Tribunal: TJSP
Processo: 1052846-68.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Lígia Araújo Bisogni
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – Compromisso de compra e venda de imóvel – Sentença julgada parcialmente procedente para devolução parcial dos valores pagos – Desistência por parte do adquirente - Cláusula de alienação fiduciária que não desconfigura a relação de consumo – Compromissário comprador que pode postular a rescisão do contrato e reaver as quantias

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – Compromisso de compra e venda de imóvel – Sentença julgada parcialmente procedente para devolução parcial dos valores pagos – Desistência por parte do adquirente - Cláusula de alienação fiduciária que não desconfigura a relação de consumo – Compromissário comprador que pode postular a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, em parcela única, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda - Razoabilidade do percentual de retenção fixado no patamar de 20% dos valores pagos, eis que suficiente ao custeio de despesas administrativas com a venda do imóvel – Sentença mantida – Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000705451
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1052846-68.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
RESIDENCIAL MARIA CLARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA., é apelado DANIEL LEANDRO SHIGAKI DE MATOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1052846-68.2018.8.26.0576 -Voto no
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VOTO No 39797
APEL. No: 1052846-68.2018.8.26.0576
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
APTE.
:
RESIDENCIAL
MARIA
CLARA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
APDO. : DANIEL LEANDRO SHIGAKI DE MATOS
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO
DE VALORES PAGOS Compromisso de compra e venda de
imóvel
Sentença julgada parcialmente procedente para
devolução parcial dos valores pagos Desistência por parte do
adquirente - Cláusula de alienação fiduciária que não
desconfigura a relação de consumo
Compromissário
comprador que pode postular a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, em parcela única, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda - Razoabilidade
do percentual de retenção fixado no patamar de 20% dos
valores pagos, eis que suficiente ao custeio de despesas
administrativas com a venda do imóvel Sentença mantida
Recurso não provido.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. devolução de
valores pagos ajuizada por Daniel Leandro Shigaki de Matos contra
Residencial Maria Clara Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., cuja
r.sentença de primeiro grau de fls. 131/135, de lavra do Magistrado SANDRO
NOGUEIRA DE BARROS LEITE, julgou parcialmente procedentes os pedidos,
para declarar rescindido o contrato entre as partes e condenar a ré a restituir
ao autor os valores por ele pagos, em uma única vez, atualizados
monetariamente a partir dos seus respectivos desembolsos, deduzindo-se
deles o percentual de 20% (vinte por cento) a título de retenção para
ressarcimento das despesas da rescisão do contrato e, ainda, os eventuais
valores devidos por eles, a título de IPTU e taxa condominial. O valor a ser

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efetivamente restituído ao autor, depois das deduções acima especificadas,
deverá ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados do trânsito em
julgado. Sucumbentes em igual proporção, condenou as partes com o
pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados
em 10% do valor da condenação.
Ressaltou, ainda, que os encargos incidentes sobre o imóvel,
como condomínio e IPTU são devidos pelo autor até a data da decisão de fls.
52 (13/12/2018) e poderão ser retidos pela requerida os valores devidos até a
referida data (conforme embargos de declaração parcialmente acolhidos às fls.
211).
Irresignada, apelou a ré buscando reforma, sustentando, em
síntese, que a rescisão direta do contrato com restituição de 80% dos valores
pagos é absolutamente incabível frente ao procedimento da Lei no 9.514/97 e
ao contrato firmado; discorre que, sendo incontroversa a inadimplência, a
pretensão de rescindir equivale à mora, pois, em ambos os casos operar-se-á
a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, portanto,
pretende a reforma da r.sentença, para autorizar que a ré, no prazo de 30 dias,
leve o bem à leilão, devolvendo ao apelado o valor que sobejar a venda, nos
exatos termos da lei (arts. 26 e 27 da Lei n° 9.514/97). Em outra linha de
argumentação, caso não seja este o entendimento, requer que a devolução
dos valores pagos ao autor se dê nos termos do art. 32-A da Lei no 6.766/79,
ou, ainda, seja autorizado os descontos das verbas ordinárias.
Recurso regularmente processado, sem resposta do autor (fls.
214), subiram os autos.
É o relatório.
Extrai-se
dos
autos
que
as
partes,
em
02.01.2016,
entabularam “Contrato Particular de Compra e Venda de Lote Urbano com
Pagamento Parcelado do Preço, com Alienação Fiduciária em Garantia e
Outras Avenças”, o qual tinha como objeto a aquisição de um terreno

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denominado “Lote no 14, da Quadra 15”, do loteamento “Residencial Maria
Clara”, situado na cidade de São José do Rio Preto/SP.
O preço ajustado entre as partes foi de R$ 66.514,40, sendo
que até a data da propositura da demanda (dezembro/2018), o autor havia
efetuado o pagamento de R$ 16.106,83.
A alegação do autor é no sentido de que passou por
dificuldades financeiras, e está com dificuldades em manter os pagamentos e
honrar o contrato, já que a parcela inicial de R$ 351,05 vem aumentando cada
vez mais.
Pois bem, não obstante a aplicabilidade ao caso das normas
do CDC ao caso concreto (art. 2o e 3o da Lei no 8.078/90), entendo que, a
exemplo do que restou decidido em primeiro grau, não é viável a restituição
integral do valor pago na hipótese, trata-se de típico caso de arrependimento
pelo autor do negócio jurídico firmado com a ré, autorizando-se,
consequentemente, a devolução as quantias já pagas, respeitas as deduções
de praxe, retornando-se as partes à situação inicial.
Tais assertivas se extraem do teor das Súmulas no 1, 2 e 3
editadas pelo E. TJSP, conforme segue:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem”.
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não
se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
“Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem
direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão

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ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção”.
Ainda, esse entendimento foi expressamente consolidado pela
Súmula 543, do C. STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento”.
No caso em testilha, não constatada culpa exclusiva da ré,
tendo em vista que o autor deixou de pagar as parcelas em aberto, a retenção
da ré em 20% do valor total pago afigura-se equilibrado e respeita a vedação
de enriquecimento sem causa das partes, conforme inclusive reiterada
jurisprudência deste E. TJSP: Apel. n. 1002387-11.2018.8.26.0011, rel. Álvaro
Passos,
2a
Câmara
de
Direito
Privado,
j.
07.05.2019;
Apel.
n.
1041155-80.2017.8.26.0224 Rel. José Joaquim dos Santos j. 05.04.2019.
Ademais, a rescisão contratual foi motivada por culpa exclusiva
do autor (dificuldades financeiras) e não houve a prática de nenhum ato
abusivo ou temerário por parte da ré na conclusão do negócio jurídico.
Portanto, a restituição deverá se operar de uma única vez, ou
seja, restituída em parcela única, com correção monetária a partir de cada
desembolso, e juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos termos do
entendimento firmado pelo C. Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso
repetitivo: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato
por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão” (STJ - REsp. n. 1.740.911/DF, Relator Maria Isabel Gallotti, julgado
em 14 de agosto de 2019).
Por oportuno, o comprador comunicou à vendedora a intenção

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de rescindir o contrato, e no caso, não há evidência de que estaria o
autor/apelado inadimplente, o que possibilitaria a consolidação da propriedade
em nome da credora, requisito necessário para a realização do leilão
extrajudicial previsto nos artigos 26 e 27, “caput”, da Lei no 9.514/1997:
“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e
constituído em mora o fiduciante, consolidarse-á, nos termos deste artigo, a
propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.
“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o
fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o §
7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel”.
No que diz respeito à reparação pela fruição do imóvel, de
rigor esclarecer que, no caso de contrato de venda e compra de lote de
terreno, sem especificar qualquer construção no bem, não se justifica indenizar
a vendedora pela ocupação onde, originariamente, não havia edificação.
Neste sentido, “COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. Ação de
rescisão contratual com devolução de quantia pagas. Sentença de
procedência. Insurgência da ré. (...) Indenização de fruição indevida. Lote de
terreno adquirido sem edificação que possibilitasse efetiva ocupação pelos
compradores. Juros de mora que devem incidir a partir do trânsito em julgado
pois a rescisão se deu por culpa das autoras. Precedentes do C. STJ e deste
E. Tribunal. Sentença modificada em parte. Recurso parcialmente provido”
(TJSP; Apelação Cível 1000004-36.2019.8.26.0040; Relator (a): Maria de
Lourdes Lopez Gil; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de
Américo Brasiliense - 2a Vara; Data do Julgamento: 19/02/2020; Data de
Registro: 19/02/2020).
Ressalta-se
que
eventuais
recursos
protelatórios
ou
manifestamente infundados estarão sujeitos às sanções correlatas
Pelo exposto nego provimento ao recurso, mantida a
r.sentença recorrida, por seus jurídicos fundamentos.

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7
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relatora