Tribunal: TJSP
Processo: 1004436-87.2018.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Beretta da Silveira
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
Apelação. Recurso. Loteamento. Ação de cobrança. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Tese firmada em recurso apreciado em regime de recursos repetitivos (STJ, tema 882). Inexigibilidade dos valores pendentes. Ausência de demonstração de que os requeridos são associados. Condenação ao pagamento da taxa associativa

Ementa:

Apelação. Recurso. Loteamento. Ação de cobrança. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Tese firmada em recurso apreciado em regime de recursos repetitivos (STJ, tema 882). Inexigibilidade dos valores pendentes. Ausência de demonstração de que os requeridos são associados. Condenação ao pagamento da taxa associativa após a vigência da Lei no 13.465/17. A Lei não alterou a natureza jurídica da Requerente/apelada, que é associação e, portanto, somente pode instituir cobrança dos seus associados. Precedentes desta Câmara e Tribunal. Decisão reformada. Ônus sucumbencial a cargo da autora. Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência (art. 85, §11, do CPC). RECURSO PROVIDO dos réus e PREJUDICADO o do autor.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000512948
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1004436-87.2018.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que são
apelantes/apelados PAULO SERGIO DE GODOY E VASCONCELLOS e
JOSELY FAHL ALVES DE SOUZA, é apelado/apelante ASSOCIAÇÃO
DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES NO EMPREENDIMENTO SÃO
PAULO II.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal
de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento
ao recurso dos réus e julgaram prejudicado o recurso do autor. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente sem voto), VIVIANI
NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 7 de julho de 2020.
BERETTA DA SILVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a Câmara de Direito Privado

Apelação Cível no 1004436-87.2018.8.26.0152
Voto no 44636
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VOTO No: 44636
APELAÇÃO CÍVEL No 1004436-87.2018.8.26.0152
COMARCA:Cotia
Aptes/Apdos: Paulo Sergio de Godoy E Vasconcellos e Josely Fahl Alves de Souza
Apelado/Apelante: Associação Dos Adquirentes de Unidades no Empreendimento
São Paulo II
Apelação. Recurso. Loteamento. Ação de cobrança. “As
taxas de manutenção criadas por associações de moradores
não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.
Tese firmada em recurso apreciado em regime de recursos
repetitivos (STJ, tema 882). Inexigibilidade dos valores
pendentes. Ausência de demonstração de que os requeridos
são associados. Condenação ao pagamento da taxa
associativa após a vigência da Lei no 13.465/17. A Lei não
alterou a natureza jurídica da Requerente/apelada, que é
associação e, portanto, somente pode instituir cobrança dos
seus associados. Precedentes desta Câmara e Tribunal.
Decisão reformada. Ônus sucumbencial a cargo da autora.
Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência (art.
85, §11, do CPC). RECURSO PROVIDO dos réus e
PREJUDICADO o do autor.
Trata-se de ação de cobrança de débitos
condominiais julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls. da
lavra da i. Magistrada Renata Meirelles Pedreno, de relatório adotado.
Apelam os requeridos requerendo a inversão do
julgado, alegando que o r. Juízo não seguiu a orientação do STJ, de que:

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“As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. A modificação do
Código Civil (art. 1.358-A) para o reconhecimento da figura do
condomínio de lotes, por força da Lei 13.465/2017, não importa em
automática conversão do loteamento fechado em ente condominial. Os
apelantes não são associados. A aplicação da Lei em comento é impossível
de ser aplicada no caso em tela.
Recorre a requerente, alegando que a r. sentença
restou omissão e obscura sobre as prestações vincendas, artigo 323 do
CPC, conforme expressamente solicitado na exordial, com multa, juros e
correção monetária. São prestações periódicas, enquanto perdurar a
obrigação. Ademais, os honorários foram fixados por equidade quando
deveriam ser em porcentagem e no valor da condenação. Não houve
ademais, sucumbência recíproca, quando muito mínima da apelante,
comporta apenas aos réus os encargos sucumbenciais. Houve erro material
sobre a exigibilidade das parcelas antes da Lei 13.465/17, bem como
houve omissão acerca da prova pericial juntada às fls. 562/587 a
corroborar a afirmação de que anteriormente a lei os serviços também
eram oferecidos, de modo que há enriquecimento sem causa/obrigação
Propter rem, além da própria repercussão geral perante o C. STF.
Requereu o provimento para anular a sentença pela negativa de prestação
jurisdicional, determinando-se que supra os vícios elencados. Se possível
suprir os vícios por este Tribunal, diante da causa madura, com a reforma
parcial da sentença, julgando procedente a demanda, na forma do pedido,

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condenando os réus ao pagamento de todos os valores em aberto, vencidos
e vincendos, sem exceção, enquanto perdurar a obrigação, afastada a
sucumbência do autor e impondo está, exclusivamente à parte ré em 20%
da condenação e não por equidade.
Oposição ao julgamento virtual (fls 626).
Contrarrazões (fls. 995/1032).
Contrarrazões (fls. 1334/1445).
É o relatório.
A
r.
sentença
de
fls.
588/591,
julgou
parcialmente procedente a ação, condenando os réus ao pagamento da taxa
associativa vencida após o início da vigência da Lei no 13.465/17, com
correção monetária pela Tabela Prática do TJSP e juros de mora de 1% ao
mês a contar dos respectivos vencimentos.
Embargos de declaração acolhidos em parte,
constando da decisão: “Ante o exposto, conheço dos Embargos de
Declaração e lhes dou parcial provimento apenas para incluir a multa de
2%, desde o vencimento, sobre o débito devido a partir da vigência da Lei
n. 13.465/17” (fls. 594/679 e 707).

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O recurso dos réus deve ser acolhido e
prejudico o do autor.
No que tange à cobrança em si, esclarece esta
relatoria que alterou seu anterior posicionamento acerca da questão.
Embora o posicionamento tenha fluído na
possibilidade de se poder exigir valor a título de contraprestação por
serviços prestados, o entendimento editado pelo Superior Tribunal de
Justiça apresenta uma razoável proposição: não é possível cobrar de quem
se rebele à sua exigência.
Assim está decidido no Recurso Especial no
1.280.871/SP, de relatoria do eminente Min. Marco Buzzi, julgado sob o
regime de recursos repetitivos, com tese firmada a esse respeito ("As taxas
de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não
associados ou os que a elas não anuíram."). Dispensável a sua longa
transcrição, senão o que de pronto cabe ao caso vertente:
“(...)
Há,
portanto,
dois
obstáculos
ao
acatamento da tese apresentada pelo ilustre relator. Primeiro, no direito
civil, as obrigações somente possuem como fonte geradora a lei e a
vontade, ambas ausentes na hipótese, não podendo a jurisprudência
assumir este papel para, irradiando-se no mundo como uma nova fonte
obrigacional cogente, regular situações futuras. Segundo, o Pretório

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Excelso já decidiu que a análise de possível violação ao princípio do
enriquecimento sem causa, em tais casos, perpassa ao exame da liberdade
associativa como garantia fundamental, tanto é que admitiu a matéria
como afeta à repercussão geral, não havendo como ignorar possível
colisão principiológica.
Concluindo, a aquisição de imóvel situado em
loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não
pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal
de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a
cobrança de encargos.
Se a compra se opera em data posterior à
constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação
(lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no
princípio enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios
constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um
dever tácito a terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios
norteadores,
prevalece,
dentre
eles,
dada
a
verticalidade
de
preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo tão-somente ao
Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral, afastá-los se
assim o desejar ou entender. (...)”.
A apelante não demonstrou que os apelados/réus
são seus associados não servindo o compromisso de compra e venda do

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lote de prova da anuência da cobrança. A leitura dos documentos
colacionados à petição inicial não traz qualquer vinculação entre as partes.
Desse modo, em atenção à garantia da liberdade
associativa, não é admissível a cobrança dos encargos dos requeridos,
mormente levando-se em conta que o lote foi adquirido antes da criação da
associação.
Não é possível no caso dos autos a aplicação da
Lei 13.465/17.
O artigo 36-A da Lei 6.766/79 foi acrescido pela
Lei 13.465/17 e se refere à possibilidade de cobrança da taxa condominial
em loteamentos de acesso controlado.
Nesse sentido precedente desta Câmara:
"No entanto, mesmo com a vigência da Lei
13.465/2017, que introduziu o artigo 36-A na Lei Federal 6.766/1979, não
se tornou obrigatório o rateio das despesas entre os titulares dos imóveis.
A propósito cabe remeter ao próprio texto legal: Art. 36-A. As atividades
desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de
direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhados,
desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis
organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse

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público com o objetivo de administração, conservação, manutenção,
disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis
que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica,
vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade
de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de
imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à
normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos,
cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus
objetivos. Ainda que os serviços prestados pela apelante ("como limpeza,
conservação das áreas comuns, fiscalização, entre outros" cf. fl. 03)
assemelhem-se e vinculem-se à atividade de administração de imóveis,
não houve alteração de sua natureza jurídica. A apelante é, de fato,
associação de moradores e os valores por ela cobrados ainda são taxas
associativas; não se revestem da qualidade de taxas condominiais.
Ademais, o parágrafo único acima mencionado ao se referir a "titulares"
não faz menção expressa aos proprietários dos imóveis; tampouco dispõe
sobre rateio das despesas do loteamento. Na realidade, impõe aos
administradores (titulares da administração de imóveis) a obrigação de
normatizar e disciplinar seus atos constitutivos e empreender esforços
(cotizarem-se) na realização dos eus objetivos. Não há imposição legal
contribuição financeira ou rateio de despesas para aqueles que não são
associados à associação correspondente. Anota-se, inclusive, que esse
entendimento amolda-se ao princípio de liberdade associativa, previsto no
artigo 5o, XX da Constituição Federal e na jurisprudência iterativa dos
tribunais, inclusive em sede de recursos repetitivos (art. 543-C, CPC/73 e

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1.039, NCPC), como mencionado anteriormente." (TJSP; Apelação Cível
0001040-57.2011.8.26.0543; Relator (a): CARLOS ALBERTO DE
SALLES; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Santa
Isabel - 2a Vara; Data do Julgamento: 04/02/2019.
Entendimento consolidado pelo C. STJ mesmo
após a edição da referida Lei:
"ASSOCIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. Taxas
de manutenção. Cobrança realizada por associação. Afastamento, na
espécie. Natureza jurídica da recorrida que impede a cobrança dos
valores por parte daqueles que não se associaram expressamente aos seus
quadros, ou que neles não desejam permanecer, ainda que proprietários
do imóvel segundo o registro imobiliário. Circunstância que importaria
na associação perpétua dos proprietários. Impossibilidade, ainda, de
adoção do regramento imposto ao condomínio edilício, descabendo
denominar de "taxa condominial" a prestação exigida, às claras, por
associação sem fins lucrativos, ainda que se se cuide de loteamento
fechado (STJ, AgInt no AREsp 512695/SP, Min. Raul Araújo).
Inaplicabilidade, ainda, do art. 36-A da Lei n 6.766/79. Novel legislação
que não tem efeitos retroativos. Precedentes. Delimitação da matéria ao
regime disciplinado pelo art. 5o, inc. XX, da Constituição Federal.
Incidência, no mais, do entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça,
proferida em sede de demandas repetitivas (REsp no 1.280.871/SP, Min.
Ricardo Villas Bôas Cueva). Exigência afastada até mesmo sob o enfoque

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da vedação ao enriquecimento sem causa. Entendimento do consolidado
pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo (AgRg no
AREsp 525705/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi. APELO DESPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1011741- 92.2017.8.26.0529; Relator (a):
DONEGÁ MORANDINI; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado;
Foro de Santana de Parnaíba - Vara Única; Data do Julgamento:
14/08/2014; Data de Registro: 30/01/2019)."
"Apelação Cível Cobrança Associação de
moradores Débitos decorrentes de serviços prestados Impossibilidade
Pretensão de condenação dos apelados ao pagamento de valores relativos
a despesas referentes ao lote do qual são proprietários Ausência de
demonstração da expressa concordância quanto ao pagamento das taxas
do loteamento Obrigação que não pode ser atrelada tão somente à
aquisição do bem Insuficiência da fundamentação da cobrança
unicamente em benefícios decorrentes dos serviços prestados pela
associação Estabelecimento de cláusula em contrato de adesão
Inaplicabilidade de disposições relativas a condomínio Controvérsia que
não se refere a exigibilidade de taxas condominiais, mas a contribuição
associativa decorrente de implantação de loteamento Imprescindibilidade
da prova de associação dos apelados para justificar a cobrança dos
valores Adequação a entendimento consolidado no STJ Precedentes
Cobrança que, ademais, não se justifica à luz dos arts. 36-A da L.
6.766/79, e 1.358-A, do CC, introduzidos pela L. 13.465/07 Constituição
de associação e aquisição de imóvel que ocorreram em momento anterior

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à edição da lei Alteração legislativa que não implicou modificação do
entendimento segundo o qual a contribuição associativa constitui
contraprestação de natureza pessoal Moradores e proprietários não
associados que não podem ser obrigados ao pagamento Recurso
improvido. Sucumbência recursal Verba honorária em desfavor da autora
majorada nos termos do art. 85, §§ 2o e 11, do CPC. (TJSP; Apelação
Cível 0032344-03.2011.8.26.0114; Relator (a): JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de
Campinas - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/03/2019; Data de
Registro: 20/03/2019 destaque não original)."
Dessa forma, qualquer que seja a ótica com que
se veja o debate, não há espaço para cobrança da taxa associativa dos réus,
devendo a r. sentença ser reformada.
Diante do acolhimento do recurso dos réus, deixo
de analisar o recurso da autora que fica prejudicado, cujo objetivo era a
cobrança dos valores anteriores a Lei 13.465 e carrear os ônus da
sucumbência aos réus.
Bem por isso, a ação é julgada totalmente
improcedente, devendo a autora suportar integralmente as custas e
despesas processuais, bem como a verba honoraria fixada em Primeira
Instância a favor do patrono dos réus.

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Apelação Cível no 1004436-87.2018.8.26.0152
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Em respeito ao artigo 85, parágrafo 11, do Código
de Processo Civil, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais
do advogado do apelados/réus fixados na Primeira Instância para o
importe correspondente a R$ 1.200,00 (um mil e duzentos rreais).
Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO AO
RECURSO dos réus e PREJUDICADO O RECURSO da autora.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator