Tribunal: TJSP
Processo: 1016036-70.2018.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – NÃO INCIDÊNCIA DA LEI 13.786/2018 - PRECEDENTE DESTA C. 8a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO - RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA, EM TESE, A RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – CULPA DA VENDEDORA QUE ENVIOU CORRESPONDÊNCIA AOS COMPRADORES

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – NÃO INCIDÊNCIA DA LEI 13.786/2018 - PRECEDENTE DESTA C. 8a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO - RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA, EM TESE, A RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – CULPA DA VENDEDORA QUE ENVIOU CORRESPONDÊNCIA AOS COMPRADORES CIENTIFICANDO DA IMPOSSIBILIDADE TÉCNICA PARA A CONTINUIDADE DO EMPREENDIMENTO – INFORMAÇÃO DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS PAGAMENTOS – INFORMAÇÃO INEFICAZ QUE NÃO VINCULA O CONSUMIDOR (CDC, ART. 46) PORQUE PRETENDIDA A RETENÇÃO DE 25% DAQUELAS IMPORTÂNCIAS - JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – MORA DA VENDEDORA - DANOS MORAIS INDEVIDOS – INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – SENTENÇA MANTIDA RECURSO DE APELAÇÃO E ADESIVO DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0001035179
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1016036-70.2018.8.26.0002, da Comarca
de
São
Paulo,
em
que
é
apelante/apelado
RODOBENS
INCORPORADORA
IMOBILIÁRIA
332
–
SPE
–
LTDA.,
são
apelados/apelantes
ANDERSON
JOSÉ
PINCER
ANASTÁCIO
e
JULIANA BATISTA DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e Apelada
FERNANDEZ MERA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1016036-70.2018.8.26.0002
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Apelação Cível No 1016036-70.2018.8.26.0002
Apelante/Apelado: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 332 – SPE – LTDA.
Apelado: Fernandez Mera Negócios Imobiliários LTDA
Apdos/Aptes: Anderson José Pincer Anastácio e Juliana Batista da Silva
(Voto no 26.898)

EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

NÃO INCIDÊNCIA DA LEI 13.786/2018 - PRECEDENTE
DESTA C. 8a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO -
RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO
DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE”, ADMITIDA,
EM TESE, A RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI
EFETIVAMENTE
PAGO
PARA
COMPENSAR
OS
PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO
NEGÓCIO
CULPA DA VENDEDORA QUE ENVIOU
CORRESPONDÊNCIA
AOS
COMPRADORES
CIENTIFICANDO DA IMPOSSIBILIDADE TÉCNICA
PARA A CONTINUIDADE DO EMPREENDIMENTO

INFORMAÇÃO DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS
PAGAMENTOS INFORMAÇÃO INEFICAZ QUE NÃO
VINCULA O CONSUMIDOR (CDC, ART. 46) PORQUE
PRETENDIDA A RETENÇÃO DE 25% DAQUELAS
IMPORTÂNCIAS - JUROS DE MORA A PARTIR DA
CITAÇÃO
MORA DA VENDEDORA - DANOS
MORAIS
INDEVIDOS

INTERPRETAÇÃO
DE
CLÁUSULAS CONTRATUAIS SENTENÇA MANTIDA
RECURSO DE APELAÇÃO E ADESIVO DESPROVIDOS.

Cuida-se
de
recursos
de
apelação
e
adesivo
interpostos contra a r. sentença de fls. 367/373, que
julgou parcialmente procedentes os pedidos em face da
corré Rodobens para rescindir a compra e venda firmada
pelas partes condenando a ré na restituição de R$
30.365,06 com correção monetária a partir dos desembolsos
e juros de mora de 1% ao mês contados da citação, não sem
antes
julgar
improcedentes
os
pedidos
em
face
de
Fernandez Mera.
Em razão da sucumbência, condenou a corré Rodobens
no pagamento de 70% das custas, despesas processuais e

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honorários advocatícios dos patronos dos autores, sendo
que os requerentes pagarão não só 30% das custas,
despesas processuais e a verba honorária dos patronos da
Rodobens, como também honorários advocatícios de 10% do
valor atualizado da causa à Fernandes Mera, com a
observância da gratuidade.
Irresignadas, as partes recorreram: i) a Rodobens
pugnando pela retenção de 25% das importâncias pagas;
incidência da Lei 13.786/2018; juros de mora a contar
do trânsito em julgado (fls. 398/411); ii) os autores
pleiteando a indenização de danos morais em razão do
malogro da compra e venda (fls. 425/437).
Comprovado o recolhimento das custas do preparo pela
corré (fls. 413), os autores estavam dispensados de
comprovar o recolhimento das custas do preparo em razão
do deferimento da assistência judiciária, sendo o recurso
recebido nos efeitos devolutivo e suspensivo.
Contrarrazões às fls. 416/424 e 440/445.
Não houve oposição ao julgamento virtual do recurso.
É o relatório.
1.- SÍNTESE DA DEMANDA
Anderson José Pincer
Anastácio e Juliana Batista da Silva ajuizaram ação de
rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de
importâncias pagas e indenização de danos morais em face
de Rodobens Incorporadora Imobiliária 332 SPE Ltda e
Fernandez Mera Negócios Imobiliários Ltda sustentando, em
resumo, que firmaram em 24 de março de 2013 o compromisso
de compra e venda da unidade autônoma descrita e

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caracterizada na inicial, cujo pagamento no valor de R$
413.280,00 se daria de forma parcelada.
De acordo com as alegações iniciais, efetuaram o
pagamento de R$ 30.365,06; receberam minuta de distrato
da Rodobens sob a justificativa de impossibilidade de
continuação do empreendimento com proposta de restituição
de R$ 8.249,16. Por isso, pediram: i) a rescisão do
contrato; ii) a restituição integral dos pagamentos e
iii) a indenização de danos morais de R$ 30.000,00.
Regularmente citadas, as rés impugnaram a pretensão
inicial (fls. 118/185 e 258/272).
A
r.
sentença
julgou
os
pedidos
parcialmente
procedentes.
2.
DO DIREITO
De saída, descabe falar na
aplicação da Lei 13.786/2018, pois o contrato foi firmado
em 08 de novembro de 2014, ou seja, antes do início de
vigência da Lei do Distrato em 28 de dezembro de 2018,
conforme entendimento da 2a Seção do STJ: “RECURSO
ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N.
13.786/2018.
CONTRATO
FIRMADO
ENTRE
AS
PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE
ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE
INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS.
PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE
INADIMPLÊNCIA.
CUMULAÇÃO
COM
LUCROS
CESSANTES.
INVIABILIDADE” (STJ, 2a Seção, REsp. 1.498.484/DF, rel.
Min. Luís Felipe Salomão, j. em 22.05.2019).

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No mesmo sentido, confira-se precedente desta C. 8a
Câmara de Direito Privado: “EMENTA COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA - RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO
DE VALORES - Procedência Inadimplência ou desistência do
compromissário comprador e que não constitui óbice para
que postulem a rescisão da avença, tampouco a devolução
do quanto adimpliram Inteligência da Súmula 1 deste E.
Tribunal de Justiça e art. 53 do CDC - Sentença que
determinou de 80% dos valores pagos pelos autores -
Empresa ré que pleiteia a aplicação da Lei do Distrato -
Inadmissibilidade face a data de assinatura do contrato
inaplicabilidade dos dispositivos da Lei n.o 13.786/2018,
em
contratos
firmados
anteriormente
a
vigência
da
referida
lei
-
Precedentes
do
STJ
e
desta
Corte
Inteligência do art.6o da LICC e art. 5o XXXVI da CF/88 -
Taxa de fruição Descabimento - Contratação envolvendo a
compra de um lote, sem edificação, o que não autorizava a
imediata exploração econômica por parte do adquirente
Insurgência quanto ao termo inicial de cômputo dos juros
de mora - juros de mora incidem a partir do trânsito em
julgado da decisão Tese fixada em Recurso Repetitivo Resp
1.740.911/DF - Sentença parcialmente reformada Recurso
parcialmente
provido”
(Ap.
1113111-72.2019.8.26.0100,
rel. Des. Salles Rossi, j. em 29.06.2020).
No caso em exame, dúvida não pode haver de que a
rescisão do contrato deu-se por culpa da vendedora, a
qual
não
reúne
condições
técnicas
de
concluir
o
empreendimento, conforme correspondência encaminhada aos
compradores (fls. 73).
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto

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do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JR (falecido recentemente), a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações
já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço ao promitente comprador (cf. Extinção dos contratos
por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de Janeiro: Ed.
AIDE, p. 259).
O objeto do contrato é a unidade autônoma em
construção, na qual os requerentes não foram imitidos na
posse, limitando-se a discussão ao porcentual dos valores
pagos que a eles deve ser restituído.
A retenção pela vendedora de 25% do que recebera dos
adquirentes
afigura-se
abusiva,
porque
coloca
os
compradores, na qualidade de consumidores, em desvantagem
excessiva (CDC, art. 51).
Na hipótese, esta C. 8a Câmara de Direito Privado
entende ser razoável a dedução de 10% dos valores pagos
quando a rescisão se dá por culpa do compromissário
vendedor,
desde
que
não
configurado
inadimplemento
absoluto.
Sucede, porém, que a correspondência enviada pela
corré aos autores foi suficientemente clara no sentido
de que a rescisão acarretaria a restituição integral dos

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pagamentos
(fls.
73):
“Contudo
necessário
se
faz
esclarecer que (...). No entanto, em razão da constatada
incompatibilidade das obras com o meio ambiente e, em
total respeito aos seus clientes, é a presente para
informá-lo (a) que haverá integral ressarcimento dos
valores pagos decorrentes do compromisso de venda e
compra, inclusive comissão de corretagem e SATI.”
Diante disso, forçoso é concluir que o dissenso das
partes decorreu de informação ineficaz.
Isso porque a requerida informou ao consumidor que o
malogro da compra e venda implicava a restituição
integral dos pagamentos.
Daí,
não
pode
exigir
a
retenção
de
nenhum
porcentual,
pois
as
disposições
contratuais
nesta
situação não obrigam os compradores, tendo em vista o
disposto no artigo 46, do Código de Defesa do Consumidor.
“Nas relações de consumo, o consumidor só se vincula
às disposições contratuais em que, previamente, lhe é
dada a oportunidade de prévio conhecimento, nos termos do
artigo 46 do Código de Defesa do Consumidor. III - As
informações prestadas ao consumidor devem ser claras e
precisas, de modo a possibilitar a liberdade de escolha
na contratação de produtos e serviços. Ademais, na linha
do art. 54, §4o da Lei n. 8.078/90, devem ser redigidas
em destaque as cláusulas que importem em exclusão ou
restrição de direitos ” (STJ, 4a Seção, REsp. 485.760/RJ,
Rel.
Min.
Sálvio
de
Figueiredo
Teixeira,
j.
em
17.06.2003).

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De outro lado, os juros de mora contam-se a partir
da citação, pois a mora é da vendedora e não dos
compradores
Nesse mesmo sentido: (STJ-3a Seção, REsp 1617652/DF,
rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 26.09.2017).
3
DOS DANOS MORAIS - No dizer abalizado de MARIA
CELINA BODIN DE MORAES, “não será toda e qualquer
situação
de
sofrimento,
tristeza,
transtorno
ou
aborrecimento que ensejará a reparação, mas apenas
aquelas situações graves o suficiente para afetar a
dignidade humana em seus diversos substratos materiais,
já identificados, quais sejam, a igualdade, a integridade
psicofísica - compreendido como direito à saúde, isto é,
ao bem-estar psicofísico e social -, a liberdade e a
solidariedade
familiar
ou
social,
no
plano
extrapatrimonial em sentido estrito” (cf. Danos à pessoa
humana
uma leitura civil-constitucional dos danos
morais. Rio de Janeiro: Ed. Renovar, 1a ed., 4a tiragem,
2009, ps. 94 e 188/189).
Ainda que se admita a frustração que os autores
sentiram
no
caso
em
exame,
não
rende
ensejo
a
indenização.
A interpretação de cláusula de modo desvantajoso ao
consumidor não acarreta, por si só, o dano moral alegado.
Ora, o dano moral cuja indenização a lei prevê é
aquele que ultrapassa, pela sua intensidade, repercussão
e duração, aquilo que o homem médio, de estrutura

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psicológica normal, estaria obrigado a suportar.
Portanto, incabível o pleito de indenização de danos
morais.
4. DA SUCUMBÊNCIA - Em razão do desprovimento dos
recursos cada parte arcará com a metade das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios de 10% do
valor atualizado da causa com observância da gratuidade.
5.- CONCLUSÃO
Daí por que se nega provimento aos
recursos.

Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica