Tribunal: TJSP
Processo: 1013368-19.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Viviani Nicolau
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL EM LOTEAMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Recurso interposto pelo autor em face de sentença de improcedência. Não acolhimento. Ausência de descumprimento contratual por parte da vendedora. Relação jurídica entre as partes que é pautada pela Lei no 9.514/97, desde a assinatura do contrato definitivo de compra e venda com pacto

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL EM LOTEAMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Recurso interposto pelo autor em face de sentença de improcedência. Não acolhimento. Ausência de descumprimento contratual por parte da vendedora. Relação jurídica entre as partes que é pautada pela Lei no 9.514/97, desde a assinatura do contrato definitivo de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, ficando esgotado o compromisso de compra e venda cuja rescisão ora se pretende, uma vez que passa a ser ato jurídico perfeito, não passível de análise judicial. Desfazimento do contrato entre as partes que deve obedecer o rito do art. 26 da referida Lei, com a consolidação da propriedade fiduciária no nome da credora, e posterior leilão extrajudicial. Precedentes do STJ e deste Tribunal. Sentença preservada. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO".(v.32678).

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000083810
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1013368-19.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
NATHAN VINICIUS SOUSA MOYSES, são apelados RODOBENS NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS S/A e RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363 SPE
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
VIVIANI NICOLAU
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013368-19.2019.8.26.0576 -Voto no 32678 – DVN
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VOTO No
: 32678
APELAÇÃO No: 1013368-19.2019.8.26.0576
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
APTE.
: NATHAN VINICIUS SOUSA MOYSES
APDOS.
: RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E RODOBENS
INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363 SPE
LTDA.
JUIZ SENTENCIANTE: LUIZ FERNANDO CARDOSO DAL POZ
“APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL
EM LOTEAMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Recurso interposto pelo autor em
face de sentença de improcedência. Não acolhimento. Ausência de
descumprimento contratual por parte da vendedora. Relação
jurídica entre as partes que é pautada pela Lei no 9.514/97, desde a
assinatura do contrato definitivo de compra e venda com pacto
adjeto de alienação fiduciária, ficando esgotado o compromisso de
compra e venda cuja rescisão ora se pretende, uma vez que passa a
ser ato jurídico perfeito, não passível de análise judicial.
Desfazimento do contrato entre as partes que deve obedecer o rito
do art. 26 da referida Lei, com a consolidação da propriedade
fiduciária no nome da credora, e posterior leilão extrajudicial.
Precedentes do STJ e deste Tribunal. Sentença preservada.
NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO”.(v.32678).
Trata-se de recurso de apelação interposto
em ação de rescisão contratual proposta por NATHAN
VINICIUS SOUSA MOYSES em face de RNI NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS
e
RODOBENS
INCORPORADORA
IMOBILIÁRIA 363
SPE LTDA., contra sentença de
improcedência, prolatada no dia 23/10/2019 (fls. 219/221).
Ônus de sucumbência a cargo do autor,
arbitrados honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa,
observada a gratuidade.
O recurso do AUTOR objetiva a reforma
da sentença, para julgar procedente o pedido. Nesse sentido, alega
que a propriedade fiduciária somente se constitui após o registro do
contrato de compra e venda perante o CRI, o que não ocorreu.

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Afirma que a existência de alienação fiduciária sobre o imóvel não
poderia representar óbice à possibilidade de rescisão do
compromisso de compra e venda pela via judicial, uma vez que a
resolução do negócio nos termos da Lei n 9.514/97 representaria
desvantagem excessiva ao consumidor. Reafirma seu direito à
rescisão contratual e devolução de parte dos valores pagos.
Requereu a reforma da sentença, para declarar a rescisão contratual
e restituir ao apelante 90% das prestações por ele pagas, corrigidas
desde o desembolso, acrescidos de juros. (fls. 223/240). O recurso é
tempestivo e dispensado o preparo, porque concedida a gratuidade.
As contrarrazões foram apresentadas (fls.
272/274).
Não registrada oposição ao julgamento
virtual.
É O RELATÓRIO.
A essência dos fundamentos de fato e de
direito esposados na inicial, e os principais atos processuais
ocorridos durante o trâmite da demanda, foram bem sumarizados
pelo relatório da sentença, que ora se reproduz para facilitar a
compreensão da controvérsia:
“NATHAN VINICIUS SOUSA MOYSES (...)
celebrou com as requeridas compromisso particular de compra e
venda de imóvel urbano. O valor ajustado para o contrato foi no
valor total de R$ 64.516,80 (sessenta e quatro mil quinhentos e
dezesseis reais e oitenta centavos) sendo que desse valor R$ 500,00
(quinhentos reais) refere-se a entrada, a título de sinal, duas
parcelas no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) especificadas
como Lote s/ correção , quinze parcelas no valor de R$ 1.000,00
definidas como Anual , e o saldo restante a ser quitado em 180
(cento e oitenta) parcelas mensais na importância de R$ 266,76
(duzentos e sessenta e seis reais e setenta e seis centavos). Em
razão da elevada correção monetária, não conseguiu continuar
adimplindo as parcelas dos contratos e por vezes tentou reaver, de
forma amigável os valores que foram pagos, entretanto não obteve
êxito. Foi pago um valor de R$ 12.811,55 (doze mil oitocentos e
onze reais e cinquenta e cinco centavos). Requereu a concessão da
tutela antecipada para que as requeridas não procedam com a
inscrição de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. No
mérito, reclamou para que seja julgada procedente a ação,

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declarando a rescisão contratual e condenando a requerida a
devolução imediata dos valores pagos (fls. 1/14). A requerida
devidamente citada contestou alegando, preliminarmente, falta de
interesse de agir por parte do autor. O requerente pretende a
rescisão contratual, todavia não demonstrou ou sequer mencionou
a existência de acontecimentos objetivamente extraordinários e
imprevisíveis, que autorizem a presente medida, não vislumbrando
o legítimo interesse à ação de rescisão contratual. O contrato
objeto da ação está alinhado aos ditames da Lei de Alienação
Fiduciária, portanto o preço é quitado pelo credor fiduciário
constituindo o contrato um ato jurídico perfeito e acabado, onde a
possibilidade do autor ser ressarcido por eventual saldo a lhes
serem restituído, só poderia ser vislumbrada após a realização do
leilão de sua unidade, restando inviável o pleito do autor da forma
determinada. Requereu a total improcedência da ação (fls.
132/149). Manifestação à Contestação (fls. 188/196).”.
A sentença recorrida julgou improcedente
a pretensão formulada na inicial, sob o fundamento de que a
rescisão do contrato celebrado entre as partes seria regulada pela
Lei no 9.541/1997, motivo pelo qual o autor não faria jus à
decretação de rescisão contratual.
O autor insiste, em seu recurso, que a
existência de pacto adjeto de alienação fiduciária não representaria
óbice à rescisão contratual.
Contudo,
a
decisão
recorrida
não
comporta qualquer reforma neste ponto. Conforme se depreende
dos autos, o compromisso de compra e venda original, com pacto
adjeto de alienação fiduciária, foi celebrado entre a ré e o
adquirente “Nathan Vinicius Souza Moyses”. A transmissão da
propriedade do imóvel, e a constituição da referida garantia, foram
efetivamente registradas na matrícula do imóvel (50/51).
Ficou igualmente incontroverso nos autos
que a posse do lote foi entregue ao adquirente, não havendo
alegação de descumprimento do negócio original pela ré.
Deste modo, o ora apelante integrou a
relação jurídica havida entre as partes na condição de devedor
fiduciante, e não de promitente comprador do imóvel.
Deste modo, forçoso reconhecer que a
relação existente entre as partes era regida, desde seu início, pela
Lei no 9.514/97, norma posterior e mais específica à regra geral

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prevista no Código de Defesa do Consumidor, cuja aplicação fica
afastada do caso concreto.
Neste sentido é a jurisprudência pacífica
do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Restituição das
prestações pagas. No contrato de alienação fiduciária, o credor tem o
direito de receber o valor do financiamento, o que pode obter
mediante a venda extrajudicial do bem apreendido, tendo o devedor o
direito de receber o saldo apurado, mas não a restituição integral do
que pagou durante a execução do contrato. DL 911/69. Art. 53 do
CDC. Recurso não conhecido. (REsp 250.072/RJ, Rel. Ministro RUY
ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em
01/06/2000, DJ 07/08/2000, p. 116)”.
“ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
DEVOLUÇÃO
DAS PARCELAS PAGAS. - "No contrato de alienação fiduciária, o
credor tem o direito de receber o valor do financiamento, o que pode
obter mediante a venda extrajudicial do bem apreendido, tendo o
devedor o direito de receber o saldo apurado, mas não a restituição
integral do que pagou durante a execução do contrato" (REsp no
250.072-RJ, Relator Ministro Ruy Rosado de Aguiar). - Direito
assegurado pela decisão recorrida ao devedor fiduciante que, a rigor,
carece, no caso, do interesse de recorrer. Recurso especial não
conhecido.
(REsp
363.810/DF,
Rel.
Ministro
BARROS
MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 21/02/2002, DJ
17/06/2002, p. 272)”.
“ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
INADIMPLÊNCIA.
RESTITUIÇÃO
DAS
PARCELAS
PAGAS.
DESCABIMENTO. HIPÓTESE DO ARTIGO 53 DO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR NÃO CARACTERIZADA. A rescisão do
mútuo com alienação fiduciária em garantia, por inadimplemento do
devedor, autoriza o credor a proceder à venda extrajudicial do bem
móvel para o ressarcimento de seu crédito, impondo-lhe, contudo, que
entregue àquele o saldo apurado que exceda o limite do débito. Daí
não se poder falar na subsunção da hipótese à norma do artigo 53 do
Código de Defesa do Consumidor, o qual considera nulas, tão-
somente, as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações
pagas, no caso de retomada do bem ou resolução do contrato pelo
credor, em caso de inadimplemento do devedor, tampouco no direito
deste de reaver a totalidade das prestações pagas. Recurso especial

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não conhecido. (REsp 166.753/SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 03/05/2005, DJ 23/05/2005, p.
265)”.
“AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE
INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.
ALEGADA VIOLAÇÃO DO ART. 53, DO CDC. RESTITUIÇÃO DOS
VALORES PAGOS. PREVALÊNCIA DAS REGRAS CONTIDAS NO
ART. 27, §§ 4o, 5o e 6o, DA LEI No 9.514/97. DECISÃO
RECONSIDERADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO.
(AgRg no Agravo de Instrumento n.o 932.750/SP, Rel. Ministro
HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, julgado em 10 de dezembro de
2007, DJe 08/02/2008)”.
Com efeito, conforme entendimento que
vem prevalecendo neste Tribunal, a celebração do contrato
definitivo de compra e venda, e a averbação da alienação fiduciária
em garantia na matrícula do imóvel adquirido implica no
esgotamento das obrigações assumidas no contrato preliminar, que
se tornam ato jurídico perfeito.
Neste
sentido,
entendimento
deste
Tribunal:
“VENDA E COMPRA
Avença firmada com
alienação fiduciária em garantia Inadimplemento do adquirente
Pedido de rescisão do ajuste e devolução das quantias pagas

Prescrição não configurada
Incidência in casu da regra geral
prevista no art. 205, caput do CC Negócios jurídicos já desfeitos
anteriormente Circunstância que torna o autor carecedor do pleito
de rescisão
Devolução dos valores pagos
Descabimento

Inaplicabilidade do art. 53 do CDC Pagamentos realizados com
objetivo de quitar financiamento Prevalência das regras contidas
na Lei 9.514/97 Afastamento da prescrição antes reconhecida que
não beneficia o autor, posto que declarado de ofício a carência da
ação quanto à rescisão contratual e improcedência relativamente à
repetição das quantias pagas
Apelo desprovido, com essa
observação. (Apelação no 0058323-72.2012.8.26.0100, 9a Câmara de
Direito Privado, Rel. Desembargador GALDINO TOLEDO
JÚNIOR ̧ data do julgamento: 03/05/2016, destaque não original).”
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO.
RECONHECIMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
COM
PACTO
ADJETO
DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DAS

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PARCELAS
PAGAS.
INADMISSIBILIDADE.
IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO ART. 53 DO CDC.
CONSOLIDAÇÃO
DA
PROPRIEDADE
EM
NOME
DA
CREDORA
FIDUCIÁRIA.
DEVEM
OS
VENDEDORES
PROVIDENCIAR A ALIENAÇÃO DO BEM, CERTO QUE
EVENTUAL SALDO CREDOR DEVE SER DEVOLVIDO AOS
AUTORES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DOS RÉUS
ACOLHIDOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DOS AUTORES
PREJUDICADOS. 1. Compromisso de compra e venda com pacto
adjeto de alienação fiduciária. Inadimplência dos autores.
Reconhecimento na inicial. Obediência à Lei no 9.514/97.
Transferência da propriedade resolúvel do bem. Alienação por leilão
público (arts. 26 e 27, da lei). 2. Não é o caso de se aplicar o art. 53
do Código de Defesa do Consumidor, permitindo a restituição das
parcelas pagas pelos autores, tampouco de se reconhecer a rescisão
do contrato que já foi rescindido. A hipótese dos autos trata de
compromisso de compra e venda com alienação fiduciária em
garantia, disciplinada pela Lei n° 9.514/1997, de modo que vencida
e não paga a dívida, constituído em mora o fiduciante, a propriedade
do imóvel se consolida em nome do fiduciário. 3. O inadimplemento
dos autores não acarreta a resolução do contrato de compra e venda,
perfeito e acabado, mas a resolução da propriedade fiduciária. 3.
Embargos de declaração dos réus acolhidos para negar provimento à
Apelação dos autores e manter a sentença de improcedência do
pedido. Embargos de Declaração dos réus prejudicados. (Embargos
de Declaração no 0116029-47.2011.8.26.0100, 10a Câmara de Direito
Privado, Rel. Desembargador CARLOS ALBERTO GARBI, data do
julgamento:15/05/2015, destaque não original).”
“APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de compra e
venda Pedido de rescisão ou revisão contratual Autora que
perdeu seu imóvel em razão de alienação fiduciária em garantia
dada às rés Impossibilidade de se rescindir contrato que já se
encontra resolvido Requerente não se desincumbiu do ônus de
provar eventual abusividade na avença, tampouco direito de crédito a
seu favor
Sentença de improcedência mantida
Recurso
desprovido. (Apelação no 01231691-07.2007.8.26.0011, 2a Câmara de
Direito Privado, Rel. Desembargador JOSÉ CARLOS FERREIRA
ALVES ̧ data do julgamento: 04/02/2014, destaque não original)”.
O desfazimento do negócio, pretendido
pelo autor, deveria observar, portanto, o rito estabelecido pelo art.
26 da Lei no 9.514/1997, com a consolidação da propriedade
fiduciária no nome da credora.

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Assim, a improcedência da pretensão
inicial era mesmo de rigor, sendo a sentença recorrida confirmada
em sua íntegra.
Por derradeiro, para evitar a costumeira
oposição
de
embargos
declaratórios
voltados
ao
prequestionamento, tenho por ventilados, neste grau de jurisdição,
todos os dispositivos legais citados no recurso interposto. Vale
lembrar que a função do julgador é decidir a lide e apontar, direta e
objetivamente, os fundamentos que, para tal, lhe foram suficientes,
não havendo necessidade de apreciar todos os argumentos
deduzidos pelas partes, um a um. Sobre o tema, confira-se a
jurisprudência (STJ, EDcl no REsp no 497.941/RS, Rel. Min.
Franciulli Netto, publicado em 05/05/2004; STJ, EDcl no AgRg
no Ag no 522.074/RJ, Rel. Min. Denise Arruda, publicado em
25/10/2004).
Em conclusão, a sentença é preservada.
Os
honorários
advocatícios
por
ela
arbitrados são majorados para 12,5% sobre o valor atualizado da
causa, na forma do art. 85, §2o e 11 do CPC, ressalvada a
gratuidade.
Ante
o
exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO AO RECURSO.
VIVIANI NICOLAU
Relator