Tribunal: TJSP
Processo: 1009255-63.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Flavio Abramovici
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-09-03

Ementa:
LOCAÇÃO – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – COBRANÇA – Não comprovado o pagamento dos aluguéis e encargos da locação - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – Incabível a incidência de juros moratórios desde 21 de setembro de 2017 – Aplicável multa de 10% apenas "sobre o valor do aluguel" – Contrato estabelece que compete ao Requerido o pagamento dos encargos condominiais – RECURSO DO REQUERIDO

Ementa:
LOCAÇÃO – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – COBRANÇA – Não comprovado o pagamento dos aluguéis e encargos da locação - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – Incabível a incidência de juros moratórios desde 21 de setembro de 2017 – Aplicável multa de 10% apenas "sobre o valor do aluguel" – Contrato estabelece que compete ao Requerido o pagamento dos encargos condominiais – RECURSO DO REQUERIDO PARCIALMENTE PROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000707352
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009255-63.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARCOS
AURELIO DE OLIVEIRA NASCIMENTO, é apelada ANNA MARIA NOGUEIRA
FERRAZ REGO.
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por unanimidade deram parcial provimento ao
recurso, sendo que em maior extensão, por maioria prevaleceu a divergência
apresentada pelo Des. Flávio Abramovici, que fica como relator designado. Relator
sorteado vencido em parte e fará declaração de voto.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FLAVIO
ABRAMOVICI, vencedor, MORAIS PUCCI, vencido, ARTUR MARQUES
(Presidente), GILSON DELGADO MIRANDA E MELO BUENO.
São Paulo, 17 de agosto de 2020.
Flavio Abramovici
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Comarca: Capital – Foro Central – 20a Vara Cível
MMa. Juíza da causa: Elaine Faria Evaristo
Apelante: Marcos Aurelio de Oliveira Nascimento
Apelada: Anna Maria Nogueira Ferraz Rego
LOCAÇÃO

DESPEJO
POR
FALTA
DE
PAGAMENTO COBRANÇA Não comprovado o
pagamento dos aluguéis e encargos da locação -
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA
Incabível a
incidência de juros moratórios desde 21 de setembro de
2017 Aplicável multa de 10% apenas “sobre o valor do
aluguel” Contrato estabelece que compete ao Requerido
o pagamento dos encargos condominiais RECURSO
DO REQUERIDO PARCIALMENTE PROVIDO
Voto no 26465
Transcrevo o voto elaborado pelo Relator Sorteado Des.
Morais Pucci:
“A r. sentença proferida a f. 114/124 destes autos de ação de
cobrança de aluguéis e encargos da locação, movida por ANNA
MARIA NOGUEIRA FERRAZ REGO, em relação a
MARCOS AURELIO DE OLIVEIRA NASCIMENTO,
julgou procedente o pedido para condenar o réu no pagamento
de R$28.790,00, com correção monetária e juros de mora de 1%

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ao mês a contar de 21/09/2017 (f. 81). Condenou, ainda, o réu
no pagamento das custas e despesas processuais e de honorários
advocatícios fixados em 20% do valor da condenação.
Apelou o réu (f. 114/124), buscando a reforma da r. sentença.
Alegou, em suma, que: a) o valor da causa deve corresponder a
12 alugueis, nos termos do art. 58, III, da Lei de Locações; b) há
cobrança em excesso porque a locadora não discriminou quais
os valores cobrados a título de despesas de condomínio,
especificando cada item dos débitos de água, energia e IPTU; c)
nunca teve acesso aos valores discriminados das cotas de IPTU,
de consumo de água, dos custos de energia das áreas comuns e
outras despesas.
A apelação, preparada (f. 125/126), foi contrarrazoada (f.
129/136).
É o relatório.
A decisão que rejeitou os embargos de declaração apresentados
à r. sentença foi disponibilizada no DJE em 11/02/2019,
considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f.
113); a apelação, protocolada em 08/03/2019, é tempestiva.
A impugnação ao valor da causa deve ser acolhida.
No caso, a autora deu à causa o valor cobrado, R$31.269,67,
recolhendo as custas com base nesse valor.
Após a apresentação de contestação, a autora apresentou nova
planilha de débito, retificando o valor cobrado para R$28.790,56
(f. 81).

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Entretanto, o valor da causa deve corresponder ao valor
pretendido mais o correspondente a doze locativos, conforme
previsto no art. 58, III, da Lei n. 8.245/91.
Neste sentido, menciono a seguinte jurisprudência colacionada
por Theotônio Negrão, José Roberto F. Gouvêa, Luis Guilherme
A. Bondioli e João Francisco Naves da Fonseca, na obra “Novo
Código de Processo Civil e Legislação Processual em Vigor”:
“Se a ação é de despejo por falta de pagamento, cumulada com
cobrança de alugueis em atraso, o valor da causa deve
corresponder ao valor pretendido, mais o correspondente a doze
locativos, a teor do art. 58, III, da Lei 8.245/91, c/c o art. 259, II,
do CPC' (RT 742/398)”. (nota 1c ao art. 58, da Lei 8.245/91,
Saraiva, 2017, 48a ed. pg. 1541).
A locação para fins não residenciais se refere ao imóvel
localizado no 3o andar, conjunto 03, da Rua Vieira de Carvalho
n. 39, Republica/SP (contrato - f. 11/16).
O valor do aluguel é de R$1.851,20 e o valor cobrado é de
R$28.790,56 (f. 81).
Desta forma, corrijo o valor da causa para R$51.004,96 e deve a
autora proceder o recolhimento da diferença corrigida das custas
iniciais, considerando este valor.
Ao celebrar o contrato, o inquilino se comprometeu a arcar não
só com o valor mensal dos locativos (R$1.700,00, que com a
atualização prevista no contrato chegaram ao montante de
R$1.851,20), como também com todos os impostos e taxas
(água, energia elétrica, IPTU, e demais despesas condominiais)
incidentes sobre o condomínio e objeto de rateio entre as salas
locadas, nos termos da cláusula 5a do contrato (f. 12/13), e

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artigo 23, I e VII, da Lei n. 8.245/91.
Na presente ação, a locadora reclama alugueis a partir de junho
de 2016, com exceção do mês de setembro/2016, e encargos de
condomínio desse período.
O imóvel foi devolvido à locadora em 23/02/2017 (f. 106).
A obrigação do pagamento de acessórios da locação, mais
especificamente IPTU, água, energia elétrica e despesas
condominiais, foi pactuada na cláusula 5a e não está atrelada à
comprovação do pagamento pelo locador, para ressarcimento.
Assim, não dispondo o contrato que o pagamento se daria na
forma de reembolso, não tem relevância a falta de
comprovação de que os pagamentos foram efetuados.
E o locatário admite o inadimplemento das parcelas do
condomínio referentes aqueles meses.
Na planilha de f. 17, retificada pela de f. 81, há indicação do
valor com o título único de despesas de condomínio
correspondente a cada mês. Não há especificação de cada item
tais como água, energia, IPTU.
Embora na planilha não contenha a discriminação dos valores
correspondentes a cada encargo (água, energia, IPTU), mas
apenas o total (global) de despesas condominiais, nos valores
mensais não se constata grande alteração, pois a média cobrada
naqueles meses era de R$1.209,70.
É ônus do locatário comprovar as suas alegações de excesso
dos valores cobrados, pois, em princípio, cabe aos inquilinos
arcar com as despesas condominiais.

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Poderia fazê-lo trazendo aos autos os recibos dos meses
anteriores, inclusive do primeiro mês da locação, e/ou ter
pleiteado nos autos que a locadora discriminasse tais valores,
com o demonstrativo de despesas para o rateio de condomínio,
o que não ocorreu.
Ademais, conforme previsto no contrato (f. 12/13) o locatário
se obrigou a arcar com os demais encargos que recaiam sobre
o imóvel (cláusula 5a).
No entanto, no que tange ao valor da condenação a r. sentença
merece um pequeno reparo.
O locatário foi condenado a pagar o valor constante na planilha
de f. 81, com correção monetária e juros de mora de 1% ao
mês a contar da data daquele cálculo, 21/09/2017.
Entretanto, observo que no cálculo (f. 81) a incidência da
multa de 10% incidiu também sobre o débito condominial, o
que não pode ocorrer, pois o contrato previu a multa moratória
de 10% apenas para a hipótese de não pagamento do aluguel
(parágrafo 3o da cláusula 4a f. 12) e a multa para a hipótese
de não pagamento das despesas condominiais deve ser de no
máximo 2%, e a incidência de juros de mora de 1% ao mês a
partir da data do cálculo acarretará a capitalização de juros.
Assim, fica o locatário condenado ao pagamento dos alugueis
descritos na planilha de f. 81, com correção monetária e juros
de mora de 1% ao mês ambos a contar dos vencimentos e com
multa de 10% do valor do aluguel, deduzido o valor já pago de
R$3.420,00, com correção monetária desde a data do
pagamento, e também dos encargos condominiais em atraso,

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com multa de 2% ao mês.
Por tais razões, dou parcial provimento ao recurso para alterar
o valor da causa para R$51.004,96 e determinar que o autor
recolha a diferença corrigida das custas iniciais no primeiro
grau, sob pena de comunicação ao Fisco para as providências
cabíveis e modificar a condenação do locatário réu para o
montante mencionado no voto.
Apelação parcialmente provida.”
É a síntese.
Adoto o teor do voto, exceto quanto à comprovação relativa aos
encargos condominiais.
O contrato estabelece a incidência da multa de 10% “sobre o
valor do aluguel”, não estabelecendo que tal multa incide sobre os encargos
condominiais (sequer apresentados os documentos comprovatórios dos valores de tais
encargos) notando-se que os encargos condominiais podem ser acrescidos de multa
máxima de 2% do valor do débito (se o caso).
Assim, impõe-se o parcial provimento do recurso, para condenar ao
pagamento dos aluguéis descritos a fls.81 (com correção monetária e juros moratórios
de 1% ao mês, ambos contados desde os vencimentos, e multa de 10% do valor do
aluguel), com a dedução do valor de R$ 3.420,00 (com correção monetária desde a data
do pagamento), além dos encargos condominiais que serão apurados em fase de
execução, ressaltando-se que, nos termos do contrato (fls.13), o Requerido obrigou-se
ao pagamento dos “demais encargos que recaiam sobre o imóvel, seja qual for a forma
de arrecadação, tudo na proporção da área locada” - ou seja, o valor dos encargos
condominiais deve ser apurado conforme as despesas condominiais e a proporção
cabente ao Requerido.

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FLAVIO ABRAMOVICI
Relator Designado

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DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Apelação no 1009255-63.2017.8.26.0100
Apelante: Marcos Aurelio de Oliveira Nascimento
Apelado: Anna Maria Nogueira Ferraz Rego
Comarca de São Paulo 20a Vara Cível Central
Juiz: Elaine Faria Evaristo
Voto no 22757
Apelação cível. Ação de despejo por falta de pagamento c.c.
cobrança de aluguéis e acessórios da locação. Sentença de
procedência. Apelo do réu.
Alegação do locatário de excesso de cobrança pois não houve
discriminação de quais seriam as despesas condominiais. Em
regra, cabe ao inquilino arcar com os encargos da locação, tais
como água, energia, IPTU e despesas condominiais. Contrato que
previu que compete ao locatário o pagamento dos demais encargos
que recaiam sobre o imóvel (cláusula 5a).
Apelação parcialmente provida.
A r. sentença proferida a f. 114/124 destes autos de ação
de cobrança de aluguéis e encargos da locação, movida por ANNA
MARIA NOGUEIRA FERRAZ REGO, em relação a MARCOS AURELIO
DE OLIVEIRA NASCIMENTO, julgou procedente o pedido para condenar
o réu no pagamento de R$28.790,00, com correção monetária e juros de
mora de 1% ao mês a contar de 21/09/2017 (f. 81). Condenou, ainda, o

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réu no pagamento das custas e despesas processuais e de honorários
advocatícios fixados em 20% do valor da condenação.
Apelou o réu (f. 114/124), buscando a reforma da r.
sentença. Alegou, em suma, que: a) o valor da causa deve corresponder
a 12 alugueis, nos termos do art. 58, III, da Lei de Locações; b) há
cobrança em excesso porque a locadora não discriminou quais os
valores cobrados a título de despesas de condomínio, especificando
cada item dos débitos de água, energia e IPTU; c) nunca teve acesso
aos valores discriminados das cotas de IPTU, de consumo de água, dos
custos de energia das áreas comuns e outras despesas.
A apelação, preparada (f. 125/126), foi contrarrazoada (f.
129/136).
É o relatório.
A decisão que rejeitou os embargos de declaração
apresentados à r. sentença foi disponibilizada no DJE em 11/02/2019,
considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 113); a
apelação, protocolada em 08/03/2019, é tempestiva.
A impugnação ao valor da causa deve ser acolhida.
No caso, a autora deu à causa o valor cobrado,
R$31.269,67, recolhendo as custas com base nesse valor.
Após a apresentação de contestação, a autora apresentou
nova planilha de débito, retificando o valor cobrado para R$28.790,56 (f.
81).
Entretanto, o valor da causa deve corresponder ao valor
pretendido mais o correspondente a doze locativos, conforme previsto no
art. 58, III, da Lei n. 8.245/91.
Neste sentido, menciono a seguinte jurisprudência

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
colacionada por Theotônio Negrão, José Roberto F. Gouvêa, Luis
Guilherme A. Bondioli e João Francisco Naves da Fonseca, na obra
“Novo Código de Processo Civil e Legislação Processual em Vigor”:
“Se a ação é de despejo por falta de pagamento, cumulada com
cobrança de alugueis em atraso, o valor da causa deve corresponder ao
valor pretendido, mais o correspondente a doze locativos, a teor do
art. 58, III, da Lei 8.245/91, c/c o art. 259, II, do CPC' (RT 742/398)”.
(nota 1c ao art. 58, da Lei 8.245/91, Saraiva, 2017, 48a ed.
pg. 1541).
A locação para fins não residenciais se refere ao imóvel
localizado no 3o andar, conjunto 03, da Rua Vieira de Carvalho n. 39,
Republica/SP (contrato - f. 11/16).
O valor do aluguel é de R$1.851,20 e o valor cobrado é de
R$28.790,56 (f. 81).
Desta forma, corrijo o valor da causa para R$51.004,96 e
deve a autora proceder o recolhimento da diferença corrigida das custas
iniciais, considerando este valor.
Ao celebrar o contrato, o inquilino se comprometeu a arcar
não só com o valor mensal dos locativos (R$1.700,00, que com a
atualização prevista no contrato chegaram ao montante de R$1.851,20),
como também com todos os impostos e taxas (água, energia elétrica,
IPTU, e demais despesas condominiais) incidentes sobre o condomínio e
objeto de rateio entre as salas locadas, nos termos da cláusula 5a do
contrato (f. 12/13), e artigo 23, I e VII, da Lei n. 8.245/91.
Na presente ação, a locadora reclama alugueis a partir de
junho de 2016, com exceção do mês de setembro/2016, e encargos de
condomínio desse período.
O imóvel foi devolvido à locadora em 23/02/2017 (f. 106).
A obrigação do pagamento de acessórios da locação,

PODER JUDICIÁRIO
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mais especificamente IPTU, água, energia elétrica e despesas
condominiais, foi pactuada na cláusula 5a e não está atrelada à
comprovação do pagamento pelo locador, para ressarcimento. Assim,
não dispondo o contrato que o pagamento se daria na forma de
reembolso, não tem relevância a falta de comprovação de que os
pagamentos foram efetuados.
E o locatário admite o inadimplemento das parcelas do
condomínio referentes aqueles meses.
Na planilha de f. 17, retificada pela de f. 81, há indicação
do valor com o título único de despesas de condomínio correspondente a
cada mês. Não há especificação de cada item tais como água, energia,
IPTU.
Embora na planilha não contenha a discriminação dos
valores correspondentes a cada encargo (água, energia, IPTU), mas
apenas o total (global) de despesas condominiais, nos valores mensais
não se constata grande alteração, pois a média cobrada naqueles meses
era de R$1.209,70.
É ônus do locatário comprovar as suas alegações de
excesso dos valores cobrados, pois, em princípio, cabe aos inquilinos
arcar com as despesas condominiais.
Poderia fazê-lo trazendo aos autos os recibos dos meses
anteriores, inclusive do primeiro mês da locação, e/ou ter pleiteado nos
autos que a locadora discriminasse tais valores, com o demonstrativo de
despesas para o rateio de condomínio, o que não ocorreu.
Ademais, conforme previsto no contrato (f. 12/13) o
locatário se obrigou a arcar com os demais encargos que recaiam sobre
o imóvel (cláusula 5a).

PODER JUDICIÁRIO
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No entanto, no que tange ao valor da condenação a r.
sentença merece um pequeno reparo.
O locatário foi condenado a pagar o valor constante na
planilha de f. 81, com correção monetária e juros de mora de 1% ao mês
a contar da data daquele cálculo, 21/09/2017.
Entretanto, observo que no cálculo (f. 81) a incidência da
multa de 10% incidiu também sobre o débito condominial, o que não
pode ocorrer, pois o contrato previu a multa moratória de 10% apenas
para a hipótese de não pagamento do aluguel (parágrafo 3o da cláusula
4a f. 12) e a multa para a hipótese de não pagamento das despesas
condominiais deve ser de no máximo 2%, e a incidência de juros de mora
de 1% ao mês a partir da data do cálculo acarretará a capitalização de
juros.
Assim, fica o locatário condenado ao pagamento dos
alugueis descritos na planilha de f. 81, com correção monetária e juros de
mora de 1% ao mês ambos a contar dos vencimentos e com multa de
10% do valor do aluguel, deduzido o valor já pago de R$3.420,00, com
correção monetária desde a data do pagamento, e também dos encargos
condominiais em atraso, com multa de 2% ao mês.
Por tais razões, dou parcial provimento ao recurso para
alterar o valor da causa para R$51.004,96 e determinar que o autor
recolha a diferença corrigida das custas iniciais no primeiro grau, sob
pena de comunicação ao Fisco para as providências cabíveis e modificar
a condenação do locatário réu para o montante mencionado no voto.
Apelação parcialmente provida.
Morais Pucci

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Relator sorteado vencido

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ANTONIO CARLOS MORAIS PUCCI
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