Tribunal: TJSP
Processo: 2018785-78.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
CONDOMÍNIO - Ação de cobrança de despesas condominiais - Sentença homologatória de acordo - Fase de cumprimento - Pretensão de substituir o devedor originário no polo passivo da execução pela adquirente do imóvel e de obter a homologação do acordo com ela celebrado - Decisão de primeiro grau que indefere os pedidos - Agravo interposto pelo exequente - Título executivo judicial formado apenas

Ementa:
CONDOMÍNIO - Ação de cobrança de despesas condominiais - Sentença homologatória de acordo - Fase de cumprimento - Pretensão de substituir o devedor originário no polo passivo da execução pela adquirente do imóvel e de obter a homologação do acordo com ela celebrado - Decisão de primeiro grau que indefere os pedidos - Agravo interposto pelo exequente - Título executivo judicial formado apenas contra o réu - Impossibilidade de ser ele substituído no polo passivo da execução por terceira que não participou da fase de conhecimento - Possibilidade de a adquirente intervir como assistente litisconsorcial - Artigo 109, § 2o, do Código de Processo Civil - Decisão mantida - Recurso desprovido

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000391338
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2018785-78.2020.8.26.0000, da Comarca de Guarujá, em que é agravante CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL DON DOMÊNICO, é agravada MONIKE DOS SANTOS AIRES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E JAYME DE
OLIVEIRA.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2018785-78.2020.8.26.0000 -Voto no 16.099
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VOTO No 16.099
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2018785-78.2020.8.26.0000
COMARCA: GUARUJÁ (4a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DON DOMÊNICO
AGRAVADA: MONIKE DOS SANTOS AIRES
INTERESSADO: CLAUDIOMIRO DE OLIVEIRA
JUIZ DE PRIMEIRO GRAU: MARCELO MACHADO DA SILVA
CONDOMÍNIO - Ação de cobrança de despesas condominiais - Sentença
homologatória de acordo - Fase de cumprimento - Pretensão de substituir
o devedor originário no polo passivo da execução pela adquirente do
imóvel e de obter a homologação do acordo com ela celebrado - Decisão
de primeiro grau que indefere os pedidos - Agravo interposto pelo
exequente - Título executivo judicial formado apenas contra o réu -
Impossibilidade de ser ele substituído no polo passivo da execução por
terceira que não participou da fase de conhecimento - Possibilidade de a
adquirente intervir como assistente litisconsorcial - Artigo 109, § 2o, do
Código de Processo Civil - Decisão mantida - Recurso desprovido
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra a decisão
de fl. 55, complementada pela de fl. 75 proferida em sede de embargos de
declaração, dos autos da ação de cobrança proposta pelo agravante,
atualmente em fase de cumprimento de acordo judicialmente homologado, a
qual rejeitou pedidos de alteração do polo passivo para dele constar como
executada a agravada, adquirente do imóvel gerador do débito condominial
executado, e de homologação de acordo com ela celebrado.
O exequente pede a reforma da decisão alegando, em
síntese, que a “decisão desvirtua a natureza 'propter rem' da obrigação condominial que autoriza a
substituição do polo passivo em qualquer fase processual! Como é cediço, o responsável pelo adimplemento
das despesas condominiais é o 'condômino', ou seja, o atual titular de direitos sobre a unidade autônoma
ensejadora da dívida, quem se torna responsável pelo débito apenas pelo fato de assumir a condição de
proprietário, independente da fase processual”, que o “art. 109, § 3o, do CPC possibilita a execução da
sentença contra o adquirente do imóvel, ainda que não tenha participado do processo de conhecimento” e
que a responsabilidade da adquirente “é ainda mais destacada no caso concreto, pois a nova
proprietária confessou expressamente o débito e concordou com sua inclusão no polo passivo”. Pede o
provimento do recurso para que seja determinada “a alteração do polo passivo da lide
na forma requerida pelo agravante nos autos, excluindo-se o devedor originário e incluindo-se a nova
proprietária da unidade ensejadora do débito, e com ela homologar o acordo trazido aos autos”. Por
fim, prequestiona os artigos ventilados no presente recurso.
O pedido de efeito suspensivo foi indeferido pelo relator
(fl. 112).
Apesar de intimada (fl. 119), a agravada deixou de
apresentar resposta (certidão de fl. 122).

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É o relatório.
Nos autos do incidente de cumprimento da sentença que
homologou acordo celebrado em ação de cobrança proposta contra
Claudiomiro de Oliveira, ora interessado, (“Vistos. Homologo, por sentença, para que
produza seus jurídicos e regulares efeitos de direito, o acordo de fls. 93/94 da ação de cobrança ajuizada
por Condomínio Residencial Don Domenico contra Claudiomiro de Oliveira. Em consequência, julgo
extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, III, b, do CPC. Custas na forma da Lei.
Transitada em julgado, arquivem-se os autos, anotando-se a extinção” fl. 37 de origem),
iniciada pelo agravante para o recebimento do crédito de R$ 13.992,00, foi
proferida a seguinte decisão: “Vistos. Fls.43/45: indefiro o pedido de homologação de acordo,
uma vez que celebrado entre o exequente e terceiro estranho a lide. (...) Intimem-se” (fl. 55 de
origem).
Opostos embargos de declaração pelo exequente (fls.
57/62 de origem), sobreveio a decisão recorrida nos seguintes termos: “Vistos.
Conheço dos Embargos de Declaração, pois são tempestivos, mas nego-lhes provimento, na medida em que
o inconformismo com a decisão embargada deve ser objeto de recurso próprio. Não existe o que se chamou
de contradição, tampouco omissão na decisão embargada; a fundamentação retrata apenas a insatisfação
da parte com o decidido. Ocorre que, repito, não é possível a modificação em sede de embargos. A
pretensão do embargante representa inclusão de terceiro, que não participou da fase de conhecimento, em
fase de cumprimento de sentença, o que já foi rejeitado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, ainda
que se trate de adquirente da unidade. Assim, conheço dos embargos de declaração, mas nego-lhes
provimento. Decorrido o prazo para eventuais recursos, manifeste-se o exequente sobre eventual início da
fase de execução. Intimem-se” (fl. 75 de origem).
O inconformismo não comporta acolhimento.
O condomínio agravante propôs ação de cobrança,
processo no 1006050-11.2018.8.26.0223, voltada a obter a condenação de
Claudiomiro de Oliveira, proprietário do apartamento 22 do bloco 9, ao
pagamento do débito condominial de R$ 7.689,44 (fls. 3/34 de origem).
Antes de ser proferida a sentença, as partes celebraram o
acordo de fls. 35/36 de origem, homologado pelo juízo de origem (fl. 37 de
origem), constando do ajuste que o réu, aqui interessado, reconhecia ser
devedor da quantia de R$ 11.553,35 relativa aos “débitos condominiais incidentes sobre
a Unidade 9-22A do Condomínio Residencial Don Domênico”, acrescida de “multa, correção
monetária, juros, custas e honorários advocatícios”.
Em virtude do descumprimento do acordo, o agravante
deu início ao cumprimento da sentença homologatória, pretendendo agora a
alteração do polo passivo da execução para dele constar como executada a
agravada, adquirente do imóvel gerador do débito condominial executado, em
substituição ao devedor originário.
Ocorre que, ao contrário do que sustenta o agravante, não

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se afigura possível a inclusão de terceiro no polo passivo do cumprimento de
sentença para pagamento do débito, visto não ter participado da fase de
conhecimento do processo, bem como sequer figurado no título executivo
judicial.
Nos termos do artigo 513, § 5o, do Código de Processo
Civil, o cumprimento da sentença não poderá ser promovido contra o fiador,
o coobrigado ou o corresponsável que não tiver participado da fase de
conhecimento.
Ainda que se trate de obrigação propter rem, inviável o
redirecionamento da execução contra terceiro que adquiriu o imóvel já na
fase executiva.
Nesse sentido, oportuno destacar os seguintes julgados do
Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA
DE
COTAS
CONDOMINIAIS
JULGADA
PROCEDENTE.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. REDIRECIONAMENTO CONTRA
QUEM NÃO FOI PARTE NO PROCESSO DE CONHECIMENTO.
IMPOSSIBILIDADE.
HARMONIA
ENTRE
O
ACÓRDÃO
E
A
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO
INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte Superior é no
sentido de que não é possível a substituição da parte executada, na fase
executiva, para incluir terceiro que não participou do processo de
conhecimento e, por conseguinte, não integrou o título executivo judicial,
ainda que seja para a cobrança de cotas condominiais. Precedentes. 2.
Agravo interno a que se nega provimento (AgInt no REsp
1.559.138/SC, Relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze, 3a Turma, 10.11.2016)
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE
INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. EXECUÇÃO. TÍTULO
JUDICIAL. OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. PROPTER REM. PENHORA
DO BEM. PROPRIETÁRIA. 1. É certo que, nos termos da jurisprudência
da 2a Seção, a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais
em atraso pode recair, em certos casos, sobre o novo adquirente do
imóvel. 2. Tal responsabilidade, contudo, é de ser aferida em ação de
conhecimento. Na presente hipótese, não se trata mais de ação de
cobrança, mas da execução de título judicial formado em ação daquela
natureza, em cujo pólo passivo estava presente, tão somente, a agravante,
que era a proprietária do imóvel na época em que houve o
inadimplemento. 3. É necessária a vinculação entre o pólo passivo da
ação de conhecimento, onde formado o título judicial, e o pólo passivo da
ação de execução, nas hipóteses de cobrança de cotas condominiais. 4.
Agravo regimental a que se nega provimento (AgRg no Ag
1.375.488/SP, Relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti, 4a Turma, 01.3.2016)
No mesmo sentido, os seguintes julgados deste Egrégio
Tribunal, inclusive desta Câmara:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de cobrança de despesas
condominiais em fase de cumprimento de sentença. Pretensão de incluir

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o arrematante no polo passivo do incidente. Descabimento. Terceiro que
não participou da fase de conhecimento. Título executivo judicial
formado apenas em face do agravado. Precedentes. Recurso desprovido
(Agravo
de
Instrumento
2120470-65.2019.8.26.0000, 36a Câmara de Direito
Privado, Relator Desembargador Milton Carvalho,
19.6.2019)
Despesas condominiais - Cobrança - Cumprimento de sentença
homologatória de acordo- Pretensão de inclusão do donatário do bem
gerador das despesas condominiais no polo passivo da execução de
acordo, tendo em vista a natureza propter rem da obrigação -
Impossibilidade - Entendimento unânime e consolidado do STJ no sentido
de não ser possível a substituição do executado, na fase de execução,
para incluir terceiro que não participou da demanda, onde foi formado o
título judicial, ainda que seja para a cobrança de cotas condominiais
Agravo não provido, com observação (Agravo de Instrumento
2135461-80.2018.8.26.0000, 29a Câmara de Direito
Privado, Relatora Desembargadora Silvia Rocha,
18.7.2018)
Cobrança. Despesas condominiais. Cumprimento de sentença. Penhora
da unidade geradora do débito. Inadmissibilidade. Executados que não
são titulares da propriedade do imóvel. Rescisão de compromisso de
compra e venda. Inclusão do proprietário do imóvel, que não participou
da fase de conhecimento, no polo passivo em cumprimento de sentença.
Impossibilidade. Recurso improvido (Agravo de Instrumento
2108378-26.2017.8.26.0000, 36a Câmara de Direito
Privado, Relator Desembargador Walter Cesar
Exner, 28.7.2017)
Assim, embora seja possível vislumbrar a responsabilidade
da atual proprietária em relação às despesas condominiais referente ao
apartamento 22 do bloco 9 do condomínio agravante, tendo em vista a
natureza propter rem da obrigação, o título executivo judicial no qual se funda o
cumprimento de sentença foi formado apenas contra o interessado
Claudiomiro de Oliveira.
Não se ignora que o adquirente de unidade responde pelos
débitos do alienante (artigo 1.345 do Código Civil). Contudo, os efeitos dessa
responsabilidade devem ser reconhecidos pela via processual adequada,
oportunizando o exercício do contraditório e da ampla defesa, afigurando-se,
pois, inadequada a inclusão da adquirente no polo passivo a partir de sentença
proferida em processo do qual não participou, sendo cabível apenas sua
intervenção como assistente litisconsorcial do alienante, à luz do artigo 109,
§§ 2o e 3o, do Código de Processo Civil (“A alienação da coisa ou do direito litigioso por
ato entre vivos, a título particular, não altera a legitimidade das partes. § 2o - O adquirente ou cessionário
poderá intervir no processo como assistente litisconsorcial do alienante ou cedente. § 3o - Estendem-se os
efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário”).
Ademais, nos termos do artigo 779, inciso I, do Código de

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Processo Civil, a execução deve ser promovida contra o devedor, reconhecido
como tal no título executivo.
Por último, quanto aos artigos prequestionados no recurso,
cabe destacar que o artigo 1.025 do Código de Processo Civil estabelece que
“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-
questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal
superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade”.
Desse modo, mostra-se “'desnecessária a manifestação explícita da
Corte de origem acerca das normas que envolvem a matéria debatida, uma vez que, para a satisfação do
prequestionamento, basta a implícita discussão da matéria impugnada no apelo excepcional' (AgRg no Resp
760.404/RS, Relator o Ministro FELIX FISCHER, DJ de 6/2/2006)” (STJ, EDcl no Resp no
1.351.784/SP, 4a Turma, Relator Ministro Raul Araújo, 19.2.2013), inclusive
porque, como decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, a decisão
judicial deve conter o fundamento jurídico que nutriu o convencimento do
juiz e não necessariamente a fundamentação legal:
Não caracteriza omissão quando o tribunal adota outro fundamento que
não aquele defendido pela parte. Destarte, não há falar em violação do
art. 535 do Código de Processo Civil, pois o Tribunal de origem dirimiu
as questões pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que tivesse
examinado uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pelas
partes. Além disso, basta ao órgão julgador que decline as razões
jurídicas que embasaram a decisão, não sendo exigível que se reporte de
modo específico a determinados preceitos legais. (4a Turma, AgRg
no AREsp no 385.783/SP, Relator Ministro Luis
Felipe Salomão, 08.5.2014)
Ante o exposto, o voto é no sentido de se negar
provimento ao agravo.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator