Tribunal: TJSP
Processo: 2168655-03.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Francisco Occhiuto Júnior
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
Agravo de instrumento. Ação revisional de aluguel com pedido liminar inaudita altera pars. Decisão da magistrada "a quo" que deferiu o pedido liminar, e reduziu em 40% o valor do aluguel a partir do próximo vencimento (junho/20) e enquanto durar o período de suspensão do contrato de trabalho do autor devido a pandemia COVID-19. Pretensão à concessão da liminar para que seja mantido o valor do

Ementa:
Agravo de instrumento. Ação revisional de aluguel com pedido liminar inaudita altera pars. Decisão da magistrada "a quo" que deferiu o pedido liminar, e reduziu em 40% o valor do aluguel a partir do próximo vencimento (junho/20) e enquanto durar o período de suspensão do contrato de trabalho do autor devido a pandemia COVID-19. Pretensão à concessão da liminar para que seja mantido o valor do aluguel em R$1.810,68, conforme consta no contrato celebrado entre as partes. Inadmissibilidade. Pedido negado, vez que não presentes os pressupostos necessários à sua concessão. Art. 300 do NCPC. Questão, ademais, que envolve o mérito da discussão. Decisão que deve ser mantida diante dos fatos constantes dos autos. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000600391
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2168655-03.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante SANCHES
DO VALE RODRIGUES, é agravado BRUNO GARUTTI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente) e LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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COMARCA : SÃO PAULO - FORO CENTRAL - 42a VARA CÍVEL
(Juíza Dra. Renata Martins de Carvalho)
AGRAVANTE : SANCHES DO VALE RODRIGUES (neste ato re-
presentado por GESTÃO - CONSULTORIA E
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - EPP)
AGRAVADO : BRUNO GARUTTI
VOTO no 28.538
Agravo de instrumento. Ação revisional de aluguel com pedido
liminar inaudita altera pars. Decisão da magistrada “a quo” que
deferiu o pedido liminar, e reduziu em 40% o valor do aluguel a
partir do próximo vencimento (junho/20) e enquanto durar o
período de suspensão do contrato de trabalho do autor devido a
pandemia COVID-19. Pretensão à concessão da liminar para
que seja mantido o valor do aluguel em R$1.810,68, conforme
consta no contrato celebrado entre as partes. Inadmissibilidade.
Pedido negado, vez que não presentes os pressupostos
necessários à sua concessão. Art. 300 do NCPC. Questão,
ademais, que envolve o mérito da discussão. Decisão que deve
ser mantida diante dos fatos constantes dos autos. Recurso
improvido.
Cuida-se de agravo de instrumento interposto por Sanches
do Vale Rodrigues, neste ato representado por Gestão - Consultoria e
Negócios Imobiliários ltda - Epp, tirado contra a r. decisão de fls. 43/44
com embargos de declaração acolhidos de fl. 66 - todas dos
originais, -- que, em autos de “ação revisional de aluguel com pedido

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liminar inaudita altera pars”, deferiu “parcialmente a tutela de urgência
para revisar a cláusula do valor do aluguel prevista no contrato de
locação do imóvel firmado pelas partes, reduzindo-o em 40% do valor
do aluguel atual a partir do próximo vencimento (junho/20) e enquanto
durar o período de suspensão do contrato de trabalho do autor devido
a pandemia COVID-19 (fls. 24 e 3), cabendo ao requerido
providenciar a emissão do boleto para pagamento com a mencionada
redução”.
Argumenta que “deve o agravado compreender que o fato
de o agravante ocupar a figura do locador não o coloca em ótima
posição financeira, tampouco pode ser considerado um grande
investidor, pois tira o seu sustento e de sua família a partir dos
aluguéis pagos pelo agravado, de modo que, as necessidades do
locador devem ser pesadas igualmente” (fl. 3). Requer seja concedida
a antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que seja mantido o
valor do aluguel conforme consta no contrato celebrado entre as
partes.
Com a inicial vieram os docs. de fls. 7/20.
É o relatório do necessário.
O presente recurso comporta imediato julgamento,
dispensada a intimação das partes porque desnecessária.
De acordo com as regras trazidas pelo novo Código de
Processo Civil, a antecipação provisória dos efeitos do provimento
final buscado pela autora está inserida na chamada de “tutela
provisória”, que se subdivide em tutelas de urgência e tutelas de

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evidência (art. 294 do NCPC), e que possuem como característica o
fato de serem fundadas em cognição sumária, superficial, visando
minorar os ônus da demora natural do processo.
A tutela provisória de urgência, por sua vez, pode ser
satisfativa ou cautelar e exige a presença de requisitos genéricos,
consubstanciados na demonstração da probabilidade do direito e do
perigo de dano ou de comprometimento da utilidade do provimento
final.
Sobre a probabilidade do direito, trata-se “da probabilidade
lógica que é aquela que surge da confrontação das alegações e das
provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a
hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de
refutação nesses elementos. O juiz tem de se convencer de que o
direito é provável para conceder a tutela provisória” (Luiz Guilherme
Marinoni e outros, in Novo código de processo civil comentado. São
Paulo: Editora Revista dos tribunais, 2015, p. 312).
Quanto ao segundo requisito, os mesmos autores
consignam que “há urgência quando a demora pode comprometer a
realização imediata ou futura do direito” (idem, p. 313).
Contudo, há ainda, um pressuposto negativo, qual seja, a
impossibilidade de a concessão da antecipação da tutela significar
irreversibilidade dos efeitos gerados (art. 300, §3o, do NCPC).
Na hipótese em exame, apesar de poder-se entender até
de forte a argumentação dele agravante, o certo é que não se verifica,
nos autos, a possibilidade de deferir, nesse momento, a liminar
pleiteada, ante a ausência dos elementos necessários ao seu
deferimento.

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A tutela antecipada, para sua concessão, depende de
prova inequívoca do risco iminente, sobretudo em face da
possibilidade de aplicação apenas em situações excepcionais.
Pelo que se extrai dos autos inexiste prova a permitir o
deferimento da pretensão do recorrente.
Anoto, por oportuno, que o agravado juntou aos autos
“Termo de acordo para suspensão temporária do contrato de trabalho”
(cfr. fl. 24 dos originais), a partir de 08 de abril de 2020.
Portanto, ainda que as alegações do agravante possam
ser verossímeis, a não concessão da tutela antecipada (art. 300
NCPC) é a prudência mais adequada à situação posta nos autos e
deve ser mantida.
Anoto, por oportuno, que bem andou a MMa. Juíza a quo
ao deixar consignado que:
“Vistos.
1. Ante a documentação apresentada (fls. 24 e 33), defiro
ao requerente os benefícios da gratuidade processual. Anote-se.
2. Pretende o autor em sede de tutela de urgência que
seja revisado temporariamente o contrato de locação do imóvel aonde
reside com a redução em 50% do valor do aluguel, a partir do próximo
vencimento e enquanto durar o período de impedimento ao exercício
da atividade econômica. O autor alega que a suspensão temporária
do seu contrato de trabalho reduziu em mais de 60% os seus
vencimentos (fls. 24 e 33) e que o valor contratado do aluguel onera a
quase integralidade do valor que está recebendo a título de seguro-
desemprego.

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Com efeito, durante a quarentena decretada pelo Governo
do Estado de São Paulo, pelo Decreto no 64.881, de 22.03.20, devido
a pandemia do COVID 19, com o fechamento de estabelecimentos
comerciais e restrições/redução da atividade econômica em geral,
como orientação e recomendação das autoridades públicas, a
primeira providência é a negociação entre as pessoas jurídicas e/ou
físicas para minimizar os prejuízos, uma vez que a paralisação das
atividades em geral afeta a todos sem distinção, sobretudo, no
aspecto econômico/financeiro.
Nesse sentido, o autor comprovou a tentativa de
negociação do aluguel com o requerido desde 22.04.2019 (fls. 33/34),
logo após a suspensão do seu contrato de trabalho, em 06.04.2019
(fls. 24). E, em contraproposta, o réu ofereceu a redução do aluguel
em 25%, no entanto, em afastar a cobrança dos encargos contratuais
no aluguel vencido de março/20, tendo o autor efetuado o pagamento.
Todavia, os documentos acostados, especialmente as
mensagens por e-mail trocadas entre o autor e a administradora do
imóvel retratam a preocupação do requerente com o cumprimento das
suas obrigações contratuais, não obstante a redução de sua renda
mensal, e inclusive, demonstram o compromisso de repor eventuais
valores (não pagos) ao final da quarentena, quando restabelecido seu
contrato de trabalho.
Assim sendo, e considerando que o momento atual retrata
situação inevitável e imprevisível, que configura caso fortuito
(externo), a renegociação da cláusula contratual do valor do aluguel é
possível, uma vez que afastada a responsabilidade do autor pelo
descumprimento da obrigação contratual, diante da suspensão do seu

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contrato de trabalho e redução da renda mensal.
A corroborar este entendimento, o próprio locador efetuou
proposta de redução do aluguel em 25%, entretanto, considerando
que as mensagens por email retratam a boa-fé do requerente, na
forma do artigo 422, CC, e que houve redução substancial da sua
renda mensal, a redução do aluguel em 40% se mostra proporcional a
atual situação financeira do autor, sem prejuízo do pagamento pelo
autor das demais obrigações previstas em contrato, na cláusula 4.7
(fls.26, 33/34 e 37) e mantidas as demais cláusulas contratuais.
DEFIRO PARCIALMENTE a tutela de urgência para
revisar a cláusula do valor do aluguel prevista no contrato de locação
do imóvel firmado pelas partes, reduzindo-o em 40% do valor do
aluguel atual a partir do próximo vencimento (junho/20) e enquanto
durar o período de suspensão do contrato de trabalho do autor devido
a pandemia COVID-19 (fls. 24 e 3), cabendo ao requerido
providenciar a emissão do boleto para pagamento com a mencionada
redução”.
Por fim, qualquer outra discussão acerca da matéria
alegada deve ser debatida em sede própria, não no âmbito deste
agravo de instrumento.
Nesse sentido, o ilustre Desembargador RUY COPPOLA
já deixou consignado que "...é inadmissível, nesta instância, qualquer
discussão atinente ao mérito, sob pena do agravo ganhar feições e
ressonâncias que não lhe são próprias ou inerentes à sua natureza.
Seu exame, em sede de agravo, implicaria na antecipação da
prestação jurisdicional pelo órgão ad quem, colidindo com as normas

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processuais existentes (Juiz Renato Sartorelli, ao examinar caso
semelhante no Agravo de Instrumento no 598.739-0/2)" (Agravo de
instrumento no 797.697-0/7, j. 29.5.03).
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso, nos termos acima alinhavados.
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
Relator