Tribunal: TJSP
Processo: 1008639-41.2016.8.26.0127
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-04
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão – Lote de terreno – Determinação de retenção de 10% dos valores pagos pela adquirente – Pretensão da vendedora de que seja retido percentual maior, conforme cláusula contratual – Possibilidade – Hipótese em que a rescisão se dá a pedido e por motivo da própria compradora (que não tem interesse na continuidade do contrato) – Compradora que pagou

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão – Lote de terreno – Determinação de retenção de 10% dos valores pagos pela adquirente – Pretensão da vendedora de que seja retido percentual maior, conforme cláusula contratual – Possibilidade – Hipótese em que a rescisão se dá a pedido e por motivo da própria compradora (que não tem interesse na continuidade do contrato) – Compradora que pagou pouco mais de 12% do preço ajustado – Retenção de apenas 10% do montante pago que não recompõe os gastos havidos pela vendedora pela promoção da venda e administração do negócio e da obra – Elevação que se justifica se dê para o percentual de 20%, desse modo repondo as partes na situação anterior – Impossibilidade, contudo, de dedução de tributos, taxas e emolumentos previstos em contrato, porque não comprovado o respectivo desembolso pela ré – Sucumbência recíproca.

INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL – Descabimento – Lote de terreno sem qualquer edificação ou benfeitoria apta a conferir a efetiva ocupação do imóvel à adquirente – Impossibilidade de obtenção de proveito econômico pela compradora que afasta a indenização pretendida pela vendedora.

JUROS MORATÓRIOS – Determinação de incidência a partir da citação – Resilição unilateral do contrato, por manifestação de vontade exclusiva dos compradores – Construtora que não incorreu em mora nem praticou ilicitude – Juros de mora que devem incidir a partir do trânsito em julgado – Precedentes do STJ – Decisão reformada.

Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000776851
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008639-41.2016.8.26.0127, da Comarca de Carapicuíba, em que é apelante LEGACY
INCORPORADORA LTDA., é apelada ALINE LIMA VIEIRA DA SILVA (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 4 de fevereiro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008639-41.2016.8.26.0127 atr-jcs
APELAÇÃO CÍVEL no 1008639-41.2016.8.26.0127
COMARCA
-
CARAPICUÍBA
4o Ofício, Processo no 1008639-41.2016.8.26.0127
APELANTE LEGACY INCORPORADORA LTDA.
APELADOS ALINE LIMA VIEIRA DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA)
VOTO No 30.908
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão Lote
de terreno Determinação de retenção de 10% dos valores
pagos pela adquirente Pretensão da vendedora de que seja
retido percentual maior, conforme cláusula contratual

Possibilidade Hipótese em que a rescisão se dá a pedido e
por motivo da própria compradora (que não tem interesse na
continuidade do contrato) Compradora que pagou pouco
mais de 12% do preço ajustado Retenção de apenas 10% do
montante pago que não recompõe os gastos havidos pela
vendedora pela promoção da venda e administração do
negócio e da obra Elevação que se justifica se dê para o
percentual de 20%, desse modo repondo as partes na situação
anterior Impossibilidade, contudo, de dedução de tributos,
taxas e emolumentos previstos em contrato, porque não
comprovado o respectivo desembolso pela ré Sucumbência
recíproca.
INDENIZAÇÃO
PELA
FRUIÇÃO
DO
IMÓVEL

Descabimento Lote de terreno sem qualquer edificação ou
benfeitoria apta a conferir a efetiva ocupação do imóvel à
adquirente
Impossibilidade de obtenção de proveito
econômico pela compradora que afasta a indenização
pretendida pela vendedora.
JUROS MORATÓRIOS Determinação de incidência a partir
da citação Resilição unilateral do contrato, por manifestação
de vontade exclusiva dos compradores Construtora que não
incorreu em mora nem praticou ilicitude Juros de mora que
devem incidir a partir do trânsito em julgado Precedentes do
STJ Decisão reformada.
Apelação parcialmente provida.
A r. sentença de fls. 193/199 julgou parcialmente procedente a ação para
“declarar rescindindo o contrato com consequente devolução de 90% dos valores

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desembolsados pelos autores em única parcela, excluindo-se eventuais valores pagos à
título de comissão de corretagem, com correção monetária pela Tabela Prática do
Tribunal de Justiça e juros moratórios de 1% ao mês contados da data da citação, bem
assim devolução integral da SATI, com correção monetária pela Tabela Prática do
Tribunal de Justiça e juros moratórios de 1% ao mês contados da data da citação,
confirmando a tutela antecedente concedida, para que o réu se abstenha de efetuar a
cobrança das parcelas vencidas e inserir o nome da autora nos cadastros de proteção
ao crédito”.
Em razão da sucumbência preponderante da ré, condenou-a ao
pagamento das despesas, fixando os honorários dos advogados das partes em 10% do
valor da condenação.
Apela a ré (fls. 201/217). Alega: a) a retenção de apenas 10% dos
valores pagos é insuficiente para cobrir os seus prejuízos, anotando que o desfazimento
da avença ocorreu por desistência da compradora, de sorte que deve ela arcar com as
multas e retenções previstas no contrato; b) a compradora assinou o contrato
livremente, obtendo ciência de suas cláusulas, devendo ser respeitada a autonomia de
vontade mediante aplicação da cláusula sexta (fls. 20 e 21); c) a posse indireta foi
outorgada à compradora em setembro de 2014, mediante termo de verificação de obras
expedido pela Prefeitura (fl. 182), ficando ao seu cargo o pagamento dos tributos
incidentes sobre o imóvel. Nesse sentido, é direito da ré descontar valores referentes à
fruição do imóvel, pelo tempo de posse, equivalente a 0,5% ao mês calculado sobre o
valor do imóvel, até a data da rescisão contratual; d) os juros de mora devem incidir
somente a partir do trânsito em julgado, porquanto não houve mora de sua parte.
Requer, assim:
a) A aplicação da cláusula 6a, permitindo-se as deduções nela
previstas, inclusive com a condenação da autora ao pagamento de taxa de
fruição do imóvel, desde setembro de 2014 até a efetiva desocupação;
b) Condenação da autora ao pagamento dos tributos e taxas incidentes
sobre o imóvel durante o período de fruição;
c) Incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, e não
da citação;
d) Fixação da sucumbência recíproca.
e) Subsidiariamente, que seja majorado o percentual de retenção dos
valores pagos para 30%.
Não houve contrarrazões.
É o relatório.

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1. Cuida-se de rescisão de instrumento particular de compromisso de
compra e venda firmado em 14.06.2014, referente ao Lote 47, Quadra 35, situado no
loteamento denominado “Residencial Jardim Vitória”, adquirido pelo valor de R$
108.676,53, a serem pagos em 180 prestações mensais e sucessivas (fls. 15/35).
Segundo a petição inicial, a autora pagou o valor total de R$ 13.766,10,
diluídos em 19 parcelas. Contudo, alegando dificuldades financeiras para dar
continuidade à avença, solicitou perante a requerida a rescisão contratual, mas foi
surpreendida com a proposta de rescisão no valor de R$ 3.193,54, a título de restituição
de valores pagos (fls. 38/40). Por esta razão, busca a rescisão judicial do contrato e a
devolução de 90% do que pagou, incluindo os valores pagos a título de Taxa SATI e
corretagem.
A decisão de fls. 129/130 concedeu a tutela antecipada para suspender a
exigibilidade das prestações vincendas, até a apreciação final da controvérsia.
Conforme matrícula do imóvel juntada pela requerida (fls. 179/181),
consta que em 25.11.2016 foi averbada a rescisão contratual após requerimento feito
pela vendedora em 18.10.2016, de sorte que a avença foi desfeita naquela data, embora
não conste ter a requerida restituído quaisquer valores à compradora em decorrência do
desfazimento do negócio.
2. Pleiteia a ré a aplicação da cláusula 6a do contrato, que prevê, a título
de cláusula penal compensatória e despesas administrativas, no caso de rescisão do
contrato motivada pelo comprador, a devolução correspondente a 20% dos valores
pagos, deduzidos, ainda, valores atinentes a impostos e taxas (tais como IPTU, taxa de
contribuição, água, energia elétrica, custos cartorários e honorários advocatícios),
valores referentes ao pagamento de PIS, COFINS e IR sobre os valores recebidos, e, por
fim, valores atinentes à fruição do imóvel pelo tempo de posse, equivalentes a 0,5% ao
mês, calculados sobre o preço do imóvel (fls. 20/21).
A rescisão se deu por motivo da compradora, razão pela qual justo não
será que receba tudo de volta, sem reparar os custos enfrentados pela ré, ora apelante,
com a administração do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa por parte dela.
De acordo com o contrato, o preço do lote é de R$ 108.676,53. De
acordo com a autora, pagou ela R$ 13.766,10, tendo a ré se insurgido contra tal
montante, ao fundamento de que englobava juros e multas incidentes sobre parcelas
pagas em atraso. A r. sentença, por sua vez, decidiu a questão, ao fundamento de que
“integra para efeitos da porcentagem de restituição a totalidade do quanto
comprovadamente pago - o que inclui eventual encargo por pagamento em atraso”.
A disposição não foi especificamente impugnada no apelo, de sorte que

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deve ser considerada como a totalidade dos valores pagos, aquela apontada na inicial,
R$ 13.766,10, diluídas em 19 parcelas, vencidas entre 22.07.2014 e 22.01.2016.
É bem de ver que a apelada pagou pouco mais de 12% dos valores
acordados, de tal sorte que a retenção de 10% do respectivo montante não irá ressarcir
adequadamente o despendido pela requerida para promover a venda e administrar a
execução do contrato e a obra. Como a rescisão se dá por motivo da compradora, como
dito antes, recolocar as partes na situação anterior recomenda sejam retidos 20% (vinte
por cento) dos valores pagos.
O fato de haver previsão contratual acerca da devolução de valores para a
hipótese de resolução do contrato por falta de pagamento do saldo do preço do imóvel,
não altera a conclusão. Não há comprovação de que a vendedora tenha desembolsado as
despesas ou de que ocorridas as condições referidas na cláusula sexta (fls. 20/21).
Assim, a cobrança, sem base fática que a justifique coloca o consumidor em
desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé e equidade, o que deve ser coibido.
3. Com relação à indenização pela fruição do imóvel, tampouco merece
reparo a r. sentença.
Conquanto a conclusão das obras de infraestrutura tenha se dado em
30.09.2014, conforme Termo de Verificação de Obra de fl. 182, não se pode olvidar que
se cuida, na hipótese, de lote sem qualquer edificação ou benfeitoria que possibilitasse
efetiva ocupação pela adquirente, de sorte que não é passível de oferecer qualquer
proveito econômico à compradora, nem, de mesmo modo, implica prejuízo à
vendedora, que tampouco poderia extrair qualquer rendimento do lote desocupado.
Por esta razão, o pedido de ressarcimento pelo tempo de fruição do
imóvel não pode ser acolhido. Nesse sentido, recente decisão desta 10a Câmara de
Direito Privado, de que participei como segundo Juiz:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA
DO NEGÓCIO. SENTENÇA QUE DETERMINOU A RESTITUIÇÃO DE 90%
DOS VALORES PAGOS. RECURSO DAS REQUERIDAS PARA RETENÇÃO
DE 30% DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO
LOTE. RETENÇÃO DE 20%. PATAMAR APLICADO EM CONSONÂNCIA
COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE COLEGIADO, A ATENDER COM O
OBJETIVO
DE
COBRIR
DESPESAS
ADMINISTRATIVAS
DE
PUBLICIDADE E FORMALIZAÇÃO DE CONTRATO. Lote de terreno sem
comprovação
de
edificação.
SENTENÇA
REFORMADA.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO”
(Apelação
Cível
no
1002337-
91.2019.8.26.0320, Limeira, Rel. Des. Coelho Mendes, j. 01.10.2019).
4. Já com relação à incidência de juros de mora, tem razão a ré,

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porquanto, como visto, o rompimento do contrato se deu por manifestação de vontade
da compradora, não incorrendo a vendedora em qualquer conduta culposa e nem
demonstrada ilicitude que implicaria em quebra da avença de sua parte.
Desse modo, não se justifica a determinação da incidência dos juros
desde a data da citação, por não ter a ré incorrido em mora, devendo ser incidentes juros
moratórios somente a partir da data do trânsito em julgado, conforme, inclusive,
entendimento de robusta jurisprudência:
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO
EM JULGADO. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Segundo a orientação
jurisprudencial das Turmas que compõem a Segunda Seção, nos casos de
rescisão de contrato de promessa de compra e venda, os juros moratórios
devem incidir sobre o valor determinado para restituição a partir da data do
trânsito em julgado da decisão. 2. Agravo regimental a que se nega
provimento. (AgRg no REsp 1552449/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe 02/02/2016)
AGRAVO
REGIMENTAL
NOS
EMBARGO
DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. VIOLAÇÃO DO ART. 396 DO
CC. TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA
DECISÃO. PRECEDENTES. 1. A Segunda Seção deste Tribunal Superior
sufragou o entendimento de que, "na hipótese de resolução contratual do
compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em
que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa
da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão
computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.008.610/RJ,
Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJe 03.09.2008) 2. Não
apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os
fundamentos
que
alicerçaram
a
decisão
agravada.
3.
AGRAVO
REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg nos EDcl no REsp 1354293/SP, Rel.
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA,
julgado em 04/09/2014, DJe 15/09/2014)
5. Isto posto, impõe-se o acolhimento parcial das razões recursais,
determinando a devolução de 80% dos valores pagos pela compradora, corrigidos
monetariamente e com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.
6. Por fim, já que não atendidos em parte os pedidos de ambas as partes,
o que se afigura mais adequado à situação dos autos, de se fixar a sucumbência
recíproca. Desse modo, as partes responderão cada qual por metade das custas e

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despesas processuais vencidas e comprovadas até o momento da decisão de primeiro
grau, suportando cada qual os honorários advocatícios do patrono da outra parte,
fixados em 15% (quinze por cento) do montante líquido a restituir à autora, anotando o
benefício da justiça gratuita concedido às fls. 129.
7. Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso.
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente