Tribunal: TJSP
Processo: 1105054-65.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-06
Data de publicação: 2020-07-07

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Resolução contratual cumulada com restituição de valores pagos – Sentença de improcedência - Recurso do autor – - Contrato regido pelo CDC – Hipótese de resolução do contrato por iniciativa da adquirente – Compromisso celebrado com pacto de alienação fiduciária, que não impede a adquirente de postular a resolução da avença – Precedentes – Devedor que não

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Resolução contratual cumulada com restituição de valores pagos – Sentença de improcedência - Recurso do autor – - Contrato regido pelo CDC – Hipótese de resolução do contrato por iniciativa da adquirente – Compromisso celebrado com pacto de alienação fiduciária, que não impede a adquirente de postular a resolução da avença – Precedentes – Devedor que não havia sido constituído em mora – Devedor que não havia sido constituído em mora -Restituição dos valores pagos, com retenção de 20%, suficiente para ressarcir o apelada – Precedentes – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000481899
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1105054-65.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ANDERSON FERREIRA VICENTE, são apelados CCISA27 INCORPORADORA
LTDA e CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria de votos,
deram parcial provimento ao recurso, vencidos a 3a e o 5o Juízes, com declaração
de voto da 3a Juíza., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), COSTA NETTO, ANA MARIA BALDY, RODOLFO
PELLIZARI E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 29 de junho de 2020.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL
Processo no. 1105054-65.2019
Comarca: Foro Central (26a Vara Cível)
Apelante: Anderson Ferreira Vicente
Apeladas: CCISA Incorporada Ltda. e outra
Juiz: Carlos Eduardo Borges Fantacini
Voto no. 5.259
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
Resolução
contratual cumulada com restituição de valores pagos

Sentença de improcedência - Recurso do autor – - Contrato
regido pelo CDC Hipótese de resolução do contrato por
iniciativa da adquirente Compromisso celebrado com pacto
de alienação fiduciária, que não impede a adquirente de
postular a resolução da avença Precedentes Devedor que
não havia sido constituído em mora Devedor que não havia
sido constituído em mora -Restituição dos valores pagos, com
retenção de 20%, suficiente para ressarcir o apelada

Precedentes Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação contra a r. sentença de fls. 283/286, integrada a fls.
307/309, cujo relatório se adota, que julgou improcedentes os pedidos formulados na
inicial, condenando o autor ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como
honorários advocatícios fixados em R$2.500,00.
O autor propôs ação de rescisão contratual cumulada com pedido de
restituição de quantias pagas, alegando ter celebrado contrato de promessa de venda e
compra tendo por objeto o apartamento n. 67 da torre 4 do Condomínio Residencial
Único Zona Sul, pelo preço de R$210.000,00, dos quais chegou a pagar R$36.627,89. A
data prevista para a entrega era 31/09/2020, prorrogáveis por 180 dias. Devido a
questões pessoais de ordem financeira, optou pelo distrato, requerendo a devolução do
valor pago.
Irresignado, o autor apelou (fls. 311/322), sustentando que a circunstância
de o imóvel ter sido objeto de alienação fiduciária em garantia e a incidência da Lei n.

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9.514/97, não obsta a aplicabilidade do CDC. Pleiteia a reforma da r. sentença e a
procedência de seu pedido.
O recurso foi processado, tendo sido apresentadas contrarrazões (fls.
328/335).
É o relatório.
O recurso merece parcial provimento.
Respeitado o convencimento do douto Juízo a quo, o fato de o contrato ter
sido celebrado entre as partes com pacto de alienação fiduciária em garantia do
financiamento não constituía óbice a que a autora postulasse a resolução da avença, por
não mais desejar o prosseguimento do contrato, ou não ter mais condições de efetuar o
pagamento das mensalidades.
Apesar de a Lei no. 9.514/97 estabelecer procedimento próprio para a
hipótese de inadimplemento do comprador, isso não impede o adquirente que não havia
sido constituído em mora de postular a resolução do contrato, quando não tem mais
condições de efetuar o pagamento. A referida lei apenas estabelece o procedimento a ser
tomado pelo credor, para fazer valer a garantia contratada.
Não tomando o credor a providência que a lei lhe faculta, porém, pode o
devedor fazer uso do direito de pedir a resolução do contrato, não havendo como mantê-
lo atrelado por tempo indeterminado.
Nesse sentido:
“8. Embora não se olvide que a Lei 9.514/97 preveja, de fato, procedimento
específico para a retomada do bem pela credora fiduciária, fato é que o consumidor
não pode aguardar indefinidamente a tomada de iniciativa desta para se ver livre de

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um contrato ao qual está atrelado e não pode mais, confessadamente, cumprir. Neste
particular, aliás, registre-se que se a apelada tivesse buscado consolidar a propriedade
do imóvel seguindo os ditames da mencionada Lei Federal, provavelmente já teria
alcançado seu intento. 9. No entanto, o fato de haver procedimento específico para o
credor fiduciário obter a consolidação da propriedade em caso de mora do devedor
fiduciante não afasta a possibilidade deste de obter a rescisão contratual por outros
meios, já que no caso dos autos incide as normas protetivas do Código de Defesa do
Consumidor, norma de ordem pública e de aplicação cogente às relações de consumo,
cuja proteção encontra fundamento direto na Constituição Federal ao caso dos autos,
por ser a relação jurídica entre as partes, inegavelmente, de consumo. 10. Isto porque a
jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que o pedido de rescisão
contratual se tornou um direito potestativo do consumidor que, ainda que
inadimplente, “pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida
a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem” (Súmula 1 deste E. TJSP) ... 14. A presente decisão, portanto, é
proferida em louvor ao princípio da boa-fé objetiva e ao espírito do duty to mitigate the
loss, ou dever de mitigação do prejuízo, inspirado no artigo 77 da Convenção de Viena
de 1980, que dispõe que “A parte que invoca a quebra do contrato deve tomar as
medidas razoáveis, levando em consideração as circunstâncias, para limitar a perda,
nela compreendido o prejuízo resultante da quebra. Se ela negligencia em tomar tais
medidas, a parte faltosa pode pedir a redução das perdas e danos, em proporção igual
ao montante da perda que poderia ter sido diminuída”, sobre o qual foi aprovado o
Enunciado no 169 III Jornada de Direito Civil: “Art. 422: O princípio da boa-fé
objetiva deve levar o credor a evitar o agravamento do próprio prejuízo” (Apelação no
1005272-11.2016.8.26.0482, de 18 de setembro de 2017, Rel. Des. José Carlos Ferreira
Alves).
A hipótese, portanto, é a de rescisão contratual, contando o autor com o
direito de reaver o valor pago, com retenção de 20% pela alienante, montante que se
afigura adequado para remunerar os prejuízos da ré, com a resolução do contrato. Uma

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retenção menor seria manifestamente desproporcional ao dano causado, o que implicaria
enriquecimento sem causa da apelada. Inaplicável a Lei do Distrato, que entrou em
vigor depois da celebração do contrato, e naõ pode retroagir para prejudicar o ato
jurídico perfeito.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel - Resolução contratual por
culpa do promitente comprador - Procedência para declarar a rescisão contratual e
condenar a vendedora à restituição de 80% dos valores pagos - Insurgência da
promitente vendedora. RETENÇÃO - Pleito de aplicação das retenções previstas
contratualmente - Descabimento - Valor que importaria em desvantagem excessiva ao
consumidor e acarretaria em enriquecimento ilícito da vendedora - Fixação em 20%
sobre o valor pago, que se mostra razoável e de acordo com os precedentes recentes
sobre o tema - Ao analisar o valor a ser retido, deve-se levar em conta que a vendedora
arcará com os custos administrativos e publicitários, bem como demandará tempo até
que recomercialize o bem, ante a crise do mercado imobiliário - Percentual
estabelecido em primeiro grau que, portanto, bem atende a esses parâmetros”
(Apelação Cível no 103733394.2017.8.26.0576, de 13 de maio de 2019, Rel. Des.
Rodolfo Pellizari).
“APELAÇÃO CÍVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMÓVEL
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C.C.
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Procedência parcial dos pedidos em Primeiro
Grau de Jurisdição Recurso das rés Legitimidade passiva das rés caracterizada
Resolução da avença, operada em face da desistência da aquisição do imóvel pelos
compradores, com devolução do equivalente a 90% do valor total pago pelos
compradores Pretensão à retenção dos valores nos termos contratados ou,
subsidiariamente ao reconhecimento da retenção de 25% dos valores pagos pelos
compradores Inadmissibilidade Reposição das partes ao status quo ante Abusividade
das cláusulas contratuais penais reconhecida, em conformidade com o artigo 51, inciso

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IV, do Código de Defesa do Consumidor Restituição de 80% (oitenta por cento) dos
valores pagos pela aquisição do bem imóvel, em uma única oportunidade, com
atualização dos valores a partir de cada desembolso, e com juros moratórios devidos a
partir do trânsito em julgado, uma vez que o desfazimento do negócio ocorreu por
iniciativa dos promitentes compradores, a fim de equilibrar as perdas sofridas por
ambas as partes Precedentes do Colegiado Condenação sucumbencial mantida
Recurso das rés provido em parte” (Apelação Cível no 1001593-67.2017.8.26.0320, de
29 de abril de 2019, rel. Des. Dimitrios Zavos Varellis).
Os valores devem ser devolvidos em parcela única, em atenção ao disposto
na súmula 2 desse Tribunal:
“A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição.”
A correção monetária deve incidir desde o desembolso dos valores já que
não é acréscimo nem pena, mas apenas atualização do valor nominal da moeda. Acerca
dos juros de mora, são devidos apenas após o trânsito em julgado da condenação,
assistindo, portanto, razão a ré, tendo em vista que a resolução se deu por culpa do
adquirente. Nesse sentido são os precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça:
“RECURSO ESPECIAL No 1.639.106 - DF (2016/0303825-1) RELATOR :
MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO RECORRENTE : INCORPORADORA DUETTO
LTDA ADVOGADOS : CAIO CAPUTO BASTOS PASCHOAL - DF039000 SAMUEL
COELHO DE OLIVEIRA E OUTRO (S) - DF050954 RECORRIDO : RAFAEL ROCHA
MELLO DE AZEVEDO ADVOGADO : JOÃO PAULO INACIO DE OLIVEIRA E
OUTRO (S) - DF027709 RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. DESISTÊNCIA DO
PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE
MORA. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO

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CONDENATÓRIA. PRECEDENTES DO STJ. PROVIMENTO DO RECURSO” (RESp
1639106-DF, de 01 de março de 2017, Rel. Min. Luis Felipe Salomão).
Ante o provimento do recurso, a ré arcará com as custas e despesas do
processo, e honorários advocatícios de 10% da condenação corrigida.
Isto posto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos da
fundamentação acima.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator

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Apelação Cível no 1105054-65.2019.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: Anderson Ferreira Vicente
Apelados: Ccisa27 Incorporadora Ltda e Cury Construtora e Incorporadora
Voto no 09432
sss/bsa
DECLARAÇÃO DE VOTO
Trata-se de recurso de apelação interposto pelo autor
ANDERSON FERREIRA VICENTE (fls. 311/322) contra a r. sentença que, nos autos
da ação de rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas, julgou improcedentes
os pedidos do autor. Sustenta, em seu recurso, que o fato de o imóvel ter sido objeto de
alienação fiduciária em garantia, regida pela Lei no 9.514/97, não obsta a aplicabilidade
do CDC. Pugna pela procedência do pedido inicial, com a rescisão contratual e
restituição de 90% das quantias pagas, devidamente corrigidas.
Apresentadas contrarrazões às fls. 328/355.
Nesse contexto, o D. Desembargador Relator deu parcial
provimento ao recurso, entendendo que a Lei no. 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária
em Garantia) não impede que o devedor faça uso do direito de pedir a resolução do
contrato, decretando, assim, a rescisão contratual e determinando a restituição de 80%
valores pagos, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a partir
do trânsito em julgado da condenação.
Da análise dos autos, ouso ponderar, com o devido
respeito, que, tratando-se de contrato de compra e venda, com cláusula de alienação
fiduciária em garantia (fls. 220/251), devidamente registrada na matrícula (fls. 252/253),
estando o autor já inadimplente na data da propositura da ação, deve-se aplicar a Lei no.
9.514/97, não havendo, a meu ver, condições para a solução usualmente aplicada em
rescisões de contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, com a aplicação

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do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.
A propósito:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO.
INADMISSIBILIDADE. CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA
E
VENDA
GARANTIDO
ATRAVÉS
DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. CONTRATO QUE OBEDECE À DISCIPLINA
PRÓPRIA. DISCIPLINA GERAL DO CÓDIGO CIVIL QUE CEDE
ANTE O PROCEDIMENTO ESPECIAL ESTABELECIDO PELA LEI
N. 9.514/1997. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.
RECURSO
IMPROVIDO.
(TJSP;
Apelação
1059345-39.2016.8.26.0576; Relator (a): Vito Guglielmi; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio
Preto - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/11/2017; Data de
Registro: 21/11/2017). - grifei
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão com restituição
de quantias pagas
Pacto adjeto de alienação fiduciária em
garantia registrado na matrícula do imóvel
Contrato que se
submete à aplicação da Lei no 9.514/1.997 Impossibilidade da
desistência do negócio Sentença mantida Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1057563-60.2017.8.26.0576; Relator (a):
Vicentini Barroso; Órgão Julgador: 15a Câmara de Direito Privado;
Foro de São José do Rio Preto - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
06/08/2019; Data de Registro: 06/08/2019) - grifei
Por
tais
razões,
pelo
meu
voto,
NEGARIA
PROVIMENTO do apelo.
ANA MARIA BALDY
3a Juíza

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1105054-65.2019.8.26.0100 e o código de confirmação da tabela acima.