Tribunal: TJSP
Processo: 1024103-58.2017.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
IMÓVEL – Aquisição por alienação fiduciária – Aplicação da Lei n. 9514/97 – Possibilidade de aplicação subsidiária do CDC, no que não contrariar as disposições da regra especial – Legitimidade de parte das rés para discussão em relação ao contrato principal – Conexidade contratual que não dispensa a autora de discutir a repercussão no contrato acessório de financiamento imobiliário contra

Ementa:

IMÓVEL – Aquisição por alienação fiduciária – Aplicação da Lei n. 9514/97 – Possibilidade de aplicação subsidiária do CDC, no que não contrariar as disposições da regra especial – Legitimidade de parte das rés para discussão em relação ao contrato principal – Conexidade contratual que não dispensa a autora de discutir a repercussão no contrato acessório de financiamento imobiliário contra a própria instituição financeira, por via autônoma – Artigo 472 do CPC - Negativação que extrapola os limites dessa lide - Possibilidade de rescisão do contrato - Taxa de despachante – Idêntica natureza da taxa SATI – Alegado serviço de auxílio na obtenção de financiamento, que dispensa intermediários - Devolução, na forma simples, determinada Recurso não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001003308
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1024103-58.2017.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que são apelantes MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e PARQUE FREMONT INCORPORACOES
SPE LTDA, é apelado LILIAM TELMA SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U. sustentou
oralmente a advogada Mariana Garatini.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), ALEXANDRE COELHO E CLARA
MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020
MÔNICA DE CARVALHO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1024103-58.2017.8.26.0196 - Franca - VOTO No 5019 2/7
3a Vara Cível de Franca
Apelação n. 1024103-58.2017.8.26.0196
Apelantes: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e PARQUE FREMONT
INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
Apelada: LILIAM TELMA SANTOS
Juiz prolator: Humberto Rocha
Voto n. 5019
IMÓVEL Aquisição por alienação fiduciária Aplicação da Lei
n. 9514/97 Possibilidade de aplicação subsidiária do CDC, no
que não contrariar as disposições da regra especial Legitimidade
de parte das rés para discussão em relação ao contrato principal
Conexidade contratual que não dispensa a autora de discutir a
repercussão no contrato acessório de financiamento imobiliário
contra a própria instituição financeira, por via autônoma Artigo
472 do CPC - Negativação que extrapola os limites dessa lide -
Possibilidade de rescisão do contrato - Taxa de despachante

Idêntica natureza da taxa SATI Alegado serviço de auxílio na
obtenção de financiamento, que dispensa intermediários -
Devolução, na forma simples, determinada Recurso não provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 269/275, cujo relatório adoto, que julgou
procedente em parte o pedido inicial, para declarar rescindido o contrato entre
as partes e determinar a devolução em favor da autora de R$ 500,00, relativo à
taxa SATI.
Segundo as apelantes-rés, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando ilegitimidade de parte passiva, visto que a
autora obteve o financiamento imobiliário, e agora somente mantém pendência
com a instituição financeira, a qual poderá se servir da execução extrajudicial.
Afirma que não há como rescindir pacto de alienação fiduciária, nos termos da
Lei n. 9514/97, e que as rés se opuseram expressamente quanto à referida
rescisão, a qual somente pode ser pleiteada antes da obtenção do financiamento.
Além disso, sustenta a legitimidade do serviço de despachante, sendo correta a
cobrança da taxa, que se diferencia da taxa SATI (fls. 292/321).
Recurso tempestivo, preparado e sem apresentação de
contrarrazões pela apelada (fl. 350).
Manifestação das rés (fls. 355), com documentos (fls.
365/357).

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Apelação Cível no 1024103-58.2017.8.26.0196 - Franca - VOTO No 5019 3/7
Houve oposição ao julgamento virtual (fl. 353, 366 e
368).
Fls. 369/377: Considerando que a autora afirma que
seu nome está negativado desde 2017 (fl. 372), temos que não há periculum in
mora a justificar a concessão de provimento antecipado, devendo a questão ser
apreciada no próprio julgamento da apelação.
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso não merece ser provido.
No caso concreto, as partes entabularam acordo com
pacto de alienação fiduciária em relação a imóvel, em 05.03.2015, e, enfrentando
difícil situação financeira, pretende a autora romper o vínculo contratual.
A questão da legitimidade de parte, no fundo, refere-se
ao mérito.
A autora poderia ter proposto ação contra as atuais
rés, e também contra o credor Banco do Brasil, visto que há dois contratos
conexos: o de aquisição imobiliária e o de financiamento bancário. Contudo, ao
propor ação como ela o fez, temos que a lide somente admite discussão em
relação ao contrato principal, não dispensando a autora de discutir, contra o
próprio credor bancário, as consequências desse rompimento em relação ao
contrato acessório, nos exatos limites do artigo 472 do CPC1.
A questão, portanto, não é de legitimidade de parte,
mas de discussão sobre os limites da lide, que foram muito bem definidos na
sentença, que declarou rescindido o contrato de fls. 20/34, tão somente.
O artigo 26, § 8o, da Lei 9514/97, permite a rescisão
do contrato de venda de imóvel, com cláusula de alienação fiduciária, com a
dispensa dos procedimentos de leilão extrajudicial.
Logo, não cabe à apelante alegar que o contrato é
irrevogável, e nem que é essencial o cumprimento das providências de leilão
extrajudicial, diante da permissão legal. Assim, analisaremos a aplicabilidade
das regras de rescisão de contrato àqueles que trazem a garantia da alienação
fiduciária.
A alienação fiduciária em garantia traz o modelo de
um contrato em que a propriedade fiduciária do bem é transferida em favor do
credor enquanto o devedor cumpre a contraprestação pecuniária. Caso o
devedor, devidamente constituído em mora, não o faça, a propriedade consolida-
se em mãos do credor fiduciário (artigo 26, caput, da Lei n. 9514/1997).
Cumprida a obrigação pelo devedor, cabe ao credor fornecer termo de quitação,
para que, no registro imobiliário, seja cancelada a propriedade do imóvel em
nome do fiduciário, consolidando-se em mãos do adquirente (artigo 25, § 2o., da
1 Art. 472 do CPC. A sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não beneficiando, nem
prejudicando terceiros. Nas causas relativas ao estado de pessoa, se houverem sido citados no processo, em
litisconsórcio necessário, todos os interessados, a sentença produz coisa julgada em relação a terceiros.

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mesma lei).
Não há óbice a que o imóvel seja dado em pagamento
da dívida, como expressamente prevê o artigo 26, § 8o, da lei, o que levará a
rescisão do contrato. Com mais razão, então, deve se permitir que o imóvel seja
devolvido, justamente para não gerar dívida. E isso não quer dizer que não se
imponha contra o desistente o ônus desse rompimento.
Por isso que entendo que, nesse caso, podem ser
aplicadas as regras da retomada nos casos de compromisso de compra e venda,
as quais são em tudo semelhantes à hipótese em análise.
Vale
invocar
jurisprudência
que
decidiu
pela
admissibilidade da rescisão contratual nos casos de alienação fiduciária:
“APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Resolução
contratual em decorrência de mora da promitente vendedora. Parcial procedência
para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenar a ré na
restituição da integralidade dos valores pagos. Insurgência. Carência da ação.
Contrato firmado com alienação fiduciária. Alegada inaplicabilidade do CDC e
incidência de legislação específica. Descabimento. Garantia fiduciária do imóvel
que não obsta a rescisão do contrato. Credora que se confunde com a vendedora,
vinculando as duas obrigações. Opção de venda nesta modalidade que visa
burlar a jurisprudência pátria de obrigatoriedade de devolução de valores pagos
ao comprador em caso de rescisão. Ademais, a questão é regida pela Lei Federal
no 9.514/97, com tratamento diferenciado apenas na hipótese de consolidação da
propriedade ante a inadimplência do comprador, o que inocorreu no caso. Defesa
processual afastada. Mérito. Excludentes de responsabilidade. Alegado atraso
decorrente da demora na aprovação dos projetos perante a SABESP.
Impossibilidade. Entraves previsíveis e inerentes à atividade desenvolvida.
Justificativas que encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário
adquirente. Dicção da Súmula no 161, TJSP. Responsabilidade objetiva do
fornecedor. Necessidade de restabelecimento ao status quo ante. Devolução da
integralidade dos valores pagos que é de rigor. Pedido de devolução pela de 95%
dos valores pagos, reformatio in pejus - Preceptivo da Súmula no 543 do A. STJ.
Juros de mora a partir da citação. Exegese do artigo 405 do Código Civil.
RECURSO DESPROVIDO” (Apelação Cível/Promessa de Compra e Venda
1049269-89.2017.8.26.0100 - Relator(a): Rodolfo Pellizari - Comarca: São Paulo
- Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado - Data do julgamento:
26/02/2019).
Aliás,
esta
mesma
Câmara
já
determinou
a
possibilidade de resilição com devolução de parte dos valores pagos, mesmo em
caso em que ocorreu o leilão extrajudicial, admitindo a aplicação da legislação
consumerista à matéria, em brilhante julgamento relatado pelo Des. Alexandre
Coelho, que peço vênia para reproduzir:
“APELAÇÃO - COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELO
ADQUIRENTE
LEILÃO EXTRAJUDICIAL REALIZADO NO CURSO DA AÇÃO

IMPROCEDÊNCIA INCONFORMISMO DOS AUTORES ACOLHIMENTO - Falta de
interesse de agir superveniente em relação ao pedido de rescisão dos contratos,

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que foram resolvidos com alienação dos imóveis em leilão extrajudicial realizado
no curso da demanda Interesse jurídico remanesce em relação ao pedido de
restituição parcial das quantias pagas - Compra e venda com alienação fiduciária
em garantia que não impede a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor
Direito potestativo do adquirente em pedir a rescisão com restituição parcial dos
valores pagos - Imóvel leiloado extrajudicialmente com perda quase total dos
valores adimplidos pelos adquirentes Violação ao art. 53 do CDC Devolução
dos valores pagos, com retenção - Inteligência das Súmulas no 543 do STJ e no 1
do TJSP Afastada a pretensão dos autores de retenção de apenas 10% a título
de cláusula penal - Caso concreto que demonstra ser razoável a retenção de 20%
dos valores pagos a título de indenização pelas despesas geradas, segundo
entendimento do STJ e precedentes desta C. Câmara
DERAM PARCIAL
PROVIMENTO AO RECURSO” (Apelação Cível/Promessa de Compra e Venda
1003351-64.2017.8.26.0358 - Relator(a): Alexandre Coelho - Comarca: Mirassol
- Órgão julgador: 8a Câmara de Direito Privado - Data do julgamento:
19/02/2019).
Assim, não vejo porque não aceitar o interesse na
rescisão do contrato.
A taxa de despachante foi cobrada da autora no
momento em que entabulado o contrato e, até agora, não foram descritos ou
comprovados os serviços a ela referentes. A tomada de providências junto ao
agente financeiro compõe o necessário pela intermediação. Assim, possui a
mesma natureza da taxa de administração ou assessoria denominada SATI, cuja
jurisprudência é farta nesta Corte.
Fica fácil concluir, portanto, pela abusividade de sua
cobrança, conforme reiterados precedentes jurisprudenciais:
"Compromisso de venda e compra de imóvel em
construção. Atraso de obra que deve ser punido, mas precisa levar em conta o
prazo de tolerância não abusivo de 180 dias. Multa contratual e lucros cessantes
que devem incidir da data prevista para a entrega do imóvel, levada em conta a
tolerância, até a data da efetiva entrega das chaves. Diferentemente da
corretagem, que é devida, a taxa SATI fere o CDC por não haver informação
adequada e por suprimir a opção do consumidor. Dano moral inexistente no caso.
Jurisprudência do TJSP acerca dos temas controvertidos. Recurso do autor
parcialmente provido e improvido o da ré." (TJSP 4a Câmara de Direito Privado
Ap 0204739-43.2011.8.26.0100/São Paulo
Rel. Des. Maia da Cunha
j.
17.01.2013);
"(...) Com relação à cobrança da taxa SATI, porém,
entendo que os Autores tem razão e ela merece ser restituída eis que descabida.
Neste sentido, esta Corte vem reiteradamente entendendo pela abusividade de
sua cobrança, na medida em que falta à ela descrição ou especificação quanto à
sua finalidade. Não se pode precisar o motivo pelo qual é destinada à sua
cobrança. Desta forma, é de rigor à sua restituição, com juros a contar da data do
pagamento.
(...)"
(TJSP

7a
Câmara
de
Direito
Privado

Ap
0180263-38.2011.8.26.0100/São Paulo
Rel. Des. Luiz Antonio Costa
j.
12.12.2012);

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"(...) Taxa SATI. Prestação de serviços de assessoria
técnico-imobiliária e intermediação de venda. Serviços que se confundem com
aqueles abrangidos pela comissão de corretagem. Insuficiência de informações
aos consumidores, quanto à distinção dos serviços referentes à taxa SATI,
daqueles englobados pela comissão de corretagem. Inteligência do art. 6o, II e III,
CDC. Ausência de documentação capaz de comprovar prestação de serviço
diversa de eventual aproximação entre vendedor e compradores, capaz de
justificar a cobrança da taxa. Pertinência da devolução de valores, diante do
descabimento da cobrança, sob pena de enriquecimento sem causa. (...)" (TJSP
5a Câmara de Direito Privado Ap 0003357-34.2012.8.26.0562/Santos Rel.
Des. James Siano j. 07.11.2012);
"(...) Taxa de serviços de assessoria técnica imobiliária
denominada SATI - Contrato escrito que detalha os serviços que já compreendem
os serviços de corretagem Elementos nos autos que indicam a duplicidade da
cobrança deste serviço - Abusividade reconhecida (...)" (TJSP 35a Câmara de
Direito Privado
Ap 0022401-73.2011.8.26.0562/Santos
Rel. Des. Manoel
Justino Bezerra Filho j. 05.11.2012).
Esse é o entendimento que vem sendo adotado de
forma unânime nesta Câmara.
“Apelação. Compra e venda de imóvel. Insurgência
contra a cobrança de comissão de corretagem. O C. STJ se pronunciou pela
abusividade da SATI e condicionou a possibilidade de transferência da taxa de
corretagem para promitente-comprador à prévia informação do preço total da
aquisição, com destaque do valor da comissão. No caso concreto, não foi cumprida
tal exigência. Do preço total da alienação da unidade não consta sequer menção à
comissão de corretagem e SATI dentre os valores a serem pagos. Devida a
devolução da comissão de corretagem e SATI, de forma simples, e não em dobro,
como pretende o autor, vez que não configurada a má-fé das rés. Apelo
parcialmente provido”. (Apelação/Taxa de Serviços de Assessoria Técnico
Jurídico Imobiliária - SATI 1064042-47.2014.8.26.0100 - Relator(a): Silvério da
Silva - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 8a Câmara de Direito Privado -
Data do julgamento: 24/04/2017).
“APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Pedido de restituição de valores cumulado com indenização por danos morais
Negativa
de
financiamento
pela
instituição
bancária

COMISSÃO
DE
CORRETAGEM Recurso Repetitivo (Temas 938 e 939) LEGITIMIDADE PASSIVA
AD CAUSAM Vendedora é parte legítima para responder pela restituição dos
valores pagos a título de comissão de corretagem PEDIDO DE RESTITUIÇÃO O
princípio da boa-fé objetiva (art. 422, CC), também aplicável em relação ao
consumidor, é incompatível com a conduta de quem tem plena ciência da cobrança
em separado da comissão de corretagem em negociação imobiliária, concorda com
tal cobrança, usufrui dos serviços e efetua os respectivos pagamentos destacados
do preço do imóvel, tudo previsto em contrato, e, somente depois de já cumprido
por inteiro o contrato, vem questionar tal obrigação, surpreendendo a outra parte
contratante
Desfazimento posterior do negócio que não impõe dever de
restituição (art. 725, CC) Responsabilidade exclusiva da autora pela obtenção
do financiamento Restituição indevida Ausentes ilícito contratual e dever de
indenizar
Danos morais afastados
Sentença reformada apenas para

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Apelação Cível no 1024103-58.2017.8.26.0196 - Franca - VOTO No 5019 7/7
reconhecer a legitimidade da ré, mas afastar o pedido de restituição, mantida a
improcedência quanto ao pedido de indenização por danos morais
DERAM
PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO” (Apelação/Taxa de Serviços de Assessoria
Técnico Jurídico Imobiliária - SATI 1083394-25.2013.8.26.0100 - Relator(a):
Alexandre Coelho - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 8a Câmara de Direito
Privado - Data do julgamento: 19/04/2017).
Vale lembrar que "(...) a solução da controvérsia deve
partir da principiologia do Código de Defesa do Consumidor fundada na
solidariedade de todos aqueles que participam da cadeia de produção ou da
prestação de serviços. Para a responsabilização de todos os integrantes da cadeia
de consumo, apura-se a responsabilidade de um deles, objetiva ou decorrente de
culpa, caso se verifiquem as hipóteses autorizadoras previstas no CDC. A
responsabilidade dos demais integrantes da cadeia de consumo, todavia, não
decorre de seu agir culposo ou de fato próprio, mas de uma imputação legal de
responsabilidade que é servil ao propósito protetivo do sistema" (STJ 4a T.
REsp 997.993/MG
Rel. Min. Luis Felipe Salomão
j. 21.06.2012
DJe
06.08.2012).
Trata-se de evidente relação de consumo travada entre
as partes, na qual a autora foi destinatária final de ditos serviços. Logo, as
partes se enquadram perfeitamente nos conceitos de consumidores e
fornecedores estatuídos pelo Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da
Lei 8.078/90).
Não se pode esquecer que a imposição contratual não
pode ser abusiva, nos termos do artigo 51, IV, do CDC, aplicável à espécie.
Por fim, em relação à inscrição desabonadora que pesa
contra a autora, comprovada a fl. 52, temos que ela foi de iniciativa do Banco do
Brasil, relativa ao financiamento imobiliário, e não em relação à relação
contratual entre as partes. Para discutir essa relação caberia à autora ter
incluído a instituição financeira no polo passivo da ação. Ao não fazê-lo, cabe-
lhe dirigir agora ação contra o credor da referida dívida, já que não há
possibilidade de que terceiro venha a ser atingido pela coisa julgada, ainda que
se reconheça a conexidade contratual.
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, mas considerando a reciprocidade da sucumbência, mantenho-
a como fixada em primeiro grau de jurisdição, proporcional ao valor da causa,
nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC, observando que a requerente está
dispensada do pagamento, por ser beneficiária da justiça gratuita (artigo 98 do
mesmo diploma).
Posto isso, nego provimento ao recurso.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora