Tribunal: TJSP
Processo: 1034770-32.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hélio Nogueira
Órgão colegiado: 23a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-11
Data de publicação: 2020-09-11

Ementa:
Apelação cível. Embargos de terceiro. Sentença de procedência. Inconformismo das embargadas. Ilegitimidade ativa. Questão que depende da análise da documentação existente nos autos e que se confunde com o mérito. Documento de cessão exibido nos autos e, embora anterior ao ajuizamento da execução, não possui reconhecimento de firmas. Juntada, ademais, de certidão atual de imóvel, que possui

Ementa:
Apelação cível. Embargos de terceiro. Sentença de procedência. Inconformismo das embargadas. Ilegitimidade ativa. Questão que depende da análise da documentação existente nos autos e que se confunde com o mérito. Documento de cessão exibido nos autos e, embora anterior ao ajuizamento da execução, não possui reconhecimento de firmas. Juntada, ademais, de certidão atual de imóvel, que possui terceiro registrado como cessionário dos direitos sobre o bem. Inexistência de prova ou indício que comprove a realização de negócio jurídico anteriormente à execução, bem como a quitação do preço. Sentença reformada Ônus sucumbenciais mantidos a cargo da autora. Honorários arbitrados em 12% do valor atualizado dos embargos, observada a gratuidade da justiça. Recurso provido, nos termos da fundamentação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000739551
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1034770-32.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes KEPLAN
EMPREENDIMENTOS LTDA e FAMA PARTICIPAÇÕES EMPRESARIAIS LTDA,
é apelada ZENILDE FERREIRA DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 23a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SEBASTIÃO
FLÁVIO (Presidente sem voto), J. B. FRANCO DE GODOI E JOSÉ MARCOS
MARRONE.
São Paulo, 11 de setembro de 2020.
HÉLIO NOGUEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1034770-32.2019.8.26.0100 -Voto no 19.322
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Apelação Cível - Digital
Processo no 1034770-32.2019.8.26.0100
Comarca: 13a Vara Cível Foro Central São Paulo
Apelantes: Keplan Empreendimentos Ltda. e Fama Participações
Empresariais Ltda.
Apelada: Zenilde Ferreira dos Santos
Voto no 19.322
Apelação
cível.
Embargos
de
terceiro.
Sentença
de
procedência. Inconformismo das embargadas. Ilegitimidade
ativa. Questão que depende da análise da documentação
existente nos autos e que se confunde com o mérito.
Documento de cessão exibido nos autos e, embora anterior ao
ajuizamento da execução, não possui reconhecimento de
firmas. Juntada, ademais, de certidão atual de imóvel, que
possui terceiro registrado como cessionário dos direitos sobre o
bem. Inexistência de prova ou indício que comprove a
realização de negócio jurídico anteriormente à execução, bem
como a quitação do preço. Sentença reformada Ônus
sucumbenciais mantidos a cargo da autora. Honorários
arbitrados em 12% do valor atualizado dos embargos,
observada a gratuidade da justiça. Recurso provido, nos termos
da fundamentação.
Recurso em sede de apelação cível que
objetiva a reforma da respeitável sentença de fls. 166/168, que, em
embargos de terceiro, opostos por Zenilde Ferreira dos Santos
em face de Keplan Empreendimentos Imobiliários Ltda., Fama
Participações Empresariais Ltda. e Aufer Empreendimentos
Imobiliários Ltda., julgou procedentes os pedidos para determinar
o levantamento da penhora que recai sobre o imóvel descrito na
petição inicial. Por força do princípio da causalidade, a embargante

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foi condenada ao pagamento das custas e despesas processuais,
além de honorários advocatícios fixados em 10% do valor
atualizado da causa, acrescidos de moratórios de 1% ao mês do
trânsito em julgado da sentença, observados os termos da
gratuidade
As embargadas, inconformadas, apelam (fls.
171/180).
Alegam, em síntese, que a prova da quitação
do preço é de suma importância para casos com o dos autos, pois
havendo inadimplemento, ocorre a rescisão (cláusula 16a de fl. 9),
com o retorno do bem à detentora do domínio.
Asseveram, no mais, que a prova de que
houve a rescisão do contrato reside na alienação do lote sub judice
a Elias dos Santos Brito, por escritura pública outorgada em
30/10/19, fato do qual tiveram conhecimento somente em
21/07/2020,
ao
pesquisar
o
processo
no
1025023-51.2020.8.26.0576, distribuído em 24/06/2020. Em suma,
no curso do presente feito Aufer Agropecuária alienou o bem em
inovação ilegal no estado de fato do direito litigioso (art. 77, VI, do
CPC) não havendo como se considerar a atuação da embargante
como legítima, com interesse e de boa-fé.
Pugnam, por fim, pelo provimento do
recurso, por falta de cumprimento dos requisitos do art. 17, 330, II e
III, 674§1o e 677, todos do CPC, ante a falta de prova da quitação
do preço sobre o lote, que sempre permaneceu no patrimônio de

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Aufer Agropecuária S/A, que fez venda direta a Elias dos Santos
Brito, em nova tentativa de fraude (art. 77, VI, do CPC).
O recurso é tempestivo, foi preparado (fls.
181/182) e contra-arrazoado (fls. 193/195).
O recurso foi recebido em seus regulares
efeitos.
É o relatório.
Os autos cuidam de embargos de terceiro,
em que a embargante alega ser legítima proprietária do lote 13 da
Quadra 54 (Matrícula 156.418), situado no loteamento denominado
Residencial Auferville V, com origem na matrícula no 75.813, do
Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio
Preto, desmembrada em 17 de julho de 2015.
Para a prova do alegado trouxe aos autos,
cópia das cláusulas gerais do compromisso particular de venda e
compra (fls. 07/13), cópia da Matrícula 156.148 (fl.15) e certidão de
valor venal do imóvel, emitida em 09 de abril de 2018 (fl.16).
As rés, em defesa, alegaram ilegitimidade
ativa e, no mérito, falta de prova da quitação do preço, com pedido
de instauração do incidente de falsidade, ao argumento de que há
dúvida quanto à data de celebração do contrato.
A
r.
sentença
julgou
procedentes
os
embargos e merece reparos, pelo que se segue.

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Em primeiro lugar, é importante ressaltar que
a alegação de ilegitimidade ativa e o mérito do recurso se imbricam
no caso concreto, pois é somente a análise da documentação
existente nos autos que permitirá extrair se houve aquisição do lote
na data afirmada pela parte.
No mérito, não se ignora que a transferência
de domínio de bens imóveis só se torna consumada pela
solenidade de uma escritura pública para o registro. Ocorre, no
entanto, que na esfera limitada da cessão de direitos, em princípio,
a elaboração de instrumento particular serve para demarcar a
autenticidade dos negócios jurídicos e a vontade dos envolvidos, a
ser respeitada judicialmente.
No caso dos autos, a embargante alega ter
adquirido os bens de boa-fé e ainda que não tenha registrado a
escritura de compra e venda.
Porém, basta análise da documentação
juntada por ela para se inferir que, não obstante se trate de cessão
com data anterior à averbação que deu publicidade sobre a
existência de penhora na matrícula mãe, não há como se ignorar
que os documentos exibidos, assinados pela vendedora e
respectivos compradores, não tiveram qualquer reconhecimento de
firma para demonstrar que foram operações efetivamente
realizadas na data existente nos contratos.
Ora, a ação de execução que deu ensejo à
constrição dos bens ora sub judice foi distribuída em 2009 e a

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penhora averbada em cartório em junho de 2015 (fl. 15), sendo
certo que nenhuma das partes do instrumento de cessão cuidou do
reconhecimento das firmas dos cedentes, o que constitui indício de
documentação elaborada com o fito de obstar a satisfação da
credora.
Assim, se a promessa de venda e compra
não comportava registro no álbum imobiliário, era dever das partes
envolvidas ao menos ter realizado o reconhecimento de firmas no
período em que realizadas as operações, ou a sua realização por
instrumento público, o que aqui não ocorreu.
E sendo a embargante adquirente direta da
devedora, sem existir nos autos elementos outros que militem em
favor do ajuste e do pagamento regular das parcelas que
autorizariam a transferência do bem para o seu nome ou para quem
indicasse, não há como se reconhecer como legítima a data aposta
no documento de fls. 07/14.
Soma-se ao exposto o fato inocultável de
que a embargante instruiu o feito com certidão de dados cadastrais
que militam, inclusive, em favor da tese defendida pelas rés, qual
seja, não arcou com o pagamento do preço acordado entre as
partes, pois o imóvel possui como compromissário terceira pessoa,
de nome Elias dos Santos Brito, sem que a autora tivesse
argumentado ou mesmo demonstrado, que após a assinatura da
cessão teria quitado o débito e cedido o bem a terceiro, esse sim
legitimado a vir em juízo pleitear a liberação do bem, com prova das

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cessões idôneas na cadeia.
Assim, por aplicação do princípio da primazia
do mérito, de rigor a improcedência dos embargos, com a
condenação da embargante ao pagamento das custas e despesas
processuais, além de honorários advocatícios dos patronos das
embargadas, ora apelantes, estes arbitrados em 12% do valor
atualizado dos embargos, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, já
observada a gratuidade da justiça.
Ante o exposto, por meu voto, dá-se
provimento ao recurso.
Hélio Nogueira
Relator