Tribunal: TJSP
Processo: 1004212-56.2019.8.26.0010
Classe: Apelação Cível / Condomínio em Edifício
Órgão julgador: Arantes Theodoro
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
Embargos de terceiro. Celebração de compromisso de compra e venda de imóvel quando inexistia execução em curso contra o vendedor, anotação acautelatória de direito no registro de imóveis ou de demanda capaz de reduzi-lo à insolvência. Inocorrência de indícios de má-fé do adquirente. Descabimento da penhora. Falta de contestação que importou em ficta confissão quanto a pontos fáticos, o que impede

Ementa:
Embargos de terceiro. Celebração de compromisso de compra e venda de imóvel quando inexistia execução em curso contra o vendedor, anotação acautelatória de direito no registro de imóveis ou de demanda capaz de reduzi-lo à insolvência. Inocorrência de indícios de má-fé do adquirente. Descabimento da penhora. Falta de contestação que importou em ficta confissão quanto a pontos fáticos, o que impede o conhecimento dos temas só veiculados no recurso tendentes a contrariar o direito do embargante. Custas e honorários advocatícios devidos pelo embargado ante os princípios do decaimento e causalidade. Apelação improvida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
36a Câmara de Direito Privado
1
Registro: 2020.0000638830
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004212-56.2019.8.26.0010, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CARAVELAS, é apelado JADILSON LUIS DA SILVA
MORAIS.
ACORDAM, em 36a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
WALTER EXNER (Presidente) e PEDRO BACCARAT.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ARANTES THEODORO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004212-56.2019.8.26.0010
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APELAÇÃO 1004212-56.2019.8.26.0010
APELANTE Condomínio Edifício Caravelas
APELADO Jadilson Luís da Silva Morais
COMARCA São Paulo p- F. R. do Ipiranga - 2a Vara Cível
VOTO No 37.968
EMENTA Embargos de terceiro. Celebração de
compromisso de compra e venda de imóvel quando inexistia execução
em curso contra o vendedor, anotação acautelatória de direito no registro
de imóveis ou de demanda capaz de reduzi-lo à insolvência. Inocorrência
de indícios de má-fé do adquirente. Descabimento da penhora. Falta de
contestação que importou em ficta confissão quanto a pontos fáticos, o
que impede o conhecimento dos temas só veiculados no recurso
tendentes a contrariar o direito do embargante. Custas e honorários
advocatícios devidos pelo embargado ante os princípios do decaimento e
causalidade. Apelação improvida.
Sentença cujo relatório se adota julgou procedentes
embargos de terceiros opostos contra penhora de imóvel em autos de
cumprimento de sentença
O embargado apela e afirma que se impõe a
anulação da sentença, eis que proferida sem que as partes pudessem produzir
as provas.

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A propósito ele assevera que a Juíza mandou que
os litigantes especificassem provas, mas depois desconsiderou essa indicação
e procedeu ao sentenciamento, o que configurou decisão surpresa, vedada
pelos artigos 9o, 10 e 933 do CPC.
Ao lado disso o recorrente alega que nem se
justificava o acolhimento dos embargos porque o embargante não podia ser
considerado terceiro de boa-fé na medida em que era conhecedor da situação
do imóvel e das pendências do anterior proprietário, eis que ele já era
proprietário de outros imóveis no condomínio e assembleia realizada em
agosto de 2008 discutiu acerca dos desvios financeiros praticados pelo
síndico, de quem ele depois comprou o imóvel versado nos embargos.
O apelante salienta, a propósito, que o embargante
é advogado, portanto conhecedor das leis, mas abriu mão da declaração de
quitação dos débitos de condomínio; dispunha de compromisso de compra e
venda no qual só a firma do vendedor fora reconhecida; não transferiu o
financiamento que pesava sobre o imóvel e aguardou onze anos para opor os
embargos sem ter sustado os cheques entregues para pagamento do preço,
títulos que nem continham anotação sobre o negócio.
Por fim, ele diz que por ter sido o síndico condenado
por desviar recursos do condomínio o imóvel havia de responder pela dívida
independentemente de haver transação imobiliária e que se havia de oficiar à
Receita para apurar se a compra fora declarada no respectivo exercício.
Subsidiariamente o recorrente pede que, em se
mantendo a sentença, a verba honorária seja reduzida para 5% do valor da
causa.

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Recurso regularmente processado e respondido.
É o relatório.
O embargado, como se vê, não contestou os
embargos, mas se apresentou nos autos para os fins do artigo 349 do Código
de Processo Civil (fls.246).
Diante
disso,
após
colher
manifestação
do
embargante a magistrada determinou que as partes informassem sobre as
provas que pretendiam produzir (fls. 260), tendo embargado protestado pela
oitiva de testemunhas.
Ora, embora o CPC possibilite ao réu revel a
produção de provas, o fato é que ele também admite o julgamento antecipado
quando não houver necessidade da dilação probatória (artigo 355) e, ao lado
disso, autoriza o Juiz a dispensar as provas inúteis ou impertinentes (artigo
370).
Pois esse era o caso.
Afinal, os fatos que interessavam à causa estavam
suficientemente revelados, seja por prova documental, seja pelas informações
fornecidas pelo embargante.
Ademais,
consoante
o
artigo 443 do CPC,
testemunho nem poderia ser utilizado acerca de fatos que por documento
deveriam ser demonstrados (fls. 264).

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Daí ter a juíza consignado que “Verificada a
suficiência documental para o deslinde da causa, passo ao imediato
julgamento da lide” (fls. 265)
Não se justifica, pois, a preconizada anulação da
sentença, constatação em nada abalada pela abstrata alusão do recorrente a
dispositivos legais, tampouco à figura da decisão surpresa, eis como é
elementar o fato de o Juiz chamar a parte para informar se pretende produzir
prova não impõe supor que ele deva, então, necessariamente colhê-las.
Por outro lado, as informações prestadas pelo
embargante e os documentos acostados à petição inicial revelavam que ao
tempo da aquisição do bem não havia registro de penhora ou anotação
acautelatória de direito, nem mesmo execução ou processo capaz de reduzi-lo
à insolvência.
E nada sugeria ter o embargante agido de má-fé,
isto é, adquirido o imóvel para evitar que fosse ele depois penhorado em
eventual execução.
A questão foi bem decidida na sentença, como dá
conta a seguinte passagem:
“A ação é procedente.
Com efeito, a compra e venda do imóvel objeto da
presente ação foi realizada no dia 25/10/2008, ao passo que a ação cautelar
no 0601401-77.2008.8.26.0010 foi distribuída em 28/10/2008 e decisão que
obstou a transferência do domínio do imóvel foi proferida no dia 31/10/2008,
posteriormente, portanto, ao contrato de compra e venda.

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Outrossim, na matrícula do imóvel não constava
qualquer penhora ou anotação relativa à dívida objeto da ação principal.
Assim,
ausente
má-fé
por
parte
do
adquirente/embargante e tendo a compra e venda sido realizada em data
anterior à decisão que obstou a transferência do domínio do imóvel na ação
cautelar no 0601401-77.2008.8.26.0010, certo é que a penhora determinada
nos autos da ação no 0001123-76.2018.8.26.0010, a qual recaiu sobre o
imóvel objeto da presente ação, violou o direito de propriedade do
embargante, sendo de rigor a procedência da demanda.”
O embargado agora expende, no recuso, alegações
destinadas a mostrar que o embargante agiu de má-fé, mas o fato é que ele
não pode a essa altura deduzi-las porque não o fez quando teve a
oportunidade de se defender nos embargos.
De fato, tudo o que o recorrente aqui alega ficou
superado pela falta de contestação, peça na qual pelo sistema da lei o
demandado deve esgotar sua defesa (art. 336 do CPC) e cuja falta importa na
ficta confissão acerca da matéria fática (art. 344).
É verdade que a revelia não impede o réu de
apontar impedimento de ordem jurídica ao acolhimento do pleito do autor, mas
tal se dá apenas no tocante às questões de direito que o julgador poderia até
de ofício conhecer.
A exceção não compreende, portanto, objeção de
ordem fática, tampouco atinente a direito patrimonial disponível e que na
ocasião adequada não foi evocado.

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Pois os temas veiculados no recurso inserem-se
naquela categoria e, por isso, tornaram-se preclusos porque não manifestados
na contestação.
Ademais, pelo sistema da lei a apelação só devolve
o exame dos pontos impugnados (artigo 1013 do CPC), o que impõe dizer que
o litigante não pode no recurso inovar a matéria discutida no feito.
Motivo não há, portanto, para se alterar o desfecho
oferecido aos embargos.
Por fim, nem quanto à verba honorária a sentença
comporta reparo.
Tendo sido acolhidos os embargos, à vista dos
princípios do decaimento e da causalidade inevitável se mostrava a
condenação do embargado ao pagamento das custas e honorários
advocatícios, cabendo observar que no recurso o condomínio admite que há
muito já tinha conhecimento da aquisição do imóvel pelo embargante, mas
mesmo assim indicou o bem à penhora.
Certo, ainda que a verba honorária foi fixada no
percentual mínimo previsto no artigo 85 § 2o do CPC, não comportando
redução.
Nos termos do artigo 85, § 11 do CPC impõe-se
agravar a condenação do recorrente em honorários advocatícios, que passa a
12,5% do valor dado aos embargos.
Nega-se provimento ao recurso.

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(assinado digitalmente)
ARANTES THEODORO
Relator