Tribunal: TJSP
Processo: 1074288-29.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Ricardo Anafe (Corregedor Geral)
Órgão colegiado: Conselho Superior da Magistratura;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-08

Ementa:
DÚVIDA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. EXIGÊNCIAS PREVISTAS NO ART. 216-A, §2o, LRP C.C. ART. 10, PROVIMENTO no 65/2017 do CNJ e ITEM 418, do CAPÍTULO XX DAS NSCGJ. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO TITULAR DE DOMÍNIO OU APRESENTAÇÃO DE TÍTULO QUE DEMONSTRE A DOAÇÃO DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE REQUERIMENTO DE NOTIFICAÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR. APRESENTAÇÃO DE CERTIDÃO NEGATIVA DO

Ementa:
DÚVIDA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. EXIGÊNCIAS PREVISTAS NO ART. 216-A, §2o, LRP C.C. ART. 10, PROVIMENTO no 65/2017 do CNJ e ITEM 418, do CAPÍTULO XX DAS NSCGJ. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO TITULAR DE DOMÍNIO OU APRESENTAÇÃO DE TÍTULO QUE DEMONSTRE A DOAÇÃO DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE REQUERIMENTO DE NOTIFICAÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR. APRESENTAÇÃO DE CERTIDÃO NEGATIVA DO DISTRIBUIDOR EM NOME DO PROPRIETÁRIO TABULAR E SUA CÔNJUGE. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1074288-29.2019.8.26.0100

Registro: 2020.0000722673
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1074288-29.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante PAULO
WALDEMAR DA SILVA, é apelado 10o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA
COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso,
v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS
SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO),
GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL),
MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS
RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1074288-29.2019.8.26.0100 -Voto no 31.158 - São Paulo - Аνάφη
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Apelação Cível no 1074288-29.2019.8.26.0100
Apelante: Paulo Waldemar da Silva
Apelado: 10o Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
Voto no 31.158
DÚVIDA. REGISTRO IMOBILIÁRIO. USUCAPIÃO
EXTRAJUDICIAL. EXIGÊNCIAS PREVISTAS NO
ART. 216-A, §2o, LRP C.C. ART. 10, PROVIMENTO
no 65/2017 do CNJ e ITEM 418, do CAPÍTULO XX
DAS NSCGJ. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO
DO TITULAR DE DOMÍNIO OU APRESENTAÇÃO
DE TÍTULO QUE DEMONSTRE A DOAÇÃO DO
IMÓVEL. NECESSIDADE DE REQUERIMENTO
DE
NOTIFICAÇÃO
DO
PROMITENTE
VENDEDOR. APRESENTAÇÃO DE CERTIDÃO
NEGATIVA DO DISTRIBUIDOR EM NOME DO
PROPRIETÁRIO TABULAR E SUA CÔNJUGE.
RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de apelação interposta por PAULO
VALDEMAR DA SILVA contra a r. sentença de fl. 292/296, que julgou
procedente a suscitação da dúvida para manter, integralmente, as
exigências formuladas pelo 10o Oficial de Registro de Imóveis da Comarca
da Capital, a impedir o prosseguimento do expediente administrativo de
usucapião relativo ao imóvel matriculado sob o n.o 84.428, a saber:
apresentação de título que demonstre a doação do imóvel, de modo a

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afastar a exigência de notificação dos proprietários tabulares; requerimento
de notificação do promitente vendedor; apresentação de certidões
negativas em nome do proprietário e cônjuge; e complementação dos
documentos comprobatórios da posse.
O apelante, nas razões de recurso, sustenta, em suma,
que o imóvel usucapiedo foi doado a Rodrigo Andrade Bonazza, o qual lhe
compromissou a venda o bem, de modo que não prevalece o óbice de
notificação dos proprietários tabulares. No mais, houve demonstração do
preenchimento de todos os requisitos legais constantes do Art. 1238 do
Código Civil, pugnando, ao final, pelo provimento da apelação.
A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não
provimento do recurso (fl. 330/335).
É o relatório.
2. Presentes seus pressupostos legais e administrativos,
conheço do recurso.
No mérito, a apelação não merece provimento.
O recorrente ingressou com requerimento de usucapião
administrativa, na modalidade extraordinária, do imóvel situado na
Avenida Santa Marina n.o 53 e 53-A, Água Branca, objeto da matrícula n.o
84.428 do 10o Oficial de Registro de Imóveis da Capital.

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Foram apresentados diversos óbices quanto ao pedido
(fl. 222/225), sendo que após cumprimentos pelo recorrente, o registrador
fundou a recusa do prosseguimento do pedido de usucapião extrajudicial
nos seguintes: necessidade de apresentação de título que demonstre a
doação do imóvel de modo a afastar a exigência de notificação dos
proprietários tabulares; necessidade de requerimento de notificação do
promitente vendedor; apresentação de certidões negativas em nome do
proprietário tabular e cônjuge; e, complementação dos documentos
comprobatórios da posse.
Em que pese a argumentação trazida pelo recorrente,
certo é que não foram cumpridos, na íntegra, o art. 216-A, §2o, da Lei n.o
6.015/73 c.c. art. 10, do Provimento no 65/2017 do CNJ e item 418, do
Capítulo XX das NSCGJ.
De acordo com o que dispõe o artigo 216-A, § 2o supra
referido:
“Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um
dos titulares de direitos reais e de outros direitos
registrados ou averbados na matrícula do imóvel
usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes,
esse será notificado pelo registrador competente,
pessoalmente
ou
pelo
correio
com
aviso
de
recebimento, para manifestar seu consentimento

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expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu
silêncio como discordância.”
No caso em tela, indiscutível que a planta apresentada
nos autos não contém a assinatura dos titulares de domínio, de modo que
se fazia necessária sua notificação, ou de seus herdeiros, a fim de
manifestar seu consentimento, o que não se efetivou.
E, conquanto o alegado tempo de posse seja superior ao
exigido pelo Art. 1.238 do Código Civil, certo é que, em nenhuma
modalidade de usucapião, há previsão legal para dispensa das notificações
expressamente exigidas.
Por meio da usucapião, quer judicial ou administrativa,
o titular de domínio perde sua propriedade, de sorte que, em obediência ao
princípio do contraditório, a notificação do proprietário tabular ou de seus
herdeiros afigura-se indispensável, ressalvada a hipótese prevista no Art.
13 do Provimento CNJ no 65/2017.
Consta como titular de domínio do imóvel usucapiendo
José Bonazza (fl. 55). E, da cópia da certidão de fl. 66 extrai-se que o
proprietário tabular, José Bonazza, desquitou-se de sua mulher Lydia
Mammini Bonazza em 05 de agosto de 1955 e, em 01 de fevereiro de
1985, foi convertido em divórcio o desquite do casal.
Da certidão de fl. 236/237, extraída dos autos da ação

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de desquite de José Bonazza e Lydia Mammini Bonazza, infere-se que os
desquitados acordaram em doar o imóvel usucapiendo ao único filho do
casal, Albino Mammini Bonazza.
A partir da documentação constante dos autos verifica-
se que Rodrigo Andrade Bonazza é filho de Albino Mammini Bonazza e
Vitalina Pinto de Andrade (fl. 62), falecida em 10/12/1981 no estado civil
de divorciada.
Daí
porque
imprescindível
a
notificação
dos
proprietários tabulares José e Lydia ou seus herdeiros, ressalvada a
hipótese de demonstração da existência de justo título ou instrumento apto
a comprovar a existência de relação jurídica com o titular registral, bem
como prova de quitação das obrigações, o que não se tem, por ora, no caso.
É o que dispõe o Art. 13 do Provimento CNJ no
65/2017:
“Art. 13. Considera-se outorgado o consentimento
mencionado no caput do art. 10 deste provimento,
dispensada a notificação, quando for apresentado
pelo requerente justo título ou instrumento que
demonstre a existência de relação jurídica com o
titular registral, acompanhado de prova da quitação
das obrigações e de certidão do distribuidor cível

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expedida até trinta dias antes do requerimento que
demonstre a inexistência de ação judicial contra o
requerente ou contra seus cessionários envolvendo o
imóvel usucapiendo”.
Não há nos autos qualquer documento que comprove a
doação direta entre os proprietários tabulares e Rodrigo Andrade Bonazza,
mas apenas menção, por ocasião do desquite, à doação daqueles ao genitor
de Rodrigo, de modo que a notificação apenas deste último não se afigura
suficiente para suprir a exigência.
Ademais, cumpre observar que, conquanto conste do
óbito de Vitalina que deixou os filhos Ronaldo, Iris e Rodrigo, todos então
menores (fl. 64), o imóvel usucapiendo foi compromissado a venda
unicamente por Rodrigo Andrade Bonazza (fl. 69/75), não havendo
qualquer menção a Iris e Rodrigo.
Nestes moldes, assiste razão ao Registrador quando
entende indispensável a pesquisa da sucessão a fim de indentificar aquele
ou aqueles a serem notificados.
O documento de fl. 61 é a “capa” da carta de sentença
extraída dos autos da ação de desquite de José e Lydia, não se inferindo de
qualquer cópia que a compõe que os proprietários tabulares tenham
beneficiado seu neto Rodrigo Andrade Bonazza com o imóvel objeto da

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usucapião, consoante alegado pelo recorrente em suas razões.
De mais a mais, a par do compromisso particular de
compra e venda firmado por Rodrigo Andrade Bonazza e o apelante, não
há como, para fins do Art. 13 supra referido, ser dispensada a notificação
do promitente vendedor, ante a inexistência de demonstração de relação
jurídica com o titular registral.
A exigência para apresentação de certidões do
distribuidor em nome do proprietário tabular e sua esposa Lydia também
persiste, nos termos do Art. 4o, IV, b, do Provimento CNJ no 65/2017.
Com efeito, a providência visa a comprovação da
inexistência de ações possessórias ou petitórias ajuizadas durante o período
aquisitivo, a indicar oposição à posse, o que prejudicaria a usucapião
pretendida.
Nesta senda, descabida a alegada impossibilidade de
obtenção da certidão em questão em face da ausência de CPF de Lydia,
havendo outros meios de busca, com base no nome e filiação,
disponibilizados pelos Tribunais, cuja tentativa sequer foi aventada pelo
recorrente.
Demonstrada a impossibilidade de obtenção poderá o
Registrador, por ocasião da qualificação, dispensar a apresentação das
certidões, o que, contudo, não ocorreu, por ora, no caso em tela.

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O último ponto constante da dúvida de fl. 01/07
consiste na necessidade de apresentação de outros documentos a
demonstrar a posse de todo o período prescritivo por entender insuficientes
os já apresentados pelo recorrente.
Vale frisar, no tópico, que o próprio Registrador a fl.
06 consignou que o procedimento se encontra em fase de apresentação dos
documentos elencados no Art. 216-A da Lei no 6.015/73, nas NSCGJ e no
Provimennto CNJ no 65/2017, não tendo sido, ainda, analisado o mérito do
pedido.
Pois bem.
Sabe-se que “os pressupostos da usucapião são: coisa
hábil (res habilis) ou suscetível de usucapião, posse (possessio), decurso do
tempo (tempus), justo título (titulus) e boa-fé (fides). Os três primeiros são
indispensáveis e exigidos em todas as espécies de usucapião. O justo título
e a boa-fé somente são reclamados na usucapião ordinária” (in Carlos
Roberto Gonçalves, Direito Civil Brasileiro Vol. 5: Direito das Coisas, 11a
edição, 2015, Ed.Saraiva, p. 274).
Com relação à posse como requisito à prescrição
aquisitiva, deve ser esclarecido que apenas a “posse ad usucapionem é a
que contém os requisitos exigidos pelos arts. 1.238 a 1.242 do Código
Civil, sendo o primeiro deles o animo de dono (animus domini ou animus

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rem sibi habendi). Requer-se, de um lado, atitude ativa do possuidor que
exerce os poderes inerentes à propriedade; e, de outro, atitude passiva do
proprietário, que, com sua omissão, colabora para que determinada
situação de fato se alongue no tempo. Exigem os aludidos dispositivos,
com efeito, que o usucapiente possua o imóvel “como seu”. Não tem
animo de dono o locatário, o comodatário, o arrendatário e todos aqueles
que exercem posse direta sobre a coisa, sabendo que não lhe pertence e
com reconhecimento do direito dominial de outrem, obrigando-se a
devolvê-la” (in Carlos Roberto Gonçalves, Direito Civil Brasileiro Vol. 5:
Direito das Coisas,11a edição, 2015, Ed. Saraiva, p. 280).
Nestes moldes, compete ao requerente da usucapião
extrajudicial a demonstração da posse qualificada, cabendo-lhe apresentar
documentos, declarações de testemunhas, comprovantes de pagamentos de
impostos, contas de consumo, etc, para tanto.
Ao Oficial, por seu turno, cabe, em seu juízo
qualificatório, a aferição da regular comprovação da posse ad
usucapionem, exigindo, em face da utilidade do procedimento
administrativo, eventual complementação da documentação ou a
efetivação de diligências, à luz do Art. 17 do Provimento CNJ no 65/2017.
Tal exigência, contudo, como bem pontuado pelo MM.
Juízo a quo, não pode ser entendida como óbice intransponível ao
seguimento do procedimento. Assim é que, informado pelo Registrador

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que talvez não haja suficiência dos documentos comprobatórios da posse,
poderia o recorrente optar por apresentar novas provas ou requerer
diligências ou, se entender que os documentos são suficientes para o
pedido, informar expressamente ao Oficial que dispensa a produção de
novas provas, cabendo ao registrador, nesta hipótese, dar seguimento ao
procedimento, com as respectivas notificações e outras etapas essenciais,
se ainda não realizadas, julgando ao final o mérito do pedido com base nos
documentos apresentados.
Somente neste momento, ou seja, por ocasião da
manifestação definitiva do Registrador sobre o pleito, é que caberia,
havendo impugnação do interessado, manifestação deste Conselho
Superior da Magistratura, nos moldes do Art. 17, §5o, do citado
provimento.
Porém, a análise da matéria ficou superada, uma vez
que o procedimento administrativo de usucapião não pode prosseguir em
face da ausência de cumprimento dos demais óbices apresentados pelo
Registrador.
3. Ante o exposto, pelo meu voto nego provimento ao
recurso.
RICARDO ANAFE

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