Tribunal: TJSP
Processo: 2273224-89.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Flavio Abramovici
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-28

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – COBRANÇA – DÉBITOS CONDOMINIAIS – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – Decisão agravada deferiu a penhora da integralidade do bem, mas determinou a reserva da cota-parte de eventual(is) coproprietário(as)(s) ou do cônjuge alheio à execução sobre o produto da alienação do bem – Coproprietários do bem (diversos do Executado) não foram incluídos no polo passivo, de modo que não

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – COBRANÇA – DÉBITOS CONDOMINIAIS – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – Decisão agravada deferiu a penhora da integralidade do bem, mas determinou a reserva da cota-parte de eventual(is) coproprietário(as)(s) ou do cônjuge alheio à execução sobre o produto da alienação do bem – Coproprietários do bem (diversos do Executado) não foram incluídos no polo passivo, de modo que não respondem pelo título executivo judicial – RECURSO DO EXEQUENTE IMPROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000341149
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2273224-89.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RODOLPHO PIRANI, é agravado ESDRAS SOARES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria,
negaram provimento ao recurso. Vencido o Relator Sorteado, que declara. Relator
Designado o Des. Flavio Abramovici. Declara voto o 2o juiz. , de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI, vencedor, MELO BUENO, vencido e
MORAIS PUCCI.
São Paulo, 14 de maio de 2020.
FLAVIO ABRAMOVICI
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Comarca: Capital – Foro Central – 39a Vara Cível
Processo número 0184901-51.2010.8.26.0100
MMa. Juíza da causa: Juliana Pitelli da Guia
Agravante: Condomínio Edifício Rodolpho Pirani
Agravado: Esdras Soares
AGRAVO DE INSTRUMENTO
COBRANÇA

DÉBITOS CONDOMINIAIS CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA Decisão agravada deferiu a penhora da
integralidade do bem, mas determinou a reserva da cota-
parte de eventual(is) coproprietário(as)(s) ou do cônjuge
alheio à execução sobre o produto da alienação do bem
Coproprietários do bem (diversos do Executado) não
foram incluídos no polo passivo, de modo que não
respondem pelo título executivo judicial RECURSO
DO EXEQUENTE IMPROVIDO
Voto no 25031
Transcrevo o relatório do voto elaborado pelo Relator Sorteado
Des. Melo Bueno:
“Agravo de instrumento contra r. decisão
de fls. 52/4, acrescida de embargos de declaração de fls. 70/2,
em fase de cumprimento de sentença da ação de cobrança
fundada em despesas condominiais, que determinou a realização
de praceamento do imóvel penhorado e as diretrizes para
elaboração do edital de leilão, bem como consignou que será
reservada a cota-parte de eventuais coproprietários ou do
cônjuge alheio à execução sobre o produto da alienação do bem.
O agravante sustenta, em síntese, que a dívida condominial é

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
indivisível e solidária, portanto, qualquer dos coproprietários ou
co-titulares de direitos responde integralmente pela dívida;
inexistência de litisconsórcio necessário; não há impedimento
para que a penhora recaia sobre a integralidade do imóvel ou dos
direitos aquisitivos; impossibilidade de reserva da meação do
cônjuge sobre o produto da arrematação; caso o imóvel seja
arrematado lance mínimo de 60%, a reserva da meação
prejudicará o credor.
O recurso foi processado no efeito
suspensivo (fls. 86), sem resposta (fls. 90).”
É a síntese.
Ajuizada a ação de cobrança em razão do inadimplemento dos
débitos condominiais oriundos do imóvel matriculado sob o número 69.708 do 5o
Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (cópias de fls.15/18), que foi julgada
procedente, para condenar o então Requerido ao pagamento do valor de R$ 7.265,38
(com correção monetária desde o ajuizamento da ação e juros moratórios de 1% ao mês
desde a citação), além das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios,
fixados em 10% do valor da condenação e sobreveio o acórdão que deu provimento ao
recurso de apelação do então Autor e negou provimento ao recurso de apelação do então
Requerido, para determinar a incidência de correção monetária e juros moratórios de 1%
ao mês desde os respectivos vencimentos (conforme consulta efetuada ao sítio
eletrônico deste Tribunal de Justiça1).
Iniciada a fase de cumprimento de sentença, o Exequente pediu
a penhora da integralidade do imóvel do qual originada a dívida, e proferida a decisão
agravada, que deferiu a penhora da integralidade do bem, mas consignou que “será
reservada a cota-parte de eventual(is) coproprietário(as)(s) ou do cônjuge alheio à
execução sobre o produto da alienação do bem”, nos termos do artigo 843, parágrafo
primeiro, do Código de Processo Civil (cópias de fls.52/53).
1https://esaj.tjsp.jus.br/cpopg/show.do?processo.codigo=2SZX8T8LH0000&processo.foro=100&process
o.numero=0184901-51.2010.8.26.0100&uuidCaptcha=sajcaptcha_c1cda37c1ce14e0a81c36d4fe7a00522

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
A obrigação do titular da unidade autônoma em condomínio
edilício tem natureza propter rem, ou seja, existe quando um titular de um direito real é
obrigado, por essa condição, a satisfazer determinada prestação.
Portanto, todos os coproprietários respondem solidariamente
pelo pagamento das despesas condominiais, podendo o credor exigir e receber de um ou
de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum (artigo 275 do Código
Civil).
Possível a alienação judicial da totalidade do imóvel, ainda que
os coproprietários não tenham figurado no polo passivo da ação de cobrança na qual se
formou o título executivo, observado o disposto no artigo 843 do Código de Processo
Civil.
Todavia, após a arrematação do bem em leilão, a parcela do
produto da alienação equivalente à quota-parte deve ser paga aos coproprietários alheios
à execução, nos termos dos parágrafos primeiro e segundo daquele artigo, pois os
demais proprietários do bem (diversos do Executado) não foram incluídos no polo
passivo, de modo que não respondem pelo título executivo judicial, sob pena de ofensa
ao limite subjetivo da coisa julgada, nos termos do artigo 506 do mesmo Código (“A
sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros”).
Cabe destacar:
“O Código de Processo Civil de 2015 garante
que o bem penhorado não será expropriado se o produto da arrematação não
servir para garantir, ao menos, a quota-parte do coproprietário ou do cônjuge.
Isso significa que o valor decorrente da alienação primeiramente é destinado
ao coproprietário e ao cônjuge, tudo isso sempre considerando o valor
previsto no laudo de avaliação. O valor restante após estas deduções é que
será revertido ao exequente, para satisfazer o seu direito de crédito. Quando
o valor do maior lance não superar sequer a quota-parte do coproprietário e
do cônjuge, não se realizará a alienação. Trata-se do mínimo a permitir a
alienação”2.
Dessa forma, não infirmada a correção da decisão agravada, que
é mantida.
2 Código de Processo Civil Anotado. Fichtner, José Antonio; e Monteiro; André Luís. Coordenador Cruz
e Tucci, José Rogério. 2a edição. Rio de Janeiro: LMJ Mundo Jurídico. 2017, p. 1.153.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator Designado

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA: SÃO PAULO FORO CENTRAL 39a VARA CÍVEL
AGRAVANTE (S): CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RODOLPHO PIRANI
AGRAVADO (S): ESDRAS SOARES
JUIZ (A): JULIANA PITELLI DA GUIA
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO No 46748
Agravo de instrumento contra r. decisão de fls. 52/4,
acrescida de embargos de declaração de fls. 70/2, em fase de cumprimento de
sentença da ação de cobrança fundada em despesas condominiais, que
determinou a realização de praceamento do imóvel penhorado e as diretrizes
para elaboração do edital de leilão, bem como consignou que será reservada a
cota-parte de eventuais coproprietários ou do cônjuge alheio à execução sobre
o produto da alienação do bem. O agravante sustenta, em síntese, que a
dívida condominial é indivisível e solidária, portanto, qualquer dos
coproprietários ou co-titulares de direitos responde integralmente pela dívida;
inexistência de litisconsórcio necessário; não há impedimento para que a
penhora recaia sobre a integralidade do imóvel ou dos direitos aquisitivos;
impossibilidade de reserva da meação do cônjuge sobre o produto da
arrematação; caso o imóvel seja arrematado lance mínimo de 60%, a reserva
da meação prejudicará o credor.
Iniciada a fase de cumprimento de sentença sem o
cumprimento voluntário da condenação, foi deferida penhora dos direitos que o
executado possui sobre imóvel de matrícula no 69.708, registrado no 5o CRI da
Capital, que foi avaliado conforme laudo pericial homologado pelo juízo.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Deferido o praceamento do imóvel e elaboração do edital, a r. decisão
agravada consignou a reserva de cota-parte de eventuais coproprietários ou
do cônjuge alheio à execução sobre o produto da alienação do imóvel, razão
do recurso.
Com efeito, a reserva de meação sobre o produto da
alienação do bem implicaria retirar dos coproprietários a responsabilidade pelo
pagamento da dívida, o que no caso concreto não se mostra possível, diante
da natureza “propter rem” da obrigação decorrente de despesas condominiais,
que é solidária e obriga a todos, nos termos do artigo 275 do CC. A propósito,
confira-se jurisprudência desta C. Corte:
“Processual. Ação de cobrança. Decisão que indeferiu pedido de
reserva de quota-parte da coproprietária de imóvel gerador de
débito condominial. Pretensão à reforma. Reserva de quota-parte
de coproprietária. Impossibilidade. Penhora da totalidade do bem
imóvel gerador das despesas condominiais que decorre na
natureza propter rem da obrigação e da solidariedade de todos os
devedores. RECURSO DESPROVIDO.”3
“AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE COBRANÇA
Decisão que deferiu a penhora do imóvel indicado pela exequente,
mas ressalvou a meação do cônjuge no produto obtido com a
alienação do bem
Descabimento
Cobrança de taxas
condominiais
Obrigação 'propter rem'
Responsabilidade
solidária decorrente de obrigação indivisível
Litisconsórcio
facultativo
A interposição de ação perante apenas um dos
devedores não exime os demais de responsabilização patrimonial
Súmula 12 deste Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo
Precedentes do TJSP Decisão reformada Recurso provido.”4
“Ação de cobrança Quotas condominiais Penhora do imóvel
Reserva da metade do preço a ser alcançado com eventual
alienação como meação do cônjuge que não integra a lide

Descabimento Dívida "propter rem" Jurisprudência - Recurso
provido.”5

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA
DESPESAS CONDOMINIAIS - Fase de cumprimento de sentença
- Cônjuge do executado que pleiteia reserva de sua meação -
Descabimento - Ausência de nulidade diante de sua não
integração do processo, vez que se trata de dívida solidária e
3 AI 2012796-62.2018.8.26.0000, Rel. Des. MOURÃO NETO, 27aC., j. em 27/03/2018.
4 AI 2060331-21.2017.8.26.0000, Rel. Des. RODOLFO PELLIZARI, 6aC., j. em 04/05/2017.
5 AI 2207500-80.2015.8.26.0000, Rel. Des. FORTES BARBOSA, 29aC., j. em 06/04/2016.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
litisconsórcio simples e facultativo - Peculiaridades da dívida
propter rem que impedem a reserva da meação - Bem que
responde pela dívida, sendo devedor qualquer pessoa que com ele
tenha relação de propriedade - Negado provimento.”6

Deste modo, a r. decisão agravada comporta
modificação, para o fim de afastar a reserva de meação sobre o produto da
alienação do bem, o qual deverá servir primeiro para o pagamento da dívida
condominial.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao
recurso.
FERNANDO MELO BUENO FILHO
Relator Vencido
6 AI 2040134-16.2015.8.26.0000, Rel. Des. HUGO CREPALDI, 25aC., j. em 19/03/2015.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
DECLARAÇÃO DE VOTO
Agravo de Instrumento no 2273224-89.2019.8.26.0000
Comarca: São Paulo
Agravante: Condomínio Edifício Rodolpho Pirani
Agravado: Esdras Soares
Voto no 23380
Agravo de Instrumento. Ação de cobrança de despesas
condominiais. Cumprimento de sentença. Decisão que determinou
o praceamento eletrônico da integralidade do imóvel, observando-
se a reserva da cota-parte do produto da arrematação pertencente
ao cônjuge ou coproprietário alheio à execução. Insurgência do
condomínio exequente.
Sentença que não pode atingir terceiros que não participaram da
fase de conhecimento. No entanto, a penhora deve recair sobre a
integralidade do bem, diante da indivisibilidade do imóvel. Do
produto da arrematação do bem deve ser reservado o valor
correspondente à fração ideal do cônjuge ou do coproprietário
alheio à execução (art. 843 do CPC/2015). Decisão mantida.
Recurso desprovido.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Adoto o relatório elaborado pelo ilustre Relator sorteado.
Pelo meu voto, o agravo de instrumento não merece
acolhida.
Versam os autos sobre ação de cobrança de despesas
condominiais ajuizada em relação a Esdras Soares, co-proprietário da
unidade geradora dos débitos.
Sobreveio sentença de procedência, a qual foi mantida,
tendo sido acolhido apenas o recurso do condomínio autor quanto à
incidência da correção monetária, dos juros de mora e da multa
moratória.
Iniciada a fase de cumprimento de sentença, houve
penhora do imóvel gerador dos débitos exequendos.
Determinado o praceamento eletrônico do imóvel, foi
consignado na r. decisão agravada que será reservado o valor
correspondente à cota-parte pertence a eventuais coproprietários ou
cônjuge alheios à execução sobre o produto da alienação do bem.
Verifica-se que a fase de cumprimento de sentença é
movida apenas em relação ao réu, que figurou no polo passivo da ação
de conhecimento, contra quem foi constituído o título executivo judicial.
Portanto, em princípio somente os bens pertencentes
àquele que ostenta legitimidade passiva para a execução respondem
pelos débitos exequendos, não podendo atingir quem não tenha
participado do processo cognitivo em que foi proferida a sentença, título
executivo judicial, que, conforme art. 506 do CPC/2015, não prejudica
terceiros.
Todavia, tratando-se de bem indivisível, a penhora deverá
recair sobre a totalidade do imóvel, reservando-se o valor correspondente
à fração pertencente ao cônjuge ou aos coproprietarios alheios à
execução, conforme predica o art. 843 do CPC/2015.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Menciono, a propósito, precedentes deste C. Tribunal:
RECURSO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE
INSTRUMENTO DESPESAS CONDOMINIAIS PENHORA
MEAÇÃO DO CÔNJUGE. Embargante que pleiteia a reforma da
decisão agravada apenas quanto à redução do percentual da penhora
incidente sobre o bem imóvel ( indivisível ) e não quanto à reserva da
meação do cônjuge não executado. Tratando-se de bem indivisível, a
penhora incide sobre a integralidade do bem, embora deva haver a
reserva da meação do cônjuge não executado, que incidirá sobre o
produto obtido com a alienação do bem, considerado com um todo.
Contradição sanada. Recurso de embargos de declaração acolhido para
dar provimento ao agravo, com efeito modificativo, determinando a
incidência da penhora sobre a integralidade do bem imóvel. (TJSP;
Embargos
de
Declaração
2014784-55.2017.8.26.0000;
Relator
(a): Marcondes D'Angelo; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito
Privado; Foro de Santos - 11a. Vara Cível; Data do Julgamento:
27/07/2017; Data de Registro: 27/07/2017).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS.
AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. BEM
INDIVISÍVEL. PRETENSÃO DE ARRESTO DA TOTALIDADE
DO
IMÓVEL.
COPROPRIETÁRIOS
ESTRANHOS
AO
PROCESSO. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 830,
§§1o a 3o, C.C. ART. 843, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
(CPC/2015). RECURSO PROVIDO EM PARTE. No caso, o fato de
JAIR e SÔNIA serem devedores solidários dos débitos condominiais,
tendo em vista seu caráter "propter rem", não pode conduzir, por si só,
à conclusão de que suas frações ideais devem responder pela dívida
executada em ação executiva da qual não fazem parte. De outro lado,
não se pode olvidar que o bem é indivisível, sendo possível a penhora
da sua integralidade com a reserva aos coproprietários não executados
o produto da alienação, nos termos do art. 843 do CPC/2015. Bem por
isso, considerando que oportunamente o arresto executivo converter-se-
á em penhora, independentemente de termo, quando for aperfeiçoada a
citação e transcorrido o prazo de pagamento (art. 830, §§1o a 3o, do
CPC/2015), mostra-se viável que o arresto (pré-penhora) recaia desde
já sobre a totalidade do imóvel, observando-se, oportunamente, o
disposto no art. 843 do CPC/2015. (TJSP; Agravo de Instrumento
2094302-26.2019.8.26.0000; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão
Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana -
1a Vara Cível; Data do Julgamento: 15/05/2019; Data de Registro:
15/05/2019)
Agravo de instrumento. Despesas condominiais. Ação de cobrança.
Fase de cumprimento de sentença. Penhora de fração ideal de imóvel
pertencente aos executados. Bem indivisível. Dívida propter rem.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Penhora que deve incidir sobre o imóvel, resguardado o direito à
fração que recairá sobre o produto da venda do bem. Inteligência do
art. 843, do CPC. Recurso provido, com observação. (TJSP; Agravo
de Instrumento 2039582-12.2019.8.26.0000; Relator (a): Cesar
Lacerda; Órgão Julgador: 28a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional I - Santana - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 29/03/2019;
Data de Registro: 29/03/2019)
Assim, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
Morais Pucci
2o Juiz

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Este documento é cópia do original que recebeu as
seguintes assinaturas digitais:
Pg.
inicial
Pg.
final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
5
Acórdãos
Eletrônicos
FLAVIO ABRAMOVICI
1093432C
6
8
Declarações
de Votos
FERNANDO MELO BUENO FILHO
10AC2B13
9
12
Declarações
de Votos
ANTONIO CARLOS MORAIS PUCCI
1093EC6F
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2273224-89.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.