Tribunal: TJSP
Processo: 1005583-10.2014.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.
Ação ajuizada pelo adquirente em face das vendedoras visando a restituição de valores cuja cobrança entende abusiva. Sentença de parcial procedência. Apelos de ambas as partes.
1. Corré Maia que demonstrou a impossibilidade de arcar com as custas do processo. Gratuidade de justiça concedida.
2. Ilegitimidade passiva da corré Maia

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.
Ação ajuizada pelo adquirente em face das vendedoras visando a restituição de valores cuja cobrança entende abusiva. Sentença de parcial procedência. Apelos de ambas as partes.
1. Corré Maia que demonstrou a impossibilidade de arcar com as custas do processo. Gratuidade de justiça concedida.
2. Ilegitimidade passiva da corré Maia reconhecida. Ausente qualquer prova de que a requerida tenha participado do contrato firmado com o autor ou que integre grupo econômico com as demais corrés.
3. Legitimidade passiva da corré Frema reconhecida, empresa integrou a cadeia de consumo e participou de todos os trâmites necessários à obtenção do financiamento bancário, sendo impossível ao consumidor entender quem foi efetiva responsável pela falha na prestação do serviço.
4. Atraso na obtenção do financiamento imobiliário que deve ser imputado às requeridas que não demonstraram a entrega da documentação necessária em momento oportuno. Restituição dos valores cobrados a título de juros de mora pelo atraso no pagamento da parcela do preço que é inafastável.
5. Despesas condominiais e IPTU. Responsabilidade do comprador somente a partir da entrega das chaves. Reembolso devido.
6. Taxa SATI. E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos, pela "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (REsp 1599511/SP – Tema 938). Restituição devida.
7. Corretagem. E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos (REsp 1599511/SP – Tema 938), pela validade da transferência ao consumidor do pagamento da comissão de corretagem nas promessas de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que, pela forma em que o negócio foi firmado, fique claro que a verba estava sendo paga a esse título, diferenciando-se do restante dos valores despendidos. Restituição indevida.
8. Restituição em dobro. Ausência de comprovação de má-fé. Condenação apenas na forma simples.
9. Danos morais não verificados. Inocorrência de situação excepcional que ultrapasse o mero inadimplemento contratual.
10. Honorários contratuais. Danos materiais decorrentes da necessidade de contratação de advogado. Pronunciamento recente da Corte Especial do STJ no sentido de que "Cabe ao perdedor da ação arcar com os honorários de advogado fixados pelo Juízo em decorrência da sucumbência (Código de Processo Civil de 1973, art. 20, e Novo Código de Processo Civil, art. 85), e não os honorários decorrentes de contratos firmados pela parte contrária e seu procurador, em circunstâncias particulares totalmente alheias à vontade do condenado"(EREsp 1507864/RS, j. 20/04/2016). Indenização indevida.
11. Recursos do autor e das corrés Brookfield e Frema desprovidos, provido o da corré Maia.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000994904
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005583-10.2014.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante/apelada
BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., são
apelados/apelantes FREMA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA S.A., MAIA &
MARTINS ASSESSORIA LTDA. e ALEX DA MACENA COSTA. (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso do autor e das corrés Brookfield e Frema, e deram provimento
ao recurso da corré Maia. V.U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES
LOPEZ GIL.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005583-10.2014.8.26.0405 - JV 22146
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VOTO No: 22146
APELAÇÃO No: 1005583-10.2014.8.26.0405
COMARCA: OSASCO
APTES. : BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
S/A
MAIA & MARTINS ASSESSORIA LTDA.
FREMA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA S/A
ALEX DA MACENA COSTA
APDOS. : Os mesmos
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE
VALORES PAGOS.
Ação ajuizada pelo adquirente em face das vendedoras
visando a restituição de valores cuja cobrança entende
abusiva. Sentença de parcial procedência. Apelos de ambas
as partes.
1. Corré Maia que demonstrou a impossibilidade de arcar
com as custas do processo. Gratuidade de justiça concedida.
2. Ilegitimidade passiva da corré Maia reconhecida. Ausente
qualquer prova de que a requerida tenha participado do
contrato firmado com o autor ou que integre grupo
econômico com as demais corrés.
3. Legitimidade passiva da corré Frema reconhecida,
empresa integrou a cadeia de consumo e participou de todos
os trâmites necessários à obtenção do financiamento
bancário, sendo impossível ao consumidor entender quem
foi efetiva responsável pela falha na prestação do serviço.
4. Atraso na obtenção do financiamento imobiliário que
deve ser imputado às requeridas que não demonstraram a
entrega da documentação necessária em momento oportuno.
Restituição dos valores cobrados a título de juros de mora
pelo atraso no pagamento da parcela do preço que é
inafastável.
5. Despesas condominiais e IPTU. Responsabilidade do
comprador somente a partir da entrega das chaves.
Reembolso devido.
6. Taxa SATI. E. STJ firmou entendimento, em regime de
recursos repetitivos, pela “Abusividade da cobrança pelo
promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel”
(REsp 1599511/SP Tema 938). Restituição devida.
7. Corretagem. E. STJ firmou entendimento, em regime de
recursos repetitivos (REsp 1599511/SP Tema 938), pela
validade da transferência ao consumidor do pagamento da
comissão de corretagem nas promessas de compra e venda
de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que, pela forma em que o negócio foi
firmado, fique claro que a verba estava sendo paga a esse

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título, diferenciando-se do restante dos valores despendidos.
Restituição indevida.
8. Restituição em dobro. Ausência de comprovação de má-
fé. Condenação apenas na forma simples.
9. Danos morais não verificados. Inocorrência de situação
excepcional que ultrapasse o mero inadimplemento
contratual.
10. Honorários contratuais. Danos materiais decorrentes da
necessidade de contratação de advogado. Pronunciamento
recente da Corte Especial do STJ no sentido de que “Cabe
ao perdedor da ação arcar com os honorários de advogado
fixados pelo Juízo em decorrência da sucumbência (Código
de Processo Civil de 1973, art. 20, e Novo Código de
Processo Civil, art. 85), e não os honorários decorrentes de
contratos firmados pela parte contrária e seu procurador, em
circunstâncias particulares totalmente alheias à vontade do
condenado”(EREsp
1507864/RS,
j.
20/04/2016).
Indenização indevida.
11. Recursos do autor e das corrés Brookfield e Frema
desprovidos, provido o da corré Maia.
Vistos.
Trata-se de ação de declaratória de nulidade,
abusividade e inexigibilidade de débito c/c repetição de indébito e
danos extrapatrimoniais (sic), ajuizada por ALEX DA MACENA
COSTA
em
face
de
BROOKFIELD
SÃO
PAULO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, MAIA & MARTINS
ASSESSORIA LTDA. e FREMA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA
S/A.
A r. sentença (fls. 838/844), disponibilizada no
DJe
de
14/02/2020
(fls.
848/850),
julgou
parcialmente
procedente a ação, nos seguintes termos:
“Isto
posto,
JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
a
presente
ação
e
o
faço
para
CONDENAR as requeridas, de forma solidária, a
restituírem ao autor os valores cobrados a maior, a
título de juros, durante o período anterior à entrega
das chaves, cujo cálculo deverá ser elaborado na forma

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do artigo 509, § 2o, do CPC. As quantias deverão ser
corrigidas monetariamente pela Tabela Prática do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com
incidência de juros moratórios de 1%; CONDENAR as
requeridas a restituírem, de forma simples, os valores
pago a título de taxa SATI, taxa de condomínio e IPTU
antes da imissão do autor na posse do imóvel, bem
como a quantia de R$ 16.953,70, com incidência de
correção
monetária
a
contar
dos
respectivos
desembolsos, utilizando-se o índice fixado pela Tabela
Prática do Tribunal de Justiça, e acrescido de juros
legais a partir da citação, até o efetivo pagamento.
Em função da sucumbência recíproca, as
partes arcarão cada qual com suas respectivas custas e
despesas processuais, bem como com os honorários
devidos aos patronos constituídos pela parte adversa,
que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor dado à
causa, nos moldes dos artigos 85, § 14 e 86 do CPC,
ficando suspensa a cobrança em relação ao autor ante a
gratuidade deferida.”
Foram opostos embargos de declaração pela
corré Frema (fls. 851/856), rejeitados pela decisão de fls. 863.
Inconformadas, apelam as partes.
A corré Brookfield (fls. 866/875) alega que “o
'dever de informação' previsto no artigo 6o, inciso III, do CDC, foi
plenamente atendido pela recorrente, estando todas as cláusulas
contratuais
legivelmente
transcritas
e
negritadas,
inexistindo
qualquer infringência ao princípio da boa-fé objetiva. Logo, os atos
praticados pelas partes não podem ser considerados nulos, anuláveis,
ou mesmo abusivos, eis que estão em total consonância com a vontade
manifestada pelos próprios contratantes, através da celebração do
Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de
Unidade Autônoma de fls., devendo, assim, prevalecer o ato jurídico
perfeito, conforme dispõe a Cláusula X do Instrumento Particular de
Compromisso de Venda e Compra de fls. 107, (...). Portanto, não se

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pode desconsiderar o pactuado entre as partes, sob pena de
insegurança jurídica ao se contratar. Deste modo, a apelante requer a
reforma da r. decisão em relação à determinação de devolução do IPTU,
já que a culpa pela demora no financiamento não é da apelante.” (fls.
869).
Diz que “por ocasião da celebração do instrumento
particular de compromisso de venda e compra de fls. entre as partes, o
empreendimento em questão encontra-se devidamente concluído e
plenamente regularizado, com a expedição do Auto de Conclusão da
Obra ('Habite-se') pela Prefeitura. E, in casu, tendo o apelado optou
pelo financiamento imobiliário do saldo devedor junto a instituição
financeira de sua livre escolha (Bradesco), certo é que a sua aprovação,
com a obtenção do respectivo crédito bancário, dependia, por óbvio, da
atuação direta e exclusiva do próprio autor, ora apelado, haja vista que
inexiste qualquer interferência ou gerência da apelante sobre tal
procedimento.” (fls. 870).
Afirma
que
“forneceu
toda
a
documentação
necessária para que o autor, ora apelado, realizasse o financiamento,
sendo o impasse criado pela própria Caixa Econômica Federal, logo, a
apelante não pode ser responsabilizada por ato de terceiros” (fls. 872).
Sustenta que “quanto à evolução do saldo devedor
entre a data da celebração do instrumento particular de compromisso
de venda e compra do imóvel com a ré e o pagamento do valor, deve
incidir normalmente a correção monetária, nos termos das cláusulas
contratuais livremente ajustadas entre as partes, não podendo ser
excluída,
AINDA
QUE
SE
COGITE
EM
MORA
DA
CONSTRUTORA, eis que se trata de mera recomposição do poder de
compra da moeda. Em outros termos, a correção monetária visa à
manutenção do valor aquisitivo da moeda, na qual o seu não

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pagamento
culmina
em
enriquecimento
sem
causa
da
parte
compradora. Daí se justifica a cobrança (perfeitamente legítima) do
valor de R$ 16.953,70 (dezesseis mil, novecentos e cinquenta e três
reais e setenta centavos), que merece ser afastado.” (fls. 872).
A requerida Frema (fls. 895/905) alega que “não
foi parte integrante do contrato de compromisso de compra e venda do
imóvel, não tendo qualquer ingerência sobre ele, uma vez que foi mera
intermediadora do negócio, na condição de corretora imobiliária. A
Apelante também informa que não faz parte do grupo econômico no
qual estão inseridas a incorporadora (holding controladora) e a
sociedade de propósito específico responsável pela execução da obra
(sociedade controlada), sendo pessoa jurídica autônoma e excluída
dessa relação societária, inexistindo provas nos autos que justifiquem
a solidariedade por tal fundamento.” (fls. 898).
Diz que “Os únicos valores recebidos pela Apelante
na negociação foram pagos a título de comissão de corretagem e da
Taxa SATI. A corretora imobiliária não recebeu nenhuma parcela do
preço do imóvel, não podendo, obviamente, responder solidariamente
com a incorporadora corré. Afinal, somente há solidariedade para
reparação de prejuízo material entre os integrantes da cadeia de
fornecimento do produto/serviço pelo serviço efetivamente prestado,
conforme se depreende dos arts. 7o parágrafo único e 14 do CDC” (fls.
901).
Afirma que “Com relação à 'taxa' SATI, urge
salientar que, diferente do que afirmam os Apelantes, o referido
serviço é oferecido de forma opcional, tendo o demandante, por razões
de conveniência e oportunidade, voluntariamente entendido por bem
contratar o serviço. (...) Diante da efetiva prestação do serviço
especializado de assessoria, justificada a cobrança do valor em

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remuneração ao trabalho específico desempenhado. Não há que se falar,
portanto, em 'falta de informação', 'cobrança indevida', 'onerosidade
excessiva' ou 'venda casada', restando afastada qualquer possibilidade
de devolução dos valores pretendidos, o que deve ser reformado
urgentemente.” (fls. 904/905).
A corré Maia (fls. 908/925) sustenta que “não
possui capacidade financeira para arcar com os encargos processuais
em virtude da empresa ter encerrado suas atividades e não estar
provendo lucro na atual data, ficando impossibilitada de arcar com os
custos processuais da presente demanda. Lembrando que o códex
processual civilista em seu artigo 98, bem como, os Tribunais
Superiores, reconhecem taxativamente a possibilidade de concessão dos
benefícios da gratuidade da justiça a pessoa jurídica.” (fls. 914).
Argumenta que “é parte ilegítima para figurar no
polo passivo na presente demanda, sendo parte totalmente estranha a
lide, pois, jamais participou do negócio jurídico ou realizou qualquer
ato comercial ou de prestação de serviços, inexistindo qualquer relação
com as demais partes do processo. Destarte, é indubitável que a
empresa apelante não é parte da relação jurídica material existente,
razão pela qual deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva, com a
consequente extinção do processo sem resolução de mérito, em virtude
da carência de ação (CPC/2015, arts. 485, VI, e 337, XI) e reversão
dos efeitos da sucumbência em desfavor do apelado.” (fls. 917).
Aduz que “o Relatório de Compra e Venda da
Unidade, as fls. 134, descreve claramente no campo de condições de
pagamento que o valor referente a taxa SATI fora promovido e
beneficiado pela correquerida Frema, inclusive, em papel timbrado pela
mesma, que demonstra o valor de R$ 1.765,30 (hum mil, setecentos e
sessenta e cinco reais e trinta centavos). Ainda, podemos observar em
fls. 135, apresentado pela correquerida Frema, que o pagamento da

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Taxa Sati foi feito em favor da mesma de modo parcelado, mediante
cheque. Para solidificar o alegado podemos observar que foram
juntados aos autos microfilmagem de duas cártulas de cheques
emitidos pelo apelado, demonstrando claramente em seu verso que as
parcelas pagas consiste na Taxa Sati, conforme tabela de fls. 03 e 06
apresentadas em exordial. Nas cártulas em comento, especificamente
de no 303 e 304, podemos observar que os títulos foram emitidos
nominalmente as empresas GF PROMOTORA DE VENDAS E
SERVIÇOS LTDA. e FREMA CONSULTORIA IMOBILIARIA S/A.,
ou seja, momento algum qualquer valor fora recebido pela apelante,
sendo claramente recebido pela terceira correquerida Frema.” (fls.
919).
O autor (fls. 932/946) alega que “a conclusão do
MM Juiz confirma justamente que a Comissão de Corretagem paga
pelo autor é indevida, tendo em vista que o suposto corretor não
aproximou às partes, pelo contrário, foi o autor que compareceu
espontaneamente no Stand de vendas e adquiriu o referido imóvel.”
(fls. 936).
Diz que “Para que a cobrança fosse devida deveria
haver primeiro a prestação de serviço, que no caso em tela não teve,
visto que o Recorrente compareceu espontaneamente no stand de
vendas e adquiriu o imóvel, portanto, não houve a intermediação
necessária. Em segundo lugar, conforme ficou estabelecido no Tema
938/STJ para que esta cobrança pudesse ser considerada válida deveria
haver o devido destaque da cobrança no preço do Imóvel, para que o
autor tivesse ciência do que efetivamente estava pagando. Resta
comprovado que não houve o devido destaque dessa cobrança por parte
das requeridas e não há nos autos a comprovação de que o Recorrente
tinha ciência da taxa de corretagem.” (fls. 937).
Afirma que “foi obrigado a pagar taxa SATI, IPTU

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e, Condomínio antes da imissão na posse do imóvel, juros referente ao
período de atraso da entrega por culpa dos réus e principalmente o
importe excedente de R$ 16.953,70 (dezesseis mil novecentos e
cinquenta e três reais e setenta centavos) sem nenhuma explicação do
que se tratava este valor tão exorbitante.” (fls. 939), sendo que “com
fundamento no art 42 do CDC, deve ser reformada a sentença que
indeferiu a devolução em dobro dos valores indevidamente pagos.” (fls.
940).
Sustenta que “A situação vivenciada pelo autor
causou-lhe danos irreparáveis à sua moral, perturbações, frustrações e
incertezas. Essas atitudes não podem ser consideradas como mero
aborrecimentos, mas sim devem ser consideradas grave ofensa moral e
deve ser duramente punidas a fim de que não repitam mais tais
ilícitos.” (fls. 941).
Argumenta
que
“Considerando
que
o
autor
somente procurou tutela jurisdicional devido as diversas imprudências
cometidas pelo réu, este é que deverá reparar todos os prejuízos,
indistintamente, por ela sofridos, assim, deverá ser condenado também
ao pagamento dos honorários contratuais. É assente no direito de que
quem causa prejuízo a outrem deve ressarcir integralmente a parte
contrária, à luz do que dispõe o parágrafo único do art. 404, do Código
Civil. Assim, considerar que o réu não pode ser condenado ao
pagamento dos honorários contratuais é transferir ao autor o ônus de
suas iniqüidades.” (fls. 943).
Pretende que “seja reformada a decisão do juiz ̈a
quo ̈ condenando ambos os apelados no pagamento dos honorários de
sucumbência de 20%, ou no percentual que entender este Colegiado”
(fls. 946).
Recursos
tempestivos,
regularmente

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processados, preparados os das requeridas Brookfield e Frema
(fls. 890/891 e 906/907) e isentos de preparo o do autor (fls. 202)
e o da corré Maia.
Contrarrazões pelo autor (fls. 947/955), pela
corré Frema (fls. 959/974), pela requerida Brookfield (fls.
977/985) e pela corré Maia (fls. 986/994).
É o relatório.
O autor ajuizou a presente demanda visando o
recebimento de indenizações pelos danos causados pelo atraso
na entrega das chaves do imóvel, bem como a restituição dos
valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI.
GRATUIDADE DE JUSTIÇA DA CORRÉ MAIA
Requerida
Maia
que,
por
ocasião
de
seu
recurso, pleiteou a concessão dos benefícios da gratuidade.
É possível a concessão do benefício a qualquer
tempo (art. 99, caput, do Código de Processo Civil).
Tratando-se de pedido formulado por pessoa
jurídica,
é
necessária
a
comprovação
da
impossibilidade
financeira de arcar com os ônus financeiros do processo (art. 99,
§3o, do Código de Processo Civil, a contrario sensu, e Súmula 481
do Egrégio Superior Tribunal de Justiça “Faz jus ao benefício da
justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que
demonstrar
sua
impossibilidade
de
arcar
com
os
encargos

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processuais.”).
Pelos documentos juntados às fls. 1000/1007,
observa-se que a empresa não possui condições financeiras de
arcar com as despesas processuais, justificando a concessão do
benefício, uma vez que encerrou suas atividades em 2017.
Assim, concede-se o benefício da gratuidade à
corré Maia.
ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRÉ MAIA
Deve ser acolhida a preliminar de ilegitimidade
passiva ventilada pela corré Maia.
Isto porque, nada há nos autos que vincule a
requerida ao contrato firmado pelo autor.
Os
documentos
juntados
com
a
inicial
demonstram que a intermediadora da negociação foi a corré
Frema, constando em todos os contratos, relatório de compra e
demais documentos apenas os nomes das empresas “Frema”,
“Delfor” e “Brookfield”.
Obviamente,
mera
alegação
trazida
na
contestação oferecida pela corré Brookfield, visando se esquivar
do ressarcimento dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e taxa SATI, não pode vincular ao contrato empresa
que não fez parte da negociação.
Assim, inexistindo qualquer documento que
vincule a corré Maia ao contrato firmado pelas partes ou que
evidencie que esta integre grupo econômico com as demais
corrés, deve ser reconhecida sua ilegitimidade para figurar no

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polo passivo da presente demanda.
LEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRÉ FREMA
O atraso na entrega do imóvel alegada pelo
autor não está relacionada a problemas na conclusão das obras
do empreendimento, mas sim em falha na prestação dos serviços
e
entrega
de
documentos
necessários
a
obtenção
do
financiamento bancário, trâmites que contaram com a efetiva
participação das requeridas Brookfield e Frema.
Ressalte-se que foi a requerida Frema a empresa
responsável
pelos
serviços
de
intermediação
imobiliária,
inclusive os de assessoria na obtenção do financiamento bancário
(taxa SATI).
O Código de Defesa do Consumidor estabelece,
no artigo 7o, parágrafo único, e nos artigos 18 e 19, a
solidariedade de cadeia para situações como a presente, em que
os consumidores não tem condições de identificar de forma clara
quem é o responsável pela falha no produto que adquiriu ou
serviço que contratou, e por isso tem direito de demandar
reparação
de
todos
os
envolvidos
em
sua
cadeia
de
comercialização.
Assim, não há motivos para que a corré Frema
seja excluída do polo passivo da demanda ou não responda
solidariamente pelas indenizações pretendidas pelo autor.
CULPA PELO ATRASO NO FINANCIAMENTO
Embora a corré Brookfield tente imputar ao

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13
autor
a
responsabilidade
pela
demora
na
obtenção
do
financiamento bancário, a verdade é que as correspondências
eletrônicas de fls. 40, 43, 46, 48, 50 e 93/96 demonstram que a
demora na liberação dos recursos financeiros foi decorrente de
falhas na entrega da documentação do imóvel, principalmente
pelo atraso na baixa da hipoteca que recaia sobre o bem.
Diante de tais fatos, havia mesmo que ser
reconhecida a responsabilidade das requeridas pelo atraso na
obtenção do financiamento bancário.
JUROS MORATÓRIOS PELA DEMORA NO FINANCIAMENTO
Reconhecida a responsabilidade das requeridas
pelo
atraso
na
obtenção
do
financiamento
bancário,
a
consequência lógica é o afastamento dos valores cobrados a
título de juros de mora pelo atraso no pagamento do saldo do
preço, tal como já reconhecido pela r. sentença.
Isto
porque,
inadmissível
imputar-se
ao
adquirente as penalidades decorrentes de mora a que não deu
causa.
No
mais,
a
r.
sentença
já
reconheceu,
expressamente, que é devida a incidência de correção monetária
no período: “No tocante ao congelamento do saldo devedor, tem-se
que em relação à aplicação da correção monetária, esta é sempre
devida, inclusive no período de atraso na entrega das chaves, uma vez
que ela apenas recompõe o valor da moeda corroída pela inflação” (fls.
842).

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DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU
Incorreto atribuir ao comprador o pagamento
de despesas condominiais e IPTU antes da efetiva entrega das
chaves.
Do
contrário
encontrar-se-ia
a
situação
esdrúxula do autor ter que arcar com despesas de condomínio e
IPTU enquanto está impossibilitado de usufruir do imóvel.
Sobre
o
tema,
manifestou-se
o
Egrégio
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
EMBARGOS
DE
DIVERGÊNCIA
EM
RECURSO
ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA.
AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.
POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA
ACOLHIDOS.
1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves,
define o momento a partir do qual surge para o
condômino a obrigação de efetuar o pagamento das
despesas condominiais.
2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante
está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais
referentes a período anterior à entrega das chaves.
3. Embargos de divergência providos.
(EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
25/11/2009, DJe 15/12/2009 g.n.).
No mesmo sentido, já decidiu esta Colenda
Câmara:
COMPRA E VENDA cumulada com danos morais -
Compra e venda de imóvel na planta - Cobrança de
taxas condominiais e de IPTU antes de a autora ser
imitida
na
posse,
com
fundamento
em
cláusula
contratual que previu a responsabilidade do comprador

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a partir da data da assembleia de instalação de
condomínio - Cláusula nula - Responsabilidade da
compradora a partir da imissão na posse - Inocorrência,
entretanto, de danos morais - Recursos desprovidos.
(TJSP, Ap. 0043263-46.2010.8.26.0224, 7a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j.
07/05/2014 - g.n.)
AÇÃO
DE
COBRANÇA
Despesas
condominiais
Responsabilidade de quem detém a posse do imóvel - A
entrega das chaves define o momento a partir do qual
surge para o condômino a obrigação de efetuar o
pagamento
das
despesas
condominiais
-
Taxas
condominiais pretéritas que são de responsabilidade da
construtora - IPTU - Não deve o comprador arcar com o
imposto predial anterior ao efetivo recebimento das
chaves - Recurso improvido.
(TJSP, Ap. 0016493-77.2013.8.26.0008, 7a Câm. de
Dir.
Privado,
Rel.
Des.
Miguel
Brandi,
j.
28/11/2014 - g.n.)
Ressalva seria feita nos casos em que o imóvel
está pronto para a entrega e esta não ocorre por culpa do
comprador.
Nessa
hipótese,
os
encargos
recaem
sobre
o
comprador, afinal não seria justo que a vendedora, impedida de
se utilizar do imóvel, arque com quantias relativas à posse,
quando a mora do comprador dá causa à não entrega.
Com esse entendimento:
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL - DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE
DE DÉBITO C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL -
Despesas condominiais - Contrato celebrado após a

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conclusão
da
obra
-
Demora
na
obtenção
do
financiamento e no registro do contrato - Inexistência
de prova de demora da ré para fornecer os documentos
necessários à obtenção do financiamento ou da colocação
de empecilhos pelo agente financeiro para a liberação do
crédito - Levantamento dos recursos pela construtora
dependente do registro do contrato - Providência a
cargo do adquirente - Legitimidade da retenção das
chaves antes da quitação do preço - Culpa do comprador
pelo atraso na entrega das chaves a impedir a isenção do
pagamento das despesas de condomínio - Recurso
improvido.
(TJSP, Ap. 4000626-54.2013.8.26.0564, 8a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Salles Rossi, j. 16/04/2014 -
g.n.)
Entrega das chaves que se fez com atraso devido ao
comportamento da compromissada compradora, única
responsável pelo acumulo de taxas de condomínio -
Cessionário que assume os encargos e que não poderá
exigir, da vendedora, o reembolso do que foi pago - Não
incidência, no caso, de precedente do STJ (Embargos de
divergência em Resp. 489.647 RJ) - Provimento para
julgar a ação improcedente.
(TJSP, Ap. 0014742-44.2011.8.26.0002, 4a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Enio Zuliani, j. 16/08/2012 -
g.n.)
Entretanto, in casu, como já explicitado, o autor
não deu causa ao atraso na entrega das chaves.
Destarte,
a
condenação
de
reembolso
dos
valores pagos a esse título era devida, como determinou a r.
sentença.

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TAXA SATI
O Egrégio SUPERIOR TRIBUNAL
DE JUSTIÇA
firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos, pela
“Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de
assessoria
técnico-imobiliária
(SATI),
ou
atividade
congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel”
(REsp
1599511/SP,
Rel.
Ministro
PAULO
DE
TARSO
SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe
06/09/2016)
Assim, as quantias pagas a título de taxa SATI
devem mesmo ser restituídas.
COMISSÃO DE CORRETAGEM
O autor requer a restituição dos valores pagos a
título de comissão de corretagem relativo ao imóvel que
adquiriu.
O Egrégio SUPERIOR TRIBUNAL
DE JUSTIÇA
firmou recentemente entendimento, em regime de recursos
repetitivos, pela validade da transferência ao consumidor do
pagamento da comissão de corretagem nas promessas de compra
e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que, pela forma em que o negócio foi firmado,
fique claro que a verba estava sendo paga a esse título,
diferenciando-se do restante dos valores despendidos:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL
E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO

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CONSUMIDOR.
VALIDADE.
PREÇO
TOTAL.
DEVER DE INFORMAÇÃO. (...)
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime
de
incorporação
imobiliária,
desde
que
previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
de corretagem. (...)
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido
de restituição da comissão de corretagem, tendo em
vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca
da
transferência
desse
encargo
ao
consumidor.
Aplicação da tese 1.1. (...)
2.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE
PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
24/08/2016, DJe 06/09/2016)
In casu, o relatório de compra (fls. 135/137) o
recibo de corretagem (fls. 138) e os cheques nominais de fls.
192/195 claramente identificam os valores que correspondiam à
unidade e aqueles que estavam sendo pagos a título de comissão
de corretagem.
Dessa forma, a restituição é indevida.
RESTITUIÇÃO EM DOBRO
Também não merece acolhida a pretensão do
autor de devolução em dobro dos valores pagos, porque não
houve prova de má-fé, necessária para a aplicação do parágrafo
único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor:

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DIREITO
CIVIL.
COBRANÇA
DE
VALOR
INDEVIDO. RESTITUIÇÃO EM DOBRO COM BASE
NO CDC.
1.- A jurisprudência das Turmas que compõem a
Segunda Seção do STJ é firme no sentido de que a
repetição em dobro do indébito, prevista no art. 42,
parágrafo único, do CDC, pressupõe tanto a existência
de pagamento indevido quanto a má-fé do credor.
2.- Agravo Regimental improvido.
(AgRg no REsp 1199273/SP, Rel. Ministro SIDNEI
BENETI,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
09/08/2011, DJe 19/08/2011 g.n.)
Portanto, a restituição dos valores pagos a
título de taxa SATI, despesas condominiais e IPTU deve ocorrer
de forma simples.
DANOS MORAIS
Melhor sorte não assiste ao autor no que se
refere à indenização pelos alegados danos morais, uma vez que
não comprovou a ocorrência de circunstâncias excepcionais,
aptas a causar efetivo abalo psicológico ou emocional que
extrapole o aborrecimento a que todos estão sujeitos na vida em
sociedade.
Em situações semelhantes à presente, entende-
se que o inadimplemento contratual gera mero dissabor e
contratempo e não dá ensejo à indenização por danos morais:
“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E
DANOS C/C LUCROS CESSANTES - Contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel -
Ilegitimidade suscitada Impossibilidade Ré que
fez parte da cadeia negocial Preliminar afastada
Prazo de tolerância de 120 dias considerado válido

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pelo juiz
No entanto, extrapolado este prazo, o
atraso na entrega da obra deve ser reconhecido -
Cabimento da condenação por lucros cessantes, que
decorre da falta de fruição do bem Precedentes do
STJ Termo final da mora Entrega das chaves
Dano moral
Aborrecimento pela demora na
entrega do imóvel que não configura lesão aos
direitos da personalidade do autor
Indenização
indevida

Recurso
parcialmente
provido”.
(Relator(a):
Miguel
Brandi; Comarca:
São
Paulo; Órgão julgador: 7a Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 28/05/2015; Data
de registro: 28/05/2015)
“Compromisso de compra e venda. Propriedade
imóvel. Data prevista para entrega da unidade.
Detalhe
relevante
do
negócio
jurídico.
Prazo
contratual
não
observado.
Ilicitude
objetiva.
Inadimplemento relativo caracterizado. [...]
Dano moral. A sonegação da propriedade no prazo
estabelecido não enseja, em regra, sofrimento de
ordem moral. Inexistência de quebra da esperança
com
a
aspiração
da
morada.
Depreciação
da
dignidade
humana
não
verificada.
Indenização
indevida.
Improcedência
mantida.
Improbidade
processual inocorrente. Recursos desprovidos. [...]”
(Relator(a):
Rômolo
Russo; Comarca:
São
Paulo; Órgão julgador: 7a Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 21/05/2015; Data
de registro: 22/05/2015)
HONORÁRIOS CONTRATUAIS
Apesar
da
divergência
jurisprudencial,
o
Egrégio SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA manifestou-se, por meio
de sua Corte Especial, pela impossibilidade de indenização da
parte vencedora de demanda judicial pelos dispêndios com
honorários advocatícios contratuais:
EMBARGOS
DE
DIVERGÊNCIA
EM
RECURSO
ESPECIAL.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS
CONTRATUAIS.
INCLUSÃO
NO
VALOR
DA
INDENIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE

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DANO
INDENIZÁVEL.
EMBARGOS
DE
DIVERGÊNCIA REJEITADOS.
1. "A contratação de advogados para defesa judicial de
interesses da parte não enseja, por si só, dano material
passível de indenização, porque inerente ao exercício
regular dos direitos constitucionais de contraditório,
ampla defesa e acesso à Justiça" (AgRg no AREsp
516277/SP,
QUARTA
TURMA,
Relator
Ministro
MARCO BUZZI, DJe de 04/09/2014).
2. No mesmo sentido: EREsp 1155527/MS, SEGUNDA
SEÇÃO, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de
28/06/2012; AgRg no REsp 1.229.482/RJ, TERCEIRA
TURMA,
Rel.
Ministro
PAULO
DE
TARSO
SANSEVERINO, DJe de 23/11/2012; AgRg no AREsp
430399/RS, QUARTA TURMA, Rel. Ministro RAUL
ARAÚJO,
DJe
de
19/12/2014;
AgRg
no
AREsp
477296/RS,
QUARTA
TURMA,
Rel.
Ministro
ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe de 02/02/2015; e
AgRg no REsp 1481534/SP, QUARTA TURMA, Rel.
Ministra
MARIA
ISABEL
GALLOTTI,
DJe
de
26/08/2015.
3. A Lei n.o 8.906/94 e o Código de Ética e Disciplina
da OAB, respectivamente, nos arts. 22 e 35, § 1.o,
prevêem as espécies de honorários de advogado: os
honorários
contratuais/convencionais
e
os
sucumbenciais.
4. Cabe ao perdedor da ação arcar com os honorários de
advogado
fixados
pelo
Juízo
em
decorrência
da
sucumbência (Código de Processo Civil de 1973, art. 20,
e Novo Código de Processo Civil, art. 85), e não os
honorários decorrentes de contratos firmados pela parte
contrária
e
seu
procurador,
em
circunstâncias
particulares totalmente alheias à vontade do condenado.
5. Embargos de divergência rejeitados.
(EREsp 1507864/RS, Rel. Ministra LAURITA VAZ,
CORTE ESPECIAL, julgado em 20/04/2016, DJe
11/05/2016)
Assim, a indenização por danos materiais
reclamada, neste sentido, não é devida.
Por
fim,
anote-se
que,
considerados
os
parâmetros elencados no art. 85 do CPC, não se justifica a
pretensão do autor de fixação da verba honorária no patamar

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22
máximo (20%).
Além disso, já haverá a majoração da verba em
razão da interposição dos recursos.
DISPOSITIVO
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
nega-se
provimento aos recursos do autor e das corrés Brookfield e
Frema e dá-se provimento ao apelo da corré Maia para conceder-
lhe os benefícios da gratuidade de justiça e reconhecer a sua
ilegitimidade passiva, extinguindo-se o feito com relação à esta
requerida.
Arcará o autor com as despesas processuais e
honorários advocatícios relativos a corré Maia, fixados estes em
15% do valor da causa, nos termos do art. 85 do CPC, já
considera a majoração prevista no § 11, observada a gratuidade
de justiça concedida ao requerente.
Os presentes apelos foram interpostos sob a
égide do atual CPC, que determina o arbitramento de honorários
advocatícios em recurso (art. 85, § 1°, CPC). Assim, majoro os
honorários advocatícios fixados para os patronos de ambas as
partes em 10% para 15% do valor da causa, nos termos do art. 85,
§ 11, do CPC.
MARY GRÜN
Relatora