Tribunal: TJSP
Processo: 1020427-42.2016.8.26.0001
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-09-06
Data de publicação: 2020-09-06

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. Venda de Unidades Autônomas em Estande de Vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação ao Consumidor. Dever de Informação. Validade (tema 938). Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. Venda de Unidades Autônomas em Estande de Vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação ao Consumidor. Dever de Informação. Validade (tema 938). Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação dos entendimentos firmados no E. STJ em julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000720765
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1020427-42.2016.8.26.0001/50001, da Comarca de São
Paulo, em que é agravante ATC CONSTRUTORA LTDA, é
agravado ANDRÉ FAGUNDES CABRAL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da
Câmara Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao Agravo Interno. V.U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 6 de setembro de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1020427-42.2016.8.26.0001/50001 - Voto no 36.157
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1020427-42.2016.8.26.0001/50001
COMARCA: SÃO PAULO (4a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: ATC CONSTRUTORA LTDA
AGRAVADO: ANDRÉ FAGUNDES CABRAL
VOTO No 36.157
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. Venda de Unidades Autônomas em
Estande
de
Vendas.
Corretagem.
Cláusula
de
transferência da obrigação ao Consumidor. Dever
de Informação. Validade (tema 938). Contrato
submetido ao código de defesa do consumidor.
Abusividade da cláusula que prevê a restituição
de valores somente ao término da obra ou de forma
parcelada. Restituição imediata e parcial, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração
do desacerto da aplicação dos entendimentos
firmados no E. STJ em julgamento repetitivo.
Decisão mantida. Recurso desprovido.
Trata-se de Agravo Interno interposto por
ATC CONSTRUTORA LTDA contra decisão que, em ação de
rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas,
negou seguimento a recurso especial, pois o V. Acórdão
recorrido observou a orientação estabelecida pelo E.
Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial no
1.599.511/SP, julgado sob o regime dos recursos

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Agravo Interno Cível no 1020427-42.2016.8.26.0001/50001 - Voto no 36.157
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repetitivos.
Alega
a
inaplicabilidade
da
tese
repetitiva
porque
o
reclamo
versa
sobre
a
possibilidade de retenção da comissão de corretagem,
sobretudo
em
razão
da
culpa
do
comprador
pelo
desfazimento do negócio, o que possibilitaria o
desconto das perdas e danos dos valores a serem
devolvidos ao comprador. Pontua violação dos arts.
389, 402, 403 e 422 do CC.
Não houve oposição ao julgamento virtual,
nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011 desta
Corte, com a redação dada pela Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se,
inicialmente,
que
o
Agravo
Interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento se
o
recorrente
demonstrar
que,
por
ausência
de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,
Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto
Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.

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E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o V.
Acórdão
objeto
do
inconformismo
especial
e
os
paradigmas apontados na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial no
1.599.511/SP, sob o regime dos recursos repetitivos, o
E. Superior Tribunal de Justiça decidiu ser válida a
cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador
a
obrigação
de
pagar
a
comissão
de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de
unidade
autônoma
em
regime
de
incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão de corretagem.
Além do mais, julgado o Recurso Especial
no 1.300.418/SC, a mesma E. Corte decidiu que, nos
contratos
submetidos
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

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Agravo Interno Cível no 1020427-42.2016.8.26.0001/50001 - Voto no 36.157
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Confira-se a fls. 274/276.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 225/233) está em perfeita sintonia com as
orientações superiores, ao concluir pela invalidade da
cobrança da comissão de corretagem, diante da falta de
informação clara a respeito do valor do encargo e pela
retenção de 20% dos valores pagos, para compensar os
custos operacionais da vendedora.
Destacam-se trechos do V. Acórdão: “Pois
bem, uma vez enfatizada a legalidade da estipulação do
direito de retenção é de se alcançar o quantum justo a
ser retido por perdas e danos (que ademais não pode
fugir da linha do razoável, a ponto de configurar
abusividade e suscitar sua cassação - art. 51, IV do
CDC), fixação que tomará como norte precedentes do
estimado TJSP para sua aferição, Tribunal que aponta
como equânime a retenção em 20% sobre o valor
adiantado em reiteradas ocasiões (...) Conclui-se que
a retenção determinada na sentença (10%) afigura-se
desconforme à jurisprudência deste E. TJSP, devendo,
pois, se majorada para 20%. (...) No presente caso,
porém,
não
existe
nenhuma
cláusula
contratual
estabelecendo a transferência de tal obrigação ao
consumidor, de modo que não é cabível o desconto da
comissão de corretagem dos valores a serem restituídos
ao autor. Note-se que o descabimento do desconto do
valor da comissão de corretagem do montante ao ser

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Agravo Interno Cível no 1020427-42.2016.8.26.0001/50001 - Voto no 36.157
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devolvido ao autor não implica em violação à sumula 3,
deste E. TJSP, a uma, porque não havia obrigação
contratual do autor arcar com esse custo e, a duas,
porque a súmula 1, deste Tribunal, estabelece que a
retenção de valores pagos tem por objetivo compensar
os gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, o qual terá o
imóvel livre para ser negociado novamente" (fls. 229 e
232).
Indiscutível, pois, a aplicação do regime
dos recursos repetitivos.
Em relação ao percentual do valor a ser
retido
na
hipótese
de
resolução
por
culpa
do
promitente
comprador,
inviável
o
seguimento
do
reclamo, visto que as razões do recurso buscam a
prevalência de tese já rejeitada no julgamento do
paradigma
repetitivo
supramencionado.
Ademais,
em
outros precedentes, o E. STJ firmou entendimento de
que a vendedora pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
que não se amoldem aos aludidos limites justificam a
admissão do recurso, o que não é o caso. Neste
sentido: REsp no 1.748.529/SP, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, DJe de 29.6.2018; REsp no 1.748.202/SP, Rel.
Min. Antônio Carlos Ferreira, DJe de 29.6.2018; REsp
no 1.747.769/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe
de 29.6.2018; e AREsp no 898.191/SP, Rel. Min. Paulo

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Agravo Interno Cível no 1020427-42.2016.8.26.0001/50001 - Voto no 36.157
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de Tarso Sanseverino, DJe de 28.2.2018.
De resto, as razões do recurso envolvendo
a violação dos arts. 389, 402, 403 e 422 do CC buscam
a prevalência de tese já rejeitada no julgamento do
paradigma repetitivo supramencionado. Nesse sentido,
vale citar os seguintes julgados da E. Corte Superior:
AREsp no 787.502/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe de
19.10.2015; AgRg no AREsp no 548.627/SP, Rel. Min.
Assusete Magalhães, DJe de 9.10.2014; AgRg nos EDcl no
AREsp no 127.350/RS, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe
de 30.9.2014; QO no Ag no 1.154.599/SP, Rel. Min.
Cesar Asfor Rocha, DJe de 12.5.2011.
Pelo exposto, nego provimento ao Agravo
Interno.
DIMAS RUBENS FONSECA
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