Tribunal: TJSP
Processo: 2236471-36.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Posse
Órgão julgador: Nelson Jorge Júnior
Órgão colegiado: 13a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-17
Data de publicação: 2020-06-17

Ementa:
IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
– Cumprimento de sentença – Acordo homologado judicialmente, para pagamento de parcelas vencidas e vincendas referentes a contrato de cessão de posse e promessa de compra e venda de imóvel celebrado com CDHU – Alegações de inépcia, excesso de execução e abusividade de cláusulas – Comprovação da inadimplência de longo prazo da cessionária –

Ementa:
IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
– Cumprimento de sentença – Acordo homologado judicialmente, para pagamento de parcelas vencidas e vincendas referentes a contrato de cessão de posse e promessa de compra e venda de imóvel celebrado com CDHU – Alegações de inépcia, excesso de execução e abusividade de cláusulas – Comprovação da inadimplência de longo prazo da cessionária – Rejeição:

– As alegações de inépcia, excesso de execução e abusividade de cláusulas, objeto de impugnação ao cumprimento de sentença, devem ser rejeitadas, ante a comprovação da inadimplência de longo prazo da cessionária, tanto com relação ao contrato de cessão de posse e promessa de compra e venda de imóvel celebrado com CDHU, quanto com relação ao acordo homologado judicialmente, para pagamento de parcelas vencidas e vincendas.

RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000441879
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2236471-36.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante MARIA
ISABEL DE SOUSA SANTOS, é agravado COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO
HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 13a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAUDURO PADIN
(Presidente) e ANA DE LOURDES COUTINHO SILVA DA FONSECA.
São Paulo, 17 de junho de 2020.
NELSON JORGE JÚNIOR
relator
Assinatura Eletrônica

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13a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
-- voto n. 19.963 --
Agravo de Instrumento n. 2236471-36.2019.8.26.0000
Agravante: Maria Isabel de Sousa Santos
Agravada: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do
Estado de São Paulo CDHU
Comarca: São Paulo 3a Vara Cível do Foro Reg. de Itaquera
Juíza de Direito: Daniella Carla Russo Greco de Lemos
IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
Cumprimento de sentença Acordo homologado judicialmente,
para pagamento de parcelas vencidas e vincendas referentes a
contrato de cessão de posse e promessa de compra e venda de
imóvel celebrado com CDHU Alegações de inépcia, excesso de
execução e abusividade de cláusulas
Comprovação da
inadimplência de longo prazo da cessionária Rejeição:
As alegações de inépcia, excesso de execução e abusividade de
cláusulas, objeto de impugnação ao cumprimento de sentença,
devem ser rejeitadas, ante a comprovação da inadimplência de
longo prazo da cessionária, tanto com relação ao contrato de
cessão de posse e promessa de compra e venda de imóvel
celebrado com CDHU, quanto com relação ao acordo homologado
judicialmente, para pagamento de parcelas vencidas e vincendas.
RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos etc.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento
interposto da respeitável decisão copiada a fls. 134/139, que rejeitou a
impugnação ofertada pela executada, no cumprimento de sentença movido
por Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de
São Paulo CDHU contra Marcelo Passos de Souza e Maria Isabel de
Sousa Santos, condenando a parte executada ao pagamento das despesas
processuais e honorários da fase de execução, fixados em 10% sobre o
valor do débito, observada a gratuidade da justiça.

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Agrava a executada Maria Isabel de Sousa
Santos, sustentando tratar-se de cumprimento de sentença movido pela
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São
Paulo CDHU, referente a descumprimento de acordo judicial celebrado
entre as partes, pelo qual a agravante se comprometera a quitar as
prestações em atraso, referentes ao financiamento do imóvel.
Defende o acolhimento da impugnação ao
cumprimento de sentença, alegando inépcia da inicial, que não descreve
exatamente a quantia objeto da execução, apenas fazendo referência a
“débito de acordo” e juntando planilha no valor de R$ 4.476,34, ao passo
que o valor da causa é de R$ 15.828,76. Alega excesso de execução,
devendo o cumprimento de sentença se limitar ao período e parcela
previstos no acordo, a ser apurado pelo contador judicial. Entende que o
valor das parcelas previstas no acordo não pode ser acrescido
posteriormente, sob pena de abusividade, e defende também a exclusão
dos honorários e demais ônus da sucumbência, por ser beneficiária da
gratuidade da justiça.
Alega a abusividade das cláusulas do acordo,
tais como de imediata reintegração de posse como consequência do
inadimplemento, representando vantagem manifestamente excessiva.
Defende a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, e defende
também a impossibilidade de perda da integralidade das parcelas pagas,
por ser vedado o enriquecimento ilícito. Alega a impossibilidade de
reintegração de posse até a devolução dos valores pagos, constituindo
cláusula abusiva.
Invoca o direito à indenização ou retenção
por benfeitorias, tais como pintura interna, troca de portas e piso de sala,
quarto e banheiro. Alega ter feito benfeitorias úteis e necessárias, para
melhor conservação do imóvel, e o fato de ser possuidora de boa-fé

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conforme art. 1.219 do Código Civil. Requer o provimento do recurso, a
fim de reformar a r. decisão recorrida.
O recurso é tempestivo, dispensado de
preparo, por ser a executada beneficiária da gratuidade da justiça (fls.
109), e foi recebido com a concessão do efeito suspensivo pretendido.
O prazo para contraminuta transcorreu “in
albis”.
É o relatório.
I.
Companhia
de
Desenvolvimento
Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo
CDHU iniciou
cumprimento de sentença com pedido de reintegração de posse contra
Marcelo Passos de Souza e Maria Isabel de Sousa Santos, em razão de
descumprimento de acordo, a fim de cobrar as parcelas vencidas e
vincendas, por força de cláusula contratual de vencimento antecipado.
Requereu, caso não purgada a mora, conforme previsão no acordo, fosse
determinada a desocupação do imóvel e restituição à exequente no prazo
de 60 dias.
Juntou aos autos o contrato (fls. 44 e
seguintes), termo de acordo (fls. 55/56), decisão homologatória (fls. 57) e
planilhas de débito (fls. 58/61).
Intimada,
a
executada
Maria
Isabel
apresentou impugnação (fls. 81/108), manifestando-se a exequente (fls.
113/119), e sobreveio decisão, no sentido da rejeição da impugnação.
Dessa r. decisão, foi interposto este agravo, que não comporta provimento.
Na origem, verifica-se ter sido celebrado entre

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as partes contrato de cessão de posse e promessa de compra e venda de
imóvel e outras avenças (fls. 44/49), celebrado em 24/07/2002 (fls. 49),
no qual havia a previsão de rescisão do contrato, dentre outras hipóteses,
pela falta de pagamento de 3 prestações, consecutivas ou não (fls. 46).
Encontrando-se a cessionária em débito com relação ao período entre
01/2005 e 06/2016, celebraram acordo (fls. 55/56), que foi objeto de
homologação judicial (fls. 57).
E a impugnação apresentada pela executada
comportava mesmo rejeição.
De fato, a alegação de inépcia da inicial, por
supostamente não descrever exatamente a quantia objeto da execução,
não podia ser acolhida. Da leitura da peça copiada a fls. 15 e seguinte,
bem como do termo de acordo, depreende-se que houve o vencimento
antecipado também das parcelas vincendas, à medida que não só a
agravante não arcou com os pagamentos das parcelas em atraso objeto do
acordo, mas também não efetuou os pagamentos de parcelas regulares,
que se venceram desde então, e que também foram objeto de disciplina no
acordo.
Assim constou do item “2” do termo de
acordo: “A parte convidada pagará o saldo de acordo de R$ 13.394,76 em
192 parcelas de R$ 69,76, reajustadas mensalmente pelo índice da
poupança, junto com o boleto mensal da prestação que ficará no total de
R$ 228,16 cada um, todo dia 10 de cada mês, a partir de 10/08/2016,
cujas prestações mensais mantêm-se os seus reajustes anuais nos termos
contratuais” (fls. 55). Ademais, todas as parcelas em débito estão
discriminadas nas planilhas a fls. 58/61.
Também não há que se cogitar acerca de
excesso de execução, pois, conforme mencionado, as parcelas vincendas

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também foram objeto de previsão no acordo, podendo ser exigidas em
conjunto com as que se encontram em atraso no momento da celebração.
Não bastasse, não se verifica o acréscimo de honorários sucumbenciais no
cálculo, mas apenas dos honorários referentes ao cumprimento de
sentença, arbitrados pelo juízo na decisão que rejeitou a impugnação em
10% do valor do débito, suspensa a exigibilidade em razão de ser a
executada beneficiária da gratuidade da justiça, conforme art. 98, §§ 2o e
3o, do Código de Processo Civil.
Também não se entrevê a abusividade da
previsão de reintegração de posse, no item “4” do acordo, pelo qual “O
inadimplemento de uma das parcelas implicará no vencimento antecipado
das demais e configurará de pleno direito o descumprimento do presente
acordo, autorizando a propositura de ação de execução de título judicial,
para que o executado, no prazo de 15 dias, a partir da citação, venha em
juízo purgar a mora, ficando desde já consignado que, não o fazendo, o
compromisso de venda e compra estará rescindido de pleno direito, com a
consequente retomada da posse do imóvel, tendo o executado o prazo de
560 dias para desocupá-lo” (fls. 55).
De fato, estando rescindido o contrato,
conforme previsão contratual, por culpa da cessionária inadimplente, é de
rigor que seja a cedente reintegrada na posse do bem, uma vez que não há
mais contrato que permita que ocupe o imóvel de forma legítima.
E também não há que se cogitar de
enriquecimento sem causa da agravada, no caso concreto, à medida que a
agravante habita o imóvel desde a entrega das chaves, em 24/07/2002
(fls. 52), e se encontra em mora com as parcelas contratuais praticamente
desde 2005, e mesmo tendo celebrado acordo em 2016 para quitação das
parcelas vencidas e vincendas, novamente não cumpriu com os
pagamentos necessários, como se vê da notificação extrajudicial (fls. 53).

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Assim, não obstante a previsão contida no
art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, de que: “Nos contratos de
compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações,
bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de
pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações
pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a
resolução do contrato e a retomada do produto alienado”, no caso não há
que ser reconhecida a abusividade.
Como bem pontuou a MM. Juíza de Direito, a
agravante ocupa o imóvel desde a entrega das chaves e pagou apenas
parte do débito, de sorte que as parcelas pagas compensarão o tempo pelo
qual usufruiu do bem independentemente de pagamento. E ainda que,
embora se trate de empreendimento com caráter social, não é possível a
manutenção da parte inadimplente de forma gratuita no imóvel,
indefinidamente, inclusive sob pena de tratamento desigual com relação
aos demais cessionários, também de baixa renda, que cumprem com o
pagamento das prestações.
Por fim, as benfeitorias que a agravante alega
ter feito no imóvel, além de não comprovadas, não poderiam ensejar
direito à indenização ou retenção, por se tratar de pintura interna, troca
de portas e piso de sala, quarto e banheiro, que, a princípio, constituiriam
benfeitorias destinadas ao aformoseamento do imóvel, e, portanto
voluptuárias.
Nessa medida, é de rigor acrescentar que
constitui hipótese de rescisão contratual a realização de “qualquer obra
que importe em modificação ou alteração na estrutura do imóvel, inclusive
paredes, exceto benfeitorias no tocante a pisos, azulejos e luminárias” sem
a autorização da cedente (fls. 46), não havendo qualquer indicação que as

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alterações que podiam ser realizadas pela agravante independentemente
de autorização tenham sido feitas na qualidade de benfeitorias necessárias
ou ao menos úteis, a justificar seu pleito, fundamentado no art. 1.219 do
Código Civil.
II. Diante do exposto, nega-se provimento
ao recurso.
Nelson Jorge Junior
-- Relator --