Tribunal: TJSP
Processo: 2255470-37.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Lino Machado
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
Agravo de instrumento - Ação de cobrança de despesas condominiais – Cumprimento de sentença – Homologação do laudo de avaliação – Pedido de remessa ao contador judicial para apurar o valor exequendo - Indeferimento - Decisão mantida.

Não há o que tirar ou acrescentar à fundamentação do que foi decidido quanto ao inconformismo do agravante com a r. decisão agravada que homologou o laudo na

Ementa:
Agravo de instrumento - Ação de cobrança de despesas condominiais – Cumprimento de sentença – Homologação do laudo de avaliação – Pedido de remessa ao contador judicial para apurar o valor exequendo - Indeferimento - Decisão mantida.

Não há o que tirar ou acrescentar à fundamentação do que foi decidido quanto ao inconformismo do agravante com a r. decisão agravada que homologou o laudo na demanda ora discutida – No caso ora sob exame, não discordo do entendimento da douta juíza de primeiro grau quando esclarece que o pleito formulado de fls. 281/283 dos autos principais "é flagrantemente intempestiva, destacando-se que o proprietário registral responde pelas dívidas condominiais, assim como o próprio imóvel".

Agravo desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1
Agravo de Instrumento no 2255470-37.2019.8.26.0000
Voto n.o 42.741 - fss
Registro: 2020.0000160697
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2255470-37.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
MARCELO DENIS MARTINEZ, é agravado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DAS
AMÉRICAS.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE
NETO (Presidente sem voto), CARLOS RUSSO E MARCOS RAMOS.
São Paulo, 4 de março de 2020.
LINO MACHADO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2255470-37.2019.8.26.0000
Voto n.o 42.741 - fss
Agravo de Instrumento n.o 2255470-37.2019.8.26.0000
Agravante: Marcelo Denis Martinez
Agravado: Condomínio Residencial das Américas
Interessado: Magda Simone Martinez
Comarca: São Paulo (1a Vara Cível do Foro Regional de Jabaquara
- Proc. n.o 0004104-12.2012.8.26.0003)
Juiz (a):
Cristiane Vieira
VOTO No 42.741
Agravo de instrumento - Ação de cobrança de despesas
condominiais Cumprimento de sentença Homologação
do laudo de avaliação Pedido de remessa ao contador
judicial para apurar o valor exequendo - Indeferimento -
Decisão mantida.
Não há o que tirar ou acrescentar à fundamentação do que
foi decidido quanto ao inconformismo do agravante com a r.
decisão agravada que homologou o laudo na demanda ora
discutida
No caso ora sob exame, não discordo do
entendimento da douta juíza de primeiro grau quando
esclarece que o pleito formulado de fls. 281/283 dos autos
principais “é flagrantemente intempestiva, destacando-se
que o proprietário registral responde pelas dívidas
condominiais, assim como o próprio imóvel”.
Agravo desprovido.
Vistos.
Agravo de instrumento contra a r. decisão
trasladada à fl. 41 (fl. 308 dos autos principais), proferida nos autos da
ação de cobrança de despesas condominiais, em fase de cumprimento de
sentença, que, entre outras disposições, homologou o laudo de avaliação,
tendo sido afastado o pleito formulado pelo agravante de excesso de
execução. Alega o agravante, em síntese, que no caso em tela “não se
nega a dívida em questão mas somente quer comprovar que o valor atual da dívida é
excessivo, valor que se deu excessivamente por incluir a cobrança indevida de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2255470-37.2019.8.26.0000
Voto n.o 42.741 - fss
água/esgoto exercida pelo condomínio” (fl. 07); que há excesso de execução,
razão pela qual faz jus aos descontos do valor exequendo em razão de
parte do pagamento efetuado. Argui a necessidade de reforma da r.
decisão e pede: “que o nobre juízo de piso determine a remessa dos autos ao
CONTADOR JUDICIAL afim de apurar que a Agravante demonstrou através de
planilha que de débito atualizada com a observância dos descontos relativos ao
pagamento de água e esgoto, bem como o desconto do valor pago (R$12.438,21) é de
R$ 33.389,85” (fl. 09). Negado efeito suspensivo (fls. 44/45). Veio
contraminuta (fls. 51/56).
É o relatório.
Primeiramente, não vejo prejuízo neste recurso
o fato de ter sido protocolada a contraminuta no juízo que tramita a
demanda (considerando que os autos na origem não são eletrônicos e
tramita na forma física), tendo sido devolvida ao subscritor da petição
(ver fls. 60/61), que posteriormente encaminhou para esta Corte.
O agravante alega que há excesso de execução
na demanda ora discutida (fls. 18/21 destes autos do agravo; fls. 281/284
dos autos principais).
A fls. 45/45, proferi a seguinte decisão:
“É entendimento deste relator que decorre da própria lei
a previsão de que, tratando-se de prestações periódicas, incluem-se na condenação
todas as que vencerem no curso do processo e não forem pagas, até a extinção da
obrigação, nos termos do art. 323 do CPC/2015. Trata-se de uma questão de
economia processual, evitando-se o ajuizamento de nova ação de cobrança. Logo, se
o condômino tiver, de fato, pago as prestações vencidas no curso do processo, não fez
mais do que cumprir sua obrigação. Além disso, trata-se de questão fixada também
em enunciado desta Corte: 'Na ação de cobrança de rateio de despesas condominiais,
consideram-se incluídas na condenação as parcelas vencidas e não pagas no curso

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2255470-37.2019.8.26.0000
Voto n.o 42.741 - fss
do processo até a satisfação da obrigação. (Art. 290, do C.P.C.)' (Súmula n.o 13 do
TJ/SP).
Oportuno ressaltar que a execução há de realizar-se, na
medida do possível, atendendo aos interesses de ambas as partes (arts. 612 e 620,
ambos do CPC/1973; arts. 797 e 805, ambos CPC/2015). Logo, no caso em tela, a
princípio, não se há de falar que a execução deva transcorrer do modo menos gravoso
para o agravante, pois não houve ofensa ao art. 620 do CPC/1973 (art. 805 do
CPC/2015).
No caso vertente, a princípio, não se pode impor ao juiz
a realização de nova perícia, apenas porque a primeira foi desfavorável.
À
vista
do
exposto,
ausente
relevância
na
fundamentação jurídica invocada pelo agravante, razão pela qual nego efeito
suspensivo ao agravo”.
O agravante discorda do valor exequendo,
razão pela qual pleiteia que os autos sejam remetidos ao contador
judicial.
O fato é que a demanda se encontra em fase de
execução, tendo sido feita a penhora do bem objeto da demanda e sua
avaliação, razão pela qual, a princípio, o Juízo indeferiu o pleito
formulado pelo agravante em relação ao valor exequendo.
Sendo assim, em sua decisão, a douta juíza de
primeiro grau ao homologar o laudo de avaliação na demanda
fundamentou-se nos seguintes termos, que transcrevo abaixo:
“Vistos. 1 Liberem-se, via BACENJUD e RENAJUD,
os valores e veículos constritos às fls. 153/157, conforme item '1' de fls. 227. 2 Fls.
241/267: HOMOLOGO o laudo de avaliação, no valor de R$197.750,00 (fev/2019)
fls. 248. 3 Expeça-se mandado de levantamento eletrônico em favor do i. Perito,
conforme certidão de fls. 275 e Formulário de fls. 307, se em termos. 4 Fls. 281/283:
a manifestação é flagrantemente intempestiva, destacando-se que o proprietário

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2255470-37.2019.8.26.0000
Voto n.o 42.741 - fss
registral responde pelas dívidas condominiais, assim como o próprio imóvel...” (fl. 41
destes autos do agravo; fl. 308 dos autos principais).
Não há o que tirar ou acrescentar à
fundamentação do que foi decidido quanto ao inconformismo do
agravante com a r. decisão agravada que homologou o laudo na
demanda ora discutida.
Ressalte-se que, para a manutenção do
condomínio, é dever de todos os condôminos contribuir com sua cota
para o atendimento das despesas e necessidades do condomínio (Lei no
4.591/64, art. 12, caput; CC, art. 1.336, I). Tem-se uma contribuição
periódica e persistente por todo o tempo de duração do condomínio, que
deve ser paga “nos prazos previstos na convenção”, conforme previsto
na norma expressa no artigo 12, caput, da Lei no 4.591/64.
O responsável pelo adimplemento das despesas
condominiais é o condômino, vocábulo que, para esse fim, exprime a
característica de quem, titularizando um direito sobre o imóvel, tenha a
posse direta da unidade condominial. Esse conceito é extraído da
conjugação das regras expostas nos artigos 1.335 e 1.336 do Código
Civil.
Trata-se de obrigação propter rem, ou seja, de
obrigação que se impõe a determinado titular de direito real apenas pelo
fato de ter assumido essa condição. Nesse caso, a obrigação não está
vinculada a uma manifestação de vontade do sujeito, pois o dever surge
da titularidade do direito real, independentemente de manifestação de
vontade que importe ato formativo da relação obrigacional.
Quanto ao tema, Cristiano Chaves de Farias e
Nelson Rosenvald lecionam o seguinte:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2255470-37.2019.8.26.0000
Voto n.o 42.741 - fss
“Qualificam-se como propter rem as obrigações dos condôminos de
contribuir para a conservação da coisa comum e adimplir os impostos
alusivos à propriedade, bem como todos os direitos de vizinhança,
referenciados no Código Civil. A natureza jurídica da convenção de
condomínio também é de obrigação propter rem, posto atribuída
automaticamente ao titular de direito real, pois existe a vinculação da
obrigação com o direito.
Note-se que nos exemplos expostos os condôminos não subscreveram
qualquer contrato em que se obriguem a pagar tais débitos.
Basicamente, as prestações decorrem da assunção do direito real de
propriedade, acompanhando o imóvel em todas as suas mutações
subjetivas.” (Curso de Direito Civil: Obrigações, vol. 2, 10a ed.,
Salvador: JusPodivm, 2016, pág. 109)
A condição de condômino, portanto, advém da
assunção
da
posse
direta,
que
permite
ao
proprietário,
ao
compromissário ou ao cessionário o pleno exercício do complexo de
direitos inerentes à comunhão de interesses das várias unidades
autônomas que integram o condomínio e impõe a qualquer deles o
correspondente dever de contribuir para as despesas do condomínio.
É o que expressa João Batista Lopes ao
asseverar que “a obrigação de pagar os encargos condominiais decorre
do só fato de o condômino integrar o universo condominial”
(Condomínio, 10a ed., São Paulo: RT, 2008, pág. 116).
Trata-se de dívida decorrente de despesas
condominiais, ou seja, de dívida propter rem de responsabilidade pelo
pagamento da executada, razão pela qual “a obrigação, em tal hipótese, surge
da própria coisa, ou seja, do imóvel, de modo que pode o bem ser chamado a
responder pelas dívidas que sobre ele recaiam” (STJ, REsp no 99.685/RS,
Quarta Turma, Relator: Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. em 30.04.98,
DJ de 26.08.98, v. u., pág. 6 do acórdão).
Portanto, não discordo do entendimento da
douta juíza de primeiro grau quando esclarece que o pleito formulado de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2255470-37.2019.8.26.0000
Voto n.o 42.741 - fss
fls. 281/283 dos autos principais “é flagrantemente intempestiva, destacando-se
que o proprietário registral responde pelas dívidas condominiais, assim como o próprio
imóvel”.
Além disso, cabe ao juiz “determinar as provas
necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente
protelatórias” (art. 130 do CPC/1973; art. 370, parágrafo único, do
CPC/2015). Portanto, “sendo o juiz o destinatário da prova, somente a ele cumpre
aferir sobre a necessidade ou não de sua realização” (TJSP Apelação n.o
9220708-90.2007.8.26.0000
2a Câmara de Direito Privado
j.
31/01/2012 Rel. Desembargador NEVES AMORIM).
Não vejo motivo para alterar a r. decisão
agravada, a qual deve ser mantida.
Por fim, não se configura, pela mera
interposição do agravo, litigância de má-fé, pois a configuração da
litigância de má-fé exige vontade inequívoca de praticar os atos
previstos nos arts. 17 e 18 do CPC/1973 (arts. 80 e 81 do CPC/2015),
não se confundindo com atos de pretensão ou defesa, mesmo que
exagerados ou equivocados, razão pela qual fica afastada a aplicação de
multa requerida na contraminuta.
Por conseguinte, nego provimento ao agravo
de instrumento.
LINO MACHADO
RELATOR
Assinatura Eletrônica