Tribunal: TJSP
Processo: 1006399-81.2016.8.26.0482
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jovino de Sylos
Órgão colegiado: 16a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-02
Data de publicação: 2020-11-02

Ementa:
*Ação de obrigação de fazer – pretensão do autor de outorga de escritura pública definitiva de terreno adquirido dos réus através de "contrato particular de compromisso de venda e compra de imóvel" já que pago o preço na data aprazada - admissibilidade – legitimidade passiva "ad causam" da filha da requerida, que faleceu durante o curso da demanda, já que sucessora dos direitos e dos deveres da

Ementa:
*Ação de obrigação de fazer – pretensão do autor de outorga de escritura pública definitiva de terreno adquirido dos réus através de "contrato particular de compromisso de venda e compra de imóvel" já que pago o preço na data aprazada - admissibilidade – legitimidade passiva "ad causam" da filha da requerida, que faleceu durante o curso da demanda, já que sucessora dos direitos e dos deveres da alienante do imóvel – obrigação dos réus alienantes de tomarem todas as providências necessárias para a satisfação do pleito exordial, inclusive junto aos antigos proprietários do bem - denunciação da lide desacolhida – situação que não se enquadra em quaisquer das hipóteses do art. 125 do CPC/15 – demanda procedente – recurso improvido.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000897438
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006399-81.2016.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que são apelantes
JOÃO VALENTIM MAZZARO (JUSTIÇA GRATUITA) e NATÁLIA SPACINI
MAZZARO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MARCELO CABRINI CAMPOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 16a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOVINO DE SYLOS
(Presidente), SIMÕES DE VERGUEIRO E MIGUEL PETRONI NETO.
São Paulo, 2 de novembro de 2020.
JOVINO DE SYLOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No : 37229
APEL.No : 1006399-81.2016.8.26.0482
COMARCA : PRESIDENTE PRUDENTE
APTES. : JOÃO VALENTIM MAZZARO E OUTRO
APDO. : MARCELO CABRINI DE CAMPOS
*Ação de obrigação de fazer pretensão do autor de outorga de
escritura pública definitiva de terreno adquirido dos réus através
de “contrato particular de compromisso de venda e compra de
imóvel” já que pago o preço na data aprazada - admissibilidade
legitimidade passiva “ad causam” da filha da requerida, que
faleceu durante o curso da demanda, já que sucessora dos direitos
e dos deveres da alienante do imóvel
obrigação dos réus
alienantes de tomarem todas as providências necessárias para a
satisfação do pleito exordial, inclusive junto aos antigos
proprietários do bem - denunciação da lide desacolhida situação
que não se enquadra em quaisquer das hipóteses do art. 125 do
CPC/15 demanda procedente recurso improvido.*

1. Cuida-se de “ação de obrigação de fazer
c.c. fixação de astreintes”, movida por Marcelo Cabrini de
Campos em face de João Valentim Mazzaro e sua mulher Márcia
Regina Dalpério Spacini Mazzaro. Alega o postulante, em
síntese, que em 03.01.13 adquiriu terreno situado em
Presidente
Prudente/SP
dos
réus
através
do
“contrato
particular de compromisso de venda e compra de imóvel”. Aduz
que
efetuou
o
pagamento
de
R$50.000,00
através
de
transferência
bancária,
conforme
cláusula
segunda
do
contrato, ficando ainda estipulado na contratação que a
escritura pública seria outorgada mediante o cumprimento de
todas
as
obrigações
pactuadas.
Sustenta
que
os
réus
adquiriram o imóvel de Nilton de Hollanda Botti e de sua
mulher Cristiane Dias de Lima Botti, que por sua vez
adquiriram da Incorporadora Yamamoto S/C Ltda.. Afirma que no
decorrer do ano de 2013 passou a exigir dos requeridos a
outorgada da escritura definitiva do imóvel, mas sem êxito.

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Argumenta que procurou Milton Yamamoto, representante da
Incorporadora, que obteve expedição de alvará em 24.11.14 com
validade de 360 dias. Alega que procurou novamente os réus
para que interferissem junto a Nilton e esposa para
regularizar a situação junto à Incorporadora, mas também sem
êxito. Destarte requer a condenação dos requeridos para que
outorguem a escritura pública definitiva do imóvel ao autor,
no prazo de 60 dias, sob pena de multa diária.
2. O r. despacho de fls. 92 deferiu a
substituição da falecida ré Márcia Regina pelo réu e sua
filha Natália Spacini Mazzaro.
3. A r. sentença de fls. 123/130 julgou
procedente a demanda para condenar os réus a outorgar ao
autor escritura pública de compra e venda do imóvel
discriminado
na
exordial,
adotando
as
providências
necessárias para tanto no lapso temporal improrrogável de 60
dias, sob pena de multa diária de R$1.000,00. “Dada a
sucumbência dos requeridos, condeno-os de modo solidário no
pagamento das custas processuais em aberto e daquelas
suportadas pelo autor (fls. 07/10 dos autos), além de
honorários dos patronos do postulante, que arbitro em 15%
sobre o valor atualizado da causa”.
4. Irresignados, recorreram os réus a este
Tribunal para reforma do “decisum”, com inversão dos ônus
sucumbenciais, reiterando a ilegitimidade passiva de Natália,
tendo em vista que sua mãe faleceu sem deixar bens, já que o
imóvel foi alienado antes de seu óbito, de forma que não é
titular da relação jurídica objeto da ação. Afirmam que
Natália não pode responder por direitos e obrigações
inexistentes, pois não é herdeira do bem. Invocam o art. 1997
do CC/02 e o art. 796 do CPC/15. Alegam cerceamento de

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defesa, tendo em vista que não foi acolhido o pleito de
denunciação da lide de Nilton de Hollanda Botti e de
Cristiane Dias de Lima Botti, já que é impossível a outorga
da escritura definitiva pelos réus. Aduzem que era do
conhecimento do autor que o terreno se encontrava em nome de
terceiros, conforme o contrato. Sustentam que os terceiros
deveriam participar da demanda, já que estão obrigados a
indenizar os réus em ação regressiva, conforme art. 125, II
do CPC/15. Ao final, anotam prequestionamento.
5. O recurso foi processado e respondido. Os
autos subiram em seguida.
É o relatório.
6. O apelo não merece acolhimento. Isso porque
como bem destacou o Magistrado “a quo”: “... a demandada
Natália Spacini Mazzaro sustentou a ilegitimidade passiva “ad
causam”, sob o fundamento de que não teria firmado o contrato
de compra e venda de imóvel e que o bem já não mais era de
titularidade da sua genitora quando do falecimento de Márcia
Regina Dalpério Spacini Mazzaro, o que tornaria manifesto que
não figura como titular da relação de direito controvertido.
A preliminar em tela deve ser todavia rejeitada por este
juízo, visto que a ré Natália..., como filha de Márcia
Regina..., acaba por ser sucessora dos direitos e deveres da
alienante do imóvel. Como consequência do especificado no
parágrafo anterior, a demandada Natália... acaba por assumir
a obrigação da sua genitora no tocante à outorga ao
postulante Marcelo Cabrini de Campos da escritura pública
pertinente ao instrumento de compra e venda do imóvel. Deve-
se destacar ainda que o pleito do postulante não corresponde
à condenação de cunho pecuniário e tão pouco rescisão do
contrato em tela, de modo que o fato da alienante Márcia

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Regina... ter falecido sem deixar bens não inviabiliza a
sucessão processual no tocante ao preceito cominatório
discriminado na exordial. Há de se destacar ainda que o
pleito do autor não corresponde à reivindicação do imóvel
discriminado na exordial, de modo a discutir questão
relacionada à titularidade do bem, razão pela qual a acionada
Natália... deve satisfazer o preceito cominatório buscado na
exordial ainda que o terreno tenha sido alienado antes do
falecimento da sua genitora. Aliás, a pretensão lançada pelo
autor na exordial se relaciona justamente ao contrato de
compra e venda do imóvel firmado pela genitora da demandada
Natália..., o que confirma a legitimidade passiva “ad causam”
desta requerida, visto que, como herdeira da alienante,
sucedeu a pessoa de Márcia Regina... no tocante à obrigação
de cunho cominatório... o postulante Marcelo... sustentou que
firmou com o demandado João Valentim Mazzaro e sua esposa
contrato particular de compromisso de venda e compra do
imóvel discriminado na exordial, de modo que acabou por
adquirir o bem em tela mediante o repasse aos alienantes do
correspondente montante pecuniário especificado na avença.
Frisou que acabou por restar especificado de modo expresso no
instrumento contratual em tela que a escritura definitiva
pertinente ao negócio jurídico em questão lhe seria outorgada
mediante a satisfação de todas as obrigações especificadas na
avença e a expedição de alvará para que a Incorporadora
Yamamoto S/C Ltda. fosse devidamente representada. Declinou
que apesar de ter satisfeito todas as obrigações a ele
atribuídas
na
avença
em
testilha,
os
alienantes
não
providenciaram
ao
necessário
para
a
lavratura
da
correspondente
escritura
pública,
inclusive
com
a
regularização da situação por parte do proprietário anterior
do imóvel, de nome Nilton Botti. Efetivamente, os elementos
carreados ao feito, sob o crivo do contraditório e do devido

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processo legal, amparam a narrativa lançada pelo autor na
exordial, de modo a justificar o acolhimento da sua pretensão
de cunho cominatório. Nos termos em tela destaco em especial
o teor do documento carreado às fls. 12/15 dos autos, no
caso, o “contrato particular de compromisso de venda e compra
de imóvel” discriminado na exordial, através do qual o
postulante adquiriu do demandado João Valentim Mazzaro e de
sua esposa o bem em questão. Constou da cláusula terceira do
contrato de compra e venda do imóvel em questão o que se
segue:
“Da
irrevogabilidade,
irretratabilidade
e
arrependimento: que o presente contrato de compromisso é
irrevogável
e
irretratável,
pelo
que
se
obrigam
os
contratantes a fielmente cumpri-lo e respeitá-lo em todas as
cláusulas e condições nele estipuladas”. Por sua vez, mostra-
se de fundamental importância para o deslinde do feito o teor
do disposto na cláusula quinta do contrato de compra e venda
do imóvel, que dispõe o seguinte: “Da Escritura Definitiva:
que a escritura definitiva de venda e compra do(s) citado(s)
imóvel(is)
será
outorgada
ao(s
á
ás)
compromissário
comprador(es a as) ou a quem ele(s a as) indicar(em) por
escrito, mediante cumprimento de toda obrigação pactuada
neste instrumento, e expedição do alvará judicial para que
seja representada a Incorporadora Yamamoto S/C Ltda, que será
solicitado pelos promitentes vendedores”. Note-se, portanto,
que o contrato firmado entre os litigantes ostenta caráter de
irrevogabilidade e irretratabilidade, de modo que é o caso de
impor de imediato aos alienantes as providências para o fim
de outorgarem a escritura pública de compra e venda do imóvel
em prol do adquirente Marcelo..., uma vez realizada a
quitação integral do preço pertinente à avença em questão. Na
hipótese
em
questão,
o
postulante
Marcelo...
quitou
integralmente o preço pertinente ao negócio jurídico de
compra e venda do imóvel, o que sequer foi questionado pelos

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acionados.
Como
consequência do
acima especificado, e
considerando o caráter bilateral do contrato em tela, resta
manifesta
a
obrigação
dos
demandados
em
adotarem
as
providências necessárias para a outorga em prol do postulante
Marcelo... a escritura pública de compra e venda do imóvel. O
fato do imóvel se encontrar em nome de terceiros, no caso,
Nilton de Hollanda Botti e Cristiane Dias de Lima Botti, que
inclusive se recusariam em transferir o bem ao nome dos
alienantes, não inviabiliza o pleito de cunho cominatório
lançado pelo autor na exordial. Isto porque o negócio
jurídico em discussão foi firmado entre o autor e os
alienantes João Valentim Mazzaro e sua esposa, que assumiram
a obrigação de outorgarem a escritura de compra e venda do
imóvel em prol do postulante uma vez quitado de modo integral
o preço do negócio jurídico, o que acabou por se verificar no
caso em tela. Ademais, os alienantes já tinham pleno
conhecimento, quando da celebração do negócio jurídico, que o
terreno se encontrava em nome de terceiros e não constou
cláusula expressa no contrato particular de compra e venda do
imóvel que o autor Marcelo... deveria providenciar junto aos
terceiros o necessário para a outorga da escritura pública.
Cabe observar inclusive que constou expressamente do contrato
em tela, nos termos da sua cláusula quinta, que as
providências para a outorga da escritura pública seriam
adotadas pelos alienantes uma vez quitado o preço por parte
do adquirente Marcelo..., inclusive no tocante à expedição do
correspondente alvará judicial, o que todavia até então não
se
verificou.
Justamente
em
razão
de
todo
o
acima
especificado, é o caso de atribuir aos demandados João
Valentim Mazzaro E Natália Spacini Mazzaro que adotem as
providências
necessárias,
inclusive
junto
aos
antigos
proprietários Nilton de Hollanda Botti e Cristiane Dias de
Lima Botti, para que seja providenciada a outorga da

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escritura pública em prol do requerente Marcelo Cabrini de
Campos.
Dado
o
acima
especificado,
inviabiliza-se
a
denunciação da lide em relação à pessoa de Nilton de Hollanda
Botti, visto que a situação em tela não se enquadra em
quaisquer das hipóteses discriminadas no artigo 125 do
CPC/2015” (fls. 126/129).
7. Ressalta-se que o fato da falecida Márcia
Regina não ter deixado bens quando da data do óbito (fls.
103), isso não impede que Natália, sua filha, venha lhe
suceder processualmente, devendo inclusive ser observado o
disposto no art. 110 do CPC/15. Além disso tem-se que a morte
da parte enseja vários efeitos jurídicos, inclusive a
transferência de direitos e obrigações do “de cujus” para
seus sucessores, como ocorreu “in casu”.
8. Demais o fato dos réus ajuizarem ou não
ação em face dos alienantes anteriores do imóvel, Nilton de
Hollanda Botti e Cristiane Dias de Lima Botti, isso não faz
com que seja aplicado o disposto no art. 125, II do CPC/15.
Na verdade os apelantes tentam, a todo custo, eximir-se da
responsabilidade contratual da outorga da escritura pública
definitiva do imóvel ao autor para atribuir-lhe a terceiros.
9. Nessas circunstâncias, nada há para ser
modificado
no
decisório
combatido,
o
qual
permanece
irretocável, inclusive por suas apropriadas razões. E, diante
da manutenção da sentença, permanecem os réus responsáveis
pelo pagamento das custas e despesas processuais, majorando-
se porém a verba honorária para 20% sobre o valor atualizado
da causa, consoante o art. 85, §11, do CPC/2015, observado o
disposto no art. 98, §3o, do citado diploma adjetivo (fls. 82
e 114). Sem que este decisório tenha afrontado a normatização
constitucional e/ou infraconstitucional, por último anota-se

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o prequestionamento (fls. 145).
10. Com esses fundamentos, nega-se provimento
ao recurso.
JOVINO DE SYLOS
Relator
mf:js