Tribunal: TJSP
Processo: 1006294-14.2018.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Flávio Cunha da Silva
Órgão colegiado: 38a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-24

Ementa:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. Compromisso de compra e venda. Aquisição de imóvel e pagamento por meio de boleto bancário. Cheque caução depositado e devolvido sem fundos. Cobrança indevida. Majoração da verba indenizatória. Descabimento. Valor de R$ 5.000,00 que se mostra adequado ao caso. Questões relativas às taxas condominiais, cuja promoção o autor não aderiu, e a ausência

Ementa:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. Compromisso de compra e venda. Aquisição de imóvel e pagamento por meio de boleto bancário. Cheque caução depositado e devolvido sem fundos. Cobrança indevida. Majoração da verba indenizatória. Descabimento. Valor de R$ 5.000,00 que se mostra adequado ao caso. Questões relativas às taxas condominiais, cuja promoção o autor não aderiu, e a ausência de obrigação da construtora na entrega de aquecedor à gás, foram bem decididas pela sentença, que deve ser mantida e confirmada nos termos do art. 252 do RITJSP. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000778166
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1006294-14.2018.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante
EDUARDO ALBINO, é apelado LEPUS EVEN EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em 38a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Consultado o Senhor Advogado, sobre a
necessidade da leitura do relatório, o mesmo, dispensou-a. Negaram provimento ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SPENCER
ALMEIDA FERREIRA (Presidente) e CARLOS GOLDMAN.
São Paulo, 23 de setembro de 2020
FLÁVIO CUNHA DA SILVA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006294-14.2018.8.26.0554
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Apelação no 1006294-14.2018.8.26.0554
Comarca: Santo André
Apelante: Eduardo Albino
Apelado: Lepus Even Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Juiz(a) de Primeiro Grau: Dra. Erica Matos Teixeira Lima
Voto no 40131
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E
MATERIAIS. Compromisso de compra e venda. Aquisição
de imóvel e pagamento por meio de boleto bancário.
Cheque caução depositado e devolvido sem fundos.
Cobrança indevida. Majoração da verba indenizatória.
Descabimento. Valor de R$ 5.000,00 que se mostra
adequado
ao
caso.
Questões
relativas
às
taxas
condominiais, cuja promoção o autor não aderiu, e a
ausência de obrigação da construtora na entrega de
aquecedor à gás, foram bem decididas pela sentença, que
deve ser mantida e confirmada nos termos do art. 252 do
RITJSP. Recurso desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença
de fls. 285/291, que, integrada pela decisão de fls. 298, julgou parcialmente
procedente ação de indenização por danos morais e materiais ajuizada por
Eduardo Albino em face de Lepus Even Empreendimentos Imobiliários Ltda.,
com dispositivo do seguinte teor:
“Diante do exposto e considerando o
mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE
PROCEDENTE
o
pedido,
para
DECLARAR
a
inexigibilidade do débito representado pelo cheque
garantia, confirmando, assim, a antecipação dos efeitos da
tutela concedida, bem como para CONDENAR a
requerida ao pagamento de indenização por danos morais
em favor da parte autora no valor de R$ 5.000,00 (cinco
mil reais), atualizado monetariamente nos termos da
Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo a partir
desta data, de acordo com a Súmula 362 do STJ, e
acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a
negativação, nos termos do artigo 398 do Código Civil e
Súmula no 54 do STJ.
Quanto aos demais pedidos formulados
na
inicial,
JULGO-OS
IMPROCEDENTES.
Por
conseguinte, EXTINGO O PROCESSO, com resolução de
mérito, nos termos nos termos no artigo 487, inciso I, do
Código de Processo Civil.
Diante
da
sucumbência
recíproca,

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condeno as partes ao pagamento das custas processuais,
cada qual na proporção de 50%, bem como ao pagamento
dos honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo
em 20% sobre o valor da condenação.”
Inconformado recorre o autor, em busca da majoração da
indenização por danos morais para valor equivalente ao cobrado indevidamente
de dívida já paga, através do depósito (por duas vezes) do cheque dado em
garantia, ou, subsidiariamente, majoração para guardar proporcionalidade, já
que a indenização fixada corresponde a somente 1,75% (um vírgula setenta e
cinco por cento) do valor cobrado indevidamente; e que seja a apelada
condenada: a arcar com as contribuições de condomínio até 2018, nos termos da
promoção anunciada, ou ao menos até a entrega das chaves; a entregar o
aquecedor a gás, conforme prevê o termo de garantia, já que este não faz
qualquer ressalva da possibilidade do imóvel poder ser entregue sem o
equipamento; na integralidade das custas e despesas processuais.
Recurso tempestivo, preparado e contrariado (fls. 312/330).
Valor atribuído à causa em 05/03/2018: R$ 1.000,00.
É o relatório.
O recurso não merece provimento, devendo a r. sentença ser
confirmada por seus próprios e bem deduzidos fundamentos, os quais ficam
inteiramente adotados como razão de decidir pelo improvimento do recurso, nos
termos do art. 252 do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça, que
assim dispõe: “Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os
fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver
de mantê-la”.
Nesta Seção de Direito Privado, o dispositivo regimental tem
sido utilizado, quer para evitar inútil repetição, quer para cumprir o princípio
constitucional da razoável duração dos processos. Anote-se, dentre tantos outros
precedentes: Apelações 99406023739-8, 99402069946-8 (1a Câmara); AI
99010153930-6 (1a Câmara); Apelações 99405106096-7, 99404069012-1 (2a
Câmara); Apelação 99010031478-5 (3a Câmara); Apelação 994050097355-6 (5a
Câmara); Apelação 99401017050-8 (6a Câmara); Apelação 99109079089-9 (11a
Câmara); Apelação 99010237099-2 (13a Câmara); AI 99010032298-2 (15a

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Câmara); Apelação 99109084177-9 (17a Câmara); Apelação 99100021389-1
(23a Câmara); Apelação 99207038448-6 (28a Câmara).
O E. Superior Tribunal de Justiça prestigia este entendimento
quando reconhece em seus julgados “a viabilidade de o órgão julgador adotar
ou ratificar o juízo de valor firmado na sentença, inclusive transcrevendo-a no
acórdão, sem que tal medida encerre omissão ou ausência de fundamentação
no decisum” (REsp n° 662.272-RS, 2a Turma, Rel. Min. João Otávio de
Noronha, j. 4.9.2007; REsp n° 641.963-ES, 2a Turma, Rel. Min. Castro Meira, j.
21.11.2005; REsp n° 592.092-AL, 2a Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, j.
17.12.2004 e REsp n° 265.534- DF, 4a Turma, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j.
1.12.2003).
Transcrevem-se, por oportuno, a r. sentença que bem decidiu a
questão:
“Vistos.
Trata-se de Ação de Indenização por Danos
Materiais e Morais com Pedido de Tutela de Urgência,
proposta por Eduardo Albino em face de Lepus Even
Empreendimentos Imobiliários Ltda.. Alega a parte
autora, em síntese, que adquiriu da ré o imóvel descrito na
inicial, através de boleto bancário. Afirma que, para
garantir o negócio, deixou um cheque caução e mesmo
tendo sido pago o boleto, o cheque foi depositado e
devolvido por insuficiência de fundos, decorrendo
apontamento junto ao Serasa. Alega, ademais, que o
imóvel foi entregue sem o aquecedor a gás, bem como não
foi honrada a propaganda de isenção do condomínio até o
ano de 2018. Aduz que a negativação foi indevida, o que
teria lhe causado prejuízos de ordem extrapatrimonial,
motivo pelo qual requer a concessão da tutela antecipada
"inaudita altera pars" para baixar as restrições ao seu
nome, a inversão do ônus da prova, a procedência da ação
com a condenação da requerida ao pagamento de danos
materiais e morais, declarando pois inexigível o débito
representado pelo cheque, e nulo o contrato de fls. 54/61.
Juntou documentos (fls. 17/63).
Foi deferida a tutela antecipada às fls. 99/100,
para suspensão do apontamento junto aos órgãos de
proteção ao crédito.
Citada, a requerida apresentou contestação
(fls. 111/135). Em preliminar, alegou carência de ação por
falta de interesse de agir e inépcia da inicial. No mérito,
em suma, alegou a ocorrência da prescrição, ausência do

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dever de indenizar, pois afirmou que não houve tratativa
para instalação do aquecedor a gás e que disposição
contida no termo de garantia é genérica, aplicando-se às
unidades do empreendimento de forma geral, pois são
entregues com toda a infraestrutura para instalação dos
equipamentos para aquecimento à gás, mas não são
entregues com os equipamentos em si, ficando a cargo do
proprietário a aquisição e instalação, conforme Termo de
Vistoria e Manual do Proprietário de fls. 179/269. Aduz
finalmente, não haver nulidade no "termo da promoção
condomínio grátis até 2018", bem como ausência de danos
morais, requerendo a improcedência da ação.
Houve réplica às fls. 278/283.
Instadas as partes a especificarem provas,
requereram o julgamento antecipado do mérito.
É o Relatório.
FUNDAMENTO E DECIDO
O feito reclama julgamento antecipado, na
forma do art. 355, I, do NCPC, haja vista que os dados
trazidos aos autos, aliados à argumentação das partes, são
bastantes para o conhecimento e deslinde da questão
posta, não havendo necessidade de se produzirem outras
provas. Ademais, a prova documental pertinente preexiste
à lide, e sua produção deve acompanhar a inicial e a
contestação, nos termos do art. 434 do NCPC.
Ademais, o E. Supremo Tribunal Federal já se
posicionou no sentido de que a necessidade de produção
de prova em audiência há de ficar evidenciada para que o
julgamento antecipado da lide implique cerceamento de
defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos
da causa estão suficientemente líquidos para embasar o
convencimento do magistrado (RTJ 115/789).
Processo em ordem. Não há nulidades a
declarar ou irregularidades a suprir.
De início, afasto a preliminar de inépcia da
inicial vez que atendidos os requisitos dos artigos 319 e
320 do Código de Processo Civil. A inicial narra os fatos,
expõe a causa de pedir e individualiza os pedidos
indenizatórios por danos materiais e morais. Ademais,
junta vários documentos, como contratos, boletos,
extratos, entre outros.
Também de rigor desacolher a alegação sobre
falta de interesse de agir, visto que a ação é, em tese,
necessária e adequada aos fins colimados. Há pretensão
resistida.
Por oportuno, convém ressaltar que, associado
ao conjunto da postulação (art. 322, §2o, do CPC), extrai-
se dos autos que a pretensão do autor se resume na busca
da reparação pelos danos suportados em razão da
aquisição do imóvel (depósito de cheque dado em

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garantia, danos materiais e danos morais sofridos).
No
mérito,
o
pedido
é
parcialmente
procedente.
Aplicável, na hipótese sub judice, o Código de
Defesa do Consumidor. De um lado, o requerente constitui-
se como consumidor, haja vista o artigo 2o, caput, do
diploma legal, porquanto destinatário final do bem. De
outro, a requerida enquadra-se na definição legal de
fornecedor de seu artigo 3o, caput, uma vez que se
organiza empresarialmente para oferta de imóveis, para
fins de moradia, no mercado de consumo. Configurada a
relação de consumo, o diploma consumerista é de
aplicação imperativa.
Assim, não há que se falar em prescrição, pois
segundo o Código de Defesa do Consumidor, a pretensão
indenizatória, prescreve em cinco anos, nos termos do
artigo 27 do CDC.
Considerando que a unidade autônoma foi
adquirida em 08 de junho de 2014 e a ação foi proposta
em 21 de março de 2018, não está prescrita a pretensão.
Passo à análise dos pedidos:
- Da declaração de inexistência do débito
consubstanciado no cheque dado em garantia e a
consequente inclusão no cadastro de inadimplentes.
A parte autora pretende a declaração de
inexistência do débito consubstanciado no cheque garantia
apresentado ao banco para desconto, mesmo tendo sido
quitado integralmente o boleto no mesmo valor.
Com efeito, restou incontroverso o pagamento
do boleto de fls. 42, assim como também restou
incontroversa a apresentação ao banco, por duas vezes, do
cheque dado em garantia, que foi devolvido por falta de
fundos, conforme extratos de fls. 43.
Assim, quando o réu apresentou para saque o
cheque que outrora havia recebido em depósito como
caução, incorreu na prática de uma cobrança indevida,
posto que, como afirmado, aquele título referia-se à
caução.
Com o pagamento do valor correspondente à
arrematação, conforme comprovante de fls. 42, o cheque
não poderia ter sido apresentado ao banco sacado.
Nesse sentido, a apresentação do cheque
garantia ao banco sacado por parte do réu traz consigo a
obrigação de indenizar o autor em virtude do ato indevido
praticado, que inclusive teve seu nome negativado, sendo
impossibilitado de adquirir créditos, restando configurado
o abalo moral, ainda que de pequena monta.
Observo que não há que se falar em
restituição do valor do cheque em questão, já que o cheque
não foi compensado, pois devolvido por faltar lhe fundos.

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- Dos Danos Morais
Quanto ao valor pleiteado a título de
indenização, não assiste razão à parte autora.
A indenização por dano moral compreende
uma satisfação compensatória do constrangimento sofrido
pelo ofendido.
Há que se ressaltar, entretanto, que a
indenização do dano moral não deve ser arbitrada de
forma a se tornar fonte de enriquecimento da parte que a
pleiteia. O quantum indenizatório não pode ir além da
extensão do dano. A indenização por dano moral visa
atenuar a dor sofrida pela pessoa, o que não significa que
deve enriquecê-la.
No caso, o valor requerido não pode
prevalecer, sob pena de se legitimar o ganho excessivo, o
que esta em desacordo com nossa jurisprudência.
Nesse sentido:
“DANO MORAL - Fixação que deve servir
como repreensão do ato ilícito -Enriquecimento indevido
da parte prejudicada Impossibilidade - Razoabilidade do
quantum indenizatório: A fixação de indenização por
danos morais deve servir como repreensão do ato ilícito e
pautada no princípio da razoabilidade sem que se
transforme em fonte de enriquecimento indevido da parte
prejudicada. Bem por isso, diante da fixação da
indenização por danos morais com observância ao
princípio da razoabilidade, altera-se sentença recorrida
para majorar o "quantum" fixado. JUROS MORATÓRIOS
Incidência Termo inicial - Relação extracontratual -
Evento danoso- Inteligência da Sumula 54 do STJ: O
termo inicial para incidência dos juros de mora é a partir
do
evento
danoso
quando
se
trata
de
relação
extracontratual, à luz da Súmula 54 do STJ. RECURSO
PROVIDO.”
(TJSP;
Apelação
0004065-13.2014.8.26.0660; Relator (a): Nelson Jorge
Júnior; Órgão Julgador: 13a Câmara de Direito Privado;
Foro de Viradouro - Vara Única; Data do Julgamento:
31/10/2017; Data de Registro: 31/10/2017).
Para a fixação do valor, incumbe sopesar tanto
as condições da parte autora e o grau de sofrimento por ela
experimentado, quanto as condições financeiras e o grau
de intensidade do dolo ou culpa do agente, de modo que o
valor se revele suficiente para servir como instrumento a
desestimulá-los da prática de novos atos similares sem,
entretanto, ser excessivo a ponto de tornar impossível a
obrigação ou causar o enriquecimento ilícito do autor.
Neste contexto, entendo razoável arbitrar a
quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a ser paga pela
requerida em favor do autor a título de indenização por
danos morais.

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8
- Da nulidade do contrato: "PROMOÇÃO -
CONDOMÍNIO GRÁTIS ATÉ 2018".
Em que pese o princípio pacta sunt servanda,
a conferir a natureza ao contrato de “lei entre as partes”,
sofrer, no moderno direito obrigacional, relativização,
notadamente por normas de ordem pública e, por
consequência, de caráter cogente, como as aplicáveis às
relações de consumo, a força vinculante do pacto
prevalece (cf. STJ, REsp 167.978/PR, Rel. Ministro Luiz
Vicente
Cernicchiaro,
Sexta
Turma,
julgado
em
26.05.1998). Os contratos são estabelecidos entre as
partes, buscando a satisfação de seus interesses. Geram,
para cada um dos contratantes, direitos e obrigações. Caso
uma das partes que entabulou a avença, ao passo que pode
exigir a contraprestação respectiva, deve, necessariamente,
cumprir com seus deveres, segundo o pactuado.
A propósito, julgado do Colendo Superior
Tribunal
de
Justiça:
“HERANÇA
DE
DIREITO
ROMANO, PREVALECE ENTRE NÓS, O PRINCIPIO
'PACTA SUNT SERVANDA' - OU SEJA, ENQUANTO
EXISTE
A
RELAÇÃO
JURÍDICA,
DEVE
SER
CUMPRIDA AS RESPECTIVAS OBRIGAÇÕES (...)”
(REsp 167.978/PR, Rel. Ministro LUIZ VICENTE
CERNICCHIARO,
SEXTA
TURMA,
julgado
em
26.05.1998, DJ 22.06.1998 p. 213).
Destarte, se as partes ajustaram as respectivas
vontades, conforme contrato "Promoção - Condomínio
Grátis até 2018" de fls. 54/61, que restou assinado pela
parte autora, às fls. 59, no campo de "não-adesão à
promoção", neste sentido, e se o autor procedeu ao
pagamento das taxas de condomínio ratificando a vontade
manifestada, sem nada reclamar naquela oportunidade,
somente depois de longo tempo, vindo a pleitear a
devolução da verba, o que não deve prevalecer, diante da
força obrigatória dos contratos, exigindo-se respeito à
palavra dada e a manutenção de suas cláusulas nos termos
em que foram avençadas pelos contratantes.
Desta forma, os contratos são estabelecidos
entre as partes, buscando a satisfação de seus interesses.
Geram, para cada um dos contratantes, direitos e
obrigações. Caso uma das partes que entabulou a avença,
ao passo que pode exigir a contraprestação respectiva,
deve, necessariamente, cumprir com seus deveres,
segundo o pactuado.
Do
exposto,
o
requerente
não
se
desincumbindo de provar a alegada nulidade, sendo
improcedente o pedido de devolução de tais verbas, pois
não se vislumbra a ocorrência de nenhum ato capaz de
anular o negócio jurídico celebrado, não havendo
comprovação da nulidade ou vício de consentimento

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alegados.
Em caso análogo:
"Prestação de serviços. Compra, venda e
financiamento de veículo. Ação de rescisão contratual c.c
indenização
por
perdas
e
danos.
Sentença
de
improcedência. Apelação do autor. Alegação de erro, dolo,
coação: não ocorrência. O contrato de compra e venda
celebrado é válido entre as partes signatárias, não estando
caracterizado vício de consentimento na hipótese, sendo
de rigor a improcedência da ação diante da inexistência de
ilícito civil no caso.
Sentença
mantida.
Recurso
improvido."
(TJSP;
Apelação
Cível
0001750-69.2015.8.26.0177;
Relator (a): Francisco Occhiuto Júnior; Órgão Julgador:
32a Câmara de Direito Privado; Foro de Embu-Guaçu -
Vara Única; Data do Julgamento: 30/08/2018; Data de
Registro: 03/09/2018).
-
Da
entrega
do
equipamento
para
aquecimento à gás Tratando-se no caso em tela de relação
de consumo, a responsabilização civil do fornecedor tem
natureza objetiva, fundada no risco gerado por sua
atividade empresária, o que encontra amparo no artigo 14,
caput,
da
Lei
no
8.078/90
independendo,
consequentemente, da demonstração da existência de
culpa.
Urge
a
consideração,
pois,
que
a
responsabilidade civil exige para o surgimento do dever de
indenizar, em sua modalidade objetiva, um dano imputado
causalmente ao serviço, colocando-se o risco como nexo
de imputação em coexistência com a culpa, em nosso
ordenamento (cf. GODOY, Claudio Luiz Bueno de.
Responsabilidade civil pelo risco da atividade. São Paulo:
Saraiva, 2009, p. 26).
Todavia, a aplicação do Código de Defesa do
Consumidor não conduz, de forma automática, à
procedência dos argumentos, pois não há como se concluir
que apenas por constar o equipamento de aquecimento à
gás no termo de garantia, estaria a requerida obrigada a
entregar o imóvel com tal equipamento.
Ficou evidente, pelo Termo de Vistoria
juntado às fls. 179/183 e assinado/rubricado pela parte
autora, que não constava em seus itens o aquecedor.
Assim como também, resta claro no Manual do
Proprietário (fls. 184/269), que o imóvel é entregue com
toda a infraestrutura para instalação dos equipamentos
para aquecimento a gás, mas não são entregues com os
equipamentos em si, ficando a cargo do proprietário, sua
aquisição e instalação. Assim, afasto a obrigação de
entrega do equipamento para aquecimento à gás, por parte
da construtora.

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10
Por fim, no tocante aos demais argumentos
expedidos pelas partes, a presente decisão, por mais
abrangente, os engloba e, implicitamente, os exclui. Além
disso, o juiz não está obrigado a responder a todas as
alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo
suficiente para fundar decisão, nem se obriga a ater-se aos
fundamentos indicados por elas e tampouco a responder
um a um os seus argumentos (RTJESP 115/207).”
Como bem observou o douto magistrado de primeiro grau, o
cheque não foi compensado, porque devolvido por falta de fundos, daí que não
há falar em proporcionalidade da indenização pelo valor da cártula, tampouco
em majoração da verba indenizatória, arbitrada em R$ 5.000,00, quantia que se
mostra adequada para reparar os transtornos advindos do ato ilícito reportado
nos autos.
Questões relativas às taxas condominiais e a não entrega de
aquecedor a gás foram bem decididas pela sentença, que analisou a extensão em
que cada parte restou vencedora e vencida em cotejo com os pedidos iniciais,
repartindo a sucumbência igualmente.
Portanto, ficam mantidos os fundamentos da r. sentença, aqui
expressamente adotados para evitar inútil e desnecessária repetição, nos termos
artigo 252 do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça, sem a
majoração prevista no art. 85 do CPC, a título de honorários recursais, pois já
fixada no percentual máximo.
Para fins de acesso aos Egrégios Tribunais Superiores, ficam
expressamente prequestionados todos os artigos legais e constitucionais
mencionados.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
FLÁVIO CUNHA DA SILVA
Relator