Tribunal: TJSP
Processo: 1000228-76.2018.8.26.0082
Classe: Apelação Cível / Condomínio
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – AÇÃO DE COBRANÇA – RATEIO DAS DESPESAS DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO – HÁ PREVISÃO DA COBRANÇA DA TAXA DE CONDOMÍNIO NO INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL – COM O ADVENTO DA LEI No 13.465/17, HOUVE A CRIAÇÃO DO CONDOMÍNIO DE LOTES E AS TAXAS ASSOCIATIVAS PASSARAM A TER NATUREZA DE OBRIGAÇÃO 'PROPTER REM' – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000899803
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1000228-76.2018.8.26.0082, da Comarca
de Boituva, em que é apelante JOÃO COSTA ANDRADE, é
apelado ASSOCIAÇÃO DO LOTEAMENTO FLORA VILLE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível No 1000228-76.2018.8.26.0082
Apelante: João Costa Andrade
Apelado: Associação do Loteamento Flora Ville
(Voto no 26.017)
EMENTA: ASSOCIAÇÃO DE MORADORES AÇÃO DE
COBRANÇA

RATEIO
DAS
DESPESAS
DE
MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO HÁ PREVISÃO
DA COBRANÇA DA TAXA DE CONDOMÍNIO NO
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA
DO IMÓVEL COM O ADVENTO DA LEI No 13.465/17,
HOUVE A CRIAÇÃO DO CONDOMÍNIO DE LOTES E
AS TAXAS ASSOCIATIVAS PASSARAM A TER
NATUREZA DE OBRIGAÇÃO 'PROPTER REM'

SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO.
Cuida-se de recurso de apelação tirado contra a r.
sentença de fls. 101/103 que julgou procedente o pedido
inicial para condenar o réu ao pagamento das despesas
comuns devidas de setembro de 2015 até a propositura da
ação, no total de R$ 9.563,29, mais aquelas que se
venceram no curso do processo, acrescidas de juros de
mora de 1% ao mês, multa conforme convenção e correção
monetária pela Tabela Prática do TJSP, todos desde o
vencimento de cada obrigação.
Em decorrência da sucumbência, o réu foi condenado
nas
custas,
despesas
processuais
e
honorários
advocatícios da autora, fixados em 15% sobre o valor
atualizado da condenação.
Irresignado, recorre o réu pugnando pela reforma do
r. pronunciamento sob a alegação, em síntese, de que
nunca anuiu com a cobrança do condomínio pela associação
de moradores, motivo pelo qual não pode ser condenado a
tal pagamento. Por isso, insiste pela improcedência do

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pedido (fls. 109/112).
Contrarrazões às fls. 118/124.
O recurso foi regularmente processado e recebidos
nos efeitos devolutivo e suspensivo (fls. 127/128).
Não houve oposição ao julgamento virtual (fls. 151).
É o relatório.
1.- A autora, na qualidade de associação constituída
para o fim de representar os interesses dos proprietários
e moradores de imóveis localizados no loteamento “Flora
Ville”,
ingressou
com
a
presente
ação
visando
ao
recebimento
das
contribuições
mensais
supostamente
devidas pelo réu que é proprietário de um lote situado no
referido loteamento, vencidas a partir de setembro de
2015 e que, até janeiro de 2018, totalizava o montante de
R$ 9.563,29.

Após detida análise dos autos, notadamente dos
documentos que instruem o feito, verifica-se que o réu é
proprietário do lote de terreno no 23, quadra M, do
loteamento “Flora Ville”, desde 7 de outubro de 2005
(fls. 54/56).
A associação autora, por sua vez, foi constituída em
30 de janeiro de 2004, ou seja, em momento anterior à
propriedade do réu.
O C. STJ, no julgamento dos Recursos Especiais

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1.280.871/SP e 1.439.163/SP, havia sumulado entendimento
de que as taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou os que a elas
não anuíram.
O Exmo. Sr. Ministro Marco Buzzi, no Recurso
Especial no 1.280.871-SP, em seu voto condutor asseverou
que:
“Se
a compra se opera em data posterior à
constituição da associação, na ausência de fonte criadora
da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder
jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento
sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais
da legalidade e da liberdade associativa, instituir um
dever tácito a terceiros, pois, ainda que se admita a
colisão de princípios norteadores, prevalece, dentre
eles,
dada
a
verticalidade
de
preponderância,
os
preceitos constitucionais, cabendo tão-somente ao Supremo
Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral, afastá-
los se assim o desejar ou entender.”

Com o advento da Lei no 13.465/2017, foi criada a
figura do “condomínio de lotes”, que é a hipótese dos
autos, passando a matéria sub judice a se submeter a novo
regramento jurídico, sendo permitida a cobrança das taxas
associativas mesmo daqueles que não se associaram à
associação de moradores.
Dada a irretroatividade da Lei no 13.465/17, a
cobrança das referidas taxas associativas em desfavor
daqueles que não se associaram nem anuíram à instituição
do encargo deve ocorrer apenas a partir da vigência
legal, ou seja, 11 de julho de 2017.

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Tais despesas deverão ser tratadas como obrigações
'propter rem', ou seja, próprias da coisa, que a
acompanham, transferindo-se aos respectivos titulares do
direito
de
propriedade,
independente
de
expressa
declaração, tal como ocorre com os débitos condominiais.
No presente caso, apesar de inexistir nos autos
prova de que o réu tenha aderido formalmente à associação
autora, anuiu à cobrança do condomínio, porquanto há
previsão
expressa
na
cláusula
4a
do
instrumento
particular de compra e venda do imóvel (fls. 54/56).
Por conseguinte, é devida a cobrança formulada pela
associação autora, devendo ser a r. sentença confirmada
pelos
seus
próprios
fundamentos,
os
quais
ficam
inteiramente adotados como razão de decidir pelo não
provimento do recurso, nos termos do art. 252 do
Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça, que
assim dispõe, in verbis: “Nos recursos em geral, o
relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da
decisão
recorrida,
quando,
suficientemente
motivada,
houver de mantê-la”.

2.- DOS HONORÁRIOS RECURSAIS Em decorrência do não
acolhimento
do
recurso
do
réu,
fica
mantida
sua
condenação
nas
verbas
de
sucumbência,
devendo
os
honorários advocatícios da autora serem majorados para
20% do valor atualizado da condenação, nos termos do art.
85, § 11, do CPC.
3.-
CONCLUSÃO
Daí por que se nega provimento ao

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recurso.
Na hipótese de oposição de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se
manifestarem, nas próprias razões recursais, a respeito
de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
art. 1o da Resolução n. 549/2011 do Órgão Especial deste
Eg. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como
concordância.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica