Tribunal: TJSP
Processo: 1000407-61.2020.8.26.0010
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-27

Ementa:
APELAÇÃO – RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELO DÉBITO CONDOMINIAL – DÉBITO MENCIONADO NO BOJO DO EDITAL DE LEILÃO DO IMÓVEL – DEVER QUE SE INICIA A PARTIR DA SUBSCRIÇÃO PELO JUÍZO DO AUTO DE ARREMATAÇÃO – INAPLICABILIDADE DA TESE FIRMADA NO RECURSO REPETITIVO 1.345.331/RS (Tema 886)
- Tendo em vista que constou expressamente do edital que levou a leilão o imóvel gerador do débito

Ementa:
APELAÇÃO – RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELO DÉBITO CONDOMINIAL – DÉBITO MENCIONADO NO BOJO DO EDITAL DE LEILÃO DO IMÓVEL – DEVER QUE SE INICIA A PARTIR DA SUBSCRIÇÃO PELO JUÍZO DO AUTO DE ARREMATAÇÃO – INAPLICABILIDADE DA TESE FIRMADA NO RECURSO REPETITIVO 1.345.331/RS (Tema 886)
- Tendo em vista que constou expressamente do edital que levou a leilão o imóvel gerador do débito condominial, a existência de ação em curso para a cobrança da dívida de natureza propter rem, bem como o número respectivo, não há que se falar em omissão do edital, vez que este forneceu os meios para que os interessados na arrematação do imóvel pudessem se inteirar do débito condominial existente antes da formalização de tal ato, sendo desnecessário, aliás, constar o valor efetivamente devido nesse particular, já que a demanda na qual o bem estava sendo leiloado era uma ação trabalhista e não em ação de cobrança das obrigações condominiais.
- Inaplicável ao caso dos autos o precedente suscitado, qual seja, Recurso Repetitivo 1.345.331/RS (Tema 886), visto que este se refere aos casos de transmissão da propriedade por compromisso de compra e venda e não por de meio de aquisição do bem por meio de arrematação judicial.
- Não há como afastar a responsabilidade do arrematante pelo débito condominial existente, já que a sua responsabilidade se inicia com a subscrição do auto de arrematação, pouco importando a data em que fora imitido na posse, pois se trata de débito propter rem, sendo de rigor, portanto, a manutenção da r. sentença.
RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000882111
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000407-61.2020.8.26.0010, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MAURO
DEL CIELLO, é apelado CONDOMINIO PIAZZA DE SORRENTO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000407-61.2020.8.26.0010 -Voto no 29933
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VOTO No 29933 – APELAÇÃO CÍVEL No 1000407-61.2020.8.26.0010
APELANTE: MAURO DEL CIELLO
APELADO: CONDOMÍNIO PIAZZA DE SORRENTO
COMARCA: CAPITAL (2a VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DO IPIRANGA)
MAGISTRADO PROLATOR DA DECISÃO: DR (A) CAREN CRISTINA FERNANDES
DE OLIVEIRA
EMENTA
APELAÇÃO

RESPONSABILIDADE
DO
ARREMATANTE PELO DÉBITO CONDOMINIAL

DÉBITO MENCIONADO NO BOJO DO EDITAL DE
LEILÃO DO IMÓVEL DEVER QUE SE INICIA A
PARTIR DA SUBSCRIÇÃO PELO JUÍZO DO AUTO DE
ARREMATAÇÃO
INAPLICABILIDADE DA TESE
FIRMADA NO RECURSO REPETITIVO 1.345.331/RS
(Tema 886)
- Tendo em vista que constou expressamente do edital que
levou a leilão o imóvel gerador do débito condominial, a
existência de ação em curso para a cobrança da dívida de
natureza propter rem, bem como o número respectivo, não
há que se falar em omissão do edital, vez que este forneceu
os meios para que os interessados na arrematação do imóvel
pudessem se inteirar do débito condominial existente antes
da formalização de tal ato, sendo desnecessário, aliás,
constar o valor efetivamente devido nesse particular, já que
a demanda na qual o bem estava sendo leiloado era uma
ação trabalhista e não em ação de cobrança das obrigações
condominiais.
- Inaplicável ao caso dos autos o precedente suscitado, qual
seja, Recurso Repetitivo 1.345.331/RS (Tema 886), visto
que este se refere aos casos de transmissão da propriedade
por compromisso de compra e venda e não por de meio de
aquisição do bem por meio de arrematação judicial.
- Não há como afastar a responsabilidade do arrematante
pelo
débito
condominial existente, já que a sua
responsabilidade se inicia com a subscrição do auto de
arrematação, pouco importando a data em que fora imitido
na posse, pois se trata de débito propter rem, sendo de rigor,
portanto, a manutenção da r. sentença.
RECURSO IMPROVIDO.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
125/127, cujo relatório se adota, julgou procedente a demanda, para condenar o réu
ao pagamento das despesas condominiais especificadas na inicial e aquelas que se

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venceram no curso da demanda, até a data da satisfação da dívida, que será cobrada
em sede de cumprimento de sentença, corrigida pela tabela deste E. Tribunal e de
juros de mora de 1% ao mês a contar dos respectivos vencimentos e da multa de 2%,
observando o depósito realizado nos autos no valor e R$ 43.386,69, observando que a
multa e os juros não incidem um sobre o outro, mas apenas sobre os valores
corrigidos das despesas condominiais. Por fim, condenou o réu ao pagamento das
custas e despesas processuais, bem como, dos honorários advocatícios da parte
adversa fixados em 10% sobre o valor total da dívida corrigida.
Entendeu o i. Magistrado a quo, que a natureza da dívida decorrente de
cotas condominiais era de natureza propter rem, razão pela qual o arrematante que se
torna proprietário do imóvel fica obrigado ao pagamento da dívida, ainda que se refira
a período anterior ao da arrematação. Destacou que no caso dos autos havia ciência
inequívoca por parte do arrematante acerca da dívida que recaía sobre o imóvel, pois
constou expressamente do edital do leilão a existência da dívida condominial.
Asseverou que o atraso no registro da arrematação ou na imissão do arrematante na
posse do bem não afastava a responsabilidade deste pelo débito inerente ao imóvel
arrematado, já que é a aquisição da propriedade pela arrematação e não a imissão na
posse que transfere a titularidade da obrigação de pagamento das despesas
condominiais.
Irresignado, o réu apelou.
Aduziu, em suma, que a r. sentença deveria ser reformada, ao
argumento de que a responsabilidade pelos débitos condominiais após a arrematação
do imóvel, somente ocorre após a efetiva imissão na posse do bem, situação essa que
no caso dos autos ocorreu em 18.06.18, sendo o débito de responsabilidade do
ocupante do imóvel. Salientou que o C. Superior Tribunal de Justiça, quando do
julgamento do Tema 886 (Recurso Repetitivo 1.345.331/RS), decidiu que a
responsabilidade pelas obrigações condominiais se iniciava com a imissão na posse.
No mais, asseverou que o edital foi omisso quanto à responsabilidade do arrematante
em arcar com os débitos condominiais anteriores à arrematação, tampouco o valor da
dívida.
Processado o apelo, foram apresentadas contrarrazões, oportunidade
em que o apelado alegou a impossibilidade de conhecimento do recurso em face da
reiteração das matérias deduzidas anteriormente, tendo os autos sido remetidos a este

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Tribunal.
Determinada a complementação o preparo recursal, o comando judicial
foi cumprido às fls. 195/196.
É a síntese do necessário.
De plano, afasta-se a apelação de impossibilidade de conhecimento do
presente recurso, na medida em que as matérias deduzidas em sede recursal rebatem
o quanto decidido no bojo da r. sentença, sendo certo que o fato de tais razões
guardarem relação com os termos da peça de defesa apenas demonstra que a parte
respeitou os limites da lide.
Superada referida preliminar, passa-se a analisar o mérito.
Pois bem.
O recurso não comporta acolhimento.
Isto porque, embora além da natureza 'propter rem' da obrigação
condominial, constou expressa ressalva, no edital de hasta pública, quanto à
existência de ônus, sobre o imóvel, referente a despesas condominiais vencidas e não
pagas.
Note-se que no bojo do edital copiado às fls. 30 consta inclusive a
menção expressa de que o imóvel estava sendo objeto de ação de cobrança, tendo
sido, inclusive, apontado o número respectivo.
Ora, se assim é, não se pode afastar a responsabilidade do
arrematante pelo pagamento do débito condominial constituído anteriormente à
arrematação, já que fora tornada pública a existência da demanda de cobrança, no
bojo do próprio edital.
Neste contexto, oportuno destacar que, segundo a jurisprudência do C.

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Superior Tribunal de Justiça, “em não havendo ressalvas no edital de praça, não
pode ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas
condominiais anteriores à alienação judicial”, o que a contrário sensu significa dizer
que há responsabilidade do arrematante pelos débitos condominiais existentes na
época da arrematação.
Assim, havendo expressa menção no edital acerca da existência de
débitos condominiais e tributários incidentes sobre o imóvel arrematado, a
responsabilidade pelo seu adimplemento será transferida para o arrematante (Ag. n°
1.412.944, Rei. Ministro Benedito Gonçalves, publ. 08/02/12).
Acerca dessa temática, aliás, já decidiu esta R. Câmara que:
APELAÇÃO COBRANÇA DE CONDOMÍNIO PRESCRIÇÃO
DECENAL
PRAZO GENÉRICO DO CÓDIGO CIVIL

COBRANÇA FUNDADA NA LEI - RESPONSABILIDADE DO
ARREMATANTE APENAS, PELOS DÉBITOS CONSTANTES NO
EDITAL. 1 - Nos termos do art. 205, do Código Civil, aplica-se o
prazo prescricional genérico (10 anos) para a pretensão de
cobrança de cotas condominiais
art. 205, do Código Civil.
Prescrição repelida, sentença integrativa (art. 2.028, do CC); 2 -
De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
"em não havendo ressalvas no edital de praça, não pode ser
atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das
despesas
condominiais
anteriores
à
alienação
judicial".
RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE, apenas para afastar a
declaração
de
prescrição.
(TJSP;
Apelação
Cível
1018364-78.2015.8.26.0001; Relator (a): Maria Lúcia Pizzotti;
Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito Privado; Foro Regional I
- Santana - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 24/08/2016; Data
de Registro: 08/09/2016)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Etapa de cumprimento de julgado
(disciplina condenatória em ação de cobrança de despesas
condominiais). Inclusão de arrematante no polo passivo.
Possibilidade, na hipótese em que ao arrematante foi dado saber
da existência de débito condominial, com expressa assinalação no
respectivo edital de leilão. Inteligência do artigo 109, §3o, do
Código de Processo Civil. Recurso do condomínio, credor.

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Provimento.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2002072-62.2019.8.26.0000;
Relator (a): Carlos Russo; Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 24/04/2019; Data de Registro: 26/04/2019)
Não se pode olvidar nesse particular, ainda, que não há que se falar em
omissão no edital por ausência de menção do valor do débito condominial, na medida
em que o leilão estava sendo realizado no bojo de ação trabalhista, cujo edital apontou
não só a existência, mas também o número da ação de cobrança relativa ao débito
condominial, de modo a viabilizar aos pretensos arrematantes o conhecimento do
débito existente.
Por fim, no que toca ao termo inicial da responsabilidade do
arrematante, melhor sorte não assiste ao recurso, visto que esta se inicia no momento
da arrematação do bem e não quando de sua imissão na posse do imóvel.
Tal entendimento, aliás, não se aparta daquele adotado por este E.
Tribunal em recente julgado. Vejamos:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS.
ARRESTO.
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXECUTIVO
EXTRAJUDICIAL.
ARREMATAÇÃO
DE
IMÓVEL.
INSURGÊNCIA
DA
EXEQUENTE
CONTRA
DECISÃO
INDEFERIU A RETENÇÃO DE VALORES HAVIDOS DA
ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL LEVADO À HASTA PÚBLICA.
ARREMATANTE RESPONSÁVEL POR ENCARGOS DO IMÓVEL
A PARTIR DA LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO,
INDEPENDENTEMENTE DA DATA DA IMISSÃO NA POSSE.
PRECEDENTES
DA
JURISPRUDÊNCIA.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. Considerando-se que a arrematação
considerar-se-á 'perfeita, acabada e irretratável, tão logo assinado
o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro', sendo a partir
de então a responsabilidade pelos débitos do imóvel transferida ao
arrematante, independentemente de sua imissão na posse. Para o
arrematante, a partir desta data é que passou a ser o responsável
pelas contribuições condominiais vencidas. (TJSP; Agravo de
Instrumento 2207033-28.2020.8.26.0000; Relator (a): Adilson de

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Araujo; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional II - Santo Amaro - 8a Vara Cível; Data do Julgamento:
06/10/2020; Data de Registro: 06/10/2020)
Importante lembrar nesse particular que não se aplica ao caso dos
autos o procedente suscitado, qual seja, Recurso Repetitivo 1.345.331/RS (Tema
886), visto que este se refere aos casos de transmissão da propriedade por
compromisso de compra e venda e não por de meio de aquisição do bem por meio de
arrematação judicial, tendo sido firmada a seguinte tese:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra,
mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode
recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada
caso concreto;
c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-
se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente
vendedor para responder por despesas condominiais relativas a
período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Ademais, rememora-se o ensinamento de Luciano de Camargo
Penteado no sentido de que, “transmitida a titularidade real, ainda sendo esta ativa,
transmite-se, juntamente com ela, a totalidade das obrigações existentes que têm por
causa a coisa objeto de direito real” (cf. Direito das Coisas, p. 116, RT, São Paulo,
2008).
Daí porque, tendo em vista que constou expressamente do edital que
levou a leilão o imóvel gerador do débito condominial, a existência de ação em curso
para a cobrança da dívida de natureza propter rem, bem como o número respectivo,
não há que se falar em omissão do edital, vez que este forneceu os meios para que os
interessados na arrematação do imóvel, pudessem se inteirar do débito condominial
existente, antes da formalização de tal ato, sendo desnecessário, aliás, constar o valor
efetivamente devido nesse particular, já que a demanda na qual o bem estava sendo
leiloado era uma ação trabalhista e não em ação de cobrança das obrigações

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condominiais.
Demais disso, não há como afastar a responsabilidade do arrematante
pelo débito condominial existente, pois sua responsabilidade se inicia com a
subscrição do auto de arrematação, pouco importando a data em que fora imitido na
posse, vez que se trata de débito propter rem, sendo de rigor, portanto, a manutenção
da r. sentença.
Mais, creio seja desnecessário.
Destarte, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.
Por consequência, majoram-se os honorários advocatícios, nos termos
do art. 85, § 11 do CPC, para 11% sobre o valor total da dívida corrigida.

Maria Lúcia Pizzotti

Relatora