Tribunal: TJSP
Processo: 1006538-13.2013.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM PARCELA ÚNICA MESMO DIANTE DO INADIMPLEMENTO – RETENÇÃO DE 30% PARA CUSTEIO DAS DESPESAS DE ADMINISTRAÇÃO – PERCENTUAL DA TAXA DE OCUPAÇÃO MANTIDO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA AO PAGAMENTO DOS VALORES PAGOS E DAS BENFEITORIAS – AUTORIZADA A COMPENSAÇÃO DA TAXA DE OCUPAÇÃO COM OS VALORES A SEREM

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM PARCELA ÚNICA MESMO DIANTE DO INADIMPLEMENTO – RETENÇÃO DE 30% PARA CUSTEIO DAS DESPESAS DE ADMINISTRAÇÃO – PERCENTUAL DA TAXA DE OCUPAÇÃO MANTIDO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA AO PAGAMENTO DOS VALORES PAGOS E DAS BENFEITORIAS – AUTORIZADA A COMPENSAÇÃO DA TAXA DE OCUPAÇÃO COM OS VALORES A SEREM DEVOLVIDOS AOS RÉUS – AÇÃO PROCEDENTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
5a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000638168
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
no
1006538-13.2013.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que são apelantes
AILTON PEREIRA DOS SANTOS e IVANILDA DE MORAES, é apelado DCH
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL no 1006538-13.2013.8.26.0361
Comarca :SÃO JOSÉ DO RIO PRETO 1a VARA CÍVEL
Juíza : ALESSANDRA LASKOWSKI
Ação :RESCISÃO CONTRATUAL c/c REINTEGRAÇÃO
DE POSSE
Apelantes: AILTON PEREIRA DOS SANTOS E IVANILDA DE
MORAES
Apelada :DCH EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
LTDA.
VOTO No. 26729
RESCISÃO CONTRATUAL COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM PARCELA ÚNICA
MESMO DIANTE DO INADIMPLEMENTO RETENÇÃO DE 30%
PARA CUSTEIO DAS DESPESAS DE ADMINISTRAÇÃO

PERCENTUAL
DA
TAXA
DE
OCUPAÇÃO
MANTIDO
-
REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA AO PAGAMENTO DOS
VALORES PAGOS E DAS BENFEITORIAS
AUTORIZADA A
COMPENSAÇÃO DA TAXA DE OCUPAÇÃO COM OS VALORES A
SEREM DEVOLVIDOS AOS RÉUS AÇÃO PROCEDENTE - RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão de compromisso de
compra e venda, cumulada com reintegração de posse, ajuizada
por DCH Empreendimentos e Participações Ltda. contra Ailton
Pereira dos Santos e Ivanilda de Moraes, que a respeitável
sentença de fls. 252/257, cujo relatório fica fazendo parte
integrante do presente, julgou procedente, para rescindir o

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compromisso de compra e venda, com a reintegração de posse do
imóvel, mediante devolução de 60% da quantia paga pelos réus,
corrigida pela Tabela Prática do TJ/SP desde o desembolso, com
juros de mora de 1% a partir da publicação, bem como
condenando os réus no pagamento dos valores de IPTU e
condomínios vencidos no período do exercício da posse, com os
acréscimos legais, mais a taxa de ocupação fixada em 1% do
preço do imóvel, com os acréscimos legais, além de arcarem com
as custas e honorários advocatícios fixados em 20% do valor da
causa.
Apelam
os
réus
alegando,
preliminarmente,
cerceamento de defesa. No mérito, afirmam, em suma, que as
cláusulas contratuais devem ser interpretadas de acordo com a
legislação consumerista e da forma mais favorável ao
consumidor. Acrescentam que a reintegração de posse deve ser
executada após o pagamento dos valores devidos, inclusive
benfeitorias e impugnam o percentual de retenção de 40% do
montante desembolsado, bem como a taxa de ocupação fixada em
1% do valor atualizado do compromisso de compra e venda.
Pedem o provimento do recurso.

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O recurso foi processado com resposta.
É o relatório.
Em primeiro lugar, cabe observar que o julgamento
antecipado da lide, no caso, não implicou em cerceamento de
defesa, posto que a solução da questão levada a juízo não
dependia da pretendida dilação probatória.
É bem verdade que o direito de pleitear a tutela
jurisdicional do Estado há de vir acompanhado da prerrogativa
das partes em utilizar os meios de prova compatíveis para
demonstrar a veracidade dos fatos que fundamentam seu pedido.
Porém, não é menos exato que constitui dever do
Magistrado julgar o feito conforme seu estado, antecipando a
solução da lide quando verificar que a matéria discutida é
unicamente de direito. Ou que a questão posta em juízo não exige
dilação da fase probatória, em virtude de ser a prova pretendida
incapaz de descaracterizar a idoneidade daquilo que já restou
demonstrado nos autos, sendo que a prova inútil e desnecessária
há de ser indeferida.
No caso em comento, o deslinde da questão posta em

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juízo, pelas suas próprias peculiaridades, prescindia da coleta de
qualquer outra prova, de modo que fica rejeitada a preliminar de
cerceamento de defesa ventilada pelos apelantes.
Rejeitada, pois, a preliminar, no mérito, depreende-se
dos autos que as partes celebraram em 04 de dezembro de 1997,
compromisso de compra e venda de imóvel (lote de terreno no 48,
quadra 15, do loteamento denominado “Conjunto Residencial São
João”), pelo preço de R$47.760,30, mediante o pagamento de
sinal no valor de R$20.520,00 e saldo (R$ 18.720,00) a ser pago
em 96 parcelas (cláusula V fls. 77).
A autora pediu a rescisão contratual e a reintegração
de posse, em virtude da inadimplência dos compradores.
Há prova do inadimplemento contratual dos réus
através das notificações de fls. 24 e seguintes.
Não há que se falar em qualquer abusividade das
cláusulas contratuais nestes autos, posto que já foram discutidas
em ação própria (processo no 0012046-74.2001.8.26.0361), que
foi julgada improcedente, com trânsito em julgado em 27/04/2012
(fls. 95/104).

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No mais, a discussão acerca da possibilidade de o
adquirente rescindir o contrato e reaver as quantias pagas é
pacífica, tanto que encontra respaldo na Súmula 1 do Tribunal de
Justiça de São Paulo e na Súmula 543, do Superior Tribunal de
Justiça.
Sobre o percentual de retenção, a jurisprudência é
pacífica no sentido de que o percentual de retenção e valores deve
ser fixado entre 10% e 30%, sem o acréscimo de outros valores.
Os critérios oscilam de acordo com as peculiaridades
de cada caso, levando-se em consideração se houve ou não a
ocupação do bem, dentre outros fatores. No caso em questão,
entendo razoável fixar o percentual de retenção em 30% dos
valores pagos, montante adequado para cobrir as despesas de
administração e diante do tempo de ocupação do imóvel pelos
réus,
atendendo
aos
princípios
da
proporcionalidade
e
razoabilidade, bem como a legislação consumerista, sob pena de
enriquecimento sem causa jurídica da recorrida.
A sentença fixou lucros cessantes no percentual de 1%
do preço do imóvel atualizado (fls. 255), sendo devida tal

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condenação, que corresponde ao que a vendedora deixou de
lucrar no período de ocupação do imóvel pelos compradores,
ficando, portanto, mantida.
No tocante à indenização das benfeitorias, ressalvado
o entendimento do juízo a quo, há prova nos autos da construção
efetuada no terreno, bem como sua avaliação, comprovantes de
pagamentos da obra realizada e regularização da construção
perante a Municipalidade (fls. 115/155) que, aliás, não foram
impugnados pelos autores (fls. 158).
Assim sendo, a reintegração de posse será executada
somente após a devolução dos valores já desembolsados, bem
como o pagamento das benfeitorias (avaliadas em R$ 150.000,00
fls. 115), compensando-se com a taxa de ocupação.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso, nos termos lançados no voto.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator