Tribunal: TJSP
Processo: 2157845-66.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Cesar Lacerda
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-06

Ementa:
Agravo de instrumento. Execução de despesas condominiais. Efeito suspensivo. Presença dos requisitos autorizadores da concessão da tutela provisória de evidência verificada. Execução garantida pelo depósito do valor do débito. A responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre o promitente-vendedor quanto sobre o compromissário-comprador, a depender das circunstâncias do caso

Ementa:
Agravo de instrumento. Execução de despesas condominiais. Efeito suspensivo. Presença dos requisitos autorizadores da concessão da tutela provisória de evidência verificada. Execução garantida pelo depósito do valor do débito. A responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre o promitente-vendedor quanto sobre o compromissário-comprador, a depender das circunstâncias do caso concreto. Matéria apreciada pelo Superior Tribunal de Justiça em recurso representativo de controvérsia repetitiva. No caso concreto há elementos nos autos a comprovar a ciência inequívoca do condomínio exequente acerca da alteração da responsabilidade pelas verbas condominiais.
Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000618770
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2157845-66.2020.8.26.0000, da Comarca de Suzano, em que são agravantes CCISA01
INCORPORADORA LTDA e CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA, é
agravado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL UNICO SUZANO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente), CESAR LUIZ DE ALMEIDA E SERGIO ALFIERI.
São Paulo, 6 de agosto de 2020.
CESAR LACERDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2157845-66.2020.8.26.0000 - ac
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VOTO No 37.013
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2157845-66.2020.8.26.0000
COMARCA: SUZANO
AGVTE.:
CCISA01
INCORPORADORA
LTDA.
E
CURY
CONSTRUTORA INCORPORADORA S/A
APDO.: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL UNICO SUZANO
JUIZ(A): PAULO EDUARDO DE ALMEIDA CHAVES MARSIGLIA
Agravo de instrumento. Execução de despesas condominiais.
Efeito suspensivo. Presença dos requisitos autorizadores da
concessão da tutela provisória de evidência verificada.
Execução garantida pelo depósito do valor do débito. A
responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair
tanto
sobre
o
promitente-vendedor
quanto
sobre
o
compromissário-comprador, a depender das circunstâncias do
caso concreto. Matéria apreciada pelo Superior Tribunal de
Justiça em recurso representativo de controvérsia repetitiva.
No caso concreto há elementos nos autos a comprovar a ciência
inequívoca do condomínio exequente acerca da alteração da
responsabilidade pelas verbas condominiais.
Recurso provido.
Executadas agravam da respeitável
decisão reproduzida a fls. 23 que em embargos à execução de despesas
condominiais indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo ao
incidente.
Sustentam, em síntese, que não são
parte legitima para responder a demanda, haja vista ser de conhecimento do
condomínio agravado a alienação do apartamento gerador do débito
condominial a terceiro. Defendem ter preenchido os requisitos do art. 919, §
1o, do Código de Processo Civil, tornando necessária a atribuição do efeito
pleiteado.
Recurso regularmente processado, com

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o pretendido efeito ativo.
É o relatório.
Respeitada
a
convicção
do
i.
Magistrado prolator da r. decisão recorrida, tem-se que o recurso comporta
provimento.
No
presente
caso,
o
condomínio
agravado propôs ação de execução das despesas condominiais atreladas à
unidade autônoma no 73 da sua torre 2 em face das agravantes, alegando, em
síntese, que elas são proprietárias do imóvel e que estariam inadimplentes
com as verbas devidas de outubro de 2019 a abril de 2020.
As executadas recorrentes opuseram
embargos à execução, aduzindo, preliminarmente, sua ilegitimidade ad
causam, sob o argumento de que alienaram o apartamento em questão a
terceiro, fato de conhecimento do condomínio recorrido há mais de quatro
anos. No mérito, resumidamente, imputaram a responsabilidade pelo
pagamento do débito condominial ao adquirente do imóvel. Postularam a
atribuição do efeito suspensivo ao incidente.
Sobreveio decisão que recebeu os
embargos à execução para discussão sem atribuição de efeito suspensivo, por
não vislumbrar o MM. Juiz nenhuma das hipóteses previstas no § 1o, do art.
919, do Código de Processo Civil. Daí o presente recurso.
Pois bem. O art. 919, do Código de
Processo Civil, prevê expressamente que em regra os embargos à execução
não terão efeito suspensivo. Contudo, excepcionalmente, o § 1o do
mencionado dispositivo legal permite a atribuição de efeito suspensivo aos
embargos “quando verificados os requisitos para a concessão da
tutela provisória e desde que a execução já esteja garantida
por penhora, depósito ou caução suficientes”.

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A respeito do tema, pede-se vênia para
transcrever o ensinamento do ilustre doutrinador Humberto Theodoro Júnior,
segundo o qual “em caráter excepcional, o juiz é autorizado a
conferir efeito suspensivo aos embargos de executado (art.
919, § 1o). Não se trata, porém, de um poder discricionário.
Para
deferimento
de
semelhante
eficácia,
deverão
ser
conjugados os mesmos requisitos para concessão de tutela
provisória de urgência (NCPC, art. 300) ou de evidência
(NCPC, art. 311)” (Curso de Direito Processual Civil, Vol. III, 47a ed.,
Editora Forense, 2015, p. 660).
No caso vertente, o Superior Tribunal
de Justiça, ao julgar o Recurso Especial no 1.345.331-RS, representativo de
controvérsia repetitiva, consolidou o entendimento de que a responsabilidade
pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre o promissário-comprador
quanto sobre o promitente-vendedor, a depender das circunstâncias do caso
concreto, nos seguintes termos:
“PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.
CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA.
PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES
DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C
do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais
não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a
relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do condomínio acerca da transação.
b)
Havendo
compromisso
de
compra e venda não levado a registro, a responsabilidade

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pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que
o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder
por despesas condominiais relativas a período em que a posse
foi exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso
especial não provido” (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015).
Isso não significa, por óbvio, que o
condomínio poderá escolher contra quem voltar-se, mas sim que será
necessário aferir, em cada hipótese, com quem foi efetivamente estabelecida a
relação jurídica de direito material.
Nesse
sentido,
por
oportuno,
colacionam-se v. arestos do daquela Corte, assim ementados:
“A jurisprudência dominante no
Superior Tribunal de Justiça é no sentido de, uma vez
demonstrado que o promissário-comprador imitiu-se na posse do
bem e sendo comprovado que o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afastar a legitimidade passiva do
promitente-vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário-comprador” (AgRg no REsp n.o 1.320.500/SP Quarta Turma
Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI DJe 11.06.2013).
“RECURSO ESPECIAL - DESPESAS
CONDOMINAIS - TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO - PROMISSÁRIO-
COMPRADOR - IMISSÃO NA POSSE, COM O PLENO CONHECIMENTO DO

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CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - REGISTRO -
DESINFLUÊNCIA - RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
I - A teor da jurisprudência
desta a. Corte, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda,
pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre
o promitente-vendedor, a depender das circunstâncias do caso
concreto (ut EREsp no 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro
Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99);
II - Esclareça-se, entretanto,
que, com tal assertiva, não se está a afirmar que a
legitimação passiva ad causam da ação que objetiva o
adimplemento das despesas condominiais ficará, em qualquer
hipótese, ao alvedrio do autor da ação, que poderá optar,
aleatoriamente,
pelo
promitente-vendedor
ou
pelo
compromissário-comprador, tal como entenderam as Instâncias
ordinárias. Na verdade, revela-se necessário aferir com quem,
efetivamente,
restou
estabelecida
a
relação
jurídica
material;
III - Como é de sabença, as
despesas condominiais, assim compreendidas como obrigações
propter rem, são de responsabilidade, em princípio, daquele
que detém a qualidade de proprietário do bem, ou, ainda, de
titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse,
o gozo ou a fruição;
IV - Não há, assim, qualquer
relevância, para o efeito de se definir a responsabilidade
pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de
compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme
assinalado, não é aquele que figura, no registro, como
proprietário, que, necessariamente, responderá por tais
encargos;
V - Para a correta definição do

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responsável pelos encargos condominiais, em caso de contrato
de promessa de compra e venda, deve-se aferir, pontualmente,
se houve efetiva imissão na posse por parte promissário-
comprador (ainda que em caráter precário) e se o condomínio
teve ou não o pleno conhecimento desta. Presentes tais
circunstâncias,
a
responsabilidade
pelas
despesas
condominiais deve ficar a cargo do promissário-comprador, no
período em que tiver exercido a posse do bem imóvel;
VI- Recurso Especial provido”
(REsp 1079177/MG, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 02/06/2011, DJe 17/06/2011).
Tenha-se presente ser inequívoco o
conhecimento
do
condomínio
a
respeito
da
alteração
da
titularidade/responsabilidade pela unidade condominial geradora das
despesas. A própria planilha de débito juntada com a inicial da ação de
execução indica como inadimplente e responsável pelo débito relativo ao
apartamento 73, Bloco 2, do condomínio agravado o Sr. Tarcisio Moreira (fls.
100).
Em face desse cenário, verifica-se a
presença dos requisitos autorizadores da concessão da tutela provisória de
evidência (CPC, art. 311, inc. IV) e garantida a execução pelo depósito do
valor de R$ 3.506,66 apontado como débito condominial de fls. 127/128, de
rigor a reforma da r. decisão agravada para se admitir o efeito suspensivo aos
embargos à execução.
Diante do exposto, dá-se provimento ao
recurso para atribuir aos embargos o pretendido efeito suspensivo.
CESAR LACERDA
Relator