Tribunal: TJSP
Processo: 1070707-45.2015.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA DE TAXA SATI – ENTENDIMENTO PACIFICADO EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO
- Tendo em vista que da proposta e compromisso de compra e venda do imóvel firmado entre as partes constam expressamente os valores discriminados do bem que estava sendo adquiridos e da comissão que estava sendo paga a título de corretagem e a previsibilidade

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA DE TAXA SATI – ENTENDIMENTO PACIFICADO EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO
- Tendo em vista que da proposta e compromisso de compra e venda do imóvel firmado entre as partes constam expressamente os valores discriminados do bem que estava sendo adquiridos e da comissão que estava sendo paga a título de corretagem e a previsibilidade do repasse desta para pagamento do adquirente do apartamento, de rigor reconhecer com houve o cumprimento do princípio da informação, não havendo nada a ser restituído nesse particular, tampouco em relação à taxa SATI a respeito da qual nenhum valor foi cobrado.
RECURSOS PROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000600885
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1070707-45.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ABYARA
BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. e PARTIFIB PROJETOS
IMOBILIÁRIOS THE GARDENS SPRING LTDA., é apelada KELLY CRISTINA
MENDES DELATORRE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1070707-45.2015.8.26.0100 -Voto no 28888
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VOTO No 28888 – APELAÇÃO CÍVEL No 1070707-45.2015.8.26.0100
APELANTES: PARTIFIB PROJETOS IMOBILIÁRIOS THE GARDENS SPRING LTDA E
ABYARA BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA
APELADA: KELLY CRISTINA MENDES DELATORRE
COMARCA: CAPITAL (32a VARA CÍVEL)
MAGISTRADO PROLATOR DA DECISÃO: DR (A) FÁBIO DE SOUZA PIMENTA
EMENTA
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COMISSÃO DE
CORRETAGEM

COBRANÇA
DE
TAXA
SATI

ENTENDIMENTO PACIFICADO EM SEDE DE RECURSO
REPETITIVO
- Tendo em vista que da proposta e compromisso de compra e
venda do imóvel firmado entre as partes constam expressamente
os valores discriminados do bem que estava sendo adquiridos e da
comissão que estava sendo paga a título de corretagem e a
previsibilidade do repasse desta para pagamento do adquirente do
apartamento, de rigor reconhecer com houve o cumprimento do
princípio da informação, não havendo nada a ser restituído nesse
particular, tampouco em relação à taxa SATI a respeito da qual
nenhum valor foi cobrado.
RECURSOS PROVIDOS.
Vistos.
Trata-se de recursos de apelação interpostos contra a r. sentença de fls.
245/252, cujo relatório se adota, que julgou procedente a demanda, condenando as
requeridas na devolução a autora do valor de R$ 33.745,00 pago às requeridas a título de
comissão de corretagem e taxa SATI, a ser corrigido monetariamente desde a data do
desembolso, com juros mensais legais de mora a contar da citação. Por consequência,
condenou as requeridas ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como, dos
honorários advocatícios fixados em 20% do valor atualizado da condenação.
Entendeu o i. Magistrado a quo, que com relação à licitude das cobranças
provenientes de tais serviços, foram objeto de incidente de recurso repetitivo julgado pelo C.
STJ no curso do Recurso Especial 1.551.951/SP. Assim, têm-se por certa a legitimidade da
incorporadora de imóveis para responder pela devolução do valor pago a título de comissão
de corretagem e SATI, conforme expressamente reconhecido pelo referido acordão proferido
pelo C STJ. Afastou a preliminar de ilegitimidade ativa, vez que o contrato objeto da ação foi
celebrado entre a autora e seu marido junto às requeridas, de modo que meros recibos de
pagamentos, nos quais não constam o nome da autora, talvez até por questão

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administrativa, não são suficientes para impedir a parte autora de propor a presente ação.
No mérito, reconheceu que com a contratação, foi cobrada a quantia de R$ 17.914,99 a
título de comissão de corretagem e de R$ 15.830,01 a título de taxa SATI, sendo
reconhecida a ilicitude da cobrança desta. Quanto à cobrança de comissão de corretagem,
entendeu-se ser lícita a cobrança desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor desta. Asseverou que o contrato
analisado possuía a mesma data do contrato de comissão de corretagem, denunciando a
sua ilicitude pela inequívoca evidência de que a sua cobrança e respectivo valor foram
previamente informados, de preferência em data anterior, a tempo de permitir aos autores
refletir sobre a conveniência de contar ou não com os serviços da corretora para efetivar a
compra do desejado imóvel. Destacou que a autora, ao chegar ao local de vendas das
requeridas, já se depararam com corretores contratados por essas empreendedoras, não
endo havido qualquer serviço de procura de imóveis por estes profissionais em favor da
autora, que voluntariamente fizeram a procura e escolha do seu produto, por conta própria.
Determinou que a devolução fosse feita de forma simples, por não estar comprovada a má-
fé dos credores na cobrança dos valores discutidos nos autos. Por fim, afastou a
condenação por danos morais.
Foram opostos embargos de declaração os quais foram rejeitados.
Irresignadas, as rés apelaram.
Aduziu a corré Abyara, em suma, que a r. sentença deveria ser reformada ao
argumento de que era lícita a transferência ao consumidor da obrigação de efetuar o
pagamento da comissão de corretagem, ocorridas em estande de vendas, desde que
informada ao promitente comprador. Afirmou que a autora não havia comprovado o
pagamento da taxa SATI, inexistindo cobrança neste particular na planilha trazida ao
processo. Asseverou que a alegada taxa SATI era, na verdade, o fracionamento de parte
dos valores de comissão aos corretores autônomos que participaram da negociação, como é
de praxe no mercado imobiliário. No mais, sustentou que no ato da negociação foi informada
a parte acerca da obrigação do pagamento da comissão de corretagem, não havendo
ilegalidade na transferência de tal obrigação.
A corré Partifib, por sua vez, busca a reforma da r. sentença, por entender
que ser responsabilidade do adquirente em arcar com os custos da corretagem quando
assim pactuado e diante de transparente informação a respeito, nos termos do julgamento
do recurso repetitivo (Tema 938). Destacou que os documentos da proposta prévia à

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assinatura do instrumento final integravam o contrato e deveriam ser considerados para
efeitos de adimplemento do dever de informação. Asseverou que houve efetivo
esclarecimento em planilha apresentada que constituiu a proposta foi devidamente assinada
pela autora, caracterizando contrato acessório que integrou o contrato principal, destacando-
se o valor da proposta, o preço do imóvel e os valores de comissões de corretagem. Por fim,
deduziu tese de ausência de cobrança da taxa SATI, encontrando-se no contrato o valor
referente à tal taxa zerado, sustentando, ainda, que a sucumbência fora fixada
equivocadamente na medida em que a autora havia sucumbido em relação aos pedidos de
devolução em dobro, bem como, de condenação ao pagamento de indenização por danos
morais, situação essa que deveria demandar a repartição do ônus da sucumbência, se
mantida na forma da r. sentença, entre as partes.
Processado os apelos, foram apresentadas contrarrazões, oportunidade em
que foi sustentada a impossibilidade de conhecimento do recurso, por ausência de ataque à
decisão recorrida, tendo os autos sido remetidos a este Tribunal.
É a síntese do necessário.
De plano, afasta-se a preliminar de impossibilidade de conhecimento dos
recursos, na medida em que nas razões recursais destes atacam de forma clara os termos
da r. sentença, de modo a viabilizar o julgamento destes.
Superadas tais questões, passa-se a análise do mérito dos recursos.
Pois bem.
Como é cediço, foi pacificado por meio do julgamento do recurso repetitivo
pelo C. Superior Tribunal de Justiça, a questão atinente à possibilidade de cobrança de
comissão de corretagem e a cobrança de taxa SATI, quando do julgamento do Recurso
Especial 1.551.951/SP (Tema 938) e dos embargos de declaração que fixou a seguinte tese:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
E DO
CONSUMIDOR.
PROCESSUAL
CIVIL.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE
DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE.
TEORIA
DA
ASSERÇÃO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE

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ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
COBRANÇA.
DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de
promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor
dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de
assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática
abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.
2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto,
rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade.
2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor
da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp
1.599.511/SP).
2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado
à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada
no julgamento do REsp 1.599.511/SP).
2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem
e procedência do pedido de restituição da SATI.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.
(REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
I - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR ASSOCIAÇÃO
CIDADE VERDE - ACV. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO. PARTE NÃO HABILITADA NOS AUTOS COMO
'AMICUS CURIAE'. ILEGITIMIDADE RECURSAL. II - EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
OPOSTOS
POR
CARLOS
TUKAMOTO.
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO.
OCORRÊNCIA. SANEAMENTO DO JULGADO.
1. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor
da comissão de corretagem" (REsp 1.599.511/SP, DJe 06/09/2016, rito
do art. 543-C do CPC/1973).
2. Caso concreto em que não houve cláusula expressa no contrato sobre
a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa
transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo
consumidor.
3. Validade da transferência da obrigação, pois a proposta integra o
contrato (cf. art. 30 do CDC).
4. Necessidade de análise do pedido alternativo, uma vez que a

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recorrente havia logrado êxito no pedido principal perante o Tribunal de
origem.
5. Improcedência do pedido alternativo de restituição das parcelas
destinadas a pessoas físicas não habilitadas a desempenhar as funções
de corretor de imóveis.
6. Relação interna entre a imobiliária e seus prepostos, da qual o
consumidor é indiferente.
7. Concordância expressa do consumidor em efetuar o pagamento
fracionado da comissão de corretagem, destinando-se parcelas às
pessoas indicadas pela imobiliária, embora pudesse exigir que o valor
total da proposta fosse pago à incorporadora, uma vez que esta é a
fornecedora da unidade autônoma, não podendo recusar venda a quem
se disponha a pagar o valor da proposta (ex vi do art. 39, inciso II, do
CDC).
III - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR ASSOCIAÇÃO
CIDADE VERDE - ACV NÃO CONHECIDOS.
IV - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR CARLOS
TUKAMOTO
ACOLHIDOS,
SEM
AGREGAÇÃO
DE EFEITOS
INFRINGENTES.
(EDcl no REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/11/2016, DJe
11/11/2016)
No caso concreto, conforme se infere do contrato firmado entre às partes, é
possível verificar no item XIII denominado “DA INTERMEDIAÇÃO”, o contrato é expresso
no sentido de que será paga, pelo adquirente do bem, a comissão de corretagem e que tal
valor não integrava o preço do imóvel que estava sendo adquirido (vide cláusulas 13.1, 13.2
e 13.3 fls. 40).
Referida situação, aliás, está delineada na proposta de fls. 177/181, nas quais
existe expressa menção ao valor da proposta, do preço do imóvel sem juros, do valor exigido
de entrada, do saldo a ser pago e o número de parcelas devidas esclarecendo-se, ainda,
que nenhum montante estava sendo cobrado a título de taxa SATI (vide fls. 180), documento
esse também subscrito no dia da celebração do compromisso de compra e venda.
Neste contexto, causa espécie o fato de a apelada sustentar que não estava
ciente referido repasse, mormente quando emitira diversos cheques para o pagamento da
referida obrigação (vide fls. 43/56).
Diante desse cenário, plausível reconhecer a regularidade do repasse da
responsabilidade do pagamento da comissão de corretagem, já que tal como estabelecido
em sede de recurso especial, foi mencionado no bojo do instrumento o valor pelo qual o

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imóvel estava sendo adquirido, sendo certo que os demais documentos instruem a inicial
foram firmados na mesma data que o compromisso de compra e venda, do qual consta a
relação dos cheques para o pagamento da comissão de corretagem, de modo a demonstrar
que as quantias pagas se referiam à comissão paga e não estava abarcava o montante a ser
pago pela aquisição do imóvel (vide fls. 43/55), razão pela qual não há que se falar em
devolução de qualquer quantia nesse particular.
No que toca à cobrança da taxa SATI, tendo em vista que nos documentos
colacionados aos autos não se verifica a cobrança de qualquer valor nesse particular (vide
fls. 180), inviável a manutenção da restituição de valores apontados como cobrados pelas
apelantes nesse particular.
Daí porque, tendo em vista que da proposta e compromisso de compra e
venda do imóvel firmado entre as partes constam expressamente os valores discriminados
do bem que estava sendo adquiridos e da comissão que estava sendo paga a título de
corretagem e a previsibilidade do repasse desta para pagamento do adquirente do
apartamento, de rigor reconhecer com houve o cumprimento do princípio da informação, não
havendo nada a ser restituído nesse particular, tampouco em relação à taxa SATI a respeito
da qual nenhum valor foi cobrado.
Mais, creio seja desnecessário.
Destarte, DÁ-SE PROVIMENTO aos recursos, para o fim de julgar
improcedente a demanda, condenando a autora ao pagamento das custas e despesas
processuais, bem como, dos honorários advocatícios fixados em 12% do valor da causa
atualizado.
Maria Lúcia Pizzotti

Relatora