Tribunal: TJSP
Processo: 1000856-64.2019.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL - Ação de execução de título executivo extrajudicial decorrente de despesas condominiais - Imóvel dado em garantia de alienação fiduciária - Inclusão do credor fiduciário no polo passivo - Oposição de embargos à execução - Sentença de improcedência - Apelo do banco embargante - Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) no 2166423-86.2018.8.26.0000 - Inaplicabilidade,

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL - Ação de execução de título executivo extrajudicial decorrente de despesas condominiais - Imóvel dado em garantia de alienação fiduciária - Inclusão do credor fiduciário no polo passivo - Oposição de embargos à execução - Sentença de improcedência - Apelo do banco embargante - Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) no 2166423-86.2018.8.26.0000 - Inaplicabilidade, ao caso concreto, da Lei no 13.465/17, que alterou dispositivos da Lei no 9.514/97 - Credor fiduciário que consolidou a propriedade do imóvel em seu nome - Legitimidade passiva para a execução - Caráter propter rem da obrigação - Sentença mantida - Litigância de má-fé não configurada - Apelação desprovida

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000391323
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000856-64.2019.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que é apelante BANCO DO
BRASIL S/A, é apelado RESIDENCIAL BELA AMÉRICA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E JAYME DE
OLIVEIRA.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000856-64.2019.8.26.0071 -Voto no 15.966
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VOTO No 15.966
APELAÇÃO No 1000856-64.2019.8.26.0071
COMARCA: BAURU (1a VARA CIVEL)
APELANTE: BANCO DO BRASIL S/A
APELADA: RESIDENCIAL BELA AMÉRICA
JUIZ DE PRIMEIRO GRAU: MARCELO ANDRADE MOREIRA
PROCESSUAL CIVIL - Ação de execução de título executivo extrajudicial
decorrente de despesas condominiais - Imóvel dado em garantia de
alienação fiduciária - Inclusão do credor fiduciário no polo passivo -
Oposição de embargos à execução - Sentença de improcedência - Apelo
do banco embargante - Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas
(IRDR) no 2166423-86.2018.8.26.0000 - Inaplicabilidade, ao caso
concreto, da Lei no 13.465/17, que alterou dispositivos da Lei no 9.514/97
- Credor fiduciário que consolidou a propriedade do imóvel em seu nome
- Legitimidade passiva para a execução - Caráter propter rem da
obrigação - Sentença mantida - Litigância de má-fé não configurada -
Apelação desprovida
A sentença de fls. 128/131, cujo relatório é adotado,
julgou improcedentes os embargos à execução, condenando o embargante ao
pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios
do patrono da parte embargada no percentual de 10% sobre o valor atualizado
da execução, nos termos do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil,
observada a ordem de prosseguimento nos autos da execução.
Apela o embargante (fls. 134/138) sustentando, em
resumo, que os embargos comportam acolhimento, considerando que pelos
próprios documentos juntados pelo exequente é possível constatar que o
imóvel está registrado em nome de outrem, que está apenas penhorado a seu
favor, que, na qualidade de credor fiduciário, não pode ser prejudicado por
dívida do devedor fiduciante e que não se pode atribuir a ele a
responsabilidade pelas despesas condominiais se sequer fez uso da garantia,
visto se tratar apenas de proprietário fiduciário e não de proprietário
convencional. Pede, assim, a reforma da decisão e, em caráter sucessivo, que
“na remota hipótese de se admitir a presente execução, necessário realizar uma perícia contábil para inferir
se os cálculos da execução estão em conformidade com a legislação aplicável à espécie” ainda mais
que “não há também nenhum documento que fundamente os índices utilizados para a elaboração dos
cálculos trazidos pelo exequente nos autos principais”.
O recurso foi regularmente processado e respondido (fls.
144/159), com pedido de não conhecimento pelo princípio da dialeticidade e,
em caráter sucessivo, de desprovimento e de condenação do apelante nas
penas por litigância de má-fé (artigos 79, 80 e 81 do Código de Processo
Civil) e de majoração dos honorários fixados em primeiro grau.

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É o relatório.
Rejeita-se a preliminar de inadmissibilidade arguida em
contrarrazões, considerando que o recurso preenche os requisitos formais do
artigo 1.010 do Código de Processo Civil e que as razões de apelação estão a
questionar, ainda que de forma genérica, os fundamentos utilizados na
sentença, nada estando, pois, a justificar o reconhecimento de sua
imprestabilidade ou a caracterizar afronta ao princípio da dialeticidade.
A apelada-embargada Residencial Bela América propôs
ação de execução de título extrajudicial de cotas condominiais (processo no
1015779-32.2018.8.26.0071) contra Débora Camila Silvestre Venancio
alegando que esta é proprietária do imóvel residencial situado na Avenida
Dirceu José Gobbi, no 1-10, bloco 01, apartamento 104, bairro Reserva Belas
Nações, Bauru/SP, matrícula no 118.253, 1o Oficial de Registro de Imóveis e
Anexos de Bauru (fls. 119/120 da execução) e, nessa qualidade, ser
responsável pelas despesas de condomínio e eventuais rateios aprovados sob
sua responsabilidade vencidos em 16/11/2017, 10/12/2017, 10/01/2018,
10/02/2018, 10/03/2018, 10/04/2018, 10/05/2018, 10/06/2018 e 10/07/2018,
os quais totalizam, à época da distribuição da execução, R$ 3.454,32 (três mil
e quatrocentos e cinquenta e quatro reais e trinta e dois centavos), somadas às
que se vencerem no decorrer do processo.
Em acolhimento a pedido formulado pela exequente (fls.
113/117 da execução), o juízo de primeiro grau determinou a inclusão do ora
apelante Banco do Brasil S/A no polo passivo da execução, já que “em 10 de
outubro de 2018, foi consolidada a propriedade para o Credor Fiduciário, Banco do Brasil, conforme
matrícula em anexo, ação ajuizada em 20 de julho de 2018, antes da consolidação. Por se tratar de cotas
condominiais, segue: O débito ora executado é de um período anterior a consolidação e se estende após
esta, como o Exequente não tem conhecimento de procedimento administrativo ou judicial de retomado do
imóvel, e que no futuro, poderia acabar por responsabilizar um ou outro dos Executados pelo débito, se faz
prudente e necessário que figura no polo passivo da presente Execução, o ATUAL PROPRIETÁRIO DO
IMÓVEL, Banco do Brasil (QUE JÁ NÃO É MAIS CREDOR FIDUCIÁRIO E SIM PROPRIETÁRIO),
conforme se verifica acima Av.2.118.253 datada de 10 de Outubro de 2018” (fl. 121).
Opostos embargos à execução pelo ora apelante Banco do
Brasil S/A, processo no 1000856-64.2019.8.26.0071, sobreveio a seguinte
decisão: “Fls. 132: Embora os Embargos à Execução não tenham sido recebidos com efeito suspensivo,
houve naquele depósito do valor total da dívida aqui executada (fl. 13 dos embargos garantia
do juízo). Além disso, a matéria de defesa nos embargos é a ilegitimidade do Banco do Brasil
(embargante) para responder pelas taxas condominiais executadas. Deste modo, entendo prudente que se
aguarde decisão final dos Embargos, suspendendo a presente execução, cabendo à serventia diligenciar
regularmente para aferição do andamento. Intime-se”.
Contestados os embargos (fls. 27/42), sobreveio a
sentença: “BANCO DO BRASIL S/A ajuizou embargos de execução em face de RESIDENCIAL BELA

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AMÉRICA. Alegou que, com os próprios documentos juntados pela exequente, é possível aduzir que o imóvel
está registrado em nome de outrem, estando este apenas penhorado pela instituição financeira. Arguiu que o
credor fiduciário não deixa ser prejudicado pelo inadimplemento do devedor fiduciante, e que não se pode
implementar a responsabilidade ao credor fiduciário pelo débito condominial. Requereu que os embargos
sejam julgados procedentes, e a ação n° 1015779-32.2018.8.26.0071 seja extinta. Os embargos foram
recebidos para discussão, sem efeito suspensivo (fls. 24). A embargada apresentou contestação (fls. 27/42).
Alegou que o embargante não é mais credor fiduciário e sim proprietário do bem, tendo em vista a
consolidação da propriedade e que, ao adquirir um imóvel, o novo comprador se responsabiliza totalmente
pelas dívidas passadas do condomínio. Arguiu que o embargante, como proprietário, não pode negar
responsabilidade sobre a dívida condominial, tendo em vista seu direito real sobre o bem. Requereu a
improcedência dos presentes embargos. A ré apresentou indicação de provas (fls. 124/126). O autor
manifestou-se (fls. 127). É o relatório. DECIDO. A matéria controvertida é exclusivamente de direito e não
há necessidade de produção de outras provas. Assim sendo, passo ao julgamento antecipado da lide, nos
Oficial de Registro de Imóveis desta cidade e Comarca, em favor do embargante. Com efeito, inegável a
responsabilidade do embargante pelo pagamento das despesas condominiais e demais rateios aprovados, a
partir de 18/09/2018, uma vez que já não figurava mais como mero credor fiduciário, mas como verdadeiro
proprietário do imóvel. Ademais, diante da natureza da obrigação discutida, o embargante também é
responsável pelas despesas condominiais que se venceram antes da consolidação da propriedade, eis que,
ao fazer uso de seu direito creditício, passou a arcar também com os ônus incidentes sobre o bem. É o que se
extrai do art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/97: "§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas,
contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel,
cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário
vier a ser imitido na posse'. Portanto, antes de fazer uso do direito de consolidação da propriedade, o
embargante não era responsável pelos débitos condominiais pretéritos. Porém, ao consolidar a propriedade
em seu favor, assumiu tais dívidas, de natureza propter rem. Ademais, não tendo o embargante demonstrado
embaraço no ingresso na posse do imóvel, presume-se que esta ocorreu com a consolidação da propriedade.
Desta feita, deverá a execução prosseguir em relação ao embargante. Diante do exposto, JULGO
IMPROCEDENTE o pedido dos embargos à execução movidos por BANCO DO BRASIL em face de
RESIDENCIAL BELA AMÉRICA. Em face da sucumbência, deverá o embargante arcar com o pagamento
das custas e despesas processuais, bem como com os honorários advocatícios do patrono da parte
embargada, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da execução, nos termos do artigo 85, § 2o do Código
de Processo Civil. Prossiga-se nos autos da execução”.
O apelo não comporta acolhimento.
De início, relevante mencionar a tese fixada pela Turma
Especial - Privado 3 deste Tribunal de Justiça, no julgamento do Incidente de
Resolução de Demandas Repetitivas no 2166423-86.2018.8.26.0000: “A
alteração introduzida pela Lei no 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei no 9.514/97 tem aplicação restrita aos
contratos celebrados sob a sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em
vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade, em momento posterior ao seu início de
vigência” (Relator designado Desembargador Bonilha Filho, 25.11.2019).
Considerando o julgamento supramencionado, não se
aplica ao caso a Lei no 13.465/17, que alterou dispositivos da Lei no 9.514/97,
uma vez que sua entrada em vigor, 11 de julho de 2017, é posterior à
celebração do contrato firmado entre o banco apelante e a também executada
Débora Camila Silvestre Venancio, considerando que o imóvel foi dado em
alienação fiduciária ao apelante em garantia ao pagamento da importância à
época de R$ 97.476,46, cuja averbação no 1/118.253 foi realizada em 29 de
abril de 2016 e, portanto, anterior à alteração supra.
Não se desconhece que, em regra, o devedor fiduciante é

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responsável pelos débitos oriundos do imóvel e que a responsabilidade do
credor fiduciário é adstrita à hipótese da consolidação da propriedade e a
consequente imissão na posse, nos termos do artigo 27, § 8o, da Lei no
9.514/97 (Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e
quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido
transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na
posse) e artigo 1.368-B, “caput” e parágrafo único, do Código Civil (A alienação
fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu
cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei no 13.043, de 2014). Parágrafo único. O credor fiduciário que se
tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da
propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena,
passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais
e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data
em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei no 13.043, de 2014)).
Não se desconhece também, como acertadamente
enfatizado na sentença, que “antes de fazer uso do direito de consolidação da propriedade, o
embargante não era responsável pelos débitos condominiais pretéritos. Porém, ao consolidar a propriedade
em seu favor, assumiu tais dívidas, de natureza propter rem” e, considerando, sobretudo, que
“não tendo o embargante demonstrado embaraço no ingresso na posse do imóvel, presume-se que esta
ocorreu com a consolidação da propriedade. Desta feita, deverá a execução prosseguir em relação ao
embargante”.
A corroborar tal entendimento, verifica-se que o apelante
busca a reforma da sentença para que haja o reconhecimento de sua
ilegitimidade passiva, sem, no entanto, alegar que não tem a posse direta do
imóvel, de tal sorte que sua omissão ratifica a tese adotada na sentença, visto
que não impugnada a matéria de maneira específica.
Soma-se a isso que os débitos objeto da ação de execução
têm natureza propter rem, ou seja, existem em razão da coisa e não em função de
qualquer obrigação de caráter pessoal, o que permite ao credor exercer o
direito de cobrança contra quem esteja na posse ou contra o proprietário.
Nesse sentido, aliás, já decidiram o Superior Tribunal de
Justiça e este Egrégio Tribunal, inclusive esta Câmara:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
IMÓVEL.
PAGAMENTO.
RESPONSABILIDADE.
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
DEVEDOR
FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997. 1.
Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e
3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no
contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem
responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente
com o devedor fiduciante. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em
garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das
despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto
estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente
responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se
consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do
bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o

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imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos
condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem
(por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode
responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a
posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado
improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido” (REsp
1696038/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Boas
Cueva, 3a Turma, 28.8.2018)
Execução. Despesas condominiais. Ação proposta em face da credora
fiduciária. Possibilidade. Caráter propter rem. Consolidação da
propriedade em nome da credora fiduciária devidamente registrada na
matrícula do imóvel. Legitimidade passiva. Decisão mantida. Recurso
improvido
(Agravo
de
Instrumento
no
2004920-85.2020.8.26.0000,
Relator
Desembargador Walter Exner, 10.3.2020)
Embargos à execução - Execução de despesas condominiais - Credor
fiduciário que consolidou a propriedade do imóvel em seu nome é parte
legítima para responder pelos seus débitos - Apelo provido
(Apelação no 1049515-25.2016.8.26.0002, Relatora
Desembargadora Silvia Rocha, 09.5.2018)
Despesas condominiais. Cobrança. Ação movida contra o credor
fiduciário. Procedência. Unidade vendida a terceiro com cláusula de
alienação fiduciária em garantia. Mora dos fiduciantes e consolidação
da propriedade e posse plenas nas mãos da credora. Decisão
jurisdicional para reintegração de posse do imóvel em favor da credora.
Obrigação 'propter rem'. Responsabilidade da proprietária da unidade
geradora
das
despesas,
ressalvado
o
direito
de
regresso.
Reconhecimento. Prevalência da situação jurídica estampada na
matrícula do imóvel. Sentença mantida. Recurso desprovido. No caso,
havendo demonstração de que o contrato de compra e venda da unidade
condominial, com cláusula de alienação fiduciária, restou rescindido por
força da mora dos fiduciantes, com decisão jurisdicional para
reintegração de posse em favor da credora fiduciária, responde a
proprietária plena pelas despesas condominiais pendentes, sendo
irrelevante de que ainda não tenha obtido a posse direta do apartamento.
Diante da natureza da dívida condominial e suas características, sendo a
obrigação perante o condomínio daquele que ostenta a condição de
titular de direitos reais sobre o imóvel, tem-se a legitimidade passiva da
apelante, cabendo-lhe, em sendo o caso, o direito de regresso
(Apelação no 1074408-48.2014.8.26.0100, Relator
Desembargador Kioitsi Chicuta, 30.6.2016)
Considerando que da matrícula do imóvel consta que a
devedora foi constituída em mora e que em seguida a propriedade foi
consolidada ao apelante, à época credor fiduciário, prevalece o último registro
para fins de publicidade e eficácia, não havendo, portanto, nenhum reparo a
ser feito na sentença, sendo o recorrente parte legítima para responder pela
cobrança dos débitos, antes e após a consolidação da propriedade, indicados
na petição inicial da ação de execução, a qual deverá ter prosseguimento,
observado o valor já depositado.
Não procedem os pedidos de extinção da execução e de
produção de perícia contábil para que seja averiguado se os cálculos da

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exequente estariam em conformidade com a legislação aplicável à espécie,
visto que, como bem esclarecido em sede de contrarrazões, “conforme elencado no
Artigo 917, a simples alegação do Apelante não se enquadra das hipóteses do parágrafo segundo, e de
cumprir o que dispõe o parágrafo terceiro, deixando de apontar os supostos excesso: apresentando
demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo. Se esta “errado” o cálculo nos dizeres do
Embargante, deixou de indicar onde, até porque a planilha ora em anexo, traz DETALHADAMENTE os
valores cobrados, principal, multa, juros, correção, despesas e honorários”.
Logo, não se vislumbra justificativa plausível para não
acolher o cálculo ofertado pela exequente-embargada, bem como para
designar realização de perícia, visto que sequer se conhece o eventual excesso
de execução, dada a ausência de impugnação específica pelo recorrente.
Na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil
(“O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho
adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2o a 6o, sendo vedado
ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os
respectivos limites estabelecidos nos §§ 2o e 3o para a fase de conhecimento”), fica majorada a
verba honorária, de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) do
valor atualizado da execução.
Por fim, não caracterizada a litigância de má-fé do
recorrente, como afirmado pela apelada, já que não configurada a prática de
nenhuma das condutas previstas no artigo 80 do Código de Processo Civil,
rejeita-se o pedido de imposição de sanção de tal natureza.
Ante o exposto, o voto é no sentido de se negar
provimento à apelação.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator