Tribunal: TJSP
Processo: 1059172-15.2016.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Enéas Costa Garcia
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
Apelação. Loteamento. Ação promovida por administradora de loteamento visando cobrança de taxa de manutenção, contribuição para rateio de melhorias e para fundo de transporte. Admissibilidade. Hipótese diversa do precedente vinculante a respeito de cobrança efetuada por associação (distinguishing). Entendimento do STJ no sentido de que "é viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer

Ementa:
Apelação. Loteamento. Ação promovida por administradora de loteamento visando cobrança de taxa de manutenção, contribuição para rateio de melhorias e para fundo de transporte. Admissibilidade. Hipótese diversa do precedente vinculante a respeito de cobrança efetuada por associação (distinguishing). Entendimento do STJ no sentido de que "é viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente". Previsão da obrigação em escritura de aquisição do bem que fundamenta a cobrança. Existência de prestação de contas e demonstração dos valores do crédito. Ação procedente. Recurso adesivo acolhido para retificação do dispositivo da sentença, pois o valor indicado engloba não só a taxa de conservação como outras verbas indicadas na inicial.
Recurso da ré improvido e recurso adesivo provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000029557
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1059172-15.2016.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelada DAMARIS BUENO VILELA, é apelada/apelante MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso da ré e deram provimento ao recurso adesivo. V.U.
, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
ENÉAS COSTA GARCIA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1059172-15.2016.8.26.0576 -Voto no 3.097
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Apelação Cível no 1059172-15.2016.8.26.0576
Apelante/Apelado: Damaris Bueno Vilela
Apelado/Apelante: Momentum Empreendimentos Imobiliários LTDA
Comarca: São José do Rio Preto
Juiz: Paulo Sérgio Romero Vicente Rodrigues

Voto no 3.097
Apelação. Loteamento. Ação promovida por administradora
de loteamento visando cobrança de taxa de manutenção,
contribuição para rateio de melhorias e para fundo de
transporte. Admissibilidade. Hipótese diversa do precedente
vinculante a respeito de cobrança efetuada por associação
(distinguishing). Entendimento do STJ no sentido de que "é
viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra
espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de
imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo
loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo
cartório ao qual aderiu o adquirente". Previsão da obrigação
em escritura de aquisição do bem que fundamenta a cobrança.
Existência de prestação de contas e demonstração dos valores
do crédito. Ação procedente. Recurso adesivo acolhido para
retificação do dispositivo da sentença, pois o valor indicado
engloba não só a taxa de conservação como outras verbas
indicadas na inicial.
Recurso da ré improvido e recurso adesivo provido.
Trata-se de ação de cobrança de taxas de conservação,
contribuições ao fundo de melhoramentos e fundo de transporte devidas pelos proprietários
de imóvel loteado.
Adotado o relatório da r. sentença (fls. 201/203), acrescento
que a ação foi julgada procedente para condenar a ré ao pagamento de R$ 2.007,24,
corrigida pela tabela prática do TJ/SP desde o ajuizamento e juros de 1% ao mês, desde a
citação, bem como as despesas condominiais que se vencerem no curso da demanda.
Recorre a ré (fls. 205/228) alegando que inaplicável a
fundamentação da r. sentença a respeito de débito condominial, pois no caso existe mero
loteamento, inexistindo obrigação de pagamento à administradora, questionando a
existência de melhoramentos e invocando seu direito de não ser cobrada por associação a
qual não pertence.

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Recurso adesivo da autora (fls. 231/235) alegando que a r.
sentença se limitou a tratar da taxa de manutenção, não apreciando o pedido de condenação
ao pagamento da contribuição para o fundo de melhoramentos, os quais estão sendo
realizados, bem como para o fundo de transporte, verbas que devem ser incluídas na
condenação.
Recursos bem processados e respondidos (fls. 238/251 e
254/262).
É o relatório.
O inconformismo da requerida não procede, devendo ser
mantida a condenação ao pagamento das verbas em questão.
A autora ingressou com ação alegando que é administradora
do loteamento e, conforme disposição contratual, seria a requerida responsável pelo
pagamento de três verbas distintas: a) taxa de manutenção; b) contribuição para o fundo de
transporte comunitário e c) rateio para as despesas de melhoramentos.
Não se trata de cobrança por associação de moradores, tema
objeto de precedentes do STJ e STF, mas de cobrança realizada pela própria
administradora com base no contrato firmado entre as partes.
Nesta hipótese, em que a obrigação consta do próprio ato
aquisitivo, tem o Superior Tribunal de Justiça reconhecido a validade da cobrança e
vinculação do adquirente:
“(...) Compulsando os autos, verifica-se que não se trata de ação de
cobrança proposta por associação de moradores, mas de demanda ajuizada por
administradora de loteamento, tendo, ademais, as instâncias de origem
consignado que "trata-se de cobrança de taxa de manutenção realizada
diretamente pela empresa que realizou o loteamento, sob a alegação de que tal
taxa estaria prevista na escritura padrão declaratória, documento integrante do
compromisso de compra e venda." e que "tratando-se de cobrança em face de
consumidor, tal circunstância deveria estar suficientemente clara no
compromisso de compra e venda, não sendo aposta apenas na escritura padrão,
sem qualquer destaque ou informação detalhada ao adquirente".
Nesse contexto, incontroversa a adesão ao ato que instituiu o encargo, de
modo que devida a cobrança em comento.
Com efeito, sobre o assunto em análise, o STJ entende que "é viável a

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cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por
administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse
vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no
respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente" (REsp n. 1.422.859/SP, Relator
o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 26/11/2015).”
(STJ - AREsp 1.4161.82/SP Rel. Min. Luis Felipe Salomão j.
11/02/2019).
No mesmo sentido:
“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DISTINÇÃO
(DISTINGUISHING). RECURSO REPETITIVO E HIPÓTESE
DOS AUTOS. OCORRÊNCIA. TAXAS DE MANUTENÇÃO.
ADMINISTRADORA
DE
LOTEAMENTO
URBANO.
CONTRATO-PADRÃO
LEVADO
EM
REGISTRO
EM
CARTÓRIO.
1 - Julgamento sob a égide do CPC/15.
2 - Inaplicabilidade do precedente firmado em sede de recurso
especial
repetitivo
(REsp
1.280.871/SP,
2a
Seção,
DJe
22/05/2015), por meio da aplicação da técnica da distinção
(distinguishing).
3 - É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer
outra espécie pela administradora de loteamento a proprietário de
imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo
loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo
cartório ao qual aderiu o adquirente.
4 - Agravo interno no recurso especial não provido.”
(STJ - AgInt no REsp 1696347/SP, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/06/2018, DJe
12/06/2018).
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE
MANUTENÇÃO.
ADMINISTRADORA
DE
LOTEAMENTO.
SOCIEDADE
EMPRESÁRIA. CAUSA DE PEDIR.
DESCUMPRIMENTO
DE
OBRIGAÇÃO
CONTRATUAL.
REGISTROS PÚBLICOS.
LOTEAMENTO
URBANO.
CONTRATO-PADRÃO.
POSTERIORES ADQUIRENTES.
VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. FONTE NA LEI E EM
CONTRATO. INSTITUIÇÃO DO ENCARGO. ATO. ADESÃO
INEQUÍVOCA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
1. Na origem, trata-se de ação de cobrança proposta por sociedade
empresária administradora de loteamento, contratada pelos
proprietários/loteadores para a prestação de determinados serviços
discriminados na avença, contra moradores dos lotes.
2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp no
1.439.163/SP e do REsp no 1.280.871/SP, processados sob o rito
dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que "as

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taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Para tanto,
fundamentou-se
principalmente
nos
seguintes
pontos:
(i)
inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação e (ii)
impossibilidade da criação de obrigação que não tenha fonte na lei
ou em contrato.
3. A situação fática dos autos é totalmente distinta daquela
decidida nos autos do repetitivo porque (i) a autora não é
associação de moradores, mas sim, sociedade empresária limitada
prestadora de serviços de administração de loteamento e (ii) a
causa de pedir está fundada no descumprimento de obrigação
contratual existente entre as partes, e não em estatutos de
associação civil ou no princípio constitucional da vedação do
enriquecimento sem causa.
4. Por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e
obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório
como condição para o registro do projeto de loteamento,
incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes,
porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos.
5. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e venda dos
lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam
sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por
época do registro de loteamento, não há falar em falta de anuência.
Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o encargo.
6. Recurso especial conhecido em parte e, na parte conhecida, não
provido.”
(STJ - REsp 1422859/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/11/2015,
DJe 26/11/2015).
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
COBRANÇA.
TAXAS
DE
CONSERVAÇÃO
E
MANUTENÇÃO.
LOTEAMENTO
URBANO.
ADMINISTRADORA
DO
LOTEAMENTO.
CONTRATO-
PADRÃO LEVADO A REGISTRO. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO.
1. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer
outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário
de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo
loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo
cartório ao qual aderiu o adquirente (REsp 1.422.859/SP, Relator o
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de
26/11/2015).
2. Ausência de prequestionamento dos arts. 7o, 8o, 22, parágrafos e
incisos, c/c os arts. 24 a 27 da Lei 4.591/64; art. 3o, §§ 1o e 2o do
Decreto-Lei 271/67; Lei 6.766/79 e art. 39, I, da Lei 8.078/90, pois
não serviram de fundamento à conclusão adotada pela eg. Corte
local.
3. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ - AgInt no REsp 1349713/SP, Rel. Ministro RAUL
ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe

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29/06/2017)
No caso sub judice as obrigações em cobrança decorrem da
escritura de aquisição e do Regulamento, também integrante da escritura pública, de modo
que a questão é contratual e não associativa, não logrando êxito a argumentação da ré a
respeito do direito de associação.
Sem razão a impugnação formulada pela requerida quanto ao
valor cobrado e existência das obras, pois a documentação juntada demonstra como são
apurados os rateios, havendo efetiva prestação de contas e comprovação da realização das
obras.
Também não há lugar para discussão de vício de
consentimento na aquisição do bem e obrigações inerentes, questão que demanda ação
própria.
O recurso adesivo comporta provimento.
Inicialmente afasta-se a alegação de não conhecimento do
recurso, pois o interesse de agir está presente, considerando que a sentença deixou de
apreciar o pedido em sua integralidade, tendo a parte direito de perseguir a prestação
jurisdicional integral.
Apesar de a sentença ter acolhido integralmente o valor
indicado na inicial, houve menção exclusiva à taxa de conservação, quando na realidade do
valor indicado no pedido correspondia a três verbas distintas.
Assim, o dispositivo da sentença comporta pequena
retificação para fazer constar condenação ao pagamento das três verbas indicadas na
inicial, com correção monetária e juros desde o vencimento.
Não incide a norma do art. 85, §11 do CPC, considerando que
os honorários foram fixados no máximo legal.

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Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso
da ré e dou provimento ao recurso adesivo.
Enéas Costa Garcia
Relator