Tribunal: TJSP
Processo: 1100271-40.2013.8.26.0100
Classe: Embargos de Declaração Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Edson Luiz de Queiróz
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-04
Data de publicação: 2020-04-04

Ementa:
Embargos de declaração. Comissão de corretagem e taxa SATI vinculados a compra e venda de imóvel. Recurso interposto pela requerida não provido.
Mérito. Oposição de aclaratórios, sob alegação de omissão no tocante ao reconhecimento da quitação parcial do valor da condenação. Ocorrência. Diante da transação ocorrida entre os autores e as demais corrés, a embargante deverá suportar apenas com a

Ementa:
Embargos de declaração. Comissão de corretagem e taxa SATI vinculados a compra e venda de imóvel. Recurso interposto pela requerida não provido.
Mérito. Oposição de aclaratórios, sob alegação de omissão no tocante ao reconhecimento da quitação parcial do valor da condenação. Ocorrência. Diante da transação ocorrida entre os autores e as demais corrés, a embargante deverá suportar apenas com a sua quota parte da condenação.
Embargos acolhidos, com efeito modificativo.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000239191
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração
Cível no 1100271-40.2013.8.26.0100/50000, da Comarca de São Paulo, em que é
embargante LPS BRASIL - CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A., são embargados
CARLOS MASSAYUKI SAITO e AUDREY MARIE SIGUENAGA SAITO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Acolheram os embargos. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente) e ANGELA LOPES.
São Paulo, 4 de abril de 2020.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Embargos de Declaração Cível no 1100271-40.2013.8.26.0100/50000 -Voto no 26456 L
2
VOTO No 26456
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL no 1100271-40.2013.8.26.0100/50000
EMBARGANTE: LPS BRASIL - CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A.
EMBARGDOS: CARLOS MASSAYUKI SAITO E AUDREY MARIE SIGUENAGA SAITO
INTERESSADO: TAQUARITINGA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
COMARCA: SÃO PAULO
Embargos de declaração. Comissão de corretagem e taxa
SATI vinculados a compra e venda de imóvel. Recurso
interposto pela requerida não provido.
Mérito. Oposição de aclaratórios, sob alegação de omissão
no tocante ao reconhecimento da quitação parcial do valor
da condenação. Ocorrência. Diante da transação ocorrida
entre os autores e as demais corrés, a embargante deverá
suportar apenas com a sua quota parte da condenação.
Embargos acolhidos, com efeito modificativo.
Vistos.
Trata-se de embargos de declaração opostos pela apelante
LPS BRASIL - CONSULTORIA EM IMÓVEIS S.A. contra V. Acórdão de fls.
345/349, sob alegação de que houve omissão no tocante ao reconhecimento da
quitação parcial da condenação solidária pelas demais corrés, através de acordo
entabulado com os autores. Pleiteia, dessa forma, que seja aclarado o Acórdão
para fazer constar que deverá ser descontada a quantia de R$ 1880,11 ( já paga
pelas corrés) da condenação que lhe foi imposta. Finalmente, prequestiona a
matéria.
Concedida vista à parte contrária, em homenagem ao
princípio do contraditório, foi apresentada manifestação pleiteando a rejeição dos
embargos (fls. 17/18).
É o relatório do essencial.
Inicialmente, convém observar que o causídico que
patrocina os interesses da ora embargante, não havia sido intimado da
publicação do Acórdão ora atacado.
Em sede de primeiro grau, o D. Magistrado determinou que
os autos fossem remetidos novamente a este E.Tribunal para análise da
alegação de nulidade de intimação (fl.370).
Quando do recebimento dos autos por este relator, foi
determinada a autuação em apartado e, ainda, a verificação acerca da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Embargos de Declaração Cível no 1100271-40.2013.8.26.0100/50000 -Voto no 26456 L
3
regularidade de intimação do patrono (fl.373). Pela serventia, foi certificada a
ausência de intimação do advogado da ré, ora embargante (fls.14/15).
Desse modo, diante da constatação de irregularidade na
intimação, os embargos de declaração opostos pela apelante são tempestivos e,
por isso, são conhecidos.
Conforme dispõe o art. 1.023 do CPC/2015, a petição dos
embargos deve indicar o erro, obscuridade, contradição ou omissão contida na
decisão. Nesse sentido, esclarece a doutrina:
“A omissão refere-se à ausência de apreciação de ponto ou questão
relevante sobre a qual o órgão jurisdicional deveria ter se manifestado,
inclusive as matérias que deva conhecer de ofício”.
A obscuridade, que pode ser verificada tanto na fundamentação quanto
no dispositivo, decorre da falta de clareza e precisão da decisão,
suficiente a não permitir a certeza jurídica a respeito das questões
resolvidas.
O terceiro vício que legitima a interposição dos embargos de declaração
é a contradição, verificada sempre que existirem proposições
inconciliáveis entre si, de forma que a afirmação de uma logicamente
significará a negação da outra.
Erro material é aquele facilmente perceptível e que não corresponda de
forma evidente a vontade do órgão prolator da decisão”.1
No mérito, os embargos são providos pois, de fato, o
Acórdão foi omisso no tocante aos efeitos da transação realizada entre o autor e
as co-devedoras (fls.329/332).
Referente à matéria discutida na apelação, o Acórdão assim
fez constar:
"De início, anote-se que os autores juntamente com as rés
Taquaritinga, Stan e Bramex apresentaram a realização de
acordo nos autos (fls. 512/515), devidamente homologado às fls.
516, extinguindo o processo em relação às aludidas rés (fls. 520)
e determinando o prosseguimento do feito em relação a ré LPS,
ora apelante.
No mais, a planilha de cálculo juntada aos autos às fls. 61 é
clara ao detalhar o pagamento do serviço de assessoria ao
ora apelante nos valores de R$1.750,00 e R$291,20 que
totalizam o montante de R$2.041,20. Além do que esse valor
também corresponde àquele lançado na parte final do
documento de fls. 297. Assim, não há que se falar em
ausência de comprovação do pagamento de valores a título
de taxa SATI, tendo em vista também que há provas da
contratação desse serviço às fls. 284.
O Colendo Superior Tribunal da Justiça, na esteira do disposto no
artigo 1040 do CPC e na mesma oportunidade em que enfrentada
a tese acerca do cabimento da cobrança da corretagem em
1 NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil comentado. 3. Ed. Salvador:
JusPodivm, 2018, pág. 1785/1787.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Embargos de Declaração Cível no 1100271-40.2013.8.26.0100/50000 -Voto no 26456 L
4
negócios imobiliários através de incorporação, assim decidiu
sobre a cláusula que determina ao consumidor o pagamento do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI). Confira-se:
REsp No 1.599.511 - SP (2016/0129715-8) RELATOR: MIN.
PAULO DE TARSO SANSEVERINO RECURSO ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE
PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: (...)
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel.
Pois bem, como dito acima, o fornecedor ou prestador de serviços
tem o dever de oferecer informações claras e transparentes ao
consumidor, tanto sobre os serviços como aos produtos
fornecidos.
Partindo de tal premissa, o custo do serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), mostra-se indevido na medida em
que
é
função
do
promitente
vendedor
prestar
esclarecimentos técnicos e jurídicos sobre o negócio
contratado, ou seja, a compra da unidade autônoma pelo
consumidor.
Trata-se de um serviço “... inerente à celebração do próprio
contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não
constituindo um serviço autônomo oferecido ao adquirente, como
ocorre com a corretagem.
Verifica-se, neste caso, uma flagrante violação aos deveres de
correção, lealdade e transparência, impostos pela boa-fé objetiva,
tendo em vista a cobrança, a título de serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), pelo cumprimento de deveres inerentes
ao próprio contrato celebrado. A abusividade dessa cláusula
contratual deflui do disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa
do Consumidor.” (REsp No 1.599.511 - SP (2016/0129715-8)
cit.)
Dessa forma, os valores pagos a título de taxa SATI deverão
ser restituídos aos autores, de forma simples, conforme
determinado pela r. Sentença."
[sem realces no original]
Assim, conforme se depreende da leitura do trecho supra,
restou confirmada a condenação solidária das requeridas (Taquaritinga e LPS
BRASIL) na devolução dos valores pagos, pelos autores, a título de taxa SATI.
Contudo, uma vez que os autores, juntamente com as rés
Taquaritinga, Stan e Bramex transacionaram nos autos (fls.329/332), deve-se
reconhecer que o devedor remanescente deverá arcar com a sua obrigação tão
somente em relação à sua quota parte da condenação. Do valor total apurado

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Embargos de Declaração Cível no 1100271-40.2013.8.26.0100/50000 -Voto no 26456 L
5
deverá ser deduzido o montante pago a título de composição amigável.
Tal entendimento encontra amparo na redação do artigo 277
do Código Civil, que diz que: “O pagamento parcial feito por um dos devedores e
a remissão por ele obtida não aproveitam aos outros devedores, senão até à
concorrência da quantia paga ou relevada.”

Diante do exposto, a embargante possui razão em seu
inconformismo, na medida em que diante do acordo celebrado entre os autores e
as corrés, deve haver o desconto na dívida total em relação à quota já paga.
Reconhecida
a
omissão,
os
embargos
comportam
acolhimento para incluir no acórdão a seguinte redação:
"Dessa forma, os valores pagos a título de taxa SATI deverão ser
restituídos aos autores, de forma simples, conforme determinado
pela r. Sentença, descontando-se, contudo, a quota parte já
paga pelas demais corrés (Taquaritinga, Stan e Bramex) por
força do acordo realizado com os autores às fls. 329/332."
Finalizando, as demais questões arguidas pelas partes
ficam prejudicadas, segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça,
perfilhada pela Ministra Diva Malerbi, no julgamento dos EDcl no MS 21.315/DF,
proferido em 08/06/2016, já na vigência CPC/2015: "o julgador não está obrigado
a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha
encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (...), sendo dever do julgador
apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na
decisão recorrida".
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente Acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio
recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do art.
1o da Resolução n.o 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o
silêncio como concordância.
Pelo exposto, ACOLHEM-SE os embargos opostos, com
efeito modificativo.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
RELATOR
(documento assinado digitalmente)