Tribunal: TJSP
Processo: 1002893-92.2019.8.26.0288
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-19
Data de publicação: 2020-09-19

Ementa:
compra e venda. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Insurgência da ré em face da sentença de procedência. Inépcia da petição inicial e cerceamento de defesa. Não acolhimento. Rescisão do contrato por culpa da compradora inadimplente. Manutenção. Inexistência de onerosidade excessiva quanto a imóvel popular com mensalidades irrisórias. Adimplemento substancial. Inocorrência.

Ementa:
compra e venda. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Insurgência da ré em face da sentença de procedência. Inépcia da petição inicial e cerceamento de defesa. Não acolhimento. Rescisão do contrato por culpa da compradora inadimplente. Manutenção. Inexistência de onerosidade excessiva quanto a imóvel popular com mensalidades irrisórias. Adimplemento substancial. Inocorrência. Inadimplência de 68 parcelas. Compradora que arcou com menos da metade das mensalidades. Retenção dos valores pagos pela CDHU. Manutenção. A despeito da possibilidade em tese de devolução parcial de valores, isso não afastava a indenização pela fruição. Caso em que a ré arcou com apenas R$ 12.000,00 e estava ocupando o imóvel desde 2001. Cabimento de retenção dos valores em razão dessa ocupação. Afastamento de tal indenização que implicaria enriquecimento sem causa da apelante, por ela ter ficado morando no imóvel por anos à custa da vendedora. Precedentes. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000762858
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1002893-
92.2019.8.26.0288, da Comarca de Ituverava, em que é apelante MARIA ABADIA
DE
SOUSA,
é
apelado
COMPANHIA
DE
DESENVOLVIMENTO
HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE
NETO (Presidente) e DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 19 de setembro de 2020.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002893-92.2019.8.26.0288 -Voto no
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3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no 1002893-92.2019.8.26.0288
Comarca: Ituverava
Apelante: Maria Abadia de Sousa
Apelada: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e
Urbano do Estado de São Paulo - CDHU
Juiz sentenciante: José Magno Loureiro Júnior
VOTO No: 22583
COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL C/C
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Insurgência da ré em face
da sentença de procedência. Inépcia da petição inicial e
cerceamento de defesa. Não acolhimento. Rescisão do
contrato
por
culpa
da
compradora
inadimplente.
Manutenção. Inexistência de onerosidade excessiva quanto
a
imóvel
popular
com
mensalidades
irrisórias.
Adimplemento substancial. Inocorrência. Inadimplência de
68 parcelas. Compradora que arcou com menos da metade
das mensalidades. Retenção dos valores pagos pela CDHU.
Manutenção. A despeito da possibilidade em tese de
devolução parcial de valores, isso não afastava a
indenização pela fruição. Caso em que a ré arcou com
apenas R$ 12.000,00 e estava ocupando o imóvel desde
2001. Cabimento de retenção dos valores em razão dessa
ocupação. Afastamento de tal indenização que implicaria
enriquecimento sem causa da apelante, por ela ter ficado
morando no imóvel por anos à custa da vendedora.
Precedentes. Sentença mantida. Recurso desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto em
face da sentença de ps. 110/112, que julgou procedentes os
pedidos da inicial para decretar a resolução do contrato por culpa
da compradora inadimplente; reintegrar a autora na posse do
imóvel; e compensar o direito à devolução das parcelas pagas com
o tempo de ocupação do imóvel. Sucumbente, a ré foi condenada
ao pagamento das despesas processuais e dos honorários
advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da
causa, observando-se a gratuidade processual.
Inconformada,
apela
a
demandada
a
ps.
115/124 alegando, em síntese, o indeferimento da petição inicial,
uma vez que a falta de cumprimento de obrigação de pagamento,
por si só, não demonstra a transformação da posse de boa-fé em
posse de má-fé; cerceamento de defesa, para se apurar o valor do
débito e de eventual devolução de parcelas pagas, além de

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apuração do valor do imóvel e das benfeitorias realizadas; que a ré
teria quitado parte substancial das parcelas, de modo que não seria
justificada a rescisão do contrato; e que seria abusiva a retenção
integral dos valores pagos.
Contrarrazões
foram
apresentadas
(ps.
127/132).
Autos em termos para julgamento virtual.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Com efeito, a petição inicial não é inepta, na
medida em que descreveu de maneira clara o motivo da rescisão
do
contrato
(inadimplência
da
compradora)
e
os
pedidos
indenitários (perdimento das parcelas pagas em razão da posse do
imóvel). No mais, ao contrário do alegado, nada consta na inicial
sobre posse de má-fé. A alegação da CDHU foi de que a não
indenização de benfeitorias assentou-se na falta de anuência da
empresa cedente.
Ainda preliminarmente, afasta-se o pedido de
prova pericial, uma vez que é desnecessária a avaliação do imóvel
ou ainda a apuração do valor total pago. Afinal, de um lado, é
genérica a alegação de realização de benfeitorias. De outro lado, a
própria compradora alega ter pago cerca de doze mil reais do
imóvel (p. 100).
No mérito, a sentença não comporta mudança.
É incontroversa a culpa da compradora pela
rescisão do contrato (termo de ocupação com opção de compra),
uma vez que ela estava inadimplente. Estava correta, portanto, a
rescisão do contrato, o retorno das partes ao status quo ante e a
reintegração de posse da CDHU.
A alegação de onerosidade excessiva e de
adimplemento substancial não se sustenta. Primeiro, porque o
contrato firmado foi estipulado com pagamento de parcelas
irrisórias (R$ 72,49), o que, naturalmente implicava a incidência de
juros e correção do saldo devedor durante todo o período de
pagamento (300 meses). Nesse contexto, o valor final de um
imóvel popular (R$21.747, com as devidas atualizações desde
2001 p. 55) não se afigurava elevado.
Em
segundo
lugar,
a
compradora
ficou
inadimplente com 68 parcelas do contrato (p. 39/43) faltando
ainda as vincendas e a própria compradora confirma ter arcado
com menos da metade das parcelas do imóvel (146 de 300 p.
66). Com isso, insustentável a alegação de adimplemento

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substancial para afastar a rescisão do contrato. Nesse sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CDHU. Resolução de
contrato cumulada com reintegração de posse. Pagamento
de cerca de 50% das prestações totais. Adimplemento
substancial não configurado, especialmente tendo em vista o
longo período pelo qual o bem foi ocupado pela ré. Não
pagamento
das
obrigações
assumidas
que
enseja
a
resolução
do
contrato
e
tem
por
consequência
a
reintegração da autora na posse do imóvel. Alegação de
usucapião especial urbana formulada na contestação. Ausência de
requisitos. Posse precária, porque vinculada a contrato. Perda das
parcelas pagas, tendo em vista que a ré permaneceu residindo no
imóvel sem a devida contraprestação por mais de dez anos.
Abusividade não configurada no caso concreto. Recurso provido.”
(TJSP,
4a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
0210749-68.2009.8.26.0005, Rel. Des. Milton Carvalho, j.
30/01/2014 sem destaque no original).
No mais, embora em tese fosse admissível a
devolução de parte dos valores pagos em razão do inadimplemento
culposo da compradora, é certo isso não afastaria a condenação
dela à indenização pelo período de ocupação indevida.
No caso, a ré estava ocupando o imóvel desde
2001 e alegou ter pagado apenas doze mil reais ao longo desse
período. Trata-se, portanto, de quantia reduzida e sua retenção
integral pela cedente sequer indeniza todos os prejuízos que ela
teve com a rescisão do contrato.
Entendimento em sentido contrário implicaria
um enriquecimento sem causa da compradora, pois ela obteria
moradia gratuita por um período elevado e à custa da apelada.
O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor
veio a vedar uma cláusula penal excessivamente onerosa constante
em um contrato de compra e venda ao qual a parte mais fraca
aderiu. Não se retirou, porém, o direito de o vendedor descontar,
judicialmente, nos termos da legislação civil (mormente artigos 402
e 924 do Código Civil), os valores referentes à vantagem
econômica auferida pelo consumidor com a fruição do bem.
Nesse sentido, já entendeu o Superior Tribunal
de Justiça ao deferir uma retenção pela vendedora, de parcela dos
valores pagos, autorizando-se também a compensação de valores
correspondentes ao aluguel do imóvel desde a respectiva imissão
na posse até a efetiva desocupação (REsp 416.338/RJ, 3a Turma,
Rel. Min. Ari Pargendler, j. em 03/04/2003 e REsp, 4a Turma,
302.520/MG, Rel. Ministro César Rocha, j. em 11/03/2003).
Em resumo, a norma prevista no artigo 53 do
Código de Defesa do Consumidor não autoriza que o consumidor
fique numa situação cômoda em que poderia ficar longo tempo na

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posse do imóvel, para, posteriormente, devolvê-lo sem qualquer
responsabilização pelo período em que teve moradia gratuita.
Justamente por esse motivo, a retenção integral
dos poucos valores pagos pela apelante decorrerá de uma situação
fática criada por ela. Nesse sentido:
“APELAÇÃO
Compromisso de compra e venda
Rescisão
contratual cumulada com reintegração de posse
Sentença de
procedência Recurso do réu "Decisum" de Primeiro Grau que
não comporta reforma Adoção integral de seus fundamentos à luz
do art. 252 do RITJSP
Precedentes do TJSP e STJ

Inadimplemento dos compradores incontroverso Pretensão
de reconhecimento da validade do "contrato de gaveta" em
face da CDHU
Inadmissibilidade
Ausência de prova da
quitação integral das obrigações previstas no contrato
originariamente firmado entre a autora e os cedentes

Possibilidade de retenção da totalidade das parcelas pagas,
em virtude do longo tempo de ocupação do imóvel (16
anos), sem pagamento da devida contraprestação Sentença
mantida Recurso desprovido.” (TJSP, 24a Câmara de Direito
Privado, Apelação no 0012520-20.2009.8.26.0020, Rel. Des.
Jonize Sacchi de Oliveira, j. 25/06/2020 sem destaque no
original).
“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE
REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CDHU. Parcial procedência. Decisão
modificada para acolher o pedido de retenção integral dos valores
pagos pela compromissária compradora para fins de compensação
pelo usufruto gratuito do imóvel
Inadimplemento das
prestações a partir de março de 2002 com permanência no
imóvel pela autora e terceira pessoa por período maior do
que aquele adimplido. Retenção total das parcelas quitadas
visando compensar a CDHU pelo longo período de ocupação
gratuita pela adquirente do imóvel e, posteriormente, pela
ocupante do imóvel, a qual tomou posse sem a anuência da
CDHU. Pretensão de aplicação de multa contratual desacolhida.
Precedentes desta C. Câmara. Recurso parcialmente provido.”
(TJSP,
3a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
0008153-79.2011.8.26.0020,
Rel.
Des.
Nilton
Santos
Oliveira, j. 30/11/2018 sem destaque no original).
“COMPRA E VENDA
RESCISÃO CONTRATUAL
Sentença de
procedência - APELO DOS RÉUS - Pretensão à inversão do julgado
Inadmissibilidade Disposição contratual expressa no sentido de
autorizar a rescisão na hipótese de abandono do imóvel e/ou de
falta de pagamento das prestações avençadas Demonstrado o
inadimplemento de ambas as obrigações, pelo mutuário

Rescisão do contrato e reintegração da CDHU na posse do
bem que era de rigor. APELO DA AUTORA Retenção integral
dos valores pagos
Possibilidade
Longo período de
disponibilização do imóvel
Compensação autorizada -
Precedentes desta Corte. Sentença parcialmente reformada

RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO, APELO DA AUTORA PROVIDO.”

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Apelação Cível no 1002893-92.2019.8.26.0288 -Voto no
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(TJSP, 20a Câmara Extraordinária de Direito Privado,
Apelação no 0016116-90.2008.8.26.0361, Rel. Des. Fábio
Podestá, j. 26/01/2017 sem destaque no original).
Ante o exposto, nega-se provimento ao
recurso de apelação, majorando-se os honorários advocatícios do
patrono da apelada para 15% (quinze por cento) sobre o valor
atualizado da causa, observando-se a gratuidade processual.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator