Tribunal: TJSP
Processo: 1002203-62.2015.8.26.0269
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Coelho Mendes
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-21
Data de publicação: 2020-12-21

Ementa:
Compra e venda de imóvel. Pedido de repetição de indébito. Comissão de corretagem e matéria postas em análise de recurso repetitivo - Julgamento proferido pelo STJ reconhecendo a validade da cláusula que transfere aos compradores a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da respectiva

Ementa:

Compra e venda de imóvel. Pedido de repetição de indébito. Comissão de corretagem e matéria postas em análise de recurso repetitivo - Julgamento proferido pelo STJ reconhecendo a validade da cláusula que transfere aos compradores a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da respectiva comissão. Hipótese não verificada no presente caso. Ônus da prova do qual a ré não se desincumbiu adequadamente. Restituição confirmada. Recurso dos autores atribuindo a promissária compradora a responsabilidade pela não entrega da documentação ao agente financeiro. Inadmissibilidade. Contrato que previa ser de responsabilidade dos promitentes compradores ter condições de suportar o financiamento imobiliário. Hipótese que não demonstrada.

Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001048661
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002203-62.2015.8.26.0269, da Comarca de Itapetininga, em que é apelante/apelado
LUIZ FERNANDO CARVALHO DE MELO (JUSTIÇA GRATUITA), é
apelado/apelante
TERRA
NOVA
RODOBENS
INCORPORADORA
IMOBILIÁRIA ITAPETININGA I SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente) E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 21 de dezembro de 2020.
COELHO MENDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002203-62.2015.8.26.0269 -Voto no 28532 – ITAPETININGA – EMS
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VOTO No: 28.532
APEL. No: 1002203-62.2015.8.26.0269
COMARCA: ITAPETININGA
ORIGEM: 4a VARA CÍVEL
JUIZ(A) DE 1a INST.: VILMA TOMAZ LOURENÇO FERREIRA ZANINI
APTES./APDOS: LUIZ FERNANDO CARVALHO DE MELO (JUST. GRAT.) E
TERRA
NOVA
RODOBENS
INCORPORADORA
IMOBILIÁRIA
ITAPETININGA I SPE LTDA

Compra e venda de imóvel. Pedido de repetição de
indébito. Comissão de corretagem e matéria postas em
análise de recurso repetitivo - Julgamento proferido pelo
STJ reconhecendo a validade da cláusula que transfere
aos compradores a obrigação de pagar a comissão de
corretagem, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque
do valor da respectiva comissão. Hipótese não verificada
no presente caso. Ônus da prova do qual a ré não se
desincumbiu adequadamente. Restituição confirmada.
Recurso
dos
autores
atribuindo
a
promissária
compradora a responsabilidade pela não entrega da
documentação ao agente financeiro. Inadmissibilidade.
Contrato que previa ser de responsabilidade dos
promitentes compradores ter condições de suportar o
financiamento
imobiliário.
Hipótese
que
não
demonstrada.
Recursos desprovidos.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença
de fls. 191/195 que julgou parcialmente procedente a ação de restituição de valores
cumulada com dano moral movida por Luiz Fernando de Carvalho contra Terra
Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária Itapetininga I Spe Ltda e Jf Assessoria
Imobiliária., para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda
de fls. 11/36, bem como a inexigibilidade da comissão de corretagem , por

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decorrência, condenar a requerida a restituir, de forma simples, os valores pagos,
com correção monetária com base na tabela do Tribunal de Justiça a contar de cada
desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação de forma solidária no
valor de R$4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais).
Em razão da sumbência recíproca, condenou cada parte ao
pagamento de metade das custas e despesas processuais, das quais não sejam isentas,
bem como ao pagamento de honorários advocatícios de seus patronos que fixo em
10% sobre o valor da condenação, atentando-se que o autor é beneficiário da
assistência judiciária gratuita.
Todos apelam.
A parte autora pretende, em síntese, a responsabilização das
Apeladas por não terem enviado a documentação ao agente financeiro para a
liberação do financiamento e aquisição da unidade imobiliária, bem como dano
moral, além da restituição do valor pago a título de sinal.
Busca, ainda, reconhecer a conduta dolosa da ré Terra Nova
Rodobens Incorporadora na condução da venda.
Pleiteia pelo provimento.
É o relatório.
Luiz Fernando Carvalho de Melo ingressou com ação de
rescisão de contrato cumulada com a restituição de valores pagos e indenização por
danos morais contra Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária Itapetininga I
Spe Ltda e JF Assessoria Imobiliária, sob alegação de que que celebrou com as
requeridas contrato para aquisição de unidade habitacional, por meio de
financiamento, pelo programa Minha Casa Minha Vida junto à Caixa Econômica
Federal.
Pagou R$1000,030 a título de sinal, R$4.650 de corretagem
(em favor da imobiliária segunda requerida).
O restante do imóvel seria financiado junto à Caixa
Econômica Federal e, segundo lhe foi informado por ocasião da assinatura do
contrato, incumbiria à requerida Terra Nova Rodobens, após a disponibilização dos

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documentos necessários, proceder aos trâmites administrativos para efetivação do
financiamento.
Aguardou por meses o financiamento prometido pela
vendedora que jamais se concretizou, inviabilizando, assim, a compra e venda do
bem.
Alegou ter reclamado juntou ao Procon, mas sem solução.
Imputa culpa as requeridas pela não concretização do
contrato.
Pediu a devolução dos valores e dano moral no valor de 100
salários mínimos.
Devidamente citada (fl. 62) a requerida Terra Nova Rodobens
Incorporadora Imobiliária Itapetininga I SPE Ltda.
Preliminarmente, arguiu ilegitimidade de parte no tocante à
devolução da comissão de corretagem.
No mérito, aduziu que o requerente é o único responsável
pela não efetivação da contratação, eis que não cumpriu as cláusulas nele previstas.
Assevera que a intenção verdadeira do autor é a desistência do negócio, devendo
arcar com os ônus contratual decorrente de tal ato.
Argumentou, ainda, que as cláusulas previstas no contrato de
compra e venda não desvirtuam quaisquer direitos submetidos às regras do Código
de Defesa do Consumidor ou ao Código Civil.
Ademais, consignou que caso o entendimento judicial seja
diverso do pugnado, que se apliquem as regras em vigor, no tocante à retenção de
25% do valor já pago.
No tocante aos danos morais, afirma que não são devidos
porquanto não houve ato ilícito ou abalo moral para sua configuração. Requereu a
improcedência da ação (fls. 63/104).
A requerida JF Assessoria Imobiliária, mesmo pessoalmente
citada (fl. 134) deixou de contestar o feito (fl. 135).
Réplica (fls. 138/143).
Sobreveio a sentença de fls. 191/195, contra a qual as partes
se insurgiram.

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O recurso da ré, bem como o do autor não comportam
provimento.
Todavia, deve-se ressaltar que em relação a comissão de
corretagem, fica mantida a devolução, porém por fundamento diverso.
É cediço que atualmente a corretagem pode ser suportada
pelo promissário comprador, desde que seja informado do preço total da unidade
adquirida com destaque para o preço da corretagem assumida.
A questão relativa à comissão de corretagem já foi decidida
pelo rito dos recursos repetitivos pelo E. Superior Tribunal de Justiça, em
13/06/2018, quando foi julgado Recurso Especial representativo de controvérsia
tocante ao tema, sendo, por conseguinte, fixada tese aplicável aos processos contendo
pretensão de repetição da comissão de corretagem nos casos dos contratos de compra
e venda firmados pelo Programa Minha Casa Minha Vida.
O referido Recurso Especial teve como Relator designado o
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva e a questão foi decidida por maioria de votos, pela
Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça. Consoante o entendimento
consolidado no recurso no 1.601.149-RS, o tema em análise ficou assim ementado:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.
PROGRAMA
MINHA
CASA,
MINHA
VIDA.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE
INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins
do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a
denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é
válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha
Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto:
Considerando que as partes convencionaram que o valor
correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente
pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o
pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso
especial provido.” (RECURSO ESPECIAL No 1.601.149 - RS, Rel.
Designado Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. 13/06/2018)
(g/n).
Assim, tal como já estava pacificado e consolidado pela

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jurisprudência do c. STJ com relação ao pagamento, pelo comprador, da comissão de
corretagem nos contratos de compra e venda que não são firmados com base no
PMCMV, restou de igual modo consignada no Recurso Especial supra citado
(1.601.149- RS), a possibilidade da transferência do encargo ao comprador, “desde
que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com
destaque do valor da comissão de corretagem”.
No caso dos autos, não se pode dizer que a ré cumpriu o
dever de informação de forma adequada, como determina o julgado.
Embora o autor tivesse ciência valor dispendido da
corretagem o contrato não dispôs nos moldes determinado pelo Repetitivo, nas
fazendo constar do contrato o valor total da unidade com destaque para a corretagem
de modo que a devolução é medida que se impunha.
Finalmente, apenas para evitar futuros questionamentos
desnecessários observo que tenho por expressamente ventilados, neste grau de
jurisdição, todos dispositivos legais e constitucionais citados em sede recursal.
Saliento ainda que a função do julgador é decidir a lide de
modo fundamentado e objetivo, portanto, desnecessário o enfrentamento exaustivo
de todos os argumentos elaborados pelas partes.
De
todo
exposto,
pelo
meu
voto,
NEGO PROVIMENTO aos recursos, nos termos acima.
COELHO MENDES
Relator