Tribunal: TJSP
Processo: 1003645-43.2020.8.26.0704
Classe: Apelação Cível / Condomínio em Edifício
Órgão julgador: Jayme Queiroz Lopes
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-06
Data de publicação: 2020-11-06

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - RESPONSABILIDADE DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA (CDHU) AFASTADA PELA SENTENÇA - MANUTENÇÃO - APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO PACIFICADO PELO C. STJ, NO RESP 1345331/RS - CONDOMÍNIO QUE TINHA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA TRANSAÇÃO.
Apelação improvida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000912383
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003645-43.2020.8.26.0704, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VISTA VERDE, é apelada COMPANHIA DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO
PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente sem voto), ARANTES THEODORO E PEDRO BACCARAT.
São Paulo, 6 de novembro de 2020.
JAYME QUEIROZ LOPES
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003645-43.2020.8.26.0704 -Voto no
2
36a. CÂMARA
APELAÇÃO No 1003645-43.2020.8.26.0704
APELANTE: Condomínio Residencial Vista Verde
APELADA: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado
de São Paulo - CDHU
COMARCA: São Paulo 1a Vara Cível do Foro Regional de Butantã

Voto n.° 35136
EMENTA:
DESPESAS
CONDOMINIAIS
-
COBRANÇA
-
RESPONSABILIDADE
DA
COMPROMISSÁRIA
VENDEDORA (CDHU) AFASTADA PELA SENTENÇA -
MANUTENÇÃO - APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO
PACIFICADO PELO C. STJ, NO RESP 1345331/RS -
CONDOMÍNIO QUE TINHA CIÊNCIA INEQUÍVOCA
DA TRANSAÇÃO.
Apelação improvida.

Trata-se de apelação interposta contra a decisão de fls. 167/168, que
acolheu exceção de pré-executividade.
Alega o condomínio-exequente, em síntese, que a apelada é
construtora de unidades habitacionais, as quais foram alienadas, sem que houvesse o
registro da transação e tampouco a cientificação do apelante; que, desde a entrega do
edifício, o cadastro dos moradores foi elaborado com base nas declarações
individuais dos ocupantes, sem que, contudo, soubesse a efetiva relação jurídica
material estabelecida com a apelada; que não foi apresentado qualquer documento
capaz de comprovar a alegada ciência do condomínio apelado acerca do
compromisso de compra e venda; que emitia os boletos bancários em nome de Maria
do Amparo de Lima Ferreira porque esta declarou a ocupação da referida unidade
sem, contudo, apresentar ou informar a real relação jurídica material estabelecida

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003645-43.2020.8.26.0704 -Voto no
3
com a apelada; que, assim, a apelada é parte legítima para figurar no polo passivo.
Recurso tempestivo, não preparado (justiça gratuita) e respondido (fls.
185/197).
É o relatório.
Trata-se de execução de débitos condominiais vencidos e não pagos
no importe de R$ 12.114.67, ajuizada em face da CDHU.
A decisão recorrida acolheu a exceção de pré-executividade
apresentada para declarar a ilegitimidade da executada para figurar no polo passivo,
nos seguintes termos:
“(...)
Assiste razão a executada. De fato, os documentos juntados a fl.134/153
dão conta de que o imóvel foi vendido a sra. Maria do Amparo de Lima
Ferreira e que com seu falecimento houve a liquidação por sinistro total.
Já análise dos documentos juntados a fls. 56/90, que instruíram a petição
inicial, infere-se que, antes da propositura da demanda, o Condomínio
emitia os boletos bancários de cobrança das taxas condominiais em nome
de Maria do Amparo de Lima Ferreira.
O fato é que do Condomínio sempre teve ciência de que Maria do Amparo
de Lima Ferreira era a verdadeira responsável pelo adimplemento das
despesas condominiais, que com seu falecimento passam a ser seus
herdeiros.
Isto posto, ACOLHO A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE para
declarar a ilegitimidade da executada para figurar no polo passivo.
Condeno o exequente ao pagamento de honorários advocatícios ao
advogado da executada, no valor de R$ 1.200,00 (um mil de duzentos
reais), observada a gratuidade da justiça concedida a exequente.”
A questão a respeito da responsabilidade pelo pagamento do débito

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003645-43.2020.8.26.0704 -Voto no
4
condominial já ficou decidida pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso
Repetitivo (Resp. no 1345331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, DJe
20/4/2015), por meio das seguintes teses:
“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a
relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na
posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e
venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso
concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador
imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para
responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse
foi exercida pelo promissário comprador.”
Em exceção de pré-executividade, a CDHU alegou não ser parte
legítima para figurar no polo passivo da execução, uma vez que firmou contrato com
a Sra. Maria do Amparo Bernardo de Lima, em 30.03.2002, tendo efetivado a
tradição da unidade no 14, bloco B à adquirente anteriormente ao início da dívida
apontada, dívida esta que teve início após o falecimento da adquirente. Juntou
documentos, os quais não foram impugnados.
Não se pode negar que o condomínio autor tinha ciência do
compromisso de compra e venda firmado com a Dra. Maria do Amparo. A uma
porque fora firmado em 2002, isto é, quase dezoito anos antes da propositura da ação.
A duas porque emitia boletos em nome da compromissária compradora, ao menos
desde o ano de 2017 (fls. 56/90).
Em sendo assim, tal como decidido, deve ser afastada a
responsabilidade da CDHU quanto aos débitos apontados na inicial, na linha de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003645-43.2020.8.26.0704 -Voto no
5
entendimento do Recurso Repetitivo mencionado.
Anote-se que, em atenção ao disposto no §11, do art. 85, do CPC, os
honorários advocatícios sucumbenciais fixados na sentença ficam majorados para R$
1.300,00, observada a gratuidade da justiça.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
Jayme Queiroz Lopes
Relator