Tribunal: TJSP
Processo: 1015915-50.2018.8.26.0161
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
Apelação cível. Compromisso de compra e venda. Pedido de restituição da corretagem e das despesas condominiais e IPTU devidos antes da entrega das chaves. Procedência em parte, para restituição simples. Inconformismo recursal das rés. Preliminar de mérito. Ilegitimidade da construtora alegada. Responsabilidade solidária das fornecedoras. Mérito. Corretagem que foi prevista em instrumento próprio,

Ementa:
Apelação cível. Compromisso de compra e venda. Pedido de restituição da corretagem e das despesas condominiais e IPTU devidos antes da entrega das chaves. Procedência em parte, para restituição simples. Inconformismo recursal das rés. Preliminar de mérito. Ilegitimidade da construtora alegada. Responsabilidade solidária das fornecedoras. Mérito. Corretagem que foi prevista em instrumento próprio, destacado do valor total do negócio, com assinatura dos autores, no mesmo dia de assinatura do instrumento de compra e venda. Prévia ciência. Repetição indevida. Despesas condominiais e IPTU devidos somente após entrega das chaves. Recurso provido em parte para julgar a improcedência do pedido de repetição da corretagem, distribuindo-se a sucumbência conforme o proveito econômico das partes. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001004076
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1015915-50.2018.8.26.0161, da Comarca de Diadema, em que são apelantes
BETA 22 INCORPORAÇÃO LTDA, MZM 01 INCORPORAÇÃO LTDA e LINK
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados ALAIDE SILVA GONÇAVES
(JUSTIÇA GRATUITA) e ALENCAR FELIX GUIMARES JUNIOR (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte
ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) E ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
SILVÉRIO DA SILVA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1015915-50.2018.8.26.0161 - VOTO No22958
VOTO No: 22958
APELAÇÃO No.:10159-15.50.2018.8.26.0161
COMARCA: DIADEMA
APTE: BETA 22 INCORPORAÇÃO LTDA E OUTROS
APDO:ALAIDE SILVA GONÇALVES E OUTRO
JUIZ (A) DE 1o GRAU: Rafael Bragagnolo Takejima
pn
Apelação cível. Compromisso de compra e venda. Pedido de
restituição da corretagem e das despesas condominiais e IPTU
devidos antes da entrega das chaves. Procedência em parte, para
restituição simples. Inconformismo recursal das rés. Preliminar de
mérito. Ilegitimidade da construtora alegada. Responsabilidade
solidária das fornecedoras. Mérito. Corretagem que foi prevista em
instrumento próprio, destacado do valor total do negócio, com
assinatura dos autores, no mesmo dia de assinatura do instrumento
de compra e venda. Prévia ciência. Repetição indevida. Despesas
condominiais e IPTU devidos somente após entrega das chaves.
Recurso provido em parte para julgar a improcedência do pedido de
repetição da corretagem, distribuindo-se a sucumbência conforme o
proveito econômico das partes. Recurso parcialmente provido.
A sentença de páginas 272/275 julgou procedente em
parte a ação, para condenar as rés solidariamente na restituição da comissão
de corretagem e na repetição simples das despesas condominiais e IPTU.
Sucumbência pelas rés.
Apelaram as rés às páginas 278/290 aduzindo a
ilegitimidade passiva da corré MZM 01, pois o instrumento de compra e venda
foi firmado com a corré Beta 22 Incorporação Ltda, apenas. No mérito, aduziu
que a decisão afronta o entendimento firmado perante o STJ, pois pelos
documentos de páginas 80/81 e 166 se vê que os autores tiveram prévia

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informação acerca da corretagem, destacado do valor do bem. Ademais, o
serviço de corretagem foi concretizado. Quanto às despesas condominiais e
IPTU,
são
devidos
pelos
compradores,
segundo
cláusula
16.03,
independentemente do recebimento das chaves, e que o imóvel estava
disponível desde agosto de 2017, quando da expedição do habite-se. Além
disso, não consta prova de pagamento das referidas taxas.
Contrarrazões às páginas 296/322.
As requeridas se opuseram ao julgamento virtual,
páginas 329.
É o relatório.
A tese da ilegitimidade passiva foi bem rejeitada.
A preliminar aventada não merece acolhida, pois
evidente formação de grupo econômico para a incorporação, construção,
administração e alienação do empreendimento imobiliário, com a consequente
repartição dos ônus e dos bônus do negócio.
É esta, pois, a proteção conferida pelo art. 7o,
parágrafo único do CDC, já que não é dado ao consumidor distinguir o âmbito
específico
de
atuação
das
fornecedoras,
a
respeito
de
eventuais
responsabilidades decorrentes do contrato e de seu descumprimento.
No mais, cumpre destacar o quanto observado na
sentença: “Com efeito, a corré figura como construtora e incorporadora do
empreendimento imobiliário em tela. Seu nome e logomarca constam dos
instrumentos subscritos pelas partes. Aliás, a corré constituiu a sociedade de
propósito específico demandada apenas para incorporação do empreendimento
imobiliário
em
tela,
mostrando-se
razoável
que
ambas
respondam
solidariamente pelos fatos originados dessa incorporação.” (pg. 273), o que vai
ao encontro do quanto acima explicitado.

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Passo a análise de mérito.
Quanto a corretagem, têm razão as rés.
De fato, os autores assinaram o instrumento de
compromisso de compra e venda, com a discriminação das parcelas do preço do
bem, em 9/5/16 (pg. 39/43), mesma data em que assinaram o relatório
emitido pela ré com a discriminação dos valores do contrato (apartamento), da
parte comercial (corretagem) e do negócio (total), também em 9/5/16, como
se vê às páginas 80/81 e recibo assinado pelos autores, juntado pelas rés, às
páginas 166 e 237/238.
O documento de páginas 22/26, de fato, foi firmado
em 8/5/16, um dia antes, todavia, o mesmo não especificou nenhum valor, seja
do preço total do negócio, das parcelas, do bem e da corretagem, de modo que
não expressa declaração de vontade.
Pelo que se lê da petição inicial, os autores expressam
tese antiga, pela qual afirmam que se não buscaram o serviço de corretagem,
que se valeram os serviços prestados pela ré, de modo que não devem ser
onerados pela respectiva taxa.
Tal argumento já foi de muito afastado, consolidado
no julgamento do recurso repetitivo. O repasse da referida taxa ao consumidor
não é abusivo, e foi assim reconhecido.
Os autores tiveram acesso a informação do valor total
da negociação, com o valor destacado da parte comercial
relativo a
corretagem, e firmaram instrumento específico se responsabilizando pelo
pagamento da corretagem, como se vê de p. 80/81, p. 166 e p. 237/238, no
mesmo dia, pelo que não podem alegar que emitiram o cheque sem saber pelos
valores que pagavam, se tais diferiam das parcelas do preço do bem previstas
no compromisso de compra e venda. Além disso, nem podem dizer que
assinaram o instrumento emitido relativo a corretagem após a assinatura do
compromisso particular, quando já não podiam mais desistir do negócio, pois
assinaram, declarando vontade expressa, o recibo relativo a corretagem,

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firmando declaração de responsabilidade por tal valor, e se assim não
quisessem, poderiam não fazê-lo, desistindo do negócio, sujeitando-se
eventualmente a ter de se valer de ação judicial, para fazer prevalecer tal
direito, assim como vieram pela presente ação, querer a restituição da
corretagem.
Assim, com prévia informação, e destaque do valor da
corretagem do valor do negócio, cumprida foi a exigência reconhecida no
julgado do tema em questão, que é de ciência inequívoca das partes.
Quantos às despesas condominiais e IPTU, a previsão
de que independem da entrega das chaves ou de que sejam devidas do habite-
se não se coaduna com o melhor direito, sendo previsão abusiva, tornada sem
efeito.
Neste sentido:
Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não
coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
Com tal súmula se quer dizer que o habite-se não
concretiza a entrega do bem, somente a entrega efetiva das chaves o fazem, e
somente com as chaves as despesas condominiais e o IPTU são devidos pelos
compromissários compradores.
A este respeito, confira-se precedente do Superior
Tribunal de Justiça, conforme embargos de divergência decidido em data de
25/11/2001, 2a. Seção, relatado pelo Min. Luis Felipe Salomão, quando da
apreciação dos EREsp 489647:
”LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE
COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA
ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o
momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o
pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, é incontroverso
que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais

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referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência
providos”.
Por fim, a respeito da prova de pagamento, me valho
da fundamentação da sentença, que não foi enfrentada no apelo:
“Inicialmente, a despeito dos argumentos defensivos,
a comprovação de pagamento dessas despesas é feita pelos documentos de
fls.82/99. As rés nada produziram a infirmar a veracidade das informações ali
reveladas.
Assim, dou parcial provimento ao apelo, para julgar
procedente em parte o pedido, improcedente o pedido de restituição da
corretagem, de modo que as partes ratearão as custas e os autores pagarão às
rés honorários de sucumbência, fixados em 10% sobre a verba improcedente,
que foi o proveito econômico obtido pelas rés.
Dou parcial provimento ao recurso.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator