Tribunal: TJSP
Processo: 1008718-62.2019.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Francisco Loureiro
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Atraso na entrega da unidade residencial. Dever de indenizar lucros cessantes no período de mora, até a entrega das chaves. Aplicação do percentual de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso. Dano moral configurado. Dissabores e angústia causados à adquirente em virtude do atraso injustificado na conclusão da obra. Redução do quantum indenizatório

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Atraso na entrega da unidade residencial. Dever de indenizar lucros cessantes no período de mora, até a entrega das chaves. Aplicação do percentual de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso. Dano moral configurado. Dissabores e angústia causados à adquirente em virtude do atraso injustificado na conclusão da obra. Redução do quantum indenizatório para R$ 8.000,00, considerando suas funções ressarcitória e punitiva, bem como a Jurisprudência da Câmara em casos similares. Sucumbência as rés mantida. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000554051
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008718-62.2019.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que são
apelantes TABOÃO BLUE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e
SAMMARONE INCORPORADORA LTDA., são apelados WILLIAN MARCOS DOS
SANTOS e CRISTIANE DE FÁTIMA PARRA SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E CLAUDIO GODOY.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008718-62.2019.8.26.0564 -Voto no 35.889 - GLF
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Apelação no 1008718-62.2019.8.26.0564
Comarca:
SÃO BERNARDO DO CAMPO
Juiz:
JULIANA PIRES ZANATTA CHERUBIM
Apelante:
TABOÃO BLUE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
E SAMMARONE INCORPORADORA LTDA.
Apelados:
WILLIAM MARCOS DOS SANTOS E OUTRO
VOTO No 35.889
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Atraso na entrega da
unidade residencial. Dever de indenizar lucros cessantes no
período de mora, até a entrega das chaves. Aplicação do
percentual de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de
atraso. Dano moral configurado. Dissabores e angústia causados à
adquirente em virtude do atraso injustificado na conclusão da obra.
Redução
do
quantum
indenizatório
para
R$
8.000,00,
considerando suas funções ressarcitória e punitiva, bem como a
Jurisprudência da Câmara em casos similares. Sucumbência as rés
mantida. Recurso parcialmente provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 487/492, que julgou procedente a ação de indenização por
responsabilidade contratual ajuizada por WILLIAM MARCOS DOS SANTOS
E
OUTRO
em
face
de
TABOÃO
BLUE
EMPREENDIMENTOS
IMOBLIÁRIOS LTDA. E OUTRA, para: i) condenar as rés a indenizar lucros
cessantes à razão de 0,5% do valor do imóvel; ii) condená-las a indenizar
danos morais de R$ 15.000,00; iii) condená-las aos encargos de
sucumbência, com honorários advocatícios de 12% sobre o valor da
condenação.
Fê-lo a r. sentença, basicamente, porque as rés
atrasaram a entrega das chaves aos requerentes, o que gera danos

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materiais e morais indenizáveis.
Aduziu que a obra em questão deveria ter sido
concluída e entregue no prazo máximo de 180 dias da data prevista no
Parágrafo Terceiro da CLÁUSULA PRIMEIRA (fls. 31) do compromisso de
compra e venda. Ou seja, a obra deveria ter sido finalizada até 30.11.2018,
data em que as chaves deveriam estar à disposição dos adquirentes que
reuniam as condições para que pudessem recebê-la. No entanto, o prazo
para a entrega da obra, considerando o período de tolerância de 180 dias
úteis, foi superado, haja vista que as chaves só foram recebidas em
02.05.2019 (fls. 383).
Rejeitou a tese que o atraso da entrega decorreu da
ausência de vistoria, haja vista que as chaves só seriam entregues após a
realização de assembleia de constituição de condomínio e que até
26.03.2019 referida assembleia não havia ocorrido (fls. 245/248).
Em função da mora, condenou as rés à indenização a
título de lucros cessantes para evitar o enriquecimento sem causa de
ambas as partes e restabelecer o equilíbrio negocial indenização que fixo
em 0,5% (meio por cento) ao mês, sobre o valor do contrato, calculado a
partir de dezembro de 2018 até o dia 02.05.2019 (fls. 383).
Também as condenou a indenizar danos morais, diante
dos consideráveis dissabores resultantes da demora na entrega do imóvel.
Para repará-los, considerou suficiente o valor de R$ 15.000,00.
As apelantes sustentam, em síntese, que: i) há falta de
interesse de agir, porque jamais foram constituídas em mora; ii) foram os
apelados que descumpriram a obrigação de vistoriar os imóveis, o que
levou à demora na entrega das chaves; iii) são indevidos os lucros
cessantes, pois não há prova de prejuízo resultante da demora; iii) não

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houve dano moral, mas mero aborrecimento, especialmente por que não
tiveram culpa pela demora na entrega do imóvel. iv) a indenização de danos
morais deve ser reduzida.
Em razão do exposto e pelo que mais argumentam às
fls. 525/555, pedem o provimento do recurso.
O apelo foi contrariado às fls. 588/606.
É o relatório.
1. O recurso comporta parcial provimento.
As partes celebraram em 30 de maio de 2.015
compromisso de venda e compra de unidade autônoma, por R$ 257.534,09
(fls. 26/29 e 30/61).
A entrega estava prevista para maio de 2.018 (fl. 28).
Com a incidência da cláusula de tolerância de 180 dias, a data final de
conclusão seria 30 de novembro de 2.018. Contudo, até abril de 2019, data
do ajuizamento da demanda, a unidade adquirida não havia sido entregue
aos autores, embora quitado o preço total.
Considerando que o considerável atraso comprometeu
seu planejamento familiar, já que depois de casados não puderam residir no
imóvel, os autores pretendem indenização de danos morais, além de lucros
cessantes pela privação do uso do bem.
São os fatos postos a julgamento.
2. Não há falar-se em falta de interesse de agir.
Como se sabe, o interesse de agir, uma das condições
da ação, desdobra-se em dois aspectos: necessidade concreta do processo

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e adequação tanto do provimento pleiteado quanto do procedimento
utilizado.
A necessidade da tutela jurisdicional está relacionada à
ideia de impossibilidade de obter a satisfação do direito alegado sem a
intercessão do Estado, ao passo que a adequação diz com a idoneidade
tanto do provimento solicitado para o reconhecimento do direito como do
procedimento usado para este fim.
No caso, evidente a necessidade de recorrer ao Poder
Judiciário para satisfação da pretensão indenizatória, diante da convicção
das rés de não haver violado o contrato e recusa a indenizar.
Também adequada a via eleita, pois a ação de
conhecimento pelo procedimento comum é meio hábil à constituição do
título executivo almejado pelos requerentes.
É elementar, por outro lado, que a constituição em mora
nada tem a ver com necessidade e adequação procedimental, mas a
questão de direito material relativa à configuração da mora ex persona.
De qualquer modo, não custa salientar que o caso dos
autos dispensava constituição em mora por envolver mora ex re, já que se
tratava de obrigação positiva e líquida, conforme o art. 397, caput, do
Código Civil.
3. Está plenamente configurada a mora das apelantes.
A obra estava prevista para entrega no máximo em
novembro de 2.018, mas as rés disponibilizaram as chaves somente em 02
de maio de 2.019, com atraso superior a cinco meses (fls. 383).
Carece de fundamento a alegação de que a mora foi

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causada pelos próprios autores, por demorar a vistoriar o imóvel. Evidente
que as rés poderiam disponibilizar as chaves independentemente da
vistoria.
Além disso, os adquirentes comprovaram que estavam
disponíveis para realizar a vistoria e receber as chaves já em 28 de março
de 2.019 (fl. 250), antes mesmo da data agendada para a providência, em
12 de abril seguinte (fls. 377/378 e 382).
Acrescente-se não há qualquer prova de que antes
dessa data as chaves já estavam disponíveis ao contrário, verifica-se que
as apelantes ainda não haviam promovido a assembleia de instalação do
condomínio àquela data, o que só providenciaram 13 dias depois em 25 de
abril de 2.019 (fls. 417/419).
4. Nem socorre as rés alegar dificuldades nos trâmites
administrativos, ou qualquer outra circunstância semelhante.
Oportuno recordar que se cuida de relação de consumo,
de tal modo que a responsabilidade pelo vício do produto é objetiva.
Evidente que atrasos no certificado de conclusão de
obram modificações no projeto original do empreendimento, falta de mão-de-
obra, chuvas em excesso ou materiais de construção etc. constituem risco
ínsito à sua atividade econômica, que não pode ser repassado
arbitrariamente aos consumidores adquirentes de unidades autônomas
futuras.
Quando muito, ocorreu a figura do fortuito interno. Na
lição clássica de Agostinho Alvim, é o fortuito interno ligado à própria
atividade geradora do dano, ou à pessoa do devedor e, por isso, leva à
responsabilidade do causador do evento. Somente o fortuito externo, ou

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força maior, é que exoneraria o devedor, mas exigiria fato externo, que não
se liga à pessoa ou empresa por nenhum laço de conexidade (Da
Inexecução das Obrigações e suas Conseqüências, Saraiva, 1.949, p.
291).
Lembre-se que o prazo adicional de tolerância posto no
contrato por cláusula negocial tem exatamente a função de criar em favor
do empreendedor uma certa elasticidade, levando em conta os naturais
percalços que podem ocorrer em um empreendimento de grande porte. Não
faria sentido que, escoado o prazo adicional, as mesmas razões fossem
invocadas para elidir o inadimplemento da prestação de entrega da unidade
ao adquirente.
O entendimento encontra-se consolidado na Súmula
161 do TJSP, a consignar que “não constitui hipótese de caso fortuito ou de
força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em
relação ao compromissário adquirente”.
Sendo assim, o prazo para entrega do imóvel escoou
com o término da margem de tolerância de 180 dias, o que ocorreu em de
novembro de 2.018. A partir de então, iniciou-se a mora, até a entrega das
chaves.
Reconhecida a mora e sua extensão, passa-se a avaliar
os danos cuja reparação foi concedida e contra as quais as rés se
insurgem.
5. Evidentes, em primeiro lugar, os lucros cessantes
suportados pelo adquirente em virtude do atraso.

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As perdas e danos podem ser legais ou convencionais.
Ainda que não previstas no contrato, derivam diretamente da lei, nos exatos
termos dos artigos 389 e seguintes do Código Civil.
Em se tratando de atraso de obra, as perdas e danos
incluem lucros cessantes resultantes da privação de uso do bem,
independentemente da concreta destinação que os adquirentes dariam ao
imóvel.
Claro que se a unidade autônoma tivesse sido entregue
na data aprazada, poderia ser usada pelos autores para sua habitação, o
que os exoneraria das obrigações inerentes ao imóvel em que residiram, ou
poderia ser locada a terceiros.
Conforme a Súmula 162 desta Corte, “descumprido o
prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é
cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do
negócio”.
Ressalte-se, ainda, que o Tribunal de Justiça de São
Paulo, ao julgar IRDR (Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas),
de minha Relatoria, que versa exatamente sobre este e outros temas, fixou
a seguinte tese (tema 05) por sua Turma Especial:
“O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de
compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante
indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso
será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que
pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do
contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de

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pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na
data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade
autônoma já regularizada".
Admissível, portanto, a condenação a indenizar perdas
e danos contados até a entrega das chaves, já que a simples obtenção do
“habite-se” ou qualquer outra providência não bastaria para colocar o imóvel
finalmente à disposição do adquirente.
Com relação ao valor dos lucros cessantes, devem ser
equivalentes ao quanto o adquirente poderia razoavelmente auferir por mês
de atraso. Esse valor é grosso modo equivalente a 0,5% do valor atualizado
do contrato por mês de atraso.
De fato, os imóveis residenciais rendem cerca de 0,5%
ao mês aos seus proprietários, caso locados a terceiros. Admissível,
portanto, a fixação dos lucros cessantes em 0,5% ao mês sobre o valor do
imóvel (é dizer, valor atualizado do contrato), com termo inicial no mês
subsequente ao previsto para entrega da obra, computado o prazo adicional
de 180 dias, e termo final na data da entrega das chaves.
6. Deve ser mantida a condenação a indenizar danos
morais, com redução do quantum indenizatório.
A meu ver, houve ofensa a bem juridicamente tutelado,
de caráter extrapatrimonial. A moderna definição de dano é a de ofensa a
bem juridicamente tutelado, que pode ter, ou não, caráter patrimonial.
Explica Maria Celina Bodin de Moraes que a mais
moderna doutrina passou a distinguir entre os danos morais subjetivos e
objetivos. Objetivos seriam aqueles que se referem, propriamente, aos
direitos da personalidade. Subjetivos, aqueles que se correlacionam com o

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mal sofrido pela pessoa em sua subjetividade, e sua intimidade psíquica,
sujeita a dor ou sofrimento (Danos à Pessoa Humana, Renovar, p. 156).
Segundo a autora, “no momento atual, doutrina e
jurisprudência dominantes têm como adquirido que o dano moral é aquele
que, independente de prejuízo material, fere direitos personalíssimos, isto é,
todo e qualquer atributo que individualize cada pessoa, tal como a
liberdade, a honra, a atividade profissional, a reputação, as manifestações
culturais e intelectuais, entre outros. O dano é ainda considerado moral
quando os efeitos da ação, embora não repercutam na órbita de seu
patrimônio material, originam angústia, dor, sofrimento, tristeza, humilhação
à vítima, trazendo-lhe sensações e emoções negativas” (ob. cit., p. 157).
Nesta última hipótese - dano moral subjetivo - exige-se
que os sentimentos negativos sejam intensos a ponto de poderem
facilmente distinguir-se dos aborrecimentos e dissabores do dia-a-dia,
normais da vida cotidiana.
No caso concreto, verifica-se que o atraso superior a
cinco meses causou evidente desgaste emocional aos autores, que haviam
acabado de se casar e tiveram de ir residir na casa de parentes por tempo
indeterminado e tiveram frustrado seu planejamento familiar.
Supera em muito os meros dissabores do dia a dia a
situação de incerteza por que passaram os demandantes, que suportaram
sucessivas prorrogações da data de entrega do imóvel e tiveram que residir
na casa dos pais da autora.
Deixar
indenes
os
sentimentos
negativos
dos
requerentes consistiriam em verdadeiro prêmio às rés e à ilicitude de seu
comportamento.

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7. Como é sabido, a fixação do valor do dano moral
deve levar em conta as funções ressarcitória e punitiva da indenização.
Na função ressarcitória, olha-se para a vítima, para a
gravidade objetiva do dano que ela padeceu (Antônio Jeová dos Santos,
Dano Moral Indenizável, Lejus Editora, 1.997, p. 62). Na função punitiva,
ou de desestímulo do dano moral, olha-se para o lesante, de tal modo que a
indenização represente advertência, sinal de que a sociedade não aceita
seu comportamento (Carlos Alberto Bittar, Reparação Civil por Danos
Morais, ps. 220/222; Sérgio Severo, Os Danos Extrapatrimoniais, ps.
186/190). Da congruência entre as duas funções é que se extrai o valor da
reparação.
No tocante à função reparatória, deve-se obtemperar
que o atraso, embora considerável, não chegou a seis meses e não
produziu danos e emocionais irreversíveis aos adquirentes.
Para esses fins, reputo adequado reduzir o valor fixado
pela r. Sentença para R$ 8.000,00, com correção da data deste Acórdão e
juros de mora contados da citação.
Tal valor é mais adequado à Jurisprudência desta
Câmara para compensar os demandantes pelas intempéries sofridas, sem
implicar enriquecimento sem causa, e servir de desestímulo à reiteração da
conduta lesiva por parte das rés.
8. Pelo exposto, o recurso comporta parcial provimento,
apenas para redução do quantum indenizatório a R$ 8.000,00, mantida no
mais a r. Sentença.
O acolhimento parcial do recurso não modifica a
distribuição
dos
encargos
de
sucumbência,
ante
o
decaimento

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preponderante das rés a teor do art. 86, parágrafo único, do CPC.
Dou parcial provimento ao recurso.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator