Tribunal: TJSP
Processo: 1041036-09.2017.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-09
Data de publicação: 2020-07-09

Ementa:
Rescisão contratual c/c devolução dos valores pagos e indenização por danos morais. Instrumento particular de promessa de venda e compra de imóvel. Autores que desistiram do negócio celebrado. Incidência das Súmulas no 01 deste TJSP e 543 do STJ. Devolução dos valores adimplidos pelos Autores, com retenção de 20% em favor da Ré incorporadora. Adequação. Processo corretamente extinto sem resolução

Ementa:
Rescisão contratual c/c devolução dos valores pagos e indenização por danos morais. Instrumento particular de promessa de venda e compra de imóvel. Autores que desistiram do negócio celebrado. Incidência das Súmulas no 01 deste TJSP e 543 do STJ. Devolução dos valores adimplidos pelos Autores, com retenção de 20% em favor da Ré incorporadora. Adequação. Processo corretamente extinto sem resolução do mérito em relação à outra Corré. Autores que não formularam pedido em relação a ela. Sentença mantida. Verba honorária majorada. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000518954
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1041036-09.2017.8.26.0002, da Comarca São Paulo, em que são apelantes
FABIO APARECIDO BOGOMOLOW FILADELFO (JUSTIÇA GRATUITA) e
ROSELIA MELO DE SANTANA, são apelados NEXT UNO INCORPORAÇÕES
LTDA e INX BRASIL IMÓVEIS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 9 de julho de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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1041036-09.2017.8.26.0002
Voto no 25.618
Apelação Cível No 1041036-09.2017.8.26.0002 Comarca: São Paulo
Apelantes: Fabio Aparecido Bogomolow Filadelfo e Roselia Melo de Santana
Apelados: Next Uno Incorporações Ltda e Inx Brasil Imóveis Ltda
Juíza sentenciante: Carolina Nabarro Munhoz Rossi
Voto no 25.618
Rescisão contratual c/c devolução dos valores pagos e
indenização por danos morais. Instrumento particular de
promessa de venda e compra de imóvel. Autores que
desistiram do negócio celebrado. Incidência das Súmulas no
01 deste TJSP e 543 do STJ. Devolução dos valores
adimplidos pelos Autores, com retenção de 20% em favor da
Ré incorporadora. Adequação. Processo corretamente extinto
sem resolução do mérito em relação à outra Corré. Autores
que não formularam pedido em relação a ela. Sentença
mantida. Verba honorária majorada. Recurso não provido.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução dos
valores pagos e indenização por danos morais, em que a r. sentença de págs. 348/354,
cujo relatório adoto, julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, em relação à
imobiliária INX Brasil Imóveis, com fundamento no artigo 485, VI, do Código de
Processo Civil, com condenação dos Autores ao pagamento das custas, despesas
processuais e verba honorária arbitrada em 10% sobre o proveito econômico obtido,
observada a Justiça gratuita. Em relação à outra Corré, julgou os pedidos parcialmente
procedente para: 1) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes; 2) condenar
a incorporadora a restituir aos Autores o percentual de 80% dos valores que foram pagos
a título de preço, podendo reter os restantes 20%. O valor a ser restituído deverá ser

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Voto no 25.618
corrigido pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
desde cada desembolso, com aplicação de juros de 1% ao mês, a partir da citação até a
efetiva quitação. Declarou resolvido o mérito, com concessão da tutela de urgência
requerida na parte em que não contrariar o ora decidido. Por terem os Autores decaído
da maior parte dos pedidos, arcarão com o pagamento das custas, despesas processuais e
verba honorária arbitrada em 10% do proveito econômico por eles obtido.
Apelam os Autores (págs. 356/366) com alegação, em
síntese, que considerada a rescisão do contrato operada, deve a Ré ser compelida a
restituir aos Autores os valores pagos, retendo-se, se o caso, o percentual de 10%. As
Rés devem responder de forma solidária em relação a todos os títulos postulados no
processo. Caracterizado o dano moral a ser indenizado.
Dispensado o preparo, por serem os Autores beneficiários
da Justiça gratuita (pág. 119). Ofertadas contrarrazões (págs. 369/374 e 375/381).
É o relatório.
A r. sentença de págs. 348/354 não comporta reparos.
Em ação de rescisão contratual c/c devolução de valores
pagos e indenização por danos morais, argumentam os Autores que, por não mais lhes
convir a manutenção do contrato firmado, buscam a rescisão da avença e a devolução de
90% dos valores pagos, além de indenização por danos morais no valor de R$
46.850,00.
No caso em análise, não se pode atribuir culpa à
incorporadora pelo desfazimento do negócio, uma vez que os Autores desistiram do
contrato celebrado.

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Todavia, cabe aos Autores o direito à devolução dos
valores que pagaram, em que pese a desistência da avença. A respeito deve ser
observado o teor da Súmula no 01 deste Tribunal de Justiça: “O Compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver
as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Este também é o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça, que editou a Súmula 543: “Na hipótese de resolução do contrato de promessa
de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador

integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Os
enunciados
dessas
Súmulas
garantem
ao
compromissário comprador, mesmo inadimplente, pedir a rescisão do contrato, com o
percentual de retenção a ser analisado caso a caso.
Quanto ao percentual de retenção, é entendimento do
Superior Tribunal de Justiça, que ocorra entre 10% e 25% sobre os valores pagos.
Confiram-se os seguintes julgados:
“AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO
DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS
VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA
QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997.

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AGRAVO IMPROVIDO. [...] 3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos,
de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente
comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores
pagos. 4. Agravo interno a que se nega provimento” (AgInt no REsp n°
1.361.921/MG, relator o Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3a Turma, j.
23/06/2016);
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%.
RAZOABILIDADE.
ACÓRDÃO
RECORRIDO
DE
ACORDO
COM
A
JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ.
AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas
hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de
retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se
tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel
em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem
como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do
contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela
construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte
Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de
resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo
comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo
interno não provido” (AgRg no AREsp n° 807.880/DF, relator o Ministro RAUL
ARAÚJO, j. 19/04/16).
No caso em análise, razoável o percentual de retenção
estabelecido em 20% dos valores pagos como compensação com gastos próprios de
administração e propaganda realizados pela incorporadora, de modo que nada deve ser
alterado.

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No que respeita à alegada solidariedade entre as Rés,
verifica-se que em face da Corré INX Brasil Imóveis Ltda. não foi formulado qualquer
pedido, razão pela qual a extinção do processo sem resolução do mérito em relação a ela
é medida que se impõe.
A rescisão do contrato foi motivada pela desistência dos
Autores, o que não enseja a caracterização do dano moral por eles reclamado. A inicial
da ação sequer descreveu qual foi a conduta negligente da incorporadora a importar em
dano à personalidade dos Autores, que justificasse a indenização reclamada, a
inviabilizar seu acolhimento.
Diante da manutenção do julgado, nos termos do artigo 85,
§ 11, do CPC, majoro os honorários de sucumbência então arbitrados para o equivalente
a 12% do proveito econômico obtido, observada a Justiça gratuita.
Nestes termos, nego provimento ao recurso.
João Pazine Neto
Relator