Tribunal: TJSP
Processo: 1005715-10.2017.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Arrendamento Mercantil
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TIME SHARING. RESCISÃO CONTRATUAL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. RETENÇÃO DE VALORES. Limitação ao percentual de 25%. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. Incidência de juros a contar do trânsito em julgado. Correção monetária que deverá ser contada a partir dos efetivos desembolsos, evitando a perda do poder de compra da moeda frente à inflação. FORMA DE

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TIME SHARING. RESCISÃO CONTRATUAL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. RETENÇÃO DE VALORES. Limitação ao percentual de 25%. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. Incidência de juros a contar do trânsito em julgado. Correção monetária que deverá ser contada a partir dos efetivos desembolsos, evitando a perda do poder de compra da moeda frente à inflação. FORMA DE RESTIUIÇÃO. Devolução imediata. LEI DE REGÊNCIA. Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos contratos celebrados após a sua vigência. SUCUMBÊNCIA. Reciprocidade. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000612283
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005715-10.2017.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante RMEX
CONSTRUTORA
E
INCORPORADORA
SPE
LTDA,
é
apelado
LUCAS
FERNANDES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FÁBIO PODESTÁ
(Presidente sem voto), TAVARES DE ALMEIDA E CAMPOS PETRONI.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 17354
APELAÇÃO No: 1005715-10.2017.8.26.0002
APELANTE: RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA
APELADO: LUCAS FERNANDES
COMARCA: SÃO PAULO/ FORO REGIONAL DE SANTO AMARO
JUÍZA: CAROLINA PEREIRA DE CASTRO
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
TIME
SHARING.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. RETENÇÃO DE
VALORES. Limitação ao percentual de 25%. JUROS DE
MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. Incidência de juros
a contar do trânsito em julgado. Correção monetária que
deverá ser contada a partir dos efetivos desembolsos,
evitando a perda do poder de compra da moeda frente à
inflação. FORMA DE RESTIUIÇÃO. Devolução imediata.
LEI DE REGÊNCIA. Irretroatividade da Lei 13.786/2018,
cuja aplicação se restringe aos contratos celebrados após a
sua vigência. SUCUMBÊNCIA. Reciprocidade. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença
de fls. 173/184, mantida pela r.decisão de fls. 198/199, que julgou improcedentes
os pedidos formulados na lide originária. Fixou em desfavor do apelado o
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os
últimos, em 10% do valor da causa. Ainda, julgou parcialmente procedentes os
pedidos formulados na reconvenção para declarar a rescisão do contrato celebrado
entre as partes com retenção de 20% dos valores pagos. Fixou em desfavor da
apelante o pagamento de 80% das custas e despesas processuais, além de
honorários advocatícios em 10% do valor da causa. Arcará o apelado nesta lide
secundária com 20% das custas e despesas processuais, além de honorários
advocatícios de 10% do valor da causa.
Inconformada, sustenta a apelante, em síntese, a nulidade da
r.sentença por cerceamento de defesa, pois requereu na contestação o depoimento

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pessoal do apelado, a oitiva de testemunhas e produção de prova pericial. No
mérito, deve ser respeitado o contrato com a retenção de todos os valores pagos,
além da imposição de cláusula penal. Busca a anulação ou reforma da r.sentença.
Recurso tempestivo e regularmente processado, encontrando-se
presentes os demais pressupostos de admissibilidade recursal.
Contrarrazões a fls. 230/234.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
HISTÓRICO PROCESSUAL
Extrai-se que LUCAS FERNANDES ajuizou a presente ação
anulatória c/c com indenização por danos morais em face de RMEX
CONSTRUTUTORA E INCORPORADORA LTDA. Alegou o apelado, em síntese,
que no mês de janeiro de 2.017 foi abordado por uma corretora a fim de que
conhecessem o empreendimento denominado ENCONTRO DAS ÁGUAS
THERMAS RESORT. Dirigiram-se até o local, sendo-lhe explicado que se tratava
de compra de uma unidade autônoma que poderia ser facilmente vendida e
utilizada 4 vezes ao ano, em semanas pré-determinadas; se não pudesse utilizar
em determinado, período poderia trocar por outra unidade de hotel da rede. Foi
informado verbalmente que poderia desistir do contrato sem qualquer ônus no
prazo de 7 dias. Após dois dias, pugnou pela rescisão da avença mas não obteve
êxito. Formulou então os pedidos de anulação do negócio jurídico cumulado com
danos morais.
A apelante apresentou contestação e reconvenção para ser o
apelado condenado ao pagamento de R$ 4.485,00, a título da multa pela rescisão
contratual, na razão de 15% do valor do contrato (fls. 114/116).

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Na origem, os pedidos formulados na reconvenção foram
parcialmente acolhidos na forma como relatado.
Cinge-se a controvérsia ao cerceamento de defesa, à
retenção e multas contratuais.
CERCEAMENTO DE DEFESA.
Com efeito, sabe-se que o Código de Processo Civil adota o
sistema do convencimento motivado por meio do qual fica a cargo do julgador
decidir pela necessidade ou não de se realizarem atos durante a fase instrutória,
bem como escolher os meios de prova pertinentes para o deslinde da controvérsia.
Isto porque, se o conjunto probatório carreado for suficiente para
embasar a persuasão do magistrado, a produção de outras provas implicaria a
prática de atos inúteis e meramente protelatórios.
Ora, a realização de provas é sempre custosa e enseja o
adiamento da decisão final, de modo que somente devem ser deferidas provas
úteis e necessárias.
Nesse contexto, segue a orientação do C. STJ:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
DESNECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA.CERCEAMENTO DE
DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. REVISÃO DA CONFIGURAÇÃO
DE DANO INDENIZÁVEL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS.
VALOR
ADEQUADO.
IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO. JUROS DE MORA.
RESPONSABILIDADE EXTRACONTRATUAL. TERMO INICIAL.
EVENTO DANOSO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar
nos autos a existência de provas suficientes para o seu
convencimento, indefere pedido de produção ou complementação
de prova. Cabe ao juiz decidir sobre os elementos necessários à

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formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova,
é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as
inúteis ou protelatórias. Precedentes. (...) (AgInt no AREsp
804.303/MA, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
julgado em 22/06/2020, DJe 01/07/2020).
Desnecessária, portanto, a produção de outras provas no
presente caso, uma vez que os documentos que instruíram o processo bastam
para solucionar a questão, mostrando-se correto o julgamento antecipado da lide,
por importar em verdadeiro prestígio à celeridade e economia processual.
Vale dizer, os elementos contidos nos autos do processo se
mostram suficientes para o desate da controvérsia, motivo pelo qual não se afigura
pertinente a reabertura da fase de instrução.
Resta, pois, superada a objeção arguida.
RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Mostra-se incontroverso que a resolução contratual se deu por
culpa do apelado.
Neste ponto, imperioso esclarecer ab initio que em dezembro de
2018 fora editada a Lei 13.786/2018, alterando disposições da Lei no 4.591/64 e da
Lei no 6.766/79. Analisando os dispositivos, verifica-se que o legislador cuidou de
regular requisitos que devem ser observados no instrumento, quando da
celebração do contrato; também disciplinou penalidades a serem aplicadas ao
inadimplente, frente à resolução do contrato.
De modo que a novel legislação não se aplica aos contratos
celebrados antes da sua vigência, por conta dos requisitos a serem observados
após a sua vigência e em respeito ao art. 5o, inciso XXXVI, da Constituição
Federal1
1 art. 5o, inciso XXXVI a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa
julgada.

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, sobretudo considerando a existência de ato jurídico perfeito. No mesmo sentido, o
art. 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro determina que a lei em
vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito
adquirido e a coisa julgada.
No
presente
caso,
cuida-se
de
multipropriedade
(Time
Sharing) tratada pela Lei 13.777/18, qual seja, compartilhamento entre duas ou
mais pessoas de um mesmo imóvel em períodos certos de tempo de cada ano.
O contrato, ademais, antes da sua regulamentação legal era
admitido no ordenamento jurídico.
Pois bem, o desfazimento do vínculo contratual é incontroverso,
cumprindo reexaminar a extensão das perdas e danos sofridos pela apelante, de
modo a se definir o percentual de retenção capaz de satisfazer seu prejuízo.
Constou do contrato como forma de pagamento inicial a quantia
de R$ 4.999,00, a título de arras (fls. 45). Ainda, há previsão de multa de 5% pelas
despesas administrativas (cláusula nona, inciso V, fls. 36), além da multa de 15%
prevista no parágrafo terceiro (fls. 36).
O apelado informou que realizou o pagamento de R$ 3.000,00
(fls. 10) e isso foi confirmado pela apelante a fls. 103.
Alegou a apelante que o valor pago a título de sinal, abrangeu,
também a comissão de corretagem (fls. 100 e fls. 220).
Acerca da comissão de corretagem, conforme constou, no
julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.551.951 SP, o E. STJ decidiu,
por voto do Ministro Sanseverino:
"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária desde que previamente

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informado do preço total da aquisição da unidade autônoma,
destacado o valor da comissão de corretagem."
Nesse contexto, imperioso ressaltar que nada obsta a cobrança
de comissão de corretagem em negócios envolvendo bens imóveis, uma vez que
as partes podem livremente pactuar quem ficará obrigado pelo pagamento dessa
verba, desde que não haja dúvida acerca dessa obrigação e qual o valor a ser
despendido. Além disso, o consumidor deverá ser informado previamente do
pagamento a ser desembolsado, em obediência ao princípio da informação.
O CDC prevê em seu art. 6o, inciso III:
Art. 6o. São direitos básicos do consumidor:
III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos
e
serviços,
com
especificação
correta
de
quantidade,
características, composição, qualidade e preço, bem como sobre
os riscos que apresentem;
Dispondo a respeito do princípio da transparência nas relações de
consumo, o I. Magistrado Jorge Alberto Quadros de Carvalho Silva assevera:
O princípio da transparência, essencialmente democrático que é,
ao reconhecer que, em uma sociedade, o poder não é só exercido
no plano da política, mas também da economia, surge no Código
de Defesa do Consumidor, com o fim de regulamentar o poder
econômico, exigindo-lhe visibilidade, ao atuar na esfera jurídica do
consumidor2.
2 SILVA, Jorge Alberto Quadros de Carvalho. Código de Defesa do Consumidor Anotado e
legislação complementar, 3a ed. São Paulo: Saraiva 2003.

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O desrespeito aos princípios que cercam as relações de consumo
no mercado, em informar constante e claramente o consumidor sobre as condições
pertinentes ao negócio, afigura-se contra legem, pois afronta o princípio da
transparência e o princípio da informação referidos.
Na hipótese em análise, não restou comprovada a livre opção do
consumidor para contratação dos serviços a que correspondem, pois sequer há no
instrumento contratual a especificação clara e expressa sobre o encargo e seu
detalhamento e destinação (fls. 45/50).
Diferente do referido a fls. 211, sequer constou a fls. 45, a
menção a eventual comissão de corretagem.
Destaca-se, ademais, que o valor pago a título de sinal deve
compor a base de cálculo para definição do valor a ser restituído, já que a retenção
das arras tem cabimento em casos de inexecução contratual, servindo como
prefixação de perdas e danos; as arras devem ser compreendidas como princípio
de pagamento e ser restituídas, na proporção de retenção.
Assim, a retenção deve abranger a totalidade dos valores pagos.
RETENÇÃO DE VALORES.
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é no sentido de
se determinar percentual entre 10 e 25% sobre a quantia paga. Confira-se:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA ANTECIPADA
DEFERIDA NA ORIGEM. CLÁUSULA INSTITUIDORA DE
HIPOTECA DADA PELA CONSTRUTORA. SÚMULA No 308
DO STJ. DISTRATO. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS
PRESTAÇÕES
PAGAS.
SÚMULA
No
83
DO
STJ.
REQUISITOS. SÚMULA No 7 DO STJ. RECURSO MANEJADO
SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. As
construtoras não apresentaram argumento novo capaz de
modificar a conclusão adotada, que se apoiou em entendimento
aqui consolidado para não conhecer do recurso especial. 2. A
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
anterior
ou
posterior
à
celebração
da
promessa

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de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do
imóvel (Súmula no 308 do STJ). 3. Nas hipóteses de resolução
de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido
a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da
quantia paga. Precedentes (...)”[1].
A retenção tem por escopo cobrir as despesas administrativas da
apelante. Considerando as informações constantes dos autos deste processo, o
valor global pago pelo consumidor foi de R$ 3.000,00.
Destarte, portanto, de rigor a retenção de 25% da integralidade
dos valores pagos, como forma de compensar os gastos com publicidade e
administração.
Ao sopesar as perdas da alienante, não se pode desconsiderar
que o imóvel poderá ser novamente alienado, com acréscimo decorrente da
valorização imobiliária, de modo que a indenização devida deve compor tão
somente os prejuízos acarretados decorrentes da rescisão.
JUROS DE MORA.
Quanto aos juros de mora, deverão incidir a partir do trânsito em
julgado, tendo em vista que o desfazimento da avença se deu por iniciativa do
comprador.
Vale dizer, o termo inicial de aplicação dos juros de mora deverá
coincidir com o trânsito em julgado da r. sentença, uma vez que promissário
comprador deu causa à ruptura do negócio. Trata-se da exceção à regra, que se
justifica diante da inexistência de mora da promitente vendedora.
Nesse contexto, à guisa de ilustração:
Rescisão contratual. Inadimplemento dos compradores. Aplicação
da Súmula 1 deste E. Tribunal. Retorno das partes ao 'status quo
ante'. Direito de retenção de 20% sobre o valor das parcelas
pagas
a
fim
de
compensar
as
despesas operacionais.
Jurisprudência deste Tribunal. Juros de mora devem incidir a

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partir
do
trânsito
em
julgado
da
sentença. Sentença
parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido. (TJSP,
Apelação no 1014263-81.2014.8.26.0114, Rel. Des. Luiz Antônio
Costa, 7a Câmara de Direito Privado, j. 17/09/2015) (g.n.)
CORREÇÃO MONETÁRIA.
A correção monetária, por sua vez, incide a partir de cada
desembolso, uma vez que se trata de recomposição do valor da moeda, evitando a
perda do poder de compra frente à inflação.
A reforma da r. sentença, portanto, é medida que se impõe para
majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos pelo apelado,
devendo, inclusive, a apelante restituir o restante em uma só parcela.
Por fim, considerando os pedidos formulados na reconvenção,
entendo que houve recíproca sucumbência. De modo que as custas e as despesas
serão partilhadas e cada qual arcará com o pagamento de R$ 1.500,00, a título de
honorários, devido ao patrono do ex-adverso, diante do acolhimento parcial dos
pedidos.
Alerto ser desnecessária a oposição de embargos de
declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria
questionada está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora