Tribunal: TJSP
Processo: 1005450-51.2017.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Marcondes
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual c.c. restituição. Alegação de ilegitimidade passiva. Grupo econômico configurado. Corrés solidariamente responsáveis pelos fatos que lhes são imputados (arts. 7o, p. único e 25, §1o do CDC). Preliminar afastada. Mérito. Prazo de conclusão do empreendimento vinculado à obtenção de financiamento imobiliário. Ilicitude (REsp 1729593/SP).

Ementa:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual c.c. restituição. Alegação de ilegitimidade passiva. Grupo econômico configurado. Corrés solidariamente responsáveis pelos fatos que lhes são imputados (arts. 7o, p. único e 25, §1o do CDC). Preliminar afastada. Mérito. Prazo de conclusão do empreendimento vinculado à obtenção de financiamento imobiliário. Ilicitude (REsp 1729593/SP). Atraso configurado. Culpa das rés pelo insucesso do negócio. Restituição integral dos valores pagos pela adquirente (Súmula no 543 do STJ e Súmula no 2 desta Corte). Ação procedente. Sentença parcialmente reformada. RECURSO DA AUTORA PROVIDO, DESPROVIDO O DAS RÉS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001001267
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005450-51.2017.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante IRIS
CAROLINA PIAIA RODRIGUES (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados/apelantes
HTI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA - HABITEM, HABITEM
INCORPORAÇÃO E CONSTRUTORA LTDA, ADMS DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA e HABITEM ENGENHARIA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso da autora e negaram provimento ao recurso das rés. V.
U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
ALEXANDRE MARCONDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005450-51.2017.8.26.0602 -Voto no 20861
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6a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1005450-51.2017.8.26.0602
Comarca: Sorocaba
Apelantes/Apelados: Iris Carolina Piaia Rodrigues, HT1 Empreendimento
Imobiliário SPE Ltda.
HABITEM, HABITEM Incorporação e
Construtora Ltda. ADMS Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e HABITEM
Engenharia Ltda.
Juiz sentenciante: Pedro Luiz Alves de Carvalho
Voto no 20.861
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de
rescisão
contratual
c.c.
restituição.
Alegação
de
ilegitimidade passiva. Grupo econômico configurado.
Corrés solidariamente responsáveis pelos fatos que lhes
são imputados (arts. 7o, p. único e 25, §1o do CDC).
Preliminar afastada. Mérito. Prazo de conclusão do
empreendimento vinculado à obtenção de financiamento
imobiliário.
Ilicitude
(REsp
1729593/SP).
Atraso
configurado. Culpa das rés pelo insucesso do negócio.
Restituição integral dos valores pagos pela adquirente
(Súmula no 543 do STJ e Súmula no 2 desta Corte). Ação
procedente. Sentença parcialmente reformada. RECURSO
DA AUTORA PROVIDO, DESPROVIDO O DAS RÉS.
A r. sentença de fls. 342/345, de relatório
adotado, julgou parcialmente procedente ação movida por Iris Carolina
Piaia Rodrigues em face de HT1 Empreendimento Imobiliário SPE
Ltda.
HABITEM, HABITEM Incorporação e Construtora Ltda.
ADMS Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e HABITEM Engenharia
Ltda., declarando a rescisão do contrato celebrado pelas partes e
condenando as rés a restituir 80% dos valores pagos pela autora, com
correção monetária a partir dos respectivos desembolsos e juros de mora de
1% ao mês desde a citação, além das custas, despesas processuais e

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honorários advocatícios de 15% sobre o valor atualizado da causa.
Recorrem as partes.
A autora alega que o imóvel deveria ter sido
concluído no prazo de dois anos após a celebração do contrato, conforme
promessa do corretor, a despeito da cláusula no 8.1 do instrumento, que
reputa nula. Afirma que lhe foi assegurado em 09/10/2014 que as obras do
empreendimento seriam iniciadas dali um mês. Salienta que o
financiamento bancário foi obtido pelas rés apenas em 11/07/2016. Destaca
que a empresa HABITEM cedeu a posição de incorporadora à ADMS sem
sua anuência. Afirma que houve alteração do croqui da disposição das
unidades autônomas. Requer a restituição integral do que pagou, inclusive
da taxa SATI (fls. 365/373).
As rés alegam a ilegitimidade passiva da (i)
ADMS Desenvolvimento Imobiliário Ltda., pois a responsável pelo
empreendimento é a HT1 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.; (ii)
HABITEM Engenharia Ltda., pois se retirou da sociedade de propósito
específico em 27/07/2015; (iii) HABITEM Incorporação e Construtora
Ltda., pois jamais teve qualquer relação com a autora e demais corrés.
Pedem a aplicação das penalidades previstas na cláusula no 9.8 para o caso
de rescisão do contrato ou a elevação da retenção para 25% (fls. 376/388).
Contrarrazões a fls. 393/397.
Não há oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.

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O recurso da autora deve ser provido e o das rés
desprovido.
Em 21/10/2014 a autora celebrou com HT1
Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. instrumento particular de
compromisso de compra e venda referente à unidade no 11, torre I do
empreendimento denominado “Residencial Morales” (fls. 20/26), com
prazo de entrega previsto para “até 24 meses após a assinatura do
financiamento junto ao Credor Hipotecário, admitida tolerância legal de
cento e oitenta (...) dias”, consoante cláusula 8.1 do instrumento (fl. 26).
O financiamento imobiliário “com recursos do
fundo de garantia do tempo de serviço FGTS, no âmbito do programa
minha casa minha vida”, foi obtido pela promitente vendedora junto à
Caixa Econômica Federal em 11/07/2016 (fls. 273/292) e as obras do
empreendimento ao que tudo indica sequer haviam sido iniciadas em
23/02/2017, data do ajuizamento da ação, conforme as fotografias de fls. 52
e 110.
Em razão disso pede a autora a resolução do
contrato e a restituição integral das quantias pagas.
Afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva.
A ADMS Desenvolvimento Imobiliário Ltda.
passou a integrar o quadro societário da HT1 Empreendimento Imobiliário
SPE Ltda. em 04/08/2015 (fls. 57/58) e responsabilizou-se expressamente
pela construção do empreendimento perante os adquirentes (fls. fls. 48,

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50/51 e 53/55), chegando a noticiar que “É com grande satisfação que
anunciamos a parceria entre a HABITEM e a ADMS Construtora e
Incorporadora para a realização do RESIDENCIAL MORALES”.
Quanto à HABITEM Engenharia Ltda. e a
HABITEM Incorporação e Construtora Ltda., assim como é ou ao menos
foi a HT1 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda., são integrantes do
Grupo
HABITEM,
responsável
originário
pela
construção
do
empreendimento.
Como se vê, há elementos nos autos indicativos
de que as corrés estão fortemente interligadas, compondo um grupo
empresarial, visto que assim se apresentam perante o mercado consumidor,
o que afasta a alegação de ilegitimidade passiva e confirma a
responsabilidade solidária pelos fatos que lhes são imputados, nos termos
dos artigos 7o, parágrafo único e 25, §1o, ambos do Código de Defesa do
Consumidor, sendo irrelevante que a HABITEM Engenharia Ltda. tenha se
retirado do quadro societário da promitente vendedora em 04/08/2015 (fls.
57/58).
Não bastasse, a promitente vendedora é uma
sociedade de propósito específico (SPE), figura que, embora dotada de
personalidade jurídica e autonomia patrimonial, permanece vinculada à
empresa controladora.
Neste sentido confira-se a lição de José Edwaldo
Tavares Borba: “A rigor, essas sociedades nascem para prestar um
serviço a sua controladora, para cumprir uma simples etapa de um

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projeto, ou até mesmo para desenvolver um projeto da controladora.
Normalmente, cumprido esse projeto, o seu destino é a liquidação.
Nascem, normalmente, já marcadas para morrer. São nada mais nada
menos do que uma sociedade-escrava, sem vida própria, e sem
qualquer interesse particular de justificá-la como empresa” (Direito
Societário, Ed. Renovar, 6a ed., 2001, p. 494).
Superada a preliminar, o E. Superior Tribunal de
Justiça aprovou a tese vinculante de que em promessa de compra e venda
de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida,
“o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o
prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar
vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio
jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância” (REsp 1729593/SP,
2a Seção, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 25/09/2019).
Logo, reputa-se parcialmente nula a cláusula 8.1
do contrato, sendo inarredável a conclusão de que o empreendimento
deveria estar concluído em abril/2017, trinta meses após a contratação.
Houve, portanto, descumprimento de obrigação
primária das rés, considerando que as obras do empreendimento sequer
haviam sido iniciadas em 23/02/2017, destacando Everaldo Augusto
Cambler que “O atraso na entrega da unidade autônoma e das partes
comuns, cuja data deve estar prevista no contrato de incorporação,
constitui quebra de cláusula contratual” (Incorporação Imobiliária

Ensaio de Uma Teoria Geral, Ed. RT, 1993, p. 247).
Nesta linha, confira-se precedente desta Corte

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envolvendo o mesmo empreendimento: “ILEGITIMIDADE PASSIVA.
Inocorrência. Participação de todas as apelantes no empreendimento,
tornando-se responsáveis perante os consumidores, ainda que algumas
delas não tenham firmado o compromisso de compra e venda.
Inteligência do parágrafo único, do art. 7o; arts. 18, 19 e parágrafos do
art. 25, CDC. Preliminares rejeitadas. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. Contrato que não
prevê data específica para entrega do imóvel. Inadmissibilidade.
Disposição contratual que se afigura abusiva. Obras com início
vinculado ao financiamento com crédito associativo. Empreendimento
que ficou paralisado por quase dois anos, desde a assinatura do
instrumento. Culpa exclusiva das apelantes caracterizada. Rescisão
bem decretada. Retorno das partes ao status quo ante. Devolução
integral dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária
desde o desembolso e juros de mora a partir da citação. Incidência da
Súmula no 543 do C. STJ e da Súmula no 02 desta E. Corte. DANO
MORAL. Ocorrência. Empreendimento que ficou paralisado por prazo
considerável. Lesão ao direito de personalidade configurada. Quantum
indenizatório mantido. SUCUMBÊNCIA. Ônus que deverá ser
suportado integralmente pelas apelantes. Verba honorária, todavia,
que deve ser calculada sobre o valor da condenação e não sobre o valor
da causa (art. 85, §2o, CPC/2015). Sentença reformada neste ponto.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO” (Apelação Cível no
1032947-74.2016.8.26.0602, 2a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Rosangela Telles, j. 27/10/2017).
Por consequência, é descabida qualquer retenção
ou dedução em favor das rés, mesmo que prevista contratualmente, além do

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que a restituição deve ser imediata e compreender tudo o que foi
desembolsado pela autora, inclusive a taxa SATI, nos termos da Súmula no
543 do STJ (“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda e imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”) e da Súmula no 2 desta
Corte (“A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso
de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”).
Aliás, quanto à taxa SATI, confira-se a tese
vinculante assentada sobre a matéria: “Legitimidade passiva 'ad causam'
da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para
responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de
comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas
demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses
encargos ao consumidor” (REsp 1551951/SP, 2a Seção, Rel. Min. Paulo
de Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016).
Destarte, dá-se provimento ao recurso da autora
para julgar a ação inteiramente procedente, com a resolução do contrato e a
condenação solidária das rés à restituição integral das quantias pagas, com
correção monetária a partir dos desembolsos e juros de mora a contar da
citação, respondendo as demandas pelas custas, despesas processuais e
honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação, já
considerados os honorários recursais.

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Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao
recurso da autora e NEGO PROVIMENTO ao recurso das rés.
ALEXANDRE MARCONDES
Relator