Tribunal: TJSP
Processo: 1006579-50.2017.8.26.0066
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado no E. STJ em julgamento repetitivo. Razões recursais, no mais, impertinentes a esta via recursal. Inteligência do art. 1.042 do Código de Processo Civil. Decisão mantida. Recurso desprovido, na parte conhecida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000612450
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1006579-50.2017.8.26.0066/50001,
da
Comarca
de
Barretos,
em
que
é
agravante
SPE
WGSA
02
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, é agravado WILSON
LUIZ BONATELLI FILHO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Conheceram em
parte do recurso e, nesta, negaram provimento. V.U. ,
de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1006579-50.2017.8.26.0066/50001 - Voto no
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1006579-50.2017.8.26.0066/50001
COMARCA: BARRETOS (1a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: SPE WGSA 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
S/A
AGRAVADO: WILSON LUIZ BONATELLI FILHO
VOTO No 36.647
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato
submetido
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a
restituição de valores somente ao término da obra
ou de forma parcelada. Restituição imediata e
integral em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema
577). Ausência de demonstração do desacerto da
aplicação do entendimento firmado no E. STJ em
julgamento repetitivo. Razões recursais, no mais,
impertinentes a esta via recursal. Inteligência
do art. 1.042 do Código de Processo Civil.
Decisão mantida. Recurso desprovido, na parte
conhecida.
Trata-se de Agravo Interno interposto
por SPE WGSA 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
contra decisão que, em ação de rescisão contratual e
devolução de valores, negou seguimento a Recurso
Especial, pois o V. Acórdão recorrido observou a
orientação estabelecida no E. Superior Tribunal de
Justiça no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado

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sob o regime dos recursos repetitivos. Alega a não
adequação do enquadramento jurídico dos fatos. Aduz
que
o
precedente
repetitivo
não
trata
sobre
a
possibilidade de retenção dos valores pagos a título
de arras, tampouco sobre a ocorrência de cerceamento
de defesa e negativa de prestação jurisdicional.
Não
houve
oposição
ao
julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no
549/2011
desta
Corte,
com
a
redação
dada
pela
Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se, inicialmente, que o Agravo
Interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento
se o recorrente demonstrar que, por ausência de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,
Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto
Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o
V. Acórdão objeto do inconformismo especial e o
paradigma apontado na decisão recorrida é evidente.

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Com efeito, julgado o Recurso Especial
no
1.300.418/SC,
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça decidiu
que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 443/449.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 363/375, complementado em embargos de declaração
a fls. 418/424) está em perfeita sintonia com a
orientação
superior,
ao
concluir
pela
devolução
imediata dos valores pagos e impossibilidade de
retenção das arras, ante sua natureza confirmatória.
Destaca-se trecho do V. Acórdão: “o
pleito de retenção de arras não merece acolhimento,
pois, a um decorre de cláusula contratual que implica
excessiva onerosidade a ser suportada pelo consumidor
ao impor renúncia de direitos em caráter irrevogável e
irretratável; a dois o sinal pago no bojo do contrato
rescindido tem presunção confirmatória do negócio,
afastada a pretendida aplicação de arras penitenciais
derivado do direito de arrependimento exercido pelo

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consumidor.
Ainda
sobre
o
tema,
as
arras
confirmatórias são ajustadas no momento da celebração
de contrato ou pré-contrato e marcam o início da sua
execução, firmando a obrigação pactuada e: “[...] não
se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal
como ocorre com o instituto das arras penitenciais,
visto que servem como garantia do negócio e possuem
característica de início de pagamento, razão pela qual
não
podem
ser
objeto
de
retenção
na
resolução
contratual por inadimplemento do comprador.”. Nestas
circunstâncias,
escorreita
a
r.
sentença
que
determinou a restituição do sinal pago pela parte
recorrida, sublinhando-se, ainda, que entendimento de
forma diversa, implicaria vedado bis in idem porquanto
estipulada cláusula penal de retenção à razão de 15%
dos
pagamentos
efetuado
pela
parte
desistente
(Cláusula 7a, §2o). Melhor sorte não assiste à parte
recorrente quanto ao pleito de devolução dos valores
devidos à parte recorrida em 12 parcelas; impondo ao
consumidor o ônus de arcar com as custas processuais e
honorários advocatícios e correção monetária, nos
termos contratuais.” (fls. 370/371).
Indiscutível,
pois,
a
aplicação
do
regime dos recursos repetitivos.
No que tange às arras, cumpre destacar
que a D. Turma Julgadora conferiu às arras natureza
confirmatória e adotou o entendimento do E. Superior
Tribunal de Justiça de que estas não podem ser retidas
pelo promitente-vendedor na hipótese de resolução por
culpa
do
comprador.
A
propósito,
em
diversos

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precedentes,
o
E.
Superior
Tribunal
de
Justiça
assinalou que a vendedora pode reter entre 10% e 25%
dos valores pagos, de modo que apenas condenações em
percentuais que não se amoldem aos aludidos limites
justificam a admissão do recurso, o que não é o caso.
Neste sentido: REsp no 1.748.529/SP, Rel. Min. Luis
Felipe
Salomão,
DJe
de
29.6.2018;
REsp
no
1.748.202/SP, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, DJe
de 29.6.2018; REsp no 1.747.769/SP, Rel. Min. Marco
Aurélio Bellizze, DJe de 29.6.2018; e AREsp no
898.191/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe
de 28.2.2018.
As
razões
do
recurso
envolvendo
a
negativa
de
prestação
jurisdicional
buscam
a
prevalência de tese já rejeitada no julgamento do
paradigma repetitivo supramencionado. Nesse sentido,
vale citar os seguintes julgados da E. Corte Superior:
AREsp no 787.502/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe de
19.10.2015; AgRg no AREsp no 548.627/SP, Rel. Min.
Assusete Magalhães, DJe de 9.10.2014; AgRg nos EDcl no
AREsp no 127.350/RS, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe
de 30.9.2014; QO no Ag no 1.154.599/SP, Rel. Min.
Cesar Asfor Rocha, DJe de 12.5.2011.
De resto, o inconformismo atinente à
ocorrência de cerceamento de defesa no caso concreto
desafiava a interposição de agravo contra decisão
denegatória de recurso especial na forma do art. 1.042
do Código de Processo Civil, desbordando, destarte,
dos estreitos limites desta via recursal.
Pelo exposto, nego provimento ao Agravo

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7
Interno, na parte conhecida.
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