Tribunal: TJSP
Processo: 1029240-47.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-17
Data de publicação: 2020-10-17

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. LOTE EM CONDOMÍNIO FECHADO. Sentença que julgou procedente, em parte, a ação para resolver contrato de compra e venda de lote, e condenar a requerida a restituir 80% (oitenta por cento) dos valores despendidos, descontados IPTU, taxa de conservação do imóvel e contribuição social do Clube Slim, valor a ser calculado em sede de liquidação, devendo a devolução ser

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. LOTE EM CONDOMÍNIO FECHADO. Sentença que julgou procedente, em parte, a ação para resolver contrato de compra e venda de lote, e condenar a requerida a restituir 80% (oitenta por cento) dos valores despendidos, descontados IPTU, taxa de conservação do imóvel e contribuição social do Clube Slim, valor a ser calculado em sede de liquidação, devendo a devolução ser realizada integralmente, em uma parcela, acrescido de correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença. Inconformismo da parte autora. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1029240-47.2019.8.26.0100
Registro: 2020.0000851414
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1029240-47.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante FÁBIO
BRAGA
DOS
SANTOS
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelada
MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 17 de outubro de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1029240-47.2019.8.26.0100
Voto no 2300
Apelação Cível no 1029240-47.2019.8.26.0100
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: São Paulo - 31a Vara Cível
Apelante: Fábio Braga dos Santos
Apelado: Momentum Empreendimentos Imobiliários LTDA
Juiz: Cesar Augusto Vieira Macedo
APELAÇÃO.
COMPRA
E
VENDA.
LOTE
EM
CONDOMÍNIO
FECHADO.
Sentença
que
julgou
procedente, em parte, a ação para resolver contrato de
compra e venda de lote, e condenar a requerida a restituir
80% (oitenta por cento) dos valores despendidos,
descontados IPTU, taxa de conservação do imóvel e
contribuição social do Clube Slim, valor a ser calculado
em sede de liquidação, devendo a devolução ser realizada
integralmente, em uma parcela, acrescido de correção
monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao
mês
desde
o
trânsito
em
julgado
da
sentença.
Inconformismo da parte autora. Sentença mantida.
Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
242/246, que julgou procedente, em parte, a ação para resolver contrato de compra e venda
de lote, e condenar a requerida a restituir 80% (oitenta por cento) dos valores despendidos,
descontados IPTU, taxa de conservação do imóvel e contribuição social do Clube Slim,
valor a ser calculado em sede de liquidação, devendo a devolução ser realizada
integralmente, em uma parcela, acrescido de correção monetária desde o desembolso e
juros de mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença. Diante da
sucumbência recíproca, determinou que cada parte arcasse com as custas que despendeu,
devendo autor e ré arcar cada qual com metade das custas finais e com honorários
advocatícios que fixou em 10% (dez por cento) do valor da condenação, em favor da parte
contrária, suspensa a exigibilidade da sucumbência com relação ao autor, ante a gratuidade

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de justiça.
Sustenta, a parte autora, ora apelante, em preliminar, cerceamento de
defesa. No mérito, alega que era de rigor a aplicação, na hipótese, do Código de Defesa do
Consumidor, com a inversão dos ônus da sucumbência. Alega ter sido persuadida a assinar
o contrato, que é de adesão, sob o argumento de que as parcelas seriam fixas. Afirma que
segundo entendimento jurisprudencial, a retenção de 10% (dez por cento) é devida para
cobrir a corretagem e demais despesas (fls. 248/261).
Recurso regularmente processado, com isenção do preparo, e
respondido (fls. 264/276).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
Preliminarmente, fica afastada a alegação de cerceamento de defesa,
vez que a matéria de que se cuida na espécie, é exclusiva de direito, tornando-se
desnecessária a produção de prova testemunhal.
No mérito, o recurso não comporta provimento.
Cuida, a espécie, de ação no qual a parte autora pleiteou a rescisão de
contrato de compra e venda de lote, em condomínio fechado, com a restituição de 100%
(cem por cento) de todos os valores pagos, ou seja, parcelas do preço, taxas de
conservação, comissão de corretagem, parcelas de IPTU e até mesmo as contribuições
sociais para a utilização do Clube SLIM.

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Em suas razões de apelo, busca a parte autora, em suma, que o
percentual de retenção de todos os valores pagos, reja reduzido para 10% (dez por cento).
O Contrato foi firmado em 20/12/2017, oportunidade em que a parte
autora adquiriu da parte ré, um lote situado no loteamento “Ninho Verde II Eco Residence”
pelo preço de R$ 85.322,20 (oitenta e cinco mil, trezentos e vinte e dois reais e vinte
centavos), com entrada de R$ 2.133,05 (dois mil, cento e trinta e três reais e cinco
centavos) e mais 120 (cento e vinte) prestações de R$ 974,49 (novecentos e setenta e
quatro reais e quarenta e nove centavos).
Nos termos do contrato, comprometeu-se ao pagamento de taxas de
conservação mensais, comissão de corretagem, IPTU e, optou voluntariamente por associar-
se ao Clube SLIM, existente dentro do loteamento, na categoria Familiar Intransferível,
assumindo o pagamento de sua contribuição social e concordando com as disposições do
Estatuto Social e demais condições contidas no site “www.clubeslim.com.br”, conforme
expresso na Cláusula 7 do contrato.
É de se observar que a parte autora efetuou o pagamento de 10 (dez)
parcelas.
Cumpre destacar que a parte autora teve a posse do imóvel desde a
assinatura do contrato, tendo à sua disposição a total fruição da propriedade, inclusive com
a possibilidade fruição do lazer do empreendimento.
Como bem observou a r. sentença, ora guerreada, ainda que a parte
autora, ora recorrente, alegue que a corretora teria lhe prometido que as parcelas eram
fixas, o contrato é expresso ao estabelecer reajusto anual pelo IGP-M. Tal correção já se
encontra logo no início do instrumento, na Cláusula 1.1, não sendo possível alegar
desconhecimento do contrato que firmou.
É notório que a vendedora tenha o direito de ser ressarcida pelas

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despesas operacionais com o negócio, ante a desistência do comprador.
A Súmula no 1 deste E. Tribunal de Justiça estabelece que “o
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Com a impossibilidade de continuidade do negócio e com o pedido de
resilição unilateral, é certo que as partes devem ser retornadas ao estado anterior ao da
contratação, assegurando-se a indenização a parte prejudicada que não deu causa ao
desfazimento.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça tem entendimento fixado no
sentido de que a retenção é lícita dentre de parâmetros entre 10% e 25%, devendo a quantia
recair sobre os montantes pagos e não sobre o valor do negócio:
“O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em
caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos” (AgInt no AgRg no Agravo em Recurso Especial
no 816.434 DF, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. 27/09/2016).
Assim, o percentual de retenção fixado na r. sentença, ora combatida,
está dentro do patamar estabelecido pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, e não
comporta modificação.
Os débitos de IPTU e as taxas de conservação são de responsabilidade
da parte autora, até a efetiva rescisão contratual, de modo que devem deduzidos da base de
cálculo da restituição de valores, conforme autoriza os itens “d” e “e”, da Cláusula 9.1 do

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Contrato.
Cumpre obtemperar que, no montante pago, está inserida a taxa de
conservação do loteamento, assim como a contribuição social para utilização do clube de
lazer que, à semelhança da taxa de conservação, deve ser excluída do cálculo da quantia a
restituir.
Isso porque, a taxa de conservação está prevista no contrato e também
no artigo 36-A, da Lei Federal 6766/79, não comportando restituição, pois destinada aos
serviços de conservação efetivamente prestados, tais como manutenção da portaria, das
ruas, praças e avenidas; corte de grama; manutenção de cercas divisórias; manutenção do
sistema de iluminação das vias de acesso; vigilância; serviço de portaria etc.
Importante obtemperar que a obrigatoriedade de contribuição com a
taxa de manutenção é propter rem, ou seja, própria da coisa, assim como é no caso das
contribuições com as despesas condominiais.
As obrigações propter rem são prestações impostas ao titular de
determinado direito real, pelo simples fato de assumir tal condição. Vale dizer, a pessoa do
devedor será individualizada única e exclusivamente pela titularidade de um direito real.
Está vinculada à titularidade do bem, sendo esta a razão pela qual será satisfeita
determinada prestação positiva ou negativa, impondo-se sua assunção a todos os que
sucedam ao titular na posição transmitida. A obrigação nasce com o direito real e com ele
se extingue.
Nesse sentido, aliás, já decidiu a Corte Bandeirante, por meio de voto
da lavra do ilustríssimo e saudoso Desembargador LUIZ AMBRA, quando do julgamento
da Apelação Cível no 9084341-88.2009.8.26.0000, cuja ementa do julgado assim se
inscreve:
“CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA. Cobrança por associação de moradores

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relativamente a despesas mensais de loteamento fechado. Admissibilidade.
Aquisição dos lotes posterior à constituição da sociedade. Aproveitamento
dos serviços prestados sem a respectiva contraprestação a ensejar o
enriquecimento sem causa. Contribuição devida. Responsabilidade dos
atuais proprietários pelo pagamento da dívida relativa aos exercícios
vencidos inadimplidos pelo vendedor do lote, antigo proprietário. Decreto
de extinção do feito afastado. Natureza propter rem das taxas cobradas.
Obrigatoriedade do antigo proprietário na restituição dos valores pagos em
sede de regresso. Sentença reformada. Provida a irresignação recursal”
No tocante à comissão de corretagem, como é cediço, tais verbas se
destinam ao pagamento do trabalho de intermediação, na compra e venda de imóvel, de
modo que não se confundem com os valores pagos à vendedora pela aquisição imobiliária.
A partir do momento em que o negócio de intermediação se efetivou,
não há que se falar em devolução de tais valores, nos termos do artigo 725, do Código
Civil.
Outrossim, a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive
em virtude de arrependimento das partes.
Portanto, tendo o trabalho de intermediação se concretizado, com a
assinatura do contrato de compra e venda, não pode a remuneração do corretor ser
devolvida, em razão de posterior rescisão contratual.
O Recurso Especial Repetitivo (REsp no 1551951/SP), pacificou o
entendimento, no que tange à comissão de corretagem, no seguinte sentido:
"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa

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Apelação Cível no 1029240-47.2019.8.26.0100
de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".
É devida a cobrança de comissão de corretagem, como visto, “desde
que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem”.
Na hipótese, a comissão de corretagem foi contratualmente destacada
do valor do preço do imóvel e paga ao profissional que intermediou a venda, de modo que
não há que se falar em eventual restituição.
Assim, fica mantida a r. sentença.
Para fins de incidência do artigo 85, § 11, do Código de Processo
Civil, entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça é o de que há requisitos
cumulativos sem os quais não deve ensejar a respectiva majoração. São eles: decisão
recorrida proferida na vigência do Código de Processo Civil atual, o recurso não ser
conhecido integralmente ou desprovido em decisão monocrática ou colegiado e preexistir
condenação ao pagamento de honorários desde o Juízo de origem:
"3. É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do
art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes
requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de
18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b)
recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou
pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários
advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. (AgInt
nos EREsp 1539725/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/08/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt. no
REsp. no 1731129/SP, Quarta Turma, Rel. Min. MARCO BUZZI, j.

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Apelação Cível no 1029240-47.2019.8.26.0100
17/12/2019).
"3. Não estão presentes os requisitos cumulativos necessários para a
majoração dos honorários sucumbenciais prevista no art. 85, § 11, do
CPC/2015 (cf. AgInt nos EREsp n. 1.539.725/DF, Rel. Min. Antonio Carlos
Ferreira, Segunda Seção, julgado em 9/8/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt.
no REesp. no 1824326/RJ, Terceira Turma, Rel. Min. MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, j. 17/02/2020).
Ante o resultado do julgamento do recurso, com fundamento no § 11,
do artigo 85, do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios sucumbenciais
devidos ao patrono da parte ré, devem ser majorados para 20% (vinte por cento) do valor
da condenação, observada a Justiça Gratuita, mantida a honorária devida ao patrono da
parte autora nos exatos termos lançados na r. sentença.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, § 2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, NEGA-SE provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator