Tribunal: TJSP
Processo: 1013920-46.2018.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Ricardo Anafe (Corregedor Geral)
Órgão colegiado: Conselho Superior da Magistratura;
Data de julgamento: 2020-09-11
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de compra e venda - Alienação de bem imóvel rural – parcelamento sucessivo sem observância legal - Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1013920-46.2018.8.26.0114

Registro: 2020.0000785366
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013920-46.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante CARLOS
ALEXANDRE NAVARRO AMADO E OUTROS, é apelado 4o OFICIAL DE REGISTRO
DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso, v. u.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO
FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE
MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G.
STRENGER
(PRES.
SEÇÃO
DE
DIREITO
CRIMINAL),
MAGALHÃES
COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA
(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).
São Paulo, 11 de setembro de 2020.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1013920-46.2018.8.26.0114

Apelação Cível no 1013920-46.2018.8.26.0114 -Voto no 31.152 - Campinas - Аνάφη
2
Apelação Cível no 1013920-46.2018.8.26.0114
Apelante: Carlos Alexandre Navarro Amado e Outros
Apelado: 4o Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas
Voto no 31.152
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de compra
e venda - Alienação de bem imóvel rural – parcelamento
sucessivo sem observância legal - Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Carlos Alexandre
Navarro Amado, Luiz Carlos Amado, Ana Maria Navarro Amado e Cristiane
Regina Navarro Amado, ante a decisão do Juiz Corregedor Permanente do 4o
Registro de Imóveis da Comarca de Campinas de recusar o registro da
escritura pública de venda e compra lavrada pelo Tabelião de Notas do
Distrito de Sousas, referente a uma área a ser destacada do imóvel de
matrícula no 12.631 em decorrência de fortes indícios de parcelamento
irregular, ante os sucessivos desdobros de área.

Inconformados, apelam os requerentes, alegando: (1)
ser regular o desmembramento sob o ponto de vista legal e registrário; (2) não
ser necessária a autorização do Incra para o loteamento rural, pois há anuência
automática quando da transmissão de parcela desmembrada de imóvel rural,
desde que respeitada a fração mínima de parcelamento; (3) os desdobros

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1013920-46.2018.8.26.0114

Apelação Cível no 1013920-46.2018.8.26.0114 -Voto no 31.152 - Campinas - Аνάφη
3
anteriores teriam burlado a lei, porém, ainda que assim tenha ocorrido, não
são impedimentos para qualificação registraria positiva; (4) não há violação às
normas de serviço; (5) o objeto social da empresa que envolve
empreendimento imobiliário não é impedimento legal para a qualificação
registraria positiva; e (6) a existência de inquérito civil na Promotoria de
Justiça de Habitação e Urbanismo não é óbice ao registro.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo
não provimento do recurso (fl. 284/290).

É o relatório.

O título foi apresentado para desdobro da Gleba
designada B4, a ser destacada da Área remanescente da Gleba B da Fazenda
Santana da Lapa, no Distrito de Sousas - Campinas, com subsequente registro
da venda da área desdobrada aos compradores. Os atos pretendidos, no
entanto, foram recusados uma vez que há indícios objetivos de parcelamento
irregular da área maior da qual o imóvel seria destacado (Nota de Devolução
n° 28.971 anexa ao título).

Conforme detalhada apresentação do histórico
registral da área pelo Oficial do Registro de Imóveis após a retificação da
área, foi inicialmente subdividida nas glebas A e B, originando as matrículas

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1013920-46.2018.8.26.0114

Apelação Cível no 1013920-46.2018.8.26.0114 -Voto no 31.152 - Campinas - Аνάφη
4
6.552 e 6.553 desta unidade. A Gleba A de matrícula no 6.552 foi subdivida
em Gleba A1 e Gleba A remanescente, originando as matrículas 7.378 e
7.379 desta unidade, respectivamente. A Gleba A1, objeto da matrícula no
7.378, é de propriedade de Soledade Empreendimentos Imobiliários SPE. Por
sua vez, a Gleba A remanescente, de matrícula no 7.379, foi subdividida em
Gleba A2 e Gleba A remanescente, originando as matrículas 14.867 e 14.868
respectivamente, sendo que a Gleba A2 pertence a Santana da Mata
Empreendimentos Imobiliários, e a Gleba A remanescente é de propriedade
de Luiz Alfredo Kiehl Galvão. No tocante a Gleba B de matrícula no 6.553, foi
subdividida em Gleba B3 e Gleba B remanescente, originando as matrículas
12.214 e 12.215 respectivamente. A Gleba B3 foi vendida e não sofreu novos
destaques, visto que sua área possui 23.384,07m2; enquanto a Gleba B
remanescente foi novamente subdividida em Gleba B-1, Gleba B-2 e Gleba B
remanescente, originando as matrículas 12.629, 12.630 e 12.631,
respectivamente. A Gleba B-1 permaneceu em nome dos vendedores da
escritura, e a Gleba B-2 também permanece em nome dos vendedores da
escritura e não sofreu novos destaques, pois sua área é de apenas
23.019,87m2. A Gleba B remanescente de matrícula no 12.631 é aquela que
pretende subdividir a partir da escritura pública de venda e compra lavrada
pelo Tabelião de Notas do Distrito de Sousas, tendo por objeto uma área a
ser destacada do referido imóvel. Após o destacamento de gleba com
29.459,50 m2, denominada gleba B, para o qual foi aberta a matrícula no
16.516, remanesceu a original com área de 129.740,50 m2; encerrou-se a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1013920-46.2018.8.26.0114

Apelação Cível no 1013920-46.2018.8.26.0114 -Voto no 31.152 - Campinas - Аνάφη
5
matrícula original e abriu-se outra de no 16.515. A escritura de venda e
compra foi lavrada em 14/07/2008.

Atento ao histórico apontado acima, devidamente
acompanhado das respectivas matrículas (fl. 6-54), percebe-se claramente que
o imóvel está inserido em área maior que foi evidentemente parcelada aos
poucos, caracterizando o chamado parcelamento sucessivo.

Ademais, anotou com exatidão a r. decisão (fl. 199)
que: (...) deve ser considerado que as glebas parceladas estão situadas em
Área de Proteção Ambiental Municipal (Lei Municipal no 10.850/2001).
Assim, o pretendido parcelamento deve sujeitar-se ao prévio licenciamento
ambiental, conforme previsto no Anexo I, da Resolução no 237/1997 do
CONAMA (Conselho Nacional do Meio Ambiente), o que não aconteceu.
Assim sendo, denota-se que o desmembramento pretendido impõe o registro
especial previsto no Decreto Lei no 58/37, que disciplina o parcelamento do
solo rural. O que se verificou no caso concreto é o desmembramento
sucessivo da gleba original, criando-se glebas menores, em verdadeiro
loteamento rural, situação que não pode ser autorizada.

O simples fato de as vendas anteriores terem sido
registradas não conduz à imposição de registro de vendas outras que se
afigurem irregulares. Esta a sedimentada jurisprudência deste E. Conselho

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1013920-46.2018.8.26.0114

Apelação Cível no 1013920-46.2018.8.26.0114 -Voto no 31.152 - Campinas - Аνάφη
6
Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura pública de
venda e compra de fração ideal - Elementos
indicativos de parcelamento ilegal do solo -
Alienações sucessivas de frações ideais do imóvel
originário, com abertura de novas matrículas e
criação de vias públicas - Ausência de vínculo
entre os coproprietários - Adquirentes cientes da
orientação normativa do C. CSM e da E. CGJ -
Desqualificação registral confirmada - Registro
obstado - Recurso desprovido.” (APELAÇÃO
CÍVEL: 1004264-05.2015.8.26.0362, Rel. Des.
Manoel de Queiroz Pereira Calças, DJ 16/6/16).

“REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura pública de
venda e compra de fração ideal - Elementos
indicativos de parcelamento ilegal do solo - Vendas
sucessivas de frações ideais do mesmo bem imóvel -
Ausência de vínculo entre os coproprietários -
Erros pretéritos não justificam outros - Adquirentes
cientes da orientação normativa do C. CSM e da E.
CGJ - Desqualificação registral confirmada -

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1013920-46.2018.8.26.0114

Apelação Cível no 1013920-46.2018.8.26.0114 -Voto no 31.152 - Campinas - Аνάφη
7
Registro
obstado
-
Recurso
provido.” (APELAÇÃO
CÍVEL:
0009405-61.2012.8.26.0189, Rel. Des. José Renato
Nalini, DJ 6/11/13).

Por essas razões, a negativa de ingresso do título
apresentado deve ser mantida em seus exatos termos.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso.

RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica