Tribunal: TJSP
Processo: 2247755-07.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Paulo Ayrosa
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – ILEGITIMIDADE PASSIVA – IMPERTINÊNCIA – PROPRIETÁRIA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA DATA DA TRANSFERÊNCIA DA POSSE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Inexistindo a cientificação do condomínio autor da data da transferência da posse, por instrumento particular ou outro meio idôneo, responde o

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – ILEGITIMIDADE PASSIVA – IMPERTINÊNCIA – PROPRIETÁRIA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA DATA DA TRANSFERÊNCIA DA POSSE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Inexistindo a cientificação do condomínio autor da data da transferência da posse, por instrumento particular ou outro meio idôneo, responde o proprietário pelo débito condominial;
II. O proprietário é corresponsável pelas dívidas condominiais de imóvel que compromissou a vender a terceiro, nos termos do entendimento do STJ, manifestado no julgamento do REsp 1.442.840-PR, nos termos do art. 1.036 do CPC.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000945533
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2247755-07.2020.8.26.0000, da Comarca de Diadema, em que é agravante CDHU -
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO, é agravado CONJUNTO HABITACIONAL DIADEMA H.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente) E ADILSON DE ARAUJO.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
PAULO AYROSA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento No 2247755-07.2020.8.26.0000
Agravante : CDHU - COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO
HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO
PAULO
Agravado : CONJUNTO HABITACIONAL DIADEMA H
Comarca : Diadema 1a Vara Cível
Juiz(a) : Erica Diniz

V O T O No 44.201
DESPESAS CONDOMINIAIS
EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL
EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE
ILEGITIMIDADE PASSIVA
IMPERTINÊNCIA

PROPRIETÁRIA
AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA
DATA DA TRANSFERÊNCIA DA POSSE
DECISÃO
MANTIDA RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Inexistindo a cientificação do condomínio autor da data da
transferência da posse, por instrumento particular ou outro meio
idôneo, responde o proprietário pelo débito condominial;
II. O proprietário é corresponsável pelas dívidas condominiais de
imóvel que compromissou a vender a terceiro, nos termos do
entendimento do STJ, manifestado no julgamento do REsp
1.442.840-PR, nos termos do art. 1.036 do CPC.
CONJUNTO HABITACIONAL DIADEMA H propôs execução
de título extrajudicial em face de CDHU - COMPANHIA DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO
DE SÃO PAULO.
A MM. juíza a quo rejeitou a exceção de pré-executividade
interposta pela agravante, asseverando que a mesma é parte legítima para
figurar no polo passivo da execução, posto que proprietária do imóvel, a qual
deverá prosseguir em seus ulteriores termos (fls. 151/152 dos autos
principais).
Inconformada, agrava a executada insistindo na tese de
ilegitimidade de parte, pretextando o acolhimento da exceção apresentada,
pedindo a concessão de liminar. Afirma que não tem responsabilidade pelas
despesas oriundas do imóvel que comercializou e que o caráter
eminentemente social que reveste o financiamento à população de imóveis a
coloca entre as empresas que, atuando segundo as normas do Sistema

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Financeiro de Habitação, e por concessão do Provimento 058/89 da
Corregedoria do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, está autorizada a
construir
e
comercializar
unidades
habitacionais
sem
que
os
empreendimentos em que estejam inseridas tenham sido anteriormente
averbados, além do fato de que a relação entre condomínio e condômino é
regulada pela Lei no 4.591/64, que prevê expressamente que o concessionário
da unidade condominial é considerado como condômino, devendo contribuir
para as despesas de manutenção e reparação da coisa comum na proporção da
fração ideal, tal como também preceitua o art. 1.345 do CC, razão pela qual
pugna pela extinção da ação em relação a ela.
Foi indeferido o efeito suspensivo.
É O RELATÓRIO.
Conheço do agravo de instrumento e lhe nego provimento.
Em resumo, reclama a recorrente de decisão que rejeitou a exceção
de pré-executividade, afirmando que a dívida que lhe é atribuída recai sobre o
imóvel que já não mais é de sua propriedade, tendo em vista que o repassou a
terceiro. Assim, por ser a dívida propter rem, o novo adquirente do imóvel é
que deve arcar com a dívida posta em execução, mormente por ter a
possuidora do imóvel firmado acordo com o condomínio, assumindo a
responsabilidade pelas taxas condominiais inadimplidas.
Pois bem, apesar de controvertido o tema referente à exceção, ou
objeção, de executividade, ou de pré-executividade, a mais moderna doutrina
e jurisprudência a tem admitido nas hipóteses de análise dos pressupostos
processuais, que, a rigor, deveriam ser examinados pelo juiz de ofício.
Contudo, para que se lhe dê guarida insta restar demonstrado, sem
qualquer margem a dúvida a ausência de algum dos pressupostos de
existência e de validade do processo, ou seja, se não estavam presentes
alguma das condições da ação, a saber: legitimidade ad causam ativa e
passiva, interesse processual e possibilidade jurídica do pedido.
A arguição da ora recorrente é exatamente quanto à primeira das
condições da ação, ou seja, alega que não é parte legítima para figurar no polo

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passivo da demanda, ante a alienação da propriedade.
Contudo, como se constata pelos documentos fornecidos pelo
exequente, em especial a cópia da certidão do registro do imóvel em questão
(fls. 14/15), a agravante figura como proprietária do imóvel sobre o qual
recaem os débitos condominiais não quitados, inexistindo registro de eventual
compromisso de venda e compra.
Ora, assim sendo, é aquele em cujo nome está inscrito o imóvel
junto ao registro de imóveis como condômino o responsável pelo pagamento
dos encargos condominiais.
Outrossim, como sabido, a propriedade imóvel pelo regime vigente
no Código Civil se adquire pela transcrição do título de transferência no
registro do imóvel (art. 1.245 e §§, do Código Civil), sendo certo que o
contrato particular não obriga a terceiros, inscientes do negócio efetuado.
Para que prevalecesse o entendimento esposado pela agravante,
necessário era que ou uma ou ambas das seguintes hipóteses ocorresse: a)
houvesse transcrição no registro imobiliário da transação havida entre a
recorrente e os terceiros, ou b) da transação tivesse sido cientificado o
condomínio autor. Inexistindo prova de que o condomínio tenha sido, de
alguma forma, cientificado do aludido contrato, permanece a proprietária, ora
agravante, como responsável pelas obrigações condominiais incidentes no
imóvel em referência.
Demais, para sacramentar a questão, o C. STJ adotou recentemente
o entendimento de que o proprietário responderá solidariamente pelos débitos
condominiais, de modo a não se desvincular da obrigação, ainda que firmado
compromisso de compra e venda com terceiro, mantendo-se na condição de
responsável pelo pagamento da dívida, enquanto mantiver a situação jurídica
de proprietário do imóvel.
Nesse sentido:
RECURSO
ESPECIAL.
CIVIL
E
PROCESSUAL
CIVIL.
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
DÉBITOS
CONDOMINIAIS
POSTERIORES
À
IMISSÃO
NA
POSSE.
RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTAÇÃO
DO DÉBITO AO COMPRADOR. CARÁTER 'PROPTER REM' DA
OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO RESP 1.345.331/RS, JULGADO PELO

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ART. 543-C DO CPC.
1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente
vendedor (proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas
após a imissão do promitente comprador na posse do imóvel.
2. Caráter 'propter rem' da obrigação de pagar cotas
condominiais.
3. Distinção entre débito e responsabilidade à luz da teoria da
dualidade do vínculo obrigacional.
4. Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo
pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do
promitente comprador na posse do imóvel.
5. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a
sua imissão na posse.
6. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do
promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais
posteriores à imissão na posse.
7. Preservação da garantia do condomínio.
8. Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado
pelo rito do art. 543-C do CPC. (STJ, RECURSO ESPECIAL No 1.442.840 PR,
Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, J. em 06.08.2015, g.n.).
Ademais, verifica-se que a questão da legitimidade para figurar no
polo passivo da ação por parte da ora agravante já foi apreciada em anterior
agravo de instrumento (no 2062561-31.2020.8.26.0000), que modificou
decisão de primeira instância para o fim de reconhecer que a agravante,
detendo “a titularidade do domínio, ainda que por um determinado período,
o qual não se pode comprovar, diante da ausência da efetiva transferência,
constitui-se em parte legítima para o feito, devendo ser mantida no polo
passivo da ação”.
Posto isto, nego provimento ao recurso.
PAULO CELSO AYROSA M. ANDRADE
Relator