Tribunal: TJSP
Processo: 1009148-66.2019.8.26.0482
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Maria de Lourdes Lopez Gil
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-27
Data de publicação: 2020-11-27

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse Sentença de parcial procedência, condenando a autora a restituir ao réu, de uma só vez, 80% do valor pago. Recurso da autora. Inadimplemento do adquirente. Retenção de 25% dos valores pagos a título de indenização pelas perdas e danos experimentados pela autora, melhor condizente ao caso. Precedentes do C. STJ.

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse Sentença de parcial procedência, condenando a autora a restituir ao réu, de uma só vez, 80% do valor pago. Recurso da autora. Inadimplemento do adquirente. Retenção de 25% dos valores pagos a título de indenização pelas perdas e danos experimentados pela autora, melhor condizente ao caso. Precedentes do C. STJ. Autora que informou previamente o valor referente à comissão de corretagem e não demonstrou sequer para quem foi pago. Pedido de retenção do valor. Não cabimento. Indevida indenização pelo uso do bem a título de aluguel, por se tratar de lote entregue sem obras. Sentença mantida. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000975324
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009148-66.2019.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que é apelante
SODEMCO SOCIEDADE DE EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES DO
OESTE PAULISTA LTDA, é apelado RONNI CRISTIANO CARLOS (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente) E JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 27 de novembro de 2020.
MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO No 1009148-66.2019.8.26.0482
APELANTE: Sodemco Sociedade de Empreendimentos e Construções
do Oeste Paulista Ltda.
APELADO: Ronni Cristiano Carlos
COMARCA: Presidente Prudente 5a Vara Cível
COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. Ação de rescisão
contratual c/c reintegração de posse Sentença de parcial
procedência, condenando a autora a restituir ao réu, de uma
só vez, 80% do valor pago. Recurso da autora.
Inadimplemento do adquirente. Retenção de 25% dos
valores pagos a título de indenização pelas perdas e danos
experimentados pela autora, melhor condizente ao caso.
Precedentes do C. STJ. Autora que informou previamente o
valor referente à comissão de corretagem e não demonstrou
sequer para quem foi pago. Pedido de retenção do valor.
Não cabimento. Indevida indenização pelo uso do bem a
título de aluguel, por se tratar de lote entregue sem obras.
Sentença mantida. Recurso parcialmente provido.
Voto n. 18.096
Cuida-se de apelação interposta contra a r.
sentença de fls. 132/138, proferida pelo MM Juiz Sérgio Elorza Barbosa
de Moraes, que julgou parcialmente procedente a ação, para declarar
rescindido o contrato de fls. 17/20 com a obrigação de a autora devolver
ao requerido 80% dos valores das parcelas pagas, podendo reter 20%
após a devida correção; reintegrando a autora na posse do imóvel. Em
razão da sucumbência recíproca, condenou o requerido ao pagamento
dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor a ser retido e,
a autora, a pagar honorários advocatícios de 10% sobre o valor a ser
devolvido, respeitada a assistência judiciária.

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Apela a autora (fls. 141/154), alegando, em
síntese, a necessidade de compensação dos valores pagos com as perdas
e danos e lucros cessantes.
Defende que os custos realizados superam o
porcentual de 20% dos valores pagos, conforme planilha de custos
diretos e lucros cessantes.
Argumenta que o apelado deve responder pelas
despesas que a loteadora teve com a frustrada promessa de venda pelo
período em que exerceu a posse.
Aduz que demonstrou que as taxas incidentes
sobre a compra e venda não se mostram excessivas e que se encontram
dentro do patamar de 10% do valor do contrato nos termos do art. 32-A
da Lei no 6.766/79.
Pondera a legalidade da cláusula que transfere
ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem.
Aponta que a inadimplência do réu é superior a
2 anos, devendo ser fixada um taxa pela ocupação, que consiste em
indenização pelo tempo de uso do imóvel.
Pleiteia a majoração do porcentual de retenção.
Requer o reconhecimento da sucumbência em

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maior parte do apelado.
Contrarrazões às fls. 160/171.

É o relatório.
A autora, promitente vendedora, ajuizou a
presente ação de rescisão do contrato cumulada com reintegração de
posse e perdas e danos em face dos compradores, ante sua
inadimplência.
Pois bem.
Dispõem as Súmulas 1 e 2 deste Egrégio
Tribunal de Justiça e a Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de
Justiça, abaixo transcritas:
“O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem” (Súmula 1).
“A devolução das quantias pagas em contrato
de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só
vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição” (Súmula 2).

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“Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento” (Súmula 543).
No presente caso, considerando que a planilha
anexada à inicial, indicando os custos diretos que teriam sido suportados
pela vendedora, além dos lucros cessantes, o percentual a título de
retenção, deve ser majorado ao máximo adotado pela jurisprudência,
qual seja, de 25% dos valores pagos.
Com isso, dá-se correta aplicação ao art. 53 do
CDC, de forma equitativa e sistêmica.
Esclareça-se que o percentual de retenção
máximo de 25% encontra-se dentro do parâmetro adotado pela
jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça, como se pode
observar do julgado que segue:
“AGRAVO
REGIMENTAL
EM
AGRAVO
(ART. 544 DO CPC/73) AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
PERDAS E DANOS
DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO
PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1.
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de
contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o

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percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas
seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada
caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes.” (AgRg no
AREsp 803290/DF, 4a Turma, Min. Marco Buzzi, j. 27.06.2017).
Quanto à pretendida retenção da taxa de
corretagem, assim formulou o C. Superior Tribunal de Justiça tese para
os fins do art. 1.040 do CPC:
“Validade da cláusula contratual que transfere
ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp
1599511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j.
24/08/2016, DJe 06/09/2016).
Com efeito, ao contrário do alegado pela
autora/apelante, não houve prévia informação do valor da comissão de
corretagem, tampouco comprovou documentalmente a informação
prestada em destaque no contrato firmado com o consumidor.
Conclui-se aqui, pois, em sentido contrário à
validade da transferência ao promitente-comprador da obrigação de
pagar a comissão de corretagem, vez que sequer apontou a autora quem
teria prestado efetivamente os serviços de corretagem, não se
desincumbindo de provar minimante razão haver para sua retenção de

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forma destacada.
Dessa maneira, deve apenas ser majorado o
percentual de retenção fixado pela sentença para 25% do valor
comprovadamente pago.
De outra banda, não há que se falar em
indenização pelo uso do bem a título de aluguel, como pretende a autora,
porquanto, tratando-se de lote entregue sem obras, não se pode dizer que
havia lucro do réu com a simples posse.
Por fim, na hipótese dos autos, diante do
resultado da ação, bem como do presente recurso, verifica-se que ambas
as partes foram sucumbentes, ficando mantida a reciprocidade e os
valores fixados na r. sentença recorrida, sem majoração em sede recursal
em razão do provimento apenas parcial do recurso.
Assim, a r. sentença recorrida comporta parcial
reforma apenas para majorar o porcentual de retenção para o equivalente
a 25% (vinte e cinco) por cento dos valores pagos pelo promitente
comprador.
Ante o exposto, pelo meu voto, DOU
PROVIMENTO parcial ao recurso, para os fins acima.
Maria de Lourdes Lopez Gil
Relatora