Tribunal: TJSP
Processo: 0004198-59.2014.8.26.0400
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais. Compromisso de compra e venda de imóvel. Loteamento. Paralisação das obras. Suspensão da ação. Descabimento, pois não configurada a prejudicialidade externa entre a presente demanda e ação contra a Municipalidade. Culpa pela rescisão atribuída à Ré, uma vez que as obras foram paralisadas e o imóvel não foi entregue.

Ementa:
Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais. Compromisso de compra e venda de imóvel. Loteamento. Paralisação das obras. Suspensão da ação. Descabimento, pois não configurada a prejudicialidade externa entre a presente demanda e ação contra a Municipalidade. Culpa pela rescisão atribuída à Ré, uma vez que as obras foram paralisadas e o imóvel não foi entregue. Alegação de embargo das obras que encerra "res inter alios acta". Súmula 161 deste Tribunal de Justiça. Resolução do contrato que ocorre por culpa da Ré. Danos morais não caracterizados. Rescisão do contrato que é medida que se impõe, com devolução dos valores pagos. Necessária a reposição das partes ao 'status quo ante'. Aplicação inversa da multa contratual. Observância aos termos do REsps nos 1.614721/DF e 1.631.485/DF, julgados sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 971). Pretendida restituição de valor em dobro. Não comprovado o pagamento. Inadmissibilidade. Sentença mantida. Honorários sucumbenciais majorados para 20% do valor da condenação, observada a gratuidade processual concedida ao Autor (art. 85, § 11, do CPC). Recursos não providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000065104
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 0004198-59.2014.8.26.0400, da Comarca Olímpia, em que é apelante/apelado
SCAMATTI SELLER INFRA ESTRUTURA LTDA, é apelado/apelante ODILON
JOSE BOTA NOGUEIRA NETO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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0004198-59.2014.8.26.0400
Voto no 24.596
Apelação Cível No 0004198-59.2014.8.26.0400 Comarca: Olímpia
Apelante/Apelado: Scamatti Seller Infra Estrutura Ltda
Apelado/Apelante: Odilon Jose Bota Nogueira Neto
Juiz sentenciante: Sandro Nogueira de Barros Leite
Voto no 24.596
Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos
materiais e morais. Compromisso de compra e venda de
imóvel. Loteamento. Paralisação das obras. Suspensão da
ação. Descabimento, pois não configurada a prejudicialidade
externa entre a presente demanda e ação contra a
Municipalidade. Culpa pela rescisão atribuída à Ré, uma vez
que as obras foram paralisadas e o imóvel não foi entregue.
Alegação de embargo das obras que encerra “res inter alios
acta”. Súmula 161 deste Tribunal de Justiça. Resolução do
contrato que ocorre por culpa da Ré. Danos morais não
caracterizados. Rescisão do contrato que é medida que se
impõe, com devolução dos valores pagos. Necessária a
reposição das partes ao 'status quo ante'. Aplicação inversa
da multa contratual. Observância aos termos do REsps nos
1.614721/DF e 1.631.485/DF, julgados sob o rito dos recursos
repetitivos (Tema 971). Pretendida restituição de valor em
dobro. Não comprovado o pagamento. Inadmissibilidade.
Sentença mantida. Honorários sucumbenciais majorados
para 20% do valor da condenação, observada a gratuidade
processual concedida ao Autor (art. 85, § 11, do CPC).
Recursos não providos.

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Trata-se de ação de rescisão contratual c/c indenização por
danos materiais e morais, julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls.
158/160, cujo relatório adoto, para: (a) desconstituir a relação contratual de fls. 25/34 e
(b) condená-la ao pagamento da multa de 10% sobre o valor do contrato, corrigida
monetariamente de acordo com a Tabela Prática de atualização dos débitos judiciais do
Tribunal de Justiça de São Paulo, desde a celebração do contrato, e juros de mora de 1%
ao mês desde a citação. Em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados
em R$ 3.600,00, cuja exigibilidade fica suspensa em relação ao Autor, por ser
beneficiário da Justiça gratuita.
Apelam as partes.
O Autor (fls. 164/177) para alegar, em síntese, que sofreu
inescusável dano moral, em virtude de ato ilícito praticado pela Ré. Afirma que o art. 14
do CDC dispõe que o fornecedor de serviços responde independentemente da existência
de culpa, para reparação dos danos causados por defeitos relativos à prestação de
serviços que disponibiliza ao mercado de consumo. Alega ser incontroversa a rescisão
do contrato, ante a falta de cumprimento da Ré quanto a cláusulas contratuais e do
edital. Enuncia que, para a ocorrência do dano, deve ser observada a presença de alguns
pressupostos, quais sejam: a existência do dano, o nexo de causalidade entre a conduta
ilícita e o resultado lesivo e o elemento subjetivo, caracterizado pela existência de culpa
ou dolo do agente, derivada de ato omissivo ou comissivo voluntário. Repisa que a
construtora deixou de suprir sua parte no negócio entabulado, pois fora estipulado prazo
de entrega do imóvel adquirido, por mais de dois anos, sem o cumprimento da
obrigação. Assevera estar nítido seu desgaste emocional, sem qualquer expectativa de
ver a tão sonhada chave de sua casa própria. Reitera ser inconteste a presença dos
requisitos ensejadores do dano moral, bem como o dever da construtora de indenizá-lo.
Colaciona alguns julgados acerca de seu entendimento. Afirma ter efetuado o
pagamento no importe de R$ 4.966,00, no ato do contrato. Assevera que, quanto ao

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pedido de restituição, a Ré nada arguiu em sua contestação. Ressalta que a restituição
dos valores pagos em dobro é medida que se impõe. Pugna pela total procedência da
ação, com consequente condenação da Ré em honorários de sucumbência.
A Ré (fls. 182/192) para alegar, em síntese, que o
empreendimento habitacional onde o Autor adquiriu o imóvel se encontra paralisado por
força de decisão judicial, proferida no processo no 0006288-74.2013.8.26.0400, em
trâmite perante a Comarca de Olímpia-SP. Argumenta que o fato de existir impedimento
para a realização do empreendimento habitacional, por si só, enseja evento de força
maior, uma vez que há discussão acerca do inadimplemento contratual pela Prefeitura
de Guaraci-SP, quanto à não realização de obra acessória (Estação de Esgoto), para a
captação dos resíduos do empreendimento que seria edificado. Esclarece que está a
discutir a nulidade da rescisão contratual administrativa, em razão da não apreciação de
sua defesa. Assevera que o pedido de suspensão da ação promovida pelo Autor se baseia
justamente no fato de que não é possível aferir sua culpa diante da não entrega do
imóvel, observado que as obras foram paralisadas em razão da rescisão nula decretada
pelo Município de Guaraci-SP. Argumenta estar pendente de julgamento a ação que
definirá a anulação da rescisão contratual sobre o contrato administrativo que ensejaria a
construção dos imóveis, dentre eles o do Autor, com o que há necessariamente que se
afastar a imposição de culpa sobre a rescisão contratual. Reitera que deveria ter sido
determinada a suspensão desta ação, enquanto não julgada a ação contra a Prefeitura de
Guaraci. Informa que realizou acordo judicial com praticamente 100% dos adquirentes
que de fato efetuaram algum pagamento a seu favor, fato que difere da situação do
Autor. que não despendeu qualquer pagamento a ela, tanto que não juntou qualquer
boleto ou outro documento hábil a comprovar o pagamento. Reitera que restou clara a
ocorrência de evento de força maior que impossibilitou a continuidade das obras e
consequente entrega do imóvel ao Autor. Argumenta quanto à ausência de previsão
legal ou contratual para imposição de multa contratual em seu desfavor. Enuncia não ser
possível a aplicação de multa contratual, pois além de não existir culpa de sua parte na

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rescisão, não há cláusula expressa que determine sua aplicação, observado que a
previsão contratual foi exclusiva para o caso de inadimplemento do comprador, portanto
não se pode aplicar em relação à mora da Ré. Ressalta que não se deve falar em
aplicação inversa da multa moratória estabelecida na cláusula do contrato. Argumenta
que, ainda que não tenha previsão contratual para tanto, tem-se que a imposição de
multa em seu desfavor exige, imprescindivelmente, que tenha agido com dolo ou má-fé,
requisitos estes que não se encontram presentes no caso, observado que a paralisação
das obras ocorreu em razão da rescisão unilateral promovida pela Prefeitura de Guaraci-
SP. Pugna seja afastada também a condenação a título de honorários de sucumbência,
uma vez que o Autor decaiu da maior parte de seus pedidos e maior parte do valor
econômico. Requer, em pedido alternativo, seja a verba honorária reduzida.
Recursos recebidos e processados (fls. 179 e 210). Preparo
da Ré anotado (fls. 193/194). Isento de preparo o recurso do Autor, por ser ele
beneficiário da Justiça gratuita (fl. 48). Contrarrazões ofertadas (fls. 177/204 e 213/221).
Determinada a suspensão do processo (fl. 228) para o fim
de se aguardar o julgamento dos REsp 1631485/DF e 1614721/DF (Tema 971), o que já
ocorreu.
É o relatório.
Os recursos serão analisados de forma conjunta.
Em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos
materiais e morais, argumenta o Autor que adquiriu da Ré o lote de terreno que
descreve. As condições de venda e compra na data de celebração do contrato
(23.01.2012) foram previstas na fl. 26 no campo “Preços e Formas de Pagamento”, com
valor de R$ 67.990,00. Busca a rescisão do contrato, em razão da obra estar paralisada e
a Ré ter “sumido”, sem qualquer justificativa. Em decorrência dos fatos, não recebeu o

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lote de terreno. Postula a rescisão contratual pelo inadimplemento e indenização pelos
prejuízos materiais e morais suportados.
De início, afasto o pedido de suspensão desta ação, por
não vislumbrar a existência de prejudicialidade em virtude da existência de ação de
rescisão promovida em face da Municipalidade de Guaraci-SP, uma vez que referida
ação questiona a existência de irregularidades no loteamento e importou na paralisação
das obras respectivas, enquanto que esta ação objetiva a rescisão do contrato de
compromisso de compra e venda e tem como causa de pedir o atraso na entrega do
imóvel, que é consequência da paralisação das obras determinada naquela ação. Nesse
sentido, não se mostra presente a prejudicialidade externa alegada, uma vez que
eventual solução da ação mencionada não importará projeção de seus efeitos na relação
jurídica discutida nesta ação. Nesse sentido, confira-se julgado desta C. Câmara:
“RESCISÃO
CONTRATUAL.
TERRENO
EM
LOTEAMENTO. EMBARGO JUDICIAL À OBRA. Insurgência contra sentença de
parcial de procedência. Sentença mantida. Descabimento da contagem de prazos
em dobro nos processos eletrônicos de patronos distintos e de escritórios
diversos. LEGITIMIDADE PASSIVA. Todas as rés participaram do contrato,
ainda que assumindo diferentes obrigações, pois integram a cadeia de
fornecimento do produto final. SUSPENSÃO DO FEITO. Descabimento. Não
configurada prejudicialidade externa entre a demanda e a ação civil pública e a
ação popular em trâmite na Justiça Federal com o mesmo objeto. Inépcia da
inicial não configurada, pois a exordial descreve suficientemente os fatos e
fundamentos jurídicos, permitindo o adequado exercício do direito de defesa.
SOLIDARIEDADE configurada. Todas as rés respondem perante o consumidor.
RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. Rescisão
contratual que se deu por culpa das rés, uma vez que as obras foram paralisadas
e o imóvel não foi entregue no prazo. Alegação de embargo judicial das obras,

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que não produz efeitos com a relação entabulada com os autores. Súmula no 161
do E. Tribunal de Justiça de São Paulo. Devolução integral dos valores pagos
pelos autores, incluindo-se o IPTU. Recursos improvidos” (Apelação no 1006101-
95.2015.8.26.0071, relator NILTON SANTOS OLIVEIRA, j. em 04/12/2018).
No mérito, argumenta a Ré que não pode ser
responsabilizada pelo embargo da obra efetivado pela Prefeitura de Guaraci-SP. No
entanto, a situação descrita no processo, que envolve obra acessória para captação de
água e esgoto, decorre diretamente do exercício da atividade desenvolvida pela Ré. A
Súmula no 161 deste Tribunal de Justiça enuncia: “Não constitui hipótese de caso
fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento, ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao
compromissário adquirente”.
Portanto, na relação contratual estabelecida e aqui
discutida, a responsabilidade pela situação descrita no processo somente pode ser
carreada à Ré, uma vez que o atraso na entrega do lote de terreno é decorrência do
embargo da obra e importa em reconhecer sua culpa pela rescisão do contrato.
O contrato estabeleceu em sua cláusula nona o prazo para
entrega do imóvel, que seria dezembro de 2012, com tolerância até abril de 2013, prazo
esse que não foi cumprido pela Ré.
Por sua vez, a pretensão do Autor ao recebimento da multa
contratual agora encontra respaldo em entendimento manifestado pelo Colendo Superior
Tribunal de Justiça, no julgamento dos REsps nos 1.614721/DF e 1.631.485/DF, sob o
rito dos recursos repetitivos (Tema 971), quando firmou a seguinte tese: “No contrato
de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão

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de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As
obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro,
por arbitramento judicial”.
Desse modo, por ser certo que contrato contém previsão de
multa de 10% para a hipótese de rescisão em razão do inadimplemento do comprador
(cláusula 13a, alínea “e”), o mesmo percentual deve ser observado para a hipótese de
mora da vendedora.
Quanto aos danos morais pretendidos, não devem ser
entendidos por caracterizados, igualmente porque os compradores optaram pela rescisão
do contrato, de modo que resta apenas a restituição das partes ao “status quo ante”, e
fica afastada essa pretensão indenizatória.
Por fim, a pretensão à restituição do valor pago em dobro
não pertine, uma vez que o Autor, como bem ressalvou o i. Magistrado “a quo”, não
comprovou o pagamento de qualquer valor a título de entrada ou sinal à Ré: “Requer,
ainda, a parte autora, diante do não cumprimento da obrigação contratual por parte da
requerida, a restituição dos valores já pagos, no imóvel de R$ 4.966,00, em dobro e
com juros e correção monetária. Ocorre que, não há nos autos prova de que realmente
houve o pagamento de referida quantia, posto que no contrato, cláusula segunda,
consta que o valor expresso no quadro resumo seria pago integralmente na condição 'a
vista', imediatamente após o término da obra, o que não aconteceu” (fls. 159 verso).
Ademais, contrariamente ao argumentado pelo Autor, a Ré
efetivamente negou o recebimento do valor de R$ 4.966,00 (veja-se o item IV da
contestação - fl. 89).
Verifica-se, portanto, que a r. sentença atacada analisou de
forma correta as questões suscitadas, com adequada fundamentação jurídica à hipótese
em exame, além de bem avaliar o conjunto probatório. Qualquer outro acréscimo que se

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faça aos seus bem lançados fundamentos constituiria desnecessária redundância,
enquanto os demais argumentos suscitados não são suficientes para infirmar os
fundamentos acima enunciados para a solução da lide.
Diante da manutenção do julgado, majoro os honorários de
sucumbência então arbitrados para o equivalente a 20% do valor da condenação
atualizado, aos patronos de ambas as partes, nos termos do disposto no art. 85, §11, do
CPC/15, observada a gratuidade processual concedida ao Autor.
Nestes termos, nego provimento aos recursos.
João Pazine Neto
Relator