Tribunal: TJSP
Processo: 1010959-37.2015.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Kioitsi Chicuta
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
Locação. Imóvel residencial. Ação de ressarcimento de danos materiais e morais c.c. cobrança de multa contratual. Sentença de improcedência. Alegação de falta de condições de habitabilidade no imóvel locado. Assertiva de ligação irregular de apenas um encanamento para escoamento de esgoto e de água fluvial e ocorrência de enchentes no imóvel. Laudo pericial que atestou as condições de

Ementa:
Locação. Imóvel residencial. Ação de ressarcimento de danos materiais e morais c.c. cobrança de multa contratual. Sentença de improcedência. Alegação de falta de condições de habitabilidade no imóvel locado. Assertiva de ligação irregular de apenas um encanamento para escoamento de esgoto e de água fluvial e ocorrência de enchentes no imóvel. Laudo pericial que atestou as condições de habitabilidade do bem imóvel e a ausência de irregularidade na ligação de esgoto e nas canalizações pluviais. Não comprovação de defeito no escoamento de água pluvial do imóvel e aferição de obras realizadas para prevenção de enchentes. Não incidência da multa contratual pretendida. Responsabilidade do locador não comprovada. Ausente nexo de causalidade. Indenização indevida. Sentença mantida. Recurso desprovido, com observação.
Não restou evidenciada culpa do locador no caso, pois entregou o imóvel locado em condições de habitabilidade, conforme a prova constante nos autos, bem como adotou as medidas possíveis para evitar inundação do imóvel. Bem por isso, inaplicável a multa contratual pretendida. Ademais, ausente o nexo de causalidade, diante da ocorrência de força maior, não pode ser imputada responsabilidade aos réus, sendo indevida indenização a qualquer título. Com tais subsídios, a improcedência era medida de rigor.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000390753
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1010959-37.2015.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que são apelantes JORGE
RAIMUNDO DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e HEBERT JHONATA MORAES
DOS SANTOS (MENOR(ES) REPRESENTADO(S)), são apelados RICARDO
LUCIANO NAVILE, KHATARINA ARISTEA BARROS BARBOSA e LIBORIO
BRASIL BROKERS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR E
LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
KIOITSI CHICUTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1010959-37.2015.8.26.0309 -Voto no 42973
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COMARCA: Jundiaí – 2a Vara Cível – Juíza Vanessa Velloso Silva Saad
APTES. : Hebert Jhonata Moraes dos Santos (menor representado) e outro
APDOS. : Ricardo Luciano Naville e outros

VOTO No 42.973
EMENTA:
Locação.
Imóvel
residencial.
Ação
de
ressarcimento de danos materiais e morais c.c. cobrança de
multa contratual. Sentença de improcedência. Alegação de
falta de condições de habitabilidade no imóvel locado.
Assertiva de ligação irregular de apenas um encanamento
para escoamento de esgoto e de água fluvial e ocorrência de
enchentes no imóvel. Laudo pericial que atestou as
condições de habitabilidade do bem imóvel e a ausência de
irregularidade na ligação de esgoto e nas canalizações
pluviais. Não comprovação de defeito no escoamento de
água pluvial do imóvel e aferição de obras realizadas para
prevenção de enchentes. Não incidência da multa
contratual pretendida. Responsabilidade do locador não
comprovada. Ausente nexo de causalidade. Indenização
indevida. Sentença mantida. Recurso desprovido, com
observação.
Não restou evidenciada culpa do locador no caso, pois entregou o
imóvel locado em condições de habitabilidade, conforme a prova
constante nos autos, bem como adotou as medidas possíveis para evitar
inundação do imóvel. Bem por isso, inaplicável a multa contratual
pretendida. Ademais, ausente o nexo de causalidade, diante da
ocorrência de força maior, não pode ser imputada responsabilidade aos
réus, sendo indevida indenização a qualquer título. Com tais subsídios,
a improcedência era medida de rigor.
Trata-se de recurso interposto contra r. sentença de fls. 380/385 que
julgou extinto o processo sem resolução do mérito no tocante ao pedido de ressarcimento
de danos materiais referentes à conta de água e taxa para religamento da água, por ausência
de interesse de agir, na modalidade necessidade. Outrossim, julgou improcedente a ação de
indenização por danos materiais e morais c.c. cobrança de multa contratual, condenando os
autores ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2o, do
CPC, ressalvada a concessão da assistência judiciária gratuita em seu favor.

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Apelação Cível no 1010959-37.2015.8.26.0309 -Voto no 42973
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Alegam os autores que foram obrigados a desocupar o imóvel locado
antes do prazo final ajustado, diante da falta de condições de habitabilidade do bem.
Aduzem que os locadores não informaram sobre as constantes enchentes que ocorriam no
local do imóvel. Sustentam que não há que se falar em evento da natureza, pois no período
de um ano, ocorreram no mínimo três enchentes no local, sendo de conhecimento dos
locadores e vizinhos, não tendo sido observado o princípio da informação. Afirmam que,
poucos meses após o início da locação, ocorreram enchentes que traziam água de esgoto,
fezes, ratos e baratas, colocando-os em risco de contaminação, e foi omitida a informação
quanto à condição do local tanto pela imobiliária quanto pelo locador. Asseveram que
restou evidenciado que o imóvel foi reformado após a rescisão do contrato de locação, mas
não cuidou o locador de minimizar os prejuízos alegados durante a vigência do contrato.
Aduzem que a sentença julgou de forma contrária à prova produzida nos autos,
desconsiderando o laudo pericial, bem como a prova testemunhal, inexistindo, ainda,
qualquer documento que indique que o locador informou ao inquilino sobre o problema de
enchentes na região onde localizado o imóvel, e há vários documentos que confirmam que
os ora apelantes tentaram solução do problema, inclusive, com reclamação no Procon, sem
êxito. Por isso, pleiteiam a reforma da sentença.
Recurso tempestivo, sem preparo (apelantes beneficiários da justiça
gratuita), com contrarrazões, os autos subiram a este Tribunal. A douta Procuradoria Geral
de Justiça apresentou parecer.
É o resumo do essencial.
De início, afasta-se preliminar de ilegitimidade passiva da
administradora de imóvel suscitada nas contrarrazões. A questão foi repelida na decisão de
fls. 211/213, sob o fundamento de que a legitimidade processual é aferida na relação
jurídica de direito material posta em juízo, de modo que a narrativa fática exposta na
exordial confere pertinência subjetiva para a administradora de imóveis figure como
demandada. Apurar se a demandada detém responsabilidade pelos fatos é questão que deve
ser analisada no mérito da causa e, nesse aspecto, o julgamento da sentença foi de

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improcedência. Bem por isso, no caso específico, não comporta modificação tal
entendimento.
No mérito, nada obstante o inconformismo recursal, não há
fundamento para alterar o convencimento judicial externado.
A questão debatida em fase recursal resta limitada à cobrança de
multa contratual e ocorrência de danos morais em razão das enchentes ocorridas no imóvel
locado, sustentando os apelantes que a sentença decidiu em desacordo com a prova
constante nos autos, aduzindo que o imóvel foi reformado após a rescisão contratual e a
imobiliária e o locador não observaram o dever de informação ao locatário sobre o fato de
o imóvel estar localizado em região sujeita à alagamentos.
Todavia, não lhes assiste razão.
A perícia realizada destacou que na vistoria “in loco” foi possível
aferir que a construção possuía condições de habitabilidade, dispondo de todas suas
funções construtivas em funcionamento. Acrescentou, ainda, que na data da vistoria não
havia qualquer ligação irregular de esgoto nas canalizações pluviais (fl. 263).
Assim, ainda que apontados problemas ou irregularidades pelos
autores, estes não foram constatados na perícia, de modo que não há amparo para a
aplicação de multa ou motivo que impedisse a moradia dos apelantes no imóvel locado.
A alegação dos recorrentes de que foi realizada reforma no imóvel
após a rescisão contratual não restou demonstrada. Não há elemento concreto e seguro nos
autos que permita afirmar o momento em que ocorreu a alegada reforma no imóvel, não
podendo o julgamento se pautar em suposições e conjecturas. Nem mesmo a prova
testemunhal conseguiu corroborar a alegação dos autores sobre tal fato.
Por outro lado, vê-se que os locatários comunicaram ao locador a
ocorrência de enchentes no local, atingindo o imóvel locado, a partir de fevereiro de 2014,

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no entanto, o locador afirmou que também desconhecia a ocorrência dessas inundações no
local (fl. 194). Logo, não há que se falar em violação ao direito de informação, cumprindo
salientar que aquele que pretende locar um imóvel deve verificar suas condições, bem
como realizar pesquisa do local onde está situado o bem, antes de formalizar o pacto.
Na vistoria realizada, a perita obteve informações de vizinhos que
afirmaram que todas as construções sofriam inundações com as chuvas fortes na região (fl.
254), tendo sido tal situação corroborada pelos depoimentos testemunhais, acrescentando
que os proprietários utilizavam comportas para conter o fluxo da água.
A perícia apontou como possíveis causas das enchentes no local
periciado: a falta de declividade do loteamento, cumulada com o mau dimensionamento
das canalizações e captação pluvial e bocas de lobo (fl. 261). Nesse aspecto, não se apurou
defeito no escoamento da água pluvial do imóvel e, ademais, verificou-se que no imóvel
foram realizadas obras de elevação do nível do piso da garagem e adequação das comportas
ao nível da garagem, na tentativa de contenção das enchentes.
Assim, o locador não pode ser responsabilizado por eventuais danos
decorrentes de enchentes, uma vez que se trata de evento da natureza, considerando-se,
ainda, a insuficiência do sistema público de drenagem, que não pode ser controlado por ele.
Ademais, não restou evidenciada culpa do locador no caso, pois entregou o imóvel locado
em condições de habitabilidade, conforme demonstrado, bem como adotou as medidas
possíveis para evitar inundação do imóvel. Não aplicável, portanto, a multa contratual
pretendida.
Ausente o nexo de causalidade no caso, diante da ocorrência de força
maior, não pode ser imputada responsabilidade aos réus, sendo indevida indenização a
qualquer título. Com tais subsídios, a improcedência era medida de rigor.
Correta, portanto, a r. sentença apelada, eleva-se a verba honorária
devida ao patrono dos recorridos de 10% para 12%, nos moldes do artigo 85, § 11, do
CPC, diante do trabalho adicional em grau de recurso, observando-se o disposto no artigo

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98, § 3o, do CPC.
Isto posto, nega-se provimento ao recurso, com observação.
KIOITSI CHICUTA
Relator