Tribunal: TJSP
Processo: 0025639-75.2011.8.26.0344
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
APELAÇÃO – LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - CONTRATO VERBAL - INDENIZATÓRIA - PERDAS E DANOS - DANOS EMERGENTES - LUCROS CESSANTES - DIREITO DE PREFERÊNCIA - AVERBAÇÃO DO CONTRATO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO - PRESCINDIBILIDADE - Interpretação do art. 33 da Lei 8245/91 - Afastamento da condenação de primeiro grau a indenização pelo fundo de comércio - Fundamento nos arts. 51 e 52 da Lei

Ementa:
APELAÇÃO – LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - CONTRATO VERBAL - INDENIZATÓRIA - PERDAS E DANOS - DANOS EMERGENTES - LUCROS CESSANTES - DIREITO DE PREFERÊNCIA - AVERBAÇÃO DO CONTRATO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO - PRESCINDIBILIDADE - Interpretação do art. 33 da Lei 8245/91 - Afastamento da condenação de primeiro grau a indenização pelo fundo de comércio - Fundamento nos arts. 51 e 52 da Lei 8345/91 - Não demonstração do alegado prejuízo pela não aquisição do imóvel, e pela valorização do imóvel - Condenação da parte ré, solidariamente, a indenizar a parte autora pelos lucros cessantes conforme apurado no laudo pericial - Sucumbência recíproca, cada parte arca com metade das custas e despesas do processo, e verba honorária do patrono da parte adversa, fixada para o patrono da parte autora em 15% sobre o valor do proveito econômico obtido pelo autor, e para o patrono da parte ré, em 15% sobre o que deixou o autor de receber, nos termos do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil, e já considerado o trabalho recursal acrescido (art. 85, § 11 do Código de Processo Civil) - Recurso da ré provido em parte - Recurso do autor provido em parte. AGRAVO RETIDO - Matéria relativa à limitação do prejuízo apenas ao contabilmente apurado em perícia - Pedido de apuração de todos os prejuízos sofridos, inclusive dos lucros cessantes que restaram demonstrados - Lucros cessantes devidos - Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000998880
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0025639-75.2011.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que são apelantes/apelados
PEDRO SERAFIM e APARECIDA CONCEIÇÃO TOMAZINHO SERAFIM, é
apelado/apelante RESTAURANTE RELVADO LTDA ME (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte aos
recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI (Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E
ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0025639-75.2011.8.26.0344 -Voto no 23.535
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Apelação Cível no 0025639-75.2011.8.26.0344
Aptes/Apdos: Pedro Serafim e Aparecida Conceição Tomazinho Serafim
Apelado/Apelante: Restaurante Relvado Ltda Me
Comarca: Marília
Juiz: Ernani Desco Filho
VOTO 23.535
APELAÇÃO

LOCAÇÃO
DE
BEM
IMÓVEL
NÃO
RESIDENCIAL - CONTRATO VERBAL - INDENIZATÓRIA -
PERDAS E DANOS - DANOS EMERGENTES - LUCROS
CESSANTES - DIREITO DE PREFERÊNCIA - AVERBAÇÃO DO
CONTRATO
NO
REGISTRO
IMOBILIÁRIO
-
PRESCINDIBILIDADE - Interpretação do art. 33 da Lei 8245/91 -
Afastamento da condenação de primeiro grau a indenização pelo
fundo de comércio - Fundamento nos arts. 51 e 52 da Lei 8345/91 -
Não demonstração do alegado prejuízo pela não aquisição do imóvel,
e pela valorização do imóvel - Condenação da parte ré,
solidariamente, a indenizar a parte autora pelos lucros cessantes
conforme apurado no laudo pericial - Sucumbência recíproca, cada
parte arca com metade das custas e despesas do processo, e verba
honorária do patrono da parte adversa, fixada para o patrono da parte
autora em 15% sobre o valor do proveito econômico obtido pelo
autor, e para o patrono da parte ré, em 15% sobre o que deixou o
autor de receber, nos termos do art. 85, § 2o do Código de Processo
Civil, e já considerado o trabalho recursal acrescido (art. 85, § 11 do
Código de Processo Civil) - Recurso da ré provido em parte -
Recurso do autor provido em parte. AGRAVO RETIDO - Matéria
relativa à limitação do prejuízo apenas ao contabilmente apurado em
perícia - Pedido de apuração de todos os prejuízos sofridos, inclusive
dos lucros cessantes que restaram demonstrados - Lucros cessantes
devidos - Recurso provido em parte.
Trata-se de ação de indenização por perdas e danos e
dano emergente que RESTAURANTE RELVADO LTDA ME move
em face de PEDRO SERAFIM e APARECIDA CONCEIÇÃO
TOMAZINHO SERAFIM, julgada PROCEDENTE EM PARTE para
condenar os réus, solidariamente, ao pagamento da indenização por
perdas e danos quanto ao fundo de comércio, fixada em R$

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65.994,41, arcando cada parte com o pagamento de metade das
custas e despesas processuais, mais honorários advocatícios de
seus patronos.
Apelo dos réus alegando, em suma, que a parte autora
deveria ter comprovado, com a inicial, não só a preterição de seu
direito de preferência, mas também que detinha condições
financeiras para adquirir o imóvel alugado nas mesmas condições
em que foi alienado a terceiro. Asseveram que o locatário não tinha
condições financeiras para comprar o imóvel. Entendem que a
locação deveria estar enquadrada no art. 51 e 52 da Lei 8245/90,
que pressupõe a existência de contrato escrito, com cinco anos de
prazo, no mínimo, ou contratos escritos com prazos menores e
somados, para gerar direito à indenização, não como no caso em
que o contrato é verbal por prazo indeterminado. Além disso,
afirmam que notificaram o locatário previamente para a desocupação
do imóvel em trinta dias, mas tiveram de se valer da denúncia vazia
para reaver o imóvel. Requerem a reforma da sentença, com a
improcedência da ação.
Por sua vez, apela o autor, reiterando, em preliminar, o
agravo retido de fl. 298-A, quanto à limitação do prejuízo apenas ao
contabilmente apurado, para que seja determinada a apuração de
todos os prejuízos sofridos, inclusive dos lucros cessantes que
restaram demonstrados. Requer o acolhimento da preliminar do

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agravo retido, e sucessivamente a reforma da sentença para
inclusão dos danos demonstrados no laudo.
Houve contrarrazões.
É o relatório.
O restaurante autor narra que figurou como locatário em
contrato verbal de locação por prazo indeterminado, relativamente ao
imóvel comercial localizado na Av. Marginal no 660, em Marília/SP.
Afirma que durante a locação o imóvel foi alienado a terceiros, sem
que houvesse a prévia notificação para o exercício do direito de
preferência pelo locatário. Alega que criou um fundo de comércio no
local, tendo experimentado prejuízo pela não aquisição do imóvel.
Anota que o imóvel foi valorizado pelo comércio exercido pelo autor.
Aduz que o imóvel foi vendido por R$ 120.000,00 e já valia o dobro.
Argumenta que seu faturamento mensal líquido é de R$ 7.500,00.
Invoca alternativamente a aplicação da perte d'une chance. Requer a
condenação
da
parte
ré
no
pagamento
da
indenização,
solidariamente, a ser fixada e/ou apurada em regular liquidação de
sentença.
Os réus, citados, ofertaram defesa, alegando, em
preliminar, impossibilidade jurídica do pedido, pois o contrato não
estava averbado. No mérito, sustentaram a improcedência do
pedido, pois não foram comprovados os prejuízos alegados.

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Anterior sentença julgou extinta a ação, e foi reformada
pelo acórdão de fls. 3122/3130. Laudo pericial a fl. 471/488.
A ação foi julgada procedente em parte.
O agravo retido confunde-se com o mérito do pedido
recursal do apelo e será analisado em conjunto com ele.
Observa-se dos autos que as partes firmaram contrato
de locação não residencial verbal, por prazo indeterminado, que
restou rescindido em ação de despejo por denúncia vazia.
No caso, a parte autora requereu a condenação dos
locadores réus, solidariamente, ao pagamento de indenização por
perdas e danos, inclusive lucros cessantes, ou seja, aquilo que
razoavelmente deixou de lucrar pela rescisão da avença.
Em emenda à inicial, a parte autora requereu
indenização pelo fundo de comércio, no valor de R$ 150.000,00;
prejuízo pela não aquisição do imóvel, no valor de R$ 120.000,00;
valorização do imóvel no valor de R$ 120.000,00; e lucros cessantes
no valor de R$ 450.000,00.
Nos termos do art. 33 da Lei 8245/91:
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência
poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o
preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o

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imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do
registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de
locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação
junto à matrícula do imóvel.
Ora, a interpretação do art. 33 da Lei 8245/91
mencionado deve ser feita no sentido de que, a despeito da
averbação do contrato, fundamental para conferir eficácia a terceiros
visando o locatário reaver o imóvel para si, mantém-se o direito do
locatário ao recebimento de perdas e danos perante o alienante,
conforme entendimento jurisprudencial do Colendo Superior Tribunal
de Justiça:
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO
INDENIZATÓRIA.
DIREITO
DE
PREFERÊNCIA.
AVERBAÇÃO DO CONTRATO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO.
PRESCINDIBILIDADE. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte,
a inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do
imóvel enseja o pedido de perdas e danos, que não se condiciona ao
prévio registro do contrato de locação na matrícula imobiliária.
Precedentes. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp
1356049/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 25/02/2014, DJe 28/02/2014).
“A averbação do contrato de locação no registro
imobiliário é medida necessária apenas para assegurar ao locatário o

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direito real de perseguir e haver o imóvel alienado a terceiro, dentro
dos prazos e observados os pressupostos fixados na Lei n.
8.425/1991. A falta dessa providência não inibe, contudo, o locatário
de demandar o locador alienante por violação a direito pessoal,
reclamando deste as perdas e danos que porventura vier a sofrer
pela respectiva preterição. Precedentes (REsp 912.223/RS, Rel.
Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 06/09/2012,
DJe 17/09/2012).
Portanto, não obstante os argumentos trazidos em
defesa pela parte ré, relativamente à necessidade de contrato escrito
e averbado, há de se convir que a pretensão indenizatória buscada
independe desses requisitos, podendo o locatário valer-se da ação
indenizatória para reaver as perdas e danos do locador.
Aliás, o acórdão anterior que anulou a sentença é no
mesmo sentido (fls. 3122/3130).
Restou verificado nos autos que o locatário, que exerceu
o comércio no ramo de restaurantes no imóvel locado, sofreu
prejuízos pela rescisão da avença e entrega do imóvel que ocorreu
em 01/11//2012.
Como é sabido, as perdas e danos compreendem o dano
emergente e o lucro cessante, na forma do art. 402 do Código Civil.
Nessa perspectiva a indenização abrangeria, além do

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valor correspondente às máquinas, equipamentos, móveis e
utensílios que guarneciam o estabelecimento, o ponto empresarial
que o recorrente efetivamente perdeu.
Entretanto, não é caso de se impor a condenação da
parte ré para pagamento do alegado prejuízo pela não aquisição do
imóvel, e pela valorização do imóvel, mesmo porque não restaram
demonstrados.
No que diz respeito aos lucros cessantes, no entanto,
foram demonstrados, conforme laudo juntado aos autos, que indicou,
tendo por base os balanços da empresa e mediante projeção dos
valores para o futuro, quais os lucros que deixou o locatário
efetivamente de receber até a data da desocupação.
Aliás, não era caso de se impor a demonstração dos
lucros cessantes com a inicial do pedido do pedido desta ação, a
qual poderia, inclusive, ser relegada a fase de liquidação de
sentença.
Porém, especificamente, quanto ao fundo de comércio
constante da condenação imposta na sentença de primeiro grau, não
tem o locatário autor direito à obter a indenização respectiva, por não
lograr atender aos requisitos legais, conforme tese esposada em
defesa.
Ora, conforme previsão dos arts. 51 e 52 da Lei no
8245/91, o direito à indenização pelo fundo de comércio está ligado

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ao direito à renovação locatícia compulsória, e se destina a penalizar
a parte locadora pela retomada do imóvel, o que gera frustração a
uma legítima expectativa à renovação contratual.
Na hipótese, porém, trata-se de contrato verbal por prazo
indeterminado. Logo, o locatário não fazia jus à renovação da
avença, diante dos requisitos previstos no art. 51 e incisos da Lei
8245/91. Por conseguinte, não faz jus ao recebimento do valor do
fundo de comércio.
Assim, nesse ponto, assiste razão à parte ré, devendo
ser afastada a condenação indenizatória imposta a título de fundo de
comércio da empresa.
Consequentemente, dá-se parcial provimento ao recurso
dos réus para afastar a condenação imposta a título de fundo de
comércio, dando-se parcial provimento ao agravo retido do autor e
ao seu apelo para condenar a parte ré, solidariamente, no
pagamento dos lucros cessantes, conforme laudo produzido, no valor
de R$ 148.608,05 (fl. 488), a ser corrigido da data do laudo
(19/12/2017), e acrescido de juros moratórios do transito em julgado.
Em razão da sucumbência recíproca, cada parte arca
com metade das custas e despesas do processo, e verba honorária
do patrono da parte adversa, fixada para o patrono da parte autora
em 15% sobre o valor do proveito econômico obtido pelo autor, e

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para o patrono da parte ré, em 15% sobre o que deixou o autor de
receber, nos termos do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil, e já
considerado o trabalho recursal acrescido (art. 85, § 11 do Código de
Processo Civil).
Posto isso, dá-se parcial provimento ao recurso dos réus,
dando-se parcial provimento ao agravo retido e ao recurso de
apelação do autor.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator