Tribunal: TJSP
Processo: 1000258-15.2019.8.26.0426
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
Apelação Cível – Rescisão contratual – Sentença que se fundou em decisão liminar proferida em autos diversos – Decisão que não apresenta caráter de precariedade – Exigência de demonstração de probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo para a concessão da medida – Rescisão corretamente determinada pela sentença – Falta de registro do parcelamento do

Ementa:
Apelação Cível – Rescisão contratual – Sentença que se fundou em decisão liminar proferida em autos diversos – Decisão que não apresenta caráter de precariedade – Exigência de demonstração de probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo para a concessão da medida – Rescisão corretamente determinada pela sentença – Falta de registro do parcelamento do imóvel cujo lote foi alienado que implica expressa violação legal – Cumprimento das obrigações contratuais pela ré não evidenciado – Caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade que não obsta a rescisão em decorrência de descumprimento contratual – Multa contratual corretamente aplicada – Penalidade contratualmente estabelecida que não tem relação com o valor de locação do imóvel – Recurso da ré improvido.

Apelação Cível – Multa contratual – Redução equitativa justificada – Autor que se utilizou do imóvel, ainda que sem todas as funcionalidades prometidas – Penalidade ajustada em montante manifestamente excessivo – Aplicabilidade do art. 413, do CC – Reparação em dinheiro corretamente determinada – Transferência a terceiros dos imóveis dados em pagamento pelo autor – Determinação de restituição de bens que se mostra inviável – Estabelecimento de prazo para cumprimento da obrigação – Descabimento em vista da condenação da ré a restituir imediatamente os valores ao autor – Aluguéis – Alteração de valor descabida, porquanto não arbitrada indenização a este título na r. sentença – Tributos incidentes sobre o imóvel – Responsabilidade do autor corretamente reconhecida, na medida em que tais despesas constituem obrigação "propter rem" – Multas ambientais – Ausência de comprovação de que a ré tenha dado causa às infrações ambientais – Despesas havidas com a rede de energia elétrica – Pedido de restituição que não foi formulado na inicial – Pedidos indenizatórios bem afastados pela r. sentença – Sentença mantida – Recurso do autor improvido.

Sucumbência Recursal – Honorários advocatícios – Majoração do percentual arbitrado em desfavor da ré – Observância do artigo 85, §§ 2o e 11, do CPC – Execução dos valores sujeita ao disposto no art. 98, §3o, do NCPC.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000997489
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000258-15.2019.8.26.0426, da Comarca de Patrocínio Paulista, em que é
apelante/apelada
MARISSOL
GOMES
DA
SILVA
PARRO
(JUSTIÇA
GRATUITA), é apelado/apelante CARLOS AUGUSTO SOLA (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS E GIFFONI FERREIRA.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000258-15.2019.8.26.0426 -Voto no
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Voto no 36718
Apelação Cível no 1000258-15.2019.8.26.0426
Comarca: Vara Única da Comarca de Patrocínio Paulista
Apelantes: CARLOS AUGUSTO SOLA E OUTRA
Apelados: MARISSOL GOMES DA SILVA PARRO E OUTRO
Juiz: Fernando da Fonseca Gajardoni
Apelação Cível
Rescisão contratual
Sentença que se
fundou em decisão liminar proferida em autos diversos
Decisão que não apresenta caráter de precariedade

Exigência de demonstração de probabilidade do direito e
perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo para a
concessão da medida Rescisão corretamente determinada
pela sentença Falta de registro do parcelamento do imóvel
cujo lote foi alienado que implica expressa violação legal
Cumprimento das obrigações contratuais pela ré não
evidenciado Caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade
que não obsta a rescisão em decorrência de descumprimento
contratual
Multa contratual corretamente aplicada

Penalidade contratualmente estabelecida que não tem
relação com o valor de locação do imóvel Recurso da ré
improvido.
Apelação Cível
Multa contratual
Redução equitativa
justificada Autor que se utilizou do imóvel, ainda que sem
todas as funcionalidades prometidas Penalidade ajustada
em montante manifestamente excessivo Aplicabilidade do
art. 413, do CC
Reparação em dinheiro corretamente
determinada Transferência a terceiros dos imóveis dados
em pagamento pelo autor Determinação de restituição de
bens que se mostra inviável
Estabelecimento de prazo
para cumprimento da obrigação Descabimento em vista
da condenação da ré a restituir imediatamente os valores ao
autor Aluguéis Alteração de valor descabida, porquanto
não arbitrada indenização a este título na r. sentença

Tributos incidentes sobre o imóvel Responsabilidade do
autor corretamente reconhecida, na medida em que tais
despesas constituem obrigação “propter rem”
Multas
ambientais Ausência de comprovação de que a ré tenha
dado causa às infrações ambientais Despesas havidas com
a rede de energia elétrica Pedido de restituição que não foi
formulado na inicial Pedidos indenizatórios bem afastados
pela r. sentença
Sentença mantida
Recurso do autor
improvido.
Sucumbência Recursal
Honorários advocatícios

Majoração do percentual arbitrado em desfavor da ré

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Observância do artigo 85, §§ 2o e 11, do CPC Execução
dos valores sujeita ao disposto no art. 98, §3o, do NCPC.
Cuida-se de rescisão contratual cumulada com
pedidos de restituição de valores e indenização ajuizada por Carlos Augusto
Sola em face de Marissol Gomes da Silva Parro julgada parcialmente
procedente pela r. sentença de fls. 277/285, cujo relatório se adota.
O autor opôs embargos de declaração a fls.
288/291, que foram rejeitados pela r. sentença de fl. 308.
Inconformadas, apelam ambas as partes.
A ré, a fls. 310/316, alega que a sentença se
fundamentou em decisão judicial proferida pelo mesmo Juízo “a quo”, em
autos diversos, e em caráter liminar. Entende que a decisão liminar não
pode ser utilizada para sentenciar outro processo, em vista do caráter de
precariedade. Afirma que não foram cumpridos os requisitos gerais definidos
no princípio do contraditório e ampla defesa, na medida em que não houve
apresentação de defesa por todos os envolvidos. Alega, outrossim, que
foram cumpridas pela ré todas as obrigações contraídas no contrato e que
cabe ao autor realizar as adequações necessárias a sua subsistência.
Entende que não há elementos que autorizem a rescisão pretendida pelo
autor. Afirma que o contrato foi firmado em caráter de irretratabilidade e
irrevogabilidade. Aduz que afigura-se injustificado o valor de locação do
imóvel fixado pela sentença.
O autor, a fls. 324/333, insurge-se contra a
redução da multa contratual de 20% para 5% em razão de ter supostamente
usufruído do imóvel. Afirma que manteve-se no local por não ter para onde ir
e que vive em condições desumanas. Entende que deve ser majorada a
multa contratual para o valor integral previsto; que deve ser determinada a
entrega dos valores dados em pagamento no caso de não pagamento pela

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ré da quantia estabelecida; que deve ser determinado prazo máximo para o
pagamento sob pena de multa diária; que a ré deve ser condenada a arcar
com as multas por ter dado causa às infrações ambientais; que a ré deve
ser condenada ao pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel,
porquanto o autor foi forçado a residir no imóvel por não ter para onde ir;
que o valor dos aluguéis em desfavor do autor deve ser compatível com o
laudo pericial acostado aos autos no caso de determinação de devolução
dos imóveis dados como pagamento ou na concretização da devolução dos
valores em contrato.
Recurso tempestivos e isentos de preparo por
litigarem ambas as partes sob os auspícios da gratuidade processual.
É o relatório.
Presentes os requisitos, foi possível o juízo
positivo de admissibilidade do recurso, razão pela qual processado, estando
em condições de julgamento.
1 - O recurso da ré não está em vias de ser
provido
Inicialmente, não prospera a alegação de que a
decisão
liminar
proferida
nos
autos
do
processo
no.
1000628-62.2017.8.26.0426 apresenta caráter de precariedade, em
especial diante da exigência de demonstração de probabilidade do direito e
perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo para sua concessão
(artigo 300, do Código de Processo Civil).
Ademais, importa salientar que a sentença se
fundou ainda na falta de registro do parcelamento do imóvel cujo lote foi
alienado, para decretar a rescisão do contrato por culpa da ré, na medida

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em que o negócio realizado violou expressa disposição do artigo 37, da Lei
no. 6.766/79, fato que restou provado ou incontroverso.
Vale
dizer,
em
vista
da
ilegalidade
da
comercialização
dos
lotes
antes
da
aprovação
e
registro
do
empreendimento, o decreto de rescisão do contrato era mesmo medida que
se impunha, não havendo que se falar, pois, em cumprimento de todas as
obrigações contratuais contraídas pela ré.
Outrossim, o caráter de irrevogabilidade e
irretratabilidade do contrato somente veda o arrependimento das partes, não
obstando, todavia, sua rescisão em decorrência de descumprimento por
qualquer das partes.
Finalmente,
caracterizado
o
inadimplemento
contratual por parte da ré, resta justificada a aplicação da multa contratual
estabelecida. De se anotar, outrossim, que a referida multa corresponde a
penalidade contratualmente estabelecida, sem qualquer relação com o valor
de locação do imóvel.
2 - Melhor sorte não assiste ao recurso do autor.
Respeitado o entendimento do autor, resta
razoável a redução equitativa da multa contratual estabelecida na cláusula
quarta (fl. 11), nos termos do artigo 413, do Código Civil, de 20% para 5%
sobre o valor do contrato, seja porque, conforme delineado na r. sentença, o
autor se utilizou do imóvel, ainda que sem todas as funcionalidades
prometidas,
seja
porque
ajustada
a
penalidade
em
montante
manifestamente excessivo.
Por outro lado, correta a solução empregada pelo
MM. Juízo “a quo” que determinou a reparação do polo ativo em dinheiro,

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tendo em vista que os imóveis dados em pagamento pelo autor foram
transferidos a terceiros, restando inviável a determinação de restituição dos
referidos bens.
E sendo devida ao autor a restituição imediata
dos valores correspondentes, também se afigura inviável o estabelecimento
de prazo para o cumprimento da obrigação.
Não há que se falar, outrossim, em fixação de
aluguéis em valor compatível com o laudo pericial, porquanto não arbitrada
nenhuma indenização a este título pela r. sentença.
No que tange à responsabilidade pelos tributos
incidentes sobre o imóvel, ainda que alegue que não teve alternativa senão
ocupar o lote negociado, inegável que o autor exerceu a posse sobre o bem,
motivo pelo qual deve arcar com o pagamento das obrigações “propter rem”,
tais quais IPTU.
De igual modo, não tendo o autor comprovado
que a ré tenha dado causa às infrações ambientais que culminaram no
lançamento de multas, nem tampouco formulado na inicial pedido de
restituição de valores referentes às despesas havidas com a rede de
energia elétrica do bem, a rejeição de seus pedidos indenizatórios era
mesmo de rigor.
Irretocável, pois a r. sentença da lavra do douto
juiz Fernando da Fonseca Gajardoni, cujos fundamentos merecem aqui
repetidos:
“Não se parece, por
fim,
razoável
exigir
que
o
polo
passivo
desembolse o pagamento da multa por infração

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ambiental, bem como do IPTU, pois quem utilizou
o bem no período compreendido foi o polo ativo,
não havendo que se falar em responsabilidade da
requerida, pois tal entendimento favorece ao
enriquecimento sem causa.
“Ademais,
o
autor
sequer contesta a obrigação de pagar o IPTU,
algo que se mostra incontroverso, tampouco
comprova que foi a requerida que causou os
danos ambientais, algo do qual deveria ter se
desincumbido, nos termos do artigo 373, II, do
CPC.
“Por fim, valores outros
referentes à rede de energia elétrica do bem,
apresentados na fase de alegações finais (fls.
272/273), não podem ser aqui reclamados, pois
formulado após a estabilização da demanda. Que
eventualmente sejam buscados pelo autor em
separado” (fl. 284).
3 - Em vista do exposto, majora-se a verba
honorária arbitrada em desfavor da ré de 10% para 14% sobre o valor
atualizado da condenação, de acordo com o disposto no artigo 85, §§ 2o e
11 do Código de Ritos.
Ressalva-se, contudo, que a execução dos
referidos valores está sujeita ao disposto no artigo 98, §3o, do Código de
Processo Civil vigente.
4 - Por fim, apenas com o propósito de se evitar a
oposição de embargos declaratórios, convém lembrar que para se ter a
matéria como prequestionada, não se exige o “pronunciamento explícito”

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acerca dos dispositivos legais tidos como afrontados, bastando que se
decida sobre as matérias jurídicas nele insertas.
5 - Ante o exposto, nega-se provimento a ambos
os recursos.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator