Tribunal: TJSP
Processo: 1001602-92.2018.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
CONTRATO – Compra e venda de imóvel em construção – Publicidade enganosa por omissão – Decadência afastada – Pretensão condenatória que se sujeita ao prazo prescricional geral de dez anos – Teoria do Diálogo das Fontes – Falta de informação clara, precisa e ostensiva acerca das qualidades essenciais da unidade adquirida pelo autor – Caixa de gordura do empreendimento construída em área

Ementa:
CONTRATO – Compra e venda de imóvel em construção – Publicidade enganosa por omissão – Decadência afastada – Pretensão condenatória que se sujeita ao prazo prescricional geral de dez anos – Teoria do Diálogo das Fontes – Falta de informação clara, precisa e ostensiva acerca das qualidades essenciais da unidade adquirida pelo autor – Caixa de gordura do empreendimento construída em área ofertada como quintal privativo da unidade térrea, ocasionando mau cheiro e a necessidade de disponibilização periódica do imóvel para manutenção do sistema de esgoto – Frustração de legítimas expectativas do consumidor – Dano material verificado – Depreciação do imóvel constatada – Indenização devida – Dano moral configurado – Hipótese em que restou violado direito à privacidade e intimidade do adquirente – Valor arbitrado na sentença que se revela adequado – Observância da equação compensação-repreensão – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000372267
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1001602-
92.2018.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que são apelantes MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A e PARQUE LOS ALPES INCORPORAÇÕES SPE LTDA, é
apelado FABIO MARINI DE CARVALHO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 27 de maio de 2020.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001602-92.2018.8.26.0320
2
VOTO No 51706
APELAÇÃO No 1001602-92.2018.8.26.0320 Limeira
APELANTES Parque Los Alpes Incorporações SPE LTDA e MRV
Engenharia e Participações S/A
APELADO Fabio Marini de Carvalho
JUIZ Marcelo Ielo Amaro

CONTRATO – Compra e venda de imóvel em construção
Publicidade enganosa por omissão Decadência afastada
Pretensão condenatória que se sujeita ao prazo prescricional
geral de dez anos Teoria do Diálogo das Fontes Falta de
informação clara, precisa e ostensiva acerca das qualidades
essenciais da unidade adquirida pelo autor Caixa de gordura
do empreendimento construída em área ofertada como quintal
privativo da unidade térrea, ocasionando mau cheiro e a
necessidade de disponibilização periódica do imóvel para
manutenção do sistema de esgoto Frustração de legítimas
expectativas do consumidor
Dano material verificado

Depreciação do imóvel constatada
Indenização devida

Dano moral configurado Hipótese em que restou violado
direito à privacidade e intimidade do adquirente
Valor
arbitrado na sentença que se revela adequado Observância
da equação compensação-repreensão Recurso desprovido.

Trata-se de apelação da sentença de fls. 594/596, em que foi julgada
procedente em parte “ação ordinária de indenização por danos materiais e morais” (fls. 1)
ajuizada por Fabio Marini de Carvalho contra Parque Los Alpes Incorporações SPE LTDA
e MRV Engenharia e Participações S/A, “para condenar as rés, solidariamente, a
indenizar o autor no valor de R$ 13.597,00 (treze mil, quinhentos e noventa e sete reais),
que deverá ser corrigida desde o ajuizamento da ação aplicando-se juros de mora desde a
citação; ainda, para condenar as rés, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$
15.000,00 (quinze mil reais), a título de danos morais. O valor deverá ser devidamente
corrigido desde o arbitramento, conforme Súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça,
aplicando-se juros de mora desde a citação.” (fls. 569). Foi reconhecida a sucumbência
recíproca. Inconformadas, apelaram as rés, alegando ocorrência de decadência, nos termos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001602-92.2018.8.26.0320
3
do disposto no art. 26 do CDC. Alegaram ser desnecessário o consentimento do adquirente
em relação à localização da caixa de gordura, pois “todo imóvel, seja apartamento ou casa,
tem, no mínimo, uma caixa de gordura, uma pluvial e uma para a coleta de esgoto.” (fls.
605). Aduziram que inexistiriam elementos nos autos para comprovar os alegados danos.
Afirmaram ter obedecido a todas as normas da ABNT, bem como que o autor, ao realizar a
vistoria prévia, teria concordado com o estado do imóvel. Foi providenciado o
recolhimento do preparo. Oferecidas contrarrazões (fls. 626/643), foram os autos remetidos
a este Tribunal. Distribuídos os autos à 35a Câmara de Direito Privado, foi reconhecida a
competência de uma das Câmaras da Subseção de Direito Privado 1 (fls. 649/653), sendo
redistribuídos a esta Turma Julgadora.
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
De imediato, cumpre ressaltar que não se há de cogitar de decadência, como
pretendem fazer crer as rés.
Da leitura da petição inicial, depreende-se que o autor busca, em
decorrência de suposto ato ilícito praticado pelas rés, reparação a título de dano moral e
indenização material pela desvalorização do imóvel.
Nesta hipótese, não há que se falar em prazo decadencial por vício do
produto, mas em pretensão à reparação civil, que, à luz da teoria do diálogo das fontes,
sujeita-se ao prazo prescricional geral de dez anos previsto no art. 205, do Código Civil.
Tenha-se em mente que, “Quando, porém, a pretensão do consumidor é de
natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do
imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-
se a prazo de prescrição./ (...) À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão
de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto
no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula
194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a
ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra")” (REsp n. 1717160/DF,
3a Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min.a Nancy Andrighi, em 22/3/18, DJe
26/3/18).
Sobre a questão de fundo, nota-se que, em 10 de abril de 2013, firmaram as
partes compromisso de compra e venda de unidade autônoma do empreendimento “Parque
Los Alpes” (fls. 26 e seguintes), tendo sido o compromissário comprador surpreendido ao

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001602-92.2018.8.26.0320
4
recebê-la com instalação de caixa de gordura situada na área privativa descoberta.
Sabidamente “O Código de Defesa do Consumidor assegura que a oferta e
apresentação de produtos ou serviços propiciem informações corretas, claras, precisas e
ostensivas a respeito de características, qualidades, garantia, composição, preço,
garantia, prazos de validade e origem, além de vedar a publicidade enganosa e abusiva,
que dispensa a demonstração do elemento subjetivo (dolo ou culpa) para sua
configuração” (REsp no 1.329.556/SP, 3a Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min.
Ricardo Villas Bôas Cueva, em 25/11/14, DJe 9/12/14), valendo observar que “Enganosa é
a mensagem falsa ou que tenha aptidão a induzir a erro o consumidor, que não
conseguiria distinguir natureza, características, quantidade, qualidade, preço, origem e
dados do produto ou serviço contratado” (REsp no 1.344.967/SP, 3a Turma do Superior
Tribunal de Justiça, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, em 26/8/14, DJe 15/9/14).
O dever de transparência nas relações de consumo, na fase pré-contratual, é,
portanto, essencial. A publicidade vincula. Ainda, “As regras contratuais devem ser postas
de modo a evitar falsas expectativas, tais como aquelas dissociadas da realidade, em
especial quanto ao consumidor desprovido de conhecimentos técnicos” (Resp
no 1.344.967/SP, acima citado).
Assim, "Se a informação se refere a dados essenciais capazes de onerar o
consumidor ou restringir seus direitos, deve integrar o próprio anúncio/contrato, de forma
clara, precisa e ostensiva, nos termos do artigo 31 do CDC, sob pena de configurar
publicidade enganosa por omissão" (REsp no 1.342.571/MG, 4a Turma do Superior
Tribunal de Justiça, Rel. Min. Marco Buzzi, em 7/2/17, DJe 16/2/17).
É exatamente esta a hipótese dos autos, em que a falta de informação clara e
suficiente acerca das qualidades essenciais da unidade negociada configura a prática de
publicidade enganosa por omissão, frustrando a legítima expectativa do consumidor.
Com efeito, conforme os elementos constantes dos autos, somente após a
entrega da obra foi possível ao adquirente constatar a existência da caixa de gordura na
área contígua à sua unidade, sendo notória a inviabilidade de destiná-la na forma ofertada,
como quintal privativo.
De seu turno, as rés não comprovaram que teriam dado ciência ao autor
sobre as reais condições da unidade adquirida no andar térreo do empreendimento no
momento da assinatura do contrato, certo que o manual do proprietário (fls. 117/168) e o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001602-92.2018.8.26.0320
5
memorial descritivo (fls. 169/175) a tanto não equivalem, já que não direcionados
pessoalmente ao consumidor.
Somente com o “Termo de Recebimento” da unidade é possível vislumbrar
informação direta ao consumidor acerca da instalação da caixa de gordura e esgoto
(fls. 182/186), ainda assim, com cláusula limitativa ao direito de uso da unidade sem
nenhum destaque (item vii), em evidente afronta ao art. 54, § 4o, do Código de Defesa do
Consumidor.
Portanto, é devida a reparação dos prejuízos materiais e morais ocasionados
ao autor.
O prejuízo material consiste na evidente diminuição do valor da unidade,
revelando-se sem sentido a alegação da apelante MRV de inexistência de comprovação dos
danos pelos quais se busca o ressarcimento, já que expressamente reconhecida a
desvalorização do imóvel em razão da caixa de gordura no laudo pericial (fls. 533).
Não tendo sido impugnado, especificamente, o valor fixado em sentença,
mantém-se a indenização a título de dano material em R$ R$ 13.597,00.
Ademais, a situação desborda do mero aborrecimento. Frustrou-se a
legítima expectativa de o adquirente ter para si área privativa de lazer. É necessária, ainda,
a disponibilização periódica da unidade para manutenção da caixa ali instalada, o que,
aliás, sabidamente, é causa, no mínimo, de mau cheiro.
São transtornos que evidenciam a violação à intimidade e vida privada do
autor, impassíveis de compensação somente pela perspectiva material.
Considerados o grau de culpa, o porte econômico da empresa ré e os
prejuízos suportados pelo autor, é de reconhecer-se razoável a fixação de indenização no
valor de R$ 15.000,00, montante suficiente para reparar o adquirente e prevenir futuras
práticas semelhantes.
Tenha-se em mente valioso precedente: “À míngua de critérios objetivos
seguros para a fixação da indenização, têm-se a doutrina e jurisprudência da equação
compensação-repreensão, ou seja, o valor arbitrado deve ser suficiente tanto para
compensar o sofrimento da vítima (sem representar um enriquecimento sem causa em
favor dela), quanto para atuar, em relação ao responsável, como fator de inibição de
conduta culposa futura” (Apelação Cível no 58.788-4 - São Paulo, 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v. un., Rel. Des. Antônio Carlos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001602-92.2018.8.26.0320
6
Marcato, em 11/2/99).
Por fim, majoram-se os honorários advocatícios arbitrados em favor do
patrono do autor para 12% do valor da condenação, nos termos disposto no art. 85, §11, do
Código de Processo Civil.
Nessas circunstâncias, nega-se provimento ao recurso.

LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator