Tribunal: TJSP
Processo: 1002159-62.2016.8.26.0704
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-10
Data de publicação: 2020-01-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL ATENDIDO. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. INICIATIVA DOS COMPRADORES. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE REGULA A RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. VANTAGEM EXCESSIVA DA VENDEDORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/18. PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE. EFETIVO PREJUÍZO APURADO POR PERÍCIA CONTÁBIL. JUROS DE MORA.

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL ATENDIDO. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. INICIATIVA DOS COMPRADORES. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE REGULA A RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. VANTAGEM EXCESSIVA DA VENDEDORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/18. PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE. EFETIVO PREJUÍZO APURADO POR PERÍCIA CONTÁBIL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Não há ofensa ao princípio da dialeticidade recursal quando a parte recorrente, de forma expressa e lógica, impugna especificamente as linhas argumentativas da sentença judicial.
2. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, motivada pelos adquirentes, é razoável permitir a retenção, a favor da vendedora, de parte do preço pago em montante equivalente aos prejuízos sofridos e comprovados por perícia judicial contábil, sobretudo diante da existência de cláusula contratual abusiva. Precedente desta Câmara.
3. Em razão do princípio da irretroatividade da lei (art. 6o da LINBD), os compromissos de venda e compra de bens imóveis firmados até 26 de dezembro de 2018 não se submetem ao regime estabelecido pela Lei no 13.786/18.
4. O termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado em caso de rescisão contratual por iniciativa dos compradores inadimplentes.
5. Configurada a sucumbência recíproca, é de rigor a distribuição proporcional das custas e despesas processuais, bem como a fixação de honorários advocatícios a favor do patrono da parte contrária. Inteligência do artigo 86 do Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000006751
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002159-62.2016.8.26.0704, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARQUES
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, são apelados ALINE CRISTINA
BRITTO VIANA e LEANDRO DE OLIVEIRA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 10 de janeiro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002159-62.2016.8.26.0704
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Apelação Cível no 1002159-62.2016.8.26.0704
Apelante: Marques Construtora e Incorporadora Ltda
Apelados: Aline Cristina Britto Viana e Leandro de Oliveira Silva
Juiz sentenciante: Paulo Baccarat Filho
V. 0824
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL
ATENDIDO. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO
DE VALORES PAGOS. INICIATIVA DOS COMPRADORES.
CLÁUSULA CONTRATUAL QUE REGULA A RESTITUIÇÃO.
ABUSIVIDADE.
VANTAGEM
EXCESSIVA
DA
VENDEDORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/18.
PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE. EFETIVO PREJUÍZO
APURADO POR PERÍCIA CONTÁBIL. JUROS DE MORA.
TERMO
INICIAL.
TRÂNSITO
EM
JULGADO.
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.
1. Não há ofensa ao princípio da dialeticidade recursal quando a
parte recorrente, de forma expressa e lógica, impugna
especificamente as linhas argumentativas da sentença judicial.
2. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda
de imóvel, motivada pelos adquirentes, é razoável permitir a
retenção, a favor da vendedora, de parte do preço pago em
montante equivalente aos prejuízos sofridos e comprovados por
perícia judicial contábil, sobretudo diante da existência de cláusula
contratual abusiva. Precedente desta Câmara.
3. Em razão do princípio da irretroatividade da lei (art. 6o da
LINBD), os compromissos de venda e compra de bens imóveis
firmados até 26 de dezembro de 2018 não se submetem ao regime
estabelecido pela Lei no 13.786/18.
4. O termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado em
caso de rescisão contratual por iniciativa dos compradores
inadimplentes.
5. Configurada a sucumbência recíproca, é de rigor a distribuição
proporcional das custas e despesas processuais, bem como a
fixação de honorários advocatícios a favor do patrono da parte
contrária. Inteligência do artigo 86 do Código de Processo Civil.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (págs. 314/316),
cujo relatório adoto, por meio da qual o MM. Juiz da 3a Vara Cível do Foro
Regional XV desta Capital julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para

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desconstituir o contrato firmado entre as partes e condenar a ré a restituir
R$30.678,67 aos autores, com correção monetária desde a época da apuração desse
valor (dezembro de 2015), observados os índices da tabela organizada pelo TJSP,
com acréscimo dos juros legais de um por cento ao mês, estes contados desde a
citação. Ante a sucumbência parcial, condenou os autores no pagamento de trinta
por cento das despesas processuais e a ré no restante e no pagamento de honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
Segundo a ré, ora apelante, a sentença merece ser reformada, em síntese,
porque (a) não foram considerados os prejuízos e gastos que sofreu e foram
comprovados por perícia contábil; (b) retenção de aproximadamente 30% dos
valores pagos não é suficiente para compensar os seus custos e prejuízos de R$
30.678,67, fora a atualização e os juros de mora; (c) não podem os autores serem
beneficiados com a devolução de percentual aleatório e tão elevado; (d) a cláusula
vigésima do contrato firmado entre as partes não é abusiva ou ilegal; (e) somente é
possível cogitar de anulação do contrato caso fosse configurado algum defeito do
negócio jurídico; (f) o empreendimento em questão está submetido ao patrimônio de
afetação, é imperial a aplicação do percentual de 50% de devolução do preço pago
adotado pela Lei no 13.786/18, que introduziu o artigo 67-A, §5o, na Lei n°
4.591/64.; (g) foi estabelecido o percentual de retenção dos valores pagos em “Pacto
para
Aperfeiçoamento
das
Relações
Negociais
ente
Incorporadores
e
Consumidores”; (h) sobre o valor a ser restituído deverá incidir juros de mora a
partir da decisão definitiva transitada em julgado; (i) não foi fixado nenhum
percentual de verba honorária a favor dos seus patronos e ainda as despesas
processuais devem ser fixadas proporcionalmente entre os litigantes.
Recurso tempestivo e preparado (págs. 337/338).
Contrarrazões apresentadas (págs. 344/349).

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Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
VOTO.
Primeiramente, rejeito a preliminar arguida pela apelada por não
vislumbrar ofensa ao princípio da dialeticidade. As razões recursais permitem a
identificação precisa da irresignação da apelante e, ao contrário do alegado,
impugnam especificamente os fundamentos da sentença, trazendo argumentos,
legislação e jurisprudência pertinentes e relacionados com a controvérsia dos autos.
Quanto ao mérito, o recurso comporta parcial provimento.
Com efeito, a vendedora pretende que se observe a cláusula vigésima do
contrato celebrado entre as partes (pág. 104), o que ensejaria uma retenção a seu
favor de R$ 41.010,92 do preço pago pelos consumidores, segundo a perícia judicial
(pág. 251).
Todavia, não lhe assiste razão.
A referida cláusula é abusiva por colocar a vendedora em vantagem
exagerada incompatível com a boa-fé e a equidade diante da manifesta
desproporcionalidade com o prejuízo advindo da rescisão contratual por iniciativa
dos compradores, apurado pela perícia contábil em apenas R$ 18.076,05 (pág. 251).
Assim, a previsão contratual não pode prevalecer, sendo nula de pleno
direito por força do que dispõe o Código de Defesa do Consumidor, ainda que não
se vislumbre a existência de algum defeito do negócio jurídico à luz do Código
Civil.

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A respeito do tema, como bem observou o juiz sentenciante: “A cláusula
penal consiste na prefixação das perdas e danos, de modo que a manutenção do
quanto imposto no contrato de adesão só poderia prevalecer se a fornecedora, a ré,
comprovasse a proporcionalidade entre suas pretensões (cláusula vigésima) e os
danos que afirmou ter suportado mas, diante da prova pericial produzida, deve-se
ter por abusiva a exigência de valor reparatório superior ao quanto apurado,
conforme decorre do disposto no art. 413 do Código Civil” (pág. 315).
Da mesma forma, não podem ser aplicadas as cláusulas do “Pacto para
Aperfeiçoamento das Relações Negociais ente Incorporadores e Consumidores”
(págs. 130/150), pois, embora verse sobre tema relacionado à discussão dos autos,
seus termos não obrigam terceiros absolutamente estranhos ao pacto, tais como os
compradores e este E. Tribunal de Justiça de São Paulo, conforme tem se
posicionado a jurisprudência, inclusive esta Colenda 3a Câmara1..
Igualmente, deve ser afastada a incidência das disposições da Lei no
13.786 de 2018, considerando que a legislação adota como regra o princípio da
irretroatividade, no que tange à eficácia da lei no tempo (art. 6o da LINDB), e o
contrato celebrado entre as partes foi firmado em 2014 (pág. 124). A propósito, esta
Colenda Câmara já sedimentou seu entendimento no Enunciado no 38.15, a saber:
“Os compromissos de venda e compra de bens imóveis firmados até 26.12.2018 não
se submetem ao regime estabelecido pela Lei no 13.786/18”.
Nessas condições, o valor da retenção do preço pago a favor da
vendedora admitido na sentença deve ser mantido por corresponder ao efetivo
1 Ver, entre todos, os seguintes precedentes: Apelação Cível 1017212-07.2016.8.26.0309;
Rel.: Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
18/10/2019; Apelação Cível 1011629-81.2018.8.26.0564; Rel.: Galdino Toledo Júnior; Órgão
Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 06/08/2019; Apelação Cível
1020102-56.2018.8.26.0564; Rel.: Fábio Podestá; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado;
Data do Julgamento: 20/05/2019 e Apelação Cível 1007878-23.2017.8.26.0564; Rel.: A.C.Mathias
Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 05/02/2019.

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prejuízo que ela sofreu. Ora, se os consumidores pagaram R$ 48.754,71 (pág. 250) e
o magistrado determinou a restituição de R$ 30.678,67 a eles (pág. 316), foi
permitido à vendedora ficar com R$ 18.076,05, o que condiz exatamente com as
despesas que teve para administrar e comercializar o apartamento, de acordo com o
perito judicial (pág. 251).
Não corresponde à verdade, portanto, a alegação da vendedora de que
seus prejuízos foram de R$ 30.678,67 (pág. 333), muito menos de que as suas
despesas comprovadas pela perícia não foram consideradas pelo juiz sentenciante
(pág. 327).
Inverídica, ainda, sua alegação de que o valor que deverá devolver aos
compradores será elevado em demasia por conta dos acessórios da condenação
judicial (pág. 333). Isso porque, enquanto a atualização monetária não representa
acréscimo no montante devido por apenas assegurar a manutenção do poder
aquisitivo da moeda, os juros moratórios serão, neste voto, postergados para que
sejam computados somente após o transito em julgado e, com isso, haverá parco
aumento, se a própria devedora satisfazer a tempo a sua obrigação de pagamento.
Enfim, a sentença proferida pelo MM. Juiz Paulo Baccarat Filho deve ser
mantida por ter disciplinado adequadamente a questão jurídica de quanto cada uma
das partes deve receber em decorrência da rescisão contratual.
Nesse sentido já decidiu esta Colenda Corte, admitindo que o percentual
de retenção do preço pago pelo adquirente supere a orientação jurisprudencial, como
ocorre neste caso concreto (37,08% pág. 251), para que se compense o efetivo
prejuízo da vendedora demonstrado em perícia técnica contábil:
Rescisão contratual e restituição de quantias pagas. Contrato de promessa de
compra e venda de imóvel. Aplicação da Lei no 13.786/18 que se mostra
inviável. Ordenamento jurídico que não permite a aplicação retroativa.

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Observância ao ato jurídico perfeito. Rescisão contratual admitida nos termos
da Súmula 1 deste TJSP e Súmula 543 do STJ. Possibilidade de retenção
entre 10% e 25% sobre os valores pagos, conforme orientação jurisprudencial.
Todavia, no caso em concreto, admitida a retenção, pela Ré, de 29,38%
dos valores pagos, o que foi aferida em regular perícia técnica contábil.
Incidência da cláusula 20a do contrato afastada, por se nitidamente abusiva.
Incidência do CDC (artigo 51, inciso IV). (...). Sucumbência mantida como
recíproca, mas adequada a verba honorária. Recursos parcialmente
providos. (Apelação Cível 1092616-12.2016.8.26.0100; Relator: João Pazine
Neto; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
28/08/2019 destaques meus);
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de rescisão contratual. Sentença de
parcial procedência. Insurgência das partes. Resolução motivada por culpa da
compromissária compradora. Inaplicabilidade imediata da Lei no 13.786/18.
Aplicação das Súmulas 1 e 3 deste E. Tribunal. Retenção de 45,16% do valor
pago. Admissibilidade. Perícia técnica que apurou os exatos valores gastos
pela vendedora com despesas administrativas, publicidade, vendas e
impostos. (...). Sentença modificada em parte. Recurso da ré parcialmente
provido, negado o da autora. (Apelação Cível 1005614-98.2017.8.26.0704;
Relator: Maria de Lourdes Lopez Gil; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 15/07/2019 destaques meus).
Por outro lado, o termo inicial de incidência dos juros moratórios deve
ser o trânsito em julgado, conforme adiantei acima, pelo fato da rescisão contratual
ter ocorrido por exclusivo interesse dos compradores. Assim, quando da citação, a
vendedora não estava em mora e sim adimplindo regularmente com suas obrigações
contratuais.
A propósito, é pacífica a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de
Justiça nesse sentido: “Os juros moratórios, na hipótese de resolução do
compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes
compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que
inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes” (REsp 1.617.652/DF,
Rela. Mina. Nancy Andrighi, Data do Julgamento: 26/09/2017).
Na mesma linha é o entendimento firmado por esta Colenda 3a Câmara
no Enunciado no 38.14, a saber: “Com a desistência dos adquirentes à preservação

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do compromisso de venda e compra de imóvel firmado anteriormente à Lei no
13.786/18, ou reconhecida a culpa deles pela resolução, os juros de mora incidentes
sobre eventual restituição daquilo que foi pago devem ser contados a partir do
trânsito em julgado”.
Por fim, diante da sucumbência recíproca e de sua intensidade pelas
alterações do presente julgamento, cada parte deverá arcar com o pagamento de
metade das custas e despesas processuais (art. 86, caput, do CPC). Quanto aos
honorários advocatícios, permanecem em 10% sobre o valor da condenação a favor
do advogado dos apelados; por outro lado, já levando em conta o trabalho
desenvolvido em grau recursal, fixo honorários a favor do advogado da apelante em
12% sobre o valor de retenção admitido.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para
alterar o termo inicial dos juros moratórios, que deverão ser computados a partir do
trânsito em julgado deste Acórdão, e redistribuir os encargos da sucumbência, com a
fixação de honorários advocatícios a favor do patrono da apelante, nos termos
constantes da fundamentação.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora