Tribunal: TJSP
Processo: 1004907-26.2019.8.26.0037
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-09-17

Ementa:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação de rescisão contratual, c.c. declaração de nulidade de cláusula contratual e restituição de valores pagos. Parcial procedência. Inconformismo do autor e da empresa intermediadora. Taxa de corretagem. Entendimento consolidado pelo E. STJ em incidente de recurso repetitivo no sentido de ser válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação

Ementa:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação de rescisão contratual, c.c. declaração de nulidade de cláusula contratual e restituição de valores pagos. Parcial procedência. Inconformismo do autor e da empresa intermediadora. Taxa de corretagem. Entendimento consolidado pelo E. STJ em incidente de recurso repetitivo no sentido de ser válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida. Alegação de que o financiamento está enquadrado na Faixa I. Tese não apresentada na petição inicial. Além disso, nessa categoria, não há venda direta das construtoras aos beneficiários do programa, mas seleção por meio de critérios sociais. Indevida a restituição pelo serviço de intermediação do negócio realizado. Possibilidade de transferir ao comprador o pagamento da comissão. Inteligência dos artigos 722, 724 e 725 do Código Civil. Cobrança prevista em contrato. Reconhecida a ilegitimidade de parte da empresa que intermediou a venda, pois sua obrigação se limitou à aproximação das partes, tendo o negócio se consolidado. Extinção do processo, sem julgamento do mérito, nos termos do artigo 485, VI, do CPC, que se impõe. Devolução de 80% das parcelas do preço pagas pelo adquirente, que deve ser imposta à vendedora e não à empresa que intermediou o negócio. Erro material caracterizado. Inteligência do artigo 494, inciso I, do CPC/2015. Sentença reformada.
RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO.
RECURSO DA RÉ PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000757244
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004907-26.2019.8.26.0037, da Comarca de Araraquara, em que é apelante/apelado
SÉRGIO LUIZ ALVARENGA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelada/apelante SELF
IMOBILIÁRIA E PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO EIRELLI EPP e Apelada HM
38 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO
DO AUTOR DESPROVIDO. RECURSO DA RÉ PROVIDO., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 17 de setembro de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004907-26.2019.8.26.0037 -Voto no 40179
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VOTO
: 40179
APELAÇÃO : 1004907-26.2019.8.26.0037
COMARCA
: ARARAQUARA
APELANTE(S): SÉRGIO LUIZ ALVARENGA E
SELF IMOBILIÁRIA E PLANEJAMENTO
IMOBILIÁRIO EIRELLI EPP
APELADO(S) : OS MESMOS E HM 38 EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
MM. JUIZ (A): ÍTALO FERNANDO PONTES DE CAMARGO
FERRO
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação de rescisão
contratual, c.c. declaração de nulidade de cláusula contratual
e restituição de valores pagos. Parcial procedência.
Inconformismo do autor e da empresa intermediadora. Taxa
de corretagem. Entendimento consolidado pelo E. STJ em
incidente de recurso repetitivo no sentido de ser válida a
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos
de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa,
Minha Vida. Alegação de que o financiamento está
enquadrado na Faixa I. Tese não apresentada na petição
inicial. Além disso, nessa categoria, não há venda direta das
construtoras aos beneficiários do programa, mas seleção por
meio de critérios sociais. Indevida a restituição pelo serviço
de intermediação do negócio realizado. Possibilidade de
transferir ao comprador o pagamento da comissão.
Inteligência dos artigos 722, 724 e 725 do Código Civil.
Cobrança prevista em contrato. Reconhecida a ilegitimidade
de parte da empresa que intermediou a venda, pois sua
obrigação se limitou à aproximação das partes, tendo o
negócio se consolidado. Extinção do processo, sem
julgamento do mérito, nos termos do artigo 485, VI, do
CPC, que se impõe. Devolução de 80% das parcelas do
preço pagas pelo adquirente, que deve ser imposta à
vendedora e não à empresa que intermediou o negócio. Erro
material caracterizado. Inteligência do artigo 494, inciso I,
do CPC/2015. Sentença reformada.
RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO.
RECURSO DA RÉ PROVIDO.
As partes interpõem recursos de apelação
contra a r. sentença (fls. 244/251, declarada as fls. 257 e
280/281), proferida na ação de rescisão contratual, cumulada com

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declaração de nulidade de cláusula contratual e restituição de
valores pagos, proposta por SÉRGIO LUIZ ALVARENGA e HM 38
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO
SPE
LTDA.,
que
julgou
parcialmente procedentes os pedidos para declarar “a rescisão
contratual do ajuste firmado entre as partes, por inadimplemento
do comprador, ora requerente. Contudo, condeno a vendedora Self
Imobiliária e Planejamento Imobiliário à restituição de 80% dos
valores efetivamente pagos pelo autor, nos moldes da cláusula 4.3
do contrato (fls. 20), a ser apurado em liquidação do julgado.
Considerando a sucumbência da corré HM 38 Empreendimento em
parte mínima do pedido, condeno o autor a arcar com as custas e
despesas processuais, além de honorários advocatícios devidos aos
patronos das rés, ora fixados em 10% (dez por cento) sobre o
valor atualizado da causa, para cada uma, nos termos do artigo 85,
§ 2o, do Código de Processo Civil, observados os benefícios da
assistência judiciária gratuita antes deferidos (fls. 62).”
O autor sustenta, em seu recurso, ser
abusiva a cobrança da taxa de corretagem, mormente porque
pertence, no tocante à sua renda, à faixa 1, onde não há
intermediação imobiliária. (fls. 258/265)
A ré “Self Imobiliária e Planejamento
Imobiliário Eirelli”, intermediadora no negócio, também apela, por
considerar impertinente sua condenação nos ônus da sucumbência,
uma vez que o pedido de devolução da comissão de corretagem foi
julgado
improcedente.
Pretende
a
fixação
de
honorários
advocatícios. (fls. 315/322)
Contrarrazões foram apresentadas. (fls.
283/299 e 328/332)
É o relatório.

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O pedido do autor, consoante a r. sentença,
fundamenta-se nos seguintes fatos: “em 22/02/2018, adquiriu da
primeira ré, sem qualquer intermediação da segunda requerida, a
unidade no 764 da Quadra 24 do Empreendimento Residencial
Jardim Ipanema Vila dos Ibirás Residencial, em Araraquara/SP,
prevendo prazo de 36 meses para a finalização da obra, com
tolerância de 180 dias para início das atividades de construção.
Iniciou o pagamento do preço, e passados mais de um ano da
assinatura do contrato, nenhuma obra foi iniciada, de modo que
deixou de pagar as prestações devidas e não deu continuidade no
processo para obtenção do financiamento imobiliário por sentir-se
inseguro em relação ao produto adquirido. Requereu a declaração
de abusividade na cobrança de comissão de corretagem e
condenação solidária das rés à devolução em dobro do valor pago a
esse título, nos termos do art. 42 do CDC, e a declaração de
rescisão contratual por culpa da primeira requerida, condenando-a
à restituição dos valores pagos, acrescidos de juros e correção
monetária, além do ônus de sucumbência.” (fl. 244)
Os requerentes assinaram o “instrumento
particular de contrato de promessa de venda e compra” para
aquisição da unidade condominial de no 150, no “Condomínio
Residencial Viva Caucaia II”, pelo preço de R$ 136.326,60. (fls.
34/60)
Quanto ao pedido de devolução do valor
pago pela intermediação do negócio, não resta dúvida de que os
serviços de corretagem em empreendimentos vendidos na planta
abrangem também serviços de promoção de venda e são
contratados pelo empreendedor, nunca pelo promitente comprador.
O adquirente procura o stand de vendas da
empreendedora e lá se depara com profissionais contratados por

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ela e treinados para vender determinado produto.
Se a incorporadora contrata a promoção de
vendas e os corretores para o lançamento do empreendimento, é
óbvio que deve remunerá-los, pagando-lhes a devida comissão de
corretagem, a qual integrará os custos do empreendimento e será
repassada, direta ou indiretamente, aos promitentes compradores,
posto que estará embutida no preço total e final do produto.
Na verdade, transfere-se ao promitente
comprador o pagamento direto das despesas de corretagem, ao
invés de inserí-la no preço total da unidade.
Para
ele,
é
indiferente,
em
termos
econômicos, pagar, direta ou indiretamente, a comissão de
corretagem, uma vez que o percentual integrará o preço final do
imóvel.
Aliás, não existe vedação legal ao repasse
desse pagamento ao consumidor.
No caso concreto, o serviço de corretagem,
inegavelmente, foi desenvolvido a contento, na medida em que o
negócio se consolidou, não se podendo afirmar que o serviço não
foi prestado ou o pagamento não é devido.
O artigo 725 do Código Civil estabelece que
“a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda
que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”
Observa-se, ainda, que a comissão de
corretagem está prevista no Código Civil, artigo 722: “Pelo contrato
de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de
mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de
dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais

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negócios, conforme as instruções recebidas.”
Além disso, não há que se falar em
abusividade desta cobrança, pois o próprio artigo 724 do Código
Civil permite o seu ajuste. Uma vez que o autor anuiu com o seu
pagamento, não pode agora pedir sua restituição.
A questão foi pacificada pelo E. Superior
Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial no
1.601.149/RS, pelo rito do recurso repetitivo, que fixou a seguinte
tese: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há
intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e
venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”
Esta é a hipótese dos autos, pois inequívoco
o conhecimento e concordância do comprador em arcar com os
custos decorrentes da taxa de corretagem, tanto que prevista no
item VI do Quadro Resumo do “instrumento particular de
compromisso de venda e compra de unidade imobiliária, sob
condições resolutivas”:
“A comissão devida a título da necessária
corretagem através de imobiliária que aproximou as
partes para que o resultado ocorresse, no valor de R$
4.270,00 (quatro mil e duzentos e setenta reais), são
pagos exclusivamente pelo COMPRADOR nesta data, em
favor da corretora de imóveis e/ou seus prepostos, SELF
IMOBILIÁRIA E PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO EIRELLI

EPP
CHPJ: 27.491.597/0001-70, inscrita no CRECI
30209), com sede na RUA SACRAMENTO 126. SALA 141,

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CENTRO, CAMPINAS/SP, por meio de boletos bancários,
conforme venha a ser definido pela corretora de imóveis,
cujas respectivas quitações deverão observar os recibos
emitidos em nome do COMPRADOR.” (fl. 14)
Cumpre ressaltar que não será apreciada a
tese do demandante no sentido de que se enquadra na faixa 1 para
efeitos de financiamento, pois não foi alegada na petição inicial,
tratando-se de inovação recursal.
Além disso, apenas por amor ao debate, de
rigor destacar o trecho relatado no voto vencedor proferido pelo
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, no julgamento do REsp no
1.601.149/RS, realizado em 13.06.2018, sob a égide dos recursos
repetitivos (Tema 960), a respeito dos esclarecimentos acerca da
denominada “Faixa 1”:
“Atualmente, de acordo com a manifestação
apresentada pela Caixa Econômica Federal na condição de
'amicus curiae', as diversas linhas de atuação do PMCMV, na
parte relativa ao Programa Nacional de Habitação Urbana
(PNHU), estão divididas em 4 (quatro) diferentes faixas de
renda familiar mensal:
'(...)
Recursos do Fundo de Desenvolvimento Social
(FDS) FAIXA 1: visa à concessão de financiamento
fortemente subvencionado, sem juros, às famílias com
renda mensal bruta de até R$ 1.800,00, organizadas sob
a forma coletiva, para aquisição de unidades habitacionais
urbanas
produzidas
por
Entidades
Organizadoras,
devidamente habilitadas no Ministério das Cidades, com
recursos
do
Orçamento
Geral
da
União
(OGU)
integralizados no Fundo de Desenvolvimento Social (FDS).

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Recursos do Fundo de Garantia do Tempo de
Serviço (FGTS) FAIXAS 1,5,2 e 3: visa à concessão de
financiamento habitacional com recursos do Fundo de
Garantia de Tempo de Serviço (FGTS), às famílias com
renda mensal bruta de até R$ 9.000,00, divididas em três
faixas (até R$ 2.600,00 = Faixa 1,5, até R$ 4.000,00 =
Faixa 2 e até R$ 9.000,00 = Faixa 3), para aquisição ou
construção de moradia, de forma isolada ou coletiva, com
possibilidade de subsídio na taxa de juros e subvenção
limitada da União e/ou desconto do próprio FGTS (renda
até R$ 3.600,00)' (e-STJ fls. 586-587)
Na Faixa 1, conforme destacado na referida
peça processual, 'não há comercialização dos imóveis no
mercado, inexistindo envolvimento de imobiliárias, corretores
e construtoras/incorporadoras na sua venda' (e-STJ fl. 588),
não havendo, pois, nenhuma margem para a cobrança da
comissão de corretagem.
No mesmo sentido segue a manifestação
apresentada pela Advocacia Geral da União:
'(...)
O PMCMV Faixa 1 é destinado a pessoas de
baixa
renda,
com
altíssimo
percentual
de
subvenção,
contando
com
recursos
do
OGU
(Orçamento
Geral
da
União).
Na
referida
modalidade há a intermediação dos Municípios ou
entidades organizadas, que indicam os beneficiários
do programa por meio de regras específicas.
Quanto ao PMCMV Faixa 1, urge esclarecer que
nunca foi permitida a cobrança de qualquer valor a título
de remuneração pela intermediação realizada na aquisição
do imóvel, por absoluta incompatibilidade desta cobrança
com o modelo legalmente previsto para a modalidade do

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PMCMV em apreço.
Ora, na modalidade do PMCMV Faixa 1, a
distribuição dos imóveis é realizada por meio das
Prefeituras locais, mediante prévio cadastro das
famílias de baixa renda e é o próprio Fundo
(FAR/FDS) que figura como vendedor do imóvel, de
modo que não há participação de Construtoras ou
de qualquer outro interveniente na operação' (e-STJ
fl. 545)
Nesse
ponto,
portanto,
alinho-me
às
considerações desenvolvidas no voto do Relator, também
entendendo que, 'na Faixa 1, como não há venda direta
das construtoras aos beneficiários do programa, mas
seleção por meio de critérios sociais, conjugada com
sorteio, não há campo para a intermediação imobiliária, sendo
descabida eventual cobrança da comissão de corretagem”
Portanto, não há razão para se pleitear sua
devolução, pois ausente qualquer ilegalidade ou abuso.
No tocante ao inconformismo da ré “Self
Imobiliária e Planejamento Imobiliário Eirelli”, anote-se que ela
aproximou as partes na condição de intermediadora, sendo
inegável que o serviço foi desenvolvido a contento, tanto que o
negócio se concretizou.
Assim, ainda que o contrato venha a ser
rescindido, inclusive por arrependimento de uma das partes, a
corretora tem direito à remuneração, a teor do que dispõe o artigo
725 do Código Civil: “a remuneração é devida ao corretor uma vez
que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de
mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de
arrependimento das partes.”

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Nesse sentido:
“COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL.
CULPA
DO
COMPRADOR.
DIREITO
DE
RETENÇÃO DA VENDEDORA. Insurgência das
rés em face da sentença de procedência parcial.
Recurso da ré BBAX Intermediação Imobiliária.
Alegação de ilegitimidade passiva. Acolhimento.
Empresa
que
atuou
apenas
como
intermediadora
do
negócio.
Ausência
de
conduta lesiva praticada pela imobiliária. Autor
que ajuizou a demanda em virtude de suposto
atraso na entrega do imóvel. Responsabilidade
pela entrega que é da construtora. Preliminar
acolhida para julgar extinto o processo, sem
julgamento do mérito. Honorários e custas nos
termos
do
acórdão.
(Ap.
1005651-50.2016.8.26.0320, Rel. Des. Carlos
Alberto de Salles, 3a Câmara de Direito Privado,
j. em 20.10.2017)
De
se
observar
que
não
restou
demonstrado que o negócio de intermediação estava condicionado
a outra atividade por parte da empresa de corretagem, inexistindo
culpa da corretora pelo negócio desfeito.
Por conseguinte, indevida a condenação da
ré, “Self Imobiliária e Planejamento Imobiliário Eirelli”, à devolução
dos valores recebidos, ainda que a rescisão tenha ocorrido por
culpa exclusiva da vendedora.
Por essa razão, o processo em relação a ela
é extinto, sem julgamento do mérito, nos termos do artigo 485,
inciso VI, do CPC/2015, com a condenação do demandante ao
pagamento das custas judiciais, despesas processuais e honorários

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de advogado, como fixado pelo douto Juízo de primeira instância.
Entretanto,
evidente
o
erro
material
existente na r. sentença, ao condenar essa demandada e não a
empreendedora HM 38 Empreendimento Imobiliário Eirelli EPP à
restituição dos valores pagos pelo comprador.
Assim, a teor do que dispõe o artigo 494,
inciso I, do CPC/2015, onde se lê:
“condeno a vendedora Self Imobiliária e
Planejamento Imobiliário à restituição de 80% dos valores
efetivamente pagos pelo autor, nos moldes da cláusula
4.3 do contrato (fls. 20), a ser apurado em liquidação do
julgado.”
leia-se:
“condeno
a
vendedora
“Hm
38
Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.” à restituição de
80% dos valores efetivamente pagos pelo autor, nos
moldes da cláusula 4.3 do contrato (fls. 20), a ser
apurado em liquidação do julgado.”
Concluindo, a r. sentença é reforma nos
termos acima explicitados.
Por derradeiro, para evitar a costumeira
oposição
de
embargos
declaratórios
voltados
ao
prequestionamento, tenho por ventilados, neste grau de
jurisdição, todos os dispositivos legais citados no recurso
interposto. Vale lembrar que a função do julgador é decidir a lide
e apontar, direta e objetivamente, os fundamentos que, para tal,

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lhe foram suficientes, não havendo necessidade de apreciar
todos os argumentos deduzidos pelas partes, um a um. Sobre o
tema, confira-se a jurisprudência (STJ, EDcl no REsp no
497.941/RS, Rel. Min. Franciuli Neto, publicado em 05/05/2004;
STJ, EDcl no AgRg no Ag no 52.074/RJ, Rel. Min. Denise Arruda,
publicado em 25/10/2004).
Ante o exposto, nega-se provimento ao
recurso do autor e dá-se provimento ao recurso da ré.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator