Tribunal: TJSP
Processo: 1020938-98.2014.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Cristina Medina Mogioni
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Imóvel pronto e acabado. Ação de revisão contratual cumulada com repetição de indébito. Pretensão ao reconhecimento da culpa das requeridas pelo atraso na entrega do imóvel, com a consequente condenação em indenização material. Pretensão, ainda, na devolução em dobro da comissão de corretagem. Sentença de improcedência. RECURSO DOS AUTORES. Ausente ataque

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Imóvel pronto e acabado. Ação de revisão contratual cumulada com repetição de indébito. Pretensão ao reconhecimento da culpa das requeridas pelo atraso na entrega do imóvel, com a consequente condenação em indenização material. Pretensão, ainda, na devolução em dobro da comissão de corretagem. Sentença de improcedência. RECURSO DOS AUTORES. Ausente ataque aos fundamentos da sentença que rejeitou a alegação de culpa das rés no atraso alegado bem como quanto à rejeição dos pedidos de indenização por dano material. Precariedade do apelo observada, diante do desatendimento do princípio da dialeticidade. Precedentes. Inteligência do 1.010, II e III do CPC/15. Honorários majorados, nos termos do art. 85, §§ 8o e 11o, do NCPC. RECURSO NÃO CONHECIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279598
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1020938-
98.2014.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que são apelantes TATIANA
GONSALES (JUSTIÇA GRATUITA) e FABIO LUCA CARDOSO DINIZ (JUSTIÇA
GRATUITA), são apelados GRAVATAI EMPREENDIMENTOS LTDA e TRISUL
EMPREENDIMENTOS IMOBIL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Não conheceram do
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), RODOLFO PELLIZARI E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020938-98.2014.8.26.0554 -Voto no 2416
2
VOTO No 2416
APELAÇAO No 1020938-98.2014.8.26.0554
COMARCA: Santo André 6a Vara Cível
JUIZ (A): Bianca Ruffolo Chojniak
APELANTES: TATIANA GONSALES e FABIO LUCA CARDOSO DINIZ
APELADAS: TRISUL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS e GRAVATAI
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SP
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Imóvel pronto e acabado. Ação de revisão contratual cumulada
com repetição de indébito. Pretensão ao reconhecimento da culpa
das requeridas pelo atraso na entrega do imóvel, com a
consequente condenação em indenização material. Pretensão,
ainda, na devolução em dobro da comissão de corretagem.
Sentença de improcedência. RECURSO DOS AUTORES. Ausente
ataque aos fundamentos da sentença que rejeitou a alegação de
culpa das rés no atraso alegado bem como quanto à rejeição dos
pedidos de indenização por dano material. Precariedade do apelo
observada, diante do desatendimento do princípio da dialeticidade.
Precedentes. Inteligência do 1.010, II e III do CPC/15. Honorários
majorados, nos termos do art. 85, §§ 8o e 11o, do NCPC.
RECURSO NÃO CONHECIDO.
Trata-se de ação de revisão contratual cumulada com repetição do
indébito, julgada improcedente pela r. sentença de fls. 194/199, proposta por TATIANA
GONSALES
e
FABIO
LUCA
CARDOSO
DINIZ
em
face
de
TRISUL
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
e
GRAVATAI
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS SP, condenando os autores ao pagamento das custas e demais despesas
processuais, além de honorários advocatícios fixados em 15% do valor dado à causa.
Apelam os autores sustentando a necessária aplicabilidade do C.D.C.
ao caso, vez que na qualidade de consumidores são vulneráveis. Afirmam que deve ser
aplicada, ainda, a inversão do ônus da prova. Dizem patente a necessidade de condenação
das rés na indenização pelos danos materiais que sofreram a título de lucros cessantes, eis
que ficaram privados de usufruir do imóvel. Pugnam pela restituição da quantia por eles
adimplida a título de comissão de corretagem, uma vez que alegam ter sido cobrada

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020938-98.2014.8.26.0554 -Voto no 2416
3
indevidamente, insistindo na devolução em dobro (fls. 206/215).
Contrarrazões às fls. 218/238, pela manutenção da sentença.
A fls. 270 consta decisão exarada por esta Relatora indeferindo o
benefício da gratuidade postulado pelos apelantes e determinando o recolhimento das
respectivas custas, em análise de admissibilidade. Após, foi determinado aos apelantes o
recolhimento integral das custas de preparo, já que incompleto (fl. 276), cumprido, a final
(fl. 283/284).
Foram instadas as partes a se manifestar quanto ao julgamento virtual
do apelo, sem oposição (fl. 271).
É o relatório.
Trata-se de ação de revisão contratual cumulada com repetição do
indébito movida por TATIANA GONSALES e FABIO LUCA CARDOSO DINIZ em face
de
TRISUL
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
e
GRAVATAI
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SP, alegando, os autores, que adquiriram das
empresas rés, por meio de contrato de compromisso de venda e compra de unidade
autônoma, em 29 de agosto de 2013, a unidade no 121 do empreendimento denominado
Condomínio Terraço do Campestre, localizado na Rua dos Coqueiros, 1291, Campestre, na
Cidade de Santo André, Estado de São Paulo (fls. 26/45).
Pugnaram, inicialmente, pela aplicação ao caso do CDC, com a
consequente inversão do ônus da prova.
Nesse passo, de maneira confusa e desordenada, sustentaram os
autores, que se comprometeram a pagar o montante de R$ 322.944,60 (trezentos e vinte e
dois mil, novecentos e quarenta e quatro reais e sessenta centavos), sendo que o pagamento
dar-se-ia da seguinte forma: R$ 82.944,60 no ato da assinatura do compromisso, R$
239.000,00 em 25/10/2013, sujeito à atualização e juros de 12% ao ano e, por fim, a
quantia de R$ 1.000,00, a ser adimplida em 25/09/2016, também sujeita à atualização e
juros de 12% ao ano, de acordo com o Quadro Resumo de fls. 12/15.
Todavia, diante do atraso de 4 meses na entrega das chaves do bem

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020938-98.2014.8.26.0554 -Voto no 2416
4
imóvel, que somente foram entregues em 25/04/2014 (fl. 60), o valor pago foi de R$
343.301,39 (trezentos e quarenta e um mil trezentos e um reais e trinta e nove centavos).
Afirmam que o atraso se deu por culpa da parte ré, que não entregou a tempo a
documentação necessária. Insistem que solicitaram documentos que “há muito já tinham e
deveriam ter no dossiê, tudo para que o valor demorasse ainda mais e tivessem lucro as
custas do consumidor” (sic), colacionando aos autos as mensagens eletrônicas de fls.
50/59.
Informaram que financiaram o imóvel junto a uma instituição, sem,
contudo, esclarecer a qual se referiam e sequer colacionar aos autos o contrato de
financiamento.
Sustentaram que tiveram que adimplir um saldo residual, decorrente
de taxas de juros cujo esclarecimento não lhes foi prestado e às quais não deram causa, pois
o atraso na entrega das chaves deve ser imputado às rés, sendo, então, pertinente a
devolução do valor de R$ 10.079,87.
Além do supracitado valor, sustentaram o pagamento de valor a título
de comissão de corretagem de maneira indevida, pelo o que pleitearam sua repetição em
dobro, acrescido do valor de indenização por lucros cessantes de R$ 4.000,00 (quatro mil
reais), eis que o atraso de 4 meses na entrega das chaves lhes trouxe prejuízos.
Pugnaram, outrossim, pela condenação da parte ré no pagamento da
multa de 2% sobre o valor da venda, prevista no CPC e em contrato, pela evidente lesão
que sofreram, calculada no valor de R$ 6.458,89 (seis mil, quatrocentos e cinquenta e oito
reais e oitenta e nove centavos), mais juros de 1% ao mês durante todo o período.
Pediram, então, a procedência de seus pedidos, para ao final condenar a
ré a devolver o valor de R$ 10.079,87 (dez mil e setenta e nove reais e oitenta e sete reais), em
dobro, nos termos do artigo 42 do CPC, sem maiores esclarecimentos a respeito de como se
chegou a ele.
Após determinação para juntada de documentos à comprovação da
necessidade ao benefício da gratuidade da justiça (fl. 64), os autores recolheram as custas
iniciais.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020938-98.2014.8.26.0554 -Voto no 2416
5
As rés foram citadas e apresentaram a defesa de fls. 89/110, aduzindo
preliminares de nulidade de citação e inépcia da inicial.
No mérito, as requeridas rechaçaram os pedidos aventados na inicial,
afirmando que a comissão de corretagem é devida e, que o contrato de intermediação
imobiliária, de fls. 16 e 23/25, foi firmado livremente pelos autores que tinham pleno
conhecimento de todas as suas cláusulas. Afirmaram, ainda, que não houve atraso, eis que
o imóvel já estava pronto para moradia quando foi adquirido pelos autores. Sustentaram
que o Habite-se havia sido expedido em 24/10/2011 e que as chaves somente foram
entregues em 25/04/2014 por responsabilidade dos próprios compradores, eis que somente
lograram realizar o pagamento devido em março de 2014, sendo que as cláusulas 6.1 a 6.3
e 8.1 do compromisso eram expressas neste sentido. Insurgiram-se, então, quanto ao
pedido de restituição do valor de R$ 10.079,87, eis que o reajuste estava previsto no
compromisso de acordo com a cláusula 3.4 (fl. 34), que dá conta da atualização monetária e
dos juros cabíveis sobre as parcelas pagas em atraso. Rechaçaram, também, a pretensão na
inversão da multa de 2%, eis que indevida sua aplicação em favor do consumidor, pois
inexistente no contrato firmado. Reputaram indevido, por fim, o pedido de indenização por
lucros cessantes, eis que ausente sua culpa no atraso pela entrega das chaves bem como a
comprovação dos tais.
Após a réplica de fls. 182/186 foi exarada a decisão de fl. 187 que
instou as partes a especificar provas, no caso de não concordarem com o julgamento
antecipado da lide. As rés se manifestaram pela produção de prova oral e expedição de
ofício à instituição financeira com a qual foi firmado o financiamento (fls. 189/191) e os
autores pediram perícia (fl. 193).
Foi proferida a sentença de fls. 194/199 que afastou as preliminares de
nulidade de citação e inépcia da inicial, bem como a prescrição com relação à devolução da
comissão de corretagem e Taxa Sati. No mérito, a pretensão inicial foi julgada
improcedente, com a extinção do processo nos termos do art. 487, I, do CPC. Condenou,
por fim, a parte autora a arcar com o pagamento das custas e despesas processuais, bem
como com os honorários advocatícios do patrono da ré, fixados em 15% sobre o valor da
causa atualizado.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020938-98.2014.8.26.0554 -Voto no 2416
6
Desta sentença recorrem tão somente os autores (fls. 206/215).
A r. sentença fundamentou a improcedência da ação no fato de que
ausente atraso na entrega do imóvel porque a inadimplência seria dos autores, tendo em
vista que não lograram quitar a parcela final no prazo estabelecido no compromisso
firmado entre as partes (fls. 26/45). Rechaçou, ainda, a pretensão dos autores na devolução
dos valores pagos a título de comissão de corretagem, eis que bem cientes de sua cobrança
e de seu valor, de acordo com o contrato de intermediação imobiliária de fls. 23/25, por
eles firmados sem ressalvas.
Transcreva-se trecho da sentença que bem dirimiu a controvérsia:
“No mérito, a pretensão é improcedente.
Não se vislumbra, entretanto, culpa das requeridas pela demora na
entrega das chaves, que ocorreu em abril de 2014, conforme
documento de fls. 60.
De acordo com o Capítulo 06 do instrumento de compra e venda (fls.
39), a entrega das chaves do imóvel estava atrelada à quitação
integral do preço avençado, e os autores não comprovaram ter
efetuado o pagamento do saldo devedor antes da entrega das chaves,
ocorrida em abril de 2014 (ônus que lhes incumbia, nos termos do art.
373, I, do CPC), razão pela qual não há que se falar em atraso por
culpa das rés.
O quadro resumo do contrato de compra e venda é expresso ao
afirmar que o preço do imóvel é R$ 322.944,60 com as seguintes
condições de pagamento (fls. 13): sinal, no montante de R$ 82.944,60,
e mais duas parcelas, sendo uma de R$ 239.000,00 com vencimento
em 25/10/2013, a ser quitada mediante financiamento imobiliário, e a
outra no valor de R$ 1.000,00, com vencimento em 25/09/2016.
Nesse contexto, considerando-se o Capítulo 06 da avença, incumbia
aos requerentes comprovar a quitação do saldo devedor antes de
abril de 2014, o que justificaria a entrega das chaves anteriormente a
tal data.
O que se dessume é que a as chaves somente foram entregues em abril
de 2014 por conta da data de quitação do saldo devedor, não havendo
nada nos autos a indicar que as requeridas tenham dado causa ao
eventual atraso na obtenção do financiamento junto à instituição

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020938-98.2014.8.26.0554 -Voto no 2416
7
financeira.
Ressalte-se que as mensagens eletrônicas juntadas a fls. 49/59 são
insuficientes para comprovar terem as requeridas exigido a entrega
de documentos que já se encontravam em seu poder, com isso
protelando a obtenção do financiamento e a consequente entrega das
chaves do imóvel.
Desse modo, não havendo culpa das requeridas pelo demora na
entrega das chaves, não há que se falar em lucros cessantes e multa,
como postulado.
O pedido de devolução de valores pagos a maior também não
prospera.
A cláusula 3.4 da avença celebrada (fls. 34) estabelece:
- REAJUSTE E JUROS - Todas as parcelas que se vencerem a partir
da data da assinatura deste contrato serão reajustadas mensalmente,
conforme mencionado no item 06, do Quadro Resumo. Além da
incidência do índice de correção monetária estipulado, todas as
parcelas serão acrescidas de juros de 12% (doze por cento) ao ano,
calculados pela Sistema de Amortização Francês - Tabela Price.
Por sua vez, o item 06 do Quadro Resumo (fls. 13/14), prevê:
- REAJUSTE E JUROS:
a) Todas as parcelas mencionadas no item 05, supra, serão
reajustadas de acordo com a variação percentual mensal acumulada
do IGP-M - Índice Geral de Preços do Mercado divulgado pela FGV
(Fundação Getúlio Vargas), cujo índice base será aquele divulgado
de 02 (dois) meses imediatamente anteriores ao do mês de assinatura
deste contrato e índice-reajuste aquele divulgado 02 (dois) meses
imediatamente anteriores ao do efetivo pagamento;
b) Além da incidência do índice de correção monetária acima
estipulado, todas as parcelas serão acrescidas de juros de 12% (doze
por cento) ao ano, calculados pelo Sistema de Amortização Francês -
Tabela Price.
Extrai-se, assim, que as parcelas constantes dos itens 5.2, a e b do
quadro resumo da avença (fls. 13) seriam, caso não quitadas no
vencimento, corrigidas monetariamente e acrescidas de juros, nos
termos das cláusulas 3.4 e item 6 do referido quadro resumo, razão
pela qual os valores estampados na planilha de fls. 168, no montante

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020938-98.2014.8.26.0554 -Voto no 2416
8
de R$ 343.301,39, estão corretos, pois as parcelas apenas sofreram os
reajustes previstos em contrato.
Sobreleva notar que os autores mencionam, de forma genérica, que o
valor devido seria R$ 333.221,52 sem indicar, de forma específica,
como chegaram a tal valor.
Diversamente do alegado pelos autores, na avença celebrada consta
de forma clara e expressa que as parcelas do preço do imóvel, não
quitadas até o seu vencimento, sofreriam correção monetária pelo
IGPM e juros de 12% ao ano, calculados pela Tabela Price.
Em suma, os valores cobrados pela ré estão em consonância com a
avença celebrada, não havendo qualquer irregularidade ou
ilegalidade, sendo de rigor a improcedência quanto ao pedido de
devolução do montante de R$ 10.079,87.
Por fim, não há que se falar em restituição de valores pagos a título
de comissão de corretagem.
A documentação carreada aos autos revela que outros documentos
que integraram a negociação deixaram bem claro que o valor total
incluiria aquele indicado no pacto principal somado ao valor da
comissão de corretagem.
O contrato de intermediação imobiliária para fins de venda e compra
da unidade, juntado a fls. 23/25, firmado dois dias antes da
assinatura do contrato de compra e venda, assinado pelos autores,
deixa claro que os requerentes estavam cientes da cobrança de
comissão de corretagem e de seu valor.
Ressalte-se que do referido documento consta expressamente o valor
total da venda (R$ 330.000,00) que, descontado dos valores pagos a
título de comissão de corretagem, totalizou o valor do preço da
unidade, plasmado no contrato de compra e venda (R$ 322.944,60).
Em suma, não é viável falar-se em falta de cumprimento do dever de
informação, porque todos os documentos que integraram o contrato
de compromisso de compra e venda revelam ter sido a parte autora
cientificada previamente sobre a destinação de cada parcela que
pagaria, e o quanto estava relacionado à comissão de corretagem.”
Pois bem.
O recurso dos autores simplesmente não enfrenta os fundamentos da r.
sentença, a qual afastou suas pretensões sob o fundamento de que ausente comprovação de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020938-98.2014.8.26.0554 -Voto no 2416
9
atraso das requeridas na entrega do bem imóvel, eis que incontroverso, de fato, o atraso dos
autores quanto ao pagamento da última parcela.
Entendeu, ainda, o MM. Juízo “a quo” que os autores tinham sido, de
fato, previamente informados sobre qual seria o preço total do imóvel bem como os
reajustes cabíveis em caso de atraso no pagamento. Deste modo, concluiu-se que ausente
atraso na entrega do imóvel, com o consequente afastamento de qualquer indenização por
dano material, eis que a responsabilidade não poderia recair sobre as requeridas.
E, observa-se que ausente no apelo qualquer insurgência específica
dos recorrentes quanto à bem fundamentada sentença. Com efeito, restringem-se a insistir
que sofreram prejuízos e que devem ser indenizados e é só.
Verifica-se, ainda, que nada disseram quanto à manutenção da
cobrança do valor da comissão de corretagem, eis que comprovada sua ciência plena diante
da assinatura do contrato de fls. 23/25, sem quaisquer ressalvas.
Aliás, os apelantes limitaram-se a repisar os argumentos trazidos com
a petição inicial, de maneira desordenada e confusa, sem discorrer acerca dos fundamentos
da sentença, revelando a precariedade de seu recurso.
Desta forma, o recurso interposto é inepto, desatendendo ao disposto
no artigo 1.010, II e III do CPC/15.
A propósito, precedentes desta Corte aplicáveis à hipótese dos autos,
resguardadas as peculiaridades de cada caso concreto.
Confira-se, exemplificativamente:
“PLANO DE SAÚDE. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C.
PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO
QUE NÃO ENFRENTA OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA.
RAZÕES DISSOCIADAS DO QUE SE DECIDIU. APELAÇÃO
INADMISSÍVEL. VIOLAÇÃO AO INCISO II DO ART. 514 DO
CÓDIGO
DE
PROCESSO
CIVIL/73.
RECURSO
NÃO
CONHECIDO.” (Apelação no 0018084-32.2012.8.26.0001, 6a Câmara
de Direito Privado, Rel. Des. Paulo Alcides, j. 01/06/2017).
“RECURSO Apelação Razões recursais dissociadas dos fundamentos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1020938-98.2014.8.26.0554 -Voto no 2416
10
da sentença Inobservância ao disposto no art. 1.010, II, do CPC
Impossibilidade de conhecimento do apelo Recurso não conhecido.”
(Apelação no 1001951-78.2015.8.26.0004, 2a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Álvaro Passos, j. 18/06/2018).
Destarte, mantenho a r. sentença recorrida.
Por fim, nos termos do art. 85, §§ 8o e 11o, do NCPC, elevo os
honorários advocatícios de sucumbência arbitrados pela r. sentença, a que foram
condenados os autores, para 20% do valor atualizado da causa.
Do exposto, NÃO CONHEÇO do recurso.

CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora