Tribunal: TJSP
Processo: 1006733-60.2014.8.26.0038
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-18
Data de publicação: 2020-04-18

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Demanda julgada parcialmente procedente para condenar o apelado ao pagamento das contribuições associativas inadimplidas. Inexistência de impugnação recursal quanto a este ponto. PEDIDO CONTRAPOSTO. Pretensão de condenação da apelante ao reembolso das despesas pagas pelo comprador para construção de um muro nos fundos do lote adquirido.

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Demanda julgada parcialmente procedente para condenar o apelado ao pagamento das contribuições associativas inadimplidas. Inexistência de impugnação recursal quanto a este ponto. PEDIDO CONTRAPOSTO. Pretensão de condenação da apelante ao reembolso das despesas pagas pelo comprador para construção de um muro nos fundos do lote adquirido. Descabimento. Ausência de previsão legal ou contratual que imponha tal obrigação à Associação. Estatuto social que prevê tão somente o dever de manutenção e conservação das divisas já erigidas no loteamento, mas não a sua construção. Responsabilidade que, segundo o "contrato-padrão", incumbia ao loteador, que não integra nenhum dos polos da lide. Pedido contraposto rejeitado. Sentença reformada. Ônus sucumbenciais redistribuídos. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000271169
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006733-60.2014.8.26.0038, da Comarca de Araras, em que é apelante
ASSOCIAÇÃO ESTÂNCIA COLINA VERDE, é apelado ANTONIO AGNALDO
GALDINO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente sem voto), HERTHA HELENA DE OLIVEIRA E JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 18 de abril de 2020.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006733-60.2014.8.26.0038 -
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VOTO No 16442
APELAÇÃO No: 1006733-60.2014.8.26.0038
APELANTE: ASSOCIAÇÃO ESTÂNCIA COLINA VERDE
APELADO: ANTÔNIO AGNALDO GALDINO
COMARCA: ARARAS
JUIZ: RODRIGO PERES SERVIDONE NAGASE
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. Demanda julgada parcialmente procedente
para condenar o apelado ao pagamento das contribuições
associativas inadimplidas. Inexistência de impugnação recursal
quanto a este ponto. PEDIDO CONTRAPOSTO. Pretensão de
condenação da apelante ao reembolso das despesas pagas pelo
comprador para construção de um muro nos fundos do lote
adquirido. Descabimento. Ausência de previsão legal ou
contratual que imponha tal obrigação à Associação. Estatuto
social que prevê tão somente o dever de manutenção e
conservação das divisas já erigidas no loteamento, mas não a
sua construção. Responsabilidade que, segundo o "contrato-
padrão", incumbia ao loteador, que não integra nenhum dos
polos da lide. Pedido contraposto rejeitado. Sentença
reformada. Ônus sucumbenciais redistribuídos. RECURSO
PROVIDO.
Recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
224/226, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado na presente
demanda, para condenar o apelado ao pagamento das contribuições associativas
inadimplidas, no importe de R$ 9.920,00, acolhendo integralmente, por outro lado,
o pedido contraposto formulado na contestação, para condenar a apelante ao
pagamento da quantia R$ 10.090,15, referente aos valores desembolsados por
aquele primeiro, para construção de um muro nos fundos do lote, objeto da ação.
Ainda, reconheceu-se a sucumbência recíproca das partes, determinando que cada
qual arque com as respectivas custas e honorários de advogado.
Alega a apelante que não restou demonstrada sua obrigação em

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arcar com as despesas decorrentes da construção do muro nos fundos do lote do
apelado. Afirma que sua responsabilidade se limita a manter o fechamento do
loteamento, mas não de construí-lo. Pugna, assim, pela rejeição do pedido
contraposto deduzido nos autos. Busca a reforma do decisum.
Recurso tempestivo e regularmente processado, encontrando-se
presentes os demais pressupostos e admissibilidade recursal.
Contrarrazões a fls. 245/248.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inicialmente, cumpre ressaltar que a r. sentença guerreada foi
proferida sob a égide do Novo Código de Processo Civil. Quando da interposição
do recurso já vigia a Lei no 13.105/2015, de modo que as disposições desta
legislação devem ser observadas.
Extrai-se que o apelado ANTÔNIO AGNALDO GALDINO adquiriu,
em 20 de março de 2008, o lote de n. 11-B, integrante do Loteamento Residencial
Colina Verde, localizado no Município de Araras - SP, pelo valor de R$ 55.000,00
(fls. 159/162).
Aduz a Associação apelante, todavia, que ele se encontra
inadimplente com o pagamento das contribuições associativas devidas entre
dezembro de 2012 e dezembro de 2014, razão pela qual ajuizou a presente
demanda, juntando com a exordial demonstrativo atualizado do débito no importe
de R$ 16.674,04 (fls. 54).
Uma vez citado, o recorrido apresentou contestação, alegando já
ter quitado as taxas vencidas em setembro de 2013 e novembro de 2014, nos

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valores de R$ 400,00 e R$ 430,00 (fls. 64).
Informou, outrossim, que o lote por ele adquirido compreende um
terreno limítrofe, que foi incorporado posteriormente ao loteamento (fls. 73/75),
tendo desembolsado a quantia de R$ 10.090,15 (fls. 79/94), para construção de um
muro nos fundos da sua propriedade.
Formulou, dessa forma, pedido contraposto para ressarcimento
das despesas em questão, argumentando que o fechamento da área que demarca
o loteamento é responsabilidade da Associação.
Na origem, o MM. Juiz a quo entendeu ser o caso de julgar
parcialmente procedente o pedido formulado na ação de cobrança proposta pela
apelante, acolhendo integralmente, por outro lado, o pedido contraposto do
apelado, tal como já relatado.
Daí a insurgência nesta via recursal.
De proêmio, mister consignar que a recorrente não se configura
como condomínio instituído, tratando-se, na realidade, de mero loteamento
administrado por associação de moradores.
Sob esse aspecto, o C. Superior Tribunal de Justiça consolidou
entendimento, em sede de recurso especial repetitivo, no sentido de que as taxas
de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não
associados ou os que a elas não anuíram.
Vale destacar:
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese:
“As taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas não

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anuíram1.
In casu, afigura-se desnecessária qualquer digressão acerca da
existência ou não de anuência do adquirente à Associação, uma vez que o pleito
de cobrança formulado na exordial foi parcialmente acolhido em primeira instância,
contra o que não houve impugnação.
Assim, inexiste controvérsia quanto a este ponto, bastando decidir
o pedido contraposto formulado na contestação.
Segundo consta dos autos, a empresa GINO BOLOGNESI
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS adquiriu uma gleba de terras por volta da
década de 90, tendo ali instituído o Residencial Colina Verde, que recebeu muros
em todo o seu perímetro, dada a natureza de loteamento fechado, observando-se
os trâmites necessários junto ao poder público municipal (fls. 178/185).
O lote adquirido pelo apelado ANTÔNIO AGNALDO GALDINO,
por sua vez, foi incorporado posteriormente ao referido loteamento, que já se
encontrava, portanto, com os muros demarcatórios devidamente erigidos, conforme
se verifica das fotos carreadas a fls. 73/75 deste recurso.
Bem por isso foi necessário soerguer nova construção nos fundos
do terreno limítrofe do recorrido, a fim de manter o padrão de loteamento fechado,
alegando ter desembolsado a quantia total de R$ 10.090,15, à época, para tanto
(fls. 79/94).
Entende o apelado, porém, que é dever da Associação arcar com
as despesas em questão, tendo em vista o disposto no art. 2o, item "d" do Estatuto
Social, in verbis (fls. 100):
1 STJ, REsp no 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/
Acórdão Ministro MARCO BUZZI, Segunda Seção, julgado em 11/03/2015.

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Art. 2o. A Associação tem por finalidade:
d) manter a limpeza dos lotes, cujas construções não tenham sido
iniciadas e a conservação dos fechamentos existentes no fundo
de todos os lotes;
Em que pese a alegação do recorrido, a verdade é que o
dispositivo acima transcrito não atribuí à Associação a responsabilidade pela
construção dos muros de fechamento do loteamento, mas tão somente a
manutenção e conservação das divisas já existentes.
O compromisso de compra e venda celebrado entre o apelado e
os antigos adquirentes, do mesmo modo, não prevê tal obrigação, sendo certo que
a apelante sequer chegou participar da negociação (fls. 159/162).
Logo, forçoso reconhecer a ausência de qualquer previsão legal
ou contratual que imponha o dever de ressarcimento das despesas discutidas nos
autos pela Associação.
A propósito, de acordo com a cláusula quarta, item II, do contrato
padrão carreado pela recorrente (fls. 168/169), a responsabilidade pela construção
dos muros de fechamento do Residencial Colina Verde foi assumida pela própria
loteadora, isto é, a empresa GINO BOLOGNESI EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS, quando da venda dos lotes aos compradores originários.
Destarte, de rigor a improcedência do pedido contraposto
formulado.
Considerando que houve decaimento mínimo da apelante,
condeno o apelado ao pagamento integral das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo por equidade em 20% do valor da
condenação.

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Alerto, por fim, que não é necessária a oposição de
embargos de declaração para fins de prequestionamento, na medida em que
toda a matéria questionada está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO ao recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora