Tribunal: TJSP
Processo: 1021210-71.2016.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Flavio Abramovici
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE AUTÔNOMA – MULTA CONTRATUAL – LUCROS CESSANTES – Celebrada promessa de compra e venda de imóvel – Conclusão das obras após o prazo de tolerância contratado – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para condenar ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 3.513,00 – Multa contratual refere-se ao atraso na entrega da unidade

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE AUTÔNOMA – MULTA CONTRATUAL – LUCROS CESSANTES – Celebrada promessa de compra e venda de imóvel – Conclusão das obras após o prazo de tolerância contratado – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para condenar ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 3.513,00 – Multa contratual refere-se ao atraso na entrega da unidade autônoma (e não ao atraso na conclusão das obras do empreendimento) – Caracterizado o atraso de três meses na entrega da unidade autônoma – Devida a multa no valor de R$ 1.053,90 – RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO, para condenar ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 925,09

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000706298
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1021210-71.2016.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante SPE
VITTA VILA VIRGINIA 1 LTDA, é apelado OSMAR ALVES DE OLIVEIRA
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
parcial provimento ao recurso, com determinação. V.U., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente) e GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Comarca: Ribeirão Preto – 10a Vara Cível
MM. Juiz da causa: Alexandre Gonzaga Baptista dos Santos
Apelante: SPE Vitta Vila Virginia 1 Ltda.
Apelado: Osmar Alves de Oliveira
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
ATRASO
NA
ENTREGA
DA
UNIDADE
AUTÔNOMA MULTA CONTRATUAL LUCROS
CESSANTES Celebrada promessa de compra e venda
de imóvel
Conclusão das obras após o prazo de
tolerância contratado
SENTENÇA DE PARCIAL
PROCEDÊNCIA, para condenar ao pagamento da multa
contratual no valor de R$ 3.513,00 Multa contratual
refere-se ao atraso na entrega da unidade autônoma (e não
ao atraso na conclusão das obras do empreendimento)
Caracterizado o atraso de três meses na entrega da unidade
autônoma Devida a multa no valor de R$ 1.053,90
RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE
PROVIDO, para condenar ao pagamento da multa
contratual no valor de R$ 925,09
Voto no 26384
Trata-se de apelação interposta pela Requerida contra a sentença
de fls.325/328, prolatada pelo I. Magistrado Alexandre Gonzaga Baptista dos Santos
(em 20 de novembro de 2019), que julgou parcialmente procedente a ação de cobrança,
para condenar ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 3.513,00 (com correção

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monetária desde o inadimplemento contratual junho de 2012 e juros moratórios de
1% ao mês desde a citação), arcando cada parte com 50% das custas e despesas
processuais e com os honorários advocatícios (fixados em R$ 2.000,00, com igual
rateio), observada a gratuidade processual do Autor.
Alega que configurada a litispendência em relação ao Processo
número 1004858-09.2014.8.26.0506, que caracterizada a prescrição trienal, que
entregou as chaves do imóvel em 17 de setembro de 2012, que a multa contratual refere-
se ao atraso na entrega da unidade autônoma (e não na conclusão das obras do
empreendimento), e que necessária a redução do valor da multa. Pede o provimento do
recurso, para o acolhimento das alegações de litispendência e de prescrição, para a
improcedência da ação, ou para a redução do valor da multa (fls.331/343).
Contrarrazões a fls.360/364.
É a síntese.
O artigo 337, parágrafo 3o, do Código de Processo Civil
estabelece que caracterizada a litispendência “quando se repete ação que está em curso”,
notando-se que “Uma ação é idêntica a outra quando possui as mesmas partes, a mesma
causa de pedir e o mesmo pedido” (parágrafo 2o do mesmo artigo).
O Autor alega, na petição inicial, que acordado que o prazo final
de dezembro de 2011 para a conclusão das obras, que caracterizado o atraso na entrega
da obra (houve a imissão na posse do imóvel em 17 de setembro de 2012 e a conclusão
das obras do empreendimento em abril de 2013), que caracterizados os lucros cessantes,
e que devida a multa prevista na cláusula 5.5 do contrato.
O Autor ajuizou ação anterior anterior ação contra a Requerida e
as empresas Perplan, P.V.B., Bild, CP Construplan, Beta Realy II e Santa Maria
(Processo número 1004858-09.2014.8.26.0506, em trâmite perante a 7a Vara Cível da
Comarca de Ribeirão Preto cópias de fls.139/183), em que alega que houve atraso na
entrega do imóvel e na conclusão da obra do empreendimento, que caracterizados os
danos materiais (valor despendido com o pagamento dos encargos do financiamento

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relativos à fase de construção “de 13 (treze) prestações, com encargos, que deveriam
ser pagas pela parte Requerente... foi obrigada a pagar, pela mora das Requeridas, um
número maior pela fase de construção, que vencidas, totalizam 17 (dezessete)
prestações, e somam... R$ 3.239,16”) e morais (“teve que conviver com a perturbação
de uma obra no quintal de sua casa”), e pede a condenação ao pagamento de
indenização por danos materiais e morais, da multa moratória de 2% do “valor total da
perda/dano” e dos juros moratórios previstos na cláusula 5.1 do contrato.
Assim, não configurada a litispendência, pois não há identidade
nos pedidos.
Passo a apreciar o mérito.
Celebrado o “instrumento particular de promessa de venda e
compra sujeito à condição resolutiva e outras avenças” relativo à unidade autônoma
número 02, bloco C, torre 1, do Condomínio Vitta Vila Virgínia 1 (em 06 de setembro
de 2010 fls.20/52).
Os pedidos de condenação ao pagamento de multa contratual e
de indenização por lucros cessantes têm como causa de pedir o alegado inadimplemento
contratual da Requerida (atraso na entrega do imóvel).
Logo, aplicável o prazo prescricional decenal (artigo 205 do
Código Civil), conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “O prazo
prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas
hipóteses de inadimplemento contratual” (STJ, EREsp 1.280.825/RJ, Rel. Ministra
Nancy Andrighi, 2a Seção, julgado em 27/06/2018).
Assim, considerando que iniciada a relação contratual em 2010,
e que ajuizada a ação em 23 de junho de 2016, não caracterizada a prescrição.
Em relação à multa pelo inadimplemento contratual (atraso na
entrega do imóvel), o contrato estipula que “prazo previsto para início da entrega das
chaves: dezembro de 2011” (letra “F” do quadro-resumo fls.21), com o prazo de

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“tolerância de 180 (cento e oitenta) dias” (cláusula 4.1 fls.36).
Ademais, a cláusula 4.1.3 estabelece que “a Unidade, que se
compõe da fração ideal do terreno e das acessões que serão realizadas e permanecerão a
ela vinculadas... caracterizar-se-á como plenamente realizada, quer pela conclusão da
Unidade... caracterizada pela concessão do respectivo 'Habite-se total ou parcial'; quer
pela comunicação feita pela outorgante ao outorgado para a vistoria da Unidade...
valendo como fato determinante da conclusão da Unidade, entre esses eventos, o que
primeiro se verificar, ainda que outras unidades ou as partes comuns do
empreendimento dependam de conclusão e arremates” (fls.37).
Assim, o prazo final para a entrega da unidade autônoma era
junho de 2012, e inconteste que houve a entrega das chaves em 17 de setembro de 2012
(conforme “termo de liberação de entrada” fls.119), de modo que caracterizado o
atraso na entrega da unidade autônoma salientando-se que o prazo previsto na letra
“F” do quadro-resumo refere-se à entrega da unidade autônoma (e não à conclusão das
obras do empreendimento).
Quanto ao valor da multa, a cláusula 5.4 do contrato prevê que
“O atraso da outorgante no cumprimento de sua obrigação de entregar a Unidade ao
outorgado até a data aprazada... admitida uma tolerância de até 180 (cento e oitenta)
dias... acarretará à outorgante o dever de indenizar o outorgado”, no valor
correspondente a 0,5% “ao mês sobre o valor previsto na letra 'D' do quadro resumo...
desde o mês do descumprimento da obrigação” (cláusula 5.5 fls.48), e a cláusula “D”
do quadro resumo estabelece que o preço total do contrato é de R$ 70.260,00 (fls.21).
Assim, considerando que houve o atraso de 77 dias na entrega
da unidade autônoma, devida a condenação à multa contratual no valor de R$ 925,09
(79 dias x R$ 70.260,00 : 30 dias x 0,5%). A quantia é acrescida de correção monetária
desde 17 de setembro de 2012 e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação (12 de
julho de 2016 fls.189), nos termos da Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça e do
artigo 405 do Código Civil.

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Por fim, caracterizada a sucumbência recíproca, em maior parte
do Autor, razoável que o Autor arque com 2/3 das custas e despesas processuais
(arcando a Requerida com a parcela remanescente), e fixados os honorários advocatícios
em R$ 2.000,00, com o mesmo rateio.
Dessa forma, de rigor o parcial provimento do recurso.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso, para
condenar ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 925,09 (novecentos e vinte e
cinco reais e nove centavos), com correção monetária desde 17 de setembro de 2012 e
juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde 12 de julho de 2016, arcando o
Autor com 2/3 (dois terços) das custas e despesas processuais (arcando a Requerida com
a parcela remanescente), e fixados os honorários advocatícios em R$ 2.000,00 (dois mil
reais), com correção monetária desde hoje e juros moratórios de 1% (um por cento) ao
mês desde o trânsito em julgado da decisão, com o mesmo rateio, observada a
gratuidade processual.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator