Tribunal: TJSP
Processo: 1004699-43.2019.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Soares Levada
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Correção monetária incidente sobre o saldo devedor. Repetição de indébito julgada improcedente. Contrato celebrado para quitação do débito em período inferior a trinta e seis meses. Impossibilidade de correção monetária sobre o saldo devido até a quitação. Inteligência do art. 46 da Lei 10.931/2004. Cláusula prevendo uma última parcela no valor de R$ 1.000,00

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Correção monetária incidente sobre o saldo devedor. Repetição de indébito julgada improcedente. Contrato celebrado para quitação do débito em período inferior a trinta e seis meses. Impossibilidade de correção monetária sobre o saldo devido até a quitação. Inteligência do art. 46 da Lei 10.931/2004. Cláusula prevendo uma última parcela no valor de R$ 1.000,00 apenas para dar a aparência de regularidade ao contrato para permitir a incidência da correção monetária do saldo que se demonstra abusiva (art. 51, IV, CDC) e, portanto, nula. Repetição que deve ser realizada pelo dobro. Art. 42, parágrafo único, CDC. Contrato quitado em onze meses. A demora na entrega da documentação pela ré para que os autores pudessem contratar o financiamento bancário. Correção monetária sobre esse período indevida. Restituição determinada. Sentença reformada. Ação procedente. Apelo provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
d voto no 40431
Registro: 2020.0000367367
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004699-43.2019.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que são apelantes
TACIANA
CARMELUTTI
e
THIAGO
ALVES
DE
OLIVEIRA,
é
apelada
BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
SOARES LEVADA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004699-43.2019.8.26.0554 -Voto no 40431
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APELAÇÃO No 1004699-43.2019.8.26.0554
COMARCA DE SANTO ANDRÉ 9a Vara Cível
APELANTE: TACIANA CARMELUTTI e THIAGO ALVES DE OLIVEIRA
APELADO: BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILI-
ÁRIOS S/A (atual TG SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S/A - TEGRA)
V O T O No 40431

Compromisso de compra e venda. Correção monetária incidente
sobre
o
saldo
devedor.
Repetição
de
indébito
julgada
improcedente. Contrato celebrado para quitação do débito em
período inferior a trinta e seis meses. Impossibilidade de correção
monetária sobre o saldo devido até a quitação. Inteligência do art.
46 da Lei 10.931/2004. Cláusula prevendo uma última parcela no
valor de R$ 1.000,00 apenas para dar a aparência de regularidade
ao contrato para permitir a incidência da correção monetária do
saldo que se demonstra abusiva (art. 51, IV, CDC) e, portanto,
nula. Repetição que deve ser realizada pelo dobro. Art. 42,
parágrafo único, CDC. Contrato quitado em onze meses. A demora
na entrega da documentação pela ré para que os autores pudessem
contratar o financiamento bancário. Correção monetária sobre esse
período indevida. Restituição determinada. Sentença reformada.
Ação procedente. Apelo provido.
1. Ação de repetição de indébito que Taciana Carmelutti e
outro movem em face de Brookfiled São Paulo Empreendimentos Imobiliários S/A
julgada improcedente. Inconformados, os autores apelam insistindo na pretensão
inicial, defendendo que adquiriam da ré por meio de compromisso de compra e
venda um imóvel “na planta” em 03.10.2015 pelo preço ajustado de R$
468.000,00 para pagamento da seguinte forma: no ato R$ 112.070,46; R$
354.929,54 em março de 2016, mediante financiamento bancário quando do
“habite-se”, e R$ 1.000,00 para pagamento em dezembro de 2018, esclarecendo
que, em razão do atraso na obra, a parcela de financiamento foi quitada em junho
de 2016. Aduzem que a parcela do financiamento foi superior ao valor ajustado

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no contrato porque acrescida de correção monetária pelo INCC. No entanto,
sustentam o art. 46 da Lei 10.931/2004 somente permite a correção para
contratos com prazo de pagamento superiores ao período de trinta e seis meses
e que a parcela de R$ 1.000,00 prevista para dezembro de 2018 (trinta e oito
meses depois do contrato), foi colocada pela ré de modo abusivo apenas para
dar ao negócio a falsa sintonia com a lei, permitindo a correção. Daí o pedido de
repetição do indébito no importe de R$ 27.032,72, em dobro (art. 42, p. único,
CDC), além da restituição do valor de R$ 657,75 que foi acrescido ao saldo
devedor em razão da demora causada pela própria ré em providenciar a
documentação para a consecução do financiamento bancário. Recurso
tempestivo e processado. Contrarrazões pelo improvimento.
É o relatório.
Fundamento e decido.
2. Respeitado como sempre o entendimento do d. prolatora
da r. sentença recorrida, o MM. Juiz de Direito Gustavo Sampaio Correa, o
inconformismo dos autores comporta provimento.
Com efeito, a regra vigente sobre a incidência de correção
monetária em contratos de comercialização de imóveis é a prevista no art. 46 da
Lei 10.931/2004:
Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de
financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis,
bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo
de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com
periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de
remuneração básica dos depósitos de poupança. (grifei)

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Ora, o contrato que dá azo a esta lide foi celebrado em
outubro de 2015 para ser quitado inicialmente em março de 2016, tendo, contudo,
tal fato acontecido em setembro daquele mesmo ano por atraso na expedição do
“habite-se”. O contrato foi curto. Não durou doze meses e, portanto, não poderia
a parcela do financiamento estar sujeita à correção monetária pelo INCC ou
qualquer outro índice de atualização, de acordo com o disposto no art. 46 da Lei
10.931/2004.
Cioso é notar que os dispostos no art. 5o e § 1o da Lei
4380/64 e art. 1o da Lei 4.684/65 colidem com o regramento posterior do art. 46
da Lei 10931/2004, prevalecendo, portanto, este último (art. 2o, §1o, da LICC).
Não se pode dizer também que a parcela final de R$
1.000,00, lançada para pagamento somente em dezembro de 2018, permitiria a
correção monetária cobrada. Evidentemente, o único propósito de parcela de
valor ínfimo, considerando-se o valor do imóvel, era o de tentar enquadrar o
contrato na hipótese legal que permitiria a incidência da atualização em período
mensal. O valor da última parcela referida é devido, mas o modo como imposta
no contrato é abusivo e nulo conforme o disposto no art. 51, IV, do CDC, uma vez
que essa quantia poderia muito bem ter sido integrada ao saldo final a ser
financiado impedindo assim a cobrança da correção monetária.
O contrato então foi celebrado inicialmente para o
pagamento da aquisição em cinco meses celebração do contrato em outubro de
2015 para quitação em março de 2016.
Apesar de a efetiva quitação da parcela do financiamento ter
ocorrido em setembro de 2016, mesmo assim não estava permitida a incidência
de correção monetária no negócio.

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A esse respeito, confiram-se os seguintes julgados desta
Corte:
CONTRATO Promessa de compra e venda de imóvel Cobrança de
diferença de financiamento - Previsão de correção monetária das
parcelas e do saldo devedor pelo INCC, em periodicidade mensal
Inadmissibilidade Hipótese em que o contrato não prevê prazo mínimo
de trinta e seis meses Periodicidade que deve ser anual Inteligência
das Lei nos 9.069/1995 e 10.192/2001 Declaração de que o valor
correto da diferença de financiamento corresponde a R$ 89,99 -
Inexigibilidade do débito de R$ 571,87 Ação procedente. Recurso
provido.
(Apelação no 1041722-59.2016.8.26.0576, 8a Câmara Dir. Privado, Rel.
Des. BENEDITO ANTONIO OKUNO, J. 11.9.2019)

APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CORREÇÃO
MONETÁRIA COM PERIODICIDADE MENSAL. Descabimento. É
vedado o reajuste mensal das parcelas do preço do imóvel em
contratos com prazo inferior a 36 meses. Ademais, são nulas de pleno
direito quaisquer previsões destinadas a burlar o requisito necessário à
validade da correção monetária com periodicidade mensal. Inteligência
dos arts. 46 e 47 da Lei 10.931/2004. Caso concreto em que restou
evidenciado o ardil na ampliação proposital do prazo contratual para
permitir o reajustamento mensal das parcelas do preço ajustado.
Última parcela com valor ínfimo e data de vencimento sete meses após
o vencimento da penúltima parcela. Má-fé caracterizada. Restituição
em dobro dos valores pagos a maior devida, considerando-se a
incidência de correção monetária anual. Precedentes desta E. Corte.
Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Fixação de honorários recursais,
segundo disposições do art. 85, § 11, CPC/2015. RECURSO NÃO
PROVIDO.

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(Apelação no 1003109-31.2019.8.26.0554, 2a Câmara de Dir. Privado,
Rel. Des.a ROSANGELA TELLES, j. 10.3.2020)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CORREÇÃO
MONETÁRIA
Discussão relativa à periodicidade da correção
monetária incidente nas prestações ajustadas no compromisso de
compra e venda - Contrato celebrado em 30/11/2014, com previsão de
25 prestações reajustáveis mensalmente, além da parcela de
financiamento junto à CEF e de uma única parcela no valor de R$
200,00, esta com vencimento em 30/11/2017 - Pretensão da autora de
nulidade do reajuste mensal das prestações, ao argumento de afronta
ao art. 46 da Lei no 10.931/04, que permite a incidência de correção
monetária mensal apenas nos contratos com prazo mínimo de 36
meses - Acolhimento da pretensão inicial - Rés que estipularam no
contrato o pagamento de uma parcela em valor ínfimo, sem qualquer
embasamento, com vencimento no 36o mês da data da assinatura do
contrato, evidenciando o intuito de enquadrarem-se na hipótese do art.
46 da Lei no 10.931/04 e, com isso, permitir a incidência de correção
monetária mensal - Conduta maliciosa das rés que está longe de
configurar engano justificável, o que enseja a restituição em dobro do
valor pago em excesso pela autora - Sentença mantida - Honorários
recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.
(Apelação no 1000174-50.2017.8.26.0663, 9a Câmara de Dir. Privado,
Rel. Des.a ANGELA LOPES, j. 28.8.2018)
A correção monetária, portanto, foi cobrada de modo
indevido na espécie, cabendo assim a sua repetição. O valor do indébito é o que
está apresentado na petição inicial, de R$ 27.032,72. Não houve na contestação
impugnação a respeito desse montante, razão pela qual fica acolhido como o
devido, considerando-se a prova documental apresentada demonstrando a
diferença entre o valor do financiamento ajustado no contrato e o que
efetivamente foi conseguido junto à instituição bancária.

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No caso, não há como negar a má-fé da ré ao tentar burlar a
impossibilidade de fazer incidir no contrato a correção monetária. Esse
comportamento ficou caracterizado com o ajuste de uma parcela de R$ 1.000,00
para o 38o mês posterior ao da contratação. É uma parcela de valor ínfimo
colocada naquele vencimento apenas para tentar moldar o contrato ao disposto
no art. 46 da Lei 10.931/2004. Diante disso, aplica-se ao caso o disposto no art.
42, p. único, do CDC, para que o valor especificado no parágrafo anterior seja
restituído pelo dobro.
Finalmente, a ré também será condenada a restituir a
importância de R$ 657,75, acrescida ao saldo devedor como atualização, uma
vez que não está demonstrado nos autos que foram os autores que deram causa
à demora para obter o financiamento bancário após a expedição do “habite-se”,
frise-se, que também foi tardio.
Os valores a que a ré foi condenada a pagar serão
corrigidos a partir do ajuizamento da ação, de acordo com a tabela prática do
TJSP, acrescidos de juros de mora à razão de 1% ao mês contados desde a
citação.
Assim, a ação passa a ser julgada procedente, cabendo à ré
suportar os ônus sucumbenciais: custas, despesas e honorários advocatícios aos
patronos dos autores, os quais são arbitrados em 10% sobre o valor da
condenação.
3. Pelo exposto, dá-se provimento ao apelo.
SOARES LEVADA
Relator