Tribunal: TJSP
Processo: 2233146-53.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Gilberto Leme
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-10
Data de publicação: 2020-02-10

Ementa:
AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL CONSISTENTE EM DESPESAS DE CONDOMÍNIO. UNIDADE CONDOMINIAL ALIENADA FIDUCIARIAMENTE. PENHORA INCIDENTE SOBRE A PRÓPRIA UNIDADE. INADMISSIBILIDADE. PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO IMÓVEL PERTENCENTE À TERCEIRA ESTRANHA À LIDE. IMÓVEL QUE NÃO SE ENCONTRA NA TITULARIDADE DA DEMANDADA. POSSIBILIDADE DE QUE A CONSTRIÇÃO RECAIA SOBRE OS DIREITOS DA EXECUTADA SOBRE O

Ementa:
AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL CONSISTENTE EM DESPESAS DE CONDOMÍNIO. UNIDADE CONDOMINIAL ALIENADA FIDUCIARIAMENTE. PENHORA INCIDENTE SOBRE A PRÓPRIA UNIDADE. INADMISSIBILIDADE. PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO IMÓVEL PERTENCENTE À TERCEIRA ESTRANHA À LIDE. IMÓVEL QUE NÃO SE ENCONTRA NA TITULARIDADE DA DEMANDADA. POSSIBILIDADE DE QUE A CONSTRIÇÃO RECAIA SOBRE OS DIREITOS DA EXECUTADA SOBRE O BEM. Pelo princípio da continuidade registrária (arts. 195 e 237 da lei n.o 6.216/75), a transferência de direito sobre o imóvel depende de que este preexista no patrimônio do transferente, de tal forma que, na hipótese vertente, se torna inviável a penhora do próprio imóvel, em virtude da ausência de título anterior em nome da executada. Assim, a constrição pretendida, decorrente de ação iniciada contra a devedora-fiduciante não pode recair sobre bem da atual proprietária (credora-fiduciária), que não detém a posse direta da coisa e que nem sequer teve a oportunidade de se manifestar no processo.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000080254
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2233146-53.2019.8.26.0000, da Comarca de Sertãozinho, em que é agravante
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARAGÃO II, é agravada ALBERTINA PEREIRA DA
COSTA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), MORAIS PUCCI E FLAVIO ABRAMOVICI.
São Paulo, 10 de fevereiro de 2020.
GILBERTO LEME
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2233146-53.2019.8.26.0000 -Voto no 24.881
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Agravo de Instrumento n.o 2233146-53.2019.8.26.0000
Comarca:
Foro de Sertãozinho
Agravante: Condomínio do Residencial Aragão II
Agravada:
Albertina Pereira da Costa
AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
CONSISTENTE EM DESPESAS DE CONDOMÍNIO.
UNIDADE
CONDOMINIAL
ALIENADA
FIDUCIARIAMENTE. PENHORA INCIDENTE SOBRE
A
PRÓPRIA
UNIDADE.
INADMISSIBILIDADE.
PROPRIEDADE
RESOLÚVEL
DO
IMÓVEL
PERTENCENTE À TERCEIRA ESTRANHA À LIDE.
IMÓVEL
QUE
NÃO
SE
ENCONTRA
NA
TITULARIDADE DA DEMANDADA. POSSIBILIDADE
DE QUE A CONSTRIÇÃO RECAIA SOBRE OS
DIREITOS DA EXECUTADA SOBRE O BEM. Pelo
princípio
da
continuidade
registrária
(arts. 195 e 237 da lei n.o 6.216/75), a
transferência de direito sobre o imóvel
depende
de
que
este
preexista
no
patrimônio do transferente, de tal forma
que, na hipótese vertente, se torna
inviável a penhora do próprio imóvel, em
virtude da ausência de título anterior em
nome da executada. Assim, a constrição
pretendida, decorrente de ação iniciada
contra a devedora-fiduciante não pode
recair sobre bem da atual proprietária
(credora-fiduciária), que não detém a
posse direta da coisa e que nem sequer
teve a oportunidade de se manifestar no
processo.
Recurso desprovido.
VOTO N.o 24.881

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Trata-se
de
recurso
de
agravo
de
instrumento interposto à r. decisão que, em ação de execução
de
título
extrajudicial
consistente
em
despesas
de
condomínio, indeferiu o pedido de penhora sobre a unidade
devedora sob alegação de o bem imóvel estar alienado, em
caráter fiduciário.
Sustenta que deve ser penhorada a própria
unidade condominial porquanto a executada que detém a posse é
proprietária, ainda que em caráter resolúvel, titulares de
direito real e que efetivamente exerce o direito e obrigação
de
condômina,
respondendo pela contribuição
das
cotas
condominiais, a proporção de sua fração ideal. Aduz que
diante da natureza propter rem da obrigação, pouco importa
quem integrou o polo passivo da demanda, pois devedor é todo
aquele que de alguma forma se relaciona ao bem, já que é este
quem responde pela dívida.
Agravo
tempestivo,
preparado
e
sem
resposta (cf. certidão de fl. 95).
É o relatório.
Infere-se dos autos que o agravante
ajuizou ação de execução de título extrajudicial consistente
em despesas condominiais reclamando débitos gerados pela
unidade ocupada pela agravada.
Sobreveio pedido de penhora sobre o
imóvel objeto da dívida (fl.77, dos autos originários), que

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restou indeferida (fl.78), sobre o qual se volta o presente
recurso.
Conforme se depreende dos autos, o bem
está alienado fiduciariamente em garantia a contrato firmado
com a Caixa Econômica Federal (fls. 30/31) e, nos termos do
artigo 835, inciso XI do NCPC, apenas a penhora de direitos
do devedor é plenamente admissível, na hipótese de ausência
de outros bens passíveis de constrição, mas não a penhora
sobre o próprio bem, como pretende o agravante.
Com efeito, na alienação fiduciária de
bens imóveis, regulada pela Lei n.o 9.514/97, o devedor-
fiduciante, com o objetivo de garantia, transfere ao credor-
fiduciário, a propriedade resolúvel do bem imóvel. Vale
dizer, o devedor utiliza-se de bem que não mais lhe pertence.
Na hipótese de não pagamento do débito, o credor, titular do
bem, poderá reaver a posse direta das mãos do devedor e
efetuar a execução da garantia, alienando-a, através de
procedimento extrajudicial, mediante notificação por Cartório
de Títulos e Documentos.
O adquirente do bem transfere, portanto,
a sua propriedade ao agente financeiro, pelo período que
durar o financiamento.
Assim, como nesse contrato ocorre o
desdobramento da posse em direta e indireta, e a manutenção
da propriedade em mãos da credora, seria lógico imaginar que
a quitação de débitos condominiais seria de responsabilidade
conjunta do credor e do devedor, o que autorizaria a penhora

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do bem.
Daí a razão da lei n.o 13.043, de 2.8.14,
que introduziu no Código Civil o artigo 1368-B e respectivo
parágrafo único, in verbis:
“Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem
móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao
fiduciante, seu cessionário ou sucessor.
Parágrafo
único.
O
credor
fiduciário
que
se
tornar
proprietário pleno do bem, por efeito de realização da
garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação,
dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a
propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos
tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas
condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não,
incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data
em que vier a ser imitido na posse direta do bem.” (grifei)
Dessa forma, com a introdução do referido
dispositivo legal, ficou mantida a natureza propter rem da
obrigação, sendo que enquanto a devedora fiduciante estiver
na posse direta do bem, responde pelas despesas condominiais
e quaisquer outros encargos sobre ele incidentes. A diferença
foi introduzida pelo parágrafo único do citado dispositivo
legal, pelo qual foi estabelecida a responsabilidade do
credor fiduciário por tais encargos, contudo, a partir do
momento em que se imitir na posse direta do bem.
Sendo assim, até a imissão na posse
direta
da
coisa,
a
responsabilidade
pelas
obrigações

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decorrentes do bem recai sobre o devedor fiduciante.
Consigna-se
que
pelo
princípio
da
continuidade registrária (arts. 195 e 237 da lei n.o
6.216/75), a transferência de direito sobre o imóvel depende
de que este preexista no patrimônio do transferente, de tal
forma que, na hipótese vertente, se torna inviável a penhora
do próprio imóvel em virtude da ausência de título anterior
em nome da executada. Assim, a pretendida constrição
decorrente de ação iniciada contra a devedora-fiduciante não
pode recair sobre bem da atual proprietária (credora-
fiduciária), que não detém a posse direta da coisa e que nem
sequer teve a oportunidade de se manifestar no processo.
Destarte,
não
pode
o
patrimônio
da
credora-fiduciária, que não integra o polo passivo da ação,
ser atingido por meio da constrição judicial da unidade
condominial.
Isso porque apenas os direitos sobre o
bem integram o patrimônio da executada-agravada, de forma que
a penhora deve limitar-se a esses direitos, como, aliás, já
decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
“PROCESSUAL CIVIL. PENHORA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO.
DIREITOS. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 655, XI, DO
CPC. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
1. O bem alienado fiduciariamente, por não integrar o
patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada
impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante
oriundos do contrato sejam constritos. (REsp 679821/DF, Rel.
Min. Felix Fisher, Quinta Turma, unânime, DJ 17/12/2004 p.
594)

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2.
Recurso
especial
conhecido
e
provido.”
(REsp
n.o
1171341/DF, 4.a T., Rela. Mina. Maria Isabel Gallotti, j.
6.12.2011)
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMISSÁRIO
COMPRADOR. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
PENHORA DOS DIREITOS. POSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL
GERADOR
DA
DÍVIDA.
INADMISSIBILIDADE.
PRINCÍPIO
DA
CONTINUIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se, não
tendo o proprietário do bem figurado na ação de cobrança de
cotas condominiais, mas tão somente o promissário comprador,
é possível, em execução, a penhora do próprio imóvel que
gerou a dívida ou apenas a constrição sobre os direitos
aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda. 2.
Ajuizada a ação contra o promissário comprador, este responde
com todo o seu patrimônio pessoal, o qual não inclui o imóvel
que deu origem ao débito condominial, haja vista integrar o
patrimônio do promitente vendedor, titular do direito de
propriedade, cabendo tão somente a penhora do direito à
aquisição da propriedade. 3. A penhora da unidade condominial
em execução não pode ser autorizada em prejuízo de quem não
tenha sido parte na ação de cobrança na qual se formou o
título executivo. Necessária a vinculação entre o polo
passivo da ação de conhecimento e o polo passivo da ação de
execução. 4. Pelo princípio da continuidade registrária
(arts. 195 e 237 da Lei no 6.216/1975), a transferência de
direito sobre o imóvel depende de que este preexista no
patrimônio do transferente, o que, no caso, torna inviável a
penhora do próprio imóvel em virtude da ausência de título
anterior em nome dos executados. 5. Recurso especial não
provido. (STJ, REsp 1.273.313/SP, 3a T., rel. Min. Ricardo
Villas Bôas Cueva, j. 3.11.2015, DJe 12.11.2015.)
Nesse sentido,
aliás,
o
entendimento
desta Corte:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE DÉBITOS
CONDOMINIAIS. PENHORA DA UNIDADE. INADMISSIBILIDADE, NO CASO.
IMÓVEL QUE NÃO SE ENCONTRA NA ESFERA DE TITULARIDADE DA
AGRAVADA. ATUAL PROPRIETÁRIO QUE NÃO INTEGRA A LIDE. DECIDÃO
MANTIDA. 1. “A penhora do unidade condominial em execução não
pode ser autorizada em prejuízo de quem não tenha sido parte
na ação de cobrança na qual se formou o título executivo.
Necessária a vinculação entre o polo passivo da ação de
conhecimento e o polo passivo da ação de execução”. 2.

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Recurso
improvido.
(Agravo
de
Instrumento
n.o
2136626-36.2016.8.26.0000, Rel. Des. Artur Marques, 35.a
Câm.Dir.Priv., j. 17.10.16, v.u.)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO
COBRANÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - Decisão agravada indeferiu o pedido
de desconstituição da penhora do imóvel objeto de alienação
fiduciária - Incabível satisfazer o crédito condominial com
direito
não
titularizado
pelo
Executado
-
Cabível
a
constrição dos direitos sobre o imóvel - RECURSO DA
INTERESSADA CEF PROVIDO, para DESCONSTITUIR a penhora do
imóvel, SEM PREJUÍZO DA OPORTUNA constrição dos direitos DO
EXECUTADO sobre o bem” (Agravo de Instrumento n.o 4010847-
96.2013.8.26.0564, Rel. Des. Flávio Abramovici, 35.a Câmara
de Direito Privado, j. 4.5.2015)
“Cobrança de despesas condominiais. Cumprimento de sentença.
Penhora
de
imóvel
objeto
de
alienação
fiduciária.
Inadmissibilidade.
Bem
que
não
é
de
propriedade
dos
executados. Recurso improvido.” (Agravo de Instrumento n°
2015094-03.2013.8.26.0000, Rel. Des. Walter Cesar Exner, 25.a
Câmara de Direito Privado, j. 28.11.2013)
“Agravo de instrumento. Cobrança de despesas condominiais em
fase de cumprimento de sentença. Penhora. Incidência sobre o
imóvel
gerador
do
débito.
Impossibilidade.
Bem
cuja
propriedade não pertence aos executados, posto que foi
alienado fiduciariamente à instituição financeira agravante,
que não figurou no polo passivo da ação de conhecimento.
Precedentes jurisprudenciais. Levantamento da constrição que
se faz necessário. Recurso provido.” (Agravo de Instrumento
n.o 2177983-64.2014.8.26.0000, Rel. Des. Ruy Coppola, 32.a
Câmara de Direito Privado, j. 27.11.2014)
Pelo
meu
voto,
nego
provimento
ao
recurso.
GILBERTO LEME
Relator