Tribunal: TJSP
Processo: 1003903-88.2019.8.26.0445
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Paulo Ayrosa
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL - CERCEAMENTO DE DEFESA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE -NÃO OCORRÊNCIA - PRELIMINAR REJEITADA. Considerando que o juiz é o destinatário das provas, cabendo-lhe analisar se a prova requerida é útil para o deslinde da demanda, e que, 'in casu', a prova documental trazida aos autos permite o conhecimento seguro dos fatos, não há que se falar, assim, na ocorrência de cerceamento

Ementa:

PROCESSUAL CIVIL - CERCEAMENTO DE DEFESA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE -NÃO OCORRÊNCIA - PRELIMINAR REJEITADA. Considerando que o juiz é o destinatário das provas, cabendo-lhe analisar se a prova requerida é útil para o deslinde da demanda, e que, 'in casu', a prova documental trazida aos autos permite o conhecimento seguro dos fatos, não há que se falar, assim, na ocorrência de cerceamento de defesa.

DESPESAS DE CONDOMÍNIO – EMBARGOS – IMÓVEL NOVO - ADQUIRENTE QUE DEVE RESPONDER PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS SOMENTE A PARTIR DA DATA DA IMISSÃO NA POSSE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. Apesar da dívida condominial ser 'propter rem', ou seja, recaia sobre o próprio bem, no caso em apreço, mantendo a incorporadora, antiga proprietária, a posse do imóvel em referência até 18 de novembro de 2018, é ela a responsável pelo pagamento das despesas condominiais até a efetiva imissão na posse pela nova adquirente. Para que se reconheça a responsabilidade pelas despesas condominiais, é necessária a propriedade ou posse efetiva do imóvel.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000636810
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003903-88.2019.8.26.0445, da Comarca de Pindamonhangaba, em que é apelante
CONDOMÍNIO PARQUE PRINCESA DO VALE, é apelada JENIFER APARECIDA
OLIVEIRA BICUDO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Rejeitada a
preliminar, negaram provimento, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente) e ADILSON DE ARAUJO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
PAULO AYROSA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003903-88.2019.8.26.0445
4-Voto no 43.302
2
Apelação no 1003903-88.2019.8.26.0445
Apelante
: CONDOMÍNIO PARQUE PRINCESA DO VALE
Apelada
: JENIFER APARECIDA OLIVEIRA BICUDO
Comarca
: Pindamonhangaba 1a Vara Cível
Juiz(a) : Fábio Augusto Paci Rocha
V O T O No 43.302
PROCESSUAL CIVIL - CERCEAMENTO DE DEFESA -
JULGAMENTO
ANTECIPADO
DA
LIDE
-NÃO
OCORRÊNCIA
-
PRELIMINAR
REJEITADA.
Considerando que o juiz é o destinatário das provas,
cabendo-lhe analisar se a prova requerida é útil para o
deslinde da demanda, e que, 'in casu', a prova documental
trazida aos autos permite o conhecimento seguro dos fatos,
não há que se falar, assim, na ocorrência de cerceamento de
defesa.
DESPESAS
DE
CONDOMÍNIO

EMBARGOS

IMÓVEL
NOVO
-
ADQUIRENTE
QUE
DEVE
RESPONDER PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS
CONDOMINIAIS SOMENTE A PARTIR DA DATA DA
IMISSÃO NA POSSE - SENTENÇA MANTIDA -
RECURSO
NÃO
PROVIDO.
Apesar
da
dívida
condominial ser 'propter rem', ou seja, recaia sobre o
próprio
bem,
no
caso
em
apreço,
mantendo
a
incorporadora, antiga proprietária, a posse do imóvel em
referência até 18 de novembro de 2018, é ela a responsável
pelo pagamento das despesas condominiais até a efetiva
imissão na posse pela nova adquirente. Para que se
reconheça a responsabilidade pelas despesas condominiais,
é necessária a propriedade ou posse efetiva do imóvel.
JENIFER
APARECIDA
OLIVEIRA
BICUDO
opôs
embargos à execução que lhe promove CONDOMÍNIO PARQUE
PRINCESA DO VALE.
A r. sentença de fls.130/134, cujo relatório se adota, julgou
procedentes os embargos para declarar a inexigibilidade, em relação à
embargante, das despesas condominiais anteriores à imissão na posse

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(19/11/2018). Ante a sucumbência, condenou o embargado no pagamento
das custas, despesas processuais e honorários advocatícios da parte
contrária, fixados, por equidade, em R$ 1.000,00.
Inconformado, apela o embargado às fls. 138/143, insistindo, em
suma, na tese de que, conforme informação fornecida pela incorporadora
do condomínio, Construtora MRV, a apelada fora notificada para retirar as
chaves de sua unidade em 22 de novembro de 2016, conforme documentos
que instruem a peça contestatória. Assim, a apelada não se emitiu na posse
do imóvel exclusivamente em razão de sua inercia, sendo que só realizou a
retirada das chaves em 13 de novembro de 2018. Assim, aduz que as taxas
condominiais pleiteadas nesses autos são de responsabilidade exclusiva da
embargante, posto que esta é proprietária do imóvel, sendo claro que
estava ele à sua disposição desde a notificação para entrega das chaves.
Menciona precedente que rejeitou a argumentação acolhida nestes
embargos e, ainda, argui o cerceamento de defesa, pelo julgamento
antecipado da lide.
A parte apelada apresentou contrarrazões, batendo-se pela
manutenção integral da sentença e improvimento do apelo (fls. 149/152).
É O RELATÓRIO.
Conheço do recurso e lhe nego provimento.
De início, resta descartada a nulidade invocada de cerceamento
de defesa porquanto totalmente dispensável a dilação probatória pretendida
pelo apelante, vez que presentes os pressupostos para o pronto
sentenciamento do feito, nos termos do art. 355, I, do Novo Código de
Processo Civil, diante de todos os elementos colhidos nos autos, em
especial dos documentos que comprovam a data da imissão na posse da
adquirente no bem objeto das despesas ora perseguidas.
Segundo se depreende dos autos, o Condomínio apelante propôs
execução de título executivo extrajudicial contra a ora apelada, em razão

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do inadimplemento de despesas condominiais vencidas no período
compreendido entre dezembro de 2016 a março de 2019. Os embargos
foram acolhidos, tendo o exequente ofertado recurso de apelação para a
reforma da sentença, insistindo na legitimidade passiva da ré e na
improcedência dos embargos.
Com efeito, tem-se dos documentos dos autos que a
embargante/apelada apenas foi imitida na posse do imóvel objeto das
despesas condominiais perseguidas na execução em 19/11/2018
(fls.09/11).
Desta forma, apesar da dívida condominial ser propter rem, ou
seja, recaia sobre o próprio bem, no caso em apreço, apesar da existência
do citado contrato de venda e compra, manteve a construtora a propriedade
e posse do imóvel em referência até novembro de 2018, de modo que se
conclui que a apelada-adquirente recebeu a posse do bem em data posterior
à das despesas descritas na inicial da execução, pelo que não pode ser
responsabilizada pelo pagamento das cotas de condomínio descritas pelo
apelante.
Nesse contexto, o E. STJ é pacífico no sentido de que o
adquirente não responde pelas cobranças condominiais anteriormente à
efetiva entrega das chaves. E, qualquer contratação em sentido diverso, é
simplesmente nula, dada a abusividade desse ajuste.
Somente com a imissão na posse é que o possuidor passa a ter a
responsabilidade de pagamento das despesas condominiais, pois é após
isso que se passar a dispor, gozar, fruir da coisa.
Nesse sentido, a conferir:
"EMBARGOS
DE
DIVERGÊNCIA
EM
RECURSO
ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE
COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE
DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS.
1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o
momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o
pagamento das despesas condominiais.

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2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está
sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período
anterior à entrega das chaves.
3. Embargos de divergência providos. (EREsp 489.647/RJ, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
25/11/2009, DJe 15/12/2009)"
Aliás, em procedimento previsto para os Recursos Repetitivos, o
C. Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a responsabilidade pelo
pagamento das despesas condominiais deve ser analisada conforme as
particularidades do caso concreto:
“PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.
CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A
REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR
OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO
CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes
teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e
venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se
imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder
por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida
pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (REsp no
1.345.331 RS, SEGUNDA SEÇÃO, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO,
DJe 20/04/2015)
Em resumo, a adquirente deve mesmo responder apenas pelas
despesas condominiais vencidas a partir da imissão na posse do bem
(19/11/2018),
sendo
da
incorporadora,
antiga
proprietária,
a
responsabilidade pelo adimplemento das prestações condominiais vencidas

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antes de esta data, tal como reconhecido na r. sentença de primeiro grau.
Consigne, ainda, que o precedente mencionado pelo apelante em
suas razões recursais fl.141 -, na verdade, é exatamente estes autos, que
foram julgados procedentes (autos n. 1003903-88.2019.8.26.0445).
Por fim, nos termos do art. 85, § 11 do novo CPC, considerando-se a
natureza da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o grau de zelo do
profissional, bem como a atuação em segundo grau, elevo os honorários
advocatícios já fixados em primeiro grau para R$ 1.200,00.
Posto isto, rejeito a preliminar e nego provimento ao recurso.
PAULO CELSO AYROSA M. DE ANDRADE
Relator