Tribunal: TJSP
Processo: 1010390-56.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Viviani Nicolau
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-04

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE LOTES. RESCISÃO CONTRATUAL. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas e indenização. Recurso das vendedoras em face de sentença de parcial procedência, que declarou rescindido o contrato firmado pelas partes e condenou as rés, de forma solidária, na restituição ao autor de 90% dos valores por ele pagos. APLICABILIDADE DO CDC.

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE LOTES. RESCISÃO CONTRATUAL. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas e indenização. Recurso das vendedoras em face de sentença de parcial procedência, que declarou rescindido o contrato firmado pelas partes e condenou as rés, de forma solidária, na restituição ao autor de 90% dos valores por ele pagos. APLICABILIDADE DO CDC. Incidência na espécie. Enquadramento das partes nas figuras de consumidor e fornecedor. Ademais, ainda que o autor possa ser considerado como investidor, tal seria na figura do consumidor investidor, também amparado pelo CDC. Precedente do STJ. EXECUÇÃO TRABALHISTA SUSCITADA COMO FATO NOVO. A existência de execução trabalhista e indisponibilidade dos direitos de eventual aquisição de um dos bens imóveis objeto da demanda (lote no 53) não influem no desfecho da lide e tampouco denotam ato atentatório à dignidade da justiça. Demanda trabalhista travada entre o autor e terceiro. Pedido de rescisão contratual que não frustra, ademais, a ação em curso na Justiça do Trabalho. LEGITIMIDADE ATIVA. Autor que é parte legítima, pois formulou pedido de rescisão contratual em razão do descumprimento das obrigações assumidas pelas rés. RESCISÃO CONTRATUAL. Conclusão definitiva da obra que ultrapassou o prazo previsto contratualmente. Dissonância existente entre as obras realizadas até o prazo previsto no contrato e o projeto inicial. Laudo pericial utilizado nestes autos, como prova emprestada, que corrobora os elementos documentais carreados. Mora das rés caracterizada. Mora do autor em relação ao pagamento do preço posterior à mora das rés. Inteligência do art. 476 do Código Civil. Pretensão de retenção de 30% dos valores pagos afastada, vez que sendo o contrato rescindido por culpa das rés, a devolução dos valores é, em regra, integral. Retenção, contudo, de 10% dos valores pagos preservada, ante a observância do princípio da não reformatio in pejus. Retenção de valores relativos a IPTU e taxas associativas que também não prosperam. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Alegação de impossibilidade de rescisão em razão da existência de pacto de alienação fiduciária em garantia. Insurgência que não prospera. A mora das vendedoras afasta a incidência da Lei no 9.514/97. Adoção do entendimento do STJ. Precedentes. Taxa de ocupação pautada no art. 37-A da Lei no 9514/97 igualmente afastada. Sentença preservada. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO." (v. 33991).

Inteiro teor:
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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000903848
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010390-56.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes W T
B EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CIPASA DESENVOLVIMENTO
URBANO S/A e JARDIM SANTA MARTHA I SPE LTDA, é apelado ROBERTO
SALVATO.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
VIVIANI NICOLAU
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1010390-56.2017.8.26.0506 -Voto no 33991 - DVN
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VOTO No
: 33991
APELAÇÃO No : 1010390-56.2017.8.26.0506
COMARCA : RIBEIRÃO PRETO
APELANTES: CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S/A
E OUTROS
APELADO
: ROBERTO SALVATO
JUIZ
SENTENCIANTE:
GUILHERME
STAMILLO
SANTARELLI ZULIANI
“APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE LOTES.
RESCISÃO CONTRATUAL. Ação de rescisão contratual
cumulada com restituição de quantias pagas e indenização.
Recurso das vendedoras em face de sentença de parcial
procedência, que declarou rescindido o contrato firmado pelas
partes e condenou as rés, de forma solidária, na restituição ao
autor de 90% dos valores por ele pagos. APLICABILIDADE
DO CDC. Incidência na espécie. Enquadramento das partes nas
figuras de consumidor e fornecedor. Ademais, ainda que o
autor possa ser considerado como investidor, tal seria na figura
do consumidor investidor, também amparado pelo CDC.
Precedente
do
STJ.
EXECUÇÃO
TRABALHISTA
SUSCITADA COMO FATO NOVO. A existência de execução
trabalhista e indisponibilidade dos direitos de eventual
aquisição de um dos bens imóveis objeto da demanda (lote no
53) não influem no desfecho da lide e tampouco denotam ato
atentatório à dignidade da justiça. Demanda trabalhista travada
entre o autor e terceiro. Pedido de rescisão contratual que não
frustra, ademais, a ação em curso na Justiça do Trabalho.
LEGITIMIDADE ATIVA. Autor que é parte legítima, pois
formulou pedido de rescisão contratual em razão do
descumprimento
das
obrigações
assumidas
pelas
rés.
RESCISÃO CONTRATUAL. Conclusão definitiva da obra que
ultrapassou o prazo previsto contratualmente. Dissonância
existente entre as obras realizadas até o prazo previsto no
contrato e o projeto inicial. Laudo pericial utilizado nestes
autos, como prova emprestada, que corrobora os elementos
documentais carreados. Mora das rés caracterizada. Mora do
autor em relação ao pagamento do preço posterior à mora das
rés. Inteligência do art. 476 do Código Civil. Pretensão de
retenção de 30% dos valores pagos afastada, vez que sendo o
contrato rescindido por culpa das rés, a devolução dos valores
é, em regra, integral. Retenção, contudo, de 10% dos valores
pagos preservada, ante a observância do princípio da não
reformatio in pejus. Retenção de valores relativos a IPTU e

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taxas associativas que também não prosperam. ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. Alegação de impossibilidade de rescisão em
razão da existência de pacto de alienação fiduciária em
garantia. Insurgência que não prospera. A mora das vendedoras
afasta a incidência da Lei no 9.514/97. Adoção do entendimento
do STJ. Precedentes. Taxa de ocupação pautada no art. 37-A da
Lei no 9514/97 igualmente afastada. Sentença preservada.
NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.” (v. 33991).
ROBERTO SALVATO ingressou com
ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores
pagos
e
indenização
em
face
de
CIPASA
DESENVOLVIMENTO URBANO S/A, JARDIM SANTA
MARTHA I SPE LTDA. e WTB EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, julgada parcialmente procedente, nos
termos da sentença prolatada em 17/12/2018 (fls. 1091/1100),
para declarar rescindido o contrato firmado pelas partes, relativo
aos imóveis descritos nos autos, e condenar as rés, de forma
solidária, na restituição ao autor de 90% dos valores por ele
pagos, que deverão ser monetariamente atualizados pela Tabela
Prática do TJSP desde cada desembolso e acrescidos de juros de
mora de 1% ao mês, desde a citação.
Em decorrência da sucumbência em
parte substancial do pedido, as RÉS foram condenadas,
solidariamente, ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios do procurador do autor, arbitrados em
10% sobre o valor da condenação.
Embargos de declaração opostos pelo
autor (fls. 1102/1104) e pelas rés (fls. 1105/1107) rejeitados,
conforme decisão de fls. 1109.
Em suas razões de apelo, as RÉS
alegam, em síntese: (i) a impossibilidade de equiparação entre
investidor e consumidor comum, motivo pelo qual não se aplica
o Código de Defesa do Consumidor; (ii) a ocorrência de fato
novo após o sentenciamento do feito que denota má-fé do autor,
qual seja, a existência de execução de créditos trabalhistas em
trâmite, de modo que o autor pleiteou a rescisão contratual
violando o dever de cooperação processual e com o único intuito

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de burlar a determinação judicial de indisponibilidade do imóvel,
frustrando execução promovida por meio da Justiça do Trabalho;
(iii) o autor é parte ilegítima para alegação de vícios nas áreas
comuns do empreendimento, dada a existência de associação de
moradores; (iv) não houve atraso na entrega do empreendimento,
pois o recebimento definitivo do empreendimento por parte da
Prefeitura do Município de Ribeirão Preto ocorreu em 16 de
julho de 2014; (v) houve observância estrita ao projeto
apresentado
ao
autor,
inexistindo
qualquer
vício
no
empreendimento, ressaltando que a formação e manutenção do
lago não depende apenas das obras, mas sim da própria natureza
e das condições ambientais da área em referência; (vi) o laudo
pericial está incorreto em relação à trilha; à passagem pela fauna;
aos muros; ao paisagismo; à ciclovia; à inexistência de portaria
da entrada do loteamento e os itens apontados não possuem o
condão de justificar a rescisão contratual; (vii) o contrato foi
firmado com cláusula de alienação fiduciária, o que impede a sua
rescisão; (viii) subsidiariamente, devem reter os valores pagos na
ordem de 30% e os valores relativos a IPTU e taxas associativas;
(ix) subsidiariamente, o devedor fiduciante deve ser condenado
ao pagamento de taxa de ocupação, na forma do art. 37-A da Lei
no 9.514/97.
Ao final, requerem a reforma da
sentença para determinar a impossibilidade da rescisão contratual
pleiteada e, de forma subsidiária, pugnam pela retenção de 30%
dos valores pagos, do IPTU e das taxas associativas, bem assim a
declaração da responsabilidade do autor a arcar com a taxa de
ocupação. Requerem, por fim, a condenação do requerido ao
pagamento de multa por atentado à dignidade da justiça no
importe de 20% do valor da causa.
As contrarrazões foram apresentadas
(fls. 1401/1430).
Os apelantes foram intimados a recolher
as custas de porte de remessa e retorno da mídia digital, em
dobro, no prazo de cinco dias, consoante a decisão de fls. 1489.
Embargos de declaração opostos às fls.
1492/1494 rejeitados monocraticamente por este relator, com
imposição de multa, nos termos constantes de fls. 1499/1502.

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Os
apelantes
comprovaram
o
recolhimento em dobro das custas de porte de remessa e retorno,
bem assim do recolhimento da multa aplicada (fls. 1495/1497 e
1505/1510).
Realizada
intimação
sobre
a
possibilidade de julgamento virtual, foi registrada oposição por
parte das rés (fls. 1488).
Prevenção pelo agravo de instrumento
no 2169275-20.2017.8.26.0000.
É O RELATÓRIO.
O recurso não é provido.
A essência dos fundamentos de fato e
de direito esposados na inicial, e os principais atos processuais
ocorridos durante o trâmite da demanda, foram bem sumarizados
pelo relatório da sentença, que ora se reproduz para facilitar a
compreensão da controvérsia:
“ROBERTO SALVATO ingressou com ação de
rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização em face
de
JARDIM
SANTA
MARTHA
I
SPE
LTDA,
CIPASA
DESENVOLVIMENTO
URBANO
S/A
E
WTB
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA alegando, em
resumo, que em 08 de dezembro de 2011 firmou com as rés dois
instrumentos particular de compra e venda de imóvel, para
aquisição
de
dois
terrenos
situados
no
empreendimento
denominado "Terras de Santa Martha" (lotes 52 e 53, da quadra
11, distrito de Bonfim Paulista), pelo valor de R$ 92.752,28, e R$
92.626,71, sendo que nos termos de mencionados contratos foi
constituída garantia de alienação fiduciária.
Disse que as rés se encontram inadimplentes
com suas obrigações, posto que se comprometeram a entregar o
empreendimento em janeiro de 2014, o que não ocorreu, assim,
não houve a conclusão do empreendimento dentro do prazo
estabelecido no contrato (cláusula 2.1.3), nem tampouco
promoveram a conclusão da infraestrutura necessária para que
pudesse usufruir do imóvel.
Disse, ainda, que há divergência entre o
objeto executado e os projetos enviados (inexistente o lago que

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estava prometido; a ciclovia implantada não obedece aos padrões
prometidos; defeitos na trilha ecológica prometida, já que não tem
continuidade e está em total descompasso com o projeto original;
os muros de fechamento apresentam vícios, estão totalmente mal
acabados, e em desconformidade com o projeto; eletrodutos e
caixas de passagens de energia expostas; ausência de área verde
protetiva dos muros; pingadeiras sem avanços suficientes;
selamento mal feito; e blocos de má qualidade; não havia
hidrômetro e água nas torneiras e vasos sanitários para
verificação do regular funcionamento, não havendo ligação de
água no empreendimento. Assim, não estando o empreendimento
apto a ocupação e construção ingressou com a presente ação para
requerer em sede de tutela antecipada a suspensão das cobranças
do pagamento das parcelas mensais. No mérito seja declarado
rescindido o contrato, com o consequente cancelamento da
alienação fiduciária , bem como condenar as rés solidariamente à
devolução integral das quantias pagas, devidamente atualizadas,
além da condenação ao pagamento de danos morais (fls. 01/19,
juntou documentos fls. 20/159).
O pedido de tutela antecipada foi indeferido
(fls. 233/238), decisão que motivou a interposição de agravo de
instrumento por parte do autor (fls. 250/251).
Citadas, as rés CIPASA, JARDIM SANTA
MARTHA I, e WTB apresentaram contestação alegando, em
preliminar ilegitimidade ativa, e suspensão do processo. No
mérito, disseram que todas as questões apontadas nos autos já são
objeto de discussão entre as rés e a associação (que representa a
integralidade dos direitos dos associados no que pertine às áreas
comuns); que para superação dependem de alteração de parte dos
projetos, e que não pode o autor pleitear a rescisão contratual
amparado unicamente em supostos vícios das áreas comuns do
loteamento. Sustentaram a improcedência dos pedidos (fls.
267/297, juntou documentos fls. 298/711).
Às
fls.
WTB
apresentou
contestação
requerendo o chamamento ao processo de Pentágono S/A
Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários (principal credora
pelos contratos em questão). No mérito, disse que o Termo de
Verificação de Obra emitido pela Prefeitura de Ribeirão Preto e
pelo DAERP atestam que todas as obrigações foram cumpridas, e
que o autor firmou os contratos ciente de suas cláusulas. Pugnou
pela improcedência do pedido (fls. 712/737, juntou documentos fls.
738/888).
Houve réplica (fls. 910/922).
Saneado
o
feito,
foram
afastadas
as
preliminares levantadas, com consequente deferimento da
produção pericial e documental (fls. 961/965).

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Às fls. 999/1000, foi deferido o pedido para
utilização nestes autos de prova pericial produzida em outro
processo ajuizado contra as requeridas e referentes ao mesmo
empreendimento.
Laudo às fls. 1003/1027.”.
A
sentença
recorrida
julgou
parcialmente procedente o pedido inicial, a fim de declarar
rescindido o contrato firmado pelas partes relativos aos imóveis
descritos nos autos, e condenar as rés, de forma solidária, na
restituição ao autor de 90% dos valores por ele pagos.
Passa-se à análise das razões de apelo.
1. Da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor
De início, as apelantes buscam afastar a
incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela,
uma vez que a parte autora adquiriu dois lotes e se enquadra na
condição de investidora no mercado imobiliário, com a aquisição
para auferir renda e obter lucro.
Contudo, a alegação não prospera.
Com efeito, as rés promoveram a construção, incorporação e
venda das unidades do loteamento denominado “Terras de
Santa Martha”, estando suficientemente enquadradas no
conceito de fornecedoras, nos termos do art. 3o do Código de
Defesa do Consumidor, já que inequivocamente colocaram os
imóveis no mercado de consumo. Da mesma forma, o autor se
enquadra na definição de consumidor, consoante o art. 2o do
mesmo diploma, uma vez que, na condição de adquirente, é
destinatário final da propriedade dos imóveis objetos dos
contratos. Neste ponto, a r. sentença bem consignou:
“A definição de consumidor, o qual integra
um dos polos da relação jurídica de consumo, está plenamente
caracterizada
e
delimitada
nos
conceitos
dos
negócios
imobiliários, ou seja, o consumidor, pessoa física, é aquele que,
como destinatário final, adquire produto, utiliza serviço ou
atividade do fornecedor.”.

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A hipótese dos autos retrata um ajuste
de vontades, no âmbito de contrato de adesão, pois ao
consumidor não foi dada oportunidade de discussão das
respectivas cláusulas.
Ademais, ainda que se admitisse que o
autor adquiriu um lotes como investidor no mercado imobiliário,
o C. STJ já exarou o entendimento de que: “o CDC poderá ser
utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional
(figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu
âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de
investimento de maneira reiterada e profissional.” (REsp
1785802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA, Terceira Turma, julgado em 19/02/2019, DJe
06/03/2019). E, no caso dos autos, não há indícios ou sequer
alegação por parte das rés no sentido de que o autor seja
investidor contumaz, denotando expertise em incorporação de
lotes, de modo que evidente a sua vulnerabilidade, baseada na
teoria finalista mitigada.
Desta forma, a sentença recorrida não comporta qualquer reparo
no ponto em que determinou a incidência do Código de Defesa
do Consumidor.
2. Do alegado fato novo. Execução trabalhista.
Em suas razões de apelo, as requeridas
alegam a existência de fato novo consistente na notícia de
execução de créditos trabalhistas em desfavor do autor, que
culminou na indisponibilidade dos direitos de eventual aquisição
de um dos bens imóveis objeto da demanda, consoante a
matrícula do imóvel atualizada e cópias do processo trabalhista
(fls. 1145/1398). Aduzem que, com isso, o autor age de má-fé e
viola o dever de cooperação processual, com o único intuito de
frustrar a execução por meio da Justiça do Trabalho, o que
caracteriza ato atentatório à dignidade da justiça.
Contudo, a existência de execução
trabalhista e indisponibilidade dos direitos de eventual aquisição
de um dos bens imóveis objeto da demanda (lote no 53) não

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influem no desfecho da lide e tampouco denotam ato atentatório
à dignidade da justiça. Isso porque a demanda trabalhista é
travada entre o autor e terceiro não integrante da lide, bem assim
o pedido de rescisão contratual almejado pelo autor não frustra a
execução trabalhista, já que, se o caso, outras medidas poderão
ser promovidas pela Justiça do Trabalho, tal como a penhora no
rosto dos autos.
Com isso, por qualquer ângulo que se
analise, não há conduta do autor que possa ser caracterizada
como ato atentatório à dignidade da justiça, especialmente
considerando que, ainda que houvesse a tentativa de frustrar a
execução, esta seria relativa à relação jurídica travada em
demanda diversa. É de se afastar, portanto, as alegações das rés
neste ponto.
3. Da ilegitimidade ativa.
As rés insistem na alegação de que o
autor não é parte legítima para figurar no polo ativo da ação no
que se refere à alegação de vícios nas áreas comuns do
loteamento, dado que a legitimidade seria da associação de
moradores.
Com efeito, o art. 1.348 do Código
Civil estabelece a competência do síndico para “representar,
ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora
dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.
Todavia, na hipótese dos autos, não há
pedido de ajustes ou reparação de danos materiais ou morais
decorrentes especificamente de eventuais defeitos construtivos
da área comum do loteamento. O pedido formulado é de rescisão
contratual com restituição dos valores pagos e danos morais, em
razão do descumprimento das obrigações assumidas, seja em
razão do atraso na entrega do loteamento ou em razão de
incompatibilidade de determinadas obras em relação ao projeto
original.
Trata-se,
portanto,
de
interesse

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particular do autor, o qual é parte perfeitamente legítima para
integrar o polo ativo da ação, afastando-se a alegação das rés
nesse sentido.
4. Da rescisão contratual por culpa das rés.
A sentença recorrida reconheceu atraso
na entrega da obra e presença de vícios no empreendimento, vez
que as obras não foram executadas de acordo com o projeto
negociado, o que amparou o pedido inicial de rescisão contratual
por culpa das vendedoras.
As rés reiteram que não houve atraso na
entrega do empreendimento, pois o seu recebimento definitivo
por parte da Prefeitura do Município de Ribeirão Preto ocorreu
em 16 de julho de 2014. Reiteram, outrossim, que houve
observância estrita ao projeto apresentado ao autor, ressaltando
que a formação e manutenção do lago não depende apenas das
obras, mas sim da própria natureza e das condições ambientais da
área em referência. Aduzem que o laudo pericial está incorreto
em relação à trilha; à passagem pela fauna; aos muros; ao
paisagismo; à ciclovia; à inexistência de portaria da entrada do
loteamento e os itens apontados não possuem o condão de
justificar a rescisão contratual.
Sem razão, contudo.
É incontroverso que o prazo final para
entrega dos lotes adquiridos pelo autor no empreendimento
“Terras de Santa Martha” seria em setembro de 2015, tendo em
vista o prazo de 48 meses contados a partir da data do registro do
Loteamento junto ao Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão
Preto SP, consoante cláusula 10.2 da avença (fls. 47). Ambas as
partes apontam a mesma data como prazo final.
Em que pese o documento de fls. 395
denominado “Termo de Recebimento Definitivo”, expedido pela
Prefeitura, certificar o término e perfeito estado de todos os
serviços realizados na obra, os elementos dos autos e, entre eles,
o
laudo
pericial
produzido
no
processo
no
1004262-54.2016.8.26.0506, utilizado como prova emprestada

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nestes autos (cf. decisão de fls. 999/1000), concluiu por diversas
irregularidades e presença de vícios de construção.
Assim, a existência do documento de
fls. 395 não é apto a afastar as irregularidades e vícios
constatados, devendo ser feita a análise do conjunto probatório.
O documento expedido pela Prefeitura, ademais, ressalva que “a
empresa obriga-se a corrigir às suas expensas, defeitos que
porventura venham a ser constatados de acordo com o art. no
610 a 618 do Código Civil Brasileiro.”.
Consoante demonstra a planilha de fls.
96/98 (“check list” a requerimento da associação), em janeiro de
2016, há mais de 60 itens questionados pela associação que as
rés consignaram, em maioria, que estavam “a iniciar”, o que já
demonstra a incompletude e irregularidade das obras do
empreendimento na ocasião. Ademais, verifica-se que a
implantação da rede de água e esgoto no loteamento deu-se
apenas em 08/04/2016 (fls. 708), nos termos do “Atestado de
Recebimento Provisório no 11/2016”.
Corroborando tais elementos de prova,
o laudo produzido no processo no 1004262-54.2016.8.26.0506
(fls. 1003/1058), que teve o objeto de investigar se há vícios no
empreendimento “Terras de Santa Martha”, sendo a perícia
realizada a partir de visita em 16/10/2017, concluiu:
“No entender deste perito, salvo maior juízo,
com base no que informou nas respostas aos quesitos (lembrando
a ressalva em itálico do Capítulo IV, Quesito 22, última frase do
item 22.3), há realmente vícios no empreendimento. Com efeito,
há itens que não existem e/ou divergem dos projetos de execução.
Alguns são detalhes que talvez nem mereçam ser questionados
(posição das árvores por exemplo). Mas há outros que fazem
parte justamente dos importantes diferenciais prometidos no
material de divulgação. Por exemplo: o lago, a ciclovia e a trilha.
A falta e/ou divergências entre a realidade, o material de vendas e
o projeto de execução, constatadas e informadas neste laudo,
levaram este perito a deduzir que o loteamento não foi entre como
previsto.”.
Apesar das rés impugnarem pontos
específicos do laudo, suas alegações não prosperam, tendo em
vista que, ainda que se procedesse à análise pormenorizada do

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laudo, a mora das vendedoras já estaria comprovada pelos
elementos documentais mencionados, que não deixam dúvidas
acerca da ausência de rede de água e esgoto até abril de 2016,
além de numerosos itens questionados pela associação e
respondidos pelas rés como pendentes de execução.
Ademais, a exemplo das alegações
veiculadas quanto ao lago do empreendimento, revela-se inócua
a alegação de que a formação e manutenção do lago depende da
própria natureza e das condições ambientais da área em
referência, pois uma vez constante do projeto, de forma clara e
atraindo os consumidores por meio da publicidade (fls. 100), era
obrigação das rés já terem verificado, em momento anterior, se
as condições ambientais do local permitiam a execução de um
lago no local. É dizer, entraves ambientais não justificam a
inexecução do projeto, como ocorreu no caso, em que se
depreende das fotos e do laudo pericial a completa inexistência
de um lago no empreendimento. O perito, a propósito,
consignou: “Quando se compara a realidade com o projeto de
execução do lago, entregue à Associação dos Moradores, as
divergências são visíveis. Com efeito, o local onde deveria estar
o lago é apenas uma depressão coberta com mato. Pode-se dizer
que nem há lago.”.
Evidente, portanto, a falha na prestação
de serviços por parte das rés, pois a conclusão definitiva da obra
ultrapassou o prazo previsto contratualmente. As rés não
demonstraram a entrega do empreendimento dentro dos padrões
contratuais previstos, sendo que a dissonância existente entre as
obras realizadas até o prazo previsto contratualmente e o projeto
inicial restou inequívoca pelo conjunto probatório.
Dessa forma, imperioso reconhecer a
mora das rés em relação ao adimplemento de suas obrigações e,
em consequência, o direito do autor de rescindir o contrato
objeto desta lide, por culpa exclusiva destas.
Neste ponto, ressalta-se que, apesar de
ter o autor se tornado inadimplente em 25/04/2016 em relação às
prestações do lote 53 (fls. 691/692) e em 25/11/2016 em relação
às prestações do lote 52 (fls. 542/543), não pode ser imputado a
ele a responsabilidade pela rescisão contratual. Isso porque a

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mora das rés é inequivocamente anterior à do autor, pois se deu
em setembro de 2015, o que enseja a configuração da exceção de
contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil).
Rescindido o contrato por culpa das rés,
o entendimento pacífico desta C. Câmara é que os compradores
fazem jus à devolução integral dos valores gastos com a
consecução do contrato, sem a retenção de quaisquer valores,
como forma de reposição ao status quo ante. Contudo, no caso
dos autos, o autor não se insurgiu contra o percentual de
devolução determinado na r. sentença em 90% dos valore pagos,
ou seja, com a retenção no patamar de 10%. Por conseguinte, em
observância ao princípio da proibição da reformatio in pejus e
do tantum apellatum quantum devolutum, a retenção deve ser
mantida.
Por este fundamento, as alegações das
rés no sentido de que devem reter os valores pagos na ordem de
30% ficam afastadas.
A pretensão subsidiária de retenção dos
valores relativos a IPTU e taxas associativas também não merece
prosperar. Não há comprovação de inadimplemento do autor em
relação a estes encargos, tampouco as rés demonstraram que
arcaram com tais pagamentos. Ademais, o comprador está
obrigado a responder por estes encargos apenas após a entrega
efetiva do imóvel, nos moldes previstos contratualmente, que
possibilitariam a fruição adequada do bem, o que não ocorreu.
Portanto, a sentença é preservada
também neste capítulo.
5. Do pacto de alienação fiduciária.
As apelantes sustentam que o contrato
foi firmado com cláusula de alienação fiduciária, o que impede a
sua rescisão e enseja o regramento da no Lei n.o 9.514/97.
É bem verdade que a propriedade
fiduciária em favor das apeladas foi devidamente constituída na
matrícula de ambos os lotes (cf. fls. 84/89 e 90/95). Contudo,
em que pese tenha havido o registro da alienação fiduciária na

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matrícula dos lotes, não são aplicáveis à hipótese os trâmites de
dissolução previstos na Lei no 9.514/97, pois aqueles estão
relacionados à hipótese de rescisão por culpa dos devedores
fiduciantes, o que, como visto acima, não é o caso dos autos, em
que os credores fiduciários, que também são vendedores, é que
estão dando causa às rescisões. A propriedade resolúvel visa
garantir o ressarcimento dos eventuais prejuízos suportados pelo
alienante, não podendo ser invocada como circunstância
impeditiva da rescisão em caso de mora das vendedoras.
Neste sentido, em caso análogo ao dos
autos, envolvendo o mesmo empreendimento, a eminente
Desembargadora
MARCIA
DALLA
DÉA
BARONE
bem
consignou:
“Ademais, o fato de existir cláusula de
alienação fiduciária no contrato celebrado pelas partes não
impede a rescisão contratual por culpa das rés, uma vez que
referida disposição contratual visa garantir o cumprimento das
obrigações assumidas pelos promitentes-compradores e não
impedir o desfazimento do negócio no caso de inadimplemento
por parte das promitentes-vendedoras.”. (TJSP; Apelação Cível
1040169-90.2016.8.26.0506; Relator (a): MARCIA DALLA DÉA
BARONE; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de
Ribeirão Preto - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 20/08/2019;
Data de Registro: 21/08/2019)
Na mesma linha os precedentes desta C.
Câmara:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
DEVOLUÇÃO E INDENIZAÇÃO. Mora contratual. Questão
indiscutível. Descumprimento do prazo para a entrega do imóvel
servido com as obras de infraestrutura. Sujeição do contrato à Lei de
Alienação
Fiduciária.
Impossibilidade.
Culpa
exclusiva
da
vendedora. Resolução do contrato alinhada à legislação ordinária.
Precedentes. Devolução integral dos valores solvidos, apartada a
retenção. Observância do enunciado pela S. 543 do STJ. Limitação da
responsabilidade, à vista da participação no empreendimento.
Desacerto. Solidariedade entre as empresas, por força do CDC.
Restituição, ainda, do IPTU e do ITBI liquidados pelo comprador.
Indenização por danos materiais. Condenação afastada. Alienação de
lotes e não de unidades imobiliárias sujeitas a imediata ocupação ou
exploração econômica. Precedente. Indenização por danos morais.

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Pretensão rescisória que aparta a consideração relacionada ao
direito à moradia. Mero inadimplemento contratual, sem conotação
de lesão moral indenizável. Precedente: Apelação Cível no
0008975-54.2013.8.26.0002,
de
minha
Relatoria.
APELO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”.
(TJSP;

Apelação
Cível
1000607-20.2015.8.26.0115; Relator (a): DONEGÁ MORANDINI;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Campo Limpo
Paulista - 2a Vara; Data do Julgamento: 09/06/2020; Data de Registro:
09/06/2020, sem destaque no original)
“Ação de rescisão contratual c/c devolução de
quantias pagas, multa, lucros cessantes e indenização por danos
morais. Contrato particular de escritura de compra e venda de
imóvel, com pacto de alienação fiduciária em garantia de pagamento
e outras avenças. Ilegitimidade de parte da Corré Urbplan S/A
corretamente afastada. Atraso da entrega do empreendimento. Mora
das vendedoras evidenciada, o que afasta a incidência da Lei no
9.514/97. Precedentes jurisprudenciais. Rescisão do contrato com
devolução de todos os valores pagos como medida que se impõe.
Fatos reportados pelas Rés para justificar o atraso na entrega do
loteamento que encerra "res inter alios acta". Súmula 161 deste
Tribunal de Justiça. Resolução do contrato que ocorre por culpa das
Rés. Restituição integral das parcelas pagas pelo Autor, conforme
dispõe a Súmula 543 do C. STJ. Aplicação inversa da multa
contratual. Observância aos termos dos REsps nos 1.614721/DF e
1.631.485/DF, julgados sob o rito dos recursos repetitivos (Tema
971). Juros de mora que incidem a partir da citação. Sentença
mantida. Honorários sucumbenciais majorados para 15% do valor da
condenação (art. 85, § 11, do CPC). Recurso do Autor não conhecido
e não provido o recurso das Rés.”. (TJSP; Apelação Cível
1014376-83.2016.8.26.0625; Relator (a): JOÃO PAZINE NETO;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 20/07/2020; Data de Registro:
20/07/2020, sem destaque no original)
Por oportuno, o citado precedente da
lavra do eminente Desembargador DONEGÁ MORANDINI
menciona
recente
precedente
do
Colendo
SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA aplicável à espécie:
“Verifica-se que a decisão foi clara ao afastar
a aplicação do art. 53, do CDC, acentuando que consoante a
jurisprudência desta Corte, os contratos de alienação fiduciária
em garantia de bens imóveis submetem-se à Lei 9.514/1997,

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afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do
CDC. A norma especial, todavia, cede espaço ao CDC na hipótese
de ficar caracterizado o inadimplemento contratual por parte do
construtor” (EDcl no REsp 1691434, Ministro RAUL ARAÚJO,
02/06/2020).
Em consequência, também incabível a
pretensão das apelantes a que o devedor fiduciante seja
condenado ao pagamento de taxa de ocupação, na forma do art.
37-A da Lei no 9.514/97. Este diploma processual foi afastado na
hipótese dos autos e, ademais, não consta nos autos qualquer
prova de que os autores se imitiram na posse direta do móvel, o
que afasta qualquer justificativa para pretendida indenização por
fruição. É dizer, comprovado que o loteamento não fora
concluído com as obras de infraestrutura para que o autor
pudesse usufruir do terreno, ou existência de edificação sobre
ele, não cabe, por qualquer ângulo que se analise, obrigá-lo a
suportar taxa de ocupação por fruição do imóvel.
Assim, as alegações das apelantes
nestes pontos também não são acolhidas.
Conclusão.
Em conclusão, a sentença é preservada.
Os honorários advocatícios por ela
arbitrados são majorados para 15% sobre o valor da
condenação, na forma do art. 85, §11 do CPC.
Por derradeiro, para evitar a costumeira
oposição
de
embargos
declaratórios
voltados
ao
prequestionamento, tenho por ventilados, neste grau de
jurisdição, todos os dispositivos legais citados no recurso
interposto. Vale lembrar que a função do julgador é decidir a lide
e apontar, direta e objetivamente, os fundamentos que, para tal,
lhe foram suficientes, não havendo necessidade de apreciar todos
os argumentos deduzidos pelas partes, um a um. Sobre o tema,

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confira-se a jurisprudência (STJ, EDcl no REsp no 497.941/RS,
Rel. Min. Franciulli Netto, publicado em 05/05/2004; STJ, EDcl
no AgRg no Ag no 522.074/RJ, Rel. Min. Denise Arruda,
publicado em 25/10/2004).
Ante
o
exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO AO RECURSO.
VIVIANI NICOLAU
Relator