Tribunal: TJSP
Processo: 1002006-13.2017.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Penna Machado
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-12
Data de publicação: 2020-06-15

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Ação Declaratória de nulidade de cláusula contratuais, cumulada com indenizatória por danos morais e materiais. Promessa de Compra e Venda. Sentença de Procedência. Inconformismo de ambas as Partes. Área do Imóvel que deveria ser privativa, mas constando caixas de gordura, sabão e água pluvial que necessitam de constante inspeção. Aplicação do prazo prescricional. Decadência

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Ação Declaratória de nulidade de cláusula contratuais, cumulada com indenizatória por danos morais e materiais. Promessa de Compra e Venda. Sentença de Procedência. Inconformismo de ambas as Partes. Área do Imóvel que deveria ser privativa, mas constando caixas de gordura, sabão e água pluvial que necessitam de constante inspeção. Aplicação do prazo prescricional. Decadência devidamente afastada pelo Juízo "a quo". Preliminar de sentença "ultra petita" prejudicada. Danos materiais inexistentes. Não comprovação de sua ocorrência pelo Autor, que não se desincumbiu de seu ônus probatório (art. 373, I, do Código de Processo Civil). Danos morais configurados. Hipótese que ultrapassa o aborrecimento cotidiano. Pretensão de redução do "quantum" indenizatório fixado a título de danos morais. Possibilidade. Sentença parcialmente reformada para reduzir o valor da indenização a R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia mais compatível com a reparação pelo sofrimento experimentado pelo Autor. RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO E RECURSO DAS EMPRESAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO, tão somente para reduzir o valor arbitrado a título de danos morais para o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantendo-se, no mais, a r. sentença de Primeiro Grau.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000421202
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002006-13.2017.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que são apelantes/apelados
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e PARQUE ALABAMA
INCORPORAÇÕES SPE LTDA (GRUPO MRV), é apelado/apelante ELIAS JOSÉ
BARRETO NETO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria, após a
ampliação do julgamento na forma do artigo 942, §1o, do Código de Processo Civil
, recurso do autor não provido, e recurso das empresas rés parcialmente provido,
vencido o 2o juiz, o qual declarará voto., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ CARLOS
FERREIRA ALVES (Presidente), GIFFONI FERREIRA, CARLOS GOLDMAN E
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS.
São Paulo, 11 de junho de 2020.
PENNA MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No: 12669
APELAÇÕES No: 1002006-13.2017.8.26.0019
APELANTES/APELADOS: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A E
PARQUE ALABAMA INCORPORAÇÕES SPE LTDA (GRUPO MRV)
APELADO/APELANTE:
ELIAS
JOSÉ
BARRETO
NETO
(JUSTIÇA
GRATUITA)
COMARCA: AMERICANA
JUIZ “A QUO”: GILBERTO VASCONCELOS PEREIRA NETO
APELAÇÕES CÍVEIS. Ação Declaratória de nulidade de
cláusula contratuais, cumulada com indenizatória por danos
morais e materiais. Promessa de Compra e Venda. Sentença de
Procedência. Inconformismo de ambas as Partes. Área do
Imóvel que deveria ser privativa, mas constando caixas de
gordura, sabão e água pluvial que necessitam de constante
inspeção. Aplicação do prazo prescricional. Decadência
devidamente afastada pelo Juízo “a quo”. Preliminar de
sentença
“ultra
petita”
prejudicada.
Danos
materiais
inexistentes. Não comprovação de sua ocorrência pelo Autor,
que não se desincumbiu de seu ônus probatório (art. 373, I, do
Código de Processo Civil). Danos morais configurados.
Hipótese que ultrapassa o aborrecimento cotidiano. Pretensão
de redução do “quantum” indenizatório fixado a título de danos
morais. Possibilidade. Sentença parcialmente reformada para
reduzir o valor da indenização a R$ 10.000,00 (dez mil reais),
quantia mais compatível com a reparação pelo sofrimento
experimentado pelo Autor. RECURSO DO AUTOR NÃO
PROVIDO
E
RECURSO
DAS
EMPRESAS
RÉS
PARCIALMENTE PROVIDO, tão somente para reduzir o
valor arbitrado a título de danos morais para o montante de R$
10.000,00 (dez mil reais), mantendo-se, no mais, a r. sentença
de Primeiro Grau.
Trata-se de Apelações interpostas em face da r. Sentença de fls.
694/697 que, nos Autos de “Ação declaratória de nulidade de cláusula contratuais,
cumulada com indenizatória por danos morais e materiais”, julgou procedente a Ação
para condenar a Parte Ré em danos morais, fixados em R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil
reais), corrigidos desde a sentença e com juros de mora desde a citação. Ademais,

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declarou resolvido o Processo, com fundamento no art. 487, I, do Novo Código de
Processo Civil, Lei n. 13.106/15.
Ante a sucumbência, deverá a Parte Ré arcar com as custas e despesas
processuais, mais honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor
corrigido da condenação.
Inconformadas, apelam as Empresas Rés (fls. 699/717), sustentando,
preliminarmente, a ocorrência da decadência do direito de reclamar vício no
Empreendimento, nos termos do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor. Aduzem
que, no caso, a Parte Apelada recebeu as chaves em 30 de agosto de 2016, contudo
somente ingressou em Juízo em 22 de fevereiro de 2017. Ainda preliminarmente,
afirmam ser a r. sentença ultra petita, posto que o pedido inicial é a condenação da Parte
Recorrente ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00
(vinte mil reais), enquanto a r. sentença condenou a Parte Recorrente a pagar
indenização por danos morais no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais). No
mérito, sustentam a inexistência de comprovação de depreciação do Imóvel, pelo que os
pedidos são improcedentes. Ressaltam que, quando da realização do negócio, todas as
informações referentes ao Imóvel foram prestadas ao Autor. Narram que permitir a
manutenção das caixas a cada 6 (seis) meses ou 1 (um) ano não é fato substancialmente
constrangedor. Pedem seja afastada a condenação por danos morais. Por fim, requerem
a reforma da r. sentença de Primeiro Grau.
Igualmente apela o Autor (fls. 728/735), sustentando, em síntese, que
o representante da MRV instruiu o Recorrente que poderia construir na área extra uma
churrasqueira (folder de fl. 37), ou seja, uma área de lazer privativa, que inclusive
valorizaria o Imóvel em futura venda. Afirma terem lhes sido oferecidas todas essas
vantagens por aproximadamente R$ 20.921,00 (vinte mil, novecentos e vinte e um
reais) a mais que o Imóvel comum (sem área privativa). Todavia, aduz ser diferente a
realidade, pois há em sua residência caixas de gordura, sabão e água pluvial que
desvalorizam o Imóvel, além de ter que abrir as portas de sua residência a pessoas
estranhas as quais, todo mês, realizam a limpeza. Pede a condenação da Parte Ré ao
pagamento de indenização por danos materiais no valor R$ 20.921,00 (vinte mil,

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novecentos e vinte e um reais). Por fim, requer a reforma da r. sentença.
Recursos processados regularmente, com a apresentação de
Contrarrazões (fls. 722/727 e 738/746).
É o breve Relatório.
Respeitado entendimento diverso, o Recurso do Autor não comporta
provimento, enquanto o Recurso das Empresas Rés comporta parcial acolhida.
Trata-se de “Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais,
cumulada com indenizatória por danos morais e materiais” proposta por “ELIAS JOSÉ
BARRETO NETO” em face de “MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A” e
“PARQUE ALABAMA INCORPORAÇÕES SPE LTDA”.
Para tanto, alegou ter firmado Contrato Particular de Promessa de
Compra e Venda para aquisição de Imóvel junto à Parte Requerida. Aduz que adquiriu o
apartamento em razão da localização no piso térreo do Empreendimento, tendo interesse
na área externa privativa da unidade, pagando aproximadamente R$ 20.921,00 (vinte
mil, novecentos e vinte e um reais) a mais que o Imóvel “comum” pela área. Contudo,
na vistoria do Imóvel, diz que foi surpreendido pela existência de três caixas em sua
área privativa, destinadas a passagem de gordura, sabão e água pluvial, causando
aborrecimento e desvalorização do objeto do negócio, visto que houve redução de sua
área útil.
Por estas razões, ajuizaram a Demanda, objetivando, em síntese, a
condenação da Parte Requerida ao pagamento de indenização a título de danos materiais
e morais.
Os Recursos serão julgados conjuntamente.
Preliminarmente, não há que se falar em decadência. A área do
Imóvel, que deveria ser privativa, foi entregue ao Autor com caixas de gordura, sabão e
água pluvial, necessitando de inspeção constante. Ora, no presente caso não se aplica o
prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC, posto que não se está a falar em vícios

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construtivos, mas de pretensão indenizatória por danos causados, que se sujeita ao prazo
prescricional das ações indenizatórias.
Ainda em matéria preliminar, aduziram as Empresas Rés ser a r.
sentença “ultra petita”, pois o Autor formulou pedido de indenização por dano moral no
importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), enquanto o Juízo “a quo” condenou as
Empresas Rés ao pagamento de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) a título de danos
morais.
À fl. 14, item 4, há o seguinte pedido: “4) A condenação da
Requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00
(vinte mil reais), pelos danos que o Autor sofreu pela omissão da informação da
existência da tubulação de coleta de sabão e gordura nos fundos da sua moradia,
obrigando-o a permitir a passagem de pessoas estranhas pelo interior do seu Imóvel
para a limpeza e manutenção rotineira daquela tubulação, visto inexistir corredor
lateral para atingir o local.”
Contudo, tendo em vista que tal indenização será reduzida mais
adiante, reputa-se prejudicada a preliminar de Julgamento “ultra petita”.
No mérito, ao contrário do que faz crer a Parte Ré, o dano moral está
configurado porque o acontecido ultrapassou o mero dissabor. O Autor viu frustrada sua
expectativa de aquisição de um Imóvel com área absolutamente privativa. Existe
transtorno para o proprietário, que é obrigado a permitir a entrada de pessoas estranhas,
com equipamentos que podem causar sujeira e mau cheiro, objetivando realizar a
manutenção e limpeza das caixas de inspeção que servem a todo o condomínio.
A fixação do dano moral deve levar em conta a condição social dos
ofendidos, o grau de lesividade do ato, o caráter pedagógico da sanção ao ofensor e a
implementação por ele de meios para minimizar o dano, tem-se que a indenização no
valor de R$ 20.000,00 (vinte e mil reais) se mostra demasiadamente elevada, devendo
ser reduzida para R$ 10.000,00 (dez mil reais), eis que tal quantia revela-se suficiente
para ressarcir os transtornos sofridos pelo Autor, com base nos critérios da razoabilidade
e da proporcionalidade, além do bom senso e moderação que sempre devem nortear as

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Decisões Judiciais.
Quanto à pretensão autoral de indenização por danos materiais, era
mesmo de rigor a sua improcedência. O Autor não se desincumbiu de seu ônus de
provar que pagou a maior pela unidade em razão da pretensa área privativa, nos termos
do art. 373, I, do Código de Processo Civil. Pelo que se conclui das provas dos Autos, o
Autor, para ter um pequeno quintal em sua unidade, teve que concordar com a
existência das caixas de inspeção em sua área.
Neste particular, como bem salientou a r. sentença: “Não existe
demonstração ou provas de que houve pagamento maior pela unidade do térreo, em
razão deste espaço extra. A princípio, todas as unidades tinham valor semelhante,
cabendo à Parte decidir qual escolher. Portanto, não existe fundamento para o
reconhecimento de depreciação do bem Imóvel e reparação por danos materiais.”. (fl.
696).
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no
sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica
dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS
18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao Recurso do Autor e DÁ-
SE PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso das Empresas Requeridas, tão somente
para reduzir o valor arbitrado a título de danos morais para o montante de R$ 10.000,00
(dez mil reais), mantendo-se, no mais, a r. sentença de Primeiro Grau.
PENNA MACHADO
Relatora

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Voto no 28874/2020
Apelação Cível no 1002006-13.2017.8.26.0019
Comarca: Americana
Aptes/Apdos: MRV Engenharia e Participações S/A e Parque Alabama
Incorporações SPE LTDA (Grupo MRV)
Apelado/Apelante: Elias José Barreto Neto
DECLARAÇÃO DE VOTO No 28874
Dissinto respeitosamente da d. Maioria.
Com efeito, a meu sentir, a r. sentença não deu exato deslinde à causa: em
verdade, não há como prestigiar a conduta do adquirente, que em verdade firmou
documento de recebimento da unidade, sem ressalvas, além do que a colocação dos
equipamentos que tais não configura dano moral algum – quando muito um pequeno
aborrecimento, nada que pudera tangenciar a figura do malsinado instituto.
A questão não é nova nesta Câmara; sob minha insignificante relatoria já se
afastou pretensão indenizatória que tal, fulcrada nos mesmos motivos ora apontados:
incúria do A., que não observou quando do recebimento a colocação desses
equipamentos, e praticamente inexistência de transtorno.
A R. decisão nem ao menos tratou do recebimento do bem, sem ressalvas;
isso aconteceu em setembro de 2015, e houve obediência ao Projeto; anos depois vem o
A. reclamar, e caixa de contenção é apenas uma abertura no solo da área externa, sem
maior transtorno, senão o potencial, e nem existe na prova alguma menção prática de
que tenha havido, alguma vez, algum transtorno.
Ou seja: mais um magnífico exemplar da fulgurante e progressista
INDÚSTRIA DO DANO MORAL,
Por minha decisão, pois, havia por IMPROCEDENTE a ação, condenado o
A. nas custas e na honorária de dez por cento sobre o valor dado ao feito, acatado o
apelo da Ré, e negado ao do A.

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L. B. Giffoni Ferreira

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7
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LUIZ BEETHOVEN GIFFONI FERREIRA
10E97E5D
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1002006-13.2017.8.26.0019 e o código de confirmação da tabela acima.