Tribunal: TJSP
Processo: 1000932-73.2018.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maurício Velho
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Pedido de resilição c.c. devolução de percentual do valor pago. Sentença de parcial procedência. Insurgência da requerida. Alegação referente a condenação sofrida em demanda diversa envolvendo as mesmas partes não deduzida em contestação. Inovação recursal. Inadmissibilidade. Preclusão consumativa caracterizada. Não conhecimento. Manutenção, no mais, do

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Pedido de resilição c.c. devolução de percentual do valor pago. Sentença de parcial procedência. Insurgência da requerida. Alegação referente a condenação sofrida em demanda diversa envolvendo as mesmas partes não deduzida em contestação. Inovação recursal. Inadmissibilidade. Preclusão consumativa caracterizada. Não conhecimento. Manutenção, no mais, do percentual de retenção fixado na sentença, que guarda proporção com o montante quitado, com o preço de aquisição do imóvel e com a condição econômica das partes. Recurso desprovido na parte conhecida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000706550
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000932-73.2018.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que é apelante CALGARY
INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados VALTER UFENI e LEILA
APARECIDA GARCIA TOSTA UFENI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Conheceram em
parte do recurso e, na parte conhecida, negaram-lhe provimento. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente sem voto), ENIO ZULIANI E FÁBIO QUADROS.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000932-73.2018.8.26.0152 -Voto no 4271
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VOTO No 4271
APELAÇÃO No 1000932-73.2018.8.26.0152
APELANTE: CALGARY INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
APELADOS: VALTER UFENI E OUTRO
COMARCA DE COTIA
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Pedido de
resilição c.c. devolução de percentual do valor pago. Sentença
de parcial procedência. Insurgência da requerida. Alegação
referente
a
condenação sofrida em demanda diversa
envolvendo as mesmas partes não deduzida em contestação.
Inovação recursal. Inadmissibilidade. Preclusão consumativa
caracterizada. Não conhecimento. Manutenção, no mais, do
percentual de retenção fixado na sentença, que guarda
proporção com o montante quitado, com o preço de aquisição
do imóvel e com a condição econômica das partes. Recurso
desprovido na parte conhecida.
I RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta em face da r. sentença de fls. 149/153, cujo relatório se
adota, que julgou parcialmente procedente a ação declaratória c.c. com pedido
devolução de valores ajuizada por Valter Ufeni e outro em face de Calgary
Investimentos Imobiliarios Ltda., nos seguintes termos:
“Diante
do
exposto,
JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE o pedido, confirmando decisão que antecipou
os efeitos da tutela, para rescindir o instrumento particular de
promessa de venda e compra, reduzir a cláusula penal,
condenar a ré na devolução em única parcela de 80% dos
valores desembolsados, atualizados monetariamente a partir do
pagamento de cada parcela, com juros de mora de 1% ao mês a
partir da citação. Considerando que os autores decaíram de
parte mínima do pedido, arcará a ré com as custas, despesas
processuais e com honorários advocatícios, que fixo em 10%
sobre o valor da sua condenação. P.R.I.”.

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Apela a requerida. Em apertada síntese, defende que deve ser autorizada a retenção dos
percentuais previstos contratualmente como forma de compensação pelas perdas
decorrentes da rescisão contratual (Cláusulas 6.3, 6.3.1 e 6.3.2). Ressalta, ato contínuo,
que o autor busca se locupletar ilicitamente a suas custas, na medida em que ajuizou
outra demanda1 envolvendo o mesmo contrato, na qual a requerida foi condenada a
pagar-lhe 0,5% do valor efetivamente pago pelo autor por mês de atraso, no período
entre 28/02/2013 e a data da entrega das chaves. Em razão disso, pede “seja
reconhecido o enriquecimento ilícito dos apelados, haja vista que estão na iminência de
receberem indenização pelo atraso na entrega do imóvel, e ainda, restituição de 80%
dos valores que efetivamente quitaram”. Subsidiariamente, requer seja permitida a
retenção de ao menos 25% do montante pago.
Recurso tempestivo, preparado e respondido, sem oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
II - VOTO
De início, registre-se que a alegação referente à condenação sofrida pela requerida nos
autos no 1000702-70.2014.8.26.0152 caracteriza-se inovação recursal, porquanto não
arguida oportunamente em sede de defesa, conforme determina o art. 336 do CPC.
Assim, alcançada pela preclusão consumativa, não merece ser conhecida.
Quanto ao mais, é dos autos que o autor adquiriu da ré o imóvel identificado como
unidade 24, torre “Vila das Pitangueiras”, do empreendimento denominado
“Condomínio Bosque da Vila”, pela importância de R$ 169.637,33, tendo pago, até o
ajuizamento da ação, o importe de R$ 69.511,39.
O pedido de resilição do contrato tem como causa de pedir a impossibilidade financeira
de o autor dar continuidade as obrigações contratuais assumidas, conforme exposto a
fls. 2 da inicial.
Cediço que a rescisão do contrato é direito do comprador, que, ainda que estivesse
1 1000702-70.2014.8.26.0152 (trânsito em julgado em 28.08.2015).

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inadimplente, faria jus à devolução de parte da quantia paga pelo negócio, conforme
entendimento já pacificado no enunciado da Súmula 1 deste Egrégio Tribunal de
Justiça, que assim dispõe: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e compromissário vendedor, assim
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
No mesmo sentido, a Súmula no 543 do C. Superior Tribunal de Justiça ao estabelecer
que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda e imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Segundo consta das razões recursais, a requerida pleiteia o direito de reter os
percentuais previstos contratualmente, na medida em que o percentual de retenção
fixado na sentença não é suficiente para ressarci-la as despesas que antecipou.
Ocorre que a cláusula 6.3 e ss. do compromisso de compra e venda traz previsão
abusiva, já que implica em perda considerável dos valores pagos pelo adquirente,
colocando-o em posição de excessiva desvantagem, em desconformidade com o art. 51,
IV do CDC.
Em casos como o presente, a jurisprudência desta E. Câmara é no sentido de que o
percentual de retenção deve ser proporcionalmente inverso ao montante dos valores
pagos, ou seja, quanto menos se pagou, mais se retém, de forma a atenuar os prejuízos
da vendedora. É ver-se:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Desistência -
Relação de consumo Resilição pelos compradores diante da
impossibilidade de pagamento - Admissibilidade - Restituição
de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%, a título de
compensação pelas despesas com a venda do imóvel

Adequação da porcentagem que deve ser proporcionalmente

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inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão,
de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora Correção
monetária dos desembolsos e juros de mora que devem incidir
do trânsito em julgado - Comissão de corretagem

Transferência do pagamento - Legalidade - Precedente do STJ -
Remuneração devida ao corretor pela efetiva aproximação das
partes, irrelevância de posterior desfazimento do contrato -
Recurso
provido
em
parte.”.
(Apelação
1015712-03.2016.8.26.0309, Rel.: Alcides Leopoldo, 4a Câmara
de Direito Privado, j. 24.04.2018). (g.n.)
Assim, mostra-se razoável a retenção em favor da requerida no percentual de 20% sobre
o valor desembolsado pelo adquirente, tal qual fixado na sentença, que é compatível
com o montante pago, com o preço de aquisição do imóvel e com a condição econômica
das partes, além de não implicar em enriquecimento sem causa de nenhuma destas e não
encorajar o inadimplemento e distrato de avenças por adquirentes.
Destarte, irretocável a sentença.
III DECISÃO
Isto posto, conheço apenas parcialmente do recurso e, na parte conhecida, NEGO-LHE
PROVIMENTO, nos termos da fundamentação.
Considerando que a requerida restou novamente vencida em grau de recurso,
experimentando, portanto, nova sucumbência, de rigor a majoração dos honorários
sucumbenciais devidos ao patrono adverso para 12% do valor dado à causa.
Por derradeiro, considerando a existência de precedentes das Cortes Superiores que vêm
apontando a necessidade do prequestionamento explícito dos dispositivos legais ou
constitucionais supostamente violados, a fim de evitar eventuais embargos de
declaração apenas para tal finalidade, por falta de sua expressa remissão no acórdão,
ainda que examinados implicitamente, dou por prequestionados os dispositivos legais
e/ou constitucionais suscitados pelas partes.

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