Tribunal: TJSP
Processo: 1001146-16.2016.8.26.0514
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-09

Ementa:
COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. Insurgência contra sentença de improcedência. Sentença mantida. Tese firmada em sede de julgamento de recurso repetitivo pelo STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" – Tema 882). Não demonstrada nos autos adesão dos réus à associação. Irrelevância do momento da constituição da

Ementa:
COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. Insurgência contra sentença de improcedência. Sentença mantida. Tese firmada em sede de julgamento de recurso repetitivo pelo STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" – Tema 882). Não demonstrada nos autos adesão dos réus à associação. Irrelevância do momento da constituição da associação, se antes ou depois da aquisição do lote. Impossibilidade de cobrança de taxa associativa na hipótese. Eventual enriquecimento sem causa da autora decorrente de usufruir dos serviços prestados pela associação sem o pagamento de contribuição associativa pode, se o caso, ser discutido em ação própria, mas não afasta a aplicação da tese firmada em sede de julgamento de recurso repetitivo. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000716327
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001146-16.2016.8.26.0514,
da
Comarca
de
Itupeva,
em
que
é
apelante
ASSOCIAÇÃO MELHORAMENTOS PARQUE DOS CAFEZAIS VI, é apelado
EVANDRO SANTOS DA SILVA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso, com
declaração de voto vencedor pelo 2o juiz. V. U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente) e DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 1o de setembro de 2020
CARLOS ALBERTO DE SALLES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no: 1001146-16.2016.8.26.0514
Comarca: Itupeva
Apelante: Associação de Melhoramentos Parque dos Cafezais
VI
Apelado: Evandro Santos da Silva
Juíza sentenciante: Juliana Brescansin Demarchi
VOTO No: 22329
COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. Insurgência contra
sentença de improcedência. Sentença mantida. Tese firmada
em sede de julgamento de recurso repetitivo pelo STJ (“As
taxas de manutenção criadas por associações de moradores
não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”
Tema 882). Não demonstrada nos autos adesão dos réus à
associação. Irrelevância do momento da constituição da
associação, se antes ou depois da aquisição do lote.
Impossibilidade de cobrança de taxa associativa na hipótese.
Eventual enriquecimento sem causa da autora decorrente de
usufruir dos serviços prestados pela associação sem o
pagamento de contribuição associativa pode, se o caso, ser
discutido em ação própria, mas não afasta a aplicação da
tese firmada em sede de julgamento de recurso repetitivo.
Recurso desprovido.
Trata-se
de
ação
de
cobrança
de
taxas
condominiais relativas a terreno em loteamento, cujos pedidos foram
julgados improcedentes.
Inconformada, apela a autora, sustentando, em
suma, ser pessoa jurídica de direito privado sem fins lucrativos
constituída em 1992 para proceder à administração do loteamento,
organizando a respectiva infraestrutura e procedendo, quando
necessário, à conservação, manutenção, melhorias, entre outros fins.
Informa que o loteamento é fechado, possui sistema centralizado de
distribuição de água, vigilância particular, controle de acesso e
portaria, sendo necessária a contribuição de todos os proprietários de
terrenos para a respectiva manutenção. Afirma que o apelado
adquiriu o imóvel quando a associação já havia sido constituída e o
fato de se tratar de loteamento fechado certamente contribuiu para

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seu interesse, de sorte que a isenção concedida pela sentença
acarreta enriquecimento sem causa em detrimento dos demais
proprietários.
Apresentadas
contrarrazões
(ps.
318/329),
encontram-se os autos em termos de julgamento.
É o relatório.
Não prospera a irresignação.
A apelante não nega estar cobrando contribuições
associativas para manutenção do loteamento, sem a adesão expressa
do apelado ao seu quadro associativo. Seu inconformismo reside, de
um lado, na circunstância de ter sido constituída antes da aquisição
do terreno por ele e, de outro, em enriquecimento sem causa que
decorreria da fruição, pelo apelado, dos serviços por ela prestados
sem a devida contraprestação, em detrimento da coletividade de
associados pagantes.
Como já se adiantou, não lhe assiste razão.
Tratando-se de taxa de manutenção cobrada por
associação de moradores, incide à hipótese o entendimento
vinculante fixado pelo STJ no julgamento do REsp 1280871/SP e
REsp 1439163/SP pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema
882):
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA -
ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES -
CONDOMÍNIO
DE
FATO
-
COBRANÇA
DE
TAXA
DE
MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU
- IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC,
firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas
por associações de moradores não obrigam os não
associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso
concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a
ação
de
cobrança. (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro
MARCO
BUZZI,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
11/03/2015, DJe 22/05/2015 sem destaque no original.)
Nesse passo, caberia à apelante ter instruído os
autos com documentos que demonstrassem associação dos apelados
e anuência à cobrança de taxas de manutenção. Contudo, desse ônus

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não se desincumbiu.
Destaca-se que o simples fato de a aquisição do
lote pelos réus ter ocorrido em momento posterior à constituição da
associação não implica reconhecer que anuíram à cobrança das taxas
em questão.
A propósito, conforme pontuou o Min. Marcos Buzzi
em seu voto vencedor nos recursos especiais já referidos,
Concluindo, a aquisição de imóvel situado em loteamento
fechado em data anterior à constituição da associação não
pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior
Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou,
nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.
Se a compra se opera em data posterior à constituição da
associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou
contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado
no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento
aos
princípios
constitucionais
da
legalidade
e
da
liberdade
associativa,
instituir
um
dever
tácito
a
terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios
norteadores, prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de
preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo tão-
somente
ao
Supremo
Tribunal
Federal,
no
âmbito
da
repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou entender.
(grifos no original)
No mesmo sentido:
AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE
LOTES. TAXA DE MANUTENÇÃO. Não comprovação de que o
réu se filiou à associação. Não cabimento da cobrança de
taxa de associação de moradores não associados.
Indiferença quanto ao momento da constituição da
associação. Prevalência do princípio da liberdade de
associação. Entendimento firmado pelo STJ, em sede de
recurso repetitivo (REsp no 1.439.163). Inexigibilidade das
taxas
associativas.
Sentença
reformada.
Inversão
da
sucumbência.
Recurso
provido.
(TJSP; Apelação Cível
1019238-46.2014.8.26.0309;
Relator
(a):
Fernanda
Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 24/09/2018; Data de
Registro: 24/09/2018 sem destaque no original)
Destarte, ausente disposição contratual de adesão

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à associação ou qualquer outro elemento nos autos que indicasse
anuência dos moradores demandados, deve ser mantida a sentença
de improcedência.
Por fim, a alegação de enriquecimento sem causa
poderá, se o caso, ser objeto de discussão em ação própria, “quando
alegado e demonstrado que o morador se beneficia, utiliza concretamente
de serviços fornecidos pela associação e por eles nada paga” (voto da
Ministra Maria Isabel Gallotti no julgamento do recurso especial
repetitivo no 1.280.871/SP, p. 29), mas não tem o condão de alterar
a r. sentença no caso. E também: “o fundamento de enriquecimento
ilícito, constante no art. 884 do Código Civil, não está abrangido na tese
proposta. O que não podem as associações é cobrar uma taxa que foi
fixada unilateralmente pelos participantes e exigir que não associados a
paguem” (p. 30).
De maneira pertinente para o presente processo,
esclarece ainda a Ministra: “nada obsta, mesmo que aprovada essa tese
repetitiva, que uma determinada associação ajuíze ação contra um
determinado morador de condomínio, loteamento, bairro, e alegue: faço
serviço de limpeza, tenho uma guarita para segurança, entrego a
correspondência na casa de todos. Nesta ação, ele seria cobrado não do
valor de taxa estipulada pela associação, mas apenas daquilo que o
beneficia e na medida do benefício. A causa de pedir não seria a mera
inadimplência de uma taxa imposta unilateralmente pela associação, não se
sabendo se na medida do benefício proporcionado ao morador réu” (p.
30).
Como se vê, a alegação de enriquecimento sem
causa é mais complexa do que pretende fazer crer a apelante:
embora, em princípio, o valor da contribuição associativa se destine a
cobrir as despesas em áreas comuns do loteamento, certo que não
há demonstração de correlação entre a quantia cobrada e o benefício
proporcional que o apelado recebe com os serviços prestados que
não é automática.
Essa investigação não integra a causa de pedir do
presente processo, não tendo, tampouco, sido produzida a prova
necessária a respeito o que impede o provimento do recurso neste
tocante.
Ante o exposto, nega-se provimento à apelação.
Arcará a autora com honorários recursais de 5% do valor da causa,
sem prejuízo daqueles já fixados em primeiro grau (art. 85, §11,
CPC).

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CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator

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Voto no 26.165
Apelação Cível no 1001146-16.2016.8.26.0514
Comarca: Itupeva
Apelante: Associação Melhoramentos Parque dos Cafezais Vi
Apelado: Evandro Santos da Silva
DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE
Formulo o presente voto convergente ao apresentado
como voto condutor, pelo ilustre Relator Sorteado, Desembargador CARLOS
ALBERTO DE SALLES, pelo improvimento do recurso.
Anoto, em primeiro lugar, que nesta ação busca-se a
cobrança de contribuições anteriores ao advento da Lei n. 13.465/17, em vigor desde
julho de 2017.
Dessa forma, era de todo relevante, antes do advento da
Lei n. 13.465/17, a comprovação, pela Autora, da condição de associado pelo Réu,
diante mesmo da decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de
recursos repetitivos, assim como a efetiva demonstração de prestação de serviços, no
que ela (Autora) não se mostrou diligente.
A respeito dos serviços, juntou apenas a prestação de
contas, submetidas à sua Assembléia Geral, de um dos períodos reclamados, enquanto
nada trouxe ao processo a respeito da indicada condição de associado do Réu. Refere
ter ele realizado pagamentos até o ano de 2008, mas nada apresentou a respeito. Indica
também ter ocorrido negociação a respeito do débito exigido nesta ação, pela troca de e-
mails, mas não os apresentou. Argumenta se tratar de loteamento fechado, desde sua
instituição, mas nada trouxe também a demonstrar essa circunstância, sem que conste

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nada nesse sentido na matrícula do imóvel titulado pelo Réu.
Essas provas se mostravam necessárias diante do
entendimento preconizado no julgamento do repetitivo, pelo Superior Tribunal de
Justiça, tomado por maioria, que deve ser entendido, s.m.j., com as limitações
correspondentes ao que foi enunciado naquele próprio julgamento, de modo a evitar
decisões que afetem negativamente a toda uma coletividade, que no mais das vezes se
constituiu exatamente em razão da necessidade de ser provida de serviços que
efetivamente não são prestados pelo Poder Público, observado que a associação nada
mais é do que a representação dos esforços dos integrantes daquela comunidade, para
que exista um ganho na qualidade de vida de todos eles.
Destaque-se, nesse aspecto, que no próprio voto vencedor
daquele julgamento, do Min. MARCO BUZZI, é assinalada a existência de situações
díspares que, portanto, devem ter outra abordagem. Pouco antes do dispositivo, consta
do voto de Sua Excelência:
“Concluindo, a aquisição de imóvel situado em
loteamento fechado, em data anterior à constituição da associação não pode, nos
termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor
ao adquirente, que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.
Se a compra se opera em data posterior à constituição da
associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é
defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem
causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade
associativa, instituir dever tácito a terceiros, ...” (nossos os sublinhados).
Pouco antes tinha assinalado:
“Há, portanto, dois obstáculos ao acatamento da tese
apresentada pelo ilustre relator. Primeiro, no direito civil, as obrigações somente

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possuem como fonte geradora a lei e a vontade, ambas ausentes na hipótese ...”
(nosso o sublinhado).
A excepcionalidade de alguns casos também é observada
pelo próprio Superior Tribunal de Justiça, mesmo depois do julgamento da matéria,
realizada em sede de recursos repetitivos:
“EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
E
AGRAVO
REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.
POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO SIMULTÂNEO.
AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. ADMINISTRADORA.
TAXA DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. CONTRATO-
PADRÃO LEVADO A REGISTRO. TAXAS DE MANUTENÇÃO.
POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE PROPRIETÁRIO
DE IMÓVEL. ESPECIFICIDADE DO CASO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
EXISTÊNCIA DE MERO ERRO MATERIAL. PREJUDICIALIDADE.
1. Se autor e réu apresentaram, respectivamente, agravo
interno e embargos de declaração contra decisão que proveu recurso especial do
réu e se a matéria discutida nesse agravo, por ser concernente ao mérito, tem o
condão de prejudicar o objeto dos embargos de declaração, deve-se proceder ao
julgamento de ambos os recursos.
Aplicação dos princípios da celeridade e da economia
processual.
2. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de
qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de
imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-
padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente.
3. Agravo regimental de Administradora Jardim Acapulco
Ltda. provido para se conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe

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provimento. Embargos de declaração de Edmilson Ramos prejudicados” (AgRg
no REsp 1288702/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira
Turma, julgado em 10/03/2016, DJe 28/03/2016 nosso o destaque);
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ADMINISTRADORA DE
LOTEAMENTO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA.
CAUSA
DE
PEDIR.
DESCUMPRIMENTO
DE
OBRIGAÇÃO
CONTRATUAL.
REGISTROS
PÚBLICOS.
LOTEAMENTO
URBANO.
CONTRATO-PADRÃO.
POSTERIORES
ADQUIRENTES.
VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. FONTE NA LEI E EM CONTRATO.
INSTITUIÇÃO
DO
ENCARGO.
ATO.
ADESÃO
INEQUÍVOCA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado
na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nos 2 e 3/STJ).
2. Na origem, trata-se de ação de cobrança proposta por
sociedade empresária administradora de loteamento, contratada pelos
proprietários/loteadores
para
a
prestação
de
determinados
serviços
discriminados na avença, contra moradores dos lotes.
3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp
no 1.439.163/SP e do REsp no 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos
repetitivos, sedimentou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas
por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram". Para tanto, fundamentou-se principalmente nos seguintes pontos: (i)
inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação e (ii) impossibilidade
da criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato.
4. A situação fática dos autos é totalmente distinta
daquela decidida nos autos do repetitivo porque (i) a autora não é associação de
moradores, mas, sim, sociedade empresária limitada prestadora de serviços de

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administração de loteamento e (ii) a causa de pedir está fundada no
descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes, e não em
estatutos de associação civil ou no princípio constitucional da vedação do
enriquecimento sem causa.
5. Por força do disposto na lei de loteamento, as
restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório
como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao
registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade
inerente aos registros públicos.
6. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e
venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam
sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por época do registro
de loteamento, não há falar em falta de anuência.
Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o
encargo.
7. Agravo interno não provido” (AgInt no REsp
1656338/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma,
julgado em 09/11/2017, DJe 23/11/2017 nossos os destaques);
“AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ADMINISTRADORA
DE LOTEAMENTO URBANO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. TAXAS DE
MANUTENÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA.
CONTRATO-PADRÃO
LEVADO
A
REGISTRO.
SÚMULAS
5
E
7/STJ.
CONDIÇÃO
RESOLUTIVA.
AUSÊNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO IMPROVIDO.
1. "É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de
qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de
imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-

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padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente
(REsp n. 1.422.859/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
Turma, DJe de 26/11/2015)" (AgInt nos EDcl no REsp 1.294.454/SP, Rel. Min.
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe de 07/03/2017). 2. A
ocorrência de condição resolutiva eventualmente prevista em contrato não foi
examinada pelo Tribunal a quo, e não foram opostos embargos de declaração
para sanar eventual omissão, o que impede o conhecimento da questão em razão
da ausência do necessário prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF).
3. Agravo interno não provido” (AgInt no REsp
1711721/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR
CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), Quarta Turma, julgado em 22/05/2018,
DJe 01/06/2018 nosso o destaque).
Como
se
verifica,
era
realmente
importante
a
comprovação de alguma dessas circunstâncias, pois o repetitivo, de aplicação
vinculativa, só se refere aos casos em que não há obrigação associativa assumida por
contrato ou outro ato de vontade, como fonte criadora de obrigações, mas a Autora nada
trouxe ao processo de modo a efetivamente demonstrar a existência dessa obrigação por
parte do Réu, de modo que inviável o acolhimento da ação.
Anote-se, contudo, que não poderá o Réu reclamar pela
prestação de serviços que são disponibilizados pela Autora, uma vez que não contribui
pelo rateio das despesas a eles inerentes, como, por exemplo, o fornecimento de água.
Nestes termos, diante das peculiaridades do caso, meu
voto acompanha o nobre relator sorteado, pelo improvimento do apelo.
JOÃO PAZINE NETO
2o julgador

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11
Declarações de
Votos
JOAO PAZINE NETO
125FE1C7
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1001146-16.2016.8.26.0514 e o código de confirmação da tabela acima.