Tribunal: TJSP
Processo: 1001280-75.2020.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-02
Data de publicação: 2020-10-02

Ementa:
Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais. Sentença de improcedência. Apelação do condomínio autor.

Obrigação de caráter propter rem. Responsabilidade do pagamento das cotas condominiais que se define também pela condição de proprietário desse bem.
Responsabilidade solidária da promitente vendedora, ainda que comprovada a posse da compromissária compradora e a ciência inequívoca

Ementa:
Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais. Sentença de improcedência. Apelação do condomínio autor.

Obrigação de caráter propter rem. Responsabilidade do pagamento das cotas condominiais que se define também pela condição de proprietário desse bem.
Responsabilidade solidária da promitente vendedora, ainda que comprovada a posse da compromissária compradora e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. Reexame da questão sob a ótica do entendimento adotado no REsp n. 1.442.840-PR que deu nova interpretação ao REsp n. 1.345.331-RS, julgado pela sistemática do artigo 543-C do CPC/73. Reconhecimento da legitimidade da executada.
As disposições contratuais, estabelecidas no instrumento de cessão onerosa do imóvel a respeito da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, obrigam as partes envolvidas no ajuste, não sendo oponíveis ao condomínio. À ré, fica resguardado seu direito de regresso.
Sentença reformada. Ação julgada procedente.

Recurso provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000814466
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001280-75.2020.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
CONDOMINIO
RESIDENCIAL
YPE,
é
apelada
COMPANHIA
DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO
- CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 2 de outubro de 2020.
MORAIS PUCCI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001280-75.2020.8.26.0361 -Voto no 24420
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Apelação n° 1001280-75.2020.8.26.0361
Apelante: Condomínio Residencial Ype
Apelados: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São
Paulo - CDHU
Comarca de Mogi das Cruzes 4a Vara Cível
Juiz de Direito: Dr. Carlos Eduardo Xavier Brito
Voto no 24420
Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais.
Sentença de improcedência. Apelação do condomínio autor.
Obrigação de caráter propter rem. Responsabilidade do pagamento
das cotas condominiais que se define também pela condição de
proprietário desse bem.
Responsabilidade solidária da promitente vendedora, ainda que
comprovada a posse da compromissária compradora e a ciência
inequívoca do condomínio sobre a transação. Reexame da questão
sob a ótica do entendimento adotado no REsp n. 1.442.840-PR que
deu nova interpretação ao REsp n. 1.345.331-RS, julgado pela
sistemática do artigo 543-C do CPC/73. Reconhecimento da
legitimidade da executada.
As disposições contratuais, estabelecidas no instrumento de cessão
onerosa do imóvel a respeito da responsabilidade pelo pagamento
das cotas condominiais, obrigam as partes envolvidas no ajuste,
não sendo oponíveis ao condomínio. À ré, fica resguardado seu
direito de regresso.
Sentença reformada. Ação julgada procedente.
Recurso provido.

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A r. sentença proferida a f. 227/233, destes autos de ação de
cobrança de despesas condominiais, movida por CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL YPE em relação a COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO
HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU
julgou improcedente o pedido, condenando o autor no pagamento das
custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 20% do valor
da causa, observados os benefícios da gratuidade processual a ele
concedidos.
Apela o condomínio (f. 236/247) alegando, em suma, que: (a)
o fato de o imóvel ter sido comprometido à venda não retira da apelada a
responsabilidade pelas despesas condominiais; (b) na hipótese foi
concedida apenas a expectativa de direito e a posse precária do imóvel,
que poderia ser perdida em caso de abandono, cessão a terceiros ou ainda
não pagamento de encargos condominiais; (c) não há prova nos autos da
ocupação do cessionário; (d) não há comprovação de que o apelado tenha
dado ciência inequívoca da comercialização da unidade; (e) segundo o
entendimento do REsp 1.442.840/PR o promitente vendedor tem
responsabilidade concorrente com o compromissário comprador.
A apelação, isenta de preparo por ser o autor beneficiário da
justiça gratuita (f. 52), foi contra-arrazoada (f. 251/260).
É o relatório.
A r. sentença foi disponibilizada no DJE no dia 16 de julho de
2020, considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 235). A
apelação, protocolada em 17 de julho de 2020 (f. 236), é tempestiva.
Versam os autos sobre ação de cobrança de despesas
condominiais vencidas entre agosto de 2015 a janeiro de 2020, proposta em
relação à proprietária do imóvel constante na matrícula do bem (f. 1/4).
A r. sentença julgou improcedente o pedido, entendendo que,
na hipótese, os elementos existentes nos autos demonstram que houve
celebração de compromisso de compra e venda do imóvel objeto da ação e

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que o condomínio autor tinha conhecimento dessa transação e da ocupação
dessa unidade pelo compromissário comprador.
Prospera o inconformismo do autor.
Alegando ilegitimidade passiva, a ré trouxe aos autos um
instrumento de “concessão onerosa de uso do imóvel com opção de venda”
(f. 75/83).
Tal instrumento tinha prazo de 25 (vinte cinco) anos e
embora prometida a venda ao final, a ré cedente reservou o direito de
rescindir o contrato a qualquer tempo em caso de desvio de finalidade ou
infração contratual do cessionário. Dentre as obrigações estabelecidas no
instrumento de cessão, o cessionário deveria utilizar a unidade habitacional
apenas para sua residência e de sua família, sendo a ele vedado locar o
imóvel, ceder ou transferi-lo a terceiros, a qualquer título, sob pena de
rescisão do contrato.
Não há comprovação de que o imóvel ainda esteja na posse
dos cessionários informados à f. 83.
É cediço que a obrigação do pagamento das cotas
condominiais possui caráter propter rem, ou seja, a cobrança das despesas
de condomínio pode ser dirigida a quem possua vínculo jurídico com o
imóvel
(proprietário,
promitente
vendedor,
promissário
comprador,
adquirente, arrematante, possuidor...).
A ré, na qualidade de proprietária do imóvel, portanto, deve
responder pelas despesas condominiais, ainda que o imóvel esteja sendo
ocupado pelo cessionário ou pelo promissário adquirente.
Reexaminando o entendimento firmado no REsp 1.345.331
aplicado pela r. sentença, observo que o Superior Tribunal de Justiça, no
julgamento do REsp no 1.442.840/PR, deu nova interpretação a tese para,
aplicando a teoria dualista da obrigação, entender que não obstante o
débito deva ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo
condomínio, ou seja, aquele que detém a posse, o promitente vendedor

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continua responsável pelo pagamento da dívida enquanto mantiver a
situação jurídica de proprietário do imóvel. A nova interpretação dada no
REsp no 1.442.840/PR, reafirma, portanto, o entendimento de que o
promitente vendedor responde solidariamente pela dívida condominial,
ressalvado seu direito de regresso contra o compromissário comprador:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS
POSTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO
VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTAÇÃO DO DÉBITO AO
COMPRADOR. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO.
INTERPRETAÇÃO DO RESP 1.345.331/RS, JULGADO PELO ART.
543-C DO CPC.
1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor
(proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas após a
imissão do promitente comprador na posse do imóvel.
2. Caráter 'propter rem' da obrigação de pagar cotas condominiais.
3. Distinção entre débito e responsabilidade à luz da teoria da dualidade
do vínculo obrigacional.
4. Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo
pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão
do promitente comprador na posse do imóvel.
5. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a sua
imissão na posse.
6. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do
promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais
posteriores à imissão na posse.
7. Preservação da garantia do condomínio.
8. Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo
rito do art. 543-C do CPC.
9. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
(REsp
1442840/PR,
Rel.
Ministro
PAULO
DE
TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2015, DJe
21/08/2015)
Nesse sentido, menciono precedentes desta Eg. 35a Câmara
de Direito Privado:
AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPESAS CONDOMINIAIS
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
Exceção de pré-
executividade Responsabilidade concorrente da proprietária constante
do registro imobiliário para responder pelos débitos condominiais, ainda
que haja ciência inequívoca do condomínio quanto à transferência da
unidade condominial - Caráter propter rem da obrigação - Entendimento
do C.STJ no julgamento do REsp no 1.442.840/PR, interpretando a tese

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firmada no recurso repetitivo REsp 1.345.334/RS - Decisão mantida
Recurso desprovido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2254049-12.2019.8.26.0000; Relator
(a): Melo Bueno; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 06/05/2020; Data de
Registro: 06/05/2020)
DESPESAS CONDOMINIAIS. Cobrança. Legitimidade passiva "ad
causam" da promitente vendedora. Dívida de natureza "propter rem".
Precedentes do STJ e do TJSP. Entendimento adotado no REsp n.
1.442.840-PR que deu a correta interpretação ao REsp n. 1.345.331-RS,
julgado pela sistemática do artigo 543-C do CPC/73. Interesse processual
caracterizado. Mora "ex re". Desnecessidade de prévia interpelação da
devedora. Obrigação do condômino de pagar o rateio na proporção das
suas frações ideais. Inteligência do artigo 1.336, I, do CC. Sentença
correta. Recurso não provido.
(TJSP; Apelação Cível 1015643-04.2019.8.26.0361; Relator (a): Gilson
Delgado Miranda; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro
de Mogi das Cruzes - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/05/2020;
Data de Registro: 11/05/2020)
PROCESSO CIVIL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS.
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DO
PROMITENTE-VENDEDOR.
CABIMENTO. ENTENDIMENTO FIXADO NO RESP 1.345.331/RS
QUE SOFREU ALTERAÇÃO PELO ENTENDIMENTO ADOTADO
NO RESP 1.442.840/PR. RESPONSABILIDADE PELO DÉBITO QUE
RECAI
SOBRE
AMBOS
OS
COOBRIGADOS.
SENTENÇA
MANTIDA. 1. O novo entendimento estabelecido pelo c. Superior
Tribunal de Justiça parece reinterpretar o entendimento anterior de que a
responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais seria sempre
objetivamente definida pela inequívoca ciência da imissão do promitente-
comprador na posse, restringindo a responsabilidade do promitente-
vendedor ao período anterior à inequívoca ciência da imissão do
comprador na posse, ainda que ausente o registro público. 2. Tal novo
entendimento privilegia a possibilidade de o condomínio cobrar de
qualquer dos coobrigados promitente comprador e promitente vendedor
, para evitar que a coletividade condominial seja prejudicada. Dessa
maneira, é o caso de se reconhecer a legitimidade passiva da apelante
para figurar no polo passivo da presente demanda. 3. Recurso improvido.
(TJSP; Apelação Cível 1016192-14.2019.8.26.0361; Relator (a): Artur
Marques; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi
das Cruzes - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 28/01/2016; Data de
Registro: 15/04/2020)
As disposições contratuais estabelecidas no instrumento de
cessão onerosa de uso a respeito da responsabilidade pelo pagamento das
cotas condominiais, obrigam as partes envolvidas no ajuste, não o

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condomínio, que dele não participou. À ré fica resguardado seu direito de
regresso em relação ao promissário comprador.
Quanto à dívida, a ré não fez qualquer impugnação nem
tampouco alegou quitação, parcial ou integral, presumindo-se, portanto, sua
regularidade.
Ante o exposto, é o caso de julgar procedente o pedido,
condenando a ré no pagamento dos valores primitivos das prestações
condominiais descritas na planilha de f. 5, além das parcelas que se
vencerem no curso da lide até a satisfação da dívida, com incidência de
correção monetária pelos índices da tabela prática do TJSP e juros de mora
de 1% ao mês desde os respectivos vencimentos e multa de 2%.
Pela sucumbência, fica a ré ainda condenada no pagamento
das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios fixados
em 10% sobre o valor atualizado da condenação.
Dá-se, pois, provimento ao recurso.
Morais Pucci
Relator