Tribunal: TJSP
Processo: 2131243-38.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Francisco Shintate
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-12
Data de publicação: 2020-08-12

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Revisional de contrato atípico de locação de loja em shopping center – Desequilíbrio econômico contratual causado pelas medidas restritivas ao comércio, em razão da pandemia causada pelo coronavírus – Pedido de suspensão da cobrança dos valores devidos – Insurgência contra decisão que deferiu parcialmente a liminar, determinando a redução em 30% dos valores devidos

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Revisional de contrato atípico de locação de loja em shopping center – Desequilíbrio econômico contratual causado pelas medidas restritivas ao comércio, em razão da pandemia causada pelo coronavírus – Pedido de suspensão da cobrança dos valores devidos – Insurgência contra decisão que deferiu parcialmente a liminar, determinando a redução em 30% dos valores devidos contratualmente – Alegação da agravante de que, por mera liberalidade, já havia concedido diversos e substanciais descontos a todos os lojistas – Medida liminar que, diante das alegações da agravante, provocou dupla onerosidade à parte, com potencial de causar novo desequilibro, desta feita em desfavor da agravante. Recurso provido, confirmada a suspensão da decisão agravada.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000636259
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2131243-38.2020.8.26.0000, da Comarca de Barueri, em que é agravante
CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO DO SUBCONDOMÍNIO SHOPPING CENTER
IGUATEMI ALPHAVILLE, é agravado TOKEN CONFECÇÕES LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente) e JAYME DE OLIVEIRA.
São Paulo, 12 de agosto de 2020.
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2131243-38.2020.8.26.0000
Agravante: Condomínio Voluntário do Subcondomínio Shopping Center Iguatemi
Alphaville
Agravado: Token Confecções Ltda.
Interessado: AEMP ADMINISTRADORA DE EMPREENDIMENTOS LTDA
Comarca: Barueri - 6a Vara Cível
Juiz de Direito: Maria Elizabeth de Oliveira Bortoloto
Número de origem: 1005371-20.2020.8.26.0068
VOTO No 2.006
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Revisional de contrato
atípico de locação de loja em shopping center – Desequilíbrio
econômico contratual causado pelas medidas restritivas ao
comércio, em razão da pandemia causada pelo coronavírus –
Pedido de suspensão da cobrança dos valores devidos –
Insurgência contra decisão que deferiu parcialmente a liminar,
determinando a redução em 30% dos valores devidos
contratualmente – Alegação da agravante de que, por mera
liberalidade, já havia concedido diversos e substanciais
descontos a todos os lojistas – Medida liminar que, diante das
alegações da agravante, provocou dupla onerosidade à parte,
com potencial de causar novo desequilibro, desta feita em
desfavor da agravante. Recurso provido, confirmada a
suspensão da decisão agravada.

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1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio
Voluntário do Subcondomínio Shopping Center Iguatemi Alphaville nos autos de ação
revisional de contrato atípico de locação comercial, contra a respeitável decisão (fls.
49/51 doa autos principais) que determinou deferiu parcialmente a liminar pleiteada
pela agravada, determinando a redução em 30% do valores devidos à agravante,
enquanto perdurar a suspensão das atividades, impostas em razão da pandemia causada
pelo coronavírus.
Alega, em síntese, que: a) embora o Shopping tenha
permanecido fechado, certo é que ainda manteve boa parte de seus gastos com
manutenção predial e operações de marketing, entre outros; b) a agravada precipitou-se
ao demandar judicialmente a negociação dos valores devidos, porquanto concedeu a
todos os lojistas, por mera liberalidade, redução substancial nos valores de aluguel
mínimo, condomínio e fundo de promoção. Pretende a concessão de efeito suspensivo e
seja provido o recurso, para cassação da liminar deferida em primeiro grau.
Recurso tempestivo e devidamente preparado (fls. 238/239), foi
concedido efeito suspensivo, sendo dispensadas as informações judiciais (fls. 246/251).
Manifestação da parte contrária a fls. 255/278.

Não há oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2. O recurso merece provimento.
A agravada demanda suspensão da cobrança de valores
avençados em contrato atípico de locação de loja em shopping center que teve seu

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fechamento decretado em razão da pandemia causada pelo coronavírus. Ressalta que na
impossibilidade de abertura da loja física e consequente queda brusca de seu
faturamento, bem como as reduções dos custos e despesas pelo agravante, busca do
reequilíbrio contratual, imposto pela atual situação que aflige todo o país. O juízo de
primeiro grau concedeu parcialmente a liminar requerida determinando a redução em
30% dos valores pactuados.
A agravante alega que houve precipitação pela agravada ao
ingressar com a demanda judicial, porquanto concedeu, por mera liberalidade diversos
descontos nos valores pactuados no contrato, demonstrando sua boa-fé negocial.
Defende que o pedido da agravada de suspensão total dos valores devidos é abusivo e
não condiz com a realidade por ela pregada, porque por mais que alguns custos da
agravante tenham sido reduzidos estes não foram todos zerados.
O contrato em questão prevê, além da locação da loja em si,
diversas outras obrigações pactuadas entre as partes, sobre tudo para manutenção do
bom funcionamento do “tenant mix”, é portanto, relação jurídica de direito privado
essencialmente consensual, baseada, primordialmente, na cessão de para uso da outra
parte, de imóvel, mediante o pagamento de aluguel e diversos outros encargos, por isso,
contrato atípico de locação.
Assim, as relações de locação são regidas por legislação
específica e a respeito do tema, a Lei de Locações disciplina:
“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos
de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado,
poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço
de mercado.” (Lei no 8.245/91)
Entretanto, tratamos aqui de situação sem precedentes. De modo
que, o Código Civil prevê a possibilidade de resolução dos contratos ou de modificação
equitativa, se houver excessiva onerosidade:

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“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a
prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com
extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos
extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução
do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data
da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a
modificar equitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das
partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou
alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade
excessiva.”
Certamente, toda a crise que se tem vivenciado em consequência
pandemia causada pelo coronavírus poderá ser considerada caso fortuito ou força maior.
Medidas restritivas de abertura do comércio e dificuldades outras, como o fornecimento
de insumos, tem o poder de afetar a saúde econômica da empresa. E, decorridos mais de
três meses das medidas restritivas impostas pela pandemia, ainda não é possível
mensurar as consequências advindas da crise causada pelo COVID-19.
Cumpre destacar que o Projeto de Lei no 1.179/2020,
transformado na Lei no 14010/20, buscava, justamente, a criação de regras transitórias,
suspendendo, inclusive a aplicação de alguns dispositivos legais de direito privado
como aqueles relativos a prazos prescricionais e decadenciais; flexibilização de
contratos agrários etc.
Já na fase de projeto, disposições a respeito da revisão de
aluguéis de imóveis comerciais foram deixadas de fora e, por fim, até a publicação da
norma, nenhuma disposição a respeito de locação de imóveis foi mantida no texto final,
de modo que devem prevalecer, nas relações comerciais advindas contratos de locação
comercial, aquilo que for acordado entre as partes.
No entanto, a despeito de haver ou não a possibilidade de
interferências pelo judiciário nas relações contratuais de direito privado, é fundamental

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encontrar um equilíbrio dos efeitos da decisão para cada uma das partes.
Nesse sentido, valemo-nos do que dispõe o artigo 300, § 3o do
Código de Processo Civil: "A tutela de urgência de natureza antecipada não será
concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.”
Como leciona Cândido Rangel Dinamarco1, é necessário
cautela:
"(...) é sempre indispensável observar uma linha de equilíbrio com
a qual o juiz leve em conta os males a que o interessado na medida se
mostra exposto e também os que poderão ser causados à outra parte
se ela vier a ser concedida.”
Há, pois, de se conter eventuais excessos, porquanto à medida
em que se garante a sobrevivência da empresa de um lado, doutro lado a consequência
pode ser fatal. É necessário encontrar um equilíbrio das posições e efetuar a ponderação
dos interesses das partes.
Assim, embora na avaliação do magistrado de primeiro grau a
imposição de desconto de 30% do total dos valores devidos visava justamente a busca
pelo equilíbrio entre as partes, a medida se mostrou precipitada frente a informação
trazida pelo agravante, de que descontos outros teriam sido por ele concedidos por mera
liberalidade. Isto porque o deferimento da liminar atingiu duplamente o agravante, de
modo que, nova ponderação há de ser efetuada, justamente porque a crise apontada
atinge igualmente agravados e agravantes.
Deste modo, considera-se que a liminar concedida em primeiro
grau, somada ao descontos concedidos pela agravante potencializam novo desbalanço
da relação econômica entre as partes, pendendo, desta vez, em desfavor da agravante,
1 Dinamarco, Cândido Rangel. Nova era do processo civil. 2a ed., 2007. São Paulo: Malheiros Editores.
p. 74.

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razão pela qual, aos menos nesta fase de cognição sumária, deve ser suspensa.
3. Em face do exposto, dá-se provimento ao recurso, confirmada
a liminar de suspensão da decisão agravada.
FRANCISCO SHINTATE
Relator