Tribunal: TJSP
Processo: 1054069-56.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria de Lourdes Lopez Gil
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-07

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. Rescisão contratual em razão da desistência do compromissário comprador. Sentença de parcial procedência. Recursos das partes. Observado o princípio da dialeticidade. Irretroatividade da Lei no 13.786/18. Inaplicabilidade aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. Retenção de 10% dos valores do preço aquisitivo pagos pelo autor, a título de despesas

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. Rescisão contratual em razão da desistência do compromissário comprador. Sentença de parcial procedência. Recursos das partes. Observado o princípio da dialeticidade. Irretroatividade da Lei no 13.786/18. Inaplicabilidade aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. Retenção de 10% dos valores do preço aquisitivo pagos pelo autor, a título de despesas administrativas, que se ajusta ao caso. Súmulas 1 e 2 do TJSP e 543 do STJ. Arras confirmatórias - e não penitenciais - que não podem ser retidas. Validade da transferência ao consumidor do pagamento da comissão de corretagem nas promessas de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que, pela forma em que o negócio foi firmado, fique claro que a verba estava sendo paga a esse título, diferenciando-se do restante dos valores despendidos (REsp 1599511/SP - Tema 938). Restituição indevida. Débitos de impostos incidentes sobre o bem imóvel (IPTU) que deverão permanecer sob responsabilidade do comprador no período em que exercida sua posse. Correção monetária que tem como escopo atualizar o poder de aquisição da moeda e, portanto, deve ser calculada a partir dos respectivos desembolsos. Honorários advocatícios fixados de acordo com o disposto no art. 85, §2o do CPC. Aplicação do art. 85, §8o do CPC, em regra, para causa cujo valor seja inestimável ou irrisório. Recurso de apelação da ré, parcialmente provido. Recurso adesivo do autor, parcialmente provido.

Inteiro teor:
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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000077586
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1054069-56.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelado SETPAR JUMI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, é
apelado/apelante ARMENIO DA SILVA ALCANTARA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram em parte provimento a
ambos os recursos, autor e ré. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ
ANTONIO COSTA (Presidente) e JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
GIL CIMINO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL no 1054069-56.2018.8.26.0576
APELANTE/APELADO: SETPAR JUMI EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S/A
APELADO/APELANTE: ARMENIO DA SILVA ALCANTARA
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. Rescisão contratual
em razão da desistência do compromissário comprador.
Sentença de parcial procedência. Recursos das partes.
Observado o princípio da dialeticidade. Irretroatividade da
Lei no 13.786/18. Inaplicabilidade aos contratos celebrados
anteriormente à sua vigência. Retenção de 10% dos valores
do preço aquisitivo pagos pelo autor, a título de despesas
administrativas, que se ajusta ao caso. Súmulas 1 e 2 do
TJSP e 543 do STJ. Arras confirmatórias - e não
penitenciais - que não podem ser retidas. Validade da
transferência ao consumidor do pagamento da comissão de
corretagem nas promessas de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde
que, pela forma em que o negócio foi firmado, fique claro
que a verba estava sendo paga a esse título, diferenciando-
se do restante dos valores despendidos (REsp 1599511/SP -
Tema 938). Restituição indevida. Débitos de impostos
incidentes sobre o bem imóvel (IPTU) que deverão
permanecer sob responsabilidade do comprador no período
em que exercida sua posse. Correção monetária que tem
como escopo atualizar o poder de aquisição da moeda e,
portanto, deve ser calculada a partir dos respectivos
desembolsos. Honorários advocatícios fixados de acordo
com o disposto no art. 85, §2o do CPC. Aplicação do art.
85, §8o do CPC, em regra, para causa cujo valor seja
inestimável ou irrisório. Recurso de apelação da ré,
parcialmente
provido.
Recurso
adesivo
do
autor,
parcialmente provido.
Voto no 16.011
Trata-se de sentença prolatada pelo MM Juiz

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de Direito, Dr. Eduardo Garcia Albuquerque, que julgou parcialmente
procedente a “ação de rescisão contratual e restituição de parcelas
pagas, com pedido de liminar (tutela de urgência) para suspensão de
pagamentos”, proposta por ARMENIO DA SILVA ALCANTARA em
face de SETPAR JUMI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
S/A, para, “ratificando a tutela antecipada concedida, declarar
rescindido o contrato entre as partes firmado, bem como condenar
esta a restituir àquele, as importâncias que resultarem em regular
liquidação de sentença, alusivas às parcelas pagas do contrato,
corrigidas monetariamente pela tabela pratica do TJSP, incidindo
juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a partir do
trânsito em julgado, observando-se a retenção, em favor da ré, de 10%
(dez por cento) do valor pago, a título de ressarcimento dos encargos e
despesas
suportados
no
empreendimento,
observada
a
fundamentação.” (fl. 91). Custas e despesas processuais ficaram a
cargo da ré, além de honorários de advogado, arbitrados em 10% (dez
por cento) do valor atualizado da ação.
Apela a ré, pretendendo que o valor da
retenção seja equivalente a 10% sobre o valor do contrato, conforme
determina a Lei no 13.786/2018, em seu art. 32-A. Subsidiariamente,
pede que a retenção seja fixada em 25% dos valores pagos, excluídas as
arras. Afirma que também não deve haver devolução da comissão de
corretagem. Crê merecer também serem descontados todos os tributos
sobre o imóvel e parcelada a restituição dos valores pagos. Reforça
serem válidas todas as cláusulas contratuais, ante a inexistência de erro,
dolo, coação ou fraude, devendo prevalecer o ato jurídico perfeito e a

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aplicação do princípio do “pacta sunt servanda”. Diz, ainda, ser
inocorrente abusividade, sem que o contrato se caracterize como de
adesão a impossibilitar sua prévia discussão. Além disso, entende que a
aplicação da correção monetária deverá incidir apenas a partir do
ajuizamento da demanda. Ao final, pugna pela aplicação do princípio da
causalidade em relação à sucumbência, ou a redução do valor dos
honorários advocatícios sucumbenciais, com apreciação equitativa,
fixando-os em R$500,00.
Contrarrazões do autor às fls. 125/130,
aduzindo preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade e, no
mérito, refutando as alegações recursais da ré, com requerimento de
negativa de provimento.
Recorre adesivamente o autor, acenando com
o fato de que o correto termo inicial para incidência da correção
monetária corresponde à data do efetivo desembolso. Insurge-se, ainda,
contra a determinação de não pagamento dos débitos de IPTU somente
a partir da concessão da tutela antecipada, porque jamais usufruiu do
imóvel adquirido, tratando-se de mero lote sem qualquer edificação.
Com isso, entende que a responsabilidade pelo pagamento dos débitos
vencidos e vincendos do IPTU, desde a assinatura do contrato, seja da
requerida. Subsidiariamente, pugna pela responsabilização da ré por tais
débitos desde o pagamento da última parcela do preço em 25/08/2018.
Contrarrazões da ré às fls. 144/152, refutando
os argumentos utilizados no recurso adesivo.

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O
autor
manifestou
sua
oposição
ao
julgamento virtual (fl. 159).
É o relatório.
De partida, é preciso consignar ser possível
extrair das razões do recurso de apelação especificamente os motivos
pelos quais houve inconformismo da ré, a qual impugnou de forma
suficiente a sentença de modo a propiciar o pleno exercício do
contraditório e o conhecimento do recurso por este órgão julgador,
ainda que alguns argumentos utilizados sejam equivalentes aos que
constaram da contestação.
No tocante à denominada Lei do Distrato (Lei
no 13.786/18), que alterou a Lei no 4.591/64, suas disposições somente
serão aplicadas aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor,
não incidindo imediatamente no caso concreto.
Nesse sentido, confira-se recente julgado deste
E. Tribunal:
“(...) COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES.
Percentual de 10% sobre os valores pagos que se afigura escorreito e
obedece aos parâmetros fixados pelo E. Superior Tribunal de Justiça.
Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos

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contratos celebrados após a sua vigência. Observância do ato jurídico
perfeito. JUROS DE MORA. Incidência de juros a contar do trânsito
em julgado, uma vez que o desfazimento da avença se deu por
iniciativa da própria compradora. (...)” (TJ-SP, Apelação Cível no
1058739-47.2017.8.26.0100, Rel. Des. Rosangela Telles, 2a Câmara de
Direito Privado, j. 19/03/2019, p. 19/03/2019, r. 19/03/2019).
No
caso,
além
da
impossibilidade
de
surpreender o adquirente com consequências que não podia antever
quando contratou1, “a pretendida aplicação do disposto na Lei n.
13.786/18, que alterara a Lei n. 4.591/64, esbarra no óbice imposto
pelo art. 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Lei
n. 4.657/42), o qual adota como regra no que tange à eficácia da lei
no tempo, o princípio da irretroatividade.
Noutras palavras, as disposições da nova lei
somente alcançam os contratos celebrados após a sua entrada em
vigor.”
(TJ-SP,
Embargos
de
Declaração
no
1005703-56.2018.8.26.0100/50000 7a Câmara de Dir. Priv. Rel.
Des. Rômolo Russo j. 08.02.19).
Pois bem, ainda que o desfazimento do
negócio tenha sido motivado pelo arrependimento da parte autora, esta
tem o direito de reaver as quantias pagas, de uma só vez, porém, deve
suportar as penalidades derivadas da rescisão.
A respeito do tema, as Súmulas 1 e 2 deste
1 V. Embargos de Declaração no 1032064-50.2017.8.26.0002 7a Câmara de Dir. Priv. Rel. Des.
Miguel Brandi, j. 11.04.2019.

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Egrégio Tribunal de Justiça e a Súmula 543 do Colendo Superior
Tribunal de Justiça, abaixo transcritas:
“O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem” (Súmula 1).
“A devolução das quantias pagas em contrato
de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só
vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição” (Súmula 2).
“Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento” (Súmula 543).
Insta salientar que a retenção tal como ora
pretendida pela ré em grau recursal implicaria perda significativa dos
valores pagos pela parte adquirente, vedada pelo art. 53 do Código de
Defesa do Consumidor.

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Aliás,
esta
Câmara
também
possui
entendimento de que a retenção do percentual de 10% se revela
adequada para casos como o telado, com o escopo de ressarcir os
prejuízos suportados pela ré em razão do desfazimento do negócio.
Observe-se:
“RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso
de compra e venda de bem imóvel. Rescisão contratual. Desistência do
negócio jurídico por parte dos consumidores. Restituição das parcelas
pagas. Dever jurídico e moral de reembolso. Medida que visa evitar o
enriquecimento sem justa causa. Retenção de 10% dos valores pagos
pelos autores a título de indenização pelas perdas e danos
experimentados pela ré. Plausibilidade e adequação. Aplicabilidade
das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado desta Corte e da
Súmula 543 do STJ. Incidência de correção monetária a partir de
cada desembolso e de juros moratórios sobre o quantum objeto de
devolução desde o trânsito em julgado. Sentença reformada.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Validade da cláusula contratual
que transfere ao consumidor a obrigação de pagar tal verba, desde
que conferido destaque para o respectivo valor. Orientação do C. STJ
firmada no REsp n. 1.599.511/SP, julgado sob o rito do art. 1.036 do
CPC/2015. Verba de corretagem que é devida ainda que o negócio
intermediado não se efetive por arrependimento dos pretensos
adquirentes (art. 725 do CC). Sentença mantida. Recurso
parcialmente
provido.”
(TJ-SP,
Apelação
Cível
no
1002065-31.2015.8.26.0161, Rel. Des. Rômolo Russo, 7a Câmara de
Direito Privado, j. 03/07/2017, p. 03/07/2017, r. 03/07/2017).

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Dessa forma, reputa-se razoável a retenção de
10% sobre os valores pagos (R$56.478,75), o que se mostra adequado
para fazer frente às despesas administrativas da parte requerida - que
não foram cabalmente demonstradas nos autos -, sendo incompatível
com a equidade promover sua majoração dentro desse cenário.
De outro giro, não há de se falar na retenção
das arras, pois não se trata das penitenciais, conforme disposto no art.
418 do CCB, porquanto compunha o preço do imóvel, tendo, portanto,
caráter confirmatório e, por isso, não pode ser determinada a sua
retenção.
A respeito do assunto, a jurisprudência do STJ,
que ora se colaciona:
“O arrependimento do promitente comprador
não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias,
admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados” (AgRg no AREsp 208.692/ES, 4a Turma, Relator Ministro
Antonio Carlos Ferreira, j. em 18.09.2014).
E também desta C. Câmara:
“Devolução da entrada que não pode ser
retida pela vendedora, pois integrava parte do preço do imóvel. Arras

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que, in casu, possuem caráter confirmatório, e não penitencial. Art.
418 do CC só é aplicável às arras penitenciais. Precedentes. Entrada
deve integrar os valores a serem devolvidos” (Apelação no 1005010-
97.2016.8.26.0664,
Relatora
Desembargadora
Mary
Grün,
j.
17.08.2017).
Portanto, representando as arras princípio de
pagamento do preço ajustado, o valor pago para esse fim deve ser
considerado para qualquer devolução à ré.
Incontroverso que, no que diz respeito à
comissão de corretagem, constou claramente o destaque quanto ao seu
valor, com a devida previsão contratual, de sorte que impende
considerar que a obrigação no montante de R$4.185,00 foi avençada
com a ciência inequívoca das partes.
Vale lembrar que, ao julgar o REsp no
1.599.511/SP, o Colendo Superior Tribunal de Justiça assentara a
“Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado
o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem”.
Assim, considerando a prévia informação do
valor a ser desembolsado a título de comissão de corretagem, não se

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vislumbra aqui infringência do art. 6o, III, do CDC.
Logo, sendo legítima a cobrança da verba de
corretagem na hipótese, é forçoso reconhecer a subsistência de sua
exigibilidade, ainda que o negócio jurídico principal não se efetive em
virtude de arrependimento dos promitentes-compradores (art. 725 do
CC).
Com isso, não há de se falar em sua
devolução, mormente porque não se mostra presente qualquer
abusividade na espécie, inclusive em relação ao valor cobrado a este
título.
No que tange à incidência de IPTU sobre o
bem, tem-se que não é devida sua devolução referente ao período em
que exercida posse por parte do comprador. Isto porque, a obrigação
tributária em questão é procedente da própria posse da coisa, cujo efeito
deletério do desfazimento do negócio sobre si versando não pode
efetivamente ocorrer.
Desse modo, correta a sentença ao anotar que
o IPTU incidente sobre o imóvel fica a cargo do autor a partir de
quando assumiu a posse do imóvel até a decisão que, verificando a
verossimilhança do pleito antecipatório - notadamente no que diz
respeito ao direito à rescisão contratual -, determinou sua assunção pela
parte requerida, com a liberação do imóvel para nova comercialização.

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Contudo, merece correção a sentença a
respeito da aplicação da correção monetária, a qual deverá incidir a
partir de cada desembolso, vez que visa apenas recompor a perda do
poder de compra da moeda com o passar do tempo, indo-se aqui além
do que inicialmente fizera a Lei no 6.899/1981 e alcançando também
período anterior ao ajuizamento da ação, com isso evitando o
enriquecimento ilícito, sem que consista em acréscimo de qualquer
natureza.
A propósito, confira-se:
“II - É DE ENTENDER-SE QUE A LEI
6899/81 VEIO ESTENDER A CORREÇÃO MONETÁRIA A
HIPÓTESES EM QUE ATÉ ENTÃO NÃO ERA APLICADA, COMO
OCORRIA COM A CHAMADA DÍVIDA DE DINHEIRO.
III - CONSOANTE REITERADAMENTE
AFIRMADO PELA CORTE, NÃO CONSTITUINDO UM PLUS
MAS MERA ATUALIZAÇÃO DA MOEDA AVILTADA PELA
INFLAÇÃO, A CORREÇÃO MONETÁRIA SE IMPÕE COMO
IMPERATIVO ECONÔMICO, JURÍDICO E ÉTICO, PARA COIBIR
O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.” (REsp 4874 SP, Rel. MIN.
SALVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado
em 18/12/1990, DJ 04/03/1991, p. 1987).
Verifica-se que houve resistência da ré sobre a
pretensão autoral relativa à devolução dos valores pagos, o que acabou
por inviabilizar a própria rescisão contratual. Inaplicável o princípio da

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causalidade tão só pela alegação de que não houvera resistência à
rescisão, a insurgência da ré, nesse ponto, não se revela apta a alterar o
quanto decidido na sentença acerca da distribuição dos ônus
sucumbenciais.
Ademais, não sendo hipótese de considerar
inestimável ou irrisório o proveito econômico obtido; ou muito baixo o
valor da causa, não cabe aqui cogitar da fixação dos honorários
advocatícios por equidade.
Ante o exposto, pelo meu voto, DOU
PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação da ré, para
reconhecer como indevida a devolução da comissão de corretagem; e
DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso adesivo do autor, pare
reconhecer como correto o termo inicial para incidência da correção
monetária correspondente à data dos efetivos desembolsos.
Maria de Lourdes Lopez Gil
Relatora