Tribunal: TJSP
Processo: 4021116-89.2013.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-28

Ementa:
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - Compromisso de compra e venda de bem imóvel - Empreendimento entregue sem a área verde prometida, sem estrutura para instalação de TV a cabo ou ar-condicionado - Sentença que condenou as rés a pagarem indenização pelos danos materiais no montante de 10% sobre o valor do contrato – Preliminares suscitadas pelas rés afastadas – Corré Rossi que

Ementa:
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - Compromisso de compra e venda de bem imóvel - Empreendimento entregue sem a área verde prometida, sem estrutura para instalação de TV a cabo ou ar-condicionado - Sentença que condenou as rés a pagarem indenização pelos danos materiais no montante de 10% sobre o valor do contrato – Preliminares suscitadas pelas rés afastadas – Corré Rossi que intermediou a divulgação e venda do bem, pelo que é parte legítima para figurar no polo passivo – Autor, da mesma forma, que busca ressarcimento dos danos individualmente suportados, não tendo apresentado qualquer pretensão em benefício do Condomínio – Sentença que, no mérito, deve ser mantida – Entraves ambientais não afastam responsabilidade das rés - Fortuito interno – 'Quantum' indenizatório fixado pelo Magistrado que encontra amparo em prova pericial emprestada - Problema relativo à passagem de fios para instalação de TV a cabo que embora já tenha sido resolvido pelo condomínio, não tem o condão de alterar o percentual arbitrado em sentença – Questão tocante ao ar condicionado que sequer foi referida do apelo, ausente impugnação específica a esse respeito - Honorários recursais devidos pelas rés - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000884251
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 4021116-89.2013.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são
apelantes ROSSI RESIDENCIAL S/A, CAUDATA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA e LINANIA EMPREENDIMENTOS S/A, é apelado
JOÃO CARLOS LAZARINI.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto),
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
[ANGELA LOPES]
[Relatora]
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 4021116-89.2013.8.26.0114 -Voto no 9085
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VOTO No 9085
Apelação n. 4021116-89.2013.8.26.0114
Origem: 5a Vara Cível da Comarca de Campinas
Juiz: Dr. Luiz Henrique Lorey
Apelante: ROSSI RESIDENCIAL S/A e outros
Apelado: JOÃO CARLOS LAZARINI
INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MATERIAIS
E
MORAIS - Compromisso de compra e venda de bem
imóvel - Empreendimento entregue sem a área verde
prometida, sem estrutura para instalação de TV a cabo ou
ar-condicionado - Sentença que condenou as rés a pagarem
indenização pelos danos materiais no montante de 10%
sobre o valor do contrato Preliminares suscitadas pelas
rés afastadas Corré Rossi que intermediou a divulgação e
venda do bem, pelo que é parte legítima para figurar no
polo passivo
Autor, da mesma forma, que busca
ressarcimento dos danos individualmente suportados, não
tendo apresentado qualquer pretensão em benefício do
Condomínio Sentença que, no mérito, deve ser mantida
Entraves ambientais não afastam responsabilidade das rés -
Fortuito interno
'Quantum' indenizatório fixado pelo
Magistrado que encontra amparo em prova pericial
emprestada - Problema relativo à passagem de fios para
instalação de TV a cabo que embora já tenha sido resolvido
pelo condomínio, não tem o condão de alterar o percentual
arbitrado
em
sentença

Questão
tocante
ao ar
condicionado que sequer foi referida do apelo, ausente
impugnação específica a esse respeito - Honorários
recursais devidos pelas rés - RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de ação proposta por JOÃO CARLOS
LAZARINI
em
face
de
ROSSI
RESIDENCIAL
S/A
e
LINÁNIA
EMPREENDIMENTOS S/A, objetivando a condenação das rés ao pagamento de
indenização pelos danos morais e materiais decorrentes da não entrega das
benfeitorias prometidas na Área de Proteção Permanente adjacente ao
empreendimento (Trilha Ecoturística e Córrego preservado), bem como por expor
a risco a integridade física do autor, em razão da queda do gesso do teto nas
áreas comuns da academia e estacionamento. Reclama, ainda, da impossibilidade
de instalação de ar condicionado e TV a cabo no imóvel. Estima o valor da

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indenização por danos morais em R$ 20.340,00 e os danos materiais, decorrentes
da desvalorização do imóvel, em 20% do valor de mercado do bem.
Sobreveio sentença de seguinte dispositivo:
“Ante
o
exposto,
JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTES os pedidos formulados por João Carlos Lazarini em face de
Rossi Residencial S/A e Linánia Empreendimentos S/A para CONDENAR as
requeridas ao pagamento solidário de indenização a título de danos materiais na
importância de 21.771,92 (vinte e um mil, setecentos e setenta e um reais e
noventa e dois centavos), a qual será corrigida monetariamente pela Tabela
Prática deste E. TJSP a partir do ajuizamento da ação e acrescida de juros de
mora de 1% ao mês a partir da entrega incompleta do empreendimento.
Em consequência, JULGO EXTINTO o feito, com
resolução de mérito, e fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC.
Observo que cada litigante foi em parte vencedor e
vencido, de modo que serão recíproca e proporcionalmente distribuídas e
compensadas entre eles as despesas processuais (art. 86, do CPC). Com relação
às custas judiciais, serão repartidas em partes iguais entre as partes. Nos termos
dos §§ 2o e 14, do art. 85, do CPC, fixo em 10% (dez por cento) do valor da
sucumbência os honorários sucumbenciais devidos pelas partes em favor do
patrono da parte contrária.” (fls. 846/851).
Apelam somente as rés, sustentando, em síntese,
que a Rossi é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, constando
do instrumento particular de Venda e Compra somente a empresa Linania,
sociedade de propósito específico. No mais, destacam que o autor é parte
ilegítima para reclamar indenização tocante à área comum, o que competiria ao
Condomínio.
No
mérito,
negam
responsabilidade
pela
não
construção das benfeitorias na área verde, vez que não houve liberação da licença
necessária por parte da CETESB. Subsidiariamente, deduzem que a indenização
não deve ser superior a 5% sobre o valor atualizado do contrato.

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Sobre a TV a cabo, explicam que não havia no
memorial previsão para sua instalação e que já houve ação, movida pela
Associação dos Condomínios Reviva e pelo Condomínio Reviva, na qual acordou-
se pagamento de R$ 111.244,00, tendo o Condomínio, então, contratado, em
07/04/2014 empresa especializada para realização das obras, visando ao
fornecimento de estrutura para passagem da fiação. Assim, não há dano a ser
indenização. Pede a reforma da r. sentença (fls. 860/873).
Recurso processado e respondido a fls. 876/893.
É o relatório.
Cuida-se de ação movida por João Carlos Lazarini
contra as rés.
Para tanto, esclareceu que celebrou com estas
'Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda', tendo por objeto a
unidade 121, Torre Amarilis 03, no empreendimento Reviva, pelo montante de R$
217.719,21.
Explicou que a oferta disse respeito a unidades
habitacionais com diversas opções de lazer, bem como ampla área verde, com
trilha ecoturística, área de preservação ambiental, córrego e pergolado.
Destacou ter sido justamente a área verde o
diferencial para a compra.
Nada obstante, houve a entrega do empreendimento
sem a área verse, o córrego e a trilha ecoturística. Isso em razão da área
prometida para a construção dos itens ser APP
Área de Preservação
Permanente.
Reclamou que no lugar reservado à trilha e bosque,

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hoje há matagal, tomado em especial, por aranhas.
Não bastasse, o imóvel foi entregue sem estrutura
para instalação de ar condicionado e TV a cabo, apesar a propaganda em sentido
diverso. Deduziu que deveria ter sido alertado a respeito da impossibilidade sequer
de instalação de tais benfeitorias.
Por fim, reclama ter havido o desabamento do gesso
do teto das áreas comuns de garagem e academia.
Ajuizou a presente ação, buscando indenização pelos
danos materiais e morais sofridos, decorrentes de todo o relatado.
Pois bem.
O recurso não comporta provimento.
Primeiramente, contudo, necessário o afastamento
das preliminares arguidas.
Com efeito, a apelante Rossi é parte legítima para
figura no polo passivo da demanda, na medida em que o próprio instrumento
contratual foi redigido em papel timbre de sua empresa.
Da mesma forma, há propaganda do imóvel em sua
página, www.rossiresidencial.com.br, não sendo demais salientar que o próprio
empreendimento tem por nome ROSSI REVIVA.
Inafastável a responsabilidade da apelante, na
medida em que claramente intermediou não apenas a divulgação, as a própria
venda do bem.
No mais, busca o autor indenização pelos danos
morais e materiais individualmente sofridos em razão do descumprimento

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contratual, não tendo formulado pedidos em prol do Condomínio ou em benefício
de coletividade qualquer, pelo que, da mesma forma, fica afastada a impugnação
à sua legitimidade ativa.
No mérito, não se discute que o imóvel tenha sido
vendido com a promessa de entrega de benfeitorias na área verde circundante ao
imóvel, questão não negada pelas rés em sua contestação. Aliás, estas
destacam todos os esforços empreendidos na obtenção das licenças e no
cumprimento dos termos de compensação ambiental, pelo que aduzem estar no
aguardo de julgamento de recurso administrativo junto à CETESB.
Por conseguinte, não são pertinentes maiores
considerações a respeito da consecução das obras prometidas ou não, pelo que
fica claro que estas não foram, até o presente momento, concluídas ou entregues.
As rés, em seu recurso de apelação, buscam afastar
a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, uma vez que
negam ter responsabilidade pelo descumprimento do projeto, atribuindo-a a
terceiros, refutando a ocorrência, outrossim, qualquer dano concreto ao patrimônio
do autor.
Em que pese as rés alegarem que o descumprimento
da avença se deu por entraves criados por outros, é certo que todas as exigências
administrativas para a realização de obras em área de preservação ambiental são
previsíveis e deveriam ter sido antecipadas pelas rés (fortuito interno), não
cabendo tal alegação como motivo excludente de responsabilidade civil.
Assim,
inegável
a
ocorrência
do
ilícito
civil,
consubstanciado no descumprimento contratual, bem como do dano, sendo
evidente a desvalorização do imóvel pela entrega apenas parcial de área de lazer,
sendo que vizinhança com bosque dotado de trilha ecoturística para caminhada e
belo paisagismo (tal qual ofertado no site das rés - fls. 97), agregaria considerável
valor ao imóvel, cabendo pontuar que as rés fizeram da existência do bosque
revitalizado seu próprio 'slogan', atrativo de clientela, o que se vê à fl. 127.

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A não entrega das benfeitorias prometidas, após
tantos anos do recebimento das chaves, e a concreta possibilidade de que estas
jamais sejam efetivamente entregues gera claro prejuízo, passível de indenização.
O valor dos prejuízos materiais arbitrado pelo N.
Magistrado de Primeira Instância, equivalente a 10% do valor do imóvel, está em
consonância com laudos periciais produzidos em lides envolvendo compradores
de unidades no mesmo empreendimento, juntados a título de prova emprestada
pelo autor (fls. 660/687 e 688/701 e 702/811).
No mais, o montante está em consonância com vasta
jurisprudência desta Corte Paulista:
“RESPONSABILIDADE CIVIL - Indenização por
danos materiais e morais, objetivando a reparação civil, em função de não terem
as demandadas entregue o empreendimento imobiliário com área de preservação
permanente e trilha ecoturística, conforme propaganda veiculada, além da
ausência de estrutura para instalação de ar condicionado e TV a cabo Sentença
de parcial procedência Insurgência da parte requerida Não acolhimento Presença,
no caso dos autos, todos pressupostos da responsabilidade civil: conduta humana
(ação ou omissão), o dano, o nexo de causalidade e a culpa - Não se pode admitir
que as empresas rés isentem-se da responsabilidade de entrega do imóvel, na
forma como veiculada em propaganda publicitária, sob o fundamento de culpa
exclusiva de terceiro, em função de entraves administrativos Precedentes
Condenação das rés, solidariamente, à indenizarem os autores pelos danos
materiais, em valor que corresponda à desvalorização do imóvel pela não entrega
da área verde preservada, trilha ecoturística e ausência de estrutura para TV a
cabo, conforme laudo pericial produzido em caso semelhante ao dos autos - Uso
de prova emprestada Admissibilidade - Processos cujo objeto era similar ao do
presente feito Juiz destinatário da prova - Percentual de 10% sobre o valor de
mercado, apurado em laudo pericial, mostra-se adequado, não merecendo
qualquer reparo Sentença mantida Impossibilidade de majoração dos honorários,
nos termos do art. 85, § 11o, do Código de Processo Civil, dado que já fixado em

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percentual máximo Recurso desprovido. “ (TJSP 9a Câmara de Direito Privado -
Apelação no 4024601-97.2013.8.26.0114 Des. Relator: Costa Netto j. 10 de
abril de 2018).
“AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAL E
MORAL COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA INADIMPLEMENTO PARCIAL
DA EMPREENDEDORA, QUE REDUZIU O VALOR DO IMÓVEL ENTREGUE
PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE DANO MATERIAL INTANGIBILIDADE Em
compromisso de venda e compra de unidade condominial, a empreendedora ré
prometeu a entrega de área comum de 14.000m2 , constituída de bosque, córrego
recuperado e trilha ecoturística, cuja obra não foi realizada por inviabilidade
administrativa, pelo que responde objetivamente pelos danos causados aos
consumidores por fortuito interno, em valor correspondente a 10% do valor de
compra do bem, resultando na depreciação do valor do bem Precedentes
Sentença mantida. Recurso desprovido.” (TJSP 11a Câmara de Direito Privado -
APELAÇÃO No 1029886-54.2015.8.26.0114 Des. Relator: Walter Fonseca j. 19
de junho de 2020).
“COMPRA E VENDA DANOS MATERIAL e MORAL
Empreendimento cuja oferta e publicidade prometia ampla área verde, de proteção
ambiental, trilha ecológica e córrego Instalações não entregues Imputação da
culpa pela não consecução da obra a terceiros descabida Licenças ambientais não
renovadas por conta da falta de cumprimento de obrigações perante o Órgão
Ambiental, pelos responsáveis pelo empreendimento Ausência, também, de
informações claras e precisas a respeito da impossibilidade de instalação de ar-
condicionado e TV a cabo Circunstâncias que implicam em inegável
desvalorização do imóvel, ou não valorização, entregue que fosse com as
benfeitorias prometidas Violação do dever de informar e de cumprir o prometido
DANO MATERIAL configurado Indenização devida Valor que deve seguir
orientação da perícia judicial, e por isso reduzida a 10% do valor do contrato
DANO MORAL Dissabor e aborrecimento graves, acima do grau da vicissitude
comum, justificando a ocorrência do dano moral Indenização estipulada em valor
condizente e proporcional ao dano sofrido Precedentes. Apelação parcialmente
provida.” (TJSP
10a Câmara de Direito Privado - APELAÇÃO CÍVEL no

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1018310-30.2016.8.26.0114 Des. Relator: João Carlos Saletti j. 11 de fevereiro
de 2020.).
“EMENTA. Apelação. Compromisso de compra e
venda. Ação de indenização por danos morais e materiais. Sentença de parcial
procedência. Insurgência das rés. Preliminares suscitadas pelas rés rejeitadas.
Aplicabilidade do CDC. Entrega de imóvel, sem área verde de preservação
permanente, córrego preservado e trilha eco turística. Princípio da vinculação da
oferta (art. 30 do CDC). Propaganda enganosa. Inexistência de força maior, caso
fortuito ou fato de terceiro. Culpa exclusiva das rés demonstrada. Danos materiais
configurados, em razão da desvalorização da unidade. “Quantum” reduzido para
10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, para se adequar aos
precedentes do TJSP. Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários sucumbenciais
recursais não fixados. Recurso das rés parcialmente provido.” (TJSP 8a Câmara
de Direito Privado - Apelação n°: 1001628-29.2018.8.26.0114
Des. Relator:
Pedro De Alcântara da Silva Leme Filho j. 27 de abril de 2020).
Destarte, é de rigor a manutenção da indenização
arbitrada, porquanto condizente com valores apurados para casos análogos.
Anota-se, por oportuno, que o valor dos prejuízos
atribuído pelo laudo de fls. 611/645, de somente R$ 1.032,51, deixou de ser
acolhido em primeira instância e, de fato, não comporta admissão, na medida em
que considera ter havido somente a perda de uma pista de caminhada, o que,
respeitado o entendimento, não corresponde à realidade, na medida em que toda
a área verde deixou de ter qualquer utilidade ao autor.
Anota-se,
a
mais,
que
tal
percentual
de
desvalorização já engloba, também, o pedido tocante à impossibilidade de
instalação de ar condicionado, o que foi considerado pelo Juízo de Primeira
Instância, e não impugnado pelo recurso das rés.
Por fim, anota-se que embora o problema relativo à
passagem de fios para instalação de TV a cabo já tenha sido resolvido pelo

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condomínio, tal não tem o condão de alterar o percentual arbitrado em sentença,
ausente impugnação quantitativa específica a esse respeito.
Mantida
a
r.
sentença,
ficam
os
honorários
advocatícios majorados para 15% sobre o valor de sua condenação.

Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação
alterada pela Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de
Justiça. No silêncio, os autos serão automaticamente incluídos no
julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso das rés.
ANGELA LOPES
Relatora