Tribunal: TJSP
Processo: 1003264-95.2016.8.26.0115
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
SENTENÇA – NULIDADE – Alegação de falta de fundamentação – Motivação suficiente, no entanto – Desnecessidade de que o Julgador enfrente todas as alegações das partes, sendo suficiente o enfrentamento das questões fundamentais para a resolução da controvérsia – Inocorrência de nulidade, portanto – Preliminar afastada.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da obra –

Ementa:
SENTENÇA – NULIDADE – Alegação de falta de fundamentação – Motivação suficiente, no entanto – Desnecessidade de que o Julgador enfrente todas as alegações das partes, sendo suficiente o enfrentamento das questões fundamentais para a resolução da controvérsia – Inocorrência de nulidade, portanto – Preliminar afastada.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da obra – Ocorrência. Inadmissibilidade de cláusula que estipula a data de entrega do imóvel como sendo de 24 meses a partir da assinatura de contrato de financiamento, tornando o prazo indeterminado (cláusula 5) – Prazo para entrega do imóvel que deve ser aquele expressamente previsto no contrato de financiamento firmado entre o autor e a instituição financeira, ou seja, julho de 2015 – Admitido, de igual modo, o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do bem (janeiro de 2016) – Inteligência da Súmula no 164 deste E. Tribunal de Justiça – Sentença reformada

DANOS MATERIAIS – Pretensão ao recebimento de lucros cessantes, no período mediado entre a data que deveria ser efetivada a entrega do imóvel e a em que se deu a entrega das chaves ao adquirente (fevereiro/2016 a junho/ 2016) – Descumprimento contratual, que dá suporte ao ressarcimento dos prejuízos alegados – Entendimento alinhado ao decidido pela Turma Especial de Direito Privado no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 1) – Sentença reformada para esse fim.

MULTA – Impossibilidade de cumulação com lucros cessantes, sob pena de "bis in idem" – Entendimento firmado pelos temas 970 e 971 do STJ, notadamente quanto ao Recurso Especial Repetitivo no 1.498.848/DF.

CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR – Atraso na entrega da obra – Pretensão de que seja o comprador ressarcido em dobro da correção aplicada ao saldo devedor – Impossibilidade – Limitação, todavia, da aplicação do índice INCC até a data prevista para conclusão da obra, considerado o prazo de tolerância, após o que deverá incidir IGPM, consoante o contrato – Correção monetária que constitui mera reposição do poder aquisitivo da moeda – Sentença reformada para manter a correção do INCC que deverá ser substituído pelo IPCA durante o período de mora, cabendo à ré devolver ao autor a diferença, de forma simples – Valor a ser apurado em liquidação de sentença.

DANO MORAL – Configuração – A demora injustificada na entrega do imóvel causa dano moral, dada a frustração e angústia imposta aos compradores na espera pela ocupação e fruição do bem adquirido – Indenização devida – Finalidade – Reparação do sofrimento da vítima e, ao mesmo tempo, desestimular a prática do fato, pelo ofensor – INDENIZAÇÃO – Valor – Arbitramento que deve se dar com observância dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, evitando o enriquecimento sem causa do ofendido, ou provocando injusto desfalque do patrimônio do ofensor – Arbitramento em R$ 10.000,00, pretendido pelo autor da ação – Sentença reformada para esse fim.

Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0001031095
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003264-95.2016.8.26.0115, da Comarca de Campo Limpo Paulista, em que é
apelante
ADILSON
GONÇALVES
DOS
SANTOS,
é
apelado
MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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2
APELAÇÃO CÍVEL no 1003264-95.2016.8.26.0115
COMARCA -
CAMPO LIMPO PAULISTA
1o Ofício, Processo no 1003264-95.2016.8.26.0115
APELANTES -
ADILSON GONÇALVES DOS SANTOS
APELADA -
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
VOTO No 32.390
SENTENÇA
NULIDADE
Alegação de falta de
fundamentação
Motivação suficiente, no entanto

Desnecessidade de que o Julgador enfrente todas as
alegações das partes, sendo suficiente o enfrentamento das
questões fundamentais para a resolução da controvérsia
Inocorrência de nulidade, portanto Preliminar afastada.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Atraso na
entrega da obra
Ocorrência. Inadmissibilidade de
cláusula que estipula a data de entrega do imóvel como
sendo de 24 meses a partir da assinatura de contrato de
financiamento, tornando o prazo indeterminado (cláusula
5) Prazo para entrega do imóvel que deve ser aquele
expressamente previsto no contrato de financiamento
firmado entre o autor e a instituição financeira, ou seja,
julho de 2015
Admitido, de igual modo, o prazo de
tolerância de 180 dias para a entrega do bem (janeiro de
2016) Inteligência da Súmula no 164 deste E. Tribunal de
Justiça Sentença reformada
DANOS MATERIAIS Pretensão ao recebimento de lucros
cessantes, no período mediado entre a data que deveria
ser efetivada a entrega do imóvel e a em que se deu a
entrega das chaves ao adquirente (fevereiro/2016 a junho/
2016)
Descumprimento contratual, que dá suporte ao
ressarcimento dos prejuízos alegados
Entendimento
alinhado ao decidido pela Turma Especial de Direito
Privado no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 1)
Sentença reformada para esse fim.
MULTA
Impossibilidade de cumulação com lucros
cessantes, sob pena de “bis in idem”
Entendimento
firmado pelos temas 970 e 971 do STJ, notadamente quanto
ao Recurso Especial Repetitivo no 1.498.848/DF.
CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR Atraso na entrega
da obra Pretensão de que seja o comprador ressarcido
em dobro da correção aplicada ao saldo devedor

Impossibilidade
Limitação, todavia, da aplicação do
índice INCC até a data prevista para conclusão da obra,
considerado o prazo de tolerância, após o que deverá

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incidir IGPM, consoante o contrato Correção monetária
que constitui mera reposição do poder aquisitivo da moeda
Sentença reformada para manter a correção do INCC
que deverá ser substituído pelo IPCA durante o período de
mora, cabendo à ré devolver ao autor a diferença, de
forma simples
Valor a ser apurado em liquidação de
sentença.
DANO MORAL Configuração A demora injustificada
na entrega do imóvel causa dano moral, dada a frustração
e angústia imposta aos compradores na espera pela
ocupação e fruição do bem adquirido Indenização devida
Finalidade Reparação do sofrimento da vítima e, ao
mesmo tempo, desestimular a prática do fato, pelo ofensor
INDENIZAÇÃO Valor Arbitramento que deve se dar
com observância dos princípios da proporcionalidade e da
razoabilidade, evitando o enriquecimento sem causa do
ofendido, ou provocando injusto desfalque do patrimônio
do ofensor Arbitramento em R$ 10.000,00, pretendido
pelo autor da ação Sentença reformada para esse fim.
Apelação parcialmente provida.
A r. sentença de fls. 267/273 julgou improcedente ação de “cobrança
cumulada com pedido de reparação por perdas e danos e danos morais” demanda,
condenando o autor no pagamento de custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em R$ 1.000,00, ressalvada a gratuidade do autor (art. 98,§ 3o
do CPC).
Opôs o autor embargos de declaração, que não foram conhecidos (fls.
276/279 e fls. 284)
Apela o autor (fls. 287/299). Alega, preliminarmente: a) nulidade
da sentença, vez que não cumpriu as disposições contidas no artigo 5°, inciso LIV e
LV, em consonância com o artigo 93, inciso IX, ambos da Constituição Federal,
bem como, no que cabe, o artigo 489, do Código de Processo Civil, ignorando
também a legislação consumerista, violando o artigo 47, do Código de Defesa do
Consumidor; b) a sentença sequer considerou que a Recorrida anexou aos autos o
contrato que firmou com o Banco do Brasil para o financiamento da obra total, com
a constituição da hipoteca e onde restou estabelecido que o término da construção
devera se dar em 19 de novembro de 2015 (fls. 112/146).
No mérito, sustenta: a) a r. sentença considerou o prazo de 24 (vinte e
quatro) meses para a entrega da obra, com base no instrumento de financiamento (08
de abril de 2014) + o prazo de 180 dias de tolerância, para afastar a impontualidade
e inadimplência da Recorrida; b) o juízo deveria fixar a data de entrega da obra em
19 de julho de 2015, em razão da inadimplência contratual da ré; c) o instrumento

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firmado posteriormente pelos contratantes (contrato de financiamento) não
estabeleceu cláusula de dilação temporal (cláusula de tolerância) não podendo ser
considerada válida para o caso presente como meio de afastar ainda mais a
impontualidade e a inadimplência da Recorrida; d) a reforma do julgamento
assegurará a percepção das perdas e danos (alugueis), no período de atraso pelos 11
(onze) meses de inadimplência e impontualidade; e) de ser aplicada a pena
decorrente da mora negocial que deverá ter os mesmos parâmetros usados na mora
contratual incidente contra o comprador, sob pena de violação ao disposto no artigo
51, IV, do Código de Defesa do Consumidor; f) houve dupla atualização do negócio:
a primeira quanto às parcelas mensais pagas à Recorrida (com previsão contratual) e
atualização do negócio no tempo do financiamento (sem previsão contratual), bem
como houve o desaparecimento de valores; portanto, de ser condenada a recorrida à
devolução em dobro dos valores, conforme art. 42 do CDC; g) faz jus à indenização
por danos morais.
Requer seja dado provimento ao recurso para reformar a sentença
para os fins mencionados.
Contrarrazões da MRV fls. 303/319.
É o relatório.
1. Nulidade da sentença.
Afirma o apelante ser nula a sentença, por falta de fundamentação.
A alegação não procede porque o julgado está suficientemente
fundamentado. Discordar a parte da motivação da sentença não induz o vício da falta
de fundamentação do julgado.
A r. decisão não descumpre o preceito do artigo 93, inciso IX, da
Constituição da República, imperativo de que as decisões sejam fundamentadas,
muito menos afronta o artigo 489 do CPC.
De outra parte, e de qualquer modo, não tem o Julgador obrigação de
enfrentar todas e cada qual das alegações das partes, bastando que enfrente as
questões relevantes e fundamentais para a decisão da causa.
Afasto a preliminar, portanto.
2. Mérito.
Afirma o autor que adquiriu unidade residencial no condomínio
denominado Parque Jardim Paulista, na cidade de Campo Limpo, em 05 de

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setembro de 2013, sendo ajustado o preço de R$ 145.766,00 em parcelas.
Diz que no quadro resumo há várias datas estipuladas para a entrega
da unidade. No item 5 refere o quadro que a entrega das chaves será de 24 meses
após o registro do contrato de financiamento firmado entre a vendedora e o agente
financeiro (fls. 17). No entanto, prossegue, no contrato de compra e venda, a
cláusula 5 estabelece que, no caso de o contrato de financiamento fixar outra data,
deverá prevalecer a data neste estipulada (fls. 23). Por sua vez, a cláusula C.9 do
contrato firmado em 8.4.2014 entre o autor e a instituição financeira, e registrado em
28.7.2014 (fls. 86/87), convenciona que o prazo para o término da construção seria
em 19 de julho de 2015 (fls. 33). Afirma o autor que recebeu o imóvel somente em
22 de junho de 2016 (fls. 251), ou seja, com 11 meses de atraso, e nesse período
pagou aluguel. Inconformado ingressou com a presente ação.
A r. sentença, julgou improcedente a ação (fls. 267/273).
Inconformado, recorre o autor.
3. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
Conforme o instrumento particular de promessa de compra e venda
Quadro resumo (fls. 16/18), assinado em 5 de setembro de 2013, o imóvel seria
entregue em 24 meses após “o registro do contrato de financiamento à construção
do empreendimento firmado entre a PROMITENTE VENDEDORA e o agente
financeiro, no Cartório do Registro de Imóveis”.
No item 5 do contrato, apesar de a promitente vendedora reafirmar o
compromisso de concluir as obras no “prazo estipulado no item 5 do Quadro
Resumo”, ressalvou “outra data (que) for estabelecida no contrato de financiamento
com instituição financeira”, hipótese em que “deverá prevalecer, para fins de
entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento” (fls. 23).
Afirma o apelante que a construtora cumpriu a obrigação de entregar
o imóvel, mas o fez com atraso. Isso, além de serem abusivas as cláusulas que
estabeleceram a entrega em data indeterminada, ou seja, após 24 meses contados da
assinatura do contrato de financiamento (cláusula 5- fls. 17).
Abusiva a cláusula contratual que subordinou a contagem do prazo de
conclusão da obra apenas à data de celebração de financiamento, sem, entretanto,
estipular com clareza o prazo limite para a obtenção desse financiamento e entre
qual das partes e pessoas envolvidas, se entre o comprador e o Banco, ou se entre a
vendedora e o Banco.
É certo que o contrato deveria indicar o prazo máximo para
contratação do financiamento ou para a formação do grupo de adquirentes pela
requerida para início das obras e da contagem do tempo limite de conclusão do

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empreendimento.
A questão foi pacificada nesta Corte por v. decisão da Turma
Especial de Direito Privado 1, no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas
(Processo no 0023203-35.2016.8.26.0000, relator o Desembargador FRANCISCO
LOUREIRO), definindo-a no Tema 2, verbis:
“Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas
na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa,
clara e inteligível o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes
e para a entrega do imóvel”.
No caso em tela, o contrato entre as partes deixou de informar o prazo
para formação do grupo de adquirentes e, igualmente, a data do financiamento
firmado entre a ré e o banco, limitando-se a submeter o início do prazo para
conclusão das obras a uma condição suspensiva, qual seja a celebração do
financiamento entre a MRV (vendedora) e o Banco do Brasil (instituição financeira),
que ocorreu em 03.12.2013 (fls. 112/146). Todavia, esse contrato dispõe ser a “data
prevista para o término da construção 19.11.2015” (cláusula 3 - fls. 116/117).
Por outro lado, o contrato de financiamento entre o autor e o Banco
do Brasil estabelece “data prevista para o término da construção 19.07.2015” (C.9
fls. 33).
Diante de tal quadro, esta data deve prevalecer, vez que mais benéfica
ao consumidor.
Desse modo, configurada a abusividade das referidas cláusulas do
contrato, de ser contado o prazo para entrega da obra a data de 19 de julho de 2015,
fixada na cláusula C.9 do contrato de financiamento firmado entre o autor e o Banco
do Brasil.
Sendo assim, fixado o prazo de entrega para 19.07.2015 e, somado o
prazo de tolerância de 180 dias (cláusula quinta fls. 23), o termo final recaiu em
janeiro de 2016, ou seja, cinco meses antes de transmitida a posse ao adquirente, vez
que essa se deu em 22 de junho de 2016 (cf. termo de fls. 251).
Configurada a mora da ré em, aproximadamente, cinco meses e
alguns dias de atraso, de ser indenizado o autor pelos danos daí advindos.
4. DANOS MATERIAIS.
Reconhecido o descumprimento do contrato pela ré, assiste razão ao
autor no tocante aos prejuízos materiais.
O autor faz jus à compensação relativa aos prejuízos materiais

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experimentados no período de mora da ré quanto à finalização e entrega do imóvel,
no caso relativo ao pagamento mensal de aluguéis desembolsados.
A sanção concedida pelos Tribunais, por este e pelo C. Superior
Tribunal de Justiça, para minimizar os prejuízos do comprador, como expressa a
petição inicial, é a concessão de renda pela demora na entrega do imóvel, conforme
o enunciado da Súmula 162 da jurisprudência deste Tribunal:
Súmula 162 - Descumprido o prazo para a entrega do
imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de
prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.
Havendo injustificado descumprimento do contrato, é dever da ré
ressarcir o autor pelos danos ocasionados em decorrência do atraso na entrega do
empreendimento. A indenização de lucros cessantes independe da cláusula penal.
Corresponde à privação injusta do uso do bem e encontra fundamento na percepção
dos frutos que lhes foram subtraídos pela demora no cumprimento da obrigação.
Nesse sentido é a orientação do C. Superior Tribunal de Justiça:
“A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que
não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente,
figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros
cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse
sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da
experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de
Processo Civil). Recurso não conhecido” (REsp n. 644.984/RJ, rel. Min.
NANCY ANDRIGHI, dj 16.08.2005).
Desse modo, de ser arbitrado aluguel equivalente a 0,5% do valor
atualizado do contrato, ao mês, calculado de acordo com o intervalo de tempo
entre a data ajustada contratualmente, incluídos os 180 dias de tolerância, e a da
entrega das chaves, ou seja, de julho de 2015 a junho de 2016. Sobre o respectivo
valor serão contados juros desde a data da citação, quando constituída em mora a ré.
5. MULTA
Pleiteia o autor seja fixada a multa sobre o valor atualizado do
imóvel, vez que para o caso do consumidor em mora a previsão é de multa de 2%
mais juros moratórios de 1% ao mês. Assim, para que haja equilíbrio, que se
estabeleça a multa em critérios idênticos para a mora da vendedora.
Esta Câmara, alinhada à jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça,
assentada na Súmula 159, vinha sistematicamente afastando a aplicação extensiva
desse tipo de disposição, por dirigida apenas ao comprador. Assim o enunciado da

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Súmula 159:
“É incabível a condenação da vendedora ao pagamento de
multa ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador, afastando-se
a aplicação da penalidade por equidade, ainda que descumprido o prazo
para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra.
Incidência do disposto no artigo 411, do Código Civil”.
Ocorre que o C. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos
REsps nos 1.614721/DF e 1.631.485/DF, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema
971), julgado em 22.05.2019, assentou orientação em sentido oposto, afirmando a
possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada
exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da
construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de
contrato ou promessa de compra e venda. Firmou a seguinte tese:
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para
o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação
da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações
heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro,
por arbitramento judicial”.
Neste caso, configurado o inadimplemento por parte da vendedora, a
multa adquire a conformação de ressarcimento dos compradores pelos danos
consequentes ao atraso na entrega do imóvel.
Entretanto, está sendo concedida aos adquirentes indenização por
perdas e danos, condenada a ré ao pagamento de aluguel no importe de 0,5% sobre o
valor atualizado do contrato, incidente durante o período de atraso até a efetiva
entrega das chaves ao comprador.
Descabida, portanto, a cumulação da multa contratual com perdas e
danos, sob pena de incorrer em “bis in idem” ao penalizar a vendedora duplamente
pelo mesmo fato. Esta é a orientação emanada do Tema 970, afirmado pelo C.
Superior Tribunal de Justiça:
“RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO
FIRMADO
ENTRE
AS
PARTES
ANTERIORMENTE
À
SUA
VIGÊNCIA.
NÃO
INCIDÊNCIA.
CONTRATO
DE
ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE
INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E
DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O
PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS

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CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do
art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a
finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com
lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido” (REsp
1.498.484/SC, Segunda Seção, Min. Luis Felipe Salomão, DJe
25.06.2019).
Destarte, condenada a ré ao pagamento de lucros cessantes pelo
atraso na entrega da obra, afasta-se a aplicação da multa contratual prevista para o
caso de inadimplemento dos compradores para manutenção do equilíbrio contratual.
6. Restituição - Diferença de Financiamento.
Pretende o autor seja ressarcido, em dobro, pelo valor pago a maior
referente às cobranças efetuadas pela ré sobre o saldo devedor.
Afirma a ré ser lícito prever o contrato a incidência do reajuste, que
visa a recompor ou corrigir a perda do poder aquisitivo da moeda e que o próprio
contrato consta a cláusula específica a esse respeito, estipulando que as parcelas
pagas seriam corrigidas pelo INCC e que o termo final ocorreria com a quitação de
todas obrigações contratuais assumidas (cl. 4.1 -fls. 17), sendo que o apelante
concordou com seus termos.
O contrato celebrado entre as partes prevê, em sua cláusula 4.1.6 (fls.
34) a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor do preço do imóvel, de
acordo com o INCC.
A correção monetária não deixa de incidir, mesmo durante a mora na
entrega do imóvel, uma vez que não representa remuneração do vendedor, mas
apenas a recomposição do valor real da moeda que é perdido ao longo do tempo.
Este é o entendimento sedimentado pelo STJ (REsp no 1.454.139/RJ,
Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, data do julgamento: 03/06/2014; REsp
1.494.395/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, data do
julgamento: 14/11/2014; AREsp no 661.472/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, data do julgamento: 25/03/2015) e adotado pela Súmula no 163
deste Tribunal, nos seguintes termos:
“Súmula 163 O descumprimento do prazo de entrega do
imóvel objeto do compromisso de venda e compra não cessa a incidência
de correção monetária, mas tão somente dos encargos contratuais sobre o
saldo devedor”.
Por outro lado, constatada a mora da vendedora para a entrega das
chaves do imóvel, não há justificativa para a manutenção da incidência do “INCC”

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sobre o saldo devedor, devendo este ser substituído pelo “IPCA”. No entanto, o
atraso não pode acarretar na incidência de encargos superiores àqueles previstos em
contrato.
Nesse sentido, o entendimento firmado por este Tribunal no
julgamento do tema no 08 analisado no Incidente de Resolução de Demandas
Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000:
“O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto
de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância,
não faz cessar a incidência de correção monetária, mas tão somente dos
juros e multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser substituídos
indexadores setoriais, que refletem a variação do custo da construção civil
por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais
gravosos
ao
consumidor”
(Tese
no
08,
IRDR
no
0023203-35.2016.8.26.0000,
Relator
Desembargador
FRANCISCO
LOUREIRO, Órgão Julgador: Turma Especial Direito Privado I, J.
31/08/2017).
De igual modo, o C. STJ no julgamento do tema 996, item 1.4:
“O descumprimento do prazo de entrega do imóvel,
computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção
monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que
reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA,
salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
Assim, de ser mantida a correção do INCC estabelecida no contrato,
até a data assinalada para a entrega do imóvel (acima definida), sendo, após, ser esse
índice substituído pelo IPCA durante o período de mora, cabendo à ré devolver ao
autor a diferença, de forma simples, a ser apurada em liquidação de sentença.
7. DANOS MORAIS.
Por fim, faz jus o autor à reparação por dano moral.
Estando certo que a construtora incorreu em atraso imotivado na
entrega do bem, descumprindo o que havia sido previamente acordado com os
adquirentes, corolário lógico do sucedido é terem estes sofrido dano moral, passível
de indenização, na esteira do que vem esta Câmara reconhecendo em situações
assemelhadas.
Alia-se à frustração de expectativa a angústia causada pela demora na
entrega, de recursos despendidos para uns e outros fins, com todos os
inconvenientes daí decorrentes, como fácil aquilatar.

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Vale lembrar v. acórdão relatado pelo Desembargador CÉSAR
CIAMPOLINI (Apelação no 0010633-98.2009.8.26.0020, j. 20/05/2014), afirmativo
de que:
“Por certo, a espera prolongada pela efetiva entrega das
chaves do imóvel gera inúmeros transtornos, angústia e frustração da
legítima expectativa de usufruir do bem ao comprador, que se vê, ademais,
privado das quantias já desembolsadas para pagamento das prestações
assumidas com o negócio.
“Neste sentido tem decidido o Colendo STJ:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
RESPONSABILIDADE
CIVIL.
ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. GRANDE LAPSO
TEMPORAL. FALHA DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO.
ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. DANO MORAL
RECONHECIDO.
REVISÃO.
SÚMULA
7/STJ.
CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. FUNDAMENTO
INATACADO. SÚMULA 283/STF.
1. Não há falar em violação ao art. 535 do Código
de Processo Civil, pois o eg. Tribunal a quo dirimiu as questões
pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha
examinar uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pelas
partes.
2. A jurisprudência desta Corte orienta-se no
sentido de que 'a inversão do ônus da prova fica a critério do juiz,
conforme apreciação dos aspectos de verossimilhança da alegação
do
consumidor
e
de
sua
hipossuficiência,
conceitos
intrinsecamente ligados ao conjunto fático-probatório dos autos
delineado nas instâncias ordinárias, cujo reexame é vedado em
sede especial' (AgRg no REsp 662.891/PR, 4a Turma, Rel. Min.
Fernando Gonçalves, DJ de 16.5.2005).
3. Sobre o dever de indenizar, a pretensão recursal
demandaria
a
alteração
das
premissas
fático-probatórias
estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das
provas carreadas aos autos, o que é vedado em sede de recurso
especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.
4. Em relação ao congelamento do saldo devedor,
observa-se que o tribunal de origem assentou que "configura-se a
exceção de contrato não cumprido" (fl. 569). Esse fundamento do
acórdão recorrido não foi atacado pela recorrente, de modo que
incide a Súmula 283/STF.
5. Agravo regimental a que se nega provimento”
(AgRg no AREsp 142.991, LUIS FELIPE SALOMÃO; grifei).

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“Na mesma vertente, o entendimento desta Egrégia Corte:
“APELAÇÃO. PRELIMINARES DE FALTA DE
INTERESSE
DE
AGIR
E
ILEGITIMIDADE
PASSIVA
AFASTADAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
(...) 4. Lucros Cessantes. A indenização por lucros
cessantes corresponde à privação injusta do uso do bem e encontra
fundamento na percepção dos frutos que lhe foi subtraída pela
demora no cumprimento da obrigação. O uso pode ser calculado
economicamente pela medida de um aluguel, que é o valor
correspondente ao que deixou de receber ou teve que pagar para
fazer uso de imóvel semelhante. A base de cálculo da reparação
por lucros cessantes ou percepção dos frutos deve ser fixada em
percentual equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel.
(...) 7. A compra da casa própria gera expectativas e
esperanças que, no caso em exame, acabaram frustradas. A
conduta da ré seguramente afetou a dignidade dos adquirentes, que
não puderam usufruir do bem adquirido no tempo esperado.
Assim, embora a questão trate de inadimplemento contratual risco
inerente a qualquer negócio jurídico, justifica-se o pedido de
reparação por danos morais” (Ap. 0170158-02.2011.8.26.0100,
CARLOS ALBERTO GARBI; grifei).
“INDENIZAÇÃO.
COMPROMISSO
DE
COMPRA E VENDA. DANOS MATERIAIS E MORAIS
CARACTERIZADOS. Atraso na entrega de imóvel pela
construtora, mesmo após o decurso do prazo de tolerância de 180
dias previsto no contrato. (...) Danos morais caracterizados diante
do elevado tempo de atraso, extrapolando os limites da
razoabilidade. Fixação dos honorários advocatícios no patamar
máximo não se mostra excessivo. Recurso das rés parcialmente
provido apenas para reconhecer a validade da cláusula que prevê o
prazo de tolerância. Recurso do autor parcialmente provido para
determinar a aplicação de juros moratórios de 1% ao mês,
contados da citação” (Ap. 0209895-46.2010.8.26.0100, ANA
LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI; grifei).
“Compromisso de compra e venda. Atraso na
entrega da obra. Alto volume de chuvas e aquecimento do
mercado na atividade de construção civil que não caracterizam
força maior. Caso fortuito interno inerente à atividade do
incorporador imobiliário. Abusividade da cláusula que prevê a
exclusão da responsabilidade por casos de força maior assimilados
ou presunção de casos fortuitos. Danos materiais. Determinação de
reembolso dos valores pagos a título de alugueres, taxas

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condominiais e seguro fiança no período de atraso mantida.
Despesas comprovadas. Danos morais. A frustração de não
usufruir do imóvel por período muito além do previsto
contratualmente configura prejuízos dessa ordem e autorizam a
indenização pleiteada. Arbitramento em valor razoável (R$
10.000,00) e que se adequa ao binômio reparação para o
ofendido/reprimenda para o ofensor. Taxa SATI. Contratação
simultânea de serviço de assessoria técnica e imobiliária. Embora
descritos, se os serviços não são prestados, mesmo que por inércia
do contratante, o pagamento é indevido e deve ser repetido de
forma simples. Recurso das rés desprovido, provido o do autor”
(Ap. 0135019-52.2012.8.26.0100, JOSÉ ARALDO DA COSTA
TELLES; grifei)”.
Esse pensamento, sustentado por precedentes, incide também aqui,
em que a situação de fato revela não se estar à frente de singelo desconforto
provocado por desacordo no cumprimento do contrato, mas de padecimento que
atingiu a esfera íntima dos postulantes, a merecer reparação.
A condenação pelos danos morais sofridos, nesse ponto, deve guardar
respeito aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
A orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de
que
“Certamente que “a indenização por dano moral é arbitrável
mediante estimativa prudencial que leve em conta a necessidade de, com a
quantia, satisfazer a dor da vítima e dissuadir, de igual e novo atentado, o
autor da ofensa” (R.J.T.J.E.S.P. 156/94), não se desprezando consideração
atinente à capacidade econômica de quem deve indenizar (R.S.T.J.
112/216, 121/409, R.T. 775/211), sintonizada, ainda, com o padrão
socioeconômico do ofendido (R.S.T.J. 112/216, 133/260; J.T.J. 196/91);
tudo, porém, sem descambar para o exagero, num ou noutro sentido, que
possa redundar em inexpressividade ou em provocação de enriquecimento
sem causa.” (REsp 731.689/RJ, Rel. Min. Fernando Gonçalves, Quarta
Turma, DJ de 13.6.2005).
Tendo em vista esse norte e as peculiaridades do caso, a indenização
pretendida R$ 10.000,00 (fls. 9) se mostra razoável. O montante, aliás, é inferior
ao que se tem arbitrado em hipóteses semelhantes.
Assim, de ser reformada a r. sentença, também nessa parte.
8. Ante o exposto, dou parcial provimento para julgar parcialmente
procedente a ação e condenar a ré (i) ao pagamento de aluguel no valor de 0,5%
(cinco por cento) do valor atualizado do contrato, pelo período de tempo entre o

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termo final do prazo para a entrega das chaves e sua efetiva entrega ao autor (itens 3
e 4), (ii) substituir o índice INCC pelo IPCA durante o período de mora, cabendo à
ré devolver ao autor a diferença, de forma simples (item 6), e (iii) ao pagamento de
indenização por danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais), atualizados da data
deste julgamento, e com juros contados da data em que o imóvel devera ser entregue
ao comprador (Súmula 54 do STJ e art. 398 do Código Civil). Condeno a requerida,
também, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
de 15% (quinze por cento) do total da condenação.
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente