Tribunal: TJSP
Processo: 0008115-64.2014.8.26.0084
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Goldman
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
AÇÃO ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PEDIDO SUBSIDIÁRIO REPARATÓRIO POR DANOS MATERIAIS, CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE DEFERIU APENAS A COMPENSAÇÃO DA OFENSA IMATERIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. PRESCINDIBILIDADE, NO CASO, DAS PROVAS INDICADAS PELOS AUTORES. ATUAL LEGISLAÇÃO PROCESSUAL CIVIL QUE CONSAGRA O SISTEMA DA PERSUASÃO RACIONAL,

Ementa:
AÇÃO ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PEDIDO SUBSIDIÁRIO REPARATÓRIO POR DANOS MATERIAIS, CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE DEFERIU APENAS A COMPENSAÇÃO DA OFENSA IMATERIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. PRESCINDIBILIDADE, NO CASO, DAS PROVAS INDICADAS PELOS AUTORES. ATUAL LEGISLAÇÃO PROCESSUAL CIVIL QUE CONSAGRA O SISTEMA DA PERSUASÃO RACIONAL, PELO QUAL O MAGISTRADO, DESTINATÁRIO DA PROVA, PROCEDERÁ AO JULGAMENTO SE ENTENDER JÁ SUFICIENTES OS ELEMENTOS CONSTANTES DOS AUTOS. PERTINÊNCIA DA PROVA ORAL NÃO DEMONSTRADA QUANDO DO REQUERIMENTO. COMPLEXO CONSTRUTIVO PARCIALMENTE ERIGIDO POR SISTEMA DE COOPERATIVISMO. CORRÉ PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PRIVADO DO RAMO DA CONSTRUÇÃO CIVIL QUE O ADQUIRIU PARA, COM RECURSOS PRÓPRIOS OU DE FINANCIAMENTO, CONCLUIR AS OBRAS, PASSANDO A FIGURAR COMO INCORPORADORA AVERBADA NA MATRÍCULA. CONTRATO GERAL COM CLÁUSULA QUE LHE IMPUNHA A OBRIGATORIEDADE DE CONFECÇÃO DE INSTRUMENTOS INDIVIDUAIS COM OS COOPERADOS/MUTUÁRIOS PARA COBRANÇA DE VALOR ADICIONAL. CUMPRIMENTO NÃO DEMONSTRADO. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA QUE DEMANDAVA NOTIFICAÇÃO PRÉVIA NOS TERMOS DO ART. 63, CAPUT, DA LEI no 4.591/1964, NÃO EFETUADA, PARA DESFAZIMENTO DA AVENÇA. RETOMADA E ALIENAÇÃO IRREGULARES DA UNIDADE QUE DESBORDAM DO MERO ABORRECIMENTO E ENSEJAM DANO MORAL INDENIZÁVEL. QUANTUM FIXADO NA ORIGEM REDUZIDO, A FIM DE SE O COMPATIBILIZAR AOS NORTES DE REGÊNCIA E ÀS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. FATO DE SER SUPERIOR AO PEDIDO QUE NÃO IMPLICAVA, PORÉM, EIVA ULTRA PETITA, DADO O SEU CARÁTER MERAMENTE ESTIMATÓRIO. TERCEIRA, PROFISSIONAL DA ÁREA JURÍDICA, QUE ADQUIRIU O BEM EM ALIENAÇÃO PARTICULAR LANÇANDO MÃO DA DISPENSA DAS CERTIDÕES NEGATIVAS CONSTANTES DA LEI no 7.433/1985 E QUE NÃO ADOTOU PRATICAMENTE NENHUMA CAUTELA, ASSUMINDO OS RISCOS DA EMPREITA. ALIENAÇÃO INOPERANTE E INEFICAZ. PROPRIEDADE DO IMÓVEL AOS AUTORES RESTABELECIDA. APELAÇÃO DELES PROVIDA. APELAÇÃO DA CORRÉ MKT EM PARTE PROVIDA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000681934
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0008115-64.2014.8.26.0084, da Comarca de Campinas, em que são apelantes CARLOS
ALBERTO BARROZO DE CARVALHO (JUSTIÇA GRATUITA) e RUTH
RODRIGUES DE ARGOLO DE CARVALHO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados
MKT INCORPORAÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e
MARILENE APARECIDA FERREIRA.
ACORDAM, em 2a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos, em julgamento estendido,
deram provimento ao apelo dos autores e parcial provimento à apelação da corré MKT,
vencido em parte o 3o desembargador, que declara voto. Sustentaram oralmente a Dra.
Maria Ap. Coelho de Santana e o Dr. Gabriel Torres.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente sem voto), ALVARO PASSOS, GIFFONI
FERREIRA, REZENDE SILVEIRA E PENNA MACHADO.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
CARLOS GOLDMAN
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO no: 2310
APELAÇÃO no: 0008115-64.2014.8.26.0084
COMARCA: CAMPINAS (4a VARA JUDICIAL DO FORO REGIONAL DE
VILA MIMOSA)
APELANTES/APELADOS: CARLOS ALBERTO BARROZO DE CARVALHO
e RUTH RODRIGUES DE ARGOLO DE CARVALHO (autores); MKT -
INCORPORAÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (corré)
APELADA: MARILENE APARECIDA FERREIRA (corré)
JUÍZA DE 1a INSTÂNCIA: VIVIANI DOURADO BERTON CHAVES
AÇÃO ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
COM PEDIDO SUBSIDIÁRIO REPARATÓRIO POR DANOS
MATERIAIS,
CUMULADA
COM
INDENIZAÇÃO
POR
DANOS MORAIS. PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE DEFERIU
APENAS A COMPENSAÇÃO DA OFENSA IMATERIAL.
CERCEAMENTO
DE
DEFESA.
INOCORRÊNCIA.
PRESCINDIBILIDADE,
NO
CASO,
DAS
PROVAS
INDICADAS PELOS AUTORES. ATUAL LEGISLAÇÃO
PROCESSUAL CIVIL QUE CONSAGRA O SISTEMA DA
PERSUASÃO RACIONAL, PELO QUAL O MAGISTRADO,
DESTINATÁRIO
DA
PROVA,
PROCEDERÁ
AO
JULGAMENTO SE ENTENDER JÁ SUFICIENTES OS
ELEMENTOS CONSTANTES DOS AUTOS. PERTINÊNCIA
DA PROVA ORAL NÃO DEMONSTRADA QUANDO DO
REQUERIMENTO.
COMPLEXO
CONSTRUTIVO
PARCIALMENTE
ERIGIDO
POR
SISTEMA
DE
COOPERATIVISMO.
CORRÉ
PESSOA
JURÍDICA
DE
DIREITO PRIVADO DO RAMO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
QUE O ADQUIRIU PARA, COM RECURSOS PRÓPRIOS OU
DE FINANCIAMENTO, CONCLUIR AS OBRAS, PASSANDO
A FIGURAR COMO INCORPORADORA AVERBADA NA
MATRÍCULA. CONTRATO GERAL COM CLÁUSULA QUE
LHE IMPUNHA A OBRIGATORIEDADE DE CONFECÇÃO
DE
INSTRUMENTOS
INDIVIDUAIS
COM
OS
COOPERADOS/MUTUÁRIOS PARA COBRANÇA DE VALOR
ADICIONAL.
CUMPRIMENTO
NÃO
DEMONSTRADO.
AUSÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA QUE
DEMANDAVA NOTIFICAÇÃO PRÉVIA NOS TERMOS DO
ART. 63, CAPUT, DA LEI no 4.591/1964, NÃO EFETUADA,
PARA DESFAZIMENTO DA AVENÇA. RETOMADA E
ALIENAÇÃO
IRREGULARES
DA
UNIDADE
QUE
DESBORDAM DO MERO ABORRECIMENTO E ENSEJAM
DANO MORAL INDENIZÁVEL. QUANTUM FIXADO NA
ORIGEM REDUZIDO, A FIM DE SE O COMPATIBILIZAR
AOS NORTES DE REGÊNCIA E ÀS PECULIARIDADES DO

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CASO CONCRETO. FATO DE SER SUPERIOR AO PEDIDO
QUE NÃO IMPLICAVA, PORÉM, EIVA ULTRA PETITA,
DADO O SEU CARÁTER MERAMENTE ESTIMATÓRIO.
TERCEIRA, PROFISSIONAL DA ÁREA JURÍDICA, QUE
ADQUIRIU
O
BEM
EM
ALIENAÇÃO
PARTICULAR
LANÇANDO
MÃO
DA
DISPENSA
DAS
CERTIDÕES
NEGATIVAS CONSTANTES DA LEI no 7.433/1985 E QUE
NÃO ADOTOU PRATICAMENTE NENHUMA CAUTELA,
ASSUMINDO OS RISCOS DA EMPREITA. ALIENAÇÃO
INOPERANTE E INEFICAZ. PROPRIEDADE DO IMÓVEL
AOS AUTORES RESTABELECIDA. APELAÇÃO DELES
PROVIDA. APELAÇÃO DA CORRÉ MKT EM PARTE
PROVIDA.
A r. sentença de fls. 283/287, não declarada (fls. 327), datada de
06 de junho de 2017, tem o seguinte relatório:
“Carlos Alberto Barrozo de Carvalho e Ruth Rodrigues de
Argolo de Carvalho ajuizaram ação sob o rito ordinário contra MKT - Incorporação e
Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Marilene Aparecida Ferreira alegando, em
síntese, que firmaram com a COOHOP - Cooperativa Habitacional D'Oeste Paulista,
Instrumento Particular de Adesão e Compromisso de Participação em Programa
Habitacional (fls. 26/39) com a finalidade de adquirirem a unidade autônoma no 03,
Torre 07, Residencial Monte Moriah, Campinas. Disseram que quitaram a unidade e
que a requerida MKT assumiu a administração do empreendimento com a finalidade de
terminá-lo. Sustentam que para finalizar totalmente a obra a requerida MKT estipulou
o valor adicional de R$8.960,00 a serem pagos por cada unidade (item III, 'd', fls. 52).
Aduzem que foram surpreendidos no dia 09/02/2013 pela troca da fechadura do imóvel
pela requerida MKT sob a justificativa de que estariam inadimplentes em relação ao
débito para finalizar a obra. Afirmam, ainda, que a requerida alienou o referido imóvel
antes mesmo de lhes enviar a prévia notificação sobre a dívida em questão. Requerem a
declaração de nulidade da compra e venda do imóvel, bem como a condenação das
requeridas pelos danos morais suportados.
Emenda à inicial (fls. 135/136).
Liminar concedida parcialmente (fls. 141/142).
As requeridas MKT e Marilene apresentaram contestações
(fls.163/231 e 232/248), suscitando preliminares de inépcia da inicial; no mérito,
impugnaram os pedidos, justificando a validade da compra e venda do imóvel em razão
da inadimplência dos autores e da boa-fé da adquirente Marilene. Reiteram a
inexistência de danos materiais e morais. Requerem a improcedência do pedido.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Houve réplica (fls. 258/266)”.
O pedido inicial foi julgado parcialmente procedente para
condenar a corré MKT Incorporações a pagar, “a título de indenização por dano moral,
a quantia total de R$65.000,00, acrescida de correção monetária pela tabela prática do
Tribunal de Justiça, e de juros moratórios de 1% ao mês, a partir da publicação” da r.
sentença. Infligiu a sucumbência a ela, com honorários advocatícios aos patronos dos
autores e da corré Marilene em dez por cento da condenação para cada qual.
Apela a corré MKT. Preliminarmente, pugna pela concessão do
benefício da gratuidade de justiça, alegando superveniente ausência de condições
financeiras para suportar as custas de preparo. Aduz que a condenação por danos morais
é ultra petita, uma vez que os autores buscavam trinta mil reais a esse título e o Juízo
fixou a reparação em sessenta e cinco mil reais. Sequer houve dano moral, tampouco
ação arbitrária e/ou eivada da má-fé de sua parte, pois inexistiu lesão “a qualquer dos
atributos relativos à personalidade” dos autores, que confessaram “a inadimplência do
débito que deu causa à extinção do contrato”. “Em momento algum houve a purgação
da mora”. Ao assumir a responsabilidade construtiva do empreendimento após decisão
da assembleia, efetuou o registro da incorporação imobiliária conforme se verifica no
R.02 da matrícula de fls. 110/120, submetendo-o, portanto, “às disposições da Lei no
4.591/64 e suas posteriores alterações”, pelo que a ausência do pagamento dos oito mil,
novecentos e sessenta reais configurou a inadimplência dos autores da obrigação
atinente à obra, operou automáticas constituição deles em mora e rescisão contratual.
“Com o rompimento do vínculo contratual, a apelante MKT retomou à qualidade de
plena proprietária do imóvel, podendo dele livremente dispor, nos termos do artigo
1.228 do Código Civil. Logo, nessa qualidade negociou livremente com a terceira
adquirente de boa-fé, Marilene, as condições de compra e venda, estipulando
livremente preço do apartamento”, não havendo que se falar, repise-se, em ação
arbitrária e/ou má-fé, mas sim em exercício de direito seu. Não se concebe que a
situação enseje dano moral porque decorreu da inadimplência dos próprios autores, que
não podem, por corolário, ser beneficiados ao final. Caso haja a manutenção da
condenação, como já asseverado, o valor demanda minoração por ser ultra petita,
devendo ser fixado também em montante inferior ao pleiteado inicialmente, que se
mostra excessivo.
Apelam os autores. Aduzem cerceamento ante o julgamento da
lide no estado, haja vista que a r. sentença considerou verdadeiros os argumentos da
contestação e não permitiu a produção da prova por eles requerida, a qual tinha o
objetivo de demonstrar sua inconsistência. Os autos devem retornar à origem para
inquirição das testemunhas arroladas a fls. 275, que “confirmarão que a apelada
Marilene fez aquisição de outras unidades na mesma situação" da dos autores,
afastando a sua condição de terceira de boa-fé. Quando da realização do negócio entre
as rés, o imóvel já datava de quinze anos de existência e encontrava-se ocupado, pelo
que não é crível que a adquirente tenha efetuado a negociação sem o visitar e mediante

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
análise somente de certidões de inexistência de ações trabalhistas. Não havia matrícula
individualizada das unidades, mas apenas uma única do condomínio todo, razão por que
o compromisso do autores não poderia ter sido registrado. Ademais, a obtenção de
certidão de distribuição de feitos cíveis por certo permitiria que a adquirente descobrisse
que tramitava ação de reintegração de posse ajuizada pelos autores em desfavor da corré
MKT, cujo cerne era o imóvel em questão. Outro indicativo da ausência de boa-fé das
rés é a alienação do apartamento por preço tão baixo, podendo ser considerado como
vil. Os quarenta mil reais ajustados correspondem a cerca de um terço do valor de
mercado, como demonstra a avaliação de fls. 137. A r. sentença é contraditória ao
reconhecer a má-fé da MKT por não os notificar previamente sobre a alegada dívida e
ainda assim não declarar nulo o negócio firmado com a corré Marilene. A condenação
por dano moral denota a existência de ilicitude, impondo-se a anulação da avença. O
imóvel foi abrupta e ilegalmente tomado. Como a r. sentença também afirmou, a
notificação preconizada no art. 63 da Lei no 4.591/1964, ao invés de prévia, foi realizada
posteriormente; não atingiu, portanto, o objetivo. No mais, "é irrelevante se o terceiro
adquirente tem ou não boa-fé”, bastando “que na gênese do negócio entabulado haja
mácula capaz de ceifar-lhe a validade para que o negócio seja desfeito". "Já haviam
quitado o imóvel quando a celeuma se instalou". Como restou comprovado "no
documento que estabeleceu o acordo entre a cooperativa e a MKT, o valor cobrado
serviria para pagar o INSS dos trabalhadores da construção, o FGTS, débitos fiscais e
trabalhistas. Não se trata, portanto, do valor contratado entre a construtora e
adquirentes na aquisição do imóvel, mas sim de um valor de recuperação financeira da
cooperativa habitacional". A dívida civil em questão, por sua natureza, não legitimou a
imediata alienação do imóvel sem observância da penhora em processo judicial e hasta
pública. A Lei no 4.591/1964 não se aplica ao caso porque o débito é distinto daqueles
arrolados no seu art. 63, § 1°, o que é evidenciado pelo acordo, claro ao assentar que o
valor arrecadado se destinava ao pagamento de débitos da cooperativa e não dos
adquirentes. Devido ao grande número de ações em seu desfavor, a MKT tem realizado
a transferência de imóveis a terceiros de sua confiança para que os bens não sejam
atingidos por medidas judiciais expropriatórias, tendo isso acontecido também no caso
destes autos. Por exemplo, o documento de fls. 346/353 revela que a MKT dá em
pagamento imóvel em nome de terceiro mediante anuência deste. Caso não sejam
reconhecidas as nulidades no negócio e não haja a decretação de sua invalidade e
revogação, requerem o acolhimento do pedido subsidiário, de modo a condenar a corré
MKT ao pagamento de danos materiais no valor de cento e quarenta mil reais, além dos
danos morais.
Contrarrazões somente da corré MKT.
Vieram os autos à E. 2a Instância.
É o relatório.
1. Ante a documentação apresentada, defiro os benefícios da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
gratuidade de justiça à corré MKT, de sua apelação em diante (eficácia ex nunc, como
de rigor - STJ, 4a Turma: Recurso Especial no 556.081/SP e STJ, 3a Turma: Agravo
Regimental no Agravo de Instrumento no 475.330/SP, por exemplo). Dos
demonstrativos fiscais (fls. 316/317) se tira a ausência de receitas nos trinta dias
anteriores à interposição do recurso e os extratos das contas bancárias dela no período
apresentam ausência de fundos (fls. 318/322). Ressalte-se, de resto, a inexistência de
insurgência dos autores e da corré Marilene ao pleito.
2. No que tange ao cerceamento alegado pelos autores, observa-
se que a controvérsia recai sobre a natureza do vínculo deles com a Cooperativa
Habitacional D ́Oeste Paulista e, posteriormente, com a corré MKT, quanto à
interpretação, aplicação e validade das cláusulas dos instrumentos firmados, ao
inadimplemento e possível mora sua após a MKT assumir o empreendimento, a seus
desdobramentos e eventual anulabilidade da alienação do imóvel à corré Marilene. Não
há disputa acerca da veracidade dos contratos, das assinaturas nem alegação de vício de
consentimento.
Nessa linha, os elementos de convicção disponíveis (provas
documentais colacionadas aos autos por ambas as partes, preservados o contraditório e a
ampla defesa) permitem a adequada solução do mérito no estado hodierno da lide, de
que resultam a prescindibilidade de instrução e a inexistência de cerceamento.
De se acrescer que os apelantes não demonstraram a necessidade
e/ou utilidade de prova oral quando do requerimento de sua produção (fls. 275), bem
como que não é obrigatória a produção das provas indicadas pelas partes, mesmo que o
Juízo as tenha instado a respeito, porque o Código de Processo Civil consagra o sistema
da persuasão racional, pelo qual o magistrado, destinatário da prova, procederá ao
julgamento caso entenda já suficientes os elementos até então constantes dos autos - e,
sob esse aspecto, a especificação de provas pelos litigantes coopera inclusive, se o caso,
para que se afira ser dispensável a fase instrutória.
3. Em relação ao mérito, tem-se que os autores adquiriram a
unidade 03, torre 07, do Condomínio Residencial Monte Moriah, outrora denominado
Residencial Nova Conquista, mediante adesão à Cooperativa Habitacional D ́Oeste
Paulista (fls. 27/39). Inicialmente, convencionou-se que cada cooperado adimpliria
quarenta e nove mil, duzentos e setenta e cinco reais por unidade, todavia, dadas a
conturbada administração e as dificuldades financeiras decorrentes, as obras restaram
inacabadas, operando-se descontentamento coletivo.
Destarte, após perícia técnica, em assembleia realizada em 15 de
junho de 2003 se estipulou que o valor final de cada imóvel seria trinta e cinco mil
reais, mais eventuais despesas supervenientes (fls. 59/63). Na mesma ocasião, iniciou-se
discussão acerca de possível entrega do empreendimento a uma empresa do ramo da
construção civil para conclusão, em face da constatação de ausência de recursos da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
cooperativa para tal.
Em nova assembleia, realizada em novembro de 2007 (fls.
46/47), firmou-se que a corré MKT assumiria o empreendimento, comprometendo-se a
“efetuar a incorporação no prazo de 30 dias da assinatura do contrato” e entregar a
escritura definitiva das unidades ao término. “Entretanto, devido ao grande volume de
processos judiciais e despesas com distratos, como foi detalhado na assembleia
anterior, esta regularização” teria “um custo adicional por unidade de cerca de
R$6.500,00 (seis mil e quinhentos reais) mais o valor da escritura do imóvel”. Em
contrapartida, a MKT assumiria “em nome da COOHOP, a responsabilidade pela
solução e pagamento das ações judiciais” “movidas em face desta última; pagamento
referente ao IPTU e licença de obras; distratos amigáveis, judiciais e processos
judiciais em andamento, bem como a conclusão do empreendimento”.
O negócio jurídico firmado entre a cooperativa e a MKT foi
levado a termo pelo Instrumento Particular de Associação de Recursos para Conclusão
das Obras do Condomínio Residencial Nova Conquista de fls. 50/57. Dentre outras
resoluções, o documento fixa que a partir da assinatura do contrato a cooperativa
transmitiu à MKT “a posse e o domínio por escritura pública e definitiva de compra e
venda” do empreendimento, para que esta última pudesse dar “continuidade às obras do
Bloco 06 e dos Blocos 01 a 05 do Residencial Nova Conquista”. Também foram
transferidos à MKT os direitos sobre o crédito de mais de quatrocentos e sete mil reais
em pagamentos restantes dos apartamentos vendidos, e a propriedade de nove unidades.
A alínea d do item III do instrumento institui que “a COOHOP,
por seus membros da diretoria e por todos os seus associados, obriga-se a pagar à
MKT a importância de R$8.960,00 (oito mil novecentos e sessenta reais) por unidade
dos blocos 06, 07, 08, 09 e 10, exceto os proprietários das unidades mencionadas na
alínea 'b' acima, a título de serviços que serão executados pela MKT, relacionados na
alínea 'c' do capítulo IV abaixo. O pagamento poderá ser feito pelos associados, da
forma a ser combinada com a MKT ou ainda através de financiamento junto a qualquer
instituição financeira ligada ao SFH do Banco Central Brasileiro”. Anote-se que a
proprietária das unidades da alínea b, à época da confecção do instrumento, passou a ser
a própria MKT, conforme lá instituído.
Por sua vez, a alínea c do capítulo IV definiu que “a MKT, às
suas expensas ou por intermédio de financiamento imobiliário, concluirá as obras o
Bloco 06 (seis) e no mesmo diapasão executará até final conclusão, as obras dos
Blocos 01, 02, 03, 04 e 05, todos do Condomínio Residencial Nova Conquista,
conforme memorial descritivo e projeto arquitetônico aprovados pela Prefeitura
Municipal de Campinas, cabendo ainda à MKT, as seguintes providências: 1)
adequação dos blocos ao novo padrão a ser adotado para as construções dos blocos
nos 01, 02, 03, 04, 05 e 06, incluindo: a) pintura externa das torres; b) recuperação do
telhado com pintura dos mesmos; c) projeto e execução de paisagismo da parte

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
existente; d) adequação às exigências dos bombeiros; e) adequação às exigências da
SANASA; e f) adequação às exigências da CPFL”.
Por esses excertos e pelos R.01 e R.02 da matrícula no 160.762
do CRI de Campinas, datados de 28 de maio e 03 de dezembro de 2008, verifica-se que
com a conclusão das negociações a MKT efetivamente passou à posição de
incorporadora e responsável pelo empreendimento. Estando a unidade dos autores
situada na torre 07, indisputável que eles estão obrigados ao pagamento do valor
complementar constante da alínea d do item III. Ainda, a despeito da ata da assembleia
realizada em 2007 denotar que esse adicional seria direcionado à regularização
documental do imóvel, custos judiciais e extrajudiciais advindos de distratos, no
instrumento posteriormente firmado o pagamento está atrelado à conclusão das obras
descritas na alínea c do capítulo IV, como já visto.
Ou seja, o empreendimento está submetido à Lei no 4.591/1964,
o valor integra o custo de obra e seu inadimplemento poderia operar a rescisão
unilateral do contrato. Ocorre que in casu isso não ocorreu, ante a inobservância de
exigências legais pela empresa, senão vejamos.
Primeiro, não há que se falar em obrigação positiva e líquida, a
importar em consequente mora automática nos termos do art. 397 do Código Civil: o
Instrumento Particular de Associação de Recursos para Conclusão das Obras do
Condomínio Residencial Nova Conquista não trata da data, nem mesmo da forma do
pagamento; ao contrário, como se tem da alínea d do item III, o adimplemento poderia
ser efetuado pelo mutuário de “forma a ser combinada com a MKT ou ainda através de
financiamento junto a qualquer instituição financeira, ligada ao SFH do Banco Central
Brasileiro” (fls. 52).
Ademais, na alínea e do item IV do instrumento, a MKT
efetivamente se obriga a firmar contrato individual com cada condômino, in verbis: “A
MKT firmará com os associados da COOHOP indicados pela mesma, no ato da
assinatura deste instrumento, contrato particular de compromisso de compra e venda
de fração ideal de terreno que corresponderá às unidades dos mesmos, obrigando-se,
ainda, a MKT, quando do registro do memorial de incorporação do referido
condomínio perante o 3o CRI de Campinas, a outorgar aos associados da COOHOP,
escritura pública e definitiva de compra e venda ou de qualquer outra natureza, desde
que indicado pela COOHOP” (fls. 53).
O contrato individual da unidade dos autores não aportou aos
autos. Em verdade, sequer é mencionado, donde se conclui pela sua inexistência e,
como corolário, também pela inexistência de cláusula resolutiva expressa nos termos do
art. 474 do Código Civil.
Nesta esteira, tais elementos, aliados à planilha de fls. 41/43 -

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
que mostra que, ao tempo da incorporação, os autores já haviam adimplido praticamente
todo o valor pactuado na adesão à cooperativa (1997) -, ao dever de informação que
permeia as relações de consumo e às disposições da Lei no 4.591/1964, conduzem à
conclusão de que necessariamente eles deveriam ter sido notificados a purgar a mora
nos termos do art. 63, caput, desta última, para que posteriormente se operasse, se o
caso, a resolução unilateral do contrato por inadimplemento e se cogitasse da alienação
da unidade por leilão público nos moldes do § 1o do mesmo art. 63
A notificação apresentada no feito é ineficaz ao propósito de
validar a alienação à corré Marilene, porque enviada pela corré MKT aos autores
somente em outubro de 2013 (fls. 231), isto é, posteriormente ao evento datado de 19 de
março de 2013 (fls. 250/251). Ademais, o documento apresenta valor diverso daquele
definido no Instrumento Particular de Associação de Recursos para Conclusão das
Obras do Condomínio Residencial Nova Conquista.
Também é incontroverso que a MKT não se socorreu de via
judicial adequada para retomada do imóvel. Sem a ciência e muito menos anuência dos
autores, foi substituída a fechadura do apartamento, o que culminou inclusive com a
ação de reintegração de posse sob autos no 0002581-76.2013.8.26.0084, julgada
procedente na origem, com resultado confirmado por esta E. Câmara em fevereiro de
2018 (fls. 373/376). Aliás, já ajuizada a possessória, a MKT ainda alienou o imóvel à
corré Marilene, surpreendendo negativamente os autores mais uma vez.
Deste contexto, indisputável que as ações manu militari da
incorporadora violaram princípios contratuais da boa-fé e as normas protetivas
insculpidas no Código de Defesa do Consumidor. A surpresa da troca da fechadura e
posteriormente da alienação, o impedimento de acesso ao imóvel, a necessidade de se
socorrerem de procedimento judicial para não serem privados de sua propriedade, por
certo desbordaram do mero aborrecimento e produzem desmedida aflição, grave
constrangimento, humilhação, transtornos e angústia importantes, configurando ofensa
imaterial passível de compensação.
No tocante ao valor indenizatório, registra-se de início sem lugar
aventar de violação ao princípio da adstrição por suposto vício ultra petita: o pedido
(trinta mil reais) era meramente estimativo, não vinculando o Julgador ao apreciar a lide
(nesse sentido, dentre outros, TJSP, 23a Câmara de Direito Privado: Apelação no
0001769-74.2014.8.26.0512; TJSP, 16a Câmara de Direito Privado: Embargos de
Declaração no 1003517-66.2016.8.26.0153/50000; TJSP, 8a Câmara de Direito Privado:
Embargos de Declaração no 0049952-93.2010.8.26.0002/50000).
Sem embargo, os sessenta e cinco mil reais estabelecidos na r.
sentença são demasiados - donde se acolhe em parte o inconformismo da corré MKT, a
fim de se o reduzir.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Com efeito, sabe-se que “o dano moral não pode ser
recomposto, já que é imensurável em termos de equivalência econômica. A indenização
a ser concedida é apenas uma justa e necessária reparação em pecúnia, como forma de
atenuar o padecimento sofrido.
Ante a inexistência de previsão legal para fixação do montante
da indenização por dano moral, já ficou assentado:
'Indenização. Responsabilidade civil. Dano moral. Verba
devida. Arbitramento. Juízo prudencial. Adequação à situação pessoal das partes. A
indenização por dano moral é arbitrável mediante estimativa prudencial que leve em
conta a necessidade de, com a quantia, satisfazer a dor da vítima e dissuadir, de igual e
novo atentado, o autor da ofensa. Deve, por isso, adequar-se à condição pessoal das
partes, por que não sirva de fonte de enriquecimento da vítima, nem agrave, sem
proveito, a obrigação do ofensor' (JTJ-Lex 236/167).
No corpo deste v. acórdão, sendo relator o então
Desembargador Antonio Cezar Peluso, hoje insigne Ministro do e. STF, está
explicitado: 'O valor por arbitrar a título de reparação moral precisa ser eficaz para
atender à sua dupla função jurídica, transparente à necessidade de, com a quantia,
satisfazer a dor da vítima e dissuadir, de igual e novo atentado, o autor da ofensa (cf.,
da antiga 2a Câmara Civil, Ap. 143.413-1, in RJTJESP 137/238-240)'.
A constatação de que a indenização pelos danos morais não
pode ser módica, pena de não funcionar como desestímulo à reiteração de condutas
causadoras de danos, porém, não permite que se fixem indenizações consideravelmente
superiores à extensão do dano experimentado pela vítima. Há, como de regra no
direito, de se pautar o julgador pelo critério da razoabilidade.
Note-se que o caráter punitivo deve se apresentar apenas de
modo indireto, motivo pelo qual indenização por danos morais não pode ser fixada em
importe superior ao suficiente para aplacar a dor de quem foi lesado. Fixação em valor
superior à extensão do dano implicaria enriquecimento ilícito” (TJSP, 37a Câmara de
Direito Privado: Apelação no 0006225-82.2011.8.26.0347, excerto do voto condutor).
À luz de tais balizas, atento aos bens jurídicos lesados, às
desrespeitosas ações da MKT e às suas consequências, afigura-se-me justo e razoável
estabelecer a reparação em trinta mil reais - quinze mil reais para cada autor. O
montante compensa satisfatoriamente e com propriedade as vítimas, sem gerar
enriquecimento sem causa, ao mesmo tempo em que pune a ofensora de maneira
minimamente sensível aos seus alentados cofres e, quiçá, demove-a do propósito de
renovar ou permitir que se renovem agravos de igual jaez.
A atualização monetária pela Tabela Prática deste E. Tribunal de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Justiça vai do presente julgamento (Súmula no 362/STJ); os juros moratórios, em um
por cento ao mês (art. 406 do Código Civil, conjugado com o art. 161, § 1o, do Código
Tributário Nacional), incidem da citação (ilícito contratual, art. 405 do Código Civil e
STJ, 4a Turma: Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial no 1.023.507/RJ).
Neste passo, consigno ad cautelam que “a jurisprudência é
firme no sentido de que a correção monetária e os juros de mora são consectários
legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e podem ser
analisados até mesmo de ofício, de modo que sua aplicação ou alteração, bem como a
modificação de seu termo inicial, não configura julgamento extra petita nem reformatio
in pejus” (STJ, 3a Turma: Agravo Interno no Agravo Interno no Agravo em Recurso
Especial no 1.379.692/SP).
De outro lado, no que atine à alienação, esta não deve subsistir
frente aos autores, impendendo o êxito do seu recurso.
Como asseverado, eles não foram constituídos em mora antes da
alienação e o procedimento de retomada do imóvel está eivado de ilegalidades.
Ademais, reitero, consta da alínea e do item IV do Instrumento Particular de
Associação de Recursos para Conclusão das Obras do Condomínio Residencial Nova
Conquista ser responsabilidade da MKT firmar o contrato individual com cada
mutuário e posteriormente fornecer-lhe a escritura definitiva de compra e venda.
Nesta esteira, era dever da MKT informar à adquirente a
realidade financeira e judicial da unidade, ao passo que não se pode atribuir culpa aos
autores por ausência de averbações na matrícula do imóvel - ao tempo da alienação, esta
inexistia ainda por desídia da própria corré, afastando-se aí as hipóteses do art. 54 e seus
incisos da Lei Federal no 13.097/2015.
Os e-mails trocados pelo síndico do prédio com a MKT (fls.
100/108) e o testemunho dele na audiência de justificação da reintegração de posse (fls.
73) demonstram que, à exceção do valor complementar trás discutido, a unidade dos
autores não tinha outras dívidas e que eles eram atuantes no prédio.
No que tange à adquirente, mesmo que não se possa afirmar
assertivamente seu conhecimento da situação do imóvel, nem que seja ela ligada à MKT
e, por tal, tenha figurado na aquisição apenas para blindar o imóvel de procedimentos
expropriatórios judiciais desfavoráveis à empresa, como sustentam os autores, não se
afasta que efetuou o negócio à revelia de procedimentos e cautelas típicos da aquisição
de imóveis.
Note-se que não aportaram aos autos e-mails e/ou documentos
que demonstrassem que a aquisição foi precedida da verificação de propriedade e de
dívidas condominiais e tributárias da unidade, como seria esperado. Ainda, verifica-se

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
na escritura pública de venda e compra de fls. 250/251 - lavrada, repise-se, em 19 de
março de 2013 - que ela abdicou da segurança “da apresentação de certidões de feitos
ajuizados e fiscais, conforme faculta a Lei 7.433/85 regulamentada pelo Decreto no
93.240/86, dispensando a vendedora da apresentação de quaisquer outras certidões e
documentos exigidos” (fls. 250-vo). Somente foram exibidas certidões relacionadas a
débitos trabalhistas.
O incauto desprendimento da adquirente impediu que ela
constatasse por certidão de distribuição emitida pelo sistema desta E. Corte a existência
da ação de reintegração de posse ajuizada pelos autores em 06 de março de 2013. Mais
avulta a anormalidade da conduta o fato de se tratar de advogada, profissão cujo
exercício demanda conhecimento de procedimentos da espécie. Ou seja, ela
conscientemente assumiu o risco da má compra, abdicando das cautelas de praxe e se
submetendo, portanto, a possíveis reveses, afastando-se da figura do terceiro de boa-fé.
Oportuno lembrar que mesmo para o homem médio, a conduta
temerária em situação do jaez lhe é desfavorável, quanto mais a quem milita na área
jurídica. Desse teor o entendimento jurisprudencial, conforme se verifica, mutatis
mutandis, em caso de fraude à execução, no qual também se espiolha se o adquirente
está ou não de boa-fé - confira-se:
“Para a configuração da má-fé na fraude à execução não se
exige a prova do dolo ou de conluio entre o executado alienante e o adquirente,
bastando que este se desvie do padrão objetivo de conduta do homem médio... a
inocência dos adquirentes deve ser absoluta... No caso, consta expressamente da
escritura de compra e venda que os embargantes dispensaram os outorgantes
vendedores da apresentação das certidões negativas constantes da Lei 7.433/85,
regulamentada pelo Decreto 93.240/86, com exceção da certidão de ônus emitida pelo
registro imobiliário (fls. 20). Ora, a dispensa das certidões previstas em lei configura
ato de verdadeira temeridade e desvia os adquirentes do caminho reto e cauteloso que
caracteriza a boa-fé do homem médio. Exigir certidões pessoais dos outorgantes é
medida comezinha de cautela mínima nos negócios imobiliários. Ninguém em sã
consciência investe polpuda soma de dinheiro na compra de um imóvel de
desconhecido sem ter o cuidado de saber com quem está negociando, o que só pode ser
revelado pelas certidões pessoais de distribuidor, protesto etc. Quem dispensa certidão
sabe com quem está fazendo negócio ou faz o negócio às cegas e então não pode
invocar sua própria torpeza ou incúria” (TJSP, 16a Câmara de Direito Privado:
Apelação no 1009987-97.2018.8.26.0071, excerto do voto condutor).
Por tudo, nos limites da lide, a alienação deve ser tida como
inoperante e ineficaz, jamais subordinando os autores, para cujo patrimônio o bem
retornará de forma definitiva. Id est, vinga a irresignação deles (pedido principal).
Explicita-se por cautela, no entanto, que isto não implica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
estejam desobrigados da dívida instituída aos mutuários na alínea d do item III do
Instrumento Particular de Associação de Recursos para Conclusão das Obras do
Condomínio Residencial Nova Conquista, se não há comprovação do pagamento
mesmo depois da notificação enviada tardiamente.
4. Na tentativa de se elidir a oposição de ociosos embargos de
declaração, (i) relembra-se que eles não possuem caráter infringente; (ii) consideram-se
prequestionadas e não ofendidas todas as normas jurídicas reportadas no curso do feito.
Do exposto, proponho o PROVIMENTO da apelação dos
autores e o PARCIAL PROVIMENTO da apelação da corré MKT, nos termos do
voto, sem incidência do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil à vista do resultado
que a elas se atribui (vide STJ, 2a Seção: Agravo Interno nos Embargos de Divergência
em Recurso Especial no 1.539.725/DF).
CARLOS GOLDMAN
RELATOR

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 29661/2020
Apelação Cível no 0008115-64.2014.8.26.0084
Comarca: Campinas
Apelantes: CARLOS ALBERTO BARROZO DE CARVALHO e RUTH
RODRIGUES DE ARGOLO DE CARVALHO
Apelados: Mkt Incorporação e Empreendimentos Imobiliários Ltda e
Marilene Aparecida Ferreira
DECLARAÇÃO DE VOTO No 29661
Dissinto respeitosamente da d. Maioria.
Na visão deste insignificante magistrado, a decisão proferida relativamente
à fixação pelo dano moral falhou na própria concessão, e também com a atribuição do
elevado valor deferido.
Houve aqui enorme desencontro contratual entre os litigantes. A parte
autora estava em mora. Liminar de reintegração deferida.
Outrossim, para o problema apontado pela sentença, prontamente reparado
pelo Judiciário, TRINTA MIL REAIS é valor excessivo e ainda mais com os juros, e
sem falar na correção monetária.
Incrível que em primeiro Grau se haja fixado o valor de SESSENTA E
CINCO MIL REAIS superior a hipóteses que tais, onde ocorreu o evento MORTE.
VIDEBIMUS INFRA.
Em julgamento do Magnífico SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA,
fixou-se, em precedente, para caso de morte, indenização por dano moral no importe de
R$-50.000,00.
Esse o exato valor localizado pelo eminente Des. J.J. DOS SANTOS,
também para caso de MORTE POR ERRO MÉDICO, em julgamento realizado aos
15.05.2018 e que foi indicado para jurisprudência, acatado o “quantum” por V.U.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
O Ministro SIDNEI BENETTI, que horou esta Relação, fixou em CINCO
MIL REAIS danos morais por negativa de fornecimento de materiais cirúrgicos ver
A.R. No 46.590-SP.
A mesma C.Corte Superior, em Brasília, em precedente recebido por todos
os integrantes desta Seção de Direito Privado, por Boletim Interno, dá notícia de que o
MINISTRO JOÃO OTÁVIO NORONHA houve por exata V. decisão do E. Tribunal
carioca que fixou em R$-3.000,00 (Três mil reais) indenização a quem INGERIRA
METAL EM ACHOCOLATADO (ARESP No 477.364
RJ); esse valor de
R$-3.000,00 também consta de outros precedentes ver Rec. Espec. 149.296, da E. 2a
Turma. Também a mesma fonte relata de outro precedente, da mesma H. Corte, quando
se mandou ao pagamento de R$-5.000,00 a título de dano moral por corpo estranho
localizado em alimento nem sequer ingerido.
E em recente entendimento, o mesmo E. Tribunal Superior assentou, no
Rec.Especial no 1639470-RO indenização de DOIS MIL REAIS por protesto indevido.
Aqui, por um problema com mui menor gravidade fixou-se um valor que
com os acréscimos deverá ampliar em muito aquele limite.
ROGATA VENIA, não há como sustentar pagamento de R$-65.000,00
conforme está aposto, em Primeiro Grau, e R$-30.000,00 em Segundo.
Isso, na ótica do inútil prolator destas linhas, tangencia a figura profligada
pelo Art.884 do Código Civil.
O Judiciário não pode prestigiar o enriquecimento sem causa.
De aí que, por minha tenção, AMPLIAVA O PROVIMENTO ao recurso, da
Construtora, inda que parcial, cancelada a verba astronômica, dividida a sucumbência,
mil reais de honorários para cada qual, pois que se está em face daquilo que a
mundanidade chama por INDÚSTRIA DO DANO MORAL.
L. B. Giffoni Ferreira

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
Pg. inicial
Pg. final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
12
Acórdãos
Eletrônicos
CARLOS ALEKSANDER ROMANO BATISTIC
GOLDMAN
12330341
13
14
Declarações de
Votos
LUIZ BEETHOVEN GIFFONI FERREIRA
1245486E
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
0008115-64.2014.8.26.0084 e o código de confirmação da tabela acima.