Tribunal: TJSP
Processo: 1004507-90.2014.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Marcondes
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-09
Data de publicação: 2020-07-14

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação declaratória. Cláusula contratual que transfere ao adquirente o pagamento das despesas de condomínio e IPTU desde a assembleia de instalação do condomínio, ainda que antes da expedição do "habite-se". Ação julgada improcedente. Irresignação da autora. Obrigação de pagamento das despesas de condomínio e IPTU que surge apenas a partir da entrega das chaves do

Ementa:

Compromisso de compra e venda. Ação declaratória. Cláusula contratual que transfere ao adquirente o pagamento das despesas de condomínio e IPTU desde a assembleia de instalação do condomínio, ainda que antes da expedição do "habite-se". Ação julgada improcedente. Irresignação da autora. Obrigação de pagamento das despesas de condomínio e IPTU que surge apenas a partir da entrega das chaves do imóvel ao adquirente. Entrega das chaves para a autora com atraso, somente em julho de 2014, a despeito da quitação integral do preço contratado. Cobrança de taxas condominiais e IPTU inadmissível antes da imissão da adquirente na posse imóvel. Incidência do Tema 866 do STJ. Precedentes da Câmara. Ação julgada parcialmente procedente. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000516984
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1004507-
90.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ECCO BRASIL
ADMINISTRAÇÃO DE NEGÓCIOS E EMPREENDIMENTOS LTDA, é apelado
GAFISA SPE 55 S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Em julgamento
estendido por maioria de votos, deram parcial provimento ao recurso, vencido o relator
que declara, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES, vencedor, COSTA NETTO,
vencido, ANA MARIA BALDY, RODOLFO PELLIZARI E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 9 de julho de 2020.
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
6a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1004507-90.2014.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: Ecco Brasil Administração de Negócios e Empreendimentos Ltda.
Apelada: Gafisa SPE 55 S/A
Juíza sentenciante: Adriana Sachsida Garcia
Voto no 19.394
Compromisso de compra e venda. Ação declaratória. Cláusula
contratual que transfere ao adquirente o pagamento das
despesas de condomínio e IPTU desde a assembleia de
instalação do condomínio, ainda que antes da expedição do
“habite-se”. Ação julgada improcedente. Irresignação da
autora. Obrigação de pagamento das despesas de condomínio e
IPTU que surge apenas a partir da entrega das chaves do imóvel
ao adquirente. Entrega das chaves para a autora com atraso,
somente em julho de 2014, a despeito da quitação integral do
preço contratado. Cobrança de taxas condominiais e IPTU
inadmissível antes da imissão da adquirente na posse imóvel.
Incidência do Tema 866 do STJ. Precedentes da Câmara. Ação
julgada parcialmente procedente. Recurso parcialmente provido.
A r. sentença de fls. 171/175, de relatório adotado,
julgou improcedente ação movida por Ecco Brasil Administração de
Negócios e Empreendimentos Ltda. em face de Gafisa SPE 55 S/A,
condenando a autora ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios arbitrados em R$ 1.500,00 (hum mil e quinhentos
reais).
Recorre a autora sustentando nas razões de fls.
201/209, em síntese, a nulidade da cláusula aposta no contrato de adesão pela

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qual estaria obrigada a pagar as despesas de condomínio e IPTU desde a data
da assembleia geral de instalação do condomínio, mesmo que realizada antes
da expedição do “habite-se”. Afirma que o adquirente só responde por essas
obrigações a partir da entrega das chaves, o que ocorreu somente em 2014.
Ressalta que a unidade adquirida já estava quitada desde maio de 2012. Cita
precedentes e pede a reforma da sentença para que a ação seja julgada
procedente.
Contrarrazões a fls. 217/221.
Não há oposição ao julgamento virtual.
É o RELATÓRIO.
Respeitada
a
convicção
do
eminente
Desembargador relator sorteado, peço vênia para dele divergir para dar
parcial provimento ao recurso.
A apelante ajuizou a presente ação visando a
declaração de nulidade da cláusula 7.3.4. do contrato de compromisso de
compra e venda que celebrou com a apelada, de acordo com a qual a
adquirente responde pelo pagamento das despesas de condomínio e IPTU
relativas à unidade adquirida, desde a data da assembleia geral de instalação
do condomínio, ainda que realizada antes da emissão do “habite-se”.
A petição inicial foi aditada pela apelante,

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acrescentando à sua pretensão o fundamento de que apesar de ter quitado o
preço ajustado no contrato, até aquele momento não havia recebido as chaves
do imóvel adquirido. Diante disso reiterou o pedido de nulidade da cláusula
contratual e a declaração de que a apelada é a responsável pelo pagamento
das despesas de condomínio, ITPU e demais taxas que recaírem sobre a
unidade até a entrega das chaves (fls. 55/73).
Pois bem.
Conforme previsto no item “G” do quadro resumo
do contrato, celebrado em 28/10/2011, o empreendimento deveria ter sido
concluído até julho de 2012 (fl. 6), com tolerância de 180 dias (cláusula 7.1
fl. 18).
A apelante recebeu as chaves da unidade adquirida
somente em 16 de julho de 2014, a despeito do pagamento integral do preço.
Embora não seja o caso de declarar a nulidade da
cláusula 7.1.4 do contrato, livremente pactuada pelas partes, sendo irrelevante
se tratar ou não de contrato de adesão, o que define a responsabilidade do
adquirente pelo pagamento das despesas de condomínio é a efetiva posse do
imóvel com o recebimento das chaves da unidade adquirida.
Neste sentido precedente vinculante do E. Superior
Tribunal de Justiça em sede de recurso especial repetitivo, no qual foram
aprovadas as seguintes teses: “a) O que define a responsabilidade pelo

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pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso
de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela
ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo
compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar
comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade
passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador” (REsp 1345331/RS, Segunda Seção, Rel. Min.
Luis Felipe Salomão, j. 08/04/2015).
Neste linha são vários os precedentes desta C.
Câmara, exemplificados pelos que seguem:
“APELAÇÃO. Ação revisional de contrato,
cumulada com indenização (...) Atraso configurado. Mora caracterizada
das rés, que se estende até a disponibilidade efetiva do imóvel, ocorrida
em março de 2014 (...) Taxa condominial Devidas a partir da efetiva
disponibilização do imóvel. Restituição mantida. Restituição simples
Valores indevidamente pagos que devem ser restituídos de modo simples
(...)
Sentença
parcialmente
reformada.
RECURSO
DA
RÉ
PARCIALMENTE PROVIMENTO, DESPROVIDO o dos autores, na

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parte
conhecida”
(Apelação
no
1017407-51.2014.8.26.0506,
Rel.
Des. Cristina Medina Mogioni, j. 30/06/2020 g.n.).
“PROMESSA DE COMPRA E VENDA

ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS Ação de indenização por
danos materiais e morais. Atraso incontroverso. Sentença de parcial
procedência que condenou as rés a pagarem ao autor indenização por
lucros cessantes, a reembolsar os valores comprovadamente pagos a
título de taxa condominial e a indenizar os danos morais sofridos por ele.
Inconformismo das rés (...) TAXAS CONDOMINIAIS
Cobrança
indevida antes da imissão na posse do imóvel. (...) RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO” (Apelação no 1002677-98.2018.8.26.0084,
Rel. Des. Ana Maria Baldy, j. 15/06/2020 g.n.).
“APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de
imóvel (...) DÉBITOS CONDOMINIAIS
Contrato que prevê a
responsabilidade da adquirente pelo pagamento das cotas condominiais,
desde a assembleia de instalação do condomínio
Descabimento -
Possibilidade de cobrança do comprador que apenas tem cabimento após
a imissão na posse - Precedentes desta Câmara Ressarcimento mantido.
(...) Sentença reformada, apenas para afastar o ressarcimento dos
encargos incidentes sobre o saldo devedor, ficando integralmente
mantida quanto ao mais
RECURSO PROVIDO EM PARTE”
(Apelação no 1018244-77.2016.8.26.0008, Rel. Des. Rodolfo Pellizari, j.
27/05/2020 g.n.).
O mesmo raciocínio vale para o imposto predial

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(IPTU), cujo pagamento é obrigação do adquirente apenas a partir do
recebimento das chaves, não bastando para tanto a simples posse ficta
transmitida pelo contrato.
Assim sendo, a ação é julgada parcialmente
procedente para declarar de responsabilidade da apelada o pagamento das
despesas de condomínio e IPTU incidentes sobre o imóvel até 15 de julho de
2014, com a consequente restituição de forma simples de eventuais quantias
pagas pela apelante a este título até aquela data, mediante comprovação nos
autos, com correção monetária a partir dos desembolsos e juros de mora
desde a citação, invertidos os ônus da sucumbência.
Ante
o
exposto,
DOU
PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso.
ALEXANDRE MARCONDES
Relator Designado

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Voto no 9330
Apelação Cível no 1004507-90.2014.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: Ecco Brasil Administração de Negócios e Empreendimentos
Ltda
Apelado: Gafisa SPE 55 S/A
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Fiquei vencido, por entender que é o caso de negar
provimento ao recurso.
Trata-se de apelação contra a sentença de fls. 171/175,
que, em ação indenizatória, julgou improcedentes os pedidos, nos
seguintes termos:
Ante o exposto e o mais que dos autos consta JULGO
IMPROCEDENTE o pedido e extingo o processo com análise de
mérito, o que faço com fundamento na norma do artigo 487,
inciso I, do Código de Processo Civil.
Condeno
a
autora
ao
pagamento
das
verbas
de
sucumbência, com honorária que fixo em R$ 1.500,00,
corrigidos monetariamente a partir da data desta sentença.
Publique-se e intime-se.
A autora apela às fls. 201/209, aduzindo que o contrato
era de adesão, e que é leonina a cláusula que transferiu a obrigação
de pagamento de IPTU e condomínio antes da entrega de chaves.
Contrarrazões apresentadas (fls. 217/221).
O apelo não procede.
O IPTU, em regra, segue a regra da relação tributária,
pela qual é cobrado do titular do domínio.

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Entretanto, é possível, como cediço, por cláusula
contratual, o acordo sobre o pagamento pelo possuidor do imóvel, ou
mesmo por terceiro. Isso porque as relações civil e tributária são
autônomas, e naquela vige o princípio da autonomia de vontades, a
menos que tenha regra que a afaste.
Tal cláusula só poderá ser reformada pelo Judiciário,
portanto, quando se verificarem vícios de vontade.
Em relações reguladas pelo Código de Defesa do
Consumidor, costuma-se dar por abusiva a cláusula porque dentro da
lógica da lei especial, quem assume os riscos do negócio é o
fornecedor, não podendo repassar custos inerentes à produção
diretamente ao consumidor. Ele já o faz ao estabelecer o preço.
Ao contrário em relações civis e comerciais, as partes
podem definir essa alocação de riscos de modo diferente, porque não
se presume a hipossuficiência de um dos contratantes.
E, frise-se novamente, pouco importa o fato de tratar-se
de contrato de adesão. Esse apenas causa a interpretação de cláusula
contraditória em favor do aderente (art. 4231, do Código Civil), ou
nulidade de renúncia a direito essencial ao contrato (art. 4242, do CC).
Nenhuma das duas hipóteses se subsumem à presente demanda.
No caso do IPTU e do condomínio, contanto que não
exista atraso na entrega da obra, o acordo sobre a transferência não se
revela abusivo. É que naquele caso hipotético, ausente nos autos, há a
penalização pela mora da parte inocente.
1 Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou
contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente.
2 Art. 424. Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia
antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio.

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Portanto, não sendo cogitado de vício de vontade (dolo,
coação, erro, etc.), e não tendo situação que possa justificar a revisão
da cláusula, prevalece o acordo de vontades.
Pelo exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
Considerando o trabalho adicional realizado em âmbito
recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, eleva-se o patamar dos
honorários sucumbenciais a R$ 2.000,00.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator sorteado, vencido

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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Confirmação
1
7
Acórdãos
Eletrônicos
ALEXANDRE AUGUSTO PINTO MOREIRA
MARCONDES
1152B8A7
8
10
Declarações de
Votos
JOSE CARLOS COSTA NETTO
11540BB0
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1004507-90.2014.8.26.0100 e o código de confirmação da tabela acima.