Tribunal: TJSP
Processo: 1007565-47.2019.8.26.0126
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
LOTEAMENTO. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA.
Ação ajuizada pelo proprietário de imóvel em loteamento, pretendendo ver afastada a cobrança de taxas associativas. Sentença improcedência. Apelo do autor.
1. Impugnação à gratuidade de justiça concedida ao autor que não será conhecida, uma vez que claramente apreciada na r. sentença contra a qual a requerida não interpôs o recurso cabível. Redação do

Ementa:
LOTEAMENTO. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA.
Ação ajuizada pelo proprietário de imóvel em loteamento, pretendendo ver afastada a cobrança de taxas associativas. Sentença improcedência. Apelo do autor.
1. Impugnação à gratuidade de justiça concedida ao autor que não será conhecida, uma vez que claramente apreciada na r. sentença contra a qual a requerida não interpôs o recurso cabível. Redação do art. 1.009, § 1o, do CC/2015 que não pode ser confundida com permissão para que a parte recorra da sentença naquilo que lhe foi desfavorável sem a interposição do recurso cabível com o recolhimento do devido preparo.
2. REsp 1280871/SP que, em regime de recursos repetitivos (art. 543-C do CPC), firmou entendimento de que "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Conclusão que não afasta a possibilidade da associação ser ressarcida pelos gastos efetuados em benefício do proprietário, em pleito fundamentado no enriquecimento sem causa (art. 884 do CC), conforme ressalva da Min. MARIA ISABEL GALLOTTI em seu voto no caso. Serviços prestados, sem oposição, que beneficiam o proprietário, direta e indiretamente, e demandam, necessariamente, dispêndio financeiro que podem ser cobrados. Obrigação derivada da vedação ao enriquecimento. Desnecessidade de ingresso com pleito indenizatório. Ressarcimento pelo rateio das despesas efetuadas, relativas, em regra, a serviços indivisíveis, que pode ser representado pelas taxas cobradas, caso demonstrada administração séria do loteamento. Exigir a comprovação específica de cada serviço prestado efetivamente ao imóvel implicaria em probatio diabólica. Condenação ao ressarcimento devida.
3. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000994922
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007565-47.2019.8.26.0126, da Comarca de Caraguatatuba, em que é apelante
TERCIO FERREIRA BEZERRA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado SOCIEDADE
AMIGOS DO PARK IMPERIAL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES
LOPEZ GIL.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007565-47.2019.8.26.0126 - JV 22578
2
VOTO No: 22578
APEL No: 1007565-47.2019.8.26.0126
COMARCA: CARAGUATATUBA
APTE : TERCIO FERREIRA BEZERRA
APDA: SOCIEDADE AMIGOS DO PARK IMPERIAL
LOTEAMENTO.
COBRANÇA
DE
TAXA
ASSOCIATIVA.
Ação ajuizada pelo proprietário de imóvel em loteamento,
pretendendo ver afastada a cobrança de taxas associativas.
Sentença improcedência. Apelo do autor.
1. Impugnação à gratuidade de justiça concedida ao autor
que não será conhecida, uma vez que claramente apreciada
na r. sentença contra a qual a requerida não interpôs o
recurso cabível. Redação do art. 1.009, § 1o, do CC/2015
que não pode ser confundida com permissão para que a
parte recorra da sentença naquilo que lhe foi desfavorável
sem a interposição do recurso cabível com o recolhimento
do devido preparo.
2. REsp 1280871/SP que, em regime de recursos repetitivos
(art. 543-C do CPC), firmou entendimento de que “As taxas
de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.
Conclusão que não afasta a possibilidade da associação ser
ressarcida pelos gastos efetuados em benefício do
proprietário, em pleito fundamentado no enriquecimento
sem causa (art. 884 do CC), conforme ressalva da Min.
MARIA ISABEL GALLOTTI em seu voto no caso.
Serviços prestados, sem oposição, que beneficiam o
proprietário,
direta
e
indiretamente,
e
demandam,
necessariamente, dispêndio financeiro que podem ser
cobrados.
Obrigação
derivada
da
vedação
ao
enriquecimento. Desnecessidade de ingresso com pleito
indenizatório. Ressarcimento pelo rateio das despesas
efetuadas, relativas, em regra, a serviços indivisíveis, que
pode
ser
representado
pelas
taxas
cobradas,
caso
demonstrada administração séria do loteamento. Exigir a
comprovação
específica
de
cada
serviço
prestado
efetivamente ao imóvel implicaria em probatio diabólica.
Condenação ao ressarcimento devida.
3. Recurso desprovido.
Vistos.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007565-47.2019.8.26.0126 - JV 22578
3
Trata-se de “ação declaratória de inexistência de
relação jurídica, cumulada com cobrança indevida e danos morais em
pedido liminar de tutela antecipada de urgência” (sic), movida por
TERCIO FERREIRA BEZERRA em face de SOCIEDADE AMIGOS
DO PARK IMPERIAL.
A r. sentença (fls. 342/346), disponibilizada no
DJe de 31/08/2020 (fls. 348), julgou improcedente a ação, nos
seguintes termos:
“Pelo exposto, nos termos do art. 487, I, do
Código de Processo Civil:
I) JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial.
CONDENO a parte autora ao pagamento das custas e
despesas processuais, bem como dos honorários de
advogado, estes últimos fixados em 15% do valor
atualizado da causa, nos moldes do art. 85, §2o, do
Código de Processo Civil, observada a gratuidade da
justiça.
II)
JULGO
PROCEDENTE
o
pedido
reconvencional para CONDENAR o autor-reconvindo
a pagar à ré o valor de R$ 8.645,64, pertinente às
taxas vencidas na data da distribuição da reconvenção,
acrescido das taxas vencidas no curso do processo, até
satisfação
integral
da
obrigação,
atualizados
monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de
Justiça de São Paulo e com incidência de juros de mora
de 1% ao mês, ambos a contar de cada vencimento.
CONDENO, ainda, o autor-reconvindo ao
pagamento das custas e despesas processuais, bem
como dos honorários de advogado, estes últimos
fixados em 15% do valor atualizado da causa, nos
moldes do art. 85, §2o, do Código de Processo Civil,
observada a gratuidade da justiça.”
Inconformado, apela o autor (fls.
Alega que “tem no residencial APENAS OS
LOTES CITADOS. NÃO HÁ CASA. Não há residência. Não há
moradia. Nunca HOUVE mudança de endereço. Aliás, sequer há água

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007565-47.2019.8.26.0126 - JV 22578
4
consumida, pois, trata-se de terreno vazio. Ou seja. É um tanto quanto
tolo querer imputar uma COBRANÇA DE TRATAMENTO DE ÁGUA
DUAS VEZES SOBRE TERRENOS LIMPOS ou seja, sobre terrenos
que não tem absolutamente nada em cima. Logo, evidente que o
AUTOR APELANTE não é sócio ou não tem nenhum interesse em ser
sócio.” (fls. 350).
Diz que “A vontade (animus) é elemento essencial
nesse procedimento de associação. O fato de se contratar um serviço
não torna ninguém sócio. O fato de se colaborar com uma associação,
fazendo uma CONTRIBUIÇÃO não torna a pessoa sócia. Aliás, UM
CIDADÃO PODE MUITO BEM CONTRIBUIR para a apae ou
associação de bairro ou entidade beneficente e NÃO SER SÓCIA. Da
mesma forma que, pode contratar os serviços de uma dessas entidades e
nem por isso, será sócia da entidade. A forma DESPREZIVEL com que
se impõem a sociedade sem uma mínima formalidade é prova MAIS DO
QUE SUFICIENTE para constatar o vício da vontade, ou seja, o
ANIMUS de ser sócio.” (fls. 351).
Afirma
que
“ninguém
seria
ESTUPIDO
o
suficiente PARA PAGAR TAIS TAXAS POR TERRENOS QUE NÃO
TEM
ABSOLUTAMENTE
NADA
EM
CIMA.
Ou
seja,
está
evidenciada a VIOLAÇÃO DA VONTADE, VISTO QUE EM
NENHUM MOMENTO a ASSOCIAÇÃO REQUERIDA provou o
vínculo de ASSOCIADO. Há sim, e isso não foi negado, a
CONTRATAÇÃO DE UM SERVIÇO. MAS NÃO DE ASSOCIAÇÃO.
E há diferença.” (fls. 352).
Sustenta
que
“QUANDO,
FEITA
A
CONTRATAÇÃO FOI PARA LIMPEZA DOS TERRENOS, JÁ QUE
O AUTOR/IDOSO não teria como tirar o mato que cresceu nos
terrenos.
O
QUE
DEMANDARIA
A
CONTRATAÇÃO
DE
SERVIÇOS. Ou seja, contratar serviços não é ser SÓCIO. E nem

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007565-47.2019.8.26.0126 - JV 22578
5
implica isso em associação. O serviço já foi pago. O que se incluiu
foram cobranças indevidas que, merecem total REPUDIO do judiciário
uma vez que, conforme se apontou, trata-se de um terreno, onde não se
utiliza os tais serviços, de água, luz, internet ou qualquer outra coisa.
É somente um terreno, que exige uma vez por ano, cuidados com corte
de grama. É obvio que isso não implica em ser associado para pagar
taxas de água, internet, segurança e recolhimento de lixo.” (fls. 353).
Argumenta
que
“O
V.
ACORDÃO
-
2272065-14.2019.8.26.0000 desta E. Corte/SP DEIXA claro que o
REQUERIDO/APELADO não é LOTEAMENTO FECHADO ante a
completa ausência de participação popular ou sequer dos interessados
PARA SUA CONSTITUIÇÃO. Foi um grupo de amigos que tomara
para si a área e fizeram desta uma FONTE DE RENDA COMO UMA
MINI-CIDADE TOMADA POR CRIMINOSOS QUE PASSAM A
EXPLORAR OS MORADORES COM COBRANÇAS DE TAXAS.
Além disso, a DITA ASSOCIAÇÃO PARK IMPERIAL PASSOU A
ESTORQUIR DE FORMA DIRETA TODOS OS MORADORES QUE
TEM IMOVEL NO RESPECITIVO RESIDENCIAL CERCADO. Ou
seja, com a ASSOCIAÇÃO amparado por lei municipal e sem a
participação dos MORADORES e da população criou uma verdadeira
cidade
e
está
ESTORQUINDO
DINHEIRO
a
título
de
MENSALIDADE nos exatos termos de uma milícia típica dos bairros
dominados por BANDIDOS.” (fls. 357).
Aduz que “É importante deixar claro, que em toda
a área apropriada pela dita associação APELADA NÃO HÁ UMA SÓ
OBRA, QUE IMPLIQUE EM OBRIGAÇÃO AO AUTOR/APELANTE,
POIS, ESTE, NÃO PRECISA DE LUZ, NEM DE AGUA, E NEM DE
SEGURANÇA, OU RECOLHIMENTO DE LIXO OU TELEFONE OU
INTERNET OU PISCINA, NADA. COMO DITO, trata-se de terrenos
DESMEMBRADOS sendo um deles destinado a reserva natural, que

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007565-47.2019.8.26.0126 - JV 22578
6
por si, NÃO PODE SER COBRADO TAXA NENHUMA. Já os
cuidados dos com as vias PUBLICAS, não tornam os serviços
prestados
OBRIGAÇÃO
DOS
MORADORES,
mas
sim,
dos
ASSOCIADOS que dela fazem parte. As ditas AREAS COMUNS não
são dos moradores, que de regra poderia FAZE-LOS devedores. Mas
são BENS PUBLICOS. Ou seja, do ESTADO e este, NÃO TEM
PODER PARA PERMITIR QUE UMA ASSOCIAÇÃO/APELADA
POSSA
COBRAR
DE
OUTROS,
PARA
CUIDAR
DE
UMA
ESTRADA OU DE RECOLHECER O LIXO.” (fls. 371).
Recurso tempestivo, regularmente processado e
isento de preparo (fls. 31).
Contrarrazões
pela
ré
(fls.
416/428),
com
impugnação à gratuidade de justiça concedida ao autor.
É o relatório.
O autor ajuizou a presente demanda visando o
afastamento da cobrança de taxas de conservação do loteamento,
a ré, por sua vez, ofereceu reconvenção pleiteando a cobrança
das referidas taxas.
IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA
A
impugnação
à
gratuidade
de
justiça
concedida ao autor ventilada nas contrarrazões de recurso da
requerida não será conhecida, uma vez que, se a ré pretendia a
reforma do julgado, deveria ter interposto o recurso cabível no
momento oportuno, recolhendo, inclusive, o preparo devido, já
que não é beneficiária da gratuidade de justiça.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007565-47.2019.8.26.0126 - JV 22578
7
Embora o apelo tenha sido interposto sob a
égide do Novo Código de Processo Civil, a redação do art. 1.009,
§ 1o, do CPC/2015 não pode ser confundida como permissão para
que a parte recorra da sentença naquilo que lhe foi desfavorável
sem a interposição do recurso cabível com o recolhimento do
devido preparo.
O dispositivo legal em comento deixa claro que:
“As questões resolvidas na fase de conhecimento, se a decisão a seu
respeito não comportar agravo de instrumento, não são cobertas pela
preclusão e devem ser suscitadas em preliminar de apelação,
eventualmente
interposta
contra
a
decisão
final,
ou
nas
contrarrazões”, ou seja, podem ser alegadas como preliminares de
contrarrazões aquelas questões resolvidas durante a instrução do
feito e que não comportavam a interposição de agravo de
instrumento e não questões decididas na r. sentença e que não
foram objeto de apelo.
MÉRITO
Cumpre, primeiramente, pontuar que o Egrégio
SUPERIOR
TRIBUNAL
DE
JUSTIÇA
firmou,
recentemente,
entendimento acerca do tema, em regime de recursos repetitivos
(art. 543-C do Código de Processo Civil), no sentido de que “As
taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam
os não associados ou que a elas não anuíram” (REsp 1280871/SP,
Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão
Ministro
MARCO
BUZZI,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
11/03/2015, DJe 22/05/2015).
Entretanto, a aplicação do entendimento deve

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007565-47.2019.8.26.0126 - JV 22578
8
ocorrer segundo a ressalva feita pela Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI em seu voto no caso. In verbis:
Acompanho o voto do Ministro Marco Buzzi e a tese por
ele proposta: "a taxa de manutenção criada por
associação de morador não obriga os proprietários não
associados ou os que a ela não anuíram". Ressalto,
todavia, que, ao meu sentir, o acolhimento desta tese
não
significa
que
não
possa,
em
tese,
haver
o
ajuizamento de ação de indenização por enriquecimento
sem causa quando alegado e demonstrado que o morador
se
beneficia,
utiliza
concretamente
de
serviços
fornecidos pela associação e por eles nada paga.
No caso ora em exame, como na maioria dos que tenho
analisado, as associações de moradores alegam o
seguinte: o réu que tem uma casa nesse loteamento,
usufrui dos serviços que a associação presta, mas não
paga a taxa de manutenção estipulada pela associação,
donde
extraia
a
conclusão
de
que
haveria
enriquecimento ilícito. Está-se, pois, a cobrar taxa
fixada unilateralmente pela associação, da qual não faz
parte
o
réu,
sem
a
especificação
dos
benefícios
usufruídos concretamente por ele e dos valores dos
serviços prestados.
Neste caso agora em julgamento, por exemplo, o que
alega o réu em contestação é que são 290 imóveis e que,
nas assembléias, só participam vinte proprietários; que
a associação só cuida da rua principal, que a dele está
relegada
ao
descaso;
que
essa
associação
apenas
prejudica quem não mora na via principal. Isso porque
impõe o uso de uma tarja no carro, dizendo que é
associado; quem não tiver essa tarja de associado tem de
entrar
por
uma
outra
entrada
e
ser
revistado,
identificados todos os ocupantes do carro; o correio, ele
não recebe mais em casa, porque desde que criaram essa
associação
de
moradores,
as
correspondências
são
entregues na guarita, e o pessoal da guarita só entrega
[a correspondência] a quem passa por aquela cancela de
associado, e, portanto, ele tem que parar o carro, saltar
e pegar a correspondência.
Em síntese, ele diz que não se beneficia de nada, pelo
contrário, a atividade da associação o atrapalha. Além
disso, diz que o imóvel dele tem um décimo do tamanho
de outros, e a associação cobra o mesmo valor de todos,
mesmo que o imóvel seja dez vezes maior. Não estou
emitindo juízo sobre essas alegações, mas apenas
narrando o que o réu alega. Acredito, portanto, que essa
tese proposta pelo Ministro Marco Buzzi atende

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007565-47.2019.8.26.0126 - JV 22578
9
fielmente
ao
que
nossos
inúmeros
precedentes
estabelecem: uma taxa imposta por uma associação de
moradores não pode ser cobrada de quem não é
associado. Isso, todavia, não impede, ao meu sentir, que
a associação de moradores ajuíze ação de ressarcimento,
com uma outra causa de pedir.
Nesta ação aqui, a associação autora alegou, em síntese:
- nós, da associação, fixamos o valor de R$ 290,00
(duzentos e noventa reais) por mês, e o réu está
inadimplente, porque há dois anos não paga os R$
290,00 (duzentos e noventa reais) por mês. A associação
não afirma que os R$ 290,00 (duzentos e noventa reais)
por mês correspondam ao exato valor de serviços
específicos e necessários, de que realmente tenha
usufruído o réu.
Penso que o fundamento de enriquecimento ilícito,
constante no art. 884 do Código Civil, não está
abrangido na tese proposta. O que não podem as
associações
é
cobrar
uma
taxa
que
foi
fixada
unilateralmente pelos participantes e exigir que não
associados
a
paguem.
Diversamente,
a
taxa
de
condomínio propriamente dito, legalmente instituído,
obriga a todos os condôminos e deve ser fixada de
acordo
com
as
regras
regulamentares
e
legais
pertinentes, especialmente o quorum de deliberação. A
associação não pode impor taxas, sob qualquer nome ou
título, para pagamento pelos não associados.
Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese
repetitiva, que uma determinada associação ajuíze ação
contra
um
determinado
morador
de
condomínio,
loteamento, bairro, e alegue: faço serviço de limpeza,
tenho
uma
guarita
para
segurança,
entrego
a
correspondência na casa de todos. Nesta ação, ele seria
cobrado não do valor de taxa estipulada pela associação,
mas apenas daquilo que o beneficia e na medida do
benefício.
A
causa
de
pedir
não
seria
a
mera
inadimplência de uma taxa imposta unilateralmente
pela associação, não se sabendo se na medida do
benefício proporcionado ao morador réu.
Com essas ressalvas, acompanho a divergência iniciada
pelo Ministro Marco Buzzi.
(g.n.)
Dessa forma, o melhor entendimento é pela
impossibilidade da associação cobrar taxa propriamente dita,
mas pela possibilidade de ser ressarcida pelos gastos efetuados

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007565-47.2019.8.26.0126 - JV 22578
10
em benefício do proprietário, em pleito fundamentado no
enriquecimento sem causa.
Com esse entendimento, já se manifestou esta
Colenda Câmara:
Ação de cobrança. Associação de moradores. Despesas
condominiais (serviços de manutenção e conservação).
Propriedade de lote que não é circunstância suficiente à
admissibilidade e ao cabimento da ação de cobrança.
Ausência
de
cláusula
convencional
averbada
na
matrícula do imóvel. Obrigação propter rem não
configurada. Relação obrigacional que exige vontade
expressamente declarada pelo proprietário do imóvel no
sentido
de
associar-se.
Cobrança
de
serviços
efetivamente prestados e que beneficiam o morador do
condomínio.
Possibilidade,
na
medida
do
referido
benefício. Descabimento da cobrança de taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.
Orientação do STJ firmada no REsp. 1280871, com rito
de eficácia vinculante. Sentença mantida. Recurso
desprovido. (...)
É certo que cabe anotar a teórica viabilidade de pleito
indenizatório em razão dos serviços prestados ao titular
do domínio.
Nessa exata medida, a associação poderá ser credora de
serviços
que
efetivamente
são
prestados
e
que
beneficiam o morador do condomínio.
A vedação, pois, da cobrança de taxa unilateral a não
associado não compromete que sobrevenha ação de
cobrança das verbas alusivas ao anotado custeio.
Convivem, portanto, a impossibilidade de cobrança de
taxa
ao
não
associado
com
a
possibilidade de
cobrança dos valores condizentes com serviço que
beneficie o respectivo morador e na medida desse
benefício.
(TJSP, Ap. 0113379-71.2009.8.26.0011, 7a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Rômolo Russo, j. 19/08/2015 -
g.n)
Assim, a quantia do ressarcimento das despesas
pode ou não, a depender do caso e da comprovação, ser
equivalente ao valor da taxa.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007565-47.2019.8.26.0126 - JV 22578
11
Se restar comprovado que há coerência entre os
serviços oferecidos e os valores cobrados, o ressarcimento das
quantias é devido.
O posicionamento intermediário é razoável
porque, conquanto se reconheça a inexistência de vínculo
contratual entre as partes e a impossibilidade de ser o
proprietário
compulsoriamente
associado
à
entidade,
é
necessário admitir que os serviços prestados, sem oposição, o
beneficiam,
direta
e
indiretamente,
e
demandam,
necessariamente, dispêndio financeiro.
É evidente, nesse sentido, que os custos devem
ser rateados entre todos os beneficiados, sendo que a quantia
mensal fixada pela entidade administradora (na maioria das
vezes, em assembleia geral de associados), feita de forma séria e
relativa aos serviços prestados, pode muitas vezes representar
tal rateio de despesas, ou seja, o que deve ser objeto de
ressarcimento.
Exigir a comprovação específica de cada serviço
prestado efetivamente ao imóvel, por outro lado, implicaria em
probatio diabólica. Destaca-se ainda que, em regra, os serviços são
indivisíveis.
O que não é razoável é a cobrança de valor
arbitrário, sem a demonstração de sua correlação com os
benefícios promovidos.
Presentes
tais
elementos,
é
possível
o
ressarcimento em valor equivalente à “taxa”, ainda que tenha
sido formulado pedido de cobrança, e não de indenização.
Com efeito, liberar o devedor do pagamento de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007565-47.2019.8.26.0126 - JV 22578
12
qualquer quantia ocasionaria clara injustiça, beneficiando-se o
morador dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem
a devida contraprestação, o que é vedado pela proibição de
enriquecimento sem causa (art. 884, CC/2002) e, igualmente, na
medida em que se mostraria incoerente e pautado pela má-fé
comportar-se de modo a usufruir dos benefícios decorrentes dos
serviços
custeados
pelos
demais
moradores,
negando-se,
conscientemente, a contribuir para manutenção das respectivas
despesas.
Faz-se, ainda, ressalva para as situações em
que, embora não associado, o adquirente anuiu com os serviços e
a cobrança das taxas no compromisso de compra e venda,
hipótese na qual a cobrança da taxa propriamente dita é devida.
Corroborando:
Loteamento fechado, ou dotado de serviços diferenciados
aos moradores
Associação de moradores, clube de
campo, sociedade ou outra modalidade criada para
custear a estrutura e serviços do empreendimento, que
beneficiam e valorizam todos os imóveis
Recente
entendimento de recurso repetitivo (543-C CPC) C. STJ
no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por
associação de moradores não obrigam os não associados
ou os que a elas não anuíram"
Ressalva feita,
portanto, às situações em que, embora não associado, o
adquirente anuiu com os serviços e a cobrança das taxas
- Compromisso de compra e venda que contém cláusula
expressa na qual o adquirente do lote se compromete a
participar do rateio das despesas do empreendimento
fechado, além de declarar-se expressamente associado -
Multa moratória devida por quem declarou-se associado
Correção monetária a partir do vencimento
Juros a
partir da citação
São devidas também as parcelas
vencidas no curso da ação até a data da satisfação do
crédito, de acordo com o art. 290 CPC
Recurso
improvido.
(TJSP, Ap. 0053247-16.2012.8.26.0602, 1a Câm. de
Dir.
Privado,
Rel.
Des.
Francisco
Loureiro,
j.
11/08/2015 - g.n)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007565-47.2019.8.26.0126 - JV 22578
13
Fixadas as premissas do julgamento, passa-se à
análise do caso concreto.
In casu, ainda que se entenda pela inexistência
de adesão do autor à associação, o ressarcimento dos valores
almejados na presente ação, ante tudo que já foi explicitado, é
devido sob o fundamento da vedação ao enriquecimento sem
causa.
Apesar
de
inexistirem
provas
cabais
da
condição do requerente de associado, a ré alega a prestação de
diversos serviços que beneficiam o autor, independentemente de
haver ou não construções nos seus lotes, tais como conservação,
manutenção do loteamento e segurança.
Aliás, já ficou consignado na r. sentença que:
“Note-se, de princípio, não incidir a taxa de manutenção cobrada pela
ré sobre serviços prestados para conservação do lote de propriedade do
autor. A cobrança da taxa está fundamentada na conservação das vias
públicas existentes dentro do loteamento, assim como serviços de
segurança
e
portaria
prestados
indistintamente
a
todos
os
proprietários (fls. 59/66).” (fls. 343).
Ademais, ainda que não se possa entender o
termo de confissão de dívidas de fls. 74/77 como adesão formal à
associação, ao contrário do que pretende fazer crer o apelante, o
documento por ele firmado não trás qualquer informação de
pagamento por um serviço específico de limpeza de lotes, mas
sim deixa claro e evidente que o autor reconheceu seu dever de
pagamento das taxas cobradas pela ré.
Assim, entende-se que os serviços estão sendo
prestados, e devem, portanto, ser objeto de rateio entre as

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007565-47.2019.8.26.0126 - JV 22578
14
unidades habitacionais que deles se beneficiam, sendo devidos
os valores.
Some-se a isso, o fato de que não foram
demonstradas quaisquer irregularidades contábeis da associação
que afastem a adequação do valor da taxa cobrada mensalmente
com os serviços que estão sendo oferecidos.
Por fim, apenas para que não se alegue omissão,
ressalve-se que eventual declaração de inconstitucionalidade da
lei que autoriza a outorga de concessões administrativas à
requerida (processo no 2272065-14.2019.8.26.0000) é questão que
não lhe retira o direito já explicitado de cobrar pelo rateio dos
serviços que estão sendo prestados.
Desta forma, os valores buscados pela ré são
devidos, tal como consignado na r. sentença.
DISPOSITIVO
Diante do exposto, pelo meu voto, nega-se
provimento ao recurso.
O presente apelo foi interposto sob a égide do
atual
CPC,
que
determina
o
arbitramento
de
honorários
advocatícios em recurso (art. 85, § 1°, CPC). Assim, majoro os
honorários advocatícios fixados para os patronos da ré em 15%
para 20% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §
11, do CPC, observada a gratuidade de justiça.
MARY GRÜN
Relatora

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007565-47.2019.8.26.0126 - JV 22578
15