Tribunal: TJSP
Processo: 1116854-61.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-22

Ementa:
Rescisão contratual c/c devolução de dinheiro. Cerceamento de defesa não caracterizado. Termo de inscrição e compromisso de participação. Cooperativa habitacional. Não aplicação da Lei 5.764/71, uma vez que a Ré atua verdadeiramente como incorporadora imobiliária. Aplicação na espécie do Código de Defesa do Consumidor. Inteligência da Súmula 602 do STJ. No caso, deve ser admitida a culpa do

Ementa:
Rescisão contratual c/c devolução de dinheiro. Cerceamento de defesa não caracterizado. Termo de inscrição e compromisso de participação. Cooperativa habitacional. Não aplicação da Lei 5.764/71, uma vez que a Ré atua verdadeiramente como incorporadora imobiliária. Aplicação na espécie do Código de Defesa do Consumidor. Inteligência da Súmula 602 do STJ. No caso, deve ser admitida a culpa do adquirente pela rescisão do contrato. Devolução dos valores adimplidos pelo Autor, com retenção de 20% em favor da Ré. Incidência da Súmula 1 desse TJSP. Correção monetária que incide a partir dos respectivos desembolsos e juros de mora que fluem a partir do trânsito em julgado. Devolução que ocorrerá em parcela única. Aplicação da Súmula 2 desse TJSP. Sentença reformada. Sucumbência admitida como prevalente à Ré. Preliminar rejeitada e recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000558551
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1116854-61.2017.8.26.0100, da Comarca São Paulo, em que é apelante
BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL, é apelado WALDIR VERTULLO.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitaram a preliminar e
deram parcial provimento ao recurso. V.U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 21 de julho de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletronica

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1116854-61.2017.8.26.0100
Voto no 25.520
Apelação Cível No 1116854-61.2017.8.26.0100 Comarca: São Paulo
Apelante: Baalbek Cooperativa Habitacional
Apelado: Waldir Vertullo
Juiz sentenciante: Fernando Antonio Tasso
Voto no 25.520
Rescisão contratual c/c devolução de dinheiro. Cerceamento
de defesa não caracterizado. Termo de inscrição e
compromisso de participação. Cooperativa habitacional. Não
aplicação da Lei 5.764/71, uma vez que a Ré atua
verdadeiramente como incorporadora imobiliária. Aplicação
na espécie do Código de Defesa do Consumidor. Inteligência
da Súmula 602 do STJ. No caso, deve ser admitida a culpa do
adquirente pela rescisão do contrato. Devolução dos valores
adimplidos pelo Autor, com retenção de 20% em favor da Ré.
Incidência da Súmula 1 desse TJSP. Correção monetária que
incide a partir dos respectivos desembolsos e juros de mora
que fluem a partir do trânsito em julgado. Devolução que
ocorrerá em parcela única. Aplicação da Súmula 2 desse
TJSP. Sentença reformada. Sucumbência admitida como
prevalente à Ré. Preliminar rejeitada e recurso parcialmente
provido.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de
dinheiro, julgada parcialmente procedente pela r. sentença de págs. 455/458, cujo
relatório adoto, para declarar a nulidade do contrato no 12336 e condenar a Ré restituir
todos os valores pagos pelo Autor, a ser apurado em fase de liquidação de sentença.
Condenou ainda a Ré ao pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária
arbitrada em 20% do valor atribuído à causa.

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Embargos de declaração formalizado pelo Autor (págs.
461/462), acolhido pela r. decisão de pág. 463, para suprir omissão e apontar que os
valores a serem restituídos serão corrigidos pelos índices da Tabela Prática do Tribunal
de Justiça do Estado de São Paulo, desde o efetivo pagamento, e acrescidos de juros
legais desde a citação, mantida no mais a r. sentença como lançada.
Apela a Ré (págs. 466/491) com alegação, em síntese, que
a fase processual no que tange à produção de prova testemunhal, para melhor convicção
e esclarecimentos, fora suprimida, o que deve ser repudiado pelo direito, uma vez que o
Autor, enquanto sócio cooperado, teve todo o suporte necessário pela sua orientadora
habitacional, a demonstrar a importância de tal fato ser esclarecido e elucidado na prova
testemunhal deste processo. Referida prova seria cabal para demonstrar que o Autor
tinha pleno conhecimento que estava se associando a uma cooperativa, na qual recebeu
todas as informações no início e durante o tempo em que esteve como sócio cooperado.
Vale ressaltar que a prova testemunhal é sempre permitida, desde que não exista
vedação, e destina-se à formação de convencimento do Juiz, que avaliará a conveniência
da sua produção e a pertinência das perguntas, o que neste caso não ocorreu.
Caracterizado o cerceamento de defesa. No mérito, argumenta que não promove venda
de imóveis e os sócios buscam o meio do cooperativismo para juntos alcançarem aquilo
que sozinhos não conseguiriam. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor. O
negócio celebrado não é anulável. O Autor não foi contemplado em nenhuma das
modalidades apresentadas pela Ré e vem de qualquer forma se eximir das
responsabilidades assumidas como sócio cooperado. Antes da associação junto à
Cooperativa, o Autor tomou conhecimento sobre os documentos que regulam as
atividades da Ré (Regimento Interno e Estatuto Social), de modo que o sócio cooperado
estava ciente que, caso solicitasse a sua demissão ou fosse eliminado por
inadimplemento do quadro de sócios cooperados, a devolução dos valores seria de
acordo com as condições previstas na cláusula e observada a carência em favor da Ré

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(art. VII, § 2o, IV, do Regimento Interno). Deve prevalecer o que determina o Estatuto
Social e o Regimento Interno da Ré, até porque foi o Autor quem violou os termos do
compromisso, deixando de contribuir com o compromisso firmado e se antecipou com o
desligamento junto à Ré. Os juros de mora fluem a partir do trânsito em julgado. A
sucumbência a ser experimentada por ambas as partes deverá ser considerada recíproca.
Preparo anotado (págs. 492/493). Ofertadas contrarrazões
(págs. 498/504).
É o relatório.
Em ação de rescisão contratual c/c devolução de dinheiro,
argumenta o Autor que aderiu à cooperativa, em 25.02.2016, com a pretensão de
adquirir apartamento próximo à praia no município de Mongaguá. Reportou que, sob a
promessa de que assim teria prioridade na entrega da unidade, integralizou
antecipadamente o valor de R$ 17.358,73, mas descobriu posteriormente que qualquer
outro associado, a despeito de qualquer antecipação, poderia adquirir apartamentos nas
mesmas condições. Ao visitar o empreendimento, foi informado de que a unidade pela
qual aderiu não estava mais disponível, de modo que a Ré ofertou outra unidade,
distante da praia. Postulou a nulidade do contrato firmado e a devolução dos valores
pagos, bem como a condenação da Ré ao pagamento de indenização por danos morais.
De início, inexiste o alegado cerceamento de defesa. É
regra que “caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas
necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente
protelatórias” (artigo 130 do então vigente CPC, correspondente ao vigente artigo 370
do CPC/15).
Segundo sedimentado pelo Supremo Tribunal Federal, a
necessidade da produção de prova há de ficar evidenciada para que o julgamento
antecipado da lide implique cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os

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aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do
Magistrado (STF, RE no 101.171-8/SP), circunstância efetivamente caracterizada na
hipótese dos autos, uma vez que a prova documental se mostrou suficiente à solução da
lide.
No mérito, enuncie-se que não se deve falar em ofensa à
Lei no 5.764/71. Cumpre destacar que a condição de cooperativa da Ré, Baalbek
Cooperativa Habitacional, por si só não afasta a incidência das regras do Código de
Defesa do Consumidor à espécie. Nesse sentido, a Súmula 606 do STJ: “O Código de
Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos
pelas sociedades cooperativas”.
Ademais, não se trata a Ré de cooperativa propriamente
dita, mas de pessoa jurídica que promove a incorporação e a construção de
empreendimento imobiliário, sob a forma de cooperativa, com o fim de evitar a
aplicação do Código de Defesa do Consumidor e demais disposições que regem a
matéria ligada à rescisão do contrato imobiliário e suas consequências. O regime
jurídico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por
completo das características das cooperativas formadas para a construção e venda de
imóveis em construção.
Sobre o assunto, invocam-se, a respeito, dentre muitos
outros, os seguintes precedentes desta Corte:
“Compromisso de Compra e Venda. Imóvel. Rescisão c.c.
restituição de quantias pagas. Cooperativa. Empresa que se dedica a ramo
imobiliário como verdadeira incorporadora. Sujeição à Lei n. 4.591/64 e ao
Código de Defesa do Consumidor. Devolução das parcelas determinada. Apelo
provido” (Apelação Cível n. 123.380-4, relator o Desembargador RIBEIRO DOS
SANTOS, 8a Câmara de Direito Privado, j. 29.04.2002);

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“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Contrato -
Negócio jurídico sob a forma de associação cooperativa - Irrelevância - Nítido
escopo empresarial de venda de unidades autônomas futuras - Incidência do
Código de Defesa do Consumidor
Cabimento” (Apelação Cível no
316.483-4/7-00 relator o Desembargador FRANCISCO LOUREIRO, j. 13.12.07).
No caso em análise, todavia, não se pode atribuir culpa à
Ré pelo desfazimento do negócio. Não é causa suficiente para afastar a culpa do
adquirente pelo desfazimento do negócio a alegação do Autor de que integralizou
antecipadamente o valor de R$ 17.358,73, sob a promessa de que assim teria prioridade
na entrega de determinada unidade imobiliária e que, ao visitar o empreendimento, fora
informado de que a unidade pela qual aderiu não estava mais disponível, tendo a Ré
ofertado outra unidade, distante da praia. Não se verifica essa vinculação a determinada
unidade, da proposta de adesão, embora não se mostre improvável tenha ocorrido tal
promessa, por parte do vendedor.
O contrato estabelecido entre as partes não especifica qual
a unidade era adquirida, tampouco faz referência que a antecipação de pagamentos
conferiria ao adquirente preferência na aquisição da unidade imobiliária. Desse modo,
incontroverso no caso em tela que o Autor, demissionário dos quadros da Ré, quando do
ajuizamento da ação (30.11.2017), tem direito à devolução dos valores que pagou, em
que pese tenha desistido da avença. A respeito, deve ser observado o teor da Súmula no
01 deste Tribunal de Justiça: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem”.
Observe-se que o Autor se filiou a cooperativa Ré em
25.02.2016 e manifestou sua intenção de ser retirar dos quadros da Ré com o

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ajuizamento desta ação e pleiteou a restituição da totalidade dos valores adimplidos, o
que não pode ser aqui admitido.
Todavia, a pretensão da Ré, de retenção conforme modelo
estatutário também não ser admitido, por se tratar de vantagem nitidamente exagerada
em detrimento do Autor, consumidor e parte hipossuficiente na relação. Assim, deve ser
admitida a rescisão do contrato por culpa do Autor, mas determinada a devolução de
80% dos valores pagos, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de
mora a contar do trânsito em julgado e, em parcela única, conforme o enunciado da
Súmula 2 deste TJSP: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição”.
A respeito, a jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça,
em casos análogos, que envolvem a mesma Cooperativa, ora Apelante:
“Compromisso de venda e compra de bem imóvel

Cooperativa que atua como incorporadora Aplicação do Código de Defesa do
Consumidor Precedentes deste Tribunal de Justiça Retenção de 20% dos
valores pagos Adequação Considerando que a rescisão do contrato não
ocorreu por culpa da ré, é razoável a retenção equivalente a 20% do valor pago a
título
de
ressarcimento
pelas
despesas
administrativas
relativas
ao
empreendimento, sendo abusiva a retenção pretendida Correção monetária que
implica mera recomposição do valor da moeda e deve ser contada da data dos
desembolsos Recurso da ré não provido, provido o do autor” (Apelação Cível no
1045655-08.2019.8.26.0100 Des. Rel. LUIS MARIO GALBETTI julgado em
17/05/2020);
“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO
DE QUANTIAS PAGAS. Cooperativa habitacional. Pretensão de associado de

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obter a devolução de 90% dos valores pagos pela desistência por ausência de
previsão de entrega da unidade prometida e por falta de condições financeiras de
manter o pagamento das parcelas. Sentença de procedência. Apela a ré
sustentando sua natureza de cooperativa, culpa da autora, necessidade de
observância do Estatuto Social e Regimento Interno, além de pleitear a
sucumbência recíproca. Descabimento. Relação entre cooperativa e cooperado.
Aplicação do CDC. Natureza de negócio realizado é de incorporação imobiliária
e venda e compra de imóvel. Súmula 602 do STJ. Rescisão contratual.
Delimitação do percentual de restituição. Fixação pela sentença da retenção em
10% das parcelas solvidas. Adequação. Percentual razoável. Súmula 543 do STJ.
Inteligência dos art. 51, IV, e 53 do CDC, e 413 do CC. Seguro de Vida firmado
em prol dos associados. Ausência de comprovante dos valores efetivamente pagos
pela autora. Eventual dispêndio encontra ressarcimento no percentual de
retenção. Ônus da sucumbência. Pretensão resolutória em razão da ausência de
falta de previsão de entrega, e não somente por dificuldades financeiras.
Procedência do pedido, inclusive do percentual de retenção. Circunstância que
impede o reconhecimento da reciprocidade. Recurso improvido” (Apelação Cível
no 1072612-46.2019.8.26.0100
Des. Rel. JAMES SIANO
julgado em
15/05/2020).
Por fim, e por considerar como prevalente a sucumbência
da Ré, responderá ela pelo pagamento das custas, despesas processuais e verba
honorária arbitrada em 15% sobre o valor da condenação atualizada.
Nestes termos, rejeito a preliminar e dou parcial
provimento ao recurso.
João Pazine Neto
Relator