Tribunal: TJSP
Processo: 1016951-77.2017.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Virgilio de Oliveira Junior
Órgão colegiado: 21a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
Ação de cobrança de multa penal moratória c.c. perdas e danos. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da obra. Sentença de parcial procedência. Condenação das rés ao pagamento da multa penal moratória e à restituição dos valores despendidos com IPTU e taxas condominiais, até a entrega da obra. Apelação das rés. Preliminar de ilegitimidade passiva que se confunde com o mérito. Atraso na

Ementa:
Ação de cobrança de multa penal moratória c.c. perdas e danos. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da obra. Sentença de parcial procedência. Condenação das rés ao pagamento da multa penal moratória e à restituição dos valores despendidos com IPTU e taxas condominiais, até a entrega da obra. Apelação das rés. Preliminar de ilegitimidade passiva que se confunde com o mérito. Atraso na entrega da obra verificado. Rés que não lograram comprovar as alegações ventiladas em relação às causas do atraso. Ônus probatório não debelado. Entendimento firmado pelo STJ em sede de recurso repetitivo (temas 970 e 971). Possibilidade de aplicação da multa penal moratória ao vendedor, em caso de descumprimento contratual por parte desse. Multa de 10% o valor do contrato. Atraso de 15 meses, já descontado o prazo de tolerância. Multa adequada. Despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Precedente STJ. Responsabilidade civil contratual. Juros de mora que incidem desde a citação. Sentença mantida. Honorários majorados. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000085672
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1016951-77.2017.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são apelantes
ALPHAVILLE SAO JOSE DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA e MMV INCORPORAÇÕES LTDA, é apelada TEREZINHA CUSTÓDIO
FLABIANO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 21a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ITAMAR GAINO
(Presidente sem voto), MAIA DA ROCHA E DÉCIO RODRIGUES.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
VIRGILIO DE OLIVEIRA JUNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1016951-77.2017.8.26.0577 -Voto no
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Voto: 43389
Apelação Cível No: 1016951-77.2017.8.26.0577
Comarca: São José dos Campos
Apelantes: Alphaville Sao Jose dos Campos Empreendimentos Imobiliarios
Ltda e Mmv Incorporações Ltda
Apelado: Terezinha Custódio Flabiano
Ação de cobrança de multa penal moratória c.c.
perdas e danos. Compromisso de compra e venda.
Atraso na entrega da obra. Sentença de parcial
procedência. Condenação das rés ao pagamento da
multa penal moratória e à restituição dos valores
despendidos com IPTU e taxas condominiais, até a
entrega da obra. Apelação das rés. Preliminar de
ilegitimidade passiva que se confunde com o mérito.
Atraso na entrega da obra verificado. Rés que não
lograram comprovar as alegações ventiladas em
relação às causas do atraso. Ônus probatório não
debelado. Entendimento firmado pelo STJ em sede
de recurso repetitivo (temas 970 e 971). Possibilidade
de aplicação da multa penal moratória ao vendedor,
em caso de descumprimento contratual por parte
desse. Multa de 10% o valor do contrato. Atraso de 15
meses, já descontado o prazo de tolerância. Multa
adequada. Despesas de condomínio e IPTU são de
responsabilidade da construtora até a entrega do
imóvel
ao
adquirente.
Precedente
STJ.
Responsabilidade civil contratual. Juros de mora que
incidem
desde
a
citação.
Sentença
mantida.
Honorários majorados. Recurso desprovido.
Terezinha Custódio Flabiano ajuizou ação de cobrança de
multa contratual c.c. perdas e danos contra Alphaville São José dos

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Campos Empreendimentos Imobiliários Ltda. e outro. Narra a autora, em
síntese, que firmou com as rés um contrato de compra e venda de bem
imóvel, porém as rés não cumpriram com o prazo de entrega previsto, com
carência de 180 dias. Requer a condenação das rés ao pagamento da multa
contratual bem como a indenização por danos materiais, na modalidade
lucros cessantes. O d. Magistrado 'a quo' julgou parcialmente procedentes
os pedidos, para condenar a ré ao pagamento da multa contratual, no valor
de 10% do valor do contrato, e das taxas condominiais e IPTU vencidos
antes da entrega do imóvel [fls. 385/391]. Inconformadas, apelaram as rés,
buscando a reforma integral da sentença. Deduzem preliminar de
ilegitimidade passiva para responder pela cobrança do IPTU e das taxas
condominiais, que são de responsabilidade da adquirente do imóvel. No
mérito, sustentam a inexistência de descumprimento contratual, alegando
que as obras de infraestrutura do empreendimento estavam concluídas
desde fevereiro de 2013 e que a demora foi ocasionada em razão de
impasses burocráticos ocasionados pela Administração. Aduzem, portanto,
a existência de excludente de responsabilidade, já que promoveram todas as
medidas necessárias à regular entrega do empreendimento. Sustentam que
deve ser considerada a suspensão da obra pelo IPHAN, para exploração do
solo, e que a efetiva entrega se deu em 24 de outubro de 2014. Suscitam a
impossibilidade de aplicação da multa em favor da adquirente, pois ausente
previsão contratual. Alegam ser impossível a restituição das taxas
condominiais. Por fim, defendem que os juros de mora incidem a partir do
trânsito em julgado da decisão e não da data da citação. Recurso
processado, em seguida, com as contrarrazões.

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É o relatório.
O recurso é desprovido. Adiante os fundamentos.
Inicialmente, ressalta-se que a preliminar de ilegitimidade
passiva quanto à responsabilidade pelo IPTU e pelas taxas condominiais
confunde-se com o mérito da causa e será objeto de análise nessa sede.
Pois bem.
No caso dos autos, conforme o contrato celebrado entre
as partes, o prazo previsto para a entrega das obras era 27 de agosto de
2013, com tolerância de 180 dias, até 22 de fevereiro de 2014 [fls. 26/31]
Todavia, restou comprovado nos autos que o imóvel
somente foi entregue em 15 de julho de 2015, nos termos da Assembleia
Geral que deliberou sobre a entrega do empreendimento à Associação e a
transmissão da posse dos lotes aos associados [fls. 03].
A esse respeito, as rés não trouxeram aos autos qualquer
documento a comprovar que as obras foram entregues em data anterior,
restando a alegação de que o empreendimento foi entregue em outubro de
2014 sem qualquer respaldo fático.
Ademais, as rés não se desincumbiram do ônus
probatório que lhes cabia, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código

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de Processo Civil, em relação às supostas causas de atraso da obra,
relacionadas a impasses burocráticos e à suspensão da obra pelo IPHAN.
Não apresentaram qualquer documento apto a dar
concretude as suas alegações, que, dessa forma, são insuficientes a
desconstituir a versão apresentada pela consumidora.
Destaca-se,
de
qualquer
modo,
o
entendimento
consignado na r.sentença de Primeiro grau:
“Veja-se que eventual escusa justificadora por problema climático,
descompasso administrativo, operacional, financeiro, ou crise do setor, falta de mão de
obra especializada e exigências dos órgãos públicos, tratam-se de vetores ordinariamente
previsíveis e que sem dúvida integraram o planejamento e a aferição de riscos do
empreendedor imobiliário, a teor da Súmula TJSP 161. Impossível transferir estas
circunstâncias inerentes ao risco da atividade empresarial ao cliente-consumidor.” [fls.
389]
Incontornável, portanto, a conclusão de que as rés
descumpriram o contrato, ao entregar a obra à compradora com atraso
superior ao prazo de tolerância previsto contratualmente.
A respeito da possibilidade de aplicação da multa penal
moratória ao vendedor, em caso de descumprimento contratual, o Superior
Tribunal de Justiça fixou em sede de recurso repetitivo duas teses:
Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de

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indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor
equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o
inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização
pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de
dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
Assim, não há que se cogitar da impossibilidade da
aplicação
da
multa
moratória
às
empresas
responsáveis
pelo
empreendimento. A inversão em desfavor da construtora é possível e deve
servir de baliza para a fixação de indenização pela mora na entrega do bem.
A multa estabelecida no contrato celebrado entre as partes
foi de 10% sobre o valor do contrato, o que não configura valor
exorbitante, diante do atraso de 15 meses na entrega das obras, já
descontado o período de tolerância.
No mais, o Superior Tribunal de Justiça também já se
manifestou favorável à responsabilidade da construtora pelas taxas
condominiais e pelo IPTU incidentes, até a entrega da obra:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1.

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LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO.
2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS
SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO
(ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO
DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4.
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
PAGOS
COM
COTAS
CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE.
POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA
COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. 1. No
que tange à discussão do cabimento dos lucros cessantes, verifica-se que o acórdão recorrido
adotou solução em conformidade com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "a
inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do
imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal
moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes" (AgInt no AREsp
1.049.708/RJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em
23/5/2017, DJe 26/5/2017). Incidência, no ponto, da Súmula 83/STJ. 2. Não
tendo sido enfrentada a questão ou a tese relacionada ao artigo apontado como violado
pelo acórdão recorrido, fica obstado o conhecimento do recurso especial pela ausência de
prequestionamento, incidindo os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF. 3. De fato, "a
admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige
que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se
possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que
uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de
lei" (REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado
em 4/4/2017, DJe 10/4/2017). 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de
condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao

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adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o
domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para
o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais
nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5.
Agravo interno a que se nega provimento.” [cf. STJ, AgInt no REsp 1697414/SP,
Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em
05/12/2017, DJe 15/12/2017]. grifado
Dessa forma, plenamente possível, desde que comprava a
quitação desses valores pela autora, a restituição dos valores despendidos
com taxas condominiais e IPTU.
Não há ilegitimidade passiva das rés, mas responsabilidade
pelas referidas despesas, uma vez que deram causa ao atraso na entrega da
obra.
Por fim, os juros de mora contam-se desde a citação, por
se tratar de responsabilidade civil contratual, nos exatos termos do artigo
405 do Código Civil.
Nesses termos, e porque ausente qualquer elemento a
justificar a modificação do julgado, mantém-se integralmente a r.sentença
de Primeiro grau.
Majoram-se os honorários advocatícios devidos em favor
do patrono da autora ao patamar de 15% sobre o valor da condenação, nos

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moldes do art. 85, parágrafos 2o e 11o do CPC/2015.
Para fins de prequestionamento, enfatiza-se que toda
matéria devolvida no apelo se encontra prequestionada, com a ressalva de
que o juiz não está obrigado a mencionar expressamente todos os pontos
suscitados pelas partes, tampouco a citar as normas aventadas, bastando
que o recurso tenha sido fundamentadamente apreciado.
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
Virgilio de Oliveira Junior
Relator
Assinatura eletrônica