Tribunal: TJSP
Processo: 1005234-78.2019.8.26.0066
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Ayrosa
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
CONTRATO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – DECRETO DE RESCISÃO – RETENÇÃO DE 20% DO TOTAL PAGO, INCLUÍDA A QUANTIA PAGA A TÍTULO DE ENTRADA – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA - SENTENÇA CONFIRMADA – RECURSO NÃO PROVIDO.
I - Pertinente a rescisão de contrato de venda e compra de imóvel a pedido dos

Ementa:
CONTRATO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – DECRETO DE RESCISÃO – RETENÇÃO DE 20% DO TOTAL PAGO, INCLUÍDA A QUANTIA PAGA A TÍTULO DE ENTRADA – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA - SENTENÇA CONFIRMADA – RECURSO NÃO PROVIDO.
I - Pertinente a rescisão de contrato de venda e compra de imóvel a pedido dos adquirentes;
II- Resta afastado o pedido de reforma da decisão para que a retenção seja calculada sobre o valor contrato e não do total pago. -A indenização deve satisfazer os custos suportados pela vendedora a fim de administrar e comercializar os lotes do empreendimento, assim como compreender a multa compensatória pelo inadimplemento contratual. Portanto, a retenção por parte da vendedora de percentual de 20% calculado sobre o valor atualizado do total pago bem se amolda a tais parâmetros.
III- Inaplicável ao caso o disposto no artigo 418 do Código Civil, pois o valor pago pela parte autora, a título de sinal, não se configura como arras penitenciais, mas sim, confirmatórias, que tem por objetivo apenas confirmarem o contrato e anteciparem o pagamento do preço.
IV - A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
V - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. O STJ já firmou entendimento no sentido de que deverá incidir a partir de cada desembolso o termo inicial da correção monetária em relação aos valores que deverão ser restituído.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000191051
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005234-78.2019.8.26.0066, da Comarca de Barretos, em que é apelante EMAIS
URBANISMO PRATA 102 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, são
apelados CLAUDIO DE OLIVEIRA CARDOSO (JUSTIÇA GRATUITA) e REGIANE
DE FATIMA DE MELLO BOEIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente) e ADILSON DE ARAUJO.
São Paulo, 16 de março de 2020.
PAULO AYROSA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005234-78.2019.8.26.0066
3/G - Voto no 42.287
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Apelação No 1005234-78.2019.8.26.0066
Apelante : EMAIS URBANISMO PRATA 102 EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
Apelado : CLAUDIO DE OLIVEIRA CARDOSO E OUTRA
Comarca: Barretos - 2a Vara Cível
Juiz (a): Carlos Fakiani Macatti

V O T O No 42.287
CONTRATO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE
VALORES PAGOS AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE
DECRETO DE RESCISÃO
RETENÇÃO DE 20% DO
TOTAL PAGO, INCLUÍDA A QUANTIA PAGA A TÍTULO DE
ENTRADA
DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA -
SENTENÇA CONFIRMADA RECURSO NÃO PROVIDO.
I - Pertinente a rescisão de contrato de venda e compra de imóvel
a pedido dos adquirentes;
II- Resta afastado o pedido de reforma da decisão para que a
retenção seja calculada sobre o valor contrato e não do total
pago. -A indenização deve satisfazer os custos suportados pela
vendedora a fim de administrar e comercializar os lotes do
empreendimento,
assim
como
compreender
a
multa
compensatória pelo inadimplemento contratual. Portanto, a
retenção por parte da vendedora de percentual de 20% calculado
sobre o valor atualizado do total pago bem se amolda a tais
parâmetros.
III- Inaplicável ao caso o disposto no artigo 418 do
Código Civil, pois o valor pago pela parte autora, a título de
sinal, não se configura como arras penitenciais, mas sim,
confirmatórias, que tem por objetivo apenas confirmarem o
contrato e anteciparem o pagamento do preço.
IV - A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma
só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para
a aquisição.
V - Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada
a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador
de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de
mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. O STJ
já firmou entendimento no sentido de que deverá incidir a partir
de cada desembolso o termo inicial da correção monetária em
relação aos valores que deverão ser restituído.

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CLAUDIO DE OLIVEIRA CARDOSO e REGIANE DE
FÁTIMA MELLO BOEIRA propuseram ação de rescisão contratual c/c
devolução de valores pagos em face de EMAIS URBANISMO PRATA 102
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
A r. sentença de fls. 143/147 julgou parcialmente procedente a ação
para declarar rescindido o instrumento particular de compra e venda pactuado
entre as partes e determinou a devolução do valor pago a título de entrada
além daqueles despendidos com pagamento de parcelas do financiamento, em
parcela única, mediante retenção de 20%. Em razão da sucumbência mínima,
foi condenada a ré a arcar com as custas e despesas processuais, além de
honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da causa.
Inconformada, apela a ré almejando a reforma da decisão,
alegando, em síntese, que: inexiste qualquer abusividade nas cláusulas do
contrato firmado entre as partes e que não houve vício de consentimento; é
lícita a cobrança e retenção do valor pago a título de comissão de corretagem
em caso de rescisão contratual e que à parte autora foi dada ciência a respeito
da impossibilidade de devolução de tal quantia. Pede a reforma da sentença
para que seja determinada a devolução do equivalente a 10% do valor do
contrato, a retenção dos valores relativos aos tributos incidentes sobre o
imóvel, o parcelamento do valor a ser restituído à parte autora redução dos
honorários advocatícios fixados em sentença. Subsidiariamente, pede a
determinação de retenção de 25% dos valores pagos (fls. 173/195).
Os apelados apresentaram contrarrazões, batendo-se pelo não
provimento do recurso (fls. 203/221).
É O RELATÓRIO.
Conheço do recurso, e lhe nego provimento.
Conforme se depreende dos autos, os autores afirmam ter firmado
junto à ré contrato particular de compromisso de compra e venda em
05.03.2018 para adquirir o lote residencial no 14 da quadra D do
empreendimento denominado Residencial Prata Barretos. Dizem que restou
acordado o preço de R$ 129.589,79, que foram pagos R$ 3.631,19 em três
parcelas a título de entrada e que o restante seria financiado em 180
prestações mensais com vencimento da primeira em 10.06.2018. Os apelados

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ingressaram com a presente ação para requerer o decreto de rescisão e
devolução da quantia paga sob alegação de onerosidade excessiva do
contrato.
A ação foi julgada parcialmente procedente. Contra esta decisão se
insurge a ré. Mas sem razão, contudo.
Como bem consta da r. sentença recorrida, é incontroversa a
realização do contrato entre as partes. Constou ainda da decisão que houve
expressa concordância da ré quanto ao pedido de rescisão contratual e que a
retenção de 20% do valor pago é considerada razoável, uma vez que se
encontra em consonância com a jurisprudência dominante a respeito do tema.
Quanto ao pedido de restituição do valor pago a título de sinal, entendeu o
magistrado sentenciante que tal quantia deve ser computada nos valores a
serem restituídos e que inexistia comprovação no sentido de que tal quantia
teria sido paga a título de comissão de corretagem.
Inicialmente, importante frisar que a rescisão deu-se por culpa
exclusiva dos autores, tendo em vista que não houve comprovação de
inadimplemento contratual por parte da ré ou abusividade de suas cláusulas.
Contudo, as cláusulas 2.1 e 2.2.1 do instrumento particular de fls.
23/43 dispõem que o valor de R$ 3.631,19 cobrado em três parcelas foi pago
a título de entrada e princípio de pagamento e assessoria imobiliária.
Ou seja, não há qualquer indicação no sentido de que tal quantia se
referia à alegada comissão por intermediação imobiliária. Portanto, sem razão
a apelante quanto ao pedido de retenção do valor mencionado em razão da
rescisão requerida pelos compradores do imóvel descrito nos autos.
Ademais, deverá ser somada a quantia total das parcelas pagas e o
valor do sinal (arras) pago no início do negócio jurídico. O valor previsto a
título de entrada faz parte do preço do imóvel e tem por objetivo confirmar o
contrato, tratando-se, pois, de arras confirmatórias. Assim, inaplicável ao caso
o disposto no artigo 418 do Código Civil, pois o valor pago pela parte autora,
a título de sinal, não se configura como arras penitenciais, mas sim,
confirmatórias, que tem por objetivo apenas confirmarem o contrato e
anteciparem o pagamento do preço.
Este é o entendimento predominante desta Corte de Justiça, senão

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vejamos:
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM
IMÓVEL. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. CERCEAMENTO DE
DEFESA. ALEGAÇÃO DE NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA
PERICIAL.
DESNECESSIDADE.
QUESTÃO
DE
DIREITO.
CONHECIMENTO DE DOCUMENTOS CONSTANTE DOS AUTOS.
SUFICIÊNCIA.
QUESTÃO
PRELIMINAR
REJEITADA.
RECURSO
IMPROVIDO NESSA PARTE. Não há falar em cerceamento de defesa em
razão do julgamento antecipado do mérito. O juiz não está obrigado a
produzir todas as provas requeridas pelas partes, caso já possua elementos de
convicção, podendo indeferir as que ele considerar desnecessárias, nos termos
do art. 355, I, do Código de Processo Civil (CPC/2015). No caso, era
desnecessária a produção de qualquer prova. APELAÇÃO. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL A
SER DEVOLVIDO. ESTIPULAÇÃO NA SENTENÇA DE 90% DOS VALORES
PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10%. IMPOSSIBILIDADE. MODIFICAÇÃO
PARA 80% A SER RESTITUÍDO, RETENDO-SE 20%. INAPLICABILIDADE
DOS DISPOSITIVOS DA LEI No 13.786/2018. CONTRATO CONSTITUÍDO
EM DATA ANTERIOR À SUA VIGÊNCIA. RECURSO PROVIDO NESSA
PARTE. A retenção de 20% dos valores pagos mostra-se quantia suficiente
para reparar os danos suportados com a rescisão do contrato pelo qual os
autores deram causa, devendo, por isso, a ré restituir apenas 80% do valor
pago, sendo inaplicável os dispositivos da Lei no 13.786/2018 aos contratos
constituídos em data anterior à sua vigência, porquanto a referida legislação
passou a viger a partir de sua publicação ocorrida no DOU de 28/12/2018.
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
DEVOLUÇÃO
DE
QUANTIAS PAGAS. ARRAS. QUANTIA QUE CONTEMPLA O PREÇO DO
IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO IMPROVIDO NESSA PARTE.
O valor pago a título de arra, integra o preço do imóvel, devendo compor a
quantia a ser devolvida. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO DE MÉRITO.
ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO
COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). RECURSO
PROVIDO NESSA PARTE. Com relação ao termo inicial dos juros de mora, o
entendimento do C. STJ é firme no sentido de que, em caso de rescisão do
compromisso de compra e venda imobiliária, por simples desistência do
promitente comprador, os juros moratórios incidentes sobre as parcelas pagas
a serem restituídas serão devidos a partir do trânsito em julgado da decisão de
mérito. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS PAGAS. COBRANÇA DA TAXA DE CONDOMÍNIO. NÃO
IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO NESSA

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PARTE. Quanto as taxas condominiais, impossível a cobrança antes da
imissão na posse do imóvel pelos autores. (TJSP; Apelação Cível
1112848-11.2017.8.26.0100; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador:
31a Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 6a Vara
Cível; Data do Julgamento: 12/06/2019; Data de Registro: 12/06/2019).
APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. RESCISÃO. Sentença de procedência parcial, com
rescisão do contrato e condenação das rés à devolução dos valores recebidos,
com retenção do sinal. Insurgência por ambas as partes. RESCISÃO POR
INICIATIVA DO COMPRADOR. Possibilidade de retenção nos termos das
Súmulas no 1 do TJSP e 543 do STJ. Cláusula de retenção que traz percentuais
expressivos de retenção, entre 90 a 75%, segundo a proporção dos valores
pagos em relação ao preço, disposição que se revela nitidamente abusiva e
desproporcional, violando os artigos 53 e 51, IV, §3o, III, ambos do CDC.
Fixação do percentual de retenção em 20% que se mostra coerente com a
jurisprudência sobre o tema, bem como o objetivo de ressarcimento de
despesas administrativas e operacionais e peculiaridades do caso concreto,
como valor pago, preço do imóvel e momento do rompimento do negócio.
Precedentes. SINAL. Arras de natureza confirmatória, na medida em que
integra o preço, não se justificando sua retenção. Valor que integra o
montante a ser restituído. Redistribuição da sucumbência. RECURSO DOS
AUTORES PARCIAMENTE PROVIDO. RECURSO DAS RÉS IMPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1025275-72.2015.8.26.0562; Relator (a): Mariella
Ferraz de Arruda Pollice Nogueira; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito
Privado; Foro de Santos - 10a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/04/2019;
Data de Registro: 17/04/2019).
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL
- Sentença de parcial procedência, fixando a devolução dos valores pagos com
retenção de 10% - Pedido de incidência dos juros de mora a partir do trânsito
em julgado Data inicial da incidência já fixada nestes exatos termos -
Ausência de interesse recursal - RECURSO NÃO CONHECIDO NESTE
PONTO - Majoração do percentual de retenção - Abusividade da cláusula
contratual que dispunha sobre a retenção de valores - Majoração da retenção
para o percentual de 20% sobre o valor pago, que se mostra suficiente para
fazer frente às despesas administrativas da ré - Perda do sinal/arras -
Impossibilidade - Hipótese em que não se trata de mero sinal ou arras e sim
princípio de pagamento do acordo entabulado - Sucumbência integral da ré,
decaindo o autor de parte mínima do pedido - RECURSO PARCIALMENTE
CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1073270-41.2017.8.26.0100; Relator (a): Ana Maria
Baldy; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 29a
Vara Cível; Data do Julgamento: 05/02/2019; Data de Registro: 05/02/2019).
No mais, sem razão a apelante quanto ao pedido de reforma da
decisão para que seja retido o percentual de 10% do valor do contrato em

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razão da rescisão.
Ora, como se tem reconhecido por esta corte de Justiça em casos
análogos, a indenização deve satisfazer os custos suportados pela vendedora a
fim de administrar e comercializar os lotes do empreendimento, assim como
compreender a multa compensatória pelo inadimplemento contratual. Tem-se
reconhecido que a retenção por parte da vendedora de percentual de 20%
calculado sobre o valor atualizado das parcelas pagas somado àquele
despendido a título de entrada bem se amolda aos parâmetros acima citados,
motivo pelo qual deve ser mantida a sentença.
Anote-se também que não há nos autos comprovação acerca de
débito relativo a tributos incidentes sobre o bem objeto da ação, motivo pelo
qual não se deve falar em retenção de valores a tal título.
No mais, importante anotar que a devolução dos valores pagos,
descontado o percentual fixado, deverá ocorrer em parcela única, como já
constou na sentença recorrida, ao contrário do que pretende a apelante.
A propósito, os enunciados de Súmulas deste Egrégio Tribunal de
Justiça, definem:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem”;
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à
forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
Há pedido de incidência de juros desde o trânsito em julgado.
Contudo, a data inicial de sua incidência já restou assim fixada na sentença
recorrida. Ademais, de acordo com o julgamento do recurso repetitivo RESP
1.740.911/DF, que gerou a criação do Tema no 1.002, do STJ, os juros de
mora devem ser contabilizados a partir do trânsito em julgado da decisão,
como é o caso versado nos presentes autos.
Tema 1.002: Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução

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do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito
em julgado da decisão.
E no que tange ao termo inicial da correção monetária em relação
aos valores que deverão ser restituídos, o STJ já firmou entendimento no
sentido de que deverá incidir a partir de cada desembolso, assim como
constou na decisão recorrida.
Por fim, a r. decisão deve ser mantida integralmente, também no
que tange aos honorários advocatícios fixados em primeira instância.
E nos termos do art. 85, § 11 do CPC, considerando-se a natureza
da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o grau de zelo do profissional,
bem como a atuação em segundo grau, elevo os honorários advocatícios já
fixados em primeiro grau para 12% sobre o valor atualizado da condenação.
Logo, de rigor a manutenção da sentença.
Posto isto, nego provimento ao recurso.
PAULO CELSO AYROSA M. ANDRADE
Relator