Tribunal: TJSP
Processo: 1011143-38.2014.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Empreitada
Órgão julgador: Adilson de Araujo
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
ÇÃO. PROVA TÉCNICA HÁBIL E VALORADA. RECURSOS IMPROVIDOS. No caso em julgamento, o alegado cerceamento de defesa deve ser afastado, pois as questões controvertidas foram elucidadas pelo perito no trabalho pericial apresentado, não havendo necessidade de novos esclarecimentos.
APELAÇÃO. EMPREITADA. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. FALHA DE CONSTRUÇÃO QUE DEFLAGROU DIVERSOS DANOS NO EDIFÍCIO-AUTOR. RESPONSABILIDADE DA RÉ. DEFEITO LIGADO À SEGURANÇA E SOLIDEZ DA OBRA. PRAZO DE GARANTIA QUINQUENAL (ART. 618, "CAPUT", DO CÓDIGO CIVIL). ESCOADO O PRAZO DE GARANTIA, SE A DEMANDA FOR AJUIZADA EM FACE DO EMPREITEIRO, APLICA-SE O PRAZO PRESCRICIONAL DE 10 ANOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 205 DO CC. PRESCRIÇÃO NÃO VERIFICADA, NO CASO. RECURSO DA RÉ IMPROVIDO. A prova pericial produzida neste processo revelou haver diversas falhas construtivas no edifício-autor de responsabilidade da construtora-ré. Tais defeitos, estão ligados à segurança e solidez da obra, cujo prazo de garantia é de 05 anos, segundo a regra do art. 618, "caput", do CC. Na hipótese, escoado o prazo quinquenal, aplica-se o disposto no art. 205 do CC, prevalecendo o termo prescricional de 10 anos, não havendo que se falar em esgotamento desse prazo, pois o condomínio-demandante foi constituído em 2007 e a presente demanda ajuizada em 2014.
(TJSP; Apelação Cível 1011143-38.2014.8.26.0564; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/02/2020; Data de Registro: 11/02/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Empreitada

Relator(a):

Adilson de Araujo

Comarca:

São Bernardo do Campo

Órgão julgador:

31a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

11/02/2020

Data de publicação:

11/02/2020

Ementa:
APELAÇÃO. EMPREITADA. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. PROVA PERICIAL. ESCLARECIMENTOS CONSISTENTES DO PERITO DO JUÍZO SOBRE OS PARECERES TÉCNICOS DOS ASSISTENTES. DESNECESSIDADE DE COMPLEMENTAÇÃO. PROVA TÉCNICA HÁBIL E VALORADA. RECURSOS IMPROVIDOS. No caso em julgamento, o alegado cerceamento de defesa deve ser

Ementa:
APELAÇÃO. EMPREITADA. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. PROVA PERICIAL. ESCLARECIMENTOS CONSISTENTES DO PERITO DO JUÍZO SOBRE OS PARECERES TÉCNICOS DOS ASSISTENTES. DESNECESSIDADE DE COMPLEMENTAÇÃO. PROVA TÉCNICA HÁBIL E VALORADA. RECURSOS IMPROVIDOS. No caso em julgamento, o alegado cerceamento de defesa deve ser afastado, pois as questões controvertidas foram elucidadas pelo perito no trabalho pericial apresentado, não havendo necessidade de novos esclarecimentos.
APELAÇÃO. EMPREITADA. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. FALHA DE CONSTRUÇÃO QUE DEFLAGROU DIVERSOS DANOS NO EDIFÍCIO-AUTOR. RESPONSABILIDADE DA RÉ. DEFEITO LIGADO À SEGURANÇA E SOLIDEZ DA OBRA. PRAZO DE GARANTIA QUINQUENAL (ART. 618, "CAPUT", DO CÓDIGO CIVIL). ESCOADO O PRAZO DE GARANTIA, SE A DEMANDA FOR AJUIZADA EM FACE DO EMPREITEIRO, APLICA-SE O PRAZO PRESCRICIONAL DE 10 ANOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 205 DO CC. PRESCRIÇÃO NÃO VERIFICADA, NO CASO. RECURSO DA RÉ IMPROVIDO. A prova pericial produzida neste processo revelou haver diversas falhas construtivas no edifício-autor de responsabilidade da construtora-ré. Tais defeitos, estão ligados à segurança e solidez da obra, cujo prazo de garantia é de 05 anos, segundo a regra do art. 618, "caput", do CC. Na hipótese, escoado o prazo quinquenal, aplica-se o disposto no art. 205 do CC, prevalecendo o termo prescricional de 10 anos, não havendo que se falar em esgotamento desse prazo, pois o condomínio-demandante foi constituído em 2007 e a presente demanda ajuizada em 2014.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
31a Câmara
1
Registro: 2020.0000082882

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1011143-38.2014.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que
é apelante/apelado CONDOMÍNIO PALAZZO ROMANO, é apelado/apelante
SAMMARONE INCORPORADORA LTDA.
ACORDAM, em 31a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos
recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores
ANTONIO RIGOLIN (Presidente sem voto), FRANCISCO CASCONI E PAULO
AYROSA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.

Assinatura Eletrônica
ADILSON DE ARAUJO
RELATOR

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2
6 Apelação Cível no 1011143-38.2014.8.26.0564
Voto no 30.322
Apelação Cível no 1011143-38.2014.8.26.0564 (Digital)
Comarca : São Bernardo do Campo 1a Vara Cível
Juiz (a) : Fabiana Feher Recasens
Aptes/Apdos: CONDOMÍNIO PALAZZO ROMANO (autor) e
SAMMARONE INCORPORADORA LTDA. (ré)

Voto no 30.322
APELAÇÃO.
EMPREITADA.
VÍCIO
DE
CONSTRUÇÃO.
AÇÃO
DE
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO.
CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. PROVA
PERICIAL. ESCLARECIMENTOS CONSISTENTES
DO PERITO DO JUÍZO SOBRE OS PARECERES
TÉCNICOS
DOS
ASSISTENTES.
DESNECESSIDADE
DE
COMPLEMENTAÇÃO.
PROVA
TÉCNICA
HÁBIL
E
VALORADA.
RECURSOS IMPROVIDOS. No caso em julgamento,
o alegado cerceamento de defesa deve ser afastado,
pois as questões controvertidas foram elucidadas pelo
perito no trabalho pericial apresentado, não havendo
necessidade de novos esclarecimentos.
APELAÇÃO.
EMPREITADA.
VÍCIO
DE
CONSTRUÇÃO.
AÇÃO
DE
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER.
FALHA
DE
CONSTRUÇÃO
QUE
DEFLAGROU DIVERSOS DANOS NO EDIFÍCIO-
AUTOR. RESPONSABILIDADE DA RÉ. DEFEITO
LIGADO À SEGURANÇA E SOLIDEZ DA OBRA.
PRAZO DE GARANTIA QUINQUENAL (ART. 618,
“CAPUT”, DO CÓDIGO CIVIL). ESCOADO O
PRAZO DE GARANTIA, SE A DEMANDA FOR
AJUIZADA EM FACE DO EMPREITEIRO, APLICA-
SE O PRAZO PRESCRICIONAL DE 10 ANOS.
INTELIGÊNCIA DO ART. 205 DO CC. PRESCRIÇÃO
NÃO VERIFICADA, NO CASO. RECURSO DA RÉ
IMPROVIDO. A prova pericial produzida neste
processo revelou haver diversas falhas construtivas
no edifício-autor de responsabilidade da construtora-
ré. Tais defeitos, estão ligados à segurança e solidez
da obra, cujo prazo de garantia é de 05 anos,
segundo a regra do art. 618, “caput”, do CC. Na

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hipótese, escoado o prazo quinquenal, aplica-se o
disposto no art. 205 do CC, prevalecendo o termo
prescricional de 10 anos, não havendo que se falar
em esgotamento desse prazo, pois o condomínio-
demandante foi constituído em 2007 e a presente
demanda ajuizada em 2014.
CONDOMÍNIO PALAZZO ROMANO
ajuizou ação de obrigação de fazer em face de SAMMARONE
INCORPORADORA LTDA.
A douta Juíza, por r. sentença de fls.
383/386, declarada às fls. 394 e 400, julgou procedente a demanda,
extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 269, I,
do Código de Processo Civil (CPC/1973), condenando a ré a proceder aos
reparos no edifício, conforme laudo pericial, iniciando-se as obras em 15
dias, sob pena de multa diária no valor de R$1.000,00. Pela sucumbência,
arcará a ré com o pagamento de custas e despesas processuais, bem
como honorários advocatícios fixados em R$3.000,00, nos termos do art.
20, §4o, do CPC/1973, além de honorários periciais arbitrados.
Inconformadas, as partes interpuseram
recurso de apelação.
Em
resumo,
o
autor
alegou
cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado do mérito. Pontos
controvertidos não foram elucidados no laudo pericial, havendo
necessidade de novos esclarecimentos. Questão relacionada à adequação
e correção de irregularidades verificadas na construção e possíveis
soluções demandaram a indicação de profissional especialista para tanto
(assistente técnico). O perito do Juízo apresentou orçamento de seus

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honorários complementares para acompanhar as investigações e análise
de projetos a serem realizados pelo engenheiro por ele indicado, o que
ocorreu, mas o processo recebeu julgamento antes que houvesse o
pagamento dos respectivos honorários orçados em R$25.000,00. O perito
não apresentou orçamento para reparos, mas estimativa do preço pelo
trabalho a ser realizado (fls. 361/363). Houve ainda julgamento citra petita
porque não houve decisão sobre autorização e acompanhamento da obra;
determinação de prazo para conclusão das obras e multa diária em caso
de descumprimento. Não houve condenação da ré ao ressarcimento dos
honorários do assistente técnico indicado (fls. 403/410).
Por sua vez, a ré, em resumo, alegou
encerramento prematuro da instrução probatória. Ainda não havia
conclusão da prova pericial, o processo recebeu julgamento, quando
ambas as partes haviam requerido esclarecimentos complementares. O
perito nomeado confirmou a necessidade de complementação (fls.
361/362, 377/379, 390/392, 397/399). Destacou a verificação do nexo
causal e a extensão do dano não enfrentados no laudo, pois há algumas
causas possíveis não elucidadas como, por exemplo, imóvel lindeiro e a
falta de manutenção. Outros quesitos suplementares não foram
respondidos, o que impõe a continuidade da perícia ou novos
esclarecimentos. Trouxe jurisprudência. Asseverou a ocorrência de prazo
decadencial, pois o autor tem conhecimento dos vícios desde novembro
de 2007. Pediu aplicação do prazo de 180 dias. Citou os arts. 207 e 618
do Código Civil (CC). Sobre a garantia, afirmou que o prazo de 05 anos já
havia expirado quando o processo recebeu julgamento, além de
questionar a falta de manutenção preventiva, situação que importa na
perda da garantia. Falou também da ocorrência da prescrição trienal,
segundo o art. 206, §3o, do CC, ou, ainda, o prazo quinquenal previsto no
art. 27 do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Não houve falha na
construção do empreendimento, seguindo os protocolos de execução do

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projeto e aprovação de órgãos. O documento produzido pelo autor é
unilateral e não pode ser valorado. Defende ter atuado sempre que foi
solicitada. Apontou equívoco da municipalidade com relação à cobrança
do ISS, havendo defesa administrativa em tramitação com exigibilidade do
tributo suspensa. Falou dos pontos relacionados à infiltração e vazamento
na laje da churrasqueira, além impugnação do laudo (fls. 414/440).
Em contrarrazões, o autor alegou
convergência de tese também defendida pela ré de cerceamento de
defesa sobre a prova pericial e a imperiosa complementação. A prescrição
e/ou decadência que foram alegadas estão preclusas, pois afastadas na
decisão saneadora. Invocou o prazo de 10 anos, previsto no art. 205 do
CC, malgrado a ré tenha feito referência ao prazo de 05 anos. Descreveu
ter feito notificação ao construtor acerca das anomalias apresentadas, fato
que constitui causa de interrupção. Não procede as alegações de falta de
manutenção preventiva no edifício. A perícia identificou falhas construtivas
(fls. 248/296) [fls. 447/451].
Nas suas contrarrazões, a ré afirmou
que se houve julgamento citra petita, ou seja, apreciação dos pedidos não
enfrentados deve ser feita pelo douto Juiz “a quo”, sob pena de supressão
de instância. Inovação recursal foi mencionada com relação à condenação
ao pagamento de honorários do assistente técnico indicado pelo autor.
Esse pedido não constou da petição inicial. Repetiu a argumentação da
não conclusão do laudo pericial e a importância da conclusão e
oferecimento de respostas, além das omissões. A solução da controvérsia
depende da prova técnica. Mencionou o art. 435 do CPC/1973
(correspondente ao art. 477, §3o, CPC/2015) [fls. 452/466].
Distribuído a mim o presente processo,
a Turma Julgadora desta Câmara, por unanimidade, não conheceu do

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recurso sob o fundamento de que a matéria em julgamento estava afeta à
competência comum das Subseções de Direito Privado, conforme
Resolução no 623/2013, na Redação dada pela Resolução no 813/2019,
art. 5o, §3o. Em sequência, havendo prevenção configurada pela primeira
Câmara que conheceu a causa, o recurso deve ser julgado pelo Órgão
Julgador da 9a Câmara de Direito Privado (fls. 495/506).
Julgado o Conflito de Competência
Cível deflagrado, a Colenda Turma Especial, por unanimidade, julgou
competente esta 31a Câmara de Direito Privado para conhecimento dos
presentes recursos (fls. 508/511).
A empresa-ré apresentou manifestação
de oposição ao julgamento virtual (fl. 491).
É o relatório.
1.-
Os
recursos
serão
examinados
conjuntamente, em observância aos temas devolvidos a este Tribunal para
conhecimento (art. 1.013 do CPC).
2.-
Com relação ao julgamento antecipado
do mérito, não vislumbro o alegado cerceamento de defesa arguido pelas
partes.
Laudos divergentes e novos quesitos

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foram apresentados pelos assistentes técnicos de ambas as partes (fls.
304/320 e 323/334).
Intimado, o perito do Juízo prestou
suficientes esclarecimentos em resposta às considerações feitas, cuja
percepção não demanda outros aclaramentos como querem as partes (fls.
351/360).
A exposição técnica descrita pelo expert
sobre as causas dos danos no condomínio-autor tem origem atrelada a
defeitos e vícios construtivos decorrentes de falhas de projeto e de
execução de responsabilidade da construtora-ré.
Os
elementos
de
conclusão
que
levaram o perito a reconhecer tal assertiva foram anotados às fls. 280/285,
a saber:
“4.1 - PAVIMENTO TÉRREO
a) Pavimento térreo - calçada:
Falha construtiva: destacamento do piso da calçada em
relação ao muro do Condomínio.
Danos: a infiltração de água para os subsolos acarreta o
enfraquecimento das estruturas de concreto, reduzindo a
sua vida útil, além de empoçamentos de água em vagas de
garagem do segundo subsolo.
Reparos: promover o engastamento do contrapiso da
calçada
ao
muro
do
Condomínio
e
recompor
os
revestimentos.
b) Pavimento térreo - floreiras:
Falha construtiva: trincas na caixa de alvenaria com
danificações de revestimentos cerâmicos, e infiltrações de
água
para
o
subsolo
decorrente
de
falhas
na
impermeabilização.

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Danos: as infiltrações de água para os subsolos acarretam
oxidação das armaduras de aço dos elementos construtivos,
reduzindo a sua vida útil, além de gotejamentos sobre as
vagas de garagem podendo ocasionar danos à pintura dos
veículos.
Reparos: efetuar reparos nas floreiras para eliminação das
trincas, substituir revestimentos cerâmicos danificados;
remover a terra e as plantas e substituir a manta de
impermeabilização, e recompor as floreiras.
c) Pavimento térreo - piso e rodapé:
Falha
construtiva:
trincas
no
piso
cerâmico
e
desprendimento de rodapé.
Danos: os danos se referem à falha de desempenho e
questões estéticas.
Reparos: efetuar os reparos de trincas e substituir
revestimentos cerâmicos danificados; remover e recolocar
os rodapés.
d) Pavimento térreo - Churrasqueira:
Falha construtiva: infiltrações de água através do teto.
Danos: danificação do reboco e do revestimento do teto.
Reparos: remover e substituir impermeabilização da laje e
executar reparos e pintura do teto.
e) Pavimento térreo - piscina:
Falha construtiva: falha na impermeabilização do deck e da
escada.
Danos:
a
lixiviação
decorrente
da
falha
na
impermeabilização pode ocasionar danos à saúde dos
Condôminos e contaminação da água da piscina.
Reparos: remover todo o revestimento do deck e da escada
e aplicar manta de impermeabilização conforme Norma
Técnica.
f) Pavimento térreo - mini quadra de esportes:
Falha construtiva: trincas generalizadas no piso de
concreto.
Danos: as trincas poderão causar ferimento em crianças
que se utilizam daquele espaço.

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Reparos: remover e refazer o piso de concreto.
4.2 - PRIMEIRO SUBSOLO
a) Cortina de contenção
Falha construtiva: a cortina de contenção executada com
perfis metálicos e pranchas de concreto pré-moldado não
apresenta
à
necessária
estanqueidade,
ocorrendo
infiltrações de umidade em vários pontos.
Danos: enfraquecimento das estruturas de concreto e perfis
metálicos reduzindo a vida útil; proliferação de mosquitos e
outras pragas.
Reparos: para reparo da cortina de contenção é necessária
a intervenção de especialista em reforço estrutural para
definir o projeto para as obras necessárias a estanqueidade.
b) Vazamento no teto decorrente das floreiras do térreo
Falha
construtiva:
a
falha
na
execução
da
impermeabilização das floreiras acarreta gotejamentos de
água sobre as vagas de garagem.
Danos: oxidação das armaduras de aço ocasionadas pelas
infiltrações de água, enfraquecendo as estruturas da laje e
de vigas de concreto, reduzindo a vida útil, e manchamento
da pintura de veículos.
Reparos: após o reparo da impermeabilização das floreiras,
promover a pintura geral do teto.
c) Caixa de inspeção de águas servidas
Falha construtiva: apresenta trincas e vazamentos.
Danos: manchas na parede e na própria caixa de inspeção.
Reparos: executar reparos para eliminar anomalias e
vazamentos.
d) Piso de concreto
Falha construtiva: apresenta trincas generalizadas.
Danos: redução da vida útil e aspectos estéticos.
Reparos: executar juntas de dilatação, reparos das
anomalias e aplicação de pintura epóxi.
e) Largura da faixa de circulação em curva

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Falha construtiva: a faixa de circulação em curva apresenta
largura inferior ao definido no Código de Obras e Edificações
do Município de São Paulo.
Danos: avarias nos veículos devido à largura insuficiente
para manobra.
Reparos: eventuais adequações ou reparos deverá ser
objeto de consulta junto a especialista em projeto estrutural.
f) Largura da faixa de circulação em curva com
declividade
Falha construtiva: a faixa de circulação em curva entre os
subsolos apresenta largura inferior ao definido no Código de
Obras e Edificações do Município de São Paulo, que é válido
também para o Município de São Bernardo do Campo.
Danos: avarias nos veículos devido à largura insuficiente
para manobra, e risco à saúde por eventual emergência que
venha a ocorrer no trecho da rampa, pela impossibilidade de
abertura de portas do veículo.
Reparos: eventuais adequações ou reparos deverá ser
objeto de consulta junto a especialista em projeto estrutural.
4.3 - SEGUNDO SUBSOLO
a) Cortina de contenção
Falha construtiva: a cortina de contenção executada com
perfis metálicos e pranchas de concreto pré-moldado não
apresenta
a
necessária
estanqueidade,
ocorrendo
infiltrações de umidade em vários pontos.
Danos: enfraquecimento das estruturas de concreto e perfis
metálicos reduzindo a vida útil; proliferação de mosquitos e
outras pragas.
Reparos: para reparo da cortina de contenção é necessária
a intervenção de especialista em reforço estrutural para
definir o projeto para as obras necessárias a estanqueidade.
b) Piso de concreto
Falha construtiva: apresenta trincas generalizadas.
Danos: redução da vida útil e aspectos estéticos.
Reparos: executar juntas de dilatação, reparos das
anomalias e aplicação de pintura epóxi.

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c) Largura da faixa de circulação em curva
Falha construtiva: a faixa de circulação em curva apresenta
largura inferior ao definido no Código de Obras e Edificações
do Município de São Paulo.
Danos: avarias nos veículos devido à largura insuficiente
para manobra.
Reparos: eventuais adequações ou reparos deverá ser
objeto de consulta junto a especialista em projeto estrutural
d) Largura da faixa de circulação em curva com
declividade
Falha construtiva: a faixa de circulação em curva apresenta
largura inferior ao definido no Código de Obras e Edificações
do Município de São Paulo.
Danos: avarias nos veículos devido à largura insuficiente
para manobra.
Reparos: eventuais adequações ou reparos deverá ser
objeto de consulta junto a especialista em projeto estrutural.
(...)” [fls. 280/287 destaques do original].
Bom é dizer que, à vista do expert, o
defeito construtivo identificado no edifício-autor estabelecia imprescindível
adequação, conforme constou no laudo:
“ - Falha no sistema de impermeabilização do deck da
piscina promove o carreamento de resíduos de cor escura
junto da escada que, aparentemente se constitui de
carbonato de cálcio e outros resíduos não identificados,
podendo acarretar danos à saúde dos Condôminos e
crianças que se utilizam da piscina. Para sanar tal defeito, é
necessário remover todo o revestimento do deck e da
escada, e refazer a impermeabilização.
- Infiltrações de umidade através da laje de cobertura da
churrasqueira, vem causando estufamento da pintura e em
curto prazo o reboco irá se deteriorar, se desprender do teto,
podendo atingir condôminos, visitantes, ou funcionários do
Condomínio.
(...)- As floreiras apresentam Infiltrações de umidade para o
primeiro subsolo, decorrente de falha na impermeabilização,
afetando veículos cujas vagas se encontram localizadas sob
essas floreiras. Além de afetar os veículos, as infiltrações

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comprometem a estrutura do Edifício, corroendo as
armaduras e afetando a vida útil. Para sanar esse vício é
necessário remover as plantas e a terra, refazer a
impermeabilização e recompor as floreiras.
- Os rodapés do corpo do Edifício e das floreiras apresentam
desprendimentos
generalizados,
sendo
necessária
a
remoção total e recolocação com utilização de argamassa
colante;
- Trincas na caixa de concreto das floreiras necessitam de
reparos com uso de argamassa especial e recomposição de
revestimentos cerâmicos danificados;
- Abertura existente entre a calçada e o fechamento frontal
do Edifício, vem provocando fortes infiltrações de umidade
nos subsolos, afetando revestimentos de paredes e
estruturas. Para reparo dessa anomalia é necessário o
reparo da abertura para garantir estanqueidade; remover a
parede falsa construída no segundo subsolo, e promover a
recuperação estrutural para execução de cortina de concreto
impermeável.
DEFEITOS CONSTRUTIVOS - PRIMEIRO SUBSOLO
- Fechamentos laterais com perfil metálico e placas de
concreto, para contenção de talude, apresenta infiltrações de
umidade em vários pontos. Esse processo de fechamento e
contenção
não
é
o
mais
indicado,
pois,
não
há
impermeabilização, ou seja, toda a água subterrânea irá
infiltrar nos subsolos do Edifício, estando sujeito a águas
pluviais naturalmente absorvidas pelos terrenos dos imóveis
confrontantes ou resultantes de vazamentos de canalizações
de esgoto e águas servidas. O Código de Obras e
Edificações do Município de São Paulo, válido também para
o nosso Município, assim se refere:
'COMPONENTES BÁSICOS - As fundações, estruturas,
paredes, pisos, revestimento e cobertura deverão apresentar
resistência ao fogo, isolamento térmico, isolamento e
condicionamento acústicos e impermeabilidade adequados à
função e porte do edifício, de acordo com as Normas
Técnicas de Obras, COE e LOE.'
Portanto, além de se encontrar exposto a todo tipo de
infiltrações de umidade, também a proliferação de insetos
provocam danos à saúde daqueles que habitam, visitam ou
trabalham no Condomínio. Para recuperação desse defeito
construtivo, será necessária consultoria de Empresas
especializadas em Reforço Estrutural.
- Rampa de acesso ao segundo subsolo - O Código de

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Obras define a 'largura da faixa de circulação em curva' para
raio de 3,00 m devendo ser aumentada para 3,35 m em face
da declividade, e para a declividade de 20% a largura da
faixa de circulação deveria ter 4,55m. Portanto, conforme
medições efetuadas 'in loco' a rampa possui 2,77 m e 4,00
m, em desacordo com o Código e Obras e Edificações.
A irregularidade da rampa de acesso ao segundo subsolo foi
observada na ocasião da vistoria, onde um veículo fez uso
da rampa com enorme dificuldade, podendo ocorrer acidente
e ferir usuários. Para o reparo desse defeito construtivo será
necessário consultar projetista e especialista em reparos
estruturais para estudo de alternativas.
VÍCIOS CONSTRUTIVOS - PRIMEIRO SUBSOLO
- Em face das infiltrações de umidade provenientes das
floreiras do pavimento térreo, foram adotadas medidas
paliativas, instalando calhas e recipientes sobre as vagas de
garagem para desviar as águas infiltradas. Efetuando-se a
remoção e substituindo-se as mantas de impermeabilização
das floreiras, restará apenas a pintura geral da laje do teto
do subsolo.
- O piso cimentado da garagem apresenta trincas e
rachaduras devido a falta de juntas de dilatação, ou juntas
com mau desempenho. Para a sua recuperação é
necessário aplicar juntas adequadas e o devido tratamento
do tipo endurecedor de superfície ou outro de desempenho
adequado.
DEFEITOS CONSTRUTIVOS - SEGUNDO SUBSOLO
Os
defeitos
construtivos
do
segundo
subsolo
se
assemelham ao do primeiro subsolo, ou seja, infiltrações
generalizadas de umidades através do sistema irregular de
fechamento
e
contenção
do
perímetro
do
terreno,
necessitando de intervenção a ser definido por especialista e
projeto e reforço estrutural. Também a rampa de acesso
deverá ser objeto de estudos por especialista, para indicar a
adequação necessária para solucionar a irregularidade
quanto ao raio de curva e declividade.” (fls. 287/291).
Lembre-se, ainda, que, no que tange à
higidez do edifício, o perito ponderou que, “...a médio prazo as infiltrações
de umidade através da laje do teto no primeiro subsolo poderá afetar as
armaduras
metálicas
dos
elementos
estruturais,
acarretando
o
enfraquecimento e redução da vida útil do Edifício.”

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Nessa esteira, a perícia complexa
produzida apontou que os reparos a serem feitos exigiriam a contratação
de empresa especializada, mas o expert também declarou:
“Os vícios construtivos em caixas de floreiras, revestimentos
cerâmicos
e
rodapé
podem
ser
corrigidos.
A
impermeabilização das floreiras e do deck da piscina deve
ser refeitos. A rampa de acesso ao segundo subsolo, e o
sistema de fechamento das cortinas de divisa no primeiro e
segundo subsolo deve ser objeto de estudo por especialista
para definição de procedimentos a serem adotados.” (fl.
295).
Trazidos, portanto, todos estes dados
técnicos seguramente indicados, não há porque dissentir das conclusões e
valorações lançadas pelo perito baseadas em princípios e métodos
confiáveis.
3.-
Atinente ao prazo quinquenal previsto
no art. 618 do CC, não há que se falar em prescrição, mas de garantia.
Isso quer dizer que, recebida a obra, é
no prazo de 05 anos que a ré deverá responder por vícios de solidez ou
segurança, lembrando que o autor não precisa ingressar com demanda
nesse período.
Esclarece-se que o edifício-autor foi
constituído no ano de 2007 e a prova pericial assegurou que os defeitos
construtivos deflagradores das anomalias identificadas teriam ocorrido
antes do vencimento da garantia, ou seja, antes de 2014 (fl. 295).
Nesse sentido o Colendo Tribunal e

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Justiça (STJ) já decidiu:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO
RESPONSABILIDADE
CIVIL
-
CONSTRUTOR
-
PRESCRIÇÃO - INTELIGÊNCIA DO ART. 1.245, DO
CÓDIGO CIVIL. I - O PRAZO DE CINCO (5) ANOS, DE
QUE TRATA O ART. 1.245, DO CÓDIGO CIVIL, RELATIVO
A
RESPONSABILIDADE
DO
CONSTRUTOR,
E
DE
GARANTIA PELA SOLIDEZ E SEGURANÇA DA OBRA
EXECUTADA;
E
NÃO
DE
PRESCRIÇÃO
OU
DECADÊNCIA. O PROPRIETARIO QUE CONTRATOU A
CONSTRUÇÃO TEM O PRAZO DE 20 (VINTE) ANOS
PARA PROPOR AÇÃO DE RESSARCIMENTO, QUE E
LAPSO DE TEMPO PRESCRICIONAL. PRECEDENTES DO
STJ. II - RECURSO NÃO CONHECIDO. (REsp no 73022/SP,
TERCEIRA TURMA, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER,
julgado em 14/05/1996, DJ de 24/06/1996, p. 22755).
AGRAVO
INTERNO
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
INDENIZATÓRIA
DOS
DANOS
DECORRENTES DA ALEGADA MÁ EXECUÇÃO DA
OBRA E DA DESCONFORMIDADE COM O MEMORIAL
DESCRITIVO. PRAZO PRESCRICIONAL APLICÁVEL À
ESPÉCIE. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "à
falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de
indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o
prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual
corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula
194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de
1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do
construtor, indenização por defeitos na obra") REsp
1.534.831/DF, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel.
p/ Acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
julgado em 20.02.2018, DJe 02.03.2018). 2. Outrossim, é
certo
que
"a
responsabilidade
civil
decorrente
de
inadimplemento contratual não se assemelha àquela advinda
de danos causados por fato do produto ou do serviço
(acidente de consumo), cujo prazo prescricional para
exercício da pretensão à reparação é o quinquenal previsto
no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor" (AgRg no
AREsp 521.484/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta
Turma, julgado em 11.11.2014, DJe 17.11.2014). 3. A
"solidez e segurança do trabalho de empreitada de edifícios
ou outras construções consideráveis" foram destacadas pelo
legislador (artigo 618 do Código Civil) para fins de
atendimento ao prazo irredutível de garantia de cinco anos,
não consubstanciando, contudo, critério para aplicação do
prazo prescricional enunciado na Súmula 194 do STJ. 4.
Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 438665/RS,
QUARTA TURMA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
julgado em 19/09/2019, DJe de 24/09/2019).

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Perfilhando tal entendimento, confira-se
a jurisprudência deste Tribunal:
“Apelação cível. Vícios de construção. Indenizatória.
Sentença de parcial procedência. Inconformismo das partes.
RECURSO DA CONSTRUTORA Preliminar. Decadência.
Agravo retido. Apresentando a demanda natureza jurídica
condenatória e não constitutiva, opera-se o instituto da
prescrição, e não decadência. Inocorrência da perda da
pretensão autoral pelo decurso do tempo. Prazo que tem
início ao final da garantia prevista no Art. 618 do Código
Civil. Precedentes desta 6a Câmara de Direito Privado.
Prazo prescricional, ademais, que é de vinte anos para
obter, do construtor, indenização por defeitos da obra.
Preceptivo da Súmula no 194, recentemente editada pelo A.
STJ em 08/03/2017. Prejudicial de mérito afastada.
Responsabilidade
civil
por
inadimplemento
contratual.
Exegese do Artigo 186 e 927 do Código Civil. Ato ilícito,
dano e nexo causal constatados na análise do caso. Laudo
pericial que, confrontando com o memorial descritivo do
imóvel comercializado, constatou uma série de disparidades
que
culminaram
em
danos
estruturais
do
imóvel.
Necessidade
de
restabelecimento
das
condições
de
habitualidade e segurança. Condenação na obrigação de
fazer mantida. RECURSO DOS COMPRADORES Obrigação
de reparar os itens apontados no laudo pericial e não
somente nos esclarecimentos periciais. Cabimento. Análise
técnica percuciente e razoável das necessárias reparações
para se restabelecer as condições adequadas do bem.
Honorários advocatícios contratuais que não devem ser
ressarcidos. Ajuste realizado exclusivamente entre os
autores e seu patrono não pode vincular a demandada.
Previsão dos Artigos 389, 395 e 404 do Código Civil que
dizem respeito à atuação extrajudicial do advogado. Esfera
judicial que possui mecanismo próprio de responsabilização
daquele que, não obstante esteja no exercício legal do direito
de ação ou defesa, resulta vencido, obrigando-o ao
pagamento dos honorários sucumbenciais. Precedentes do
A. STJ. Majoração dos danos morais e pagamento de
aluguel durante a reforma. Descabimento. Montante fixado
com base na razoabilidade e proporcionalidade. Reparos
pontuais no imóvel que não impede o convívio familiar no
local. Recurso de apelação da construtora DESPROVIDO.
Recurso de apelação dos compradores PARCIALMENTE
PROVIDO para condenar a ré na obrigação de reparar o
imóvel conforme itens apontados nos laudos periciais.
(Apelação Cível no 0004182-31.2014.8.26.0457, TJSP, 6a
Câmara
de
Direito
Privado,
Rel.
Des.
RODOLFO
PELLIZARI, julgado em 24/10/2017).
“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. Julgamento extra

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petita. Decisão deve se ater aos limites do pedido. Falhas
apontadas no laudo pericial, cuja reparação/ressarcimento
não foi requerido, devem ser afastadas da condenação.
RECURSO ADESIVO. Embora a restituição do pagamento
do INSS tenha sido mencionada na causa de pedir, não foi
solicitada expressamente no pedido, o que inviabiliza seu
acolhimento.
APELAÇÃO.
Decadência/prescrição.
Necessidade de se diferenciar os tipos de vícios do
empreendimento. Para os vícios construtivos, deve-se contar
o prazo de garantia previsto no art. 618 do CC, acrescido de
10 anos previsto no art. 205 do CC. Aplicação da Súmula
194 e Enunciado 181 do CEJ. A não observância do prazo
de 180 dias do parágrafo único do art. 618 do CC gera
apenas a perda do prazo de garantia. No caso, ação
tempestivamente proposta quanto aos vícios construtivos,
que se confirmaram, a exceção da proteção contra
descargas elétricas, que ao que tudo indica teria sido
subtraída após a entrega dos prédios. Revestimento da
piscina e telhado e forro do salão de festas executados em
descompasso com o memorial descritivo. Vício não
construtivo. Impossibilidade de aplicação do art. 618 do CC,
pois não diz respeito à solidez e segurança da obra.
Todavia, obrigação de fazer de caráter pessoal exigível no
prazo de 10 anos, previsto no art. 205 do CC. Prescrição do
art. 206, § 3o, V, do CC inaplicável à espécie, pois não se
cuida de responsabilidade civil por ato ilícito, pura e simples,
mas
responsabilidade
derivada
de
descumprimento
contratual, de modo que enquanto não extinto o prazo para
exigir-se a obrigação principal, subsiste a acessória
(indenização).
RECURSO
DA
RÉ
PARCIALMENTE
PROVIDO E DESPROVIDO O RECURSO ADESIVO.”
(Apelação Cível no 0029994-04.2009.8.26.0602, TJSP, 6a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. PAULO ALCIDES,
julgado em 28/09/2017).
Em total consonância, verifica-se o teor
da decisão de saneamento do processo:
“No que tange à prescrição quinquenal apontada pelo
contestante, também não se verifica in casu. Isto porque o
prazo de cinco anos fixado pelo artigo 618 do Código Civil,
se refere ao período de garantia no qual se obriga o
empreiteiro a responder pela solidez e segurança do seu
trabalho. Logo, não se refere aos prazos de prescrição ou
decadência. No caso vertente, como prazo prescricional,
aplica-se o disposto no artigo 205 do Código Civil, ou seja,
opera-se a prescrição com o decurso de dez anos. Assim,
sendo o condomínio autor constituído em 2007, e a ação
ajuizada em 2014, não há que se falar em esgotamento do
prazo prescricional.” (fls. 222/223).

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Sobre a perda da garantia legal em
decorrência da falta de manutenção, não há prova produzida nesse
sentido que corrobore a afirmação da ré.
4.-
No
que
se
refere
ao
valor
de
R$6.400,00 correspondente aos honorários complementares do perito
para acompanhamento das investigações a serem realizadas pelo
especialista indicado, não há dúvida do depósito judicial realizado pelo
autor (fls. 361/362, 364 e 370/372).
Com efeito, esse pagamento encontra-
se retido em conta judicial vinculada ao processo, não havendo notícia de
levantamento.
Dessa
forma,
se
realizada
a
contratação daquele profissional para a execução dos serviços pelo autor,
caberá ao Juízo determinar o pagamento da quantia ao perito nomeado
,conforme manifestação de fls. 361/362.
Lembremos
que,
para
o
acompanhamento das obras, o autor poderá escolher um profissional da
sua confiança, tal como explicou o expert do Juízo.
Não há determinação de prazo para
conclusão das obras e o critério para estabelecer deve ser rigorosamente
técnico. Por isso, em princípio, considerada a complexidade da obra, ficará
para a fase de liquidação de sentença estipular um termo final para a
realização do serviço depois de constituído o profissional para realizá-la.

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Fica
afastada
a
alegação
de
inexistência de multa diária em caso de descumprimento, pois a douta
Juíza assegurou sua aplicação. Há, também, a condenação da ré ao
ressarcimento dos honorários do assistente técnico indicado sob a rubrica
de custas judiciais provenientes da sucumbência na demanda.
Observe-se, por fim, que não são
devidos os honorários advocatícios pela sucumbência no recurso (art. 85,
§ 11, do CPC/2015), considerada a data da sua interposição anterior à
vigência do CPC/2015 (Enunciado administrativo 7 do STJ
fonte:
http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunicação/Notícias/Notícia
s/STJ-sai-na-frente-e-adequa-regimento-interno-ao-novo-Código-de-
Processo-Civil).
5.-
Posto
isso,
por
meu voto, nego
provimento aos recursos interpostos.
Assinatura Eletrônica
ADILSON DE ARAUJO
Relator