Tribunal: TJSP
Processo: 1000290-66.2019.8.26.0346
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Adilson de Araujo
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. QUESTÃO PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA POR FALTA DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. INOCORRÊNCIA. NULIDADE INEXISTENTE. RECURSOS IMPROVIDOS. O juiz não está obrigado a produzir todas as provas requeridas pelas partes, caso as provas dos autos já sejam suficientes para ter formado sua convicção, podendo

Ementa:
APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. QUESTÃO PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA POR FALTA DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. INOCORRÊNCIA. NULIDADE INEXISTENTE. RECURSOS IMPROVIDOS. O juiz não está obrigado a produzir todas as provas requeridas pelas partes, caso as provas dos autos já sejam suficientes para ter formado sua convicção, podendo indeferir as que considerar desnecessárias e procrastinatórias. Ademais, no caso, a prova a documental mostra-se suficiente para seguro julgamento.

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. INTELECÇÃO DO ART. 39 DA LEI No 8.245/91. PREVALÊNCIA DO PRINCÍPIO "PACTA SUNT SERVANDA". RECURSOS IMPROVIDOS. Sustenta o fiador não pode ser obrigado ao pagamento de uma dívida do locatário, vez que o contrato celebrado era por prazo determinado e foi prorrogado sem sua ciência ou anuência. Entretanto, no tocante à prorrogação da avença locatícia, insta consignar que há expressa previsão contratual nesse sentido. Nela, consta, que o fiador é o principal pagador dos débitos contraídos pelo locatário e com ele solidariamente responsável por todas as obrigações decorrentes do contrato até a entrega das chaves e efetiva devolução do imóvel locado, a teor do art. 39 da Lei 8.245/91. Esta é, aliás, a intelecção do art. 39 da lei inquilinária.

Inteiro teor:
1 PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
31a Câmara
1
Registro: 2020.0000705501
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível no 1000290-66.2019.8.26.0346, da Comarca de Martinópolis, em
que são apelantes JOSE DIAS LIMA e VALDEMIR ALVES DOS
SANTOS (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA), é apelada IRACI DE SOUZA
ALMEIDA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir
a seguinte decisão: Negaram provimento aos recursos. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
ANTONIO RIGOLIN (Presidente sem voto), CARLOS NUNES E
FRANCISCO CASCONI.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
Assinatura Eletrônica

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Seção de Direito Privado
31a Câmara
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3 Apelação Cível no
1000290-66.2019.8.26.0346
Voto no 31.728
ADILSON DE ARAUJO
RELATOR
Apelação Cível no 1000290-66.2019.8.26.0346 (Digital)
Comarca : Martinópolis 1a Vara
Juiz (a) : Vandickson Soares Emídio
Apelantes: VALDEMIR ALVES DOS SANTOS / JOSÉ DIAS LIMA
(réus)
Apelada :
IRACI DE SOUZA ALMEIDA (autora)
Voto no 31.728
APELAÇÃO.
LOCAÇÃO
DE
IMÓVEL
RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR
FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM
COBRANÇA. QUESTÃO PRELIMINAR DE
CERCEAMENTO DE DEFESA POR FALTA
DE
DILAÇÃO
PROBATÓRIA.
INOCORRÊNCIA. NULIDADE INEXISTENTE.
RECURSOS IMPROVIDOS. O juiz não está
obrigado
a
produzir
todas
as
provas
requeridas pelas partes, caso as provas dos
autos já sejam suficientes para ter formado
sua convicção, podendo indeferir as que
considerar
desnecessárias
e
procrastinatórias. Ademais, no caso, a prova a
documental mostra-se suficiente para seguro
julgamento.
APELAÇÃO.
LOCAÇÃO
DE
IMÓVEL
RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR
FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM
COBRANÇA.
RESPONSABILIDADE
DO
FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS
CHAVES. INTELECÇÃO DO ART. 39 DA LEI
No 8.245/91. PREVALÊNCIA DO PRINCÍPIO
“PACTA SUNT SERVANDA”. RECURSOS
IMPROVIDOS. Sustenta o fiador não pode ser
obrigado ao pagamento de uma dívida do
locatário, vez que o contrato celebrado era por

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prazo determinado e foi prorrogado sem sua
ciência ou anuência. Entretanto, no tocante à
prorrogação
da
avença
locatícia,
insta
consignar
que
há
expressa
previsão
contratual nesse sentido. Nela, consta, que o
fiador é o principal pagador dos débitos
contraídos
pelo
locatário
e
com
ele
solidariamente responsável por todas as
obrigações decorrentes do contrato até a
entrega das chaves e efetiva devolução do
imóvel locado, a teor do art. 39 da Lei
8.245/91. Esta é, aliás, a intelecção do art. 39
da lei inquilinária.
IRACI DE SOUZA ALMEIDA ajuizou
ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança em
face de VALDEMIR ALVES DOS SANTOS (locatário) e JOSÉ DIAS
LIMA (fiador).
O ilustre Magistrado “a quo”, por r.
sentença de fls. 124/128, cujo relatório adoto, julgou parcialmente
procedentes os pedidos iniciais, para o fim de: 1) extinguir o processo,
sem resolução do mérito, quanto ao pedido de despejo, com
fundamento no art. 485, VI, segunda parte, do CPC, ante a perda
superveniente do objeto; 2) com resolução do mérito, nos termos do art.
487, I, CPC, declarar rescindido o contrato de locação de fls. 18/19 e
condenar os requeridos, solidariamente, a pagarem à autora o valor de
R$ 1.118,54, referente as tintas para pintura do imóvel por ocasião da
desocupação e aos débitos de água atrasados, devendo tal importância
ser corrigida monetariamente pelos índices da Tabela Prática do TJSP e
acrescida de juros de mora (1% ao mês) a partir do vencimento de cada
obrigação. Sucumbentes em maior parte e em atenção ao princípio da

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causalidade, condenou os requeridos, também em regime de
solidariedade,
nas custas, despesas processuais e honorários
advocatícios devidos à patrona da autora, no montante de R$ 1.000,00
(mil reais), fixados por apreciação equitativa, com fulcro no art. 85, § 8o,
do CPC, tendo em vista o proveito econômico ser irrisório e levando-se
em consideração o baixo valor da causa. A exigibilidade deste ônus fica
suspensa, nos termos do art. 85, § 3o, do CPC, visto que os réus são
beneficiários da gratuidade da justiça. Fixou os honorários do advogado
indicado à fl. 82, nos termos do Convênio da DPE/OAB-SP. Com o
trânsito em julgado, expeça-se a competente certidão de honorários.
Inconformado, recorre o fiador JOSÉ
DIAS LIMA. Em resumo, afirmou que houve cerceamento de defesa
com o julgamento antecipado da lide. Argumenta que pretendia produzir
prova testemunhal sobre eventuais danos que teriam de fato sido
causados pelo morador ou se teria sido desgaste decorrente do uso
natural e normal da coisa. Argumenta que não lhe foi concedida
possibilidade da produção de prova na contestação, muito embora
requerida (fls. 66/72), reiterada (fls.119/121), com a consequente
fixação dos pontos controvertidos e determinação das provas a serem
produzidas. É dever do juiz sempre fixar os pontos controvertidos e
determinar a produção de prova expressamente requerida e não tolher a
parte do seu direito legítimo à produção de prova, podendo, nos casos
de omissão, acarretar a nulidade do processo. Finaliza aduzindo que
consta sua anuência como fiador somente no contrato, sem qualquer
assinatura que demonstre efetivamente a sua concordância com a
prorrogação e alterações do mesmo. Prequestiona a matéria (fls.
130/139).
Por sua vez, o locatário VALDEMIR

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ALVES DOS SANTOS também apelou alegando que na petição inicial
não foi realizado pedido de condenação ao pagamento de nenhum dano
causado ao imóvel, tampouco mencionou quais danos seriam esses,
restando assim precluso o pleito. Em sua réplica, a autora não informa
quais danos o requerido teria causado em seu imóvel, nem trouxe prova
alguma de sua afirmação, nem ao menos uma laudo de vistoria,
limitando-se a anexar ao feito uma nota fiscal de materiais que não
guardam relação alguma com processo. (fls. 142/144).
A autora, em contrarrazões, pugnou
pelo improvimento dos apelos. Alegou que o fiador não se opôs de
forma veemente; mesmo sendo conhecedor de nova relação, não
notificou a apelada da demanda, não se eximiu expressamente sua
responsabilidade, ou sua vontade de cessar a relação na figura de
avalista do contrato. Terminados os prazos certos das locações
residenciais e/ou não residenciais, passam a vigorar a prazo
indeterminado por expressa determinação legal, até que uma das partes
resolva dá-la por findo, observados os requisitos legais para cada
hipótese. Como não havia necessidade de dilação probatória, pois as
provas materiais eram suficientes para o julgamento da demanda, nada
mais fez o julgador do que cumprir o comando legal, sem maiores
delongas sobre a matéria. (fls. 145/155).
É o relatório.
Os inconformismos dos apelantes
não merecem acolhida.
Não há falar em cerceamento de

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defesa, visto que as questões postas ao crivo do digno Magistrado de
primeiro grau, tanto a matéria de direito e os aspectos fáticos da
demanda estavam suficientemente elucidados, prescindindo, assim, da
reclamada dilação probatória.
Argumenta o fiador que pretendia
produzir prova testemunhal sobre eventuais danos que teriam de fato
sido causados pelo morador ou se teria ocorrido desgaste do uso
natural e normal da coisa.
Primeiramente, o fato de na petição
inicial não constar cobrança a respeito de danos no imóvel não impede
a pretensão do respectivo ressarcimento pela locadora.
Constou do contrato de locação que
o imóvel seria restituído ao final do período contratado, igual ao início,
ou seja, pintura nova (cláusula XVII fls. 19).
Por ocasião do ajuizamento da ação
o locatário ainda ocupava o imóvel, de modo que não era possível à
locadora verificar os danos existentes.
Posteriormente, noticiou que houve a
desocupação do imóvel e que haviam dívidas, bem como avarias que
seriam contabilizadas.
O locatário, ao apresentar defesa,
tinha ciência de tais alegações, pois as mencionou em sua defesa.
Todavia, não trouxe provas do estado em que entregou o imóvel, bem
como do regular pagamento de aluguéis e encargos da locação.
Em réplica à contestação, a locadora
indicou a cobrança de tintas para nova pintura do imóvel. Desse modo,

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a prova de que o imóvel foi entregue com pintura nova era de fácil
realização, inclusive, na própria defesa apresentada pelo locatário, sem
necessidade de oitiva de testemunhas ou qualquer outra prova.
Não é ocioso lembrar que o juiz não
está obrigado a produzir todas as provas requeridas pelas partes, caso
as dos autos já sejam suficientes para ter formada sua convicção,
podendo indeferir as que considerar desnecessárias e procrastinatórias
e determinar outras, tudo, com o escopo de velar pela rápida e segura
solução do litígio.
Aliás, o art. 370 do CPC prescreve
que:
“Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da
parte, determinar as provas necessárias ao
julgamento do mérito.
Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão
fundamentada,
as
diligências
inúteis
ou
meramente protelatórias”.
Ademais, o art. 355, I, do CPC,
estabelece que: “O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo
sentença com resolução de mérito, quando: I não houver necessidade
de produção de outras provas”.
Nesse sentido, a jurisprudência do
Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ):
“Nos termos da reiterada jurisprudência
desta Corte Superior, 'a tutela jurisdicional
deve ser prestada de modo a conter todos
os
elementos
que
possibilitem
a
compreensão da controvérsia, bem como
as razões determinantes de decisão, como

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limites ao livre convencimento do juiz, que
deve formá-lo com base em qualquer dos
meios de prova admitidos em direito
material, hipótese em que não há que se
falar em cerceamento de defesa pelo
julgamento antecipado da lide' e que 'o
magistrado tem o poder-dever de julgar
antecipadamente a lide, desprezando a
realização de audiência para a produção de
prova testemunhal, ao constatar que o
acervo documental acostado aos autos
possui
suficiente
força
probante
para
nortear e instruir seu entendimento' (REsp
no 102303/PE, Rel. Min. Vicente Leal, DJ de
17/05/99) ...” [AgRg no REsp 614221-PR
Agravo Regimental no Recurso Especial no
2003/0218840-8, 1a Turma, Rel. Min. JOSÉ
DELGADO, v.u., j. em 18/5/04, em DJ de
7/6/2004, pág. 171].
Rejeita-se, também, esta questão
preliminar suscitada.
No mais, sustenta o fiador que não
pode ser obrigado ao pagamento de uma dívida do locatário, uma vez
que o contrato celebrado era por prazo determinado e foi prorrogado
sem sua ciência ou anuência.
Entretanto, no tocante à prorrogação
da avença locatícia, insta consignar que há expressa previsão
contratual nesse sentido. Nela, consta, que o fiador é o principal
pagador dos débitos contraídos pelo locatário e com ele solidariamente
responsável por todas as obrigações decorrentes do contrato até a
entrega das chaves e efetiva devolução do imóvel locado, a teor do art.
39 da Lei 8.245/91 (cláusula XIV, “a” - fls. 19).
Esta é, aliás, a intelecção do art. 39

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da Lei do Inquilinato. De relevo se ressaltar o que estabelece o art. 39
da Lei no 8.245/91:
“Art. 39
Salvo disposição contratual em
contrário, qualquer das garantias da locação se
estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda
que
prorrogada
a
locação
por
prazo
indeterminado, por força desta Lei.
Levando
em
conta
o
trabalho
adicional realizado em grau recursal, elevo os honorários advocatícios
do patrono da autora para R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), nos
termos do art. 85, §§ 8o e 11 do CPC.
Diante do exposto, pelo meu voto,
nego provimento aos recursos, e, levando em conta o trabalho
adicional realizado em grau recursal, elevo os honorários advocatícios
do patrono da autora para R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), nos
termos do art. 85, §§ 8o e 11 do CPC, observada a gratuidade da
justiça.
Assinatura Eletrônica
ADILSON DE ARAUJO
Relator