Tribunal: TJSP
Processo: 1002344-30.2015.8.26.0286
Classe: Apelação Cível / Condomínio
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-20
Data de publicação: 2020-04-20

Ementa:
Ação de cobrança. Associação de moradores. Pedido restrito à cobrança de taxa de manutenção. Propriedade de lote que não é circunstância suficiente à admissibilidade e ao cabimento da ação de cobrança. Ausência de cláusula convencional averbada na matrícula do imóvel. Obrigação propter rem não configurada. Relação obrigacional que exige vontade expressamente declarada pelo proprietário do imóvel

Ementa:
Ação de cobrança. Associação de moradores. Pedido restrito à cobrança de taxa de manutenção. Propriedade de lote que não é circunstância suficiente à admissibilidade e ao cabimento da ação de cobrança. Ausência de cláusula convencional averbada na matrícula do imóvel. Obrigação propter rem não configurada. Relação obrigacional que exige vontade expressamente declarada pelo proprietário do imóvel no sentido de associar-se. Orientação do STJ firmada no REsp 1.439.163/SP (e REsp no 1.280.871/SP). Princípio do enriquecimento sem causa. Admissibilidade de cobrança de serviços efetivamente prestados ou melhorias concretamente introduzidas em prol de todos os comunheiros. Fato não comprovado (art. 333, I, do CPC/73, correspondente art. 373, I, do CPC/2015). Precedente do STJ que ressalta tal possibilidade. Hipótese que não se afina como o caso dos autos. Ação improcedente. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000271501
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002344-30.2015.8.26.0286, da Comarca de Itu, em que é apelante ASSOCIACAO DOS
PROPRIETARIOS DO LOTEAMENTO FECHADO CHACARAS RESIDENCIAIS
PARAISO MARRIOT, são apelados ZULMIRA ANTONIA GONÇALVES BUENO
(INVENTARIANTE), RODRIGO DE PAULA BUENO (HERDEIRO), RAQUEL
GONÇALVES DE PAULA BUENO (HERDEIRO), ROBERTA GONÇALVES DE
PAULA BUENO (HERDEIRO) e RUBENS APARECIDO BUENO (ESPÓLIO)
(ESPÓLIO).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ RUBENS QUEIROZ
GOMES.
São Paulo, 20 de abril de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1002344-30.2015.8.26.0286 -Voto no 28.120.
2
Voto n.o 28.120
Apelação n.o 1002344-30.2015.8.26.0286
Comarca: Itu - 3a Vara Cível
Ação: Cobrança
Apelante: Associação dos Proprietários do Loteamento Fechado
Chácaras Residenciais Paraiso Marriot
Apeladas: Zulmira Antonia Gonçalves e outros
Ação de cobrança. Associação de moradores.
Pedido restrito à cobrança de taxa de manutenção.
Propriedade de lote que não é circunstância
suficiente à admissibilidade e ao cabimento da
ação
de
cobrança.
Ausência
de
cláusula
convencional averbada na matrícula do imóvel.
Obrigação propter rem não configurada. Relação
obrigacional que exige vontade expressamente
declarada pelo proprietário do imóvel no sentido de
associar-se. Orientação do STJ firmada no REsp
1.439.163/SP (e REsp no 1.280.871/SP). Princípio do
enriquecimento sem causa. Admissibilidade de
cobrança de serviços efetivamente prestados ou
melhorias concretamente introduzidas em prol de
todos os comunheiros. Fato não comprovado (art.
333, I, do CPC/73, correspondente art. 373, I, do
CPC/2015). Precedente do STJ que ressalta tal
possibilidade. Hipótese que não se afina como o
caso dos autos. Ação improcedente. Recurso
desprovido.
Da r. sentença (fls. 379/384) que julga
improcedente a ação; apela a autora vencida postulando a reforma do
julgado.
Em suas razões recursais (fls. 387/394),
sustenta, em síntese, que a associação assumiu a responsabilidade
de zelar pelos bens descritos e por outro lado a associação, oferece
aos associados uma série de benefícios tais como segurança,
portaria, recolhimento do lixo, limpeza, lazer, limpeza dos terrenos
vazios, fornecimento de água por poço artesiano localizado e de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1002344-30.2015.8.26.0286 -Voto no 28.120.
3
propriedade da Apelante.
Assevera que há prova de que a apelante
investiu em conservação e manutenção do loteamento fechado,
melhorais das quais os apelados se beneficiaram. Colaciona
precedentes. Requer o provimento.
Recurso preparado (fls. 395/396) e respondido
(fls. 426/439).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Trata-se de ação de cobrança ajuizada por
associação de moradores relativamente à taxa de manutenção (fls. 4)
devidas pelos réus, proprietários do imóvel situado no lote 4, quadra
“B”, do loteamento denominado Chacaras Residencial Paraíso
Marriot, localizado no município de Itu/SP, no período de março de
2004 a março de 2013.
De plano, insta salientar que o imóvel descrito
na exordial faz parte dos chamados “loteamentos fechados”, que nada
mais é que o resultado da subdivisão de uma gleba em diversos lotes
destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação e
de logradouros públicos, cujo perímetro da gleba original, ao final, é
cercado ou murado de modo a manter acesso controlado.
O controle de tal área é autorizado pelo Poder
Público, mediante contrato administrativo de concessão entre o
Município e uma associação de moradores criada para esse fim.
Nesse caso, por conseguinte, não há diferença
no procedimento de aprovação do loteamento comum para o
loteamento fechado, sendo que a única distinção reside na referida
autorização do Poder Público.
Aplicam-se,
portanto,
indistintamente,
as
disposições da Lei n° 6.766/79.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1002344-30.2015.8.26.0286 -Voto no 28.120.
4
Afastada tal premissa, observe-se que do
conjunto probatório, não há nenhum documento que comprove a
adesão formal dos apelantes aos quadros da apelada, sendo certo
que a referência estatutária à qualidade de associado como inerente à
de proprietário é ineficaz em relação a quem não tenha
expressamente tomado parte no negócio jurídico plurilateral.
Nessa medida, a controvérsia não se limita ao
alegado inadimplemento dos apelados face à associação, cabendo
antes discutir a própria existência de relação jurídica entre as partes e
a consequente existência, ou não, de pretensão.
A esse respeito, firmou-se o entendimento de
que a simples propriedade dos lotes não se afigura como
circunstância suficiente para determinar a obrigação de contribuir com
a associação, inexistindo, portanto, obrigação propter rem, tampouco
sub-rogação de um novo adquirente na posição jurídica de antigo
proprietário que fosse membro da associação.
Para tanto, haveria necessidade de cláusula
convencional quando da instituição do loteamento, constante de
escritura pública e averbada no cartório imobiliário, inserida
especificamente na matrícula do imóvel, o que não se afigura na
hipótese (fls. 14/17 e 152/155).
De tal sorte, ante o acima exposto, descabe
exigir com efeitos erga omnes o pagamento por serviços realizados
pela associação-apelante.
Além disso, a relação jurídica é de caráter
negocial e depende, ordinária e necessariamente, da vontade
expressa daquele (comprador ou promitente comprador) de se
associar.
Nesse
sentido,
marque-se
a
orientação
decorrente do REsp 1.439.163/SP (e no REsp no 1.280.871/SP),
firmada pelo C. Superior Tribunal de Justiça sob o regime de recursos
repetitivos, verbis:
“Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte
tese:
"As
taxas
de
manutenção
criadas
por

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1002344-30.2015.8.26.0286 -Voto no 28.120.
5
associações de moradores não obrigam os não
associados ou que a elas não anuíram” (REsp
1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe
22/05/2015).
Aliás, o C. STJ acrescera que, verbis:
“Sendo inexistente a relação primária entre morador e
a associação - ligada intrinsecamente à liberdade de se
associar -, não há como legitimar, em linha de princípio
e salvo os casos de enriquecimento sem causa
manifestamente comprovados, quaisquer outros atos
praticados pela associação, quanto ao morador não
associado” (REsp 1.356.251/SP, Rel. Min. LUIZ
FELIPE SALOMÃO, g.n.).
Em idêntico tom, são as considerações tecidas
no voto da eminente Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, verbis:
“Penso que o fundamento de enriquecimento ilícito,
constante no art. 884 do Código Civil, não está
abrangido na tese proposta. O que não podem as
associações é cobrar uma taxa que foi fixada
unilateralmente pelos participantes e exigir que não
associados a paguem. Diversamente, a taxa de
condomínio propriamente dito, legalmente instituído,
obriga a todos os condôminos e deve ser fixada de
acordo com as regras regulamentares e legais
pertinentes, especialmente o quorum de deliberação. A
associação não pode impor taxas, sob qualquer nome
ou título, para pagamento pelos não associados.
Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese
repetitiva, que uma determinada associação ajuíze
ação contra um determinado morador de condomínio,
loteamento, bairro, e alegue: faço serviço de limpeza,
tenho uma guarita para segurança, entrego a
correspondência na casa de todos. Nesta ação, ele
seria cobrado não do valor de taxa estipulada pela
associação, mas apenas daquilo que o beneficia e na
medida do benefício. A causa de pedir não seria a
mera
inadimplência
de
uma
taxa
imposta
unilateralmente pela associação, não se sabendo se na
medida do benefício proporcionado ao morador réu”

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1002344-30.2015.8.26.0286 -Voto no 28.120.
6
(grifamos).
Por essa medida, cabe anotar a teórica
viabilidade de pleito reparatório em razão dos serviços prestados ao
titular do domínio.
A associação, portanto, poderá ser credora de
serviços que efetivamente são prestados (ou concretas melhorias) e
que beneficiam a todos os comunheiros, comprovando-se caso a
caso.
Nessa
toada,
marque-se
que
os
demonstrativos
de
contas
apresentados
(fls.
308/316),
não
comprovam efetivo dispêndio com manutenção e conservação das
áreas de uso comum, sobretudo porque desacompanhados do efetivo
dispêndio e da sua respectiva necessidade.
No caso concreto, sequer a peça inaugural
apresenta uma lista de melhorias e benfeitorias que foram inseridas
na região, quanto menos apresentou prova documental dos efetivos
dispêndios e tampouco aquilo que beneficia especificamente a
propriedade dos réu e a medida do benefício (art. 373, I, do
CPC/2015).
A vedação, pois, da cobrança de taxa unilateral
a não associado não obsta que sobrevenha ação de cobrança das
verbas alusivas ao anotado custeio, contanto que este venha
especificado e individualizado à propriedade dos apelantes.
Ressalte-se que a ação de cobrança tem por
base o inadimplemento de uma obrigação pré-constituída, e não a
declaração
e efetivação
de uma pretensão de fundamento
puramente
legal,
como
o
são
aquelas
decorrentes
de
responsabilidade civil, gestão de negócios e enriquecimento sem
causa.
O instituto do enriquecimento injustificado
(artigos 876-886 do Código Civil), que é fundamento de pretensões
restitutórias, tem tipologia histórico dogmática bem definida,
circunstância que não permite o recurso ao art. 884 de maneira

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1002344-30.2015.8.26.0286 -Voto no 28.120.
7
meramente genérica, sob o risco de desvirtuamento da regra.
Trata-se, com efeito, de quatro categorias
qualificadas (i) como enriquecimento por prestação (que remete às
condictiones
do
direito
romano), (ii) enriquecimento por intervenção
(Eingriffskondiktion), (iii) enriquecimento resultante de despesas efetuadas
por
outrem
(Aufwendungskondiktion),
(iv)
enriquecimento
por
desconsideração do patrimônio (Durchgriffskondiktion).
A
respeito
da
terceira
categoria,
o
enriquecimento resultante de despesas efetuadas por outrem, escreve
Luís Manuel Teles de Menezes Leitão (O enriquecimento sem causa no novo
código civil brasileiro, R. CEJ, Brasília, n. 25, pp. 24-33, abr./jun. 2004):
“Essa fundamentação reside na existência de um
incremento no patrimônio do enriquecido, que não é
conscientemente nem finalisticamente orientado pelo
empobrecido, mas é suportado economicamente pelo
seu patrimônio. Esse sacrifício econômico determina a
restituição do enriquecimento. Assim, ao contrário do
que se passa no enriquecimento por prestação, no qual
a frustração do fim visado com a prestação dá lugar à
restituição, nessa categoria de enriquecimento sem
causa, determina a restituição o fato de o incremento
patrimonial do enriquecido ter origem em despesas
suportadas pelo empobrecido, sendo por esse motivo
considerado tal enriquecimento 'à custa de outrem'.
Não se põe por isso um problema de frustração do fim
da prestação, inerente ao conceito de 'ausência de
causa jurídica', mas antes de sacrifício patrimonial,
inerente ao conceito 'à custa de outrem'. No âmbito
dessa categoria de enriquecimento sem causa, coloca-
se,
com
especial
acuidade,
o
problema
do
enriquecimento imposto, uma vez que, se, por um lado,
o enriquecido vem a se beneficiar das despesas
realizadas pelo empobrecido, por outro, não tem
normalmente possibilidade de impedir a sua realização,
o que leva a considerar a imposição de um
enriquecimento
forçado.
Tal
imposição
coloca
problemas valorativos específicos, uma vez que a
tutela do enriquecido contra essa imposição do
enriquecimento pode justificar, no caso, um diferente
entendimento dos pressupostos e do objeto da
obrigação de restituição. No nosso entender, só em
caso de boa-fé do enriquecido, fará sentido estabelecer

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1002344-30.2015.8.26.0286 -Voto no 28.120.
8
uma proteção contra a imposição do enriquecimento,
pois se o enriquecido tem conhecimento da ausência
de causa jurídica daquela aquisição, deverá proceder à
sua restituição em espécie ou em valor objetivo, e não
à restituição da poupança de despesas ou do valor
subjetivo da aquisição. Já havendo boa-fé do
enriquecido, a aplicação do limite do enriquecimento
considerará a planificação subjetiva do enriquecido,
não havendo um enriquecido efetivo se o incremento
de valor não tem para ele qualquer utilidade. Na
determinação
dessa
planificação
subjetiva,
é
especialmente relevante a poupança de despesas,
uma vez que o enriquecimento subsiste se o
enriquecido planejava efetuar despesas que, desse
modo, poupou”.
No mesmo sentido, colhem-se os seguintes
precedentes, verbis:
“Loteamento. Associação de moradores. Taxa de
manutenção. Ausência de prova da relação contratual.
Impossibilidade de cobrança dos proprietários não
associados ou que não anuíram às taxas. Precedente
do STJ em recurso repetitivo. Cobrança improcedente.
Recurso
provido.”
(TJSP;
Apelação
Cível
0002911-75.2014.8.26.0654;
Relator
(a): Augusto
Rezende; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito
Privado; Foro de Vargem Grande Paulista - Vara
Única; Data do Julgamento: 19/02/2020; Data de
Registro: 19/02/2020)
“LOTEAMENTO - Taxa de manutenção - Pedido
fundado na propriedade do réu sobre imóvel localizado
em loteamento administrado pela associação autora -
Pretensão contrária a acórdão do Superior Tribunal de
Justiça em julgamento de recurso repetitivo - Retorno
dos autos para juízo de retratação - Possibilidade de
cobrança afastada, ante a ausência de vínculo
associativo - Improcedência da ação - Sentença
reformada - RECURSO PROVIDO.”(TJSP; Apelação
Cível 0002002-76.2003.8.26.0441; Relator (a): Elcio
Trujillo; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Foro de Peruíbe - 2a. Vara Judicial; Data do
Julgamento: 18/02/2020; Data de Registro: 19/02/2020)
“APELAÇÃO
Ação de Cobrança
Despesas de
loteamento - Alegação de que é credora dos réus, do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1002344-30.2015.8.26.0286 -Voto no 28.120.
9
importe de R$ 6.355,05 em razão das taxas de
manutenção do loteamento em apreço Sentença de
improcedência Inconformismo da autora, alegando,
basicamente, que os valores cobrados são devidos
pelos réus, uma vez que são proprietários do Lote
3517-A e anuíram com o quadro associativo da autora,
tendo,
inclusive,
efetuado
o
pagamento
de
contribuições anteriores. Alega, ainda, que a cobranças
das referidas despesas são legalmente permitidas

Descabimento
Elementos que não comprovam a
efetiva associação dos réus a autora - Recurso
desprovido.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1001950-63.2018.8.26.0271; Relator (a): José Aparício
Coelho Prado Neto; Órgão Julgador: 9a Câmara de
Direito Privado; Foro de Itapevi - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento: 18/02/2020; Data de Registro: 18/02/2020)
“APELAÇÃO CÍVEL. Ação de Cobrança. Sentença de
Improcedência.
Inconformismo.
Não
acolhimento.
Associação de moradores. Loteamento. Taxa de
manutenção. Cobrança indevida. Prova da livre e
expressa vontade do Réu em se associar e efetuar o
pagamento
das
taxas.
Ausência.
Matéria
já
sedimentada em sede de Recurso Repetitivo pelo
Superior Tribunal de Justiça. Pagamentos realizados
anteriormente que constituíram mera liberalidade.
Decisão
bem
fundamentada.
Sentença
mantida.
RECURSO DESPROVIDO.” (TJSP; Apelação Cível
1001114-89.2019.8.26.0648;
Relator
(a): Penna
Machado; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado; Foro de Urupês - Vara Única; Data do
Julgamento: 13/02/2020; Data de Registro: 13/02/2020)
Irretocável, pois, a r. sentença.
Por esses fundamentos, meu voto nega
provimento ao recurso.
Nos moldes do art. 85, § 11, do CPC/2015,
majore-se os honorários sucumbenciais arbitrados na origem a para
15% sobre o valor da causa, com correção a partir da publicação
deste.
RÔMOLO RUSSO
Relator