Tribunal: TJSP
Processo: 1002797-02.2018.8.26.0292
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Ruy Coppola
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
Ação de cobrança de aluguéis e encargos. Locação residencial. Existência de dois contratos de locação concomitantes entre as partes, referentes ao imóvel de número 479 e 493. Fato que restou devidamente comprovado pelo conjunto probatório dos autos. Autora que é parte legítima para figurar no polo ativo da demanda. Ausência de prova de pagamento integral dos débitos indicados. Ônus que competia

Ementa:
Ação de cobrança de aluguéis e encargos. Locação residencial. Existência de dois contratos de locação concomitantes entre as partes, referentes ao imóvel de número 479 e 493. Fato que restou devidamente comprovado pelo conjunto probatório dos autos. Autora que é parte legítima para figurar no polo ativo da demanda. Ausência de prova de pagamento integral dos débitos indicados. Ônus que competia aos réus e do qual não se desincumbiram a contento. Cobrança de materiais e mão de obra pela reforma de supostos danos provocados pelos réus no imóvel que, no entanto, deve ser afastada. Autora que não demonstrou a responsabilidade dos réus pelos supostos danos, inexistindo nos autos vistorias de entrada e saída. Sentença reforma apenas nesta parte. Improcedência da reconvenção mantida. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000564493
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002797-02.2018.8.26.0292, da Comarca de Jacareí, em que são apelantes JONICE RÉGIS
NASCIMENTO PRADO (JUSTIÇA GRATUITA) e PEDRO MOREIRA PRADO
(JUSTIÇA GRATUITA), é apelada HILDA BATISTA DA SILVA (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), KIOITSI CHICUTA E FRANCISCO
OCCHIUTO JÚNIOR.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
RUY COPPOLA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelantes: Pedro Moreira Prado e Jonice Régis Nascimento (Justiça
Gratuita)
Apelada: Hilda Batista da Silva (Justiça Gratuita)
Comarca: Jacareí 2a Vara Cível
Relator Ruy Coppola
Voto no 44.721
EMENTA
Ação de cobrança de aluguéis e encargos. Locação residencial.
Existência de dois contratos de locação concomitantes entre as
partes, referentes ao imóvel de número 479 e 493. Fato que restou
devidamente comprovado pelo conjunto probatório dos autos.
Autora que é parte legítima para figurar no polo ativo da demanda.
Ausência de prova de pagamento integral dos débitos indicados.
Ônus que competia aos réus e do qual não se desincumbiram a
contento. Cobrança de materiais e mão de obra pela reforma de
supostos danos provocados pelos réus no imóvel que, no entanto,
deve ser afastada. Autora que não demonstrou a responsabilidade
dos réus pelos supostos danos, inexistindo nos autos vistorias de
entrada
e
saída.
Sentença
reforma
apenas
nesta
parte.
Improcedência da reconvenção mantida. Recurso provido em
parte.
Vistos.
Trata-se de ação de cobrança de aluguéis ajuizada
por Hilda Batista da Silva em face de Pedro Moreira Prado e Jonice
Régis Nascimento, que a respeitável sentença de fls. 261/264, cujo
relatório se adota, julgou procedente para condenar os réus ao
pagamento dos aluguéis e encargos de locação vencidos a partir de
outubro de 2016 até janeiro de 2017, descontados os valores

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comprovadamente pagos pelos réus, corrigidos monetariamente a
contar do vencimento e com juros de mora desde a citação. A
reconvenção foi julgada improcedente. Pela sucumbência dos réus na
ação principal e na reconvenção, ficaram responsáveis pelo
pagamento
das
custas,
despesas
processuais
e
honorários
advocatícios de 10% do valor da condenação (ação principal) e de
10% do valor atualizado da causa (reconvenção), observada a justiça
gratuita concedida aos réus na própria sentença.
Apelam os réus (fls. 266/280), sustentando, em
suma, que as partes firmaram contrato de locação de um imóvel
pertencente ao sr. Armindo Marques da Costa, através da Imobiliária
Ferreira Arnaldo; que após seu falecimento, o imóvel passou aos
herdeiros; mas a autora, que possui apenas 25% do imóvel, não tem
legitimidade para representar nos autos os demais herdeiros sem que
haja litisconsórcio necessário. Insistem também que o imóvel é um só,
apesar de possuir dois números; esclarecem que o imóvel locado
desde a primeira locação era tão somente a parte térrea (no 479),
sendo posteriormente juntado ao porão, continuando a mesma
locação; a magistrada equivocadamente entendeu serem duas
locações (nos 479 e 493); que só existem IPTU, contas de água e luz
referente ao no 479, o que denota irregularidade contratual. Aduzem
que todos os aluguéis foram pagos à imobiliária, mas que alguns
recibos foram extraviados; a imobiliária se negou a dar cópia dos
recibos; a autora não provou que recebeu os aluguéis da imobiliária,
agindo de má-fé. Argumentam que inexiste laudo de vistoria que
comprove dano ao imóvel, havendo apenas supostos recibos de
massa corrida e mão de obra. A autora não devolveu a caução

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prestada. Alegam que a tabela juntada a fls. 276 demonstra que se
tivesse ocorrido alguma inadimplência à época, os apelantes ainda
teriam um crédito a receber da imobiliária. Sustentam, ainda, sobre as
benfeitorias praticadas no imóvel, que os reparos cobrados na
reconvenção são relativos à segurança do imóvel, portanto,
indenizável conforme contrato. Pugnam pela aplicação das penas de
litigância de má-fé à apelada. Pedem a reforma da sentença.
Recurso tempestivo e isento de preparo.
Contrarrazões a fls. 283/288.
É o Relatório.
Cuida-se de ação de cobrança de aluguéis e
encargos inadimplidos pelos réus, oriundos de contrato de locação de
dois imóveis residenciais localizados na mesma Rua Professora Anita
de Oliveira Cordeiro, Cidade Nova Jacareí, Jacareí/SP: um, de no 479,
pelo prazo de 30 meses com início em 15/06/2012 e término em
15/12/2014, com aluguel mensal de R$550,00; e outro, de no 493,
pelo prazo de 30 meses com início em 14/11/2013 e término em
14/05/2016, com aluguel mensal de R$450,00. Os contratos venceram
e se prorrogaram por prazo indeterminado.
Alegou a autora que os réus permaneceram nos
imóveis até janeiro/2017, deixando em aberto os aluguéis vencidos
em outubro a dezembro/2016 e janeiro/2017, além de contas de água,
luz, IPTU e danos no imóvel.
Apresentou planilha de cálculo, descontando um
pagamento parcial de R$500,00 feito pelos réus em 09/01/2017 e o
valor da caução prestada no início do contrato (do imóvel de no 479),

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pugnando, assim, pela condenação dos réus ao pagamento de
R$7.523,11.
Citados,
os
réus
apresentaram
contestação
alegando, basicamente, que todos os aluguéis foram pagos
diretamente à imobiliária, e que não havia locação de dois imóveis ao
mesmo, mas apenas de um. Alegaram que a autora colocou números
diferentes no mesmo imóvel, levando a entendimento de que são dois
imóveis diferentes, o que não é verdade (fls. 183); esclareceram que o
primeiro contrato foi sucedido pelo segundo. Sustentaram que o valor
da caução prestada (R$1.650,00) não foi devolvido, o que pressupõe
haver um crédito em favor dos réus; e que não teve vistoria de saída
do imóvel. Apontaram, ainda, ilegitimidade ativa da autora, porque o
contrato foi firmado com o sr. Armindo Marques da Costa.
Os réus apresentaram reconvenção, pleiteando a
devolução dos valores cobrados a título de caução, bem como o
reembolso de benfeitorias (conserto e pintura do portão, troca de
fechadura e pequenos reparos elétricos).
A respeitável sentença julgou procedente o pedido
principal e improcedente o pedido reconvencional, motivando, então, a
insurgência dos réus perante este Tribunal.
Mas o inconformismo merece apenas parcial
acolhimento.
A um, impende rechaçar a insistente e impertinente
alegação de ilegitimidade da autora/apelada.
A matrícula do imóvel acostada a fls. 222/225
aponta que a autora era companheira do sr. Armindo, e por ocasião
do seu falecimento foi lhe atribuída fração ideal de 25% do imóvel em

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questão (R-3 fls. 223).
Ocorre que os apelantes esquecem de mencionar
que o mesmo documento de onde extraíram essa informação e que
utilizaram para fundamentar a ilegitimidade ativa de Hilda também
possue registros seguintes demonstrando que a autora comprou as
frações ideais dos demais herdeiros, passando a ter sob seu domínio
a propriedade plena do imóvel, como indica o R-6 (fls. 224).
O juízo também observou que a autora sucedeu a
figura do locador no primeiro contrato, e que o segundo contrato já foi
firmado em nome próprio da autora.
Logo, não há que se cogitar, sob qualquer ângulo
que se analise, em ilegitimidade da autora.
Em segundo lugar, não há dúvidas de que existiram
dois contratos de locação concomitantes (e não sucessivos, como
querem fazer crer os apelantes): um referente ao no 479 e outro ao no
493.
Como
bem
ressaltou
a
nobre
magistrada
sentenciante, “quanto à locação concomitante dos imóveis verifico que esta restou
comprovada pela existência de dois contratos diversos (fls. 07/10/ e 11/14); pelos
próprios recibos juntados pelos requeridos (fls. 206/208) os quais indicam
pagamentos referentes aos dois imóveis (no 479 e no 493); como também pela
declaração da imobiliária juntada pela requerente (fls. 226) corroborando a existência
de locações distintas (um imóvel na parte superior e outro na inferior), com valores de
aluguel e datas diversos”. (fls. 263)
O fato de o imóvel parecer ser um só não invalida
os dois contratos incontroversamente firmados pelos réus; tampouco
o fato de que a autora só esteja cobrando encargos locatícios

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referente à locação do imóvel no 479. E isto porque, novamente,
restou comprovada a existência de duas locações distintas.
A três, alegam os réus/apelantes que todos os
aluguéis foram pagos à imobiliária, mas que alguns recibos foram
extraviados; que a imobiliária se negou a dar cópia dos recibos; e que
a autora não provou que recebeu os aluguéis da imobiliária, agindo de
má-fé.
Ora, a alegação é estranha, pois é sabido que o
ônus de comprovar os pagamentos é propriamente dos réus na forma
do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, do qual, aliás,
não se desincumbiram a contento.
Em quarto lugar, temos que a caução prestada
pelos réus quando do início da contratação foi devidamente
contabilizada para fins de desconto no montante da dívida pleiteada
na inicial (fls. 02).
O único ponto que merece acolhimento, no que toca
a ação principal, é a insurgência recursal voltada contra a cobrança
dos supostos gastos de “Material” (R$481,60) e de “Mão de Obra”
(R$1.150,00), sob a justificativa de que os réus danificaram o imóvel e
deixaram a pintura em péssimo estado.
Como alegaram os réus, não houve vistoria de
saída, o que restou incontroverso.
Tampouco há nos autos vistoria de entrada.
Não havendo sequer vistoria de entrada, não
haveria como demonstrar os supostos danos provocados pelo uso
anormal da coisa pelos réus na saída do imóvel.
Vale dizer, a autora/apelada deveria ter se

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acautelado tanto na entrada, como na saída dos locatários,
diligenciando a fim de comprovar de forma idônea a real condição do
imóvel nas duas ocasiões.
Não o fazendo, torna-se defeso imputar eventuais
danos sob a responsabilidade dos réus.
Assim, com a devida vênia ao entendimento
pessoal da magistrada, deve-se afastar a cobrança nominada de
materiais e mão de obra da planilha de fls. 02 da inicial, por ausência
de comprovação dos supostos danos.
A reconvenção, por sua vez, foi escorreitamente
rejeitada.
A caução, como visto, foi devidamente considerada
pela autora para fins de abatimento da dívida em discussão, sendo
evidente que haverá exaurimento da garantia locatícia pelo montante
dos aluguéis e encargos incontroversamente inadimplidos.
Não há que se falar em crédito em favor dos réus,
portanto.
Por fim, em relação às benfeitorias promovidas
pelos apelantes, consignou-se de forma escorreita na sentença que
“de acordo com a cláusula XI do contrato de locação, as benfeitorias alegadas são de
responsabilidade dos locatários e não comportam indenização”. Além do que,
para arrematar, a culta Juíza ainda ressaltou que os réus sequer
juntaram provas acerca dos valores que, em tese, foram dispendidos.
(fls. 263)
A alegação formulada nesta oportunidade, de que
as benfeitorias estariam relacionadas com a segurança do imóvel e
que, nos termos da cláusula em comento, admitiriam indenização, é

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inovação recursal e não pode ser conhecida.
Assim sendo, fica a respeitável sentença reformada
em pequena parte, apenas para afastar a condenação dos réus ao
pagamento dos “materiais” e “mão de obra”, mantidos integralmente
os seus demais termos, inclusive quanto à sucumbência em desfavor
dos réus, já que o decaimento da autora foi mínimo.
Por último, não comporta acolhida o pedido de
condenação em litigância de má-fé ventilado pelos apelantes, uma
vez que não restou caracterizado, ao menos até o presente momento,
dolo processual grave imputável à autora em qualquer das hipóteses
elencadas no artigo 80 do Código de Processo Civil.
Ante o exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO
EM PARTE ao recurso, nos termos acima alinhavados.
RUY COPPOLA
RELATOR