Tribunal: TJSP
Processo: 1000383-83.2019.8.26.0037
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jonize Sacchi de Oliveira
Órgão colegiado: 24a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO – Resolução contratual cumulada com indenização por danos materiais – Compra e venda entre particulares - Sentença de parcial procedência – Recurso de ambas as partes – Não cabimento – Autor que é responsável solidário pelo financiamento assumido pela requerida – Ressarcimento das despesas de responsabilidade da ré adimplidas pelo demandante que era de rigor – Pleito de resolução

Ementa:
APELAÇÃO – Resolução contratual cumulada com indenização por danos materiais – Compra e venda entre particulares - Sentença de parcial procedência – Recurso de ambas as partes – Não cabimento – Autor que é responsável solidário pelo financiamento assumido pela requerida – Ressarcimento das despesas de responsabilidade da ré adimplidas pelo demandante que era de rigor – Pleito de resolução contratual afastado – Inexistência de motivo suficiente para a rescisão - Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, adotados nos moldes do art. 252 do RITJSP – RECURSOS DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001035399
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000383-83.2019.8.26.0037, da Comarca de Araraquara, em que é apelante/apelada
ROSANA FERREIRA MACHADO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante
JOSÉ ROBERTO PACHECO DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 24a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SALLES VIEIRA
(Presidente) E DENISE ANDRÉA MARTINS RETAMERO.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
JONIZE SACCHI DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Sentença disponibilizada em 16.06.2020 (fls. 247)
Valor da causa: R$ 36.000,00
APELAÇÃO N. 1000383-83.2019.8.26.0037
COMARCA: ARARAQUARA
APELANTE/APELADA: ROSANA FERREIRA MACHADO
APELADO/APELANTE: JOSÉ ROBERTO PACHECO DOS SANTOS
VOTO N. 11190
APELAÇÃO
Resolução contratual cumulada com
indenização por danos materiais Compra e venda entre
particulares - Sentença de parcial procedência Recurso de
ambas as partes Não cabimento Autor que é responsável
solidário pelo financiamento assumido pela requerida

Ressarcimento das despesas de responsabilidade da ré
adimplidas pelo demandante que era de rigor Pleito de
resolução contratual afastado
Inexistência de motivo
suficiente para a rescisão - Sentença mantida por seus
próprios e jurídicos fundamentos, adotados nos moldes do
art. 252 do RITJSP RECURSOS DESPROVIDOS.
Trata-se de recursos de apelação interpostos por ambas as partes
contra a r. sentença de fls. 240/245, que, em “ação de resolução contratual
cumulada com pedido de reintegração na posse e indenização por perdas e danos”
(fls. 1), julgou parcialmente procedente a demanda para “para condenar a
requerida a pagar, em benefício do autor a importância de R$ 25.539,46 (vinte e
cinco mil, quinhentos e trinta e nove reais e quarenta e seis centavos), referentes às
parcelas quitadas à loteadora pelo autor, mais R$ 836,00 (oitocentos e trinta e seis
reais), referente à parcela vencida, e R$ 4.761,21 (quatro mil, setecentos sessenta e
um reais e vinte e um centavos), referente ao IPTU do imóvel, com correção
monetária (Tabela TJSP), desde o desembolso, e juros legais de 1% ao mês, desde a
citação.” (fls. 245). Em razão da sucumbência recíproca, consignou que as partes
deverão ratear as despesas e custas processuais em igual proporção. Em relação

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aos honorários advocatícios, condenou os litigantes a arcarem com honorários
advocatícios devidos ao patrono da parte adversa no patamar de 10% sobre o valor
da causa, respeitada a gratuidade concedida à ré.
A parte requerida recorre às fls. 248/256, sustentando em síntese,
não ser cabível a condenação ao ressarcimento das despesas referentes ao imóvel
pagas pelo autor uma vez que este “assumiu dívida que não lhe pertencia”.
Reforçou que o imóvel do autor e o da recorrente possuem matrículas
individualizadas.
O autor, por sua vez, apela às fls. 257/268, aduzindo que: 1. é de
rigor o acolhimento do pedido de resolução contratual, uma vez que a demandada
não cumpriu as obrigações assumidas, colocando em risco o imóvel em que o
demandante reside; 2. no caso de acolhimento do pedido de resolução do contrato,
pretende também a condenação da ré ao pagamento de perdas e danos, multa
contratual, além de taxa de ocupação pelo tempo em que permaneceu no imóvel.
Não foram apresentadas contrarrazões (fls. 275).
É o relatório.
Com efeito, a r. sentença deve ser integralmente mantida, por
seus próprios e jurídicos fundamentos, os quais são adotados, nos moldes do art.
252 do Regimento Interno desta Egrégia Corte Bandeirante, que assim dispõe: “Nos
recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão
recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantê-la”.
O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, reconhece “a
viabilidade do órgão julgador adotar ou ratificar o juízo de valor firmado na
sentença, inclusive transcrevendo-a no acórdão, sem que tal medida encerre
omissão ou ausência de fundamentação no decisum” (cf. STJ, AgRg no REsp n.
1.339.998-RS, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 15.5.2014; AgRg no AREsp n.
58514-SP, 3a Turma, Rel. Min. Sidnei Beneti, j. 28.5.2013; REsp n. 662272-RS, 2a

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Turma, Rel. Min. José Otávio de Noronha, j. 4.9.2007).
Cabe ressaltar, contudo, os pontos relevantes do r. decisum
apelado e que se circunscrevem aos seguintes:
“JOSÉ ROBERTO PACHECO DOS SANTOS ajuizou ação (nominada)
de RESOLUÇÃO CONTRATUAL c.c. REINTEGRAÇÃO NA POSSE e
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS contra ROSANA FERREIRA
MACHADO, alegando, em resumo, que firmou com a acionada, em
11.03.2008, compromisso de compra e venda de imóvel, pelo qual
a acionada pagaria a importância de R$ 36.000,00 (trinta e seis
mil reais) e assumiria a quitação das parcelas do lote perante a
imobiliária. A acionada não cumpriu sua obrigação, motivo pelo
qual houve ação judicial, perante a 1a Vara Cível local, na qual
houve novo acordo de pagamento, não cumprido pela requerida,
obrigando o autor ao pagamento da importância de R$ 25.539,46
(vinte e cinco mil, quinhentos e trinta e nove reais e quarenta e seis
centavos). Argumenta que também pagou uma parcela, no valor
de R$ 836,00 (oitocentos e trinta e seis reais) e o IPTU do imóvel,
no valor de R$ 4.761,21 (quatro mil, setecentos e sessenta e um
reais e vinte e um centavos), cuja responsabilidade era da
requerida. Acrescenta, ainda, que por conta da inadimplência da
requerida, houve considerável aumento da dívida, perante a
loteadora. Pleiteia a rescisão do contrato e a condenação da
acionada ao pagamento de indenização e multa contratual.
O pedido de antecipação da tutela jurisdicional foi indeferido
(págs. 119/120).
Citada (pág.142), a acionada apresentou contestação arguindo,
em preliminar, a impossibilidade jurídica do pedido. No mérito,
rebateu, em parte, a pretensão inicial, confirmando que houve

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atraso, mas que as parcelas devidas à loteadora estão pagas.
Explicou que esteve desempregada, mas que os pagamento estão
em dia, destacando que foi a responsável pela construção do
imóvel.
Breve é o relatório.
(...)
Trata-se de ação em que o autor postula a rescisão de contrato
firmado com a requerida, para venda de imóvel, apontando que os
pagamentos não foram honrados.
Neste processo discute-se, somente, o contrato firmado entre os
ora litigantes, de modo que não justificado o chamamento da
loteadora do imóvel.
A defesa processual apresentada pela requerida, apontando a
impossibilidade jurídica do pedido, não pode ser acolhida.
Em verdade, o autor esclareceu em sua peça inicial que se trata de
lote único, no qual foram construídos dois sobrados. Um deles, foi
vendido à acionada e é objeto do contrato de discussão.
Não haveria, portanto, impedimento algum de ordem legal para
que, em tese, caso confirmado o descumprimento contratual,
houvesse a rescisão do contrato e a retomada do bem.
Tal postulação em nada afronta nosso ordenamento jurídico.
Portanto, a defesa processual apresentada, que hoje é tratada
pela legislação processual com outro viés, não pode ser acolhida.
No mérito, o pedido inicial deve ser julgado procedente, em parte,
apenas para reconhecimento do direito do autor ao ressarcimento

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de seus prejuízos materiais.
Incontroverso nos autos que as partes firmaram compromisso
visando a transferência de imóvel e que a requerida não honrou,
pontualmente, o contrato.
Nesse sentido, aliás, a requerida é confessa ao confirmar, na sua
contestação, a supressão dos pagamentos no período de
desemprego e posterior retomada.
Contudo, apesar de confirmado o descumprimento contratual não
é o caso, na peculiar situação dos autos, de resolução do contrato.
Do contrário, em prestígio à finalidade social do contrato, e da
aparente boa fé da requerida, impõe-se a manutenção do
contrato, sujeitando-se, todavia, a devedora morosa, na diretriz do
artigo 401, I, do Código Civil, às perdas e danos.
No caso dos autos, o autor comprovou que, em razão da mora da
acionada,
quitou
parcelas
em
atraso,
que
seriam
de
responsabilidade da requerida (R$ 25.539,46), pagou uma parcela
em aberto (R$ 836,00) e o IPTU do imóvel (R$ 4.761,21). Estas
últimas verbas também de responsabilidade da requerida.
Aliás, nesse aspecto, a requerida sequer negou que tais
pagamentos
apontados
pelo
autor
fossem
de
sua
responsabilidade.
Mais equânime, portanto, com a situação delineada nos autos é a
rejeição de pretensão de rescisão do contrato, impondo-se,
todavia, o ressarcimento dos prejuízos efetivamente experimentos
pelo autor.
(...)

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Nessa diretriz, devem ser excluídas a pretensão de condenação da
requerida
ao
pagamento
da
diferença
decorrente
do
refinanciamento da dívida perante a loteadora, seja sob o prisma
indenizatório, seja como obrigação de fazer, postulações que não
se justificam vez que, como mencionado, os pagamentos das
parcelas foram retomados.
Acresça-se que as partes já firmaram documento de confissão de
dívida, na qual a requerida reconhece sua responsabilidade pelo
pagamento das diferenças decorrentes do refinanciamento, cuja
exigibilidade está condicionada ao descumprimento do acordo
firmado na ação judicial precedente (págs. 13/15).
Ao que consta dos autos, as parcelas vencidas à partir de
janeiro/2019, foram pagas (págs. 183 e seguintes), com exceção
do mês de março/2019, cujo recibo não foi apresentado.
Além disso, em consulta ao processo 0018665-02.2013, da E. 1a
Vara Cível local, verifica-se que aqueles autos encontram-se,
atualmente, arquivados, a confirmar que, a priori, não há mora
perante a loteadora.
Portanto, tais pretensões devem ser rejeitadas.
Por fim, afastada a rescisão contratual deve ser rejeitada,
também, a postulação de recebimento da multa contratual, cuja
cobrança somente teria ensejo em caso de descumprimento
contratual grave, que justificasse a rescisão do contrato, o que,
como se vê, não é o caso dos autos.
Em suma, o pedido inicial deve ser acolhido, em parte, para que o
autor seja ressarcido dos prejuízos experimentados.” (fls.
109/110).

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Ora, ao contrário do quanto defendido na contestação e nas
razões recursais da requerida, não há que se falar em pagamento pelo autor de
dívida que não lhe pertencia.
Afinal, o demandante logrou demonstrar que ele e a requerida
possuem responsabilidade solidária perante a loteadora com relação ao
financiamento realizado para a aquisição, por parte da autora, de 50% do lote que
antes pertencia a ele em sua integralidade. Tanto é assim, que na demanda de n.
0018665-02.2013.8.26.0037 o ora requerente integrou o polo passivo junto da ré,
respondendo pelo inadimplemento das parcelas do financiamento assumidas por
esta última perante a loteadora. A ré chegou, inclusive, a assinar instrumento de
confissão de dívida (fls. 37/38), assumindo o débito perseguido no referido
processo.
Assim, sendo responsável solidário pelo financiamento de
responsabilidade da ré, evidente o interesse do autor no adimplemento das
parcelas em atraso para que não fosse penitenciado com a perda do bem em
virtude de mora da requerida. Era mesmo de rigor, portanto, a condenação da ré ao
pagamento das dívidas de sua responsabilidade adimplidas pelo demandante.
No mais, também não merece acolhimento a pretensão do autor
de rescindir o contrato firmado com a demandada. Afinal, como bem pontuado
pelo Magistrado de piso, não restou configurado descumprimento contratual grave
que justificasse a rescisão do contrato. Ademais, pelo que consta dos autos, as
parcelas encontram-se com seu pagamento em dia, tendo a requerida esclarecido
que o atraso naquelas pagas pelo autor se deu em razão de desemprego
temporário por ela enfrentado.
Nesse sentido:
“Resolução contratual
Contrato de gaveta

Ausência de notificação premonitória suprida pela regular citação dos

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compradores Entendimento Jurisprudência desta E. Corte e do E.
TJRS - Adquirentes que apenas atrasaram o pagamento de algumas
das parcelas do financiamento a que se obrigaram pela cessão do
contrato de compra e venda celebrada com a autora e deixaram de
pagar outras despesas do imóvel
Purga da mora comprovada

Mútuo habitacional que está vigente e com os pagamentos
regulares
Inexistência de razão hábil à resolução - Eventuais
débitos de IPTU, de encargos condominiais e de despesas de consumo
que também não conduzem ao desfazimento do contrato

Precedentes desta Corte e do Colendo STJ - Danos materiais não
configurados Improcedência dos pedidos, por fundamento diverso -
Recurso
desprovido.”
(TJSP;

Apelação
Cível
1003226-21.2019.8.26.0037; Relator (a): A.C.Mathias Coltro; Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de Araraquara - 6a Vara
Cível; Data do Julgamento: 04/05/2020; Data de Registro:
04/05/2020) sem destaque no original;
Em suma, ausentes os elementos que poderiam dar ensejo à
reversão do r. decisum, nega-se provimento aos recursos, subsistindo incólume a r.
sentença guerreada.
Desprovidos ambos os recursos, não são arbitrados honorários
recursais diante da ausência de apresentação de contrarrazões.
Para fins de prequestionamento, enfatiza-se que toda matéria
devolvida no apelo se encontra prequestionada, com a ressalva de que o juiz não
está obrigado a mencionar expressamente todos os pontos suscitados pelas partes,
tampouco a citar as normas aventadas, bastando que o recurso tenha sido
fundamentadamente apreciado.
Ante o exposto, nega-se provimento a ambos os recursos.

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RELATORA