Tribunal: TJSP
Processo: 1001987-06.2016.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jair de Souza
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Insurgência em face da r. sentença, que declarou a nulidade de cláusula contratual, assim como o atraso na entrega de imóvel, com indenização por lucros cessantes e multa de 50% por venda de imóvel sem o registro de incorporação. Alegação de inocorrência do atraso referido, havendo alteração contratual, com a troca da numeração da unidade em questão,

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Insurgência em face da r. sentença, que declarou a nulidade de cláusula contratual, assim como o atraso na entrega de imóvel, com indenização por lucros cessantes e multa de 50% por venda de imóvel sem o registro de incorporação. Alegação de inocorrência do atraso referido, havendo alteração contratual, com a troca da numeração da unidade em questão, mantendo-se, outrossim, todas as disposições contratuais inicialmente pactuadas; a incidência de INCC; inadimplemento das partes; o não cabimento de lucros cessantes, haja vista não comprovado que o imóvel seria locado; e pedido de minoração da multa de 50% do art. 32 da Lei n. 4.591/64. Descabimento. Mantidas as disposições contratuais, verificou-se o atraso na entrega, não havendo que se falar em incidência do INCC ou inadimplemento das partes; o cabimento de lucros cessantes, vez que o prejuízo é presumido; assim como mantida a multa da Lei n. 4.591/64, conforme disposição do art. 35, §5° da própria lei. Sentença mantida. Adoção do art. 252 do RITJ. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000565160
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001987-06.2016.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é parte recorrente
M.R.V. Engenharia e Participações S/A, Mrv Mrl Xxv Incorporações Spe Ltda, é a
parte recorrida Pedro Bombardello Justiça Gratuita.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Privado, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores: JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO
MARTINEZ E COELHO MENDES.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
JAIR DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001987-06.2016.8.26.0451 - Voto no: 5829*allm 2/13
Voto no: 5829
Apelação no: 1001987-06.2016.8.26.0451
Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado
Comarca de origem: Piracicaba
Foro de origem: Foro de Piracicaba
Vara de origem: 2a Vara Cível
Juiz(a) de origem: Marcos Douglas Veloso Balbino da Silva
Recorrente: M.R.V. Engenharia e Participações S/A, Mrv Mrl Xxv Incorporações
Spe Ltda
Recorrido(a): Pedro Bombardello Justiça Gratuita
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
Insurgência em face da r. sentença, que declarou a
nulidade de cláusula contratual, assim como o atraso na
entrega de imóvel, com indenização por lucros cessantes e
multa de 50% por venda de imóvel sem o registro de
incorporação. Alegação de inocorrência do atraso referido,
havendo alteração contratual, com a troca da numeração
da unidade em questão, mantendo-se, outrossim, todas as
disposições
contratuais
inicialmente
pactuadas;
a
incidência de INCC; inadimplemento das partes; o não
cabimento de lucros cessantes, haja vista não comprovado
que o imóvel seria locado; e pedido de minoração da
multa de 50% do art. 32 da Lei n. 4.591/64.
Descabimento. Mantidas as disposições contratuais,
verificou-se o atraso na entrega, não havendo que se falar
em incidência do INCC ou inadimplemento das partes; o
cabimento de lucros cessantes, vez que o prejuízo é
presumido; assim como mantida a multa da Lei n.
4.591/64, conforme disposição do art. 35, §5° da própria
lei. Sentença mantida. Adoção do art. 252 do RITJ.
RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
367/377, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado pela parte então
autora, consistente em síntese na declaração de nulidade de cláusula contratual, assim

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como o atraso na entrega de imóvel, com indenização por lucros cessantes, dano moral,
multa de mora, taxa SATI, corretagem e multa de 50% por venda de imóvel sem o
registro de incorporação, em contrato de compra e venda imobiliária.
R. sentença prolatada, cujo dispositivo se colaciona a seguir:
“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o
pedido para declarar nula a cláusula de contagem do prazo de
entrega do imóvel 29 meses após registro do contrato de
financiamento, devendo ser considerado o prazo a partir da
assinatura do compromisso de compra e venda (05/09/2011), e
declarar o prazo final para entrega da unidade autônoma o mês
de 08/2014, condenando as rés a: a) restituirem ao autor o valor
da diferença paga quando da assinatura do segundo contrato,
correspondente a R$ 12.679,82, corrigido pela tabela TJSP e
com juros de 1% ao mês, ambos a partir do desembolso, b)
pagarem ao autor, a título de lucros cessantes, o valor mensal
correspondente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato por
mês de atraso, isto é, do termo final do prazo de tolerância
(08/2014) até a data da entrega das chaves (27/02/2015), e c)
pagarem ao autor a multa de 50%, prevista no art. 35, § 5o, da
Lei n. 4.591/64, sobre as parcelas efetivamente pagas entre a
data da venda e o registro da incorporação imobiliária no
respectivo cartório. Em razão da sucumbência recíproca, cada
parte arcará com metade das custas e despesas processuais.
Deverão as rés pagar honorários advocatícios de 10% sobre o
valor da condenação (art. 85, parágrafo segundo, do CPC), e o
autor de 10% sobre os pedidos de danos morais, multa por mora

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contratual, devolução dos valores pagos a título de corretagem e
taxa SATI, observada sua gratuidade processual. Cumprimento
da sentença nos termos dos artigos 523 e seguintes do CPC.
P.R.I.”
Inconformada, a parte recorrente suscita: i) que não houve atraso na
entrega do imóvel, vez que o registro do Contrato de Financiamento ao
empreendimento ocorreu em 24 de maio de 2013, quando, portanto, teve início a
contagem do prazo de 27 meses para entrega do imóvel, ou seja, para 24 de agosto de
2015, sem se considerar, ainda, o prazo de tolerância de 180 dias, de forma que fora
entregue em 27 de fevereiro de 2015; ii) que não houve a troca da unidade residencial
propriamente dita, mas tão somente, a troca da numeração da unidade em questão,
mantendo-se, outrossim, todas as disposições contratuais inicialmente pactuadas; iii)
quanto à alegação de que o valor do imóvel teria sido alterado, cumpre esclarecer que a
quantia cobrada a título de reajuste do preço inicial, ocorreu devido ao ajuste através do
índice INCC; iv) quanto aos lucros cessantes, a apelada não acostou aos autos qualquer
documento que comprove que o imóvel seria locado; v) que a incidência do reajuste
pelo INCC não tem como termo final a data prevista para entrega do imóvel, mas sim, a
data da quitação do saldo devedor, aplicáveis a cada parcela avençada, de forma que os
valores devidos serão atualizados pelo índice em questão até que este contrato seja
assinado, conforme Súmula 163 do TJ-SP; vi) que a autora se comprometeu a obter,
mediante financiamento bancário, a quantia de R$103.495,78, mas a Instituição
Financeira, liberou apenas R$92.180,14 - a diferença entre o valor pretendido pelo autor
e o efetivamente liberado pela instituição financeira redunda na diferença de
financiamento cobrada, sem prejuízo da correção monetária objeto do tópico anterior;
vii) que a multa imposta no percentual de 50% (cinquenta por cento) sobre os valores
pagos pelos Requerentes, se mostra extremamente excessiva, sugerindo-se o percentual
de 10% (dez por cento).

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Recurso tempestivo (fls. 387/401) e com preparo (fls. 402/404).
A parte recorrida apresentou contrarrazões às fls. 410/419, requerendo a
manutenção da r. sentença.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
O recurso está formalmente em ordem.
É o relatório.
O recurso NÃO merece PROVIMENTO.
Pois bem. No mérito, nada há para ser alterado no que concerne ao
decidido pelo juízo “a quo”.
Em que pese a argumentação da parte apelante, a r. sentença demonstra-
se suficientemente fundamentada, aqui também adotada como razão de decidir, nos
termos do art. 252 do Regimento Interno do TJ/SP.

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Apelação Cível no 1001987-06.2016.8.26.0451 - Voto no: 5829*allm 6/13
Na Seção de Direito Privado desta Corte, o art. 252 do Regimento
Interno do TJ/SP tem sido reiteradamente utilizado por esta Câmara, que prevê em seu
texto a possibilidade de ratificação dos fundamentos da decisão recorrida, em que
possui motivação suficiente, conforme segue:
Art. 252. Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a
ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando,
suficientemente motivada, houver de mantê-la.
Aliás, este dispositivo regimental tem sido aplicado para dar concretude à
garantia constitucional da tutela jurisdicional célere, previsto no art. 5o, LXXVIII, da
CF.
Ademais, o C. STJ tem prestigiado este entendimento ao reconhecer a
possibilidade da ratificação do juízo de valor firmado em sentença, transcrevendo-a em
acórdão. (REsp n° 662.272-RS, 2a Turma, Rei.Min. João Otávio de Noronha, j . de
4.9.2007; REsp n° 641.963-ES, 2a Turma, Rei. Min. Castro Meira, j . de 21.11.2005;
REsp n° 592.092-AL, 2a Turma, Rei. Min. Eliana Calmon, j . 17.12.2004 e REsp n°
265.534- DF, 4a Turma, Rei. Min. Fernando Gonçalves, j de 1.12.2003).
Pois bem. Neste sentido, deve ser ressaltado o seguinte trecho da r.
sentença, em que demonstra-se suficientemente motivada, no que concerne às alegações
do recorrente sobre os contratos e o atraso na entrega do imóvel:

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Apelação Cível no 1001987-06.2016.8.26.0451 - Voto no: 5829*allm 7/13
“O autor assinou em 05.09.2011 o primeiro contrato particular
de promessa de compra e venda para aquisição da unidade
autônoma de no 302, Bloco 24, do empreendimento Parque
Pallas, pelo preço de R$ 93.930,00 (valor a ser financiado: R$
79.239,00), para entrega, conforme cláusula 5a do Quadro
Resumo, em 29 meses após o registro, em cartório, do contrato
de financiamento à construção deste bem entre a vendedora e o
agente financeiro (335/348), podendo o referido prazo ser
reduzido ou ampliado em até 180 dias (cláusula 5). Em
05.10.2013, o comprador assinou outro “contrato particular de
promessa de compra e venda” para aquisição da unidade
autônoma de no 302, Bloco 20, do empreendimento Parque
Pallas, pelo preço de R$ 103.495,785 (valor a ser financiado: R$
91.918,82), para entrega das chaves, conforme cláusula 5a do
Quadro Resumo, em 27 meses após o registro, em cartório, do
contrato de financiamento à construção deste bem entre a
vendedora e o agente financeiro (fls. 349/361), podendo o
referido prazo ser reduzido ou ampliado em até 180 dias
(cláusula 5). O autor, por sua vez, assinou junto à Caixa
Econômica Federal o contrato de financiamento do imóvel em
28/03/2014 (fls. 46/68). Com relação ao valor de aquisição do
imóvel, o autor mencionou que assinou o primeiro contrato em
2011 para aquisição do bem desejado e que posteriormente foi
obrigado a assinar outro contrato em 2013, com o mesmo
objeto, mas em valor superior e com prazo diverso e mais
estendido de entrega, uma vez que houve a supressão pelas rés
do bloco anterior prometido à venda (bloco 24) em razão de um
novo registro da incorporação, passando então seu imóvel ser
classificado como bloco 20. Como se pode observar dos quadros

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Apelação Cível no 1001987-06.2016.8.26.0451 - Voto no: 5829*allm 8/13
resumos dos dois contratos (335/336 e 349/350), realmente
houve alteração do número do bloco, bem como do valor do
imóvel e do prazo de entrega, com manutenção do número da
unidade. As rés não impugnaram a alegação do autor quanto à
pressão sofrida para que assinasse outro contrato em
substituição ao primeiro para continuidade do negócio. Ao
contrário, afirmam à fl. 158 que realmente houve a troca da
numeração do bloco da unidade adquirida pelo autor, por
problemas de construção, porém, que as disposições contratuais
do primeiro contrato seriam mantidas. Assim, tem-se que as
regras contratuais a serem observadas são aquelas previstas no
primeiro contrato de 2011. As rés não contrapuseram as razões
do autor e não quiseram produzir provas, ônus que lhes
competiam. O aumento do valor não decorreu de simples
reajuste pelo INCC do valor constante do contrato, mas sim do
novo contrato. Se o bloco continuaria o mesmo, conforme
alegado pelas rés, havendo apenas a alteração de numeração,
cabiam às rés manter no segundo contrato o mesmo valor e
todas as demais cláusulas, visto que seriam mantidas todas as
disposições anteriormente pactuadas. Dessa forma, o autor tem
direito de ser ressarcido pela diferença do valor do imóvel
existente entre os dois contratos, pago quando da assinatura do
segundo contrato (R$ 12.679,82). Quanto ao prazo de entrega do
imóvel, não resta dúvida que é abusiva e ilegal a cláusula
contratual que prevê a entrega do imóvel no prazo de 29 meses
contados da data de assinatura do contrato de financiamento
(regra do primeiro contrato de 2011), na medida em que o prazo
foi fixado por terceiro e o consumidor não sabe ao certo quando
poderá ter seu imóvel (art. 51, III e IV, do CDC). Além disso,

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não foi observado o que dispõe o art. 54, § 4o, do CDC, ou seja,
a cláusula menos favorável ao autor não foi redigida em
destaque e nem de forma que lhe facilitasse a compreensão.
Assim, o prazo de 29 meses para conclusão das obras deve ser
considerado a partir da assinatura do contrato particular de
promessa de compra e venda (05/09/2011 fls. 335). Contudo, a
cláusula de tolerância é plenamente válida desde que previsto
em cláusula contratual expressa, clara e intelegível, conforme
inteligência da Súmula 164 do TJSP. E este é o caso dos autos,
conforme verifica-se na cláusula quinta de fls. 342. Assim, o
prazo de 29 meses de entrega após assinatura do compromisso
de compra e venda seria em fevereiro de 2014, que com o
acréscimo da prorrogação válida de 180 dias se estende para o
mês de agosto de 2014. As chaves foram recebidas em fevereiro
de 2015 (fl. 37). Portanto, houve atraso na entrega do imóvel.”
E ainda, quanto à condenação por lucros cessantes, deve ser ressaltado o
seguinte trecho da r. sentença, em que demonstra-se suficientemente motivada:
“Em razão do atraso da entrega, cabível a condenação das rés
por lucros cessantes (perdas e danos), conforme inteligência da
Súmula 162 do TJSP: "Descumprido o prazo para a entrega do
imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio." Passando a quantificação do valor
devido a título de lucros cessantes, condeno as rés a pagarem o
valor mensal correspondente a 0,5% sobre o valor atualizado do

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contrato por mês de atraso, isto é, do termo final do prazo de
tolerância até a data da entrega das chaves.”
No que concerne aos lucros cessantes, caso verificada a impossibilidade
do adquirente de utilizar o imóvel após o prazo previamente estipulado, será adequada a
sua fixação para fins de reparação.
É de se considerar, todavia, não só o atraso na entrega do bem, mas
também os transtornos enfrentados no período, independente da sua destinação, se para
uso próprio ou locação.
A súmula 162 desta Corte assim dispõe:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de
prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do
negócio”
(GRIFOS NOSSOS)
Ressalte-se a presunção de prejuízo, e não a efetiva comprovação de
prejuízo.
A
este
respeito
desponta
o
tema
05
do
IRDR
no
0023203-35.2016.8.26.0000, deste E. TJSP:

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Apelação Cível no 1001987-06.2016.8.26.0451 - Voto no: 5829*allm 11/13
“O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de
compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante
indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O
uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel,
que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado
do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve
de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final
na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma já regularizada.”
(TJSP. IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000. Des. Relator:
Francisco Loureiro. Turma Especial Direito Privado 1. D.J:
31/08/2017)
Quanto à multa por descumprimento do art. 32 da Lei n. 4.591/64, com
fixação de multa conforme art. 35 desta mesma lei, deve ser ressaltado o seguinte trecho
da r. sentença, em que demonstra-se suficientemente motivada:
“Por fim, restou incontroversa a venda realizada antes do devido
registro da incorporação junto ao Cartório da Circunscrição
Imobiliária, em patente descumprimento ao art. 32 da Lei n.
4.591/64, como alegado pelas rés às fls. 174; ensejando, dessa
forma, a aplicação da penalidade de 50% prevista no art. 35, §
5o, do referido diploma legal. No entanto, ressalte-se que
referida multa deverá incidir sobre os valores eventualmente
pagos entre a data da venda (05/09/2011) até a data do registro
(19/10/2012 - fl. 115).”

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Apelação Cível no 1001987-06.2016.8.26.0451 - Voto no: 5829*allm 12/13
Na linha de jurisprudência do C. STJ (AResp n.o 1.194.270 MG -
2017/0273719-2), é aplicável a multa do artigo 35, §5o da mesma Lei, pois o
incorporador só pode negociar unidades autônomas uma vez registrados os documentos
previstos no artigo 32 da Lei 4.591/1964. Desta feita, de rigor a manutenção da r.
sentença.
Em casos símiles, há jurisprudência desta C. Câmara:
“Promessa de venda e compra de imóvel em construção. Ação
de rescisão contratual promovida pela promissária compradora,
com pedido de condenação das promitentes vendedoras,
incorporadoras, na devolução de todas as quantias pagas, mais a
multa do § 5o do art. 35 da Lei 4.591/64, por não estar a
incorporação registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Inadimplência incontroversa das rés. Sentença de improcedência
de primeiro grau que se reforma. Ação julgada procedente.
Apelação da autora provida para tal fim, com determinação.”
(TJSP; Apelação 1001025-94.2014.8.26.0566; Relator (a):
Cesar Ciampolini; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Foro de São Carlos - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento: 21/02/2017; Data de Registro: 22/02/2017).
Por fim, visando evitar repetição jurisdicional desnecessária, outros
fundamentos demonstram-se dispensáveis diante da repetição integral dos que foram
deduzidos na sentença.

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Apelação Cível no 1001987-06.2016.8.26.0451 - Voto no: 5829*allm 13/13
Diante da acertada decisão de primeiro grau, conclui-se que a sentença
não merece qualquer reparo.
Destarte, o recurso de apelação deve ser DESPROVIDO, mantendo-se a
r. sentença apelada pelos seus próprios fundamentos e pelos ora acrescentados.
No tocante aos honorários advocatícios sucumbenciais, cabível a sua
majoração, nos termos do art. 85, §11, do CPC, sendo que foram arbitrados em 10%
(dez por cento) na r. sentença, majorados em 13% (treze por cento), em razão do
trabalho realizado em grau recursal.
Por último, de forma a evitar a oposição de embargos de declaração
destinados meramente ao prequestionamento e de modo a viabilizar o acesso às vias
extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional suscitada nos autos, uma vez que apreciadas as questões
relacionadas à controvérsia por este Colegiado, ainda que não tenha ocorrido a
individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos legais invocados, cenário
ademais incapaz de negativamente influir na conclusão adotada, competindo às partes
observar o disposto no artigo 1.026, §2o do CPC.
Diante do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
JAIR DE SOUZA
Relator
(assinatura eletrônica)