Tribunal: TJSP
Processo: 1005204-25.2019.8.26.0266
Classe: Apelação Cível / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Roberto Martins de Souza
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-10-01
Data de publicação: 2020-10-03

Ementa:
Apelação – Embargos à execução fiscal – IPTU – Exercícios de 2012, 2013 e 2015 – Sentença de improcedência – Pretensão à reforma – Inadmissibilidade – Compromisso de compra e venda entabulado em 1990 e não registrado no Cartório de Registro de Imóveis – Embargante que ainda é proprietária do imóvel, sendo sujeito passivo do IPTU – Inteligência do quanto decidido no REsp no 1.111.202/SP

Ementa:

Apelação – Embargos à execução fiscal – IPTU – Exercícios de 2012, 2013 e 2015 – Sentença de improcedência – Pretensão à reforma – Inadmissibilidade – Compromisso de compra e venda entabulado em 1990 e não registrado no Cartório de Registro de Imóveis – Embargante que ainda é proprietária do imóvel, sendo sujeito passivo do IPTU – Inteligência do quanto decidido no REsp no 1.111.202/SP (Tema no 122/STJ) e da Súmula no 399 do STJ – Pretensão de utilização do REsp 1.204.294/RJ em razão de o instrumento ter sido entabulado com cláusula de irretratabilidade – Descabimento – Julgado que não dispensou o registro do título translativo – Ademais, o STJ consignou que o referido recurso especial não pode ser tido como precedente, enquanto tratou da questão a título de obiter dictum (REsp 1829829/SP, j. 05/09/2019) – O entendimento prevalente atualmente naquela Corte Superior é de que, ainda que registrado, o compromisso de compra e venda permite o direcionamento da exação contra o promitente vendedor (AgInt no REsp 1848261/SP, j. 10/03/2020) – Nesse julgado restou consignado, ainda, que não há aplicação retroativa do Tema no 122/STJ quando os fatos geradores do IPTU ocorreram após sua publicação – Irrelevância, com isso, de o instrumento ter sido firmado na década de 90 – Sentença mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
18a CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO
Registro: 2020.0000814526
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005204-25.2019.8.26.0266, da Comarca de Itanhaém, em que é apelante SANTA
ELIZABETH
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
LTDA,
é
apelado
PREFEITURA MUNICIPAL DE ITANHAÉM.
ACORDAM, em 18a Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI (Presidente sem voto), BEATRIZ BRAGA E
HENRIQUE HARRIS JÚNIOR.
São Paulo, 1o de outubro de 2020.
ROBERTO MARTINS DE SOUZA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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18a CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO
Apelação no 1005204-25.2019.8.26.0266 - Digital
Apelante: Santa Elizabeth Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Município de Itanhaém
Comarca: Itanhaém - SAF
Voto no 33.406
Apelação Embargos à execução fiscal IPTU Exercícios de
2012, 2013 e 2015 Sentença de improcedência Pretensão à
reforma Inadmissibilidade Compromisso de compra e venda
entabulado em 1990 e não registrado no Cartório de Registro
de Imóveis Embargante que ainda é proprietária do imóvel,
sendo sujeito passivo do IPTU
Inteligência do quanto
decidido no REsp no 1.111.202/SP (Tema no 122/STJ) e da
Súmula no 399 do STJ Pretensão de utilização do REsp
1.204.294/RJ em razão de o instrumento ter sido entabulado
com cláusula de irretratabilidade Descabimento Julgado que
não dispensou o registro do título translativo Ademais, o STJ
consignou que o referido recurso especial não pode ser tido
como precedente, enquanto tratou da questão a título de obiter
dictum (REsp 1829829/SP, j. 05/09/2019) O entendimento
prevalente atualmente naquela Corte Superior é de que, ainda
que registrado, o compromisso de compra e venda permite o
direcionamento da exação contra o promitente vendedor (AgInt
no REsp 1848261/SP, j. 10/03/2020) Nesse julgado restou
consignado, ainda, que não há aplicação retroativa do Tema no
122/STJ quando os fatos geradores do IPTU ocorreram após
sua publicação Irrelevância, com isso, de o instrumento ter
sido firmado na década de 90 Sentença mantida Recurso
desprovido.
Trata-se de apelação interposta por Santa Elizabeth
Empreendimentos Imobiliários Ltda. da r. sentença de págs. 92/94 que
julgou improcedentes os embargos à execução fiscal movida pelo
Município de Itanhaém para a cobrança de IPTU dos exercícios de 2012,
2013 e 2015 no valor de R$ 6.834,86, rejeitando o argumento de
ilegitimidade passiva ante a ausência do instrumento translativo no
Cartório de Registro de Imóveis. Condenou a embargante ao pagamento
dos ônus sucumbenciais, fixando a verba honorária em 10% do valor da
causa atualizado. Embargos declaratórios opostos pela embargante foram

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rejeitados ( págs. 104/105).
Nas razões de apelação (págs. 112/129) a apelante alega não
mais ser proprietária ou possuidora do imóvel desde 1990, quando o
vendeu a terceiro. Aduz que a venda foi feita em caráter irretratável,
tratando-se de hipótese excepcional à regra geral da Súmula no 399/STJ,
conforme jurisprudência do próprio STJ.
As contrarrazões vieram (págs. 139/144).
É o relatório.
O apelo não merece guarida.
Trata-se de embargos opostos por Santa Elizabeth
Empreendimentos Imobiliários Ltda. à execução fiscal que o Município
de Itanhaém lhe move para cobrança de IPTU dos exercícios de 2012,
2013 e 2015 no valor de R$ 6.834,86.
Quanto à alegação de ilegitimidade passiva, cabe ressaltar
que restou incontroverso o fato de a escritura pública de venda e compra de
págs. 15/18 não ter sido registrada no Cartório de Registro de Imóveis, não
tendo ocorrido, com isso, a transferência da propriedade, como exige o art.
1.245 do Código Civil.
Importante salientar que, com relação à ilegitimidade
passiva, o C. STJ, por sua 1.a Turma, deixou assente caber ao legislador
municipal eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das
situações insertas no art. 34, do CTN, que define como contribuinte o
proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título,
podendo a autoridade administrativa optar por um ou outro, ou por ambos
com vistas a facilitar o procedimento de arrecadação.
Oportuno consignar que vários outros precedentes seguiram-
se na mesma trilha, no sentido de ser permitida a concomitância do titular

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do domínio útil do imóvel e do seu possuidor a qualquer título, quanto à
sujeição passiva da relação jurídico-tributária.
Mister conferir especial destaque ao REsp no 1.111.202/SP,
relatado pelo Min. Mauro Campbell Marques, 1a Turma, julgado em
10.06.2009, DJ 18.06.2009 (regime do art. 543-C, do CPC/1973 recursos
repetitivos), no qual restou patente que a existência de possuidor, apto a ser
considerado contribuinte de IPTU, não teria o condão de implicar a
exclusão automática do titular do domínio, ou seja, aquele que tem a
propriedade registrada no Registro de Imóveis, do polo passivo da
obrigação tributária, de modo que o possuidor, na qualidade de
compromissário-comprador, pode ser tido como contribuinte do ITU, em
conjunto com o proprietário do imóvel.
Estes entendimentos do C. STJ consolidaram-se, rumando
na edição da Súmula 399:
“Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo
do IPTU (Imposto predial e territorial urbano”).
Cumpre transcrever, ainda, recente julgado daquele
sodalício, nesse mesmo sentido:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO
RECURSO
ESPECIAL.
TRIBUTÁRIO.
IPTU.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL.
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DO
POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO
PROPRIETÁRIO
(PROMITENTE
VENDEDOR).
POSSIBILIDADE DE OPÇÃO PELO LEGISLADOR
MUNICIPAL. ESPECIAL EFICÁCIA VINCULATIVA
DO ACÓRDÃO PROFERIDO NO RESP 1.110.551/SP. 1.
A Primeira Seção/STJ, ao apreciar o REsp 1.110.551/SP
(Rel. Min. Mauro Campbell Marques, DJe de 18.6.2009),
aplicando a sistemática prevista no art. 543-C do CPC,
confirmou a orientação no sentido de que tanto o promitente
comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto

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seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a
propriedade registrada no Registro de Imóveis) são
contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. 2. O
legislador tributário municipal pode eleger o sujeito passivo
do IPTU, contemplando quaisquer das situações previstas
no CTN. Ressalte-se que a inclusão do promitente-
comprador como contribuinte, por si só, não implica a
exclusão do proprietário (promitente-vendedor). 3.
Agravo regimental não provido” (AgRg no REsp 1564760 /
SP, 2.a T., Min. Mauro Campbell Marques, j. 18/02/2016,
DJe 29/02/2016). destaquei
Alega o apelante que o STJ excepcionou esse entendimento
quando o instrumento translativo é feito de forma irretratável.
Contudo, o julgado mencionado pela apelante não traz como
requisito apenas a irretratabilidade do instrumento, mas também a
averbação na matrícula do imóvel, o que não foi feito no caso dos autos:
PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. IPTU. CONTRATO DE
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE
COMPRADOR)
E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE
VENDEDOR).
1. É certo que a jurisprudência desta Corte Superior de Justiça é
no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a
qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente
vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de
Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.
Cumpre destacar que no REsp 1110551/SP e no REsp
1111202/SP, de minha relatoria, julgados em 10/06/2009, DJe
18/06/2009, submetidos ao Colegiado pelo regime da Lei no
11.672/08 (Lei dos Recursos Repetitivos), que introduziu o art. 543-
C do CPC, reafirmou-se o posicionamento acima exposto.
2. No entanto, o acórdão de fls. 141/147, proferido na forma do
disposto no art. 543-C, § 8o, do CPC, bem demonstrou a
inaplicabilidade desse entendimento ao caso concreto, nos
seguintes termos: "O acórdão proferido por este Colegiado teve
por fundamento não a só existência de contrato de promessa de
compra e venda do imóvel gerador do tributo, mas as específicas
circunstâncias de haver ele sido firmado em caráter irrevogável e
irretratável, com imediata imissão do promitente-comprador na
posse, e subsequente averbação no Registro de Imóveis (daí

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advindo os efeitos jurídicos previstos nos arts. 1.417 e 1.418 do
Código Civil), além do manifesto exaurimento do prazo para
usucapião do bem.
Contornos específicos, que fazem destacar-se um caso particular
na
massa
de
demandas
repetitivas,
reclamam
detido
pronunciamento jurisdicional, como forma mesmo de aperfeiçoar
o regime estabelecido na Lei no 11.672/2008." [...] 4. Recurso
Especial não conhecido.
(REsp
1204294/RJ,
Rel.
Ministro
MAURO
CAMPBELL
MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 14/06/2011, DJe
21/06/2011). grifei-
Ademais, o próprio STJ vem se distanciando desse
entendimento, conforme se observa em julgado mais recente:
PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL.
IPTU.
LEGITIMIDADE
PASSIVA.
CONTRIBUINTES
RESPONSÁVEIS.
PROMITENTE
COMPRADOR
OU
PROMITENTE
VENDEDOR.
ENTENDIMENTO
DESTA
CORTE. DIREITO REAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO EM
CARTÓRIO.
I - Na origem, trata-se de exceção de pré-executividade nos autos da
execução fiscal movida pelo Município de Americana objetivando que
seja reconhecida a sua ilegitimidade passiva na cobrança do IPTU
incidente sobre imóvel de sua propriedade que foi objeto de
instrumento particular de compromisso de compra e venda. Na decisão
do Juízo de origem, rejeitou-se a exceção. No Tribunal a quo, a
decisão foi reformada para reconhecer a ilegitimidade passiva do
executado. Nesta Corte, deu-se provimento ao recurso especial para
restabelecer a decisão do Juízo singular. [.....]
VIII - Conforme o cediço entendimento do Superior Tribunal de
Justiça, a transmissão da propriedade imobiliária, a teor do
disposto no art. 1.245 do CC/2002, opera-se, apenas, com o
registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis
competente, sem o qual o alienante continua a ser havido como
proprietário do bem imóvel. Nesse mesmo: (AgRg no AREsp n.
305.935/MG, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma,
julgado em 3/9/2013, DJe 10/9/2013 e REsp n. 1.824.216/SP, Rel.
Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 13/8/2019,
DJe 5/9/2019).
IX - O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido ao rito
próprio dos recursos especiais repetitivos (REsp n. 1.110.511/SP e
REsp n. 1.111.202/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques,
Primeira Seção, julgado em 10/6/2009, DJe 18/6/2009), previsto no

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art. 543-C do CPC/1973 (Tema n. 122/STJ), firmou a tese de acordo
com a qual, até a transmissão formal da propriedade imobiliária, tanto
o compromissário comprador do imóvel (aquele possuidor do bem a
qualquer título) quanto o seu compromissário vendedor (aquele que
detém a propriedade do imóvel registrada no cartório competente) são
contribuintes do IPTU, logo responsáveis pelo pagamento da referida
exação e, consequentemente, legitimados à integração do polo passivo
da execução fiscal destinada à cobrança do débito tributário decorrente
do seu inadimplemento; cumprindo à legislação municipal definir o
sujeito passivo da aludida obrigação tributária, consoante dispõe o
enunciado da Súmula n. 399 do STJ.
X - Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.
XI - A pacífica jurisprudência desta Corte Superior, a orientação
acima pronunciada aplica-se, inclusive, à hipótese em que o
compromisso de compra e venda do imóvel tributado foi
devidamente averbado em cartório antes da ocorrência do fato
gerador do IPTU, cujo inadimplemento originou o crédito
tributário executado, conferindo, assim, publicidade ao negócio
jurídico firmado. Nesse sentido: (AgInt no REsp n. 1.655.107/SP,
Rel. Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em
19/6/2018, DJe 22/6/2018, REsp n. 1.773.779/SP, Rel. Ministro
Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 4/12/2018, DJe
17/12/2018 e AgInt no REsp n. 1.695.049/SP, Rel. Ministro Og
Fernandes, Segunda Turma, julgado em 12/2/2019, DJe 21/2/2019).[..]
XIV - A tese sobre a questão controvertida, firmada no
julgamento dos REsps n. 1.110.511/SP e 1.111.202/SP (Rel.
Ministro Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, julgado em
10/6/2009, DJe 18/6/2009), submetido ao rito próprio dos recursos
especiais repetitivos previsto no art. 543-C do CPC/1973 (Tema n.
122/STJ), foi publicada antes da ocorrência dos fatos geradores
que originaram o crédito tributário executado, relativos aos
exercícios financeiros de 2014 até 2016, razão pela qual não há
motivo para que qualquer retroação indevida seja cogitada.
XV - Agravo interno improvido.
(AgInt no REsp 1848261/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO,
SEGUNDA TURMA, julgado em 10/03/2020, DJe 17/03/2020). -
grifei-
Deve ser apontado, ainda, que restaram rejeitadas nesse
julgado as colocações a respeito da irretroatividade da aplicação do Tema
no 122/STJ, já que a data a ser considerada para tal argumentação não é a
do negócio jurídico, mas a do fato gerador do tributo.
Cabe mencionar também o seguinte julgado, que reformou

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acórdão
desta
C.
Câmara
(Agravo
de
Instrumento
2030115-77.2017.8.26.0000), no qual STJ afastou categoricamente a
aplicação do REsp 1.204.294/RJ ao caso em tela:
TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE
DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL PARA FIGURAR NA
RELAÇÃO JURÍDICA PROCESSUAL. COBRANÇA DE
IPTU.
1. A controvérsia sub examine versa sobre a possibilidade
de ajuizamento de execução fiscal para cobrança de IPTU
contra o proprietário do imóvel na hipótese de existência de
compromisso de compra e venda. 2. A orientação do
Superior Tribunal de Justiça, firmada em recurso repetitivo,
é no sentido de que o art. 34 do CTN considera
contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do
seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. [....]
4. Em que pese a bem lançada fundamentação do
acórdão recorrido, ela comete grave equívoco em se
amparar em julgado que não apreciou a ratio decidendi.
Este é o caso do REsp 1.204.294/RJ, Rel. Ministro
Mauro Cambpell Marques, não conhecido pela Segunda
Turma, que analisou a questão ora controvertida em
obiter dictum. Por isso, o decisum não pode ser
considerado como precedente do STJ. 5. À época do fato
gerador, a executada era a proprietária do imóvel objeto de
compromisso de compra e venda, e a lei municipal prevê a
responsabilidade solidária do promitente vendedor e do
compromissário comprador pelo pagamento do IPTU.
Sendo assim, aplicam-se ao caso a Súmula 399/STJ e a
jurisprudência do STJ, que admitem a legitimidade
passiva do promitente vendedor de imóvel para
responder pelo pagamento do IPTU, na hipótese de
compromisso de compra e venda.
6. Recurso Especial provido.
(REsp 1829829/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN,
SEGUNDA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe
11/10/2019). -grifei-

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No mais, cabe apontar que o fato de ter transcorrido, em
tese, o prazo para usucapião não altera esse panorama. Primeiro, por se
tratar de direito alheio sujeito a regramento próprio, sendo descabido seu
reconhecimento no presente feito. Segundo, porque ainda que houvesse
sentença que reconhecia a usucapião, não se trata de hipótese que dispensa
o registro para a produção de efeitos erga omnes, nos termos do art. 1.245
do Código Civil.
Dessa forma, a r. sentença deve ser mantida.
Quanto aos honorários recursais, passo a seguir a orientação
do E. Superior Tribunal de Justiça (EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ),
no sentido de que somente é cabível a majoração de tais honorários nos
casos de não conhecimento integral ou improvimento do recurso pelo
relator, monocraticamente, ou pelo órgão colegiado competente, o que se
encaixa à hipótese dos autos.
Assim, fixa-se a título de honorários recursais a quantia
correspondente a 5% (cinco por cento) do valor atualizado da causa,
totalizando 15% (quinze por cento), para ambas instâncias, nos termos do
art. 85, §11 do CPC.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
Roberto Martins de Souza
Relator