Tribunal: TJSP
Processo: 1037463-15.2017.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-11
Data de publicação: 2020-09-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Adjudicação Compulsória. Aquisição de lote em 1965 e posterior alienação ao autor, por escritura pública. Improcedência, ante a inexistência de matrícula individualizada do imóvel. Inconformismo do autor.

Adequação da via eleita. Loteamento instituído antes da vigência da Lei 6.015/73, quando ainda não era exigida a matrícula individualizada. Objeto da ação especificado em

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Adjudicação Compulsória. Aquisição de lote em 1965 e posterior alienação ao autor, por escritura pública. Improcedência, ante a inexistência de matrícula individualizada do imóvel. Inconformismo do autor.

Adequação da via eleita. Loteamento instituído antes da vigência da Lei 6.015/73, quando ainda não era exigida a matrícula individualizada. Objeto da ação especificado em transcrição do registro imobiliário. Abertura da matrícula individualizada que se dá quando do ingresso do primeiro título aquisitivo, nos termos dos artigos 176 e 228 da Lei 6.015/73. Patente utilidade de eventual procedência da adjudicação compulsória para transmissão da propriedade, após regularizado o registro imobiliário.

Mérito. Suprimento judicial de declaração de vontade que demanda o preenchimento de todos os requisitos objetivos e subjetivos exigíveis para a lavratura da escritura e consequente registro no CRI: (a) existência de contrato preliminar de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento; (b) comprovação de pagamento integral do preço e (c) recusa injustificada do vendedor, ou quem o substitua, em outorgar a escritura definitiva. Preenchimento de todos os requisitos. Adjudicação compulsória possível. Dicção do art. 1.418 do Código Civil.

RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000738735
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1037463-15.2017.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante JOSE
SALVADOR PEREIRA, é apelada CELINA MOTTA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 11 de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1037463-15.2017.8.26.0114 -Voto no 03141C
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Apelação Cível - Digital
Processo no 1037463-15.2017.8.26.0114
Origem: 2a Vara Cível do Foro de Campinas
Magistrado prolator: Dr. Fabrício Reali Zia
Apelante: Jose Salvador Pereira
Apelada: Celina Motta
Voto n.o 03141C
APELAÇÃO CÍVEL. Adjudicação Compulsória. Aquisição
de lote em 1965 e posterior alienação ao autor, por
escritura pública. Improcedência, ante a inexistência de
matrícula individualizada do imóvel. Inconformismo do
autor.
Adequação da via eleita. Loteamento instituído antes da
vigência da Lei 6.015/73, quando ainda não era exigida a
matrícula individualizada. Objeto da ação especificado em
transcrição do registro imobiliário. Abertura da matrícula
individualizada que se dá quando do ingresso do primeiro
título aquisitivo, nos termos dos artigos 176 e 228 da Lei
6.015/73. Patente utilidade de eventual procedência da
adjudicação compulsória para transmissão da propriedade,
após regularizado o registro imobiliário.
Mérito. Suprimento judicial de declaração de vontade que
demanda o preenchimento de todos os requisitos objetivos e
subjetivos exigíveis para a lavratura da escritura e
consequente registro no CRI: (a) existência de contrato
preliminar de promessa de compra e venda sem cláusula de
arrependimento; (b) comprovação de pagamento integral
do preço e (c) recusa injustificada do vendedor, ou quem o
substitua,
em
outorgar
a
escritura
definitiva.
Preenchimento de todos os requisitos. Adjudicação
compulsória possível. Dicção do art. 1.418 do Código Civil.
RECURSO PROVIDO.
Trata-se de apelação (fls. 90/95) interposta pelo autor José

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Salvador Pereira nos autos da ação de adjudicação compulsória,
em
face
da
r.
sentença
de
fls.
87/88,
a
qual
julgou
IMPROCEDENTE a demanda, em decorrência da ausência de
matrícula individualizada do imóvel perante o CRI.
Inconformado, alega que o imóvel foi registrado no ano de
1965, época em que não havia matrícula individualizada, mas mera
transcrição das transmissões. Observa que, com a venda do imóvel
da ré para o autor, a vendedora não fez o registro da alienação,
motivo pelo qual não conseguiu alterar a transcrição para sua
titularidade.
Afirma que a ação de adjudicação compulsória é o meio
adequado para satisfazer seu interesse em obter o registro
definitivo da propriedade do imóvel, nos termos do art. 1.418 do
Código Civil, tendo comprovado a quitação integral do preço
ajustado com a vendedora.
Pede, deste modo, a procedência da ação.
Recurso tempestivo, preparado e contrariado às fls. 100/101,
pela curadora especial.
É o relatório.
Versa a ação sobre pedido de adjudicação compulsória em
que o autor alega ter adquirido, por meio de escritura pública de
venda e compra (fls. 13/16), o lote de terreno no 33, da quadra “A”,

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do loteamento denominado “Jardim das Oliveiras”, sito no município
e comarca de Campinas, sem que tenha sido providenciada a
transferência da propriedade perante o CRI competente.
A r. sentença julgou improcedente o processo, por
inadequação da via eleita, com base na inexistência de matrícula
própria de individualização do bem, o que considera imprescindível
em ação de adjudicação compulsória, que visa suprir a vontade do
promitente vendedor e pressupõe a satisfação dos demais
requisitos subjetivos e objetivos para lavratura da escritura,
inclusive a individualização da matrícula.
O autor sustenta, em suma, que não há necessidade de
existir previamente a matrícula individualizada, pois o imóvel está
caracterizado e especializado na transcrição no 51.569, no livro 3-
AF, folhas 230, de 24/06/1965 (fls. 14).
Pois bem.
Respeitado o entendimento do MM. Juízo sentenciante, com
razão o autor apelante, pois não se trata de carência de ação por
inadequação da via eleita.
O loteamento onde se situa o imóvel objeto da lide foi
instituído nos termos do Decreto-Lei 58/37. Diante disso, há
somente a averbação dos lotes, pois inexistia a exigência legal de
criação da matrícula individualizada para cada unidade.
Embora a matrícula individual do imóvel seja exigência legal

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prevista na Lei de Registros Públicos, sua existência não é requisito
para a adjudicação compulsória, cuja sentença terá utilidade
jurídica para substituir a escritura definitiva e servirá para a
transferência da propriedade, a partir do momento em que
regularizada a individualização da matrícula.
Não se trata de irregularidade do registro, e sim sua falta, em
virtude da regulamentação anteriormente vigente, o que, a
princípio, não impede a possibilidade de efetivação da matrícula do
lote em questão.
Segundo dispõe o art. 176, § 1o, I e art. 228 da Lei de
Registros Públicos, cada imóvel terá matrícula própria, que deverá
ser aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência da
mencionada lei:
“Art. 176 - O Livro n° 2 - Registro Geral - será
destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro
ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e
não atribuídos ao Livro n° 3.
§ 1° A escrituração do Livro n° 2 obedecerá às
seguintes normas:
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será
aberta por ocasião do primeiro registro a ser
feito na vigência desta Lei;
Art. 228 - A matrícula será efetuada por ocasião
do primeiro registro a ser lançado na vigência
desta Lei, mediante os elementos constantes do
título apresentado e do registro anterior nele
mencionado.”

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Sobre o tema, oportuno mencionar trecho do v. acórdão de
relatoria do Exmo Des. FRANCISCO LOUREIRO, desta E. Corte,
em caso similar:
“Denota-se de tal fato que o condomínio foi
instituído previamente à Lei de Incorporação
Imobiliária (L. 4.591/64) e Lei de Registros
Públicos (Lei 60.15/73), razão pela qual há apenas
a transcrição do terreno onde se assenta o edifício,
mas não matrículas individualizadas das unidades
autônomas.
O
fato
de
inexistir
matrícula
descerrada de cada uma das unidades autônomas
não significa, por si só, a impossibilidade de
regularização do empreendimento. É verdade que
o dispõe o artigo 236 da L. 6.015/73 que “nenhum
registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se
referir esteja matriculado”. Evidente que alguns
imóveis, cada vez em menor número, ainda seguem
no sistema anterior e se encontram transcritos nos
antigos livros 03 da lei revogada (Decreto no.
4.857/39) pois não foram objeto de nenhum ato de
alienação em sentido lato, ou de oneração, ou que
exigissem registro, após o advento da Lei no
6.015/1973. Nada impede, portanto, que o Oficial
do 5o. Registro de Imóveis, à vista do título judicial
e caso não encontre óbice ao à qualificação
positiva,
descerre
a
matrícula
da
unidade
autônoma e lance em seguida o registro da
transmissão da propriedade. Não se trata, por
assim dizer, propriamente de irregularidade do
registro, pois a transcrição adequa-se ao regime
jurídico vigente ao tempo em que construído o
edifício, antes da L. 6.015/73. Tal fato, contudo,
não
inviabiliza
a
transposição
dos
dados
constantes da transcrição do imóvel em matrícula

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a ser aberta, para que se dê o efetivo registro, caso
inexistam outros óbices ao registro a merecer
qualificação pelo Oficial do 5o Registro de Imóveis
da
Capital.
(Apelação
no
0124392-57.2010.8.26.0100, 1a Câmara de Direito
Privado, j. 29/08/2017) grifos nossos.
Na hipótese dos autos, ao que se verifica da certidão de fls.
32/33, o imóvel objeto da adjudicação compulsória não foi objeto de
seu primeiro registro após o advento da Lei 6.015/73, o que
justifica a inexistência de matrícula individualizada, podendo vir a
ser providenciada, o que demonstra a utilidade desta demanda e
afasta a conclusão de improcedência por inadequação da via eleita.
Com efeito, a ação de adjudicação compulsória tem por
objetivo
salvaguardar
o
promitente
comprador
da
recusa
injustificada do promitente vendedor em outorgar escritura definitiva
de compra e venda de bem imóvel. Representa, portanto, um
suprimento judicial da vontade do contratante recalcitrante, tendo a
sentença de procedência natureza constitutiva.
Acerca do assunto, dispõe Código Civil:
“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de
direito real, pode exigir do promitente vendedor,
ou de terceiros, a quem os direitos deste forem
cedidos, a outorga da escritura definitiva de
compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa,
requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

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Neste contexto, apesar do direito que a lei civil confere ao
promitente comprador, para o êxito da demanda de adjudicação
compulsória, exige-se a satisfação de todos os requisitos objetivos
e subjetivos exigíveis para lavratura da escritura e consequente
registro no CRI, quais sejam:
- a existência de contrato preliminar de promessa de compra e venda
sem cláusula de arrependimento;
- a comprovação de pagamento integral do preço;
- a recusa injustificada do vendedor, ou quem o substitua, em outorgar a
escritura definitiva.
No caso em exame, se vislumbra a observância de todos
estes requisitos. A escritura de venda e compra encontra-se às fls.
13/16, sem cláusula de arrependimento.
A comprovação do pagamento integral do preço encontra-se
na própria escritura, onde foi dada quitação integral, de forma
irrevogável, para nada mais reclamar.
Ademais, a recusa tácita foi evidenciada pelo fato de que a
promitente vendedora foi revel nos autos, tendo sido defendida por
curador especial (vide contestação por negativa geral, às fls.
77/78).
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PROVIMENTO ao

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recurso de apelação para JULGAR PROCEDENTE o pedido
formulado pelo autor, a fim de lhe adjudicar o imóvel objeto da
ação, qual seja, o lote de terreno no 33, da quadra “A”, do
loteamento denominado “Jardim das Oliveiras”, em Campinas,
produzindo o mesmo efeito esperado da declaração de vontade,
operando a sentença como título para o registro e transmissão da
propriedade.
Como consectário lógico, condeno a requerida, ora apelada,
ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios ao patrono da autora, ora apelante, arbitrados em 20%
sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §§ 2o e
11, do CPC/15.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator

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