Tribunal: TJSP
Processo: 1010476-24.2016.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Maria Salete Corrêa Dias
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-14

Ementa:
APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA – TAXA POR SERVIÇOS PRESTADOS E DE MANUTENÇÃO – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – Loteamento regularizado - Sentença de procedência – Insurgência das partes – Contestação que não logrou afastar a prestação de serviços e de manutenção – Benefícios, obrigação de pagamento, valor cobrado e inadimplência não descaracterizados - Hipótese não afeta ao recurso repetitivo, REsp

Ementa:
APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA – TAXA POR SERVIÇOS PRESTADOS E DE MANUTENÇÃO – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – Loteamento regularizado - Sentença de procedência – Insurgência das partes – Contestação que não logrou afastar a prestação de serviços e de manutenção – Benefícios, obrigação de pagamento, valor cobrado e inadimplência não descaracterizados - Hipótese não afeta ao recurso repetitivo, REsp 1.280.871-SP e REsp 1.439.163-SP - Condomínio de Lotes – Aplicação das regras do condomínio edilício do artigo 1.331 e seguintes do Código Civil – Inteligência do artigo 2o, § 7o, da Lei no 6.766/79 e artigo 78 da Lei Federal no 13.465/2017 - Obrigação "propter in rem" – Multa moratória na conformidade do art. 1.336, § 1o do Código Civil – Redução procedente - Valor dos honorários de sucumbência, ante o valor da condenação que merecem majoração - Recurso da parte ré parcialmente provido e recurso da parte autora provido.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000088898
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010476-24.2016.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
SOCIEDADE AMIGOS DO PARQUE ITAGUAÇU DA CANTAREIRA, é
apelado/apelante MARCOS JOSÉ MACIEL.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso da parte ré
e deram provimento ao recurso da parte autora, com declaração de voto convergente
pelo 3o Juiz. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO
DE SALLES.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Voto no 2280
Apelação n o 1010476-24.2016.8.26.0001
Apelante/Apelado(a): SOCIEDADE AMIGOS DO PARQUE ITAGUAÇU DA
CANTAREIRA
Apelado/Apelante: MARCOS JOSÉ MACIEL
Comarca: São Paulo Foro Regional I Santana 9a Vara Cível
Juiz (a) prolator (a): Clovis Ricardo de Toledo Junior
APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA
TAXA POR
SERVIÇOS PRESTADOS E DE MANUTENÇÃO

ASSOCIAÇÃO
DE
MORADORES

Loteamento
regularizado
-
Sentença
de
procedência

Insurgência das partes Contestação que não logrou
afastar a prestação de serviços e de manutenção
Benefícios, obrigação de pagamento, valor cobrado e
inadimplência não descaracterizados - Hipótese não
afeta ao recurso repetitivo, REsp 1.280.871-SP e
REsp 1.439.163-SP - Condomínio de Lotes

Aplicação das regras do condomínio edilício do
artigo
1.331
e
seguintes
do
Código
Civil

Inteligência do artigo 2o, § 7o, da Lei no 6.766/79 e
artigo 78 da Lei Federal no 13.465/2017 - Obrigação
“propter in rem” Multa moratória na conformidade
do art. 1.336, § 1o do Código Civil
Redução
procedente - Valor dos honorários de sucumbência,
ante o valor da condenação que merecem majoração
- Recurso da parte ré parcialmente provido e recurso
da parte autora provido.

A r. sentença de fls. 212/214, cujo relatório adoto, julgou
PROCEDENTE a ação proposta por SOCIEDADE AMIGOS DO PARQUE
ITAGUAÇU DA CANTAREIRA em face de MARCOS JOSÉ MACIEL, condenando o
réu “ao pagamento da quantia de R$ 2.157,40, devidamente corrigidos pela tabela
prática do Tribunal de Justiça da data da propositura da demanda até a data do

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efetivo pagamento, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar do
vencimento de cada parcela, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos
termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Com fundamento no art. 323, do
CPC, condeno o réu ao pagamento de todas as quantias referentes à mesma
prestação periódica, incluídas no pedido de forma implícita, e enquanto durar a
obrigação.”. Por fim, condenou o réu ao pagamento das custas, despesas processuais
e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da
condenação.
Foram opostos embargos de declaração pela parte autora
(fls. 217/238), parcialmente acolhidos pela decisão de fls. 243, alterando o dispositivo
da sentença para: “Diante do exposto e considerando o mais que dos autos consta,
JULGO PROCEDENTE o pedido condenatório contido na inicial, condenando a ré ao
pagamento da quantia de R$ 2.157,40, devidamente corrigidos pela tabela prática do
Tribunal de Justiça e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar do
vencimento de cada parcela, além da multa de 10% prevista no Estatuto, extinguindo
o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de
Processo Civil.”.
Inconformadas, apelam ambas as partes.
A parte autora, em suas razões (fls. 245/259), aduz, em
apertada síntese, que o valor fixado a título de honorários advocatícios sucumbenciais
deve ser majorado para o correspondente a 20%, já que arbitrado sobre o valor da
condenação, que não é expressivo. Por fim, sustenta que se trata de verba alimentar
e que honorários não são gorjetas.
Por seu turno, a parte ré, em suas razões (fls. 265/274),
sustenta, em resumo, que: 1) a cobrança das mensalidades ora pleiteada descumpre
a “Ata da Assembleia Geral Extraordinária” da associação, que estabelece
mensalidades diferenciadas para três situações, quais sejam, i) lotes nus, ii) lotes em
construção e iii) lotes já edificados; 2) a autora cobra de forma abusiva as cotas
referentes ao seu funcionamento e manutenção, já que cobre de todos os sócios de
maneira igual, e isso não é possível; 3) o réu comprovou nos autos, através de fotos,

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que possui lote nu, e como tal, deve pagar o valor da mensalidade correspondente; 4)
não se nega a dívida, mas se questiona a forma de constituição da cota cobrada pela
autora, tendo em vista que o valor cobrado não respeita os parâmetros do estatuto; 5)
o réu fora obrigado a associar-se, no momento da compra do imóvel, e não pode se
retirar da associação, o que torna o Estatuto Social nulo; 6) a multa de 10% aplicada é
abusiva, considerando que a autora deve ser assemelhada aos condomínios
fechados, sendo-lhe aplicável, por analogia, a limitação trazida pelo § 1o do artigo
1.336 do Código Civil.
Contrarrazões da parte autora às fls. 279/346 e da parte ré
às fls. 374/378.
Houve expressa oposição ao julgamento virtual (fls. 390).
É o relatório.
Cuidam os autos de Ação de Cobrança.
Narra a exordial que a parte autora, Sociedade Amigos do
Parque Itaguaçu da Cantareira, é um condomínio de fato, situado à Avenida Arquiteto
Roberto Aflalo, s/n, Vila Nova Cachoeirinha, São Paulo/SP, e a parte ré é proprietária
de uma quota parte, constituído pelo Lote 04, Quadra 21, adquirido de Imobel S/A
Urbanizadora e Construtora, através de instrumento particular de transferência de
direitos, datado de 05/02/2009 (cf. documento de fls. 17/22).
Alega que o réu, na qualidade de proprietário e associado
da parte autora, é responsável pelas despesas comuns, ordinárias e extraordinárias
relativas à referida unidade, segundo a quota parte que lhe couber em rateio, nos
termos do Estatuto da associação, datado de 30/11/1998.
Sustenta que apesar de ter voluntariamente se associado,
quando adquiriu a propriedade supra referida, encontra-se em mora em relação ao
pagamento das despesas comuns, regularmente estipuladas em rateios específicos,
resolvidas em Assembleias regulares, das quotas condominiais de 12/2013, 01/2014,

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02/2014 e 03/2014.
A parte autora seria credora da quantia de R$ 2.157,40
(dois mil, cento e cinquenta e sete reais e quarenta centavos), vez que a parte ré
deixou de pagar as quotas condominiais de manutenção dos meses acima referidos,
sendo integrante e usuária dessa sociedade condominial.
Em sua defesa, a parte ré sustenta que, na data de
05/02/2009, adquiriu o imóvel objeto da presente demanda, ocasião em que passou a
compor, obrigatoriamente, o quadro de associados da Sociedade Amigos do Parque
Itaguaçu da Cantareira, ora autora.
Aduz que, desde a aquisição do imóvel, fora lhe garantido
que a cobrança referente ao funcionamento e manutenção da parte autora seria
realizada de acordo com três situações distintas, quais sejam, i) lotes nus (hipótese
em que se enquadra), ii) lotes em construção, e iii) lotes já edificados, o que também
se extrai do artigo 8 da Ata da Assembleia Geral Extraordinária, realizada em
15/12/2010. Entretanto, sustenta que a autora cobra todos os sócios de maneira igual,
razão pela qual, embora não conteste o inadimplemento, refuta o valor exigido.
A r. sentença julgou procedente o pedido condenatório,
condenando o réu ao pagamento da quantia de R$ 2.157,40 (dois mil, cento e
cinquenta e sete reais e quarenta centavos).
O recurso procede em parte.
Senão vejamos.
Trata-se de imóvel adquirido de incorporador, lote quatro
(04), da quadra vinte e um (21), do loteamento denominado “Parque Itaguaçu da
Cantareira”, situado em São Paulo/SP, no bairro da Vila Nova Cachoeirinha, matrícula
sob o no 72.585, do 18o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 17/22).
Ademais, foi instituída uma associação (fls. 35/61), a qual

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mediante contratação de funcionários, efetua prestação de serviços elencados no art.
2 da Consolidação do Estatuto Social da “Sociedade Amigos do Parque Itaguaçu da
Cantareira” (fls. 38/39), entre os quais, serviços de limpeza dos lotes, conservação e
manutenção das áreas comuns, na qual, os titulares, compromissários compradores,
cessionários ou promissários cessionários de direitos sobre imóveis localizados no
loteamento de mesmo nome, ficam automaticamente filiados à associação (art. 5 - fls.
40). Assim, ao adquirir o imóvel, o proprietário passa ser considerado associado nato.
O preço da taxa de manutenção é estabelecido pelo
Conselho Deliberativo, que resolverá sobre a forma de rateio e cobrança (art. 8 - fls.
41).

Da análise do “Instrumento Particular de Compromisso de
Venda e Compra e Outras Avenças”, referente ao Lote 04 Quadra 21, tem-se que o
réu, ao adquiri-lo, teve plena ciência da existência da “Sociedade Amigos do Parque
Itaguaçu da Cantareira”, ora autora, conforme Cláusula Oitava do referido
instrumento, in verbis:
“CLÁSULA OITAVA
DA DISCIPLINA QUANTO AO
USO E OCUPAÇÃO DOS IMÓVEIS. DA “SOCIEDADE
AMIGOS DO PARQUE ITAGUAÇU DA CANTAREIRA”
DA OBRIGATORIEDADE DE PARTICIPAÇÃO DE
TODOS OS PROPRIETÁRIOS
Além das obrigações com os custos, inerentes ao tipo de
loteamento e as restrições, legais e convencionais,
quanto ás construções a serem erigidas nos imóveis, a
disciplina quanto ao seu uso e ocupação será feita por
outras normas regulamentares, que serão estabelecidas
pela “SOCIEDADE AMIGOS DO PARQUE ITAGUAÇU
DA CANTAREIRA”.
A “SOCIEDADE AMIGOS DO PARQUE ITAGUAÇU DA
CANTAREIRA”, instituída como associação civil sem fins

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lucrativos, é integrada por todos os proprietários e
compromissários compradores de lotes do setor do
loteamento “Parque Itaguaçu da Cantareira”, definido
como L4, os quais arcarão, proporcionalmente às suas
respectivas áreas, com as despesas necessárias para
seu funcionamento e manutenção.
O(s) COMPRADOR(ES) manifesta(m), neste ato, sua
concordância
em
pertencer(em)
aos
quadros
da
“SOCIEDADE AMIGOS DO PARQUE ITAGUAÇU DA
CANTAREIRA”, estabelecida na AVENIDA ARQUITETO
ROBERTO AFLALO, S/N, 02673-000, VILA NOVA
CACHOEIRINHA, SÃO PAULO, inscrita no CNPJ sob no
03.014.478/0001-69, à qual desde logo adere (em).
(...)” (fls. 207) (grifos originais).
Desta feita, tem-se que o réu, ao adquirir referido imóvel,
tinha conhecimento de sua adesão aos quadros da autora, bem como assumiu a
obrigação de arcar com as despesas necessárias para o funcionamento e
manutenção do loteamento, administradas pela ora autora.
A corroborar, tem-se que a alegada inadimplência do réu
quanto às referidas despesas limitam-se ao período compreendido entre os meses de
dezembro de 2013 a março de 2014, o que leva à inequívoca conclusão de que as
demais mensalidades foram regularmente adimplidas pelo réu.
Assim, considerando que a inclusão do réu no quadro
associativo da autora constava no instrumento particular de compra e venda do lote,
conforme cláusulas acima transcritas, não cabe qualquer discussão quanto à
obrigação do réu, tampouco quanto à eventual nulidade do estatuto social.
O próprio réu, em suas razões de apelação, não nega a
existência da dívida, refutando, tão somente, a forma de constituição da cota cobrada
pela autora (cf. fls. 269).

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Desta forma, a defesa apresentada não teve o condão de
descaracterizar o fato de que a parte ré tinha conhecimento, desde quando adquiriu o
lote, da instituição da associação, dos serviços por esta prestados, dos respectivos
benefícios, sua concordância quanto à obrigação de pagá-los (tanto, que o fazia
regularmente) e da inadimplência supra referida.
Do conjunto probatório, nota-se não se aplicar ao caso,
conforme voto elucidativo, da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, abaixo transcrito,
a tese do recurso repetitivo, REsp 1.280.871-SP e REsp 1.439.163-SP, julgado em
11/03/2015, que prestigia o princípio constitucional da liberdade associativa:
“As taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.
No julgamento, do referido recurso repetitivo - Recurso
Especial No 1.439.163 - SP (2014/0037970-0), voto da MINISTRA MARIA ISABEL
GALLOTTI:
“ Acompanho o voto do Ministro Marco Buzzi
e a tese por ele proposta: 'a taxa de manutenção criada por associação
de morador não obriga os proprietários não associados ou os que a ela
não anuíram'. Ressalto, todavia, que, ao meu sentir, o acolhimento
desta tese não significa que não possa, em tese, haver o
ajuizamento de ação de indenização por enriquecimento sem
causa quando alegado e demonstrado que o morador se beneficia,
utiliza concretamente de serviços fornecidos pela associação e
por eles nada paga. No caso ora em exame, como na maioria dos que
tenho analisado, as associações de moradores alegam o seguinte:
o réu que tem uma casa nesse loteamento, usufrui dos serviços
que a associação presta, mas não paga a taxa de manutenção
estipulada pela associação, donde extraia a conclusão de que
haveria enriquecimento ilícito. Está-se, pois, a cobrar taxa fixada
unilateralmente pela associação, da qual não faz parte o réu, sem a

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especificação dos benefícios usufruidos concretamente por ele e dos
valores dos serviços prestados. Neste caso agora em julgamento, por
exemplo, o que alega o réu em contestação é que são 290 imóveis e
que, nas assembléias, só participam vinte proprietários; que a
associação só cuida da rua principal, que a dele está relegada ao
descaso; que essa associação apenas prejudica quem não mora na via
principal. Isso porque impõe o uso de uma tarja no carro, dizendo que é
associado; quem não tiver essa tarja de associado tem de entrar por
uma outra entrada e ser revistado, identificados todos os ocupantes do
carro; o correio, ele não recebe mais em casa, porque desde que
criaram essa associação de moradores, as correspondências são
entregues na guarita, e o pessoal da guarita só entrega [a
correspondência] a quem passa por aquela cancela de associado, e,
portanto, ele tem que parar o carro, saltar e pegar a correspondência.
Em síntese, ele diz que não se beneficia de nada, pelo contrário, a
atividade da associação o atrapalha. Além disso, diz que o imóvel dele
tem um décimo do tamanho de outros, e a associação cobra o mesmo
valor de todos, mesmo que o imóvel seja dez vezes maior. Não estou
emitindo juízo sobre essas alegações, mas apenas narrando o que o
réu alega. Acredito, portanto, que essa tese proposta pelo Ministro
Marco Buzzi atende fielmente ao que nossos inúmeros precedentes
estabelecem: uma taxa imposta por uma associação de moradores não
pode ser cobrada de quem não é associado. Isso, todavia, não
impede, ao meu sentir, que a associação de moradores ajuíze ação
de ressarcimento, com uma outra causa de pedir. Nesta ação aqui,
a associação autora alegou, em síntese: - nós, da associação, fixamos
o valor de R$ 290,00 (duzentos e noventa reais) por mês, e o réu está
inadimplente, porque há dois anos não paga os R$ 290,00 (duzentos e
noventa reais) por mês. A associação não afirma que os R$ 290,00
(duzentos e noventa reais) por mês correspondam ao exato valor de
serviços específicos e necessários, de que realmente tenha usufruído o
réu. Penso que o fundamento de enriquecimento ilícito, constante
no art. 884 do Código Civil, não está abrangido na tese proposta. O
que não podem as associações é cobrar uma taxa que foi fixada

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unilateralmente pelos participantes e exigir que não associados a
paguem. Diversamente, a taxa de condomínio propriamente dito,
legalmente instituído, obriga a todos os condôminos e deve ser
fixada de acordo com as regras regulamentares e legais
pertinentes, especialmente o quorum de deliberação. A associação
não pode impor taxas, sob qualquer nome ou título, para
pagamento pelos não associados. Mas nada obsta, mesmo que
aprovada essa tese repetitiva, que uma determinada associação
ajuíze ação contra um determinado morador de condomínio,
loteamento, bairro, e alegue: faço serviço de limpeza, tenho uma
guarita para segurança, entrego a correspondência na casa de
todos. Nesta ação, ele seria cobrado não do valor de taxa
estipulada pela associação, mas apenas daquilo que o beneficia e
na medida do benefício. A causa de pedir não seria a mera
inadimplência
de
uma
taxa
imposta
unilateralmente
pela
associação, não se sabendo se na medida do benefício
proporcionado ao morador réu. Com essas ressalvas, acompanho a
divergência iniciada pelo Ministro Marco Buzzi”. (grifei)
Além disso, trata-se do denominado “condomínio de lotes”,
que se situa entre o condomínio e o loteamento, definido pelo parágrafo 7o, do artigo
2o, da Lei no 6.766/79 de 19/12/1979, introduzido pelo artigo 78 da Lei Federal no
13.465/2017:
“§ 7o O lote poderá ser constituído sob a forma de
imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de
condomínio de lotes. (Incluído pela Lei no 13.465, de
2017)”.
O artigo 58, da Lei Federal no 13.465/2017, introduziu o
condomínio de lotes, no art. 1358-A do Código Civil, vindo a respaldar esse tipo de
condomínio:
Do Condomínio de Lotes

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“Art.
1.358-A:
Pode
haver,
em
terrenos,
partes
designadas de lotes que são propriedade exclusiva e
partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o A fração ideal de cada condômino poderá ser
proporcional à área do solo de cada unidade autônoma,
ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios
indicados no ato de instituição.
§ 2o Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o
disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo,
respeitada a legislação urbanística.
§ 3o Para fins de incorporação imobiliária, a implantação
de
toda
a
infraestrutura
ficará
a
cargo
do
empreendedor”.'”

As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da
Justiça, do Tribunal de Justiça de São Paulo pelo, Provimento CGJ N.o 51/2017 -
Alterou os Capítulos XIII e XX e acrescentou a Seção XIII

- Seção XIII
- Dos novos Institutos Urbanísticos
- Subseção II
Do Condomínio de Lotes
447. A implantação de condomínio de lotes submete-se
à configuração estabelecida pelos artigos 1.331 e
seguintes do Código Civil e aos parâmetros urbanísticos
de ocupação e uso do solo instituídos pela legislação
estadual e municipal.
...
451. Aplicam-se ao condomínio de lotes, no que couber,
as disposições relativas à incorporação imobiliária e ao
condomínio edilício, constantes deste capítulo. (SIC)

Quanto ao valor da contribuição, de acordo com o parágrafo

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primeiro do artigo 8 da “Ata da Assembleia Geral Extraordinária Realizada em
15.12.2010”, in verbis:
“ARTIGO 8 O Regulamento Interno a ser promulgado
pelo Conselho Deliberativo e por este modificável,
disporá sobre o uso pelo associados dos serviços,
vantagens e benefícios da Sociedade, assim como sobre
as
contribuições
gerais
ou
específicas,
critérios,
periodicidade
e
valores
que
devam
ser
pagos
obrigatoriamente
pelos
associados
para
o
bom
funcionamento da Sociedade.
PARÁGRAFO PRIMEIRO A fixação de contribuições
obrigatórias, gerais ou específicas nos termos do
presente estatuto, deverão ser estabelecidas pelo
Conselho deliberativo que resolverá sobre a forma de
rateio e sua cobrança, levando sempre em conta as
diferentes necessidades de uso dos serviços pelos
proprietários de lotes nus, em construção e já edificados.
(...)” (fls. 41) (grifos originais).
Ocorre que, ao contrário do sustentado pelo réu, a cobrança
da “Cota Utilidade”, devida pelos proprietários a partir do momento em que a obra no
lote for iniciada, foi instituída na “Ata de Reunião do Conselho Deliberativo” de
28/01/2015, passando a ser cobrada desde então.
Desta forma, não há que se falar em cobrança de cota
utilidade, posto que as mensalidades ora cobradas pela parte autora referem-se aos
meses de dezembro de 2013 a março de 2014, ou seja, antes da instituição da
mencionada cota.
Consequentemente, não cabe qualquer discussão quanto
ao início das obras no lote ou até mesmo, se tal início efetivamente ocorreu.

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Cabia ao réu, tão somente, demonstrar que a cobrança das
cotas estava sendo realizada de forma abusiva, ônus do qual não se desincumbiu a
contento.
Neste ponto, da análise do documento de fls. 122/123,
juntado pelo próprio réu, tem-se que o valor das mensalidades do período ora
cobrado, qual seja, dezembro de 2013 a março de 2014, é o mesmo daquele cobrado
no período de novembro de 2012 a setembro de 2014 (R$ 539,35), cujas
mensalidades, de forma diversa, foram regularmente quitadas pelo réu.
Desta feita, por qualquer ângulo que se analise a questão,
tem-se que o pagamento das mensalidades referentes aos meses de dezembro de
2013 a março de 2014, no valor estipulado, é devido pelo réu, não havendo que se
falar em qualquer reforma da r. sentença neste ponto.
Destarte, sem prejuízo da adaptação à instituição e
especificação do condomínio e convenção, aplicam-se, também, as regras do
condomínio edilício do artigo 1.331 e seguintes do Código Civil, sendo a obrigação da
parte ré: “propter in rem”.
Entretanto, embora não descaracterizada a obrigação e a
alegada inadimplência, a r. sentença deve ser reformada em parte.
É que no pedido, pede-se a multa moratória de 10% do
estatuto social art. 8, § 4o fls. 41, que não pode ser acolhida naquele percentual,
devendo-se aplicar o percentual do artigo 1.336, § 1o, do Código Civil.
Portanto, condena-se a parte ré ao pagamento das
contraprestações, taxas/condominiais dos períodos de 12/2013, 01/2014, 02/2014 e
03/2014, acrescidas de correção monetária desde o vencimento e multa de 2% do
artigo 1.336, § 1o, do Código Civil, nessa parte sucumbindo a parte autora.
Por fim, a r. sentença fixou os honorários advocatícios em
10% do valor atualizado da condenação, todavia, o valor da condenação, apresenta-
se irrisório.

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Embora não haja complexidade da ação, na qual sequer
houve a necessidade de dilação probatória, entendo que o montante arbitrado é
ínfimo, sendo plausível ante o valor da cobrança o percentual de 20% .

De outro lado, face à sucumbência parcial da parte autora,
em relação ao valor da multa, arbitra-se honorária do patrono da parte ré em 20% do
valor da diferença da multa cobrada e da concedida.
Diante do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso da parte ré e DOU PROVIMENTO ao recurso da parte
autora, nos termos da fundamentação supra.
Em razão do presente julgamento e já fixadas as honorárias
no máximo patamar, não há falar em arbitramento de honorários sucumbenciais
recursais.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATORA

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Voto no
Apelação Cível no 1010476-24.2016.8.26.0001
Comarca: São Paulo
Apelante/Apelado: Sociedade Amigos do Parque Itaguaçu da Cantareira
Apelado/Apelante: Marcos José Maciel
DECLARAÇÃO DE VOTO
3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no: 1010476-24.2016.8.26.0001
Comarca: São Paulo Foro Regional de Santana
Apelante/Apelada: Sociedade Amigos do Parque Itaguaçu da
Cantareira
Apelado/Apelante: Marcos José Maciel
Juiz sentenciante: Clóvis Ricardo de Toledo Júnior
VOTO CONVERGENTE No: 21046
Trata-se de recurso de apelação interposto contra
da sentença de ps. 212/214, que julgou procedente o pedido para
condenar o réu no pagamento de taxas associativas, em condomínio
fechado.
Adota-se, no mais, o relatório da E. Relatora
Desembargadora Maria Salete Corrêa Dias.
Respeitada a fundamentação da Relatora, concorre-
se para o resultado de parcial procedência, mas sem acatamento da
totalidade dos fundamentos que alicerçaram o voto.
De fato, a cobrança da taxa associativa é cabível,
tendo em vista que há previsão de sua incidência no contrato de
compra e venda do imóvel.
Diverge-se,
exclusivamente,
quanto
ao
fundamento acerca do reconhecimento da natureza propter rem da
taxa cobrada, e da aplicação retroativa do artigo 1.358-A do Código
Civil, incluído pela Lei no 13.465/2017:
As alterações legislativas introduzidas pela Lei
13.465/2017 não são, de maneira alguma, alguma aplicáveis à
espécie.
Referida lei introduziu em nosso sistema jurídico

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novas modalidade de loteamento, então desconhecidas de nossa
legislação, a saber, o “condomínio de lotes” e o “loteamento de
acesso controlado”. Tais modalidades especiais de parcelamento do
solo, no entanto, estão sujeitas à prévia aprovação e implantação,
não retroagindo àquelas situações de fato já existentes.
O reconhecimento da natureza propter rem da
taxa associativa decorreria da equiparação do condomínio fechado,
em lotes, com o condomínio edilício, o que apenas seria possível em
caso de incidência do artigo 1.358-A do Código Civil ao caso.
Quanto a isso, ademais, a jurisprudência desta
Câmara é uníssona quanto à não caracterização da cobrança das
taxas associativas como dívidas propter rem:
Associação. Ação de cobrança de taxas associativas. Prestações
supostamente devidas a partir de dezembro de 2011. Sentença
de improcedência. Irresignação. Rejeição da preliminar de
cerceamento de direito à produção de provas. Demonstração da
propriedade do imóvel que, por si só, não justifica a cobrança.
Não comprovação da associação do réu. Obrigação de
pagamento das taxas de manutenção de loteamento que não é
propter rem, mas sim pessoal, derivada da condição de
associado. Aplicação da tese consolidada pelo E. STJ em sede
de recurso repetitivo: "As taxas de manutenção criadas por
associações de moradores não obrigam os não associados ou
que
a elas não anuíram". Sentença mantida. Recurso
desprovido.
(Apelação
Cível
no
1005466-86.2015.8.26.0048,
Rel.
Des.
Alexandre
Marcondes, j. em 22/11/2019).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Impenhorabilidade de bem de
família. Taxa associativa que não pode ser equiparada à
despesa condominial para fins de enquadramento à exceção
prevista no art. 3o, IV, da Lei 8.009/90. Natureza jurídica
pessoal, e não de obrigação "propter rem". Precedentes do STJ
e desta E. Corte de Justiça. Irrelevância da suntuosidade e da
localização do imóvel, comprovadamente dirigido à finalidade
residencial da entidade familiar. Enriquecimento ilícito que deve
ser combatido pelas vias legais inerentes ao processo de
execução, e não pela violação de preceitos resguardados pelo
legislador. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO. (Agravo
de Instrumento no 2223695-04.2019.8.26.0000, Rel. Des.
Beretta da Silveira, j. em 07/11/2019).
"APELAÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Ação declaratória
de
desassociação.
Sentença
de
procedência
parcial.
Inconformismo da ré. DESVINCULAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO RÉ.
Entendimento firmado pelo STJ em julgamento de recursos
especiais repetitivos, no sentido de que é admitida a

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possibilidade de exclusão de pessoa associada, após externada
intenção de não mais participar da associação. Impossibilidade
de continuidade de cobrança de valores a título de taxas
associativas, sob pena de perpetuar a permanência do ex-
associado, em nítida violação do art. 20, XX da Constituição
Federal.
Precedentes
desta
Câmara
neste
sentido.
Impossibilidade de equiparação da associação de moradores ao
condomínio de lotes instituído pela Lei no 13.465/2017 por se
tratar de entidades de natureza jurídica diversa. Precedente
desta Câmara. Sentença confirmada. Sucumbência recursal da
apelante. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO".(v.30943).
(Apelação Cível no 1001528-61.2016.8.26.238, Rel. Des.
Viviani Nicolau, j. em 16/07/2019).
ASSOCIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. 1.- Inépcia da petição
inicial. Não acolhimento. Presença dos requisitos necessários ao
prosseguimento da demanda. Detalhamento do débito, no
mais, desnecessário, após a aprovação do encargo em ata da
associação. Indicação de crédito e despesa suficiente à
preservação
dos
encargos.
Hipótese,
ainda,
de
valores
razoáveis, desnecessitando de aprofundada demonstração de
origem. 2.- Código de Defesa do Consumidor. Inaplicabilidade
do ordenamento jurídico à relação processual. Inocuidade,
ainda, da discussão alusiva ao tema. Ultrapassagem da fase
para inversão do ônus da prova e, depois, sujeição do tema ao
conjunto probatório produzido pelos litigantes. 3.- Taxas de
manutenção.
Cobrança
realizada
por
associação.
Inaplicabilidade, no caso, do pronunciado tirado em sede de
recurso repetitivo pelo C. STJ (REsp no 1.280.871/SP, Min.
Ricardo Villas Bôas Cueva). Responsabilidade pelo pagamento
das despesas resultante da contratação estabelecida pelo réu.
Cobrança, assim, fruto do pactuado e não de eventual
associação aos quadros da autora. Irrelevância, no caso
concreto, da natureza jurídica atribuída à credora, observado o
apontamento
trazido
em
sede
contratual
(item
5.4).
Irregularidade de parte dos serviços disponibilizados. Não
acolhimento. Alegação genérica e insuficiente ao afastamento
do débito. Cobrança abusiva dos encargos. Reconhecimento,
em parte. Débitos anteriores à aquisição do imóvel, pelo
demandado, que não admitem sua exigência. Natureza pessoal
dos encargos e não propter rem (STJ, AgInt no REsp
1321446/SP,
Rel.
Min.
Maria
Isabel
Gallotti).
APELO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(Apelação
Cível
no
1000532-02.2015.8.26.0108,
Rel.
Des.
Donegá
Morandini, j. em 18/07/2017).
Em breve síntese, são essas as razões que afastam
este julgador da motivação lançada em seu voto pela E.
Desembargadora Relatora, convergindo a elas apenas em parte.

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De todo modo, observa-se que, pelo fundamento
indicado de início, há convergência quanto ao resultado, para dar
parcial provimento ao recurso de apelação do réu e dar
provimento à apelação da autora, nos termos indicados.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
3o Juiz

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1
14
Acórdãos
Eletrônicos
MARIA SALETE CORREA DIAS
FCE9FB8
15
18
Declarações de
Votos
CARLOS ALBERTO DE SALLES
FD31D54
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