Tribunal: TJSP
Processo: 1002025-89.2020.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Marcondes
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual c.c. restituição. Parcial procedência. Rescisão do contrato em razão do inadimplemento do adquirente. Autor casado sob o regime da comunhão parcial de bens. Contrato assinado exclusivamente por ele. Litisconsórcio ativo necessário inexistente. Ação que versa sobre direito pessoal. Inaplicabilidade do art. 73 "caput" do CPC ao caso

Ementa:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual c.c. restituição. Parcial procedência. Rescisão do contrato em razão do inadimplemento do adquirente. Autor casado sob o regime da comunhão parcial de bens. Contrato assinado exclusivamente por ele. Litisconsórcio ativo necessário inexistente. Ação que versa sobre direito pessoal. Inaplicabilidade do art. 73 "caput" do CPC ao caso concreto. Preliminar afastada. Percentual de retenção mantido em 20%. Ausência de circunstâncias concretas que justifiquem uma redução maior. Pretensão de condenação do autor ao pagamento de taxa de fruição no período de ocupação irregular do imóvel. Admissibilidade. Fato de o imóvel negociado consistir em lote sem edificação que não obsta a fixação de contraprestação em favor da vendedora, que se viu privada do bem. Bem passível de fruição. Prevalência da inadmissibilidade do enriquecimento ilícito do adquirente. Fixação em 0,5% do valor atualizado do contrato por mês, no período entre o inadimplemento e a rescisão do contrato. Precedentes. Sentença reformada, em parte. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000994476
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1002025-89.2020.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante SUNDPEC MONTEREY EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, é apelado
CÉSAR SANTOS DE MELO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 6a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PAULO ALCIDES (Presidente) E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
ALEXANDRE MARCONDES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL No 1002025-89.2020.8.26.0576 SÃO JOSÉ DO RIO PRETO VOTO No 20414 - 2/8
6a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002025-89.2020.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelante: Sundpec Monterey Empreendimentos SPE Ltda.
Apelado: César Santos de Melo
Juiz sentenciante: Sandro Nogueira de Barros Leite
Voto no 20.414
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de
rescisão contratual c.c. restituição. Parcial procedência.
Rescisão do contrato em razão do inadimplemento do
adquirente. Autor casado sob o regime da comunhão
parcial de bens. Contrato assinado exclusivamente por
ele. Litisconsórcio ativo necessário inexistente. Ação que
versa sobre direito pessoal. Inaplicabilidade do art. 73
“caput” do CPC ao caso concreto. Preliminar afastada.
Percentual de retenção mantido em 20%. Ausência de
circunstâncias concretas que justifiquem uma redução
maior. Pretensão de condenação do autor ao pagamento
de taxa de fruição no período de ocupação irregular do
imóvel. Admissibilidade. Fato de o imóvel negociado
consistir em lote sem edificação que não obsta a fixação
de contraprestação em favor da vendedora, que se viu
privada do bem. Bem passível de fruição. Prevalência da
inadmissibilidade do enriquecimento ilícito do adquirente.
Fixação em 0,5% do valor atualizado do contrato por
mês, no período entre o inadimplemento e a rescisão do
contrato. Precedentes. Sentença reformada, em parte.
Recurso parcialmente provido.
A r. sentença de fls. 159/163, de relatório
adotado, julgou parcialmente procedente ação movida por César
Santos de Melo em face de Sundpec Monterey Empreendimentos
SPE Ltda., declarando a rescisão do contrato de compromisso de
compra e venda celebrado pelas partes, condenando a ré a restituir 80%

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dos valores pagos pelo autor de uma só vez, com correção monetária
desde os desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado,
sem prejuízo da dedução de débitos relativos a IPTU e taxas
condominiais, condenando as partes ao pagamento de metade das custas
e despesas processuais e de honorários advocatícios de 10% sobre o
valor da condenação, ressalvada a concessão do benefício da justiça
gratuita ao autor.
Recorre a ré, alegando preliminarmente a
existência de litisconsórcio ativo necessário, pois o autor é casado sob o
regime de comunhão parcial de bens. Alega que a rescisão do contrato
lhe traz diversos prejuízos e obrigações, requerendo a elevação do
percentual de retenção para 25%. Afirma que o autor está na posse do
lote desde 2015, devendo ser condenado a uma taxa de fruição de
0,75% ao mês sobre o valor do contrato até a data da rescisão operada
na sentença (fls. 166/180).
Contrarrazões a fls. 222/226.
Há oposição da ré ao julgamento virtual.
É o relatório.
O recurso deve ser parcialmente provido.
Em 25/08/2014 as partes celebraram contrato
de compromisso de compra e venda referente ao lote 11, quadra 8 do

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loteamento
denominado
“Residencial
Monterey”
(fls.
23/40),
matriculado sob o no 147.430 no 1o C.R.I. de São José do Rio Preto/SP
(fl. 41).
Alegando
não
mais
possuir
condições
financeiras de suportar as parcelas do preço, o autor pleiteou a rescisão
do contrato e a restituição de 90% do que foi pago.
Afasta-se, inicialmente, a preliminar arguida
pela apelante.
Inexiste
o
alegado
litisconsórcio
ativo
necessário. Somente o autor é signatário do compromisso e a ação versa
sobre direito pessoal, fatos que repelem a aplicação do artigo 73
“caput” do CPC ao caso concreto.
Nesta
linha:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA E VENDA - RESCISÃO - Não há litisconsórcio ativo
necessário entre o autor e sua esposa, porquanto não se trata
efetivamente de direito real imobiliário, mas sim de direito
obrigacional e pessoal - Nulidade afastada” (Apelação Cível no
1012369-63.2016.8.26.0320, 10a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
João Carlos Saletti, j. 1/10/2019). Na mesma linha: Apelação Cível no
1005600-75.2016.8.26.0405, 9a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Edson Luiz de Queiróz, j. 09/06/2020.
Superada a preliminar, a despeito das

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alegações recursais, a fixação do percentual de retenção em 20% está de
acordo com o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça acerca
da matéria: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO REGIMENTAL
NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO PARCIAL DA QUANTIA PAGA. PERCENTUAL
DE RETENÇÃO FIXADO DENTRO DOS PARÂMETROS
ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (10%,
NO
CASO).
ALTERAÇÃO
DO
ENTENDIMENTO
DO
TRIBUNAL
LOCAL.
REEXAME
DE
PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. O
acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que,
em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa
do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter
entre 10% e 25% dos valores pagos. 2. Não é possível alterar a
conclusão assentada pelo Tribunal local com base na análise das
provas nos autos, ante o óbice do enunciado n. 7 da Súmula do STJ.
3. Na hipótese, o Tribunal de origem, soberano no exame do acervo
fáticoprobatório dos autos, de acordo com as especificidades do
caso concreto, fixou o percentual de retenção em 10% dos valores
pagos. Rever essa conclusão, neste caso, é impossível ante o óbice do
enunciado de súmula supramencionado. 4. Agravo interno
improvido” (AgInt no AgRg no AREsp 816.434/DF, 3a Turma, Rel.
Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 27/09/2016 - g.n.).
A apelante não comprovou qualquer fato que

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justificasse a elevação do percentual de retenção.
Por outro lado, a taxa de fruição é devida.
Com efeito, está sedimentado no âmbito desta
C. Câmara o entendimento de que o fato do imóvel objeto do contrato
consistir em lote sem edificação não impede a condenação do
adquirente ao pagamento de contraprestação pelo período no qual
permaneceu na posse do bem.
Isso se dá em razão da vedação ao
enriquecimento ilícito, bem como visa ressarcir a vendedora pelo
período no qual esteve injustamente privada do imóvel que é apto de
fruição.
No mesmo sentido o enunciado da Súmula no
1 desta Corte, segundo o qual “O Compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios
de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem”.
O valor dessa taxa de fruição, entretanto, não
pode ser aquele previsto no contrato (0,8% do valor do imóvel, cf.
cláusulas 4.4 e 4.8.h do instrumento fls. 28/29), posto que excessivo.
Assim, a taxa de fruição a ser paga pelo autor será de 0,5% (meio por

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cento) sobre o valor atualizado do contrato por mês, a incidir a partir do
momento do inadimplemento até a data em que houve a rescisão do
contrato, operada na sentença, tal como requerido pela ré (fl. 176),
percentual este que tem sido adotado na jurisprudência deste E.
Tribunal, conforme exemplificado pelos seguintes precedentes:
“APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de
imóvel. Resolução contratual por inadimplemento culposo dos
promitentes compradores. Parcial procedência para decretar a
resolução contratual, determinar a reintegração da autora na posse
do imóvel, condenar os réus ao pagamento de taxa de ocupação, no
importe de 0,5% do valor do imóvel, desde a constituição em mora
até a desocupação e condenar a promitente vendedora a devolver
80% de todos os valores pagos. ... Taxa de fruição. Cabimento.
Embora o objeto do contrato seja lote sem edificação, este possui
caráter frugífero, resultando em efetivos prejuízos por conta da
privação de seu uso e fruição. Precedentes deste E. Tribunal.
Indenização fixada em 0,5% sobre o valor do contrato, ao mês de
fruição, que deve incidir a partir do inadimplemento até a
desocupação, conforme determinado na r. sentença. ... RECURSO
DESPROVIDO” (Apelação Cível no 0008969-49.2011.8.26.0606, 6a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rodolfo Pellizari, j. 06/10/2020 -
g.n.).
“INDENIZATÓRIA.
Imóvel
loteado.
Pedido de indenização dos danos resultantes de atraso na entrega
das obras de infraestrutura do loteamento. Admissibilidade.

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Inadimplemento imputável às requeridas. ... Mora configurada.
Dever de indenizar lucros cessantes de 0,5% do valor do contrato
por mês de atraso. Lotes prometidos à venda, mesmo sem edificação
alguma, ostentam caráter frugífero, de modo a produzir lucros
cessantes a privação de seu uso e fruição. ... Recursos parcialmente
providos” (Apelação Cível no 0011628- 95.2013.8.26.0659, 1a Câmara
de Direito Privado, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 21/08/2018 g.n.).
Finalmente, provido em parte o recurso, fica
preservado o rateio igualitário das custas e despesas processuais,
condenando-se a ré ao pagamento de honorários advocatícios de 10%
sobre o montante a ser restituído ao adquirente e o autor ao pagamento
de honorários 10% sobre o valor da retenção, ressalvada a concessão do
benefício da justiça gratuita.
Ante
o
exposto,
DOU
PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso.
ALEXANDRE MARCONDES
Relator