Tribunal: TJSP
Processo: 1019477-53.2014.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Salles Rossi
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-24

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO – Parcial procedência – Mora da requerida configurada - Existência de documento emitido pela requerida reconhecendo o atraso da obra e a entrega das chaves – Lucros cessantes - Cabimento - Obrigação da ré de indenizar a compradora pela privação do uso do imóvel, no período da mora –

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO – Parcial procedência – Mora da requerida configurada - Existência de documento emitido pela requerida reconhecendo o atraso da obra e a entrega das chaves – Lucros cessantes - Cabimento - Obrigação da ré de indenizar a compradora pela privação do uso do imóvel, no período da mora – Saldo devedor - Correção monetária - Substituição do índice previsto em contrato pelo INPC - Descabimento - Cabível a substituição do INCC pelo IGPM (índices previstos no contrato) a partir do fim dos 180 dias de tolerância - Precedente do STJ - Valores indevidamente cobrados (R$ 13.269,61 e de R$ 3.000,00) – Restituição devida, uma vez que não há prova nos autos de que tais valores foram formalmente assumidos pela autora - Outorga de escritura em relação à vaga de garagem - Quitado o preço a outorga da escritura é medida que se impõe - Danos morais – Ocorrência – Fixação em R$ 10.000,00 que se mostra proporcional à extensão do dano - Sentença reformada em parte – Recurso da requerida não provido e recurso da autora parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000777197
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1019477-53.2014.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante/apelada NOEMIA
APARECIDA MISSE (JUSTIÇA GRATUITA), é apelada/apelante CONSTRUTORA
TENDA S/A.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DA
RÉ E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) e SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 23 de setembro de 2020
SALLES ROSSI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1019477-53.2014.8.26.0405 - Osasco - VOTO No 43737 2/10
Voto no: 43.737
Apelação Cível no: 1019477-53.2014.8.26.0405
Comarca: Osasco 4a Vara
1a Instância: Processo no 1019477-53.2014.8.26.0405
Apte/Apda.: Noemia Aparecida Misse
Apte/Apda.: Construtora Tenda S/A
VOTO DO RELATOR
EMENTA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM
OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO
Parcial
procedência Mora da requerida configurada - Existência de
documento emitido pela requerida reconhecendo o atraso da
obra e a entrega das chaves Lucros cessantes - Cabimento -
Obrigação da ré de indenizar a compradora pela privação do
uso do imóvel, no período da mora Saldo devedor - Correção
monetária - Substituição do índice previsto em contrato pelo
INPC - Descabimento - Cabível a substituição do INCC pelo
IGPM (índices previstos no contrato) a partir do fim dos 180
dias
de
tolerância
- Precedente do STJ - Valores
indevidamente cobrados (R$ 13.269,61 e de R$ 3.000,00)
Restituição devida, uma vez que não há prova nos autos de que
tais valores foram formalmente assumidos pela autora -
Outorga de escritura em relação à vaga de garagem - Quitado
o preço a outorga da escritura é medida que se impõe - Danos
morais Ocorrência Fixação em R$ 10.000,00 que se mostra
proporcional à extensão do dano - Sentença reformada em
parte Recurso da requerida não provido e recurso da autora
parcialmente provido.
Cuidam-se de apelações interpostas contra a r. sentença
(fls. 280/286) proferida nos autos de Ação de Repetição de Indébito
cumulada com Obrigação de Fazer e Indenização, que a julgou procedente
em parte para: o fim de determinar à Requerida que outorgue a escritura
definitiva da venda e compra da vaga de garagem mencionada na inicial, no
prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de pagamento de multa diária que fixo
em R$ 1.000,00, (mil reais), limitada à trinta dias, bem como para o fim de

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condenar a Requerida a pagar à Autora as seguintes verbas:
a) 0,5% do valor atualizado do imóvel para cada mês de
atraso na entrega do bem a partir 28.12.2011 até 04.02.2013 (data da entrega
das chaves), a título de lucros cessantes, corrigidos monetariamente pela
Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo a partir da data de cada
mês de atraso e com incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da
citação;
b) R$ 10.000,00, a título de indenização por danos
morais, quantia esta que deverá ser corrigida legalmente e acrescida de juros
legais a partira da data desta decisão;
c) R$ 13.269,61e R$ 3.000,00, quantias estas que não
foram formalmente assumidas pela Autora, as quais deverão ser corrigidas
legalmente desde os respectivos desembolsos e acrescidas de juros legais a
partir da citação.
Tendo sido diminuta a sucumbência da Autora, a
Requerida foi condenada a arcar com as custas judiciais e honorários
advocatícios fixados em 10%, sobre o valor atualizado da causa.
Embargos de declaração não providos (fls. 290/296).
Inconformadas, apelam ambas as partes.
A autora, em seu recurso de fls. 298/309, sustenta ser
indevida aplicação do INCC após a mora da requerida, devendo o saldo
devedor ser atualizado pelo Índice Nacional de Preço ao Consumidor INPC
e efetuado o recálculo do valor do financiamento a partir da mora da apelada
e, por consequência, o reconhecimento do direito da apelante ser restituída do
que pagou e continuará pagando a mais até final do respectivo financiamento.
Prossegue alegando que a indenização por danos morais
deve ser fixada no montante pleiteado na petição inicial, ou seja, R$

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15.000,00.
Por fim, sustentando que os honorários advocatícios
devem ser majorados para o percentual fixado para 20% sobre o valor da
condenação, postula o provimento do recurso.
A requerida, em seu recurso de fls. 310/321, sustenta o
descabimento da condenação por lucros cessantes, visto que não
comprovados e o atraso na entrega do imóvel foi decorrente do atraso no
financiamento.
Alega que no contrato formalizado, as partes acordaram
que a responsabilidade da lavratura da Escritura do Imóvel (vaga de
garagem) é de responsabilidade exclusiva do comprador.
Prossegue alegando que os valores cobrados (R$
13.269,61 e R$ 3.000,00), possuem respaldo contratual e legal, não tendo a
autora direito ao congelamento do saldo devedor enquanto perduram as
obras.
No mais, sustentando a inexistência de danos morais, a
reciprocidade das custas e honorários advocatícios e prequestionando a
matéria arguida, aguarda o provimento do recurso.
Contrarrazões apresentadas apenas pela autora às fls.
327/335.
Inicialmente os autos foram distribuídos ao Exmo.
Desembargador THEODURETO CAMARGO (fl. 340), com posterior
redistribuição a esta relatoria, em cumprimento à Portaria de Designação no
08/2019 da E. Presidência da Seção de Direito Privado (fls. 341).
É o relatório.

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Recebo os apelos interpostos, no duplo efeito, na forma
do artigo 1.012, caput, do Novo CPC, passando ao seu julgamento, conforme
autoriza o inciso II do artigo 1.011 do mesmo Estatuto.
Extrai-se da inicial que o presente caso versa sobre a
aquisição de imóvel em construção, tendo a autora buscado na tutela
jurisdicional invocada a condenação da requerida em danos materiais
referentes a correção monetária do valor que seria objeto de financiamento,
pelo INPC e não pelo INCC, a partir da mora na entrega do imóvel, aplicação
de penalidades, por analogia à cláusula 20a do contrato, indenização a título
de lucros cessantes, devolução das quantias de R$ 13.269,61 e R$ 3.000,00,
outorga da escritura definitiva da venda e compra da vaga de garagem, bem
como indenização por danos morais.
Decidindo o mérito dos pleitos deduzidos na exordial, a r.
sentença recorrida decretou a parcial procedência dos mesmos, para
determinar à requerida: a outorga a escritura definitiva da venda e compra da
vaga de garagem; ao pagamento de lucros cessantes; e ao pagamento de R$
10.000,00, a título de indenização por danos morais; ao pagamento de R$
13.269,61 e R$ 3.000,00, quantias estas que não foram formalmente
assumidas pela autora. Razão do inconformismo de ambas as partes.
Os recursos não comportam provimento.
De início, anoto que restou incontroverso nos autos o
atraso na entrega do imóvel.
A requerida reconhece a existência de tal atraso. Porém,
atribui culpa à autora diante do atraso no processo de financiamento bancário
realizado apenas em 28 de dezembro de 2012.
Ocorre que, pelo comunicado emitido pela requerida (fls.
85/86) se verifica que a documentação do imóvel, cuja responsabilidade pela

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obtenção cabe a esta, ainda não se encontrava regularizada em março de
2012. Assim, não há como atribuir a culpa a autora pelo atraso no
financiamento do imóvel, sequer pela demora na entrega das chaves.
Demais disso, pelo documento de fls. 218 emitido em
04/02/2013, a requerida reconhece o atraso da obra e a entrega das chaves.
Assim, comprovada a mora da requerida, uma vez que
prometida a entrega do imóvel para prazo determinado, fato que não ocorreu
por sua culpa, de rigor que esta responda pelos efeitos consequentes de sua
mora, sendo imperioso o pagamento de indenização por lucros cessantes pela
privação do uso do imóvel, independentemente da finalidade do negócio.
Em relação à substituição do índice de correção previsto
em contrato para o INPC, razão em parte assiste à autora.
A alteração do índice ficou atrelada à data prevista para
entrega da unidade (fls. 31 e 52), mas deve-se levar em conta o prazo de
tolerância, período em que a parte ré ainda não se encontrava em mora. É
sabido que o INCC, por seguir setor aquecido da economia, costuma ser
maior do que outros índices. Ora, o atraso não pode provocar prejuízo à parte
autora, cabendo à parte ré arcar com o ônus de sua demora (art. 395 do
Código Civil). Destarte, o saldo devedor deve ser corrigido pelo IGPM (caso
este se confirme menor) a partir do fim dos 180 dias de tolerância.
Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
CIVIL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
MORA
NA
ENTREGA
DAS
CHAVES.
CORREÇÃO
MONETÁRIA
DO
SALDO
DEVEDOR.
SUSPENSÃO.
IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EQUIVALÊNCIA
ECONÔMICA DAS OBRIGAÇÕES. 1. Agravo de instrumento
interposto em 01.04.2013. Recurso especial concluso ao gabinete
da Relatora em 12.03.2014. 2. Recurso especial em que se discute
a legalidade da decisão judicial que, diante da mora do vendedor
na entrega do imóvel ao comprador, suspende a correção do saldo
devedor. 3. A correção monetária nada acrescenta ao valor da
moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo,

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corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste
intrínseco às dívidas de valor. 4. Nos termos dos arts. 395 e 944
do CC/02, as indenizações decorrentes de inadimplência
contratual devem guardar equivalência econômica com o prejuízo
suportado pela outra parte, sob pena de se induzir o desequilíbrio
econômico-financeiro do contrato e o enriquecimento sem causa
de uma das partes. 5. Hipótese de aquisição de imóvel na planta
em que, diante do atraso na entrega das chaves, determinou-se
fosse suspensa a correção monetária do saldo devedor. Ausente
equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos, o
melhor é que se restabeleça a correção do saldo devedor, sem
prejuízo da fixação de outras medidas, que tenham equivalência
econômica com os danos decorrentes do atraso na entrega das
chaves e, por conseguinte, restaurem o equilíbrio contratual
comprometido
pela
inadimplência
da
vendedora.
6.
Considerando, de um lado, que o mutuário não pode ser
prejudicado
por
descumprimento
contratual
imputável
exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção
monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, a solução
que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que,
ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a
substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice
Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos
insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo
que sua variação em geral supera a variação do custo de vida
médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao
Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo
IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com
renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC
for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data
limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se
eventual prazo de tolerância previsto no instrumento. 7. Recurso
especial provido. (REsp n. 1.454.139 RJ, Min. Nancy Andrighi, j.
em 03.06.2014).
Descabida a substituição pelo INPC, índice diverso
daquele contratado pelas partes. Destarte, nos termos da fundamentação
supra, a correção deve-se dar pelo INCC até o limite da cláusula de tolerância
e após pelo IGPM (fls. 55), índices previstos em contrato e que não ostentam
qualquer abusividade.
Em relação aos valores de R$ 13.269,61 e R$ 3.000,00,
correta a sentença ao determinar a respectiva restituição, uma vez que não há

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prova nos autos de que tais valores foram formalmente assumidos pela
autora.
Uma vez quitado o imóvel, a vendedora deve outorgar à
compradora a escritura definitiva do mesmo para fins de registro imobiliário.
No caso, presente a quitação, deverá a requerida
providenciar o instrumento público de transferência da propriedade da vaga
da garagem aludida na inicial.
Com relação aos danos morais, correto o juízo de origem
ao entender pela ocorrência dos mesmos no caso em exame.
Assim é que a conduta da parte ré não pode ser tolerada
ou aceita como mero descumprimento contratual. Além do que causou
profunda alteração na rotina da autora que contavam com a entrega do
imóvel.
Notória a frustração e a violação da intimidade por culpa
exclusiva da ré ao descumprir o contratado, o que afronta a dignidade da
pessoa humana e aumenta a aflição psicológica, configurando dano moral
indenizável. De se registrar o caráter pedagógico da medida, haja vista o
número elevado de ações em que esse tema é discutido e a demonstração de
que as alienantes não tem tomado postura eficaz a minorar os efeitos deste
inadimplemento.
Nesse sentido:
0006472-60.2013.8.26.0002 Apelação / Promessa de Compra e Venda
Relator(a): Natan Zelinschi de Arruda
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 4a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 29/01/2015
Data de registro: 04/02/2015
Ementa: Indenização por danos materiais e morais. Aquisição de imóvel em construção.

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Relação de consumo caracterizada. Atraso na entrega das obras. Lucros cessantes
configurados. Período em que a adquirente deixou de exercer a posse direta do bem
demonstra lesão ao patrimônio material. Indenização em condições de prevalecer, pois
não se trata de prejuízo hipotético, mas sim efetivo. Dano moral se faz presente.
Descumprimento do contrato por parte da ré evidencia descaso, ampliando a aflição
psicológica da adquirente do bem. Verba reparatória arbitrada de acordo com as
peculiaridades da demanda. Apelo desprovido.
No que tange ao valor, tenho que a fixação em R$
10.000,00 (dez mil reais), proporcional à extensão do dano, amolda-se ao
caso concreto, estando em consonância com diversos precedentes desta
Turma Julgadora, em casos análogos.
Decidindo situação assemelhada, julgado desta 8a
Câmara e Relatoria, extraído dos autos da Apelação Cível no:
1046725-36.2014, conforme segue:
EMENTA
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E LUCROS
CESSANTES - Parcial procedência Pedido de extinção do
feito, em razão do deferimento da recuperação judicial da ré
Goldfarb Descabimento Possibilidade de prosseguimento
do feito, até a formação do título executivo judicial

Precedentes - Atraso na conclusão da obra, já computado o
prazo de tolerância
Danos materiais/lucros cessantes -
Fixação em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato

Montante
adequado
e
em
consonância
com
diversos
precedentes, inclusive desta Turma Julgadora Descabida sua
majoração, tampouco sua redução
Danos morais

Ocorrência
Período expressivo de atraso
Cabível sua
fixação em 10.000,00 (conforme precedentes desta Turma
Julgadora me casos análogos) - Sentença reformada Recurso
da autora parcialmente provido, desprovido o da ré.
Considera-se
prequestionada
toda
matéria
infraconstitucional e constitucional, observando-se que é pacífico no C.
Superior Tribunal de Justiça que, tratando-se de prequestionamento é
desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a
questão posta tenha sido decidida. E mais, os embargos declaratórios, mesmo

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para fins de prequestionamento só são admissíveis se a decisão embargada
estiver eivada de algum dos vícios que ensejariam a oposição dessa espécie
recursal (EDROMS 18205/SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p.
240).
Mantida a sucumbência fixada na origem, por ter a
requerida decaído da maior parte dos pedidos.
A vista do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso da requerida e dou provimento em parte ao recurso da autora apenas
para determinar que a correção do saldo devedor e parcelas sejam feitas pelo
INCC até o limite da cláusula de tolerância e após pelo IGPM (caso este seja
menor no período).
SALLES ROSSI
Relator