Tribunal: TJSP
Processo: 1013910-11.2016.8.26.0554
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. Venda de Unidades Autônomas em Estande de Vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação ao Consumidor. Dever de Informação. Validade (tema 938). RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. Venda de Unidades Autônomas em Estande de Vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação ao Consumidor. Dever de Informação. Validade (tema 938). RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação dos entendimentos firmados no E. STJ em julgamentos repetitivos. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000332617
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1013910-11.2016.8.26.0554/50001, da Comarca de Santo
André,
em
que
são
agravantes
LINK
NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, MZM CONQUISTA RESERVA CAMPESTRE
INCORPORAÇÃO
SPE
LTDA
e
MZM
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.,
é
agravado
JUNHIO
CARVALHO
GONÇALVES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao agravo interno. V. U., de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 12 de maio de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1013910-11.2016.8.26.0554/50001 - Voto no
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1013910-11.2016.8.26.0554/50001
COMARCA: SANTO ANDRÉ (6a VARA CÍVEL)
AGRAVANTES: LINK NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, MZM
CONQUISTA RESERVA CAMPESTRE INCORPORAÇÃO SPE LTDA E
MZM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
AGRAVADO: JUNHIO CARVALHO GONÇALVES
VOTO No 33.203
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. Venda de Unidades Autônomas em
Estande
de
Vendas.
Corretagem.
Cláusula
de
transferência da obrigação ao Consumidor. Dever
de Informação. Validade (tema 938). RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato
submetido
ao
código
de
defesa
do
consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a
restituição de valores somente ao término da obra
ou de forma parcelada. Restituição imediata e
integral em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema
577). Ausência de demonstração do desacerto da
aplicação dos entendimentos firmados no E. STJ em
julgamentos repetitivos. Decisão mantida. Recurso
desprovido.
Trata-se de agravo interno interposto
por MZM CONQUISTA RESERVA CAMPESTRE INCORPORAÇÃO SPE
LTDA E OUTRAS contra decisão que, em ação de rescisão

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contratual c/c devolução de quantias pagas, negou
seguimento a recurso especial, pois o V. Acórdão
recorrido observou as orientações estabelecidas no E.
Superior Tribunal de Justiça nos Recursos Especiais nos
1.599.511/SP e 1.300.418/SC, julgados sob o regime dos
recursos repetitivos. Alegam que a devolução de
valores
(80%)
foi
determinada
em
parâmetro
não
condizente com o atual ordenamento jurídico (75%) e
que, embora possível a dissolução do contrato pela
desistência dos agravados, deve prevalecer o princípio
pacta sunt servanda. Assinalam a validade da cobrança
da comissão de corretagem, em razão do cumprimento do
dever de informação aos consumidores, de acordo com a
tese repetitiva 0938. Pontuam, de resto, que a matéria
relativa ao art. 725 do CC não foi analisada.
Não
houve
oposição
ao
julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no
549/2011
desta
Corte,
com
a
redação
dada
pela
Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se, inicialmente, que o agravo
interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento
se o recorrente demonstrar que, por ausência de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos

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repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,
Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto
Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o
V. Acórdão objeto do inconformismo especial e o
paradigma apontado na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial
no
1.599.511/SP,
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça decidiu
ser válida a cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão
de corretagem nos contratos de promessa de compra e
venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão de corretagem.
E, ao julgar o Recurso Especial no
1.300.418/SC, a citada Corte decidiu que, nos
contratos
submetidos
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das

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parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 483/485.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 395/404) está em perfeita sintonia com as
orientações
superiores,
ao
concluir
pela:
(a)
invalidade da cobrança da comissão de corretagem,
diante da falta de informação a respeito do repasse do
encargo; e (b) retenção de 20% dos valores pagos, para
compensar os custos operacionais da vendedora.
Destaca-se trecho do julgado: “Conforme
o julgado acima, é válida a cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar
a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de imóvel. Para tanto, contudo,
necessário que o contrato indicasse de forma clara a
responsabilidade do comprador por este ônus, condição
não atendida pelo contrato firmado entre as partes,
que sequer enunciou qualquer responsabilidade do
comprador quanto a assumir o pagamento da comissão de
corretagem.
Ademais,
sequer
cuidaram
as
Rés
em
demonstrar que efetivamente os valores indicados pelo
Autor foram deduzidos do valor total do imóvel.
Portanto, sua exigibilidade deve ser afastada, o que
importa condenar as Rés na devolução dos valores
apontados a título de comissão de corretagem de forma
integral, conforme corretamente enunciado pela r.

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sentença. (...) Portanto, é admitida a possibilidade
do comprador, em razão de dificuldades financeiras,
hipótese do processo em análise, pedir a rescisão do
contrato e obter a devolução das quantias pagas,
mediante a retenção de determinado percentual, a fim
de compensar a vendedora pela resilição do contrato. O
percentual de retenção de 20%, determinado pela r.
sentença, está conforme entendimento do Superior
Tribunal de Justiça, para situações assemelhadas”
(fls. 400/401).
Indiscutível,
pois,
a
aplicação
do
regime dos recursos repetitivos.
Em relação ao percentual de retenção,
como bem indicou a decisão recorrida, o E. Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o
alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
diversos permitem a admissão do recurso especial, o
que não ocorreu na hipótese.
De
resto,
as
razões
do
recurso
envolvendo a violação do art. 725 do CC buscam a
prevalência de tese já rejeitada no julgamento do
paradigma repetitivo supramencionado. Nesse sentido,
vale citar os seguintes julgados da E. Corte Superior:
AREsp no 787.502/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe de
19.10.2015; AgRg no AREsp no 548.627/SP, Rel. Min.
Assusete Magalhães, DJe de 9.10.2014; AgRg nos EDcl no
AREsp no 127.350/RS, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe
de 30.9.2014; QO no Ag no 1.154.599/SP, Rel. Min.

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Cesar Asfor Rocha, DJe de 12.5.2011.
Pelo exposto, nego provimento ao agravo
interno.
DIMAS RUBENS FONSECA
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