Tribunal: TJSP
Processo: 1008379-40.2019.8.26.0003
Classe: Embargos de Declaração Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Edson Luiz de Queiróz
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-08
Data de publicação: 2020-08-08

Ementa:
Embargos de declaração em apelação cível. Oposição de aclaratórios visando sanar omissão e contradição no V. Acórdão embargado. Ausência de ilicitude na conduta da embargada na recusa do recebimento das chaves ante a constatação de defeitos. Direito de receber o bem em condições aptas para ser utilizado. Embargante tem o dever de entregar o imóvel em perfeito estado. Manutenção da indenização por

Ementa:
Embargos de declaração em apelação cível. Oposição de aclaratórios visando sanar omissão e contradição no V. Acórdão embargado. Ausência de ilicitude na conduta da embargada na recusa do recebimento das chaves ante a constatação de defeitos. Direito de receber o bem em condições aptas para ser utilizado. Embargante tem o dever de entregar o imóvel em perfeito estado. Manutenção da indenização por lucros cessantes que são presumidos. Antes da sua imissão na posse do bem a embargada não responde pelos débitos condominiais. Não verificada culpa da embargada pelo atraso na entrega das chaves. Honorários advocatícios foram expressamente mantidos no montante arbitrado pela r. sentença (10% do valor da condenação). Arbitramento que se amolda ao artigo 85, §2o do CPC. Questões amplamente abordadas no V. Acórdão embargado. Configuração de pretensão de reanálise do julgado. Ausentes as hipóteses capituladas no artigo 1.022 do CPC/2015.
Prequestionamento. Não há violação direta e frontal a dispositivos legais e constitucionais. Matéria discutida considerada prequestionada.
Resultado. Embargos rejeitados.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000622853
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração
Cível no 1008379-40.2019.8.26.0003/50000, da Comarca de São Paulo, em
que
é
embargante
BARROCO
INCORPORAÇÕES
E
SERVIÇOS
CONSTRUTIVOS
LTDA,
é
embargado
ASTI
PARTICIPAÇÕES
E
ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA.,.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Rejeitaram os embargos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ANGELA LOPES E CÉSAR
PEIXOTO.
São Paulo, 8 de agosto de 2020.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Embargos de Declaração Cível no 1008379-40.2019.8.26.0003/50000 -Voto no 27706 K
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VOTO No 27706
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL no 1008379-40.2019.8.26.0003/50000
EMBARGANTE: BARROCO INCORPORAÇÕES E SERVIÇOS
CONSTRUTIVOS LTDA
EMBARGADO: ASTI PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO DE BENS
PRÓPRIOS LTDA.,
COMARCA: SÃO PAULO
JUIZ (A): CRISTIANE VIEIRA
Embargos de declaração em apelação cível. Oposição
de aclaratórios visando sanar omissão e contradição no
V. Acórdão embargado. Ausência de ilicitude na conduta
da embargada na recusa do recebimento das chaves
ante a constatação de defeitos. Direito de receber o bem
em condições aptas para ser utilizado. Embargante tem
o dever de entregar o imóvel em perfeito estado.
Manutenção da indenização por lucros cessantes que
são presumidos. Antes da sua imissão na posse do bem
a embargada não responde pelos débitos condominiais.
Não verificada culpa da embargada pelo atraso na
entrega das chaves. Honorários advocatícios foram
expressamente mantidos no montante arbitrado pela r.
sentença (10% do valor da condenação). Arbitramento
que se amolda ao artigo 85, §2o do CPC. Questões
amplamente abordadas no V. Acórdão embargado.
Configuração de pretensão de reanálise do julgado.
Ausentes as hipóteses capituladas no artigo 1.022 do
CPC/2015.
Prequestionamento. Não há violação direta e frontal a
dispositivos legais e constitucionais. Matéria discutida
considerada prequestionada.
Resultado. Embargos rejeitados.
Vistos.

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Embargos de Declaração Cível no 1008379-40.2019.8.26.0003/50000 -Voto no 27706 K
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Trata-se de embargos de declaração em apelação cível,
movidos contra V. Acórdão (fls. 385/390) proferido em ação de indenização por
danos materiais e morais, visando sanar contradições e omissões. A
embargante insiste que o embargado se recusou a receber as chaves
alegando vícios no imóvel, não estando configurada a sua culpa pelo atraso na
entrega das chaves.
Alega inexistência de lucros cessantes presumidos.
Argumenta que há contradição em relação às despesas condominiais porque
as partes anuíram por escritura pública que a embargada seria responsável
pelos débitos relativos a unidade. Afirma a necessidade da fixação do valor
dos honorários por apreciação equitativa e que não houve pronunciamento
nesse sentido.

Concedida vista à parte contrária, em homenagem ao
princípio do contraditório, houve manifestação (fls. 11/13).
É o relatório do essencial.
Os embargos de declaração são tempestivos e, por isso,
são conhecidos. Conforme dispõe o art. 1.023 do CPC/2015, a petição dos
embargos deve indicar o erro, obscuridade, contradição ou omissão contida na
decisão. Nesse sentido, esclarece a doutrina:
“A omissão refere-se à ausência de apreciação de ponto ou questão
relevante sobre a qual o órgão jurisdicional deveria ter se
manifestado, inclusive as matérias que deva conhecer de ofício”.
A obscuridade, que pode ser verificada tanto na fundamentação
quanto no dispositivo, decorre da falta de clareza e precisão da
decisão, suficiente a não permitir a certeza jurídica a respeito das
questões resolvidas.
O terceiro vício que legitima a interposição dos embargos de
declaração é a contradição, verificada sempre que existirem
proposições inconciliáveis entre si, de forma que a afirmação de uma
logicamente significará a negação da outra.
Erro material é aquele facilmente perceptível e que não corresponda
de forma evidente a vontade do órgão prolator da decisão”.1
No mérito, os embargos de declaração são rejeitados,
visto que a decisão recorrida não apresenta nenhum vício. Situação não
configurada, definitivamente, no caso em tela, estando ausentes as hipóteses
capituladas no art. 1.022 do CPC/2015.
No caso, inexistentes contradições e omissões no V.
1NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil comentado. 3. Ed. Salvador:
JusPodivm, 2018, pág. 1785/1787.

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Acórdão embargado que bem decidiu as questões colocadas nos autos, nos
seguintes termos (fls. 387/389):
“(...) ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES
Do contrato firmado entre as partes, extrai-se que o prazo da conclusão das obras era o mês
de outubro de 2016 (fls. 49, cláusula 7, item 7.1). Com o computo do prazo de tolerância de 180
dias previsto na cláusula 19 (fls. 28), o prazo para entrega das chaves esgotou-se em abril de
2017.
Entretanto, o documento juntado nos autos às fls. 102/113 indica que em abril de 2017 o imóvel
não estava apto a ser entregue, tendo em vista a presença de diversos vícios ali descritos. No
caso, conforme admitido pela própria parte ré o imóvel foi recebido apenas em 11/10/2017 (fls.
182).
Anote-se que, quando da entrega das chaves em abril de 2017, o imóvel apresentava diversos
defeitos, o que justifica a recusa no recebimento das chaves pela autora, a qual possui o direito
de receber o bem em condições aptas para ser utilizado.
LUCROS CESSANTES
Evidente que existem lucros cessantes suportados pela adquirente, pois se a unidade
autônoma tivesse sido entregue na data aprazada, poderia ser imediatamente usada como
moradia ou fonte de renda.
Incidente a Súmula 162 desta Corte:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é
cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do negócio”.
No mesmo sentido, é o teor do V. Acórdão proferido pela Turma Especial do Direito Privado 1,
no incidente de resolução de demanda repetitiva (IRDR) no 0023203-35.2016.8.26.0000, da
relatoria do Desembargador Francisco Eduardo Loureiro:
TEMA 05: "O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e
venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem.
O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em
percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou
teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização
da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada".
Sobre a questão, o C. Superior Tribunal de Justiça, quando da apreciação do REsp no 644.984
RJ, decidiu que:
“[...] A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data
estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo
promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido
se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência
comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil)”.
Outrossim, dispensa-se prova acerca dos lucros cessantes, que são presumidos em
decorrência do referido atraso.
Nem se alegue que os lucros cessantes configuram, neste caso, dano hipotético. Isto porque,
existindo a probabilidade de ganho futuro com a locação do imóvel, só não seria indenizável,
caso a ré, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC, comprovasse que aquilo não se
concretizaria, o que no caso dos autos não logrou êxito em demonstrar. Ademais, é preciso
distinguir os lucros cessantes do dano emergente, porque aquele é fundado em mera
probabilidade, enquanto o último é aquilo que efetivamente deixou de ganhar.
A indenização devida pela ré deve ser alterada para incidir sobre o período de mora até a
efetiva entrega das chaves (maio a outubro de 2017) no montante de 0,5% por mês do valor do
contrato, devidamente atualizado pela Tabela Prática desta C. Corte e acrescido de juros de
mora de 1% ao mês a partir da citação.
DESPESAS CONDOMINIAIS

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Como é cediço a cobrança de condomínio antes da efetiva imissão na posse é ilegal, pois não
há qualquer fundamento para imputar ao adquirente, antes da efetiva imissão na posse, o
pagamento dessas despesas, pois não é possuidor direto do imóvel e também porque não deu
causa ao retardamento da imissão na posse.
Acerca do tema, explica Desembargador Paulo Alcides Amaral Salles da Colenda 6a Câmara
de Direito Privado:
“Em se tratando das taxas de condomínio e dos impostos, por outro lado, irrelevante que o
adquirente tenha assinado contrato assumindo a responsabilidade pelos pagamentos.
O entendimento assente na jurisprudência é de que os mesmos somente são devidos pelos
compradores após a imissão na posse, uma vez que até então não há fruição dos serviços
prestados.
Sobre as despesas condominiais ensina SÍLVIO DE SALVO VENOSA que: “O condômino deve
concorrer com o rateio que lhe couber para sustentar o funcionamento da vida condominial. As
despesas comuns de energia elétrica, água, materiais de limpeza, pagamento de empregados
e serviços eventuais, conservação de equipamentos, tributos, seguros etc. devem ser rateadas.
(7a Edição, São Paulo, Editora Atlas, 2007, p. 344).
Essas despesas sem qualquer prestação caracterizam manifesto enriquecimento sem causa.
Idêntica solução é adotada em relação ao IPTU.” (Apelação no. 1010832-18.2013.8.26.0100,
Relator(a): Paulo Alcides; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Data do julgamento: 29/08/2016; Data de registro: 30/08/2016).
Nessas condições, fica reconhecida a abusividade destas cobranças, devendo ser mantida a r.
sentença nesse ponto.
SUCUMBÊNCIA
A parte autora sucumbiu em parte mínima dos pedidos formulados na inicial, devendo o ônus
da sucumbência recair sobre a ré, conforme determinado pela r. sentença.(...).”.
Anote-se que a recusa da embargada no recebimento
das chaves ante a constatação de defeitos, não configura conduta ilícita
porque possui o direito de receber o bem em condições aptas para ser
utilizado.
A embargante tem o dever de entregar o imóvel em
perfeito estado e assim não procedendo, deve ser mantida a sua condenação
no pagamento de indenização por lucros cessantes, que são presumidos,
conforme já amplamente explicitado no V. Acórdão embargado.
Evidente que antes da imissão da embargada na posse
do bem, não responde pelos débitos condominiais, mesmo porque não foi por
sua culpa que ocorreu o atraso na entrega das chaves.
No
mais,
os
honorários
advocatícios
foram
expressamente mantidos no montante arbitrado pela r. sentença em 10% do
valor da condenação, situação que se amolda ao artigo 85, §2o do CPC.

Assim, na verdade, estes são embargos declaratórios que
teimam em buscar rediscutir o conteúdo do Acórdão proferido. Ou seja, nada
existe a ser declarado. Incabível nesta sede a rediscussão de matéria
superada e devidamente enfrentada, frisa-se.

PODER JUDICIÁRIO
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Embargos de Declaração Cível no 1008379-40.2019.8.26.0003/50000 -Voto no 27706 K
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Com efeito, a decisão desfavorável a quaisquer das
partes não rende ensejo à interposição de embargos de declaração. E, ainda
que para fins de prequestionamento, devem os embargos de declaração
respeitar os lindes traçados pelo art. 1.022 do CPC. Nesse sentido o Resp no
11.465-0-SP, rel. Min. Demócrito Reinaldo:
Mesmo nos embargos de declaração com fim de prequestionamento,
devem-se observar os lindes traçados no art. 1.022 do CPC
(obscuridade, dúvida, contradição, omissão e, por construção
pretoriana integrativa, a hipótese de erro material). Esse recurso não
é meio hábil ao reexame da causa.
Feitas tais considerações, fica afastada a alegação de
violação a artigos legais.
Finalizando, as demais questões arguidas pelas partes
ficam prejudicadas, segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça,
perfilhada pela Ministra Diva Malerbi, no julgamento dos EDcl no MS
21.315/DF, proferido em 08/06/2016, já na vigência CPC/2015: "o julgador não
está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha
encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (...), sendo dever do julgador apenas
enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida".
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente Acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no
próprio recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos
termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011, com a redação alterada pela
Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça,
entendendo-se o silêncio como concordância.
Pelo exposto, REJEITAM-SE os embargos declaratórios
opostos.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
RELATOR
(documento assinado digitalmente)