Tribunal: TJSP
Processo: 1019196-58.2018.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
Apelação. Promessa de compra e venda. Resolução contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da ré. Rescisão por culpa do comprador. Retenção, pela ré, de 10% dos valores pagos. Percentual adequado e compatível com o adotado por esta Câmara em casos análogos. Devolução em parcela única (súmula 02 deste TJ/SP). Ausência de prova da efetiva despersonalização

Ementa:
Apelação. Promessa de compra e venda. Resolução contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da ré. Rescisão por culpa do comprador. Retenção, pela ré, de 10% dos valores pagos. Percentual adequado e compatível com o adotado por esta Câmara em casos análogos. Devolução em parcela única (súmula 02 deste TJ/SP). Ausência de prova da efetiva despersonalização - acolher tal pleito configuraria enriquecimento sem causa. Indevido desconto das despesas condominiais e o IPTU, visto que o bem sequer lhe foi entregue. Correção do desembolso. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963376
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1019196-58.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante/apelado
HESA 69 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., são apelados/apelantes
PRISCILA CRISTINA JACKSON BOTELHO e ALAN HENRIQUE MORI
BOTELHO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente) E JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
PIVA RODRIGUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1019196-58.2018.8.26.0114 -Voto no 38276
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APELAÇÃO No 1019196-58.2018.8.26.0114
APELANTE: Hesa 69 Investimentos Imobiliários Ltda.
APELADOS: Priscila Cristina Jackson Botelho e outro
COMARCA: Campinas 08a Vara Cível
VOTO: 38276
Apelação. Promessa de compra e venda. Resolução
contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial
procedência. Inconformismo da ré. Rescisão por culpa
do comprador. Retenção, pela ré, de 10% dos valores
pagos. Percentual adequado e compatível com o adotado
por esta Câmara em casos análogos. Devolução em
parcela única (súmula 02 deste TJ/SP). Ausência de
prova da efetiva despersonalização - acolher tal pleito
configuraria
enriquecimento
sem
causa.
Indevido
desconto das despesas condominiais e o IPTU, visto que
o bem sequer lhe foi entregue. Correção do desembolso.
Recurso desprovido.
Trata-se de ação com pedidos condenatório promovida
por Priscila Cristina Jackson Botelho e outro em face de Hesa 69 Investimentos
Imobiliários Ltda..
Sentença proferida às fls. 295/303, em 02 de julho de
2019, pela E. Juíza de Direito Thais Migliorança Munhoz, cujo relatório adoto, na
qual julgou parcialmente procedentes os pedidos nos seguintes termos:
“Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os
pedidos, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
para o fim de: I) DECLARAR a rescisão do contrato de compra e venda
da unidade indicada na inicial; II) CONDENAR a parte ré à devolução de
90% do montante pago pelos autores a título de parcelas contratuais para
aquisição do imóvel em questão de forma integral e em uma única
parcela, que deverão ser atualizadas monetariamente pela Tabela Prática
do Tribunal de Justiça de São Paulo desde a data do desembolso e
acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da data do trânsito em
julgado.; III) CONDENAR a parte ré à restituir aos autores os valores

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desembolsados a título de "taxas condominiais", devidamente corrigido
desde seu efetivo pagamento e acrescido de juros de mora de 1% desde a
citação. Tendo em vista a sucumbência recíproca, as partes deverão
suportar
o
pagamento
das
custas
e
despesas
processuais
proporcionalmente (art. 86, caput, do Código de Processo Civil), na
seguinte forma: a parte autora em 30% (trinta por cento), e a parte ré em
70% (setenta por cento).
Considerando os mesmos percentuais, cada um dos litigantes arcará com
os honorários do advogado da parte adversa, que fixo em 10% do valor
da condenação.” (fls. 302/303 e 320/321)
A ré apela (fls. 331/362). Pugna pela reforma da
sentença a fim de que: sejam observados os termos do contrato quanto ao percentual
de retenção de 20% (vinte por cento) do preço pago; seja revisto o termo inicial para
a incidência da correção monetária dos valores a serem devolvidos, que deverá ser a
data do ajuizamento da demanda; seja autorizada a retenção de valores dispendidos
para a reversão das obras de personalização da unidade adquirida pelos apelados (R$
13.852,68), além dos valores a serem retidos a título de preço (80%) em razão da
aplicação da cláusula penal; e, por fim, seja reconhecida a responsabilidade dos
apelados por eventual cobrança de taxa condominial, em razão de seu
inadimplemento. Argumenta, em síntese, que a rescisão do contrato se deu
exclusivamente por culpa dos autores. Afirma que o contrato é válido e legal, de
modo que deve ser respeitado e aplicado. Afirma que deve ser retido 20% do valor
pago, eis que não se trata de percentual abusivo, tanto que mais benéfico que o
disposto na lei do distrato. Afirma que deve ser observada a súmula 43 do STJ.
Afirma que deve ser reduzido o valor arbitrado a título de honorários advocatícios
sucumbenciais. Requer, por fim, seja reformada a sentença.
Apela adesivamente a autora às fls. 367/378.
Recurso adesivo respondido em contrarrazões (fls.
381/410).

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Autos distribuídos a esta relatoria em 06 de agosto de
2019.
Determinado recolhimento em dobro do preparo
recursal ao apelante adesivo, este comprovou o recolhimento à fl. 419.
É o relatório.
Cumpre reconhecer, de início, a incidência do Código
de Defesa do Consumidor ao caso em tela, não havendo dúvida quanto à existência
de uma fornecedora/promitente vendedora (artigo 3o) e de consumidores/promitentes
compradores, destinatários finais do produto (artigo 2o). Indiscutível, desse modo,
que se consideram nulas as cláusulas abusivas, tudo conforme preceituam os artigos
6o e 51o do mencionado estatuto consumerista, entre outros.
Bem situada no ordenamento jurídico a relação
contratual em debate (Instrumento particular de contrato de promessa de venda e
compra de unidade condominial a ser construída e outras avenças), reconhece-se a
faculdade dos promitentes compradores pleitear a resolução do contrato.
Isto porque a resilição unilateral, consistente na ruptura
do vínculo contratual por iniciativa de uma das partes, tem fundamento na mesma
autonomia da vontade em que se funda a liberdade de contratar, desde que a parte
desistente assuma as respectivas consequências, legais ou pactuadas. E, em se
tratando de relação submetida à proteção do Código de Defesa do Consumidor, as
consequências pactuadas só podem subsistir uma vez reconhecida a sua
compatibilidade com o referido sistema protetivo.
No caso em tela verifica-se abusividade na disciplina
contratual referente à resilição por parte dos autores, já que os artigos 51, incisos II e
IV, e 53, caput, da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) permitem aos
promitentes compradores requerer o desfazimento do ajuste e a devolução do que já
foi pago, considerando nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam nesses
contratos obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem os consumidores

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em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.
Até porque, a extinção do contrato permitirá à
promitente vendedora renegociar o imóvel no mercado imobiliário. Se o imóvel, uma
vez de volta à disponibilidade da ré, há de ser renegociado e gerar, para esta, novos
dividendos, constituiria enriquecimento sem causa a não restituição dos valores
despendidos pelos autores, algo que deve ser repelido pelo Direito.
É certo que a devolução não deve ser integral, pois,
tratando-se de resolução contratual por iniciativa dos promitentes compradores, a
devolução deve ocorrer com retenção parcial a título de indenização por despesas
administrativas e operacionais havidas.
Esta Nona Câmara de Direito Privado tem entendido
que, em casos como o presente, em que não houve ocupação do imóvel, os
promitentes compradores pagaram valor considerável (R$170.589,46 fl. 175) e não
se desincumbiu a ré de comprovar maiores danos, devida a retenção do equivalente a
10% das parcelas pagas, percentual este tido como suficiente para o ressarcimento de
todas as despesas administrativas e operacionais.
Aliás, não procede o pleito para que sejam descontados
os valores referentes à despersonalização da unidade, pois, não havendo qualquer
comprovação por parte da promitente vendedora de que, de fato, despendeu recursos,
seja para personalização, seja para despersonalização, acolher tal pleito configuraria
enriquecimento sem causa.
Não merece amparo, também, o pleito da ré, ora
apelante, para que sejam descontadas as despesas condominiais e o IPTU, pois tem
prevalecido nesta Câmara o entendimento de que somente com a transmissão da
posse direta do bem imóvel se legitima a transferência dos encargos relativos à
manutenção e conservação da unidade adquirida. E, a tal respeito, como bem constou
da sentença, não há que se falar em fruição do imóvel por parte do autor, visto que o
bem sequer lhe foi entregue.
Revela grande desvantagem e abusividade aos

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consumidores a previsão trazida nos instrumentos contratuais no sentido de que
assim que assinado o contrato e instalado o condomínio os adquirentes se tornam
responsáveis pela quitação de tais despesas, devendo ser a mesma considerada nula.
Por fim, os valores a serem restituídos devem ser
corrigidos monetariamente desde o desembolso, pois a incidência de correção
monetária não constitui pena, mas mera atualização do valor da moeda, corroído pela
inflação.
Concluindo, nega-se provimento ao recurso.
E, tendo em vista o trabalho adicional em decorrência
da interposição do presente recurso, majora-se, apenas, os honorários a serem pagos
pela ré ao patrono dos autores para 12% sobre o valor da condenação, tudo com
fundamento no artigo 85, parágrafo 11o, e 86, parágrafo único, do Código de
Processo Civil.
Por tais fundamentos, dá-se parcial provimento ao
recurso.
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio
recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do artigo
1o da Resolução no 549/2011 do Órgão Especial deste Egrégio Tribunal, entendendo-
se o silêncio como concordância.
PIVA RODRIGUES
Relator