Tribunal: TJSP
Processo: 1021724-03.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-12
Data de publicação: 2020-06-12

Ementa:
Apelação. Compra e venda de bem imóvel, consistente em lote de terreno. Ação de rescisão contratual c./c. devolução de valores pagos e declaração de nulidade de cláusulas contratuais. Sentença de procedência. Rescisão contratual a pedido do promitente comprador. Alienação fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico.

Ementa:

Apelação. Compra e venda de bem imóvel, consistente em lote de terreno. Ação de rescisão contratual c./c. devolução de valores pagos e declaração de nulidade de cláusulas contratuais. Sentença de procedência. Rescisão contratual a pedido do promitente comprador. Alienação fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão entre credora fiduciária e alienante. Incidência do art. 53 do CDC. Precedentes do STJ e deste Tribunal. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos de venda e compra assinados antes de sua vigência. Aplicação das Súmulas 1, 2 e 3 deste Tribunal. Retenção que deve estar entre 10% e 25% do valor pago conforme jurisprudência do STJ. Autor que pagou 36% do valor negociado. Retenção majorada de 10% para 15% dos valores pagos. Incidência de taxa de fruição. Descabimento. Lote de terreno sem edificação. Embora o comprador estivesse na posse precária do lote, não há provas de seu uso efetivo por meio de construção, edificação, benfeitorias ou proveito econômico. Despesas com tributos (água e energia) de responsabilidade do comprador. Autorizada a retenção se comprovada a inadimplência do comprador e que a dívida está em nome da vendedora. IPTU e taxas condominiais entre a data da compra e a tutela deferida, que suspendeu o contrato, de responsabilidade do comprador, podendo eventual dívida ser abatida. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência mantida. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
-Registro: 2020.0000426669
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1021724-03.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante SPE
RESIDENCIAL PARQUES DOS IPÊS II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA, são apelados MÁRCIO GIL SANTANDER (JUSTIÇA GRATUITA) e NATALIA
ROCHA SEMENZIN SANTANDER (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 12 de junho de 2020.
L. G. COSTA WAGNER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1021724-03.2019.8.26.0576 -Voto no 9617
2
Voto no 9.617
Apelação no 1021724-03.2019.8.26.0576
Apelante: SPE RESIDENCIAL PARQUES DOS IPÊS II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA
Apelado: MÁRCIO GIL SANTANDER (JUSTIÇA GRATUITA)
NATALIA ROCHA SEMENZIN SANTANDER (JUSTIÇA GRATUITA)
Comarca: São José do Rio Preto (3a Vara Cível)
Juiz: Antonio Roberto Andolfato de Sousa
Apelação. Compra e venda de bem imóvel, consistente em lote de
terreno. Ação de rescisão contratual c./c. devolução de valores
pagos e declaração de nulidade de cláusulas contratuais. Sentença
de procedência. Rescisão contratual a pedido do promitente
comprador. Alienação fiduciária. Existência de pacto acessório de
alienação fiduciária em garantia não impede o desfazimento do
negócio jurídico. Confusão entre credora fiduciária e alienante.
Incidência do art. 53 do CDC. Precedentes do STJ e deste
Tribunal. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos de
venda e compra assinados antes de sua vigência. Aplicação das
Súmulas 1, 2 e 3 deste Tribunal. Retenção que deve estar entre
10% e 25% do valor pago conforme jurisprudência do STJ. Autor
que pagou 36% do valor negociado. Retenção majorada de 10%
para 15% dos valores pagos. Incidência de taxa de fruição.
Descabimento. Lote de terreno sem edificação. Embora o
comprador estivesse na posse precária do lote, não há provas de
seu uso efetivo por meio de construção, edificação, benfeitorias ou
proveito econômico. Despesas com tributos (água e energia) de
responsabilidade do comprador. Autorizada a retenção se
comprovada a inadimplência do comprador e que a dívida está em
nome da vendedora. IPTU e taxas condominiais entre a data da
compra e a tutela deferida, que suspendeu o contrato, de
responsabilidade do comprador, podendo eventual dívida ser
abatida. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência mantida.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I - Relatório
Trata-se de recurso de apelação interposto pela Spe Residencial Parques dos
Ipês II Empreendimentos Imobiliários Ltda em face da sentença de fls. 127/131, proferida
nos autos da ação de rescisão contratual c./c. devolução de valores pagos e declaração de
nulidade de cláusulas contratuais, promovida por Márcio Gil Santander e Natalia Rocha
Semenzin Santander.

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Apelação Cível no 1021724-03.2019.8.26.0576 -Voto no 9617
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A ação foi julgada procedente para:
reconhecer a RESCISÃO do contrato firmado entre as partes, determinando, por
conseguinte, a RESTITUIÇÃO pela requerida em favor da parte autora, de 90%
do que foi pago até o momento, com atualização monetária desde cada
desembolso, tudo a ser regularmente liquidado em execução de sentença,
acrescendo-se juros de mora de 1% (um por cento) a partir do trânsito em
julgado, possibilitando, todavia, a retenção pela requerida de 10% (dez por
cento) do que foi pago, para efeito de compensação por perdas e danos com o
desfazimento do negócio.
Pagará a parte vencida as custas e despesas processuais, além dos honorários
advocatícios de 10% da liquidação.
Torno definitiva a decisão concessiva da tutela de urgência.
A sentença foi disponibilizada no Dje de 22/11/2019 (fls. 133).
Recurso tempestivo. Preparo recolhido às fls. 142/144 e complementado às fls.
199/201. Autos digitais, porte de remessa e de retorno dispensado conforme art. 1.007, §3o,
do CPC. Contrarrazões às fls. 176/190.
A Apelante requer a reforma da sentença. Alega que a rescisão deve seguir a
Lei de alienação fiduciária, devendo ser observados os arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97. Aduz
que de acordo com o art. 22, § 1o, da referida Lei e REsp 1.542.275-MS, a alienação
fiduciária de imóveis pode ser contratada por qualquer pessoa física ou jurídica, ainda que
não integrante do Sistema Financeiro imobiliário. Subsidiariamente, requer a aplicação da
Nova Lei dos Distratos, em especial o art. 32-A da Lei 13.786/2018. Alternativamente,
requer a majoração da retenção para 25% das parcelas pagas, taxa mensal de fruição de
0,5% do valor atualizado do contrato desde a transferência da posse (30/11/2017 fls. 99),
débitos inerentes ao imóvel (IPTU, taxas condominiais, etc) vencidos até o trânsito em
julgado, com correção monetária desde o desembolso e juros, conforme Súmula 1 e 3 deste
Tribunal.
Os Apelados, por sua vez, requerem a manutenção da sentença.
É a síntese do necessário.
II Fundamentação
O recurso comporta parcial provimento.
Adoto o relatório da sentença:

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Márcio Gil Santander e Natalia Rocha Semenzin Santander qualificado(a)(s) na
inicial, ajuizou(aram) ação de Procedimento Comum Cível, em face de Spe
Residencial Parque dos Ipes Ii Empreendimentos Imobiliarios Ltda, alegando,
em síntese, terem adquirido um lote de terreno (no 18 da quadra 11), no
loteamento denominado "Residencial Parque dos Ipês II", em Mirassol-SP, no
ano de 2015, mediante preços e condições previamente estabelecidas no
respectivo instrumento. Pagaram a quantia de R$ 25.570,28. Alegando
dificuldades financeiras desejam a rescisão contratual com devolução de
percentual a ser judicialmente definido.
Pedido de liminar acolhido (fls. 67/68).
Citada, a requerida contestou a ação (fls. 91/98), alegando, em síntese, não ter
sido procurada para tentativa de solução na esfera administrativa. Não se opõe à
rescisão. Aplicação da Lei de Alienação Fiduciária (Lei n. 9.514/97). Aplicação
da nova lei do Distrato. Rescisão que enseja a aplicação das penalidades
contratualmente estabelecidas. Confirma valores pagos até o ajuizamento da
ação.
Houve réplica.
Em relação a aplicabilidade da Lei 9.514/97 ao presente caso, no qual a figura
do alienante e do credor fiduciário se confundem (fls. 42), ficam reiteradas as razões do
MM Juízo a quo, conforme autoriza o art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal, que
bem afastou a sua incidência ao caso, consignando que:
Verifica-se que o compromisso de compra e venda foi redigido com pacto de
alienação fiduciária, pretendendo a empreendedora imprimir à contratação o
regime jurídico da Lei 9.514/97, situação que ofende a jurisprudência firmada
sobre o tema, a qual considera a necessidade de devolução dos valores
desembolsados, aliás sedimentada em torno do art. 53 do Código de Defesa do
Consumidor, que é norma de ordem pública.
É que o regime jurídico da Lei 9.514/97 aplica-se ao sistema financeiro, em
entidades compreendidas no seu art. 2o. Esse regime está ligado às instituições
financeiras e não aos empreendedores de loteamento, razão pela qual não é
extensível às contratações objeto destes autos, autênticos compromissos de
compra e venda regulados pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano e pelo
Código Civil.
Aliás, neste último regime mencionado, somente com o pagamento das
prestações combinadas, com o respectivo termo de quitação, terá o adquirente a
propriedade do terreno comprado. Se não efetuar a quitação integral, rescinde-se
o contrato, tornando as partes ao status quo ante, com necessidade de devolução
dos valores pagos, com ou sem retenção a depender da análise de culpa. No
sistema de alienação fiduciária, a propriedade resolúvel é transferida ao
mutuante pelo vendedor, competindo ao mutuário o pagamento do
financiamento. O inadimplemento poderá gerar a rescisão, com consolidação da
propriedade em benefício da mutuante, a qual colocará o bem à venda para
pagamento do saldo devedor deixado pelo mutuário, restituindo-lhe eventual
saldo remanescente apurado quando dessa venda e pagamento da dívida.
Por isso, declaro nulas as disposições contratuais que pretendem impor ao caso o
regramento da Lei 9.514/97.

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Acresça-se que, não obstante maiores discussões sobre o registro da alienação
fiduciária, de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, nos contratos de
compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária aplica-se o Código de
Defesa do Consumidor. Vejamos:
DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCIDÊNCIA DO CDC.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DOS
VALORES PAGOS. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO.
AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1 - Nos termos
da jurisprudência pacífica desta Corte, aplica-se do CDC aos contratos de
arrendamento mercantil. 2 - O art. 26 da lei 9514/97 sempre é aplicado quando o
fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o
que não é o caso dos autos. 3 - Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no Agravo de Instrumento no 550.820-SP, Relator Ministro Felipe
Salomão, j. 17.03.2011)
No mesmo sentido segue o entendimento desta Corte Paulista:
COMPRA E VENDA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EMPREENDEDORA E
CREDORA FIDUCIÁRIA QUE SE CONFUNDEM
RESCISÃO

POSSIBILIDADE A alienação fiduciária de imóvel objeto de compromisso de
compra e venda não obsta o pedido de rescisão por parte do promitente
comprador, especialmente na hipótese em que a empreendedor se confunde com
o credor fiduciário. (TJSP; Apelação Cível 1002294-69.2019.8.26.0704; Relator
(a): Ronnie Herbert Barros Soares; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional XV - Butantã - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
26/05/2020; Data de Registro: 26/05/2020).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA
GRATUIDADE DA JUSTIÇA - REJEIÇÃO - ELEMENTOS QUE
COMPROVAM A HIPOSSUFICIÊNCIA DA AUTORA RENDIMENTOS
ABAIXO DE TRÊS SALÁRIOS MÍNIMOS, PARÂMETRO POR MIM
ADOTADO IDÊNTICO AO CRITÉRIO DE TRIAGEM DA DEFENSORIA
PÚBLICA - RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE
CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NÃO
OBSTA A INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NÃO CONSUMADA - DIREITO DE
RESCINDIR O CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA DE
QUALQUER DAS PARTES - RETENÇÃO DE 20% SOBRE OS VALORES
PAGOS PELA AUTORA PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL
DIANTE DAS PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO TERMO
INICIAL DOS JUROS MODIFICAÇÃO JUROS QUE DEVEM INCIDIR A
PARTIR DA DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA
PRECEDENTES - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE - RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1020727-51.2017.8.26.0071; Relator (a): Erickson Gavazza Marques; Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento: 05/05/2020; Data de Registro: 05/05/2020).

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RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Bem imóvel Desistência por
parte dos adquirentes - Cláusula de alienação fiduciária que não desconfigura a
relação de consumo Compromissário comprador que pode postular a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, em parcela única, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda -
Razoabilidade do percentual de retenção fixado no patamar de 20% dos valores
pagos, eis que suficiente ao custeio de despesas administrativas com a venda do
imóvel Tratando-se de terreno sem edificação, não se cogita da obrigação de
pagamento de taxa de ocupação Precedentes Quanto a tributos e taxas de
consumo, os autores sequer postularam as respectivas devoluções Disciplina da
sucumbência
mantida
-
Recurso
improvido. (TJSP;
Apelação
Cível
1010220-17.2019.8.26.0344; Relator (a): Lígia Araújo Bisogni; Órgão Julgador:
34a Câmara de Direito Privado; Foro de Marília - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 04/05/2020; Data de Registro: 04/05/2020).
Apelação cível. Compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária.
Ação de resilição e devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades
financeiras em permanecer no negócio jurídico. Sentença de improcedência.
Nova Lei do Distrato. Disposições da Lei no 13.786/18 que alterou a Lei no
4.591/64, em vigor desde 27/12/2018, apenas serão aplicadas aos contratos
celebrados após a sua entrada em vigor. Incidência dos princípios da
irretroatividade e da segurança jurídica (artigo 6o e §1o da Lei de Introdução às
Normas do Direito Brasileiro). Adoção do brocardo "tempus regit actum".
Alienação fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em
garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão entre credora
fiduciária e alienante. Situação que evidencia o intuito de burlar o direito da
adquirente de desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade. Considerada
natureza jurídica de compromisso de compra e venda do imóvel. Aplicação do
Código de Defesa do Consumidor e das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça.
Resilição do contrato. Possibilidade. Aplicação das súmulas 1, 2 e 3 deste E.
Tribunal de Justiça. Devolução das parcelas pagas. Pedido da ré de retenção de
25% dos valores pagos representa perda de grande parte das quantias
desembolsadas pela autora. Princípios da equidade e da boa-fé que regem as
relações de consumo, bem como o do equilíbrio contratual. Aplicação dos
artigos 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos
valores pagos adequados para cobrir as despesas de administração, publicidade e
outras inerentes à contratação. Restituição dos valores com incidência de
correção monetária a partir dos desembolsos pela Tabela Prática desta C. Corte e
com juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado da decisão.
Sucumbência invertida. Resultado. Recurso provido parcialmente. (TJSP;
Apelação Cível 1002597-88.2018.8.26.0358; Relator (a): Edson Luiz de
Queiróz; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de Mirassol - 1a
Vara; Data do Julgamento: 15/03/2012; Data de Registro: 01/05/2020)
Portanto, correta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso, eis
que a relação jurídica entre as partes é de consumo, em especial o art. 53 que dispõe que:
Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em
prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se
nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações
pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a
resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

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Verifica-se que o contrato estabelecido entre as partes foi firmado em
01/04/2015 (fls. 42/62)
As disposições da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), que alterou a Lei
4.591/1964 e 6.766/79, entraram em vigor em 27/12/2018. Portanto, em observância ao art.
6o da LINDB (Lei 4.657/1942), que instituiu o princípio da irretroatividade como regra no
que se refere à eficácia da lei no tempo, a Lei 13.786/2018 apenas será aplicada aos
contratos celebrados após a sua vigência. Logo, sua incidência não é imediata no caso
concreto, vez que não é possível surpreender o adquirente com consequências não
contratadas, eis que o contrato foi firmado em 28/02/2018. Cabe ressaltar que a
estabilização das relações jurídicas (princípio da segurança jurídica), foi preservada pelo
§1o do art. 6o da LINDB.
Assim sendo, a nova Lei do Distrato somente poderá ser aplicada aos contratos
celebrados após a sua vigência, não retroagindo para regulamentar os que foram
anteriormente pactuados, como na hipótese, em respeito ao princípio do tempus regit
actum.
A jurisprudência desta Corte Paulista segue nesse sentido:
Apelação. Compra e venda de imóvel. Resilição. Pedido de restituição dos
valores pagos. Sentença de improcedência. Preliminar. Valor da causa.
Aplicação do artigo 292, II do CPC. Autora que pretende a rescisão do contrato.
O benefício econômico buscado não corresponde ao valor do negócio, mas, ao
proveito financeiro daí decorrente, ou seja, restituição das quantias já pagas à ré.
Valor da causa dado pela r. sentença de R$9.609,93 mantido porque corresponde
a 90% do preço desembolsado pela autora. Nova Lei do Distrato. Disposições
da Lei no 13.786/18 que alterou a Lei no 4.591/64, em vigor desde 27/12/2018,
apenas serão aplicadas aos contratos celebrados após a sua entrada em
vigor. Incidência dos princípios da irretroatividade e da segurança jurídica
(artigo 6o e §1o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro).
Adoção do brocardo "tempus regit actum". Comissão de corretagem.
Contrato que prevê o pagamento desta verba pela ré no valor de R$19.326,24 e
que em caso de desistência imotivada ou rescisão do negócio jurídico, o valor da
comissão não será incluído na devolução dos valores pagos. Perda de valor que
sequer foi pago pela autora. Abusividade e desvantagem exagerada
configurados. Situação que causaria a perda total dos valores pagos pela autora e
mesmo assim não cobriria o valor pago a este título pela ré. Questão colocada no
presente caso que difere daquela formada pelo Recurso Especial no 1.599.511
SP, j. 06/09/2016. Resilição contratual. Possibilidade. Entendimento das
Súmulas 1, 2 e 3 desta C. Corte de Justiça. Devolução parcelas pagas. Pedido da
ré de retenção de grande parte dos valores pagos. Abusividade caracterizada.
Princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem
como o do equilíbrio contratual. Aplicação dos artigos 51 e 53 do Código de
Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos valores pagos adequados para
cobrir as despesas de administração, publicidade e outras inerentes à contratação.
Juros de mora. Termo inicial. Prolação da sentença. Ocasião em que foi

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decretada a resilição do contrato. Mora não caracterizada em momento anterior.
Correção monetária. Restituição dos valores pagos deve ser realizada a partir do
desembolso pela Tabela Pratica desta Corte de Justiça. Mera reposição do valor
da moeda. Atualização monetária que deve ocorrer a partir do desembolso de
cada parcela. Sucumbência. Inversão. Condenação da ré nas verbas
sucumbenciais e nos honorários advocatícios da parte adversa no montante de
10% sobre o valor atualizado da causa. Resultado. Preliminar rejeitada. Recurso
provido. (TJSP; Apelação Cível 1007348-82.2018.8.26.0564; Relator (a): Edson
Luiz de Queiróz; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de São
Bernardo do Campo - 9a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/06/2019; Data de
Registro: 18/06/2019).
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Omissão, contradição e obscuridade.
Inocorrência. Questões substancialmente decididas pela Turma Julgadora.
Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 aos contratos de venda e compra
assinados antes de sua vigência. Inviável a retroatividade da lei. Princípio do
tempus regit actum que deve ser respeitado. Inexistência de dever do
Magistrado de rebater ponto por ponto da argumentação apresentada, bastando
para que se perfaça o princípio contido no art. 93, IX, da CF, que demonstre as
razões de seu convencimento com base na prova amealhada, tal como ocorreu no
caso vertente. Ausentes os vícios previstos no artigo 1022 do CPC/2015. Via
inadequada
para
o
atendimento
de
insatisfação
ou
para
fins
de
prequestionamento.
EMBARGOS
REJEITADOS. (TJSP; Embargos
de
Declaração Cível 1051656-14.2016.8.26.0100; Relator (a): Paulo Alcides; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 19a Vara Cível;
Data do Julgamento: 13/06/2019; Data de Registro: 13/06/2019).
O tema referente a rescisão contratual já foi sumulado por esta Corte Paulista,
que entende que as partes devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da
celebração do negócio, autorizada a retenção de uma porcentagem pelo vendedor, nos
termos da Súmula n° 1, 2 e 3, deste Tribunal de Justiça, que dispõe que:
Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à
forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à
devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas
ao estado anterior, independentemente de reconvenção.
Em relação ao pedido de majoração do percentual de retenção de 10% (dez por
cento) para 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, observa-se que o valor do
contrato foi de R$ 70.511,76 (setenta mil quinhentos e onze reais e setenta e seis centavos
fls. 43) dos quais foram pagos pelo Apelado o importe de R$ 25.570,28 (vinte e cinco mil,

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quinhentos e setenta reais e vinte e oito centavos - fls. 63/64), ou seja, 36% (trinta e seis
por cento) do valor negociado. Deste modo, a retenção determinada em sentença é menor
que 5% (cinco por cento), especificamente, 3,6% do valor do contrato.
Sobre o tema, assim também já se manifestou o Colendo Superior Tribunal de
Justiça. Senão, vejamos:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO
DESCONSTITUTIVA
c/c
PEDIDO
CONDENATÓRIO
-
DECISÃO
MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO, MANTENDO
HÍGIDA A NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.
INSURGÊNCIA DA RÉ. [...] 2. A jurisprudência desta Corte tem
considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de
imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo
vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%,
conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos
suportados. [...] Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel.
Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe
29/06/2017).
No mesmo sentido: AgInt no AgRg no AREsp 816.434/DF, Rel. Ministro
Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016; REsp
845247/PR, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 18/06/2010; AgRg no REsp
1013249/PE, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe 8/6/2010.
Por certo que o menor percentual de retenção (10%), estabelecido pelo STJ,
deve ser aplicado aos casos em que houve pagamento substancial do valor total do contrato
(50% ou mais), enquanto que o maior percentual de retenção (25%) deve ser aplicado aos
casos em que os valores pagos representam apenas o início do pagamento do total do
imóvel (menores que 10%). No caso dos autos, se pagou pouco mais de um terço do valor
negociado (36%).
Assim sendo, o percentual de retenção deve ser elevado para 15% dos valores
pagos, que se mostra mais adequado para indenizar a Ré pelas perdas e danos,
considerando que teve despesas com a venda do imóvel, tais como publicidade,
comercialização e outras atinentes ao empreendimento que devem ser ressarcidas.
Em relação a taxa de fruição, no caso de compra e venda de lote de terreno,
sem que conste construção do bem, a mesma não é devida. Ausente edificação no terreno
adquirido, não se pode falar em fruição, que decorre necessariamente da ocupação.
No presente caso, apesar do Apelado estar na posse precária do imóvel desde a

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assinatura do contrato, a incidência da taxa de compensação/fruição somente se justificaria
pela efetiva ocupação do lote ou se houvesse prova de proveito econômico do Apelado
sobre este, o que não ocorreu, pois o contrato tem por objeto lote de terreno sem prédio e,
portanto, sem valor de uso, não se podendo afirmar, sem sombra de dúvidas, que a
Apelante tenha deixado de auferir lucro ao ter sido impedida de sua fruição direta.
Diante da falta de prova de prejuízo, que não se presume, descabe qualquer
indenização a título de fruição. Vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de rescisão contratual. Sentença de parcial
procedência. Insurgência do réu e da autora. RECURSO DO RÉU. Incidência
de taxa de fruição. Descabimento. Embora o adquirente estivesse na posse
precária do lote, não há provas de seu uso efetivo por meio de construção,
edificação, benfeitorias ou, até mesmo, proveito econômico. Precedentes desta
Câmara. Condenação, pois, afastada. Encargos incidentes sobre o imóvel,
porém, que são de responsabilidade do réu até a efetiva desocupação. Recurso
parcialmente provido. RECURSO DA AUTORA. Retenção dos valores pagos.
Percentual de retenção de 12% (doze por cento) que se mostra adequado ao caso
e, ainda, em consonância com cláusula contratual. Precedentes deste E. Tribunal.
Devolução que deve ocorrer em uma única parcela. Inteligência das Súmulas n.
02 deste Tribunal e 543 do Superior Tribunal de Justiça. Correção monetária.
Incidência a partir de cada desembolso. Precedentes do STJ e desta Câmara.
Recurso
parcialmente
provido.
(TJSP.
Apelação
Cível
1041585-43.2017.8.26.0576; Relator (a): José Joaquim dos Santos; Órgão
Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 20/02/2019).
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL. Culpa do comprador incontroversa. Percentual de 10% sobre a
totalidade dos valores pagos pelo imóvel. Apelante que pretende reter as arras e
ser indenizada pela fruição do imóvel. RETENÇÃO DO SINAL. Inviabilidade.
Execução considerável da avença. Pagamento de mais da metade do preço.
Revisão da cláusula penal. Inteligência do artigo 413 do CC. Sinal que
representa princípio de pagamento e deve compor a base de cálculo do montante
restituível. INDENIZAÇÃO PELO USO DO BEM. Descabimento. Descabida
a fixação de taxa de ocupação no presente caso, uma vez que o objeto do
contrato compreende um lote, sem qualquer edificação. Precedentes desta E.
Corte. JUROS DE MORA. Incidência de juros a contar do trânsito em julgado.
Precedentes desta C. Câmara. Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja
aplicação se restringe aos contratos celebrados após a sua vigência. Observância
do ato jurídico perfeito. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP.
Apelação Cível 1033844-49.2017.8.26.0576; Relator (a): Rosangela Telles;
Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
28/05/2019).
Em relação ao pedido de abatimento de “débitos inerentes ao imóvel [...]
(IPTU, taxas condominiais, etc)” vencidos até o trânsito em julgado da demanda,
necessário destacar que foi deferida a tutela antecipada para determinar a “a suspensão do
compromisso firmado entre as partes, devendo a (s) requerida (s) abster (em)-se em adotar

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providências de ordem administrativa visando a negativação do nome da parte autora
perante os cadastros desabonadores do crédito, bem como exigir (em) o pagamento das
parcelas vincendas (a partir desta data)”. A tutela foi confirmada em sentença. Portanto,
eventuais valores incidem até data da decisão que deferiu a tutela, ou seja, 29/05/2019.
Registre-se que em relação a eventuais débitos de faturas de prestação de
serviços de fornecimento de água e energia, ambos são despesas propter personam de
responsabilidade da pessoa que usufruiu dos serviços ou os tinha disponibilizados em seu
favor.
Assim, se as referidas faturas estiverem em nome do Apelado, descabe a
retenção desses valores, caso contrário, se estiverem em nome da Apelante, tais valores
poderão ser retidos, desde que comprovado que tenha efetuado os pagamentos ou eventual
débito esteja em seu nome.
Em relação ao IPTU e taxas condominiais, o mesmo é de responsabilidade do
Apelado até a tutela deferida e eventuais parcelas não quitadas, se comprovado o débito,
poderão ser abatidas do valor a ser devolvido ao Apelado.
A correção monetária e juros de mora foram corretamente fixados em sentença.
Em resumo, de rigor a reforma parcial da sentença, para majorar o percentual
de retenção para 15% (quinze por cento) dos valores pagos e bem como para possibilitar a
retenção de eventuais valores devidos pelo comprador a título de água e energia, se
comprovada a inadimplência do comprador e que a vendedora conste como devedora
dessas faturas, bem como de eventual dívida de IPTU e taxas condominiais entre a data da
compra até data da tutela deferida.
III - Conclusão
Diante do exposto, conheço e dou parcial provimento ao recurso, nos termos
constantes do voto.
L. G. Costa Wagner
Relator