Tribunal: TJSP
Processo: 1024000-49.2014.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Incorporação Imobiliária
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-09
Data de publicação: 2020-04-09

Ementa:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Vícios de construção. Parcial procedência. Inconformismo das rés. Aplicável o Código de Defesa do Consumidor. Condomínio que é equiparado à condição de consumidor, tendo as requeridas se apresentado como fornecedoras de serviços de construção e venda de imóveis. Responsabilidade solidária que se impõe. Perícia técnica que confirmou a existência de

Ementa:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Vícios de construção. Parcial procedência. Inconformismo das rés. Aplicável o Código de Defesa do Consumidor. Condomínio que é equiparado à condição de consumidor, tendo as requeridas se apresentado como fornecedoras de serviços de construção e venda de imóveis. Responsabilidade solidária que se impõe. Perícia técnica que confirmou a existência de anomalias de natureza endógena, causadas por vícios de construção, por má execução, utilização de materiais de baixa qualidade ou por força do projeto existente. Exclusão da indenização pela diferença da menor metragem de algumas vagas de garagem, porquanto elas são coletivas e indeterminadas, aptas a abrigar veículos de passeio de pequeno porte, com necessidade de manobrista. Verificada a possibilidade de redimensionamento dos andares destinados à guarda de veículos. Sentença reformada.
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000251064
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1024000-49.2014.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que são apelantes NBF
CONSTRUTORA LTDA, VILLA REGGIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA e CONSTRUBIG CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA, é apelado CONDOMÍNIO SPAZIO DELL'ARTE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 9 de abril de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No : 39218
APELAÇÃO No: 10240000-49.2014.8.26.0554
APTE(S) : NBF CONSTRUTOR LTDA. E OUTRAS
APDO(S) : CONDOMÍNIO SPAZIO DELL ́ARTE
INTERESSADA:
EVEN
CONSTRUTORA
E
INCORPORADORA S.A.
MM. JUIZ(A) : ROBERTA HALLAGE GONDIM TEIXEIRA
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS.
Vícios
de
construção.
Parcial
procedência.
Inconformismo das rés. Aplicável o Código de Defesa do
Consumidor. Condomínio que é equiparado à condição de
consumidor,
tendo
as
requeridas
se
apresentado
como
fornecedoras de serviços de construção e venda de imóveis.
Responsabilidade solidária que se impõe. Perícia técnica que
confirmou a existência de anomalias de natureza endógena,
causadas por vícios de construção, por má execução, utilização de
materiais de baixa qualidade ou por força do projeto existente.
Exclusão da indenização pela diferença da menor metragem de
algumas vagas de garagem, porquanto elas são coletivas e
indeterminadas, aptas a abrigar veículos de passeio de pequeno
porte, com necessidade de manobrista. Verificada a possibilidade
de redimensionamento dos andares destinados à guarda de
veículos. Sentença reformada.
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
As rés NBF CONSTRUTORA LTDA., VILLA RÉGIO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
e
CONSTRUBIG
CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. interpõem
recursos de apelação contra a r. sentença (fls. 908/916), proferida na
ação de indenização por danos materiais e morais proposta por
CONDOMÍNIO SPAZIO DELL ́ARTE contra EVEN CONSTRUTORA E
INCORPORADORA S.A. e as apelantes, que julgou parcialmente
procedente os pedidos para condenar, solidariamente, as rés: “na
obrigação de indenizar o Condomínio Autor: 1. nos valores a serem
despendidos para completa reparação do muro de divisa (fls. 671/672);
b) piso do subsolo (fls. 673); c) vagas de garagem (fls. 673); d)
manchas de umidade nos subsolos (fls. 673); e) subsolos - vagas de

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garagem e medidas incompatíveis com o código de obras (fls.
673/675); f) quadro elétrico (fls. 675); g) instalação hidráulica diversa
do projeto (fls. 675); h) caixas de inspeção no subsolo (fls. 676); 2. nos
valores decorrentes da desvalorização correspondente à metragem
inferior de 6,5% das vagas de garagem. Referido valores, serão
apurados na fase de liquidação de sentença, nos termos da
fundamentação.”
Em seu recurso, a ré “NBF Construtora Ltda.”
sustenta não poder se responsabilizar por defeitos no projeto e nas
obras que não executou. Afirma que a requerida “Villa Régio
Empreendimentos Imobiliários Ltda.” concebeu, realizou, fiscalizou e
entregou o projeto, além de ter comercializado as unidades. Argumenta
ter sido contratada apenas para realizar uma das etapas do
empreendimento, não podendo responder por defeitos no projeto.
Afirma ter recebido o solo, a fundação, as lajes do subsolo e do
pavimento térreo da Torre C (Edifício Picasso), prontos e que a área
comum das três torres, jardins, quadra esportiva, piscinas, playground,
garagens e rampas de acesso, entre outros, foram executados pela ré
Even Construtora. Considera necessária a individualização de sua
responsabilidade, mormente porque solidariedade não se presume. (fls.
925/931)
As demandadas “Villa Régio Empreendimentos
Imobiliários Ltda.” e “Construbig Construções e Empreendimentos
Imobiliários Ltda.” também apelam, aduzindo ter havido equívoco no
laudo pericial, pois as inconsistências apresentadas decorrem da falta
de manutenção e não de falhas na execução da obra. Alegam que o juiz
não está obrigado a vincular o seu veredito ao que constatou o perito.
Insistem na tese de que não se aplica o Código de Defesa do
Consumidor, pois o Condomínio não é o destinatário final do produto.
Aduz, no tocante às garagens, inexistir infração ao artigo 201 do Código

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de Obras Municipal, não se impondo que sua largura seja medida a
partir das faces internas dos pilares, mormente porque as aberturas
laterais estão, em sua maior parte, com áreas livres para abertura das
portas;
no
tocante
às
manchas
de
umidade
no
subsolo,
a
impermeabilização deve ser efetuada pelo condomínio, não se podendo
afirmar que as infiltrações decorreram de vazamentos da rede
hidráulica; assim, não lhe pode ser atribuída a deterioração precoce do
solo, o qual sofre desgaste natural ao longo do tempo. Quanto aos
componentes elétricos, há indicação de que foram substituídos pelo
condomínio. Destaca que não instalou a tubulação de cobre existente na
garagem. (fls. 934/948)
Contrarrazões
foram
apresentadas.
(fls.
956/965)
Indeferida a antecipação de tutela requerida pelo
autor. (fls. 1020/1023)
É o relatório.
O pedido do autor, consoante a r. sentença,
fundamenta-se nos seguintes fatos:
“Informa que em 15/03/2006, a ré VILLA Régio
assumiu
a
responsabilidade
de
incorporadora
do
empreendimento
imobiliário
CONDOMÍNIO
SPAZIO
DELL`ARTE,
composto
por
três
edifícios
(três
torres),
perfazendo 324 apartamentos no total e 39 vagas de garagem
classificadas como unidades autônomas.
As torres Gaudi, Portinari e Picasso deveriam ser
entregues em meados de novembro de 2009, contudo, as
torres Gaudi e Portinari (executadas pela ré EVEN) foram
entregues em novembro de 2009 e Picasso (executada pela ré
NBF) em abril de 2013.

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Em 06/06/2014, o autor notificou as ré sobre as
anomalias existentes na construção e nas vagas de garagem
(minuciosamente detalhadas às fls. 04/05 da Inicial). Os
problemas não foram solucionados, tendo a ré CONSTRUBIG
imputado às anomalias à falta de manutenção por parte do
Condomínio.
Esclarece
que
as
rés
VILLA
RÉGIO
e
CONSTRUBIG
foram
responsáveis
pela
incorporação
e
administração das obras, bem como entrega das chaves. Por
sua vez, as corrés EVEN e NBF foram as responsáveis pela
construção dos empreendimentos. Diante disso, requer: a)
indenização por danos materiais, consistente nos valores a
serem despendidos para realização dos reparos constatados;
b) indenização correspondente à falta de vagas e redução das
metragens em desacordo com o projeto apresentado; c)
indenização por danos morais (fls. 01/28). Deu à causa o valor
de R$10.000,00. Juntou documentos às fls. 29/269.” (fls.
908/910)
Inicialmente,
esclareça-se
que
as
rés
se
apresentaram como fornecedores de serviços de construção e venda de
imóveis, enquanto que o condomínio é equiparado à condição de
consumidor, na medida em que atua na defesa dos interesses de seus
condôminos.
A questão já foi objeto de análise pelo E. STJ:
“RECURSO ESPECIAL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.
DEMANDA ENVOLVENDO CONDOMÍNIO DE ADQUIRENTES DE
UNIDADES
IMOBILIÁRIAS
E
A
CONSTRUTORA/INCORPORADORA.
PATRIMÔNIO
DE
AFETAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. COLETIVIDADE DE
CONSUMIDORES. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA

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PROVA. DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA DO ÔNUS PROBATÓRIO.
PRECEDENTES DO STJ. 1. Polêmica em torno da possibilidade
de inversão do ônus da prova para se atribuir a incorporadora
demandada a demonstração da destinação integral do produto
de financiamento garantido pela alienação fiduciária de
unidades imobiliárias na incorporação em questão (patrimônio
de afetação). 2. Aplicabilidade do Código de Defesa do
Consumidor ao condomínio de adquirentes de edifício em
construção, nas hipóteses em que atua na defesa dos
interesses
dos
seus
condôminos
frente
a
construtora/incorporadora. 3. O condomínio equipara-se ao
consumidor, enquanto coletividade que haja intervindo na
relação de consumo. Aplicação do disposto no parágrafo único
do art. 2o do CDC. 4. Imposição de ônus probatório
excessivamente complexo para o condomínio demandante,
tendo a empresa demandada pleno acesso às provas
necessárias
à
demonstração
do
fato
controvertido.
5.
Possibilidade de inversão do ônus probatório, nos termos do
art. 6o, VIII, do CDC. 6. Aplicação da teoria da distribuição
dinâmica do ônus da prova (art. 373, § 1o, do novo CPC). 7.
Precedentes do STJ. 8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. ( RESP
no 1560728, Terceira Turma, Relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, DJE 28/10/2016)
Portanto, aplicável à espécie o Código de Defesa
do Consumidor.
No tocante à responsabilidade da demandada
“NBF Construtora Ltda.”, conforme decidido pelo douto Juízo de primeiro
grau em 07.07.2016:
“A alegação da requerida NBF é no sentido de
que a parte autora deixou de indicar e individualizar o tempo e
modo
com
que
apareceram
os
defeitos
alegados
de

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construção, bem como de indicar a eventual responsabilização
de cada construtor, não sendo possível solidariedade entre
todas as rés (ante a falta de previsão legal e contratual)".
Ocorre que, nos termos do artigo 18 do CDC, os
fornecedores de produtos de consumo duráveis respondem de
forma solidária por eventuais vícios de qualidade do produto.
Além disso, nos termos do artigo 7o, parágrafo único, do CDC,
tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão
solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas
de consumo.
Observe-se que o artigo 13 não aproveita as
requeridas, uma vez que se aplica somente no caso de
“responsabilidade pelo fato do produto”, que envolve defeito
do produto (devendo se entender por produto defeituoso
aquele não oferece a segurança que dele legitimamente se
espera - artigo 12, parágrafo 1o, CDC). O caso concreto
envolve “vício do produto” conforme acima exposto, e todos os
fornecedores respondem de forma solidária pelo vício.
(...)
E diante da solidariedade não há motivo para se
dividir qual parte da obra cada uma das construtoras foi
responsável, já que todas são responsáveis pela entrega de
uma construção sem vício para a parte autora.” (fls. 566/569)
De rigor repisar que as requeridas se associaram
para a realização do empreendimento, atuando de forma conjunta na
relação de consumo estabelecida entre as partes, e por isso, respondem
de forma solidária perante o adquirente, por força dos artigos 7o,
parágrafo único, 12, caput, 25, § 1o, e 34, do Código de Defesa do
Consumidor.

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Sobre o tema, leciona Rizatto Nunes que: “Como
se viu, quando dos comentários ao parágrafo único do art. 7o, o sistema
de responsabilidade civil objetiva instituído no CDC impõe ampla
solidariedade aos partícipes do ciclo de produção. Como a oferta e
colocação de produtos e serviços no mercado pressupõe, em larga
medida, a participação de mais de um fornecedor, a legislação
consumerista estipulou que todos os que participarem, direta ou
indiretamente, da produção, oferta, distribuição, venda, etc. do produto
e do serviço respondem pelos danos causados ao consumidor.”
(Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, 6a ed., São Paulo,
Saraiva, 2011, p. 421).
Confira-se a respeito:
“Compromisso de compra e venda. Ressarcimento
dos valores pagos pela corretagem e pelo serviço de
assessoria técnico-imobiliária. Legitimidade passiva.
Extinção afastada. Realização de empreendimento
por meio de sociedade de propósito específico para
tanto criada que não afasta a responsabilidade da
sócia, verdadeiro empresário promotor do negócio.
Inexistência
de
independente
e
autônoma
personalidade jurídica. Ademais, atuação em cadeia
a
justificar
a
responsabilização
solidária.
Compromisso de compra e venda. Imóvel. Obrigação
de fazer. Atraso no fornecimento dos documentos
necessários para obtenção do financiamento. Danos
morais, porém, não configurados. Sentença revista
em parte. Recurso parcialmente provido” (Apelação
Cível no 0122445-94.2012.8.26.0100, 1a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. Claudio Godoy, v.u. j.
17/03/2015).

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Portanto, respondem as rés solidariamente pelos
prejuízos causados.
Também
cabe
esclarecer
que
vigora
no
processo civil o princípio do livre convencimento (artigo 371 do
CPC/2015); cabe ao juiz avaliar a prova que melhor fundamentará a
sua decisão.
Quanto aos vícios construtivos, a perícia
apontou:
- falhas de manutenção e planejamento nas piscinas, nos muros de
divisa, quadra poliesportiva, e a proteção mecânica da manta
impermeabilizadora (fls. 671/672 e 676);
- anomalias endógenas nos pisos do subsolo e andar térreo: “Há
algumas trincas no piso, tanto do andar térreo, como do subsolo que
demonstram movimentação do piso. As trincas ocorridas no andar
térreo, são originadas, possivelmente pela acomodação das estruturas
dos edifícios que se movimentam, nos primeiros anos de edificação e
podem causar fissuração e algumas trincas nos pisos. Trata-se de um
comportamento normal da estrutura e deve ser suportado pela empresa
construtora. Já as trincas originadas no subsolo, dão conotação de
movimentação ou recalque do solo base, fazendo com que os esforços
solicitantes não sejam totalmente suportados pelo cobrimento do
subsolo.” (fls. 672/673);
- anomalia endógena de projeto nas vagas de garagem projetadas entre
pilares, que não comportam os veículos atuais;
- manchas de umidade próximas às prumadas de gás, nas vigas, lajes e
pilares dos subsolos que não indicam falhas de manutenção, e sim no
sistema de impermeabilização ou vazamentos na rede hidráulica,

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classificadas como endógenas (fl. 673);
- deterioração do piso, com armadura exposta, verificando-se que “o
desgaste precoce demonstra que o material utilizado não condiz com o
padrão do condomínio, neste aspecto, classifica-se a anomalia como
Endógena” (fl. 673);
- medidas de garagem incompatíveis com o Código de Obras do
Município (fls. 674);
- quadro elétrico sem identificação de componente, o que se considera
como anomalia endógena, de execução (fl. 675);
- anomalia endógena quanto à instalação hidráulica, realizada de
maneira não condizente com o projeto, fora dos padrões e das normas
técnicas,
pois
o
desempenho
estético
ficou
completamente
comprometido (fl. 675);
- anomalia endógena de projeto em relação às caixas de inspeção, que
apresentam entupimento, provocando escoamento de maneira lenta (fl.
676);
- anomalia exógena na porta de acesso à cobertura, que está danificada
(fl. 676).
Conforme conclusão do expert do Juízo:
“Após minuciosa vistoria realizada “in loco”, este
signatário
pode
constatar
que
existem
anomalias
acometidas por falhas de planejamento ou execução da
manutenção do condomínio que acabam por gerar
anomalias construtivas que poderiam ter sido evitadas se
o plano de manutenção estivesse ativo e as atividades
fossem realizadas conforme as normas técnicas vigente e
a boa prática da engenharia civil.
Entretanto, há também algumas anomalias que

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foram causadas por vícios construtivos, originadas por má
execução construtiva, por utilização de materiais de baixa
qualidade durante o período construtivo ou por força do
projeto
existente.
Nestes,
as
anomalias
foram
classificadas como Endógena e a responsabilidade técnica
recai sobre a empresa ré, construtora do referido
condomínio.
Mas, o vício construtivo que se mostrou mais
evidente e de resolução mais complexa é o tamanho de
algumas vagas de estacionamento de veículos em
medidas incompatíveis com o Código de Obras do
Município.
Também foram observadas anomalias causadas
por terceiros, classificadas como exógena, que não
recaem sobre o plano de manutenção do condomínio,
nem sobre vícios construtivos da Construtora.”
Observou-se, por fim, anomalias que ocorrem
por fim da vida útil de projeto, que necessitam de
substituição para recomposição de seu sistema, que foi
classificada como funcional.”
O assistente técnico da ré “Even Construtora e
Incorporadora S.A.” discorda das conclusões relacionadas às vagas de
garagem, salientando que é admitida a tolerância de 5% nas medidas, e
acrescenta não ser da responsabilidade da Even a execução de projetos,
pois sua atividade limito-se às Torres “A”, “B”, e à estrutura da periferia
das outras torres até o pavimento piso do térreo. (fls. 714/743)
O autor apresentou parecer técnico divergente
no que diz respeito à tubulação de gás e respectivo abrigo dos botijões;

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às caixas de inspeção, instaladas em ambientes pertencentes a uma
unidade autônoma; ao empoçamento na laje de cobertura; às
desconformidades na área da piscina e nas garagens. (fls. 782/830)
Como bem pontuou o douto Juízo de primeiro
grau, ante a prova do nexo causal dos danos materiais, é
responsabilidade do incorporador e construtor a reparação das
anomalias de origem endógena existentes no muro de divisa; piso do
subsolo; vagas de garagem; manchas de umidade nos subsolos; quadro
elétrico; instalação hidráulica diversa do projeto; e caixas de inspeção
no subsolo.
Quanto à diferença de metragem apurada em
algumas vagas de garagem, de acordo com o “Instrumento Particular
Parcial de Instituição e Especificação de Condomínio dos Edifícios Gaudi
e Portinari Integrantes do Condomínio “Spazio Dell ́Arte”, no item III
“Da Construção”, e com a matrícula no 70.974, do 2o Cartório de
Registro de Imóveis de Santo André, as garagens são coletivas e
indeterminadas, para abrigar veículos de passeio de pequeno porte,
com necessidade de motorista, correspondendo a uma área real comum
de divisão não proporcional de 19,800m2 para as unidades que podem
abrigar dois veículos e 9,900m2 para as que guardam um veículo. (fls.
59/64)
Somente as vagas privativas, tidas, inclusive,
como unidades autônomas, têm área real de 9,900m2, área real comum
de divisão proporcional de 2,915m2, encerrando a área real total de
12,815m2.
Acrescente-se, como respondido pelo perito
judicial ao quesito de no 3, formulado pelo douto Juízo, “Foram
detectadas 28 vagas de veículos elaboradas de maneira incompatível.
Se
as
incompatibilidades
fossem
em
número
menor,
o

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redimensionamento seria possível, sem a necessidade de estudos
específicos, mas com a quantidade observada, necessária a contratação
de empresa especializada para redimensionar todos os andares
destinados à guarda de veículos para reestruturação completa.” (fl.
688)
Observa-se,
também,
que
o
expert,
em
resposta ao quesito 36 formulado pela ré Even, esclareceu que de
acordo com o Código de Obras de Santo André, divergências de até 5%
com relação às áreas reais executadas das constantes em projetos são
aceitáveis.
Há de se considerar, ainda, o parecer do
assistente técnico da ré Even, que esclareceu, considerando o referido
limite de 5%, que somente seis vagas merecem um estudo detalhado
de forma a resolver a questão das medidas. (fls. 723/724)
Levando em conta esses aspectos, não há
razão de ser da indenização pela diferença a menor de algumas vagas
de garagem, isto porque, a uma, há previsão, tanto na instituição e
especificação de condomínio, como na própria matrícula, de uso de
manobrista; e a duas, porque é possível o seu redimensionamento, cujo
custo do projeto, entretanto, não foi objeto do pedido pelo demandante.
Concluindo, a r. sentença é reformada para
afastar a indenização decorrente “das medidas incompatíveis com o
Código de Obras” e da desvalorização correspondente à metragem
inferior de 6,5% das vagas de garagem.”
Ante o exposto, dá-se parcial provimento aos
recursos das rés.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator