Tribunal: TJSP
Processo: 1003183-55.2020.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Lígia Araújo Bisogni
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-12-02

Ementa:
EMBARGOS DE TERCEIRO – Nulidade por falta da citação da coembargada Priscila – Descabimento – Ato de constrição que não lhe aproveita – Indicação dos bens objeto de constrição feita pelo próprio credor – Inteligência do art. 677, §4o, do CPC – Penhora de vagas autônomas de garagem – Defesa de terceiros pautada em instrumento de compra e venda firmado com a devedora – Contrato particular

Ementa:
EMBARGOS DE TERCEIRO – Nulidade por falta da citação da coembargada Priscila – Descabimento – Ato de constrição que não lhe aproveita – Indicação dos bens objeto de constrição feita pelo próprio credor – Inteligência do art. 677, §4o, do CPC – Penhora de vagas autônomas de garagem – Defesa de terceiros pautada em instrumento de compra e venda firmado com a devedora – Contrato particular de compra e venda que, apesar de conferir legitimidade ativa para oposição dos embargos de terceiro (Súmula 84 do C. STJ), não redundada, por si só, na prevalência do respectivo instrumento – Elementos trazidos aos autos que não garantem a autenticidade do contrato, tampouco demonstram de efetiva quitação do preço previsto em contrato – – Pronunciamento judicial anterior que não conferiu a titularidade das vagas aos embargantes – Entendimento anterior voltado à retificação da carta de arrematação que não impossibilita a penhora da vagas de garagem (cf. Agravo de Instrumento n. 2162179-22.2015.8.26.0000) – Natureza propter rem relativa às dívidas condominiais, ademais, que autoriza penhora das referidas vagas de garagem – Sentença de improcedência dos embargos de terceiro mantida – Recurso improvido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000990181
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003183-55.2020.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes SINVAL
ESTEVAM GREGORIO DE SOUZA e ANA SILVA GREGÓRIO, é apelado
CONDOMINIO EDIFICIO PALM BEACH.
ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GOMES
VARJÃO (Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 30 de novembro de 2020
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003183-55.2020.8.26.0003 - São Paulo - VOTO No 2/7
VOTO No 40193
APEL. No: 1003183-55.2020.8.26.0003
COMARCA: SÃO PAULO
APTE: SINVAL ESTEVAM GREGORIO DE SOUZA E ANA SILVA GREGÓRIO
APDO: CONDOMINIO EDIFICIO PALM BEACH
INTDA.: PRISCILA GEORGINA KOZILEK
EMBARGOS DE TERCEIRO Nulidade por falta da citação da
coembargada Priscila Descabimento Ato de constrição que
não lhe aproveita Indicação dos bens objeto de constrição feita
pelo próprio credor
Inteligência do art. 677, §4o, do CPC

Penhora de vagas autônomas de garagem Defesa de terceiros
pautada em instrumento de compra e venda firmado com a
devedora Contrato particular de compra e venda que, apesar de
conferir legitimidade ativa para oposição dos embargos de terceiro
(Súmula 84 do C. STJ), não redundada, por si só, na prevalência
do respectivo instrumento Elementos trazidos aos autos que não
garantem a autenticidade do contrato, tampouco demonstram de
efetiva
quitação
do
preço
previsto
em
contrato

Pronunciamento judicial anterior que não conferiu a titularidade
das vagas aos embargantes Entendimento anterior voltado à
retificação da carta de arrematação que não impossibilita a
penhora da vagas de garagem (cf. Agravo de Instrumento n.
2162179-22.2015.8.26.0000) Natureza propter rem relativa às
dívidas condominiais, ademais, que autoriza penhora das referidas
vagas de garagem Sentença de improcedência dos embargos de
terceiro mantida Recurso improvido.
Trata-se de embargos de terceiro opostos por Sinval Estevam
Gregório de Souza e Ana Silva Gregório à constrição perpetrada pelo
Condomínio Edifício Palm Beach no bojo dos autos da ação de cobrança
intentada contra Priscila Georgina Kozilek (autos n. 1002453-83.2016.8.26.0003)
que, pela r. sentença (págs. 104/107), proferida pela magistrada CRISTIANE
VIEIRA, cujo relatório se adota, foram julgados improcedentes, mantendo-se
hígidas as penhoras realizadas nas duas vagas de garagem localizadas no
condomínio embargado (ns 40 e 41, matrículas no s 43.843 e 43.844,),
carreando ao embargante a sucumbência de custas e despesas processuais e

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majorando-se os honorários sucumbenciais arbitrados no despacho inicial da
execução para 12% do valor da dívida, de acordo com os critérios do artigo 85, §
2o, do Código de Processo Civil.
Irresignados,
apelaram
os
embargantes
alegando,
preliminarmente, a nulidade da r. sentença, em razão da falta de citação da
embargada Priscila Georgina Kozilek. No mérito, asseveram que já houve
questionamento por meio de agravo de instrumento anterior a respeito das vagas
de garagem, oportunidade em que se reconheceu a arrematação adstrita ao
apartamento n. 71, considerando-se as matrículas independentes das vagas de
garagem (Agravo de Instrumento n. 2162179-22.2015.8.26.0000). Propugnam
que o posicionamento da r. sentença contraria a “coisa julgada” diante do
entendimento proclamado quanto à “consolidação das vagas de garagem em
nome dos apelante”. Aduzem que o direito de propriedade em relação às vagas
está amparado em instrumento particular de compra e venda, o que prescinde do
respectivo registro imobiliário; que o embargado age de má-fé, pois, apesar de
nunca ter promovido a cobrança dos valores, já houve formulou pedido quanto à
inclusão dos embargantes no polo passivo no feito executivo.
Recurso bem processado, acusando resposta (págs. 165/174),
subiram os autos.
É o relatório.
Desde logo, afasto a preliminar de nulidade por falta da citação
da coexecutada Priscila Georgina Kosilek, tendo em vista que a indicação dos
imóveis consistentes nas vagas de garagem ns. 40 e 41 foi realizada pelo próprio
exequente Condomínio Edifício Palm Beach, ora embargado, conforme se
observa a pág. 36 dos autos n. 0008706-70.2017.8.26.0003, não concorrendo a
coexecutada Priscila para o ato de constrição dos bens que os embargantes
pretendem desconstituir.
Nesse sentido, dispõe o art. 677, §4o, do CPC, “Será legitimado
passivo o sujeito a quem o ato de constrição aproveita, assim como o será seu
adversário no processo principal quando for sua a indicação do bem para a
constrição judicial”.

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Sem prejuízo disso, cumpre ressaltar que outras questões
levantadas pelos embargantes relacionadas ao feito executivo dizem respeito ao
interesse da própria devedora que integra o polo passivo daquela ação, não
cabendo aos embargantes promoverem a defesa de direito alheio em nome
próprio.
Nesse sentido: “Não tem o terceiro legitimidade ou interesse
processual para discutir nos embargos matéria própria da execução e de
interesse único da executada” (RT 766/285)
No mais, diferentemente do que alegam os apelantes, o
julgamento
feito
por
meio
de
agravo
de
instrumento
n.
2162179-22.2015.8.26.0000 em momento algum “consolidou o direito de
propriedade dos apelantes”, muito menos impediu a penhora futura das vagas
autônomas de garagem, afastando-se, de plano, a tese de suposta violação à
“coisa julgada” (art. 502 do CPC).
A esse respeito, restou decidido por esta E. 34a de Direito
Privado o seguinte: “Cumprimento de sentença. Débito condominial. Carta de
arrematação. Decisão de retificação da carta para incluir vaga de garagem não
penhorada. Unidade autônoma. Decisão reformada. Agravo provido.” (TJSP,
Agravo de Instrumento n. 2162179-22.2015.8.26.0000, rel. Nestor Duarte, j.
03/12/2015 cf. págs. 140/143).
Ora, basta verificar que, nos termos do v. acórdão, o
pronunciamento direciona-se somente à retificação da carta de arrematação do
imóvel incidente exclusivamente sobre o apartamento no 71, bloco A, diante da
impossibilidade de inclusão das respectivas vagas autônomas de garagem.
Por seu turno, conquanto o compromisso de compra e venda
confira legitimidade aos terceiros adquirentes para figurar no polo ativo da ação
(Súmula 84 do C. STJ), tal circunstância não basta para conferir efetividade ou
prevalência do respectivo contrato, conforme prudentemente analisado no caso
concreto.
Nesse sentido, conforme restou fundamentado pela r. sentença
de primeiro: “Com efeito, afirmam os embargantes serem proprietários das vagas
de garagem de no 40 e 41 localizadas no interior do condomínio embargado.

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Afirmam que tal propriedade decorre de Instrumento Particular de Compra e
Venda (fls. 95/98), firmado em 2007, relativo às duas vagas de garagem e ao
apartamento de número 71. Tal contrato, no entanto, carece de reconhecimento
de firma que permita garantir sua autenticidade ou a data em que foi realizado.
Ademais, não há qualquer prova de que o contrato tenha sido efetivamente
quitado.
Ressalta-se que na Matrícula do Imóvel referente às vagas não
constam os nomes dos embargantes, mas sim da executada nos autos principais.
Sendo assim, trata-se de mero "compromisso de compra e venda", não havendo
prova de que esse contrato preliminar tenha posteriormente se convertido em
efetiva "compra e venda".
Os embargantes afirmam que desde que desocuparam o referido
apartamento, em 2014, são impedidos de adentrar no condomínio, além de não
receberem cobranças referentes às vagas de garagem. Sob essa perspectiva,
não prospera a alegação de que são, de fato, os proprietários das vagas.
(...)
O que se observa é que não restou comprovado que os
embargantes se imitiram na posse, porquanto afirmam que são impedidos de
adentrar o condomínio e que não recebem cobranças relativas às vagas desde
2014. Se, de fato, os embargantes tivessem adquirido o imóvel em questão, é de
se supor que teriam não só realizado o registro na Matrícula do Imóvel, mas
também que agiriam como proprietários. Isto é, realizariam o pagamento mensal
dos débitos condominiais e usufruiriam da garagem - não há prova alguma
desses fatos.
Por fim, quanto à penhora das referidas vagas de garagem,
cumpre analisar a natureza propter rem relativa às dívidas condominiais. Isto é,
tais dívidas recaem sobre as próprias vagas, não podendo os embargantes
requererem o cancelamento de sua penhora sem que houvessem pago os
débitos condominiais referentes a elas.”
Por seu turno, ressalto que eventual pedido deduzido pelo
condomínio embargado para inclusão dos embargantes no polo passivo do feito
executivo não revela qualquer má-fé, tampouco denota reconhecimento a

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respeito da propriedade das vagas, até porque a pretensão foi negada pelo d.
magistrado de primeiro grau (pág. 148), cuja finalidade, aliás, diz respeito ao
interesse vinculado à satisfação do crédito de natureza propter rem.
Sobre o assunto, seguem os seguintes julgados no âmbito desta
E. 34a Câmara de Direito Privado: “Embargos de terceiro. Terceira possuidora do
bem imóvel. Despesas condominiais. Cumprimento de sentença. Penhora do
bem imóvel. Crédito condominial que é de natureza "propter rem", necessário à
manutenção do condomínio em que inserido e também da própria coisa geradora
do débito. Embargante que alega ser possuidora do bem. Ausência de prova.
Apelo improvido.” (TJSP, apel. n. 1107622-88.2018.8.26.0100, rel. Soares
Levada, j. 26/07/2019).
E
também:
“PROCESSO
CIVIL

PRELIMINAR
DE
INADMISSIBILIDADE RECURSAL
RECURSO EM CONFRONTO COM
SÚMULA DE TRIBUNAL SUPERIOR INOCORRÊNCIA Recurso em potencial
confronto com súmula de Tribunal Superior Verificação da incidência da súmula
que exige análise meritória
Preliminar rejeitada. CIVIL
EMBARGOS DE
TERCEIRO AÇÃO DE COBRANÇA
DESPESAS DE CONDOMÍNIO
PENHORA INCIDENTE SOBRE BEM IMÓVEL
Ação de cobrança ajuizada
contra proprietária do imóvel
Unidade condominial alienada a terceiros
(escritura de compra e venda não levada a registro)
Insurgência contra a
penhora da vaga de garagem porque a responsabilidade pelo débito é da
empresa vendedora, e não dos atuais proprietários do bem
As despesas
de condomínio constituem obrigação 'propter rem', que vinculam a dívida à
unidade condominial, de modo que o condomínio pode optar pelo ajuizamento da
ação de cobrança contra o proprietário, o compromissário comprador, ou o
possuidor, ou contra todos, por se tratar de litisconsórcio facultativo

Regularidade da penhora
Precedentes do Col. STJ e deste Tribunal

Embargantes, ademais que são responsáveis por parte do inadimplemento,
considerando a data da imissão na posse Litigância de má-fé não configurada

Sentença
mantida

Recurso
desprovido”
(TJSP,
apel.
n.
1007567-34.2014.8.26.0565, rel. Carlos von Adamek, j. 21/11/2017).

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No mais, observo que, excepcionalmente, diante do trabalho
desenvolvido e da natureza da causa, de forma a remunerar condignamente o
patrono do embargado, majoro a verba honorária para 15% do valor estabelecido
na r. sentença, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
Por último, ressalte-se que eventuais recursos infundados ou
meramente protelatórios estarão sujeitos às sanções correlatas.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relatora