Tribunal: TJSP
Processo: 1047015-39.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mourão Neto
Órgão colegiado: 19a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
Civil. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação objetivando a restituição de quantia paga de R$ 44,96 a título de IPTU. Sentença de improcedência. Pretensão à reforma.
Na esteira do entendimento desta C. Câmara, a solução da controvérsia no caso concreto passaria pelo reconhecimento da falta de interesse processual.
De qualquer modo, porém, e dando primazia ao julgamento do mérito, a

Ementa:
Civil. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação objetivando a restituição de quantia paga de R$ 44,96 a título de IPTU. Sentença de improcedência. Pretensão à reforma.
Na esteira do entendimento desta C. Câmara, a solução da controvérsia no caso concreto passaria pelo reconhecimento da falta de interesse processual.
De qualquer modo, porém, e dando primazia ao julgamento do mérito, a pretensão autoral não pode prosperar. Constatação de que a cobrança impugnada se refere exatamente à fração correspondente aos meses posteriores à entrega do imóvel, cuja responsabilidade pelo pagamento era do comprador.
RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000227148
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1047015-39.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
JAVERT FAUSTO PRADO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV MRL XXI
INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 19a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RICARDO PESSOA DE
MELLO BELLI (Presidente sem voto), DANIELA MENEGATTI MILANO E JOÃO
CAMILLO DE ALMEIDA PRADO COSTA.
São Paulo, 31 de março de 2020.
MOURÃO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1047015-39.2018.8.26.0576 -Voto no 19.878
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Apelação n. 1047015-39.2018.8.26.0576
Voto n. 19.878
Comarca:
São José do Rio Preto (7a Vara Cível)
Apelante:
Javert Fausto Prado
Apelada:
MRV MRL XXI Incorporações SPE Ltda.
MM. Juiz:
Luiz Fernando Cardoso Dal Poz
Civil. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação
objetivando a restituição de quantia paga de R$ 44,96 a
título de IPTU. Sentença de improcedência. Pretensão à
reforma.
Na esteira do entendimento desta C. Câmara, a solução
da controvérsia no caso concreto passaria pelo
reconhecimento da falta de interesse processual.
De qualquer modo, porém, e dando primazia ao
julgamento do mérito, a pretensão autoral não pode
prosperar. Constatação de que a cobrança impugnada se
refere exatamente à fração correspondente aos meses
posteriores à entrega do imóvel, cuja responsabilidade
pelo pagamento era do comprador.
RECURSO DESPROVIDO.
I Relatório.
Adoto o relatório da sentença a fls. 129/131 que julgou
improcedente o pedido formulado por Javert Fausto Prado, ora apelante, em
face de MRV MRL XXI Incorporações SPE Ltda., condenando o autor ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em R$
1.000,00, ressalvada a gratuidade.
Postula a reforma da sentença, objetivando a restituição de
valores pagos a título de IPTU. Sustenta, em síntese, que a apelada cobrou
indevidamente o imposto referente a período anterior a posse. No mais, insurge-
se contra a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a

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responsabilidade pelo pagamento de tal despesa a partir da emissão da certidão
de habite-se ou entrega das chaves, o que ocorrer primeiro (fls. 133/139).
Contrarrazões a fls. 142/149.
II Fundamentação.
As partes celebraram contrato particular de promessa de
compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia, no valor de R$
125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais), tendo por objeto Residencial Rios
Di Spagna Parque Rio Lima, Bloco 10, 2Q, unidade condominial n. 302,
situado no município de São José do Rio Preto (fls. 10/13 e 52/75).
Busca o apelante a restituição da quantia de R$ 44,96 que foi
paga à apelada em 10/9/2018 a título de “Reembolso IPTU” (cf. fls. 15). Afirma
que a apelada cobrou indevidamente o imposto referente a período anterior a
posse. No mais, insurge-se contra a cláusula contratual que transfere ao
promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento de tal despesa a
partir da emissão da certidão de habite-se ou entrega das chaves, o que ocorrer
primeiro.
Na esteira do entendimento desta C. Câmara, a solução da
controvérsia no caso concreto passaria pelo reconhecimento da falta de
interesse processual, impondo-se a extinção do processo sem resolução do
mérito, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo
Civil.
Com efeito, causa no mínimo estranheza o fato de que o autor
venha a juízo discutir o propalado indébito consubstanciado no pagamento da
quantia de R$ 44,96, mormente considerando o valor do negócio jurídico
celebrado entre as partes no montante de R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco

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mil reais).
Na verdade, esta demanda revela verdadeiro propósito em
favor do patrono do apelante quanto aos honorários sucumbenciais.
Nesse sentido, vale transcrever, desta Câmara, o seguinte
trecho do voto relatoria do insigne Desembargador Ricardo Pessoa de Mello
Belli proferido recentemente em caso análogo1, inclusive envolvendo a mesma
ré:
“É certo que a apelante é pessoa de poucos recursos. Mas é
simplesmente inacreditável que tenha ela efetivo interesse na restituição de
tão diminuta importância, considerado, insisto, o valor global do negócio.
Claríssimo está que a demanda em exame, proposta sem custos
e sem riscos pecuniários, mercê do benefício da gratuidade da justiça,
caracteriza abuso de direito, destinada que é, em verdade e exclusivamente, a
obter proveito econômico em favor do advogado da apelante, em forma de
honorários de sucumbência.
Dito isso, observa-se, de um lado, que o Direito não se ocupa
nem pode se ocupar com migalhas; de outro, que a lei instrumental outorga ao
magistrado o poder-dever de prevenir e reprimir, até mesmo de ofício, atos
atentatórios à dignidade da Justiça (CPC, art. 139, III).
Não há o menor sentido, com efeito, movimentar a já tão
sobrecarregada máquina judiciária nas circunstâncias, algo que, sejamos
francos, não viria em efetivo benefício do jurisdicionado.”
De qualquer modo, porém, e em atenção à primazia do
julgamento do mérito, a pretensão autoral não pode prosperar.
Com efeito, a apelada em sua contestação sustentou a
legalidade da cobrança, ao argumento de que o imposto cobrado se refere ao
período posterior à entrega do imóvel, cuja responsabilidade pelo pagamento era
do comprador, conforme pactuado no contrato. Esclareceu, ainda, que o valor
foi rateado e cobrado de acordo com a fração ideal de cada unidade.
Certo é que na defesa a apelada trouxe aos autos o termo de
1 Apelação n. 1043557-14.2018.8.26.0576, 19a Câmara de Direito Privado, j. 4/2/2020.

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entrega de chaves, o contrato e o extrato contendo todos os dados relativos à
contratação (fls. 50/78). E a fls. 115/118 apresentou o comprovante de
recolhimento do imposto.
Nesse contexto, a sentença julgou improcedente o pedido
reconhecendo a legalidade da cobrança referente à fração correspondente aos
meses posterior à entrega do imóvel, cumprindo transcrever o seguinte trecho
(fls. 130/131 grifo não original):
“Ainda que o dispositivo que prevê a responsabilidade do
comprador, por tarifas e despesas, como IPTU, a partir do habite-se,
independentemente da transmissão da posse seja abusivo, pois não se justifica
que o comprador seja responsabilizado por despesas que são inerentes ao
possuidor ou comprador, antes de receber a posse do imóvel, simbolizada pela
entrega das chaves, incontroverso que a entrega do imóvel ocorreu em
17/07/2018 e o imposto devido referente ao ano de 2018.
A despeito do autor ter alegado que não adquiriu terreno, o que
se vê do documento de fls. 117, é que o tributo refere-se ao imóvel como um
todo, situado no endereço descrito no contrato.
Assim,
a
responsabilidade
pelo
pagamento
da
fração
correspondente aos meses posterior à entrega do imóvel, referente à unidade
em questão, é mesmo do promitente comprador, ora autor.”

Neste recurso, o apelante repisa, em síntese, as alegações
lançadas na petição inicial no sentido de que “a parte compradora pagara por despesa
tributária (IPTU) antes que sua unidade estivesse individualizada” e que “é abusivo
entendimento da apelada segundo o qual a averbação do habite-se autorizaria o repasse de tal
despesa” (sic) (fls. 136/137).
Além disso, em absoluta desconformidade com o caso
concreto, o apelante aduz que a “apelada-vendedora se abstém de trazer aos autos
comprovante da data em que o pagamento do aludido imposto fora originariamente quitado”
(fls. 136). Parece ignorar que a apelada trouxe aos autos a fls. 117/118 o
comprovante de recolhimento do imposto em questão, nas quais se verifica que

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se tratava do exercício de 2018 e foi quitado em 15/2/2018.
Com efeito, o próprio apelante reconhece que a entrega do
imóvel ocorreu no dia 17/7/2018 (fls. 2) e que é “pacífico o entendimento
jurisprudencial no sentido de que somente a efetiva imissão na posse, com a entrega das chaves,
define o momento a partir do qual surge para os Promitentes-Compradores a obrigação de
efetuar o pagamento de despesas tributárias, tal como o IPTU.” (fls. 2 e 137).
Salta aos olhos que o apelante na petição inicial afirmou que
“o valor pago indevidamente mediante “Reembolso”, ou seja, foi de R$ 44,96”,
mencionando o documento de fls. 15, no qual se verifica que a referida quantia
foi paga em 10/9/2018.
Vale anotar que a apelada assim esclareceu na contestação: “a
parcela U001 gerada no extrato do autor, no importe de R$ 44,96, foi
rateada conforme a fração ideal de cada unidade. Neste sentido, como a
responsabilidade do Requerente passou a ser a partir de agosto de 2018, o
valor correspondente a sua fração ideal foi multiplicado pelo número de meses restantes, ou seja,
5 meses. Sendo assim, chegou-se ao valor cobrado do Requerente, que corresponde exatamente
ao período de agosto a dezembro de 2018, período este que é incontroverso ser de
responsabilidade do comprador do imóvel. Explica-se novamente. O cálculo do rateio de IPTU
lote é realizado dividindo-se o valor total da guia do IPTU por 12 meses, em seguida este valor
é multiplicando pela quantidade de meses de responsabilidade do cliente e por último o valor
encontrado é multiplicado pela fração ideal da unidade.” (fls. 39 grifos não originais).
E o documento juntado na contestação corrobora tal
alegação, assim como está em conformidade com o documento que instruiu a
petição inicial (fls. 15).
Ora, absolutamente inócuas são as razões recursais, beirando
as raias da má-fé, por isso que a cobrança impugnada se refere exatamente à
fração correspondente aos meses posteriores à entrega do imóvel.

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Destarte, por óbvio, que nenhuma razão assiste ao apelante.
Por fim, cumpre, ainda, mencionar os seguintes precedentes
desta C. Câmara proferidos em casos análogos, mutatis mutandis:
“APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de compra e venda de imóvel
Ação declaratória de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias
pagas Rescisão contratual pela compradora Devolução das parcelas pelas
vendedoras Correção monetária. Termo inicial corretamente fixado como a
data de desembolso Afastada a cobrança de IPTU e de despesas condominiais,
vez que a compradora não teve a posse do imóvel Sentença de procedência
parcial
Sentença mantida
Recurso não provido.” (Apelação n.
1057464-32.2018.8.26.0002; 19a Câmara de Direito Privado; Des. Rel. Daniela
Menegatti Milano; j. 19/9/2019)
“Ações de Restituição - Compra e Venda de Imóvel - taxa de
atribuição de unidade - Custo inerente à atividade do incorporador - Art. 44 da
Lei no 4.591/64 - Cláusula contratual com atribuição ao comprador - abusividade
- despesa - não inserção na transferência do domínio - art. 490 do código civil -
inaplicabilidade - interpretação mais favorável ao consumidor - art. 47 da Lei no
8.078/90. IPTU - Pagamento - responsabilidade da construtora até a entrega do
imóvel ao adquirente - inteligência do art. 32 do Código Tributário Nacional -
imposição aos compradores antes do recebimento das chaves - Descabimento -
art. 51, IV, do CDC. Honorários advocatícios - fixação - juízo - parâmetros -
adoção - art. 85, §2, do CPC - mitigação - vedação. Apelo da ré não provido.”
(Apelação n. 1000259-56.2018.8.26.0451; 19a Câmara de Direito Privado; Des.
Rel. Tavares de Almeida; j. 24/4/2019)
“Apelação. Compromisso de compra e venda. Bem imóvel.
Resolução. Preliminar. Litisconsórcio necessário da corré Scopel não configurado.
Pessoas jurídicas que integram a cadeia de consumo. Responsabilidade solidária
reconhecida, nos termos dos arts. 7o, parágrafo único, e 25, §1o, do CDC. Mérito.
Inadimplemento contratual da ré. Demonstração do atraso na conclusão das
obras do empreendimento atribuído à ré. Cláusula de alienação fiduciária do lote
que justificaria a resolução do contrato de compromisso de compra e venda não
fosse o comportamento contraditório dos autores que permaneceram pagando,
por um longo período, as parcelas do financiamento, mesmo após o atraso da ré.
Comportamento que configura venire contra factum proprium. Impossibilidade
de resolução contratual imotivadamente. Comprador que celebrou contrato
irretratável e irrevogável. Despesas com IPTU. Dívida até a efetiva entrega das
chaves que deve ser suportada pela construtora. Vinculação à disponibilização do

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bem para efetivo uso. Obrigação propter rem. Recurso provido em parte.”
(Apelação n. 1047344-51.2018.8.26.0576; 19a Câmara de Direito Privado; Des.
Rel. Hamid Bdine; j. 17/9/2019)
A teor do § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil, os
honorários advocatícios devidos pelo apelante devem ser majorados para R$
1.500,00, ressalvada a gratuidade a ele concedida.
III Conclusão.
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso. Ônus
da sucumbência explicitados.
MOURÃO NETO
Relator
(assinatura eletrônica)