Tribunal: TJSP
Processo: 1052663-63.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – Inadimplemento da parte compradora incontroverso – Devolução de quantias pagas, no entanto, que não é devida – Sujeição do contrato às normas especiais da Lei no 9514/91 – Devolução de valores a ser feita somente após a venda do

Ementa:
APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – Inadimplemento da parte compradora incontroverso – Devolução de quantias pagas, no entanto, que não é devida – Sujeição do contrato às normas especiais da Lei no 9514/91 – Devolução de valores a ser feita somente após a venda do bem imóvel em leilão público, com o pagamento da dívida restante – Não incidência do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor - Procedência parcial em primeiro grau – Recurso da ré provido para julgar improcedente a ação, desprovido o da autora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000964831
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1052663-63.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelado RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363 SPE
LTDA, é apelada/apelante JARDENE DE ARAÚJO DUARTE (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso da ré, desprovido o da autora. VU., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1052663-63.2019.8.26.0576 -Voto no 23684
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Apelação Cível no 1052663-63.2019.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelante/apelado: Rodobens Incorporadora Imobiliária 363 Spe Ltda
Apelada/apelante: Jardene de Araújo Duarte (justiça gratuita)
Juiz: Luiz Fernando Cardoso Dal Poz

VOTO 23684
APELAÇÃO COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA
PACTO DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
EM
GARANTIA
-
RESCISÃO
CONTRATUAL
RESTITUIÇÃO DE QUANTIA
PAGA

Inadimplemento
da
parte
compradora
incontroverso
Devolução de quantias pagas, no
entanto, que não é devida
Sujeição do contrato às
normas especiais da Lei no 9514/91
Devolução de
valores a ser feita somente após a venda do bem imóvel
em leilão público, com o pagamento da dívida restante
Não incidência do art. 53 do Código de Defesa do
Consumidor - Procedência parcial em primeiro grau
Recurso da ré provido para julgar improcedente a ação,
desprovido o da autora.
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com
restituição de quantia ajuizada por JARDENE DE ARAÚJO DUARTE
contra RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363 SPE LTDA
julgada parcialmente procedente para aplicar a multa compensatória
prevista no próprio contrato, fls. 26, item 6.4, de 25% do que foi pago pelo
comprador. Os valores serão corrigidos dos desembolsos, com juros
legais do trânsito em julgado, único pagamento. A adquirente fica
responsável pelo pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o
imóvel, valores a serem descontados. Fica declarado resolvido o contrato
por culpa da adquirente, bem como consolidada a propriedade em favor
dos credores fiduciários.
Em razão da sucumbência recíproca, a vencida foi

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condenada a arcar com as custas processuais e honorários advocatícios
fixados em 10% do total devido. A autora vencida com custas processuais
e honorários advocatícios fixados em 10% da diferença a maior do
pedido, isenta de pagamento por ser beneficiária da assistência judiciária
gratuita.
Apela a ré sustentando que nos contratos de compra e
venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia não é possível a
rescisão contratual e sequer a devolução das quantias pagas. Diz que a
apelada se submeteu a um contrato que é regido pela Lei 9.514/97, a
qual regula o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui o
procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel, devendo, portanto,
ser aplicada a referida lei ao caso. Insiste que não se trata de simples
contrato de compra e venda, mas sim, de realização de financiamento, no
qual o imóvel foi dado como garantia de pagamento, portanto, o contrato
em questão é distinto dos termos previstos na Súmula 543 do STJ e da
Súmula 1 do TJSP. Aduz que a Lei n. 9.514/97 é específica para o
assunto e é posterior ao Código de Defesa do Consumidor, não se
aplicando a legislação consumerista ao caso. Sustenta que devem ser
aplicados os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97. Invoca a impossibilidade da
rescisão do contrato e devolução das parcelas pagas. Assinala que caso
seja decretada a rescisão contratual, terá direito de reter do valor que
eventualmente seja restituído à apelada, a quantia repassada ao
pagamento da comissão de corretagem. Pugna pelo provimento do
recurso.
Apela a autora buscando a reforma do julgado para
que seja reduzida a cláusula penal, bem como seja retido o percentual de

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10% do montante pago, e ainda, para majorar os honorários advocatícios
para 20% sobre o valor atualizado da condenação.
Vieram contrarrazões.
É o relatório.
Narra a autora que adquiriu um lote de terreno da
requerida e pretende a resolução do contrato com devolução de 90% do
valor pago.
Citada, a ré apresentou defesa.
A ação foi julgada parcialmente procedente.
Ora, o contrato de compromisso de compra e venda de
bem imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia não se rege
especialmente pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor,
mas sim pela Lei no 9514/97, que regulamenta o procedimento da
execução extrajudicial.
Ou seja, não se ajusta a este tipo de contrato,
celebrado com garantia fiduciária do bem imóvel, a ideia de devolução
dos valores pagos à vendedora, ou mesmo de retenção de valores, na
forma do disposto no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, como
é o caso do compromisso de compra e venda, sem pacto fiduciário.
Dessa forma, considerando a disciplina específica que
emerge da Lei no 9.514/97, para apuração do saldo em decorrência do
inadimplemento, não se afigura possível a aplicação do artigo 53 do
Código de Defesa do Consumidor visando o reembolso dos valores
pagos.
Assim, não obstante os fundamentos trazidos na
sentença de primeiro grau, embora o artigo 53 do Código de Defesa do

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Consumidor faça expressa menção à alienação fiduciária em garantia, a
própria sistemática adotada pela Lei n° 9.514, visando a apuração do
saldo devedor, em decorrência de inadimplemento, não dá direito
isoladamente a pretendida devolução.
Ademais, na hipótese, a falta de pagamento das
prestações não acarreta o retorno do bem ao vendedor, ante a alienação
fiduciária firmada, sendo que, nessa sistemática, o comprador tem um
crédito para ser utilizado na aquisição do bem.
Portanto, o pedido de devolução dos valores pagos a
título de financiamento de imóvel objeto de alienação fiduciária em
garantia não pode ser admitido, eis que só seria possível o seu
atendimento, se houvesse o reconhecimento de saldo favorável aos
devedores, após a realização do leilão do imóvel garantidor da dívida.
Consequentemente, dá-se provimento ao recurso para
julgar improcedente a ação.
Ante a sucumbência da parte autora, deverão
responder pelas custas e despesas do processo e verba honorária fixada
em 10% sobre o valor da ação, devidamente corrigido, já considerado o
trabalho recursal (art. 85, § 11 do Código de Processo Civil), observada a
gratuidade.
Posto isso, dá-se provimento ao recurso ao recurso da
ré, desprovido o da autora.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator