Tribunal: TJSP
Processo: 1040934-86.2014.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
LOCAÇÃO - Imóvel comercial - Inadimplemento do locatário - Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis - Sentença de procedência - Condenação ao pagamento de alugueis inadimplidos - Apelo do réu - Preliminar arguida em contrarrazões rejeitada - Preliminar de cerceamento de prova - Rejeição - Pagamentos não comprovados - Valores corretamente exigidos - Sentença mantida - Apelação desprovida

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000029569
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1040934-86.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
CHRISTOPHER
REZENDE
ADVOGADOS
ASSOCIADOS
e
CHRISTOPHER
REZENDE GUERRA AGUIAR, é apelado TRENTO NEGOCIOS IMOBILIARIOS
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FABIO TABOSA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E NETO
BARBOSA FERREIRA.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1040934-86.2014.8.26.0100 -Voto no 15.451
2
VOTO No 15.451
APELAÇÃO No 1040934-86.2014.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO (24a VARA CÍVEL CENTRAL)
APELANTES:
CHRISTOPHER
REZENDE
ADVOGADOS
ASSOCIADOS
e
CHRISTOPHER REZENDE GUERRA AGUIAR
APELADA: TRENTO NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA.
INTERESSADA: MICHELE LOPES VILAS BOAS REZENDE AGUIAR
JUÍZA DE PRIMEIRO GRAU: TAMARA HOCHGREB MATOS
LOCAÇÃO - Imóvel comercial - Inadimplemento do locatário - Ação de
despejo cumulada com cobrança de aluguéis - Sentença de procedência
- Condenação ao pagamento de alugueis inadimplidos - Apelo do réu -
Preliminar
arguida
em
contrarrazões
rejeitada
-
Preliminar
de
cerceamento de prova - Rejeição - Pagamentos não comprovados -
Valores corretamente exigidos - Sentença mantida - Apelação desprovida
A sentença de fls. 248/251, cujo relatório é adotado,
julgou procedente a ação para “declarar a rescisão do contrato de locação e condenar o réu
CHRISTOFER REZENDE ADVOGADOS ASSOCIADOS ao pagamento dos aluguéis e despesas do imóvel
locado vencidos e não pagos até a desocupação do imóvel (06.06.2014) acrescidos de multa contratual,
correção monetária pela Tabela do E. Tribunal de Justiça e juros moratórios de 1% ao mês, desde o
vencimento de cada parcela, até o efetivo pagamento, respondendo pelo débito o imóvel oferecido em
caução por MICHELE LOPES VILAS BOAS REZENDE AGUIAR e CHRISTOPHER REZENDE GUERRA
AGUIAR”.
Apelam os réus Christopher Rezende Advogados
Associados e Christopher Rezende Guerra Aguiar (fls. 257/262) arguindo
preliminar de cerceamento de defesa, pois não tiveram a oportunidade de
provar que o imóvel foi desocupado em fevereiro de 2014, o que se daria em
audiência de instrução e com a juntada de novos documentos. Informam que
“o autor, ora apelado, quando da propositura da ação, já se encontrava no uso, gozo e fruição do bem
imóvel objeto da ação de despejo, portanto, já estava na posse do imóvel, sendo conhecedor da
inviabilidade da ação de despejo, uma vez que não existia qualquer sujeito a ser despejado. Essa situação
reclama o reconhecimento da inadequação, necessidade e utilidade do procedimento escolhido pelo autor,
ora apelado, e consequentemente a extinção sem resolução de seu mérito. Aliás, essa situação está
relacionada ao pedido de mérito, isto é, o despejo, mas, também, está relacionada ao pedido subsidiário,
uma vez que a cobrança tida como base os dozes meses de locação, seria admitida na hipótese de o ora
recorrente encontrar na posse do imóvel no momento do ajuizamento da ação, mormente, da formalização
do processo, o que não é o caso dos autos. Pelo princípio do “electa uma via, non datur regressus ad
alterum”, ora apelado, estava impedido de modificar o seu pedido inicial, adequar o “quantum” real da
cobrança, o que tornou inviável o prosseguimento da ação, seja no aspecto formal, seja no de mérito. Aliás,
a medida adotada pelo magistrado sentenciante acabou corrigindo o defeito insanável contido na vestibular,
o que caracteriza ofensa direta ao princípio da inércia da jurisdição, sendo inadmissível o impulso
processual do MM. Juiz “a quo”, além de, igualmente inadmissível, a ausência de produção de provas.
Cumpre ressaltar que os apelantes não opuseram qualquer obstáculo para que o apelado retomasse o
imóvel objeto da presente ação, uma vez que, muito antes da propositura, de forma amigável, ambos
rescindiram os termos do contrato, o que ocorreu muito antes da distribuição da presente ação judicial,
portanto, a presente foi promovida de forma temerária, de má-fé e como tal deve ser reconhecida e
declarada na r. sentença de extinção deste feito, reformando-se a r. decisão recorrido, por questão de
Direito e de Justiça!”. Afirmam que “O imóvel foi desocupado em fevereiro de 2014, com entrega das
chaves na sede da empresa proprietária do imóvel e a ação foi distribuída somente no mês de maio de 2014,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1040934-86.2014.8.26.0100 -Voto no 15.451
3
ou seja, quando não havia ninguém naquele imóvel. Os apelantes partiram de boa-fé em relação ao
apelado, deixando de formalizar documento a respeito da desocupação. A avaliação das benfeitorias
realizadas no imóvel ficou a cargo da proprietária, sendo a cobrança uma via processual absolutamente
inadequada, temerária e maldosa, já que o imóvel esteve a todo tempo em posse do apelado”.
Requerem “serenamente a Vossa Excelência, se digne em acolher a preliminar de inadequação da via
processual eleita, uma vez que não há como admitir o despejo e os valores concernentes aos doze meses,
para fins de cobrança, todavia, se superada a barreira processual, determinar o retorno dos autos para
realização da audiência de conciliação e, na hipótese de ser frustrada, a realização de audiência de
instrução, com produção de prova oral e juntada de novos documentos, especialmente as despesas com o
novo escritório, suficientes a comprovar que os apelantes já estavam em outro imóvel e, portanto, a
cobrança dos doze meses configura enriquecimento ilícito do apelado, ou, ainda, reformar a r. sentença
recorrida, julgando improcedente a ação, já que não se admite a cobrança nos termos propostos,
considerando que tratava de contrato rescindido amigavelmente, antes mesmo da propositura da ação”.
O recurso foi regularmente processado e respondido (fls.
268/275), com preliminar de não conhecimento por ausência de impugnação
específica aos fundamentos da sentença e pedido de condenação dos
apelantes nas penas por litigância de má-fé.
A tentativa de conciliação em segunda instância foi
infrutífera porque as partes não comparecem à audiência (fls. 287/290).
É o relatório.
Consta dos autos que a autora celebrou com o primeiro
réu, Christopher Rezende Advogados Associados, contrato de locação do
imóvel situado na Rua Itápolis, no 1.285, Pacaembu - São Paulo, pelo prazo
de 48 meses a partir de 22 de abril de 2013, pelo aluguel mensal de R$
10.000,00, reajustado anualmente conforme o Índice Geral de Preços de
Mercado, divulgado pela FGV, figurando os demais réus, Michele Lopes
Vilas Boas Rezende Aguiar e Christopher Rezende Guerra Aguiar, como
proprietários do imóvel dado em caução.
A partir de dezembro de 2013, porém, o locatário deixou
de pagar os alugueis, e jamais pagou as parcelas de IPTU do imóvel,
conforme contratado, perfazendo o débito R$ 68.158,52 até a propositura da
ação.
O réu Christopher Rezende Advogados Associados
apresentou contestação (fls. 157/161) requerendo, em preliminar, a extinção
do processo sem resolução do mérito uma vez que à época da propositura da
ação o imóvel já havia sido devolvido à autora, eis que fora desocupado em
fevereiro de 2014. No mérito, alega que desocupou o imóvel de forma
amigável e antes da propositura da ação, após constatar que não conseguiria
cumprir o contrato, e que foi avençado que não seriam cobradas as parcelas

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1040934-86.2014.8.26.0100 -Voto no 15.451
4
de alugueres vencidas e que a cláusula penal prevista no contrato seria abatida
diante das melhorias realizadas no imóvel.
A decisão de fl. 193 determinou a nomeação de curador
especial para a corré Michele, tendo o ele apresentado contestação por
negativa geral (fl. 199).
Por decisão de fl. 217, foi determinada a nomeação de
curador especial para o corréu Christopher.
Manifestação da Defensoria Pública a fls. 236/240,
aduzindo a desnecessidade de representação do corréu Christopher, visto ser
ele o advogado da corré Christopher Rezende Advogados Associados, que
ofertou contestação.
Após a manifestação da autora a fls. 246/247, sobreveio a
sentença recorrida.
Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa.
A alegação de que o imóvel foi desocupado em fevereiro
de 2014 deveria ser comprovada por recibo de entrega das chaves, documento
este que já deveria ter sido juntado com a contestação por não se tratar de
documento novo.
A prova oral não é pertinente a essa finalidade e os
apelantes não impugnaram o documento de fls. 183/184, o qual aponta que
foram notificados pela locatária em março de 2014, o que indica que, ao
contrário do que alegam, nessa data ainda ocupavam o imóvel.
Diante disso, também fica afastada a preliminar de
inadequação da via eleita, uma vez que inequivocamente comprovado que a
desocupação do imóvel ocorreu somente em junho de 2014, após a
propositura da ação.
O mesmo raciocínio vale em relação à afirmação de que
teria havido entre as partes.
Tal fato deveria ser comprovado apenas por documento,
uma vez negada a sua existência pela parte autora.
No mérito, melhor sorte não está a comportar o
inconformismo dos réus.
A autora alega que houve inadimplemento de dezembro de
2013 a junho de 2014, quando ocorreu o abandono do imóvel.
Muito embora afirmem que as chaves foram entregues em
fevereiro de 2014, os apelantes nada comprovaram, conforme lhes competia à

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1040934-86.2014.8.26.0100 -Voto no 15.451
5
luz do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, valendo lembrar
que a prova também desse fato somente poderia ocorrer por meio do recibo
de entrega das chaves.
Além disso, como já mencionado acima, o documento de
fls. 183/184 indica que em março de 2014 os apelantes ainda ocupavam o
imóvel locado, o que subtrai a credibilidade da alegação dos apelantes de que
foi entregue em fevereiro de 2014.
Tendo o imóvel sido desocupado em junho de 2014, são
devidos até então os alugueres e demais encargos.
Ao contrário do que também afirmam os apelantes, a
locadora não está cobrando o valor de R$ 120.000,00 referente ao
inadimplemento de 12 meses de aluguel, mas sim a quantia equivalente aos
meses dos alugueres inadimplidos de dezembro de 2013 a junho de 2014 (fl.
73), mais os valores correspondentes ao IPTU (devidos desde abril de 2013
fl. 74) e às despesas com água (devidas a partir de novembro de 2013 fl.
72), nos termos do contrato.
A alegada quitação do débito não foi comprovada pelos
apelantes, o que deveria ter sido feito pela modalidade documental, sendo,
pois, devidos os valores cobrados pela locatária, sobretudo porque ausente
impugnação específica à planilha de cálculos apresentada (fls. 72/74).
Por fim, não cabe retenção ou indenização por
benfeitorias, nos termos da cláusula contratual 7.1.1, que assim dispõe: “A
LOCATÁRIA não terá direito a qualquer indenização ou retenção por eventuais benfeitorias que vierem a
ser realizadas no IMÓVEL, as quais somente serão incorporadas ao mesmo se previamente aprovadas pela
LOCADORA” (fl. 25).
Diante desse cenário, a ratificação da sentença é de rigor.
Na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil
(“O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho
adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2o a 6o, sendo vedado
ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os
respectivos limites estabelecidos nos §§ 2o e 3o para a fase de conhecimento”), fica majorada a
verba honorária devida ao advogado da apelada, de 10% (dez por cento) para
15% (quinze por cento) do valor da condenação.
Ante o exposto, o voto é no sentido de se negar
provimento à apelação.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator