Tribunal: TJSP
Processo: 0920032-21.2012.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Atraso na entrega da obra – Prazo de tolerância – Validade – - Responsabilidade da ré a partir de então até a efetiva entrega do imóvel – Irrelevância da data da concessão do habite-se – Demora na obtenção do financiamento que foi causada pela demora anterior na entrega do imóvel e da documentação - Lucros cessantes no período de atraso – Fixação

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Atraso na entrega da obra – Prazo de tolerância – Validade – - Responsabilidade da ré a partir de então até a efetiva entrega do imóvel – Irrelevância da data da concessão do habite-se – Demora na obtenção do financiamento que foi causada pela demora anterior na entrega do imóvel e da documentação - Lucros cessantes no período de atraso – Fixação dos lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato – Dano moral não caracterizado – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000192354
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0920032-21.2012.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são
apelantes RIBEIRÃO VIII EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
e TJLP INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA, são apelados
GERALDO DE ALVARENGA LOPES e MÁRCIA HELENA PEREIRA
ALVARENGA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente) e SALLES ROSSI.
São Paulo, 16 de março de 2020.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0920032-21.2012.8.26.0506 -Voto no 4337
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6a Vara Cível de Ribeirão Preto
Apelação n. 0920032-21.2012.8.26.0506
Apelantes: RIBEIRÃO VIII EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e
TJLP INCORPORADORA LTDA.
Apelados: GERALDO DE ALVARENGA LOPES e MARCIA HELENA PEREIRA
ALVARENGA
Juiz prolator: Guilherme Stamillo Santarelli Zuliani
Voto n. 4337
IMÓVEL Compromisso de compra e venda Atraso na entrega
da obra Prazo de tolerância Validade - Responsabilidade da ré
a partir de então até a efetiva entrega do imóvel Irrelevância da
data da concessão do habite-se
Demora na obtenção do
financiamento que foi causada pela demora anterior na entrega do
imóvel e da documentação - Lucros cessantes no período de atraso
Fixação dos lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre
o valor do contrato Dano moral não caracterizado Recurso
provido em parte.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 526/528, cujo relatório adoto, que julgou
procedente em parte o pedido inicial, para condenar as rés nos lucros cessantes
no período de atraso na entrega da obra, no importe de 0,8% ao mês do valor do
contrato, de 05.07.2011 a 31.01.2012, indenização por dano moral no valor de
R$ 10.000,00, e restituição da taxa de condomínio, de outubro/2011 até a
efetiva entrega das chaves.
Segundo as apelantes-rés, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando que não houve atraso, porque o habite-se foi
expedido ainda durante o prazo de tolerância, que eram os apelados que estavam
em mora por não terem quitado o saldo devedor, que não houve prova dos lucros
cessantes, ou que o percentual deve ser reduzido, e que não são cabíveis os
danos morais, ou que o valor da indenização deve ser minorado (fls. 531/540).
Recurso tempestivo, preparado e com apresentação de
contrarrazões pelos apelados (fls. 546/550).

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Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução
n. 772/2017).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso merece ser provido em parte.
No
caso
concreto,
o
contrato
foi
firmado
em
14.08.2008, o prazo para entrega do imóvel foi fixado em 05.01.2011, e, com o
prazo de tolerância, estendeu-se até 05.07.2011. Porém, o imóvel somente foi
entregue em 31.01.2012.
Quanto à questão do atraso na entrega da obra, o
Tribunal de Justiça de São Paulo possui entendimento sumulado no sentido de
que a denominada cláusula de tolerância é admissível, desde que por prazo não
superior a 180 dias.
Súmula 164
É valido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.
Parece que as apelantes querem a aplicação de um
segundo prazo de tolerância, o que se afigura inadmissível.
Também não se pode acolher o termo final da
imposição dessa multa como a data da concessão do habite-se, devendo
prevalecer a data da efetiva entrega do imóvel. O entendimento já se encontra
também sumulado no Tribunal de Justiça de São Paulo.
Súmula 160 A expedição do habite-se, quando não
coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
Os fatos trazidos pela ré como sendo motivos de força
maior, com o intuito de descaracterizar a responsabilidade pelo atraso, não tem
esse condão. O prazo de tolerância é aceito justamente para cobrir eventuais
imprevistos como os alegados pela ré. Circunstâncias exteriores à relação das
partes também não podem influir no cumprimento da obrigação, a não ser que
tenham caráter excepcional.
Não se pode dizer que o atraso seria decorrente de
inadimplemento por parte do autor. O prazo de tolerância é previsto justamente
para que a obra seja ultimada antes ou ainda na sua fluência, e permita que o
comprador possa tomar as providências para adimplemento de sua obrigação.
Não convence a alegação da exceção do contrato não
cumprido pelos compradores. Se houve demora na concessão do financiamento
imobiliário, isso decorreu da anterior demora da ré na entrega da obra e da
documentação que permitisse que o autor tomasse as providências para
concessão do crédito.

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Nesse contexto, ficam bem caracterizados os lucros
cessantes, os quais não se equiparam ao prejuízo real, mas ao que o titular do
bem deixou de ganhar justamente por estar desapossado dele. Assim, irrelevante
é o fato alegado pelas rés de que os danos não restaram suficientemente
demonstrados.
Nesse sentido:
“RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL.
VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. CÁLCULO DOS LUCROS
CESSANTES.
DESPESAS
OPERACIONAIS.
DEDUZIDAS.
TERMO
FINAL.
ALIENAÇÃO DO BEM. 1. Para o atendimento do requisito do prequestionamento,
não se faz necessária a menção literal dos dispositivos tidos por violados no
acórdão recorrido, sendo suficiente que a questão federal tenha sido apreciada
pelo Tribunal de origem. Ausência de violação do art. 535, do CPC. 2. Lucros
cessantes consistem naquilo que o lesado deixou razoavelmente de lucrar como
consequência direta do evento danoso (Código Civil, art. 402). No caso de incêndio
de estabelecimento comercial (posto de gasolina), são devidos pelo período de
tempo necessário para as obras de reconstrução. A circunstância de a empresa ter
optado por vender o imóvel onde funcionava o empreendimento, deixando de
dedicar-se àquela atividade econômica, não justifica a extensão do período de
cálculo dos lucros cessantes até a data da perícia. 3. A apuração dos lucros
cessantes deve ser feita com a dedução de todas as despesas operacionais da
empresa, inclusive tributos. 4. Recurso especial provido” (RECURSO ESPECIAL No
1.110.417).
É irrelevante o fato de ter o contratante adquirido o
imóvel para moradia ou para investimento. A previsão contratual criou a justa
expectativa de que o adquirente pudesse usufruir o bem, e se ele não o faz por
razões imponíveis às rés, surge o dever de indenizar, dano que pode ser
considerado in re ipsa, independentemente da realização de prova específica.
O entendimento que tem prevalecido é o de justamente
utilizar a base de cálculo do próprio valor do contrato, equivalente ao valor do
imóvel no momento da contratação, já que o consumidor fica integralmente
desprovido dele enquanto perdura o atraso, prevalecendo a jurisprudência no
percentual de 0,5% ao mês sobre tal valor.
Nesse sentido:
“AÇÃO INDENIZATÓRIA. Compromisso. Atraso na
entrega de imóvel. Sentença de procedência em parte para condenar as rés a
pagar lucros cessantes aos autores em 0,5% do valor do imóvel, após o prazo de
tolerância e até a entrega das chaves. Redistribuído por força da Resolução
737/2016. Apelam as rés sustentando ser a data de expedição do "habite-se" o
termo final da condenação; inexistência de lucros cessantes; prorrogação
extraordinária do prazo em razão da falta de mão-de-obra e de materiais.
Descabimento. Entrega do imóvel. Interpretação contratual. Unidade autônoma
considerada entregue quando expedido o "habite-se" e disponibilizadas as chaves
para o compromissário comprador. Ausente prova do momento de disponibilização
das chaves. Prova apenas da efetiva entrega. Momento este em que a obra pode
ser considerada concluída para o compromissário comprador. Súmula 160 desta
Corte. Atraso além da cláusula de tolerância. Alegação de escassez de materiais e

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mão-de-obra. Inadmissibilidade. Fortuito interno não elide a responsabilidade do
fornecedor. Ausência de justificativa plausível. Pertinência da fixação de
indenização pelos danos sofridos. Súmula 161 desta Corte. Lucros cessantes.
Possibilidade. Irrelevante se o imóvel foi adquirido para moradia ou locação.
Inteligência do art. 402 do CC. Súmula 162 desta Corte. Arbitramento em 0,5% do
valor atualizado do imóvel. Adequação. Impossibilidade de redução. Percentual
que melhor se conforma com os limites da indenização. Recurso improvido”
(Apelação/Promessa
de
Compra
e
Venda 1009211-34.2014.8.26.0008 -
Relator(a): James Siano - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 20a Câmara
Extraordinária de Direito Privado - Data do julgamento: 05/05/2017).
Os lucros cessantes servem para indenizar a parte que
ficou desapossada de seu bem de forma injusta.
A posição de JUDITH MARTINS-COSTA não destoa
deste entendimento, considerando que “o lucro cessante representa aquilo que o
credor razoavelmente deixou de lucrar, ou seja, a diminuição potencial de seu
patrimônio, causada pelo inadimplemento da contraparte” (MARTINS-COSTA,
Judith. Comentários ao Novo Código Civil, v. V, t. II, Ed. Forense, 2003 (g.n.). O
mesmo entendimento é adotado por Paulo Nader, em seu Curso de Direito Civil
Obrigações, p. 545).
Já finalizando, não se caracterizaram os danos morais.
O atraso, embora constatado, não é capaz de impor a
verba. Embora tenha havido o descumprimento contratual, ele não é suficiente
para caracterizar o grave trauma psicológico que poderia ensejar a imposição.
Conforme
assinala
RUI
STOCO:
“Não
basta
a
afirmação da vítima de ter sido atingida moralmente, seja no plano objetivo como
subjetivo, ou seja, em sua honra, imagem, bom nome, tradição, personalidade,
sentimento interno, humilhação, emoção, angústia, dor, pânico, medo e outros.
Impõe-se que se possa extrair do fato efetivamente ocorrido o seu resultado, com a
ocorrência de um dos fenômenos acima exemplificados, posto que a ofensa que
atinge o bem estar psicofísico do indivíduo deve apresentar certa magnitude para
ser reconhecida como prejuízo moral, de sorte que o mero incômodo, o enfado e o
desconforto de algumas circunstâncias que o homem médio tem de suportar em
razão do cotidiano não podem servir de fundamento para a reparação
extrapatrimonial” (TJSP 3a. Câm. Dir. Público Ap. 100.586-5/0 Rel. RUI
STOCO
julgado em 22.05.2001- voto 2437/01), citado em “Tratado de
Responsabilidade Civil”, Editora RT, 6a. ed., 2004, p. 1673.
Apesar de constatado o atraso, não foram descritas
situações excepcionais que indicassem a possibilidade de reconhecimento do
instituto.
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, mas atenta ao princípio da causalidade e ao fato de que as rés
sucumbiram em maior grau, imponho honorários sucumbenciais contra elas no
importe de 10% do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2o., do CPC,
além da responsabilidade pelas custas e despesas processuais.
Posto isso, dou parcial provimento ao recurso, para

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reduzir os lucros cessantes ao importe de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado
do contrato, e excluir a condenação na indenização por danos morais, mantidos
os demais termos da sentença proferida.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora