Tribunal: TJSP
Processo: 1005265-44.2018.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marino Neto
Órgão colegiado: 11a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E OBRIGAÇÃO DE FAZER – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – APELAÇÕES DAS PARTES
- Apelação do réu:
- Pedido de retenção dos valores na forma prevista no contrato (27,5% do valor pago), deduzidas as quantias pagas a título de arras e

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E OBRIGAÇÃO DE FAZER – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – APELAÇÕES DAS PARTES
- Apelação do réu:
- Pedido de retenção dos valores na forma prevista no contrato (27,5% do valor pago), deduzidas as quantias pagas a título de arras e comissão de corretagem – Não acolhimento – Retenção de 20% dos valores pagos pela autora que é suficiente para cobertura das despesas e eventuais prejuízos suportados pelo promitente vendedor – Não é cabível a devolução da comissão de corretagem, como bem decidido na sentença – Sentença mantida.
- Apelação da autora:
- Pedido de condenação do réu a arcar com a integralidade do ônus da sucumbência – Não cabimento – Cada litigante foi em parte, vencedor e vencido – Aplicação do art. 86, caput, do CPC – sentença mantida.

Recursos não providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000131210
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005265-44.2018.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante/apelado BNA
SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS PIRACICABA LTDA., é apelada/apelante
FERNANDA DOS SANTOS FORMIGONI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 11a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GILBERTO DOS
SANTOS (Presidente) e WALTER FONSECA.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
MARINO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005265-44.2018.8.26.0451 -Voto no 30118
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Apelação Cível no 1005265-44.2018.8.26.0451
Apelantes/Apelados:
BNA
SPE
Empreendimentos
Imobiliários
Piracicaba Ltda. e Fernanda dos Santos Formigoni
Juiz: Guilherme Lopes Alves Lamas
Comarca: Piracicaba 2a Vara Cível
Voto 30118
AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
RESCISÃO
DE
CONTRATO
C/C
NULIDADE
DE
CLÁUSULA
CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA,
INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MORAIS
E
OBRIGAÇÃO DE FAZER
COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA
APELAÇÕES DAS PARTES
- Apelação do réu:
- Pedido de retenção dos valores na forma prevista no
contrato (27,5% do valor pago), deduzidas as quantias
pagas a título de arras e comissão de corretagem
Não acolhimento
Retenção de 20% dos valores
pagos pela autora que é suficiente para cobertura das
despesas e eventuais prejuízos suportados pelo
promitente vendedor Não é cabível a devolução da
comissão de corretagem, como bem decidido na
sentença Sentença mantida.
- Apelação da autora:
- Pedido de condenação do réu a arcar com a
integralidade do ônus da sucumbência
Não
cabimento Cada litigante foi em parte, vencedor e
vencido
Aplicação do art. 86, caput, do CPC

sentença mantida.
Recursos não providos.
Trata-se de apelações de sentença (fls.
225/228) que julgou parcialmente procedente a ação declaratória de
rescisão de contrato cumulada com nulidade de cláusula contratual,
devolução de quantia paga, indenização por danos morais e

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obrigação de fazer1, ajuizada por Fernanda dos Santos Formigoni
em face de BNA SPE Empreendimentos Imobiliários Piracicaba
Ltda., para declarar rescindido o contrato objeto desta ação e
condenar a ré a devolver, de uma só vez, à autora os valores dela
recebidos para aquisição do imóvel, que deverão ser corrigidos pelo
mesmo índice previsto em contrato desde os respectivos pagamentos
até o ajuizamento da ação, e, a partir de então, pela Tabela prática do
TJSP. Dos valores pagos deverão ser subtraídos 20%, a título de
perdas e danos e taxa administrativa. O total a ser devolvido sofrerá a
incidência de juros de mora do trânsito em julgado da sentença.
Em razão da sucumbência, cada parte
arcará com metade das custas e das despesas processuais. A ré foi
condenada ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10%
sobre o valor da condenação e a autora foi condenada ao pagamento
de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o pedido de dano
moral.
Na petição inicial a autora sustenta que
firmou compromisso de compra e venda com a ré para aquisição de
apartamento. Em 15/08/2016, a autora procurou a ré com o intuito de
rescindir o contrato firmado, ocasião em que as partes firmaram
“termo de autorização de venda” que se encerraria no final de 2016.
Novamente a autora entrou em contato com a ré para formalizar a
rescisão e receber o valor que pagou, mas a ré insistiu que não
poderia rescindir o contrato antes de tentar vender o imóvel. Assim,
em 01/09/2017 as partes firmaram novo termo de suspensão de
1 Valor da causa: R$ 460.247,34, em abril de 2018. Sentença disponibilizada no DJE em
12/07/2018.

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obrigações, o qual prevê que somente após 20 meses a autora terá os
valores devolvidos. No mais, durante o prazo que imóvel estava à
venda por meio do termo de autorização, a autora foi negativada em
10/10/2016. Por isso, requer a rescisão do contrato de compra e
venda de imóvel, devolução dos valores pagos, com retenção de 10%
e danos morais de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).
A ré contestou a ação, sustentando que
a rescisão é motivada pela autora, de forma que deve arcar com
multa. No mais, argumenta que os valores pagos a título de arras e
corretagem não são restituíveis. Por fim, argumenta pela ausência de
comprovação de danos morais.
A autora apresentou réplica.
Sobreveio
a
sentença
de
parcial
procedência da ação.
Ambas as partes apelaram.
A
ré
reitera
os
termos
de
sua
contestação, requerendo a retenção dos valores na forma prevista no
contrato (27,5% do valor pago), deduzidas as quantias pagas a título
de arras e comissão de corretagem.
A autora, por sua vez, requer que a ré
seja condenada a arcar com a integralidade do ônus da sucumbência.
Recursos respondidos.
É o relatório.
A r. sentença deve ser confirmada pelos
seus próprios e bem deduzidos fundamentos, os quais ficam
inteiramente adotados como razão de decidir, nos termos do art. 252
do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça: “nos

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recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os
fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada,
houver de mantê-la”.
Como bem constou da r. sentença
recorrida:

“O
feito
comporta
julgamento
antecipado, nos termos do artigo 355, I, do CPC.
O pedido é procedente em parte.
De acordo com a Súmula 1 do TJSP: "O
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem."
A autora, ao solicitar a rescisão do
contrato, alega que a ré pleiteia a retenção de 27,5%. No entanto,
referido percentual de devolução pretendido pela ré e a forma
parcelada são abusivos e não podem ser admitidos.
Com efeito, razão alguma há para se
permitir que a ré permaneça com o percentual pretendido e ainda com
a plena disponibilidade do imóvel.
A pretensão da ré, por implicar nítido
enriquecimento sem causa prejudicial ao consumidor, é vedado por
nosso Direito e, portanto, não pode ser admitido pelo juízo.
Logo,
considerando
as
despesas
suportadas pelos réus, razoável a retenção máxima de 20% do valor
pago pela autora, conforme tem se orientado, inclusive, a majoritária

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jurisprudência do TJSP. A retenção do valor pago a título de arras, em
tese, é devida.
Entretanto, observa-se que o valor agora
estabelecido é suficiente para cobertura das despesas e eventuais
prejuízos suportados pela promitente vendedora.
Quanto ao valor pago à titulo de taxa de
corretagem, o Resp 1.599.511/SP dispõe que há "Validade da
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem" (Grifamos).
E, no caso, há o destaque do valor da
comissão de corretagem (fl. 56), de modo que a devolução não é
cabível.
Quanto à forma de devolução das
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel, deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição, conforme inteligência da
Súmula 2 do TJSP.
Neste
sentido,
jurisprudência
do
E.TJSP: CONTRATO - Compra e venda de imóvel - Resolução -
Desistência negócio por parte do compromissário comprador -
Retenção parcial dos valores desembolsados para pagamento do
preço - Súmulas 1 e 3, do TJSP, e 543, do STJ - Parcela de retenção
de 20% que, no caso, revela-se razoável - Juros de mora - Termo

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inicial - Trânsito em julgado do Acórdão - Resolução por iniciativa do
autor

Recurso
provido
em
parte.
(Apelação
1013260-45.2017.8.26.0451; Relator Luiz Antonio de Godoy; 1a
Câmara de Direito Privado; Julgamento: 21/03/2018).
Por fim, indefiro o pedido de danos
morais. Isto porque a autora apenas juntou comunicado de notificação
do SERASA (fls. 96), não implicando necessariamente na inclusão de
seu nome no rol dos inadimplentes. Assim, a autora não comprovou a
negativação de seu nome, não obedecendo ao disposto no art. 373, I,
do NCPC”.
Com relação à sucumbência, a r.
sentença também deve ser mantida.
A autora ajuizou a presente ação
buscando (i) a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel; (ii)
a declaração de nulidade de disposições do termo de acordo,
notadamente a que previu a devolução do valor pago no prazo de 6
meses, com abatimento de 27,5% a título de multa; (iii) a condenação
da ré à devolução do valor pago com desconto de 10%; (iv) a
condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais no
valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). A sentença de parcial
procedência da ação acolheu somente parte dos pedidos.
O artigo 86, caput, do Código de
Processo Civil dispõe que: “Se cada litigante for, em parte, vencedor e
vencido,
serão
proporcionalmente
distribuídas
entre
eles as
despesas”.
Deste modo, a sucumbência recíproca é
medida que se impõe, a fim de que cada parte arque com as custas e

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despesas que despendeu.
E mais não é preciso dizer para que seja
mantida, por seus próprios fundamentos, a r. sentença recorrida.
Posto isso, nega-se provimento aos
recursos.
Em atenção ao artigo 85, §§ 1o e 11 do
Código de Processo Civil, que dispõe sobre os honorários recursais,
majora-se a verba honorária devida pela ré apelante para 12% sobre
o valor da condenação e majora-se a verba honorária devida pela
autora apelante para 12% sobre o pedido de dano moral.

MARINO NETO
Relator