Tribunal: TJSP
Processo: 4002249-48.2013.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Salete Corrêa Dias
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Aquisição de imóvel na planta. Programa Minha Casa Minha Vida. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Repasse ao promitente comprador. Ausência de destaque. Abusividade configurada. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. – Aplicação da tese firmada em sede de recurso repetitivo, tema 996: "Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara,

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Aquisição de imóvel na planta. Programa Minha Casa Minha Vida. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Repasse ao promitente comprador. Ausência de destaque. Abusividade configurada. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. – Aplicação da tese firmada em sede de recurso repetitivo, tema 996: "Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância". Abusividade da cláusula contratual que vincula o prazo de entrega a celebração de contrato de financiamento. Prazo de entrega que foi fixado no compromisso de compra e venda. Validade da cláusula de tolerância de até 180 dias para entrega do imóvel. Súmula 160 do TJSP. LUCROS CESSANTES. Aplicação das teses firmadas em sede de recurso repetitivo. Tema 970: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". Tema 996: "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". Sentença que fixou indenização a título de aluguel. Ausência de recurso da parte ré. JUROS DE OBRA. Aplicação da tese firmada em sede de recurso repetitivo: "É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância". DANOS MORAIS. Fatos narrados que não extrapolam o mero aborrecimento. RECURSO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000228313
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
4002249-48.2013.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante MAURÍCIO
CERONI RANDO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente sem voto), PENNA MACHADO E CARLOS GOLDMAN.
São Paulo, 31 de março de 2020.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 4002249-48.2013.8.26.0114 -Voto no 2775
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Voto no 2775
Apelação n. 4002249-48.2013.8.26.0114 Processo Digital
Apelante: Maurício Ceroni Rando (Justiça Gratuita)
Apelado: MRV Engenharia e Participações S/A
Comarca: Campinas
Juiz prolator: Gustavo Pisarewski Moisés
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Aquisição de
imóvel na planta. Programa Minha Casa Minha Vida.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Repasse ao promitente
comprador.
Ausência
de
destaque.
Abusividade
configurada. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

Aplicação da tese firmada em sede de recurso
repetitivo, tema 996: “Na aquisição de unidades
autônomas
em
construção,
o
contrato
deverá
estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o
prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá
estar vinculado à concessão do financiamento, ou a
nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do
prazo
de
tolerância”.
Abusividade
da
cláusula
contratual que vincula o prazo de entrega a celebração
de contrato de financiamento. Prazo de entrega que foi
fixado no compromisso de compra e venda. Validade da
cláusula de tolerância de até 180 dias para entrega do
imóvel. Súmula 160 do TJSP. LUCROS CESSANTES.
Aplicação das teses firmadas em sede de recurso
repetitivo. Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a
finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da
obrigação,
e,
em
regra,
estabelecida
em
valor
equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com
lucros
cessantes”.

Tema
996:
“No
caso
de
descumprimento do prazo para a entrega do imóvel,
incluído o período de tolerância, o prejuízo do
comprador é presumido, consistente na injusta privação
do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização,
na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício
de imóvel assemelhado, com termo final na data da
disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma”. Sentença que fixou indenização a
título de aluguel. Ausência de recurso da parte ré.
JUROS DE OBRA. Aplicação da tese firmada em sede de

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recurso repetitivo: “É ilícito cobrar do adquirente juros
de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo
ajustado no contrato para a entrega das chaves da
unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.
DANOS MORAIS. Fatos narrados que não extrapolam o
mero aborrecimento. RECURSO DA PARTE AUTORA
PARCIALMENTE PROVIDO.
A
r.
sentença
de
fls.
392/414,
JULGOU
PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda proposta por Maurício Ceroni
Rando em face de MRV Engenharia e Participações S/A, para “condenar o réu
a pagar ao autor, a título de indenização por dano material, o correspondente ao
valor de mercado da locação mensal do imóvel compromissado para o período
vencido a partir da superação do prazo de tolerância contratual (30.12.2011) e
até a data da entrega das chaves, pro rata die, a ser será apurado em liquidação,
sem prejuízo da incidência de atualização pelos índices judiciais a partir de cada
vencimento e juros simples de mora de 1% ao mês a partir da citação.
Sucumbimento recíproco, não mínimo, de modo que cada parte arcará com
metade das custas processuais e com a honorária de seus respectivos patronos”.

Inconformada, apela a parte autora (fls. 423/442)
aduzindo, em síntese, 1) a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; 2)
a abusividade das cláusulas 3.2, que estabelece a obrigação do promitente
comprador arcar com as custas de transferência do imóvel; 3) a abusividade da
cláusula 4.1.6 que prevê a incidência do INCC; 4) a abusividade da cláusula 4.2
que prevê juros de mora e multa no atraso do pagamento; 5) a abusividade da
cláusula 5 que estabeleceu o prazo de entrega para dezembro/2010 ou outra
data prevista no contrato de financiamento; 6) a abusividade da cláusula 6 que
estabeleceu a retenção das benfeitorias uteis ou voluptuárias em caso de
resolução; 7) a abusividade da cláusula 6 do Quadro Resumo que estabeleceu o
repasse da comissão de corretagem; 8) a abusividade da cláusula 8 que
estabeleceu a concordância do promitente comprador com a transferência do

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imóvel pela promitente vendedora; 9) a ocorrência de danos morais.
Contrarrazões da parte ré às fls. 446/470.
É o relatório.
Cuidam os autos de “Ação Ordinária”.
Narra a exordial que, em 05/11/2010, as partes firmaram
instrumento particular de compromisso de compra e venda, de um apartamento
no Condomínio Residencial Ágata Ville, pelo valor de R$ 114.464,00.
Inicialmente, o pedido de devolução da comissão de
corretagem.
Conforme dispõe o artigo 927, III, do NCPC, este E.
Tribunal deve observar “os acórdãos em incidente de assunção de competência
ou de resolução de demandas repetitivas e em julgamento de recursos
extraordinário e especial repetitivos”.
O c. Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese,
em sede de recurso repetitivo, REsp 1.601.149/SP, Tema 960: “Incidência da
prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI),
ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)”.
O contrato foi celebrado em 05/11/2010, sendo que a
ação foi proposta em 27/03/2013, portanto, antes do prazo prescricional.
No tocante à validade do repasse da comissão de
corretagem, o C. Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese:

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RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA.
NECESSIDADE.
1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese:
Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação
imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do
Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes
convencionaram que o valor correspondente à comissão de
corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor,
impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores
pagos a esse título.
3. Recurso especial provido.
(REsp
1601149/RS,
Rel.
Ministro
PAULO
DE
TARSO
SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2018, DJe
15/08/2018)
O Quadro Resumo (fls. 264/265) fixou o preço do imóvel,
em R$ 114.464,00, sem qualquer destaque do valor cobrado a título de comissão
de corretagem. Também não é possível identificar o valor da corretagem na
“proposta para compra de imóveis” juntada pela ré (fls. 267).
Assim, mostra-se abusivo o repasse da comissão de
corretagem ao promitente comprador, devendo ser restituído ao autor os valores
efetivamente pagos, devidamente corrigidos desde cada desembolso e com juros

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de mora de 1% ao mês a partir da citação.
O item “5” do Quadro Resumo (fls. 40) fixou o prazo de
entrega da seguinte forma:
Entrega:
06/2011
(junho
de
2011).
O
PROMITENTE
COMPRADOR(A) declara ter conhecimento de que a data da
entrega da chave retro mencionada é estimativa e que poderá
variar de acordo com a data de assinatura do contrato de
financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Prevalecerá
como data de entrega de chaves, para quaisquer fins de direito,
20 (vinte) meses após a assinatura do referido contrato junto ao
agente financeiro.
Além disso, a cláusula quinta do contrato (fls. 45)
estabeleceu:
5) CLÁUSULA QUINTA: DA ENTREGA E IMISSÃO NA POSSE
A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as
obras do imóvel objeto deste contrato até o último dia útil do mês
mencionado no item 5 do Quadro Resumo, salvo se outra data for
estabelecida no contrato de financiamento com instituição
financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de
entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de
financiamento.
(...)
Independente do prazo acima previsto, a conclusão da obra
poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias corridos.
Na superveniência de caso fortuito ou força maior, de acordo com
o Código Civil, esta tolerância ficará prorrogada por tempo
indeterminado.
As partes firmaram, em 08/06/2012, juntamente com a
Caixa Econômica Federal, contrato de financiamento (fls. 66/95), o qual

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estabeleceu que o prazo para construção seria de 17 meses.
Configura-se vantagem exagerada da parte ré em relação
à parte autora ao contar o prazo somente a partir da assinatura de contrato de
financiamento, pois fere a boa-fé contratual e tipifica desequilíbrio na relação
estabelecida, gerando, assim, a nulidade preconizada no art. 51, inciso IV, do
Código de Defesa do Consumidor.
Isto porque a assinatura do contrato de financiamento não
depende exclusivamente do promitente comprador, mas também da entrega da
documentação pela promitente vendedora e aprovação do agente financiador,
tornando-a a abusiva ao consumidor.
Ao analisar o tema, o C. Superior Tribunal de Justiça,
recentemente - em 11/09/2019, ao julgar o tema 996, RESP 1.729.593/SP, fixou
a seguinte tese:
1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o
contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e
inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não
poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a
nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de
tolerância.
Em seu voto, o Ministro Marco Aurélio Bellizze
esclareceu:
Por esses fundamentos, a formulação da tese a ser proposta,
salvo melhor juízo, não deve contemplar a possibilidade da
fixação de prazo meramente estimativo para a entrega da unidade
imobiliária, tampouco vinculado a um evento futuro, assim como
ocorreu no caso, conforme previsto no item 5 do Quadro Resumo
e na Cláusula 5a do Contrato de Promessa de Compra e Venda

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firmado entre as partes, ao qual deverá ser acrescido, tão
somente, o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, já
admitido pela jurisprudência desta Corte e agora incorporado ao
nosso sistema jurídico para os contratos futuros pelo art. 43-A
da Lei n. 13.786/2018 (que alterou a Lei n. 4.591/1964), dentro do
qual
a
empresa
poderá
superar
eventuais
imprevistos
relacionados a fortuitos internos como falta de mão de obra,
entraves burocráticos ou fatores climáticos.
(...)
É
impositivo
que
as
incorporadoras,
portanto,
mediante
programação
administrativa
e
econômico-financeira
prévia,
estabeleçam em seus contratos o prazo para a entrega do imóvel
de maneira indene de dúvidas, utilizando-se de critérios dotados
de objetividade e clareza, que não estejam vinculados a nenhum
negócio jurídico futuro, ainda que este se encontre associado a
uma das etapas da contratação ou da realização da obra, como
no caso, à data da obtenção do financiamento. Somente assim,
estarão preservados os primados do direito à informação, da
transparência e da boa-fé, além de assegurar às partes o
necessário equilíbrio contratual, que respeite as prestações e
contraprestações envolvidas.
De acordo com a Súmula 164 deste E. Tribunal de
Justiça: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para
entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e
compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Assim, no caso dos autos, o prazo final de entrega
ocorreu em dezembro/2011.
Todavia, as chaves somente foram entregues em
26/06/2012 (data informada na exordial e não refutada).
Findo o prazo de tolerância previsto em contrato, torna-se

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legítima a expectativa do consumidor de receber seu imóvel, motivo pelo qual a ré
deve indenizá-lo pelos danos materiais enfrentados, sendo irrelevante a
destinação que se daria ao bem, tampouco a prova concreta de efetivo prejuízo
material, pois é entendimento consolidado na Jurisprudência que "descumprido
[pela promitente vendedora] o prazo para entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes.
Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao
vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora
contratual não lhe é imputável" (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI
BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012; AgRg no
Ag 1036023/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA,
julgado em 23/11/2010, DJe 03/12/2010; AgRg no Ag 692.543/RJ, Rel. Ministro
HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2007,
DJ 27/08/2007, p. 223).
Este é o entendimento pacífico deste E. Tribunal de
Justiça:
Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio.
O c. Superior Tribunal de Justiça firmou o seguinte
entendimento, em sede de recurso repetitivo, tema 996, RESP 1.729.593/SP,
para os contratos de compra de imóvel na planta no âmbito do programa Minha
Casa, Minha Vida, especificamente para os beneficiários das faixas de renda 1,5;
2 e 3:
2) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do
imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador
é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a

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ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel
mensal, com termo final na data da disponibilização da posse
direta ao adquirente da unidade autônoma.
Ademais, também foram fixadas as seguintes teses pelo
C. Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos (tema 970 e
971):
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
ATRASO
NA
ENTREGA.
NOVEL
LEI
N.
13.786/2018.
CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE
À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE
INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E
DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE ME CONTA
O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS
CESSANTES. INVIABILIDADE.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a
seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de
indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em
regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-
se sua cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido. (destaquei).
(RESP 1.635.428/SC e 1.498.484/DF tema 970

RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
ATRASO
NA
ENTREGA.
NOVEL
LEI
N.
13.786/2018.
CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE
À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE.
INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO
JUDICIAL
DA
INDENIZAÇÃO,
TOMANDO-SE
COMO
PARÂMETRO
OBJETIVO
A
MULTA
ESTIPULADA
EM

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PROVEITO
DE
APENAS
UMA
DAS
PARTES,
PARA
MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a
seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e
a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula
penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá
ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas
(obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro,
por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.
(NEGRITEI). (RESP 1.614.721 e 1.631.485/DF tema 971).
No tocante aos encargos de mora, no Tema 971 (RESP
1.614.721/DF, pág. 49), o I. Ministro Luis Felipe Salomão, em seu voto,
esclareceu: “Além disso, como a cláusula penal moratória visa indenizar, não há
falar em cumulação com lucros cessantes, mas tão somente com atualização
monetária e juros de mora a contar da citação data da constituição em mora”.
Importa salientar que, a jurisprudência deste E. Tribunal
entende que a data da expedição do “Habite-se” não pode ser considerada como
de entrega do bem, por se tratar de procedimento administrativo:
Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir
com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à
vendedora.
A r. sentença condenou a parte ré ao pagamento “a título
de indenização por dano material, o correspondente ao valor de mercado da
locação mensal do imóvel compromissado para o período vencido a partir da
superação do prazo de tolerância contratual (30.12.2011) e até a data da entrega
das chaves, pro rata die, a ser será apurado em liquidação, sem prejuízo da
incidência de atualização pelos índices judiciais a partir de cada vencimento e

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juros simples de mora de 1% ao mês a partir da citação”.
Inexistindo recurso da parte ré, deve ser mantida a
condenação, afastando-se a sua cumulação com o pedido de inversão da multa
por atraso na entrega do imóvel.
No mais, é sabido que, como regra, na incorporação
imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel deve ser à vista. No entanto,
o incorporador pode oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante
parcelamento do preço, até que o imóvel seja entregue. Os juros compensatórios
cobrados antes da entrega do imóvel são chamados “juros no pé” ou juros de
obra.
O C. Superior Tribunal de Justiça tem entendido não ser
ilegal ou abusiva a cláusula constante de contrato de compra e venda de imóvel
em construção que prevê a incidência de juros compensatórios sobre os valores
de prestações anteriores à entrega das chaves.
Neste ponto, os ministros da 2a Seção, composta pela 3a
e 4a Turmas, entenderam, por oportunidade do julgamento do EREsp
670.117/PB, em 13/06/2012, que, sendo facultado ao consumidor a aquisição do
imóvel a prazo, é legítima a cobrança dos juros, desde que estabelecida no
contrato; tal previsão objetivaria assegurar o equilíbrio financeiro, que deve ser
marcado pela equivalência das prestações.
Neste sentido:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE PELA
INSTÂNCIA A QUO. CARÁTER VINCULANTE. INEXISTÊNCIA.
CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL
ADQUIRIDO
NA
PLANTA.
COBRANÇA
DE
JUROS
COMPENSATÓRIOS, ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.

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LEGALIDADE. DECISÃO MANTIDA.
1. "Cumpre salientar que o juízo de admissibilidade do recurso
especial está sujeito a duplo controle, de maneira que a aferição
da regularidade formal do apelo pela instância a quo não vincula o
Superior Tribunal de Justiça" (EDcl no AgRg no Ag n.
1.339.869/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA
TURMA, julgado em 10/9/2013, DJe 16/1/2013).
2. A Segunda Seção do STJ pacificou o entendimento de que
"não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a
cobrança de juros antes da entrega das chaves, que,
ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao
encontro do direito à informação do consumidor (art. 6o, III,
do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais
abusos" (EREsp n. 670.117/PB, Relator Ministro SIDNEI
BENETI, Relator para o Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/6/2012, DJe
26/11/2012).
3. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 369.649/PE, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe
14/10/2015) (grifei).
RECURSO
ESPECIAL.
DIREITO
CIVIL.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
IMÓVEL
EM
FASE
DE
CONSTRUÇÃO.
PAGAMENTO EM PRESTAÇÕES. COBRANÇA DE JUROS
COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.
LEGALIDADE. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO (ERESP
670.117/PB). RECURSO PROVIDO.
1. Não é ilegal ou abusiva a cláusula constante de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel em construção que
preveja a incidência de juros compensatórios sobre os
valores de prestação pagos antes da entrega do imóvel ao
promitente comprador.
2. Recurso especial provido.
(REsp 737.267/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA

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TURMA, julgado em 21/03/2013, DJe 16/04/2013) (grifei).
Entretanto, em relação à cobrança de juros de obra após
o prazo previsto para a entrega do imóvel, a questão está pacificada com o
julgamento recurso repetitivo, tema 996, RESP 1.729.593/SP, pelo C. Superior
Tribunal de Justiça:
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro
encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a
entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período
de tolerância.
A parte autora não trouxe aos autos extrato do
financiamento, demonstrando que os juros continuaram a ser cobrados pela
Caixa Econômica Federal após a configuração da mora da ré na conclusão do
empreendimento, acarretando o retardamento da fase de amortização da dívida
da autora.

Assim, considerando o atraso na entrega da obra, deverá
ser apurado, em sede de liquidação de sentença, eventual cobrança de juros
compensatórios, no período da mora, que devera ser restituído ao autor, na sua
forma simples, já que inobservada má-fé por parte da ré, mediante comprovação
do dispêndio.

Por fim, quanto ao dano moral, sabe-se que, ainda que se
atribua a responsabilidade do atraso à ré, e, consequentemente, reconheça-se o
descumprimento contratual desta, entende-se que tal atraso, salvo a
comprovação de circunstâncias excepcionais, trata-se de mero dissabor e
contratempo decorrentes de inadimplemento contratual, não ensejando direito à
indenização por danos morais.
O entendimento do C. STJ, bem como desta C. Câmara,
é pacífico no sentido de que o mero descumprimento contratual não enseja o

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pagamento de indenização por danos morais.
Nesse sentido:
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL NA PLANTA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO. MORA EX RE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
DANOS MATERIAIS. MULTA CONTRATUAL. PREVISÃO. CASO
FORTUITO.
FORÇA
MAIOR.
REEXAME
DE
PROVAS.
INVIABILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. DANOS MORAIS. NÃO
CONFIGURAÇÃO.
CORREÇÃO
MONETÁRIA.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.
1. A controvérsia a ser dirimida reside em definir se a
responsabilidade pelo atraso na entrega do loteamento imobiliário
vendido pela recorrente ocorreu por sua exclusiva responsabilidade
ou por caso fortuito/força maior decorrente de desídia do poder
público na expedição de alvarás indispensáveis à consecução do
empreendimento.
2. A mora ex re independe de qualquer ato do credor, como
interpelação
ou
citação,
porquanto
decorre
do
próprio
inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com termo
implementado, cuja matriz normativa é o art. art. 397, caput, do
Código Civil de 2002.
3. Havendo prazo certo para cumprimento da obrigação, sem que
haja
dúvida
quanto
ao
valor
a
ser
pago
pelo
eventual
inadimplemento contratual (multa expressamente prevista no
instrumento de promessa de compra e venda), desnecessária a
notificação da devedora sobre a mora. Aplicação do brocardo dies
interpellat pro homine.
4. Esta Corte possui entendimento consolidado no sentido de que a
inversão das conclusões da Corte local, para afirmar que o atraso na
entrega de imóvel adquirido na planta além do prazo de tolerância
estipulado seria decorrente de caso fortuito ou força maior (desídia
do poder público), demandaria o reexame do conjunto fático-
probatório dos autos, circunstância que atrai a incidência da Súmula

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no 7/STJ.
5. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que
o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no
atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar
dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto,
consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade
da vítima.
6. Ausente o requisito do prequestionamento, incide, por analogia, o
disposto na Súmula no 282/STF.
7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
(REsp 1654843/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 27/02/2018, DJe 06/03/2018) (g.n.).
No caso dos autos, os fatos narrados não extrapolaram o
mero aborrecimento, não sendo cabível condenação da ré ao pagamento de
danos morais.
Por fim, no tocante as demais cláusulas questionadas,
quais sejam 3.2, que estabelece a obrigação do promitente comprador arcar com
as custas de transferência do imóvel; cláusula 6, que estabeleceu a retenção das
benfeitorias uteis ou voluptuárias em caso de resolução e cláusula 8, que
estabeleceu a concordância do promitente comprador com a transferência do
imóvel pela promitente vendedora, a parte Autora deduziu pedidos genéricos, os
quais não podem ser apreciados.
Assim, deve a r. sentença ser reformada para: 1)
condenar a ré a restituir os valores pagos a título de comissão de corretagem,
acrescidos de correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao
mês, a partir da citação; bem como 2) condenar a ré a devolução dos valores
eventualmente cobrados a título de juros de obra, após a configuração da mora
da ré até a conclusão do empreendimento, a serem apurados em liquidação de
sentença, mediante restituição na sua forma simples, com correção monetária
desde o desembolso e juros de mora de 1% a partir da citação.

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Diante do exposto, pelo meu voto DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso da autora, nos termos da fundamentação supra.
Quanto aos honorários sucumbenciais, de acordo com o
Enunciado administrativo n. 7, aprovado pelo Plenário do STJ: “Somente nos
recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016,
será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do
art. 85, § 11, do novo CPC”.
Desta feita, deixa-se de fixar os honorários advocatícios,
na forma do art. 85 do CPC/2015, uma vez que o presente recurso foi interposto
sob a égide da legislação anterior.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATORA