Tribunal: TJSP
Processo: 1009581-20.2016.8.26.0565
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Francisco Occhiuto Júnior
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-06
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
Locação de imóvel não residencial. Ação de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança de aluguéis e demais encargos locatícios. Revelia. Ação julgada procedente.
Apelação dos réus-locatários. Preliminar de nulidade de sentença. Alegação de cerceamento de defesa ante julgamento antecipado da lide. Julgamento antecipado era de rigor, ausente necessidade de produção de outras provas.

Ementa:
Locação de imóvel não residencial. Ação de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança de aluguéis e demais encargos locatícios. Revelia. Ação julgada procedente.
Apelação dos réus-locatários. Preliminar de nulidade de sentença. Alegação de cerceamento de defesa ante julgamento antecipado da lide. Julgamento antecipado era de rigor, ausente necessidade de produção de outras provas. Ademais, produção de provas relativas aos supostos vícios do imóvel que não seriam capazes de afastar o direito dos autores em cobrar os aluguéis devidos. Revelia dos réus. Presunção relativa de veracidade dos fatos alegados na petição inicial. Inadimplência incontroversa. Alegados vícios ocultos do imóvel que o tornaram impróprio ao uso. Não acolhimento. Réus que permaneceram no imóvel durante um ano. Pequenos vícios que, em tese, poderiam autorizar, pela via judicial, a rescisão do contrato ou revisão dos alugueres, não é causa a justificar a inadimplência dos locatários. Não comprovação de quitação dos aluguéis vencidos e daqueles que se venceram no curso da ação. Aluguéis devidos. Sentença mantida. Recurso improvido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000514126
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1009581-20.2016.8.26.0565, da Comarca de São Caetano do Sul, em que são
apelantes RODRIGO DE SOUZA PASSOS e MARIA EDUARDA CARDOSO, são
apelados GILBERTO GNECCHI JUNIOR e AMANDA VAZ TOSTES GNECCHI.
ACORDAM, em 32a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "rejeitaram a preliminar e negaram
provimento ao apelo dos réus. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores CAIO
MARCELO MENDES DE OLIVEIRA (Presidente) e LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 6 de julho de 2020.
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009581-20.2016.8.26.0565
COMARCA: SÃO CAETANO DO SUL - 6a VARA CÍVEL
JUÍZA: DRA. DANIELA ANHOLETO VALBÃO PINHEIRO LIMA
APELANTES: RODRIGO DE SOUZA PASSOS e MARIA EDUARDA
CARDOSO
APELADOS: GILBERTO GNECCHI JUNIOR e AMANDA VAZ TOSTES
GNECCHI
VOTO No 28.240

Locação de imóvel não residencial. Ação de despejo por falta
de pagamento cumulado com cobrança de aluguéis e demais
encargos locatícios. Revelia. Ação julgada procedente.
Apelação dos réus-locatários. Preliminar de nulidade de
sentença. Alegação de cerceamento de defesa ante julgamento
antecipado da lide. Julgamento antecipado era de rigor,
ausente necessidade de produção de outras provas. Ademais,
produção de provas relativas aos supostos vícios do imóvel
que não seriam capazes de afastar o direito dos autores em
cobrar os aluguéis devidos. Revelia dos réus. Presunção
relativa de veracidade dos fatos alegados na petição inicial.
Inadimplência incontroversa. Alegados vícios ocultos do
imóvel que o tornaram impróprio ao uso. Não acolhimento.
Réus que permaneceram no imóvel durante um ano.
Pequenos vícios que, em tese, poderiam autorizar, pela via
judicial, a rescisão do contrato ou revisão dos alugueres, não
é causa a justificar a inadimplência dos locatários. Não
comprovação de quitação dos aluguéis vencidos e daqueles
que se venceram no curso da ação. Aluguéis devidos.
Sentença mantida. Recurso improvido.

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Cuida-se de apelação, (fls. 317/341), interposta por Rodrigo de
Souza Passos e outra contra a r. sentença de fls. 313/315, que, ante o
reconhecimento da revelia, julgou procedente ação de despejo por falta de
pagamento cumulada com cobrança de aluguéis que lhes movem Gilberto
Gnecchi Junior e outra, declarado rescindido o contrato de locação,
prejudicado o despejo ante a desocupação do imóvel, condenados os réus-
apelantes aos aluguéis e demais encargos da locação vencidos desde
setembro de 2016 até a desocupação do imóvel, em 02.20.2017, com
incidência de correção monetária e juros de mora desde cada vencimento,
além da multa contratual. No mesmo fôlego, foram condenados ao pagamento
dos ônus sucumbenciais, arbitrados os honorários em 20% sobre o valor da
condenação.
Em suas razões recursais, preliminarmente, sustentam a
ocorrência de cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado da lide.
Afirmam que, ainda que revéis, deveria ter sido produzida a prova postulada
tempestivamente por eles, de modo que deve ser reconhecida a nulidade da r.
sentença. No mérito, alegam que locaram o imóvel para a instalação de um
lava-rápido e que o imóvel apresentou inúmeros problemas. Aduzem que
houve o inadimplemento parcial pelos apelados. Dizem que o imóvel possuía
vícios ocultos, (vazamentos), que afetavam a rede elétrica, o que impedia de
funcionar o comércio em dia de chuva. Afirmam que os apelados deixaram de
entregar documentos referentes ao imóvel, o que atrasou o licenciamento do
comércio no local, de modo que devem ser abatidos os aluguéis no período.
Aduzem, ainda, que o imóvel fora disponibilizado pelos locadores
sem o AVCB do Corpo de Bombeiros, (obrigação atribuída contratualmente
aos apelados), que, após, denunciaram os locatários à Municipalidade, o que
ensejou o encerramento das atividades, em afronta ao princípio da boa-fé
objetiva. Dizem que foram ofertadas duas garantias ao contrato, o que é

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vedado. Sustentam exceção do contrato não cumprido, vez que os apelados
não cumpriram com as obrigações contratualmente assumidas. Afirmam que o
imóvel foi desocupado em julho de 2017, e não outubro, como constou da r.
sentença, mas que os locadores se recusaram a receber as chaves.
Pretendem o afastamento da multa e dos juros por haver inadimplemento
recíproco. Postulam a reforma da r. sentença.
Contrarrazões a fls. 106/113.
É o relatório do necessário.
O recurso não comporta provimento, respeitado entendimento em
sentido contrário.
Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada
com cobrança de aluguéis. Os autores buscam o recebimento dos valores dos
aluguéis e encargos locatícios vencidos e não pagos. Devidamente citados, os
réus deixaram de apresentar defesa no prazo legal, razão pela qual houve o
reconhecimento da revelia, com a consequente procedência da ação.
Em um primeiro momento, rejeito a preliminar de cerceamento de
defesa.
Cabe ao julgador decidir sobre a utilidade ou necessidade das
provas, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias, nos
termos do artigo 370 do CPC. Ensina VICENTE GRECO FILHO que:
“A finalidade da prova é o convencimento do juiz, que é seu
destinatário. No processo, a prova não tem um fim em si mesma ou um fim
moral ou filosófico; sua finalidade é prática, qual seja, convencer o juiz. Não se

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busca a certeza absoluta, a qual, aliás, é impossível, mas a certeza relativa
suficiente na convicção do magistrado”.
Nesse sentido:
“Quanto à necessidade da produção de provas, o juiz tem o poder-
dever de julgar a lide antecipadamente, desprezando a realização de audiência
para a produção de provas ao constatar que o acervo documental é suficiente
para nortear e instruir seu entendimento. É do seu livre convencimento o
deferimento de pedido para a produção de quaisquer provas que entender
pertinentes ao julgamento da lide”. (STJ, Agr. Reg. no Agravo de Instrumento
no 2006/0013165-5, Min. José Delgado, 1a T., Fonte: DJ 22/05/2006 p. 160).
Não se pode olvidar que as provas pretendidas pelos réus, ora
apelantes, não dizem respeito à comprovação de fato impeditivo do direito dos
autores de buscarem a rescisão da relação locatícia em razão da
inadimplência, que é incontroversa, bem como cobrarem os encargos não
quitados.
Como bem anotou a D. Magistrada a quo, as provas postuladas
dizem respeito a eventuais vícios do imóvel, que poderiam levar à rescisão do
contrato. Portanto, deveriam ter sido arguidas em reconvenção ou mesmo em
ação própria, o que não ocorreu, optando os apelantes por permanecerem no
imóvel locado por mais de um ano, sem o devido pagamento dos encargos
locatícios.
O certo é que o imóvel fora vistoriado na data de assinatura do
contrato, (fls. 32/35), no qual constou estar em condições para ser utilizado
(cláusula sétima, a fl. 26).
Não se olvida que os problemas noticiados pelos apelados

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possam ter causado transtornos. Contudo, a permanência dos locatários no
imóvel, ainda que com os problemas relatados, implica no dever de pagamento
dos locativos contratados.
Isso porque cabia aos locatários-apelantes buscarem, pela via
judicial, a resolução do contrato pela alegada culpa dos locadores, caso em
que poderiam ter sua responsabilidade elidida, o que não ocorreu, tendo em
vista que o contrato de locação permaneceu produzindo seus efeitos jurídicos
até a data da efetiva desocupação do imóvel.
Ora, se pretendiam a rescisão do contrato, a realização dos
reparos no imóvel, ou mesmo eventual abatimento do valor do locativo em
razão das alegadas infiltrações constatadas em dias de chuva, deveriam ter
ajuizado ação de rescisão do contrato ou de obrigação de fazer, ou, ainda,
ação de consignação para quitação do valor que entendiam ser devido, mas
nada fizeram.
Da mesma forma, diante da revelia dos apelantes, restou obstada
a reconvenção, via que também possibilitaria a discussão sobre eventual
inadimplemento contratual dos locadores.
Neste caso, forçoso concluir que o período em que se estendeu a
locação é incompatível com a tese de inviabilidade do uso do imóvel, e, por
conseguinte, de exceptio non adimpleti contractus.
Neste sentido, a jurisprudência desta E. Corte:
“Locação de imóveis. Ação de despejo por falta de pagamento
c.c. cobrança de alugueres e encargos. Sentença de parcial procedência.
Apelo da locatária. O fato de o imóvel não estar em condições de
habitabilidade não afasta a obrigação do locatário de pagar os alugueis e

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encargos da locação. Apesar das condições do imóvel, não é cabível que o
locatário o ocupe sem o pagamento dos respectivos alugueis, pois estaria ele
se locupletando às custas do locador. Sentença mantida. Apelo desprovido.”
(Apelação Cível 1002778-44.2019.8.26.0006; Rel. Des. Morais Pucci; 35a
Câmara de Direito Privado; j. 27/02/2020);
“APELAÇÃO CÍVEL Interposição contra a sentença que julgou
procedentes os pedidos formulados na ação de despejo c.c. cobrança.
Benefício da justiça gratuita concedido apenas para análise do recurso.
Contrato de locação não residencial. Inadimplemento. Locatária apelante que
não se desincumbiu de comprovar o pagamento dos valores devidos. Exceção
do contrato não cumprido (exceptio no adimpleti contractus) não aplicável ao
caso. Honorários advocatícios majorados nos termos do artigo 85, § 11, do
Código de Processo Civil/2015. Sentença mantida.” (Apelação Cível
1117904-59.2016.8.26.0100; Rel. Des. Mario A. Silveira; 33a Câmara de Direito
Privado; j. 07/11/2018);
“APELAÇÃO
AÇÃO DE DESPEJO C.C. COBRANÇA

LOCAÇÃO Alegação de inadimplemento por parte da locadora que não foi
comprovada
Ainda que assim não fosse, havendo efetiva ocupação do
imóvel, é defeso à locatária se esquivar da obrigação de pagar aluguéis
Multa moratória fixada contratualmente e sem abusividades Inaplicabilidade
do Código de Defesa do Consumidor Ausência de litigância de má-fé por
parte
da
apelante

Negado
provimento.”
(Apelação
Cível
1014362-06.2015.8.26.0344; Rel. Des. Hugo Crepaldi; 25a Câmara de Direito
Privado; j. 23/03/2017);
E,
“Despejo por falta de pagamento c.c. cobrança. Ausência de
comprovação de pagamentos integrais dos alugueres e encargos locatícios.
Mora não purgada e inadimplência expressamente admitida. Inaplicabilidade

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da exceção do contrato não cumprido. Os locatários devem quitar a
contraprestação pela utilização do imóvel, havendo meios adequados para
contrapor a avença em caso de eventual demonstração de falta de condições
para uso do bem, o que não justifica a falta de pagamento dos alugueres pelo
período de uso. Danos materiais remanescentes não comprovados. Sentença
mantida. Apelo improvido.” (Apelação Cível 1019142-82.2014.8.26.0001; Rel.
Des. Soares Levada; 34a Câmara de Direito Privado; j. 18/11/2016).
O certo é que a existência de pequenos vícios que poderiam
reduzir a fruição de todas as comodidades proporcionadas pelo imóvel locado,
ainda que possam autorizar, pela via judicial, a rescisão do contrato ou revisão
do valor dos aluguéis, não é causa a justificar a inadimplência dos inquilinos,
como ocorreu na hipótese dos autos.
Assim, se os apelantes estivessem sofrendo prejuízos no curso
da locação, como alegam, incumbia-lhes tomar as medidas judiciais cabíveis
para tentar rescindir o contrato, nos termos da lei.
Os documentos trazidos com a petição inicial demonstram que
houve tentativa de composição entre as partes, principalmente diante da
inadimplência verificada a partir de setembro de 2016, tendo em vista as trocas
de e-mails. Contudo, as tratativas restaram infrutíferas.
Desta forma, ainda que tenham efetuado a notificação
extrajudicial dos locadores, (fls. 54/55), esta somente ocorreu após terem sido
notificados pelos apelados, (cfr. fls. 41/42), diante da inadimplência verificada.
Assim, a procedência da ação deve ser mantida. Todos os
requisitos para a procedência da ação de cobrança foram preenchidos, quais
sejam: a comprovação da relação locatícia e a responsabilidade dos locatários,

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ora apelantes, pelo pagamento das verbas perseguidas.
Não se pode admitir a cômoda solução de não pagar os encargos
locatícios, por reputarem ser o imóvel imprestável à finalidade a que destinava,
mas sem proceder a sua devolução, sob pena de enriquecimento sem causa
dos apelantes que, pelas informações constantes dos autos, estavam
usufruindo do imóvel com retorno financeiro.
Portanto, comprovados os fatos constitutivos do direito dos
autores em rescindir o contrato de locação e cobrar os encargos devidos,
caberia aos apelantes a prova da existência de fato impeditivo, modificativo ou
extintivo do direito dos apelados (art. 373, II, do NCPC), ônus do qual não se
desincumbiram.
Dessa forma, de rigor o improvimento do apelo, mantida a r.
sentença guerreada tal como lançada, inclusive no tocante à multa contratual e
juros moratórios, vez que não há que se falar em inadimplemento recíproco,
como salientado. Eventuais prejuízos sofridos pelos apelantes deverão ser
discutidos em ação própria, se o direito o permitir.
Finalmente, não obstante o disposto no art. 85, § 11 do CPC,
deixo de majorar os honorários advocatícios de sucumbência, (honorários
recursais), tendo em vista que já fixados pela r. sentença no limite máximo
previsto por mencionado dispositivo.
Ante todo o exposto, rejeito a preliminar e nego provimento ao
apelo dos réus, nos termos acima alinhavados.
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
Relator