Tribunal: TJSP
Processo: 1021623-02.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Edson Luiz de Queiróz
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
Apelação cível e recurso adesivo. Compra e venda de imóvel. Ação de resilição de contrato imobiliário, cumulada com restituição dos valores pagos. Alegação de que a ré-vendedora não efetuou o repasse dos valores pagos a título de IPTU para o Município. Sentença de improcedência
Débitos do IPTU. Interpre
tação das cláusulas 7.1 e 7.2 do contrato. Contrato firmado no ano de 2019. Débitos em

Ementa:
Apelação cível e recurso adesivo. Compra e venda de imóvel. Ação de resilição de contrato imobiliário, cumulada com restituição dos valores pagos. Alegação de que a ré-vendedora não efetuou o repasse dos valores pagos a título de IPTU para o Município. Sentença de improcedência
Débitos do IPTU. Interpre
tação das cláusulas 7.1 e 7.2 do contrato. Contrato firmado no ano de 2019. Débitos em aberto de IPTU no período de 2015 a 2019 são de responsabilidade da ré-vendedora.
Dívida relacionada ao ano de 2020. Interposição de impugnação pela ré aos lançamentos de IPTU realizados pelo Município. Eventuais consequências decorrentes do não pagamento do IPTU serão impostas à ré e não ao autor. Ausência de comprovação da culpa da ré pela rescisão contratual pretendida pelo autor.
Rescisão contratual possibilidade. Aplicação da Súmula 1 desta C. Corte. Pretensão do autor regida pela Lei no 13.786/18. Contrato firmado em momento posterior à sua entrada em vigor (ano de 2019).
Arras. Único pagamento efetuado pelo autor. Valor que consiste em princípio de pagamento do preço ajustado pelas partes. Confirmação do ajuste. Retenção das arras pela ré não admitida.
Recurso adesivo. Não acolhimento da pretensão da ré de indenização pela fruição do imóvel, em decorrência da desistência pelo adquirente. Pedido que deveria ter sido deduzido em sede de reconvenção. Sentença mantida nessa parte.
Sucumbência invertida.
Resultado. Recurso de apelação interposto pelo autor provido e não provido o recurso adesivo interposto pela ré.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001002015
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1021623-02.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
FABIANO RODRIGUES VIEIRA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelada MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso de apelação do autor e negaram provimento ao recurso
adesivo da ré, v.u., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), CÉSAR PEIXOTO E ROGÉRIO
MURILLO PEREIRA CIMINO.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1021623-02.2020.8.26.0100 -Voto no 28536 K
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VOTO No 28536
APELAÇÃO CÍVEL no 1021623-02.2020.8.26.0100
APELANTE: FABIANO RODRIGUES VIEIRA
APELADO: MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
COMARCA: SÃO PAULO
JUIZ (A): ANDREA DE ABREU E BRAGA
Apelação cível e recurso adesivo. Compra e venda de
imóvel. Ação de resilição de contrato imobiliário, cumulada
com restituição dos valores pagos. Alegação de que a ré-
vendedora não efetuou o repasse dos valores pagos a título
de IPTU para o Município. Sentença de improcedência
Débitos do IPTU. Interpre
tação das cláusulas 7.1 e 7.2 do contrato. Contrato firmado
no ano de 2019. Débitos em aberto de IPTU no período de
2015 a 2019 são de responsabilidade da ré-vendedora.
Dívida relacionada ao ano de 2020. Interposição de
impugnação pela ré aos lançamentos de IPTU realizados
pelo Município. Eventuais consequências decorrentes do
não pagamento do IPTU serão impostas à ré e não ao
autor. Ausência de comprovação da culpa da ré pela
rescisão contratual pretendida pelo autor.
Rescisão contratual possibilidade. Aplicação da Súmula 1
desta C. Corte. Pretensão do autor regida pela Lei no
13.786/18. Contrato firmado em momento posterior à sua
entrada em vigor (ano de 2019).
Arras. Único pagamento efetuado pelo autor. Valor que
consiste em princípio de pagamento do preço ajustado pelas
partes. Confirmação do ajuste. Retenção das arras pela ré
não admitida.
Recurso adesivo. Não acolhimento da pretensão da ré de
indenização pela fruição do imóvel, em decorrência da
desistência pelo adquirente. Pedido que deveria ter sido
deduzido em sede de reconvenção. Sentença mantida
nessa parte.
Sucumbência invertida.
Resultado. Recurso de apelação interposto pelo autor
provido e não provido o recurso adesivo interposto pela ré.
Vistos.
Adotado o relatório da decisão de primeiro grau, acrescente-
se tratar de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel,
cumulada com devolução dos valores pagos, movida sob alegação de que

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realizou o pagamento de valores de IPTU para a ré, mas que tomou
conhecimento de que os valores não foram repassados à Prefeitura Municipal,
existindo débito fiscal pendente.
Os pedidos foram julgados improcedentes, condenando o
autor no pagamento do ônus da sucumbência, arbitrados os honorários
advocatícios em 15% do valor da causa, observada a concessão a justiça
gratuita.
O autor apresentou recurso de apelação, arguindo a
possibilidade de rescisão do contrato, mesmo que não seja reconhecida a culpa
da ré. Afirma que o bem foi vendido sem qualquer comunicação de existência de
débito fiscal. Insiste que nada tem a ver com qualquer possível conflito existente
entre a ré e a Municipalidade de Itaí, razão pela qual não pode sofrer qualquer
consequência decorrente de tal litígio. Requer a rescisão contratual, com
devolução integral dos valores pagos e inversão do ônus da sucumbência.
Adesivamente recorre a ré, arguindo que a r. sentença
deve ser reformada, pois constituiu negativa de vigência ao artigo 32-A da Lei no
6.766/79 e Súmula 3 deste E. Tribunal de Justiça. Afirma que não poderia deixar
de ser aplicada a lei quando a situação de fato é clara a demonstrar a ocorrência
da hipótese prevista pelo legislador. Considerando que o contrato foi celebrado
sob a égide da redação atual do artigo 32-A da Lei no 6.766/79 sua aplicação no
presente caso é medida imperiosa, sob pena de configurar decisão contrária à lei.
Sustenta que o valor pago pelo autor é insuficiente para
cobrir os prejuízos que causou com a sua decisão de desfazer o negócio. Alega
que o autor deve ser condenado no ressarcimento integral, independe da
apresentação de reconvenção.
Os
recursos
foram
devidamente
processados,
com
apresentação de contrarrazões.
É o relatório do essencial.
DÉBITOS DO IPTU
De início, oportuno deixar claras as disposições das
cláusulas 7.1 e 7.2 do contrato (fls. 21):
“7.1 Enquanto a VENDEDORA não requerer a alteração do cadastro na
Prefeitura, o COMPRADOR pagará a ela o valor do IPTU anual, em
parcelas mensais (...)”; “
7.2 Os impostos incidentes sobre o imóvel, até esta data, são de
responsabilidade da VENDEDORA.”
O contrato foi firmado em dezembro de 2019 (fls. 21) e,
portanto, os débitos em aberto de IPTU do referido imóvel no período de 2015 a
2019 (fls. 27) são de responsabilidade da ré pela interpretação da cláusula 7.2.

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Por sua, vez, os débitos relacionados ao ano de 2020 são de responsabilidade do
autor-comprador. Entretanto, a ré demonstrou que interpôs impugnação aos
lançamentos de IPTU realizados pelo Município (fls. 187/193).
Dessa forma, eventuais consequências decorrentes do não
pagamento do IPTU serão impostas à ré e não ao autor. Portanto, não
comprovada a culpa da ré pela rescisão contratual pretendida pelo autor.
RESILIÇÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS
A resolução é o meio de dissolução do contrato em caso de
inadimplemento culposo ou fortuito. O descumprimento do contrato é
tecnicamente resolvido. A rescisão tem significado mais abrangente, confundindo-
se, por exemplo, com a resolução em caso de inadimplemento.
Por outro lado, na resilição o contrato se desfaz por mera
manifestação de vontade, de uma ou de ambas as partes, sem que confunda
com a hipótese de descumprimento ou inadimplemento. Assim é que a resilição
pode ser bilateral no caso de distrato, art. 472 do Código Civil ou unilateral
quando houver denúncia, art. 473 do mesmo estatuto.
No mais, é entendimento sumulado por esta Corte de
Justiça que ainda que inadimplente confesso, o comprador pode obter a
devolução das quantias pagas, total ou parcialmente.
“Súmula
1:
O
compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
Assim, com a resilição do contrato, as partes, devem ser
restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do negócio,
com a devolução do valor pago pelo comprador e observando-se, ainda, a
prerrogativa do alienante de reter parte desse numerário para ressarcimento das
despesas administrativas.
Com efeito, a pretensão do autor deve ser regida pela Lei no
13.786/18 porque o contrato foi firmado em momento posterior à sua entrada em
vigor (ano de 2019).
Por outro lado, ao contrário do entendimento proferido pela
r. sentença, o contrato firmado entre as partes prevê o pagamento de valores a
título de sinal/arras (fls. 18 R$1092.42).
As arras possuem natureza confirmatória ou penitencial,
dependendo da função que exercem no contrato. Ordinariamente, as arras são
simples confirmação do ajuste e servem apenas como início de pagamento do
preço ajustado.

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No magistério de ORLANDO GOMES:
"a distinção entre arras confirmatórias e arras penitenciais tem
importância pela diversidade dos efeitos que suscitam. Nas arras
confirmatórias, não há que falar em pena. Constituindo, como constituem,
uma garantia, tornam o contrato obrigatório. Mas se o contratante que
pagou o sinal der causa à impontualidade da prestação, ou à resolução
do contrato, perde-lo- á em benefício do outro. Trata-se de uma espécie
de indenização..." (Contratos, 12a edição, Forense, pág. 108).
No negócio jurídico realizado entre as partes o sinal pago
pelo autor é considerado como confirmação do ajuste, servindo como início do
adimplemento do preço ajustado pelas partes.
Nessas condições, não há que se falar em retenção das
arras pela ré que, aliás, foi o único valor pago pelo autor para aquisição do imóvel
em litígio (fls. 25/26).
RECURSO ADESIVO
No mais, o artigo 336 do Código de Processo Civil assim
dispõe:
“Incumbe ao réu alegar, na contestação, toda a matéria de defesa,
expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido do
autor e especificando as provas que pretende produzir.”.
Por outro lado, a regra do artigo 343 do Código de Processo
Civil é a seguinte:
“Na contestação, é lícito ao réu propor reconvenção para manifestar
pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da
defesa.”.
Dessa forma, não é acolhida a pretensão da ré de
indenização pela fruição do imóvel no montante equivalente a 0,5% ao mês,
inferior aos 0,75% permitidos pelo item I do artigo 32-A da Lei no 6.766/79, em
decorrência da desistência pelo adquirente porque deveria ter sido deduzida em
sede de reconvenção, conforme restou consignado pela r. sentença.
SUCUMBÊNCIA
Em virtude da alteração parcial do resultado do julgamento,
a ré sucumbiu em maior parte devendo arcar com o pagamento do ônus da
sucumbência.
Finalizando, as demais questões arguidas pelas partes
ficam prejudicadas, segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça,
perfilhada pela Ministra Diva Malerbi, no julgamento dos EDcl no MS 21.315/DF,

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proferido em 08/06/2016, já na vigência CPC/2015: "o julgador não está obrigado
a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha
encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (...), sendo dever do julgador
apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na
decisão recorrida".
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente Acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio
recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do art.
1o da Resolução n.o 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o
silêncio como concordância.
Pelo exposto, DÁ-SE provimento ao recurso de apelação
interposto pelo autor e NEGA-SE provimento ao recurso adesivo interposto pela
ré.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
RELATOR
(documento assinado digitalmente)