Tribunal: TJSP
Processo: 1019689-48.2015.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Jose Eduardo Marcondes Machado
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
Adjudicação Compulsória. Improcedência. Apelo do autor. Preenchimento dos requisitos essenciais da ação. Negócio jurídico celebrado em 2002 que contém todos os elementos necessários à outorga da escritura. Sentença calcada no argumento de inexistência de comprovação documental da quitação da obrigação dos promitentes compradores. Matéria que não foi objeto de contestação pelos réus, restando

Ementa:
Adjudicação Compulsória. Improcedência. Apelo do autor. Preenchimento dos requisitos essenciais da ação. Negócio jurídico celebrado em 2002 que contém todos os elementos necessários à outorga da escritura. Sentença calcada no argumento de inexistência de comprovação documental da quitação da obrigação dos promitentes compradores. Matéria que não foi objeto de contestação pelos réus, restando incontroversa. Inexistência, ademais, de ação de cobrança de eventual saldo devedor até o ajuizamento desta demanda. Prescrição prevista no artigo 206, §5o, inciso I, do Código Civil, portanto, consumada, que conduz ao cabimento da adjudicação pretendida. Precedentes da Corte e desta Câmara. Sentença reformada. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000761129
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1019689-48.2015.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é
apelante IVAN FORTES (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados TREVO 18
COMÉRCIO DE MATERIAIS PARA CONSTRUÇÃO EM GERAL LTDA e
PERFIL HABITAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e LUIZ ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1019689-48.2015.8.26.0564 -Voto no 1142 – JEMM - RRVT
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Apelação Cível Processo n.o 1019689-48.2015.8.26.0564
Relator: José Eduardo Marcondes Machado
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado
Apelante: Ivan Fortes
Apelados: Trevo 18 Comércio de Materiais para Construção em Geral Ltda e Perfil
Habitações Ltda
Comarca: São Bernardo do Campo
Juiz: Dr. Ivo Roveri Neto
Voto n.o 1142
Adjudicação Compulsória. Improcedência. Apelo do
autor. Preenchimento dos requisitos essenciais da ação.
Negócio jurídico celebrado em 2002 que contém todos os
elementos necessários à outorga da escritura. Sentença
calcada no argumento de inexistência de comprovação
documental da quitação da obrigação dos promitentes
compradores. Matéria que não foi objeto de contestação
pelos
réus,
restando
incontroversa.
Inexistência,
ademais, de ação de cobrança de eventual saldo devedor
até o ajuizamento desta demanda. Prescrição prevista no
artigo 206, §5o, inciso I, do Código Civil, portanto,
consumada, que conduz ao cabimento da adjudicação
pretendida. Precedentes da Corte e desta Câmara.
Sentença reformada. Recurso provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto por Ivan Fortes
contra a r. sentença lançada a fls. 224/226, cujo relatório adota-se integralmente, que
julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de adjudicação compulsória
aforada pelo recorrente.
A improcedência arrimou-se no entendimento de que “não
logrou o autor demonstrar que houve a quitação pelo preço do imóvel, visto que, do
que consta do instrumento colacionado, o pagamento do preço se daria mediante
diversos cheques que seriam depositados em datas futuras, não havendo nos autos
comprovante da efetiva compensação'' e porque ''sequer há nos autos a matrícula do
imóvel para se extrair se a segunda ré, de fato, ainda figura como proprietária do
imóvel''.
Como consequência, observada a gratuidade processual

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deferida, condenou o autor ao pagamento das custas e despesas processuais, bem
assim dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.
Irresignado, apela o demandante postulando a reforma do
decisum, com integral provimento do recurso e subsequente reconhecimento do
direito almejado à outorga da escritura definitiva do imóvel.
Sustenta, em síntese, que i) o preço foi integralmente pago e
inexiste notícia ou indício nos autos de descumprimento da obrigação assumida por
ocasião da celebração do compromisso de compra e venda; ao contrário, apresentou
certidão de distribuição cível para comprovar que não há demandas tramitando contra
si; ii) ainda que o preço não tivesse sido integralmente quitado, a cobrança estaria
prescrita, o que lhe possibilitaria a outorga da escritura definitiva; iii) foi demandado
nos autos do processo n.o 1014197-07.2017.8.26.0564 na condição de proprietário do
imóvel pelo não pagamento de taxas condominiais que estavam atrasadas, a
corroborar que está na posse e titulariza o bem desde a celebração do ajuste; iv) os
réus desapareceram e foram citados por edital nesta demanda após a realização de
inúmeras tentativas de localização pessoal, de tal sorte que impossível a obtenção da
providência pretendida outorga da escritura que não por esta via; v) ausência de
controvérsia acerca do pagamento, que não foi alegada pelos réus; vi) poderia,
considerado que o contrato de compra e venda foi firmado em 17/4/2002 e que está
na posse do imóvel desde então, adquirir a propriedade pelo instituto da usucapião; e
vii) a matrícula do imóvel está devidamente juntada a fls. 105/128 do processo.
Recurso tempestivo, regularmente processado e respondido
(fls. 339/343).
É o relatório.
O recurso comporta provimento.
Colhe-se dos autos que o autor Ivan Fortes alega ter
adquirido o imóvel denominado sobrado n.o 5, do Condomínio Residencial Flórida,
na cidade de São Bernardo do Campo, em 17/4/2002, da ré Trevo 18 Comércio de
Materiais de Construção em Geral Ltda, com cumprimento das obrigações daí
decorrentes.
O compromisso de compra e venda atinente ao bem foi
juntado a fls. 9/11 dos autos, e dele constou que o valor total do negócio

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corresponderia a R$ 55.000,00, pagos no ato pela entrega de cinco cheques pelo
comprador à vendedora, o último deles pré-datado para desconto no dia 30/6/2002.
O imóvel, contudo, quando prometido a venda ao autor,
estava registrado em nome da anterior proprietária e segunda ré, Perfil Habitações
Ltda., que o tinha transacionado com a primeira requerida por meio de compromisso
de compra e venda firmado em 22/12/2001, também trazido aos autos pelo
requerente (fls. 5/8).
Sucede que a outorga da escritura pela segunda ré (Perfil
Habitações) estava condicionada à expedição do ''habite-se'' do imóvel pela
Prefeitura de São Bernardo do Campo, o que já ocorreu, sem que a correquerida
cumprisse o acordado e promovesse a outorga em favor da parte autora, mesmo com
a expressa aquiescência da primeira ré (Trevo 18 Comércio de Materiais - fls. 245).
A demanda foi ajuizada em 3/9/2015, e após diversas
tentativas de localização pessoal das requeridas para citação, inclusive com
realização de pesquisa de endereços nos órgãos conveniados, que se prolongaram por
três anos, foram elas citadas pela via editalícia, com nomeação de curador especial
(fls. 219) e apresentação de contestação por negativa geral (fls. 211/213).
Pois bem.
De início, anote-se a constituição de novos advogados pelo
recorrente (fls. 346/347), a fim de que recebam as futuras intimações.
No mais, respeitado o entendimento do juízo a quo, o exame
fático-probatório conduz à conclusão diversa da que alcançada na origem, como se
explanará.
Cediço que pela via da adjudicação compulsória pretende-se
o suprimento judicial da outorga da escritura definitiva, ou seja, da vontade assumida
no compromisso de compra e venda e não cumprida, mediante sentença constitutiva
com a mesma eficácia do ato não praticado.
No caso vertente, comprovada a compra do imóvel, por
instrumento validamente assinado, contendo a individualização das partes e do bem,
apenas a ausência de prova da quitação da obrigação dos compromissários
compradores, cuja alegação competia às rés, poderia conduzir à improcedência da
demanda.

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Sobre o tema, já entendeu esta 1a Colenda Câmara de Direito
Privado, por voto da lavra do Eminente Desembargador Luiz Antonio de Godoy, que
a ausência de prova documental da quitação da obrigação dos compradores, quando
os réus não impugnaram tal ponto, não tem o condão de acarretar, de per si, a
improcedência da ação. Veja-se:
''ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Compromisso de
compra e venda de imóvel - Quitação do valor acordado que
restou incontroversa, ante a ausência de impugnação na
parte ré - Autora que demonstrou ter sido efetuado o
desmembramento do imóvel previsto no contrato - Sentença
reformada
-
Recurso
provido.''
(Apelação
Cível:
1000761-61.2017.8.26.0602; Relator: Luiz Antonio de
Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado;
Data do Julgamento: 8/8/2017).
Via de consequência, silente a contestação dos requeridos
sobre a matéria, restou incontroversa a quitação, de forma que a improcedência
calcada na ausência de comprovação documental dela não foi acertada, a ensejar a
reforma do decisum, com procedência do pedido inicial e consequente outorga da
escritura em favor dos demandantes.
Registre-se que ainda que se admitisse, por força da citação
editalícia e da consequente defesa por negativa geral, que o próprio magistrado
condutor do processo exigisse a comprovação do pagamento para julgar procedente a
demanda, há peculiaridade no caso concreto que conduziria à necessária procedência
da ação, independentemente da comprovação do pagamento do preço.
Tal particularidade, alegada pelo recorrente nas razões
recursais, refere-se ao decurso do prazo prescritivo para cobrança do débito e
consequente rescisão do contrato, quinquenal, nos termos do artigo 206, §5o, inciso I,
do Código Civil, integralmente atingido tendo em vista que o último pagamento
estava previsto para 30/6/2002 (fl. 10). Some-se a isso a comprovação da ausência de
demanda em curso em desfavor do comprador (fls. 244).
Impende consignar, no ponto, que a inexigibilidade das
parcelas do preço faz nascer ao promitente comprador o direito de exigir a
adjudicação do imóvel. Nesse sentido, o entendimento sedimentado neste Egrégio
Tribunal e nesta Colenda Câmara, conforme ilustram os seguintes arestos:
''Adjudicação compulsória - Compromisso de compra e

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venda de imóvel - Loteamento Parque Savoy City -
Cerceamento de defesa ausente
Denunciação da lide
incabível - Contrato celebrado em junho/1989- Pagamento
de prestações do preço até dezembro/1996 - Inexistência de
cobrança de eventual saldo devedor até o ajuizamento da
ação, em fevereiro/2017 Inexistência de causa suspensiva
da prescrição - Impossibilidade de cobrança e, portanto, de
pedido de resolução contratual - Prescrição consumada -
Aplicação do art. 206, § 5o, I, do CC - Cabimento da
adjudicação - Precedentes da Corte - Recurso improvido,
com elevação da verba honorária de sucumbência (art. 85, §
11, do CPC)'' (Apelação Cível 1001074-64.2017.8.26.0006;
Relator: Augusto Rezende; Órgão Julgador: 1a Câmara
de Direito Privado; Data do Julgamento: 30/7/2019).
''ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM
PEDIDO DECLARATÓRIO DE PRESCRIÇÃO DAS
PRESTAÇÕES DECORRENTES DO COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA. Preliminar de cerceamento de
defesa
afastada.
Questão
de
direito,
não havendo
necessidade de produção de prova. Loteamento Parque
Savoy City. Sentença de procedência. Apelação do
requerido. Não acolhimento. Decurso do prazo prescritivo
para cobrança de débito ou rescisão do contrato.
Precedentes. Sentença mantida. Recurso desprovido''
(Apelação Cível 1011594-54.2015.8.26.0006; Relatora:
Mary Grün; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 8/11/2017).
''Ação
de
adjudicação
compulsória.
Preliminar
de
cerceamento de defesa. Inocorrência. Parcelas prescritas.
Desnecessidade de produção de prova contábil. Mérito.
Loteamento Parque Savoy City. Vencimento da última
prestação que se findou em 2001. Ajuizamento em 2016.
Prescrição das cobranças e de eventual pedido de resolução
contratual.
Natureza
pessoal.
Prescrição
operada.
Inexistência do direito de cobrança e do direito de resolver o
contrato que impõem a adjudicação em nome dos
compradores. Honorários de sucumbência. Majoração
devida. Sentença reformada em parte. Recurso do réu
improvido e o dos autores provido'' (Apelação Cível no
1002959-50.2016.8.26.00006; Relator: Hamid Bdine;
Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 25/5/2017).
Diante disso, uma vez reconhecida a prescrição do preço a ser
pago em favor do promissário vendedor, que não tem mais direito creditício a ser
reconhecido, não resta alternativa senão a adjudicação em favor do promitente
adquirente.
Assevera-se que o presente acórdão, uma vez transitado em

PODER JUDICIÁRIO
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julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida, conforme artigo 501
do Código de Processo Civil, suprindo a falta de escritura pública e valendo como
título a ser transcrito no Cartório de Registro de Imóveis.
Em arremate, invertem-se os ônus sucumbenciais, com
fixação dos honorários por equidade, face ao inestimável proveito econômico, em R$
3.000,00, ex vi do artigo 85, §§ 8o e 11, do Código de Processo Civil.
Ante o exposto, pelo meu voto, DÁ-SE PROVIMENTO ao
recurso, para reconhecer a procedência do pedido inicial e declarar que o autor faz jus
à adjudicação compulsória do imóvel objeto do litígio.

JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO
Relator