Tribunal: TJSP
Processo: 1047199-65.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-20
Data de publicação: 2020-05-20

Ementa:
compra e venda IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Caso fortuito e força maior inocorrentes. Súmula 161 da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça. Lucros cessantes. Indenização devida, uma vez que houve a privação de uso do bem, que poderia render frutos. Súmula 162 da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça. Aplicação da

Ementa:
compra e venda IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Caso fortuito e força maior inocorrentes. Súmula 161 da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça. Lucros cessantes. Indenização devida, uma vez que houve a privação de uso do bem, que poderia render frutos. Súmula 162 da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça. Aplicação da cláusula penal inversa (cláusula 6.1, alíena "c" – fl. 31), a qual estipula multa moratória de 2% sobre o valor da parcela (contrato), conforme entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial 1614721/DF sob o rito repetitivo, afetado sob o Tema 971. Arguição de julgamento extra ou ultra petita rejeitada. Despesas condominiais e IPTU. Não há qualquer fundamento para imputar à autora, antes da efetiva imissão na posse, o pagamento de tais despesas, pois não era possuidora direta do imóvel, de modo que não usufruiu dele, menos ainda dos serviços oferecidos pelo condomínio, e também porque não deu causa ao retardamento da imissão na posse.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000358228
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1047199-65.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes PERESKIA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
e
CAMARGO
CORREA
DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S/A, é apelada TASSIANA SAPI ROSSIGNOLI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 20 de maio de 2020.
J.B. PAULA LIMA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1047199-65.2018.8.26.0100 -Voto no 16228
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Apelação Cível no 1047199-65.2018.8.26.0100
Comarca: São Paulo (16a Vara Cível do Foro Central).
Apelante: Pereskia Empreendimento Imobiliário Spe Ltda.
Apelado: Tassiana Sapi Rossignoli.
Voto no 16.228
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA
DO IMÓVEL. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Caso
fortuito e força maior inocorrentes. Súmula 161 da Seção de
Direito Privado deste Tribunal de Justiça. Lucros cessantes.
Indenização devida, uma vez que houve a privação de uso do bem,
que poderia render frutos. Súmula 162 da Seção de Direito Privado
deste Tribunal de Justiça. Aplicação da cláusula penal inversa
(cláusula 6.1, alíena “c” fl. 31), a qual estipula multa moratória
de 2% sobre o valor da parcela (contrato), conforme entendimento
recente do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso
Especial 1614721/DF sob o rito repetitivo, afetado sob o Tema
971. Arguição de julgamento extra ou ultra petita rejeitada.
Despesas condominiais e IPTU. Não há qualquer fundamento para
imputar à autora, antes da efetiva imissão na posse, o pagamento
de tais despesas, pois não era possuidora direta do imóvel, de
modo que não usufruiu dele, menos ainda dos serviços oferecidos
pelo condomínio, e também porque não deu causa ao retardamento
da imissão na posse.
Recurso desprovido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença de fls.
334/343, de relatório adotado e integrada pelas decisões de fls. 357/359,
365/369 e 375/376, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial
“para condenar as requeridas solidariamente ao pagamento de lucros
cessantes por inadimplemento contratual no valor de 2% (dois por cento) do
valor do contrato, corrigido monetariamente pelos índices da Tabela Prática
do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, desde a data do
descumprimento contratual (01/10/2016), com incidência de juros moratórios

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de 1% ao mês a partir do descumprimento (01/10/2016)”.
Outrossim,
condenou
“as
rés
solidariamente
a
devolverem na forma simples os valores pagos a título de condomínio e
IPTU, até a efetiva entrega das chaves, sendo que todos estes valores serão
corrigidos monetariamente a partir do pagamento, acrescidos de juros
também a partir do pagamento”.
Diante da sucumbência preponderante, carreou às rés,
ainda, o pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios, arbitrados em 10% da condenação.
Inconformadas,
as
rés
apelaram,
arguindo,
preliminarmente, nulidade da sentença, extra e ultra petita, no tocante à
inversão da multa contratual e lucros cessantes, além de ilegitimidade da
Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário S/A.
No mérito, sustentam caso fortuito e força maior a alterar
o cronograma de obras; inexistência de lucros cessantes; obrigação dos
compradores pagarem as despesas condominiais e IPTU a partir da expedição
do “habite-se” e impossibilidade de inversão da multa contratual.
Contrarrazões a fls. 399/409.
É o relatório.
De início, rechaça-se a alegação de ilegitimidade da
Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário S/A., integrante da cadeia de
fornecimento, estampando seu logotipo no termo de entrega das chaves e nos
diversos e-mails trocados entre as partes. Nesses casos, o sistema de proteção
ao consumidor amplia a responsabilidade civil, alcançando todos os

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envolvidos na cadeia produtiva uma vez apurado defeito do produto, como se
extrai dos artigos 7°, parágrafo único, 12, 25, § 1o, e 28, do Código de Defesa
do Consumidor.
No mais, incontroverso o atraso da entrega das chaves da
unidade prometida à autora.
As apelantes alegam que circunstâncias extraordinárias
retardaram o cronograma das obras. Explanam problemas decorrentes do
crescimento imobiliário, em especial a escassez de mão de obra qualificada e
materiais.
No entanto, tais argumentos não justificam o atraso, uma
vez que esses fatores devem ser levados em consideração no momento da
fixação do prazo para entrega da unidade, ainda mais ao verificarmos que as
rés têm experiência de sobejo em seu ramo empresarial.
Cumpre salientar, a esse respeito, o ensinamento de
CRISTIANO CHAVES DE FARIAS e NELSON ROSENVALD que
“Constatada a ocorrência do fato inevitável e necessário, o efeito será a
exclusão de qualquer obrigação de indenizar por parte do devedor. Todavia,
em certos casos o fortuito não será óbice à responsabilização do devedor [.]
c) em sede de responsabilidade civil, existem casos em que o fato danoso não
resultou da culpa do agente, mas de uma situação que se liga diretamente
aos riscos da atividade profissional exercitada pelo causador do dano. Cuida-
se da figura do fortuito interno, cujo risco vem de 'dentro para fora' e
culmina por se tratar de um evento evitável por parte de quem assumiu a
atividade” (Direito das Obrigações, Ed. Lumen Juris, 2011, pgs. 531/532).
Esse posicionamento resultou na Súmula no 161 aprovada
pelo Órgão Especial em sessão de 27 de janeiro de 2016 e publicada no

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Diário Oficial em 1o de fevereiro de 2016:
“Não constitui hipóteses de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em
relação ao compromissário adquirente”.
Resta
afastada,
portanto,
a
excludente
de
responsabilidade das recorrentes pelo atraso verificado no adimplemento
contratual.
No que tange aos lucros cessantes, estes são presumíveis,
na medida em que a compradora esteve privada de usufruir do imóvel, no
período em que não esteve a seu dispor.
Nesse sentido, a Súmula no 162 deste E. Tribunal de
Justiça:
“Súmula 162 Descumprido o prazo para a entrega do
imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do negócio”.
Quanto ao valor da indenização, impõe-se a aplicação da
cláusula penal inversa (cláusula 6.1, alíena “c” fl. 31), a qual estipula multa
moratória de 2% sobre o valor da parcela (contrato), conforme entendimento
recente do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial
1614721/DF sob o rito repetitivo, afetado sob o Tema 971: “No contrato de
adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo
previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente,
deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo

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inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de
fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
(STJ, 2a Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25.06.2019).
Bem por isso, não há que falar em julgamento extra ou
ultra petita.
Por fim, as despesas de condomínio e IPTU são devidas,
em regra, pelo condômino, isto é, o dono da coisa em condomínio.
Não há qualquer fundamento para imputar à autora, antes
da efetiva imissão na posse, o pagamento das despesas condominiais e IPTU,
pois não era possuidora direta do imóvel, de modo que não usufruiu dele,
menos ainda dos serviços oferecidos pelo condomínio, e também porque não
deu causa ao retardamento da imissão na posse.
Entendimento este, inclusive, do E. Superior Tribunal de
Justiça e desta C. Corte:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
DESPESAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE
POSSE EFETIVA. PRECEDENTES. 1. Consoante
decidido pela Segunda Seção, no julgamento do
EREsp no 489.647-RJ, de minha relatoria, em
25/11/2009, "a efetiva posse do imóvel, com a
entrega das chaves, define o momento a partir do
qual surge para o condômino a obrigação de
efetuar o pagamento das despesas condominiais". 2.
Agravo regimental a que se nega provimento.”

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(STJ. AgRg no AREsp 535.078 / SP. Relator
Ministro Luís Felipe Salomão. Quarta Turma.
Julgado em 02/09/2014).
“Compromisso de compra e venda. Comissão de
corretagem e assessoria técnico-imobiliária (SATI).
Questão decidida pelo C. STJ com o julgamento do
REsp 1599511/SP pelo rito do recurso repetitivo.
Validade da cláusula contratual que transfere ao
consumidor a obrigação de pagar comissão de
corretagem, e abusividade da cobrança da Taxa
SATI. Restituição da taxa SATI de forma simples
que é de rigor. IPTU e despesas de condomínio
havidas antes da entrega das chaves que também
devem ser restituídas, porque somente podem ser
cobradas do comprador a partir do momento em
que este passa a ocupar o imóvel. Devolução que
deve ser feita de forma simples ante a ausência de
má-fé. Dano moral não verificado. Recurso provido
em
parte.”
(TJSP;

Apelação
Cível
1097870-29.2017.8.26.0100; Relator (a): Maia da
Cunha; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento:
08/08/2019;
Data
de
Registro:
14/08/2019)

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Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso e
majoro a honorária devida ao patrono vencedor para 15% do valor da
condenação, na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.
J.B. PAULA LIMA
RELATOR