Tribunal: TJSP
Processo: 1000497-55.2014.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Jair de Souza
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-23
Data de publicação: 2020-12-23

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega. Ocorrência. Caso fortuito/força maior. Inocorrência. Excludente que não se presta a elidir a responsabilidade da construtora. Súmula 161 do TJSP. Prazo de tolerância. Pertinência. Existência de cláusula contratual expressa. Súmula 164 do E. TJSP. Danos emergentes. Cabimento. Prejuízo efetivamente comprovado em virtude da mora.

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega. Ocorrência. Caso fortuito/força maior. Inocorrência. Excludente que não se presta a elidir a responsabilidade da construtora. Súmula 161 do TJSP. Prazo de tolerância. Pertinência. Existência de cláusula contratual expressa. Súmula 164 do E. TJSP. Danos emergentes. Cabimento. Prejuízo efetivamente comprovado em virtude da mora. Cumulação de danos emergentes com cláusula penal moratória. Vedação. Intepretação do Tema 970 do STJ. Juros de obra (taxa de evolução de obra). Ocorrência. Dever de restituir valores pagos após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves. Comissão de Corretagem. Abusividade configurada. Documentação acostada que dá conta do descumprimento do dever de informação. Transferência deste encargo ao consumidor tida por inválida sob estas condições. Tema 938 do STJ. Danos morais. Ocorrência. Peculiaridades do caso que autorizam sua incidência (expectativa frustrada, dispêndio considerável de capital sem retorno, período de atraso – quase 1 ano – e necessidade de locação de outro imóvel). Ilegitimidade passiva da construtora para responder por prejuízos decorrentes da taxa de evolução da obra. Inocorrência. Princípio da causalidade. Preliminar de incompetência absoluta cuja rejeição desponta como consequente lógico desta conclusão. Ilegitimidade passiva da incorporadora para responder por comissão de corretagem. Inocorrência. Solidariedade entre fornecedores. Tema 939 do STJ. Preliminar rejeitada.
Sentença reformada em parte. Recurso da construtora PARCIALMENTE PROVIDO para vedar a cumulação de danos emergentes com cláusula penal inversa. Recurso da requerente PARCIALMENTE PROVIDO para reconhecer o dever de reparação moral.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001048896
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000497-55.2014.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é parte recorrente MRV
Engenharia e Participações S/A, é a parte recorrida Rogério Lima dos Santos.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Privado, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores: JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO
MARTINEZ E COELHO MENDES.
São Paulo, 23 de dezembro de 2020.
JAIR DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000497-55.2014.8.26.0309 - Voto no: 7316*bc 2/15
Voto no: 7316
Apelação no: 1000497-55.2014.8.26.0309
Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado
Comarca de origem: Jundiaí
Foro de origem: Foro de Jundiaí
Vara de origem: 6a Vara Cível
Juiz(a) de origem: Dirceu Brisolla Geraldini
Recorrente: MRV Engenharia e Participações S/A
Recorrido(a): Rogério Lima dos Santos
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Atraso na entrega. Ocorrência. Caso fortuito/força maior.
Inocorrência. Excludente que não se presta a elidir a
responsabilidade da construtora. Súmula 161 do TJSP. Prazo
de tolerância. Pertinência. Existência de cláusula contratual
expressa. Súmula 164 do E. TJSP. Danos emergentes.
Cabimento. Prejuízo efetivamente comprovado em virtude da
mora. Cumulação de danos emergentes com cláusula penal
moratória. Vedação. Intepretação do Tema 970 do STJ. Juros
de obra (taxa de evolução de obra). Ocorrência. Dever de
restituir valores pagos após o prazo ajustado no contrato para
entrega das chaves. Comissão de Corretagem. Abusividade
configurada. Documentação acostada que dá conta do
descumprimento do dever de informação. Transferência deste
encargo ao consumidor tida por inválida sob estas condições.
Tema 938 do STJ. Danos morais. Ocorrência. Peculiaridades
do caso que autorizam sua incidência (expectativa frustrada,
dispêndio considerável de capital sem retorno, período de
atraso – quase 1 ano – e necessidade de locação de outro
imóvel). Ilegitimidade passiva da construtora para responder
por prejuízos decorrentes da taxa de evolução da obra.
Inocorrência.
Princípio
da
causalidade.
Preliminar
de
incompetência
absoluta
cuja
rejeição
desponta
como
consequente lógico desta conclusão. Ilegitimidade passiva da
incorporadora para responder por comissão de corretagem.
Inocorrência. Solidariedade entre fornecedores. Tema 939 do
STJ. Preliminar rejeitada.
Sentença reformada em parte. Recurso da construtora
PARCIALMENTE PROVIDO para vedar a cumulação de
danos emergentes com cláusula penal inversa. Recurso da
requerente PARCIALMENTE PROVIDO para reconhecer o

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dever de reparação moral.
Trata-se de recursos de apelação interpostos contra a r. sentença de fls.
317/328, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado pela parte então
autora, consistente em síntese no reconhecimento de prejuízos materiais, morais e
abusividade de cláusulas afetas ao atraso na entrega de imóvel objeto de compromisso
de compra e venda.
R. sentença cujo dispositivo se colaciona a seguir:
“a) determinar à ré que entregue as chaves da unidade ao autor e
do habite-se ou outros documentos necessários à Caixa
Econômica Federal, custeie a "taxa de evolução de obra"
diretamente com o agente financeiro e a abstenha-se de cobrar o
autor ou negativar seu nome em decorrência dos fatos tratados
nos autos, tornando definitiva a antecipação concedida,
providências que já considero cumpridas; b) revisar a cláusula
4.2, a fim de aplicar, por equidade, em favor do adquirente, a
multa contratual de 2% (dois por cento) prevista, em caso de
mora da vendedora; c) condenar a ré ao pagar à autora a
importância de R$ 18.990,92, sendo: c.1) R$ 2.749,75,
referentes à multa contratual, com correção monetária pela
tabela prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,
desde o ajuizamento, e juros de mora de 1% (um por cento) ao
mês, a partir da citação; c.2) R$ 1.522,11, referentes aos
aluguéis, com correção monetária pela tabela prática do E.
Tribunal de Justiça do Estado de SãoPaulo, desde cada

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desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a
partir da citação; c.3) R$ 9.497,06, referentes à "taxa de
evolução de obra", com correção monetária pela tabela prática
do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, desde cada
desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a
partir da citação; e c.4) R$ 5.222,00, referentes à comissão de
corretagem, com correção monetária pela tabela prática do E.
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, desde cada
desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a
partir da citação. Diante da sucumbência recíproca, o autor e a ré
dividirão em iguais proporções as custas e despesas processuais,
arcando cada qual com os honorários de seus advogados.
Oportunamente, arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe.
P.R.I”.
No presente instante, inconformadas, recorrem ambas as partes.
A construtora (fls. 330/350), defende preliminares de: i) ilegitimidade
passiva para responder pela taxa de evolução da obra; ii) incompetência absoluta da
Justiça Estadual para apreciação do pedido de restituição de taxa de evolução da obra
ante a necessária intervenção da CEF; iii) ilegitimidade passiva para responder pela
comissão de corretagem.
No mérito ventila que: i) não houve atraso na entrega da obra; ii) há
cláusula que prevê a tolerância de atraso; iii) não há previsão de aplicação de multa, em
prol do consumidor, por atraso na entrega; iv) é indevida a condenação por danos

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emergentes (alugueres no período de atraso); v) não pode ser responsabilizada pela taxa
de evolução de obra cobrada a maior; vi) a cobrança de comissão de corretagem é
válida.
A parte requerente, ao também recorrer (fls. 360/370), defende que: i) é
inválida a cláusula de tolerância de 180 dias; ii) há erro no cálculo da multa contratual;
iii) é devida a imposição de indenização moral pelos prejuízos narrados.
Recursos tempestivos e com preparo.
Contrarrazões às fls. 360 e seguintes, e 383 seguintes.
Os recursos estão formalmente em ordem.
É o relatório.
Ambos os recursos merecem PARCIAL PROVIMENTO.
A r. sentença apelada, respeitada a convicção do (a) MM. juiz (a) de
primeiro grau, deve ser parcialmente reformada.

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Apelação Cível no 1000497-55.2014.8.26.0309 - Voto no: 7316*bc 6/15
Inicialmente, as preliminares devem ser AFASTADAS.
A legitimidade da construtora recorrente para responder pelos prejuízos
decorrentes da taxa de evolução da obra é consequente lógico da causalidade: fruto do
atraso na entrega do empreendimento a que deu causa.
Tida por rejeitada a prejudicial formulada neste sentido e por conseguinte
a preliminar de incompetência absoluta da Justiça Estadual a ela atrelada.
No que concerne à preliminar de ilegitimidade passiva da construtora
para responder ao pedido de restituição dos valores pagos a título de corretagem, em
face do CDC, considera-se que todos que estejam na cadeia de fornecimento são
responsáveis pelos eventuais danos causados advindos da prestação de serviço.
A reforçar esse entendimento, julgado do C. STJ, em Incidente de
Recurso Repetitivo (tema 939), elucidou:
“Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na
condição de promitente-vendedora, para responder a demanda
em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos
valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de
assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na
transferência desses encargos ao consumidor.”
(STJ. REsp 1.551.968-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso

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Apelação Cível no 1000497-55.2014.8.26.0309 - Voto no: 7316*bc 7/15
Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em
24/8/2016, DJe 6/9/2016).
Razão pela qual fica prestigiada a legitimidade da construtora para
responder pelos prejuízos narrados nos autos.
Pois bem. No tocante ao mérito, tem-se que em nada vinga a tentativa da
construtora de afastar o constatado atraso na entrega da obra.
É dizer que a data prevista para entrega remontava a 28/04/2013 (data já
somada ao prazo de tolerância de 180 dias).
Desta feita, sabedor que o imóvel só foi entregue em fevereiro de 2014:
patente é o estado de mora.
Rejeitada a tentativa de afastar o panorama de atraso por estes
fundamentos.
E nem queira a parte recorrente se apegar à excludente de
responsabilidade do caso fortuito/força maior para justificar seu inadimplemento, vez
que imprópria sua incidência à quebra da causalidade no caso concreto, bastando
considerar:
a
atividade
econômica
que
exerce
na
qualidade
de
construtora/incorporadora, o fato de que o "expirado" prazo de tolerância presta-se, via

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de regra, a mitigar os suscitados contratempos bem como e principalmente sua confessa
e criticável tentativa de repassar riscos ao público consumidor.
A respeito desta temática, dá conta a Súmula 161 do E. TJSP:
“Súmula 161 Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou,
ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram
“res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.
Em igual interpretação desponta a jurisprudência deste tribunal:
"COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. Alegação de caso fortuito e força
maior. Inocorrência. Entraves administrativos para aprovação do
empreendimento. Fator deve ser levado em consideração no
momento da fixação do prazo para entrega da unidade, ainda
mais ao verificarmos que as rés têm experiência de sobejo em
seu ramo empresarial. Súmula 161 da Seção de Direito Privado
deste Tribunal de Justiça. Multa contratual devida. Cláusula
dezessete. Lucros cessantes. Impossibilidade de cumulação de
lucros cessantes com a cláusula penal, conforme tese fixada pelo
E. STJ (tema 971). Despesas condominiais e IPTU. Não há
qualquer fundamento para imputar ao autor, antes da efetiva

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imissão na posse, o pagamento de tais despesas, pois não era
possuidor direto do imóvel, de modo que não usufruíram dele,
menos ainda dos serviços oferecidos pelo condomínio. Recurso
parcialmente provido.”
(TJSP; Apelação Cível 1026573-20.2016.8.26.0577; Relator
(a): J.B. Paula Lima; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 27/02/2020)
No tocante ao prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, o
E. TJSP fixou tese na súmula 164, que segue:
“Súmula 164 - É valido o prazo de tolerância, não superior a
cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de
venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde
que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível”.
Cabível assim sua previsão e validade.
No tocante aos danos emergentes, estes serão devidos quando for
comprovado prejuízo direto da mora, in casu ocasionada pela construtora, tal como a
necessidade de alugar um imóvel de terceiro.
Incidente na íntegra a letra dos arts. 389 e 395 do CC a sustentar o

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Apelação Cível no 1000497-55.2014.8.26.0309 - Voto no: 7316*bc 10/15
cabimento desta modalidade de reparação:
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por
perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo
índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de
advogado.
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora
der causa, mais juros, atualização dos valores monetários
segundo
índices
oficiais
regularmente
estabelecidos,
e
honorários de advogado.
Mantida a condenação neste cerne.
Em sequência tem-se ser vedada a cumulação de cláusula penal
moratória “inversa” (consagrada pelo Juízo de origem), com os danos emergentes
(que gozam de similitude de natureza e de desígnios quando comparados aos lucros
cessantes, estes pelo prejuízo presumido e aqueles pelo prejuízo ocorrido). Matéria que
foi objeto do tema 970 (STJ), por prestarem-se à mesma finalidade:
“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo
adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida
em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação
com lucros cessantes.”

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Portanto, prejudicada fica a imposição de cláusula penal inversa tal qual
deliberado na origem, provido o recurso da construtora e prejudicado o recurso da
parte requerente nesta seara (a prevalecer apenas os danos emergentes).
No tocante à incidência de “juros de obra” (taxa de evolução de obra), a
licitude de sua cobrança foi tratada no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 4),
da Turma Especial - Privado 1 deste E. TJSP, conforme segue:
“É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução de
obra", ou taxa de evolução da obra", ou outros encargos
equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância.”
(TJSP. IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000. Des. Relator:
Francisco Loureiro. Turma Especial Direito Privado 1. D.J:
31/08/2017)
Extrai-se que a cobrança dos “juros de obra” somente é lícita durante o
prazo do contrato, incluído o período de tolerância, ou seja, não é admitida a cobrança
de "juros de obra" em período posterior ao previsto para entrega da obra.
Assim, a cobrança desses juros é indevida, no período posterior à entrega
da obra, em razão do cristalino atraso na entrega do imóvel.

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De se ponderar que a referida taxa é cobrada em razão de contrato de
mútuo para a construção de empreendimento imobiliário pactuado entre a instituição
financeira e a construtora, que possibilita à construtora obter um financiamento para
prosseguir com construção do empreendimento, ou seja, a construtora se beneficia
dessas taxas.
Ademais, é responsabilidade da construtora notificar a instituição
financeira quanto ao término da obra, a fim de cessar a cobrança dessa taxa, que
configura ilegal sua cobrança após a entrega das chaves.
Por conseguinte, a construtora deve restituir os valores pagos a título de
taxa de evolução de obra desde a data prevista para o término da obra.
No que tange à comissão de corretagem, em contratos de promessa de
compra e venda de imóvel, esta foi tratada pelo C. STJ, nos autos do REsp
1.599.511/SP (tema 938), que estabeleceu:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição
da unidade autônoma com o destaque do valor da comissão
de corretagem”.

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(GRIFO NOSSO)
Ressalte-se que a validade da cláusula que transfere a referida obrigação
ao consumidor depende de sua prévia e clara informação acerca do preço total do
imóvel, com destaque do valor da comissão de corretagem de forma expressa.
No presente caso, a comissão de corretagem não foi discriminada
expressamente no contrato assinado pelas partes (basta atentar ao emaranhado de verbas
misturadas às fls 35, e em espacial ao demonstrativo de fls. 21 quando contrastado ao
teor de fls. 36, esta última que dá indícios de que a comissão em verdade é taxa SATI:
cuja cobrança em sua essência é abusiva). Logo, seu pagamento é indevido, merecendo
prosperar sua devolução.
No tocante ao dano moral resultante do atraso na entrega do imóvel, tem-
se que o inadimplemento contratual decorrente de atraso na entrega de imóvel figura
apto a ensejar o dever de reparar moralmente, uma vez ultrapassado o panorama do
reles dissabor.
Observa-se que a lesão de interesses extrapatrimoniais tutelados pelo
ordenamento jurídico não comporta ressarcimento, tida por materialmente inviável a
recomposição de um bem imaterial violado, inexistentes condições práticas que
possibilitem a restauração do direito ofendido com fiel equivalência à sua extensão.
Entretanto, a compensação pecuniária do dano moral corresponde ao

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preço da dor sofrida pela parte ofendida, bem como à sanção ao responsável ofensor e,
simultaneamente, na satisfação (compensação) da parte ofendida.
Ademais, no presente caso, vislumbra-se situação de excepcionalidade
apta a justificar a indenização desta espécie, uma vez que o atraso da entrega no imóvel
extrapolou o aborrecimento cotidiano, consistente em demora substancial (quase 1 ano),
necessidade de locação de imóvel e expectativas indubitavelmente frustradas.
Assim, a indenização moral é aqui fixada em R$ 10.000,00 (dez mil
reais), sendo este o que melhor se adapta às circunstâncias do caso em tela, não
proporcionando enriquecimento ilícito para a parte ofendida, nem consequências
irrisórias para parte ofensora.
Valor a ser corrigido da data da publicação do presente acórdão, somado
a juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação.
Destarte, o recurso de apelação da parte requerente deve ser
PARCIALMENTE PROVIDO para reconhecer o dever de reparação moral e o
recurso da parte requerida deve ser PARCIALMENTE PROVIDO para vedar a
cumulação de cláusula penal inversa com danos emergentes.
Nada a dispor quanto aos honorários, seja em virtude do tanto
disciplinado na origem, seja pela parcial sucumbência também verificada em sede
recursal.

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Por último, de forma a evitar a oposição de embargos de declaração
destinados meramente ao prequestionamento e de modo a viabilizar o acesso às vias
extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional suscitada nos autos, uma vez que apreciadas as questões
relacionadas à controvérsia por este Colegiado, ainda que não tenha ocorrido a
individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos legais invocados, cenário
ademais incapaz de negativamente influir na conclusão adotada, competindo às partes
observar o disposto no artigo 1.026, §2o do CPC.
Diante do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
aos recursos.
JAIR DE SOUZA
Relator
(assinatura eletrônica)