Tribunal: TJSP
Processo: 1008221-72.2019.8.26.0362
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Cesar Lacerda
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-11
Data de publicação: 2020-09-11

Ementa:
Locação de imóveis. Embargos à execução de título executivo extrajudicial. Execução movida em face dos fiadores.
Ilegitimidade passiva. Preliminar rejeitada. Caução que não foi averbada na matrícula do imóvel, o que configura mera referência ao imóvel do fiador.
Embargantes que se obrigaram como devedores solidários e assumiram responsabilidade por tempo indeterminado, renunciando ao benefício

Ementa:
Locação de imóveis. Embargos à execução de título executivo extrajudicial. Execução movida em face dos fiadores.
Ilegitimidade passiva. Preliminar rejeitada. Caução que não foi averbada na matrícula do imóvel, o que configura mera referência ao imóvel do fiador.
Embargantes que se obrigaram como devedores solidários e assumiram responsabilidade por tempo indeterminado, renunciando ao benefício de ordem.
A impenhorabilidade do bem de família é inoponível por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Excesso de execução. Inocorrência.
Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000739031
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008221-72.2019.8.26.0362, da Comarca de Mogi-Guaçu, em que são apelantes
GISELE RECHI BARGAROLLI PEREZ (JUSTIÇA GRATUITA) e JOSÉ LUIZ
PEREZ (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados GILDO VENDRAMINI JUNIOR e
PAULO ARTIGIANI VENDRAMINI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente), CESAR LUIZ DE ALMEIDA E SERGIO ALFIERI.
São Paulo, 11 de setembro de 2020.
CESAR LACERDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008221-72.2019.8.26.0362 -Voto no 37.581-pg
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Voto no 37.581
APELAÇÃO CÍVEL No 1008221-72.2019.8.26.0362
COMARCA: MOGI-GUAÇU
APELANTES: GISELE RECHI BARGAROLLI PEREZ E JOSÉ
LUIZ PEREZ
APELADOS:
GILDO
VENDRAMINI
JUNIOR
E
PAULO
ARTIGIANI VENDRAMINI
INTERESSADO: MARLENE RECCHI
JUIZ: ROGINER GARCIA CARNIEL
Locação de imóveis. Embargos à execução de título
executivo extrajudicial. Execução movida em face dos
fiadores.
Ilegitimidade passiva. Preliminar rejeitada. Caução
que não foi averbada na matrícula do imóvel, o que
configura mera referência ao imóvel do fiador.
Embargantes que se obrigaram como devedores
solidários e assumiram responsabilidade por tempo
indeterminado, renunciando ao benefício de ordem.
A impenhorabilidade do bem de família é inoponível
por obrigação decorrente de fiança concedida em
contrato de locação.
Excesso de execução. Inocorrência.
Recurso não provido.
A respeitável sentença de fls. 93/96,
declarada a fls. 106, cujo relatório se adota, julgou improcedentes os
embargos opostos por GISELE RECHI BARGAROLLI PEREZ E JOSÉ
LUIZ PEREZ à execução promovida por GILDO VENDRAMINI
JUNIOR E PAULO ARTIGIANI VENDRAMINI.

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Apelação Cível no 1008221-72.2019.8.26.0362 -Voto no 37.581-pg
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Inconformados,
apelam
os
embargantes. Preliminarmente, alegam a impenhorabilidade do seu imóvel
por ser bem de família, impugnam o valor da causa e sustentam a
ilegitimidade passiva. No mérito, impugnam os documentos juntados pelos
embargados e argumentam que os valores executados não condizem com
os locativos, não podendo ser considerado o aditivo, eis que juntado após a
inicial. Apontam excesso de execução e requerem a aplicação do art. 940,
do CC.
Recurso regularmente processado,
com resposta.
É o relatório.
Inicialmente,
no
tocante
à
impugnação ao valor da causa, esta corresponde ao débito da locação (fls.
31), a qual não inclui os honorários advocatícios e as custas.
A preliminar de ilegitimidade passiva
também não comporta acolhimento.
Conquanto os apelantes tenham
indicado imóvel em caução (fls. 44), esta não foi averbada na matrícula, o
que configura mera referência ao imóvel do fiador.
A matéria já foi abordada por esta C.
Corte, em voto da lavra do e. desembargador Alfredo Attié1, cujo trecho
pede-se vênia para transcrever:
“No quadro resumo de fls. 16/18, no item
01.3, os réus Irlando e Regina foram citados na condição de caucionantes, e no item 07,
1 (TJSP; Apelação Cível 1017307-44.2017.8.26.0554; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado;
Foro de Santo André - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/06/2019; Data de Registro: 27/06/2019)

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ofereceram em garantia de eventuais débitos oriundos da locação o imóvel matriculado
sob no 46.462 do 2o CRI de Santo André.
Não
obstante
tenham
autorizado
a
averbação da caução na matrícula imobiliária (cláusula 22a), não foi noticiada a
efetivação dessa averbação.
Entende-se que a caução é garantia real e,
portanto, só se constitui se e quando averbada na matrícula do imóvel, cuja prova era
ônus dos fiadores.
Importante que os réus, além de não se
reportarem à garantia de caução, em todo momento da defesa denominaram-se como
fiadores.
Em assim sendo, sem a prova de que a
“caução” tenha sido averbada no álbum imobiliário, a indicação de imóvel do fiador, no
contrato de locação, equivale a mera referência, sem nenhum consequência jurídica.
Nesse sentido, tem-se o julgado desta 27a
Câmara de Direito Privado:
Locação de imóvel. Ação de despejo por
falta de pagamento c.c. cobrança. Reconvenção. Sentença que (a) em relação ao
despejo, extinguiu o processo sem julgamento do mérito, por perda superveniente de
objeto (artigo 485, VI, do CPC); (b) julgou procedente o pedido de cobrança; e, (c)
julgou improcedente a reconvenção. Pretensão dos réus (locatário e fiador) à reforma.
Apelo do locatário réu: Sentença extra petita e cerceamento de defesa inocorrentes. (...).
Apelo do fiador corréu: Dupla garantia (fiança e caução). Nulidade que pode ser
declarada até mesmo de ofício (artigo 37, parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991).
Caução, porém, é garantia real e, pois, só se constitui com a respectiva averbação na
matrícula do imóvel, o que não comprovou o fiador. "Caução" não averbada equivale a
mera referência a imóvel do fiador. Aproveitamento pelo fiador do sucesso recursal do
locatário que decorre de lei, sendo desnecessária (falta de interesse recursal) e incabível
(por inobservância do princípio da singularidade) a dedução de pretensão nesse sentido

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no apelo. RECURSO NÃO PROVIDO, NA PARTE CONHECIDA. (Ap.
1004923-66.2016.8.26.0010, rel. Mourão Neto, j. 14/09/2018)”.
Além disso, verifica-se no contrato
de locação, que os apelantes renunciaram ao benefício de ordem e ao
disposto no art. 835 do CC, bem como “se declaram expressamente
responsáveis pela reparação de todos os danos ocasionados no imóvel”
(cláusula 14a, parágrafo segundo, fls. 44/45), ou seja, propiciaram aos
credores o direito de exigir a dívida de qualquer dos devedores, fiadores ou
afiançada, ou de ambos.
Em relação à impenhorabilidade do
imóvel dos apelantes, cuja tese foi trazida apenas no apelo, mas por ser
matéria de ordem pública pode ser alegada a qualquer momento e grau de
jurisdição, no entanto, não comporta acolhida, porquanto o artigo 3o, VII,
da Lei no 8.009/90, estabelece que a impenhorabilidade do bem de família
é inoponível por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de
locação. Desse modo, é penhorável o imóvel pertencente ao fiador em
contrato de locação.
Imperioso anotar que a Emenda
Constitucional no 26 não afastou a exceção contida no dispositivo legal
acima aludido. A questão, aliás, foi decidida pelo Plenário do Supremo
Tribunal Federal, em julgamento com repercussão geral reconhecida,
relatado pela eminente Ministra Ellen Gracie, no qual foi ratificada a
jurisprudência firmada por aquela Colenda Corte de que a penhora de bem
de família de fiador é constitucional.
Confira-se, abaixo, trecho desse

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valoroso precedente:
“A
questão
versada
no
presente apelo extremo possui relevância do ponto de vista
econômico, político, social e jurídico, nos termos do § 1o
do art. 543-A do Código de Processo Civil. É que o assunto
afeta, certamente, grande número de famílias, as quais têm
interesse na solução do impasse sobre a impenhorabilidade
do imóvel residencial do fiador em contrato de locação.
Ressalte-se
que,
com
o
reconhecimento da existência de repercussão geral da
matéria, deve ser aplicado o regime legal previsto no art.
543-B do Código de Processo Civil, conforme procedimento
já apreciado por esta Corte no julgamento das Questões de
Ordem no RE 579.431, no RE 580.108 e no RE 582.650, todos
de minha relatoria.
Ademais,
verifico
que
a
matéria já se encontra pacificada no âmbito desta Corte,
no sentido da constitucionalidade da penhora sobre o bem
de família do fiador, mesmo após a EC 26/2000. O Plenário
do Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 407.688,
rel. Min. Cezar Peluso, DJ 6.10.2006, afirmou ser legítima
a penhora de bem de família pertencente a fiador de
contrato de locação, em virtude da compatibilidade da
exceção prevista no art. 3o, VII, da Lei 8.009/90 com o
direito à moradia consagrado no art. 6o da Constituição
Federal, com a redação da EC 26/2000.
No
mesmo
sentido,
cito,
ainda: RE 477.953-AgR, rel. Min. Eros Grau, 2a Turma, DJ
2.2.2007; RE 493.738-AgR, rel. Min. Cármen Lúcia, 1a

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Turma, DJe 5.2.2009; AI 584.436-AgR, rel. Min. Cezar
Peluso, 2a Turma, DJe 12.3.2009; AI 693.554, rel. Min.
Gilmar Mendes, DJe 11.2.2008; RE 591.568, rel. Min. Ayres
Britto, DJe 18.9.2008; RE 598.036, rel. Min. Celso de
Mello, DJe 6.4.2009; AI 642.307, rel. Min. Marco Aurélio,
DJe 26.6.2009; RE 419.161, rel. Min. Joaquim Barbosa, DJe
9.11.2009; AI 718.860, rel. Min. Dias Toffoli, DJe
19.4.2010; e RE 607.505, rel. Min. Ricardo Lewandowski,
DJe 5.3.2010.
Desse modo, entendo que, com
o reconhecimento da existência de repercussão geral e
havendo entendimento consolidado da matéria, os Tribunais
de origem e as Turmas Recursais podem, desde logo, com
fundamento no § 3o do citado art. 543-B, aplicar a citada
orientação anteriormente firmada por este Supremo Tribunal
Federal”.
A discussão sobre a possibilidade de
penhora de bem de família de fiador de contrato locatício também já foi
analisada pelo Superior Tribunal de Justiça que, em julgado realizado nos
termos do art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973, consolidou o
entendimento de que “É legítima a penhora de apontado bem de
família pertencente a fiador de contrato de locação, ante
o que dispõe o art. 3o, inciso VII, da Lei n. 8.009/1990.”
(REsp 1.363.368/MS - 2a Seção - rel. Ministro Luis Felipe
Salomão - J. 12.11.2014).
Não se pode olvidar da Súmula 549,
do STJ, de seguinte teor: “É válida a penhora de bem de família
pertencente a fiador de contrato de locação”.

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Registra-se ainda a decisão proferida
pelo STF no julgamento do RE 605.709, que não tem efeito vinculativo,
conforme já decidiu esta C. Corte:
“Locação
imobiliária
comercial escrita. Despejo por falta de pagamento cumulado
com cobrança de aluguéis e encargos. Cumprimento de
sentença. Penhora de imóvel da executada. Decisão que
rejeitou a impugnação, reconhecendo a possibilidade de
penhora do imóvel da fiadora, apesar da alegação de bem de
família, deixando de designar audiência de conciliação e
indeferindo a gratuidade processual pleiteada. Agravo
apenas da fiadora/executada. Desnecessária a designação de
audiência conciliatória, vez que as partes podem transigir
a qualquer momento. Declaração de pobreza, com presunção
relativa. Necessidade de apreciação em conjunto com demais
elementos.
Não
demonstrada
a
hipossuficiência
da
agravante. Em processo movido por obrigação decorrente de
fiança
concedida
em
contrato
de
locação,
a
impenhorabilidade
do
bem
de
família
é
inoponível,
consoante inc. VII, do art. 3o, da Lei no 8.009/90.
Admissibilidade da penhora. Entendimento do C. STF ao
apreciar o RE 605.709 que não tem efeito vinculante (é o
que agora prevalece nesta Câmara). Decisão mantida na
íntegra.
Nega-se
provimento
ao
recurso
da
fiadora/executada”. (Agravo de Instrumento no 2099055-
94.2017.8.26.0000, 27a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des. Campos Petroni, j. 26/03/2019).
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO
LOCAÇÃO
DE
IMÓVEL
COMERCIAL
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO

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EXTRAJUDICIAL - Impenhorabilidade do bem de família do
fiador Descabimento Exceção legal prevista no art. 3o,
VII, da Lei no 8.009/90, e que não viola qualquer
princípio ou norma constitucional Decisão recente do C.STF
no RE 605.709/SP inaplicável à espécie Ausência de efeito
vinculativo - Decisão reformada Recurso provido”. (Agravo
de Instrumento no 2242685-77.2018.8.26.0000, 35a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. Melo Bueno, j. 28/01/2019).
“Agravo
de
Instrumento.
Locação
de
imóvel
comercial.
Execução
de
Título
Extrajudicial. Matéria já decidida nos autos. Recente
decisão do STF, ainda sequer publicada, que não se trata
de acórdão proferido em Recurso Repetitivo. Pacífica a
constitucionalidade do artigo 3o, inciso VII, da Lei no
8.009/90, com a redação da Lei no 8.245/91. Entendimento
pacificado do C. STJ. Decisão mantida. Recurso não
provido”.
(Agravo
de
Instrumento
no
2238464-51.2018.8.26.0000, 26a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. Bonilha Filho, j. 24/01/2019).
De outra parte, no tocante ao aditivo
(fls. 82/83), assinado e com firma reconhecida dos apelantes, o fato de ter
sido juntado após a inicial, não o invalida, eis que sobre o referido
documento, eles puderam se manifestar (fls. 90/91).
A questão foi bem analisada pelo d.
magistrado “a quo”, o qual deixou consignado que: “Não se vislumbra
má-fé o fato de o termo aditivo ao contrato de locação não
ter acompanhado os demais documentos na execução, cujo
documento seria requisitado no momento de conferência dos

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cálculos. Ademais, os embargantes assinaram o termo
aditivo, não sendo assim de todo desconhecido.
Trata-se
de
pacto
firmado
entre pessoas maiores e capazes, que se vincularam
espontaneamente às cláusulas e condições, as quais devem
ser
observadas
para
a
satisfação
de
compromissos
assumidos.
Os contratos, desde que não
contrariem os bons costumes se a ordem pública, são
constituídos com a finalidade de que sejam cumpridos
(pacta sunt servanda)”.
Por fim, os apelantes não lograram
demonstrar o alegado excesso de execução, tendo em vista que os cálculos
dos apelados contemplam os valores de acordo com contrato e respectivo
aditivo, divergindo dos apresentados pelos apelantes que não consideraram
esse último pacto.
Além disso, há previsão contratual
dos encargos (IPTU, energia, água, fls. 42) e constam a fls. 49/60.
Nesse sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE
DESPEJO
CUMULADA
COM
COBRANÇA
DE
ALUGUÉIS
FASE
DE
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE EXECUÇÃO
EM RAZÃO DA INCLUSÃO DAS VERBAS REFERENTE AO IMPOSTO
PREDIAL,
ESSAS
NÃO
MENCIONADAS
EXPRESSAMENTE
NO
DISPOSITIVO DA SENTENÇA
IMPUGNAÇÃO REJEITADA PRETENSÃO
DOS AUTORES QUE INCLUIU OS VALORES DO IMPOSTO PREDIAL
CONTRATO DE LOCAÇÃO COM PREVISÃO DE PAGAMENTO DO IMPOSTO

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PELO LOCATÁRIO LEI DO INQUILINATO QUE ESTABELECE COMO
OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO O PAGAMENTO DO IPTU VERBA INCLUÍDA
NA CONDENAÇÃO AINDA QUE NÃO CONSTE EXPRESSAMENTE NO
DISPOSITIVO DA SENTENÇA - RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP;
Agravo de Instrumento 2062398-22.2018.8.26.0000; Relator:
Luiz Eurico; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional IV - Lapa - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento: 21/05/2018; Data de Registro: 22/05/2018)
Agravo
de
instrumento.
Recurso interposto contra a r. decisão que rejeitou a
impugnação ao cumprimento de sentença. Ação de despejo
c.c. cobrança. Contrato de locação residencial. Cláusula
quarta
que
previa
a
responsabilidade
do
locatário
agravante
pelo
pagamento
de
encargos
locatícios
(condomínio e IPTU). Sentença de procedência. Apelo do
agravante desprovido. Trânsito em julgado. Cumprimento de
sentença. Impugnação fundada em excesso de execução, pela
cobrança de encargos locatícios (condomínio e IPTU).
Encargos
efetivamente
devidos
pelo
agravante,
pois
decorrem de previsão legal e contratual, além de terem
constado, expressamente, do dispositivo da r. sentença
transitada
em
julgado.
Precedentes
jurisprudenciais.
Decisão mantida. Agravo de instrumento desprovido. (TJSP;
Agravo de Instrumento 2176437-61.2020.8.26.0000; Relator
(a): Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 26a Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 6a Vara Cível; Data
do Julgamento: 31/08/2020; Data de Registro: 31/08/2020)
Daí porque incabível a aplicação do
disposto no art. 940, do CC.

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Considerando o trabalho adicional
desenvolvido nesta fase recursal pelo advogado da parte vencedora, os
honorários sucumbenciais fixados na sentença ficam majorados de R$ 10%
do valor atualizado da causa para 12%, nos termos do art. 85, § 11o, do
Estatuto de Ritos de 2015, respeitada a gratuidade da justiça.
Diante
do
exposto,
nega-se
provimento ao recurso.
CESAR LACERDA
Relator