Tribunal: TJSP
Processo: 1007401-65.2017.8.26.0704
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-27
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA 1. Se o valor do locativo foi aferido por laudo pericial, elaborado de forma equidistante e isenta de ânimo, deve este prevalecer. 2. Fixado o valor do locativo em valor superior ao pleiteado pelo autor e inferior ao pretendido pela ré, de rigor o reconhecimento da sucumbência recíproca, com justa e equitativa divisão das despesas. Inteligência do art. 86 do

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA 1. Se o valor do locativo foi aferido por laudo pericial, elaborado de forma equidistante e isenta de ânimo, deve este prevalecer. 2. Fixado o valor do locativo em valor superior ao pleiteado pelo autor e inferior ao pretendido pela ré, de rigor o reconhecimento da sucumbência recíproca, com justa e equitativa divisão das despesas. Inteligência do art. 86 do CPC. Recurso parcialmente provido para reconhecer a reciprocidade da sucumbência.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000707677
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007401-65.2017.8.26.0704, da Comarca de São Paulo, em que é apelante JI
CONTROLADORA E LOCADORA DE IMÓVEIS LTDA., é apelado BANCO
SANTANDER (BRASIL) S/A.
ACORDAM, em 26a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FELIPE
FERREIRA (Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 27 de agosto de 2020.
FELIPE FERREIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Comarca: São Paulo – F. Reg. XV – Butantã - 1a Vara Cível
Apte. : JI Controladora e Locadora de Imóveis Ltda.
Apdo. : Banco Santander S/A
Juíza de 1o grau: Mônica de Cassia Thomaz Perez Reis Lobo
Distribuído(a) ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 14/07/2020
VOTO No 46.899
EMENTA:
LOCAÇÃO
DE
IMÓVEL.
AÇÃO
RENOVATÓRIA 1. Se o valor do locativo foi aferido por
laudo pericial, elaborado de forma equidistante e isenta de
ânimo, deve este prevalecer. 2. Fixado o valor do locativo em
valor superior ao pleiteado pelo autor e inferior ao pretendido
pela ré, de rigor o reconhecimento da sucumbência recíproca,
com justa e equitativa divisão das despesas. Inteligência do art.
86 do CPC. Recurso parcialmente provido para reconhecer a
reciprocidade da sucumbência.
Trata-se de recurso de apelação contra respeitável
sentença de fls. 443/445, integrada à decisão de fls. 462/463, que julgou
procedente o pedido para declarar renovada a locação com aluguel mensal de
R$ 21.400,00, a vigorar pelo prazo de 60 meses, a partir de 01/05/2018, com
vencimento
no
mês
subsequente,
mantidas
as
demais
condições
estabelecidas no contrato, inclusive o índice de reajuste. Eventuais diferenças
entre o valor pago e o fixado deverão ser objeto de compensação com os
valores vincendos. Condenou ainda a parte ré ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor
da causa.
Pleiteia a apelante a reforma do julgado alegando
que houve equívoco na fixação do valor. Aduz que as divergências entre o
perito e o assistente técnico se baseiam em dois pontos. O primeiro seria o
critério de avaliação. Aduz que o imóvel locado possui localização
extremamente privilegiada, e que o perito não valorizou esse aspecto.
Também tece considerações sobre a extensão da fachada, que é um elemento
de grande valorização para a loja comercial. Afirma que o seu assistente
técnico demonstrou que o resultado encontrado pelo perito não corresponde
aos valores praticados na região. Argumenta que trouxe outros contratos de

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locação de imóveis no mesmo prédio, demonstrado que o valor apontado pelo
perito não retrata a realidade. Ora, os outros imóveis possuem um valor médio
unitário de R$ 77,51/m2, sendo que o perito avaliou em R$ 58,19/m2. Salienta
que o perito chegou a uma desvalorização de 40% no valor do aluguel. Aduz
que a locação se iniciou em 1998, e que em 2012 o valor do locativo foi
firmado em R$ 24.591,12, e atualmente, com as correções, está em R$
39.850,00, e o perito chegou a um valor de R$ 21.400,00. Alega ainda que o
apelado apresentou uma proposta de R$ 27.000,00. Doutra parte, afirma que
não restou comprovado o exato cumprimento do contrato em curso. Aduz que
foi juntada com a inicial apenas quatro ordens de pagamento. Por fim, pede
que não haja condenação em honorários advocatícios ou que sejam repartidos
entre as partes.
Apresentadas as contrarrazões, subiram os autos a
esta Corte de Justiça.
É o relatório.
O recurso merece prosperar em parte apenas para
reconhecer a reciprocidade da sucumbência.
Quanto à renovação, bem observou a magistrada
sentenciante que:
“Conforme a documentação acostada com a inicial, bem como
pela manifestação da requerida, a locação vem sendo renovada
amigavelmente por vários períodos mediante aditamento do
contrato. De tal modo, presume-se que o autor sempre cumpriu
com as suas obrigações contratuais, pois, de modo contrário não
haveria interesse na renovação pela locadora.
Desse modo, entendo que não se justifica a alegação da
requerida quanto à inexistência da prova do exato cumprimento
do contrato em curso, eis que a contestação sequer indica qual
seriam os motivos impeditivos para tanto, o que caracteriza
defesa genérica que não
merece acolhimento.
O laudo pericial apurou valor mensal do aluguel de R$
19.500,00(maio/2018), quantia que importa em sensível redução
do valor vigente até abril/2018.
Embora o resultado da perícia não seja absoluto verifica-se que o

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trabalho tomou por base o critério do método comparativo de
valores de mercado, utilizando-se de normas
técnicas para basear as suas conclusões. Assim, a impugnação
ao laudo ofertada pelo autor não merece acolhida porque
desprovida de qualquer elemento técnico hábil para infirmar as
conclusões do perito que, como já dito, foram fundadas em
pesquisas de campo e cálculos técnicos.
Note-se que o perito oficial, apresentou esclarecimentos às
divergências apontadas pela requerida em três oportunidades e
todas elas ratificou a conclusão do seu laudo.
Oportuno acrescentar que a conclusão do laudo oficial encontra-
se de acordo com a tendência do mercado imobiliário local, onde
houve sensível desaquecimento que importou em redução dos
aluguéis, fato comprovado na perícia com a verificação dos
valores praticados para imóveis semelhantes e situados na
mesma quadra do que é objeto locação que se pretende renovar.
Também é certo que a requerida, através do seu assistente
técnico apresentou o valor de locação de outros imóveis como
elementos de comparação. No entanto, alguns dele não guardam
a mesma proporção, como por exemplo, o do Banco Itaú e Banco
do Brasil que se situam dentro de pequenos Shopping Center,
assim como a agência da Caixa Econômica Federal e o Banco
Bradesco que estão instalados em prédios exclusivos, ao
contrário do imóvel desta ação que situa-se no andar de prédio
comercial. Daí porque os imóveis apresentados pelo perito é que
guardam semelhança para a comparação do preço de mercado.”
(fls. 444/445).
Inicialmente, em que pese a alegação da apelante
de que não foi apresentada pela autora a prova do exato cumprimento do
contrato em curso, não é isso que se depreende dos autos.
A autora trouxe aos autos as ordens de pagamento
referentes aos quatro últimos locativos. Ora, a apelante aduz que deveria ter
sido juntado um recibo ou comprovante de depósito. No entanto, em nenhum
momento alega que a autora se encontra inadimplente no pagamento dos
locativos.

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Deste modo, nos parece claro que a autora vem
cumprindo com a sua obrigação de pagar os aluguéis.
Também foi juntado aos autos a comprovação da
contratação do seguro e regularidade no pagamento dos impostos incidentes
sobre o imóvel.
Assim, a alegação da apelante é vazia de
fundamento,
pois
em
nenhum
momento
especifica
qual
seria
o
descumprimento do contrato praticado pela autora.
Douta parte, para a fixação do valor do locativo e
dada a divergência de valores apresentados pelas partes, foi realizada prova
pericial.
Neste sentido, foram utilizados pelo perito judicial
diversos elementos de comparação, resultando como valor do locativo final a
importância de R$ 21.400,00 para maio de 2018.
Portanto, tendo em vista o método adotado pelo
expert (Método Comparativo), bem como os meios por ele utilizados para a
aferição do valor do locativo, correta a aplicação do aluguel indicado, por
condizer com o valor de mercado.
Isto
porque
é
da
essência
da
renovação
compulsória da locação a “revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao
preço de mercado”, conforme comando da Lei de Locação, assim
expressado no artigo 19, em sua parte final.
Nesse esteio, para se adequar, tanto quanto
possível, o valor do locativo, ao preço de mercado, o método mais empregado
pelos peritos para essa avaliação é o chamado comparativo, pois, no dizer de
SEBASTIÃO LINTZ (in RDA 48/12) tem-se que:
"O método dos dados do mercado é, indubitavelmente, o
mais largamente empregado, e o melhor compreendido pelas
pessoas que se ocupam com a estimação do valor."

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"O método envolve comparação de uma parte de uma
propriedade,
com
uma
parte
semelhante
de
outra
propriedade. É baseado na hipótese de que a propriedade
vale o preço que alcançar na ausência de esforço indevido e
concedendo-se um tempo razoável para se encontrar um
comprador. Assim o trabalho fundamental é a aquisição de
dados pertencentes às vendas realizadas, preços de oferta,
cotações e opiniões de pessoas bem informadas."
Sobre tal método, vetusto e proficiente julgado da
Egrégia Terceira Câmara, da Colenda Corte Paulista, datado de 27.10.1955,
inserto na RDA 46/186, segundo o qual:
"O método comparativo, nas avaliações, é o mais simples,
prático, seguro e exato, para se determinar o justo preço, ou
seja o valor real da coisa desapropriada."
"É com satisfação que se lê no laudo do perito judicial a
afirmativa de que "para se conhecer o valor de um terreno,
dadas as condições atuais, o melhor método de avaliação a
ser empregado é o denominado método comparativo, que
consiste na comparação dos preços-índices efetivamente
pagos no local, atualizando-se para o cálculo o valor atual
em questão". Sêneca já ensinava que "o uso e o curso do
mercado é que servem de base à estimação".
Há de se ressaltar que o método comparativo é
assim considerado o ideal não por refletir a melhor técnica em si mesma, mas
sim por alcançar mais facilmente aquilo que se busca que é o preço de
mercado da coisa avaliada.
Dessa forma, o valor apresentado pelo perito judicial
está em perfeita conformidade com o aluguel de outras lojas similares à
avaliada, segundo se vê dos levantamentos nos autos.
Observe-se ainda que as impugnações trazidas pelo
assistente técnico da apelante não são capazes de desmerecer o trabalho
exercido pelo perito judicial, pois como já dito pela magistrada sentenciante,
foram prestados os devidos esclarecimentos, em várias ocasiões, justificando
o perito as suas conclusões.

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De fato, bem se depreende dos autos que todas as
questões trazidas no presente recurso já foram devidamente esclarecidas pelo
perito judicial, como se infere de uma simples leitura de fls. 306/315, 354/366 e
406/412.
Em síntese, em que pese a irresignação da parte
no que tange ao valor do locativo apurado pelo expert, o certo é que a
apelante não cuidou de afastar o critério definido pelo auxiliar judicial.
Deste modo, deve ser mantido o aluguel fixado em
sentença por refletir a realidade fática apurada nos autos.
Finalmente,
atendendo-se
aos
parâmetros
legalmente estipulados, e com base na análise do caso concreto, a distribuição
dos encargos sucumbenciais comporta alteração.
Depreende-se que foi acolhido o pedido de
renovação, fixado o valor do locativo em valor superior ao pleiteado pelo autor
e inferior ao pretendido pelo réu. Assim, era de rigor a fixação de sucumbência
recíproca, com observância ao contido no art. 86 do CPC.
Ante o exposto, dou parcial provimento apenas para
reconhecer a reciprocidade da sucumbência, devendo a parte autora arcar
com 25% das custas e despesas processuais e a parte ré com 75%. No
tocante aos honorários, caberá à parte autora o pagamento de R$ 8.000,00 ao
patrono da parte contrária e à parte ré o valor de R$ 24.000,00, nos termos do
art. 85, § 8o e art. 86, ambos do CPC.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica