Tribunal: TJSP
Processo: 1006960-77.2017.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Espécies de Contratos
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – OBRIGAÇÃO DE FAZER – DESDOBRO DE ÁREA CONSTRUÍDA PELA RÉ CONSOANTE PREVISÃO NA LEI N. 4.561/94, A FIM DE EVITAR A INCIDÊNCIA DE MULTA PREVISTA NO ARTIGO 44 DO MESMO DIPLOMA LEGAL – DESÍDIA QUE CULMINOU NA APLICAÇÃO DE MULTA PELA PREFEITURA – RESPONSABILIDADE DA APELANTE NA QUALIDADE DE INCORPORADORA DO EMPREENDIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000227187
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006960-77.2017.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante
CONSTRUTORA MARCONDES CÉSAR LTDA., é apelado EDIFICIO PONTAL DO
SAUIPE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 31 de março de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006960-77.2017.8.26.0577 -Voto no 30986 – FRL
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APELAÇÃO CÍVEL No 1006960-77.2017.8.26.0577
Comarca : SÃO JOSÉ DOS CAMPOS 8a VARA CÍVEL
Juiz
: Daniel Toscano
Ação : Obrigação de Fazer
Apelante : CONSTRUTORA MARCONDES CESAR LTDA
Apelado : EDIFÍCIO PONTAL DO SAUÍPE
VOTO No 30986
APELAÇÃO CÍVEL OBRIGAÇÃO DE FAZER DESDOBRO DE ÁREA
CONSTRUÍDA PELA RÉ CONSOANTE PREVISÃO NA LEI N. 4.561/94, A
FIM DE EVITAR A INCIDÊNCIA DE MULTA PREVISTA NO ARTIGO 44
DO MESMO DIPLOMA LEGAL DESÍDIA QUE CULMINOU NA
APLICAÇÃO DE MULTA PELA PREFEITURA RESPONSABILIDADE
DA APELANTE NA QUALIDADE DE INCORPORADORA DO
EMPREENDIMENTO
SENTENÇA MANTIDA
RECURSO NÃO
PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de obrigação de fazer ajuizada por
Edifício Pontal do Sauípe em face da Construtora Marcondes Cesar
Ltda, que a r. sentença de fls. 288/290 julgou procedente o pedido,
condenando a ré ao pagamento da penalidade imposta ao autor,
conforma processo administrativo no 084611/2015 e CDA no
0001295, no total de R$ 28.248,00. A r. sentença também condenou
a ré ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
Inconformada, a ré recorreu pugnando, em preliminar,
pelo sobrestamento do processo em virtude do ajuizamento de ação

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anulatória de débito tributário, que guarda relação direta com a
presente ação. No mérito, argumenta que por ocasião da instituição
do condomínio, desapareceu a figura do Incorporador, uma vez
cumpridas todas as etapas previstas na Lei 4.591/64, não sendo a
apelante mais proprietário ou possuidor, senão de unidades que não
tenha conseguido comercializar durante as obras. Esclarece que o
condomínio Edifício Pontal do Sauipe foi aberto dia 24/10/13, ou
seja, mais de dois anos antes da lavratura do auto de infração
aplicado. Defende que a apelada é a única responsável pela
penalidade aplicada. Requer seja dado provimento ao recurso,
modificando-se a sentença guerreada.
O recurso foi recebido e respondido (fls. 311/317).
É o relatório.
Afasto a preliminar de suspensão do processo em razão
do ajuizamento de ação anulatória de débito tributário.
Ora, a obtenção de título declarando a inexistência de
débito tributário implica na restituição de valores pagos
indevidamente, se o caso.
A apelante já demonstrou desídia em relação à questão

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quando a apelada (fls. 42/44) notificou a apelante acerca da
existência de auto de infração decorrente da falta de desdobro e
individualização das inscrições imobiliárias de cada unidade do
empreendimento.
Passo ao exame do mérito recursal.
Segundo consta, a vendedora do empreendimento
Edifício Pontal do Sauípe deixou de efetuar o requerimento de
desmembramento e individualização de matrículas dentro do prazo
determinado em lei.
A recorrente pretende convencer, com seus argumentos,
que não era a responsável pelo indigitado desdobro das unidades
vendidas.
Sem razão, contudo.
É de responsabilidade da incorporadora proceder ao
desmembramento das unidades, conforme preceptivo do artigo 44
da Lei Federal no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, senão
vejamos: “Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade
administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a
averbação da construção das edificações, para efeito de

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individualização e discriminação das unidades, respondendo perante
os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no
cumprimento dessa obrigação. § 1o Se o incorporador não requerer a
averbação (VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob
pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador
perante os adquirentes. § 2o Na omissão do incorporador e do
construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos
adquirentes de unidade”.
E como bem ressaltou a r. sentença atacada: “O desdobro
fiscal das unidades autônomas perante as autoridades competentes é
atividade inerente à incorporação imobiliária, devendo responder
por eventuais perdas e danos em caso de descumprimento (...) Logo,
responde a ré pelo pagamento da multa”.
Não vinga o argumento no sentido de que, por ocasião
da instituição do condomínio, desapareceu a figura do Incorporador,
na medida em que ela deveria ter efetuado a individualização logo
após a concessão do habite-se, mas não o fez. A instituição do
condomínio nada tem a ver com o cumprimento do encargo anterior
que competia à ré.
Majoro a verba honorária para 15% sobre o valor da
condenação, com fundamento no disposto no artigo 85, § 11, do

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Código de Processo Civil.
Por derradeiro, para se evitar a oposição de embargos
declaratórios visando meramente ao prequestionamento, e para
viabilizar o acesso às vias extraordinária e especial, considera-se
prequestionada toda a matéria infraconstitucional e constitucional
deduzida nos autos, tendo as questões relacionadas à controvérsia
sido devidamente apreciadas por este julgador, ainda que não tenha
ocorrido a individualização de cada um dos argumentos ou
dispositivos legais invocados, aliás, incapazes de infirmar a
conclusão adotada, devendo as partes observar o disposto no artigo
1.026, §2o, do Código de Processo Civil.
Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, nos
termos acima alinhavados.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator