Tribunal: TJSP
Processo: 1053752-36.2015.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Comissão de corretagem e taxa SATI - Procedência - Insurgência das rés - COMISSÃO DE CORRETAGEM - Orientação do STJ firmada no REsp no 1.599.511-SP, julgado sob o rito do art. 1.036, do CPC, no sentido de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Comissão de corretagem e taxa SATI - Procedência - Insurgência das rés - COMISSÃO DE CORRETAGEM - Orientação do STJ firmada no REsp no 1.599.511-SP, julgado sob o rito do art. 1.036, do CPC, no sentido de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem - Comprador que não foi informado previamente sobre o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem - ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIA - Atividade congênere à taxa SATI ("serviço de assessoria técnico-imobiliária"), cuja cobrança é ilegal, conforme tese firmada no REsp acima mencionado - Devolução dos valores pagos que deverá ser feita de forma simples e apurada em liquidação de sentença - Decisão mantida - RECURSOS DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279112
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1053752-36.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes DESENCO
EMPREENDIMENTOS LTDA e ITAPLAN BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS
S/A, é apelado ERICO GALVÃO DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente) e LUIS MARIO GALBETTI.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 2020/32570
APEL.No: 1053752-36.2015.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO
APTE. : ITAPLAN BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A E DESENCO
EMPREENDIMENTOS LTDA.
APDO. : ERICO GALVÃO DOS SANTOS
JUIZ(A): MARIA FERNANDA BELLI
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Comissão de corretagem e
taxa SATI - Procedência - Insurgência das rés - COMISSÃO DE
CORRETAGEM - Orientação do STJ firmada no REsp no
1.599.511-SP, julgado sob o rito do art. 1.036, do CPC, no sentido
de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem - Comprador que
não foi informado previamente sobre o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem - ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIA -
Atividade congênere à taxa SATI ("serviço de assessoria técnico-
imobiliária"), cuja cobrança é ilegal, conforme tese firmada no
REsp acima mencionado - Devolução dos valores pagos que
deverá ser feita de forma simples e apurada em liquidação de
sentença - Decisão mantida - RECURSOS DESPROVIDOS.
Cuida-se de apelação interposta contra a sentença de fls.
252/256, que julgou procedente a "ação ordinária", ajuizada por ÉRICO
GALVÃO DOS SANTOS em face de DESENCO EMPREENDIMENTOS
LTDA. e ITAPLAN BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A,
declarando abusivas as cobranças realizadas pela ré e condenando-as à
devolução do valor de R$8.690,00, que deverá ser monetariamente corrigido
pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde os respectivos
desembolsos, e incidência de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.
Em razão do decidido, as rés foram condenadas ao

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pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
fixados em 10% sobre o total da condenação.
Foram apresentados Embargos de Declaração pelas rés
(fls. 260/262 e 263/264), rejeitados pela decisão de fls. 266.
Inconformada, busca a corré Itaplan a reforma da decisão
(fls. 269/285), argumentando que a celebração do negócio imobiliário foi
cercada por grande formalidade, inclusive com "a assinatura de uma série de
instrumentos que delimitavam de forma clara, as obrigações que cada parte
assumiria dali em diante." (sic - fls. 272).
Tece considerações sobre a corretagem imobiliária e alega
que as verbas de corretagem compõem o custo total de uma incorporação
imobiliária e deve ser custeado pelo consumidor final, esclarecendo, ainda,
que o preço final da unidade foi estabelecido de forma clara e detalhada na
planilha de cálculo, que é assessória ao instrumento de compra e venda.
Menciona que o autor assinou contrato de prestação de
serviços de assessoria técnico-imobiliária, ato jurídico perfeito e acabado,
cuja contratação era facultativa e não inviabilizaria a celebração do negócio
principal, devendo ser aplicado o princípio "pacta sunt servanda".
Ao final, assevera que, ao contrário do alegado pelo autor,
ele pagou R$6.029,00 a título de corretagem imobiliária e R$341,00 a título
de assessoria técnico-imobiliária.
Recorre, também, a corré Desenco (fls. 287/294),
alegando, inicialmente, incorreção nos valores cobrados pelo autor, eis que
foram pagos os valores de R$6.029,00 a título de comissão de corretagem e
R$341,00 referente à assessoria imobiliária.
Aduz que o autor, que é advogado, assumiu a

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responsabilidade pelo pagamento das verbas que agora questiona, não
havendo "dúvida de que foi informado de que o pagamento das despesas com
intermediação e corretagem faziam parte do preço da venda." (sic - fls. 290).
Afirma que os custos com a comercialização constituem
parte indissociável do preço e devem ser suportados pelo adquirente, que tem
a prerrogativa de adquirir ou não o produto.
Ressalta que os serviços de intermediação imobiliária
foram efetivamente prestados, não havendo que se falar em venda casada ou
ausência de contraprestação, sendo a cobrança totalmente lícita e regular.
Recursos respondidos (fls. 309/333).
Este processo chegou ao TJ em 08/01/2016, sendo a mim
distribuído em 17/11/2016, com conclusão em 18/11/2016 (fls. 349).
Processo suspenso em 07/02/2018 (fls. 350), por
determinação do STJ nos REsp nos 1.601.149/RS e 1.602.042/RS, já julgados
(Tema 960). Mesmo sem provocação das partes, pedi a remessa, tendo a
conclusão ocorrido em 08/04/2020 (fls. 353). Estudo e voto concluído em
15/04/2020.
É o Relatório.
Admito os recursos, porque tempestivos; preparo
recolhido às fls. 286 e 295.
Consta dos autos que as partes firmaram "Instrumento
Particular de Compromisso de Venda e Compra de fração ideal de terreno e
aquisição de futura unidade autônoma, com financiamento", em 20/07/2012,
para aquisição do apartamento no 113, do bloco 01, do empreendimento
denominado "Aquarela 1", localizado na cidade de São Paulo-Capital (fls.
17/34).

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Insurgem-se as rés com relação à condenação de
restituição do valor supostamente pago a título de comissão de corretagem e
taxa SATI.
Ressalto, por oportuno, que o contrato entabulado entre as
partes foi rescindido, tendo o autor recebido os valores pagos, com exceção
da comissão de corretagem (fls. 147/148).
Esta é a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, no
julgamento do REsp no 1.599.511/SP:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR.
VALIDADE.
PREÇO
TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição
da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel.” (Segunda Seção, Relator Min. Min. Paulo de

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Tarso Sanseverino, julgamento em 24/08/2016, DJE 06/09/2016)
(grifos não originais).
No caso em tela, o item "3. DO PREÇO GLOBAL" do
contrato (fls. 18) não faz qualquer menção ao pagamento da comissão de
corretagem, inexistindo, também, qualquer cláusula contratual neste sentido.
Ao que se vê e ao contrário do afirmado pelas rés, o
comprador não foi informado previamente sobre o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Ademais, o documentos mencionado pelas requeridas
(planilha de cálculo de fls. 222) é imprestável à prova de que o comprador
teve ciência exata e prévia do valor da corretagem, eis que possui a mesma
data do contrato entabulado entre as partes que, repita-se, não possui cláusula
contratual transferindo ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento da
comissão de corretagem.
Além disso, o Contrato Particular de Corretagem (fls.
220/221) não está datado e não comprova a necessária ciência prévia do
autor.
Portanto, é devida ao requerente a restituição do valor
pago a título de comissão de corretagem, que deverá ser apurado em
liquidação de sentença, em razão da divergência dos valores mencionados
pelas partes.
Quanto à prestação de serviços de assessoria técnico
imobiliária (fls. 219), certo é que o objeto do referido contrato se trata de
atividade congênere ao “serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI)”, a
qual, por estar vinculada à celebração do instrumento de compra e venda de

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imóvel, torna abusiva a cobrança de quantias pela sua prestação.
Portanto, as rés também deverão restituir ao autor os
valores devidos a título de assessoria, que deverá ser apurado em liquidação
de sentença.
A devolução dos valores deve se dar de forma simples,
porquanto, à época, a cobrança destes encargos era tema controvertido nos
Tribunais, inexistindo má-fé por parte das requeridas ao exigi-las.
Em
face
do
exposto,
pelo
meu
voto,
NEGO
PROVIMENTO ao recurso e fixo os honorários advocatícios de
sucumbência em 20% sobre o valor da condenação (10% já fixados em
primeiro grau e 10% nesta ocasião), nos termos do art. 85, § 11, do Código
de Processo Civil.
MIGUEL BRANDI
Relator