Tribunal: TJSP
Processo: 1014645-46.2019.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Luiz Eurico
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS - EMBARGOS À EXECUÇÃO IMPROCEDENTES – DESPESA COM OBRA APROVADA EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA REGULAR - LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA - POSSE DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR NÃO COMPROVADA – RESPONSABILIDADE DA APELANTE PELO DÉBITO CONDOMINIAL – - DECISÃO MANTIDA - APELAÇÃO NÃO PROVIDA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000278399
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1014645-46.2019.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado CONDOMINIO PARQUE
FRANCA GARDEN.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente) e MARIO A. SILVEIRA.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
LUIZ EURICO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014645-46.2019.8.26.0196 -Voto no
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APELAÇÃO CÍVEL No 1014645-46.2019.8.26.0196
APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
APELADO: CONDOMÍNIO PARQUE FRANCA GARDEN
ORIGEM: COMARCA DE FRANCA 4a VARA CÍVEL
RELATOR: Des. LUIZ EURICO
VOTO No 41209
DESPESAS
CONDOMINIAIS
-
EMBARGOS
À
EXECUÇÃO IMPROCEDENTES
DESPESA COM
OBRA APROVADA EM ASSEMBLEIA GERAL
EXTRAORDINÁRIA REGULAR - LEGITIMIDADE
PASSIVA
CONFIGURADA
-
POSSE
DO
COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR
NÃO
COMPROVADA

RESPONSABILIDADE
DA
APELANTE
PELO
DÉBITO
CONDOMINIAL
-
DECISÃO MANTIDA - APELAÇÃO NÃO PROVIDA
Embargos à execução em sede de demanda
referente a postulação de pagamento de despesas condominiais, não acolhidos pela
r. sentença de fls. 392/397, cujo relatório fica aqui incorporado, determinando o
prosseguimento da demanda executiva.
Inconformada com a solução de primeiro grau,
apela a embargante (fls. 411/422).
Alega, em síntese, nulidade da assembleia
condominial que ensejou cobrança do débito pela inexistência de votos
necessários para aprovação, bem como aduz não ter responsabilidade pelas
despesas condominiais atribuindo tal cobrança aos adquirentes do imóvel no
condomínio, por comercialização do imóvel a terceiro.
Recurso
regularmente
processado,
com
contrariedade (fls. 428/433).
É o relatório.

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No presente caso, o condomínio Apelado instruiu
os autos com documentos suficientes para legitimar a postulação de pagamento
das cotas condominiais nos valores apontados na demanda executiva, motivo pelo
qual a manutenção da r. sentença é de rigor.
O proprietário de imóvel em condomínio tem
obrigação de custeio referente ao rateio das despesas ordinárias e extraordinárias.
Entanto a cobrança das despesas ordinárias é amparada na própria convenção do
condomínio, as despesas extraordinárias ficam condicionadas a prévia aprovação
dos condôminos em assembleia especialmente aprovada para esse fim.
Fato é que, o condomínio embargado demonstrou
a legalidade da cobrança dos valores concernentes ao rateio referente à obra de
cobertura das vagas de garagens, com a respectiva aprovação na ata de assembleia
específica quanto ao rateio de despesa extraordinária (fls. 190/191) e ao valor
trazido na planilha de cálculo da execução.
A Apelante sustenta nulidade no que diz respeito
às parcelas de despesas extraordinárias geradas de forma irregular, inclusive pela
não obtenção do quórum regimental em assembleia extraordinária.
Não vinga a alegação de nulidade da assembleia
condominial que aprovou a dívida que deu origem ao débito ora questionado,
porquanto o rateio relativo à construção de cobertura das vagas de garagens, na
condição de despesa extraordinária, adotou o critério da maioria simples
considerando a maioria de votos validos, nos termos determinados na convenção
de condomínio para fins de aprovação de despesas extraordinárias (fls. 134, artigo
16, letra e).
No mais, as despesas condominiais constituem
obrigações propter rem, ou seja, vinculam quem for titular do direito sobre a
coisa, sendo a prestação devida em decorrência de tal titularidade.
O proprietário ou o compromissário comprador,
ou ainda ambos, podem ser responsabilizados pelo pagamento das despesas de
condomínio.

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A jurisprudência tem entendido que, com o
negócio de promessa de venda, a legitimidade passiva passa a ser do adquirente.
Entretanto, como condição para referida legitimidade é necessário que o
compromissário comprador exerça a posse sobre o imóvel e, por isso, participe do
destino do condomínio.
Tratando-se de imóvel novo, a efetiva posse se dá
com a entrega das chaves, a partir do momento no qual surge para o
compromissário comprador a obrigação de honrar as despesas condominiais.
Assim, cabe à construtora arcar com a dívida
condominial até a data da efetiva tradição das chaves aos adquirentes, sendo
imprescindível que se tenha dado a imissão do compromissário comprador na
posse do imóvel, como condição para a sua responsabilização, como se verifica
dos julgados abaixo colacionados:
“AÇÃO
DE
COBRANÇA
-
Condomínio
-
Despesas
condominiais - Propositura contra compromissária compradora
de unidade imobiliária a quem não veio a ser outorgada a posse
do imóvel - Ilegitimidade passiva ad causam. A compromissária
compradora de unidade imobiliária a quem não veio a ser
outorgada a posse daquela, não é parte legítima para figurar no
polo passivo de ação de cobrança de despesas condominiais.” (in
Extinto 2oTACivSP, Ap. s/Rev. 561.157-00/5 - 4.a Câm. - Rel.
Juiz Mariano Siqueira-d.j.26.01.2000).
"Condomínio
-
Despesas
condominiais
-
Cobrança
-
Legitimidade passiva - Incorporadora - Reconhecimento. A
incorporadora é parte legítima para figurar no polo passivo da
relação
processual
referente
a
cobrança
de
despesas
condominiais não pagas, enquanto proprietária de unidade
autônoma no condomínio, em que pese ter compromissado a
dação em pagamento de tal bem a terceiros, já que a estes não

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transferiu a posse do imóvel e, no contrato, assumiu a
responsabilidade pelo pagamento de tais encargos". (in Extinto
2oTACivSP, Ap. s/Rev 549.091-00/2 - 7.a Câm. - rel. Juiz Paulo
Ayrosa - j. 22.06.1999)
No entanto, não tendo a Apelante demonstrado
que houve a imissão na posse pelo promitente comprador, com a entrega das
chaves do imóvel, é de sua responsabilidade a quitação das dívidas oriundas das
despesas condominiais, que não podem deixar de serem quitadas, sob pena de não
serem efetuados os serviços necessários, como segurança, conservação, e demais
necessidades determinadas em Assembleia.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso,
mantida a r. sentença por seus próprios fundamentos, com a majoração dos
honorários advocatícios fixados em sentença em 10% (dez por cento) para 15%
(quinze por cento) do valor atribuído à causa nos embargos, nos termos do artigo
85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil.
LUIZ EURICO
RELATOR