Tribunal: TJSP
Processo: 1010097-74.2016.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
APELAÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – ALEGAÇÃO DE REDUÇÃO DO VALOR DO LOCATIVO EM DECORRÊNCIA DAS OBRAS REALIZADAS NO IMÓVEL – CERCEAMENTO DE DEFESA CARACTERIZADO – VIABILIDADE DA PRODUÇÃO DA PROVA ORAL PRETENDIDA
- Não se podendo obstar a tentativa de apuração de que houve acordo entre as partes para a redução do valor do locativo em face dos reparos realizados no imóvel,

Ementa:
APELAÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – ALEGAÇÃO DE REDUÇÃO DO VALOR DO LOCATIVO EM DECORRÊNCIA DAS OBRAS REALIZADAS NO IMÓVEL – CERCEAMENTO DE DEFESA CARACTERIZADO – VIABILIDADE DA PRODUÇÃO DA PROVA ORAL PRETENDIDA
- Não se podendo obstar a tentativa de apuração de que houve acordo entre as partes para a redução do valor do locativo em face dos reparos realizados no imóvel, necessária se faz a anulação da r. sentença e a consequente remessa dos autos ao R. Juízo a quo para que seja oportunizada a produção da prova oral e, à luz do apurado, seja proferida nova sentença em face do novo conjunto probatório a ser formado.
RECURSO PROVIDO, sentença anulada.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000760273
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1010097-74.2016.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ITAJO
ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA., é apelado/apelante FOTOSFERA LTDA e
Apelado KAMÉLIAS IMÓVEIS E PARTICIPAÇÕES LTDA..
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso, para anular a sentença.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE
NETO (Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Seção de Direito Privado
APELAÇÃO CÍVEL No 1010097-74.2016.8.26.0004
VOTO No 28066
APELAÇÃO CÍVEL No 1010097-74.2016.8.26.0004
APELANTE: FOTOSFERA LTDA
APELADAS: KAMÉLIAS IMÓVEIS E PARTICIPAÇÕES LTDA E ITAJO ADMINISTRAÇÃO
DE IMÓVEIS LDTA
COMARCA: CAPITAL (4a Vara Cível do Foro Regional da Lapa)
MAGISTRADO PROLATOR DA DECISÃO: DR (A) RENATO GUANAES SIMÕES
THOMSEM
EMENTA
APELAÇÃO

CONTRATO
DE
LOCAÇÃO
NÃO
RESIDENCIAL ALEGAÇÃO DE REDUÇÃO DO VALOR DO
LOCATIVO EM DECORRÊNCIA DAS OBRAS REALIZADAS
NO
IMÓVEL

CERCEAMENTO
DE
DEFESA
CARACTERIZADO
VIABILIDADE DA PRODUÇÃO DA
PROVA ORAL PRETENDIDA
- Não se podendo obstar a tentativa de apuração de que houve
acordo entre as partes para a redução do valor do locativo em face
dos reparos realizados no imóvel, necessária se faz a anulação da r.
sentença e a consequente remessa dos autos ao R. Juízo a quo para
que seja oportunizada a produção da prova oral e, à luz do
apurado, seja proferida nova sentença em face do novo conjunto
probatório a ser formado.
RECURSO PROVIDO, sentença anulada.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
432/440, cujo relatório se adota, que ressalvada a perda do objeto da demanda em relação
ao pedido de despejo, julgou procedentes os demais pleitos, rescindido o contrato de
locação celebrado entre as partes, condenando a ré ao pagamento dos aluguéis e encargos
de locação vencidos no período de maio de 2016 até 11 de maio de 2017, acrescida de
multa contratual de 10% (cláusula 423) e de correção monetária pela tabela deste E.
Tribunal, e de juros de mora de 1% ao mês, ambos da data do vencimento de cada parcela
que compõe o débito, em razão do disposto nos artigos 389, 395 e 406 do CC c.c. art. 161, §
1o do CTN. Por se tratar de obrigação líquida e positiva. Por consequência, condenou a ré ao
pagamento das custas e despesas processuais, bem como, dos honorários advocatícios
fixados em 10% do valor atualizado da condenação.
Entendeu o i. Magistrado a quo, que em decorrência da sucessão empresarial

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VOTO No 28066
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havida, a empresa Fotosfera São Paulo Impressões Digitais Ltda tinha legitimidade para
figurar no polo passivo da demanda, respondendo pelas eventuais dívidas contraídas pela
antiga locatária, principalmente por ter sido dada publicidade da averbação da cisão, bem
como, da tolerância da locadora. Por se tratar de cisão da empresa, destacou que não era
caso de admitir violação da cláusula 6.1 do contrato. Afirmou que houve ciência da locadora
acerca da sucessão empresarial sem que houvesse oposição. No que toca ao
inadimplemento contratual, salientou que a relação existente entre as partes não era regida
pelo CDC e que a ré não havia negado a existência do débito, mas apenas pretendida
compensar os débitos com as benfeitorias realizadas. Observou que o contrato era claro em
relação ao objeto da ação e da renúncia ao direito de retenção ou a indenização por
benfeitorias. Asseverou que para introduzir qualquer benfeitoria no imóvel a locatária
dependeria de prévia autorização por escrito da locadora, inexistindo, ainda, prova de recusa
injustificada por parte da locadora, razão pela qual concluiu que não poderia ser afastada a
força obrigatória do contrato. Reconheceu a validade da cláusula limitadora, pois além de
decorrer da livre vontade das partes, envolvia interesses disponíveis entre partes capazes,
observando no mais, os termos da Súmula 355 do C. STJ, razão pela qual deveria ser
rejeitado o pedido de compensação. No mais, destacou que o fato da propriedade do imóvel
ter sido atribuída a terceiro não comprometia o acolhimento do pedido de despejo e que a
discussão acerca da titularidade do imóvel não alterava as obrigações que a ré contraiu junto
à autora por meio do contrato de locação. Ponderou que a decisão proferida em outra
demanda apenas refletiria efeitos entre as partes daquele processo. Por fim, reconheceu
como prejudicado o pedido de despejo ante a imissão na posse do bem da empresa Itajó.
Foram opostos embargos de declaração, os quais restaram rejeitados.
Irresignada, a ré e a terceira interessada apelaram.
Aduziu a ré, em suma, que a r. sentença deveria ser reformada ao argumento
de que as benfeitorias realizadas foram emergenciais e tinha por objeto conter inundações,
para que fosse garantido que a ré mantivesse suas operações em andamento, tendo sido
negociado desconto nos aluguéis, justamente para que fosse equilibrada referida situação.
Afirmou que para a correta solução da lide necessária se fazia a maior instrução probatória
para que ao menos se pudesse produzir prova testemunhal sobre os fatos. Observou que
não tendo sido permitida a produção de provas, que ao menos tivesse sido considerada

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como válida a comunicação digital feita pelas partes, sendo descabida a discordância da
redução do aluguel. Alegou que a parte adversa havia ignorado suas obrigações,
abandonando o imóvel e violando o necessário equilíbrio da relação locatícia. Com relação à
sucumbência sustentou que a parte adversa havia restado derrotada em relação ao
reconhecimento da legitimidade passiva da ora recorrente, razão pela qual a sucumbência
deveria ser recíproca.
Processado o apelo e intimada a parte contrária a se manifestar, foram
apresentadas contrarrazões, oportunidade em que foi sustentada tese de insuficiência de
preparo recursal, tendo os autos sido remetidos a este Tribunal.
Nesta Instância, foi homologado o acordo entabulado entre a então autora e a
corré Itajó Administração, bem como, determinada a complementação do preparo recursal, o
que foi feito às fls. 534/535.
É a síntese do necessário.
O recurso comporta acolhimento.
Isto porque, evidente se mostra que houve cerceamento de defesa, vez que
não foi oportunizada a produção da prova necessária à demonstração da tese sustentada
pela ré, prova essa cuja produção se apresentava como meio indispensável para se alcançar
a veracidade dos fatos, qual seja, de que houve acordo entre as partes para a redução
do valor da locação de R$ 85.000,00 para R$ 60.000,00.
Note-se que referida situação merecia ser melhor analisada, mormente
porque a apelante alega que referida redução decorreu da necessidade de realização
de obra emergencial no imóvel.
Neste contexto, importante lembrar que não se olvida que as partes
convencionaram expressamente a impossibilidade de introdução de qualquer
benfeitoria no imóvel sem a prévia autorização por escrito pela locadora (cláusula 9.1

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fls. 07), bem como, que as despesas decorrentes de eventual obra autorizada
deveriam ser custeadas pela locatária (cláusula 9.2 fls. 07).
Porém, não se pode obstar à luz de tal convenção, a realização da prova
oral, cujo escopo era demonstrar que ambas as partes concordaram em agir na forma
diversa do estipulado contratualmente.
Por isso, não se podendo obstar a tentativa de apuração da questão retro
mencionada por meio de todas as provas admitidas em direito (de que houve acordo entre
as partes para a redução do valor do locativo de R$ 85.000,00 para R$ 60.000,00 em
face dos reparos realizados no imóvel), necessária se faz a anulação da r. sentença e a
consequente remessa dos autos ao R. Juízo a quo para que seja oportunizada a produção
da prova oral e, à luz do apurado, seja proferida nova sentença em face do novo conjunto
probatório a ser formado.
Mais, creio seja desnecessário.
Destarte, DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso, para anular a sentença,
determinando o retorno dos autos à R. Primeira Instância para que seja oportunizada a
produção da prova pericial requerida pela autora e, à luz do apurado, seja proferida nova
sentença em face do novo conjunto probatório a ser formado.
Maria Lúcia Pizzotti

Relatora