Tribunal: TJSP
Processo: 1111830-18.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - BEM IMÓVEL - RESCISÃO - RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E COMISSÃO DE CORRETAGEM - Inadimplemento da vendedora configurado - Parcial procedência da ação em primeiro grau - Rescisão do contrato - Legitimidade passiva das rés - Resolução do contrato decorrente a mora exclusiva da ré - Devolução integral dos valores pagas pela adquirente, inclusive comissão de

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - BEM IMÓVEL - RESCISÃO - RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E COMISSÃO DE CORRETAGEM - Inadimplemento da vendedora configurado - Parcial procedência da ação em primeiro grau - Rescisão do contrato - Legitimidade passiva das rés - Resolução do contrato decorrente a mora exclusiva da ré - Devolução integral dos valores pagas pela adquirente, inclusive comissão de corretagem, inadmitida qualquer retenção - Súmula 543 do STJ - Procedência da ação - Sucumbência a cargo das rés - Majorados os honorários advocatícios fixados na sentença para 15% a cargo das rés, nos termos do art. 85, § 11 do CPC - Recurso da autora parcialmente provido, e desprovido o recurso das rés.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000029622
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1111830-18.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelada
MICHELLE DE OLIVEIRA NASCIMENTO, são apelados/apelantes QUEIROZ
GALVÃO
SUMAREZINHO
DESENVOLVIMENTO
IMOBILIARIO
LTDA
e
QUEIROZ GALVÃO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S/A..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial
provimento ao recurso da autora, desprovido o recurso das rés. VU., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente) e CARMEN LUCIA DA SILVA.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1111830-18.2018.8.26.0100 -Voto no 21695 – São Paulo
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Apelação Cível no 1111830-18.2018.8.26.0100
Comarca: Foro Central Cível
Apelantes/Apelados: Michelle de Oliveira Nascimento e Queiroz Galvão
Sumarezinho Desenvolvimento Imobiliário Ltda e Queiroz Galvão
Desenvolvimento Imobiliário S/A
Juíza: Denise Cavalcante Fortes Martins
VOTO 21.695
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - BEM IMÓVEL -
RESCISÃO - RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E
COMISSÃO DE CORRETAGEM - Inadimplemento da
vendedora configurado - Parcial procedência da ação em
primeiro grau - Rescisão do contrato - Legitimidade passiva
das rés - Resolução do contrato decorrente a mora exclusiva da
ré - Devolução integral dos valores pagas pela adquirente,
inclusive comissão de corretagem, inadmitida qualquer
retenção - Súmula 543 do STJ - Procedência da ação -
Sucumbência a cargo das rés - Majorados os honorários
advocatícios fixados na sentença para 15% a cargo das rés, nos
termos do art. 85, § 11 do CPC - Recurso da autora
parcialmente provido, e desprovido o recurso das rés.
Trata-se de ação de rescisão de contrato e restituição de
parcelas pagas c.c. pedido de liminar que MICHELLE DE OLIVEIRA
NASCIMENTO move em face de QUEIROZ GALVÃO SUMAREZINHO
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA E QUEIROZ GALVÃO
DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO
S/A,
julgada
parcialmente
procedente para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e
condenar as rés a restituírem à autora as quantias pagas, com a
correção monetariamente desde o efetivo desembolso e acréscimo de
juros legais de mora a contar da citação, exceto valores pagos a título
de comissão de corretagem. Ante a sucumbência recíproca, ficam
partilhadas proporcionalmente as custas e despesas processuais.

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Condenadas as rés no pagamento de honorários advocatícios da parte
autora, fixado em 10% sobre o valor da condenação. Arcará a autora
com o pagamento de custas, despesas processuais e honorários
advocatícios da parte ré, arbitrado em 10% da parte que sucumbiram
(comissão de corretagem).
Inconformada, apela a autora pleiteando, em síntese, a
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem,
integrando as perdas e danos suportados pela resolução contratual.
Requer ainda, seja reconhecida a integralidade do ônus sucumbencial
das apeladas, condenando-as ao pagamento da verba honorária no
importe de 20% sobre o valor da condenação.
Argui que a responsabilidade pelo desfazimento do negócio
e das apeladas. Logo, não poderá recair o encargo da corretagem à
apelante.
Pontua a apelante, que os valores pagos a título de
comissão imobiliária integram o custo enfrentado pela apelante para a
adesão ao negócio jurídico em debate. E como consequência do
desfazimento do referido negócio por culpa exclusiva das apeladas,
deve a apelante retornar ao menos ao status quo ante, principalmente
porque não mais receberá o que lhe fora prometido.
Por outro lado, as rés também apelam pleiteando,
liminarmente, seja reconhecida a ilegitimidade da empresa Queiroz
Galvão Desenvolvimento Imobiliário S/A.
No mérito, requer seja reconhecido as apelantes o direito de

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reter percentual na forma da cláusula 9a, subitem 9.3, “b”, em quantia
correspondente a 10% sobre o valor contrato devidamente corrigido; ou
caso outro entendimento, que seja reconhecido o direito de reter o
percentual não inferior a 50% do total desembolsado pela apelada, visto
que o empreendimento adotou o regime de patrimônio de afetação, ou,
na pior das hipóteses, a retenção de 25% da quantia paga a título de
preço.
E, em qualquer hipótese, que a incidência de juros ocorra
apenas e tão somente a partir do trânsito em julgado da decisão final,
ou, na pior das hipóteses, apenas a partir da citação válida.
Pleiteia a condenação da apelada ao pagamento das custas
e despesas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência
da fase recursal (art. 85, § 11 do CPC).
Argui que a “Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário
S/A” (QGDI) não exerceu papel de incorporadora do empreendimento
imobiliário em questão. Assim, não poderá recair responsabilidade de
incorporadora.
Salienta que a única incorporadora do empreendimento é a
apelante “Queiroz Galvão Sumarezinho”.
Pugna seja afastada a lei consumerista.
Alegam que a devolução da integralidade das quantias
pagas
desrespeita
o
pactuado
pelas
partes,
até
porque
o
inadimplemento partiu da apelada quanto ao não pagamento do saldo
devedor, e o empreendimento foi entregue em tempo hábil.

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Pontuam as apelantes que a prestação, entrega da posse
de imóvel, ainda era útil a apelada.
Entendem que o verdadeiro motivo da resolução contratual
perseguida pela a apelada não é a inutilidade da prestação, mas sim, a
desistência da aquisição.
Assim, eventual desfazimento do Compromisso deverá
observar a forma contratada, afastando-se as condenações impostas às
apelantes.
Vieram contrarrazões por parte da autora.
É o relatório.
Narra a inicial que a autora firmou junto às rés Contrato de
Compromisso de Compra e Venda do imóvel descrito na inicial.
Afirma que houve atraso na entrega do imóvel, que ainda
não ocorreu. Defende que a expedição do habite-se não poderia ser
confundida com a entrega do imóvel.
Elucida ter efetuado o pagamento a título de parcelas
contratuais o valor de R$ 90.044,45, e a título de comissão de
corretagem a importância de R$ 24.174,37.
Pugna por liminar que suspenda a exigibilidade das parcelas
vencidas e vincendas. Requereu a inversão do ônus da prova. Por fim,
requereu a procedência da ação, de modo que seja declarada a
rescisão contratual por culpa das rés, bem como sejam as requeridas
condenadas à restituição integral dos valores pagos pela autora,
incluindo a comissão de corretagem. Atribuiu à causa o valor de R$

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114.218,82.
Citadas
as
rés,
ofertaram
contestação
sustentando,
preliminarmente,
ilegitimidade
passiva
da
ré
“Queiroz
Galvão
Desenvolvimento Imobiliário S.A.”, e ilegitimidade passiva das rés em
relação ao pedido de restituição de comissão de corretagem. Ainda de
forma preliminar, requereu a denunciação da lide para a intermediária
Abyara
Brokers
Intermediação
Imobiliária
Ltda.
Defenderam
a
irretratabilidade da promessa de venda e que sempre houve
transparência quanto ao andamento da obra do empreendimento.
Entendem, assim, que a rescisão seria originária do inadimplemento da
autora, que está inadimplente da requerente a contar de dezembro de
2017, e não do atraso na entrega do imóvel. Considerou não ser
possível a inversão do ônus da prova no caso em análise. Aludiu à
prescrição trienal da restituição de valores e à legalidade da cobrança
de comissão de corretagem. Argumentou que a restituição dos valores
deveria ser feita nos termos do contrato. Pugnou pela improcedência da
ação.
A ação foi julgada parcialmente procedente.
A priori, no tocante a alegada ilegitimidade passiva de
“Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário S/A” cumpre dizer que as
rés integram a mesma cadeia de fornecedores da relação de consumo
em que encontra a autora, ainda que a comissão de corretagem tenha
sido paga a terceira pessoa, conforme bem sinalado pelo juízo a quo.
E, o documento de fl. 57 corrobora para tal conclusão.

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Assim, conclui-se que as rés são partes legítimas para
figurar no polo passivo.
No mérito, observe-se que a presente relação jurídica é de
consumo, portanto, deve ser analisada sob os auspícios do Código de
Defesa do Consumidor.
É incontroversa a existência de compromisso de compra e
venda de um imóvel na planta entre as partes, integrante do
empreendimento “Villa São Paulo Family Club” (fls. 32/56).
Consta em contrato, que a data prevista para a conclusão
da obra objeto do contrato era em 25.12.2017 (fl. 33). Porém o “Habite-
se”
foi
expedido
em
14.9.2018
(fls.
229/230).
Logo,
houve
descumprimento contratual por parte das rés.
Nota-se que houve inadimplemento por parte da autora a
partir de dezembro de 2017, após a falha com a entrega da obra por
parte das rés.
Assim, de fato é pertinente a rescisão do contrato por culpa
da ré, não havendo que falar em direito de retenção de valores por parte
das rés.
No caso em comento, incide a Súmula no 543 do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva

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do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”
E, no que diz respeito à comissão de corretagem, é cabível
a restituição integral da quantia paga em favor da autora em razão da
resolução do contrato por culpa da ré, e em decorrência do princípio de
que as partes devem ser restituídas ao estado anterior à contratação.
Note-se que se aplica a inversão do ônus da prova prevista
no art. 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, devendo a
parte ré demonstrar que houve o cumprimento do prazo para a entrega
da obra acabada, o que não restou demonstrado pelas rés.
Consequentemente, a ação deverá ser julgada procedente,
arcando as rés integralmente com o ônus da sucumbência, mantendo-se
a fixação dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor da
condenação.
No mais, ficam majorados os honorários advocatícios
fixados na sentença para 15% a cargo das rés, nos termos do art. 85, §
11 do CPC.
Pelo exposto, dá-se parcial provimento ao recurso da
autora, e negado provimento ao recurso das rés.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator