Tribunal: TJSP
Processo: 1001796-52.2019.8.26.0128
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Achile Alesina
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-10
Data de publicação: 2020-04-10

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA – r. sentença de procedência - recurso da ré - pedido de rescisão que foi aceito pela ré – controvérsia que se limitou ao percentual de retenção – Lei no 13786/18 inaplicável – irretroatividade – ato jurídico perfeito – precedentes do TJSP – retenção de 20% em favor da ré – pretensão à 25% - ausência de expressa previsão de cláusula contratual a respeito – remansosa

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA – r. sentença de procedência - recurso da ré - pedido de rescisão que foi aceito pela ré – controvérsia que se limitou ao percentual de retenção – Lei no 13786/18 inaplicável – irretroatividade – ato jurídico perfeito – precedentes do TJSP – retenção de 20% em favor da ré – pretensão à 25% - ausência de expressa previsão de cláusula contratual a respeito – remansosa jurisprudência do STJ que entende pelo limite de 10 a 25% - ausência de demonstração de prejuízo a fim de justificar a majoração da retenção – não acolhimento - correto arbitramento de verbas honorárias em primeiro grau – exegese do art. 86, § único do CPC - fixação de honorários recursais – sentença mantida – recurso não provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000251426
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001796-52.2019.8.26.0128, da Comarca de Cardoso, em que é apelante DAVANZZO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado VALNEI VENANCIO
CANUTO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAMON MATEO
JÚNIOR (Presidente) e MENDES PEREIRA.
São Paulo, 10 de abril de 2020.
ACHILE ALESINA
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 17368
COMARCA: Cardoso - Vara Única
APTE. : Davanzzo Empreendimentos Imobiliários Ltda
APDO. : Valnei Venâncio Canuto (justiça gratuita)
AÇÃO DECLARATÓRIA
r. sentença de procedência -
recurso da ré - pedido de rescisão que foi aceito pela ré
controvérsia que se limitou ao percentual de retenção Lei no
13786/18 inaplicável irretroatividade ato jurídico perfeito
precedentes do TJSP retenção de 20% em favor da ré
pretensão à 25% - ausência de expressa previsão de cláusula
contratual a respeito remansosa jurisprudência do STJ que
entende pelo limite de 10 a 25% - ausência de demonstração de
prejuízo a fim de justificar a majoração da retenção não
acolhimento - correto arbitramento de verbas honorárias em
primeiro grau exegese do art. 86, § único do CPC - fixação de
honorários recursais
sentença mantida
recurso não
provido.

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Trata-se de recurso à r. sentença de fls. 60/64, proferida pela MM.
Juíza de Direito, Dra. Helen Komatsu, que, nos autos da ação de rescisão de
contrato movida pelo apelado, julgou procedentes os pedidos deduzidos. Recorre
o réu e busca a reforma da sentença. Recurso regularmente processado e
respondido às fls. 90/95.
É o relatório.
Cuida-se de ação de rescisão de contrato ajuizada pelo apelado
em face da apelante.
Afirma o autor, na inicial e em breve síntese, que adquiriu o lote
no 06, da quadra 'N', com área de 202,50 m2, localizado no empreendimento
imobiliário, denominado “RESIDENCIAL DAVANZZO”, mediante “Instrumento
Particular de Compromisso de Compra e Venda” em 02 de maio de 2016.
Foi acordado que o autor se comprometeria a adquirir o imóvel
pelo preço de R$ 33.237,60 que seriam pagos da seguinte forma:
a) R$ 3.000,00 a título de entrada, com o vencimento para o dia
25/05/2016
b) O saldo remanescente de R$ 30.237,60 em 108 parcelas
mensais, inicialmente, no valor de R$ 279,98, sendo a primeira com vencimento
para o dia 25/06/2016, corrigidas monetariamente segundo o regime estabelecido
na Cláusula Terceira (atualização anual segundo o índice da poupança mais juros
de 05% ao mês) do Contrato anexo.
O autor pagou à ré a entrada e as parcelas (com juros), o total de
R$ 13.450,29.
No entanto, o autor, diante de dificuldades financeiras, não mais
conseguiu honrar com os pagamentos a partir do mês de março de 2016.
Entrou em contato com a ré em fevereiro de 2019 a fim de
rescindir o contrato e reaver os valores pagos, ainda que de forma parcial. Houve
recusa pela ré.
Ajuizou a presente ação para tais fins. Que seja declarada a
rescisão contratual em fevereiro de 2016 e a condenar, ainda, a ré a restituir o

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valor equivalente a 90% dos valores pagos até a data da rescisão contratual do
autor, devolvendo em uma única parcela, retendo assim em seu favor 10% do
montante recebido, acrescidas de juros legais e correção monetária desde o
desembolso de cada parcela.
Tutela parcialmente deferida às fls. 21/22.
Citada, a ré ofertou a contestação de fls. 28/45 destacando a
necessidade de retenção no importe correspondente a 25%. E que não há
abusividade das cláusulas contratuais. Pugna pela retenção de 25% dos valores
pagos a título de parcelas e sinal, bem como de fruição de 0,5% desde o início da
inadimplência pelo autor.
Réplica às fls. 58/59.
Nos termos do art.355, I do CPC, sobreveio a r. sentença que
julgou procedentes os pedidos inaugurais para declarar rescindido o contrato
firmado entre as partes, tornando definitiva ainda a tutela de urgência. Condenou
a ré, outrossim, à restituição ao autor das quantias pagas de uma só vez,
corrigidas monetariamente pela Tabela Prática do TJ/SP a contar de cada
desembolso e com juros de 1% desde o trânsito em julgado, ressalvada a
retenção pela ré de 20% da totalidade dos valores pagos e de 0,5% do valor do
imóvel por mês de inadimplência, a título de indenização pela fruição, conforme
fundamentação.
Recorre a ré.
Entende que a r. sentença deveria ter julgado parcialmente
procedentes os pedidos.
Salienta que a retenção de valores, a seu favor, deveria ser de
25%. E com a vigência da Lei no 13.786/2018, que limita em 25% do valor pago
pelo consumidor a retenção que a incorporadora pode fazer, já foram proferidas
decisões amparadas nesta nova lei. E que pode, sim, ser aplicada a nova lei,
observado seja o art. 2.035 do CPC. Menciona precedentes favoráveis a sua
tese.
Discorre linhas doutrinárias acerca do distrato de contrato.
Enfatiza que não se opôs ao pedido de rescisão de contrato

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formulado pelo autor.
Insurge-se, também, quanto à disciplina da sucumbência, pois
entende que os pedidos iniciais foram acolhidos em parte.
Em suma, postula a reforma do decidido para que seja
determinada a retenção de 25% mais a fruição de 0,5% ao mês.
É a síntese do necessário.
O apelo não deve ser provido.
Importantíssimo destacar que o contrato em discussão foi
celebrado aos 02 de maio de 2016 (fls.17/21).
E a questão da irretroatividade da Lei no 13.786/18 é ponto
pacífico neste Tribunal, especialmente em observância ao que dispõe o art. 6o da
Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro: “a lei em vigor terá efeito
imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa
julgada”.
Confira-se:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.
Desistência
do
contrato.
Rescisão
do
contrato,
na
espécie,
inquestionável. Devolução do equivalente a 90% das prestações quitadas.
Medida acertada. Precedentes. Ampliação indevida. Impossibilidade de
retroação da Lei no 13.786/18. Necessária observância ao ato jurídico
perfeito. Juros de mora. Encargo devido a partir do trânsito em julgado,
observado o litígio sobre o percentual de restituição. Precedentes. APELO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(Apelação
Cível
no
1079237-04.2016.8.26.0100, 3a Câmara de Direito Privado, Des. Donegá
Morandini, 16/04/2019).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO CONTRATUAL
Dificuldades financeiras dos autores/apelados que, todavia, não deixaram
de honrar com as obrigações contratuais. Devolução dos valores pagos,
com retenção de 20%. Abusividade da cláusula contratual que dispunha
sobre retenção superior de valores. Lei no 13.786/18 (Lei do Distrato)
inaplicável ao caso Juros de mora que incidem apenas após o trânsito
em julgado. Promitente vendedora que não deu causa à rescisão
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(Apelação
Cível
no
1009087-61.2017.8.26.0003, 6a Câmara de Direito Privado, Des. Ana Maria
Baldy, 16/04/2019).
“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. Percentual de 20% sobre os
valores pagos que se afigura escorreito e obedece aos parâmetros fixados
pelo E. Superior Tribunal de Justiça. Irretroatividade da Lei 13.786/2018,
cuja aplicação se restringe aos contratos celebrados após a sua vigência.
Observância do ato jurídico perfeito. RETENÇÃO DO SINAL. Inviabilidade.
Princípio de pagamento. SEGURO PRESTAMISTA E RATEIO/LIGAÇÕES

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DEFINITIVAS. Ausência de comprovação de contratação se seguro. Não
há apólice nos autos. O valor desembolsado para “rateio/ligações”
definitivas deve, igualmente, ser restituído ao apelado que desistiu da
compra do imóvel de modo que esse pagamento não lhe aproveitará.
JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. Incidência de juros a
contar do trânsito em julgado. Precedentes desta C. Câmara. Correção
monetária que deverá ser contada a partir dos efetivos desembolsos,
evitando-se a perda do poder de compra da moeda frente à inflação.
GRATUIDADE DE JUSTIÇA. A isenção decorrente do benefício abrange a
verba honorária devida ao patrono do ex adverso, nos termos do art. 98, §
1o, VI, CPC. PRECLUSÃO. Quando da concessão da gratuidade de justiça
ao apelado, não houve a interposição de recurso contra a r. decisão,
restando preclusa a matéria SUCUMBÊNCIA. Majoração. RECURSO NÃO
PROVIDO.” (Apelação Cível no 1034042-46.2015.8.26.0224, 2a Câmara de
Direito Privado, Des. Rosângela Telles, 10/04/2019).
Não foi feita qualquer diferenciação entre os momentos em que seria
Não foi feita qualquer diferenciação entre os momentos em que
seria aplicável a nova lei, mais sim que não seria aplicável para atingir o ato
jurídico perfeito.
E o contrato firmado que se busca rescindir indiscutivelmente é
ato jurídico perfeito.
Ultrapassada a análise da aplicabilidade da lei nova, ao mérito,
portanto.
O pedido do autor é a restituição de 90% dos valores pagos,
devendo 10% à ré (fl. 09, item “e”).
E no contrato de fls. 17/21 não há expressa previsão de cláusula
que prevê a porcentagem de restituição de valores.
Nesse passo, a jurisprudência consolidada no STJ antes da Lei no
13.786/18 e, portanto, aplicável a essa relação jurídica em concreto, era no
sentido de que a retenção admitida pelo promitente vendedor ficava entre 10% e
25% dos valores pagos.
Confira-se:
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO
DESCONSTITUTIVA
c/c
PEDIDO
CONDENATÓRIO
-
DECISÃO
MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO, MANTENDO
HÍGIDA A NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.
INSURGÊNCIA DA RÉ. (...) 2. A jurisprudência desta Corte tem
considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda
de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo

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vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e
25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os
prejuízos suportados. Desse modo, a discussão acerca do percentual de
retenção, no caso, pressupõe o reexame dos fatos da causa, bem como
das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos
enunciados n. 5 e 7 daSúmula do STJ. (...) Agravo interno desprovido."
(AgInt no AREsp 725986 / RJ, Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma,
20/06/2017)
No caso em exame, não existe sequer menção aos eventuais
prejuízos suportados pela promitente vendedora e, além disso, a ré não se opôs
à pretendida rescisão.
Apenas pugna pela retenção de 25% apenas com base em lei
posterior à data da celebração do indigitado, o que não se mostra aplicável,
conforme alhures explanado.
Assim, sem qualquer demonstração de prejuízo, a retenção
admitida em favor da ré no patamar de 20% sobre todos os valores efetivamente
pagos, mostra-se razoável.
Não se olvide que a Súmula 3 deste TJSP dispõe que
“reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das
parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado
anterior, independentemente de reconvenção”.
Este Tribunal também já se manifestou:
“APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO
CONTRATUAL MOTIVADA PELO ADQUIRENTE RESTITUIÇÃO DAS
PARTES AO ESTADO ANTERIOR - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS,
COM RETENÇÃO - SENTENÇA QUE FIXOU RETENÇÃO DE 10% DOS
VALORES
PAGOS
-
PRETENSÃO
DA
RÉ
DE
MAJORAÇÃO
ACOLHIMENTO EM PARTE. É abusiva a cláusula contratual que prevê
descontos excessivos para o caso de rescisão contratual por culpa do
adquirente, inclusive de percentual sobre o valor total do contrato. Caso
concreto que demonstra ser razoável a retenção no percentual de 20%
dos valores pagos a título de indenização pelas despesas geradas,
segundo entendimento do STJ e precedentes desta C. Câmara Correção
monetária

Incidência
desde
cada
desembolso
para
a
efetiva
recomposição
da
moeda
-DERAM
PARCIAL
PROVIMENTO
AO
RECURSO.” (Apelação no 104128095.2018.8.26.0100, 8a Câmara de Direito
Privado, Des. Alexandre Coelho, 12/02/2019).
Assim, a retenção ora fixada já se mostra suficiente para
remunerar a ré dos eventuais prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio,
já que nada em concreto foi provado.

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Recurso não provido.
A respeito da disciplina da sucumbência fixada em r. sentença,
deve mesmo ser mantida.
Ainda que houvesse erro material
devendo ser julgada
parcialmente procedente a demanda veja-se que foi determinada a restituição
de 80% dos valores pagos e não de 90% como pretendido pelo autor. E sendo
assim, o autor decaiu de parte mínima de seus pedidos, devendo a parte adversa
(a apelante) arcar por inteiro com a disciplina da sucumbência, a teor do art. 86, §
único do CPC.
Recurso não provido.
Por fim, é necessário dispor sobre os honorários recursais.
Dispõe a novel legislação processual:
“Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao
advogado do vencedor. § 1o - São devidos honorários advocatícios na
reconvenção, no cumprimento de sentença provisório ou definitivo na
execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente.
(...) § 11. O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados
anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau
recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2o e 6o, sendo
vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao
advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos
nos §§ 2o e 3oo pra a fase de conhecimento..”
O C. STF já pacificou:
“É cabível a fixação de honorários recursais, prevista no art. 85, § 11, do
CPC, mesmo quando não apresentadas contrarrazões ou contraminuta
pelo advogado. (STF, Plenário, AO 2063, AgR/CE, rel. orig. Min, Marco
Aurélio, red. p/ ac. Min. Luiz Fux, julgado em 18/05/2017)”.
Foi proferida r. sentença, sendo fixados honorários advocatícios
em 10% sobre o valor da restituição (fls. 64).
Da mesma forma, com o não provimento do recurso, não houve

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alteração da sucumbência imposta.
Observados os limites delineados pelo art. 85, § 11, do CPC,
ficam majorados em definitivo os honorários de sucumbência para 11% sobre o
valor da restituição em favor do patrono do autor.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.
ACHILE ALESINA
Relator