Tribunal: TJSP
Processo: 1038548-36.2017.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
APELAÇÃO – Compra e venda de imóvel – Rescisão contratual – Inexistência de culpa por parte dos vendedores – Partes que devem voltar ao estado anterior – Devolução dos valores pagos, com retenção de 20%, como indenização pelas perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio – Juros de mora do trânsito em julgado – Sentença parcialmente reformada – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000946996
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1038548-36.2017.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes/apelados
ACS SUMARÉ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e VIVA VISTA
HORIZONTE SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelada/apelante
MARIA CLAUDETE BUENO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) E ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
COSTA NETTO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1038548-36.2017.8.26.0114 -Voto no 10.420
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Apelação Cível no 1038548-36.2017.8.26.0114
Aptes/Apdos: ACS Sumaré Empreendimentos Imobiliários Ltda e Viva Vista Horizonte
SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelado/Apelante: Maria Claudete Bueno
Comarca:Campinas
Juiz 1o Grau: Vanessa Miranda Tavares de Lima
Voto no 10.420
APELAÇÃO – Compra e venda de imóvel – Rescisão
contratual – Inexistência de culpa por parte dos
vendedores – Partes que devem voltar ao estado
anterior – Devolução dos valores pagos, com retenção
de 20%, como indenização pelas perdas e danos
decorrentes do desfazimento do negócio – Juros de
mora do trânsito em julgado – Sentença parcialmente
reformada – Recurso provido em parte.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 159/166 que julgou procedente em parte a ação de
rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas, para declarar
rescindido o contrato e condenar a ré à restituição de 90% dos valores
pagos aos autores, com exceção da comissão de corretagem, em
parcela única, atualizados de acordo com a com a Tabela Prática do
Tribunal de Justiça de São Paulo, desde os respectivos desembolsos até o
efetivo pagamento, incidindo juros de mora de 1% ao mês, a contar da
data do trânsito em julgado, arcando as partes, ante a sucumbência
recíproca, ao pagamento de metade das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios da parte contrária, fixados em 10% sobre o valor
corrigido
da
causa,
observada
eventual
gratuidade
processual
concedida.
Irresignada, recorre a ré sustentando a aplicação da cláusula
penal pactuada ou subsidiariamente, a majoração do percentual de

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retenção para 30%, bem como a condenação do autor ao pagamento
integral dos ônus da sucumbência (fls. 168/193).
Contrarrazões às fls. 198/203.
É o relatório.
A sentença deve ser reformada em parte.
As razões recursais sustentam o direito da apelante à
majoração do percentual de retenção dos valores pagos pelos apelados
ante a alegada inexistência de culpa dos vendedores pelo desfazimento
do negócio.
Ainda que inexistente culpa de nenhuma das partes, aos
compradores é permitido requerer a dissolução do contrato, conforme
entendimento consagrado na Súmula n.o 01, do TJSP, in verbis: “o
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão
do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem”.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY ROSADO
DE
AGUIAR
JUNIOR1,
a
resolução
produz
efeitos
liberatórios
e
recuperatórios. Produz a liberação das partes, para que tornam ao estado
anterior, e o direito à restituição das prestações já pagas, que, no caso do
compromisso de venda e compra, implica a devolução da coisa ao
promitente vendedor e do preço ao promissário comprador.
Neste caminho, foi assentada jurisprudência nesta Corte, por
meio da Súmula no 3: “Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes
deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
1 AGUIAR JÚNIOR, Ruy Rosado. Extinção dos contratos por incumprimento do devedor. 2a Edição.
Rio de Janeiro: Aide Editora, 1991. p. 259.

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reconvenção”.
No caso em tela, não restou comprovada a culpa dos
vendedores.
Assim, entende-se suficiente para custear as despesas
administrativas do alienante o percentual de retenção de 20% (vinte por
cento) dos valores pagos, sendo imperiosa a reforma da sentença para
declarar a rescisão contratual e a devolução aos promissários-
compradores de 80% do montante despendido. Acrescente-se que tal
percentual é o que vem sendo aplicado também por esta C. Câmara:
“APELAÇÃO CÍVEL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
Ação de Rescisão Contratual c.c. Declaratória de Nulidade
de Cláusula Abusiva e Restituição de Parcelas Pagas -
Ação julgada parcialmente procedente - Recursos de
ambas as partes Inconformismo de ambas as partes -
Controvérsia quanto à apuração das responsabilidades
advindas do distrato e à retenção de valores pagos pelo
comprador - Rescisão Contratual motivada pelo comprador
- Restituição equivalente a 80% dos valores efetivamente
pagos relativos à aquisição da unidade autônoma para
satisfazer
as
despesas
administrativas
relativas
ao
empreendimento - Necessidade de equilíbrio das perdas
sofridas por ambas as partes - Sentença mantida neste
ponto - Atualização monetária dos valores a partir de cada
desembolso, conforme tabela do TJSP - Juros moratórios
devidos a partir do trânsito em julgado, uma vez que o
desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa do
promitente comprador - Precedentes do Colegiado -
Condenação Sucumbencial mantida - Recurso da Ré
provido em parte, desprovido o recurso adesivo do Autor.
(TJSP; Apelação Cível 1090422-73.2015.8.26.0100; Relator (a):
Dimitrios Zarvos Varellis; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 17a Vara Cível; Data do
Julgamento: 29/04/2019; Data de Registro: 29/04/2019
grifamos)
No que se refere ao termo inicial da cobrança de juros
moratórios, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça que, tendo o

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promissário comprador requerido a resolução do contrato de forma
diversa da prevista em instrumento contratual, devem mesmo os juros
incidir a partir do trânsito em julgado da demanda, pois, apenas com o
julgamento definitivo, é que se pode falar em mora do devedor. Como se
vê:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO.
DENÚNCIA
PELO
COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR
EM
FACE
DA
INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.
POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS.
TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE
POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA
EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR.
JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM
JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é
no sentido de ser possível a resolução do compromisso de
compra e venda, por parte do promissário comprador,
quando se lhe afigurar economicamente insuportável o
adimplemento contratual.
2. Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do
promissário
comprador,
este
deverá
ser
ressarcido
parcialmente sobre o valor pago.
3.
No
caso
em
julgamento,
considerando
suas
peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o
início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução,
tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento
sem causa por parte do promissário comprador.
4. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de
compra e venda por desistência dos adquirentes, em que
postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas
de forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros moratórios serão computados a partir do trânsito em
julgado da decisão.
5. Recurso especial provido. (STJ - REsp 1211323/MS, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
01/10/2015, DJe 20/10/2015- Destacamos)
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso para
determinar a devolução aos promissários-compradores de 80% do
montante despendido, corrigido monetariamente desde o desembolso e
com incidência de juros a partir do trânsito em julgado.

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Sucumbentes os autores em maior proporção, uma vez que
decaíram de grande parte de seus pedidos, serão eles responsáveis pelo
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
fixados em 10% do valor da causa, observada a gratuidade.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator