Tribunal: TJSP
Processo: 1006313-59.2019.8.26.0077
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Wagner de Oliveira Melatto Peixoto
Órgão colegiado: 37a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-06

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantia paga – Sentença de parcial procedência – Compromisso firmado em 28/03/2013 e cedido em 03/10/2014 – Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), pois vedada sua retroatividade para produzir efeitos sobre o pactuado pelas partes em data anterior à sua vigência – Precedentes deste Egrégio

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantia paga – Sentença de parcial procedência – Compromisso firmado em 28/03/2013 e cedido em 03/10/2014 – Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 (Lei do Distrato), pois vedada sua retroatividade para produzir efeitos sobre o pactuado pelas partes em data anterior à sua vigência – Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça – Imóvel constituído de terreno situado em área industrial e figurando pessoa jurídica como compromissária-compradora – Inviabilidade de incidência do CDC (Lei no 8.078/90) - Multa contratual de 10% que incide como ajustado no contrato, ou seja sobre o valor do débito contratual e não sobre o valor do contrato atualizado, adotado na sentença, ou sobre os valores pagos, como pedido pelo comprador – Taxa de fruição do bem que não é devida por se tratar de lote sem edificação – Correção monetária – Termo inicial que é a data dos efetivos desembolsos para apuração da base de cálculo para incidência do percentual de restituição – Juros de mora – Termo inicial que é a da data do trânsito em julgado da sentença, tendo em vista que a resolução contratual foi por iniciativa do compromissário comprador, e base de cálculo o valor atualizado da restituição – Regime de decaimento recíproco que remanesce com adequação dos ônus - Sentença parcialmente modificada – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000618960
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006313-59.2019.8.26.0077, da Comarca de Birigüi, em que é apelante ALVES E ALVES
COMPONENTES
LTDA
-
ME,
é
apelado
J
ISSA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 37a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO KODAMA
(Presidente sem voto), SERGIO GOMES E JOSÉ TARCISO BERALDO.
São Paulo, 6 de agosto de 2020.
JOSÉ WAGNER DE OLIVEIRA MELATTO PEIXOTO
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006313-59.2019.8.26.0077 -Voto no 14816 - LSN/ FCSO/LMCP/DRG/GC/GR
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Apelação no 1006313-59.2019.8.26.0077
Apelante (s): Alves e Alves Componentes Ltda Me.
Apelado (a, s): J Issa Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Comarca: Birigui 2a Vara Cível
Juiz de 1o Grau: Lucas Gajardoni Fernandes
Órgão Julgador: 37a Câmara de Direito Privado
Relator: JOSÉ WAGNER DE OLIVEIRA MELATTO PEIXOTO
Voto no 14816
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Ação de rescisão
contratual c/c restituição de quantia paga Sentença de parcial
procedência Compromisso firmado em 28/03/2013 e cedido em
03/10/2014 Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 (Lei do
Distrato), pois vedada sua retroatividade para produzir efeitos
sobre o pactuado pelas partes em data anterior à sua vigência
Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça Imóvel constituído
de terreno situado em área industrial e figurando pessoa jurídica
como compromissária-compradora Inviabilidade de incidência
do CDC (Lei no 8.078/90) - Multa contratual de 10% que incide
como ajustado no contrato, ou seja sobre o valor do débito
contratual e não sobre o valor do contrato atualizado, adotado na
sentença, ou sobre os valores pagos, como pedido pelo comprador
Taxa de fruição do bem que não é devida por se tratar de lote
sem edificação Correção monetária Termo inicial que é a data
dos efetivos desembolsos para apuração da base de cálculo para
incidência do percentual de restituição Juros de mora Termo
inicial que é a da data do trânsito em julgado da sentença, tendo
em vista que a resolução contratual foi por iniciativa do
compromissário comprador, e base de cálculo o valor atualizado
da restituição Regime de decaimento recíproco que remanesce
com adequação dos ônus - Sentença parcialmente modificada
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto em face da sentença de
fls. 90/92, proferida em 11/02/2020, declarada às fls. 101, de relatório adotado, que julgou
parcialmente procedente a ação para decretar a rescisão do compromisso de compra e
venda firmado entre as partes, referente ao imóvel mencionado na inicial, mediante prévia
devolução pelo réu dos valores pagos, admitindo-se retenção dos valores equivalentes à
multa compensatória fixada em 10% do valor atualizado do contrato, bem como à 0,75%

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sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, pela fruição do lote, aos impostos e juros
moratórios sobre as parcelas em atraso que incidirem sobre o imóvel até a devolução do
bem. E, pela sucumbência recíproca, condenou cada parte a arcar com metade das custas e
despesas processuais, e com honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor a ser
restituído; vedada compensação.
Apelo do autor (fls. 103/114) alegando, em síntese, que a retenção
concedida ao réu deve ser de 10% dos valores pagos, conforme cláusula contratual
(cláusula terceira (c.1) - fls.25), suficiente para indeniza-lo pelos prejuízos oriundos da
resilição contratual em razão da desistência e sequer utilizado o imóvel, pois até o
momento da propositura da ação ele não fora entregue, tendo em vista ainda que não é
aplicável ao caso a Lei no
13.786/18, pois o contrato foi firmado antes da sua entrada em
vigor; que o valor a ser restituído deve ser corrigido monetariamente pelo índice da Tabela
Prática do Tribunal de Justiça, a partir de cada desembolso, bem como de juros legais de
1% ao mês, a partir da citação; e, que o réu deve ser condenado ao pagamento dos
honorários em sua integralidade. Pede provimento para modificação da sentença.
Contrarrazões às fls. 116/134.
É o relatório.
Recurso conhecido. Presentes os pressupostos de admissibilidade
recursal. Partes legítimas e regularmente representadas. A apelação, interposta em
31/05/2020, é tempestiva e isentada de preparo em razão da gratuidade de justiça (fls. 45).
A sentença foi proferida com a fundamentação que segue: “O
pedido é parcialmente procedente. O direito à resilição contratual é potestativo, o que
torna inviável à parte requerida a oposição de qualquer resistência. Não obstante, resta
apreciar as consequências jurídicas da rescisão. A Lei 13.786/18 permitiu ao agente
loteador a cobrança dos seguintes encargos em tal hipótese: Art. 32-A. Em caso de
resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2o deste
artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice
contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel,

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podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores
correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco
centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a
partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao
loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive
arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do
contrato;
III
-
os
encargos
moratórios
relativos
às
prestações
pagas
em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e
territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza
que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e
emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem,
desde que integrada ao preço do lote (GRIFEI). Como se pode ver, a rescisão contratual
não pode ser feita da forma como pretendida pelo requerente, uma vez que a lei estipula o
direito de retenção pelo loteador das verbas acima indicadas. Assim, é caso de se
reconhecer a rescisão do contrato, garantindo ao réu, contudo, i) retenção de 10% sobre o
valor atualizado do contrato, como cláusula penal; ii) indenização pela fruição do imóvel,
equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do
contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao
adquirente até sua restituição; iii) impostos e juros moratórios sobre as parcelas em
atraso que incidirem sobre o imóvel até a devolução” (fls. 90/91) (grifo no original).
Trata-se de ação de rescisão contratual de “Contrato de
Compromisso de Compra e Venda” firmado em 28/03/2013 (fls. 24/26), cedido ao autor
pelo então promitente comprador via “Contrato Particular de Cessão de Direitos e
Obrigações Sobre imóvel do “Distrito Industrial Jorge Issa Junior” as Cidade de
Birigui/SP”, firmado em 03/10/2014 (fls. 22/23).
Assim, pelas datas do contrato ou da cessão a Lei 13.786/18 (Lei
do Distrato) resulta inaplicável ao presente caso, vedada retroatividade para produzir
efeitos sobre o pactuado pelas partes em data anterior à sua vigência, n que se preserva o
ato jurídico perfeito.
E nesse sentido há entendimento neste Egrégio Tribunal de Justiça,
seguindo transcrito excerto de voto proferido pelo eminente Desembargador Francisco

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Loureiro, integrante da c. 1a Câmara de Direito Privado, na Apelação no
1010384-26.2018.8.26.0664, julgada em 13 de maio de 2019:
“(...) Ao contrário do que afirma a R. Sentença, a Lei no 13.786/2018
não se aplica a contratos celebrados antes do início de sua vigência em 02 de janeiro de 2.019.
Cediço que a Lei Nova não modifica os requisitos de validade ou os efeitos de direito material de
contrato celebrado antes de sua vigência. A intangibilidade do ato jurídico perfeito assume no
Brasil estatura constitucional, consagrado pelo art. 5o, XXXVI, da Constituição Federal, a par da
vedação prevista também pelo art. 6o, caput e §1o, da Lei de Introdução das Normas de Direito
Brasileiro. Na lição de Caio Mário da Silva Pereira, “os direitos de obrigação regem-se pela lei
no tempo em que se constituíram, no que diz respeito à formação do vínculo, seja contratual, seja
extracontratual. (...) Se uma lei define a responsabilidade civil, torna obrigado aquele que comete
o fato gerador, nos termos da lei que vigorava ao tempo em que ocorreu; mas, ao revés, se uma lei
nova cria a responsabilidade em determinadas condições anteriormente inexistentes, não pode
tornar obrigado quem praticou ato não passível de tal consequência segundo a lei do tempo. Os
efeitos jurídicos dos contratos regem-se pela lei do tempo em que se celebraram” (Instituições de
Direito Civil v. I, 23a Edição, p. 136/137, grifo nosso). Em contexto semelhante, J. Baptista
Machado ensina que “a regra de conflito em matéria de contratos pode, pois, ser assim
formulada: a LN sobre o regime dos contratos não se aplica aos contratos existentes. Daqui
resulta que é a lei de origem ou lex contractus que regula todos os efeitos dos contratos: quer os
efeitos directos, quer os chamados efeitos indirectos. (...). Por outro lado, é também a lei do tempo
do contrato que se aplica aos efeitos do inadimplemento ou do adimplemento imperfeito ou
retardado (necessidade ou não de interpelação, entrada da em mora, efeitos da mora, cláusula
penal, etc.), às causas de resolução, convencionais ou legais, do mesmo contrato, à transferência
de risco, etc.” (Sobre a Aplicação do Tempo no Novo Código Civil, Almedina, p. 114/115). Tais
lições têm lastro em doutrina clássica que afirma, sem tergiversação, que nos contratos em curso
de produção de efeitos, a lei nova não os alcança, porque é a lei do dia do contrato que
comandará todo o seu desenvolvimento ulterior (Paul Roubier, Les Conflits de Lois dans le
Temps, 1.929, vol I, p.372 e seguintes). Destaque-se que em se tratando de contratos, a vedação
não refuta apenas a vigência da lei nova sobre efeitos consumados anteriormente (retroatividade
máxima) ou seus efeitos pendentes (retroatividade média), como também seus efeitos futuros
(retroatividade mínima), tal como nas hipóteses de resolução, incidência de perdas e danos e
aplicação de cláusula penal. Alguns ordenamentos jurídicos são omissos quanto a retroatividade
da lei, admitindo-a desde que decorra de vontade claramente manifestada pelo legislador (BGB).
Outros consagram o princípio da irretroatividade como regra, mas permite ao legislador a

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liberdade de votar leis retroativas quando entender conveniente ao interesse público (Código
Civil Francês, Código Civil Espanhol). Nosso sistema, muito mais rígido, assentou que a não
retroatividade é norma de estatura constitucional. Trata-se de princípio cogente não imposto
somente ao juiz, como também e sobretudo ao próprio legislador. Especificamente em matéria
contratual, o Supremo Tribunal Federal consolidou o entendimento da irretroatividade absoluta:
Contrato. Depósitos em caderneta de poupança. Ato jurídico perfeito. Princípio constitucional da
intangibilidade das situações definitivamente consolidadas (CF, art. 5o, XXXVI). Impossibilidade
da incidência de lei nova destinada a reger os efeitos futuros de contratos anteriormente
celebrados. Hipótese de retroatividade mínima vedada pela Constituição da República.
Precedentes do STF. Agravo improvido. - No sistema constitucional brasileiro, a eficácia
retroativa das leis - (a) que é sempre excepcional, (b) que jamais se presume e (c) que deve
necessariamente emanar de disposição legal expressa - não pode gerar lesão ao ato jurídico
perfeito, ao direito adquirido e à coisa julgada. - A lei nova não pode reger os efeitos futuros
gerados por contratos a ela anteriormente celebrados, sob pena de afetar a própria causa - ato ou
fato ocorrido no passado - que lhes deu origem. Essa projeção retroativa da lei nova, mesmo
tratando-se de retroatividade mínima, incide na vedação constitucional que protege a
incolumidade do ato jurídico perfeito. - A cláusula de salvaguarda do ato jurídico perfeito,
inscrita no art. 5o, XXXVI, da Constituição, aplica-se a qualquer lei editada pelo Poder Público,
ainda que se trate de lei de ordem pública. Precedentes do STF. - A possibilidade de intervenção
do Estado no domínio econômico não exonera o Poder Público do dever jurídico de respeitar os
postulados que emergem do ordenamento constitucional brasileiro, notadamente os princípios -
como aquele que tutela a intangibilidade do ato jurídico perfeito - que se revestem de um claro
sentido de fundamentalidade. - Motivos de ordem pública ou razões de Estado - que muitas vezes
configuram fundamentos políticos destinados a justificar, pragmaticamente, ex parte principis, a
inaceitável adoção de medidas que frustram a plena eficácia da ordem constitucional,
comprometendo-a em sua integridade e desrespeitando-a em sua autoridade - não podem ser
invocados para viabilizar o descumprimento da própria Constituição, que, em tema de atuação do
Poder Público, impõe-lhe limites inultrapassáveis, como aquele que impede a edição de atos
legislativos vulneradores da intangibilidade do ato jurídico perfeito, do direito adquirido e da
coisa julgada. Doutrina e jurisprudência (Agravo de Instrumento no 244.578-RS, Rel. Celso de
Mello, j. 23/0601999). Os contratos submetem-se, quanto ao seu estatuto de regência, ao
ordenamento normativo vigente à época de sua celebração. Mesmo os efeitos futuros oriundos de
contratos anteriormente celebrados não se expõem ao domínio normativo de leis supervenientes.
As conseqüências jurídicas que emergem de um ajuste negocial válido são regidas pela legislação
em vigor no momento de sua pactuação. Os contratos - que se qualificam como atos jurídicos

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perfeitos (RT 547/215) - acham-se protegidos, em sua integralidade, inclusive quanto aos efeitos
futuros, pela norma de salvaguarda constante do art. 5o, XXXVI, da Constituição da República.
Doutrina e precedentes. INAPLICABILIDADE DE LEI NOVA AOS EFEITOS FUTUROS DE
CONTRATO ANTERIORMENTE CELEBRADO - HIPÓTESE DE RETROATIVIDADE MÍNIMA -
OFENSA
AO
PATRIMÔNIO
JURÍDICO
DE
UM
DOS
CONTRATANTES
-
INADMISSIBILIDADE. - A incidência imediata da lei nova sobre os efeitos futuros de um
contrato preexistente, precisamente por afetar a própria causa geradora do ajuste negocial,
reveste-se de caráter retroativo (retroatividade injusta de grau mínimo), achando-se
desautorizada pela cláusula constitucional que tutela a intangibilidade das situações jurídicas
definitivamente consolidadas. Precedentes. LEIS DE ORDEM PÚBLICA - RAZÕES DE ESTADO
- MOTIVOS QUE NÃO JUSTIFICAM O DESRESPEITO ESTATAL À CONSTITUIÇÃO -
PREVALÊNCIA DA NORMA INSCRITA NO ART. 5o, XXXVI, DA CONSTITUIÇÃO. - A
possibilidade de intervenção do Estado no domínio econômico não exonera o Poder Público do
dever jurídico de respeitar os postulados que emergem do ordenamento constitucional brasileiro.
Razões de Estado - que muitas vezes configuram fundamentos políticos destinados a justificar,
pragmaticamente, ex parte principis, a inaceitável adoção de medidas de caráter normativo - não
podem ser invocadas para viabilizar o descumprimento da própria Constituição. As normas de
ordem pública - que também se sujeitam à cláusula inscrita no art. 5o, XXXVI, da Carta Política
(RTJ 143/724) - não podem frustrar a plena eficácia da ordem constitucional, comprometendo-a
em sua integridade e desrespeitando-a em sua autoridade (Recurso extraordinário no 201.176-2,
1a Turma, Rel. Celso de Mello, j. 10.12.1996). “Compromisso de compra e venda. Rescisão.
Alegação de ofensa ao art. 5o, XXXVI, da Constituição. Sendo constitucional o princípio de que a
lei não pode prejudicar o ato jurídico perfeito, ele se aplica também às leis de ordem pública. De
outra parte, se a cláusula relativa à rescisão com a perda de todas as quantias pagas constava do
contrato celebrado anteriormente ao Código de Defesa do Consumidor, ainda quando a rescisão
tenha ocorrido após a entrada em vigor deste, a aplicação dele para se declarar nula a rescisão
feita de acordo com aquela cláusula fere, sem dúvida alguma, o ato jurídico perfeito, porquanto a
modificação dos efeitos futuros de ato jurídico perfeito caracteriza a hipótese de retroatividade
mínima que também é alcançada pelo disposto no art. 5o, XXXVI, da Carta Magna. Recurso
extraordinário conhecido e provido” (STF, RE 205.999, Rel. Min. Moreira Alves, DJ 03/03/2000)
(...)”.
Também nesse sentido segue a jurisprudência nesta Corte:
“Compromisso de venda e compra. Dissolução do contrato por
iniciativa do adquirente. Circunstância que não impede a devolução das

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parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC. Retenção
deliberada, de 10% do preço atualizado, que é exatamente aquela
prevista pelo contrato, a título de cláusula penal compensatória.
Indenização por tempo de fruição. Sentença que autorizou a
compensação de eventual valor devido a título de taxa de ocupação, no
percentual de 0,5% do valor do negócio, com o montante da devolução.
Pretensão de elevação da taxa para o patamar de 0,75%. Lei 13.786/18
a qual não se entende de aplicar a contratos antes dela pactuados.
Ônus de sucumbência bem arbitrados na origem. Sentença mantida.
Recurso desprovido na parte conhecida.” (TJSP; Apelação Cível
1000356-31.2019.8.26.0060;
Relator
(a): Claudio
Godoy;
Órgão
Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de Auriflama - Vara
Única; Data do Julgamento: 29/11/2019; Data de Registro:
29/11/2019).
“Compromisso de compra e venda. Dissolução do contrato por
iniciativa dos adquirentes. Circunstância que não impede a devolução
das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC. Retenção
majorada para 20% dos valores pagos, na esteira da orientação da
Câmara. Juros moratórios devidos apenas a partir do trânsito em
julgado. Correção monetária que deve incidir desde cada desembolso.
Lei 13.786/2018 que não se entende de aplicar a contratos antes dela
pactuados. Disposições que dizem respeito a efeitos materiais e
consistentes no regime jurídico da resolução. Sentença parcialmente
revista.
Recurso
provido
em
parte”
(TJ/SP

Apelação
no
1036115-44.2016.8.26.0001
Rel. Claudio Godoy
1a Câmara de
Direito Privado Julgada em 28 de maio de 2019).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de rescisão
contratual,
por
iniciativa
dos
compromissários
compradores.
Possibilidade. Hipótese em que a rescisão tem por consequência a
retenção de parte do preço recebido pela vendedora. Incidência da
Súmula 543 do STJ e da Súmula 1 deste TJ. Inaplicabilidade da Lei
13.786/2018 ao caso concreto. Contrato firmado antes de sua vigência.
Compradores que fazem jus à devolução de 80% das quantias pagas, em
parcela única (Súmula 2 do TJSP). Correção monetária que é devida a

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partir de cada desembolso. Recurso desprovido” (TJ/SP Apelação no
1131847-75.2018.8.26.0100 Rel. Milton Carvalho 36a Câmara de
Direito Privado Julgada em 8 de maio de 2019).
De tal modo, além de cronologicamente não incidir a Lei do
Distrato à relação jurídico-contratual, a esta também não incide o CDC (Lei no 8.078/90),
uma vez que o objeto do contrato é terreno situado em área industrial e o comprador
também é pessoa jurídica, e por consequência aos entendimentos assentados pelo C. STJ e
TJSP, como seguem:
Súmula STJ 543:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
TJSP, Súmula 1:
O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com
o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Assim sendo, obstado resulta ingerência no consenso no que tange
à multa ajustada na cláusula terceira, item “c.1) A parte que der causa a rescisão do presente
contrato pelo descumprimento de quaisquer das cláusulas e condições estipuladas, estará sujeita
ao pagamento, da Cláusula Penal, com aplicação da multa de 10% sobre o valor do débito
contratual, de acordo com o artigo 26, inciso V, da Lei 6.766/79, além do ressarcimento das
despesas legalmente comprovadas, tais como PIS, COFINS, e todos os impostos e taxas
incidentes sobre a venda, taxas de corretagem, despesas com publicidade e o sinal ou arras pago
(código civil artigos 1094 a 1097), além da incidência de honorários advocatícios que forem
arbitrados judicialmente. Eventual saldo apurado será devolvido em igual número de parcelas

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que haviam sido pagas pelo PROMISSÁRIO-COMPRADOR” (fls. 25).
E como a sentença acolheu a multa contratual de 10% para incidir
sobre o valor do contrato atualizado, segue acolhida parcialmente a irresignação do
comprador, ora apelante, passando a incidir, não sobre os valores pagos, como pede, mas
como ajustado, sobre o valor do débito contratual.
A taxa de ocupação não é devida, pois, na espécie, além de não ser
aplicável o disposto no art. 32-A da Lei 6.766/79, o imóvel se trata de lote sem edificação
(fls. 24/26).
Nesse sentido:
“APELAÇÃO
"AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES EM
RAZÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE TUTELA
ANTECIPADA" Compromisso de compra e venda Resilição por
iniciativa dos promitentes compradores
Sentença de parcial
procedência Recurso da ré Alegações sobre a conduta ética dos
patronos dos autores Questão a ser tratada em sede administrativa
própria - Remuneração pela fruição do imóvel indevida Ausência de
uso/fruição do bem pelo promitente comprador Imóvel constituído
por terreno, sem edificação Percentual de retenção estabelecido em
contrato Inaplicabilidade da Lei no 13.786/18 aos contratos anteriores à
sua vigência Retenção de 20% dos valores pagos que se mostra
razoável e em consonância com a jurisprudência sobre o tema Débitos
de IPTU, taxas de conservação e outras contribuições Retenção devida
- Sentença parcialmente reformada RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO” (TJSP, Apelação no 1076028-22.2019.8.26.0100, Rel. Des.
Ana Catarina Strauch, j. em 24/06/2020)..
“RESCISÃO CONTRATUAL c/c REINTEGRAÇÃO DE POSSE -
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Inadimplemento das
parcelas. Incontroverso - Ausência de fruição do imóvel pela ré,
considerando tratar-se de terreno sem benfeitorias. Indenização pela
fruição do imóvel incabível - Indenização por perdas e danos indevida -
Multa contratual afastada - Cláusula abusiva verificada - Cobrança de

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corretagem. Ausência de cláusula contratual clara que transfira ao
consumidor o dever de pagar a comissão de corretagem. Recurso
Repetitivo que reconheceu a abusividade da exigência de pagamento da
taxa SATI. Reembolsos devidos RECURSO NÃO PROVIDO” (TJSP,
Apelação no 0003518-39.2015.8.26.0368, 6a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. Ana Maria Baldy, j. em 04/05/2017) (g).
“RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE
VALORES. Desistência da compra e venda de imóvel por parte da
compradora. Devolução de 90% dos valores pagos se mostra adequada.
Retenção de 10% é suficiente para fazer frente às despesas
administrativas da vendedora, e não se revela exagerada a ponto de se
caracterizar como onerosa à adquirente. Ausência de especificação de
eventuais valores pagos a título de comissão de corretagem. Incabível a
indenização pela fruição do bem, porquanto o negócio envolve
aquisição de lote de terreno, e não foi demonstrada a existência de
nenhuma edificação. RECURSO DESPROVIDO” (TJSP, Apelação no
1041208-09.2016.8.26.0576, 6a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Paulo Alcides, j. em 13/07/2017) (g).
A correção monetária incide a partir do desembolso de cada parcela
paga pelo compromissário comprador, aplicando-se a Tabela Prática de débitos judiciais
TJ/SP, apurando-se a base de cálculo para incidência do percentual de restituição dos
valores pagos.
E em relação aos juros de mora, tendo em vista que a resolução
contratual ocorreu por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado,
tendo como base de cálculo o valor atualizado da restituição.
Nesse sentido:
“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO.
DENÚNCIA
PELO
COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR
EM
FACE
DA
INSUPORTABILIDADE
NO
PAGAMENTO
DAS
PRESTAÇÕES.
POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS.

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TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE
SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR. JUROS
MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM
JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O entendimento
firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a
resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário
comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o
adimplemento contratual. 2. Ocorrendo a resolução do compromisso por
culpa do promissário comprador, este deverá ser ressarcido
parcialmente sobre o valor pago. 3. No caso em julgamento,
considerando suas peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir
desde o início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução,
tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa
por parte do promissário comprador. 4. Na hipótese de resolução
contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos
adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas
pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros
moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da
decisão. 5. Recurso especial provido” (STJ REsp 1211323/MS Rel.
Min. Luis Felipe Salomão Julgado em 1o de outubro de 2015 Dje de
20 de outubro de 2015).
“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA.
COMPRA
E
VENDA.
DESISTÊNCIA
PELO
PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL. SÚMULA
83/STJ. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o
termo inicial dos juros de mora na hipótese de devolução de valores
decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por
iniciativa do promitente comprador é a data do trânsito em julgado da
decisão. 2. Agravo regimental a que se nega provimento” (STJ - AgRg
no AREsp 474.503/MG - Rel. Min. Maria Isabel Gallotti Julgado em 9
de setembro de 2014 Dje de 17 de setembro de 2014). (g)
“Recurso de apelação. Rescisão Contratual c.c. reembolso de valores e

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com pedido liminar em tutela de urgência. Cerceamento de defesa.
Preliminar afastada. Valor da causa. Valor que deve compreender o
proveito econômico almejado pela parte. Valor correto. Extinção do
feito em relação a cota 08 do apartamento 610. Partes celebraram
distrato. Compromisso de compra e venda. Direito do comprador.
Súmula 543, STJ. Súmulas 1, 2 e 3, TJSP. Observância do Código de
Defesa do Consumidor, especialmente do art. 51, II e IV. A retenção
deve englobar, exclusivamente, as taxas de administração e propaganda
eventualmente existentes. Ressalta-se que a unidade ficará disponível
para nova negociação. Percentual de 25% fixado na sentença que se
mostra exagerado. Percentual de 15% suficiente para compensar a
apelante ré pelos prejuízos sofridos, sem, contudo, acarretar
enriquecimento sem causa. O restante do valor deve ser devolvido com
atualização pela Tabela Prática desta Corte, a partir de cada
desembolso. Juros moratórios a partir do transito em julgado.
Inaplicabilidade do artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do
Consumidor. Devolução simples. Sucumbente em parte a autora, mantém-
se as custas, despesas e honorários advocatícios na forma fixada em
Primeira Instância. Sentença mantida. RECURSOS IMPROVIDOS”
(TJ/SP Apelação no 1018902-46.2016.8.26.0576 Rel. Beretta da
Silveira 3a Câmara de Direito Privado Julgada em 17 de abril de
2019).
Do contexto, o recurso é parcialmente provido.
O decaimento remanesce recíproco (CPC, art. 86, “caput”), mas
segue adequada a base de cálculo dos honorários advocatícios, cujo percentual da sentença
incide sobre o proveito obtido por cada parte na ação/recurso, e com valor mínimo da paga
que se arbitra em R$ 2.000,00 como forma de não aviltar a atividade da advocacia.
Anoto ainda entendimento pacífico de que o órgão julgador não
está obrigado a citar todos os artigos de lei ordinária, infraconstitucional, ou da
Constituição Federal para fins de prequestionamento, no que se consideram
automaticamente prequestionadas todas as disposições legais discutidas nos autos.
Na temática o Colendo Superior Tribunal de Justiça estabelece que:

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“São numerosos os precedentes nesta Corte que tem por ocorrente o prequestionamento
mesmo não constando do corpo do acórdão impugnado a referência ao número e à letra
da norma legal, desde que a tese jurídica tenha sido debatida a apreciada” (Rec. Esp.
94.852, SP, Rel. Min. Fontes de Alencar, DJ 13.09.99, pg.1088).
Diante do exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao
recurso.
JOSÉ WAGNER DE OLIVEIRA MELATTO PEIXOTO
Relator
(assinatura eletrônica)