Tribunal: TJSP
Processo: 1002412-89.2019.8.26.0269
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Ricardo Anafe (Corregedor Geral)
Órgão colegiado: Conselho Superior da Magistratura;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Adjudicação – Título judicial sujeito à qualificação registral – Óbice relacionado à deficiência na descrição dos lotes que compõem a área adjudicada – Dúvida julgada procedente – Documentos que integram o título que demonstram ter havido a unificação dos lotes 08, 09, 18 e 19 e posterior desdobro – Manutenção, nas matrículas, das descrições, limites e áreas dos

Ementa:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Adjudicação – Título judicial sujeito à qualificação registral – Óbice relacionado à deficiência na descrição dos lotes que compõem a área adjudicada – Dúvida julgada procedente – Documentos que integram o título que demonstram ter havido a unificação dos lotes 08, 09, 18 e 19 e posterior desdobro – Manutenção, nas matrículas, das descrições, limites e áreas dos imóveis – Expressa referência, no título, aos lotes 18 e 19 e à área total de 2.000m2, correspondente à soma das áreas dos terrenos individualmente considerados – Possibilidade de perfeita identificação do imóvel adjudicado, sendo inquestionável sua localização no solo, bem como incontroversas suas características, metragens e confrontações – Princípio da especialidade objetiva observado – Desnecessidade de aditamento da Carta de Adjudicação expedida – Apelação a que se dá provimento para julgar improcedente a dúvida suscitada.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1002412-89.2019.8.26.0269

Registro: 2020.0000785376
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002412-89.2019.8.26.0269, da Comarca de Itapetininga, em que é apelante JOSÉ
CARLOS DANIEL ANTUNES, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE
IMÓVEIS DA COMARCA DE ITAPETININGA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento, v.u.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente),
LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO
(DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO
CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO).
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002412-89.2019.8.26.0269 -Voto no 31.233 - Itapetininga - Аνάφη
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Apelação Cível no 1002412-89.2019.8.26.0269
Apelante: José Carlos Daniel Antunes
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Itapetininga
Voto no 31.233
REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Adjudicação –
Título judicial sujeito à qualificação registral – Óbice
relacionado à deficiência na descrição dos lotes que
compõem a área adjudicada – Dúvida julgada procedente
– Documentos que integram o título que demonstram ter
havido a unificação dos lotes 08, 09, 18 e 19 e posterior
desdobro – Manutenção, nas matrículas, das descrições,
limites e áreas dos imóveis – Expressa referência, no
título, aos lotes 18 e 19 e à área total de 2.000m2,
correspondente
à
soma
das
áreas
dos
terrenos
individualmente considerados – Possibilidade de perfeita
identificação do imóvel adjudicado, sendo inquestionável
sua localização no solo, bem como incontroversas suas
características, metragens e confrontações – Princípio da
especialidade objetiva observado – Desnecessidade de
aditamento da Carta de Adjudicação expedida –
Apelação a que se dá provimento para julgar
improcedente a dúvida suscitada.
1. Trata-se de apelação interposta por José Carlos
Daniel Antunes contra a sentença que confirmou a negativa de registro da
carta de adjudicação expedida em processo judicial que tramitou perante a
3a Vara Cível da Comarca de Itapetininga/SP, tendo por objeto o imóvel

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constituído pelos lotes 18 e 19 da quadra D, do loteamento denominado
“Retiro Santana”, eis que inserido em área maior matriculada sob no 62.773
junto ao Oficial de Registro de Imóveis daquela localidade, que engloba
também os lotes 08 e 09 da mesma quadra (fl. 121/124).
Alega o apelante, em síntese, que a abertura de
matrícula no 70.351, tendo por objeto o lote 18 da quadra D, ocorreu em
19.07.2006, ou seja, após a propositura da ação judicial que ensejou a
expedição da carta de adjudicação apresentada a registro. Aduz que os
dados e elementos constantes da petição inicial da ação proposta, que
integra o título, identificam o imóvel cujo registro foi postulado, razão pela
qual deve ser afastada a exigência de aditamento da carta de adjudicação
expedida. Afirma ter sido respeitado o princípio da especialidade objetiva e
acrescenta que, na ação judicial, já não mais se mostra possível alterar a
descrição do imóvel em virtude da imutabilidade da coisa julgada (fl.
133/141).
A Douta Procuradoria da Justiça, em seu parecer,
opinou pelo não provimento da apelação (fl. 164/166).
É o relatório.
2. A Carta de Adjudicação, expedida nos autos da ação
de adjudicação compulsória que tramitou perante a 3a Vara Cível da
Comarca de Itapetininga (Processo no 0005009-73.2004.8.26.0269), foi
qualificada negativamente, tendo o Sr. Oficial registrador emitido nota de
devolução assim redigida: "Os imóveis objeto da Carta de Adjudicação
referem-se aos lotes 18 e 19 da quadra D, os quais possuem matrículas

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distintas, sendo o lote 18, matriculado sob n. 70.351 e o lote 19,
matriculado sob n. 66.965. Aditar a Carta de Adjudicação para constar a
descrição de cada imóvel, em conformidade com as matrículas. Não há
possibilidade de cindir o título para identificar somente o lote 19, se o
título apresenta os dois lotes” (fl. 91).
Desde logo, importa lembrar que a origem judicial do
título não o torna imune à qualificação registral, ainda que limitada aos seus
requisitos formais e adequação aos princípios registrais, conforme o
disposto no item 119 do Capítulo XX das Normas de Serviço da
Corregedoria Geral da Justiça (atual item 117). Este Conselho Superior da
Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não
caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Nesse
sentido:
Apelação
Cível
n°
413-6/7;
Apelação
Cível
n°
0003968-52.2014.8.26.0453; Apelação Cível no 0005176-34.2019.8.26.0344;
Apelação Cível no 1001015-36.2019.8.26.0223).
A despeito disso, diversamente do quanto afirmado
pelo Sr. Oficial registrador, não há notícia, nos autos, de que o apelante
tenha requerido a cindibilidade do título. Ao contrário, insiste o interessado
no registro da Carta de Adjudicação tal como expedida, de maneira que a
exigência formulada não se sustenta.
Da análise da documentação trazida aos autos, e que
integra o título, é possível constatar que, na petição inicial da ação de
adjudicação, o imóvel em questão está assim descrito: “uma área de terreno
com 2.000ms2 relativa aos lotes de números 18 e 19 da quadra 'D' do
loteamento denominado Retiro Santana, neste município de Itapetininga,

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assim descrita: Divide, pela frente, com a Avenida Gumercindo Soares
Hungria em 40,00 metros (antiga Rua Três); do lado direito de quem da
frente olha para o terreno, em 50,00 metros divide com o lote 17; do lado
esquerdo de quem da frente olha para o imóvel, em 50,00 metros divide
com o lote 20; e nos fundos, em 40,00 metros, divide com remanescente
dos vendedores” (fl. 04/09). A sentença proferida naquele feito julgou
procedente o pedido inicial, adjudicando o imóvel ao autor (fl. 78/80).
Aos autos foi acostada a matrícula no 62.773, aberta em
30 de março de 2001, em que descrito o imóvel consistente em um
terreno,“representado pelos lotes 8, 9, 18 e 19 da quadra D, do loteamento
Retiro Santana, com os característicos seguintes: pela frente mede
quarenta (40) metros, dividindo com a Rua Três, igual medida nos fundos,
por cem (100) metros da frente aos fundos em ambos os lados, encerrando
a área de quatro mil (4.000) metros quadrados, dividindo pelo lado direito
de quem da frente olha para o imóvel, com os lotes 7 e 17; de outro lado
com os lotes 10 e 20; e aos fundos com a Rua de Divisa” (fl. 34/35).
De seu turno, na matrícula no 66.967, aberta em 14 de
outubro de 2003, está descrito um “terreno situado nesta cidade e 1o
subdistrito, no Bairro da Chapadinha, representado pelos lotes 8 e 18, da
quadra D, do loteamento Retiro de Santana, medindo vinte (20) metros de
frente para a Rua Oscar Leonel do Carmo, igual medida nos fundos, por
cem (100) metros da frente aos fundos, em ambos os lados, dividindo do
lado direito de quem da frente olha para o imóvel, com os lotes 7 e 17; do
lado oposto, com os lotes 9 e 19; e aos fundos, com a Avenida Gumercindo
Soares Hungria. (...) Título Aquisitivo: R. 1/62.773 de 30/03/2001” (fl.

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109/110).
Ademais, na matrícula no 66.965, aberta em 14 de
outubro de 2003, está descrito um “terreno situado nesta cidade e 1o
subdistrito, no Bairro da Chapadinha, representado pelos lote 19 da
quadra D, do loteamento Retiro de Santana, medindo vinte (20) metros de
frente para a Avenida Gumercindo Soares Hungria, igual medida nos
fundos, por cinquenta (50) metros da frente aos fundos, em ambos os lados,
dividindo do lado direito de quem da frente olha para o imóvel, com o lote
20; do lado oposto, com o lote 18, de Reinaldo Antunes de Campos; e, aos
fundos, com o lote 9. (...) Título Aquisitivo: R. 1/62.773 de 30/03/2001” (fl.
111/112).
E ainda, na matrícula no 70.351, aberta em 19 de julho
de 2006, está descrito o imóvel correspondente a um “terreno urbano, de
formato retangular, constituído pelo lote dezoito (18), da quadra D, do
loteamento Retiro Santana, no Bairro da Chapadinha, situado na cidade e
comarca de Itapetininga, medindo vinte (20) metros de frente para a
Avenida Gumercindo Soares Hungria, igual medida nos fundos, onde
divide com o lote oito (8), por cinquenta (50) metros da frente aos fundos,
em ambos os lados, dividindo do lado direito de quem da frente olha para o
imóvel, com o lote dezenove (19); e do lado esquerdo, com o lote dezessete
(17), encerrando a área de um mil (1.000) metros quadrados (...). Registro
Anterior: R.1/66.967” (fl. 107/108).
Como se vê, em um primeiro momento houve a
unificação dos lotes 08, 09, 18 e 19 (fl. 16/17 e fl. 34/35) e, posteriormente,
o desdobro (fl. 107/112), sendo mantidas, sempre, as mesmas descrições

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dos imóveis matriculados, com seus limites e áreas bem caracterizadas.
Considerando, pois, que o título apresentado faz
expressa referência aos lotes 18 e 19 da quadra D e à área total de 2.000m2,
correspondente à soma das áreas dos lotes individualmente considerados, é
possível afirmar que o imóvel adjudicado está perfeitamente identificado,
sendo inquestionável sua localização no solo, bem como incontroversas
suas características, metragens e confrontações. É o quanto basta para que o
princípio da especialidade objetiva seja atendido.
Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade
do imóvel “significa a sua descrição como corpo certo, a sua
representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de
ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a
qualquer outro” (“Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro
em face da Lei 6.015/73”. 2a ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219). Por isso, o
imóvel deve estar descrito no título objeto de registro de modo a permitir
sua exata localização e individualização, não se confundindo com nenhum
outro, tal como ocorre no caso concreto.
Conforme ensina Narciso Orlandi Neto, “as regras
reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados
títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro
anterior”, mas essa não é, como já consignado, a situação aqui enfrentada.
Com efeito, é suficiente, sob o prisma do princípio da especialidade
objetiva, “que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos
de descrição constantes do registro” (“Retificação do registro de imóveis”.
São Paulo: Editora Oliveira Mendes, 1997, p. 68).

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Os precedentes mais atuais do Conselho Superior da
Magistratura são no sentido de que não ofende o princípio da especialidade
o registro do título que abranja a totalidade do imóvel e que esteja de
acordo com a descrição contida no registro anterior, desde que suficiente à
sua identificação. É essa interpretação, a contrario sensu, do disposto no
art. 225, § 2o, da Lei de Registros Públicos, segundo o qual: “Consideram-
se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a
caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro
anterior”.
Sendo assim, a despeito da ausência de descrição
individualizada de cada um dos lotes que compõem a área adjudicada,
verifica-se que a descrição apresentada no título é suficiente para a perfeita
identificação dos imóveis matriculados sob nos 70.351 (lote 18, fl. 107/108)
e 66.956 (lote 19, fl. 111/112) junto ao Oficial de Registro de Imóveis de
Itapetininga/SP.
Em tais condições, o prévio aditamento do título não é
condição para o registro pretendido, razão pela qual merece ser afastada a
exigência formulada pelo Sr. Oficial registrador.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, dou provimento à
apelação para julgar improcedente a dúvida.
RICARDO ANAFE
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