Tribunal: TJSP
Processo: 2234395-39.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Gilberto Leme
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-10
Data de publicação: 2020-02-10

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS DO PREÇO ORIGINARIAMENTE AJUSTADO. COBRANÇA APENAS DE VALOR RESIDUAL. PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS DERIVADOS DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REQUERIMENTO EFETIVADO PELAS PRÓPRIAS TITULARES DO DOMÍNIO DO IMÓVEL PERANTE O REGISTRO DO BEM. ADMISSIBILIDADE. ART. 835, XII, DO

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS DO PREÇO ORIGINARIAMENTE AJUSTADO. COBRANÇA APENAS DE VALOR RESIDUAL. PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS DERIVADOS DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REQUERIMENTO EFETIVADO PELAS PRÓPRIAS TITULARES DO DOMÍNIO DO IMÓVEL PERANTE O REGISTRO DO BEM. ADMISSIBILIDADE. ART. 835, XII, DO CPC. EXECUÇÃO QUE DEVE SEGUIR NO INTERESSE DO CREDOR.
RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000080253
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2234395-39.2019.8.26.0000, da Comarca de Tremembé, em que são agravantes DELFIN
RIO S/A CRÉDITO IMOBILIÁRIO e DRUÍDA DE DESENVOLVIMENTO LTDA, são
agravados LUIZ ROBERTO MOREIRA DA CRUZ e MARTA CRISTINA SCHMIDT
MOREIRA DA CRUZ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), MORAIS PUCCI E FLAVIO ABRAMOVICI.
São Paulo, 10 de fevereiro de 2020.
GILBERTO LEME
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2234395-39.2019.8.26.0000 -Voto no 24.916
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Agravo de instrumento n.o 2234395-39.2019.8.26.0000
Comarca:
Tremembé
Agravantes:
Delfin Rio S/A Crédito Imobiliário e outro
Agravados:
Luiz Roberto Moreira da Cruz e outra
AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO
DE SENTENÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. QUITAÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS DO
PREÇO ORIGINARIAMENTE AJUSTADO. COBRANÇA
APENAS DE VALOR RESIDUAL. PENHORA SOBRE
OS
DIREITOS
AQUISITIVOS
DERIVADOS DO
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
REQUERIMENTO
EFETIVADO
PELAS
PRÓPRIAS
TITULARES DO DOMÍNIO DO IMÓVEL PERANTE O
REGISTRO DO BEM. ADMISSIBILIDADE. ART.
835, XII, DO CPC. EXECUÇÃO QUE DEVE
SEGUIR NO INTERESSE DO CREDOR.
RECURSO PROVIDO.
VOTO N.o 24.916

Trata-se
de
recurso
de
agravo
de
instrumento interposto à r. decisão que em ação de cobrança
decorrente de instrumento particular de promessa de venda e
compra
e
cessão
de
direitos
creditórios
em
fase
de
cumprimento de sentença indeferiu o pedido de penhora sobre
os direitos que os agravados possuem sobre o imóvel gerador
da dívida (fls. 124/126).

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Agravo de Instrumento no 2234395-39.2019.8.26.0000 -Voto no 24.916
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Os agravantes alegam que os agravados
foram condenados ao pagamento tanto das prestações vencidas
com das que se venceram até o fim da obrigação, nos termos do
art. 290 do CPC/73. Tem-se assim que, no que se refere às
parcelas do preço ajustadas, foram todas elas cumpridas pelos
agravados, ficando em aberto resíduo previsto contratualmente
e objeto de cobrança na ação principal. Enfatizam que pela
simples análise da matrícula n.o 37.432 (fl. 426
autos
principais) conclui-se que o imóvel objeto da lide é de
propriedade das agravantes, o que evidencia que os agravados
detêm apenas a expectativa de direitos. Frisam ser possível a
penhora dos direitos ora pretendida, no intuito de garantir a
execução, uma vez que o que se pretende é a penhora dos
direitos creditórios, nos termos do art. 835, inc. XII, do
CPC.
Recurso
tempestivo,
regularmente
processado e com resposta.
É o relatório.
Deflui dos autos que as partes celebraram
contrato particular de promessa de venda e compra de imóvel e
de cessão dos respectivos direitos creditórios (fls. 20/27),
sendo que em razão da existência de saldo devedor do
financiamento as credoras ajuizaram ação de cobrança, ora em
fase de cumprimento de sentença (fls. 13/15).
Observa-se que os agravados cumpriram com
a obrigação de pagar as parcelas do preço originariamente
ajustadas, contudo, ficou em aberto o resíduo previsto

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contratualmente e que foi objeto desta ação de cobrança.
A ação foi julgada procedente, sendo os
agravados condenados ao pagamento das prestações vencidas e
não pagas referentes ao saldo residual do contrato. Iniciada
a
fase
de
cumprimento
de
sentença
e
intimados
para
cumprimento da obrigação, os agravados permaneceram inertes.
As agravantes requereram a penhora sobre
os direitos creditórios que os agravados detêm sobre o imóvel
objeto do contrato em discussão, sendo-lhes indeferido o
pleito pela decisão ora agravada.
Ao contrário do mencionado na decisão
agravada, a escritura pública somente será lavrada após a
quitação integral do contrato, com o pagamento do saldo
residual objeto desta demanda. Por outro lado, não se há de
falar em hipótese de rescisão contratual, não requerida por
qualquer das partes, mas tão-somente do pagamento do valor
residual.
Conforme
mencionado,
os
agravados
quitaram integralmente o valor das parcelas do preço
ajustadas, sobrando apenas o valor residual. Dessa forma, os
direitos dos agravados se constituem no valor integral do
imóvel abatido o montante residual.
Dentre os bens passíveis de penhora,
conforme disposto no artigo 835, inc. XII, do CPC, encontram-
se, os “direitos aquisitivos derivados de prova de compra e
venda”.

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Assim,
conquanto
o
imóvel
seja
de
propriedade das agravantes, conforme se verifica da matrícula
em anexo, os agravados têm direito aquisitivo derivado do
contrato de venda e compra em discussão, de tal forma que se
mostra perfeitamente admissível a constrição sobre tais
direitos, como, aliás, já decidiu o Superior Tribunal de
Justiça:
“PROCESSUAL CIVIL. PENHORA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO.
DIREITOS. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 655, XI, DO
CPC. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
1. O bem alienado fiduciariamente, por não integrar o
patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada
impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante
oriundos do contrato sejam constritos. (REsp 679821/DF, Rel.
Min. Felix Fisher, Quinta Turma, unânime, DJ 17/12/2004 p.
594)
2.
Recurso
especial
conhecido
e
provido.”
(REsp
n.o
1171341/DF, 4.a T., Rela. Mina. Maria Isabel Gallotti, j.
6.12.2011)
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMISSÁRIO
COMPRADOR. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
PENHORA DOS DIREITOS. POSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL
GERADOR
DA
DÍVIDA.
INADMISSIBILIDADE.
PRINCÍPIO
DA
CONTINUIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se, não
tendo o proprietário do bem figurado na ação de cobrança de
cotas condominiais, mas tão somente o promissário comprador,
é possível, em execução, a penhora do próprio imóvel que
gerou a dívida ou apenas a constrição sobre os direitos
aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda. 2.
Ajuizada a ação contra o promissário comprador, este responde
com todo o seu patrimônio pessoal, o qual não inclui o imóvel
que deu origem ao débito condominial, haja vista integrar o
patrimônio do promitente vendedor, titular do direito de
propriedade, cabendo tão somente a penhora do direito à
aquisição da propriedade. 3. A penhora da unidade condominial
em execução não pode ser autorizada em prejuízo de quem não
tenha sido parte na ação de cobrança na qual se formou o

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título executivo. Necessária a vinculação entre o polo
passivo da ação de conhecimento e o polo passivo da ação de
execução. 4. Pelo princípio da continuidade registrária
(arts. 195 e 237 da Lei no 6.216/1975), a transferência de
direito sobre o imóvel depende de que este preexista no
patrimônio do transferente, o que, no caso, torna inviável a
penhora do próprio imóvel em virtude da ausência de título
anterior em nome dos executados. 5. Recurso especial não
provido. (STJ, REsp 1.273.313/SP, 3a T., rel. Min. Ricardo
Villas Bôas Cueva, j. 3.11.2015, DJe 12.11.2015.)
Forçoso ponderar que se as credoras se
interessam pela constrição dos direitos aquisitivos que os
agravados possuem sobre imóvel objeto do contrato em
discussão, em razão da ausência de localização de outros bens
passíveis de penhora, ainda que se encontre registrado na
titularidade das próprias credoras, nada obsta o pleito
garantido por lei, já que a execução deve seguir no interesse
do credor.
Pelo meu voto, dou provimento ao recurso
a fim de que seja efetivada a constrição requerida.
GILBERTO LEME
Relator