Tribunal: TJSP
Processo: 1014533-74.2019.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
Cobrança. Associação de moradores. Taxas de manutenção. Precedente do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça. Impossibilidade de cobrança de quem não seja associado, mesmo que à luz do princípio que veda o enriquecimento sem causa. Inaplicabilidade ao caso da Lei 13.465/2017. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000711615
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1014533-74.2019.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ASSOCIAÇÃO DOS AMIGOS DE PARQUE DAS ARTES, são apelados ALBERTO
HENRIQUE CORDEIRO e HERLANDIA BARROSO TOME CORDEIRO.
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO
MARCONDES MACHADO.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
CLAUDIO GODOY
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1014533-74.2019.8.26.0003
Comarca: São Paulo
Apelante: ASSOCIAÇÃO DOS AMIGOS DE PARQUE DAS ARTES
Apelados: ALBERTO HENRIQUE CORDEIRO E HERLANDIA
BARROSO TOME CORDEIRO
Juíza: Dra. Cristiane Vieira
Voto n. 22.007

Cobrança. Associação de moradores. Taxas de
manutenção. Precedente do Supremo Tribunal Federal e do
Superior Tribunal de Justiça. Impossibilidade de cobrança
de quem não seja associado, mesmo que à luz do princípio
que veda o enriquecimento sem causa. Inaplicabilidade ao
caso da Lei 13.465/2017. Sentença mantida. Recurso
desprovido.
Cuida-se
de
recurso
de
apelação
interposto contra sentença (fls. 317/319) que julgou improcedente ação de
cobrança de taxas associativas. Sustenta a autora, em sua irresignação, que,
no caso, a sentença incorreu em omissão e erro material, porquanto
desconsiderada adesão expressa por escritura pública. Acrescenta que,
além disso, os réus vinham pagando o encargo regularmente, deixando de
arcar apenas com a taxa de manutenção cujo vencimento se deu em
fevereiro de 2019. Defende que a associação, tratando-se de loteamento

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fechado, devidamente aprovado, com acesso controlado mediante
identificação, se equipara a um condomínio de fato e afirma que a
cobrança busca evitar o enriquecimento sem causa dos réus, que usufrui de
benfeitorias que lhe são proporcionadas. Discorre a respeito do princípio
da solidariedade e da natureza propter rem da obrigação, de modo que a
condição de associado se caracteriza com a aquisição do lote. Por fim,
suscita a instauração de incidente de resolução de demandas repetitivas,
alegando que a matéria agora é regulada pela Lei 13.465/2017, que criou a
figura do condomínio de lotes, equiparada ao condomínio edilício, o que
torna necessária a uniformização do entendimento jurisprudencial diante
da alteração legislativa. Requer a anulação da sentença por negativa de
prestação jurisdicional e o julgamento do feito, tratando-se de causa
madura, com a procedência dos pedidos iniciais e condenação dos
requeridos na verba honorária arbitrada por equidade, diante do valor
ínfimo em discussão.
Recurso
regularmente
processado
e
respondido, com preliminar de ilegitimidade ativa e ausência de interesse
processual.
É o relatório.
Não se entende que a sentença esteja a
merecer qualquer reparo.

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Certo que a questão da cobrança dos réus
não suscita questão que seja propriamente de legitimidade ou interesse de
agir, porquanto as condições da ação, em razão da posição abstratista
adotada pelo CPC quanto à natureza jurídica do direito de ação, se
examinam em tese, no estado da asserção (in statu assertionis). Tal o que
inclusive já se decidiu no âmbito da Corte Superior:
“Nos termos da jurisprudência do STJ, as
condições da ação, entre elas a legitimidade ativa, devem ser aferidas com
base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na
petição
inicial,
dispensando-se
qualquer
atividade
instrutória.
Precedentes.” (Recurso Especial 1662847 / MG; Rel. Min. Nancy
Andrighi; 3a Turma; j. em 10/10/2017; pub. em 16/10/2017).
Mas, de toda sorte, quanto à matéria de
fundo, que diz em si com a possibilidade de cobrança, assentado, em
primeiro lugar, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça,
consolidado, no âmbito da 2a Seção, mercê do julgamento do EResp. n.
44.931/SP, DJU 01.02.2006, prestigiado por arestos posteriores (v.g.
AgReg no Resp n. 1.061.702/SP, j. 18.08.2009; AgReg no Ag
953.621/RJ, j. 01.12.2009; AgReg no EResp n. 1.003.875, j. 15.08.2010),
no sentido de que os proprietários que não integram ou não aderiram a
associação de moradores não estão obrigados ao pagamento compulsório
de taxas ou outras contribuições de manutenção. Tal, inclusive, o que se
veio a explicitar no regime dos repetitivos, no julgamento dos Resp. n.

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1.280.871 e Resp. n. 1.439.163, rel. Min. Marco Buzzi, j. 11.03.2015.
Esta
Câmara,
porém,
filiava-se
a
orientação diversa, que não era peremptória e reconhecia a necessidade de
exame do caso concreto para verificação sobre se havia serviços prestados
e sobre se eles, efetivamente, beneficiavam quem cobrado pelas
contribuições devidas a associação de moradores. Tal, inclusive, o que já
se havia decidido, igualmente no Superior Tribunal de Justiça, mesmo
depois do julgamento do EResp. n. 44.931/SP, acima citado (v.g. Resp. n.
302.538/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJE 18.08.2008; AgReg no
Resp. 976.740/RJ, j. 03.09.2009).
Isto tudo sem descurar a consideração de
que se cuidava de despesas não de um condomínio. Afinal, desde o
Decreto 261/67, precedente aos termos da Lei 6.766/79, as ruas, praças e
outros equipamentos urbanos, com o registro do loteamento, se integram
ao domínio público (art. 4o). É o mesmo que, em seu artigo 22, passou
depois a estabelecer a chamada Lei do Parcelamento do Solo (Lei n.
6.766/79). Aliás, antes, até, desta normatização, quando, para os imóveis
urbanos, vigiam as disposições do Dec. lei 58/37, estipulava-se a
inalienabilidade das vias e praças, a partir da inscrição do loteamento,
ademais da comum doação que se fazia, destes espaços, à Municipalidade,
mas de qualquer sorte a cujo domínio se integravam por destinação (art. 66
do CC/16 e art. 99 do CC/02).

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Ou seja, sempre se ressalvou não haver no
empreendimento em que se situa o imóvel área comum aos moradores,
que, na regra, os fizessem devedores da contribuição condominial
respectiva. As praças e vias de circulação não são particulares, comuns aos
proprietários de lotes. São espaços públicos, de conservação e fiscalização
afetas ao Poder Público, que delas se desincumbe mercê do pagamento de
tributos.
Também se ponderava que a Constituição
Federal assegura o direito à livre associação (art. 5o, XVII), mas o que
implica reconhecer a liberdade de não se associar, de resto consoante
expresso no inciso XX do mesmo artigo 5o da Lei Maior. Em outras
palavras, não se pode pretender uma associação coativa de modo a
reconhecer a obrigação de pagamento da respectiva contribuição, frise-se,
sem manifestação de vontade de quem seja assim cobrado. Ou mercê de
uma vontade presumida de quem adquire os lotes.
Enfim, o que se assentava é que a
cobrança das taxas de associação dos moradores apenas se justificava à luz
da vedação do enriquecimento sem causa, portanto tratando-se de dividir
igualitariamente os benefícios trazidos para todos pelos serviços prestados.
Neste sentido, apenas para exemplificar: Ap. 9178365.16.2006.8.260000,
Rel. Des. Rui Cascaldi, j. 1.3.2011; Ap. 4.05.064422-6, Rel. Des. De
Santi
Ribeiro,
j.
10.12.2009.
De
minha
relatoria:
Ap.
9187680-05.2005.8.26.0000,
j.
20.09.2011;
Ap.

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9235744-17.20-03.8.26.0000, j. 05.10.2011.
Sucede que a matéria foi submetida à
apreciação da Suprema Corte. E, como decidiu, em julgamento unânime, a
sua C. 1a Turma, rel. o Min. Marco Aurélio, mesmo que, frise-se, sob o
pálio do princípio da vedação do enriquecimento sem causa, não se
justifica cobrança por associação de moradores senão diante de que se
tenha associado. Extrai-se do voto condutor:
“Colho da Constituição Federal que
ninguém está compelido a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em
virtude de lei. Embora o preceito se refira a obrigação de fazer, a
concretude que lhe é própria apanha, também, a obrigação de dar. Esta,
ou bem se submete à manifestação de vontade, ou à previsão em lei. Mais
do que isso, a título de evitar o que se apontou como enriquecimento sem
causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5o, do Diploma Maior, a
revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer
associado. A garantia constitucional alcança não só a associação sob o
ângulo formal como também tudo que resulte desse fenômeno e,
iniludivelmente, a satisfação de mensalidades ou de outra parcela, seja
qual for a periodicidade, à associação pressupõe a vontade livre e
espontânea do cidadão em associar-se.” (STF, RE 432.106-RJ, 1a T., rel.
Min. Marco Aurélio, j. 20.09.2011, DJe 04.11.2011).
A orientação firmada no âmbito da

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Suprema Corte é ainda agora secundada pelo julgamento, no âmbito do
Superior Tribunal de Justiça, de recurso repetitivo (Resp. n. 1.280.871 e
1.439.163, rel. p/ o acórdão Min. Marco Buzzi, j. 11.03.2015).
De mais a mais, nada disso se infirma pela
recente edição da Lei 13.465/17. Tem-se seja preciso considerar que, de
qualquer maneira, a nova disposição, de lei ordinária, não pode superar a
natureza constitucional que se tem reconhecido à questão. Posto se tenha
previsto assemelhadas as atividades de associação de moradores à de
administração de imóveis, e em que há cotização para alcance a seus
objetivos (art. 36-A e parágrafo único da Lei 6.766/79, com redação dada
pela Lei 13.465/17), de todo modo não se infirma a própria essência
associativa da entidade e, por isso, sujeita à garantia constitucional que é
também de não se manter associado. Sem contar a questão da retroação da
lei para apanhar situações anteriormente constituídas.
Neste contexto, não cabe impor, pela
superveniência da Lei 13.465 o pagamento das contribuições por quem
nunca se associou. Por isso mesmo, note-se, descabida a pretendida
instauração de IRDR, ausente neste contexto risco à isonomia ou à
segurança jurídica.
Depois, com efeito, a alegação não
comprovada da autora de pagamento prévio por parte dos réus das taxas de
manutenção se contrapõe à defesa destes de que não reconhecem os

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valores cobrados, valendo a consideração de que o demonstrativo juntado
alude tão só à cota cobrada, não servindo à comprovação da adesão tácita
mediante o pagamento.
Ademais, a escritura pública juntada é
referente à venda entabulada com o antecessor dos autores, os atuais
proprietários, a eles não cabendo opor cláusula de adesão compulsória
constante de instrumento que não firmaram (alínea “c” fls. 224).
E nada disso se altera pelo só fato de que
os adquirentes originários eram associados, porque a obrigação de
pagamento das taxas se reveste de natureza pessoal e não se transfere com
o imóvel, não se podendo presumir a assunção de tal condição pelos
cessionários, ausente ajuste firmado neste sentido. Tanto assim é que,
ainda houvesse débito o que aqui não ocorre (fls. 233) , seria imputável
àqueles, no exercício da posse no momento em que prestados os serviços
cuja contraprestação se cobra, ao menos até a comunicação formal da
intenção
de
rescisão
(v.g.:
desta
relatoria,
Ap.
civ.
n.
1008415-29.2018.8.26.0032, j. 01.10.2019).
A autora ainda fundamenta a cobrança na
vedação ao enriquecimento sem causa, posto que ausente adesão. Mas,
insista-se, a alegação que não é acolhível, conforme o quanto já se disse.
E
confiram-se,
neste
sentido,
os

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precedentes desta Corte Estadual:
“LOTEAMENTO.
TAXA
DE
CONSERVAÇÃO.
LIBERDADE
DE
ASSOCIAÇÃO.
COBRANÇA.
INADMISSIBILIDADE. CONTRIBUIÇÃO QUE NÃO OBRIGA OS
PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. ENTENDIMENTO FIXADO
PELO E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (REsp No 1.439.163/SP),
NOS TERMOS DO ART. 543-C DO CPC DE 1973 (ARTIGO 1.036, DO
ESTATUTO PROCESSUAL DE 2015). PRECEDENTE DE EFICÁCIA
VINCULANTE, CONFORME ARTIGO 927, III, DO CÓDIGO DE
PROCESSO CIVIL DE 2015. NOVO REGRAMENTO ACERCA DO
CONDOMÍNIO DE LOTEAMENTO (LEI No 13.465/17), QUE NÃO
AFASTA OU AUTORIZA A SUPERAÇÃO DA TESE JURÍDICA FIXADA
NO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. AUSÊNCIA DAS HIPÓTESES
DE SUPERAÇÃO DE PRECEDENTE VINCULANTE, PORQUANTO O
PRECEDENTE
NÃO
FOI
SUBSTITUÍDO
POR
OUTRO
('OVERRULING'), TAMPOUCO TEVE SEU ÂMBITO DE EFICÁCIA
RESTRINGIDO ('OVERRIDING'). SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUE
PERMANECE
MANTENDO
A
APLICAÇÃO
DO
POSICIONAMENTO FIXADO EM RECURSO ESPECIAL REPETITIVO
MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI No 13.465, DE 11 DE JULHO DE
2017. APLICÁVEL ESTÁVEL DO ENTENDIMENTO CONTIDO EM
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA QUE NÃO PERMITE AOS DEMAIS ÓRGÃOS DO PODER
JUDICIÁRIO
PROCEDER
À
APLICAÇÃO
DA
SUPERAÇÃO

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ANTECIPADA DO PRECEDENTE ('ANTICIPATORY OVERRULING'),
CONSIDERANDO NÃO HÁ INDICAÇÃO PELA CORTE SUPERIOR DE
MODIFICAÇÃO DE SEU POSICIONAMENTO. PRECEDENTES DESTE
TRIBUNAL DE JUSTIÇA NESSE SENTIDO. AÇÃO IMPROCEDENTE.
SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”
(Apelação Cível n. 1000232-75.2018.8.26.0127, 6a Câmara de Direito
Privado, j. 25/02/2019).
“Apelação
Cível

Cobrança
-
Associação de moradores - Débitos decorrentes de serviços prestados
Impossibilidade - Pretensão de condenação dos apelados ao pagamento
de valores relativos a despesas referentes ao lote do qual são proprietários
- Ausência de demonstração da expressa concordância quanto ao
pagamento das taxas do loteamento - Obrigação que não pode ser
atrelada tão somente à aquisição do bem - Insuficiência da fundamentação
da cobrança unicamente em benefícios decorrentes dos serviços prestados
pela associação - Estabelecimento de cláusula em contrato de adesão -
Inaplicabilidade de disposições relativas a condomínio - Controvérsia que
não se refere à exigibilidade de taxas condominiais, mas a contribuição
associativa
decorrente
de
implantação
de
loteamento
-
Imprescindibilidade da prova de associação dos apelados para justificar a
cobrança dos valores - Adequação a entendimento consolidado no STJ
Precedentes - Cobrança que, ademais, não se justifica à luz dos arts. 36-A
da L. 6.766/79, e 1.358-A, do CC, introduzidos pela L. 13.465/07 -
Constituição de associação e aquisição de imóvel que ocorreram em

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momento anterior à edição da lei - Alteração legislativa que não implicou
modificação do entendimento segundo o qual a contribuição associativa
constitui contraprestação de natureza pessoal - Moradores e proprietários
não associados que não podem ser obrigados ao pagamento - Recurso
improvido. Sucumbência recursal - Verba honorária em desfavor da
autora majorada nos termos do art. 85, §§ 2o e 11, do CPC” (Apelação
Cível n. 0032344-03.2011.8.26.0114, Rel. José Joaquim dos Santos, j.
19/03/2019).
“APELAÇÃO
CÍVEL.
TAXA
DE
ASSOCIAÇÃO. Ação de cobrança. Sentença de improcedência, com
fundamento no entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça
de que: As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não
obrigam os não associados ou os que a ela não anuíram. Inconformismo
da autora. Não acolhimento. Ausência de efeitos retroativos da nova lei. O
art. 36-A da Lei Federal 6.766/79, incluído pelo art. 78 da Lei
13.465/2017 não modificou a natureza associativa da apelante e das taxas
cobradas.
Ausente
condomínio
de
lotes.
Precedentes.
Sentença
confirmada. Honorários majorados. NEGADO PROVIMENTO AO
RECURSO”. (Apelação Cível n, 0015324-41.2010.8.26.0176, 3a Câmara
Reservada de Direito Privado, Rel. Viviani Nicolau, j. 24/04/2019).
“Associação. Cobrança de mensalidades.
Incidência dos recursos repetitivos no 1.280.871 e 1.439.163, do Colendo
Superior Tribunal de Justiça, com natureza vinculante e no sentido de que

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as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados. A Lei no 13.465/17, do qual adveio o art. 1358-
A, do CC, não transforma os loteamentos fechados de hoje em condomínio
de lotes. Inaplicabilidade. Jurisprudência. Recurso do requerido provido
para julgar a ação improcedente, prejudicado o da autora” (Apelação
Cível n. 1000023-70.2014.8.26.0152, 4a Câmara de Direito Privado,
Rel. Maia da Cunha, j. 25/04/2019).
Neste cenário todo, enfim, na forma de
orientação firmada nas Cortes Superiores, não se pode impor a cobrança
coativa ao réu do que, efetivamente, são contribuições associativas.
Por derradeiro, quanto à sucumbência,
observa-se que já arbitrados os honorários por equidade e que a própria
autora o requereu na inicial, em quantia inclusive superior de dois mil e
quinhentos reais.
Ante
o
exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO ao recurso, majorando-se os honorários sucumbenciais
para R$ 1.200,00, nos termos do art. 85, §11o, do CPC.
CLAUDIO GODOY
relator