Tribunal: TJSP
Processo: 1059659-50.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
CONTRATO - Compromisso de compra e venda - Resilição - Desistência - Retenção parcial dos valores desembolsados – Súmula 543, do STJ - Percentual fixado em sentença (20% do total dos valores) que se revela adequado, estando em consonância com o entendimento desta Câmara – Autores que não pleitearam a devolução de valores pagos a título de impostos, taxas de associação e comissão de corretagem –

Ementa:
CONTRATO - Compromisso de compra e venda - Resilição - Desistência - Retenção parcial dos valores desembolsados – Súmula 543, do STJ - Percentual fixado em sentença (20% do total dos valores) que se revela adequado, estando em consonância com o entendimento desta Câmara – Autores que não pleitearam a devolução de valores pagos a título de impostos, taxas de associação e comissão de corretagem – Indenização pelo período de indisponibilidade do bem devida – Juros de mora – Incidência a partir do trânsito em julgado da decisão - Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000028149
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1059659-50.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados TATIANE FAVERO
LOUZADA e THIAGO FERNANDES LOUZADA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1059659-50.2019.8.26.0100
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VOTO No 50957
APELAÇÃO No 1059659-50.2019.8.26.0100 São Paulo
APELANTE Momentum Empreendimentos Imobiliários Ltda.
APELADOS Tatiane Favero Louzada e Thiago Fernandes Louzada
JUÍZA Andrea de Abreu e Braga

CONTRATO - Compromisso de compra e venda - Resilição -
Desistência - Retenção parcial dos valores desembolsados
Súmula 543, do STJ - Percentual fixado em sentença (20% do
total dos valores) que se revela adequado, estando em
consonância com o entendimento desta Câmara Autores que
não pleitearam a devolução de valores pagos a título de
impostos, taxas de associação e comissão de corretagem

Indenização pelo período de indisponibilidade do bem devida
Juros de mora Incidência a partir do trânsito em julgado da
decisão - Recurso provido em parte.

Trata-se de apelação da sentença de fls. 118/119 (objeto de embargos de
declaração rejeitados a fls. 128), em que foi julgada procedente “ação de rescisão de
rescisão contratual c/c revisão de cláusula contratual, restituição de valores pagos e pedido
de antecipação de tutela” (fls. 1) ajuizada por Tatiane Favero Louzada e Thiago Fernandes
Louzada contra Momentum Empreendimentos Imobiliários Ltda., “para rescindir o
contrato celebrado entre as partes e para reconhecer a nulidade de deduções que superem
20% dos valores adimplidos pela aquisição do imóvel./Com isso, condeno a ré a restituir
aos autores 80% dos valores pagos a título de preço do imóvel, em única parcela, tudo
monetariamente corrigido desde o desembolso e acrescido de juros moratórios de acordo
com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça desde a citação” (fls. 119). Foram carreados
à ré os ônus da sucumbência. Inconformada, apelou a vencida, alegando que não deveriam
ser incluídos na base de cálculo da restituição os valores desembolsados pelos autores a
título de taxa de conservação, contribuição ao fundo de transporte, mensalidade do clube
SLIM, IPTU e comissão de corretagem. Requereu, ainda a incidência de juros de mora a
partir do trânsito em julgado da decisão, bem como a retenção de valor a título de fruição
do imóvel pelos autores. Foi providenciado o recolhimento do preparo. Oferecidas
contrarrazões (fls. 189/192), foram os autos remetidos a este Tribunal.

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É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
Em 25 de agosto de 2018, firmaram as partes contrato de compromisso de
compra e venda, tendo por objeto o lote 35, da quadra EQ, do loteamento denominado
“Ninho Verde II Eco Residence”, localizado no município de Botucatu, pelo preço de R$
139.611,80 (fls. 13/19).
Por enfrentarem dificuldades financeiras, os autores iniciaram com a ré
tratativas para efetivação da rescisão do contrato. Mas, por não terem logrado êxito,
ajuizaram a presente demanda, pretendendo a devolução de 80% das quantias pagas.
Pelos elementos existentes nos autos, nota-se terem os autores simplesmente
desistido do negócio celebrado com a ré. Devem, assim, suportar os ônus contratuais, além
dos prejuízos ocasionados à promitente vendedora. Vale lembrar que “o promitente
comprador está preso ao vínculo contratual e dele não pode se desobrigar sem o
ressarcimento das despesas do negócio e da indenização pela respectiva ruptura” (Resp.
no 336729 SP, 3a Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Ari Pargendler, em
27/6/02, DJ 5/8/02, pág. 333).
Assim, sendo caso de resolução do contrato e restituição (parcial) de valores
despendidos para pagamento do preço avençado, nos termos da Súmula 543 do STJ, revela-
se adequada a retenção, pela promitente vendedora, de 20% das quantias desembolsadas
pelos autores, conforme estabelecido na sentença.
Nesse sentido, é o entendimento consolidado desta Câmara:
"Apelação Cível. Compromisso de venda e compra Ação de
rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos Rescisão a
pedido dos autores, adquirentes, em razão de dificuldades financeiras Sentença
que julgou a demanda procedente em parte para o fim de reconhecer a rescisão
do contrato e condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos, com correção
desde o desembolso e juros de mora contados da citação Recurso apenas da ré
Recondução das partes ao "statu quo ante" Súmula 543 do Colendo Superior
Tribunal de Justiça Devolução dos valores pagos com retenção de 20% pela
vendedora Correção monetária que deve ser computada desde os respectivos
desembolsos Juros moratórios incidentes a partir do trânsito em julgado. Dá-se
provimento em parte ao recurso de apelação" (Apelação Cível no
1017714-81.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto, 1a Câmara de Direito

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Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.un., Rel. Des. Christine
Santini, em 31/1/18).
"Compromisso de compra e venda - Rescisão unilateral pela
promitente compradora - Inconformismo quanto ao percentual para restituição
das quantias pagas - Sentença que fixou a retenção de 20% dos valores pagos -
Montante fixado de forma equilibrada - Necessidade de recondução das partes ao
'status quo ante' - Devolução em parcela única Juros moratórios incidentes a
partir do trânsito em julgado, em se tratando de rescisão por culpa da
promissária compradora - Precedentes - Sentença reformada em parte - Recurso
parcialmente provido" (Apelação Cível no 1038616-78.2016.8.26.0224

Guarulhos, 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, v.un., Rel. Des. Augusto Rezende, em 1/2/18).
"Compromisso de compra e venda. Dissolução do contrato por
iniciativa da adquirente. Circunstância que não impede a devolução das parcelas
pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC. Retenção, porém, majorada para
20% dos valores pagos, na esteira da orientação da Câmara. Juros moratórios,
ademais, devidos a partir do trânsito em julgado. Sentença revista em parte.
Recurso parcialmente provido" (Apelação Cível no 1014037-46.2016.8.26.0554 -
Santo André, 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo, v.un., Rel. Des. Claudio Godoy, em 22/1/18).
Observa-se que o valor de retenção agora estabelecido (20% dos valores
desembolsados pelos compromissários compradores) é suficiente para cobertura das
despesas e eventuais prejuízos suportados pela vendedora, considerados o valor do contrato
e o total adimplido. Com efeito, não há que se prestigiar o enriquecimento sem causa, seja
de quem for.
No tocante à base de cálculo a ser considerado para fins de restituição, a
despeito de não ser clara a petição inicial quanto ao tema, afirmaram os próprios autores
que “Os valores de R$223,93 (duzentos e vinte e três reais e noventa e três centavos) pela
taxa de conservação, R$61,56 (sessenta e um reais e cinquenta e seis centavos) pela
contribuição social, R$56,30 (cinquenta e seis reais e trinta centavos) pelo IPTU e R$5,00
(cinco reais), pelo fundo de transporte, apesar de lançados nas razões, NÃO FORAM
INCLUÍDOS NOS PEDIDOS REALIZADOS PELOS APELADOS EM SUA INICIAL”

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(fls. 191). Diante disso, referidos valores não deverão ser considerados no cálculo do valor
a ser devolvido aos autores.
Ademais, em relação aos valores pagos a título de comissão de corretagem,
não há de falar-se de incidência do percentual de 80% sobre a quantia desembolsada a tal
título, pois, esclareceram os autores, nas contrarrazões, que “PLEITEARAM APENAS A
DEVOLUÇÃO DE 80% DO VALOR PAGO A TÍTULO DE PREÇO DO IMÓVEL, no
total de 09 parcelas no valor de R$1.733,57 cada uma” (fls. 191).
Em relação à indenização pelo período de indisponibilidade do bem, frise-se
que “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” (Súmula 1, TJSP), sem que se faça
distinção entre imóveis edificados ou sem edificação.
Ademais, o Superior Tribunal de Justiça já exarou entendimento no sentido
de que a indenização é devida por todo o período de posse (AgInt no REsp no 1167766/ES,
4a Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Raul Araújo, Rel. p/ Ac. Mina Maria
Isabel Gallotti, em 16/11/17, DJe 1/2/18).
É, pois, razoável a condenação dos compromissários compradores no
pagamento de indenização pelo período de indisponibilidade do imóvel, no valor
correspondente a 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, por mês de ocupação, desde o
momento em que a posse foi entregue aos autores até a sua efetiva desocupação, valor
condizente com o que se pratica no mercado de locação imobiliária.
Frise-se que sobre o montante a ser restituído incidirão, além da correção
monetária a partir de cada desembolso, juros de mora a partir do trânsito em julgado. Isso
porque, tendo os compromissários compradores dado causa à resolução do contrato,
entende-se que os juros de mora deverão ser computados a partir do trânsito em julgado da
decisão em que restar determinada a devolução das quantias.
Nessas circunstâncias, é reformada a sentença para determinar que da
quantia a ser restituída aos autores, sejam deduzidos os valores da indenização pelo período
de ocupação do bem, nos termos acima mencionados, e estabelecer o trânsito em julgado
como termo inicial de incidência dos juros de mora.
A despeito do acolhimento em parte do recurso, vencida a ré em maior

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proporção, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, é mantida a disciplina
da sucumbência.
Dá-se provimento em parte ao recurso.

LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator