Tribunal: TJSP
Processo: 1015095-75.2018.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Flavio Abramovici
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-04
Data de publicação: 2020-09-08

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – Rescisão contratual por iniciativa dos promissários compradores (Autores) – Devida a retenção da comissão de corretagem (2,7% do valor do contrato) – Cabível a retenção parcial dos valores pagos – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para declarar rescindido o contrato e para condenar à restituição de

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – Rescisão contratual por iniciativa dos promissários compradores (Autores) – Devida a retenção da comissão de corretagem (2,7% do valor do contrato) – Cabível a retenção parcial dos valores pagos – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para declarar rescindido o contrato e para condenar à restituição de 80% dos valores pagos (com correção monetária desde os desembolsos e "juros legais" desde o trânsito em julgado da decisão) – Sentença contém omissão (quanto ao percentual e à periodicidade de incidência dos juros moratórios) – RECURSO DOS AUTORES IMPROVIDO, E DECLARADO (DE OFÍCIO) que sobre o valor a ser restituído incidem juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão, além da correção monetária desde os desembolsos

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000717318
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1015095-75.2018.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que são apelantes DANILO
SILVA MARTINS (JUSTIÇA GRATUITA) e LILIAN CRISTINA DIAS (JUSTIÇA
GRATUITA), é apelado PASFIR SPE LTDA ZAFIR CONSTRUTORA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso, com determinação. Declara voto favorável o 3o juiz. V.U.,
de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente) e GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 4 de setembro de 2020.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Comarca: Osasco – 1a Vara Cível
MM. Juiz da causa: Fernando Dominguez Guiguet Leal
Apelantes: Danilo Silva Martins e Lilian Cristina Dias
Apelada: Pasfir SPE Ltda. Zafir Construtora
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL

RESCISÃO
CONTRATUAL

RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS Rescisão
contratual por iniciativa dos promissários compradores
(Autores) Devida a retenção da comissão de corretagem
(2,7% do valor do contrato) Cabível a retenção parcial
dos valores pagos
SENTENÇA DE PARCIAL
PROCEDÊNCIA, para declarar rescindido o contrato e
para condenar à restituição de 80% dos valores pagos
(com correção monetária desde os desembolsos e “juros
legais” desde o trânsito em julgado da decisão) Sentença
contém omissão (quanto ao percentual e à periodicidade
de incidência dos juros moratórios) RECURSO DOS
AUTORES IMPROVIDO, E DECLARADO (DE
OFÍCIO) que sobre o valor a ser restituído incidem juros
moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da
decisão,
além
da
correção
monetária
desde
os
desembolsos
Voto no 26274
Trata-se de apelação interposta pelos Autores contra a sentença

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de fls.298/301 e 315/316, prolatada pelo I. Magistrado Fernando Dominguez Guiguet
Leal (em 30 de julho e 12 de setembro de 2019), que julgou parcialmente procedente a
“ação de rescisão contratual”, para declarar rescindido o contrato e para condenar à
restituição de 80% dos valores pagos (com correção monetária desde os desembolsos e
“juros legais” desde o trânsito em julgado da decisão), “de uma só vez e imediata”, além
das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios (fixados em 10% do
valor da condenação).
Alegam que o contrato não prevê o valor da comissão de
corretagem (pois consigna o valor de 4% relativo à comissão de corretagem, mas a nota
fiscal apresentada pela Requerida consigna o valor de 2,7%), que efetuaram o
pagamento dos valores diretamente à Requerida, que no contrato não consta “menção
ou destaque do valor da comissão de corretagem”, e que não observado o entendimento
jurisprudencial (Recursos Especiais números 1.599.511/SP e 1.599.956/SP). Pede o
provimento do recurso, para condenar à restituição da comissão de corretagem.
A Requerida pediu a extinção do processo e depositou em Juízo
o valor de R$ 10.010,86 (correspondente a 80% dos valores pagos pela Autora,
deduzidos os valores já restituídos e a comissão de corretagem fls.373/376), e os
Autores discordaram da extinção do processo, reiterando o interesse no julgamento do
recurso de apelação (fls.380/381).
Contrarrazões a fls.390/392.
É a síntese.
Incontroverso que celebrada a promessa de compra e venda
referente à unidade autônoma número 91, Torre 2 Manacá, Portal Vistallegro (em 26
de outubro de 2014 fls.20/51), que cabível a rescisão do contrato, e que devida a
restituição de 80% dos valores pagos, limitando-se a controvérsia ao pedido de
restituição da comissão de corretagem.
A cláusula número XXII.8 do contrato (fls.50) dispõe que “Os
promissários compradores declaram, neste ato, terem ciência inequívoca de que, para a

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efetivação do negócio, a promitente vendedora arcou com as despesas relativas à
corretagem do imóvel em questão, no percentual de 4% sobre o valor total de compra e
venda constante do quadro resume deste contrato item 'c) preço total à vista', e que este
valor não será objeto de devolução, em caso de rescisão, sem prejuízo da aplicação de
cláusula penal específica contida neste instrumento, relativa ao percentual de retenção
para a resolução contratual”, salientando-se que inexiste abusividade na cláusula
livremente avençada e que o contrato caracteriza-se como ato jurídico perfeito, sem a
alegação de vício de consentimento, quando da celebração.
Por outro lado, a nota fiscal de fls.247 (emitida em 17 de março
de 2015 pela empresa NC 10 Consultoria e Marketing Imobiliário Ltda.) demonstra que
a Requerida pagou àquela empresa o valor de R$ 5.647,05, relativo à comissão de
corretagem “de 2,7% sobre a unidade no 91 Ed. Manacá, Empreendimento Portal
Vistallegro, comprador Danilo Silva Martins”.
Assim, porque demonstrado que a Requerida pagou o valor de
R$ 5.647,05 à empresa de intermediação imobiliária (pessoa jurídica estranha à relação
processual), descabido o pedido de restituição daquela quantia, salientando-se que a
mera previsão contratual de comissão de corretagem em valor superior ao efetivamente
pago não configura violação ao direito à informação, e que a Requerida apresentou a
nota fiscal emitida pela empresa de intermediação imobiliária com a indicação do valor
da comissão de corretagem (correspondente a 2,7% do valor do contrato).
Por fim, observo que inaplicáveis os entendimentos firmados
pelo Superior Tribunal de Justiça nos Recursos Repetitivos Representativos da
Controvérsia números 1.599.511/SP e 1.599.956/SP (“Validade da cláusula contratual
que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição

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da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.”1), pois
referem-se à transferência para o promitente-comprador da obrigação de pagar a
comissão de corretagem (e não à disposição contratual que prevê a retenção da
comissão de corretagem na hipótese de rescisão do contrato), de modo que
desnecessário o destaque da cláusula número XXII.8 (que prevê a retenção da comissão
de corretagem paga pela Requerida).
Assim, correto o não acolhimento do pedido de restituição do
valor relativo à comissão de corretagem (correspondente a 2,7% do valor total do
contrato).
Dessa forma, de rigor o improvimento do recurso.
Sem prejuízo, observo que a sentença contém omissão: não
estabeleceu o percentual e a periodicidade de incidência dos juros moratórios sobre o
valor a ser restituído. Assim, declaro (de ofício) que, sobre o valor a ser restituído,
incidem juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão, além da
correção monetária desde os desembolsos.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, e declaro (de
ofício) que, sobre o valor a ser restituído, incidem juros moratórios de 1% (um por
cento) ao mês desde o trânsito em julgado da decisão, além da correção monetária desde
os desembolsos.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator
1 (REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

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Apelação no 1015095-75.2018.8.26.0405 – Digital
Apelante: DANILO SILVA MARTINS E OUTRA
Apelado: PASFIR SPE LTDA ZAFIR CONSTRUTORA
Comarca: Osasco 1a. Vara Cível
Magistrado: Fernando Dominguez Guiguet Leal
DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE
VOTO no 49435
1. Adota-se o relatório do Em. Relator já encartado aos
autos (fls. 405/406) e, bem assim, a solução atribuída à questão recursal.
Após a análise detida dos autos, ressalta-se apenas que
pequena observação deve ser feita quanto aos ônus da sucumbência,
evitando-se omissão.
A apelação de fls. 319/325 foi manejada pelos autores,
vencedores em larga extensão. Porém, em virtude da parcial procedência do
pedido, buscam aumentar a condenação.

Humberto Theodoro Júnior leciona:
“Os honorários deverão ser fixados pelo juiz não apenas na
sentença, mas também no julgamento dos recursos. Por isso, o
art. 85, § 11, prevê que o tribunal majore os honorários fixados
anteriormente na sentença, levando em conta o trabalho adicional
realizado em grau de recurso e observando, conforme o caso, os
critérios traçados nos §§ 2o a 6o, do referido art. 85. Caberá,
outrossim, ao tribunal respeitar os limites estabelecidos pelo Código
para a fase de conhecimento (art. 85, §§ 2o e e 3o). Referida verba,
entretanto, pode ser cumulada com multas e outras sanções
processuais, sem respeitar o limite em questão (art. 85, § 12). Essa
nova regra de sucumbência será observada tanto nos recursos
interpostos para os Tribunais de Segundo Grau (TJ e TRF) como
naqueles endereçados aos Tribunais Superiores (STJ e STF),

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inclusive nos recursos internos processados e julgados no seio do
próprio Tribunal”.2
Assim, necessário o acréscimo de fundamentos ora
consignados, evitando-se dúvidas acerca da sucumbência, em especial em relação
aos honorários advocatícios que, na espécie, não comportam majoração, na esteira
da ampla orientação do E. STJ:
1) O marco temporal para a aplicação das normas do Código
de Processo Civil de 2015, a respeito da fixação e da distribuição dos
honorários de sucumbência, é a data da prolação de sentença/acórdão
que as impõe.3
2) O § 11 do art. 85 do CPC/2015, que disciplinou a hipótese
de majoração da verba honorária em grau de recurso, tem dupla
funcionalidade: atender à justa remuneração do patrono pelo trabalho
adicional na fase recursal e inibir o exercício abusivo do direito de
recorrer.4
3) Os honorários recursais não têm autonomia nem existência
independente da sucumbência fixada na origem e representam um
acréscimo ao ônus estabelecido previamente, motivo por que na
hipótese de descabimento ou de ausência de fixação anterior, não
2 Curso de Direito Processual Civil. vol. I Rio de Janeiro: Forense, 2017 Item 211.IV, fls. 385
3 AgInt no AREsp 1402297/SP, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3a T., DJe 31/05/2019; EDcl no AgInt
no AREsp 1253863/RJ, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, 2a T., DJe 30/05/2019; AgInt nos EDcl no REsp
1539726/RS, Rel. Min. OG FERNANDES, 2a T., DJe 22/05/2019; AgInt nos EDcl no REsp 1452097/RS, Rel.
Min. NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, 1a T., DJe 20/05/2019; AgInt no REsp 1694752/SP, Rel. Min.
BENEDITO GONÇALVES, 1a T., DJe 14/05/2019; AREsp 1332651/RJ, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, 2a T.,
DJe 13/05/2019; EAREsp 1255986/PR, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, CORTE ESP. DJe 06/05/2019
4 EDcl no REsp 1714952/SC, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, 2a T., DJe 11/03/2019; EDcl no AgInt no AREsp
1334666/RS, Rel. Min. MARCO BUZZI, 4a T., DJe 10/12/2018; AgInt nos EDcl no AREsp 1272353/SP, Rel.
Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, 2a T., DJe 12/11/2018; AgInt no REsp 1658473/MG, Rel. Min.
FRANCISCO FALCÃO, 2a T., DJe 29/08/2018; AgInt nos EDcl no AREsp 743572/SC, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO
DE NORONHA, 3a T., DJe 31/08/2016

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haverá falar em honorários recursais.5
4) Para a majoração de honorários advocatícios na instância
recursal, não é exigível a comprovação de trabalho adicional do
advogado, que será considerado apenas para a quantificação de tal
verba.6
5) Os honorários recursais incidem apenas quando houver a
instauração de novo grau recursal e não a cada recurso interposto no
mesmo grau de jurisdição.7
6) Os honorários recursais de que trata o art. 85, § 11, do
CPC/2015, são aplicáveis tanto nas hipóteses de não conhecimento
integral quanto de não provimento do recurso.8
7) O § 8o do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015
5 AgInt no AREsp 1341886/SP, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, 4a T., DJe 30/05/2019; EDcl no
REsp 1731612/RS, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, 2a T., DJe 23/04/2019; AgInt no AREsp 1167338/DF, Rel.
Min. GURGEL DE FARIA, 1a T., DJe 26/03/2019; AREsp 1447321/GO, Rel. Min. MAURO CAMPBELL
MARQUES, 2a T., DJe 22/03/2019; AgInt nos EDcl no AREsp 1272353/SP, Rel. Ministra ASSUSETE
MAGALHÃES, 2a T., DJe 12/11/2018; AgInt no REsp 1674473/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 4a
T., J. 11/09/2018, DJe 18/09/2018
6 AgInt no AREsp 1430718/MS, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3a T., DJe 31/05/2019; AgInt no
AREsp 1398238/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, 3a T., DJe 22/05/2019; AgInt nos EDcl no AREsp
1316346/SC, Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, 3a T., DJe 25/04/2019; AgInt no AREsp
1383469/SP, Rel. Min. MAURO CAMPBELL MARQUES, 2a T., DJe 22/04/2019; AgInt no AREsp 1343592/MT,
Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, 3a T., DJe 12/04/2019; AgInt no AREsp 1308254/SP, Rel. Min.
RAUL ARAÚJO, 4a T., DJe 02/04/2019;
7 AgInt no AREsp 1411615/RS, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3a T., DJe 31/05/2019; EDcl no AgInt
no REsp 1716471/MG, Rel. Min. NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, 1a T., DJe 20/05/2019; AgInt no AREsp
363721/RS, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, 2a T., DJe 13/05/2019; AgInt no AREsp 1358458/SP, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 4a T., DJe 25/04/2019; AgInt no AREsp 1373385/PR, Rel. Min. RAUL
ARAÚJO, 4a T., DJe 15/04/2019; EDcl no AgInt no REsp 1638863/RS, Rel. Min. GURGEL DE FARIA, 1a T.,
DJe 04/04/2019;
8 REsp 1799511/PR, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, 2a T., J. 11/04/2019, DJe 31/05/2019; AgInt no AREsp
1347176/SP, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, 3a T., DJe 06/05/2019; AgInt no REsp 1727940/SP,
Rel. Min. MARCO BUZZI, 4a T., DJe 23/08/2018; AgInt no AREsp 1263123/SP, Rel. Min. LÁZARO
GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), 4a T., DJe 29/06/2018; AgInt no
AREsp 1263297/SP, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3a T.,DJe 27/06/2018; AgInt no AREsp
1257862/SP, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, 3a T., J. 05/06/2018, DJe 15/06/2018;

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transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite
a fixação dos honorários sucumbenciais por critério de equidade, para as
hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito
econômico obtido pelo vencedor seja inestimável ou irrisório; ou (II) o
valor da causa seja muito baixo.9
8) A majoração da verba honorária sucumbencial recursal,
prevista no art. 85, § 11, do CPC/2015, pressupõe a existência
cumulativa dos seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a
partir de 18.03.2016, data de entrada em vigor do novo Código de
Processo Civil; b) recurso não conhecido integralmente ou não provido,
monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e c) condenação
em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o
recurso.10
9) Quando devida a verba honorária recursal, mas, por
omissão, o relator deixar de aplicá-la em decisão monocrática, poderá o
colegiado arbitrá-la ex officio, por se tratar de matéria de ordem pública,
que independe de provocação da parte.11
10) O recurso interposto pelo vencedor para ampliar a
condenação - que não seja conhecido, rejeitado ou desprovido - não
9 AgInt nos EDcl no REsp 1746254/SP, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, 4a T., DJe 21/06/2019; AgInt
no REsp 1757742/SP, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, 4a T., DJe 23/05/2019; AgInt no AREsp 1424719/SP, Rel.
Min. FRANCISCO FALCÃO, 2a T., DJe 21/05/2019; AgInt no REsp 1797038/DF, Rel. Min. MAURO CAMPBELL
MARQUES, 2a T., DJe 21/05/2019; AgInt no REsp 1771319/RS, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3a
T.,DJe 09/04/2019; AgInt no AREsp 1297942/MS, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, 3a T., DJe 20/03/2019;
10 AgInt no AREsp 1349182/RJ, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, 3a T., DJe 12/06/2019; AgInt no AREsp
1328067/ES, Rel. Min. GURGEL DE FARIA, 1a T., DJe 06/06/2019; AgInt no AREsp 1310670/RJ, Rel. Min.
MARCO BUZZI, 4a T., DJe 03/06/2019; REsp 1804904/SP, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, 2a T., DJe
30/05/2019; EDcl no AgInt no AREsp 1342474/MS, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, 4a T., DJe 08/05/2019; AgInt
nos EDcl no REsp 1745960/MS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 4a T., DJe 08/04/2019
11 AgInt no AREsp 976183/MT, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, 4a T., DJe 10/06/2019; AgInt no
AREsp 1415439/MG, Rel. Min. MARCO BUZZI, 4a T., DJe 17/05/2019; EDcl nos EAREsp 788432/SP, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 04/04/2019; EDcl no AgInt no AREsp 1213629/RJ, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 4a T., DJe 18/12/2018; AgInt no AREsp 1281022/SP, Rel. Min. RAUL
ARAÚJO, 4a T., DJe 12/11/2018; EDcl no AgInt no AREsp 1063425/GO, Rel. Min. LÁZARO GUIMARÃES, 4a
T., J. 20/03/2018, DJe 27/03/2018

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implica honorários de sucumbência recursal para a parte
contrária.12
2. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso, nos
termos do voto do Relator, ora acompanhados in totum, com os acréscimos de
fundamentos acima consignados, inalterados os honorários advocatícios arbitrados
na origem, arbitrados em 10% do valor total da condenação.
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
Desembargador
12 AgInt no AREsp 1244491/SP, Rel. Min. GURGEL DE FARIA, 1a T., DJe 09/04/2019; EDcl no AgInt no
AREsp 1040024/GO, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, 3a T., DJe 31/08/2017

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Eletrônicos
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1256FEE7
6
10
Declarações de
Votos
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
125793E7
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1015095-75.2018.8.26.0405 e o código de confirmação da tabela acima.