Tribunal: TJSP
Processo: 0929705-38.2012.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
APELAÇÃO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. Ocorrência. Dívida "propter rem" que pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto, sem prejuízo da eventual ação de regresso. Questão pacificada em sede de recurso repetitivo pelo C. STJ (REsp 1345331/RS). Demonstração,

Ementa:
APELAÇÃO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. Ocorrência. Dívida "propter rem" que pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto, sem prejuízo da eventual ação de regresso. Questão pacificada em sede de recurso repetitivo pelo C. STJ (REsp 1345331/RS). Demonstração, in casu, da ciência inequívoca do Condomínio/Autor acerca do compromisso de compra e venda. Decisão mantida. RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE
SÃO PAULO
2020.0000751306
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0929705-38.2012.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é
apelante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BRASÍLIA, são apelados PEDRA
AGROINDUSTRIAL S/A e SINDICATO DAS EMPRESAS DO
MERCADO IMOBILIARIO DA REGIAO DE RIB. PRETO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o
voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente) e CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0929705-38.2012.8.26.0506 -Voto no 30985
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Apelação Cível – no 0929705-38.2012.8.26.0506
Apelante/Autor:
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BRASÍLIA
Apelada/Ré: PEDRA AGROINDUSTRIAL S/A
MM.a Juíza de Direito: Débora Cristina Fernandes Ananias
Alves
Ferreira
Comarca de Ribeirão Preto - 2a Vara Cível
Voto no 30985
APELAÇÃO.
COBRANÇA
DE
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
ILEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
PROMITENTE
VENDEDORA.
Ocorrência.
Dívida
“propter rem” que pode recair tanto sobre o promissário
comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender
das circunstâncias do caso concreto, sem prejuízo da
eventual ação de regresso. Questão pacificada em sede de
recurso repetitivo pelo C. STJ (REsp 1345331/RS).
Demonstração, in casu, da ciência inequívoca do
Condomínio/Autor acerca do compromisso de compra e
venda. Decisão mantida. RECURSO DO AUTOR NÃO
PROVIDO.
Trata-se de ação de cobrança de
despesas condominiais ajuizada por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BRASÍLIA em
face, inicialmente, de SINDICATO DAS EMPRESAS DO MERCADO
IMOBILIARIO DA REGIAO DE RIB. PRETO, posteriormente substituída em
sede de emenda da inicial por PEDRA AGROINDUSTRIAL S/A, julgada

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extinta pela r. sentença (fls. 241/244 e 253), cujo relatório adoto, com fulcro
no art. 485, VI do CPC, em razão do reconhecimento da ilegitimidade
passiva da Ré, condenando o Autor ao pagamento das custas e despesas
processuais, além dos honorários advocatícios do patrono da parte Ré
fixados valor equivalente a 20% do valor da causa devidamente atualizado a
partir desta data e com incidência de juros de mora de um por cento ao mês
a partir do trânsito em julgado desta sentença.
Inconformado, o Autor interpôs o
presente recurso de apelação (fls. 256/265), desafiando as respectivas
contrarrazões da Ré (fls. 277/278).
O recurso foi regularmente processado
e preparado (fl.295).
É o relatório.
Trata-se de recurso de apelação
interposto contra r. sentença de primeiro grau que julgou extinta a presente
demanda fundada em despesas condominiais, sem resolução do mérito, em
razão do reconhecimento da ilegitimidade passiva da promitente vendedora
do imóvel.
Conforme se depreende dos autos, o
Autor ajuizou a presente demanda em 14.JUN.2012, inicialmente em face
de SINDICATO DAS EMPRESAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO, visando a
sua condenação ao pagamento das despesas condominiais inadimplidas de
03 conjuntos de salas do 5o andar (501, 502 e 503) referentes ao período
de 05.JUN.2010 até a data do ajuizamento, no valor total de R$ 23.695,07,
conforme planilha de fls. 12.
O Juízo reconheceu a nulidade da
citação do Sindicato, determinando que o Autor promovesse os meios para
efetivação da citação do Réu (fl. 111).

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O Autor, então, requereu a sua citação
por edital (fl. 115/116), o que foi indeferido (fl. 119), motivo pelo qual o Autor
requereu em prosseguimento o aditamento da inicial para inclusão de
PEDRA AGROINDUSTRIAL S/A (fls. 122/124), acolhido, por sua conta e
risco (fl. 136).
Em sede de contestação, a Ré
sustentou em preliminar sobre a sua ilegitimidade para figurar no polo
passivo da ação, por ter celebrado contrato de venda das salas comerciais
ao Sindicato, em data muito anterior ao débito 16.MAI.2003, o que foi
acolhido, motivando a interposição o presente recurso.
Pretende o Autor em sede recursal a
reforma da decisão, em razão da ora Ré ter assumido as cotas
condominiais desde 06.06.2017, alegando, inclusive, ter ingressado com
ação judicial para rescindir o contrato de compra e venda que celebrou em
2003 com o Sindicato para saldar a dívida existente. Sustentou que a
propriedade dos imóveis é da Ré junto ao CRI e que a obrigação é propter
rem.
Assim, a questão do recurso resume-
se: na legitimidade, ou não, da Promitente Vendedora para figurar no polo passivo
da demanda.
O recurso não merece provimento.
A legitimidade para figurar no polo
passivo de ação de cobrança de despesas condominiais em atraso, que
constituem obrigações propter rem, havendo compromisso de compra e
venda não levado a registro, restou pacificada pelo C. Superior Tribunal de
Justiça em sede de recurso repetitivo, à luz do art. 543-C do CPC. Confiram-
se as teses firmadas:

“PROCESSO
CIVIL.
RECURSO

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ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.
CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA
INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a
relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse
pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca
da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto
sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado:
(i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve
ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do
promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a
período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso
concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)
Portanto,
com
o
julgamento
do
mencionado recurso, restou consolidado o entendimento no sentido de que
a legitimidade poderá recair tanto sobre o promissário comprador quanto
sobre o promitente vendedor, a depender da imissão na posse pelo
promissário comprador e da ciência inequívoca do Condomínio acerca da
transação, sem prejuízo da eventual ação de regresso.
Na hipótese dos autos, depreende-se
que os débitos condominiais pleiteados na presente demanda são relativos
a junho de 2010 a maio de 2012 (fl. 12) sendo, assim, posteriores a imissão
na posse de terceiro promitente comprador da unidade, que ocorreu em

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2003 (fls. 19/22), havendo comprovação nos autos de que o Autor tinha
plena ciência da transferência da posse do imóvel quando do ajuizamento
da ação, uma vez que o compromisso de compra e venda do imóvel foi
trazido aos autos pela própria Autora (fls. 19/22), que inicialmente dirigiu sua
pretensão contra o comprador do imóvel.
Observe-se
que
a
Autora
não
impugnou as conclusões da sentença nesse sentido, limitando-se a
reafirmar a natureza “propter rem” da obrigação e a tentativa de rescisão
judicial do compromisso de compra e venda pela vendedora, que entretanto
não se efetivou.
Assim, inafastável o reconhecimento
da ilegitimidade passiva da Ré, devendo ser mantida a r. sentença, incabível
a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, já fixados pela r.
sentença no percentual máximo de 20% sobre o valor da causa, nos termos
do art. 85, §§ 2o e 11 do CPC.
Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO
PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelo Autor, ficando
mantida a r. sentença tal como proferida.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora