Tribunal: TJSP
Processo: 1048955-39.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-24
Data de publicação: 2020-02-24

Ementa:
COMPRA E VENDA. IMÓVEL. TAXA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DE UNIDADE. Insurgência contra sentença de improcedência. Ajuizamento de várias ações pelo patrono do autor. Questão relativa à sua falta de profissionalismo a ser discutida junto ao órgão de classe competente. Procuração apresentada que não possui vícios. Preliminar de falta de interesse de agir. Afastamento. Mérito. Taxa de individualização de

Ementa:
COMPRA E VENDA. IMÓVEL. TAXA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DE UNIDADE. Insurgência contra sentença de improcedência. Ajuizamento de várias ações pelo patrono do autor. Questão relativa à sua falta de profissionalismo a ser discutida junto ao órgão de classe competente. Procuração apresentada que não possui vícios. Preliminar de falta de interesse de agir. Afastamento. Mérito. Taxa de individualização de unidade imobiliária cobrada pela MRV. Impossibilidade de atribuição desse encargo ao promitente comprador, por se tratar de obrigação de responsabilidade do incorporador (art. 44, Lei 4.591/64). Enunciado 38.10 desta 3a Câmara. Entendimento majoritário deste Tribunal, nesse sentido. Decisão proferida pela 6a Câmara de Direito Privado em Ação Civil Pública proposta pelo MP/SP que não faz coisa julgada material em ação individual. Horários advocatícios do patrono do autor que não devem ser fixados por equidade. Sentença reformada. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000130864
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1048955-39.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
DALTO PIRES COSTA, é apelado PARQUE RIO PARANÁ INCORPORAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 24 de fevereiro de 2020.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1048955-39.2018.8.26.0576 -Voto no
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3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no 1048955-39.2018.8.26.0576 (2)
Comarca: São José do Rio Preto
Apelante: Dalto Pires Costa
Apelada: Parque Rio Paraná Incorporações Ltda.
Juiz sentenciante: Paulo Roberto Zaidan Maluf
VOTO No: 20990
COMPRA E VENDA. IMÓVEL. TAXA DE INDIVIDUALIZAÇÃO
DE UNIDADE. Insurgência contra sentença de improcedência.
Ajuizamento de várias ações pelo patrono do autor. Questão
relativa à sua falta de profissionalismo a ser discutida junto ao
órgão de classe competente. Procuração apresentada que não
possui vícios. Preliminar de falta de interesse de agir.
Afastamento. Mérito. Taxa de individualização de unidade
imobiliária cobrada pela MRV. Impossibilidade de atribuição
desse encargo ao promitente comprador, por se tratar de
obrigação de responsabilidade do incorporador (art. 44, Lei
4.591/64). Enunciado 38.10 desta 3a Câmara. Entendimento
majoritário deste Tribunal, nesse sentido. Decisão proferida pela
6a Câmara de Direito Privado em Ação Civil Pública proposta
pelo MP/SP que não faz coisa julgada material em ação
individual. Horários advocatícios do patrono do autor que não
devem ser fixados por equidade. Sentença reformada. Recurso
provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto em face
da sentença de ps. 213/214, complementada pela decisão de p. 249,
que julgou improcedentes os pedidos da inicial, condenando o autor ao
pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios
fixados em mil reais, por equidade, ressalvada a gratuidade.
Inconformado,
o
autor
apela
a
ps.
217/223
pretendendo, em resumo, a procedência do pedido inicial, com a
inexigibilidade da cobrança relativa à taxa de atribuição de unidade,
com a condenação da ré à devolução (caso tenha havido pagamento da
referida taxa).
Contrarrazões foram apresentadas (ps. 232/248).
Autos em termos para julgamento virtual.
É o relatório.
De início, quanto à alegada falta de profissionalismo
do patrono do autor (devido ao ajuizamento de várias ações em nome
das mesmas partes), como constou na origem, isso deve ser apurado
no órgão de classe competente, não sendo motivo suficiente para

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afastar o reconhecimento do direito alegado na inicial.
Além disso, a questão relativa à procuração sem
firma reconhecida já foi analisada pelo acórdão de ps. 83/85,
oportunidade essa em que se decidiu que “não há indicativos de fraude,
pois o apelante trouxe aos autos procuração específica dos processos movidos
contra a ré, além de documentos pessoais (CNH, termo de rescisão de
contrato de trabalho e CTPS), demonstrando que a parte tem ciência do
ajuizamento da presente demanda. Inclusive, em uma das ações, o autor
chegou a ser intimado pessoalmente pelo próprio oficial de justiça.”
A alegação preliminar de falta de interesse de agir
não se sustenta, pois a tentativa de resolução administrativa perante a
construtora não é uma condição da presente ação.
Feitas
essas
observações, o recurso comporta
provimento.
Ainda que o contrato disponha que correrão por
conta do promitente comprador “todos os impostos, tributos e quaisquer
despesas decorrentes da transferência do imóvel, tais como: escritura, ITBI,
registro, despachante, cadastro, despesas com alienação fiduciária em
garantia e outras” (cláusula 8a
p. 120), essa cláusula não tem a
abrangência que a apelada pretende lhe atribuir no tocante à taxa de
atribuição da unidade imobiliária.
Com efeito, a disposição contratual atribui ao
comprador a responsabilidade pelas taxas de escritura que decorrem da
transferência do imóvel da vendedora para o adquirente (art. 490, CC),
mas não pela individualização da matrícula do apartamento, que antes
era uma só (do terreno e prédio) e posteriormente passa a ser
individual de cada unidade autônoma.
Esta atividade é inerente à incorporação imobiliária
(art. 44, Lei 4.591/64) e o custo respectivo é operacional da vendedora,
não podendo ser repassado ao consumidor.
Esse é entendimento desta 3a Câmara de Direito
Privado, conforme Enunciado 38.10: “No compromisso de venda e compra
de bem imóvel é vedado exigir do adquirente o pagamento de: a) taxa de
despachante ou similar; b) taxa de cessão ou de atribuição de unidade; c)
taxa para a individualização da matrícula imobiliária.”
Não altera tal decisão o fato de a 6a Câmara de
Direito Privado ter julgado improcedente a Ação Civil Pública promovida
pelo Ministério Público (processo no 1057086-53.2017.8.26.0506),
proposta em benefício dos compradores da vendedora MRV (cf.
134/146).
Afinal, essa ação tratou de direito individual coletivo,
de modo que a sua improcedência somente faz coisa julgada material
para impedir o ajuizamento de outra ação coletiva. Não se vedava,

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portanto, a propositura e a continuidade das ações individuais dos
consumidores que não participaram dessa ação coletiva.
Nesse sentido:
“RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL
CIVIL.
PROCESSO
COLETIVO.
DIREITOS
INDIVIDUAIS
HOMOGÊNEOS.
MEDICAMENTO "VIOXX". ALEGAÇÃO DE DEFEITO DO PRODUTO. AÇÃO
COLETIVA
JULGADA
IMPROCEDENTE.
TRÂNSITO
EM
JULGADO.
REPETIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 81,
INCISO III, E 103, INCISO III E § 2o, DO CDC. RESGUARDO DO DIREITO
INDIVIDUAL DOS ATINGIDOS PELO EVENTO DANOSO. DOUTRINA. 1.
Cinge-se a controvérsia a definir se, após o trânsito em julgado de
decisão que julga improcedente ação coletiva para a defesa de direitos
individuais homogêneos, é possível a repetição da demanda coletiva com
o mesmo objeto por outro legitimado em diferente estado da federação.
2. A apuração da extensão dos efeitos da sentença transitada em
julgado proferida em ação coletiva para a defesa de direitos
individuais homogêneos passa pela interpretação conjugada dos
artigos 81, inciso III, e 103, inciso III e § 2o, do Código de Defesa
do Consumidor. 3. Nas ações coletivas intentadas para a proteção
de interesses ou direitos individuais homogêneos, a sentença fará
coisa julgada erga omnes apenas no caso de procedência do
pedido. No caso de improcedência, os interessados que não
tiverem intervindo no processo como litisconsortes poderão
propor ação de indenização a título individual. 4. Não é possível a
propositura de nova ação coletiva, mas são resguardados os
direitos individuais dos atingidos pelo evento danoso. 5. Em 2004,
foi proposta, na 4a Vara Empresarial da Comarca do Rio de Janeiro/RJ,
pela Associação Fluminense do Consumidor e Trabalhador - AFCONT,
ação coletiva com o mesmo objeto e contra as mesmas rés da ação que
deu origem ao presente recurso especial. Com o trânsito em julgado da
sentença de improcedência ali proferida, ocorrido em 2009, não há
espaço para prosseguir demanda coletiva posterior ajuizada por outra
associação com o mesmo desiderato. 6. Recurso especial não provido.”
(STJ, 2a Seção, REsp no 1.302.596/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, Rel. p/ Acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j.
09/12/2015 - sem destaque no original).
“No caso de improcedência, seja qual for o
fundamento, haverá coisa julgada, mas ela não será erga omnes. De
fato, a coisa julgada impedirá a propositura de uma nova ação civil
pública (defesa molecularizada) com o mesmo objeto litigioso, mas não
obstará a que os interesses individuais homogêneos que ela
visava a defender sejam tutelados fragmentadamente, por meio
de ações individuais propostas por cada lesado (defesa atomizada),
ou que as ações individuais já ajuizadas tenham prosseguimento. Mas
atenção: se o lesado se valeu da faculdade do art. 94 do CDC, e
interveio na ação civil pública como litisconsorte (assistente
litisconsorcial), será, nos termos do § 2.0 do art. 103 do mesmo
estatuto, prejudicado pela coisa julgada (mesmo porque foi parte no
processo coletivo), e estará impedido de propor ação indenizatória

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individual.”1
No mais, o entendimento prevalecente nas demais
Câmaras deste Tribunal é pelo reconhecimento da ilegalidade da
cobrança de taxa de atribuição de unidade.2
Por fim, no tocante aos honorários advocatícios do
patrono do autor, ressalta-se que, diante da conduta do profissional, já
sancionada por este Relator em outro processo,3 não cabe a sua fixação
por equidade, porque destoa e muito do benefício econômico auferido
pelo vencedor.
Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso de
apelação, julgando procedentes os pedidos da inicial, para reconhecer a
inexigibilidade da taxa de atribuição de unidade imobiliária, condenando
a ré ao reembolso simples dos valores eventualmente pagos pelo
comprador, com correção desde o desembolso e juros a contar da
citação.
Sucumbente, a ré arcará com a integralidade das
despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 15%
(quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator
1 Cf. ANDRADE, Adriano; MANSON, Cleber; ANDRADE, Landolfo. Interesses Difusos e
Coletivos Esquematizado. Vol. I. 6a ed. São Paulo: Método, 2016, p. 250.
2 Cf. 1023598-54.2017.8.26.0071 (8a Câmara);1003835-52.2019.8.26.0506 (7a
Câmara);

1000092-41.2018.8.26.0224
(9a
Câmara);
1013679-28.2017.8.26.0625
(5a
Câmara),
1008034-55.2018.8.26.0344
(32a
Câmara); e 1011661-67.2018.8.26.0344 (1a Câmara).
3 “Verifica-se, assim, o uso predatório do Poder Judiciário em
que o advogado (ora apelante) Guilherme Mendonça Mendes de Oliveira (OAB no
331.385/SP) aproveita-se da gratuidade processual à qual a parte autora faz jus para
propor de maneira injustificada uma pluralidade de ações para, ao final, com a sua
procedência, auferir honorários advocatícios em patamares injustificados que,
se somados nas quatro demandas propostas por ele em favor do autor Dalto,
em tese, seriam inferiores às verbas sucumbenciais das quais ele (apelante)
faria jus caso fosse proposta uma única demanda com pluralidade de pedidos.
Ou seja, o apelante utiliza-se desse estratagema processual para fins de
enriquecimento ilícito.” (Processo no 1007971-76.2019.8.26.0576).