Tribunal: TJSP
Processo: 2099506-17.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Jayme Queiroz Lopes
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-11
Data de publicação: 2020-09-11

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – TUTELA PROVISÓRIA – CONCESSÃO DE REDUÇÃO DO ALUGUEL EM 50%, PELO PERÍODO INICIAL DE 90 DIAS – ATIVIDADE DESENVOLVIDA PELA LOCATÁRIA QUE DIZ RESPEITO À EXPLORAÇÃO DE VENDA DE COMBUSTÍVEIS E LOJA DE CONVENIÊNCIA, A QUAL FOI ATINGIDA, EM PARTE, PELOS EFEITOS DO ISOLAMENTO SOCIAL – SITUAÇÃO QUE CARACTERIZA MOTIVO DE FORÇA

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – TUTELA PROVISÓRIA – CONCESSÃO DE REDUÇÃO DO ALUGUEL EM 50%, PELO PERÍODO INICIAL DE 90 DIAS – ATIVIDADE DESENVOLVIDA PELA LOCATÁRIA QUE DIZ RESPEITO À EXPLORAÇÃO DE VENDA DE COMBUSTÍVEIS E LOJA DE CONVENIÊNCIA, A QUAL FOI ATINGIDA, EM PARTE, PELOS EFEITOS DO ISOLAMENTO SOCIAL – SITUAÇÃO QUE CARACTERIZA MOTIVO DE FORÇA MAIOR, QUE IMPEDE QUE O CONTRATO CONTINUE VIGORANDO NOS EXATOS TERMOS EM QUE FOI FIRMADO – NECESSIDADE, CONTUDO, DE READEQUAÇÃO DO PERCENTUAL DA REDUÇÃO DO ALUGUEL CONCEDIDA PARA 30% - IMPREVISIBILIDADE DOS IMPACTOS ATUAIS DA PANDEMIA NAS RELAÇÕES JURÍDICAS QUE PERMITE A REANÁLISE DO PEDIDO JUNTO À MM. JUÍZA "A QUO" A QUALQUER MOMENTO.
Agravo de Instrumento parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000739773
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2099506-17.2020.8.26.0000, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é agravante
JULIANO CÉSAR NEVES, é agravado REDE SOL FUEL DISTRIBUIDORA S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente sem voto), ARANTES THEODORO E PEDRO BACCARAT.
São Paulo, 11 de setembro de 2020.
JAYME QUEIROZ LOPES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2099506-17.2020.8.26.0000 -Voto no
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36a. CÂMARA
AGRAVO DE INSTRUMENTO N.o 2099506-17.2020.8.26.0000
AGRAVANTE: Juliano César Neves
AGRAVADA: Rede Sol Fuel Distribuidora S/A
COMARCA: Ribeirão Preto a Vara Cível

Voto n.° 34906

EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO LOCAÇÃO DE IMÓVEL
AÇÃO
REVISIONAL
DE
ALUGUEL

TUTELA
PROVISÓRIA

CONCESSÃO
DE
REDUÇÃO
DO
ALUGUEL EM 50%, PELO PERÍODO INICIAL DE 90 DIAS
ATIVIDADE DESENVOLVIDA PELA LOCATÁRIA QUE
DIZ RESPEITO À EXPLORAÇÃO DE VENDA DE
COMBUSTÍVEIS E LOJA DE CONVENIÊNCIA, A QUAL
FOI ATINGIDA, EM PARTE, PELOS EFEITOS DO
ISOLAMENTO
SOCIAL

SITUAÇÃO
QUE
CARACTERIZA MOTIVO DE FORÇA MAIOR, QUE
IMPEDE QUE O CONTRATO CONTINUE VIGORANDO
NOS EXATOS TERMOS EM QUE FOI FIRMADO

NECESSIDADE, CONTUDO, DE READEQUAÇÃO DO
PERCENTUAL
DA
REDUÇÃO
DO
ALUGUEL
CONCEDIDA PARA 30% - IMPREVISIBILIDADE DOS
IMPACTOS ATUAIS DA PANDEMIA NAS RELAÇÕES
JURÍDICAS QUE PERMITE A REANÁLISE DO PEDIDO
JUNTO À MM. JUÍZA “A QUO” A QUALQUER
MOMENTO.
Agravo de Instrumento parcialmente provido.

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão de fls.
24/27, do seguinte teor:

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Agravo de Instrumento no 2099506-17.2020.8.26.0000 -Voto no
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“Cuida-se de ação revisional de aluguel com pedido de tutela de urgência,
afirmando a parte autora a impossibilidade de continuar efetuando o
pagamento dos aluguéis relativos ao contrato de locação (comercial)
celebrado com a parte ré em razão da Pandemia causada pelo Coronavírus e
dos correspondentes decretos que determinaram a quarentena no Município.
Refere que, como posto de combustível, sofreu queda vertiginosa no
faturamento e está impossibilitado de continuar pagando os aluguéis.
Fundamentou o pedido no artigo 393 do Código Civil (caso fortuito),
pretendendo ver alterado o valor do aluguel, para 50% do valor
anteriormente pactuado durante o período da pandemia.
Decido.
(...)
A questão fática posta nos autos é pública e notória.
No caso, não há como negar a ocorrência deste fato extraordinário e
imprevisível, consistente no avanço do vírus COVID 19, o qual originou por
parte dos governos federal, estadual e municipal a imposição de uma série de
medidas visando conter o avanço e a disseminação da doença e tal tem
demonstrado consequências nefastas (...).
Assim, para evitar maiores prejuízos à parte autora, nos termos dos artigos
300 e 301 do CPC, DEFIRO, liminarmente, a tutela cautelar antecedente
para reduzir, o valor do aluguel, inicialmente, pelo prazo de 90(noventa) dias
a partir de março de 2020 para R$ 7.500,00, período em que será tentada a
composição entre as partes. (...)”
Alega o agravante, em síntese, que celebrou contrato de sublocação
comercial com a agravada; que não estão presentes os requisitos para deferimento do
pleito provisório; que a magistrada concedeu a tutela provisória com base apenas em
dispositivos legais do Código Civil e na atual conjuntura sanitária, ao passo que o
perigo de dano foi evidenciado por presunções infundadas e incertas de consequências

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de eventual inadimplemento; que as planilhas juntadas às fls. 49/51 não esclarecem se a
queda de faturamento inviabilizou ou inviabilizará o pagamento das despesas essenciais
à continuidade das atividades da agravada; que é pessoa física, tendo como fonte de
sustento o aluguel; que a situação impõe a instauração do contraditório; que a decisão
agravada deve ser cassada, com o restabelecimento do valor do aluguel no montante
original.
Pelo despacho de fls. 96, concedi parcial efeito suspensivo ao recurso,
que é tempestivo, foi preparado e foi respondido (fls. 100/108).
É o relatório.
Trata-se de ação revisional de aluguel proposta pela aqui agravada,
alegando, em síntese, que celebrou com o ora agravante contrato de sublocação para
exploração de comércio de combustíveis e derivados, loja de conveniência e afins no
imóvel; que foi estipulado o aluguel mensal de R$ 15.000,00, tendo honrado com os
pagamentos até a instalação da pandemia no país, momento em que a movimentação e o
faturamento começaram a cair. Pleiteou, em sede de tutela provisória em caráter
antecedente, a redução de 50% do valor dos alugueres durante o período de força maior
decorrente da pandemia de coronavírus ou até formalização de acordo entre as partes.
A decisão agravada deferiu a tutela provisória para “reduzir, o valor do
aluguel, inicialmente, pelo prazo de 90 (noventa) dias a partir de março de 2020 para
R$7.500,00, período em que será tentada a composição entre as partes”.
As medidas de restrição foram impostas pelo isolamento social
decorrente da pandemia de Covid-19 e estão fundamentadas na Lei Federal no
13.979/2020, no Decreto Estadual no 64.881/2020 e em decretos municipais.
Cuida-se de situação que caracteriza motivo de força maior, que impede

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que o contrato continue vigorando nos exatos termos em que foi firmado.
Justamente por isso, é necessário que se façam ajustes no contrato
original firmado entre as partes, para que seja viável à sublocatária permanecer no
imóvel honrando o pagamento, mas que o locador também não fique sem a renda
proveniente do aluguel, já que não se pode impor a ele que arque sozinho com o
prejuízo advindo de todo esse momento. Com base em tais ponderações, entendo que a
melhor solução é a readequação da redução do percentual do desconto sobre aluguel
para 30%, ou seja, a locatária permanece pagando 70% do valor ajustado, não se
podendo falar, desde lodo, em uma redução drástica de 50%, como entendeu a MM.
Juíza “a quo”.
Ressalte-se, contudo, que a imprevisibilidade da situação, inclusive com
as sucessivas medidas de afrouxamento do isolamento social, possibilita a reanálise dos
impactos atuais nas relações jurídicas estabelecidas a qualquer tempo, o que deve ser
pleiteado junto à MM. Juíza “a quo”.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso.

Jayme Queiroz Lopes
Relator