Tribunal: TJSP
Processo: 1031954-41.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Tasso Duarte de Melo
Órgão colegiado: 12a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-13

Ementa:
VOTO No 29974

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Discussão sobre metragem da vaga de garagem no condomínio residencial "Parque Rio Candelaro". Cerceamento de defesa. Inocorrência. Decadência. Inocorrência. Inaplicabilidade do prazo decadencial do CDC (art. 26, inc. II) ou do Código Civil (art. 501). Pretensão indenizatória decorrente de inadimplemento contratual, por vício de

Ementa:
VOTO No 29974

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Discussão sobre metragem da vaga de garagem no condomínio residencial "Parque Rio Candelaro". Cerceamento de defesa. Inocorrência. Decadência. Inocorrência. Inaplicabilidade do prazo decadencial do CDC (art. 26, inc. II) ou do Código Civil (art. 501). Pretensão indenizatória decorrente de inadimplemento contratual, por vício de qualidade ou quantidade em imóvel, que atrai a incidência do prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. Prova dos autos no sentido de que a vaga de garagem, cujo tamanho prometido foi de 12m2, foi entregue com metragem 2,27m2 menor. Hipótese de venda "ad mensuram", cujo preço do imóvel é reflexo do valor do metro quadrado praticado na região. Inaplicabilidade do art. 500, § 1o, do Código Civil em relação à vaga de garagem. Inequívoco prejuízo em razão da diferença das dimensões da vaga de garagem, seja a diminuição da sua utilidade, seja a desvalorização do imóvel. Sentença reformada, para julgar procedente o pedido indenizatório.

Recurso provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000092002
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1031954-41.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante MARIA DA PENHA NAVARINI (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em 12a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JACOB VALENTE (Presidente sem voto), SANDRA GALHARDO ESTEVES E
CASTRO FIGLIOLIA.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
TASSO DUARTE DE MELO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
APELAÇÃO No 1031954-41.2018.8.26.0576
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO 7a VARA CÍVEL
APELANTE: MARIA DA PENHA NAVARINI (JG)
APELADA: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA.

VOTO No 29974
AÇÃO
DE
INDENIZAÇÃO.
COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. Discussão sobre metragem da vaga
de garagem no condomínio residencial “Parque Rio
Candelaro”.
Cerceamento
de
defesa.
Inocorrência.
Decadência. Inocorrência. Inaplicabilidade do prazo
decadencial do CDC (art. 26, inc. II) ou do Código Civil
(art.
501).
Pretensão
indenizatória
decorrente
de
inadimplemento contratual, por vício de qualidade ou
quantidade em imóvel, que atrai a incidência do prazo
prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. Prova
dos autos no sentido de que a vaga de garagem, cujo
tamanho prometido foi de 12m2, foi entregue com
metragem 2,27m2 menor. Hipótese de venda “ad
mensuram”, cujo preço do imóvel é reflexo do valor do
metro quadrado praticado na região. Inaplicabilidade do
art. 500, § 1o, do Código Civil em relação à vaga de
garagem. Inequívoco prejuízo em razão da diferença das
dimensões da vaga de garagem, seja a diminuição da sua
utilidade, seja a desvalorização do imóvel. Sentença
reformada, para julgar procedente o pedido indenizatório.
Recurso provido.
Trata-se de recurso de apelação (fls. 371/377)
interposta por MARIA DA PENHA NAVARINI nos autos da ação de
indenização por danos materiais ajuizada em face de MRV ENGENHARIA
E PARTICIPAÇÕES LTDA., contra a r. sentença (fls. 366/369) proferida
pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de São José do Rio
Preto, Dr. Luiz Fernando Cardoso Dal Poz, que julgou improcedente o
pedido.
Sustenta a Apelante tratar-se de discussão sobre o
tamanho da vaga de garagem, pois constatou que a sua vaga de garagem
deveria medir 12 m2, conforme matrícula do imóvel e minuta da convenção
de condomínio, contudo, foi entregue vaga 2,27 m2 menor, conforme

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
constatado por equipe de engenharia (fls. 44/60); houve cerceamento ao
seu direito de defesa, pois necessária a produção de prova pericial para
apurar a real medida da garagem, matéria sobre a qual o juízo a quo não
se manifestou; “a área de vaga de garagem vinculada à
unidade autônoma é a área coberta e/ou descoberta de
estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada
e identificada em projeto arquitetônico e vinculada à
área privativa principal da unidade autônoma por direito
de
propriedade,
sem
atribuição
de
fração
ideal
específica no terreno e partes comuns do condomínio
(doc. 04, fl. 49)”, logo, não se admite a utilização da “área
verde/permeável”, por se tratar de área comum; conforme consta da
convenção de condomínio (fls. 21, artigo 3o, “a”), o gramado faz parte da
área de uso comum do condomínio, ou seja, não pode ser computado
como área de estacionamento de veículo; não há possibilidade do Apelante
estacionar o seu veículo na área gramada, pois há uma árvore obstando tal
uso (fls. 376); a alienação do imóvel se deu na forma “ad mensuram”. Pede
a anulação da sentença em razão do cerceamento de defesa ou, se
considerada madura a causa para julgamento, o provimento do recurso,
com o acolhimento do pedido indenizatório.
Contrarrazões pela manutenção da r. sentença (fls.
397/414).
Oposição ao julgamento virtual (fls. 418).
É o relatório.
O recurso deve ser provido, para julgar procedente o
pedido indenizatório.
Não há que se falar de cerceamento de defesa, pois

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
as provas documentais juntadas aos autos são suficientes para o
julgamento da lide.
Acrescenta-se que a relação jurídica estabelecida na
origem é de consumo, logo, impugnada a correção da medida da vaga de
garagem vinculada à unidade residencial, competia à Apelada, pela maior
facilidade de produzir a prova, demonstrar a exata medida da vaga de
garagem objeto da lide, não bastando para isso a mera apresentação da
matrícula do imóvel ou prova produzida em outro processo que trata de
vaga de garagem diversa do mesmo empreendimento condominial.
Contudo, determinada a especificação de provas, a
Apelada pugnou apenas pelo julgamento antecipado da lide.
Sendo assim, ausente cerceamento de defesa para
ambas as partes.
Também não há que se falar da incidência do prazo
decadencial do CDC (art. 26, inc. II) ou do Código Civil (art. 501), pois,
tratando-se de pretensão indenizatória por danos materiais decorrentes de
vícios de qualidade e de quantidade no imóvel adquirido pela consumidora,
aplicável o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil,
consoante precedentes do C. STJ:
“DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU
OBSCURIDADE.
AUSÊNCIA.
ACÓRDÃO
RECORRIDO.
FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. DEFEITOS APARENTES DA
OBRA.
METRAGEM
A MENOR. PRAZO
DECADENCIAL.
INAPLICABILIDADE.
PRETENSÃO
INDENIZATÓRIA.
SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205
DO CÓDIGO CIVIL.
1. O propósito recursal, para além da negativa
de prestação jurisdicional, é o afastamento da
prejudicial
de
decadência
em
relação
à
pretensão de indenização por vícios de qualidade
e
quantidade
no
imóvel
adquirido
pela
consumidora.
(...)
4. É de 90 (noventa)dias o prazo para o
consumidor reclamar por vícios aparentes ou de

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
fácil constatação no imóvel por si adquirido,
contado a partir da efetiva entrega do bem (art.
26, II e § 1o, do CDC).
5.
No
referido
prazo
decadencial,
pode
o
consumidor
exigir
qualquer
das
alternativas
previstas no art. 20 do CDC, a saber: a
reexecução dos serviços, a restituição imediata
da quantia paga ou o abatimento proporcional do
preço.
Cuida-se
de
verdadeiro
direito
potestativo do consumidor, cuja tutela se dá
mediante as denominadas ações constitutivas,
positivas ou negativas.
6. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de
natureza
indenizatória
(isto
é,
de
ser
ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios
do
imóvel)
não
há
incidência
de
prazo
decadencial. A ação, tipicamente condenatória,
sujeita-se a prazo de prescrição.
7. À falta de prazo específico no CDC que regule
a pretensão de indenização por inadimplemento
contratual, deve incidir o prazo geral
decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual
corresponde ao prazo vintenário de que trata
a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do
Código Civil de 1916 ('Prescreve em vinte anos
a ação para obter, do construtor, indenização
por defeitos na obra').
8.
Recurso
especial
conhecido
e
parcialmente provido.” (REsp no 1534831/DF; 3a
Turma; Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva; Rel.
p. acórdão Min. Nancy Andrighi, DJe 02/03/2018)
(destacamos)
Portanto, a pretensão indenizatória deduzida na
petição inicial, amparada em inadimplemento contratual por entrega de
vaga de garagem menor do que a prometida, sujeita-se ao prazo
prescricional decenal do Código Civil.
No mérito, a Apelante sustenta ter adquirido unidade
autônoma em condomínio residencial, com vaga de garagem que deveria
medir 12 m2, conforme matrícula do imóvel e minuta da convenção de
condomínio, contudo, foi entregue vaga 2,27 m2 menor, conforme

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
constatado por equipe de engenharia (fls. 44/60).
Pretende ser indenizada pela diferença de metragem,
no valor de R$ 4.583,37.
De outro lado, sustenta a Apelada, além da tese de
decadência, já superada, que a metragem da vaga de garagem está correta
e que faz parte integrante dela a área gramada permeável. Também aduz
que a venda de imóvel foi “ad corpus”; que a diferença da vaga de garagem
é tolerável, pois inferior a 5% (um vigésimo) da área total adquirida,
presumindo-se meramente enunciativa, nos termos do art. 500, § 1o, do
Código Civil; e não houve comprovação dos danos materiais alegados.
Passa-se ao julgamento.
O recurso deve ser provido, para condenar a Apelada
ao pagamento de indenização em razão do inadimplemento contratual.
A Apelante logrou demonstrar que a vaga de garagem
atrelada à unidade autônoma adquirida foi entregue em tamanho menor do
que consta na matrícula do imóvel e na convenção de condomínio, ou seja,
deveria medir 12m2 e foi entregue com 9,73m2, ou seja, 2,27m2 menor.
O laudo técnico unilateral de fls. 44/60, que abrangeu
inúmeras vagas de garagem do “Condomínio Parque Rio Candelaro”,
demonstra que o problema das vagas de garagem foi recorrente no referido
condomínio, pois a área pavimentada e demarcada, de utilização exclusiva
do proprietário da unidade autônoma, tinha medidas inferiores a 12m2, além
de apontar a impossibilidade de utilização das áreas permeáveis como
parte integrante da vaga, seja por desníveis ou por obstáculos na referida
área permeável.
Especificadamente em relação à vaga de garagem
objeto da lide (apto. 307, bloco 08), constata-se na fotografia de fls. 43 que
há uma árvore na área gramada permeável, o que dificulta ou diminui
significativamente o uso da referida área como extensão da vaga de

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
garagem vinculada à unidade residencial.
Outra questão que não se pode desconsiderar é que
a convenção do condomínio é expressa no sentido de que os jardins e
gramados são áreas comuns (art. 3o, “a” fls. 21). Logo, não sendo o
condomínio parte na ação, eventual decisão judicial estendendo a vaga de
garagem à parte gramada não lhe é oponível.
A
cautela
é
necessária,
pois,
em
caso
de
improcedência da ação, não poderia a condômina Apelante simplesmente
estacionar seu veículo na área gramada, pois certamente estaria sujeita às
penalizações por desrespeito à convenção e ao regimento interno do
condomínio.
Outrossim, ao contrário do que sustenta a Apelada, a
venda da unidade residencial, acrescida da vaga da garagem, se deu “ad
mensuram”, e não “ad corpus”, pois o preço foi estabelecido em razão das
dimensões do imóvel.
É notório que o preço do apartamento tem correlação
direta com a área anunciada, ou seja, o preço reflete o valor do metro
quadrado da região, especialmente quando o imóvel é adquirido na planta.
Também não há que se falar de área meramente
enunciativa em relação à diferença de metragem da vaga de garagem (art.
500, § 1o, do Código Civil), pois, em razão da sua própria natureza e
finalidade específica de guarda de veículos, é imprescindível a correção
das medidas anunciadas no contrato, conforme registrado na matrícula do
imóvel e na convenção do condomínio.
Tamanha a importância da vaga de garagem para o
uso a que é destinada, que as medidas podem influenciar diretamente no
preço de venda ou locação do imóvel, com risco de desvalorização, caso
haja diminuição da sua utilização em razão do tamanho menor do que o
prometido.
Portanto, partindo-se da premissa de que a vaga é

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
menor 2,27m2 do que o anunciado (12m2), há uma perda aproximada de
18,9% do seu tamanho, o que torna inaplicável o disposto no art. 500, § 1o,
do Código Civil, e configura o inadimplemento contratual.
Os danos materiais estão provados e decorrem do
inadimplemento contratual, seja em decorrência da diminuição da utilidade
da vaga de garagem, já que houve uma perda de área útil de 18,9%, seja
em razão da desvalorização do imóvel proporcionalmente à metragem
reduzida.
Neste sentido, precedente deste E. Tribunal em caso
análogo envolvendo unidade residencial no mesmo “Condomínio Parque
Rio Candelaro”:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Apartamento e
vaga de garagem. Venda 'ad mensuram'. Convenção
de condomínio que especifica medidas, área útil
e total da vaga. Área de vaga inferior à
prometida
em
contrato,
prejudicando
o
estacionamento de veículos. Vagas de garagem
que, por sua própria natureza, sempre devem ser
consideradas
'ad
mensuram',
à
vista
da
destinação da coisa e da relevância falta de
área
de
superfície.
Inviabilidade
de
complementação da área faltante. Inequívoco o
prejuízo decorrente da diferença de dimensões da
garagem, que supera a tolerância legal de 5%.
Dimensão da vaga que deve ser analisada de forma
autônoma em relação ao apartamento. Valor da
metragem faltante que deve ser devolvido a
título de perdas e danos ao adquirente. Ação
procedente (...). Recurso do autor provido em
parte. Recurso da ré improvido.” (Apelação no
1035414-36.2018.8.26.0576, 1a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. em
06/08/2019) (destacamos)
E, do corpo do referido acórdão, destaca-se trecho em
que o Relator afirma já ter proferido decisão em caso análogo, envolvendo
o mesmo empreendimento, no qual a prova pericial constatou a substancial
defasagem da vaga de garagem:
“Ressalto,
ainda,
que
este
Relator
já

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
proferiu decisão em caso praticamente análogo
(autos n° 1044150-14.2016.8.26.0576), envolvendo
o mesmo empreendimento (cf. fls. 17/22 daqueles
autos), no qual se constatou, por meio de
perícia, substancial defasagem da área da vaga
de garagem daquela adquirente, muito próximo ao
quanto reclamado por este autor.
Cabia à ré comprovar de forma idônea que a
vaga
de
garagem
correspondente
à
unidade
autônoma adquirida pelo autor apresenta área
correspondente com a alienada. Contudo, intimada
a indicar outras provas, a ré requereu o
julgamento antecipado da lide (cf. fl. 256).”
No mesmo acórdão, destaca-se ainda a declaração
de voto convergente do D. Des. Cláudio Godoy, em que afirma que, no
caso concreto, as fotos indicaram a existência de obstáculo que prejudicava
o uso pleno da vaga de garagem prometida:
“Diferentemente,
todavia,
nos
autos
presentes as fotos de fls. 242 e 235/236,
constantes
de
laudo
específico
sobre
o
empreendimento Parque Rio Fiora, apontam para a
existência de muro ou elevação, a prejudicar o
uso pleno e com a extensão prometida da vaga de
garagem.”
Sendo assim, de rigor a condenação da Apelada ao
pagamento de R$ 4.583,37, a título de perdas e danos, tendo em vista
diferença de metragem da vaga de garagem entregue e aquela registrada
na matrícula do imóvel e na convenção de condomínio.
Diante do exposto, dá-se provimento ao recurso,
para condenar a Apelada ao pagamento de R$ 4.583,37, a título de
perdas e danos, corrigidos monetariamente da distribuição da ação e
acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Condena-se a Apelada ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15%
sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2o e 11, do
NCPC.
TASSO DUARTE DE MELO
Relator