Tribunal: TJSP
Processo: 1005584-15.2017.8.26.0526
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
Rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais, envolvendo aquisição de imóvel. Devido processo legal observado. Alegação de cerceamento de defesa sem suporte, haja vista que desacompanhada de justificativa ou especificidade, não tendo sequer o autor apontado qual seria o ponto controvertido objeto da pretensa prova oral. Polo ativo não comprovou o

Ementa:
Rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais, envolvendo aquisição de imóvel. Devido processo legal observado. Alegação de cerceamento de defesa sem suporte, haja vista que desacompanhada de justificativa ou especificidade, não tendo sequer o autor apontado qual seria o ponto controvertido objeto da pretensa prova oral. Polo ativo não comprovou o pagamento integral, portanto, não estaria apto ao recebimento das chaves. Inadimplência por parte do adquirente configurada. Rescisão em condições de sobressair, observado o equilíbrio, pois as partes retornam ao 'statu quo primitivo'. Relação de consumo presente. Retenção de 20% dos valores pagos, tendo como base de cálculo o total adimplido desconsiderando-se o sinal, apresenta-se adequada, proporcionando à ré o ressarcimento pelas despesas administrativas, de publicidade e tributárias. Restituição de 80% deve sobressair, em parcela única, com incidência de correção monetária a contar dos respectivos desembolsos, e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Danos morais sem suporte. Vendedora que exerceu regular direito, além de a questão ser estritamente de direito patrimonial, portanto, disponível, e a susceptibilidade exacerbada do polo ativo não dá supedâneo para a verba reparatória pretendida. Pretensão de devolução do valor pago a título de taxa Sati atingida pela prescrição. Sucumbência levou em consideração o desfecho da demanda. Recurso da ré provido em parte. Apelação do autor desprovida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000030652
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005584-15.2017.8.26.0526, da Comarca de Salto, em que é apelante/apelado CONGESA
ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA, é apelado/apelante RODIS GRONINGER
CAVRIANI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao apelo da ré e negaram provimento ao recurso do autor. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ENIO ZULIANI
(Presidente sem voto), ALCIDES LEOPOLDO E MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005584-15.2017.8.26.0526 -Voto no
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Apelação Cível n.o 1.005.584-15.2017.8.26.0526
Apelantes e reciprocamente apelados:
CONGESA ENGENHARIA E
CONSTRUÇÕES LTDA. E RODIS GRONINGER CAVRIANI
Comarca: SALTO
Voto n.o 44.595
Rescisão contratual cumulada com restituição de
valores pagos e indenização por danos morais,
envolvendo aquisição de imóvel. Devido processo legal
observado. Alegação de cerceamento de defesa sem
suporte, haja vista que desacompanhada de justificativa
ou especificidade, não tendo sequer o autor apontado
qual seria o ponto controvertido objeto da pretensa
prova oral. Polo ativo não comprovou o pagamento
integral, portanto, não estaria apto ao recebimento das
chaves.
Inadimplência
por parte do adquirente
configurada. Rescisão em condições de sobressair,
observado o equilíbrio, pois as partes retornam ao 'statu
quo primitivo'. Relação de consumo presente. Retenção
de 20% dos valores pagos, tendo como base de cálculo o
total adimplido desconsiderando-se o sinal, apresenta-se
adequada, proporcionando à ré o ressarcimento pelas
despesas administrativas, de publicidade e tributárias.
Restituição de 80% deve sobressair, em parcela única,
com incidência de correção monetária a contar dos
respectivos desembolsos, e juros de mora a partir do

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trânsito em julgado. Danos morais sem suporte.
Vendedora que exerceu regular direito, além de a
questão ser estritamente de direito patrimonial,
portanto, disponível, e a susceptibilidade exacerbada do
polo ativo não dá supedâneo para a verba reparatória
pretendida. Pretensão de devolução do valor pago a
título
de
taxa
Sati
atingida
pela
prescrição.
Sucumbência levou em consideração o desfecho da
demanda. Recurso da ré provido em parte. Apelação do
autor desprovida.
1. Trata-se de apelações interpostas tempestivamente,
com base na r. sentença de págs. 217/221, que julgou procedente em parte
ação de rescisão contratual, cumulada com restituição de valores pagos e
indenização por danos morais envolvendo aquisição de imóvel.
Alega a ré apelante que a sentença merece reforma, pois
fora condenada a restituir 85% dos valores das prestações pagas, em parcela
única, e juros de mora a partir da citação, mas o inadimplemento se deu por
culpa do comprador. A seguir disse que não se aplica ao caso o Código de
Defesa do Consumidor, uma vez que envolve relação entre investidores, e a
culpa pelo desfazimento do negócio fora do comprador, reportando-se ainda a
textos legais. Em sequência requereu a majoração da verba a ser retida para
30% dos valores pagos, tendo, inclusive, transcrito ementas de acórdãos,
salientando que a mora fora exclusivamente do comprador, devendo ser
observado o equilíbrio contratual, além de se reportar à doutrina e
jurisprudência. Prosseguindo requereu que a atualização monetária das

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parcelas pagas ocorra tão somente a partir da citação, e que a incidência dos
juros de mora seja a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento
jurisprudencial, ocorrendo a devolução de forma parcelada, e o provimento
do apelo.
O autor também recorreu alegando que a sentença é nula,
pois houve cerceamento de defesa, já que pretendida produzir prova oral,
destacando a falta de exaurimento da instrução, reportando-se a ementas de
acórdãos. Continuando declarou que propôs a presente ação visando rescisão
do contrato, ante as desvantagens exageradas e totalmente contrárias aos
princípios da boa-fé e equidade, salientando que a dificuldade no
financiamento do saldo remanescente fora criado pela própria vendedora, e a
rescisão contratual se dera por culpa única da construtora. No mais ressaltou
cláusulas contratuais abusivas, haja vista que a vendedora poderia reter 12%
do valor total do contrato, enquanto que os tribunais entendem que a retenção
deveria se dar entre 10% e 20% dos valores pagos, citando ementas de
acórdãos, além de ser autorizada a devolução de 100% dos valores pagos
quando a rescisão é por culpa da vendedora, como ocorreu no presente caso.
Na sequência, reportou-se à abusividade da taxa Sati, bem como não há
cláusula autorizando a perda do sinal. Em sequência requereu indenização por
danos morais, já que o desequilíbrio imposto pela ré é incontestável, uma vez
que não recebeu as chaves do imóvel, bem como teve a negativação de seu
nome em razão do protesto, requerendo a indenização correspondente. Por
último pleiteou alteração da sucumbência, prequestionando textos legais e
requerendo o provimento do recurso.
Os recursos foram contra-arrazoados pelo autor, págs.
277/286, bem como pela ré, págs. 287/292, rebatendo integralmente as
recíprocas apelações.

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É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece reforma.
O caso em exame envolve aquisição de imóvel em que o
comprador teria opção de pagar o saldo remanescente com recursos próprios,
ou mediante financiamento imobiliário.
Em relação ao devido processo legal, verifica-se que se
faz presente, pois alegação genérica e superficial do autor apelante de que
ocorrera cerceamento de defesa não tem consistência, uma vez que o pedido
de produção de prova oral não acompanha nenhuma justificativa ou
especificação, caracterizando, assim, manifestação aleatória, mesmo porque,
nenhum item que configurasse ponto controvertido fora identificado.
Ademais, a documentação existente nos autos é suficiente
para a entrega da prestação jurisdicional no mérito, não se identificando
nenhuma irregularidade.
3. Quanto à matéria de fundo, é notória a relação de
consumo entre os ora litigantes, sendo que o equilíbrio deve estar presente,
inclusive por ocasião do desfazimento, quando as partes retornam ao statu
quo primitivo.
Na hipótese vertente, a rescisão do contrato se deu por
culpa do comprador, por conseguinte, a retenção de 20% dos valores pagos,
tendo como base de cálculo o total adimplido menos o valor do sinal, o qual
também deverá ser retido, apresenta-se adequada, proporcionando à ré o
ressarcimento pelas despesas administrativas, de publicidade e tributárias.
Desta forma, a restituição de 80%, nos moldes acima,
deve sobressair, com incidência de correção monetária a contar dos
respectivos desembolsos, pois se trata de mera recomposição da moeda, e
juros de mora a partir do trânsito em julgado, uma vez que, segundo

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entendimento do C. STJ1:
“antes disso, não há que se falar em mora do vendedor
se a rescisão do contrato se deu por culpa do
comprador.”
Frise-se que a devolução deverá ocorrer em parcela
única, o que está em consonância com o disposto na Súmula 2 deste E.
Tribunal:
“A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita
de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição.”
Por outro lado, os danos morais não estão caracterizados,
ante o regular exercício de direito da vendedora em virtude do
inadimplemento por parte do autor, além do que, a questão envolve
exclusivamente direito patrimonial, portanto, disponível, e a susceptibilidade
exacerbada do polo ativo é insuficiente para a verba reparatória pretendida.
Outrossim, o comprador não comprovou a quitação do
preço, logo, não estaria apto ao recebimento das chaves, com a consequente
imissão na posse, portanto, a resolução do contrato apresenta-se adequada.
Por último, quanto à pretensão de restituição de valor
pago a título de taxa Sati, esta já fora alcançada pela prescrição trienal,
conforme salientado pelo nobre magistrado sentenciante, e de acordo com o
disposto no artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil, cuja matéria
inclusive já fora objeto de recursos repetitivos do Superior Tribunal de Justiça
Tema 938.
Confira-se:
1 AREsp n.o 842.654/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, DJ.: 01-08-2016. No mesmo sentido AgRg
no REsp n.o 1.013.249/PE, Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, J. 25-5-2010.

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“Recurso Especial Repetitivo. Direito civil e do
consumidor.
Incorporação
imobiliária.
Venda
de
unidades autônomas em estande de vendas. Corretagem.
Serviço
de
assessoria
técnico-imobiliária
(SATI).
Cláusula de transferência da obrigação ao consumidor.
Prescrição trienal da pretensão. Enriquecimento sem
causa. 1. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015:
1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão
de restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, §
3o, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda
Seção
no
julgamento
do
Recurso
Especial
n.
1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016,
versando acerca de situação análoga. 2. Caso Concreto:
2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição
trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos
depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as
demais alegações constantes do recurso especial. 3.
Recurso Especial provido. (...) Incidência da prescrição
trienal sobre a pretensão de restituição dos valores
pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço
de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC)”. (RESP no
1.551.956/SP.
Relator
Ministro
Paulo
de
Tarso
Sanseverino. J. 24-08-2016).
Em decorrência do desfecho da demanda, a sucumbência

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exige reparo, cabendo ao autor pagar ao advogado da ré 15% sobre o valor
atualizado da causa, pois fora vencido nos danos morais e quanto ao termo
inicial da incidência dos juros, isto é, a partir do trânsito em julgado, além da
majoração da verba a ser retida, enquanto que a ré deverá pagar 10% do valor
atualizado da causa, uma vez que foi vencida em parte dos valores a serem
restituídos, o que caracteriza proporcionalidade, além de remunerar
condizentemente os titulares da capacidade postulatória que funcionaram no
feito.
4. Finalmente, considera-se prequestionada toda matéria
infraconstitucional e constitucional, observando-se que é pacífico no C. STJ
que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica
dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida
(EDROMS 18205/SP, Min. Felix Fischer, DJ 08-05-2006, p. 24).
5. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento em
parte ao apelo da ré e nega-se provimento ao recurso do autor.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
ALC292