Tribunal: TJSP
Processo: 1002287-41.2019.8.26.0037
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO PELO USO E FRUIÇÃO DO BEM. Inadmissibilidade. Descabida a fixação de taxa de ocupação no presente caso, uma vez que o objeto do contrato compreende um lote, sem qualquer edificação. Precedentes desta E. Corte. No entanto, na origem, foi fixada indenização, mas contra esse capítulo da sentença não se insurgiram os

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO PELO USO E FRUIÇÃO DO BEM. Inadmissibilidade. Descabida a fixação de taxa de ocupação no presente caso, uma vez que o objeto do contrato compreende um lote, sem qualquer edificação. Precedentes desta E. Corte. No entanto, na origem, foi fixada indenização, mas contra esse capítulo da sentença não se insurgiram os sucumbentes. Vedação à reformatio in pejus. Infundada a própria indenização, não há que se cogitar a alteração de sua base de cálculo para a majoração do valor total a ser pago, tal como pretendido pela apelante. RETENÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL. Descabimento. A retenção das arras tem cabimento apenas em casos de inexecução de contrato em que tenha sido estipulado direito de arrependimento, o que não é o caso dos autos. Sinal que deve ser compreendido como princípio de pagamento e ser restituído. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Decaimento mínimo dos apelados. Adequada aplicação art. 86, parágrafo único, do CPC/15, na origem. Majoração dos honorários advocatícios, segundo as disposições do art. 85, §11, do CPC/2015. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000554502
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1002287-41.2019.8.26.0037, da Comarca de Araraquara, em que é apelante
RESIDENCIAL MONTE VERDE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA., são
apelados GERALDO DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA) e NEIDE DE SOUZA
KUESTEIS OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 2a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.
Compareceu para sustentação oral o Dr. Marcelo de Miranda Costa.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 21 de julho de 2020
ROSANGELA TELLES
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
VOTO No: 16783
APELAÇÃO No: 1002287-41.2019.8.26.0037
APELANTE: RESIDENCIAL MONTE VERDE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE
LTDA.
APELADOS: GERALDO DE OLIVEIRA E OUTRA
COMARCA: ARARAQUARA
JUIZ: JOÃO ROBERTO CASALI DA SILVA
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO PELO USO E
FRUIÇÃO DO BEM. Inadmissibilidade. Descabida a fixação de
taxa de ocupação no presente caso, uma vez que o objeto do
contrato compreende um lote, sem qualquer edificação.
Precedentes desta E. Corte. No entanto, na origem, foi fixada
indenização, mas contra esse capítulo da sentença não se
insurgiram os sucumbentes. Vedação à reformatio in pejus.
Infundada a própria indenização, não há que se cogitar a alteração
de sua base de cálculo para a majoração do valor total a ser pago,
tal como pretendido pela apelante. RETENÇÃO DO VALOR
PAGO A TÍTULO DE SINAL. Descabimento. A retenção das
arras tem cabimento apenas em casos de inexecução de contrato
em que tenha sido estipulado direito de arrependimento, o que não
é o caso dos autos. Sinal que deve ser compreendido como
princípio de pagamento e ser restituído. Sentença mantida.
SUCUMBÊNCIA. Decaimento mínimo dos apelados. Adequada
aplicação art. 86, parágrafo único, do CPC/15, na origem.
Majoração dos honorários advocatícios, segundo as disposições do
art. 85, §11, do CPC/2015. RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
126/135, que julgou procedentes os pedidos formulados na petição inicial para rescindir
o contrato firmado entre as partes e condenar a ora recorrente a restituir aos recorridos
80% dos valores por eles pagos, com abatimento do IPTU, taxa condominial ou
contribuição associativa e da taxa de ocupação mensal (0,5% do valor venal do imóvel,
desde a data do contrato até o trânsito em julgado). Sucumbente, a recorrente foi
condenada ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
os últimos fixados em 10% do valor da condenação.
Inconformada, alega a apelante que a taxa de fruição mensal deve

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corresponder a 0,5% do valor do contrato e não do valor do venal do imóvel. Ressalta
que a posse foi transferida aos recorridos em fevereiro de 2014, quando da formalização
do instrumento particular de compromisso de compra e venda. Destaca a grande
diferença existente entre o valor de venda do lote (R$93.735,50) e o valor venal
(R$1.665,30). Argumenta, ainda, que as arras não devem ser restituídas, posto que
foram os apelados quem deram causa à rescisão contratual. Por fim, pugna pela
redistribuição do ônus sucumbencial. Busca a reforma da r. sentença.
Recurso regularmente processado, com apresentação de contrarrazões
a fls. 156/162.
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 167 e 169).
É o relatório.
SÍNTESE DOS FATOS
Extrai-se que as partes celebraram compromisso de compra e venda
em 24.02.2014 para a aquisição do Lote no 26, Quadra B, do empreendimento
denominado "Residencial Monte Verde", situado em Itápolis
SP, pelo valor de
R$93.734,50 (fls. 14/15).
Em virtude de ausência de interesse em prosseguir com a avença, os
compromissários compradores notificaram a promitente vendedora extrajudicialmente,
requerendo a rescisão contratual com a devolução das quantias até então
desembolsadas (fls. 50/51).
Como não obtiveram resposta, ajuizaram a presente demanda.
Requereram na petição inicial a rescisão do contrato e a restituição da integralidade das
parcelas pagas ou, subsidiariamente, de 90% deste montante.
Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, conforme

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relatado. Contra esta r. sentença se volta a apelante.
INDENIZAÇÃO PELO USO E FRUIÇÃO DO BEM
No caso concreto, não seria cabível o arbitramento de indenização em
virtude do uso e fruição do bem.
Com efeito, não se ignora que a Súmula no 01 deste E. Tribunal prevê a
possibilidade de fixação de indenização pela ocupação do imóvel, na hipótese de
rescisão do compromisso de compra e venda:
Súmula. 01. O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem.
Ocorre, contudo, que o caso em tela trata de aquisição de lote sem
qualquer edificação ou benfeitoria a justificar a pretendida indenização.
Vale dizer, os apelados adquiriram fração ideal de terreno, não
havendo especificação de nenhuma construção no local, motivo pelo qual se mostra
descabida a pretensão de arbitramento de taxa de ocupação.
No mesmo contexto, a título de ilustração:
"RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES.
Desistência da compra e venda de imóvel por parte da compradora. Devolução
de 90% dos valores pagos se mostra adequada. Retenção de 10% é suficiente
para fazer frente às despesas administrativas da vendedora, e não se revela
exagerada a ponto de se caracterizar como onerosa à adquirente. Ausência de
especificação de eventuais valores pagos a título de comissão de corretagem.
Incabível a indenização pela fruição do bem, porquanto o negócio envolve
aquisição de lote de terreno, e não foi demonstrada a existência de
nenhuma edificação. RECURSO DESPROVIDO". (TJSP, Apelação no

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1041208-09.2016.8.26.0576, Rel. Des. Paulo Alcides, 6a Câmara de Direito
Privado, j. 13/07/2017) (g.n.)
"APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL EM LOTEAMENTO. Ação
de rescisão contratual. Sentença de procedência parcial. (...) RETENÇÃO DE
VALORES A TÍTULO DE TAXA DE OCUPAÇÃO. Pretensão da ré de
recebimento de indenização pela fruição do imóvel durante todo o
período em que o autor permaneceu na posse do bem. Descabida a
fixação de taxa de ocupação desde o início da ocupação do imóvel, uma
vez que o objeto do contrato diz respeito a lote sem benfeitorias.
Precedentes. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recíproca.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO".
(TJSP,
Apelação
no
1063438-45.2016.8.26.0576, Rel. Des. Viviani Nicolau, 3a Câmara de Direito
Privado, j. 17/10/2017) (g.n.)
"Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com pedido de
reintegração de posse e indenização por perdas e danos - Inadimplência dos
compradores - Circunstância que não impede a devolução das parcelas pagas,
sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC - Retenção de 20% pela vendedora para
ressarcimento de perdas e danos e despesas administrativas - Entendimento
pacificado por súmulas deste Tribunal de Justiça - Condenação ao
pagamento de aluguéis incabível, por se tratar de terreno sem edificação -
Recurso
parcialmente
provido".
(TJSP,
Apelação
no
9072246-65.2005.8.26.0000, Rel. Des. Luiz Antônio Costa, 7a Câmara de
Direito Privado, j. 01/06/2011) (g.n.)
"Rescisão contratual c/c reintegração de posse. Compromisso de compra
e venda. Inadimplemento das parcelas. Incontroverso. Ausência de
fruição do imóvel pela ré, considerando tratar-se de terreno sem
benfeitorias. Indenização pela fruição do imóvel incabível. Indenização por
perdas e danos indevida. Multa contratual afastada. Cláusula abusiva
verificada.
(...)
Recurso
não
provido".
(TJSP,
Apelação
no
0.003.518-39.2015.8.26.0368, Rel. Des. Ana Maria Baldy, 6o Câmara de Direito
Privado, j. 04/05/2017) (g.n.)
Sendo assim, não haveria que se cogitar a cobrança de "taxa de
ocupação" de terreno não edificado e sem benfeitorias.
Apesar disso, a indenização foi arbitrada na origem. Os sucumbentes,
no caso, os compromissários compradores, não se voltaram contra esse capítula da r.

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sentença.
Quem se insurgiu foi a compromissária vendedora, porém, argumenta
que deveria ser substituída a base de cálculo dessa indenização, majorando-se o valor a
ser pago pelos compromissários compradores.
Considerando o princípio da non reformatio in pejus, impõe-se manter o
r. decisum de primeiro grau nesse ponto.
RESTITUIÇÃO DAS ARRAS
A quantia paga pelos apelados a título de sinal deve compor a base de
cálculo para definição do valor a ser restituído, já que a retenção das arras tem
cabimento apenas em casos de inexecução de contrato em que tenha sido estipulado
direito de arrependimento, o que não é o caso dos autos.
Portanto, as arras devem ser compreendidas como princípio de
pagamento e ser restituídas, na proporção definida na origem.
Destarte, a r. sentença deve ser integralmente mantida.
SUCUMBÊNCIA
Considerando os pedidos formulados na presente demanda, é certo
que houve decaimento mínimo dos apelados, de modo que adequada a aplicação do
artigo 86, parágrafo único, pelo D. Juízo a quo.
Por fim, tendo em vista as disposições do art. 85, §11, do CP/15,
majoro os honorários advocatícios devidos ao patrono dos recorridos para 15% do valor
da condenação.
Alerto ser desnecessária a oposição de embargos de declaração

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para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria questionada
está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora