Tribunal: TJSP
Processo: 1032844-16.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. VENDA AD MENSURAM. ABATIMENTO DO PREÇO. Venda ad mensuram. Imóvel alienado por medida certa. Apuração de área 38,25% a menor. Abatimento proporcional do preço admitido, resultando em R$ 143.877,50. Incidência de correção monetária e acréscimo de multa e juros moratórios. Previsão contratual. Não cabimento da multa diária prevista no § 3o da cláusula sexta, pois a

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. VENDA AD MENSURAM. ABATIMENTO DO PREÇO. Venda ad mensuram. Imóvel alienado por medida certa. Apuração de área 38,25% a menor. Abatimento proporcional do preço admitido, resultando em R$ 143.877,50. Incidência de correção monetária e acréscimo de multa e juros moratórios. Previsão contratual. Não cabimento da multa diária prevista no § 3o da cláusula sexta, pois a filial com endereço no imóvel foi extinta, com baixa perante os órgãos da administração pública. Além disso, eventual demora não inviabilizou que outra empresa recebesse as devidas licenças de funcionamento no local.
Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000557102
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1032844-16.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado PAP
S/A ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES, são apelados/apelantes ANTONIO JOSE
LEITE GONCALVES e JOCELI REGINA DRUMMOND GONÇALVES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
J.B. PAULA LIMA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1032844-16.2019.8.26.0100 -Voto no 16874
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Apelação Cível no 1032844-16.2019.8.26.0100
Comarca: São Paulo (1a Vara Cível).
Apelante/Apelado: PAP S/A Administração e Participações.
Apelado/Apelante: Antônio José Leite Gonçalves e outro.
Voto no 16.874
COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIA.
VENDA
AD
MENSURAM.
ABATIMENTO
DO
PREÇO.
Venda
ad
mensuram. Imóvel alienado por medida certa. Apuração de área
38,25% a menor. Abatimento proporcional do preço admitido,
resultando em R$ 143.877,50. Incidência de correção monetária e
acréscimo de multa e juros moratórios. Previsão contratual. Não
cabimento da multa diária prevista no § 3o da cláusula sexta, pois a
filial com endereço no imóvel foi extinta, com baixa perante os
órgãos da administração pública. Além disso, eventual demora não
inviabilizou que outra empresa recebesse as devidas licenças de
funcionamento no local.
Recursos desprovidos.
São apelações contra sentença de fls. 199/202, de
relatório adotado, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para
fixar o saldo do preço do negócio jurídico em favor dos requeridos no valor
de R$ 143.877,50, com incidência de correção monetária pelo IGPM/FGV a
partir de 10/01/2008, acréscimo da multa de 10% e juros de mora de 1% ao
mês a partir de 15/01/2015.
Diante da sucumbência recíproca, cada parte arcará com
metade das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios

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adversos, arbitrados em 10% do proveito econômico obtido pelos respectivos
mandantes.
Sobrevieram embargos de declaração (fls. 205/207),
rejeitados (fl. 213).
Inconformada, a autora apelou, alegando que não cabe a
incidência de correção monetária pelo IGPM desde 10/01/2008, nem o
acréscimo de multa de 10% e juros de mora 1% ao mês a partir de
15/01/2015, pois “o pagamento da parcela final estava atrelado à outorga da
escritura do imóvel pelos apelados em favor da apelante e para celebrar o
ato aqueles exigiam o valor integral do preço e não com a redução devida
diante da área menor regularizada na usucapião”.
Postula, ainda, a condenação dos apelados ao pagamento
de multa diária de R$ 450,00, entre 11/04/2014 e 06/03/2015, pela
transferência da razão social da empresa Laticínios Brugge do endereço
somente em 06/03/2015, admitida a compensação com o valor a ser pago pelo
preço do contrato.
Os réus recorreram adesivamente alegando que se trata de
aquisição ad corpus, na qual a metragem do imóvel não é o fator
determinante para a transação, de modo que é devido o valor de R$
233.000,00 (duzentos e trinta e três mil reais). Subsidiariamente, sustenta a
sucumbência exclusiva da autora.
Contrarrazões a fls. 236/245 e 249/250.
É o relatório.

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As partes celebraram promessa de compra e venda
referente a “Uma casa à Avenida Elizeu de Almeida, no 798, antigo no 540,
no Jardim Adhemar de Barros, 13o Subdistrito, Butantã, e o seu respectivo
terreno medindo 11,00m de frente para a referida Avenida, por 70,00m da
frente aos fundos pelo lado direito, 65,00m pelo lado esquerdo e 14,00m na
linha dos fundos, com a área de 817,00m2” (cláusula primeira), pelo preço de
R$ 1.300.000,00 (fls. 13/17).
Consta no instrumento do contrato, ainda, que “Apesar
de a matrícula no 161.116, do imóvel objeto da promessa de compra e venda,
consignar a área de terreno em 817m2 fisicamente possui 996,00m2. Assim os
PROMITENTES VENDEDORES assumem a obrigação de requerer ao
Oficial Registrador do 18o Serviço de Registro de Imóveis da Capital, a
retificação do fólio para ficar consignando a metragem exata de terreno
(996,00 m2), fazendo observar para tanto as disposições constantes do artigo
2313, da Lei de Registro Públicos, com a nova redação que lhe fora dada
pela Lei no 10.931, de 02 de agosto de 2004” (§ 1o da cláusula segunda fl.
14).
Infere-se, pois, que a venda aqui discutida é de natureza
ad mensuram, já que alienado imóvel por medida certa.
Oportuna transcrição da lição de CARLOS ROBERTO
GONÇALVES, na obra “Direito Civil Brasileiro, volume 3: Contratos e Atos
Unilaterais”, 2019 - Editora Saraiva Educação, páginas 253/256, ao comentar
o artigo 500 do Código Civil:
“Trata-se de venda ad mensuram, em que o preço é

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estipulado com base nas dimensões do imóvel (p. ex. tal preço por alqueire).
A venda é ad mensuram, pois, quando se determina o preço de cada unidade,
de cada alqueire, hectare ou metro quadrado.
(...)
Na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e
individuado, presume-se que o comprador teve uma visão geral do imóvel e a
intenção de adquirir precisamente o que se continha dentro de suas dividas.
A referência à metragem ou à extensão é meramente acidental. O preço é
global, pago pelo todo vistoriado”.
Os vendedores, contudo, não conseguiram regularizar
administrativamente a área de 179,00 m2, correspondente à diferença física
existente a maior no terreno, a qual foi objeto de ação de usucapião (processo
no 0131751-63.2007.8.26.0100).
Ocorre que na ação de usucapião foi apurado que tal área
somente contava com 110,54 m2, conforme matrícula imobiliária de fls.
36/39.
Assim, considerando que pela área de R$ 179 m2 a
compradora deveria pagar a quantia de R$ 233.000,00, nos termos da
cláusula quinta (fl. 20) do contrato de re-ratificação do instrumento de
promessa de compra e venda de fl. 18/22, e que a diferença apurada
corresponde a 38,25% a menor, admite-se o abatimento proporcional do
preço, resultando em R$ 143.877,50, tal como constou na sentença.
Quanto à incidência de correção monetária, multa e juros
moratórios, constou no contrato celebrado entre as partes que “Sobre a
quantia de R$ 233.000,00 (duzentos e trinta e três mil reais) não incidirão

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acréscimos de juros e correção monetária, desde que o mandado de registro
no processo de Usucapião seja expedido no prazo máximo de 1(um) ano a
conta da assinatura deste instrumento. A partir de então, sobre a importância
passará a incidir apenas correção monetária, calculada com base na
variação do IGPM/FGV, podendo seu valor ser exigido pelos Promitentes
Vendedores no dia seguinte ao registro do mandado judicial conferindo-lhes
a titularidade originária do domínio, oportunidade em que as partes
observarão, ainda, as condições previstas no parágrafo único abaixo”
(cláusula quinta, § 1o - fl. 20).
Ainda, “Uma vez formalizado o registro do mandado de
Usucapião em favor dos Promitentes Vendedores e a Promissária
Compradora deixar de pagar a importância de R$ 233.000,00, sobre este
incidirá multa de 10%, juros de mora de 1% ao mês” (parágrafo único).
Destarte, considerando que o mandado expedido na ação
de usucapião foi registrado 23/12/2014 (fls. 36/39), com ciência da autora em
15/01/2015 (fls. 190/191), e que esta se prontificou a pagar o preço somente
com o ajuizamento desta demanda, imperiosa a incidência de correção
monetária a partir de 10/01/2008 (um ano após a assinatura do contrato de re-
ratificação do instrumento particular de promessa de compra e venda), mais
multa de 10% e juros de mora de 1% ao mês a partir de 15/01/2015.
Por fim, descabida a multa diária prevista no § 3o da
cláusula sexta, pois a filial com endereço no imóvel foi extinta, com baixa
perante os órgãos da administração pública. Além disso, eventual demora não
inviabilizou que outra empresa recebesse as devidas licenças de
funcionamento no local.
Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO aos recursos e

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majoro a verba honorária da 15% do proveito econômico obtido pelos
respectivos mandantes, na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo
Civil.
J. B. PAULA LIMA
RELATOR