Tribunal: TJSP
Processo: 1100662-87.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria de Lourdes Lopez Gil
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-24

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Rescisão contratual em razão do inadimplemento antecipado dos compromissários compradores. Sentença de parcial procedência. Recurso dos autores. Cerceamento de defesa, afastado. Autores que, informados acerca do pedido de recuperação judicial da incorporadora e da respectiva paralisação das obras do empreendimento, conjuntamente com a suspensão das cobranças, quedaram-se

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Rescisão contratual em razão do inadimplemento antecipado dos compromissários compradores. Sentença de parcial procedência. Recurso dos autores. Cerceamento de defesa, afastado. Autores que, informados acerca do pedido de recuperação judicial da incorporadora e da respectiva paralisação das obras do empreendimento, conjuntamente com a suspensão das cobranças, quedaram-se inertes. Desejo de rescindir manifestado apenas depois de tratativas com a ré, que assumiu a responsabilidade pelo término da construção, o que ocorreu indisfarçavelmente em função de sua condição financeira, em detrimento da futura entrega tardia do bem. Resolução do contrato que não se deu como efeito da mora convertida em inadimplemento antecipado absoluto, mas pela impossibilidade de pagamento do preço aquisitivo. Retenção de 10% dos valores pagos pela parte autora, a título de indenização pelas perdas e danos experimentados pela ré, que se ajusta ao caso. Súmulas 1 e 2 do TJSP e 543 do STJ. Restituição da corretagem, indevida. Aplicação do REsp no 1.599.511/SP. Divergência quanto ao valor total do preço aquisitivo quitado que impunha tão somente o acréscimo de uma das parcelas pagas sobre o montante corretamente indicado pela ré em sua planilha de cálculo. Danos morais inocorrentes. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000781169
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1100662-87.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
ALESSANDRA AUGUSTA GORGULHO e ANTONIO AFONSO FERREIRA DE
SALLES, é apelado STUHLBERGER ENGENHARIA.
ACORDAM, em 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U. Usou a palavra a Dra. Michele Rodriguez Prado", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ
ANTONIO COSTA (Presidente) e JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
GIL CIMINO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL No 1100662-87.2016.8.26.0100 SÃO PAULO VOTO No 2/13
APELAÇÃO CÍVEL no 1100662-87.2016.8.26.0100
APELANTES: ALESSANDRA AUGUSTA GORGULHO E ANTONIO AFONSO
FERREIRA DE SALLES
APELADO: STUHLBERGER ENGENHARIA
COMARCA: SÃO PAULO
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Rescisão contratual
em
razão
do
inadimplemento
antecipado
dos
compromissários
compradores.
Sentença
de
parcial
procedência. Recurso dos autores. Cerceamento de defesa,
afastado. Autores que, informados acerca do pedido de
recuperação judicial da incorporadora e da respectiva
paralisação das obras do empreendimento, conjuntamente
com a suspensão das cobranças, quedaram-se inertes.
Desejo de rescindir manifestado apenas depois de tratativas
com a ré, que assumiu a responsabilidade pelo término da
construção, o que ocorreu indisfarçavelmente em função de
sua condição financeira, em detrimento da futura entrega
tardia do bem. Resolução do contrato que não se deu como
efeito da mora convertida em inadimplemento antecipado
absoluto, mas pela impossibilidade de pagamento do preço
aquisitivo. Retenção de 10% dos valores pagos pela parte
autora, a título de indenização pelas perdas e danos
experimentados pela ré, que se ajusta ao caso. Súmulas 1 e
2 do TJSP e 543 do STJ. Restituição da corretagem,
indevida. Aplicação do REsp no 1.599.511/SP. Divergência
quanto ao valor total do preço aquisitivo quitado que
impunha tão somente o acréscimo de uma das parcelas
pagas sobre o montante corretamente indicado pela ré em
sua planilha de cálculo. Danos morais inocorrentes.
Recurso parcialmente provido.
Voto no 15.596
Trata-se de sentença prolatada pela MMa Juíza
de Direito, Dra. Marcia Tessitore, que julgou parcialmente procedente a
“ação de rescisão contratual c/c devolução de valores, inexigibilidade de
débitos e indenização por danos extrapatrimoniais com pedido de tutela

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de urgência de natureza cautelar”, proposta pelos ora apelantes,
ALESSANDRA AUGUSTA GORGULHO e ANTONIO AFONSO
FERREIRA DE SALLES, em face da ora apelada, STUHLBERGER
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA., para, “confirmando
os efeitos da tutela antecipada, declarar rescindido o contrato firmado
entre as partes, e condenar a ré a restituir aos autores o
correspondente a 90% do valor já pago, ou seja, R$ 33.971,52, em
uma única parcela, atualizada a partir do desembolso, e acrescido de
juros de mora de 1% ao mês contados da citação.” (fl. 287). Em razão
da sucumbência recíproca, cada parte foi condenada a arcar com metade
das custas e despesas processuais, bem como com honorários
advocatícios de 10% sobre a condenação.
Os embargos de declaração opostos pelos
autores (fls. 291/293) foram rejeitados pela decisão de fl. 294.
Inconformados, apelam os autores, invocando
cerceamento de defesa, pois pretendem provar, por meio de expedição
de ofício ao Banco Bradesco, terem os pagamentos efetuados das
parcelas do preço aquisitivo do bem imóvel somado R$102.230,34, em
detrimento daquele valor apontado pela ré e indevidamente acolhido na
sentença recorrida. Subsidiariamente, pugnam pela admissão da prova
de quitação, consubstanciada nos documentos colacionados com a
réplica. No mérito, sustentam ter sido a rescisão contratual ocasionada
por justa causa, em razão do atraso nas obras, de sorte que a restituição
dos valores deverá ser integral. Ademais, ponderam que o negócio não
foi concluído por questões que fogem ao seu controle, o que impõe a

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restituição também dos valores pagos a título de comissão de
corretagem. Por fim, pedem a condenação da ré em indenização por
danos morais, ante os transtornos gerados pela expectativa frustrada na
aquisição do imóvel, conjuntamente com a sua postura abusiva.
O
recurso
ascendeu
acompanhado
das
contrarrazões (fls. 312/317).
Manifestada oposição ao julgamento virtual
(fl. 331).
É o relatório.
Preliminarmente, é o caso de afastar o alegado
cerceamento de defesa.
Observe-se o seguinte trecho do e-mail
enviado pela autora à ré em 19/07/2016:
“Realmente não iremos continuar com o
processo de aquisição do apto Fiori por todas as questões elencadas
em emails e reuniões anteriores.
Levou tempo para conseguir todas as
microfilmagens dos pagamentos realizados para a OAS pois havia
uma discrepância entre nossos registros de pagamentos e o excel que
vocês tinham sobre os valores que foram pagos, conforme deve se
lembrar de nossa última reunião. A necessidade de solicitar todas as

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provas de pagamentos levou tempo e essa etapa foi limitante para dar
andamento ao processo.
Amanhã temos uma reunião agendada com
nosso advogado Dr. Saavedra e iremos entregar os documentos a ele
para que possa formalmente submetê-lo a Stulhberger e finalizarmos
o caso.” (fl. 120).
Ou seja, se já haviam sido obtidas todas as
microfilmagens, sem explicação alguma de razão pela qual não tenham
sido porventura fornecidas ao representante da parte autora, sendo que
era ônus da própria parte autora bem instruir o feito na fase postulatória
(CPC, art. 434), com a juntada oportuna de toda a documentação, era
mesmo prescindível a abertura da instrução para que se oficiasse o
Banco Bradesco com este intuito.
Passa-se ao mérito.
Os autores firmaram contrato de compra e
venda, em 20/08/2014, tendo por objeto a unidade autônoma no 141, do
Condomínio Fiori - Paseo Vila Mariana, com a empresa OAS 37
Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Contudo, no curso da execução das mútuas
obrigações contratuais assumidas pelas partes, em 31/03/2015, foram
informados acerca do pedido de recuperação judicial daquela empresa,
o que levou à interrupção temporária tanto das obras como das
cobranças das parcelas do preço.

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Em 05/10/2015, receberam comunicado de
que a ré assumiria a responsabilidade pela construção do
empreendimento.
Eis que foram informados, em 23/12/2015, a
respeito do atraso da entrega da obra, nos seguintes termos:
“Conforme conversado em nosso encontro,
segue o proposto para manutenção do contrato firmado para compra
da unidade 141 do empreendimento Condomínio Fiori Paseo Vila
Mariana 620:
O prazo inicialmente previsto pela OAS para
entrega do empreendimento era de julho de 2017 (já com carência de
180 dias).
Novo
prazo previsto para entrega do
empreendimento é dezembro de 2017 permanecendo a carência de
180 dias.
Saldo devedor atualizado para novembro de
2015 no valor de R$ 582.773,06.” (fl. 71).
Ocorre que, somente em 01/02/2016, a partir
do teor do correio eletrônico enviado pela parte autora à ré naquela data,
é que foram efetivamente decididos e expostos os motivos de que
defluiu a pretensão referente à rescisão contratual:
“Após nossa conversa em dezembro de 2015,

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eu e meu marido, Dr. Antonio De Salles, refletimos longamente sobre
o assunto.
Em decorrência do atraso da obra e das
circunstâncias da situação econômica no Brasil e da nossa própria
condição financeira, não poderemos prosseguir com o contrato de
compra da unidade 141.
Nosso interesse, portanto, é de rescindir o
contrato.
Gostaria de lhe perguntar se a incorporadora
bem como a construtora não tem nada a melhorar em relação a oferta
de retorno de apenas 60% do valor já investido, sem correções
monetárias. Entenda que a diferença não retornada é bastante
relevante, principalmente para nossa condição financeira no
momento.
Além do mais, espero não receber boletos a
partir do momento em que as parcelas de pagamento serão
restabelecidas.
Peço que confirme o recebimento desse email
bem como tente nos ajudar a melhorar as condições propostas para
rescisão contratual.” (fl. 74).
Assim sendo, é bem verdade que restara
inicialmente caracterizado o inadimplemento antecipado (relativo)
decorrente da mora quanto ao cumprimento da obrigação de entrega do
bem imóvel.
Desse modo, permanecia a possibilidade de

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cumprimento daquela obrigação, ainda que a destempo, não sendo
razoável concluir que se tornara a prestação inútil aos autores por conta
do atraso, visto que aguardaram inertes a retomada das obras quando
lhes era possível prever, com probabilidade próxima à certeza, que sua
paralisação implicaria atraso na entrega final.
A propósito, “a inutilidade da prestação que
autoriza a recusa da prestação por parte do credor deverá ser aferida
objetivamente, consoante o princípio da boa-fé e a manutenção do
sinalagma, e não de acordo com o mero interesse subjetivo do
credor.” (Enunciado no 162 da III Jornada de Direito Civil).
Aliás, não se cogite de quebra do sinalagma,
mormente porque ficaram suspensos os pagamentos das parcelas do
preço aquisitivo durante o período de paralisação das obras, tudo sendo
devidamente informado aos compradores.
Dentro desse contexto, a resolução do contrato
não se deu como efeito da mora, vez que inexistente sua conversão em
inadimplemento antecipado definitivo (absoluto), verificado pela
inutilidade da prestação.
No caso, também nada revela que o atraso
tenha atingido para os autores proporções de gravidade inaceitável, a
ponto de gerar inadmissível desequilíbrio que demandasse o remédio
resolutório, não bastando a alegada divergência entre as partes sobre o
montante do saldo devedor atualizado para tanto.

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Com efeito, colhe-se das provas dos autos que,
neste
caso,
os
autores
encontraram
no
atraso
em
questão
(inadimplemento temporário) verdadeira “válvula de escape”, ou seja,
justificativa para o rompimento do contrato cujo pagamento do preço
não podiam mais adimplir.

Note-se, outrossim, que a suposta inutilidade
da prestação originada pela tardia entrega do imóvel somente teria sido
constatada após longa reflexão dos autores, indicando que, no máximo,
estaria ela de acordo tão somente com os seus interesses subjetivos, o
que não se admite para a finalidade de configurar causa para resolução
contratual.
Com tudo isso, impende aqui considerar que
foi o inadimplemento antecipado (absoluto) referente à declarada
impossibilidade de pagamento do preço aquisitivo que trouxe a
consequência da resolução contratual, de sorte que correta a sentença
em estabelecer percentual de retenção na espécie.
No que tange à devolução de valores pagos,
faz-se necessário tecer alguns comentários.
A respeito dos valores que teriam sido pagos
diretamente à OAS, a planilha de cálculo apresentada pela ré às fls.
246/247, no valor total de R$37.746,14, encontra o devido respaldo
contratual (fls. 29/30), possuindo a planilha de cálculo dos autores, no

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valor total de R$66.833,04, quatro pagamentos a mais em relação
àquela (fl. 133), dos quais quatro não encontram correspondência
alguma no contrato de compromisso de venda e compra.
E não se cogite de corresponderem os valores
de R$1.974,26; R$4.324,19; R$22.601,32; e R$4.331,54 a parcelas
relativas à comissão de corretagem, porquanto os próprios autores
assinalam outras parcelas destinadas a este fim, no valor de R$6.250,90
(fl. 293).
De qualquer maneira, o valor indicado na
planilha fornecida pela ré deverá ser acrescido da parcela de
R$2.001,06, cujo vencimento ocorreu em 20/04/2015, indicada
inicialmente como tendo sido quitada pelos autores e possuindo a
devida previsão contratual correlata, tendo sido provada à fl. 262,
considerando-se, neste ponto, suficiente o seu preciso valor para
concluir quanto ao efetivo pagamento de título informado no extrato
bancário.
Em relação à retenção de 10% dos valores
pagos, bem andou o juízo de primeiro grau, pois maior retenção
implicaria perda significativa dos valores pagos pelos adquirentes,
vedada pelo art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Vale lembrar que, ainda que o desfazimento do
negócio tenha sido motivado pela parte autora, esta tem o direito de
reaver as quantias pagas, de uma só vez, porém deve suportar as

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penalidades derivadas da rescisão.
A respeito do tema, as Súmulas 1 e 2 deste
Egrégio Tribunal de Justiça e a Súmula 543 do Colendo Superior
Tribunal de Justiça, abaixo transcritas:
“O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem” (Súmula 1).
“A devolução das quantias pagas em contrato
de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só
vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição” (Súmula 2).
“Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento” (Súmula 543).
No mesmo sentido, confira-se ementa do
seguinte julgado deste Eg. Tribunal:

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“Compromisso de compra e venda de imóvel
Resolução do contrato e restituição de valores pagos compradora
informada sobre o processo de recuperação judicial da ré e
paralisação das obras do empreendimento, requerendo a rescisão
contratual e a restituição do total dos valores pagos Possibilidade
Devolução, com a retenção de 10% em favor da vendedora

Necessidade
reconhecimento da sucumbência recíproca

impossibilidade - apelo desprovido.” (TJ-SP, Apelação Cível no
1117967-21.2015.8.26.0100, Rel. Des. A.C.Mathias Coltro, 5a Câmara
de Direito Privado, j. 14/09/2016, p. 19/09/2016).
Por sua vez, além da substancial diferença
entre o valor alegado na inicial como tendo sido pago a título de
corretagem e aquele indicado nos embargos de declaração opostos
contra a sentença, ressalte-se que o C. Superior Tribunal de Justiça
firmou tese repetitiva, segundo a qual se asseverou quanto à “validade
da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem.” (STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo
de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
No caso em apreço, o preço total de aquisição
foi informado e destacadamente o valor da comissão, alcançando-se o

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resultado útil da intermediação, de modo que indevida a restituição da
comissão de corretagem, considerando também que eventual quantia
desta natureza recebida não reverterá em benefício da vendedora diante
da rescisão, devendo ser absorvido por quem a ela deu causa.
Por derradeiro, não se afigura hipótese de
configuração de dano moral.
Observa-se que a inicial caminhou no sentido
de querer imputar à ré responsabilidade objetiva ligada à intenção de
permanecer com as cobranças, depois de manifestado o desejo de
rescindir, o que claramente envolveria mero descumprimento
contratual, que, em regra, não dá ensejo a danos morais, mormente
quando não houve negativação do nome dos autores.
Nada se falou ali sobre transtornos decorrentes
de sua expectativa frustrada sobre a aquisição do imóvel ou de postura
abusiva da ré que pudesse infligir dano capaz de atingir direito da
personalidade, o que efetivamente não se colhe dos autos tenha ocorrido
na espécie.
Ante o exposto, pelo meu voto, DOU
PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, apenas para
acrescer R$2.001,06, para 20/04/2015, no valor do montante total de
parcelas pagas do preço aquisitivo do bem.
Maria de Lourdes Lopez Gil
Relatora