Tribunal: TJSP
Processo: 1039075-59.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-30
Data de publicação: 2020-10-30

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores. Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Sentença de procedência parcial. Inconformismo da parte ré. Resilição unilateral pelo comprador. Restituição dos valores pagos com retenção de parte do preço. Possibilidade. Súmula no 1, deste Egrégio Tribunal de Justiça. Sentença que fixou a retenção em 20% do montante

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores. Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Sentença de procedência parcial. Inconformismo da parte ré. Resilição unilateral pelo comprador. Restituição dos valores pagos com retenção de parte do preço. Possibilidade. Súmula no 1, deste Egrégio Tribunal de Justiça. Sentença que fixou a retenção em 20% do montante pago. Patamar que se compatibiliza com o percentual adotado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça e por esta 9a Câmara de Direito Privado. Restituição da quantia paga pela compromissária compradora. Valores pagos a título de taxa de conservação, melhoramento e Clube Slim. Retenção autorizada. Adesão opcional dos compromissários compradores a tais serviços. Indenização pela indisponibilidade da coisa no período de vigência do contrato. Inadmissibilidade. Desvantagem exagerada dos consumidores, compromissários compradores. Artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. Terreno sem edificação. Precedentes deste Tribunal. Juros de mora. Trânsito em julgado. Decisão prolatada nos autos do REsp. no 1.740.911/DF, julgado em sede de recurso repetitivo. Sentença reformada. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
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Apelação Cível no 1039075-59.2019.8.26.0100
Registro: 2020.0000892412
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1039075-59.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelada CÍCERA FRANCINEIDE
BALBINO DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 30 de outubro de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1039075-59.2019.8.26.0100
Voto no 2532
Apelação Cível no 1039075-59.2019.8.26.0100
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: São Paulo - Foro Central - 26a Vara Cível
Apelante: Momentum Empreendimentos Imobiliários LTDA
Apelado: Cícera Francineide Balbino da Silva
Juiz: Carlos Eduardo Borges Fantacini.
APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de
restituição de valores. Compromisso de compra e venda. Bem imóvel.
Sentença de procedência parcial. Inconformismo da parte ré. Resilição
unilateral pelo comprador. Restituição dos valores pagos com retenção
de parte do preço. Possibilidade. Súmula no 1, deste Egrégio Tribunal
de Justiça. Sentença que fixou a retenção em 20% do montante pago.
Patamar que se compatibiliza com o percentual adotado pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça e por esta 9a Câmara de Direito Privado.
Restituição da quantia paga pela compromissária compradora. Valores
pagos a título de taxa de conservação, melhoramento e Clube Slim.
Retenção
autorizada.
Adesão
opcional
dos
compromissários
compradores a tais serviços. Indenização pela indisponibilidade da
coisa no período de vigência do contrato. Inadmissibilidade.
Desvantagem
exagerada
dos
consumidores,
compromissários
compradores. Artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.
Terreno sem edificação. Precedentes deste Tribunal. Juros de mora.
Trânsito em julgado. Decisão prolatada nos autos do REsp. no
1.740.911/DF, julgado em sede de recurso repetitivo. Sentença
reformada. Recurso provido em parte.
Trata-se de insurgência contra a r. sentença de fls. 171/177, que julgou
procedentes em parte os pedidos da petição inicial, para declarar a rescisão do contrato de
compromisso de compra e venda celebrado entre as partes e condenar a ré a restituir os
valores pagos pela autora, bem como condenou as partes ao pagamento proporcional das
verbas de sucumbência.

A parte ré, ora apelante, sustenta que os valores pagos a título de taxas
de conservação e contribuições sociais ao clube Slim não devem integrar a base de cálculo
para apurar os valores restituíveis. Pleiteia a condenação da autora ao pagamento de

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indenização referente à fruição do bem. Pretende a modificação do termo inicial dos juros
de mora, que não devem incidir da citação.
Recurso regularmente processado, com preparo (fls. 192/194) e
contrarrazões (fls. 197/205).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso comporta provimento em parte.
O direito à resilição do contrato é reconhecido até mesmo aos
compromissários compradores inadimplentes, como no caso.
A resilição unilateral é pautada em exercício de direito potestativo, em
observância ao princípio da liberdade de contratar, e sujeita a contraparte ao encerramento
do contrato:
“Consiste a resilição unilateral no direito potestativo de um dos
contratantes impor a extinção do contrato, independentemente do
inadimplemento da outra parte, sem que o outro possa a isso se opor, posto
situado em situação de sujeição.” (Nelson Rosenvald, Código civil
comentado, Coord. Cezar Peluso, Manole, 2018, p. 505).
Essa modalidade de extinção do contrato é reconhecida por este
Tribunal (Súmula no 1) e pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula no 543).
Logo, fica mantida a procedência do pedido de resilição do contrato
preliminar de compra e venda.

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Com a impossibilidade de continuidade do negócio, é certo que as
partes devem ser retornadas ao estado anterior ao da contratação (Súmula no 3 deste
Tribunal), assegurando-se a indenização a parte prejudicada que não deu causa ao
desfazimento.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça tem entendimento fixado, no
sentido de que a retenção é lícita dentro de parâmetros entre 10% e 25%, devendo a quantia
recair sobre os montantes pagos e não sobre o valor do negócio:
“O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em
caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos” (Agravo Interno no AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL No 816.434 DF, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
julgado em 27 de setembro de 2016).
É, ainda, nesse sentido, o posicionamento desta Colenda 9a Câmara de
Direito Privado:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO CUMULADA
COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a resilição,
com a restituição integral dos valores pagos, imputando culpa às rés pela
não obtenção no financiamento para a quitação do saldo devedor -
Descabimento, na medida em que as rés não têm qualquer ingerência sobre
as exigências do agente financeiro, responsável pela análise das condições
financeiras dos compromissários compradores - Desarrazoada a alegação
de que as rés garantiram que o crédito seria concedido aos autores -
Possibilidade de resilição do contrato com a restituição parcial dos valores
pagos pela compra e venda - Súmula 01-TJSP - Retenção em favor da ré
fixada em 20%, que se mostra razoável - Precedentes jurisprudenciais deste
e. TJSP e do c. STJ - Danos morais não configurados - Considerando que a

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ré não praticou qualquer ato ilícito capaz de ensejar o dever de reparação,
descabe-se falar em indenização por danos morais - Sentença mantida -
Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO” (Apelação no
1009014-90.2019.8.26.0562, Relatora Angela Lopes, julgado em 10 de
dezembro de 2019).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - RESILIÇÃO
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a
desistência do negócio - Possibilidade de resilição do contrato com a
restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da
compromissária vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré que invoca a aplicação
de cláusula que, na prática, reduz a restituição à quantia irrisória, em
afronta ao art. 51, II e IV, do CDC - Retenção em favor da ré fixada em
10% sobre os valores pagos pelos autores, que se mostra razoável - Com a
resilição do contrato, não há que se falar em retenção das arras, uma vez
que a retenção de parte das parcelas pagas já se destina a recompor os
prejuízos suportados pela ré - Arras confirmatórias - Precedentes
jurisprudenciais - Indenização pelo tempo de fruição que não é devida no
caso em tela - Ausência de prova, pela ré, da posse definitiva do lote pelos
autores - Pedido da ré de aplicação imediata da Lei no 13.786/2018, que
disciplina a resolução dos contratos imobiliários - Impossibilidade -
Dispositivos legais que regem apenas atos praticados a partir de sua
vigência - Observância ao art. 5o, XXXVI da Constituição Federal e art. 6o,
§ 1o, da LINDB - Sentença reformada apenas para constar que os juros de
mora sobre os valores devidos pela ré aos autores incidem a partir do
trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo
rito dos recursos repetitivos - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”
(Apelação no 1050058-81.2018.8.26.0576, Relatora Angela Lopes, julgado
em 19 de dezembro de 2019).
“Apelação cível. Compra e venda de imóvel com cláusula de alienação
fiduciária. Consolidação da propriedade em favor da ré. Pedido de
devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras em
permanecer no negócio jurídico. Sentença de improcedência. Alienação

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Apelação Cível no 1039075-59.2019.8.26.0100
fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em
garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão entre
credora fiduciária e alienante. Situação que evidencia o intuito de burlar o
direito dos adquirentes de desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade.
Considerada natureza jurídica de compromisso de compra e venda do
imóvel. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e das Súmulas 1, 2 e
3 desta Corte de Justiça. Devolução das parcelas pagas. Aplicação dos
princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem
como o do equilíbrio contratual. Interpretação dos artigos 51 e 53 do
Código de Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos valores pagos
adequados para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras
inerentes à contratação. Alteração da r. sentença para determinar que a ré
devolva aos autores 90% dos valores pagos Sucumbência invertida.
Resultado.
Recurso
provido
parcialmente”
(Apelação
no
1007775-16.2018.8.26.0100, Relator Edson Luiz de Queiroz, julgado em 19
de dezembro de 2019).
Com isso, o percentual de retenção reconhecido pela sentença (20%)
está de acordo com o entendimento dos Tribunais e por isso deve ser mantido.
Sobre o dever de restituição do equivalente pago pelos apelados a
título de custeio de despesas com conservação e melhorias do loteamento e do denominado
ClubeSlim, com razão, a apelante.
Tais pagamentos não devem integral a base de cálculo do saldo a
restituído em virtude da extinção do contrato, conforme entendimento deste Tribunal em
casos análogos:
"Desta forma, entendo adequada e razoável a retenção de 10% dos valores
pagos, após a dedução dos valores pagos a título de taxa de conservação,
melhoramento, Clube Slim e IPTU, inclusive porque se amolda ao
parâmetro que vem sendo adotado pelo Superior Tribunal de Justiça:" (Ap.

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Apelação Cível no 1039075-59.2019.8.26.0100
no 1006258-58.2017.8.26.0084, 5a Câmara de Direito Privado-TJSP, rel.
Des. Fernanda Gomes Camacho, j. 30.1.2020).
"Resilição contratual. Possibilidade. Devolução das parcelas pagas.
Entendimento das Súmulas 1, 2 e 3 desta C. Corte de Justiça. Retenção de
grande parte dos valores pagos que configura abusividade. Princípios da
equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem como o do
equilíbrio contratual. Retenção de 10% dos valores pagos adequados para
cobrir as despesas de administração, publicidade e outras inerentes à
contratação. Exclusão do montante a ser restituído dos valores pagos a
título de taxa de conservação do condomínio. Responsabilidade da
compradora. Interpretação da cláusula 5a do contrato. Contribuições
sociais do Clube de caráter opcional. Adesão da autora. Valor que não deve
ser restituído " (Ap. no 1018315-56.2017.8.26.0554, 9a Câmara de Direito
Privado-TJSP, rel. Des. Edson Luiz de Queiróz, j. 14.6.2019).
“APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso particular de compra e venda de
imóvel. Rescisão por iniciativa do comprador. Devolução dos valores
pagos. Parcial procedência para declarar rescindido o contrato celebrado
entre as partes e determinar a restituição de 80% dos valores pagos.
Irresignação da promitente vendedora. Pretendida exclusão, da base de
cálculo, das taxas pagas pelo comprador a título de taxa de conservação e
contribuições sociais ao Clube SLIM. Cabimento. Valores que decorrem do
uso do imóvel e adesão, voluntária e opcional, do comprador aos serviços
fornecidos. Responsabilidade dos autores no período da posse. Sentença
parcialmente
reformada.
RECURSO
PROVIDO”.
(Ap.
no
1064956-43.2016.8.26.0100, 6a Câmara de Direito Privado - TJSP, rel. Des.
Rodolfo Pellizari, j. 30.1.2019).
“RESCISÃO CONTRATUAL C.C. ANULATÓRIA DE CLÁUSULAS E
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - Compromisso de compra e venda

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Apelação Cível no 1039075-59.2019.8.26.0100
de lote - Procedência parcial do pedido - Inconformismo da ré -
Acolhimento em parte - Rescisão do contrato - Possibilidade de retenção de
parte
do
montante
pago
pelo
compromissário
comprador
para
ressarcimento dos gastos com a administração do empreendimento -
Devolução de 90% da quantia paga bem determinada pelo MM. Juízo de
origem - Taxa de conservação, IPTU e contribuição social do Clube SLIM -
Responsabilidade dos autores no período da posse - Sentença reformada em
parte para determinar a responsabilidade dos autores pelo pagamento da
taxa de conservação, IPTU e contribuição social do Clube SLIM vencidas
até a rescisão do contrato - Recurso parcialmente provido.” (Ap. no
1076663-71.2017.8.26.0100, 5a Câmara de Direito Privado- TJSP, rel. Des.
J.L. Mônaco da Silva, j. 14.06.2018).
Assim, deve ser excluída da base de cálculo os valores referentes à
denominada taxa de conservação e ao conhecido clube Slim.
O direito de indenização pela fruição do imóvel pelos apelantes e
enquanto se mantiverem na posse da coisa, deve observar que se trata de contrato de
compromisso de compra e venda de um lote de terreno (fl. 26).
Em hipóteses como a dos autos do processo, o entendimento deste
Tribunal é o de que a indenização pela fruição do imóvel pressupõe edificação:
"Lote não edificado e não ocupado pelo apelante, estando apto à venda
Inocorrência de gozo e uso do imóvel Descabimento da indenização
diante da abusividade" (Ap. no 1020523-44.2017.8.26.0576, 9a Câmara de
Direito Privado-TJSP, rel. Des. César Peixoto, j. 5.3.2020).
"INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO - INEXISTÊNCIA DE
EDIFICAÇÃO NO IMÓVEL OU DE OUTRA FORMA de uso com efetivo
proveito econômico que pudesse ensejar o enriquecimento sem causa do
adquirente
-
taxa
de
ocupação
indevida"
(Ap.
no

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Apelação Cível no 1039075-59.2019.8.26.0100
1005037-75.2019.8.26.0664, 14a Câmara de Direito Privado-TJSP, rel. Des.
Carlos Abrão, j. 3.3.2020).
"TAXA DE FRUIÇÃO: Cobrança pela vendedora descabida, na medida em
que o lote vencido estava sem benfeitorias, inexistindo a efetiva ocupação
do bem" (Ap. no 1003415-28.2019.8.26.0189, 15a Câmara de Direito
Privado-TJSP, rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j. 20.1.2020).
"quando o compromisso de compra e venda envolve terreno sem edificação,
no qual não foi erigida benfeitoria, indevida a indenização por tempo de
ocupação e abusiva a cobrança de taxa de fruição, tendo em vista que o
imóvel não possui valor econômico imediato no tocante à sua ocupação.
Nesse sentido:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. MEDIDA
LIMINAR C.C. RESCISÃO CONTRATUAL. Inadimplemento confessado
pelo adquirente. Rescisão mantida. Indenização pela ocupação do bem.
Retenção de 20% dos valores solvidos que alcança as despesas suportadas
em razão do desfazimento do negócio e a indenização pela ocupação do
bem pelo adquirente. Imóvel negociado, ademais, se tratava de um simples
terreno, sem edificação passível de exploração econômica. Inexistência de
provas em sentido contrário, a cargo da apelante. Precedentes. APELO
DESPROVIDO. (...) Não se pode olvidar, ademais, que o entendimento
sumulado por este Tribunal é destacado, apenas, para os imóveis que
ostentam exploração econômica, circunstância distinta da que se passa com
o caso dos autos, pois a transação estava relacionada a um terreno sem
edificação, o qual não se mostra sujeito a nenhuma obtenção de renda,
mostrando-se pouco razoável a sua exploração econômica. Entendimento
diverso, destaque- se, dependia da produção de provas pela apelante, ônus
da qual não se desonerou. (TJSP; Apelação 1039205-81.2016.8.26.0576;
Relator (a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 12/04/2017; Data de Registro: 12/04/2017)" (Ap. no

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Apelação Cível no 1039075-59.2019.8.26.0100
1002241-80.2018.8.26.0136, 21a Câmara de Direito Privado-TJSP, rel. Des.
Maia da Rocha, j. 2.12.2019).
"VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. LOTE DE TERRENO. Ação de rescisão
contratual, cumulada com restituição de valores pagos. Parcial
procedência. Inconformismo do comprador. Indenização pela fruição de
lote de terreno. Reparação que não é devida quando não houver construção
no
bem.
Sentença
reformada.
RECURSO
PROVIDO."
(Ap
no
1019502-20.2017.8.26.0451, 6a Câmara de Direito Privado-TJSP, rel. Des.
Paulo Alcides, j. 6.11.2019)
"A posse de lote de terreno não propicia renda aos compradores, nem às
vendedoras, de forma de ausente indenização por tempo de ocupação" (Ap
no 1005051-48.2016.8.26.0152, 4a Câmara de Direito Privado-TJSP, rel.
Des. Fábio Quadros, j. 8.8.2019).
"2. Indenização pela fruição do bem. Terreno sem edificação.
Impossibilidade de exploração econômica imediata. Indenização indevida.
Precedentes." (Ap. no 1012823-52.2018.8.26.0068, 7a Câmara de Direito
Privado-TJSP, rel. Des. Mary Grün, j. 16.7.2019).
Não há demonstração no processo que a parte apelada tenha
promovido edificações no terreno, objeto do contrato, o que impede, desse modo, a
indenização pela fruição da coisa, pois representaria desvantagem exagerada dos
consumidores, compromissários compradores, nos termos do artigo 51, inciso IV, do
Código de Defesa do Consumidor.
Assim, rejeita-se o pedido de condenação ao pagamento de
indenização da chamada taxa de fruição da coisa.
Como a parte apelante não deu causa ao desfazimento do negócio, os

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Apelação Cível no 1039075-59.2019.8.26.0100
juros de mora devem fluir a partir do trânsito em julgado, nos termos do entendimento
firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores
à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão” (REsp. no 1.740.911/DF, Relator Maria Isabel Gallotti, julgado em
14 de agosto de 2019).
A tese fixada no referido julgado define a natureza constitutiva da
sentença que substitui a cláusula contratual, limitando a retenção de valores, afastando a
mora pretérita do vendedor:
“A sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem
claramente natureza constitutiva, com efeitos ex nunc, isto é, a partir da
formação da nova obrigação pelo título judicial. A parte condenatória da
sentença - restituição dos valores pagos após a revisão da cláusula penal -
somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da
cláusula questionada.
Os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, em
consequência, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da
decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Somente a partir do trânsito em julgado da decisão, portanto, é que
poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há que se falar em
mora da vendedora se a rescisão do contrato se deu por culpa dos
compradores com pedido de restituição de valores em desconformidade do
que fora pactuado.”
Assim, fica reformada a r. sentença, para excluir da base de cálculo o
equivalente pago a título de taxa de conservação e de clube Slim, além de estabelecer o

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Apelação Cível no 1039075-59.2019.8.26.0100
termo inicial dos juros moratórios como sendo a data do trânsito em julgado.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, dá-se parcial provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator