Tribunal: TJSP
Processo: 1004687-86.2016.8.26.0278
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maurício Velho
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
APELAÇÃO. Ação anulatória de negócio jurídico c.c. reintegração de posse e indenização por dano moral. Sentença de parcial procedência. Inconformismo. Alegada fraude na segunda venda do terreno. Não cabimento. Dupla alienação de imóvel a pessoas distintas. Ausência de averbação do compromisso de compra e venda. Não tendo sido o contrato preliminar levado a registro junto ao CRI a promitente

Ementa:
APELAÇÃO. Ação anulatória de negócio jurídico c.c. reintegração de posse e indenização por dano moral. Sentença de parcial procedência. Inconformismo. Alegada fraude na segunda venda do terreno. Não cabimento. Dupla alienação de imóvel a pessoas distintas. Ausência de averbação do compromisso de compra e venda. Não tendo sido o contrato preliminar levado a registro junto ao CRI a promitente vendedora permanece na qualidade de proprietária do bem. Ademais, ausente a averbação, o promitente comprador não é detentor de nenhum direito real sobre o bem objeto do compromisso. Nulidade inocorrente. Sentença mantida Recurso a que se nega provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000965387
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004687-86.2016.8.26.0278, da Comarca de Itaquaquecetuba, em que é apelante
MARIA APARECIDA GONÇALVES DA SILVA, são apelados IMOBILIÁRIA
SANTA TEREZA S/A e JONATAS OLIVEIRA SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente sem voto), ENIO ZULIANI E FÁBIO QUADROS.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004687-86.2016.8.26.0278 -Voto no 4649
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VOTO No 4649
APELAÇÃO No 1004687-86.2016.8.26.0278
APELANTE: MARIA APARECIDA GONÇALVES DA SILVA
APELADOS: IMÓBILIÁRIA SANTA TEREZA S.A. e JONATAS OLIVEIRA
SANTOS
COMARCA DE ITAQUAQUECETUBA

APELAÇÃO. Ação anulatória de negócio jurídico c.c.
reintegração de posse e indenização por dano moral.
Sentença de parcial procedência. Inconformismo. Alegada
fraude na segunda venda do terreno. Não cabimento. Dupla
alienação de imóvel a pessoas distintas. Ausência de
averbação do compromisso de compra e venda. Não tendo
sido o contrato preliminar levado a registro junto ao CRI a
promitente
vendedora
permanece
na
qualidade
de
proprietária do bem. Ademais, ausente a averbação, o
promitente comprador não é detentor de nenhum direito real
sobre o bem objeto do compromisso. Nulidade inocorrente.
Sentença mantida Recurso a que se nega provimento.
I - RELATÓRIO
Trata-se, na origem, de recurso de apelação interposto em face da sentença (fls.
176/181) com o seguinte dispositivo:
“Ante o exposto e considerando o que mais dos autos
consta, resolvo o processo com julgamento de mérito, com
fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo
Civil e, de consequência, JULGO PARCIALMENT
PROCEDENTE os pedidos deduzidos na inicial, para
condenar exclusivamente a corré SANTA TEREZA S/A
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA ao pagamento a título

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de indenização por dano moral, da quantia de R$ 10.000,00
(dez mil reais), acrescidos de correção monetária, pela
tabela prática do Tribunal de Justiça, e de juros moratórios
legais, a partir da publicação desta sentença (súmula no362
do Superior Tribunal de Justiça), restando improcedentes os
pedidos atinentes à reintegração na posse, nulidade do
registro e indenização contra o corré Jonatas Oliveira
Santos. Revogo a liminar outrora deferida à página 106. Em
atenção ao princípio da causalidade, CONDENO a autora ao
pagamento dos honorários advocatícios em favor do patrono
do corréu Jonatas Oliveira Santos, que ora fico em 10%
sobre o valor atualizado da condenação, bem como
condeno a corré Santa Tereza S/A Imobiliária e Construtora
ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos
honorários advocatícios em favor do patrono da autora, que
ora fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos
do artigo 85, § 2o do Código de Processo Civil, ressalvada a
gratuidade (art. 98, § 3o, CPC).”
Na origem tratou-se de ação anulatória de negócio jurídico c.c. nulidade de registro,
reintegração de posse e dano moral.
Apela a autora (fls. 184/200) alegando, sucintamente, que o negócio jurídico
realizado entre os réus deve ser decretado nulo, pois, (1) ela e seu marido adquiriram
o terreno em 20.12.1989 da imobiliária, através de escritura pública (fls. 16/18),
recolheram ITBI (fls. 22) e foi expedida certidão para a lavratura da escritura (fls.
20/21), (2) soube que o terreno passou ao réu-pessoa física em 2015, quando não
recebeu o IPTU do imóvel e em contato com a prefeitura lhe informaram do
ocorrido, (3) na contestação da imobiliária, há a alegação de que ela foi vítima de
estelionato pelo outro réu, (4) o apelado Jonas Oliveira Santos adquiriu, de uma
única vez, 16 lotes, sendo que pelo terreno demandado pagou a bagatela de
R$700,00, (5) houve flagrante irregularidade, farsa, na procuração utilizada por
Purificação de Jesus Pinto Luongo, outorgada por Osmar Sebastião Luongo e (6) a

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imobiliária vendeu duas vezes o mesmo terreno, em afronta aos princípios da moral e
do bom direito.
O recurso é tempestivo, o preparo não foi recolhido, é a apelante beneficiária da
gratuidade judiciária e os apelados não ofertaram contrarrazões (fls. 206), sem
oposição das partes ao julgamento virtual.
É o relatório.
II - VOTO
O recurso não comporta provimento.
A controvérsia recursal versa sobre o pedido de anulação de compromisso de compra
e venda em razão da venda do mesmo terreno para duas pessoas distintas.
Extrai-se que a apelante e seu ex-marido firmaram, em 20.12.1989, escritura de
venda e compra com a Imobiliária Santa Tereza S/C Ltda. O objeto do negócio é o
terreno definido como lote no 32, quadra no 15, do loteamento Residencial Novo
Horizonte, e o preço ajustado foi de NCz$0,39, devidamente quitado (fls. 16/18).
Todavia, as partes não procederam à lavratura de escritura pública definitiva;
tampouco houve averbação do referido contrato preliminar na matrícula do imóvel.
Em 21.12.2009, a ré Imobiliária Santa Tereza alienou o mesmo imóvel ao réu Jonatas
Oliveira Santos, pelo preço de R$700,00 (fls. 14/15), motivo pelo qual a apelante
propusera a presente demanda, objetivando a declaração de nulidade deste último
negócio, bem como o cancelamento do registro respectivo e a condenação da ré
Imobiliária Santa Tereza S/A ao pagamento de indenização por dano moral.
A apelante defende a nulidade da segunda alienação do imóvel, sob o argumento de
que a ré Imobiliária Santa Tereza S/A não era mais proprietária do bem, de modo que
não poderia vendê-lo novamente.

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Sem razão, contudo.
A celebração do compromisso de compra e venda entre a apelante e a imobiliária foi
devidamente comprovada, bem como a quitação do preço e o pagamento. Todavia,
referido contrato não foi levado a registro, de modo que não há que se falar em
transferência da propriedade do bem à apelante.
Nos termos do artigo 1.245, caput e § 1o, do Código Civil,
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do
título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel.”
Assim, verifica-se que não tendo sido o contrato preliminar levado a registro, a
apelada Imobiliária Santa Tereza S/A permaneceu na qualidade de proprietária do
bem, perante o CRI. Ademais, uma vez que não houve averbação do contrato na
matrícula do imóvel, inviável atribuir má-fé ao réu Jonatas, uma vez que é
considerado adquirente de boa-fé, de se ver, nesse passo, que sequer foi alegada a
ocorrência de conluio entre ele e a corré Imobiliária, o que a princípio permitiria a
anulação do negócio.
Embora o direito da promitente compradora do imóvel tenha a natureza de real, nos
termos do artigo 1.225, inciso VII, do Código Civil, sua aquisição, na forma do que
estabelece o artigo 1.227 do mesmo diploma, só ocorre com o registro no Cartório de
Registro de Imóveis. De modo que, sem o registro do compromisso, a apelante não é
detentora de nenhum direito real sobre o bem em questão, cabendo-lhe apenas
pleitear, pela via própria, ressarcimento da corré imobiliária pelo prejuízo sofrido.
Destarte, nenhum reparo merece a bem lançada sentença.

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III - DECISÃO
Diante do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator