Tribunal: TJSP
Processo: 1009959-74.2020.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Donegá Morandini
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS.
Mora contratual. Falta de pagamento da parcela final do preço ajustado. Sustentada discussão da taxa exigida para a transferência do contrato à genitora. Litígio, por sua vez, que em nada impactava sobre as obrigações contratuais, em especial a data para a quitação dos valores. Necessária

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS.
Mora contratual. Falta de pagamento da parcela final do preço ajustado. Sustentada discussão da taxa exigida para a transferência do contrato à genitora. Litígio, por sua vez, que em nada impactava sobre as obrigações contratuais, em especial a data para a quitação dos valores. Necessária observância ao disposto na Súmula 380 do STJ. Rescisão, por culpa do adquirente, preservada. Devolução dos valores. Taxa de corretagem que não admite devolução (Temas 938-939, STJ). Demais valores, outrossim, que devem ser restituídos ao comprador, com retenção limitada a 10% do montante solvido. Falta, às claras, de demonstração de despesas superiores às esperadas com o prematuro desfazimento do vínculo. Observância, também, dos valores quitados pelo comprador, impactando na referida base de cálculo. Devolução, finalmente, em parcela única. Avença firmada anteriormente à Lei no 13.786/18. Indenização por danos morais. Pretensão não acolhida. Vendedora que não praticou ato ilícito a viabilizar a compensação buscada pelo adquirente.
APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000897746
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009959-74.2020.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CARLOS
EDUARDO GARCIA, é apelado SERVENG RESIDENCIAL MOGI VISTA II
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE
NETO (Presidente sem voto), BERETTA DA SILVEIRA E VIVIANI NICOLAU.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
DONEGÁ MORANDINI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009959-74.2020.8.26.0002 -Voto no
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3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1009959-74.2020.8.26.0002
Comarca: São Paulo
Apelante: Carlos Eduardo Garcia
Apelada: Serveng Residencial Mogi Vista II Empreendimento
Imobiliário Ltda.
Voto no 48.655
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS.
Mora contratual. Falta de pagamento da parcela final do
preço ajustado. Sustentada discussão da taxa exigida para a
transferência do contrato à genitora. Litígio, por sua vez,
que em nada impactava sobre as obrigações contratuais, em
especial a data para a quitação dos valores. Necessária
observância ao disposto na Súmula 380 do STJ. Rescisão,
por culpa do adquirente, preservada. Devolução dos valores.
Taxa de corretagem que não admite devolução (Temas 938-
939, STJ). Demais valores, outrossim, que devem ser
restituídos ao comprador, com retenção limitada a 10% do
montante solvido. Falta, às claras, de demonstração de
despesas superiores às esperadas com o prematuro
desfazimento do vínculo. Observância, também, dos valores
quitados pelo comprador, impactando na referida base de
cálculo. Devolução, finalmente, em parcela única. Avença
firmada anteriormente à Lei no 13.786/18. Indenização por
danos morais. Pretensão não acolhida. Vendedora que não
praticou ato ilícito a viabilizar a compensação buscada pelo
adquirente.
APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

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1.- Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de
quantias julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls.
153/159, cujo relatório é adotado, proferida pela MM.a Juíza de Direito
Andressa Maria Tavares Marchiori, para “condenar a ré a devolver ao
autor os valores pagos a título de sinal mais parcelas, sem comissão de
corretagem, com o desconto de 25 % (vinte e cinco por cento) sobre R$
134.587,90; isso no mesmo número de parcelas em que lhe pagou o
autor, com correção monetária desde cada pagamento, segundo a Tabela
Prática do Eg. TJSP; e com juros de mora de 1% um (um por cento ao
mês) desde 16/03/2018. Condeno as partes ao pagamento das custas e
despesas processuais, nos percentuais de 70 % (setenta por cento) para o
autor e 30% (trinta por cento) para a ré, mais honorários advocatícios
das partes ex-adversas, do percentual de 10% (dez por cento): sobre a
devolução, para pagamento pela ré; e sobre a diferença entre esta e o
valor atualizado da causa, para pagamento pelo autor”.
Recorre o autor, inconformado.
Alega que não incorreu em mora contratual a viabilizar o
desfazimento unilateral do contrato. Sem prejuízo, diz que na pendência
da ação judicial, inclusive acolhida, não se mostrava necessário o
pagamento do preço contratual.
Subsidiariamente, insurge-se em relação às verbas de
retenção, perda da taxa de corretagem, forma de devolução dos valores,
e reclama, finalmente, o recebimento de indenização por danos morais
(fls. 161/171).
Apelo respondido (fls. 1778/187).
É o RELATÓRIO.

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2.- Em parte, de rigor o acolhimento da insurgência
recursal.
Com efeito.
Reclama-se o afastamento da mora contratual. Na tentativa
de demonstrar a inexistência dessa figura, diz que a indevida exigência
da taxa para transferência da titularidade contratual inviabiliza, por si só,
o desfazimento unilateral do contrato, como realizado pela recorrida,
razão pela qual necessária a integral devolução dos valores quitados,
sem prejuízo do recebimento de indenização por danos morais.
Diferentemente do alegado, o recorrente incorreu em
descumprimento de parte das obrigações contratuais e, por sua culpa,
deu causa ao rompimento do vínculo.
Sobreveio a discussão entre os contratantes, próxima da
data para a quitação do preço final, sobre a legalidade da cobrança da
taxa de cessão. Neste caso, ainda que obtida a decisão judicial favorável
ao adquirente, não se pode dizer que o afastamento de tal taxa teria o
potencial de relativizar as demais disposições contratuais, em especial o
pagamento da parcela final do imóvel.
Claro,
assim,
que
o
adquirente
poderia
discutir
judicialmente a legalidade da cobrança formulada. Porém, dada a ciência
do momento em que necessário o pagamento integral do preço
combinado, exigia-se do comprador a quitação do débito principal, nos
termos do enunciado pela Súmula 380 do Superior Tribunal de Justiça:
“A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a
caracterização da mora do autor”.
Revela-se insustentável, assim, que a partir de uma
exigência sem nenhum reflexo sobre o contrato principal, obtenha o

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adquirente prolongamento do prazo para o pagamento das verbas
contratuais, o que basta para o reconhecimento de que o apelante deu
causa ao descumprimento do contrato e deve responder pelos efeitos
resultantes da culpa.
Sobre a devolução integral das quantias liquidadas, trata-se
de pedido que não se ajuste à parte final da Súmula 543 do STJ. Para
compensar os prejuízos sofridos pela recorrida, impõe-se a retenção de
parte dos valores solvidos, sem prejuízo da perda integral da taxa de
corretagem quitada pelo adquirente, a qual não reclama restituição
(Temas 938-939, STJ).
A retenção foi arbitrada em 25% do montante solvido,
apartando-se a taxa de corretagem. O percentual, no entanto, mostrou-se
excessivo. Primeiro porque a parte recorrente promoveu ao pagamento
de parte considerável do preço acordado, de modo que essa verba,
utilizada como base de cálculo, certamente impactará sobre a retenção.
Depois, não havendo a demonstração probatória acerca de gastos
extraordinários, o que seria imprescindível para a fixação daquele
percentual, nos termos do exigido pelo art. 373, II, do CPC, exige-se a
redução do percentual para o equivalente a 10% dos valores solvidos,
mantida a base de cálculo, correção e juros de mora, pois os últimos
acréscimos não receberam impugnação em sede recursal. Nesse sentido
decidiu esta Câmara: “COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
RESTITUIÇÃO DE QUANTIA. Desistência do contrato. Questão
indiscutível. Resolução do contrato por culpa do comprador.
Retenção estabelecida em 10% dos valores quitados. Manutenção.
Inexistente demonstração de prejuízos superiores. (art. 373, II,

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CPC). Irretroatividade da Lei no 13.786/18. Precedentes. Juros de
mora. Exigibilidade com o trânsito em julgado. Honorários de
sucumbência. Verba estabelecida no mínimo percentual estabelecido
legalmente. Redução inadmissível. APELO PARCIALMENTE
PROVIDO” (Apelação Cível 1096186-35.2018.8.26.0100, de minha
Relatoria, data do Julgamento: 14/05/2020; Data de Registro:
14/05/2020).
Em relação aos percentuais tratados pela Lei no 13.786/18,
necessário recordar que tal ordenamento não se mostrava existente ao
tempo da contratação firmada entre as partes (fls. 13/16). Por isso,
inadmissível o emprego dessa disposição ao negócio em análise, que à
vista do ato jurídico perfeito, garantia de nível constitucional, aparta a
retroatividade do ordenamento. Nesse sentido o Enunciado no 38.15
desta Câmara: “Os compromissos de venda e compra de bens imóveis
firmados até 26.12.2018 não se submetem ao regime estabelecido
pela Lei no 13.786/18”. No mesmo sentido: “COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N.
13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA”
(RESP no 1.498.484 DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão).
Como resultante dessa definição, não se revela possível a
devolução parcelada dos valores devidos ao comprador, a qual deverá
seguir o enunciado pela Súmula 02 deste E. Tribunal de Justiça.
Buscou-se, ainda, o recebimento de indenização por danos
morais. Entretanto, o pleito não possui viabilidade jurídica, pois não se
reconhece a culpa imputada à recorrida e, por decorrência lógica, não se
pode atribuir a prática de ilicitude, elemento imprescindível à reparação

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intentada, mostrando-se correto o decreto de improcedência.
Finalmente, com o parcial acolhimento do recurso,
necessário modificar as verbas de sucumbência, devendo cada litigante
responder pelo pagamento de metade das custas e despesas processuais,
além das verbas de sucumbência, com o percentual de 10% devido sobre
a devolução, a ser liquidado pela recorrida, ao passo que o recorrente é
responsável pelo mesmo percentual calculado sobre a diferença entre
esta e o valor atualizado da causa.
APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
Donegá Morandini
Relator