Tribunal: TJSP
Processo: 1000111-11.2019.8.26.0063
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Arantes Theodoro
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
Ação de cobrança. Comissão por intermediação imobiliária. Captação de área para implantação de loteamento. Documentos emitidos e apresentados pelo próprio autor que mostravam não se cuidar de serviço a ele pessoalmente incumbido, mas à pessoa jurídica da qual era administrador, que inclusive se encarregou das vendas. Ação improcedente. Apelação não provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
36a Câmara de Direito Privado
1
Registro: 2020.0000638829
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000111-11.2019.8.26.0063, da Comarca de Barra Bonita, em que é apelante
SILVIO
LUIZ
FERNANDEZ,
são
apelados
FATO
CONTROLLER
PARTICIPAÇÕES LTDA. e AF URBANISMO LTDA.
ACORDAM, em 36a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
WALTER EXNER (Presidente) e PEDRO BACCARAT.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ARANTES THEODORO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000111-11.2019.8.26.0063
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APELAÇÃO
1000111-11.2019.8.26.0063
APELANTE
Silvio Luiz Fernandez
APELADOS
Fato Controller Participações Ltda. e outro
COMARCA
Barra Bonita 1a Vara
Voto no 37.971
EMENTA
Ação de cobrança. Comissão por
intermediação imobiliária. Captação de área para implantação de
loteamento. Documentos emitidos e apresentados pelo próprio autor que
mostravam não se cuidar de serviço a ele pessoalmente incumbido, mas
à pessoa jurídica da qual era administrador, que inclusive se encarregou
das vendas. Ação improcedente. Apelação não provida.
Sentença
cujo
relatório
se
adota
julgou
improcedente ação de cobrança de comissão por intermediação imobiliária.
O autor apela e pede seja anulada a sentença ou
invertido o resultado oferecido à demanda.
Para tanto ele afirma que não se justificava o
antecipado julgamento em face da necessidade da produção de prova
testemunhal, previamente requerida.
Ao lado disso o recorrente assevera que nem era
caso de julgar improcedente a ação porque não se podia confundir o serviço

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por ele individualmente prestado, que era de captação da área de interesse
dos réus para implantação de loteamento, com serviço executado por sua
empresa, esse consistente na intermediação da venda do lotes.
A propósito o apelante salienta que a tabela de
honorários do CRECI prevê duas situações distintas, isto é, comissão pela
venda de área para empreendimento imobiliário ainda não aprovado junto aos
órgãos competentes, que incide sobre o negócio como um todo, e pela venda
dos lotes após a aprovação do loteamento, agora sobre o valor de cada venda,
tanto que um dos réus admitiu dever comissão a uma corretora por conta
dessas vendas.
Por fim, o promovente enfatiza que as rés formavam
um só grupo econômico e, por isso, ambas haviam de responder pela
remuneração cobrada.
Recurso processado e respondido.

É o relatório.
A lei do processo autoriza o Juiz a proceder ao
julgamento antecipado da lide quando não houver necessidade da dilação
probatória (artigo 355), bem como a dispensar as provas inúteis ou
impertinentes que lhe tenham sido requeridas (artigo 370).
Pois na espécie era essa a situação que se
apresentava, eis que como registrou o Magistrado os documentos

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apresentados, inclusive pelo próprio autor, eram já suficientes ao exame da
controvérsia.
De lembrar que o Juiz é o destinatário da prova, a
quem cabe então aferir se os elementos presentes nos autos se mostram já
suficientes à formação de seu convencimento.
Realmente, a alegação do autor era que ele
pessoalmente se incumbiu de aproximar os donos de uma área situada na
cidade de Barra Bonita e os réus, sendo que graças a essa atuação esses e
os proprietários constituíram uma sociedade de propósito específico e lá
implantaram um loteamento, tendo o escritório imobiliário do promovente se
incumbido da comercialização dos lotes.
Sob tal exposição o autor requereu fossem os
demandados condenados a lhe pagar comissão pela primeira sorte de
atuação, isto é, pela captação da área na qual se implantou o loteamento,
pleito que não foi abonado pelo Juiz e no qual, por isso, o apelante aqui
insiste.
Note-se, de pronto, que realmente não se há de
confundir a intermediação destinada a captar área de interesse do cliente para
um futuro empreendimento imobiliário com a atuação na venda dos lotes ao
adquirente final, serviços que podem ou não justificar paga separada,
conforme o que partes tenham convencionado.
No caso concreto os demandados sustentaram que
as tratativas acerca da intermediação na captação da área, serviço que o
apelante aqui cobrava, não se deram com o autor, mas com a imobiliária
Gabriel e KGB Empreendimentos Imobiliários Ltda., que detinha personalidade

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jurídica própria e que o promovente integrava na qualidade de sócio.
Essa, pois, a controvérsia que se instalou e foi
assim dirimida pelo Juiz:
“O requerente afirma que prestou serviços de
corretagem para as rés, com vistas a possibilitar aquisição de áreas para
empreendimento de loteamento. Alega que os serviços foram por ele
prestados de forma exclusiva, sem a participação da pessoa jurídica
"Imobiliária Gabriel", da qual é proprietário. Todavia, observando os e-mails
anexados na própria inicial (fls. 10/12 e 29/30) é possível verificar que houve a
participação de outra corretora, de nome "Ana" e, ainda, que a pessoa jurídica
Imobiliária Gabriel estava sim envolvida na negociação, haja vista que o
próprio autor afirmou que "Antenor, a Ana, que é amiga da família, quer saber
como ela irá receber a comissão, disse que irei coloca-la na comissão da
venda dos lotes, para isso precisamos firmar uma parceria onde conste que a
Imobiliária Gabriel irá vender, ou ter a oportunidade de vender 100% dos lotes
para que eu possa cumprir com esse combinado, ela está muito insegura
quanto ao recebimento da comissão, disse que iria conversar com você sobre
essa Possibilidade."
Destarte, o que se tem comprovado assim, é que o
autor, ainda que seu proprietário, agia como representante da empresa
"Imobiliária Gabriel", detentora de personalidade jurídica própria e, esta sim,
legitimada a figurar no polo ativo desta demanda.
Dito isso, como foi necessária análise de prova para
se chegar a essa conclusão, o caso é de improcedência dos pedidos com
relação ao autor Silvio e não de simples extinção sem resolução do mérito.

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Isso não impede que o verdadeiro legitimado ativo possa ingressar com a ação
que entenda adequada a tutelar seu direito.”
Pois em que pese o quanto exposto nas razões
recursais, outro não podia mesmo ser o desfecho da causa.
Afinal, o fato objetivo é que apesar da magnitude do
negócio o autor não dispunha de um só documento que revelasse ter ele como
pessoa natural se incumbido de captar a área para implantação do futuro
loteamento, nem que atuou na fase de aprovação desse empreendimento.
Antes disso, os documentos que ele apresentou
com a petição inicial - mensagens eletrônicas - indicavam pelo nome e
respectivo e-mail a pessoa jurídica Gabriel e KGB Empreendimentos
Imobiliários Ltda. tanto como emitente ou destinatária de tais mensagens, o
que impunha reconhecer ter ela sido a prestadora do serviço.
O apelante aqui enfatiza, é certo, que algumas
daquelas mensagens não se referiam à captação da área, mas à venda dos
lotes, serviço que não era objeto da demanda.
Contudo, mesmo sendo elas desconsideradas ainda
restariam as demais, bem antigas e que textualmente informavam referir-se à
captação da área, também em nome da pessoa jurídica (fls. 27 e 28).
Logo, à vista daquela revelação se havia de concluir
que à frente do serviço se achava a referida pessoa jurídica, mostrando-se
evidentemente irrelevante a particularidade de ter sido o autor quem redigiu as
mensagens, o que se afigurava compreensível na medida em que se cuidava
do sócio administrador (fls.145).

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Ora, não se podia confundir a pessoa jurídica com a
pessoa natural que a integrava, isso de modo a atribuir ao autor crédito que
era daquela.
Nesse
contexto
a
prova
oral
se
mostrava
dispensável, já que os documentos emitidos e apresentados pelo próprio autor
dirimiam a controvérsia, não podendo agora contra eles agora opor mero
testemunho.
Não se justifica, destarte, a reforma da sentença
que reputou improcedente a ação, cabendo consignar que esse era mesmo o
caso, não de mera proclamação de ilegitimidade ativa.
Pertinente a seguinte observação de Cândido
Rangel Dinamarco, ainda atual à vista do novo Código de Processo Civil:
"Os tribunais brasileiros, influenciados pelo vigor da
teoria das condições da ação e sua adoção explícita no Código de Processo
Civil, são fortemente propensos a tratar como carência de ação alguns casos
de ausência do direito do autor perante o réu, nos quais, em realidade, estão
julgando a demanda improcedente e não, inadmissível por falta de alguma das
condições da ação. (...)
São falsas essas supostas carências de ação,
porque em todos esses casos ou falta a prova de fatos, e fatos não provados
são como fatos inexistentes, sendo sempre improcedente a demanda nessa
situação; ou falta algum requisito de direito material para a existência do direito
alegado e, sem esse requisito, o direito inexiste etc." (Instituições de Direito
Processual Civil, Malheiros, 3a ed., II, p. 319).

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Nos termos do artigo 85 §11 do CPC impõe agravar
a condenação do recorrente em honorários advocatícios, que agora passa a
15% do valor indicado pelo Juiz.
Nega-se provimento ao recurso.
ARANTES THEODORO
RELATOR