Tribunal: TJSP
Processo: 1018314-02.2017.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-10
Data de publicação: 2020-02-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL DECORRENTE DE FORTUITO INTERNO. SÚMULA 161 DO TJSP. APLICAÇÃO DA MULTA PENAL. JUROS DE MORA. ART. 405 DO CC. RECURSO DESPROVIDO.
1. Entraves administrativos que geram atrasos na entrega de imóvel são caracterizados como fortuito interno e não constituem hipóteses de caso fortuito ou de força maior capazes de excluir a

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL DECORRENTE DE FORTUITO INTERNO. SÚMULA 161 DO TJSP. APLICAÇÃO DA MULTA PENAL. JUROS DE MORA. ART. 405 DO CC. RECURSO DESPROVIDO.
1. Entraves administrativos que geram atrasos na entrega de imóvel são caracterizados como fortuito interno e não constituem hipóteses de caso fortuito ou de força maior capazes de excluir a responsabilidade objetiva da vendedora. Inteligência da Súmula 161 deste Tribunal.
2. Observado o descumprimento contratual quanto ao prazo de entrega do empreendimento, aplica-se a multa penal prevista no contrato.
3. Não é de responsabilidade dos adquirentes o pagamento de despesas condominiais e de Imposto Predial e Territorial Urbano enquanto não imitidos na posse do imóvel.
4. Inexistindo termo ou interpelação, a citação válida constitui em mora o devedor, conforme artigo 405 do Código Civil.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000080511
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1018314-02.2017.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são apelantes
ALPHAVILLE SAO JOSE DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA e MMV INCORPORAÇÕES LTDA, são apelados BRUNO ARANTES
CALDEIRA DA SILVA e BRUNA PAGANELLI COELHO ARANTES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 10 de fevereiro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018314-02.2017.8.26.0577
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Apelação Cível no 1018314-02.2017.8.26.0577
Apelantes: Alphaville Sao Jose dos Campos Empreendimentos Imobiliarios Ltda e
Mmv Incorporações Ltda
Apelados: Bruno Arantes Caldeira da Silva e Bruna Paganelli Coelho Arantes
Comarca: São José dos Campos
V. 1110
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA.
ATRASO
NA
ENTREGA
DO
IMÓVEL
DECORRENTE DE FORTUITO INTERNO. SÚMULA 161 DO
TJSP. APLICAÇÃO DA MULTA PENAL. JUROS DE MORA.
ART. 405 DO CC. RECURSO DESPROVIDO.
1. Entraves administrativos que geram atrasos na entrega de
imóvel são caracterizados como fortuito interno e não constituem
hipóteses de caso fortuito ou de força maior capazes de excluir a
responsabilidade objetiva da vendedora. Inteligência da Súmula
161 deste Tribunal.
2. Observado o descumprimento contratual quanto ao prazo de
entrega do empreendimento, aplica-se a multa penal prevista no
contrato.
3. Não é de responsabilidade dos adquirentes o pagamento de
despesas condominiais e de Imposto Predial e Territorial Urbano
enquanto não imitidos na posse do imóvel.
4. Inexistindo termo ou interpelação, a citação válida constitui em
mora o devedor, conforme artigo 405 do Código Civil.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (fls.
405/408), cujo relatório adoto, proferida pelo MM. Juiz da 1a Vara Cível Da
Comarca de São José dos Campos, que, em “ação de conhecimento condenatória de
cobrança de multa contratual e perdas e danos”, julgou procedente em parte os
pedidos, para: (a) condenar as requeridas, solidariamente, a pagar ao autor a multa
prevista na cláusula 17 do contrato, com correção do ajuizamento e acrescido de
juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; (b) declarar nula a cláusula G.1 que
impõe responsabilidade ao comprador pelo pagamento das taxas de condomínio e
IPTU antes do recebimento do imóvel/das chaves; (c) condenar as requeridas à
restituição dos valores pagos a este título, de forma simples, até a efetiva entrega do
lote (16/07/2015), tudo atualizado do desembolso e acrescido dos juros legais de 1%

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a partir da citação. Pela sucumbência, determinou-se que as rés arquem com 2/3
(dois terços) das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em
10% do valor da condenação.
Apelam as rés (págs. 413/425) sustentando, em suma, a inexistência
de descumprimento contratual, vez que não deram causa ao atraso na entrega do
imóvel; que o prazo de tolerância é legal; que as obras de infraestrutura do
empreendimento estavam concluídas desde fevereiro de 2013 e que o atraso se deu
em razão de impasse administrativo, não podendo ser imputado às rés, porquanto se
trata de caso fortuito. Aduzem que inexiste previsão de multa pelo atraso na entrega
do imóvel, sendo indevida a condenação. Alegam ser válida a cobrança referente ao
IPTU, vez que detinha a posse do lote desde a assinatura do contrato; que obrigou
ao pagamento, nos termos do art. 34 do Código Tributário Nacional.
Subsidiariamente, pleiteia a condenação ao pagamento de juros de mora somente a
partir do trânsito em julgado da sentença.
Recurso tempestivo e preparado (fls. 426/428).
Contrarrazões apresentadas (fls. 432/441).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
VOTO.
Cuida-se de ação em que os autores pleiteiam o reconhecimento do
atraso na entrega de obras de infraestrutura em loteamento, com a condenação das
rés ao pagamento da multa contratualmente prevista e lucros cessantes, bem como a
devolução dos valores pagos pelo IPTU e despesas condominiais, anteriores à

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entrega da posse do imóvel. O Magistrado a quo afastou o pedido inicial de
condenação aos lucros cessantes, contra o que o autor não se insurgiu.
O recurso da rés não merece provimento.
O autor firmou com as requeridas, em 31/01/2014, "instrumento
particular de promessa de venda e compra de imóvel objeto de loteamento”,
adquirindo, assim, o imóvel descrito na inicial, cuja entrega foi prevista para
22/02/2014, já computado o prazo de tolerância de 180 dias, conforme cláusula B.3
(fl. 25). No entanto, o bem somente foi entregue em 16/07/2015 (fls. 02/03).
As rés, por sua vez, insistem na tese de que não podem ser
responsabilizadas pelo atraso na entrega do imóvel, uma vez que este decorreu de
fatos alheios a sua vontade, não havendo dano/prejuízo aos autores.

Contudo, não vinga tais argumentos, vez que eles decorrer
diretamente do exercício da atividade da construtora. A Súmula no 161 deste E.
Tribunal é expressa neste sentido:

“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento, ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter
alios acta' em relação ao compromissário adquirente”.
A esse respeito, segundo a doutrina, a Súmula explicitou que, nos
contratos de compromisso de compra e venda, os fatos nela apontados
“caracterizam fortuito interno, sem aptidão para romper o nexo causal e,
consequentemente, afastar a responsabilidade objetiva do promitente vendedor”1.
1 Súmulas comentadas - Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo TJSP, Coordenador: Renato
Siqueira de Pretto. São Paulo, SP: Editora Juspodivm. 1a ed. 2018, pág. 00.

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No caso em análise, os diversos entraves administrativos
apontados pelas rés são qualificados como fortuito interno, de forma que não
afastam a responsabilidade das apelantes pelo atraso na entrega do empreendimento
ao adquirente.
Assim, como as apelantes descumpriram o prazo para a entrega do
imóvel objeto do compromisso de venda e compra, a condenação na multa prevista
na cláusula 17 (pág. 41) é de rigor
Vale esclarecer que, ainda que possível a cobrança da referida
multa e até mesmo sua inversão, conforme entendimento adotado pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça ao decidir recurso repetitivo a respeito do tema, as
multas moratórias não poderão ser cumuladas com os lucros cessantes (Temas 970 e
971 - REsp no 1614721/DF e no 1631485/DF; REsp 1635428/SC e REsp
1498484/DF).
Confira-se:

Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de
indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua
cumulação com lucros cessantes.” (destaques meus).

Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento
do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de
dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
(destaques meus)
Desta forma, fica mantida a condenação das rés ao pagamento da
multa contratual prevista pelo inadimplemento (atraso na entrega das obras de
infraestrutura).

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Por fim, a sentença também não comporta mudança no que
concerne à declaração de nulidade da cláusula que atribui ao comprador a
responsabilidade pelo pagamento de IPTU e despesas condominiais antes da
disponibilização do imóvel ao comprador.
A cobrança de despesas relacionadas ao imóvel, como taxas
condominiais e imposto predial, apenas se legitima a partir do momento que o
comprador pode dispor do bem, posição essa inclusive ratificada pelo Superior
Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo a respeito do tema (STJ, 2a
Seção, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08/04/2015):

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1.
LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE
PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.
INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3.
PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015).
NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE
AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES
DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES.
ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO
STJ. (...) Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de
condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a
entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter
como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do
imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não
recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as
despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período
em que não haviam sido imitidos na posse” (STJ, AgInt no REsp
1697414/SP, 3a Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j.
05/12/2017).
Por fim, não assiste razão às apelantes no que se refere ao termo
inicial dos juros moratórios, que deve ser computado a partir da citação, nos

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termos do artigo 405 do Código Civil. O entendimento firmado pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça no AgRg no Recurso Espacial no 927.433/DF não se
aplica ao caso em análise, que em nada se refere à resolução contratual por
desistência dos compradores.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
Em observância ao artigo 85, §11, do Código de Processo Civil,
levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal exercido pelo
advogado da parte vencedora, majoro os honorários advocatícios para 15% do valor
da condenação.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora