Tribunal: TJSP
Processo: 1027950-31.2017.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-09
Data de publicação: 2020-01-09

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Resolução contratual e devolução de quantias pagas - Desistência – Sentença que determinou a retenção de 20% dos valores pagos – Hipótese em que não houve ocupação – Pretensão dos réus à majoração, nos termos do contrato – Retenção de 20% que se mostra suficiente para ressarcir as despesas da ré, não havendo comprovação de outros prejuízos – Inviabilidade da

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Resolução contratual e devolução de quantias pagas - Desistência – Sentença que determinou a retenção de 20% dos valores pagos – Hipótese em que não houve ocupação – Pretensão dos réus à majoração, nos termos do contrato – Retenção de 20% que se mostra suficiente para ressarcir as despesas da ré, não havendo comprovação de outros prejuízos – Inviabilidade da perda das arras, que têm natureza confirmatória e não penitencial Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000004778
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1027950-31.2017.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é apelante
ALTANA ALEMANHA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, são apelados
ANTONIO PAULO SOUZA DOS SANTOS e CAMILA ESTEVAM CRUZ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), RODOLFO PELLIZARI E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 9 de janeiro de 2020.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027950-31.2017.8.26.0564 -Voto no 4.050
2
APELAÇÃO CÍVEL
Processo no 1027950-31.2017
Comarca: São Bernardo do Campo (3a Vara Cível)
Apelante: Altana Alemanha Empreendimento Imobiliário Ltda
Apelado: Antonio Paulo Souza dos Santos e outro
Juiz: Antonio Balthazar de matos
Voto no 4.050
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
Resolução
contratual e devolução de quantias pagas - Desistência Sentença
que determinou a retenção de 20% dos valores pagos Hipótese
em que não houve ocupação Pretensão dos réus à majoração, nos
termos do contrato Retenção de 20% que se mostra suficiente
para ressarcir as despesas da ré, não havendo comprovação de
outros prejuízos Inviabilidade da perda das arras, que têm
natureza confirmatória e não penitencial Recurso desprovido.
Trata-se de apelação contra a r. sentença de fls. 191/196, cujo relatório se
adota, que julgou parcialmente procedentes os pedidos constantes da inicial para a)
reconhecer a nulidade das cláusulas 7.6, 7.6.1 e 11.9 do contrato celebrado entre as partes;
b) declarar rescindido o compromisso de compra e venda de unidade autônoma objeto da
ação, por desistência dos requerentes; e c) condenar as requerida a restituir 80% de todos
os valores desembolsados pelos requerentes para aquisição do imóvel, corrigido
monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde o
desembolso e com incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em
julgado.
Os autores ajuizaram ação de rescisão contratual com restituição dos valores
pagos c/c declaratória de nulidade de cláusula abusiva com pedido de tutela de urgência,
alegando que, em 30.12.2014, celebraram com a requerida contrato de compromisso de
compra e venda para a aquisição da unidade de no 31, bloco 03, do Condomínio Viva Mais
São Bernardo do Campo Condomínio Clube, pelo valor de R$ 207.230,40. Todas as
prestações a que se obrigaram até julho de 2017 foram devidamente pagas (R$ 54.149,17),
bem como a quantia de R$ 3.369,60, a título de comissão de corretagem. Por não mais
possuírem condições financeiras de arcar com o pagamento das parcelas assumidas,
optaram pela rescisão do contrato. Nos termos da cláusula 7.6 do contrato, operada a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027950-31.2017.8.26.0564 -Voto no 4.050
3
rescisão contratual, do valor a ser restituído seriam deduzidos 8% do valor total da
alienação e, posteriormente, 30% da quantia já paga, ensejando uma retenção total de mais
de 50% do montante que despenderam para aquisição da unidade, o que reputam abusivo.
Em razão disso, pleitearam a declaração de nulidade das cláusulas 7.6 e 7.6.1 do contrato
celebrado entre as partes, bem como sua rescisão com devolução de 90% dos valores
pagos.
Irresignada, a ré apelou (fls. 199/212) pleiteando que sejam declaradas válidas
as cláusulas que regem a sistemática de devolução de valores em caso de desistência, com
a retenção de 30% ou, subsidiariamente, de, no mínimo, de 25% das parcelas pagas.
O recurso foi processado, tendo sido apresentadas contrarrazões a fls. 219/225.
É o relatório.
Não há controvérsia quanto ao pedido de resolução contratual, mas apenas
quanto ao valor a ser restituído.
A resolução deu-se por culpa dos autores, como ficou reconhecido na sentença,
sem que tivesse havido recurso interposto por eles a respeito. O contrato celebrado é regido
pelo Código de Defesa do Consumidor, e, por essa razão, não podem prevalecer as
cláusulas que tragam desvantagem excessiva ao consumidor.
Não há notícia de que o imóvel tenha sido entregue e ocupado pelos
adquirentes. Assim, a retenção determinada na sentença, de 20%, afigura-se acertada,
sendo proporcional ao dano causado, considerando-se os gastos tidos com as despesas
administrativas, de comercialização e de publicidade do imóvel.
Em casos semelhantes, esta E. 6a. Câmara tem fixado o valor da retenção em
20%, valor que se mostra razoável para ressarcir as despesas da ré.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027950-31.2017.8.26.0564 -Voto no 4.050
4
Uma
retenção
maior,
conforme
a
pleiteada
pela
requerida,
seria
desproporcional ao dano causado, o que implicaria enriquecimento sem causa da alienante,
em afronta do disposto no Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel - Resolução contratual por
culpa do promitente comprador - Procedência para declarar a rescisão contratual e
condenar a vendedora à restituição de 80% dos valores pagos - Insurgência da promitente
vendedora. RETENÇÃO - Pleito de aplicação das retenções previstas contratualmente -
Descabimento - Valor que importaria em desvantagem excessiva ao consumidor e
acarretaria em enriquecimento ilícito da vendedora - Fixação em 20% sobre o valor pago,
que se mostra razoável e de acordo com os precedentes recentes sobre o tema - Ao
analisar o valor a ser retido, deve-se levar em conta que a vendedora arcará com os
custos administrativos e publicitários, bem como demandará tempo até que recomercialize
o bem, ante a crise do mercado imobiliário - Percentual estabelecido em primeiro grau
que,
portanto,
bem
atende
a
esses
parâmetros”
(Apelação
Cível
no
103733394.2017.8.26.0576, de 13 de maio de 2019, Rel. Des. Rodolfo Pellizari).
“APELAÇÃO CÍVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMÓVEL AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
NULIDADE
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS
C.C.
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Procedência parcial dos pedidos em Primeiro
Grau de Jurisdição Recurso das rés Legitimidade passiva das rés caracterizada
Resolução da avença, operada em face da desistência da aquisição do imóvel pelos
compradores, com devolução do equivalente a 90% do valor total pago pelos compradores
Pretensão à retenção dos valores nos termos contratados ou, subsidiariamente ao
reconhecimento da retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores
Inadmissibilidade Reposição das partes ao status quo ante Abusividade das cláusulas
contratuais penais reconhecida, em conformidade com o artigo 51, inciso IV, do Código
de Defesa do Consumidor Restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela
aquisição do bem imóvel, em uma única oportunidade, com atualização dos valores a
partir de cada desembolso, e com juros moratórios devidos a partir do trânsito em
julgado, uma vez que o desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa dos promitentes

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027950-31.2017.8.26.0564 -Voto no 4.050
5
compradores, a fim de equilibrar as perdas sofridas por ambas as partes Precedentes do
Colegiado Condenação sucumbencial mantida Recurso das rés provido em parte”
(Apelação Cível no 1001593-67.2017.8.26.0320, de 29 de abril de 2019, rel. Des. Dimitrios
Zavos Varellis).
Com relação às arras ou sinal, como tem decido o C. Superior Tribunal de
Justiça, elas só devem ser retidas ou restituídas em dobro quanto têm caráter penitencial, e
não quando são confirmatórias. Nesse sentido:
"o arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se
as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias" (AgRg no Ag
717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR
CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2009, DJe
21/10/2009). Ou ainda:
"as arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a
entrega de algum bem, em geral determinada soma em dinheiro, para assegurar ou
confirmar a obrigação principal assumida e, de igual modo, para garantir o exercício do
direito de desistência. 3. Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal
(arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento ilícito" (REsp
1056704/MA, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em
28/04/2009, DJe 04/08/2009).
No mesmo sentido tem decidido este E. Tribunal de Justiça:
“A retenção das arras, em decorrência do arrependimento do comprador, só
se justifica no caso de constar expressamente na avença que se trata de arras penitenciais,
circunstância não aferida na espécie. Neste sentido: 'CIVIL. PROCESSUAL CIVIL.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA.
RESCISÃO DO CONTRATO. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES
DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E
1.022 DO CPC/2015. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO. DESCABIMENTO.
RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. REAVALIAÇÃO
DO CONJUNTO FÁTICOPROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027950-31.2017.8.26.0564 -Voto no 4.050
6
INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta aos arts.
489 e 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronuncia-se, de forma clara e suficiente,
acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que,
em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. O arrependimento do
promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-
se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma
de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes. 3. O recurso especial não
comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório
dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7/STJ. 4. O Tribunal de origem, com base nos
fatos e nas provas dos autos, reputou razoável a retenção, a título de indenização por
rescisão contratual decorrente de culpa do comprador, de 10% (dez por cento) do valor
pago pela recorrida. Alterar esse entendimento demandaria reexame das provas
produzidas nos autos, vedado em recurso especial. (STJ Quarta Turma AgInt no AREsp
1273751/DF rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA j. 26.06.2018 DJe 01.08.2018).
(g. n.)' Assim, as arras devem integrar o montante a ser devolvido, todavia a devolução
deve ser dar de forma simples, admitindo apenas a correção do valor” (Apelação no
1002732-25.2018.8.26.0189. de 22 de fevereiro de 2019, Rel. Des. James Siano, g.n.).
Ante o desprovimento do recurso da ré, ficam os honorários advocatícios a ela
imputados majorados para 12% do valor da condenação, nos termos do art. 85, par. 11, do
CPC.
Isto posto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, nos termos da
fundamentação acima.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
RELATOR