Tribunal: TJSP
Processo: 1007196-88.2019.8.26.0664
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Elói Estevão Troly
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valor. Sentença de parcial procedência. Recurso da ré.
1. Efeito suspensivo ao recurso de apelação. Pedido prejudicado. Impossibilidade de ser requerida tal providência na própria peça do recurso de apelação (art. 1.012, §3o do CPC).
2. Responsabilidade pelo pagamento de tributos. Autor que não se

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valor. Sentença de parcial procedência. Recurso da ré.
1. Efeito suspensivo ao recurso de apelação. Pedido prejudicado. Impossibilidade de ser requerida tal providência na própria peça do recurso de apelação (art. 1.012, §3o do CPC).
2. Responsabilidade pelo pagamento de tributos. Autor que não se opôs ao pagamento de taxas e impostos devidos durante a ocupação do imóvel. Ausência de interesse recursal. Recurso não conhecido neste ponto.
3. Retenção as parcelas pagas. Retenção de 15% (quinze por cento) do valor pago mostra-se razoável para a adequada reparação dos prejuízos decorrentes do desfazimento do contrato. Percentual que se encontra dentro do patamar estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça, considerando as peculiaridades do caso.
4. Taxa de ocupação. Lote de terreno vago e não edificado. Ausência de fruição do imóvel pelo autor. Retenção indevida.
5. Perda das arras. Descabimento. Pagamento de sinal que tem natureza meramente confirmatória do negócio jurídico firmado.
6. Correção monetária. Necessidade de observância dos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça, embasada nos índices oficiais de recomposição monetária e adotado pela jurisprudência majoritária. Impossibilidade de utilizar fator de correção previsto no contrato para obrigação diversa.
7. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido na parte conhecida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000600230
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007196-88.2019.8.26.0664, da Comarca de Votuporanga, em que é apelante PARQUE
CIDADE JARDIM VOTUPORANGA SPE LTDA, é apelado GILMAR OLIVEIRA DO
CARMO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial provimento ao
recurso na parte conhecida. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MENDES PEREIRA
(Presidente sem voto), JAIRO BRAZIL FONTES OLIVEIRA E VICENTINI BARROSO.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
ELÓI ESTEVÃO TROLY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007196-88.2019.8.26.0664 - Voto no 6133 - DS
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15a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1007196-88.2019.8.26.0664
Apelante: Parque Cidade Jardim Votuporanga Spe Ltda
Apelado: Gilmar Oliveira do Carmo
Comarca: Votuporanga
Juiz(a): Reinaldo Moura de Souza
Voto no 6133
Apelação. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão
contratual cumulada com restituição de valor. Sentença de
parcial procedência. Recurso da ré.
1. Efeito suspensivo ao recurso de apelação. Pedido prejudicado.
Impossibilidade de ser requerida tal providência na própria peça
do recurso de apelação (art. 1.012, §3o do CPC).
2. Responsabilidade pelo pagamento de tributos. Autor que não
se opôs ao pagamento de taxas e impostos devidos durante a
ocupação do imóvel. Ausência de interesse recursal. Recurso
não conhecido neste ponto.
3. Retenção as parcelas pagas. Retenção de 15% (quinze por
cento) do valor pago mostra-se razoável para a adequada
reparação dos prejuízos decorrentes do desfazimento do
contrato. Percentual que se encontra dentro do patamar
estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça, considerando as
peculiaridades do caso.
4. Taxa de ocupação. Lote de terreno vago e não edificado.
Ausência de fruição do imóvel pelo autor. Retenção indevida.
5. Perda das arras. Descabimento. Pagamento de sinal que tem
natureza meramente confirmatória do negócio jurídico firmado.
6. Correção monetária. Necessidade de observância dos índices
da Tabela Prática do Tribunal de Justiça, embasada nos índices
oficiais
de
recomposição
monetária
e
adotado
pela
jurisprudência majoritária. Impossibilidade de utilizar fator de
correção previsto no contrato para obrigação diversa.
7. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente
provido na parte conhecida.
Trata-se de apelação contra a r. sentença que julgou
parcialmente procedente a ação para: (a) rescindir o instrumento particular de compromisso
de compra e venda e; (b) condenar a ré a restituir os valores pagos, em parcela única, com
retenção de 15% (quinze por cento) das parcelas pagas, já compreendidas as demais despesas
e encargos do imóvel; (c) impor a cada parte o pagamento de despesas processuais e

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honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação (fls.
182/183). Os embargos de declaração foram desprovidos pelo juízo de origem (fl. 188).
A ré, ora apelante, pleiteia a reforma da sentença para julgar
improcedente a pretensão de restituição de valores em desconformidade com o contrato, além
de requerer a concessão de efeito suspensivo. Sustenta, em síntese, que: (a) possibilidade de
retenção de 30% (trinta por cento) do valor pago, conforme previsão contratual; (b)
responsabilidade pelo pagamento taxas e impostos; (c) a correção monetária deve ser baseada
na Tabela Prática do Tribunal de Justiça, e não pelo IGPM; (d) possibilidade de retenção da
taxa de ocupação e arras (fls. 191/226).
Ao autor, em contrarrazões, alega que: (a) a previsão contratual
de retenção de 30% (trinta por cento) das parcelas pagas é abusiva, pois a perda corresponde
ao valor aproximado de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), enquanto que o percentual de 15%
(quinze por cento) corresponde aproximadamente R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia
suficiente para indenizar as despesas do negócio, considerando que se trata de lote de terreno
vago e não edificado; (b) não se insurge quanto a responsabilidade de pagar as taxas e
impostos em aberto; (c) é devida a correção monetária pelo mesmo índice previsto no
contrato; (d) não há previsão contratual de taxa de ocupação e, ademais, não houve usufruto
do bem; (e) impossibilidade de retenção das arras, o que resultaria em dupla penalidade ao
autor (fls. 233/243).
Recurso tempestivo, regularmente processado e preparado.
Sem oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
O recurso de apelação da ré deve ser parcialmente provido na
parte conhecida.
1. Inicialmente, não se conhece, por prejudicado, do pedido
de atribuição de efeito suspensivo, considerando o julgamento do próprio mérito. Não se
olvide que pedido desta espécie deve ser formulado por petição própria (artigo 1.012, caput,
do CPC), para possibilitar apreciação antes do julgamento.

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2. Em 14/04/2012, as partes firmaram “Instrumento Particular de
Compromisso de Venda e Compra” que tem como objeto o lote 02, quadra 04, zona 03 do
loteamento denominado “Parque Cidade Jardim”, localizado na cidade e comarca de
Votuporanga (fls. 13/31).
O pagamento da quantia de R$ 54.020,00 (cinquenta e quatro
mil e vinte reais) foi ajustada mediante: (a) entrada de R$ 4.100,00 (quatro mil e cem reais);
(b) 156 (cento e cinquenta e seis) parcelas mensais e consecutivas no valor nominal de R$
320,00 (trezentos e vinte reais) cada, corrigida pelo IGPM e juros remuneratórios de 9,0% ao
ano (fl. 14).
O autor ajuizou a demanda pleiteando a rescisão contratual,
considerando que não mais conseguia adimplir as parcelas assumidas, e a restituição de
valores.
Sobreveio sentença de parcial procedência (fls. 182/183).
O inconformismo da ré apelante cinge-se: (a) ao percentual de
retenção das parcelas pagas; (b) responsabilidade pelo pagamento de taxas e impostos; (c)
restituição de taxa de ocupação e arras; (d) e ao índice de correção monetária aplicado.
3. Observa-se que, na petição inicial, o autor requer tão somente
a nulidade da cláusula 21a do contrato com relação à retenção de valores e arras (fl. 06), de
modo que o autor não se opõe ao pagamento de taxas e impostos incidentes sobre o
imóvel durante o período de posse sobre este, afirmação reiterada em contrarrazões (fls.
237/238), de maneira que o recurso não deve ser conhecido neste ponto, por ausência de
interesse recursal.
4. A relação jurídica entre as partes é de consumo, nos termos
dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o autor firmou com a ré
o mencionado compromisso de compra e venda de imóvel, enquadrando-se como destinatário
final.
O artigo 39, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor
estabelece como vedação ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas

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abusivas, a exigência de vantagem manifestamente excessiva em prejuízo do consumidor.
Ademais, prevê o artigo 53 do referido Código que: “Nos
contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem
como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as
cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em
razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto
alienado”.
Observa-se que a cláusula no 21a do contrato prevê que, em caso
de rescisão por inadimplemento do comprador, haverá devolução com retenção de “30% dos
valores comprovadamente pagos pelos COMPRADOR(ES), a título de reembolso pelas
despesas referentes à comissão de corretagem paga ao intermediador do lote, bem como das
despesas com propaganda, publicidade e administração, como prévia determinação das
perdas e danos” (fl. 20).
Tal
disposição
mostra-se
excessivamente
onerosa
aos
consumidores, sendo assim, nula de pleno de direito.
Nesse contexto, a retenção de 15% (quinze por cento) pela ré
se mostra suficiente para proporcionar a adequada reparação dos prejuízos decorrentes
do desfazimento do contrato, além de estar de acordo com aquele adotado pela
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que estende ser “lícito ao vendedor reter entre
10% e 25% dos valores pagos, sendo que a fixação desse percentual foi analisada de acordo
com as peculiaridades do caso concreto” (STJ - AgInt no AREsp 952.241/SP, Rel. Min.
Marco Aurélio Bellizze, j. em 22.11.2016 pela 3a T.).
5. Não há se cogitar de retenção de taxa de ocupação, uma
vez que se trata de imóvel vago e sem edificação, de modo que a posse do bem não trouxe
benefícios ao autor ou prejuízos diretos à ré, pois não houve usufruto do lote pelo autor.
6. Tampouco é devida a retenção da quantia despendida a
título de sinal, no valor de R$ 4.100,00 (quatro mil e cem reais), pois se depreende da leitura
do instrumento firmado entre as partes que esta quantia possui natureza meramente
confirmatória do negócio (fl. 14) e distingue-se da natureza penitencial das arras, de modo que

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a quantia despendida não pode ser retida pela ré.
7. Por fim, respeitado o entendimento do juízo de origem, a
correção monetária sobre o valor a ser devolvido deverá ter por índice a Tabela Prática
do Tribunal de Justiça, baseada em índices oficiais de recomposição monetária, que
adotados pela jurisprudência dominante.
O fator de correção IGPM, previsto para a obrigação contratual
de pagamento de parcelas do imóvel (fl. 14) não tem aplicação extensiva a outras obrigações
que não a prevejam, como no caso de restituição dos valores já pagos.
8. Portanto, o recurso da ré deve ser parcialmente provido na
parte conhecida apenas para estabelecer que a correção monetária observará os índices
da Tabela Prática do Tribunal de Justiça, mantida a sentença nos demais pontos.
Em razão do decaimento mínimo da parte autora, mantém-se
distribuição de sucumbência fixada em sentença, considerando que bem remunera o trabalho
desenvolvido pelos advogados das partes, inclusive nesta instância recursal.
Adverte-se que a eventual interposição de embargos de
declaração manifestamente protelatórios pode motivar condenação do embargante ao
pagamento de multa sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 1.026, §2o do
Código de Processo Civil.
Para o fim de interposição de recursos aos Tribunais Superiores,
consideram-se prequestionadas as matérias alegadas pelas partes, sendo desnecessária a
menção do preceito legal ou constitucional, conforme já decidiu o Superior Tribunal de
Justiça (REsp no 88.365/SP, 4a T., rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, j. em 14.5.1996).
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso na
parte conhecida.
Elói Estevão Troly
Relator