Tribunal: TJSP
Processo: 1061045-62.2019.8.26.0053
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Gilson Delgado Miranda
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Cobrança de despesas condominiais. Legitimidade passiva 'ad causam' da promitente vendedora. Dívida de natureza 'propter rem'. Precedentes do STJ e do TJSP. Entendimento adotado no REsp n. 1.442.840-PR, que deu a correta interpretação ao REsp n. 1.345.331-RS, julgado pela sistemática do artigo 543-C do CPC/73. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
35a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0001046023
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1061045-62.2019.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ESTADO DE SÃO PAULO, é apelado ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO
CONDOMÍNIO DIAMANTES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MELO BUENO
(Presidente) E ARTUR MARQUES.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
GILSON DELGADO MIRANDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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11a Vara da Fazenda Pública do Foro Central da Capital
Apelação n. 1061045-62.2019.8.26.0053
Apelante: Estado de São Paulo
Apelado: Associação dos Moradores do Condomínio Diamantes
Voto n. 20.981
CONDOMÍNIO
EDILÍCIO.
Cobrança
de
despesas condominiais. Legitimidade passiva
'ad
causam'
da
promitente
vendedora.
Dívida
de
natureza
'propter
rem'.
Precedentes
do
STJ
e
do
TJSP.
Entendimento adotado no REsp n. 1.442.840-
PR, que deu a correta interpretação ao REsp
n. 1.345.331-RS, julgado pela sistemática
do artigo 543-C do CPC/73. Recurso não
provido.
Vistos.
Cuida-se de recurso de apelação interposto
contra a sentença de fls. 93/96, cujo relatório adoto, proferida pelo juiz
da 11a Vara da Fazenda Pública do Foro Central da Capital, Walter Godoy
dos Santos Junior, que rejeitou embargos à execução.
Segundo o recorrente, executado, a sentença
deve ser reformada, em síntese, porque “não pode figurar no polo
passivo da presente ação na medida em que a obrigação do
pagamento dos valores das cotas condominiais em aberto no período
de abril e maio de 2019 não lhe podem ser exigidas. De fato, não
obstante a natureza propter rem da obrigação em tela neste caso
em concreto a cobrança deveria ser direcionada aos compromisários
compradores possuidores do apartamento e usuários das áreas
comuns do prédio. Consoante a documentação juntada é incontroverso
que o imóvel foi compromissado em 27/02/1987 a Admar Massao
Imamura e sua cônjuge. E mais, como dito acima, o contrato foi
quitado em 2005 e aguarda tão somente iniciativa dos compradores
para promovera libração da hipoteca e da outorga de escritura
definitiva. Com a quitação do contrato desde o longínquo ano de
2005 resta evidenciado que a apelante desde então não possuía

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qualquer vinculação com o imóvel objeto da exigência formulada na
petição inicial e neste aspecto é irrelevante que esta situação fática
tenha sido levada ao Registro Imobiliário”.
Recurso tempestivo, isento de preparo (artigo
6o da Lei n. 11.608/2003) e respondido (fls. 111/120).
Distribuído o processo na forma da Resolução
n. 772/2017 do OETJSP, não houve oposição ao julgamento virtual.
Esse é o relatório.
O recurso não merece provimento.
No que tange à legitimidade passiva para a
cobrança de despesas condominiais, a orientação adotada pode ser assim
sintetizada: “a ação de cobrança de quotas condominiais pode ser
proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário
comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de
receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e
inadiáveis, podendo o credor escolher, - entre aqueles que tenham
uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor,
promissário comprador, etc.), - o que mais prontamente poderá
cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo
contra quem entenda responsável” (STJ, REsp n. 223.282, 4a Turma, j.
17-10-2001, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).
E por quê?
Porque “a norma geral é aquela segundo a
qual o proprietário da unidade autônoma responde pelas respectivas
despesas condominiais, e propriedade se afere pelo que consta do
registro de imóveis”. Dessa forma, ainda que a apelante tenha firmado
compromisso de compra e venda do imóvel, “tal instrumento não foi
levado a registro, de modo que não tem ele o condão de afastar a
responsabilidade da promitente vendedora, que não se desvinculou
definitivamente do imóvel, pelo débito”
(TJSP,
Apelação
n.
0001716-66.2011.8.26.0361,
28a
Câmara
de
Direito
Privado,
j.
13-09-2011, rel. Des. Cesar Lacerda).

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Nem poderia ser diferente, por certo! Como é
largamente sabido, “a obrigação de pagar despesas de condomínio
resulta da propriedade sobre o bem: 'propter rem'. Quem deve é a
coisa, metáfora para dizer que quem deve é o dono, cujo nome
importa pouco, porque a garantia da dívida assenta-se sobre a
própria coisa. Prevalece o interesse da coletividade” (TJSP, Apelação
n. 0026735-11.2010.8.26.0361, 28a Câmara de Direito Privado, j.
26-07-2011, rel. Des. Celso Pimentel).
No mesmo sentido: 1) TJSP, Apelação n.
1015669-02.2019.8.26.0361,
35a
Câmara
de
Direito
Privado,
j.
28-02-2020, rel. Des. Artur Marques; 2) TJSP, Apelação n. 0003824-
97.2010.8.26.0007, 28a Câmara de Direito Privado, j. 09-10-2012, rel.
Des. Júlio Vidal; 3) TJSP, Apelação n. 9001158-59.2009.8.26.0506, 28a
Câmara de Direito Privado, j. 09-03-2012, rel. Des. Cesar Lacerda; 4)
TJSP, Apelação n. 0026775-90.2010.8.26.0361, 28a Câmara de Direito
Privado, j. 26-07-2011, rel. Des. Celso Pimentel; e 5) TJSP, Apelação n.
0026636.41.2010.8.26.0361,
28a
Câmara
de
Direito
Privado,
j.
26-07-2011, rel. Des. Celso Pimentel.
Essa orientação, aliás, está em consonância com
o atual entendimento jurisprudencial adotado pelo Superior Tribunal de
Justiça, que deu a correta interpretação ao REsp n. 1.345.331-RS,
julgado pela velha sistemática dos recursos repetitivos então prevista no
artigo 543-C do Código de Processo Civil de 1973:
“RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À IMISSÃO
NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO
COMPRADOR. IMPUTAÇÃO DO DÉBITO AO COMPRADOR.
CARÁTER
'PROPTER
REM'
DA
OBRIGAÇÃO.
INTERPRETAÇÃO DO RESP 1.345.331/RS, JULGADO
PELO ART. 543-C DO CPC.
1.- Controvérsia acerca da responsabilidade do
promitente vendedor (proprietário) pelo pagamento de
despesas
condominiais
geradas
após
a
imissão
do
promitente comprador na posse do imóvel.
2.- Caráter 'propter rem' da obrigação de
pagar cotas condominiais.
3.- Distinção entre débito e responsabilidade à

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luz da teoria da dualidade de vínculo obrigacional.
4.- Responsabilidade do proprietário (promitente
vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda
que posteriores à imissão do promitente comprador na
posse do imóvel.
5.- Imputação ao promitente comprador dos
débitos gerados após a sua imissão na posse.
6.-
Legitimidade
passiva
concorrente
do
promitente vendedor e do promitente comprador para a
ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à
imissão na posse.
7.- Preservação da garantia do condomínio.
8.- Interpretação das teses firmadas no REsp
1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC.
9.- RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO” [grifei]
(STJ, REsp n. 1.442.840-PR, 3a Turma, j. 21-08-2015, rel. Min.
Paulo de Tarso Sanseverino).
No mesmo sentido, o esclarecedor acórdão
desta 35a Câmara de Direito Privado, de lavra do eminente
Desembargador Artur Marques, exarado nos autos da Apelação n.
1015669-02.2019.8.26.0361, julgado em sessão de 28-02-2020, assim
ementado:
“PROCESSO CIVIL. COBRANÇA DE DESPESAS
CONDOMINIAIS.
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DO
PROMITENTE-VENDEDOR.
CABIMENTO.
ENTENDIMENTO FIXADO NO RESP 1.345.331/RS QUE
SOFREU ALTERAÇÃO PELO ENTENDIMENTO ADOTADO
NO RESP 1.442.840/PR. RESPONSABILIDADE PELO
DÉBITO QUE RECAI SOBRE AMBOS OS COOBRIGADOS.
SENTENÇA MANTIDA.
1. O novo entendimento estabelecido pelo c.
Superior Tribunal de Justiça parece reinterpretar o
entendimento anterior de que a responsabilidade pelo
pagamento
dos
débitos
condominiais
seria
sempre
objetivamente definida pela inequívoca ciência da imissão
do
promitente-comprador
na
posse,
restringindo
a
responsabilidade
do
promitente-vendedor
ao
período
anterior à inequívoca ciência da imissão do comprador na
posse, ainda que ausente o registro público.
2.
Tal
novo
entendimento
privilegia
a

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possibilidade de o condomínio cobrar de qualquer dos
coobrigados promitente comprador e promitente vendedor,
para evitar que a coletividade condominial seja prejudicada.
Dessa maneira, é o caso de se reconhecer a legitimidade
passiva da apelante para figurar no polo passivo da
presente demanda.
3. Recurso improvido” [grifei].
Logo, é inegável a legitimidade passiva 'ad
causam' concorrente da parte recorrente.
Como
visto,
na
forma
do
repetitivo,
corretamente interpretado pelo Superior Tribunal de Justiça em
julgamento posterior, há responsabilidade do proprietário (promitente
vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que
ulteriores à imissão do promitente comprador na posse do imóvel.
Em outras palavras: ainda que se pudesse
discutir a legitimidade da promitente vendedora a partir do julgamento
do REsp n. 1.345.331-RS, pela 2a Seção do STJ, em 08-04-2015, de
relatoria do eminente Ministro Luis Felipe Salomão, é induvidoso que “o
novo entendimento estabelecido pelo c. Superior Tribunal de Justiça
parece
reinterpretar
o
entendimento
anterior
de
que
a
responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais seria
sempre objetivamente definida pela inequívoca ciência da imissão do
promitente comprador na posse, restringindo a responsabilidade do
promitente-vendedor ao período anterior à inequívoca ciência da
imissão do comprador na posse, ainda que ausente o registro público.
Tal novo entendimento privilegia a possibilidade de o condomínio
cobrar de qualquer dos coobrigados promitente comprador e
promitente vendedor, para evitar que a coletividade condominial seja
prejudicada” (TJSP, Apelação n. 1015669-02.2019.8.26.0361, 35a
Câmara de Direito Privado, j. 28-02-2020, rel. Des. Artur Marques).
Nessa linha, com aplicação da interpretação
conferida no julgamento do REsp n. 1.442.840-PR, que restabeleceu a
jurisprudência anterior, são os precedentes deste Tribunal: 1) TJSP,
Apelação n. 1091948-41.2016.8.26.0100, 32a Câmara de Direito Privado,
j. 20-02-2020, rel. Des. Luis Fernando Nishi; 2) TJSP, Apelação n.
10418321-24.2017.8.26.0576, 32a Câmara de Direito Privado, j.

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35a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
23-09-2019, rel. Des. Caio Marcelo Mendes de Oliveira; 3) TJSP,
Apelação n. 1013383-22.2017.8.26.0361, 32a Câmara de Direito Privado,
j. 26-04-2018, rel. Des. Caio Marcelo Mendes de Oliveira; e 4) TJSP,
Agravo de Instrumento n. 2178133-40.2017.8.26.0000, 24a Câmara de
Direito Privado, j. 23-04-2018, rel. Des. Jonize Sacchi de Oliveira.
Vale
anotar,
por
oportuno,
que
não
se
desconhece que a relação material da parte apelante com o imóvel é
longínqua, especialmente consideração que o compromisso de venda foi
firmado (e quitado) há muitos anos, não tendo sido regularizado o
registro imobiliário. Mas é justamente por essas e outras razões que se
admite que eventual penhora no bojo da execução seja realizada sobre o
imóvel gerador do débito. Com isso, acerta-se que a garantia envolva na
execução, direta ou indiretamente, quem realmente está desfrutando da
unidade condominial (TJSP, Apelação n. 0001716-66.2011.8.26.0361, 28a
Câmara de Direito Privado, j. 13-09-2011, rel. Des. Cesar Lacerda).
À vista dessas considerações, a sentença está
correta e, por isso, deve ser integralmente mantida.
Posto isso, nego provimento ao recurso. Sem
prejuízo, na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil,
majoro os honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em favor da
parte apelada para 11% sobre o valor atualizado da execução.
GILSON MIRANDA
Relator
Assinatura Eletrônica