Tribunal: TJSP
Processo: 1007152-18.2014.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO - Ação Revisional de Cláusula Contratual cumulada com de Repetição de Indébito - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel - Pretensão de restituição dos valores cobrados a título de comissão de corretagem- Sentença de procedência- Inconformismo das rés: Da ré GURUPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, alegando que os serviços foram devidamente prestados, que o

Ementa:
APELAÇÃO - Ação Revisional de Cláusula Contratual cumulada com de Repetição de Indébito - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel - Pretensão de restituição dos valores cobrados a título de comissão de corretagem- Sentença de procedência- Inconformismo das rés: Da ré GURUPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, alegando que os serviços foram devidamente prestados, que o comprador teve inequívoca ciência da obrigação de pagamento e com ela anuiu, e que não há abusividade para ser reconhecida – Inadmissibilidade - Superveniência de renúncia pelos advogados que representavam a ré com a comprovação da cientificação - Determinação de regularização da representação processual que restou descumprida – Conhecimento do recurso que se tornou inviável – Inteligência do art. 76, §2o, I, CPC - Da ré MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, alegando, preliminarmente, que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da lide. No mérito, sustenta que o adquirente foi devidamente informado da obrigação do pagamento da taxa de corretagem/assessoria, não havendo se falar em vício de consentimento – Preliminar rechaçada – Cabimento da alegação de mérito – Caso em que não há se falar em restituição dos valores pagos a título de corretagem, na medida em que o acervo documental coligido aos autos não comprova o pagamento da referida verba – Ademais, não se verifica irregularidade na cobrança da comissão de intermediação pela empresa ré, na medida em que, conforme se verifica do contrato de financiamento, o autor não se enquadra na denominada faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida – Incidência do entendimento sedimentado pelo C.STJ em sede de Recurso Repetitivo (Resp 1.601.149/RS) – Prevalência da previsão contratual que autoriza a cobrança da comissão de corretagem - Entendimento sedimentado pelo C.STJ em sede de recurso repetitivo (REsp no 1.599.511/SP), no sentido de reconhecer a legalidade da cobrança da comissão de corretagem pelo adquirente – Recurso da ré GURUPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS não conhecido e apelo da ré MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES provido para julgar improcedente a ação.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001034770
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007152-18.2014.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são apelantes
GURUPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado RONI EDSON PEREIRA ARANHA (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Não conheceram do recurso da ré GURUPI
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e deram provimento ao da ré MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES para julgar improcedente a ação. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR
PEIXOTO.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1007152-18.2014.8.26.0576 - São José do Rio Preto - R
APELAÇÃO No 1007152-18.2014.8.26.0576
APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
APELANTE: GURUPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
APELADO: RONI EDSON PEREIRA ARANHA
JUIZ: LUIZ FERNANDO CARDOSO DAL POZ
VOTO No 22.662
APELAÇÃO - Ação Revisional de Cláusula Contratual cumulada
com de Repetição de Indébito - Instrumento Particular de
Compromisso de Venda e Compra de Imóvel - Pretensão de
restituição dos valores cobrados a título de comissão de
corretagem- Sentença de procedência- Inconformismo das rés: Da
ré GURUPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, alegando
que os serviços foram devidamente prestados, que o comprador
teve inequívoca ciência da obrigação de pagamento e com ela
anuiu, e que não há abusividade para ser reconhecida

Inadmissibilidade - Superveniência de renúncia pelos advogados
que representavam a ré com a comprovação da cientificação -
Determinação de regularização da representação processual que
restou descumprida
Conhecimento do recurso que se tornou
inviável
Inteligência do art. 76, §2o, I, CPC - Da ré MRV
ENGENHARIA
E
PARTICIPAÇÕES
S/A,
alegando,
preliminarmente, que é parte ilegítima para figurar no polo
passivo da lide. No mérito, sustenta que o adquirente foi
devidamente informado da obrigação do pagamento da taxa de
corretagem/assessoria, não havendo se falar em vício de
consentimento Preliminar rechaçada – Cabimento da alegação
de mérito
Caso em que não há se falar em restituição dos
valores pagos a título de corretagem, na medida em que o acervo
documental coligido aos autos não comprova o pagamento da
referida verba
Ademais, não se verifica irregularidade na
cobrança da comissão de intermediação pela empresa ré, na
medida em que, conforme se verifica do contrato de
financiamento, o autor não se enquadra na denominada faixa 1 do
Programa Minha Casa Minha Vida Incidência do entendimento
sedimentado pelo C.STJ em sede de Recurso Repetitivo (Resp
1.601.149/RS) Prevalência da previsão contratual que autoriza
a cobrança da comissão de corretagem - Entendimento
sedimentado pelo C.STJ em sede de recurso repetitivo (REsp no
1.599.511/SP), no sentido de reconhecer a legalidade da cobrança
da comissão de corretagem pelo adquirente
Recurso da ré
GURUPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS não conhecido
e apelo da ré MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES provido
para julgar improcedente a ação.

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Vistos.
Trata-se de apelações interpostas contra sentença
proferida pelo MM. Juiz da 7a Vara Cível da Comarca de São José do Rio Preto, em Ação
Revisional de Cláusula Contratual cumulada com de Repetição de Indébito proposta por
RONI EDSON PEREIRA ARANHA contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
S/A e GURUPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, que julgou procedente a
ação para condenar a restituir os valores cobrado a título de corretagem/assessoria, com
correção do desembolso e juros legais da citação, sendo as requeridas solidariamente
responsáveis pelo pagamento. Em razão da sucumbência, as rés foram condenadas a arcar
com os honorários advocatícios, fixados em R$ 900,00 (novecentos reais).
Apela
a
ré
GURUPI
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS alegando que os serviços foram devidamente prestados, que o comprador
teve inequívoca ciência da obrigação de pagamento e com ela anuiu, e que não há
abusividade para ser reconhecida.
A ré MRV ENGENHARIA e PARTICIPAÇÕES
também apelou, alegando, preliminarmente, que é parte ilegítima para figurar no polo
passivo da lide. No mérito, sustenta que o adquirente foi devidamente informado da
obrigação do pagamento da taxa de corretagem/assessoria, não havendo se falar em vício
de consentimento.

Recursos
tempestivos,
preparados
e
ambos
contrarrazoados.
É o breve relatório do necessário.
O recurso da ré GURUPI EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS não deve ser conhecido.

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Isso porque, noticiada a renúncia pelo advogado que
representava a nominada ré, na petição de fls. 313, com a comprovação da cientificação
(cfr. fls. 314/321), a determinação de regularização da representação processual exarada as
fls. 330 restou descumprida.
Oportuno registrar que a carta intimatória foi enviada
no endereço informado pela ré GURUPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, sendo,
portanto, válido o ato intimatório, independentemente da comprovação da sua entrega, nos
termos do artigo 274, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Desse modo, restando incontroversa a irregularidade
na representação processual da ré GURUPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS,
inviável o conhecimento do presente recurso, nos termos do artigo 76, parágrafo 2o, inciso
I, do Código de Processo Civil.
A propósito, confira-se o seguinte julgado desta
Egrégia Corte:
“APELAÇÃO
PRESSUPOSTOS
REPRESENTAÇÃO
PROCESSUAL RENÚNCIA AO MANDATO AUSÊNCIA
DE REGULARIZAÇÃO ART. 76, § 2o, I DO NCPC NÃO
CONHECIMENTO A capacidade postulatória é pressuposto
processual, impondo-se o conhecimento da matéria, até mesmo
de ofício, pelo Tribunal
Verifica-se dos autos que houve a
renúncia, na fase recursal, dos únicos patronos da parte
apelante, não havendo a constituição de novos advogados para
representá-la em Juízo, mesmo após a sua intimação no
endereço informado nos autos
Observância ao caso do

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estatuído na norma do art. 76, § 2o, I do NCPC Recurso não
conhecido” (Apelação no 0004831-34.2013.8.26.0003, 15a Câmara
de Direito Privado, Relator LUIZ ARCURI, j. 18/11/2016).
Passo à análise do apelo da ré MRV ENGENHARIA
e PARTICIPAÇÕES.
Primeiramente, há que se rejeitar a preliminar de
ilegitimidade passiva suscitada nas razões recursais, uma vez que as ré MRV
ENGENHARIA e PARTICIPAÇÕES participou diretamente do negócio de compra e
venda entabulado com o autor, a teor do que verifica dos documentos de fls. 17/28,
devendo, por isso, responder diretamente pelos danos e prejuízos decorrentes do
empreendimento “sub judice”.
Nesse sentido, colhem-se os seguintes ensinamentos
de CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO:
“Legitimidade ad causam é qualidade para estar em juízo,
como demandante ou demandado, em relação a determinado
conflito trazido ao exame do juiz. Ela depende sempre de uma
necessária relação entre o sujeito e a causa e traduz-se na
relevância que o resultado desta virá a ter sobre sua esfera de
direitos, seja para favorecê-la ou para restringi-la. Sempre que
a procedência de uma demanda seja apta a melhorar o
patrimônio ou a vida do autor, ele será parte legítima; sempre
que ela for apta a atuar sobre a vida ou patrimônio do réu,
também esse será parte legítima. Daí conceituar-se essa
condição da ação como relação de legítima adequação entre o

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sujeito e a causa...” (In, “INSTITUIÇÕES DE DIREITO
PROCESSUAL CIVIL”, Malheiros Editores, 5a edição, volume II,
página 306).
Todavia, quanto ao mérito, ressalvado o entendimento
esposado na sentença recorrida, não há se falar em restituição dos valores pagos a título de
corretagem, na medida em que o acervo documental coligido aos autos não comprova o
pagamento da referida verba.
Com efeito, o recibo de fls. 30, no valor de R$
3.106,00 (três mil cento e seis reais), além de divergir do montante de R$ 2.856,00 (dois
mil oitocentos e cinquenta e seis reais) mencionado pelo autor na petição inicial, refere-se
ao serviço de assessoria e de despachante, e não à comissão de corretagem, o que torna
duvidosa a alegação de que houve cobrança pelo serviço de intermediação imobiliária.
Se tanto não bastasse, conforme entendimento
consolidado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, é
cabível a cobrança dos valores relativos ao pagamento da comissão de corretagem, desde
que expressamente previsto no contrato celebrado entre as partes que o compromissário-
comprador deverá arcar com a verba em epígrafe.
Nestes termos:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR.
POSSIBILIDADE.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
OBSERVÂNCIA.

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NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015,
fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em
que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula
contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação
de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as
partes convencionaram que o valor correspondente à comissão
de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao
corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição
dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido.
(REsp
1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2018, DJe
15/08/2018)
Em essência, o que o julgado defende é, com exceção
da faixa 1 dos contratos celebrados pelo programa “Minha Casa Minha Vida”, que são
aqueles com faixa de renda de até R$ 1.800,00 ao tempo da contratação (2011), a
possibilidade de transferência do ônus financeiro da corretagem ao comprador por parte
das incorporadoras, não configurada a venda casada pelo só fato dessa intermediação
ocorrer em stands do empreendimento e com corretores previamente estabelecidos para o
empreendimento, uma vez observados os deveres de transparência e informação, de modo

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que o adquirente tenha plena ciência de que esse encargo lhe está sendo atribuído.
Por
outro
lado,
os
critérios
utilizados
para
enquadramento dos contratos na denominada faixa 1, conforme esclarecido no Recurso
Repetitivo em epígrafe são os seguintes:
“A Faixa 1 compreende famílias com renda mensal bruta de até
R$ 1.800,00 (valores atuais), bem como as famílias com renda
mensal bruta de até R$ 3.600,00, desde que enquadradas, nesta
segunda hipótese, em situações específicas de vulnerabilidade
social, como emergência ou calamidade pública.
Nessa faixa do programa, a operação mais se assemelha a um
benefício social com contrapartida do que propriamente a um
contrato de compra e venda de imóvel.
Com efeito, não se estabelece relação de consumo entre o
beneficiário e a construtora/incorporadora, como ocorre nas
outras faixas do programa.
Na Faixa 1, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um fundo
público (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR ou Fundo de
Desenvolvimento Social - FDS), e esse fundo assume a condição de
"alienante" do imóvel.
A seleção dos beneficiários, por sua vez, é realizada pelo Poder
Público ou por "entidades organizadoras" previamente habilitadas
pelo Ministério das Cidades.
A subvenção econômica nessa faixa alcança até 90% do valor do
imóvel, sendo o restante diluído em até 120 parcelas mensais

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(limitadas a 5% da renda bruta), sem juros e sem formação de
saldo devedor, diversamente do que ocorre num típico
financiamento imobiliário.
Na Faixa 1, como não há venda direta das construtoras aos
beneficiários do programa, mas seleção por meio de critérios
sociais, conjugada com sorteio, não há campo para a
intermediação imobiliária, sendo descabida eventual a cobrança
de comissão de corretagem”.
Desse modo, considerando a informação constante do
quadro resumo do contrato de financiamento celebrado junto ao agente financeiro, pode se
verificar que o autor se enquadra na denominada faixa 2 do programa (cfr. fls. 303), na
medida em que seus rendimentos são de R$ 2.478,38 (dois quatrocentos e setenta e oito
reais e trinta e oito centavos), o que torna possível a cobrança da taxa de intermediação
imobiliária da promitente compradora, desde que expressamente previsto no contrato
celebrado entre as partes que o compromissário-comprador deverá arcar com a verba em
epígrafe.
No
caso
em
apreço,
a
autora
concordou
expressamente com a cobrança da comissão de corretagem, tendo plena ciência dos valores
cobrados a este título, a teor do que se verifica do item 6 do quadro resumo (cfr. fls. 18).
A propósito, confira-se a ementa do julgado que
estabeleceu o entendimento supra:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

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CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço
de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no
contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria
imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.
Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.”

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(Recurso Especial no 1.599.511
SP, Segunda Seção, Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 24. 08.2010).
Portanto, ainda que se considere que a comissão de
corretagem foi cobrada do autor, não há que se falar em devolução de qualquer valor pago
a este título, ante a inexistência de ilegalidade na sua exigência.
Ante o exposto, não conheço o apelo da ré GURUPI
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, e dou provimento ao recurso da ré MRV
ENGENHARIA e PARTICIPAÇÕES para julgar improcedente a ação e condenar o autor a
arcar com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, ora
fixados em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), com a ressalva do artigo 98, parágrafo 3o,
do Código de Processo Civil.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator