Tribunal: TJSP
Processo: 1001842-86.2019.8.26.0404
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Francisco Loureiro
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resolução por inadimplemento. Perda da totalidade dos valores pagos. Admissibilidade. Longo período de ocupação indevida do imóvel pelos apelantes, por mais de dezessete anos. Compensação dos valores pagos com taxa de ocupação, depreciação do imóvel, prejuízos fiscais e despesas administrativas sofridas pela alienante. Sentença mantida Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000564203
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001842-86.2019.8.26.0404, da Comarca de Orlândia, em que é apelante MARCELO DA
SILVA, é apelado COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E
URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E CLAUDIO GODOY.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001842-86.2019.8.26.0404 -Voto no 36.012 – GLF
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Apelação no 1001842-86.2019.8.26.0404
Comarca:
ORLÂNDIA
Juiz:
CLÓVIS HUMBERTO LOURENÇO JÚNIOR
Apelante:
MARCELO DA SILVA (sucessor de JOANA DARQUI MANCO
SILVA)
Apelada:
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E
URBANO
VOTO No 36.012
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resolução por
inadimplemento. Perda da totalidade dos valores pagos.
Admissibilidade. Longo período de ocupação indevida do imóvel
pelos apelantes, por mais de dezessete anos. Compensação dos
valores pagos com taxa de ocupação, depreciação do imóvel,
prejuízos fiscais e despesas administrativas sofridas pela alienante.
Sentença mantida Recurso não provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 152/155, que julgou procedente a ação de resolução de
compromisso de venda e compra ajuizada por COMPANHIA DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO em face de JOANA
DAQUI MANCO SILVA (sucedido nos autos por MARCELO DA SILVA),
para: i) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; ii) decretar a
perda dos valores pagos em favor da autora, em função do negócio
rescindido; iii) determinar a reintegração da CDHU na posse do imóvel; iv)
condenar a parte ré às despesas de processo e honorários advocatícios,
arbitrados em 10% sobre o valor da causa, ressalvada a gratuidade.
Fê-lo a r. sentença, basicamente, porque cabível a
rescisão contratual e a consequente reintegração da Companhia na posse
do imóvel, nos termos postulados na exordial.

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Destacou que, ante a recusa da autora em relação ao
acordo proposto às fls. 113-116, tais medidas se mostram inafastáveis,
sendo defeso ao juízo impor uma renegociação da dívida.
Salientou que é legítima a perda das prestações
mensais pagas pelo financiamento, já que a falecida mutuária, por razoável
período de tempo, ocupou o imóvel financiado sem, contudo, arcar com a
devida contraprestação. Considerando que a CDHU já disponibiliza a
aquisição de imóveis por preços módicos, suscetíveis de serem pagos por
sujeitos hipossuficientes, entendeu que o perdimento dos valores seja uma
medida proporcional.
O apelante, sucessor da promissária compradora,
sustenta em síntese que: i) a promissária compradora era pessoa humilde;
ii) tem direito à restituição das quantias pagas; iii) tem direito a continuar no
imóvel até que a restituição das quantias pagas seja efetivada.
Em razão do exposto e pelo que mais argumenta às fls.
158/162, pede o provimento do recurso.
O apelo foi contrariado às fls. 166/176.
Inicialmente distribuído à 11a Câmara de Direito Público,
o recurso foi redistribuído por sorteio à 1a Câmara de Direito Privado (fls.
179/184).
É o relatório.
1. O recurso não comporta provimento.
Mediante instrumento de cessão datado de 30 de junho
de 2.002, as partes pactuaram compromisso de venda e compra de uma
unidade habitacional futura, mediante o pagamento de 246 prestações

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mensais sucessivas de R$ 219,80 (fls. 51/54).
A promissária compradora cessou o pagamento das
prestações em 30 de novembro de 2.003, acumulando até julho de 2.019
nada menos que 138 parcelas em atraso (fls. 64/67).
Diante dessas circunstâncias, a promitente vendedora
pretende a resolução do contrato, sem devolução dos valores já pagos.
Insurge-se o sucessor da promissária compradora,
falecida no curso do processo, somente com relação à retenção dos valores
pagos, por entender que tem direito à restituição.
São os fatos postos a julgamento.
2. Deve ser mantida a r. Sentença.
Sabido que a resolução tem efeito ex tunc, vale dizer,
desfaz a relação obrigacional e retroage à data da celebração do contrato,
exceto no tocante aos contratos de execução diferida e continuada.
No dizer de Ruy Rosado de Aguiar Júnior, a
resolução produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a liberação de
ambas as partes, que tornam ao estado anterior. Produz o direito à
restituição das prestações já pagas, que, no caso do compromisso de
venda e compra, implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço
ao
promitente
comprador
(Extinção
dos
Contratos
por
Incumprimento do Devedor, 2a. Edição, AIDE, p. 259).
Normalmente,
as
despesas
administrativas,
com
propaganda ou intermediação da promitente vendedora, justificam a
devolução não integral do montante pago pelos adquirentes. O percentual

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que se tem aceito como suficiente, para não haver prejuízo ao alienante que
não deu causa à rescisão, embora com variações, gira em torno de 20% a
30% do total pago (Apelação Cível no 60.144-0 - São Paulo - 2a Câmara
de Direito Privado do TJSP - Rel.. Des. Cezar Peluso - J. 09.02.99;
Apelação Cível n. 85.010-4, São Paulo, 7a Câmara de Direito Privado do
TJSP, Rel. Des. Oswaldo Breviglieri, em 28.07.99, Unânime; Apelação
Cível. no 52.562-4 - São Paulo - 8a Câmara de Direito Privado do TJSP-
Rel. Cesar Lacerda - J. 24.08.98 Unânime).
No caso em tela, contudo, admissível a perda total dos
valores pagos, pois estes, somados a eventual indenização por benfeitorias
ao apelante, se compensariam com a indenização devida à ré pelo tempo
de ocupação ilícita do imóvel.
3. De fato, as peculiaridades da demanda em análise
impedem a restituição de qualquer das parcelas pagas, consequência
natural da resolução.
O imóvel objeto do contrato entre as partes é habitado
gratuitamente há mais cerca de dezessete anos pelos réus, de modo que a
usual devolução de cerca de 80% dos valores recebidos se compensa com
a indenização pelo tempo de ocupação indevida do bem.
Em outras palavras, não faz jus a promissária
compradora ou seu herdeiro à restituição de qualquer quantia ou à eventual
indenização por benfeitorias, pois deve retribuir pelo elevado período de
tempo em que utilizaram o imóvel gratuitamente, pena de enriquecimento
sem causa.
A retribuição, frise-se, é natural consequência do efeito
ex tunc da resolução e retorno das partes ao estado anterior. No caso

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concreto, a indenização relativa ao prolongado período de ocupação
indevida, somada à depreciação do imóvel, prejuízos fiscais e despesas
administrativas sofridas pela alienante, equivale ao valor total das parcelas
pagas.
Disso decorre que a compensação das perdas e danos
com a devolução das parcelas do preço consome integralmente esta última
verba.
4. Pelo exposto, por qualquer ângulo que se analise a
insurgência, inviável seu acolhimento.
Apenas em observância ao disposto no art. 85, §§2o e
11 do CPC/15, majoro os honorários devidos pela autora para 10% do valor
da causa, ressalvada a gratuidade.
Nego provimento ao recurso.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator