Tribunal: TJSP
Processo: 1023347-41.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES. Sentença de parcial procedência. Recurso dos autores-adquirentes.
1. Preliminar de insuficiência de preparo do recurso da ré. Sentença condenatória líquida em relação à matéria recorrida. Valor da condenação que pode servir de base de cálculo para o preparo em substituição ao valor da causa. Art. 4o, § 2o, da Lei no 11.608/2003.

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES. Sentença de parcial procedência. Recurso dos autores-adquirentes.
1. Preliminar de insuficiência de preparo do recurso da ré. Sentença condenatória líquida em relação à matéria recorrida. Valor da condenação que pode servir de base de cálculo para o preparo em substituição ao valor da causa. Art. 4o, § 2o, da Lei no 11.608/2003. Preliminar afastada.
2. Indenização pela fruição do bem. Terreno sem edificação. Impossibilidade de exploração econômica imediata. Indenização indevida. Precedentes.
3. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000994962
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1023347-41.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
BRUNO PROCOPIO DE SOUZA e LAURA FERNANDA ALVARENGA DE
SOUZA, é apelada MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES
LOPEZ GIL.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1023347-41.2020.8.26.0100 - JV 22503
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VOTO No: 22503
APELAÇÃO No: 1023347-41.2020.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO
APTES. : BRUNO PROCOPIO DE SOUZA
LAURA FERNNADA ALVARENGA DE SOUZA
APDA. : MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR
CULPA DOS ADQUIRENTES. Sentença de parcial
procedência. Recurso dos autores-adquirentes.
1. Preliminar de insuficiência de preparo do recurso da ré.
Sentença condenatória líquida em relação à matéria
recorrida. Valor da condenação que pode servir de base de
cálculo para o preparo em substituição ao valor da causa.
Art. 4o, § 2o, da Lei no 11.608/2003. Preliminar afastada.
2. Indenização pela fruição do bem. Terreno sem edificação.
Impossibilidade
de
exploração
econômica
imediata.
Indenização indevida. Precedentes.
3. Recurso provido.
Vistos.
Trata-se
de
“AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C
PEDIDO
DE
TUTELA
ANTECIPADA”
movida
por
compromissários-compradores de lotes de terreno em face da
compromissária-vendedora do loteamento. Alegam que não
possuem mais condição de arcar com as despesas inerentes aos
lotes adquiridos, motivo pelo qual pretendem a nulidade dos
itens “a” e “b” da cláusula 12 .1 dos contratos entabulados entre
as partes, bem como a rescisão contratual com a restituição de
90% dos valores pagos no importe de R$ 50.989,00, corrigidos
monetariamente e acrescidos de juros legais.

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A tutela de urgência foi deferida parcialmente a
fim de “declarar desde logo rescindido o contrato de compromisso de
compra e venda (fls. 24/33), com fulcro no art. 356, incisos I e II, do
CPC, suspendendo a exigibilidade das parcelas vincendas, devendo a
parte ré se abster de negativar o nome dos autores relativamente às
parcelas futuras, sob pena de multa” (fls. 36/37).
Sobreveio
a
r.
sentença
(fls.
129/134)
disponibilizada no DJe de 23/07/2020 (fls. 135), que julgou a
ação nos seguintes termos:
“Ante o exposto, julgo PROCEDENTE EM PARTE
os pedidos da inicial, com fulcro no art. 487, inciso
I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR a
ré à devolução imediata e em parcela única de 90%
dos
valores
pagos
pela
aquisição
dos
lotes,
atualizados de acordo com a Tabela Prática do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a contar
das datas dos respectivos desembolsos, e acrescidos
de juros de mora à razão de 1% ao mês, a contar do
trânsito em julgado da sentença, permitindo a
dedução, a título de compensação, do percentual de
0,5% ao mês dos preços dos lotes referentes às taxas
de ocupação pela fruição dos imóveis, além dos
débitos
de
IPTU,
taxas
de
conservação
e
contribuição ao fundo de melhoramentos, conforme
autoriza o item “c” da cláusula 12.1 dos contratos.
Como os requerentes sucumbiram em parte mínima
do pedido, nos termos do parágrafo único do art. 86
do CPC, a requerida deverá arcar, por inteiro, com
as
custas
e
despesas
processuais,
bem
como
honorários advocatícios em favor do patrono da
parte
contrária,
que
fixo
10%
do
valor
da
condenação (art. 85, §2o, CPC).
Oportunamente, certifique-se o trânsito em julgado,
façam-se as anotações cabíveis e arquivem-se os
autos definitivamente com baixa na distribuição.
P.I.C.”.

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Inconformados,
apelam
os
autores
(fls.
136/145).
Alegam que ao longo do contrato realizaram o
pagamento de R$ 56.655,11, sendo que em março desse ano “por
vivenciarem um período de instabilidade financeira ocasionada pela
pandemia de COVID-19, bem como, pelo fato do valor das parcelas que
pagavam até o momento comprometer boa parte de sua renda,
decidiram ingressar com a presente ação para devolverem os lotes à
Apelada e receberem os valores que desembolsaram ao longo do
contrato” (fls. 138).
Sustentam que a devolução dos valores tal qual
determinado na r. sentença acarreta grande prejuízo aos
adquirentes que, na posição de consumidores protegidos pelo
CDC, não podem se deparar com a extirpação de quase a
totalidade do valor que desembolsaram pela aquisição dos
terrenos.
Descrevem que cada lote possui o valor de R$
42.434,13, totalizando juntos o montante de R$ 84.868,26.
Considerando que os contratos foram assinados em outubro de
2015, tem-se que a aplicação do percentual mensal de 0,5% sobre
o valor total, ou seja, R$ 424,34, deverá ser multiplicado por 54
meses de fruição.
Acrescentam que o valor devido a título de
fruição, a saber, R$ 22.914,43, é um valor muito alto perto do
valor a ser restituído.
Complementa
que
em
várias
outras
ações
idênticas em face da ré, já sentenciadas, os magistrados

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entenderam ser descabida a taxa de fruição decorrente de lote
sem edificação.
Pretende a reforma da r. sentença a fim de que
seja retirado da condenação imposta à apelada “a possibilidade de
desconto de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor total dos
lotes face ao evidente abuso e extirpação de considerável valor pago
pelos apelantes” (fls. 144).
Tempestivo
e
com
as
respectivas
custas
recolhidas (fls. 146/147), o recurso foi devidamente processado.
Contrarrazões às fls. 150/156 com adução de
preliminar de insuficiência de preparo recursal.
É o relatório.
1 -PRELIMINAR DE INSUFICIÊNCIA DO PREPARO.
A
preliminar
de
insuficiência
de
preparo
aduzida pela ré em contrarrazões não procede, uma vez que o
recurso apresentado pelos autores aborda apenas o valor
atinente à taxa de fruição dos lotes a ser descontado do valor que
a ré foi condenada a lhes restituir, sendo que, nesse âmbito, o
valor da condenação imposta pela r. sentença é líquido, de modo
que pode ser utilizado como base de cálculo para o preparo
recursal em substituição ao valor da causa, nos termos do §2o do
artigo 4o da Lei no 11.608/2003.
Assim, o preparo recolhido pela ré se mostra
suficiente, ficando a preliminar afastada.

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2- INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM
Dispõe a Súmula no 1 deste Egrégio Tribunal
que “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida
a compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Entretanto, quando o compromisso de compra e
venda envolve terreno sem edificação (contrato
fls. 21/32), no
qual não foi erigida benfeitoria, fato este incontroverso, indevida
qualquer indenização por tempo de ocupação, tendo em vista
que o imóvel não possui valor econômico imediato no tocante à
sua ocupação.
Nesse sentido, já decidiu esta Colenda Câmara:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Rescisão contratual
em
razão
da
desistência
dos
compromissários
compradores. (...) Indenização de fruição indevida. Lote
de terreno adquirido sem edificação que possibilitasse
efetiva ocupação pelos compradores. Juros de mora
incidentes a partir do trânsito em julgado. Sentença
parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Apelação 1049730-59.2015.8.26.0576; Relator
(a): Maria de Lourdes Lopez Gil; Órgão Julgador: 7a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio
Preto - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 29/06/2018;
Data de Registro: 29/06/2018)
No mesmo sentido, por outras Câmaras deste
Egrégio Tribunal:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL.
MEDIDA
LIMINAR
C.C.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
Inadimplemento
confessado
pelo
adquirente.
Rescisão
mantida.
Indenização
pela
ocupação do bem. Retenção de 20% dos valores solvidos

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que alcança as despesas suportadas em razão do
desfazimento do negócio e a indenização pela ocupação
do bem pelo adquirente. Imóvel negociado, ademais, se
tratava de um simples terreno, sem edificação passível
de exploração econômica. Inexistência de provas em
sentido contrário, a cargo da apelante. Precedentes.
APELO DESPROVIDO. (...)
Não se pode olvidar, ademais, que o entendimento
sumulado por este Tribunal é destacado, apenas, para os
imóveis
que
ostentam
exploração
econômica,
circunstância distinta da que se passa com o caso dos
autos, pois a transação estava relacionada a um terreno
sem edificação, o qual não se mostra sujeito a nenhuma
obtenção de renda, mostrando-se pouco razoável a sua
exploração econômica. Entendimento diverso, destaque-
se, dependia da produção de provas pela apelante, ônus
da qual não se desonerou.
(TJSP; Apelação 1039205-81.2016.8.26.0576; Relator
(a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 1a Vara
Cível; Data do Julgamento: 12/04/2017; Data de
Registro: 12/04/2017)
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação de rescisão
contratual, c.c. reintegração de posse e indenização por
perdas
e
danos.
Inadimplência
dos
compradores.
Condenação ao pagamento do percentual de 20% sobre
os valores pagos, a título de cláusula penal, como
ressarcimento pelos gastos suportados em razão do
contrato.
Precedentes
deste
E.
Tribunal.
Impossibilidade de indenização pela fruição de lote de
terreno. Sentença de parcial procedência mantida.
RECURSO DESPROVIDO.
(TJSP; Apelação 1003649-37.2014.8.26.0269; Relator
(a): Paulo Alcides; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro de Itapetininga - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 06/06/2016; Data de Registro:
06/06/2016)
Assim, descabida a indenização pela fruição do
bem, devendo a r. sentença ser reformada nessa parte.
3
DISPOSITIVO

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Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso
para afastar a indenização pela fruição do bem.
Majora-se os honorários advocatícios de 10%
para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, §11o, do
Código de Processo Civil, considerando o trabalho adicional
decorrente da interposição do recurso.
MARY GRÜN
Relatora