Tribunal: TJSP
Processo: 1045424-52.2017.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Salete Corrêa Dias
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – Aquisição de unidade imobiliária - Sentença de parcial procedência – Alegação de error in judicando - Ocorrência de leilão extrajudicial antes da propositura da ação, nos termos do artigo 63 da Lei 4.591/64, alega-se inexistência de saldo do leilão – Não caracterização de erro - Pedido declaratório julgado extinto sem resolução

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – Aquisição de unidade imobiliária - Sentença de parcial procedência – Alegação de error in judicando - Ocorrência de leilão extrajudicial antes da propositura da ação, nos termos do artigo 63 da Lei 4.591/64, alega-se inexistência de saldo do leilão – Não caracterização de erro - Pedido declaratório julgado extinto sem resolução do mérito, na forma do art. 485, inciso VII, do CPC – Imóvel adjudicado à vendedora – Perda das parcelas pagas - Não incidência do regime das Leis no 4.591/64 e 4.864/1965 ao cálculo de restituição das contraprestações pagas pelo consumidor - Aplicação do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor - Percentual de retenção de 25% bem fixado à hipótese, descabendo maior desconto para cobrir eventuais despesas com leilão extrajudicial do artigo 63, § 3o da Lei 4591/64 – Precedentes do e. S.T. J. e desta Corte - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000088963
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1045424-52.2017.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante PASCAL 1777-
EMPRENDIMENTOIS IMOBILIARIOS SPE -LTDA, é apelado DULCE SOFIA PERAL
LOPEZ (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE
SALLES.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1045424-52.2017.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2365 2/17
Voto no 2365
Apelação no: 1045424-52.2017.8.26.0002
Apelante: Pascal 1777- Emprendimentois Imobiliarios SPE -LTDA
Apelada: Dulce Sofia Peral Lopez
Comarca: São Paulo - Foro Regional II - Santo Amaro - 10a Vara Cível
Juiz prolator: Raphael Augusto Cunha
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO
DE QUANTIAS PAGAS
Aquisição de unidade
imobiliária - Sentença de parcial procedência

Alegação de error in judicando - Ocorrência de leilão
extrajudicial antes da propositura da ação, nos termos
do artigo 63 da Lei 4.591/64, alega-se inexistência de
saldo do leilão
Não caracterização de erro - Pedido
declaratório julgado extinto sem resolução do mérito,
na forma do art. 485, inciso VII, do CPC
Imóvel
adjudicado à vendedora Perda das parcelas pagas -
Não incidência do regime das Leis no 4.591/64 e
4.864/1965

ao
cálculo
de
restituição
das
contraprestações pagas pelo consumidor - Aplicação
do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor -
Percentual de retenção de 25% bem fixado à hipótese,
descabendo maior desconto para cobrir eventuais
despesas com leilão extrajudicial do artigo 63, § 3o da
Lei 4591/64 Precedentes do e. S.T. J. e desta Corte -
RECURSO DESPROVIDO.
A r. sentença de fls. 143/151, cujo relatório adoto, julgou:
“Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para condenar a
ré a devolver à autora o equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) do
montante pago pelo imóvel, com juros de 1% ao mês a contar do trânsito em
julgado da sentença e correção monetária pela Tabela Prática do TJ/SP a partir
de cada desembolso. JULGO EXTINTO o processo nos termos do art. 487, inciso
I, do Código de Processo Civil e, em relação ao pedido declaratório, o feito fica
extinto sem resolução do mérito, na forma do art. 485, inciso VII, do mesmo

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1045424-52.2017.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2365 3/17
Código. Por ter a autora decaído de parte mínima da pretensão, pelos ônus da
sucumbência, a ré arcará com as custas e despesas do processo, bem como
com os honorários do advogado da parte contrária, fixados em 10% sobre o valor
atualizado da condenação.”
Foram interpostos embargos de declaração (fls.153/155),
pela parte ré, rejeitados (fls. 156/157).
Inconformada, apela a parte ré (fls. 159/172) aduzindo,
em apertada síntese: 1) pela inadimplência (há mais de três meses, desde
30/10/2014, pelo débito no valor de R$ 530.000,00), a parte autora, notificada
pelo cartório extrajudicial não purgou a mora, incorreu na rescisão contratual
prevista na cláusula VII, parágrafo 3o, “c”, do contrato de promessa de compra e
venda com fundamento no artigo 1o da Lei 4.591/1964 (Lei das Incorporações
Imobiliárias) e artigo 1o da Lei 4.864/1965 (Lei de Estímulo à Construção Civil);
que promovido leilão extrajudicial visando à alienação dos direitos, em segunda
praça, adjudicou o imóvel. Afirma que a parte autora assumiu a responsabilidade
pelo pagamento de todas as despesas com notificações, honorários advocatícios,
editais de leilão, comissão da leiloeira oficial, despesas com emolumentos
cartorários, ITBI, impostos, taxas e todas as despesas que se venceram a partir
do segundo leilão, sub-rogando-se em todos os direitos e obrigações do título
originário; que não sobejou saldo para ser devolvido à apelada, carreando a
prestação de contas; 2) aduz que o contrato encontra-se extinto antes da
propositura da ação, nos termos do artigo 63 da Lei 4.591/64, nada havendo a
restituir, pedindo extinção do processo sem resolução do mérito; 3) sustenta que
a sentença reconheceu a validade do leilão, contudo, determinou a restituição
com base no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, sem observar o
regramento supra descrito, incidindo em “error in judicando”, devendo ser
aplicada a lei específica.
Contrarrazões da parte autora (fls. 179/188), postulando
a manutenção da r. sentença. Enfatiza que o imóvel lhe foi vendido, tendo pago

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1045424-52.2017.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2365 4/17
à apelante R$ 111.297,15 e em princípio havia dívida de R$ 258.084,00; que a ré
ficou para si com o imóvel e o revendeu por R$ 465.000,00, conforme matrícula
do imóvel, recebendo mais do dobro, obtendo vantagem indevida sobre a
consumidora, devendo ser aplicado o artigo 53 do Código de Defesa do
Consumidor.
A parte ré se manifestou (fls.192) opondo-se ao
julgamento virtual.
A fls. 196, um dos patronos da parte autora renunciou ao
mandato, ressaltando existência de outros procuradores na procuração.
É o relatório.
Cuidam os autos de “Ação Declaratória de Rescisão
Contratual c/c Restituição de quantias pagas”.
Narra a exordial que, em 06/05/2011, as partes firmaram
compromisso de compra e venda, da unidade 37, do empreendimento
Condomínio Edifício Pascal, situado na Rua Pascal, n. 1.777, Bairro do Campo
Belo, São Paulo, pelo valor de R$ 386.765,52.
Que
pagou
R$
111.297,15,
não
logrando
obter
financiamento quanto aos valores faltantes para quitação; que a ré tacitamente
efetuou resolução do contrato, vendendo o imóvel a terceiro, sem lhe efetuar
qualquer restituição. Sustenta, enriquecimento ilícito com nítido confisco de
valores. Pleiteia aplicação do Código de Defesa do Consumidor com devolução
dos valores pagos mediante retenção do percentual de 10% para compensar a
parte ré quanto às despesas decorrentes do contrato rescindido.
Em contestação, a parte ré alega que o preço ajustado de
aquisição era de R$ 386.765,52, que a autora deixou de pagar quantia superior a

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1045424-52.2017.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2365 5/17
R$ 530.000,00, sendo efetuada a notificação extrajudicial para purgação da
mora, que não ocorreu, sendo o imóvel levado à leilão extrajudicial em
28/10/2016, em que culminou por adjudicá-lo, na conformidade do artigo 63 da
Lei 4.591/64 e art. 1o, VI e VII, da lei 4.864/1965; pela responsabilidade da parte
em arcar com as despesas das notificações, honorários advocatícios, editais de
leilão, comissão de leiloeira, emolumentos cartorários, ITBI, taxas e despesas,
não há de saldo a ser devolvido à autora. Juntou documentos, entre os quais, a
prestação de contas de fls. 122/124.
Pois bem.
A r. sentença merece ser integralmente mantida.
Preliminarmente, quanto ao pedido de rescisão, a
sentença foi categórica, em relação ao pedido declaratório, em julgá-lo extinto,
sem resolução do mérito, na forma do art. 485, inciso VII, do CPC, não ocorrendo
qualquer erro.
Pela escritura de contrato de promessa de venda e
compra de unidade autônoma (fls. 89/112) de 06/05/2011, a parte autora adquiriu
da parte ré, a unidade 37 do Condomínio Edifício Pascal, área privativa de
48,350m2 e área comum de 53,118m2 (fls.98), situado no bairro de Campo Belo,
São Paulo SP, pelo preço de R$ 386.765,52 (fls. 90/91), mediante pagamento
de sinal, no valor de R$ 7.705,00 e saldo, numa parte, através de prestações a
serem pagas pelo comprador com recursos próprios e, outra parte, por meio de
única parcela de R$ 258.084,00 com vencimento em 01/7/2014, mediante
financiamento junto ao agente financeiro que vier a financiar a construção do
empreendimento, valor principal sem juros de R$ 258.084,00 e com inclusão dos
juros R$ 391.686,67.
Com a inadimplência, conforme cláusula VII, parágrafo
3o, “c”, do contrato (fls.102), foi prevista realização de leilão dos direitos de

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1045424-52.2017.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2365 6/17
promessa de venda e compra, desde que ocorra atraso superior a três parcelas
do preço. Consta a fls. 120/121, realização dos leilões em 28/10/2016.
Na matrícula 235.108, do 15o Cartório de Registro de
Imóveis (fls.45/48), não consta averbação do contrato supra, registra-se, tão
somente, na av.4, de 16/06/2017, transmissão do imóvel para outrem, ou seja,
adquirente, Alessandra Assunção Brito, através de instrumento particular de
17/5/2017, pelo valor de R$ 465.000,00.
Ficou comprovado que a parte autora pela aquisição do
imóvel, pagou a quantia de R$ 111.297,15 e deu causa à rescisão do contrato,
pela inadimplência do restante do preço, não logrando efetuar o financiamento
bancário.
É cediço que ao compromissário comprador é permitido
requerer a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, sendo admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que eventualmente se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem.
A cláusula VIII (fls.102), dispôs, que, no caso de rescisão,
serão apuradas as quantias pagas pelo comprador atualizadas, de acordo com o
critério de correção das contraprestações e delas serão descontadas, despesas
atualizadas: custos administrativos e de promoção de venda à taxa de 10% sobre
os valores até então recebidos, contribuição PIS, CONFINS, outros impostos e
tributos ou contribuições sobre o negócio, multa compensatória de 10% sobre o
valor total do contrato e outras despesas comprovadas.
O C. Superior Tribunal de Justiça permite a retenção de
10% a 25% do valor efetivamente pago, para fins de cobertura dos gastos com a
rescisão do contrato. Neste sentido:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1045424-52.2017.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2365 7/17
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE
10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência
desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de
promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem
admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10%
a 25% do total da quantia paga. 2. O percentual a ser retido pelo
vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as
particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra
adequada sua revisão na via estreita do recurso especial. 3. O Tribunal
de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o
contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual
que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de
rescisão por inadimplemento. Analisando as peculiaridades do caso,
fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se
distancia do admitido por esta Corte Superior. 4. Agravo regimental não
provido.” (AgRg no AREsp 600887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO,
DJe 22.6.2015).
No caso dos autos, a r. sentença condenou à devolução
do equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) do montante pago pelo imóvel,
com juros de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado da sentença e correção
monetária pela Tabela Prática do TJ/SP a partir de cada desembolso, e se
mostra suficiente ao caso em concreto para custear as despesas administrativas,
de propaganda, aliás, aproveitáveis a todo o empreendimento, taxas, impostos,
entre outras e encontra-se dentro dos parâmetros estabelecidos pelo C. Superior
Tribunal de Justiça.
Ademais, no tocante aos juros de mora, o C. Superior
Tribunal de Justiça, fixou a seguinte tese, em sede de recurso repetitivo (Resp
1.740.911/DF):
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato
por iniciativa do promitente-comprador de forma diversa da cláusula

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1045424-52.2017.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2365 8/17
penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em
julgado da decisão.
Já a correção monetária somente corresponde à
recomposição do valor da moeda, devendo incidir a partir de cada desembolso.
Neste sentido:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Distrato. Pretensão à
majoração do percentual de restituição de valores pagos. Sentença
improcedência. Reforma parcial. Trata-se de pedido de indenização e
não de rescisão contratual, sendo garantido o direito da parte de
questionar cláusula contratual. Direito de retenção dos vendedores.
Precedentes jurisprudenciais que autorizam retenção entre 10% e 25%.
Caso em que se mostra razoável a fixação de 20% dos valores pagos a
título de retenção. Precedentes. Autorizado o desconto do valor já
devolvido, além do montante pago a título de IPTU até a data do distrato.
Correção monetária desde os desembolsos e juros de mora a partir do
trânsito em julgado. Precedentes. Inversão dos ônus de sucumbência.
Recurso
parcialmente
provido.
(TJSP;

Apelação
Cível
1005490-43.2019.8.26.0576; Relator (a): Carlos Alberto de Salles; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -
1a Vara Cível; Data do Julgamento: 14/08/2014; Data de Registro:
29/10/2019 - grifei).
No mesmo sentido, é pacífico que o consumidor
inadimplente tem direito à devolução das parcelas pagas quando da rescisão,
nos termos do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.
O Contrato previu na cláusula VII, parágrafo 3o, ”b”
(fls.102):
“Considerar as parcelas vincendas, devidas em sua totalidade e por
antecipação conforme preceitua o artigo 1425, III, do Código Civil
Brasileiro, tornando-se exigíveis, então, todas as parcelas vencidas e
não pagas e as vincendas do preço, acrescidas de correção monetária,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1045424-52.2017.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2365 9/17
juros, multa, encargos referidos no “caput” desta cláusula, e na cláusula
XVII”;
Preceitua o artigo 1.425 do Código Civil:
Art. 1.425. A dívida considera-se vencida:
III - se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste
modo se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento
posterior da prestação atrasada importa renúncia do credor ao seu direito
de execução imediata;
Ora, considerar as parcelas vencidas e vincendas serve
apenas para consolidar o débito contratual, em face da integralidade do contrato
e caracterizar o direito do promitente vendedor, a rescindir o negócio. Todavia,
não pode produzir efeitos, que acarrete a perda total das prestações pagas,
diante da expressa previsão da lei especial consumerista:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis
mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações
fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as
cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em
benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a
resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
De outro lado, estabelece o artigo 63, da Lei 4.591de
16/12/1964:
§ 1o Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação
da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno
direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão
anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda
ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte
construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de
construção.
§ 2o Se o maior lanço obtido fôr inferior ao desembôlso efetuado

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1045424-52.2017.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2365 10/17
pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas
acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte será
realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda
praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total,
(VETADO).
§ 3o No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o
condomínio, por decisão unânime de Assembléia-Geral em condições de
igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso
em que serão adjudicados ao condomínio.
§ 4o Do preço que fôr apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em
débito, tôdas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e
anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa
compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os
contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se
houver.
Dispõe, ainda, a Lei no 4.864, de 29/11/1965:
Art. 1o Sem prejuízo das disposições da Lei no 4.591, de 16 de dezembro
de 1964 os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de
habitações com pagamento a prazo poderão prever a correção
monetária da dívida, com o consequente reajustamento das prestações
mensais de amortização e juros, observadas as seguintes normas:
I - Somente poderão ser corrigidos os contratos de venda, promessa de
venda, cessão e promessa de cessão, ou de construção, que tenham por
objeto imóveis construídos ou terrenos cuja construção esteja
contratada, inclusive unidades autônomas e respectivas quotas ideais de
terreno em edificação ou conjunto de edificações incorporadas em
condomínio.
II - A parte financiada, sujeita à correção monetária, deverá ser paga em
prestações mensais de igual valor, incluindo amortização e juros
convencionados à taxa máxima fixada pelo Conselho Monetário
Nacional, admitida a fixação em contrato das prestações posteriores à
entrega da unidade autônoma em valor diverso do das anteriores à
entrega, sendo vedada a correção do valor de prestações intermediárias,
se houver, e do saldo devedor a elas correspondente, exceção feita à
prestação vinculada à entrega das chaves, desde que não seja superior,
inicialmente, a 10% (dez por cento) do valor original da parte financiada.
III - O saldo devedor e as prestações serão corrigidos em períodos não
inferiores a 6 (seis) meses com base em índices de preços apurados

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1045424-52.2017.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2365 11/17
pelo Conselho Nacional de Economia, ou pela Fundação Getúlio Vargas,
e o contrato deverá indicar em detalhe as condições do reajustamento e
o índice convencionado.
IV - O reajustamento das prestações não poderá entrar em vigor antes
de decorridos 60 (sessenta) dias do término do mês da correção.
V - Nas condições previstas no contrato, o adquirente poderá liquidar
antecipadamente a dívida ou parte da mesma.
VI - A rescisão do contrato por inadimplemento do adquirente
somente poderá ocorrer após o atraso de, no mínimo, 3 (três)
meses do vencimento de qualquer obrigação contratual ou de 3
(três) prestações mensais, assegurado ao devedor o direito de
purgar a mora dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a contar da
data do vencimento da obrigação não cumprida ou da primeira
prestação não paga. (grifei)
VII - Nos casos de rescisão a que se refere o item anterior, o alienante
poderá promover a transferência para terceiro dos direitos
decorrentes do contrato, observadas, no que forem aplicáveis, as
disposições dos §§ 1o a 8o do art. 63 da Lei no 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, ficando o alienante, para tal fim, investido dos
poderes
naqueles
dispositivos
conferidos
à
Comissão
de
Representantes. (grifei)
Ora, consequentemente, não pode prevalecer os critérios
da lei 4.591/64 e da lei 4.864/65, em confronto com a Lei no 8.078, de 11/9/1990,
o Código de Defesa do Consumidor, norma especial posterior, no sentido de que,
no cômputo das prestações vincendas, seja frustrada, no balanço, a restituição
dos valores pagos pelo consumidor, dando ensejo à perda total das parcelas
pagas. Todavia, sem prejuízo dos critérios servirem para os demais fins das
normas, eventual pagamento da dívida antecipadamente ou cálculo/pagamento
de débito ou fixação do preço a ser praticado no leilão para fins de nova
aquisição por arrematação ou adjudicação.
E no caso concreto, tem-se, igualmente, que o percentual
de retenção, decretado na r. sentença é, ainda, suficiente para cobrir os gastos
com as despesas do leilão (as quais, aliás nem foram documentalmente
comprovadas).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1045424-52.2017.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2365 12/17
A respeito, o C. Superior Tribunal de Justiça decidiu:
“AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL
No
1.298.277
-
SP
(2018/0122254-5)
RELATOR: MINISTRO LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR
CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO)
AGRAVANTE: MAC PORTUGAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA
ADVOGADOS: LUÍS PAULO GERMANOS E OUTRO(S) - SP154056
WALTER JOSÉ DE BRITO MARINI - SP195920
LIVIA CAROLINA PEREIRA - SP292617
AUDREY SAYURI KAJIHARA - SP346630
AGRAVADO: NEON IMOVEIS E ADMINISTRACAO LTDA - EPP
ADVOGADOS: CATHERINE PASPALTZIS E OUTRO(S) - SP262594
BLANCA PERES MENDES - SP278711
ROBERTO JOSE CARDOSO DE SOUZA - SP280103
AGRAVADO: SOLANGE APARECIDA FAES
ADVOGADO: NORTON VILLAS BOAS E OUTRO(S) - SP052323
DECISÃO
Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no
art. 105, III, "a", da Constituição Federal, interposto contra v. acórdão do
Eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:
"Rescisão de compromisso de venda e compra de imóvel em construção.
Inadimplemento da compradora. Devolução de parte das parcelas pagas,
nos termos da Súmula 1 deste TJSP, com retenção suficiente a cobrir os
gastos administrativos da ré com a venda frustrada. Percentual de
retenção de 20% bem fixado, descabendo maior desconto para cobrir
eventuais despesas com leilão extrajudicial. Inteligência do artigo 63, § 3o
da Lei 4591/64. O termo inicial da incidência da correção monetária deve
ser a partir de cada pagamento. Percentual a ser devolvido que deve
incidir sobre o montante comprovadamente pago - R$ 27.923,89.
Restituição das taxas condominiais pagas quando a autora não usufruiu
do bem. Jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça acerca dos temas.
Recursos providos em parte." (fls.276)
Opostos embargos de declaração, os mesmos foram rejeitados (e-STJ,
fls. 304/306).
Nas razões do recurso especial, a parte agravante alega violação ao art.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1045424-52.2017.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2365 13/17
63 da lei 4591/64, sustentando, em síntese, (a) que conforme
documentos anexos, houve despesa com o edital e com o leiloeiro, que
deve ser incluída no cômputo do valor devolvido, não havendo
discricionariedade para exclusão destas verbas, (b) que o valor
comprovadamente pago pela parte agravada perfaz R$ 20.924,41 (vinte
mil, novecentos e vinte e quatro reais e quarenta e um centavos) e não
R$ 30.143,32 (trinta mil, cento e quarenta e três reais e trinta e dois
centavos), já que vários documentos juntados pela parte agravada não
fazem prova dos efetivos pagamentos.
Contrarrazões apresentadas às fls. 311/312.
É o relatório. Decido.
De início, cumpre salientar que o presente recurso será examinado à luz
do Enunciado 3 do Plenário do STJ: "Aos recursos interpostos com
fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18
de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade
recursal na forma do novo CPC."
Inicialmente, observa-se que a parte agravante alega a ausência de
comprovação do que foi efetivamente pago pela parte agravada, mas
não indica qual ou quais dispositivos entende violados, tornando patente
a falta de fundamentação do apelo especial, circunstância que atrai a
incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.
A propósito:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO CIVIL PÚBLICA. QUEIMA DE CANA DE AÇÚCAR - REEXAME
DE PROVA. SÚMULA 7 DO STJ. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE.
SUMULA 284 DO STF. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.
1. A reforma do julgado quanto à ocorrência ou não do dano, que gerou a
obrigação de indenizar, demanda inegável necessidade de incursão nas
provas constantes dos autos, o que é vedado em sede de recurso
especial. Incidência do óbice da Súmula 7 desta Corte.
2. A alegação de ofensa genérica à lei, sem a particularização dos
dispositivos eventualmente violados pelo aresto recorrido, implica
deficiência de fundamentação, conforme pacífico entendimento desta
Corte Superior, fazendo incidir o enunciado da Súmula 284/STF.
3.
A
admissibilidade
do
recurso
especial
pressupõe-se
uma
argumentação lógica, demonstrando de plano a violação do dispositivo
legal pela decisão recorrida, a fim de demonstrar a vulneração existente,
o que não ocorreu na hipótese da alegada violação ao art. 38, § 4°, da

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1045424-52.2017.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2365 14/17
Lei 12.651/12.
4. Agravo regimental não provido.(AgRg no AREsp 721.287/SP, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
20/08/2015, DJe de 27/08/2015)
Com relação à suposta violação aos art. 63 da Lei 4591/64, o
Tribunal de origem considerou que o referido dispositivo não se
aplicaria quanto ao valor objeto de retenção em decorrência de
inadimplemento contratual, pois diz respeito a dedução do preço
apurado em leilão, bem como que o percentual de 20% seria
suficiente para cobrir todos os gastos despendidos pela vendedora,
incluindo eventuais gastos com a alienação judicial do imóvel, in
verbis:
"No entanto, o desconto de 10% dos valores pagos pretendido pela
autora é insuficiente para compensar a requerida das despesas
acima mencionadas. Revela-se mais adequado, portanto, o
percentual de 20% do valor efetivamente quitado pela compradora,
conforme determinado pela r. sentença, suficiente para cobrir todos
os gastos despendidos pela vendedora, inclusive eventuais gastos
com a alienação judicial do imóvel. Neste particular, saliente-se que
o artigo 63, §4e da Lei 4591/64 não tem o alcance pretendido pela
correquerida Mac, pois determina que "Do preço que fôr apurado no
leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas
ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a
título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão
em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção
do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver." (e-STJ, fl. 278)
Este fundamento (o percentual de 20% inclui eventuais gastos
decorrentes da alienação judicial do imóvel) não foi objeto de
impugnação pela parte agravante e é suficiente, por si só, a manter a
decisão da Corte de origem, o que atrai, na hipótese, a incidência por
analogia das Súmula 283 e 284 do Supremo Tribunal de Justiça.
Nesse sentido:
"PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
INTERNO
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
AUSÊNCIA
DE
IMPUGNAÇÃO
DOS
FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283 DO
STF.
MONTADORA
DE
VEÍCULOS.
CONCESSIONÁRIAS.
SOLIDARIEDADE. DECISÃO MANTIDA.
1. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1045424-52.2017.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2365 15/17
suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n.
283/STF.
2. "A fornecedora de veículos automotores para revenda montadora
concedente - é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos
(concessionária) diante do consumidor, ou seja, há responsabilidade de
quaisquer dos integrantes da cadeia de fornecimento que dela se
beneficia. Precedentes" (AgRg no AREsp 629.301/SP, Relator Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
27/10/2015, DJe 13/11/2015).
3. Agravo interno a que se nega provimento."
(AgInt no AREsp 495.367/RJ, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 21/03/2017, DJe 28/03/2017)
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. EMBARGOS À
EXECUÇÃO. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. TÍTULO EXECUTIVO.
FIANÇA.
PRORROGAÇÃO.
VALIDADE.
MÁ-FÉ.
NÃO
CONFIGURAÇÃO.
REVISÃO.
INVIABILIDADE.
REEXAME
CONTRATUAL E FÁTICO-PROBATÓRIO. ENUNCIADOS 5 E 7 DA
SÚMULA
DO
STJ.
FUNDAMENTOS
DO
ACÓRDÃO.
NÃO
IMPUGNAÇÃO. INCIDÊNCIA DO VERBETE 283 DA SÚMULA/STF.
ENTENDIMENTO ADOTADO NESTA CORTE. VERBETE 83 DA
SÚMULA DO STJ. NÃO PROVIMENTO.
1. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao
deslinde da controvérsia, não se configurando omissão alguma ou
negativa de prestação jurisdicional.
2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar conteúdo contratual
(Súmula 5/STJ), bem como matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).
3. As razões elencadas pelo Tribunal de origem não foram devidamente
impugnadas. Incidência do enunciado 283 da Súmula/STF.
4. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência pacífica
desta Corte, acerca da prorrogação da fiança. Incidente, portanto, o
enunciado 83 da Súmula do STJ.
5. Agravo interno a que se nega provimento."
(AgInt no AgInt no AREsp 901.692/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/03/2017, DJe 23/03/2017)
Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, b, do
RISTJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.
Com supedâneo no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1045424-52.2017.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2365 16/17
honorários advocatícios devidos ao recorrido de 10% sobre o total da
condenação para 11%
Publique-se.
Brasília (DF), 25 de junho de 2018.
MINISTRO LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO
DO TRF 5a REGIÃO)
Relator
(Ministro
LÁZARO
GUIMARÃES
(DESEMBARGADOR
CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), 29/06/2018)” (grifei).
E, ainda, a jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça:
Rescisão de compromisso de venda e compra de imóvel em construção.
Inadimplemento da compradora. Devolução de parte das parcelas pagas,
nos termos da Súmula 1 deste TJSP, com retenção suficiente a cobrir os
gastos administrativos da ré com a venda frustrada. Percentual de
retenção de 20% bem fixado, descabendo maior desconto para cobrir
eventuais despesas com leilão extrajudicial. Inteligência do artigo 63, §3o
da Lei 4591/64. O termo inicial da incidência da correção monetária deve
ser a partir de cada pagamento. Percentual a ser devolvido que deve
incidir sobre o montante comprovadamente pago - R$ 27.923,89.
Restituição das taxas condominiais pagas quando a autora não usufruiu
do bem. Jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça acerca dos temas.
Recursos providos em parte.
(TJSP; Apelação Cível 1016021-06.2014.8.26.0564; Relator (a): Maia da
Cunha; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro de São
Bernardo do Campo - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 14/12/2016;
Data de Registro: 11/01/2017)

No mais, note-se, ainda, que no item 6.5, do contrato (fls.
91), ficou estabelecido:

“Para que seja concedido o financiamento mencionado na alínea (b) do
item (6.2) deste QUADRO RESUMO torna-se indispensável que o(as)
PROMISSÁRIO(A,S) esteja(m) em dia com todas as obrigações deste
contrato, notadamente quanto ao pagamento das parcelas e prestações
vencidas e desde que seja feito com a aplicação ao presente contrato do

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1045424-52.2017.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2365 17/17
regime jurídico da alienação fiduciária, instituído pela Lei no 9.514/97, de
20 de novembro de 1997, alteradas pelas disposições da Lei no
10.931/2004, obrigando-se as partes contratantes a subscrever
documentos e alterações necessárias, formalizando-se, então, escritura
pública de venda e compra com pacto adjeto fiduciária da unidade objeto
deste contrato... ”.

Diga-se ademais, que, não sendo pactuado o contrato de
financiamento bancário, a parte autora não está adstrita ao regime da Lei no
10.931/2004.
Apresenta-se, pois, escorreita a r. sentença recorrida por
seus próprios e jurídicos fundamentos.
Pela sucumbência recursal, majora-se a honorária
advocatícia do patrono da parte autora/apelada para 12% do valor da
condenação.
Diante do exposto, pelo meu voto NEGO PROVIMENTO
ao recurso, nos termos da fundamentação supra.
Providencie a Serventia (fls.196), as providências
necessárias.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATORA