Tribunal: TJSP
Processo: 1004783-59.2015.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Antonio Rigolin
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. AFIRMATIVA DA OCORRÊNCIA DE ALTERAÇÃO DO QUADRO SOCIAL DA EMPRESA. IRRELEVÂNCIA, DIANTE DA CONSTATAÇÃO DE QUE O CONTRATO DE LOCAÇÃO FOI FIRMADO COM AS PESSOAS FÍSICAS DOS SÓCIOS. ALEGAÇÃO DE QUE A LOCAÇÃO FOI CEDIDA A TERCEIRO, ANTE A VENDA DO FUNDO DE COMÉRCIO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE

Ementa:
LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. AFIRMATIVA DA OCORRÊNCIA DE ALTERAÇÃO DO QUADRO SOCIAL DA EMPRESA. IRRELEVÂNCIA, DIANTE DA CONSTATAÇÃO DE QUE O CONTRATO DE LOCAÇÃO FOI FIRMADO COM AS PESSOAS FÍSICAS DOS SÓCIOS. ALEGAÇÃO DE QUE A LOCAÇÃO FOI CEDIDA A TERCEIRO, ANTE A VENDA DO FUNDO DE COMÉRCIO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE CONSENTIMENTO ESCRITO DO LOCADOR. DESACOLHIMENTO. PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSOS IMPROVIDOS. 1. Figurando no contrato de locação como locatárias as pessoas físicas dos sócios da empresa, a alteração do quadro social não afasta a legitimidade dos réus para figurar no polo passivo na ação de despejo por infração contratual. Não tendo os locatários solicitado por escrito ao locador a alteração do contrato, o fato não gerou o efeito de propiciar a sub-rogação. 2. O fato de haver a parte locatária transferido o fundo de comércio a terceiro não é suficiente para operar a sub-rogação no contrato locatício, especialmente diante da expressa vedação contratual e da ausência de consentimento prévio e escrito da parte locadora. Assim, rejeita-se a alegação de ilegitimidade passiva para a execução, ante a persistência da obrigação.

LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. CONTRATO QUE SE PRORROGOU POR PRAZO INDETERMINADO ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO DA CORRÉ JANAÍNA PORCHAT GREGÓRIO SOLLA IMPROVIDO. Uma vez esgotado o prazo do contrato, operou-se automaticamente a prorrogação por prazo indeterminado, por incidência da norma do artigo 47, § 1o, da Lei 8.245/91, que é cogente. Irrelevante, por isso, a previsão de que a prorrogação dependeria de prévia convenção das partes.

SUCUMBÊNCIA. RECURSO DE APELAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ELEVAÇÃO DO MONTANTE EM RAZÃO DO IMPROVIMENTO. OBSERVAÇÃO EFETUADA. Por força do que estabelece o artigo 85, § 11, do CPC, uma vez improvidos os recursos de apelação, daí advém a elevação da verba honorária para 20% sobre o valor da condenação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Registro: 2020.0000681335
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
do
Apelação
Cível
no
1004783-59.2015.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são apelantes JANAÍNA
PORCHAT GREGÓRIO SOLLA, FRANCESCO ANDRES GARRI GERARD e MAURO SERGIO
LIGUORI, é apelado JOSE ALFREDO FERREIRA.
ACORDAM, em 31a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos, com observação. V.U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores ANTONIO
RIGOLIN (Presidente), ADILSON DE ARAUJO E CARLOS NUNES.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
ANTONIO RIGOLIN
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1004783-59.2015.8.26.0562 – Santos – VOTO No 45739 - 2 -
APELAÇÃO CÍVEL No 1004783-59.2015.8.26.0562
Comarca:SANTOS 5a Vara Cível
Juiz: José Wilson Gonçalves
Apelantes: Janaína Porchat Gregório Solla, Francesco Andres Garri Gerard e Mauro
Sergio Liguori
Apelado: Jose Alfredo Ferreira
Interessado: Maria de Lourdes Moura Vilas Bôas
LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM
COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. ALEGAÇÃO
DE
ILEGITIMIDADE
PASSIVA.
AFIRMATIVA
DA
OCORRÊNCIA DE ALTERAÇÃO DO QUADRO SOCIAL
DA
EMPRESA.
IRRELEVÂNCIA,
DIANTE
DA
CONSTATAÇÃO DE QUE O CONTRATO DE LOCAÇÃO
FOI FIRMADO COM AS PESSOAS FÍSICAS DOS
SÓCIOS. ALEGAÇÃO DE QUE A LOCAÇÃO FOI CEDIDA
A TERCEIRO, ANTE A VENDA DO FUNDO DE
COMÉRCIO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE
CONSENTIMENTO
ESCRITO
DO
LOCADOR.
DESACOLHIMENTO.
PROCEDÊNCIA
MANTIDA.
RECURSOS IMPROVIDOS. 1. Figurando no contrato de
locação como locatárias as pessoas físicas dos sócios da
empresa, a alteração do quadro social não afasta a
legitimidade dos réus para figurar no polo passivo na ação de
despejo por infração contratual. Não tendo os locatários
solicitado por escrito ao locador a alteração do contrato, o
fato não gerou o efeito de propiciar a sub-rogação. 2. O fato
de haver a parte locatária transferido o fundo de comércio a
terceiro não é suficiente para operar a sub-rogação no
contrato locatício, especialmente diante da expressa vedação
contratual e da ausência de consentimento prévio e escrito da
parte locadora. Assim, rejeita-se a alegação de ilegitimidade
passiva para a execução, ante a persistência da obrigação.
LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM
COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. CONTRATO
QUE SE PRORROGOU POR PRAZO INDETERMINADO
ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO DA
CORRÉ
JANAÍNA
PORCHAT
GREGÓRIO
SOLLA
IMPROVIDO. Uma vez esgotado o prazo do contrato, operou-
se automaticamente a prorrogação por prazo indeterminado,
por incidência da norma do artigo 47, § 1o, da Lei 8.245/91,
que é cogente. Irrelevante, por isso, a previsão de que a
prorrogação dependeria de prévia convenção das partes.

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Apelação Cível No 1004783-59.2015.8.26.0562 – Santos – VOTO No 45739 - 3 -
SUCUMBÊNCIA.
RECURSO
DE
APELAÇÃO.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS.
ELEVAÇÃO
DO
MONTANTE
EM
RAZÃO
DO
IMPROVIMENTO.
OBSERVAÇÃO EFETUADA. Por força do que estabelece o
artigo 85, § 11, do CPC, uma vez improvidos os recursos de
apelação, daí advém a elevação da verba honorária para 20%
sobre o valor da condenação.
Voto no 45.739
Visto.
1. Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança proposta por JOSÉ ALFREDO FERREIRA em
face de FRANCESCO ANDRES GARRI GERARD, MAURO SÉRGIO
LIQUORI, JANAÍNA PORCHAT GREGÓRIO SOLLA e MARIA DE
LOURDES MOURA VILAS BÔAS.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente o
pedido para, assim, declarar rescindido o contrato de locação e decretar
o despejo dos réus, além de condená-los ao pagamento dos aluguéis e
encargos vencidos e vincendos, com juros de mora de 12% ao ano e
atualização monetária pela Tabela Prática do TJSP, ambos a partir de
cada vencimento, bem como da multa moratória prevista no contrato,
ressalvando que a corré Maria de Lourdes responde pelo valor do débito
até a força da garantia real ofertada. Também condenou os réus ao
pagamento das despesas processuais, atualizadas a contar de cada
desembolso e com juros de mora de 12% ao ano a partir do trânsito em

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julgado. Se o desembolso for posterior ao trânsito em julgado, os juros
serão contados, igualmente, do desembolso. Por fim, condenou-os ao
pagamento dos honorários advocatícios referentes à ação de despejo,
estes fixados em 15% do valor correspondente a 12 aluguéis vigentes na
data da propositura da ação, atualizados desde a propositura e com juros
moratórios de 12% ao ano a partir do trânsito em julgado. No que se
refere à ação de cobrança, condenou os réus ao pagamento de
honorários advocatícios arbitrados em 15% do valor total da condenação.
Seguiu-se a rejeição dos embargos de declaração opostos
pelo corréu Francesco (fls. 348/349 e 351/352).
Inconformados, apelam os vencidos.
A corré Janaína Porchat Gregório Solla afirma que se
retirou da sociedade e que as suas cotas foram transferidas ao
demandado Francesco, pessoa que assumiu a responsabilidade pela
manutenção da empresa. O locador foi comunicado dos fatos e se
comprometeu a, em conjunto com Francesco, alterar o contrato de
locação, porém não o fez. Em fevereiro de 2013, Francesco vendeu o
fundo de comércio e o imóvel passou a ser ocupado por outra pessoa,
com a anuência do autor. Além disso, não houve a prorrogação do prazo
de locação por escrito, de modo que o contrato deve ser considerado
rescindido desde março de 2014.
O corréu Francesco Andres Garri Gerard, por sua vez,
sustenta que, enquanto esteve à frente da empresa, não deixou débitos

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pendentes. Porém, em fevereiro de 2013, vendeu o fundo de comércio,
com anuência do locador, que se omitiu em elaborar novo contrato de
locação. O locador recebeu por sete meses os aluguéis diretamente do
adquirente do fundo de comércio, de modo que sabia da transferência de
titularidade da locação.
Por fim, o corréu Mauro Sérgio Liguori, afirma que a
verdadeira locatária do imóvel era a sociedade empresária e que todo o
capital social da pessoa jurídica passou a pertencer a Osvaldo Machado
dos Santos. O locador sabia que ele havia se retirado da sociedade em
fevereiro de 2012, alteração averbada na Junta Comercial, e também
sabia da venda do fundo de comércio a terceiro, ocorrida em março de
2013. Alega que o autor não regularizou o contrato de locação e age de
má-fé.
Recursos tempestivos e bem processados, oportunamente
preparados e respondidos.
É o relatório.
2. Pretende o autor obter a decretação do despejo e a
condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos a
partir de outubro de 2013, além da multa por descumprimento contratual.
A corré Maria de Lourdes, ao se defender, apontou ser a
proprietária do imóvel oferecido como garantia da locação. Porém,
sustentou que não pode ser responsabilizada pelo pagamento do débito,

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uma vez que, em 05 de abril de 2013, os locatários efetuaram a
sublocação do imóvel mediante alteração societária, não restando dentre
os sócios nenhum dos locatários originais. Além disso, a garantia tem
caráter personalíssimo, de modo que não pode responder pela
sublocação não prevista em contrato e firmada sem anuência de sua
parte. Alegou que havia previsão contratual em relação à sublocação,
condicionada à prévia aceitação, por escrito, do locador, o que não
ocorreu. Assim, não pode ser responsabilizada pelo ato ilícito praticado
pelos locatários. Por fim, alegou que sua responsabilidade como fiadora
não pode ultrapassar o período inicial de vigência do contrato, qual seja,
1o de março de 2014, esclarecendo que enviou notificação ao autor
comunicando a exoneração da fiança, porém ele se recusou a receber o
documento, embora tivesse ciência do fato.
A corré Janaína, por sua vez, alegou que logo após a
celebração da locação, houve um desentendimento entre os sócios, o
que propiciou a sua imediata retirada do contrato social da empresa. As
cotas foram transferidas e Francesco assumiu a responsabilidade pela
manutenção da sociedade. Conversaram com o autor para informar o
ocorrido; ele e Francesco se comprometeram a realizar a alteração do
contrato. Sustentou que não foi pactuada a prorrogação da locação após
o prazo inicial de vigência. Também afirmou que a responsabilidade do
locador não pode ultrapassar o período do contrato. Por fim, alegou
inexistir comprovação acerca do valor dos aluguéis.
O demandado Mauro, em sua defesa, sustentou que
deixou o quadro societário da empresa pouco antes da inauguração do

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restaurante. Também alegou que “o contrato está vencido”, inexistindo
pactuação da prorrogação do respectivo prazo. Aduziu que o
demandante concordou com todas as alterações sociais no quadro da
empresa.
O corréu Francesco sustentou que o autor recebia os
aluguéis quase sempre em mãos, de modo que tinha plano
conhecimento de quem ocupava o imóvel. O demandante concordou com
a negociação do fundo de comércio, que foi vendido a Osvaldo Machado
dos Santos. O inadimplemento apontado na petição inicial teve início sete
meses depois da venda do fundo de comércio. Ademais, o autor age de
má-fé alterando a verdade dos fatos, sendo que seu patrono também
representa o comprador do fundo de comércio existente no imóvel objeto
da locação. O autor se recusava a alterar o contrato de locação dizendo
que estava finalizando os trâmites necessários à constituição de uma
pessoa jurídica que seria a titular da propriedade do imóvel.
A r. sentença julgou procedente o pedido.
A prova produzida consistiu em documentos e oitiva de
testemunhas.
A testemunha Alexandre Crispiniano Betti disse saber que
a ré Janaína e seu marido mantiveram uma sociedade com o réu
Francesco. Ouviu comentários de que houve um desentendimento muito
precoce e intenso entre os sócios, levando ao desfazimento da
sociedade. Não soube dizer quem permaneceu no quadro societário,

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apenas que Janaína se retirou. Não tem conhecimento se ela
permaneceu como locatária no contrato de locação.
Adriane Izar Paulo, esposa do corréu Francesco, foi
ouvida como informante. Na época dos fatos, era apenas gerente do
restaurante e fazia os pagamentos do aluguel no escritório do advogado
do autor, com a emissão de recibo. Posteriormente, ele pediu que o valor
passasse a ser pago diretamente a ele. O demandante ia ao imóvel
buscar o pagamento do aluguel e sabia quem eram os novos
proprietários da empresa. Afirmou ter visto o autor buscar pagamentos
diretamente das mãos dos novos proprietários. Aduziu que tentaram
resolver a situação do contrato para alterar a pessoa dos locatários de
física para jurídica, mas o autor nunca quis, sempre desconversava.
Já
Marco
Antonio
Flores,
também
ouvido
como
informante, foi sócio de Francesco no restaurante. Em fevereiro ou março
de 2013, venderam o fundo de comércio a Osvaldo e desfizeram a
sociedade. O contrato de locação nunca esteve no nome da empresa,
apesar de isso ter sido solicitado ao proprietário do imóvel. O pagamento
do aluguel era feito por meio da entrega de cheques diretamente ao autor
ou, em raras oportunidades, a seu advogado. Afirmou que, depois que
venderam a empresa, o autor foi receber o aluguel dos novos
proprietários. O locador sabia das alterações de titularidade do comércio,
mas dizia que ia montar uma empresa para cuidar da locação e por isso
o contrato não era modificado. Tentaram várias vezes regularizar os
contratos. Acredita que foi enviada uma carta registrada pedindo a
solicitação, mas ou o autor não recebeu ou não retornou.

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Primeiramente, verifica-se que o contrato de locação foi
firmado com as pessoas físicas de Janaína, Mauro e Francesco, não com
a empresa da qual eram sócios à época.
Assim, a alteração do quadro societário da empresa não
afeta a relação contratual locatícia e, por isso, é inegável a persistência
da responsabilidade de todos os réus pelos aluguéis e encargos vencidos
até a data da entrega das chaves, porque jamais deixaram a titularidade
passiva da relação locatícia.
Ademais, se recusa houve, por parte do locador, a
regularizar formalmente a situação, cabia aos locatários denunciar o
contrato, o que não ocorreu. Deixando de adotar qualquer providência
em face do demandante, os locatários não propiciaram o fim da relação
contratual, de modo que persistiu a obrigação de pagar os aluguéis e
encargos locatícios.
De igual modo, depara-se com a alegação de que os
apelantes realizaram a venda do fundo de comércio e que o seu vínculo
com o autor se desfez em virtude da transmissão, pretendendo
evidenciar a ocorrência de tácito assentimento por parte do locador.
Esse fato, como bem observou a sentença, não determina
o reconhecimento da ilegitimidade passiva dos apelantes.
Na verdade, ao pactuar a locação os réus assumiram a
obrigação de efetuar o pagamento do aluguel mensal até a efetiva
entrega das chaves.

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A cessão dos contratos, tal como a sublocação, nos
termos do artigo 13 da Lei 8.245/91, depende do “consentimento prévio e
escrito do locador”. A mesma disposição consta na cláusula sexta, alínea
'e' do contrato (fls. 10/11). E o consentimento não se presume “pela simples
demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição” (§ 1o),
embora se tenha a possibilidade de notificá-lo por escrito da ocorrência,
caso em que se configurará o consentimento pelo simples decurso do
prazo de trinta dias sem manifestação de oposição (§ 2o).
Ora,
incumbia
aos
apelantes
demonstrar,
documentalmente, que a cessão da locação foi consentida, de modo que
sobre eles recaem as consequências da inércia. Na verdade, toda a
documentação apresentada nos autos demonstra, tão somente, a
ocorrência de sucessivas alterações na titularidade da empresa, sem
anuência do locador. A norma legal é incisiva e não deixa margem à
admissão do consentimento tácito, a não ser na hipótese em que o
locador venha a ser formalmente notificado e deixe de se pronunciar no
prazo de trinta dias (artigo 13, § 2o).
E as notificações apresentadas às fls. 193/195 não vieram
acompanhadas da efetiva prova de entrega ao demandante.
Diante dessa disciplina, portanto, não é suficiente para
identificar a aquiescência à cessão a alegação de que o autor recebia os
pagamentos diretamente das mãos dos proprietários do restaurante, até
porque esse fato, por si só, não demonstra que ele soubesse da
regularidade das cessões do fundo de comércio.

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Fixada a premissa de que a alegada cessão, porque não
consentida por escrito por parte do locador, não produziu qualquer efeito
em relação a ele, daí decorre a conclusão natural de que o vínculo
contratual persiste incólume com as mesmas pessoas, desde o início.
Prosseguindo, também não encontra razão de ser a
argumentação no sentido de que a relação locatícia vigorou apenas até
1o de março de 2014 (fls. 07).
O vínculo de locação só se desfaz no instante em que a
posse do imóvel é restituída à parte locadora. (=)
Com efeito, o que se operou, por força do que dispõe o
artigo 47 da Lei no 8.245/91, foi a automática prorrogação do contrato. A
expressão prorrogação significa que o contrato não se extinguiu,
ganhando por isso uma sobrevida por tempo indeterminado. Com isso, o
que se alterou apenas foi o período de vigência, permanecendo íntegra a
eficácia de todas as cláusulas pactuadas, inclusive aquelas que
estipulam a obrigação de pagamento de aluguéis e encargos, em valores
determinados.
O vínculo de locação só se desfaz no instante em que a
posse do imóvel é restituída à parte locadora. (=)
Por outro lado, a assertiva de que o contrato só poderia
ser renovado mediante prévia e expressa declaração de vontade das
partes não tem qualquer repercussão neste contexto, pois o que importa,

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tão somente, é que não houve desocupação do imóvel no prazo e a
locação teve continuidade por prazo indeterminado, por decorrência da
disposição contida no artigo 47, § 1o, da Lei 8.245/91, que é norma
cogente.
A obrigação foi constituída regularmente pelo contrato
locatício e perdurou até a respectiva extinção, não havendo qualquer
fundamento para cogitar da pretendida exclusão.
Portanto, indiscutível se apresenta o acerto da sentença
ao reconhecer a procedência dos pedidos, uma vez que sequer houve
controvérsia a respeito da alegação de inadimplência ou, mesmo,
qualquer evidência da realização de qualquer pagamento pelos
locatários, que pudesse contrapor à alegação feita na petição inicial.
Enfim, não comporta acolhimento o inconformismo,
devendo prevalecer a r. sentença tal como lançada.
Em decorrência desse resultado, e considerando os
termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, eleva-se a verba
honorária sucumbencial a 20% sobre o valor atualizado da condenação,
considerando a atuação acrescida.
3. Ante o exposto, nego provimento aos recursos, com
observação.

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