Tribunal: TJSP
Processo: 1003885-08.2014.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-02
Data de publicação: 2020-08-19

Ementa:
ASSOCIAÇÃO CIVIL. COBRANÇA DE MENSALIDADES REFERENTES À CONTINUIDADE E CONCLUSÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO ADQUIRIDO JUNTO À EXTINTA "ENCOL ENGENHARIA LTDA".

Ação principal. Associação civil que pretende a cobrança de aportes, taxas associativas e gatilhos aprovados em Assembleias. Parcial procedência para condenar o réu ao pagamento de despesas condominiais e encargos do imóvel a partir

Ementa:
ASSOCIAÇÃO CIVIL. COBRANÇA DE MENSALIDADES REFERENTES À CONTINUIDADE E CONCLUSÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO ADQUIRIDO JUNTO À EXTINTA "ENCOL ENGENHARIA LTDA".

Ação principal. Associação civil que pretende a cobrança de aportes, taxas associativas e gatilhos aprovados em Assembleias. Parcial procedência para condenar o réu ao pagamento de despesas condominiais e encargos do imóvel a partir da retomada de sua titularidade, em decorrência da anulação da venda do bem por meio de leilão extrajudicial. Irresignação.

Alegada possibilidade de cobrança, pela associação, de todos os valores indicados na inicial. Descabimento. Alienação extrajudicial do imóvel que resultou na quitação da dívida e das mensalidades associativas pelo produto da arrematação. Natureza pessoal da obrigação que não tem o condão de tornar exigível valores já quitados, ainda que por terceiros, em prestígio ao princípio da vedação do locupletamento ilícito (Art. 884, CC).

Sub-rogação da autora nos direitos da arrematante. Impossibilidade de validação do acordo celebrado entre a associação e a esposa do ex-presidente, que leiloaram o imóvel de forma ilícita e fraudulenta, pois dele não participou o espólio requerido. Ademais, o acordo possui sujeito e objeto incomum e suspeito, pois condiciona o pagamento a um recebimento incerto e foi celebrado entre pessoas que não eram credoras e devedoras entre si. Acordo que não preenche os requisitos do art. 104, do Código Civil, transparecendo a intenção de novo conluio entre a associação e a arrematante, a fim de prejudicar o espólio. Pretendendo, é a arrematante quem tem legitimidade para acionar o espólio para reaver os valores quitados no período em que a arrematação surtiu efeitos. Sentença mantida para condenar o espólio apenas ao pagamento das despesas condominiais e encargos do imóvel vencidas a partir da retomada de sua titularidade, em decorrência da nulidade do leilão extrajudicial, em março de 2.014.

Reconvenção. Parte requerida que rechaça o pedido exordial e apresenta pedidos reconvencionais, parcialmente acolhidos para condenar a associação-reconvinda à devolução, em dobro, de valores cobrados indevidamente na ação principal e condenar solidariamente a associação, seu dirigente e a arrematante do imóvel, ao pagamento indenização por danos morais e materiais. Irresignação. Parcial cabimento. Danos materiais bem fixados de forma limitada aos valores que a arrematante percebeu a título de alugueres, deduzindo-se despesas adimplidas ao longo de sua posse. Danos morais fixados em R$ 20.000,00, entretanto, que enseja redução para R$ 2.000,00 em face de cada um dos condenados. Prestígio ao princípio da vedação do locupletamento ilícito.

Recurso da associada DESPROVIDO. Recurso da associação e dos demais reconvindos PARCIALMENTE PROVIDO para minorar o quantum indenizatório, de R$ 20.000,00 para R$ 2.000,00, em face de cada um dos condenados.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000496664
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003885-08.2014.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelada
ASSOCIAÇÃO DOS PROMITENTES COMPRADORES DE UNIDADES DO
CONDOMÍNIO VILLA BELLA, são apelados/apelantes CLEIDE DE MORAES - ME,
DÁRCIO DE MORAES e CLEIDE DE MORAES e Apelada VILMAR PEREIRA
CAPELLA (ESPÓLIO).
ACORDAM, em 6a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso da Associada e
deram parcial provimento ao recurso da Associação e demais reconvintes. Por maioria
de votos.Vencido o 2o juiz, que dava parcial provimento ao recurso do autor e negava ao
dos demais.Declara voto o 2o juiz. Indeferiram a sustentação oral, tendo em vista que o
início do julgamento ocorreu em sessão anterior e todos os integrantes da turma
julgadora estavam presentes.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO
ALCIDES
(Presidente),
VITO
GUGLIELMI,
MARCUS
VINICIUS
RIOS
GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 2 de julho de 2020
RODOLFO PELLIZARI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação – Digital
Processo no 1003885-08.2014.8.26.0004
Comarca: 3a Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo
Magistrado(a) prolator(a): Dra. Andréa Galhardo Palma
Apelantes/Apelados: Associação dos Promitentes Compradores de
Unidades do Condomínio Villa Bella, Espólio de Vilmar Pereira
Capella e outros.
Voto no 04993
ASSOCIAÇÃO
CIVIL.
COBRANÇA
DE
MENSALIDADES REFERENTES À CONTINUIDADE E
CONCLUSÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
ADQUIRIDO
JUNTO
À
EXTINTA
“ENCOL
ENGENHARIA LTDA”.
Ação principal. Associação civil que pretende a cobrança de
aportes, taxas associativas e gatilhos aprovados em
Assembleias. Parcial procedência para condenar o réu ao
pagamento de despesas condominiais e encargos do imóvel
a partir da retomada de sua titularidade, em decorrência
da anulação da venda do bem por meio de leilão
extrajudicial. Irresignação.
Alegada possibilidade de cobrança, pela associação, de
todos os valores indicados na inicial. Descabimento.
Alienação extrajudicial do imóvel que resultou na quitação
da dívida e das mensalidades associativas pelo produto da
arrematação. Natureza pessoal da obrigação que não tem o
condão de tornar exigível valores já quitados, ainda que
por terceiros, em prestígio ao princípio da vedação do
locupletamento ilícito (Art. 884, CC).
Sub-rogação da autora nos direitos da arrematante.
Impossibilidade de validação do acordo celebrado entre a
associação e a esposa do ex-presidente, que leiloaram o
imóvel de forma ilícita e fraudulenta, pois dele não
participou o espólio requerido. Ademais, o acordo possui
sujeito e objeto incomum e suspeito, pois condiciona o
pagamento a um recebimento incerto e foi celebrado entre

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
pessoas que não eram credoras e devedoras entre si.
Acordo que não preenche os requisitos do art. 104, do
Código Civil, transparecendo a intenção de novo conluio
entre a associação e a arrematante, a fim de prejudicar o
espólio.
Pretendendo,
é
a
arrematante
quem
tem
legitimidade para acionar o espólio para reaver os valores
quitados no período em que a arrematação surtiu efeitos.
Sentença mantida para condenar o espólio apenas ao
pagamento das despesas condominiais e encargos do imóvel
vencidas a partir da retomada de sua titularidade, em
decorrência da nulidade do leilão extrajudicial, em março
de 2.014.
Reconvenção. Parte requerida que rechaça o pedido
exordial e apresenta pedidos reconvencionais, parcialmente
acolhidos para condenar a associação-reconvinda à
devolução, em dobro, de valores cobrados indevidamente
na ação principal e condenar solidariamente a associação,
seu dirigente e a arrematante do imóvel, ao pagamento
indenização por danos morais e materiais. Irresignação.
Parcial cabimento. Danos materiais bem fixados de forma
limitada aos valores que a arrematante percebeu a título de
alugueres, deduzindo-se despesas adimplidas ao longo de
sua posse. Danos morais fixados em R$ 20.000,00,
entretanto, que enseja redução para R$ 2.000,00 em face de
cada um dos condenados. Prestígio ao princípio da vedação
do locupletamento ilícito.
Recurso
da
associada
DESPROVIDO.
Recurso
da
associação e dos demais reconvindos PARCIALMENTE
PROVIDO para minorar o quantum indenizatório, de R$
20.000,00 para R$ 2.000,00, em face de cada um dos
condenados.
Trata-se de ação ajuizada pela ASSOCIAÇÃO DOS
PROMITENTES
COMPRADORES
DE
UNIDADES
DO
CONDOMÍNIO VILLA BELLA em face de VILMAR PEREIRA
CAPELLA, na qual pretende a satisfação da dívida contraída pelo
réu, na condição de associado e adquirente da unidade habitacional

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
n. 151, da “Torre Vivaldi” pertencente ao empreendimento
“Condomínio Villa Bella”, relativa às despesas com o aporte, gatilho
e mensalidades alusivas à construção do empreendimento.
Conforme planilha acostada pela parte autora, o débito
compreende o período de 31.08.2007 a 31.03.2014 que, atualizado
até a data da propositura da demanda, perfazia o valor de R$
537.994,15, acrescentando-se rubrica de “Desp Advogado”, no
importe de R$ 107.598,83, resultando na quantia de R$ 645.592,98,
valor atribuído à causa, além da inclusão de débito de obrigações
vincendas no deslinde do processo.1
Em razão do falecimento da parte requerida2, houve
prosseguimento da demanda em face do seu ESPÓLIO,
representado por RUBENS PEREIRA CAPELLA que, em
contestação, afirmou a inexistência de débitos em relação a
unidade habitacional, pois o saldo devedor foi quitado no leilão
extrajudicial levado a efeito pela comissão de representante da
associação, nos termos do artigo 63, da Lei n. 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, realizado em 05.01.2008, restando consignado
na carta de arrematação que as obrigações posteriores ao leilão
deveriam ser adimplidas pela arrematante.
Ainda, conforme as razões apresentadas na reconvenção,
1 Fls. 107-110 Planilha de débitos elaborados pela parte autora, aplicando-se consectários
legais e multa: índice INCC, Correção Monetária, juros de 1% ao mês e multa de 2%. Ação
ajuizada em 03.04.2014.
2 Fls. 220, Falecimento aos 14.04.2015.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
aduziu ser descabida a restituição de valores à arrematante, nos
termos dos artigos 883, do Código Civil. Por tais motivos, pugnou
pela improcedência do pedido vestibular, notadamente no que diz
respeito à verba inserida a título de despesas e honorários
advocatícios, desacompanhadas de documentos comprobatórios e,
em caso de eventual crédito devido à parte autora, que fosse
permitida a compensação de valores reputados como devidos à
parte requerida.3
Reconvenção apresentada em face de ASSOCIAÇÃO DOS
PROMITENTES
COMPRADORES
DE
UNIDADES
DO
CONDOMÍNIO VILLA BELLA, CLEIDE DE MORAES-ME, DÁRCIO
DE MORAES e CLEIDE DE MORAES, na qual o ESPÓLIO
reconvinte aduziu que a de cujus, diagnosticada em meados de
2007 com síndrome de Alzheimer, deixou de adimplir parte das
parcelas, contudo, seus filhos celebraram acordo com um dos
representantes da associação, de modo que a quitação vinha
ocorrendo sobre uma parcela vencida e uma parcela vincenda.
Entrementes, narrou que, após as festividades de final de
ano, houve ciência do leilão extrajudicial da unidade habitacional
ocorrido em 05.01.2008, sendo que a carta de comunicação à
devedora foi postada somente no dia 03.01.2008 (quinta-feira). Não
obstante, o imóvel foi arrematado em lance único no valor de R$
200.000,00 ofertado pela empresa individual CLEIDE DE MORAES-
3 Fls. 199-463.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
ME, pertencente à esposa de DÁRCIO DE MORAES, dirigente da
associação, casados sob o regime de comunhão universal de bens.
Diante destas circunstâncias, narra que foi proposta ação
judicial por VILMAR PEREIRA CAPELLA em face dos reconvindos
visando à anulação do leilão extrajudicial, logrando êxito em sede
de Recurso Especial, que reconheceu a nulidade do ato, v. acórdão
proferido pela Corte Especial, transitado em julgado em 12 de
fevereiro de 2014.4
Assim, requereu a aplicação do artigo 940, do Código Civil,
condenando-se os reconvindos, de forma solidária, nos termos dos
artigos 942 e 1.013, § 2o, ambos do Código Civil ao (i) pagamento
em dobro dos valores cobrados; (ii) indenização por danos
materiais correspondente ao total de 56 meses do valor médio de
aluguel, considerando que, em julho de 2009, a arrematante
CLEIDE DE MORAES
ME, representada por CLEIDE DE
MORAES, foi imitida irregularmente na posse do imóvel, o que
perdurou até março de 2014, e (iii) indenização por dano moral, em
razão de tudo que foi suportado pela de cujus e seus familiares,
decorrente dos ilícitos perpetrados pelos reconvindos, culminando
em leilão extrajudicial inquinado como “absolutamente imoral e
ilegal” pela Corte Especial.5
Manifestação em réplica apresentada pela ASSOCIAÇÃO
4 STJ - RECURSO ESPECIAL No 1.344.825
SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, 3a Turma, julgado em 18.12.2012, trânsito em julgado em 12.02.2014.
5 Fls. 464-754.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
DOS PROMITENTES COMPRADORES DE UNIDADES DO
CONDOMÍNIO VILLA BELLA rechaçando a tese defensiva,
sustentando que nunca houve transferência dominial do imóvel,
razão pela qual são legítimas as cobranças.
Consignou como “fato novo” o acordo entabulado com a
arrematante CLEIDE DE MORAES-ME, no bojo de duas ações
movidas por esta em face da associação e do espólio, nas quais
busca reaver valores pagos em decorrência da aquisição de imóvel,
incluindo suas contribuições como associada, avença homologada
em 22 de abril de 2015, comprometendo-se a associação à
restituição dos valores pagos, em decorrência de quantias a serem
percebidas na presente demanda, transferindo a arrematante à
associação todos os direitos que detém decorrente da ação que
anulou o leilão extrajudicial.
Assim, sustentou a associação que se tornou credora direta,
com legitimidade de cobrar créditos que a arrematante possui em
face do ESPÓLIO DE VILMAR PEREIRA CAPELLA, em virtude da
anulação do leilão. No mais, impugnou as alegações da parte
requerida,
reiterando
pleito
de
procedência
dos
pedidos
vestibulares.6
Contestação à reconvenção apresentada pela ASSOCIAÇÃO
DOS PROMITENTES COMPRADORES DE UNIDADES DO
CONDOMÍNIO VILLA BELLA arguindo preliminares e, no mérito, a
6 Fls. 766-826.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
inexistência de conluio ou má-fé em sua conduta, em especial no
que diz respeito ao leilão extrajudicial, que, diante da inadimplência
de três parcelas de prestação relativa ao preço da construção, era
medida respaldada pela legislação de regência, restando claro que
sua nulidade decorreu de mero erro procedimental.
No mais, afirmou que, diante dos efeitos ex tunc da decisão
proferida pelo A. Superior Tribunal de Justiça, a obrigação pessoal
da associada retornou ao status quo, ou seja, inadimplência de
mensalidades alusivas à construção do empreendimento junto à
associação. Asseverou que a reconvinte pretende receber imóvel
sem nunca ter pago nada e, ainda, busca auferir vantagem
econômica por meio da reconvenção, hipótese que deve ser
afastada, julgando-se improcedente o pedido reconvencional.7
Manifestação, em sede de réplica, do ESPÓLIO DE VILMAR
PEREIRA CAPELLA em face da contestação apresentada por
ASSOCIAÇÃO
DOS
PROMITENTES
COMPRADORES
DE
UNIDADES DO CONDOMÍNIO VILLA BELL, rechaçando as
preliminares arguidas e, no mérito, sustentando que a arrematante
quitou todas as mensalidades alusivas ao imóvel, assumindo no
lugar da reconvinte a posição de associada, de modo que inexiste
prejuízo aos demais associados. Acrescentou que CLEIDE
MORAES percebeu valores alusivos à locação do referido imóvel
em parcela superior às mensalidades da construção.
7 Fls. 827-932.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
No mais, apontou que o acordo entabulado entre a
arrematante
e
a
associação
nos
autos
n.
1093539-09.2014.8.26.0100 é mera simulação, pois o patrono da
associação nos autos da anulação do leilão judicial é o mesmo que
defendeu os interesses da reconvinda CLEIDE DE MORAES na
ação que move em face da associação, qual seja, Dr. Arnaldo
D'Amélio Junior OAB/SP 35.245, que culminou no lesivo acordo aos
próprios interesses da associação, concluindo-se pela continuidade
de má-fé e ilícitos perpetrados pelos reconvindos. Nestes termos,
reiterou o pleito de procedência da reconvenção.8
Sobreveio a r. sentença que julgou PARCIALMENTE
PROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal,
condenando o ESPÓLIO DE VILMAR PEREIRA CAPELLA ao
pagamento das despesas condominiais e encargos do imóvel
objeto da lide vencidas a partir da retomada de sua titularidade, em
março de 2014, valores a serem apurados em fase de liquidação de
sentença.
Concernente à reconvenção, os pedidos foram julgados
PARCIALMENTE PROCEDENTES para (i) condenar a associação
reconvinda à devolução, em dobro, dos valores cobrados na ação
principal, limitando-se ao período anterior à restituição do imóvel ao
reconvindo; (ii) condenar todos os reconvindos, de forma solidária,
ao pagamento de indenização de danos materiais, limitando-se o
8 Fls. 963-983.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
valor que sobejar as despesas que a unidade possuía até o início
da posse da arrematante, somadas às despesas relativas aos
períodos da posse ilegítima, saldo a ser apurado em fase de
liquidação da sentença e indenização por danos morais fixados em
R$ 20.000,00.
Irresignada, apela a ASSOCIAÇÃO DOS PROMITENTES
COMPRADORES DE UNIDADES DO CONDOMÍNIO VILLA
BELLA, alegando que a de cujus VILMAR PEREIRA CAPELLA
confessou a inadimplência junto à associação. Reitera os deveres
dos associados no que diz respeito às contribuições, conforme
Estatuto, destacando se tratar de obrigação de natureza pessoal e
não propter rem, ou seja, não transmissível, mesmo que haja
transferência de patrimônio a terceiro; sustenta que, mesmo com a
arrematação judicial, nunca houve a transferência de titularidade do
imóvel.
Assevera que firmou acordo judicial nas ações movidas pela
arrematante CLEIDE DE MORAES-ME em face da apelante e do
espólio, ora recorrido, que buscava reaver os valores referentes ao
malfadado leilão judicial, segundo o qual a arrematante transferiu
todos os direitos de eventuais créditos da unidade habitacional em
favor da apelante, mas não as obrigações, dessumindo-se que,
nesta condição, a apelada se tornou legítima credora, inclusive dos
valores que a arrematante desembolsou no leilão judicial anulado.
Argumenta inexistir conluio entre o presidente da associação

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
apelante e CLEIDE DE MORAES-ME e, no mais, revolve questões
atinentes às razões que culminaram na anulação do leilão judicial,
sustentando inexistir má-fé para justificar a aplicação do artigo 940,
do Código Civil. Aduz que não recebeu nenhum valor concernente
ao aluguel da unidade habitacional em cotejo, a inexistência de
danos morais, além do afastamento da condenação, em caráter
solidário, e adequação das verbas sucumbenciais.9
Por seu turno, apelou o ESPÓLIO DE VILMAR PEREIRA
CAPELLA, alegando que a r. sentença merece reforma no que diz
respeito ao pedido de indenização que postulou referente aos
valores de aluguel recebidos pela arrematante.
Salienta que restou decidido que, sobre referida indenização,
deverão ser deduzidas as despesas que recaíam sobre o imóvel no
ato da arrematação, bem como, as relativas ao período da ilegítima
posse. Ocorre que, ao seu ver, aquele que pratica ato ilícito, nos
termos do artigo 883 e 952, do Código Civil, não tem direito à
repetição do indébito.
Reitera o pedido de condenação da parte adversa ao
ressarcimento dos valores de honorários contratuais pagos aos
causídicos que atuaram na ação que culminou na anulação da
arrematação judicial, que é objeto de arbitramento nos autos da
ação judicial n. 1023657-57.2014.8.26.0100, bem como os
honorários relativo à contratação de advogada para atuação na
9 Fls. 1319-1396.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Corte Especial, devendo integrar a indenização por danos
materiais, nos termos dos artigos 389, 395 e 404, caput, do Código
Civil.
Quanto ao ônus sucumbencial, postula a sua redistribuição,
sob o argumento de que decaiu minimamente do pedido e a
condenação de todos os requeridos em honorários quanto ao
pedido formulado na reconvenção, porquanto intentada em face da
parte autora, CLEIDE MORAES-ME, CLEIDE MORAES e DÁRCIO
MORAES.
Pede que o valor seja arbitrado e majorado nos termos do
artigo 85, §§ 2o e 11, do Código de Processo Civil, sendo
considerado, para tanto, o valor atualizado atribuído à causa e a
complexidade da demanda. Por derradeiro, requer que eventuais
valores devidos, sejam compensados nos termos do artigo 368, do
Código Civil.10
Adesivamente recorreu CLEIDE DE MORAES, DÁRCIO DE
MORAES e CLEIDE DE MORAES-ME, arguindo a nulidade da r.
sentença no que diz respeito à reconvenção por ausência de
fundamentação, contrariando o teor do artigo 93, inciso IX da
Constituição Federal. Afirma que não restou justificado o porquê da
condenação dos reconvindos em perdas e danos, uma vez que são
terceiros em relação à demanda principal, na condição de
arrematantes de cotas de incorporação de prédio não construído.
10 Fls. 1398-1426.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Não obstante, apontam cerceamento de defesa, pois não foram
apreciados os embargos de declaração opostos.
Quanto ao mérito, alega que "milagrosamente", em sede de
Recurso Especial, a requerida Vilmar, que nunca adimpliu as
parcelas devidas à associação, logrou a reforma do v. acórdão
proferido por este Tribunal. Sustentam que arremataram a cota da
requerida inadimplente no leilão e, na ocasião, havia apenas o
terreno, sendo que somente depois financiaram e pagaram a
construção do prédio, alugando a unidade imobiliária.
Acrescentam que não podem ser condenados ao pagamento
de indenização, pois o ato ilícito foi perpetrado pelo Condomínio
Villa Bella, de modo que são terceiros e vítimas. De mais a mais,
sustentam que a reforma do v. acórdão ocorreu por razões políticas
e não jurídicas e que a exemplo da r. sentença combatida, não tem
fundamento jurídico e prosseguem acoimando o r. decisum de
vícios que desafiam a lógica jurídica. Por tais fundamentos, buscam
a nulidade da r. sentença ou, se for outro entendimento, decretada
a reforma integral, julgando-se improcedente a reconvenção.11
Os recursos foram respondidos por todos os litigantes,
expressando discordância quanto à realização do julgamento
virtual.12
A d. Procuradoria Geral de Justiça deixou de oferecer parecer
11 Fls. 1439-1449.
12 Fls. 1452-1554.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
diante do óbito da requerida que era civilmente incapaz em
decorrência de senilidade causada pelo acometimento de síndrome
de Alzheimer.13
É O RELATÓRIO.
Compulsando-se os autos, tem-se que, aos 02 de abril de
2003, por meio de “instrumento particular de regularização de
negócio”, a ASSOCIAÇÃO DOS PROMITENTES COMPRADORES
DO CONDOMÍNIO VILLA BELLA, representada, à época, por seus
diretores, DARCIO DE MORAES e Ivo Luciano Tezzei Filho,
figurando na condição de incorporadora de empreendimento, em
virtude da recuperação da unidade do condomínio perante o juízo
de falência da Encol Engenharia14 e VILMAR PEREIRA CAPELLA,
promitente-compradora da unidade junto à Encol Engenharia;
ajustaram acordo para quitação de débito de dívida no valor de R$
30.833,16, de modo que, após referida quitação, caberia à
adquirente o adimplemento de contribuições em favor da
associação que, por sua vez, na condição de incorporadora do
empreendimento, seria responsável pela conclusão das obras e
entrega das unidades habitacionais aos adquirentes.15
Em razão da inadimplência da adquirente relativa às
contribuições de associada, com supedâneo no artigo 63, da Lei n.
13 Fls. 1559-1561.
14 Fls. 42 Alvará judicial expedido em 11.09.2002, pela 11a Vara Cível do Tribunal de Justiça
de Goiás, juízo que decretou a falência da incorporadora Encol Engenharia no dia 16.03.1999.
15 Fls. 89-90.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
4.591, de 16 de dezembro de 1964, a associação decidiu promover
o leilão extrajudicial de sua unidade habitacional, imóvel
arrematado em 05 de janeiro de 2008 por CLEIDE DE MORAES-
ME.
Houve impugnação judicial do referido leilão extrajudicial16, na
qual, em sede de Recurso Especial, o A. Superior Tribunal de
Justiça, decretou a nulidade do ato combatido.
Desta forma, a despeito de a associação recorrente dedicar
breve nota sobre o controvertido leilão extrajudicial, consignando
que o fundamento que levou à Corte Especial a decidir pela
nulidade do leilão decorreu de mero vício procedimental alusivo à
inobservância do prazo previsto na legislação de regência, tem-se,
por meio da leitura do voto condutor circunstâncias gravosas que
repercutem diretamente nas pretensões da associação formuladas
na presente demanda.
Ao revés do que afirmado pela associação recorrente, não foi
apenas um motivo que levou à nulidade do leilão extrajudicial, e
sim, três fundamentos, conforme ilustrado em trechos extraídos do
voto condutor da lavra do Exmo. Ministro PAULO DE TARSO
SEVERINO:
Três são os fundamentos que impõem o acolhimento da
alegação de violação ao art. 63 da Lei 4.591/64 e o
provimento do recurso especial.
16 Ação judicial n. 0102826-23.2008.8.26.0100, que tramitou perante a 4a Vara Cível do Foro
Central de São Paulo.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
a) A notificação pessoal exigida no art. 63 da Lei
4.591/64 e o Mal de Alzheimer que acomete a
recorrente: Em conformidade com o regime das demais
execuções extrajudiciais, o art. 63 da Lei 4.591/64 exige,
como requisito de validade, a notificação pessoal do
devedor
a
respeito
do
leilão
do
seu
imóvel,
oportunizando, em prazo razoável, a purgação da mora.
Neste aspecto, a recorrente afirmou que já possuía o Mal
de Alzheimer ao tempo da notificação, não havendo os
réus impugnado a afirmativa, do que resulta, nos termos
do art. 334, III, do CPC, a natureza incontroversa do fato
e a consequente inaplicabilidade das Súmulas 05 e 07
deste STJ. [...] Desta forma, não tendo a recorrente
condições de administrar os seus negócios, é
absolutamente nula a notificação pessoal realização
no seu exclusivo nome, ainda mais quando esta
notificação tinha por objetivo anunciar a realização de
leilão extrajudicial e oportunizar a purgação da mora.
b) A inobservância, quando da notificação pessoal do
leilão extrajudicial, do prazo de 10 dias previsto no
art. 63 da Lei 4.591/64. Segundo o art. 63 da Lei
4.591/64, a notificação, a par de pessoal, deve se
concretizar
no
mínimo
10
dias
antes
do
leilão
extrajudicial. Neste documento, que passou a integrar o
acórdão, é possível perceber, a partir de um exame
objetivo, que a notificação pessoal da autora foi
enviada no dia 03/01/2008 logo após a virada do ano
, sendo que a purgação da mora somente teria
utilidade até 05/01/2008, data em que o imóvel,
titulado por portadora do mal de Alzheimer, foi
leiloado extrajudicialmente. [...] Portanto, não tendo
sequer sido observado o prazo mínimo de 10 dias
previsto na Lei 4.591/64, fica, uma vez mais, evidenciada
a absoluta nulidade do leilão e da execução extrajudicial
promovida em desfavor da recorrente.
E, apesar de a associação asseverar a validade do leilão
extrajudicial, consignando que “por algum motivo qual não nos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
cabe, a Ré deixou de cumprir com o pagamento dos aportes e
taxas associativas”17, não é esta a realidade que se verifica nos
autos, conforme entendimento do A. STJ:
c) A qualidade do adquirente do imóvel objeto do
leilão extrajudicial: Por fim, não se pode deixar de
ressaltar e com espanto a qualidade do adquirente
do imóvel objeto do leilão extrajudicial. Segundo afirmou
a autora na fl. 176e, o imóvel foi arrematado pela
empresária individual ré, cuja gerente é esposa do
réu DÁRCIO DE MORAES, o qual, por sua vez, é o
presidente da associação que promoveu a execução
extrajudicial,
tendo
esta
informação
sido
(posteriormente) confirmada pelos próprios réus na fl.
206e. Como o patrimônio do empresário individual se
confunde com o da pessoa física que exerce a atividade
empresária e como a empresária, no caso, é casada pelo
regime da comunhão universal de bens com o presidente
da associação que promoveu a execução extrajudicial, o
imóvel da autora foi adquirido por quem deveria
assegurar a regularidade da execução. Se o leilão
tivesse ocorrido durante uma execução judicial, poderia
se dizer que o imóvel foi adquirido pela esposa do
magistrado que deveria fiscalizar a execução e assegurar
respeito à posição jurídica do devedor, de forma que a
execução extrajudicial objeto dos autos se mostra
absolutamente imoral e ilegal.18
(grifos no original)
Depreende-se, então, que descabida toda argumentação
tecida pela associação sobre a extensão das irregularidades do
referido leilão extrajudicial, porquanto, existe decisão transitada em
julgado proferida pela Corte Especial que aponta como um dos
17 Fls. 16.
18 STJ - RECURSO ESPECIAL No 1.344.825
SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, 3a Turma, julgado em 18.12.2012, transitado em julgado em 12 de fevereiro de
2014.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
fundamentos da nulidade do ato impugnado a sua natureza
“absolutamente imoral e ilegal”.
E sobre a imoralidade e ilegalidade, tais condutas foram
adotadas pelo núcleo diretivo da própria associação ao postar a
notificação à devedora, portadora de síndrome de Alzheimer, no dia
03.01.2008 e realizar leilão extrajudicial aos 05.01.2008, com
arrematação do imóvel em cotejo pela esposa do dirigente da
associação, salientando-se a comunhão universal de bens que rege
o patrimônio do casal.
Nesta senda, observa-se que, com a aludida arrematação
houve recomposição de valores em favor dos associação, portanto,
nenhum prejuízo aos demais associados e, no período de
05.01.2008 a 12.02.2014, coube à arrematante promover a
contribuição de mensalidades para conclusão da obra e assim o
fez, tendo inclusive comprovado os pagamentos nos autos de no
1093539-09.2014.8.26.0100.
A arrematante, CLEIDE DE MORAES
ME, a partir de
01.08.2011, passou a perceber renda oriunda da locação da
unidade habitacional, no valor de R$ 2.100,00 a título de aluguel e
R$
750,00
para
despesas
condominiais,
figurando
como
testemunha no “contrato de locação de imóvel para fim residencial”,
DÁRCIO DE MORAES, termo final ajustado entre as partes para

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
31.01.2014.19
Portanto, revela-se descabida a cobrança da ASSOCIAÇÃO
DOS PROMITENTES COMPRADORES DO CONDOMÍNIO VILLA
BELLA em face do ESPÓLIO DE VILMAR PEREIRA CAPELLA
em
relação
às
mensalidades
alusivas
à
construção
do
empreendimento, nos termos pretendidos na peça vestibular,
porquanto tais valores foram quitados pelo produto da arrematação.
De mais a mais, irrelevante ao caso em tela o acordo judicial
na ação movida pela arrematante, no qual a associação “sub-rogou-
se” nos créditos devidos à arrematante, se tornando “legítima
credora em face do espólio”, pois deste ajuste o espólio não
participou. Ora, o STJ reconheceu o conluio fraudulento nas
condutas perpetradas entre a arrematante e a associação ao longo
da alienação extrajudicial do imóvel, de modo que a mencionada
sub-rogação não se opera em face do espólio, vítima de todo este
imbróglio.
Como visto, é inviável conferir validade a este acordo, cujo
objeto é, à toda evidência, incomum e suspeito, pois condiciona o
pagamento a um recebimento incerto. Nem ao menos os sujeitos
da referida transação atendem aos requisitos legais, pois não são
credores e devedores entre si, de modo a atender os requisitos de
validade do negócio jurídico estampados no art. 104, do Código
19 Fls. 435-437.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Civil. Tudo a transparecer a intenção de novo conluio fraudulento
entre a associação e a arrematante (esposa do ex-presidente da
associação), a fim de prejudicar o espólio.
E mais, se foi a arrematante quem quitou os débitos do imóvel
no período em que a arrematação ainda não havia sido invalidada
judicialmente, é esta quem detém legitimidade para acionar o réu
para reaver estes valores, após a comprovação de fato constitutivo
de seu direito (Art. 373, I, CPC), em ação própria por ela ajuizada.
Em palavras sucintas, é inexplicável que a associação tenha
realizado um acordo com quem não era sua credora, ainda mais
condicionado a um recebimento de terceiro que não participou do
ajuste e, por isso, não pode sofrer seus efeitos (o espólio, no caso),
o que desperta novamente suspeita sobre a conduta da
associação.
Anote-se
que
o
fato
de
as
despesas
associativas
representarem obrigação pessoal, conforme afirmado no recurso
de apelação (item a, inciso I, de fls. 1359), não tem o condão de
modificar o deslinde da ação principal, pois se a arrematante quitou
os valores cobrados nesta demanda, à associação não é possível
pleitear novo pagamento, sob pena de locupletamento ilícito,
vedado pelo ordenamento jurídico brasileiro (Art. 884, CC).
Assim, a r. sentença se mostra escorreita ao julgar
procedente em parte a ação principal limitando-se a cobrança em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
desfavor do ESPÓLIO DE VILMAR PEREIRA CAPELLA relativa às
despesas condominiais e encargos do imóvel vencidas somente a
partir da retomada de sua titularidade, em março de 2014, cujos
valores serão apurados em liquidação de sentença.
No que diz respeito à reconvenção, constata-se que a ação
de cobrança ajuizada pela associação em desfavor do espólio foi
proposta em 03.04.2014, portanto, em data posterior ao trânsito em
julgado do v. acórdão do A. Superior Tribunal de Justiça que
inquinou o leilão extrajudicial de ilegal e imoral. Desta forma,
incorreu a associação, de fato, na vedação e penalidade contida no
artigo 940, do Código Civil que preconiza:
Art. 940. Aquele que demandar por dívida já paga, no
todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas ou
pedir mais do que for devido, ficará obrigado a pagar ao
devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver
cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir,
salvo se houver prescrição.
E nem se cogite que a nulidade do leilão extrajudicial, com
efeito ex tunc, serviu de supedâneo para o ajuizamento da presente
demanda, pois, a referida nulidade alcançou a titularidade do bem,
devolvendo o imóvel à adquirente primeva.
Pouco importa que não houve a transferência de titularidade
do imóvel, porquanto a ação que pretendia a nulidade do leilão

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
extrajudicial foi julgada improcedente no 1o grau e referida sentença
confirmada em instância recursal, de modo que, considerando que
os recursos às instâncias superiores não possuem efeito
suspensivo, não havia impeditivo judicial para a alteração de
titularidade.
Fato é que, ao arrematar o imóvel, CLEIDE MORAES ME,
além de quitar o saldo devedor, passou a integrar o quadro de
associados e adimpliu com as contribuições devidas, conclusão
que se extrai da falta de insurgência da associação nesse sentido.
Assim sendo, a associação não poderia demandar por dívida
já paga pela arrematante. Entretanto, assim o fez e, por este
motivo, acertado o r. decisum que determinou a devolução em
dobro do valor cobrado face ao espólio, referente ao período
anterior à restituição do imóvel.
Em relação à indenização por danos materiais devida ao
espólio-reconvinte, acertada a r. sentença ao determinar que o
quantum deverá corresponder aos aluguéis percebidos pela
arrematante durante o período da ilegítima posse, sendo, contudo,
autorizada a dedução de débitos propter rem, encargos e tributos
incidentes sobre o imóvel, que foram comprovadamente suportados
pela arrematante, valor a ser apurado na fase de liquidação da
sentença.
Isso porque, a obrigação de arcar com os encargos e tributos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
incidentes sobre o imóvel caberia de qualquer forma ao espólio-
reconvinte, decorrendo disto, a conclusão que de lhe é devido, a
título de indenização por danos materiais, somente o proveito
econômico que deixou de auferir no período em que alijado de
seus direitos de legítimo proprietário do imóvel, em virtude da
ilegítima posse exercida pela arrematante. Entendimento diverso
permitiria o enriquecimento ilícito do reconvinte.
No que diz respeito aos honorários contratuais, não se
vislumbra acolhimento do pleito, pois se trata de despesa ínsita ao
direito de ação que é convencionada entre as partes e o advogado.
Portanto, não pode ser exigida perante terceiros, ainda que o valor
seja resultado de ação própria de arbitramento de honorários
advocatícios, conforme pretende o requerido-reconvinte.
Em relação à pretendida compensação, tem-se que referido
pedido, nesta fase processual cognitiva, se revela prematuro, ao
passo que ainda pende de liquidação referido julgado, de modo que
este pleito poderá ser renovado em momento oportuno e perante o
d. Juízo monocrático.
Concernente aos danos morais, inegável que a situação
trazida nestes autos transcendeu a matriarca da família, atingindo
seus herdeiros cujos efeitos dos ilícitos perpetrados pelos
reconvindos repercutem e se renovam diante da continuidade de
litígio em sucessivas demandas judiciais.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Noutro giro, não se desconhece que a inadimplência da
adquirente-primeva
concorreu
para
a
realização
do
leilão
extrajudicial, circunstância que não afasta o dano moral per si, em
especial diante da gravidade dos atos cometidos pelos reconvindos,
que além de ilegais, foram inquinados por imorais pelo A. STJ,
razão pela qual fica mantida a condenação a tal título.
Porém, a fim de se evitar locupletamento ilícito, deve ser
revisto o quantum indenizatório, determinando-se a minoração para
condenação devida por cada um dos reconvindos em favor do
espólio-reconvinte no montante de R$ 2.000,00.
Quanto às demais irresignações dos reconvindos CLEIDE DE
MORAES, CLEIDE DE MORAES ME e DARCIO DE MORAES, a
r.
sentença
está
suficientemente
fundamentada,
restando
sobejamente delineada a responsabilidade civil quanto ao dever de
reparação em favor do espólio-reconvindo por todo exposto nestes
autos. Tampouco se configura cerceamento de defesa o fato de
não conhecimento de embargos de declaração, porquanto
rechaçados os vícios lançados sobre a prestação jurisdicional de 1o
grau.
Despiciendas maiores considerações sobre o recurso adesivo
interposto, diante do que restou decidido pela Corte Especial
acerca da conduta ilegal e imoral perpetrada por ambos os
recorrentes DÁRCIO E CLEIDE, acrescentando-se, no mais, a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
hipótese prevista no artigo 883, do Código Civil, segundo o qual:
“Não terá direito à repetição aquele que deu alguma coisa para
obter fim ilícito, imoral, ou proibido por lei.”
No mais, a condenação solidária decorre da circunstância de
que todos os reconvindos concorreram para causar dano, por ato
ilícito, ao espólio-reconvinte, aplicando-se a dicção do artigo 927,
do Código Civil, restando assegurado eventual direito de regresso.
Anote-se, por oportuno, a advertência ao n. causídico
subscritor do recurso adesivo que, ao consignar assertivas como:
“Vilmar conseguiu, milagrosamente, em sede de recurso
especial”; “observe-se que a reforma do v. acórdão ocorreu
por razões políticas e não jurídicas porque, a exemplo desta r.
sentença, não tem fundamento jurídico”; “a respeitável
sentença foi ilógica e surrealista”, falta com lhaneza, decoro e
respeito à parte adversa e ao próprio Poder Judiciário.
Conduta que se mostra inadequada daquilo que se espera de
um advogado que pretende a defesa de interesse de seus clientes
apresentando, para tanto, firme técnica jurídica; que, a toda
evidência,
não
se
coaduna
com
bravatas
e
colocações
inapropriadas, conforme constatado no recurso interposto.
Relativo à disciplina sucumbencial adotada pela n. magistrada
oficiante,
verifica-se
que
se
mostra
consentânea
à
proporcionalidade da sucumbência experimentada por cada um dos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
litigantes, razão pela qual deve ser mantida, tal como lançada,
restando rechaçada a alteração de critério para o valor atribuído à
causa ou a majoração em seu patamar máximo, conforme
pretendido pela parte requerida em suas razões recursais.
Por fim, em cumprimento ao que determina o artigo 85, §11,
do Código de Processo Civil, considerando que todos os
recorrentes decaíram substancialmente daquilo que pretenderam,
de rigor a majoração dos respectivos honorários advocatícios
sucumbenciais, no sentido de acrescentar o percentual de 5%
sobre o quantum já arbitrado na r. sentença de origem, observando-
se a gratuidade judiciária conferida à parte requerida.
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso de Espólio de Vilmar Pereira Capella e DOU
PROVIMENTO EM PARTE ao recurso da associação e dos
reconvindos Cleide de Moraes, Dárcio de Moraes e Cleide de
Moraes-ME para minorar a indenização por danos morais a ser
paga em favor da parte requerida, por cada um dos litigantes, ao
valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No 48.094
APELAÇÃO CÍVEL No 1003885-08.2014.8.26.0004
2o JUIZ
: DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI
APELANTES
: ASSOCIAÇÃO DOS PROMITENTES COMPRADORES DE
UNIDADES DO CONDOMÍNIO VILLA BELLA, CLEIDE DE
MORAES ME e OUTROS
APELADOS
: OS MESMOS E VILMAR PEREIRA CAPELLA (espólio)
COMARCA
: SÃO PAULO 3a VARA CÍVEL
DECLARAÇÃO DE VOTO
VENCIDO
Meu voto, permissa vênia da d. maioria, dava
provimento ao recurso da associação mantidas, sem divergência de minha parte, o
provimento parcial do recurso adesivo dos reconvindos Cleide de Moraes, Dárcio de
Moraes e Cleide de Moraes ME para admitir a possibilidade de cobrança, pela
associação, em face do espólio.
Assim porque, no meu entender, presente de maneira
incontrastável o vínculo de associação da de cujus à pessoa jurídica inclusive de
maneira confessa (cf. item 7 da contestação fl. 201) dele decorre o dever de
pagamento de todas as despesas, contribuições, aportes e taxas associativos,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
independentemente até da sorte que assistiu ao imóvel, dada a natureza pessoal da
obrigação.
Ainda que assim não fosse, registre-se que a falecida,
ora na figura de seu espólio, a todo tempo permaneceu em sede registral, inclusive
como única e exclusiva titular do domínio sobre a unidade em questão, como se
colhe da respectiva matrícula (M-118.950 do 2o CRI da Capital, fls. 796/797).
Ademais, e ainda que sua indisponibilidade tenha sido determinada (Av.1, de
3.2.2010, fl. 796), o imóvel a tempo algum se lhe expropriou.
Tornando ao tema da natureza propter personam, e não
propter rem, da obrigação, é de RUBENS LIMONGI FRANÇA a elementar, porém
indispensável, lição segundo a qual
“São causas eficientes das obrigações a lei,
o contrato, a declaração unilateral de vontade, o ato
ilícito e o enriquecimento sem causa” (in “Manual de
Direito Civil”, vol. 4, tomo I, 2a ed., p. 37, Revista dos
Tribunais, 1976).

Assim, e em resumo, vinculou-se a falecida, ainda, em
vida, à associação autora, impondo a si mesmo, pois, voluntariamente, o dever
convencionado de “honrar pontualmente com as contribuições associativas, de
qualquer natureza, sejam elas taxa associativa, aportes e etc., sob pena das
aplicação (sic) das penalidades previstas neste estatuto (...)” (artigo 5o, parágrafo 1o,
dos estatutos da associação fl. 22). E essa circunstância não se pode, por óbvio,
negligenciar. Nada há que ora isente ou exima o espólio, a essa altura, da devida
observância e cumprimento das obrigações a que se sujeitou, voluntariamente, a
falecida.
Assentada tal premissa, tem-se por bem demonstrada a
origem do débito em questão nas atas assembleares coligidas às fls. 68/106 e mais
minuciosamente descrito na forma da planilha de fls. 107/110.
E como venho sempre sustentando em hipóteses

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
análogas, em matéria de contrato, o princípio da boa-fé objetiva, como corolário direto
da autonomia da manifestação de vontade das partes deve ser sempre observado,
sob pena de, com base no Código de Defesa do Consumidor, criar-se um verdadeiro
direito não escrito e não pactuado, ao sabor das interpretações subjetivas das partes
e do próprio Poder Judiciário.
A pretexto da salvaguarda do direito do consumidor, o
que não se deve permitir, e que é bem diferente, é apenas a presença de cláusulas
dúbias, omissas ou abusivas; não a previsão expressa, como no caso concreto, de
prazo certo e usual de tolerância para a entrega das obras.
Não se perca, ainda a propósito, que a de cujus era
maior e capaz à época da contratação e da aprovação dos rateios em assembleia.
Tinha plena condição, pois, de lendo os estatutos e deliberando no colegiado,
ponderar o alcance de suas disposições. Arrependimento posterior não é causa de
nulidade do que foi bem pactuado.
Logo, considerada lícita a cobrança dos encargos, não
era mesmo caso de se lhe reconhecer a inexigibilidade, ainda que parcial, sob pena
de caracterização do enriquecimento sem causa do espólio da falecida adquirente, a
favor de quem fora anulado o leilão.
Com tal conclusão, e em resumo, acolhia o recurso da
associação para julgar procedente a ação sem divergência, por outro lado, quanto
aos temas devolvidos no bojo dos demais apelos interpostos.
Assim se orienta meu voto, permissa vênia da douta
maioria.
Vito Guglielmi
2o Juiz, vencido

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
Pg. inicial
Pg. final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
25
Acórdãos
Eletrônicos
RODOLFO PELLIZARI
11379E37
26
28
Declarações de
Votos
VITO JOSE GUGLIELMI
E41143D
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1003885-08.2014.8.26.0004 e o código de confirmação da tabela acima.