Tribunal: TJSP
Processo: 1056766-03.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Alvaro Passos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-02
Data de publicação: 2020-09-03

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Restituição de valores – Taxa de atribuição de unidade – Cobrança – Descabimento - Individualização da matrícula da unidade imobiliária que é obrigação inerente à própria consecução do empreendimento – Valores que não se confundem com aqueles devidos pelo comprador a título de registro de escritura – Incidência do art. 44 da Lei no 4.591/64, que estabelece

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Restituição de valores – Taxa de atribuição de unidade – Cobrança – Descabimento - Individualização da matrícula da unidade imobiliária que é obrigação inerente à própria consecução do empreendimento – Valores que não se confundem com aqueles devidos pelo comprador a título de registro de escritura – Incidência do art. 44 da Lei no 4.591/64, que estabelece encargo da incorporadora em sua atividade, o qual não pode ser repassado ao consumidor – Abusividade de cláusula conforme Código de Defesa do Consumidor – REsp no1.599.511/SP – Taxa SATI – Cobrança indevida – Reconhecimento – Devolução do valor – Necessidade – Recurso da ré improvido, parcialmente provido o do autor.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Repetição de indébito – Taxa de evolução de obra – Legalidade da incidência até a data prevista contratualmente para a finalização do empreendimento, computado o prazo de tolerância – Inexistência de mora – Restituição – Não cabimento – ITBI e taxa de registro de cartório – Repasse do encargo ao comprador – Possibilidade – Previsão contratual – Ausência de abusividade – Cobrança de valores referentes à diferença de financiamento – Ilegalidade – Não ocorrência – Índice previamente estabelecido em contrato pelas partes e de acordo com o praticado pelo mercado – Dano moral – Configuração – Divulgação de empreendimento com área privativa denominada "quintal" – Entrega do espaço com mato, terra e barro, sem o gramado, em desconformidade com os termos pactuados - Incontroversa existência de caixa de inspeção, que inviabiliza benfeitorias no local – Ressarcimento moral – Admissibilidade – Ausência de informação da impossibilidade de plena utilização da parte externa do imóvel – Contratação que deve observar todas as condições ofertadas – Transtornos que não configuram mero dissabor do cotidiano - "Quantum" indenizável – Fixação em R$ 10.000,00 -Recurso da ré improvido, parcialmente provido o do autor.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000700079
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1056766-03.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante/apelado
MRV, ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado/apelante ALEX ELIAS
DE FARIA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Nos termos do art. 942
do Código de Processo Civil, foram convocados outros julgadores para a conclusão do
julgamento, restando assim o resultado: POR MAIORIA de votos, negaram provimento
ao recurso da ré, deram parcial provimento ao recurso do autor, declara voto 2o Juiz., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente sem voto), GIFFONI FERREIRA, REZENDE SILVEIRA,
PENNA MACHADO E HERTHA HELENA DE OLIVEIRA.
São Paulo, 31 de agosto de 2020.
ALVARO PASSOS
relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 34097/TJ – Rel. Álvaro Passos – 2a Câmara de Direito Privado
Apelação cível no 1056766-03.2017.8.26.0506
Apte/Apdo: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
Apdo/Apte: ALEX ELIAS DE FARIA
Comarca: Ribeirão Preto - 8a Vara Cível
Juiz(a) de 1o Grau: Carina Roselino Biagi
EMENTA
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

Restituição de valores Taxa de atribuição de unidade
Cobrança
Descabimento - Individualização da
matrícula da unidade imobiliária que é obrigação
inerente à própria consecução do empreendimento
Valores que não se confundem com aqueles devidos
pelo comprador a título de registro de escritura

Incidência do art. 44 da Lei no 4.591/64, que estabelece
encargo da incorporadora em sua atividade, o qual não
pode ser repassado ao consumidor Abusividade de
cláusula conforme Código de Defesa do Consumidor
REsp no1.599.511/SP
Taxa SATI
Cobrança
indevida Reconhecimento Devolução do valor
Necessidade Recurso da ré improvido, parcialmente
provido o do autor.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

Repetição de indébito Taxa de evolução de obra
Legalidade
da
incidência
até
a
data
prevista
contratualmente
para
a
finalização
do
empreendimento, computado o prazo de tolerância
Inexistência de mora Restituição Não cabimento
ITBI e taxa de registro de cartório
Repasse do
encargo ao comprador
Possibilidade
Previsão
contratual Ausência de abusividade Cobrança de
valores referentes à diferença de financiamento

Ilegalidade
Não ocorrência
Índice previamente
estabelecido em contrato pelas partes e de acordo com
o
praticado
pelo
mercado

Dano
moral

Configuração Divulgação de empreendimento com
área privativa denominada “quintal”
Entrega do

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espaço com mato, terra e barro, sem o gramado, em
desconformidade
com
os
termos
pactuados
-
Incontroversa existência de caixa de inspeção, que
inviabiliza benfeitorias no local Ressarcimento moral
Admissibilidade
Ausência de informação da
impossibilidade de plena utilização da parte externa do
imóvel
Contratação que deve observar todas as
condições ofertadas Transtornos que não configuram
mero dissabor do cotidiano - “Quantum” indenizável
Fixação em R$ 10.000,00 -Recurso da ré improvido,
parcialmente provido o do autor.
Vistos.
Trata-se de apelações interpostas contra
sentença de fls. 520/537, cujo relatório se adota, que julgou parcialmente
procedentes os pedidos do requerente, a fim de condenar a requerida a
restituir o valor de R$ 1.496,51, cobrados a título das taxas SATI e de
atribuição de unidade.
Inconformadas, as partes apelam.
A
demandada
busca
a
reversão
da
condenação, afirmando serem devidas as cobranças das taxas de atribuição
de unidade e SATI (fls. 543/554).
O demandante, por sua vez, pretende o
ressarcimento do pagamento de juros de obra; ITBI; taxa de registro de
contrato; diferença de financiamento e condenação da construtora em danos
morais, por não entrega da área externa (“quintal”) em conformidade com o
inicialmente pactuado (fls. 567/585).

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Com as respostas, os autos foram remetidos
para julgamento virtual, com base no Comunicado do Conselho Superior da
Magistratura, publicado em 13 de março de 2.020, relativo às medidas
necessárias para o enfrentamento da pandemia do coronavírus, do qual
consta, “- recomendar prioridade na realização de julgamentos virtuais
nas Turmas Recursais e em Segundo Grau”.
É o relatório.
Trata-se de ação declaratória de nulidade de
cláusula contratual c.c. repetição de indébito e indenização por danos morais e
materiais, decorrente de compromisso de compra e venda, entabulado entre
as partes.
A sentença foi de parcial procedência e as
partes recorreram. Passo à análise, em primeiro lugar, do apelo da
construtora, que requer seja afastada a sua condenação para devolver, ao
autor, os montantes cobrados a título de atribuição de unidade e taxa SATI.
Na
hipótese
vertente,
discute-se
a
obrigatoriedade ou não do pagamento, pelo comprador, da quantia cobrada
pela empreendedora a título de “taxa de atribuição de unidade”.
Como já está pacificado, nestas relações
jurídicas aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, de acordo com seus
arts. 2o e 3o, incidindo, quando verificada uma abusividade, a nulidade da
cláusula com base nos art. 6o, III, e 51, IV, do mesmo texto legal. Da leitura
destes autos e da legislação pertinente, observa-se que há abusividade nas
cláusulas do contrato que prevêem que incumbe ao promitente-comprador
com exclusividade “todos os impostos, tributos e quaisquer despesas
decorrentes da transferência do imóvel, tais como: escritura, ITBI, registro,
despachante, cadastro, despesas com alienação fiduciária em garantia e

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outras”, assim como que “o (a) promitente comprador (a) tem ciência e
concorda desde já que a promitente vendedora poderá providenciar a
transferência do imóvel, arcando com todas as despesas, as quais deverão ser
integralmente reembolsadas”. Isso porque se trata de previsão genérica
desacompanhada de específica fixação da denominada “taxa de atribuição”
aqui discutida, resultando, assim, em falta de informação necessária ao
consumidor, ensejando-lhe desvantagem.
Ainda que assim não fosse, tal despesa, ao
contrário do argumentado pela recorrente, não se confunde com aquelas
decorrentes da transferência do imóvel ao comprador, uma vez que se refere à
individualização da matrícula. Este encargo pertence legalmente à empresa
alienante e não pode ser repassado aos adquirentes das unidades autônomas.
O art. 44 da Lei no 4.951/64, aplicável nestes
casos, institui que a incorporadora deverá requerer as medidas administrativas
necessárias à individualização e discriminação das unidades. De fato,
conquanto
tal
dispositivo
legal
não
fale
expressamente
sobre
a
responsabilidade pelo pagamento, seu teor apresenta uma obrigação das
empresas que não pode ser repassada aos consumidores e cujo pagamento
faz parte de sua própria atividade lucrativa. Logo, em sua atividade econômica
deve, a incorporadora, levar em consideração todos os gastos para regularizar
os empreendimentos por ela construídos e alienados.
É sabido que o art. 490 do Código Civil impõe
ao comprador do negócio jurídico de compra e venda a responsabilidade pelas
despesas de escritura e registro. Entretanto, como acima relatado, a taxa
objeto desta lide não versa sobre tal registro e sim acerca da individualização
da matrícula da unidade do loteamento, a qual é indissociável do
empreendimento, cuja responsabilidade é, como repetidamente mencionado,
da empreendedora.

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Neste sentido já julgou esta C. Câmara:
APELAÇÃO CÍVEL
Compromisso de compra e venda
Ação pretendendo o
cancelamento da cobrança da taxa de atribuição de anuidade
Sentença de
improcedência Taxa que corresponde à despesa decorrente da individualização da
matrícula da unidade, que está inserida na atividade de incorporação/construção
imobiliária e, por isso, não pode ser repassada ao promitente-comprador Inteligência
do artigo 44 da Lei no 4.591/64
Ilegalidade da cobrança
Recurso provido.
(Apelação no 1054073-30.2017.8.26.0576 São José do Rio Preto Rel. José Carlos
Ferreira Alves - 2a Câmara de Direito Privado J. 12/03/2019).
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de bem imóvel. Restituição de valores pagos a
título de "taxa de atribuição de unidade". Sentença de improcedência dos pedidos.
Insurgência da parte autora. Acolhimento. Individualização da matrícula e instituição
de condomínio que são atos inerentes da incorporadora, em consonância com a Lei n.
4.591/64, não sendo possível o repasse de seus custos ao consumidor.
Posicionamento uníssono desta Colenda Câmara e desta Relatoria. Sentença
reformada. Recurso provido. (Apelação no 1012708-09.2018.8.26.0625 Taubaté
Rel. José Joaquim dos Santos - 2a Câmara de Direito Privado J. 22/02/2019).
APELAÇÃO CÍVEL - Repetição de indébito. Restituição de valores pagos a título de
”taxa de atribuição de unidade”. Sentença que julgou improcedente a pretensão
autoral Insurgência da parte autora. Acolhimento Individualização da matrícula e
instituição de condomínio que são atos inerentes da incorporadora, em consonância
com a L. 4.591/64. Impossibilidade de repasse dos custos ao consumidor. Despesa
que não se confunde com os custos de registro da escritura pública de compra e
venda do imóvel. Inaplicabilidade do art. 490, do CC. Obrigação inerente ao próprio
empreendimento. Cláusula contratual que transfere à autora a responsabilidade pelo
pagamento da taxa de atribuição de unidade que se revela abusiva (art. 51, IV, do
CDC). Precedentes. Sentença reformada. Recurso provido. Sucumbência Inversão do
ônus. Apelada que arcará com as custas, despesas processuais e honorários

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advocatícios. Fixação nos termos do art. 85, § 8o, do CPC. (Apelação no
1003199-70.2019.8.26.0576 São José do Rio Preto Rel. José Joaquim dos Santos
- 2a Câmara de Direito Privado J. 11.02.2020).
Quanto à contraprestação a serviço de
assessoria e intermediação (SATI), consigno que, o Egrégio Superior Tribunal
de Justiça, a partir do REsp no 1.599.511/SP, pacificou seu entendimento
acerca da indevida cobrança, fixando a tese, para os efeitos do artigo 1.040 do
NCPC “1.2.Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel”.
Como bem observado pela Juíza, “A cobrança,
a título de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), pelo cumprimento
de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado é uma violação aos
deveres de correção, lealdade e transparência, impostos pela boa-fé objetiva.
Da descrição feita pela ré do serviço oferecido, conclui-se que se trata, de fato,
de atividade congênere àquela remunerada pela taxa SATI. De rigor, portanto,
declarar sua abusividade.”
Ante o explanado, mantém-se a condenação
da requerida ao ressarcimento das cobranças das taxas de atribuição de
unidade e SATI.
Da análise do recurso do autor, temos que a
incidência da taxa de evolução de obra/juros de obra é válida até a data
prevista contratualmente para a finalização do empreendimento, computado o
prazo de tolerância. A partir do momento em que o empreendedor encontra-se
em mora, a cobrança torna-se indevida, sendo necessária a sua restituição, o
que não é o caso dos autos, uma vez que a obra foi entregue a termo.
Neste sentido:

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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Propriedade imóvel. Data prevista
para
entrega
da
unidade.
Detalhe
relevante
do
negócio
jurídico.
Disponibilidade tempestiva do imóvel compromissado. Inadimplemento relativo
não caracterizado. Ausência de responsabilidade da construtora-ré por valores
que tenham sido cobrados da consumidora a título de “taxa de evolução de
obra”.
Improcedência
mantida.
Recurso
desprovido.
(Apelação
n.
1010415-49.2015.8.26.0309
Rel. Rômulo Russo
7a Câmara de Direito
Privado j. 13.03.2018).
No que tange ao repasse, ao comprador, dos
encargos referentes ao ITBI, à taxa de registro de cartório e à diferença de
financiamento, não se verifica abusividade a ser sanada.
Em recente julgado, em caso análogo,
envolvendo a mesma construtora, esta Câmara estabeleceu:
AÇÃO DECLARATÓRIA E REPETITÓRIA. Compromisso particular de compra e
venda de unidade condominial em construção. Parcial procedência. Taxa de
despachante inadmissível. Atividade congênere à assessoria técnico-imobiliária.
Restituição simples, ausente comprovada má-fé da vendedora, que não se presume.
ITBI e despesas com registro do contrato que podem ser atribuídas ao comprador.
Cláusula contratual harmônica ao art. 490 do código civil. Diferença de financiamento.
Legalidade da previsão convencional. Atualização monetária inarredável. Juros
contratuais de fase de obra. Repasse ao autor. Validade, sob pena de intolerável
enriquecimento sem causa. Direito de regresso da ré, fruto do inadimplemento do
adverso
ante
o
agente
financeiro.
Apelações
desprovidas.
(Apelação
n.
1037364-67.2016.8.26.0506 Rel. Carlos Goldman j. 21.08.2020).
Assim, como exposto na sentença, referidos
valores foram devidamente cobrados. Transcreva-se, por oportuno, trecho
acerca da diferença de financiamento: “Quanto à cobrança de valores relativos
à diferença de financiamento com a incidência do índice de correção monetária

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contratado pelas partes, não se verifica a ilegalidade alegada. Referido índice
foi o eleito pelas partes no contrato (fls. 48), e é comumente utilizado por
agentes econômicos para atualizar as parcelas do preço futuro de imóvel
prometido à venda, pois reflete a variação dos custos da construção civil e a
incidência do índice não cessa nem mesmo quando descumprido o prazo de
entrega da obra.”
Melhor sorte socorre ao autor quanto ao
pedido de indenização por danos morais.
Narra a inicial que o requerente adquiriu
unidade imobiliária, no pavimento térreo, com área privativa denominada
“quintal”, destinada ao lazer da família.
Entretanto,
quando
da
entrega
do
empreendimento, verificou-se, no referido local, que não havia gramado, senão
mato, terra e barro, bem como uma caixa de inspeção, que inviabiliza a
construção de benfeitorias e seu pleno uso.
É certo que a ré detém a responsabilidade de
entregar a obra completa, conforme as condições contratadas, tendo se
mostrado incontroverso que a área externa não corresponde ao inicialmente
pactuado.
As provas dos autos deixaram claro que a
área em litígio não se encontra apta ao fim a que se destina, inexistindo
informação a respeito. Verifica-se que não houve plena observação das
condições ofertadas, causando transtornos ao adquirente do imóvel que
ultrapassam o mero dissabor do cotidiano.
Dessa forma, não há como a empreendedora
eximir-se da responsabilidade pelo ressarcimento moral ao comprador, que

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teve sua expectativa frustrada.
A fixação dos danos morais deve ser razoável
e proporcional à lesão, atendendo, de forma equânime, à dupla finalidade do
instituto indenizatório, ou seja, o de compensar os transtornos sofridos pelo
ofendido, sem lhe causar enriquecimento indevido, e de sancionar ou inibir a
prática de situações semelhantes pelo ofensor.
Destarte, o valor de R$ 10.000,00, afigura-se
moderado e razoável, tanto para compensar os transtornos sofridos sem
representar enriquecimento sem causa , como para inibir a ocorrência de
situações semelhantes, atendendo, portanto, à dupla função do instituto
indenizatório.
A questão trazida é de conhecimento deste E.
Tribunal e desta C. Câmara e, nos casos análogos, ficou decidido:
APELAÇÃO - Compra e Venda - Ação de Indenização por Danos Morais - Instalação
de caixa de inspeção elétrica na área privativa da unidade residencial adquirida -
Sentença de procedência - Condenação da Ré ao pagamento de Indenização por
dano moral à Autora - Decadência - Não ocorrência - Pretensão autoral de natureza
indenizatória, e não para fins de reparação material e/ou conserto - Prazo decadencial
de 90 (noventa) dias, previsto no CDC, que não se aplica à hipótese - Vício de
construção de simples verificação (ictu oculi) - Ausente comprovação de ciência por
parte da compradora quanto a memorial descritivo da unidade residencial por ela
adquirida na planta - Informação clara ao consumidor inexistente - Autora que não
poderá aproveitar o espaço de sua área privativa da forma como prometido - Inspeção
da
caixa
elétrica
que
será
feita
regularmente,
causando
incômodos
à
compradora/moradora - Dano moral existente - Quantum arbitrado que se mostra
razoável e proporcional à reparação moral - Sentença mantida - Recurso improvido.
(Apelação n. 1004785-83.2018.8.26.0510 Rel. Luiz Antonio Costa 7a Câmara de
Direito Privado j. 29.06.2020).

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De acordo com o resultado deste recurso,
altero a distribuição da sucumbência, que passa a ser na proporção de 50%
para cada parte. O mesmo quanto aos honorários advocatícios: o valor
imposto pela sentença deve ser rateado em 50%.
Por derradeiro, a fim de evitar a oposição de
embargos
de
declaração,
única
e
exclusivamente
voltados
ao
prequestionamento,
tenho
por
expressamente
prequestionada,
nesta
instância, toda a matéria, consignando que não houve ofensa a qualquer
dispositivo a ela relacionado.
Na hipótese de interposição de embargos de
declaração contra o presente acórdão, ficam as partes desde já intimadas a se
manifestarem no próprio recurso a respeito de eventual oposição ao
julgamento virtual, nos termos do art. 1o da Resolução no 549/2011 do Órgão
especial deste E. Tribunal, entendendo-se o silêncio como concordância.
Sendo
manifestamente
protelatória
a
apresentação dos embargos de declaração, aplicar-se-á a multa prevista no
art. 1.026, §§ 2o e 3o, do CPC.
Pelo exposto, nego provimento ao apelo da
ré e dou parcial provimento ao apelo do autor.
ÁLVARO PASSOS
Relator

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Voto no 29700/2020
Apelação Cível no 1056766-03.2017.8.26.0506
Comarca: Ribeirão Preto
Apelante/Apelado: MRV, Engenharia e Participações S/A
Apelado/Apelante: Alex Elias de Faria
DECLARAÇÃO DE VOTO No 29700
Dissinto respeitosamente da d. Maioria.
Com efeito, a meu sentir, a r. sentença não deu exato deslinde à causa: em
verdade, não há como prestigiar a conduta do adquirente, que em verdade firmou
documento de recebimento da unidade, sem ressalvas, além do que a colocação dos
equipamentos que tais não configura dano moral algum quando muito um pequeno
aborrecimento, nada que pudera tangenciar a figura do malsinado instituto.
A questão não é nova nesta Câmara; sob minha insignificante relatoria já se
afastou pretensão indenizatória que tal, fulcrada nos mesmos motivos ora apontados:
incúria do A., que não observou quando do recebimento a colocação desses
equipamentos, e praticamente inexistência de transtorno.
A R. decisão nem ao menos tratou do recebimento do bem, sem ressalvas;
houve obediência ao Projeto e ROGATA VENIA do entendimento do R. Voto, nem se
há de falar em violação ao Dever de Informação pois que bastaria que o comprador
PERLUSTRASSE O PROJETO E OS DESENHOS E VERIA DA EXISTÊNCIA DAS
CAIXAS.
Faltou o gramado? E a reclamação com a Construtora, houve? E o prazo
para tanto?
Ou seja: premiou-se a negligência, e a falta de cuidança ao contratar.
A caixa de inspeção é apenas uma abertura no solo da área externa, sem
maior transtorno, senão o potencial, e nem existe na prova alguma menção prática de

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que tenha havido, alguma vez, algum problema.
Ou seja: mais um magnífico exemplar da fulgurante e progressista
INDÚSTRIA DO DANO MORAL,
Por minha decisão, pois, havia por IMPROCEDENTE a concessão, dividida
a sucumbência, mil reais para cada qual, concedido parcial provimento ao apelo da
Reqda.
L. B. Giffoni Ferreira

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ALVARO AUGUSTO DOS PASSOS
12460C1A
12
13
Declarações de
Votos
LUIZ BEETHOVEN GIFFONI FERREIRA
124DA924
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1056766-03.2017.8.26.0506 e o código de confirmação da tabela acima.