Tribunal: TJSP
Processo: 1011073-46.2014.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda – Rescisão – Autores que pleitearam a nulidade da cláusula de tolerância – Nulidade da sentença afastada – Distrato celebrado com a corré BNI – Hipótese de desistência por parte dos autores – Devolução integral dos valores pagos indevida – Valor restituído que é até mesmo superior ao que esta Câmara considera suficiente – Contrato celebrado com a

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda – Rescisão – Autores que pleitearam a nulidade da cláusula de tolerância – Nulidade da sentença afastada – Distrato celebrado com a corré BNI – Hipótese de desistência por parte dos autores – Devolução integral dos valores pagos indevida – Valor restituído que é até mesmo superior ao que esta Câmara considera suficiente – Contrato celebrado com a corré Província – Ausência de fornecimento pela promitente vendedora da documentação exigida pela instituição financeira para liberação do financiamento imobiliário – Culpa exclusiva das rés constatada – Restituição integral dos valores pagos determinada – Súmula 543 do STJ – Lucros cessantes – Indenização indevida – Hipótese em que o pressuposto da sua fixação é a manutenção do contrato – Despesas condominiais – Cobrança devida somente após a imissão dos autores na posse do bem – Inocorrência – Devolução dos valores pagos pelos autores determinada – Tema 886 do STJ – Taxa SATI – Abusividade da cobrança – Tema 938 do STJ – Dano moral não comprovado – Indenização indevida – sucumbência recíproca reconhecida – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000500914
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011073-46.2014.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
CARLIVALDO CHAGAS DOS SANTOS e MARCIA APARECIDA DE SOUZA
MATHIAS, são apelados PROVÍNCIA INCORPORADORA LTDA, BNI CURY
GUARAPIRANGA
DESENVOLVIMENTO
IMOBILIARIO
LTDA
e
CURY
CONSTRUTORA E INCORPORADORA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 51969
APELAÇÃO No 1011073-46.2014.8.26.0006 São Paulo
APELANTES Carlivaldo Chagas dos Santos e Maria Aparecida de
Souza Mathias
APELADAS Província Incorporadora Ltda., Cury Construtora e
Incorporadora e BNI Cury Guarapiranga Desenvolvimento Imobiliário
Ltda.
JUÍZA Adaisa Bernardi Isaac Halpern

CONTRATO Compromisso de compra e venda Rescisão
Autores que pleitearam a nulidade da cláusula de tolerância
Nulidade da sentença afastada Distrato celebrado com a
corré BNI Hipótese de desistência por parte dos autores
Devolução integral dos valores pagos indevida
Valor
restituído que é até mesmo superior ao que esta Câmara
considera suficiente
Contrato celebrado com a corré
Província
Ausência de fornecimento pela promitente
vendedora da documentação exigida pela instituição financeira
para liberação do financiamento imobiliário Culpa exclusiva
das rés constatada Restituição integral dos valores pagos
determinada
Súmula 543 do STJ
Lucros cessantes

Indenização indevida Hipótese em que o pressuposto da sua
fixação é a manutenção do contrato Despesas condominiais
Cobrança devida somente após a imissão dos autores na posse
do bem Inocorrência Devolução dos valores pagos pelos
autores determinada
Tema 886 do STJ
Taxa SATI

Abusividade da cobrança Tema 938 do STJ Dano moral
não comprovado
Indenização indevida
sucumbência
recíproca reconhecida Recurso provido em parte.

Trata-se de apelação da sentença de fls. 462/466 (objeto de embargos de
declaração rejeitados a fls. 484), em que foi julgada improcedente “ação de rescisão
contratual c/c indenização por perdas e danos morais” (fls. 1) ajuizada por Carlivaldo
Chagas dos Santos e Maria Aparecida de Souza Mathias contra Província Incorporadora
Ltda., Cury Construtora e Incorporadora e BNI Cury Guarapiranga Desenvolvimento
Imobiliário Ltda.. Foram carreados aos requerentes os ônus da sucumbência.

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Inconformados, apelaram os vencidos, requerendo a concessão da assistência judiciária
gratuita. Alegaram ser nula a sentença por ter sido fundamentada em prova inexistente, já
que não fora pleiteada a nulidade da cláusula de tolerância. Aduziram ocorrência de atraso
da entrega da obra, mesmo considerando-se o prazo de tolerância. Argumentaram estar
evidenciada a culpa das rés pela resolução contratual, pois deixaram de apresentar os
documentos necessários à obtenção do financiamento. Requereram, assim, a devolução
integral dos valores desembolsados, a condenação das rés no pagamento de indenização
por lucros cessantes e por danos morais, bem como na devolução dos valores pagos a título
de despesa condominial e de taxa SATI. Afirmaram serem as corrés parte legítimas para
figurarem no polo passivo da demanda, devendo responder solidariamente pelos danos
causados. Oferecidas contrarrazões (fls. 545/549), foram os autos remetidos a esta Corte.
Indeferido o pedido de concessão da assistência judiciária gratuita (fls. 550), recolheram os
apelantes o valor do preparo recursal (fls. 554/555 e 560/561).
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
Dá-se o julgamento do presente recurso somente nesta oportunidade em
razão da necessidade de ajuste interno no banco de dados para possibilitar a visualização
das peças processuais, conforme solicitação realizada junto ao SAJ-SG (chamado no
1336682).
Em 28 de agosto de 2011, os autores celebraram com a corré BNI Cury
Guarapiranga Desenvolvimento Imobiliário Ltda. promessa de compra e venda de imóvel,
relativa à unidade 35 do bloco 2, do empreendimento “Condomínio Mérito Guarapiranga”.
Efetuado o pagamento de R$ 23.048,55 (fls. 29), desistiram os autores da
aquisição de referido bem, celebrando, em 25 de abril de 2013, com a corré BNI Cury
“Instrumento Particular de Rescisão de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel e
Outras Avenças” (fls. 28), em que restou avençada a devolução da quantia de R$
19.048,30.
Em 16 de maio de 2013, os autores e a corré Província Incorporadora Ltda.
celebraram contrato de promessa de compra e venda da unidade 95, torre 1, do
empreendimento “Condomínio Residencial Dez Aricanduva” (fls. 31/54), pelo preço de R$
150.180,84, a ser pago de forma parcelada, tendo sido uma das parcelas paga com o valor
restituído pela corré BNI Cury, de R$ 19.048,30 (fls. 32).
Alegando culpa das rés pela impossibilidade de contratar o financiamento

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imobiliário, em razão da ausência de fornecimento por elas da documentação exigida pela
instituição financeira, ajuizaram os autores a presente demanda, requerendo a resolução
contratual de referida avença, a devolução integral dos valores pagos, a condenação das rés
no pagamento de indenização por lucros cessantes e por danos morais, bem como na
restituição dos valores pagos a título de despesa condominial e de taxa SATI. Além disso,
alegaram os autores que, em relação ao distrato firmado, deveria ter sido objeto de
restituição a integralidade dos valores desembolsados e não somente a quantia de R$
19.048,30, razão pela qual requereram a condenação das rés no pagamento da diferença.
Cumpre ressaltar que, ao contrário do alegado pelos apelantes, consta da
petição inicial o pedido de declaração de nulidade das “cláusulas contratuais que exonerem
as rés no cumprimento de suas obrigações, especialmente a 'Cláusula de Atraso 180 dias
(caso Fortuito ou Força Maior) (...)” (fls. 18), inexistindo, pois, nulidade da sentença na
parte em que foi declarada a validade da cláusula de tolerância, conforme, aliás, é o
entendimento consolidado pela Súmula 164 desta Corte, segundo a qual “É válido o prazo
de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível”.
No tocante ao distrato celebrado pelos autores e pela corré BNI Cury
Guarapiranga Desenvolvimento Imobiliário Ltda., relativo à unidade 35 do bloco 2, do
empreendimento “Condomínio Mérito Guarapiranga”, não se tratava de hipótese de
devolução integral dos valores desembolsados, revelando-se adequado o valor restituído de
R$ 19.048,30.
Bem é sabido que, mesmo não reunindo mais condições econômicas para o
adimplemento do contrato, a fim de restituir as partes ao statu quo ante, “O desfazimento
do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua
integralidade” (REsp. no 403.189 DF, 4a Turma do Superior Tribunal de Justiça, v. un.,
Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, em 26/5/03, DJ de 1o/9/03, pág. 291).
Neste sentido é também o enunciado da Súmula 543, STJ: "Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao

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desfazimento".
Assim, considerando-se o montante adimplido, nota-se que o valor
restituído aos autores revela-se até mesmo superior ao percentual de 80% dos valores
desembolsados, considerado justo e suficiente por esta Turma Julgadora em situações
análogas.
Veja-se:
"Apelação Cível. Compromisso de venda e compra Ação de
rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos Rescisão a
pedido dos autores, adquirentes, em razão de dificuldades financeiras Sentença
que julgou a demanda procedente em parte para o fim de reconhecer a rescisão
do contrato e condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos, com correção
desde o desembolso e juros de mora contados da citação Recurso apenas da ré
Recondução das partes ao "statu quo ante" Súmula 543 do Colendo Superior
Tribunal de Justiça Devolução dos valores pagos com retenção de 20% pela
vendedora Correção monetária que deve ser computada desde os respectivos
desembolsos Juros moratórios incidentes a partir do trânsito em julgado. Dá-se
provimento
em
parte
ao
recurso
de
apelação"
(Apelação
Cível
no 1017714-81.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto, 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.un., Rel. Des. Christine
Santini, em 31/1/18).
"Compromisso de compra e venda - Rescisão unilateral pela
promitente compradora - Inconformismo quanto ao percentual para restituição
das quantias pagas - Sentença que fixou a retenção de 20% dos valores pagos -
Montante fixado de forma equilibrada - Necessidade de recondução das partes ao
'status quo ante' - Devolução em parcela única Juros moratórios incidentes a
partir do trânsito em julgado, em se tratando de rescisão por culpa da
promissária compradora - Precedentes - Sentença reformada em parte - Recurso
parcialmente provido" (Apelação Cível no 1038616-78.2016.8.26.0224

Guarulhos, 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, v.un., Rel. Des. Augusto Rezende, em 1/2/18).
"Compromisso de compra e venda. Dissolução do contrato por
iniciativa da adquirente. Circunstância que não impede a devolução

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das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC. Retenção, porém,
majorada para 20% dos valores pagos, na esteira da orientação da Câmara.
Juros moratórios, ademais, devidos a partir do trânsito em julgado. Sentença
revista
em
parte.
Recurso
parcialmente
provido" (Apelação
Cível
no
1014037-46.2016.8.26.0554 - Santo André, 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.un., Rel. Des. Claudio Godoy, em
22/1/18).

O valor retido pela corré BNI mostrou-se razoável para cobrir os gastos com
a administração da unidade, a comercialização, o acompanhamento das obras e outras
medidas típicas do negócio. Não há como prestigiar-se o enriquecimento sem causa, seja
de quem for.
Em relação à unidade 95, torre 1, do empreendimento “Condomínio
Residencial Dez Aricanduva”, (fls. 31/54), nota-se que não foi possível a obtenção do
financiamento devido à ausência de fornecimento pelas rés dos documentos exigidos pelo
agente financeiro.
Com efeito, a despeito de terem as rés alegado a fls. 305 que forneceram
todos os documentos necessários à obtenção do financiamento imobiliário, não se
desincumbiram de demonstrar referida assertiva, ônus que lhes incumbia com
exclusividade, já que não havia como imputar aos compromissários compradores a
produção de prova negativa, ou seja, de que as rés não entregaram os documentos.
Outrossim, não há como desconsiderar o fato de que os autores realizaram
reclamações junto ao PROCON, porém, em razão do silêncio das rés, referido órgão
orientou que os autores procurassem solucionar a questão judicialmente (fls. 267/276).
É certo, assim, que as rés opuseram obstáculo injustificável para a entrega
da documentação exigida para liberação do financiamento bancário para pagamento do
saldo devedor.
Assim, as rés deram causa exclusivamente à resolução do contrato, de modo
que deverão restituir à autora todos os valores desembolsados para pagamento do preço, de
imediato e em uma única parcela (Súmula 2, TJSP). Neste sentido é, também, o enunciado
da Súmula 543, do STJ.
Quanto à pretensão dos autores de indenização por lucros cessantes, insta
ressaltar que, por refletir hipótese de recomposição patrimonial pelo atraso da entrega da

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unidade, tem como pressuposto a manutenção do contrato. Não é, portanto, aplicável ao
caso.
Se rescindido o contrato, devem as partes retornar ao “statu quo ante”, não
poderiam os compromissários compradores tirar qualquer proveito de imóvel que, em
última análise, jamais integrou o seu patrimônio.
É contraditório pretender, ao mesmo tempo, a rescisão do contrato e os
benefícios que poderiam auferir no caso de manutenção da avença.
No tocante às despesas condominiais, cujo pagamento foi efetuado pelos
autores, reconhece-se que a cláusula, que repassa ao adquirente a obrigação de arcar com
os encargos incidentes sobre o imóvel desde a expedição do habite-se e da instalação do
respectivo condomínio (cláusula XV.1 do contrato celebrado pelas partes fls. 49), é
nitidamente abusiva por ser incompatível com a boa-fé, colocando o consumidor em
desvantagem injustificada. Segundo a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em
sede de recurso especial repetitivo (Tema 886), “O que define a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e
venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse
pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da
transação” (REsp 1345331/RS, 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Luis
Felipe Salomão, DJe 20/04/15).
Portanto, é devido o ressarcimento da taxa condominial paga pelos autores
no período em que estes não estavam na posse do imóvel.
Passa-se ao exame da legalidade da cobrança da taxa SATI (fls. 69/75).
De imediato, anota-se que, em regime de recursos repetitivos, o Superior
Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese (tema 939): "1.1. Legitimidade passiva 'ad
causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela
restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa
de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na
transferência desses encargos ao consumidor" (REsp. no 1.551.951/SP, 2a Seção do
Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, em 24/8/16, DJe
6/9/16).
Também, já se pronunciou o Superior Tribunal de Justiça em recurso
especial repetitivo (tema 938) no sentido da “1.2. Abusividade da cobrança pelo

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promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (REsp n.
1.599.511/SP, 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, em 24/8/16, DJe 6/9/16).
Neste contexto, é abusiva a cobrança de taxa SATI, sendo de rigor a sua
devolução. Afinal, diz respeito a serviços inerentes à viabilização do negócio.
Outrossim, a despeito do atraso verificado, não é devida indenização por
danos morais. O atraso na entrega da unidade, por si só, não enseja a indenização por danos
morais, constituindo mero dissabor.
Tenha-se em mente que “(...) o simples inadimplemento contratual,
consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano
moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que
repercutam na esfera de dignidade da vítima” (REsp n. 1654843/SP, 3a Turma do Superior
Tribunal de Justiça, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, em 27/2/18, DJe 6/3/18), do que
não há nenhum elemento concreto no caso em exame.
A sentença é, portanto, reformada em parte para, reconhecida a culpa das rés
pela resolução contratual, condená-las solidariamente a restituir integralmente (sem
parcelamento) os valores pagos pelos autores para aquisição da unidade 95, torre 1, do
empreendimento “Condomínio Residencial Dez Aricanduva”, bem como as quantias
despendidas para pagamento das despesas condominiais e da taxa SATI, os quais deverão
ser acrescidos de correção monetária desde cada desembolso e de juros de mora a partir da
citação.
A hipótese é de sucumbência recíproca, devendo arcar as partes autora e ré
com o pagamento das custas e despesas processuais em idêntica proporção, arbitrados os
honorários advocatícios aos patronos dos autores em 10% do valor atualizado da
condenação e aos patronos das rés em 10% do proveito econômico obtido, nos termos do
art. 85, §§2o e 11, do Código de Processo Civil.
Dá-se, pois, provimento em parte ao recurso.

LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator