Tribunal: TJSP
Processo: 1060416-15.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Condomínio em Edifício
Órgão julgador: Mario A. Silveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-09-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra a sentença que julgou parcialmente procedente a ação de cobrança de despesas de condomínio. Obrigação de pagamento dos débitos condominiais que surge com a possibilidade de utilização do bem. Entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp no 1.345.331-RS. Imissão na posse datada de novembro de 2015. Apenas a taxa condominial referente a

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra a sentença que julgou parcialmente procedente a ação de cobrança de despesas de condomínio. Obrigação de pagamento dos débitos condominiais que surge com a possibilidade de utilização do bem. Entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp no 1.345.331-RS. Imissão na posse datada de novembro de 2015. Apenas a taxa condominial referente a janeiro de 2016 devida. Inclusão das parcelas vencidas no curso da demanda. Possibilidade. Inteligência do artigo 323, do Código de Processo Civil de 2015. Sentença parcialmente reformada.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000676575
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1060416-15.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONDOMINIO EDIFICIO ROSELYS, são apelados MARCELLO DE OLIVEIRA
MARTINS e JULIANA ALVES NEVES MARTINS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria de
votos deram parcial provimento à apelação, vencido o relator sorteado que dava
provimento total ao apelo. Em julgamento estendido, nos termos do artigo 942, do
Código de Processo Civil, deram parcial provimento ao apelo, vencidos o 1o e o 5o
Juizes, que davam provimento total ao apelo, com declaração do relator sorteado (1o
Juiz), de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARIO A.
SILVEIRA, vencedor, SÁ DUARTE, vencido, SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
(Presidente), LUIZ EURICO E ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1060416-15.2017.8.26.0100 – São Paulo
Apelante: Condomínio Edifício Roselys
Apelados: Marcello de Oliveira Martins e Juliana Alves Neves Martins
TJSP 33a Câmara de Direito Privado.
(Voto no 43744)
APELAÇÃO CÍVEL Interposição contra a
sentença que julgou parcialmente procedente a
ação de cobrança de despesas de condomínio.
Obrigação
de
pagamento
dos
débitos
condominiais que surge com a possibilidade de
utilização do bem. Entendimento consolidado
pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp no
1.345.331-RS. Imissão na posse datada de
novembro de 2015. Apenas a taxa condominial
referente a janeiro de 2016 devida. Inclusão
das parcelas vencidas no curso da demanda.
Possibilidade. Inteligência do artigo 323, do
Código de Processo Civil de 2015. Sentença
parcialmente reformada.
Apelação parcialmente provida, por maioria de
votos.
Trata-se de apelação (fls. 124/130) interposta por
Condomínio Edifício Roselys contra a sentença (fls. 118/121) proferida
pela MMa. Juíza de Direito da 31a Vara Cível do Foro Central, Comarca da
Capital, que julgou parcialmente procedente a ação de cobrança de
despesas de condomínio, ajuizada por ele contra Marcello de Oliveira
Martins e Juliana Alves Neves Martins. Inconformado, diz que a

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interpretação adotada na sentença diverge do melhor entendimento
jurisprudencial acerca da extensão do recurso repetitivo REsp no
1.345.331/RS. Aduz sobre a natureza propter rem da obrigação e sobre os
termos do artigo 1.345, Código Civil. Relata que a titularidade passiva da
relação obrigacional está atrelada à coisa. Colaciona precedentes. Pontua
que caberia aos apelados, antes de firmarem o compromisso de compra e
venda da unidade, terem adotado a cautela básica de perquirir acerca de
dívidas sobre o bem. Tece considerações a respeito da tese fixada no
recurso repetitivo REsp no 1.345.331/RS. Insiste que a condenação dos
apelados deve abranger o pagamento de todo o débito cobrado na
demanda. Ressalta, por fim, que a sentença não condenou os apelados ao
pagamento das contribuições condominiais inadimplidas no curso da lide,
nos termos do artigo 323, do Código de Processo Civil. Postula o
provimento da apelação e, por conseguinte, a reforma da sentença, nos
termos que sustenta.
Foram apresentadas contrarrazões por Marcello
de Oliveira Martins e Juliana Alves Neves (fls. 135/143). Pugnam pelo não
provimento do apelo, bem como pela manutenção da sentença.
É a essência do relatório.
A sentença merece reforma parcial, apenas no
tocante aos termos do artigo 323, do Código de Processo Civil de 2015.,
Em julgamento conforme procedimento previsto
para os Recursos Repetitivos, o Colendo Superior Tribunal de Justiça

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decidiu: Processo Civil. Recurso Especial representativo de controvérsia.
Art. 543-C do CPC. Condomínio. Despesas comuns. Ação de cobrança.
Compromisso de compra e venda não levado a registro. Legitimidade
passiva. Promitente vendedor ou promissário comprador. Peculiaridades
do caso concreto. Imissão na posse. Ciência inequívoca. 1. Para efeitos do
art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o
registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica
material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca
da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar
comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade
passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não
provido.” (REsp no 1.345.331 RS, Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, DJe 20/04/2015).
No caso dos autos, a unidade foi colocada à
disposição dos réus quando da imissão da posse, datada de 11 de
novembro de 2015, conforme contrato de compra e venda de fls. 91/97.
Antes dessa data, portanto, a responsabilidade

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pelas despesas condominiais não recaía aos réus, nos termos do
entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.
No tocante ao débito relativo ao mês de janeiro de
2016, incontroverso ser devido aos requeridos, como pontou o Juízo de 1o
grau (fls. 120), acrescendo apenas, nos termos do artigo 323, do Código de
Processo Civil de 2015, as parcelas condominiais inadimplidas no curso da
ação.
Não há se falar em preclusão quanto a arguição
sobre as parcelas inadimplidas no curso da ação, tese apresentada em
contrarrazões, diante da devolutividade recursal, nos termos do artigo
1.013, § 1o, do Código de Processo Civil de 2015.
Destarte, a apelação merece parcial provimento
apenas para incluir na condenação as contribuições condominiais
inadimplidas no curso da ação, nos termos do artigo 323, do Código de
Processo Civil/2015. No remanescente, a sentença fica mantida, tal como
proferida, mais pelo aqui expendido. O parcial provimento do recurso não
importa em modificação do ônus sucumbencial, vez que continua vencido
em maior parte o condomínio.
Posto isto, por maioria de votos, dá-se parcial
provimento à apelação.
Mario A. Silveira
Relator Designado

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APELAÇÃO No 1060416-15.2017.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO FORO CENTRAL
APELANTE: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ROSELYS
APELADOS: MARCELLO DE OLIVEIRA MARTINS e OUTRA
VOTO N° 40.884
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Cuida-se de apelação interposta contra r. sentença de
parcial procedência da pretensão de cobrança do rateio de despesas
condominiais, condenados os réus a pagar o rateio de janeiro de 2016,
corrigido e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde o vencimento,
multa de 2% caso convencionada, condenado o autor ao pagamento das
despesas processuais e honorários advocatícios fixados equitativamente em
R$ 500,00.
Inconformado, o autor sustenta que os réus respondem
pelo pagamento do débito condominial cobrado por serem promitentes
compradores da unidade, ainda que o débito seja anterior à imissão na posse,
pois era deles o ônus de certificar-se da inexistência de dívida desta natureza
onerando a unidade adquirida. Anota não emitiu por ocasião da aquisição da
unidade pelos réus, declaração de que não havia dívida condominial,
irrelevante o que constou do contrato firmado entre vendedor e compradores.
Afirma que prepondera o entendimento jurisprudencial de que, pelo caráter
propter
rem
da
obrigação
condominial,
os
adquirentes
respondem
solidariamente com os antigos ocupantes, nos termos do artigo 1.345, do
Código Civil, entendimento do qual não destoa o julgamento do REsp no

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1.345.331/RS, submetido ao crivo dos recursos repetitivos. Destaca ainda que
surgiram outros débitos no curso da lide, vencidos no ano de 2018, de
inequívoca responsabilidade dos réus, cobrança que restará impossibilitada no
curso destes autos porque a sentença foi omissa com relação à aplicação dos
termos do artigo 323, do Código de Processo Civil, como pleiteado na petição
inicial. Pugna pelo provimento do recurso para julgar procedente o pedido
inicial, de modo a albergar a cobrança dos débitos condominiais vencidos no
curso da lide, independente da data da imissão na posse do imóvel.
Recurso tempestivo, preparado e respondido.
É o relatório.
O apelante cobrou dos apelados os rateios das despesas
condominiais em aberto da unidade no 22, acrescidos da multa condominial e
demais consectários legais. Anotou que, a despeito de os apelados terem
tomado posse da unidade em novembro de 2015 (fls. 91/97), respondem pelos
rateios condominiais vencidos e não pagos de julho, outubro a dezembro de
2012, fevereiro a julho de 2013, maio, novembro a dezembro de 2014, julho de
2015 e janeiro de 2016, totalizando a quantia de R$ 3.281,01 (fl. 04), mas os
vincendos.
Pois bem, como bem anotado na r. sentença, fazendo
alusão ao julgamento do REsp 1.345.331/RS, representativo de controvérsia,
no caso de compromisso de compra e venda sobre unidade condominial, a
obrigação pelo pagamento do rateio das despesas pode recair tanto sobre o
promissário comprador como sobre o promitente vendedor, dependendo do
caso concreto.

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Contudo, a aplicação deste posicionamento foi melhor
definida no julgamento do REsp 1442840/PR, de relatoria do Ministro Paulo de
Tarso Sanseverino, que aplicou a teoria da dualidade do vínculo obrigacional,
roborando a legitimidade concorrente do promitente-vendedor e do promissário-
comprador para responder pelo débito condominial, ainda que pretérito, em
conta a natureza propter rem da obrigação e o interesse da coletividade.
Confira-se:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS
CONDOMINIAIS POSTERIORES À IMISSÃO NA POSSE.
RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO COMPRADOR.
IMPUTAÇÃO DO DÉBITO AO COMPRADOR. CARÁTER
'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO
RESP 1.345.331/RS, JULGADO PELO ART. 543-C DO CPC.
1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente
vendedor (proprietário) pelo pagamento de despesas
condominiais geradas após a imissão do promitente
comprador na posse do imóvel. 2. Caráter 'propter rem' da
obrigação de pagar cotas condominiais. 3. Distinção entre
débito e responsabilidade à luz da teoria da dualidade do
vínculo obrigacional. 4. Responsabilidade do proprietário
(promitente vendedor) pelo pagamento das despesas
condominiais, ainda que posteriores à imissão do
promitente comprador na posse do imóvel. 5. Imputação
ao promitente comprador dos débitos gerados após a sua
imissão na posse. 6. Legitimidade passiva concorrente do
promitente vendedor e do promitente comprador para a
ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à
imissão na posse. 7. Preservação da garantia do
condomínio. 8. Interpretação das teses firmadas no REsp

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1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC. 9.
RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (REsp 1442840/PR,
Rel.
Ministro
PAULO
DE
TARSO
SANSEVERINO,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
06/08/2015,
DJe
21/08/2015).
No caso sob exame, como admitido na contestação, os
apelados se fiaram na palavra dos vendedores sobre a inexistência dos
débitos condominiais, restando isolada a alegação de recusa do condomínio
em apresentar a certidão declaratória neste sentido. Neste ponto, não há
prova inequívoca de que o condomínio tomou ciência da negociação.
Deste modo, os apelados são responsáveis pelos débitos
apontados pelo apelante por conta da natureza propter rem da obrigação,
dívida que acompanha a coisa adquirida, ressalvado o direito de regresso
contra os vendedores. Interpretação diversa implicaria em negar vigência ao
artigo 1345, do Código Civil, verbis: “o adquirente da unidade responde pelos
débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros
moratórios”.
Nesse sentido, os precedentes deste Tribunal:
AGRAVO DE INSTRUMENTO
CONDOMÍNIO
DESPESAS
CONDOMINIAIS
AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE
DE DÉBITO CONDOMINIAL Compromisso de venda e compra
de unidade condominial TUTELA PROVISÓRIA Suspensão da
exigibilidade –0 Débito condominial anterior à imissão na posse
Responsabilidade do adquirente pelos débitos - Natureza
'propter rem' da obrigação, corroborada pela teoria da dualista
Privilégio do interesse coletivo da comunidade de condôminos -

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Nova interpretação da matéria pelo C. STJ no Recurso Especial
1.442.840, à luz da teoria da dualidade da obrigação

Probabilidade da pretensão não verificada - Tutela provisória
indeferida - Recurso improvido. (TJSP; Agravo de Instrumento
2048545-72.2020.8.26.0000; Relator (a): Luis Fernando Nishi;
Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão
Preto - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 09/06/2020; Data de
Registro: 09/06/2020)
EMBARGOS À EXECUÇÃO. Contribuições condominiais. Da
natureza "propter rem" da obrigação de contribuir com as
despesas do condomínio resulta para o adquirente da unidade a
responsabilidade pelo pagamento dos débitos do alienante
perante o condomínio. Ressalva relativa ao exercício do direito
de regresso em face da vendedora quanto às parcelas vencidas
antes da imissão dos adquirentes na posse do imóvel.
Responsabilidade do promitente comprador. Termo final. Data
em que foi proferida sentença declarando a rescisão do contrato
de compra e venda. Recurso provido em parte. (TJSP; Apelação
Cível 1032740-40.2019.8.26.0224; Relator (a): Milton Carvalho;
Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro de
Guarulhos - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 29/05/2020; Data
de Registro: 29/05/2020)
Condomínio edilício. Cobrança de despesas condominiais.
Demanda proposta contra aqueles que figuram atualmente como
proprietários no Registro de Imóveis. Sentença de procedência.
Alegação de que os débitos exigidos são anteriores à posse
direta do imóvel exercida pelos réus. Irrelevância. Despesas
condominiais
de
responsabilidade
dos
adquirentes
pelo
pagamento
dos
débitos.
Réus
que
são
considerados
condôminos para fins do artigo 12 da Lei no 4.591/64. Natureza
'propter rem' da obrigação. Cobrança do fundo de reserva e de
segurança. Possibilidade. Despesas ordinárias e extraordinárias

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que decorrem de lei, conforme o artigo 1.334, I, do CC. Correção
monetária, multa e juros moratórios. Verbas devidas. Expressa
previsão legal. Art. 1.336, § 1o, do CC. Recurso desprovido, com
observação. Ostentando condição de atuais proprietários da
unidade geradora das despesas condominiais, patente a
responsabilidade dos réus pelo pagamento dos encargos
relativos às despesas condominiais, ainda que anteriores à data
da posse direta do imóvel. As obrigações condominiais
caracterizam-se como propter rem, vinculando diretamente o
atual titular de domínio e incide sobre o próprio bem. As
despesas a título de fundo de reserva e de fundo de segurança
são devidas, sendo certo que a obrigação de pagar as despesas
ordinárias e extraordinárias decorre de lei, conforme o artigo
1334, inciso I, do Código Civil. Os juros de 1% e a multa
moratória encontram amparo no § 1o, do artigo 1.336, do Código
Civil, não havendo óbice à cobrança das verbas. A correção
monetária, por sua vez, visa apenas recompor o poder aquisitivo
da moeda e deve incidir também a partir dos respectivos
vencimentos de cada cota condominial. (TJSP; Apelação Cível
1009162-89.2016.8.26.0309; Relator (a): Kioitsi Chicuta; Órgão
Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 5a
Vara Cível; Data do Julgamento: 22/08/2018; Data de Registro:
22/08/2018)
Os apelados também respondem pelos rateios vencidos e
não pagos no curso do processo, a termo do disposto no artigo 323, do Código
de Processo Civil, desde que comprovados, corrigidos e acrescidos de juros
de mora desde cada vencimento, mais a multa convencional de 2%, montante
a ser apurado no cumprimento de sentença.
Por fim, em razão do resultado deste julgamento, os
apelados devem pagar as despesas processuais e honorários advocatícios

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arbitrados em 15% do débito.
Isto posto, voto pelo provimento do recurso para julgar a
pretensão inicial totalmente procedente, na forma explicitada.
SÁ DUARTE
Relator Sorteado

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Eletrônicos
MARIO ANTONIO SILVEIRA
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6
11
Declarações de
Votos
CARLOS ALBERTO DE SA DUARTE
122EE3AE
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1060416-15.2017.8.26.0100 e o código de confirmação da tabela acima.