Tribunal: TJSP
Processo: 1012238-50.2018.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-24
Data de publicação: 2020-10-24

Ementa:
RESPONSABILIDADE CIVIL – Danos materiais e moral - O pleito indenizatório não corresponde a abatimento do preço do bem (ação estimatória ou quanti minoris) o que ensejaria a incidência de prazo decadencial, mas a indenização pela depreciação do imóvel e a compensação por dano moral, cujo prazo prescricional é o decenal, em razão da relação contratual entre as partes, o que não ocorreu - Relação

Ementa:
RESPONSABILIDADE CIVIL – Danos materiais e moral - O pleito indenizatório não corresponde a abatimento do preço do bem (ação estimatória ou quanti minoris) o que ensejaria a incidência de prazo decadencial, mas a indenização pela depreciação do imóvel e a compensação por dano moral, cujo prazo prescricional é o decenal, em razão da relação contratual entre as partes, o que não ocorreu - Relação de Consumo – Três caixas coletoras instaladas em área privativa de apartamento adquirido pela autora – Falta da prova de informação clara e adequada ao consumidor – Laudo pericial que constatou a desvalorização do imóvel causada pela presença das caixas coletoras - Transtorno anormal importando em violação a direito da personalidade – Indenizações devidas – Recurso da ré desprovido e provido o apelo da autora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000872823
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1012238-50.2018.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que , são apelados/apelantes
M.R.V. ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e MARILUZ DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Recurso da ré desprovido e
provido o apelo da autora.V.U.
, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO.
São Paulo, 24 de outubro de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012238-50.2018.8.26.0019 -Voto no 20.460
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.: 1012238-50.2018.8.26.0019
Comarca:
Americana (4a Vara Cível)
Apelantes:
Mariluz da Silva e M.R.V. Engenharia e Participações S/A
Apelados:
Os mesmos
Juiz:
Gilberto Vasconcelos Pereira Neto
Voto n. 20.460
EMENTA: RESPONSABILIDADE CIVIL – Danos materiais e
moral - O pleito indenizatório não corresponde a abatimento do
preço do bem (ação estimatória ou quanti minoris) o que ensejaria
a incidência de prazo decadencial, mas a indenização pela
depreciação do imóvel e a compensação por dano moral, cujo
prazo prescricional é o decenal, em razão da relação contratual
entre as partes, o que não ocorreu - Relação de Consumo – Três
caixas coletoras instaladas em área privativa de apartamento
adquirido pela autora – Falta da prova de informação clara e
adequada ao consumidor – Laudo pericial que constatou a
desvalorização do imóvel causada pela presença das caixas
coletoras - Transtorno anormal importando em violação a direito
da personalidade – Indenizações devidas – Recurso da ré
desprovido e provido o apelo da autora.
Trata-se de ação de indenização por danos materiais e
moral, alegando a autora que firmou com a requerida contrato particular de
promessa de compra e venda para aquisição do imóvel descrito na inicial,
localizado no piso térreo do empreendimento, justamente por estar
interessada na área externa privativa da unidade, contudo, quando entregue o
empreendimento, foi surpreendida pela existência de caixas de inspeção hidro
sanitárias na área externa, que desvalorizam o imóvel e causam
aborrecimento, requerendo seja a requerida condenada ao pagamento de
indenizações pelos danos materiais e moral.

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A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente
em parte a ação, condenando a ré a compensar o dano moral fixado em R$
25.000,00, bem como ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação (fls.
683/686).
A autora recorreu alegando que o imóvel objeto dos autos
foi adquirido na planta, ainda na fase de construção, e, por isso, não seria
possível constatar a existência das três caixas hidrosanitárias na área privativa
externa à época da celebração do negócio, salientando, ademais, que no
portfólio e nas plantas baixa e de arquitetura do apartamento adquirido,
entregues no momento da assinatura do contrato, não era indicada a
existência das caixas, de maneira que somente foi possível constata-la após a
entrega da obra, além disso, consigna que a prova pericial realizada nos autos
concluiu pela irregularidade na construção das caixas, pela ausência de
informação prévia sobre a existência desses compartimentos e, ainda, a
ocorrência de desvalorização do imóvel, no importe de R$ 10.301,51, com
base no qual pleiteia o recebimento de indenização pelos danos materiais
decorrentes da desvalorização do imóvel (fls. 688/697).
A requerida, também, apelou arguindo preliminarmente a
decadência do direito de reclamar por vício no empreendimento, tendo em
vista o prazo de 90 dias fixados para tanto pelo art. 26 do CDC, e, de forma
subsidiária, a prescrição da pretensão de ressarcimento, por força do prazo de
1 ano previsto nos arts. 441, 445, §1o e 501 do Código Civil, e, no mérito,
sustentou a regularidade da instalação das caixas coletoras, afirmando que a
edificação da construção seguiu as normas impostas pela ABNT, sendo o
empreendimento entregue em condições adequadas de uso e moradia, o que
foi atestado pela autora, no momento em que realizou a vistoria prévia e

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concordou com o recebimento do imóvel, além disso, na ocasião da compra,
foram fornecidas à autora todas as informações sobre as características da sua
unidade, constando, ainda, de forma expressa, na cláusula 8.2 do instrumento
contratual, a possibilidade de instalação das caixas nas áreas privativas,
pleiteando a improcedência da ação (fls. 700/714).
A
autora
apresentou
contrarrazões,
aduzindo,
preliminarmente, a inépcia recursal pela ausência de impugnação específica
aos fundamentos da sentença, e, no mérito, pugnou pelo desprovimento (fls.
729/746).
É o Relatório.
A apelação da ré confronta os fundamentos de fato e de
direito da sentença, preenchendo os requisitos do art. 1.010 do CPC/2015,
devendo ser conhecida.
O pleito indenizatório ora formulado não corresponde a
abatimento do preço do bem (ação estimatória ou quanti minoris) o que
ensejaria a incidência de prazo decadencial, mas a indenização pela
depreciação do imóvel e a compensação por dano moral, cujo prazo
prescricional é o decenal, em razão da relação contratual entre as partes, o que
não ocorreu.
A autora adquiriu o imóvel descrito na inicial, em
27/12/2012, através da celebração de Termo de Cessão de Direitos e
Obrigações de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda com o
adquirente originário (fls. 35/37), em relação ao Contrato Particular de
Promessa de Compra e Venda que este firmou com a requerida (fls. 22/34).
É assente que: "o Código de Defesa do Consumidor

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atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a
construir unidades imobiliárias mediante financiamento (AgRg no AREsp
120.905/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 06/05/2014, DJe 13/05/2014).
A autora pleiteia a indenização por danos materiais e
moral decorrentes da entrega de unidade imobiliária por ela adquirida com
caixas coletoras instaladas na área privativa externa da unidade. O
apartamento da requerente situa-se no térreo e conta com uma área privativa
descoberta, ilustrando as fotos apresentadas às fls. 140/153 a situação fática
das caixas coletoras existentes na unidade.
A requerida, por sua vez, apesar de afirmar que adimpliu
o dever de informação, informando as características do imóvel na ocasião da
celebração do contrato de compra e venda, não se desincumbiu do ônus de
comprovar que deu efetiva ciência à autora acerca da existência das caixas em
sua unidade especificamente, o que lhe era plenamente possível fazer, uma
vez
que
responsável
pela incorporação, construção e venda do
empreendimento, sendo detentora das plantas e demais projetos em que
constam em quais unidades seriam instaladas tais caixas.
Não consta de forma expressa do memorial descritivo
informações claras e objetivas acerca da instalação das caixas coletoras na
área privativa adquirida pela autora, tampouco a necessidade de manutenção
periódica, em violação ao dever de informação previsto na lei consumerista
(art. 6o, III, CDC), e, além disso, não se consegue visualizar a presença das
caixas no material publicitário divulgado pela ré (fls. 38/58), tampouco nas
plantas entregues à adquirente (fls. 59/60), ao contrário, as ilustrações
permitem inferir que a área é de uso livre e irrestrito, indicando a

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possibilidade, inclusive, da cobertura do piso com gramado e a colocação de
móveis como mesas de jantar, sendo, diante disso, insuficiente a previsão
genérica e hipotética da cláusula 8.2 do Memorial Descritivo, de que "caso
necessário", o lançamento de esgoto poderá ser executado por sistema de
bombas e as caixas de gordura, sabão e passagem de esgoto e água pluvial
"poderão" ser executadas nas áreas privativas descobertas do pavimento
térreo.
O dever de informar, alerta Cláudia Lima Marques1,
representa no CDC, “um verdadeiro dever essencial, dever básico (art. 6o,
inciso III) para a harmonia e transparência das relações de consumo. O dever
de informar passa a ser natural na atividade de fomento ao consumo, na
atividade de toda a cadeia de fornecedores, é verdadeiro ônus atribuído aos
fornecedores, parceiros contratuais ou não do consumidor”.
O dever de informação nas relações contratuais é
indissociável dos deveres de boa-fé objetiva, cooperação e cuidado.
Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça
que: "1. O direito à informação, no Código de Defesa do Consumidor, é
corolário das normas intervencionistas ligadas à função social e à boa-fé, em
razão das quais a liberdade de contratar assume novel feição, impondo a
necessidade de transparência em todas as fases da contratação: o momento
pré-contratual, o de formação e o de execução do contrato e até mesmo o
momento pós-contratual...” (REsp 1188442/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 06/11/2012, DJe 05/02/2013).
O fato de a requerente ter assinado o termo de entrega,
sem nenhuma ressalva, não elide a obrigação de que a informação acerca da
1 MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: O novo regime das relações
contratuais. 5a ed. São Paulo: RT. 2005, p.771-2.

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existência das caixas coletoras em sua unidade, deveria preceder à assinatura
do contrato, dever este que não cumpriu a ré, cobrando pela área privativa,
que na verdade provocou transtornos à adquirente.
No que concerne à regularidade da instalação, afirma a
requerida que a construção observou o projeto do empreendimento e as
normas regulamentares.
O Laudo Pericial produzido nos autos, todavia, constatou
que o empreendimento não observou a NBR 8160, segundo a qual a
localização das caixas de inspeção ou poços de visita deve ser facilmente
acessível e, ademais, nas hipóteses em que receberem a contribuição de outras
unidades autônomas, as caixas não devem ser colocadas em ambiente
pertencente a uma unidade autônoma. No caso, o acesso às caixas depende da
passagem por três portas, sendo duas delas internas à unidade residencial da
autora, não sendo, portanto, facilitado, e, além disso, as caixas, uma de
gordura, uma de sabão e outra de esgoto, são receptoras de várias unidades da
torre, sendo, portanto, irregulares (fls. 612/616). Concluindo o expert que a
presença das caixas causa desvalorização ao imóvel da autora no importe de
R$ 10.301,51 (fls. 617).
As provas colacionadas aos autos, tanto as fotografias
juntadas pela autora, quanto o laudo pericial, dão a dimensão das restrições
suportadas pela consumidora, em área que seria destinada ao convívio
familiar, sendo inegável a conclusão de que a existência de caixas coletoras
dentro da área de propriedade exclusiva da requerente traz sensível limitação
ao seu direito de propriedade e de privacidade, diante da necessidade
periódica de manutenção, bem como por riscos decorrentes de eventual
defeito, com transbordamento de seu conteúdo ou propagação de odores

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fétidos e proliferação de insetos, o que de fato, deveria ter sido comunicado
com destaque no instrumento contratual principal, nos termos do art. 54, § 4o
do CDC, devendo a requerida responder pelos danos, em conformidade com
o art. 18, § 1o, III, do CDC, por consistir em transtorno anormal, resultando
em violação a direito da personalidade.
No mesmo sentido vem decidindo a jurisprudência desta
Corte, em casos similares envolvendo a mesma construtora:
Indenização por danos morais. Aquisição de imóvel unidade
autônoma. Construtora erigiu no quintal do apelado caixas de
gordura, de espuma e de esgoto. Alegação de que o apelado tinha
pleno conhecimento é inconsistente. Relação de consumo
caracterizada. A existência de tais caixas traz desconforto ao
morador. Em caso de inspeção, o mau cheiro e o surgimento de
insetos ocasionam angústia e desgosto. Danos morais configurados.
Verba reparatória condizente com as peculiaridades da demanda.
Apelo desprovido. (TJSP; Apelação 1011669-29.2017.8.26.0037;
Relator (a): Natan Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador: 4a Câmara
de Direito Privado; Foro de Araraquara - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento: 30/08/2018; Data de Registro: 30/08/2018)
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
DOCUMENTOS ESSENCIAIS PARA A PROPOSITURA DA
DEMANDA. Apelado que carreou aos autos os documentos
imprescindíveis para a propositura da demanda, sendo inviável a
extinção terminativa do feito. DANO MORAL. Configuração.
Caixas coletoras de sabão, de gordura e de água pluvial instaladas
em apartamento térreo adquirido pelo apelado, as quais demandam
constante manutenção. Falta de informação clara e adequada ao
consumidor. Limitação ao direito de propriedade. Violação ao art.
6o, III do CDC. As fotos impressionam e causam repulsa, asco.
Difícil admitir que uma equipe de vários funcionários terceirizados
compareça periodicamente na sua unidade habitacional para
remover resíduos fétidos. Quantum indenizatório mantido,
porquanto
fixado
com
razoabilidade.
HONORÁRIOS

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RECURSAIS. Imposição nos termos do art. 85, § 11 do CPC/15.
RECURSO NÃO PROVIDO.
A perícia constatou que a unidade da autora não alcança
o valor de mercado idêntico ao preço praticado pela Construtora em imóvel
semelhante com área privativa, no montante de R$ 10.301,51, o que deve
servir de parâmetro para fixar a depreciação, corrigindo-se este valor pela
Tabela Prática do TJSP da elaboração do laudo, com juros de mora de 1% ao
mês da citação.
No tocante ao valor do dano moral, sua fixação observou
os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando-se a
dimensão dos transtornos e sua natureza permanente, ainda mais que o espaço
seria destinado à convivência e lazer, o que causa maior desconforto, não
merecendo qualquer reparo.
Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso da
autora, para condenar, também, pelos danos materiais, na forma constante da
fundamentação, e NEGA-SE PROVIMENTO à apelação da ré, que arcará
com a integralidade das despesas do processo e com os honorários
advocatícios de 15% do valor devido, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica