Tribunal: TJSP
Processo: 1056840-43.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Sebastião Flávio
Órgão colegiado: 23a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-15
Data de publicação: 2020-04-15

Ementa:
AÇÃO DE CONDENAÇÃO A INDENZAR POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Parcial Procedência. Insurgência das partes.

Instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel. Entrega da unidade. Superação do prazo de tolerância. Termo "ad quem" da mora. Data da entrega das chaves. Súmula 160, TJSP.

Entraves administrativos. Justificativa que encerra "res inter alios acta" em relação ao

Ementa:
AÇÃO DE CONDENAÇÃO A INDENZAR POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Parcial Procedência. Insurgência das partes.

Instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel. Entrega da unidade. Superação do prazo de tolerância. Termo "ad quem" da mora. Data da entrega das chaves. Súmula 160, TJSP.

Entraves administrativos. Justificativa que encerra "res inter alios acta" em relação ao compromissário adquirente. Lucros cessantes presumidos. Súmulas 161 e 162, TJSP.

Dano material configurado. Indenização devida. Juros de mora fixados na sentença a partir do evento danoso. Responsabilidade contratual. Contagem que se dá a partir da citação.

Dano moral configurado. Atraso na entrega das chaves do imóvel que se caracteriza como ato ilícito que supera os meros aborrecimentos e atingem a dignidade da adquirente. Indenização devida.

SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DA AUTORA PROVIDO E PROVIDO EM PARTE O DA RÉ.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000262543
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1056840-43.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelada
RENATA KIMIE SANTOS, é apelado/apelante CALGARY INVESTIMENTOS
IMOBILIARIOS- TECNISA SA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 23a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso da autora e deram parcial provimento ao recurso da ré. V.U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SEBASTIÃO FLÁVIO
(Presidente), MARCOS GOZZO E HÉLIO NOGUEIRA.
São Paulo, 15 de abril de 2020.
SEBASTIÃO FLÁVIO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1056840-43.2019.8.26.0100 -Voto no 44.378
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Voto no 44.378
Apelação no 1056840-43.2019.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelantes/apeladas:
Renata
Kimie
Santos;
Calgary
Investimentos
Imobiliários Ltda.
AÇÃO DE CONDENAÇÃO A INDENZAR POR DANOS
MATERIAIS E MORAIS. Parcial Procedência. Insurgência das
partes.
Instrumento particular de compromisso de compra e venda de
imóvel. Entrega da unidade. Superação do prazo de tolerância.
Termo “ad quem” da mora. Data da entrega das chaves. Súmula
160, TJSP.
Entraves administrativos. Justificativa que encerra “res inter alios
acta” em relação ao compromissário adquirente. Lucros cessantes
presumidos. Súmulas 161 e 162, TJSP.
Dano material configurado. Indenização devida. Juros de mora
fixados na sentença a partir do evento danoso. Responsabilidade
contratual. Contagem que se dá a partir da citação.
Dano moral configurado. Atraso na entrega das chaves do imóvel
que se caracteriza como ato ilícito que supera os meros
aborrecimentos e atingem a dignidade da adquirente. Indenização
devida.
SENTENÇA
REFORMADA.
RECURSO
DA
AUTORA
PROVIDO E PROVIDO EM PARTE O DA RÉ.
Trata-se de ação de condenação a indenizar por danos materiais e
morais, reportada a instrumento particular de compromisso de compra e
venda de imóvel.
A r. sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para

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condenar a ré a pagar à autora lucros cessantes de 0,5% ao mês, sobre o valor
atualizado do contrato, a partir de 30/04/2013 até 17/12/2013, cujo montante
deverá corrigido monetariamente pela Tabela Prática deste Tribunal e
acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso.
Pela sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento
das custas e despesas processuais e honorários advocatícios do advogado da
parte contrária fixados em 10% sobre metade do valor atualizado da causa a
cargo da autora e 10% sobre o valor da atualizado da condenação a cargo da
ré.
Clama a autora em seu recurso para a reforma da conclusão de
primeiro grau e o faz sob o argumento de que o termo “ad quem” a ser
considerado como mora da vendedora não é a data de expedição do habite-se,
como tem defendido, mas a data da entrega das chaves do imóvel.
Assevera a recorrente que o contrato previa a entrega da obra em
30.04.2013, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias, porém a entrega
das chaves somente ocorreu em 20.05.2014, ou seja, com um atraso de treze
meses, sendo este o prazo a ser considerado para o cálculo dos danos
materiais.
Sustenta que o atraso não se trata de mero inadimplemento

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contratual, mormente porque afetou o direito fundamental à moradia, colocou
em risco investimentos de toda uma vida e a segurança patrimonial da sua
família, razão pela qual a ré deve ser condenada ao pagamento de indenização
por danos morais na quantia de R$ 10.000,00.
A ré, por sua vez, em seu apelo, bate pela reversão do julgado e o
faz sob o fundamento de que não há prova de que a autora iria utilizar-se do
imóvel para investimento, a fim de alugá-lo ou revendê-lo, não havendo que
se falar em indenização por lucros cessantes.
Diz a recorrente que o índice de 0,5% a ser considerado no
cálculo da referida indenização deve incidir sobre o valor pago pela
demandada e não sobre o valor atualizado do contrato, tal como constou no
Termo de Ajustamento de Condutafirmado entre o SECOVI-SP e a
Promotoria de Justiça do Consumidor de São Paulo.
Assim, pugna pela improcedência da ação ou, caso mantida a
condenação, que os juros de mora sejam contados a partir da citação, uma vez
que se trata de danos materiais decorrentes responsabilidade contratual.
Recursos recebidos, processados e respondidos.

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É o relatório, adotado o da r. sentença quanto ao mais.
O recurso da autora merecem acolhimento e o da ré parcial
acolhimento.
As partes firmaram instrumento particular de compromisso de
compra e venda de imóvel (fls. 21/69), em 20.09.2012, com previsão de
entrega em 31.10.2012, com prazo de tolerância de 180 dias (fls. 24 e 49), o
qual, logicamente, findou-se em 30.04.2013.
Assim, a autora, no pedido inicial, afirmou que houve atraso
significativo para a disponibilização do bem, pois, muito embora o habite-se
tenha sido expedido pela Municipalidade de São Paulo em 17.12.2013 (fl.
126), a entrega das chaves somente ocorreu em 20.05.2014 (fl. 70).
A ré, em resposta, afirmou que a entrega das chaves da unidade
autônoma depende do cumprimento de diversos atos e obrigações que
competem exclusivamente ao comprador, sobre as quais não possui qualquer
ingerência, tendo citado algumas delas (fl. 98).
Porém, não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior,
a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do

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mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente (Súmula 161, TJSP).
A demandada, ainda defendeu a tese de que, com a expedição do
“habite-se”, o imóvel já estaria à disposição da autora para posse e retirada
das chaves e assim não haveria que se falar em mora de sua parte a ensejar a
indenização por lucros cessantes.
No entanto, não se pode deslembrar que a expedição do habite-
se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao
promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora
(Súmula 160, TJSP).
A incorporadora sustentou, também, que não há prova de que a
autora iria utilizar-se do imóvel para investimento, a fim de alugá-lo ou
revendê-lo e assim não haveria que se falar em indenização por lucros
cessantes.
Todavia, descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora
por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente,
independentemente da finalidade do negócio. (Súmula 162, TJSP), cujo

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índice de 0,5%, admitido pela jurisprudência como razoável e proporcional,
deve recair sobre o valor atualizado do contrato.
A esse respeito, no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000, Rel.
Des. FRANCISCO LOUREIRO, julgado em 31.08.2017, foi fixada a
seguinte tese:
“Tema 5: O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de
compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante
indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O
uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que
pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do
contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de
pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na
data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade
autônoma já regularizada.” (g.n.)
Assim, tal como pleiteado pela autora, em suas razões recursais,
deve a ré pagar-lhe indenização por lucros cessantes, decorrentes do atraso na
entrega das chaves do imóvel adquirido, de 0,5% ao mês, sobre o valor
atualizado do contrato, a partir de 30.04.2013 até 20.05.2014.
Desse modo, os fatos relatados, recrudescidos com os elementos

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e provas reunidos no processo, indicam que o atraso na entrega das chaves
por trezes meses caracteriza-se como ilícito contratual que superou os meros
aborrecimentos e causou constrangimentos que atingiram de modo
transcendente a dignidade da adquirente, que se viu privada de sua moradia,
fatos que são reveladores da ocorrência de danos morais, passíveis de
ressarcimento, nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor.
Nesse passo, considerada a capacidade econômico-financeira da
ré, mas sem perder de vista a lesividade da ofensa e que a indenização não
pode servir de fonte de enriquecimento, é de rigor arbitrar em favor da autora,
a título de danos morais, o valor de R$ 5.000,00, o qual se mostra
consentâneo com a situação fática expendida no processo.
Além disso, tal quantia bem atende a critérios de reparabilidade,
punibilidade e desestímulo a que novas práticas indevidas similares sejam
reiteradas, sem incorrer no enriquecimento indevido da vítima, balizada,
ainda, dentro do espectro dos princípios da razoabilidade e da
proporcionalidade.
Por essas razões, é de rigor a reforma da r. sentença combatida
para julgar procedente a ação e assim condenar a ré pagar à autora
indenização por lucros cessantes de 0,5% ao mês, sobre o valor atualizado do
contrato, a partir de 30.04.2013 até 20.05.2014, cujo montante deverá
corrigido monetariamente pela Tabela Prática deste Tribunal a partir da data

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em que as chaves deveriam ser entregues (30.04.2013), e por danos morais,
na quantia de R$ 5.000,00, a ser corrigida monetariamente pela Tabela
Prática deste Tribunal a partir do arbitramento (Súmula 362, STJ), tudo
acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar a partir da citação, por se
tratar de responsabilidade contratual.
Não tendo a autora se insurgido quanto ao termo “a quo” dos
juros de mora, o que foi inclusive requerido por ela na petição inicial (fl. 11),
é de se concluir pela sucumbência integral da ré, o que implica condená-la ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados
em 11% sobre o valor atualizado da condenação, já considerado o trabalho
desenvolvido na fase recursal pelo patrono da autora.
Em face do exposto, dá-se provimento ao recurso da autora e
parcial provimento ao da ré.
Sebastião Flávio
Relator