Tribunal: TJSP
Processo: 1005971-34.2019.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-12
Data de publicação: 2020-06-12

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ausente revelia a reconhecer. Cobrança de correção monetária, conforme a variação de índice setorial (INCC), sobre os repasses gradativos feitos pelo agente financeiro. Previsão clara sobre a correção em caso de o valor liberado pelo agente financeiro não ser suficiente para quitação do preço, desde o início previsto que reajustável. Ausência, aqui, de

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ausente revelia a reconhecer. Cobrança de correção monetária, conforme a variação de índice setorial (INCC), sobre os repasses gradativos feitos pelo agente financeiro. Previsão clara sobre a correção em caso de o valor liberado pelo agente financeiro não ser suficiente para quitação do preço, desde o início previsto que reajustável. Ausência, aqui, de irregularidade. Anotação, apenas, de que os repasses do agente não se faziam de forma nominal, mas atualizados pelo índice da poupança. Correção que se colhe do próprio contrato de financiamento, o contrário não comprovado pela ré, pelo que desnecessária reabertura da instrução. Autor, portanto, que deve arcar apenas com a diferença da correção, a ser apurada em liquidação. Precedentes do Tribunal. Sentença em parte revista. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000426450
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005971-34.2019.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante WALDECI DE
GOES BORGES (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado LYNCE EMPREENDIMENTOS
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO MARCONDES
MACHADO.
São Paulo, 12 de junho de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1005971-34.2019.8.26.0405
Comarca: Osasco
Apelante: WALDECI DE GOES BORGES
Apelada: LYNCE EMPREENDIMENTOS LTDA.
Juiz: Dr. Rafael Meira Hamatsu Ribeiro
Voto n. 21.755

Compromisso de compra e venda. Ausente revelia a
reconhecer. Cobrança de correção monetária, conforme a
variação de índice setorial (INCC), sobre os repasses
gradativos feitos pelo agente financeiro. Previsão clara sobre a
correção em caso de o valor liberado pelo agente financeiro
não ser suficiente para quitação do preço, desde o início
previsto que reajustável. Ausência, aqui, de irregularidade.
Anotação, apenas, de que os repasses do agente não se faziam
de forma nominal, mas atualizados pelo índice da poupança.
Correção que se colhe do próprio contrato de financiamento, o
contrário não comprovado pela ré, pelo que desnecessária
reabertura da instrução. Autor, portanto, que deve arcar
apenas com a diferença da correção, a ser apurada em
liquidação. Precedentes do Tribunal. Sentença em parte
revista. Recurso parcialmente provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto
contra sentença (fls. 219/225) que julgou parcialmente procedente ação, para
o fim de condenar a ré a devolver valores cobrados a título de taxa de
individualização de matrícula, além de despesas condominiais entre agosto e
outubro de 2018, negado pleito ressarcitório de valores cobrados a título de
correção
monetária.
As
custas
e
despesas
processuais
foram
proporcionalizadas, 60% a cargo do autor, 40% da ré. O autor foi condenado
a pagar honorários de 10% do valor do pedido julgado improcedente e a ré a
pagar honorários de 10% do valor da condenação, vedada a compensação.

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Sustenta o autor, em sua irresignação, que a
ré não regularizou sua representação processual tempestivamente, a despeito
das oportunidades para tanto concedidas, pelo que requer seja decretada sua
revelia. Aduz, ademais, que havido cerceamento de defesa, porque indeferida
a produção de prova documental. Afirma que a ré deveria ter juntado aos
autos cópia do contrato que firmou junto à CEF, o qual elucidaria a cobrança
da correção em duplicidade. Argumenta, ademais, com a necessidade de
inversão do ônus da prova, dada a aplicação ao caso da legislação
consumerista. Alega que a CEF direcionou os recursos à ré já acrescidos da
respectiva atualização, razão pela qual havida dupla incidência de correção
monetária. Explica que firmou o contrato na modalidade de crédito
associativo, pelo que não ocorre atualização do saldo devedor. Assevera que a
ré condicionou a entrega das chaves ao pagamento da diferença, por ela
própria apurada, da correção monetária. Requer, assim, caso não anulada a
sentença, seja reconhecida a abusividade da cobrança e determinada a
devolução dos valores desembolsados.
Recurso regularmente processado, ausente
resposta.
É o relatório.
Em primeiro lugar, não há revelia a
reconhecer. É bem verdade que, apresentada a contestação acompanhada
apenas de seus atos constitutivos (fls. 118/125), a ré foi intimada a juntar
também a procuração (fls. 187). Juntados, novamente, apenas os atos
constitutivos (fls. 194/204), a ré foi pela segunda vez intimada a acostar
procuração aos autos, com a expressa advertência de que incorreria em

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revelia (fls. 209). E, findo o prazo para tal em 22/07/2019, a ré apenas juntou
a procuração em 25/07/2019 (fls. 215/218).
Seja como for, e sem olvidar a previsão do
art. 76, par. 1o, inciso III do CPC, o fato é que a ré, ao final, veio a regularizar
sua representação processual. E isso apenas três dias após o término do prazo,
sem causar retardo relevante ao andamento do feito, ou mesmo qualquer
outro prejuízo ao autor. Mais, sem qualquer traço de má-fé em sua conduta.
De mais a mais, ainda assim não fosse, não há
olvidar que a presunção de veracidade dos fatos afirmados na inicial,
decorrentes da revelia a rigor a ausência de controvérsia dos fatos deduzidos
pelo autor é relativa, podendo “perfeitamente ceder a outras circunstâncias
constantes dos autos, podendo o juiz, atento às circunstâncias do caso sub
judice, bem como às provas produzidas nos autos, mitigar a aplicação dos
efeitos relativos à presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte
autora” (Apelação 9095239-97.2008.8.26.0000, 1a Câmara de Direito
Privado, Relator Paulo Eduardo Razuk, julgado em 13/09/2011).
É dizer, não decorreria, automaticamente, do
reconhecimento da revelia a automática procedência dos pleitos do autor.
Com relação ao mérito do feito, não consta
recurso contra a condenação da ré a restituir ao autor os valores cobrados a
título de taxa de individualização de matrícula e de despesas condominiais.
No apelo o autor busca, apenas, o reconhecimento da nulidade das cláusulas
que autorizam a cobrança da chamada correção monetária repasse na
planta, bem como a devolução dos valores pagos por conta da referida

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atualização, objeto de confissão de dívida por ele assinada (fls. 65/70).
E, a respeito, o recurso merece parcial
acolhida.
De um lado, não se considera haver
irregularidade na previsão de correção dos valores liberados pelo agente
financeiro para quitação do preço que, desde o início, já se previra reajustável
(cláusula segunda, parágrafo terceiro
fls. 26). Aliás, ainda mais,
textualmente se estipulou a responsabilidade do promissário pelo pagamento
da eventual diferença entre o valor liberado pelo agente financeiro e o preço
corrigido que foi pactuado (cláusula segunda, parágrafos quarto e oitavo fls.
26/27).
Depois, uma vez obtido o financiamento pelo
promissário, nele se estabeleceu parcela do preço que, mesmo corrigível, ia
sendo pago pelo financeira mediante liberações que acompanhavam o
andamento das obras.
Daí as diferenças que claramente se previu
que devessem ser honradas pelo adquirente. Veja-se, nessa senda, o quanto
disposto nos parágrafos segundo a quarto da cláusula segunda do
compromisso:
“Parágrafo Segundo: O preço ora pactuado,
é o efetivo e atual para pagamento a vista, com a possibilidade de liquidação
a prazo nos termos do item IV do Anexo I, razão pela qual a atualização das
parcelas e o saldo devedor constituem-se em condição essencial para

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preservação do equilíbrio econômico financeiro do contrato e restauração do
valor ora pactuado. Desta forma, adotam as partes contratantes o sistema de
conta corrente, para apuração de saldo devedor do contrato, pelo qual se
processará a atualização mensal do valor do presente contrato e abatimento
das parcelas efetivamente pagas diretamente pelo (a,s) COMPRADOR (A,
ES, AS) ou pelo Agente Financeiro.
Parágrafo terceiro: Todo saldo devedor a
pagar pelo (a,s) COMPRADOR (A, ES, AS) será atualizado mensalmente, a
partir da data deste contrato, durante a construção que poderá ser cobrado a
qualquer tempo, pelo índice Nacional de Custo da Construção Civil INCC-
DI-FGV Fundação Getúlio Vargas, tendo como data base para cálculo da
atualização o segundo mês anterior à assinatura deste contrato; e, após a
data do "habite-se" emitido pela Prefeitura , o saldo devedor apurado até
essa data pelo INCC, passará a ser atualizado pelo IGPM da Fundação
Getúlio Vargas, acrescido de juros de 1% ao mês.

Parágrafo
quarto:
Os
valores
de
financiamento e Recursos do FGTS, se for o caso, após a assinatura do
financiamento junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, serão liberadas a
VENDEDORA, conforme cronograma de obra. A VENDEDORA dará
quitação aos COMPRADORES conforme estas liberações, ocorram,
ficando claro que todo saldo devedor será reajustado na forma prevista
neste contrato.” (grifos conforme o original).
Pois daí já se colhe, com suficiente clareza, a
previsão da incidência do INCC até a expedição do habite-se, bem assim que
as liberações parciais de recursos, realizadas pela instituição financeira em

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favor da construtora, não impediriam o reajuste do saldo devedor. Essa última
previsão, inclusive, foi objeto de disposição grifada e negritada, assim dado o
necessário destaque para o consumidor.
A
reforçar
a
clareza
das
disposições
contratuais, confira-se o parágrafo oitavo da mesma cláusula segunda (fls.
27):
“Parágrafo oitavo: Fica claro que qualquer
quitação dada pela VENDEDORA nas parcelas é considerada parcial,
devendo o contrato ser mantido isento de qualquer corrosão inflacionária,
permanecendo a aplicação dos reajustes até a efetiva liquidação do saldo
devedor.” (grifos conforme o original).
No mesmo sentido, e a confirmar a devida
informação ao consumidor, são as disposições dos parágrafos décimo, décimo
primeiro e décimo quinto da cláusula segunda (fls. 27/28), esse último o qual
previu, expressamente, que as chaves somente seriam entregues se o saldo
devedor estivesse quitado. De igual forma, na cláusula sétima também se
previu que a imissão na posse do adquirente estaria condicionada à satisfação
do preço, lá novamente aventada a possibilidade de haver “resíduo da
atualização do contrato”, que deveria ser pago (fls. 32).
De mais a mais, o próprio contrato de
financiamento assinado entre o autor e a CEF (fls. 40/64), no qual a ré figurou
como fiadora, prevê, na cláusula 1.10, que “O(s) DEVEDOR(ES) se
responsabiliza(m) por eventuais diferenças de atualização, reclamadas por
terceiros, que porventura venham a recair sobre o custo do empreendimento

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financiado” (fls. 43).
Ou seja, ambos os contratos preveem, de
forma clara, a possibilidade de que haveria saldo do preço a ser acertado, em
virtude da atualização do débito. Por isso é que não há irregularidade na
chamada correção monetária repasse na planta, quer como já se decidiu
nesta Câmara (TJSP, Apelação 0054372-97.2012.8.26.0576, Rel. Paulo
Eduardo Razuk, 1a Câmara de Direito Privado, j. 17/12/2013; Apelação
0071142-41.2012.8.26.0100, Rel. Paulo Eduardo Razuk, 1a Câmara de
Direito Privado, j. 10/12/2013; Apelação 0001902-47.2013.8.26.0320, Rel.
Paulo Eduardo Razuk, 1a Câmara de Direito Privado, j. 10/12/2013;
Apelação 0005673-81.2011.8.26.0068, Rel. Paulo Eduardo Razuk, 1a
Câmara de Direito Privado, j. 30/07/2013; Apelação 0015751-
97.2012.8.26.0554, Rel. Paulo Eduardo Razuk, 1a Câmara de Direito
Privado, j. 07/05/2013;), quer em outras deste Tribunal (TJSP, Apelação
0001417-47.2012.8.26.0008, Rel. Moreira Viegas, 5a Câmara de Direito
Privado, j. 05/02/2014; Apelação 1005135-16.2013.8.26.0100, Rel. Salles
Rossi, 8a Câmara de Direito Privado, j. 29/01/2014; Apelação
0025477-26.2012.8.26.0577, Rel. James Siano, 5a Câmara de Direito
Privado, j. 05/02/2014; Apelação 0017939-57.2013.8.26.0577, Rel. Lucila
Toledo, 9a Câmara de Direito Privado, j. 04/02/2014;; Apelação
0004607-57.2012.8.26.0577, Rel. Salles Rossi, 8a Câmara de Direito
Privado, j. 16/10/2013; Apelação 0034609-10.2012.8.26.0577, Rel. Maia
da Cunha, 4a Câmara de Direito Privado, j. 03/10/2013; Apelação
0021005-89.2011.8.26.0003, Rel. Walter Barone, 7a Câmara de Direito
Privado, j. 18/09/2013; Apelação 0038120-27.2008.8.26.0554, Rel. Ramon
Mateo Júnior, 7a Câmara de Direito Privado, j. 30/01/2013; Apelação
0148155-87.2010.8.26.0100, Rel. Roberto Maia, 10a Câmara de Direito

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Privado, j. 18/12/2012; Apelação 0175239-29.2011.8.26.0100, Rel. Mendes
Pereira,
7a
Câmara
de
Direito
Privado,
j.
05/12/2012
0209000-18.2009.8.26.0554, Rel. Teixeira Leite, 4a Câmara de Direito
Privado, j. 11/10/2012; Apelação 0046557-48.2010.8.26.0114, Rel. Milton
Carvalho, 4a Câmara de Direito Privado, j. 30/08/2012; Apelação
0018964-86.2010.8.26.0003, Rel. Ferreira da Cruz, 7a Câmara de Direito
Privado, j. 04/04/2012; Apelação 994.09.277702-2, Rel. Vito Guglielmi, 6a
Câmara de Direito Privado, j. 04/03/2010).
De igual modo, em caso envolvendo a mesma
empresa ré, e no qual foram analisadas as mesmas cláusulas, este Tribunal
também assentou a legalidade da cobrança da correção monetária repasse
na planta: Apelação 1000268-83.2019.8.26.0127, Rel. Des. Galdino Toledo
Júnior, 9a Câmara de Direito Privado, j. 15/04/2020.
De outro lado, e aqui justificado o parcial
provimento, forçoso reconhecer, como bem pontua o autor, que os repassem
realizados pela CEF à ré já contavam, eles próprios, com correção monetária.
Senão pelo mesmo índice que era aplicável ao autor (INCC), os valores
direcionados à ré eram atualizados pelo índice da caderneta de poupança. Tal
o que se colhe expressamente da cláusula 2 do contrato de financiamento
firmado entre a CEF e a autora (fls. 43).
Certo alegar a ré que os repasses se davam
em valores nominais, assim sem correção monetária. Porém, nada acostou aos
autos para comprovar essa alegação, ou infirmar os termos do contrato de
financiamento, cuja cópia a própria ré também juntou. Nessa senda, o autor,
no apelo, requer a anulação da sentença para que seja juntado aos autos o

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contrato firmado entre a CEF e a ré, referente à execução da obra, a fim de
comprovar a ocorrência da atualização. Sucede que essa providência se
mostra desnecessária, quer porque o próprio contrato de financiamento já
identifica a atualização dos repasses, quer porque, a rigor, é da ré o ônus de
provar o contrário. E o que, insiste-se, não ocorreu no caso.
Pois, sendo assim, considerando que a ré já
recebeu os recursos da CEF acrescidos da respectiva atualização, posto que
com índice diverso, cabe ao autor, apenas, o pagamento da diferença entre o
saldo devedor atualizado pelo INCC e o que já se pagou à ré, atualizado pelo
índice da poupança. Tudo o que ainda se deverá apurar em liquidação.
Nesse
sentido,
calham
as
ponderações
externadas em um dos precedentes acima citados, no qual identicamente se
decidiu:
“Havendo disposição expressa no contrato
de que o INCC incidiria sobre a totalidade do valor financiado, durante o
tempo de construção do empreendimento, sua aplicação sobre o valor
financiado pela CEF era mesmo de rigor. Apenas uma observação deve ser
feita: os valores da correção aplicada pela CEF devem ser descontados, a
fim de que os autores-compradores não fiquem onerados com dupla correção
monetária, uma decorrente do INCC, e outra, daquela aplicada pela
instituição financeira.” (0038120-27.2008.8.26.0554, Rel. Ramon Mateo
Júnior, 7a Câmara de Direito Privado, j. 30/01/2013).
Ademais, nesse julgado se remeteu às
ponderações de outro precedente, que aqui também merecem destaque,

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notadamente porque, tal como no caso presente, o agente financiador
atualizou os repasses mediante o índice da poupança:
“Sendo prevista a correção pelo INCC a
incidir sobre todas as parcelas, de rigor o seu pagamento, merecendo
reforma a decisão nesse tema específico. Contudo, tendo havido a correção
da parcela devida pelo agente financeiro dos índices de poupança, tal
atualização deverá ser descontada dos valores apurados pela aplicação do
INCC sobre o saldo, em cálculo a ser elaborado por ocasião da execução da
presente decisão.” (Apelação 994.09.277702-2, Rel. Vito Guglielmi, 6a
Câmara de Direito Privado, j. 04/03/2010).
Daí que, por tudo isso, apenas em parte
prospera o recurso, o mais cabendo apurar, como se disse, em liquidação.
Por força do julgamento presente, as custas e
despesas processuais ficam repartidas igualmente entre as partes. Mantém-se
o valor dos honorários fixados na origem, porque tomadas bases de cálculos
condizentes com a sucumbência das respectivas partes. E aqui observada a
gratuidade de justiça concedida ao autor (fls. 86).

Ante
o
exposto,
DÁ-SE
PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso.
CLAUDIO GODOY
relator