Tribunal: TJSP
Processo: 1039704-94.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária. Rescisão em condições de sobressair, sem observância dos artigos 26 e 27 da Lei n.o 9.514/97, pois não houve o registro do negócio perante o Oficial de Registro de Imóveis competente. Desistência do negócio por parte da compradora. Equilíbrio deve estar presente, inclusive por ocasião do desfazimento, quando as partes

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária. Rescisão em condições de sobressair, sem observância dos artigos 26 e 27 da Lei n.o 9.514/97, pois não houve o registro do negócio perante o Oficial de Registro de Imóveis competente. Desistência do negócio por parte da compradora. Equilíbrio deve estar presente, inclusive por ocasião do desfazimento, quando as partes retornam ao 'statu quo' primitivo. Retenção de 20% dos valores pagos se apresenta adequada, proporcionando à apelante o ressarcimento pelas despesas administrativas, de publicidade e tributárias. Restituição de 80% deve sobressair, com incidência de correção monetária a contar dos respectivos desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Abatimento envolvendo despesas com IPTU e taxas condominiais durante o período de ocupação em condições de prevalecer. Pagamento pela fruição do imóvel correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato desde a imissão na posse até a efetiva desocupação/entrega do bem. Sucumbência recíproca. Apelo provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000164827
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1039704-
94.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante SPE TERNI
NATURE I RIO PRETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelada
THAYNARA SILVA AZEVEDO (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 6 de março de 2020.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1039704-94.2018.8.26.0576 -Voto no
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Apelação Cível n.o 1.039.704-94.2018.8.26.0576
Apelante: SPE TERNI NATURE I RIO PRETO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
Apelada:
THAYNARA SILVA AZEVEDO
Comarca: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
Voto n.o 44.849
Compromisso de compra e venda de imóvel com garantia
de alienação fiduciária. Rescisão em condições de
sobressair, sem observância dos artigos 26 e 27 da Lei n.o
9.514/97, pois não houve o registro do negócio perante o
Oficial de Registro de Imóveis competente. Desistência do
negócio por parte da compradora. Equilíbrio deve estar
presente, inclusive por ocasião do desfazimento, quando
as partes retornam ao 'statu quo' primitivo. Retenção de
20%
dos
valores
pagos
se
apresenta
adequada,
proporcionando à apelante o ressarcimento pelas despesas
administrativas, de publicidade e tributárias. Restituição
de 80% deve sobressair, com incidência de correção
monetária a contar dos respectivos desembolsos e juros de
mora a partir do trânsito em julgado. Abatimento
envolvendo despesas com IPTU e taxas condominiais
durante o período de ocupação em condições de
prevalecer.
Pagamento
pela
fruição
do
imóvel
correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do
contrato desde a imissão na posse até a efetiva
desocupação/entrega do bem. Sucumbência recíproca.
Apelo provido em parte.

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1. Apelação interposta tempestivamente, com base na r.
sentença de págs. 163/171, aclarada pelos embargos de págs. 180/181, que julgou
procedente em parte ação de rescisão contratual envolvendo compromisso de
compra e venda com garantia de alienação fiduciária, cumulada com restituição
de valores pagos.
Alega a ré que a sentença merece reforma, pois o contrato
entre as partes está baseado na Lei n.o 9.514/97 e a rescisão deve observar os
artigos 26 e 27 da referida lei, transcrevendo ementas de acórdãos. Declara que,
caso acolhida a rescisão do acordo, deve ser levada em consideração a Lei n.o
13.786/2018, que possibilita o pagamento pela fruição do imóvel no período de
posse, transcrevendo trechos de textos legais. Menciona que a aplicação da nova
lei visa a restituição dos valores de forma justa e equilibrada, requerendo,
subsidiariamente, a aplicação do artigo 32-A da Lei n.o 6.766/79, com retenção
de 25% das parcelas pagas e taxa de fruição de 0,5% ao mês, desde a imissão na
posse, além de abatimentos envolvendo IPTU e taxas condominiais do período.
Por último requer o provimento do apelo.
O recurso foi contra-arrazoado, rebatendo integralmente a
pretensão da apelante, págs. 205/211.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece reforma em parte.
O pactuado tem notória relação de consumo, portanto, o
equilíbrio deve estar presente, inclusive por ocasião do desfazimento, quando as
partes retornam ao statu quo primitivo.
A rescisão está apta a ocorrer, sem observância do disposto
nos artigos 26 e 27 da Lei n.o 9.514/97, pois não houve o registro da relação
negocial em referência perante o Oficial de Registro de Imóveis competente, o
que inclusive fora reconhecido pela própria apelante, de acordo com o
mencionando a págs. 153/154.

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Assim, a retenção de 20% dos valores pagos se apresenta
adequada, proporcionando à recorrente o ressarcimento pelas despesas
administrativas, de publicidade e tributárias.
Oportunas as transcrições jurisprudenciais:
“Compromisso de compra e venda. Resilição pelos
compradores diante da impossibilidade de pagamento.
Admissibilidade. Restituição de 80% dos valores pagos pelo
preço, com retenção de 20%, a título de compensação pelas
despesas com a venda do imóvel. Adequação da
porcentagem que deve ser proporcionalmente inversa ao
montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão, de
maneira a atenuar os prejuízos da vendedora. (...) Recurso
provido
em
parte.”
(Apelação
Cível
no
1.016.725-51.2017.8.26.0002.
Relator
Des.
Alcides
Leopoldo.
Quarta
Câmara
de
Direito
Privado.
J.
19-07-2018).
“Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual.
Desistência do compromissário comprador. Devolução das
parcelas pagas. Admissibilidade da retenção de 20% do
total pago. Majoração indevida. (...) Precedentes. Recurso
provido
em
parte.”
(Apelação
n.o
1.012.465-88.2017.8.26.0564.
Relator
Des.
Augusto
Rezende. Primeira de Câmara de Direito Privado. J. 18-
9-2018).
A restituição de 80% deve sobressair, com incidência de
correção monetária a contar dos respectivos desembolsos e juros de mora a partir
do trânsito em julgado.
Na verba a ser restituída também deve ser observado o
abatimento dos valores pendentes de IPTU e taxas condominiais incidentes no

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período de ocupação.
3. Por outro lado, o comprador desfrutara da posse do
imóvel, consequentemente, obstara que a apelante viesse a utilizar o bem,
portanto, deve pagar pela fruição do imóvel desde a imissão na posse até a
efetiva entrega/desocupação, correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor
atualizado do contrato.
4. Em decorrência do desfecho da demanda, a sucumbência
se apresenta recíproca, cabendo às partes suportar os honorários do advogado ex
adverso fixados em 10% do valor a ser restituído, observada a gratuidade de
justiça concedida, remunerando de modo condizente os titulares da capacidade
postulatória que funcionaram no feito.
5. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento em
parte ao apelo.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
R294