Tribunal: TJSP
Processo: 1043065-79.2016.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Marcos Ramos
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-14

Ementa:
Locação de imóvel não residencial - Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueres, encargos e de multa por rescisão antecipada, com pedido de indenização por danos materiais – Demanda de locadores em face de locatários e de fiadora - Sentença de parcial procedência – Recurso dos autores - Manutenção do julgado – Cabimento - Alegação no sentido de que cabível a

Ementa:
Locação de imóvel não residencial - Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueres, encargos e de multa por rescisão antecipada, com pedido de indenização por danos materiais – Demanda de locadores em face de locatários e de fiadora - Sentença de parcial procedência – Recurso dos autores - Manutenção do julgado – Cabimento - Alegação no sentido de que cabível a aplicação de multa contratual compensatória em razão da rescisão antecipada do pacto – Inconsistência jurídica – Locadores que, inicialmente, pretenderam a rescisão do contrato, restando descabida a aplicação dessa multa – Faturas de consumo de água que foram lançadas em nome do corréu Thiago, a quem compete realizar os respectivos pagamentos diretamente à concessionária – Arguição de que restaram comprovados os danos no imóvel, ao final da locação – Conjunto probatório insuficiente a embasar a pretensão posta na inicial – Laudo de vistoria final realizado unilateralmente e sem a presença dos locatários ou do fiador – Ausência do dever de indenizar.

Apelo dos autores desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
1
Registro: 2020.0000097373
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1043065-79.2016.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são
apelantes MANUEL CARLOS DA COSTA e VIVIANE APARECIDA
SERRANO DA COSTA, são apelados THIAGO VINICIUS RENESTO
FERRATA, SANDRA REGINA RENESTO FERRATA e MARINA
OLIVEIRA PIFFER FERRATA.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ANDRADE NETO (Presidente) e MARIA LÚCIA PIZZOTTI.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
MARCOS RAMOS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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37.561
Apelação no 1043065-79.2016.8.26.0224
Comarca: Guarulhos
Juízo de origem: 9a Vara Cível
Apelantes: Manuel Carlos da Costa e outra
Apelados: Thiago Vinicius Renesto Ferrata e outros
Classificação: Locação de imóveis Despejo por falta de pagamento
t
EMENTA: Locação de imóvel não residencial - Ação
de despejo por falta de pagamento cumulada com
cobrança de alugueres, encargos e de multa por
rescisão antecipada, com pedido de indenização por
danos materiais Demanda de locadores em face de
locatários e de fiadora - Sentença de parcial
procedência Recurso dos autores - Manutenção do
julgado Cabimento - Alegação no sentido de que
cabível a aplicação de multa contratual compensatória
em razão da rescisão antecipada do pacto

Inconsistência jurídica Locadores que, inicialmente,
pretenderam
a
rescisão
do
contrato,
restando
descabida a aplicação dessa multa
Faturas de
consumo de água que foram lançadas em nome do
corréu Thiago, a quem compete realizar os respectivos
pagamentos diretamente à concessionária Arguição
de que restaram comprovados os danos no imóvel, ao
final da locação Conjunto probatório insuficiente a
embasar a pretensão posta na inicial
Laudo de
vistoria final realizado unilateralmente e sem a
presença dos locatários ou do fiador Ausência do
dever de indenizar.
Apelo dos autores desprovido.
VOTO DO RELATOR
Cuida-se de recurso de apelação interposto em
ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança
de alugueres, encargos e de multa por rescisão antecipada, com
pedido de indenização por danos materiais, proposta por Manuel

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Carlos da Costa e Viviane Aparecida Serrano da Costa
(locadores) em face de Thiago Vinicius Renesto Ferrata e Marina
Oliveira Piffer Ferrata (locatários) e de Sandra Regina Renesto
Ferrata
(fiadora),
onde
proferida
sentença
que
julgou
parcialmente procedentes as pretensões deduzidas para: a)
declarar rescindido o pacto locatício; b) condenar os réus a
pagarem o montante de R$ 18.747,15, referente ao acordo de fls.
27/28, relacionado aos meses de maio a julho/2016 (alugueres,
multa e IPTU), bem como os alugueres vencidos de outubro de
2016 a janeiro de 2017, no valor de R$ 1.775,95, mais o
proporcional ao período de 24.01.2017 a 15.02.2017, data da
entrega das chaves. Sobre o valor referente aos alugueres dos
meses atrasados após o acordo, haverá incidência de multa
moratória de 20% sobre o valor total do débito, além de correção
monetária e de juros legais de mora, ambos desde cada
vencimento; c) condenar os réus, ainda, a pagarem o valor do
IPTU proporcional atinente aos meses de outubro a janeiro, bem
como o proporcional de fevereiro, com correção monetária e
juros legais de mora, ambos desde cada vencimento. Pela
sucumbência mínima dos autores, ficou a cargo dos réus,
solidariamente, o pagamento das custas judiciais, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o
valor da condenação fls. 471/480.

Aduzem os autores que a sentença merece parcial

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reforma à argumentação, em apertada síntese, de que necessária a
condenação
dos
réus
ao
pagamento
de
multa
penal
compensatória em razão da rescisão antecipada do contrato por
iniciativa destes. Sustentam que também devem ser condenados
ao pagamento do valor do débito de consumo de água, eis que a
respectiva dívida está sendo cobrada judicialmente, pela
concessionária, da locadora Viviane Aparecida Serrano da Costa.
Aduzem, ainda, que devem arcar com os reparos dos danos
ocsionados no imóvel, haja vista que estavam cientes da
necessidade de vistoria de saída, mas não solicitaram ou exigiram
sua presença quando da realização do ato, além do que não
impugnaram os laudos e fotografias apresentados, de modo que
devem ser responsabilizados pelas despesas descritas às fls.
73/77 fls. 611/627.
Contrarrazões às fls. 636/644.
Recurso tempestivo e preparado.
Depois de diversos comandos com vistas à
regularização do feito (fls. 651, 657/658 e 684) vieram os autos
conclusos a este relator.
É o relatório.

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O apelo não comporta acolhimento.
Demanda ajuizada ao argumento de que os
autores locaram aos réus Thiago Vinicius Renesto Ferrata e
Marina Oliveira Piffer Ferrata o imóvel de sua propriedade, sito à
Jaguarema, no 27, salas 01 a 08 e depósito, em Guarulhos/SP,
com aluguel atual mensal no valor de R$ 5.900,00, mas estes
deixaram de pagar os vencidos a partir de 23.10.2016, bem como
o acordo extrajudicial vencido em novembro de 2016, além de
encargos da locação, sendo, portanto, devedores da quantia de
R$ 30.552,71, ao que requereram o decreto de despejo por falta
de pagamento e sua condenação ao pagamento dos valores
inadimplidos.
Posteriormente, antes de efetivada a citação, os
autores informaram que os inquilinos desocuparam o imóvel em
15.02.2017, deixando inadimplidos os alugueres vencidos em
outubro, novembro e dezembro de 2016, o vencido em
23.01.2017 e mais 20 (vinte) dias proporcionais de 24.01.2017 a
15.02.2017, além dos encargos contatuais tais como IPTU e
faturas de consumo de água junto ao SAAE, mais a dívida
resultante do acordo de confissão de dívida. Ainda, pediram
indenização quanto aos danos causados no imóvel, com multa
contratual compensatória em razão da rescisão antecipada.

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Em contestação, os locatários e a fiadora
reconheceram o inadimplemento quantos aos alugueres, mas
impugnaram o montante cobrado. Também se rebelaram contra
os valores pretendidos a título de consumo de água, energia
elétrica e IPTU. No mais, impugnaram a multa contratual por
rescisão antecipada do contrato, bem como a alegação de que
causaram danos no imóvel, tendo em vista que não houve
vistoria na ocasião da entrega das chaves.
Ante a controvérsia estabelecida, outro não
poderia ter sido o resultado da demanda a não ser o conferido
pelo digno Juízo da causa.
Observo, por primeiro, que descabido o pedido de
condenação
dos
réus
ao
pagamento
de
multa
penal
compensatória em razão da rescisão antecipada do contrato.
Isso porque, inicialmente, os autores pleitearam o
despejo por falta de pagamento, o que acarretaria a automática
rescisão do contrato, de modo que desocupação do imóvel depois
do ajuizamento atendeu ao interesse dos próprios autores, a
afastar a incidência dessa multa rescisória, ainda que a
desocupação tenha ocorrido antes da efetivação da citação.
Quanto ao débito de consumo de água, resta

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demonstrado que o corréu/locatário Thiago Vinicius Renesto
Ferrata figura como titular da dívida junto ao SAAE, relacionada
ao período da locação, eis que seu nome consta das faturas
emitidas pela autarquia.
Em que pese ao fato de existir cobrança judicial
do mesmo débito em desfavor da coautora/locadora Viviane
Aparecida
Serrano
da
Costa,
em
ação
movida
pela
concessionária, descabe condenar os réus a pagar aos autores tal
montante.
Conforme bem destacado em sentença: “No que
diz respeito às contas de consumo de água (fls. 29/35 e 78/98 ) e
energia elétrica (fls. 36/42), verifica-se que as faturas
encontram-se em nome do corréu Thiago, até então titular das
instalações, de modo que os credores dos referidos débitos são
as concessionárias de serviço público, e não os locadores do
imóvel, ora autores.
Ademais, os autores não juntaram qualquer
comprovante de pagamento dessas dívidas em aberto. Portanto,
certo é que não possuem direito a ressarcimento a esse título,
sendo de rigor a improcedência do feito quanto a esse pedido.”
O pleito de indenização por danos causados ao
imóvel, de outro vértice, também é improcedente.

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Na hipótese dos autos não foi realizada vistoria
final no imóvel com a presença dos locatários, fiadora ou algum
representante deles, tendo os autores trazido aos autos apenas o
laudo elaborado unilateralmente, sem fotografias datadas ou
documentos reveladores da situação do bem ao momento de sua
devolução.
O conjunto probatório trazido aos autos, embora
farto, não se apresenta hábil a caracterizar o dever de os réus
repararem os aludidos danos descritos pelos autores.
Em suma, a teor do quanto dispõe o art. 373, I, do
Código de Processo Civil, incumbia exclusivamente aos autores
produzirem cabal prova quanto aos fatos que seriam constitutivos
do seu direito material, ou seja, que os danos no imóvel tenham
sido de responsabilidade dos réus, mas à evidência disso não se
desincumbiram.
Ante o exposto, nego provimento ao apelo dos
autores.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica