Tribunal: TJSP
Processo: 2286761-21.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Cristina Zucchi
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS. INDEFERIMENTO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. CONDOMÍNIO DE BAIXA RENDA (MINHA CASA MINHA VIDA). PRECARIEDADE FINANCEIRA DEMONSTRADA. GRATUIDADE CONCEDIDA. EMENDA DA INICIAL PARA JUNTADA DE MATRÍCULA ATUALIZADA PARA COMPROVAR A LEGITIMIDADE DE PARTE PASSIVA. DESNECESSIDADE. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS QUE

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS. INDEFERIMENTO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. CONDOMÍNIO DE BAIXA RENDA (MINHA CASA MINHA VIDA). PRECARIEDADE FINANCEIRA DEMONSTRADA. GRATUIDADE CONCEDIDA. EMENDA DA INICIAL PARA JUNTADA DE MATRÍCULA ATUALIZADA PARA COMPROVAR A LEGITIMIDADE DE PARTE PASSIVA. DESNECESSIDADE. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS QUE IMPLICA NA VERIFICAÇÃO CONCOMITANTE DOS REQUISITOS DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CREDOR ACERCA DA TRANSAÇÃO E IMISSÃO NA POSSE DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA, CONFORME ORIENTAÇÃO DO C. STJ, EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO RESP No 1.345.331/RS. ILEGITIMIDADE DE PARTE. MATÉRIA QUE DEVE SER ARGUIDA EM SEDE DE DEFESA. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA.

Agravo de instrumento provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 33807
Registro: 2020.0001034343
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2286761-21.2020.8.26.0000, da Comarca de Sorocaba, em que é agravante
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COLIBRI, é agravado SHEILA RODRIGUES DE
LIMA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), LÍGIA ARAÚJO BISOGNI E SOARES LEVADA.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
CRISTINA ZUCCHI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 33807
Agravo de Instrumento no 2286761-21.2020.8.26.0000 -Voto no 33807
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Agravante(s): CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COLIBRI
Agravado(s): SHEILA RODRIGUES DE LIMA
Comarca: Sorocaba 4a Vara Cível (Processo no 1034267-23.2020.8.26.0602)
EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA
DE ENCARGOS CONDOMINIAIS. INDEFERIMENTO
DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. CONDOMÍNIO DE
BAIXA RENDA (MINHA CASA MINHA VIDA).
PRECARIEDADE
FINANCEIRA
DEMONSTRADA.
GRATUIDADE CONCEDIDA. EMENDA DA INICIAL
PARA JUNTADA DE MATRÍCULA ATUALIZADA
PARA COMPROVAR A LEGITIMIDADE DE PARTE
PASSIVA. DESNECESSIDADE. RESPONSABILIDADE
PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS
QUE IMPLICA NA VERIFICAÇÃO CONCOMITANTE
DOS REQUISITOS DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO
CREDOR ACERCA DA TRANSAÇÃO E IMISSÃO NA
POSSE
DA
COMPROMISSÁRIA
COMPRADORA,
CONFORME ORIENTAÇÃO DO C. STJ, EM SEDE DE
RECURSO
REPETITIVO
RESP
No
1.345.331/RS.
ILEGITIMIDADE DE PARTE. MATÉRIA QUE DEVE
SER ARGUIDA EM SEDE DE DEFESA. DECISÃO
AGRAVADA REFORMADA.
Agravo de instrumento provido.
Trata-se de agravo de instrumento, que objetiva a reforma da r.
decisão de fls. 86/87 dos autos de origem, proferida pelo MM. Juiz de Direito José
Carlos Metroviche, em ação de execução de título extrajudicial, que determinou a
intimação do ora agravante, no prazo de 15 (quinze) dias, para emendar a inicial,
“comprovando ser o executado (a) proprietário ou compromissário comprador do
imóvel sobre o qual se discute o débito, visto que por se tratar de Execução de Título
Extrajudicial, a legitimidade do (a) executado(a) para figurar no polo passivo
depende de prova documental da propriedade(matrícula) ou, ao menos, do
compromisso da aquisição (contrato de venda e compra)”, bem como, indeferiu
pedido de concessão da gratuidade da justiça e indeferiu o diferimento do
recolhimento das custas judiciais, a teor do disposto no art.5o, da Lei11.608/03.
Alega o agravante, em apertada síntese, que a r. decisão agravada deve

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ser reformada, pois: 1) o condomínio é formado pelo Programa Minha Casa Minha
Vida, por pessoas de baixa renda, portanto, não possui reservas financeiras que
permitem o dispêndio das custas processuais no atual momento; 2) há inadimplência
de 41,91% dos proprietários/moradores, girando a dívida em torno de R$263.319,69,
inclusive se cogita em deixar a portaria aberta porque não se encontra em condições
de pagar um porteiro; 3) é dispensável a juntada da matrícula do imóvel,
considerando que não está tentando penhorar, por ora, imóvel, mas somente citar a
parte indicada no polo passivo; 4) o condomínio não possui legitimidade para exigir
do cartório que atualize a matrícula do imóvel gerador da dívida condominial.
Colaciona julgados em defesa de sua tese.
Sem preparo por requerer o agravante, no presente recurso, a
gratuidade da justiça.
O recurso foi recebido com efeito suspensivo (fls. 448) e regularmente
processado.
Sem contraminuta porque ainda não houve citação.
É o relatório.
Persegue o agravante a reforma da r. decisão agravada para que seja
deferida a gratuidade da justiça pleiteada e para que se determine o prosseguimento
da ação sem a necessidade de juntada da matrícula da unidade executada, nos termos
do recurso Tema 886 do C. STJ (fls. 08).
Nos termos do art. 98, do atual CPC, “A pessoa natural ou jurídica,
brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as
despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da
justiça, na forma da lei.”, podendo inclusive o “pedido de gratuidade da justiça pode
ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de
terceiro no processo ou em recurso.” (art. 99/CPC). E nos parágrafos 2o, 3o e 4o foi
regulamentado que: “O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos
elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de

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gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação
do preenchimento dos referidos pressupostos”. Assim como também se deve
presumir “verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por
pessoa natural”. E que a “assistência do requerente por advogado particular não
impede a concessão de gratuidade da justiça”.
Prevê, ainda, a Súmula 481 do STJ que “Faz jus ao benefício da
justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua
impossibilidade de arcar com os encargos processuais.”
Assim, respeitado o entendimento do r. Juízo “a quo”, na hipótese
concreta, verifica-se que, por ora, não há como se negar a gratuidade da justiça ao
agravante, que demonstrou elementos que permitem o acolhimento de sua afirmação
de que não se encontra em condições de arcar com as despesas do processo, por se
tratar de condomínio em prédio residencial com característica eminentemente
popular (Minha Casa Minha Vida fls. 17/43), merecendo credibilidade a alegação
de insuficiência de recursos diante do alto índice de inadimplência (fls. 443/446).
Assim, para que os condôminos e seus familiares tenham asseguradas
condições dignas de moradia, mister se faz que se conceda a gratuidade judiciária
pleiteada.
Aliás, este E. Tribunal já se posicionou no sentido de conceder, em
caráter excepcional, a gratuidade da justiça a condomínios habitacionais populares:
Agravo de instrumento Ação de execução de título extrajudicial decorrente de despesas
condominiais
Decisão que indeferiu o benefício da justiça gratuita, bem como o
diferimento das custas processuais
Concessão
Juntada da matrícula do imóvel para
demonstrar e comprovar a propriedade do bem. É possível conceder-se o benefício da justiça
gratuita ao agravante que dê conta de sua impossibilidade de suportar as despesas
processuais. Além disso, tratando-se de condomínio destinado à moradia de pessoas de baixa
renda e com dificuldades financeiras em face do inadimplemento de seus condôminos,
possível beneficiar-se da justiça gratuita - Nos termos do que foi decidido pelo STJ em
recurso repetitivo, "Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na

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posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade
passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período
em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (REsp n.o 1.345.331/RS). Agravo
provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2286767-28.2020.8.26.0000; Relator (a): Lino
Machado; Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba - 4a. Vara Cível;
Data do Julgamento: 04/12/2020; Data de Registro: 04/12/2020)
AGRAVO DE INSTRUMENTO Despesas condominiais Execução de título extrajudicial
Condomínio Residencial Colibri - Assistência Judiciária Gratuita
Indeferimento

Presença de elementos comprobatórios aptos a demonstrar a situação financeira deficitária da
autora Condomínio destinado à habitação de pessoas com baixa renda Circunstâncias
capazes de evidenciar a momentânea precariedade financeira da agravante e que ensejam a
concessão dos benefícios da gratuidade judiciária Inteligência do artigo 98, do Código de
Processo Civil e enunciado n. 481 da Súmula do C. Superior Tribunal de Justiça

Precedentes - Processo extinto na origem, pelo pagamento, que não prejudica o exame deste
recurso - Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2163219-63.2020.8.26.0000;
Relator (a): Jayme de Oliveira; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de
Bragança Paulista - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 30/09/2020; Data de Registro:
30/09/2020)
Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Despesas condominiais. Decisão
agravada que indeferiu o benefício da gratuidade da justiça pleiteado pelo exequente.
Condomínio que, no entanto, foi criado em Programa de Arrendamento Residencial,
destinado à moradia de pessoas de baixa renda. Documentos que demonstram, ainda, a
elevada inadimplência dos condôminos. Elementos dos autos que demonstram a insuficiência
de recursos para fazer frente ao pagamento das custas e despesas do processo. Situação
excepcional que enseja a concessão da gratuidade, sob pena de obstar a busca pela tutela dos
interesses do condomínio em juízo, em afronta ao princípio constitucional do amplo acesso
ao Poder Judiciário. Possibilidade de impugnação pela parte adversa. Decisão reformada.
Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2083937-73.2020.8.26.0000; Relator (a):
Ruy Coppola; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba - 3a. Vara
Cível; Data do Julgamento: 28/09/2020; Data de Registro: 28/09/2020)
Assim sendo, respeitado o convencimento do ilustre Juiz a quo, a r.
decisão merece reforma, concedendo-se ao agravante os benefícios da gratuidade da
justiça pleiteada.
Por sua vez, desnecessária a juntada de certidão atualizada da

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matrícula do imóvel, com o fim de verificar se a agravada é proprietária do imóvel e,
consequentemente, parte legítima para figurar no polo passivo da lide.
O C. STJ, no âmbito do REsp no 1.345.331/RS, submetido ao rito das
demandas repetitivas, firmou entendimento de que a responsabilidade pelas despesas
condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, a depender das circunstâncias do caso concreto, ou seja, em
comprovado (I) que o promissário-comprador se imitiu na posse e (II) o condomínio
teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do
alienante/proprietário-registral para responder por despesas condominiais atreladas
ao período dentro do qual a posse passou a ser exercida pelo promissário-comprador.
No caso concreto, verifica-se que dos boletos de cobrança de
condomínio consta o nome da executada (fls. 82/84 dos autos de origem), guardando
relação material com o imóvel gerador da dívida condominial. Logo, desnecessária a
exibição da matrícula da unidade geradora do débito, considerando ser irrelevante
que nela figure a executada como proprietária do bem pois, ainda que ela não conste
como proprietária, isso não significa, por si só, o reconhecimento de sua
ilegitimidade passiva. Obviamente que, após o contraditório, a agravada poderá
arguir matérias em sua defesa, inclusive ausência de condições da ação que deverão
der analisadas pelo r. Juízo “a quo”. Nesse sentido:
Agravo de instrumento
execução de título extrajudicial - despesas condominiais -
insurgência contra r. "decisum" que trouxe ordenada a emenda da inicial para juntada de
documento comprobatório alusivo à legitimidade passiva "ad causam" desnecessidade -
aferição da responsabilidade pelo pagamento dos encargos a implicar verificação
concomitante de dois requisitos, quais sejam, ciência inequívoca do credor acerca da
transação e imissão na posse da compromissária compradora - orientação do c. Superior
Tribunal de Justiça firmada em sede de recurso repetitivo - REsp n. 1.345.331/RS - eventual
ilegitimidade passiva "ad causam" a comportar agitação, demais, em sede de defesa - decisão
reformada - recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2118812-69.2020.8.26.0000;
Relator (a): Tercio Pires; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba -
2a. Vara Cível; Data do Julgamento: 24/09/2020; Data de Registro: 24/09/2020)

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Despesas condominiais. Ação de execução. Tratando-se de condomínio popular, formado por
pessoas de baixa renda, é possível o deferimento dos benefícios da justiça gratuita, sendo
irrelevante o fato de ser pessoa jurídica. Além disso, os elementos coligidos confirmam a
situação financeira precária do condomínio, com altíssima taxa de inadimplência. Ademais,
firmou-se no E. Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que a responsabilidade pelas
despesas condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor, quanto sobre o
promissário comprador, mas será exclusivamente deste se houver comprovação de que se
imitiu na posse e de que ao condomínio foi dada ciência inequívoca da transação, como no
caso vertente. Recurso Especial Repetitivo no 1.345.331/RS. Desnecessária, portanto, a
comprovação de que a executada é proprietária do imóvel para determinar sua legitimidade
passiva. Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2171883-83.2020.8.26.0000;
Relator (a): Gomes Varjão; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de Sumaré
- 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 29/07/2020; Data de Registro: 29/07/2020)
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso, nos
termos do acórdão.
CRISTINA ZUCCHI
Relatora