era mesmo de se esperar, a sentença proferida pelo
juízo da 3a Vara Cível de Itapetininga, no processo no 1002560-42.2015.8.26.0269, não
estendeu seus efeitos a quem não participou do processo, não se podendo extrair do
conteúdo dessa decisão (e daquela que deferiu liminar nesse mesmo feito) que não possa
ser instalado no local um lavo a jato e uma mecânica.
Confira-se: “Vistos, A princípio, entendo estarem presentes os requisitos do
periculum in mora e fumus boni iuris. Os documentos que instruem os autos,
especialmente as fotos do local, demostram a exposição da casa do autor ao ambiente em
que relata as condutas abusivas. Sendo assim, DEFIRO a liminar pleiteada para
determinar que o requerido se abstenha de produzir ruídos excessivos, bem como de
dispersar produtos químicos nocivos à saúde, sob pena de fixação multa diária. Intime-se
o réu desta decisão, e cite-se para, querendo, oferecer contestação no prazo legal. Intime-
se.” (grifos nossos) (fls. 18).
“NYLCEO ROLIM ROLDÃO, qualificado nos autos, ajuizou ação de
obrigação de não fazer cumulada com preceito cominatório e pedido de antecipação da
tutela contra LAVA RÁPIDO QUINTINO, alegando em resumo que a ré construiu um
barracão na divisa das propriedades das partes e inaugurou um lava rápido; utiliza
produtos químicos para higienização dos automóveis; causa danos no seu patrimônio e à
saúde dos moradores; o barracão colabora para propagação dos ruídos perturbando a
tranquilidade; tentou conversar com o proprietário, lavrou BO, mas não surtiu efeito.
Juntou documentos (fls. 10/25). Citado, o réu apresentou contestação onde aduz que para
abertura do estabelecimento o proprietário solicitou autorização para funcionamento
junto à Prefeitura de Itapetininga, bem como perante o Corpo de Bombeiros da cidade; o

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muro que divide os limites entre as propriedades foi ampliado; o fiscal da Prefeitura foi
até o local, após denúncia do autor, não autuou porque os ruídos estavam dentro dos
limites e normalidades permitidos. Juntou documentos (fls. 81/82). Houve réplica (fls.
87/90). As partes não demonstraram interesse na realização de audiência de conciliação.
Designada audiência de instrução, foram ouvidas duas testemunhas (fls. 106/108).
Encerrada a instrução, apenas o autor apresentou memoriais finais. É o relatório.
Fundamento e decido. A testemunha ouvida às fls. 105 soube dos fatos através dele,
mesmo porque, foi à casa do autor apenas uma vez. As informações prestadas foram
comentadas pelo autor e sua esposa. A outra testemunha, empregada do autor, disse que o
produto prejudicou a carroceria do caminhão, o carro, o olho da cachorra e a horta.
Disse ainda que o lava rápido parou de funcionar no final do ano. O barulho não foi alvo
de comentário de nenhuma das testemunhas. Com as fotos juntadas na inicial (fls. 19/25)
não constam imagens que demonstrem ferrugem na carroceria do caminhão nem no
veículo, até porque, sendo produto químico utilizado para lavagem de veículos, ninguém
em sã consciência lavaria automóveis com produto que ocasionasse a oxidação da lataria.
As fotos mostram a estrutura do lavador que apesar de estarem dentro do lava rápido não
estão oxidadas. Destarte, não restou efetiva e devidamente comprovado que o produto
utilizado pelo réu provocou oxidações nos veículos do autor ou prejuízos na sua horta.
Assim, o problema maior foi o ruído excessivo que no momento não mais existe tendo em
vista que o lava rápido deixou de funcionar em razão da antecipação da tutela deferida.
(...) Posto isto e mais o que dos autos consta JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos contidos na inicial para MANTENDO a tutela anteriormente deferida
CONDENAR o réu ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios que fixo em 15% sobre o valor dado à causa.” (grifos nossos) (fls. 19/21).
A sentença manteve a tutela antecipada, a qual determinou que o antigo
locatário se abstivesse de produzir ruídos excessivos, bem como de dispersar produtos
químicos nocivos à saúde. Quanto aos ruídos, aliás, nem chegaram a ser provados, como
asseverou o magistrado.
Por fim, para corroborar tudo isso, o embargante ajuizou ação contra o
embargado (processo no 1007895-71.2017.8.26.0269
Juizado Especial Cível de

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Itapetininga) com o fim de desconstituir o contrato de locação e obter indenização por
danos materiais e morais, mas seu pedido foi julgado improcedente nos seguintes termos:
“Cabia ao autor demonstrar que o requerido, quando locou o imóvel apontado na inicial
tinha ciência de que o locatário não poderia desempenhar as atividades de lava jato e
oficina mecânica, em razão da produção de ruídos além do permitido e, de problemas do
anterior inquilino com a vizinhança. Mencionou ainda ter notificado a imobiliária acerca
de decisão judicial e, impossibilidade de ocupação do imóvel. A documentação juntada
aos autos pelo requerente e a prova testemunhal não comprovam as razões apresentadas
para a rescisão do contrato de locação. Ao contrário do afirmado na inicial o anterior
locatário do imóvel não foi proibido de exercer suas atividades no local. A decisão liminar
proferida nos autos do processo n. 1002560-42.2015, que tramitou na 3a Vara Cível de
Itapetininga determinou que o anterior locatário se abstivesse de produzir ruídos
excessivos e de dispensar produtos químicos nocivos à saúde. Infere-se na Sentença
proferida nos autos do processo n. 1002560-42.2015 (fls. 19/21), que o anterior locatário
teve a atividade inspecionada pela Prefeitura e não foi autuado, porque os ruídos
produzidos no local se encontravam dentro dos limites permitidos, acrescentando-se que
as testemunhas ouvidas em audiência não mencionaram sobre o ruído excessivo. Como
bem anotado em contestação não existia qualquer óbice ao exercício das atividades
desempenhadas pelo autor no imóvel locado, sendo certo que a decisão liminar e a
sentença não impediram o anterior locatário do imóvel do exercício das atividades de lava-
rápido no local. Frise-se que, ambos os locatários tinham alvará de funcionamento
expedidos pela Prefeitura Municipal e Corpo de Bombeiros e, exerceram as atividades no
local. A produção de ruído no local faz parte da atividade exercida pelo requerente e, por
isso o mesmo deveria respeitar a legislação aplicável à espécie, adequando se necessário
o imóvel ao exercício da atividade. Ao contrário do entendimento desposado na inicial não
existe qualquer parâmetro para comparação das atividades desenvolvidas pelo anterior
locatário do imóvel com as suas. A prova pericial não foi produzida nos autos que
tramitaram na 3a Vara Cível. O autor ao optar pelo ajuizamento da ação na Vara do
Juizado Especial Cível escolheu a via mais célere e, dispensou a produção de provas
periciais para a comprovação de seu direito. Desta forma não há que se falar em
irregularidade de conduta por parte do requerido na locação do imóvel. Os pedidos de
indenização por danos materiais e morais também deve ser rejeitados. (...) Por todo o

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exposto, e pelo mais que dos autos consta, julgo improcedente a presente ação de rescisão
de contrato, c.c. indenização por danos materiais e morais, com fundamento no artigo
487, I do CPC, por reconhecer a regularidade de conduta do requerido, e a culpa
exclusiva do autor em relação aos danos eventualmente suportados pelo risco de sua
atividade laborativa.”
Ou seja, nada havia que pudesse justificar a saída antecipada do embargante
do imóvel, razão pela qual a multa cobrada pelo locador é devida.
Em suma, a sentença fica alterada para que os embargos à execução sejam
julgados improcedentes, condenando-se o embargante ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, que fixo em R$ 1.500,00 (nos mesmos moldes da
sentença, considerando o reduzido valor da causa).
Diante do exposto, dou provimento ao apelo.
Jayme Queiroz Lopes
Relator