Tribunal: TJSP
Processo: 1016972-64.2018.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Compra e Venda de imóvel. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da construtora requerida.

RESCISÃO CONTRATUAL. Pretensão da construtora de obter o reconhecimento do leilão extrajudicial realizado, com a consequente improcedência da ação e declaração de que não existiam valores a serem restituídos ao comprador, que arcaria com

Ementa:
APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Compra e Venda de imóvel. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da construtora requerida.

RESCISÃO CONTRATUAL. Pretensão da construtora de obter o reconhecimento do leilão extrajudicial realizado, com a consequente improcedência da ação e declaração de que não existiam valores a serem restituídos ao comprador, que arcaria com os custos da realização do leilão. Não acolhimento. O contrato de compra e venda contemplava mais de uma forma de rescisão do contratual, uma com a devolução ao comprador de 70% do valor pago e outra através da realização de leilão extrajudicial, sem qualquer devolução de valores ao comprador. Incidência da regra do artigo 47 do CDC de interpretação das cláusulas contratuais da forma mais benéfica ao consumidor, acarretando a aplicação somente da clausula que dispõe sobre a devolução de valores com um percentual de retenção. Deste modo, não haveria como reconhecer a legitimidade do leilão extrajudicial realizado pela construtora, que deverá arcar com todos os custos de sua realização. Pedido não acolhido.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO. A r. sentença determinou a retenção de somente 10% do preço pago. Majoração para 20%, eis que mais adequada e apta a cobrir gastos administrativos, com publicidade e tributos. Jurisprudência. Devolução em única parcela, nos termos da Súmula 2 do TJSP. Pedido parcialmente acolhido.

JUROS DE MORA. Caso peculiar, não aplicado à tese adotada pelo C. STJ. O comprador nunca obteve a posse do imóvel, nem ao menos recebeu as chaves. Antes do ajuizamento da ação a construtora já havia vendido o imóvel a terceiros, não devolvendo qualquer quantia ao comprador. Diante desta situação, não seria adequado o entendimento de que os juros de mora incidiriam somente após o transito em julgado, eis que a construtora reteve para si tanto o valor pago pelo autor, como o pagamento pela nova alienação do bem. Assim como determinado na r. sentença recorrida, os juros deverão incidir a partir da citação, momento em que a construtora foi constituída em mora. Pedido não acolhido.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000996107
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação Cível
no 1016972-64.2018.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante
ODEBRECHT REALIZAÇÕES SP 16 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.,
é apelado EDUARDO DA SILVA LUZIO.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) E J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1016972-64.2018.8.26.0562
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VOTO No 12.296
No Processo - Classe:
1016972-64.2018.8.26.0562 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de Santos
MM Juiz de 1o Grau:
Dario Gayoso Júnior
Partes:
Apelante: Odebrecht Realizações Sp 16 Empreendimento
Imobiliário Ltda.
Apelado: Eduardo da Silva Luzio
APELAÇÃO.
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES. Compra e Venda de
imóvel. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da
construtora requerida.
RESCISÃO CONTRATUAL. Pretensão da construtora de
obter o reconhecimento do leilão extrajudicial realizado,
com a consequente improcedência da ação e declaração de
que não existiam valores a serem restituídos ao comprador,
que arcaria com os custos da realização do leilão. Não
acolhimento. O contrato de compra e venda contemplava
mais de uma forma de rescisão do contratual, uma com a
devolução ao comprador de 70% do valor pago e outra
através da realização de leilão extrajudicial, sem qualquer
devolução de valores ao comprador. Incidência da regra do
artigo 47 do CDC de interpretação das cláusulas
contratuais da forma mais benéfica ao consumidor,
acarretando a aplicação somente da clausula que dispõe
sobre a devolução de valores com um percentual de
retenção. Deste modo, não haveria como reconhecer a
legitimidade
do
leilão
extrajudicial
realizado
pela
construtora, que deverá arcar com todos os custos de sua
realização. Pedido não acolhido.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. A r. sentença determinou
a retenção de somente 10% do preço pago. Majoração para
20%, eis que mais adequada e apta a cobrir gastos
administrativos,
com
publicidade
e
tributos.
Jurisprudência. Devolução em única parcela, nos termos da
Súmula 2 do TJSP. Pedido parcialmente acolhido.
JUROS DE MORA. Caso peculiar, não aplicado à tese
adotada pelo C. STJ. O comprador nunca obteve a posse do
imóvel, nem ao menos recebeu as chaves. Antes do
ajuizamento da ação a construtora já havia vendido o
imóvel a terceiros, não devolvendo qualquer quantia ao
comprador. Diante desta situação, não seria adequado o
entendimento de que os juros de mora incidiriam somente

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após o transito em julgado, eis que a construtora reteve
para si tanto o valor pago pelo autor, como o pagamento
pela nova alienação do bem. Assim como determinado na r.
sentença recorrida, os juros deverão incidir a partir da
citação, momento em que a construtora foi constituída em
mora. Pedido não acolhido.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de Apelação interposta contra a r. sentença proferida às fls.
116/118 nos autos da Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores proposta
por Eduardo da Silva Luzio em face da empreiteira Odebrecht Realizações Sp 16
Empreendimento Imobiliário Ltda.
O D. Magistrado julgou parcialmente procedente a demanda
declarando a rescisão contratual e condenando a empresa requerida a restituir ao autor o
importe correspondente a 90% do preço pago, acrescido de correção monetária desde o
respectivo desembolso e juros de mora contados a partir da citação.
Inconformada,
a
empresa
requerida
recorreu
postulando
a
improcedência da demanda, com o reconhecimento da plena rescisão do contrato, eis
que já havia sido realização de leilão judicial, com a adjudicação do imóvel a empresa
requerida, não havendo o que se falar em saldo a restituir ao autor ou, subsidiariamente,
a restituição de somente 70% ou 75% do valor pago, nos termos previstos no contrato
firmado entre as partes, eis que o percentual aquele adotado na sentença (10%) seria
irrisório e insuficiente para ensejar a justa reparação pelo desfazimento do negócio.
No mais, postulou que o termo inicial dos juros de mora sobre o valor
a ser restituído fosse fixado a partir do trânsito em julgado.
Contrarrazões às fls. 297/318 postulando o não provimento do recurso.
É O RELATÓRIO.
O recurso comporta parcial provimento.

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É incontroverso que em 06/03/2012 as partes firmaram contrato de
compra e venda do imóvel indicado nos autos, sendo que autor pagou 39 parcelas
totalizando um valor de R$ 97.974,22 (R$ 128.311,28 com correção monetária fls.
125/126).
Todavia, a controvérsia debatida nos autos dizia respeito sobre o leilão
extrajudicial realizado pela empresa requerida, eis que o contrato de compra e venda
dispunha de mais de um procedimento de rescisão, eis que a cláusula 5.3 determinava
que em caso de rescisão contratual em razão da inadimplência do comprador, o
vendedor devolveria ao comprador 70% dos valores pagos através de uma parcela única.
Contudo, na cláusula 5.7 dispunha que em caso de inadimplência do comprador, o
vendedor poderia constituí-lo em mora e consequentemente alienar o bem por meio de
leilão público, ocasião em que o comprador perderia o direto a qualquer restituição.
Diante deste quadro, deve ser aplicada a regra do artigo 47 do CDC,
com a interpretação das cláusulas contratuais da forma mais benéfica ao consumidor.
Assim sendo, existindo no instrumento de compra e venda mais de
uma forma de rescisão do contrato, sendo que uma expressamente somente beneficiava
a empresa, deverá prevalecer apenas a interpretação mais benéfica ao consumidor,
estando correto o entendimento exposto no primeiro grau, o qual acolheu a pretensão do
autor pela rescisão contratual e apontou que o leilão extrajudicial efetuado pela empresa
havia sido ilegal. Em consequência, o comprador não poderia arcar com qualquer custos
advindo da realização do leilão.
Aliás, cumpre asseverar que o direito dos compromissários
compradores à rescisão do contrato, com restituição das quantias pagas, já foi
sedimentado por este E. Tribunal de Justiça nos seguintes termos:
Súmula 1 - “O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas,
admitida
a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem.”

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Súmula 3 - “Reconhecido que o compromissário comprador tem
direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes
deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção.”
Por outro turno, quanto ao percentual de retenção sobre os valores
pagos, assiste parcial razão a empresa requerida, visto que o distrato partiu do
adquirente, sem apontar a existência de culpa da empreiteira.
Entretanto, consoante bem asseverado na r. sentença, não se poderiam
aplicar as cláusulas contratuais relativas à devolução em caso de resilição pelo
promitente comprador retenção de 70% do valor pago - colocando o consumidor em
clara situação de onerosidade excessiva, cabendo, portanto, a fixação com base nos
princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, em atenção à legislação
consumerista vigente.
Assim sendo, considerando as peculiaridades do caso em debate,
afigura-se mais razoável a retenção de 20% do preço pago, a fim de evitar um
desequilíbrio contratual e eventuais prejuízos à construtora pelo desfazimento do
negócio, cobrindo gastos administrativos, com publicidade e tributos, dentre outros.
Neste sentido, é o entendimento desta Corte:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
Desistência do comprador. Abusividade das cláusulas contratuais 33
e 34. O percentual de retenção de 20% se mostra adequado para
compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do
contrato e está de acordo com o adotado pela jurisprudência em
casos semelhantes. (...). Recurso parcialmente provido. (Apelação
Cível 1063455-49.2019.8.26.0100; Relator J.B. Paula Lima; 10a
Câmara de Direito Privado; Julgamento: 13/05/2020).
Ademais, deve ser esclarecido que no caso de rescisão contratual
motivada pela inadimplência do contratante, a jurisprudência do C. STJ tem entendido
que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado e não da data da citação.
Todavia, diante do analise do caso concreto este entendimento não se
aplicaria a esta demanda.

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Isso por que, assim como apontado pelo D. Magistrado de primeiro
grau, o comprador jamais obtivera a posse do imóvel, nem ao menos recebeu a chave,
sendo que mesmo antes do ajuizamento desta ação, a empreiteira já havia vendido o
bem a terceiros, sem devolver nenhum valor ao autor.
Deste modo, não seria justo que os juros de mora incidissem somente
após o trânsito em julgado, visto que a requerida conseguiu reter indevidamente os
valores que pertenciam ao autor, mesmo após ter recebido o valor pela nova alienação
do imóvel, retendo para si os dois valores.
Portanto, correta a compreensão de que nesta situação os juros deverão
incidir desde a citação inicial, ato que constitui a construtora em mora, nos termos da
lei.
Por fim, mesmo com o parcial provimento do recurso a empresa
requerida permaneceu vencida na maior extensão dos pedidos iniciais, razão pela qual
deverá arcar as custas e despesas processuais, mas sem a majoração dos honorários
advocatícios nesta sede recursal, devendo ser mantidos nos mesmos percentuais fixados
na r. sentença (10% do valor da condenação).
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso,
nos termos da fundamentação.
SÍLVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora