Tribunal: TJSP
Processo: 1000022-34.2016.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Cláudia Bedotti
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-08-31

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c/c. reintegração de posse e reconvenção. Promitente compradora que deixou de quitar o saldo devedor na data ajustada. Impossibilidade, contudo, de obtenção de financiamento que decorreu de conduta da ré. Imóvel sem matrícula própria por cerca de um ano após a data pactuada para quitação do saldo devedor e posterior decretação de

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c/c. reintegração de posse e reconvenção. Promitente compradora que deixou de quitar o saldo devedor na data ajustada. Impossibilidade, contudo, de obtenção de financiamento que decorreu de conduta da ré. Imóvel sem matrícula própria por cerca de um ano após a data pactuada para quitação do saldo devedor e posterior decretação de indisponibilidade de bens da incorporadora. Inadimplemento da obrigação da promitente-vendedora de entregar o imóvel livre e desembaraçado de ônus. Incidência de juros remuneratórios sobre o saldo devedor. Descabimento. Promitente-vendedora que não pode se valer de sua própria desídia para agravar injustamente a situação da consumidora. Correção monetária pelo IGP-M, contudo, que deve ser mantida, por se tratar de mera medida de recomposição do valor da moeda. Danos morais configurados. Indenização fixada em valor razoável e proporcional. Redução indevida. Indenização pela fruição do bem. Pretensão que não merece acolhida, já que não houve resolução do contrato. Sucumbência corretamente carreada à autora-reconvinda, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do CPC. Base de cálculo dos honorários advocatícios fixados na reconvenção, contudo, que comporta pequeno reparo, devendo a verba honorária incidir sobre o valor da condenação. Recursos parcialmente providos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000701691
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000022-34.2016.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante/apelado
TENORIO INCORPORAÇÕES E EMPREENDIMENTOS SA, é apelada/apelante ISIS
DE CÁSSIA VANUCCI DE OLIVEIRA KOELE.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte aos recursos. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ALCIDES LEOPOLDO (Presidente) e ENIO ZULIANI.
São Paulo, 23 de julho de 2020
MARIA CLÁUDIA BEDOTTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000022-34.2016.8.26.0114 - Campinas - VOTO No 5490 2/7
Apelação no 1000022-34.2016.8.26.0114
Apelantes
e
reciprocamente
apeladas:
Tenorio
Incorporações
e
Empreendimentos S.A. e Isis de Cássia Vanucci de Oliveira Koele
Juiz: Renato Siqueira De Pretto
Comarca: Campinas 1a Vara Cível
Voto no 5490
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual
c/c. reintegração de posse e reconvenção. Promitente
compradora que deixou de quitar o saldo devedor na data
ajustada.
Impossibilidade,
contudo,
de
obtenção
de
financiamento que decorreu de conduta da ré. Imóvel sem
matrícula própria por cerca de um ano após a data pactuada
para quitação do saldo devedor e posterior decretação de
indisponibilidade de bens da incorporadora. Inadimplemento
da obrigação da promitente-vendedora de entregar o imóvel
livre e desembaraçado de ônus. Incidência de juros
remuneratórios
sobre o saldo devedor. Descabimento.
Promitente-vendedora que não pode se valer de sua própria
desídia para agravar injustamente a situação da consumidora.
Correção monetária pelo IGP-M, contudo, que deve ser
mantida, por se tratar de mera medida de recomposição do
valor da moeda. Danos morais configurados. Indenização
fixada em valor razoável e proporcional. Redução indevida.
Indenização pela fruição do bem. Pretensão que não merece
acolhida, já que não houve resolução do contrato. Sucumbência
corretamente carreada à autora-reconvinda, nos termos do
artigo 86, parágrafo único, do CPC. Base de cálculo dos
honorários advocatícios fixados na reconvenção, contudo, que
comporta pequeno reparo, devendo a verba honorária incidir
sobre o valor da condenação. Recursos parcialmente providos.
Vistos.
Ao relatório da r. sentença de fls. 698/705,
acrescenta-se que a ação de rescisão de compromisso de compra e venda
c/c. retenção de valores e reintegração de posse ajuizada por Tenório
Incorporações e Empreendimentos S.A. contra Isis de Cássia Vanucci de
Oliveira Koele foi julgada parcialmente procedente para condenar a ré ao
pagamento dos impostos, taxas e serviços incidentes sobre o imóvel

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durante o período de ocupação do bem, ao passo que a reconvenção por
ela proposta foi julgada parcialmente procedente para: a) condenar a
autora-reconvinda a promover os atos necessários à transferência do bem
no prazo de 360 dias, promovendo o levantamento das constrições sobre
ele incidentes; b) determinar a correção monetária do saldo devedor pelo
índice contratualmente previsto, excluídos os juros moratórios, a ser
adimplido após a apresentação da matrícula livre e desembaraçada; c)
condenar a autora-reconvinda a pagar à ré-reconvinte indenização por
danos morais de R$ 10.000,00, corrigidos pela Tabela Prática do Tribunal
de Justiça de São Paulo a partir da publicação da r. sentença e acrescidos
de juros de mora de 1% ao mês da citação. Diante da sucumbência mínima
da ré-reconvinte, a autora-reconvinda foi condenada a arcar com as custas,
despesas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o resultado
da soma dos valores da causa da ação principal e da reconvenção.
Inconformada,
recorre
a
autora-reconvinda,
sustentando, em suma, a ocorrência de inadimplemento contratual por
parte da ré-reconvinte, pois não quitou o saldo devedor no prazo
contratualmente ajustado e mesmo assim permaneceu na posse do imóvel.
Afirma que a unidade foi penhorada por desídia da própria ré-reconvinda,
que não levou o compromisso de compra e venda a registro no momento
oportuno. Aduz que a ré permaneceu inerte quanto à defesa do bem,
deixando de opor embargos de terceiro. Diz ser inexequível a obrigação de
promover o levantamento da constrição, pois não indicou o bem à penhora.
Afirma que deve ser respeitada a cláusula livremente pactuada que prevê a
incidência de juros remuneratórios sobre o saldo devedor. Afirma que os
fatos
narrados
não
configuram
danos
morais
indenizáveis.
Subsidiariamente, requer a compensação dos valores a que foi condenada a
pagar com a indenização a ser paga pela ré-reconvinte pela fruição do bem.
Alega que os honorários advocatícios devem ser calculados apenas sobre o
valor da indenização por dano moral ou, pelo menos, que seja reconhecida

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a sucumbência recíproca, com a divisão das custas, despesas processuais,
arcando cada parte com os honorários do respectivo patrono. Pede o
provimento do recurso.
Em recurso adesivo, a ré-reconvinte alega, em
suma, que a impossibilidade de quitação do saldo devedor decorreu da
mora da incorporadora em fornecedor os documentos necessários à
contratação de financiamento imobiliário, de modo que é abusiva a
incidência de correção monetária e juros remuneratórios sobre o saldo
devedor. Caso mantida a correção, pede que seja aplicada a Tabela Prática
do TJSP. Afirma que a ação que resultou na penhora de sua unidade
autônoma já estava em curso ao tempo da celebração do compromisso de
compra e venda, o que afasta a boa-fé da promitente vendedora. Pede o
provimento do recurso.
Recursos tempestivos, preparado o da autora-
reconvinda (fl. 833/838) e contrariados (fls. 841/908 e 951/968).
É o relatório.
Os recursos comportam parcial provimento.
É dos autos que as partes celebraram, em
13.08.2011, compromisso de compra e venda tendo por objeto uma
unidade autônoma (no 64) do empreendimento “Jandaias do Cambuí” (fls.
40/52).
O contrato previa a quitação do saldo devedor,
mediante recursos próprios ou financiamento bancário, na data de
30.10.2011 (item 18.05, fls. 52).
Nada obstante, não havia como se exigir que a
consumidora contratasse financiamento imobiliário para quitação do saldo
devedor na data originalmente pactuada, já que sequer existia matrícula
individualizada do imóvel (abertura da matrícula apenas em 10.09.2012,
fls. 37/39), sendo certo que a exigência da indigitada documentação pelas
instituições financeiras é de conhecimento notório e, portanto, não

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precisava ser comprovada nos autos (artigo 374, I, do Código de Processo
Civil).
Demais disso, a ré-reconvinte trouxe aos autos as
cartas de crédito de fls. 190 e 192, que demonstram que obteve aprovação
de crédito para quitação do saldo devedor na data acordada, a corroborar a
tese de que o pagamento não foi realizado apenas em razão dos entraves
burocráticos para obtenção da documentação pela incorporadora.
Como se não bastasse, em 03.09.2012, antes
mesmo, portanto, da abertura da matrícula individualizada da unidade
adquirida pela ré-reconvinte, foi decretada a indisponibilidade de bens da
incorporadora, por força de decisão proferida nos autos da Medida Cautelar
Fiscal no 0015238-92.2012.4.05.8300, que tramitou perante a 11a Vara
Federal de Recife (Av. 1, fls. 37).
Nesse cenário, não merece ser acolhida a tese de
que a promitente compradora tenha dado causa à constrição indevida, na
medida em que realmente não lhe era possível promover o registro do
contrato, seja porque sequer havia matrícula individualizada do imóvel, seja
em razão da posterior decretação da indisponibilidade dos bens da
incorporadora.
Some-se a isso que a ré-reconvinte comprovou a
contratação de advogado que adotou as medidas que entendeu pertinentes
para liberação do imóvel das constrições que sobre ele recaíam, não
havendo que se falar em inércia na defesa do bem (contrato de prestação
de serviços advocatícios a fls. 231/233 e mensagens eletrônicas de fls.
235/240).
De qualquer sorte, ainda que assim não fosse, é
dever da incorporadora entregar o imóvel livre e desembaraçado de ônus,
de sorte que competia à ela, e não à adquirente, tomar as providências
necessárias para liberação do bem, ainda que não tenha sido a responsável
por indicá-lo à penhora.

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De outra banda, o prazo de 360 dias fixado na r.
sentença para que a autora-reconvinda providencie a regularização da
documentação do bem é mais do que suficiente para as providências
necessárias e, portanto, não comporta alteração.
Por sua vez, tendo em vista que a mora quanto à
quitação do saldo devedor decorreu da conduta da própria alienante, não se
justifica a pretensão de cobrança de juros sobre o saldo devedor, ainda que
se cuide de juros remuneratórios.
Realmente, a incorporadora não pode se valer de
sua própria desídia em garantir o desembaraço da unidade autonôma que
alienou para, agravando injustamente a situação da consumidora, ver-se
remunerada por todo o período em que a ré-reconvinda esteve
impossibilitada de obter financiamento para quitação do saldo.
Em contrapartida, deve ser mantida a incidência
de correção monetária sobre o saldo devedor, por se tratar de mera medida
de recomposição do valor da moeda, sob pena de enriquecimento sem
causa da ré-reconvinte. Outrossim, deve ser mantido o índice de reajuste
expressamente pactuado pelas partes (IGP-M, cf. cláusula 02.1.2, fls. 41),
em prestígio à autonomia da vontade, mesmo porque não encerra qualquer
abusividade, tratando-se de índice rotineiramente utilizado em contratos do
gênero.
Por sua vez, entendo que os danos morais estão
bem caracterizados no caso em análise. A ré-reconvinte viu-se em situação
de incerteza quanto aos investimentos de toda uma vida e à segurança
patrimonial da família, diante da constrição do imóvel que adquiriu por
dívidas da autora-reconvinda, o que superou e muito o simples
inadimplemento contratual, em ordem a configurar o dano moral
indenizável.
O valor arbitrado para a indenização, por sua vez,
é razoável e proporcional ao injusto, sendo incapaz, em contrapartida, de

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ensejar enriquecimento sem causa da ré-reconvinte, de modo que não
comporta redução.
Não há se falar, de seu turno, em condenação da
ré-reconvinte ao pagamento de indenização pela fruição do bem, na medida
em que o contrato de compra e venda não foi resolvido.
Por
fim,
os
ônus
da
sucumbência
foram
corretamente carreados à autora-reconvinda, na medida em que a ré
sucumbiu em parte mínima do pedido, nos termos do artigo 86, parágrafo
único, do CPC.
A base de cálculo da verba honorária contudo,
comporta pequeno reparo. Realmente, em relação à ação principal, os
honorários advocatícios devem incidir sobre o valor atualizado da causa;
nada obstante, no que toca à reconvenção, a base de cálculo deve ser
apenas o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC.
Isto
posto,
pelo
meu
voto,
dá-se
parcial
provimento ao recurso da autora-reconvinda apenas para alterar a base de
cálculo dos honorários advocatícios, na forma da fundamentação, e dá-se
parcial provimento ao recurso adesivo da ré-reconvinte para excluir a
incidência de juros, remuneratórios ou moratórios, sobre o saldo devedor,
até que seja apresentada matrícula livre e desembaraçada do bem,
mantida, no mais, a r. sentença.
MARIA CLÁUDIA BEDOTTI
Relatora