Tribunal: TJSP
Processo: 1007532-12.2017.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Airton Pinheiro de Castro
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
APELAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. Acolhimento. Apelo do exequente. Ilegitimidade passiva arguida em razão da alienação do imóvel do qual derivadas as contribuições condominiais excutidas. Ocorrência. Peculiaridade do caso concreto. Imissão da adquirente na posse do imóvel e ciência inequívoca do excepto a tal propósito demonstradas.

Ementa:
APELAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. Acolhimento. Apelo do exequente. Ilegitimidade passiva arguida em razão da alienação do imóvel do qual derivadas as contribuições condominiais excutidas. Ocorrência. Peculiaridade do caso concreto. Imissão da adquirente na posse do imóvel e ciência inequívoca do excepto a tal propósito demonstradas. Planilha de cálculo apresentada pelo próprio excepto na qual constou o nome do compromissário comprador. Aplicação do entendimento jurisprudencial cristalizado no REsp. no 1.345.331/RS, processado sob o rito dos recursos repetitivos. Precedente jurisprudencial. Sentença mantida.

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000227361
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007532-12.2017.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que é apelante CONJUNTO
HABITACIONAL FRANCA J. WILSON PRESOTTO, é apelada COMPANHIA DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO
- CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 31 de março de 2020.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007532-12.2017.8.26.0196 -Voto no 6661
2
VOTO No 6661
Apelação no 1007532-12.2017.8.26.0196
Comarca: Franca- 4a Vara Cível
Apelante: Condomínio Conjunto Habitacional Wilson Pressoto
Apelada: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do
Estado de São Paulo - CDHU
Juiz: Paulo Sérgio Jorge Filho
APELAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL.
EXCEÇÃO
DE
PRÉ-
EXECUTIVIDADE.
Acolhimento.

Apelo
do
exequente.
Ilegitimidade passiva arguida em razão da alienação do
imóvel do qual derivadas as contribuições condominiais
excutidas. Ocorrência. Peculiaridade do caso concreto.
Imissão da adquirente na posse do imóvel e ciência
inequívoca do excepto a tal propósito demonstradas. Planilha
de cálculo apresentada pelo próprio excepto na qual constou o
nome
do
compromissário
comprador.

Aplicação
do
entendimento
jurisprudencial
cristalizado
no
REsp.
no
1.345.331/RS, processado sob o rito dos recursos repetitivos.
Precedente jurisprudencial. Sentença mantida.
Recurso desprovido.
A r. sentença de fls. 180/185, de relatório adotado,
julgou extinta execução de título extrajudicial promovida por Condomínio
Conjunto Habitacional Wilson Pressoto, mercê do acolhimento de exceção
de
pré-executividade
arguida
pela
executada,
Companhia
de
Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo CDHU,
cuja ilegitimidade passiva restou reconhecida, carreando-se ao exequente
excepto os ônus sucumbenciais, verba honorária arbitrada em 10% do
valor atualizado da causa, observado o disposto no art. 98, § 3o do CPC.
Inconformado, apela o exequente (fls. 187/192),
pugnando pela reforma da r. sentença, repisando, em síntese, não ter
restado comprovada a ciência inequívoca do condomínio em relação à
alegada alienação da unidade, sendo insuficiente para tanto o documento
de fls. 79, por se tratar de documento elaborado sem sua participação.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007532-12.2017.8.26.0196 -Voto no 6661
3
Assevera não ter sido notificado sobre a negociação da unidade. Invoca o
artigo 1.245 do Código Civil, o qual exige registro do título translativo no
Registro de Imóveis para efetivação da transferência da propriedade e
salienta descumprimento das exigências do recurso repetitivo Resp n.
1.345,331 RS, quanto à formal comunicação da alienação e imissão na
posse do novo proprietário. Pugna pelo provimento do recurso para afastar
a ilegitimidade da executada-excipiente.
Não houve contrariedade recursal (fls. 196), nem
oposição ao julgamento virtual.
É o Relatório.
Recurso infundado.
Trata-se de recurso em que o exequente busca a
reforma da r. sentença extintiva do feito sem resolução de mérito, ao
fundamento de ausência de legitimidade passiva.
Controvertem as partes, essencialmente, acerca da
obrigação da executada CDHU, proprietária do bem, em pagar cotas
condominiais vencidas no período de 26.07.2012 a 25.06.2014, no
montante de R$ 5.226,96 (unidade 32 do bloco C). Alega o condomínio
exequente a condição da executada, enquanto detentora do domínio (fls.
55/56), vez que o compromisso de compra e venda não foi levado a
registro no fólio imobiliário.
A executada, por outro lado, afirma sua ilegitimidade
para figurar no polo passivo da ação, eis que seu objetivo precípuo é a
construção e financiamento de moradias para a população de baixa renda
e, após a imissão na posse do mutuário, cessa a relação direta com o
imóvel e, portanto, com o condomínio. Afirma, dessa forma, ter celebrado
contrato de cessão de posse e promessa de compra e venda de imóvel em
22.02.2008 (fls. 170), por meio do qual se deu a tradição e a imissão na
posse do bem, nessa mesma data (fls. 170), em favor dos cessionários,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007532-12.2017.8.26.0196 -Voto no 6661
4
Sra. Vania Maria Dias e Sr. Roberto Aparecido de Paula. Aduz, ainda, ter o
exequente tomado ciência da imissão na posse.
Pois bem.
A matéria devolvida a este Tribunal restringe-se a
verificar qual a responsabilidade do compromissário comprador por
dívidas de cotas condominiais. Nesse aspecto, realmente, cediço ter a
dívida condominial caráter de obrigação propter rem, ou seja, em regra, o
proprietário do imóvel responde pela obrigação. Em sede de recurso
especial repetitivo, o C. STJ, no entanto, diante da problemática dos
contratos de compromisso de compra e venda, procurou disciplinar a
responsabilidade dos compromissários compradores e vendedores. Para
tanto, no REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, restou
firmada, em síntese, a seguinte tese: necessidade de comprovação de que
(i) o promissário comprador foi imitido na posse e que (ii) o condomínio
teve ciência inequívoca da transação.
Caso contrário, o proprietário
continua obrigado ao pagamento. Em outros termos, tanto o proprietário
quanto o promissário comprador podem ser demandados para o
pagamento do débito condominial, conforme circunstâncias fáticas a
serem concretamente apuradas.
No caso em análise, observa-se a fls. 153/160 a
existência de contrato de cessão de posse aos compromissários
compradores, Sra. Vania Maria Dias e Sr. Roberto Aparecido de Paula,
com a comprovação de sua imissão na posse (fls. 169/170),
documentos incontroversos.
Além disso, na peculiaridade deste caso concreto, a
ciência inequívoca do condomínio acerca da realização de tal cessão
restou cabalmente comprovada diante da juntada de planilha de cálculo
em nome do promitente comprador Sr. Roberto (vide fls. 79).
Nesta quadra, não socorre ao condomínio o argumento

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007532-12.2017.8.26.0196 -Voto no 6661
5
de que referido documento foi elaborado à sua revelia (fls. 189, segundo
parágrafo). Com efeito, a planilha foi apresentada por seus patronos
juntamente com a exordial, não sendo crível o desconhecimento de seu
teor.
Outrossim, observa-se que o débito em questão venceu
no período compreendido entre dezembro de 2010 a junho de 2014 (fls.
79/80), ou seja, é posterior à cessão da unidade (fevereiro de 2008 fls.
153/166).
Peço vênia para citar o seguinte precedente desta C.
Câmara sobre o tema, em que igualmente ficou reconhecida a ciência
inequívoca do condomínio diante da menção do nome do compromissário
comprador na planilha de cálculo:
“CONDOMÍNIO - Ação de execução de título extrajudicial - Despesas
condominiais - Decisão de primeiro grau que rejeita exceção de pré-
executividade e não reconhece a ilegitimidade passiva do
proprietário que consta da matrícula do imóvel - Agravo interposto
pelo executado - Exceção de pré-executividade fundada na
ilegitimidade passiva - Matéria de ordem pública - Cabimento da
exceção - Comprovação de que o condomínio teve ciência da imissão
na posse por terceira pessoa - Matéria definida em recurso especial
repetitivo - Ilegitimidade passiva reconhecida - Extinção da ação de
execução - Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento
2276296-84.2019.8.26.0000; Relator Des. Carlos Henrique Miguel
Trevisan; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de
Guarulhos - 3a. Vara Cível; Data do Julgamento: 17.02.2020)”.
Desse modo, preenchidos os requisitos imissão na
posse dos compromissários compradores e da ciência inequívoca da
transação envolvendo o imóvel, fica afastada a responsabilidade do
promitente vendedor, no caso a executada.
Nessa quadra, era mesmo de rigor o decreto de
extinção anômala do feito nos moldes da r. sentença hostilizada.
Por fim, considerando a sentença prolatada em
11/08/2017, faz jus a executada a honorários recursais, nos termos do
artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majorando-se os honorários
para 12% do valor da causa devidamente corrigido, acrescido de juros de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007532-12.2017.8.26.0196 -Voto no 6661
6
1% ao mês a partir do trânsito em julgado (artigo 85, §16, CPC),
ressalvada a gratuidade da justiça.
Do exposto, pelo meu voto NEGA-SE PROVIMENTO ao
recurso.

AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator