Tribunal: TJSP
Processo: 1000794-11.2019.8.26.0431
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Carlos Ferreira Alves
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Compromisso de compra e venda – Ação de rescisão – - Sentença de procedência acertada – Insucesso do negócio jurídico que se deu por culpa exclusiva da parte requerida – Atraso incontroverso na entrega do bem -Impossibilidade de retenção de valores – Aplicação da súmula 543 do C. STJ – Devolução dos valores que deve ser integral - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000708120
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000794-11.2019.8.26.0431, da Comarca de Pederneiras, em que é apelante
RESERVAS DO VALE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, é apelada
LUCIANA SILVA NUNES OLIVEIRA.
ACORDAM, em 2a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.
Sustentou oralmente o dr. Caio Augusto Silva.", de conformidade com o voto
do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e ALVARO PASSOS.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000794-11.2019.8.26.0431
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Apelação Cível n° 1000794-11.2019.8.26.0431
Apelante: Reservas do Vale Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Apelada: Luciana Silva Nunes Oliveira
Comarca: Pederneiras
MM. Juiz de 1a Instância: Márcio Augusto Zwicker Di Flora
VOTO no 38590
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de compra e venda
Ação de rescisão - Sentença de procedência acertada
Insucesso do negócio jurídico que se deu por culpa exclusiva
da parte requerida Atraso incontroverso na entrega do bem -
Impossibilidade de retenção de valores
Aplicação da
súmula 543 do C. STJ Devolução dos valores que deve ser
integral - Recurso desprovido.
RELATÓRIO.
1.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra r. sentença de
fls. 496/501, cujo relatório se adota, que julgou procedente ação de
rescisão contratual (compromisso de compra e venda) para declarar
rescindido o contrato celebrado entre as partes e impor devolução da
integralidade dos valores pagos, ante o atraso na entrega do bem.

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2.
Condenada a parte ré ao pagamento das custas e despesas
processuais e verba honorária fixada em 10% sobre o montante da
condenação.
3.
Irresignada, apela a requerida, requerendo, em apertada síntese,
o reconhecimento de improcedência do pedido autoral. Argumenta a
apelada foi devidamente informada de que os lotes adquiridos eram
objeto de TAC - Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o
Ministério Público de São Paulo. Ainda, que dos contratos assinados
constou a existência de gravames nos imóveis em questão.
4.
Argumenta que inexistia impedimento para a cessão dos direitos
de propriedade em sub-rogação dos terrenos à autora e que a
liberação de lotes à outra empresa pelo Ministério Público e Juízo de
Direito da 2a Vara da Comarca de Pederneiras, que pertenciam às rés,
obstam a conclusão das obras. Sustenta que houve inadimplemento da
autora em relação a parcelas do contrato. Apelo devidamente
processado e respondido.
FUNDAMENTOS.
5.
O apelo não prospera.
6.
A ré admite o atraso, e o que se depreende é que tal demora é

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fruto de culpa exclusiva da requerida/apelante, sendo devida a
restituição integral dos valores pagos. Nesse sentido é clara a Súmula n.
543 do E. STJ, segundo a qual Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento (Destaquei).
7.
Como bem observou o Juízo monocrático:
[...]
Restou
incontroverso
nos
autos
que
as
partes
celebraram Contratos de Promessa de Venda e Compra,
na data de 16/06/2014, que tiveram por objeto os lotes de
terreno no 01 e no 02, da quadra "R", do empreendimento
imobiliário Vale do Igapó IV (fls. 12/20 e 21/28).
Conforme constou das cláusulas III e IV dos instrumentos,
embora os lotes de terreno estivessem gravados com
cláusula de indisponibilidade, em virtude de ações movidas
pelo Ministério Público, foi firmado Termo de Ajustamento de
Conduta - TAC perante o MP, em que a vendedora se
comprometeu a realizar as obras de infraestrutura no
loteamento, por isso, na medida em que fossem cumpridas
as cláusulas do ajuste, os lotes de terreno seriam liberados
(fls. 13 e 22).

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E, de fato, no Termo de Compromisso de Ajustamento de
Conduta (TAC) firmado entre o Ministério Público, a corré
Vale do Igapó Empreendimentos, Adhemar Previdello e
Myriam Romano Previdello, com a interveniência da
correquerida Reservas do Vale Empreendimentos (fls.
102/110), ficou acordada a execução das obras de
infraestrutura nos loteamentos Vale do Igapó III e IV, pela
correquerida RESERVAS DO VALE, litteris (fl. 106): [...]Embora
a obrigação da corré RESERVAS DO VALE tenha sido
transferida à requerida CONCEITO e às empresas Linea GC
Administradora
de
Bens
Imóveis
Ltda
e
Segantin
Administradora de Imóveis Ltda, ante o contrato de fls.
447/461 em que a requerida VALE DO IGAPÓ figurou como
interveniente , os termos do TAC também deveriam ser
obrigatoriamente observados por essas empresas.
Entretanto, a prova dos autos revelou que ainda não foram
concluídas as obras de infraestrutura do empreendimento
Vale do Igapó IV, onde estão localizados os imóveis da
autora. Por isso, houve o descumprimento do prazo de 48
meses previsto no TAC firmado pelas requeridas em
03/09/2012 fls. 102/110.
Não bastasse isso, ainda que a parte autora tenha firmado
os contratos de promessa de venda e compra dos lotes de
terreno, é preciso considerar que as rés estavam impedidas
de comercializar os lotes de terreno naquela ocasião,
porque os imóveis estavam gravados com cláusula de
indisponibilidade e inalienabilidade (fls. 39/40 e 43/44).
Assim, forçoso reconhecer que houve inadimplemento

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contratual pelas requeridas, o que permite a rescisão dos
contratos de promessa de venda e compra celebrados
(art. 475 do Código Civil), com a consequente restituição
integral das parcelas pagas pela autora [...] (fls. 499)
8.
De fato, o risco empresarial não pode ser transferido ao
consumidor, e no caso reitere-se o atraso é incontroverso, também
não podendo o TAC firmado com Ministério Público servir de justificativa
para lesar o consumidor. Nesse sentido e em caso análogo envolvendo
a mesma parte ora apelante, há precedente. Confira-se:
[...] No mais, não procede a alegação das apelantes de
que o autor estava ciente de que o negócio estava sujeito
aos riscos dos desdobramentos de ação judicial em curso,
justamente porque ligado a circunstâncias previstas em
Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o
Ministério Público do Estado de São Paulo, uma vez que tais
justificativas que não podem ser impostas ao consumidor
autêntico terceiro em relação ao risco que envolve sua
atividade empresarial.
1 As empresas do ramo imobiliário não podem transferir os
riscos de seu negócio ao consumidor, uma vez que
eventuais entraves são alheios aos adquirentes e devem ser
assumidos pelas vendedoras, que deveriam prever tais
ocorrências ao estipular o prazo de entrega (Acórdão
registrado sob no 2020.0000561569, 2a Câmara de Direito
Privado,
Rel.
Hertha
Helena
de
Oliveira,
Apelação
1001892-88.2016.8.26.0058, j. aos 21.7.2020).

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9.
Verba honorária majorada para 20% do valor da condenação.
10.
Embargos protelatórios serão apenados com multa, dando-se por
prequestionada a matéria desde já.
11.
Diante do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao apelo,
tudo nos termos da fundamentação supra.
JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES
RELATOR