Tribunal: TJSP
Processo: 1009059-12.2017.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
INOVAÇÃO RECURSAL. Alegação em contrarrazões. Aplicação da "Lei do Distrato Imobiliário". Apreciação da lei aplicável que não depende de alegação da parte. Prejudicial afastada.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. Rescisão. Inadimplência da compradora. Devolução dos valores, com direito de retenção pela vendedora. Percentual de retenção fixado em 10% dos valores pagos. Montante fixado em

Ementa:
INOVAÇÃO RECURSAL. Alegação em contrarrazões. Aplicação da "Lei do Distrato Imobiliário". Apreciação da lei aplicável que não depende de alegação da parte. Prejudicial afastada.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. Rescisão. Inadimplência da compradora. Devolução dos valores, com direito de retenção pela vendedora. Percentual de retenção fixado em 10% dos valores pagos. Montante fixado em consonância com precedente STJ. Correção monetária desde os desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado, pois a vendedora não deu causa à rescisão. Irretroatibilidade da Lei n. 13786/2018 sob pena de afronta ao art.5o, XXXVI, da CF. Sentença parcialmente reformada. Honorários advocatícios majorados. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009059-12.2017.8.26.0224 - 1
Registro: 2020.0000566569
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1009059-12.2017.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante ARES DA
PRAÇA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, são apelados RONALDO
MINELLI CAMPOS e ELISABETE JOIA MINELLI CAMPOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009059-12.2017.8.26.0224
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Apelante: Ares da Praça Empreendimento Imobiliário Ltda
Apelados: Ronaldo Minelli Campos, Elisabete Joia Minelli Campos
Comarca: Guarulhos - 4a Vara Cível
Processo de Origem: 1009059-12.2017.8.26.0224
Juiz(íza) Prolator(a): Beatriz de Souza Cabezas
VOTO no 13505
INOVAÇÃO RECURSAL. Alegação em contrarrazões. Aplicação
da “Lei do Distrato Imobiliário”. Apreciação da lei aplicável que
não depende de alegação da parte. Prejudicial afastada.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. Rescisão.
Inadimplência da compradora. Devolução dos valores, com direito
de retenção pela vendedora. Percentual de retenção fixado em 10%
dos valores pagos. Montante fixado em consonância com
precedente STJ. Correção monetária desde os desembolsos e juros
de mora a partir do trânsito em julgado, pois a vendedora não deu
causa à rescisão. Irretroatibilidade da Lei n. 13786/2018 sob pena
de afronta ao art.5o, XXXVI, da CF. Sentença parcialmente
reformada.
Honorários
advocatícios
majorados.
Recurso
parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a compra e venda de imóvel
julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls. 1.062/1.065, cujo
relatório fica adotado, para rescindir o contrato entabulado entre as partes,
devendo a autora devolver à parte ré 90% do valor total adimplido, corrigido
monetariamente a partir do efetivo desembolso e com juros de mora de 1% a
contar da citação. No mais, foi julgado parcialmente procedente o pedido
reconvencional para condenar a autora ao reembolso das taxas de condomínio e
consumo pagas na vigência do contrato antes da entrega das chaves, corrigidas
desde o desembolso e com juros desde a citação. Pela sucumbência recíproca,
as partes foram condenadas ao pagamento de 50% dos honorários advocatícios
da parte contrária no valor de 15% da condenação.
Inconformadas, apela a autora (fls. 1.083/1.100)
sustentando, em síntese, que a rescisão se deu por culpa exclusiva da ré, por
motivos financeiros e, por ter sido configurada culpa da autora, a retenção deve

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ser de 75% dos valores. Requer a aplicação da Lei do Distrato Imobiliário.
Defende que os juros moratórios devem incidir da data do trânsito em julgado da
ação.
Regularmente processado o recurso, com preparo (fls.
1.0101/1.102 e 1.129/1.130).
A
parte
contrária
apresentou
resposta
(fls.
1.112/1.121), alegando inovação da autora em grau recursal.
É o relatório.
Inicialmente, não há que se falar em inovação recursal,
considerando que a análise da legislação aplicável ao caso independe de
alegação da parte.
No mérito, o recurso não merece provimento.
É incontroversa a celebração pelas partes de
instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóvel descrito
como unidade autônoma n. 2004, localizada no 20o andar do Bloco A (fls. 33/55).
A vendedora ajuizou a presente demanda requerendo
a rescisão do contrato, por culpa da parte compradora, inadimplente, com
devolução de 75% dos valores já pagos.
Os pedidos iniciais foram julgados parcialmente
procedentes para declarar a rescisão do contrato com devolução de 90% dos
valores pagos pela parte compradora.
Insurge-se a vendedora, insistindo na devolução de
75% dos valores pagos.
Sem razão, contudo.
É incontroversa a rescisão do compromisso de compra
e venda do imóvel, com direito de restituição parcial dos valores já adimplidos
pela parte compradora.
No que diz respeito ao percentual de retenção, vê-se
que o percentual de 10% fixado se amolda ao parâmetro que vem sendo adotado
pelo Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.
RESCISÃO.
INADIMPLÊNCIA
DO
COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE

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PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS
PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO.
1. A rescisão de um contrato exige que se promova o
retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de
rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do
STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de
parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a
divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e
taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo
comprador.
2. O percentual de retenção fixado por esta Corte entre
10% e 25% deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada
caso” (Recurso Especial no 1.224.921 PR, Min. Rel. Nancy Andrighi,
data de julgamento: 26/04/2011).
No mais, o valor deve ser atualizado monetariamente
desde cada desembolso, a fim de garantir a correção frente à inflação observada
no período. Frise-se que a correção monetária não implica em aumento do valor a
ser restituído, mas recomposição do valor da moeda desde a data em que foi
desembolsada pelos autores.
Os juros de mora, por sua vez, são devidos a partir do
trânsito em julgado da sentença que fixa o valor a ser devolvido, pois,
considerando que foi a parte compradora que deu causa à rescisão, não houve
mora da vendedora.
Este é o entendimento adotado pelo Superior Tribunal
de Justiça (Tema 1002):
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO
IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE
VALORES
PAGOS.
CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS
JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts.
927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos
compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado
da decisão. 2. Recurso especial provido” (RECURSO ESPECIAL No
1.740.911 DF).
Ressalte-se que o contrato foi celebrado antes de dezembro

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de 2018, não se aplicando ao caso a Lei no 13.786/2018, sob pena de afronta ao art. 5o,
XXXVI, da Constituição Federal (a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico
perfeito e a coisa julgada).
Assim, é de rigor a reforma parcial da r. sentença
apenas para determinar que os juros de mora incidam da data do trânsito em
julgado.
Mantida
a
sucumbência
e
diante
do
trabalho
desenvolvido pelos causídicos, majoro os honorários advocatícios devidos pelas
partes para 17% do valor atualizado da condenação, nos termos do disposto no
artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015.
Para
fins
de
prequestionamento,
consideram-se
incluídas no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do
presente recurso.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso,
nos termos da fundamentação.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora