Tribunal: TJSP
Processo: 1073702-89.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
COMPRA E VENDA. Rescisão do contrato por culpa dos adquirentes, que não conseguiram obter o financiamento do restante do preço. Contrato firmado entre pessoas físicas e regido pelo Código Civil. Perda das arras. Possibilidade. Existência de previsão expressa no contrato. Aplicação do art. 420 do CC. Precedentes. Sentença mantida.
RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000599590
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1073702-89.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes MARCOS
JOSÉ ASSUNÇÃO (JUSTIÇA GRATUITA) e VALERIA VIANA ASSUNÇÃO
(JUSTIÇA GRATUITA), é apelada MARIA JOSE DE ARAUJO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1073702-89.2019.8.26.0100 -Voto no 40026
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VOTO No 40026
APELAÇÃO : 1073702-89.2019.8.26.0100
COMARCA
: SÃO PAULO
APELANTE(S): MARCOS JOSÉ ASSUNÇÃO E OUTRO
APELADO(S) : MARIA JOSÉ DE ARAÚJO
JUIZ (A)
: HELMER AUGUSTO TOQUETON AMARAL
COMPRA E VENDA. Rescisão do contrato por culpa dos
adquirentes, que não conseguiram obter o financiamento do
restante do preço. Contrato firmado entre pessoas físicas e regido
pelo Código Civil. Perda das arras. Possibilidade. Existência de
previsão expressa no contrato. Aplicação do art. 420 do CC.
Precedentes. Sentença mantida.
RECURSO DESPROVIDO.
MARCOS
JOSÉ
ASSUNÇÃO
e
VALÉRIA
VIANA ASSUNÇÃO apelam da r. sentença (fls. 502/504, declarada a fl.
512), que julgou improcedente a ação de rescisão contratual c.c.
restituição de valores promovida contra MARIA JOSÉ DE ARAÚJO.
Sustentam, em síntese, que a requerida se
aproveitou da falta de conhecimento e de sua boa-fé para colocar o
valor do imóvel muito acima do mercado e assim inviabilizar a obtenção
do financiamento, com a nítida ideia de ficar com o sinal. Ressalta que o
laudo técnico de fls. 36/38 deixa claro que o valor do bem é de apenas
R$ 330.000,00. Além disso, a natureza das arras é confirmatória, de
sorte que devem ser restituídas; houve culpa concorrente pelo
desfazimento da avença; retenção excessiva de valores, que deve ser
coibida, pena de enriquecimento ilícito; e é necessário se reconhecer a
nulidade das cláusulas abusivas, decretando-se a rescisão do contrato,
com retenção de apenas 10% dos valores pagos (fls. 514/526).
Sem contrarrazões no prazo legal.
É o relatório.

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Consta que os autores adquiriram junto à ré o
apartamento no 302, situado na rua Humaitá no 503, Edifício Humaitá,
Bela Vista, São Paulo/SP, pelo preço de R$ 420.000,00, mediante uma
entrada de R$ 20.000,00 e o restante a ser pago através de
financiamento bancário.
Por não conseguirem obter o empréstimo,
pleitearam o desfazimento da avença e a restituição dos valores pagos.
Todavia, como a vendedora se recusou a
restituir o valor do sinal, ingressaram com a presente ação, pleiteando a
devolução das importâncias despendias, com retenção máxima de 10%.
Inicialmente, cumpre esclarecer que o contrato
em questão é regido pelo Código Civil e não pelo Código de Defesa do
Consumidor, tendo em vista que a vendedora não se enquadra no
disposto no art. 14 do CDC.
Desta forma, a eventual avaliação da existência
de cláusulas leoninas deve observar o disposto no diploma civilista.
E, sob tal aspecto, não se verifica a existência
de abusividade, pois as cláusulas do instrumento (fls. 70/72) foram
redigidas de forma clara.
No tocante às arras/sinal, esta Colenda Câmara
tem entendimento consolidado de que ela, em regra, integra o preço.
Isto porque considera que a despeito do disposto
no art. 418 do CC, o substrato fundamental que orienta e disciplina as
rescisões contratuais tem como pressuposto a impossibilidade de
admitir-se, mesmo obliquamente, o enriquecimento sem causa e que as
partes devem ser repostas o mais próximo possível do status quo ante.
As arras ou sinal importam em pagamento em
dinheiro ou um bem dado a título de adiantamento com o objetivo de

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confirmar um contrato. Nesta modalidade, que é a mais comum, este
sinal é também conhecido como arras confirmatórias. As arras são ditas
penitenciais quando são utilizadas como pagamento de indenização pelo
arrependimento e não conclusão do contrato. Esta modalidade de arras
é a exceção e tem função secundária.
Pelo novo Código Civil, não havendo disposição
expressa no contrato, o sinal ou arras penitenciais representa uma
opção da parte inocente, que poderá preferir executar o contrato
(Código Civil, art. 419, segunda parte) ao invés de retê-las a título de
indenização.
A respeito, decidiu o E. Superior Tribunal de
Justiça:
"Ordinariamente, as arras são simplesmente
confirmatórias e servem apenas para início de pagamento
do preço ajustado e, por demasia, se ter confirmado o
contrato, seguindo a velha tradição do direito romano no
tempo em que o simples acordo, desvestido de outras
formalidades,
não
era
suficiente
para
vincular
os
contratantes.
O
arrependimento
da
promitente
compradora só importa em perda das arras se estas
forem expressamente pactuadas como penitenciais, o que
não se verifica na espécie. Recurso não conhecido" (REsp
110.528-MG/4a Turma, Rel. Min. César Asfor Rocha, DJU
1°.02.99, pág. 199).
Na presente, contudo, existe cláusula expressa
no sentido da perda do sinal em caso de desfazimento do negócio por
culpa dos adquirentes:
“d) Se por ventura, os compradores, não
conseguirem obter o crédito junto à instituição financeira,

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ou houver negligência no procedimento de entrega da
documentação
à
CEF,
perderão
o
sinal
dado,
e
consequentemente a transação será desfeita com a
devolução do imóvel, assim como o direito de preferência,
adquirido pela qualidade do locatário do referido imóvel,
permitindo a vendedora realizar a efetiva venda a terceiros,
e consequentemente a transação será desfeita.”
A disposição se coaduna com a previsão contida
no art. 420 do CPC:
“Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito
de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou
sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso,
quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e
quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em
ambos
os
casos
não
haverá
direito
a
indenização
suplementar.”
No mais, a alegação de que a ré teria agido de
má-fé não se sustenta, na medida em que o contrato foi firmado por
pessoas maiores e capazes.
De mais a mais, como inquilinos no mesmo
imóvel e assim conhecedores da região deveriam ter realizado pesquisa
de mercado ou junto às imobiliárias para apurar se o valor que estava
sendo solicitado era justo antes de fechar o contrato, não podendo os
recorrentes se valer de sua própria desídia para frustrar o cumprimento
da cláusula contratual em questão.
Ante o exposto, nega-se provimento ao apelo.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator