Tribunal: TJSP
Processo: 1008357-83.2016.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Sá Duarte
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-22
Data de publicação: 2020-06-23

Ementa:
RENOVATÓRIA – Locação em Shopping Center – Pretensão julgada parcialmente procedente – Nulidade da sentença por julgamento "ultra petita" descabido – Discussão em torno dos valores das verbas denominadas "encargos comuns" e "fundo de promoção" provocada pela própria locatária, em conta a proposta de renovação efetuada, de forma que não pode reclamar do que foi decidido a esse respeito –

Ementa:
RENOVATÓRIA – Locação em Shopping Center – Pretensão julgada parcialmente procedente – Nulidade da sentença por julgamento "ultra petita" descabido – Discussão em torno dos valores das verbas denominadas "encargos comuns" e "fundo de promoção" provocada pela própria locatária, em conta a proposta de renovação efetuada, de forma que não pode reclamar do que foi decidido a esse respeito – Aluguel anual mínimo no período da renovação que deve ser fixado com base no valor apresentado pela locadora na contraproposta e que serve de baliza para o julgamento desse ponto da controvérsia, ainda que apurado valor maior pela perícia – Encargos da sucumbência redistribuídos – Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000461997
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008357-83.2016.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante LOJAS
AMERICANAS S/A, é apelado PROFFITO HOLDING PARTICIPAÇÕES.
ACORDAM, em 33a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SÁ
MOREIRA DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), LUIZ EURICO E MARIO A.
SILVEIRA.
São Paulo, 22 de junho de 2020.
SÁ DUARTE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1008357-83.2016.8.26.0068 – VOTO No 40.266 – FAMR
2/6
APELAÇÃO No 1008357-83.2016.8.26.0068
COMARCA: BARUERI
APELANTE: LOJAS AMERICANAS S. A.
APELADA: PROFFITO HOLDING PARTICIPAÇÕES
VOTO No 40.266
RENOVATÓRIA Locação em Shopping Center Pretensão
julgada parcialmente procedente Nulidade da sentença por
julgamento “ultra petita” descabido Discussão em torno dos
valores das verbas denominadas “encargos comuns” e
“fundo de promoção” provocada pela própria locatária, em
conta a proposta de renovação efetuada, de forma que não
pode reclamar do que foi decidido a esse respeito Aluguel
anual mínimo no período da renovação que deve ser fixado
com
base
no
valor
apresentado
pela
locadora
na
contraproposta e que serve de baliza para o julgamento desse
ponto da controvérsia, ainda que apurado valor maior pela
perícia Encargos da sucumbência redistribuídos Apelação
parcialmente provida.
Cuida-se de apelação interposta contra a r. sentença de
parcial procedência da pretensão renovatória do contrato de locação firmado
pelas partes, declarado renovado o contrato por novo período de 60 meses, com
início a 1o.02.2017 e término a 31.01.2022, fixado o aluguel anual mínimo em R$
583.851,60, para fevereiro de 2017, o condomínio e encargos comuns em R$
18.630,00 e a contribuição mensal para o Fundo de Promoção em R$ 750,00,
mantidas as demais cláusulas contratuais nos exatos termos anteriormente
contratadas. Reconhecida a sucumbência mínima da ré, a autora foi condenada
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em
10% da diferença entre o aluguel anual mínimo fixado (R$ 583.851,60) e aluguel

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1008357-83.2016.8.26.0068 – VOTO No 40.266 – FAMR
3/6
anual mínimo estimado na inicial (R$ 324.000,00).
Inconformada, a autora argui a nulidade da sentença por
julgamento ultra petita, ao argumento de que a condenação extrapolou o que foi
pedido. Assinala que postulou, na inicial, a manutenção do aluguel mensal
variável (2,6% do faturamento bruto), do aluguel mínimo anual e dos demais
encargos da locação, enquanto a ré postulou a fixação do aluguel no valor de R$
426.178,20, sendo estes, portanto, os limites propostos pelas partes, não
podendo a sentença fixar aluguel em valor superior ao requerido pela ré, ainda
que indicado pela perícia judicial (R$ 583.851,60), o que importou na violação dos
artigos 141 e 492, do Código de Processo Civil. Sustenta, ainda, a
impossibilidade da modificação de cláusulas contratuais em sede de ação
renovatória, por violar o artigo 54, da Lei do Inquilinato, e o princípio da força
obrigatória dos contratos, razão pela qual não podia a sentença modificar a
cláusula que fixou aluguel e encargos em termos variáveis de 2,6%, para
estabelecer um aluguel em valor fixo e majorar os encargos comuns para R$
18.630,00 e a contribuição com o Fundo de Promoção para R$ 750,00. Aduz que
não existe razão jurídica que justifique a profunda alteração contratual realizada
na sentença, pois esta não era a intenção das partes, que receberam tutela
jurisdicional distinta da que foi posta em juízo. Sustenta ainda que o laudo pericial
viola inciso II, do artigo 72, da Lei do Inquilinato, segundo o qual a locação deverá
ser renovada pelo valor locativo real do imóvel, excluída a valorização trazida
pelo próprio locatário ao ponto ou lugar, do que resulta que deverá ser acolhido o
valor de aluguel de R$ 476.231,00, para fevereiro de 2017. Subsidiariamente,
sustenta que os ônus sucumbenciais se subordinam ao princípio da causalidade
e devem, portanto, ser suportados por quem deu causa à instauração do
processo, razão pela qual postula a redistribuição dos encargos sucumbenciais,
para que sejam integralmente suportados pela ré, que sucumbiu em maior parte
da controvérsia. Pede o provimento do recurso para que seja anulada a sentença
ou limitado o valor do aluguel ao pedido das partes, ou, subsidiariamente, para
que sejam mantidas as disposições contratuais originalmente pactuadas, ou,
ainda em caráter subsidiário, fixado o aluguel em R$ 476.231,00, para fevereiro

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1008357-83.2016.8.26.0068 – VOTO No 40.266 – FAMR
4/6
de 2017, mantidos os encargos comuns e a contribuição para o Fundo de
Promoção tal como originalmente pactuados, redistribuindo-se, por último, os
encargos sucumbenciais.
Recurso tempestivo, preparado e sem resposta.
Diante da ausência de comprovação no ato da
interposição do apelo interposto pela ré, foi determinado a ela o recolhimento do
preparo em dobro, conforme previsão do artigo 1.007, § 4o, do Código de
Processo Civil, pena de deserção (fl. 825), seguindo-se pedido de desistência da
apelação, o que foi homologado (fls. 826 e 828).
É o relatório.
O apelo merece provimento parcial.
Não é caso de anulação da sentença, a pretexto de que
“ultra petita”.
Isto porque nada impede que o Tribunal, revendo a
sentença, reduza a condenação aos limites da lide, decotando o excesso.
Firmada tal premissa, tem-se que a proposta da apelante
para renovação compulsória da locação abrangeu:
a) Manutenção do pagamento mensal a título de aluguel
e encargos no percentual equivalente a 2,6% sobre as
vendas brutas;
b) Manutenção do pagamento do aluguel mínimo anual
no valor de R$ 324.000,00, data base janeiro/2012,
com seus reajustes;
c) Manutenção do pagamento dos encargos comuns no
valor de R$ 15.000,00, bem como contribuição ao

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1008357-83.2016.8.26.0068 – VOTO No 40.266 – FAMR
5/6
Fundo de Promoção no valor de R$ 500,00,
devidamente reajustados; e do pagamento de IPTU,
taxas, tarifas de energia elétrica, água, telefone,
seguro;
d) Destinação do imóvel exclusiva para comercialização
no varejo, escritório e apoio logístico; e
e) Renovação do contrato por novo período de cinco
anos (31.01.2017 a 31.01.2022).
A apelada, por sua vez, na contestação, ofertou a
seguinte contraproposta:
a) Renovação do contrato por 60 meses;
b) Fixação do aluguel mínimo anual não inferior a R$
426.178,20;
c) Condomínio de R$ 22.260,00 e Fundo de Promoção
de R$ 1.000,00; e
d) Manutenção integral das demais cláusulas do contrato
vigente.
Simples confronto entre proposta e contraproposta
permite que se verifique ter sido a apelante quem submeteu a julgamento a
questão relacionada aos valores dos encargos comuns e do fundo de promoção,
propondo valores que não foram aceitos pela apelada que, de seu lado,
apresentou contraproposta específica em relação a tais verbas.
Nessa óptica, possível perceber a contradição em que
incorre a apelante, ao sustentar que as cláusulas contratuais que preveem tais
verbas não podem ser modificadas em sede de ação renovatória.
Em torno da discussão sobre essas duas verbas, a
solução adotada na sentença deve ser prestigiada neste julgamento, pela

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1008357-83.2016.8.26.0068 – VOTO No 40.266 – FAMR
6/6
absoluta ausência de elementos que possam invalidá-la, adotado o valor médio
entre a proposta e a contraproposta.
No que toca, entretanto, ao valor do aluguel mínimo
anual, tem razão a apelante, certo que a contraproposta da apelada deve servir
como baliza da discussão. Ora, se a apelada se satisfaz com o valor
contraproposto, não há porque fixar valor de aluguel superior, ainda que apurado
pela perícia. O que não cabe é a adoção do valor proposto pela apelante na
inicial, posto que, a toda evidência, inferior ao praticado no mercado, conforme
apurado pericialmente, em descompasso, inclusive, com o valor apontado pelo
seu próprio assistente técnico.
Desse modo, tributado o devido respeito ao entendimento
adotado na sentença, nesse ponto deve ser modificado, adotando-se como
aluguel mínimo anual do novo período, contado a partir de 1o.02.2017, a quantia
apontada na contraproposta da apelada, de R$ 426.178,20.
Também tem razão a apelante no que toca à distribuição
dos encargos da sucumbência, certo que, basicamente, a discussão entre as
partes se deu em nível de acertamento dos valores do aluguel mínimo anual, das
despesas comuns e do fundo de promoção, por isso que cada qual deverá
suportar metade do pagamento das despesas processuais e honorários
advocatícios arbitrados em 10% da diferença entre o valor mínimo anual do
aluguel proposto e o adotado neste julgamento, quantia que remunera
adequadamente o trabalho apresentado.
Isto posto, voto pelo provimento parcial da apelação para
os fins acima explicitados.

SÁ DUARTE
Relator