Tribunal: TJSP
Processo: 1007375-50.2019.8.26.0008
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
Legitimidade passiva ad causam. Compromisso de compra e venda. Indenização por atraso na entrega da obra. Construtora que adquiriu fração ideal de imóvel antes comprometida aos associados de cooperativa mas ainda não entregue. Obrigação de finalizar a construção assumida. Legitimidade caracterizada. Outra corré que, no entanto, não participou do empreendimento nem da cadeia de consumo. Falta de

Ementa:
Legitimidade passiva ad causam. Compromisso de compra e venda. Indenização por atraso na entrega da obra. Construtora que adquiriu fração ideal de imóvel antes comprometida aos associados de cooperativa mas ainda não entregue. Obrigação de finalizar a construção assumida. Legitimidade caracterizada. Outra corré que, no entanto, não participou do empreendimento nem da cadeia de consumo. Falta de legitimidade reconhecida. Recurso provido em parte.
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega do imóvel. Desídia dos adquirentes no processo de financiamento não comprovada. Cabimento do reembolso de alugueres e encargos condominiais suportados antes da entrega da unidade. Mora da construtora a se contar do vencimento do novo prazo estimado em assembleia de associados. Valor da condenação a ser apurado em liquidação. Dano moral configurado face à excessiva demora no cumprimento da obrigação. Sucumbência parcial dos autores. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000512315
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007375-50.2019.8.26.0008, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ECON
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e ATUA CONSTRUTORA E
INCORPORADORA S/A., são apelados ANDRÉ BENIGNO DE SOUZA (JUSTIÇA
GRATUITA) e JOSEFA SEVERINA DA SILVA DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E
LUIZ ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 7 de julho de 2020
AUGUSTO REZENDE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007375-50.2019.8.26.0008 - São Paulo - VOTO No 10435 - 2/7
Apelação no 1007375-50.2019.8.26.0008
Apelantes: Econ Construtora e Incorporadora Ltda e outro
Apelados: André Benigno de Souza e outro
Comarca: São Paulo
Juiz de primeiro grau: uis Fernando Nardelli
Voto no 10435
Legitimidade passiva ad causam. Compromisso de compra e
venda. Indenização por atraso na entrega da obra. Construtora que
adquiriu fração ideal de imóvel antes comprometida aos
associados de cooperativa mas ainda não entregue. Obrigação de
finalizar a construção assumida. Legitimidade caracterizada. Outra
corré que, no entanto, não participou do empreendimento nem da
cadeia de consumo. Falta de legitimidade reconhecida. Recurso
provido em parte.
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega do imóvel.
Desídia dos adquirentes no processo de financiamento não
comprovada. Cabimento do reembolso de alugueres e encargos
condominiais suportados antes da entrega da unidade. Mora da
construtora a se contar do vencimento do novo prazo estimado em
assembleia de associados. Valor da condenação a ser apurado em
liquidação. Dano moral configurado face à excessiva demora no
cumprimento da obrigação. Sucumbência parcial dos autores.
Recurso provido em parte.
RELATÓRIO
A r. sentença de fls. 417/421, cujo relatório é adotado,
julgou procedentes em parte os pedidos iniciais para condenar as rés
ao pagamento de R$ 48.400,00 e R$ 1.827,09 de danos materiais,
corrigidos desde o ajuizamento da inicial, além de danos morais de
R$ 5.000,00, corrigido da presente data, e em ambos os casos com
juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Impôs às rés ainda o
pagamento de custas e despesas processuais, além de verba
honorária fixada em 10% sobre o valor corrigido da condenação.
Embargos de declaração foram acolhidos “no sentido de
constar na r. sentença de fls. 417/421 que os cálculos apresentados
pelos autores dizem respeito até o mês de outubro de 2017 e não
após a entrega das chaves” (fls. 436).

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Apelação Cível no 1007375-50.2019.8.26.0008 - São Paulo - VOTO No 10435 - 3/7
Apelam as corrés Econ Construtora e Incorporadora
Ltda e Atua Construtora e Incorporadora S.A, sustentando, em
síntese, que são parte ilegítima para responder à ação, haja vista que
não estabeleceram qualquer relação jurídica com os autores, tendo
sido indicadas apenas para adquirirem frações correspondentes a
unidades não negociadas para futura comercialização. Apontam que
a responsável pela finalização da obras anteriores contratadas é da
Cooperativa Habitacional Nova Era Barueri, não havendo hipótese de
solidariedade passiva. No mais, negam o descumprimento do prazo
contratual, vinculado ao processo de financiamento a cargo dos
adquirentes, e a existência de danos atribuíveis à construtora.
Recurso tempestivo, contrarrazoado e com preparo
recolhido.
É o relatório.
ARGUMENTAÇÃO E DISPOSITIVO
Registre-se, inicialmente, que a Econ Construtora não
pode ser considerada, no caso concreto, parte ilegítima para figurar
no polo passivo da demanda.
Conforme se verifica de Ata de Assembleia Geral
Extraordinária Seccional Aricanduva (fls. 202/203), a empresa se
propôs a adquirir, além da fração ideal de terreno não comprometida a
qualquer associado, os “direitos de propriedade remanescentes,
inclusive os de crédito, e de titularidade exclusiva da Cooperativa,
sobre a fração ideal do imóvel já comprometida aos associados, mas
ainda não entregue, com o objetivo de, entre outros, viabilizar a
conclusão da construção das unidades devidas aos associados ainda
não agraciados”. Houve inequívoca transferência de direitos e de
obrigações contratuais.
Trata-se, ademais, de evidente relação de consumo
entre as partes, devendo-se aplicar as disposições do Código de
Defesa do Consumidor que, em seu art. 7o, parágrafo único,

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“estabeleceu o princípio da solidariedade legal para responsabilidade
pela reparação dos danos causados ao consumidor. A norma
estipulou
expressamente
a
responsabilidade
solidária,
em
conformidade com a lei substantiva pátria, deixando firmada a
obrigação de todos os partícipes pelos danos causados, nos moldes
também do Código Civil (...). Isso significa que o consumidor pode
escolher a quem acionar: um ou todos. Como a solidariedade obriga a
todos os responsáveis simultaneamente, todos respondem pelo total
dos danos causados” (RIZATTO NUNES, “Comentários ao Código de Defesa
do Consumidor”, 3a ed., Saraiva, São Paulo, 2007, p. 159, item 4).
No que tange à Atua Construtora e Incorporadora,
todavia, não há de fato qualquer indício de que tenha, de algum
modo, participado do empreendimento em questão e da cadeia de
fornecimento em específico.
Não a compromete, desde logo, apenas a circunstância
de a empresa contratada fazer parte de seu quadro social (fls.
187/198). De se notar que é prematura a discussão tendente à
desconsideração inversa da personalidade jurídica, com apuração da
prática de abuso de direito, desvio de finalidade ou confusão
patrimonial, com vistas à extensão da responsabilização patrimonial,
certo que, em princípio, tal medida excepcional dependeria da
existência de crédito líquido e certo, bem como da insolvência do
devedor principal.
Destarte, era forçoso reconhecer a ilegitimidade passiva
da apelante Atua Construtora e Incorporadora S/A.
Passe-se ao exame do mérito da demanda.
Consta que os autores, mediante adesão à Cooperativa
Habitacional Nova Era Barueri e à Paulicoop em 09.11.2010 (fls.
24/36), adquiriram direitos sobre imóvel na planta integrante do
empreendimento Residencial Aricanduva, supostamente a ser
construído no prazo de dois anos.

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Pagas as primeiras parcelas e restando um saldo a ser
quitado para recebimento das chaves, de R$ 111.353,00, mediante
financiamento bancário, a unidade não havia sido entregue na data
prevista, mas somente em 19.10.2017 (fls. 139).
Analisado o conjunto probatório, ao contrário do alegado
na defesa, não se identifica elemento de convicção a demonstrar que
a demora na entrega das chaves decorreu de desídia dos
promissários compradores no processo de financiamento do saldo
devedor. A tal prova não se presta a singela impressão de fls. 238,
documento unilateral e cujo conteúdo pouco esclarece a respeito da
alegação.
Em razão do atraso na entrega do imóvel, os danos
sofridos pelos autores devem ser reparados, certo que até se
dispensa a demonstração do prejuízo nessa hipótese, porque
presumido (Súmula no 162 do TJSP).
Por outro lado, é plenamente devido o reembolso dos
valores pagos a título de taxa condominial, cobrados antes da entrega
da unidade prometida. Afinal, “a efetiva posse do imóvel, com a
entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o
condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas
condominiais” (AgRg nos EDcl no REsp 851.542/RS, 3a Turma do Superior
Tribunal de Justiça, Relatora Ministra Nancy Andrighi, em 06/09/11, DJE
13/09/11).
A
previsão
de
transferir
ao
consumidor
a
responsabilidade
pelo
pagamento
de
despesas
próprias
do
empreendedor, inerentes à propriedade, antes da entrega do imóvel,
mostra-se abusivo, porque o coloca em exagerada desvantagem.
Aqui a sentença reconheceu que os autores têm direito ao
ressarcimento pelo que desembolsaram antes da efetiva posse do
imóvel.
Certo que a reparação, dessa forma, decorre das
previsões do art. 395 e do art. 844, ambos do Código Civil. Pretensão,
pois, de natureza indenizatória, a que se sujeita a apelante de forma
solidária, pelo que despicienda a alegação de que não foi a
responsável pela cobrança do encargo.

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Ocorre que a Econ Construtora assumiu as obras
conforme Assembleia realizada em dezembro de 2012 (fls. 202/203) e
a estimativa de conclusão que constou expressamente da ata daquela
deliberação foi no sentido de que o Bloco 01, ao qual pertence a
unidade dos autores, seria concluído em 30 meses.
Ora, da mesma forma que se confere validade à
transferência das obrigações contratuais à construtora apelante, por
força da Assembleia, deve se admitir que o prazo estimado para o
respectivo cumprimento, mediante o mesmo ato de vontade, também
sofreu modificação.
Nessa quadra, a unidade havia de ser entregue aos
apelados até junho de 2015, pelo que necessária a correta apuração
dos danos alegados, correspondente aos alugueres e encargos
condominiais suportados, isto é, devidos desde tal data até outubro
de 2017.
É devida indenização por dano moral, vez que o atraso
foi excessivo, ultrapassando em muito os limites do razoável, o que
configura prejuízo além de mero aborrecimento decorrente de
inadimplemento.
Quanto ao valor da indenização, à ausência de critério
legal objetivo para sua fixação, deve-se levar em consideração as
condições econômicas das partes, as consequências do ato, a
intensidade da culpa e a circunstância de haver ou não sido
concedida, cumulativamente, indenização pelo dano patrimonial.
Deve a reparação, outrossim, ser suficiente para
compensar a vítima e desestimular o causador do dano a repetir
conduta da mesma natureza, sem ensejar o enriquecimento sem
causa.
Observados esses critérios, tenho por razoável o
montante fixado na sentença, não comportando redução.

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Afastada considerável parcela de suas pretensões
iniciais, é de se reconhecer a sucumbência parcial dos autores, pelo
que deverão suportar metade das custas e despesas processuais,
bem como arcar com honorários advocatícios no importe de 10% da
condenação, a serem rateados em igual proporção às corrés (com
exceção da Atua Construtora e Incorporadora) para distribuição aos
seus respectivos patronos.
Ante o exposto, dou provimento em parte do recurso
para: a) julgar extinto o processo, sem resolução do mérito em
relação à corré Atua Construtora e Incorporadora S/A, nos termos do
art. 485, VI, do CPC, condenando os autores apelados ao pagamento
de honorários advocatícios equivalentes a 15% do valor da causa
atualizado, ressalvados os benefícios da justiça gratuita; b) revisar o
valor da condenação por dano material, a ser apurado em oportuna
liquidação, considerando os alugueres e encargos condominiais
suportados pelos autores apelados desde junho de 2015 até outubro
de 2017, corrigidos de cada desembolso pela Tabela Prática do
TJ/SP e acrescidos de juros de mora de 1% a.m. desde a citação; e c)
distribuir os ônus sucumbenciais às partes remanescentes, nos
termos supra, ressalva a justiça gratuita.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator