Tribunal: TJSP
Processo: 1044589-54.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL NA PLANTA – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE – TAXA DE ATRIBUIÇÃO DA UNIDADE OU INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA – IMPROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA AUTORA – ACOLHIMENTO – É abusivo o repasse ao consumidor das despesas com individualização da matrícula, cuja responsabilidade pertence ao incorporador e construtor, inserindo-se como verba

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL NA PLANTA – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE – TAXA DE ATRIBUIÇÃO DA UNIDADE OU INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA – IMPROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA AUTORA – ACOLHIMENTO – É abusivo o repasse ao consumidor das despesas com individualização da matrícula, cuja responsabilidade pertence ao incorporador e construtor, inserindo-se como verba inerente a oferta de venda do imóvel objeto de incorporação imobiliária - Artigo 44, da Lei 4.591/64 – Sentença reformada para julgar procedente a ação - DERAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000367614
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1044589-54.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
REGIANE APARECIDA DA SILVA TRUJILLO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER E SALLES
ROSSI.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
ALEXANDRE COELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1044589-54.2018.8.26.0576 -Voto no 14872/asc
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APELAÇÃO no 1044589-54.2018.8.26.0576
APELANTE: REGIANE APARECIDA DA SILVA TRUJILLO
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
VOTO no 14872/asc
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
IMÓVEL NA PLANTA
AÇÃO DECLARATÓRIA DE
INEXIGIBILIDADE
TAXA DE ATRIBUIÇÃO DA
UNIDADE OU INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA
IMPROCEDÊNCIA INCONFORMISMO DA AUTORA
ACOLHIMENTO É abusivo o repasse ao consumidor das
despesas
com
individualização
da
matrícula,
cuja
responsabilidade pertence ao incorporador e construtor,
inserindo-se como verba inerente a oferta de venda do imóvel
objeto de incorporação imobiliária - Artigo 44, da Lei 4.591/64
Sentença reformada para julgar procedente a ação - DERAM
PROVIMENTO AO RECURSO.
Trata-se de apelação interposta contra a respeitável sentença de
fls. 199/201, que julgou improcedente a ação declaratória de inexigibilidade de débito proposta
por REGIANE APARECIDA DA SILVA TRUJILLO em face de MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S.A, condenando a autora a arcar com as custas e despesas processuais mais
honorários advocatícios fixados em r$1.000,00, observada a gratuidade de justiça.
Apela a autora pela reforma da r. sentença, a fim de que a ação
seja julgada procedente, alegando, em síntese, ilegalidade da cobrança da taxa de atribuição de
unidade, conforme jurisprudência dominante e o disposto no art. 44 da Lei 4.591/64 e art. 237-
A da Lei de Registros Públicos, pois o encargo é de responsabilidade da incorporadora, além de
não ter sido expressamente previsto em contrato o repasse dessa cobrança à adquirente.
Foram apresentadas contrarrazões.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Atendidos os requisitos de admissibilidade, o recurso é
recebido com efeito suspensivo, nos termos do artigo 1.012, caput do CPC.
Versa a demanda sobre conflito de interesses envolvendo
compromisso de compra e venda de imóvel na planta, firmado pelas partes em 05/08/2014, em
que o autor pretende a declaração de inexigibilidade do valor cobrado como taxa de atribuição
de unidade.

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Restou incontroverso que a taxa impugnada refere-se à
atribuição da unidade ou individualização da matrícula do imóvel objeto de incorporação
imobiliária.
A r. sentença julgou improcedente o pedido ao fundamento de
que cabe ao compromissário comprador a obrigação pelo pagamento dos encargos relativos ás
despesas de escritura e registro, inexistindo qualquer ilegalidade nesta cobrança.
Malgrado respeito ao entendimento do MM. Juízo sentenciante,
o recurso de apelação deve ser provido.
O repasse ao adquirente do custo da individualização da
matrícula é ilegal e abusivo, pois tal despesa está inserida na venda do imóvel ofertada ao
consumidor e, conforme dispõe o art. 44 da Lei 4.591/64, é atribuição do incorporador e do
construtor a responsabilidade pelo pagamento das despesas com a individualização da
matrícula e a discriminação de unidades.
A taxa ora discutida não se confunde com as despesas
concernentes à transferência da propriedade para o nome do adquirente e não pode ser
repassada ao consumidor, ainda que haja previsão contratual de que as despesas inerentes ao
imóvel, após a entrega das chaves, sejam de responsabilidade dos adquirentes. Isso porque, a
individualização da matrícula é providencia inerente à atividade de incorporação imobiliária,
cujo ônus é da incorporadora, sendo farta a jurisprudência recente que aplica tal entendimento
em casos análogos.1
Cumpre observar que a decisão proferida em sede de ação civil
pública mencionada em contrarrazões reflete corrente jurisprudencial divergente, mas não
majoritária, como se vê dos recentes acórdãos deste E. TJSP:
Compromisso de compra e venda. Taxa de individualização da matrícula.
Cobrança abusiva. Indevido repasse à autora de despesa própria da
alienante. Honorários, devidos pela ré, bem arbitrados na origem. Patrono
da autora que distribuiu múltiplas ações, envolvendo as mesmas partes e o
mesmo contrato, mas cada qual com pedido condenatório de importes
decotados, assim pouco expressivos, apenas para auferir verba maior.
Prática que já se reconheceu abusiva neste Tribunal. Recursos desprovidos.
(TJSP; Apelação Cível 1020010-08.2019.8.26.0576; Relator: Claudio
Godoy; 1a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 29/04/2020).
DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO Procedência
Inconformismo da requerida descabido - Taxa de atribuição de unidade -
1 Apelação no 1001125-98.2017.8.26.0451, 5a Câmara Extraordinária de Direito Privado, relator Desembargador J.L.
Mônaco da Silva, j. 07/05/2018, Apelação no 1007802-32.2017.8.26.0068, 1a Câmara de Direito Privado, relator
Desembargador Luiz Antônio de Godoy, j. 13/04/2018; Apelação no 1014644-32.2017.8.26.0196; 1a Câmara de
Direito Privado, relator Desembargador Cláudio Godoy, j. 22/03/2018.

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Responsabilidade da construtora/incorporadora (artigo 44 da Lei no
4.591/64) - Individualização da matrícula e instituição de condomínio é
inerente à prática da incorporação, competindo à construtora o seu
pagamento Cláusula contratual genérica que não serve para transferir a
obrigação para o comprador - Abusividade - Inexigibilidade da cobrança
Decisão proferida pela 6a Câmara de Direito Privado em Ação Civil Púbica
que não faz coisa julgada material em ação individual - Sentença mantida
Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1041262-54.2017.8.26.0506;
Relator (a): Salles Rossi; 8a Câmara de Direito Privado; Data de Registro:
29/04/2020).
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de repetição
de indébito c/c indenizatória. Abusividade do repasse, ao consumidor, da
taxa de individualização de unidade imobiliária. Procedência parcial no
primeiro frau. Inconformismo da ré. COISA JULGADA. Reconhecimento da
legalidade do repasse em ação civil pública. Decisão de improcedência que
não impede a apreciação do pedido de tutela individual. Inteligência do
artigo 103, §1o, do CDC. Precedentes. TAXA DE ATRIBUIÇÃO DE
UNIDADE. Débito que tem por base a individualização da matrícula das
unidades imobiliárias do empreendimento. Individualização dos imóveis
representa obrigação inerente à própria consecução do empreendimento.
Abusividade da cobrança reconhecida. Sentença mantida. Honorários
majorados.
RECURSO
NÃO
PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
Cível
1003313-82.2019.8.26.0196; Relator (a): Rosangela Telles 2a Câmara de
Direito Privado; Data de Registro: 27/04/2020).
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de procedência.
Irresignação da empreiteira. Não acolhimento. TAXA DE ATRIBUIÇÃO DE
UNIDADE. Custo inerente à atividade da incorporadora. Artigo 44 da Lei
4.591/64.
Jurisprudência
desta
Colenda
Câmara.
RECURSO
IMPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1007951-85.2019.8.26.0576; Relator
(a): Silvia Maria Facchina Esposito Martinez; 10a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 22/04/2020).
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TAXA DE
ATRIBUIÇÃO
DE
UNIDADE.
ABUSIVIDADE
CONFIGURADA.
ENUNCIADO No 38.10 DESTA COLENDA 3a CÂMARA DE DIREITO
PRIVADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. No
compromisso de venda e compra de bem imóvel é vedado exigir do
adquirente o pagamento de taxa de atribuição de unidade.
(TJSP; Apelação Cível 1006645-81.2019.8.26.0576; Relator: Maria do
Carmo Honorio; 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
06/04/2020).
AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE ALEGADA 'TAXA DE DESPACHANTE' E
DE CUSTO COBRADO PELA INCORPORADORA PARA ATRIBUIÇÃO
DE MATRÍCULA PRÓPRIA AO ADQUIRENTE, EM COMPROMISSO DE
COMPRA
E
VENDA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA,
JULGADA
PROCEDENTE EM PRIMEIRO GRAU. ENTENDIMENTO DE QUE A
PRIMEIRA DESPESA INSERE-SE DENTRO DA TESE ESPOSADA NO
RESP N. 1.599.511-SP E A SEGUNDA AFIGURA-SE COMO DEVER DO

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INCORPORADOR, NOS TERMOS DO ART. 44 DA LEI No 4.591/1964
CONFORME
ITERATIVA
JURISPRUDÊNCIA
DESTA
CORTE.
PRESERVAÇÃO
DA
SENTENÇA.
RECURSO
IMPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1052536-62.2018.8.26.0576; Relator
(a): Alberto Gosson; 22a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
28/02/2020)
Assim, o recurso da autora deve ser acolhido para que seja
julgada procedente a ação, declarando-se a ilegalidade do repasse da taxa de atribuição
da unidade ao adquirente, com reconhecimento da inexigibilidade da quantia cobrada a
este título.
Alterado o resultado da lide, inverte-se o ônus da sucumbência,
devendo a ré arcar com as custas e despesas processuais, mais honorários advocatícios fixados
em sentença.
Eventuais embargos declaratórios contra o acórdão serão
julgados virtualmente, a bem da eficiência, salvo se a parte embargante manifestar expressa
oposição na própria petição de interposição.
Ante o exposto, pelo presente voto, DÁ-SE PROVIMENTO à
apelação para julgar procedente o pedido inicial, nos termos acima expostos.
ALEXANDRE COELHO
Relator
(assinatura eletrônica)