Tribunal: TJSP
Processo: 1020087-50.2016.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Alienação Fiduciária
Órgão julgador: Soares Levada
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-19
Data de publicação: 2021-03-01

Ementa:
Ação de rescisão de contrato c.c. restituição de quantias pagas. Compra e venda de imóvel com garantia fiduciária. Sentença de procedência em parte. Garantia fiduciária que não obsta a possibilidade de rescisão unilateral do contrato por parte da adquirente, mormente porque ausente mora da devedora e consolidação da propriedade em favor da credora. Aplicação do CDC, por expressa previsão legal

Ementa:
Ação de rescisão de contrato c.c. restituição de quantias pagas. Compra e venda de imóvel com garantia fiduciária. Sentença de procedência em parte. Garantia fiduciária que não obsta a possibilidade de rescisão unilateral do contrato por parte da adquirente, mormente porque ausente mora da devedora e consolidação da propriedade em favor da credora. Aplicação do CDC, por expressa previsão legal contida em seu art. 53. Retorno ao "status quo ante". Súmula 543 do E. STJ. Direito de retenção reconhecido. Retenção de 20% das parcelas pagas adequada à hipótese dos autos. Juros de mora, porém, que devem fluir do trânsito em julgado, porque a ré não deu causa à rescisão. Art. 396 do CCivil. Apelo improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a Câmara de Direito Privado
Registro: 2021.0000144002
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1020087-50.2016.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante AGV
PARTICIPAÇÕES LTDA, são apelados JOÃO RODRIGO NICKEL e VIVIAN
PEREIRA NICKEL.
ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GOMES
VARJÃO (Presidente) E L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 19 de outubro de 2020.
SOARES LEVADA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a Câmara de Direito Privado
APELAÇÃO No 1020087-50.2016.8.26.0114
COMARCA DE CAMPINAS 5a Vara Cível
APELANTE: AGV PARTICIPAÇÕES LTDA
APELADO: JOÃO RODRIGO NICKEL E OUTRO
V O T O No 40664
Ação de rescisão de contrato c.c.
restituição de quantias pagas. Compra e venda de imóvel
com garantia fiduciária. Sentença de procedência em
parte. Garantia fiduciária que não obsta a possibilidade
de rescisão unilateral do contrato por parte da adquirente,
mormente porque ausente mora da devedora e
consolidação da propriedade em favor da credora.
Aplicação do CDC, por expressa previsão legal contida
em seu art. 53. Retorno ao “status quo ante”. Súmula 543
do E. STJ. Direito de retenção reconhecido. Retenção de
20% das parcelas pagas adequada à hipótese dos autos.
Juros de mora, porém, que devem fluir do trânsito em
julgado, porque a ré não deu causa à rescisão. Art. 396
do CCivil. Apelo improvido.
1. Apela a ré da r. sentença que julgou procedente
em parte os pedidos inicial, pela qual declarado rescindido o contrato de
compra e venda de imóvel e inexigíveis as parcelas vincendas desde a
concessão da antecipação de tutela, bem como condenada a restituir aos
autores 80% dos valores pagos referentes às parcelas do preço do
imóvel, descontado os débitos de IPTU e rateios condominiais vencidos e
não pagos até 01/07/2016 fixada verba honorária em 10% do valor da
condenação. Em resumo, alega a apelante que a relação jurídica deve
ser analisada com base na Lei 9514/97, referente à alienação fiduciária
em garantia, refutando a aplicação da Lei 6766/79 combinada com o
CDC, pois não se trata de compromisso de compra e venda, mas sim de
contrato de compra e venda com garantia fiduciária, da qual impossível
cogitar desistência unilateral imotivada ou arrependimento do comprador
como meio hábil à extinção da obrigação. Bate-se que, em caso de
inadimplemento, o bem deve ir a leilão e o valor arrecadado destinado a
honrar a dívida remanescente. Alega que a dívida dos apelados não
deixou de existir com a emissão notas promissórias e justifica o

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procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97. Preparo
regular. Contrarrazões pelo improvimento.
É o relatório.
Fundamento e decido.
2. O apelo será improvido.
A relação jurídica mantida entre as partes deriva de
contrato de compra e venda de imóvel com garantia fiduciária, o que é
fato; porém, isso não impõe, automaticamente, a aplicação das
consequências previstas na Lei 9.514/97 em detrimento da legislação
consumerista, nem mesmo veda a possibilidade de rescisão do contrato
por ato decorrente de seu comprador.
Com efeito, além da credora fiduciária se confundir
com a mesma pessoa que caracteriza a fornecedora na relação de
consumo, vinculando, assim, suas obrigações, há que se destacar a
impossibilidade de perda da propriedade e consequente leilão sem que
esteja caracterizada a mora e efetivada a consolidação da propriedade
em nome da credora, ora apelante
Em outras palavras, verifica-se que, no caso, a
autora apelada não foi notificada para purga de eventual mora, tal como
previsto no art. 26 da Lei 9.514/97, o que leva à conclusão de que até o
ajuizamento da presente demanda, não havia inadimplemento contratual
a viabilizar a consolidação da propriedade e realização de leilão, como
defende a ré apelante.
Logo, ausente consolidação da propriedade e
estando a obrigação contratual ainda em curso, inexiste impedimento
legal à rescisão do ajuste por interesse da compradora, com a
consequente devolução de valores, sob pena da vendedora incorrer em

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enriquecimento sem causa.
Ademais, plenamente possível a aplicação do CDC
nos contratos que tratam da garantia fiduciária, por expressa previsão,
contida em seu art. 53, “caput”, ora transcrito:
“Art. 53, CDC. Nos contratos de compra e venda de
móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito
as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em
benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a
resolução do contrato e a retomada do produto alienado” (grifei).
Resta, portanto, clara a incidência da legislação
consumerista para a solução da demanda, bem como a possibilidade de
ser pleiteada a rescisão do contrato. Passa-se, assim, à questão dos
parâmetros para o retorno das partes ao “status quo ante”
O E. STJ já firmou entendimento no sentido de que,
sendo a rescisão decorrente de culpa do vendedor, a restituição de
valores pagos deve ocorrer integralmente, sem qualquer retenção, mas,
se a rescisão sobrevier por culpa do comprador, tal qual como na
hipótese dos autos, a devolução de valores passa a ser parcial. Nesse
sentido, confira-se a Súmula 543:
“Súmula 543, STJ. Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código
de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

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Para os casos de restituição parcial, a Corte
Superior adotou como critério o percentual entre 10% e 25% sobre o valor
já pago, observando-se a título de exemplo, o seguinte julgado:
“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO DOSVALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE
PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS
PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1. A
rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa
de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por
inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no
sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações
pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados,
notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação,
comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas
incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador.
2. O percentual de retenção fixado por esta Corte entre 10% e 25% deve
ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso. 3. Nesse
percentual não se incluem as arras, pagas por ocasião do fechamento do
negócio e que, nos termos do art. 418 do CC/02 (art. 1.097 do CC/16),
são integralmente perdidas por aquele que der causa à rescisão. 4. As
arras possuem natureza indenizatória, servindo para compensar em parte
os prejuízos suportados, de modo que também devem ser levadas em
consideração ao se fixar o percentual de retenção sobre os valores pagos
pelo comprador. 5. Recurso especial a que se nega provimento.” (REsp
no 1.224.921/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 26.04.2011).

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Na hipótese dos autos, a r. sentença ora apelada
condenou a empresa ré apelante à restituição de 80% dos valores pagos
pelos autores descontados os IPTUs até a entrega do imóvel, com
retenção, portanto, de 20% do montante pago; observando o
entendimento firmado no E. STJ.
A declaração da resolução do contrato tem efeitos
“ex tunc” e, por consequência lógica, os condomínios e IPTUs são de
responsabilidade da apelante a partir da entrega das chaves do imóvel.
Por fim, majoram-se os honorários advocatícios para
15% sobre o valor atualizado da condenação (85, § 11, CPC).
3. Pelo exposto, nega-se provimento ao apelo.
SOARES LEVADA
Relator