Tribunal: TJSP
Processo: 1068346-50.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Celso Pimentel
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-04
Data de publicação: 2020-06-05

Ementa:
Nas circunstâncias, configurado o cerceamento de defesa no julgamento antecipado, anula-se a sentença e se faculta a dilação probatória.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000405694
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível no 1068346-50.2018.8.26.0100, da Comarca de São
Paulo, em que são apelantes JOÃO AGRIPINO DA COSTA
DÓRIA JUNIOR e BEATRIZ MARIA BETTANIN DÓRIA
e
é
apelada
TUNG
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS, CONSTRUÇÃO E COMÉRCIO LTDA.
ACORDAM, em 28a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "DERAM PROVIMENTO AO APELO, V U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores CESAR LACERDA (Presidente) e
BERENICE MARCONDES CESAR.
São Paulo, 4 de junho de 2020.
Celso Pimentel
relator
assinatura eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 40.972
Apelação no 1068346-50.2018.8.26.0100
17a Vara Cível do Foro Central da Capital
Apelantes: João Agripino da Costa Dória Júnior e Beatriz
Maria Bettanin Dória
Apelada: Tung Empreendimentos Imobiliários, Construção e
Comércio Ltda.
28a Câmara da Seção de Direito Privado
Nas
circunstâncias,
configurado
o
cerceamento de defesa no julgamento
antecipado, anula-se a sentença e se
faculta a dilação probatória.
Ex-inquilino e fiadora apelam (fls.
312/336) da respeitável sentença (fls. 304/309) que acolheu
demanda
por
aluguéis
e
encargos.
Reclamam
de
cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado, que os
impediu à produção de prova documental, oral e pericial.
Negam a obrigação e argumentam com cláusula de
incorporação de benfeitorias, vedando levantamento, com a
ausência de comprovação de danos que impedissem nova
locação e com a concordância da locadora com a instalação
de estrutura metálica. Acrescentam que, se o imóvel
necessitasse de reparos, ela estaria autorizada a promovê-los
e a pleitear reembolso, arguem prescrição trienal, lembram

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“que o imóvel deixou de ser locado exatamente no auge da
crise financeira que assolou o País” e acenam com anúncio
de locação e com o reconhecimento da data da desocupação
em anterior processo.
Vieram preparo (fls. 337/338) e resposta
(fls. 342/364).
É o relatório.
1. O termo final da locação e da
obrigação de pagar aluguel e encargos, que não resulta da
mera desocupação, recai na data da entrega, pelo inquilino,
das chaves do imóvel locado ou na do respectivo depósito
em Juízo (Código de Processo Civil de 2015, art. 540).
Por outro lado, ao locador não se admite
recusa ao recebimento das chaves a pretexto de danos ao
imóvel, porque ele dispõe de meio para, após vistoria
conjunta, obter indenização, que compreenderá, além do
custo dos reparos, aluguel pelo tempo necessário.
2. No caso, a locadora pretende aluguéis
do período de 1o de maio de 2015 a 1o de abril de 2016, que,
com correção monetária, juros e multa, importavam em R$
452.237,93 em 1o de junho de 2016 (fls. 84/85), em R$

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550.231,52 em 1o de fevereiro de 2017 (fls. 181/183) e em
R$ 576.554,40 em 7 de junho de 2018 (fls. 215/216),
quando do ajuizamento.
3. O contrato de cinco anos, entre 1o de
março de 2007 a 29 de fevereiro de 2012, com prorrogação
e aditamentos (fls. 15/34), previu aviso com antecedência de
dez dias para a entrega das chaves e vistoria conjunta
(cláusula 4a, § 1o, fl. 16 e cláusula 12a, § 3o, fl. 19);
autorizou a locadora à execução de reparos, “mediante
tomada de preços de duas empresas especializadas”, com
dispensa de “vistoria judicial”, “ressarcimento” pelo
inquilino ou fiadora (cláusula 12a, § 4o, fl. 19), que arcariam
com aluguel pelo tempo necessário (cláusula 12a, § 5o, fl.
19); previu também vedação à “instalação, adaptação, obra
ou benfeitoria” “sem prévio consentimento escrito”, com
incorporação ao imóvel, “não podendo ser levantadas”
(cláusula 14a, fl. 19), e estabeleceu que o “recebimento das
chaves” pela locadora “não exime” inquilino e fiadora “de
indenizar os prejuízos causados ao imóvel e ao pagamento
de multa” (cláusula 21a, § 4o, fls. 21/22).
Em 30 de março de 2015 o inquilino
notificou a locadora de que entregaria as chaves trinta dias

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depois (fls. 35 e 259).
Recebidas pela locadora, as chaves
foram devolvidas ao inquilino, o que se confirma na ata
notarial de 14 de abril de 2016 (fls. 38/41 e 170/173) e na
réplica, em que ela disse que “não restou alternativa”,
“senão rejeitar a devolução das chaves do imóvel na data
proposta inicialmente pelos” réus, “30/04/2015, antes que o
imóvel fosse devidamente restituído nas mesmas condições
da época da celebração do contrato”,
“sem
nenhuma
pendência administrativa decorrente da estrutura metálica
instalada” por eles (fl. 273).
O inquilino afirmou na notificação de 30
de abril de 2015 que entregava as chaves de novo e “se
compromete” a “realizar as obras necessárias para retirada
das benfeitorias realizadas no imóvel para adequação à
atividade desenvolvida durante o período da locação e os
reparos que se fizerem necessários” (fls. 260/261).
Na notificação de 13 de abril de 2016,
“entrega das chaves do imóvel após reforma”, ele se reporta
à de 30 de março de 2015, considera que “as chaves” “foram
devolvidas” “em 04.05.15, com a solicitação de que fosse

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promovida a reforma necessária para retornar o imóvel às
condições em que fora entregue no início da vigência da
locação”, e afirma “proceder nesta data”, 13 de abril de
2016, “à devolução das chaves”, “uma vez concluídas as
obras” e atendidas as “exigências supervenientes da
Prefeitura”, “ressaltando que o imóvel se encontra livre e
desimpedido de pessoas e coisas” (fls. 36/37 e 168/169).
Há ainda a já referida ata notarial, em
que a locadora aceitou receber as chaves com ressalva do
corrimão, guarda de corpo da rampa de acesso, pintura e
documentação (fls. 38/41 e 170/173); e-mail dela em 11 de
setembro de 2015 em que quer receber os “4 meses de
aluguel em atraso” (fl. 42); notificação de 30 de maio de
2016 pleiteando aluguéis de maio de 2015 a 13 de abril de
2016 (fls. 43/44) e contra notificação do inquilino, segundo
a qual, após a rescisão, a locadora “encaminhou as chaves
em devolução” em 4 de maio de 2015, para “retirada das
benfeitorias” e para “promover inúmeras reformas no
imóvel para atender as exigências dos poderes públicos em
virtude de alterações no regramento vigente, supervenientes
à data da locação”. “Nada obstante as exigências”
“extrapolassem”, “de boa-fé atendeu a todas as solicitações”

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“e concordou em promover tais obras, custeou-as
integralmente e arcou tanto com os custos de material e mão
de obra, como também com os custos de honorários de
despachante, taxas e emolumentos junto à Prefeitura
Municipal e ao Condephat, incorrendo no dispêndio de mais
de R$ 150.000,00” (fls. 176/179 e 292/295).
4. O contrato não destoa das regras:
vedação a benfeitoria sem autorização, incorporação ao
imóvel sem direito a levantamento, previsão de execução de
reparos pela locadora, para “ressarcimento”, e de que o
“recebimento das chaves” “não exime” inquilino e fiadora
“de indenizar os prejuízos causados ao imóvel e ao
pagamento de multa”.
5. O que até aqui está registrado
constitui reprodução objetiva dos documentos, sem juízo de
valor.
6.
Examinada
a
contestação
(fls.
232/250), vê-se que a controvérsia se estabeleceu sobre o
termo final da locação, a data da entrega das chaves para
esse fim; sobre a autorização da locadora, que a nega (fl.
273), para construção da estrutura metálica, ponto essencial

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da dissidência entre os contratantes, que não se sabe se diz
respeito ou não à planta de reforma sem data ou de 26 de
maio de 2008 por ela assinada (fls. 255, 262 e 280),
constando indeferimento pela municipalidade em 29 de
fevereiro de 2008 (fls. 281 e 288); sobre a obrigação do
inquilino e da fiadora com os pretendidos aluguéis e
encargos e sobre se houve ou não impedimento à nova
locação, “em razão da suposta alteração das características
do bem” (fl. 320), do que há anúncio fotografado (fls.
257/268), que também não se sabe de quando data.
Como o inquilino e a fiadora reclamam
da falta de oportunidade da demonstração desse fato, “das
datas, moldes, condições e anuências de execução da
benfeitoria” e da “efetiva entrega das chaves na data
especificada” (idem), entregues, devolvidas e de novo
entregues; como, com ou sem autorização da locadora, a
estrutura metálica, cujas características não se visualizam
com nitidez nas fotografias (fls. 256, 277 e 282),
incorporava-se ao imóvel; como a ela se facultavam a
remoção e o reembolso dos custos e como tais aspectos
repercutem no reconhecimento ou não do direito e da
obrigação aos aluguéis e à multa, era e é preciso abrir a fase

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instrutória, com a produção de perícia, agora a indireta, e de
prova oral em audiência.
Assim e em suma, o julgamento
antecipado configurou cerceamento de defesa e, em
consequência, anula-se a respeitável sentença.
Outra será proferida após a instrução, se
se frustrar a tentativa de conciliação.
7. Pelas razões e para os fins expostos,
dá-se provimento ao apelo.
Celso Pimentel
relator