Tribunal: TJSP
Processo: 1006699-44.2019.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Gilson Delgado Miranda
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Venda 'a non domino'. Demanda rescisória e indenizatória. Ilegitimidade passiva da verdadeira proprietária, com quem os autores não possuem nenhuma relação jurídica. Incompetência para delimitar no tempo a reintegração de posse determinada em outra demanda por outro juízo. Dano moral não caracterizado. Mero ilícito contratual sem maiores consequências. Ausência de

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Venda 'a non domino'. Demanda rescisória e indenizatória. Ilegitimidade passiva da verdadeira proprietária, com quem os autores não possuem nenhuma relação jurídica. Incompetência para delimitar no tempo a reintegração de posse determinada em outra demanda por outro juízo. Dano moral não caracterizado. Mero ilícito contratual sem maiores consequências. Ausência de cláusula penal contratada para a hipótese de inadimplemento dos vendedores. Condenação incabível. Inteligência da Súm. 159 do TJSP. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
35a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000752270
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006699-44.2019.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são
apelantes ALEX MARIA DE BARROS (JUSTIÇA GRATUITA) e BEATRIZ DE
ALMEIDA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
são
apelados
CONSTRUTORA
E
PAVIMENTADORA COSTA NORTE LTDA, TECKY CONSTRUTORA E
INCORPORADORA LTDA, RONALDO RIBEIRO DOS SANTOS e ADRIANA
NUNES RIBEIRO DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente) e MELO BUENO.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
GILSON DELGADO MIRANDA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
35a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
6a Vara Cível da Comarca de São José dos Campos
Apelação n. 1006699-44.2019.8.26.0577
Apelantes: Alex Maria de Barros e outra
Apelados: Ronaldo Ribeiro dos Santos e outras
Voto n. 20.087
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Venda
'a
non
domino'.
Demanda
rescisória
e
indenizatória.
Ilegitimidade
passiva
da
verdadeira proprietária, com quem os autores
não
possuem
nenhuma
relação
jurídica.
Incompetência para delimitar no tempo a
reintegração de posse determinada em outra
demanda por outro juízo. Dano moral não
caracterizado. Mero ilícito contratual sem
maiores consequências. Ausência de cláusula
penal
contratada
para
a
hipótese
de
inadimplemento dos vendedores. Condenação
incabível. Inteligência da Súm. 159 do TJSP.
Sentença mantida. Recurso não provido.
Vistos.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra
a sentença de fls. 394/398, cujo relatório adoto, proferida pelo juiz da 6a
Vara Cível da Comarca de São José dos Campos, Alexandre Miura Iura, em
cujo dispositivo assim constou: “A) reconheço a ilegitimidade passiva de
Tecky Construtora e Incorporadora (antiga Costa Norte Incorporadora
Ltda). Condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios a
serem pagos pelos autores em favor desta construtora no patamar de
10% do valor da causa; B) julgo parcialmente procedente a demanda
principal para condenar os requeridos Adriana Nunes Ribeiro dos Santos
Ronaldo Ribeiro dos Santos a restituir aos autores o valor de R$
65.000,00 com correção monetária pela Tabela do TJSP desde cada
pagamento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Condeno os
requeridos Adriana e Ronaldo ao pagamento das custas e de honorários

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
35a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
advocatícios no montante de 10% do valor da condenação. C) julgo
parcialmente procedente a reconvenção para rescindir o contrato de f.
39-46 celebrado entre as partes e reintegrar os reconvintes na posse
do imóvel a partir do trânsito em julgado. Deixo de condenar os
reconvidos em honorários advocatícios porque os pedidos reconvencionais
são consequências dos próprios pedidos formulados na petição inicial da
demanda principal”.
Segundo os recorrentes, autores, a sentença deve
ser reformada, em síntese, para que seja reconhecida a legitimidade
passiva e responsabilidade solidária da construtora; autorizada a
reintegração da construtora na posse do imóvel apenas após o trânsito em
julgado; acolhido o pedido de indenização por dano moral; acolhido o pedido
de condenação “ao pagamento de 20% (vinte por cento) do valor do
contrato a título de multa por quebra de contrato”; e imposta a
sucumbência exclusivamente aos apelados.
Recurso
tempestivo,
isento
de
preparo
(gratuidade da justiça fls. 98/99) e respondido (fls. 449/461 e 462/467).
Distribuído o processo na forma da Resolução n.
772/2017 do OETJSP, não houve oposição ao julgamento virtual.
Esse é o relatório.
Como relatado, o único recurso de apelação
interposto nos autos é o dos autores. Cinge-se a controvérsia, então, à
legitimidade da construtora para figurar no polo passivo da presente
demanda, ao momento de sua reintegração na posse do imóvel e aos pedidos
de indenização por danos morais e de cobrança de multa.
Dito isso, atento aos limites impostos pelo efeito
devolutivo do recurso e orientado pelo princípio dispositivo, atenho-me às
irresignações nele especificamente deduzidas e digo que ele não merece
provimento. O juízo de primeiro grau, sem dúvidas, deu solução adequada ao
caso.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
35a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Quanto à ilegitimidade passiva da construtora,
assim constou da sentença: “Tecky Construtora e Incorporadora é parte
ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda pois não
possui qualquer relação contratual com os autores, mas apenas com os
corréus Adriana e Ronaldo” [grifei] (fls. 395).
Quanto ao cerne da fundamentação, assim constou
da sentença: “o contrato celebrado entre os autores Alex e Beatriz de
um lado e os réus Adriana e Ronaldo de outro (f. 39-46) em verdade
não é um compromisso de compra e venda pois estes últimos não são
proprietários do imóvel. Em verdade trata-se de cessão de direitos
decorrentes de compromisso de compra e venda, pois Adriana e Ronaldo
são meros promissários compradores do imóvel. Conforme se extrai da
contestação da Tecky Construtora, proprietária do imóvel, Adriana e
Ronaldo não estão pagando as prestações do compromisso de compra e
venda
desde
setembro
de
2017
conforme
autos
1009061-19.2019.8.26.0577 em trâmite perante a 4a Vara Cível
local. Veja-se portanto que suspensão do pagamento das prestações da
cessão de direitos decorrentes do compromisso de compra e venda de
f. 39-46 pelos autores justifica-se pelo risco de perderem a posse do
imóvel. É verdade que os autores não agiram com cautela ao assinarem
o contrato de f. 39-46, pois sequer verificaram quem era o real
proprietário do imóvel, tampouco verificaram se Adriana e Ronaldo
estavam adimplentes perante a real proprietária. Contudo, é possível
afirmar que quem deu culpa a rescisão do contrato de f. 39-46 são os
réus Adriana e Ronaldo, pois não agiram com estrita boa-fé na
negociação, pois deveria ter constado no instrumento a existência da
dívida perante a Tecky construtora. Assim, de rigor a restituição dos
valores pagos pelos autores. O pedido de danos morais é improcedente.
A despeito da falta de estrita boa-fé por parte dos requeridos, deve-
se considerar que os autores agiram sem as cautelas ordinárias numa
negociação imobiliária. Trata-se portanto de mero inadimplemento
contratual, não afetando os direitos da personalidade. Não há que se
falar em litigância de má-fé por parte dos autores, diante da parcial
procedência da demanda. Não há que se falar em aplicação de multa
contratual de 20% em desfavor dos réus Adriana e Ronaldo, pois
conforme cláusula 07-02 (f. 43) tal multa aplica-se ao atraso no

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
35a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
pagamento da prestações” [grifei] (fls. 396/397).
Quanto à reintegração da construtora na posse do
imóvel, assim constou na parte final da sentença: “sobre a reintegração de
posse, anote-se que a presente ordem de reintegração de posse em
favor de Adriana e Ronaldo não prejudica eventual determinação de
reintegração de posse nos autos 1009061-19.2019.8.26.0577 em
trâmite perante a 4a Vara Cível local, devendo prevalecer eventual
ordem em favor da construtora nos referidos autos” [grifei] (fls. 398).
E quanto ao momento dessa reintegração, assim
constou na decisão que rejeitou os embargos de declaração: “a
reintegração de posse determinada nestes autos em favor de Adriana e
Ronaldo deve aguardar o trânsito em julgado. Sobre a reintegração de
posse determinada nos autos 1009061-19.2019.8.26.0577, se deve
ser cumprida antes do trânsito em julgado ou não quem deve decidir tal
questão é o juízo da 4a Vara Cível onde tramita os referidos autos. O
que se deixou expresso nestes autos é que quem tem preferência na
reintegração de posse é a construtora proprietária, de modo que caso
lá seja determinada e cumprida a reintegração de posse em favor da
construtora, fica prejudicada a reintegração de posse em favor de
Adriana e Ronaldo” [grifei] (fls. 419).
Pois bem.
Em primeiro lugar, como se sabe, a legitimidade
para a causa pode ser conceituada como a “qualidade para estar em juízo,
como demandante ou demandado, em relação a determinado conflito
trazido ao exame do juiz. Ela depende sempre de uma necessária
'relação entre o sujeito e a causa' e traduz-se na relevância que o
resultado desta virá a ter sobre sua esfera de direitos, seja para
favorecê-la ou para restringi-la. [...] Daí conceituar-se essa condição
da ação como 'relação de legítima adequação entre o sujeito e a
causa'” (Cândido Rangel Dinamarco, “Instituições de direito processual
civil”, vol. II, 7a edição, São Paulo, Malheiros, 2016, p. 357).
Na
espécie,
considerando
a
narrativa
dos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
35a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
apelantes em sua petição inicial (fls. 1/23), segundo a qual os apelados
Adriana e Ronaldo, irregularmente, venderam-lhes imóvel sobre o qual não
detinham propriedade e pior, com relação ao qual estavam em débito com a
construtora proprietária, resta claramente configurada a ilegitimidade da
coapelada Tecky, verdadeira proprietária do imóvel, para figurar no polo
passivo da presente demanda, já que simplesmente não existe relação
jurídica entre os apelantes e ela. Em suma, não há relação de adequação
entre a construtora e a causa dos apelantes.
Em segundo lugar, na espécie, a competência do
juízo de primeiro grau e, consequentemente, deste juízo de segundo grau
está limitada ao processamento e julgamento da demanda autuada sob o n.
1006699-44.2019.8.26.0577 e do seu respectivo recurso de apelação.
Naturalmente, portanto, não há competência, aqui, para delimitar no tempo
a decisão de reintegração de posse da construtora Tecky proferida em
outros autos (n. 1009061-19.2019.8.26.0577) por juízo de outra Vara
Cível (a 4a) da Comarca de São José dos Campos.
Em terceiro lugar, como é largamente sabido,
mero aborrecimento decorrente de descumprimento contratual não tem,
ordinariamente, o condão de gerar dano moral indenizável. Vale dizer: “como
regra, o descumprimento de contrato, pura e simples, não enseja
reparação a título de dano moral” (STJ, AgRg-Ag n. 1.271.295-RJ, 3a
Turma, j. 16-03-2010, rel. Min. Sidnei Beneti).
E, na espécie, não há nada nos autos que indique,
infensa a qualquer inquietação, ter essa celeuma ultrapassado as
consequências materiais do inadimplemento contratual, não sendo nem de
longe suficientes as ilações completamente infundadas de “conluio” entre a
construtora Tecky, que supostamente “sabia de tudo”, e os vendedores
Adriana e Ronaldo.
Com efeito, “na tormentosa questão de saber o
que configura dano moral, cumpre ao juiz seguir a trilha da lógica do
razoável em busca da sensibilidade ético-social normal. Deve tomar
paradigma o cidadão que se coloca a igual distância do homem frio,
insensível e o homem de extremada sensibilidade. Nessa linha de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
35a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
princípio, só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame,
sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade interfira
intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe
aflição, angústia e desequilíbrio em seu bem estar, não bastando mero
dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada”
(TJRJ, Apelação n. 8.218, 2a Câmara Cível, j. 13-06-1996, rel. Des. Sérgio
Cavalieri Filho).
Embora, indiscutivelmente, existam pessoas com
sensibilidade mais aflorada, “não se pode considerar que qualquer mal-
estar seja apto para afetar o âmago, causando dor espiritual. Quando
alguém diz ter sofrido prejuízo espiritual, mas este é consequência de
uma sensibilidade exagerada ou de uma suscetibilidade extrema, não
existe reparação. Para que exista o dano moral é necessário que a
ofensa tenha alguma grandeza e esteja revestida de certa importância
e gravidade” (Antonio Jeová Santos, “Dano moral indenizável”, São Paulo,
Lejus, 1997, p. 35).
Em outros termos, “diferente do que ocorre com
o dano material, a alteração desvaliosa do bem-estar psicofísico do
indivíduo deve apresentar certa magnitude para ser reconhecida como
prejuízo moral. Um mal-estar trivial, de escassa importância, próprio
do risco cotidiano da convivência ou da atividade que o indivíduo
desenvolva, nunca o configurarão. Isto quer dizer que existe um 'piso'
de incômodos, inconvenientes ou desgostos a partir dos quais este
prejuízo se configura juridicamente e procede sua reclamação” (Gabriel
Stiglitz e Carlos Echevesti, “Responsabilidad Civil”, p. 143, 'apud' Antonio
Jeová Santos, “Dano moral indenizável”, São Paulo, Lejus, 1997, p. 35).
Em quarto lugar, conforme se verifica sem
nenhuma dificuldade do instrumento contratual de fls. 39/46, não há
previsão de nenhuma cláusula penal, moratória ou compensatória, para a
hipótese de mora ou inadimplemento dos vendedores. Com efeito, as únicas
cláusulas penais previstas no contrato dizem respeito às hipóteses de mora
e de inadimplemento dos compradores (item 7, fls. 43/44).
E como já está consolidado na jurisprudência

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
35a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
deste egrégio Tribunal de Justiça, guardadas as devidas proporções, “é
incabível a condenação da vendedora ao pagamento de multa ajustada
apenas para a hipótese de mora do comprador, afastando-se a
aplicação da penalidade por equidade, ainda que descumprido o prazo
para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra.
Incidência do disposto no artigo 411, do Código Civil” [grifei] (Súmula n.
159 do Tribunal de Justiça de São Paulo).
Em quinto e último lugar, mantida tanto a
ilegitimidade passiva da coapelada Tecky quanto a parcial procedência dos
pedidos com relação ao apelados Adriana e Ronaldo, não há razão lógica nem
jurídica para alterar a forma de distribuição da sucumbência.
Posto isso, nego provimento ao recurso. Sem
prejuízo, na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os
honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados na sentença em favor da
construtora Tecky para 15% do valor atualizado da causa, observada a
gratuidade.
GILSON MIRANDA
Relator
Assinatura Eletrônica