Tribunal: TJSP
Processo: 1005708-32.2016.8.26.0526
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-27

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA. 1. Se as provas documentais constantes dos autos se mostram suficientes para o julgamento antecipado da lide, não pode ser reconhecido o cerceamento de defesa. 2. Cabe aos réus a demonstração da ocorrência de fatos modificativos, impeditivos ou extintivos do direito dos autores. 2. Comprovados a relação 'ex locato' e o não pagamento

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA. 1. Se as provas documentais constantes dos autos se mostram suficientes para o julgamento antecipado da lide, não pode ser reconhecido o cerceamento de defesa. 2. Cabe aos réus a demonstração da ocorrência de fatos modificativos, impeditivos ou extintivos do direito dos autores. 2. Comprovados a relação 'ex locato' e o não pagamento dos locativos e encargos, era de rigor a procedência da ação. Sentença mantida. Recurso desprovido, com majoração da verba honorária para 12% sobre o valor da condenação (art. 85,§11, do CPC).

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000882039
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005708-32.2016.8.26.0526, da Comarca de Salto, em que são apelantes
ANDERSON DE SOUZA, MARIA CECILIA PAULINO DE SOUZA e JOSE
MARIA DE SOUZA, são apelados MARCO ANTONIO NICOLAU e MARCIA
HELENA CIVIDANES DE SOUZA PRADO NICOLAU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE
FERREIRA (Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005708-32.2016.8.26.0526 -Voto no
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Comarca: Salto – 3a Vara
Aptes.: Anderson de Souza e outros.
Apdos.: Marco Antonio Nicolau e outro.
Juiz de 1o grau: Christiano Rodrigo Gomes de Freitas
Distribuído ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 22/09/2020
VOTO No 47.610
EMENTA: LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO POR
FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA. 1. Se as
provas documentais constantes dos autos se mostram
suficientes para o julgamento antecipado da lide, não pode
ser reconhecido o cerceamento de defesa. 2. Cabe aos réus a
demonstração da ocorrência de fatos modificativos,
impeditivos ou extintivos do direito dos autores. 2.
Comprovados a relação 'ex locato' e o não pagamento dos
locativos e encargos, era de rigor a procedência da ação.
Sentença mantida. Recurso desprovido, com majoração da
verba honorária para 12% sobre o valor da condenação (art.
85,§11, do CPC).
Trata-se
de
recurso
de
apelação
contra
respeitável sentença de fls. 177/179 que julgou procedente a ação para
declarar rescindido o contrato de locação e condenou a parte ré ao
pagamento da quantia de R$ 10.244,54, corrigida monetariamente e com
juros de mora de 1% ao mês a partir do cálculo de fls. 25/26, bem como
vencidos no curso da demanda até a entrega das chaves, corrigidos
monetariamente pela Tabela Prática do TJSP a partir do vencimento de
cada prestação devida, acrescido de juros moratórios de 1% aos mês desde
a citação, com multa de 10% sobre cada parcela. Em razão da sucumbência
deverá a parte ré arcar com o pagamento das custas e despesas
processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10% sobre o
valor da condenação. Fixou ainda o prazo de 15 dias para a desocupação
voluntária.
Interpostos embargos de declaração, foram os
mesmos rejeitados conforme decisão de fls. 190/191.
Pleiteiam os apelantes a reforma do julgado
alegando em preliminar a ocorrência de cerceamento de defesa em razão
do julgamento antecipado da lide, uma vez que a produção de prova
testemunhal era imperiosa para o deslinde da causa, tendo em vista que

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outros locatários dos imóveis vizinhos presenciaram os problemas causados
na propriedade. No mérito, aduzem que deixaram de efetuar o pagamento
dos locativos e encargos em virtude de problemas financeiros provocados
por uma infiltração de água proveniente do telhado do imóvel locado em
razão de forte chuva ocorrida, o que prejudicou o exercício de seu labor.
Esclarecem que o requerido Anderson trabalha como chaveiro e a água
atingiu seu principal equipamento de trabalho, um codificador de chaves
automotivas,
o
que
lhe
impediu
de
atender
seus
clientes
e
consequentemente prejudicou sua renda mensal. Entendem que o locador
foi quem deu causa à infiltração de água, pois dias antes das fortes chuvas,
o mesmo havia enviado uma pessoa para a limpeza das calhas sendo que
provavelmente este profissional, ao pisar nas telhas de zinco, provocou o
afundamento das mesmas permitindo assim a passagem de água entre
elas. Salientam que as fortes chuvas provocaram problemas de refluxo no
esgoto,
mas
o
corréu
Anderson
foi
devidamente
ressarcido
administrativamente pela concessionária de fornecimento de água quanto
aos prejuízos sofridos com relação aos materiais de insulfilm.
Discorrem acerca das tratativas com a funcionária
da administradora no sentido de ser ressarcido pelo aparelho codificador de
chaves danificado por culpa do locador, sendo que lhe foi negado o
ressarcimento, provocando assim a queda de faturamento e a inadimplência
dos locativos e encargos. Afirma que as chaves do imóvel foram entregues
no mês de setembro/2016, porém no mês seguinte os locadores mesmo
cientes da desocupação propuseram a presente demanda. Assim, resta
prejudicado o pleito de despejo. Quanto à cobrança dos alugueres, alegam
que foi o próprio locador quem deu causa à inadimplência do locatário, uma
vez que provocou o problema de infiltração de água pelo telhado e se negou
a ressarcir os prejuízos causados em sua principal ferramenta de trabalho.
Tecem considerações sobre a má-fé dos autores quanto à omissão do
ressarcimento pela companhia de água com relação a outros materiais de
trabalho, não abrangendo o codificador de chaves, o que acabou permitindo
que o julgamento do feito partisse de premissa equivocada. Observam que
no presente caso era dever do credor evitar o alastramento do prejuízo, com
o devido ressarcimento do valor referente aos danos causados no
codificador de chaves para que o locatário pudesse exercer seu labor e
arcar com o pagamento dos locativos e encargos. Requerem o acolhimento
da preliminar de cerceamento de defesa ou no mérito seja dado provimento
ao presente recurso a fim de julgar improcedente a ação. Alternativamente,
pugnam pela condenação apenas dos locativos e acessórios do período de
dezembro/2015 a fevereiro/2016.
Apresentadas as contrarrazões, subiram os autos
a esta Corte de Justiça.

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Por despacho de fls. 240 foi determinada a
complementação do preparo recursal nos termos da planilha de fls. 235, no
prazo de 05 dias, sob pena de não conhecimento do recurso, o que foi
devidamente cumprido pelos apelantes, conforme se infere às fls. 243/245.
É o relatório.
Inicialmente, não cabe acolher a preliminar de
cerceamento de defesa sugerida pelos apelantes.
Os apelantes alegam que a prova testemunhal
era imperiosa para o deslinde da causa, tendo em vista que outros
locatários dos imóveis vizinhos presenciaram os problemas causados no
imóvel locado.
Entretanto, não há como agasalhar a pretensão
dos recorrentes na medida em que ao contestar o feito, os apelantes
pugnaram genericamente pela produção de provas, sem qualquer
justificativa sobre a prova oral.
Além disso, o magistrado de primeiro grau
entendeu ser o caso de julgamento antecipado da lide, sentenciando o feito
e justificando o julgamento antecipado da lide nos seguintes termos:
“O feito comporta julgamento antecipado da lide, nos termos do
artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois as
questões relevantes para o julgamento da lide estão
suficientemente dirimidas por meio de prova documental
constantes dos autos, não tendo o condão a prova oral de
trazer quaisquer esclarecimentos relevantes para o seu
deslinde.” (fls. 177)
Assim, a nosso ver, não ocorreu o alegado
cerceamento de defesa, pois a dilação probatória pretendida era
absolutamente prescindível ao deslinde da questão que já se encontrava em
condições para ser posta em julgamento.
E como é cediço, o julgamento antecipado da
lide, atendidas as determinações da lei, evidentemente não importará em
cerceamento de defesa, pois decorre de expressa previsão contida na lei

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processual, restando este entendimento assentado no Supremo Tribunal
Federal e no Superior Tribunal de Justiça, conforme se pode inferir dos
seguintes arestos:
"O julgamento antecipado da lide, quando a questão
proposta é exclusivamente de direito, não viola o princípio
constitucional da ampla defesa e do contraditório" (STF -
2a Turma, Ag. 137.180-4-MA, rel. Min. Maurício Corrêa, j.
5.6.95, negam provimento, v.u., DJU 15.9.95, p. 29.512, 2a
col., em.).
"Constantes dos autos elementos de prova documental
suficientes para formar o convencimento do julgador,
inocorre
cerceamento
de
defesa
se
julgada
antecipadamente a controvérsia" (STJ-4a Turma, Ag 14.952-
DF-AgRg, rel. Min. Sálvio de Figueiredo, j. 4.12.91, negaram
provimento, v.u., DJU 3.2.92, p. 472, 2a col., em.).
Assim, sem qualquer guarida a alegação de
cerceamento de defesa.
No mérito, o recurso não merece prosperar.
Da análise atenta dos autos, impossível o
acolhimento da irresignação dos apelantes, devendo ser mantida a r.
sentença de primeiro grau que bem decidiu a lide nos seguintes termos:
“O
instrumento
contratual
confirma
a
relação
jurídica
mencionada na petição inicial.
Assim considerado, restou incontroverso o débito do período
de dezembro/2015 a fevereiro/2016, inclusive quanto aos
encargos da locação apontados em planilha que acompanhou
a inicial (fls. 25/26).
Rejeito a compensação pretendida pela parte ré, à mingua de
pedido reconvencional.
Importante anotar, ainda, que o autor apresentou nos autos
documento comprobatório de que o SAAE de Salto efetuou
reembolso dos prejuízos ao réu e aos demais locatários ali
mencionados, o que não foi impugnado pelos réus, sendo

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inequívoca a responsabilidade da autarquia pelos eventos
narrados pela defesa, que reembolsou ao réu Anderson os
prejuízos correspondentes, no valor de R$3.895,18.
No mais, tem-se, pois, que as partes firmaram o contrato de
locação e a parte ré deixou de efetuar o pagamento pactuado,
sendo a justificativa apresentada insuscetível de afastar a
mora.
Tratando-se o pagamento de fato extintivo do direito do autor,
competia à parte ré fazer a prova cabal a respeito, de cujo
ônus não se desincumbiu.
Com relação aos valores apontados, o valor do locatício
mensal inicial era de R$600,00; perfazendo, contudo, o valor
mensal de R$676,49, por ocasião do inadimplemento.
Observo, ainda, que a multa prevista em razão da infração
contratual não se confunde com a multa de 10% sobre as
parcelas mensais, esta devida em razão da mora, sendo
ambas devidas pela parte ré.
Quanto aos demais encargos, inclusive manutenção e
despesas
de
consumo,
vinculados
ao
bem,
são
de
responsabilidade do locatário, decorrente da fruição do imóvel
no período.” (fls. 178/179)
De fato, verifica-se que os apelantes livremente
assumiram a obrigação de pagamento dos aluguéis até a efetiva entrega
das chaves, sendo perfeitamente legal a cobrança dos valores discutidos
nestes autos.
E a mora é incontroversa, sendo que os
apelantes buscam atribuir aos locadores a culpa pela inadimplência dos
locativos a partir do mês de fevereiro/2016 em razão de problemas no
telhado que acabaram por permitir que fortes chuvas provocassem a
entrada de água no imóvel vindo a atingir o principal equipamento de
trabalho (codificador de chaves) do recorrente Anderson, causando assim a
brusca queda em seu faturamento mensal e a impossibilidade de arcar com
o pagamento dos alugueres e encargos a partir de então.
Ocorre que, como bem salientado pelo ilustre
juízo
sentenciante,
os
requeridos
deveriam
ter
formulado
pleito
reconvencional no sentido de pleitear eventual condenação dos autores,
com a possível compensação de valores, em relação aos problemas
gerados em virtude da falha na prestação dos serviços do profissional
contratado pelos locadores, que teriam danificado as telhas ao realizarem a

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manutenção das calhas, causando o dano no equipamento de trabalho do
recorrente Anderson.
Quanto à pretensão de que seja reconhecido que
os locadores deram causa aos problemas financeiros do apelante Anderson
e consequente inadimplência dos alugueres e encargos, temos que tal
assertiva não restou minimamente demonstrada nos autos, carecendo,
portanto, da devida comprovação.
E também não há a devida prova da entrega das
chaves como alegado pelos apelantes, de modo que os mesmos devem
arcar com o pagamento dos locativos e encargos até a efetiva desocupação
do imóvel locado, nos exatos termos do contrato entabulado entre as partes.
Vê-se, portanto, que no presente caso a tese
invocada pelos apelantes restou totalmente despida de conteúdo probatório,
ou seja, não trouxeram os recorrentes indícios seguros que pudessem,
mesmo que de forma mínima, comprovar suas alegações.
E como já diziam os romanos "allegare nihil et
allegatum non probare paria sunt", vale dizer alegar e não provar equivale a
nada alegar.
Sobre o tema preleciona Vicente Greco Filho (in
"Direito Processual Civil Brasileiro, ed. Saraiva, 2o vol. p.189), com a
costumeira propriedade ao dizer:
"Ao réu incumbe a prova da existência de fato impeditivo,
modificativo ou extintivo do direito do autor.
Se o réu não provar suficientemente o fato extintivo,
modificativo ou impeditivo, perde a demanda. Não existe,
no processo civil, o princípio geral do in dúbio pro reo. No
processo civil, in dúbio, perde a demanda quem deveria
provar e não conseguiu".
Ora, temos que os apelantes se valem de
alegações genéricas desprovidas de conteúdo probatório, calcando sua
pretensão em assertivas vagas e imprecisas.
A inadimplência está comprovada, bem como a
obrigação do locatário de arcar com o pagamento do débito perseguido na

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inicial, restando claro que não se pode falar em culpa dos locadores e
valores a serem compensados.
Finalmente, para que não se alegue omissão no
julgamento, não há nada nos autos que exima os apelantes da obrigação de
efetuar o pagamento dos alugueres que se venceram a partir do mês de
fevereiro/2016, restando infundado o pedido formulado para que seja
reconhecido
o
débito
apenas
no
período
de
dezembro/2015
a
fevereiro/2016.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso e
majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação,
nos termos do artigo 85,§11, do CPC.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica