Tribunal: TJSP
Processo: 1001967-68.2015.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Neto Barbosa Ferreira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Ação de cobrança de despesas condominiais – Sentença de procedência – Apelação – Recurso objetivando o reconhecimento da ilegitimidade passiva dos apelantes – Inadmissibilidade – Os apelantes são os responsáveis pelo pagamento da dívida condominial postulada nesta demanda. Com efeito, na medida em que retomaram a posse da unidade, em decorrência de decisão judicial proferida em ação de

Ementa:
Ação de cobrança de despesas condominiais – Sentença de procedência – Apelação – Recurso objetivando o reconhecimento da ilegitimidade passiva dos apelantes – Inadmissibilidade – Os apelantes são os responsáveis pelo pagamento da dívida condominial postulada nesta demanda. Com efeito, na medida em que retomaram a posse da unidade, em decorrência de decisão judicial proferida em ação de rescisão de contrato que moveram em face do compromissário-comprador. De fato, os ora apelantes buscaram em ação de rescisão contratual, a posse direta do imóvel, razão pela qual devem, tal como deliberado pelo Juízo a quo, arcarem com as despesas inerentes ao bem, tendo em conta o caráter propter rem da obrigação. Ressalve-se, todavia, eventual direito de regresso, se o caso, dos suplicantes, em face do antigo promitente-comprador. Precedentes jurisprudenciais – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279250
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001967-68.2015.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que são apelantes
OSVALDO ZAMAI e ANA SABO ZAMAI, é apelado RESIDENCIAL PEROLA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E FRANCISCO
CARLOS INOUYE SHINTATE.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
NETO BARBOSA FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001967-68.2015.8.26.0477 -Voto no 8409 JV
2
APTE.: Osvaldo Zamai e Ana Sabo Zamai
APDO.: Condomínio Perola
JUIZ: Renato Zanela Pandin e Cruz Gandini
29a Câmara de Direito Privado
VOTO No 8409
Ementa: Ação de cobrança de despesas condominiais Sentença
de
procedência

Apelação

Recurso
objetivando
o
reconhecimento da ilegitimidade passiva dos apelantes

Inadmissibilidade
Os apelantes são os responsáveis pelo
pagamento da dívida condominial postulada nesta demanda. Com
efeito, na medida em que retomaram a posse da unidade, em
decorrência de decisão judicial proferida em ação de rescisão de
contrato que moveram em face do compromissário-comprador. De
fato, os ora apelantes buscaram em ação de rescisão contratual, a
posse direta do imóvel, razão pela qual devem, tal como
deliberado pelo Juízo a quo, arcarem com as despesas inerentes ao
bem, tendo em conta o caráter propter rem da obrigação. Ressalve-
se, todavia, eventual direito de regresso, se o caso, dos suplicantes,
em
face
do
antigo
promitente-comprador.
Precedentes
jurisprudenciais Recurso improvido.
Vistos.
A r. sentença de fls. 96/99, cujo relatório se adota, julgou procedente a ação de
cobrança movida por condomínio Residencial Perola, inicialmente contra Fernando
Monteiro Lobato Junior, posteriormente substituído por Osvaldo Zamai e Ana Sabo
Zamai (fls. 31/33 e ss.).
Em consequência, condenou os réus ao pagamento dos débitos condominiais
apontados na inicial, vencidas durante o período compreendido entre julho de 2011 a
março de 2015, bem como das parcelas que se vencerem no curso da lide (artigo 323, do
Código de Processo Civil de 2015).
Os réus também foram condenados ao pagamento das custas do processo e
honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001967-68.2015.8.26.0477 -Voto no 8409 JV
3
Contra a r. sentença, os réus apelaram (fls. 101/104), alegando que não
possuem legitimidade passiva para responderem pelos débitos condominiais, pois a
despeito de figurarem como proprietários na matrícula, o imóvel foi alienado em
15.04.2011 a Fernando Monteiro Lobato Junior, que permaneceu na posse do bem, durante
todo o período cobrado na inicial.
Não obstante, asseveram que ajuizaram ação de rescisão contratual (processo
1010572-37.2014.8.26.0477), tendo sido reintegrados liminarmente na posse do imóvel.
Informam, ainda, que a ação foi julgada procedente, com a confirmação da
liminar concedida, tendo sido interposto recurso de apelação que, até a data da interposição
deste recurso, não tinha havia sido julgado pela Instância Revisora.
Não obstante, sustentam que os débitos condominiais cobrados na presente
ação se referem ao período em que Fernando estava na posse do imóvel, motivo pelo qual
ele deve responder aos termos da demanda.
Ante o exposto, requerem o provimento do recurso e a reforma da sentença.
Recurso tempestivo e preparado (fls. 105).
Contrarrazões a fls. 108/112, na qual o condomínio autor pugna pela
manutenção da sentença e condenação dos réus por litigância de má-fé em razão do caráter
protelatório do recurso.

É o relatório.
Presente os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, de rigor o
conhecimento do recurso.
No mérito, o recurso não comporta provimento.
Como cediço, a obrigação dos condôminos em arcar com as despesas
decorrentes da manutenção da coisa comum qualifica-se como obrigação propter rem.
Na conceituação da melhor doutrina, tal obrigação “(...) provém sempre de um
direito real, impondo-se ao seu titular de tal forma que, se o direito que lhe deu origem for
transmitido, por meio de cessão de crédito, de sub-rogação, de sucessão por morte, etc., a
obrigação o seguirá, acompanhando-o em suas mutações subjetivas; logo, o adquirente do
direito real terá que assumi-la obrigatoriamente, devendo satisfazer uma prestação em
favor de outrem.” (Maria Helena Diniz, in Curso de Direito Civil Brasileiro, vol. II, ed.
Saraiva, São Paulo, 1989, p. 11, g.n.).
Com efeito, aquele que adquire o imóvel recebe o ônus real que o acompanha,
porquanto acessorium sequitur principale.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001967-68.2015.8.26.0477 -Voto no 8409 JV
4
E, de fato, o art. 1.345 do Diploma Civil parece sancionar tal conclusão, ao
afirmar que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao
condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”.
Acresce-se, todavia, que no ordenamento jurídico vigente, a propriedade dos
bens imóveis só é efetivamente transferida com o registro do título aquisitivo na matrícula
respectiva.
Na dicção do art. 1.245 do Código Civil, “Transfere-se entre vivos a
propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”.
O § 1o, por sua vez, estabelece que “Enquanto não se registrar o título
translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”.
Nesse cenário, o C. Superior Tribunal de Justiça passou admitir que “(...) a
responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra
e venda, pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-
vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto.” (AgRg no REsp 1392451/PR,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em
04/08/2015, DJe 12/08/2015).
Contudo, provocado em diversas oportunidades e em casos análogos, em
interpretação sistemática aos dispositivos mencionados, acabou por consolidar, em sede de
recurso repetitivo, os critérios para a responsabilização do compromissário comprador.
A propósito, veja-se:
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL
E CIVIL. ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. INOVAÇÃO DE TESE.
IMPOSSIBILIDADE.
AÇÃO
DE
COBRANÇA
DE
COTAS
CONDOMINIAIS.
LEGITIMIDADE DO PROMISSÁRIO VENDEDOR. NÃO COMPROVAÇÃO DA CIÊNCIA
DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA, BEM COMO DA
ALEGADA IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RECURSO
DESPROVIDO.
1. É vedado à parte inovar nas razões do agravo regimental, ainda que se trate
de matéria cognoscível de ofício pelo magistrado, tendo em vista a ocorrência da
preclusão como consequência de a questão não ter sido tratada oportunamente em sede de
recurso especial.
2. A colenda Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.345.331/RS
(Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), sob o regime do art. 543-C do CPC, firmou
entendimento de que, "Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente
vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de
cada caso concreto. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na
posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade
passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a
período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador".
3. No caso em análise, o Tribunal de origem concluiu que o condomínio não

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001967-68.2015.8.26.0477 -Voto no 8409 JV
5
teve ciência inequívoca da transação, tampouco da alegada imissão na posse pelo
promissário comprador, não afastando, assim, a responsabilidade do proprietário do
imóvel pelo adimplemento das despesas condominiais em atraso.
4. A alteração da conclusão em vitrina demandaria o reexame do suporte
fático-probatório, o que é defeso em sede de recurso especial, nos termos da Súmula
7/STJ.
5. Agravo regimental a que se nega provimento.” (AgRg no REsp 1484290/SP,
Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/06/2015, DJe
03/08/2015)
In casu, verifico que o condomínio autor pretende a cobrança de despesas
condominiais vencidas no período compreendido entre julho/2011 a março/2015, bem
como aquelas que se vencerem no decorrer da ação (fls. 3).
E, analisada a situação dos autos à luz do quanto deliberado pela Superior
Instância, verifico que restaram configurados na espécie, em um primeiro momento, os
dois requisitos supra aludidos.
Com efeito, constato que o Condomínio autor ajuizou a ação de cobrança,
inicialmente, em face do compromissário comprador, Fernando Monteiro Lobato Junior,
demonstrando ciência inequívoca da transação ao acostar aos autos, junto com a inicial, o
compromisso particular de compra e venda (fls. 06/08), bem como da imissão na posse do
imóvel em 15.04.2011 (cláusula Segunda, “A”, parágrafo primeiro).
Ocorre que o próprio autor requereu a emenda da inicial, para a inclusão dos
promitentes vendedores e proprietários Osvaldo e Ana, ora apelantes, em razão da imissão
na posse determinada nos autos da ação de rescisão contratual (processo no
1010572-37.2014.8.26.0477 fls. 34 e ss.), e concretizada em 11.05.2015.
E os suplicados, ora apelantes não negaram a ocorrência de tal fato.
Destarte, a condenação dos apelantes ao pagamento das despesas condominiais
deve ser mantida.
Isso porque os apelantes, além de serem, formalmente, os proprietários da
unidade condominial, foram imitidos na posse do imóvel, em virtude de decisão proferida
nos autos da ação de rescisão de contrato ajuizada pelos suplicantes, em face do promitente
comprador.
Em outras palavras, os ora apelantes buscaram na ação de rescisão contratual, a
posse direta do imóvel, razão pela qual devem, tal como deliberado pelo Juízo a quo,
arcarem com as despesas inerentes ao bem, tendo em conta o caráter propter rem da
obrigação.
É claro que uma vez pagas as despesas, nada os impede de postularem em ação
regressiva o que entenderem pertinente, relativamente ao antigo promitente comprador.
Nesse sentido, iterativa jurisprudência.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001967-68.2015.8.26.0477 -Voto no 8409 JV
6
Confira-se:
“Porque a obrigação com despesas de condomínio é propter rem, a que
vincula a coisa e, por isso mesmo, independe do nome do titular do domínio e enseja a
substituição ou sucessão processual, também no cumprimento de sentença, mesmo sem
sua participação no processo de conhecimento, reconhece-se a legitimidade da
proprietária-agravante, mantendo-se o acolhimento da substituição.” (grifei, Agravo de
Instrumento no 2022367-96.2014.8.26.0000, Rel. Des. CELSO PIMENTEL, 28a Câmara de
Direito Privado, j. 01/04/2014).
“Agravo de instrumento. Cobrança de despesas condominiais em fase de
cumprimento de sentença. Requerimento de substituição do polo passivo da ação.
Admissibilidade. Rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e retomada do
imóvel pela antiga proprietária. Dívida de natureza propter rem. Agravo provido.” (grifei
- Agravo de Instrumento no 2037604-10.2013.8.26.0000, Rel. Des. RUY COPPOLA, 32a.
Câmara de Direito Privado, j. 23/01/2014).
“DESPESAS
CONDOMINIAIS.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
JULGADA
PROCEDENTE. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. PROPRIETÁRIA REINTEGRADA NA POSSE DA UNIDADE
CONDOMINIAL.
SUBSTITUIÇÃO
PROCESSUAL.
POSSIBILIDADE.
DECISÃO
REFORMADA. RECURSO PROVIDO. Considerando-se que o débito condominial tem
natureza "propter rem" e acompanha a coisa, pertinente a substituição processual, na
fase de cumprimento de sentença, tendo em vista que o compromisso de compra e venda
celebrado entre a proprietária e a executada foi rescindido, bem como aquela já foi
reintegrada
na
posse
do
imóvel.”
(grifei
-
Agravo
de
Instrumento
no
2029326-20.2013.8.26.0000, Rel. Des. PAULO AYROSA, 31a Câmara de Direito Privado,
j. 29/10/2013).
Com relação à alegação de litigância de má-fé, consigno que o Superior
Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de se manifestar a respeito do tema,
estabelecendo, em linhas gerais, os requisitos necessários à configuração da litigância
desleal. Veja-se:
“Para a condenação por litigância de má-fé, faz-se necessário o
preenchimento de três requisitos, quais sejam: que a conduta da parte se subsuma a uma
das hipóteses taxativamente elencadas no art. 17 do CPC; que à parte tenha sido oferecida
oportunidade de defesa (CF, art. 5o, LV); e que da sua conduta resulte prejuízo processual
à parte adversa” (RSTJ 135/187, 146/136).
In casu, não vislumbro caráter protelatório no recurso interposto pelos réus,
que apenas exercitaram seu direito de defesa ao pedir a revisão da sentença, o que contudo,
não foi acolhido.
Destarte, não há que se falar em prejuízo processual à parte apelada.
Improvido o recurso, majoro a verba honorária imposta aos apelados, para 11%

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001967-68.2015.8.26.0477 -Voto no 8409 JV
7
do valor da condenação, ex vi do que dispõe o art. 85, § 11, do CPC.
Com tais considerações, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
Themístocles NETO BARBOSA FERREIRA
Relator