Tribunal: TJSP
Processo: 2143711-34.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Espécies de Títulos de Crédito
Órgão julgador: Alberto Gosson
Órgão colegiado: 22a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO DE DECISÃO QUE EM AUTOS DE EXECUÇÃO DE SALDO DEVEDOR DE CÉDULAS DE CRÉDITO BANCÁRIO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA, ANTE A FRUSTRAÇÃO DO LEILÃO DETERMINOU A SUSPENSÃO DO PROCESSO PELO PRAZO DE UM ANO E DO FLUXO DO PRAZO DE PRESCRIÇÃO.

AGRAVANTE CREDORA PEDE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL, DESTA FEITA POR PERITO ESPECIALIZADO NA MATÉRIA E NÃO MAIS POR OFICIAL DE JUSTIÇA, SOB SEU

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO DE DECISÃO QUE EM AUTOS DE EXECUÇÃO DE SALDO DEVEDOR DE CÉDULAS DE CRÉDITO BANCÁRIO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA, ANTE A FRUSTRAÇÃO DO LEILÃO DETERMINOU A SUSPENSÃO DO PROCESSO PELO PRAZO DE UM ANO E DO FLUXO DO PRAZO DE PRESCRIÇÃO.

AGRAVANTE CREDORA PEDE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL, DESTA FEITA POR PERITO ESPECIALIZADO NA MATÉRIA E NÃO MAIS POR OFICIAL DE JUSTIÇA, SOB SEU CUSTEIO E A DESIGNAÇÃO DE NOVO LEILÃO.

ENTENDIMENTO DE QUE A ÁREA DE 21.271,64 M2 EM LOCAL PRIVILEGIADO DEMANDA AVALIAÇÃO A SER FEITA POR QUEM DETENHA CONHECIMENTO TÉCNICO ESPECIALIZADO E DA CONFIANÇA DO DD JUÍZO 'A QUO'.

APLICAÇÃO DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 870, DO CPC À LUZ DA NBR 14653-2, DA ABNT. AUSÊNCIA DE IMPEDITIVO LEGAL PARA DESIGNAÇÃO DE NOVO LEILÃO.

RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000637273
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2143711-34.2020.8.26.0000, da Comarca de Sertãozinho, em que é agravante
COOPERATIVA DE CREDITO DOS PRODUTORES RURAIS E EMPRESARIOS
DO INTERIOR PAULISTA - SICOOB COCRED, são agravados HEROM
INDUSTRIA E COMERCIO LTDA, ALLINE MARCOLINO HERRERA, TATIANE
MARCOLINO HERRERA e MARIA APARECIDA ZEFERINO MARCOLINO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 22a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS MELLO
(Presidente) e MATHEUS FONTES.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ALBERTO GOSSON
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2143711-34.2020.8.26.0000 -Voto no
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Comarca:
Foro de Sertãozinho – 3a Vara Cível
Processo n°:
2143711-34.2020.8.26.0000
Origem no:
1007100-51.2017.8.26.0597
Agravante:
SICOOB COCRED COOPERATIVA DE CRÉDITO
Agravado:
HEROM INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA E
OUTROS
Juiz Prolator da decisão agravada: Nemércio Rodrigues Marques
VOTO N.o 18.110
AGRAVO DE INSTRUMENTO DE DECISÃO QUE EM
AUTOS DE EXECUÇÃO DE SALDO DEVEDOR DE
CÉDULAS DE CRÉDITO BANCÁRIO COM GARANTIA
HIPOTECÁRIA, ANTE A FRUSTRAÇÃO DO LEILÃO
DETERMINOU A SUSPENSÃO DO PROCESSO PELO
PRAZO DE UM ANO E DO FLUXO DO PRAZO DE
PRESCRIÇÃO.
AGRAVANTE CREDORA PEDE NOVA AVALIAÇÃO DO
IMÓVEL, DESTA FEITA POR PERITO ESPECIALIZADO
NA MATÉRIA E NÃO MAIS POR OFICIAL DE JUSTIÇA,
SOB SEU CUSTEIO E A DESIGNAÇÃO DE NOVO
LEILÃO.
ENTENDIMENTO DE QUE A ÁREA DE 21.271,64 M2 EM
LOCAL PRIVILEGIADO DEMANDA AVALIAÇÃO A SER
FEITA
POR
QUEM
DETENHA
CONHECIMENTO
TÉCNICO ESPECIALIZADO E DA CONFIANÇA DO DD
JUÍZO 'A QUO'.
APLICAÇÃO DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 870,
DO CPC À LUZ DA NBR 14653-2, DA ABNT. AUSÊNCIA
DE IMPEDITIVO LEGAL PARA DESIGNAÇÃO DE NOVO
LEILÃO.
RECURSO PROVIDO.

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Vistos,
SICOOB
COCRED
COOPERATIVA
DE
CRÉDITO, nova razão social da COOPERATIVA DE CRÉDITO DOS
PRODUTORES RURAIS E EMPRESÁRIOS DO INTERIOR PAULISTA
- SICOOB/SP COCRED agrava de instrumento da respeitável decisão de
fls. 19/20 (fls. 330/331, a.p.), que nos autos da execução de título
extrajudicial (cédulas de crédito bancário) que promove em face de
HEROM INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA., MARIA APARECIDA
ZEFERIO MARCOLINO, ALLINE MARCOLINO HERRERA,
TATIANE MARCOLINO HERRERA determinou a suspensão do
processo pelo prazo de um ano, com suspensão do fluxo do prazo de
prescrição (CPC, art. 921, IV).
A decisão considerou que “... No caso, a tentativa de
alienação resultou frustrada por ausência de lances (fls.319/320) e o exequente,
intimado (fl. 322), deixou de requerer a adjudicação nem indicou outros bens
penhoráveis” anotando que no curso desse prazo caberá ao exequente
providenciar a realização de outras pesquisas visando a localização de bens
em nome do (s) executado (s).

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Para tanto o DD Juízo 'a quo' concedeu alvará judicial
para promoção de pesquisas “... junto às instituições financeiras, corretoras de
valores mobiliários, tabelionatos de notas, ofícios de registro de imóveis, Receita
Federal, Ciretrans, Capitania dos Portos, operadoras de cartão de crédito, entidades de
previdência pública ou privada, bem como a Fazenda Pública Estadual (crédito
decorrente de Nota Fiscal Paulista), em relação à existência de bens e ativos em nome
do (s) executado (s) (...)” acrescentando que “... Decorrido o lapso de um ano sem
manifestação do exequente, e independentemente de nova intimação, iniciar-se-á o
curso do prazo de prescrição intercorrente, de cinco anos, cujo termo final deverá ser
devidamente anotado. Transcorrido in albis o prazo de cinco anos, poderá a parte
interessada requerer o reconhecimento da prescrição, e, após a oitiva da parte adversa,
tornem conclusos” (fls. 330/331).
A agravante sustenta que “... Após discussões travadas
acerca dos valores de crédito cobrados nos autos, fora requerida e realizadas hastas
públicas para alienação do imóvel penhorado, restando, contudo, infrutífero por falta de
licitantes (fls. 318/320)” (fls. 6) e que teria alegado incorreção quanto ao valor
atribuído ao imóvel tendo entendido o DD Juízo que uma vez homologado
o laudo estaria preclusa qualquer oportunidade de revisão, do que discorda
o agravante.
Argumenta que o imóvel foi oferecido em hipoteca e
devidamente penhorado nos autos e que inexiste impedimento para que se
procedam à outros leilões com vistas à satisfação do crédito.
Colaciona precedentes e pede que seja deferida nova
avaliação do imóvel por perito cujos honorários serão custeados pela
agravante com realização de novo leilão.

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Foi deferido o efeito suspensivo à decisão para que
não haja necessidade de eventual desarquivamento com imposição de
encargos.
Intimada, a parte agravada apresentou contraminuta
pedindo a manutenção da decisão agravada (fls. 47/53).
Recurso tempestivo e preparado (fls. 38/39).
Não há oposição ao julgamento virtual.
É o relatório do essencial.
A agravante pede o deferimento de uma nova
avaliação do imóvel e um novo leilão.
Observa-se que se trata de uma gleba de terras
denominada Sítio Santo Antônio, localizado na Comarca de Sertãozinho,
com frente para a Via Marginal Antonio Aragão e Estrada Municipal
STZ-464, com 21.271,64 m2 que foi dada em garantia hipotecária às
cédulas de crédito bancário ora em execução, cujo saldo devedor, na conta
da agravante, alcançava o montante de R$ 7.625.599,34 em 16.11.2017
(fls.6).

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O imóvel foi avaliado por Oficial de Justiça em R$
7.445.130,00 em 12.6.2019 conforme Auto de Avaliação inserto à fls. 220,
tendo esse valor constado do Edital de Praça de fls. 273/276.
Há informação de que a área rural passou a ser
considerada urbana. Não se desconhece o permissivo legal para que as
avaliações de bens penhorados sejam realizadas por Oficial de Justiça
(CPC, art. 870, caput), mas também não se desconhece que o parágrafo
único do citado dispositivo permite o recurso a perito quando forem
necessários conhecimentos especializados.
É o que me parece no caso, por se tratar de área de
terra diferenciada e que a avaliação demanda os métodos tradicionais
utilizados pela perícia na avaliação de imóveis, máxime se considerando o
possível impacto no mercado imobiliário decorrente da pandemia
ocasionada pela COVID-19.
A esse respeito, a NBR 14653-2, da ABNT, estabelece
as diretrizes e os critérios a serem utilizados na avaliação de imóveis
urbanos, bem delineados nos autos do recurso de Agravo de Instrumento no
2035329-44.2020.8.26.0000, julgado pela 15a Câmara de Direito Privado,
sob a relatoria do eminente Desembargador Mendes Pereira, em data de 4
de maio do corrente ano:
“Os requisitos básicos na avaliação de imóveis são a vistoria,

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onde se classificará o objeto periciando. É imprescindível a vistoria do bem avaliando
para registrar suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu
valor. Quando não for possível o acesso ao interior do imóvel, o motivo deve ser
justificado no laudo de avaliação. Nesse caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a
avaliação pode prosseguir com base em uma situação presumida, a partir de elementos
que for possível obter, tais como: a) Descrição interna; b) Vistoria externa de áreas
comuns, de outras unidades do mesmo edifício, no caso de apartamentos, escritórios ou
conjuntos habitacionais; A vistoria deve ser complementada com a investigação da
vizinhança e da adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de
circunstâncias atípicas, valorizantes ou desvalorizantes. Caracterização do terreno: a)
Localização - situação no contexto urbano e via pública com indicação de limites e
divisas, definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser
obrigatoriamente explicitada; b) Aspectos físicos - dimensões, forma, topografia,
consistência do solo; c) Infraestrutura urbana disponível; d) Equipamento comunitário
disponível; e) Utilização atual e vocação, em confronto com as restrições físicas e legais
quanto à ocupação e ao aproveitamento; f) Outras situações relevantes. Caracterização
das edificações e benfeitorias existentes: a) Aspectos físicos - construtivos, qualitativos,
quantitativos e tecnológicos; b) Aspectos funcionais - arquitetônicos, de projetos,
paisagísticos e funcionais. c) Aspectos relacionados com o estado de conservação,
apontando eventuais desgastes ou danos de qualquer origem d) Pesquisar a idade real da
edificação - Relatar a existência de edificações e benfeitorias que não constem na
documentação. 8.4.3. Caracterização da região a) Aspectos econômicos: análise das
condições socioeconômicas, quando relevantes para o mercado; b) Aspectos físicos:
relevo e consistência do solo; c) Localização: situação no contexto urbano, com
indicação das principais vias e polos de influência da região; d) Uso e ocupação do solo:
vocação existente e indicação da lei de zoneamento que rege o uso e ocupação do solo;
e) Infraestrutura urbana: pavimentação, redes de água, de esgoto, de energia elétrica, de
gás canalizado, de telefone iluminação pública, sistema de transporte coletivo, coleta de
lixo, cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, águas pluviais

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etc; f) Atividades existentes no entorno: comércio, indústria e serviços; g) Equipamento
comunitário e de serviços à população: segurança, educação, saúde, cultura, lazer,
templos religiosos” (fls. 3/4 daqueles autos).
Penso que tal se faz imprescindível tanto para não
prejudicar o credor como os devedores e para que não haja distanciamento
significativo no valor a ser inserido no edital de modo a inviabilizar o
próprio leilão.
Por outro lado, a realização infrutífera de um leilão
não implica na vedação de outros, não sendo lícito, nem razoável esperar
que o credor se disponha a adjudica-lo para solução do impasse.
Em vista do exposto, e com o devido respeito ao
entendimento contrário dou provimento ao recurso para que seja feita
avaliação do imóvel por perito especializado da confiança do DD Juízo 'a
quo', sob o custeio da agravante e que se proceda à designação de novo
leilão do imóvel.
É como voto.
Alberto Gosson
Relator