Tribunal: TJSP
Processo: 1017696-20.2019.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Ricardo Anafe (Corregedor Geral)
Órgão colegiado: Conselho Superior da Magistratura;
Data de julgamento: 2020-09-11
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
DÚVIDA – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – Ação de adjudicação compulsória movida contra promitentes vendedores que não constam como proprietários no registro – Ausência de citação dos proprietários que constam do registro – Qualificação negativa – Títulos judiciais que se sujeitam à qualificação registraria, inexistindo conflito de decisões judiciais entre a sentença que julga o procedimento de dúvida e a

Ementa:
DÚVIDA – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – Ação de adjudicação compulsória movida contra promitentes vendedores que não constam como proprietários no registro – Ausência de citação dos proprietários que constam do registro – Qualificação negativa – Títulos judiciais que se sujeitam à qualificação registraria, inexistindo conflito de decisões judiciais entre a sentença que julga o procedimento de dúvida e a sentença da adjudicação compulsória – Natureza administrativa da decisão do procedimento de dúvida – Princípio da continuidade – Ofensa em caso de registro de título judicial produzido em face de terceiro que não consta como proprietário do imóvel objeto da decisão judicial – Necessidade de matrícula do imóvel em nome dos réus da ação de adjudicação compulsória previamente à transmissão determinada na ação ou a citação dos proprietários registrais – Exigência mantida – Dúvida procedente – Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1017696-20.2019.8.26.0405

Registro: 2020.0000785369
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1017696-20.2019.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante JURANDIR
DA CONCEIÇÃO DE SÁ, é apelado 1° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS
TITULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURIDICA OSASCO.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso,
mantendo integralmente a sentença apelada, v.u.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente),
LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO
(DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO
CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO).
São Paulo, 11 de setembro de 2020.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1017696-20.2019.8.26.0405 -Voto no 31.141 - Osasco - Аνάφη
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Apelação Cível no 1017696-20.2019.8.26.0405
Apelante: Jurandir da Conceição de Sá
Apelado: 1° Oficial de Registro de Imóveis Titulos e Documentos e Civil de
Pessoa Jurídica Osasco
Voto no 31.141
DÚVIDA – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – Ação de
adjudicação compulsória movida contra promitentes
vendedores que não constam como proprietários no registro
– Ausência de citação dos proprietários que constam do
registro – Qualificação negativa – Títulos judiciais que se
sujeitam à qualificação registraria, inexistindo conflito de
decisões
judiciais
entre
a
sentença
que
julga
o
procedimento de dúvida e a sentença da adjudicação
compulsória – Natureza administrativa da decisão do
procedimento de dúvida – Princípio da continuidade –
Ofensa em caso de registro de título judicial produzido em
face de terceiro que não consta como proprietário do
imóvel objeto da decisão judicial – Necessidade de
matrícula do imóvel em nome dos réus da ação de
adjudicação compulsória previamente à transmissão
determinada na ação ou a citação dos proprietários
registrais – Exigência mantida – Dúvida procedente –
Recurso não provido.
1. Trata-se de recurso de apelação interposto por
Jurandir da Conceição de Sá, visando a reforma da sentença que julgou
procedente a dúvida suscitada pelo 1o Oficial de Registro de Imóveis,
Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Osasco, mantendo a
recusa do registro de carta de adjudicação emitida em ação de
adjudicação compulsória, entendendo pela necessidade da inclusão da
Companhia Territorial de Osasco no polo passivo da ação no
1011165-88.2014.8.26.0405, que tramitou pela 2a Vara Cível de Osasco
(fl. 127/128).
A dúvida foi suscitada pelo 1o Oficial de Registro
de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Osasco,

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face ao protocolo no 341.757, de 1o de julho de 2019, consistente em
carta de adjudicação, fundada na necessidade de aditamento do título
para que conste como parte na ação de adjudicação compulsória a
Companhia Territorial de Osasco, na condição de proprietária, nos
termos da transcrição no 1.066/1926 do 4o Registro de Imóveis da
Capital e da inscrição no 45 do 5o Registro de Imóveis da Capital, bem
como na retificação da guia de recolhimento do ITBI no campo
“transmitentes”.
O recurso sustenta, em resumo, que a ação de
adjudicação compulsória foi julgada em desfavor de Cipava -
Construtora e Imobiliária e Pavimentadora S.A. e que, ante o trânsito
em julgado há mais de quatro anos, não há como se modificar o título
judicial, devendo o Oficial de Registro cumprir o título judicial,
havendo conflito entre as decisões judiciais; que o Ministério Público
opinou pela improcedência da dúvida; que conforme a certidão no
743695, do 5o Oficial de Registro de Imóveis da Capital, houve
escritura pública de venda e compra, o imóvel foi prometido à venda
pela Companhia Territorial de Osasco para a Cipava - Construtora,
Imobiliária e Pavimentadora S.A., tendo recebido o preço e dado
irrevogável quitação. Entende que a escritura de compra e venda com
declaração de quitação é suficiente para a transmissão do imóvel para o
apelante, que adquiriu da Cipava. Pretende o provimento da apelação,
para que se determine o registro da carta de adjudicação (fl. 144/150).

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A Procuradoria Geral de Justiça manifesta-se pelo
não provimento do recurso (fl. 189/191).
É o relatório.
2. Conheço do recurso, eis que presentes seus
requisitos objetivos e subjetivos de admissibilidade.
A pretensão do apelante é pelo afastamento da
dúvida suscitada pelo 1o Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e
Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Osasco, que entende pela
necessidade de correção do título judicial, já que o proprietário que
consta do registro imobiliário Companhia Territorial de Osasco não
foi citada na ação de adjudicação compulsória.
De plano, afasta-se o argumento do apelante no
sentido da existência de conflito de decisões judiciais entre a sentença
transitada em julgado proferida pela 2a Vara Cível de Osasco, e a
decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do registro imobiliário
local, por se tratarem de jurisdições distintas.
A decisão judicial proferida pelo Juiz Corregedor
Permanente tem natureza administrativa e autônoma em relação ao
título judicial decorrente de sentença proferida em processo judicial em
ação de adjudicação compulsória. Tratando-se de jurisdições com

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objeto distinto, não há que se falar em conflito de decisões judiciais que
pressupõe, para sua existência, duas decisões judiciais proferidas por
órgãos jurisdicionais de igual competência.
A questão aqui diz respeito à necessidade ou não de
qualificação do título judicial que, por expressa determinação legal,
deve ser decidida por decisão proferida pelo Juiz Corregedor
Permanente, tendo em conta a obrigatoriedade de análise do
cumprimento dos requisitos específicos previstos na legislação registral.
Bem por isto, embora não existe possibilidade da modificação da
decisão judicial pelo Juiz Corregedor Permanente no âmbito da decisão
de dúvida registraria, é certa sua obrigação legal de apreciar a eficácia
do título produzido para fins de ingresso no registro, respeitando-se os
princípios registrais, especialmente o da continuidade e da especialidade
subjetiva, evitando-se a quebra da segurança do conteúdo do registro
imobiliário.
Desta forma, a questão aqui não diz respeito a
eventual conflito entre decisões judiciais, pois duas delas não existem,
mas sobre a correção ou não da qualificação negativa da carta de
adjudicação pelo fato de não ter integrado o polo passivo da ação de
adjudicação compulsória o proprietário do imóvel, conforme consta do
registro imobiliário.
O “compromisso particular de promessa de cessão e
transferência de direitos de compromisso de compra e venda” firmado

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entre o apelante e a Cipava tem por objeto o lote no 11, da Quadra no 11,
do loteamento “Jardim Cipava”, constando como promitente cedente
Cipava Construtora Imobiliária e Pavimentadora S.A., Luis Antonio
de Sampaio Doria e sua mulher, Jandira Sampaio Doria, Túlio Martini e
sua mulher, Vicenza Maria Grazia Antonia Rosaria Passaro Martini,
Roberto Costa de Abreu Sodré e sua mulher, Maria do Carmo Mellão
de Abreu Sodré, Sylvestre Ferraz Egreja e sua mulher, Almey Viena
Egreja, José Silvestre Viana Egreja e sua mulher, Celia Penteado
Egreja, e outros, e como compromissários cessionários os autores da
ação de adjudicação compulsória, Jerônimo da Conceição de Sá,
Jurandir da Conceição de Sá e Jacira da Conceição de Sá (fl. 30).
O título dos outorgantes cedentes em relação ao
imóvel é assim descrito:
“Por força de escritura pública de compromisso de
compra e venda, de 16 de agosto de 1955, das notas do 11o Tabelionato
desta Capital, livro 1.539, fls. 38 vo, devidamente averbada sob o no
3.534, à margem da inscrição no 45 do Registro de Imóveis da 5a
Circunscrição desta Capital, e da escritura de cessão de direitos e
obrigações das notas do 4o Tabelionato desta Capital, livro 812, fls. 19
vo, averbada sob o no 5.548, no mesmo Registro Imobiliário, a
COMPANHIA TERRITORIAL DE OSASCO, titular do domínio e
posse do imóvel por força da transcrição no 1.066, do Registro de
Imóveis da 4a Circunscrição Imobiliária desta Capital, se obrigou a
vender aos outorgantes, inteiramente livre e desembaraçada de

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hipotecas legais, judiciais ou convencionais, de servidões, de
arrendamentos, dúvidas, litígios e dívidas, inclusive fiscais, uma gleba
de terra situada em Osasco, denominada “Jardim Cipava”, 14o
Subdistrito, Comarca e Município desta Capital, com área total de
570.000 m2, mais ou menos... Na forma do dispositivo expressa da
escritura pública de compromisso de compra e venda acima referida,
que foi celebrada sob condição de expressa irrevogabilidade e
irretratabilidade, ficaram os outorgantes autorizados a ceder e transferir
os direitos, parceladamente, da mencionada promessa de venda,
independente de anuência ou interferência do titular do domínio. A área
maior da qual o “Jardim Cipava” foi destacado está regularmente
inscrita, para os fins e efeitos do Decreto Lei no 58, de 10 de Dezembro
de 1937, no Registro de Imóveis da 5o Circunscrição desta Capital, sob
o número 45 (quarenta e cinco), a 17 de janeiro de 1939.”
O objeto do negócio tem origem na transcrição no
1.066, do 4o Oficial de Registro de Imóveis da Capital, conforme
certidão no 576.401/2014, do 16o Oficial de Registro de Imóveis da
Capital (fl. 42). Referida transcrição no 1.066, data de 11 de maio de
1926, englobando área total de 4.212.975,00 m2, pertencendo
primitivamente ao 1o RI da Capital, posteriormente ao 2o RI da Capital,
passando então a pertencer ao 4o RI da Capital, de 09.12.1925 a
25.12.1927, passando ao 5o RI da Capital, voltando a pertencer ao 2o RI
da Capital e, atualmente ao 10o RI da Capital, e hoje em parte em
Osasco, pertencendo primitivamente ao 1o RI da Capital, passando ao 4o

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RI da Capital de 09.12.1925 a 25.12.1927, quando passou a pertencer
ao 5o RI da Capital, tendo por proprietária Companhia Territorial de
Osasco (fl. 72), não constando transcrição anterior e alienação.
Não consta dos autos comprovação de que a Cipava
tenha sido constituída procuradora da Companhia Territorial de Osasco
S.A., com poderes para a transmissão da propriedade do imóvel em
questão, limitando-se a prova dos autos aos poderes constituídos em
favor da Cipava pela Companhia Fazenda Belém, para representar os
mandantes perante a Companhia Territorial de Osasco. Ou seja, não foi
a Cipava constituída pela proprietária da área como sua procuradora por
força do compromisso de compra e venda, afastando-se a situação
concreta daqueles casos em que se admite a transmissão direta, pelo
promitente vendedor, de imóvel adquirido anteriormente por
compromisso irretratável quitado com poderes para a outorga da
escritura definitiva de compra e venda em favor de promitentes
compradores, em nome do titular do domínio, por conta de
representação convencional exercida pelo promitente comprador.
Neste caso, não se vê a possibilidade de
transferência do registro da propriedade diretamente da Companhia
Territorial de Osasco aos adjudicantes, em ação movida contra a
original promitente compradora do imóvel (Cipava) que, por ato
particular, transferiu seus direitos aos terceiros particulares.

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Se a titular do domínio não o transmitiu por ato
válido por si ou por representante, nem figurou no polo passivo de ação
na qual se busca justamente tal transmissão, impossível o cumprimento
da carta de adjudicação, por quebra do princípio da continuidade
registral, não importando a origem do título judicial em ação de
adjudicação compulsória, vez que não imune à qualificação registraria,
conforme doutrina de Ricardo Arcoverde Credie (Adjudicação
compulsória. 9a ed., São Paulo: Malheiros, 2004, p. 90):
“Uma
primeira
questão
nos
ocorre:
os
atos
administrativos decorrentes das sentenças constitutivas, da
assim
dita
execução
imprópria
destas
sentenças
(representados por certidões, mandados ou cartas de
sentença), obrigam o oficial do registro de Imóveis a
proceder ao ato registral?
Evidente que não.
A sentença, de per si, não transfere o domínio, como os
atos de expropriação de mesmo nome ocorrentes em outros
procedimentos também não o transferem, posto que sempre
dependentes do registro. Somente o efeito translativo do
registro imobiliário, como frisamos linhas atrás, é que
efetivamente transfere a propriedade.
Se o vendedor promete outorgar escritura, na hipótese
de descumprimento o Estado só faz emitir declaração de
vontade com o mesmo efeito do ato não praticado...
É correto que, nessa ordem de ideias, expedida carta de
sentença, mandado ou simples cópia do ato decisório e
respectivo trânsito em julgado, não está o serventuário do
Registro de Imóveis obrigado a transcrever tal título. Se
ocorrer qualquer circunstância impediente, poderá ele
solicitar que o interessado a supra, ou poderá, ainda, fazer
instaurar o processo de dúvida, sendo o caso.”
Assim, não constando registro em nome dos réus da

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ação de adjudicação compulsória, na condição de compromissários
vendedores e cessionários de direitos em face do titular dominial,
necessária a inscrição da propriedade em nome dos réus antes de se
registrar a carta de adjudicação, pena de ofensa ao art. 195 da Lei no
6.015/1973:
“Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado
em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e
o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza,
para manter a continuidade do registro.”
Sem que os réus da ação de adjudicação
compulsória figurem como proprietários registrais, nem que haja a
citação dos proprietários constantes da inscrição no registro imobiliário,
impossível o ingresso da carta de adjudicação pretendida, pena de
ofensa ao princípio da continuidade registral.
3. Por tais fundamentos, NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença apelada.
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