Tribunal: TJSP
Processo: 1007395-21.2013.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
Revisão de cláusulas contratuais c/c indenização por danos materiais. Instrumento particular de promessa de compra e venda. Pretendida extinção da ação em razão da recuperação judicial. Descabimento (artigo 6o, § 1o, da Lei no 11.101/05). Relação estabelecida entre as partes que é de consumo e, portanto, aplicável o Código de Defesa do Consumidor. Prazo de tolerância de 180 dias. Validade (Súmula

Ementa:
Revisão de cláusulas contratuais c/c indenização por danos materiais. Instrumento particular de promessa de compra e venda. Pretendida extinção da ação em razão da recuperação judicial. Descabimento (artigo 6o, § 1o, da Lei no 11.101/05). Relação estabelecida entre as partes que é de consumo e, portanto, aplicável o Código de Defesa do Consumidor. Prazo de tolerância de 180 dias. Validade (Súmula 164 do TJSP). Mora das Rés pela entrega do imóvel ao Autor. Fatos descritos pelas Rés como justificadoras pela demora na entrega do imóvel que constituem eventos inerentes ao risco da atividade desenvolvida (Súmula 161 do TJSP). Inversão da multa moratória. Possibilidade. Incidência do Tema 971 do STJ. Juros de obra que não podem ser exigidos no período de atraso da entrega do imóvel. Observância do julgamento do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000. Taxa condominial que somente é devida pelo comprador a partir da entrega do imóvel. Mantida a devolução dos valores efetivamente pagos antes da entrega do imóvel ao comprador. Taxa de cartório dispendida pelo Autor e não utilizada. Devolução mantida. Sucumbência mínima do Autor a permitir a imposição de seu ônus às Rés (artigo 21, p. único, do CPC/73). Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000082788
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1007395-21.2013.8.26.0309, da Comarca Jundiaí, em que são apelantes PDG
REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e GOLD NEVADA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, é apelado JUAREZ PAULINO
DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), ALEXANDRE MARCONDES
E DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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1007395-21.2013.8.26.0309
Voto no 24.642
Apelação Cível No 1007395-21.2013.8.26.0309 Comarca: Jundiaí
Apelantes: Pdg Realty S/A Empreendimentos e Participações e Gold Nevada
Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda
Apelado: Juarez Paulino de Oliveira
Juiz sentenciante: Marco Aurélio Stradiotto de Moraes Ribeiro Sampaio
Voto no 24.642
Revisão de cláusulas contratuais c/c indenização por danos
materiais. Instrumento particular de promessa de compra e
venda. Pretendida extinção da ação em razão da recuperação
judicial. Descabimento (artigo 6o, § 1o, da Lei no 11.101/05).
Relação estabelecida entre as partes que é de consumo e,
portanto, aplicável o Código de Defesa do Consumidor. Prazo
de tolerância de 180 dias. Validade (Súmula 164 do TJSP).
Mora das Rés pela entrega do imóvel ao Autor. Fatos
descritos pelas Rés como justificadoras pela demora na
entrega do imóvel que constituem eventos inerentes ao risco
da atividade desenvolvida (Súmula 161 do TJSP). Inversão da
multa moratória. Possibilidade. Incidência do Tema 971 do
STJ. Juros de obra que não podem ser exigidos no período de
atraso da entrega do imóvel. Observância do julgamento do
IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000. Taxa condominial que
somente é devida pelo comprador a partir da entrega do
imóvel. Mantida a devolução dos valores efetivamente pagos
antes da entrega do imóvel ao comprador. Taxa de cartório
dispendida pelo Autor e não utilizada. Devolução mantida.
Sucumbência mínima do Autor a permitir a imposição de seu
ônus às Rés (artigo 21, p. único, do CPC/73). Recurso não
provido.
Trata-se de ação de revisão de cláusulas contratuais c/c
indenização por danos materiais, julgada parcialmente procedente pela r. sentença de
págs. 220/224, cujo relatório adoto, para condenar as Rés ao pagamento relativo aos
juros de mora contratuais de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato por mês de

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atraso e multa contratual de 2% até a efetiva entrega do imóvel, a ser apurado em
liquidação de sentença. Condenou ainda as Rés à devolução da taxa de juros de obras,
com atualização monetária desde a data do desembolso e com incidência de juros de
mora desde a data da citação, bem como ao pagamento das taxas condominiais pagas, e
as de cartório, que devem ser devolvidas de forma simples. Diante da sucumbência
mínima do Autor, condenou as Rés ao pagamento das custas, despesas processuais e
verba honorária arbitrada em 15% sobre o valor da condenação.
Apelam as Rés (págs. 233/252) com alegação, em síntese,
que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, impossível a inversão do ônus da
prova. Deve-se ressaltar que o contrato firmado entre as partes não possui a natureza de
adesão, pois não há condições pré-fixadas ou imputadas por apenas uma das partes. Ao
contrário, o que se observa é que a avença foi negociada entre as partes, que livremente
estipulam as condições contratuais referentes a preço, forma de pagamento, entrega do
bem, dentre outras. As cláusulas que tratam do inadimplemento, rescisão contratual e
obrigações da vendedora também não são abusivas. No que se refere ao atraso das Rés
para a entrega do imóvel, verifica-se que não se trata de infração contratual, conforme
pretende o Autor, uma vez que aquela fica na pendência da liberação do
empreendimento por meio do documento denominado “Habite-se”, cuja expedição é de
competência exclusiva de órgão diverso, qual seja, a Municipalidade, que tarda em fazê-
lo. Assim, trata-se de fato de terceiro, inevitável e que foge, pois, ao controle gerencial
das Rés, não obstante as providências terem sido feitas dentro do prazo do contrato.
Vale ressaltar que se verificam dois fatores primordiais que afetaram a área da
construção civil, a alta dos preços dos materiais de obra fundamentais à construção e a
escassez de mão de obra especializada. Assim, vislumbra-se a existência de causa
excludente de responsabilidade civil, ante a clara ocorrência de força maior e não podem
as Rés ser responsabilizadas pelo suposto atraso na entrega do imóvel. Em decorrência
da previsão contratual quanto aos prazos do contrato, ao Autor não cabe, por ora,
qualquer ressarcimento das quantias despendidas. Assim, não há o que se falar em

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condenação das Rés no pagamento de multa contratual de qualquer valor sobre o valor
atual do imóvel. Interpretar de forma contrária o que fora ajustado entre as partes é
deixar em risco a segurança jurídica dos contratos e do próprio trato negocial, certo que
o embasamento apresentado na peça vestibular não se aplica à hipótese. Requerem a
modificação da r. sentença, para que a condenação de multa contratual seja afastada. Os
juros de obra e demais tarifas são cobrados pela instituição bancária e não pelas Rés.
Tais cobranças decorrem exclusivamente do contrato de financiamento celebrado entre
o Autor e a CEF. Tais valores não são devidos em decorrência do suposto atraso da
obra, que no caso em tela não ocorreu, mas sim para remuneração da CEF, pelo
financiamento prestado. A taxa de condomínio foi cobrada a partir do registro do
“Habite-se”. Com o registro do documento mencionado, é criado o condomínio e, a
partir de então, possível a cobrança de taxa. O Autor requer a devolução dos valores
pagos com as despesas de cartório. Alega que as despesas em cartório foram menores
que o valor desembolsado inicialmente e assim requer a devolução dos valores.
Entretanto, o Autor não faz prova que os valores pagos a mais não foram devolvidos,
motivo pelo qual espera seja a r. sentença reformada neste ponto. A sucumbência deve
ser estabelecida como recíproca no presente caso. Ambas as partes venceram e foram
vencidas, razão pela qual deveria ter sido feita a divisão dos honorários sucumbenciais,
de modo a cada parte arcar com suas custas e os honorários de seus advogados.
Preparo anotado (págs. 245/255). Ofertadas contrarrazões
(págs. 260/266).
Formularam as Rés pedido de extinção do processo (págs.
307/313).
É o relatório.
Em ação de revisão de cláusula contratual c/c indenização
por danos materiais, argumenta o Autor que adquiriu das Rés, em 1o/12/2010, por meio
do “instrumento particular de promessa de compra e venda”, o imóvel que descreve,

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junto ao empreendimento denominado “Practice Club House”, pelo valor de R$
211.229,76, a ser pago nas condições estabelecidas no contrato. O prazo de entrega do
imóvel era para o mês de fevereiro de 2012, conforme disposto no item “J” do quadro
resumo. Cumpriu integralmente com as obrigações oriundas do referido contrato de
compra e venda, tendo quitado o preço integral do imóvel. As Rés, por sua vez,
descumpriram com o pactuado, uma vez que o imóvel foi entregue somente em
25/02/2013.
De início, não comporta acolhida o pedido de extinção da
ação, formulado pelas Apelantes (págs. 307/313), em razão do processo se encontrar em
fase de conhecimento. Sua tramitação até a resolução do mérito e formação de eventual
título executivo judicial não acarretará qualquer prejuízo ao procedimento da
recuperação judicial. Ademais, a determinação de suspensão das ações, enunciada no
artigo 52, inciso III, da Lei 11.101/05, excepciona as hipóteses em que se buscam
quantias ilíquidas (artigo 6o, § 1o, da Lei no 11.101/05), hipótese aqui tratada. Nesse
sentido é o entendimento desta colenda Câmara:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE
VALORES
E
INDENIZAÇÃO.
1.-
Suspensão
do
trâmite
processual.
Impossibilidade, por ora. Recuperação judicial que não aparta o prosseguimento
das ações onde não observada, imediatamente, a prática de atos expropriatórios.
Precedentes. (...)” (Apelação no 1028010-52.2015.8.26.0506, relator DONEGÁ
MORANDINI, j. 28/06/2017);
"APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE BEM IMÓVEL NA PLANTA. Ação de obrigação de fazer c.c. indenização por
perdas e danos. Sentença de procedência parcial. Inconformismo das rés.
RECUPERAÇÃO JUDICIAL. Fato notório. Descabimento de suspensão da
tramitação do presente feito, uma vez que a ação demanda quantia ilíquida.

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Aplicação do art. 6o, § 1o da Lei no 11.101/2005. Precedentes. (...)” (Apelação no
1008682-65.2015.8.26.0562, relator VIVIANI NICOLAU, j. em 10/05/2017);
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação
indenizatória. PRELIMINAR DE EXTINÇÃO OU SUSPENSÃO DO FEITO EM
DECORRÊNCIA DO DEFERIMENTO DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL DA RÉ.
Descabimento. Possibilidade de prosseguimento do feito até a formação do título
executivo judicial. (...). Sentença reformada. RECURSO da ré DESPROVIDO e
PROVIDO EM PARTE o do autor” (Apelação no 1015160-72.2014.8.26.0482,
relator BERETTA DA SILVEIRA, j. em 28/02/2019).
No mérito, afirme-se desde logo que a relação a envolver
as partes é de consumo e, portanto, aplicável o Código de Defesa do Consumidor.
Contudo, a mera incidência do código consumerista não implica necessariamente na
procedência da ação, pois não basta a alegação de que o contrato é de adesão e, portanto,
abusivo, por conter cláusulas leoninas.
Em análise do processo, enuncie-se que o contrato
formalizado entre as partes em 1o/12/2010, estabeleceu, em no item “J” do quadro
resumo, o prazo de entrega do imóvel para o mês de fevereiro de 2012 (pág. 17),
admitido o prazo de tolerância de 180 dias (cláusula 5.4, pág. 29), o que determina
prazo final para entrega do imóvel para o mês de agosto de 2012.
É incontroverso no processo o atraso na entrega do imóvel
ao Autor. No que tange ao prazo de tolerância, enuncie-se ser matéria já pacificada no
âmbito deste Tribunal de Justiça que editou a Súmula 164: “É válido o prazo de
tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível”.

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Todavia, como referido, o prazo de entrega do imóvel ao
Autor não foi observado pelas Rés, de modo que é inquestionável a mora na entrega do
bem. Os fatos deduzidos pelas Rés a fim de justificar o atraso não podem ser para tanto
admitidos. Também já é matéria pacificada no âmbito deste Tribunal de Justiça que
editou a Súmula 161: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado,
embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas
encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.
Quanto à pretensão do Autor pela aplicação inversa da
multa moratória, necessário observar o decidido pelo C. Superior Tribunal de Justiça,
em sede de recursos repetitivos: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o
inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da
indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas
(obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento
judicial” (Tema 971). Desse modo, nenhum reparo merece a r. sentença, ao condenar as
Rés ao pagamento da multa contratual, em decorrência do atraso na entrega do imóvel,
pois em consonância ao decidido pelo STJ.
Os
denominados
“juros
de
obra”
são
encargos
relacionados ao tempo de evolução da obra e à liberação de recursos em contrato de
financiamento. É regra que na incorporação imobiliária o pagamento pela aquisição do
imóvel deve ocorrer à vista. O incorporador pode oferecer prazo ao comprador para
pagamento, mediante parcelamento do preço, até que o imóvel seja entregue. Os juros
compensatórios cobrados antes da entrega do imóvel são denominados de juros de obra
e, na hipótese de atraso na entrega da obra, existe responsabilidade da vendedora quanto
aos danos disto decorrentes. Assim, a cobrança referente aos “juros de obra” somente
pode ser considerada abusiva se exigida após o prazo de entrega do imóvel.

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Com relação ao tema, enuncie-se que a questão já se
encontra pacificada com o julgamento do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000, que
fixou a seguinte tese jurídica (Tema 06):
“É ilícito o repasse dos 'juros de obra', ou 'juros de
evolução de obra', ou 'taxa de evolução da obra', ou outros encargos equivalentes
após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma,
incluído período de tolerância”.
Nestes termos, também correta a r. sentença ao determinar
a devolução dos valores dispendidos a título de “juros de obra”, uma vez que se afigura
como indevida sua exigibilidade após o prazo ajustado no contrato para entregas das
chaves do imóvel. No entanto, a devolução desses valores deverá observar o pedido
inicial formulado no item “b” (pág. 11).
Por sua vez, os pagamentos das taxas condominiais
somente se mostram devidos pelo comprador a partir da efetiva entrega das chaves,
porque tais despesas se encontram ligadas ao uso do imóvel. Disposição contratual em
sentido contrário é nitidamente abusiva. Desse modo, se o imóvel permaneceu com as
Rés até a data tardia da entrega do bem, era delas o dever de suportar esses encargos, em
razão do que deverão ressarcir ao Autor os valores das taxas condominiais efetivamente
pagas antes da entrega do imóvel ao comprador.
Quanto à pretensão do Autor à devolução do valor da
“taxa de cartório”, é certo que o contrato estabeleceu ser de responsabilidade do
comprador os emolumentos do cartório (pág. 17). Todavia, refere o Autor que lhe foi
exigido o pagamento do valor de R$ 1.926,24 para esse fim, mas as custas finais
exigidas pelo 1o Registro de Imóvel e Anexos de Jundiaí correspondeu ao valor de R$

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729,19, sendo então devolvida a importância de R$ 1.197,05, que deve ser restituída ao
Autor, uma vez que não utilizada. As Rés argumentam que o Autor não comprovou o
seu pagamento, todavia o documento de pág. 56 indica os valores retro referidos, a
tornar induvidoso o seu dispêndio pelo Autor, uma vez que a ele foi atribuída essa
obrigação, de modo que as Rés deverão ressarcir o valor apontado, com correção
monetária a partir de 04/10/2012 (pág. 56), pelos índices da Tabela Prática do Tribunal
de Justiça do Estado de São Paulo e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar
da citação.
Por fim, a sucumbência foi corretamente carreada às Rés,
uma vez que o Autor decaiu em parte mínima do pedido, a atrair a incidência do artigo
21, par. único, do CPC/73, em cuja vigência foi proferida a r. sentença.
Nestes termos, nego provimento ao recurso.
João Pazine Neto
Relator