Tribunal: TJSP
Processo: 1008569-40.2018.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-12
Data de publicação: 2020-12-12

Ementa:
LOCAÇÃO RESIDENCIAL – Prazo certo – Desocupação voluntária – Distrato que se faz da mesma forma de contratação – Sem início de prova de que existiu devolução a pedido na data indicada – Obrigação de pagamento de aluguéis e encargos vencidos até a data de desocupação – Tempo necessário para a realização de eventuais reparos que não pode ser considerado como locação – Sem demonstração de

Ementa:
LOCAÇÃO RESIDENCIAL – Prazo certo – Desocupação voluntária – Distrato que se faz da mesma forma de contratação – Sem início de prova de que existiu devolução a pedido na data indicada – Obrigação de pagamento de aluguéis e encargos vencidos até a data de desocupação – Tempo necessário para a realização de eventuais reparos que não pode ser considerado como locação – Sem demonstração de pagamento – Rescisão antecipada – Cláusula penal que prefixa perdas e danos – Possibilidade – Incidência proporcional ao prazo faltante de vigência do negócio – Dever de restituição do imóvel locado no estado de recebimento, salvo deteriorações decorrentes do uso normal – Sem reunião de vistorias prévia e final – Ausente comprovação do uso anormal e o nexo de causalidade dele e os prejuízos indicados – Falta de pressuposto para a responsabilização – Sentença reformada em parte.

Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001013504
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008569-40.2018.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que são apelantes
ZENÓLIA SANTIAGO DOS SANTOS PEREIRA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA),
JULIANA FERREIRA COUTO SANTIAGO (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA) e
DENER JÂNIO SANTIAGO PEREIRA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA), é apelado
WALTER CÂNDIDO SIQUEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente), ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI E SÁ
DUARTE.
São Paulo, 12 de dezembro de 2020.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008569-40.2018.8.26.0196 -
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Apelação Cível no 1008569-40.2018.8.26.0196
Comarca: Franca
Apelantes: ZENÓLIA SANTIAGO DOS SANTOS PEREIRA, JULIANA
FERREIRA COUTO SANTIAGO e DENER JÂNIO SANTIAGO PEREIRA
Apelado: WALTER CÂNDIDO SIQUEIRA
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 35012)
LOCAÇÃO RESIDENCIAL – Prazo certo

Desocupação voluntária
Distrato que se faz
da mesma forma de contratação
Sem início
de prova de que existiu devolução a pedido na
data indicada
Obrigação de pagamento de
aluguéis e encargos vencidos até a data de
desocupação
Tempo necessário para a
realização de eventuais reparos que não pode
ser
considerado
como
locação

Sem
demonstração de pagamento
Rescisão
antecipada
Cláusula penal que prefixa
perdas e danos
Possibilidade
Incidência
proporcional ao prazo faltante de vigência do
negócio
Dever de restituição do imóvel
locado no estado de recebimento, salvo
deteriorações decorrentes do uso normal

Sem reunião de vistorias prévia e final

Ausente comprovação do uso anormal e o
nexo de causalidade dele e os prejuízos
indicados
Falta de pressuposto para a
responsabilização
Sentença reformada em
parte.
Apelação parcialmente provida.
Trata-se de recurso de apelação interposto por
ZENÓLIA SANTIAGO DOS SANTOS PEREIRA, DENER JÂNIO SANTIAGO
PEREIRA e JULIANA FERREIRA COUTO SANTIAGO (fls. 129/136) contra
a sentença de fls. 120/127, proferida pelo MM. Juízo da 2a Vara Cível da
Comarca de Franca, Dr. Marcelo Augusto de Moura, que julgar parcialmente
procedente os pedidos deduzidos por WALTER CÂNDIDO SIQUEIRA, para
declarar a rescisão do contrato de locação e condenar os apelantes “ao
pagamento de R$ 975,71 (novecentos e setenta e cinco reais e setenta e
um centavos), referentes aos alugueres, admissível a multa de 10%; R$

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2.100,00 (dois mil e cem reais), referentes à cláusula penal; R$ 83,00
(oitenta e três reais), referentes a energia elétrica; R$ 967,50 (novecentos e
sessenta e sete reais e cinquenta centavos), referentes às despesas com os
reparos no imóvel, tudo com correção (tabela prática) e juros de mora (1%
ao mês) na forma imediatamente acima explicitada (parágrafo anterior)”,
sendo conteúdo referido do parágrafo anterior: “aluguel e energia elétrica
devem ser corrigidos (tabela prática) e incidir juros de mora (1% ao mês)
desde cada vencimento, data da efetiva mora; os valores referentes aos
reparos efetuados devem ser corrigidos (tabela prática) desde cada
desembolso, com juros de mora (1% ao mês) desde a citação; a multa deve
ser corrigida (tabela prática) desde a propositura da ação, com juros de
mora (1% ao mês) desde a citação”. Em consequência, condenou os
apelantes no pagamento das custas e despesas processuais, além de
honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da
condenação, observada a gratuidade de justiça. Também improcedentes os
pedidos deduzidos pelos apelantes em reconvenção, condenando os
apelantes no pagamento das custas e despesas processuais e honorários
advocatícios, esses fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor
pretendido em reconvenção, observada a gratuidade de justiça.
Os apelantes dizem demonstrada a entrega do
imóvel por outros meios de prova que não o termo de entrega de chaves.
Indicam a oferta do imóvel pelo apelado para locação em jornal. Afirmam
que todos os aluguéis estavam pagos ao tempo da entrega das chaves.
Fazem menção ao prazo de vigência do contrato. Entendem necessária a
denúncia justificada. Negam o cabimento do despejo. Impugnam a multa,
defendendo o descabimento e, subsidiariamente, a necessidade de
imposição proporcional. Recusam haja prova do dano ao imóvel. Postulam o
provimento do recurso, para que os pedidos do apelado sejam julgados
improcedentes e os pedidos deduzidos em reconvenção procedentes.
Contrarrazões às fls. 139/160.
É o relatório.

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Recebo o recurso em seu regular efeito.
Não há arguição de intempestividade.
Os apelantes são beneficiários da gratuidade de
justiça, motivo pelo qual são dispensados de preparo.
Assim, presentes os pressupostos, conheço do
recurso e dou-lhe parcial provimento.
No livre exercício da vontade, as partes firmaram
contrato de locação residencial, com prazo certo, para vigência por 24 (vinte
e quatro) meses, pelo período compreendido entre 2.7.2016 e 2.7.2018 (fls.
11 cláusula 3.1).
O apelado afirmou a desocupação antecipada em
20.2.2018 (fls. 3).
Os
apelantes
negaram,
dizendo
que
desocuparam o imóvel em 17.1.2018, a pedido verbal do próprio apelado
(fls. 41).
Portanto, há controvérsia sobre a data de
extinção da locação e também o motivo, fatos dependentes de prova.
O contrato foi celebrado na forma escrita.
Nos termos do artigo 472 do Código Civil, o
distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
Nesse contexto, não havia obrigatoriedade de
desocupação do imóvel por parte dos apelantes, circunstância que torna
inverossímil a alegação.
Não há prova escrita sobre a data de devolução
das chaves, ônus de prova dos apelantes (artigo 373, inciso II, do Código de
Processo Civil).
E, conquanto os apelantes digam que há outros
elementos de prova para consideração do dia 17.1.2018 como último dia da
relação locatícia, não há início de prova nesse sentido.
O
documento
de
fls.
72
faz
menção
a
arrendamento de sítio com três alqueires.

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Por sua vez, o contrato celebrado entre as partes
indica a locação de imóvel residencial de aproximadamente 44.000 m2
(quarenta e quatro mil metros quadrados), o equivalente a dois alqueires
paulistas.
Portanto, seja pela destinação diversa para o
imóvel anunciado, há exploração rural do imóvel, exatamente como
registrado em réplica (fls. 83); para a imóvel locado, há a residencial , seja
pela dimensão diversa, não há evidência sobre tratar o anúncio de fls. 72 do
mesmo imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes, ônus probatório
igualmente dos apelantes (artigo 373, inciso II, do Código de Processo
Civil).
Assim, é de se reconhecer o abandono do imóvel
em 20.2.2018, data de término da relação locatícia.
Aqui, em que pese o entendimento do MM. Juízo
'a quo', tendo o apelado confessado a desocupação em 20.2.2018 e a
confissão faz prova contra o confitente (artigo 391 do Código de Processo
Civil)
, não há como se considerar o tempo necessário para eventual
reparo como de locação.
Havia obrigação de pagamento do aluguel até o
dia 2 de cada mês vencido (fls. 12 cláusula 4.1)
Logo, desocupado o imóvel em 20.2.2018,
demonstrados os pagamentos dos aluguéis vencidos até 10.1.2018 (fls. 62),
há obrigação de pagamento dos aluguéis relacionados aos meses de
ocupação de janeiro e fevereiro, proporcionalmente.
Não há demonstração de pagamento dos
encargos de locação, de responsabilidade dos apelantes, exigindo
condenação.
As partes pactuaram multa para o caso de
descumprimento contratual, em valor equivalente a três aluguéis vigentes ao
tempo da infração (fls. 15 cláusula 9.2).
Diante da desocupação e rescisão antecipada, há
exigibilidade da multa, mas de forma proporcional, para que incida apenas

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em relação ao tempo faltante de vigência do contrato.
Nesse sentido, entendimento desta C. Câmara:
“LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO DE COBRANÇA
MULTA CONTRATUAL DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA DO
IMÓVEL LOCADO - INCIDÊNCIA DE MULTA PROPORCIONAL
AOS MESES RESTANTES PARA O TÉRMINO DO PRAZO
CONTRATUAL
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - APELAÇÃO
PARCIALMENTE
PROVIDA”
(TJSP;
Apelação
Cível
1024613-61.2018.8.26.0576;
Relator:
Luiz
Eurico;
Órgão
Julgador: 33a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do
Rio Preto - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/10/2020; Data
de Registro: 21/10/2020)
“APELAÇÃO
CÍVEL

Interposição
contra
sentença que julgou parcialmente procedente a ação de revisão
contratual c.c. indenização por dano material e compensação por
dano moral. Contrato de hospedagem. Devolução do imóvel
antes do vencimento do prazo contratual ajustado. Multa
contratual por rescisão antecipada devida. Fixação de forma
proporcional ao restante do contrato. Correção monetária que
incide na devolução do valor de caução, desde a desocupação do
imóvel. Honorários advocatícios majorados, nos termos do artigo
85, § 11, do Código de Processo Civil. Sentença mantida”. (TJSP;
Apelação Cível 1004574-21.2020.8.26.0011; Relator: Mario A.
Silveira; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional XI - Pinheiros - 4a Vara Cível; Data do Julgamento:
25/09/2020; Data de Registro: 25/09/2020)
O contrato tinha vigência de 24 (vinte e quatro)
meses. A multa contratual corresponde ao valor de três aluguéis, ou seja,
R$ 2.100,00 (fls .4). Faltavam cinco meses para a extinção por prazo certo.
Logo, é devida multa por rescisão antecipada no valor de R$ 437,50.
Estabelece o artigo 23 da Lei 8.245/91 a
obrigação do locatário de restituir o imóvel, finda a locação, no estado em
que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal.
E aquele que, por ato ilícito (artigos 186 e 187 do
Código Civil), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo (artigo 927 do
Código Civil), medindo-se a indenização pela extensão desse dano (artigo
944 do Código Civil).

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Então, era ônus do apelado a demonstração do
estado em que entregou o imóvel e também o de recebimento dele (artigo
373, inciso I, do Código de Processo Civil), para análise sobre a existência
do ato ilícito, a extensão do prejuízo e o nexo de causalidade entre eles,
visando a responsabilização dos apelantes.
Embora o contrato faça menção à vistoria prévia
(fls. 13 cláusulas 5.1 e 6.1), não foi reunido documento nesse sentido,
para fixação do estado do imóvel no momento inicial da relação.
E também não há vistoria final.
Nenhuma fotografia do imóvel fora reunida.
Então, não há como demonstrar o nexo de
causalidade entre os gastos listados às fls. 24/29, que incluem a compra de
cal (fls. 24), cimento (fls. 25), tijolos (fls. 26), arame (fls. 27/28), e o uso
anormal do imóvel pelos apelantes.
Assim,
falta
pressuposto
para
a
responsabilização, devendo ser afastada a condenação.
No mais, destaco a existência de pacto entre as
partes, com assunção de obrigação de notificação pelo apelado, visando
oportunizar a realização dos reparos às expensas dos apelantes (fls. 14
cláusula 6.3), fato não demonstrado aqui.
Não há cobrança de quantia paga, tampouco má-
fé para interpretação da extensão da multa contratual e de eventual direito à
responsabilização, afastando a aplicação do artigo 940 do Código Civil e,
consequentemente, o pedido deduzido em reconvenção.
Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso,
para: (i) considerar rescindido o contrato a partir de 20.2.2018; (ii) condenar
os apelantes no pagamento dos aluguéis vencidos nos meses de ocupação
de janeiro e fevereiro de 2018 proporcionalmente, admitida a aplicação da
multa de 10% (dez por cento), corrigidos e acrescidos de juros desde o
vencimento; (iii) reduzir a multa em razão da desocupação antecipada para
R$ 437,50, mantida a forma de correção realizada pela sentença, e (iv)
afastar a responsabilização por danos materiais e respectiva condenação.

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Revista a extensão do provimento da demanda
principal, sem sucumbência mínima do apelado, redistribuo os respectivos
ônus, para reconhecer a sucumbência recíproca, condenando as partes ao
pagamento de metade das custas e das despesas processuais, assim como
ao pagamento de metade dos honorários advocatícios que fixo em 17%
(dezessete por cento) sobre o valor da condenação, observada a gratuidade
de justiça. Fica mantida a distribuição realizada pelo MM. Juízo 'a quo' para
a reconvenção.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator