Tribunal: TJSP
Processo: 1004801-65.2019.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
Ação de resolução de compromisso de compra e venda – Sentença de procedência parcial – Recurso da ré – Acolhimento – Aplicação, in casu, do Direito Civil comum – Imóvel adquirido para investimento – Mandatária que recebeu as chaves, sem ressalvas - Adquirentes que passaram a receber os frutos da exploração econômica da unidade – Fato que se reputa correto, por não ter sido oportunamente impugnado

Ementa:
Ação de resolução de compromisso de compra e venda – Sentença de procedência parcial – Recurso da ré – Acolhimento – Aplicação, in casu, do Direito Civil comum – Imóvel adquirido para investimento – Mandatária que recebeu as chaves, sem ressalvas - Adquirentes que passaram a receber os frutos da exploração econômica da unidade – Fato que se reputa correto, por não ter sido oportunamente impugnado – Purga da mora que exclui a demanda resolutória, por ausência de impossibilidade do cumprimento – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000612676
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004801-65.2019.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante SEI S B C
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., são apelados ANTONIO
ROBERTO RUY e MARIA CRISTINA GARCIA RUY.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: O relator sorteado Des.
Marcus Vinicius e a Des. Ana Maria Baldy negavam provimento ao recurso contra o
voto do Des. Costa Netto que dava provimento. Prosseguindo nos termos do art. 942, do
CPC, foram convocados o 4o Des. Rodolfo Pellizari e o 5o Des. Vito Guglielmi que
acompanharam o voto do Des. Costa Netto, assim, por maioria de votos, deram
provimento ao recurso, vencidos o relator sorteado Des. Marcus Vinicius que declara e a
Des. Ana Maria Baldy. Acórdão com o Des. Costa Netto., de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), COSTA NETTO, vencedor, MARCUS VINICIUS RIOS
GONÇALVES, vencido, ANA MARIA BALDY, RODOLFO PELLIZARI E VITO
GUGLIELMI.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004801-65.2019.8.26.0554
Apelante: Sei S B C Empreendimento Imobiliário Spe Ltda.
Apelados: Antonio Roberto Ruy e Maria Cristina Garcia Ruy
Comarca:Santo André
Juiz 1o Grau: Erica Matos Teixeira Lima
Voto no 9479
Ação de resolução de compromisso de compra e venda –
Sentença de procedência parcial – Recurso da ré –
Acolhimento – Aplicação, in casu, do Direito Civil comum –
Imóvel adquirido para investimento – Mandatária que recebeu
as chaves, sem ressalvas - Adquirentes que passaram a receber
os frutos da exploração econômica da unidade – Fato que se
reputa correto, por não ter sido oportunamente impugnado –
Purga da mora que exclui a demanda resolutória, por ausência
de impossibilidade do cumprimento – Recurso provido.
Trata-se de ação denominada de rescisão contratual por
descumprimento de contrato c.c devolução de parcela pagas,
anulação de de cláusulas contratuais, perdas e danos movida por
Antonio Roberto Ruy e Maria Cristina Garcia Ruy em face de SEI SBC
Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
A r. sentença de fls. 462/468 julgou procedentes em parte
os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato e
condenar a requerida a restituir aos autores todos os valores pagos, de
forma integral, em única parcela e de forma simples, corrigidos
monetariamente a partir do desembolso de cada parcela pela tabela
do Tribunal de Justiça, juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
Sucumbência imposta à requerida, com verba honorária de 10% do
valor da condenação.
Embargos de declaração opostos pela ré, rejeitados às
fls. 478/479.

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Apela a ré, alegando, em resumo, impossibilidade da
rescisão, falta de interesse de agir e incidência de juros de mora a partir
do trânsito em julgado (fls.482/510).
Contrarrazões às fls. 608/635.
É, em síntese, o relatório.
O recurso merece provimento, para o fim de julgar
improcedente a ação de resolução de compromisso de venda e
compra de imóvel para investimento, unidade autônoma hoteleira, do
Condomínio Mondial de São Bernardo do Campo, pelas razões a seguir
expostas.
De início, antes mesmo de apreciar os fatos que
envolvem a questão principal do processo, é importante ressaltar que a
relação material entre as partes é regida exclusivamente pelo Direito
Civil comum, inaplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor.
Isto porque, segundo a definição do art. 2o, do CDC,
“consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza
produto ou serviço como destinatário final”.
Neste contexto, é imprescindível que use tais mercadorias
como destinatárias finais. Em outras palavras, o elemento objetivo é o
preponderante para a determinação do regramento jurídico aplicável,
pouco importando se no polo passivo figura uma pessoa física ou
jurídica.
Cláudia Lima Marques1 vai além, e define:
Destinatário final é aquele destinatário fático e econômico do
bem ou serviço, seja ele pessoa jurídica ou física. Logo,
1 Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações
contratuais. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2a Edição em ebook, 2016.

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segundo esta interpretação teleológica, não basta ser
destinatário fático do produto, retirá-lo da cadeia de
produção, levá-lo para o escritório ou residência: é necessário
ser destinatário final econômico do bem, não adquiri-lo para
revenda, não adquiri-lo para uso profissional, pois o bem seria
novamente um instrumento de produção cujo preço será
incluído no preço final do profissional que o adquiriu. Neste
caso, não haveria a exigida "destinação final" do produto ou
do serviço.
Entretanto, a aquisição do imóvel foi realizada para fim
econômico, denotando, portanto, que, em verdade, não se trata dos
destinatários finais do produto, nem sob o aspecto fático, e muito
menos sob o aspecto econômico.
Destarte, impossível a aplicação do regime jurídico
consumerista. Isto é relevante, inclusive, para analisar o valor jurídico da
entrega da prestação à mandatária.
Dado esse pressuposto, discorrendo-se então sobre a
questão controvertida, em si, pretendem os apelados a rescisão de
contrato de compra e venda de unidade hoteleira, cuja exploração
assumiriam, mas que, alegam, foi entregue após o prazo estipulado na
avença. Vê-se, porém, dos autos, que foi purgada a mora.
Por força da cláusula 9.3), os apelados constituiram como
mandatária para a imissão de posse a empresa Jones Lang La Salle
Hotels S/A.
Esta recebeu as chaves em 29/06/2017, em nome dos
apelados, sem nada opor (fls. 471/472)
Aqui, importante colocar em relevo que, com o devido
respeito, a entrega de chaves, ainda mais sem ressalvas, resolve a

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obrigação pelo pagamento, reconhecendo a mandatária que a
prestação era adequada.
De outro modo, se a incompletude levasse à inutilidade
da prestação, que justifica o reconhecimento do inadimplemento
absoluto, deveria então a mandatária recusar a entrega. O que
significa, em suma, que eventual mora quanto ao acabamento, a partir
do recebimento das chaves, não é motivo para resolução contratual.
Isto, além de não terem os autores provado que
realmente faltasse o acabamento que disseram essencial para a
utilização do imóvel.
Ademais, deixam os apelados subentendido que a
situação narrada está, no presente, resolvida, com o término de todas
as obras do imóvel.
Subsequentemente, a partir 21/12/2017, passaram os
apelados a receber os frutos da exploração econômica da unidade
fato que se reputa correto, por não ter sido oportunamente impugnado.
Assim, a prestação, consistente na entrega da unidade,
foi aceita, ainda que a destempo.
Cumpre
dizer
que
as
diferenças
entre
mora
e
inadimplemento absoluto, quando o caso é de cumprimento
extemporâneo da obrigação, são: a) como elemento subjetivo, a
vontade do credor; b) como elemento objetivo, a impossibilidade de
purgar a mora.
Esclarece Araken de Assis2 que:
(...) a viabilidade do cumprimento, porque útil ao credor
2 Resolução do contrato por inadimplemento. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais,
6a edição, 2019. P. 100.

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a prestação tardia, completada de perdas e danos,
constitui um pressuposto da mora; “perdido o interesse,
ou desaparecida a possibilidade, quando a prestação se
torna irrealizável, surge a figura do não cumprimento
definitivo
da
obrigação”
[apud,
Orlando
Gomes,
Obrigações, 3a ed., Rio de Janeiro: Forense, n. 125, p.
196], conclui-se em seguida. É o que se pode chamar de
caráter transformista da mora. (...)
Sendo inútil ou de escassa utilidade o cumprimento
serôdio, em vista de tais motivos, admite-se a rejeição do
credor, e o inadimplemento, de relativo, passa a
absoluto.
Enquanto
mora,
o
descumprimento
do
obrigado não implica o florescimento do direito à
resolução do contrato bilateral.
Assim, no momento que se imitiu na posse do imóvel e
passou a receber os frutos do imóvel, o credor aceitou a prestação,
ainda que o cumprimento tenha sido extemporâneo.
Como a mora foi purgada, exclui-se a demanda
resolutória, por ausência de impossibilidade do cumprimento.
A
própria
pretensão
ao
desfazimento
revela
comportamento contraditório que viola o princípio da boa-fé objetiva,
previsto no artigo 4223 do Código Civil.
Pelo contrário, agiram em modo diametralmente oposto,
por conta do decurso do tempo, colhendo frutos, enquanto lhes
interessou, e, apesar de terem tomado posse do bem, requerem
posteriormente a resolução, em afronta ao brocardo nemo potest
venire contra factum proprium. Em outras palavras, conforme observa
Judith Martins-Costa, “quem autoriza verbalmente o parceiro contratual
a adotar determinado procedimento que, segundo o contrato, haveria
de ser dado por escrito e vem, depois, alegar violação ao contrato,
3 “Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em
sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

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incorreria em venire contra factum proprium, pois a segunda ação vem
contra a primeira, da qual nascera a confiança do parceiro de que a
autorização estava adequadamente dada”.4
Sem dúvidas, a cobrança após o aceite da prestação
revela comportamento contraditório.
Mas esse aspecto ganha relevo maior unido ao fato da
parte apelada exercer a posse do imóvel por dois anos antes do
ingresso da ação, sem jamais renunciar aos frutos.
Ou, ainda, com a circunstância de que o referido atraso,
em verdade, foi exíguo, correspondendo ao lapso entre o mês de
março de 2017, contado o prazo de 180 dias de tolerância, e a entrega
de chaves em junho do mesmo ano.
E nem se pretenda a contagem do prazo sem
consideração dos 180 dias de tolerância, pois abusividade, mesmo em
relações consumeristas, já foi afastada pela Súmula 164 deste E. TJSP:
Súmula 164 - É valido o prazo de tolerância não superior a
cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
Opinião referendada pelo E. STJ, em julgamento de
Recursos Especiais Repetitivos, REsp 1.729.593:
1 - Na aquisição de unidades autônomas em construção, o
contrato deverá estabelecer de forma clara, expressa e
inteligível o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não
poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a
nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo
de tolerância.
4 A boa-fé no Direito Privado. São Paulo: Editora Saraiva, 2019. Edição Kindle, posição
12.710.

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Seria possível até se reportar à teoria do adimplemento
substancial da obrigação, que, por si só, já impossibilitaria o
desfazimento.
Segundo Lucas Gaspar de Oliveira Martins,
“na
perspectiva
do
devedor,
é
evidente
que
um
incumprimento mínimo de sua parte inviabiliza a possibilidade
de resolução do contrato pelo credor, como fundamento na
teoria do adimplemento substancial da obrigação. Caso
contrário, isto é, se admitida a resolução nesses casos em que
se têm um descumprimento de escassa importância, o credor
estar-se-ia enriquecendo sem justa causa, o que também é
vedado em razão da concretude do princípio em questão”.5
Revela-se sua perfeita adequação, ademais, ao atraso
de entrega de imóvel:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESCISÃO. Atraso na
entrega do imóvel por três meses e atraso na construção da
área da piscina. Aplicação da Teoria do Adimplemento
Substancial. Impossibilidade de declaração da resolução
contratual por inadimplemento da parte ré. Possibilidade de
ressarcimento por perdas e danos em ação própria. Sentença
mantida.
Recurso
desprovido.
(TJSP;
Apelação
Cível
0186285-15.2011.8.26.0100; Relator (a): Ana Lucia Romanhole
Martucci; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 05/09/2013;
Data de Registro: 06/09/2013)
APELAÇÃO CÍVEL RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DANOS MORAIS E MATERIAIS Parcial procedência, com
rescisão do contrato e devolução de 80% das parcelas pagas
Inconformismo Preliminares de sentença ultra petita e
julgamento em desacordo com as provas afastadas Mérito
Atraso na entrega da obra Não caracterização Obra
entregue com poucos meses de atraso Adimplemento
5 Mora, inadimplemento absoluto e adimplemento substancial das obrigações. São Paulo: Editora
Saraiva, 2011. p. 118

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substancial da obrigação em seu termo e cumprimento da
obrigação principal apta a atingir seu resultado útil Não
caracterizada mora da vendedora Pendência de licenças
ambientais de conhecimento da compradora Autora que
deixou de efetuar os pagamentos do negócio Exercício do
direito de arrependimento Devolução das parcelas pagas
com retenção de 20% em favor da promitente vendedora
Danos morais e materiais Não ocorrência Sentença mantida
Negado provimento ao recurso. (TJSP; Apelação Cível
9066568-35.2006.8.26.0000; Relator (a): Viviani Nicolau; Órgão
Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 42a
Vara Cível; Data do Julgamento: 08/11/2011; Data de Registro:
11/11/2011)
RESCISÃO
CONTRATUAL.
UNIDADE
AUTÔNOMA
EM
EMPREENDIMENTO
HOTELEIRO.
ATRASO.
IRRELEVÂNCIA.
CONTRATO ENCERRADO NÃO MAIS SUJEITO A RESCISÃO.
Insurgência
contra
sentença
de
parcial
procedência.
Sentença reformada. Rescisão contratual por atraso. Ainda
que tenha havido pequeno atraso na conclusão da obra, o
ajuizamento da ação ocorreu após a finalização do contrato
de promessa de compra e venda, quando o autor já estava
recebendo os proventos da unidade hoteleira fazia mais de
um ano. Inviabilidade de rescisão. Recurso provido. (TJSP,
Apelação 1018968-91.2019.8.26.0100, Relator Carlos Alberto de
Salles, Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado, julgado
em 09.06.2020, acórdão registrado em 11.06.2020)
Neste mesmo sentido, vem esta C. Câmara decidindo,
em casos idênticos ao presente:
APELAÇÃO

RESCISÃO

CÓDIGO
DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR
INAPLICABILIDADE
Adquirente pessoa
jurídica que comprou o imóvel para incremento de suas
atividades Réu que não é destinatário final econômico da
unidade hoteleira
INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DO RÉU

INEXISTÊNCIA Documentos dos autos que demonstram que a
mora foi purgada, com a imissão da apelante na posse do
imóvel, inclusive tendo colhido frutos Atos contrastantes que
violam a boa fé objetiva, principalmente a vedação ao venire
contra factum proprium
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL

Ademais, atraso na entrega que apenas perdurou por três
meses, considerando-se a licitude da cláusula de tolerância
(Súmula 164 deste E. TJSP)
Sentença mantida
Recurso
desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1026141-69.2019.8.26.0100;

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Relator (a): Costa Netto; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 24a Vara Cível; Data do
Julgamento: 30/01/2020; Data de Registro: 04/02/2020)
APELAÇÃO

RESCISÃO

CÓDIGO
DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR
INAPLICABILIDADE
Adquirente pessoa
jurídica que comprou o imóvel para incremento de suas
atividades Réu que não é destinatário final econômico da
unidade hoteleira
INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DO RÉU

INEXISTÊNCIA Documentos dos autos que demonstram que a
mora foi purgada, com a imissão da apelante na posse do
imóvel, inclusive tendo colhido frutos Atos contrastantes que
violam a boa fé objetiva, principalmente a vedação ao venire
contra factum proprium
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL

Ademais, atraso na entrega que apenas perdurou por três
meses, considerando-se a licitude da cláusula de tolerância
(Súmula 164 deste E. TJSP)
Sentença mantida
Recurso
desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1025663-61.2019.8.26.0100;
Relator (a): Costa Netto; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 42a Vara Cível; Data do
Julgamento: 31/01/2020; Data de Registro: 31/01/2020)
APELAÇÃO RESCISÃO INTERESSE DE AGIR Prevalência da
decisão de mérito Interesse ao pleito de rescisão CÓDIGO
DE DEFESA DO CONSUMIDOR INAPLICABILIDADE Adquirente
pessoa jurídica que comprou o imóvel para incremento de
suas atividades Réu que não é destinatário final econômico
da unidade hoteleira INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DO RÉU
INEXISTÊNCIA Documentos dos autos que demonstram que a
mora foi purgada, com a imissão da apelante na posse do
imóvel, inclusive tendo colhido frutos Atos contrastantes que
violam a boa fé objetiva, principalmente a vedação ao venire
contra factum proprium
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL

Ademais, atraso na entrega que apenas perdurou por três
meses, considerando-se a licitude da cláusula de tolerância
(Súmula 164 deste E. TJSP) Sentença reformada em pequena
parte
Recurso da ré provido, para julgar improcedente a
ação, e o da autora prejudicado. (TJSP; Apelação Cível
1025662-76.2019.8.26.0100; Relator (a): Costa Netto; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 44a
Vara Cível; Data do Julgamento: 26/09/2019; Data de Registro:
26/09/2019)

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Aqui, mais uma vez se vê a irrelevância da falta de
entrega de parte do acabamento. Por mais um acórdão é possível
visualizar a inadequação desse argumento dos apelados:
IMÓVEL Pretendida rescisão do compromisso de compra e
venda pela compradora Alegação de que o imóvel não foi
entregue na data aprazada Comprovação de que ausentes
apenas obras de acabamento, que foram concluídas no
curso do processo Compradora que já havia pagado mais
de 86% do preço combinado, estando o imóvel apto à
entrega - Aplicação da teoria do adimplemento substancial
Possibilidade de aplicação da teoria, que permite o
cumprimento da parte derradeira da obrigação, o que afasta
o direito de resolução
Hipótese em que as duas partes
deixaram de cumprir suas obrigações, caracterizando a culpa
concorrente
Inteligência do artigo 475, do CC - Multa
contratual que não pode ser exigida de nenhuma delas -
Não reconhecimento de depósito feito em forma diversa da
que foi pactuada
Improcedência - Recurso não provido.
(TJSP; Apelação Cível 1002910-72.2016.8.26.0664; Relator (a):
Mônica de Carvalho; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito
Privado; Foro de Votuporanga - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 21/01/2014; Data de Registro: 26/08/2019)
Não se olvide, por fim, que o Código, ainda que de
maneira difusa no texto, consagra o princípio da conservação do
negócio, pelo qual “tanto o legislador quanto o intérprete, o primeiro,
na criação das normas jurídicas sobre os diversos negócios, e o
segundo, na aplicação dessas normas, devem procurar conservar, em
qualquer um dos três planos - existência, validade e eficácia -, o
máximo possível do negócio realizado pelo agente”6.
Sumarizando as informações acima tratadas, os apelados
embasam-se em um atraso de três meses e em alegação genérica de
falta de acabamento, para, dois anos após a imissão na posse,
requererem o retorno ao status quo ante.
6 Azevedo, Antonio Junqueira de. Negócio jurídico: existência, validade e eficácia.
São Paulo: Editora Saraiva, 2002.

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É-lhes absolutamente vedado, neste contexto, pleitear a
resolução do contrato.

Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso de
apelação, para julgar improcedente a ação.
Em consequência, a parte autora é a única sucumbente,
ficando condenada a arcar com as despesas processuais, inclusive, a
verba honorária advocatícia sucumbencial, devida ao patrono da
parte adversa, fixada em 10% sobre o valor atualizado da causa.

JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator designado

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Voto no 14/
Apelação Cível no 1004801-65.2019.8.26.0554
Comarca: Santo André
Apelante: Sei S B C Empreendimento Imobiliário Spe Ltda.
Apelados: Antonio Roberto Ruy e Maria Cristina Garcia Ruy
DECLARAÇÃO DE VOTO

Respeitado o convencimento da D. maioria, pelo meu voto, negava
provimento ao recurso, pelas seguintes razões:
Aplica-se à hipótese dos autos, o Código de Defesa do Consumidor. Isso
porque, conforme entendimento do C. STJ, o diploma consumerista é aplicado ainda
que a pessoa física ou jurídica não figure, tecnicamente, como destinatária final do
produto ou serviço, quando se encontrar em condição de vulnerabilidade perante a
fornecedora, sendo certo que esta vulnerabilidade pode ser técnica ou econômica
O fato de o quarto de hotel ter sido adquirido pelos autores, com finalidade
econômica, por si só, não afasta a existência de relação de consumo, sendo os
requerentes hipossuficientes em relação à ré, a qual, em tese, possui conhecimento de
área imobiliária e de hotelaria, para investimento.
Nesse sentido já se pronunciou o C. STJ:
“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. CONCEITO DE
CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA DO CDC. PESSOA JURÍDICA. FINALISMO
MITIGADO.VULNERABILIDADE. AUSÊNCIA DE DIVERGÊNCIA ENTRE OS
ACÓRDÃOSCONFRONTADOS. 1. Hipótese em que, em verdade, não há divergência
entre os acórdãos comparados, pois todos aplicam a teoria finalista mitigada, que
admite a incidência do CDC, ainda que a pessoa física ou jurídica não sejam
tecnicamente destinatárias finais do produto ou do serviço, quando estejam em situação
de vulnerabilidade diante do fornecedor. 2. Entretanto, no acórdão embargado, a
Primeira Turma afirmou que a hipótese é de "ausência de demonstração de

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vulnerabilidade" da pessoa jurídica agravante (fls. 1.446-1.447). A reforma dessa
conclusão pressupõe novo julgamento do Recurso Especial, com análise detida do
acórdão recorrido, o que não pode ser obtido por esta via. 3. Haveria divergência se os
paradigmas indicados afirmassem que, para a incidência do regime protetivo do CDC,
seria dispensável a análise da situação de vulnerabilidade da pessoa jurídica sempre
que se tratar de serviço público essencial. Em nenhum deles, contudo, está assentada
essa tese. 4. Agravo Regimental não provido.” (AgRg nos EREsp 1331112/SP, Rel.
Ministro HERMAN BENJAMIN, CORTEESPECIAL, julgado em 03/12/2014, DJe
02/02/2015).
Nesse sentido é o entendimento deste E. Tribunal de Justiça:
“APELAÇÃO CÍVEL. Ação de rescisão contratual. Compra e venda de
imóvel. Recursos interpostos pelas Advogadas do autor e pela ré, em face de sentença
de procedência do pedido. MULTA COMPENSATÓRIA E APLICAÇÃO DO CDC.
Incidência das normas consumeristas. Irrelevância da aquisição do imóvel ter a
finalidade de investimento e não de moradia. Prevalência da conclusão da sentença
quanto à abusividade da cláusula de multa compensatória. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO. Retenção majorada de 10% para 20% dos valores pagos pela parte
adquirente que é adequada para compensar a vendedora pelo desfazimento do negócio.
JUROS DE MORA. Com a desistência dos adquirentes à preservação do compromisso
de venda e compra de imóvel firmado anteriormente à Lei no 13.786/18, ou reconhecida
a culpa deles pela resolução, os juros de mora incidentes sobre eventual restituição
daquilo que foi pago devem ser contados a partir do trânsito em julgado.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Critério de equidade que tem aplicação excepcional.
Honorários que devem refletir percentual sobre a condenação. Modificação para 12%
sobre o valor da condenação, já considerando o trabalho adicional recursal. Sentença
parcialmente reformada. RECURSODAS ADVOGADAS DO AUTOR PROVIDO.
RECURSO
DA
RÉ
PARCIALMENTEPROVIDO.”
(Apelação
Cível
no
1011874-09.2017.8.26.0506, de 22 de outubro de 2019,Rel. Des. Viviani Nicolau).
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de rescisão contratual
c.c. declaração de nulidade de cláusulas contratuais e restituição de valores pagos,

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proposta por adquirentes de imóvel, com base na simples conveniência destes -
Acolhimento, declarando rescindido o contrato celebrado entre os autores e a primeira
ré, condenando as, subsidiariamente a restituírem aos autores, 90% dos valores pagos
a título de preço - Inconformismo da rés, insistindo nas teses de inaplicabilidade do
CDC, por exercerem atividade hoteleira - Preliminar de ilegitimidade passiva da
segunda ré - Rejeição - Aplicabilidade do CDC, uma vez que o objeto do contrato não é
o desenvolvimento de atividade empresária, mas a aquisição de um imóvel - Apelo
desprovido” (Apelação Cível no 1014440-48.2017.8.26.0564, de 06 de agosto de 2019,
Rel. Des. Galdino Toledo Júnior)
Não se desconhece, todavia, a existência de especificidades no caso
concreto.
Conforme informaram os autores, o imóvel não foi adquirido para fins
domiciliares, mas como forma de investimento, com vistas à obtenção de lucro com a
atividade hoteleira. Por isso, o contrato previu particularidades quanto à forma de
disponibilização do empreendimento, prevendo-se na cláusula 6.3 do contrato que
“Dadas as características próprias que revestem a unidade autônoma objeto desta
avença, que se presta à operação hoteleira, considera-se como dia da entrega das
chaves o dia do recebimento pelo COMPRADOR, através da empresa Jones Lang
Lassale Hotels S/A (“MANDATÁRIA”), nomeada e qualificada no Contrato de
Mandato Civil1 indicado no QUADRO RESUMO, da unidade autônoma objeto deste
contrato, devidamente equipada e montada” (fl. 42).
Nessas circunstâncias, o termo de recebimento de chaves pelos adquirentes
não constitui o único meio de prova hábil a demonstrar a disponibilização do
empreendimento, que pode ser comprovada por declaração da mandatária.
A apelante indicou que o imóvel foi disponibilizado à mandatária, conforme
previa o contrato, em 29/06/2017, como constou na ata da assembleia geral de
instalação do condomínio juntada a fls. 475/476. O documento, todavia, não descreve a
entrega pronta e acabada da unidade imobiliária pela construtora, não havendo indícios
de que o bem se encontrava apto ao emprego na atividade hoteleira, finalidade para a
qual foi adquirido. Consta do documento somente que as áreas comuns haviam sido

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entregues com todos os equipamentos funcionando.
A despeito de a apelante alegar que a mandatária informou terem os
adquirentes auferido rendimentos da atividade hoteleira relativos ao imóvel adquirido
(fl. 488, item 17), não há prova da referida informação. Tampouco há prova da outorga
da escritura relativa ao imóvel aos adquirentes, como se previu no contrato firmado
(cláusula 4.7, fl. 41).
Assim, não há qualquer prova de que o empreendimento tenha sido
efetivamente disponibilizado à mandatária, na forma do contrato, o que enseja o
reconhecimento de que a alienante persiste em mora em relação à obrigação assumida, e
autoriza a rescisão do compromisso de compra e venda sem culpa dos promissários
compradores.
Em caso semelhante, já decidiu esta E. 6a. Câmara:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. PRETENDIDA
RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PLEITO INDENIZATÓRIO. ATRASO
NA
ENTREGA
DO
IMÓVEL
POR
CULPA
DA
DEMANDADA
BEM
CARACTERIZADO. DESFAZIMENTO DO CONTRATO, COM RESTITUIÇÃO DAS
PARTES AO 'STATUS QUO ANTE'. DE RIGOR A DEVOLUÇÃO INTEGRAL, AO
DEMANDANTE, DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA REFORMADA.RECURSO
PROVIDO” (Apelação Cível no 1004288-67.2019.8.26.0564, de 05 de setembro de
2019, Rel. Des. Vito Guglielmi).
No mesmo sentido:
“APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual por descumprimento contratual, c.c.
devolução de parcelas pagas, anulação de cláusulas contratuais e perdas e danos.
Alegação de inadimplemento da compromissária vendedora. Atraso na entrega de sua
unidade hoteleira. Improcedência da ação. Inconformismo dos autores. Aplicação do
CDC. Instrumento particular entabulado entre as partes que possui natureza de
contrato de venda e compra de uma unidade autônoma do empreendimento e não de
constituição societária. Inadimplido o contrato, por culpa exclusiva do vendedor,
cabível a rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos, inclusive a

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corretagem. Incidência de correção monetária desde os desembolsos. Juros de mora a
contar da citação, já que o desfazimento do negócio ocorreu por culpa da vendedora.
Ônus sucumbenciais de responsabilidade exclusiva da vendedora. Honorários
advocatícios arbitrados em 20% sobre o valor da condenação atualizado. Sentença
reformada. Recurso a que se dá provimento para julgar procedente a ação” (Apelação
Cível no 1023141-27.2019.8.26.0564, de 20 de abril de 2020, Rel. Des. José Rubens
Queiroz Gomes).
Reconhecida a culpa exclusiva da alienante pela resolução do contrato,
aplicável o disposto na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código
de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento". Inaplicáveis as cláusulas contratuais que autorizam a vendedora a, em
caso de resolução do contrato, reter parte do preço, já que foi ela própria que, em caráter
exclusivo, deu causa à resolução. E, sendo ela culpada pela resolução do contrato, deve
restituir os compradores ao statu quo ante. Logo, inaplicável a Súmula 1 do Egrégio
Tribunal de Justiça de São Paulo.
Nesse sentido, já decidiu este E. Tribunal:
“Compromisso de venda e compra Ação de rescisão contratual por atraso na
conclusão das obras, com pedido de restituição das parcelas, comissão de corretagem,
taxa SATI e lucros cessantes Sentença de parcial procedência Apelação da ré
Devolução integral dos valores pagos para restituição ao “statu quo ante”
Inocorrência de prescrição na hipótese Prazo prescricional decenal, na hipótese, eis
que o fundamento do pedido de restituição é o inadimplemento da vendedora, e não a
validade da cláusula contratual Rescisão corretamente reconhecida Restituição
integral dos valores pagos inclusive das verbas destinadas à intermediação imobiliária,
sob pena de se impor ao adquirente prejuízo ao qual não deu causa Caso fortuito
Inocorrência Entraves administrativos não são suficientes para afastar a
responsabilidade da vendedora Súmula 161 deste Egrégio Tribunal de Justiça Recurso

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adesivo do autor Lucros cessantes reconhecidos pela privação do uso e fruição do
imóvel, fixada a indenização em 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel a partir da
data prevista em contrato para entrega da obra, computado o prazo de carência”
(Apelação no 1009424-84.2015.8.26.0564, de 18 de julho de 2017, rel. Des. Christine
Santini).
Ante o desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios a 12%
sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
Isto posto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, nos termos da
fundamentação acima.

MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator

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Confirmação
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Acórdãos
Eletrônicos
JOSE CARLOS COSTA NETTO
11D70F89
13
18
Declarações de
Votos
MARCUS VINICIUS RIOS GONCALVES
1267FE73
Para conferir o original acesse o site:
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1004801-65.2019.8.26.0554 e o código de confirmação da tabela acima.