Tribunal: TJSP
Processo: 1000747-05.2019.8.26.0474
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
Apelação Cível. Promessa de compra e venda. Resolução contratual c/c restituição de valores. Procedência parcial do pedido. Inconformismo por parte dos autores e por parte das rés. O promitente comprador, até quando inadimplente, pode pleitear a resolução do contrato e a restituição imediata de parte dos valores pagos – Súmulas no 01 e 02 do TJ/SP e Súmula no 543 do STJ. Em se tratando de

Ementa:
Apelação Cível. Promessa de compra e venda. Resolução contratual c/c restituição de valores. Procedência parcial do pedido. Inconformismo por parte dos autores e por parte das rés. O promitente comprador, até quando inadimplente, pode pleitear a resolução do contrato e a restituição imediata de parte dos valores pagos – Súmulas no 01 e 02 do TJ/SP e Súmula no 543 do STJ. Em se tratando de relação submetida ao Código de Defesa do Consumidor, as consequências pactuadas só podem subsistir uma vez reconhecida a sua compatibilidade com o referido sistema protetivo – abusividade da disciplina contratual referente à resilição por parte dos promitentes compradores – restituição dos valores pagos com retenção de 12% a título de indenização pelas despesas decorrentes da resolução do contrato – percentual suficiente para a compensação das despesas administrativas e operacionais havidas – afastamento da multa de 2%, arbitrada para o caso de mora quanto às parcelas do preço. Comissão de corretagem – retenção do valor pago pelas rés a título de perdas e danos, já que são os promitentes compradores responsáveis pela resolução do contrato. Taxa de fruição/ocupação – autores que não chegaram a ter a posse do lote, já que para tanto necessária seria a finalização das obras de infraestrutura – indevida indenização. Posse que constitui fato gerador da obrigação de pagar as despesas tributárias – encargos que somente são de responsabilidade dos promitentes compradores a partir da transmissão da posse – desconto indevido. Sentença parcialmente reformada para afastar a aplicação da multa e o desconto de valores a título de despesas tributárias. Recurso de apelação das rés não provido e recurso de apelação dos autores parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000760432
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000747-05.2019.8.26.0474,
da
Comarca
de
Potirendaba,
em
que
são
apelantes/apelados WESLEY CARVALHO SOARES e LAIS PAULA BELLEI e
são apelados/apelantes MORETTI EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE
LTDA e 1009 JARDIM DOS IPES – POTIRENDABA EMPREENDIMENTO
IMOBILIARIO SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Recurso
de apelação das rés não provido e recurso de apelação dos autores parcialmente
provido. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente) e JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
PIVA RODRIGUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000747-05.2019.8.26.0474 - Voto no 37999
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APELAÇÃO CÍVEL No 1000747-05.2019.8.26.0474
APELANTES/APELADOS: Wesley Carvalho Soares e Laís Paula Bellei
(autores)
APELANTES/APELADAS: Moretti Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e
1009 Jardim dos Ipês Potirendaba Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.
(rés)
COMARCA: Potirendaba Vara Única
VOTO: 37999
Apelação Cível. Promessa de compra e venda. Resolução
contratual c/c restituição de valores. Procedência parcial
do pedido. Inconformismo por parte dos autores e por
parte das rés. O promitente comprador, até quando
inadimplente, pode pleitear a resolução do contrato e a
restituição imediata de parte dos valores pagos

Súmulas no 01 e 02 do TJ/SP e Súmula no 543 do STJ.
Em se tratando de relação submetida ao Código de
Defesa do Consumidor, as consequências pactuadas só
podem
subsistir
uma
vez
reconhecida
a
sua
compatibilidade com o referido sistema protetivo

abusividade da disciplina contratual referente à resilição
por parte dos promitentes compradores restituição dos
valores pagos com retenção de 12% a título de
indenização pelas despesas decorrentes da resolução do
contrato percentual suficiente para a compensação das
despesas administrativas e operacionais havidas

afastamento da multa de 2%, arbitrada para o caso de
mora quanto às parcelas do preço. Comissão de
corretagem retenção do valor pago pelas rés a título de
perdas e danos, já que são os promitentes compradores
responsáveis pela resolução do contrato. Taxa de
fruição/ocupação autores que não chegaram a ter a
posse do lote, já que para tanto necessária seria a
finalização das obras de infraestrutura
indevida
indenização. Posse que constitui fato gerador da
obrigação de pagar as despesas tributárias encargos
que somente são de responsabilidade dos promitentes
compradores a partir da transmissão da posse

desconto indevido. Sentença parcialmente reformada
para afastar a aplicação da multa e o desconto de valores
a título de despesas tributárias. Recurso de apelação das
rés não provido e recurso de apelação dos autores
parcialmente provido.

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Trata-se de recursos de apelação interpostos por Wesley
Carvalho Soares e Laís Paula Bellei (autores) e por Moretti Empreendimento
Imobiliário SPE Ltda. e 1009 Jardim dos Ipês Potirendaba Empreendimento
Imobiliário SPE Ltda. (rés) contra a respeitável sentença (fls. 198/205 MM. Juiz de
Direito Dr. Marco Antônio Costa Neves Buchala) proferida nos autos desta “ação de
rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos” (fls. 01 e seguintes).
A mencionada decisão julgou parcialmente procedente
o pedido formulado na inicial nos seguintes termos:
“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação de
rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas promovida por
WESLEY CARVALHO SOARES e LAIS PAULA BELLEI em face de
MORETTI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e 1009
JARDIM
DOS
IPÊS
POTIRENDABA
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA., para: (a) declarar rescindido o contrato
realizado entre as partes; (b) consolidar a posse do imóvel objeto da lide
à parte requerida; (c) condenar as requeridas a restituir, aos autores no
percentual de 88% (oitenta e oito por cento) das quantias que foram
pagas por ela no decorrer do contrato, abatendo-se a cláusula penal de
2% (dois por cento); despesas de corretagem; débitos de IPTU e taxas
municipais da unidade adquirida. Os valores deverão ser apurados em
futura liquidação, com incidência de correção monetária pela Tabela
Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a contar do
desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do
trânsito em julgado, vez que ausente mora ex personae da ré (Apelação
TJSP no 1005067-37.2016.8.26.0011; Agravo no REsp 842.654/SP;
AgRg no REsp 1013249/PE). Em consequência, JULGO EXTINTO o
processo com resolução de mérito (artigo 487, inciso I do CPC).
Havendo sucumbência recíproca, as partes deverão suportar o
pagamento das custas e despesas processuais proporcionalmente (artigo
86, caput, do Código de Processo Civil), na seguinte forma: 30% (trinta

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por cento) a cargo da parte autora e 70% (setenta por cento) a cargo da
ré. Considerando-se o trâmite da ação, a baixa complexidade, o
dispêndio do tempo e o trabalho exercido, bem como os princípios da
proporcionalidade e razoabilidade, os honorários advocatícios são
arbitrados nos termos do artigo 85, parágrafo 8o, do Código de Processo
Civil, conforme critérios estabelecidos pelo parágrafo 2o do mesmo
artigo. Assim, os litigantes arcarão com os honorários das partes
adversas, que fixo em R$ 1.000,00 (mil reais), nos termos do artigo 85,
caput e parágrafo 8o, do Código de Processo Civil, corrigidos
monetariamente a partir desta data e com incidência de juros moratórios
de 1% (um por cento) ao mês desde o trânsito em julgado da sentença
(artigo 85, parágrafo 16, do mesmo Códex). Observando-se o disposto
no art. 98, § 3o do CPC, com relação a parte autora.” (fls. 203/204).
Em suas razões de apelação (fls. 207/217), pugnam os
autores pela reforma da sentença a fim de que (I) seja afastada a aplicação da cláusula
penal no importe de 2%, (II) seja afastada a retenção da comissão de corretagem,
que, a rigor, se cuida de arras, (III) seja reduzido o percentual de retenção de 12 para
10% dos valores pagos, e, por fim, (IV) seja afastada a retenção de valores
correspondentes ao IPTU incidente durante o período em que perdurou o contrato.
As rés, em suas razões (fls. 218/234), pleiteiam a
reforma da sentença a fim de que (I) seja aplicada a multa de 25% dos valores pagos,
conforme previsto na cláusula 6a, parágrafo 1o, inciso I, do contrato celebrado entre
as partes, bem como para que (II) sejam os autores condenados ao pagamento de
indenização mensal de 0,5% sobre o valor do imóvel, nos termos do que determina a
cláusula 6a, parágrafo 1o, inciso III, do mencionado contrato.
Determinado o processamento dos recursos, apenas as
rés apresentaram contrarrazões (fls. 239/247 e 248).
Os autos foram, então, remetidos a este Egrégio
Tribunal de Justiça (fls. 248) e distribuídos a esta Nona Câmara de Direito Privado,

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mais especificamente a este Relator, em 16 de junho de 2020 (fls. 249).
Os autos foram conclusos para julgamento em 10 de
setembro de 2020.
É o relatório do necessário.
Por primeiro, ressalte-se que se aplica ao caso o Código
de Defesa do Consumidor, não havendo dúvida quanto à existência de fornecedoras
(artigo 3o) e de consumidores, destinatários finais do produto (artigo 2o). Indiscutível,
desse modo, que se consideram nulas as cláusulas abusivas, tudo conforme
preceituam os artigos 6o e 51 do mencionado estatuto consumerista, entre outros.
Bem situada no ordenamento jurídico a relação
contratual em debate (“Promessa Particular de Venda e Compra de Lote Urbano e
Outras Avenças”), reconhece-se a faculdade dos promitentes compradores pleitearem
a resolução do contrato e a restituição, ainda que parcial, dos valores pagos. Isto
porque a resilição unilateral, consistente na ruptura do vínculo contratual por
iniciativa de uma das partes, tem fundamento na mesma autonomia da vontade em
que se funda a liberdade de contratar, desde que a parte desistente assuma as
respectivas consequências, legais ou pactuadas.
É o que determinam, aliás, as Súmulas no 01 e 02 deste
Egrégio Tribunal de Justiça, bem como a Súmula no 543 do Superior Tribunal de
Justiça, in verbis:
Súmula no 01. “O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
Súmula no 02: “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,

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não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
Súmula no 543: “Na hipótese de resolução do contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao ajuizamento.”
Desse modo, ainda que sejam os autores responsáveis
pelo desfazimento do negócio jurídico celebrado entre as partes, andou bem o Mm.
Juiz de Primeiro Grau ao resolver o contrato e determinar a restituição dos valores
pagos, com retenção de valores.
Contudo, abusiva e parcialmente nula a disciplina
contratual (Cláusula Sexta) referente à resilição por parte dos promitentes
compradores, sendo válido lembrar que os artigos 51, incisos II e IV, e 53, caput, do
Código de Defesa do Consumidor lhes permite requerer o desfazimento do ajuste e a
devolução do que já foi pago, considerando nulas de pleno direito as cláusulas que
estabeleçam nesses contratos obrigações consideradas abusivas, que coloquem os
consumidores em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a
equidade.
Até porque, a extinção do contrato permitirá à
promitente vendedora renegociar o imóvel no mercado imobiliário, o que
reiteradamente tem ocorrido por valores superiores aos anteriormente contratados. E
se o imóvel, uma vez de volta à disponibilidade das rés, há de ser renegociado e gerar
para elas novos dividendos, constituiria enriquecimento sem causa a não restituição
dos valores despendidos pelos autores, algo que deve ser repelido pelo Direito.
É certo que a devolução não deve ser integral, pois,
conforme a já citada Súmula no 01 deste Egrégio Tribunal de Justiça, bem como a
Súmula no 543 do Superior Tribunal de Justiça, tratando-se de resolução contratual

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por iniciativa dos promitentes compradores, a devolução deve ocorrer com retenção
parcial a título de indenização por despesas administrativas e operacionais havidas.
Esta Nona Câmara de Direito Privado tem entendido
que, em casos como o presente, devida a retenção entre 10 e 20% dos valores pagos a
título de preço. No caso dos autos, tendo em vista o valor efetivamente pago pelos
promissários compradores, bem como que as rés não comprovaram maiores despesas
com a contratação, razoável a retenção do equivalente a 12% das parcelas pagas a
título de preço, percentual este suficiente para o ressarcimento de possíveis perdas e
danos e de todas as despesas administrativas, afastada a multa de 2% prevista para o
caso de mora, não de resolução do contrato.
Dos valores a serem restituídos, deve ser descontado
também, a título de danos emergentes (artigo 389 e 402 do Código Civil), o valor
correspondente à comissão de corretagem, no importe de 5% do valor do contrato
(Cláusula Sexta, parágrafo primeiro, inciso II).
Isto porque, havendo resolução por culpa dos
promitentes compradores, como é o caso dos autos, não se aplica a tese firmada no
Recurso Especial Repetitivo no 1.599.511/SP, a qual tem aplicabilidade apenas
quando há pleito de restituição com fundamento na abusividade da cobrança.
Logo,
devem
os
promitentes
compradores
ser
responsabilizados pelo pagamento da comissão de corretagem paga pelas rés a título
de perdas e danos, tudo em razão da sua culpa pelo desfazimento da avença.
Dando continuidade, é certo que se o promitente
comprador esteve na posse do imóvel, nos termos da citada Súmula no 01 deste
Egrégio Tribunal de Justiça, das quantias a serem devolvidas deve ser compensado
“valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Contudo, a “Promessa Particular de Venda e Compra
de Lote Urbano e Outras Avenças prevê expressamente que somente será transmitida
a posse precária do lote após a finalização das obras de infraestrutura (Cláusula

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Sétima), o que, de acordo com os documentos juntados pelas próprias rés, somente
ocorreu em agosto de 2019 (fls. 254/257).
Ora, considerando que a presente demanda foi ajuizada
em agosto de 2019, necessário concluir que os promitentes compradores não
chagaram a ter sequer a posse precária do lote e, bem por isso, não há que se falar em
taxa de fruição/ocupação, pois não chegaram a ter, efetivamente, o imóvel à sua
disposição.
E, não tendo havido transmissão da posse aos
promitentes compradores, não podem ser eles responsabilizados por quaisquer
despesas tributárias que eventualmente tenham recaído sobre o lote.
Com efeito, tem prevalecido nesta Nona Câmara de
Direito Privado o entendimento de que somente com a transmissão da posse direta do
bem imóvel se legitima a transferência dos encargos relativos à manutenção e
conservação da unidade adquirida, pois revela grande desvantagem e abusividade aos
consumidores a previsão trazida no instrumento particular no sentido de que assim
que assinado o contrato o adquirente se torna responsável pela quitação de tais
despesas, devendo ser a mesma considerada nula.
Conclusão.
Concluindo, nega-se provimento ao recurso de
apelação das rés e dá-se parcial provimento ao recurso de apelação dos autores,
reformando-se a respeitável sentença para (I) afastar a aplicação da multa de 2%
prevista no Cláusula Quinta, parágrafo primeiro, bem como (II) afastar a retenção de
valores correspondentes às despesas tributárias incidentes durante o período em que
perdurou o contrato, mantendo-se, quanto as demais questões, o decido em Primeiro
Grau.
E, tendo em vista a alteração da sucumbência,
necessária a reapreciação da distribuição do seu ônus, pelo que, em virtude da
sucumbência mínima dos autores, com fundamento no artigo 86, parágrafo único, do

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Código de Processo Civil, condenam-se as rés a arcar com as custas e despesas
processuais, bem como com honorários advocatícios no importe de R$ 2.000,00, nos
termos do artigo 85, §§ 2o, 8o e 11, do mencionado Estatuto Processual.
PIVA RODRIGUES
Relator