Tribunal: TJSP
Processo: 1063007-23.2019.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Beatriz Braga
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
Mandado de Segurança. Discussão sobre a base de cálculo do ITBI incidente sobre a aquisição imobiliária descrita nos autos. Controvérsia acerca da legalidade do chamado "valor venal de referência" adotado pela municipalidade tributante. A sentença concedeu a ordem para assegurar aos impetrantes o direito de recolher o ITBI incidente sobre a transmissão imobiliária descrita na inicial, utilizando

Ementa:
Mandado de Segurança. Discussão sobre a base de cálculo do ITBI incidente sobre a aquisição imobiliária descrita nos autos. Controvérsia acerca da legalidade do chamado "valor venal de referência" adotado pela municipalidade tributante. A sentença concedeu a ordem para assegurar aos impetrantes o direito de recolher o ITBI incidente sobre a transmissão imobiliária descrita na inicial, utilizando como base de cálculo o valor venal para fins de IPTU, ou o valor do negócio, se maior. A decisão em questão deve ser mantida, diante da ausência de juridicidade da utilização pela municipalidade paulistana do chamado "valor venal de referência". Inconstitucionalidade das normas que permitem a estimativa prévia e unilateral do valor venal, reconhecida pelo Órgão Especial deste Tribunal (incidente no 0056693-19.2014.8.26.0000) (artigos 7o-A e 7o-B da LM 11.154/91). Cabe à Administração proceder ao previsto no art. 148 do CTN se discordar das declarações prestadas pelo contribuinte. Nesta senda, diante da liquidez e certeza do direito invocado na inicial mandamental, nega-se provimento ao recurso e mantém-se a sentença reexaminada.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000638300
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária no
1063007-23.2019.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO e Recorrente JUÍZO EX OFFICIO, é
apelado M19 PARTICIPAÇÕES E GESTÃO IMOBILIÁRIA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ
FEDERIGHI (Presidente) e HENRIQUE HARRIS JÚNIOR.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
BEATRIZ BRAGA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1063007-23.2019.8.26.0053 -Voto no 33260
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Voto no 33260
Comarca: São Paulo
Apelante:
Municipalidade de São Paulo (representante da
autoridade impetrada) e Juízo ex Officio
Apelada:
M19 Participações e Gestão Imobiliária Ltda.
(impetrante)
Juiz sentenciante: Walter Godoy dos Santos Junior
Ementa: Mandado de Segurança. Discussão sobre a base de
cálculo do ITBI incidente sobre a aquisição imobiliária descrita
nos autos. Controvérsia acerca da legalidade do chamado
“valor venal de referência” adotado pela municipalidade
tributante. A sentença concedeu a ordem para assegurar aos
impetrantes o direito de recolher o ITBI incidente sobre a
transmissão imobiliária descrita na inicial, utilizando como
base de cálculo o valor venal para fins de IPTU, ou o valor do
negócio, se maior. A decisão em questão deve ser mantida,
diante da ausência de juridicidade da utilização pela
municipalidade paulistana do chamado “valor venal de
referência”. Inconstitucionalidade das normas que permitem a
estimativa prévia e unilateral do valor venal, reconhecida pelo
Órgão
Especial
deste
Tribunal
(incidente
no
0056693-19.2014.8.26.0000) (artigos 7o-A e 7o-B da LM
11.154/91). Cabe à Administração proceder ao previsto no art.
148 do CTN se discordar das declarações prestadas pelo
contribuinte. Nesta senda, diante da liquidez e certeza do
direito invocado na inicial mandamental, nega-se provimento
ao recurso e mantém-se a sentença reexaminada.
Trata-se de apelação interposta contra a sentença de
fls. 103/109, proferida nos autos do mandado de segurança
impetrado por M19 Participações e Gestão Imobiliária Ltda. contra
ato praticado pelo Diretor da Divisão de Acompanhamento do
Contencioso Administrativo e Judicial (DICAJ) da Secretaria de
Finanças do Município de São Paulo.
Referida sentença confirmou a liminar deferida no curso

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do feito e, com base no artigo 487, inciso I, do CPC, concedeu a
ordem almejada para determinar à autoridade impetrada que
considerasse como base de cálculo do ITBI o valor venal para fins
de cobrança de IPTU ou o valor do negócio, se maior. Dessarte, foi
afastado o valor venal de referência previsto na legislação
municipal.
Não houve condenação ao pagamento de honorários
advocatícios, nos termos do art. 25 da Lei Federal 12.016, de 7 de
agosto de 2009.
Em suas razões recursais acostadas a fls. 115/123, a
municipalidade paulistana, insatisfeita com o resultado do julgado,
pugna por sua integral reforma.
Pontua a inadequação da via eleita pela impetrante (rito
mandamental) e, quanto ao mérito, defende a legalidade e
regularidade do atuar fiscal fazendário impugnado, nos planos
adjetivo e material.
Nesta senda, assinala que o recolhimento do ITBI não
deve ser realizado com base nos valores mencionados pelos
impetrantes, pois em seu entender não correspondem à realidade
do mercado imobiliário. Arrazoa que entendimento diverso implica
em graves prejuízos à saúde financeira do erário municipal.

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O apelo recebeu resposta.
Contrarrazões recursais a fls. 127/133, nas quais a
recorrida defende a ratificação do julgado e a liquidez e certeza do
direito postulado na inicial.
Diante da concessão da ordem, há reexame necessário
da
matéria,
consoante
as
disposições
regentes
do
rito
mandamental.
É o relatório.
Preenchidos os requisitos legais o apelo deve ser
conhecido e, no mérito, não comporta provimento.
Por primeiro, vislumbra-se a adequação da via eleita,
vez que o direito invocado pela parte e as nuances que permeiam a
controvérsia autorizam o manejo da ação mandamental. Ademais,
o caso demanda seja prestigiado o princípio da inafastabilidade da
jurisdição.
Quanto ao meritum causae, cinge-se a controvérsia à
análise dos critérios afeitos à aferição da base de cálculo do ITBI,
imposto que recai sobre a aquisição imobiliária retratada nos autos,

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de modo especial, a legalidade do denominado “valor venal de
referência” adotado pelo município tributante.
Sobre a questão, o Órgão Especial deste Tribunal de
Justiça
foi
provocado
a
se
manifestar
acerca
da
inconstitucionalidade do artigo 7o, da Lei 11.154/91, modificado
pelas
leis
14.125/05
e
14.256/06
(no
incidente
de
inconstitucionalidade no 0056693- 19.2014.8.26.0000).
Na ocasião, foi pronunciada a inconstitucionalidade dos
artigos 7o-A e 7o-B da norma em referência. Os dispositivos legais
em questão possuem o seguinte teor:
Art. 7o A - A Secretaria Municipal de Finanças tornará
públicos os valores venais atualizados dos imóveis inscritos
no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
Parágrafo Único - A Secretaria Municipal de Finanças
deverá estabelecer a forma de publicação dos valores
venais a que se refere o "caput" deste artigo. (Redação
acrescida pela Lei no 14256/2006)
Art. 7o B - Caso não concorde com a base de cálculo do
imposto divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças,
nos termos de regulamentação própria, o contribuinte
poderá requerer avaliação especial do imóvel, apresentando
os dados da transação e os fundamentos do pedido, na

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forma prevista em portaria da Secretaria Municipal de
Finanças, que poderá, inclusive, viabilizar a formulação do
pedido por meio eletrônico. (Redação acrescida pela Lei
no 14256/2006)
O órgão especial assinalou a falta de juridicidade
da apuração de valores venais por meio de pesquisa e coleta de
amostras no mercado imobiliário (7o-A) e o dever do contribuinte de
impugnar a avaliação prévia, em caso de discordância com esta (7o-
B). Assentou-se, ainda, que os artigos padeciam de vícios de
inconstitucionalidade, por afrontarem o teor do artigo 150, inciso I,
da Constituição Federal, bem como o princípio da segurança
jurídica.
De fato, o 'valor venal de referência', referido pelo
artigo 7o-A da Lei Municipal no 11.154/91 pode servir ao município
tão somente como parâmetro para verificação da compatibilidade
da realidade do mercado com a base de cálculo obtida a partir do
preço declarado na venda do imóvel. Todavia, não se presta à
fixação do montante tributável.
Ressalte-se que o município não está impedido de
criar uma tabela de valores venais de referência, no entanto, não
pode impor ao contribuinte sua adoção sistemática para a apuração
do tributo devido.

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Ademais, segundo o aludido artigo 7o- B da legislação
municipal examinada, o contribuinte deve se submeter à base de
cálculo do imposto divulgada pela secretaria municipal de finanças,
o que claramente desconsidera princípios do Código Tributário
Nacional.
Assim, embora os critérios de apuração de base de
cálculo estejam fundados na legislação, a saber, Leis Municipais
14.125 e 14.256/06, as quais alteraram em parte a redação da Lei
11.154/91, é certo que esta sistemática viola a legalidade tributária
e não pode ser admitida.
Em suma, observado em especial o decidido pelo
Órgão Especial deste Tribunal no incidente de inconstitucionalidade
referido acima, o ITBI, evidentemente, deve ser calculado com base
no maior dos seguintes valores: venal para fins de IPTU ou da
transação.
E, no caso de a Administração discordar das
declarações prestadas pelo contribuinte, poderá proceder ao
previsto no art. 148 do CTN.
Verifica-se,
portanto,
que
o
arbitramento
administrativo do valor da exação constitui providência excepcional,
que tem lugar apenas na hipótese de ser constatada eventual

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incorreção ou falsidade na documentação comprobatória do
negócio jurídico tributável e, além do mais, depende de prévia
instauração do competente procedimento administrativo, na forma
do art. 148 do Código Tributário Nacional.
Consoante o regime de tributação definido pelo CTN, o
ITBI está sujeito ao lançamento por homologação, ou seja, o
contribuinte declara o valor da operação que sofrerá a incidência.
Sendo assim, o arbitramento administrativo do imposto pode ser
excepcionalmente justificado, mas desde que precedido da
instauração de correlato procedimento administrativo fiscal, na
forma do artigo 148 do Código Tributário Nacional, assegurado ao
interessado o pleno exercício do direito defensivo.
Não é lícito, portanto, ao ente tributante, definir
previamente a base de cálculo da exação e atribuir ao contribuinte
a obrigação de impugná-la, característica dos impostos submetidos
ao lançamento de ofício.
Por conseguinte, nos termos acima delineados,
verifica-se não haver juridicidade na utilização do valor de
referência adotado pela municipalidade paulistana.

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Outrossim,
esta
Corte
de
Justiça
já
tem
entendimento consolidado acerca da controvérsia:
“APELAÇÃO - MANDADO DE SEGURANÇA
ITBI

Município de São Paulo - Discussão acerca da correta base de
cálculo do referido imposto - Majoração indevida, por meio de
Decretos, da base de cálculo fixada na Lei Municipal no
11.154/91 Base de cálculo que deve corresponder ao valor
venal do imóvel ou ao valor da transação, prevalecendo o que
for maior - Ilegalidade da apuração do valor venal com base no
valor de referência - Inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-
B da Lei Municipal n.o 11.154/1991 reconhecida pelo Órgão
Especial deste Egrégio Tribunal, os quais permitem a
estimativa prévia e unilateral do valor e invertem a ordem do
artigo 148 do CTN Manutenção da r. sentença de primeiro
grau que se impõe
Recursos ex officio e voluntário
desprovidos”1.
(APELAÇÃO no 0028699-85.2013.8.26.005)
Por fim, para viabilizar o acesso aos Tribunais
Superiores consideram-se prequestionadas as questões deduzidas
e imprescindíveis à solução do caso, uma vez que, dirimida a
controvérsia, tem-se como desnecessária a citação numérica de
dispositivos de lei, conforme entendimento do E. Superior Tribunal
de Justiça (EDcl no RMS 18205/SP, Min. Felix Fischer, DJ 8.5.2006).
Ante o exposto, nega-se provimento ao apelo
fazendário e ao reexame necessário.
1 TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1006951-04.2018.8.26.0053; Relator (a): Wanderley
José Federighi; Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda
Pública/Acidentes - 4a Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 30/10/2018; Data de
Registro: 30/10/2018

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BEATRIZ BRAGA
Desembargadora Relatora