Tribunal: TJSP
Processo: 1014930-69.2018.8.26.0068
Classe: Embargos de Declaração Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
Embargos de declaração. Compromisso de compra e venda. Acórdão que manteve sentença de procedência, reconhecido o atraso na entrega na obra. Alegação de omissão no decisum no tocante à repactuação do prazo de entrega, conforme contrato de financiamento firmado após a assinatura do compromisso. Questão expressamente enfrentada. Real inconformismo. Vício inocorrido. Prequestionamento. Distinção

Ementa:
Embargos de declaração. Compromisso de compra e venda. Acórdão que manteve sentença de procedência, reconhecido o atraso na entrega na obra. Alegação de omissão no decisum no tocante à repactuação do prazo de entrega, conforme contrato de financiamento firmado após a assinatura do compromisso. Questão expressamente enfrentada. Real inconformismo. Vício inocorrido. Prequestionamento. Distinção entre fundamento jurídico e fundamento legal. Desnecessidade de explícita alusão a dispositivos de lei. Embargos rejeitados.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000373092
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração Cível no
1014930-69.2018.8.26.0068/50000, da Comarca de Barueri, em que são embargantes
ITAQUITI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e CONSTRUTORA
ALTANA LTDA, é embargada REGIANE SANTIAGO DE CARVALHO (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Rejeitaram os embargos. V.
U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO MARCONDES
MACHADO.
São Paulo, 27 de maio de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Embargos de Declaração Cível no 1014930-69.2018.8.26.0068/50000 -Voto no 21.688
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EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
Processo n.: 1014930-69.2018.8.26.0068/50000
Comarca: Santos
Embargantes: ITAQUITI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA.
e CONSTRUTORA ALTANA LTDA.
Embargada: REGIANE SANTIAGO DE CARVALHO
Juiz: Dr. José Maria Alves de Aguiar Junior
Voto n. 21.688
Embargos de declaração. Compromisso de compra e
venda. Acórdão que manteve sentença de procedência,
reconhecido o atraso na entrega na obra. Alegação de omissão
no decisum no tocante à repactuação do prazo de entrega,
conforme contrato de financiamento firmado após a assinatura
do compromisso. Questão expressamente enfrentada. Real
inconformismo.
Vício
inocorrido.
Prequestionamento.
Distinção entre fundamento jurídico e fundamento legal.
Desnecessidade de explícita alusão a dispositivos de lei.
Embargos rejeitados.
Cuida-se de embargos declaratórios opostos
contra o acórdão de fls. 204/225, que negou provimento a recurso de apelação
interposto pelas rés. Sustentam as embargantes, em sua irresignação, que
omisso o acórdão, ao não considerar que o prazo para entrega da obra foi
repactuado entre as partes, o que implica verdadeira novação. Aduz que a
cláusula em questão é de fácil compreensão, estando expresso o novo prazo
para entrega do imóvel. Afirma, assim, que não houve atraso, pelo que
ausente ato ilícito de sua parte a justificar a indenização por lucros cessantes.
Requer, por fim, o prequestionamento dos dispositivos legais ditos
vulnerados, visando salvaguardar direito de eventual interposição de recurso

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especial e extraordinário.
É o relatório.
Não há, no acórdão embargado, omissão a
suprir, a rigor revelando-se real inconformismo das embargantes, o que,
porém, é sabido, não se presta a dar suporte à espécie recursal de que ora se
cuida.
Com efeito, o acórdão embargado cuidou de
examinar, detidamente, a ocorrência do atraso na entrega do imóvel. Em
primeiro lugar, verificou-se que o prazo previsto no compromisso firmado
entre as partes, mesmo computado o regular prazo de tolerância, não foi
respeitado.
Depois, afastou-se expressamente a asserção
de que teria havido repactuação do prazo do contrato, quando da assinatura,
pela adquirente, de contrato de financiamento. De igual forma se analisou e se
refutou a ocorrência da alegada novação. Fez-se remissão à jurisprudência
deste Tribunal, que vem entendendo irregulares cláusulas que prevejam tal
ampliação do prazo. E, no caso, sequer havida semelhante previsão cláusula
no compromisso de compra e venda, entendeu-se ainda mais acentuada a
violação ao dever de informação. Tudo isso, por fim, que se concluiu com
remissão a precedente envolvendo as embargantes, no qual idêntico deslinde
se deu ao feito.
Conforme se asseverou no acórdão:

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“De início, vale mencionar que a data
aprazada para a conclusão da construção da obra era dezembro de 2015,
com cláusula de tolerância de até 180 dias (item G do quadro-resumo fls. 15)
nada de irregular havendo na sua estipulação, como se vem decidindo neste
Tribunal (v.g.: TJSP, Ap. civ. 0075353-73.2011.8.26.0224, rel. Des.
Alexandre Lazzarini, j. 06.06.2013; Ap. civ. n. 0158864-162012.8.26.0100,
rel.
Des.
Luís
Antonio
Costa,
j.
08.05.2013;
Ap.
civ.
n.
0193649-38.2011.8.26.0100, rel. Des. Maia da Cunha, j. 16.08.2012) e nesta
Câmara (TJSP, Ap. civ. n. 0166558-36.2012.8.26.0100, rel. Des. Paulo
Eduardo Razuk; Ap. civ. n. 0158360-44.2011.8.26.0100, rel. Des. Alcides
Leopoldo e Silva Júnior, j. 25.09.2012), e o que acabou aqui sumulado
(Súmula 164) encerrado em junho de 2016, mas o que não foi observado. Vê-
se, neste sentido, que o habite-se parcial, referente à torre na qual construída
a unidade da autora, foi expedido apenas em 25/10/2016 (fls. 47/48), bem
assim que as chaves foram efetivamente entregues à demandante em
24/02/2017 (fls. 146/148).
Anota-se aqui, também, que sabidamente
não se cumpre a obrigação da promitente se, a despeito do habite-se, a
unidade não se entrega, efetivamente, ao promissário (Súmula 160 deste
Tribunal de Justiça: “A expedição do habite-se, quando não coincidir com a
imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não
afasta a mora contratual atribuída à vendedora”).
Certo argumentarem as demandadas que
houve posterior prorrogação do prazo. Dizem que, uma vez firmado contrato

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de financiamento envolvendo a autora, a Caixa Econômica Federal, a ré
Itaquiti (na condição de vendedora) e a construtora Altana (na condição de
interveniente construtora e fiadora), o prazo passou a ser de vinte e um
meses, e a contar da assinatura do referido contrato (item B.8 do quadro
resumo fls. 120; e cláusula 12 fls. 126). Mais, asseveram que havida
novação, pelo que não estariam em mora.
A respeito, impende anotar, de início, que se
tem reconhecido abusivas cláusulas inseridas em compromissos de compra e
venda que condicionam o prazo de entrega da obra à assinatura
financiamento com a instituição financeira.
Afinal, não se compadece com o dever de
transparência e clareza afeto ao fornecedor semelhante generalidade na
identificação de elemento vital do contrato. Na justa lembrança de Caio
Mário, o termo final das obras constitui elemento fundamental do contrato,
de especial interesse das partes, destarte que deve vir claro e certo, expresso,
quanto às ressalvas lembrando-se que o adquirente é leigo e, assim, não tem
a mesma condição de discussão e compreensão dos aspectos técnicos que
afetem a construção (Condomínio e Incorporações, 6a ed., Forense, p.
309-310).
Neste sentido acode, de um lado, a previsão
do artigo 54, § 4o, CDC, impondo destaque e fácil compreensão em cláusulas
limitativas. De outro, afronta-se o preceito do artigo 51, IV, previsão de
entrega meramente estimativa, podendo variar de acordo com a data da
assinatura do contrato de financiamento. A cláusula coloca o consumidor em

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situação de evidente e excessivo desequilíbrio.
Mais ainda, se sabido que, conforme o caso,
o financiamento depende da evolução e mesmo da ultimação da obra, abre-
se à fornecedora a possibilidade de, por conduta sua, prorrogar termo que
lhe é afeto, ademais frustrando a expectativa criada ao consumidor em
relação ao prazo inicial que se estimou para entrega da unidade.
(...)
Enfim, o que se veio a consumar no Tema 6
do IRDR 0023203, deste Tribunal, valendo não olvidar o quanto também
sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça, tornando cristalina a
vedação de tal prática da ré:
́Na aquisição de unidades autônomas em
construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e
inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar
vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio
jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância`. (destaque acrescido)
(STJ, REsp. n. 1.729.593, Tema 996, rel. Min. Marco Aurélio Bellize, j.
25.09.2019).
Pois, no caso concreto, a abusividade
mostra-se ainda mais grave, na medida em que nada se previu, no
compromisso de compra e venda, sobre a possibilidade de prorrogação do
prazo vinculada a contrato de financiamento. Previu-se, unicamente, e o que
realmente se admite, prazo de tolerância de 180 dias (item G do quadro-

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resumo fls. 15).
É dizer, se mesmo quando prevista a referida
cláusula se vem entendendo de afastar a prorrogação do prazo, com maior
razão se há de afastá-la quando nada se prevê no compromisso.
Em outras palavras, a mera assinatura do
contrato de financiamento pelo adquirente junto à instituição financeira, na
qual a participação da construtora é sabidamente menos relevante, não é
causa automática de prorrogação do prazo para entrega, ou mesmo de
novação contratual. E isso tanto mais quando, como no caso presente, não se
dá qualquer destaque à cláusula referente ao prazo de entrega. Anota-se,
inclusive, que, no caso concreto, o financiamento foi contraído pela autora
quando já em curso o prazo de tolerância previsto no compromisso de
compra e venda, ou seja, quando já descumprida a previsão original de
entrega do imóvel.”
Enfim, as questões postas pelas embargantes
foram objeto de expressa apreciação, ainda que não se aceda às conclusões
externadas no decisum. Nestes termos, não se justificam os embargos se
manejados com o propósito de instaurar nova discussão sobre controvérsia já
apreciada (RTJ 164/793).
De mais a mais, não há omissão que resulte da
ausência de menção a dispositivos legais que a embargante colacione.
A
propósito,
é
preciso
não
confundir
fundamento jurídico com fundamento legal. Impõe-se, ao julgado, que emita

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juízo de valor sobre os fatos e a tese sustentada pela parte. Por outra, impõe-
se-lhe a qualificação jurídica que o caso de fato mereça. Mas não, o que é
algo diverso, a explícita alusão a dispositivos de lei.
O prequestionamento, com efeito, já decidiu o
Superior Tribunal de Justiça, “pressupõe debate e decisão prévios pelo
colegiado, ou seja, emissão de juízo sobre o tema” (EDcl no AgRg no REsp.
n. 1.172.919/PE).
Com efeito, o acórdão embargado atende a esta
exigência. Repita-se, sem que lhe seja exigível expressa referência a preceitos
de lei.
Neste sentido, vale dizer, pela desnecessidade
daquela remissão, ver: STJ, AgRg 572.737/RS, 365.079/SP, EDcl no Resp.
688.698/PR, EDcl no REsp. 855.181/SC; TJSP, EDcl 992.07.061429-5/5,
992.05.086671-0/5 e 990.09.297427-0/5.
Ante o exposto, REJEITAM-SE os embargos
declaratórios opostos.
CLAUDIO GODOY
Relator