Tribunal: TJSP
Processo: 1102062-05.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-30
Data de publicação: 2020-05-30

Ementa:
Associação de moradores. Cobrança. Taxa associativa. Serviços efetivamente realizados em benefício de todos os proprietários de imóveis do loteamento. Proprietário que formalmente aderira à associação e se obrigara ao cumprimento das deliberações tomadas em assembleias gerais. Inaplicabilidade do entendimento consolidado no REsp n. 1.280.871/SP, julgado sob a égide do art. 543-C do CPC/1973 (art.

Ementa:
Associação de moradores. Cobrança. Taxa associativa. Serviços efetivamente realizados em benefício de todos os proprietários de imóveis do loteamento. Proprietário que formalmente aderira à associação e se obrigara ao cumprimento das deliberações tomadas em assembleias gerais. Inaplicabilidade do entendimento consolidado no REsp n. 1.280.871/SP, julgado sob a égide do art. 543-C do CPC/1973 (art. 1.036 do CPC/2015). Exigibilidade reconhecida. Vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). Inadimplemento. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000383487
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1102062-05.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante EDUARDO DO
SOUTO
RODRIGUES,
é
apelada
MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO COSTA
(Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ RUBENS QUEIROZ
GOMES.
São Paulo, 30 de maio de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1102062-05.2017.8.26.0100 -Voto no 28.359.
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Voto no. 28.359.
Apelação no. 1102062-05.2017.8.26.0100
Comarca: São Paulo – 18a Vara Cível do Foro Central
Ação: Cominatória / Associação de moradores
Apelante: Eduardo do Souto Rodrigues
Apelada: Momentum Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Associação
de
moradores.
Cobrança.
Taxa
associativa. Serviços efetivamente realizados em
benefício de todos os proprietários de imóveis do
loteamento. Proprietário que formalmente aderira à
associação e se obrigara ao cumprimento das
deliberações tomadas em assembleias gerais.
Inaplicabilidade do entendimento consolidado no
REsp n. 1.280.871/SP, julgado sob a égide do art.
543-C do CPC/1973 (art. 1.036 do CPC/2015).
Exigibilidade
reconhecida.
Vedação
ao
enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).
Inadimplemento.
Sentença
mantida.
Recurso
desprovido.
Da r. sentença (fls. 261/264) que julga
procedente a ação para condenar o requerido no pagamento de R$
10.858,23 (dez mil oitocentos e cinquenta e oito reais e vinte e três
centavos), atualizada até a o ajuizamento desta ação (outubro/2017),
referente às parcelas vencidas da taxa de conservação e
melhoramentos no período de fevereiro/2014 a setembro/2017,
segundo planilhas de cálculo de fl. 55/58, incluída multa, correção
monetária e juros de mora nos termos do contrato, atualizada pela
Tabela do Tribunal de Justiça até o efetivo pagamento e acrescida
dos juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação,
bem como das parcelas vincendas, nos termos do art. 323 do CPC,
atualizadas desde o respectivo vencimento e acrescidas da multa e
dos juros nos termos do contrato; apela o vencido postulando a
reforma do julgado.
Por suas razões recursais (fls. 298/306),

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assevera, em síntese que a isenção fiscal com relação ao IPTU
compreende apenas os lotes que ainda integram o domínio da
apelada, não se tratando de “áreas comuns” do condomínio. Pontua
que o IPTU não é referente as ruas do empreendimento, que são
públicas.
Aduz que a taxa de conservação se refere a
serviço e não a obras e que não há conservação regular no
loteamento, pois a apelada não possui estrutura material para tanto.
Pede o provimento.
Recurso preparado (fls. 212) e respondido (fls.
220/231).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Trata-se de ação de cobrança ajuizada por
associação de moradores relativamente à taxa de manutenção e
melhorias devidas pelo réu, proprietário dos lotes 8 e 17, quadra IR,
gleba I do loteamento denominado Terras de Santa Cristina - Gleba
VII (atualmente denominado Riviera de Santa Cristina XIII) localizado
nesta capital.
De plano, insta salientar que o imóvel descrito
na exordial faz parte dos chamados “loteamentos fechados”, que nada
mais é que o resultado da subdivisão de uma gleba em diversos lotes
destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação e
de logradouros públicos, cujo perímetro da gleba original, ao final, é
cercado ou murado de modo a manter acesso controlado.
O controle de tal área é autorizado pelo Poder
Público, mediante contrato administrativo de concessão entre o
Município e uma associação de moradores criada para esse fim.
Nesse caso, por conseguinte, não há diferença
no procedimento de aprovação do loteamento comum para o

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loteamento fechado, sendo que a única distinção reside na referida
autorização do Poder Público.
Aplicam-se,
portanto,
indistintamente,
as
disposições da Lei n° 6.766/79.
Muito embora as razões de apelação beirem o
seu não conhecimento, pois não impugnam especificamente o que
dispõe a sentença, distorcendo sua fundamentação, adentrar-se-á a
questão de fundo.
Do balanço dos elementos de convicção
amealhados permite-se constatar que a apelada efetivamente presta
serviços em prol de todos os proprietários de imóveis do loteamento,
cujo custeio há de ser rateado entre todos os beneficiados, mediante
pagamento da importância mensal fixada na assembleia geral dos
associados.
De fato, não se afigura justo nem jurídico que o
recorrente se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias
realizadas sem a devida contraprestação.
Ora, todos os moradores do loteamento se
beneficiam das melhorias implementadas pela apelada, e o
inadimplemento das despesas respectivas por qualquer um deles
implica em enriquecimento sem causa, expressamente vedado pelo
Código Civil (art. 884).
Nessa medida, a constituição de associação
civil de moradores, com a finalidade de prestação de serviços, enseja
o dever de contribuição por parte dos beneficiários, desde que o
morador expressamente anua com o ingresso à associação.
É que o benefício auferido por ela faz nascer o
dever jurídico e moral de arcar com os respectivos custos, sob pena
de tratamento desigual em relação aos demais moradores, inclusive.
No caso dos autos, restou comprovado que o
apelante aderira expressamente à associação-apelada, conforme

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cláusula 12 do compromisso de compra e venda (fls. 49/52).
Tal circunstância inviabiliza a incidência do
entendimento consolidado no REsp n. 1.280.871/SP, julgado sob a
égide do art. 543-C do CPC/1973 (art. 1.036 do CPC/2015).
Inadmissível,
pois,
que
o
recorrente se
beneficie dos serviços executados pela associação de moradores,
sem que se sujeite às respectivas contraprestações, sob pena de
enriquecimento ilícito, endo irrelevante o fato de que não recebera
prévia cobrança administrativa.
Nesse sentido, colhem-se precedentes desta
C. Corte de Justiça:
“APELAÇÃO - Ação de cobrança julgada improcedente
- Associação de moradores de loteamento fechado -
Taxa de contribuição associativa - Despesa que se
refere à manutenção da infraestrutura das áreas
comuns e do sistema de segurança interno. Serviços
prestados
e
usufruídos
por
todos
os
moradores/proprietários. Obrigação que se aplica a
todos os beneficiários, independentemente de estarem
ou não associados, sob pena de enriquecimento sem
causa. Inversão do ônus de sucumbência. Sentença de
improcedência
reformada.
RECURSO
PROVIDO”
(Apelação no 0002703-07.2006.8.26.0126, 2a Câmara
de Direito Privado, Rel. Des. JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS, j. 11/02/2014, grifamos).
“COBRANÇA.
TAXA
DE
CONSERVAÇÃO.
LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.
VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
PRESCRIÇÃO TRIENAL. ART. 206, §3o, IV, CC.
APELAÇÃO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDA
E AGRAVO RETIDO DO RÉU NÃO CONHECIDO. 1.
Sentença que julgou improcedente a ação de cobrança
de taxas de conservação movida por associação de
moradores. Reforma parcial. 2. A jurisprudência deste
Tribunal, respeitadas as opiniões em contrário, tem
reconhecido a obrigação dos proprietários de imóveis
em loteamento de contribuir com as despesas
realizadas, ainda que não tenham assumido tal
obrigação, sob pena de enriquecimento ilícito. 3.

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Prestação dos serviços devidamente demonstrada nos
autos. Eventuais inconformismos quanto à qualidade
dos serviços e aos valores cobrados que deverão ser
discutidos através das vias próprias. 4. Prescrição das
prestações vencidas até 3 anos antes da propositura
da ação, ou seja, até 27/09/2003 (art. 206, §3o, IV,
CC). Questão de ordem pública, cognoscível ex officio.
5. Agravo retido do réu não conhecido, eis que não
reiterado nas contrarrazões de apelação (art. 523, §1o,
CPC). 6. Apelação da autora parcialmente provida e
agravo retido do réu não conhecido” (Apelação no
0008035-52.2006.8.26.0126, 9a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. ALEXANDRE LAZZARINI, j.
08/10/2013, grifamos). “AÇÃO DE COBRANÇA -
AJUIZAMENTO
POR
ASSOCIAÇÃO
DE
CONDÔMINOS VISANDO AO RECEBIMENTO DE
ENCARGOS
CONDOMINIAIS
LOTEAMENTO
FECHADO,
OU
DOTADO
DE
SERVIÇOS
DIFERENCIADOS AOS MORADORES ASSOCIAÇÃO
CRIADA
PARA
CUSTEAR
A
ESTRUTURA
E
SERVIÇOS
DO
EMPREENDIMENTO,
QUE
BENEFICIAM E VALORIZAM TODOS OS IMÓVEIS -
DEVER
DOS
PROPRIETÁRIOS
BENEFICIADOS
RATEAREM AS DESPESAS, ASSOCIADOS OU NÃO
VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO”
(Apelação no 0037231-11.2003.8.26.0405, 9a Câmara
de
Direito
Privado,
Rel.
Des.
THEODURETO
CAMARGO, j. 17/03/2015).
Assim a cobrança da taxa é, portanto, legítima
e exigível, ao passo que, seu inadimplemento ensejará a justa
inscrição do nome do apelante nos órgãos de proteção de crédito.
Com efeito, a associação de moradores tem o
direito de ser devidamente remunerada pelos serviços por ela
prestados.
Ademais, não se tem nenhum indício de
exercício abusivo de direito por ato da apelada, o que amplifica o não
cabimento da temática suscitada nas razões recursais.
Objetivamente
inviável,
por
conseguinte,
qualquer alteração do julgado monocrático.

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Apelação Cível no 1102062-05.2017.8.26.0100 -Voto no 28.359.
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Por esses fundamentos, pelo meu voto, nego
provimento ao recurso.
Nos moldes do art. 85, § 11, do CPC/2015,
majorem-se os honorários sucumbenciais arbitrados na origem para
15% sobre o valor atualizado da condenação, com correção a partir
da publicação deste.
RÔMOLO RUSSO
Relator