Tribunal: TJSP
Processo: 1007647-67.2018.8.26.0529
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-27
Data de publicação: 2020-03-27

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Lote - Atraso na entrega da obra – Lucros cessantes devidos pelo descumprimento do prazo para a entrega do imóvel – Dano presumido - Súmula n. 162 do TJSP e precedentes do STJ - Os aluguéis são devidos do fim do prazo de entrega da infraestrutura previsto no contrato até a expedição do Termo de Vistoria de Obra – TVO - Não se confunde o prazo previsto no

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Lote - Atraso na entrega da obra – Lucros cessantes devidos pelo descumprimento do prazo para a entrega do imóvel – Dano presumido - Súmula n. 162 do TJSP e precedentes do STJ - Os aluguéis são devidos do fim do prazo de entrega da infraestrutura previsto no contrato até a expedição do Termo de Vistoria de Obra – TVO - Não se confunde o prazo previsto no contrato, que gera a expectativa da conclusão do empreendimento ao consumidor, e obriga os empreendedores, com a possibilidade de prorrogação administrativa para a conclusão das obras de infraestrutura em conformidade com a Lei n. 6.766/99 - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000221076
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007647-67.2018.8.26.0529, da Comarca de Santana de Parnaíba, em que são apelantes
NOVA
ALDEIA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
LTDA
e
CIPASA
DESENVOLVIMENTO URBANO S/A, é apelada MARIA AUGUSTA MOTA DA
SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO.
São Paulo, 27 de março de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007647-67.2018.8.26.0529 -Voto no 19.081
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.:1007647-67.2018.8.26.0529
Comarca: Santana De Parnaíba (Vara Única)
Apelantes: Nova Aldeia Empreendimentos Imobiliários Ltda e outro
Apelada:
Maria Augusta Mota da Silva
Juiz:
Paulo Ricardo Cursino de Moura
Voto n. 19.081
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Lote -
Atraso na entrega da obra
Lucros cessantes devidos pelo
descumprimento do prazo para a entrega do imóvel
Dano
presumido - Súmula n. 162 do TJSP e precedentes do STJ - Os
aluguéis são devidos do fim do prazo de entrega da infraestrutura
previsto no contrato até a expedição do Termo de Vistoria de Obra
TVO - Não se confunde o prazo previsto no contrato, que gera a
expectativa da conclusão do empreendimento ao consumidor, e
obriga os empreendedores, com a possibilidade de prorrogação
administrativa para a conclusão das obras de infraestrutura em
conformidade com a Lei n. 6.766/99 - Recurso desprovido.
Trata-se de ação de reparação de danos, alegando a
autora que adquiriu das rés o lote de terreno descrito na inicial, em 05 de
junho de 2015, a ser entregue com toda infraestrutura em 24 meses, e até a
data da propositura da ação as obras não haviam sido entregues, não havendo
sequer água e energia elétrica no local, para que se possa iniciar qualquer
obra, pleiteando, em caráter liminar, o fornecimento de gerador de energia e o
fornecimento de água para o início das obras de seu imóvel e, ao final a
condenação das rés no pagamento de indenização por danos materiais, por
lucros cessantes no importe de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, bem
como inversão da cláusula penal por inadimplemento, com pagamento de
multa no importe de 2% sobre o valor do contrato.

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A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente
em parte a ação, condenando as rés solidariamente em danos materiais, por
lucros cessantes, no importe de 0,5% do valor total do contrato, por mês de
atraso, a contar da data em que a obra deveria ter sido entregue (01 de junho
de 2016) até a data de sua entrega, com a emissão do Termo de Vistoria de
Obras Final, incidindo correção monetária pela Tabela Prática do TJSP desde
quando devidos e os juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, até o
efetivo pagamento, cuja apuração se dará em sede de liquidação de sentença,
estabelecendo a sucumbência recíproca, arcando cada parte com 50% de
custas e despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% do
valor da condenação (fls. 300/306).
As requeridas apelaram arguindo não haver dever de
indenizar por lucros cessantes, uma vez que o alegado atraso não ocorreu,
pois para início das obras é necessária a aprovação da Prefeitura Municipal,
bem como registro da certidão de aprovação do loteamento na matrícula do
imóvel, prevendo a Lei 6.766/79 que a construção poderá se estender por até
quatro anos, o que se daria ao final de setembro de 2017, e os Termos de
Verificação de Obras Parcial foram expedidos em 19/12/2017 e 04/10/2018,
restando desde então somente duas pendências, que não impedem a
construção nos lotes, e mesmo após a liberação para construção a apelada não
deu entrada em sua autorização para construir, não podendo alegar prejuízos
pelo atraso que não foram comprovados, devendo ser afastada a condenação
pelos lucros cessantes ou, subsidiariamente, reduzida a porcentagem, com
juros de mora do trânsito em julgado e redução dos honorários advocatícios
(fls. 321/338).
Não foram apresentadas contrarrazões (fls. 343).
É o Relatório.

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As partes firmaram Instrumento Particular de Compra e
Venda de Imóvel, Alienação Fiduciária em Garantia, Emissão de Cédulas de
Crédito Imobiliário e Outras Avenças, para aquisição do imóvel descrito na
inicial.
O contrato previu a entrega das obras de infraestrutura do
loteamento no prazo de acordo com a Lei n. 6.766/99 e consoante
cronograma aprovado pela Prefeitura Municipal de Santana de Parnaíba
(cláusula 10.1.1 fls. 54).
Como bem observado pelo I. Magistrado, apesar do prazo
não vir previsto expressamente no contrato, consta do Cronograma Estimado
de Obras de fls. 73 e confirmado pelas rés em contestação, que o prazo para a
liberação dos lotes para construção era de 24 meses a contar de novembro de
2013, o que se deu em novembro de 2015. As apelantes ainda admitiram que
não houve conclusão das obras, sendo emitidos apenas Termo de Vistoria de
Obra Parcial (fls. 190/191 e 194), em 19/12/2017 e 04/10/2018.
Por fim, é de ressalvar que no Cronograma de fls. 73,
produzido, há observação de que “a liberação dos lotes para construção
ocorrerá somente após a obtenção do TVO (Termo de Vistoria de Obras)
junto a prefeitura e a doação das redes de água, esgoto e energia às
concessionárias e/ou autarquias locais, posteriormente a conclusão das
obras.”
Assim, inegável que houve atraso na entrega da obra, não
se confundindo o prazo previsto no contrato, que gera a expectativa da
conclusão do empreendimento ao consumidor, e obriga os empreendedores,
com a possibilidade de prorrogação administrativa para a conclusão das obras
de infraestrutura em conformidade com a Lei n. 6.766/99.

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Consoante o entendimento pacífico do Superior Tribunal
de Justiça: "descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros
cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador,
cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de
que a mora contratual não lhe é imputável" (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel.
Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012,
DJe 24/02/2012; AgRg no Ag 1036023/RJ, Rel. Ministro ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 23/11/2010, DJe
03/12/2010; AgRg no Ag 692.543/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES
DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2007, DJ
27/08/2007, p. 223).
Diante da presunção do dano é irrelevante a destinação
que seria dada ao imóvel.
Assim, são devidos os aluguéis, sendo, razoável o
percentual estabelecido na sentença de 0,5% sobre o valor do contrato, por
mês de atraso, corrigindo-se os valores de cada vencimento (Tabela Prática
do TJSP), com juros de mora de 1% ao mês da citação, pela ausência de culpa
da autora na mora.
Os aluguéis incidem do fim do prazo de entrega da
infraestrutura previsto no contrato até a expedição do Termo de Vistoria de
Obra Final TVO.
Os honorários advocatícios foram bem fixados, na
porcentagem mínima prevista no art. 85, § 2o do CPC, suficientes a remunerar
condignamente o trabalho do causídico, não comportando qualquer redução.
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso,

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majorando-se a verba honorária devida pelas rés, nos termos do art. 85, § 11
do CPC, para 15% do valor atualizado da condenação.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica