Tribunal: TJSP
Processo: 1002317-58.2018.8.26.0604
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-12
Data de publicação: 2020-06-12

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da obra, que ensejou o distrato do compromisso. Ré que reteve 10% do preço, efetuando a devolução do restante de forma parcelada. Abusividade. Não se impede a devolução das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC, e mesmo ao artigo 413 do CC. Distrato com quitação apenas do que então se recebia. Inviabilidade de, por ele, e em

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da obra, que ensejou o distrato do compromisso. Ré que reteve 10% do preço, efetuando a devolução do restante de forma parcelada. Abusividade. Não se impede a devolução das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC, e mesmo ao artigo 413 do CC. Distrato com quitação apenas do que então se recebia. Inviabilidade de, por ele, e em relação de consumo, se superar regra protetiva do consumidor. Devolução que deve ser integral e de uma única vez. Danos materiais, consistentes no valor dos aluguéis pagos pelo promissário, comprovados e devidos, ademais presumidos pela privação da coisa, contados do término do prazo de carência até a assinatura do distrato. Súmula 162 deste Tribunal. Dano moral, porém, inocorrido. Sentença em parte revista. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000426438
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002317-58.2018.8.26.0604, da Comarca de Sumaré, em que são apelantes HENRIQUE
TRAINI CARVALHO DE MELLO e LUCIANA DO AMARAL PINTO, é apelado ACS
SUMARÉ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO MARCONDES
MACHADO.
São Paulo, 12 de junho de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002317-58.2018.8.26.0604 -Voto no 21.655
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1002317-58.2018.8.26.0604
Comarca: Sumaré
Apelantes: HENRIQUE TRAINI CARVALHO DE MELLO e OU.
Apelada: ACS SUMARÉ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Juiz: Dr. Rafael Carmezim Camargo Neves
Voto n. 21.655

Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega
da obra, que ensejou o distrato do compromisso. Ré que reteve
10% do preço, efetuando a devolução do restante de forma
parcelada. Abusividade. Não se impede a devolução das
parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC, e mesmo
ao artigo 413 do CC. Distrato com quitação apenas do que
então se recebia. Inviabilidade de, por ele, e em relação de
consumo, se superar regra protetiva do consumidor.
Devolução que deve ser integral e de uma única vez. Danos
materiais, consistentes no valor dos aluguéis pagos pelo
promissário, comprovados e devidos, ademais presumidos pela
privação da coisa, contados do término do prazo de carência
até a assinatura do distrato. Súmula 162 deste Tribunal. Dano
moral, porém, inocorrido. Sentença em parte revista. Recurso
parcialmente provido.
Cuida-se
de
recurso
interposto
contra
sentença (fls. 267/272 e 279) que julgou improcedente o pedido inicial de
devolução de parcelas pagas por compromisso de venda e compra distratado,
cumulado com indenizações por danos materiais e morais, condenando os
autores ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios, fixados em 10% do valor da causa.

Sustentam os autores, em sua irresignação,
que efetuaram o distrato de um primeiro compromisso de compra e venda,
firmado com a ré, por conta de atraso na obra, utilizando o saldo a receber
como entrada para aquisição de outro imóvel. Aduzem que, havido atraso

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também na entrega da segunda obra, firmaram novo distrato, tendo a ré
ressarcido 90% do total dos valores pagos. Afirmam que a contestação é
intempestiva, pelo que devem incidir os efeitos da revelia, com o
desentranhamento da defesa. Explicam que os e-mails trocados com a ré
evidenciam não haver abertura para a negociação do distrato, sequer
constando no instrumento menção ao atraso na obra. Argumentam com a
necessária observância à boa-fé, ademais da aplicação da legislação
consumerista ao caso. Remetem às Súmulas 2 e 3 deste Tribunal, a fim de que
a devolução ocorra em parcela única. Alegam que, por conta do atraso,
tiveram de pagar aluguéis, pelo que requerem a condenação da ré ao
pagamento de lucros cessantes, de 0,5% do valor do contrato atualizado.
Postulam, por fim, a fixação de indenização por danos morais.
Recurso
regularmente
processado
e
respondido (fls. 303/318).
É o relatório.
Respeitada a convicção do MM. Juízo a quo,
entende-se que o recurso mereça parcial acolhida.
Em primeiro lugar, com relação à revelia da
ré, reconhecida na sentença, anota-se que a demandada não interpôs qualquer
recurso. E, ao que se vê, juntado o AR positivo em 09/08/2018, o prazo para
contestação se escoou em 31/08/2018, tendo a ré protocolado sua defesa
apenas em 06/09/2018. É dizer, a priori de fato intempestiva a contestação.
Porém, ainda que reconhecida a revelia,

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sabido que disso não decorre, automaticamente, a procedência do feito. Mais,
mesmo ao réu revel, que toma o feito no estado em que se encontra, é
autorizada a juntada de documentos e requerimento de provas.
Sucede que, conforme alegou a demandada
em contrarrazões, consta informação, no site do Tribunal, de que o referido
AR juntado seria negativo (fls. 307), assim o que teria ensejado a confusão
acerca do prazo para protocolo da contestação. Pois, ante o equívoco havido,
não se poderia prejudicar a ré, por conta do protocolo a destempo.
Seja como for, o fato é que, no caso concreto,
mesmo tomadas as alegações da contestação e os documentos que a
acompanham, ainda assim as pretensões dos autores merecem acolhida.
Ao que se vê, em março de 2013, os autores
firmaram compromisso de compra e venda com a ré, para aquisição de
unidade imobiliária. Porém, por conta de atraso na referida obra, o qual a ré
não controverte, as partes firmaram, em março de 2016, um primeiro distrato
(fls. 60/64). Nele, reconheceu-se crédito de R$ 43.433,92 em favor dos
demandantes, referente às parcelas do preço já pagas, em razão do primeiro
compromisso.
Na mesma ocasião, as partes firmaram novo
compromisso (fls. 33/52), agora para aquisição de outra unidade imobiliária.
E incontroverso que a data aprazada para a conclusão da construção dessa
segunda obra não tenha sido respeitada, eis que o prazo era abril de 2016,
mas com cláusula de tolerância de até 180 dias (cláusula 9.1 fls. 40), nada
de irregular havendo na sua estipulação, como se vem decidindo neste

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Tribunal (v.g.: TJSP, Ap. civ. 0075353-73.2011.8.26.0224, rel. Des.
Alexandre Lazzarini, j. 06.06.2013; Ap. civ. n. 0158864-162012.8.26.0100,
rel.
Des.
Luís
Antonio
Costa,
j.
08.05.2013;
Ap.
civ.
n.
0193649-38.2011.8.26.0100, rel. Des. Maia da Cunha, j. 16.08.2012) e
nesta Câmara (TJSP, Ap. civ. n. 0166558-36.2012.8.26.0100, rel. Des.
Paulo Eduardo Razuk; Ap. civ. n. 0158360-44.2011.8.26.0100, rel. Des.
Alcides Leopoldo e Silva Júnior, j. 25.09.2012), encerrado em outubro de
2016, o que não foi observado.
Por força do segundo atraso havido, os
autores postularam, junto à ré, a devolução da totalidade das parcelas pagas.
Os e-mails juntados a fls. 88/106, nos quais o autor expressamente explicou
que a causa de desfazimento do negócio era o atraso da obra, demonstram a
reticência da ré em aceitar a devolução total e em parcela única.
Pois, em novembro de 2016, já depois de
transcorrido o prazo de tolerância, as partes firmaram o distrato do segundo
compromisso (fls. 30/32), pactuada a devolução de R$ 94.192,69, ou seja,
90% do valor pago pelos autores, em cinco parcelas fixas, ali também
prevista a quitação das obrigações da ré. Não consta, no instrumento do
distrato, menção ao atraso na obra, depreendendo-se de seus termos que a
resolução se teria dado por desistência dos adquirentes.
Sucede que, no caso, o distrato ou quitação
nele contida não impedia o acolhimento da pretensão dos autores. Como se
vem entendendo, dada a natureza da relação em tela, a quitação apenas se há
de tomar em relação ao que devolvido. Mas não pode coonestar evidente
abusividade, revelada pela devolução de parcela menor de tudo que os

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promissários pagaram, ainda mais de forma parcelada, e sem correção, de
resto na esteira da abusividade da cláusula de retenção contida no próprio
compromisso.
Destarte, caracterizada a inadimplência da
vendedora,
justificada
a
resolução
do
contrato,
então,
por
sua
responsabilidade, por conseguinte sendo devida a devolução integral das
parcelas pagas. Não se trata, note-se, de resolução por inadimplemento ou
desistência do comprador malgrado a ré assim tenha feito parecer no
instrumento de distrato (fls. 30/32) , quando então se cogitaria de eventual
perda parcial do quanto por ela pago, a título ressarcitório. Tal o enunciado da
Súmula 543 do STJ.
A devolução integral das parcelas pagas é, pois,
mera consequência do inadimplemento da ré, conforme se tem decidido.
Neste sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
Negócio jurídico sob a forma de associação cooperativa - Incidência do
Código de Defesa do Consumidor - Resolução do contrato por falta de
entrega da obra - Inadimplemento da empreendedora - Efeito "ex tunc" da
sentença resolutória - Restituição integral, atualizada e imediata das
parcelas pagas - Sentença de improcedência modificada - Recurso do autor
provido.” (Apelação Cível n. 422.729.4/9-00 Santo André 4a Câmara
de Direito Privado Relator FRANCISCO LOUREIRO 05.03.2009
V.U. Voto no 6538).

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Assim, deve a ré restituir aos autores a
diferença entre o valor total por eles pago e a quantia já devolvida em razão
do distrato. Anota-se, aqui, que o valor a restituir deve observar o extrato
fornecido pela ré (fls. 251), que vai ao encontro dos valores previstos no
segundo compromisso (fls. 222/226). Veja-se, nessa senda, que os autores
não comprovaram o desembolso de valores a maior, na forma prevista na
planilha que acompanha a inicial (fls. 58/59). Tudo, evidentemente, acrescido
de correção desde o efetivo desembolso, e juros de mora desde a citação.
Ademais, reconhecido o inadimplemento da ré
com o atraso na obra, devida a indenização por lucros cessantes. Tem-se
decidido que a existência de prejuízo do compromissário comprador, privado
da fruição do imóvel não entregue no prazo, prescinde de efetiva
demonstração, sendo, a rigor, presumida (v. AgRg no REsp 1202506/RJ,
Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 07/02/2012, DJe
24/02/2012; AgRg no Ag 1036023/RJ, Rel. Ministro Aldir Passarinho
Junior, Quarta Turma, julgado em 23/11/2010, DJe 03/12/2010; AgRg no
Ag 692.543/RJ, Rel. Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira
Turma, julgado em 09/08/2007, DJ 27/08/2007, p. 223; REsp 808.446/RJ,
Rel. Ministro Castro Filho, Terceira Turma, julgado em 24/08/2006, DJ
23/10/2006, p. 312 ; REsp 644984/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi,
Terceira Turma, julgado em 16/08/2005, DJ 05/09/2005, p. 402). Tal, de
resto, o que se levou ao enunciado da Súmula 162 deste Tribunal:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de
venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes,
havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio.” E sem contar que, no caso, comprovado efetivo
dispêndio com a locação de outro imóvel.

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Daí por que devida a condenação da ré,
também, ao pagamento dos valores locativos efetivamente despendidos pelos
autores, conforme contrato de locação de fls. 65/72, sendo o termo inicial o
término do prazo de carência e, o final, a data de assinatura do distrato. E
tudo isso observado o valor máximo objeto do pedido na inicial (R$
2.936,08), a ser acrescido apenas dos encargos legais, sob pena de se incorrer
em vício de extrapetição.
Nessa senda, descabe acolher a indenização
por lucros cessantes pretendida pelos autores, de 0,5% do valor atualizado do
contrato por mês de atraso. Afinal, no caso é sabido ou, ao menos, possível
calcular concretamente no cumprimento o exato valor do dano material
suportado pelos autores, qual seja, os aluguéis efetivamente pagos a terceiro
no período de atraso na obra. Daí por que descabe condenação em valor que
seria meramente estimativo.
Mas, de outro lado, não se vê configurado
dano moral.
Primeiro que já deliberado neste Tribunal de
Justiça que, em hipóteses como a presente, e salvo circunstância excepcional
que coloque o contratante em situação de séria frustração, não há dano moral
(v. em casos semelhantes, TJSP, Ap. Civ. n. 0190672-78.2008, Rel. Des.
Beretta da Silveira, j. 17.04.2012; Ap. Civ. n. 0006438-07.2008, Rel. Des.
Vito Guglielmi, j. 15.03.2012). Esta Câmara tem firmado o entendimento de
que o dano moral se configura, além daquelas situações específicas, quando o
retardo seja excessivo (v.: TJ-SP, Ap. Civ. 0011214-18.2011.8.26.0223, Rel.

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Des. Christine Santini, j. 11.08.2015).
Depois, no caso o primeiro atraso foi
superado pelo negócio firmado em que os autores aceitaram nova aquisição
da ré. E este segundo atraso, ocorrido em outubro de 2016, não se estendeu
até mais que o mês seguinte, porquanto ali firmado o distrato que agora se
quer rever, tardando o ajuizamento por fato atribuível aos próprios autores.
E, seja como for, a partir de então a questão
passou a ser exclusivamente econômica, de natureza reparatória, o que agora
se acolheu.
Ante
o
exposto,
DÁ-SE
PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, repartidas as custas e fixados para pagamento
pela ré os mesmos honorários arbitrados na origem em seu favor.
CLAUDIO GODOY
relator