Tribunal: TJSP
Processo: 1014251-29.2019.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA – CONDOMÍNIO – Natureza da obrigação que autoriza a inclusão no polo passivo do proprietário, promitente vendedor – Ausência de ciência inequívoca quanto ao negócio celebrado visando a transferência da unidade condominiais – Ônus de comunicação da apelante não demonstrado – Legitimidade passiva reconhecida – Débito comprovado – Sem demonstração de pagamento – Eventual

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA – CONDOMÍNIO – Natureza da obrigação que autoriza a inclusão no polo passivo do proprietário, promitente vendedor – Ausência de ciência inequívoca quanto ao negócio celebrado visando a transferência da unidade condominiais – Ônus de comunicação da apelante não demonstrado – Legitimidade passiva reconhecida – Débito comprovado – Sem demonstração de pagamento – Eventual direito de regresso a ser perseguido em ação própria.

Apelação não provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000084978
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1014251-29.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelado CONDOMINIO PITANGUEIRAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores EROS PICELI
(Presidente sem voto), SÁ DUARTE E LUIZ EURICO.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014251-29.2019.8.26.0361
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Apelação Cível no 1014251-29.2019.8.26.0361
Apelante: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado
de São Paulo - CDHU
Apelado: Condomínio Pitangueiras
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 33248)
AÇÃO DE COBRANÇA CONDOMÍNIO Natureza
da obrigação que autoriza a inclusão no polo
passivo do proprietário, promitente vendedor

Ausência de ciência inequívoca quanto ao negócio
celebrado visando a transferência da unidade
condominiais Ônus de comunicação da apelante
não
demonstrado

Legitimidade
passiva
reconhecida

Débito
comprovado

Sem
demonstração de pagamento Eventual direito de
regresso a ser perseguido em ação própria.
Apelação não provida.
Trata-se de apelação interposta por COMPANHIA DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO
PAULO - CDHU (fls. 99/116) contra a r. sentença de fls. 94/97, proferida pelo MM.
Juiz da 2a Vara Cível da Comarca de Mogi das Cruzes, Dr. Domingos Parra Neto,
que julgou procedente a ação de cobrança promovida pelo CONDOMÍNIO
PITANGUEIRAS, condenando a apelante no pagamento de R$ 4.213,93,
corrigidos e acrescidos de juros a partir do ajuizamento da demanda. Além disso,
condenou no pagamento das contribuições que se vencerem no curso da
demanda, acrescidas de correção e de juros a partir dos respectivos
vencimentos.
Sustenta a apelante que não é parte legítima para
figurar no polo passivo da ação. Atribui responsabilidade ao cessionário,
possuidor do bem. Registra o tempo de posse. Transcreve precedentes. Sustenta
a inexigibilidade do débito. Recusa responsabilidade. Postula o provimento do
recurso.
Contrarrazões às fls. 120/128.
Sem oposição ao julgamento virtual.

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É o relatório.
Recebo o recurso em seus regulares efeitos.
Não há arguição de intempestividade.
Existiu preparo.
Presentes os pressupostos, conheço do recurso, mas
lhe nego provimento.
Trata-se
de
ação
de
cobrança
de
despesas
condominiais movida pelo condomínio apelado em face da apelante, em razão do
não pagamento das despesas condominiais relativas à unidade 21H vencidas a
partir de agosto de 2014, totalizando o valor R$ 4.213,93 em agosto de 2019 (fls.
4), sem contar as vencidas durante a tramitação do feito.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
Recurso Especial no 1.345.331-RS, de Relatoria do Min. Luís Felipe Salomão,
submetido ao rito especial prescrito pelo artigo 543-C do Código de Processo
Civil, para os casos em que se discute a responsabilidade pelo pagamento de
obrigações condominiais, firmou a seguinte tese:
“PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.
CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A
REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR
OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO
CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as
seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento
das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e
pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não
levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio
pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso
concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do
promitente vendedor para responder por despesas condominiais

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relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.”
(DJE 20/04/2015).
O instrumento de fls. 73/88 comprova o compromisso
de compra e venda celebrado com Flavia Aparecida da Costa Lima e Marcio
Aparecido de Castro (fls. 77).
Todavia, não há, aqui, prova de ciência inequívoca do
condomínio a respeito da negociação entre a proprietária, promitente vendedora,
e a promitente comprador do imóvel, razão pela qual entendo ser a apelante
parte legitima para figurar no polo passivo da ação.
Diante de tal circunstância, é justificada a propositura
da ação em face da apelante, proprietária, porque considerada a natureza da
obrigação, 'propter rem'.
Com esse entendimento, confira-se trecho da ementa
de precedente do Superior Tribunal de Justiça:
“1 - Na linha da orientação adotada por este Tribunal,
não ofende a lei decisão que reconhece a legitimidade passiva de réu,
proprietário do imóvel em contenda, para responder pelas despesas
condominiais, ainda que tenha alegado a existência de contrato de
compra e venda em relação ao bem, porquanto ausente a
comprovação
inequívoca
do
condomínio
quanto
ao
referido
documento, e tendo em vista, sobretudo, a natureza propter rem das
cotas
condominiais”.(REsp
535570/SP,
Relator
Ministro
Jorge
Scartezzini, Quarta Turma, Data do Julgamento: 24/10/2006, Data da
Publicação: DJ 20.11.2006, p. 311).
Cabia à apelante, diante da inércia do promitente
comprador, comunicar ao condomínio o negócio celebrado para a transferência
da posse e posterior propriedade do apartamento, eximindo-se de qualquer
responsabilidade futura.
De mais a mais, destaco que o documento de fls. 15,
comprobatório
do
recebimento
de
convocação
para
assembleia
geral
extraordinária, relacionado à unidade 21H, fora subscrito por pessoa diversa dos
promitentes compradores indicados pela apelante, corroborando a ausência de
ciência do condomínio a respeito da negociação.

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Portanto, em benefício da comunidade condominial, há
interesse processual, bem como pertinência subjetiva para a manutenção da
apelante no polo passivo da demanda.
O artigo 1.336, do Código Civil, estabelece: “São
deveres do condômino: I. contribuir para as despesas do condomínio na
proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
As
despesas
condominiais
e
o
débito
foram
apresentados e discriminados no resumo e demonstrativo de cálculo (fls. 4).
Logo, como parte legítima a responder pelas quotas condominiais e despesas, a
cobrança é regular.
A ata de fls. 12 indica o valor das contas condominiais,
em correspondência aos cálculos de fls. 4.
Na espécie, a única prova capaz de elidir a
responsabilidade da apelante seria a comprovação do pagamento, o que não
ocorreu.
É ressalvado o direito de regresso da apelante perante
o promitente comprador, devendo ser exercido por meio de ação própria.
Assim, nada a reformar na r. sentença.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso e, em
aplicação à prescrição do artigo 85, § 11, do Novo Código de Processo Civil,
majoro os honorários advocatícios para 17% (dezessete por cento) sobre o valor
da condenação.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator