Tribunal: TJSP
Processo: 1013170-05.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-21
Data de publicação: 2020-12-21

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. Contrato de compra e venda de imóvel. Reconvenção da imobiliária requerida postulando a rescisão de contrato em virtude da inadimplência. Sentença de improcedência em relação aos pedidos iniciais e procedência em relação aos pedidos reconvencionais. Insurgência de ambas as partes.

RECURSO DO AUTOR. Pretensão de reconhecimento

Ementa:

APELAÇÃO. AÇÃO DE DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. Contrato de compra e venda de imóvel. Reconvenção da imobiliária requerida postulando a rescisão de contrato em virtude da inadimplência. Sentença de improcedência em relação aos pedidos iniciais e procedência em relação aos pedidos reconvencionais. Insurgência de ambas as partes.

RECURSO DO AUTOR. Pretensão de reconhecimento da prescrição decenal ou, alternativamente, a improcedência da reconvenção. Não acolhimento. Contrato firmando em 1994, na vidência do Código Civil de 1916. Na ocasião da entrega encontrava-se em vigência o novo Código e já estavam vencidas mais da metade das parcelas. Artigo 2.028 do Código Civil de 2002. Prescrição vintenal afastada. Entendimento sumulado deste Egrégio de Tribunal de que independentemente da reconvenção, as partes serão repostas ao estado anterior, caso reconhecido o direito do promitente comprador à devolução das parcelas pagas por conta do preço. Recurso do autor não provido.

RECURSO DA IMOBILIÁRIA. Não acolhimento. Correta a retenção de 20% do preço pago, determinada na r. sentença. Importe adequado e apto a cobrir gastos, não havendo prova de prejuízo em patamar superior. O autor permaneceu inadimplente desde 1996, sem qualquer oposição da imobiliária requerida. O autor faz jus a ser indenizado pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas durante estes anos, mormente por ter sido a posse precária, mas não clandestina. Termo inicial da taxa de fruição do bem deve ser contado desde o recebimento da notificação judicial (abri de 2017), momento em que o autor tomou a ciência inequívoca da oposição da imobiliária requerida. Pedidos não acolhidos.

RECURSOS IMPROVIDOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0001048601
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1013170-05.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante/apelado
IMOBILIARIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA., é apelado/apelante
KIUD ROGELIO DOS SANTOS LIMA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Recursos não providos. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente) E J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 21 de dezembro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1013170-05.2018.8.26.0224
Voto no 12242 (RC)
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VOTO No 12.242
No Processo - Classe:
1013170-05.2018.8.26.0224 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de Guarulhos
MMa Juíza de 1o Grau:
Larissa Boni Valieris
Partes:
Apelante/Apelado: Imobiliaria e Construtora Continental Ltda.
Apelado/Apelante: Kiud Rogelio dos Santos Lima
APELAÇÃO.
AÇÃO
DE
DECLARATÓRIA
DE
INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. Contrato de compra e
venda de imóvel. Reconvenção da imobiliária requerida
postulando a rescisão de contrato em virtude da
inadimplência. Sentença de improcedência em relação aos
pedidos iniciais e procedência em relação aos pedidos
reconvencionais. Insurgência de ambas as partes.
RECURSO DO AUTOR. Pretensão de reconhecimento da
prescrição decenal ou, alternativamente, a improcedência
da reconvenção. Não acolhimento. Contrato firmando em
1994, na vidência do Código Civil de 1916. Na ocasião da
entrega encontrava-se em vigência o novo Código e já
estavam vencidas mais da metade das parcelas. Artigo 2.028
do Código Civil de 2002. Prescrição vintenal afastada.
Entendimento sumulado deste Egrégio de Tribunal de que
independentemente da reconvenção, as partes serão
repostas ao estado anterior, caso reconhecido o direito do
promitente comprador à devolução das parcelas pagas por
conta do preço. Recurso do autor não provido.
RECURSO DA IMOBILIÁRIA. Não acolhimento. Correta
a retenção de 20% do preço pago, determinada na r.
sentença. Importe adequado e apto a cobrir gastos, não
havendo prova de prejuízo em patamar superior. O autor
permaneceu inadimplente desde 1996, sem qualquer
oposição da imobiliária requerida. O autor faz jus a ser
indenizado pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas
durante estes anos, mormente por ter sido a posse precária,
mas não clandestina. Termo inicial da taxa de fruição do
bem deve ser contado desde o recebimento da notificação
judicial (abri de 2017), momento em que o autor tomou a
ciência inequívoca da oposição da imobiliária requerida.
Pedidos não acolhidos.

RECURSOS IMPROVIDOS.

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Apelação Cível no 1013170-05.2018.8.26.0224
Voto no 12242 (RC)
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Trata-se de Apelação interposta contra a r. sentença proferida às fls.
108/111 nos autos da Ação de declaratória de inexigibilidade de débito, proposta por
Kiud Rogelio dos Santos Lima em face da Imobiliária e Construtora Continental Ltda.
A demanda foi julgada improcedente em relação aos pedidos iniciais e
procedente o pedido reconvencional da imobiliária, rescindindo o contrato de compra e
venda do imóvel, reintegrando a imobiliária requerida da posse do bem, com a
condenação à devolução ao autor no equivalente a 80% dos valores pagos, além do
ressarcimento das benfeitorias realizadas, condenando o autor ao pagamento de taxa de
fruição do bem, contados a partir da distribuição da notificação judicial proposta pela
imobiliária.
Inconformada a Imobiliária requerida recorreu, postulando que a taxa
de fruição fosse contada a partir da assinatura do contrato, afastando a condenação ao
pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, com a majoração da
retenção de 20% para 30% das prestações pagas pelo autor (fls. 144/155).
Na mesma oportunidade, o autor apresentou recurso adesivo,
postulando o reconhecimento da prescrição decenal, ou alternativamente, o afastamento
das condenações em virtude de irregularidades processuais contidas na peça de
reconvenção (fls. 156/165).
Contrarrazões ao recurso adesivo às fls. 169/173.
É O RELATÓRIO.
Os recursos não comportam provimento.
Com efeitos, no contrato de compra e venda do imóvel firmado em
30/09/1994, o autor se comprometeu a pagar 150 prestações, indicadas no mês
subsequente e com fim em 31/03/2007.

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No caso dos autos, verifica-se que a D. Magistrada afastou a
ocorrência da prescrição decenal, esclarecendo que a notificação judicial foi enviada
pela imobiliária em 16/02/2017 (na verdade distribuída em 17/04/2017), fato que
interrompeu o curso da prescrição.
Entretanto, como o objeto da ação não seria a cobrança, mas a rescisão
contratual envolvendo o imóvel adquirido por intermédio do pagamento das parcelas
mensais em instrumento firmado antes de 2003, o prazo prescricional seria de 20 anos,
nos termos do artigo 177 do Código Civil de 1916.
Não obstante, nos moldes do disposto no artigo 2.028 do C.C de 2002,
se até a entrada em vigor do novo código (11/01/2003) já houvesse transcorrido mais da
metade do tempo, aplicar-se-iam os prazos estabelecidos no Código revogado.
Deste modo, não haveria que se falar em reconhecimento de
prescrição.
Seguindo por este contexto, deve ser pontuado que E. Tribunal de
Justiça já sedimentou que - independentemente de reconvenção - as partes devem ser
repostas ao estado anterior, caso reconhecido o direito do compromissário comprador à
devolução das parcelas, como foi no caso dos autos:
Súmula 3: “Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço,
as
partes
deverão
ser
repostas
ao
estado
anterior,
independentemente de reconvenção”.
No mais, também não assiste razão à imobiliária requerida.
O autor tornou-se inadimplente em 31/12/1996. Contudo, a imobiliária
permaneceu silente, presumindo-se a concordância tácita em permitir que o autor
continuasse a residir gratuitamente no imóvel, fato interrompido em 17/04/2017 com a
distribuição da notificação judicial, a qual expressamente notificou a oposição da
imobiliária em relação à inadimplência no pagamento das prestações, sendo, então, o
autor constituído em mora.
O percentual de retenção arbitrado na sentença (20% do preço pago)
também não comporta modificação.

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Voto no 12242 (RC)
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Eventual majoração poderia ensejar o eventual enriquecimento sem
causa, pois resultaria, na verdade, em mais de 30% de retenção, colocando o autor em
situação de clara e exagerada desvantagem perante a imobiliária, a qual ainda poderá
renegociar o imóvel junto a terceiros.
Além disso, não houve comprovação de que os prejuízos da
imobiliária com a rescisão unilateral superavam o percentual fixado em Primeiro Grau,
o qual encontra amparo na jurisprudência recente inclusive desta Colenda Câmara.
Neste sentido:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. (...)
O percentual de retenção de 20% se mostra adequado para
compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do
contrato e está de acordo com o adotado pela jurisprudência em
casos semelhantes. (...). Recurso parcialmente provido. (Apelação
Cível 1063455-49.2019.8.26.0100; Relator J.B. Paula Lima; 10a
Câmara de Direito Privado; Julgamento: 13/05/2020)
No mesmo sentido em relação à indenização pelas benfeitorias
realizadas, visto manter o autor a posse precária do bem, mas não clandestina, ante a
falta de oposição da imobiliária por mais de 20 anos. Aliás, em virtude do tempo em que
o autor permaneceu desde 1994 com certeza foram efetuadas benfeitorias uteis e
necessárias, as quais ensejaram um incremento no respectivo valor de mercado.
Entretanto, às benfeitorias realizadas devem ser comprovadas pelo
autor, a fim de que o montante possa ser apurado em sede de liquidação de sentença,
com respeito ao contraditório regular.
Por fim, em virtude do resultado dos recursos, o autor permaneceu
vencido na maior extensão dos pedidos iniciais, devendo ser majorados os honorários
em favor dos patronos da requerida de 10% para 15% do valor atualizado da
condenação, observada a gratuidade da justiça anteriormente concedida ao autor.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento aos recursos, nos
termos da fundamentação.
SILVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora