Tribunal: TJSP
Processo: 1004318-33.2018.8.26.0663
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Andrade Neto
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-11
Data de publicação: 2020-12-11

Ementa:
SUBLOCAÇÃO COMERCIAL PARCIAL - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA - CELEBRAÇÃO DE DISTRATO DA LOCAÇÃO – EXTINÇÃO DO VÍNCULO DE SUBLOCAÇÃO – RECONHECIMENTO – APLICAÇÃO DA REGRA DO ARTIGO 15 DA LEI 8.245/91 – FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO PELO SUBLOCATÁRIO RECORRENTE – DESPEJO MANTIDO – PROCEDÊNCIA DA COBRANÇA DE DIFERENÇA DE ALUGUÉIS E MULTA CONTRATUAL – COMPROVAÇÃO DE REDUÇÃO

Ementa:
SUBLOCAÇÃO COMERCIAL PARCIAL - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA - CELEBRAÇÃO DE DISTRATO DA LOCAÇÃO – EXTINÇÃO DO VÍNCULO DE SUBLOCAÇÃO – RECONHECIMENTO – APLICAÇÃO DA REGRA DO ARTIGO 15 DA LEI 8.245/91 – FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO PELO SUBLOCATÁRIO RECORRENTE – DESPEJO MANTIDO – PROCEDÊNCIA DA COBRANÇA DE DIFERENÇA DE ALUGUÉIS E MULTA CONTRATUAL – COMPROVAÇÃO DE REDUÇÃO DO ALUGUEL, MEDIANTE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PELO SUBLOCATÁRIO – LOCAÇÃO RECEBIDA EM MENOR VALOR DESDE O TERCEIRO MÊS DE CONTRATO, COM RECIBOS SUBSCRITOS PELA LOCATÁRIA SEM RESSALVA – DIFERENÇA INDEVIDA – MULTA CONTRATUAL POR AUSÊNCIA DE CONTRATAÇÃO DE SEGURO – DESCABIMENTO – OBRIGAÇÃO NUNCA EXIGIDA PELA SUBLOCADORA, INCAPAZ ANDA DE ACARRETAR-LHE PERDAS E DANOS, MORMENTE DIANTE DA RESCISÃO DO CONTRATO - AÇÃO DE COBRANÇA IMPROCEDENTE.

APELAÇÃO PARCIAL PROVIDA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Secretaria Judiciária
Serviço de Processamento do 15o Grupo de Câmaras de Direito Privado
Rua Conselheiro Furtado, 503 - 5o andar, Liberdade, CEP. 01511-000
São Paulo/Capital
Fone (11)3399-6065
Registro: 2020.0001013283
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004318-33.2018.8.26.0663, da Comarca de Votorantim, em que é apelante
FERNANDO AUGUSTO MARIANO ME, é apelado SANAMED - SAÚDE
SANTO ANTONIO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente), MARIA LÚCIA PIZZOTTI E LINO MACHADO.
São Paulo, 11 de dezembro de 2020.
ANDRADE NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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30a CÂMARA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível n.1004318-33.2018.8.26.0663
Apelação Cível no 1004318-33.2018.8.26.0663 -Voto no 36462
2
Apelantes: Fernando Augusto Mariano Me
Apelada: Sanamed - Saúde Santo Antônio Ltda
Comarca: Votorantim - 2a Vara Cível
Juíza prolatora: Graziela Gomes dos Santos Biazzim
SUBLOCAÇÃO COMERCIAL PARCIAL - DESPEJO
POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM
COBRANÇA - CELEBRAÇÃO DE DISTRATO DA
LOCAÇÃO

EXTINÇÃO
DO
VÍNCULO
DE
SUBLOCAÇÃO RECONHECIMENTO APLICAÇÃO
DA REGRA DO ARTIGO 15 DA LEI 8.245/91

FUNDAMENTO
NÃO
IMPUGNADO
PELO
SUBLOCATÁRIO
RECORRENTE

DESPEJO
MANTIDO
PROCEDÊNCIA DA COBRANÇA DE
DIFERENÇA DE ALUGUÉIS E MULTA CONTRATUAL
COMPROVAÇÃO DE REDUÇÃO DO ALUGUEL,
MEDIANTE
PRESTAÇÃO
DE
SERVIÇOS
PELO
SUBLOCATÁRIO

LOCAÇÃO
RECEBIDA
EM
MENOR VALOR DESDE O TERCEIRO MÊS DE
CONTRATO, COM RECIBOS SUBSCRITOS PELA
LOCATÁRIA
SEM
RESSALVA

DIFERENÇA
INDEVIDA MULTA CONTRATUAL POR AUSÊNCIA
DE CONTRATAÇÃO DE SEGURO DESCABIMENTO

OBRIGAÇÃO
NUNCA
EXIGIDA
PELA
SUBLOCADORA, INCAPAZ ANDA DE ACARRETAR-
LHE PERDAS E DANOS, MORMENTE DIANTE DA
RESCISÃO DO CONTRATO - AÇÃO DE COBRANÇA
IMPROCEDENTE.
APELAÇÃO PARCIAL PROVIDA
VOTO N.o 36462
Trata-se de apelação contra sentença que julgou
procedente ação de despejo para declarar rescindido o contrato de
sublocação, tornando definitivo o despejo já decretado, e condenando o
sublocatário ao pagamento dos aluguéis e demais encargos em atraso,
conforme valores apresentados às fls. 61/66 e multa rescisória, tudo

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Apelação Cível n.1004318-33.2018.8.26.0663
Apelação Cível no 1004318-33.2018.8.26.0663 -Voto no 36462
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atualizado e acrescido de juros moratórios a partir do ajuizamento, além
dos aluguéis e encargos vencidos entre o ajuizamento da ação até a
retomada do imóvel, em junho de 2019, acrescidos de correção
monetária e juros legais desde os respectivos vencimentos, além das
custas, despesas processuais e honorários fixados em 10% sobre a
condenação.
O sublocatário argumenta ter realizado acordo
verbal com o administrador da sublocadora, comprovados através de
áudios, vídeos (fl. 203/227), pelo qual seu aluguel foi reduzido para R$
3.150,00 (três mil e cento e cinquenta reais), pagos em espécie, em razão
de serviços de jardinagem, limpeza e contrato de entrada e saída de
ambulâncias efetivamente prestados por seus funcionários.
Alega haver indícios de inexistência de mora que
não foram avaliados pelo magistrado, “demandando urgentemente
averiguação por meio da colheita de depoimentos dos respectivos
representantes e responsáveis financeiros, nos termos solicitados.”
Relata que, diante da inexistência de acordo para
renovação do contrato, ao qual tinha direito, ajuizou ação renovatória
autuada sob no 1003989-21.2018.8.26.0663, que se encontra em fase
recursal para análise de mérito, pretendendo a reunião dos processos
para se evitar decisões contraditórias.

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Argumenta que “a atuação jurisdicional cerceou os
mecanismos probatórios, não autorizando diligências fundamentais ao
esclarecimento dos fatos, distanciando-se da busca efetiva pela verdade
material dos requisitos formais reclamados pela Lei do Inquilinato, o
que pode acarretar prejuízo irreversíveis, determinantes para o sustento
familiar do autor!”, além de não ter observado os elementos de
convicção já existentes nos autos.
Por fim, pretende seja apreciado o conteúdo
probatório da inexistência da mora, com a improcedência da ação de
despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, ou conversão
do julgamento em diligência para oitiva dos representantes legais da
empresa, com suspensão do mandado de despejo até que sejam julgados
os recursos interpostos.
A apelação foi processada com contrarrazões.
É o relatório.
Inicialmente cumpre assinalar que o despejo do
apelante não foi decretado por falta de pagamento, mas com base no art.
15 da Lei de Locações, segundo o qual “Rescindida ou finda a locação,
qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado
o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

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Nesta perspectiva, considerando não haver nas
razões de apelação nenhum argumento fático ou jurídico capaz de
demonstrar o equívoco na aplicação do referido dispositivo legal,
inviável afastar os fundamentos da decisão de primeiro grau e, por
conseguinte, o despejo já decretado.
No mais o recurso merece provimento, senão
vejamos.
Verte dos autos que em 27 de março de 2014, a
apelada firmou contrato de locação com Fabio Mott proprietário do
imóvel situado à Avenida Comendador Pereira Inácio, no 1070, Jardim
Emília, Sorocaba/SP (fls. 36/40) e, em 22 de abril de 2016, contratou
sublocação com o apelante, com prazo de duração de 36 (trinta e seis)
meses, iniciando-se em abril de 2016 e com término previsto para abril
de 2019 (fls. 94/99).
Contudo, em dezembro de 2017, em decorrência de
determinação da Agência Nacional de Saúde, operou-se o cancelamento
de seu registro e autorização de funcionamento, dando causa ao
encerramento de suas atividades, sendo formalizado a rescisão do
contrato de locação anteriormente firmado com os proprietários do
imóvel, em agosto de 2018, e realizada notificação do apelante para
desocupar a área sublocada, a qual se negou.

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Em razão disso, ingressou com a presente demanda,
buscando a retomada do imóvel por três fundamentos, rescisão do
contrato principal, descumprimento de cláusula que obrigava a
sublocatária contratar seguro contra incêndio, e falta de pagamento
integral e atualizados dos aluguéis vencidos desde agosto de 2016.
Os fatos evidenciam que a real e única pretensão da
sublocadora sempre foi de obter a retomada do imóvel, fazendo-a
deduzir vários fundamentos, dentre eles o descumprimento de cláusula
contratual e falta de pagamento de diferença de aluguéis, os quais se
mostram indevidos.
Frise-se não haver notícia de que o sublocatário
tenha algum dia contratado seguro de incêndio, a despeito da obrigação
estar expressamente prevista no contrato, tampouco que a locadora tenha
fiscalizado ou exigido seu cumprimento na vigência do contrato,
atribuindo-lhe relevância apenas no momento em que pretendeu retomar
o imóvel, sendo, pois, descabida a penalização do sublocatário,
mormente
através
da
condenação
ao
pagamento
de
quantia
preestabelecida em cláusula penal.
Como cediço, referida cláusula constitui pacto
acessório cuja função precípua consiste em estabelecer quantia destinada
a liquidar eventuais perdas e danos que podem advir do inadimplemento
da obrigação, poupando o credor da necessidade de demonstrar (ou

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mesmo de alegar) a extensão dos danos.
Em outras palavras, a cláusula penal é destinada a
prefixação de perdas e danos possíveis em razão do descumprimento de
uma obrigação contratual. Na espécie, porém, a ausência de contratação
de seguro já não tinha potencial de causar nenhum danos, até porque o
contrato de locação já estava rescindido, inviabilizando a incidência da
cláusula penal.
Também não se olvida da regra de que, cuidando-se
de contrato escrito, sua extinção ou modificação deve ser realizada e, por
conseguinte, comprovada pela mesma forma, ou seja, por escrito,
conforme se extrai dos termos do art. 472 do Código Civil.
No caso, porém, além dos indícios levantados pelo
recorrente, a sublocadora já recebia valores menores que os contratados
desde agosto de 2016, ou seja, desde o terceiro mês da sublocação,
vindo alegar pagamento a menor somente após cancelamento de seu
registro e autorização de funcionamento pela Agência Nacional de
Saúde, fato que motivou a rescisão de seu contrato de locação e a
pretensão de retomada da parte do imóvel sublocado.
Tais circunstâncias, somadas ao fato de que os
recibos de pagamento, subscritos pelo locatário, derem quitação dos
respectivos aluguéis, sem nenhuma ressalva de que não eram integrais,

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revelam a inviabilidade da cobrança de eventuais diferenças, sendo de
rigor a improcedência da ação de cobrança.
Isto posto, pelo meu voto, dou parcial provimento
ao recurso para, mantido o despejo, julgar improcedente a ação de
cobrança de multa e aluguéis. Diante da sucumbência recíproca,
condeno autora é réu ao pagamento de metade das custas, despesas
processuais e aos honorários dos advogados da parte adversa, fixados
em 15% sobre o valor da causa.
ANDRADE NETO
Relator