Tribunal: TJSP
Processo: 1008114-75.2018.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Alegação de atraso na entrega de imóvel não acolhido. Pleito de resolução do compromisso de compra e venda e restituição dos valores pagos. Determinação de retenção de 10% sobre o valor do contrato. Inconformismo das partes.
RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES
Aplicação das retenções previstas contratualmente. Impossibilidade. Promessa de compra e venda de imóvel em

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Alegação de atraso na entrega de imóvel não acolhido. Pleito de resolução do compromisso de compra e venda e restituição dos valores pagos. Determinação de retenção de 10% sobre o valor do contrato. Inconformismo das partes.
RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES
Aplicação das retenções previstas contratualmente. Impossibilidade. Promessa de compra e venda de imóvel em construção. Crédito associativo. Resolução operada por inadimplemento da fornecedora, que não cumpriu o prazo ajustado no contrato para a entrega da unidade imobiliária. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Precedente de caráter vinculante fixado pelo A. STJ (REsp 1729593/SP, Tema 996). Culpa da vendedora pela rescisão. Acolhida pretensão de restituição da integralidade dos valores pagos. Preceptivo da Súmula no 543 do A. STJ.
Juros de mora. Vendedora que deu causa à resolução contratual. Incidência a partir da citação. Subsunção do caso ao preceptivo do artigo 405 do Código Civil.
RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA
Restituição em parcelas. Impossibilidade. A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Entendimento assente na Súmula no 2 deste E. Tribunal.
RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES PROVIDO para declarar que a rescisão contratual se operou por culpa da promitente vendedora e determinar a restituição integral dos valores pagos pelos autores, com correção monetária desde o desembolso pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000752470
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008114-75.2018.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
MARIA DA CONCEIÇÃO SILVA DA ROCHA OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA)
e MANOEL FIDELIS DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante
LESATTIMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO DOS
PROMITENTES COMPRADORES PROVIDO para declarar que a rescisão
contratual se operou por culpa da promitente vendedora e determinar a
restituição integral dos valores pagos pelos autores, com correção monetária desde
o desembolso pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e
juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. RECURSO DA PROMITENTE
VENDEDORA DESPROVIDO. V.U.
, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008114-75.2018.8.26.0002 -Voto no 02057C
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Apelação Cível – Digital
Processo no 1008114-75.2018.8.26.0002
Comarca: 6a Vara Cível do Foro Regional II Santo Amaro
Magistrado prolator: Dr. Emanuel Brandão Filho
Apelante/Apelada: Lesattima Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelados/apelantes: Manoel Fidelis de Oliveira e Maria da
Conceição Silva da Rocha Oliveira
Voto no 02057C
APELAÇÕES CÍVEIS. Alegação de atraso na entrega de
imóvel não acolhido. Pleito de resolução do compromisso de
compra e venda e restituição dos valores pagos. Determinação
de retenção de 10% sobre o valor do contrato. Inconformismo
das partes.
RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES
Aplicação
das
retenções
previstas
contratualmente.
Impossibilidade. Promessa de compra e venda de imóvel em
construção. Crédito associativo. Resolução operada por
inadimplemento da fornecedora, que não cumpriu o prazo
ajustado no contrato para a entrega da unidade imobiliária. Na
aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato
deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o
prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar
vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro
negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
Precedente de caráter vinculante fixado pelo A. STJ (REsp
1729593/SP, Tema 996). Culpa da vendedora pela rescisão.
Acolhida pretensão de restituição da integralidade dos valores
pagos. Preceptivo da Súmula no 543 do A. STJ.
Juros de mora. Vendedora que deu causa à resolução
contratual. Incidência a partir da citação. Subsunção do caso ao
preceptivo do artigo 405 do Código Civil.
RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA
Restituição em parcelas. Impossibilidade. A devolução das
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda
de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à
forma de parcelamento prevista para a aquisição. Entendimento
assente na Súmula no 2 deste E. Tribunal.
RECURSO
DOS
PROMITENTES
COMPRADORES
PROVIDO para declarar que a rescisão contratual se operou

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por culpa da promitente vendedora e determinar a restituição
integral dos valores pagos pelos autores, com correção
monetária desde o desembolso pela Tabela Prática do Tribunal
de Justiça do Estado de São Paulo e juros de mora de 1% ao
mês a contar da citação. RECURSO DA PROMITENTE
VENDEDORA DESPROVIDO.
Trata-se de apelações em ação de rescisão c.c. devolução de
valores interposta por Manoel Fidelis de Oliveira e Maria da
Conceição Silva da Rocha Oliveira em face de Lesattima
Empreendimentos Imobiliários Ltda., em trâmite na 6a Vara Cível
do Foro Regional II Santo Amaro.
Em
primeiro
grau,
o
magistrado
a
quo
julgou
PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, para (1) declarar por
iniciativa do autor rescindido o contrato avençado entre as partes
desde a citação do réu, com a observância do item I e (2) condenar
o réu a restituir aos autores em uma só parcela todo o valor pago
(R$ 28.403,91 que será atualizado pela tabela do TJSP a partir de
out/2012) com a dedução de 10% sobre o valor do contrato (10%
sobre R$ 169.968,00 que será atualizado pela tabela do TJSP a
partir de out/2012).
Recorrem os autores Manoel Fidelis de Oliveira e Maria da
Conceição Silva da Rocha Oliveira (fls. 137/150) sob a alegação
de que a culpa pela rescisão se deve à ré, a qual demorou dois
anos para enviar documentação para análise da Caixa Econômica
Federal, sendo descabida a retenção de 10% do valor do contrato.

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Afirmam que jamais demonstraram interesse em rescindir a avença.
Afirmam que, quando finalmente a documentação foi repassada à
Caixa Econômica Federal, os autores não tiveram o financiamento
aprovado por estarem desempregados. Alegam não ter havido
celebração de distrato entre as partes.
Protestam pela aplicabilidade do Código de Defesa do
Consumidor e, estando demonstrada a culpa da ré pela rescisão,
caber a aplicação do quanto disposto na Súmula no 543, do STJ.
Irresignada, pretende a ré Lesattima Empreendimentos
Imobiliários Ltda. (fls. 151/159) a reforma da r. sentença. Requer a
improcedência do pedido de restituição imediata dos valores pagos,
uma vez que há previsão contratual de que, operada a rescisão por
culpa dos compradores, caber a restituição de valores em tantas
parcelas quantos forem os meses decorridos desde a data da
assinatura do contrato até a data da rescisão. Argumentam que o
compromisso contratual tem caráter vinculativo, havendo, no caso
em
comento,
mera
desistência
dos
autores,
inexistindo
inadimplemento por parte da ré.
Recursos tempestivos, bem processados e contrariados às
fls. 166/169 e 170/194.
É o relatório.

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Recebo o recurso de apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
Com efeito, a controvérsia reside na aplicação das cláusulas
contratuais quanto ao prazo para entrega do imóvel adquirido pelos
autores Manoel Fidelis de Oliveira e Maria da Conceição Silva
da Rocha Oliveira, para definição de eventual mora da ré e
verificação da culpa pela rescisão contratual que se operou.
No “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra
de Unidade Autônoma” (fls. 28), verifica-se que a cláusula assim
dispõe:
PRAZO DE CONCLUSÃO DAS OBRAS: O prazo
previsto para conclusão da obra é de 18 (dezoito)
meses a contar da contratação do crédito
associativo a ser obtido pelo COMPRADOR,
observado
o
disposto
nas
CLÁUSULAS
CONTRATAIS, das quais este QUADRO RESUMO
é parte integrante.
PRAZO DE TOLERÂNCIA: 180 DIAS
A parte autora sustenta na petição inicial a nulidade dessa
previsão, na parte que estabelece prazo de entrega fundado na data
de assinatura do contrato de financiamento perante a Caixa

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Econômica Federal.
Pois bem.
Com efeito, em recentíssimo julgamento de Recurso Especial
Repetitivo (Tema 996), a Segunda Seção do Superior Tribunal de
Justiça (STJ) fixou entendimento de ser, de fato, abusiva a cláusula
contratual que vincula o prazo da entrega do imóvel à concessão do
financiamento. Neste sentido:
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO
PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO
DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART.
1.036 DO CPC/2015 C/C O ART.
256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O
RITO
DOS
RECURSOS
ESPECIAIS
REPETITIVOS.
PROGRAMA
MINHA
CASA,
MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO.
PROMESSA
DE
COMPRA
E VENDA DE
IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS
DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.
RECURSOS DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art.
1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de
compra e venda de imóvel em construção, no
âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida,
para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e
3, são as seguintes:
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em
construção, o contrato deverá estabelecer, de

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forma clara, expressa e inteligível, o prazo
certo para a entrega do imóvel, o qual não
poderá estar vinculado à concessão do
financiamento, ou a nenhum outro negócio
jurídico, exceto o acréscimo do prazo de
tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a
entrega do imóvel, incluído o período de
tolerância, o prejuízo do comprador é presumido,
consistente na injusta privação do uso do bem, a
ensejar o pagamento de indenização, na forma
de aluguel mensal, com base no valor locatício de
imóvel assemelhado, com termo final na data da
disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou
outro encargo equivalente, após o prazo ajustado
no contrato para a entrega das chaves da
unidade
autônoma,
incluído
o
período
de
tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do
imóvel, computado o período de tolerância, faz
cessar a incidência de correção monetária sobre
o saldo devedor com base em indexador setorial,
que reflete o custo da construção civil, o qual
deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando
este último for mais gravoso ao consumidor.
2. Recursos especiais desprovidos.
(REsp
1729593/SP,
Rel.
Ministro
MARCO
AURÉLIO
BELLIZZE,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

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Logo, não há como se considerar válida a previsão de entrega
somente 18 meses após a assinatura do contrato de financiamento.
Tomando-se a data da assinatura do contrato em 02.10.2012
(fls. 28), considera-se o prazo de 18 meses, tem-se 02.04.2014,
tendo em vista a validade da cláusula de prorrogação por até 180
dias corridos, conforme previsto na cláusula de fls. 28, a qual se
encontra em plena consonância com o entendimento sumulado por
este E. Tribunal, o prazo de entrega da obra finda em outubro
de 2014:
Súmula 164 do TJSP: "É valido o prazo de
tolerância não superior a cento e oitenta
dias,
para
entrega
de
imóvel
em
construção, estabelecido no compromisso
de venda e compra, desde que previsto em
cláusula
contratual
expressa,
clara
e
inteligível".
Tem-se o prazo derradeiro para entrega da obra em outubro de
2014 (02.04.2014 somados a 180 dias corridos).
Dos documentos encartados aos autos, verifica-se que, em
29.08.2014, a promitente vendedora emitiu informe esclarecendo as
supostas razões da demora da assinatura do financiamento com a
Caixa Econômica Federal (fls. 53/54).
Em novembro de 2014, solicitados os documentos dos
promitentes compradores para que se analisasse proposta de

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financiamento (fls. 55/56), ou seja, após ter findado o prazo de
entrega do bem.
Não há que se imputar eventual atraso aos autores pela não
quitação do saldo devedor, uma vez que é notório que a concessão
do financiamento somente pode dar-se após a efetiva expedição do
“habite-se”.
Cabe destacar que não negam os autores não terem logrado
êxito em obter, após ter findado o prazo para entrega do bem,
financiamento bancário junto à instituição financeira, ante a situação
de desemprego que lhes atingiu. Todavia, quando puderam os
promitentes
compradores
tentar
obter
o
financiamento,
já
caracterizada a mora da ré para entrega do imóvel.
Em decorrência disso, verificada mora da ré em outubro de
2014.
Consequentemente,
tem-se
por
inafastável
a
responsabilidade da vendedora pela mora incorrida, ainda que
proveniente de trâmites burocráticos da Caixa Econômica Federal,
tendo em vista o entendimento firmado por este E. Tribunal de
Justiça na Súmula 161:
Súmula
no
161,
TJSP:
Não
constitui
hipótese de caso fortuito ou de força maior,
a ocorrência de chuvas em excesso, falta

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de mão de obra, aquecimento do mercado,
embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves
administrativos.
Essas
justificativas encerram 'res inter alios acta'
em relação ao compromissário adquirente.”
Isso porque os ônus decorrentes do risco da atividade com
que o fornecedor aufere lucro não podem ser transferidos ao
consumidor. A este respeito, tem o Código de Defesa do
Consumidor tratado do fortuito interno, definindo responsabilidade
objetiva nestas ocasiões, uma vez que o risco é considerado
inerente à atividade do fornecedor (artigo 12 e 14, CDC). Rizzato
Nunes1 explana acerca do assunto com digna clareza:
“O risco tem relação direita com o exercício
da liberdade: o empresário não é obrigado a
empreender; ele o faz porque quer; é opção
dele. Mas, se o faz, assume o risco de
ganhar ou de perder e, por isso, responde
por eventuais danos que os produtos e
serviços por ele colocados no mercado
podem ocasionar. O outro lado dessa
atividade é o do risco social engendrado
pela exploração do mercado. A simples
colocação de produtos e serviços gera este
risco. (...) Quer dizer, o empreendedor não
pode alegar desconhecimento, até porque
faz parte de seu mister. (...) Vê-se, portanto,
que a lei consumerista não elenca como
1 Nunes, Rizzatto. Manual de Direito do Consumidor para concursos / Rizzatto Nunes. São
Paulo : Saraiva, 2016, pág. 357.

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excludente do nexo de causalidade o caso
fortuito e a força maior (aliás, nem poderia
porque essas excludentes têm relação com
a culpa).”
Patente, pois, a responsabilidade da ré-recorrente pela
resolução contratual, motivo pelo qual não há de se afastar em
retenção de parte dos valores pagos, nos termos previstos na
cláusula penal, estipulada para o caso de a resolução contratual
ocorrer por culpa do promitente comprador.
A teor da Súmula no 543 do A. STJ, na hipótese de culpa
exclusiva do vendedor, como no caso em comento, a restituição
deve se dar integralmente, sem qualquer retenção, in verbis:
Súmula no 543, STJ: Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento. - grifo
nosso.
Ademais, a restituição deve dar-se em parcela única,

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conforme Súmula editada nesse sentido, não merecendo prosperar
pleito da ré de restituição de valores em tantas parcelas quantos
forem os meses decorridos desde a data da assinatura do contrato
até a data da rescisão:
Súmula 2, TJSP: A devolução das quantias pagas
em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.
Ante o exposto, devida a restituição integral dos valores
adimplidos pelos autores, ademais, os juros de mora devem incidir
a partir da citação, quando constituída a ré em mora, nos exatos
termos do artigo 405 do diploma civil. Observe-se que o termo
inicial se dá a partir do trânsito em julgado somente quando a
rescisão se opera por culpa do adquirente.
Anote-se, neste sentido, recentíssima decisão de caráter
vinculante proferida pelo A. STJ em sede de Recurso Especial
submetido ao rito de repetitivos:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM
JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
RESOLUÇÃO
IMOTIVADA
PELO
PROMITENTE
COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO DE

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ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA.
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.
TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins
dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se
a seguinte tese: - Nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de
forma
diversa
da
cláusula
penal
convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão. 2.
Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1740911
DF 2018/0109250-6, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO,
Data de Julgamento: 14/08/2019, S2 - SEGUNDA
SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/08/2019
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação da parte ré e DOU PROVIMENTO ao
recurso de apelação dos autores para declarar que a rescisão
contratual se operou por culpa da promitente vendedora e
determinar a restituição integral dos valores pagos pelos autores,
com correção monetária desde o desembolso pela Tabela Prática
do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e juros de mora de
1% ao mês a contar da citação.
Como consectário lógico, arcará a parte ré com as custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, no importe de
15% do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §§ 2o e 11o,

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do CPC.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator