Tribunal: TJSP
Processo: 1023376-28.2018.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-17

Ementa:
COMPROMISSO COMPRA e VENDA – Atraso na entrega da obra configurado – Mora caracterizada – Responsabilidade pelos frutos não percebidos – Súmula TJSP no 162 – Obrigação de indenização pela privação injusta do uso do bem – Uso economicamente medido pelo valor locativo, passível de ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato – Percentual de 0,5% do valor do contrato –

Ementa:
COMPROMISSO COMPRA e VENDA – Atraso na entrega da obra configurado – Mora caracterizada – Responsabilidade pelos frutos não percebidos – Súmula TJSP no 162 – Obrigação de indenização pela privação injusta do uso do bem – Uso economicamente medido pelo valor locativo, passível de ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato – Percentual de 0,5% do valor do contrato – Adequação – Termo inicial: após o transcurso do prazo de tolerância, comumente admitido pelo mercado imobiliário – Cotas condominiais cobradas em período anterior a entrega das chaves – Restituição - Dano moral não caracterizado – Simples descumprimento contratual.

Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000651025
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1023376-28.2018.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é
apelante ALTANA - ALEMANHA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., é
apelado LÁZARO JOSÉ DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente), ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI E SÁ DUARTE.
São Paulo, 17 de agosto de 2020.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1023376-28.2018.8.26.0564 -Voto no
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Apelação Cível no 1023376-28.2018.8.26.0564
Apelante: ALTANA Alemanha Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Lázaro José da Silva
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 34528)
COMPROMISSO COMPRA e VENDA Atraso na
entrega
da
obra
configurado

Mora
caracterizada
Responsabilidade pelos frutos
não percebidos
Súmula TJSP no 162

Obrigação de indenização pela privação injusta
do uso do bem Uso economicamente medido
pelo valor locativo, passível de ser calculado em
percentual sobre o valor atualizado do contrato
Percentual de 0,5% do valor do contrato

Adequação
Termo inicial: após o transcurso
do prazo de tolerância, comumente admitido
pelo mercado imobiliário
Cotas condominiais
cobradas em período anterior a entrega das
chaves

Restituição
-
Dano
moral
não
caracterizado

Simples
descumprimento
contratual.
Apelação parcialmente provida.
Trata-se de apelação interposta por ALTANA

ALEMANHA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA (fls. 280/302) contra a
r. sentença de fls. 263/268, proferida pelo MM. Juiz da 9a Vara Cível da
Comarca de São Bernardo do Campo, Dr. Rodrigo Gorga Campos, que julgou
parcialmente procedentes os pedidos deduzidos por LÁZARO JOSÉ DA SILVA
para condenar a apelante ao pagamento da multa prevista na clausula 5.6.4,
alínea (i), correspondente a 2% do total efetivamente pago a título de preço;
multa prevista na clausula 5.6.4. alínea (ii), no valor correspondente a 0,5% ao

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mês do valor até então pago a título de preço, pelo período de cinco meses
14/12/2017 a 14/05/2018. Condenou, ainda a apelante ao pagamento de
indenização pelos danos materiais correspondentes às taxas condominiais
cobradas indevidamente no período de junho de 2017 a maio de 2018 e, R$
6.000,00 a título de indenização por danos morais, tudo devidamente corrigido.
Sustenta a apelante ter sido concedido o habite-se a
obra em dezembro de 2016. Pontua que, até abril de 2018 o autor não havia
cumprido integralmente com suas obrigações contratuais. Destaca que,
conforme previsão contratual a entrega das chaves somente ocorreria após a
quitação do contrato. Alega que a simples requisição de financiamento junto a
instituição financeira não implica na presunção de quitação do contrato. Faz
menção ao princípio da exceção do contrato não cumprido. Transcreve
precedentes. Diz que, desde a data da emissão do habite-se estava pronta
para entregar as chaves, sendo que a posse provisória implica na obrigação
de pagamento das cotas condominiais. Alega não ser necessária a imissão na
posse do adquirente. Transcreve precedentes. Impugna o dano moral. Diz
ausentes os requisitos para a caracterização da responsabilidade civil. Postula
o provimento do recurso.
Contrarrazões às fls. 308/322.
É o relatório.
Recebo o recurso em seus regulares efeitos.
Não há arguição de intempestividade.
Houve o recolhimento do preparo.
Assim,
presentes
os
pressupostos
recursais,
conheço do recurso.
A relação mantida entre as partes é de consumo.
As partes celebraram o instrumento particular de
promessa de compra e venda de imóvel em 14/02/2014 (fls. 29/32), e foi

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indicado que a obra seria executada no prazo de até 40 meses, ou seja, a data
de conclusão seria até o dia 14/06/2017 (fls. 31), com um prazo de tolerância
de 180 dias (cento e oitenta dias) para conclusão da obra.
Prazo de tolerância considerado adequado.
No julgamento do Incidente de Resolução de
Demandas Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000 (DJE 15.9.2017), a
Turma Especial da Seção de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, pela
Relatoria do Des. Francisco Loureiro, fixou tese no mesmo sentido (tema 1): “é
válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias estabelecido no
compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção,
desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Igualmente, teor da Súmula no 164 deste E. Tribunal
de Justiça: “É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias,
para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de
venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível”.
O prazo de entrega da obra, já computado o prazo
de tolerância, seria, portanto, o mês de dezembro de 2017. Contudo, não
consta dos autos a certificação e cientificação pela apelante de conclusão da
obra, e o imóvel fora entregue somente em maio de 2018 (fls. 205).
A concessão do habite-se reunido as fls. 203, em
dezembro de 2016, requerida em maio daquele mesmo ano, documento
administrativo, não é suficiente ou apto a demonstrar a conclusão da obra, eis
que, não só anterior ao prazo previsto para a conclusão do empreendimento,
como também ,pelos elementos constantes dos autos, até o final de 2017 a
obra não havia sido concluída.
Era
ônus
da
apelante
demonstrar
os
fatos
desconstitutivos do direito do autor, nos termos do artigo 373, II do Código de
Processo Civil. No entanto, sequer há indícios de cientificação dos

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proprietários quanto a conclusão do empreendimento e tampouco ter notificado
o autor, para pagamento do contrato para o recebimento das chaves.
Aliás, em momento algum a apelante afirma a
conclusão da obra em dezembro de 2016, simplesmente refere ter sido emitido
o habite-se.
Portanto, a apelante incorreu em mora e é
responsável pelos prejuízos a que deu causa (artigo 395 do Código Civil), a
privação de percepção de frutos que a unidade renderia se entregue no prazo
ajustado.
Assim, o teor da Súmula no 162 deste E. Tribunal de
Justiça: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por
lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente,
independentemente da finalidade do negócio”.
E, sobre a extensão do dano e consequentemente
da indenização (artigo 944 do Código Civil), a Turma Especial da Seção de
Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, pela Relatoria do Des. Francisco
Loureiro, fixou tese no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas
Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000 (DJE 15.9.2017), no seguinte
sentido:
“O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto
de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante
indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso
será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode
ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato,
correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para
fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da
disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade
autônoma já regularizada”.
O percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel
corresponde ao comumente adotado por este E. Tribunal de Justiça, inclusive

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sugerido quando do julgamento do Incidente de Resolução de Demandas
Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000 (DJE 15.9.2017), na medida em
que revela o valor locativo de mercado.
O termo inicial de cálculo dos lucros cessantes deve
considerar o transcurso do prazo de tolerância, pois comumente admitido no
mercado imobiliário.
Sem reparos à sentença quanto este ponto.
Igualmente, é devida a reparação de danos
materiais pelas cotas condominiais pagas pelo autor antes do recebimento das
chaves pela incorporadora.
Incontroverso nos autos que as chaves do imóvel só
foram entregues ao autor em maio de 2018.
E, antes do recebimento das chaves, ou seja, antes
da imissão na posse do imóvel, as despesas condominiais não podem ser
imputadas ao compromissário comprador, devendo ser adimplidas pela
construtora, incorporadora ou antiga proprietária, de acordo com o REsp no
1.345.331/RS, que definiu a responsabilidade do promissário comprador com
base na relação jurídica material com o imóvel, ou seja, desde a data da sua
imissão na posse.
No mais, razão assiste ao apelante quanto aos
danos morais.
Assevera Sergio Cavalieri Filho: “O importante,
destarte, para a configuração do dano moral não é o ilícito em si mesmo, mas
sim a repercussão que ele possa ter1”.
E ensina Yussef Said Cahali, citando Dalmartello,
“Parece mais razoável, assim, caracterizar o dano
moral pelos seus próprios elementos; portanto, 'como a privação ou
diminuição daqueles bens que têm um valor precípuo na vida do
homem e que são a paz, a tranquilidade de espírito, a liberdade
individual, a integridade individual, a integridade física, a honra e os
1 Programa de Responsabilidade Civil. Atlas: São Paulo, 7a Edição, 2007, pág. 81

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demais sagrados afetos'; classificando-se, desse modo, em dano
que afeta a “parte social do patrimônio moral” (honra, reputação
etc.) e dano que molesta a “parte afetiva do patrimônio moral” (dor,
tristeza, saudade etc.); dano moral que provoca direta ou
indiretamente dano patrimonial (cicatriz deformante etc.) e dano
moral puro (dor, tristeza etc.)2.
Em que pesem os argumentos trazidos pelo autor,
não reconheço a ocorrência de dano à personalidade, repercussão
justificadora de reparação moral.
Houve simples descumprimento contratual.
O prazo de mais seis meses além daquele de
tolerância não é incomum, tampouco excessivo.
Se trata de um dissabor natural da vida em
sociedade e, portanto, não indenizável. Sabe-se que o comprador de um
imóvel na planta faz planos, sabe-se que a parte tem sonhos, mas o atraso na
entrega de imóvel se encontra dentro do padrão de contratempos comum da
vida.
Nesse sentido, precedente desta C. Câmara:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Pretensão indenizatória de dano material julgada procedente,
improcedente a pretensão indenizatória do dano moral Solução
que merece prevalecer Atraso na entrega da obra insuscetível de
causar dano moral, não extrapolado aquilo que pode ser entendido
como mero aborrecimento
Apelação não provida”. (TJSP;
Apelação Cível 1005306-42.2017.8.26.0161; Relator: Sá Duarte;
Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito Privado; Foro de Diadema -
4a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/08/2019; Data de Registro:
20/08/2019)
Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso
para afastar a condenação da apelante ao pagamento de indenização por
dano moral, mantida, no mais, a sentença na íntegra, inclusive quanto aos
2 “Dano moral”. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 2011, p. 19/20.

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honorários de sucumbência.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator