Tribunal: TJSP
Processo: 1018686-45.2018.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mario A. Silveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra sentença que julgou improcedente a ação de indenização por danos materiais e morais. Promessa de compra e venda de imóvel. Comissão de corretagem. Ocorrência da prescrição, nos termos do artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil. Entendimento firmado Recurso Repetitivo REsp. no 1.551.956/SP. Atraso na entrega do bem por culpa da vendedora. Expedição de

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra sentença que julgou improcedente a ação de indenização por danos materiais e morais. Promessa de compra e venda de imóvel. Comissão de corretagem. Ocorrência da prescrição, nos termos do artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil. Entendimento firmado Recurso Repetitivo REsp. no 1.551.956/SP. Atraso na entrega do bem por culpa da vendedora. Expedição de habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel, não afasta a mora contratual da vendedora. Nulidade da cláusula que vincula a entrega ao financiamento. Entendimento firmado recurso repetitivo no REsp no 1.729.593/SP. Lucros cessantes. Alegação de prescrição afastada. Indenização por lucros cessantes de 0,5% sobre o preço de cada bem. Cabimento. Súmula 160 e 162, deste Egrégio Tribunal de Justiça. Danos morais configurados. Indenização arbitrada. Sentença reformada.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000152363
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1018686-45.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante DARLETE
SANT’ANA SANTOS, é apelado MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores EROS PICELI
(Presidente sem voto), SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA E SÁ DUARTE.
São Paulo, 4 de março de 2020.
MARIO A. SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018686-45.2018.8.26.0114 – Campinas
Apelante: Darlete Santana Santos
Apelada: MRV Engenharia e Participações S/A
TJSP 33a Câmara de Direito Privado.
(Voto no 42395)
APELAÇÃO CÍVEL
Interposição contra
sentença que julgou improcedente a ação de
indenização por danos materiais e morais.
Promessa de compra e venda de imóvel.
Comissão
de
corretagem.
Ocorrência
da
prescrição, nos termos do artigo 206, § 3o, inciso
IV, do Código Civil. Entendimento firmado
Recurso Repetitivo REsp. no 1.551.956/SP.
Atraso na entrega do bem por culpa da
vendedora. Expedição de habite-se, quando não
coincidir com a imediata disponibilização física
do imóvel, não afasta a mora contratual da
vendedora. Nulidade da cláusula que vincula a
entrega ao financiamento. Entendimento firmado
recurso repetitivo no REsp no 1.729.593/SP.
Lucros
cessantes.
Alegação
de
prescrição
afastada. Indenização por lucros cessantes de
0,5% sobre o preço de cada bem. Cabimento.
Súmula 160 e 162, deste Egrégio Tribunal de
Justiça. Danos morais configurados. Indenização
arbitrada. Sentença reformada.
Apelação parcialmente provida.
Trata-se de apelação (fls. 170/191) interposta por
Darlete Santana Santos contra a sentença (fls. 164/167) proferida pelo MM.
Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Campinas, que julgou
improcedente a ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada
por ela contra MRV Engenharia e Participações S/A. De início, requer a
concessão da justiça gratuita. Discorre sobre o inequívoco atraso na entrega

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da unidade. Afirma que foi levada a concretizar o negócio com base
unicamente nas propostas pré-contratuais, por conta da entrega do imóvel na
data pactuada. Assevera sobre a indenização por danos materiais a título de
lucros cessantes pelo período de impossibilidade de utilização do imóvel.
Discorre sobre a ocorrência de danos morais. Por fim, aduz sobre a nulidade
da imposição do pagamento da comissão de corretagem e assessoria. Postula
o provimento do apelo e a reforma da sentença.
MRV Engenharia e Participações S/A apresentou
contrarrazões (fls. 196/208). Suscita a ocorrência da prescrição trienal da
pretensão dos lucros cessantes. No mais, requer, em síntese, o não provimento
do recurso.
É a essência do relatório.
De início, diante dos documentos apresentados às
fls. 192/193, defiro os benefícios da justiça gratuita à apelante, para
processamento do recurso, nos termos do artigo 98, § 5o, do Código de
Processo Civil/2015.
Com relação ao reconhecimento da prescrição
quanto ao pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem/assessoria, o recurso da autora não merece provimento.
Conforme
Recurso
Repetitivo
Resp.
no
1.551.956/SP: Recurso Especial Repetitivo. Direito Civil e do Consumidor.
Incorporação imobiliária. Venda de unidade autônomas em estande de
vendas. Corretagem. Serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI).
Cláusula de transferência da obrigação ao consumidor. Prescrição trienal da
pretensão. Enriquecimento sem causa. 1. Tese para os fins do art. 1.040 do

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CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou serviço
de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, §
3o, IV, CC) (REsp. no 1.551.956/SP, 2a Seção, Ministro Relator Paulo de
Tarso Sanseverino, Dj. 24.08.2016).
No presente caso, o compromisso de venda e
compra foi assinado em 05/07/2010 (fls. 20/31 e 32) e a ação intentada em
29/04/2018 (fls. 01), quando já transcorrido o prazo prescricional trienal.
Não se acolhe, por outro lado, a suscitada preliminar
de prescrição trienal, aventada em contrarrazões, quanto à pretensão
indenizatória de lucros cessantes.
Tratando-se de pedido indenizatório por lucros
cessantes, fundada na violação de cláusula contratual não cumprimento do
prazo de entrega do imóvel - aplica-se o prazo prescricional decenal, nos
termos do artigo 205, do Código Civil.
Nesse sentido, já decidiu este Egrégio Tribunal de
Justiça: Ação de repetição de indébito, cumulada com indenização por danos
materiais e morais
Compromisso de compra e venda de imóvel em
construção
Sentença parcial procedência
Insurgência das partes

Relação de consumo configurada entre as partes Incidência do Código de
Defesa do Consumidor Cláusula de tolerância de 180 dias Validade,
desde que expressamente prevista no contrato Aplicação da súmula 164 do
E. Tribunal de Justiça de São Paulo Não ocorrência de fortuito externo
capaz de elidir a responsabilidade da requerida Risco do negócio que não
pode ser repassado ao consumidor Termo inicial da mora que teve início
no mês de outubro de 2011, se estendendo até dezembro de 2012, conforme
consignado no julgado Lucros cessantes Prescrição trienal afastada

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Autor que sustenta o descumprimento de prazo prescricional com
fundamento na violação de cláusula contratual Prazo decenal aplicável
Lucros cessantes presumidos, correspondentes aos alugueres que os
compradores deixaram de aferir durante a mora da requerida Fixação dos
lucros cessantes em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, a incidir
mensalmente no período em que verificada a mora da parte ré Súmula 162
desta E. Corte de Justiça
Taxas condominiais
Impossibilidade de
cobrança antes da imissão da parte autora na posse do imóvel Devolução
na forma simples
Danos morais
Configuração
Transtorno que
extrapola o mero aborrecimento Fixação do valor de indenização em R$
10.000,00 que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade
Recurso da requerida não provido e recurso do autor provido (3a Câmara de
Direito Privado, Apelação no 1018789-95.2015.8.26.0554, Desembargadora
Relatora Marcia Dalla Déa Barone, Dj. 07/11/2017).
Avança-se.
Conforme se verifica no instrumento particular de
promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, a previsão
para entrega do bem era 07/2012 (fls. 21). Considerando-se a tolerância de
180 (dias), praxe nesse tipo de contrato, não houve cumprimento do prazo
pela vendedora, que expirou em janeiro/2013, ou seja, foi extrapolado o prazo
limite.
E não há falar em inexistência de atraso com a
expedição habite-se, vez que não coincidente com a imediata disponibilização
física do imóvel ao promitente comprador.
Nesse sentido, a Súmula 160, deste Egrégio Tribunal
de Justiça: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a

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mora contratual atribuída à vendedora.
No presente caso, restou incontroverso que a entrega
do bem se deu em 10 de setembro de 2014, conforme termo de compromisso
do proprietário de fls. 88/89, e reconhecimento da ré às fls. 76. Ainda que a
entrega tenha se dado em prazo superior, há que se considerar o limite do
pedido inicial e recursal, qual seja, lucros cessantes pelo prazo de 16 meses de
atraso.
Nem há se falar que o contrato de financiamento foi
assinado apenas em 29 de julho de 2014, vez que o contrato foi assinado em
05 de julho de 2010, e a cláusula 5a do contrato é clara ao estipular a data de
entrega para julho de 2012, observando a tolerância de 180 dias.
Ora, o próprio Juízo de 1o grau, sem insurgência
recursal da ré, considerou abusiva e, portanto, nula, a cláusula que estipulou
que a data de entrega de chaves poderá variar de acordo com a data de
assinatura do contrato de financiamento.
Ademais, o Superior Tribunal de Justiça, em recurso
repetitivo, já considerou a nulidade desse tipo de estipulação: Recurso
especial contra acórdão proferido em incidente de resolução de demandas
repetitivas - IRDR. art. 1.036 do cpc/2015 c/c o art. 256-h do ristj.
processamento sob o rito dos recursos especiais repetitivos. Programa minha
casa, minha vida. Crédito associativo. Promessa de compra e venda de
imóvel em construção. Controvérsias envolvendo os efeitos do atraso na
entrega do bem. Recursos desprovidos. 1. As teses a serem firmadas, para
efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e
venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha
Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá

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estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a
entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do
financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do
prazo de tolerância (STJ, REsp no 1.729.593/SP, Rel. Ministro Marco
Aurélio Bellizze, 2a Seção, Dj. 25.09.2019).
Nesse sentido, precedente deste Egrégio Tribunal de
Justiça: Contrato. Promessa de compra e venda. Atraso na entrega do imóvel
verificado. Nulidade da clausula que vincula a entrega do imóvel ao
financiamento (Tema 996-STJ) e da cobrança de atribuição de unidade.
Lucros cessantes que devem ser calculados sobre o valor atualizado do
contrato. Os juros de obra cobrados após o prazo de tolerância e até a
entrega das chaves devem ser devolvidos. Inocorrência de danos morais
indenizáveis. Recurso parcialmente provido (8a Câmara de Direito Privado,
Apelação no 1000591-03.2017.8.26.0663, Relator Desembargador Benedito
Antonio Okuno, Dj. 07.02.2020).
Com relação aos lucros cessantes, são devidos à
adquirentes do imóvel, porquanto é suficiente a presunção do prejuízo
experimentado pelo promitente comprador, independentemente da finalidade
negocial da transação.
Outro não é o entendimento firmado por este
Egrégio Tribunal de Justiça, inclusive sumulado, nos seguintes termos:
Súmula n.o 162: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por
lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente,
independentemente da finalidade do negócio.
Para corroborar a tese sumulada, acrescentam-se os
seguintes julgados:

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Apelação Cível. Compra e venda de imóvel na
planta. Ação de indenização por danos materiais e morais. Sentença de
procedência
parcial.
Inconformismo
da
corré
Ribeirão
Golf
Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. Atraso na entrega do imóvel.
Autora que não foi imitida na posse do imóvel dentro do prazo
contratualmente estabelecido. Alegação de atraso na contratação do
financiamento que não lhe pode ser atribuída, uma vez que não há qualquer
prova nos autos neste sentido. Lucros cessantes. Descumprido o prazo para a
entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de
prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da
transação. Aplicação da Súmula no 162 deste Tribunal. Precedentes do STJ.
Despesas condominiais. Despesas condominiais pagas pela autora antes de
sua imissão na posse que devem ser devolvidas. Orientação do Colendo
Superior Tribunal de Justiça neste sentido. Devolução que se dá de forma
simples, porquanto não foi comprovado que as rés agiram de má-fé. Verbas
de assessoria imobiliária. Valores pagos a título de “taxa de interveniência
bancária” que são indevidos, e representam cobrança abusiva. Entendimento
firmado pelo STJ em julgamento de recursos repetitivos. Sucumbência maior
das rés, que deverão arcar com 60% das despesas processuais e honorários
advocatícios, majorados em 15% sobre o valor da condenação. Negado
provimento
ao
recurso
da
ré.
(Apelação
Cível
n.o
1006880-06.2015.8.26.0506, Rel. Des. Viviani Nicolau, 3a Câmara de Direito
Privado, j. 18/07/2019, v.u.).
Bem imóvel Compromisso de compra e venda

Ação de reparação de danos materiais e morais Demanda de
compromissária compradora em face de empresa incorporadora Sentença de

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procedência Recursos de ambas as partes Parcial reforma do julgado
Cabimento Atraso na entrega do bem Indenização por lucros cessantes
Viabilidade Ocorrência de prejuízo Termo final de incidência Data em que
o imóvel foi disponibilizado fisicamente à autora Súmulas TJ nos 160 e 162
Observância Valor do contrato utilizado como base de cálculo dos danos
materiais que deve ser atualizado desde a celebração, sob pena de indevido
enriquecimento em causa por parte da ré
Danos morais Correto
reconhecimento Mais de um ano de atraso na entrega do imóvel, mesmo
considerado o prazo de tolerância Significativa e injustificada demora
Imóvel a ser utilizado como moradia pela autora Mitigação da indenização
Cabimento Sumula 362, do STJ Aplicação. (Apelação Cível n.o
1007292-02.2018.8.26.0127, Rel. Des. Marcos Ramos, j. 03/07/2019, v.u.).
No
que
diz
respeito
patamar,
arbitra-se
a
indenização por lucros cessantes em 0,5% sobre o valor do bem objeto do
contrato, incidindo mensalmente durante a mora da parte ré, no limite
pleiteado pela parte autora (16 meses) que se encontra em consonância com o
que tem decidido esta Corte, e corresponde aos frutos que o comprador
deixou de auferir desde que os bens deveriam ter sido entregues.
Nesse sentido: Apelação. Compromisso de compra e
venda de imóvel. Atraso na entrega. Ocorrência. Lucros cessantes.
Cabimento. Percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do bem objeto de
contrato que bem representa os frutos não auferidos pelo adquirente no
curso do atraso. IPTU. Termo inicial da exigibilidade. Entrega das chaves.
Repetição devida. Sentença mantida. Adoção do art. 252 do RITJ. Recurso
desprovido (Apelação n.o 1008286-72.2017.8.26.0577, Rel. Des. Jair de
Souza, 5a Câmara de Direito Privado, v.u.).
Os valores deverão ser corridos monetariamente,

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desde cada parcela, pela Tabela Prática deste Tribunal de Justiça, acrescidos
de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.
No que diz respeito aos danos morais, importante
ressaltar que este Relator, em situações de verificação de descumprimento
contratual, entende, em regra, que o dano moral não se faz presente,
entretanto, a avaliação deve ser realizada segundo o caso concreto,
concluindo-se, no presente, que o sentimento de frustração em razão da
aquisição de um imóvel com a expectativa de entrega do imóvel atrasada em
16 meses, considerando o prazo de tolerância de 180 dias, sem dúvida fere o
subjetivo da personalidade da autora.
Em casos análogos, já decidiu este Egrégio Tribunal
de Justiça: EMENTA: Compra e Venda de Imóvel Aplicação do Código de
Defesa do Consumidor
Contrato que não é suficientemente claro ao
especificar a data de entrega do empreendimento
Interpretação mais
favorável ao consumidor
Aplicação do art. 47 do CDC
Atraso
configurado Ausência de caso fortuito Prazo de tolerância de 180 dias
Legalidade Precedentes Lucros cessantes devidos à razão de 0,5% por
mês de atraso
“Juros de Obra”
Restituição dos valores pagos
indevidamente no período da mora
Danos morais que restaram
configurados
Aplicação do parágrafo único do artigo 86 do CPC

Sucumbência carreada à ré, na totalidade
Recurso dos autores
parcialmente provido e desprovido o recurso da requerida (5a Câmara de
Direito
Privado,
Apelação
no
1032184-82.2016.8.26.0114,
Relator
Desembargador A.C. Mathias Coltro, Dj. 14.02.2020).
No
mesmo
sentido,
acórdão
no
1018789-
95.2015.8.26.0554, de Relatoria da Desembargadora Marcia Dalla Déa
Barone, já citado neste acórdão.

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Desta forma, acolhe-se o pedido formulado pela
autora, para arbitrar indenização no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais),
com acréscimo de atualização monetária, com base na Tabela Prática do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a partir deste acórdão e de juros
de mora de 1% ao mês desde a data da citação, observando-se,
respectivamente, a Súmula n.o 362 do Colendo Superior Tribunal de Justiça e
o artigo 405 do Código Civil.
Destarte, o recurso de apelação merece parcial
provimento para condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes em 0,5%
sobre o valor do bem objeto do contrato, incidindo mensalmente durante a
mora da parte ré, no limite pleiteado pela parte autora (16 meses) e danos
morais no importe de R$ 10.000,00, nos termos deste acórdão. O parcial
provimento do recurso importa em modificação da sucumbência, devendo a
ré arcar integralmente com as custas e despesas processuais, vez que vencida
em mínima parte a autora, nos termos do artigo 86, § único, do Código de
Processo Civil/2015, e honorários advocatícios, ora fixados em 15% sobre o
valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2o, do mesmo diploma
processual.
Posto isto, dá-se parcial provimento à apelação.
Mario A. Silveira
Relator