Tribunal: TJSP
Processo: 1006937-70.2017.8.26.0565
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Ruy Coppola
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Ação de indenização por danos causados a imóvel locado. Alegação de que o locatário deixou o imóvel sem efetuar os reparos necessários para devolução do bem nos mesmos moldes em que recebido no início da locação. Ausência de vistoria de saída idônea ou medida judicial para comprovar o mau uso pela locatária. Supostos danos que não restaram comprovados. Sentença de improcedência mantida. Apelo da

Ementa:
Ação de indenização por danos causados a imóvel locado. Alegação de que o locatário deixou o imóvel sem efetuar os reparos necessários para devolução do bem nos mesmos moldes em que recebido no início da locação. Ausência de vistoria de saída idônea ou medida judicial para comprovar o mau uso pela locatária. Supostos danos que não restaram comprovados. Sentença de improcedência mantida. Apelo da autora improvido

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279651
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006937-70.2017.8.26.0565, da Comarca de São Caetano do Sul, em que é apelante
HENCO EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA., são apelados RONALDO
MARQUES MOREIRA e FERNANDA ESPULUCI MARQUES MOREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), KIOITSI CHICUTA E FRANCISCO
OCCHIUTO JÚNIOR.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
RUY COPPOLA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelante: Henco Empreendimentos e Construções Ltda.
Apelados: Ronaldo Marques Moreira e Fernanda Espauluci Marques
Moreira
Comarca: São Caetano do Sul 3a Vara Cível
Relator Ruy Coppola
Voto no 44.136
EMENTA
Ação de indenização por danos causados a imóvel locado.
Alegação de que o locatário deixou o imóvel sem efetuar os
reparos necessários para devolução do bem nos mesmos moldes
em que recebido no início da locação. Ausência de vistoria de
saída idônea ou medida judicial para comprovar o mau uso pela
locatária. Supostos danos que não restaram comprovados.
Sentença de improcedência mantida. Apelo da autora improvido
Vistos.
Trata-se de ação de indenização promovida pela
apelante em face dos apelados, julgada improcedente pela r.
sentença de fls. 127/128, condenando a autora ao pagamento das
custas e honorários de 10% sobre o valor da causa.
Apela a autora (fls. 131/137), aduzindo que: o
imóvel estava em perfeito estado, e foi pactuado que quando da
desocupação haveria necessidade de vistoria em conjunto, conforme
vemos na cláusula XIII; o apelado Ronaldo esteve em 20/04/2017 no
imóvel locado pra efetuar a vistoria e proceder a entrega das chaves;
assim, não pode agora alegar a própria torpeza; no momento da
vistoria do imóvel, constataram-se inúmeras avarias, as quais foram

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pormenorizadamente descritas no laudo, devendo serem reparadas
sob pena de causar prejuízo ao locador, vistoria esta feita na
presença das partes e por ENGENHEIRO - folhas 25/39; o laudo de
vistoria técnico apontou os danos concomitantemente à entrega das
chaves, e as obras necessárias à reposição do imóvel ao status quo
ante; o julgamento no estado impossibilitou o apelante de produzir as
provas requeridas, cerceando-lhe o direito de defesa e de ver
ressarcido o quanto lhe é devido, o que o manto da justiça não pode
acobertar; é de se constar que o cerceamento de defesa fica mais
evidente, pois o apelante arrolou testemunhas na inicial e requereu
expressamente a designação de audiência para depoimento pessoal
das partes e oitiva de testemunhas.
Recurso tempestivo e respondido. Preparo anotado.
É o relatório.
A ação é de indenização por danos que teriam sido
causados ao imóvel locado durante o período da ocupação.
Foi promovida em face do locatário e da
caucionante.
A r. sentença deu pela improcedência da demanda:
“Ainda que o auto de vistoria acostado aos autos pela
Requerente informe ter sido ela realizada com a presença do
locatário, não bastasse sua negativa, nada está a indicar que
efetivamente tenha participado ou concordado com o teor do trabalho
apresentado.
Se assim é, não pode tal documento, realizado unilateralmente,
atingir seu objetivo, porquanto, como óbvio, tendo em vista pretender

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informar danos constatado no local, que seria de autoria e
responsabilidade do locatário, deveria ter sua aquiescência, ou, então,
ser realizado sob crivo do contraditório, no caso, através de vistoria
judicial, ocasião em que haveria a possibilidade de participação
efetiva de ambas a partes para a constatação dos danos reclamados.
Essa falha procedimental, aliada à impugnação por parte dos
Requeridos, desmerece o valor que a Requerente pretende dar à
vistoria realizada sob seus auspícios, ainda que a inexistência de
vistoria quando do início da locação não possa impedir o trabalho
exato, tanto mais que existe presunção de que o imóvel foi entregue
em boas condições de uso, alicerçado ao fato de que assim se
constou na cláusula VIII (fls. 18).” (fls. 127/128).
E não carece de modificação a sentença.
A princípio até mesmo se poderia cogitar da
ilegitimidade passiva da caucionante para figurar na lide, mas esse
tema não foi abordado por qualquer das partes.
A intervenção de Fernanda no contrato de locação
o foi para prestar garantia, oferecendo um bem imóvel de sua
propriedade a título de caução. Assim, a verdadeira intenção da
interveniente foi a de simplesmente prestar caução real.
A convenção, portanto, foi direcionada no sentido
de destinar um imóvel para garantir o cumprimento das obrigações
locatícias. Assim, não se pode falar em contratação simultânea de
fiança, ante a expressa vedação legal de constituir mais de uma
garantia (Lei 8.245/91, artigo 37, parágrafo único).
Fixada essa premissa, conclui-se que a caucionante
não teria legitimidade para figurar no processo, pois apenas o seu

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patrimônio seria alcançado pela execução das obrigações decorrentes
do contrato.
Mas isso não foi discutido e não se convém discutir
apenas agora.
Daí ressalta a primazia do julgamento de mérito.
Não ocorreu cerceamento de defesa pela não
produção de prova oral, de todo desnecessária ao caso tratado,
mormente pelos fundamentos da sentença de improcedência, toda
baseada em prova documental.
A improcedência era de rigor.
Note-se que embora o recibo de entrega das chaves
indique a presença do locatário quando da vistoria de saída (fls.
107), não existe qualquer concordância ou mesmo ciência do locatário
com relação ao laudo de vistoria que acompanhou a inicial, extenso e
detalhado.
Além disso, o recibo de entrega das chaves está
datado de 20 de janeiro de 2017 (fls. 107) e a vistoria foi datada de 25
de abril de 2017 (fls. 39).
Como dito, o conjunto probatório revela-se não
apenas insuficiente para provar o dano em si, mas inadequado para o
fim de comprovar a responsabilidade do locatário pelo uso anormal da
coisa, pois era necessário, no mínimo, submeter o imóvel a uma
vistoria idônea.
Nesse sentido, se a autora pretendia cobrar pelo
reparo por supostos danos causados pelo locatário, abstraindo-se o
uso normal da coisa, deveria ter se acautelado quando do
recebimento do imóvel e providenciado imediatamente a regular

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vistoria pela via judicial, para constatar, com segurança, o que era
realmente de responsabilidade do locatário:
"LOCAÇÃO - DANO NO IMÓVEL - INDENIZAÇÃO - PROVA PERICIAL -
NECESSIDADE. Limitada a obrigação do inquilino somente aos danos decorrentes
da má utilização do imóvel, a matéria relativa ao tema somente poderá ser apurada
por perito portador de conhecimento técnico, na forma do artigo 145 do Código de
Processo Civil, assegurando-se-lhe a garantia do contraditório, rejeitada a validade de
prova extrajudicial omissa na afirmação de um juízo." (Ap. c/ Rev. 432.162 - 7a Câm.
- Rel. Juiz DEMÓSTENES BRAGA - J. 13.6.95).
Neste sentido também o entendimento consolidado
por esta Colenda Câmara, que pode ser bem esboçado pelo voto
proferido pelo eminente Des. Kioitsi Chicuta, na apelação no
992.08.064638-6, ocorrido em 04.03.2010, assim ementado:
"Locação. Imóvel. Restituição e constatação de danos no prédio.
Indenização proposta contra locatária e' fiadora. Ação julgada procedente. Ausência
de demonstração de má utilização.. ' Autor que não se desincumbe do ônus de
demonstrar os fatos constitutivos do pedido. Indenização indevida. Recurso provido.
Não há como imputar responsabilidade à inquilina e sua fiadora pelos danos no
imóvel quando de sua restituição/ e fundado tão somente em vistoria unilateral. A
existência de defeitos anotados na devolução não indicam necessariamente mau uso
e o autor não se desincumbiu do ônus de demonstrar os fatos constitutivos de seu
pedido”.
E mais recentemente, em 31.08.2015, o julgamento
realizado pela 33a Câmara de Direito Privado, nos autos da apelação
no 0190812-73.2012.8.26.0100, relatada pelo eminente Des. Sá
Moreira de Oliveira, assim fundamentando:
“O recurso não merece provimento.

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As partes celebraram contrato de locação para fins não residenciais pelo
prazo de vinte e quatro meses, com início em 01.06.2011 e término em 31.5.2013. O
imóvel foi desocupado em 23.4.2012.
A ação foi proposta em novembro de 2012, buscando a apelante o
ressarcimento de valores gastos com a reforma do imóvel locado aos apelados. A
inicial menciona um prejuízo que totalizou a quantia de mais de duzentos e cinquenta
e nove mil reais.
A sentença julgou improcedente a ação, sob o fundamento de que
inexistiram provas documentais a demonstrar a situação do imóvel após a locação.
O laudo de vistoria de fls. 22/48, realizado de forma unilateral pelo locador
após a desocupação, menciona a existência de danos no imóvel locado
Mas o documento, por si só, não é suficiente para que o pedido da
apelante seja acolhido.
Sem que se possa comparar o estado do bem antes e depois
da locação, não se pode concluir tenham os locatários deixado de
cumprir a obrigação contratual de sua conservação.
Cabe observar que, na hipótese de locação do imóvel, a
realização de vistoria assume papel importante e essencial na
comprovação dos danos causados.
É necessária a realização de inspeção antes da entrega do
imóvel, e depois da sua devolução, em presença das partes
interessadas, no intuito de comprovar o estrago fora da normalidade do
uso.
No entanto, apenas a vistoria regularmente efetuada constitui
meio de prova hábil a possibilitar ao locador lesado, com base nela,
cobrar os custos dos reparos que se fizerem necessários no imóvel.
No caso concreto, registro que a vistoria realizada pela
apelante não serve como prova, porque unilateral, já que não houve

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participação da outra parte.
Anote-se que poderia ter o locador requerido a produção
antecipada de prova para aferição dos danos. Ou, ainda, em havendo a
desocupação do imóvel, sem comunicação prévia, ou resistência do
locatário para a realização de vistoria, comprovar tais fatos com os
meios ordinários de prova ( notificação, testemunhas, etc...), o que não
ocorreu.
Sem prova certa a respeito do estado do imóvel ao término da
locação, impossível a condenação dos apelados às respectivas
despesas”.
Por tais razões, não havendo comprovação idônea
de que os supostos danos no imóvel decorreram de uso irregular (art.
23, III, da Lei n. 8.245/91), imperiosa a improcedência de tal pedido.
Pelo decaimento recursal os honorários ficam
elevados para 13% sobre o valor da causa.
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
NEGO
PROVIMENTO ao recurso da autora, nos termos acima alinhavados.
RUY COPPOLA
RELATOR