Tribunal: TJSP
Processo: 1002156-93.2019.8.26.0222
Classe: Apelação Cível / Esbulho / Turbação / Ameaça
Órgão julgador: Jonize Sacchi de Oliveira
Órgão colegiado: 24a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
Apelação – Ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão de compromisso de compra e venda – Sentença de parcial procedência – Apelo da autora – PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS – Sentença que, malgrado o pedido de retenção de 20% das quantias pagas pelos réus, determinou à requerente que retivesse 30% do valor despendido pelos promitentes compradores – Julgamento

Ementa:
Apelação – Ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão de compromisso de compra e venda – Sentença de parcial procedência – Apelo da autora – PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS – Sentença que, malgrado o pedido de retenção de 20% das quantias pagas pelos réus, determinou à requerente que retivesse 30% do valor despendido pelos promitentes compradores – Julgamento ultra petita cujo reconhecimento, por tratar de matéria ordem pública, pode se dar de ofício e não implica violação ao princípio da vedação à reformatio in pejus – Equívoco que não acarreta a nulidade do decisum, bastando que dele se decote o percentual de retenção definido além do quanto pleiteado – TAXA DE FRUIÇÃO – Indenização devida pelo possuidor que usufrui imóvel de terceiro sem a devida contraprestação – Comprovada a ocupação do imóvel, cabível o arbitramento de taxa de fruição em 0,5% ao mês, desde o inadimplemento dos réus até a efetiva devolução do bem à requerente – TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – Tratando-se dos juros de mora incidentes sobre o valor a ser restituído pela requerente aos réus, o termo inicial deve recair sobre a data do trânsito em julgado – Vendedora que, não estando em mora, somente poderá ser responsabilizada pelo pagamento de juros moratórios quando exigível sua obrigação – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAS – Proveito econômico obtido na demanda adequado para ser utilizado como base de cálculo da verba remuneratória dos causídicos, afastando o arbitramento por equidade – Sentença reformada em parte – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, OBSERVADO O DECOTE DA PARCELA "ULTRA PETITA" DO DECISUM.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001035390
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1002156-
93.2019.8.26.0222, da Comarca de Guariba, em que é apelante COMPLIMOVEIS
CONSULTORIA E PLANEJAMENTO DE IMOVEIS, são apelados MAIRA
NASCIMENTO SANTOS SOUZA e LUCIANO DOS SANTOS SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 24a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
parcial provimento ao recurso, observado o decote realizado na parcela ultra
petita da r. sentença. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SALLES VIEIRA
(Presidente) E DENISE ANDRÉA MARTINS RETAMERO.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
JONIZE SACCHI DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002156-93.2019.8.26.0222 -Voto no
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Valor da causa: R$54.382,56
Sentença de parcial procedência disponibilizada em 06/03/2020
Honorários arbitrados em R$400,00
APELAÇÃO N. 1002156-93.2019.8.26.0222
COMARCA DE GUARIBA
APELANTE: COMPLIMOVEIS CONSULTORIA E PLANEJAMENTO DE IMÓVEIS
APELADO: MAIRA NASCIMENTO SANTOS SOUZA E OUTRO
VOTO N. 10091

Apelação Ação de reintegração de posse cumulada com
pedido de rescisão de compromisso de compra e venda
Sentença de parcial procedência
Apelo da autora

PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS
Sentença que, malgrado o pedido de retenção de 20% das
quantias pagas pelos réus, determinou à requerente que
retivesse 30% do valor despendido pelos promitentes
compradores

Julgamento
ultra
petita
cujo
reconhecimento, por tratar de matéria ordem pública, pode
se dar de ofício e não implica violação ao princípio da
vedação à reformatio in pejus Equívoco que não acarreta a
nulidade do decisum, bastando que dele se decote o
percentual de retenção definido além do quanto pleiteado
TAXA DE FRUIÇÃO Indenização devida pelo possuidor
que usufrui imóvel de terceiro sem a devida contraprestação
Comprovada a ocupação do imóvel, cabível o
arbitramento de taxa de fruição em 0,5% ao mês, desde o
inadimplemento dos réus até a efetiva devolução do bem à
requerente

TERMO
INICIAL
DOS
JUROS
MORATÓRIOS Tratando-se dos juros de mora incidentes
sobre o valor a ser restituído pela requerente aos réus, o
termo inicial deve recair sobre a data do trânsito em julgado
Vendedora que, não estando em mora, somente poderá ser
responsabilizada pelo pagamento de juros moratórios
quando
exigível
sua
obrigação

HONORÁRIOS
SUCUMBENCIAS
Proveito econômico obtido na
demanda adequado para ser utilizado como base de cálculo
da verba remuneratória dos causídicos, afastando o
arbitramento por equidade Sentença reformada em parte
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, OBSERVADO
O DECOTE DA PARCELA “ULTRA PETITA” DO

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DECISUM.
Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com rescisão
de compromisso de compra e venda ajuizada por CONPLIMÓVEIS CONSULTORIA E
PLANEJAMENTO DE IMÓVEIS LTDA em face de LUCIANO DOS SANTOS SOUZA e
MAIRA NASCIMENTO DOS SANTOS SOUZA.
Narra a requerente que, em 10.08.2012, as partes celebraram
compromisso de compra e venda de um lote no empreendimento “VILA MARIANA
II”, situado no município de Guariba, mediante o pagamento do preço total de
R$54.382,26 (cinquenta e quatro mil trezentos e oitenta e dois reais e cinquenta e
seis centavos), de forma parcelada, sendo as 10 primeiras parcelas no valor de
R$509,50 (quinhentos e nove reais e cinquenta centavos) e as 96 seguintes no
montante de R$513,41 (quinhentos e treze reais e quarenta e um centavos).
Assevera, ainda, que os apelados deixaram de efetuar o
pagamento das parcelas acordadas em novembro de 2018 e, por isso, constituiu-os
em mora mediante o envio de notificação extrajudicial, informando a situação de
inadimplência e cobrando a quitação dos débitos em aberto (vide documento de fls.
39/41).
Diante da inércia dos réus e enfatizando o inadimplemento por
longo período, a requerente propôs a presente demanda, postulando na exordial a
reintegração da posse do imóvel, a retenção de 20% dos valores pagos pelos
requeridos, acrescidos de 1% ao mês a partir da citação, bem como a condenação
dos apelados ao pagamento de (i) 10% do valor atualizado do contrato, a título de
cláusula penal e despesas administrativas; (ii) encargos moratórios relativos às
prestações pagas em atraso; (iii) impostos e tarifas vinculados ao lote; (iv)
emolumentos incidentes sobre a restituição do imóvel e a rescisão do contrato e (v)
taxa de fruição do imóvel de 1% sobre o valor atualizado do contrato, ou,
alternativamente, de 0,75% da importância avençada entre as partes, ao mês,
desde a transmissão da posse.
Citados, os requeridos deixaram de apresentar contestação (fls.

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73), fazendo incidir os efeitos da revelia.
Sobreveio a r. sentença guerreada por meio da qual o douto Juízo
a quo julgou parcialmente procedente a demanda para: “a) declarar rescindido o
contrato celebrado entre as partes; b) declarar a perda, pela parte ré, em favor da
autora, de 30% (trinta por cento) dos valores referentes às prestações contratuais
pagas na execução da avença; c) condenar a parte autora a restituir à parte
requerida 70% (setenta por cento) das parcelas pagas, com correção monetária,
pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a
partir de cada desembolso, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a contar da
citação.”
Em razão da sucumbência recíproca, as partes foram condenadas
ao enfrentamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento dos
honorários advocatícios do patrono da parte contrária, estes fixados em R$400,00
(quatrocentos reais).
Irresignada, apela a demandante pleiteando: (i) a condenação dos
réus ao pagamento de taxa de fruição equivalente a 1% do valor atualizado do
contrato ou, alternativamente, a 0,75% do preço da avença, computada desde a
transmissão da posse até a sua restituição; (ii) a incidência de juros moratórios
sobre o valor a ser restituído aos requeridos a partir do trânsito em julgado; (iii) a
fixação dos honorários advocatícios nos termos do art. 85, §2o do CPC/2015.
Em resposta ao despacho de fls. 109, por meio do qual esta
Relatoria determinou às partes que se manifestassem acerca de eventual caráter
ultra petita do r. decisum, a recorrente asseverou que “pleiteou a condenação dos
requeridos no pagamento de 20% sobre o valor das parcelas já pagas, bem como o
valor de 10% a título de cláusula penal e despesas administrativas”, motivo pelo
qual “a r. sentença de fls. 78/81 que determinou a retenção de 30% dos valores
referentes as prestações contratuais pagas, é correta, não devendo ser reformada
neste ponto” (fls. 112).

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É o relatório.
O r. decisum guerreado comporta reforma.
DO PATAMAR DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS
Depreende-se da inicial que a autora, diante do inadimplemento
dos réus, pleiteou a rescisão do compromisso de compra e venda firmado entre as
partes, mediante a retenção de 20% dos valores despendidos pelos promitentes
compradores.
Contudo, o douto Juízo a quo, por um equívoco, determinou à
demandante que retivesse 30% das parcelas pagas pelos requeridos, proferindo,
assim, decisão ultra petita, cujo reconhecimento, por se tratar de matéria de ordem
pública, pode se dar de ofício e não implica violação do princípio da vedação à
“reformatio in pejus”.
Cumpre anotar que referido patamar de retenção de 30% adotado
pela nobre Magistrada de piso, ao contrário do quanto sustentado pela apelante às
fls. 112, incide unicamente sobre o montante já despendido pelos promitentes
compradores, conforme expressamente consignado no dispositivo da r. sentença.
Não há que se cogitar, portanto, que aludido percentual represente a soma das
quantias atinentes a 20% das parcelas quitadas e 10% do valor do contrato a título
de
cláusula
penal
e
despesas
administrativas,
importâncias
pleiteadas
separadamente pela demandante na exordial.
Pois bem. Não se desconhece que, segundo o princípio dispositivo,
não apenas “a reformato in pejus é proibida, como, também, a reformatio in melius,
pois, assim como o tribunal não pode agravar a situação de quem recorre, não pode
melhorá-la, indo além dos limites fixados pela parte em seu recurso.
Porém, diferentemente ocorre no caso do reconhecimento de ofício
pelo tribunal de alguma questão de ordem pública. Como é cediço, tais questões
podem ser examinadas a qualquer tempo e grau de jurisdição (art. 485, §3o, do CPC),
devendo inclusive ser pronunciadas de ofício pelo Poder Judiciário. Seu exame, pois,

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independe de alegação da parte ou interessado. Esse exame de questões de ordem
pública, como bem registra o ilustre jurista e professor Nelson Nery Junior, “ocorre
em nome do princípio inquisitório e nada tem a ver com o efeito devolutivo do
recurso, que é decorrência do princípio dispositivo” (in NERY JUNIOR,
Nelson, Teoria Geral dos Recursos, 6a ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004,
págs. 183-184).
Logo, não haverá reformatio in pejus vedada pelo sistema se o
tribunal decidir contra o recorrente em razão do reconhecimento de uma das matérias
de ordem pública.
Afinal, tais matérias são apreciadas pelo tribunal não em razão do
efeito devolutivo da
interposição
do
ato
recursal,
mas
em
virtude
do
efeito translativo.
Não discrepando desse entendimento, eis decisão do Superior Tribunal
de Justiça:
“AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 1.058.404 - RS
(2017/0036387-8) - RELATOR: MINISTRO MARCO AURÉLIO
BELLIZZE AGRAVANTE: MARIA MADELAINE DE MOURA
DETTMER - ADVOGADOS: DIEGO SOUZA GONZATTO -
RS075309 ALEXANDRE ZIMMERMANN WEIDE - RS075723 -
AGRAVADO: BANCO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL
S/A - ADVOGADO : EDUARDO BRAGA FERNANDES -
RS036356 - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
CAUTELAR DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. 1. CARÊNCIA
DA AÇÃO RECONHECIDA DE OFÍCIO. MATÉRIA DE ORDEM
PÚBLICA.
POSSIBILIDADE.
NÃO
OCORRÊNCIA
DE
REFORMATIO IN PEJUS. 2. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE
AGIR. NÃO FORMULADO PEDIDO ADMINISTRATIVO
PRÉVIO.
NECESSIDADE.
RESP
REPETITIVO
N.
1.349.453/MS. ACÓRDÃO RECORRIDO MANTIDO. 3.
AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO
RECURSO ESPECIAL. Trata-se de agravo em recurso
especial interposto por Maria Madelaine de Moura
Dettmer contra decisão que denegou o processamento do
apelo nobre. Na origem, depreende-se que a ação cautelar
de exibição de documentos ajuizada pela agravante em

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desfavor do agravado foi julgada procedente para
determinar ao banco que apresente a documentação
solicitada pela autora. Contra essa sentença a ora
recorrente interpôs apelação tão somente para pleitear a
majoração da verba honorária fixada pela Juíza de
primeiro grau. Analisando o apelo, a Décima Sétima
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio
Grande do Sul julgou prejudicado o seu exame, tendo em
vista a extinção da ação, sem resolução do mérito, por
falta de interesse de agir. O acórdão recorrido está assim
ementado:
APELAÇÃO
CÍVEL.
NEGÓCIOS
JURÍDICOS
BANCÁRIOS.
AÇÃO
CAUTELAR.
EXIBIÇÃO
DE
DOCUMENTOS. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR.
EXTINÇÃO DE OFÍCIO DA AÇÃO. Para a obtenção de um
documento real, próprio ou comum às partes litigantes,
depende-se de uma manifestação ativa do interessado
legitimado
em
solicitar
tal
documento
administrativamente, e, a necessidade do ajuizamento de
uma demanda judicial, só nasce depois da negativa,
expressa ou tácita, pelo decurso de um lapso de tempo
razoável entre o pedido administrativo regularmente
formulado e a não obtenção do documento (REsp no
1.349.453). A ausência de qualquer desses requisitos
enseja à decretação da carência de ação, podendo ser
decretada de ofício, em qualquer tempo ou grau de
jurisdição, uma vez que se refere à questão ordem pública.
EXTINÇÃO DA AÇÃO DE OFÍCIO. APELO PREJUDICADO.
UNÂNIME. Os embargos de declaração opostos pela
demandante foram rejeitados. Nas razões do recurso
especial, interposto com amparo nas alíneas a e c do
permissivo constitucional, a recorrente aduziu a existência
de divergência jurisprudencial e de afronta aos arts. 17,
85, 90, 487, 380, 396, 397, 398, 399 e 1.013 do Código de
Processo Civil de 2015; 515 do CPC/1973; e 4o, 6o, 8o e 14
do Código de Defesa do Consumidor. O processamento do
apelo extremo não foi admitido na origem, levando a
insurgente a interpor o presente agravo. Brevemente
relatado, decido. Com efeito, 'o controle pelo Tribunal de
origem sobre condição da ação, matéria de ordem
pública, pode ser realizado ex officio, sem que se possa
falar
em
reformatio
in
pejus'
(AgRg
no
REsp
1.397.188/AL, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda
Turma, julgado em 19/11/2013, DJe 27/11/2013). No

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mesmo sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL
NO RECURSO ESPECIAL. ART. 515, § 3o, DO CPC. QUESTÃO
DE
ORDEM
PÚBLICA.
REFORMATIO
IN
PEJUS.
INEXISTÊNCIA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. De acordo com
a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não se
cogita a ocorrência de reformatio in pejus quando a
alteração da sentença, em sede de remessa necessária
ou recurso voluntário, se dá em razão de matéria de
ordem pública. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg
no REsp 1261397/MA, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES
LIMA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 20/09/2012, DJe
03/10/2012) Outrossim, a Segunda Seção deste Tribunal
Superior, ao julgar o Recurso Especial n. 1.349.453/MS,
em 10/12/2014, DJe 2/2/2015, sob o regramento dos
recursos repetitivos, firmou a tese de que 'a propositura
de ação cautelar de exibição de documentos bancários
(cópias e segunda via de documentos) é cabível como
medida preparatória a fim de instruir a ação principal,
bastando a demonstração da existência de relação jurídica
entre as partes, a comprovação de prévio pedido à
instituição financeira não atendido em prazo razoável, e o
pagamento do custo do serviço conforme previsão
contratual e normatização da autoridade monetária'.
Confiram-se, ainda, os precedentes recentes das Turmas
integrantes da Segunda Seção desta Casa, aplicando o
entendimento
supracitado:
AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS.
INTERESSE DE AGIR DO AUTOR. AUSÊNCIA. 1. De acordo
com o entendimento firmado por ocasião do julgamento
do REsp no 1.349.453/MS, afetado à Segunda Seção, com
base no procedimento da Lei de Recursos Repetitivos, o
autor não tem interesse de agir na ação cautelar de
exibição de documentos em que não demonstra a
existência de relação jurídica entre as partes, a
comprovação de prévio pedido administrativo à instituição
financeira e sua recusa em prazo razoável, bem como o
pagamento do custo do serviço. 2. Agravo interno não
provido. (AgInt no REsp 1632685/SP, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado
em 04/04/2017, DJe 11/04/2017). AGRAVO REGIMENTAL
NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE CARTÃO DE
CRÉDITO. EXIBIÇÃO DE DOCUMENTO. INTERESSE DE AGIR
CONFIGURADO. REQUERIMENTO ADMINISTRATIVO NÃO

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ATENDIDO. PRECEDENTES DO STJ. AGRAVO IMPROVIDO.
1. A Segunda Seção do STJ, em julgamento submetido ao
rito dos recursos repetitivos, sedimentou o seguinte
entendimento: 'A propositura de ação cautelar de exibição
de documentos bancários (cópias e segunda via de
documentos) é cabível como medida preparatória a fim de
instruir a ação principal, bastando a demonstração da
existência de relação jurídica entre as partes, a
comprovação de prévio pedido à instituição financeira não
atendido em prazo razoável, e o pagamento do custo do
serviço conforme previsão contratual e normatização da
autoridade monetária' (REsp n. 1349453/MS, Relator o
Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 10/12/2014, DJe
de 2/2/2015). 2. Nesse contexto, tendo as instâncias
ordinárias
concluído
pela
existência
do
prévio
requerimento administrativo, não há como desconstituir
tal premissa sem esbarrar no óbice da Súmula 7/STJ. 3.
Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp 1562852/RS,
Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em 17/12/2015, DJe 03/02/2016).
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO AGRAVO
REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO CAUTELAR. CONTRATO DE POUPANÇA.
EXIBIÇÃO DE EXTRATOS. AUSÊNCIA DE RECUSA AO PRÉVIO
PEDIDO. INTERESSE DE AGIR. 1. A Segunda Seção
pacificou, sob o rito do art. 543-C, que: 'A propositura de
ação cautelar de exibição de documentos bancários
(cópias e segunda via de documentos) é cabível como
medida preparatória a fim de instruir a ação principal,
bastando a demonstração da existência de relação jurídica
entre as partes, a comprovação de prévio pedido à
instituição financeira não atendido em prazo razoável, e o
pagamento do custo do serviço conforme previsão
contratual e normatização da autoridade monetária.'
(REsp n. 1349453-MS, Relator Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, DJe de 2/2/2015). 2. Embargos de declaração
recebidos como agravo regimental, ao qual se nega
provimento. (EDcl no Ag 1387949/MG, Rel. Ministra
MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em
20/08/2015, DJe 27/08/2015). No caso, a Corte de origem
julgou extinta a ação, sem resolução de mérito, haja vista
a ausência de interesse de agir para a propositura da
cautelar de exibição de documentos, porquanto ausente o

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prévio pedido administrativo (e-STJ, fl. 188): No caso dos
autos, a parte autora não apresentou a prova da
existência de pedido administrativo idôneo, nos termos do
que é exigido no Resp. no 1.349.453, razão pela qual é
carecedora da ação proposta. Por fim, cumpre destacar,
que o presente julgamento está amparado na exceção
ao princípio da reformatio in pejus, uma vez que se trata
questão
de
ordem
pública,
porquanto
há
comprometimento
das
condições
da
ação,
especificamente atinente à ausência de interesse de agir.
Assim, deve ser extinta, sem julgamento de mérito, esta
ação, pois ajuizada sem os requisitos elencados na
fundamentação desse voto, o que deve ser feito com
fulcro no art. 267, VI do CPC. Diante do exposto, voto por
ser declarada a carência de ação, com a extinção do
feito, sem julgamento do mérito, restando prejudicado o
julgamento do apelo. Assim, decidiu o TJRS em
consonância com a jurisprudência mencionada desta
Casa (que é de observância obrigatória e vinculante
pelos órgãos jurisdicionais que lhe são subordinados, por
ter sido sedimentada sob o regramento dos recursos
repetitivos
-
atual
art. 1.036 do CPC/2015),
não
merecendo acolhida a pretensão recursal no ponto. Por
fim, tendo em vista a manutenção do acórdão recorrido,
que decidiu pela extinção da ação, fica prejudicado o
pedido da autora de majoração dos honorários
sucumbenciais. Ante o exposto, conheço do agravo para
negar provimento ao recurso especial. Publique-se.
Brasília (DF), 10 de maio de 2017. MINISTRO MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, Relator” sem ênfase no original.
Curial destacar que tal lapso (decisão “ultra petita”) não acarreta,
necessariamente, a nulidade do julgado, bastando, para sanar o vício, que se decote
dele o excesso de 10%.
Nesse contexto, reconhecido o julgamento ultra petita, altera-se o
percentual de retenção de valores vertidos pelos requeridos ao patamar de 20%, de
sorte a adequá-lo ao pedido formulado pela demandante na exordial.
DA TAXA DE FRUIÇÃO
A taxa de fruição consiste em indenização devida pelo possuidor

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que usufrui imóvel de terceiro de forma precária, devendo o proprietário, para
receber a reparação, demonstrar que o bem foi ocupado sem a devida
contraprestação pecuniária. Tratando-se a propriedade de lote de terreno, a prova
de sua utilização consiste em demonstrar a existência de benfeitorias.
No caso dos autos, malgrado não tenha colacionado evidências
que comprovassem a ocupação do lote avençado, a requerente alegou na exordial a
existência de construção no imóvel (fls. 5).
Diante os efeitos da revelia gerados pela ausência de
manifestação dos requeridos, é de rigor considerar como verdadeira a narrativa
apresentada pela demandante, concluindo-se, em virtude da presença de
edificação, ter ocorrido efetiva ocupação do imóvel pelos réus.
Mostra-se cabível, portanto, o arbitramento de taxa de fruição em
favor da autora.
Entretanto, ao contrário do quanto pretendido pela apelante, a
taxa de fruição é computada mensalmente apenas durante o período em que a
posse do bem se deu de forma precária, sem o pagamento pela sua ocupação.
Nesse sentido, jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça:
“CONTRATO
Revisional
Imóvel
Compromisso de
compra e venda
Alegação de imposição de juros
capitalizados e atualização mensal pela variação do IGP-DI
Legalidade

Índices
contratualmente
previstos

Precedentes jurisprudenciais
Inadimplência
Rescisão

Reintegração de posse pela ré-reconvinte
Laudo pericial
que não apurou excesso na cobrança Devolução de 80%
dos valores pagos Imposição de taxa de fruição calculada
em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel a partir da
inadimplência até efetiva retomada, assim como a
responsabilidade sobre os impostos no período de ocupação

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Ressarcimento das benfeitorias cujo valor será apurado em
perícia
verba que poderá ser objeto de compensação

Recurso dos autores provido e da ré provido em parte” (TJSP
Apel. n. 1007636-12.2015.8.26.0604; 8a Câmara de Direito
Privado; Rel. Des. Mônica de Carvalho; j. 17.06.2020 sem
ênfase no original);
“Compromisso de compra e venda Rescisão contratual e
restituição de quantias pagas
Ação ajuizada pela
compromissária compradora Possibilidade Súmula no 1
do TJSP
Previsão contratual de retenção de 10%, sem
esclarecer adequadamente se sua incidência se dá sobre o
valor do contrato ou dos montantes, efetivamente pagos
Interpretação mais favorável à consumidora
Restituição,
portanto, de 90% das quantias pagas, com correção
monetária, a partir dos respectivos vencimentos Juros de
mora a incidir a partir do trânsito em julgado Precedentes
jurisprudenciais Taxa de fruição que somente seria devida
a
partir
de
eventual
constituição
em
mora
da
compromissária compradora, o que não ocorreu no caso
Sucumbência mínima da autora, a impor a condenação da ré
nos encargos da sucumbência, inclusive verba honorária
fixada em 15% do valor da condenação
Apelo da ré
provido em parte, acolhido o recurso adesivo da autora”
(TJSP Apel. n. 1002700-91.2016.8.26.0579; 1a Câmara de
Direito Privado; Rel. Des. Augusto Rezende; j. 01.12.2017
sem destaques no original);
“APELAÇÃO CÍVEL. Rescisão contratual. Sentença de parcial
procedência dos pedidos iniciais. Pedido de fixação da taxa
de ocupação desde a imissão da ré na posse do imóvel.
Taxa de fruição, entretanto, que deve incidir no período de

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inadimplemento da adquirente. Entendimento desta
Colenda Câmara. Inadimplemento anterior à notificação
judicial da ré, devendo, pois, prevalecer. Taxa de fruição
fixada pelo i. Juízo da origem em 0,5% do valor atualizado do
contrato, o que se mostra adequado. Honorários fixados em
patamar razoável, não sendo o caso de sua majoração.
Recurso
parcialmente
provido”
(TJSP

Apel.
n.
1012985-77.2017.8.26.0037; 2a Câmara de Direito Privado;
Rel. Des. José Joaquim dos Santos; j. 19.12.2019
sem
grifos no original);
“Compra e venda de lote de terreno. Rescisão contratual
cumulada com reintegração de posse. Inadimplemento dos
adquirentes. Sentença e Reconvenção julgadas procedentes.
Recursos interpostos por ambas as partes. Retenção de 20%
dos valores pagos pelos requeridos a título de indenização
pelas perdas e danos experimentados pela requerente que se
ajusta ao caso. Aplicação da Súmula 1 e 2 deste E. Tribunal.
Retenção da Comissão de corretagem, indevida. Ausente
informação clara e precisa de sua cobrança. Pedido de
ressarcimento em razão do desfazimento do negócio jurídico.
Prazo prescricional decenal (art. 205 do CC), não
transcorrido. Cobrança de taxa de fruição do imóvel que
deve incidir a partir do inadimplemento dos adquirentes,
sob pena de caracterizar enriquecimento ilícito. Vendedora
que ficou privada, nesse período, de dar destinação ao
imóvel como melhor lhe conviesse. Honorários advocatícios
corretamente fixados. Recurso de ambas as partes,
parcialmente
provido”
(TJSP

Apel.
n.
1043787-
90.2017.8.26.0576; 7a Câmara de Direito Privado; Rel. Des.
Maria de Lourdes Lopez Gil; j. 12.11.2018 sem destaques

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no original).
No que tange ao percentual devido a título de indenização pela
ocupação injusta, a jurisprudência dominante deste Augusto Sodalício entende
como correto o arbitramento da taxa de fruição no patamar de 0,5% do valor
atualizado do imóvel, conforme julgados abaixo colacionados:
“APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESILIÇÃO. TAXA
DE OCUPAÇÃO. ARRAS. Sentença que julgou procedente, em
parte, a ação para determinar a resilição do contrato, com
retenção de 25% do montante pago e afastou a retenção das
arras, bem como considerou indevida a taxa de fruição.
Inconformismo da parte ré. Sentença reformada, em parte,
apenas para que haja indenização de 0,5% ao mês, sobre o
valor do contrato, a título de fruição do bem. Recurso
provido,
em
parte”
(TJSP

Apel.
n.
1011550-32.2019.8.26.0579; 9a Câmara de Direito Privado;
Rel. Des. Rogério Murillo Pereira Cimino; j. 29.05.2020

sem ênfase no original);
“COMPRA
E
VENDA.
RESCISÃO
CONTRATUAL
C/C
REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E
DANOS. Sentença de parcial procedência. Irresignação dos
autores contra a retenção do equivalente às parcelas
vencidas e não pagar e quanto ao percentual da taxa de
fruição fixado. Desconto das parcelas vencidas não admitido.
Partes que com a rescisão devem ser postas na situação
inicial. Precedentes. Taxa de fruição do lote. Indenização
devida, considerando que o mesmo ficou à disposição da
parte adquirente. Percentual de 0,5% do valor do contrato
corretamente arbitrado. Precedentes jurisprudenciais.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO” (TJSP
Apel. n.

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1003111-97.2017.8.26.0189; 6a Câmara de Direito Privado;
Rel. Des. Ana Maria Baldy, j. 04.10.2013 sem destaques no
original);
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEÇ (lote). Rescisão contratual
cumulada com reintegração e indenização. Sentença de
parcial procedência. Insurgência da parte ré. Preliminar de
cerceamento de defesa afastada. Inadimplemento confesso.
Alegação de abusividade de cláusula contratual desprovida
de provas que a sustente. Lucros cessantes. Indenização
fixada em valor fixo, consistente na retenção das arras.
Inviabilidade. A taxa de fruição deve ser fixada e, 0,5% do
valor atualizado do contrato mensalmente, desde o início
da inadimplência até a reintegração de posse. Sentença
reformada em parte. Recurso parcialmente provido” (TJSP
Apel. n. 100187-26.2017.8.26.0165; 8a Câmara de Direito
Privado; Rel. Des. Benedito Antonio Okuno; j. 21.01.2014
sem negrito no original);
“APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Pedido de
resilição c/c devolução de quantias pagas. Cláusula de
alienação fiduciária do lote que não impede a rescisão do
contrato, ante a ausência de registro da garantia. Rescisão
que se impõe, autorizada, porém, a retenção de 20% dos
valores desembolsados pelo adquirente e da taxa de fruição,
no valor de 0,5% ao mês desde a data de cessação dos
pagamentos das parcelas do preço até a da efetiva
devolução do imóvel. Apelante que também deverá arcar
com a comissão de corretagem já desembolsada e os valores
referentes a taxas condominiais, neste caso até a data de
devolução do imóvel. Juros moratórios sobre as verbas a ser
devolvidas. Incidência a partir do trânsito em julgado, haja

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vista que a resolução da avença se deu sem culpa da
vendedora. Recurso a que se dá parcial provimento” (TJSP
Apel. n. 100307 16/06/2019 5-96.2018.8.26.0358; 4a
Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Maurício Campos da
Silva Velho; j. 21.11.2019 sem ênfase no original).
Deveras, considerando-se que os réus ocuparam a propriedade da
demandante sem contraprestação pelo usufruto, de rigor a condenação ao
pagamento de taxa de fruição equivalente a 0,5% do valor atualizado do imóvel, a
ser contabilizada mensalmente, durante o período de inadimplência até a
devolução do bem à autora.
DA INCIDÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS
Uma vez decretada a rescisão do compromisso de compra e venda
firmado, as partes devem retornar ao “status quo ante”, o que implica a devolução
do imóvel objeto da avença à apelante e, por sua vez, o ressarcimento aos
requeridos de parte da quantia despendida pela aquisição do bem.
A r. sentença determinou à autora que restituísse aos réus “70%
(setenta por cento) das parcelas pagas, com correção monetária, pelos índices da
Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a partir de cada
desembolso, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação”.
Com razão o protesto da apelante no que tange ao termo inicial
para cômputo dos juros moratórios incidentes sobre o valor a ser reembolsado aos
demandados.
No caso em apreço, a rescisão do compromisso firmado entre as
partes foi motivada por inadimplemento dos réus, não havendo que se cogitar mora
da requerente.
Dessa
forma,
inexistindo
inadimplemento
por
parte
da
demandante, esta somente poderá ser responsabilizada pelo pagamento de juros

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moratórios quando sua obrigação restituição de valores aos réus imposta pela r.
sentença
se mostrar exigível, fato que ocorrerá apenas com o trânsito em
julgado.
Nesse sentido, entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Pedido
de rescisão contratual por iniciativa da promitente
vendedora. Acolhimento. Inadimplência da adquirente.
Retenção de 20% dos valores pagos, a título de despesas
administrativas. Devolução dos 80% restantes. Juros
moratórios. Termo inicial. Incidência a contar do trânsito
em julgado. Ausência de mora da autora. Precedentes.
Recurso
provido”
(TJSP

Apel.
n.
1057850-
98.2014.8.26.0100; 36a Câmara de Direito Privado; Rel. Des.
Milton Carvalho; j. 06.05.2020 sem ênfase no original);
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. INADIMPLEMENTO
DO ADQUIRENTE. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Preliminares de inépcia recursal e
cerceamento de defesa afastadas. Prescrição. Inocorrência.
Em se tratando de rescisão contratual de compromisso de
compra e venda de imóvel, o prazo prescricional é decenal,
conforme artigo 205 do Código Civil, a partir da data da
última parcela do preço convencionado (termo aditivo).
Devolução dos valores pagos. Se de um lado temos a
obrigação dos adquirentes indenizarem a vendedora pela
fruição gratuita do imóvel, como determinado na sentença,
de outro lado cumpre à vendedora devolver os valores pagos
pelos compradores, nos termos da Súmula no 1 deste Egrégio
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Restituição de
80% dos valores pagos, corrigidos monetariamente a partir

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do desembolso, e acrescidos de juros de mora, contados do
trânsito em julgado, admitida a compensação com o
crédito da vendedora (fruição). Benfeitorias. Alegação
genérica e desacompanhada de provas. Ressalvado o direito
de pleitear o valor que reputa devido e o direito de retenção
correspondente em ação própria. Recurso parcialmente
provido” (TJSP
Apel. n. 0004507-59.2015.8.26.0428; 10a
Câmara de Direito Privado; Rel. Des. J. B. Paula Lima; j.
08.05.2018 sem destaques no original);
“APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR INADIMPLENTE.
MULTA CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE. ONEROSIDADE
EXCESSIVA.
RETENÇÃO
SUFICIENTE
JÁ
FIXADA
EM
SENTENÇA. INDENIZAÇÃO POR TEMPO DE OCUPAÇÃO.
INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. JUROS DE MORA. TERMO
INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA
MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] 3. Em
caso de rescisão contratual por culpa do comprador
inadimplente, devem ser computados juros moratórios a
partir do trânsito em julgado.” (TJSP
Apel. n.
1050272-09.2017.8.26.0576; 3a Câmara de Direito Privado;
Rel. Des. Maria do Carmo Honório, j. 30.10.2019
sem
destaques no original).
DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
O r. decisum guerreado fixou a verba remuneratória dos
advogados da apelante, segundo o critério de equidade, em R$400,00
(quatrocentos reais).
Na sistemática do novo Código de Processo Civil, os honorários
sucumbenciais são disciplinados pelo art. 85 e, via de regra, a remuneração dos

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patronos das partes é calculada sobre o valor da condenação, do proveito
econômico obtido na demanda ou, ainda, sobre o valor atualizado da causa,
conforme inteligência do §2o do referido dispositivo.
Ainda, prevê o diploma processual, no §8o do supracitado art. 85,
que, excepcionalmente, apenas quando inestimável o proveito econômico ou se
diminuto o valor da causa, os honorários sucumbências deverão ser arbitrados por
apreciação equitativa.
No caso em apreço, o proveito econômico da demandante,
consistente na retenção de 20% dos valores pagos pelos réus e em reparação
atinente à taxa de fruição, traduz importância razoável para aferição dos honorários
sucumbenciais, afastando a possibilidade de se arbitrar a verba remuneratória de
seus causídicos com base no critério de equidade.
Dessa forma, fixam-se os honorários sucumbenciais devidos aos
patronos da apelante em 10% do proveito econômico obtido nesta demanda, a ser
oportunamente calculado.
Diante de todo o exposto, reforma-se a r. sentença para (i) alterar,
de ofício, o percentual de retenção da requerente para o patamar de 20% das
quantias pagas pelos demandados; (ii) condenar os réus ao pagamento de taxa de
fruição equivalente a 0,5% do valor atualizado do imóvel, ao mês, a partir do
inadimplemento até a restituição da propriedade à demandante; (iii) determinar a
data do trânsito em julgado como termo inicial dos juros moratórios incidentes
sobre o montante a ser reembolsado aos réus; (iv) fixar a verba remuneratória dos
causídicos da requerente em 10% do proveito econômico atingido com a demanda.
Sem honorários recursais, haja vista o parcial provimento do
recurso.
Para fins de prequestionamento, enfatiza-se que toda matéria
devolvida no apelo se encontra prequestionada e que o juiz não está obrigado a
mencionar expressamente todos os pontos suscitados pelas partes, tampouco a

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citar as normas aventadas, bastando que o recurso tenha sido fundamentadamente
apreciado.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso, observado
o decote realizado na parcela ultra petita da r. Sentença.
Desembargadora Jonize Sacchi de Oliveira
Relatora