Tribunal: TJSP
Processo: 2213224-89.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
- Despesas de condomínio – Cobrança – Cumprimento de sentença - "A obrigação de pagar as verbas de sucumbência, ainda que sejam elas decorrentes de sentença proferida em ação de cobrança de cotas condominiais, não pode ser qualificada como ambulatória (propter rem), seja porque tal prestação não se enquadra dentre as hipóteses previstas no art. 1.345 do CC/02, para o pagamento de despesas

Ementa:
- Despesas de condomínio – Cobrança – Cumprimento de sentença - "A obrigação de pagar as verbas de sucumbência, ainda que sejam elas decorrentes de sentença proferida em ação de cobrança de cotas condominiais, não pode ser qualificada como ambulatória (propter rem), seja porque tal prestação não se enquadra dentre as hipóteses previstas no art. 1.345 do CC/02, para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis do condomínio, seja porque os honorários constituem direito autônomo do advogado, não configurando débito do alienante em relação ao condomínio, senão débito daquele em relação ao advogado deste" (REsp 1730651/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/04/2019, DJe 12/04/2019) - Agravo não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000776683
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2213224-89.2020.8.26.0000, da Comarca de Santos, em que é agravante CONDOMINIO
FUSION HOME & OFFICE, é agravado PDG SP 7 INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2213224-89.2020.8.26.0000 -Voto no 31028
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29a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2213224-89.2020.8.26.0000
2a Vara Cível de Santos (proc. no 0007072-74.2018.8.26.0562)
Agravante: Condomínio Fusion Home & Office
Agravados: Carla Maria da Silva Brasílico e outros
Juiz de 1a Instância: Cláudio Teixeira Villar
Voto n° 31028.
- Despesas de condomínio Cobrança Cumprimento de sentença -
"A obrigação de pagar as verbas de sucumbência, ainda que sejam
elas decorrentes de sentença proferida em ação de cobrança de cotas
condominiais, não pode ser qualificada como ambulatória (propter
rem), seja porque tal prestação não se enquadra dentre as hipóteses
previstas no art. 1.345 do CC/02, para o pagamento de despesas
indispensáveis e inadiáveis do condomínio, seja porque os honorários
constituem direito autônomo do advogado, não configurando débito do
alienante em relação ao condomínio, senão débito daquele em
relação ao advogado deste" (REsp 1730651/SP, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/04/2019, DJe
12/04/2019) - Agravo não provido.
Autor de ação de cobrança de despesas condominiais,
em fase de cumprimento de sentença, o agravante rebela-se contra a r. decisão de
fls. 401/402, que acolheu em parte a impugnação dos adquirentes, para afastar as
verbas de sucumbência relativas ao processo de conhecimento em relação a eles.
Sustenta o agravante que: a) propôs ação de cobrança
de débito condominial em face da Construtora PDG, em 3.11.15, época em que a
Construtora PDG era a legítima proprietária das unidades 45-B e 117-B do Conjunto
Home; b) pediu a penhora das próprias unidades geradoras do débito condominial
único patrimônio encontrado, com o objetivo de aliená-las em leilão judicial e
satisfazer o débito condominial, mas referidas unidades foram adquiridas por
terceiros no curso do processo; c) a unidade 45-B foi alienada a Igor Brasilico e
Carla Maria da Silva Brasilico, em 5.8.16, e a unidade 117-B foi alienada a Amaildo
dos Santos e Gelza Ferreira de Santana dos Santos em 11.8.16; d) os adquirentes
ofereceram impugnação ao cumprimento de sentença e o Juízo a quo, por sua vez,
acolheu parte do pedido, para determinar que fossem excluídos, do cálculo do valor
total devido, a multa e honorários advocatícios do art. 523, §1o, do CPC, as custas
processuais e a multa prevista no art. 77 do CPC; e) as obrigações propter rem são
denominadas obrigações híbridas ou ambulatórias, por manterem-se entre os

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direitos patrimoniais e os direitos reais, perseguindo a coisa onde quer que ela
esteja; f) o art. 1.345 do Código Civil determina que o adquirente deve responder
“pelos débitos do alienante” e o art. 389 do mesmo Código dispõe que, não
cumprida a obrigação de qualquer natureza , o devedor responde pelo principal,
com juros, correção “e honorários do advogado”, não há duvida de que os
adquirentes devem responder pelo valor total, incluindo honorários advocatícios,
custas processuais e multas de toda natureza, sob pena de a unidade geradora do
débito condominial ser penhorada e alienada para satisfazer o valor total devido; g)
simples pesquisa ao distribuidor cível do foro local do imóvel seria suficiente para
constatar a existência da ação de cobrança de débito condominial já julgada
procedente; h) não pode ser prejudicado pela falta de cuidado dos terceiros
adquirentes, que, ao que tudo indica, não pesquisaram, por meio de certidões dos
cartórios distribuidores judiciais do foro local as informações que lhe permitiriam
verificar a existência do processo, de modo que devem, por força do art. 1.345 do
Código Civil, responder pelo débito do alienante; i) conforme se depreende do art.
389 do Código Civil, devem ser incluídos os honorários advocatícios, as custas
processuais e todas as multas, ou seja, o valor total devido pelo alienante, do qual
tomaram ou deveriam ter tomado conhecimento, antes da aquisição do bem. Pede a
reforma da decisão agravada para incluir os honorários advocatícios, de qualquer
natureza, as custas processuais e as multas, também de qualquer natureza, no
cálculo do valor total devido pelo alienante e que, portanto, deverá ser objeto de
quitação, por parte dos terceiros adquirentes, como condição para liberação das
unidades penhoradas, sob pena de suas expropriações, para satisfação do débito.
Recurso tempestivo e preparado.
Não foi antecipada a tutela recursal.
Sem resposta, por não haver prejuízo.
É o relatório.
Trata-se de agravo tirado de ação de cobrança de
despesas condominiais, que foi julgada procedente em 28.1.16, para condenar a ré

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ao pagamento das despesas condominiais mencionadas na petição inicial, mais as
vencidas no curso da lide, acrescidas de multa de 2%, correção monetária e juros
de 1% ao mês desde cada vencimento, além das custas processuais e de
honorários advocatícios arbitrados em 15% do valor da condenação (fl. 448/451 do
processo digital), o que foi confirmado em 2o grau (fl. 480/487 do processo digital). O
trânsito em julgado foi certificado em 16.2.17 (fl. 523 do processo digital).
Iniciado o cumprimento de sentença, com intimação da ré
para pagamento (fl. 12 do cumprimento de sentença), ela pediu a suspensão do
feito, em razão do deferimento do processamento da sua recuperação judicial (fl.
14/18 do cumprimento de sentença).
Em 28.5.18, o MM. Juiz de 1o grau considerou o crédito
do exequente concursal, sujeito à recuperação judicial, razão pela qual determinou
que a executada demonstrasse, com clareza, de que forma a dívida está incluída no
plano de recuperação (fl. 89 do cumprimento de sentença).
V. acórdão de 10.10.18, desta Câmara, deu provimento
ao agravo de instrumento no 2130680-15.2018.8.26.0000, para reconhecer que o
cumprimento de sentença fundado em crédito de contribuições de condomínio não
está sujeito à recuperação judicial, diante da sua natureza propter rem, podendo a
execução ter regular prosseguimento (fl. 160/171 do cumprimento de sentença).
Não foi admitido o recurso especial interposto pela ré PDG (fl. 204/205 do
cumprimento de sentença). Em 19.8.19, não foi conhecido o Agravo em Recurso
Especial no 1.514.924-SP (fl. 256 do cumprimento de sentença). O trânsito em
julgado ocorreu em 25.9.19 (fl. 259 do cumprimento de sentença).
Em 25.10.19, o exequente deu prosseguimento ao
cumprimento de sentença e pediu a penhora das unidades 45-B e 117-B (fl. 263/264
do cumprimento de sentença).
Em 11.3.20, a executada informou que os imóveis
geradores das despesas condominiais não pertenciam mais a ela, porque haviam
sido alienadas, e pediu a intimação dos adquirentes, em razão do pedido de

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penhora (fl. 286/287 do cumprimento de sentença).
O exequente pediu a penhora das unidades 45-B e 117-B
(fl. 303 do cumprimento de sentença), o que foi deferido em 18.3.20 e foi
determinada a avaliação dos bens (fl. 312 e 316 do cumprimento de sentença).
Em 30.3.20, foi lavrado o termo de penhora das unidades
45-B e 117-B (fl. 317/318 do cumprimento de sentença).
Em 25.5.20, o exequente pediu a intimação dos
adquirentes (fl. 324/325 do cumprimento de sentença).
Os adquirentes Cristina, Gelza e Amaildo apresentaram
impugnação ao cumprimento de sentença (fl. 338/351 do cumprimento de
sentença). A adquirente Carla também apresentou impugnação (fl. 367/376 do
cumprimento de sentença).
Após manifestação do exequente (fl. 390/393 do
cumprimento de sentença), sobreveio a decisão agravada (fl. 400/402 do
cumprimento de sentença).
Os encargos condominiais têm natureza propter rem, ou
seja, acompanham a coisa e vinculam cada titular, independentemente de a
constituição do débito ser eventualmente anterior à transmissão do domínio.
Nesse sentido, o artigo 1.345 do Código Civil estipula que
“o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive
multas e juros moratórios”.
E exatamente porque o débito condominial constitui
obrigação propter rem, independentemente de quando o adquirente passou a ser
titular ou tomou posse do imóvel, ele é responsável pelo pagamento das despesas
condominiais, porque o adquiriu.
João Batista Lopes ensina que: “as despesas de condomínio
têm natureza “propter rem”, que se caracterizam pela ambulatoriedade da pessoa do devedor.

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Precisamente por isso, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais acompanha a
pessoa do adquirente, que não pode eximir-se com alegação de que os encargos foram gerados
anteriormente à aquisição do imóvel. A regra jurídica em comento (1) é indispensável para a própria
subsistência do condomínio, cuja saúde financeira não poderá ficar à mercê das mudanças na
titularidade dominial.” (2).
Ocorre que, as verbas de sucumbência não se qualificam
como obrigações ambulatórias, não se tratando de dívida propter rem, como insiste o
agravante, já que elas não são necessárias nem foram constituídas para
manutenção da coisa comum. Pelas mesmas razões, a multa devida pelo início do
cumprimento de sentença e honorários não são devidos, porque não são dívidas de
natureza propter rem.
A propósito, elucidativo julgado do Superior Tribunal de
Justiça, mencionado na decisão agravada, relatora a E. Ministra NANCY
ANDRIGHI:
"(...) Obrigações ambulatórias são aquelas que se vinculam à titularidade de um direito
real, independentemente da manifestação de vontade do titular, e, por isso, são
transmitidas a todos os que lhe sucederem em sua posição; são, pois, assumidas “por
causa da coisa” (propter rem).
As obrigações dos condôminos perante o condomínio são ordinariamente qualificadas
como ambulatórias (propter rem), de modo que, decorrendo as respectivas prestações da
mera titularidade do direito real sobre o imóvel, incidirão sobre a coisa e irão acompanhá-
la em todas as suas mutações subjetivas.
Essa, aliás, é a compreensão que se extrai da leitura do art. 1.345 do CC/02: "O
adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio,
inclusive multas e juros moratórios".
Especificamente quanto ao referido dispositivo legal, a doutrina afirma que a norma nele
insculpida, na verdade, ultrapassa a natureza ambulatória (propter rem) da obrigação,
impingindo ao titular do direito sobre o bem verdadeiro ônus real. Cita-se, por oportuna, a
lição de Francisco Eduardo Loureiro, mencionando, por sua vez, o escólio de Antunes
Varela:
Na lição clássica de Antunes Varela, o artigo em exame descreve verdadeiro ônus
real. Segundo o autor, “a diferença prática entre ônus e as obrigações reais, tal
como a história do direito as modelou, está em que, quanto a estas, o titular só fica
vinculado às obrigações constituídas na vigência do seu direito, enquanto nos ônus
reais o titular da coisa fica obrigado mesmo em relação às prestações anteriores,

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por suceder na titularidade de uma coisa a que está visceralmente unida a
obrigação (Das obrigações em geral, 8. Ed. Coimbra, Almedina, 1994, v. I, p. 202;
no mesmo sentido, o profundo estudo de MESQUITA, Manuel Henrique.
Obrigações reais e ônus reais. Coimbra, Almedina, 1990).
Disso decorrem relevantes efeitos. Primeiro, o titular da coisa no momento em que
se constitui a obrigação responde com todos os seus bens. Já o adquirente
posterior responde apenas até o valor da coisa onerada, que garante o
cumprimento da obrigação. Segundo, está revogada a regra do art. 4o, parágrafo
único, da lei n. .591/64. Se a própria lei explicita que o adquirente responde pelos
débitos anteriores, perde o sentido a prova da quitação do débito existente no
momento da alienação”. (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência.
Coordenador Cezar Peluso. 5a ed. São Paulo: Manole, 2011. p. 1.396-1.397)
Assim, a obrigação de pagar os débitos em relação ao condomínio se transmite
automaticamente, isso é, ainda que não seja essa a intenção do alienante e mesmo que o
adquirente não queira assumi-la, e constitui, em si, um “vínculo jurídico pelo qual uma
pessoa, embora substituível, fica adstrita a satisfazer uma prestação no interesse de
outra” (GOMES, Orlando. Obrigações. Revista, atualizada e aumentada, de acordo com o
Código Civil de 2002, por Edvaldo Brito. 17a ed. Rio de janeiro: Forense, 2009. p. 30).
O sentido dessa norma é, por certo, fazer prevalecer o interesse da coletividade,
permitindo que o condomínio receba, a despeito da transferência de titularidade do direito
real sobre o imóvel, as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa
comum, impondo ao adquirente, para tanto, a responsabilidade, inclusive, pelas cotas
condominiais vencidas em período anterior à aquisição.
Daí se conclui que a obrigação de pagar as verbas de sucumbência, ainda que sejam
elas decorrentes de sentença proferida em ação de cobrança de cotas condominiais, não
pode ser qualificada como ambulatória (propter rem) e, portanto, não pode ser exigida do
novo proprietário do imóvel sobre o qual recai o débito condominial.
Em primeiro lugar, porque tal obrigação não está expressamente elencada no rol do art.
1.345 do CC/02, até mesmo por não se prestar ao custeio de despesas indispensáveis e
inadiáveis à manutenção da coisa comum.
Em segundo lugar, porque, no que tange aos honorários de sucumbência, esta Corte, à
luz do que dispõe o art. 23 do Estatuto da OAB, consolidou o entendimento de que
constituem direito autônomo do advogado, de natureza remuneratória. Trata-se, portanto,
de dívida da parte vencida frente ao advogado da parte vencedora, totalmente
desvinculada da relação jurídica estabelecida entre as partes da demanda. Nessa linha:
AR 5.160/RJ, Terceira Turma, julgado em 28/02/2018, DJe de 18/04/2018; EAg
884.487/SP, Corte Especial, julgado em 19/04/2017, DJe de 04/08/2017; REsp repetitivo
1.102.473/RS, Corte Especial, julgado em 16/05/2012, DJe de 27/08/2012.
Logo, não se enquadram os honorários de sucumbência na hipótese legal de “débitos do
alienante, em relação ao condomínio”. ((REsp 1730651/SP, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/04/2019, DJe 12/04/2019).

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Diante dessas considerações, não se justifica a alienação judicial do imóvel do recorrente
para o pagamento das verbas de sucumbência, seja porque tal prestação não se
enquadra dentre as obrigações ambulatórias previstas no art. 1.345 do CC/02 para o
pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis do condomínio, seja porque os
honorários constituem direito autônomo do advogado, não configurando, pois, débito do
alienante Ricardo em relação ao condomínio Edifício Lúcia Helena, senão débito daquele
alienante em relação ao advogado deste condomínio" (REsp 1730651/SP, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/04/2019,
DJe 12/04/2019).
Assim sendo, as verbas de sucumbência não se
qualificam como obrigação ambulatória, propter rem, e não podem ser exigidas dos
novos adquirentes, como corretamente decidiu o MM. Juiz de 1o grau.
Diante do exposto, nego provimento ao agravo.
SILVIA ROCHA
Relatora
Notas:
1 A norma citada pelo eminente civilista é o art. 1345 do novo Código Civil, que estatui: "O adquirente
de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros
moratórios".
2João Batista Lopes, in Condomínio, Ed. RT, 8a ed., p. 97/98.