Tribunal: TJSP
Processo: 1015660-39.2018.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
Apelação. Ação com pedidos declaratório e cominatório. Compromisso de compra e venda. Sentença de procedência. Inconformismo do Banco réu. Manutenção da sentença por seus próprios fundamentos (art. 252 RITJSP). Legitimidade passiva confirmada. Baixa de hipoteca. Ineficácia da hipoteca constituída em favor do agente financeiro pela incorporadora frente aos adquirentes compradores. Inteligência da

Ementa:
Apelação. Ação com pedidos declaratório e cominatório. Compromisso de compra e venda. Sentença de procedência. Inconformismo do Banco réu. Manutenção da sentença por seus próprios fundamentos (art. 252 RITJSP). Legitimidade passiva confirmada. Baixa de hipoteca. Ineficácia da hipoteca constituída em favor do agente financeiro pela incorporadora frente aos adquirentes compradores. Inteligência da súmula 308 do STJ. Multa-diária por descumprimento estabelecida em patamar razoável. Recursos não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000390430
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1015660-39.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante BANCO DO
BRASIL S.A., são apelados MARIA DE LOURDES DA SILVA BARBIERI, JOSÉ
ANTÔNIO BARBIERI - ESPÓLIO, RICARDO LUIS BARBIERI, SIMONE
APARECIDA BARBIERI DE LIMA e RENATO JOSÉ BARBIERI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
PIVA RODRIGUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015660-39.2018.8.26.0114 -Voto no 36913
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APELAÇÃO No 1015660-39.2018.8.26.0114
APELANTE: Banco do Brasil S.A.
APELADO: José Antônio Barbieri - Espólio e outros
INTERESSADO: Construtora Incon Industrialização da Construção S/A
COMARCA: Campinas 10a Vara Cível
VOTO: 36913
Apelação. Ação com pedidos declaratório e cominatório.
Compromisso de compra e venda. Sentença de procedência.
Inconformismo do Banco réu. Manutenção da sentença por seus
próprios fundamentos (art. 252 RITJSP). Legitimidade passiva
confirmada. Baixa de hipoteca. Ineficácia da hipoteca constituída
em favor do agente financeiro pela incorporadora frente aos
adquirentes compradores. Inteligência da súmula 308 do STJ.
Multa-diária por descumprimento estabelecida em patamar
razoável. Recursos não provido.
Trata-se de ação de adjudicação compulsória c/c liberação de
hipoteca e pedido de antecipação de tutela promovida por José Antônio Barbieri - Espólio e
outros em face de Construtora Incon Industrialização da Construção S/A e Banco do
Brasil S/A.
Sentença proferida às fls. 349/354, em 27 de janeiro de 2020,
pelo E. Juiz de Direito Maurício Simões de Almeida Botelho Silva, cujo relatório adoto, na
qual julgou “PROCEDENTES os pedidos para determinar ao Corréu Banco do Brasil que
PROCEDA À LIBERAÇÃO DA HIPOTECA LAVRADA, sob pena de condenação no
pagamento de multa diária de R$ 1.000,00, a partir do 10o dia do trânsito em julgado da
presente decisão, liberando o imóvel dos Autores desse encargo. Determino ainda que a
Corré Incon providencie a outorga da escritura definitiva do imóvel adquirido pelos
Autores no prazo de dez dias da liberação da hipoteca, sob pena da sentença produzir
todos os efeitos da declaração não emitida (Art. 501 do Código de Processo Civil) e sob
pena de condenação no pagamento de multa diária de R$ 1.000,00”. (fl. 353)
Restaram os réus condenados ao pagamento das custas e
honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

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Apela o réu Banco do Brasil (fls. 357/373). Afirma que é
parte ilegítima. Afirma que apenas a corré pode responder porque foi ela quem deixou de
cumprir com suas obrigações. No mérito, sustenta a licitude e regularidade da gravação do
bem hipotecário enquanto credor. Alega que, se houve quitação das unidades da parte
autora, deveria a construtora ter repassado a quantia referente a individualização do saldo
devedor da unidade ao apelante, o que não ocorreu. Sustenta a validade da hipoteca e a
inaplicabilidade da súmula no 308 do STJ e a impossibilidade de se proceder à baixa do
ônus hipotecário. Pugna pela revogação ou, subsidiariamente diminuição da multa
cominatória, reputando-a indevida e excessiva. Pugna pela redução dos honorários
advocatícios fixados.
Recurso respondido em contrarrazões (fls. 380/398).
Autos distribuídos a esta relatoria e conclusos para
julgamento em 19 de maio de 2020.
É o relatório.
Não prospera a alegada ilegitimidade do Banco apelante.
Ora, em havendo procedência do pedido, é o Banco apelante
quem deverá promover a desconstituição da hipoteca constituída em seu favor, sendo,
portanto, necessário que integre o polo passivo desta demanda.
Ressalte-se que eventual responsabilidade exclusiva da
Construtora deverá ser diretamente com ela debatida, inclusive com eventual regresso.
No mérito, os réus não negam o direito da parte autora em ter
o imóvel adjudicado para si. Até porque a matéria em exame é absolutamente sedimentada
e sumulada, não despertando mais qualquer dúvida: a hipoteca firmada entre a construtora
e o agente financeiro não é eficaz perante os adquirentes.
Ainda que a constituição de hipoteca, em tese, gere os efeitos
inerentes aos direitos reais de garantia, entre eles a sequela, não se pode ignorar o teor da
Súmula no 308 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “A hipoteca firmada entre a

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construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra
e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Por conseguinte, não merece qualquer reparo a sentença que,
reconhecendo a ineficácia, perante a autora, da hipoteca sobre a unidade autônoma aqui
debatida, julgou procedente o pedido por ela formulado para determinar o cancelamento da
mesma e a outorga da escritura definitiva do imóvel à autora.
Neste sentido a jurisprudência deste Tribunal de Justiça de
São Paulo:
Obrigação de fazer
Compromisso de compra e venda quitado

Legitimidade passiva da instituição financeira Cancelamento da hipoteca
Hipoteca assumida que é ineficaz em relação ao adquirente Súmula 308 do
STJ Ação julgada procedente Sentença mantida Recurso parcialmente
conhecido e improvido na parte conhecida. (TJSP; Apelação Cível
1039208-25.2016.8.26.0224; Relator (a): Fábio Quadros; Órgão Julgador: 4a
Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 9a Vara Cível; Data do
Julgamento: 11/10/2018; Data de Registro: 18/10/2018);
Ação de Obrigação de Fazer - Compromisso de compra e venda

Procedência da ação para determinar o cancelamento das hipotecas -
Hipoteca constituída em garantia de dívida contraída por construtora com
banco não tem efeito contra adquirente (Súmula 308 STJ) Sentença
mantida
-
Recurso
improvido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1124462-47.2016.8.26.0100; Relator (a): Luiz Antonio Costa; Órgão
Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 39a Vara
Cível; Data do Julgamento: 01/08/2018; Data de Registro: 01/08/2018);
COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA.
Insurgência do banco corréu em face da sentença de procedência.
Manutenção. Imóvel gravado com garantia hipotecária em favor do banco
financiador do empreendimento. Garantia que não tem efeitos contra a
promitente compradora. Súmula 308 do STJ. Compradores quitaram o

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débito com a vendedora. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível
1008495-57.2018.8.26.0625; Relator (a): Carlos Alberto de Salles; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 14/05/2019; Data de Registro: 14/05/2019).
Não há que se falar em redução da multa diária imposta ao
Banco em caso de descumprimento. Primeiro porque de nenhuma dificuldade ao réu o
cumprimento (dar baixa na hipoteca). Segundo porque se trata de instituição financeira de
enorme poder econômico, pouco representando o valor arbitrado (mil reais) ou a falta de
limite à condenação.
Por fim, os honorários foram fixados no limite mínimo legal
previsto (10%) e, por tal razão, carece de fundamento a alegação de que seriam estes
excessivos.
De outra forma, em razão da interposição do presente recurso,
comportam os honorários advocatícios sucumbenciais majoração em favor do patrono da
parte autora, nos termos do artigo 85, §11 do Código de Processo Civil, de 10% a 12%
sobre o valor da condenação.
Por tais fundamentos, nega-se provimento aos recursos.
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio recurso, a
respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução
no 549/2011 do Órgão Especial deste Egrégio Tribunal, entendendo-se o silêncio como
concordância.
PIVA RODRIGUES
Relator