Tribunal: TJSP
Processo: 1021944-29.2019.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Mario A. Silveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra a r. sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução. Contrato de locação. Devolução do imóvel antes do vencimento do prazo contratual ajustado (aditamento). Multa contratual por rescisão antecipada de locação devida, porém, de forma proporcional ao restante do contrato. Multa aplicada pela Municipalidade, em razão de poluição sonora, que

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra a r. sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução. Contrato de locação. Devolução do imóvel antes do vencimento do prazo contratual ajustado (aditamento). Multa contratual por rescisão antecipada de locação devida, porém, de forma proporcional ao restante do contrato. Multa aplicada pela Municipalidade, em razão de poluição sonora, que não se confunde com caso fortuito ou não concessão de alvará de funcionamento. Cobrança de aluguel/IPTU devida e incontroversa. Valor depositado a título de caução a ser considerado na memória de cálculo. Encargos moratórios afastados das parcelas, diante da caução realizada, e que eventualmente implicará da extinção da execução. Bonificações (descontos mensais previstos no contrato). Impossibilidade de devolução, ainda que vinculado ao cumprimento integral do contrato. Cláusula abusiva, nos termos do artigo 45, da Lei no 8.245/91. Contrato que perdurou por mais de 4 anos, de forma que foge à razoabilidade a devolução de tais bonificações, concedidas por mera liberalidade dos locadores. Sentença parcialmente reformada.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000105060
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1021944-29.2019.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante EBMAC
TRANSPORTES E LOGÍSTICA LTDA, são apelados ALEXANDRE MAIMONI
MAZZER, MARCO ANTONIO MAIMONI MAZZER e FLORIVALDO FAOLIN
MAZZER.
ACORDAM, em 33a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores EROS
PICELI (Presidente sem voto), SÁ DUARTE E LUIZ EURICO.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020.
MARIO A. SILVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1021944-29.2019.8.26.0405
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Apelação Cível no 1021944-29.2019.8.26.0405 – Osasco
Apelante: Ebmac Transportes e Logística Ltda.
Apelados Alexandre Maimoni Mazzer, Marco Antonio Maimoni Mazzer e
Florivaldo Faolin Mazzer
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no 42158)
APELAÇÃO CÍVEL Interposição contra
a r. sentença que julgou parcialmente
procedentes os embargos à execução.
Contrato de locação. Devolução do imóvel
antes do vencimento do prazo contratual
ajustado (aditamento). Multa contratual
por rescisão antecipada de locação devida,
porém, de forma proporcional ao restante
do
contrato.
Multa
aplicada
pela
Municipalidade, em razão de poluição
sonora, que não se confunde com caso
fortuito ou não concessão de alvará de
funcionamento. Cobrança de aluguel/IPTU
devida e incontroversa. Valor depositado a
título de caução a ser considerado na
memória de cálculo. Encargos moratórios
afastados das parcelas, diante da caução
realizada, e que eventualmente implicará da
extinção
da
execução.
Bonificações
(descontos mensais previstos no contrato).
Impossibilidade de devolução, ainda que
vinculado ao cumprimento integral do
contrato. Cláusula abusiva, nos termos do
artigo 45, da Lei no 8.245/91. Contrato que
perdurou por mais de 4 anos, de forma que
foge à razoabilidade a devolução de tais
bonificações,
concedidas
por
mera
liberalidade dos locadores. Sentença
parcialmente reformada.
Apelação parcialmente provida.

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Trata-se de apelação (fls. 92/115) interposta
por Ebmac Transporte e Logística Ltda. contra a sentença (fls. 77/81 e
89/90) proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara Cível da Comarca
de Osasco que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução
opostos por ele contra a execução por quantia certa ajuizada por
Florivaldo Faolim Mazzer, Marco Antonio Maimoni Mazzer e
Alexandre Maimoni Mazzer. Inconformada, suscita, preliminarmente, a
nulidade da sentença diante do cerceamento de defesa. Afirma ser
indispensável a produção de prova testemunhal. No mérito, discorre
sobre a não incidência das penalidades. Diz que houve a rescisão
motivada do contrato. Aduz sobre a aplicação analógica da cláusula
prevista no item 3 do contrato de locação. Ressalta que por mais de 4
anos explorou a atividade de armazenamento e transporte de cargas, de
modo que a circulação diária de veículo no estabelecimento decorria da
própria atividade, não sendo possível cessar os barulhos, ruídos e sons.
Discorre sobre a não incidência da multa contratual, diante da ausência
de descumprimento das cláusulas contratuais. Afirma que a rescisão foi
motivada por caso fortuito, com a consequente descaracterização das
penalidades previstas no contrato. Assevera sobre o excesso de
execução, assim como sobre a nulidade da cláusula de devolução das
bonificações. Insiste no excesso de execução. Relata a ausência de
constituição em mora. Postula o provimento do recurso (fls. 92/115).
Florivaldo Faolim Mazzer, Marco Antonio
Maimoni
Mazzer
e
Alexandre
Maimoni
Mazzer
apresentou
contrarrazões às fls. 120/133, manifestando-se, em síntese, pelo não
provimento da apelação.

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É a essência do relatório.
De início, tem-se que, no presente caso, os
documentos angariados aos autos se mostraram suficientes para o
seguro julgamento da controvérsia, tornando dispensável a dilação
probatória. Bem por isso, descabe a alegação de cerceamento de defesa,
mesmo porque a prova, em ações dessa espécie, é de caráter
exclusivamente documental.
Nos termos do artigo 355, I, do Código de
Processo Civil/2015, o juiz julgará antecipadamente o pedido,
proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I não houver
necessidade de produção de outras provas.
Note-se, não se trata de faculdade, mas de uma
regra de procedimento a ser adotada pelo julgador, em conjunto com a
norma do artigo 370, caput, do Código de Processo Civil/2015, que
impõe ao juiz, (...) de ofício ou a requerimento da parte, determinar as
provas necessárias ao julgamento do mérito.
O julgamento antecipado foi adotado de modo
absolutamente legítimo pelo MM. Juízo, tendo em vista que já havia
formado o seu convencimento a partir das provas que se encontravam
nos autos.
Avança-se ao mérito.
Com efeito, a empresa embargante reconhece
ser devedora do aluguel referente ao mês de junho integral 25/05 a
25/06/2019, saldo residual de 25 a 30/06/2019 (fls. 14), bem como com
relação ao IPTU, porém, sem juros, multa e correção monetária,
observando-se a compensação/pagamento pela caução prestada.

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Além dos mais, tese principal da embargante,
requer a inexigibilidade da multa contratual e a impossibilidade de
desconto da bonificação prevista no contrato.
Pois bem.
Relativamente à multa contratual, está prevista
na cláusula penal item 13 (fls. 12, autos de execução no
1016914-13.2019.8.26.0405, em apenso), não havendo qualquer
irregularidade em sua cobrança: Fica expressamente estipulada e
convencionada a multa, no valor igual a 03 (três) aluguéis mensais
vigentes, por ocasião da infração, na qual incorrerá a parte que
infringir qualquer cláusula ou disposição contratual, que será sempre
paga por inteiro, tantas vezes quantas incorrer, mesmo que a locação
tenha sido prorrogada por tempo indeterminado.
A
multa,
em
decorrência
da
rescisão
antecipada do contrato de locação foi calculada de forma proporcional
pelos exequentes, conforme planilha de fls. 56, autos de execução, em
apenso.
A redução da multa contratual pela rescisão
contratual para o valor equivalente a um mês de locação, nos termos da
decisão proferida pelo Juízo de 1o grau, portanto, prejudica o executado,
vez que o valor calculado de forma proporcional pelos exequentes é
inferior ao quantum reduzido pelo Juízo (fls.: 56, autos em apenso).
Ademais, a própria embargante concorda com
tais valores, caso acolhida a tese de restituição da bonificação: Como
dito, sendo declarada a nulidade da Cláusula que prevê a devolução
dos valores a título de bonificação, é devido aos embargados o mês de
junho integral 25/05 a 25/06/2019, bem como o saldo residual de 25 a

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30/06/2019, sem juros, multa e correção monetária, no valor de R$
21.098,40 (vinte e um mil, noventa e oito reais e quarenta centavos),
mais R$ 1.412,20 (hum mil, quatrocentos e doze reais e vinte centavos),
mais multa contratual proporcional no importe R$ 16.791,52 (dezesseis
mil, setecentos e noventa e um reais e cinquenta e dois centavos)
(cálculo fls. 56 sem juros e correção, totalizando o importe de R$
39.302.12 (trinta e nove mil, trezentos e dois reais e doze centavos) (fls.
15/16).
Nem há se falar em rescisão contratual, sem
qualquer ônus às partes, como sustentado pela embargante, nos termos
do item 3, do contrato de locação (fls. 09, autos de execução, em
apenso), vez que autuação da embargante, pela Municipalidade, em
razão da poluição sonora, não se confunde com a não concessão do
alvará de atividade ou mesmo caso fortuito.
No mais, a própria embargante reconhece a
regularidade do alvará de funcionamento: O alvará de funcionamento
foi regularmente concedido, tendo a apelante operado regularmente
suas atividades por mais 4 (quatro) anos naquele local, sem qualquer
tipo de interpelação (fls. 103).
Como bem asseverou o Juízo de 1o Grau: A
embargante, por descumprir norma municipal, sofreu autuação, e não
poderia descumprir o contrato com os embargantes sob tal fundamento.
Ademais, a penalidade não se encaixa como caso fortuito a levar a
exclusão da multa contratual. Atos ilícitos cometidos, como no caso dos
autos, não exoneram o contratante de cumprir suas obrigações.
Deveria a embargante ter cumprimento corretamente a lei municipal e
aí estaria no correto exercício de sua atividade em seu estabelecimento,

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honrando, com isso o contrato de locação (fls. 79). Irretocável!
Relativamente aos descontos de bonificação
concedidos assiste razão à embargante, vez que abusiva a cláusula que
prevê devolução das bonificações concedidas à locatária, nos termos do
artigo 45, da Lei no 8.245/91.
Ora, foge à razoabilidade a concessão do
benefício de bonificação (descontos mensais) - mero beneficio
concedido a embargante locatária pelo cumprimento pontual de sua
obrigação para ao final do contrato, ainda que por rescisão motivada
ou imotivada, vincular sua devolução, atrelando ao cumprimento
integral do contrato.
Os próprios exequentes reconhecem que as
bonificações do contrato seriam compensadas pela sua longevidade
contratual, o que no caso dos autos ocorreu, ainda que o contrato tenha
se encerrado antes de sua vigência prevista para até 24 de março de
2021 fruto de aditamento contratual.
Nesse sentido, o prazo original do contrato foi
devidamente cumprimento pelas partes, não havendo razões para
restituição dos valores livremente concedidos à locatária: O prazo deste
contrato é de 36 meses, a começar em 30 de março de 2015, para
terminar em 22 de março de 2018 (fls. 10, autos de execução, em
apenso). A notificação para rescisão do contrato se deu em maio de
2019 (fls. 22/23, autos em apenso).
Assim, ainda, que havido o aditamento do
contrato de locação prorrogando a data de término do contrato para
24/03/2021 não há se falar que o contrato não atingiu seu objeto, no
que tange a compensação pela sua longevidade contratual, diante dos

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quatro anos em que o contrato perdurou.
Ademais, repita-se, foge à razoabilidade a
concessão de bonificações mensais (descontos) para, posteriormente,
atrelar e postular a devolução, ainda que com base de cláusula
contratual, reconhecidamente abusiva.
Afasta-se da execução, portanto, os valores
relativos à devolução das bonificações concedidas.
Assim, de rigor que a execução prossiga tão-
somente quanto ao valor do aluguel de junho/2019 e saldo de dias de 25
a 30/06/2019, valores de IPTU, além da multa contratual proporcional
mantida neste acórdão, conforme planilha de fls. 55/56, sem incidência
de correção e juros moratórios, diante dos valores depositados a título
de caução, em poder dos exequentes, e que certamente compensará os
valores executados, em consonância com os cálculos apresentados às
fls. 56/56 e 57, autos em apenso. Deverá a parte exequente apresentar
nova planilha, considerando os valores acolhidos neste acórdão, e, se
for o caso, restituir à embargante, eventual saldo credor.
Destarte, a r. sentença comporta parcial
modificação, para afastar da execução os valores relativos à devolução
de bonificações objeto da execução, devendo a execução prosseguir
apenas quanto aos valores locatícios/IPTU e multa contratual
proporcional, nos termos deste acórdão, caso não ocorrida a quitação
integral do debito, após a compensação do depósito caução realizado. O
parcial provimento da apelação importa em modificação da
sucumbência, vez que vencido em mínima parte a embargante, de forma
que os embargados/exequentes deverão arcar com as custas e despesas
processuais e honorários advocatícios, ora fixado em 12% sobre o valor

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da execução.
Posto isto, dá-se parcial provimento à
apelação.
Mario A. Silveira
Relator