Tribunal: TJSP
Processo: 2277633-74.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Cesar Luiz de Almeida
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - DESPESAS CONDOMINIAIS – INSURGÊNCIA CONTRA DECISÃO QUE REJEITOU IMPUGNAÇÃO E FIXOU O VALOR DO IMÓVEL PENHORADO - PRETENSÃO QUE SEJA REALIZADA AVALIAÇÃO POR PERITO JUDICIAL OU OFICIAL DE JUSTIÇA – AUSÊNCIA DE ELEMENTO CONCRETO PARA EMBASAR A PRETENSÃO - NÃO CABIMENTO – POSSIBILIDADE DE AVALIAÇÃO POR 3 CORRETORES DE IMÓVEIS - DECISÃO

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - DESPESAS CONDOMINIAIS – INSURGÊNCIA CONTRA DECISÃO QUE REJEITOU IMPUGNAÇÃO E FIXOU O VALOR DO IMÓVEL PENHORADO - PRETENSÃO QUE SEJA REALIZADA AVALIAÇÃO POR PERITO JUDICIAL OU OFICIAL DE JUSTIÇA – AUSÊNCIA DE ELEMENTO CONCRETO PARA EMBASAR A PRETENSÃO - NÃO CABIMENTO – POSSIBILIDADE DE AVALIAÇÃO POR 3 CORRETORES DE IMÓVEIS - DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001016232
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2277633-74.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante AGUA
BRANCA PARTICIPAÇÕES LTDA, é agravado CONDOMINIO EDIFICIO MORRO
DOS INGLESES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso, por maioria de voto, vencido o terceiro juiz Dr. Celso
Pimentel, que declara., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente sem voto), SERGIO ALFIERI E CELSO PIMENTEL.
São Paulo, 14 de dezembro de 2020.
CESAR LUIZ DE ALMEIDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No 16128
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2277633-74.2020.8.26.0000
AGRAVANTE: AGUA BRANCA PARTICIPAÇÕES LTDA
AGRAVADO: CONDOMINIO EDIFICIO MORRO DOS INGLESES
COMARCA: SÃO PAULO
JUIZ(A): GUILHERME FERREIRA DA CRUZ
EMENTA:
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO

EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL
-
DESPESAS
CONDOMINIAIS

INSURGÊNCIA
CONTRA DECISÃO QUE REJEITOU IMPUGNAÇÃO E
FIXOU O VALOR DO IMÓVEL PENHORADO -
PRETENSÃO QUE SEJA REALIZADA AVALIAÇÃO
POR PERITO JUDICIAL OU OFICIAL DE JUSTIÇA

AUSÊNCIA
DE
ELEMENTO
CONCRETO
PARA
EMBASAR A PRETENSÃO - NÃO CABIMENTO

POSSIBILIDADE
DE
AVALIAÇÃO
POR
3
CORRETORES DE IMÓVEIS - DECISÃO MANTIDA

RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento com
pedido de efeito suspensivo interposto nos autos de execução de título
extrajudicial (despesas condominiais) contra a r. decisão de fls. 187 dos
autos originais, que rejeitou a impugnação, fixando o valor do imóvel
penhorado para maio de 2020 em R$2.500.000,00.
A executada recorre aduzindo, em síntese, que a
avaliação deve ser realizada por oficial de justiça, conforme a regra dos
artigos 870 e 154 do Código de Processo Civil; a avaliação por corretor
poderá ser feita somente se o oficial de justiça afirmar que não obteve
meios para proceder à avaliação; em uma simples pesquisa é possível
encontrar vários apartamentos na mesma localidade com metragem bem
inferior em relação ao imóvel discutido, com valores bem superiores; os
laudos de avaliação dos corretores não preencheram os requisitos mínimos
determinado pelo artigo 473 da Lei Adjetiva; é ilógico e irrazoável acolher
a avaliação feita corretores indicados pelo agravado, na qual o imóvel com
uma área privativa de 611,57m2, a área de uso comum de 175,82m2 e a

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área exclusiva para garagem 56,07m2, totalizando 843,46m2 de área total,
com todas as benfeitorias valer apenas o equivalente a R$ 2.500.000,00,
sendo necessária nova avaliação.
Espera que a avaliação seja realizada por oficial de
justiça ou perito.
O efeito suspensivo foi indeferido (fls. 12).
Sem contraminuta nem oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Ab initio, deixo consignado que o recurso não
comporta provimento.
Com efeito, a agravante limitou-se a afirmar que é
indevida a avaliação realizada por corretores, que não observaram critérios
técnicos e não atingiram o valor real de mercado, mas não trouxe nenhum
elemento concreto para embasar a sua pretensão, não sendo a alegada
pesquisa na internet, suficiente para tanto.
Ora, não vislumbro ilegalidade ou prejuízo no que
tange ao fato do MM. Juiz a quo ter fixado o valor do imóvel penhorado
pela média das avaliações realizadas por 3 corretores, uma vez que foi
oportunizado à executada, ora agravante, impugnar o valor.
Saliente-se que como bem observado na decisão
agravada:
“Não colhe a impugnação (fls. 149/155). Com efeito, inexiste
impedimento à avaliação feita por corretores, profissionais que
trabalham diretamente na alienação de imóveis, em especial porque a
atribuição não é exclusiva de engenheiros/arquiteto(...) De outra
banda, se o polo devedor afirma que a metodologia aplicada é
insuficiente, competia a ele trazer laudo de avaliação divergente,
imputando o valor que entende correto, sobretudo porque não
atribuiu erro ou dolo à atuação de qualquer um dos profissionais.
Anote-se, a propósito, a proximidade de valores encontrado pelos três
corretores (variando de R$ 2.480.000,00 a 2.600.000,00), que
avaliaram o bem tendo como parâmetro especificamente o edifício em
que ele está inserido, ao contrário dos meros recortes de fls. 152, que
não identificam a localização precisa dos imóveis trazidos, nem
tampouco permitem a análise comparativa entre eles e aqueles
avaliados. Posto isto, REJEITO a impugnação e FIXO o valor do
imóvel para maio de 2020 em R$ 2.500.000,00 (valor intermediário
entre as três avaliações)”. Sic
Ademais, não vinga a tese de exigência de avaliação

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por oficial de justiça ou perito, pois, em que pese o que dispõe os artigos
465 e 870, ambos do Código de Processo Civil, esta Corte admite, em
casos específicos como este, em que não há complexidade em relação ao
valor do bem, a estimativa do valor por meio de pareceres de corretores
credenciados, confira-se:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Avaliação de imóvel feita por laudo
particular apresentado pela Exequente, por meio de avaliação de
corretores de imóveis e método comparativo. Impugnação da
Coexecutada é meramente genérica sobre a avaliação apresentada e o
valor final encontrado e definido pelo MM. Juízo, sem sequer indicar
qual o valor correto ou trazer laudo contrário. RECURSO DA
COEXECUTADA
NÃO
PROVIDO. (Agravo
de
Instrumento
2098418-75.2019.8.26.0000
Desembargadora Relatora BERENICE
MARCONDES CESAR - 28a Câmara de Direito Privado
j.
28/05/2019 v.u.). Sic
Despesas condominiais - Ação de cobrança Fase de cumprimento de
sentença - Decisão que manteve a nomeação de perita judicial para
avaliação do imóvel penhorado - Reforma - Cabimento

Desnecessidade de conhecimentos técnicos de engenharia civil, na
hipótese Apartamento residencial com área útil de aproximadamente
106 m2 - Designação de corretor de imóveis para avaliação do bem
Possibilidade. Recurso do exequente provido. (Agravo de Instrumento
no 2133629-17.2015.8.26.0000 - 30a Câmara de Direito Privado -
Desembargador Relator: MARCOS RAMOS j. 02/09/2015 v.u.). Sic
Agravo de instrumento. Execução fundada em título executivo
extrajudicial. Apelação interposta contra sentença que julgou os
embargos do devedor já apreciada pelo Tribunal. Possibilidade de
praceamento do imóvel penhorado. Execução definitiva (art. 587).
Desnecessidade de caução idônea. Avaliação do imóvel feita por
corretor de imóveis. Admissibilidade. Recurso improvido. [...] A
avaliação do imóvel penhorado pode ser elaborada por corretor de
imóveis, sendo certo que, no caso, a aferição de seu valor de mercado
não demanda maiores dificuldades, máxime quando o método
usualmente utilizado para situações tais é o comparativo, onde os
elementos utilizados são obtidos junto a imobiliárias e pessoas
dedicadas à intermediação de imóveis. (Agravo de Instrumento no
0014014-38.2013.8.26.0000 - 32a Câmara de Direito Privado -

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Desembargador Relator: KIOITSI CHICUTA j. 11/04/2013; Data de
Registro: 11/04/2013 v.u.). Sic
Aliás, a Resolução no 957/2006, do COFECI

Conselho Federal de Corretores de Imóveis deixa claro ser competência,
também, dos corretores a elaboração de Parecer Técnico sobre a avaliação
de imóveis urbanos ou rurais, atividade que não é privativa dos
engenheiros e arquitetos.
Assim, por qualquer ângulo que se analise a questão
aqui posta, a manutenção da r. decisão agravada é medida de rigor, sem
que com isso reputem-se violados dispositivos legais ou constitucionais.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
CESAR LUIZ DE ALMEIDA
Relator

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Declaração de voto divergente e vencido do terceiro juiz
Voto no 44.211
Agravo de instrumento no 2277633-74.2020.8.26.0000
Processo originário no 1108923-36.2019.8.26.0100
45a Vara Cível do Foro Central da Capital
Agravante: Água Branca Participações Ltda.
Agravado: Condomínio Edifício Morro dos Ingleses
Relator sorteado: Des. CESAR LUIZ DE ALMEIDA
voto no 16.128
Peço licença para divergir do voto do
eminente relator sorteado, cujo relatório adoto.
Avaliação de imóvel não constitui
tarefa para leigo, como oficial de justiça, nem se substitui
por estimativas de corretores de imóveis: a matéria é
técnica e exige o quê e o porquê.
Aliás, no caso, o valor admitido por si
só impunha a nomeação de perito, para não se falar na
dúvida na demonstrada estimativa maior de imóveis
menores e na mesma região (fl. 6) - Código de Processo
Civil de 2015, art. 870, parágrafo único, e art. 871,
parágrafo único.

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Ato normativo de órgão de classe
dirige-se à classe e, se não fosse assim, cederia à regra
processual.
Por isso e por meu voto, acolho a
impugnação, ordeno a avaliação do imóvel por perito a ser
nomeado em primeiro grau, não por oficial de justiça, e
dou provimento ao agravo.
Celso Pimentel
terceiro juiz

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CESAR LUIZ DE ALMEIDA
1389244C
6
7
Declarações
de Votos
CELSO JOSE PIMENTEL
1397FB2D
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2277633-74.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.