Tribunal: TJSP
Processo: 1119432-60.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Apelação. Despesas condominiais. Ação de cobrança intentada contra a nu-proprietária do imóvel sobre o qual recaem os débitos condominiais. Sentença de procedência da ação. Legitimidade da nu-proprietária para figurar no polo passivo da presente demanda. Responsabilidade solidária do nu-proprietário e dos usufrutuários pelo pagamento das despesas condominiais, ante o caráter "propter rem" da

Ementa:
Apelação. Despesas condominiais. Ação de cobrança intentada contra a nu-proprietária do imóvel sobre o qual recaem os débitos condominiais. Sentença de procedência da ação. Legitimidade da nu-proprietária para figurar no polo passivo da presente demanda. Responsabilidade solidária do nu-proprietário e dos usufrutuários pelo pagamento das despesas condominiais, ante o caráter "propter rem" da dívida. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
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Registro: 2020.0000282081
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1119432-60.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARIA ALICE
D'ANDREA PEREIRA DA SILVA MOREIRA (MENOR(ES) REPRESENTADO(S)), é
apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO KING GEORGE V.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
L. G. COSTA WAGNER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1119432-60.2018.8.26.0100 -Voto no 8647
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Voto no 8.647
Apelação no 1119432-60.2018.8.26.0100
Apelante: MARIA ALICE D'ANDREA PEREIRA DA SILVA MOREIRA (menor)
Apelado: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO KING GEORGE V
Comarca: São Paulo Foro Central (33a Vara Cível)
Apelação. Despesas condominiais. Ação de cobrança intentada
contra a nu-proprietária do imóvel sobre o qual recaem os débitos
condominiais. Sentença de procedência da ação. Legitimidade da
nu-proprietária para figurar no polo passivo da presente demanda.
Responsabilidade solidária do nu-proprietário e dos usufrutuários
pelo pagamento das despesas condominiais, ante o caráter “propter
rem” da dívida. Sentença mantida. Honorários majorados.
RECURSO DESPROVIDO.

I Relatório
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de fls. 223/228,
que julgou procedente a ação de cobrança de débitos condominiais promovida pelo
Condomínio Edifício King George V em face de Maria Alice D'Andrea Pereira da Silva
Moreira, menor impúbere representada por seu pai, Mauro Álvaro Moreira, para o fim de
condenar a Ré ao pagamento das taxas e encargos condominiais vencidos e não pagos
desde 07.09.2013, incluindo-se as vencidas no curso do feito e vincendas até a data da
extinção da presente, devidamente corrigidas monetariamente e acrescidas de juros de
mora de 1% ao mês desde cada vencimento, bem como de multa moratória de 2% sobre o
total atualizado.
Irresignada, recorreu a Ré, ora Apelante, repisando os mesmos argumentos
anteriormente expostos e insistindo na tese de que não pode ser solidariamente
responsabilizada pelo pagamento das despesas condominiais cobradas, eis que a dívida já
estaria garantida pelos usufrutuários do imóvel em outra ação contra eles intentada.
Sustentou que o fato do imóvel sobre o qual recaem os débitos condominiais
estar gravado com usufruto vitalício impede a alienação do bem e que o usufruto não pode
ser alcançado pela penhora, aduzindo que os verdadeiros responsáveis pelo pagamento da
dívida cobrada seriam os usufrutuários, genitores da Ré.

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Sob tais argumentos, pugnou pelo provimento do recurso interposto com a
consequente reforma da decisão de primeiro grau.
Recurso tempestivo e devidamente preparado.
O condomínio Autor apresentou contrarrazões, requerendo a manutenção da
sentença.
A Procuradora Geral de Justiça manifestou-se às fls. 257/263, opinando pelo
desprovimento do recurso interposto.
É a síntese do necessário.
II Fundamentação
Em que pese o inconformismo da Ré, a irretocável sentença não comporta
reparo.
Adoto o relatório da decisão de primeiro grau, que bem expôs a pretensão do
condomínio Autor, a contestação ofertada pela Ré e os fatos ocorridos até sua prolação:
“Vistos,
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO KING GEORGE V promoveu perante este Juízo
a presente ação de cobrança em face de MARIA ALICE D'ANDREA
PEREIRA DA SILVA MOREIRA, a alegar ser a ré nua-proprietária da
unidade 02 do condomínio autor, situado na Rua Caconde, número 499, Jardim
Paulista, nesta Capital, objeto da matrícula de número 112.645 do 4o Cartório de
Registro de Imóveis. Ocorre, contudo, que a requerida deixou de efetuar o
pagamento das cotas condominiais vencidas desde 07.09.2013, alcançando o
débito a quantia de R$ 335.971.38. Seus genitores são os usufrutuários, tendo
sido condenados ao pagamento dos valores inadimplidos através de ação que
tramitou
perante
a
Egrégia
20a
Vara
Cível
local
(processo
1021660-73.2013.8.26.0100). Pretende, destarte, a condenação da requerida ao
pagamento dos valores em atraso, bem como daqueles que vencerem no curso do
feito e restarem inadimplidos. Com a inicial vieram os documentos de folhas
08/66.
A presente ação havia sido distribuída à Egrégia 20a Vara Cível local, por
direcionamento, tendo a r. decisão de folha 67 determinado a livre distribuição.
Em atendimento à determinação de folha 70 o autor esclareceu ter optado pela
ação de conhecimento diante da necessidade de intervenção do Ministério
Público, renunciando as i. Patronas aos honorários sucumbenciais desta ação.
Diante da menoridade da requerida, pronunciou-se o Ministério Público à folha
77.
Citada (folha 82), a requerida apresentou contestação a alegar que a penhora não
pode alcançar o usufruto de titularidade dela requerida, conforme a
jurisprudência dominante do Egrégio Superior Tribunal de Justiça. Tal direito

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não pode ser alienado. Não há solidariedade entre os usufrutuários e a nu-
proprietária. Ela ré é menor, não tendo renda para ser responsabilidade pela
dívida. Esclareceu, ainda, que na ação movida em face dos usufrutuários foi
penhorado outro imóvel, levado a leilão, que restou infrutífero (folhas 83/94).
Trouxe aos autos os documentos de folhas 95/195.
A réplica está às folhas 199/201, tendo sido instruída com o julgado de folhas
202/205.
Pronunciou-se a ré em tréplica (folhas 208/211).
Pugnou o Ministério Público pela procedência da ação (folhas 216/222).
É O RELATÓRIO”.
A bem lançada sentença não merece qualquer reparo e deve ser mantida por
seus próprios fundamentos.
Com efeito, não obstante a insurgência recursal, não há fundamento para alterar
as razões de decidir do MM. Juízo sentenciante, que analisou detidamente todo o conjunto
probatório dos autos, dando a adequada e correta solução para o caso em tela.
De fato, como acertadamente concluiu o MM. Juízo a quo, o nu-proprietário e
o usufrutuário são solidariamente responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais em
atraso.
Ressalte-se que as despesas de condomínio constituem obrigação propter rem,
que vincula a dívida à unidade condominial, de modo que o condomínio pode optar pelo
ajuizamento da ação de cobrança contra o nu-proprietário, contra o usufrutuário, ou contra
ambos, por se tratar de litisconsórcio facultativo.
Cumpre observar, ainda, que o condomínio Autor aguarda há mais de 6 (seis)
anos pela satisfação de seu crédito, devendo in casu prevalecer o interesse da coletividade
de receber os recursos necessários para o pagamento de despesas indispensáveis e
inadiáveis.
O tema não é novo e, em situações similares, assim já decidiu o Egrégio
Superior Tribunal de Justiça:
“CONDOMÍNIO. Despesas. Ação de cobrança. Legitimidade passiva. - A ação
de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o
proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é
o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas
indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, - entre aqueles que
tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor,
promissário comprador,

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etc.), - o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a
este o direito regressivo contra quem entenda responsável. - Ação promovida
contra o proprietário. Recurso conhecido, mas improvido”. (REsp 194481/SP,
Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em
04/02/1999, DJ 22/03/1999).
O entendimento uníssono deste Egrégio Tribunal de Justiça, inclusive por
intermédio desta 34a Câmara de Direito Privado, caminha no sentido de que, por se tratar
de dívida propter rem, o nu-proprietário responde solidariamente com os usufrutuários.
Senão, vejamos:
“DESPESAS CONDOMINIAIS
AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA
CONTRA O NU-PROPRIETÁRIO (APELANTE) E OS USUFRUTUÁRIOS
ILEGITIMIDADE
PASSIVA
DO
NU-PROPRIETÁRIO
NÃO
RECONHECIDA - ELEMENTOS DOS AUTOS QUE DEMONSTRAM
QUE
A
UNIDADE
AUTÔNOMA
É
OCUPADA
PELO
NU-
PROPRIETÁRIO E PELOS USUFRUTUÁRIOS. RESPONSABILIDADE
DOS OCUPANTES DO IMÓVEL PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS
DE CONDOMÍNIO.
PRECEDENTES
JURISPRUDENCIAIS
NO
SENTIDO DE QUE HÁ RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO NU-
PROPRIETÁRIO E DOS USUFRUTUÁRIOS PELO PAGAMENTO DAS
DESPESAS ORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO, POR SE TRATAR DE
DÍVIDA PROPTER REM. SENTENÇA MANTIDA. APLICAÇÃO DA
MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA NOS TERMOS DO ART. 85, § 11,
DO CPC/15. Recurso improvido, com determinação”. (TJSP; Apelação Cível
1012491-78.2017.8.26.0114; Relator (a): Cristina Zucchi; Órgão Julgador: 34a
Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 15/03/2018; Data de Registro: 15/03/2018) (destacamos e grifamos)
“CONDOMÍNIO AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS

PROCEDÊNCIA

MANUTENÇÃO

DESNECESSIDADE
DE
FORMAÇÃO
DE
LITISCONSÓRCIO
PASSIVO
ENTRE
USUFRUTUÁRIA E NU-PROPRIETÁRIOS
RESPONSABILIDADE
PELO
PAGAMENTO
DAS
COTAS
CONDOMINIAIS
QUE
É
SOLIDÁRIA -SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida”. (TJSP;
Apelação Cível 1030801-43.2018.8.26.0100; Relator (a): Jayme Queiroz Lopes;
Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 9a Vara
Cível; Data do Julgamento: 25/02/2019; Data de Registro: 25/02/2019)
(destacamos e grifamos)
“APELAÇÃO. Condomínio. Ação de cobrança de prestações condominiais,
julgada procedente. Recurso interposto pelos réus, nu-proprietários. Alegação de
que a responsabilidade deve recair, exclusivamente, sobre a usufrutuária, nos
termos do art. 1.403 do Código Civil. Impossibilidade. Diante da natureza
propter rem das despesas condominiais, a ação de cobrança pode ser
proposta tanto contra o nu-proprietário quanto contra o usufrutuário,
incumbindo ao credor (condomínio) à sua escolha, demandar aquele que
melhor pode satisfazer a obrigação. Solidariedade configurada. Réus, nu-
proprietários, que exercem, ao lado da usufrutuária, os atributos inerentes à
propriedade. Inteligência dos arts. 1.228 e 1.336, I, do CC. Precedentes da
Corte e do C. STJ. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO, sem a

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majoração dos honorários advocatícios em favor do patrono do autor, com base
no art. 85, § 11, do CPC/2015, por já terem sido fixados em seu limite máximo”.
(TJSP; Apelação Cível 1098340-31.2015.8.26.0100; Relator (a): Sergio Alfieri;
Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 32a Vara
Cível; Data do Julgamento: 14/08/2017; Data de Registro: 15/08/2017)
(destacamos e grifamos)
“EMBARGOS DE TERCEIRO AÇÃO DE COBRANÇA CONDOMÍNIO
Cumprimento de sentença Dívida propter rem Penhora do próprio imóvel
devedor Nu-proprietário e usufrutuário respondem solidariamente pelas
cotas condominiais Opção do credor cobrar um devedor ou todos eles
Discussão genérica a respeito do valor da avaliação do bem Ausência de
provas para desconstituir o valor apontado pelo condomínio com base em laudo
acolhido pelo MM. Juízo Sentença mantida. Honorários advocatícios de
sucumbência majorados, em aplicação ao disposto no artigo 85, §11, do Novo
Código de Processo Civil, observada a gratuidade concedida. Recurso não
provido”. (TJSP; Apelação Cível 1034035-73.2016.8.26.0562; Relator (a): Sá
Moreira de Oliveira; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito Privado; Foro de
Santos - 11a Vara Cível; Data do Julgamento: 05/06/2017; Data de Registro:
08/06/2017) (destacamos e grifamos)
“EMBARGOS DE TERCEIRO. Ação de Cobrança, ajuizada em face da
usufrutuária, ora em fase de cumprimento de sentença. Penhora do imóvel que
deu origem aos débitos condominiais. Oposição dos Embargos pelos nu-
proprietários. SENTENÇA de improcedência. APELAÇÃO dos embargantes,
que visam à anulação da sentença por cerceamento de defesa, pugnando no
mérito pela reforma para o acolhimento dos Embargos, com o levantamento da
penhora, pela impossibilidade de alienação e de penhora do usufruto, além da
impenhorabilidade do imóvel, por ser residência dos nu-proprietários e da
usufrutuária. REJEIÇÃO. Preliminar afastada. Obrigação de pagamento de
dívida condominial que tem natureza "propter rem". Responsabilidade
solidária entre todos os que tenham relação jurídica com a unidade
condominial devedora. Possibilidade de cobrança, pelo Condomínio, em face
dos nu-proprietários ou da usufrutuária, individualmente ou em
litisconsórcio facultativo. Nu-proprietários que foram regularmente intimados
acerca da constrição, que recaiu sobre o imóvel e não sobre o direito real de
usufruto. Alegação de impenhorabilidade do "bem de família" que não tem
relevância no caso de cobrança de débitos condominiais. Inteligência do artigo
3o, IV, da Lei no 8.009/90. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO”.
(TJSP; Apelação Cível 0048973-74.2010.8.26.0506; Relator (a): Daise Fajardo
Nogueira Jacot; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado; Foro de
Ribeirão Preto - 3a. Vara Cível; Data do Julgamento: 21/02/2017; Data de
Registro: 24/02/2017) (destacamos e grifamos)
“DESPESAS CONDOMINIAIS Ação de cobrança ajuizada contra nu-
proprietário Sentença de procedência - Sendo a unidade condominial
onerada com usufruto, pelos encargos condominiais e perante o Condomínio
respondem usufrutuário e nu-proprietário, solidariamente Dívida propter
rem Precedentes - Chamamento ao processo da usufrutuária Pedido inócuo,
na hipótese, uma vez que o réu não postulou pedido de reconhecimento de
solidariedade - Cerceamento de defesa
Inocorrência
Inexistência de
controvérsia acerca do inadimplemento - Sentença mantida
Recurso
improvido”. (TJSP; Apelação Cível 4000281-02.2013.8.26.0625; Relator
(a): Caio Marcelo Mendes de Oliveira; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito

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Apelação Cível no 1119432-60.2018.8.26.0100 -Voto no 8647
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Privado; Foro de Taubaté - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 28/01/2016; Data
de Registro: 28/01/2016) (destacamos e grifamos)
Assim sendo, a decisão de primeiro grau agiu com acerto ao reconhecer a
responsabilidade solidária da Ré pelo pagamento dos débitos condominiais cobrados na
presente demanda, razão pela qual, de rigor sua manutenção.
III Conclusão

Ante o exposto, pelo meu voto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO AO
RECURSO, com a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos, majorando-se
os honorários advocatícios recursais para 15 % (quinze por cento) sobre o valor da
condenação, em cumprimento ao artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil.
L. G. Costa Wagner
Relator