Tribunal: TJSP
Processo: 1120461-82.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Fabio Tabosa
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-26
Data de publicação: 2020-08-27

Ementa:
Locação. Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança, baseado na falta de pagamento de dois aluguéis. Locatário que, previamente ao ajuizamento da ação, havia feito a consignação extrajudicial de um dos aluguéis, nos termos do art. 539 do CPC, e antes de sua citação o fez quanto ao outro. Depósitos que posteriormente foram levantados sem ressalvas junto ao banco por um dos locadores,

Ementa:
Locação. Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança, baseado na falta de pagamento de dois aluguéis. Locatário que, previamente ao ajuizamento da ação, havia feito a consignação extrajudicial de um dos aluguéis, nos termos do art. 539 do CPC, e antes de sua citação o fez quanto ao outro. Depósitos que posteriormente foram levantados sem ressalvas junto ao banco por um dos locadores, juntamente com outros depósitos feitos em relação aos meses subsequentes. Levantamento com efeito de liquidação das obrigações correspondentes, com liberação do devedor. Inexistência, na prática, de mora quanto aos aluguéis. Ausência contudo de recurso do réu quanto à decretação do despejo, de resto requerido na petição inicial também por outro fundamento suficiente (denúncia vazia). Recurso limitado à questão dos aluguéis em aberto, não apreciada na sentença. Recurso dos autores também fundado nessa omissão, com insistência na condenação do inquilino. Recursos providos nesse particular, com manifestação expressa quanto ao pedido cumulativo de cobrança, no sentido de sua improcedência. Indenizabilidade reconhecida em favor do réu quanto a obras de grande porte feitas para alteração das características do imóvel, de modo a transformá-lo em residência coletiva. Obras necessariamente conhecidas pelo locador original e pelos atuais, seus filhos. Locação com mais de duas décadas. Peculiaridades do caso concreto. Manutenção, por igual, do direito de retenção reconhecido na sentença apelada. Valor do ressarcimento mantido, em conformidade com o apurado em perícia. Sentença reformada apenas para a inclusão de pronunciamento em torno do pedido de cobrança. Apelações de ambas as partes parcialmente providas.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
29a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000686131
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1120461-82.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
JOSÉ VASSALLO e MARIANGELA VASSALLO, é apelado/apelante HELIO NERI
DAS VIRGENS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE.
São Paulo, 26 de agosto de 2020.
FABIO TABOSA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
29a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1120461-82.2017.8.26.0100 - Foro Central (Capital) - Voto no 16.861
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Apelantes: José Vassalo, Mariângela Vassalo e Hélio Neri das Virgens
Apelados: Os mesmos
Apelação no 1120461-82.2017.8.26.0100 - 42a Vara Cível do Foro Central (Capital)
Voto no 16.861
Locação. Despejo por falta de pagamento cumulado com
cobrança, baseado na falta de pagamento de dois aluguéis.
Locatário que, previamente ao ajuizamento da ação, havia
feito a consignação extrajudicial de um dos aluguéis, nos
termos do art. 539 do CPC, e antes de sua citação o fez
quanto ao outro. Depósitos que posteriormente foram
levantados sem ressalvas junto ao banco por um dos
locadores, juntamente com outros depósitos feitos em
relação aos meses subsequentes. Levantamento com efeito
de liquidação das obrigações correspondentes, com
liberação do devedor. Inexistência, na prática, de mora
quanto aos aluguéis. Ausência contudo de recurso do réu
quanto à decretação do despejo, de resto requerido na
petição inicial também por outro fundamento suficiente
(denúncia vazia). Recurso limitado à questão dos aluguéis
em aberto, não apreciada na sentença. Recurso dos autores
também fundado nessa omissão, com insistência na
condenação
do
inquilino.
Recursos
providos
nesse
particular, com manifestação expressa quanto ao pedido
cumulativo de cobrança, no sentido de sua improcedência.
Indenizabilidade reconhecida em favor do réu quanto a
obras de grande porte feitas para alteração das
características do imóvel, de modo a transformá-lo em
residência coletiva. Obras necessariamente conhecidas pelo
locador original e pelos atuais, seus filhos. Locação com
mais de duas décadas. Peculiaridades do caso concreto.
Manutenção, por igual, do direito de retenção reconhecido
na sentença apelada. Valor do ressarcimento mantido, em
conformidade com o apurado em perícia. Sentença
reformada apenas para a inclusão de pronunciamento em
torno do pedido de cobrança. Apelações de ambas as partes
parcialmente providas.
VISTOS.
A r. sentença de fls. 1.000/1.004 julgou parcialmente

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procedentes (sic) demanda de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança e
reconvenção apresentada pelo réu; considerou o MM. Juiz, nesse sentido, ter ficado
devidamente caracterizado o inadimplemento, ante a falta de prova pelo réu do
pagamento dos aluguéis, bem como estar correta a multa cobrada, em conformidade
com o contrato; entendeu todavia fazer o réu jus a indenização por benfeitorias, ante a
constatação pelo laudo pericial de diversas melhorias necessárias realizadas no imóvel
desde o ano de 1992 e até 2007. Reconheceu, nesse sentido, crédito em favor do réu-
reconvinte, pelos gastos realizados, da ordem R$ 31.015,51 (base/junho19), decretando
o despejo do inquilino mas reconhecendo em seu favor direito de retenção e
condicionando o cumprimento da ordem de desocupação ao depósito pelos locadores do
valor apurado.
Apelam ambas as partes, em caráter principal.
Os autores (fls. 1.007/1.013), insistindo na refutação do caráter
necessário das benfeitorias e alegando tratar-se na verdade de obras para adequar o
imóvel para sublocação, proibida contratualmente, pelo que não faria o réu jus ao
ressarcimento de despesas feitas sem anuência deles, autores. Ponderam outrossim já
terem as benfeitorias sido compensadas desde o início do contrato, mediante carência
concedida de três meses de aluguel. Por outro lado, qualificam de superficial a perícia
realizada, impugnando o valor encontrado para o ressarcimento dos gastos do réu.
Qualificam também de omissa a r. sentença quanto à condenação ao pagamento dos
aluguéis vencidos, ou quanto aos valores depositados nos autos. Batem-se, em
conclusão, pela reforma da r. sentença quanto a esses aspectos, com exclusão do direito
à indenização das benfeitorias assim como da retenção, acolhendo-se integralmente o
pedido inicial.
Quanto ao réu (fls. 1.019/1.028), insiste na realização das obras,
devidamente autorizado pelo locador original, antecessor dos autores, com gasto
estimado ao longo de vários anos em R$ 73.519,87, muito mais que a carência
inicialmente concedida em função da falta de condições da habitabilidade em que se
encontrava o imóvel. Reitera por outro lado a inexistência de débitos em aberto e

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autorização de levantamento dos depósitos judiciais realizados em favor dos apelados,
devendo estes, uma vez efetivada a desocupação, assumirem a administração da pensão
e o contato com os ocupantes dos quartos. Bate-se, em conclusão, pela reforma parcial
da r. sentença.
Os recursos, que são tempestivos, foram devidamente
processados, com apresentação de contrarrazões no prazo legal pelos autores (fls.
1.032/1.038) e réu (fls. 1.039/1.046). Deixou o réu, outrossim, de recolher as custas de
preparo, por ser beneficiário da gratuidade processual.
É o relatório.
Prosperam parcialmente ambos os recursos.
Na verdade, a sentença se mostra parcialmente nula, por
omissão, e justamente nessa linha o acolhimento dos recursos, ao apontar as lacunas;
não há de toda forma necessidade de cassação do todo ou de qualquer parcela do
julgado, cumprindo suprir ditas omissões mediante apreciação dos pontos omissos no
próprio âmbito do presente recurso.
Antes de mais nada, não se pronunciou a sentença, como
acertadamente apontado pelos autores, sobre o pedido cumulativo de cobrança dos
aluguéis; considerou evidenciado o inadimplemento, reconheceu-o como causa para a
decretação do despejo mas, a partir daí, estranhamente silenciou quanto à imposição ao
devedor do pagamento correspondente, tal qual pedido na petição inicial.
Por outro lado, mais estranhamente ainda, mencionou a sentença
o inadimplemento e aludiu à falta de prova pelo réu do pagamento dos locativos, mas
não deu uma palavra sobre os depósitos extrajudiciais, para efeito de consignação em
pagamento, que o réu alegou ter feito, depósitos que foram referidos no próprio relatório
da decisão mas ao depois ignorados.
E, no que diz respeito a eles, é forçoso reconhecer a ausência de
base para a decretação do despejo por falta de pagamento.

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A demanda foi ajuizada com base na falta de pagamento dos
locativos vencidos ao final de outubro e novembro de 2017. Ocorre que o réu, na
defesa, alegou que houve recusa dos autores ao recebimento, como tentativa de desalojá-
lo, acompanhada da falta de fornecimento ao longo do tempo de qualquer conta para o
depósito bancário da dívida; e, em face disso, narrou ter optado pela consignação
extrajudicial, depositando os aluguéis pretendidos em estabelecimento bancário oficial.
Os depósitos, como se percebe, foram feitos um antes mesmo da
propositura da demanda de despejo, o outro antes que ocorresse a citação dele, réu, para
seus termos.
Durante o curso do processamento, quatro novos depósitos
foram feitos, pelo mesmo sistema, quando a rigor, a partir da citação, cumpria que
fossem realizados judicialmente. Contudo, mais relevante que tudo, é o fato, noticiado
pelo réu e não negado pelos autores, de que os seis depósitos extrajudiciais
(compreendendo portanto aqueles que embasaram o pedido inicial) acabaram por ser
aceitos e levantados junto ao estabelecimento bancário (cf. fls. 505/510), sem qualquer
ressalva.
Ora, segundo o art. 539, § 2o, do CPC, a simples falta de
manifestação do credor, devidamente notificado do depósito extrajudicial, produz efeito
de pagamento, com liberação do devedor em relação à obrigação; embora o legislador
não se refira à aceitação inequívoca, é ocioso dizer que, com ainda maior razão, produz
semelhante efeito.
Vem daí que, na prática, não havia mora a justificar a rescisão
da locação por esse fundamento, nem seria o caso de se perquirir de todos os outros
aluguéis vencidos ao longo do processamento; é que o encargo de depósito desses, pelo
inquilino, diz com a situação de inadimplemento efetivo, em que o locatário se vale da
faculdade de purgação da mora e, a partir daí, segue obrigado ao depósito de novos
locativos que vencerem até a prolação da sentença.
No presente caso, repita-se, o quadro é diverso: respeitadas as
peculiares circunstâncias, o que houve foi a quitação efetiva dos aluguéis inicialmente

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reclamados (e quanto ao primeiro deles, repita-se, antes mesmo do ajuizamento), razão,
insista-se, não só para a improcedência do pedido correspondente como também para a
dispensa de depósitos complementares.
De modo um tanto tumultuário, é certo, o réu passou a partir de
determinado momento a promover depósitos em juízo, de modo que as quantias
disponíveis nos autos poderão certamente ser levantadas pelos autores, para liquidação
ou amortização parcial do débito, mas eventual saldo haverá de ser cobrado em via
própria.
Fica, assim, julgado improcedente, nesses limites, o pedido
condenatório ao pagamento dos locativos, sem excluir, insista-se, o direito dos autores a
eventual saldo em aberto posteriormente aos depósitos extrajudiciais levantados.
Não se pode deixar de considerar, outrossim, que afirmada a
ausência de inadimplemento a motivar o despejo por tal fundamento, estaria a rigor
criada incompatibilidade para com a sentença, que acolheu também o pedido principal.
Ocorre que, nessa parte, não houve recurso por parte do réu, que mal ou bem se
conformou com a extinção da relação locatícia.
E, à míngua de impugnação específica, não se poderia,
ampliando os limites recursais, reverter esse capítulo da sentença. Mas, de um modo ou
de outro, acaba ele se amoldando ao fato de que a demanda tinha na verdade duplo
fundamento, despejo por falta de pagamento e por denúncia vazia, este segundo não
contestado e também não apreciado pela sentença, mas que acaba sustentando no plano
lógico o decreto de rescisão da locação.
Resta então o problema da indenizabilidade das benfeitorias, em
relação a que sem razão os autores-apelantes.
Primeiro, não se pode dizer ajam com boa-fé ao insinuar obras
ou sublocação não autorizada. O réu promoveu autêntica modificação estrutural no
imóvel, em obra que se prolongou por vários anos, e instalou verdadeira habitação
coletiva, perdurando a locação vinte e seis anos e não sendo crível não fosse o fato
conhecido pelo genitor dos autores, locador primitivo, ou por eles próprios, que em

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momento algum tomaram o fato como causa de rompimento do ajuste.
De outra parte, não se pode dizer que se trate de simples
benfeitorias, destinadas a possibilitar melhor uso do imóvel pelo inquilino e abrangidas
pela cláusula contratual de renúncia, mas de obra de grande porte, com verdadeira
transformação do imóvel, consentida e da qual irão se beneficiar os autores (inclusive
pela existência atual, como incontroverso, de ocupantes que geram renda), que dessa
forma não podem ser furtar à indenização dos gastos correspondentes, sob pena de
enriquecimento sem causa, além de clara afronta à boa-fé objetiva, tendo em vista os
termos em que se desenvolveu a iniciativa de transformação.
O valor a ser indenizado entretanto deverá ser o encontrado pelo
perito (e acolhido pela sentença), não aquele pretendido pelo réu, superior ao dobro,
sem prova idônea dos gastos adicionais. Dito valor, outrossim, já compreende a
dedução do abono de três aluguéis havido ao início da locação, abono
desproporcionalmente inferior ao investimento total e que não se presta, ao contrário do
que pretendem os autores, a totalidade dos gastos efetuados.
Fica, por fim, mantido o reconhecimento ao direito de retenção
por parte do inquilino, o que inclusive dispensava a formalização de reconvenção, por
se tratar de matéria típica de exceção.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento aos apelo.
FABIO TABOSA
Relator