Tribunal: TJSP
Processo: 1000439-75.2020.8.26.0201
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. 1. Deve-se reconhecer o direito dos compromissários compradores de rescindir o compromisso de compra e venda, admitindo a jurisprudência, conforme o caso concreto, a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a fim de cobrir os prejuízos decorrentes das despesas administrativas, propaganda, corretagem e etc. 2. No caso em tela, tendo

Ementa:
BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. 1. Deve-se reconhecer o direito dos compromissários compradores de rescindir o compromisso de compra e venda, admitindo a jurisprudência, conforme o caso concreto, a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a fim de cobrir os prejuízos decorrentes das despesas administrativas, propaganda, corretagem e etc. 2. No caso em tela, tendo em vista o contido no contrato firmado entre as partes, o valor pago pelos autores e o prazo, se mostra justa a retenção de 10% sobre o valor pago. 3. A quantia paga a título de sinal integra o valor do bem, não cabendo a sua retenção integral pelo vendedor. 4. Os tributos e taxas inerentes ao imóvel são devidos pelos compradores até a data da reintegração de posse do imóvel pela vendedora. 5. A verba honorária deve representar, de um lado, condigna remuneração do advogado e, doutro, moderação frente à complexidade da demanda. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000614658
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000439-75.2020.8.26.0201, da Comarca de Garça, em que é apelante CCG
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados ANA CECILIA
FERNANDES DE SOUZA LADEIRA e RAFAEL FRANCINE DE SOUZA LADEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000439-75.2020.8.26.0201 -Voto no
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Comarca: Garça – 1a Vara Cível
Apte.: CCG Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apdos.: Ana Cecilia Fernandes de Souza Ladeira e outro.
Juíza de 1o grau: Renata Lima Ribeiro Raia
Distribuído ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 23/06/2020
VOTO No 46.780
EMENTA: BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. 1. Deve-se reconhecer o
direito dos compromissários compradores de rescindir o
compromisso de compra e venda, admitindo a jurisprudência,
conforme o caso concreto, a retenção de 10% a 25% dos valores
pagos, a fim de cobrir os prejuízos decorrentes das despesas
administrativas, propaganda, corretagem e etc. 2. No caso em tela,
tendo em vista o contido no contrato firmado entre as partes, o
valor pago pelos autores e o prazo, se mostra justa a retenção de
10% sobre o valor pago. 3. A quantia paga a título de sinal integra
o valor do bem, não cabendo a sua retenção integral pelo
vendedor. 4. Os tributos e taxas inerentes ao imóvel são devidos
pelos compradores até a data da reintegração de posse do imóvel
pela vendedora. 5. A verba honorária deve representar, de um lado,
condigna remuneração do advogado e, doutro, moderação frente à
complexidade da demanda. Recurso provido em parte.
Trata-se de recurso de apelação contra respeitável
sentença de fls. 124/127, integrada às fls. 139, que julgou procedente a ação
para declarar a abusividade da cláusula 22a do contrato e resolver o compromisso
de compra e venda, impondo à ré a obrigação de restituir aos autores o
percentual de 90% sobre a totalidade do preço pago (arras mais parcelas), em
parcela única, corrigido monetariamente pela Tabela Prática do TJSP, a partir do
efetivo desembolso, e com juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em
julgado, compensando-se eventuais tributos em atraso até o ajuizamento da
ação. Em razão da sucumbência, deverá a requerida arcar com o pagamento das
custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em
10% sobre o valor da condenação. Acolheu ainda a impugnação ao valor da
causa, fixando-a em R$ 24.313,53.
Pleiteia a apelante a reforma do julgado alegando que
não se opõe à rescisão do contrato, porém entende que inexiste nulidade da
cláusula 22a do aludido instrumento, uma vez que a legalidade da cobrança da
taxa de fruição do bem se encontra sumulada perante esta Corte de Justiça.
Aduz que a obrigatoriedade ao pagamento de impostos e taxas incidentes deve

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se dar até a data da reintegração de posse do imóvel e não somente até o
ajuizamento da ação. Salienta que a rescisão do contrato se deu por culpa
exclusiva dos autores, que desistiram do negócio por falta de condições
financeiras, bem como não concordam com as retenções de valores nos termos
da contratação. Discorre acerca do ato jurídico e perfeito praticado no momento
da contratação e que tem pleno direito de se ver ressarcida pelas despesas
realizadas, nos exatos termos da Súmula 543 do STJ. Observa que as Súmulas
no 1 e 3 do TJSP, preveem também a possibilidade de cobrança de taxa de
ocupação, independentemente de reconvenção. Colaciona julgados no sentido de
não reconhecer a hipótese de inversão do ônus da prova em casos semelhantes.
Esclarece que os apelados anuíram com todas as cláusulas do contrato, não
podendo agora alegar abusividade. Quanto ao percentual de retenção por parte
da construtora, afirma que o entendimento jurisprudencial dominante fixa o
mínimo de 25% do total pago pelo comprador, devendo assim ser majorado de
10% para 25%. Alega que a retenção do valor pago a título de sinal (arras)
também foi objeto do contrato, além de encontrar previsão legal no artigo 418 do
Código Civil. Pugna pelo reconhecimento da validade da cláusula 22a do contrato,
devendo ser retido integralmente o valor pago a título de sinal e seja restituído
aos apelados 70% dos valores das parcelas pagas. Alternativamente, pleiteia a
retenção de 25%. Pretende seja reconhecida a sucumbência integral dos autores
em razão do princípio da causalidade e, em caso de manutenção da condenação,
seja reduzido o valor dos honorários advocatícios por entender excessivo o
percentual de 10% sobre o valor da condenação, devendo ser adotado o critério
do arbitramento por equidade, nos termos do artigo 85,§6o do CPC. Entende
ainda ser possível o reconhecimento da sucumbência recíproca, arcando cada
parte com 50% das despesas processuais, arbitrando-se os honorários
advocatícios em R$ 800,00. Por fim, requer seja possibilitada a cobrança da
verba da sucumbência mesmo em se tratando de beneficiário da gratuidade
processual caso a recorrente comprove a possibilidade econômica dos autores.
Apresentadas as contrarrazões, com preliminar de não
conhecimento do recurso, subiram os autos a esta Corte de Justiça.
É o relatório.
Inicialmente
cabe
afastar
a preliminar de não
conhecimento do recurso suscitada pelos apelados em contrarrazões.
Isto porque, pela leitura das razões recursais da
requerida, verifica-se que foram apresentados os fundamentos de fato e de direito
que a apelante entende possuir para a reforma da decisão, não havendo assim
que se falar em não conhecimento do recurso, nos termos do artigo 1.013, §2o do
CPC.

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Assim, não há se falar em não conhecimento do
recurso.
Superada a preliminar, no mérito o recurso comporta
parcial provimento.
De fato, restou incontroversa a celebração do contrato
de compra e venda do bem imóvel e a inadimplência por parte dos autores, nos
termos apresentados na petição inicial, deixando de efetuar o pagamento das
parcelas do financiamento, sendo que era mesmo o caso de reconhecer
rescindido o contrato celebrado entre as partes.
Com relação à abusividade da cláusula 22a do contrato
e devolução de parcela do montante pagos pelos compradores, bem como o
direito de retenção por parte da vendedora, temos que bem andou a ilustre
magistrada de primeiro grau ao decidir a lide nos seguintes termos:
“É incontroverso que o pedido de rescisão contratual é causado por
desistência
dos
compradores,
motivado
pelas
dificuldades
financeiras que inviabilizaram o prosseguimento do negócio. Não se
vislumbra, portanto, que a ré tenha logrado com culpa pela extinção
da relação jurídica.
No entanto, a rescisão do contrato é direito inquestionável da
compradora, que mesmo inadimplente faz jus à devolução da
quantia paga pelo negócio, mas, por outro lado, tem a ré o direito de
reter parte do montante pago. Esse é o entendimento do Superior
Tribunal de Justiça, na Sumula 543:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Nesse sentido, a Súmula 1 do TJSP:
"O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com
o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem."

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Sendo cabível a rescisão, passo à análise da restituição devida a
autora.
Compulsando o negócio celebrado entre as partes (fls 18/28),
observo que constou no instrumento firmado na cláusula vigésima
segunda (fl. 26), o procedimento, em caso de desistência:
“CLÁUSULA
VIGÉSIMA
SEGUNDA:
Sem
prejuízo
da
irrevogabilidade e irretratabilidade do presente instrumento, em
ocorrendo a hipótese de rescisão do presente Contrato por
desistência ou inadimplemento do COMPRADOR, a devolução das
quantias pagas, se for o caso, será procedida de acordo com o
Código de Defesa do Consumidor, a Lei 6.766/79 e o Código Civil,
observado o direito da VENDEDORA de reter: (a) as arras; (b) 30%
dos valores comprovadamente pagos pelo COMPRADOR, a título
de reembolso pelas despesas referentes à comissão de corretagem
paga ao intermediador do lote, bem como das despesas com
propaganda, publicidade e custos com administração, como prévia
determinação das perdas e danos; (c) os juros moratórios e a multa
de mora, pago quando de eventual purga da mora; (d) energia
elétrica, água, ITPU e outros tributos/taxas que onerem o lote
(valores eventualmente devidos à data da desocupação); (e) 1% ao
mês, sobre o valor do lote atualizado, a título de fruição pelo uso e
gozo, contados da data da mora até a efetiva reintegração da posse;
(f) custos com a rescisão propriamente dita; (g) despesas
extrajudiciais, judiciais e honorários advocatícios.
PARÁGRAFO ÚNICO - Não serão devolvidos os valores relativos a
juros e encargos moratórios, quando da ocorrência de rescisão do
presente instrumento.
Contudo, sobre o direito de retenção relativamente às parcelas
pagas, o E.TJSP tem entendimento no seguinte sentido:
“Ação de rescisão contratual c/c perdas e danos julgada
parcialmente procedente.
Apelação dos réus. Irresignação improcedente. Compra e venda.
Rescisão contratual por pedido dos promitentes compradores.
Retenção de parte das quantias pagas, para compensação de
gastos. Cláusula contratual que estabelece a perda de 25% do valor
pago
que
deve
ser
considerada
abusiva.
Entendimento
jurisprudencial que admite a retenção entre 10% e 20% das
prestações adimplidas pelos compradores como forma de indenizar
os gastos que os vendedores tiveram com a extinção do contrato”
(TJSP, Ap. Cível no 1036295-25.2014.8.26.0100, 7a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. Mary Grün, j. 30.05.2015).

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Imperativo, por conseguinte, o reconhecimento da abusividade da
cláusula 22a do instrumento de compromisso de compra e venda em
litígio, sendo necessário se definir, qual percentual deverá ser retido
pela empreendedora imobiliária.
O contrato realizado com os autores gerou despesas à vendedora
(gastos próprios de administração e propaganda feitos, além das
taxas e comissões empreendidas), que tem direito, assim, à
retenção de percentual necessário à recomposição do seu
patrimônio, nos termos do artigo 475 do Código Civil.
Ante as circunstâncias dos autos e a narrativa dos fatos, fixo como
razoável o valor a ser restituído de 90% das parcelas pagas, uma
vez que tal percentual se mostra razoável e suficiente para fazer
frente às despesas administrativas da requerida, inclusive para
recolocação do imóvel à venda, e não se mostra exagerado a ponto
de se caracterizar como oneroso ao comprador.
Quanto às arras, o contrato pactuado prevê na referida cláusula
VIGÉSIMA SEGUNDA, primeiro item, o direito da vendedora em retê-
las. Contudo, a jurisprudência do C. STJ e o E.TJSP posiciona-se no
sentido de que:
“Consoante a jurisprudência pacífica desta Corte, o arrependimento
do promitente comprador de unidade habitacional em construção
não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias,
admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
eventualmente suportados com o desfazimento do negócio.” (AgRg
no REsp n.o 1394048/PB. Relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva. Terceira Turma. J.01-12-2015).
"VENDA E COMPRA. Rescisão contratual, cumulada com pedido de
restituição de valores pagos. Ação ajuizada pelo comprador.
Procedência parcial do pedido. Insurgência da vendedora quanto à
devolução dos valores pagos a título de sinal. Impossibilidade de
retenção das arras, que no caso, são confirmatórias, porquanto
integram o preço do bem. Negociação que envolve aquisição de lote
de terreno, sendo, por tal motivo, incabível a indenização pela
fruição. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO." (TJSP;
Apelação 1003883-31.2017.8.26.0037; Relator (a): Paulo Alcides;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Araraquara -
1a Vara Cível; Data do Julgamento: 10/01/2018; Data de Registro:
10/01/2018)
Nestes termos, o princípio de pagamento, como constou do item III
cláusula segunda - p. 19, referiu-se às arras confirmatórias,
porquanto o referido valor foi considerado como prestação, imputada

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no valor do bem adquirido. Desse modo, nos termos do
entendimento citado, cabível a restituição.
Com efeito, da exegese dos artigos 418 do Código Civil e 53 do
Código de Defesa do Consumidor, tem-se que o percentual a ser
devolvido deve ser calculado sobre a totalidade dos valores vertidos
pelo promitente-comprador, compreendidos neste montante tanto as
arras como as parcelas propriamente ditas.
No que se refere à correção monetária das parcelas, sua fluência
ocorrerá a partir do dispêndio de cada prestação, já que se destina
tão somente a evitar a perda do poderio de compra da moeda.
No tocante ao termo inicial para incidência dos juros de mora sobre
as parcelas a serem devolvidas à autora, deve ser contado do
trânsito em julgado, conforme entendimento firmado pelo STJ
(TEMA: 1002):
"Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do
trânsito em julgado da decisão."
No mais, sabe-se que como efeito natural da rescisão contratual,
que determina a reposição das partes ao estado anterior, tem-se
necessário a apuração de eventual valores de indenização pelo
usufruto do bem, devida em razão da privação do uso do imóvel
pelo compromissário vendedor durante todo o período de posse
pelo comprador.
Acontece que, no presente caso, por se tratar de um terreno,
inexiste qualquer indicativo de que o imóvel possua benfeitorias, ou
de que a autora tenha dele ocupado.
Dessa forma, não sendo demonstrada a existência de benfeitorias
no imóvel vendido ou ocupação pela autora de forma a justificar a
fixação de valores de indenização pela fruição do bem, entendo que
o pedido deve ser indeferido, sendo que a retenção de 10% acima
reconhecida já se mostra suficiente a recompor as partes ao estado
anterior, sem que disso resulte enriquecimento a qualquer delas,
pois que a parte requerida lucrará com a nova venda do imóvel que
lhe será restituído em razão da desistência do contrato operada por
vontade da autora.” (fls. 124/127)
De fato, nos termos da Súmula 01 desta Corte, a
rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do comprador é plenamente

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possível, sendo também garantido ao mesmo a devolução de valores pagos com
a retenção de montante pelo vendedor para cobrir despesas administrativas, além
de eventual taxa de ocupação do bem pelo adquirente.
Diz a Súmula 01 desta Corte:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios
de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem”.
E a Súmula 543 do STJ dispõe expressamente a
possibilidade de devolução parcial do valor pago no caso de culpa do adquirente
pelo desfazimento do negócio nos seguintes termos:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.”
Assim, se a rescisão do contrato se deu por culpa dos
compradores, incabível que a vendedora retenha a integralidade do valor pago.
E tem sido admitido pela jurisprudência, conforme o
caso concreto, a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a fim de cobrir os
prejuízos decorrentes das despesas administrativas, propaganda, corretagem e
etc:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO.
PERCENTUAL
DE
10%.
RAZOABILIDADE.
ACÓRDÃO
RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE
TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO
PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas
hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem
admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor

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entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de
resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de
imóvel em construção, ainda não entregue no momento da
formalização do distrato, bem como em se tratando de
comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato,
entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção
pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do
admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição
contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a
restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo
interno não provido” (STJ AgRg no AREsp 807880-DF Rel.
Min Raul Araújo Quarta Turma j. 19/04/2016).
Evidente que não se poderia fixar um percentual como
justo para todos os casos, eis que a depender do montante já pago pelo
promissário comprador, a retenção poderia se mostrar irrisória ou abusiva, tendo
em conta os prejuízos efetivamente enfrentados pela vendedora.
No caso em tela, tendo em vista o valor adimplido e o
previsto no contrato, a retenção de 10% das parcelas adimplidas corresponde a
um valor que tem o condão de reparar a contento as despesas enfrentadas pelo
autor/vendedor, de modo que deve ser mantido tal percentual fixado na sentença.
Nesse esteio, se o sinal/entrada pago integra o valor
do bem, incabível a sua retenção, como quer a apelante.

Com relação à retenção de percentual referente à
fruição do bem, muito embora a Súmula 1 desta Corte admita tal possibilidade, no
presente caso o imóvel comercializado se trata de lote de terreno, onde apesar
de ter sido dada a sua posse à ré, não comprovou o apelante/autor que a mesma
tenha usufruído do bem.
Ora, não há como agasalhar a pretensão da apelante
se não há nada nos autos que demonstre que os compradores fizeram uso ou
gozo do bem, sendo que reconhecer o direito à retenção e 1% sobre o valor pago
a título de fruição de um lote de terreno sem qualquer indício implicaria em
enriquecimento indevido da parte, com o que não se pode concordar.
Assim, não há que se falar em retenção de valores a
título de taxa de fruição.

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Com relação aos tributos e taxas inerentes ao imóvel,
um pequeno reparo merece o julgado de primeiro grau, devendo constar que tais
valores serão devidos pelos autores até a data da reintegração de posse do
imóvel e não somente até o ajuizamento da ação. Evidentemente que caberá à
apelante, em fase de cumprimento de sentença, a devida comprovação da data
em que retomou a posse do imóvel.
Quanto à sucumbência, não há que se falar em carrear
aos apelados tal ônus, seja em sua totalidade ou em parte, na medida em que a
apelante saiu vencida na demanda, observando-se que os autores tiveram que
propor a ação visando a restituição de parte do valor pago à apelante.
Da leitura da peça inaugural verifica-se às fls. 02 que
os autores afirmaram que solicitaram na esfera administrativa o cancelamento do
contrato e a devolução parcial dos valores pagos, porém a ré limitou o reembolso
pretendido de forma abusiva, sendo então obrigados a buscar a solução através
da presente demanda.
Dessa forma, nenhum reparo merece a distribuição do
ônus da sucumbência.
Por fim, temos que os honorários advocatícios foram
corretamente fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo
85,§2o do CPC, não cabendo o pedido de fixação por equidade, pois o patamar
estabelecido representa condigna e justa remuneração do advogado da parte
vencedora.
Isto porque cabe ao magistrado, quando da fixação
dos honorários, analisar “o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do
serviço, a natureza e à importância da causa e o trabalho realizado pelo
advogado e o tempo exigido para o seu serviço” (art. 85, § 2o, I a IV).
Nesse passo, cumpre trazer trecho das palavras do
ilustre NELSON NERY JÚNIOR ('in' “Código de Processo Civil e legislação
extravagante”, RT, 9a edição, p. 193.), ao analisar os critérios para a fixação dos
honorários lembra que estes:
"São objetivos e devem ser sopesados pelo juiz na ocasião da
fixação
dos
honorários.
A
dedicação do advogado, a
competência com que conduziu os interesses de seu cliente, o
fato de defender seu constituinte em comarca onde não resida,
os níveis de honorários na comarca onde se processa a ação, a
complexidade da causa, o tempo despendido pelo causídico,

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desde o início até o término da ação, são circunstâncias que
devem ser necessariamente levadas em conta pelo juiz quando
da fixação dos honorários de advogado..."
Portanto, com base nos critérios legais ficam mantidos
os honorários advocatícios do patrono dos demandantes, a fim de garantir uma
condigna e justa remuneração.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso
apenas para determinar que os tributos e taxas inerentes ao imóvel são devidos
pelos autores/compradores até a data da reintegração de posse do imóvel pela
vendedora, mantendo-se no mais a r. sentença de primeiro grau.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica