Tribunal: TJSP
Processo: 1003984-15.2020.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Kleber Leyser de Aquino
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
APELAÇÃO E REEXAME NECESSÁRIO – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – Pretensão de que a base de cálculo do ITBI seja o valor venal do imóvel para fins de IPTU, afastando o "valor de referência" – Sentença de concessão da segurança – Pleito de reforma – Não cabimento – PRELIMINARES – Inadequação da via eleita e ausência de interesse processual, alegadas pelo apelante – Afastamento de ambas –

Ementa:
APELAÇÃO E REEXAME NECESSÁRIO – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – Pretensão de que a base de cálculo do ITBI seja o valor venal do imóvel para fins de IPTU, afastando o "valor de referência" – Sentença de concessão da segurança – Pleito de reforma – Não cabimento – PRELIMINARES – Inadequação da via eleita e ausência de interesse processual, alegadas pelo apelante – Afastamento de ambas – Ausência de necessidade de dilação probatória no presente mandado de segurança – Interesse processual caracterizado ante a pretensão da apelada de afastar o valor venal de referência, utilizado pelo apelante, sem que seja necessária a avaliação do bem pela apelada – MÉRITO – Tese fixada em sede de IRDR no 2243516-62.2017.8.26.0000, julgado por este TJ/SP, de que o valor a ser utilizado como base de cálculo para o ITBI é o valor venal do imóvel ou o valor da transação, prevalecendo aquele que for maior – Impossibilidade de aplicação do valor venal de referência estipulado pelo apelante, que deve ser utilizado apenas como parâmetro para eventual discordância quanto ao valor declarado pela apelada – Sentença mantida – APELAÇÃO e REEXAME NECESSÁRIO não providos.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
14a Câmara de Direito Público
Apelação / Remessa Necessária no 1003984-15.2020.8.26.0053 - São Paulo - Voto no 09744
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Registro: 2020.0000563901
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa
Necessária no 1003984-15.2020.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que
é apelante PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO e Recorrente JUÍZO EX
OFFICIO, é apelado RELVAS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA..
ACORDAM, em 14a Câmara de Direito Público do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos
recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
OCTAVIO MACHADO DE BARROS (Presidente sem voto), GERALDO XAVIER E
JOÃO ALBERTO PEZARINI.
São Paulo, 23 de julho de 2020
KLEBER LEYSER DE AQUINO
DESEMBARGADOR - RELATOR
(Assinatura Eletrônica)

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Voto no 09744
Apelação no 1003984-15.2020.8.26.0053
Apelante: MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
Apelada: RELVAS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
Interessado:
SECRETÁRIO
DE
FINANÇAS
E
DESENVOLVIMENTO
ECONÔMICO DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
Reexame Necessário
6a Vara da Fazenda Pública do Foro Central da Comarca de São Paulo
Magistrada: Dra. Cynthia Thomé
APELAÇÃO E REEXAME NECESSÁRIO MANDADO DE SEGURANÇA ITBI
Pretensão de que a base de cálculo do ITBI seja o valor venal do imóvel
para fins de IPTU, afastando o “valor de referência”
Sentença de
concessão da segurança
Pleito de reforma
Não cabimento

PRELIMINARES
Inadequação da via eleita e ausência de interesse
processual, alegadas pelo apelante Afastamento de ambas Ausência
de necessidade de dilação probatória no presente mandado de segurança
Interesse processual caracterizado ante a pretensão da apelada de
afastar o valor venal de referência, utilizado pelo apelante, sem que seja
necessária a avaliação do bem pela apelada MÉRITO Tese fixada em
sede de IRDR no 2243516-62.2017.8.26.0000, julgado por este TJ/SP, de
que o valor a ser utilizado como base de cálculo para o ITBI é o valor
venal do imóvel ou o valor da transação, prevalecendo aquele que for
maior
Impossibilidade de aplicação do valor venal de referência
estipulado pelo apelante, que deve ser utilizado apenas como parâmetro
para eventual discordância quanto ao valor declarado pela apelada

Sentença mantida APELAÇÃO e REEXAME NECESSÁRIO não providos.

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Trata-se de apelação interposta pelo Município de São
Paulo contra a r. sentença (fls. 133/138), proferida nos autos do MANDADO
DE
SEGURANÇA
impetrado
por
Relvas
Empreendimentos
e
Participações Ltda. contra ato coator do Secretário de Finanças e
Desenvolvimento Econômico do Município de São Paulo, que,
confirmando a tutela antecipada (fls. 87/88), concedeu a segurança, para que
seja considerado como base de cálculo do imposto a ser recolhido em virtude
da transação noticiada na inicial, o valor venal do imóvel ou o valor da
transação, se superior, sem aplicação de juros moratórios e multa.
Alega o apelante no presente recurso (fls. 145/164), em
síntese e em preliminar, a inadequação da via eleita, porquanto a análise da
matéria deduzida demanda produção de provas em escala incompatível com o
mandado de segurança. Acrescenta que a apelada poderia ter requerido
avaliação especial do imóvel nos termos do artigo 7o da Lei Municipal no
11.154, de 30/12/1.991, antes de ingressar em Juízo, faltando-lhe interesse de
agir. No mérito, afirma que o valor venal utilizado para cálculo do IPTU é
sabidamente defasado e não corresponde ao real valor de mercado dos
imóveis, razão pela qual nunca foi critério para apuração da base de cálculo do
ITBI. Aduz não haver fundamento jurídico para se identificar a base de cálculo
do ITBI com a do IPTU, sendo possível a coexistência de valores diferentes
para a base de cálculo dos referidos impostos. Alega que o valor venal apurado
para o ITBI reflete a realidade, sendo possível o arbitramento do montante pelo
Fisco. Sustenta que a r. sentença afastou a incidência de juros moratórios e
correção monetária, o que é equivocado, já que o fato gerador do imposto
ocorreu quando da efetiva celebração do negócio translativo do imóvel. Afirma

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que os encargos moratórios devem incidir desde então, sendo inadmissível
deixar a fixação do momento da incidência do imposto a critério exclusivo da
apelada, que poderia nunca levar o bem adquirido a registro. Pede a reforma
da r. sentença.
Em contrarrazões (fls. 168/183), alega a apelada, em
síntese, que é possível a coincidência entre a base de cálculo do IPTU e a base
de cálculo do ITBI. Aduz que o apelante exige dos contribuintes pagamento do
ITBI com base no ilegal valor venal de referência. Sustenta que há violação ao
princípio da legalidade, indicando que o ITBI é lançado por homologação, de
modo que cabe ao apelante aceitar ou não o montante, impugnando-o, e não
submetendo os contribuintes à prévia e arbitrária adoção do valor venal de
referência. Aduz que a via eleita é adequada e que o fato gerador do ITBI
consiste na transmissão da propriedade bem imóvel, através do registro do
título aquisitivo no competente registro imobiliário. Aponta, assim, não ser
possível a incidência de encargos ao pagamento do ITBI. Pede a manutenção
da r. sentença.
Recurso tempestivo e recebido, nesta ocasião, apenas no
efeito devolutivo, por este Relator, nos termos do artigo 1.012, parágrafo 1o,
inciso V, do Código de Processo Civil.
Relatado de forma sintética, passo a fundamentar
e decidir.
Considero interposto o reexame necessário na forma do

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artigo 14, parágrafo 1o1, da Lei Federal no 12.016, de 07/08/2.009.
Inicialmente, afasto a preliminar de inadequação da via
eleita, por necessidade de dilação probatória, alegada pelo apelante.
Com efeito, a questão discutida é eminentemente de
direito, limitada à estipulação da base de cálculo do ITBI, visando à adoção do
valor venal do bem ao invés do valor venal de referência estipulado pelo
apelante. Vale dizer, portanto, que não há discussão numérica que demande
perícia.
Logo, não há nenhuma incompatibilidade entre a
discussão e a via eleita, razão pela qual afasto a preliminar de inadequação.
Ainda, no tocante à alegação de que a apelada deveria ter
submetido o imóvel à avaliação prévia antes do ajuizamento da presente
demanda, carecendo, de certa forma, de interesse processual, observo que
esta preliminar tampouco deve ser acolhida.
Pretende a apelada o afastamento do valor venal de
referência como base de cálculo do ITBI, sem que tenha o ônus de se
submeter à avaliação para impugnar a referida base de cálculo utilizada pelo
apelante.
Assim, entendo que não se mostra razoável exigir da
1Art. 14. Da sentença, denegando ou concedendo o mandado, cabe apelação.
§1o. Concedida a segurança, a sentença estará sujeita obrigatoriamente ao duplo grau de jurisdição.

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apelada que se submeta à avaliação antes do ajuizamento da ação, porquanto
esta deve ser feita pela Administração quando o valor declarado pelo
contribuinte for destoante do supostamente devido, não sendo possível carrear
à apelada semelhante ônus.
Logo, não há que se falar em ausência de interesse
processual.
Superadas as preliminares, passo ao mérito.
O recurso não comporta acolhida.
Trata-se de mandado de segurança impetrado pela
apelada por meio do qual almeja que a base de cálculo do ITBI a ser
recolhido seja o valor venal do imóvel e não o valor venal de
referência estipulado pelo apelante.
A Lei Municipal no 11.154, de 30/12/1.991, estabelece em
seu artigo 7o, que, “para fins de lançamento do imposto, a base de cálculo é o
valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo
qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de
mercado”.
Ainda, a mencionada legislação prevê que, havendo
discordância do contribuinte com a base de cálculo do imposto, notadamente, o
valor venal de referência divulgado pelo apelante, é facultado àquele requerer
avaliação especial do imóvel, apresentando os dados da transação e os
fundamentos do pedido.

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Pois bem, denota-se dos autos que o apelante exigiu da
apelada que esta arcasse com o ITBI com base de cálculo
correspondente ao valor venal de referência, isto é, ao valor divulgado
pela própria Administração.
Ora, em que pese ser possível o apelante eventualmente
discordar do valor venal do imóvel, considerado pela apelada para fins de
recolhimento do ITBI, não poderia aquele impor previamente o montante, de
maneira unilateral, sem demonstrar que o valor venal utilizado pela apelada,
que inclusive é o mesmo da cobrança do IPTU, não corresponde ao valor de
mercado do bem.
Nesse sentido, o valor venal de referência previamente
estipulado pelo apelante deve servir apenas como parâmetro verificador da
veracidade do declarado pela apelada, para que, se o caso, o apelante se valha
do procedimento administrativo previsto no artigo 148 do Código Tributário
Nacional (Lei Federal no 5.172, de 25/10/1.966)2 a fim de readequá-lo. Se
assim não fosse, estaria configurado o lançamento de ofício, o que não se
aplica ao ITBI.
A este respeito, observo que no julgamento do Incidente
de Arguição de Constitucionalidade no 0056693-19.2014.8.26.0000, pelo C.
Órgão Especial deste Tribunal de Justiça, em 25/03/2.015, foi declarada a
inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B da Lei Municipal no
2Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos,
serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre
que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos
pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória,
administrativa ou judicial.

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11.154, de 30/12/1.9913, firmando-se o entendimento de não ser possível a
imposição, desde logo, do valor venal de referência ao contribuinte, nestes
exatos termos:
INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE Artigo 7o da Lei no 11.154, de 30 de
dezembro de 1991, com a redação dada pelas Leis nos 14.125, de 29 de dezembro
de 2005, e 14.256, de 29 de dezembro de 2006, todas do Município de São Paulo,
que estabelece o valor pelo qual o bem ou direito é negociado à vista, em
condições normais de mercado, como a base de cálculo do Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) Acórdão que, a despeito de não manifestar
de forma expressa, implicitamente também questionou as disposições dos artigos
7o-A, 7o-B e 12 da mesma legislação municipal Valor venal atribuído ao imóvel
para apuração do ITBI que não se confunde necessariamente com aquele utilizado
para lançamento do IPTU Precedentes do STJ Previsão contida no aludido
artigo 7o que, nessa linha, não representa afronta ao princípio da
legalidade, haja vista que, como regra, a apuração do imposto deve ser
feita com base no valor do negócio jurídico realizado, tendo em
consideração as declarações prestadas pelo próprio contribuinte, o que,
em princípio, espelharia o "real valor de mercado do imóvel" "Valor
venal de referência", todavia, que deve servir ao Município apenas como
parâmetro de verificação da compatibilidade do preço declarado de
venda, não podendo se prestar para a prévia fixação da base de cálculo
do ITBI Impossibilidade, outrossim, de se impor ao sujeito passivo do
imposto, desde logo, a adoção da tabela realizada pelo Município

Imposto municipal em causa que está sujeito ao lançamento por
homologação, cabendo ao próprio contribuinte antecipar o recolhimento
Arbitramento administrativo que é providência excepcional, da qual o
3Art. 7o-A. A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no
Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
Parágrafo Único. A Secretaria Municipal de Finanças deverá estabelecer a forma de publicação dos valores venais a que
se refere o "caput" deste artigo.
Art. 7o-B. Caso não concorde com a base de cálculo do imposto divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças, nos
termos de regulamentação própria, o contribuinte poderá requerer avaliação especial do imóvel, apresentando os dados
da transação e os fundamentos do pedido, na forma prevista em portaria da Secretaria Municipal de Finanças, que
poderá, inclusive, viabilizar a formulação do pedido por meio eletrônico.

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Município somente pode lançar mão na hipótese de ser constatada a
incorreção ou falsidade na documentação comprobatória do negócio
jurídico tributável Providência que, de toda sorte, depende sempre da
prévia instauração do pertinente procedimento administrativo, na forma
do artigo 148 do Código Tributário Nacional, sob pena de restar
caracterizado o lançamento de ofício da exação, ao qual o ITBI não se
submete
Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse passo, subvertem o
procedimento estabelecido na legislação complementar tributária, em
afronta ao princípio da legalidade estrita, inserido no artigo 150, inciso I,
da Constituição Federal Inadmissibilidade, ainda, de se exigir o recolhimento
antecipado do tributo, nos moldes estabelecidos no artigo 12 da Lei Municipal no
11.154/91, por representar violação ao preceito do artigo 156, inciso II, da
Constituição Federal Registro imobiliário que é constitutivo da propriedade, não
tendo efeito meramente regularizador e publicitário, razão pela qual deve ser
tomado como fato gerador do ITBI
Regime constitucional da substituição
tributária, previsto no artigo 150, § 7o, da Constituição Federal, que nem tem lugar
na espécie, haja vista que não se cuida de norma que autoriza a antecipação da
exigibilidade do imposto de forma irrestrita Arguição acolhida para o fim de
pronunciar a inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei no
11.154/91, do Município de São Paulo. (Incidente De Arguição de
Inconstitucionalidade
Cível
no
0056693-19.2014.8.26.0000,
Rel.
Des. Paulo Dimas Mascaretti, Órgão Especial, julgado em 25/03/2.015)
(negritei)
Ainda, no julgamento do Incidente de Resolução de
Demandas Repetitivas no 2243516-62.2017.8.26.0000 pelo C. 7o Grupo de
Direito Público deste E. Tribunal de Justiça, em 23/05/2.019, firmou-se a tese
de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal do imóvel ou o
valor da transação, prevalecendo aquele que for maior:
INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS ITBI BASE DE CÁLCULO
Deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor

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venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o “valor de
referência” Ilegalidade da apuração do valor venal previsto em desacordo com o
CTN Ofensa ao princípio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF
Precedentes IRDR provido para fixar a tese jurídica da base de cálculo do
ITBI, devendo corresponder ao valor venal do imóvel ou ao valor da
transação,
prevalecendo
o
que
for
maior.
(TJSP,
IRDR
no
2243516-62.2017.8.26.0000, 7o Grupo de Direito Público, Rel. Des.
Burza Neto, julgado em 23/05/2.019) (negritei)
Nesse sentido, também é o entendimento desta C. 14a
Câmara de Direito Público:
APELAÇÃO E REEXAME NECESSÁRIO MANDADO DE SEGURANÇA PREVENTIVO
ITBI Ordem concedida Diversidade de valores para cálculo do IPTU e ITBI
Inadmissibilidade Inconstitucionalidade do Decreto no 46.228/05 e dos arts. 7o-
A, 7o-B e 12, da Lei 11.154/91, declarada pelo Órgão Especial do TJSP O valor
venal base de cálculo do IPTU ou o da transação atualizado, o que for maior, é
que deve servir como base de cálculo do ITBI Sentença reformada nesta parte
Precedentes do STF, STJ e TJSP Recurso voluntário e reexame necessário
parcialmente
providos.
(TJSP,
Apelação/Remessa
Necessária
no
1038553-76.2019.8.26.0053, Rel. Des. Octavio Machado de Barros, 14a
Câmara de Direito Público, julgado em 16/01/2020)
Assim, em que pese as alegações do apelante, entende-se
que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal ou o valor da transação,
prevalecendo aquele que for maior, conforme o julgamento do Incidente de
Resolução de Demandas Repetitivas no 2243516-62.2017.8.26.0000.
Por fim, no tocante ao pedido do apelante de incidência
de encargos moratórios, melhor sorte não lhe assiste.

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Entende-se que o fato gerador do tributo somente ocorre
com a transferência efetiva da propriedade ou do domínio útil e com o registro
do ato no Cartório de Registro de Imóveis, conforme se depreende do artigo
156, inciso II, da Constituição Federal4; do artigo 35, inciso I, do Código
Tributário Nacional (Lei Federal no 5.172, de 25/10/1.966)5; e dos artigos 1.227
e 1.245, ambos do Código Civil6.
Assim, não há que se falar em incidência de encargos
moratórios desde o momento em que houve a celebração da compra dos
imóveis pela apelada, posto que o referido momento não se caracteriza como
fato gerador do tributo.
Portanto, a r. sentença deve ser mantida.
Sem condenação em honorários advocatícios, ante o rito
eleito do mandado de segurança, nos termos do artigo 25 da Lei Federal no
4Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(...)
II. transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de
direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
5Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos
tem como fato gerador:
I. a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão
física, como definidos na lei civil;
6Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o
registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste
Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§1o. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§2o. Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

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12.016, de 07/08/2.0097.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO à presente
apelação e ao presente reexame necessário, para manter a r. sentença
questionada, por seus próprios fundamentos acrescidos dos aqui expostos.
KLEBER LEYSER DE AQUINO
DESEMBARGADOR - RELATOR
(Assinatura Eletrônica)

7Art. 25. Não cabem, no processo de mandado de segurança, a interposição de embargos infringentes e a condenação
ao pagamento de honorários advocatícios, sem prejuízo da aplicação de sanções no caso de litigância de má-fé.