Tribunal: TJSP
Processo: 1008526-27.2015.8.26.0126
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Cristina Medina Mogioni
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
Apelação cível. Adjudicação compulsória. Parte autora que não comprova a aquisição do lote de terreno diretamente do titular de domínio. Demais questões a respeito do contrato de prestação de serviços entre a loteadora e a empresa que com ela firmou contrato de prestação de serviços e que participara do compromisso que não permitem concluir pela procedência da ação. Ausência de prova de que o

Ementa:
Apelação cível. Adjudicação compulsória. Parte autora que não comprova a aquisição do lote de terreno diretamente do titular de domínio. Demais questões a respeito do contrato de prestação de serviços entre a loteadora e a empresa que com ela firmou contrato de prestação de serviços e que participara do compromisso que não permitem concluir pela procedência da ação. Ausência de prova de que o lote estava entre os retomados por inadimplência e, portanto, autorizados pela loteadora à venda por aquela outra empresa contratada. Imóvel alienado pela proprietária a terceiro. Discussão sobre invalidade desta venda não é pertinente porque o autor não demonstrou regular aquisição. Precedentes deste Tribunal em casos semelhantes no mesmo loteamento. Sentença mantida. Honorários majorados para 15% do valor atualizado da causa, observado disposto no art. 98, §3o, do CPC. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000964920
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008526-27.2015.8.26.0126, da Comarca de Caraguatatuba, em que é apelante
ALDENI CANDIDO DA SILVA, são apelados ENGETERPA CONSTRUÇÕES E
PARTICIPAÇÕES LTDA e B DE MELO MAIA CONSTRUCAO EIRELI – ME.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), COSTA NETTO E ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008526-27.2015.8.26.0126 -Voto no
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VOTO No 2887
APELAÇÃO No 1008526-27.2015.8.26.0126
COMARCA: Caraguatatuba
JUIZ: Ayrton Vidolin Marques Junior
APELANTE: ALDENI CANDIDO DA SILVA
APELADOS: ENGETERPA CONSTRUÇÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA. E B
DE MELO MAIA CONSTRUÇÃO EIRELE-ME
Apelação cível. Adjudicação compulsória. Parte autora que
não comprova a aquisição do lote de terreno diretamente do
titular de domínio. Demais questões a respeito do contrato
de prestação de serviços entre a loteadora e a empresa que
com ela firmou contrato de prestação de serviços e que
participara do compromisso que não permitem concluir pela
procedência da ação. Ausência de prova de que o lote estava
entre os retomados por inadimplência e, portanto,
autorizados pela loteadora à venda por aquela outra empresa
contratada. Imóvel alienado pela proprietária a terceiro.
Discussão sobre invalidade desta venda não é pertinente
porque o autor não demonstrou regular aquisição.
Precedentes deste Tribunal em casos semelhantes no mesmo
loteamento. Sentença mantida. Honorários majorados para
15% do valor atualizado da causa, observado disposto no
art. 98, §3o, do CPC. Recurso desprovido.
Vistos.
ROBERTO LUIZ LISBOA ajuizou ação de obrigação de
fazer e indenização por danos morais em face de ENGETERPA CONSTRUÇÕES
E PARTICIPAÇÕES LTDA, alegando, em síntese, que adquiriu o lote 07, da
Quadra 06, do “Loteamento MAR AZUL”, de propriedade da ré, mediante contrato
de compra e venda em que a ré se fez representar pela empresa PLANA NOVO
HORIZONTE ASSESSORIA, mas que, não obstante o pagamento do preço e o
decurso do prazo de 60 dias, consignado na cláusula 2a, para a “lavratura da escritura
definitiva”, isso não ocorreu.
O autor suscita que as Empresas Engeterpa e Plano Novo

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Horizonte firmaram um contrato de prestação de serviço e parceria para conclusão
do balneário Mar Azul, em que ficou estabelecido que a remuneração da empresa
Plana se daria por lotes remanescentes, ou seja, unidades reintegradas à propriedade
do loteamento por motivos de inadimplência nos pagamentos de parcelas e/ou de
pagamentos de taxas e impostos, daí porque a venda do lote ao requerente foi
outorgada pela proprietária Engeterpa à empresa Plana, de modo que não pode
apresentar objeção à outorga da escritura de compra e venda.
Em tutela antecipada, postulou a expedição de ofício ao
Registro de Imóveis de Caraguatatuba, para averbar a existência da presente demanda
junto à matrícula no 58.827, tornando indisponível o bem, até a solução da lide, sob
pena de multa diária a ser judicialmente arbitrada.
No mais, aduziu que sofreu danos morais ante todo o ocorrido,
e pediu indenização equivalente a R$ 11.820,00.
Requereu, então, a procedência a ação, para condenar a ré à
obrigação de fazer consistente na outorga de escritura definitiva, condenando-a,
ainda, ao pagamento de indenização por danos morais.
Em defesa, Engeterpa Construções e Participações Ltda
postulou a inclusão, no polo passivo, de B. de Melo Maia Construção Eireli Me,
para quem o imóvel foi vendido, conforme registro na matrícula do móvel, em
03/08/2015. Ainda em preliminar, invocou sua ilegitimidade passiva, eis que não
firmou contrato com o autor, e o lote objeto desta ação não se enquadra dentre os
considerados lotes remanescentes porque não foi reintegrado à loteadora ré. E mesmo
que os poderes de venda tivessem sido outorgados à empresa Plana Novo Horizonte,
o negócio jurídico só surtiria efeitos em favor do autor se houvesse o consentimento
da ré Enterpa, inexistente, no caso. E, por fim, denunciou à lide Plana Novo
Horizonte Assessoria. No mérito, imputa à empresa Plana Novo Horizonte
Assessoria, por meio de seu representante, João Eduardo Helene, a prática de golpes
em diversas pessoas na cidade de Caragutatuba, realizando diversas vendas
fraudulentas, utilizando-se do contrato de prestação de serviços e de seu aditivo,
firmados com a Engeterpa.

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Em emenda à inicial, fls. 145/150, pediu a inclusão de B. DE
MELO MAIA CONSTRUÇÃO EIRELI ME no polo passivo da demanda, sob
alegação de que passou a figurar na matrícula do imóvel como a eventual proprietária
(sic) e, portanto, eventual decisão poderia lhe acarretar prejuízo, com a anulação da
escritura de matrícula e outorga ao autor.
Diz, o autor, que houve a transferência do lote 07 à B. de Melo
Maia Construção Eireli-Me por parte de Engeterpa, pelo valor de R$ 0,01 (um
centavo de real), conforme escritura pública lavrada em 10/06/2015, mas fazendo
menção à data de 1983, como se a empresa B. de Melo fosse adquirente naquela
época.
Questiona a capacidade econômica para a empresa B. de Melo
adquirir lotes, eis que não tem capital para isso e, não obstante, adquiriu mais de 100
lotes envolvidos nas vendas da empresa Plana.
O autor cogita de utilização de meios fraudatórios por parte da
Engeterpa, com a efetiva participação da empresa B. de Melo, uma vez que os
compromissários compradores que não cumpriram com o pagamento e tiveram os
lotes recuperados pela empresa Plana outorgaram poderes à Sra. Edilene Braulio de
Melo para firmar escritura em seu nome, a qual, por sua vez, repassou os imóveis à
empresa B. de Melo por R$ 0,01.
Pelos antecedentes da Sra. Edilene, que responde por diversas
ações cíveis, fiscais e criminal (estelionato proc. 0054739-89.2010.8.26.0577 4a
Vara Criminal de São José dos Campos-SP), entende, o autor, que usou a filha Bruna
de Melo Maia para constituir uma EIRELI para realizar diversas aquisições com
indícios de fraude no loteamento Balneário Mar Azul.
Destaca que a empresa B. de Melo fica na residência da Sra.
Edilene, a qual, inclusive, é procuradora do sócio administrador da Engeterpa, o Sr.
Lupércio Simão Conde, em todas as procurações públicas para a transferência dos
imóveis da Engeterpa para a empresa B. de Melo.
Então, pela fraude que invoca, entre as empresas Engeterpa e
B. de Melo, é que requer a anulação da escritura pública de compra e venda realizada

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entre elas com referência ao lote tratado nos autos.
B. de MELO compareceu aos autos e ofertou contestação
antes da emenda à inicial, fls. 106/111, aduzindo, em síntese, que adquiriu o imóvel
por escritura pública de compra e venda lavrada em 10/06/2015, nas folhas 385/388
do Livro 434, junto ao Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos da
Comarca de Caraguatatuta, levando a escritura a registro no Oficial de Registro de
Imóveis, daí porque é a legítima proprietária do bem. Ademais, paga IPTU e assumiu
o débito fiscal que pendia sobre o imóvel. Em aditamento à defesa, após a emenda à
inicial, reiterou sua defesa e pediu a conexão com outras demandas idênticas,
destacando que os autores foram vítimas do golpe aplicado pela empresa Plana (fls.
156/159 e dos. 160/187.
Em aditamento à contestação, Engeterpa reiterou sua defesa
anterior e aduziu que o valor do preço foi estabelecido em consideração à existência
de débitos fiscais incidentes sobre o imóvel e a assunção da dívida pela compradora
B. de Melo (fls. 269/273).
Réplica a fls. 282/286.
A decisão de fls. 387 determinou que o apenso, sob no
1003225-65.2016.8.26.0126, fosse reunido com o principal para andamento neste, eis
que versam sobre o mesmo lote.
Em constatação ao local do lote, o oficial de justiça certificou
que “trata-se de área territorial aterrada, sem ocupantes e sem benfeitorias (muro
ou construções), cercada por mourões e arame, conforme fotos anexas” (fls. 309).
Em apenso, feito no 1003225-65.2016.8.26.0126, ALDENI
CÂNDIDO DA SILVA ajuizou idêntica ação em face de ENGETERPA
CONSTRUÇÕES E PARCTICIPAÇÕES LTDA e B. DE MELO MAIA
CONSTRUÇÃO EIRELI ME, aduzindo ter adquirido o mesmo lote de terreno por
meio da empresa Plana Novo Horizonte Assessoria.
Semelhantes defesas foram apresentadas pelas rés Engeterpa,
fls. 170/187 e B. de Melo, fls. 83/92.

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Ariosmar Machado Miranda habilitou-se como assistente
simples do autor, suscitando ter adquirido o terreno do ora autor, fls. 219/224.
Sobreveio, então, a sentença, que julgou improcedentes as
pretensões deduzidas em ambos os processos, condenando os autores ao pagamento
das sucumbências, observando-se a justiça gratuita deferida nos autos.
Contra a sentença recorre tão somente ALDENI CANDIDO
DA SILVA, postulando tutela antecipada para que permaneça a averbação da
presente demanda na matrícula do imóvel e, no mérito, insistindo em que a empresa
Engeterpa firmou contrato com a empresa Plana, autorizando que pusesse à venda os
lotes recuperados junto aos compromissários inadimplentes, situação em que se
encontra o lote vendido pela Plana aos autores. Por fim, invoca fraude nos contratos
entre Engeterpa e B. de Melo, sob alegação de que os compromissários compradores
inadimplentes, cujos imóveis foram recuperados pela empresa Plana, deram poderes
à Sra. Edilene Braulio de Melo, para vender os lotes à empresa B. de Melo pelo
valor irrisório de R$0,01, empresa em nome da filha da Sra. Edilene. Em conclusão,
insiste na anulação da escritura de compra e venda do imóvel firmada entre
Engeterpa e B. de Melo e pede a transferência do imóvel para seu nome (recorrente)
(fls. 329/341).
Contrarrazões de apelação de Engeterpa Construções e
Participações Ltda, fls. 352/362, pela manutenção da sentença.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
Consta dos autos que o recorrente adquiriu da empresa Plana
Novo Horizonte Assessoria o lote 7, da da Quadra 06, do “Loteamento MAR
AZUL”, que, segundo alega, teria poderes para alienar dito imóvel em nome de
Engeterpa Construções e Participações Ltda.
O contrato celebrado entre as empresas Plana e Engeterpa, em
27/06/2007, referiu-se à prestação de serviços e parceria para conclusão do Balneário

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Mar Azul, avençando-se que Plana Novo Horizonte Assessoria seria remunerada com
os lotes remanescentes, ou seja, aqueles que fossem reintegrados à proprietária
(cláusula 3.1 fl. 25). O contrato foi aditado em 12.12.2012 (fls. 27/28), constando que
a Plana, em relação aos lotes remanescentes “promoverá a localização, demarcação e
limpeza dos referidos lotes e os colocará à venda, no intuito de apurar valores”.
No entanto, como bem esclareceu a sentença, “não há
comprovação de que o terreno litigioso fora objeto de retomada pelo loteador em
razão de inadimplemento, hipótese em que seria autorizada a venda pela Plana
Novo Horizonte, tampouco há comprovação de anuência da Engeterpa para venda
do referido bem”.
Pela matrícula do imóvel a fls. 121/122 dos autos em apenso,
verifica-se que o imóvel sempre esteve registrado em nome de Engeterpa, não
havendo notícia de ter sido compromissado à venda e posteriormente retomado pela
empresa Plana Novo Horizonte.
Igualmente não houve a juntada de compromisso e compra e
venda deste lote com terceiro e prova de que foi retomado por inadimplência, de
modo que o recorrente não demonstrou, como deveria, que o lote objeto do
compromisso de compra e venda firmado com a Plana Novo Horizonte estava entre
os recuperados por inadimplência e, portanto, entre os que a empresa Plana Novo
Horizonte poderia negociar.
O recorrente não teve a cautela de exigir da Plana Novo
Horizonte prova de que o lote compromissado à venda estava entre os que a
Engeterpa havia autorizado a alienação.
Sem essa cautela, o autor deveria ter firmado o compromisso
de compra e venda com a proprietária, no caso a Engeterpa, mas isso não ocorreu.
Em sendo assim, correta a sentença ao concluir que o
recorrente firmou compromisso de compra e venda com quem não era dono do
imóvel e, consequentemente, não pode pretender a outorga da escritura junto ao
proprietário.

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Nos
autos
da
Apelação
Cível
de
no
1004698-23.2015.8.26.0126, a 4a Câmara deste Tribunal de Justiça, por voto do
eminente Desembargador Natan Zelinschi de Arruda, em 15/01/2018, decidiu em
caso semelhante, envolvendo o mesmo loteamento:
“Assim, não se identifica nenhuma relação
negocial entre os titulares de domínio e os autores, portanto, o
que efetivamente ocorreu foi a aquisição dos bens perante
quem não era dono, consequentemente, não existe suporte
para a presente adjudicação, pois somente o titular de
domínio é que está apto a tanto”.
Não bastasse, a alienação do imóvel à B. de Melo está
registrada junto à matrícula do imóvel, constando o preço em moeda da época em
que firmado o negócio e, mesmo que o valor não seja substancioso, isso não traz
nenhuma consequência favorável ao autor, ora recorrente. Isso porque sem que tenha
tido a cautela ao firmar o compromisso de compra e venda, não tem mesmo interesse
em impugnar a venda feita pela proprietária à B. de Melo.
Nos autos da Apelação Cível supra referida a questão da
suposta fraude também foi rejeitada, como se vê do seguinte trecho:
“Questões outras envolvendo suposta fraude
ou outros itens correlatos em relação a contrato de prestação
de serviços não têm nenhuma pertinência para o caso, pois só
pode alienar quem é proprietário, e nada além disso, portanto,
não havendo compra e venda perante os autores e os titulares
de domínio não existe embasamento para o pedido em
referência”.
Mas não é só, há outros precedentes deste Tribunal de Justiça,
onde as decisões são semelhantes, valendo destacar as ementas:
PROPRIEDADE Adjudicação compulsória c/c indenizatória
Sentença de improcedência Ausência de fundamentação Não
ocorrência
Inviabilidade
de
deferimento
do
pleito

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adjudicatório Venda a non domino, efetuada por terceiro que
não era proprietário dos imóveis adquiridos pelos autores da
corré PLANA Proprietária registral, ademais, que já outorgou
escritura pública dos imóveis a corré B DE MELO Danos
morais Não ocorrência Decisum mantido - Apelo não provido,
com observação (Apelação Cível 1001843-08.2014.8.26.0126,
Relator Desembargador Rui Cascaldi, data do julgamento: 14
de maio de 2.019).
ESCRITURA DEFINITIVA Imóvel - Outorga Necessidade de
comprovação da existência do contrato de compra e venda do
imóvel e da quitação integral do preço Apresentação de
compromisso firmado por terceiro que não tinha poderes para
vender os lotes - Ausência de prova da quitação -
Improcedência Irrelevância de questões envolvendo a posse do
imóvel
ou
relativas
ao
registro
posterior
do
bem
Improcedência mantida - Recurso não provido. (Apelação
Cível 1006152-38.2015.8.26.0126, 8a Câmara de Direito
Privado, Relatora Desembargadora Mônica de Carvalho; data
do julgamento: 05/06/2019).
Enfim, a sentença deve prevalecer, restando prejudicada a
pretensão de antecipação de tutela.
Por fim, majoro os honorários advocatícios devidos pelo
recorrente para 15 % do valor atualizado da causa, observado, todavia, o disposto no
art. 98, §3o, do Código de Processo Civil.
Posto isso, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora