Tribunal: TJSP
Processo: 1028414-55.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Cancelamento de Hipoteca
Órgão julgador: James Siano
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C.C. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Escritura Pública de Venda e compra que alienou imóvel para que as construtoras corrés erigissem empreendimento imobiliário. Contrato de aditamento celebrado para quitação do negócio, com dação em pagamento de seis unidades do empreendimento, além de soma em dinheiro aos autores. As unidades em questão, além de outras, foram

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C.C. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Escritura Pública de Venda e compra que alienou imóvel para que as construtoras corrés erigissem empreendimento imobiliário. Contrato de aditamento celebrado para quitação do negócio, com dação em pagamento de seis unidades do empreendimento, além de soma em dinheiro aos autores. As unidades em questão, além de outras, foram dadas em garantia de contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, celebrado entre a construtora e o agente financeiro corréu, que restou inadimplido, motivando a consolidação das propriedades em favor do agente financeiro, bem como a propositura da ação, face a notificação para que os autores desocupassem os imóveis. Sentença de improcedência.

Apelam os autores, alegando que a dação em pagamento ocasionou a extinção da dívida da construtora; o empréstimo entre o agente financeiro e a construtora impede a lavratura das escrituras; pertinência da adoção da Súmula 308 do STJ; pertinência da outorga das escrituras sem a constrição.

Descabimento.
Os honorários advocatícios foram fixados no mínimo legal, não comportando alteração.
Nulidade de ato jurídico. Inviabilidade. A novação celebrada por meio do Aditamento ocorreu após a lavratura da alienação fiduciária nas matrículas dos imóveis, que conferiu publicidade aos atos. Inexistência de vício na contratação efetivada entre a construtora e o agente financiador, apto a embasar a pretendida declaração de nulidade. O agente financeiro cumpriu todas as formalidades dos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97, legitimando a reintegração na posse prevista no art. 30 do mesmo diploma legal. Inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ, eis que não foi celebrada promessa de venda e compra, bem como pela impossibilidade de uma Súmula do STJ suplantar as previsões contidas em lei ordinária. Pertinência a solução da questão em perdas e danos, mas em demanda autônoma. Majoração dos honorários recursais.
Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000554217
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1028414-55.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes CRISTIANE
JACINTHO FERREIRA, JULIO FERREIRA MARIUTTI e VICTOR DI GIACINTO
FERREIRA MARIUTTI, são apelados BRICKELL S.A. CRÉDITO, FINANCIAMENTO
E INVESTIMENTO, ESSER MACAUBAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA., ESSER AMÉRICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ESSER
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e ESSER DINAMARCA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente) e FERNANDA GOMES CAMACHO.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
JAMES SIANO
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1028414-55.2018.8.26.0100 – São Paulo – 5a Câmara de Direito Privado – Voto 38167 CK
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VOTO No: 38167
APEL. No: 1028414-55.2018.8.26.0100
COMARCA: São Paulo (Foro Central)
MM. Juiz de 1o grau: Dr. Rodolfo César Milano
APTES.: Cristiane Jacintho Ferreira e outros
APDAS.: Esser Macaubal Empreendimentos Imobiliários Ltda., Brickell S. A.
Crédito, Financiamento e Investimento e outros
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO
C.C. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Escritura Pública de Venda e
compra que alienou imóvel para que as construtoras corrés
erigissem empreendimento imobiliário. Contrato de aditamento
celebrado para quitação do negócio, com dação em pagamento de
seis unidades do empreendimento, além de soma em dinheiro aos
autores. As unidades em questão, além de outras, foram dadas em
garantia de contrato de financiamento imobiliário com alienação
fiduciária, celebrado entre a construtora e o agente financeiro
corréu, que restou inadimplido, motivando a consolidação das
propriedades em favor do agente financeiro, bem como a
propositura da ação, face a notificação para que os autores
desocupassem os imóveis. Sentença de improcedência.
Apelam os autores, alegando que a dação em pagamento
ocasionou a extinção da dívida da construtora; o empréstimo entre
o agente financeiro e a construtora impede a lavratura das
escrituras; pertinência da adoção da Súmula 308 do STJ;
pertinência da outorga das escrituras sem a constrição.
Descabimento.
Os honorários advocatícios foram fixados no mínimo legal, não
comportando alteração.
Nulidade de ato jurídico. Inviabilidade. A novação celebrada por
meio do Aditamento ocorreu após a lavratura da alienação
fiduciária nas matrículas dos imóveis, que conferiu publicidade
aos atos. Inexistência de vício na contratação efetivada entre a
construtora e o agente financiador, apto a embasar a pretendida
declaração de nulidade. O agente financeiro cumpriu todas as
formalidades dos arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97, legitimando a
reintegração na posse prevista no art. 30 do mesmo diploma legal.
Inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ, eis que não foi celebrada
promessa de venda e compra, bem como pela impossibilidade de
uma Súmula do STJ suplantar as previsões contidas em lei
ordinária. Pertinência a solução da questão em perdas e danos, mas
em demanda autônoma. Majoração dos honorários recursais.
Recurso improvido.
Trata-se de apelação (f. 585/605) interposta contra a sentença de f.
562/567, complementada à f. 583, que julgou improcedente a ação declaratória de
nulidade de ato jurídico c.c. obrigação de fazer proposta por Cristiane Jacintho Ferreira,
Julio Ferreira Mariutti e Victor Jacintho Ferreira Mariutti em face de Esser Macaubal

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Apelação Cível no 1028414-55.2018.8.26.0100 – São Paulo – 5a Câmara de Direito Privado – Voto 38167 CK
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Empreendimentos Imobiliários Ltda., Esser Dinamarca Empreendimentos Imobiliários S.
A., Esser América Empreendimentos Imobiliários Ltda., Esser Holding Ltda. e Brickell S.
A. Crédito, Financiamento e Investimento, carreando aos autores os ônus sucumbenciais.
Os autores pactuaram Escritura Pública de Venda e Compra de
imóvel com a corré Esser Macaubal, em 12.12.2014, por meio do qual alienaram um
imóvel de sua propriedade à corré, para que no local fosse construído um empreendimento
imobiliário (f. 22/27).
Posteriormente, em 04.12.2015, celebraram Escritura Pública de
Aditamento e Ratificação para quitação do negócio, ocasião em que houve a dação em
pagamento de seis unidades do empreendimento aos autores, além de uma soma em
dinheiro.
Ocorre que as mesmas unidades, além de outras, foram dadas em
garantia de contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária celebrado entre
a construtora e a corré Brickell, que acabou inadimplido, o que ocasionou a consolidação
das propriedades em favor da corré Brickell, que notificou os autores para a desocupação
dos imóveis, a motivar a propositura da ação.
A tutela de urgência foi indeferida (f. 150/153), decisão mantida em
grau de recurso (f. 556/559), sobrevindo a sentença de improcedência.
Foram opostos embargos de declaração pelos autores (f. 569/571) e
pelas rés (f. 572/575 e 578/579), sendo rejeitados os embargos dos autores e acolhidos os
embargos das corrés, para sanar erro material quanto aos honorários advocatícios.
Apelam os autores, alegando: (i) descabimento da correção do valor
da causa na sentença; (ii) pertinência da fixação dos honorários advocatícios por equidade
ou de forma comedida; (iii) a dação em pagamento ocasionou a extinção da dívida da
construtora; (iv) o grupo Esser não se opôs à lavratura da escritura definitiva; (v) o
empréstimo entre o agente financeiro e a construtora impede a lavratura das escrituras; (vi)
pertinência da adoção da Súmula 308 do STJ; (vii) não podem terceiros assumirem a dívida
pela inadimplência da construtora; (viii) pertinência da outorga das escrituras sem a
constrição sirva de empecilho; (ix) caso não obtenha êxito, pugna pela conversão do feito
em perdas e danos.
Recurso respondido (f. 633/643 e 644/649).

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Os autores manifestaram oposição ao julgamento virtual (f. 656).
É o relatório.
Improcedem as razões recursais.
Inicialmente, não se pode olvidar que o valor da causa deve
corresponder ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido,
que, no caso dos autos, é a somatória do valor dos imóveis que os autores pretendem ver
livres da constrição, a fim de permitir a lavratura das escrituras definitivas, se mostrando
pertinente a modificação efetuada pelo magistrado a quo, de conformidade com o art. 292,
§ 3o1, CPC.
Os honorários advocatícios foram fixados no mínimo previsto no art.
85, § 2o, CPC, não comportando modificação.
Quanto ao mérito, melhor sorte não assiste aos autores.
Com efeito, se verifica que a novação celebrada por meio da Escritura
de Aditamento e Ratificação, que deu os imóveis em discussão em dação em pagamento
pela venda do terreno, ocorreu em 04.12.2015 (f. 28/33), portanto após a lavratura da
alienação fiduciária nas matrículas dos imóveis, que ocorreu em 13.11.2015 (f. 37/39,
51/53, 69/71, 83/85 e 97/99).
Desta forma, considerando a lavratura dos gravames nas matrículas
dos imóveis, que conferiu publicidade aos atos, os autores não poderiam alegar
desconhecimento do fato, por ocasião do aditamento.
Ademais, inexiste vício na contratação efetivada entre a construtora e
o agente financiador tanto que os autores não fizeram qualquer alegação neste sentido ,
pré-requisito essencial capaz de embasar a declaração de nulidade pretendida pelos autores.
Aliás,
oportuno
ressaltar
que
a
alienação
fiduciária
não
necessariamente precisa incidir sobre o imóvel beneficiado pelo o financiamento
1 Art. 292. O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será: I - na ação de cobrança de dívida, a soma
monetariamente corrigida do principal, dos juros de mora vencidos e de outras penalidades, se houver, até a data de propositura da
ação; II - na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de
ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida; III - na ação de alimentos, a soma de 12 (doze) prestações mensais pedidas
pelo autor; IV - na ação de divisão, de demarcação e de reivindicação, o valor de avaliação da área ou do bem objeto do pedido; V - na
ação indenizatória, inclusive a fundada em dano moral, o valor pretendido; VI - na ação em que há cumulação de pedidos, a quantia
correspondente à soma dos valores de todos eles; VII - na ação em que os pedidos são alternativos, o de maior valor; VIII - na ação em
que houver pedido subsidiário, o valor do pedido principal.
(...)
§ 3o O juiz corrigirá, de ofício e por arbitramento, o valor da causa quando verificar que não corresponde ao conteúdo patrimonial em
discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor, caso em que se procederá ao recolhimento das custas correspondentes.

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imobiliário, segundo se verifica no art. 222 da Lei no 9.514/97.
Além disto, pelo que se afere, a corré Brickell cumpriu todas as
formalidades previstas nos arts. 26 e 273 da Lei no 9.514/97, o que a legitima à providência
contida do art. 304 do mesmo diploma legal.
Neste sentido, inaplicável a Súmula 3085 do STJ, considerando não
só que não houve a celebração de promessa de compra e venda, como a impossibilidade de
uma Súmula do STJ suplantar as previsões contidas em lei ordinária.
Assim, só resta aos autores buscarem a solução da questão mediante
perdas e danos, em relação à construtora, todavia em demanda autônoma, como bem
ponderado pelo magistrado a quo, eis que a corré Brickell não deve integrar essa relação
processual, de modo que o prosseguimento nestes autos postergaria indevidamente e
indefinidamente o desfecho desta ação em relação a ela, o que não se mostra adequado.
Por fim, pertinente a majoração dos honorários advocatícios de 10%
para 15% sobre o valor da causa atualizado, nos termos do art. 85, § 116, do CPC.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
JAMES SIANO
Relator
2 Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de
garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
3 Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste
artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que
trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
4 Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de
que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta
dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.
5 Súmula 308 - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de
compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. (Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ
25/04/2005 p. 384)
6 Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.
§ 1o São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução,
resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente.
§ 2o Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito
econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos: I - o grau de zelo do profissional; II
- o lugar de prestação do serviço; III - a natureza e a importância da causa; IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido
para o seu serviço.
§ 11. O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em
grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2o a 6o, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de
honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2o e 3o para a fase de
conhecimento.

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