Tribunal: TJSP
Processo: 1046094-69.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Responsabilidade Civil
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Cobrança de despesas condominiais. Recurso distribuído por prevenção à ação que versa sobre compra e venda de imóvel, na qual foi determinada a rescisão contratual. Reconhecida a ilegitimidade passiva da promitente vendedora para fazer frente às despesas condominiais. Sentença mantida. Responsabilidade exclusiva dos promitentes compradores. Cobrança que se justifica em face da

Ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. Cobrança de despesas condominiais. Recurso distribuído por prevenção à ação que versa sobre compra e venda de imóvel, na qual foi determinada a rescisão contratual. Reconhecida a ilegitimidade passiva da promitente vendedora para fazer frente às despesas condominiais. Sentença mantida. Responsabilidade exclusiva dos promitentes compradores. Cobrança que se justifica em face da imissão na posse, posto que verificado o efetivo uso da propriedade. Permanecem os compradores na posse do bem, tendo usufruído dos serviços prestados pelo condomínio apelante quanto às despesas objeto da cobrança. Evidente a ilegitimidade passiva da promitente vendedora para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em Recurso Repetitivo. Recurso DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000786280
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1046094-69.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GRAMADO, é apelado MONTE REAL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1046094-69.2018.8.26.0224 -Voto no 08549
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Apelação Cível – Digital
Processo no 1046094-69.2018.8.26.0224
Comarca: 3a Vara Cível do Foro da Comarca de Guarulhos
Magistrada prolatora: Dra. Natália Schier Hinckel
Apelante: Condomínio Residencial Gramado
Apelado: Monte Real Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Voto no 08549
APELAÇÃO CÍVEL. Cobrança de despesas condominiais.
Recurso distribuído por prevenção à ação que versa sobre
compra e venda de imóvel, na qual foi determinada a
rescisão contratual. Reconhecida a ilegitimidade passiva da
promitente vendedora para fazer frente às despesas
condominiais.
Sentença
mantida.
Responsabilidade
exclusiva dos promitentes compradores. Cobrança que se
justifica em face da imissão na posse, posto que verificado o
efetivo uso da propriedade. Permanecem os compradores na
posse do bem, tendo usufruído dos serviços prestados pelo
condomínio apelante quanto às despesas objeto da cobrança.
Evidente a ilegitimidade passiva da promitente vendedora
para responder por despesas condominiais relativas a
período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador. Entendimento do Superior Tribunal de Justiça
(STJ) em Recurso Repetitivo. Recurso DESPROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação (fls. 182/192) interposto
por Condomínio Residencial Gramado em face de Monte Real
Empreendimentos Imobiliários Ltda., ante a r. sentença de fls.
177/180, que, nos autos de ação de cobrança, julgou EXTINTO o

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processo em relação à Monte Real Empreendimentos, nos
termos do inciso VI do art. 485 do Código de Processo Civil.
Apela a autora, alegando, em síntese, a legitimidade
passiva de Monte Real Empreendimentos Imobiliários Ltda. Aduz
poder cobrar os débitos condominiais tanto do possuidor como da
proprietária, em razão de tratar-se de obrigação propter rem.
Argumenta que a construtora apelada consta da matrícula do
imóvel como proprietária.
Alega, ainda, que a apelada ajuizou ação de rescisão
contratual em face do correquerido, Sr. Willian, sob fundamento
de que o último não honrou com o pagamento do financiamento
pactuado por meio de instrumento particular, a qual foi julgada
procedente.
O
recurso
de
apelação
interposto
pelos
coproprietários, Srs. Willian e Bianca, foi desprovido. Afirma que,
embora a matéria ainda esteja para ser conhecida e processada
pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, tem-se que Monte Real
Empreendimentos poderá desde logo instaurar o cumprimento de
sentença provisório, haja vista que há decisão de rescisão do
instrumento firmado entre as partes, a seu favor.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls.
225/228.
Decisão monocrática proferida pela Colenda 25a Câmara de
Direito Privado não conheceu do recurso e determinou a remessa
dos autos, diante da prevenção, a fim de se evitar decisões
conflitantes.

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É o relatório.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
do recurso (Resolução TJSP no 772/2017).
Distribuído o feito por prevenção em face do Acórdão
proferido
nos
autos
da
apelação
cível
no
1011007-86.2017.8.26.0224, que negou provimento ao recurso e
manteve a r. sentença de parcial procedência, a qual declarou a
extinção contratual por inadimplemento dos compradores,
determinou a restituição de 75% dos valores pagos e condenou
os compradores ao pagamento de taxa de fruição mensal,
equivalente a 0,5% sobre o valor do contrato (fls. 212/219). Na
ação de rescisão contratual figuraram como partes os
promitentes compradores Willian Costa Prado e Bianca Lucas
Mendes
Prado
e
a
promitente
vendedora
Monte
Real
Empreendimentos Imobiliários Ltda., ora apelada.
No presente caso, o apelante Condomínio Residencial
Gramado ajuizou ação de cobrança de cotas condominiais em
face do comprador Willian Costa Prado e da vendedora Monte
Real Empreendimentos Imobiliários Ltda. Entabulou acordo com
o primeiro e se insurge contra o reconhecimento da ilegitimidade
passiva desta, a qual requer figure como garante do cumprimento
do acordo celebrado com o comprador.
Razão não assiste ao condomínio recorrente.

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Os débitos condominiais em questão referem-se a período
em que Willian Costa Prado já havia sido emitido na posse do
imóvel, despesas condominiais vencidas entre 10.05.2017 e
10.09.2018, assim como a parcela 12/12 do acordo no 11.310
com vencimento em 30.03.2018.
Com efeito, o entendimento assente na jurisprudência é de
que esses custos são devidos pelos promitentes compradores
após a imissão na posse, uma vez que até então não há fruição
dos serviços prestados.
Acerca do tema, explica com digna clareza o Exmo
Desembargador PAULO ALCIDES AMARAL SALLES desta
Colenda 6a. Câmara de Direito Privado:
“Em se tratando das taxas de condomínio
e
dos
impostos,
por
outro
lado,
irrelevante
que
o
adquirente
tenha
assinado
contrato
assumindo
a
responsabilidade pelos pagamentos.
O
entendimento
assente
na
jurisprudência é de que os mesmos
somente são devidos pelos compradores
após a imissão na posse, uma vez que
até então não há fruição dos serviços
prestados.
Sobre as despesas condominiais ensina
SÍLVIO DE SALVO VENOSA que: “O
condômino deve concorrer com o rateio
que
lhe
couber
para
sustentar
o
funcionamento da vida condominial. As
despesas comuns de energia elétrica,
água, materiais de limpeza, pagamento
de empregados e serviços eventuais,
conservação de equipamentos, tributos,
seguros etc. devem ser rateadas. (7a

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Edição, São Paulo, Editora Atlas, 2007, p.
344).
Essas despesas sem qualquer prestação
caracterizam manifesto enriquecimento
sem causa. Idêntica solução é adotada
em
relação
ao
IPTU.”
(Apelação
no.
1010832-18.2013.8.26.0100,
Relator(a):
Paulo
Alcides; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
29/08/2016; Data de registro: 30/08/2016).
Assim, imitidos na posse do imóvel, os promitentes
compradores têm a obrigação de arcar com tais custos.
Atém-se o apelante ao fato de a apelada ter ajuizado ação
de rescisão contratual em face dos compradores em 2017, tendo
juízo de primeiro grau rescindido o contrato por inadimplemento
dos compradores, decisão confirmada por esta Relatoria em sede
de apelação (fls. 212/219).
Todavia, o que mesmo importa é que, conforme
reconhecido pelo apelante, a matéria ainda está para ser
conhecida e processada pelo Egrégio Superior Tribunal de
Justiça. Permanecem, assim, os compradores na posse do bem,
tendo usufruído dos serviços prestados pelo condomínio apelante
quanto às despesas objeto da cobrança. Dessa forma, somente a
eles compete o pagamento de referido débito.
Cabe ressaltar entendimento do Superior Tribunal de
Justiça (STJ) em Recurso Repetitivo:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL

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REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
ART. 543-C DO CPC.
CONDOMÍNIO.
DESPESAS
COMUNS.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
NÃO
LEVADO
A
REGISTRO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
PECULIARIDADES
DO
CASO
CONCRETO.
IMISSÃO
NA
POSSE.
CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC,
firmam-se as seguintes teses: a) O que
define
a
responsabilidade
pelo
pagamento das obrigações condominiais
não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica
material com o imóvel, representada pela
imissão
na
posse
pelo
promissário
comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e
venda
não
levado
a
registro,
a
responsabilidade
pelas
despesas
de
condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o
promissário comprador se imitira na
posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade
passiva
do
promitente
vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que
a posse foi exercida pelo promissário
comprador.

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2. No caso concreto, recurso especial
não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro
LUIS
FELIPE
SALOMÃO,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015) (destaque
nosso)
Ora, no caso em comento, inconteste que o comprador foi
imitido na posse do imóvel, assim como inconteste que o
condomínio apelante teve ciência do fato, tendo até mesmo
celebrado acordo para pagamento das despesas condominiais
em voga.
Ademais, não transitou em julgado decisão que rescindiu o
contrato entre o comprador e a promitente vendedora, ora
apelada, assim, não houve a reintegração da posse do imóvel.
Ante o exposto, evidente a ilegitimidade passiva da
promitente vendedora para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador. Não merece, pois, reparo a r. sentença.
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação.
Nos termos do artigo 85, § 11o do CPC, os honorários
sucumbenciais ficam majorados para o importe de 15% sobre o
valor da causa.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na

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fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas
e solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No
RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator