Tribunal: TJSP
Processo: 2227623-26.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – PENHORA – IMÓVEL – HIPOTECA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO SOBRE OS DIREITOS DO DEVEDOR SOBRE O BEM.
1 – A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, em se tratando de cobrança de despesas condominiais, a penhora sobre os direitos do devedor da respectiva unidade para satisfação do débito, sendo inviável a penhora do imóvel em si, já

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – PENHORA – IMÓVEL – HIPOTECA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO SOBRE OS DIREITOS DO DEVEDOR SOBRE O BEM.
1 – A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, em se tratando de cobrança de despesas condominiais, a penhora sobre os direitos do devedor da respectiva unidade para satisfação do débito, sendo inviável a penhora do imóvel em si, já que não integra o patrimônio da executada.
AGRAVO PROVIDO PARCIALMENTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000996730
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2227623-26.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante CECI
SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é agravado CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO BK30 ALTO DA BOA VISTA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2227623-26.2020.8.26.0000 -Voto no 30068
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AGRAVANTE: CECI SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
AGRAVADO: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BK30 ALTO DA BOA VISTA
COMARCA: São Paulo 5a Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro
MAGISTRADO DE PRIMEIRO GRAU: Dr. Eurico Leonel Peixoto Filho
(mlf)
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO PENHORA IMÓVEL

HIPOTECA

ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
-
POSSIBILIDADE
DE
CONSTRIÇÃO
SOBRE
OS
DIREITOS DO DEVEDOR SOBRE O BEM.
1
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
admite, em se tratando de cobrança de despesas
condominiais, a penhora sobre os direitos do devedor da
respectiva unidade para satisfação do débito, sendo inviável
a penhora do imóvel em si, já que não integra o patrimônio
da executada.
AGRAVO PROVIDO PARCIALMENTE.
Vistos,
Trata-se agravo de instrumento contra a r. decisão que deferiu a penhora
sobre a unidade devedora, uma vez que se tratava de obrigação propter rem, com
preferência de satisfação em relação às demais garantias apontadas pela executada,
não se tratando de bem impenhorável.
Irresignada a agravante pediu a reforma da r. decisão.
Preliminarmente, requereu a concessão do benefício da gratuidade
processual. No mérito, alegou que a penhora não poderia recair sobre a unidade
apontada, uma vez que o imóvel estaria hipotecado ao Banco Pan, atingindo assim,
interesse de terceiro. Alegou ainda excesso de penhora, posto que o valor do débito é
inferior ao do imóvel. Também, alegou que que está submetida ao regime de afetação,
nos termos do artigo 31-A e seguintes da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964,
razão pela qual os bens e direitos decorrentes do empreendimento denominado “BK30
ALTO DA BOA VISTA”, estariam apartados do patrimônio da incorporadora. Pediu a
concessão de efeito suspensivo ao recurso.
Concedido efeito suspensivo ao recurso.

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Houve apresentação de contraminuta
É o relatório.
Preliminarmente, examino o pedido de gratuidade formulado.
Entendo que é o caso de indeferir o pleito.
O art. 98 do NCPC prescreve que a pessoa natural ou jurídica,
brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as
despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça.
Ademais, o art. 99, §3o do mesmo Diploma prevê que é presumida verdadeira a
alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.
Como já decidiu este mesmo E. Tribunal, a concessão do benefício não
depende somente da alegação da parte e da apresentação de declaração de pobreza,
mas também de análise econômico-financeira do pretendente:
Assistência judiciária - Comprovação da necessidade
Exigência
constitucional (CF/88, art. 5o, LXXIV) - Concessão, ademais, dependente de análise
econômico-financeira, não agilizada no caso em apreço - Benefício - Inadmissibilidade
da concessão - Agravo de instrumento desprovido. (Ag.Inst. 7367076-3 Rel. Luiz
Sabbato, 13a Câmara - TJSP).
Analisando os documentos juntados com a inicial, especialmente o
balancete de fls. 47/48, verifica-se que foi apurado um lucro bruto de R$
2.278.116,00, bem como patrimônio de R$ 18.996.992,00.
Logo, inobstante dificuldades financeiras da agravante, no momento,
não é possível qualificá-la como hipossuficiente. Portando, DENEGO o pedido de
gratuidade e determino o recolhimento das custas, sob pena de expedição de
certidão para inscrição da dívida.
Examino o mérito.
Cuida-se de execução de título extrajudicial, em decorrência de débito

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de despesas condominiais.
Deferida a penhora da unidade que gerou o débito, pediu a agravante
a reforma da r. decisão, sob o fundamento de que ela estaria gravada com hipoteca
em favor de terceiro, bem como, sob o argumento de que teria optado pelo regime de
afetação. Nesses termos, o terreno e as cessões do empreendimento “BK30 Alto da
Boa Vista” estariam apartados do patrimônio da incorporadora.
Em relação ao regime de afetação, no caso dos autos, ele não se
aplica, posto que se trata de cobrança de despesas condominiais, e o imóvel objeto
da constrição é a unidade geradora da dívida. Cuida-se de obrigação propter rem.
Quanto à alegação de impenhorabilidade, examinando a matrícula do
imóvel, verifica-se a averbação de garantia fiduciária (fls.39). Contudo, tal fato não
impede a constrição. A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça admite, em se
tratando de cobrança de despesas condominiais, a penhora sobre os direitos do
devedor sobre a respectiva unidade para satisfação do débito.
Nesse sentido:
RECURSO
ESPECIAL.
CIVIL.
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
PROMISSÁRIO COMPRADOR. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA. PENHORA DOS DIREITOS. POSSIBILIDADE.
CONSTRIÇÃO. IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. INADMISSIBILIDADE.
PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se, não
tendo o proprietário do bem figurado na ação de cobrança de cotas
condominiais, mas tão somente o promissário comprador, é possível, em
execução, a penhora do próprio imóvel que gerou a dívida ou apenas a
constrição sobre os direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de
compra e venda.
2. Ajuizada a ação contra o promissário comprador, este responde com
todo o seu patrimônio pessoal, o qual não inclui o imóvel que deu
origem ao débito condominial, haja vista integrar o patrimônio do
promitente vendedor, titular do direito de propriedade, cabendo tão
somente a penhora do direito à aquisição da propriedade.
(...) 4. Pelo princípio da continuidade registrária (arts. 195 e 237 da Lei no
6.216/1975), a transferência de direito sobre o imóvel depende de que este
preexista no patrimônio do transferente, o que, no caso, torna inviável a
penhora do próprio imóvel em virtude da ausência de título anterior em

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nome dos executados. 5. Recurso especial não provido. (REsp
1273313/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 12/11/2015).
E ainda, entendimento deste E. Tribunal:
RECURSO AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPESAS DE CONDOMÍNIO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Penhora sobre direitos do
promissário comprador da unidade condominial, que não pode ser obstada.
Cessão de direitos devidamente comprovada nos autos. Os interesses do
condomínio devem ser resguardados, a fim de possibilitar a própria
manutenção do edifício. Decisão reformada. Recurso de agravo de
instrumento provido para reconhecer a possibilidade de penhora sobre os
direitos de promissário comprador da unidade geradora do crédito
condominial. (TJSP, 204543-57.2018.8.26.0000, Agravo de Instrumento, J.
25.07.18, Rel.Marcondes D'Angelo).
Ademais, a penhora sobre o imóvel ou sobre os direitos sobre o imóvel
hipotecado é respaldada em lei, desde que respeitada a preferência do credor
hipotecário, conforme se verifica da leitura do art. 835, XII, do CPC e Lei 9.514/97.
Mais, creio, é desnecessário.
Diante do exposto, DOU PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO para
determinar que a penhora recaia sobre os direitos do devedor sobre o imóvel
objeto da dívida condominial.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relatora