Tribunal: TJSP
Processo: 1009828-86.2020.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO - REPETIÇÃO DE INDÉBITO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESPESAS CONDOMINIAIS - Procedência - Ilegitimidade passiva "ad causam", afastada - Adquirente que não estava emitido na posse do imóvel no período pleiteado, mas sim a apelante - Responsabilidade do comprador somente a partir da entrega das chaves - Sentença mantida - Sucumbência

Ementa:
DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO - REPETIÇÃO DE INDÉBITO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESPESAS CONDOMINIAIS - Procedência - Ilegitimidade passiva "ad causam", afastada - Adquirente que não estava emitido na posse do imóvel no período pleiteado, mas sim a apelante - Responsabilidade do comprador somente a partir da entrega das chaves - Sentença mantida - Sucumbência recursal, nos termos do art. 85, § 11 do CPC - Recurso não provido, nos termos do acórdão.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000996082
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009828-86.2020.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., é apelado GIOVANNI HENRIQUE
GONÇALVES DE MORAIS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente sem voto), ALMEIDA SAMPAIO E MARCONDES D'ANGELO.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009828-86.2020.8.26.0071 -Voto no 23.816
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Apelação Cível no 1009828-86.2020.8.26.0071
Comarca: Bauru
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelado: Giovanni Henrique Gonçalves de Morais (Justiça Gratuita)
Juiz: Arthur de Paula Gonçalves
VOTO 23.816
DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO
- REPETIÇÃO DE INDÉBITO - COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESPESAS
CONDOMINIAIS - Procedência - Ilegitimidade passiva
“ad causam”, afastada - Adquirente que não estava emitido
na posse do imóvel no período pleiteado, mas sim a
apelante - Responsabilidade do comprador somente a
partir da entrega das chaves - Sentença mantida -
Sucumbência recursal, nos termos do art. 85, § 11 do CPC
- Recurso não provido, nos termos do acórdão.
Trata-se de ação declaratória de inexigibilidade de débito
cumulada com repetição de indébito ajuizada por GIOVANNI HENRIQUE
GONAÇLVES
DE
MORAIS
contra
MRV
ENGENHARIA
E
PARTICIPAÇÕES S/A julgada procedente a ação para: a) declarar
inexigível o débito e condenar a parte ré a reembolsar à parte autora a
quantia de R$ 3.275,00, a título de despesas condominiais, com correção
monetária a partir dos respectivos desembolsos e acrescida de juros da
mora de 1% ao mês a contar da juntada aos autos do aviso de
recebimento de citação postal de fls. 96 (19.6.2020); b) condenar a parte ré
a pagar as custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
arbitrados em R$ 1.000,00, corrigidos desde esta data, atendidos os
requisitos do art. 85, § 8o, do Código de Processo Civil.
Inconformada, apela a ré pleiteando, em síntese, seja
reconhecida sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda. E,

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caso outro entendimento, requer seja afastada a responsabilidade da
Construtora pelo pagamento das taxas condominiais.
Sustenta a apelante que os valores condominiais foram
pagos diretamente ao Condomínio Residencial Parque Biaggi.
E, considerando o fato de que a apelante não realizou
qualquer cobrança de taxa condominial, revela-se ilegítima para responder
ao pedido de restituição dos valores pagos a este título.
Afirma que o adquirente não cumpriu todas as obrigações
essenciais para sua imissão na posse do imóvel adquirido, conforme
estipulado no contrato de compra e venda formalizado com a MRV.
Dessa forma, diante do inadimplemento contratual do
adquirente, a MRV reteve as chaves do imóvel e enviou notificação
extrajudicial para o Sr. Giovanni no dia 4.6.2018, cientificando-o de que o
imóvel estava pronto para entrega, porém somente seria entregue somente
com a quitação dos débitos em aberto.
Ressalta, que o adquirente só não recebeu as chaves do
imóvel em razão de sua inadimplência com a parte apelante. E, neste
caso, a retenção das chaves pela MRV mostra-se legítima e configura
exercício regular de seu direito.
Elucida que a notificação enviada ao adquirente o
cientificava sobre a responsabilidade pelo pagamento das taxas, impostos,
despesas, multas e contribuições relativas ao imóvel, a partir de julho de
2018.
Além do mais, a Convenção de Condomínio fundamenta a

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responsabilidade pelos débitos condominiais ao adquirente da respectiva
unidade (art. 22, parágrafo único).
Acrescenta ainda, que cabe ao adquirente da unidade
imobiliária responder pelos débitos do alienante, por se tratar de obrigação
“propter rem” (art. 1.345 do Código Civil).
Salienta que é ilógico cobrar o adimplemento de taxas
condominiais da apelante, já que a construtora possui o único interesse de
comercializar o imóvel empreendido, inexistindo qualquer intuito de usufruir
do condomínio ou mesmo da unidade autônoma.
Pontua a apelante, que a responsabilidade do pagamento
das taxas de condomínio e IPTU é do adquirente a partir de 2016, após a
notificação do mesmo para entrega as chaves ou a efetiva entrega das
chaves, o que ocorrer primeiro.
Vieram contrarrazões.
É o relatório.
Narra a inicial que o autor, em 5.1.2017 adquiriu da parte
ré por meio de contrato particular de promessa de compra e venda o
apartamento 502, Bloco 04, do Residencial Parque Biaggi, da cidade e
Comarca de Bauru.
Assevera que recebeu as chaves do imóvel em 31.7.2019,
porém lhe foi exigido pagar as cotas condominiais referentes ao período de
junho de 2018 a julho de 2019, no valor de R$ 3.260,04, todavia, a
cobrança da referida importância é indevida.
Daí a razão do pleito para que seja declarada inexigível o

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débito e condenar a ré a restituição do valor de R$ 3.260,04.
Concedida gratuidade da justiça ao autor e indeferido o
pedido de inversão do ônus da prova por decisão interlocutória, que se
tornou preclusa, ante a não interposição de agravo de instrumento contra
ela.
Citada
a
ré,
ofertou
contestação
sustentando,
preliminarmente, conexão e ilegitimidade passiva ad causam. No mérito,
alegou, em resumo, que o imóvel estava disponível para entrega desde
1.6.2018, porém reteve as chaves por conta do inadimplemento do autor,
argumentou que as referidas contribuições não são de responsabilidade
dela, uma vez que houve a transferência de propriedade da unidade
residencial. Requereu, ao final, o acolhimento das preliminares para
extinguir o processo sem resolução do mérito ou a improcedência do
pedido e a condenação do autor às penas da litigância de má-fé.
A ação foi julgada procedente.
O recurso não comporta provimento.
A priori, no tocante à alegada ilegitimidade passiva ad
causam da ré não prospera, haja vista que a causa de pedir e pedidos, que
delimitam a ação, ela é a responsável pelo ressarcimento das despesas
efetuadas pelo autor. E, a existência ou não de responsabilidade é questão
que se confunde com o mérito, conforme bem sinalado pelo juízo
sentenciante.
No caso sub judice, note-se que houve a cobrança de taxa
condominial relativo a junho de 2018 a julho de 2019. Porém, o apelado

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apenas tomou posse do imóvel em 31.7.2019.
Consequentemente,
não
cabe
ao
apelado
ser
responsabilizado pelo pagamento das despesas condominiais em período
que não estava na posse do imóvel.
Cabe consignar que está consolidado na jurisprudência
que “a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o
momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o
pagamento das despesas condominiais” (STJ, EREsp no 489.647/RJ, 2a
Seção, julgado em 25.11.2009, Rel. Min. Luis Felipe Salomão).
Nesse sentido também, é o entendimento jurisprudencial
desta Corte:
“Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial.
Embargos à execução. Sentença de improcedência. Apelação da
embargante. Despesas condominiais de período anterior ao recebimento
das chaves pelo proprietário de unidade autônoma recém construída.
Primeiro proprietário que não responde pelas despesas condominiais
relativas ao período anterior a entrega das chaves. Responsabilidade pelo
pagamento dessas cotas condominiais da construtora/incorporadora do
imóvel.
Recurso
não
provido”
(Apelação
Cível
no
1008782-25.2018.8.26.0009, Rel. Morais Pucci, 35a Câmara de Direito
Privado, Julgado em 17.12.2019).
“Despesas condominiais. Ação de execução e oferta de
embargos. Alegação de ilegitimidade passiva da embargante. Embargos à
execução julgados improcedentes. Unidade autônoma recém-construída.

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Não demonstração de imissão de posse da unidade geradora das
despesas. Entendimento vigente do STJ. Responsabilidade da construtora
embargante pelas cotas condominiais vencidas. Sentença mantida.
Recurso desprovido, com observação. Ausente demonstração de posse
direta do imóvel pelo adquirente dos direitos, não havendo, ainda, prova da
entrega das chaves ao adquirente da unidade geradora das despesas e
recém-construída, os embargos à execução restaram corretamente
julgados improcedentes. O comprador somente é responsável pelas
despesas condominiais desde que tenha recebido a posse do imóvel, o
que não ocorreu até os dias atuais. Diante de tal circunstância, não há
como forrar a apelante da obrigação de adimplir as despesas condominiais
descritas na inicial” (Apelação Cível no 1008639-36.2018.8.26.0009, Rel.
Kioitsi Chicuta, 32a Câmara de Direito Privado, Julgado em 6.7.2020).
Destarte, fica mantido o julgado.
No mais, ficam majorados os honorários advocatícios
fixados na sentença para R$ 1.500,00 a cargo da apelante, nos termos do
art. 85, § 11 do CPC.
Pelo exposto, é negado provimento ao recurso, nos termos
do acórdão.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator