Tribunal: TJSP
Processo: 1033895-54.2018.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-23
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
Promessa de compra e venda de imóveis. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas. Sentença de procedência. Apelo da ré.

Rescisão do contrato por iniciativa do compromissário comprador. Direito a devolução dos valores pagos com abatimento para cobrir os gastos de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor. Súmula 543 do STJ e Súmula 1

Ementa:
Promessa de compra e venda de imóveis. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas. Sentença de procedência. Apelo da ré.

Rescisão do contrato por iniciativa do compromissário comprador. Direito a devolução dos valores pagos com abatimento para cobrir os gastos de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor. Súmula 543 do STJ e Súmula 1 deste Eg. Tribunal. Na hipótese, considerando os valores pagos pelo autor, razoável a retenção de 20% desse montante. Fixação que está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e com a deste Eg. Tribunal.

Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
35a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000964185
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1033895-54.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante NOVA
CAMPINAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado ANDRE DE
SOUSA AMORIM (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO
MIRANDA.
São Paulo, 23 de novembro de 2020
MORAIS PUCCI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1033895-54.2018.8.26.0114 - Voto no
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Apelação Cível n° 1033895-54.2018.8.26.0114
Comarca de Campinas - 8a Vara Cível
Juiz de Direito Dr. Bruna Marchese e Silva
Apelante: NOVA CAMPINAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
Apelado: Andre de Sousa Amorim
Voto no 23578
Promessa de compra e venda de imóveis. Ação de rescisão
contratual cumulada com pedido de devolução de quantias
pagas. Sentença de procedência. Apelo da ré.
Rescisão do contrato por iniciativa do compromissário
comprador. Direito a devolução dos valores pagos com
abatimento para cobrir os gastos de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor. Súmula 543
do STJ e Súmula 1 deste Eg. Tribunal. Na hipótese,
considerando os valores pagos pelo autor, razoável a retenção
de 20% desse montante. Fixação que está em consonância com
a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e com a deste
Eg. Tribunal.
Recurso parcialmente provido.
A r. sentença proferida às f. 297/303 destes autos de .ação
de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução das quantias
pagas, ajuizada por ANDRE DE SOUZA AMORIM, em relação a NOVA
CAMPINAS
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA,
julgou
procedentes os pedidos para: (a) declarar rescindido o contrato firmado

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entre as partes; (b) condenar a ré na devolução de 90% do valor pago
pelo autor para aquisição do imóvel em questão, de forma integral e em
parcela única, com correção monetária desde a data do desembolso e
acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da data do trânsito
em julgado. Pela sucumbência, condenou ainda a ré no pagamento das
custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% do valor
da condenação.
Apela a ré (f. 306/317) alegando, em suma, que: (a) o
único valor pago pelo autor se refere ao sinal no valor de R$ 22.059,32,
com natureza de arras confirmatórias; (b) tem o direito de reter o sinal
diante da não concretização do negócio; (c) caso não seja este o
entendimento
deve
ser
observada
a
Lei
no
13.786/18
ou,
subsidiariamente seja aplicada a clausula contratual que determina a
retenção de 30% dos valores pagos com abatimento de 7% do valor total
do imóvel a título de despesas com publicidade e propaganda; (d) a
correção monetária deve ser aplicada a partir da citação e não da data do
desembolso; (e) seja alterada a distribuição das verbas sucumbenciais
levando-se em conta a sucumbência parcial do apelado.
A apelação, preparada (f. 318/319), foi contra-arrazoada (f.
248/258).
É o relatório.
A sentença foi disponibilizada no DJE em 26 de fevereiro
de 2020, considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f.
304). A apelação, protocolada em 18 de março de 2020, é tempestiva.
Cuida-se de ação de rescisão de compromisso de compra
e venda de imóvel com pedido de devolução das quantias pagas.
As partes firmaram um instrumento de promessa de
compra e venda de uma unidade autônoma (na planta) no 1002 Bloco 2
do empreendimento denominado Reservatto Mansões Santo Antônio, em
setembro de 2016, pelo preço total de R$ 469.546,89, sendo pagos da

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seguinte forma: (a) um sinal, com vencimento no dia 15/09/2016, no valor
de R$ 20.000,00; (b) outras 2 parcelas de sinal, no valor de R$ 2.000,00
cada, com vencimento em 15/10/2016 e 15/11/2016; (c) 34 parcelas
mensais no valor de R$ 2.000,00, a primeira com vencimento em
15/12/2016 e a última com vencimento em 15/09/2019; (d) 3 parcelas
anuais de R$ 16.000,00, a primeira com vencimento em 15/04/2017 e a
última com vencimento em 15/04/2019; (e) R$ 77.000,00 a serem pagos
em 15/05/2019; (f) R$ 53.754,86 a serem pagos em 15/07/2019; (g) R$
1.869,00 a serem pagos em 15/09/2019; (h) R$ 196.923,03 a serem
pagos com financiamento bancário, com vencimento em 15/09/2019.
O autor alegou que solicitou junto a ré a rescisão contratual
e com a consequente devolução dos valores pagos, mas não obteve
êxito administrativamente, pois a ré quer devolver apenas 70% dos
valores pagos (R$ 22.059,32) e que abateria ainda um percentual de 7%
do valor total do contrato a título de custo administrativo, publicidade,
marketing e tributos, sem correção monetária, parcelados em 6 (seis)
vezes, com carência de 60 (sessenta) dias. Assevera que a cláusula 8.4
e parágrafo primeiro do contrato é abusiva e excessiva.
Por tais razões, pugna: (a) pela declaração de rescisão do
contrato de compra e venda firmado entre as partes; (b) pela declaração
de nulidade da cláusula 8.4, parágrafo primeiro do contrato; (c)
condenação das rés na devolução de 90% dos valores pagos em uma
única parcela, acrescida de juros de mora e correção monetária.
A r. sentença reconhecendo a abusividade da cláusula 8.4
do contrato, julgou procedentes os pedidos entendendo razoável a
retenção de apenas 10% dos valores pagos.
O inconformismo da ré prospera em parte.
Na hipótese, a cláusula 8.4 do contrato, em caso de
rescisão, prevê o reembolso de 70% do valor pago pelo comprador,
atualizado pelo índice cobrado em cada prestação, excluídos os juros e

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as sanções pecuniárias eventualmente pagas e descontados os gastos
referentes as despesas de administração de contrato, publicidade,
marketing e tributos, fixados em 7% do valor total do contrato. No
parágrafo primeiro da referida cláusula, estabeleceu-se ainda que
eventual diferença seria paga em 6 (seis) parcelas mensais, com
carência de 60 (sessenta) dias.
Sobre a questão, está pacificado no Superior Tribunal de
Justiça que “ Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Súmula 543, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)
Assim, também o Superior Tribunal de Justiça firmou o
entendimento de que é abusiva a cláusula contratual que determina a
restituição dos valores somente ao término da obra ou de forma
parcelada. Confira:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
ART. 543-C DO CPC.
DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE
IMÓVEL. DESFAZIMENTO.
DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao
Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao término da
obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer
contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
2. Recurso especial não provido.
(REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)
Nos termos da Súmula 2 deste Eg. Tribunal, “A devolução

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das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista
na aquisição”.
Em
caso
de
desfazimento
do
negócio
pelos
compromissários comprados, é possível a retenção pelo promitente
vendedor de uma parte dos valores pagos pelo comprador a título de
gastos próprios de administração e propaganda.
Entendimento que, aliás, também foi consolidado por este
Eg. Tribunal na Súmula 1: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com os gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor.”
É abusiva, no entanto, a cláusula contratual que
estabelece percentual de retenção, que implique em desvantagem
exagerada ao comprador, nos termos do art. 51, § 1o, III do CDC.
Na hipótese, a cláusula que prevê a retenção de 70% dos
valores pagos (70% de 22.059,32), mais 7% do valor total do contrato
(7% de R$ 469.546,89), se mostra excessivamente onerosa ao
consumidor e, portanto, deve ser afastada.
Como corretamente entendeu o douto Magistrado,
desmerece acolhida a pretensão da ré de retenção do total dos valores
pagos a título de sinal. Isso porque os valores pagos tiveram natureza de
início de pagamento, podendo ser entendido apenas como arras
confirmatórias da relação negocial. Inexiste qualquer previsão contratual
de retenção desse sinal como indenização pelo exercício de
arrependimento do consumidor.
Nesses casos, a atual jurisprudência do Superior Tribunal
de Justiça define como razoável a retenção de 10% a 25% dos valores
pagos pelo comprador. Confira:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL

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CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.
DESISTÊNCIA
PELO
COMPRADOR.

PERCENTUAL.
RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE
FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO.
SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de
compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador,
é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de
origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra
óbice na Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1822638 / SP, Min.
Nancy Andrighi, j. 18/11/2019).
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
NÃO OCORRÊNCIA. 2. CERCEAMENTO DE DEFESA.
SUFICIÊNCIA DE PROVAS ATESTADA PELAS INSTÂNCIAS
ORDINÁRIAS. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO DO
JULGADOR. INVERSÃO DO JULGADO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 3. DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS PAGAS.
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO.
ACÓRDÃO
EM
CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.
SÚMULA 83/STJ. 4. AGRAVO DESPROVIDO.
1. Embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria
controvertida foi devidamente enfrentada pelo Colegiado de origem,
que sobre ela emitiu pronunciamento de forma fundamentada, com
enfoque suficiente a autorizar o conhecimento do recurso especial, não
havendo que se falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015.
2. A revisão da conclusão da Corte estadual - acerca da inexistência de
cerceamento de defesa em virtude da suficiência de provas atestadas
nos autos - demandaria, necessariamente, o revolvimento do acervo
fático-probatório dos autos, providência vedada na via estreita do
recurso especial, ante o óbice disposto na Súmula 7/STJ.
3. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda
por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do
valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 25% das
prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do
próprio negócio. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1729761/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe
06/12/2018)

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Nesse sentido, também é o entendimento desta 35a
Câmara de Direito Privado:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão e devolução de
valores. A pretensão de fundo da autora, legítima, é a rescisão do
contrato. E esta pretensão deve ser mesmo acolhida, não com
inexistente base na teoria da imprevisão ou no vício de consentimento,
mas diante da impossibilidade de a compradora continuar suportando
o pagamento das prestações contratadas, devidamente reajustadas.
Aplicação das Súmulas 1, 2 e 3 do TJSP e 543 do STJ. Redução
proporcional da cláusula penal. Inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018
aos contratos firmados anteriormente. Inteligência do art. 6o da
LINDB. Devolução de 80% do valor pago, em parcela única. Retenção
de 20% para cobrir os gastos da apelante. Precedentes do STJ.
Correção monetária a partir dos desembolsos. Juros moratórios
devidos a partir do trânsito em julgado nos moldes da orientação do
STJ estampada no REsp n. 1.740.911-DF, 4a Turma, j. 14-08-2019,
rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado sob a sistemática dos recursos
repetitivos. Recurso parcialmente provido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1043079-42.2019.8.26.0100;
Relator
(a): Gilson Delgado Miranda; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 6a Vara Cível; Data do Julgamento:
16/04/2020; Data de Registro: 16/04/2020)
BEM IMÓVEL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE
VALORES Cerceamento de defesa Inocorrência - Rescisão do
contrato por iniciativa do consumidor
Impossibilidade de honrar
com o pagamento do valor remanescente do preço do imóvel
compromissado
Devolução das parcelas, inclusive as arras/sinal,
com retenção de 20% para cobrir despesas de administração

Pagamento da corretagem
Descabida
Ausência de previsão
contratual - Ação parcialmente procedente Recurso desprovido, com
observação.
(TJSP;
Apelação
Cível
1004740-55.2017.8.26.0400;
Relator
(a): Melo Bueno; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado;
Foro de Olímpia - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 29/11/2019;
Data de Registro: 29/11/2019)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
RESCISÃO CONTRATUAL - RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS - Celebrado compromisso de compra e venda de imóvel com
garantia de alienação fiduciária - Não comprovada a averbação da
garantia de alienação fiduciária na matrícula do imóvel - Incabível a
aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei número 9.514/1997 na espécie
(que estabelecem a consolidação da propriedade do imóvel em favor
do credor fiduciário), que é adstrita à hipótese de inadimplemento do
devedor fiduciário (o que não ocorreu) - Possível a rescisão do
compromisso de compra e venda do imóvel, com a restituição de parte

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dos valores pagos - Cabível a retenção de 25% da quantia paga -
Vedada a devolução parcelada da quantia paga (nos termos da Súmula
543 do Superior Tribunal de Justiça) - SENTENÇA DE PARCIAL
PROCEDÊNCIA, para declarar a rescisão do compromisso de compra
e venda, e para condenar as Requeridas à restituição do percentual
correspondente a 75% da quantia paga, "descontando-se eventuais
débitos em aberto de IPTU e despesas condominiais" (com correção
monetária desde o desembolso e "juros de mora" desde o trânsito em
julgado da decisão) - Sentença contém omissão - RECURSO DAS
REQUERIDAS IMPROVIDO E DECLARADO (DE OFÍCIO) QUE,
SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO, INCIDEM JUROS
MORATÓRIO DE 1% AO MÊS DESDE O TRÃNSITO EM
JULGADO DA DECISÃO, ALÉM DA CORREÇÃO MONETÁRIA
DESDE OS DESEMBOLSOS
(TJSP;
Apelação
Cível
1002026-20.2018.8.26.0358;
Relator
(a): Flavio Abramovici; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito
Privado; Foro de Mirassol - 1a Vara; Data do Julgamento: 28/01/2016;
Data de Registro: 04/05/2020)
Na hipótese, resguardado o entendimento do douto
Magistrado, considerando os valores pagos pelo autor, se mostra mais
adequada a retenção de 20% dos valores pagos (20% de R$ 22.059,32),
o que se entende por suficiente para cobrir os custos presumidos de
administração e marketing, eis que a ré não trouxe comprovação dos
gastos efetivos.
Ante o exposto, é o caso de dar parcial provimento ao
recurso da ré para majorar o percentual de retenção dos valores pagos
para 20%, ou seja, condenar a ré a devolver 80% dos valores pagos pelo
autor, com correção monetária desde a data do desembolso e acrescidos
de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.
No
que
diz
respeito
às
verbas
sucumbenciais,
considerando que o autor sucumbiu em parte mínima de seu pedido, pois
sua pretensão era de devolução de 90% dos valores pagos e obteve 80%
desses valores, fica somente a ré condenada no pagamento das custas e
despesas processuais e dos honorários advocatícios já fixados na
sentença em 10% do valor da condenação.

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10
Dá-se, pois, parcial provimento ao recurso.
Morais Pucci
Relator
Assinatura eletrônica