Tribunal: TJSP
Processo: 1014655-19.2018.8.26.0037
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual por culpa do comprador. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Sentença que determinou a devolução de 80% do montante pago. Devolução de 80% mostra-se adequada e proporcional ao caso. Impossibilidade de

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual por culpa do comprador. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Sentença que determinou a devolução de 80% do montante pago. Devolução de 80% mostra-se adequada e proporcional ao caso. Impossibilidade de retenção de valores pagos, a título de IPRU, taxa de ocupação e comissão de corretagem. Precedentes do TJSP. Alteração do termo inicial dos juros de mora. Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários sucumbenciais recursais não fixados. Recurso da ré parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
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Registro: 2020.0000029132
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1014655-19.2018.8.26.0037,
da
Comarca
de Araraquara,
em
que
é
apelante
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA ARARAQUARA III - SPE LTDA, é
apelado LUCIANO MONTEIRO DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente), SILVÉRIO DA SILVA E
THEODURETO CAMARGO.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014655-19.2018.8.26.0037 -Voto no 24580
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Apelação n°:
1014655-19.2018.8.26.0037
Apelante:
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA -
ARARAQUARA III - SPE LTDA
Apelado:
LUCIANO MONTEIRO DA SILVA
Comarca:
Foro de Araraquara 4a Vara Cível
1a Instância:
1014655-19.2018.8.26.0037
Juiz(a):
ANA CLÁUDIA HABICE KOCK
Voto no
24580
EMENTA. Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação
de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial
procedência. Insurgência da ré. Aplicabilidade do CDC. Rescisão
contratual por culpa do comprador. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP.
Sentença que determinou a devolução de 80% do montante pago.
Devolução de 80% mostra-se adequada e proporcional ao caso.
Impossibilidade de retenção de valores pagos, a título de IPRU, taxa de
ocupação e comissão de corretagem. Precedentes do TJSP. Alteração do
termo inicial dos juros de mora. Verbas sucumbenciais mantidas.
Honorários sucumbenciais recursais não fixados. Recurso da ré
parcialmente provido.

Apelação interposta contra a sentença de fls. 539/544 e
551/552, cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedente a ação
judicial movida por LUCIANO MONTEIRO DA SILVA em face de
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA - ARARAQUARA III - SPE
LTDA. Diante da sucumbência recíproca, as despesas processuais foram
proporcionalmente distribuídas entre os litigantes, nos termos do art. 86, do
Código de Processo Civil. Além disso, a ré foi condenada a pagar ao advogado
do autor honorários advocatícios fixados em 10% do valor total a ser devolvid;
ao passo que o autor foi condenado a pagar ao advogado da ré a importância
de R$ 1.000,00, nos termos do artigo 85, §8° do CPC.
A ré interpôs recurso de apelação, pugnando pela reforma
da sentença, conforme razões de fls. 554/576.

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Recurso da ré tempestivo, preparado e respondido (fls.
581/593).
É o relatório.
Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor
Inicialmente, ressalta-se a necessidade da aplicação do
Código de Defesa do Consumidor ao caso, eis que a natureza do negócio
jurídico celebrado entre as partes é de compromisso de compra e venda, no
qual a ré constitui pessoa jurídica que tinha o objetivo de comercializar o
imóvel e o autor o adquiriu como destinatário final, nos termos dos artigos 2o e
3o, do CDC.
Ainda, não restam dúvidas de que o contrato tem natureza
e característica de “contrato de adesão” (art. 54 do CDC), já que possui
inúmeras cláusulas padronizadas.
Percentual de devolução dos valores pagos e arras
confirmatórias
Diante da impossibilidade da continuidade do negócio, o
contrato celebrado entre as partes devia mesmo ter sido rescindido por culpa
do comprador, com a consequente devolução de parte dos valores solvidos.
Esta C. Corte consolidou o entendimento no sentido de
que, rescindido o contrato, as partes devem ser imediatamente restituídas ao
estado anterior, mesmo em caso de inadimplemento do comprador, evitando-
se o enriquecimento sem causa e afronta aos artigos 51, inciso IV, § 1o e 53 do
Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido, as Súmulas n. 1 e 3, do TJSP:
Súmula n. 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de

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administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
Súmula no 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma
só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.
Súmula n. 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem
direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as
partes
deverão
ser
repostas
ao
estado
anterior,
independentemente de reconvenção.
Ademais, o pedido de rescisão é um direito do comprador,
ainda que ele esteja inadimplente, a teor do que dispõe a Súmula no 1 deste E.
Tribunal de Justiça.
Portanto, a rescisão do contrato não depende da
concordância da vendedora.
No mesmo sentido, a Súmula n. 543 do C. STJ dispõe que:
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento.
Na lição de FLÁVIO TARTUCE sobre o princípio do
pacta sunt servanda:
“Anote-se que o princípio da força obrigatória como regra máxima
tinha previsão já no direito romano, segundo o qual deveria
prevalecer o pacta sunt servanda, ou seja, a força obrigatória do

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estipulado no pacto. Não poderia, portanto, sem qualquer razão
plausível, ser o contrato revisto ou extinto, sob pena de acarretar
insegurança jurídica ao sistema.
Porém, a realidade jurídica e fática do mundo capitalista e pós-
moderno não possibilita mais a concepção estanque do
contrato. O mundo globalizado, a livre concorrência, o domínio
do crédito por grandes grupos econômicos e a manipulação dos
meios de marketing geraram um grande impacto no Direito
Contratual. Como já se destacou, vive-se na expressão de Enzo
Roppo, o Império dos Contratos-Modelo, pela prevalência
maciça dos contratos de adesão, com conteúdo pré-estipulado.
Dentro dessa realidade, o princípio da força obrigatória ou da
obrigatoriedade das convenções continua previsto em nosso
ordenamento jurídico, mas não mais como regra geral, como antes
era concebido. A força obrigatória constitui exceção à regra geral
da socialidade, secundária à função social, princípio que impera
dentro da nova realidade do direito privado contemporâneo. Certo
é, portanto, que o princípio da força obrigatória não tem mais
encontrado a predominância e a prevalência que exercia no
passado. O princípio em questão está, portanto, mitigado ou
relativizado, sobretudo pelos princípios sociais da função social do
contrato e da boa-fé objetiva.” (“Manual de direito civil:
volume único, , 8a edição revista e ampliada, Rio de Janeiro:
Forense; São Paulo: MÉTODO, 2018, págs. 666/667).
Sem prejuízo do que as partes livremente convencionam, a
legislação atual consumerista mitiga a autonomia da vontade em detrimento de
maior proteção ao consumidor em casos de abusividade, como ocorre no caso
dos autos, não havendo que se falar em violação do princípio do pacta sunt

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servanda.
Quanto ao percentual de devolução, este depende do caso
concreto, sendo que a jurisprudência deste Tribunal tem fixado percentuais que
variam de 75% a 90% (noventa por cento) dos valores pagos.
E não há que se falar na aplicação dos percentuais e na
forma de restituição constantes na Lei 13.786/2018, uma vez que tal diploma
legislativo não se aplica aos contratos celebrados em data anterior ao início de
sua vigência (antes de 27/12/2018).
No caso em tela, a ré pleiteia a retenção de 25% dos valores
pagos.
O juízo “a quo” houve por bem determinar a devolução ao
autor de 80% das quantias pagas, com retenção de 20% dos valores pagos (fls.
539/544).
De fato, entendo que é razoável e proporcional determinar
que o autor receba o montante de 80% dos valores pagos, já que a retenção de
20% valor solvido é suficiente para indenizar a ré pela administração, despesas
e desfazimento do negócio.
Aliás, assim tem decidido esta Colenda Câmara mais
recentemente:
“Apelação Cível 1008782-70.2018.8.26.0576 - EMENTA:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
LOTEAMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA
PELO ADQUIRENTE RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO
ESTADO ANTERIOR - DEVOLUÇÃO DOS VALORES
PAGOS, COM RETENÇÃO - SENTENÇA QUE FIXOU
RETENÇÃO
DE
10%
DOS
VALORES
PAGOS

INCONFORMISMO DA RÉ ACOLHIMENTO EM PARTE

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É abusiva a cláusula contratual que prevê descontos excessivos
para o caso de rescisão contratual por culpa do adquirente Caso
concreto que demonstra ser razoável a retenção no percentual de
20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas
geradas, segundo entendimento do STJ e precedentes desta C.
Câmara Comissão de corretagem Retenção indevida - Taxa
que não se confunde com o valor do sinal dado como princípio de
pagamento, devendo ser demonstrada a efetiva contratação deste
serviço, com informação prévia e clara ao adquirente - Correção
monetária Incidência desde cada desembolso para a efetiva
recomposição da moeda Juros de mora Modificação do termo
inicial - Encargo que deve ser computado a partir do trânsito em
julgado, pois a resolução do contrato decorreu da inadimplência
do comprador - DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO
RECURSO”. (TJSP; Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de São José
do Rio Preto - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
31/07/2019; Data de Registro: 31/07/2019)
“Apelação Cível 1001390-88.2017.8.26.0358 - EMENTA:
Apelação cível. Ação de rescisão contratual c.c. devolução de
quantias pagas. Compra e venda de lote. Desistência do
comprador por problemas financeiros. A rescisão é de rigor, e
contra esta pretensão não há qualquer insurgência da ré. Não se
pode admitir a perda total das parcelas pagas, sob pena de afronta
ao disposto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Em julgado recente desta Câmara foi definido percentual de 20%
de retenção. Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos
pela tabela prática de atualização do Egrégio Tribunal de Justiça
desde cada desembolso. Quanto à aplicação dos juros, estes

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devem incidir a partir do trânsito em julgado. Todavia, devem
ser mantidos nos moldes da sentença, sob pena de caracterizar
reformatio in pejus. As despesas de condomínio, taxas, se
existentes, enquanto na posse do autor, bem como o pagamento
do IPTU, são de responsabilidade do promitente comprador.
Sucumbência proporcional. Apelos parcialmente providos”.
(TJSP; Relator (a): Silvério da Silva; Órgão Julgador: 8a
Câmara de Direito Privado; Foro de Mirassol - 3a Vara;
Data do Julgamento: 31/07/2019; Data de Registro:
05/08/2019)
“Apelação Cível 1059002-82.2017.8.26.0002 - EMENTA:
RESCISÃO
DE
CONTRATO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES
Parcial procedência

Desistência da parte compradora que não constitui óbice para
que postule a rescisão da avença, tampouco a devolução parcial
do quanto adimplido Inteligência das Súmulas 1 e 2 da Seção
de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, 543 do C. STJ e
art. 53 do DC Descontos previstos no contrato que se mostram
abusivos Sentença que determinou a devolução de 90 % do
montante pago - Insurgência da ré
Cabimento parcial

Devolução de 80% que se mostra mais adequada e proporcional
ao desfazimento do negócio Precedentes Correção monetária
do desembolso mantida - Sentença reformada
Recurso
parcialmente provido”. (TJSP; Relator (a): Salles Rossi; Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II -
Santo Amaro - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
30/07/2019; Data de Registro: 30/07/2019)
Ainda que haja previsão contratual, as arras confirmatórias
estão compreendidas no percentual a ser devolvido ao comprador, de modo

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que não podem ser retidas/deduzidas pela vendedora.
Por não se tratarem de arras penitenciais, não há como se
determinar a sua retenção como penalidade à parte culpada pela rescisão
contratual.
Nesse sentido, decisão Superior Tribunal de Justiça:
“REsp 355.818/MG - EMENTA: (...) III. Compreendem-se no
percentual a ser devolvido ao promitente comprador todos
valores pagos à construtora, inclusive as arras. IV. Recurso
especial conhecido e parcialmente provido. (STJ, Rel. Ministro
ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA,
julgado em 22/04/2003, REPDJ 13/10/2003, p. 366, DJ
25/08/2003, p. 311)
Igualmente, decisão desta Câmara:
“Apelação Cível 1039308-54.2017.8.26.0576 - EMENTA:
(...) Inconformismo da Ré almejando a prevalência dos descontos
pactuados, notadamente por se tratar de rescisão ocorrida por
iniciativa da Autora, exclusão do valor pago a título de arras do
montante a ser devolvido, a contagem dos juros de mora a partir
do trânsito em julgado e o desconto de eventuais encargos
condominiais até a data da efetiva reintegração de posse (...)
Hipótese em que afigura-se razoável autorizar a retenção, pela ré,
de 20% das quantias que lhe foram pagas, percentual que está de
acordo com aquele adotado pela jurisprudência da Câmara em
casos semelhantes - Termo inicial dos juros que deve ser contado
a partir do trânsito em julgado, pois se trata de mora da
adquirente Precedentes - Recurso provido, em parte. (TJSP;
Relator (a): Clara Maria Araújo Xavier; Órgão Julgador: 8a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -

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3a Vara Cível; Data do Julgamento: 29/07/2019; Data de
Registro: 29/07/2019)
IPTU
Como bem constou na sentença, não há direito de retenção
dos valores relacionados ao IPTU.
O IPTU incidente sobre o imóvel só é de responsabilidade
do comprador a partir do momento em que ele toma a posse do bem, uma vez
que o imposto está atrelado à posse e à fruição do imóvel.
Assim, ainda que o comprador seja o culpado pela rescisão
contratual, é certo que ele não pode ser cobrado pelo pagamento de IPTU antes
da posse e da fruição do imóvel.
Neste sentido, confira-se o precedente desta C. Câmara:
Apelação
no
1042477-22.2017.8.26.0100 - RESCISÃO
CONTRATUAL - Compromisso de compra e venda
[...]
Inexigibilidade da cobrança de taxa condominial e IPTU -
Cobrança devida após a disponibilização das chaves ao
adquirente (TJSP
Rel. Des. MÔNICA DA SILVA, 5a
Câmara de Direito Privado, j. em 18/04/2018)
Conforme lição de JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO JR.: “Os
impostos predial, territorial urbano e territorial rural (...) incidem não somente sobre a
propriedade e o domínio útil, como também sobre a posse, sendo considerado
contribuinte do imposto “o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o seu
possuidor a qualquer título”, tudo nos termos dos arts. 29, 31, 32 e 34 do CTN.”
(Compromisso de compra e venda, Editora Malheiros, 5a edição, 2006, pág.
310).
No caso em tela, o autor alega que nunca usufruiu da
posse do imóvel, sendo certo que a ré não comprovou o contrário, de modo

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que tal fato restou incontroverso.
Assim, não há direito de retenção de valores de IPTU.
Taxa de ocupação
Tampouco há direito de retenção de valores, a título de
taxa de ocupação/fruição.
Tratando-se de rescisão por mera desistência do autor, não
há que se falar em indenização pelo uso do imóvel.
Além disso, a aquisição envolveu terreno insuscetível de
gerar frutos, sendo, portanto, desprovido de valor locatício aferível.
Nesse sentido, julgados desta Colenda Câmara:
Apelação
Cível
1004668-59.2016.8.26.0576
-
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO
CONTRATUAL
POR
INICIATIVA
DO
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR - SENTENÇA QUE
JULGOU PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO INICIAL

INCONFORMISMO
DA
VENDEDORA
-
DESACOLHIMENTO - PRETENSÃO DE MAJORAÇÃO
DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO E FIXAÇÃO DE TAXA
DE OCUPAÇÃO - DESCABIMENTO RETENÇÃO DE
20% DO VALOR PAGO QUE SE MOSTRA ADEQUADA E
EM CONSONÂNCIA TANTO COM A JURISPRUDÊNCIA
SOBRE A MATÉRIA COMO PELO ART. 53 DO CDC -
IMPOSSIBILIDADE
DE
FIXAÇÃO
DE
TAXA
DE
OCUPAÇÃO - AUSÊNCIA DE UTILIZAÇÃO DO BEM -
LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO - SENTENÇA
MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO (TJSP; Relator
(a): Theodureto Camargo; Órgão Julgador: 8a Câmara de

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Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 5a Vara
Cível; Data do Julgamento: 09/10/2017; Data de Registro:
09/10/2017)
Apelação
Cível
1024242-68.2016.8.26.0576-
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO
CONTRATUAL MOTIVADA PELO ADQUIRENTE

Restituição das partes ao estado anterior Pedido deduzido pelo
adquirente, de devolução das quantias pagas, com retenção de
15% a título de indenização pelas despesas geradas - Vendedora
que exige 25%, além da taxa de fruição
Sentença de
improcedência - Inteligência das súmulas 1 e 2 do TJSP e 543 do
STJ - Precedentes Acolhimento do pedido do adquirente e
fixação da retenção de 15% do montante desembolsado -
Incabível indenização pelo período de ocupação do imóvel por se
tratar loteamento de terreno sem edificação, em que a adquirente
não fruiu da posse. APELAÇÃO DA AUTORA PROVIDA E
APELAÇÃO DA RÉ DESPROVIDA. (TJSP; Relator
(a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 1a Vara
Cível; Data do Julgamento: 15/02/2017; Data de Registro:
16/02/2017)
Ademais, em caso análogo ao dos autos, assim decidiu
este Tribunal de Justiça:
Apelação Cível 1001856-75.2017.8.26.0037 - RESCISÃO
CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS
- COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RETENÇÃO
DE 10% DOS VALORES PAGOS EM FAVOR DA RÉ
INSURGÊNCIA DA RÉ ALTERAÇÃO DO PERCENTUAL

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DE RETENÇÃO- CABIMENTO, EM PARTE. AFASTA-SE
A APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL,
CARACTERIZADA A ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE
20%
DOS
VALORES
PAGOS,
CONFORME
PRECEDENTES DESTA CÂMARA. PARCELAMENTO
DOS
VALORES
A
SEREM
RESTITUÍDOS-
NÃO
CABIMENTO, NOS TERMOS DA SÚMULA 02 DO TJSP.
CONDENAÇÃO DOS AUTORES A PAGAR TAXA DE
OCUPAÇÃO DO IMÓVEL- NÃO CABIMENTO. LOTE DE
TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. PRECEDENTES DO TJSP.
ALTERAÇÃO
DA
FIXAÇÃO
DOS
HONORÁRIOS
SUCUMBENCIAIS- NÃO CABIMENTO. OS APELADOS
DECAÍRAM EM PARTE MÍNIMA DOS PEDIDOS. NESTA
INSTÂNCIA APENAS SE MAJOROU O PERCENTUAL DE
RETENÇÃO. DE OFÍCIO, ALTERA-SE O TERMO INICIAL
DA
APLICAÇÃO
DOS
JUROS
MORATÓRIOS
-
INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO E
NÃO DA CITAÇÃO, CONFORME DETERMINADO NA R.
SENTENÇA ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO
STJ - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA

APELO PROVIDO EM PARTE. (TJSP; Relator (a):
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA; Órgão Julgador: 2a
Câmara de Direito Privado; Foro de Araraquara - 3a Vara
Cível; Data do Julgamento: 11/12/2018; Data de Registro:
12/12/2018)
Destarte, não há que se falar no direito de reter a taxa de
ocupação/fruição, devendo ser declarada abusiva a cláusula contratual eu
preveja a sua retenção.
Comissão de corretagem

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14
A cobrança de comissão de corretagem só é legítima, se o
consumidor tiver sido previamente informado acerca do preço total da
aquisição da unidade autônoma e do preço do valor da comissão de
corretagem.
Para tanto, as informações devem ser claras, suficientes e
precisas quanto às condições do negócio, principalmente de forma
discriminada, de todos os encargos a incidir sobre a transação que seriam de
responsabilidade dos compradores (art. 6o, III, do CDC).
O
C.
Superior
Tribunal
de
Justiça
sedimentou
jurisprudência a respeito desta questão, no julgamento dos Recursos Especiais
Repetitivos n. 1.551.951-SP e 1.599.511-SP. Confira-se:
REsp
n.
1.551.951-SP
-
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
INCORPORADORA.
VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
COBRANÇA.
DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. (...) 2.2. "Validade da
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do

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Apelação Cível no 1014655-19.2018.8.26.0037 -Voto no 24580
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REsp 1.599.511/SP) (...) 2.4. Improcedência do pedido de
restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de
restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM
PARTE. (Segunda Seção, Rel. Min. PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, j. 24/08/2016)
No caso em epígrafe, a ré sustenta que a contratação do
serviço se depreende do teor da nota fiscal (fl. 91).
No entanto, a mera previsão genérica não é suficiente para
a vendedora se desonerar da obrigação de informar o valor exato da comissão
de corretagem contratada.
Em suma, o contrato deixou de prever expressamente a
quantia exata repassada ao consumidor, de modo que ao autor não era possível
saber exatamente o valor que deveria desembolsar a título de comissão de
corretagem, o que representa violação ao direito do consumidor à informação
(art. 6o, III, do CDC).
Ademais, a ré não trouxe aos autos qualquer pacto
assinado e rubricado pelo autor, para comprovar a contratação de serviço de
intermediação imobiliária, mediante pagamento de valor certo e determinado.
Anote-se que eventuais notas fiscais emitidas não têm
aptidão de provar a ciência do autor em relação à prestação do serviço.
Destarte, estando demonstrado que a cobrança de
comissão de corretagem era abusiva, não é possível a sua retenção.
Acerca do tema, confira-se julgado desta C. Câmara
decidindo caso análogo ao dos autos:
Apelação Cível 1007360-09.2016.8.26.0066 - APELAÇÃO -
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO
CONTRATUAL MOTIVADA PELO DESINTERESSE DO

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ADQUIRENTE

SENTENÇA
DE
PARCIAL
PROCEDÊNCIA

INCONFORMISMO
DA
RÉ

REJEIÇÃO
(...) Comissão de Corretagem
Pretensão de
retenção afastada Não configurada a devida informação, com
destaque ao valor da comissão de corretagem (...) NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO. (TJSP; Relator (a):
Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito
Privado; Foro de Barretos - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 19/12/2018; Data de Registro: 19/12/2018)
Forma de restituição
E, como já exposto acima, a restituição ao autor de 80%
dos valores pagos deve ser realizada por parcela única, pois o parcelamento do
montante na forma prevista em contrato configura prática abusiva, conforme
Súmula 02 do TJSP.
Termo inicial dos juros de mora
Neste ponto, assiste razão à ré.
Sobre a quantia equivalente a 80% das parcelas pagas deve
incidir juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da ação, e
não desde a data de citação, como decidido na sentença.
Ressalte-se que os juros têm início a partir do trânsito em
julgado porque, no caso, não foi a ré que deu causa ao desfazimento do negócio
jurídico.
Assim, de acordo com o art. 394 do Código Civil,
"considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser
recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou convenção estabelecer".
Acerca do tema, confira-se julgado do C. Superior Tribunal
de Justiça:

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Recurso Especial no 1008610/RJ - “CIVIL E PROCESSUAL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
RESOLUÇÃO
UNILATERAL
PELO
PROMITENTE-
COMPRADOR INJUSTIFICADAMENTE. PARCELA A SER
RESTITUÍDA.
JUROS
MORATÓRIOS.
TERMO
DE
FLUIÇÃO. TRÂNSITO EM JULGADO. I. Na hipótese de
resolução contratual do compromisso de compra e venda por
simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos
autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as
mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da
decisão. II. Inexistência de mora anterior da ré. III. Recurso
especial
conhecido
e
provido.”
(Rel.
Min.
ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, j. em 26/03/2008).
Desse último julgado, extraem-se relevantes considerações
que se aplicam ao caso em debate:
“A recorrente não deu nenhuma causa ao desfazimento do
negócio jurídico entabulado entre as partes. Pelo contrário, os
recorridos é que postularam a resolução da avença, porque
"impossibilitados de arcarem com o custo das prestações por
motivos indiferentes ao presente recurso" (fl. 60), segundo
argumentam, em contra-razões ao recurso especial. [...] Aqui,
entretanto, entendo que ainda não se verifica mora dos
promitente-vendedores, porquanto não requereram os autores a
restituição do que foi pago de acordo com a cláusula contratual
avençada, mas que "a resilição contratual efetivada no início das
obras deve comportar uma retenção no montante de 10% do
valor pago".
Assim também já decidiu este E. Tribunal:

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Apelação
no
1003117-78.2016.8.26.0306
-
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. (...) 5. Juros
moratórios. Mora, em caso de alteração do pactuado, configurada
a partir do trânsito em julgado. Precedentes. Apelo provido neste
tópico. (...) RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (Rel.
DONEGÁ MORANDINI, j. em 20/10/2017).
Desse modo, a sentença merece pequena reforma, para
que passe a constar que a ré deve ser condenada a restituir ao autor a
importância correspondente a 80% do valor pago, a ser apurada em sede de
liquidação, com correção monetária a partir do vencimento de cada parcela, de
acordo com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça, e juros de mora, à base
legal de 1% ao mês, contados a partir do trânsito em julgado.
Verbas de sucumbência
As verbas de sucumbência, sabidamente, se assentam no
princípio da causalidade.
Sobre o tema, já se manifestou o E. Superior Tribunal de
Justiça:
“Sem embargo do princípio da sucumbência, adotado pelo
Código de Processo Civil vigente, é de atentar-se para outro
princípio, a causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à
instauração do processo, ou ao incidente processual, deve arcar
com os encargos daí decorrentes” (STJ - REsp no 264.930,
Quarta Turma, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO
TEIXEIRA, j. em 13/09/2000).
No caso em tela, mesmo com a pequena alteração no

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resultado da demanda (termo inicial dos juros de mora), ainda está
configurada a sucumbência recíproca, de modo que as verbas sucumbenciais
devem ser mantidas na forma fixada na sentença.
Honorários sucumbenciais recursais
Por fim, deixo de fixar os honorários advocatícios recursais
em favor do patrono do autor, considerando o entendimento do STJ no sentido
de que a referida verba só é cabível nos casos de desprovimento e de não
conhecimento do recurso (Tese no 9, Edição no 128 - Dos Honorários
Advocatícios - Jurisprudência em Tese, datada de 31/05/2019).
Prequestionamento
Para fins de prequestionamento, observo que a solução da
lide não passa necessariamente pela restante legislação invocada e não
declinada, despicienda a menção explícita de dispositivos uma vez encontrada
a fundamentação necessária, consoante entendimento consagrado no Eg.
Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, meu voto dá parcial provimento ao
recurso da ré.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator