Tribunal: TJSP
Processo: 1000811-35.2020.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. CORRETAGEM. COBRANÇA. 1. Comprovado que o negócio celebrado decorreu da intermediação da autora, é devida a respectiva comissão. 2. Cabe ao réu a demonstração da ocorrência de fatos modificativos, impeditivos ou extintivos do direito da autora. Sentença mantida. Recurso desprovido, com a majoração da verba honorária (art. 85, § 11, do CPC).

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000614683
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000811-35.2020.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante CARLOS
HENRIQUE LIMA, é apelado SOLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000811-35.2020.8.26.0068 -Voto no
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Comarca: Barueri – 5a Vara Cível
Apte.: Carlos Henrique Lima.
Apdo.: Solano Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Juíza de 1o grau: Anelise Soares
Distribuído ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 14/07/2020
VOTO No 46.911
EMENTA: PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. CORRETAGEM.
COBRANÇA. 1. Comprovado que o negócio celebrado decorreu
da intermediação da autora, é devida a respectiva comissão. 2.
Cabe ao réu a demonstração da ocorrência de fatos modificativos,
impeditivos ou extintivos do direito da autora. Sentença mantida.
Recurso desprovido, com a majoração da verba honorária (art. 85,
§ 11, do CPC).
Trata-se de recurso de apelação contra respeitável
sentença de fls. 84/88 que julgou procedente a ação para condenar o réu a pagar
à autora a comissão de 6% sobre o valor da venda do imóvel (R$ 250.000,00),
equivalente a R$ 15.000,00 corrigido monetariamente pela Tabela Prática do
TJSP a partir da data da venda e com juros de mora de 1% a mês a contar da
citação. Em razão da sucumbência, deverá o requerido arcar com o pagamento
das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados
em 10% sobre o valor da condenação.
Pleiteia o apelante a reforma do julgado requerendo
inicialmente a concessão do benefício da justiça gratuita, uma vez que se
encontra em condição de hipossuficiência financeira. No mérito, assevera que
muito embora a autora tenha promovido a aproximação entre o recorrente e a
Sra. Ziuline o negócio não se concretizou pro circunstâncias alheias à vontade de
ambos, tendo em vista que o financiamento imobiliário não foi concedido porque
a filha da Sra. Ziuline possuía vinculo empregatício inferior a 120 dias. Salienta
que a obrigação da corretora é de resultado e não de meio, de modo que é
imperiosa a comprovação da aproximação das partes e do efetivo resultado útil.
Enfatiza que o contrato entre os litigantes era verbal e
o autor apenas apresentou a proposta de compra e venda com prazo de validade
já expirado, não podendo tal documento servir de comprovação da consumação
da venda. Entende que era necessária a celebração de contrato de corretagem

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com cláusula de exclusividade e que a venda tivesse ocorrido dentro da vigência
de 60 dias do aludido pacto. Assevera que a venda não ocorreu no primeiro
momento por conta da negativa da concessão do crédito imobiliário, sendo que a
partir de então o imóvel ficou disponível para que o recorrente o vendesse por
sua conta. Discorre acerca da má prestação de serviços por parte da apelada
uma vez que não alertou os negociantes sobre a limitação para a concessão do
financiamento imobiliário sendo indiligente no assessoramento da venda do
imóvel. Afirma que de acordo com a proposta de compra e venda restou
estabelecido que a comissão de corretagem seria de 6% sobre o valor de R$
50.000,00, o que resulta em R$ 3.000,00 e não no valor fixado na sentença (R$
15.000,00). Requer seja dado provimento ao presente recurso a fim de julgar
improcedente a ação.
Apresentadas as contrarrazões, subiram os autos a
esta Corte de Justiça.
É o relatório.
Incialmente
dou
pro
prejudicado
o
pedido
de
concessão do benefício da justiça gratuita formulado pelo apelante em suas
razões recursais tendo em vista posterior recolhimento do preparo conforme se
infere às fls. 116/117.
E o recurso não merece prosperar.
Trata-se de ação de cobrança de serviços de
intermediação e corretagem proposta por Solano Empreendimentos Imobiliários
Ltda. em face de Carlos Henrique Lima.
Alega a autora ter efetuado a aproximação da
interessada (Sra. Ziuline) que, juntamente com seu esposo e filha, buscavam
adquirir um imóvel e que se interessaram pelo bem de propriedade do
demandado. No entanto, o negócio foi concluído pelos compradores e o réu de
forma autônoma, sem o pagamento da comissão pelos serviços da autora.
Afirmou ainda a requerente que a compradora, Sra.
Ziulene, e o apelante chegaram a assinar proposta de compra e venda do imóvel
juntamente com a imobiliária/autora, onde restou acordado recebimento de
comissão pela corretagem, porém a compradora acabou por desistir do negócio e
o requerido manifestou a intenção de não mais vender o imóvel, afirmando que
permaneceria locando o mesmo. Entretanto, passados alguns meses acabou por
descobrir que o apelante vendeu o imóvel à Sra. Ziulene.

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Doutra parte alega o requerido que a venda do imóvel
não chegou a ser realizada inicialmente por problemas junto ao financiamento
imobiliário, sendo que após o preenchimento dos requisitos necessários, acabou
por concluir o negócio diretamente com os interessados. Afirmou também que em
momento algum celebrou contrato de exclusividade com a autora e que o prazo
da proposta de compra e venda assinada já havia se expirado, não devendo à
mesma nenhum valor à título de comissão.
Pela análise detida do conjunto probatório amealhado,
temos que era mesmo o caso de procedência da demanda, uma vez que restou
comprovado que a autora realizou a aproximação entre os compradores e o
requerido.
Nesse sentido, bem andou a ilustre magistrada
sentenciante ao decidir a lide nos seguintes termos:
“A ação é procedente.
Pois bem.
Conclui-se através da prova documental produzida e, em especial
do documento de fls. 21/22, que a autora intermediou a venda do
imóvel mencionado nos autos, pois apresentou e aproximou o
requerido da Sra. Ziulene Andrade Silva.
Desta forma, não há dúvidas de que a venda do imóvel à Sra.
Ziulene, comprovada a fls. 27/28, apenas se concretizou porque
houve participação da autora, intermediando a negociação, ainda
que no momento da efetiva compra e venda ela tenha sido excluída
do negócio.
Nesse sentido, destaca-se decisão do C.STJ:
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DA
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESULTADO ÚTIL DA
MEDIAÇÃO
ATINGIDO.
DESISTÊNCIA
DA
COMPRADORA.
ARREPENDIMENTO NÃO MOTIVADO. COMISSÃO DEVIDA. 1.
Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de
comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de
imóvel. 2. Ação ajuizada em 05/05/2016. Recurso especial concluso
ao gabinete em 24/08/2018. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito
recursal é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese
em que houve superveniente desistência imotivada quanto à
celebração do contrato de compra e venda de imóvel. 4. A

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remuneração do corretor é devida quando este conseguir o
resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se
efetive em virtude do arrependimento das partes, como mesmo
preceitua o art. 725 do CC/02. 5. O arrependimento de quaisquer
dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde
que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade. 6. Na
espécie, as partes contratantes assinaram o instrumento de
promessa de compra e venda, tendo havido a atuação efetiva das
corretoras para tanto. Deve se reconhecer, portanto, que o resultado
útil da mediação foi atingido. 7. O negócio foi posteriormente
desfeito, sem qualquer contribuição das corretoras para a não
consolidação do negócio, isto é, o arrependimento da contratante
deuse por fatores alheios à atividade das intermediadoras. Destarte,
a comissão de corretagem é devida, na espécie. 10. Recurso
especial conhecido e provido. (REsp 1783074/SP, Rel. Ministra
NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2019,
DJe 21/11/2019).
Desta forma, a autora faz jus ao recebimento do valor da comissão
pactuada, pois contribuiu para que o imóvel fosse vendido à Sra.
Ziulene, ainda que tenha ocorrido após a vigência do contrato e não
existisse cláusula de exclusividade.
Se assim não se entendesse, estar-se-ia compactuando com o
enriquecimento sem causa do réu, que utilizou os serviços da
requerente para a venda de seu imóvel e negou-se a pagar pelos
serviços prestados, guardando para si o valor devido à imobiliária
autora, pela justa remuneração de seu trabalho.
Quanto ao valor da comissão devida, tenho como razoável e justo
fixar o valor da comissão em 6% sobre o valor da venda, valor
usualmente fixados para comissões de intermediação imobiliária e
equivalente ao mínimo legal previsto pelo órgão regulamentador.
Assim, considerando que o imóvel foi vendido por R$ 250.000,00, a
autora faz jus ao pagamento da comissão de 6% (seis por cento)
sobre referido valor, o que equivale a R$15.000,00.” (fls. 86/87)
De fato, emerge do conjunto probatório formado nos
autos que o réu procurou a autora para que esta buscasse interessados em
adquirir imóvel que lhes pertencia.
E não há dúvida que a apelada efetivamente
desempenhou a atividade para a qual foi contratada, encontrando compradores
que foram apresentados ao imóvel, subscrevendo proposta de aquisição com a
Sra. Ziulene.

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Observe-se que restou incontroverso que a Sra.
Ziulene, seu esposo e filha compraram referido imóvel, mas diretamente com o
requerido, valendo-se das tratativas iniciadas pela empresa/autora.
Nesse esteio, a afirmação de que não há contrato de
exclusividade entre os litigantes, bem como de o prazo da proposta de compra e
venda inicialmente celebrada já se esgotado, resta vazia nos autos.
Também sem qualquer guarida a alegação de que a
autora deixou de prestar a assistência necessária, o que teria acarretado na
recursa do financiamento imobiliário, na medida em que o apelante nada trouxe
aos autos para confirmar tal assertiva.
Observe-se ainda que alguns dias antes de concluir a
venda com os interessados o próprio apelante afirma ao representante da autora
que havia desistido de vender o imóvel e que o mesmo permaneceria alugado
(fls. 79), com o claro intuito de deixar de efetuar o pagamento de comissão.
Assim, as alegações do apelante restaram despidas de
um conteúdo mínimo de veracidade.
E como já diziam os romanos “allegare nihil et
allegatum non probare paria sunt”, vale dizer alegar e não provar equivale a nada
legar.
Sobre o tema preleciona Vicente Greco Filho (in
“Direito Processual Civil Brasileiro, ed. Saraiva, 2o vol. p.189), com a costumeira
propriedade ao dizer:
“Ao réu incumbe a prova da existência de fato impeditivo,
modificativo ou extintivo do direito do autor.
Se o réu não provar suficientemente o fato extintivo,
modificativo ou impeditivo, perde a demanda. Não existe, no
processo civil, o princípio geral do in dubio pro reo. No
processo civil, in dubio, perde a demanda quem deveria provar
e não conseguiu”.
Dessa forma, nos parece que o requerido concretizou a
venda diretamente com os compradores tentando se furtar do pagamento da
comissão devida à autora.
E dos documentos carreados aos autos denota-se que
a autora se empenhou para que a compra fosse realizada.
Cabe observar que a atividade do intermediador
consiste em promover a aproximação de pessoas interessadas em contratar, e a
concretização do negócio, como no caso dos autos, evidencia o sucesso da

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contratação, cabendo, a propósito, invocar a prestigiosa lição do eminente
PONTES DE MIRANDA, que do alto de sua sapiência (Tratado de Direito
Privado, Tomo XLIII, págs. 263/271), adverte que:
"A chave para a mediação entrar no mundo jurídico é a
conclusão mesma do negócio jurídico", ponderando mais à
frente: "Concluído o negócio jurídico, inicia-se a eficácia do
contrato de mediação, com o qual nada tem o negócio jurídico
que, mediante tal atividade específica, se conclui."
Em síntese, era de rigor a condenação ao pagamento
da comissão.
Portanto, pela análise de todo o conjunto probatório,
verifica-se a responsabilidade do apelante pela comissão pleiteada.
Quanto ao valor fixado à título de comissão, nenhum
reparo merece o julgado de primeiro grau.
Isto porque, da leitura do item 4 da proposta de compra
e venda (fls. 21) se conclui que o pagamento da comissão devida à imobiliária se
daria quando do recebimento do sinal e assinatura do instrumento de compra e
venda e não de que a comissão devida seria de 6% sobre o valor do sinal como
quer fazer crer o apelante.
E se o imóvel foi vendido por R$ 250.000,00, correta a
fixação da comissão em 6% sobre tal montante, o que perfaz a quantia de R$
15.000,00.
Dessa forma, a manutenção da r. sentença de primeiro
grau é de rigor.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, com
majoração da verba honorária para 15% sobre o valor da condenação, nos
termos do art. 85, § 11, do CPC.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica