Tribunal: TJSP
Processo: 1006143-28.2020.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Beatriz Braga
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
Apelação cível e reexame necessário. Mandado de segurança. ITBI. Controvérsia acerca da base de cálculo do imposto. Utilização do maior valor, considerando-se o valor venal do imóvel. Lei Municipal no 14.256/06 Inadmissibilidade do valor venal de referência Declaração de inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei no 11.154/91, do Município de São Paulo, pelo Órgão Especial do

Ementa:
Apelação cível e reexame necessário. Mandado de segurança. ITBI. Controvérsia acerca da base de cálculo do imposto. Utilização do maior valor, considerando-se o valor venal do imóvel. Lei Municipal no 14.256/06 Inadmissibilidade do valor venal de referência Declaração de inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei no 11.154/91, do Município de São Paulo, pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça - Concessão da segurança de rigor. Recursos voluntário e oficial não providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000500201
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária no
1006143-28.2020.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante PREFEITURA
MUNICIPAL DE SÃO PAULO e Recorrente JUÍZO EX OFFICIO, é apelado PRP
BELLEGARDI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito Público
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ
FEDERIGHI (Presidente) e HENRIQUE HARRIS JÚNIOR.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
BEATRIZ BRAGA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1006143-28.2020.8.26.0053 -Voto no 32784
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Voto no 32784
Comarca:
São Paulo
Apelante:
Município de São Paulo e Juízo Ex Officio
Apelado:
PRP
BELLEGARDI
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA (impetrante)
Reexame necessário: Art.14, §1o da Lei 12.016/09
Juiz sentenciante: Enio Jose Hauffe
Ementa: Apelação cível e reexame necessário. Mandado de
segurança. ITBI. Controvérsia acerca da base de cálculo do
imposto. Utilização do maior valor, considerando-se o valor venal
do imóvel. Lei Municipal no 14.256/06 Inadmissibilidade do valor
venal de referência Declaração de inconstitucionalidade dos
artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei no 11.154/91, do Município de São
Paulo, pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça - Concessão da
segurança de rigor. Recursos voluntário e oficial não providos.
Trata-se de reexame necessário e apelação contra a
sentença de fls. 120/124 que, nos autos do mandado de segurança
impetrado
por
PRP
BELLEGARDI
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA contra ato praticado pelo Diretor da
Divisão de Acompanhamento do Contencioso Administrativo e
Judicial - DICAJ, concedeu a segurança e confirmou a liminar para
reconhecer como válido o recolhimento do ITBI com base no valor
venal para fins de IPTU.

Aduz a municipalidade, em preliminar, a inadequação da
via eleita pela necessidade de produção de provas. Quanto ao mérito,
sustenta que a disciplina do tributo consta integralmente da LM
11.154/91 e alterações e, portanto, não há violação ao princípio da
legalidade; a nova legislação municipal apenas modificou a forma de
recolhimento do ITBI; o IPTU e o ITBI podem ter bases de cálculo
distintas; o fato gerador do ITBI é instantâneo (realiza-se com a

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transmissão do bem); o Fisco tem o dever legal de proceder à nova
avaliação do imóvel quando de sua transmissão imobiliária (fls.
132/141).
Contrarrazões a fls. 144/163, nas quais o apelado pede a
manutenção da sentença.
Presente também o reexame necessário, conforme
disposição do artigo 14, §1a da Lei no 12.016/09.
É o relatório.
Os recursos (voluntário e oficial) não comportam
provimento.
Primeiramente, não prospera a preliminar de inadequação
da via. A controvérsia diz respeito à base de cálculo do ITBI e os
documentos trazidos aos autos são suficientes para dirimi-la.
No mais, cinge-se a questão à análise dos critérios para
aferição da base de cálculo do ITBI.
Obtempere-se que o Órgão Especial deste Tribunal de
Justiça foi provocado a se manifestar sobre a validade do art. 7o da
Lei 11.154/91, com a redação dada pela lei 14.125/05 e 14.256/06, no
incidente de inconstitucionalidade no 0056693-19.2014.8.26.0000.
Na ocasião, a arguição foi acolhida com o fim de

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pronunciar a inconstitucionalidade dos arts. 7o-A e 7o-B da lei acima
mencionada, os quais possuem o seguinte teor:
Art. 7o A - A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos
os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário
Fiscal do Município de São Paulo.
Parágrafo Único - A Secretaria Municipal de Finanças
deverá estabelecer a forma de publicação dos valores venais a que se
refere o "caput" deste artigo. (Redação acrescida pela Lei no 14256/2006).
Art. 7o B - Caso não concorde com a base de cálculo do
imposto divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças, nos termos de
regulamentação própria, o contribuinte poderá requerer avaliação especial
do imóvel, apresentando os dados da transação e os fundamentos do
pedido, na forma prevista em portaria da Secretaria Municipal de Finanças,
que poderá, inclusive, viabilizar a formulação do pedido por meio eletrônico.
(Redação acrescida pela Lei no 14256/2006).
Quanto ao art. 7o, o órgão colegiado concluiu pela sua
constitucionalidade. (“Para fins de lançamento do Imposto, a base de
cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado
o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições
normais de mercado. § 1o. Não serão abatidas do valor venal quaisquer
dívidas que onerem o imóvel transmitido. § 2o. Nas cessões de direitos à
aquisição, o valor ainda não pago pelo cedente será deduzido da base de
cálculo.”).
Constou do voto condutor, de início, que a base de cálculo
do ITBI não se confunde, necessariamente, com a que serve de

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parâmetro para o cálculo do IPTU.
Consignou-se que o artigo 38 do Código Tributário
Nacional estabelece como base de cálculo do ITBI o valor venal dos
bens ou direitos transmitidos, sendo exatamente nesse mesmo
sentido a redação original do artigo 7o da Lei Municipal no 11.154/91.
A redação do referido artigo foi modificada com a
superveniência das Leis Municipais nos 14.125/2005 e 14.256/2006
para considerar como valor venal o valor de mercado do imóvel, ou
seja, o preço pelo qual seria negociado à vista, em condições normais
de transação. Consoante o raciocínio esposado no voto condutor, “não
se vislumbra nessa disposição legal municipal qualquer afronta ao princípio
da legalidade, inserido no artigo 150, inciso I, da Constituição Federal, ou à
segurança jurídica, pois a leitura dessa norma conduz à interpretação de
que, como regra, a apuração do imposto deve ser feita com base no valor
do negócio jurídico realizado, tendo em consideração as declarações
prestadas pelo próprio contribuinte, o que, em princípio, espelharia,
efetivamente, o real valor de mercado do bem comercializado”.
E, prosseguindo-se quanto à inconstitucionalidade do art.
7o-A e 7o-B: “Entretanto, para aplicação desse conceito de 'valor pelo qual
o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de
mercado', acrescentou-se à legislação municipal os artigos 7o- A e 7o-B; o
primeiro (7o-A) atribuiu à Secretaria Municipal de Finanças a apuração
periódica dos valores venais atualizados dos imóveis inseridos em sua base
cadastral, mediante a pesquisa e coleta de amostras no mercado
imobiliário; e o segundo dispositivo citado (7o-B), carreou ao contribuinte o

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dever de impugnar a avaliação prévia assim realizada, caso com ela não
concorde.
Na verdade, tais comandos legais padecem dos vícios de
inconstitucionalidade alardeados pelo autor, por afronta ao artigo 150, inciso
I, da Constituição Federal e ao princípio da segurança jurídica.
Com efeito, o 'valor venal de referência', ao qual faz alusão o
preceito do artigo 7o-A da Lei Municipal no 11.154/91, pode servir ao
Município tão somente como parâmetro de verificação da compatibilidade
da base de cálculo obtida a partir do preço declarado de venda do imóvel,
na transação objeto da exação, com a realidade do mercado imobiliário; não
pode se prestar à prévia fixação daquele montante tributável, obrigando o
contribuinte ao recolhimento respectivo.
O ente público local, à evidência, não está impedido de criar
uma tabela de valores venais de referência, mas não pode impor ao
contribuinte sua adoção sistemática para a apuração do tributo devido.
Ademais, segundo a disposição do artigo 7o- B da legislação
municipal examinada, o contribuinte deve se submeter à base de cálculo do
imposto divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças, facultada a
possibilidade de impugnação, com o requerimento de avaliação especial do
imóvel, o que claramente desconsidera princípios estabelecidos no Código
Tributário Nacional.
É de se considerar aqui o teor da manifestação do próprio
Município de São Paulo, na qual perfeitamente destacado 'que o ITBI é
imposto sujeito a lançamento por homologação, assim entendido aquele
'que ocorre quanto aos tributos cuja legislação atribua ao sujeito passivo o
dever de antecipar o pagamento sem prévio exame da autoridade
administrativa', e que 'opera-se pelo ato em que a referida autoridade,
tomando conhecimento da atividade assim exercida pelo obrigado,
expressamente a homologa' (Código Tributário Nacional, art. 150)' (v. fl.
428).

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Nessa linha, em relação ao ITBI cabe ao próprio contribuinte
declarar a base de cálculo e antecipar o recolhimento do imposto, restando
ao poder tributante, posteriormente, examinar a operação, homologando-a
ou não.
É de se ressaltar, portanto, que, por ocasião do registro das
escrituras públicas de compra e venda, não poderá ser exigido o
recolhimento do ITBI segundo um valor venal de referência; nessa
oportunidade, o contribuinte deverá proceder ao recolhimento do imposto
apurado com base no valor do negócio jurídico tributado, cabendo à
Administração lançar mão do procedimento previsto no artigo 148 do
Código Tributário Nacional, caso discorde das declarações prestadas pelo
sujeito passivo.” (grifo nosso).

Conforme já esposado em julgamento de caso análogo:
“Referida decisão ratifica o entendimento de que, embora os critérios de
apuração de base de cálculo agora estejam fundados em lei, o fato é que as
Leis Municipais n. 14.125 e 14.256/06, que alteraram em parte a redação da
Lei 11.154/91, não definem critérios para a obtenção de valor venal,
atribuindo tal valor a ato do Executivo que antecede o próprio negócio
imobiliário, em afronta, novamente, à legalidade tributária, conforme se
depreende nos artigos introduzidos pelo novel diploma legal (art. 7-A e 7-
B).” 1
Em suma, observado em especial o decidido pelo órgão
colegiado deste Tribunal no incidente de inconstitucionalidade acima
exposto, o ITBI deve ser calculado com base no valor venal para fins
de IPTU ou no da transação, o que for maior, cabendo à
Administração proceder ao previsto no art. 148 do CTN se discordar
1 Mandado de segurança no 1021981-21.2014.8.25.0053. Des. Ricardo Chimenti.

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das declarações prestadas pelo contribuinte.
Nesse sentido, ainda o voto condutor: “O arbitramento
administrativo do valor da exação, destarte, é providência excepcional e tem
lugar apenas na hipótese de ser constatada eventual incorreção ou
falsidade na documentação comprobatória do negócio jurídico tributável,
dependendo sempre da prévia instauração do competente procedimento
administrativo, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional. (...) Ora,
no regime de tributação definido no Código Tributário Nacional, o ITBI está
sujeito então ao lançamento por homologação, no qual o contribuinte
declara o valor da operação que sofrerá a incidência; o arbitramento
administrativo do imposto devido pode ser excepcionalmente justificado,
mas desde que precedido da instauração de procedimento administrativo
fiscal, na forma do artigo 148 do Código Tributário Nacional, no qual
assegurado ao interessado o pleno exercício da ampla defesa; assim, não é
lícito ao sujeito ativo definir previamente a base de cálculo da exação,
atribuindo ao contribuinte a obrigação de impugná-la, característica dos
impostos submetidos ao lançamento de ofício.”
Este Tribunal já tem entendimento consolidado no sentido
de que o valor venal do ITBI será o adotado pela autoridade
Fazendária do qual o contribuinte tem prévio conhecimento (valor
venal utilizado na cobrança do IPTU), ou o valor da transação, o maior
destes. Nesse sentido:
“APELAÇÃO - Base de cálculo de ITBI - Município que
utiliza padrão de base de cálculo diferente da do valor venal do imóvel para
fins de IPTU - Ofensa ao princípio da legalidade - Utilização, para fins de
tributação, do valor venal utilizado para a cobrança do IPTU ou valor do

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negócio traduzido no instrumento de compra e venda, o que for maior -
Precedentes - Juros moratórios devidos somente a partir do trânsito em
julgado Recurso parcialmente provido.”
(APELAÇÃO
no
0028699-85.2013.8.26.0053,
14a
Câmara de Direito Público, Relatora Mônica Serrano, j. 05/02/2015).
De igual modo, a data do fato gerador, consoante
jurisprudência unânime, é a data da transmissão da propriedade, que
se materializa com o registro do título (artigo 1245 do Código Civil) e
não com a arrematação, adjudicação ou remissão do bem.
Para viabilizar o acesso aos Tribunais Superiores,
consideram-se
prequestionadas
as
questões
deduzidas
e
imprescindíveis à solução do caso, uma vez que, dirimida a
controvérsia, tem-se como desnecessária a citação numérica de
dispositivos de lei, conforme entendimento do E. Superior Tribunal de
Justiça (EDcl no RMS 18205/SP, Min. Felix Fischer, DJ 8.5.2006).
Ante o exposto, nega-se provimento aos recursos
(voluntário
e
oficial),
com
a
manutenção
da
sentença
reexaminada.
BEATRIZ BRAGA
Relatora