Tribunal: TJSP
Processo: 2224084-52.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Tercio Pires
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
Agravo de instrumento - locação de imóvel comercial – ação renovatória - insurgência contra "decisum" que trouxe rejeitada preliminar de ilegitimidade ativa "ad causam" arguida em contestação- autora-agravada caracterizada como instituição de ensino- exercício de atividade comercial no imóvel locado, ou seja, prestação remunerada de serviços de ensino- formação de sólida clientela e ainda de

Ementa:
Agravo de instrumento - locação de imóvel comercial – ação renovatória - insurgência contra "decisum" que trouxe rejeitada preliminar de ilegitimidade ativa "ad causam" arguida em contestação- autora-agravada caracterizada como instituição de ensino- exercício de atividade comercial no imóvel locado, ou seja, prestação remunerada de serviços de ensino- formação de sólida clientela e ainda de fundo de comércio- direito à renovação do contrato abrigado pela legislação de regência- artigo 71 da Lei n. 8245/91 – asseverado inadimplemento de valores residuais atrelados a locativos vencidos em dezembro de 2014 e janeiro a março de 2015- irrelevância - particularidade que não faz embaraçar a pretensão renovatória- contrato de locação estendido sucessivas vezes ao longo de mais de vinte e cinco anos- notificação da locatária ao desembolso de valores respeitantes à atualização dos locativos inexistente - aplicabilidade do instituto da "supressio", o que norteado pelo princípio da boa-fé contratual- decisão preservada- recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001047554
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2224084-52.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes
MARGARIDA CARNEIRO ALVWS e RICARDO CARNEIRO ALVES, é
agravado ASSOCIAÇÃO ALUMNI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), CRISTINA ZUCCHI E LÍGIA ARAÚJO BISOGNI.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
TERCIO PIRES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2224084-52.2020.8.26.0000 -Voto no 9977 RA
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Voto n. 9977- 34a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento n. 2224084-52.2020.8.26.0000
Origem: 7a Vara Cível do Foro Central- Capital
Agravantes: Margarida Carneiro Alves e Ricardo Carneiro
Alves
Agravada: Associação Alumni
Agravo de instrumento - locação de imóvel comercial

ação renovatória - insurgência contra “decisum” que trouxe
rejeitada preliminar de ilegitimidade ativa “ad causam”
arguida em contestação- autora-agravada caracterizada
como instituição de ensino- exercício de atividade comercial
no imóvel locado, ou seja, prestação remunerada de serviços
de ensino- formação de sólida clientela e ainda de fundo de
comércio- direito à renovação do contrato abrigado pela
legislação de regência- artigo 71 da Lei n. 8245/91

asseverado inadimplemento de valores residuais atrelados a
locativos vencidos em dezembro de 2014 e janeiro a março
de 2015- irrelevância - particularidade que não faz
embaraçar a pretensão renovatória- contrato de locação
estendido sucessivas vezes ao longo de mais de vinte e
cinco anos- notificação da locatária ao desembolso de
valores respeitantes à atualização dos locativos inexistente -
aplicabilidade do instituto da “supressio”, o que norteado
pelo princípio da boa-fé contratual- decisão preservada-
recurso improvido.
Vistos.
Cuida-se de agravo de instrumento, com
pedido de efeito suspensivo, tirado de autos de ação
renovatória que Associação Alumni move em face de
Margarida Carneiro Alves e Ricardo Carneiro Alves; insurgem-
se os acionadas/agravantes contra r. “decisum” que trouxe
rejeitada preliminar de ilegitimidade ativa “ad causam”
arguida em contestação; defendem que a autora/agravada, na

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condição de associação sem fins lucrativos, não conta direito
à renovação do contrato - reservada apenas às sociedades
empresárias
com
fins
lucrativos;
salientam
guardar
a
requerente pleno conhecimento das tratativas envolvendo a
alienação do imóvel - celebração de acordo com empresa
interessada marcada por renúncia ao direito de preferência
com indenização pelas benfeitorias realizadas; acrescem
descumpridas
obrigações
contratuais,
notadamente
a
respeitante a impostos incidentes sobre a locação, além do
inadimplemento de valores residuais dos locativos vencidos
em dezembro de 2014 e janeiro a março de 2015; dizem,
ainda, da necessidade de retomada do imóvel para uso
próprio - artigo 52, II, da Lei n. 8.245/91; pedem, em
derradeiro, até final julgamento da demanda, arbitramento de
alugueres
provisórios
em
valor
não
inferior
a
R$
70.000,00(setenta mil reais).
Recurso tempestivo e preparado (fls.
424/425), registrada a oferta de contraminuta (fls. 332/346).
É, em síntese, o necessário.
Cuida-se,
na
origem,
de
ação
renovatória; intenta a suplicante, sob o argumento de que
preenchidos os requisitos previstos nos artigos 51 e 71, um e
outro da Lei n. 8.245/91, a renovação de contrato de locação
não residencial de bem imóvel firmado para vigorar pelo prazo
de 04 anos, com inicio em outubro de 1995; aditado saltou, no

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curso da relação “ex locato”, por sucessivas vezes, com
prorrogação, a final, até 31/12/2020, registrado, ao azo do
aparelhamento, o importe de R$ 61.436,44 (sessenta e um
mil, quatrocentos e trinta e seis reais e quarenta e quatro
centavos) como sendo o do aluguel mensal.
O inconformismo se volta contra o r.
“decisum” copiado em fls.33/35, “verbis”: “Passo a realizar o
julgamento
parcial de mérito das questões
exclusivamente
de
direito.
A
autora
comprovou

com
os
documentos

que
aparelham
a inicial que preenche
os requisitos
dos incisos do
artigo 71 da Lei no 8.245/91 para a renovação
do contrato de
locação comercial
vigente há quase vinte e cinco anos, cujo
prédio desde então é destinado
pela locatária para a
exploração
da mesma atividade
empresarial.
A preliminar
de
ilegitimidade

passiva
não
prospera,

haja
vista
que
independentemente
da natureza jurídica da constituição
da
pessoa jurídica da autora, é inquestionável
que a mesma
possui um fundo de comércio
e, consequentemente,
o direito
à renovação
do contrato preservar
o seu ponto comercial,

uma vez que é incontroverso
que a autora destina o imóvel
locado
a
típica
atividade

empresarial,

consistente

na
prestação
remunerada
de serviços de ensino. Por outro lado,
não está configurada
uma renúncia ao direito de preferência

pelo fato de a autora haver assumido
a obrigação
de
desocupar
o imóvel até 31/08/2021,
caso fosse concretizada
a
venda
do
imóvel
para
terceiro
(MOS),
mediante

uma

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remuneração
das benfeitorias
que realizou, haja vista que
referida renúncia estava condicionada
à concretização
da
venda do imóvel para a MOS e ao efetivo pagamento
da
indenização

avençada.

Saliente-se

que
os
réus
sequer
cogitaram
na contestação
a realização
do pagamento
da
referida indenização
para exigir a desocupação
do imóvel
pela autora até 31/08/2021.
Para o exercício
da exceção de
retomada,
não basta a simples alegação
sobre o interesse
do
locador de destinar o imóvel para uso próprio, notadamente

porque
em
recente
contranotificação

foi
manifestada

intenção diametralmente
oposta, qual seja, a venda do
imóvel. Sem que a exceção esteja amparada
em elementos

de prova que confiram plausibilidade
quanto à existência
de
um factível projeto de destinação
do imóvel para uso próprio
dos proprietários,
não há como acolher a pretendida
negação
do direito da locatária preservar
o seu fundo de comércio.
Por
fim, não há como reconhecer
como prova de que não houve o
exato cumprimento
do contrato a existência
de um resíduo do
aluguel
insatisfeito

nos
pagamentos

realizados

em
dezembro/2014
(diferença
de R$ 672,38, correspondente
a
2,63%
do
aluguel
devido),
e
entre
janeiro/março/2015

(diferença
de R$ 6,30, correspondente
a 0,02% do aluguel
devido), notadamente
porque referidas diferenças
nunca
foram reclamadas
pelos locadores,
configurando-se
clara
hipótese de supressio,
não fosse a insignificância
do alegado
descumprimento
diante da abrangência
do vínculo contratual

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vigente há quase vinte e cinco anos. Diante da divergência

das partes quanto ao justo valor do aluguel, faz-se necessária

a realização
da perícia de engenharia
e, para tanto, nomeio o
Eng. Mário de Souza Júnior, perito judicial”.
A
irresignação,
“data
venia”,
não
prospera;
nada
obstante
a
natureza
jurídica
da
autora/agravada-
associação
sem
fins
lucrativos-
inquestionável o exercício de atividade comercial no imóvel,
ou seja, o da prestação remunerada de serviços de ensino,
ainda que sem a distribuição de lucros, com formação de
sólida clientela e fundo de comércio, o que faz abrigado seu
direito à renovação do contrato- artigo 71 da Lei 8.245/91;
veja-se, na direção, precedente desta c. Corte:
“Locação não residencial - Ação renovatória -
Estabelecimento de ensino - Preenchimento dos
requisitos legais estabelecidos nos arts. 51 e 71 da
Lei 8.245/91 - Carência de ação afastada. - A
comprovação do exato cumprimento das obrigações
contratuais assumidas deve ser examinada com
cautela e sob o prisma da função social dos
contratos, bem como sob o prisma da função social
da empresa. - Conservação do imóvel - Requisito
preenchido, eis que apurado em perícia judicial que o
imóvel apresenta bom estado de conservação,
necessitando de simples reparos, o que se mostra

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suficiente. - Contratação de seguro. - Ponto não
impugnado em contestação. - Juntada posterior de
documentos
que comprovam a contratação de
seguro, valendo observar que a apólice mais recente
instruiu a inicial da ação renovatória. - Valor do
aluguel. - O montante apontado em perícia é o
reputado como correto, pois os métodos de avaliação
utilizados
pelo
perito
judicial
mostram-se
compatíveis com o fim pretendido, que é a apuração
do justo valor do locativo. - Parcial procedência do
pedido inicial - Sentença reformada. - Recurso
parcialmente
provido,
v.u.”.
(Apelação
Cível
no
9160205-06.2007.8.26.0000, Rel. Des: Manoel Justino
Bezerra Filho, 35a Câmara de Direito Privado, j.
30/08/2010)
Calha agregar, ao lado disso, que as
cláusulas da avença entabulada entre a autora/agravada e o
terceiro
interessado
na
aquisição
do
imóvel-
MOS
3
Empreendimento
Imobiliário
SPE
Ltda.
-
se
achavam
subordinadas à implementação de condição suspensiva
substanciada
na
efetiva
aquisição
do
imóvel,
com
a
respectiva lavratura de escritura definitiva até 20 de março
de 2020; não concretizada a venda, e a resolução do ajuste -
cláusula 2.1 (fls. 41/64).
Não
se
vislumbra,
tampouco,

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descumprimento de obrigações contratuais em suficiência ao
embaraço da pretensão renovatória, em destaque as guias de
arrecadação de imposto de renda incidente sobre a locação
em fls. 641/710; importa anotar, ao lado disso, que a inércia
dos locadores na cobrança das diferenças dos locativos há
anos vencidos faz acomodado o instituto da “supressio”, o
que a fulminar o sustentado crédito, reclamo do princípio da
boa-fé objetiva (artigo 422 do CC), gizada, não bastasse, a
insignificância do agitado descumprimento se em cotejo com
o vínculo contratual vigente há aproximados 25(vinte e cinco)
anos.
E na doutrina de Cristiano Chaves de
Farias e Nelson Rosenvald1, calha registrar, diz-se supressio
“a situação de direito que deixou de ser exercitado em
determinada circunstância e não mais possa sê-lo por, de
outra forma, contrariar a boa-fé. Seria um retardamento
desleal no exercício do direito que, caso exercitado, geraria
uma situação de desequilíbrio inadmissível entre as partes,
pois
a
abstenção
na
realização
do
negócio
cria
na
contraparte a representação de que esse direito não mais
será atuado. Em suma, a chave da supressio está na tutela da
confiança da contraparte e na situação de aparência que a
iludiu perante o não exercício do direito.”
Não há falar-se, ainda, em arbitramento
de locativos provisórios; é que o contrato em vigor se
1 Curso de Direito Civil: contratos, 7. ed., Salvador: Ed. JusPodivm, 2017, v. 4, p. 207.

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encerrará em 31 de dezembro de 2020, sendo de se ver
sinalizado pelo d. magistrado a “quo” que, se a hipótese,
arbitrará provisórios ao depois da conclusão da perícia.
É tudo.
Nega-se, pois, nesses termos, pelo meu
voto, provimento ao recurso.
TÉRCIO PIRES
Relator