Tribunal: TJSP
Processo: 1003280-79.2017.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INDENIZATÓRIA – ILEGITIMIDADE PASSIVA DEVIDAMENTE AFASTADA - ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA - SALDO DEVEDOR QUE NÃO PODE SOFRER CORREÇÃO PELO INCC DURANTE O PERÍODO DE ATRASO OCASIONADO POR CULPA DAS RÉS – CONDOMÍNIOS NÃO DEVIDOS PELOS AUTORES NO PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE SOB A

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INDENIZATÓRIA – ILEGITIMIDADE PASSIVA DEVIDAMENTE AFASTADA - ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA - SALDO DEVEDOR QUE NÃO PODE SOFRER CORREÇÃO PELO INCC DURANTE O PERÍODO DE ATRASO OCASIONADO POR CULPA DAS RÉS – CONDOMÍNIOS NÃO DEVIDOS PELOS AUTORES NO PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE SOB A POSSE DAS RÉS - LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS - DANOS MORAIS CARACTERIZADOS - AÇÃO PROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000563448
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003280-79.2017.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que são apelantes RIO VERDE
ENGENHARIA
E
CONSTRUÇÕES
LTDA
e
MARIA
THEREZA
2
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, são apelados JOSYANE
SAVEGNAGO e LEONARDO TOMAZELI DUARTE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003280-79.2017.8.26.0320 -Voto no 32257-ASY
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APELAÇÃO CÍVEL no 1003280-79.2017.26.0320
Comarca : LIMEIRA 3a VARA CÍVEL
Juiz
: WANDER BENASSI JUNIOR
Ação
: INDENIZATÓRIA
Apelantes: RIO VERDE ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES
LTDA. e OUTRA
Apelados : JOSYANE SAVEGNAGO e OUTRO
VOTO No 32257
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INDENIZATÓRIA
ILEGITIMIDADE PASSIVA DEVIDAMENTE AFASTADA - ATRASO
PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA CONFIGURADO APÓS O
ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA - SALDO DEVEDOR QUE
NÃO PODE SOFRER CORREÇÃO PELO INCC DURANTE O PERÍODO DE
ATRASO OCASIONADO POR CULPA DAS RÉS CONDOMÍNIOS NÃO
DEVIDOS PELOS AUTORES NO PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE
SOB A POSSE DAS RÉS - LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS - DANOS
MORAIS CARACTERIZADOS - AÇÃO PROCEDENTE SENTENÇA
MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de indenização por danos materiais e
morais, ajuizada por Josyane Savegnago Tomazeli e Leonardo
Tomazeli Duarte em face de Rio Verde Engenharia e Construções
Ltda. e Maria Thereza 2 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.,
que a respeitável sentença de fls. 244/253, cujo relatório adoto,
julgou procedente, condenando as rés na restituição dos juros e
multa da mora sobre o saldo devedor da parcela de financiamento,
lucros cessantes de 0,5% do valor do contrato, por mês, a partir do
escoamento do prazo de tolerância de 180 dias, devolução dos
condomínios pagos antes da entrega das chaves e indenização por
danos morais no importe de R$ 10.000,00, além de arcarem com as

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custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em
15% do valor da condenação.
Inconformadas,
apelam
as
rés
alegando,
preliminarmente, que a corré Rio Verde é parte ilegítima para
figurar no pólo passivo da demanda, posto que não figurou no
contrato celebrado. No mérito, sustentam, em suma, que o
congelamento do saldo devedor ou a substituição por índice não se
justifica a contar da edição da Súmula no 163 do TJSP e que os
índices de correção foram devidamente estabelecidos no contrato.
Afirmam que inexiste qualquer ilegalidade na cláusula contratual
que fixa prazo de tolerância de 180 dias, sendo que a obra foi
concluída em novembro/2015 e a obrigação da obtenção do
financiamento é de responsabilidade dos compradores. Argumentam
que, uma vez demonstrada a ausência de atraso na entrega da obra,
inexistem taxas condominiais a serem restituídas. Asseveram que os
recorridos não demonstraram os alegados danos materiais e morais
que legitime a pretensão reparatória. Aduzem que o contrato em
questão não se caracteriza contrato de adesão, porque suas
condições foram ajustadas entre as partes, não havendo que se falar
em inversão do ônus da prova e aplicação do Código de Defesa do
Consumidor. Pugnam, ao final, pelo provimento do recurso.
O recurso foi preparado e respondido (fls. 278/288).

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É o relatório.
Em primeiro lugar, afasto a preliminar de ilegitimidade
passiva da corré Rio Verde, uma vez que é cediço que as relações
que envolvem compra e venda de imóveis, adquiridos por
consumidores finais, regem-se pelo Código de Defesa do
Consumidor, que consagrou, em seus artigos 7o, parágrafo único e
25, §1o, a solidariedade da cadeia, devendo todos os fornecedores ou
prestadores de serviço responder objetivamente pelos danos
causados aos consumidores. Conforme se verifica dos documentos
acostados aos autos, evidente a participação da corré no contrato
firmado entre as partes, emitindo extratos, respondendo e-mails,
constando seu logotipo nos documentos, o que a legitima para
figurar no pólo passivo da demanda.
Rejeitada, pois, a preliminar, no mérito, verifica-se que
os autores firmaram Instrumento Particular de Cessão de Direitos,
com a anuência da ré (fls. 61/65), da unidade no 64, Torre 01
Veneto, do empreendimento Reservatto, onde foi estimada que a
conclusão das obras e entrega do imóvel negociado ocorreria em
maio/2014, com tolerância de 180 dias (cláusula 7.1 fls. 50).
Como a obra não foi concluída no termo estabelecido, os
compradores ajuizaram a demanda visando obter reparação por
danos morais e materiais.

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É importante lembrar que se aplica à espécie o Código de
Defesa do Consumidor, haja vista que o comprador é destinatário
final do produto, além de se mostrar vulnerável na relação havida
entre as partes, notadamente por se tratar de contrato de adesão, o
qual não se possibilita a discussão de cláusulas e condições tais
como numa relação de direito civil.
Ademais, os contratos firmados em compromissos de
venda e compra de bem imóvel entre consumidor e construtora, em
regra, não permitem ao comprador a discussão de suas cláusulas e
condições e obriga o consumidor, hipossuficiente, a concordar com
o seu conteúdo, mesmo que abusivo.
Daí a necessidade de atuação do Poder Judiciário no
sentido de afastar os abusos negociais perpetrados pelas
construtoras com o escopo de garantir o equilíbrio contratual.
Feitas tais considerações, o prazo final para entrega das
unidades autônomas era novembro/2014, já incluído o prazo de 180
dias de tolerância.
Cumpre observar que, em princípio, não há abusividade
da cláusula que estabelece prazo de 180 dias para conclusão das
obras.
Isso porque grandes empreendimentos, mesmo que

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adequadamente planejados, estão sujeitos a alterações de
cronograma, já que a execução do projeto se submete a incontáveis
fatores sobre os quais a construtora não tem controle, tais como
emissão de alvarás, entrega de produtos, regularidade da mão de
obra, pagamento e liberação de financiamentos, etc.
Esta Corte de Justiça sedimentou o entendimento de que
é considerada válida a cláusula de tolerância de 180 dias em
empreendimentos imobiliários:
“É valido o prazo de tolerância não superior a cento e
oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde
que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível” (Súmula 164, TJSP).
E, embora se admita o prazo de tolerância de 180 dias,
certo é que o habite-se e a individualização da matrícula ocorreu em
fevereiro/2015 (fls. 97), não se olvidando que “a expedição do
habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização
física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora
contratual atribuída à vendedora.” (Súmula 160)
Não obstante tenha constado no contrato que a
aprovação do financiamento é responsabilidade exclusiva dos
compradores, não se pode deixar de considerar que o financiamento
não é concedido sem o habite-se e o desmembramento da matrícula,

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providências essas que cabem às vendedores.
Desta forma, deve ser considerada a mora das rés desde
o termo final para a entrega do imóvel, jaì computado o prazo de
tolerância de 180 dias (novembro/2014) até a efetiva entrega das
chaves, restando, portanto, a análise das indenizações devidas, em
virtude da inadimplência das apelantes.
No tocante aos lucros cessantes, a jurisprudência vem
reconhecendo que o comprador tem direito ao recebimento de valor
equivalente ao aluguel de um imóvel similar por todo o período de
inadimplemento, independentemente se pretendia residir no local ou
mesmo alugá-lo, entendendo o Colendo Superior Tribunal de Justiça
que “presume-se a ocorrência de lucros cessantes em razão da não
entrega de imóvel na data estipulada” (STJ, REsp 826.745/RJ, 4a
Turma, Relator Ministro João Otávio de Noronha, DJU 22/3/10).
No mesmo sentido, é a jurisprudência consolidada por
esta Egrégia Corte de Justiça:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo
a
presunção
de
prejuízo
do
adquirente,
independentemente da finalidade do negócio.” (Súmula
162).
Assim, deverão mesmo as rés suportar as despesas de

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lucros cessantes no valor equivalente a 0,5% do valor do contrato,
por mês de atraso, a partir do escoamento do prazo de 180 dias até a
entrega das chaves.
Da mesma forma, a condenação à devolução de valores
pagos referentes à correção monetária e juros antes da entrega das
chaves pelo índice previsto no contrato INCC (mais prejudicial
ao consumidor) deve ser mantida.
A
esse
respeito,
no
IRDR
no
0023203-35.2016.8.26.0000, julgado sob a ótica das demandas
repetitivas do TJSP, Turma Especial Privado 1, de relatoria do
Eminente Desembargador Francisco Loureiro, DJ 31/08/2017
decidiu-se:
TEMA 06: “É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou
"juros de evolução de obra", ou “taxa de evolução da
obra", ou outros encargos equivalentes após o prazo
ajustado no contrato para entrega das chaves da
unidade autônoma, incluído período de tolerância”.
E, ainda:
TEMA 08: “O descumprimento do prazo de entrega de
imóvel objeto de compromisso de venda e compra,
computado o período de tolerância, não faz cessar a
incidência de correção monetária, mas tão somente dos
juros e multa contratual sobre o saldo devedor. Devem
ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a
variação do custo da construção civil por outros

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indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem
mais gravosos ao consumidor”.
Desta forma, considerando a mora das requeridas, impõe-
se mesmo seja afastada a incidência dos juros e atualização do
débito pelo INCC, que deve ser substituído pelo IGPM, a partir do
término do prazo de tolerância de 180 dias até a efetiva entrega das
chaves.
No que diz respeito à irresignação em relação às taxas
condominiais do imóvel, razão não assiste às apelantes.
É pacífica a jurisprudência no sentido de que antes da
entrega das chaves, as taxas condominiais não podem recair sobre o
compromissário comprador (STJ, REsp 489647/RJ, 3a Turma, Rel.
Min. Ari Pargendler, j. 15.04.03).
Bem reconhecida, portanto, a ilegalidade da cláusula
contratual que previa ser ônus dos adquirentes tal encargo e a
devolução dos valores pagos pelos autores.
No que se refere à ofensa moral resultante do atraso na
entrega do apartamento negociado entre as partes, observo que não
somente o vexame, a humilhação e a negativação indevida dão
ensejo aos danos morais, mas também a frustração elevada, uma

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decepção difícil de ser superada, decorrente de justa expectativa,
fundamenta a indenização.
Nesse sentido, embora, em regra, a inadimplência
contratual não enseje reparação por danos morais, forçoso
reconhecer que, diante das peculiaridades do caso concreto, o atraso
na entrega de obra destinada à moradia familiar ultrapassou o
conceito de aborrecimentos ou dissabores corriqueiros.
Ora, quem adquire um imóvel novo, notadamente para
fins residenciais, em geral, planeja nele estruturar um lar para si e
para seus familiares.
Os compradores passam anos pagando pelo bem,
sonhando com a casa própria e, posteriormente, vêm a saber que
todos seus esforços foram esvaziados, pois a unidade não será
entregue no prazo inicialmente avençado, acarretando-lhes drástica
mudança de planos.
No caso, uma vez evidenciada a mora das rés, os danos
morais são devidos a todos os autores e, considerando a natureza do
dano, a capacidade econômica das partes e os princípios da
proporcionalidade e da razoabilidade, considero que o montante
arbitrado, no valor de R$10.000,00 para ambos os autores, mostra-
se adequado e servirá para repreender pedagogicamente as ofensoras

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a não repetirem o ato ilícito e para compensar as vítimas pelo
prejuízo experimentado, sem, contudo, gerar-lhes enriquecimento
sem causa.
Por fim, levando-se em conta o trabalho adicional
realizado em grau recursal, nos termos do artigo 85, §11o, do
Código de Processo Civil, majoro os honorários recursais devidos
aos patronos dos autores para 20% do valor atualizado da
condenação.
E, para se evitar a oposição de embargos declaratórios
visando meramente ao prequestionamento, e para viabilizar o acesso
às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a
matéria infraconstitucional e constitucional deduzida nos autos,
tendo as questões relacionadas à controvérsia sido devidamente
apreciadas por este julgador, ainda que não tenha ocorrido a
individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos legais
invocados, aliás, incapazes de infirmar a conclusão adotada,
devendo as partes observar o disposto no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Em decorrência do exposto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator