Tribunal: TJSP
Processo: 1005114-27.2015.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Maria Cláudia Bedotti
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-20
Data de publicação: 2020-03-05

Ementa:
Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação declaratória c/c. repetição de indébito. Atraso na entrega da obra que extrapolou o prazo de tolerância de 180 dias previsto em contrato. Cláusula penal prevista apenas para a hipótese de inadimplemento do consumidor. Possibilidade de aplicação inversa, conforme entendimento firmado em sede de recurso repetitivo. Taxa "SATI". Prescrição da

Ementa:
Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação declaratória c/c. repetição de indébito. Atraso na entrega da obra que extrapolou o prazo de tolerância de 180 dias previsto em contrato. Cláusula penal prevista apenas para a hipótese de inadimplemento do consumidor. Possibilidade de aplicação inversa, conforme entendimento firmado em sede de recurso repetitivo. Taxa "SATI". Prescrição da pretensão de restituição. Prazo trienal. Reconhecimento "ex officio". Danos morais configurados. Hipótese excepcional, em que o atraso na entrega do bem ultrapassou um ano. Quantum indenizatório razoável e proporcional. Recurso improvido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000159818
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005114-27.2015.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes
GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A E OUTRO e GOLD
ALASKA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, é apelado RAFAEL
GODOI SAPIANDORIN (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA.
São Paulo, 20 de fevereiro de 2020
MARIA CLÁUDIA BEDOTTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005114-27.2015.8.26.0114 - Campinas - VOTO No 5461 2/7
Apelação no 1005114-27.2015.8.26.0114
Apelantes: Goldfarb Incorporações e Construções Ltda. e Gold Alaska
Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Apelado: Rafael Godoi Spiandorin
Comarca: Campinas 3a Vara Cível
Juiz: Renata Oliva Bernardes de Souza
Voto no 5461
Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação
declaratória c/c. repetição de indébito. Atraso na entrega da obra
que extrapolou o prazo de tolerância de 180 dias previsto em
contrato. Cláusula penal prevista apenas para a hipótese de
inadimplemento do consumidor. Possibilidade de aplicação
inversa, conforme entendimento firmado em sede de recurso
repetitivo. Taxa “SATI”. Prescrição da pretensão de restituição.
Prazo trienal. Reconhecimento “ex officio”. Danos morais
configurados. Hipótese excepcional, em que o atraso na entrega do
bem ultrapassou um ano. Quantum indenizatório razoável e
proporcional. Recurso improvido.
Vistos.
Ao relatório da r. sentença de fls. 190/197,
acrescenta-se que a ação declaratória c/c. repetição de indébito ajuizada por
Rafael Godoi Spiandorin contra Goldfarb Incorporações e Construções Ltda. e
Gold Alaska Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. foi julgada parcialmente
procedente para condenar as rés ao pagamento de multa de 2% sobre cada
parcela vencida no período de atraso, acrescida de juros de mora de 1% ao
mês; à devolução dos valores pagos a título de taxa SATI, com correção
monetária a partir do desembolso e juros de mora desde a citação e ao
pagamento de indenização por danos morais no valor de R$8.000,00,
atualizado da data do julgado e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a
partir da citação. Estabelecida a sucumbência recíproca, as rés foram
condenadas ao pagamento de 70% das custas processuais e honorários
advocatícios fixados em R$ 1.500,00, ao passo que o autor foi condenado ao
pagamento de 30% das custas processuais e honorários advocatícios fixados
em R$ 500,00.

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Inconformadas, recorrem as rés, sustentando, em
suma, que as alegações do autor carecem de verossimilhança, de sorte que
não era caso de inversão do ônus da prova. Afirmam que as cláusulas contidas
no contrato firmado pelas partes não são abusivas e que o prazo de tolerância
previsto para a entrega das obras garante o equilíbrio contratual, diante dos
entraves inerentes ao ramo da construção civil. Esclarecem que o atraso
decorreu principalmente do embargo da obra pelo município de Campinas,
configurando fato de terceiro a excluir sua responsabilidade. Alegam que o
habite-se foi expedido em dezembro de 2012, de modo este é o termo final da
mora a ser considerado, já que a demora posterior decorreu de culpa
exclusiva do autor, que não quitou o saldo devedor no prazo ajustado.
Aduzem que não é devido o pagamento de multa moratória, pois não houve
atraso na entrega do imóvel. Defendem que não houve cobrança de taxa
SATI, mas sim de comissão de corretagem, que não deve ser restituída pois
houve a efetiva prestação do serviço. Sustentam que os fatos narrados não
configuraram dano moral indenizável e, subsidiariamente, pretendem a
redução
da
indenização
arbitrada,
em
atenção
aos
princípios
da
proporcionalidade e razoabilidade. Pedem o provimento do recurso.
Recurso tempestivo, preparado (fls. 233/234) e
contrariado a fls. 279/282.
É o relatório.
Voto.
De proêmio, rejeita-se o pedido de extinção do
processo em razão do deferimento do processamento da recuperação judicial
da ré, pois se trata de demanda ilíquida e que, portanto, não se sujeita à
recuperação judicial, por força de disposição expressa do artigo 6o, §1o, da
Lei no 11.101/2005.
Bem
assim
que
o
processo
deve
tramitar
regularmente até a formação do título judicial, e só após esse momento é que
será necessário deliberar quanto à necessidade de submeter o crédito (então
líquido) ao juízo da recuperação.
Outrossim, impõe-se o reconhecimento da prescrição
da pretensão de ressarcimento dos valores despendidos a título de taxa SATI.

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Deveras, o C. Superior Tribunal de Justiça, em
julgamento de recurso repetitivo, fixou entendimento que se aplica, em
relação à pretensão de restituição dos valores pagos a título de corretagem e
de serviços de assistência técnico imobiliária, o prazo prescricional trienal
previsto no artigo 206, §3o, IV, do Código Civil. Confira-se:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO
TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição
dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de
assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206,
§ 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no
julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de
10/08/2016, versando acerca de situação análoga.
2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento
da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos
depois da celebração do contrato.
2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do
recurso especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.” (REsp 1551956/SP,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)(grifou-se)
No caso dos autos, o compromisso de compra e
venda contendo previsão do pagamento da taxa “SATI” foi firmado em
26.09.2009, ao passo que a demanda foi ajuizada apenas em 25.02.2015,
quando já consumado o prazo prescricional. Nesse cenário, forçoso
reconhecer, ex officio, a prescrição da pretensão de ressarcimento da taxa

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SATI.
No mais, o recurso não comporta provimento.
É dos autos que as partes firmaram, em 26.09.2009,
compromisso de compra e venda tendo por objeto uma unidade autônoma (no
75 da Torre 03) do empreendimento “Ambiance Residence III”, com previsão
de entrega em julho de 2011 (cf. item J do quadro-resumo, fls. 32) e prazo de
tolerância de até 180 dias de atraso (cláusula 5.4, fls. 45), isto é, até janeiro
de 2012.
Nada obstante, o “habite-se” da obra foi expedido
apenas em 28.12.2012, quando já exaurido o prazo de tolerância
contratualmente previsto, e a entrega das chaves ocorreu apenas em
07.08.2013 (termo a fls. 67), sendo certo que sequer ficou comprovado nos
autos que o imóvel estivesse efetivamente disponível para a imissão do autor
na posse antes de tal data, de sorte que a mora das rés na entrega do
empreendimento foi bem reconhecida pela r. sentença.
Nem se diga, aliás, que a expedição do habite-se
teria o condão de afastar a mora da incorporadora, o que só ocorre com a
imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, nos
termos da Súmula no 160 deste E. Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir com a
imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não
afasta a mora contratual atribuída à vendedora”.
Não merece acolhida, tampouco, a tese de que o
atraso na entrega das obras decorreu de caso fortuito ou força maior, na
medida em que os fatores suscitados pelas apelantes, como embargos
administrativos, consistem no próprio risco da atividade do empreendedor
imobiliário e não podem ser opostos aos promissários compradores, conforme
entendimento consolidado na Súmula no 161 desta E. Corte:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a

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ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, aquecimento do
mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
As justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário
adquirente”.
De outra banda, a questão atinente à possibilidade
de inversão dos encargos moratórios previstos apenas para o inadimplemento
do adquirente foi analisada em julgamento de recurso repetitivo, fixando-se a
seguinte tese: “Tema 971 -
No
contrato
de
adesão
firmado
entre
o
comprador
e
a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o
inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da
indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas
(obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por
arbitramento judicial.”
No
caso
dos
autos,
configurada
a
mora
da
incorporadora a partir de 01.02.2012, é devido o pagamento de multa
moratória, porquanto prevista no contrato para a hipótese de mora do
adquirente, ao passo que o quantum arbitrado fica mantido nos termos da r.
sentença, mesmo porque não houve irresignação recursal específica.
Por fim, entendo que os danos morais estão bem
caracterizados, diante do atraso de mais de um ano (20 meses) para a
entrega do imóvel. O autor viu-se em situação de incerteza quanto aos
investimentos de toda uma vida e a segurança patrimonial da família, o que
superou e muito o simples inadimplemento contratual, em ordem a configurar
o dano moral indenizável. Esse é também o entendimento desta C. Câmara,
que reconhece a situação excepcional apta a gerar sofrimento moral quando o
atraso ultrapassa um ano.
Nesse sentido:
Compromisso de compra e venda. Rescisão. Atraso na
entrega da obra incontroverso. Inocorrência de caso fortuito ou força maior.
Súmula 161 deste Tribunal. Restituição das parcelas pagas que deve ser

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integral. Súmula 543 STJ. Taxas condominiais de responsabilidade da
compradora somente após a entrega das chaves. Danos morais
configurados. Lucros cessantes indevidos, diante da rescisão do contrato e
devolução da integralidade do montante pago pela compradora. Recurso
parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1006777-25.2017.8.26.0604;
Relator (a): Fábio Quadros; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado;
Foro de Sumaré - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 30/10/2019; Data de
Registro: 31/10/2019)
Outrossim, levando-se em conta que “na fixação da
indenização por danos morais, recomendável que o arbitramento seja feito
com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, ao nível socioeconômico
dos autores e, ainda, ao porte da empresa recorrida, orientando-se o juiz
pelos
critérios
sugeridos
pela
doutrina
e
pela
jurisprudência,
com
razoabilidade, valendo-se de sua experiência e do bom senso, atento à
realidade da vida e às peculiaridades de cada caso” (RSTJ 112/216), tem-se
que o valor da indenização, no importe de R$ 8.000,00 (oito mil) reais,
mostra-se razoável e proporcional ao caso concreto e não comporta a
pretendida redução.
Isto posto, pelo meu voto, declara-se, de ofício, a
prescrição da pretensão de ressarcimento dos valores pagos a título de taxa
SATI, julgando-se, com relação a ela, extinto o processo, com resolução do
mérito, nos termos do art. 487, II, do Código de Processo Civil, e nega-se
provimento ao recurso das rés, com a majoração dos honorários advocatícios
sucumbenciais para R$ 2.000,00, nos termos do artigo 85, §11, do Código de
Processo Civil.
MARIA CLÁUDIA BEDOTTI
Relatora