Tribunal: TJSP
Processo: 1005636-08.2013.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Desapropriação por Utilidade Pública / DL 3.365/1941
Órgão julgador: Marcelo Semer (Juiz Subst)
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-27

Ementa:
APELAÇÃO. DESAPROPRIAÇÃO E SERVIDÃO ADMINISTRATIVA. Sentença que confirma o valor indenizatório avaliado pelo laudo pericial prévio. Irresignação da autora. Reforma parcial. A perícia técnica deve considerar os fatores e elementos que retratem a situação do imóvel quando da imissão provisória na posse, momento em que houve a perda da posse sobre o bem e a limitação do pleno exercício do direito

Ementa:
APELAÇÃO. DESAPROPRIAÇÃO E SERVIDÃO ADMINISTRATIVA. Sentença que confirma o valor indenizatório avaliado pelo laudo pericial prévio. Irresignação da autora. Reforma parcial. A perícia técnica deve considerar os fatores e elementos que retratem a situação do imóvel quando da imissão provisória na posse, momento em que houve a perda da posse sobre o bem e a limitação do pleno exercício do direito de propriedade, sob pena de violação dos princípios da justa indenização e da vedação ao enriquecimento sem causa. Valor unitário do terreno. Críticas formuladas pelo assistente técnico da expropriante que não infirmam o acerto das conclusões do laudo pericial, condizente com a realidade do imóvel expropriado. Servidão administrativa. Fator depreciativo. Alíquota de 1/3 do valor da faixa utilizada que se mostra mais adequada ao caso. Precedentes. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000882290
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005636-08.2013.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que é apelante CIA DE
SANEAMENTO BÁSICO DO ESTADO DE SÃO PAULO - SABESP, são apelados
DOMINGOS DE ASSUMPÇÃO FILHO, ASSOCIAÇÃO DOS SERVOS DE
JESUS CRUCIFICADO DA CIDADE DE SÃO PAULO, JAYME ASSUMPÇÃO,
MARIA ALICE SABINO ASSUMPÇÃO e MARINA SABINO ASSUMPÇÃO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO GALIZIA
(Presidente sem voto), TORRES DE CARVALHO E TERESA RAMOS
MARQUES.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
MARCELO SEMER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005636-08.2013.8.26.0152 -Voto no 16053
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Apelação Cível no 1005636-08.2013.8.26.0152
Apelante: Cia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo - SABESP
Apelados: Domingos de Assumpção Filho, Marina Sabino Assumpção,
Associação dos Servos de Jesus Crucificado da Cidade de São Paulo,
Jayme Assumpção e Maria Alice Sabino Assumpção
Comarca: Cotia
Voto no 16053
APELAÇÃO.
DESAPROPRIAÇÃO
E
SERVIDÃO
ADMINISTRATIVA. Sentença que confirma o valor
indenizatório
avaliado
pelo
laudo
pericial
prévio.
Irresignação da autora. Reforma parcial. A perícia técnica
deve considerar os fatores e elementos que retratem a
situação do imóvel quando da imissão provisória na posse,
momento em que houve a perda da posse sobre o bem e a
limitação do pleno exercício do direito de propriedade, sob
pena de violação dos princípios da justa indenização e da
vedação ao enriquecimento sem causa. Valor unitário do
terreno. Críticas formuladas pelo assistente técnico da
expropriante que não infirmam o acerto das conclusões do
laudo pericial, condizente com a realidade do imóvel
expropriado. Servidão administrativa. Fator depreciativo.
Alíquota de 1/3 do valor da faixa utilizada que se mostra
mais adequada ao caso. Precedentes. Sentença reformada
em parte. Recurso parcialmente provido.
Trata-se de ação de desapropriação c/c instituição de
servidão administrativa de passagem proposta pela Companhia de
Saneamento Básico do Estado de São Paulo - SABESP em face de
Domingos de Assumpção Filho, Marina Sabino Assumpção e
Associação dos Servos de Jesus Crucificado da Cidade de São Paulo,
tendo por objeto o imóvel situado na Estrada Municipal do Pau Furado,
s/n (transcrição no 3.726 de 1942 do 10o Registro de Imóveis da Capital).
Contestação da Associação dos Servos de Jesus
Crucificado da Cidade de São Paulo às fls. 151/157
Laudo pericial prévio às fls. 203/229, seguido da

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complementação do depósito (fls. 260) e posterior deferimento da
imissão na posse (fls. 266)
Contestação de Domingos de Assumpção Filho e
outros às fls. 400/403.
Laudo pericial definitivo juntado às fls. 505/519, com
esclarecimentos complementares às fls. 552/553, 593/594 e 625/626.
A sentença de fls. 635/638 julgou parcialmente
procedente a ação, fixando a indenização em R$ 529.100,86.
Determinou, ainda, que a expropriante deverá “arcar com todas as taxas
judiciárias, despesas do processo, inclusive da perícia, assim como
honorários advocatícios que fixo em 5% sobre a diferença entre a
indenização fixada e a oferta inicial. Desse montante que será rateado
entre os réus, considerando que são dois os patronos e a atuação de
cada um, a curadora especial terá direito a 10% do valor acima e o
patrono da Associação o restante de 90%”.
Inconformada, a SABESP interpôs recurso de apelação
(fls. 655/659), alegando, em síntese: (i) que a sentença não explicou por
que motivo deixou de considerar as conclusões do laudo pericial
definitivo, que reconheceu a desvalorização do imóvel; (ii) que a
indenização deve ser fixada com base no laudo do assistente técnico, ou,
subsidiariamente, no laudo pericial definitivo; (iii) que, embora a ação
seja de desapropriação, cumulada com instituição de servidão
administrativa, não constou no dispositivo da sentença que a área em

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questão foi incorporada a seu patrimônio; e (iv) que, para levantamento
do depósito, devem ser atendidas as exigências do art. 34 do Decreto-Lei
no 3.365/41.
Requer a apelante, ao final, a reforma da sentença, para
que a indenização seja fixada em valor justo.
Contrarrazões às fls. 664/668 e 672/677.
Intimadas, as partes não manifestaram oposição ao
julgamento virtual (art. 1o da Resolução 549/2011, com redação dada
pela Resolução 772/2017, ambas do Órgão Especial deste E. Tribunal).
É O RELATÓRIO.
Discute-se no presente recurso o valor da indenização
arbitrado pelo juízo “a quo” em decorrência da desapropriação e da
instituição de servidão administrativa de passagem em parte do imóvel
de titularidade dos ora apelados.
A área objeto do presente processo está descrita da
seguinte forma:
“Trata-se a área em questão de uma gleba com cerca de
1.000.000 metro quadrados, na qual será implantada o
Sistema Produtor São Lourenço, a saber, a adutora de
água tratada e a sub-adutora do Atalaia. Deste modo, a
avaliação patrimonial do bem afetado deriva da
expropriação parcial de uma área de 1.366,12 metros
quadrados, e ainda, de uma parcela na qual será

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instituída uma servidão de passagem, abrangendo área
de 6.319,88 metros quadrados para a implantação da
rede subterrânea, além de outra área, já sob regime de
servidão de passagem de linha de transmissão de
energia elétrica, com extensão de 480, 68 metros
quadrados. [...]” (fls. 204 destacou-se)
Embora a oferta inicial tenha sido de R$ 75.000,00, o
laudo pericial provisório fixou o valor da indenização em R$
529.100,86, divididos da seguinte forma:
“Isto posto, o valor de mercado para a indenização das
parcelas de terreno do imóvel situado à Estrada
Municipal do Pau Furado, s/no, no bairro denominado
Boa Vista, Município e Comarca de Cotia, considerando-
se a expropriação parcial de uma área de 1.366,12
metros quadrados, importa em R$ 145.423,47, enquanto
que a parcela na qual será instituída um servidão de
passagem, com área de 6.319,88 metros quadrados,
resultou na importância de R$ 356.558,15, e na parcela
na qual será instituída uma servidão de passagem, com
área de 480,68 metros quadrados, importa em R$
27.119,25 a título de indenização.” (fls. 220 destacou-
se)
Realizada a perícia definitiva a pedido de um dos
expropriado, o mesmo perito revisou para baixo o valor da indenização,
totalizando o valor de R$ R$ 298.225,00, divididos da seguinte forma:
“Isto posto, o valor de mercado da área desaproprianda,
com a extensão de 1.366,12 metros quadrados, resulta
em R$ 81.967,20 (oitenta e um mil, novecentos e
sessenta e sete Reais), enquanto que a parcela de área
servienda de 6.319,88 metros quadrados (m2), acrescida
de 480,68 metros quadrados referente à servidão da
Eletropaulo, perfazendo a área de 6.800,56 metros
quadrados, importa em R$ 216.257,80 (duzentos e
dezesseis mil, duzentos e cinquenta e sete Reais) [...]”

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(fls. 518)
Questionado sobre a diferença entre as duas
avaliações, explicou o perito que “a avaliação feita em junho de 2.014
refletiu um momento econômico do país bastante particular, cujo
crescimento exponencial do mercado imobiliário viria a ruir meses
depois, levando inclusive ao impedimento da presidenta da República
por má gestão da economia” (fls. 553)
Na sentença, o juízo “a quo” acolheu as conclusões do
laudo pericial provisório, sob o fundamento de que “tratando-se de
dever de prévia e integral indenização, devem ser tomadas como
parâmetro as condições existentes à época da imissão da posse,
independentemente de condições posteriores de desvalorização
imobiliária” (fls. 638).
A apelante, por sua vez, “requer seja acolhido o
parecer de seu assistente técnico, ou, alternativamente o laudo pericial
definitivo pelas razões acusadas no mesmo, face a desvalorização
imobiliária, afastando a contemporaneidade da avaliação para fins de
imissão e requerendo a sua validação a data do laudo pericial definitivo
de fls 505/519” (fls. 685)
Pois bem.
O recurso comporta parcial provimento.
Estabelece a Constituição Federal, no art. 5o, XXIV,

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que “a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por
necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa
e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta
Constituição”.
Nas palavras de Celso Antônio Bandeira de Mello, a
justa indenização pode ser entendida como
“[...] aquela que corresponde real e efetivamente ao
valor do bem expropriado, ou seja, aquela cuja
importância deixe o expropriado absolutamente indene,
sem prejuízo algum em seu patrimônio. Indenização
justa é a que se consubstancia em importância que
habilita
o
proprietário
a
adquirir
outro
bem
perfeitamente equivalente e o exime de qualquer
detrimento.” (Celso Antônio Bandeira de Mello, Curso
de Direito Administrativo, 32a edição, São Paulo:
Malheiros Editores, 2015, p. 908/909)
Dessa forma, e em respeito aos princípios da justa
indenização e da vedação do enriquecimento sem causa, a perícia técnica
deve considerar os fatores e elementos que retratem a situação do imóvel
quando da imissão provisória na posse, momento em que houve a perda
da posse sobre o bem e a limitação do pleno exercício do direito de
propriedade. Nesse sentido:
“[...] em cumprimento ao princípio constitucional da
justa indenização, contido no inciso XXIV, do artigo 5o,
e parágrafo terceiro, do artigo 182, ambos da
Constituição da República, bem como em nome do
princípio da contemporaneidade, previsto no artigo 26,
do Decreto-Lei 3.365/41, indispensável que a prova
pericial realizada, em especial a avaliação definitiva,
espelhe e retrate fidedignamente o valor, o estado e as

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condições do imóvel na data da perda da posse, haja
vista ser este o momento em que o expropriado se vê
privado
de
exercer
plenamente
seu
direito
de
propriedade, afastando, a mais-valia que possa provir
de intervenções do poder público na localidade, para a
execução das obras que motivaram a desapropriação,
ou
mesmo
desvalorização
decorrente
de
fatos
superveniente. Nestes casos, deve-se evitar que os efeitos
do tempo possam interferir indevidamente nos elementos
utilizados para a mensuração do valor indenizatório,
sob pena de violação aos interesses tanto do
expropriante, quanto do expropriado. Admitir a
possibilidade de que o valor indenizatório possa ser
modificado no curso do processo, poderia constituir
verdadeiro estimulo para que o expropriado adotasse os
meios necessários para protelar o resultado do
processo, uma vez que fatores externos poderiam
interferir indevidamente na mensuração da justa
indenização. (Martins, Thiago Penido; Sampaio JR, R.
B. . A justa e prévia indenização na desapropriação -
Questões controvertidas acerca da mensuração da
indenização no processo expropriatório. Revista da
Procuradoria-Geral do Município de Belo Horizonte, v.
12, p. 223-243-243, 2014).
Vale destacar aqui as considerações trazidas pela
Desembargadora Regina Capistrano no julgamento da Apelação no
9131806-93.2009.8.26.0000:
“No que tange ao valor da indenização, deve ele pautar-
se pelas características e condições mercadológicas
verificadas no imóvel à data da imissão. Ora, o
principal objetivo da perícia prévia é o de estabelecer as
condições em que se encontravam o imóvel no momento
da imissão na posse, e o secundário, por óbvio, é o de
fixar os parâmetros da justa indenização, para viabilizar
esta imissão. Já a segunda perícia é designada a fim de
permitir uma discussão mais ampla sobre o valor da
indenização, mormente porque, via de regra, as partes,
especialmente os expropriados, não têm a oportunidade
de apresentar quesitos, indicar assistente técnico, enfim,

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de produzir prova nesta primeira perícia, porque
quando de sua realização, ainda não integraram o polo
passivo da lide, na medida em que ela é elaborada, em
geral, antes mesmo da citação. Entretanto, esta segunda
perícia não pode considerar elementos que, à época da
imissão na posse, inexistiam. De fato, inadmissível
considerar na indenização apurada na segunda perícia
a valorização do imóvel ou quaisquer outros fatores
ocorridos após a imissão na posse, sejam eles em
benefício ou em desfavor desta ou daquela parte, pois tal
pretensão contraria o Princípio da Contemporaneidade,
previsto no artigo 26, do Dec.-Lei 3365/41. A adotar-se
entendimento em sentido contrário, não haveria sentido
em designar-se a avaliação prévia, pois no decorrer do
processo ela seria absolutamente descartada. Injusto é
imputar à expropriante a obrigação de suportar
valorizações decorrentes de benfeitorias realizadas por
ela própria após a imissão. (...) Assim, em toda e
qualquer
avaliação
realizada
em
processos
de
desapropriação e/ou servidão, o perito sempre deve
observar, no laudo pericial definitivo, as condições do
imóvel estabelecidas na avaliação prévia, ignorando
valorizações posteriores, sejam elas decorrentes de
benfeitorias realizadas pela expropriante, ou ainda de
fatos alheios.”
No caso dos autos, portanto, o valor da indenização
deverá levar em consideração as características e condições
mercadológicas verificadas no imóvel à data da imissão, razão pela qual
está correta a sentença ao desconsiderar os valores apurados pelo perito
no laudo definitivo.
No entanto, o fato de se desconsiderar o laudo
definitivo apresentado pelo perito não significa acolher de forma integral
a metodologia e as conclusões constantes no laudo provisório, que,
embora reflitam melhor as condições do imóvel, devem ser analisadas
em face das considerações técnicas apresentadas pelo assistente técnico

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da SABESP (fls. 231/256 e 526/539).
Nesse sentido, o assistente técnico da apelante alega
que o valor unitário do imóvel é desproporcional em razão dos seguintes
equívocos metodológicos: (i) os imóveis utilizados para comparação são
lindeiros à Rodovia Raposo Tavares e possuem características distintas;
(ii) o método involutivo simplificado não é o mais adequado para avaliar
o imóvel em questão; e (iii) foi ignorada a real dimensão do gleba (R$
1.000.000,00 m2, considerando-se apenas 100.000,00 m2), sendo que é
natural o decréscimo do valor unitário de um terreno com o aumento de
sua área.
Alega, ainda, que a alíquota da servidão utilizada pelo
perito (0,53) é desproporcional e não foi devidamente fundamentada,
ainda mais se considerando que a tubulação é subterrânea e não causará
prejuízos diretos aos proprietários. Defende sua redução para o
percentual de 1/3, conforme entendimento jurisprudencial deste
Tribunal.
No que diz respeito ao valor unitário do terreno, não
assiste razão à apelante. Isso porque, o método involutivo utilizado pelo
perito não é totalmente descabido, tendo sido utilizado, inclusive, na
elaboração do laudo de avaliação juntado com a inicial (fls. 73/91),
conforme segue:
“Embora seja o método comparativo o mais confiável na
seara de Avaliações, aqui restou prejudicado, face a
ausência de elementos similares à gleba em contende,
logo só restou ao signatário trilhar o seu feito à luz do

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método involutivo.
E tal premissa facilmente ganhou espaço, em razão da
gleba em estudo localizar-se na zona urbana sendo
razoavelmente urbanística, face dispor um adensamento
urbano no seu entorno.” (fls. 75 destacou-se)
E, com relação ao preço unitário do imóvel, não há
razões para se acolher o valor do metro quadrado encontrado no laudo
de fls. 73/91 (R$ 25,76/m2), que está muito abaixo do valor unitário dos
terrenos utilizados como referência, que, segundo laudo e parecer
apresentados pela própria SABESP, era de R$ 154,75/m2 à época da
imissão na posse (fls. 76 e 235). Dessa forma, o valor unitário
encontrado pelo perito (R$ 106,45/m2), mesmo que com base em
imóveis lindeiros à Rodovia Raposo Tavares, está dentro da média e,
ainda por cima, é inferior àquele identificado pela apelante.
Em outras palavras, as críticas formuladas pelo
assistente técnico da expropriante que não infirmam o acerto das
conclusões do laudo pericial, condizente com a realidade do imóvel
expropriado. Nesse sentido:
SERVIDÃO ADMINISTRATIVA Servidão de passagem
Linha de transmissão Indenização Avaliação Preço
justo: Laudo condizente com a realidade do imóvel
expropriado. JUROS COMPENSATÓRIOS Perda da
renda

Prova

Ausência

Incidência

Impossibilidade:
Demonstrado na perícia que a
servidão não acarretou perda de renda, pois mantida a
possibilidade de utilização do imóvel na mesma
destinação, fica excluída a imposição de juros
compensatórios. HONORÁRIOS
Os honorários
advocatícios na servidão administrativa também se
sujeitam aos limites fixados na lei expropriatória. (AC
0000776-43.2010.8.26.0424,
Rel.a
Teresa
Ramos

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Marques, 10a Câmara de Direito Público, j. 12/10/2020)
DESAPROPRIAÇÃO. Indenização. Acolhimento do
valor proposto pela perita. Críticas formuladas pelo
assistente técnico do expropriante que não infirmam o
acerto das conclusões do laudo pericial. Manutenção do
valor acolhido pela sentença. DESAPROPRIAÇÃO.
Juros. Não incidência sobre importância colocada à
disposição
do
Juízo,
devidamente
atualizada
e
remunerada
pelo
banco
depositário.
Montante
indenizatório integralmente depositado nos autos, antes
da imissão provisória na posse. Recurso da expropriante
parcialmente provido para excluir da condenação os
juros
compensatórios
e
moratórios.
(AC
1052575-81.2015.8.26.0053, Rel. Antonio Carlos Villen,
10a Câmara de Direito Público, j. 22/09/2020)
Com relação à alíquota da servidão, porém, assiste
razão à apelante. Isso porque, não há motivos para se utilizar de forma
indiscriminada o índice previsto pelo CAJUFA (0,53), especialmente se
considerando que as tubulações implementadas são subterrâneas, não
descaracterizam o uso dado ao imóvel e incidirão, em parte, sobre áreas
de vegetação e de preservação permanente (que, por si só, já possuem
restrição de uso), conforme reconhecido pelo perito (fls. 219) e pelo
assistente técnico da apelante (fls. 249).
É o caso, portanto, de aplicação do fator depreciativo
de 33%, de modo que o valor devido aos proprietários da área servienda
é de R$ 106,45 (valor unitário) x 6.800,56 m2 x 0.33 (alíquota de
indenização), totalizado o valor de R$ 238.893,47, sendo esta a justa
indenização a que tem direito os apelados no que diz respeito à
instituição da servidão administrativa.
Assim já decidiu esta C. Câmara e E. Tribunal:

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Instituição de servidão de passagem. Valor da
indenização arbitrado com base em laudo pericial
fundamentado. Depreciação bem considerada. Juros
compensatórios
e
juros
moratórios
corretamente
fixados.
Apelação
não
provida.
(AC
0012052-
95.2012.8.26.0361, Rel. Antonio Celso Aguilar Cortez,
10a Câmara de Direito Público, j. 23/10/2017)
SERVIDÃO DE PASSAGEM. Descalvado. Implantação
de
coletor
tronco.
Indenização.
Valor.
Juros
compensatórios. 1. Indenização. Área servienda. Valor
da terra nua sobre o qual incide fator depreciativo de
33%, ante a manutenção da propriedade e a
impossibilidade de cultivos agrícolas em razão das
regras de zoneamento e proximidade com o córrego.
Redução do montante indenizatório como medida de
rigor. 2. Juros compensatórios. A autora depositou
valor superior ao concedido pelo acórdão antes da
imissão na posse. Não há o que compensar; a verba fica
excluída.
Parcial procedência. Recurso da autora
provido.
(Apelação
/
Remessa
Necessária
0614639-34.2008.8.26.0053, Rel. Torres de Carvalho,
10a Câmara de Direito Público, j. 20/02/2017)
APELAÇÃO SERVIDÃO ADMINISTRATIVA Área
urbana Implantação de Sistema de Esgotos Sanitários
ALIQUOTA DE SERVIDÃO Alíquota (1/3 do valor
da faixa utilizada) que se mostrou adequada ao caso
Inaplicação da alíquota de 0,57 não merece guarida
VALOR DA INDENIZAÇÃO
Avaliação da faixa
servienda, com base na fórmula que não aplica a
duplicidade do fator depreciativo Sentença reformada
neste sentido para atribuir o valor da indenização em R$
17.632,27 (fevereiro/2014) Recurso da expropriada
parcialmente provido. (AC 1001418-06.2014.8.26.0053,
Rel. Maurício Fiorito, 3a Câmara de Direito Público, j.
15/09/2015)
SERVIDÃO ADMINISTRATIVA Implantação de rede
coletora de esgoto Tubulação subterrânea atingindo
área lindeira ao Rio Verde Indenização arbitrada
mantida Valor do metro quadrado encontrado segundo
metodologia de acordo com as normas do IBAPE e

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procedimentos do CAJUFA Coeficiente depreciativo
(redutor) adotado condizente com o ônus suportado
Precedentes Diferença devida já depositada nos autos
Discussão a respeito dos juros moratórios prejudicada
Verba honorária majorada para o percentual já pago
Recurso de apelação parcialmente provido. (AC
0046607-92.2012.8.26.0053, Rel. Luís Francisco Aguilar
Cortez, 1a Câmara de Direito Público, j. 24/03/2015)
Em resumo, portanto, de rigor a reforma parcial da r.
sentença, para declarar a incorporação da parcela do imóvel
desapropriado ao patrimônio da apelante, bem como para reduzir o valor
da indenização para o montante de R$ 384.316,94 (R$ 145.423,47 + R$
238.893,47).
E considerando que a imissão da expropriante na posse
do imóvel ocorreu em posteriormente ao depósito de valor superior ao
estabelecido por este acórdão, não há que se falar em juros
compensatórios, conforme bem pontuado em sentença.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento
ao recurso de apelação.
MARCELO SEMER
Relator