Tribunal: TJSP
Processo: 2273069-86.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-06

Ementa:
- Execução de título extrajudicial - Contribuição de condomínio - Pretensão de suspensão de leilão por ausência de intimação da agravante - Além de ter constado do edital a intimação da agravante, foi expedida carta para sua intimação e juntado o comprovante de recebimento - A alienação por iniciativa particular é prerrogativa do exequente, que optou pelo leilão eletrônico – Impossibilidade de

Ementa:
- Execução de título extrajudicial - Contribuição de condomínio - Pretensão de suspensão de leilão por ausência de intimação da agravante - Além de ter constado do edital a intimação da agravante, foi expedida carta para sua intimação e juntado o comprovante de recebimento - A alienação por iniciativa particular é prerrogativa do exequente, que optou pelo leilão eletrônico – Impossibilidade de impugnação do laudo pericial, em razão da preclusão - Agravo não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000072225
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2273069-86.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
ROSEMEIRE DOS SANTOS MONTEIRO, são agravados CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO SAGOF e SANDRA APARECIDA DOS SANTOS MONTEIRO.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SILVIA ROCHA (Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE
MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
SILVIA ROCHA
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2273069-86.2019.8.26.0000 -Voto no 28996
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29a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2273069-86.2019.8.26.0000
11a
Vara
Cível
Central
da
Capital
de
São
Paulo
(proc.
no
1050997-34.2018.8.26.0100)
Agravante: Rosemeire dos Santos Monteiro
Agravado: Condomínio Edifício Sagof
Juiz de 1a Instância: Christopher Alexander Roisin
Voto n° 28996.
- Execução de título extrajudicial - Contribuição de
condomínio - Pretensão de suspensão de leilão por
ausência de intimação da agravante - Além de ter constado
do edital a intimação da agravante, foi expedida carta para
sua intimação e juntado o comprovante de recebimento - A
alienação por iniciativa particular é prerrogativa do
exequente,
que
optou
pelo
leilão
eletrônico

Impossibilidade de impugnação do laudo pericial, em razão
da preclusão - Agravo não provido.
Ré em execução de título extrajudicial, fundada
em contribuição condominial, a agravante rebela-se contra r. decisão que
rejeitou seu pedido de suspensão do leilão, considerando que ela foi
intimada por edital, estando, ademais, preclusa a possibilidade de impugnar
o laudo homologado. Indeferiu, ainda, o pedido de expedição de “alvará de
venda”, porque a alienação por iniciativa particular é prerrogativa do
exequente, que, neste caso, optou pela arrematação em hasta pública,
consignando, por fim, que, se o leilão for infrutífero, o exequente dirá se
aceita a designação de audiência de tentativa de conciliação.
Sustenta a agravante que: a) foi deferida a
realização de leilão sem intimação pessoal das executadas; b) não houve
intimação acerca do leilão eletrônico; c) deve ser feita a alienação
particular, pois foi comprovado documentalmente que o valor do imóvel
penhorado é maior do que o atribuído pelo perito judicial.
Recurso tempestivo. Sem preparo, por ter sido
formulado pedido de concessão de justiça gratuita no agravo.
Não foi concedido efeito suspensivo ao agravo.

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Sem resposta, por não haver prejuízo.
É o relatório.
Apenas para o fim de interposição deste agravo,
concedo à agravante o benefício da justiça gratuita, devendo o pedido ser
formulado em 1o grau, oportunidade em que ela deverá comprovar fazer jus
ao benefício.
Trata-se de execução proposta em 14.5.18,
pretendendo o exequente, inicialmente, receber R$5.735,10, relativos a
cotas condominiais vencidas, com pedido de inclusão das vincendas no
curso da execução (fl. 1/5 da execução).
Decisão de 20.6.18 indeferiu a inclusão dos
débitos condominiais vincendos (fl. 54 da execução). Não houve
interposição de recurso contra referida decisão.
Citada (fl. 72 da execução), a agravante opôs
embargos à execução, processo no 1109009-41.2018.8.26.0100, que teve
indeferida a petição inicial, com fundamento no art. 321, parágrafo único,
CPC, e foi julgada extinta, sem julgamento do mérito, nos termos do art.
485, I, do CPC, em 5.11.18 (fl. 18/21 dos embargos à execução). A
executada Sandra foi citada (fl. 83 da execução), mas não ofereceu
embargos nem pagou o débito (fl. 84 da execução).
Em 5.12.18, diante da extinção dos embargos, foi
determinado o prosseguimento da execução (fl. 85 da execução).
O exequente pediu a penhora de ativos
financeiros da agravante, até o limite do seu crédito (fl. 88 da execução), o
que foi deferido em 4.2.19 (fl. 99 da execução), obtendo-se R$285,55 da
conta de Sandra Aparecida dos Santos Monteiro e de R$241,76 da conta
da agravante (fl. 102/103 da execução).

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Em 13.2.19 foi determinada a penhora dos
valores, aguardando-se o decurso de prazo para impugnação, e foi deferida
a penhora do imóvel gerador das despesas condominiais (fl. 105 da
execução). Consta a averbação da penhora do imóvel, em 3.4.19, na
certidão de registro do imóvel objeto da matrícula 26.007 do 2o Cartório de
Registro de Imóveis de São Paulo (fl. 162/164 da execução).
Em 14.5.19, o exequente pediu a avaliação do
imóvel penhorado (fl. 168 da execução).
Em 15.5.19 foi nomeado perito para avaliação do
imóvel e determinada a intimação da coexecutada Sandra, por não ter
advogado constituído nos autos (fl. 169 da execução).
Consta a carta de intimação da executada à fl.
197 da execução.
O patrono da agravante apresentou carta de
renúncia enviada a sua cliente (fl. 202/203 da execução), que não foi
aceita, por não ter sido comprovado o encaminhamento e o recebimento da
correspondência (fl. 205 da execução).
Realizada a avaliação do imóvel, o perito, pelo
Método Comparativo, apurou o valor de R$200.000,00, em julho de 2019
(fl. 207/240 da execução).
As partes foram intimadas a se manifestar sobre
o laudo de avaliação em 24.7.19 (fl. 255 da execução).
Em 31.7.19, o patrono da agravante juntou
comprovante da entrega da carta de renúncia (fl. 257/260 da execução).
O
exequente
concordou
com
o
laudo
apresentado e pediu a designação de datas para praceamento do imóvel

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(fl. 264 da execução).
Em 14.8.19 foi homologado o laudo de avaliação
e deferida a realização de leilão eletrônico, com designação das praças (fl.
265/266 da execução).
Foram designadas as datas para realização do
leilão eletrônico, o 1o leilão com início em 8.11.19, às 10:22 horas, e
encerramento em 11.11.2019, às 10:22 horas, e, não havendo lance igual
ou superior ao valor da avaliação atualizada, haveria o 2o leilão, com
encerramento no dia 6.12.19 às 10:22 horas (fl. 273/275 da execução).
Em 2.12.12, a agravante ingressou na execução,
constituindo novo advogado e alegou não ter sido intimada do leilão,
afirmando que a intimação se deu apenas pelo Diário Oficial, em nome do
seu antigo procurador, razão pela qual afirmou a nulidade da sua intimação
para o leilão, bem como que a execução deve se processar pelo meio
menos oneroso, com a realização de alienação por iniciativa particular,
observando-se que o valor aferido pelo perito judicial é inferior ao valor de
mercado de imóveis similares ao imóvel penhorado, conforme pesquisas
que realizou (fl. 306/330 da execução).
Sobreveio, então, a decisão agravada.
Impertinente a alegação de falta de intimação
dos leilões eletrônicos, porque, além da intimação das executadas terem
constado do edital (fl. 295/296 da execução), a leiloeira comprovou a
expedição de cartas para intimação das executadas dos leilões (fl. 336/337
da execução).
Dispõe o art. 879 do Código de Processo Civil
que: “A alienação far-se-á: I - por iniciativa particular; II - em leilão judicial eletrônico ou
presencial”, e em seu artigo 880: “Não efetivada a adjudicação, o exequente poderá

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requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor ou leiloeiro
público credenciado perante o órgão judiciário”.
Sobre o assunto, afirma ARAKEN DE ASSIS: “O
art. 880, caput, explicitamente reclama a iniciativa do exequente para se realizar a alienação
por iniciativa particular. Para essa finalidade, impõe-se intimá-lo do ato previsto no art. 875,
inexistindo manifestação prévia”. (1)
Assim, tal como constou da decisão agravada, a
forma de alienação é prerrogativa do exequente que, neste caso, optou
pela realização de leilão eletrônico.
Ademais, a regra da execução pelo meio menos
gravoso não significa complacência com devedor inadimplente, sendo
evidente, por outro lado, a dificuldade enfrentada pelo exequente para ver
saldado o seu crédito.
Princípio por princípio, prevalece o de que ao
devedor incumbe pagar, de modo que deve ser mantida a realização do
leilão eletrônico já designado, levando em conta os interesses do credor,
como está expresso no art. 797 do CPC.
Em relação ao valor apurado no laudo de
avaliação, além de estar preclusa a oportunidade para a agravante se
manifestar sobre o laudo de avaliação, já que o seu antigo patrono ainda a
representava quando foi intimado a se manifestar o laudo, o fato é que as
pesquisas realizadas por ela não bastam para demonstrar que seria outro o
valor do imóvel penhorado.
Isto porque não há descrição suficiente dos
imóveis pesquisados nem fotos, havendo apenas metragem, quantidade de
quartos, banheiros e vagas de garagem, além de localização e valores que
variam de R$115.000,00 a R$480.000,00 (fl. 311/329 da execução), o que,

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obviamente, impede qualquer análise, por não haver elementos passíveis
de comparação com o imóvel penhorado. Além disso, o imóvel penhorado
não está em boas condições de conservação, conforme se depreende
claramente das fotos constantes do laudo de avaliação (fl. 244/247 da
execução), fato que também diminui o seu valor.
Não há, portanto, nada a alterar na decisão
agravada.
Pelas razões expostas, nego provimento ao
agravo.
SILVIA ROCHA
Relatora
Nota:
1 In Manual da Execução, 18a Ed. revista, atualizada e ampliada, De acordo com o Novo
Código de Processo Civil, 2016, item 352.1, fl. 1105.