Tribunal: TJSP
Processo: 2092700-63.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Condomínio em Edifício
Órgão julgador: Hugo Crepaldi
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS – IMPUGNAÇÃO À PENHORA – Penhora que recai sobre os direitos aquisitivos do executado sobre o imóvel – Dívida de caráter "propter rem" – O próprio imóvel gerador da dívida deve por ela responder – Exceção à proteção do bem de família – Inteligência do art. 3o, IV, da Lei no 8.009/90 – Precedentes desta E.

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS – IMPUGNAÇÃO À PENHORA – Penhora que recai sobre os direitos aquisitivos do executado sobre o imóvel – Dívida de caráter "propter rem" – O próprio imóvel gerador da dívida deve por ela responder – Exceção à proteção do bem de família – Inteligência do art. 3o, IV, da Lei no 8.009/90 – Precedentes desta E. Corte de Justiça – Negado provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000391982
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2092700-63.2020.8.26.0000, da Comarca de São Bernardo do Campo, em
que é agravante ELCIO DE ABREU HERNANDES, são agravados
RESIDENCIAL MIRANTE DE SÃO BERNARDO e SIDNEI APARECIDA
ALMEIDA BONDI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO
CREPALDI (Presidente), CLAUDIO HAMILTON E CARMEN LUCIA DA SILVA.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
HUGO CREPALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2092700-63.2020.8.26.0000
2
Agravo de Instrumento no 2092700-63.2020.8.26.0000
Comarca: São Bernardo do Campo
Agravante: Élcio de Abreu Hernandes
Agravado: Residencial Mirante de São Bernardo
Voto no 24.912
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO

AÇÃO
DE
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
DESPESAS
CONDOMINIAIS
IMPUGNAÇÃO À PENHORA

Penhora que recai sobre os direitos aquisitivos do
executado sobre o imóvel – Dívida de caráter
“propter rem”
O próprio imóvel gerador da
dívida deve por ela responder
Exceção à
proteção do bem de família Inteligência do art.
3o, IV, da Lei no 8.009/90 Precedentes desta E.
Corte de Justiça Negado provimento.
Vistos.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
ÉLCIO DE ABREU HERNANDES, nos autos do cumprimento de sentença que
lhe move RESIDENCIAL MIRANTE DE SÃO BERNARDO, objetivando a
reforma da decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 6a Vara Cível da
Comarca de São Bernardo do Campo, Dra. Patricia Svartman Poyares Ribeiro,
que rejeitou a impugnação à penhora apresentada pelo agravante.
Sustenta o agravante que o imóvel não seria
patrimônio do executado, uma vez que no registro constaria a propriedade de
Cooperativa Habitacional Terra Paulista. Alega ainda que não seria possível a
penhora do imóvel, que seria a única residência do executado.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2092700-63.2020.8.26.0000
3
Recurso
tempestivo,
acompanhado
de
documentos.
O pedido de tutela antecipada foi indeferido.
Dispensadas as informações e a contraminuta, os
autos foram encaminhados à mesa.
É o relatório.
De início, afasto a alegação de que o imóvel não
seria de propriedade do agravante, tendo em vista que a decisão do Juízo
delimitou que a penhora recairia sobre os direitos aquisitivos do agravante
sobre o imóvel, determinando ainda a intimação da Cooperativa Habitacional
Terra Paulista acerca da penhora, não havendo óbice à sua manutenção,
portanto.
E a respeito da suposta impenhorabilidade do
bem por tratar-se de bem de família, igualmente sem razão o recorrente.
É entendimento pacífico na doutrina e na
jurisprudência que os débitos condominiais enquadram-se no conceito de
obrigação propter rem, que não nasce de uma manifestação expressa ou
tácita de vontade, mas do fato de o devedor ser titular de um direito real,
estando intrinsecamente vinculada à coisa.
Na lição de Orlando Gomes:
“Tais obrigações existem quando o titular de um direito real é obrigado,
devido a essa condição, a satisfazer determinada prestação. O direito de
quem pode exigi-las é subjetivamente real. Quem quer que seja o
proprietário da coisa, ou titular de outro direito real, é, ipso facto, devedor da
obrigação. Pouco importa, assim, a pessoa em quem surgiu pela primeira

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2092700-63.2020.8.26.0000
4
vez. A obrigação está vinculada à coisa.” (Direitos reais. São Paulo: Editora
Forense, p. 24).
Assim, dentre as características típicas dessa
modalidade obrigacional, destacam-se aquelas oriundas do forte laço que
forma com a coisa da qual deriva, como o acompanhamento em caso de
transmissão de propriedade (sequela), e o emprego da própria res como
garantia em caso de inadimplemento.
Nestes termos, válidas as palavras do Eminente
Desembargador Celso Pimentel:
“A obrigação de pagar despesa de condomínio resulta da propriedade sobre
o bem: propter rem. Quem deve é a coisa, metáfora para dizer que quem
deve é o dono, cujo nome não importa tanto, porque a garantia da dívida
assenta-se sobre a própria coisa. Em outras palavras, não interessa a
pessoa de quem gerou as despesas. A obrigação, no caso, é chamada
ambulatória que é aquela que acompanha a coisa independentemente de
seu titular, ou de seu compromissário comprador, cuidando-se de espécie
de obrigação mais real do que pessoal.” (Condomínio edilício: aspectos
relevantes e aplicação do novo Código Civil. São Paulo: Editora Método,
pp. 254/255)
Nestes termos, tratando-se de cobrança de
prestações condominiais, deve responder pelo cumprimento da obrigação a
própria unidade geradora.
Ressalte-se, ainda, que o referido laço possui o
condão de afastar ainda outros institutos extremamente importantes dentro da
ordem jurídica civil, como a preferência executória atribuída aos direitos reais
de garantia, ou a proteção de impenhorabilidade do bem de família, conforme
jurisprudência desta Corte Julgadora:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2092700-63.2020.8.26.0000
5
COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INDEFERIMENTO DE
PEDIDO DE CANCELAMENTO DA PENHORA. INOPONIBILIDADE DA
IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA RELATIVAMENTE A
OBRIGAÇÕES “PROPTER REM”. POSSIBILIDADE DA PENHORA DE
IMÓVEL
RESIDENCIAL
NA
EXECUÇÃO
PROMOVIDA
PELO
CONDOMÍNIO PARA A COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS
SOBRE ELE INCIDENTES, INSERINDO A HIPÓTESE NAS EXCEÇÕES
CONTEMPLADAS PELO INC. IV DO ART. 3o, DA LEI 8.009/90. TODAVIA,
QUANDO SE TRATAR DE HIPÓTESE DE IMÓVEL GRAVADO COM
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, A PENHORA DEVE RECAIR APENAS SOBRE
OS DIREITOS REAIS DE AQUISIÇÃO DA UNIDADE CONDOMINIAL.
INCIDÊNCIA DO ART. 1368-B DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES
JURISPRUDENCIAIS.
DECISÃO
AGRAVADA
PARCIALMENTE
REFORMADA. Agravo de instrumento parcialmente provido, nos termos do
acórdão. (Agravo de Instrumento no 2132524-34.2017.8.26.0000, 34a
Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel. Des. Cristina Zucchi, DJ:
04/10/2017; grifou-se).
Despesas de condomínio - Execução de título extrajudicial - Decisão que
deferiu a penhora dos direitos que os executados possuem sobre imóvel
gravado com cláusula de alienação fiduciária - Manutenção - Necessidade -
Arguição de impenhorabilidade, por tratar-se de bem de família -
Descabimento - Possibilidade de penhora dos direitos sobre o imóvel, em
decorrência de débitos de condomínio - Precedentes do STJ Inteligência do
art. 3o, IV, da Lei no 8.009/90 - Pedido de suspensão da execução, em razão
da oposição de embargos à execução - Impossibilidade - Ausência de
concessão de efeito suspensivo aos embargos. Recurso dos executados
desprovido. (Agravo de Instrumento no 2113089-74.2017.8.26.0000, 30a
Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel. Des. Marcos Ramos, DJ:
23/08/2017; grifou-se).
Embargos à execução - Despesas de condomínio. - Alegação de
impenhorabilidade do bem de família e excesso de penhora e execução -
Natureza "propter rem" da obrigação. - Em execução de dívidas
condominiais, afasta-se a impenhorabilidade do bem de família, bem como a
alegação de excesso de penhora incidente sobre o próprio imóvel que
originou tais despesas, ante a natureza "propter rem" da obrigação. -
Precedentes do STJ (REsp 846.187/SP; AgRg no Ag 355.145/SP). O

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2092700-63.2020.8.26.0000
6
cálculo apresentado está correto, inexistindo excesso de execução. -
Recurso não provido. (Apelação no 1135249003, 35a Câmara de Direito
Privado do TJSP, Rel. Des. Manoel Justino Bezerra Filho, DJ: 28/01/2008;
grifou-se)
Pelo exposto, nego provimento ao recurso, tendo
em vista que a hipótese dos autos se enquadra nas exceções à proteção do
bem de família (art. 3o, IV, da Lei no 8.009/90).
HUGO CREPALDI
Relator