Tribunal: TJSP
Processo: 1010561-87.2018.8.26.0664
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
APELAÇÃO – Compra e venda de imóvel – Rescisão contratual – Inexistência de culpa por parte dos vendedores – Partes que devem voltar ao estado anterior – Devolução dos valores pagos, com retenção de 20%, como indenização pelas perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio – Juros de mora do trânsito em julgado – Imissão na posse não comprovada – Taxa de ocupação indevida – Sentença

Ementa:
APELAÇÃO – Compra e venda de imóvel – Rescisão contratual – Inexistência de culpa por parte dos vendedores – Partes que devem voltar ao estado anterior – Devolução dos valores pagos, com retenção de 20%, como indenização pelas perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio – Juros de mora do trânsito em julgado – Imissão na posse não comprovada – Taxa de ocupação indevida – Sentença parcialmente reformada – Recursos providos em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001046772
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1010561-87.2018.8.26.0664, da Comarca de Votuporanga, em que é apelante/apelada
RAQUEL MICHELA DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados/apelantes
PARQUE
CIDADE
JARDIM
VOTUPORANGA
SPE
LTDA
e
CEM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LIMITADA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
COSTA NETTO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010561-87.2018.8.26.0664 -Voto no 10.470
2
Apelação Cível no 1010561-87.2018.8.26.0664
Apelante/Apelado: Raquel Michela dos Santos
Apdos/Aptes: Parque Cidade Jardim Votuporanga Spe Ltda e Cem Empreendimentos
Imobiliários Limitada
Comarca:Votuporanga
Juiz 1o Grau: Rodrigo Ferreira Rocha
Voto no 10.470
APELAÇÃO – Compra e venda de imóvel – Rescisão
contratual – Inexistência de culpa por parte dos
vendedores – Partes que devem voltar ao estado
anterior – Devolução dos valores pagos, com retenção
de 20%, como indenização pelas perdas e danos
decorrentes do desfazimento do negócio – Juros de
mora do trânsito em julgado – Imissão na posse não
comprovada – Taxa de ocupação indevida –
Sentença parcialmente reformada – Recursos providos
em parte.
Cuida-se de recurso de apelação e de adesivo interpostos
contra a r. sentença de fls. 132/140 que julgou procedente em parte a
ação de rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas, para
rescindir o contrato firmado entre as partes, condenar a ré a devolver à
autora 80% dos valor das parcelas pagas, nesse montante compreendido
a entrada, a título de arras, deduzidas eventuais prestações em atraso e
taxa de ocupação do bem, até o ajuizamento da ação, devidamente
corrigidos pelos encargos moratórios contratualmente previstos, a
correção monetária deverá ter por termo inicial a data de pagamento de
cada uma das parcelas a ser restituída e juros de mora fixados desde a
citação, assim como os valores indicados a título de energia, água, IPTU,
impostos e taxas deverão ser deduzidos do montante a ser devolvido,
mediante comprovação do inadimplemento e, diante da sucumbência
recíproca, as custas serão igualmente repartidas pelas partes, arcando a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010561-87.2018.8.26.0664 -Voto no 10.470
3
ré com os honorários advocatícios devidos ao patrono da autora em 10%
sobre o valor total da condenação e arcando a autora com os honorários
da parte ré de 10% sobre o proveito econômico.
Rejeitados os embargos de declaração opostos pela autora
(fls. 154/155).
Irresignada, recorre a autora sustentando a diminuição do
percentual de retenção para 10%; a incidência da correção monetária
desde o desembolso das parcelas; a inexistência de valores a serem
compensados, uma vez que não houve fruição do bem e, por fim, a
condenação da ré ao pagamento integral dos ônus da sucumbência (fls.
158/164).
Recorre adesivamente a ré pugnando pelo reconhecimento
da legalidade da cláusula 21a do contrato, retenção das arras e
devolução dos valores pagos em 12 parcelas.
Contrarrazões às fls. 204/228 e 232/243.
É o relatório.
A sentença deve ser reformada em parte.
As razões recursais sustentam o direito da autora à redução do
percentual de retenção dos valores pagos para aquisição de lote de
terreno, enquanto a ré sustenta a majoração do percentual.
Ainda que inexistente culpa de nenhuma das partes, aos
compradores é permitido requerer a dissolução do contrato, conforme
entendimento consagrado na Súmula n.o 01, do TJSP, in verbis: “o
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão
do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem”.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010561-87.2018.8.26.0664 -Voto no 10.470
4
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY ROSADO
DE
AGUIAR
JUNIOR1,
a
resolução
produz
efeitos
liberatórios
e
recuperatórios. Produz a liberação das partes, para que tornam ao estado
anterior, e o direito à restituição das prestações já pagas, que, no caso do
compromisso de venda e compra, implica a devolução da coisa ao
promitente vendedor e do preço ao promissário comprador.
Neste caminho, foi assentada jurisprudência nesta Corte, por
meio da Súmula no 3: “Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes
deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção”.
No caso em tela, não restou comprovada a culpa dos
vendedores.
Assim, entende-se suficiente para custear as despesas
administrativas do alienante o percentual de retenção de 20% (vinte por
cento) dos valores pagos, sendo imperiosa a manutenção da r. sentença,
declarando-se a rescisão contratual e a devolução à promissária-
compradora de 80% do montante despendido, incluindo-se as arras, uma
vez que confirmatórias e, portanto, considerada como prestação paga.
Acrescente-se que, tal percentual é o que vem sendo aplicado também
por esta C. Câmara:
“APELAÇÃO CÍVEL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
Ação de Rescisão Contratual c.c. Declaratória de Nulidade
de Cláusula Abusiva e Restituição de Parcelas Pagas -
Ação julgada parcialmente procedente - Recursos de
ambas as partes Inconformismo de ambas as partes -
Controvérsia quanto à apuração das responsabilidades
advindas do distrato e à retenção de valores pagos pelo
comprador - Rescisão Contratual motivada pelo comprador
- Restituição equivalente a 80% dos valores efetivamente
pagos relativos à aquisição da unidade autônoma para
satisfazer
as
despesas
administrativas
relativas
ao
1 AGUIAR JÚNIOR, Ruy Rosado. Extinção dos contratos por incumprimento do devedor. 2a Edição.
Rio de Janeiro: Aide Editora, 1991. p. 259.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010561-87.2018.8.26.0664 -Voto no 10.470
5
empreendimento - Necessidade de equilíbrio das perdas
sofridas por ambas as partes - Sentença mantida neste
ponto - Atualização monetária dos valores a partir de cada
desembolso, conforme tabela do TJSP - Juros moratórios
devidos a partir do trânsito em julgado, uma vez que o
desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa do
promitente comprador - Precedentes do Colegiado -
Condenação Sucumbencial mantida - Recurso da Ré
provido em parte, desprovido o recurso adesivo do Autor.
(TJSP; Apelação Cível 1090422-73.2015.8.26.0100; Relator (a):
Dimitrios Zarvos Varellis; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 17a Vara Cível; Data do
Julgamento: 29/04/2019; Data de Registro: 29/04/2019
grifamos)
No que se refere ao termo inicial da cobrança de juros
moratórios, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça que, tendo o
promissário comprador requerido a resolução do contrato de forma
diversa da prevista em instrumento contratual, devem mesmo os juros
incidir a partir do trânsito em julgado da demanda, pois, apenas com o
julgamento definitivo, é que se pode falar em mora do devedor. Como se
vê:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO.
DENÚNCIA
PELO
COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR
EM
FACE
DA
INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.
POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS.
TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE
POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA
EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR.
JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM
JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é
no sentido de ser possível a resolução do compromisso de
compra e venda, por parte do promissário comprador,
quando se lhe afigurar economicamente insuportável o
adimplemento contratual.
2. Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do
promissário
comprador,
este
deverá
ser
ressarcido
parcialmente sobre o valor pago.
3.
No
caso
em
julgamento,
considerando
suas
peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o
início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010561-87.2018.8.26.0664 -Voto no 10.470
6
tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento
sem causa por parte do promissário comprador.
4. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de
compra e venda por desistência dos adquirentes, em que
postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas
de forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros moratórios serão computados a partir do trânsito em
julgado da decisão.
5. Recurso especial provido. (STJ - REsp 1211323/MS, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
01/10/2015, DJe 20/10/2015- Destacamos)
A correção monetária, como decidido na sentença, incide de
cada desembolso.
Por fim, no tocante à taxa de ocupação, a r. sentença
salientou que esta somente seria devida se comprovada a imissão da
autora no bem, o que não restou comprovado pela ré. Assim, inviável se
mostra a alegada compensação entre os valores a serem restituídos à
autora e a taxa de ocupação.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento aos recursos para
afastar a possibilidade de compensação dos valores a serem restituídos à
autora com taxa de ocupação e determinar que os juros de mora incidam
a partir do trânsito em julgado, mantida a sucumbência recíproca
estabelecida na r. sentença.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator