Tribunal: TJSP
Processo: 1013328-26.2019.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Achile Alesina
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-22

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE MATRÍCULA DE IMÓVEL – Compromisso de compra e venda. Terreno localizado no loteamento "Anita Garibaldi". Termo de Ajustamento de Conduta (T.A.C.) celebrado nos autos de ação de reintegração de posse, em fase de cumprimento de sentença, com anuência da associação representante dos invasores, Ministério Público, Município de Guarulhos, além de diversos órgãos

Ementa:

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE MATRÍCULA DE IMÓVEL – Compromisso de compra e venda. Terreno localizado no loteamento "Anita Garibaldi". Termo de Ajustamento de Conduta (T.A.C.) celebrado nos autos de ação de reintegração de posse, em fase de cumprimento de sentença, com anuência da associação representante dos invasores, Ministério Público, Município de Guarulhos, além de diversos órgãos governamentais. Autorização dada ao proprietário para alienação de lotes do terreno aos invasores. Regularização fundiária para promover a urbanização, garantir o direito à moradia e contribuir para a regularização jurídica da posse da terra. Autora que busca a nulidade de matricula do imóvel e dos registros subsequentes – Questionamentos quanto a validade e regularidade do TAC e Contrato decorrente – Registros públicos e loteamentos – Matérias afetas a competência da Primeira Subseção de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça – Precedentes - Artigo 5o, inciso I.33 e I.21 da Resolução no 623/2013 deste Tribunal - Recurso não conhecido com determinação.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000561395
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013328-26.2019.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante MARIA
ASTERIA BONFIM PINA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados CLAUDIO
MALVA VALENTE, RITA DE CÁSSIA ALVES VALENTE e ASSOCIAÇÃO
COMUNITÁRIA ANITA – ACA.
ACORDAM, em 15a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Não conheceram, com
determinação. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
RAMON MATEO JÚNIOR (Presidente) e MENDES PEREIRA.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
ACHILE ALESINA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1013328-26.2019.8.26.0224 -Voto no 17.482 - TAD
2
Apelação Cível no 1013328-26.2019.8.26.0224
Apelante: Maria Asteria Bonfim Pina
Apelados: Claudio Malva Valente, Rita de Cássia Alves Valente e Associação
Comunitária Anita – Aca
Comarca: Guarulhos
Voto n 17.482
AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
NULIDADE
DE
MATRÍCULA DE IMÓVEL Compromisso de compra
e
venda.
Terreno
localizado
no
loteamento
"Anita Garibaldi". Termo de Ajustamento de Conduta
(T.A.C.) celebrado nos autos de ação de reintegração de
posse, em fase de cumprimento de sentença, com
anuência da associação representante dos invasores,
Ministério Público, Município de Guarulhos, além de
diversos órgãos governamentais. Autorização dada ao
proprietário para alienação de lotes do terreno aos
invasores. Regularização fundiária para promover a
urbanização, garantir o direito à moradia e contribuir
para a regularização jurídica da posse da terra. Autora
que busca a nulidade de matricula do imóvel e dos
registros subsequentes
Questionamentos quanto a
validade e regularidade do TAC e Contrato decorrente
Registros públicos e loteamentos Matérias afetas a
competência da Primeira Subseção de Direito Privado
deste E. Tribunal de Justiça Precedentes - Artigo 5o,
inciso I.33 e I.21 da Resolução no 623/2013 deste
Tribunal - Recurso não conhecido com determinação.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1013328-26.2019.8.26.0224 -Voto no 17.482 - TAD
3
Trata-se de recurso à r. sentença proferida pelo MM. Juiz
de Direito Dr. Artur Pessoa de Melo Morais que julgou improcedente a ação
declaratória de nulidade de matricula e compromisso de compra e venda
movida pela apelante em face dos apelados, condenando a autora ao
pagamento de custas e honorários advocatícios arbitrados em R$1.000,00,
observada a gratuidade (fls. 760/765).
Recorre a parte autora em busca da reforma da sentença
(fls. 781/806).
Recurso regularmente processado e respondido (fls.
809/823 e 834/849).
É o relatório.
Narra a inicial que a autora celebrou com os correqueridos,
em fevereiro de 2017, por meio de instrumento particular compromisso de
compra e venda, a aquisição do Lote no 054 da Quadra 0024, nesta
Comarca, pactuando financiamento em 216 parcelas mensais e
consecutivas de R$ 246,56 (duzentos e quarenta e seis reais com
cinquenta e seis centavos), que totalizam R$53.256,43 (cinquenta e três
mil, duzentos e cinquenta e seus reais com quarenta e três centavos).
Alega que o contrato é fruto de um acordo realizado nos
autos do Processo no. 0016950-63.2001.8.26.0224, que tramitou perante a
6a Vara Cível desta Comarca para a regularização fundiária do imóvel
caracterizado da matrícula no. 19.469, registrada no 2o Cartório de Registro
de Imóveis de Guarulhos.
Aduz, todavia, que o contrato é leonino e se encontra
eivado de onerosidade excessiva. Afirma que os corréus encontram-se
inadimplentes com relação às obrigações contratuais assumidas, razão
pela qual se vale da exceção de contrato não cumprido para justificar sua
inadimplência.
Assevera que os corréus CLÁUDIO e RITA sequer são
proprietários do terreno loteado, de modo que a nulidade da matrícula do

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1013328-26.2019.8.26.0224 -Voto no 17.482 - TAD
4
imóvel acarretará a nulidade do compromisso de compra e venda.
Aponta a existência de fundada dúvida sobre a cadeia
dominial do terreno e ressalta a dúvida sobre a origem do terreno. Ademais,
pontua a inexistência de registro de loteamento na matrícula da área maior
e a existência de débitos de IPTU em aberto.
Por fim, afirma que o valor do lote cobrado está em
discordância com o quanto aprovado em assembleia.
Sob estes argumentos, socorreu-se da tutela jurisdicional
para pugnar, liminarmente, pela imediata suspensão dos efeitos da Ação de
Reintegração de Posse movida pelos corréus contra si (Processo no
1038626-54.2018.8.26.0224).
E pugnou pela declaração de nulidade do compromisso de
compra e venda firmado entre as partes, com a indenização das
benfeitorias úteis e necessárias realizadas no lote e devolução de todas as
parcelas pagas em razão do mencionado negócio jurídico.
Regularmente citados, resistindo à pretensão autoral, o
casal-corréu VALENTE
contestou às 305/357.
Preliminarmente, arguiram a inépcia da inicial e a incidência
de coisa julgada; por oportuno, impugnou os benefícios da assistência
judiciária gratuita deferidos à autora.
No mérito, narrou que a área disputada foi invadida, em
2001, de forma violenta, por integrantes de movimentos sociais, sendo
autodenominada “Ocupação Anita Garibaldi”.
Relatou que ajuizou Ação de Reintegração de Posse
(Processo no. 0016950-63.2001.8.26.0224), onde foi acolhida sua
pretensão, sendo que, em 2013, já no âmbito do cumprimento de sentença,
foi firmado um Termo de Ajustamento de Conduta, junto com a Prefeitura
Municipal e a Associação Comunitária Anita ACA, ora corré, com vistas à
regularização fundiária, jurídica, de registro, de saneamento básico e

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1013328-26.2019.8.26.0224 -Voto no 17.482 - TAD
5
urbanístico da área, valores de metro quadrado, prazo de pagamento,
reajuste e eventuais penalidade.
Continuou
narrando
que,
em
dito
TAC,
restou
convencionado que os ocupantes celebrariam o acordo judicial para a
aquisição dos imóveis individualmente. Afirmou que a área já se encontra
na fase final de regularização fundiária junto ao Paço Municipal. Por fim,
rechaçou a existência de onerosidade excessiva, sustentando a legalidade
de sua conduta em consonância do ajuste com o quanto aprovado pela
assembleia geral de moradores realizada em 25 de outubro de 2014.
Juntou documentos (fls. 358/560).
Por sua vez, a associação-corré contestou (fls. 563/577),
alegando, no mérito, a inexistência de vício de consentimento ou de
irregularidades nas atas de assembleia por si lavradas.
No mais, repisou, os argumentos trazidos pelo casal-corréu.
Juntou documentos (fls. 578/645).
A parte autora manifestou-se em réplica, contradizendo os
argumentos dos corréus e reiterando seus pedidos iniciais (fls. 649/693).
Juntou novos documentos (fls. 694/744).
Intimados a se manifestarem sobre interesse em produção
de provas (fls. 745), a parte autora requereu a designação de perícia
técnica e a realização de prova testemunhal e, para tanto, arrolou
testemunhas (fls. 747/753).
Por sua vez, os corréus pugnaram pelo julgamento
antecipado da lide.
A r. sentença julgou a ação improcedente, como já relatado.
Recorre a autora.
Discorre, basicamente, sobre a validade do acordo
realizado no cumprimento de sentença da ação de reintegração de posse

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1013328-26.2019.8.26.0224 -Voto no 17.482 - TAD
6
movida pelo apelado.
Traz que a inclusão da esposa do apelado é indevida, posto
que não figura na matricula do imóvel e o casamento se deu em separação
total de bens. Afirma que o contrato cita clausulas inexistentes e que o
Ministério Público não concordou com a homologação do acordo.
Aduz que não foi abordada a responsabilidade da
Associação Anita Garibaldi, que está pagando o parcelamento do IPTU
mas o recorrido não está repassando a quantia para Municipalidade e que
o valor pago pelo imóvel corresponde ao dobro do que ajustado em
Assembleia Geral Extraordinária da Associação.
Pugna pela invalidade da ata de 25 de outubro de 2014 por
ausência de assinatura dos membros do Conselho Diretivo.
Afirma que anão retenção de benfeitorias é clausula
abusiva. Requer a devolução dos valores pagos em caso de rescisão do
contrato.
Pois bem.
O recurso não é conhecido.
A recorrente ajuizou a presente demanda pretendendo a
declaração de nulidade da matrícula de no18.459 do 2o Cartório de Registro
de Imóveis de Guarulhos e seus registros subsequentes para consequente
anulação do compromisso de compra e venda que firmou com os
recorridos.
Pretendeu ainda a análise da regularidade de TAC
homologado em cumprimento de sentença de ação de reintegração de
posse, com participação do Ministério Publico e Municipalidade, julgada em
favor do recorrido.
Ao mesmo tempo pretendeu ver aplicado o código de
defesa do consumidor ao contrato firmado a partir do TAC retro
mencionado; a teoria da exceção do contrato não cumprido e a
onerosidade excessiva dos seus termos.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1013328-26.2019.8.26.0224 -Voto no 17.482 - TAD
7
Recorre pretendendo a produção de provas em relação a
nulidade da matrícula, entre outras insurgências.
A competência para análise e julgamento do presente
recurso não está dentre aquelas enumeradas para a Segunda Subseção
deste Egrégio Tribunal de Justiça.
Tem competência preferencial para o julgamento de ações
e procedimentos relativos a registros públicos a Primeira Subseção,
conforme consta da Resolução no 623/2013, artigo 5o, inciso I.33:
“Art. 5o. A Seção de Direito Privado, formada por 19 (dezenove)
Grupos, numerados ordinalmente, cada um deles integrado por 2
(duas) Câmaras, em ordem sucessiva, é constituída por 38 (trinta e
oito) Câmaras, também numeradas ordinalmente, e subdividida em
3 (três) Subseções, assim distribuídas:
I Primeira Subseção, composta pelas 1a a 10a Câmaras, com
competência preferencial para o julgamento das seguintes
matérias: (....) I.33
Ações e procedimentos relativos a registros públicos;”
Assim como às ações relacionadas a loteamentos:
“Ações relativas a loteamentos e a localização de lotes, salvo o
disposto nos itens I.12 do art. 3o e II do art. 4o, ambos da Resolução
no 785/2017;”
Neste sentido:
REGISTRO PÚBLICO Alienação fiduciária Imóvel Atraso no
pagamento de prestações Consolidação da propriedade em nome
da credora fiduciária Posterior quitação por parte dos devedores
fiduciários
Pedido de cancelamento da averbação lançada na
matrícula do imóvel Anuência da credora fiduciária Recusa do
Oficial do Cartório de Registro de Imóveis Ação voltada a obter a
anulação da averbação Sentença de improcedência Apelo dos
autores
Regularidade do procedimento extrajudicial não
questionada Acordo entre credor e devedores, com quitação da
dívida Pretensão limitada a cancelar averbação na matrícula do
imóvel
Matéria registral
Competência recursal de uma das
Câmaras da Subseção I da Seção de Direito Privado (1a a 10)

Artigo 5o, inciso I.33, da Resolução 623/2013
Apelação não
conhecida Encaminhamento a uma das Câmaras da Subseção I
(TJSP;
Apelação
Cível
1021536-23.2017.8.26.0562;
Relator
(a): Carlos Henrique Miguel Trevisan; Órgão Julgador: 29a Câmara
de Direito Privado; Foro de Santos - 6a Vara Cível; Data do
Julgamento: 12/09/2018; Data de Registro: 12/09/2018);
COMPETÊNCIA RECURSAL Ação anulatória de ato jurídico c. c.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1013328-26.2019.8.26.0224 -Voto no 17.482 - TAD
8
reintegração de posse
Ação principal que não se caracteriza
como ação possessória pura, na medida em que pede a anulação
de averbação de compromisso de compra e venda na matrícula do
imóvel, sendo secundário e sucessivo o pleito de reintegração de
imóvel Competência do Direito Privado I e não do Direito Privado
II deste Tribunal - Resolução no 623/2013, art. 5o, I.25 - Recurso não
conhecido Remessa determinada para redistribuição.
(TJSP;
Apelação
Cível
4013779-10.2013.8.26.0224;
Relator
(a): Álvaro Torres Júnior ; Órgão Julgador: 20a Câmara de Direito
Privado; Foro de Guarulhos - 6a Vara Cível; Data do Julgamento:
06/08/2018; Data de Registro: 08/08/2018).
E:
Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse
Deferimento do pedido de tutela provisória de urgência para
reintegrar os autores liminarmente na posse do imóvel Eventual
irregularidade formal no cumprimento da ordem judicial deve ser
reportada ao d. magistrado "a quo" para eventuais providências,
inclusive na esfera penal, se o caso Circunstâncias particulares
do caso concreto que permitem a manutenção da medida de
urgência Loteamento Anita Garibaldi em Guarulhos iniciado com
invasão do local Contrato de compra e venda do lote firmado em
consequência da assinatura de Termo de Ajustamento de Conduta
com a participação do proprietário e da associação comunitária
que representa os moradores
Cláusula contratual que prevê a
imediata reintegração de posse após o inadimplemento de cinco
parcelas consecutivas
Tese sustentada pelos agravantes de
exceção de contrato não cumprido que não elide a possibilidade de
reintegração de posse Decisão mantida Recurso não provido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2072834-06.2019.8.26.0000; Relator
(a): Marcia Dalla Déa Barone; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado; Foro de Guarulhos - 6a. Vara Cível; Data do Julgamento:
23/07/2019; Data de Registro: 24/07/2019) (g.n.).
Ante o exposto, não se conhece da apelação e determina-
se o encaminhamento a uma das Câmaras da Subseção I.
ACHILE ALESINA
Relator