Tribunal: TJSP
Processo: 1028055-95.2019.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Elcio Trujillo
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-17
Data de publicação: 2020-06-17

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão – Cláusula contratual prevendo rescisão do contrato pelo não pagamento de três prestações consecutivas – Admissibilidade – Regras próprias para aquisição, transferência e ocupação em razão programa governamental de habitação popular – Notificação constituindo os compromissários compradores em mora – Inadimplência confessa – Usucapião como matéria de

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão – Cláusula contratual prevendo rescisão do contrato pelo não pagamento de três prestações consecutivas – Admissibilidade – Regras próprias para aquisição, transferência e ocupação em razão programa governamental de habitação popular – Notificação constituindo os compromissários compradores em mora – Inadimplência confessa – Usucapião como matéria de defesa – Impossibilidade – Ausência dos requisitos básicos para seu reconhecimento – Rescisão por culpa dos devedores – Reintegração determinada - Medida que é consequência da rescisão contratual – Retenção integral dos valores pagos – Possibilidade, no caso, para compensar a indisponibilidade do imóvel por longo período sem a devida contraprestação, a evitar o enriquecimento sem causa dos compradores – Procedência da ação – Sentença confirmada - Verba honorária majorada, em atendimento ao artigo 85, parágrafo 11o do CPC - RECURSO NÃO PROVIDO, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000442121
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1028055-
95.2019.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são apelantes MARIA
LUCIA DA SILVA SILVA, (JUSTIÇA GRATUITA) e DAVID DE FREITAS AGUIAR,
é apelada COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), JAIR DE SOUZA E COELHO MENDES.
São Paulo, 17 de junho de 2020.
ELCIO TRUJILLO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1028055-95.2019.8.26.0577 -Voto no 37809
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10a Câmara Seção de Direito Privado
Apelação n° 1028055-95.2019.8.26.0577
Comarca:
São José dos Campos
Ação:
Rescisão Compromisso Compra e Venda e Reintegração de Posse
Apelantes:
Davi de Freitas Aguiar (e outra) (AJ)
Apelada:
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de
São Paulo CDHU
Voto no 37809
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão Cláusula
contratual prevendo rescisão do contrato pelo não pagamento de
três prestações consecutivas Admissibilidade Regras próprias
para aquisição, transferência e ocupação em razão programa
governamental de habitação popular Notificação constituindo os
compromissários compradores em mora Inadimplência confessa
Usucapião como matéria de defesa Impossibilidade Ausência
dos requisitos básicos para seu reconhecimento Rescisão por
culpa dos devedores Reintegração determinada - Medida que é
consequência da rescisão contratual
Retenção integral dos
valores pagos
Possibilidade, no caso, para compensar a
indisponibilidade do imóvel por longo período sem a devida
contraprestação, a evitar o enriquecimento sem causa dos
compradores Procedência da ação Sentença confirmada -
Verba honorária majorada, em atendimento ao artigo 85, parágrafo
11o do CPC - RECURSO NÃO PROVIDO, com observação.
Trata-se de ação de rescisão de compromisso de
compra e venda c.c. reintegração de posse julgada parcialmente procedente pela r.
sentença de fls. 100/102, de relatório adotado.
Embargos declaratórios opostos
(fls.
105/109) e
rejeitados (fls. 136).
Apelam os réus pelo reconhecimento do direito de
usucapir o imóvel, diante comprovação da posse pelo prazo prescricional, sem oposição;

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pedem o provimento do recurso (fls. 110/135). Contrarrazões (fls. 139/158).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Em face implementação do programa de moradias
populares patrocinado pelo Estado com utilização consequente de recursos públicos,
cuidou a mutuária da formalização de compromisso de compra e venda de imóvel
localizado no Conjunto Habitacional “São José dos Campos-L”, em São José dos
Campos (fls. 44/58), junto a autora que, na região, é a empresa responsável pelo
atendimento.
A
autora
pede
a
rescisão
do
contrato
de
compromisso de compra e venda por inadimplemento pelos réus, uma vez que se
encontram inadimplentes no pagamento do preço, desde a primeira parcela (fls. 40/43), a
sua condenação em perda das eventuais prestações pagas, à aplicação da multa
contratual e a reintegração na posse do imóvel como consequência da rescisão.
A r. sentença julgou parcialmente procedentes os
pedidos da autora por restar caracterizado o inadimplemento dos réus e, por
consequência, a culpa pela rescisão do contrato, tendo a autora o direito à devida
reintegração de posse, autorizada a retenção da integralidade de eventuais prestações
pagas, a título de indisponibilidade do imóvel e compensação pela fruição sem a devida
contraprestação, condenados os réus ao ônus de sucumbência, arbitrada a verba
honorária em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais).
Daí o apelo dos réus.
O inadimplemento dos réus é confesso. Foram
regularmente constituídos em mora (fls. 40/43), de modo que a rescisão contratual por culpa
dos mutuários se impõe, justificando a rescisão do contrato e a reintegração na posse do
imóvel pela autora. Eventual dificuldade financeira não descaracteriza o inadimplemento,
considerando que se trata de imóvel popular comercializado por órgão da administração
sem finalidade lucrativa e, deste modo, por valores considerados muito baixos em
comparação com as práticas do mercado.
Sendo
a
Companhia
de
Desenvolvimento
Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo CDHU uma empresa integrante da
administração indireta do Estado de São Paulo, regida pela lei federal no 6.404/76 que
dispõe sobre as sociedades por ações, estando clara a sua personalidade jurídica afeta
ao regime jurídico de Direito Privado, até porque o Código Civil restringe o rol dos bens
considerados públicos através de seu artigo 981, a impossibilidade de se acolher a tese
de defesa de reconhecimento da usucapião decorre da não alteração da qualidade da
posse, por serem os réus meros ocupantes autorizados pela autora, conhecedores de
1 Artigo 98: “São públicos os bens do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno; todos
os outros são particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem”.

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quem é a proprietária, que, em decorrência do programa governamental somente
transmitem o domínio quando os adquirentes pagam a totalidade das prestações às
quais se obrigaram.
Na lição de Benedito Silvério Ribeiro, em sua obra
“Tratado de Usucapião”2:
“O conhecimento do domínio alheio faz com que a posse
seja exercida sem 'animus domini'. Enfim, não têm posse
'ad usucapionem', por faltar o 'animus domini', aquelas
pessoas jungidas por um contrato e ainda quando tenham
ciência do exercício da posse para terceiro” (Vol. 1, pág. 712).
Justifica-se, portanto, a rescisão contratual entre as
partes e o direito da autora reintegrar-se na posse do bem, além de retenção da
integralidade de eventuais quantias pagas em favor da vendedora a título de indenização
por perdas e danos, pois encontram-se os réus utilizando-se do imóvel por extenso
decurso de tempo, e devem ressarcir o prejuízo que causaram à vendedora, perdendo
em favor dela tudo que eventualmente pagaram ou despenderam de recursos, como
compensação pelo uso do imóvel a fim de reparar os prejuízos da autora com a privação
do bem.
Por fim, a verba honorária comporta majoração em
prol dos patronos da autora para R$ 2.000,00 (dois mil reais), que se adequa ao grau de
zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da
causa e o trabalho realizado pelo causídico e o tempo exigido para o seu serviço,
observado o disposto no parágrafo 8o do artigo 85 do Código de Processo Civil, levando-
se em conta, ainda, o trabalho adicional realizado em grau recursal, a teor do disposto no
parágrafo 11o do citado dispositivo legal, observada a gratuidade judiciária concedida aos
réus.
Assim, cumpre a integral manutenção da r. sentença,
inclusive por seus próprios e jurídicos fundamentos, observada a majoração da verba
honorária em prol da parte recorrida.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso,
com observação.
ELCIO TRUJILLO
Relator
Assinado Digitalmente
2 Ed. Saraiva, 5a edição, 2007.