Tribunal: TJSP
Processo: 1020294-78.2018.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Ação de adjudicação compulsória c.c. cancelamento de hipoteca, visando a ineficácia da garantia hipotecária instituída pela promitente vendedora, construtora corré, em favor do agente financiador, também demandado, em face de promitente comprador - Existência de gravame sobre as unidades negociadas com os autores, feita pela vendedora em favor do corréu, que não lhe é

Ementa:
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Ação de adjudicação compulsória c.c. cancelamento de hipoteca, visando a ineficácia da garantia hipotecária instituída pela promitente vendedora, construtora corré, em favor do agente financiador, também demandado, em face de promitente comprador - Existência de gravame sobre as unidades negociadas com os autores, feita pela vendedora em favor do corréu, que não lhe é oponível – Recursos contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação, cancelando a hipoteca sobre o imóvel mas negando adjudicar aos compradores a propriedade adquirida – Incidência da Súmula 308 do STJ – Adjudicação compulsória deferida, nas circunstâncias - Recurso do agente financeiro desprovido, provido o dos autores para, julgar procedente a ação, deferindo-lhes a adjudicação sobre o imóvel e a outorga da escritura definitiva, com observação em relação à verba honorária de sucumbência.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000294564
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1020294-78.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante/apelado
BANCO DO BRASIL S/A, são apelados/apelantes JOÃO BATISTA COMITO JUNIOR e
MARIA
SONIA
MOTA
COMITO
e
Apelado
CONSTRUTORA
INCON
-
INDUSTRIALIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso do agente financeiro e deram provimento ao recurso dos autores, com
observação. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1020294-78.2018.8.26.0114 -Voto no
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VOTO No: 44862
APEL.No: 1020294-78.2018.8.26.0114
COMARCA: CAMPINAS
APTE. : BANCO DO BRASIL S/A, JOÃO BATISTA COMITO JÚNIOR E
OUTRO
APDO. : OS MESMOS E CONSTRUTORA INCON INDUSTRIALIZAÇÃO DA
CONSTRUÇÃO S/A
JUIZ : CELSO ALVES DE REZENDE
CONTRATO IMOBILIÁRIO Ação de adjudicação compulsória
c.c. cancelamento de hipoteca, visando a ineficácia da garantia
hipotecária instituída pela promitente vendedora, construtora
corré, em favor do agente financiador, também demandado, em
face de promitente comprador - Existência de gravame sobre as
unidades negociadas com os autores, feita pela vendedora em
favor do corréu, que não lhe é oponível Recursos contra sentença
que julgou parcialmente procedente a ação, cancelando a hipoteca
sobre o imóvel mas negando adjudicar aos compradores a
propriedade adquirida Incidência da Súmula 308 do STJ
Adjudicação compulsória deferida, nas circunstâncias - Recurso
do agente financeiro desprovido, provido o dos autores para, julgar
procedente a ação, deferindo-lhes a adjudicação sobre o imóvel e a
outorga da escritura definitiva, com observação em relação à verba
honorária de sucumbência.
Trata-se de apelações de sentença, cujo relatório
se adota, que julgou parcialmente procedente ação de
adjudicação compulsória c.c. cancelamento de hipoteca, para o
fim de condenar os réus a providenciarem o cancelamento da
hipoteca averbada na matrícula n° 123.008 do 3° Cartório de
Registro
de
Imóveis
da
Comarca
de
Campinas,
com
a
individualização da matrícula do imóvel adquirido pelos
autores (unidade autônoma no 43, 4o andar, bloco B, torre 02,
do edifício Tulipa, Residencial Quintas do Verde, situado na
Rua Antonio Marques Serra, no 545, Jardim Antonio Von Zuben,
Campinas). Em razão da sucumbência e do princípio da
causalidade no tocante ao pedido de adjudicação compulsória,
os réus foram condenados ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios da parte adversa,
arbitrados em 10% sobre o valor da causa.
Recorre o Banco réu sustentando, em síntese, a
validade da hipoteca e a impossibilidade da baixa do gravame
existente sobre o imóvel adquirido pelos autores, que foi
dado em garantia do financiamento da obra, em razão de dívida
em aberto em relação a este; sucessivamente, requer seja a
vendedora compelida a repassar os valores por ela recebidos

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dos autores, “a fim de que ao verificar verba condizente à
liberação da aludida unidade autônoma, possa daí nessa
hipótese ser avençada a liberação da hipoteca mediante o
pagamento
do
valor
consonante,
acrescido
de
correção
monetária e demais consectários”.
Recorrem os autores sustentando, em síntese,
fazerem jus à adjudicação compulsória do imóvel, com a
consequente abertura de matrícula própria (sobre a fração
ideal do respectivo terreno, com base no R.191 da matrícula
principal de no 123.008 do 3o CRI fl. 33), possibilitando a
regularização da propriedade registral em seu nome.
Recurso processado com resposta.
É o relatório.
A quitação do preço ajustado pela aquisição do
imóvel encontra-se a fl. 25 e sobre ela não pesa nenhum
indício de falsidade, pelo que remanesce válida como prova.
Dispõe a súmula no 308 do STJ que “A hipoteca
firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior
ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não
tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Isto é, o STJ consolidou entendimento acerca da
controvérsia versada pelo apelante, em sentido a ele
desfavorável, confira-se, entre outros, o seguinte julgado:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL
CIVIL.
CANCELAMENTO
DE
HIPOTECA.
GARANTIA
REAL
CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA,
EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO.
EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO
IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO.
QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA
PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA
308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com
expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se
firmou a formação do livre convencimento motivado, não se
cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que
rejeitados os embargos de declaração opostos.
2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro,
anterior
ou
posterior
à
celebração da
promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os
adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ).
3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao

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agente financiador de construção de empreendimentos
imobiliários ainda que não seja instituição financeira e
não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema
Financeiro da Habitação.
4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o
contrato de compra e venda, quitando o preço avençado,
não pode ser prejudicado por outra relação jurídica
estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o
construtor inadimplente. No caso, deve o financiador
tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração
do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença,
buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o
adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca.
5. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1432693/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe
06/10/2016 os grifos são nossos)
A questão versada nos autos não é nova, casos
assemelhados envolvendo o mesmo banco réu já foram objeto de
análise neste Tribunal, confira-se:
Ação de adjudicação compulsória - Hipoteca sobre o bem
adquirido pelos autores e integralmente pago decorrente
de dívida contraída pela construtora - Ajuizamento em
face da construtora e do credor hipotecário - Sentença de
procedência, determinando a baixa da hipoteca e a
adjudicação do bem aos autores - Recurso de apelação
interposto pelo credor hipotecário - Preliminar de
ilegitimidade passiva ad causam corretamente afastada - A
hipoteca
firmada
entre
a
construtora
e
o
agente
financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do
imóvel - Súmula 308 do C. STJ - Agente financiador que
tem a incumbência de promover a baixa da hipoteca de
forma a não obstar a transferência da propriedade aos
adquirentes
-
Precedente
desta
Colenda
Câmara
-
Honorários advocatícios arbitrados conforme os parâmetros
estabelecidos no artigo 85, parágrafo 2o, do Código de
Processo Civil - Redução descabida - Sentença mantida -
Recurso
desprovido.
(Apelação
Cível
no
1001977-32.2018.8.26.0114, 1a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Christine
Santini, j. em 31/01/2020)
CANCELAMENTO DE HIPOTECA - Gravame constituído sobre
imóvel em favor do banco réu para garantir dívida da
construtora ré - Hipótese em que cabe ao agente
financiador
proceder
ao
cancelamento
da
hipoteca

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exclusivamente - A hipoteca firmada entre a construtora e
o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração
da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante
os adquirentes do imóvel - Súmula 308, do Superior
Tribunal de Justiça - Recurso desprovido. (Apelação Cível
no
1079905-04.2018.8.26.0100,
1a
Câmara
de
Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Luiz
Antonio de Godoy, j. em 05/06/2019)
Já a adjudicação compulsória do imóvel aos
autores há que ser acolhida, para a eles deferir o direito à
outorga da escritura definitiva.
Isso porque não podem os autores ficar à mercê da
boa vontade da vendedora em providenciar a regularização do
desmembramento da aquisição junto à matrícula imobiliária
mãe, individualizando em matrícula própria a unidade por eles
adquirida.
Ademais,
levando
em
conta
a
incontroversa
quitação do imóvel adquirido (fl. 25), a desídia da vendedora
quanto à abertura de matrícula individualizada
o que
equivale à recusa de outorga da correspondente de escritura -
, a perfeita identificação do imóvel objeto do registro, que
se encontra suficientemente descrito no R.191 (fração ideal)
da matrícula mãe de no 123.008 do 3o CRI (cf. fl. 33) e que
corresponde ao objeto do instrumento particular de contrato
de compra e venda, de financiamento imobiliário, de alienação
fiduciária em garantia e outros pactos (item 4 do Quadro
Resumo, cf. fls. 14/24), a adjudicação compulsória da
propriedade do imóvel aos autores é medida que se impõe nas
circunstâncias, sem que para tanto se cogite de ofensa aos
princípios da especialidade e da continuidade registral.
Por fim, não há cogitar, como pretende o banco
apelante, de se determinar à vendedora que repasse a ele,
agente financiador, os valores que recebeu dos autores, uma
vez que estes não fazem parte da relação jurídica existente
entre a construtora e o agente financiador da obra. Nesse
sentido já se decidiu, confira-se:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - CANCELAMENTO DE HIPOTECA -
Promessa de compra e venda - Garantia hipotecária em
favor do banco corréu, gravada sobre o imóvel adquirido
pelo autor junto à construtora corré - Comprovação da
quitação do preço, que enseja o direito dos promitentes
compradores à regularização da titularidade perante o
Registro de Imóveis - Baixa do gravame que compete ao
agente financeiro - Inadmissível a justificativa do banco

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apelante de que a dívida da construtora não foi quitada -
Eventual pendência da construtora com o Banco deve ser
dirimida exclusivamente entre ambos, seja com o pagamento
integral da dívida ou com a eventual substituição da
garantia, pois os autores não participaram do ajuste
entre a construtora e o agente financiador da obra -
Hipoteca que não é oponível e nem tem eficácia perante os
adquirentes - Aplicação da Súmula 308 do STJ - Astreintes
- Manutenção da fixação imposta na sentença - Multa que
visa a conferir efetivo cumprimento à decisão judicial -
Logo, se a parte pretende cumprir a determinação, não há
justificativa para discutir o montante fixado, buscando a
sua redução ou extinção - Ônus da sucumbência ao encargo
dos réus, solidariamente, em decorrência do princípio da
causalidade - Honorários recursais devidos - RECURSO
DESPROVIDO. (Apelação Cível no 1006268-41.2019.8.26.0114,
9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, rel. Angela Lopes, j. em 06/03/2020)
Mais não é preciso.
Em razão do resultado deste julgamento, nos
termos do artigo 85, §11o, do CPC, majora-se a verba
honorária de sucumbência para 15% sobre o valor atualizado da
causa.
Isto posto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso do
agente financeiro e DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso dos autores,
para, julgando procedente a ação, deferir-lhes, também, a
adjudicação
compulsória
do
imóvel,
determinado
seja
providenciada a respectiva outorga da escritura definitiva,
com observação em relação à majoração dos honorários
advocatícios de sucumbência, nos termos acima delineados.
RUI CASCALDI
Relator