Tribunal: TJSP
Processo: 1042819-36.2017.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: César Peixoto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
Ação de resolução de promessa de venda e compra de imóvel – Culpa exclusiva dos promitentes compradores por incapacidade financeira de liquidação do preço – Razoabilidade do perdimento de 25% das parcelas pagas a título de perdas e danos a favor do compromissário vendedor, com a restituição de 75% – Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça – Restituição em parcela única – Súmula n. 02 do

Ementa:
Ação de resolução de promessa de venda e compra de imóvel – Culpa exclusiva dos promitentes compradores por incapacidade financeira de liquidação do preço – Razoabilidade do perdimento de 25% das parcelas pagas a título de perdas e danos a favor do compromissário vendedor, com a restituição de 75% – Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça – Restituição em parcela única – Súmula n. 02 do Tribunal de Justiça de São Paulo – Correção monetária desde o desembolso – Precedente do Superior Tribunal de Justiça – Recurso provido, em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000553216
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1042819-36.2017.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONSTRUTORA DITOLVO LTDA, são apelados ANTONIO AUGUSTO e MARIA
HELENA AUGUSTO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram
provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ANGELA LOPES E ROGÉRIO MURILLO
PEREIRA CIMINO.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
CÉSAR PEIXOTO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1042819-36.2017.8.26.0002 SÃO PAULO VOTO No 18187 - D
Apelação Cível no 1042819-36.2017.8.26.0002
APELANTE: CONSTRUTORA DITOLVO LTDA
APELADOS: ANTONIO AUGUSTO E MARIA HELENA AUGUSTO
COMARCA: SÃO PAULO
VOTO No 18187
Ação de resolução de promessa de venda e compra de
imóvel – Culpa exclusiva dos promitentes compradores
por incapacidade financeira de liquidação do preço –
Razoabilidade do perdimento de 25% das parcelas
pagas a título de perdas e danos a favor do
compromissário vendedor, com a restituição de 75% –
Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça –
Restituição em parcela única – Súmula n. 02 do Tribunal
de Justiça de São Paulo – Correção monetária desde o
desembolso – Precedente do Superior Tribunal de
Justiça – Recurso provido, em parte.
Apelação manejada contra sentença que julgou
procedente, em parte, ação de resolução de compromisso de venda e compra da
unidade autônoma n. 701B, Torre Alfa, do Empreendimento Idea Condominium,
declarando rescindido o contrato, confirmando a tutela concedida para fins de não
inclusão/exclusão dos nomes dos autores junto aos órgãos de proteção ao crédito,
condenando a vencida/empresa à devolução aos autores de 80% das importâncias
desembolsadas de R$ 46.872,42 e o perdimento de 20%, a ser calculado em
liquidação de sentença, com atualização monetária do desembolso e juros de mora
desde o trânsito em julgado, impondo aos autores o reembolso de 1/3 das
despesas com o processo e dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor
da condenação e à ré o reembolso dos 2/3 restantes objetivando, em resumo, o
reexame e a modificação do julgado com fundamento, em síntese, (i) na retenção
de valores em conformidade com o pactuado, (ii) requerendo, alternativamente a
majoração do percentual de retenção, (iii) impugnando o termo inicial da correção
monetária e (iv) a disciplina da sucumbência arbitrada.
Tempestivo, preparado e com resposta sustentando a
manutenção do resultado.
A hipótese foi de compromisso de venda e compra de
unidade habitacional, com preço parcelado, firmado aos 13/06/13, págs. 24/50,
sendo a resolução provocada por culpa exclusiva dos promitentes compradores em

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decorrência da incapacidade financeira para a liquidação do preço ajustado.
Donde a legitimidade da restituição parcial das
mensalidades amortizadas no período da normalidade, em parcela única, Súmula
n. 02 do Tribunal de Justiça de São Paulo1, devolvendo os contratantes ao estado
primitivo, Súmulas n. 01 do Tribunal de Justiça de São Paulo2 e n. 543 do Superior
Tribunal de Justiça3.
Todavia, o percentual de devolução de 80% dos
valores pagos arbitrado pelo juízo singular foi mesmo excessivo, deste modo
razoável o perdimento de 25% das quantias pagas e a devolução de 75%, com
correção monetária pela Tabela Prática deste Tribunal a partir do desembolso e
juros de mora a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento da instância
superior, mormente diante da potestatividade, por vistosa abusividade e
desproporcionalidade da cláusula penal compensatória convencionada de maneira
unilateral no instrumento padronizado determinando o perdimento de 50% dos
valores pagos, cláusula 6.a, pág. 40, tendo como resultado a sua ineficácia para
solução do litígio, mesmo porque não houve imissão na posse do imóvel, estando o
bem livre e disponível para comercialização.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C/C
PEDIDO
CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
NEGOU
PROVIMENTO
AO
RECLAMO.
INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. A
Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp
no
1.723.519/SP,
em
28/08/2019,
reafirmou
a
orientação pela adoção de um padrão-base de
1 Súmula n. 02 do TJSP A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
2 Súmula n. 01 do TJSP O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
3 Súmula n. 543 do STJ Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

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cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos -
nos casos de desistência imotivada pelo comprador de
imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona
qualquer circunstância específica que justifique a
redução do parâmetro jurisprudencial. 2. "Importa
consignar
que
esta Corte Superior perfilha o
entendimento de que as arras confirmatórias não se
confundem com a prefixação de perdas e danos, tal
como ocorre com o instituto das arras penitenciais,
visto que servem como garantia do negócio e
possuem característica de início de pagamento, razão
pela qual não podem ser objeto de retenção na
resolução
contratual
por
inadimplemento
do
comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017). 3.
A matéria inserta nos artigos 1.336, inciso I, do Código
Civil e 12, da Lei 4.591/64 não foi objeto de exame
pelo acórdão recorrido, fazendo incidir o teor das
Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal, por
analogia. 4. Relativamente à questão dos juros e
correção monetária, a ausência de indicação expressa
de dispositivo de lei federal tido por vulnerado não
permite
verificar
se
a
legislação
federal
infraconstitucional restou, ou não, malferida. Incidência
do enunciado sumular 284 do STF, por analogia. 5.
Agravo
interno
parcialmente
provido
para,
reconsiderando em parte a decisão monocrática
anteriormente proferida, fixar o percentual de retenção
em 25% dos valores pagos pela autora. (STJ AgInt
no AgInt no AREsp 1418295/SP, Rel. Ministro MARCO
BUZZI, 4.a T., j. em 10/09/19, DJe 18/09/19).
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL.
CONTRATO
ANTERIOR
À
LEI

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13.786/2018.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
DESISTÊNCIA
IMOTIVADA
DO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO
PARCIAL.
DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR
DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25%
POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA.
TERMO
INICIAL.
TRÂNSITO
EM
JULGADO.
PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE
RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter
originalmente irretratável da compra e venda no
âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964,
art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei
13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do
Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo
do consumidor de promover ação a fim de rescindir o
contrato e receber, de forma imediata e em
pagamento único, a restituição dos valores pagos,
assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de
outro lado, o direito de reter parcela do montante
(Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente
qualquer
peculiaridade,
na
apreciação
da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em
contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o
parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no
julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012,
sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei
Beneti, a saber o percentual de retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos
adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte
como adequado para indenizar o construtor das
despesas gerais e desestimular o rompimento
unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter
indenizatório e cominatório, não havendo diferença,
para tal fim, entre a utilização ou não do bem,
prescindindo também da demonstração individualizada
das despesas gerais tidas pela incorporadora com o
empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência

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desta Corte, firmada pela Segunda Seção em
julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos,
"nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do
promitente comprador de forma diversa da cláusula
penal convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp
1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial
parcialmente provido. (STJ REsp 1723519/SP, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 2.a Seção, j. em
28/08/19, DJe 02/10/19).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL.
RESCISÃO
DE
CONTRATO.
RESTITUIÇÃO
DE
PARCELAS.
CORREÇÃO
MONETÁRIA.
TERMO
INICIAL.
DESEMBOLSO.
SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O
Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de
que, em caso de rescisão de contrato de compra e
venda de imóvel, a correção monetária das parcelas
pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de
cada desembolso. Incidência da Súmula 83/STJ. 2.
Agravo interno não provido. (STJ AgInt no AREsp
208.706/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, 4.a T., j. em
22/08/17, DJe 13/09/17).
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE
IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA
PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO
DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO.
SENTENÇA
CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE
MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos

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arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte
tese: - Nos compromissos de compra e venda de
unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018,
em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2.
Recurso especial provido. (STJ REsp 1740911/DF,
Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 2.a Seção, j. em
14/08/19, DJe 22/08/19).
Por consequência, diante da sucumbência recíproca,
rateando as despesas com o processo reajustadas do desembolso, arcando cada
parte com os honorários advocatícios de seu respectivo patrono fixados em 11% do
valor da condenação, art. 85, § 2.o, § 11 e § 14 e art. 86, do Código de Processo
Civil, atualizados a partir da publicação do acórdão, importância suficiente e
condigna como contraprestação remuneratória pelos serviços executados no
desempenho do mandato.
Do exposto, pelo meu voto, dou provimento, em parte.
CÉSAR PEIXOTO
Relator