Tribunal: TJSP
Processo: 1084585-66.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Títulos de Crédito
Órgão julgador: Hélio Nogueira
Órgão colegiado: 23a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-17

Ementa:
Apelação Cível. Embargos de Terceiro. Sentença de extinção sem julgamento do mérito. Inconformismo. Penhora de imóvel. Embargantes que demonstraram os fatos constitutivos dos seus direitos, nos termos do artigo 373, I, do Código de Processo Civil. Prova dos autos que demonstra que o imóvel foi adquirido de pessoa que não fazia parte da Ação de Execução, antes da penhora do bem. Negócio jurídico

Ementa:
Apelação Cível. Embargos de Terceiro. Sentença de extinção sem julgamento do mérito. Inconformismo. Penhora de imóvel. Embargantes que demonstraram os fatos constitutivos dos seus direitos, nos termos do artigo 373, I, do Código de Processo Civil. Prova dos autos que demonstra que o imóvel foi adquirido de pessoa que não fazia parte da Ação de Execução, antes da penhora do bem. Negócio jurídico da coexecutada, e proprietária originária, que ocorreu antes do ajuizamento da Ação de Execução. Verificada a boa-fé dos embargantes. Aplicação da Súmula no 84 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, afastada a incidência da Súmula no 375 desse mesmo Colendo Tribunal Superior. Manutenção do decreto de procedência do pedido. Ausência, contudo, de averbação na matrícula do imóvel penhorado do negócio jurídico firmado. Ônus de sucumbência mantido aos embargantes, em virtude da Súmula no 303 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000758044
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1084585-66.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
AMANDA VITÓRIA DE SOUZA ANDRADE (JUSTIÇA GRATUITA), ULISSES
ZANIN PESSICA DE ANDRADE (JUSTIÇA GRATUITA), JOSE HENRIQUE
ZANIN DE ANDRADE (JUSTIÇA GRATUITA) e MARIA JOSE SOUZA DE
ANDRADE (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados FAMA PARTICIPAÇÕES
EMPRESARIAIS LTDA e KEPLAN EMPREENDIMENTOS LTDA.
ACORDAM, em 23a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial, nos
termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SEBASTIÃO FLÁVIO (Presidente sem voto), J. B. FRANCO DE GODOI E JOSÉ
MARCOS MARRONE.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
HÉLIO NOGUEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível (digital)
Processo no 1084585-66.2017.8.26.0100
Comarca: 13a Vara Cível Foro Central São Paulo
Apelantes: Amanda Vitória de Souza Andrade e Ulisses Zanin
Pessica de Andrade.
Apeladas: Keplan Empreendimentos Ltda. e Fama Participações
Empresariais Ltda.
Voto no 18.795
Apelação Cível. Embargos de Terceiro. Sentença de
extinção sem julgamento do mérito. Inconformismo.
Penhora de imóvel. Embargantes que demonstraram os
fatos constitutivos dos seus direitos, nos termos do artigo
373, I, do Código de Processo Civil. Prova dos autos que
demonstra que o imóvel foi adquirido de pessoa que não
fazia parte da Ação de Execução, antes da penhora do bem.
Negócio jurídico da coexecutada, e proprietária originária,
que ocorreu antes do ajuizamento da Ação de Execução.
Verificada a boa-fé dos embargantes. Aplicação da Súmula
no 84 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, afastada a
incidência da Súmula no 375 desse mesmo Colendo
Tribunal Superior. Manutenção do decreto de procedência
do pedido. Ausência, contudo, de averbação na matrícula
do imóvel penhorado do negócio jurídico firmado. Ônus de
sucumbência mantido aos embargantes, em virtude da
Súmula no 303 do Colendo Superior Tribunal de Justiça.
Sentença reformada. Recurso parcialmente provido.
Cuida-se de Apelação Cível que objetiva a
reforma da respeitável sentença de fls. 84/86, que, em Embargos
de Terceiro, julgou extinto o processo sem resolução de mérito,
por ilegitimidade ativa dos terceiros embargantes.
Em razão da sucumbência, condenou-os
ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários
advocatícios do patrono da ré, estes fixados em 10% do valor

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atualizado da causa.
Os embargantes, não conformados com a
decisão, apelam (fls.89/94).
Alegam que o referido imóvel foi adquirido
em 5 de agosto de 1999, por Euclydes Baptista Filho, da
Empresa Aufer Construtora e Engenharia Ltda., sendo que em 7
de dezembro de 2012 José Henrique Zanin de Andrade e Ulisses
Zanin Pessica de Andrade, adquiriram o imóvel, ou seja muito
antes da averbação da penhora sobre o mesmo.
Asseveram que antes da distribuição do
feito
0206100-66.2009.8.26.0100,
em
20/10/2010,
e
consequentemente da penhora dos lotes em 13/05/2015, o
imóvel não pertencia mais à executada Aufer Empreendimentos
Imobiliários Ltda., mas sim a terceiros de boa-fé, desde
5/08/1999.
Explicam que a transferência para a
embargante Amanda não foi realizada com o intuito de prejudicar
os eventuais credores da construtora, apenas demonstra a
cessão de imóvel familiar, passado de pais para filha.
Os
embargantes
fazem
o
prequestionamento de matéria federal e constitucional para fins
de interposição de recursos às instâncias superiores.
Pugnam pelo integral provimento da
apelação, para reformar a respeitável sentença, a fim de
determinar o cancelamento da constrição realizada sobre o
imóvel de propriedade dos embargantes, objeto da matrícula no

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91.664, do 2o CRI de São José do Rio Preto, com a expedição
de ofício ao respectivo Cartório para cancelamento da averbação
4/91.664.
Requerem
também
a
inversão
da
sucumbência com a condenação das apeladas em honorários
advocatícios.
Em contrarrazões, as apeladas postulam
seja negado provimento ao recurso e mantida na íntegra a r.
sentença (fls. 104/115).
O recurso foi recebido no seu regular
efeito.
O acórdão de fls. 127/131, de relatoria do
Des. Gilson Miranda, foi anulado quando do julgamento dos
embargos de declaração (fls. 146/148) por vício na intimação da
parte para oposição ao julgamento virtual.
Os presentes autos vieram conclusos a
este Relator, em 12/03/2020, em razão da substituição ao Exmo.
Des. Sérgio Shimura (fl. 156).
É o relatório.
Inicialmente,
rejeito
o
pedido
de
assistência litisconsorcial ante a ausência de interesse jurídico
para sua intervenção, principalmente, porque os requerentes não
são mais titulares de direitos sobre o imóvel penhorado, não
havendo possibilidade de serem atingidos pela decisão aqui
proferida.
Cuidam-se de Embargos de Terceiro,

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visando à desconstituição do bloqueio judicial do imóvel objeto
da matrícula no 91.664, do 2o Oficial de Registro de Imóveis da
Comarca de São José do Rio Preto, representado pelo lote 17,
da quadra 16, do loteamento denominado Auferville III.
As rés, em defesa, alegaram alienação
em fraude à execução e a má-fé na aquisição do lote sub judice.
A r. sentença julgou extinto o processo
sem
resolução
de
mérito,
por
ilegitimidade
ativa
dos
embargantes, motivo pelo qual eles recorrem.
Com razão em seu inconformismo.
Primeiramente, não há que se falar em
ilegitimidade ativa dos embargantes, pois, nos termos do artigo
674 do Código de Processo Civil : “Quem, não sendo parte no
processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens
que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o
ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição
por meio de embargos de terceiro.”
No
mérito,
não
se
ignora
que
a
transferência de domínio de bens imóveis só se torna
consumada pela solenidade de uma escritura pública para o
registro. Ocorre, no entanto, que na esfera limitada da cessão de
direitos, em princípio, a elaboração de instrumento particular
serve para demarcar a autenticidade dos negócios jurídicos e a
vontade dos envolvidos, a ser respeitada judicialmente.
No caso dos autos, os embargantes
alegaram terem adquirido o bem de boa-fé e argumentaram não

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terem feito o registro da escritura de compra e venda até a
presente data devido à existência das constrições que impedem
o registro.
E,
realmente,
basta
análise
dos
documentos comprobatórios da aquisição do imóvel pelos ora
embargantes para concluir pela procedência do pedido.
O compromisso de compra e venda de
fls. 7/12, demonstra que a então proprietária Aufer Construtora e
Engenharia S/C Ltda., vendeu, em 05/08/1999, para o
compromissário comprador Euclydes Baptista Filho, que por sua
vez, através de termo de cessão de transferência de fls. 13/15,
cedeu, em 07/12/2012, seus direitos em relação ao imóvel para
José Henrique Zanin de Andrade e Ulisses Zanin Pessica de
Andrade. Posteriormente, em 26/07/2017, José Henrique Zanin
cedeu sua parte para sua filha Amanda.
Nota-se que as cessões realizadas a
Euclydes foram anteriores à averbação que deu publicidade
sobre a existência de penhora na matrícula, em 28/06/2010 (fls.
16/17).
Assim restou demonstrado que o imóvel
foi adquirido de pessoa que não fazia parte da Ação de
Execução, antes da penhora do bem e que o negócio jurídico da
coexecutada, e proprietária originária, com aquela pessoa,
ocorreu antes do ajuizamento da Ação de Execução.
De tal sorte, tem-se que os embargantes
demonstraram o fato constitutivo dos seus direitos, nos termos

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do artigo 373, I, do Código de Processo Civil, já que restou
evidenciado que adquiriram o imóvel de terceiro e que estavam
de boa-fé.
Dessa forma, de rigor o decreto de
procedência do pedido, em virtude da verificação de boa-fé dos
embargantes e aplicação da Súmula no 84 do Colendo Superior
Tribunal de Justiça, afastada a incidência da Súmula no 375
desse mesmo Colendo Tribunal Superior.
Veja-se, em caso análogo, o seguinte
julgado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo:
“APELAÇÃO

EMBARGOS
DE
TERCEIRO
COMPRA E VENDA SEM REGISTRO

PENHORA POSTERIOR
Embargos de terceiro julgados
procedentes para decretar insubsistente a penhora do bem
descrito na inicial
Recurso dos embargados, buscando a
reforma total do julgado, sob a alegação de fraude à execução e
má-fé das partes contratantes, aduzindo que o bem imóvel só
seria transmitido com o registro Possibilidade de oposição de
embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda
do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que
desprovido do registro
Inteligência da Súmula no 84 do
Colendo STJ Fraude à execução não caracterizada Contrato
de compra e venda que foi celebrado antes mesmo do
ajuizamento de ação de conhecimento pelos embargados

Penhora não anotada na matrícula do imóvel
Ausência de

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prova cabal da alegada má-fé Inteligência da Súmula no 375 do
Colendo STJ Sentença mantida Honorários de sucumbência
majorados
Aplicabilidade do disposto no artigo 85, §11, do
Código de Processo Civil
Recurso desprovido”. (Apelação
Cível no 1006712-28.2017.8.26.0152, E. 31a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. José Augusto Genofre Martins, j. 03.10.2019).
À vista destas considerações, a r.
sentença merece reforma, para acolher e julgar procedentes os
embargos de terceiro, nos fundamentos acima.
Contudo, como esses negócios jurídicos
não estavam averbados na matrícula do imóvel penhorado, tem-
se que a constrição indevida foi ocasionada pelos próprios
embargantes, que não comprovaram os alegados impedimentos
judiciais perante o Município para transferência do bem, motivo
pelo qual devem arcar com os honorários advocatícios, em
virtude da Súmula no 303 do Colendo Superior Tribunal de
Justiça.
Assim,
mantém-se
inalterada
a
condenação dos embargantes ao pagamento da verba honorária
de sucumbência, em virtude do princípio da causalidade.
Ante o exposto, por meu voto, dá-se
parcial provimento ao recurso.
Hélio Nogueira
Relator