Tribunal: TJSP
Processo: 1005804-79.2017.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Ação de indenização de danos materiais e morais - Recursos contra sentença de parcial procedência – Descabimento – Preliminar de ilegitimidade passiva, rejeitada – Impossibilidade de cobrança do adquirente de encargos a título de "taxa de evolução de obra", em razão da mora da Vendedora quanto à obtenção do habite-se – Devolução devida – Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000786300
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005804-79.2017.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que são apelantes
BANCO DO BRASIL S/A, MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e
PARQUE ALABAMA INCORPORAÇÕES SPE LTDA (GRUPO MRV), é apelado
CLÁUDIO MOREIRA DA COSTA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005804-79.2017.8.26.0019 -Voto no
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VOTO No: 45576
APEL.No: 1005804-79.2017.8.26.0019
COMARCA: AMERICANA
APTE. : BANCO DO BRASIL S/A, MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A E PARQUE ALABAMA INCORPORAÇÕES SPE LTDA
APDO. : CLAUDIO MOREIRA DA COSTA (JG)
JUIZ : MÁRCIO ROBERTO ALEXANDRE
CONTRATO IMOBILIÁRIO Ação de indenização de
danos materiais e morais - Recursos contra sentença de
parcial procedência
Descabimento
Preliminar de
ilegitimidade passiva, rejeitada
Impossibilidade de
cobrança do adquirente de encargos a título de “taxa de
evolução de obra”, em razão da mora da Vendedora quanto
à obtenção do habite-se Devolução devida Recursos
desprovidos.
Trata-se de apelações de sentença, cujo
relatório se adota, que, tornando definitivos os efeitos
da tutela antecipada, julgou parcialmente procedentes os
pedidos formulados na inicial para reconhecer e declarar
a inexigibilidade, em relação ao autor, dos valores
relativos aos juros de obra no período após a data da
entrega das chaves da unidade e, consequentemente,
condenar os réus à necessária restituição dos valores
pagos a esse título, de forma simples, com correção
monetária
pela
Tabela
Prática
do
TJSP
desde
os
respectivos desembolsos, bem assim com juros de mora à
base de 1% ao mês a partir da última citação. Em razão da
sucumbência, considerada recíproca, as partes foram
condenadas ao pagamento das custas e despesas processuais
na proporção de 50%; quanto aos honorários advocatícios,
foram os réus condenados, solidariamente, ao pagamento de
quantia equivalente a 15% sobre o valor atualizado da
condenação, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a
partir do trânsito em julgado, e o autor, ao pagamento de
quantia equivalente a 15% sobre o valor atualizado do
pedido referente aos danos morais, à base de 50% em favor
de cada advogado, observados, em qualquer hipótese, os
benefícios da justiça gratuita deferidos ao autor.
Recorre
o
Banco
do
Brasil.
Pugna
pelo
reconhecimento da sua ilegitimidade passiva, uma vez que
mera financiadora da obra, sem ingerência na observância
do
cumprimento
de
prazos
contratuais
relativos
à
construção do imóvel. Defende a legalidade da cobrança da

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taxa de evolução de obra, ou juros de obra.
Recorrem MRV e PARQUE ALABAMA. Pugnam pelo
reconhecimento
da
sua
ilegitimidade
passiva
para
responder pelo pedido de devolução dos encargos cobrados
a título de “taxa de evolução de obra”, ou juros de obra,
uma vez que decorrentes do contrato de financiamento
imobiliário formalizado junto à instituição financeira,
credora originária, e que apenas os repassa ao mutuário
em função de serem fiadoras do contrato de financiamento.
No mérito alega ser devida restituição de eventuais
quantias pagas a partir da data prevista para a conclusão
da obra.
Recursos processados, mas, não respondidos,
apesar de ensejada a oportunidade.
É o relatório.
Mediante Contrato Particular de Promessa de
Compra e Venda (fls. 26/39), de 05/03/2015, os autores
adquiriram um imóvel da ré (apartamento 302, Bloco 11, do
empreendimento Condomínio Residencial Parque Alabama),
por um preço ajustado em R$145.226,00 (entrada, parcelas
mensais e intermediárias, mais saldo devedor reajustável
a ser financiado), com previsão de entrega prevista para
31/05/2016, ou, admitida a tolerância de 180 dias
(cláusula 5a) válida, nos termos do disposto na Súmula
164 deste Tribunal de Justiça -, para 27/11/2016 (180
dias contados a partir de 01/06/2016).
O financiamento imobiliário junto ao Banco do
Brasil (credor fiduciário) foi assinado em 31/03/2015
(fls. 40/77), tendo a MRV como fiadora.
Não
há
nos
autos
informação
quanto
à
expedição do habite-se.
As chaves foram entregues em setembro de
2016, dentro do prazo previsto em contrato.
O autor afirma que, mesmo depois de entregues
as chaves, o habite-se não foi providenciado, para
regularização registral do imóvel. E relata que as
cobranças relativas aos “juros de obra” não cessaram.
Pois bem.
De
ilegitimidade
passiva,
tanto
da
construtora, quanto do agente financiador da obra e
respectiva fiadora, não se cogita, porquanto inocorrente.

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Suas legitimidades emergem da cadeia de
fornecedores que caracteriza a relação de consumo em
análise, fato esse que, nos termos da legislação
consumerista
protetiva,
autoriza
a
responsabilidade
solidária dos seus integrantes. Aliás, no caso em exame,
onde se cobram as parcelas denominadas “juros de obra”,
quem faz esta cobrança é a instituição financeira, de
forma equivocada e por culpa das demais corrés, como
adiante se verá, e que por sua vez e por esta razão,
também são legitimadas a figurar no polo passivo da ação.
Quanto ao mérito, é sabido que os encargos
sobre o saldo devedor (v.g., multa pelo atraso, juros de
mora, despesas extrajudiciais decorrentes), tirante a
correção monetária
que é a atualização do valor da
moeda , até a data prevista para a entrega das chaves,
não incidem durante o período de mora, cabendo devolução
ao autor das quantias pagas a esse título, de forma
simples (e não dobrada, ante a ausência de má-fé na
respectiva cobrança), corrigidas monetariamente desde
cada
desembolso,
pela
Tabela
Prática
do
TJSP,
e
acrescidas de juros de mora de 1% ao mês desde a data da
citação.
Mas o caso concreto contém peculiaridades
próprias, as quais não se pode ignorar.
Nesse particular, confirmo a solução dada
pelo juízo, pois se afigura justa ao caso concreto,
confira-se:
Consigno que o autor não se opõe à cobrança da
denominada taxa de evolução de obra, vulgarmente
conhecida como "juros de obra".
Sua irresignação se volta em relação à cobrança
dos referidos juros em período em que, em seu
entendimento, não poderiam ter sido cobrados.
E também inexiste alegação de demora na entrega
das chaves do imóvel, mas sim de atraso quanto à
obtenção do "Habite-se" do empreendimento.
Ressalto a importância de tais questões serem
esclarecidas antes da análise do mérito da questão.
Pois bem, como é cediço, os juros de obra devem
incidir somente durante a fase de execução das
obras do empreendimento, o que chega a ser
intuitivo.
Nesse passo, o prazo máximo de sua fluência
deve coincidir com aquele previsto para a entrega
das chaves, cessando a partir de então a obrigação
do comprador em efetuar o respectivo pagamento.

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Ocorre que na hipótese presente, existe uma
peculiaridade a ser considerada.
As chaves do imóvel foram entregues ao autor,
dentro do prazo contratualmente previsto.
Entrementes,
a
entrega
física
da
unidade
autônoma não coincidiu com a expedição do "Habite-
se" do empreendimento, de cuja efetiva obtenção não
se tem ainda notícia.
Saliento nesse momento, ser de responsabilidade
das requeridas MRV e PARQUE ALABAMA a obtenção do
referido documento, não possuindo o BANCO DO BRASIL
S/A qualquer ingerência nesse tocante.
E eventual demora por parte do Poder Público
quanto
à
expedição
do
"Habite-se",
a
toda
evidência, não pode ser oposta ao consumidor, sem
se olvidar a existência do prazo imotivado de
tolerância de 180 dias para a conclusão cabal do
empreendimento, incluindo a expedição de toda a
documentação pertinente.
E o fato de o "Habite-se" do empreendimento não
ter sido expedido concomitantemente com a entrega
física
das
unidades,
o
que
seria
de
responsabilidade das rés MRV e PARQUE ALABAMA,
consoante alhures já dito, trouxe consequências ao
autor.
Uma delas, foi a impossibilidade de amortização
do saldo devedor, na medida em que a instituição
financeira mutuante somente assim procederia após a
expedição
do
"Habite-se",
eis
que
até
então
continuaria cobrando os juros de obra.
Todavia, não obstante a existência de cláusula
contratual prevendo o pagamento de juros de obra
até a expedição do "Habite-se", nos moldes supra
expostos, após a entrega das chaves da unidade do
autor, os mesmos dele não poderiam ser exigidos.
Assim é que, conquanto seja lícito o banco
efetuar a cobrança dos juros de obra até a
expedição do "Habite-se", não pode exigi-los do
autor, mas sim das corrés, eis que foi delas a
responsabilidade pela não obtenção do documento.
Nesse diapasão, mostra-se de rigor determinar
aos três réus que cessem, em relação ao autor, a
cobrança dos denominados "juros de obra" em período
posterior à entrega das chaves do empreendimento,
com a consequente determinação de restituição dos
valores indevidamente pagos pelo requerente a tal
título.
E a restituição há de ser levada a efeito de
maneira simples, não dobrada, na medida em que não

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se vislumbra má-fé em sua realização.
Ressalte-se que à instituição financeira fica
facultada a continuidade da cobrança dos juros de
obra, mas apenas em face das corrés MRV e PARQUE
ALABAMA, até a obtenção do "Habite-se".
Mais não é preciso.
Diante do exposto, NEGA-SE PROVIMENTO aos
recursos.
RUI CASCALDI
Relator