Tribunal: TJSP
Processo: 2256321-42.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – PENHORA DE IMÓVEL – PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO PELO EXEQUENTE – NECESSIDADE DE PAGAMENTO PRÉVIO DAS OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS – ENTENDIMENTO DOMINANTE DO C. STJ
A adjudicação de imóvel penhorado pelo exequente só é admissível se este vier a depositar, previamente, numerário suficiente para quitar as obrigações tributárias, de natureza propter rem, em

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – PENHORA DE IMÓVEL – PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO PELO EXEQUENTE – NECESSIDADE DE PAGAMENTO PRÉVIO DAS OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS – ENTENDIMENTO DOMINANTE DO C. STJ
A adjudicação de imóvel penhorado pelo exequente só é admissível se este vier a depositar, previamente, numerário suficiente para quitar as obrigações tributárias, de natureza propter rem, em aberto. Entendimento pacífico no C. STJ.
RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001036569
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2256321-42.2020.8.26.0000, da Comarca de Guarujá, em que é agravante
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO FERRARA, é agravada LILIANI CAMPANA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO 30586
AGRAVANTE: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO FERRARA
AGRAVADA: PREFEITURA MUNICIPAL DE GUARUJÁ
INTERESSADA: LILIANI CAMPANA
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
COMARCA: GUARUJÁ
JUIZ DE PRIMEIRA INSTÂNCIA: DR. GLADIS NAIRA CUVERO
MALUF
(VH)
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA - PENHORA DE IMÓVEL - PEDIDO DE
ADJUDICAÇÃO PELO EXEQUENTE - NECESSIDADE
DE
PAGAMENTO
PRÉVIO
DAS
OBRIGAÇÕES
TRIBUTÁRIAS - ENTENDIMENTO DOMINANTE DO
C. STJ
A adjudicação de imóvel penhorado pelo exequente só é
admissível se este vier a depositar, previamente, numerário
suficiente para quitar as obrigações tributárias, de natureza
propter rem, em aberto. Entendimento pacífico no C. STJ.
RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos.
Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra r. Decisão
que rejeitou o pedido de adjudicação do imóvel penhorado.
O agravante alega que a adjudicação independe da quitação das
obrigações tributárias pendentes sobre o imóvel.
Houve contrarrazões (fls. 67/73).
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
Trata-se de cumprimento de sentença fundado em cobrança de

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despesas condominiais. A discussão devolvida se cinge a definir se o imóvel
penhorado (origem dos débitos) pode ser adjudicado pelo condomínio sem a
quitação dos créditos tributários (fls. 46/47).
A resposta é negativa. Diferente da arrematação, forma de
aquisição originária de bem imóvel, livre, portanto, de ônus antecedentes, a
adjudicação não possui o mesmo delineamento. Isso porque não há
pagamento de preço. Se é verdade que o preço depositado pelo arrematante
serve aos demais credores como garantia do pagamento das demais dívidas
que recaem sobre o imóvel ou sobre o devedor, é igualmente certo que a
adjudicação deixa os demais credores em situação desconfortável, já que não
há preço a ser rateado.
Há, então, dois cenários. A sub-rogação, no caso da arrematação,
se dá no preço, conforme disciplinado pelo art. 130, § único, do Código
Tributário Nacional. No caso da adjudicação, não há sub-rogação, mas sim
uma condição prévia para a adjudicação, qual seja, a quitação das
obrigações tributárias que recaem sobre o imóvel.
Essa orientação é a adotada pelo C. STJ. Por sinal, o agravante
cita jurisprudência do C. STJ que endossa a tese que lhe desfavorece,
evidenciando, com isso, a falta de razão em suas alegações. Destaco, pela
clareza, o precedente citado:
PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU.
ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA.
AQUISIÇÃO
ORIGINÁRIA.
ADJUDICAÇÃO.
VIOLAÇÃO DO ART. 130, PARÁGRAFO ÚNICO, DO
CTN.
OCORRÊNCIA.
OBRIGAÇÃO
TRIBUTÁRIA
PROPTER
REM.
EXISTÊNCIA
DE
RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA.
1. Discute-se nos autos se o credor-exequente
(adjudicante) está dispensado do pagamento dos tributos
que recaem sobre o imóvel anteriores à adjudicação.
2. Arrematação e adjudicação são situações distintas,

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não podendo a analogia ser aplicada na forma
pretendida pelo acórdão recorrido, pois a adjudicação
pelo credor com dispensa de depósito do preço não pode
ser comparada a arremate por terceiro.
3. A arrematação em hasta pública extingue o ônus do
imóvel arrematado, que passa ao arrematante livre e
desembaraçado de tributo ou responsabilidade, sendo,
portanto, considerada aquisição originária, de modo
que os débitos tributários anteriores à arrematação sub-
rogam-se no preço da hasta. Precedentes: REsp
1.188.655/RS, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJe
8.6.2010; AgRg no Ag 1.225.813/SP, Rel. Min. Eliana
Calmon,
Segunda
Turma,
DJe
8.4.2010;
REsp
909.254/DF, Rel. Min. Mauro Campbell Marques,
Segunda Turma DJe 21.11.2008.
4. O adquirente só deixa de ter responsabilidade pelo
pagamento dos débitos anteriores que recaiam sobre o
Bem, se ocorreu, efetivamente, depósito do preço, que se
tornará a garantia dos demais credores. De molde que o
crédito fiscal perquirido pelo fisco é abatido do
pagamento, quando da praça, por isso que, encerrada a
arrematação, não se pode imputar ao adquirente
qualquer encargo ou responsabilidade.
5. Por sua vez, havendo a adjudicação do imóvel, cabe
ao adquirente (credor) o pagamento dos tributos
incidentes sobre o Bem adjudicado, eis que, ao
contrário da arrematação em hasta pública, não possui
o efeito de expurgar os ônus obrigacionais que recaem
sobre o Bem.
6. Na adjudicação, a mutação do sujeito passivo não
afasta a responsabilidade pelo pagamento dos tributos
do imóvel adjudicado, uma vez que a obrigação
tributária propter rem (no caso dos autos, IPTU e taxas
de serviço) acompanha o Bem, mesmo que os fatos
imponíveis sejam anteriores à alteração da titularidade
do imóvel (arts. 130 e 131, I, do CTN).

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7. À luz do decidido no REsp 1.073.846/SP, Rel. Min.
Luiz Fux, Primeira Seção, DJe 18.12.2009, "os impostos
incidentes sobre o patrimônio (Imposto sobre a
Propriedade Territorial Rural - ITR e Imposto sobre a
Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU)
decorrem de relação jurídica tributária instaurada com
a
ocorrência
de
fato
imponível
encartado,
exclusivamente, na titularidade de direito real, razão
pela qual consubstanciam obrigações propter rem,
impondo-se sua assunção a todos aqueles que
sucederem ao titular do imóvel." Recurso especial
provido.
(REsp
1179056/MG,
Rel.
Ministro
HUMBERTO
MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 07/10/2010,
DJe 21/10/2010)
Entendimento que permanece vivo no E. Tribunal Superior:
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL. ARREMATAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO DOS
DÉBITOS TRIBUTÁRIOS NO VALOR DO IMÓVEL.
ART. 130. PARÁG. ÚNICO DO CTN. HIPÓTESE EM
QUE
O
ARREMATANTE
É
O
EXEQUENTE.
RESPONSABILIDADE
DESTE.
AGRAVO
REGIMENTAL DO PARTICULAR A QUE SE NEGA
PROVIMENTO.
1. Nos termos do art. 130 do CTN, a arrematação em
hasta pública extingue o ônus do imóvel arrematado,
que passa ao arrematante livre e desembaraçado de
tributo ou responsabilidade, de modo que os débitos
tributários anteriores à arrematação se sub-rogam no
preço.
2. O caso dos autos, contudo, contempla hipótese em que
não se trata de terceiro arrematante (quando este recebe
o bem livre da obrigação tributária, uma vez que há a
sub-rogação sobre o respectivo preço, já que houve

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depósito do montante em dinheiro), mas sim do próprio
credor
exequente.
Neste
caso,
extrai-se
da
jurisprudência desta Corte que a arrematação do bem
pelo exequente mediante a utilização dos créditos que
possuía com o devedor, hipótese dos autos, configura
verdadeira adjudicação, que não dispensa o adquirente
da quitação dos créditos tributários então existentes
sobre a coisa (AgInt no AREsp. 122.571/SP, Rel. Min.
GURGEL DE FARIA, DJe 19.2.2018). Incidência da
Súmula 83/STJ.
3. Agravo Regimental do Particular a que se nega
provimento.
(AgRg no AREsp 95.614/SP, Rel. Ministro NAPOLEÃO
NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em
15/04/2019, DJe 22/04/2019)
Sintetizando, está correta a conclusão do I. Juízo a quo. Cabe ao
agravante, na posição de adjudicante, a prévia quitação das obrigações
tributárias que recaem sobre o imóvel, as quais possuem natureza propter rem,
acompanhando, portanto, o bem.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso,
mantendo a r. Decisão.
Maria Lúcia Pizzotti
Relatora