Tribunal: TJSP
Processo: 1003400-31.2018.8.26.0048
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Marcondes D'Angelo
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-20
Data de publicação: 2020-07-16

Ementa:
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL. Ausência de afronta da locatária ao buscar realizar as reformas no imóvel locado, vez que estas foram consentidas pela locadora no próprio contrato de locação. Proprietária, outrossim, que tem obrigação de entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso para o qual se destina, respondendo pelos

Ementa:
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL. Ausência de afronta da locatária ao buscar realizar as reformas no imóvel locado, vez que estas foram consentidas pela locadora no próprio contrato de locação. Proprietária, outrossim, que tem obrigação de entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso para o qual se destina, respondendo pelos vícios ou defeitos existentes no local em momento anterior à vigência do termo. Exegese do artigo 22, incisos I e IV, da Lei no 8.425/91. Existência de laudo técnico que atesta as inúmeras patologias estruturais do imóvel ( fissuras e trintas internas e externas, desplacamento do emboço e reboco, com regiões pulverulentas, cobertura com infiltrações, telhas quebradas e madeiramento comprometido ). Intervenções realizadas pela locatária que aumentaram a capacidade de resistência das paredes ( vigas de concreto armado ). Demandada que causou a reestruturação e não demolição do imóvel. Não configurada falta grave apta a justificar o despejo do imóvel. Improcedência. Sentença integralmente mantida. Recurso de apelação da autora não provido, majorada a verba honorária da parte vencedora atento ao conteúdo do parágrafo 11 do artigo 85 do atual Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000539281
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003400-31.2018.8.26.0048, da Comarca de Atibaia, em que é apelante PRICILLA
GOTTSFRITZ, é apelada MIRTES APARECIDA NOBRE.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores HUGO
CREPALDI (Presidente) e CLAUDIO HAMILTON.
São Paulo, 16 de julho de 2020
MARCONDES D'ANGELO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003400-31.2018.8.26.0048 - Atibaia - VOTO No 2/8
Recurso de Apelação no 1003400-31.2018.8.26.0048.
Comarca: Atibaia.
02a Vara Cível.
Processo no 1003400-31.2018.8.26.0048.
Prolator ( a ): Juiz Marcelo Octaviano Diniz Junqueira.
Apelante ( s ): Priscilla Gottsfritz.
Apelado ( s ): Mirtes Aparecida Nobre.
VOTO No 44.775/2020.-
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS –
DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL. Ausência de
afronta da locatária ao buscar realizar as reformas no imóvel
locado, vez que estas foram consentidas pela locadora no próprio
contrato de locação. Proprietária, outrossim, que tem obrigação de
entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso
para o qual se destina, respondendo pelos vícios ou defeitos
existentes no local em momento anterior à vigência do termo.
Exegese do artigo 22, incisos I e IV, da Lei no 8.425/91.
Existência de laudo técnico que atesta as inúmeras patologias
estruturais do imóvel ( fissuras e trintas internas e externas,
desplacamento do emboço e reboco, com regiões pulverulentas,
cobertura com infiltrações, telhas quebradas e madeiramento
comprometido ). Intervenções realizadas pela locatária que
aumentaram a capacidade de resistência das paredes ( vigas de
concreto armado ). Demandada que causou a reestruturação e não
demolição do imóvel. Não configurada falta grave apta a justificar
o despejo do imóvel. Improcedência. Sentença integralmente
mantida. Recurso de apelação da autora não provido, majorada a
verba honorária da parte vencedora atento ao conteúdo do
parágrafo 11 do artigo 85 do atual Código de Processo Civil.
Vistos.
Cuida-se de ação de despejo
ajuizada por Priscilla Gottsfritz contra Mirtes Aparecida Nobre,
sustentando a primeira nomeada ter locado à segunda, em 08 de
janeiro de 2018, o imóvel localizado na Rua Napoleão Novinsky,
120, bairro Loanda, no município de Atibaia/SP. Esclarece que a
locatária incorreu em falta grave consistente na realização de
reforma irregular no local, sem alvará ou licença da prefeitura.
Busca o acolhimento da demanda, com o despejo da locatária.

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Atribuiu à causa o valor de R$ 38.400,00 ( trinta e oito mil e
quatrocentos reais ).
Indeferida a antecipação dos
efeitos da tutela ( folhas 27/28 ), em decisão ratificada por esta
Câmara Julgadora em sede de agravo de instrumento ( processo no
2100015-16.2018.8.26.0000 ).
A respeitável sentença de folhas
331 usque 337, cujo relatório se adota, julgou improcedente o
pedido, extinguindo o feito com espeque no artigo 487, inciso I, do
Código de Processo Civil. Em virtude do princípio da sucumbência,
impôs à parte vencida o pagamento das custas e despesas
processuais, além de honorários advocatícios da parte adversa, estes
fixados em 10% ( dez por cento ) sobre o valor atribuído à causa.
Apresentados
embargos
de
declaração pela demandante ( folhas 338/346 ), foram eles
rejeitados, quando então foi aplicado à embargante multa por
litigância de má-fé no valor de 01% ( um por cento ) sobre o valor da
causa ( - intuito manifestamente protelatório - decisão de folhas
351/352 ).
Inconformada, recorre a autora
pretendendo a reforma do julgado ( folhas 356/362 ). Alega, em
estreita súmula, ser equivocada a respeitável sentença, vez que a
requerida ( locatária ) descumpriu o contrato, cometendo infração
grave, tendo demolido parte da propriedade, retirado algumas
janelas e portas balcão do imóvel e derrubado algumas paredes do
imóvel. Afirmou, ainda, que as alterações realizadas na propriedade
ocorreram sem a necessária autorização municipal ( alvará ). Busca
o acolhimento de seu apelo, com a procedência da demanda e
consequente despejo da requerida.
Recurso tempestivo, sem preparo,
regularmente processado e oportunamente respondido ( folhas
368/371 ), subiram os autos.

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Encaminhados os autos à Colenda
28a Câmara de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça
Bandeirante, que não conheceu do feito, determinando sua
redistribuição para esta 25a Câmara de Direito Privado, em virtude
de prevenção ( Acórdão de folhas 380/382 ).
Ofertado prazo para a recorrente
demonstrar a insuficiência de recursos suscitada ( folhas 390/391 ),
não foi atendido o comando judicial. Ato contínuo, foi indeferida a
justiça gratuita pleiteada ( folhas 406/407 ), com nova abertura de
prazo para o recolhimento do preparo necessário.
Recolhimento das custas recursais
às folhas 410/411.
Vieram-me os autos.
Este é o relatório.
O
recurso
comporta
juízo
de
admissibilidade positivo, eis que presentes os requisitos legais.
A
irresignação
recursal
não
procede.
Trata-se de ação de despejo
movida por Priscilla Gottsfritz contra Mirtes Aparecida Nobre,
fundada em falta grave na locação ( alegação de reforma no imóvel
sem autorização da Municipalidade, inclusive com parcial demolição
do prédio existente no local ), referente ao imóvel situado na Rua
Napoleão Novinsky, 120, bairro Loanda, no município de Atibaia/SP.
Em peça contestatória ( folhas

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51/73 ), afirma a requerida ( locatária ) ter efetuado
antecipadamente o pagamento de 12 ( doze ) locativos, tendo sido
pactuado que despenderia a quantia de R$ 10.000,00 ( dez mil reais )
a título de benfeitorias que se fizessem necessárias para a adequação
do imóvel residencial para uso comercial ( intenção de instalar no
local clínica de psicologia ). Ocorre que foi surpreendida com a
informação de que o local não possuía condições estruturais para
suportar alterações, vez que se encontrava em ruínas, tendo sido a
construção edificada com tijolos e argamassa de barro, sendo
indispensável a reestruturação das paredes e telhado.
Aponta que ao entrar em contato
com a locadora, foram estipuladas novas condições para a
continuidade da locação. Foram então realizados orçamentos,
compartilhados com a autora ( locadora ) que não apenas autorizou
as intervenções, como pactuou com os valores, que seriam
descontados dos alugueres. Destarte, afirma não ter destruído o
imóvel, mas apenas efetuado sua restruturação. Afirmou a requerida,
ainda, que ao iniciar a reforma, tomou ciência de que o imóvel não
possuía o “habite-se”, não tendo a proprietária fornecido a
necessária planta do imóvel, o que impediu o alvará de licença para
reforma. Apontou má-fé da locadora, que recebeu antecipadamente
os valores locatícios ciente da precária situação do imóvel.
Pois bem!
Incontroverso nos autos a relação
locatícia negocial pactuada entre as partes, em 08 de janeiro de
2018, tendo por objeto a propriedade descrita na inicial. Foi
avençado o valor locatício mensal de R$ 3.200,00 ( três mil e
duzentos reais ), tendo sido ajustado o pagamento antecipado, com
desconto, do primeiro ano da locação ( documento de folhas 07/09 ).
Contou, ainda, no pacto locatício,
com relação às benfeitorias que “a locatária, no ato da assinatura
deste contrato, receberá o imóvel livre de pessoas e coisas, se
comprometendo, no caso se interessar a prover benfeitorias
necessárias para a utilização do imóvel de acordo com as

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necessidades de sua atividade, sendo que, fica determinado neste
contrato que as benfeitorias úteis e voluptuárias não serão
descontadas do valor locatício e em caso de rescisão do contrato a
locatária não terá direito de indenização (sic) ( folha 08 – contrato
locatício – cláusula 05a ).
Nada foi informado nos autos
acerca de vistoria prévia no imóvel locado, não existindo descrição
do estado de conservação do imóvel no início da locação.
Há nos autos apenas 01 ( uma )
fotografia, capturada pelo “google”, de março de 2017 ( cerca de
dez meses anterior à vigência da locação ), o que indica se tratar de
imóvel residencial. Já as fotografias atuais indicam encontrar-se o
local sem janelas, portas e telhado ( folhas 17 e 18/23 ).
Ademais, a locatária trouxe aos
autos outro contrato ( diverso daquele apresentado pela autora,
também assinado entre as partes ( documento de folhas 75/77 ), e
com reconhecimento de firmas, na mesma data de 08 de janeiro de
2018, que possui indicação de que o local seria utilizado para
“atividade residencial e comercial ), com indicação de valor locativo
diverso ( R$ 2.000,00 – dois mil reais ), mantida a obrigação do
pagamento antecipado, este no valor de R$ 24.000,00 ( vinte e
quatro mil reais ).
Conforme bem observado pelo
eminente Magistrado sentenciante ( folha 334 – quinto parágrafo ),
tem-se que as partes elaboraram vários contratos, formulando
ajustes acerca de valores e necessidades de reformas no local.
Ainda, logo após ingressar na
posse do imóvel, tem-se que a locatária, ora recorrida, contratou
engenheiro para realizar reformas no local ( a fim de possibilitar a
instalação da clínica pretendida ), momento no qual foi constatada a
necessidade de remoção do telhado e reestruturação das paredes.
Sua vistoria resultou na constatação de não existir “segurança para

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habitualidade” no local, devido à trincas na parede, sendo
necessária “a remoção de toda a cobertura do imóvel” ( laudo
técnico – folha 83 ). Foram então realizados orçamentos de
materiais obras, com aquisição dos produtos, iniciando-se assim a
reforma ( folhas 84/106 ).
Desta forma, tem-se que, ao revés
do alegado, a locadora possuía incontroversa ciência acerca do
estado de conservação da propriedade, razão pela qual inclusive
ajustou abatimento dos valores locatícios. Nos autos, ainda, foram
colacionadas as transcrições de conversas travadas entre as partes e
entre a autora e o empreiteiro/engenheiro, em aplicativo telefônico (
“whatsapp” ), que demonstram de forma clara que esteve ela no
local diversas vezes para aprovar o novo muro e o modo de
instalação do telhado ( folhas 58/66 ).
Ocorre que neste momento, foi
solicitado da autora a apresentação do “habite-se”, e por não tê-lo,
foi impedida a continuidade da reforma, necessária para a utilização
do imóvel locado. Ainda, embora possuísse a locatária direito de
preferência na futura aquisição do bem, ao tentar buscar o registro
do contrato, foi impossibilitada em virtude da nota de exigências (
documento de folha 108 ), que impediu sua averbação na matrícula
no imóvel.
Instalou-se então a discordância
entre as partes, vez que já haviam sido empregados considerável
montante financeiro na aquisição de material e serviços, tendo
também sido pagos antecipadamente determinados locativos.
Consoante cediço, nos termos do
artigo 23, incisos IV e VI da Lei de locações ( 8.245/91 ), entre
outras obrigações do locador encontra-se aquela de entregar ao
locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso ao qual se
destina, bem como responder por vícios ou defeitos existentes no
local em momento anterior à locação. E tais obrigações, “in casu”,
não foram demonstradas pela demandante.
Formalizado parecer técnico em

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junho de 2018, que expressamente constatou que o método
construtivo do prédio existente no local era “tijolo de barro,
assentado com barro, isento de vigas e colunas em concreto armado,
fundação rasa e cobertura de telha cerâmica com estrutura de
madeira” ( folha 118 ). Desta forma, de fato compreensíveis as
patologias apresentadas ao início da locação, bem como a
necessidade de amplas reformas estruturais para se utilizar o bem
como fim pretendido ( locação comercial – instalação de clínica ).
Por consequência, tem-se que a locatária não realizou a demolição
do local, mas sim sua restruturação, não estando configurada falta
grave a permitir o pretendido despejo por culpa da demandada.
Por consequência lógica, de rigor
a integral manutenção da respeitável sentença recorrida, que indicou
a improcedência do pedido, com a extinção do feito com espeque no
artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, preservado o
entendimento do Magistrado “a quo”.
Em virtude do trabalho adicional
realizado em sede recursal, majora-se os honorários sucumbenciais
devidos ao patrono do recorrido de 10% ( dez por cento ) do valor da
causa para 12% ( doze por cento ) do valor da causa, observado o
disposto no artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil.
Ante
o
exposto,
nega-se
provimento ao recurso de apelação da autora, majorada a verba
honorária sucumbencial da parte adversa, atento ao conteúdo do
parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, nos moldes
desta decisão.
MARCONDES D'ANGELO
DESEMBARGADOR RELATOR