Tribunal: TJSP
Processo: 2065062-55.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Cancelamento de Hipoteca
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-22
Data de publicação: 2020-05-22

Ementa:
Agravo de instrumento – Ação declaratória de extinção de hipoteca – Deferimento da tutela antecipada para baixa do gravame hipotecário – Inconformismo da construtora acenando com a incapacidade financeira para arcar com as despesas processuais, ilegimitidade passiva e ausência dos pressupostos necessários à concessão da tutela de urgência deferida - Descabimento - Benesse da gratuidade

Ementa:
Agravo de instrumento – Ação declaratória de extinção de hipoteca – Deferimento da tutela antecipada para baixa do gravame hipotecário – Inconformismo da construtora acenando com a incapacidade financeira para arcar com as despesas processuais, ilegimitidade passiva e ausência dos pressupostos necessários à concessão da tutela de urgência deferida - Descabimento - Benesse da gratuidade deferida apenas para o manejo do presente recurso, haja vista que a questão se encontra pendente de apreciação perante o juízo a quo - Ilegitimidade passiva deduzida na contestação que sequer foi apreciada na origem - Não conhecimento - Baixa no gravame - Admissibilidade – Quitação do preço do imóvel comprovada documentalmente – Hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, nos termos da Súmula 208 do STJ - Perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, na medida em que limita o exercício da disponibilidade do bem imóvel pelo adquirente – Recurso conhecido, em parte e improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000360772
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2065062-55.2020.8.26.0000, da
Comarca de Itu, em que é agravante JNK
EMPREENDIMENTOS, ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA. - EM
RECUPERAÇÃO JUDICIAL, são agravados LUIZ ANTONIO MENIGUINI e IONE
DORTA MENIGUINI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Conheceram em parte do
recurso e, na parte conhecida, negaram-lhe provimento. V.U., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCÂNTARA DA
SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 22 de maio de 2020.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2065062-55.2020.8.26.0000 -Voto no 6384
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VOTO No: 6384
AGRV.No: 2065062-55.2020.8.26.0000
COM. : ITU (1a V.C.)
AGVTE.: JNK EMPREENDIMENTOS, PATICIPAÇÕES E INCORPORAÇÕES
EIRELI (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL)
AGVDOS. : LUIZ ANTONIO MENIGUINI e OUTRA
Agravo de instrumento
Ação declaratória de extinção de
hipoteca
Deferimento da tutela antecipada para baixa do
gravame hipotecário Inconformismo da construtora acenando
com a incapacidade financeira para arcar com as despesas
processuais, ilegimitidade passiva e ausência dos pressupostos
necessários à concessão da tutela de urgência deferida -
Descabimento - Benesse da gratuidade deferida apenas para o
manejo do presente recurso, haja vista que a questão se encontra
pendente de apreciação perante o juízo a quo - Ilegitimidade
passiva deduzida na contestação que sequer foi apreciada na
origem - Não conhecimento - Baixa no gravame - Admissibilidade
Quitação do preço do imóvel comprovada documentalmente
Hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda,
não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, nos termos da
Súmula 208 do STJ - Perigo de dano ou de risco ao resultado útil
do processo, na medida em que limita o exercício da
disponibilidade do bem imóvel pelo adquirente
Recurso
conhecido, em parte e improvido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a r. decisão de
fls. 42/45, na parte que deferiu o pedido de tutela para impor à ré JNK Empreendimentos
Administração e Participações Ltda a obrigação de promover o cancelamento da hipoteca
relativa ao imóvel objeto da lide, no prazo de 60 (sessenta)dias, sob pena de pagamento de
multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais),limitada a 60 (sessenta) dias, quando
a obrigação converter-se-á em perdas e danos.
Inconformada, sustenta a Agravante que não tem condições de arcar
com as custas processuais e recursais sem o prejuízo de sua saúde financeira, considerando
o fato de estar com suas contas bancárias bloqueadas por ordem judicial, bem como por ter
tido deferido seu pedido de Recuperação Judicial, processo que tramita perante a 3a Vara
Cível de Sorocaba, sob o n.o 1040045-13.2016.8.26.0602, ressaltando que o indeferimento
do benefício da gratuidade ensejará cerceamento de defesa e violação do duplo grau de
jurisdição. Aduz que a tutela de urgência se confunde com o próprio mérito da ação, de

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caráter satisfativo, de sorte que deverá ser revogado, acena com a ilegitimidade para figurar
no polo passivo, concluindo pela reforma da decisão questionada.
Recurso tempestivo, sem preparo, indeferido o efeito suspensivo,
contrariedade às fls. 13/20.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É a síntese do necessário.
De proêmio, cumpre ressaltar que a benesse da gratuidade postulada
fica deferida apenas para o manejo do presente recurso, haja vista que a pretensão também
foi deduzida perante o juízo a quo e encontra-se pendente de apreciação, de sorte que a
concessão neste comenos recursal implicaria em violação do duplo grau de jurisdição.
Do mesmo modo, não há como conhecer da irresignação atinente à
cogitada ilegitimidade passiva, pois a questão também fora agitada na peça de defesa e
ainda não foi objeto de analise por parte do juízo de origem, de sorte que seu conhecimento
neste recurso acarretaria nítida supressão de instância.
No mais, no que concerne à baixa da hipoteca, o conjunto probatório
produzido permite verificar a existência da relação jurídica existente entre as partes (fls.
09/27), o recebimento do preço (fls. 28), de modo que evidenciado o direito alegado, sendo
certo, ainda, que a pendência do gravame sobre a matrícula registral da unidade autônoma
representa manifesta possibilidade de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do
processo, na medida em que limita o exercício da disponibilidade do bem imóvel pelo
adquirente.
Ora, havendo prova da quitação, a hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra
e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, nos termos da Súmula 308 do
Superior Tribunal de Justiça.
É pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que o
comprador ao fim do pagamento do preço estipulado do imóvel, tem o direito de ter a
hipoteca relativa a ele cancelada.
Assim já decidiu este Egrégio Tribunal de Justiça reiteradas vezes:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE HIPOTECA. Os autores
pretendem a baixa de hipoteca que recai sobre o imóvel, bem como
indenização pelos danos que alegam ter sofrido em razão da demora na
regularização da pendência. Sentença de parcial procedência. Apelo da

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ré. Contrato firmado pelas partes que prevê a baixa da hipoteca após a
quitação do financiamento, independentemente de qualquer pedido dos
adquirentes neste sentido. Manutenção injustificada do gravame e
exigência de prazo desarrazoado para a regularização que levaram os
autores à perda da chance de alienar o imóvel a terceiros. Indenização
devida. Montante fixado no valor da penalidade imposta aos autores pela
não concretização do negócio que se mostra adequado. Sentença mantida.
Recurso desprovido. (TJSP; Apelação 1016288-02.2015.8.26.0577;
Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado;
Foro de São José dos Campos - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
21/06/2018; Data de Registro: 21/06/2018)
AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA CC ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Ação
ajuizada pelos promitentes compradores do imóvel visando o
cancelamento da hipoteca e a outorga da escritura definitiva do bem -
Apelação
com
alegações
genéricas,
deixando
de
impugnar,
especificamente, os fundamentos de fato e de direito da sentença -
Matérias que em momento algum foram alvo de debate nos autos e nem
abordadas na sentença - Razões do recurso dissociadas da fundamentação
e da parte dispositiva da sentença - Inobservância do art. 1.010, inciso II,
do CPC - Irregularidade formal - NESTA PARTE RECURSO NÃO
CONHECIDO - Ilegitimidade passiva não configurada - Agente
financiador é parte legítima para figurar no polo passivo da ação da
adquirente de imóvel sobre o qual pesa hipoteca garantidora de
financiamento assumido pela construtora com a instituição - Regular
quitação do preço pelos promitentes compradores Direito à outorga da
escritura definitiva do imóvel, livre de ônus hipotecário, nos termos da
Súmula 308 do STJ. Ineficácia da garantia hipotecária em relação aos
adquirentes da unidade imobiliária
RECURSO CONHECIDO EM
PARTE E NA PARTE CONHECIDA, NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação
1003130-42.2014.8.26.0114; Relator (a): Ana Maria Baldy; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 5a Vara
Cível; Data do Julgamento: 24/09/2018; Data de Registro: 25/09/2018)
VOTO DO RELATOR EMENTA COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL
- OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. PERDAS E DANOS - Outorga de
escritura
Aquisição de bem imóvel - Quitação do preço
Fato
incontroverso e ocorrido há cinco anos - Direito do comprador de obter a
outorga da escritura definitiva do imóvel, sem o gravame hipotecário -
Súmula 308 do C. Superior Tribunal de Justiça - A hipoteca firmada entre
a construtora e o agente financeiro não possui eficácia perante o
adquirente do imóvel Multa afastada - Inviabilidade de aplicação de
encargos moratórios de forma reversa e por simetria, já que sua
incidência pressupõe estrita previsão legal ou contratual, sendo descabida
sua aplicação por analogia ou interpretação extensiva
Sentença

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reformada

Recurso
parcialmente
provido.
(TJSP;
Apelação
4004211-23.2013.8.26.0562; Relator (a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 20a
Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro de Santos - 5a Vara Cível;
Data do Julgamento: 12/09/2017; Data de Registro: 12/09/2017).
Também decisão do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
RECURSO
ESPECIAL.
EMBARGOS
DE
TERCEIRO.
IMÓVEL
HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O
AGENTE
FINANCEIRO.
INEFICÁCIA
EM
RELAÇÃO
AO
ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. 1. "A hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da
promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do
imóvel" (súmula 308/STJ). 2. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E
PROVIDO. (REsp 593.474/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/11/2010, DJe
01/12/2010).
Desta feita, não há incorreção no desfecho encontrado pela douta
Autoridade monocrática, assim devendo subsistir o provimento, uma vez não abalado em
seus sólidos fundamentos.
Do exposto, conhece-se, em parte do recurso, negando-se
provimento.
Clara Maria Araújo Xavier
Relatora
(assinatura eletrônica)