Tribunal: TJSP
Processo: 1002366-62.2018.8.26.0390
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. Inaplicabilidade da nova Lei do Distrato Imobiliário - Lei no 13.786/2018, pois o contrato foi celebrado antes da entrada em vigor do diploma normativo. Abusividade da cláusula 15a do contrato. O percentual de retenção de 20% se mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. Inaplicabilidade da nova Lei do Distrato Imobiliário - Lei no 13.786/2018, pois o contrato foi celebrado antes da entrada em vigor do diploma normativo. Abusividade da cláusula 15a do contrato. O percentual de retenção de 20% se mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o adotado pela jurisprudência em casos semelhantes. Comissão de corretagem. Ressarcimento indevido. Não há qualquer menção no contrato firmado entre as partes sobre o serviço de corretagem e seu pagamento pelo comprador. REsp no. 1.599.511/SP, de natureza repetitiva, vinculante das instâncias ordinária. Sucumbência exclusiva da vendedora. Causalidade.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000131781
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002366-62.2018.8.26.0390, da Comarca de Nova Granada, em que é apelante LOTERRA
NOVA GRANADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, é apelada
JULIANA MACEDO DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E SILVIA MARIA FACCHINA
ESPÓSITO MARTINEZ.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
J.B. PAULA LIMA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002366-62.2018.8.26.0390 -Voto no 15186
2
Apelação Cível no. 1002366-62.2018.8.26.0390
Comarca: Nova Granada (Vara Única)
Apelante: Loterra Nova Granada Empreendimentos Imobiliários
Spe Ltda.
Apelado: Juliana Macedo de Souza.
Voto no 15.186

COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL. Inaplicabilidade da nova Lei do Distrato
Imobiliário - Lei no 13.786/2018, pois o contrato foi celebrado
antes da entrada em vigor do diploma normativo. Abusividade da
cláusula 15a do contrato. O percentual de retenção de 20% se
mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos
decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o
adotado pela jurisprudência em casos semelhantes. Comissão de
corretagem. Ressarcimento indevido. Não há qualquer menção no
contrato firmado entre as partes sobre o serviço de corretagem e
seu pagamento pelo comprador. REsp no. 1.599.511/SP, de
natureza
repetitiva,
vinculante
das
instâncias
ordinária.
Sucumbência exclusiva da vendedora. Causalidade.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação interposta contra a sentença de fls.
125/128, de relatório adotado, que julgou procedente o pedido inicial para
“decretar a rescisão do contrato firmado entre as partes e CONDENAR a
requerida a devolver à parte autora o percentual de 90% do valor
comprovadamente pago que corresponde a R$7.561,55 (sete mil quinhentos e
sessenta e um reais e cinquenta e cinco centavos), atualizados pela tabela do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002366-62.2018.8.26.0390 -Voto no 15186
3
TJSP, desde os respectivos desembolsos e com juros de mora de 1% ao mês a
partir do decurso do prazo para pagamento na fase de cumprimento de
sentença, podendo ser feita também a retenção de eventual IPTU em aberto,
incidente sobre o imóvel, desde a assinatura do contrato até a propositura da
ação”.
Outrossim, condenou a ré ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor
da condenação.
Inconformada, a ré apelou, postulando a devolução dos
valores pagos nos termos da cláusula 15a do contrato; ressarcimento do valor
pago a título de comissão de corretagem e; inversão da sucumbência.
Contrarrazões a fls. 147/170.
É o relatório.
De início, inaplicável a nova Lei do Distrato Imobiliário -
Lei no 13.786/2018, pois o contrato foi celebrado antes da entrada em vigor
do diploma normativo (27 de dezembro de 2018).
Consta no instrumento do contrato que “ocorrendo a
rescisão deste contrato por culpa do PROMISSÁRIO COMPRADOR
inadimplente, perderá este, em favor da PROMITENTE VENDEDORA a
multa não compensatória de 10% (dez por cento) do valor das quantias
pagas por conta, a título de cláusula penal, e mais 15% (quinze por cento)
desde logo fixado a título de indenização por gastos administrativos, sem
prejuízo da compensação pela fruição adiante convencionada e, na hipótese
de eventual crédito a ser devolvido ao PROMISSÁRIO COMPRADOR em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002366-62.2018.8.26.0390 -Voto no 15186
4
razão da rescisão, todos os valores serão atualizados monetariamente, e
sobre a devolução devida ao PROMISSÁRIO COMPRADOR não incidirão
juros de mora. A devolução de valores se dará em parcelas mensais, pelo
mesmo número das parcelas já pagas, excetuando da respectiva devolução o
valor da comissão de corretagem ora fixado em 6% (seis por cento), sobre o
valor deste contrato, assim como a taxa de expedição deste contrato, fixada
em 2%, sobre o valor total desta negociação. Tais condições são pactuadas
de comum acordo entre as partes e prevalecerão, inclusive, para o caso de
resolução do presente contrato por iniciativa do PROMISSÁRIO
COMPRADOR” (cláusula 15a fl. 22).
Entretanto, referida cláusula é nula de pleno direito,
porquanto estabelece, nos termos do artigo 51 do Código de Defesa do
Consumidor, obrigação iníqua, abusiva, colocando o consumidor em
desvantagem exagerada, além de estar em desacordo com o sistema de
proteção ao consumidor (incisos IV e XV), demandando a intervenção
judicial para repor os contratantes em condição paritária, respeitada a
equidade.
Não se nega aos contratantes a possibilidade de pré-
fixarem suas perdas e danos, como aqui ocorreu, para o caso de rescisão
unilateral da avença, porém a multa aqui ajustada quer nos parecer excessiva
por quebra do sistema legal protetivo do consumidor, ante a pulverização dos
custos de administração, publicidade, e venda, entre todas as unidades
integrantes da edificação, e a vantagem advinda à promitente vendedora com
a desistência do comprador, pois poderá vender o imóvel novamente,
valorizado, por maior preço.
No caso em exame, considerando o preço do imóvel R$

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002366-62.2018.8.26.0390 -Voto no 15186
5
48.000,00 e quantia desembolsada pela compradora R$ 7.561,77 afigura-se
razoável a retenção pela vendedora de 20% dos valores pagos pela
adquirente, porcentagem que compensa razoavelmente os prejuízos
decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com a jurisprudência:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
DESISTÊNCIA. O adiantamento realizado consistiu
arras confirmatórias e não meramente penitenciais,
cabendo a devolução ao comprador. RETENÇÃO
DE 20% DO VALOR PAGO, O QUE ATENDE
COM O OBJETIVO DE COBRIR DESPESAS
ADMINISTRATIVAS
DE
PUBLICIDADE
E
FORMALIZAÇÃO DE CONTRATO. SENTENÇA
REFORMADA.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(TJSP;

Apelação
Cível
1029430-37.2019.8.26.0576; Relator (a): Coelho
Mendes; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4a Vara
Cível; Data do Julgamento: 05/11/2019; Data de
Registro: 05/11/2019)
“RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE
VALORES E DANOS MATERIAIS - Rescisão do
contrato de venda e compra de imóvel, por
desistência
do
comprador

Sentença
de
procedência que declarou a rescisão do contrato e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002366-62.2018.8.26.0390 -Voto no 15186
6
determinou a devolução de 90% dos valores pagos
aos coautores, com incidência de juros de mora a
partir da citação
Insurgência da requerida.
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS
Ré que
deverá devolver a totalidade dos valores pagos
pelos coautores, de uma só vez, nos termos da
Súmula no 2 desta Corte, observada a retenção de
20% para ressarcimento dos prejuízos decorrentes
da própria rescisão contratual, por se mostrar
percentual razoável no caso. JUROS DE MORA
Observação quanto ao termo inicial que deve ser
fixado a partir do trânsito em julgado desta decisão
e não da citação, porquanto, nesta hipótese de
rescisão contratual, inexiste mora anterior da
vendedora
Jurisprudência assente do STJ.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS Fixação dentro
dos limites legais e razoável
Manutenção
necessária
-
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO, com observação.” (TJSP; Apelação
Cível 1010075-06.2018.8.26.0114; Relator (a):
Miguel Brandi; Órgão Julgador: 7a Câmara de
Direito Privado; Foro de Campinas - 2a Vara Cível;
Data do Julgamento: 13/11/2019; Data de Registro:
18/11/2019)
Sem razão a apelante quanto ao ressarcimento do valor

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002366-62.2018.8.26.0390 -Voto no 15186
7
desembolsado a título de comissão de corretagem. Isso porque não há
qualquer menção no contrato firmado entre as partes sobre o serviço de
corretagem e seu pagamento pela compradora.
Nesse sentido é o entendimento esposado pelo C. STJ no
julgamento do REsp no. 1.599.511/SP:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de
corretagem.” (REsp no 1.599.511/SP, j. de 24/08/2016, Rel. Min. Paulo de
Tarso Sanseverino).
Por fim, a apelante deu causa à instauração do feito, ao
deixar de rescindir o contrato amigavelmente, como solicitado pelas
compradoras. Em razão disso, a autora buscou a tutela jurisdicional. Logo,
aquela deve suportar as custas, despesas processuais e honorários
advocatícios.
Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso para assegurar à apelante a retenção de 20% dos valores pagos pela
compradora, inalterada a sucumbência diante do sucesso parcial do apelo, a
reduzir a condenação, base de cálculo da honorária do patrono vencedor.
J. B. PAULA LIMA
RELATOR