Tribunal: TJSP
Processo: 1008919-44.2018.8.26.0223
Classe: Apelação Cível / Condomínio em Edifício
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-14
Data de publicação: 2020-01-15

Ementa:
Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial. Embargos à execução. Sentença de procedência Apelação do condomínio.

Obrigação de caráter propter rem. Possibilidade de cobrança tanto do promitente vendedor, quanto do promissário comprador, salvo se comprovado que o promissário comprador se imitiu na posse do imóvel e o condomínio teve ciência inequívoca da transação.

Na hipótese,

Ementa:
Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial. Embargos à execução. Sentença de procedência Apelação do condomínio.

Obrigação de caráter propter rem. Possibilidade de cobrança tanto do promitente vendedor, quanto do promissário comprador, salvo se comprovado que o promissário comprador se imitiu na posse do imóvel e o condomínio teve ciência inequívoca da transação.

Na hipótese, é incontroversa a posse da compromissária compradora e a ciência inequívoca do condomínio sobre o negócio firmado pelas partes. Ilegitimidade passiva dos compromitentes vendedores reconhecida.

Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000000704
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008919-44.2018.8.26.0223,
da
Comarca
de
Guarujá,
em
que é
apelante
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TARUMÃ, é apelada CATERINA VENOSI VIOLA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U. Declara voto o 2o Juiz., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GILBERTO LEME
(Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E MELO BUENO.
São Paulo, 7 de janeiro de 2020.
MORAIS PUCCI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação n° 1008919-44.2018.8.26.0223
Apelante: Condomínio Edifício Tarumã
Apelado: Caterina Venosi Viola
Comarca de Guarujá 4a Vara Cível
Juiz de Direito: Dr. Marcelo Machado da Silva
Voto no 21902
Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial.
Embargos à execução. Sentença de procedência Apelação do
condomínio.
Obrigação de caráter propter rem. Possibilidade de cobrança
tanto do promitente vendedor, quanto do promissário
comprador, salvo se comprovado que o promissário comprador
se imitiu na posse do imóvel e o condomínio teve ciência
inequívoca da transação.
Na hipótese, é incontroversa a posse da compromissária
compradora e a ciência inequívoca do condomínio sobre o
negócio firmado pelas partes. Ilegitimidade passiva dos
compromitentes vendedores reconhecida.
Recurso não provido.
A r. sentença proferida às 240/242 destes autos de
embargos opostos por CATERINA VENOSI VIOLA à execução de título
extrajudicial (débitos condominiais) movida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO
TARUMÃ, julgou procedentes os embargos, condenando o condomínio

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no pagamento das custas e honorários advocatícios arbitrados em R$
1.500,00 (mil e quinhentos reais)
Apela o condomínio (f. 246/256) alegando, em suma, que:
(a) houve erro da serventia ao expedir as cartas de citação, pois embora
tenha formulado o pedido nesse sentido como emenda da inicial, o Juiz
determinou a expedição de intimações; (b) no mérito, a r. sentença não
considerou o REsp 1.442.840 que deu nova interpretação ao REsp
1.345.331/RS, no sentido de que o promitente vendedor e o promitente
comprador tem legitimidade concorrente, que deve ser aplicado ao caso
concreto.
A apelação, preparada (f. 278/279), não foi contra-
arrazoada (f. 283).
É o relatório.
A sentença foi disponibilizada no DJE em 20 de maio de
2019, considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f.
109). A apelação, protocolada em 11 de junho de 2019, é tempestiva (f.
246)
Cuida-se de embargos opostos à execução de título
extrajudicial de créditos referentes a despesas condominiais, vencidas
nos meses de setembro de 2015 a janeiro de 2017 (f. 74), além das
vincendas no decorrer do processo.
A ação de execução foi ajuizada, inicialmente, em relação
a compromissária compradora Kleuda Yona Rodrigues Souto (f. 25/30).
Já na inicial foi feito pedido para intimação dos proprietários constantes
na matrícula do imóvel, Caterina Venosi Viola e o Espólio de Pietro Viola,
este representado pelas herdeiras Giulina Venosi Viola e Fabiana Venosi
Viola, bem como a intimação do promitente vendedor Rogério Rodrigues
Urbano.
A executada Kleuda foi devidamente citada e houve

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decurso do prazo de embargos sem manifestação (f. 196)
Foram expedidas, ainda, as cartas de intimação conforme
requerido pelo autor (f. 207/210).
Às f. 173 dos autos da execução foi deferida a penhora
sobre os direitos da executada.
Após, sobreveio petição do condomínio exequente
requerendo, a título de emenda da inicial, a conversão das intimações de
Caterina, Giulianna, Fabiana e Rogério em citações, apesar da citação
de Kleuda, justificando que tal medida era necessária para possibilitar o
registro posterior da penhora (f. 175/176 dos autos da execução).
Às f. 177, o douto Magistrado proferiu a seguinte decisão:
“Fls. 175/176: defiro a intimação postal, conforme requerido às f.
155/156”. (Anoto que as f. 155/156 era petição do exequente que
informava os novos endereços dos interessados para intimação).
Ocorre que, não obstante, não ter sido determinado
expressamente a expedição de carta de citação dos proprietários
constantes na matrícula do imóvel e do promitente vendedor, a serventia
do cartório, expediu cartas de citação para todos (f. 179/182).
Caterina, citada, interpôs embargos à execução alegando
que: (a) é parte ilegítima para figurar no polo passivo pois o condomínio
tinha pleno conhecimento de que o imóvel não mais lhe pertencia; (b) o
imóvel foi vendido ao Rogério Urbano que, por sua vez, o vendeu para a
compromissária Kleuda; (c) sabedor da situação, o exequente
inicialmente requereu apenas sua intimação e só após a citação da
executada Kleuda, requereu o aditamento da inicial, o que não possível.
Por tais razões, requereu a nulidade da citação ou alternativamente, a
declaração de ilegitimidade passiva, a fim de que a execução prossiga
somente em relação a Kleuda Yona Rodrigues Souto ( f. 1/9 destes
autos).

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Em resposta, o condomínio embargado, sustentou a
legitimidade passiva da embargante e a validade das citações,
requerendo a improcedência dos embargos.
Sobreveio, então, a r. sentença atacada que julgou
procedentes os embargos, reconhecendo a ilegitimidade passiva da
embargante, determinando sua exclusão do polo passivo.
O inconformismo do condomínio embargado, no entanto,
não prospera.
A alegação do condomínio de erro da serventia na
expedição das cartas de citação, caracteriza verdadeiro “venire contra
factum proprium”, pois ainda que tivesse havido erro do cartório
inicialmente, o exequente em resposta aos embargos à execução,
sustentou a validade da citação, bem como, a legitimidade da
embargante para figurar no polo passivo. Ressalta-se, aliás, que o ora
alegado “erro” apenas atendeu ao pedido formulado pelo exequente às f.
175/176.
Também não há como sustentar a legitimidade passiva da
embargante.
Sobre a questão, vale lembrar que a cobrança das
despesas de condomínio pode ser dirigida a quem possua vínculo
jurídico com o imóvel (proprietário, promitente vendedor, promissário
comprador, adquirente, arrematante ou cedente), salvo se comprovado
que: (a) o promissário comprador se imitiu na posse do imóvel; e (b) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, hipóteses essas que,
caso verificadas, afastam a legitimidade passiva do promitente vendedor
a partir da data em que a posse passou a ser exercida pelo promissário
comprador.
Menciono, nesse sentido, precedente recente do E. STJ:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO

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DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO.
DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO
CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1.
Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O
que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda,
mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo
compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto
sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar
comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e
(ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por
despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida
pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não
provido
(REsp
1345331/RS,
Rel.
Ministro
LUIS
FELIPE
SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, JULGADO EM 08/04/2014, DJe
20/04/2015).
Na
hipótese,
é
incontroverso
nos
autos
que
a
compromissária compradora Kleuda está na posse do imóvel, assim,
como a ciência pelo condomínio do negócio firmado entre as partes,
tanto que ajuizou a demanda em relação a compromissária compradora.
Assim, estando a compromissária compradora na posse
do imóvel e ciente o condomínio acerca da transação, de rigor, o
reconhecimento da ilegitimidade passiva da embargante, como bem
entendeu a r. sentença.
Nega-se, pois, provimento ao recurso.
Sem olvidar entendimento contrário do E. STJ (EDcl no
AgInt no REsp 1.573.573/RJ) e da Suprema Corte (n. 1000400 ED-
AgR/RS) de que não é exigível a comprovação de trabalho adicional do
advogado do recorrido em grau recursal para a majoração dos honorários

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nesta instância, comungo do entendimento de que, ausente a
comprovação de tal trabalho, não há que se falar em majoração dos
honorários advocatícios em sede recursal, porque essa verba se destina
a remunerar esse trabalho, que não foi prestado.
Apelação não provida.
Morais Pucci
Relator

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Apelante: Condomínio Edifício Tarumã
Apelada: Caterina Venosi Viola
DECLARAÇÃO DE VOTO No 24437
A ausência de contrarrazões não impossibilita a majoração do
valor dos honorários advocatícios.
Contudo, considerando que a Câmara entende majoritariamente
que tal ausência impossibilita a majoração, acompanho o voto, ressalvado o meu
entendimento pessoal.
FLAVIO ABRAMOVICI

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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Pg. final
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Confirmação
1
7
Acórdãos
Eletrônicos
ANTONIO CARLOS MORAIS PUCCI
F789743
8
8
Declarações de
Votos
FLAVIO ABRAMOVICI
F8807DA
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1008919-44.2018.8.26.0223 e o código de confirmação da tabela acima.