Tribunal: TJSP
Processo: 1001485-28.2019.8.26.0624
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-04
Data de publicação: 2020-09-07

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. Desconhecimento pela compradora, no momento da contratação, de ausência de averbação da construção existente no lote adquirido. Pretensão à rescisão contratual, com devolução dos valores pagos a título de sinal. Construção que consta no contrato. Culpa dos vendedores pela rescisão. Restituição devida. Sentença mantida. Honorários

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. Desconhecimento pela compradora, no momento da contratação, de ausência de averbação da construção existente no lote adquirido. Pretensão à rescisão contratual, com devolução dos valores pagos a título de sinal. Construção que consta no contrato. Culpa dos vendedores pela rescisão. Restituição devida. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados. Recurso não provido, com observação.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000720970
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1001485-28.2019.8.26.0624, da Comarca de Tatuí, em que são apelantes JOSE
CARLOS MOREIRA e MARIA DE FÁTIMA ALVES FERREIRA MOREIRA, é
apelada SYLVIA LÚCIA SIQUEIRA DE ALMEIDA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso, com
observação. V.U. Sustentaram oralmente os advogados Dr. João Fernando de Souza
Hajar e Dra. Suellen Mendes Araujo Santos.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON
GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 4 de setembro de 2020.
FERNANDA GOMES CAMACHO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001485-28.2019.8.26.0624
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Apelação Cível no 1001485-28.2019.8.26.0624
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Apelantes: Jose Carlos Moreira, Maria de Fátima Alves Ferreira Moreira
Apelado: Sylvia Lúcia Siqueira de Almeida
Comarca: Tatuí - 3a Vara Cível
Processo de Origem: 1001485-28.2019.8.26.0624
Juiz(íza) Prolator(a): Nome do juiz prolator da sentença Não informado
VOTO no 13684
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
ENTRE
PARTICULARES.
Desconhecimento
pela
compradora, no momento da contratação, de ausência de
averbação da construção existente no lote adquirido. Pretensão
à rescisão contratual, com devolução dos valores pagos a título
de sinal. Construção que consta no contrato. Culpa dos
vendedores pela rescisão. Restituição devida. Sentença
mantida. Honorários advocatícios majorados. Recurso não
provido, com observação.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a compromisso de compra
e venda entre particulares, julgada parcialmente procedente pela r. sentença
de fls. 525/530, cujo relatório fica adotado, para condenar os réus a restituírem
à parte autora o valor integral correspondente ao sinal, efetivamente pago, de
uma só vez, acrescidas de correção monetária, até a efetiva devolução, além
da incidência de juros legais de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado da
sentença. Pela sucumbência, os réus foram condenados ao pagamento das
custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da
causa, observada a gratuidade concedida à parte.
Inconformados,
apelam
os
réus
(fls.534/546),
alegando, em síntese: 1) a exigência de averbação da edícula constante no
terreno, como condição para pagamento do preço integral, somente foi
apresentada pela apelada após a celebração do contrato, tratando-se de

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exigência extracontratual; 2) a apelada é responsável pela rescisão do
contrato, uma vez que foi negligente ao celebrar um negócio imobiliário, sem
tomar as medidas para averiguar a real condição do imóvel que estava
comprando; 3) se houve má prestação de serviço, foi por parte do corretor
contratado pela apelada, que não lhe prestou as informações necessárias; 4)
os apelantes nunca se comprometeram com nada em relação à averbação da
edícula na matrícula do terreno, em especial, antes da celebração do contrato;
5) não são aplicáveis as Súmulas elencadas na sentença, pois se aplicam à
compra e venda imobiliária celebrada junto a incorporadoras, que não é o caso
dos autos; 6) deve haver retenção das arras, nos termos do art. 418 do CC; 7)
sempre foi negociado o terreno e não a casa, conforme comprovou a prova
testemunhal, não havendo que se falar em irregularidade no contrato; 8) houve
confesso arrependimento da apelada na compra do imóvel, causa da
verdadeira extinção da relação contratual, o que implica em perda do valor do
sinal. Pede a reforma da r. sentença.
Recurso regularmente processado e isento de
preparo (fls. 530).
A parte contrária apresentou contrarrazões (fls.
549/553).
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
Consta dos autos que as partes, em 12 de julho de
2018, celebraram instrumento particular de compromisso de compra e venda,
consistente em um lote de terreno, no 02, da quadra J, do loteamento
denominado “Residencial Ecopark”, contendo ao fundo uma casa simples e
uma oficina em alvenaria, pelo preço total de R$155.000,00, do qual
R$20.000,00 foi pago a título de sinal, no ato da assinatura do contrato, e o
saldo de R$135.000,00, a ser pago quando da assinatura da escritura, com
R$9.000,00 destinado à corretagem (fls. 26/28).

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Alega a autora que, após a assinatura do contrato e
o pagamento do sinal, tomou conhecimento de que a casa existente no terreno
não se encontrava averbada na matrícula do imóvel e que os réus se
recusaram a proceder à regularização, motivo pelo qual cabível a rescisão do
contrato, por culpa exclusiva dos réus, bem como o pagamento da multa
contratual e demais valores gastos para confecção de ata notarial e
contratação de defensor constituído nos autos.
A
r.
sentença
julgou
a
ação
parcialmente
procedente, para condenar os réus a restituírem à autora os valores pagos a
título de sinal, contra o que se insurgem, no que não lhes assiste razão,
entretanto.
Com efeito. Consta no contrato firmado pelas
partes:
“OBJETO: UM LOTE DE TERRENO sob o no 02, da
quadra “J”, do loteamento denominado “Residencial Ecopark”,
contendo ao fundo uma casa simples e uma oficina em alvenaria,
nesta cidade de Tatuí/SP, com as seguintes características e
confrontações: frente para Rua Leandrina Maria da Conceição, com
15,96m em curva e 6,35m em reta, sai com as divisas do lote 03 da
mesma quadra com 46,00m, daí segue com as divisas da fazenda com
19,80m, até atingir as divisas do lote 01 da mesma quadra com 45,95m,
encerrando-se a área de 902,27m2.”
“PRIMEIRA: Que a justo título e absolutamente livre e
desembaraçado de quaisquer ônus fiscais, legais ou convencionais,
inclusive hipotecas, os PROMITENTES-VENDEDORES são legítimos
senhores e possuidores do imóvel descrito no preâmbulo acima.” (fls. 26)
Não se trata de contrato de adesão e as partes são
livres para negociarem os termos do contrato.
Outrossim, constando expressamente do contrato a
existência de edificações no imóvel adquirido, obviamente foi a compradora
levada a acreditar que o preço acordado referia-se a tudo existente no terreno,
além do fato de que não pesaria qualquer ônus sobre o bem e que a
documentação estaria totalmente regularizada.

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Em que pesem as alegações dos apelantes, caberia
a eles fazerem constar, de forma expressa, a necessária regularização da
casa existente no terreno adquirido pela apelada, eis que estava adquirindo o
imóvel como um todo, de acordo com as cláusulas supramencionadas.
Diante da constatação da compradora, após a
assinatura do contrato, de que teria que arcar com outros custos, além
daqueles já despendidos, para a regularização do imóvel adquirido, cabível a
rescisão da aludida avença, com o retorno das partes ao estado anterior.
É o que se infere da Súmula 03 deste E. TJSP:
“Reconhecido que o compromissário comprador tem
direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes
deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção”.
Destarte, a pretensão dos réus de retomada do
bem, sem que à autora sejam restituídos os valores por ela pagos, caracteriza
enriquecimento ilícito inadmissível.
Nesse sentido, tem-se:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Contrato entre
particulares (mãe e filha) - Inadimplência da compradora - Sentença
que acolheu o pedido inicial de resilição do contrato e de
reintegração na posse, determinando, ainda, a restituição dos valores
pagos pela ré - Irresignação da autora que não se sustenta, uma vez
que com o desfazimento do negócio, as partes devem ser repostas
ao estado anterior à celebração - Restituição que independe de
pedido reconvencional - Inteligência da Súmula 03 deste e. TJSP - A
mera inadimplência não torna nulo o negócio, como alega a autora,
mas autoriza o seu desfazimento e a retomada do imóvel, ressaltando
que não houve pedido de cobrança das prestações inadimplidas - A
pretensão de retomada do bem, sem que à compradora sejam
restituídos os valores pagos, caracteriza enriquecimento ilícito, que
não se admite - Pedido indenizatório que também não comporta
acolhimento - Ao se manifestar sobre as provas que pretendia produzir, a
autora nada especificou a respeito das perdas e danos, causadas pela
suposta deterioração do imóvel - Ausência de elementos para comprovar
os danos reclamados, bem como o valor estimado pela autora a este título
-
Sentença
mantida
na
íntegra
-
RECURSO
DESPROVIDO.
(1031838-08.2017.8.26.0564
-
Classe/Assunto:
Apelação
Cível
/
Promessa de Compra e Venda - Relator(a): Angela Lopes - Comarca: São

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Bernardo do Campo - Órgão julgador: 9a Câmara de Direito Privado - Data
do julgamento: 07/05/2020 - Data de publicação: 07/05/2020) (grifei)
Assim,
cabível
a
devolução
dos
valores
despendidos pela autora, a título de sinal.
Desta forma, de rigor a manutenção da sentença.
Diante do trabalho desenvolvido pelos causídicos e
a data da interposição do recurso, na vigência do atual Código de Processo
Civil, majoro os honorários advocatícios para 15% do valor atribuído à causa,
nos termos do disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil de
2015, observada a gratuidade concedida à parte.
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso,
nos termos da fundamentação supra.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora