Tribunal: TJSP
Processo: 2125627-19.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Contratos Bancários
Órgão julgador: Jacob Valente
Órgão colegiado: 12a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-19

Ementa:
*Agravo de Instrumento – Execução de título extrajudicial – Insurgência contra ordem de imissão na posse dos arrematantes – Existência de embargos à arrematação que não impedem a imissão, na medida em que negada a atribuição de efeito suspensivo aos embargos por decisão ratificada por esta Turma Julgadora – Dificuldades na identificação das unidades não verificada, já tendo sido, inclusive,

Ementa:
*Agravo de Instrumento – Execução de título extrajudicial – Insurgência contra ordem de imissão na posse dos arrematantes – Existência de embargos à arrematação que não impedem a imissão, na medida em que negada a atribuição de efeito suspensivo aos embargos por decisão ratificada por esta Turma Julgadora – Dificuldades na identificação das unidades não verificada, já tendo sido, inclusive, concluídas as imissões – Inadmissibilidade de se trazer para os autos da Ação de Execução questões ligadas à cobrança ou responsabilidade pelos débitos pretéritos que recaem sobre os imóveis arrematados, posto já haver manifestação judicial sobre essa responsabilidade – Eventuais descumprimentos desse parâmetro que deve ser objeto de questionamento pela via própria – Hipótese de manutenção íntegra da decisão recorrida, prejudicado o pleito alternativo de concessão de prazo para desocupação ante a informação de cumprimento dos mandados – Agravos de instrumento desprovidos.*

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000114707
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2125627-19.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante JORGE
CHAMMAS NETO, é agravado BANCO BRADESCO S/A.
ACORDAM, em 12a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JACOB VALENTE (Presidente), TASSO DUARTE DE MELO E SANDRA
GALHARDO ESTEVES.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
JACOB VALENTE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Comarca: São Paulo - voto no 31393
Voto no 31393
Agravos de Instrumento nos 2125627-19.2019.8.26.0000 e
2129981-87.2019.8.26.0000
Comarca: São Paulo
Agtes.: Indústrias Reunidas São Jorge S/A e Jorge Chammas
Neto.
Agdo.: Banco Bradesco S/A.
*Agravo de Instrumento
Execução de
título extrajudicial Insurgência contra
ordem
de
imissão
na
posse
dos
arrematantes
Existência de embargos à
arrematação que não impedem a imissão, na
medida em que negada a atribuição de
efeito
suspensivo
aos
embargos
por
decisão
ratificada
por
esta
Turma
Julgadora Dificuldades na identificação
das unidades não verificada, já tendo
sido, inclusive, concluídas as imissões
Inadmissibilidade de se trazer para os
autos
da
Ação
de
Execução
questões
ligadas à cobrança ou responsabilidade
pelos débitos pretéritos que recaem sobre
os imóveis arrematados, posto já haver
manifestação
judicial
sobre
essa
responsabilidade

Eventuais
descumprimentos desse parâmetro que deve
ser objeto de questionamento pela via
própria Hipótese de manutenção íntegra
da
decisão
recorrida,
prejudicado
o
pleito alternativo de concessão de prazo
para desocupação ante a informação de
cumprimento dos mandados
Agravos de
instrumento desprovidos.*
1) Cuida-se de dois recursos de
agravo
de
instrumento
interpostos
contra
decisão
proferida em ação de execução de título extrajudicial
ajuizada por Banco Bradesco S/A, que determinou a
expedição de mandados de imissão na posse de todos os
conjuntos
comerciais
arrematados,
determinando
o
acompanhamento da diligência por perito judicial ante a
necessidade de delimitação da área de cada unidade e a
realização de obras para a correta individualização. O

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mesmo
despacho
deixou
de receber exceção de pré-
executividade
apresentada,
sob
alegação
de
que
a
descrição da suposta fraude não caracteriza nulidade
formal da arrematação, referindo-se a fatos posteriores.
O primeiro agravo foi interposto por
Indústrias
Reunidas
São
Jorge
S/A
(AI
no
2129981-87.2019.8.26.0000),
sob
alegação
de
que
o
'decisum'
considerou
que
a
responsabilidade
dos
arrematantes
pelos
débitos
pretéritos
não
importa
obstáculo à imissão, mas apenas permite ao condomínio
credor postular a obrigação junto aos arrematantes.
A agravante sustenta, em resumo, não
ser o caso de concretizar a imissão dos arrematantes na
posse dos imóveis porque existem embargos à arrematação
em curso. Ademais, a arrematante Sincomaco já teria posse
indireta sobre a unidade adquirida e o arrematante
Melquisedec já teria ajuizado ação própria contra o
Consulado do Chipre.
Informa que foram ajuizados 8 (oito)
embargos à arrematação relativos às unidades alienadas
judicialmente, dos quais apenas um foi julgado, estando
em fase de recebimento do recurso de apelação; dos oito
embargos, em 5 (cinco) deles afirma estar sendo feita
nova avaliação para efeito de verificar eventual preço
vil. Nos cinco embargos que elenca, entende não ser o
caso de imissão na posse.
Discute,
por
fim,
não
ter
sido
concedido prazo para a imissão, considerando razoável
conferir 60 (sessenta) dias para tanto.
Jorge Chammas Neto, por seu turno,
também interpôs agravo de instrumento contra essa decisão
(Agravo de Instrumento no 2125627-19.2019.8.26.0000).
igualmente
sustentou
a
existência
de
embargos
à
arrematação pendentes de julgamento, que impediriam a
pronta imissão dos arrematantes na posse dos imóveis,
inclusive porque existiriam áreas indivisíveis, sendo
prudente prévia constatação.
Também
sustenta,
de
forma
pouco
clara, porém, que as cotas condominiais estariam sendo
cobradas indevidamente, a despeito da prévia determinação

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de que por elas respondam os arrematantes. Considera
fraude suposta cobrança que deveria, em verdade, ser
direcionada aos arrematantes, mas não estaria sendo
assim. Afirma existência de “contrato criminoso para
fraudar os termos da arrematação e a própria Assembleia”
(fls. 11) .
Traz à baila cláusula de 'Instrumento
Particular de Transação sobre Débitos Condominiais e
Outras Avenças' celebrado entre o condomínio e os
arrematantes, que atribuiu responsabilidade à executada
'Indústrias Reunidas São Jorge S/A' (cláusula 6.1.1).
Considera ter havido 'fraude ao edital' (fls. 12).
Negada
atribuição
de
efeito
suspensivo
(fls.
738/740
do
AI
no
2129981-87.2019.8.26.0000 e fls. 721/722 e 735/737 do AI
no
2125627-19.2019.8.26.0000),
vieram
aos
autos
contrarrazões a fls. 745/751 e 744/753, respectivamente,
em ambas postulando manutenção da decisão agravada,
ressaltando que os ocupantes das unidades é que poderiam
se insurgir contra a falta de concessão de prazo, e não
os recorrentes.
Solicitadas informações ao MM. Juiz
da causa, especificamente sobre eventual cumprimento dos
mandados de imissão na posse (fls. 759), vieram aos autos
o ofício de fls. 766 e 778 e cópia dos mandados e dos
autos de imissão na posse (fls. 767/816 e 779/828,
respectivamente).
É o relatório do necessário.
2) Antes de tudo, conveniente que se
decida por um único acórdão ambos os agravos de
instrumento interpostos contra a mesma decisão, evitando-
se, assim, contradições.
Pois bem. De início, insta transcrever a
decisão que analisou o pleito de atribuição de efeito
suspensivo no Agravo de Instrumento no 2129981-87.2019:
“Vistos.
A
despeito
da
combatividade

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demonstrada pela agravante, a hipótese
dos autos não justifica a atribuição do
postulado efeito suspensivo.
É que a discussão travada pelo
agravante está centrada na tentativa de
impedimento do cumprimento de imissão na
posse
dos
imóveis
arrematados,
entre
outros argumentos, em razão dos mesmos se
encontrarem ocupados por locatários e
cessionários. Postulam, ainda, concessão
de 'prazo razoável de sessenta dias para
desocupação' (fls. 11).
Entretanto, e s.m.j., tal questão,
'prima
facie',
diz
respeito
aos
arrematantes e não à devedora, na medida
em que cada caso deverá ser analisado
individualizadamente,
e
eventuais
contratos regulares serão preservados,
subrogando-se,
os
arrematantes,
na
posição
contratual
do
antigo
proprietário.
Não se vislumbra óbice à execução da
medida que permita a concessão da ordem
suspensiva.
Acrescenta-se o fato de que, tal
como já aventado nos autos em momento
anterior,
nenhum
dos
embargos
à
arrematação, pendentes de instrução e
julgamento,
recebeu
a
atribuição
de
efeito
suspensivo,
conforme
observado
pelo magistrado 'a quo' às fls. 711. E
neles
é
que
tal
medida
deve
ser
discutida.
O efeito suspensivo, repita-se, deve
ser examinado (e, ao que parece já o foi)
em cada um dos embargos à arrematação, e,
inexistindo óbice, a ordenação de imissão
na posse dos imóveis arrematados, em sede
de execução, é medida regular.
Sem entrar, portanto, no mérito do

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recurso interposto, por ora basta dizer
que não estão presentes os requisitos que
permitiriam
suspender
a
eficácia
da
decisão recorrida.
Por fim, e desde já, se anota que a
pendência
dos
diversos
embargos,
nos
quais, em tese, até poderá haver o
desfazimento da venda pública, permite
concluir que, se, eventualmente, houver
necessidade
de
retorno
da
situação
anterior, e até mesmo a imposição de
indenizações decorrentes de tal reversão,
não há qualquer indício de que o banco
agravado não tenha condições de responder
por tais ônus, o que assegura a conclusão
de que não há receio de qualquer prejuízo
à agravante.
Fica,
pois,
negado
o
efeito
suspensivo postulado” (fls. 738/740).
A decisão proferida no outro agravo
(2125627-19.2019) foi bastante parecida (fls. 721/722),
e, depois de pedido de reconsideração, veio complementada
pela decisão de fls. 735/737, do seguinte teor:
“Vistos.
Diante da negativa de atribuição de
efeito suspensivo ao agravo interposto
(fls. 721/722), o recorrente apresenta
petição reiterando o pedido do referido
efeito e repisando na tese de suposto
descumprimento de ordem judicial (fls.
724/730).
Relata
dificuldade
na
identificação das unidades condominiais,
já que haveriam áreas 'indivisíveis'.
Considera haver risco de prejuízo a
terceiros.
Por
mais
que
se
louve
a
combatividade do agravante, impossível
deixar de considerar o fato de que o

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pedido de suspensão geral das imissões na
posse foi feito nos autos da ação de
execução, a despeito de existirem 8
(oito) embargos à arrematação ajuizados,
nos quais, como bem ressaltou o MM. Juiz
no despacho agravado, não foi concedido
efeito suspensivo.
A isso equivale dizer que cada
imóvel arrematado pode ser entregue ao
seu respectivo arrematante.
A petição ora apresentada dá conta
de
supostas
irregularidades
no
cumprimento das ordens, o que também não
pode ser objeto de análise genérica por
esta via. Sem entrar no mérito recursal,
anota-se que os mandados de imissão na
posse são cumpridos sob a vista de
Oficial de Justiça, o qual deve zelar
para que essa imissão se dê nos estritos
limites do imóvel arrematado.
A imissão se dá por conta e risco do
arrematante, que responde por eventuais
excessos aos quais dê causa. E o Oficial
de Justiça, 'longa manus' do juiz, deve,
repita-se, zelar pela correta entrega da
unidade arrematada, comunicando ao MM.
Juiz da causa qualquer dúvida ou problema
que
porventura
encontre
na
perfeita
identificação das unidades, justamente
para evitar prejuízo ou dano a terceiros.
Não se perca de vista o fato de que,
a partir da arrematação, os imóveis em
questão não mais pertencem ao agravante;
suas propriedades foram transferidas aos
arrematantes, ao menos até que eventual
decisão judicial venha a desconstituir as
vendas, do que não se tem qualquer
notícia.
A isso se soma o fato de que foram
arrematadas
unidades
autônomas

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localizadas em condomínio edilício, em
tese,
perfeitamente
identificadas
ou
identificáveis pela descrição de cada
unidade.
Desde que a imissão se dê dentro da
normalidade, com entrega aos arrematantes
dos imóveis efetivamente arrematados, não
há motivo para suspensão das ordens.
Apenas
para
assegurar
que
o
cumprimento dessas ordens se dê de forma
correta,
fica
determinado
seja
incontinenti oficiado ao MM. Juiz da
causa recomendação para que oriente o
Oficial de Justiça encarregado de cumprir
as ordens de imissão que relate qualquer
dúvida
ou
dificuldade
que
porventura
tenha no exercício de seu mister, tanto
quanto
à
correta
identificação
das
unidades
objeto
dos
mandados,
como
eventuais
obstáculos
que
encontre
ao
correto
cumprimento
das
determinações
judiciais.
Instrua-se o ofício com cópia deste
despacho e da petição de fls. 724/730.
Quanto ao mais, aguarde-se o decurso
do prazo para contrarrazões, tornando os
autos
conclusos
em
seguida,
para
julgamento pelo Colegiado.
Int.” .
Ainda que não se tenha ingressado
diretamente no mérito do agravo, para a prolação de tais
decisões foi necessário lembrar que os temas discutidos,
ou seja, a conveniência e oportunidade do deferimento da
ordem de imissão na posse dos imóveis arrematados, já
foram objeto de questionamento feito a esta Turma
Julgadora, que decidiu pela negativa de efeito suspensivo
aos embargos à arrematação ajuizados, o que, a contrario
senso, permitiu que o MM. Juiz da Execução ordenasse a

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imissão dos arrematantes na posse das unidades alienadas
judicialmente.
Já em 05/11/2014, antes mesmo das
arrematações, esta Turma Julgadora entendeu que não era
necessária a repetição da avaliação das unidades, eis que
inocorrente quaisquer das hipóteses do artigo 683 do
então vigente CPC.
Confira-se
a
ementa
do
referido
acórdão:
“Agravo de instrumento Ação de execução
Avaliação
Repetição
Desnecessidade
Avaliação
realizada
em
novembro/2010
Impugnação
genérica
Inocorrência
de
qualquer das hipóteses elencadas no art.
683 do CPC Suficiência da aplicação de
simples correção monetária sobre o valor
apontado pelo Perito Agravo desprovido”
(Agravo
de
Instrumento
no
2158466-73.2014.8.26.0000).
Consumadas as arrematações, apresentados
embargos, novos 8 (oito) agravos de instrumento foram
interpostos, todos com a finalidade de buscar atribuição
de efeito suspensivo aos 8 (oito) embargos ajuizados.
Todos foram julgados em 14/09/2016, por
acórdãos que, nesse particular, tinham ementa semelhante.
Transcreve-se
aquela
do
Agravo
de
Instrumento
no
2056757-24.2016:
“Arrematação - Embargos à arrematação -
Pretensão
de
atribuição
de
efeito
suspensivo, consistente na suspensão da
emissão
de
carta
de
arrematação
-
Discussão no bojo da execução de diversos
temas relativos à venda pública que não
podem ser ignorados em sede de embargos à
arrematação, e que demonstram não haver

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risco de dano de difícil ou incerta
reparação a direito do embargante -
Observação no sentido da conveniência de
que o executado, ora agravante, promova o
registro da citação junto à matrícula do
imóvel arrematado, evitando a alienação,
pelo arrematante, a terceiro de boa-fé
Agravo conhecido em parte e desprovido na
parte conhecida, com observação”.
Os agravos citados são os de números
2056757-24.2016,
2056041-94.2016,
2055922-36.2016,
2056825-71.2016,
2055879-02.2016,
2056939-10.2016,
2056115-51.2016 e 2056131-05.2016, todos, repita-se,
julgados em 14/09/2016.
A observação constante dos acórdãos foi
de que a agravante, credora, promovesse o registro da
citação na matrícula dos imóveis arrematados, conforme
previsão do artigo 167, inciso I, item 21, da Lei Federal
no 6.015/73, posto cuidar-se de ação reipersecutória,
evitando-se transferência dos bens a terceiros, o que
poderia dificultar eventual desfazimento da arrematação
em caso de procedência dos embargos. Buscou-se proteger
direito dos executados, no caso de eventual reversão da
alienação.
Entre
outros
fatores,
foi
importante
justificar para tais decisões o fato de que não se
justifica a privação do arrematante, sem claros indícios
de vício na arrematação, de imóvel adquirido em venda
pública
aparentemente
hígida,
e
sobre
o
qual
é
responsável pelo encargos incidentes sobre ele.
Não se perca de vista, em relação a isso,
que
no
julgamento
do
Agravo
de
Instrumento
2224287-24.2014, em 09/12/2015, deu-se provimento a
recurso da devedora Indústrias Reunidas São Jorge S/A,
para estabelecer que, por expressa previsão constante do
edital de convocação, as dívidas existentes em relação a
condomínios e taxas ('propter rem') correm por conta do
arrematante.
Confira-se a parte da ementa relativa ao

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assunto:
“Agravo de instrumento - Ação de execução
de título extrajudicial - Dívidas propter
rem (condomínio e taxas) que correm por
conta do arrematante ou adjudicante, com
exceção dos débitos do § único do art.
130 do CTN, que se sub-rogam sobre o
preço do bem - Previsão expressa no
edital de tal responsabilidade - Recurso
provido nesse particular - Agravo de
instrumento parcialmente provido”.
Daí
já
se
vê,
inclusive,
que,
aparentemente, todos os questionamentos atuais que estão
sendo feitos pelos executados já foram objeto de análise
e decisão no mínimo em uma oportunidade anterior, não
havendo como, por coerência, alterar entendimento que vem
sendo consolidado através dos anos em que se arrasta a
ação de execução.
Tomou-se a cautela de ressaltar, no
despacho que negou atribuição de efeito suspensivo, que a
imissão
ordenada
preservaria
eventuais
contratos
regulares porventura existentes entre os ocupantes e os
antigos proprietários (executados), “sub-rogando-se, os
arrematantes,
na
posição
contratual
do
antigo
proprietário” (fls. 738).
Como
relatado
em
ambas
as
peças
recursais,
foram
ajuizados
8
(oito)
embargos
à
arrematação; segundo se contata em consulta ao andamento
dos feitos pelo site desta Corte, a informação é de que 7
(sete) deles já tiveram sua instrução encerrada e estão
conclusos para sentença desde 13/06/2019 (processo no
1118166-77.2014.8.26.0100),
15/08/2019
(processo
no
1118173-69.2014.8.26.0100),
28/08/2019
(processos
no
1118096-60.2014.8.26.0100,
1118178-91.2014.8.26.0100
e
1118176-24.2014.8.26.0100),
25/10/2019
(processo
no
1118172-84.2014.8.26.0100) e 04/11/2019 (processo no
1118149-41.2014.8.26.0100).

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Estão, portanto, na iminência de serem
decididos.
O oitavo processo já foi sentenciado,
tendo sido interposto recurso de apelação contra a
decisão que deu por sua improcedência, recurso esse que,
entretanto, não foi conhecido por deserção (Ap. Cível no
1118169-32.2014.8.26.0100).
Ademais, solicitadas informações ao MM.
Juiz da causa, veio resposta acompanhada de cópia dos
mandados e dos autos de imissão na posse; constata-se que
os mandados de imissão na posse já foram devidamente
cumpridos, sem intercorrências. Em alguns casos houve
necessidade de alteração dos limites físicos, como previu
o magistrado prolator da decisão recorrida ao indicar
perito que acompanhasse o cumprimento das ordens, mas
tudo se resolveu a contento.
Conveniente,
agora,
fazer
algumas
considerações sobre as alegações feitas no Agravo de
Instrumento no 2125627-19.2019, pelo recorrente Jorge
Chammas Neto, no sentido de que teria sido celebrado um
“contrato criminoso para fraudar os termos da arrematação
e a própria Assembléia” (fls. 11), o que constituiria
fraude
suficiente
para
justificar
anulação
das
arrematações.
A argumentação feita nesse sentido não é
clara, mas deixa ver que andou bem o magistrado ao não
conhecer de exceção de pré-executividade apresentada no
Processo de Execução por suposta conduta fraudulenta que
teria sido praticada posteriormente às arrematações,
envolvendo o Condomínio e os arrematantes (logo, pessoas
que não participam do processo), em detrimento dos
executados.
É claro que não se descarta a existência
de irregularidade no contrato aludido pelo agravante;
principalmente se teve por objetivo contornar previsão já
analisada e decidida por esta Turma Julgadora, como já
mencionado, quanto à responsabilidade pelos débitos
pretéritos de condomínio. Só que essa matéria não pode
ser trazida para discussão nos autos da ação de execução,
e nem mesmo aos autos dos embargos à arrematação, sob

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pena de gerar tumulto processual. São fatos posteriores e
independentes, que não guardam qualquer relação com as
vendas públicas realizadas.
Nenhuma
discussão,
divergência
ou
transação, correta ou não, sobre os débitos pendentes
sobre as unidades, podem justificar a suspensão da ordem
de imissão. Cobrança, discussão e impugnações sobre taxas
condominiais, IPTU, e etc., devem ser feitos em sede
própria, que não é o Processo de Execução e nem os
Embargos à Arrematação.
Se
os
agravantes
receberem
alguma
cobrança indevida, por certo ela será, no momento e no
local adequado, expurgada.
Dito isso, a hipótese é, portanto, de se
negar provimento aos agravos interpostos, prejudicada
análise do pedido de concessão de prazo para desocupação,
ante a comprovação de que as ordens já foram cumpridas,
repita-se, sem intercorrências.
Nega-se,
pois,
provimento
aos
agravos.
JACOB VALENTE
Relator