Tribunal: TJSP
Processo: 1069562-17.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER - Outorga de escritura visando à transferência de titularidade de um imóvel, que foi adjudicado pelo Banco réu em leilão extrajudicial - Contrato de compromisso de compra e venda e de cessão de direitos celebrado pela autora com o Banco - Cláusula contratual a respeito da litigiosidade envolvendo o imóvel e condição suspensiva que impede a transferência - Necessidade de

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER - Outorga de escritura visando à transferência de titularidade de um imóvel, que foi adjudicado pelo Banco réu em leilão extrajudicial - Contrato de compromisso de compra e venda e de cessão de direitos celebrado pela autora com o Banco - Cláusula contratual a respeito da litigiosidade envolvendo o imóvel e condição suspensiva que impede a transferência - Necessidade de aguardar a solução das pendências judiciais para o cumprimento da obrigação do banco, consistente na transferência da propriedade à autora - Recurso Extraordinário envolvendo a questão da validade ou não do leilão, ainda pendente de julgamento - Ciência da autora do risco deste tipo de negócio, que afasta a alegada abusividade do contrato - Logo, se optou por celebrar o contrato, é porque sopesou os direitos e as obrigações assumidas, concluindo pela vantagem da transação, inclusive financeira, pois o preço pago equivale a 35% do valor da avaliação - Sentença de improcedência mantida - Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000131751
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1069562-17.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARIA
APARECIDA FERNANDES DA SILVA, é apelado ITAU UNIBANCO S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1069562-17.2016.8.26.0100 -Voto no 4830
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VOTO No 4830
Apelação n. 1069562-17.2016.8.26.0100
Origem: 17a Vara Cível da Capital
Juíza: Dra. Luciana Biagio Laquimia
Apelante: MARIA APARECIDA FERNANDES DA SILVA
Apelado: ITAÚ UNIBANCO S/A
OBRIGAÇÃO DE FAZER - Outorga de escritura visando à
transferência de titularidade de um imóvel, que foi adjudicado pelo
Banco réu em leilão extrajudicial - Contrato de compromisso de
compra e venda e de cessão de direitos celebrado pela autora com
o Banco - Cláusula contratual a respeito da litigiosidade
envolvendo o imóvel e condição suspensiva que impede a
transferência - Necessidade de aguardar a solução das pendências
judiciais para o cumprimento da obrigação do banco, consistente
na transferência da propriedade à autora - Recurso Extraordinário
envolvendo a questão da validade ou não do leilão, ainda pendente
de julgamento - Ciência da autora do risco deste tipo de negócio,
que afasta a alegada abusividade do contrato - Logo, se optou por
celebrar o contrato, é porque sopesou os direitos e as obrigações
assumidas, concluindo pela vantagem da transação, inclusive
financeira, pois o preço pago equivale a 35% do valor da avaliação
- Sentença de improcedência mantida - Honorários recursais
devidos - RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de ação proposta por MARIA APARECIDA
FERNANDES DA SILVA em face do ITAÚ UNIBANCO S/A, objetivando seja o réu
compelido à obrigação de outorgar a escritura definitiva do imóvel objeto do contrato de
cessão de direitos celebrado entre as partes.
Sobreveio sentença de improcedência, cujo relatório se
adota, com base na pendência das condições suspensivas estabelecidas no contrato
celebrado entre as partes, fato que impede o adimplemento do ajuste por parte do réu.
Pela sucumbência, a autora arcará com o pagamento das custas processuais, além dos
honorários advocatícios, arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da causa (fls.
457/462).
Apela a autora, sustentando em síntese, que a cláusula que
estabeleceu a extinção da condição suspensiva para a transferência do imóvel é

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totalmente abusiva e leonina. Destaca que após mais de oito anos da celebração do
contrato, ainda permanece sem a posse e sem a propriedade do imóvel, mesmo com a
quitação do preço. Ao final, alerta para a conduta protelatória do banco e pleiteia a
procedência do pedido inicial, indicando um terceiro (Daltro Pigozzo) como proprietário
apto a constar da escritura definitiva (fls. 466/469).
Recurso
processado,
não
foram
apresentadas
contrarrazões.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 17/06/2010, a autora
celebrou com o banco réu o 'Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra
de Imóveis, Cessão de Direitos Aquisitivos sobre Bens Imóveis e Outras Avenças',
relativamente ao imóvel localizado na Avenida Divino Salvador no 166 apartamento 56,
nesta Capital, pelo valor de R$ 67.000,00 (fls. 16/20).
Relata a autora que, apesar de quitado o preço, não logrou
obter a escritura definitiva de forma extrajudicial, pois a recusa do banco réu está
justificada em cláusula contratual que estipula como condição para tanto, a extinção das
ações judiciais que envolvem o imóvel, e o registro do respectivo título aquisitivo em
nome do ITAU.
Todavia, noticia a autora que não há mais qualquer
impedimento para que seja cumprida a obrigação pelo Banco, uma vez que já houve
desfecho das referidas ações judiciais, não se discutindo mais a validade ou não do
leilão.
Ressalta, ainda, que a omissão do réu tem causado
diversos prejuízos, uma vez que foi obrigada, inclusive, ao pagamento de débito
condominial para evitar a perda do imóvel. Assim, pleiteia a condenação do réu ao
cumprimento do contrato.
A despeito dos argumentos da autora, o recurso não
comporta acolhimento.

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Com efeito, o contrato celebrado entre as partes estabelece
condição suspensiva, que uma vez extinta, ensejaria a regularização da transferência da
propriedade em favor da autora.
De fato, a cláusula 2a do contrato firmado pela autora está
assim redigida:
“São condições precedentes para a efetiva transferência do
domínio de cada um dos imóveis ao COMPRADOR:
a) levantamento das dívidas relativas a contribuições de
condomínio e de Imposto Territorial Urbano - IPTU que existem sobre cada um dos
imóveis.
b) levantamento do status das ações judiciais relativas aos
imóveis, nos termos da cláusula 2.1, abaixo; e
c) extinção dos impedimentos judiciais relativos aos imóveis
com o registro do respectivo título aquisitivo em nome do ITAÚ.”
Pois bem. De acordo com a matrícula imobiliária (fls. 23/26),
referido imóvel era de propriedade de Douglas Ciappina e foi arrematado pelo Banco Itaú
em 17/10/1997, em razão de dívida hipotecária. Após a arrematação pelo Banco,
Douglas ajuizou ação declaratória visando à anulação de ato jurídico, consistente no
leilão extrajudicial, fundada na abusividade do reajuste das prestações (processo no
0214078-80.1998.8.26.0000).
Ocorre que apesar da existência da ação declaratória, o
Banco Itaú vendeu o imóvel a Carlos Cristo Nunes, que ajuizou ação de imissão na
posse em face de João Francisco de Souza Neto, ocupante do bem (processo no
000.98.048229-1). João Francisco, ao ser citado, defendeu-se alegando que comprou o
imóvel do antigo proprietário, Douglas.
As ações foram reunidas e tiveram sentenciamento
conjunto, sendo improcedente o pedido de anulação de ato jurídico, e procedente o
pedido de imissão na posse (fls. 108/116).

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As partes vencidas interpuseram recurso. Pelo v. Acórdão
copiado a fls. 27/34, da 34a Câmara de Direito Privado, a ação de imissão na posse foi
julgada extinta por falta de interesse superveniente de Carlos Cristo Nunes, pois a
compra e venda que havia celebrado com o Banco Itaú foi objeto de distrato, conforme
documento juntado após a sentença (fls. 269/271). Com relação à ação anulatória, foi
mantida a improcedência do pedido.
Na sequência, Douglas Ciappina e João Francisco de Souza
interpuseram Recurso Extraordinário (fls. 349/361). E o documento de fl. 362 demonstra
que houve o sobrestamento do RE em razão da repercussão geral.
Consoante
consulta
realizada nesta data, o último
andamento do Recurso Extraordinário ocorreu em 16/02/2018, com a remessa dos autos
ao gabinete do Ministro Gilmar Mendes.
Diante desse quadro, não colhe o argumento da autora, de
que as condições suspensivas tenham sido extintas, pois pende de julgamento a questão
da validade ou não da execução extrajudicial realizada pelo Banco com base no Decreto-
lei no 70/66. Este, aliás, é o objeto do Recurso Extraordinário no 627106.
Como bem destacou a Magistrada sentenciante:
“Esses elementos permitem a conclusão da subsistência da
litigiosidade da coisa; ou, noutras palavras, o não implemento da condição suspensiva
'extinção dos impedimentos judiciais' (cláusula 2a, item 'c'), pressuposto ao adimplemento
da promessa de cessão de direitos feita pela ré em favor da autora.
Embora
compreensível
a
urgência
da
autora,
a
admissibilidade teórica do direito invocado resta inviável até a resolução da questão pela
Suprema Corte, situação que, à evidência, não impede ulterior ajuizamento da ação
quando da superação das circunstâncias fáticas delineadas nesta sentença, caso
necessário.”
Cabe ressaltar que o contrato celebrado entre as partes
aqui litigantes não contém qualquer abusividade neste aspecto, sobretudo por não se
tratar especificamente de compromisso de compra e venda propriamente dita, mas de

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cessão de direitos aquisitivos, direitos estes adquiridos pelo Banco em decorrência de
adjudicações compulsórias realizadas judicialmente ou extrajudicialmente (cláusula 1a).
Logo, a autora teve plena ciência das peculiaridades que
envolvem o negócio, notadamente com relação às condições suspensivas que impediam
a imediata transferência da propriedade e da posse. Se assim optou por celebrar o
contrato, é porque sopesou os direitos e as obrigações assumidas, concluindo pela
vantagem da transação.
Não se ignora que neste tipo de negócio, os imóveis são
adquiridos por preço geralmente inferior ao valor de mercado, justamente por conta do
risco. Veja-se, pela planilha de fl. 21, que o valor da avaliação do imóvel sub judice era
de R$ 193.000,00, e a aquisição se deu pelo valor de R$ 67.500,00.
Em caso semelhante, há precedente desta Corte:
“REVISIONAL
DE
CONTRATO
-
ALEGAÇÃO
DE
DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL - IMPUGNAÇÃO DE CLÁUSULAS DE CONTRATO -
SENTENÇA QUE EXAMINA O MÉRITO E JULGA IMPROCEDENTE A AÇÃO -
INCONFORMISMO - SENTENÇA MANTIDA. Não se reconhece desequilíbrio contratual,
a ensejar a revisão do contrato celebrado entre as partes, em cláusula que não afasta os
direitos decorrentes da evicção, mas que transfere ao adquirente os riscos e custos
decorrentes das ações judiciais que tenham por objeto os imóveis adquiridos em leilão
extrajudicial, por ser da ciência deste a existência de tais demandas, riscos estes, aliás,
que determinaram a venda por preço muito inferior ao valor de mercado. RESULTADO:
apelação desprovida.” (Apelação no 4004433-82.2013.8.26.0564, 8a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. ALEXANDRE COELHO, j. 16/09/2015).
Em conclusão, não há qualquer abusividade a ser
reconhecida, impondo-se a manutenção da improcedência do pedido inicial, pois a autora
apelante não trouxe qualquer elemento capaz de infirmar o conteúdo da r. sentença.
Diante do desfecho dado ao recurso de apelação interposto
pela autora, ficam os honorários em favor do patrono do réu majorados para 16% sobre o
valor atualizado da causa, já considerada a sucumbência recursal, o que atende ao

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disposto no art. 85, §§ 2o e 11, do CPC.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
ANGELA LOPES
Relatora