Tribunal: TJSP
Processo: 1035434-16.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-09

Ementa:
Preliminar. Sentença. Fundamentação adequada. Suficiente explicitação dos motivos de fato e de direito que levaram à improcedência da ação. Motivação idônea. Requisitos legais atendidos (art. 93, IX, da CF e art. 489 do CPC/15).

Legitimidade processual (ad causam). Pertinência subjetiva da ação. Autor que figura como sujeito da relação jurídica de direito material discutida e que, portanto,

Ementa:
Preliminar. Sentença. Fundamentação adequada. Suficiente explicitação dos motivos de fato e de direito que levaram à improcedência da ação. Motivação idônea. Requisitos legais atendidos (art. 93, IX, da CF e art. 489 do CPC/15).

Legitimidade processual (ad causam). Pertinência subjetiva da ação. Autor que figura como sujeito da relação jurídica de direito material discutida e que, portanto, detém legitimidade ativa para promover a cobrança em face da demandada, igualmente legitimada para figurar no polo passivo da demanda. Pretensão de chamamento de terceiro ao processo. Insubsistência. Temática afastada.

Julgamento antecipado. Dilação probatória despicienda. Cerceamento de defesa inocorrente. Persuasão racional. Princípio do livre convencimento motivado (artigos 370 e 371 do CPC). Nulidade do julgado que requer a identificação em concretude de prejuízo processual. Aplicação do adágio pas de nullité sans grief. Prejuízo não demonstrado. Sentença que não se afigura extra petita. Preliminares rejeitadas.

Rescisão contratual. Procedência. Apelo da devedora. Ausência de prova ou indícios de estancamento bilateral da mora consumada. Inadimplência incontroversa. Questões relacionadas à nulidade da matrícula do imóvel suscitadas em outro processo. Falta de regularização fundiária e vicissitudes de caráter pessoal que não podem ser opostas ao credor nem se consubstanciam em argumento válido para eximir-se dos pagamentos dos valores acordados, tampouco servem, isoladamente, para autorizar a revisão e a modificação do contrato. Onerosidade excessiva. Aplicação da Teoria da Base Objetiva do Negócio Jurídico. Hipótese em que não se verifica a destruição da relação de equivalência entre prestação e contraprestação. Exceção de contrato não cumprido. Inaplicabilidade. Temática remanescente refutada. Sentença mantida.

Retenção por benfeitorias. Inadmissibilidade. Vedação contratual. Existência e natureza das supostas benfeitorias não identificadas pela devedora. Incidência do brocardo Allegare nihil et allegatum non probare paria sunt. Pleito indenizatório afastado. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
7a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000730428
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1035434-16.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante
MARINALVA DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados CLAUDIO
MALVA VALENTE e RITA DE CÁSSIA ALVES VALENTE.
ACORDAM, em 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ
ANTONIO COSTA (Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E
JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 9 de setembro de 2020.
RÔMOLO RUSSO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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7a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1035434-16.2018.8.26.0224 -Voto no 28.634
2
Apelação Cível no 1035434-16.2018.8.26.0224
Apelante: Marinalva de Souza
Apelados: Claudio Malva Valente e Rita de Cássia Alves Valente
Comarca: Guarulhos
Voto no 28.634
Preliminar. Sentença. Fundamentação adequada.
Suficiente explicitação dos motivos de fato e de
direito que levaram à improcedência da ação.
Motivação idônea. Requisitos legais atendidos
(art. 93, IX, da CF e art. 489 do CPC/15).
Legitimidade
processual
(ad
causam).
Pertinência subjetiva da ação. Autor que figura
como sujeito da relação jurídica de direito
material
discutida
e
que, portanto, detém
legitimidade ativa para promover a cobrança em
face da demandada, igualmente legitimada para
figurar no polo passivo da demanda. Pretensão
de
chamamento
de
terceiro
ao
processo.
Insubsistência. Temática afastada.
Julgamento
antecipado.
Dilação
probatória
despicienda.
Cerceamento
de
defesa
inocorrente. Persuasão racional. Princípio do
livre convencimento motivado (artigos 370 e 371
do CPC). Nulidade do julgado que requer a
identificação
em
concretude
de
prejuízo
processual. Aplicação do adágio pas de nullité
sans grief. Prejuízo não demonstrado. Sentença
que não se afigura extra petita. Preliminares
rejeitadas.
Rescisão contratual. Procedência. Apelo da
devedora. Ausência de prova ou indícios de
estancamento bilateral da mora consumada.
Inadimplência
incontroversa.
Questões
relacionadas à nulidade da matrícula do imóvel
suscitadas
em
outro
processo.
Falta
de
regularização fundiária e vicissitudes de caráter
pessoal que não podem ser opostas ao credor

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3
nem se consubstanciam em argumento válido
para eximir-se dos pagamentos dos valores
acordados, tampouco servem, isoladamente,
para autorizar a revisão e a modificação do
contrato. Onerosidade excessiva. Aplicação da
Teoria da Base Objetiva do Negócio Jurídico.
Hipótese em que não se verifica a destruição da
relação de equivalência entre prestação e
contraprestação.
Exceção
de
contrato
não
cumprido.
Inaplicabilidade.
Temática
remanescente refutada. Sentença mantida.
Retenção por benfeitorias. Inadmissibilidade.
Vedação contratual. Existência e natureza das
supostas benfeitorias não identificadas pela
devedora. Incidência do brocardo Allegare nihil
et allegatum non probare paria sunt. Pleito
indenizatório
afastado.
Sentença
mantida.
Recurso desprovido.
Da
r.
sentença
que
julgara
a
ação
parcialmente procedente para: a) declarar rescindido o contrato de
compromisso de compra e venda descrito na inicial por culpa da ré,
com a perda dos valores pagos pela requerida ao autor; b)
reintegrar o requerente na posse do imóvel; c) condenar a ré no
pagamento de valor correspondente a todas as parcelas de IPTU
vencidas, incidentes sobre o imóvel, até a efetiva desocupação (fls.
615/632); apela a vencida (fls. 634/677) postulando a reforma do
julgado.
Em suas razões recursais sustenta que:
a) faz jus ao benefício da gratuidade
processual, vez que não pode arcar com o pagamento das custas
processuais sem prejuízo do próprio sustento e de seus familiares;
b) a sentença está em contradição com os
próprios fatos e situações narrados;

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4
c) o pedido expresso de que fossem
aplicadas as caso as disposições previstas na Lei no 6.766/79 e do
CDC não foi analisado;
d) se tivesse sido apreciado o pleito de
aplicação das normas previstas no CDC, a cláusula contratual que
previa a não retenção de benfeitorias seria considerada nula, tendo
em vista que o contrato é de adesão e leonino;
e) o pedido específico de produção de
provas também não foi analisado de forma pormenorizada;
f) houve extinção do pedido em relação à co-
autora Rita de Cassia Alves Valente, a qual deveria ter sido
condenada no pagamento das verbas sucumbenciais;
g)
houve
julgamento
extra
petita
na
determinação de perda dos valores pagos como compensação pela
utilização do imóvel;
h) igualmente não foram analisados os fatos
e pedidos sobre a necessidade de se comprovar o pagamento dos
IPTUs parcelados pelo apelado;
i) os autores celebraram termo de ajuste de
conduta com a associação comunitária Anita ACA, sem qualquer
notícia de cumprimento das obrigações assumidas por tal entidade;
j) a associação Anita deveria fazer parte do
polo passivo da demanda, eis que figura no próprio compromisso
de compra e venda com obrigações a serem cumpridas;
k) o polo ativo da ação está incorretamente
formado e o próprio instrumento de compromisso de compra e
venda firmado está irregular;
l) os autores cobram o pagamento de

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5
parcelas do compromisso de compra e venda, mas em momento
algum cumprem com suas obrigações de vendedores e loteadores,
não respeitando as previsões legais sobre o tema;
m) os compromissários vendedores não
cumprem as disposições legais previstas para tal atividade,
regularizando a área e os lotes que estão sendo vendidos, mas
apenas querem o ônus de receber o valor das parcelas;
n) não há registro de loteamento regular na
matrícula da área maior, tratando-se de um loteamento clandestino
e não regularizado junto aos órgãos competentes;
o) deve ser reconhecida a irregularidade do
loteamento e a consequente nulidade do compromisso de compra e
venda celebrado;
p) o contrato entabulado é excessivamente
oneroso e penitencia apenas o comprador;
q) caso o contrato seja declarado rescindido,
todas as benfeitorias úteis e necessárias deverão ser indenizadas
pelos reconvindos, devendo ser determinada a realização de
perícia para avaliação da construção;
r) todas as parcelas pagas deverão ser
devolvidas na hipótese de rescisão do contrato, com juros e
correção monetária, pois os apelados não podem se enriquecer
ilicitamente;
s) deve ser mantida na posse do imóvel até
que os referidos valores sejam indenizados;
t) sendo clandestino o loteamento, não
poderia haver cobrança pelo pagamento de parcelas relativas a
compromisso de compra e venda dos lotes, bem como pode o

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6
compromitente comprador suspender os pagamentos. Requer o
provimento do apelo.
Recurso isento de preparo (fls. 470) e
respondido (fls. 680/703).
A recorrente opôs-se ao julgamento virtual
(fls. 709 e 715/716).
É o relatório.
Da gratuidade processual
Em primeiro lugar, tem-se que o pleito de
gratuidade processual já fora apreciado pelo MM. Juízo de primeiro
grau (fls. 470), com a respectiva concessão e sem posterior
revogação (vide fls. 630), a tornar desnecessária a reapreciação de
tal temática.
Da legitimidade processual ou ad causam
No que respeita às condições da ação, as
preliminares de ilegitimidade ativa e passiva ad causam não
prosperam.
Consoante elucida Vicente Greco Filho,
citando Alfredo Buzaid, por legitimidade processual (ou ad causam)
entende-se a situação de “[....] pertinência subjetiva da ação, isto é,
a regularidade do poder de demandar de determinada pessoa
sobre determinado objeto”1.
Especificamente sobre sua dimensão ativa,
leciona Vicente Greco Filho que deve figurar como autor ou
requerente aquele que “[...] for sujeito da relação jurídica” de direito
material “discutida. Assim, quem pode propor a ação de cobrança
1 Direito Processual Civil Brasileiro. 13a ed. São Paulo: Saraiva, 1998, 1o Vol., p. 77.

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de um crédito é o credor, quem pode propor a ação de despejo é o
locador, quem pode pleitear a reparação do dano é aquele que o
sofreu”.
No caso em apreço, é evidente que o
apelado Cláudio Malva Valente possui pertinência subjetiva para
ocupar o polo ativo da ação, vez que figura como proprietário do
bem de raiz objeto do pedido de rescisão contratual e reintegração
de posse em face da recorrente (cf. matrícula do imóvel acostada
às fls. 407/412).
Reconhece-se, pois, sua legitimidade ativa
ad causam.
Por outro lado, a apelante efetivamente
consta como compromissária compradora do imóvel no instrumento
particular de promessa de venda e compra encartado às fls. 71/80,
o que a legitima para integrar o polo passivo subjetivo da presente
ação.
Rejeitam-se,
pois,
as
preliminares
de
ilegitimidade ativa e passiva ad causam.
Em igualdade, insubsistente o pedido de
chamamento ao processo da Associação Comunitária Anita ACA,
à alegação de que tal entidade, conjuntamente com a Prefeitura do
Município de Guarulhos, seria responsável pela regularização
fundiária da área em que o imóvel se encontra.
Consoante delineado na r. sentença, a
responsabilidade da associação quanto à regularização fundiária
não encontra relação com o pleito do autor, pois o objeto da
presente lide reside no fato de ter ou não a requerida adimplido
com o contrato firmado, sendo que não é responsabilidade do
requerente proceder com a regularização do imóvel.

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8
Das preliminares de nulidade do julgado
Rejeita-se a prejudicial de mérito atinente à
violação aos princípios da congruência ou adstrição, bem como da
ampla defesa e do contraditório.
Não obstante o inconformismo, espelhado no
fato de que os pedidos não foram analisados de forma
pormenorizada, não se denota a ocorrência de concreta falha na
apreciação dos fatos ou da prova, tampouco falta de desvelo na
motivação e na fundamentação do julgado.
Como cediço, o julgador não está obrigado a
exaurir todos os argumentos ventilados nos autos, bastando
agregar ao decidido a temática que é núcleo da contenda.
A propósito, adverte MÁRIO GUIMARÃES,
verbis:
“não precisa o juiz reportar-se a todos os
argumentos trazidos pelas partes. Claro que, se o juiz acolhe um
argumento bastante para sua conclusão, não precisará dizer se
os outros, que objetivam o mesmo fim, são procedentes ou não”
(“O Juiz e a Função Jurisdicional”, 1a ed., Forense, 1958, § 208,
pág. 350).
A
respeito,
também
elucida
DANIEL
AMORIM ASSUMPÇÃO NEVES que o § 1o, IV, do art. 489:
“deixou uma brecha ao juiz quando previu que a
exigência de enfrentamento se limita aos argumentos em tese
aptos a infirmar o convencimento judicial”, afastando, portanto, o
dever de analisar aqueles “irrelevantes e impertinentes ao objeto
da demanda, liberando o juiz de atividade valorativa inútil, ou
ainda alegação que tenha ficado prejudicada em razão de
questão
subordinante”
(Novo
Código
de
Processo
Civil
Comentado, pág. 810/811).

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9
Igualmente,
na
doutrina
de
LUIZ
GUILHERME MARINONI, verbis:
“É importante perceber, porém, que o art. 489, § 1.o,
IV, não visa a fazer com que o juiz rebata todo e qualquer
argumento invocado pelas partes no processo. O Poder
Judiciário tem o dever de dialogar com a parte a respeito dos
argumentos capazes de determinar por si só a procedência ou
improcedência de um pedido ou de determinar por si só o
conhecimento, não conhecimento, provimento ou desprovimento
de um recurso. Isso quer dizer que todos os demais argumentos
só precisam ser considerados pelo juiz com o fim de
demonstração de que não são capazes de determinar conclusão
diversa daquela adotada pelo julgador”. (Curso do NCPC, pág.
326; g.n.).
Ressalte-se, pois, que não se exige do Juiz
“que rastreie e acompanhe pontualmente toda a argumentação dos
pleiteantes, mormente se um motivo fundamental é poderoso a
apagar todos os aspectos da controvérsia” (RT 413/325).
Aliás, desde os idos do Regulamento n.
737/1850 (artigos 639 e 641 a 643), não se faz necessário, em
nenhum julgamento, o exaurimento todas as teses articuladas.
Basta agregar ao decidido a temática que é
o núcleo da demanda, com adequados fundamentos, à luz da
legalidade e da boa exegese, para a solução jurídica da matéria
questionada.
Nesse diapasão é a jurisprudência mansa e
pacífica do STJ, a título exemplificativo: AgRg no Ag n.
1.232.500/SP, 4a Turma, V.U., Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO
JUNIOR, j. em 17/08/2010; AgRg nos EDcl no Ag n. 1.266.307/GO,
2a Turma, V.U., Rel. Ministro CASTRO MEIRA, j. em 26/10/2010;
REsp n. 1.089.346/PR, 1a Turma, V.U., Rel. Ministro BENEDITO
GONÇALVES, j. em 22/03/2011; EDcl no AgRg nos EREsp n.
884.621/RS,
1a
Seção,
V.U.,
Rel.
Ministro
BENEDITO

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10
GONÇALVES, j. em 27/04/2011; EDcl no AgRg no Ag n.
1.089.048/DF, 6a Turma, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA, j.
em 19/05/2011; AgRg no Ag n. 1.401.739/RJ, 2a Turma, V.U., Rel.
Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, j. em 21/06/2011; AgRg
no Ag n. 1.336.304/PR, 3a Turma, V.U., Rel. Ministro NANCY
ANDRIGHI, j. em 18/08/2011; AgRg no Ag n. 1.391.601/SP, 1a
Turma, V.U., Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, j. em
06/09/2011; EDcl no AgRg no REsp n. 894.522/RS, 6a Turma, V.U.,
Rel. Ministro SEBASTIÃO REIS JÚNIOR, j. em 20/09/2011; AgRg
no AREsp n. 31.742/RJ, 2a Turma, V.U., Rel. Ministro HERMAN
BENJAMIN, j. em 04/10/2011.
Não se verifica, portanto, o apontado vício na
fundamentação do decisum.
De igual modo, não se denota real cerceio
de defesa pelo julgamento antecipado da lide principal.
Isto porque, formada a convicção do ilustre
Magistrado pelo conjunto probatório existente, não é causa de
nulidade o indeferimento de providências requeridas pelas partes.
Como sabido, a avaliação acerca da
necessidade de maior elasticidade probatória constitui faculdade do
órgão julgador, o que guarda harmonia com princípio do livre
convencimento do Magistrado, dentro, outrossim, da persuasão
racional.
Destaque-se que a MMo Juiz singular não
dispensou arbitrariamente a produção de provas, pois presentes
estavam os requisitos para o julgamento antecipado da lide.
Não há, pois, nenhuma nulidade a ser
declarada.
Aliás, para a caracterização do cerceamento

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11
de defesa é necessária a identificação em concretude de prejuízo
processual ao apelante, sem o qual embaraça-se a imagem de
nulidade da r. sentença.
Vigora, pois, o adágio no tom de que onde
não há prejuízo, nulidade não há (pas de nullité sans grief).
A propósito, aclara FREDIE DIDIER JR,
verbis:
“A invalidade processual é sanção que somente
pode ser aplicada se houver a conjugação do defeito do ato
processual (pouco importa a gravidade do defeito) com a
existência de prejuízo. Não há nulidade processual sem prejuízo
(pas de nullité sans grief). A invalidade processual é sanção que
decorre da incidência de regra jurídica sobre um suporte fático
composto: defeito + prejuízo” (Curso de Direito Processual Civil,
V. 1, 9a ed, JusPODIVM, 2007, p. 231).
Noutro
quadrante,
somente
cabível
a
anulação da r. sentença com a correlata reabertura da instrução
processual quando presente o binômio necessidade/pertinência na
produção das provas requeridas.
Por conseguinte, a supressão de diligências
inúteis e desnecessárias que em nada contribuam para o deslinde
do feito, não caracteriza cerceamento de defesa arguida, sobretudo
diante do princípio constitucional da celeridade e da razoável
duração processual (artigo 5o, inciso LXXVIII, da Constituição
Federal).
Por último, a parcial procedência da ação,
com a determinação de perda dos valores pagos como
compensação pela utilização do imóvel, não reflete que houvera
julgamento fora do pedido.
Ademais, segundo a E. Ministra NANCY
ANDRIGHI, relatora do Recurso Especial 818.614, julgado em j.
26.10.06, 3a Turma do Superior Tribunal de Justiça:

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12
“Havendo dúvidas na interpretação do dispositivo da
sentença, deve-se preferir a que seja mais conforme à
fundamentação e aos limites da lide, em conformidade com o
pedido formulado no processo. Não há sentido em se interpretar
que foi proferida sentença ultra ou extra petita, se é possível,
sem desvirtuar seu conteúdo, interpretá-la em conformidade com
os limites pedidos na inicial”.
Não há falar-se, pois, em sentença extra
petita, mormente porque não há óbice algum em compensar as
dívidas existentes.
Dentro dessa quadra, não é possível
identificar a hipótese de nulidade do provimento judicial.
Rejeitam-se,
por
conseguinte,
as
preliminares de mérito.
Do mérito recursal: rescisão contratual e
onerosidade excessiva abstratamente apontada
Depreende-se dos autos que as partes
celebraram, em 22/12/2016, instrumento particular de compromisso
de promessa de compra e venda de lote de terreno sob no 029 da
quadra 0016, faceado à Rua Carlos Mariguela, 451, integrante da
área maior matriculada sob no 19.469 do 2o Oficial de Registro de
Imóveis de Guarulhos/SP (fls. 71/80).
No entanto, após o pagamento das parcelas
02/216, 04/216 e 05/216, a recorrente deixou de adimplir o contrato,
o que motivou o apelado a ingressar com a presente ação,
objetivando a rescisão da avença.
Pois bem.
É verdade que nas relações contratuais
regidas pelas normas do Código de Defesa do Consumidor (art. 6o,

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13
V), aplica-se a Teoria da Equidade Contratual ou Teoria da Base
Objetiva do Negócio Jurídico, admitindo-se a revisão por simples
onerosidade excessiva.
É
suficiente,
portanto,
que
o
fato
superveniente tenha alterado de maneira objetiva as bases nas
quais as partes contrataram, de forma que interfira na relação de
equivalência entre prestação e contraprestação e na própria
finalidade objetiva do contrato, constante do seu conteúdo.
Difere, assim, da Teoria da Imprevisão por
não exigir que o fato superveniente seja extraordinário e
imprevisível.
Acerca de tal temática, sublinha RIZZATTTO
NUNES, verbis:
“Entenda-se, então, claramente o sentido de revisão
trazido pela lei consumerista. Não se trata da cláusula rebus sic
stantibus, mas, sim, de revisão pura, decorrente de fatos
posteriores ao pacto, independentemente de ter havido ou não
previsão ou possibilidade de previsão dos acontecimentos.
Explique-se bem. A teoria da imprevisão prevista na regra do
rebus sic stantibus tem como pressuposto o fato de que, na
oportunidade da assinatura do contrato, as partes não tinham
condições de prever aqueles acontecimentos, que acabaram
surgindo. Por isso se fala em imprevisão. A alteração do contrato
em época futura tem como base certos fatos que no passado,
quando do fechamento do negócio, as partes não tinham
condições de prever. Na sistemática do CDC não há necessidade
desse exercício todo. Para que se faça a revisão do contrato,
basta que após ter ele sido firmado surjam fatos que o tornem
excessivamente oneroso. Não se pergunta, nem interessa saber,
se, na data de se fechamento, as partes podiam ou não prever os
acontecimentos futuros. Basta ter havido alteração substancial
capaz de tornar o contrato excessivo para o consumidor”
(Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, 4a Ed. São
Paulo: Saraiva, 2009, p. 146/147, grifamos).

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14
Observa-se que, à luz da teoria da base
objetiva do negócio jurídico, a onerosidade excessiva que autoriza
a revisão dos contratos de consumo não é a mesma prevista pelo
Código Civil.
A respeito do conceito de onerosidade
excessiva no CDC, também leciona CLÁUDIA LIMA MARQUES:
“A expressão onerosidade excessiva do art.6o, V,
do C.D.C. não encontra sua fonte no Código Civil Italiano de
1942, que, em seu art.1467, exige a ocorrência de evento
extraordinário e imprevisível, nem no Projeto de Código Civil
Brasileiro de 1975, art.478, que além da onerosidade excessiva
exigia a 'extrema dificuldade', mas sim nas teorias mais
modernas e objetivas, especialmente a teoria da Base do
Negócio Jurídico[...]” (MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no
Código de Defesa do Consumidor. RT, 3a ed., São Paulo, p.414,
grifo nosso).
Por sua vez, a “base objetiva do negócio
jurídico” consiste no conjunto de circunstâncias cuja existência é
objetivamente necessária para que o contrato possa subsistir como
regulação dotada de sentido, segundo os interesses de ambos os
contratantes.
Sobre o conceito de “base objetiva do
negócio jurídico”, ensina PAULO CARNEIRO MAIA:
“Entende-se por base do negócio jurídico, no dizer
de OERTMANN, o que uma das partes, ou ambas em comum,
pensam a respeito de certas circunstâncias que existam ou
tenham de apresentar-se, e sobre as quais descansa a
vontade de concluir o negócio, sempre que isso se revele, de
algum modo, à parte contrária no momento da conclusão, sem
que esta tenha o que objetar” (Da Cláusula rebus sic stantibus.
Saraiva. 1959, p.179, grifo nosso).
Assim, para a aplicação do art. 6o, V do
CDC, é necessário que se verifique uma alteração da base objetiva

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do negócio que implique em uma onerosidade excessiva ao
consumidor.
Tal constatação, contudo, não emerge da
análise dos autos.
O fato de a autora não conseguir saldar
pontualmente suas obrigações, em razão de alegada dificuldade
financeira, não pode ser considerado como circunstância apta a
justificar a revisão e resilição do contrato, ausente a real quebra da
base objetiva do negócio e de seu equilíbrio intrínseco.
Novamente na lição de CLÁUDIA LIMA
MARQUES, verbis:
“O art. 6°, inciso V, CDC abre uma exceção no
sistema de nulidade absoluta das cláusulas, permitindo que o juiz
revise ou "modifique" a pedido do consumidor, as "cláusulas que
estabeleçam
prestações
desproporcionais
ou
que
sejam
excessivamente onerosas" para ele em razão de fatos
supervenientes. O art. 6° do CDC traz uma novidade na proteção
contratual do consumidor. Em seu inciso V, referido artigo
permite que o Poder Judiciário modifique as cláusulas referentes
ao preço, ou qualquer outra prestação a cargo do consumidor, se
"desproporcionais", isto é, se acarretarem o desequilíbrio do
contrato, o desequilíbrio de direitos e obrigações entre as partes
contratantes, a lesão.
[...]
A norma do art. 6° do CDC avança ao não exigir
que o fato superveniente seja imprevisível ou irresistível, apenas
exige a quebra da base objetiva do negócio, a quebra do
equilíbrio intrínseco, a destruição da relação de equivalência
entre prestações, ao desaparecimento do fim essencial do
contrato. Em outras palavras, o elemento autorizador da ação
modificadora do Judiciário é o resultado objetivo da engenharia
contratual, que agora apresenta a mencionada onerosidade
excessiva para o consumidor, resultado de simples fato
superveniente, fato que não necessita ser extraordinário,
irresistível, fato que podia ser previsto e não foi" (Contratos no
Código de Defesa do Consumidor. RT, 3a ed., São Paulo,

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p.412/413, grifamos).
Destarte, tem-se como requisitos para a
revisão dos contratos, consoante a teoria da base objetiva do
negócio: a) a destruição da relação de equivalência entre prestação
e contraprestação, na medida da regra geral da boa-fé, ou b) a
impossibilidade de se alcançar a finalidade do contrato, na medida
de sua função social.
Confira-se a esse respeito, o voto do Ilustre
Des. CAMPOS MELLO, verbis:
“A possibilidade de modificação, em tese, de
cláusula contratual decorrente de onerosidade excessiva,
modalidade enquadrada na teoria da imprevisão, apenas pode
ser empregada quando se trata de ocorrência posterior à
contratação e, além disso, não se pode olvidar que, para sua
adoção por decisão judicial, deverá estar caracterizada a
“desaparição da base do negócio”, entendida como tal a
destruição da relação de equivalência das prestações, ou ainda
quando se torne frustrada a própria finalidade do negócio jurídico,
mesmo que o devedor disponha de meios para cumprir suas
obrigações (cf., a propósito, Karl Larenz, “Base del Negocio
Juridico y Cumplimiento de los Contratos”, Ed. Revista de
Derecho Privado, p. 225).
Mesmo se o enfoque for a excessiva onerosidade,
ainda assim cabe a advertência de que só pode ser aplicada a
teoria em caso de evidente desequilíbrio causado por situação
nova. E não se perca de vista que todo negócio contém certo
grau de incerteza a respeito das vantagens e desvantagens
econômicas que ele poderá ou não propiciar. Há mesmo uma
incerteza
considerada
normal
na
vida
negocial
(Alberto
Trabucchi, “Istituzioni di Diritto Civille”, Ed. Cedam, 26a ed., 1983,
p. 696). Ocorre que no caso em tela, o autor não fundamentou
sua pretensão em fato superveniente que tivesse o condão de
ensejar o reconhecimento da quebra da base contratual.
Em resumo, admissível embora a revisão por
onerosidade excessiva, por força do princípio da conservação do
contrato, ela não prescinde da demonstração dos pressupostos
fáticos necessários à aplicação do aludido dispositivo legal. É
necessária prova da quebra do equilíbrio contratual, aqui, como

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dito, inexistente” (Apelação no 1029056-04.2013.8.26.0100, 22a
Câmara de Direito Privado, j. 05/06/2014, grifamos).
Ao julgar caso assemelhado, o eminente
Des. FRANCISCO LOUREIRO aclarou, verbis:
“A base do negócio desaparece: i) quando a
relação de equivalência entre prestação e contraprestação
pressuposta for destruída, em tal medida que não se possa mais
falar racionalmente de uma contraprestação; ii) quando a
finalidade comum objetiva do contrato, expressada por seu
conteúdo, tenha resultado definitivamente inalcançável, mesmo
quando a prestação do devedor seja ainda possível (ob. cit, p.
211)” (Apelação no 0082520-47.2005.8.26.0000, 4a Câmara de
Direito Privado, j. 16.04.2009).
Na hipótese trazida à baila, inexiste a quebra
da base objetiva do negócio jurídico, pois eventual mudança da
situação econômica da consumidora não é fato superveniente que
tenha a força legal de gerar um desequilíbrio da relação intrínseca
entre prestação e contraprestação ou a impossibilidade de se
atingir a finalidade do contrato.
Ou seja, ainda que a recorrente tenha
maiores dificuldades para adimplir o pactuado, o desequilíbrio que
autoriza a revisão é aquele que se dá na relação contratual, não
abrangendo as vicissitudes da vida pessoal das partes.
Noutras
palavras,
as
dificuldades
econômicas que a apelante alega enfrentar não guardam relação
com o contratado, mas sim com fatores estranhos à base do
negócio.
Sobre o assunto, doutrina HUMBERTO
THEODORO JÚNIOR, verbis:
''Nesse sentido, nas dívidas a serem solvidas com
dinheiro, as eventuais dificuldades do devedor na obtenção da

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soma a ser utilizada no pagamento da prestação contratual são
dados inerentes à álea do negócio. Fatores como morte, doença,
desemprego, prejuízos, insolvabilidade são riscos que correm
todos os devedores e, por isso, não podem ser tratados como
acontecimentos supervenientes adequados à revisão do contrato
à luz da teoria da imprevisão. Em linha geral e objetiva são fatos
previsíveis e ordinários” (HUMBERTO THEODORO JR O
Contrato Imobiliário e a Legislação Tutelar do Consumo Rio de
Janeiro, Forense. 2002, p 83-84).
Com efeito, não é possível desonerar o
devedor apenas por conta das alegadas dificuldades, pois elas
constituem óbice a ser enfrentado e superado exclusivamente pelo
interessado, ainda que o sacrifício exceda a uma certa medida.
No mesmo tom, ainda, colhe-se julgado
desta C. Corte de Justiça:
“AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO
Alegação de que a diminuição de sua renda do autor é fato
superveniente que tornou o contrato excessivamente oneroso, o
que autoriza a aplicação do art. 6o, V do CDC Aplicação da
Teoria da Base Objetiva do Negócio Jurídico Hipótese em que
não se verifica a destruição da relação de equivalência entre
prestação e contraprestação, na medida da regra geral da Boa-
Fé, ou a impossibilidade de se alcançar a finalidade do contrato,
na medida de sua função social Incabível, no caso, a revisão
contratual

RECURSO
NÃO
PROVIDO”
(Apelação
no
0039848-29.2011.8.26.0577, Rel. Des. RENATO RANGEL
DESINANO, j. 10/03/2014).
Sem juridicidade, portanto, a tese de
onerosidade excessiva trazida pela recorrente, a justificar o
inadimplemento contratual e alterar a rescisão contratual e a
reintegração de posse determinadas na r. sentença.
Da matéria remanescente
No que remanesce, sem estofo jurídico as
teses articuladas concernentes à nulidade da matrícula do imóvel

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(temática já apreciada em outro processo), bem como à falta de
regularização fundiária do bem, não sendo lícito à recorrente utilizar-
se de tais argumentos para tentar se eximir dos pagamentos
avençados.
Em igualdade, o inconformismo deduzido
na reconvenção e reiterado nas razões recursais, atrelado às
cláusulas firmadas no TAC e à exceção de contrato não cumprido,
não espelha pertinência jurídico-processual, não trazendo nenhuma
quadra de direito substantivo, à luz da legalidade estrita, que possa
socorrer a recorrente.
Relativamente às benfeitorias singelamente
referidas, não bastasse a vedação contratual à retenção, é de rigor
ressaltar que não há pormenores relativos à natureza de sua
introdução, nem tampouco em face da respectiva qualidade de
benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias, o que compromete a
própria análise do fundo desse eventual direito.
Fosse como fosse, tais questões já foram
devidamente enfrentadas na r. sentença, cujos argumentos ficam
ora albergados.
Por fim, a extinção do feito em relação à
coautora Rita de Cassia Alves Valente, por ilegitimidade ativa ad
causam, não torna recíproca a sucumbência em relação à
reconvenção, tendo havido, ainda, majoritária derrota da reconvinte.
Por esses fundamentos, meu voto nega
provimento aos recursos.
RÔMOLO RUSSO
Relator