Tribunal: TJSP
Processo: 1031040-73.2016.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
1. Responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega. Alegadas dificuldades na construção. Fortuitos internos decorrentes do risco da atividade. Art. 927, parágrafo único, do CC. Responsabilidade objetiva da fornecedora. Arts. 12 e 14 do CDC. Súmula 161/TJSP. Responsabilidade configurada.
2. Período de mora. Termo final: entrega das chaves,

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
1. Responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega. Alegadas dificuldades na construção. Fortuitos internos decorrentes do risco da atividade. Art. 927, parágrafo único, do CC. Responsabilidade objetiva da fornecedora. Arts. 12 e 14 do CDC. Súmula 161/TJSP. Responsabilidade configurada.
2. Período de mora. Termo final: entrega das chaves, independente da expedição do "habite-se". Súmula no 160 do E. TJSP e Tema Repetitivo no 996 do E. STJ. Ausência de comprovação de disponibilização do imóvel para a entrega em momento anterior e que o atraso se deu por culpa do adquirente ao demorar para quitar o preço.
3. Lucros cessantes. Presunção pela não utilização do imóvel durante a mora. Súmula 162 do E. TJSP e Tema Repetitivo no 996 do E. STJ. Base de cálculo. Valor do contrato atualizado. Percentual. Alíquota de 0,5% adequada à realidade do mercado imobiliário. Condenação em lucros cessantes devida.
4. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000994972
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1031040-73.2016.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante ACS
SANTA CLARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado
GLAUCO HELENO SEBER.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES
LOPEZ GIL.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 22729
APELAÇÃO No: 1031040-73.2016.8.26.0114
COMARCA: CAMPINAS
APTE.:
ACS SANTA CLARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA
APDO.:
GLAUCO HELENO SEBER
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA.
1. Responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega.
Alegadas dificuldades na construção. Fortuitos internos
decorrentes do risco da atividade. Art. 927, parágrafo único,
do CC. Responsabilidade objetiva da fornecedora. Arts. 12 e
14
do
CDC.
Súmula
161/TJSP.
Responsabilidade
configurada.
2. Período de mora. Termo final: entrega das chaves,
independente da expedição do “habite-se”. Súmula no 160
do E. TJSP e Tema Repetitivo no 996 do E. STJ. Ausência
de comprovação de disponibilização do imóvel para a
entrega em momento anterior e que o atraso se deu por
culpa do adquirente ao demorar para quitar o preço.
3. Lucros cessantes. Presunção pela não utilização do
imóvel durante a mora. Súmula 162 do E. TJSP e Tema
Repetitivo no 996 do E. STJ. Base de cálculo. Valor do
contrato atualizado. Percentual. Alíquota de 0,5% adequada
à realidade do mercado imobiliário. Condenação em lucros
cessantes devida.
4. Recurso não provido.
Vistos.
Trata-se de “AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS MATERIAIS E MORAIS” ajuizada pelo adquirente
GLAUCO HELENO SEBER em face da vendedora ACS SANTA
CLARA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA
em
decorrência de atraso na entrega de imóvel. Alegou o autor que
firmou contrato particular de promessa de compra e venda de
bem imóvel para entrega futura e que a previsão para a entrega

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das chaves era de meio de 2013, mas o imóvel foi entregue
somente em julho de 2016. Sustentou que pagou valor indevido a
título de comissão de corretagem e taxa SATI. Requereu, em
consequência, a prolação de sentença que: a) declarasse abusiva a
cláusula que concede a prorrogação do prazo por 180 dias; b)
condenasse a ré no pagamento de indenização por danos morais;
c) condenasse a ré no pagamento de lucros cessantes; d)
condenasse a Ré ao pagamento de multa contratual, de forma
reversa, em razão de sua mora; e e) condenasse a ré na
restituição da comissão de corretagem e taxa de assessoria SATI.
A
r.
sentença
(fls.
207/213

proferida
05/08/2020; DJE de 07/08/2020) julgou a ação nos seguintes
termos:
(...)
Observa-se que o contrato previu entrega futura, com
previsão para 31 de maio de 2013, com prazo de
tolerância de 180 dias (pág. 43). O imóvel, entretanto,
foi entregue somente em 25 de julho de 2016 (págs.
72/73). (...)
Entretanto, ainda que se considere o prazo de tolerância
de 180 dias, o imóvel deveria ter sido entregue até
novembro de 2013, o que não ocorreu. (...)
Considera-se razoável a fixação de indenização em 0,5%
sobre o valor atualizado do contrato pelo mês de atraso.
Sobre o valor, deverá incidir juros de mora de 12% ao
ano desde a citação e correção monetária desde a data do
atraso. (...)
DIANTE DO EXPOSTO, e considerando o mais que dos
autos consta, ACOLHO a prejudicial de mérito de
PRESCRIÇÃO referente à cobrança dos valores pagos à
título de comissão de corretagem e taxa SATI, julgando
o feito com resolução do mérito nos termos do art. 487,
II, do CPC, com relação ao pedido. No mais, JULGO
PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para
CONDENAR a Ré ao pagamento de indenização por
lucros cessantes, conforme parâmetros estabelecidos na
fundamentação.

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Apela a ré (fls. 217/225) afirmando que “o prazo
de tolerância foi ultrapassado porque ocorreram circunstâncias
imprevisíveis e alheias à vontade desta peticionária, sobre as quais a
Construtora
não
teve
qualquer
responsabilidade
e
controle,
caracterizando-se assim, como fato de 'força maior', excludente de
responsabilidade.” Diz que “um dos primeiros atrasos se deu em razão
da necessidade de promover adaptações no projeto inicial perante a
Prefeitura,
sendo
necessária
para
respectivas
aprovações
administrativas. Não obstante, ocorreram problemas com mão de obra,
além da sabida falta no setor, houve a paralisação das obras pelo
Sindicato da Construtora contratada para realizar o empreendimento.
A greve foi rápida, mas atrapalhou o curso normal das obras - situação
que o cronograma de obra não prevê quando da estipulação do prazo de
entrega,
o
que
também
pode
ser
comprovado
facilmente
por
testemunhas.”
Defende a “inexistência de atraso em vista da
exceção do contrato inadimplido”, pois “o Habite-se da obra foi
concedido em 24/03/2014, momento em que concede a condição de
habitabilidade do Condomínio - fls. 156. Sendo assim, deveria o
Apelado proceder com o pagamento do saldo devedor, o que deveria ter
ocorrido em novembro de 2013, mas não ocorreu. Portanto, não há o
que se falar em atraso por parte da Apelante e sua responsabilidade
indenizatória, em vista do descumprimento de pagamento do saldo
devedor por parte do Apelado.”
Especificamente quanto aos lucros cessantes,
alega que “sequer há prova efetiva de que o imóvel poderia ter sido
dado em locação ou para qualquer outro fim caso a entrega do bem
tivesse ocorrido naquela data, não passando a perda alegada pelo
Apelada de mera presunção. Caberia a parte Apelada a demonstração

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efetiva de que deixou de perceber valores, o que não ocorreu.”
Requer a improcedência da ação.
Subsidiariamente, sustenta que a indenização
“deve ser o calculado sob o valor à época, e não atualizado, como
fixado na r. sentença, nos termos da jurisprudência”. Ademais, diz
que “o termo ad quem, que deverá ser a data da entrega do habite-se
ou CCO (Certificado de Conclusão de Obra) eis que a data de entrega
das chaves está atrelado ao fiel pagamento do imóvel o qual pode se
prolongar por tempo incerto, ou seja, não deve ser suportado
respectivo ônus pela Apelante em vista ao instituto do Duty to
Mitigate
the
Loss.
Ou
seja,
é
descabido,
portanto,
qualquer
indenização sob esse período em que a parte Apelada decidiu
permanecer com o pagamento do saldo devedor”. Conclui que os
lucros cessantes não devem ser “mais de 0,5%, do valor à época do
contrato, em vista a remansosa jurisprudência, devendo ficar adstrito
entre 30/11/2013 data do alegado atraso e a data da emissão do Habite-
se em 24/03/2014, sob pena de enriquecimento sem causa da parte
adversa.”
Tempestivo
e
com
as
respectivas
custas
recolhidas, o recurso foi devidamente processado.
Contrarrazões às fls. 231/236.
É o relatório.
1
RESPONSABILIDADE DA RÉ PELO ATRASO
Quanto à alegação da ré de que o atraso na
entrega do imóvel se deu apenas em razão de dificuldades na

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construção (adaptações no projeto inicial perante a Prefeitura e
falta de mão de obra), incabível se imputar ao consumidor os
ônus decorrentes do risco da atividade daquele que com ela lucra
(art. 927, parágrafo único, Código Civil).
Trata-se de fortuito interno inerente à atividade
que o fornecedor, que, nos termos dos arts. 12 e 14 do Código de
Defesa do Consumidor, possui responsabilidade objetiva.
No mesmo sentido, já decidiu essa Colenda
Câmara:
Compra e venda - Atraso na entrega do imóvel - Falta
de
mão
de
obra
não
comprovada
não
exime
responsabilidade da fornecedora Apelante - Fortuito
interno, de responsabilidade da fornecedora Apelante
("teoria do risco", art. 18, "caput", CDC) - Atraso
enseja
indenização
do
dano
decorrente
da
impossibilidade de fruir do bem (...)
A excludente de responsabilidade alegada pela Apelante
não
merece
acolhimento.
Apesar
de
o
“boom
imobiliário” ser notório, as consequências alegadas pela
Apelante escassez de mão de obra dependem de prova
(art. 333, inc. II, CPC), a qual não foi absolutamente
produzida,
limitando-se
a
Recorrente a alegá-las,
descabendo portanto afastar sua responsabilidade pelo
atraso com base em caso fortuito.
Diga-se
ainda
que,
em
se
tratando
de
relação
consumerista afinal, os Apelados compraram o bem
visando ao uso final e as Apelantes dedicam-se
profissionalmente a construir e comercializar esses
imóveis (arts. 2o e 3o CDC), o fornecedor responde
objetivamente pelos vício do bem (art. 18, “caput”,
CDC), inclusive pelos fortuitos internos, tal qual o
aduzido pela Apelante:
“Entende-se fortuito interno o fato imprevisível e, por
isso, inevitável ocorrido no momento da fabricação do
produto. Não exclui a responsabilidade do fornecedor,
porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do
empreendimento, submetendo-se à noção geral de defeito
de concepção do produto ou de formulação do serviço.
Vale dizer, se o defeito ocorreu antes da introdução do
produto no mercado de consumo, não importa saber o

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motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre
responsável
pelas
suas
consequências,
ainda
que
decorrente de fato imprevisível e inevitável”. (Sergio
Cavalieri Filho, Programa de Responsabilidade Civil, 9a
ed., São Paulo: Atlas, 2010, p. 185, grifei).
(TJSP, Ap. 0026080-64.2011.8.26.0309, 7a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Luiz Antonio Costa, j.
18/12/2013 - g.n.)
Com o mesmo entendimento, dispõe a Súmula
no 161 deste Egrégio Tribunal: “Não constitui hipótese de caso
fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de
mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou,
ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res
inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente.”
Assim, deve a ré ser responsabilizada pelos
danos decorrentes do atraso.
2 - PERÍODO DE MORA
Ao contrário do que defende a ré, o termo final
da mora deve ser a data da entrega do imóvel e não na data de
expedição do “habite-se”.
Não há congruência temporal necessária entre
a expedição do “habite-se”, requisito administrativo imposto
pela Prefeitura, e a efetiva e contratualmente acordada entrega
do imóvel.
Quando da ocorrência do “habite-se”, o imóvel
não necessariamente está apto para a entrega, podendo faltar
diversos acabamentos devidos de acordo com o contrato.
Ademais, para a entrega das chaves, em muitos

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casos é necessário o preenchimento de diversos requisitos de
responsabilidade da vendedora que vão além da expedição do
“habite-se”, como a individualização das matrículas e a baixa na
eventual hipoteca do empreendimento.
Disposição contratual que fixe a data da
entrega do imóvel como sendo a data da expedição do “habite-
se” é nula por manifesta abusividade (art. 51, IV, do Código de
Defesa do Consumidor).
Com o mesmo entendimento, este Egrégio
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO editou a
Súmula 160, que dispõe:
TJSP, Súmula 160: A expedição do habite-se, quando
não coincidir com a imediata disponibilização física do
imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora
contratual atribuída à vendedora.
No mesmo sentido, decidiu o Egrégio SUPERIOR
TRIBUNAL
DE JUSTIÇA no Tema Repetitivo no 996 (REsp
1729593/SP): “1.2. No caso de descumprimento do prazo para a
entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do
comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do
bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel
mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo
final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma.”
Frisa-se
que
em
nenhum
momento
a
ré
comprovou que o imóvel estava disponível para entrega logo
após o “habite-se” só dependendo da quitação pelo autor. Além
disso, não há prova de demora anormal do autor em quitar o

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preço. Dessa forma, incabível a o argumento de exceção do
contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus)
Assim, considera-se entregue o imóvel apenas
quando da efetiva entrega das chaves (25/07/2016
fls. 72/73),
como bem entendeu a r. sentença, sendo o período de mora, que
serve de base para o lucros cessantes, de 30/11/2013 (prazo de
entrega mais tolerância de 180 dias) a 25/07/2016.
3
LUCROS CESSANTES
Os lucros cessantes, conforme entendimento da
Súmula no 162 deste Egrégio Tribunal, podem ser presumidos
pela
impossibilidade
de
utilização
do
imóvel
no
prazo
contratado, seja porque se poderia nele residir sem pagar
aluguel, seja porque dele se poderia usufruir a título de locação,
ou pela sua venda com lucro imobiliário:
TJSP, Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega
do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é
cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes,
havendo
a
presunção
de
prejuízo
do
adquirente,
independentemente da finalidade do negócio.
No mesmo sentido, decidiu o Egrégio SUPERIOR
TRIBUNAL
DE JUSTIÇA no Tema Repetitivo no 996 (REsp
1729593/SP): “1.2. No caso de descumprimento do prazo para a
entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do
comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do
bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel
mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo
final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da

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unidade autônoma.”
No tocante à base de cálculo, esta deve ser o
valor do contrato atualizado, uma vez que representativo do
valor de mercado do imóvel.
A correção monetária do valor do contrato é
devida, visto que o atraso é posterior ao momento em que o
contrato foi firmado. Lembra-se que a correção monetária
significa meramente a manutenção de um valor no tempo.
Quanto à porcentagem do valor do bem que
deve corresponder ao aluguel indenizatório, a alíquota de 0,5%
condiz com a realidade locatícia dos imóveis na atualidade e é
suficiente para ressarcir o comprador pelas lesões patrimoniais
que lhe foram causadas, não sendo especificamente impugnada
pela apelante.
Dessa forma, correta a r. sentença ao condenar
a apelante ao pagamento de lucros cessantes na forma de
aluguéis indenizatórios no patamar de 0,5% do valor do contrato
atualizado, por mês de atraso, inclusive fração, considerado o
período de mora de 30/11/2013 até a entrega das chaves
(25/07/2016).
4
DISPOSITIVO
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
Nos termos do art. 85, §11o, do Código de
Processo Civil, considerando o trabalho adicional decorrente da
interposição do recurso, condena-se a ré-apelante ao pagamento

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11
de honorários recursais de 50% da condenação honorária imposta
na r. sentença em seu desfavor (40% de 15% do valor da
condenação).
MARY GRÜN
Relatora