Tribunal: TJSP
Processo: 1013012-20.2017.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – PREVISÃO DO DISTRATO FIRMADO PELAS PARTES DE AS INCORPORADORAS RESTITUÍREM R$ 15.000,00 À COMPROMISSÁRIA COMPRADORA CONSIDERANDO O RECEBIMENTO DE R$ 30.565,82 – ABUSIVIDADE MANIFESTA - RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" COM A RESTITUIÇÃO DE 90% DOS PAGAMENTOS, ADMITIDA A RETENÇÃO DE 10% A TÍTULO DE COMPENSAÇÃO PELOS

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – PREVISÃO DO DISTRATO FIRMADO PELAS PARTES DE AS INCORPORADORAS RESTITUÍREM R$ 15.000,00 À COMPROMISSÁRIA COMPRADORA CONSIDERANDO O RECEBIMENTO DE R$ 30.565,82 – ABUSIVIDADE MANIFESTA - RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" COM A RESTITUIÇÃO DE 90% DOS PAGAMENTOS, ADMITIDA A RETENÇÃO DE 10% A TÍTULO DE COMPENSAÇÃO PELOS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA A SER RESTITUÍDA A AUTORA, CONTADOS DO TRÂNSITO EM JULGADO – MORA DA COMPRADORA – RESTITUIÇÃO DE DESPESAS COM ASSESSORIA IMOBILIÁRIA - COBRANÇA INDEVIDA - COMISSÃO DE CORRETAGEM – REGULARIDADE DA COBRANÇA DESDE QUE PREVIAMENTE INFORMADA AO COMPRADOR POR FORÇA DO QUE DECIDIU O C. STJ EM SEDE DE JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO (TEMAS 938 E 939) – RECURSO PROVIDO EM PARTE SEM ALTERAÇÃO DA DISCIPLINA RELATIVA À DISTRIBUIÇÃO DOS ENCARGOS DA SUCUMBÊNCIA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000979162
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1013012-20.2017.8.26.0309, da Comarca
de Jundiaí, em que são apelantes DIRETIVA ENGENHARIA E
CONSTRUÇÕES LTDA e DJL-4 INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA,
é apelada JÉSSICA OLIVEIRA PAULY PECORINO.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
THEODURETO CAMARGO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1013012-20.2017.8.26.0309
2
Apelação Cível No 1013012-20.2017.8.26.0309
Apelantes: Diretiva Engenharia e Construções Ltda e DJL-4 Incorporações
Imobiliárias Ltda
Apelado: Jéssica Oliveira Pauly Pecorino
(Voto no 24.333)

EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

PREVISÃO DO DISTRATO FIRMADO PELAS PARTES
DE AS INCORPORADORAS RESTITUÍREM R$ 15.000,00
À
COMPROMISSÁRIA
COMPRADORA
CONSIDERANDO O RECEBIMENTO DE R$ 30.565,82
ABUSIVIDADE
MANIFESTA
-
RESCISÃO
DO
CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES
AO “STATUS QUO ANTE” COM A RESTITUIÇÃO DE
90% DOS PAGAMENTOS, ADMITIDA A RETENÇÃO DE
10% A TÍTULO DE COMPENSAÇÃO PELOS PREJUÍZOS
DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA
A SER RESTITUÍDA A AUTORA, CONTADOS DO
TRÂNSITO EM JULGADO MORA DA COMPRADORA
RESTITUIÇÃO DE DESPESAS COM ASSESSORIA
IMOBILIÁRIA - COBRANÇA INDEVIDA - COMISSÃO
DE CORRETAGEM REGULARIDADE DA COBRANÇA
DESDE
QUE
PREVIAMENTE
INFORMADA
AO
COMPRADOR POR FORÇA DO QUE DECIDIU O C. STJ
EM
SEDE
DE
JULGAMENTO
DE
RECURSO
REPETITIVO (TEMAS 938 E 939)
RECURSO
PROVIDO
EM
PARTE
SEM
ALTERAÇÃO
DA
DISCIPLINA
RELATIVA
À
DISTRIBUIÇÃO
DOS
ENCARGOS DA SUCUMBÊNCIA.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 151/153, que julgou parcialmente
procedentes os pedidos para condenar as requeridas na
devolução de 90% das importâncias pagas pela requerente
com correção monetária a partir de cada desembolso e
juros de mora de 1% ao mês contados da citação.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1013012-20.2017.8.26.0309
3
Em razão da sucumbência, condenou as rés nas custas,
despesas processuais e honorários advocatícios de 10% do
valor atualizado da condenação.
Rejeitados os embargos de declaração opostos pelas
requeridas (fls. 166/167), elas recorrem em busca da
reforma da r. sentença sob a alegação, em síntese, de
culpa da autora pelo malogro da compra e venda; a
majoração do porcentual de retenção das importâncias
pagas; validade do distrato; regularidade do pagamento da
comissão
de
corretagem
e
da
taxa
de
assessoria
imobiliária (fls. 169/192).
As rés comprovaram o recolhimento das custas do
preparo (fls. 378/379), sendo o recurso recebido nos
efeitos devolutivo e suspensivo (fls. 210).
Contrarrazões às fls. 198/201.
As requeridas manifestaram oposição ao julgamento
virtual do presente recurso (fls. 205).

É o relatório.
1. - DOS FATOS As partes firmaram em 15 de maio de
2015 o compromisso de compra e venda da unidade autônoma
descrita e caracterizada na inicial, cujo pagamento, no
importe de R$ 213.150,00 se daria de forma parcelada
(fls. 12/32); efetuou o pagamento de R$ 30.565,82.
Em 07 de outubro de 2016 a compromissária compradora
manifestou desinteresse em dar continuidade ao negócio
realizado, em virtude de dificuldades financeiras, e
firmou o distrato com as rés (fls. 48/51), que previu a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1013012-20.2017.8.26.0309
4
restituição de apenas R$ 15.000,00; a apelada recebera a
correspondente importância.
Por força da perda do que pagou, a autora promoveu a
presente ação objetivando a condenação das vendedoras no
pagamento integral das diferenças retidas, não sem antes
pleitear a nulidade das cláusulas contratuais relativas à
rescisão da compra e venda e do distrato.
As compromissárias vendedoras contestaram alegando,
em resumo, ser válido o distrato formalizado entre as
partes;
a
rescisão
teria
ocorrido
por
culpa
da
requerente; a perda das quantias pagas deveria observar
as estipulações do compromisso de compra e venda e do
distrato; pediram a retenção da comissão de corretagem e
da taxa SATI (fls. 169/192).
A
r.
sentença
julgou
os
pedidos
parcialmente
procedentes.
Daí, a interposição do recurso.
2. - DO DIREITO No caso em exame, dúvida não pode
haver de que a rescisão da compra e venda ocorreu por
desistência da compromissária compradora, que deverá
arcar com o ônus desta opção.
No entanto, os encargos financeiros que recaem sobre
as prestações pagas não poderão tornar inviável a
rescisão da compra e venda para a autora.
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto
do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1013012-20.2017.8.26.0309
5
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JR (falecido recentemente), a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações
já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço ao promitente comprador (cf. Extinção dos contratos
por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de Janeiro: Ed.
AIDE, p. 259).
No caso em espécie, o objeto do contrato é uma
unidade habitacional em construção, na qual a apelada não
chegou a ser imitida na posse, limitando-se a discussão
ao porcentual dos valores pagos que a ele deve ser
restituído.
Nesse sentido, verifica-se que a devolução pela
vendedora de somente R$ 15.000,00 depois de ter recebido
R$ 30.565,82, afigura-se manifestamente abusiva, porque
coloca os compradores, na qualidade de consumidores, em
desvantagem excessiva (CDC, art. 51).
Esta C. 8a Câmara de Direito Privado entende ser
razoável a dedução de 10% dos valores pagos quando a
rescisão se dá por culpa do compromissário comprador,
porque tem o condão de ressarcir a apelante pelos
eventuais prejuízos suportados.
Nesse mesmo sentido decidiu a C. 5a Câmara de
Direito Privado deste E. TJSP: “Compra e venda de imóvel
Aplicação do código de defesa do consumidor Rescisão a
pedido do comprador, que não podia mais manter o pactuado

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1013012-20.2017.8.26.0309
6
Possibilidade
Restituição das quantias pagas, com
retenção de 10% a favor da requerida
Incidência de
juros moratórios a partir do trânsito em julgado

Sucumbência
mínima
do
autor,
ficando
a
requerida
condenada ao pagamento da totalidade das custas e
despesas
processuais,
bem
como
dos
honorários
advocatícios tal como fixados na sentença Inteligência
do parágrafo único do artigo 86 do CPC Recurso da ré
parcialmente
provido”
(Ap.
1007742-26.2017.8.26.0564,
rel. Des. A. C. Mathias Coltro, j. 25.10.2017; Ap.
1002506-70.2017.8.26.0604, rel. Des. Moreira Viegas, j.
17.10.2018).
Assim, como já devolveu uma parte à apelada, as
apelantes
deverão,
completar
em
parcela
única
a
restituição até atingir o equivalente a 90% do que ela
pagou, acrescidos de correção monetária calculada desde
cada um dos desembolsos pela Tabela Prática deste E. TJSP
e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em
julgado, pois a mora é da compradora, autorizada a
retenção
em
seu
favor
10%
para
despesas
com
a
administração do negócio, tal como decidido na sentença.
De
outro
lado,
no
concernente
à
comissão
de
corretagem e taxa de assessoria imobiliária, O C.
Superior Tribunal de Justiça já decidiu, com força
vinculante (CPC2015, art. 927, inciso III), que: i) é
válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1013012-20.2017.8.26.0309
7
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem; ii) é abusiva a cobrança pelo promitente-
vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de
promessa de compra e venda de imóvel (fls. 76), (REsp
1.599.511-SP) (Temas 938 e 939).
Sendo assim, forçoso concluir ser abusiva a cobrança
da importância de R$ 4.381,38 relativa à taxa de
assessoria técnica imobiliária (fls. 128/132), que deve
ser restituída aos autores com correção monetária contada
dos pagamentos e juros de mora de 1% ao mês a partir da
citação.
No que toca à comissão de corretagem, o dever de
informação não foi atendido pelas vendedoras, pois o
contrato em nenhum momento indicou, de forma clara e
ainda
que,
separadamente,
o
valor
da
comissão
de
corretagem.
Como é sabido, consignou-se no REsp. 1.599.511-SP,
para os fins previstos no art. 1.040 do CPC, que “Para
cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao
consumidor, até o momento celebração do contrato de
promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da
unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de
corretagem,
ainda
que
esta
venha
ser
paga
destacadamente”.
Nesse sentido, confira-se precedente desta C. 8a
Câmara de Direito Privado: “EMENTA APELAÇÃO - RESTITUIÇÃO
DE VALORES - Comissão de corretagem - Improcedência

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1013012-20.2017.8.26.0309
8
Conforme entendimento sedimentado no âmbito do Recurso
Repetitivo
1.551.951/SP,
a
validade
da
cláusula
contratual que transfere a responsabilidade do pagamento
da comissão de corretagem ao comprador, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem - Requisitos aqui desatendidos - Ausência de
informação acerca dos valores que seriam cobrados a
título de corretagem - Devolução devida - Sentença
reformada
-
Recurso
provido”
(Ap.
1032735-33.2014.8.26.0114, rel. Des. Salles Rossi, j. em
06.05.2019).
Sendo assim, o pagamento efetuado pela autora de R$
6.717,00 sob a rubrica de comissão de corretagem (fls.
126) deverá ser restituída com correção monetária a
partir dos pagamentos e juros de mora de 1% ao mês desde
a citação.
3.- DA VERBA HONORÁRIA
Diante da sucumbência
mínima da apelada (termo inicial dos juros de mora sobre
o pagamento do preço), a ré deverá arcar com as custas,
despesas processuais e honorários advocatícios majorados
para 15% do valor atualizado da condenação, nos termos do
art. 85, § 11 do CPC.
4.- CONCLUSÃO
Daí por que se dá provimento em
parte ao recurso.
Na hipótese de oposição de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se
manifestarem, nas próprias razões recursais, a respeito
de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1013012-20.2017.8.26.0309
9
art. 1o da Resolução n. 549/2011 do Órgão Especial deste
Eg. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como
concordância.
THEODURETO CAMARGO
RELATOR
Assinatura Eletrônica