Tribunal: TJSP
Processo: 1032769-61.2017.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-22
Data de publicação: 2020-01-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. JULGAMENTO "EXTRA PETITA" NÃO CARACTERIZADO. INDENIZAÇÃO PELAS ACESSÕES E BENFEITORIAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE 20% FIXADA EM SENTENÇA. RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. VALOR DO

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. JULGAMENTO "EXTRA PETITA" NÃO CARACTERIZADO. INDENIZAÇÃO PELAS ACESSÕES E BENFEITORIAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE 20% FIXADA EM SENTENÇA. RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. VALOR DO CONTRATO. IMPOSTOS, TAXAS, MULTAS DEVIDAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1 Não configura julgamento "extra petita" a condenação da autora ao pagamento de benfeitorias e acessões realizadas, pois decorre da rescisão do contrato e retomada do imóvel, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de uma das partes.
2. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, motivada pelo adquirente, é razoável a fixação de devolução em montante equivalente a 80% dos valores pagos à vendedora. Precedentes desta Câmara.
3. Em razão do princípio da irretroatividade da lei (art. 6o da LINBD), os compromissos de venda e compra de bens imóveis firmados até 26 de dezembro de 2018 não se submetem ao regime estabelecido pela Lei no 13.786/18.
4. O não pagamento de parte do preço dá direito à vendedora à indenização mensal pela fruição do bem. Taxa mensal deve ser mantida em 0,5% do valor atualizado do contrato. Precedentes desta Câmara.
5. Transmitida a posse do imóvel ao promitente comprador, este responderá por eventuais impostos, taxas e multas, comprovadamente em aberto até a efetiva reintegração da promitente vendedora na posse do terreno, Daí o parcial provimento ao recurso.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000015981
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1032769-61.2017.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante IMOBILIARIA
E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA., é apelado IRÊNIO DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), DONEGÁ MORANDINI E ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 22 de janeiro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1032769-61.2017.8.26.0224
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Apelação Cível no 1032769-61.2017.8.26.0224
Apelante: Imobiliaria e Construtora Continental Ltda.
Apelado: Irênio dos Santos
Comarca: Guarulhos
V. 0937
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE
COMPRA
E
VENDA
POR
INADIMPLEMENTO
DO
COMPRADOR. JULGAMENTO “EXTRA PETITA” NÃO
CARACTERIZADO. INDENIZAÇÃO PELAS ACESSÕES E
BENFEITORIAS.
CABIMENTO.
RETENÇÃO
DE
20%
FIXADA EM SENTENÇA. RAZOÁVEL PARA COMPENSAR
OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO
NEGÓCIO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/2018.
IRRETROATIVIDADE.
TAXA
DE
FRUIÇÃO
DEVIDA.
VALOR DO CONTRATO. IMPOSTOS, TAXAS, MULTAS
DEVIDAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1 Não configura julgamento “extra petita” a condenação da autora
ao pagamento de benfeitorias e acessões realizadas, pois decorre
da rescisão do contrato e retomada do imóvel, a fim de se evitar o
enriquecimento ilícito de uma das partes.
2. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda
de imóvel, motivada pelo adquirente, é razoável a fixação de
devolução em montante equivalente a 80% dos valores pagos à
vendedora. Precedentes desta Câmara.
3. Em razão do princípio da irretroatividade da lei (art. 6o da
LINBD), os compromissos de venda e compra de bens imóveis
firmados até 26 de dezembro de 2018 não se submetem ao regime
estabelecido pela Lei no 13.786/18.
4. O não pagamento de parte do preço dá direito à vendedora à
indenização mensal pela fruição do bem. Taxa mensal deve ser
mantida em 0,5% do valor atualizado do contrato. Precedentes
desta Câmara.
5. Transmitida a posse do imóvel ao promitente comprador, este
responderá
por
eventuais
impostos,
taxas
e
multas,
comprovadamente em aberto até a efetiva reintegração da
promitente vendedora na posse do terreno, Daí o parcial
provimento ao recurso.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (págs.
106/111 e 216/217), cujo relatório adoto, proferida pela MM. Juíza da 9a Vara Cível
de Guarulhos, que, em ação de rescisão de contrato particular de compromisso de
venda e compra c/c reintegração de posse e perdas e danos, julgou parcialmente
procedente o pedido da autora, para: 1) declarar rescindido o contrato firmado entre

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as partes; 2) determinar a reintegração de posse da requerente no imóvel descrito na
inicial; 3) condenar o apelado ao pagamento de indenização pela fruição indevida do
imóvel, no valor correspondente a 0,5% ao mês do valor pago à vista pelo imóvel,
corrigidos pela Tabela Prática deste Tribunal de Justiça desde a imissão na posse até
a efetiva desocupação do imóvel, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a
citação; 4) condenar a autora a restituir ao requerido, em parcela única, 80% dos
valores pagos pelo preço do imóvel, corrigidos monetariamente desde cada
pagamento, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em
julgado; 5) condenar a autora à indenização pelas acessões/benfeitorias realizadas
no imóvel até 29/11/2016, data da entrega da notificação ao réu (pág. 124), ficando
autorizada a compensação dos valores. Ante a sucumbência mínima da autora,
condenou o requerido ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como
aos honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa.
Apela a autora (págs. 219/234). Alega, em síntese, nulidade parcial
do capítulo da sentença em razão dele ser extra petita, pois não houve pedido de
indenização por benfeitorias. Argumenta que caso não seja este o entendimento, as
benfeitorias realizadas no imóvel devem ser demolidas, uma vez que foram erguidas
sem qualquer aprovação de projeto e sem licença, de forma que não podem ser
indenizadas. Aponta que a retenção do valor pago pelo requerido deve ser majorada,
para ao menos 30% dos valores pagos. Pleiteia a condenação do apelado ao
pagamento referente ao período de fruição, equivalente a 0,5% sobre o valor venal
do imóvel, além dos impostos, taxas e demais tributos que recaiam sobre o lote,
durante todo o período da ocupação.
Recurso tempestivo e preparado (págs. 235/236).
Contrarrazões não apresentadas.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.

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VOTO.
O recurso comporta provimento em parte.
De início, faço constar que não vislumbro nenhuma hipótese de
nulidade na sentença judicial. O magistrado de origem não condenou a autora em
objeto diverso do que demandado, diferentemente do que ela afirma nas razões
recursais (pág. 227); isto porque, uma vez decretada a rescisão do contrato, as partes
devem ser repostas ao estado anterior ao da assinatura deste, ou seja, cabe a
restituição do imóvel à autora e ao comprador, réu, os valores pagos pelo bem,
assim como indenização pelas acessões e benfeitorias realizadas no terreno, a serem
apuradas em liquidação de sentença, sob pena de enriquecimento ilícito da autora.
Da mesma forma, não há que se falar em impossibilidade de
indenização por suposta clandestinidade e irregularidade da construção, uma vez
que eventuais prejuízos patrimoniais decorrentes dos mencionados vícios serão
considerados no momento da quantificação do valor das benfeitorias, relegada para
a liquidação de sentença.
Quanto ao percentual de retenção dos valores pagos pelo
comprador, por conta da rescisão sem justa causa do contrato de venda e compra,
está adequado. Como foi ele que deu causa ao desfazimento do negócio, deve
sujeitar-se ao pagamento de uma multa, cuja finalidade é de compensar os prejuízos
suportados pela vendedora em razão do descumprimento da obrigação. Todavia, o
montante desta não pode ser excessivo ao ponto de colocar o consumidor em
desvantagem exagerada e incompatível com a boa-fé.
No caso em análise, considerando as suas circunstâncias, a
majoração da retenção fixada na sentença para 30% dos valores pagos mostra-se
excessivo e injustificado. Além da apelante poder obter retorno financeiro com a

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comercialização do bem, não foi demonstrando nenhum prejuízo efetivo que
pudesse embasar a retenção nos montantes pleiteados.
Outrossim, em razão do princípio da irretroatividade da lei (art. 6o
da LINBD), o contrato celebrado entre as partes, que foi firmado em 1994, não está
submetido ao regime da Lei no 13.786 de 2018, que acrescentou o artigo 32-A na
Lei no 6.766/79. A propósito, esta Colenda Câmara já sedimentou seu entendimento
no Enunciado no 38.15, a saber: “Os compromissos de venda e compra de bens
imóveis firmados até 26.12.2018 não se submetem ao regime estabelecido pela Lei
no 13.786/18”.
Nessas condições, o percentual de retenção de 20% fixado na
sentença é razoável e adequado para compensar os prejuízos sofridos pela
vendedora. Aliás, esse percentual está em consonância com a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça e desta Colenda Câmara:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL
DE 10%. RAZOABILIDADE. (...). AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A
jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do
percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da
quantia paga. (...). (...). 4. Agravo interno não provido (AgRg no AREsp
807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a. Turma, Data do Julgamento:
19/04/2016 - destaque meu).

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL. 1. Desistência do negócio formulada pela
adquirente. Hipótese em que necessária a resolução do pactuado e o
retorno das partes contratantes ao estágio anterior à avença. Retenção do
equivalente a 20% do montante quitado. Percentual ajustado às
particularidades do caso concreto e usualmente utilizado em casos
semelhantes.
(...).
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(Apelação
Cível
1051159-63.2017.8.26.0100;
Relator: Donegá
Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 01/02/2019 destaque meu)

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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL,
CUMULADA
COM
PEDIDO
DE
TUTELA
ANTECIPADA, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E OUTROS
PLEITOS
-
Aquisição
de
unidade
imobiliária
-
RESCISÃO
CONTRATUAL Retenção de 20% do valor efetivamente pago que
se mostra mais adequada para o caso concreto e em conformidade
precedentes desta C. Câmara (...).
RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (Apelação
Cível
1002755-02.2017.8.26.0481;
Relatora: Maria Salete Corrêa Dias; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Data do Julgamento: 21/05/2019 destaque meu).
Quanto à indenização pela ocupação/fruição do imóvel, a Súmula
no 01 deste Egrégio Tribunal de Justiça autoriza a sua cobrança, a saber:

“O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem” (destaque meu).
A despeito da súmula mencionar “compromissário comprador”, o
mesmo entendimento é aplicado quando a “promitente vendedora” é quem pede a
rescisão do contrato, pois a finalidade da súmula é evitar o enriquecimento indevido
e estimular uma circulação justa de riqueza entre os contratantes. Assim, devido o
arbitramento de valor pelo tempo de ocupação do bem a favor da apelante.
Também mostra-se correto o montante fixado em sentença de 0,5%
ao mês, com base no valor do imóvel retratado no contrato, considerando a sua
razoabilidade diante do que se pratica no mercado imobiliário.
Por outro lado, uma vez transmitida a posse do imóvel ao requerido,
este responderá por eventuais impostos, taxas e multas, comprovadamente em
aberto até a efetiva reintegração da autora na posse do terreno. Daí o parcial
provimento ao recurso.

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A propósito, esse entendimento está de acordo com o adotado por
esta Colenda Câmara, conforme pode ser inferido das seguintes ementas:

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL ENTRE
PARTICULARES. Inadimplemento. Ação de rescisão contratual c.c.
reintegração de posse. (...). TAXA DE OCUPAÇÃO. Os vendedores
fazem jus à retenção de valores a título de taxa de ocupação como forma
de compensação pelo tempo em que os adquirentes permaneceram na
posse do imóvel. Taxa de ocupação fixada em 0,5% sobre o valor
atualizado do contrato que está de acordo com o entendimento
adotado por esta Câmara em casos semelhantes. (...). RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO".
(v.30084).
(Apelação
Cível
1009332-88.2017.8.26.0224; Relator: Viviani Nicolau; Órgão Julgador:
3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 17/04/2019

destaque meu);

APELAÇÃO. JUSTIÇA GRATUITA. Pessoa jurídica com fins
lucrativos, que, embora tenha as muitas ações contra si ajuizadas, não
consta ter pedido autofalência ou recuperação judicial. Ausência de prova
que demonstre sua condição de hipossuficiência. Benesse indeferida.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão contratual c.c.
reintegração de posse e perdas e danos. PRESCRIÇÃO. (...).
RESOLUÇÃO
DO
CONTRATO.
Notificação
constituindo
os
compromissários compradores em mora. Inadimplemento das prestações
incontroverso. Cabimento da rescisão contratual com a reintegração
possessória. Hipótese de resolução contratual por culpa dos promitentes
compradores. Retenção de valores pela vendedora. A retenção deve
englobar taxas de administração e propaganda eventualmente existentes.
Percentual de 20% suficiente para compensar a autora pelos prejuízos
sofridos, sem, contudo, acarretar enriquecimento sem causa. Termo
inicial de incidência dos juros de mora. Entendimento do STJ de que
juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de
resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do
promitente comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão. INDENIZAÇÃO POR OCUPAÇÃO. Indenização devida em
razão da resolução do contrato. Promissário comprador que não
poderia se utilizar do imóvel ainda que durante a retenção por
benfeitorias. Precedente. Vedação ao enriquecimento sem causa. Súmula
no 1 do E. TJSP. Assim, devida indenização no importe
correspondente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato
devidamente atualizado, a partir da data em que o requerido foi
constituído em mora (notificação judicial) até a efetiva desocupação,
a ser apurado em liquidação de sentença. Matéria que prescinde de
reconvenção dos réus. Súmula 3 do TJSP. Vedação ao enriquecimento
sem
causa.
INDENIZAÇÃO
PELAS
BENFEITORIAS
E

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ACESSÕES. Possibilidade. Posse de boa-fé e justa, com supedâneo
em compromisso de compra e venda, no momento em que erigida a
acessão no lote de terreno. Inteligência do art. 34 da Lei 6.766/79.
Acessões e benfeitorias indenizáveis, (necessidade de apuração do
valor do imóvel construído pelos réus) em sede de liquidação de
sentença. Irregularidade administrativa da obra que não obsta a
indenização, nos termos do parágrafo único do artigo mencionado.
Possibilidade de regularização da situação pela promitente
vendedora. DÉBITOS TRIBUTÁRIOS. Obrigações propter rem.
Promissário comprador que detém a posse do bem, sendo sua
responsabilidade a quitação dos impostos, IPTU, taxas e multas
eventualmente em aberto até a data da efetiva desocupação do
imóvel. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Distribuídos de acordo com
o
resultado
do
julgamento.
Sentença
reformada.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (Apelação
Cível
1005351-56.2014.8.26.0224; Relator (a): Beretta da Silveira; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 7a Vara
Cível; Data do Julgamento: 14/01/2019; Data de Registro: 15/01/2019 -
destaque meu).
Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso
apenas para condenar o requerido ao pagamento de eventuais impostos, taxas e
multas em aberto até a efetiva reintegração da autora na posse do imóvel.
Mantida a sucumbência, deixo de majorar os honorários, nos termos
do artigo 85, §11, do CPC, pois, conforme decidiu o Colendo Superior Tribunal de
Justiça, no EDcl no AgInt no REsp no 1.573.573 - RJ (2015/0302387-9), somente
seria cabível na hipótese de o recurso ter sido integralmente não conhecido,
rejeitado ou desprovido, o que não se verifica no caso em análise.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora