Tribunal: TJSP
Processo: 1027031-76.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-27
Data de publicação: 2020-03-27

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Plano Associativo – Atraso – Múltiplas previsões para entrega das chaves – Nulidade – Inteligência do REsp 1729593, de 11/09/2019, que apreciou o recurso referente ao IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000, desta Corte – Prevalência do prazo claro, expresso e inteligível para a entrega das chaves constante do contrato entre as partes – Validade do prazo de

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Plano Associativo – Atraso – Múltiplas previsões para entrega das chaves – Nulidade – Inteligência do REsp 1729593, de 11/09/2019, que apreciou o recurso referente ao IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000, desta Corte – Prevalência do prazo claro, expresso e inteligível para a entrega das chaves constante do contrato entre as partes – Validade do prazo de tolerância de 180 dias – Multa em reciprocidade devida que afasta a cumulação com lucros cessantes e danos emergentes – Temas 970 e 971 do STJ - Incidência do INCC até o fim do prazo de tolerância e após correção pelo IGP-M – Ressarcimento da "Taxa de Evolução da Obra" – Juros remuneratórios calculados sobre os repasses dos recursos financeiros pelo banco à construtora, transferidos ao consumidor, cujos pagamentos não são amortizados do saldo devedor, o que ocorre somente após a "fase de construção" – Pagamento pela autora por prazo superior ao previsto por culpa exclusiva da ré – Dano moral não caracterizado – Recurso da autora provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000221079
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1027031-76.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante LUCIOLA
FATIMA MULLER DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado REDACOR
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Recurso da autora provido
em parte.V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO.
São Paulo, 27 de março de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1027031-76.2017.8.26.0100 -Voto no 19.190
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1027031-76.2017.8.26.0100
Comarca: São Paulo (5a Vara Cível Central)
Apelante:
Lucíola Fátima Muller de Souza
Apelada:
Redacor Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.
Juiz:
Gustavo Coube de Carvalho
Voto n. 19.190
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Plano
Associativo Atraso Múltiplas previsões para entrega das chaves
Nulidade Inteligência do REsp 1729593, de 11/09/2019, que
apreciou o recurso referente ao IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000,
desta Corte Prevalência do prazo claro, expresso e inteligível
para a entrega das chaves constante do contrato entre as partes
Validade do prazo de tolerância de 180 dias
Multa em
reciprocidade devida que afasta a cumulação com lucros cessantes
e danos emergentes Temas 970 e 971 do STJ - Incidência do
INCC até o fim do prazo de tolerância e após correção pelo IGP-M
Ressarcimento da “Taxa de Evolução da Obra”
Juros
remuneratórios calculados sobre os repasses dos recursos
financeiros pelo banco à construtora, transferidos ao consumidor,
cujos pagamentos não são amortizados do saldo devedor, o que
ocorre somente após a "fase de construção" Pagamento pela
autora por prazo superior ao previsto por culpa exclusiva da ré
Dano moral não caracterizado Recurso da autora provido em
parte.
Trata-se de ação de indenização por danos moral e
materiais, emendada às fls. 84/85, alegando a autora que, em 27/08/2014,
celebrou com a ré contrato de compra e venda para a aquisição do imóvel
descrito na inicial, havendo previsão de entrega para dezembro de 2015, com
prazo de tolerância de 180 dias, o que não foi cumprido.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou
improcedente a ação, arcando a autora com as custas e despesas processuais,
bem como honorários advocatícios fixados em R$ 1.000,00 (fls. 274/275).

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A autora apelou, afirmando que a requerida se
comprometeu a efetuar a entrega do imóvel em dezembro de 2015, nos
termos do contrato de compra e venda firmado entre as partes, sendo
descabido o argumento de que o prazo foi modificado pelo contrato de
financiamento celebrado entre autora, a requerida e a CEF, o qual previa
prazo de 24 meses para a entrega, porque os termos deste instrumento são
obscuros quanto ao financiamento do empreendimento pela modalidade de
crédito associativo, quanto à data para a formação do grupo econômico, bem
como em relação ao termo inicial do prazo, não sendo a autora informada
com clareza acerca da modificação das condições iniciais, impondo-se, por
isso, a aplicação da norma mais favorável ao consumidor, pelo que requer a
reforma da sentença para julgar procedentes os pedidos formulados na
exordial (fls. 279/303).
Foram apresentadas contrarrazões pugnando-se pela
manutenção da sentença (fls. 307/320).
É o Relatório.
Cinge-se a controvérsia ao prazo para a entrega do
empreendimento, defendendo a autora a validade do prazo previsto no
Instrumento Particular firmado entre as partes, para dezembro de 2015 (fls.
28/44), e, por isso, requerendo o reconhecimento do atraso para entrega da
unidade e, consequentemente, a condenação da requerida a arcar com danos
materiais e moral resultantes da mora, e por outro lado a requerida
sustentando a prevalência do prazo de 24 meses, em substituição à previsão
anterior, estipulado no Contrato celebrado pelas partes e a CEF, e que
observou o prazo para entrega, pugnando pela improcedência da demanda.
As partes firmaram Instrumento Particular de Contrato de
Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial, com

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Cláusula Suspensiva, Cláusula Resolutiva Expressa e Outras Avenças (fls.
28/44), prevendo a entrega das chaves para dezembro/2015, conforme a
cláusula IV do quadro resumo integrante (fls. 61/64), com prazo de tolerância
de 180 (cento e oitenta) dias, nos termos da cláusula XII.1 do instrumento (fl.
37).
Por sua vez o Contrato de Compra e Venda de Terreno e
Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em
Garantia e Outras Obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida –
PMCMV – Recursos do FGTS (fls.122/144), celebrado entre as partes e a
CEF em 15/01/2015, previu a construção e legalização do imóvel dentro do
prazo de 24 meses (fls. 123), podendo se prorrogado até a metade desse prazo
na hipótese de caso fortuito ou força maior, com prazo suplementar de 60 dias
para a efetiva entrega das chaves aos adquirentes (fls. 129).
Consiste em relação de consumo o negócio jurídico que
envolve a incorporação, construção e negociação de unidade imobiliária
mediante financiamento, do que resulta a legitimidade ad causam da
requerida para todos os pedidos.
Quanto ao prazo para a conclusão da obra, de fato houve
violação ao dever de informação quanto ao termo inicial dos 24 meses para a
entrega das chaves, previstos do contrato celebrado entre a Promitente
Vendedora, a Promitente Compradora e o agente financeiro (fls.123 e 129).
Ademais, faltou destaque, no contrato firmado entre a
apelada e a apelante (fls. 28/44), complementado pelo quadro resumo que o
integra (fls. 61/64), de que o negócio seria regido pelo "CEF
ASSOCIATIVO”, constando apenas a possibilidade de fazê-lo dentre outras
hipóteses de financiamento à construção, todas previstas na cláusula III.1 (fls.
28) e cláusula XV (fls.39/42).

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O modelo associativo consiste, segundo a própria CEF,
no "Programa Imóvel na Planta Associativo Recurso do FGTS", que é
destinado à produção de empreendimentos habitacionais na forma associativa
e caracteriza-se pela concessão de financiamento direto às pessoas físicas
organizadas em grupos por uma Entidade Organizadora, com a participação
de uma Construtora, ou seja, diante de uma linha de crédito de banco público,
que no caso é do Programa MINHA CASA MINHA VIDA, a incorporadora
forma um grupo de pessoas (associados), a quem será concedido o
financiamento (e não à incorporadora). A obra tem início somente quando é
formado o grupo, e a soma dos financiamentos, FGTS e subsídio do Governo
Federal representarão o custo da obra, sendo certo que o dinheiro é liberado
em fases para a incorporadora conforme o empreendimento é construído.
Nesta hipótese, em tese, cada comprador teria uma data
distinta para a conclusão das obras, constando do contrato com a CEF que o
prazo é de 24 meses (fls.123).
Todavia, o entendimento firmado no julgamento do REsp
1729593, de 11/09/2019, que apreciou o recurso referente ao IRDR
0023203-35.2016.8.26.0000, desta Corte, foi de que: "1.1. Na aquisição de
unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de
forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do
imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento,
ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de
tolerância".
Destarte, de todos os prazos possíveis previstos, o único
claro, expresso e inteligível foi o de dezembro/2015 (fls. 62), o que deve
prevalecer para fixar o termo inicial dos lucros cessantes.
É válida a prorrogação de 180 dias, independentemente

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de qualquer justificativa, justamente para suprir quaisquer eventualidades, na
previsão inicial, para a entrega do bem, o que é razoável, por se cuidar de
contrato cuja execução depende de um conjunto de fatores, como
financiamento, fornecedores, intempéries, trabalhadores, etc, afastando-se
qualquer outra possibilidade de prorrogação, ainda, que sob a alegação de
caso fortuito ou força maior, ou entraves burocráticos para a conclusão e
entrega do empreendimento, como a obtenção do habite-se, ou falta de
materiais e mão de obra, perfeitamente previsíveis, que se inserem no risco da
atividade (Súmula n. 164, TJSP).
Consoante a Súmula n. 161 deste TJSP: "não constitui
hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em
excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas
encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente".
Considerando o prazo de tolerância previsto pelo contrato
das partes, a data limite para a entrega das chaves era junho de 2016, todavia,
as obras do empreendimento objeto da lide foram concluídas somente em
25/07/2017 (fls. 313), como afirma a requerida, evidenciando-se o atraso.
Verificado o descumprimento do prazo para a entrega do
bem, portanto, é devida em reciprocidade a multa prevista na cláusula VI.1
(fls.32), que deve corresponder a 2% das importâncias pagas pela autora,
atualizadas pela Tabela Prática do TJSP, com juros de mora de 1% ao mês da
citação, desde o término do prazo de tolerância, até a efetiva entrega das
chaves, uma vez que não foi comprovada a culpa exclusiva da consumidora
(art. 14, § 3o, II, CDC) pelo retardamento no recebimento do bem.
O STJ definiu no julgamento do Tema 970 que: “a

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cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento
tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao
locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” e no Tema 971, no
sentido de que: "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o
inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da
indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas
(obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por
arbitramento judicial".
Destarte, a aplicação da multa supra em favor da
requerente, afasta os lucros cessantes e danos emergentes consistentes em
alugueis pagos e a fixação de locativo para o período da mora.
Quanto à correção pelo INCC, está consolidado perante o
mesmo Tribunal Superior que incide somente até a data para entrega do
imóvel (AgInt no REsp 1740035/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO,
QUARTA TURMA, julgado em 11/06/2019, DJe 26/06/2019), impondo-se a
substituição de indexador pelo IGP-M, estabelecido na cláusula V.8.1
(fls.31), após o prazo previsto para a entrega do imóvel, considerado o prazo
de tolerância.
A correção monetária nada acresce à dívida, sendo
exigível, mesmo havendo mora da vendedora, ainda que com indexador mais
favorável ao consumidor.
As diferenças pagas a maior devem ser restituídas,
corrigidas dos desembolsos pela Tabela Prtática, com juros de mora de 1% ao
mês da citação.
Por sua vez, em conformidade com a letra "a" inciso II da

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cláusula terceira do contrato de financiamento firmado com a CAIXA, o
comprador, na fase de construção, se obrigou a pagar mensalmente
"encargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa prevista na Letra
'B.9', incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês" (fls. 126).
Consiste na chamada “Taxa de Evolução da Obra” que
são juros remuneratórios sobre o empréstimo que a construtora faz com o
banco e transfere ao comprador, calculados sobre os repasses dos recursos
financeiros pelo banco à construtora, cujos pagamentos não são amortizados
do saldo devedor, o que ocorre somente após a "fase de construção", como se
verifica pela letra "a", do inciso III da mesma cláusula (fls. 126).
A CEF não integra a lide, de maneira que não se discute a
sua legalidade em relação ao consumidor, mas apenas a responsabilidade da
requerida no período em que deu causa ao retardamento na regularização do
empreendimento perante o Agente Financeiro, diante do dano ao consumidor,
devendo ressarcir à autora os juros de obra pagos no período do atraso para o
início da fase de amortização, sem prova de justo motivo contratual,
consoante o contrato de mútuo, atualizados desde os desembolsos e com juros
de mora de 1% ao mês da citação.
No tocante ao dano moral, contudo, o atraso na conclusão
das obras pode causar ao consumidor, desconforto, desânimo, aborrecimento
e irritação. Entretanto, tais sentimentos, isoladamente, não importam em
violação a direito da personalidade, que importa em lesão à autoestima ou ao
conceito público do indivíduo. É assente que o simples descumprimento
contratual, por caracterizar mero aborrecimento, em princípio, não configura
dano moral (AgRg no REsp 1136524/DF, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE
NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2011, DJe 31/03/2011;

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RCDESP no Ag 1241356/RS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE
NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 09/11/2010, DJe 17/11/2010),
a não ser que resulte, também ofensa a direito inato da pessoa humana, o que
não ocorreu no caso, pois a não entrega do imóvel não impediu o casamento
da autora, não bastando a frustração por não ter mudado para o bem na data
esperada, sendo certo que aquele que adquire um imóvel, o faz por alguma
razão, para a moradia própria, de um parente, ou mesmo para locação, não
tendo sido demasiado o atraso de pouco mais de um ano, não sendo devida
qualquer condenação a este título.
Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE ao
recurso, nos termos da fundamentação, fixando-se os honorários devidos pela
ré à autora de 10% sobre o valor atualizado da condenação, em conformidade
com o art. 85, § 2o, do CPC, e da autora à ré de 12% sobre o valor dos
pedidos afastados, nos termos do art. 85, § 2o e § 11, do CPC, em razão do
provimento apenas parcial do recurso, rateando-se as despesas de forma
proporcional ao que sucumbiram (art. 86 do CPC), observada a gratuidade da
justiça.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica