Tribunal: TJSP
Processo: 1007403-66.2018.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Edson Luiz de Queiróz
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual, cumulada com devolução dos valores pagos e indenização por danos materiais e morais.
Sentença de procedência parcial. Insurgência restrita à determinação de devolução de comissão de corretagem. Aplicação do princípio "tantum devolutum quantum apellatum".
Ilegitimidade passiva. Não configuração. Ré vendedora do imóvel.

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual, cumulada com devolução dos valores pagos e indenização por danos materiais e morais.
Sentença de procedência parcial. Insurgência restrita à determinação de devolução de comissão de corretagem. Aplicação do princípio "tantum devolutum quantum apellatum".
Ilegitimidade passiva. Não configuração. Ré vendedora do imóvel. Responsabilidade pela cobrança do serviço de taxas de comissão de corretagem. Matéria objeto de Recurso repetitivo REsp 1551951/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, 2a Seção, j. 4/08/2016, DJe 06/09/2016).
Comissão de corretagem. Contrato não juntado nos autos. Impossibilidade de averiguação do avençado entre as partes em relação ao pagamento da comissão de corretagem, bem como de aferição do cumprimento pela ré do dever de informação. Valores constantes nos cheques juntados pela parte autora são equivalentes aos indicados pelo documento juntado nos autos que totalizam o valor de R$19.132,78. Sentença mantida.
Honorários recursais. Aplicação do artigo 85, §11 do CPC. Majoração da verba honorária para 20% do valor da condenação.
Resultado. Preliminar rejeitada. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000553376
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007403-66.2018.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante MASA
VINTE E QUATRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., é apelado
GABRIEL CAJE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ANGELA LOPES E CÉSAR PEIXOTO.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007403-66.2018.8.26.0068 -Voto no 27160 K
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VOTO No 27160
APELAÇÃO CÍVEL no 1007403-66.2018.8.26.0068
APELANTE: MASA VINTE E QUATRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA.
APELADO: GABRIEL CAJE
COMARCA: BARUERI
JUIZ (A): UDO WOLFF DICK APPOLO DO AMARAL
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de
rescisão contratual, cumulada com devolução dos valores
pagos e indenização por danos materiais e morais.
Sentença de procedência parcial. Insurgência restrita à
determinação de devolução de comissão de corretagem.
Aplicação
do
princípio
"tantum
devolutum
quantum
apellatum".
Ilegitimidade passiva. Não configuração. Ré vendedora do
imóvel. Responsabilidade pela cobrança do serviço de taxas
de comissão de corretagem. Matéria objeto de Recurso
repetitivo REsp 1551951/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, 2a Seção, j. 4/08/2016, DJe 06/09/2016).
Comissão de corretagem. Contrato não juntado nos autos.
Impossibilidade de averiguação do avençado entre as partes
em relação ao pagamento da comissão de corretagem, bem
como de aferição do cumprimento pela ré do dever de
informação. Valores constantes nos cheques juntados pela
parte autora são equivalentes aos indicados pelo documento
juntado nos autos que totalizam o valor de R$19.132,78.
Sentença mantida.
Honorários recursais. Aplicação do artigo 85, §11 do CPC.
Majoração da verba honorária para 20% do valor da
condenação.
Resultado. Preliminar rejeitada. Recurso não provido.
Vistos.
Adotado o relatório da decisão de primeiro grau, acrescente-
se tratar de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel,
cumulada com devolução dos valores pagos e indenização por danos materiais e
morais movida sob alegação de que não recebeu sua via do contrato e nem os
boletos para pagamento.
Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes para
condenar as rés, solidariamente, a restituir o valor de R$19.132,78 pago a título
de corretagem, corrigido pela tabela prática do Tribunal de Justiça, a partir de

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cada desembolso e com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da
citação. Foi fixada a sucumbência recíproca com a condenação das partes ao
pagamento das custas e despesas processuais, que serão rateadas na mesma
proporção, 50% para o autor e o restante para os réus solidariamente (artigo 86,
do CPC), bem como honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da
condenação. Ficou determinado que os honorários devidos pela parte autora
serão destinados exclusivamente ao patrono da ré Masa Vinte e Quatro, sendo
vedada a compensação das verbas.
A ré Masa Vinte e Quatro Empreendimentos Imobiliários
Ltda., apresentou recurso de apelação, arguindo que nenhum pagamento foi
realizado para ela. Sustenta que os pagamentos foram efetuados a título de
intermediação imobiliária, não havendo que se falar em solidariedade passiva
entre as rés. Insiste na sua ilegitimidade passiva no tocante à comissão de
corretagem. Alega que deve ser afastada a sua condenação na devolução do
valor de R$19.132,78, primeiro porque não recebeu tal valor e segundo porque o
valor comprovadamente pago foi o de R$9.380,01.
O recurso foi devidamente processado, com apresentação
de contrarrazões.
É o relatório do essencial.
A ré não se insurge em relação à rescisão do contrato de
compra e venda, restringindo sua insurgência em relação à condenação na
devolução do valor de R$19.132,78, referente à comissão de corretagem. Aplica-
se ao caso o princípio "tantum devolutum quantum apellatum".
LEGITIMIDADE PASSIVA
A ré é a vendedora do imóvel e, nessa condição, participa
da cadeia de consumo. É responsável pelas consequências decorrentes da
contratação. É parte legitimada para a causa. Aplica-se a regra inserida no
parágrafo único, do artigo 7o, do Código de Defesa do Consumidor.
Além disso, está pacificado em sede de recurso repetitivo
que tanto as incorporadoras como as construtoras estão legitimadas passivas nas
hipóteses de cobrança de comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-
imobiliária. A respeito, confira-se o seguinte julgado, efetuado sob a sistema de
recurso repetitivo:
I - RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA. LEGITIMIDADE
PASSIVA 'AD CAUSAM'. TEORIA DA ASSERÇÃO (...)
3.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de
promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada
pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária,
alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao
consumidor.
(STJ - REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO

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SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe
06/09/2016).
COMISSÃO DE CORRETAGEM
No tocante à restituição da comissão de corretagem ao
promitente comprador, a questão foi enfrentada em sede de recurso repetitivo
onde concluiu o Superior Tribunal de Justiça que, uma vez informado o
consumidor acerca da verba cobrada, a ele incumbe seu pagamento.
É que a prática comercial no ramo imobiliário de venda de
imóvel na planta, alterou alguns conceitos em relação ao papel do corretor em
tais negociações, haja vista a terceirização destes serviços pelas incorporadoras,
a quem resta apenas o compromisso da construção do bem prometido à venda.
Ademais, tal conduta não onera do ponto de vista
econômico o consumidor, uma vez que é praxe, mesmo entre particulares, que o
custo de corretagem seja suportado pelo comprador do imóvel.
Assim, seja através de corretores ou imobiliárias, o serviço
de corretagem contratado pelas construtoras afasta a alegação de venda casada.
Contudo, e na esteira do Recurso Especial Repetitivo No
1.599.511 - SP (2016/0129715-8), relator Min. Paulo Tarso Sanseverino, a
questão deve ser enfrentada sob as regras do Código de Defesa do Consumidor,
posto que “... apesar de seu marcado caráter protetivo, não chega ao ponto de
subverter a natureza onerosa das relações negociais no mercado de consumo, exigindo
apenas transparência no seu conteúdo.”
Este o ponto fulcral da questão em debate.
Embora os repasses a título de corretagem sejam devidos,
porque inexistente qualquer prejuízo ao consumidor, frise-se, de outro lado, as
informações repassadas consumidor-comprador, devem ser revestidas de toda a
clareza e transparência devidas e previstas no ordenamento jurídico. E nesse
sentido o julgado citado.
A questão seguinte diz respeito ao dever de informação
imposto ao fornecedor.
"No âmbito das relações de consumo, a informação adequada sobre os
produtos e serviços não é apenas um direito do consumidor, mas um
dever imposto ao fornecedor, conforme se pode extrair, dentre outros
(artigos 31, 46 e 52), dos seguintes enunciados normativos do Código de
Defesa do Consumidor...”
Ressalta a Turma Julgadora ainda que:
“O preço total, como o próprio nome indica, representa o quanto o
consumidor terá que pagar para adquirir o produto ou contratar serviço,

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sem nenhum acréscimo pecuniário. Portanto, há o reconhecimento da
necessidade de clareza e transparência na previsão contratual acerca da
transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor)
do dever de pagar a comissão de corretagem. Para cumprir essa
obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento
celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de
aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de
corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente. A grande
reclamação dos consumidores, nos processos relativos ao tema em
análise, é a alegação da omissão da prestação dessa informação,
conforme enfatizado na audiência pública. Alega-se que somente após
celebrado o contrato, com o pagamento do sinal, é que o consumidor
vem a ser informado acerca do custo adicional da comissão de
corretagem. Essa estratégia de vendas contraria flagrantemente os
deveres de informação e de transparência que devem pautar as relações
consumo. Em tais casos, o consumidor terá assegurado o direito de
exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo
admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem, se não
prevista no instrumento contratual." (Recurso Especial Repetitivo No
1.599.511 - SP (2016/0129715-8), relator Min. Paulo Tarso Sanseverino).
Dito isto, a cláusula que prevê a cobrança de comissão de
corretagem nos negócios imobiliários, sob o regime da incorporação, só terá
validade se previamente informado o consumidor do preço total do valor de
compra da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem. Confira-se:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. (...)
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor
da comissão de corretagem. (Recurso Especial Repetitivo No 1.599.511 -
SP (2016/0129715-8), relator Min. Paulo Tarso Sanseverino).
No caso, o contrato de compra e venda firmado entre as
partes sequer foi juntado nos autos para averiguação do avençado entre as
partes em relação ao pagamento da comissão de corretagem, não sendo
possível aferir se a ré cumpriu com o dever de informação.
Por outro lado, os valores constantes nos cheques juntados
pela parte autora (fls. 64/68) são equivalentes aos indicados pelo documento de
fls. 09 e totalizam o valor de R$19.132,78.
Nessas condições, a r. sentença que determinou a
restituição desse valor deve ser integralmente mantida.
HONORÁRIOS RECURSAIS

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Devido ao disposto no artigo 85, §11 do CPC, a verba
honorária devida pela ré ao patrono da parte autora fica majorada para 20% do
valor da condenação.
Finalizando, as demais questões arguidas pelas partes
ficam prejudicadas, segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça,
perfilhada pela Ministra Diva Malerbi, no julgamento dos EDcl no MS 21.315/DF,
proferido em 08/06/2016, já na vigência CPC/2015: "o julgador não está obrigado
a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha
encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (...), sendo dever do julgador
apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na
decisão recorrida".
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente Acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio
recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do art.
1o da Resolução n.o 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o
silêncio como concordância.
Pelo exposto, REJEITA-SE a preliminar e NEGA-SE
provimento ao recurso de apelação.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
RELATOR
(documento assinado digitalmente)