Tribunal: TJSP
Processo: 1063802-63.2018.8.26.0053
Classe: Apelação Cível / Multas e demais Sanções
Órgão julgador: Mônica Serrano
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-11-26
Data de publicação: 2020-12-14

Ementa:
APELAÇÃO – Ação Anulatória de Débito Fiscal - Multas por irregularidade de obras e unidades autônomas condominiais – Acréscimo de área - Condomínio – Ilegitimidade da apelante- Condomínio não é proprietário das unidade autônomas e nem há qualquer prova de ter realizado as obras – Penalidade por eventual subversão às normas municipais deve ser aplicada aos proprietários dos imóveis, responsáveis

Ementa:
APELAÇÃO – Ação Anulatória de Débito Fiscal - Multas por irregularidade de obras e unidades autônomas condominiais – Acréscimo de área - Condomínio – Ilegitimidade da apelante- Condomínio não é proprietário das unidade autônomas e nem há qualquer prova de ter realizado as obras – Penalidade por eventual subversão às normas municipais deve ser aplicada aos proprietários dos imóveis, responsáveis por eles – Responsabilização do sindico pela fiscalização de obras em unidades autônomas restringe-se à exigência de ART, e não à obediência às normas municipais de construção - Demais questões prejudicadas – Sentença modificada – RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
1
Registro: 2020.0001016413
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1063802-63.2018.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONDOMÍNIO ANDALUS, é apelado PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO
PAULO.
ACORDAM, em 14a Câmara de Direito Público do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso.
V.U. Sustentou oralmente o dr. Douglas Mattos Lombardi OAB/SP 228013.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
OCTAVIO MACHADO DE BARROS (Presidente sem voto), KLEBER LEYSER
DE AQUINO E GERALDO XAVIER.
São Paulo, 26 de novembro de 2020.
MÔNICA SERRANO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
2
APELAÇÃO CÍVEL no 1063802-63.2018.8.26.0053 - São Paulo
APELANTE: CONDOMÍNIO ANDALUS
APELADO: PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO
VOTO No 16921
APELAÇÃO – Ação Anulatória de Débito Fiscal - Multas
por irregularidade de obras e unidades autônomas
condominiais – Acréscimo de área - Condomínio –
Ilegitimidade da apelante- Condomínio não é proprietário
das unidade autônomas e nem há qualquer prova de ter
realizado as obras – Penalidade por eventual subversão às
normas municipais deve ser aplicada aos proprietários dos
imóveis, responsáveis por eles – Responsabilização do
sindico pela fiscalização de obras em unidades autônomas
restringe-se à exigência de ART, e não à obediência às
normas municipais de construção - Demais questões
prejudicadas
–
Sentença modificada – RECURSO
PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra r.sentença
de fls. 260/264 que julgou improcedentes os pedidos formulados pelo ora recorrente
porque entendeu o magistrado a quo serem devidas as multas cobradas pela
Municipalidade porque responsável o condomínio pelas obras realizadas em
desconformidade com o Certificado de Conclusão de Obras em unidades autônomas.
Condenou o condomínio ao pagamento de despesas e custas processuais, bem como
honorários fixados em R$ 5.000,00.
Inconformado, apela o condomínio, sustentando, em síntese:
(i) não ser nem proprietária, nem possuidora dos imóveis autuados, mas sim massa

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
3
condominial, (ii) condomínio não possui SQL e, assim, não poderia ser autuado; (iii)
ausência de fiscalização in loco; (iv) falta da devida intimação para responder à
autuação; (v) ilegalidade na aplicação das multas; (vi) falta de respeito à limitação
temporal para aplicação das multas. Pugna pela reforma da decisão atacada.
Contrarrazões da Municipalidade, rebatendo os argumentos
explanados pelo recorrente: (i) legalidade da cobrança porque houve a devida
notificação do condomínio; (ii) a lei inexige vistoria in loco quando constatado vício
visualmente; (iii) as multas foram emitidas em face do responsável pela construção
irregular; (iv) a responsabilidade é do condomínio porque é dever do síndico
fiscalizar qualquer construção no condomínio; (v) houve obra ilegal com acréscimo
de área não aprovada pela Municipalidade. Assim, requer a manutenção da sentença.
É o relatório.
O recurso merece acolhimento.
Trata-se de ação anulatória proposta pelo ora recorrente que
visa desconstituir multas aplicadas pela Municipalidade de São Paulo em face do
Condomínio Andalus , porque (i) não é nem proprietário, nem possuidor dos
imóveis autuados, mas sim massa condominial, (ii) condomínio não possui SQL e,
assim, não poderia ser autuado; (iii) ausência de fiscalização in loco; (iv) falta da
devida intimação para responder à autuação; (v) ilegalidade na aplicação das multas;
(vi) falta de respeito à limitação temporal para aplicação das multas. Pugna pela
reforma da decisão atacada.
O magistrado sentenciante julgou improcedentes os pedidos,
porque responsável o condomínio pelas obras realizadas em desconformidade com o
Certificado de Conclusão de Obras em unidades autônomas. Afirmou ser
responsabilidade do síndico a fiscalização das obras desenvolvidas no prédio. Houve
comprovação da realização de obra de forma irregular. Desta forma, condenou o
condomínio ao pagamento de despesas e custas processuais, bem como honorários
fixados em R$ 5.000,00.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
4
Desta forma, recorre o Condomínio Andalus.
Pois bem.
O Condomínio não é legítimo para ser autuado pela
Municipalidade porque não realizou obras irregulares ou mesmo é proprietário dos
bens modificados sem autorização municipal.
Os imóveis objetos de autuação não pertencem ao
condomínio agravante, mas fazem parte dele. O recorrente não é possuidor nem
proprietário dos bens objetos de obra irregular, de maneira que a Municipalidade
deveria responsabilizar os verdadeiros infratores e não o condomínio, já que, ao
visto nos autos, as obras irregulares não estão inseridas em área comum, mas sim
particulares. Aliás, em contestação, a Prefeitura de São Paulo sequer contesta tais
afirmações.
A responsabilidade do síndico pelas obras realizadas no
condomínio resume-se à exigência de ART para zelar pela segurança de todos e não
salvaguardar normas administrativas municipais.
Dispõe o artigo 1348, do Código Civil:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando,
em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e
as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e
zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada
ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como
impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando
exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
A obrigação do administrador do condomínio, portanto,
resume-se, dentre outras, a zelar pela seguridade da coletividade e não fiscalizar se
as obras estão condizentes com a legislação municipal ou mesmo com o Certificado
de Conclusão de Obra, o que, portanto, afasta qualquer responsabilização do

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
5
condomínio.
A responsabilidade por obras em unidades autônomas é de
seus proprietários, cabendo à Municipalidade bem diligenciar a fim de penalizar
quem de direito (proprietários dos imóveis) e não colocar o condomínio na autuação
porque unidades autônomas realizaram obras em desconformidade com o
Certificado de Conclusão de Obras.
Desta
forma,
não
há
qualquer
possibilidade
de
responsabilização do condomínio, o qual não realizou as obras (tratam-se de
unidades autônomas e não área comum) simplesmente porque estão inseridas no
condomínio, estendendo uma responsabilidade que o síndico não tem.
Assim,
ilegítimo
o
condomínio,
não
podendo
ser
responsabilizado por obras irregulares em unidade autônomas, devendo a
Municipalidade diligenciar a fim de identificar os infratores.
As demais questões discutidas nos autos ficam, assim,
prejudicadas.
Pelo
exposto,
DÁ-SE
PROVIMENTO
ao
recurso
interposto, sendo o condomínio ilegítimo para responder por obras irregulares
realizadas em unidade autônomas.
Assim, as execuções fiscais em face do ora recorrente, eu
tenham por objeto as obras aqui descritas, devem ser extintas.
Por consequência, inverte-se os ônus sucumbenciais,
devendo a Municipalidade arcar com as custas e despesas processuais.
No mais, fixa-se a titulo de honorários recursais R$
1.000,00, a serem somados aos R$ 5.000,00 determinados em sentença.
MÔNICA SERRANO
Relatora