Tribunal: TJSP
Processo: 1012751-07.2018.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Roberto Mac Cracken
Órgão colegiado: 22a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-11
Data de publicação: 2020-09-11

Ementa:
Ação declaratória de rescisão de contrato com pedido ressarcimento de valores pagos. Compromisso de compra e venda. Autora que pactuou instrumento particular de compromisso de compra e venda com a requerida, com previsão de valor a ser financiado junto à Caixa Econômica Federal. Aprovação do financiamento em valor inferior ao previsto no quadro resumo do contrato que resultou em elevação do

Ementa:
Ação declaratória de rescisão de contrato com pedido ressarcimento de valores pagos. Compromisso de compra e venda. Autora que pactuou instrumento particular de compromisso de compra e venda com a requerida, com previsão de valor a ser financiado junto à Caixa Econômica Federal. Aprovação do financiamento em valor inferior ao previsto no quadro resumo do contrato que resultou em elevação do valor das parcelas para quitação do imóvel. Posteriores renegociações que culminaram em acordo para devolução da unidade à construtora requerida para alienação a terceiros. Elementos fáticos que indicam a ocorrência, para fins práticos, de rescisão bilateral. Abusiva a rescisão contratual sem devolução de parcelas pagas, nos termos do Código de Direito do Consumidor, ressalvada a retenção de 20% a título de despesas administrativas e comerciais. Recurso adesivo da autora. Comissão de corretagem. Ressarcimento que se submete à prescrição trienal. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. Inexistência de nexo causal entre a suposta negativação da autora e a conduta da ré. Dano moral não configurado. Recursos não providos.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000739601
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1012751-07.2018.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que é apelante/apelado ZINCO
RESIDENCIAL CONSTRUÇÕES LTDA, é apelada/apelante SHIRLEY GOMES
SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 22a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS MELLO
(Presidente sem voto), EDGARD ROSA E ALBERTO GOSSON.
São Paulo, 11 de setembro de 2020.
ROBERTO MAC CRACKEN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012751-07.2018.8.26.0152 -Voto no
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Voto no 34.968
Apelação no 1012751-07.2018.8.26.0152
Comarca: Cotia
Apelante/Apelado: Zinco Residencial Construções Ltda
Apelado/Apelante: Shirley Gomes Silva
Ação declaratória de rescisão de contrato com pedido
ressarcimento de valores pagos. Compromisso de compra e
venda. Autora que pactuou instrumento particular de
compromisso de compra e venda com a requerida, com
previsão de valor a ser financiado junto à Caixa Econômica
Federal. Aprovação do financiamento em valor inferior ao
previsto no quadro resumo do contrato que resultou em
elevação do valor das parcelas para quitação do imóvel.
Posteriores renegociações que culminaram em acordo para
devolução da unidade à construtora requerida para alienação a
terceiros. Elementos fáticos que indicam a ocorrência, para fins
práticos, de rescisão bilateral. Abusiva a rescisão contratual
sem devolução de parcelas pagas, nos termos do Código de
Direito do Consumidor, ressalvada a retenção de 20% a título
de despesas administrativas e comerciais. Recurso adesivo da
autora. Comissão de corretagem. Ressarcimento que se
submete à prescrição trienal. Precedente do Superior Tribunal
de Justiça. Inexistência de nexo causal entre a suposta
negativação da autora e a conduta da ré. Dano moral não
configurado. Recursos não providos.
Trata-se de recurso interposto pela requerida em face
da r. sentença de fls. 311/315, que, em ação de rescisão contratual
cumulada com pedido de devolução de valores, julgou parcialmente
procedente o pedido exordial, determinando a rescisão do contrato, com a

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condenação da ré à devolução dos valores do FGTS e os depositados a
título de amortização do financiamento contratado, ressalvada a retenção
de 20% a título de condomínio, com a condenação das partes a arcar com
os honorários da parte ex adversa, arbitrados em 10% sobre o valor da
causa.
Alega a apelante, em síntese, a ilegitimidade passiva
referente ao pleito de devolução das parcelas pagas a título de evolução da
obra e parcela do FGTS, que a confissão de dívida no presente caso
ocorreu em função da aprovação de valor de financiamento inferior ao
originalmente previsto, que realizou todas as tentativas de prosseguir com
o negócio, com reparcelmantos e posteriormente com outorga de poderes
da requerente à requerida para que esta pudesse tentar vender a unidade
para terceiros, que após este acordo a requerida arcou com lavratura de
escritura, com despesas condominiais e com a quitação do financiamento
perante a CEF, não havendo que se falar em devolução de valores
eventualmente pagos pela requerente relativos a parcelas de evolução da
obra e parcelas intermediárias. Pugna pela reforma da sentença.
Em recurso adesivo, a requerente pugna pela
devolução integral dos valores pagos por si, tendo em vista que foi
seduzida por técnicas de venda praticadas pelos prepostos da requerida,
que foi compelida a assinar termo de confissão de dívida mediante assédio
moral e a ameaça de perder todo o valor até então dispendido, que deve ser
devolvido o valor referente à taxa de corretagem, visto que a prescrição
aplicada ao caso é quinquenal, e que são devidos danos morais em
decorrência do dano caracterizado pela negativação de seu nome quando a

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requerida deixou de pagar as parcelas referentes ao financiamento
contratado junto à CEF, como havia se comprometido a fazer.
Contrarrazões em fls. 335/345 e 366/387.
Do essencial, é o relatório.
Trata-se de ação de rescisão de contrato cumulada com
pedido de restituição de valores pagos movida pela requerente que alega,
em suma, que adquiriu imóvel na planta junto à requerida, que firmou
Compromisso de Compra e Venda nos termos de preço e forma de
pagamento constantes do quadro resumo, no qual ficou estabelecido preço
de R$ 253.637,50, entre parcelas mensais e valor a ser financiado junto à
Caixa Econômica Federal; que efetuou o pagamento da taxa de corretagem
através de três cheques; que a requerente entrou posteriormente em contato
consigo para afirmar que não foi aprovado o financiamento no valor
estipulado originalmente; que assinou contrato de confissão de dívida no
valor correspondente à diferença entre o valor originalmente previsto para
financiamento e o efetivamente aprovado pela Caixa; que os valores do
termo de confissão de dívida seriam pagos em parcelas mensais; que a
necessidade de arcar com parcelas do financiamento somadas às pactuadas
no termo de confissão de dívida inviabilizou o adimplemento contratual;
que em decorrência de tal fato realizou nova renegociação da dívida com a
requerida; que em novembro de 2016 a requerida propôs o retorno da
unidade à sua posse, comprometendo-se a arcar com o financiamento junto
à Caixa e as dívidas de condomínio; que não conseguiu adimplir o contrato
por culpa da requerida; pugna pela restituição dos valores e danos morais,

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visto que a requerida não arcou com as parcelas do financiamento, o que
resultou em sua negativação.
Em contestação, a ré afirma, em suma, que o
compromisso de compra e venda firmado estabelecia a responsabilidade da
requerente em obter o financiamento junto à Caixa nos valores indicados,
que a construtora não interfere no processo de financiamento, que a
diferença já era de conhecimento da requerente, que a confissão de dívida
foi alternativa oferecida à autora para viabilizar o adimplemento do
negócio, que não tem legitimidade passiva para a restituição de valores
pagos advindos do FGTS, que os juros da obra são de responsabilidade do
comprador do imóvel, que não cabe a devolução dos valores pagos a título
de corretagem, que não possui legitimidade passiva para o pleito
indenizatório, visto que foi a Caixa que inscreveu a autora em cadastro de
maus pagadores, que a negativação não decorreu de conduta da requerida,
que não cabe qualquer restituição das parcelas relativas à compra do
imóvel.
Em fls. 311/315 sobreveio a r. sentença recorrida, que
julgou parcialmente procedente o pleito, que reconheceu a rescisão do
contrato pela requerida, determinando a devolução dos valores pagos, com
a retenção de 20% a título de ressarcimento de despesas administrativas,
reconhecendo prescrita a pretensão à devolução dos valores pagos a título
de corretagem.
Diante de tal contexto fático-jurídico, vejamos:
No que tange à ilegitimidade passiva para o pleito de
devolução dos valores pagos, não merecem prosperar, com todas as vênias,

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os argumentos da requerida apelante.
Como se verifica dos autos, muito embora tenha sido
utilizados valores oriundos dos depósitos em FGTS do requerente para
abatimento do valor a ser pago a título de parcelas do financiamento junto
à Caixa, o caso em tela diz respeito especificamente ao pleito de devolução
das parcelas pagas à requerida a título de aquisição do imóvel.
Conforme bem observado pela r. sentença recorrida, a
requerida recebeu os valores do financiamento realizado junto à Caixa
Econômica Federal, sendo certo que os valores utilizados do FGTS
compõem o cálculo de valores pagos pelo requerente no bojo do contrato.
No que concerne à devolução dos valores pagos, a
questão se cinge à verificação da eventual rescisão contratual por parte da
requerida.
A análise dos documentos de fls. 120, que dizem
respeito à procuração pública assinada pela autora, concedendo à requerida
poderes para vender, ceder e alienar fiduciariamente o imóvel em questão
se coadunam com as narrativas da inicial. De fato, a própria requerida
confessa em sua contestação que o intuito da referida procuração era
desonerar a requerente de suas obrigações contratuais
mais
especificamente do pagamento das parcelas da aquisição
mediante
efetiva desconstituição do negócio jurídico originalmente firmado: “Assim,
após a transferência da propriedade, após reparcelamento a Autora
esclareceu que não conseguiria mais cumprir com o pactuado, momento
em que as partes acordaram que, por mera liberalidade, a Autora
outorgaria poderes, através de uma escritura pública, outorgando

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procuração (doc. 04), à Requerida, para que esta pudesse tentar vender
para terceiros a unidade ou, se não conseguisse, reaver o imóvel,
objetivando desobrigar a Autora quanto aos seus pagamentos perante a
Caixa Econômica Federal e a própria Autora.”
Ademais, de acordo com a escritura de fls. 127, de fato
se efetivou a transferência da propriedade para a construtora requerida em
30.10.2017, sendo evidente que, pelo cotejo com as demais informações e
documentos trazidos aos autos, tal transferência constituiu, para fins
práticos, a devolução do imóvel à construtora, em resolução de contrato.
Conforme se depreende, ainda, da própria narrativa
exordial e dos documentos trazidos pela parte autora em fls. 121/125, que
dão conta de que tal acordo se deu em decorrência de diversas tratativas
entre as partes acerca da melhor continuidade do negócio jurídico. Assim,
embora haja cláusula no contrato de compromisso de compra e venda
originalmente firmado, a qual dispõe que, no evento de resolução do
contrato por eventual inadimplemento do comprador, no presente caso
verifica-se a resolução bilateral, por acordo das partes.
Nesses termos, como asseverado pela r. sentença
recorrida, são nulas de pleno direito quaisquer disposições acerca de
eventual perda total de prestações pagas em decorrência da resolução do
contrato. Assim, é devida a restituição dos valores já pagos, ressalvada a
retenção de 20% do montante, a título de despesas administrativas e de
comercialização. Nesses termos:
Compromisso de compra e venda. Ação de
rescisão contratual c.c. devolução de valores.

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Rescisão por culpa da compradora. Restituição de
80% das quantias pagas pelo autor, com retenção
de 20% pela ré para fazer frente às suas despesas
administrativas e de comercialização. Súmula no 1
do TJSP. Precedentes da Câmara e do STJ.
Obrigação de pagar a comissão de corretagem
não
informada
previamente
ao
promitente
comprador. Restituição devida. Abusividade da
cobrança da taxa de assessoria técnico-imobiliária
(taxa
SATI).
Restituição
também
devida.
Entendimento
consolidado
pelo
STJ
no
julgamento do Recurso Especial Repetitivo no
1.599.511/SP. Sentença reformada em parte.
Recurso parcialmente provido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1012278-16.2014.8.26.0005;
Relator
(a): Alexandre Marcondes; Órgão Julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Foro Regional V -
São Miguel Paulista - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 12/08/2017; Data de Registro:
12/08/2017)
No que tange às alegações formuladas pela autora em

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sede de recurso adesivo, com todas as vênias, não merecem prosperar.
Muito embora a autora aduza que tenha sido vítima de
práticas comerciais abusivas decorrentes das técnicas de comercialização
da ré, não se verifica qualquer vício de vontade a macular o negócio
jurídico originalmente firmado, sendo certo que a autora assinou o contrato
de fls. 46/74 por sua liberalidade e em pleno exercício de seu direito de
contratar. Ademais, não se verifica que a autora tenha sofrido dano
decorrente de práticas abusivas na execução do referido contrato, visto que
o aumento do valor das parcelas mensais decorreu dos eventos narrados na
exordial, especialmente da aprovação do financiamento junto à Caixa
Econômica Federal em valor inferior ao previsto no memorial de valores
do contrato, situação que não decorre de ato ilícito a ser atribuído à
requerida.
No que tange aos valores relativos à comissão de
corretagem, ao contrário do que aduz a requerente, trata-se de caso de
prescrição trienal, nos termos de precedente do Egrégio Superior Tribunal
de Justiça (REsp no 1.551.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino,
Dje 06.09.2016), que cumpre observar(CPC,art. 927, inciso III). Ainda:
REVISIONAL
CONTRATO DE MÚTUO
GARANTIDO
POR
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
DE
IMÓVEL
-
CAPITALIZAÇÃO
DE
JUROS

ADMISSIBILIDADE PACTO EXPRESSO
SÚMULA No 541 DO STJ AUSÊNCIA DE

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ILEGALIDADE NA ESTIPULAÇÃO DO IGP-
M COMO ÍNDICE DE REAJUSTE DO SALDO
DEVEDOR
COBRANÇA DE TARIFA DE
ANÁLISE JURÍDICA, CORRESPONDENTE À
TAXA
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA, E TAXA DE PROMOÇÃO DE
VENDA, REFERENTE À COMISSÃO DE
CORRETAGEM
PRESCRIÇÃO TRIENAL
CONFORME PRECEDENTE DE TRIBUNAL
SUPERIOR EM RECURSO REPETITIVO -
APELAÇÃO IMPROVIDA.
(TJSP;
Apelação
Cível
1017768-71.2018.8.26.0007;
Relator
(a): Matheus Fontes; Órgão Julgador: 22a Câmara
de Direito Privado; Foro Regional VII - Itaquera -
4a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/10/2019;
Data de Registro: 18/10/2019)
Nesse sentido, merece manutenção o trecho da
sentença recorrida que reconhece a prescrição da pretensão à devolução
dos valores supramencionados.
Ainda, no que diz respeito a eventual dano moral
decorrente da indevida negativação da requerente, não se comprova
qualquer nexo causal entre suposto ato ilícito da requerida e o aviso de

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débito de fls. 123, tampouco há comprovação de efetivo registro do nome
da requerente em cadastros restritivos de crédito.
Frise-se, ademais, que a referida notificação diz
respeito a débitos referentes a dezembro de 2016, anteriores, portanto, à
pactuação de que as parcelas do financiamento disputado seriam arcadas
pela requerida. Nesses termos, portanto, não subsiste qualquer dano moral
indenizável.
Ante o exposto, nos exatos termos acima lançados,
nega-se provimento ao recurso da requerida e ao recurso adesivo da autora.
Em razão do ora decidido, verificada a manutenção do ônus sucumbencial
conforme disposto pela r. sentença recorrida.
Roberto Mac Cracken
Relator