Tribunal: TJSP
Processo: 1000639-94.2019.8.26.0370
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Melo Bueno
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-07
Data de publicação: 2020-05-08

Ementa:
BEM IMÓVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – Compra de lote de terreno – Desistência do adquirente - Distrato – Devolução de valor inferior a 30% das parcelas pagas – Situação abusiva, à luz do CDC – Revisão – Pertinência – Retenção, pelo vendedor, de valor de 20% do total pago – Precedente desta c. Corte – Extinção afastada - Recurso parcialmente

Ementa:
BEM IMÓVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – Compra de lote de terreno – Desistência do adquirente - Distrato – Devolução de valor inferior a 30% das parcelas pagas – Situação abusiva, à luz do CDC – Revisão – Pertinência – Retenção, pelo vendedor, de valor de 20% do total pago – Precedente desta c. Corte – Extinção afastada - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000310653
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1000639-
94.2019.8.26.0370, da Comarca de Monte Azul Paulista, em que é apelante
VANDERLEI CARDOSO DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado GARBIN
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Em
julgamento estendido, por maioria de votos, deram parcial provimento ao recurso,
vencido o 3o juiz, que declara, de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente), MORAIS PUCCI, FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO
MIRANDA.
São Paulo, 4 de maio de 2020.
MELO BUENO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA: MONTE AZUL PAULISTA VARA ÚNICA
APELANTE (S): VANDERLEI CARDOSO DA SILVA
APELADO (S): GARBIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
JUIZ (A): AYMAN RAMADAN
VOTO No 46874
BEM IMÓVEL
COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA - AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA
Compra de lote de terreno Desistência do adquirente -
Distrato Devolução de valor inferior a 30% das parcelas
pagas
Situação abusiva, à luz do CDC
Revisão

Pertinência Retenção, pelo vendedor, de valor de 20% do
total pago Precedente desta c. Corte Extinção afastada -
Recurso parcialmente provido.
Apelação interposta contra a r. sentença de fls.
87/89, que julgou extinta, nos termos do art. 485, VI do CPC, ação de rescisão
contratual c.c devolução de quantias pagas, fundada em compromisso de
compra e venda de bem imóvel. O apelante sustenta, em síntese, o
prosseguimento da ação, vez que a inicial preenche os requisitos legais; termo
de distrato ilegal e abusivo; aplicação do CDC; nulidade de cláusulas; retenção
de 10%; procedência da ação (fls. 91/108).
O recurso foi processado, com resposta a fls.
111/121.

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É o relatório.
A presente ação foi proposta visando à declaração
de invalidade dos termos utilizados no distrato proposto pelo apelado de
compromisso de compra e venda de imóvel celebrado pelas partes, pois não
observou o CDC, possibilitando a retenção de 71% dos valores adimplidos, o
que é abusivo, cuja retenção deve ser à ordem de 10%.
Em sua defesa, a apelada invocou a carência da
ação por ausência de interesse processual, ante a existência de instrumento
particular de distrato de promessa de compra e venda de imóvel, além de
impossibilidade de revisão do contrato celebrado por pessoas maiores e
capazes.
E, consoante a r. sentença recorrida, a presente
ação foi julgada extinta, com fulcro no art. 485, VI do CPC, condenando o
apelante ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários
advocatícios de 10% do valor atualizado da causa.
Presente o interesse de agir, motivo pelo qual a
extinção é afastada e com amparo no § 3o, I, do artigo 1.013 do CPC, passa-se
à análise do mérito.
Incontroverso que as partes celebraram instrumento
particular de promessa de compra e venda de imóvel de fls. 22/28, bem como
que em razão de dificuldades financeiras suportadas pelo apelante, firmaram
as partes o distrato de fls. 29/30.
Ocorre que, nos termos supracitado documento, o
apelante adimpliu o valor de R$41.815,73, dos quais restituiu o montante de
R$12.000,00.

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Com efeito, malgrado a dissolução do negócio tenha
ocorrido por iniciativa do apelante, compromissário comprador, e que não se
verifique tenha sido firmado por erro, dolo ou qualquer outro vício do
consentimento hábil a anular o ato, forçoso reconhecer a sua abusividade, face
à devolução de valor muito inferior ao total efetivamente pago, inferior a 30%,
evidenciando-se o abuso dessa disposição contratual, consoante o CDC, art.
51, IV, aplicável à relação negocial havida entre as partes.
Aliás, a revisão e/ou declaração de nulidade de
cláusula constante do instrumento de distrato, no caso concreto, não implica
ofensa ao ato jurídico perfeito, tampouco ao 'pacta sunt servanda', vez que as
normas de natureza consumerista são de ordem pública (art. 1o, do CDC),
prevalecendo, portanto, sobre as regras e disposições de caráter privado.
Confira-se entendimento da c. Corte Superior a respeito do tema:
“RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL. PARQUE RESIDENCIAL
UMBU.
REVISÃO
DE
CONTRATOS
FINDOS.
POSSIBILIDADE. DISTRATO À LUZ DO CÓDIGO DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR.
RESOLUÇÃO
EXTRAJUDICIAL DO NEGÓCIO COM ESTIPULAÇÃO
DE
CLÁUSULA
DE
DECAIMENTO.
IMPOSSIBILIDADE. NULIDADE DAS CLÁUSULAS
ABUSIVAS.
1. A transação é espécie de negócio jurídico que objetiva
por fim a uma celeuma obrigacional, alcançada por meio de
concessões mútuas (CC, art. 840), cujo objetivo primordial
é evitar o litígio ou colocar-lhe fim. A extinção se
exterioriza na forma de renúncia a direito patrimonial de
caráter privado, disponível, portanto, conforme previsto na
lei.
2. É firme o entendimento do STJ quanto à possibilidade
de revisão dos contratos findos, ainda que em decorrência
de quitação, para o afastamento de eventuais ilegalidades.
Precedentes. Súmula 286 do STJ.
3. As normas previstas no Código de Defesa do
Consumidor são de ordem pública e interesse social,
cogentes e inderrogáveis pela vontade das partes.
4. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e
venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de

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ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha
constatado a existência de cláusula de decaimento
(abusiva), prevendo a perda total ou substancial das
prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos
ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do
equilíbrio contratual. (...)”1.
Por outro lado, não se pode aceitar o percentual
apontado pelo apelante (10%), sendo que a retenção, pela apelada, deverá
corresponder a 20% do valor total pago (R$41.815,73), tratando-se de critério
razoável, de modo a ressarci-la adequadamente pelos gastos e eventuais
prejuízos que possa ter sofrido com a desistência do negócio, conforme
entendimento assente desta c. Corte:
Apelação Cível. Compromisso de venda e compra Ação de
rescisão contratual cumulada com restituição de valores
pagos Rescisão a pedido da autora, adquirente Sentença
que julgou a demanda procedente para o fim de condenar a
ré a restituir 90% dos valores pagos Recurso da ré
Instrumento de distrato no qual a adquirente reconheceu a
culpa pela rescisão e livremente ajustou com a vendedora
os valores a serem restituídos e deu ampla e irrestrita
quitação Distrato que documentou livre manifestação de
vontade da adquirente e estabeleceu a retenção de
aproximadamente 50% dos valores pagos Inexistência de
vício de consentimento Validade que, no entanto, não
impede o reexame pelo Poder Judiciário de eventual
abusividade no que diz respeito ao percentual de restituição
de parcelas pagas Recondução das partes ao “statu quo
ante” Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça
Devolução dos valores pagos com retenção de 20% pela
vendedora. Dá-se provimento em parte ao recurso de
apelação2.
Deste modo, o recurso merece parcial acolhida,
para julgar parcialmente procedente a presente ação, devendo a apelada
pagar de uma só vez ao apelante (Súmula 02 desta c. Corte), o montante de
R$33.452,58 (trinta e três mil, quatrocentos e cinquenta e dois reais e
cinquenta e oito centavos), com correção monetária dos respectivos
desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Em
1 REsp no 1.412.662/RS, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, 4a T., j. em 01/09/16, DJe de 28/09/16.
2 Apelação Cível no 1005987-70.2018.8.26.000, Rel.Des. CHRISTINE SANTINI, 1a C, j. em 31/03/2020.

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consequência, inverte-se a sucumbência, respondendo a apelada pelas
custas, despesas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor
atualizado da condenação.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao
recurso.
FERNANDO MELO BUENO FILHO
Desembargador Relator

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Apelante: Vanderlei Cardoso da Silva.
Apelada: Garbin Empreendimentos Imobiliários Ltda.
DECLARAÇÃO DE VOTO No 25323
Respeitado o entendimento da douta maioria, dela ouso divergir,
nos seguintes termos:
Inconteste que o Autor pagou o valor total de R$ 41.815,73,
notando-se que, quando da assinatura do contrato, passou a ocupar o imóvel, com a
fruição do bem.
Válido o distrato, sem vício do consentimento, tratando-se de
ato jurídico perfeito, não se evidenciando a abusividade das cláusulas contratuais.
Ressalto, por oportuno, que incorretos os cálculos apresentados
pelo Autor.
O valor pago (R$ 41.815,73) teve a dedução da quantia de R$
12.000,00 (já recebida pelo Autor), o que resultou no valor de R$ 29.815,73, e, a seguir,
tal quantia foi acrescida de correção monetária e de juros moratórios, resultando no
valor de R$ 40.436,56, e, então, reduzido o valor de R$ 4.181,57 (10% de R$
41.815,73), daí o valor de R$ 36.254,98 (que já estava acrescido de correção monetária
e de juros moratórios, reitere-se).
O voto, por sua vez, condenou a Requerida ao pagamento de R$
33.452,58 (com correção monetária e juros moratórios
o que caracteriza a
capitalização de juros), e, em consequência, a Requerida pagará ao Autor o valor total
(original) de R$ 45.452,58, superior àquele que recebeu do Autor (R$ 41.815,73),
apesar das despesas (administrativas, operacionais, e tributárias) e da fruição do bem
pelo Autor, com o enriquecimento sem causa do Autor.
Destarte, nego provimento ao recurso, e majoro os honorários
advocatícios do patrono da Requerida para 15% do valor da causa (a que foi atribuído o

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valor de R$ 36.254,98), com correção monetária desde o ajuizamento da ação e juros
moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão, observada a
gratuidade processual em meu voto , respeitado o entendimento da douta maioria,
evidentemente.
FLAVIO ABRAMOVICI

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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Confirmação
1
6
Acórdãos
Eletrônicos
FERNANDO MELO BUENO FILHO
1074AAFA
7
8
Declarações de
Votos
FLAVIO ABRAMOVICI
107E14F1
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1000639-94.2019.8.26.0370 e o código de confirmação da tabela acima.