Tribunal: TJSP
Processo: 1000479-97.2015.8.26.0115
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-17

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI DE REGÊNCIA. Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos contratos celebrados após a sua vigência. RETENÇÃO DE VALORES. Culpa dos adquirentes incontroversa. Majoração do percentual de retenção de 20% para 25% sobre os valores pagos. Montante que se afigura escorreito e obedece aos parâmetros fixados pelo C.

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI DE REGÊNCIA. Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos contratos celebrados após a sua vigência. RETENÇÃO DE VALORES. Culpa dos adquirentes incontroversa. Majoração do percentual de retenção de 20% para 25% sobre os valores pagos. Montante que se afigura escorreito e obedece aos parâmetros fixados pelo C. Superior Tribunal de Justiça. CORREÇÃO MONETÁRIA. Incidência a partir dos efetivos desembolsos, evitando-se a perda do poder de compra da moeda frente à inflação. Precedentes desta E. Corte. IPTU. Responsabilidade do adquirente pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o bem somente após o exercício da posse direta do imóvel. DANO MORAL. Inexistência de lesão a direito de personalidade. SUCUMBÊNCIA. Matéria de ordem pública. Na distribuição dos ônus sucumbenciais considera-se o número de pedidos formulados e acolhidos ao final da demanda. Sucumbência recíproca no caso concreto. RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000102403
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1000479-
97.2015.8.26.0115, da Comarca de Campo Limpo Paulista, em que são
apelantes/apelados PLURITERRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S C LTDA
e
ARQUIVILLE
DESENVOLVIMENTO
IMOBILIARIO
LTDA,
são
apelados/apelantes MARIA APARECIDA PEIXOTO (JUSTIÇA GRATUITA) e
CARLOS ALBERTO RODRIGUES PEIXOTO (JUSTIÇA GRATUITA), Apelados
KARISMA
DESENVOLVIMENTO
IMOBILIARIO
LTDA
e
URBPLAN
DESENVOLVIMENTO URBANO S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso das rés e Negaram provimento ao recurso dos
autores. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente sem voto), HERTHA HELENA DE OLIVEIRA E JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000479-97.2015.8.26.0115 -
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VOTO No 15926
APELAÇÃO No: 1000479-97.2015.8.26.0115
APELANTES: PLURITERRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.,
ARQUIVILLE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., CARLOS ALBERTO
RODRIGUES PEIXOTO E MARIA APARECIDA PEIXOTO
APELADOS: OS MESMOS E URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S/A
COMARCA: CAMPO LIMPO PAULISTA
JUIZ: MARCEL NAI KAI LEE
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
LEI
DE
REGÊNCIA.
Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe
aos contratos celebrados após a sua vigência. RETENÇÃO DE
VALORES. Culpa dos adquirentes incontroversa. Majoração
do percentual de retenção de 20% para 25% sobre os valores
pagos. Montante que se afigura escorreito e obedece aos
parâmetros fixados pelo C. Superior Tribunal de Justiça.
CORREÇÃO MONETÁRIA. Incidência a partir dos efetivos
desembolsos, evitando-se a perda do poder de compra da
moeda frente à inflação. Precedentes desta E. Corte. IPTU.
Responsabilidade do adquirente pelo pagamento dos tributos
incidentes sobre o bem somente após o exercício da posse
direta do imóvel. DANO MORAL. Inexistência de lesão a
direito de personalidade. SUCUMBÊNCIA. Matéria de ordem
pública. Na distribuição dos ônus sucumbenciais considera-se o
número de pedidos formulados e acolhidos ao final da
demanda. Sucumbência recíproca no caso concreto. RECURSO
DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DOS
AUTORES NÃO PROVIDO.
Trata-se de recursos de apelação interpostos contra a r. sentença
de fls. 418/423, integrada pela r. decisão de fls. 443/445, que julgou parcialmente
procedentes os pedidos formulados, para i) declarar inexigível o débito de R$
110.177,14; e, ii) condenar as rés a restituírem 80% da quantia paga pelos autores,
considerando-se o demonstrativo de pagamento de fls. 46, a planilha de fls. 51/54,
os comprovantes de pagamento de fls. 58/110 e o valor pago a título de IPTU, com
correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde o
trânsito em julgado. Pela sucumbência, condenou as rés ao pagamento das custas,

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despesas processuais e honorários advocatícios, os últimos fixados em 15% do
proveito econômico obtido.
Inconformadas, sustentam as rés PLURITERRA e ARQUIVILLE,
em síntese, que a responsabilidade pela rescisão do contrato é exclusiva dos
autores, de modo que não deve ocorrer devolução da quantia paga por eles. Afirma
que os autores devem arcar com os prejuízos por eles, bem como com os valores
devidos a título de juros, multa e correção monetária. O termo inicial dos juros e
correção monetária deve ser o trânsito em julgado. O valor pago a título de IPTU
não pode ser devolvido. Buscam a reforma do decisum.
Recorrem adesivamente os autores, sustentando, em resumo, a
ocorrência de dano moral indenizável. Buscam a reforma do decisum.
Recursos tempestivos e regularmente processados, encontrando-
se presentes os demais pressupostos de admissibilidade recursal.
Contrarrazões a fls. 468/476 e 477/480.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inicialmente, cumpre ressaltar que a r. sentença guerreada foi
proferida sob a égide do Código de Processo Civil de 2015. Assim, quando da
interposição deste recurso, já vigia a Lei n. 13.105/2015, de sorte que as
disposições dessa legislação devem ser observadas, notadamente no que tange ao
juízo de admissibilidade recursal.
HISTÓRICO PROCESSUAL
Cuida-se de ação declaratória de inexistência de débito cumulada

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com rescisão de contrato, restituição de valores pagos e indenização por danos
morais proposta por CARLOS ALBERTO RODRIGUES PEIXOTO E MARIA
APARECIDA PEIXOTO em face de PLURITERRA DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA., ARQUIVILLE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e
URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S/A.
Extrai-se que as partes celebraram compromisso de compra e
venda em 11/02/2010 para aquisição do lote no 02, quadra F, do loteamento
denominado Residencial Altos do Campo Limpo, pelo valor histórico de R$
61.668,67 (fls. 20/43).
Em sua exordial, os autores alegaram que deixaram de pagar as
parcelas do preço a partir de março de 2013, pois não mais receberam os boletos
para pagamento, tampouco conseguiram imprimi-los pela internet. Em julho de
2015, receberam uma notificação extrajudicial comunicando o débito de R$
110.177,14. Por tais motivos propuseram a presente demanda, pretendendo a
rescisão do contrato e a devolução da integralidade dos valores pagos.
O extrato de pagamentos acostado pelos autores a fls. 51/54 e
pelas rés a fls. 188/191 demonstra que o total adimplido até então foi de R$
21.756,23.
Na origem, o D. Juízo rescindiu o contrato e determinou a
restituição de 80% dos valores pagos, com correção monetária desde o
desembolso e juros de mora desse o trânsito em julgado.
Contra esta r. sentença se insurgem as partes.
Cabe consignar, por oportuno, que a controvérsia devolvida a esta
instância recursal diz respeito apenas ao montante que deve ser restituído pelas
rés e à eventual ocorrência de dano moral indenizável.
Os autores não se insurgiram contra a convicção do I. julgador
monocrático de que as rés não tiveram culpa pelo desfazimento do negócio.
RETENÇÃO DE VALORES

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Neste ponto, imperioso esclarecer, ab initio, que em dezembro de
2018 fora editada a Lei 13.786/2018, alterando disposições da Lei no 4.591/64 e da
Lei no 6.766/79. Analisando os dispositivos, verifica-se que o legislador cuidou de
regular requisitos que devem ser observados no instrumento, quando da
celebração do contrato; também disciplinou penalidades a serem aplicadas ao
inadimplente, frente à resolução do contrato.
De modo que a novel legislação não se aplica aos contratos
celebrados antes da sua vigência, por conta dos requisitos a serem observados
após a sua vigência e em respeito ao art. 5o, inciso XXXVI, da Constituição
Federal1, sobretudo considerando a existência de ato jurídico perfeito. No mesmo
sentido, o art. 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro determina
que a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o
direito adquirido e a coisa julgada.
Pois bem, o desfazimento do vínculo contratual é incontroverso,
cumprindo reexaminar a extensão das perdas e danos sofridos pelas rés, de modo
a se definir o percentual de retenção capaz de satisfazer seus prejuízos.
Não há que se falar em condenação dos autores a pagarem
indenização por prejuízos a serem apurados em liquidação de sentença, tal como
pretendido pelas rés.
Ora, o C. STJ já colocou uma pá de cal no assunto ao editar a
Súmula no 543, in verbis,
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
1 art. 5o, inciso XXXVI a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa
julgada.

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caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Segundo entendimento já adotado pela C. Corte da Cidadania,
mostra-se razoável que a vendedora retenha de 10 a 25% sobre a quantia paga, de
modo a recompor suas perdas. Confira-se:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA ANTECIPADA
DEFERIDA NA ORIGEM. CLÁUSULA INSTITUIDORA DE
HIPOTECA DADA PELA CONSTRUTORA. SÚMULA No 308
DO STJ. DISTRATO. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS
PRESTAÇÕES
PAGAS.
SÚMULA
No
83
DO
STJ.
REQUISITOS. SÚMULA No 7 DO STJ. RECURSO MANEJADO
SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. As
construtoras não apresentaram argumento novo capaz de
modificar a conclusão adotada, que se apoiou em entendimento
aqui consolidado para não conhecer do recurso especial. 2. A
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
anterior
ou
posterior
à
celebração
da
promessa
de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do
imóvel (Súmula no 308 do STJ). 3. Nas hipóteses de resolução
de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido
a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da
quantia paga. Precedentes (...) (AgRg no REsp no 1.500.099-
SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 10.05.2016.)
A retenção tem por escopo cobrir as despesas administrativas
exigidas das rés.
Considerando que os autores pagaram a quantia de R$
21.756,23, e respeitado o entendimento do I. julgador monocrático, entendo que o
importe de 25% se mostra adequado e razoável, porquanto tem o condão de cobrir
as despesas administrativas havidas pelas rés, sem implicar enriquecimento sem
causa.
Ao sopesar as perdas das alienantes, não se pode desconsiderar
que a unidade poderá ser novamente alienada, com acréscimo decorrente da

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valorização imobiliária, de modo que a indenização devida deve compor tão
somente os prejuízos acarretados decorrentes da rescisão.
IPTU
Com efeito, a responsabilidade do comprador pelo pagamento do
IPTU se inicia apenas a partir da efetiva entrega das chaves.
O Código Tributário Nacional, ao definir a responsabilidade pela
obrigação tributária ao pagamento do tributo em questão, disciplina em seus artigos
32 e 34, que tal imposto é devido pelo proprietário do imóvel, pelo titular do seu
domínio útil ou pelo possuidor a qualquer título.
Em se tratando de compromisso de compra e venda de imóvel,
entende-se que o promitente comprador só se torna responsável pelo pagamento
dos tributos incidentes sobre o bem a partir da efetiva transmissão da posse.
O entendimento é similar àquele atinente à responsabilidade pelo
pagamento das despesas de condomínio. Responsável, repisa-se, é o possuidor
direto, de modo que a apelada não pode transferir ao apelante o encargo de arcar
com o pagamento dos tributos relativos ao período anterior à entrega das chaves.
Na hipótese dos autos, os autores afirmam que arcaram com o
pagamento dos tributos relativos aos anos de 2014 e 2015.
Não há notícia de que os adquirentes tenham sido imitidos na
posse do bem adquirido, de sorte que não podem ser responsabilizados pelo
pagamento do IPTU incidente sobre o bem. O valor pago a esse título, portanto,
haveria de ser destacado do montante pago a título de parcelas do preço do imóvel
e devolvido em sua integralidade.
No entanto, os autores não trataram do assunto em suas razões

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recursais, de modo que alterar a r. sentença nos termos acima mencionados
implicaria em reformatio in pejus para as rés, o que é vedado pela sistemática
processual civil.
JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA
Quanto aos juros de mora, o D. juízo a quo fixou como termo
inicial de incidência a data do trânsito em julgado, tal como pretendido pelas rés, de
modo que não se compreende a irresignação externada em suas razões recursais.
A correção monetária, por sua vez, incide a partir de cada
desembolso, uma vez que se trata de recomposição do valor da moeda, evitando-
se a perda do poder de compra frente à inflação.
Neste sentido, já se manifestou esta C. Câmara em diversas
ocasiões:
APELAÇÃO.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
(...)
JUROS
DE
MORA
E
CORREÇÃO MONETÁRIA. Rescisão contratual pleiteada pelos
compradores, em razão de ausência de recursos financeiros.
Inexistência de mora anterior da vendedora. Incidência dos juros
de mora a partir do trânsito em julgado. Precedentes desta C.
Câmara. Correção monetária que deverá ser contada a partir
dos efetivos desembolsos, evitando-se a perda do poder de
compra
da
moeda
frente à inflação. SUCUMBÊNCIA.
Decaimento amplo de ambas as partes. Fixação de sucumbência
recíproca. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1001852-11.2018.8.26.0358; Relator (a):
Rosangela Telles; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado;
Foro de Mirassol - 2a Vara; Data do Julgamento: 20/08/2019; Data
de Registro: 21/08/2019) (g.n.)
APELAÇÃO.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. Culpa do
comprador incontroversa. Percentual de 15% sobre os valores
pagos que se afigura escorreito e obedece aos parâmetros
fixados pelo C. Superior Tribunal de Justiça. JUROS DE MORA E
CORREÇÃO MONETÁRIA. Incidência de juros a contar do
trânsito em julgado. Precedentes desta C. Câmara. Correção
monetária que deverá ser contada a partir dos efetivos
desembolsos, evitando-se a perda do poder de compra da

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moeda frente à inflação. (...)
(TJSP; Apelação Cível 1001615-11.2017.8.26.0358; Relator (a):
Rosangela Telles; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado;
Foro de Mirassol - 3a Vara; Data do Julgamento: 29/04/2019; Data
de Registro: 29/04/2019) (g.n.)
DANO MORAL
No que toca aos danos morais, não houve efetiva demonstração
da violação dos direitos da personalidade, que pudesse caracterizar a ocorrência
de tais danos e a consequente necessidade de reparação. Foram os autores que
cessaram o pagamento das parcelas e estavam inadimplentes. Nenhuma ilicitude
foi praticada pelas rés.
Em suma, a r. sentença merece reforma apenas para majorar o
percentual de retenção da quantia paga pelos autores, que passa a ser de 25%.
SUCUMBÊNCIA
A respeito da sucumbência, ensina o C. STJ:
Na distribuição dos ônus sucumbenciais considera-se o número de
pedidos formulados e o número de pedidos julgados procedentes ao
final da demanda2.
Nesse contexto, tem-se que houve sucumbência recíproca. No
entanto, descabe a compensação dos honorários advocatícios, por expressa
vedação do Código de Processo Civil vigente (artigo 85, § 14).
Destarte, tratando-se de matéria de ordem pública cognoscível ex
officio, as custas e as despesas processuais serão partilhadas e cada qual arcará
com o pagamento de 10%, a título de honorários, devido ao patrono do ex-adverso,
do valor atribuído à causa, observada a gratuidade de justiça.
2 STJ-3a Turma, REsp 967.769-AgRg, Min. Nancy Andrighi, j. 26.06.2008.

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Alerto ser desnecessária a oposição de embargos de
declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria
questionada está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso das rés e NEGO PROVIMENTO ao recurso dos autores.
ROSANGELA TELLES
Relatora