Tribunal: TJSP
Processo: 1005480-40.2016.8.26.0079
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda. Resilição da promitente vendedora ante a não concessão do financiamento imobiliário em favor do promitente comprador. Sentença que não reconheceu a culpa da construtora. Inconformismo da parte autora. Notícia da construtora de que o financiamento imobiliário foi concedido, posteriormente revogado. Frustração na aquisição do imóvel, considerado, a princípio, como certa

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda. Resilição da promitente vendedora ante a não concessão do financiamento imobiliário em favor do promitente comprador. Sentença que não reconheceu a culpa da construtora. Inconformismo da parte autora. Notícia da construtora de que o financiamento imobiliário foi concedido, posteriormente revogado. Frustração na aquisição do imóvel, considerado, a princípio, como certa pela vendedora. Gastos com aluguel. Danos morais. Inocorrência. Ausência de liame de culpa a ensejar a responsabilidade da vendedora. Financiamento imobiliário que não foi garantido pela vendedora no contrato de promessa de compra e venda. Devolução dos valores pagos a título de entrada. Possibilidade. Súmula 1 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo. Entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça pela incidência da retenção sobre o valor efetivamente pago. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1005480-40.2016.8.26.0079
Registro: 2020.0000163774
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005480-40.2016.8.26.0079, da Comarca de Botucatu, em que é apelante DANILO JOSÉ
BUENO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 783
Apelação Cível no 1005480-40.2016.8.26.0079
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Botucatu
Apelante: Danilo José Bueno
Apelado: MRV Engenharia e Participações S/A
Juiz: Fábio Fernandes Lima.
APELAÇÃO. Compra e venda. Resilição da promitente
vendedora ante a não concessão do financiamento
imobiliário em favor do promitente comprador. Sentença
que
não
reconheceu
a
culpa
da
construtora.
Inconformismo da parte autora. Notícia da construtora
de que o financiamento imobiliário foi concedido,
posteriormente revogado. Frustração na aquisição do
imóvel, considerado, a princípio, como certa pela
vendedora.
Gastos
com
aluguel.
Danos
morais.
Inocorrência. Ausência de liame de culpa a ensejar a
responsabilidade
da
vendedora.
Financiamento
imobiliário que não foi garantido pela vendedora no
contrato de promessa de compra e venda. Devolução dos
valores pagos a título de entrada. Possibilidade. Súmula 1
do E. Tribunal de Justiça de São Paulo. Entendimento do
C. Superior Tribunal de Justiça pela incidência da
retenção sobre o valor efetivamente pago. Recurso
parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
167/171, integrada a fls. 176/177, que julgou improcedente a ação.

Sustenta, o autor, ora recorrente, que assinou um contrato de promessa
de compra e venda com a requerida, pagando um preço de entrada de R$14.407,63
(quatorze mil, quatrocentos e sete reais e sessenta e três centavos), sendo informado por
esta que seu crédito havia sido aprovado pela instituição financeira. Dias depois, contudo,
recebeu notícia de que, em verdade, seu crédito havia sido reprovado pelo banco. Teve de
alugar um imóvel enquanto aguardava o deslinde da situação. Diante deste cenário, e por

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culpa da requerida, pleiteia a devolução integral do sinal pago, sem retenção, posto que a
rescisão ocorreu por culpa exclusiva do vendedor, o ressarcimento dos alugueis pagos para
moradia a partir do desfazimento do negócio e a condenação da parte contrária em danos
morais.
Recurso regularmente processado, sem preparo ante a gratuidade
processual concedida. Contrarrazões às fls. 192/214.
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução n.
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso comporta parcial provimento.
Da análise documental dos autos, notadamente do contrato de
promessa de compra e venda (fls. 24/34) e do extrato de crédito imobiliário (fls. 35), não se
pode concluir que a inexecução do negócio jurídico tenha se dado por culpa da requerida,
promitente vendedora.
De fato, os critérios para obtenção de crédito visando o financiamento
imobiliário estão ligados às condições pessoais do promitente comprador, não decorrendo
do contrato celebrado qualquer obrigação da requerida em garantir sua aprovação.
O extrato de fls. 35 refere-se às informações no âmbito da instituição
financeira, e não da demandada, sobre as quais esta não possui qualquer ingerência.
Não há, igualmente, qualquer documentação, formal ou troca de
mensagens, que corrobore com a afirmativa do requerente de que seu crédito foi aprovado,
bem como essa informação foi proveniente da construtora.
De tal sorte, agiu com acerto o juízo de primeira instância ao

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reconhecer que não há responsabilidade da apelada pela denegação do crédito imobiliário,
sendo lícita a rescisão unilateral por parte desta, com fundamento no contrato firmado entre
as partes.
E, por faltar liame de culpa, também não há que se falar em incidência
de danos morais ou materiais, atinentes aos aluguéis pagos.
Todavia, a retenção de 8% do valor do contrato em favor da requerida
importa em enriquecimento ilícito e inobservância da Súmula 1 do Tribunal Bandeirante,
que assim dispõe: o Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
A requerida não logrou comprovar que mais de 8% dos valores pagos
a título de entrada teriam sido utilizados para gastos com administração e propaganda do
imóvel objeto do negócio.
E o . Superior Tribunal de Justiça tem entendimento fixado no sentido
de que a retenção é lícita, mas devendo a quantia recair sobre os montantes efetivamente
pagos e não sobre o valor do negócio:
“O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em
caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos” (AgInt no AgRg no AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL No 816.434 DF, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
julgado em 27 de setembro de 2016).
Portanto, merece reforma o julgado para que a retenção de valores seja
na ordem de 8% dos valores efetivamente pagos, e não referentes ao valor do negócio.

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Assim, fica reforma-se em parte a r. sentença.
Ante o resultado do julgamento do recurso, a sucumbência da parte
apelada é parcial, e não mínima a ensejar que a parte apelante suporte integralmente seu
pagamento.
Em razão de sucumbência recíproca e proporcional, custas e despesas
processuais são divididas entre as partes na proporção de 70% cabíveis à parte apelante,
sendo o restante pago pela parte apelada.
Acerca dos honorários advocatícios, compete à parte apelada suportar
a verba honorária no valor de 10% do valor da condenação devida ao advogado da
apelante, enquanto que esta deve arcar com os honorários advocatícios dos patronos
daquela arbitrados em 10% do benefício econômico obtido com a improcedência do pedido
da parte apelante, nos termos do art. 85, §§ 2o e 14 do Código de Processo Civil.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no art. 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e 282 do Supremo Tribunal
Federal).
Diante do exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator