Tribunal: TJSP
Processo: 1062452-85.2017.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-02
Data de publicação: 2020-09-03

Ementa:
Apelação Cível. Locação de imóvel. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Sentença de procedência. Apelo do réu.

Réu que alega ajuste verbal de redução de aluguel. Se o contrato não exige forma determinada, as partes não estão obrigadas, na alteração, a observar o mesmo instrumento escolhido pelas partes. Aplicação analógica da regra disposta no art. 472, CC, que só

Ementa:

Apelação Cível. Locação de imóvel. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Sentença de procedência. Apelo do réu.

Réu que alega ajuste verbal de redução de aluguel. Se o contrato não exige forma determinada, as partes não estão obrigadas, na alteração, a observar o mesmo instrumento escolhido pelas partes. Aplicação analógica da regra disposta no art. 472, CC, que só se aplica aos contratos de forma prescrita em lei, e não aos de forma livre. Possibilidade de comprovação por prova testemunhal. Julgamento antecipado da lide que configurou cerceamento de defesa. Sentença anulada apenas quanto ao acolhimento do pedido de cobrança, nos termos do art. 354, parágrafo único, e art. 356, ambos do CPC, mantida a procedência do pedido de despejo porque o locatário não purgou a mora pelo valor que alega ser devido.

Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000669862
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1062452-85.2017.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes JOSE
MARIA DE JESUS (JUSTIÇA GRATUITA) e GERALDA REALINA MOREIRA DE
JESUS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelada DANIELE INGRID DE CARVALHO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Em
julgamento estendido, por maioria de votos, deram provimento em parte ao
recurso, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. Vencido
o Desembargador Flavio Abramovici, que declara.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente), FLAVIO ABRAMOVICI, GILSON DELGADO MIRANDA E MELO
BUENO.
São Paulo, 21 de agosto de 2020.
MORAIS PUCCI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação n° 1062452-85.2017.8.26.0114
Apelantes: José Maria de Jesus (justiça gratuita); Geralda Realina Moreira de
Jesus (justiça gratuita)
Apelada: Daniele Ingrid de Carvalho
Comarca de Campinas 10a Vara Cível
Juiz de Direito: Dr. Gabriel Baldi de Carvalho
Voto no 23426
Apelação Cível. Locação de imóvel. Ação de despejo por falta
de pagamento cumulada com cobrança. Sentença de
procedência. Apelo do réu.
Réu que alega ajuste verbal de redução de aluguel. Se o
contrato não exige forma determinada, as partes não estão
obrigadas, na alteração, a observar o mesmo instrumento
escolhido pelas partes. Aplicação analógica da regra disposta
no art. 472, CC, que só se aplica aos contratos de forma
prescrita em lei, e não aos de forma livre. Possibilidade de
comprovação por prova testemunhal. Julgamento antecipado da
lide que configurou cerceamento de defesa. Sentença anulada
apenas quanto ao acolhimento do pedido de cobrança, nos
termos do art. 354, parágrafo único, e art. 356, ambos do CPC,
mantida a procedência do pedido de despejo porque o locatário
não purgou a mora pelo valor que alega ser devido.
Recurso parcialmente provido.
A r. sentença proferida à f. 112/115 destes autos de ação
de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, movida por
DANIELE INGRID DE CARVALHO, em relação a JOSÉ MARIA DE

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JESUS e GERALDA REALINA MOREIRA DE JESUS, julgou
procedente a pretensão inicial para confirmar a liminar de despejo e para
declarar a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, bem
como para condenar os réus no pagamento da quantia de R$ 21.188,86,
com correção monetária desde o ajuizamento da ação e com juros de
mora a contar da citação, além do pagamento dos alugueis e encargos
vencidos no curso da ação e não pagos até a data da efetiva
desocupação do imóvel. Em razão da sucumbência, os réus foram
condenados no pagamento das despesas processuais e dos honorários
advocatícios fixados em 10% do valor da condenação, observando-se
eventual gratuidade concedida.
Apelaram os réus (f. 118/123) alegando, em suma, que:
(a) houve cerceamento de defesa, pois constou da decisão de primeiro
grau que, na impossibilidade de composição, deveriam as partes
apresentar as provas a produzir, sendo que não foi dada tal
oportunidade; (b) pretendiam produzir prova oral sobre a redução do
valor do aluguel; (c) o imóvel estava em situação precária, pelo que as
partes acordaram sobre a redução do aluguel de forma verbal, sendo que
estava aguardando a formalização pela administradora; (d) os móveis
ficaram na casa, quando do despejo, conforme consta da certidão do
oficial de justiça, pelo que requerem a devolução.
A apelação, não preparada por serem os recorrentes
beneficiários da assistência judiciária (f. 80), foi contra-arrazoada com
arguição de violação da dialeticidade recursal (f. 127/130).
É o relatório.
A sentença foi disponibilizada no DJE em 06/02/2020,
considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 117); a

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apelação, protocolada em 28/02/2020, é tempestiva.
Preliminarmente, de se afastar a arguição de não
conhecimento do recurso.
No caso em tela, a r. sentença recorrida julgou procedente
a pretensão inicial, sob o fundamento de que o réu não se desincumbiu
de comprovar sua alegação de que houve ajuste entre as partes de
redução de aluguel.
Diante disso, o réu apelou, arguindo cerceamento de
defesa, pois pretendia produzir prova oral para comprovar que houve tal
ajuste, o qual estava pendente de formalização.
Portanto,
as
razões
recursais
trazem
argumentos
totalmente compatíveis com a intenção de impugnar a r. sentença
recorrida.
Conhecido o recurso, passa-se à sua apreciação.
Cuida-se de ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança alegando a autora que, em 20/05/2016, locou
aos réus o imóvel residencial situado na Rua Cirilo Chiavegatto no 85, na
cidade de Campinas, pelo prazo de 30 (trinta) meses, com início em
15/04/2016, fixando-se o aluguel em R$ 1.500,00. Aduziu a autora que os
réus estavam inadimplentes com os aluguéis vencidos no período de
15/01/2017 a 15/11/2017, bem como com as parcelas de IPTU do ano de
2017.
Somente o réu José apresentou contestação, arguindo
que, em meados de 2017, houve acordo verbal com o esposo da autora,
Claudio, para redução do aluguel para R$ 1.000,00, diante das condições
do imóvel. Aduziu que não quitou os aluguéis, pois ficou aguardando a
formalização da alteração do valor do aluguel pela administradora do

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imóvel. No mais, alegou que chegou a oferecer seu veículo como
quitação do débito atrasado, mas não obteve retorno da proprietária.
A r. sentença recorrida julgou procedente a pretensão
inicial, confirmando a liminar de despejo, sob o fundamento de que a
inadimplência é incontroversa, sendo que o réu não se desincumbiu de
comprovar sua alegação de redução dos aluguéis.
Em que pese o fato de o contrato de locação ter sido
firmado por escrito, nada impedia que sua alteração fosse ajustada de
forma verbal, tendo em vista que nada é disposto no instrumento que
exigisse a forma escrita. Aliás, o réu alega que haveria formalização do
ajuste pela administradora do imóvel.
Observo que alterei, recentemente, o meu entendimento
de que o distrato e a alteração dos termos do contrato devem seguir a
mesma forma que o contrato.
Tal entendimento estava sendo aplicado desde o Código
Civil de 1916 que dispunha em seu art. 1.093 que “o distrato faz-se pela
mesma forma que o contrato”.
No entanto, o Código Civil de 2002, alterando a redação do
art. 1093 do CC/16, predica em seu artigo 472 que “o distrato faz-se pela
mesma forma exigida para o contrato”.
Ou seja, a regra prevista no art. 472 do novo CC só se
aplica aos contratos de forma prescrita em lei, e não aos de forma livre.
Assim, se a lei exige determinada forma para a validade do
contrato, esta deve ser observada para o distrato. Se, porém, o contrato
não for solene, ainda que ajustado por escrito, poderá ser desfeito ou
alterado verbalmente.
Nesse sentido, bem ensina Ruy Rosado de Aguiar Junior:

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“(...) Gustavo Tepedino, Heloisa Helena Barboza e Maria Celina
Bodin de Moraes advertem para a diferença de redação do novo
Código Civil em relação ao antigo, que exigia adotasse o distrato da
mesma forma do contrato. Naquele tempo, surgiu a controvérsia sobre
os contratos que, de forma livre ou por instrumento particular,
tivessem sido elaborados em forma documental, os primeiros, e por
escritura pública, os segundos. Os distratos deveriam adotar a mesma
forma dos contratos, ou a forma deveria ser obedecida apenas quando
exigida por lei? A resposta dada pelos Tribunais não era uniforme. O
professor Antônio Junqueira de Azevedo, em parecer, fez a resenha da
jurisprudência dos Tribunais, orientada do sentido de que, para o
desfazimento do contrato escrito, o distrato deveria adotar a mesma
forma do contrato. Terminou prevalecendo a corrente mais liberal,
exposta no seguinte acórdão do Superior Tribunal de Justiça: “Só é de
exigir-se tenha o distrato a mesma forma do contrato quando exigida
para validade desse.” O atual art. 472 consagrou o entendimento
exposto naquele julgado: deve ser respeitada a forma exigida pela
lei, e não a eventualmente adotada para a elaboração do contrato.
Isto é, se a lei autoriza tal contrato em forma verbal ou por
documento particular, ainda que redigido o contrato maior
rigorismo formal (por escritura pública, por exemplo), o distrato
pode ser verbal ou por instrumento particular. (in: Comentários
ao Novo Código Civil: da extinção do contrato: arts. 472 a
480. Coordenador Sálvio de Figueiredo Teixeira. 1a. Ed.
Rio de Janeiro: Forense. 2011. Vol.VI, Tomo II,
p.211/212.) (grifo nosso)
Nesse mesmo sentido, é o entendimento de Sílvio de
Salvo Venosa (in: Código Civil Interpretado. 3a ed. São Paulo: Atlas.
2013. p. 658/659), Orlando Gomes (in: Contratos. Coordenador Edvaldo
Brito. 26a ed. Rio de Janeiro: Forense. 2007, p. 222/223) e Carlos
Roberto Gonçalves (in: Direito Civil Brasileiro: contratos e atos
unilaterais. São Paulo: Saraiva. 2004. Vol. III, p.179/180).
Tratando-se de contrato de locação, nada impedia que
fosse ele firmado verbalmente, não havendo nenhuma exigência legal de
formalização por escrito.
O parágrafo único da cláusula 5a do contrato, que dispõe

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sobre sua alteração, apenas consigna que: “Locadores e locatários ficam,
desde já ciente, que qualquer alteração no presente pacto, que implique
em estudos preliminares de ordem econômica, visando aprovação e
alteração de cadastro ou crédito, bem como, aditamento das cláusulas
aqui inseridas, deverão ser remuneradas por quem as solicitou
diretamente à administradora do bem, no importe de 1⁄2 salário mínimo”.
Verifica-se, portanto, que não há qualquer exigência para
que a alteração do valor do aluguel seja ajustada por escrito, pelo que
pode o réu comprovar sua alegação, nos termos do art. 373, inciso II, do
CPC.
Já em contestação, o réu fez requerimento genérico de
prova, especialmente de prova testemunhal (f. 57), sendo que, após a
apresentação de réplica, houve determinação judicial para que as partes
manifestassem sobre eventual interesse na composição amigável e, no
caso de impossibilidade de acordo, especificassem as provas que
pretendiam produzir (f. 86).
Diante disso, o réu peticionou, manifestando interesse na
designação de audiência de tentativa de conciliação (f. 89).
No entanto, por sua vez, a autora manifestou-se no sentido
de que não havia interesse na tentativa de acordo (f. 90).
Com isso, o réu deveria ter sido intimado acerca da
ausência de interesse da autora na composição, para que pudesse
especificar as provas que pretendia produzir, arrolando as testemunhas a
serem ouvidas em juízo.
Mas, não houve tal cientificação, a demanda prosseguiu
com a expedição de novo mandado para cumprimento da liminar e a
prolação de sentença.

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Desse modo, o julgamento antecipado da lide configurou
cerceamento do direito do réu de comprovar sua alegação de redução do
valor do aluguel..
Assim, de rigor a anulação da r. Sentença, porém, apenas
quanto ao julgamento do pedido de cobrança, mantendo-se a
procedência do pedido de despejo, nos termos do art. 354, parágrafo
único, e art. 356, ambos do CPC.
Isso porque o réu deveria ter purgado a mora, depositando
os aluguéis, ao menos, por ora, nos valores que alega terem sido
reduzidos, o que não fez.
Assim, eventual acolhimento do aluguel no valor que o réu
entende devido não terá o condão de afastar a procedência do despejo,
uma vez que não se preocupou ele nem sequer em depositar tal
importância, sendo incontroversa a inadimplência.
As verbas da sucumbência serão fixadas ao final após o
exame do pedido de cobrança, quando então se saberá a extensão da
sucumbência de ambas ou de uma das partes.
Por tais motivos, dou parcial provimento ao recurso.
Morais Pucci
Relator

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Apelante: Jose Maria de Jesus e Geralda Realina Moreira de Jesus
Apelada: Daniele Ingrid de Carvalho
DECLARAÇÃO DE VOTO No 26432
Respeitado o entendimento da douta maioria, dela ouso divergir,
nos seguintes termos:
Certo que possível eventual alteração verbal do valor do
contrato, mas necessária a prova indiciária de que houve tal alteração, o que não
ocorreu, notando-se que a realização de tratativas não implica em redução do valor
pretendido.
Assim, é caso de improvimento do recurso, com a majoração
dos honorários advocatícios para 15% do valor da condenação.
Sem prejuízo, observo que o valor de R$ 19;919,46 (relativo aos
aluguéis inadimplidos) já incluiu a correção monetária, os juros moratórios, e a multa de
10% do valor do débito, o que torna incabível a incidência de juros moratórios desde a
citação, para que se evite a capitalização de juros (anatocismo).
Dessa forma, nego provimento ao recurso, majoro os honorários
advocatícios do patrono da Autora para 15% (quinze por cento) do valor da condenação,
e declaro (de ofício) que condenados os Requeridos ao pagamento dos aluguéis
descritos na inicial, com correção monetária e juros moratórios de 1% (um por cento) ao
mês, ambos contados desde os vencimentos, e multa de 10% (dez por cento) do valor do
débito, além daqueles que se venceram até a desocupação do imóvel (03 de dezembro
de 2019), com iguais acréscimos, e do IPTU, contas de energia e água, com correção
monetária e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, ambos contados desde os
vencimentos, (mediante a apresentação dos comprovantes de pagamento), com os
acréscimos moratórios/contratuais em meu voto , respeitado o entendimento da douta
maioria, evidentemente.

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FLAVIO ABRAMOVICI

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ANTONIO CARLOS MORAIS PUCCI
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12500743
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1062452-85.2017.8.26.0114 e o código de confirmação da tabela acima.