Tribunal: TJSP
Processo: 1006069-65.2017.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Ruy Coppola
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
Ação declaratória com pedido indenizatório. Pretensão do locatário de receber, em revolução, parcela do IPTU do imóvel locado. Alegação de impossibilidade de uso de parte da área locada. Sentença de improcedência da ação principal e da reconvenção. Apelo do autor. Pretensão de devolução de valores pagos a partir de 2007. Ação renovatória da locação promovida pelo locatário. Questão não debatida e

Ementa:
Ação declaratória com pedido indenizatório. Pretensão do locatário de receber, em revolução, parcela do IPTU do imóvel locado. Alegação de impossibilidade de uso de parte da área locada. Sentença de improcedência da ação principal e da reconvenção. Apelo do autor. Pretensão de devolução de valores pagos a partir de 2007. Ação renovatória da locação promovida pelo locatário. Questão não debatida e resolvida naquela lide. Intenção de reduzir o valor pago pela locação, com dedução de valor do IPTU. Comportamento contraditório. Inadmissibilidade. Justiça Gratuita concedida aos réus na sentença. Ausência de prova efetiva de necessidade. Documentação existente que comprova possibilidade de pagamento das custas e despesas. Benefício revogado. Recurso adesivo dos réus. Preliminares rejeitadas. Alegada onerosidade excessiva que não justifica a intervenção judicial na relação contratual em discussão. Réus que pretendem, simplesmente, se desobrigar do contratado porque não lhes é mais conveniente. Sentença de improcedência mantida. Apelo do autor parcialmente provido e recurso adesivo dos réus improvido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000638339
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006069-65.2017.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante/apelado
AHMAD HUSSEIN ABDUL RAHIM, são apelados/apelantes ETAMIR BORGES
ROMEIRO (POR CURADOR) e VENICIO PEDROSA ROMEIRO (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em 32a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em partes ao recurso do
autor e negaram provimento ao recurso adesivo dos réus.V.U.", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAIO
MARCELO MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), KIOITSI CHICUTA E
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR.
São Paulo, 13 de agosto de 2020
RUY COPPOLA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006069-65.2017.8.26.0477 - Praia Grande - VOTO No 2/15
Apelantes e Apelados: Ahmad Hussein Abdul Rahim; Venício
Pedrosa Romeiro e Etamir Borges Romeiro (Recurso Adesivo)
Comarca: Praia Grande - 2a Vara Cível
Relator Ruy Coppola
Voto no 44.276
EMENTA
Ação declaratória com pedido indenizatório. Pretensão do
locatário de receber, em revolução, parcela do IPTU do imóvel
locado. Alegação de impossibilidade de uso de parte da área
locada. Sentença de improcedência da ação principal e da
reconvenção. Apelo do autor. Pretensão de devolução de
valores pagos a partir de 2007. Ação renovatória da locação
promovida pelo locatário. Questão não debatida e resolvida
naquela lide. Intenção de reduzir o valor pago pela locação,
com dedução de valor do IPTU. Comportamento contraditório.
Inadmissibilidade. Justiça Gratuita concedida aos réus na
sentença. Ausência de prova efetiva de necessidade.
Documentação existente que comprova possibilidade de
pagamento das custas e despesas. Benefício revogado. Recurso
adesivo dos réus. Preliminares rejeitadas. Alegada onerosidade
excessiva que não justifica a intervenção judicial na relação
contratual em discussão. Réus que pretendem, simplesmente,
se desobrigar do contratado porque não lhes é mais
conveniente. Sentença de improcedência mantida. Apelo do
autor parcialmente provido e recurso adesivo dos réus
improvido.
Vistos,
Trata-se de ação declaratória com pleito de
ressarcimento, promovida por Ahmad Hussein Abdul Rahim em
face de Venício Pedrosa Romeiro e Etamir Borges Romeiro, à qual
somou-se reconvenção apresentada pelos réus, que pela r.

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sentença de fls. 204/208, cujo relatório se adota, foi julgada
improcedente,
condenado
o
autor
em
custas,
despesas
processuais e honorários advocatícios, fixados, nos termos do art.
85, §2o do CPC, no valor equivalente a 10% sobre o valor da causa;
julgou ainda improcedente o pedido reconvencional e condenou os
réus reconvintes ao pagamento das custas, despesas processuais
e honorários advocatícios no valor equivalente a 10% sobre o valor
da causa (fl. 154), observando-se a gratuidade da justiça deferida.
Apela o autor (fls. 210/218), alegando, em
resumo, que: a presente ação visa indenização de valores que
foram pagos a título de IPTU, por força do contrato de locação; o
valor ora perseguido, embora contratualmente exigido do locatário e
efetivamente pago por força desse contrato, lhe deve ser devolvido
a título de indenização - justamente pela falta de condições de
uso de parte do imóvel locado, quando o telhado do mesmo
desabou e impossibilitou seu uso; o imóvel deveria ter sido usado
pelo autor/recorrente na sua totalidade, mas acabou sendo
inutilizado em boa parte por força de problemas estruturais,
conforme decisão judicial trazida aos autos; fato é que o telhado
caiu e que o imóvel não pôde ser utilizado em sua totalidade; trata-
se, na realidade, de indenização por ressarcimento de parte do
IPTU pago, justamente sobre uma área que o requerente não pôde
usar por inércia dos requeridos (donos do imóvel); essa causa de
pedir em nada se assemelha a - compensar eventuais prejuízos
conforme entendeu o Juízo ; tem a ver, sim, com uma indenização

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que se acha justa pela falta da condição de uso de metade do
imóvel locado e que, por força de contrato de locação, deveria o
locatário pagar, além do aluguel, o IPTU do imóvel todo; os
recorridos não fazem jus à concessão da gratuidade de justiça; na
verdade, mentiram ao declarar tal necessidade; em dois outros
processos os réus pediram justiça gratuita que não foi concedida e
recolheram as custas; os documentos que junta comprovam que
não existe necessidade da Justiça Gratuita.
Apelam adesivamente os réus (fls. 315/319),
alegando, em resumo: cerceamento de defesa pela não produção
de prova oral para comprovar o alegado na reconvenção; o caso
em debate é a relação de locação, e neste contexto passível a
resolução do contrato por afronta ao artigo 478 do código civil;
deveria ser realizada prova pericial para demonstrar a situação
fática do imóvel; o caso seria de extinção do processo sem
julgamento do mérito nos moldes do artigo 485, inciso V do código
de processo civil; a causa de pedir deveria estar dentro dos limites
da RENOVATÓRIA não em ação independente, o que já fez coisa
julgada; não seria possível o direito de ação do Recorrido, posto
que falta o direito de ação pela prescrição de seu direito; melhor
sorte seria a resilição contratual para aplicação de reforma total do
local a fim de ampliar o potencial do local para futura locação de
duas lojas separadas como já proposta perante a Prefeitura
Municipal pelos recorrentes; neste diapasão, ocorreu afronta ao
artigo 478 do código civil.

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Manifestação da Procuradoria Geral de Justiça
(fls. 333/336) pelo improvimento do recurso principal e do adesivo.
A Justiça Gratuita concedida aos réus na
sentença foi atacada no apelo oferecido pelo autor.
Considerando que a benesse foi deferida na
sentença, apenas com lastro na declaração de pobreza oferecida,
sem qualquer outro elemento probatório, e existem nos autos
indícios que afastam a alegada miserabilidade, para exame do
apelo adesivo dos réus, determinei, pelo despacho de fls. 338/341,
que os demandados juntassem aos autos: a) comprovante de renda
mensal; b) cópia dos extratos bancários de contas de titularidade
dos réus, dos últimos três meses; c) cópia dos extratos de cartão de
crédito, dos últimos três meses; d) cópia da última declaração do
imposto de renda (COMPLETA) apresentada à Secretaria da
Receita
Federal;
outros
documentos
que
comprovem
a
miserabilidade alegada. Ou, alternativamente, recolhessem o
preparo do apelo adesivo interposto.
Observei aos réus que a documentação que
mandei juntar é pertinente não só para a manutenção da gratuidade
concedida em primeiro grau, no exame de admissibilidade do apelo
adesivo, assim como para afastar a impugnação ao benefício
concedido, o que veio expresso no apelo do autor. Concedi o prazo
de 10 dias.
Pela petição de fls. 344 os réus pediram prazo,
para juntada da documentação que se mandou apresentar nos

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autos.
O prazo foi concedido (fls. 348).
Pela petição de fls. 351/353 os autores juntaram
os documentos de fls. 354/377, para comprovar que os réus não
fazem jus aos benefícios da Justiça Gratuita.
A decisão de fls. 379 revogou a gratuidade
concedida aos réus, pelo que sobreveio o recolhimento do
respectivo preparo recursal pelos réus/recorrentes a fls. 383.
Assim é que o feito tornou à conclusão na data
de 27/05/2020.
É o Relatório.
O apelo do autor não merece guarida.
Note-se que na verdade o autor está buscando “o
ressarcimento dos valores já pagos, dentro do percentual de 50,35% do que foi
pago a título de IPTU desde 03 de março de 2007 até 05 de março de 2015 e que
alcançam na data de hoje a quantia de R$ 71.940,04 (setenta e um mil novecentos
e quarenta reais e quatro centavos), que deve ser ressarcida de forma corrida até
o momento do pagamento, com incidência de juros da citação.” (fls. 13/14).
E isso pelo fato de alegar que só está utilizando
uma parte do imóvel locado (mais precisamente a parte da frente),
vez que a parte traseira, composta por 357 m2, onde existe um
galpão, não pode ser utilizada.
Segundo disse o autor na inicial “Não há sentido
prático em impor ao locatário o pagamento dessa obrigação em sua totalidade, se

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não pôde usar mais da metade do imóvel locado por longos anos. É, pois, a
presente ação, para ver declarada pelo Juízo a desobrigatoriedade do pagamento
de 50,35% dos valores atribuídos ao IPTU referente ao período de locação desde
03 de março de 2007 (quando houve o desmoronamento do telhado do galpão) até
a data do trânsito em julgado (05/03/2015), quando entendeu o Juízo responsável
que o “acordo” estava cumprido.” (fls. 8).
E o magistrado julgou improcedente a demanda,
assentando, no que interessa:
“Em síntese, alega o autor ser locatário dos réus do imóvel comercial
indicado na inicial, sendo certo que além do valor do aluguel, está obrigado ao
pagamento dos valores correspondentes ao IPTU do imóvel (fls. 21-24).
Aduz que o contrato de locação tem sido renovado judicialmente, em
face de ações renovatórias sucessivas, vigendo atualmente, porém, na data de 03
de março de 2007, ocorreu um desabamento de boa parte da estrutura de
telhado/cobertura do galpão (parte de trás do imóvel locado), causando sérios
transtornos ao locatário/autor que, além de prejuízos materiais com a perda de sua
mercadoria, também não pôde usar mais essa parte do imóvel (fls. 43-79).
Assevera, ainda, que, em razão do ocorrido, os réus, à época,
ajuizaram ação de obrigação de fazer contra si, visando que o ora autor fosse
obrigado a reconstruir a estrutura que desabou, entretanto, naqueles autos fora
entabulado acordo entre as partes, no qual os ora réus, locadores, obrigaram-se a
executar os reparos no telhado e na estrutura do galpão, sendo o acordo cumprido
fielmente, cujo trânsito em julgado deu-se em 05.03.2015 (fls. 34-42)
Em virtude disso, o autor pretende ver declarada a desobrigatoriedade
do pagamento de 50,35% dos valores atribuídos ao IPTU referente ao período de

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locação desde 03 de março de 2007 (quando houve o desmoronamento do
telhado do galpão) até a data do trânsito em julgado (05/03/2015), quando
entendeu o Juízo competente que o “acordo” estava cumprido e, por conseguinte,
o ressarcimento de tais valores.
Os réus, por sua vez, insurgem-se contra o articulado pelo autor,
sustentando que a relação jurídica entre as partes é de locação, e neste passo,
ficou estabelecido entre outras obrigações o pagamento do IPTU, ou seja, os réus
não negociaram metade do IPTU.
Pois bem.
A princípio, por força de contrato, é dever do locatário, ora autor, honrar
com o pagamento do IPTU, a menos que o contrário constasse no contrato.
Vê-se, na verdade, que o autor pretende compensar eventuais
prejuízos com obrigações contratuais por si assumidas.
Importante ressaltar que a compensação só é possível em caso de
crédito certo (art. 368 e 369 do Código Civil), o que não se verifica no caso em
exame, pois o autor sequer é detentor de um crédito certo, líquido e exigível em
relação aos réus.
Pelas razões já expostas, o fato de o autor acreditar ter o direito de ser
ressarcido por eventuais prejuízos não retira o dever de pagamento do IPTU,
ainda que tenha ocorrido o “desabamento de boa parte da estrutura do
telhado/cobertura do galpão (parte de trás do imóvel local)” fl. 03, pois usufruiu do
espaço locado durante todo o período em que durou a locação, beneficiando-se da
estrutura locada pelos réus, sendo impossível compensar crédito certo com
eventual direito ao reembolso de prejuízos.
Anoto, por oportuno, que a assertiva do autor acerca da existência de

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ações renovatórias referente ao imóvel ora debatido, só vem a corroborar a sua
fruição do espaço, ainda que ele tenha eventualmente sofrido prejuízos.
Dentro do panorama acima delineado, de rigor a improcedência do
pedido inicial.” (fls. 206/207).
E a improcedência da ação principal é de ser
mantida, por dois motivos relevantes.
Em primeiro lugar, a locação persiste como um
todo, sendo que a questão do desabamento da estrutura do galpão
já foi alvo de ação entre as partes, restando resolvida.
Em segundo lugar, anote-se a existência de ação
renovatória de locação promovida pelo aqui autor, quando a avença
entre as partes foi prorrogada no período de 2013 a 2018, já
constatado naqueles autos que não haveria valor locatício para o
salão dos fundos do imóvel, tipificado pelo perito como nulo, por
ausência das condições mínimas de segurança, conforto e
salubridade.
Naquela
ação
renovatória
assentou-se,
prorrogando a obrigação do locatário, aqui autor, de pagar o valor
do IPTU incidente sobre o imóvel, sem nenhuma redução pelo uso
ou não uso.
E se assim ocorre, o que pretende o autor, de
maneira bem clara, é diminuir o valor das obrigações que tem junto
aos locadores, pretendendo receber em devolução, desde 2007
(quando houve o desabamento), até 2015, quando transitou em
julgada ação entre as mesmas partes, objetivando regularizar o

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galpão do imóvel locado.
Mas esqueceu-se o autor da ação renovatória,
que abrangeu período bem posterior ao trânsito em julgado da ação
para reparar o galpão do imóvel.
Se valor houvesse a ser diminuído para a
locação, deveria ter sido objeto e discussão naquela ação
renovatória, que abrangeu a locação como um todo, assim
entendido o solo e as construções.
Se o autor não o fez naquela oportunidade, não
pode depois, com singela alegação de impossibilidade de utilização
da área, pretender receber dos locadores elevado valor ainda mais
com efeito retroativo a 2007, quando teria ocorrido o desabamento
do galpão.
Cuida-se de comportamento contraditório do
autor, inadmissível à luz da boa-fé objetiva contemplada no art. 422
do CC.
“Por fim, o grande influxo integrativo da boa-fé está localizado nas
relações obrigacionais duradouras e não naquelas instantâneas em que há
coincidência temporal entre a contratação e a execução. Nas obrigações
duradouras, exige-se uma execução com confiança recíproca e especial
observância de diligência no cumprimento da atividade assumida, pois em uma
vinculação de grande período cada uma das partes depende, mais do que em
nenhum outro caso, da boa-fé no cumprimento convencionado” (Nelson
Rosenvald, Código Civil Comentado, Coord. Cezar Peluso,
Manole, 2007, p. 316).

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Ao efetuar o pagamento total do IPTU incidente
sobre o imóvel, sem qualquer discussão ou redução de área, o
autor despertou nos réus a confiança de que não lhes seria exigido
valor algum.
Como aduz Anderson Schreiber, em regra o
factum proprium (conduta do agente) não vincula. Passa a fazê-lo
se desperta a confiança do outro contratante e, então, impõe a
quem o pratica o dever de conservar sua atuação no mesmo
sentido. Entre os exemplos que indica está “o comportamento
concreto à margem das disposições contratuais”, tal como ocorre
na
hipótese
(Anderson
Schreiber,
A
Proibição
de
Comportamento Contraditório, Tutela da confiança e venire
contra factum proprium, Renovar, 2005, p. 127).
Outro não foi o teor do enunciado n. 362 da IV
Jornada de Direito Civil: “art. 422. A vedação do comportamento contraditório
(venire contra factum proprium) funda-se na proteção da confiança, tal como se
extrai dos arts. 187 e 422 do Código Civil”.
O venire contra factum proprium, pondera
Menezes Cordeiro, pode se dar “numa de duas situações: quando uma
pessoa, em termos que, especificamente, não a vinculem, manifeste a intenção de
não ir praticar determinado acto e, depois, o pratique e quando uma pessoa, de
modo, também, a não ficar estritamente adstrita, declare pretender avançar com
certa actuação e, depois, se negue” (António Manuel da Rocha e
Menezes Cordeiro, Da Boa fé no Direito Civil, Almedina, 2001,
p. 747).

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Por sua vez, melhor sorte tampouco assiste aos
réus/recorrentes.
Preliminarmente, não há que se falar em
cerceamento de defesa pela não produção de provas a fim de
demonstrar que os autores mantiveram o uso da parte dos fundos
do imóvel, ou mesmo pela ausência de prova pericial para verificar
a situação do imóvel.
O Código de Processo Civil, no tocante à questão
da prova, adotou a teoria do convencimento motivado ou da
persuasão racional do juiz, inexistindo em nossa legislação provas
de valor preestabelecido, tendo o magistrado ampla liberdade na
análise dos elementos de convicção coligidos aos autos, devendo,
em qualquer caso, decidir fundamentadamente.
Tendo toda prova como objetivo a instrução da
causa, para permitir a formação do convencimento do juiz, a este
cabe conduzir o processo de modo a evitar a produção de
diligências desnecessárias ou inúteis à solução da lide, passando
ao julgamento antecipado da lide quando já estiverem presentes
elementos suficientes à intelecção das questões debatidas na
causa, proporcionando a justa composição da lide.
O Egrégio Superior Tribunal de Justiça já deixou
assentado que o magistrado tem o poder-dever de julgar
antecipadamente a lide, desprezando a realização de audiência
para a produção de provas, ao constatar que o acervo documental
é suficiente para nortear e instruir seu entendimento, sendo de seu

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livre convencimento o deferimento do pedido para a produção de
quaisquer provas que entender pertinentes ao julgamento da lide
(AgRg no Ag no 693.982-SC, Rel. Min. Jorge Scartezzini - 4a.
Turma, in DJU de 20.11.2006).
No caso dos autos, despicienda a produção das
provas pretendidas pelos recorrentes, na medida em que nada
corroborariam com o deslinde da demanda.
O pedido de condenação em litigância de má-fé
ventilado pelos réus em contestação pode ser indeferido de plano,
sem depender de outras provas, uma vez que não restou
caracterizado dolo processual grave imputável à parte contrária em
qualquer das hipóteses elencadas no artigo 80 do Código de
Processo Civil.
Totalmente descabida, ademais, a pretensão dos
réus de impugnar mera alegação feita pela outra parte, no sentido
de que “futura ação de ressarcimento” será intentada; não é nem
preciso dizer que a eventual demanda futura
como o próprio
nome diz não guarda pertinência com o objeto destes autos.
A alegada ocorrência de coisa julgada também
não convence, pois não há total identidade de pedido ou causa de
pedir entre a presente ação e a ação cominatória anterior.
De prescrição da pretensão reparatória inicial,
por fim, não há que se falar, uma vez que esta se iniciou a partir do
trânsito em julgado da sentença que homologou o acordo nos autos
da
ação
de
obrigação
de
fazer
(processo
no

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0003544-79.2007.8.26.0477), ocorrido em 05/03/2015.
No mais, a improcedência da reconvenção
também deve ser mantida.
Os réus pleitearam “a extinção do contrato de locação
para que seja possível ao réu realizar obras necessárias em sua propriedade e,
assim, aumentar seu patrimônio”. (fls. 153)
Mas anotou com acuidade o magistrado que “os
réus reconvintes, de certa forma, estão querendo por vias transversas deixar de
cumprir obrigação judicial imposta já transitada em julgado, na medida em que
acolher seu pedido e rescindir o contrato, neste momento, redundaria em
reconhecer um pseudodireito em não cumprir a ordem de reforma do imóvel”, e
que, “Ainda que assim não fosse, não estão presentes as condições para a
aplicação da resolução contratual prevista no art. 478, do CC, como querem fazer
crer”. (fls. 208)
De fato, não se vislumbra qualquer situação de
onerosidade excessiva que necessite intervenção judicial na
relação contratual em comento, e sobretudo quando existe ação
renovatória em trâmite (processo no 1018463-07.2017.8.26.0477).
Vale dizer, os réus/recorrentes não podem se
desobrigar do que foi contratado apenas porque não lhes é mais
conveniente.
Assim sendo, o caso é de manutenção da r.
sentença de improcedência, tanto da ação principal, como da
reconvenção.
Considerando o trabalho adicional em grau

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recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelos
réus/reconvintes aos autores para 15% sobre o valor que atribuíram
à demanda reconvencional (fls. 154).
A r. sentença fica modificada, destarte, apenas
com relação à Justiça Gratuita concedida aos réus, cassado o
benefício por decisão de fls. 379, e como veio pedido expresso no
apelo do autor sobre esse ponto, o provimento de seu apelo é
parcial, apenas para essa finalidade.
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
DOU
PROVIMENTO EM PARTE ao apelo do autor e NEGO
PROVIMENTO ao recurso adesivo dos réus, nos termos acima
alinhavados.
RUY COPPOLA
RELATOR