Tribunal: TJSP
Processo: 1003026-36.2017.8.26.0020
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE –PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA INCORPORADORA ALIENANTE. Recurso ofertado, pela incorporadora/alienante, em face da sentença que, embora acolhendo pedido de resolução do compromisso de venda e compra de imóvel que alienou ao autor, a pedido desse, condenou a ré a devolver 90% dos valores recebidos,

Ementa:
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE –PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA INCORPORADORA ALIENANTE. Recurso ofertado, pela incorporadora/alienante, em face da sentença que, embora acolhendo pedido de resolução do compromisso de venda e compra de imóvel que alienou ao autor, a pedido desse, condenou a ré a devolver 90% dos valores recebidos, monta a ser corrigida, monetariamente, desde os desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado – Pedido de concessão da gratuidade processual, ou diferimento das custas, à incorporadora, que fica indeferido, ante a total falta de comprovação da alegada pobreza jurídica, quando ainda está em pleno funcionamento, com grande ativo e obtendo receitas consideráveis, demonstra a possibilidade de recolher a taxa judiciária, que é o mínimo, devendo recolher o tributo em cinco dias, sob pena de inscrição na dívida ativa - Insurgência recursal que se acolhe parcialmente, apenas para majorar a percentagem de retenção para 20%, na esteira do entendimento desta C. Câmara. Recurso parcialmente provido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000552878
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003026-36.2017.8.26.0020, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ESSER
MABRUK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados ALEXANDRE
DA SILVA SANTOS, MARIA LINDINALVA SILVA SANTOS e SEVERINO RAMOS
DE SOUZA SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial provimento
ao recurso, V.U., com observação., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
COSTA NETTO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003026-36.2017.8.26.0020 -Voto no 9451
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Apelação Cível no 1003026-36.2017.8.26.0020
Apelante: Esser Mabruk Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelados: Alexandre da Silva Santos, Maria Lindinalva Silva Santos e Severino Ramos de
Souza Santos
Comarca:São Paulo
Juiz 1o Grau: Flavia Bezerra Tone
Voto no 9451
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO
DO ADQUIRENTE –PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA
INCORPORADORA ALIENANTE. Recurso ofertado, pela
incorporadora/alienante, em face da sentença que, embora
acolhendo pedido de resolução do compromisso de venda e
compra de imóvel que alienou ao autor, a pedido desse, condenou
a ré a devolver 90% dos valores recebidos, monta a ser corrigida,
monetariamente, desde os desembolsos e juros de mora a partir do
trânsito em julgado – Pedido de concessão da gratuidade
processual, ou diferimento das custas, à incorporadora, que fica
indeferido, ante a total falta de comprovação da alegada pobreza
jurídica, quando ainda está em pleno funcionamento, com grande
ativo e obtendo receitas consideráveis, demonstra a possibilidade
de recolher a taxa judiciária, que é o mínimo, devendo recolher o
tributo em cinco dias, sob pena de inscrição na dívida ativa -
Insurgência recursal que se acolhe parcialmente, apenas para
majorar a percentagem de retenção para 20%, na esteira do
entendimento desta C. Câmara. Recurso parcialmente provido,
com observação.
Trata-se de recurso de apelação interposto em face da
sentença de fls. 187/190, que julgou procedente ação de resolução do
compromisso de venda e compra de unidade futura, condenando a ré à
devolução de 90% dos valores pagos, com correção monetária e juros a
partir do trânsito em julgado.
Recorre a incorporadora-ré, pelas razões às fls. 193/202,
pugnando, primeiro, pela concessão da gratuidade processual ou
diferimento do recolhimento da taxa judiciária, aduzindo que, por conta

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da crise no mercado imobiliário, experimentou prejuízo no período,
conforme resumo contábil, além de diversas constrições oriundas de
outros processos movidos contra ela, estando sem condições do imediato
recolhimento do preparo, que seria em torno de R$ 5.000,00; no mérito,
defende a legalidade da cláusula contratual, anotando possível o
perdimento das arras, mais parcela do preço indicado, em prol da livre
vontade, daí que deve ser reformada a sentença, para majorar o
percentual de retenção na forma contratual, ou no mínimo de 30% da
quantia paga pelos adquirentes.
Recurso tempestivo, e sem resposta.
É o relatório.
Conhece-se do recurso, e a ele é dado parcial provimento,
com observação acerca do necessário recolhimento do preparo recursal,
sob pena de inscrição na dívida ativa.
Por primeiro, rejeita-se o descabido pedido de concessão de
gratuidade processual, assim como o diferimento do recolhimento da taxa
judiciária recursal, uma vez que, conforme o único documento que a ré
colacionou para comprovar o alegado, o resumo contábil (fls. 203)
demonstra ter um grande ativo, assim como a obtenção de considerável
receita, tudo a demonstrar ter possibilidades de arcar com as despesas
processuais, que é o mínimo.
Daí que deverá recolher, em cinco dias, a contar da
intimação desta decisão, a taxa judiciária incidente na interposição deste
recurso, no importe de 4% sobre o valor da condenação, qual seja, 90% do
valor da causa, representado pela quantia perseguida na ação,
devidamente corrigido desde a data da distribuição da ação, sob pena
de inscrição na dívida ativa.
No mérito, tem razão em parte o reclamo, observando-se os

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parâmetros desta C. Câmara, em casos tais.
Não é possível acolher a pretensão de retenção de valores
pela fórmula contratual, a alcançar 40% do que foi pago, porque é
disposição abusiva, na forma do artigo 51, IV1, do CDC, cujos direitos do
consumidor são inderrogáveis por lei. Com efeito, “cláusula abusiva é
aquela que é notoriamente desfavorável à parte mais fraca na relação
contratual, que, no caso de nossa análise, é o consumidor, aliás, por
expressa definição do artigo 4o, no I, do CDC. A existência de cláusula
abusiva no contrato de consumo torna inválida a relação contratual pela
quebra do equilíbrio entre as partes”, ressaltando-se que “as cláusulas
abusivas não se restringem aos contratos de adesão, mas a todo e
qualquer contrato de consumo, escrito ou verbal, pois o desequilíbrio
contratual, com a supremacia do fornecedor sobre o consumidor, pode
ocorrer em qualquer contrato, concluído mediante técnica contratual. O
CDC visa proteger o consumidor contra cláusulas tout court e não
somente o aderente do contrato de adesão (...)2”. Ademais, como “as
normas do CDC são de ordem pública e intere social, não se empresta
validade à cláusula de renúncia ou disposição de direitos pelo
consumidor, pois isso enseja quebra do equilíbrio contratual”3.
Embora ilegal a recomposição prevista em contrato, cabe
pequena majoração do quanto reconhecido em sentença, para o fim de
atingir o importe de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelo
adquirente, pois, a jurisprudência entende razoável a retenção orbitar
entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), para
compensar o vendedor das despesas administrativas, conforme as
peculiaridades de cada caso, sendo que, no presente, a majoração é
1 “Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento
de produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
eqüidade; (...)”.
2 NERY JR, Nelson. Comentário ao artigo 51 do CDC. In: GRINOVER, Ada Pellegrini et al. Código de
Defesa do Consumidor Comentado pelos Autores do Anteprojeto. 6a edição. Rio de Janeiro: Editora
Forense Universitária, 1999. P. 489.
3 In ob. cit., pg. 496.

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razoável, considerando que a monta histórica paga (R$ 127.233,24), além
do preço total da unidade (R$ 334.858,32).
Acerca dessa margem de retenção, citem-se julgados desta
C. Câmara:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CC RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS
PAGAS.
Arrependimento
do
adquirente.
Caso
típico
de
insuportabilidade da avença. Sentença de parcial procedência.
Retenção de 10% dos valores pagos. Inconformismo da requerida.
Cláusula dos contratos que prevê retenção dos valores adimplidos
em percentual abusivo. Adquirente que sequer foi imitido na posse
dos imóveis. Adquirentes que sequer foram imitidos na posse do
imóvel - Percentual de retenção que deve ser majorado para 20%
sobre os valores pagos, quantia que se mostra suficiente para fazer
frente às despesas administrativas da ré Entendimento firmado por
esta C. Câmara-. Perda do sinal/arras. Impossibilidade. Hipótese em
que não se trata de mero sinal ou arras e sim princípio de
pagamento do acordo entabulado. Correção do termo inicial dos
juros de mora para a data do trânsito em julgado, diante da
inexistência de culpa da vendedora. Precedentes do STJ e do TJSP.
RECURSO
PROVIDO
EM
PARTE.
(Apelação
no
1103664-02.2015.8.26.0100, julgado pela 6a Câmara de Direito
Privado do TJSP em 09/08/2018, Relatora Desembargadora Ana
Maria Baldy; destacamos);
(...) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO POR
CULPA DOS ADQUIRENTES. CASO TÍPICO DE ARREPENDIMENTO. ATO
QUE CAUSA PREJUÍZO À CREDORA. PENA PARA O DESCUMPRIMENTO
QUE DEVE SER FIXADA, PARA QUE NÃO IMPORTE EM INCENTIVO AO
INADIMPLEMENTO. DEVOLUÇÃO LIMITADA A 80% DOS VALORES
ADIMPLIDOS.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
RESTITUIÇÃO.
INADMISSIBILIDADE. PARTE AUTORA QUE TRATOU DIRETAMENTE COM
OS CORRETORES IMOBILIÁRIOS, A ELES TENDO DIRETAMENTE
EFETUADO O PAGAMENTO DO PREÇO PELOS SERVIÇOS DE
INTERMEDIAÇÃO, QUE LHE FORAM EFETIVAMENTE PRESTADOS.
DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES QUE, ADEMAIS, NÃO ENSEJA A
RESTITUIÇÃO DA CORRETAGEM, PAGA AOS CORRETORES PELO
SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO EFETIVAMENTE PRESTADA, AINDA QUE
COM A POSTERIOR RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. PLEITO INDENIZATÓRIO. DESCABIMENTO. INEXISTÊNCIA DE
DANOS MORAIS ADVINDOS DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL,
MORMENTE QUANDO A RESCISÃO DO NEGÓCIO É ATRIBUÍVEL À
DESISTÊNCIA DOS PRÓPRIOS DEMANDANTES. AÇÃO PARCIALMENTE
PROCEDENTE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DOS AUTORES

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PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação no 1000161-47.2016.8.26.0514,
julgada pela 6a Câmara de Direito Privado do TJSP em 23/02/2018,
Relator Desembargador Vito Guglielmi; destacamos).
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso, para
majorar o percentual de retenção de valores, pela alienante, passando a
20% (dez por cento), observando-se, finalmente, a obrigação de
recolhimento do preparo pela apelante, sob pena de inscrição na dívida
ativa.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO

Relator