Tribunal: TJSP
Processo: 1047952-77.2018.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alvaro Passos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-10

Ementa:
LEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM" – Pedido que objetiva a exclusão da codemandada E. M. Agropecuária Ltda com relação à condenação solidária – Inovação recursal – Descabimento – Preliminar afastada – Recurso do autor parcialmente provido, apelo das demandadas parcialmente não conhecido e, na parte conhecida, improvido.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Indenização – Atraso na entrega do

Ementa:
LEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM" – Pedido que objetiva a exclusão da codemandada E. M. Agropecuária Ltda com relação à condenação solidária – Inovação recursal – Descabimento – Preliminar afastada – Recurso do autor parcialmente provido, apelo das demandadas parcialmente não conhecido e, na parte conhecida, improvido.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Indenização – Atraso na entrega do imóvel – Excludentes de responsabilidade – Afastamento – Fortuitos internos decorrentes do risco da atividade – Súmula 161 - Cláusula de tolerância de 180 dias, válida e que não traduz abusividade – Súmula 164, desta C.Corte – Tema 01 do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 - Lucros cessantes –– Súmula 162, desta C. Corte – Tema 05 do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 – Cumulação com multa contratual – Impossibilidade – Escritura pública que prevê a incidência de multa de 10% sobre o valor atualizado do preço do imóvel – Prevalência – Tema 970 (REsps 1498484/DF e 1635428/SC) – Pedido que objetiva a juntada de TVO para infraestrutura, referentes à área comum – Descabimento – Matéria a ser discutida em Assembleia – IPTU e taxas de associação – Responsabilidade do adquirente, somente após efetiva entrega do imóvel – Registro da escritura com imóvel hipotecado – Inadimplemento contratual – Caracterização – Dano moral – Lesão à honra – Fixação em R$5.000,00, o que atinge a dupla finalidade da indenização – Recurso do autor parcialmente provido, apelo das demandadas parcialmente não conhecido e, na parte conhecida, improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000613688
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1047952-77.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes/apelados
E.
M.
AGROPECUÁRIA
LTDA.
e
ALPHAVILLE
DOM
PEDRO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado/apelante YURI UETI
UEHARA KUNIYOSHI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Nos termos do art. 942
do Código de Processo Civil, foram convocados outros julgadores para a conclusão do
julgamento, restando assim o resultado: POR MAIORIA de votos, deram provimento
em parte ao recurso do autor, conheceram, parcialmente do recuso das demandadas e, na
parte conhecida, negaram-lhe provimento. Declara voto o 2o Juiz. de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente sem voto), GIFFONI FERREIRA, PENNA MACHADO,
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA E JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
ALVARO PASSOS
relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no33896/TJ – Rel. Alvaro Passos – 2a Câmara de Direito Privado
Apelação cível no 1047952-77.2018.8.26.0114 - dg
Apelantes: E. M. AGROPECUÁRIA LTDA. E OUTRO (reciprocamente)
Apelados: YURI UETI UEHARA KUNIYOSHI (reciprocamente)
Comarca: Campinas - 8a Vara Cível
Juiz(a) de 1o Grau: Bruna Marchese e Silva
EMENTA
LEGITIMIDADE PASSIVA “AD CAUSAM” Pedido
que objetiva a exclusão da codemandada E. M.
Agropecuária Ltda com relação à condenação solidária
Inovação recursal
Descabimento
Preliminar
afastada
Recurso do autor parcialmente provido,
apelo das demandadas parcialmente não conhecido e,
na parte conhecida, improvido.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

Indenização

Atraso
na
entrega
do
imóvel
Excludentes de responsabilidade
Afastamento

Fortuitos internos decorrentes do risco da atividade
Súmula 161 - Cláusula de tolerância de 180 dias,
válida e que não traduz abusividade Súmula 164,
desta
C.Corte

Tema
01
do
IRDR
no
0023203-35.2016.8.26.0000 - Lucros cessantes

Súmula 162, desta C. Corte Tema 05 do IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000
Cumulação com multa
contratual Impossibilidade Escritura pública que
prevê a incidência de multa de 10% sobre o valor
atualizado do preço do imóvel Prevalência Tema
970 (REsps 1498484/DF e 1635428/SC) Pedido que
objetiva a juntada de TVO para infraestrutura,
referentes à área comum Descabimento Matéria a
ser discutida em Assembleia
IPTU e taxas de
associação Responsabilidade do adquirente, somente
após efetiva entrega do imóvel Registro da escritura
com imóvel hipotecado Inadimplemento contratual
Caracterização
Dano moral
Lesão à honra

Fixação em R$5.000,00, o que atinge a dupla
finalidade da indenização
Recurso do autor
parcialmente
provido,
apelo
das
demandadas
parcialmente não conhecido e, na parte conhecida,
improvido.

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Vistos.
Trata-se de recursos de apelação interpostos
contra a r. sentença de fls.250/259, cujo relatório se adota que, julgou
parcialmente procedente a ação de indenização de danos morais e materiais,
para condenar as demandadas, ao pagamento, a título de lucros cessantes, do
montante correspondente a 0,5% do valor do compromisso de venda, a contar
do vencimento do prazo de tolerância previsto contratualmente, até a efetiva
liberação do imóvel, devidamente corrigido e acrescido de juros de mora de
1% desde a citação, bem como para determinar a restituição dos valores
desembolsados a título de "taxas associativas" e IPTU referentes ao período
anterior à imissão na posse, devidamente corrigido desde seu efetivo
pagamento e acrescido de juros de mora de 1% desde a citação. Ao final,
repartiu as custas em 30% devidas pela parte autora e 70% à parte
demandada e condenou cada um dos litigantes a arcar com os honorários do
advogado da parte adversa, fixados em 10% do valor da causa.
Ambas as partes apelam.
Diante das razões de fls.276/281, o autor
pugna pela alteração parcial da decisão. Em apertada síntese, afirma que, com
base no Tema 970 do Recurso Especial Repetitivo no 1.653.428/SC, existindo
a cláusula penal moratória não há que se falar em lucros cessantes e postula a
substituição pela cláusula penal moratória, fixada em 10% sobre o valor
atualizado do contrato. Alega que, houve atraso da obra, além do que o
respectivo levantamento da hipoteca extrapolou, e muito, o mero dissabor.
Esclarece que, a fls. 100/101, o Apelante foi instado a lavrar a escritura sob a
falsa afirmativa de que o loteamento tinha sido regularizado junto a Prefeitura e
que seu lote estava liberado, o que constou expressamente na Escritura de

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Venda e Compra(fls. 41/48). Reforça que, a tentativa das Apeladas de ludibriar
o Apelante não pode ser considerado como um simples descumprimento
contratual e a indenização é certa. Assevera que, o documento de fls. 124/127,
em sua cláusula quarta e quinta, deixa muito claro que as Apeladas precisam
comprovar administrativamente os serviços de sinalização viária, preservação
e recuperação de áreas verdes, controle tecnológico, e construção de abrigo
metálico de ônibus, no prazo de 48 horas, sob pena de multa diária de R$
5.000,00, sob pena de o loteamento permanecer irregular eternamente.
Por sua vez, as codemandadas, diante das
razões de fls.288/300, em preliminar requerem o reconhecimento da
ilegitimidade passiva da E. M. Agropecuária Ltda com relação à condenação
solidária. No mérito, em resumo, pleiteiam o reconhecimento da inexistência
de descumprimento contratual. Alegam que o atraso de deu por fato de
terceiro. Aduzem que, não cabem lucros cessante por se tratar de loteamento.
Ressaltam a legalidade na cláusula que responsabiliza o adquirente pelo
pagamento de IPTU e taxas associativas.
Consertados, subiram os autos.
Este é o relatório.
O autor, após o atraso na entrega da obra,
diante da inadimplência da vendedora, valeu-se do meio processual adequado
e apto para a reparação de danos alegada.
Por
primeiro,
a
preliminar
não
merece
conhecimento. A alegação não foi objeto da contestação apresentada, sendo
descabida a inovação em fase recursal.

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No mérito, apenas o recurso do autor merece
parcial provimento.
As alegadas excludentes de responsabilidade,
devem ser afastadas, pois envolvem fortuitos internos decorrentes do risco da
atividade.
Neste sentido a súmula Súmula 161, desta
C.Corte: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do
mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente.”
Conforme constou da sentença, é válida a
cláusula de tolerância de 180 dias, pois não traduz abusividade, havendo,
todavia, responsabilidade civil da requerida apenas após o prazo avençado.
Corroborando tal posicionamento, já julgou
esta C. Corte:
Obrigação de fazer c.c. indenização por danos materiais e morais. Compromisso de
compra e venda de imóvel. Parcial procedência recursos de ambas as partes. Atraso
na conclusão da obra. Cláusula de tolerância de 180 dias. Legalidade. Imóvel
entregue após o prazo final para conclusão, já computada a tolerância prevista
contratualmente. Caso fortuito e força maior não configurados. Culpa da ré pelo
retardamento reconhecida. (TJ-SP - APL: 0027670-42.2012.8.26.0309, RELATOR:
SALLES ROSSI, Julgada em 11/12/2013, 8a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO. Data
de publicação 11/12/2013) grifei.

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Ademais, a questão foi objeto da súmula
Súmula 164, desta C.Corte: “É válido o prazo de tolerância não superior a
cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual
expressa,
clara
e
inteligível.”
e
Tema
01
do
IRDR
no
0023203-35.2016.8.26.0000: "É valido o prazo de tolerância, não superior a
cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra
para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível".
Diante do atraso inconteste pela entrega do
imóvel, a responsabilidade pelos lucros cessantes seria devida ante a
frustração do requerente ao recebimento do retorno decorrente do
investimento que efetivou.
Assim,
há,
senão
a
urgência,
uma
expectativa de evolução do empreendimento que não foi atendida nos autos,
pois houve atraso na entrega do bem sem justificativa considerável.
Com
efeito,
as
escusas
das
demandada/apelante para que deixassem de entregar o bem na data
aprazada, considerando-se, ainda, a prorrogação prevista contratualmente,
não são suficientes para afastar a sua responsabilidade e a sua mora.
Todavia, assiste razão ao recorrente quanto
a existência da multa pré-fixada e, nos termos da cláusula 11 da escritura
lavrada, há necessidade da condenação das demandadas na condenação de
multa e, não, lucros cessantes.
Em caso similar, já se decidiu:

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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS
Procedência Inconformismo das rés vendedoras Loteamento Inadimplemento
contratual Ocorrência Culpa das requeridas Dano Material Reparação fixada
na forma de lucros cessantes
Não aplicação
Existência de cláusula penal
moratória - Aplicação do artigo 1.040, III, do CPC/15 Tese firmada pelo C. STJ no
julgamento dos Resps repetitivos nos 1.614.721 e 1.631.485 Dano moral Ato ilícito
existente Dever de indenizar Precedentes da Câmara Despesas de IPTU e de
taxas associativas Comprador não imitido na posse do bem Responsabilidade da
vendedora

RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
Apelação
n.1013784-49.2018.8.26.0114. Relator(a): Ronnie Herbert Barros Soares. Comarca:
Campinas. Órgão julgador: 10a Câmara de Direito Privado. Data do julgamento:
20/03/2020. Data de publicação: 20/03/2020.
Desta forma, com base no Tema 971 (REsps
1614721/DF e 1631485/DF), com a tese firmada: “No contrato de adesão
firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de
cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas
em dinheiro, por arbitramento judicial.”, possível a condenação das
vendedoras na multa estabelecida contratualmente.
Ainda, com base no recurso repetitivo, o que
define a responsabilidade pelo pagamento das despesas incidentes sobre o
imóvel é disponibilidade do bem ao comprador, devendo ser mantida a
deliberação quanto ao IPTU e taxa de associação.
“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS

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COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE
VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO
CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para
efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o
registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material
com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador
e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. (REsp n.o
1.3443.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2.a Seção, DJe 20.4.2015).
Melhor sorte não socorre ao autor quanto à
obrigação de fazer, em razão da infraestrutura (serviços de sinalização viária,
preservação e recuperação de áreas verdes, controle tecnológico, e
construção de abrigo metálico de ônibus).
A infraestrutura básica encontra-se regular e
foi objeto da liberação parcial de garantia hipotecária fls.74/77. Todavia, a
infraestrutura envolvendo a área comum, como postado pelo apelante, de
acordo com o contrato particular celebrado, compete à Associação de
moradores, por envolver direito coletivos.
Por fim, quanto aos danos morais, anote-se
que este Egrégio Tribunal de Justiça tem entendimento predominante no
sentido de que, salvo circunstância excepcional que coloque o conveniado ou
contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, no caso
inexistente, não há dano moral. É que o dissabor inerente à expectativa
frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano do
homem médio e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana

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nem, por si só, conduz ao dano moral.
Todavia, a situação apresentada, ultrapassa o
mero dissabor. Não só pelo atraso, mas pela escritura com a indisponibilidade
do bem, diante da hipoteca que só foi baixada a requerimento do apelante,
quase um ano após a escritura lavrada fls.98/99.
Tem-se que, com o valor da condenação,
deve ser contemplada, de forma equânime, a dupla finalidade do instituto
indenizatório, ou seja, o de compensar os danos sofridos, sem causar
enriquecimento indevido, e o de inibir a ocorrência de situações semelhantes.
Desse
modo,
afigura-se
razoável
e
proporcional, na hipótese, o quantum indenizatório fixado, de R$5.000,00
(cinco mil reais).
Acrescente-se que, sobre este valor, deverá
haver a incidência de juros de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir da
data do evento danoso, nos termos da Súmula no 54 do STJ, assim como de
correção monetária, que, de acordo com o teor da Súmula no 362 do STJ,
ocorrerá desde a condenação que fixou a quantia a ser paga.
Com base no decidido, vez que o autor
decaiu de parte mínima do pedido, as demandadas arcarão com as custas e
despesas processuais, além de honorários de advogado fixados em 12%,
sobre a condenação, o que já inclui a condenação recursal, com base no art.
85, § 11, do CPC/2.015.
Por derradeiro, a fim de evitar a oposição de

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embargos
de
declaração,
única
e
exclusivamente
voltados
ao
prequestionamento, tenho por expressamente prequestionada, nesta instância,
toda a matéria, consignando que não houve ofensa a qualquer dispositivo a
ela relacionado. Vale, ainda, lembrar que ao juiz cabe decidir a lide, apontando
os fundamentos que lhe pareçam suficientes para embasar a conclusão a que
chega, não sendo necessário que aprecie todos os argumentos articulados
pelas partes, o que não representa vício ou mácula do julgado.
Na hipótese de apresentação de embargos de
declaração contra o presente acórdão, ficam as partes desde já intimadas a se
manifestar no próprio recurso a respeito de eventual oposição ao julgamento
virtual, nos termos do art. 1o da Resolução no 549/2011 do Órgão Especial
deste E. Tribunal, entendendo-se o silêncio como concordância.
Pelo exposto, dou provimento parcial ao
recurso do autor, não conheço, em parte, do recurso das demandadas e,
na parte conhecida, nego-lhe provimento.
ALVARO PASSOS
Relator

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Voto no 29277/2020
Apelação Cível no 1047952-77.2018.8.26.0114
Comarca: Campinas
Aptes/Apdos: E. M. Agropecuária Ltda. e Alphaville Dom Pedro
Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelado/Apelante: Yuri Ueti Uehara Kuniyoshi
DECLARAÇÃO DE VOTO No 29277
Dissinto respeitosamente da d. Maioria.
Na visão deste insignificante magistrado, a decisão proferida relativamente
à fixação pelo dano moral falhou na própria concessão, e também com a atribuição do
elevado valor deferido.
Houve aqui mero e corriqueiro problema contratual e já quinhoada a parte
pelo atendimento de vários de seus pleitos.
Outrossim, para o simples problema apontado pela sentença, cinco mil reais
é valor excessivo e ainda mais com os juros, e sem falar na correção monetária.
Ver que em julgamento do Magnífico SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA, fixou-se, em precedente, para caso de morte, indenização por dano moral no
importe de R$-50.000,00.
Esse o exato valor localizado pelo eminente Des. J.J. DOS SANTOS,
também para caso de MORTE POR ERRO MÉDICO, em julgamento realizado aos
15.05.2018 e que foi indicado para jurisprudência, acatado o “quantum” por V.U.
O Ministro SIDNEI BENETTI, que horou esta Relação, fixou em CINCO
MIL REAIS danos morais por negativa de fornecimento de materiais cirúrgicos ver
A.R. No 46.590-SP.
A mesma C.Corte Superior, em Brasília, em precedente recebido por todos
os integrantes desta Seção de Direito Privado, por Boletim Interno, dá notícia de que o
MINISTRO JOÃO OTÁVIO NORONHA houve por exata V. decisão do E. Tribunal
carioca que fixou em R$-3.000,00 (Três mil reais) indenização a quem INGERIRA

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METAL EM ACHOCOLATADO (ARESP No 477.364
RJ); esse valor de
R$-3.000,00 também consta de outros precedentes ver Rec. Espec. 149.296, da E. 2a
Turma. Também a mesma fonte relata de outro precedente, da mesma H. Corte, quando
se mandou ao pagamento de R$-5.000,00 a título de dano moral por corpo estranho
localizado em alimento nem sequer ingerido.
E em recente entendimento, o mesmo E. Tribunal Superior assentou, no
Rec.Especial no 1639470-RO indenização de DOIS MIL REAIS por protesto indevido.
Aqui, por um problema com mui menor gravidade fixou-se um valor que
com os acréscimos deverá ampliar em muito aquele limite.
Isso, na ótica do inútil prolator destas linhas, tangencia a figura profligada
pelo Art.884 do Código Civil.
O Judiciário não pode prestigiar o enriquecimento sem causa.
De aí que, por minha tenção, DEFERIA PROVIMENTO ao recurso, inda
que parcial, dividida a sucumbência, mil reais de honorários para cada qual, pois que se
está em face daquilo que a mundanidade chama por INDÚSTRIA DO DANO MORAL.
L. B. Giffoni Ferreira

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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1
10
Acórdãos
Eletrônicos
ALVARO AUGUSTO DOS PASSOS
11D813D0
11
12
Declarações de
Votos
LUIZ BEETHOVEN GIFFONI FERREIRA
11DCC0B6
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1047952-77.2018.8.26.0114 e o código de confirmação da tabela acima.