Tribunal: TJSP
Processo: 1000542-59.2019.8.26.0123
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Luis Fernando Nishi
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-13
Data de publicação: 2020-10-13

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE HONORÁRIOS PROFISSIONAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CORRETAGEM – Réu que contratou a autora para a prestação de serviço de corretagem, com vistas à venda de um lote urbano – Negócio concluído pelo réu, diretamente com interessado apresentado pela autora, sem comunicação do fato à imobiliária – Sentença de parcial procedência, com a condenação do réu ao

Ementa:

APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE HONORÁRIOS PROFISSIONAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CORRETAGEM – Réu que contratou a autora para a prestação de serviço de corretagem, com vistas à venda de um lote urbano – Negócio concluído pelo réu, diretamente com interessado apresentado pela autora, sem comunicação do fato à imobiliária – Sentença de parcial procedência, com a condenação do réu ao pagamento da remuneração pactuada no contrato – Insurgência do requerido – INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL – Inocorrência – Ausência de vício na representação processual da parte autora – Preliminar afastada – MÉRITO – Celebração de contrato de corretagem que não exige outorga uxória, independente do regime matrimonial de bens dos proprietários do bem imóvel – Inteligência dos arts. 1.642 e 1.647 do Código Civil – Ademais, ausência de testemunhas, no momento das assinatura do contrato que não o torna nulo, apenas excluindo sua força executiva – Documentos carreados aos autos que demonstram as condições negociais, ao passo que o réu não apresentou provas acerca do valor efetivamente recebido pela transação, que deve ser presumido como aquele constante na proposta encaminhada pela imobiliária, que contou com a expressa aceitação do proprietário – Remuneração devida – Sentença mantida – RECURSO IMPROVIDO, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
SRegistro: 2020.0000837530
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000542-59.2019.8.26.0123, da Comarca de Capão Bonito, em que é apelante JOÃO DE
PAULA E SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado IMOBILIÁRIA CACCIACARRO
LTDA ME.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente) e RUY COPPOLA.
São Paulo, 13 de outubro de 2020.
LUIS FERNANDO NISHI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000542-59.2019.8.26.0123 -Voto no 30376 - ltm
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Voto no 30376
Apelação no 1000542-59.2019.8.26.0123
Comarca: Capão Bonito 2a Vara
Apelante: João de Paula e Silva
Apelada: Imobiliária Cacciacarro Ltda. ME
Juíza 1a Inst.: Dra. Celina Dietrich e Trigueiros Teixeira Pinto
32a Câmara de Direito Privado
APELAÇÃO
AÇÃO DE COBRANÇA DE HONORÁRIOS
PROFISSIONAIS
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

CORRETAGEM Réu que contratou a autora para a prestação de
serviço de corretagem, com vistas à venda de um lote urbano –
Negócio concluído pelo réu, diretamente com interessado apresentado
pela autora, sem comunicação do fato à imobiliária Sentença de
parcial procedência, com a condenação do réu ao pagamento da
remuneração pactuada no contrato
Insurgência do requerido

INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL Inocorrência Ausência de vício
na representação processual da parte autora Preliminar afastada
MÉRITO Celebração de contrato de corretagem que não exige
outorga uxória, independente do regime matrimonial de bens dos
proprietários do bem imóvel Inteligência dos arts. 1.642 e 1.647 do
Código Civil Ademais, ausência de testemunhas, no momento das
assinatura do contrato que não o torna nulo, apenas excluindo sua
força executiva Documentos carreados aos autos que demonstram as
condições negociais, ao passo que o réu não apresentou provas acerca
do valor efetivamente recebido pela transação, que deve ser
presumido como aquele constante na proposta encaminhada pela
imobiliária, que contou com a expressa aceitação do proprietário
Remuneração devida Sentença mantida RECURSO IMPROVIDO,
com observação.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta por JOÃO DE
PAULA E SILVA contra a respeitável sentença de fls. 112/115 que, nos autos da

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ação de cobrança de honorários profissionais, que lhe move IMOBILIÁRIA
CACCIACARRO LTDA. ME, julgou parcialmente procedentes os pedidos,
condenando o réu ao pagamento de R$.5.100,00, com correção desde a data da
venda do bem e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Pela
sucumbência recíproca, ficou o réu responsável pelo pagamento das suas próprias
custas, despesas processuais e honorários advocatícios ao patrono da parte autora,
fixados em 15% do valor da condenação, observada a gratuidade que lhe foi
concedida. Por sua vez, ficou o autor responsável pelo pagamento das suas custas
e despesas processuais, além dos honorários advocatícios devidos ao patrono da
parte ré, fixados em 15% do valor da indenização postulada a título de honorários
advocatícios contratuais.
Irresignado, apela o réu (fls. 126/133), aduzindo, em
síntese, a nulidade do contrato de corretagem apresentado pelo autor, posto que
ausente o imóvel a ser negociado também pertencia à sua esposa, com quem
mantém matrimônio sob o regime da comunhão universal de bens, motivo por que
exigida a outorga uxória. Afirma, ainda, que o contrato não obedece à forma
prescrita em lei, não constando a assinatura de testemunhas e que o valor real da
negociação foi de R$.15.000,00, cabendo a redução do valor a ser pago à autora.
Pugna pela reforma da r. sentença combatida, com
a fixação do valor da comissão em R$.900,00 ou, alternativamente, a inépcia da
petição inicial, em razão de o autor postular em causa própria, considerando a
incompatibilidade da corretagem de imóveis e exercício da advocacia no mesmo
endereço.
Houve contrariedade ao apelo (fls. 136/144), em
defesa do desate da controvérsia traduzido na sentença recorrida.
É o relatório, passo ao voto.

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I
Cuida-se de ação de cobrança de honorários
profissionais que IMOBILIÁRIA CACCIACARRO LTDA. ME move contra JOÃO DE
PAULA E SILVA, narrando ter celebrado contrato de prestação de serviços
(corretagem) com cláusula de exclusividade com o réu e que durante o prazo de
vigência da avença apresentou um interessado ao réu que, num primeiro momento,
rechaçou a oferta para aquisição de seu lote urbano, mas na segunda tentativa,
aceitou o valor de R$.85.000,00.
Nada obstante isso, a autora afirma que o réu
deixou de atendê-la, finalizando o negócio diretamente com o interessado, furtando-
se quanto ao pagamento da comissão estabelecida.
Nesse contexto, ajuizou a presente demanda,
postulando a condenação do réu ao pagamento da comissão, correspondente a 6%
do valor do negócio e, também, os honorários contratuais decorrentes da
contratação de advogado para a propositura da ação.
Contestado o feito (fls. 54/63), alegou-se vícios
formais na elaboração do contrato, sobretudo a falta de outorga uxória, já que o réu
é casado sob o regime de comunhão universal de bens, assim como que não há
prova de que o negócio se concluiu pelo valor de R$.85.000,00, mas sim por
R$.15.000,00, cabendo o pagamento de, no máximo, R$.900,00 de comissão.
Instadas a especificarem provas, ambas as partes
requereram o julgamento antecipado do feito (fls. 99/103 e 104/111), sobrevindo a
sentença de fls. 112/115, que julgou parcialmente procedentes os pedidos, com a
condenação do réu ao pagamento do valor de R$.5.100,00 a título de comissão de
corretagem.
Irresignado, apela o réu.

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5
II Delineada brevemente a situação dos autos,
de início cumpre afastar a alegação de inépcia da petição inicial.
O requerido sustenta a inépcia da petição inicial
afirmando que o Sr. Robison José Chapoval Cacciacarro litiga em nome próprio,
como advogado e, também, como representante da imobiliária autora, situação
vedada pelo Código de Ética da OAB.
Ocorre que, analisando os autos, verifica-se que a
imobiliária em questão outorgou procuração não apenas ao Dr. Robison
Cacciacarro, como também a outro causídico, o Dr. Claudio Kakihara Rossi,
OAB/SP no 390.535, não se vislumbrando, assim, vício de representação.
Ainda que assim não fosse, pelos precedentes que o
próprio demandante apresenta em sua contestação, a vedação ao exercício
conjunto da advocacia e da profissão de corretor de imóveis somente se aplica para
o caso de o exercício da advocacia ser destinado aos clientes da imobiliária, bem
como no mesmo endereço em que estabelecida a atividade de administração de
bens, fatos inocorrentes na espécie, já que o advogado atua em nome da empresa
de que é sócio, não havendo conflito de interesses, além de seu endereço
profissional se situar nos fundos do imóvel em que instalada a imobiliária.
Portanto, afasta-se a preliminar de inépcia.
III
No mérito, melhor sorte não cabe ao
apelante.
O apelante sustenta a nulidade do contrato de
corretagem celebrado com a autora por ausência de outorga uxória, assim como por
não ter sido firmado por duas testemunhas.
Entretanto, como bem observado pela D. Magistrada

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singular, não se pode falar em nulidade do contrato de corretagem celebrado entre
as partes por ausência de outorga uxória já que o art. 1.642 do Código Civil
estabelece em seu inciso VI, que, qualquer que seja o regime de bens eleito pelo
casal, os cônjuges podem praticar sozinhos os atos que não lhe forem
expressamente vedados.
A respeito, as hipóteses de vedação legal encontram-
se previstas no art. 1.647 do mesmo Códex, não havendo qualquer óbice à
celebração do contrato de corretagem.
Outrossim, a ausência de assinatura do contrato na
presença de duas testemunhas não importa em nulidade da negociação, mas
apenas tira a força executiva do instrumento, mormente tendo em vista que a
autenticidade da assinatura do réu foi devidamente comprovada nos autos (fls.
90/91).
Assim, cumprido o mister para o qual a autora foi
contratada aproximação útil dos interessados na realização de negócio de compra
e venda de bem imóvel (arts. 722 e 723, CC)
consoante se observa dos
documentos constantes dos autos, quais sejam o “termo de visita” (fls. 31),
“declaração de proposta de compra” (fls. 32) e “declaração de aceitação da
proposta” (fls. 33), necessário o pagamento da comissão pactuada entre as partes
(arts. 725 e 726, CC).
Acrescente-se, também, que o contrato firmado
pelas partes (fls. 25/26) contém cláusula de exclusividade, além de prazo
determinado (360 dias a contar de 30.06.2017), ao passo que a compra e venda se
consumou em 26.02.2018 (matrícula
fls. 34/35), portanto, dentro do prazo de
vigência contratual.
Finalmente, quanto ao valor efetivo da negociação,
alega o réu que a venda foi concretizada por R$.15.000,00, sendo que a autora

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sustenta que o valor foi de R$.85.000,00.
Nesse específico, consta na matrícula do imóvel que
o negócio foi celebrado tendo como comprador o Sr. Joilson de Oliveira Preto, pelo
valor de R$.15.000,00 (fls. 35).
Ocorre que o documento de fls. 31
“termo de
visita” demonstra que o mesmo pretenso comprador foi captado pela imobiliária
autora, efetuando proposta inicial de aquisição pelo valor de R$.80.000,00 (fls. 32),
a qual restou rechaçada pelo réu que, posteriormente aceitou, no dia 23.02.2018,
proposta no valor de R$.85.000,00 consoante se observa na “declaração de
aceitação da proposta” de fls. 33.
Ora, não parece crível que o vendedor tenha
aceitado uma proposta no valor de R$.85.000,00, apresentada pela imobiliária no
dia 23.02.2018 (fls. 33) e, três dias depois, no dia 26.02.2018, tenha consumado a
venda do referido imóvel, ao mesmo comprador por R$.15.000,00, tal como consta
na matrícula (fls. 34/35).
Saliente-se, também, que além da matrícula
imobiliária, não há nos autos qualquer documento que seja capaz de comprovar que
o réu, de fato, recebeu cerca de 1/7 do valor da proposta apresentada pela
imobiliária apenas três dias antes da conclusão do negócio com o Sr. Joilson de
Oliveira Preto.
Destarte, tratando-se de prova que somente o réu
poderia produzir e, não tendo a parte se desincumbido de seu ônus probatório (art.
373, II, CPC), impositivo que se considere que a operação finalizou-se pelo valor de
R$.85.000,00, correspondente à proposta de fls. 33, expressamente aceita pelo
vendedor, sendo devido à autora a título de corretagem o valor de R$.5.100,00 (6%
do valor da transação).

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De rigor, portanto, a manutenção integral da r.
sentença combatida, por seus próprios e bem lançados fundamentos.
IV
Rejeitada a pretensão recursal, inicialmente
fixados em 15% sobre o valor da condenação, majoro os honorários advocatícios
para 18% sobre a mesma base de cálculo, em consideração ao trabalho adicional
realizado em grau recursal, nos termos do §11o do art. 85 do CPC/2015, observada
a gratuidade deferida ao réu.
V
Ante o exposto, e pelo meu voto, NEGO
PROVIMENTO ao recurso interposto, com observação.
LUIS FERNANDO NISHI
Relator