Tribunal: TJSP
Processo: 1060618-19.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Flavio Abramovici
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-20

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – Rescisão contratual por iniciativa do promissário comprador (Autor) – Cabível a retenção parcial dos valores pagos – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para declarar rescindido o contrato e para condenar a Requerida à restituição dos valores pagos, "deduzindo-se deles o percentual de 20% (vinte por

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – Rescisão contratual por iniciativa do promissário comprador (Autor) – Cabível a retenção parcial dos valores pagos – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para declarar rescindido o contrato e para condenar a Requerida à restituição dos valores pagos, "deduzindo-se deles o percentual de 20% (vinte por cento) a título de retenção para ressarcimento das despesas da rescisão do contrato e, ainda, os eventuais valores devidos por ele, a título de IPTU e taxa condominial" – Contrato estipula percentual de retenção inferior àquele estipulado na sentença – Interposição de recurso apenas pela Requerida – Incabível a redução do percentual, sob pena de configuração de reformatio in pejus – Inconteste a ocupação do imóvel (lote de terreno) pelo Autor – Necessária a fixação da taxa de fruição em favor da Requerida (conforme estipulado no contrato), até a efetiva imissão na posse do imóvel – RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO, para condenar à restituição de 80% do valor pago, deduzidos os valores devidos a título de IPTU e taxa condominial até a data da imissão da Requerida na posse do imóvel e abatida a taxa de fruição mensal de 0,5% do valor do preço ajustado, desde 01 de dezembro de 2017 e até a efetiva imissão da Requerida na posse do imóvel

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000110234
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1060618-19.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
DG EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, é apelado RICARDO
MORAES MOREIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria, em julgamento estendido, deram
provimento em parte ao recurso, vencido o relator que declara. Designado o 3o juiz para
relatar o acórdão. Declara voto vencedor o 4o juiz.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FLAVIO
ABRAMOVICI, vencedor, GILBERTO LEME, vencido, ARTUR MARQUES
(Presidente), MORAIS PUCCI E MELO BUENO.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020.
Flavio Abramovici
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Comarca: São José do Rio Preto – 3a Vara Cível
MM. Juiz da causa: Sandro Nogueira de Barros Leite
Apelante: DG Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Ricardo Moraes Moreira
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL

RESCISÃO
CONTRATUAL

RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS Rescisão
contratual por iniciativa do promissário comprador (Autor)
Cabível a retenção parcial dos valores pagos

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para
declarar rescindido o contrato e para condenar a Requerida
à restituição dos valores pagos, “deduzindo-se deles o
percentual de 20% (vinte por cento) a título de retenção
para ressarcimento das despesas da rescisão do contrato e,
ainda, os eventuais valores devidos por ele, a título de
IPTU e taxa condominial” Contrato estipula percentual
de retenção inferior àquele estipulado na sentença

Interposição de recurso apenas pela Requerida Incabível
a redução do percentual, sob pena de configuração de
reformatio in pejus Inconteste a ocupação do imóvel
(lote de terreno) pelo Autor Necessária a fixação da taxa
de fruição em favor da Requerida (conforme estipulado no
contrato), até a efetiva imissão na posse do imóvel
RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE
PROVIDO, para condenar à restituição de 80% do valor
pago, deduzidos os valores devidos a título de IPTU e taxa
condominial até a data da imissão da Requerida na posse
do imóvel e abatida a taxa de fruição mensal de 0,5% do
valor do preço ajustado, desde 01 de dezembro de 2017 e
até a efetiva imissão da Requerida na posse do imóvel

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Voto no 24593
Transcrevo o relatório do voto elaborado pelo Relator Sorteado
Des. Gilberto Leme:
“Trata-se de recurso de apelação interposto à r. sentença de fls.
173/177, que julgou parcialmente procedente a pretensão inicial
para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e
venda celebrado entre as partes e condenar a ré, promitente-
vendedora, a restituir ao autor, promissário-comprador, os
valores por ele pagos, de uma única vez, atualizados
monetariamente a partir dos seus respectivos desembolsos,
deduzindo-se deles o percentual de 20% a título de retenção para
ressarcimento das despesas da rescisão do contrato e, ainda, os
eventuais valores devidos pelo mesmo promissário-comprador a
título de IPTU e taxa condominial, ficando consignado que o
valor a ser efetivamente restituído, depois das deduções
especificadas, deverá ser acrescido de juros de mora de 1% ao
mês, contados da citação, nos termos do artigo 487, inciso I, do
CPC/2015. Em razão da sucumbência em igual proporção,
arcarão as partes com as custas e as despesas processuais, bem
como com os honorários advocatícios fixados em 10% do valor
da condenação, cuja exigibilidade em relação ao autor fica
suspensa por ser beneficiário de justiça gratuita.
Recorre a ré para que dos valores pretendidos na petição inicial
sejam abatidas a multa contratual e a indenização pela fruição do
bem. Defende que a incidência da correção monetária ocorra a
partir do ajuizamento da demanda e os juros de mora de 1% ao
mês, a partir do trânsito em julgado, tendo em vista que o
desfazimento da avença se deu por iniciativa do comprador.

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Impugna os valores afirmados pelo promitente-comprador
como pagos, no importe de R$ 32.188,86, devendo ser
considerados aqueles efetivamente comprovados, de R$
27.261,59.
Recurso tempestivo, com preparo e resposta (fls. 347/358)”
É a síntese.
O Autor alega, na petição inicial, que celebrado compromisso de
compra e venda de imóvel, que “atualmente vem enfrentando grave crise financeira”,
que possível a declaração da rescisão contratual com a restituição dos valores pagos e
pede a concessão da tutela antecipada, para a suspensão da exigibilidade das parcelas no
curso do processo, e a procedência da ação, para a declaração da rescisão contratual e
para a condenação à restituição dos valores pagos e da comissão de corretagem,
“determinando que a posse do imóvel seja imediatamente restituída para a requerida”.
A decisão de fls.35/36 deferiu a tutela antecipada, para
“determinar a suspensão do compromisso firmado entre as partes, devendo a requerida
abster-se de adotar providências de ordem administrativa, visando a negativação da
parte autora perante os cadastros desabonadores do crédito, bem como exigir o
pagamento das parcelas vincendas (a partir desta data)”.
A Requerida sustenta, na contestação de fls.41/76, que incorreto
o cálculo das parcelas pagas pelo Autor, que necessária a retenção das arras, que o
Autor reconhece a responsabilidade pela rescisão contratual, que “a legislação vigente
não veda que o pagamento da comissão de corretagem seja feito pelo adquirente”, que a
eventual restituição de valores pagos deve considerar o percentual de retenção avençado
e que o Autor é responsável pelo pagamento da taxa de fruição pela utilização do
imóvel.
A sentença não acolheu o pedido de restituição de valor pago a
título de comissão de corretagem e o Autor não interpôs apelação, o que obsta a
reapreciação da matéria, nos termos do artigo 1.013 do Código de Processo Civil.
No mais, incontroversa a celebração do compromisso de compra
e venda de imóvel (fls.23/33), e a cláusula 15 prevê que “Ocorrendo, porém, a rescisão

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deste contrato por culpa do promissário comprador [Autor] inadimplente perderá este
em favor da promitente vendedora [Requerida] a multa de 10% (dez por cento) desde
logo fixada a título de indenização por gastos administrativos, sem prejuízo da
compensação pela fruição convencionada”.
Logo, a princípio, cabível a retenção de 10% dos valores pagos
(conforme estipulado no contrato) salientando-se que aquele percentual está de acordo
com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece retenção de 10% a
25% dos valores pela promitente vendedora (STJ, AgRg no REsp 1.500.990/SP).
Todavia, a sentença fixou a retenção de 20% do valor pago e o
Autor não interpôs apelação o que torna incabível a redução, sob pena de configuração
da reformatio in pejus.
Por outro lado, a previsão de pagamento de valor quando da
celebração do contrato a título de “entrada” (conforme as “condições de pagamento”
fls.32/33) não configura a estipulação de arras (ou sinal), pois as arras exigem a
previsão de adiantamento de pagamento em pré-contrato, o que não ocorreu, de modo
que descabida a pretensão da Requerida de retenção de verba a título de “arras”.
Cabe destacar:
“As arras ou sinal podem ser conceituados como sendo o sinal, o valor dado
em dinheiro ou bem móvel entregue por uma parte à outra, quando do
contrato preliminar, visando a trazer a presunção de celebração do contrato
definitivo” (Tartuce, Flavio. Manual de Direito Civil, 6a ed., Rio de Janeiro:
Forense, São Paulo, Método, 2016, p.480).
Não obstante, inconteste a ocupação do imóvel (lote de terreno)
pelo Autor (conforme item “e” do pedido inicial fls.18), o que impõe a condenação ao
pagamento da taxa de fruição, nos termos da Súmula 1 deste Tribunal de Justiça1 e
também da cláusula 17 (fls.27):
“Cláusula 17a. No caso do promissário comprador, após constituído em
mora, não desocupar o imóvel, pagará à promitente vendedora, em
compensação, 0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração de mês, do preço
1 Súmula 1 TJSP. O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

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ajustado, pela fruição, até a entrega do imóvel”.
Ademais, ao contrário do alegado pelo Autor em contrarrazões
(fls.356), basta a imissão do promissário comprador na posse do imóvel para a
incidência da taxa de fruição, sendo prescindível a construção de edificação no terreno,
pois obstada a plena utilização do bem pela promitente vendedora (Requerida).
A taxa de fruição mensal de 0,5% do preço ajustado é devida
pelo Autor desde a suspensão da exigibilidade das parcelas mensais (decisão proferida
em 01 de dezembro de 2017 fls.35/36) e até a imissão da Requerida na posse do
imóvel, com correção monetária desde os respectivos vencimentos.
Por consequência, cabível a condenação da Requerida à
restituição de 80% do valor pago, com correção monetária desde os respectivos
desembolsos e juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão,
conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.211.323/MS)
deduzidos os valores devidos a título de IPTU e taxa condominial até a data da imissão
da Requerida na posse do imóvel, com correção monetária e juros moratórios de 1% ao
mês, ambos contados desde os respectivos vencimentos, e abatida a taxa de fruição
mensal de 0,5% do valor do preço ajustado, com correção monetária desde os
respectivos vencimentos, desde 01 de dezembro de 2017 e até a efetiva imissão da
Requerida na posse do imóvel.
Quanto à controvérsia acerca do valor adimplido (o Autor alega
que pagou R$ 32.188,86 - fls.03 -, mas a Requerida sustenta que recebeu apenas R$
27.261,59 - fls.43), incumbe ao Autor comprovar o valor pago, em oportuna fase de
cumprimento do julgado, sob pena de considerar adimplida apenas a quantia
incontroversa indicada pela Requerida.
Considerando a sucumbência parcial, razoável que cada parte
arque com 50% das custas (inclusive as iniciais) e despesas processuais e os honorários
advocatícios do patrono da parte contrária, que fixo em 10% do valor da condenação -
para cada qual -, observada a gratuidade processual do Autor.
Dessa forma, de rigor o parcial provimento do recurso.

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Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso, para
condenar a Requerida à restituição de 80% (oitenta por cento) do valor pago, com
correção monetária desde os respectivos desembolsos e juros moratórios de 1% (um por
cento) ao mês desde o trânsito em julgado da decisão deduzidos os valores devidos a
título de IPTU e taxa condominial até a data da imissão da Requerida na posse do
imóvel, com correção monetária e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês,
ambos contados desde os respectivos vencimentos, e abatida a taxa de fruição mensal de
0,5% (meio por cento) do valor do preço ajustado, com correção monetária desde os
respectivos vencimentos, desde 01 de dezembro de 2017 e até a efetiva imissão da
Requerida na posse do imóvel, arcando cada parte com 50% (cinquenta por cento) das
custas (inclusive as iniciais) e despesas processuais e os honorários advocatícios do
patrono da parte contrária, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação,
para cada qual, observada a gratuidade processual do Autor.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator Designado

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Apelação n.o 1060618-19.2018.8.26.0576
Comarca:
São José do Rio Preto
Apelante:
DG Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Apelada:
Ricardo Moraes Moreira
Juiz sentenciante: Sandro Nogueira de Barros Leite
DECLARAÇÃO DE VOTO N.o 25.269
Trata-se
de
recurso
de
apelação
interposto à r. sentença de fls. 173/177, que julgou
parcialmente procedente a pretensão inicial para declarar
rescindido o contrato de compromisso de compra e venda
celebrado entre as partes e condenar a ré, promitente-
vendedora, a restituir ao autor, promissário-comprador, os
valores por ele pagos, de uma única vez, atualizados
monetariamente a partir dos seus respectivos desembolsos,
deduzindo-se deles o percentual de 20% a título de
retenção para ressarcimento das despesas da rescisão do
contrato e, ainda, os eventuais valores devidos pelo mesmo
promissário-comprador a título de IPTU e taxa condominial,
ficando
consignado
que
o
valor
a
ser
efetivamente
restituído, depois das deduções especificadas, deverá ser
acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados da

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citação, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC/2015.
Em razão da sucumbência em igual proporção, arcarão as
partes com as custas e as despesas processuais, bem como
com os honorários advocatícios fixados em 10% do valor da
condenação, cuja exigibilidade em relação ao autor fica
suspensa por ser beneficiário de justiça gratuita.
Recorre a ré para que dos valores
pretendidos na petição inicial sejam abatidas a multa
contratual e a indenização pela fruição do bem. Defende
que a incidência da correção monetária ocorra a partir do
ajuizamento da demanda e os juros de mora de 1% ao mês, a
partir do trânsito em julgado, tendo em vista que o
desfazimento da avença se deu por iniciativa do comprador.
Impugna os valores afirmados pelo promitente-comprador
como pagos, no importe de R$ 32.188,86, devendo ser
considerados
aqueles
efetivamente
comprovados,
de
R$
27.261,59.
Recurso
tempestivo,
com
preparo
e
resposta (fls. 347/358).
É o relatório.
Infere-se dos autos que o autor-apelado
comprometeu-se a comprar um imóvel (terreno) da ré e, pelo
aumento do valor das parcelas do preço e por dificuldades
financeiras não conseguiu mais honrar a promessa de compra
e venda, daí pretender a sua rescisão com a restituição
dos valores pagos.

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A
r.
sentença,
declarando
rescindido o contrato, condenou a promitente-vendedora à
restituição de 80% do preço do negócio pago, autorizada a
dedução de 20% para atendimento das despesas com o
desfazimento contratual, bem como a dedução de eventuais
valores devidos pelo compromissário-comprador em relação
ao IPTU e a despesas condominiais.
A
chamada
Lei
do
Distrato
é
posterior ao contrato de que cuidam os autos, pelo que a
ele não se aplica.
Pois bem. No que se refere à forma de
devolução dos valores devidos ao promitente-comprador em
razão do desfazimento do contrato, já se pronunciou o STJ
em recurso especial representativo de controvérsia:
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-
C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE
IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.
MOMENTO.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos
submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a
cláusula
contratual
que determina
a
restituição dos
valores devidos somente ao término da obra ou de forma
parcelada, na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de
quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente,
caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
2. Recurso especial não provido” (REsp 1300418/SC, Rel.
Min. Luis Felipe Salomão, J. 10.12.2013).
No mesmo sentido, a Súmula 543 do C.

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STJ dispõe que:
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor,
deve
ocorrer
a
imediata
restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.
No caso, o apelado incontroversamente
deu causa à rescisão do contrato por não ter dado
continuidade aos pagamentos devidos, de modo que lhe devem
ser devolvidos, em parcela única e de imediato, os valores
pagos, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pela compromitente-
vendedora.
Nesse
sentido
as
súmulas
deste
Tribunal:
“Súmula n.o 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver
as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios
de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
“Súmula n.o 2: A devolução das quantias pagas em contrato
de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita
de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição”.
“Súmula n.o 3: Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior,
independentemente de reconvenção”.

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Os litigantes divergem quanto ao valor
a restituir, pretendendo a apelante sejam observadas as
disposições contratuais, com retenção das verbas ali
previstas,
sustentando
não
haver
nelas
nenhuma
abusividade.
Verifica-se que a cláusula 15.a do
contrato em questão estabelece que:
“Vencida
e
não
paga
a
prestação,
o
contrato
será
considerado
rescindido
30
(trinta)
dias
depois
de
constituição
em
mora
o
PROMISSÁRIO
COMPRADOR,
de
conformidade com o regulamento do Artigo no 32 e seus
parágrafos, da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
Ocorrendo, porém, a rescisão deste contrato por culpa do
PROMISSÁRIO COMPRADOR inadimplente perderá este em favor
da PROMITENTE VENDEDORA a multa de 10% (dez por cento)
desde logo fixado a título de indenização por gastos
administrativos, sem prejuízo da compensação pela fruição
convencionada na Cláusula Décima Sétima, a seguir, e, na
hipótese
de
eventual
crédito
a
ser
devolvido
ao
PROMISSÁRIO COMPRADOR em razão da rescisão, todos os
valores
serão
atualizados monetariamente,
e
sobre a
devolução devida ao PROMISSÁRIO COMPRADOR incidirão juros
de mora, após três meses da inadimplência da Promitente
Vendedora, se houver. As parcelas a serem devolvidas
quando da rescisão serão reajustadas e integralmente
restituídas ao comprador e de uma só vez. Tais condições
são
pactuadas
de
comum
acordo
entre
as
partes
e
prevalecerão, inclusive, para o caso de resolução do
presente contrato por iniciativa do PROMISSÁRIO COMPRADOR”
(fl. 27).
Busca a promitente-vendedora com este
recurso a retenção da multa contratual de 10% (não fixou o
contrato a base de cálculo sobre que deva incidir),
contratualmente prevista como ressarcimento das despesas
havidas com a contratação, bem como da indenização mensal
de 0,5% do valor do negócio pela fruição do imóvel

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prometido à venda.
Mas
a
r.
sentença
já
concedeu
a
retenção de 20% da importância paga a título de reparação
daquelas
despesas
(sem
que
tenha
havido
recurso
a
respeito) e a condenação em ambas porcentagens implicará
efetivo bis in idem!
Logo, inviável a almejada retenção do
valor da pena convencional.
O montante a ser restituído tem de ser
exatamente
aquele
que
o
apelado
comprove
haver
desembolsado. A prova é documental, pré-constituída, de
sorte que há de estar nos autos até a sentença e a que não
estiver não será considerada. Tal prova documental não
veio
para
os
autos,
mas
a
apelante
reconheceu
o
recebimento da importância de R$ 27.261,59 na contestação.
Este, pois, o quantum a ser devolvido.
No que concerne à indenização pela
fruição do imóvel, ainda que sem construção, razão assiste
à apelante, ante o seu caráter frugífero, imitido o
apelado na sua posse, mesmo que a título precário, como
avençado no contrato. Nesse sentido têm-se pronunciado
esta Corte (até com a edição da Súmula n.o 1 já referida)
e o Superior Tribunal de Justiça, como, aliás, demonstrado
nas razões recursais.

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A indenização mensal se fará pela
porcentagem de 0,5% do preço do negócio a contar de
19.12.2017, data da publicação da r. decisão que suspendeu
o pagamento das prestações mensais (fls. 35/36 e 39),
vencível a indenização pelos dias de dezembro no primeiro
dia útil de janeiro de 2018 e as demais no primeiro dia
útil dos meses do calendário subsequentes até a efetiva
restituição da posse à proprietária, incidindo correção
monetária e juros moratórios de 1% ao mês a partir de cada
vencimento.
A correção monetária das quantias a
serem restituídas ao apelado se dará como disposto na r.
sentença. Os juros moratórios se contarão do trânsito em
julgado, de acordo com entendimento do Superior Tribunal
de Justiça:
“Na hipótese de resolução contratual do
compromisso
de
compra
e
venda
por
desistência
dos
adquirentes,
em
que
postulada,
pelos
autores,
a
restituição das parcelas pagas de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão
computados a partir do trânsito em julgado da decisão”
(original sem grifo, REsp 1.211.323/MS, Quarta Turma, Rel.
Min. Luis Felipe Salomão, j. 1.o/10/2015).
Pelo meu voto, dou parcial provimento
ao recurso para conceder à apelante a retenção da
indenização pela ocupação do imóvel tal como disposto
acima e para fixar os juros moratórios a contar do
trânsito
em
julgado.
Ante
a
sucumbência
recursal

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recíproca, majoro para 15% do valor da condenação os
honorários dos advogados das partes.
GILBERTO LEME
Relator sorteado

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Apelação no 1060618-19.2017.8.26.0576 – Digital
Apelante: DG EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
Apelada: RICARDO MORAES MOREIRA
Comarca: São José do Rio Preto 3a. Vara Cível
Magistrado: Sandro Nogueira de Barros Leite
DECLARAÇÃO DE VOTO
V O T O No 48097
1. Com a devida vênia dos eminentes julgadores que me
antecederam, estou acompanhando a divergência.
Trata-se de ação de rescisão de compromisso de compra
e venda de imóvel (um lote de terreno) e restituição de valores pagos.
Sem controvérsia acerca do desfazimento do negócio por
iniciativa do promitente comprador, o presente recurso da ré tem por escopo a
retenção do sinal pago e que afirma ter natureza de arras, bem como, a
responsabilização do autor pela taxa de fruição prevista contratualmente, pela
utilização do imóvel.
O voto divergente ponderou de maneira razoável e
proporcional sobre a interpretação das cláusulas contratuais. Considerou a
legislação aplicável à espécie, a jurisprudência as regras que regem relações
contratuais de consumo. Destarte, promoveu um adequado equilibro à solução
da controvérsia, conduzindo as partes ao status quo ante.
O sinal ou entrada de pagamento, sem previsão expressa

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no contrato, não pode ser interpretado como arras. Outrossim, cláusulas
restritivas de direitos interpretam-se de maneira mais benéfica à parte
hipossuficiente, quando inexistente a clareza na sua redação.
A propósito, em caso parelho, já se decidiu que:
“Compromisso de compra e venda de lote de terreno urbano.
Desistência
do
negócio
por
parte
do
comprador.
Admissibilidade. Equilíbrio deve sobressair, pois as partes
retornam ao 'statu quo primitivo'. Pagamento de sinal tem
caráter confirmatório, integrando a amortização do preço.
Retenção de 20% dos valores pagos na totalidade se apresenta
adequada, proporcionando à apelante o ressarcimento pelas
despesas
administrativas,
de
publicidade
e
tributárias.
Restituição de 80% deve sobressair, com incidência de
correção monetária a contar dos respectivos desembolsos e
juros de mora a partir do trânsito em julgado. Sucumbência
recíproca configurada. Apelo provido em parte.” 2
Ao contrário, porém, ocorre com a previsão contratual de
retenção de taxa por fruição do lote, aceita por julgados desta C. Corte, na
esteira de precedentes do E.STJ, embora não se desconheça a cizânia acerca
do tema, consoante certo julgado do E. STJ:
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. PERDAS E DANOS -
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
-
INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR - CLÁUSULA PENAL -
TAXA DE FRUIÇÃO - CUMULAÇÃO - POSSIBILIDADE.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que
a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida
com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel,
que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo
do imóvel. Precedentes. 2. Agravo regimental não provido.”3
De fato, a Jurisprudência dominante do E. STJ confere ao
adquirente de lote indenização de perdas e danos, por mora imputável ao
vendedor, reconhecendo assim que lotes sem edificação mantêm caráter
frugífero e autorizam indenização de lucro cessante. Portanto, mutatis
2 Apelação Cível 1044495-09.2018.8.26.0576; Relator (a): Natan Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador:
4a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 8a Vara Cível; Data do Julgamento:
25/07/2019; Data de Registro: 25/07/2019.
3 (AgRg no REsp 1285565/MS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 08/10/2015)

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mutandis, tem lógica o silogismo que reconhece retenção da taxa de fruição ao
promitente vendedor, até que imitido novamente na posse, após o
desfazimento do negócio.
Nesse mesmo sentido, são os julgados desta Corte:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS PAGAS. Sentença que julgou o pedido procedente.
Sucumbência da requerida. COMPRA E VENDA. BEM
IMÓVEL. Decisum de primeiro grau que declarou rescindido o
contrato e condenou a demandada a restituir os valores pagos,
autorizada retenção de 10% (dez por cento) e compensando-
se, ainda, valores a título de débitos tributários, bem como
aqueles relativos ao consumo de água e energia elétrica, além
de multa sobre o valor do débito em atraso. RECURSO DA
REQUERIDA. Percentual de retenção do montante a ser
restituído. Majoração. Danos aventados não comprovados.
Taxa de fruição. Taxa devida ante à resolução, no entanto, no
período do inadimplemento até a desocupação, pois, ausente
contraprestação. Precedentes deste E. Tribunal. Condenação
readequada. Juros de mora incidente a partir do trânsito em
julgado. Precedente do STJ em regime de repetitivos. ÔNUS
SUCUMBENCIAIS. Manutenção. Recurso provido em parte.4
APELAÇÃO. Ação declaratória de rescisão contratual, com
pedido de restituição de valores pagos
Compromisso de
compra e venda de imóvel Sentença de parcial procedência
Recurso da requerida. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA IMOBILIÁRIA Relação negocial regida pelo CDC
Permitida resilição contratual imotivada pelo promitente
comprador
Restituição das partes ao "status quo ante"

Devolução que deve ser imediata e em parcela única

Inteligência da Súmula no 543 do STJ, e das Súmulas no 1, 2 e
3 deste Tribunal Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 ao
contrato celebrado anteriormente à sua vigência Retenção de
valores pagos, a título de perdas e danos
Percentual
majorado a 20% do valor a ser restituído
Adequação ao
prejuízo pelas despesas com o financiamento e a frustração do
negócio
Jurisprudência do STJ e deste Tribunal
Arras
confirmatórias que integram o valor da obrigação, devendo ser
restituídas sob pena de enriquecimento sem causa Taxa de
fruição do bem arbitrada em 0,5% do valor do contrato por mês
de utilização pela autora Manutenção, porque adequada aos
lucros cessantes presumidos Taxas incidentes sobre o bem
no período de posse da promitente compradora que devem ser
retidas, como já deferido Sucumbência mantida, sem motivo
para redução dos honorários advocatícios em percentual
inferior ao disposto pelo art. 85, § 2o do CPC. Recurso
4 Apelação Cível 1001896-33.2019.8.26.0572; Relator (a): Marcos Gozzo; Órgão Julgador: 23a Câmara
de Direito Privado; Foro de São Joaquim da Barra - 2a Vara; Data do Julgamento: 28/01/2020; Data de
Registro: 28/01/2020.

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parcialmente provido.5
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de
resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente
comprador. Parcial procedência para declarar a extinção do
contrato e determinar a restituição de 80% dos valores pagos.
Irresignação
da
fornecedora.
Retenção
do
sinal.
Impossibilidade. Arras confirmatórias ou principais. Função de
confirmar a vontade das partes, servindo como princípio de
pagamento, além de determinar perdas e danos. Ausência de
direito de arrependimento no contrato apto a se concluir tratar-
se de arras penitenciais. Necessidade de expressa previsão
legal para se adquirir tal caráter. Princípio da força normativa
dos contratos. Não tendo se ultimado o negócio jurídico, é
devida a restituição das arras dada a título de sinal de
pagamento. Aplicação da cláusula penal. Impossibilidade.
Previsão de retenção de 10% do valor total do contrato que
importa em retenção superior a 30% dos valores efetivamente
pagos, resultando em desequilíbrio contratual e prejuízo ao
consumidor. Ao analisar o valor a ser retido, deve-se levar em
conta que a vendedora arcará com os custos administrativos e
publicitários,
bem
como
demandará
tempo
até
que
recomercialize o bem, ante a crise do mercado imobiliário.
Fixação em 20% sobre os valores pagos que se mostra
compatível com o caso e se coaduna ao parâmetro do A. STJ.
Percentual mantido. Taxa de fruição. Cabimento. Embora o
objeto do contrato seja lote sem edificação, este possui caráter
frugífero, resultando em efetivos prejuízos a privação de seu
uso e fruição. Precedentes deste E. Tribunal. Indenização
fixada em 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, ao mês de
fruição, a partir do inadimplemento. Correção monetária.
Pretensão de ver aplicada após o ajuizamento da demanda.
Descabimento. Aplicação do art. 1o, § 2o, da lei 6.899/81 que se
limita às hipóteses em que o valor pretendido já esteja corrigido
até a data da propositura da demanda. Inaplicabilidade ao caso
em tela. Precedentes desta C. Câmara. Sucumbência integral
em face da ré. Impossibilidade. Partes que decaíram em partes
proporcionais dos pedidos. Sucumbência recíproca fixada.
Perfeita subsunção do caso à hipótese legal prevista no artigo
86 do CPC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para (i)
fixar taxa de fruição em prol da promitente vendedora,
correspondente à taxa mensal de 0,5% do valor atualizado do
contrato, por mês de inadimplemento, e (ii) fixar sucumbência
recíproca.6

2. Ante o exposto, dou parcial provimento ao
5 Apelação Cível 1025971-61.2018.8.26.0576; Relator (a): Helio Faria; Órgão Julgador: 18a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/10/2019; Data de
Registro: 25/10/2019
6 Apelação Cível 1000435-48.2018.8.26.0576; Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara
de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/01/2019; Data
de Registro: 28/01/2019

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recurso, na mesma extensão já delineada pelo voto o I. Desembargador
Flávio Abramovici.
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
Desembargador

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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Eletrônicos
FLAVIO ABRAMOVICI
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Votos
GILBERTO GOMES DE MACEDO LEME
F93418B
16
20
Declarações de
Votos
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
FE07C80
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1060618-19.2017.8.26.0576 e o código de confirmação da tabela acima.