Tribunal: TJSP
Processo: 2081810-65.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-12
Data de publicação: 2020-06-12

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. Se a agravante, apesar de instada extrajudicialmente, não deu ciência inequívoca ao condomínio da transmissão do imóvel, deve ser mantida no polo passivo da execução, sem prejuízo de eventual ação regressiva, conforme entendimento consolidado em sede de Recurso Repetitivo (REsp no

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. Se a agravante, apesar de instada extrajudicialmente, não deu ciência inequívoca ao condomínio da transmissão do imóvel, deve ser mantida no polo passivo da execução, sem prejuízo de eventual ação regressiva, conforme entendimento consolidado em sede de Recurso Repetitivo (REsp no 1.345.331/RS - Tema 886) julgado pelo Colendo STJ. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000426199
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2081810-65.2020.8.26.0000, da Comarca de Guarulhos, em que é agravante TENDA
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, é agravado CONDOMÍNIO ESTÂNCIA DAS
FLORES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 12 de junho de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2081810-65.2020.8.26.0000 -Voto no
2
Comarca: Guarulhos – 5a Vara Cível
Agte. : Tenda Negócios Imobiliários S/A
Agdo. : Condomínio Estância das Flores
Juiz de 1o Grau: Artur Pessoa de Melo Morais
Distribuído(a) ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 30/04/2020
VOTO No 46.591
EMENTA:
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. Se
a agravante, apesar de instada extrajudicialmente, não deu ciência
inequívoca ao condomínio da transmissão do imóvel, deve ser
mantida no polo passivo da execução, sem prejuízo de eventual
ação regressiva, conforme entendimento consolidado em sede de
Recurso Repetitivo (REsp no 1.345.331/RS - Tema 886) julgado
pelo Colendo STJ. Decisão mantida. Recurso desprovido.
Trata-se de agravo de instrumento contra a r. decisão
copiada às fls.17 e 12/13, que em execução de título extrajudicial, rejeitou os
embargos de declaração, mantendo decisão que também rejeitou a “impugnação
ao cumprimento de sentença”.
Pleiteia a agravante a reforma da decisão alegando,
em síntese, que o autor pretende o pagamento das taxas condominiais
inadimplidas no período de maio de 2018 a outubro de 2019. Afirma a agravante
que após a citação verificou que a unidade objeto da ação havia sido vendida ao
Sr. Rafael de Lucas Ferraz, sendo efetivada a entrega das chaves em
05/03/2018. Argumenta que, em exceção de pré-executividade, apontou sua
ilegitimidade passiva, requerendo a extinção da demanda, entretanto, a r. decisão
agravada fundamentou a rejeição de “impugnação ao cumprimento de sentença”
(fls. 12), não apreciando o pedido da agravante, nem mediante a oposição de
embargos de declaração (fls.17). Enfatiza que a matéria é de ordem pública e
pode ser alegada em exceção de pré-executividade. Discorre acerca da
obrigação ser “propter rem”, devendo o titular do imóvel responder pelo
pagamento das despesas condominiais. Requer a concessão de efeito
suspensivo e, ao final, o provimento do recurso.
Deferido o efeito suspensivo, conforme decisão de
fls.90 e, apresentada contraminuta, encontra-se o recurso em termos de
julgamento.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2081810-65.2020.8.26.0000 -Voto no
3
É o relatório.
O
recurso
não
merece
prosperar,
por
outros
fundamentos.
Trata-se de execução de título extrajudicial em que a
agravante pretende ver reconhecida sua ilegitimidade, alegando a venda do
imóvel e imissão do compromissário-comprador na posse do bem em momento
anterior ao início da inadimplência alegada pelo condomínio autor.
Verifica-se dos autos que a ora agravante consta como
proprietária do imóvel, conforme certidão do imóvel emitida em 24/07/2019
(fls.102/103), enquanto a inadimplência das cotas condominiais se iniciou em
maio de 2018.
Desta
forma,
havendo
dúvida
acerca
do
real
proprietário do imóvel, o condomínio entrou em contato com a agravante antes da
propositura da presente ação, solicitando informações acerca de eventual venda
do imóvel (fls.109/110), entretanto, a ora recorrente apenas solicitou o relatório de
débitos da unidade (fls.108).
Assim, apesar de ser irrelevante a ausência de registro
do referido contrato de compra e venda, o fato é que o condomínio não teve
ciência inequívoca da substituição dos condôminos.
Aqui, peço vênia para transcrever o que restou
consolidado em sede de Recurso Repetitivo quando do julgamento do REsp no
1.345.331/RS Tema 886 perante o Colendo Superior Tribunal de Justiça, nos
seguintes termos:
“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO
DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO.
DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
NÃO
LEVADO
A
REGISTRO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO
CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeito do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes
teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2081810-65.2020.8.26.0000 -Voto no
4
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada
pela
imissão
na
posse
pelo
promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da
transação. (g.n.)
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio
pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
compromissário comprador, dependendo das circunstâncias de
cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: i) que o
promissário comprador se imitira na posse; e ii) o condomínio
teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade
passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida
pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (REsp.
1.345.331/RS 2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJ
08/04/2015)
Portanto, restou certo que o condomínio não teve
ciência inequívoca da transação, devendo a agravante ser mantida no polo
passivo da presente execução, sem prejuízo de eventual propositura de ação de
regresso.
Neste sentido, os seguintes arestos deste Egrégio
Tribunal de Justiça:
“PROCESSUAL CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS
À EXECUÇÃO OPOSTOS PELA PROMITENTE VENDEDORA.
ALEGAÇÃO
DE
ILEGITIMIDADE
DE
PARTE.
INADMISSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO TEMA 886 DO STJ. RESP
N.o 1.345.331/RS. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE CIÊNCIA
INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO A RESPEITO DE TRANSAÇÕES
NÃO LEVADAS A REGISTRO E FEITAS POR MEIO DE
DOCUMENTOS PARTICULARES. PRETENSÃO DE OBTER
EFEITO SUSPENSIVO INDEFERIDA EM PRIMEIRO GRAU.
DECISÃO MANTIDA. APLICAÇÃO DA REGRA GERAL PREVISTA
NO ART. 919 DO CPC. Recurso improvido.” (Agravo de
Instrumento 2218689-16.2019.8.26.0000; Relator(a): Almeida
Sampaio; 25a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
27/05/2020; Data de Registro: 27/05/2020)
“DESPESAS CONDOMINIAIS - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2081810-65.2020.8.26.0000 -Voto no
5
TÍTULO EXTRAJUDICIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - Agravo
de instrumento interposto contra decisão de Primeiro Grau que
recebeu os embargos da executada sem concessão de efeito
suspensivo
A suspensão da execução se dá de forma
excepcional e desde que preenchidos cumulativamente os
requisitos do artigo 919, § 1o, do CPC
Em exame sumário,
inexistem elementos suficientes para concessão da alvitrada
tutela, à míngua de demonstração de ciência do condomínio
acerca da venda da unidade a terceiros, remanescendo a
legitimidade da executada sobre o pagamento das despesas
condominiais - Decisão mantida - Recurso improvido.” (Agravo
de Instrumento 2081639-11.2020.8.26.0000; Relator (a): Carlos
Nunes; 31a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
12/05/2020; Data de Registro: 12/05/2020)
“Despesas
condominiais.
Embargos
a
execução.
Improcedência. Presença de título executivo representando
obrigação certa, líquida e exigível. Ausência de prova a respeito
da imissão de terceiro na posse do imóvel. Ciência inequívoca
do condomínio. Inexistência. Sentença mantida. Recurso
improvido.” (Apelação Cível 1017727-88.2018.8.26.0562; Relator
(a): Nestor Duarte; 34a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 09/03/2020; Data de Registro: 12/03/2020)
“APELAÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. EMBARGOS À
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ILEGITIMIDADE
PASSIVA DA PROPRIETÁRIA CONSTANTE DA MATRÍCULA DO
IMÓVEL. Inocorrência. Compromisso de compra e venda do
imóvel não levado a registro. Dívida "propter rem" que pode
recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o
promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso
concreto, sem prejuízo da eventual ação de regresso. Questão
pacificada em sede de recurso repetitivo pelo C. STJ (REsp
1345331/RS). A suposta imissão na posse de terceiro não
restou
demonstrada
pela
Ré
no
caso.
Ausência
de
demonstração,
in
casu,
da
ciência
inequívoca
do
Condomínio/Embargado acerca do compromisso de compra e
venda. O lapso temporal decorrido entre a transmissão do
imóvel pela Embargante ao terceiro até o ajuizamento da
presente demanda não teria o condão de por si só comprovar a
ciência inequívoca do condomínio. Ônus de comprovação que
competia à Embargante. ILIQUIDEZ DO TÍTULO. Inocorrência.
Débito
relativo
ao
período
indicado
na
inicial
restou
devidamente discriminado. Cópia de ata de assembleia que
estabelece o valor mensal do débito condominial cobrado.
Alegação de excesso de execução que sequer comporta

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2081810-65.2020.8.26.0000 -Voto no
6
conhecimento. Inteligência do disposto no art. 917, §3o e §4o, II
do CPC. Desnecessidade de constituição em mora do devedor.
O pagamento das despesas condominiais consiste em
obrigação positiva e líquida a termo. Inteligência do art. 397,
"caput"
do
CC.
Decisão
Mantida.
MAJORAÇÃO
DOS
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. Necessidade.
Inteligência do disposto no art. 85, §11 do CPC. RECURSO DA
EMBARGANTE NÃO PROVIDO, com observação.” (Apelação
Cível
1007087-93.2019.8.26.0011;
Relator(a):
Berenice
Marcondes Cesar; 28a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 05/03/2020; Data de Registro: 05/03/2020)
Assim, é medida de rigor a manutenção da agravante
no polo passivo da execução.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica