Tribunal: TJSP
Processo: 2177516-12.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Hugo Crepaldi
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-18
Data de publicação: 2020-08-04

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS – Impossibilidade de penhora do imóvel, cuja titularidade é da credora fiduciante – Dívida "propter rem" que não autoriza a responsabilidade patrimonial de terceiros que não participam da lide – Possibilidade de penhora apenas dos direitos aquisitivos da executada sobre o bem – Negado

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS – Impossibilidade de penhora do imóvel, cuja titularidade é da credora fiduciante – Dívida "propter rem" que não autoriza a responsabilidade patrimonial de terceiros que não participam da lide – Possibilidade de penhora apenas dos direitos aquisitivos da executada sobre o bem – Negado provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000594642
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de
Instrumento no 2177516-12.2019.8.26.0000, da Comarca de Araras, em que é
agravante CONDOMINIO RESIDENCIAL ARNALDO MAZON, é agravada
ELIETE RIBEIRO DA SILVA.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos,
negaram provimento ao recurso, contra o voto do Relator sorteado que o
provia e declarará. Acórdão com o 2o Juiz.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI, vencedor, MARCONDES D'ANGELO, vencido, HUGO
CREPALDI (Presidente) e CLAUDIO HAMILTON.
São Paulo, 18 de junho de 2020
HUGO CREPALDI
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2177516-12.2019.8.26.0000
Comarca: Araras
Agravante: Condomínio Residencial Arnaldo Mazon
Agravado: Eliete Ribeiro da Silva
Voto no 25.279
AGRAVO DE INSTRUMENTO
AGRAVO DE
INSTRUMENTO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
DESPESAS CONDOMINIAIS
Impossibilidade de
penhora do imóvel, cuja titularidade é da credora
fiduciante Dívida “propter rem” que não autoriza
a responsabilidade patrimonial de terceiros que
não participam da lide Possibilidade de penhora
apenas dos direitos aquisitivos da executada
sobre o bem Negado provimento.
Vistos.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARNALDO MAZON, nos autos da ação de
execução por quantia certa que move contra ELIETE RIBEIRO DA SILVA,
objetivando a reforma da decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara
Cível da Comarca de Araras, Dr. Rodrigo Peres Servidone Nagase, que
indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador do débito.
Sustenta o agravante que a obrigação de
contribuir com o custeio das despesas condominiais seria do proprietário de
cada unidade, possuindo tal obrigação natureza propter rem. Desse modo, a
dívida decorrente da taxa condominial aderiria à coisa, independentemente de
quem seja o titular, o que autorizaria a penhora do bem pelo débito condominial

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vencido após a instituição a propriedade resolúvel dada em garantia de dívida
habitacional.
Recurso
tempestivo,
acompanhado
de
documentos.
O pedido de tutela antecipada foi parcialmente
deferido (fls. 37/38)
Não apresentada a contraminuta (fls. 74), os
autos foram encaminhados à mesa.
É o relatório.
Trata-se de ação de execução por quantia certa
ajuizada pelo agravante contra a requerida, ora agravada, visando ao
adimplemento das despesas condominiais em aberto. Nos seus autos, o autor
requereu a penhora do imóvel gerador do débito exequendo, o que foi
indeferido pelo Juízo a quo.
Contra essa decisão, insurge-se o agravante,
porém sem razão.
Com efeito, a agravada é possuidora da unidade
devedora e, na matrícula do imóvel, consta que houve alienação fiduciária
firmada entre ela e a Caixa Econômica Federal, que se tornou credora
fiduciária e, portanto, proprietária resolúvel do bem.
Assim, admitir a penhora da unidade implicaria
constranger direitos de terceiros, já que, por ora, a executada não é
proprietária, mas mera possuidora direta, nos termos do art. 23, Parágrafo

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único, da Lei no 9.514/97. Já a instituição financeira é terceira, porquanto não
integrou a lide até o momento.
Assim, não é possível opor a responsabilidade
pelo pagamento a um terceiro que não participa da demanda, realidade que se
aplica inclusive sendo a dívida perseguida de natureza propter rem. Desse
modo, a possibilidade que se vislumbra é a da penhora dos direitos aquisitivos
da executada sobre o bem.
Não há que se falar, portanto, em transmissão
tácita da responsabilidade pelos débitos condominiais ao credor fiduciário, de
modo que a responsabilidade deste deve ser aferida em ação própria.
Em síntese, o imóvel cuja penhora se pretende é
de titularidade da Caixa Econômica Federal. Os bens de terceiros não podem
responder pela dívida dos executados, como regra. As peculiaridades
decorrentes de a dívida ser propter rem podem ensejar discussões quanto à
responsabilidade da fiduciária pelos débitos, porém isso não pode ser feito
sem a sua inclusão na lide.
Em casos análogos, assim já decidiu este Egrégio
Tribunal de Justiça:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de despesas condominiais. Imóvel
alienado fiduciariamente em garantia. Penhora que deve recair apenas
sobre os direitos dos executados. Inadmissibilidade da penhora sobre o
imóvel. Proprietário fiduciário que não integra a lide. Recurso desprovido.
(Agravo de Instrumento no 2023019-74.2018.8.26.0000, Rel. Des. Milton
Carvalho, 36a Câmara de Direito Privado, j. 07.03.2018)
Apelação cível. Embargos de terceiro. Condomínio. Despesas. Penhora de
imóvel objeto de compromisso de compra-e-venda marcado por constituição
de alienação fiduciária. Credor fiduciário que não integrou o polo passivo da

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ação de cobrança, aparelhada apenas em face do adquirente fiduciante,
anotado o registro do contrato de venda-e-compra, bem assim da apontada
garantia, em data anterior ao aparelhamento da demanda, na matrícula do
imóvel. Constrição vedada limites subjetivos da coisa julgada. Garantia
constitucional ao devido processo legal; respeito aos princípios do
contraditório e ampla defesa. É autorizada, no entanto, a penhora dos
direitos do devedor atrelados ao bem objeto da alienação fiduciária em
garantia. Precedentes. Sentença reformada. Recurso provido. (Apelação no
4009656-77.2013.8.26.0576, Rel. Des. Tércio Pires, 27a Câmara de Direito
Privado, j. 22.11.2016)
Despesas de condomínio. Cobrança. Cumprimento de sentença. Decisão
que indefere a penhora da unidade condominial geradora das despesas
objeto
da
lide.
Pretensão
à
penhora
da
unidade
condominial.
Impossibilidade. Imóvel dado em alienação fiduciária. Réus que não
possuem a titularidade do imóvel, que é da instituição financeira, credora
fiduciária, que não compõe o polo passivo da lide. Credor fiduciário que
preserva a propriedade resolúvel do bem e não integra a lide.
Impossibilidade de penhora do imóvel de terceiro para o pagamento da
dívida. Decisão mantida. Recurso improvido. (Agravo de Instrumento no
2190397-26.20168.26.0000, Rel. Des. Francisco Occhiuto Júnior, 32a
Câmara de Direito Privado, j. 20.10.2016)
DESPESAS CONDOMINIAIS AÇÃO DE COBRANÇA EXECUÇÃO
PEDIDO DE PENHORA DA PRÓPRIA UNIDADE DA QUAL SE
ORIGINARAM OS DÉBITOS IMPOSSIBILIDADE
IMÓVEL GRAVADO
COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DECISÃO MANTIDA RECURSO NÃO
PROVIDO. Nos termos do art. 789 do NCPC, o devedor somente responde
com seus bens no cumprimento de suas obrigações, de sorte que, os bens
gravados por alienação fiduciária tornam-se penhoráveis somente se vistos
como direitos futuros do devedor, oriundos de contrato de financiamento.
(Agravo de Instrumento no 2168613-90.2016.8.26.0000, Rel. Des. Paulo
Ayrosa, 31a Câmara de Direito Privado, j. 13.09.2016)
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

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HUGO CREPALDI
Relator Designado

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Voto no 47478
Agravo de Instrumento no 2177516-12.2019.8.26.0000
Comarca: Araras
Agravante: Condominio Residencial Arnaldo Mazon
Agravado: Eliete Ribeiro da Silva
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO No 47.478
Vistos.
Cuida-se
de
Agravo
de
Instrumento interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
ARNALDO MAZON contra a respeitável decisão de folha 437
(copiada à folha 32), proferida em ação de execução de título
extrajudicial, fundada em despesas condominiais, movida contra
ELIETE RIBEIRO DA SILVA, que indeferiu o pedido de
penhora da unidade geradora das despesas, sob o fundamento de
que o imóvel não integra o patrimônio da executada (agravada)
porque foi alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal
(CEF).
Insurge-se
o
condomínio
agravante alegando ser possível a penhora do imóvel em
questão, independentemente de quem seja o titular do domínio e
mesmo que o bem esteja gravado por alienação fiduciária, diante
da natureza “propter rem” da obrigação.
Requer a concessão de efeito
ativo ao agravo e o provimento deste, para que seja deferida a
penhora do imóvel objeto da lide para a satisfação do crédito
exequendo.
Recurso processado com a
concessão parcial da liminar pleiteada, para suspender os efeitos
da decisão agravada até o julgamento do presente recurso

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(folhas 37/38).
Apesar
de
devidamente
intimada, a parte agravada não ofertou resposta (folhas 57/74).
Recurso
versando
sobre
decisão proferida em processo de execução, hipótese prevista no
artigo 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Este é o relatório.
Pelo meu voto, a insurgência
recursal comportaria amplo provimento.
As
despesas
condominiais
constituem obrigação “propter rem”, pois oneram a própria
coisa, ou seja, o débito condominial acompanha o bem
independentemente de quem seja o titular do domínio ou detenha
a sua posse.
De
outra
parte,
a
dívida
condominial refere-se a despesas essenciais à manutenção do
próprio imóvel, de modo que os interesses do condomínio devem
prevalecer sobre os da credora fiduciária (CEF), mesmo porque
a esta interessa apenas ver o crédito pactuado com o(a)
mutuário(a) (agravada) retornar ao seu patrimônio e não o bem
dado em garantia.
Com efeito, a propriedade
resolúvel do bem não passa de mera garantia, que apenas
momentaneamente poderá se consolidar em favor da credora
fiduciária, a qual certamente irá pracear o bem a terceiro
interessado em caso de inadimplemento do mutuário, a fim de
reaver o capital a este emprestado.
Assentadas tais premissas, não
faz sentido impedir o condomínio credor, ou os condôminos, de
exercer(em) seu direito de executar judicialmente o próprio bem

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a que adere a dívida “propter rem”, uma vez que o direito do
credor desta dívida não colide com o direito do credor
fiduciário, pois a satisfação do crédito daquele não importa em
supressão do direito deste.
Ademais,
a
penhora
dos
direitos de aquisição decorrentes do contrato com cláusula de
alienação fiduciária em garantia não possui liquidez, pois
dificilmente atrairá licitantes aos leilões, porquanto o que se
praceia é somente um direito oriundo de um contrato que não se
sabe se será efetivamente cumprido até o final.
Logo, tal medida não se mostra,
evidentemente, uma solução satisfatória aos interesses do credor
(agravante), em que pese haver decisão do Colendo Superior
Tribunal de Justiça nesse sentido.
Por outro lado, a penhora do
imóvel não acarreta violação ao direito de propriedade de
terceiro (credor fiduciário), pois a propriedade resolúvel do
imóvel não passa de mera garantia ao credor fiduciário de que
terá seu crédito satisfeito com a alienação do bem, em caso de
inadimplência do(a) mutuário(a).
Assim, deve o produto da
alienação do bem servir, sucessivamente, à satisfação do crédito
do condomínio, pois se tratam de despesas essenciais à
manutenção do próprio imóvel, o que coloca o condomínio na
condição de credor preferencial, e, sobre o saldo remanescente,
devem concorrer o credor fiduciário e o devedor, caso ainda
haja responsabilidades decorrentes do contrato de alienação
fiduciária.
E se ainda remanescer dívida
por parte do devedor fiduciante, poderá o credor fiduciário
utilizar as medidas próprias para a cobrança. Não se trata,
aqui, de perda da garantia, mas de utilização do bem para, de
forma sucessiva, quitar a dívida exequenda de natureza “propter
rem” e a dívida perante a instituição financeira.

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Reitere-se que a dívida em
questão é proveniente de despesas condominiais e, diante da
prevalência dos interesses do condomínio sobre os interesses da
credora fiduciária, a fim de possibilitar a manutenção do
próprio edifício, deve ser permitida a penhora do próprio imóvel
gerador da dívida condominial, ainda que existente a alienação
fiduciária.
Destarte, não há óbice à
penhora do imóvel pretendida pelo agravante, desde que a
credora fiduciária seja intimada da constrição, na forma do
artigo 799, I, do CPC.
Nesse sentido é o entendimento
esposado por esta Egrégia Corte de Justiça:
“Despesas condominiais. Execução. Imóvel alienado fiduciariamente à
Caixa Econômica Federal. Possibilidade de penhora da própria unidade
devedora. Obrigação ‘propter rem’. Ademais, prevalece os interesses do
condomínio sobre os interesses da instituição financeira, dada a
necessidade
de
manutenção
do
seu
equilíbrio
econômico
e,
consequentemente, do edifício. Recurso provido, com determinação.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2186494-75.2019.8.26.0000; Relator
(a): GOMES VARJÃO; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado;
Foro de Sertãozinho - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/10/2019;
Data de Registro: 07/11/2019, g.n.)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – Interposição contra decisão que
indeferiu pedido de penhora de imóvel alienado fiduciariamente.
Possibilidade. Despesas condominiais. Obrigação propter rem. Interesses
da coletividade condominial que se sobrepõem aos da instituição
financeira. Decisão reformada.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2233920-83.2019.8.26.0000; Relator
(a): MARIO A. SILVEIRA; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito
Privado; Foro de Araras - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 04/11/2019;
Data de Registro: 04/11/2019, g.n.)
“Ação de cobrança – despesas condominiais – cumprimento de sentença –
credor fiduciário devidamente intimado como terceiro interessado –
penhora do imóvel gerador das dívidas condominiais, objeto de alienação
fiduciária – natureza ‘propter rem’ da obrigação – condomínio como
credor preferencial – decisão mantida – agravo de instrumento não
provido.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2226938-53.2019.8.26.0000; Relator

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(a): EROS PICELI; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 19a Vara Cível; Data do Julgamento: 04/11/2019; Data de
Registro: 04/11/2019, g.n.)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO. AÇÃO
DE COBRANÇA. MANUTENÇÃO DA PENHORA DA UNIDADE
DEVEDORA. OBRIGAÇÃO "PROPTER REM". INDEFERIMENTO DE
PEDIDO DE SUSPENSÃO DO LEILÃO PARA CORREÇÃO DO EDITAL
PARA INCLUSÃO DO NOME DE QUEM POSSUI O DOMÍNIO DO
IMÓVEL. IMÓVEL PENHORADO QUE DEVE RESPONDER PELA
DÍVIDA, CONFORME DEFINIÇÃO EM ANTERIOR AGRAVO DE
INSTRUMENTO, INDEPENDENTEMENTE DE DISPUTAS PELA SUA
TITULARIDADE.
DECISÃO
AGRAVADA
MANTIDA.
Agravo
de
instrumento improvido, com determinação.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2188611-39.2019.8.26.0000; Relator
(a): CRISTINA ZUCCHI; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado;
Foro Central Cível - 16a Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2019;
Data de Registro: 01/11/2019, g.n)
COBRANÇA DE CONDOMÍNIO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA –
Penhora sobre a unidade condominial – Possibilidade – A alienação
fiduciária do imóvel não impede a constrição, com vistas a saldar dívida
condominial – Caráter propter rem que prevalece sobre o direito do credor
fiduciário – Ciência à instituição financeira que se faz necessária – Decisão
reformada - Recurso provido, com observação.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2267793-11.2018.8.26.0000; Relator
(a): CLAUDIO HAMILTON; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José dos Campos - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento: 11/03/2019; Data de Registro: 11/03/2019, g.n.)
“CONDOMÍNIO – Execução de título extrajudicial – Penhora da unidade
devedora objeto de alienação fiduciária – Possibilidade, desde que
observadas as providências de que cuidam o inciso I, do artigo 799, e V, do
artigo 889, ambos do Código de Processo Civil, no sentido da intimação da
credora fiduciária da penhora e de eventual alienação judicial do imóvel –
Agravo de instrumento provido.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2016641-68.2019.8.26.0000; Relator
(a): SÁ DUARTE; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional II - Santo Amaro - 7a Vara Cível; Data do Julgamento:
18/03/2019; Data de Registro: 18/03/2019)
“Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Verbas
condominiais inadimplidas. Dívida propter rem. Deferimento da penhora
do imóvel gerador da dívida. Reconsideração da decisão, pós impugnação
da credora fiduciária interessada, Caixa Econômica Federal. Propriedade
fiduciária de terceiro. Irresignação do credor agravante. Possibilidade.
Vantagem da garantia para o credor fiduciário que deve ter, como

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contrapartida, o ônus de eventualmente ver o imóvel responder por dívida
‘propter rem’ inadimplida pelo condômino. Possibilidade de penhora, com
observância das regras contidas nos artigos 799, I e 889, V, do CPC.
RECURSO PROVIDO.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2115472-54.2019.8.26.0000; Relator
(a): L. G. COSTA WAGNER; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito
Privado; Foro de Araras - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 29/10/2019;
Data de Registro: 30/10/2019)
“Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Débitos condominiais..
Pedido de penhora sobre o imóvel gerador do débito, dado em garantia
fiduciária. Possibilidade, desde que observadas as providências de que
cuidam o inciso I do artigo 799 e V, do artigo 889, ambos do CPC, no
sentido da intimação do credor fiduciário da penhora efetivada e de
eventual alienação judicial do imóvel. Agravo provido.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2141332-57.2019.8.26.0000; Relator
(a): SOARES LEVADA; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado;
Foro Regional XV - Butantã - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
07/10/2019; Data de Registro: 30/10/2019)
Logo, o presente recurso deve
ser provido para autorizar a penhora do imóvel para a
satisfação do crédito exequendo, salientando-se que a
preferência no levantamento dos valores decorrentes de eventual
arrematação do bem será do condomínio agravante e não da
credora fiduciária, na medida em que os serviços que geram as
despesas condominiais destinam-se à preservação do próprio
imóvel dado em garantia fiduciária.
Ante o exposto, pelo meu voto
dava provimento ao recurso de agravo de instrumento para
autorizar a penhora do imóvel gerador das despesas
condominiais, mediante intimação da credora fiduciária, nos
termos do artigo 799, inciso I, do Código de Processo Civil, nos
moldes desta decisão.
MARCONDES D’ANGELO

DESEMBARGADOR RELATOR

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VICENTE ANTONIO MARCONDES D ANGELO
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2177516-12.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.