Tribunal: TJSP
Processo: 1011066-86.2019.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-07
Data de publicação: 2020-08-07

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Ação indenizatória. Atraso na entrega do imóvel – Apelo das rés – Impugnação à gratuidade processual – Matéria preliminar suscitada em sede de apelação – Ausência de elementos suficientes a comprovar que a autora não ostenta a condição de necessitada - Benefício mantido – Caso fortuito e força maior afastados – Excludente de responsabilidade não verificada – Risco

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Ação indenizatória. Atraso na entrega do imóvel – Apelo das rés – Impugnação à gratuidade processual – Matéria preliminar suscitada em sede de apelação – Ausência de elementos suficientes a comprovar que a autora não ostenta a condição de necessitada - Benefício mantido – Caso fortuito e força maior afastados – Excludente de responsabilidade não verificada – Risco empresarial que não pode ser imposto ao consumidor – Aplicação da súmula 161 do STJ - Lucros cessantes devidos – Termo final dos lucros cessantes – Prova de que a adquirente estava inadimplente – Retenção da chaves – Possibilidade – Alteração do termo final para janeiro de 2019 – Recurso da parte autora – Impugnação do percentual estipulado – Majoração do percentual para 0,5% do valor atualizado do contrato, em consonância com a jurisprudência deste E. TJSP – Dano moral – Inocorrência – Descumprimento da avença que se traduz em mero dissabor – precedente do colegiado que não reconhece a ocorrência de dano moral quando o atraso foi inferior a um ano – Recursos parcialmente providos.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000622346
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1011066-86.2019.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é
apelante/apelada JEANE LINS DE SOUZA, são apelados/apelantes
IGUAPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e ECCO
HOLDING EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTD.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: Deram provimento em parte aos recursos. V.
U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ CARLOS FERREIRA
ALVES.
São Paulo, 7 de agosto de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível 1011066-86.2019.8.26.0068
Apelante/Apelado: Jeane Lins de Souza
Apdos/Aptes: Iguape Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda
e Ecco Holding Empreendimentos e Participacoes Ltd
Barueri
Procedimento Comum Cível
Juíza prolatora da sentença: Anelise Soares
Voto no 4206
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Ação indenizatória.
Atraso na entrega do imóvel Apelo das rés Impugnação à
gratuidade processual Matéria preliminar suscitada em sede
de apelação Ausência de elementos suficientes a comprovar
que a autora não ostenta a condição de necessitada - Benefício
mantido Caso fortuito e força maior afastados Excludente
de responsabilidade não verificada Risco empresarial que não
pode ser imposto ao consumidor Aplicação da súmula 161 do
STJ - Lucros cessantes devidos Termo final dos lucros
cessantes Prova de que a adquirente estava inadimplente
Retenção da chaves Possibilidade Alteração do termo final
para janeiro de 2019 Recurso da parte autora Impugnação
do percentual estipulado Majoração do percentual para 0,5%
do valor atualizado do contrato, em consonância com a
jurisprudência deste E. TJSP Dano moral Inocorrência –
Descumprimento da avença que se traduz em mero dissabor
precedente do colegiado que não reconhece a ocorrência de
dano moral quando o atraso foi inferior a um ano Recursos
parcialmente providos.
Trata-se de recursos de apelação interpostos
contra a r. sentença de fls. 466/470, complementada a fls. 483/485
que, em ação indenizatória, julgou parcialmente procedente a
demanda, nos seguintes termos:

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“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a ação proposta por JEANE LINS DE SOUZA em face de IGUAPE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
SPE
LTDA.
e
ECCO
HOLDING
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, e o faço para acolher o pedido de
indenização por dano material condenando as rés, solidariamente, ao
pagamento do percentual de 0,3% do valor do imóvel (R$ 174.100,00), por
mês de atraso, no período de julho de 2018 a abril de 2019, ou seja, nove
meses, atualizados monetariamente a contar dos respectivos meses e
acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Deixo
condenar as rés ao pagamento de indenização por dano moral.
Em razão do princípio da causalidade, condeno as
requeridas ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como
em honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação.”.
Insurge-se a autora sustentando, em síntese, que
o STJ pacificou entendido de que é devida indenização ao comprador
por atrasos na entrega da obra. Alega que em casos idênticos os
danos materiais vêm sendo fixados em 0,8% ou até mesmo 1% do
valor do contrato, por mês de atraso. Aduz que o atraso ocorrido não
pode ser interpretado como mero aborrecimento, considerando que
quando da compra do imóvel a autora criou expectativas, sonhos,
planos que foram frustrados pelas requeridas.
Requer seja dado provimento ao recurso para que
os lucros cessantes sejam fixados em 1% ao mês do valor do
contrato, desde julho de 2018 a abril de 2019, bem como sejam as
rés condenadas ao pagamento de indenização por danos morais em
pelo menos R$8.000,00.

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Recorrem
as
requeridas
argumentando,
em
síntese, que a autora não faz jus à gratuidade da justiça, tendo em
vista que não é pessoa hipossuficiente. Afirma que a autor possui
dois veículos em seu nome e que o valor das custas não é
exorbitante, de modo que não prejudicariam a subsistência da
apelada.
Assevera que o atraso na entrega da obra se deu
pela desídia da SABESP, que demorou dias para realizar o
agendamento de inspeção na rede de água e de esgoto e que este
evento era imprevisível, não podendo as rés serem condenadas pela
demora da concessionária de serviço público. Defende não ser
possível a fixação de lucros cessantes nos contratos que possuem o
benefício do Programa Minha Casa Minha Vida, considerando que tais
imóveis não podem ser objeto de locação. Alega que o percentual
estipulado
está
acima
daqueles
arbitrados
comumente
pela
jurisprudência deste Tribunal. Pleiteia o afastamento da condenação
aos lucros cessantes ou, subsidiariamente, a redução do quantum
para 0,3% ou em outro percentual inferior a 1%. Sustenta que o
período de incidência dos lucros cessantes está equivocado,
considerando que as chaves do imóvel estavam disponíveis para
retirada em 24/01/2019, mas a autora estava inadimplente, sendo
possível a retenção das chaves em caso de inadimplência do
comprador.
Busca a reforma do decisum para que seja
revogada a gratuidade concedida à autora, determinando o
recolhimento das custas e despesas processuais, bem como seja

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julgado improcedente o pedido de indenização por lucros cessantes,
ou, subsidiariamente que o percentual fixado seja minorado e, por
fim, que o período de mora das apelantes seja estipulado somente
entre os meses de julho/2018 e janeiro/2019.
Recursos
regularmente
processado,
com
a
apresentação de contrarrazões a fls. 529/542 e 543/565.
É o relatório.
A princípio, cumpre destacar que a gratuidade de
justiça diz respeito à garantia constitucional do acesso ao Judiciário.
A assistência judiciária, em consonância com o
disposto no art. 98 do CPC, será concedida a pessoa com insuficiência
de recursos para pagar custas, despesas processuais e os honorários
advocatícios, sendo presumida como verdadeira a alegação de
insuficiência deduzida pela parte, nos termos do art. 99, §3o do CPC.
No caso em apreço, os demonstrativos de
pagamento de fls. 32/34 indicam renda líquida mensal inferior a 2
salários mínimos.
Ademais, ainda que o documento de fls. 434
indique que a autora possui dois veículos em seu nome, tal fato não
afasta a hipossuficiência alegada, considerando que tais veículos são
notoriamente conhecidos como “carros populares” e modelos são
antigos.

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Nesses termos, rejeito a impugnação à concessão
dos benefícios da justiça gratuita deduzida no apelo e mantenho o
benefício anteriormente concedido.
Passo ao mérito recursal.
Anote-se, inicialmente, que a relação jurídica é de
consumo e está sujeita à disciplina do Código de Defesa do
Consumidor. Segundo a definição legal, consumidor é o destinatário
final do produto (art. 2o do CDC).
Narra
a
autora
em
sua
exordial,
que
em
08/09/2015 celebraram junto as rés compromisso de compra e venda
para aquisição de unidade n° 73, Torre 1, do Residencial Vila do
Bosque Itapevi, que tinha prazo para entrega previsto para 24 meses
contadas
da
data
em
que
fosse
formado
o
grupo
de
comprares/tomadores de financiamento junto à Caixa Econômica
Federal.
Aduz que o grupo foi formado em 11/12/2015 e
que o contrato previa um prazo de tolerância de 180 dias para
conclusão das obras (cláusula 15a), prorrogando-se a entrega para
junho de 2018.
Afirma que o “habite-se” somente foi liberado em
08/08/2018 e as chaves somente foram entregues em 15/04/2019.

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Analisando os autos, observo que o atraso é, de
fato, incontroverso.
Em que pese o inconformismo das rés, não
procede a alegação de que o atraso de seu por culpa de terceiros,
uma vez que problema na implantação das redes de água e esgoto,
bem como problemas burocráticos são justificativas que não podem
ser impostas ao consumidor autêntico terceiro em relação ao risco
que envolve sua atividade empresarial.1
Com efeito, o contrato já prevê prazo de
tolerância, bastante elástico (180 dias).
O fato é que a ré não comprovou o implemento de
suas obrigações contratuais, logo o inadimplemento contratual é
mesmo incontroverso, e como tal, enseja indenização.
Outrossim, descabe qualquer discussão sobre a
falta de prova dos prejuízos materiais suportados pela compradora
com o retardo injustificado na entrega do imóvel, pois este é
inerente a própria impossibilidade de usufruir o bem, por culpa da
vendedora, motivo pelo qual o pleito de afastamento da condenação
pelos lucros cessantes também não pode ser acolhido, não se
questionando neste ponto, a destinação que seria dada ao imóvel
para que se configure o dano material.
Nesse sentido, a posição adotada por esta Corte é
1 TJSP, Súmula 161.

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a constante nos termos de sua Súmula 162:
“Descumprido o prazo para a entrega do
imóvel objeto do compromisso de venda e
compra,
é
cabível
a
condenação
da
vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção
de
prejuízo
do
adquirente,
independentemente
da
finalidade
do
negócio”.
Esse mesmo entendimento foi referendado pela
Turma Especial de Direito Privado I desta Corte, ao apreciar o
Incidente
de
Resolução
de
Demandas
Repetitivas
no
0023203-35.2016.8.26.0000, quando aprovou o Tema n° 05, que
recebeu a seguinte redação:
“O atraso da prestação de entrega de imóvel
objeto de compromisso de compra e venda
gera obrigação da alienante indenizar o
adquirente pela privação injusta do uso do
bem. O uso será obtido economicamente
pela medida de um aluguel, que pode ser
calculado
em
percentual
sobre
o
valor
atualizado do contrato, correspondente ao
que deixou de receber, ou teve de pagar para
fazer uso de imóvel semelhante, com termo
final na data da disponibilização da posse
direta ao adquirente da unidade autônoma já
regularizada”.
Nesse mesmo sentido, jurisprudência do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO. RECURSO INCAPAZ DE ALTERAR

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O JULGADO. LUCROS CESSANTES. ATRASO NA
ENTREGA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO.
PRECEDENTES. 1. Esta Corte Superior já firmou
entendimento de que, descumprido o prazo para
entrega do imóvel objeto do compromisso de
compra e venda, é cabível a condenação por
lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo
do promitente comprador. 2. Agravo regimental
não provido. (3a Turma
AgRg no Ag
1319473/RJ - Relator Ministro Ricardo Villas
Bôas Cueva - j. em 25/06/2013).
No mais não deve ser acolhida a tese da ré de que
não são cabíveis lucros cessantes, pois o imóvel foi adquirido com
utilização de recursos do programa Minha Casa Minha Vida.
Os lucros cessantes derivam dos prejuízos gerados
pela mora da vendedora, que, inclusive, são presumidos. A
estipulação de alugueres é mero parâmetro para esses prejuízos,
visto que podem constituir tanto o que o comprador perdeu, como
também o que deixou de ganhar.
Assim, ainda que o imóvel seja para fins de
moradia própria, os lucros cessantes são devidos e podem ser
arbitrado sob a perspectiva de alugueres por refletir dano presumido,
gerado ao consumidor.
Neste sentido, mostra-se possível a condenação
das rés ao pagamento de lucros cessantes, desde a data máxima
para entrega da obra (junho/2018) até a data em que ocorreu a
efetiva entrega da unidade.

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No que tange ao termo final dos lucros cessantes,
observo que as rés indicaram que as chaves estavam disponíveis
para entrega em janeiro/2019, porém, considerando que a autora
estava inadimplente em relação a algumas parcelas as chaves do
imóvel foram retidas até o efetivo pagamento.
Assim,
considerando
que
o
instrumento
de
confissão de dívida de fls. 436/442 atesta a versão trazida pelas rés,
confirmando que o pagamento das parcelas em atraso somente
ocorreu em 10/04/2019, tenho por válida a retenção das chaves
realizada pelas vendedoras.
Neste sentido, o termo final dos lucros cessantes
deve ser modificado para janeiro de 2019.
Por outro lado, verifico que o percentual estipulado
pelo DD. Magistrado sentenciante está abaixo daquele que tem sido
fixado por este E. Tribunal em casos análogos, isto é, 0,5% do valor
do imóvel atualizado, razão pela qual deve ser readequado.
Neste sentido:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
PRAZO DE TOLERÂNCIA. Não é abusiva a cláusula
que contempla o prazo de tolerância de 180 dias,
uma vez que a compradora estava ciente da
possibilidade
de
atraso
na
entrega
do
empreendimento. CASO FORTUITO OU FORÇA
MAIOR. Inocorrência. Mora da ré após o término

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do prazo de tolerância de 180 dias, até a entrega
efetiva das chaves à adquirente. Aplicação das
Súmulas 160 e 161 do TJSP. DANO MATERIAL.
Reconhecida
a
responsabilidade
da
ré
ao
pagamento de lucros cessantes. Redução, todavia,
do percentual fixado, de 0,7% para 0,5% do preço
pactuado, por mês de atraso (...). RECURSO DA
RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.” (APELAÇÃO No:
1070171-05.2013.8.26.0100;
Relator(a):
Rosangela Telles; Comarca: São Paulo; Órgão
Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data
do Julgamento: 06/05/2017.
Apelação Cível. Ação de indenização por danos
materiais e morais. Preliminar de cerceamento de
defesa
Possibilidade de julgamento antecipado
da lide, nos termos do artigo 355, I, do CPC.
Documentos acostados que são o suficiente para a
resolução da questão. Atraso na entrega do bem
Mora da promissária vendedora. Detenção do
conhecimento técnico capaz de prever os entraves
burocráticos.
Empresa
que
lucra
com
o
empreendimento
e
deve
suportar
a
responsabilidade pelos possíveis riscos do não
cumprimento dos prazos em virtude da atuação
de órgãos públicos, de fornecedores e da mão de
obra.
Corretamente
configurada
a
responsabilidade. Inexistência de caso fortuito ou
de
fato
de
terceiro.
Lucros
cessantes

Impossibilidade de usufruto do imóvel no tempo
estipulado que provocou inegável prejuízo aos
consumidores. Desnecessidade de comprovação
de que o imóvel seria utilizado para locação.
Arbitramento dos lucros cessantes Necessidade
de redução do percentual para 0,5% do valor
atualizado do contrato, em conformidade com o
posicionamento desta C. Câmara e desta relatoria.
Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação
1011209-70.2015.8.26.0309;
Relator
(a): José
Joaquim
dos
Santos;
Órgão
Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro
de
Jundiaí
- 1a
Vara
Cível;
Data
do

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Julgamento: 05/11/2018; Data de Registro:
05/11/2018)
Por último, não se há de falar em dano moral.
Conforme o entendimento firmado pelo Colegiado,
o atraso na entrega das chaves em período inferior a um ano, não
gera
abalo
moral
indenizável,
a
menos
que
demonstradas
excepcionais circunstâncias que justifiquem o contrário.
Trata-se de mero aborrecimento, sem qualquer
violação do direito subjetivo da parte autora que provoque dor,
vexame ou humilhação. Mesmo que se trate de relação de consumo,
os fatos narrados não têm a gravidade e a dimensão necessária para
a caracterização do dano moral indenizável, não se ultrapassando no
caso concreto de mero dissabor.
Logo, “o mero dissabor não pode ser alçado ao
patamar do dano moral, mas somente aquela agressão que exacerba
a naturalidade dos fatos da vida, causando fundadas aflições ou
angústias no espírito de quem ela se dirige. (STJ, REsp 215.666, Rel.
Min. CESAR ASFOR ROCHA, RSTJ 150/382).”.
Confiram-se os precedentes jurisprudenciais a
respeito da matéria:
APELAÇÃO CÍVEL
Contrato de compra e venda

Inadimplemento da ré - Atraso na entrega do bem
Danos materiais (lucros cessantes) que devem ser

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ressarcidos
Danos morais que não ocorreram -
Sentença
reformada
nesse
ponto

Recurso
parcialmente
provido.
(TJSP; Apelação
Cível
1030891-48.2014.8.26.0114;
Relator
(a): José
Carlos Ferreira Alves; Órgão Julgador: 2a Câmara
de Direito Privado; Foro de Campinas - 6a Vara
Cível; Data do Julgamento: 30/11/2018; Data de
Registro: 30/11/2018)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Atraso na
entrega do imóvel
Mora que se estende do
vencimento do prazo de tolerância de 180 dias até a
efetiva entrega das chaves
Outorga do "habite-se"
que, quando não coincide com a disponibilização física
do imóvel, não afasta a mora contratual Inteligência
da Súmula 160 deste Tribunal Chuvas e falta de mão
de obra e equipamentos que não constituem caso
fortuito (Súmula 161) Lucros cessantes presumidos,
de 0,5% do preço pelo qual o imóvel foi vendido, por
mês de atraso Valor do imóvel que deve ser aquele
fixado no contrato, devidamente atualizado, e não o
valor atual de mercado, dispensando-se a liquidação
Indenização que deve abranger eventuais juros de
mora, cobrados do adquirente, durante o período de
mora
da
ré

Tema
08
do
IRDR
no.
0023203.35.2016.8.26.0000, de eficácia vinculante

Dano moral Inadimplemento contratual que só gera
dano moral em circunstâncias excepcionais, que não
ficaram comprovadas - Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Apelação
Cível
0116803-43.2012.8.26.0100; Relator (a): Marcus
Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 2a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 6a
Vara Cível; Data do Julgamento: 18/09/2018;
Data de Registro: 18/09/2018)
Portanto, a despeito de eventuais inconvenientes
experimentados, não tendo sido demonstrada excepcionalidade a
justificar a fixação de indenização por danos morais, deve ser
mantida a r. sentença quanto a inexistência de danos morais.

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Ante o exposto, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO aos recursos, nos termos da fundamentação,
mantidas as verbas de sucumbência tal como fixadas na r. sentença.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica