Tribunal: TJSP
Processo: 1019103-40.2018.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-19
Data de publicação: 2020-12-19

Ementa:
CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA - DESNECESSIDADE DE OUTRAS PROVAS, ALÉM DOS DOCUMENTOS JÁ JUNTADOS (CPC, ART. 370, PARÁGRAFO ÚNICO).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO- JUROS DE MORA A PARTIR

Ementa:
CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA - DESNECESSIDADE DE OUTRAS PROVAS, ALÉM DOS DOCUMENTOS JÁ JUNTADOS (CPC, ART. 370, PARÁGRAFO ÚNICO).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO- JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – MORA DA COMPRADORA - PERDA DO SINAL – DESCABIMENTO – ARRAS CONFIRMATÓRIAS - INEXISTÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0001048032
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1019103-40.2018.8.26.0003, da Comarca
de São Paulo, em que é apelante SPE OLÍMPIA Q27
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, é apelada LAUDICEIA DE
SOUZA MOVIO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 19 de dezembro de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1019103-40.2018.8.26.0003
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Apelação Cível No 1019103-40.2018.8.26.0003
Apelante: SPE Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários S/A
Apelado: Laudiceia de Souza Movio
(Voto no 27,040)

EMENTA:
CERCEAMENTO
DE
DEFESA

INOCORRÊNCIA - DESNECESSIDADE DE OUTRAS
PROVAS, ALÉM DOS DOCUMENTOS JÁ JUNTADOS
(CPC, ART. 370, PARÁGRAFO ÚNICO).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO
DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS
PARTES AO “STATUS QUO ANTE”, ADMITIDA A
RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE
PAGO
PARA
COMPENSAR
OS
PREJUÍZOS
DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO-
JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM
JULGADO
MORA DA COMPRADORA - PERDA DO
SINAL

DESCABIMENTO

ARRAS
CONFIRMATÓRIAS - INEXISTÊNCIA DE PROVA DO
PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM -
SENTENÇA MODIFICADA RECURSO PROVIDO EM
PARTE.

Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 132/135, que julgou parcialmente
procedentes os pedidos para rescindir a compra e venda
firmada pelas partes condenando a ré na restituição de
90% das importâncias pagas pelo autor com correção
monetária a partir de cada desembolso e juros de mora de
1% ao mês contados da citação.
Em razão da sucumbência mínima, condenou a requerida
nas
custas,
despesas
processuais
e
honorários
advocatícios de 10% do valor atualizado da condenação.
Rejeitados os embargos declaratórios opostos pela ré

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(fls. 142), ela recorre alegando cerceamento ao direito
de defesa porque teria provas a produzir; culpa da autora
pelo malogro da compra e venda; perda do sinal; retenção
da comissão de corretagem; devolução de 75% do preço;
restituição parcelada; juros de mora do trânsito em
julgado (fls. 144/166).
Comprovado o recolhimento das custas do preparo
(fls. 167/168), sendo o recurso recebido no efeito
devolutivo.
Contrarrazões às fls. 171/191.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
1.- SÍNTESE DA DEMANDA
Laudiceia de Souza Movio
ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com pedido
de restituição de pagamentos em face de SPE Olímpia Q 27
Empreendimentos Imobiliários S.A. sustentando, em resumo,
que firmou em 09 de novembro de 2013 a promessa de compra
e venda da sala comercial descrita e caracterizada na
inicial; desembolsou R$ 36.438,81.
Alegando dificuldades financeiras, pediu a rescisão
do contrato e a restituição de 90% dos pagamentos.
Deferida a liminar para suspender os pagamentos das
prestações vincendas, assim como para obstar a inscrição
do nome da autora perante os órgãos de proteção ao
crédito (fls. 43), a ré contestou impugnando o pedido
inicial (fls. 47/88).

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A
r.
sentença
julgou
os
pedidos
parcialmente
procedentes.
2.- DO CERCEAMENTO DE DEFESA
A apelante alega
cerceamento ao direito de defesa porque teria provas a
produzir
notadamente,
perícia
contábil,
depoimento
pessoal e ouvida de testemunhas.
Sem razão, contudo!
Com efeito, a requerida não impugnou o valor dos
pagamentos efetuados pela autora em contestação.
Daí,
a
realização
de
perícia
afigurava-se
desnecessária.
De outro lado, dispensável não só o depoimento
pessoal da ré, como também a ouvida de testemunhas, pois
as provas documentais carreadas aos autos, revelaram-se
mais do que suficientes para a prolação da sentença,
dispensando
a
produção
de
outras
(CPC,
art.
370,
parágrafo único).
3.- DO DIREITO
No caso em exame, dúvida não pode
haver de que a rescisão do contrato deu-se por culpa da
compradora.
No entanto, os encargos financeiros que recaem sobre
as prestações pagas não poderão tornar inviável a
rescisão da compra e venda para a autora.
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto

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do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JR (falecido recentemente), a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações
já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço ao promitente comprador (cf. Extinção dos contratos
por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de Janeiro: Ed.
AIDE, p. 259).
O objeto do contrato é a sala comercial, na qual a
requerente não foi imitida na posse, limitando-se a
discussão ao porcentual dos valores pagos que a ela deve
ser restituído.
Nesses termos, a retenção pela vendedora de 25% do
que recebera do adquirente é abusiva, porque coloca o
comprador, na qualidade de consumidor, em desvantagem
excessiva (CDC, art. 51).
Na hipótese, esta C. 8a Câmara de Direito Privado
entende ser razoável a dedução de 20% dos valores pagos
quando a rescisão se dá por culpa do compromissário
comprador tendo o condão de ressarcir os vendedores pelos
eventuais prejuízos suportados:
“EMENTA
RESCISÃO
DE
CONTRATO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES - Procedência - Desistência dos
compradores que não constitui óbice para que postule a

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rescisão da avença, tampouco a devolução (parcial, no
caso) do quanto adimplido Inteligência das Súmulas 1 e 2
da Seção de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça,
543 do C. STJ e art. 53 do CDC - Descontos previstos no
contrato que se mostram abusivos Sentença que determinou
a devolução de 90% do montante pago - Insurgência da ré-
Restituição de 80% do montante adimplido pela parte
autora que se mostra mais adequado e suficiente para
indenizar a alienante pelo desfazimento do negócio
Precedentes - Sentença reformada Recurso parcialmente
provido” (TJSP, Ap. 1034201-36.2016.8.26.0100, rel. Des.
Salles Rossi, j. 07.01.2019).
Daí, que a devolução de 80% dos pagamentos deverá
ocorrer em parcela única1, com juros de mora a partir do
trânsito em julgado, pois a mora é da compradora.
Nesse mesmo sentido: STJ-3a Seção, REsp 1617652/DF,
rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 26.09.2017.
De outro lado, a ré não se desincumbiu do ônus de
provar que a autora efetuou o pagamento da comissão de
corretagem (CDC, art. 6o, inciso VIII).
Daí, indevida a devolução daquela importância.
Por
fim,
as
arras
são
confirmatórias
e
não
penitenciais porque compõem o preço e, por isso, devem
ser devolvidas à compradora.
1 TJSP, Súmula 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”

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4.
DA SUCUMBÊNCIA - A verba prevista no § 11 do
art. 85 do CPC, no entanto, é indevida, ante o sucesso
parcial do recurso.
5. - CONCLUSÃO
Daí por que se dá provimento em
parte ao recurso.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica