Tribunal: TJSP
Processo: 1005547-63.2015.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-28
Data de publicação: 2020-01-30

Ementa:
AÇÃO DE RESILIÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA, COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - PRELIMINARES - Legitimidade passiva das rés, PAMPLONA, ASSUÃ e H.AIDAR - Empresas rés que se coligaram para uma finalidade comum, qual seja, a comercialização e implantação do loteamento, em que está inserido o lote adquirido pela autora - Art. 7o, parágrafo único e art. 25, § 1o, do CDC, que prevê a responsabilidade

Ementa:
AÇÃO DE RESILIÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA, COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - PRELIMINARES - Legitimidade passiva das rés, PAMPLONA, ASSUÃ e H.AIDAR - Empresas rés que se coligaram para uma finalidade comum, qual seja, a comercialização e implantação do loteamento, em que está inserido o lote adquirido pela autora - Art. 7o, parágrafo único e art. 25, § 1o, do CDC, que prevê a responsabilidade solidária entre todos os causadores dos danos - Cerceamento de defesa não configurado - Relação jurídica instrumentalizada por contrato - Fatos e fundamentos corroborados por documentos, que são suficientes para o deslinde da controvérsia - Inépcia da petição inicial que não se verifica - Causa de pedir nem delimitada e pedido certo e determinado - Pedido de suspensão desta ação, formulado pelas rés, tendo em vista a pendência de Ação Civil Pública em que se discute a regularidade ou não do loteamento - A ação coletiva (gênero do qual a Ação Civil Pública é espécie) não induz litispendência para a ação individual. De igual modo, não há conexão de causas, por falta de identidade de objeto e de causa de pedir - Inteligência do art. 104 do CDC - PRELIMINARES REJEITADAS.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA - LOTE - Pedido de resilição do contrato, com a restituição integral dos valores pagos, além da indenização por danos materiais e morais - Loteamento Residencial Pamplona - Obras de implantação do loteamento que foram suspensas, por força de irregularidades na localização (se na Comarca de Agudos ou de Bauru), bem como por se tratar de área de preservação ambiental - Contrato sem prazo de entrega específico - Ainda que se considerasse o prazo máximo de quatro anos previsto na Lei no 6.766/99, certo que já houve decisão judicial, que reconheceu o loteamento como sendo clandestino, determinando inclusive, a demolição das obras e o reflorestamento - Entraves que ainda não foram solucionados, impondo considerar a culpa exclusiva das rés pelo desfazimento do negócio - Restituição integral dos valores pagos pela autora (Súmula 543-STJ), além da aplicação da multa contratual especifica para o descumprimento de quaisquer das partes - Impossibilidade de cumulação com lucros cessantes - Tese consolidada no REsp no 1.635.428-SC, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Pedido de reembolso dos honorários do advogado contratado pela autora - Descabimento - Os honorários contratuais não são de responsabilidade das rés, na medida em que elas não assumiram nem participaram da contratação - Precedentes jurisprudenciais - Danos morais configurados no caso em tela, sobretudo pela frustrada expectativa de recebimento do lote, somada à quitação do contrato e à falta de previsão de entrega, após mais de dois anos da aquisição - Sentença reformada para condenar as rés, solidariamente, à indenização pelos danos morais, no importe de R$ 10.000,00, que é suficiente para a reparação pretendida - Sucumbência recíproca mantida - Honorários recursais devidos pelas rés - RECURSOS DAS RÉS DESPROVIDOS. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000044300
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1005547-63.2015.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que são
apelantes/apelados PAMPLONA URBANISMO LTDA, ASSUÃ -
CONSTRUÇÕES ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA e H. AIDAR
PAVIMENTAÇÃO E OBRAS LTDA., é apelada/apelante JULIANA
CESTARO GARCIA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitaram as
preliminares e, no mérito, negaram provimento aos recursos das rés e
deram parcial provimento ao recurso da autora. V.U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente) e PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 28 de janeiro de 2020.
[ANGELA LOPES]
[Relatora]
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005547-63.2015.8.26.0071 -Voto no 4434
2
VOTO No 4434
Apelação n. 1005547-63.2015.8.26.0071
Origem: 3a Vara Cível da Comarca de Bauru
Juiz: Dr. Marcelo Andrade Moreira
Apelantes:
PAMPLONA
URBANISMO
LTDA.; ASSUÃ CONSTRUÇÕES
ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA.; H. AIDAR PAVIMENTAÇÃO E OBRAS
LTDA.; JULIANA CESTARO GARCIA
Apeladas: AS MESMAS
AÇÃO
DE
RESILIÇÃO
DO
CONTRATO
DE
COMPRA E VENDA, COM RESTITUIÇÃO DE
VALORES - PRELIMINARES - Legitimidade passiva
das rés, PAMPLONA, ASSUÃ e H.AIDAR - Empresas rés
que se coligaram para uma finalidade comum, qual seja, a
comercialização e implantação do loteamento, em que está
inserido o lote adquirido pela autora - Art. 7o, parágrafo
único e art. 25, § 1o, do CDC, que prevê a responsabilidade
solidária entre todos os causadores dos danos -
Cerceamento de defesa não configurado - Relação jurídica
instrumentalizada por contrato - Fatos e fundamentos
corroborados por documentos, que são suficientes para o
deslinde da controvérsia - Inépcia da petição inicial que
não se verifica - Causa de pedir nem delimitada e pedido
certo e determinado - Pedido de suspensão desta ação,
formulado pelas rés, tendo em vista a pendência de Ação
Civil Pública em que se discute a regularidade ou não do
loteamento - A ação coletiva (gênero do qual a Ação Civil
Pública é espécie) não induz litispendência para a ação
individual. De igual modo, não há conexão de causas, por
falta de identidade de objeto e de causa de pedir -
Inteligência do art. 104 do CDC - PRELIMINARES
REJEITADAS.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA - LOTE -
Pedido de resilição do contrato, com a restituição integral
dos valores pagos, além da indenização por danos materiais
e morais - Loteamento Residencial Pamplona - Obras de
implantação do loteamento que foram suspensas, por força
de irregularidades na localização (se na Comarca de
Agudos ou de Bauru), bem como por se tratar de área de
preservação ambiental - Contrato sem prazo de entrega
específico - Ainda que se considerasse o prazo máximo de
quatro anos previsto na Lei no 6.766/99, certo que já houve
decisão judicial, que reconheceu o loteamento como sendo

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005547-63.2015.8.26.0071 -Voto no 4434
3
clandestino, determinando inclusive, a demolição das obras
e o reflorestamento - Entraves que ainda não foram
solucionados, impondo considerar a culpa exclusiva das rés
pelo desfazimento do negócio - Restituição integral dos
valores pagos pela autora (Súmula 543-STJ), além da
aplicação
da
multa
contratual
especifica
para
o
descumprimento de quaisquer das partes - Impossibilidade
de cumulação com lucros cessantes - Tese consolidada no
REsp no 1.635.428-SC, julgado pelo rito dos recursos
repetitivos - Pedido de reembolso dos honorários do
advogado contratado pela autora - Descabimento - Os
honorários contratuais não são de responsabilidade das rés,
na medida em que elas não assumiram nem participaram da
contratação - Precedentes jurisprudenciais - Danos morais
configurados no caso em tela, sobretudo pela frustrada
expectativa de recebimento do lote, somada à quitação do
contrato e à falta de previsão de entrega, após mais de dois
anos da aquisição - Sentença reformada para condenar as
rés, solidariamente, à indenização pelos danos morais, no
importe de R$ 10.000,00, que é suficiente para a reparação
pretendida - Sucumbência recíproca mantida - Honorários
recursais devidos pelas rés - RECURSOS DAS RÉS
DESPROVIDOS.
RECURSO
DA
AUTORA
PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação proposta por JULIANA CESTARO
GARCIA em face de PAMPLONA URBANISMO LTDA., ASSUÃ CONSTRUÇÕES
ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA. e H. AIDAR PAVIMENTAÇÃO E OBRAS
LTDA., objetivando a rescisão do compromisso de compra e venda de um lote, por
culpa das rés, com a restituição integral do valor pago, a aplicação de multa, além
da indenização por danos materiais, consistentes nos honorários advocatícios
contratuais, restituição das despesas como IPTU, ITBI e escritura, além dos lucros
cessantes e danos morais.
Sobreveio sentença de parcial procedência, cujo
relatório se adota, para declarar a rescisão do contrato entabulado entre as partes,
e condenar as rés a restituir, solidariamente, à autora, o valor de R$ 184.728,99,
que corresponde aos valores pagos pela aquisição, à multa contratual e às
despesas do imóvel, com correção monetária desde a propositura da ação e juros
de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Os pedidos de indenização por lucros
cessantes, reembolso de honorários contratuais e danos morais foram indeferidos.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005547-63.2015.8.26.0071 -Voto no 4434
4
Pela sucumbência preponderante, as rés arcarão com o pagamento do
equivalente a 80% das custas processuais, além dos honorários advocatícios em
favor da autora, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação líquida. A autora,
por sua vez, arcará com 20% das custas processuais, além dos honorários
advocatícios, arbitrados em R$ 1.500,00 para cada contestação (fls. 945/955).
Publicada a sentença, foram opostos embargos de
declaração pela autora, rejeitados pela r. decisão de fls. 964/966.
Inconformadas,
apelam
as
partes.
A
corré
PAMPLONA pleiteia a nulidade da sentença, por
cerceamento de defesa, pois o
julgamento antecipado inviabilizou a produção de prova técnica e a expedição de
ofícios, necessários ao deslinde da controvérsia, notadamente porque o
fundamento dos pedidos iniciais reside na alegada irregularidade no loteamento e
nas restrições ambientais, que tornaram o loteamento impróprio para o uso a que
se destina. Invoca prejudicialidade externa consistente na pendência do
julgamento definitivo da Ação Civil Pública e da Ação Popular, nas quais se discute
a alegada irregularidade do loteamento. Logo, a suspensão desta ação é
necessária para evitar decisões conflitantes.
No mérito, refuta a alegação de existência dos vícios
apontados, reiterando que a apuração a respeito da impossibilidade de uso do
loteamento está a depender do desfecho das ações já referidas. Afirma que o
prazo legal para a conclusão do empreendimento é de quatro anos, que não se
escoou em razão da paralisação a que não deu causa, enfatizando desconhecer
os vícios sobre a área no momento da aprovação e registro do loteamento. Logo,
não há fundamento para o pedido de rescisão do contrato, que deve ser julgado
improcedente. Discorre sobre as responsabilidades específicas de cada empresa
e, ao final, aguarda o provimento integral do recurso (fls. 970/994).
As
corrés
ASSUÃ
e
H.
AIDAR
recorrem,
conjuntamente, arguindo a necessidade de suspensão da ação, tendo em vista a
existência de demandas envolvendo a mesma causa de pedir. Alegam ser partes
ilegítimas, pois não se obrigaram contratualmente com a autora. Ainda em sede

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005547-63.2015.8.26.0071 -Voto no 4434
5
preliminar, pleiteiam a extinção do processo, por inépcia da petição inicial, ante a
ausência de causa de pedir e de pedido específico, e reiteram o pedido de
suspensão pela prejudicialidade externa. No mérito, refutam a solidariedade,
notadamente porque não deram causa à paralisação do empreendimento nem aos
prejuízos reclamados pela autora. Discorrem sobre a inexistência de danos
ambientais e o respeito às legislações, que não justificam a paralisação do
empreendimento, impondo-se a improcedência dos pedidos iniciais (fls.
1050/1084).
A autora apela, arguindo cerceamento de defesa,
diante da necessidade de apuração do valor que deixou de lucrar com a
paralisação do empreendimento e a rescisão do contrato. Alega que foi obrigada
ao ajuizamento da ação para a satisfação de seus prejuízos, impondo-se o
reembolso do valor gasto com a contratação do advogado. Afirma que a inicial foi
devidamente instruída com as provas do prejuízo que experimentou, sendo
devidos os lucros cessantes, conforme reiterada jurisprudência nesse sentido.
Pelos mesmos motivos, acrescidos da frustração e angústia pela inexecução do
contrato, entende fazer jus aos danos morais. Ao final, refuta a condenação na
verba honorária que lhe foi imposta, aguardando o provimento do recurso (fls.
1088/1105).
Recursos processados e respondidos, pela corré
PAMPLONA a fls. 1112/1116 e pela autora a fls. 1213/1240.
É o relatório.
Em primeiro lugar, não obstante a impugnação da
autora, ficam deferidos os benefícios da gratuidade processual à corré
PAMPLONA, pois os documentos juntados aos autos comprovam a necessidade
da benesse. Ressalte-se, inclusive, que o bloqueio dos ativos financeiros é causa
que impossibilita o recolhimento das custas recursais, pelo que fica admitido o
recurso.
Em segundo lugar, não há que se falar em

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005547-63.2015.8.26.0071 -Voto no 4434
6
prejudicialidade externa, pelo que fica indeferido o pedido de suspensão desta
ação, formulado pelas rés, em vista do disposto no art. 104 do Código de Defesa
do Consumidor. Significa dizer que a ação coletiva (gênero do qual a Ação Civil
Pública é espécie) não induz litispendência para a ação individual. De igual modo,
não há conexão de causas, por falta de identidade de objeto e de causa de pedir.
Assim, fica rejeitada a preliminar arguida pelas rés neste sentido.
Em terceiro lugar, não houve cerceamento do direito
de defesa a quaisquer das partes ora litigantes. Com efeito, a relação jurídica está
instrumentalizada pelo contrato de compra e venda e os fundamentos para a
pretensão inicial estão corroborados pelos documentos acostados tanto com a
inicial como com as defesas, sendo suficientes para o deslinde da controvérsia.
Além disso, importa consignar que aqui se discute tão-
somente o direito da autora à resilição do contrato, à restituição dos valores pagos
e às indenizações, não cabendo o exame das questões que motivaram a alegada
inexecução contratual por parte das rés, que, repita-se, já é objeto de ação
autônoma.
Em quarto lugar, a petição inicial não é inepta, pois
foram narrados os fatos e fundamentos para a pretensão exercida pela autora,
sendo formulados pedidos certos e determinados, tanto que as rés apresentaram
defesa sem qualquer dificuldade.
Por fim, fica rejeitada a preliminar de ilegitimidade
passiva arguida pelas corrés Assuã e H.AIdar. Com efeito, o Código de Defesa do
Consumidor, ao qual se submete a relação entre as partes, assegura ao
consumidor o direito de buscar ressarcimento por danos sofridos contra todos os
que participaram da cadeia de fornecimento de produtos ou serviços (art. 7o,
parágrafo único e art. 25, § 1o, CDC).
No caso, o contrato de compra e venda também foi
firmado pelas corrés, e traz expressa a responsabilidade solidária de ambas. Nem
se diga que a responsabilidade estaria restrita à execução das obras, pois se não

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005547-63.2015.8.26.0071 -Voto no 4434
7
é este mesmo o objeto do contrato. Em outro dizer, as rés PAMPLONA, ASSUÁ e
H.AIDAR se coligaram para uma finalidade comum, qual seja, a de
comercialização e implantação do loteamento em que está inserido o lote
adquirido pela autora, pelo que não podem as corrés, agora, alegar que não têm
qualquer obrigação contratual assumida com aquela.
Superadas as questões prejudiciais e preliminares,
passo ao exame do mérito dos recursos.
Depreende-se dos autos que em 21/05/2012, a
autora celebrou 'Contrato de Venda e Compra' do Lote no 03, da quadra O, do
Loteamento Pamplona, localizado na Comarca de Agudos/SP, pelo preço total de
R$ 137.326,60, com pagamento à vista (fls. 70/83).
Alega a autora que em meados de 2013, soube que o
loteamento em questão estava sendo alvo de investigação, em razão da
irregularidade na localização, pois embora a matrícula imobiliária tenha sido
extraída pelo Oficial de Imóveis da Comarca de Agudos, o loteamento localiza-se,
na verdade, no Município de Bauru. Além disso, constatou-se que a área é de
preservação ambiental, o que impede qualquer tipo de utilização.
Assim, não possuindo mais interesse na manutenção
do negócio, a autora postulou a resilição, com a restituição de todos os valores
pagos, além de indenização por danos materiais e morais.
Os fatos narrados pela autora, e corroborados pelos
documentos acostados aos autos, foram objeto de ajuizamento de Ação Civil
Pública (processo no 0001274-95.2014), em que a sentença determinou a
demolição das construções já existentes e o retorno à situação anterior ao início
do loteamento (fls. 230/241).
Posteriormente, foi ajuizada nova Ação Civil Pública
(processo
no
1005207-22.2015.8.26.0071),
visando
liminarmente
à
indisponibilidade dos bens das ora rés, a fim de garantir a satisfação dos prejuízos

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005547-63.2015.8.26.0071 -Voto no 4434
8
aos adquirentes. O pedido principal foi de declaração de rescisão de todos os
contratos de compra e venda celebrados pelas rés relacionados ao loteamento em
questão.
Consoante pesquisa, essa Ação Civil Pública ainda
não foi sentenciada, estando em fase de instrução probatória.
Entretanto, não há como negar o direito da autora à
resilição do instrumento contratual. E a culpa, por certo, é exclusiva das rés, senão
vejamos.
Primeiro, porque não há no contrato de compra e
venda um prazo específico para a entrega do lote. Entretanto, ainda que se
considere o prazo legal de quatro anos estabelecido na Lei 6.766/99, é certo que,
no caso dos autos, nem de longe tal disposição seria cumprida.
Isto porque todos os entraves, a começar pela
irregularidade na localização (se na Comarca de Agudos ou de Bauru), somada às
disposições judiciais a respeito das questões ambientais, ainda não foram
solucionadas, o que implica dizer que o inadimplemento contratual das rés é
patente.
Cabe lembrar que a primeira Ação Civil Pública acima
mencionada, já foi sentenciada, sendo reconhecido o loteamento como
'clandestino', com determinação de demolição de obras e reflorestamento.
Destarte, ressaltando que a autora não deu causa ao
descumprimento contratual ensejador da extinção da relação jurídica existente
entre as partes, resta bem delimitada a culpa pela resolução, exclusiva das rés.
Nessa hipótese, a jurisprudência tem entendido pela
restituição integral dos valores pagos pelos compradores, uma vez que não há
razões para que eles sejam penalizados com a perda de qualquer quantia.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005547-63.2015.8.26.0071 -Voto no 4434
9
É o que se infere do teor da Súmula 543 do c. STJ,
que assim dispõe:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
-
integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento.” (g/n).
No que tange à multa pelo descumprimento
contratual, esta está prevista na cláusula 14.1 (fl. 80), não se vislumbrando
qualquer abusividade em sua aplicação.
Por conseguinte, afasta-se o pedido de indenização
por lucros cessantes.
A propósito, essa questão também já foi enfrentada e
decidida pelo rito dos recursos repetitivos pelo c. Superior Tribunal de Justiça, em
22/05/2019, em voto de Relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, nos autos
do REsp no 1.635.428 - SC, assim ementado:
"RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA
ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS
PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO
DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE
INDENIZATÓRIA,
PREFIXANDO
O
VALOR
DAS
PERDAS
E
DANOS.
PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE
INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A
cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da
obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se
sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não
provido."

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005547-63.2015.8.26.0071 -Voto no 4434
10
De igual modo, fica negado o pedido de reembolso
dos honorários contratuais.
Isso porque é descabida a pretensão de condenação
das rés ao reembolso dos valores pagos a advogado particular, voluntariamente
escolhido e contratado pela interessada, cabendo sim, no âmbito do processo, ao
vencido, arcar com os honorários de sucumbência, não podendo ser
responsabilizado por despesas que jamais assumiu e de cuja contratação não
participou.
Neste sentido já se posicionou esta Colenda Câmara:
APELAÇÃO - Ação de Indenização por Danos
Materiais e Morais - Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de
Bem Imóvel - Alegação de não entrega da unidade do prazo previsto e pretensão
à devolução dos valores cobrados indevidamente, em dobro, e indenização -
Sentença de parcial procedência, que reconheceu o atraso na entrega da obra,
mas afastou os pleitos relativos aos danos materiais e morais - Inconformismo das
partes - Comprovado o atraso na entrega da obra - Reconhecida a legitimidade de
todas as rés integrarem o polo passivo da lide para responderem pela taxa de
comissão de corretagem - Indevida a restituição do valor pago a título de comissão
de corretagem - Indevidos os danos materiais concernentes aos honorários
advocatícios contratuais - Caracterizados os danos morais, fixados no importe
de R$ 5.000,00 Cabível a restituição dos valores pagos a título de CM Repasse na
planta, no período de atraso, de maneira simples - Recurso do autor parcialmente
provido e improvido o recurso das rés. (TJSP 9a Câmara de Direito Privado
Apelação no 4002922-04.2013.8.26.0482 Des. Rel. José Aparício Coelho Prado
Neto J. 24 de fevereiro de 2015.)
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Atraso na
entrega do bem - Ação de obrigação de fazer, cumulada com indenização por
danos materiais e morais, além de pleito de repetição de indébito, congelamento
do saldo devedor e nulidade de cláusula contratual - Recurso adesivo interposto

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005547-63.2015.8.26.0071 -Voto no 4434
11
pelo autor - Não conhecimento - Preclusão consumativa, uma vez que este já
havia interposto recurso de apelação - Cláusula de prorrogação do prazo de
entrega por mais 180 dias Previsão contratual válida e que não extrapola o
razoável Inadimplemento contratual das alienantes caracterizado, mesmo com a
abrangência do prazo de tolerância - Danos materiais que consistem no reembolso
dos aluguéis pagos e no pagamento daqueles que vencerem no curso deste
processo, bem como aqueles que venham a vencer posteriormente à prolação
deste acórdão - Artigo 290, do CPC - Pedido indenizatório por honorários
contratuais
-
Descabimento
-
Remuneração
decorrente
de
avença
estritamente particular, que não pode ser imposta a outra parte - Despesas de
corretagem e SATI - Devolução cabível, segundo o entendimento da maioria,
contra o voto do relator sorteado - Congelamento do saldo devedor do preço
Impossibilidade - Correção monetária que não configura plus, mas simples
preservação do valor de compra da moeda - Limitação da aplicação do INCC na
correção do saldo devedor ao período de obras previsto no contrato - Aplicação do
IGP-M após o prazo para entrega do imóvel - Sucumbência recíproca Apelos
parcialmente providos. (TJSP 9a Câmara de Direito Privado - Apelação Cível no
0065914-43.2012.8.26.0114
Des. Rel. Galdino Toledo Júnior
J. 17 de
novembro de 2015).
Relevante, ainda, a transcrição do seguinte julgado
do Superior Tribunal de Justiça, que ratifica a posição ora adotada:
"Note-se, por oportuno, que a indenizabilidade dos
honorários advocatícios, da forma como prevista nos arts. 389, 395 e 404 do
CC/02, vem inserida no contexto do inadimplemento de uma obrigação, ou seja,
pressupõe a prática de um ato ilícito. Feita essa constatação, conclui-se que, à
luz dos mencionados dispositivos legais, são inexigíveis os honorários
contratuais pagos em virtude do exercício, pela parte contrária, de um direito
legítimo (de ação).' (STJ Decisão Monocrática - REsp 1598988 Ministro Raul
Araújo, DJe 01/06/2016).
No mesmo sentido do ora decidido, e em outras
demandas envolvendo as rés e o mesmo loteamento, seguem os seguintes

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005547-63.2015.8.26.0071 -Voto no 4434
12
julgados:
“Apelações cíveis. Compra e venda. Rescisão
contratual e indenização por danos materiais e morais. Alegação de
irregularidades na entrega do empreendimento “Residencial Pamplona”. Obras
suspensas. Sentença de procedência parcial. Gratuidade da Justiça em favor da
ré.
Pessoa
jurídica.
Necessidade
de
comprovação da hipossuficiência.
Interpretação da Súmula 481 do STJ. Ré que apresentou prova robusta da
alegada situação de impossibilidade de arcar com as custas e despesas
processuais. Gratuidade da justiça já deferida por esta Relatoria anteriormente em
caso análogo. Deferimento dos benefícios da justiça gratuita. Suspensão do
processo. Indeferimento. Questão a ser analisada nesta demanda refere-se à
rescisão do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes.
Irrelevância de decisões proferidas em outros processos em andamento na Justiça
Federal. Artigo 104 do Código de Defesa do Consumidor dispõe que as ações
coletivas não induzem litispendência para as ações individuais. Pretensão de
suspensão da ação individual é uma faculdade do autor, caso queira se beneficiar
dos efeitos da decisão proferida na ação coletiva. Inépcia da inicial. Rejeição.
Documentos juntados nos autos permitem que a pretensão posta em juízo seja
analisada. Requisitos dos artigos 319 e 320 do CPC observados. Legitimidade
passiva das corrés configurada. Relação de consumo. Aplicação da regra da
solidariedade enunciada no artigo 7o, parágrafo único, e no artigo 25, §1o, ambos
do Código de Defesa do Consumidor. Responsabilidade solidária dos
fornecedores integrantes da cadeia de consumo. Cerceamento de defesa. Não
ocorrência. Presença de elementos suficientes para forma a convicção do
magistrado. Interpretação dos artigos 370 e 371 do CPC. Desnecessidade da
realização de outras provas. Rescisão contratual. Interposição de ação popular e
ação civil pública questionando o local do registro do imóvel (Bauru ou Agudos).
Obras paralisadas. Inexistência de informações de quando serão reiniciadas.
Cláusula contratual que prevê a venda do imóvel livre e desembaraçado de
quaisquer ônus e ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao lote.
Inadimplência da ré configurada. Resolução do contrato justificada, com devolução
integral dos valores pagos. Aplicação da Súmula 543 do C. STJ. Multa contratual.
Previsão contratual. (cláusula 14.1). Manutenção da penalidade expressamente

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005547-63.2015.8.26.0071 -Voto no 4434
13
acordada pelas partes em caso de mora. Honorários recursais. Aplicação do artigo
85, §11 do CPC. Majoração da verba honorária para 20% do valor atualizado da
condenação. Resultado: Deferidos os benefícios da gratuidade da justiça à corré
Pamplona. Preliminares rejeitadas. Recursos de apelação não providos.”
(Apelação no 1008879-72.2014.8.26.0071, Relator Des. EDSON LUIZ DE
QUEIROZ, j. 04/06/2019).
“APELAÇÃO.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
C/C
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO. Compromisso de compra
e venda. Imóvel situado em loteamento. Sentença de procedência parcial, com a
decretação de rescisão contratual e condenação da ré à restituição de valores
pagos. Insurgência pelas rés. Descabimento. JUSTIÇA GRATUITA À CORRÉ
PAMPLONA. Deferimento restrito às custas recursais (art. 98,§5o do CPC).
Bloqueio patrimonial imposto sobre a empresa, por força de decisões judiciais, que
retiram a disponibilidade financeira imediata para o recolhimento das custas
recursais, autorizando a concessão da gratuidade de justiça para assegurar o
acesso ao segundo grau de jurisdição. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO
CONFIGURADO. Discussão travada nos autos passível de ser solucionada pela
análise das provas documentais, delimitação da controvérsia pelas partes e
conhecimento de fatos notórios. Demais diligências probatórias que não eram
necessárias ao deslinde do feito, sendo adequadamente afastadas em primeiro
grau, em atenção ao poder do magistrado de direcionamento das provas.
SUSPENSÃO. Ausência de prejudicialidade externa em relação a ações coletivas,
cujo resultado, mesmo que favorável às rés, não seria capaz de afastar o
inadimplemento e a possibilidade, a todo tempo, de rescisão do contrato por
aquele que não desejava se manter vinculado ao negócio. INÉPCIA Fatos
devidamente apresentados na inicial, com indicação clara do pedido e causa de
pedir, o que restou manifesto pelo teor impugnativo das defesas. INTERESSE DE
AGIR. A simples oposição à rescisão do contrato manifestada pelas rés é
suficiente a evidenciar o interesse ao ajuizamento da rescisão, via adequada para
colocar termo à relação contratual, sendo a discussão quanto à responsabilidade
própria ao mérito. LEGITIMIDADE PASSIVA. Corrés que integram a cadeia de
fornecimento,
sendo
parceiras
no
empreendimento,
e
nessa
condição
responsáveis solidariamente pelos vícios e danos pertinentes ao negócio, na

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005547-63.2015.8.26.0071 -Voto no 4434
14
forma do artigo 7o, parágrafo único do CDC, independentemente das funções
individualmente assumidas em relação ao negócio, não oponíveis aos
consumidores. MÉRITO. Loteamento que sofreu embargos judiciais decorrentes
de ações coletivas relacionadas ao empreendimento, resultando em suspensão
das obras de infraestrutura por força de problemas de localização do imóvel e
questões ambientais. Eventos que inexoravelmente conduziram ao impedimento
de cumprimento da obrigação de entrega das obras de infraestrutura, mesmo se
aceita a vinculação dos adquirentes ao prazo de quatro anos estabelecido na Lei
6.766/79, não havendo notícia de superação dos obstáculos ainda nos dias de
hoje. Situações que configuram fortuito interno, próprias ao risco negocial
assumido pelas rés, não podendo ser opostas aos adquirentes, que a elas não
deram causa. Súmula no 161 TJSP. Rescisão que se impõe por culpa das rés,
com a restituição integral dos valores pagos. Súmula no 543 STJ. Ausência de
condenação em lucros cessantes e danos morais. Responsabilidade solidária que
afasta a pretensão de repartição da condenação em proporção aos ganhos do
empreendimento por cada empresa. Majoração de honorários por força do artigo
85,§11 do CPC. Sentença mantida. RECURSOS IMPROVIDOS.” (Apelação no
1000687-58.2015.8.26.0058, Relatora Dra. MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA
POLLICE NOGUEIRA, j. 30/04/2019).
Por outro lado, é devida a indenização por danos
morais.
É certo que, a princípio, o mero inadimplemento
contratual não gera danos morais indenizáveis. Todavia, o caso concreto refere-se
à aquisição de imóvel, espécie de contrato que requer planejamento, demanda
tempo e consome recursos que muitas vezes são economizados por longo
período.
No caso dos autos, conveniente ressaltar que a
autora quitou integralmente o preço ajustado e aguardou o recebimento do lote,
até o momento em que se deparou com a inexecução da obra.
Assim, a falta de previsão na entrega da unidade

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005547-63.2015.8.26.0071 -Voto no 4434
15
frustrou qualquer expectativa de sua utilização, o que com o devido respeito
ultrapassa o mero aborrecimento, tanto que tal fato acarretou o desinteresse na
manutenção do negócio e motivou o pedido de resilição.
Portanto, as rés devem sim indenizar a autora pelos
abalos morais sofridos. E o valor da indenização deve se ater à quantia que não
enriquece nem avilta quem recebe, mas que seja suficiente para reparar os danos
morais já causados e reprimir as rés da prática de novos atos.
Assim, levando-se em conta as circunstâncias do
caso em tela, mostra-se razoável a quantia de R$ 10.000,00, suficiente para
reparar o dano moral experimentado pela autora.
Em conclusão, reforma-se a r. sentença para incluir
na condenação das rés, de forma solidária, a indenização por danos morais, no
montante correspondente a R$ 10.000,00, com correção monetária pela tabela do
TJSP desde o arbitramento e juros de 1% ao mês a partir da citação. Fica, no
mais, mantida a r. sentença tal como lançada.
Fica mantido o rateio das verbas de sucumbência,
conforme delimitado na r. sentença. Todavia, diante do desfecho dado aos
recursos das rés, ficam os honorários advocatícios devidos ao patrono da autora,
majorados para 15% do valor da condenação, já considerada a sucumbência
recursal, o que atende ao disposto no art. 85, §§ 2o e 11, do CPC, vedada a
compensação com os honorários devidos pela autora aos patronos das rés, cujo
valor não se mostra excessivo, considerando a complexidade da causa e a
sucumbência parcial dos pedidos formulados na inicial.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação
alterada pela Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de
Justiça. No silêncio, os autos serão automaticamente incluídos no

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005547-63.2015.8.26.0071 -Voto no 4434
16
julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, rejeitos as preliminares
e, no mérito, nego provimento aos recursos das rés e dou parcial provimento
ao recurso da autora.
ANGELA LOPES
Relatora