Tribunal: TJSP
Processo: 1040173-09.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-16
Data de publicação: 2020-10-16

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – "JUROS DE OBRA" QUE FORAM COBRADOS ATÉ A DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – LEGITIMIDADE – CHAVES ENTREGUES À COMPRADORA ANTES DO PRAZO PREVISTO PARA TANTO, AFIGURANDO-SE EQUÂNIME E JUSTO QUE ELA PAGUE POR TAIS JUROS APÓS TER SIDO IMITIDA NA POSSE DO IMÓVEL – VALOR A TÍTULO DE "TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA" QUE FORA DEBITADO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DA CONTA

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – "JUROS DE OBRA" QUE FORAM COBRADOS ATÉ A DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – LEGITIMIDADE – CHAVES ENTREGUES À COMPRADORA ANTES DO PRAZO PREVISTO PARA TANTO, AFIGURANDO-SE EQUÂNIME E JUSTO QUE ELA PAGUE POR TAIS JUROS APÓS TER SIDO IMITIDA NA POSSE DO IMÓVEL – VALOR A TÍTULO DE "TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA" QUE FORA DEBITADO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DA CONTA CORRENTE DA VENDEDORA EM PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DA UNIDADE – VENDEDORA QUE APENAS EFETUOU A COBRANÇA DESTE VALOR EM SEDE DE REGRESSO – PRECEDENTES DO COLEGIADO – SENTENÇA REFORMADA – APELO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000850422
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1040173-09.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em
que é apelante MRV MRL XXI INCORPORAÇÕES SPE LTDA., é apelada
SANDRA ALVES DE JESUS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e ALVARO PASSOS.
São Paulo, 16 de outubro de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1040173-09.2019.8.26.0576 -Voto no 4.741 – ml
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Apelação Cível 1040173-09.2019.8.26.0576
Apelante: Mrv Mrl Xxi Incorporações Spe Ltda.
Apelado: Sandra Alves de Jesus
Comarca: São José do Rio Preto
Juiz prolator da sentença: Lincoln Augusto Casconi
Voto no 4.741
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA “JUROS
DE OBRA” QUE FORAM COBRADOS ATÉ A DATA DA
ENTREGA DAS CHAVES
LEGITIMIDADE
CHAVES
ENTREGUES À COMPRADORA ANTES DO PRAZO PREVISTO
PARA TANTO, AFIGURANDO-SE EQUÂNIME E JUSTO QUE
ELA PAGUE POR TAIS JUROS APÓS TER SIDO IMITIDA NA
POSSE DO IMÓVEL
VALOR A TÍTULO DE "TAXA DE
EVOLUÇÃO
DE
OBRA" QUE FORA DEBITADO PELA
INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DA CONTA CORRENTE DA
VENDEDORA EM PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DA
UNIDADE
VENDEDORA QUE APENAS EFETUOU A
COBRANÇA DESTE VALOR EM SEDE DE REGRESSO

PRECEDENTES DO COLEGIADO SENTENÇA REFORMADA
APELO PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação, interposto contra a sentença
de fls. 166/169, que julgara procedente a demanda para declarar
inexigível a cobrança de “juros de obra” ou “juros contratuais de fase de
obra”.
Insurge-se a MRV, argumentando que o financiamento
imobiliário não ensejou a quitação do contrato, como equivocadamente
indicou a sentença; as parcelas de “juros de obra” são cobradas pelo
agente
financeiro;
regressivamente,
cobra
tais
valores
dos
consumidores, pois é fiadora do contrato de financiamento; a legalidade
dessa cobrança está vinculada à data da cobrança realizada pela
instituição financeira; na data do vencimento deste encargo, a CEF

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verifica, na conta do comprador, se existe valor suficiente para a
quitação da prestação, e, caso não exista saldo suficiente, o sistema
debita o valor da conta da construtora; segundo a planilha, o valor
vencera, junto ao cliente, em julho/2018, debitando-se da conta da
construtora
em
agosto/2018;
as
chaves
foram
entregues
em
agosto/2018; logo, a data correta para se verificar a legitimidade é
julho/2018, a despeito do repasse ao cliente ter sido feito em data
posterior, pois processo leva meses, cobrando-se do requerente apenas
em novembro/2018; a cobrança se deve em legítimo direito de
regresso; há julgado recente do Superior Tribunal de Justiça que se
posicionou contrariamente ao IRDR acerca desse tema, legitimando,
assim, a cobrança do encargo após o prazo ajustado para a entrega das
chaves com prazo de tolerância de 180 dias (RESP 1.729.593);
ademais, determinar a devolução dos valores após a antecipação da
entrega das chaves, lhe traz indevido prejuízo.
Requer a improcedência da demanda, ou, não sendo esse o
entendimento, pugna pela conversão do julgamento em diligência, “uma
vez que não há nos autos qualquer prova de que a compradora tenha
efetuado o pagamento diretamente ao banco nas datas originalmente
cobradas. Assim, para apuração desta informação, requer a expedição
de ofício à CEF para que ela aponte se houve desembolso por parte da
apelada quanto aos juros de obra, se foram pagos pela Construtora, em
qual data e quais seriam as datas originais das cobranças efetuadas.”
Recurso bem processado, respondido e sem oposição ao seu
julgamento virtual.
É o relatório.
O apelo merece provimento.
A requerente aduz na exordial que recebera as chaves do
imóvel
em
17/08/2018.
Contudo,
foi-lhe
cobrado
parcela
correspondente a juros de obra, após essa data, em 20/11/2018, no

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valor de R$ 335,15 (fls. 10/12). Reputando ilícita essa cobrança,
ajuizara a demanda, tendo por base o quanto estabelecido no IRDR
0023203-35.2016.8.26.0000.
Respeitado o douto entendimento da primeira instância, razão
não lhe assiste, merecendo reforma a sentença proferida.
Com efeito, entendo que é legítima a cobrança dos
denominados “juros contratuais de fase de obras”, notadamente porque
as partes avençaram que haveria o repasse destes encargos à
compradora, os quais são pagos pela construtora à instituição bancária
que lhe financiara a construção do empreendimento.
Entretanto, há entendimento pacificado por este Tribunal de
Justiça, através do julgamento do IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000
(Tema 06), que “é ilícito o repasse de “juros de obra”, ou “juros de
evolução de obra”, ou “taxa de evolução de obra”, ou outros encargos
equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”
Todavia, não foi o que ocorrera no caso em apreço, inexistindo
notícia de que a vendedora estivesse em mora. Isso porque, as partes
convencionaram que as chaves seriam entregues em 30/04/2019 (fls.
08/09), e essa providência ocorrera 08 meses antes do previsto, em
17/08/2018. Embora os “juros de obra” tenham sido cobrados em
novembro/2018, é incontroverso que seu fato gerador ocorrera antes
da entrega das chaves (julho/2018), como se denota da planilha de fl.
42.
Vale dizer, conquanto a parcela correspondente ao montante
tenha sido repassada à compradora posteriormente à entrega das
chaves, sua cobrança é legítima, pois não se pode olvidar que a
construtora, primeiramente, paga esse valor ao agente financeiro e
depois, regressivamente, cobra-o do cliente. Assim, cobrada pela CEF
em 28/07/2018 (fl. 42), paga pela MRV em 15/08/2018 (fl. 50),

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entregue as chaves em 17/08/2018, o repasse em novembro/2018 é
lícito.
Ou seja, ainda que na esteira do julgamento do IRDR tal
cobrança aparente ser indevida, é fato, por outro lado, que a obra fora
entregue ao comprador 08 meses antes do prazo previsto neste
sentido, afigurando-se equânime e justo que ela pague por tais juros
após ter sido imitida na posse do imóvel, não se esquecendo, ademais,
que o contrato fora financiado junto ao Banco do Brasil no âmbito do
programa federal “Minha Casa Minha Vida”, cuja sistemática de
aquisição estabelece que durante a obra, o valor a ser financiado é
“congelado” e até que a obra seja concluída, o adquirente pagará
apenas os encargos relativos a juros e correção monetária.
A propósito, confiram-se dois casos análogos julgados pelo
Colegiado, dentre eles, acórdão por mim relatado:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
PEDIDO DE
RESTITUIÇÃO DOS VALORES COBRADOS A TÍTULO DE
"JUROS CONTRATUAIS DE FASE DE OBRAS" E "DIFERENÇA
DE FINANCIAMENTO"
IMPOSSIBILIDADE
PREVISÃO
CONTRATUAL DE COBRANÇA DA DIFERENÇA DO VALOR
DEVIDO PELO SALDO DEVEDOR E DO VALOR EFETIVAMENTE
CONCEDIDO PELO AGENTE FINANCEIRO "JUROS DE OBRA"
QUE FORAM COBRADOS ATÉ A DATA DA ENTREGA DAS
CHAVES
LEGITIMIDADE
ENTENDIMENTO PACIFICADO
PELO IRDR No 0023203-35.2016.8.26.0000
SENTENÇA
MANTIDA

APELO
DESPROVIDO.
(AC
1001132-06.2017.8.26.0576; Relatora HERTHA HELENA DE
OLIVEIRA; Julgamento em 10/01/2019);
APELAÇÃO CÍVEL. Pedido de devolução, em dobro, dos
valores pagos a título de "taxa de evolução de obra".
Sentença
de
improcedência.
Insurgência
do
autor.

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Descabimento. Data de entrega prevista no instrumento de
compra e venda que deve prevalecer no caso. Imóvel que fora
entregue antes do prazo avençado. Valores a título de "taxa
de evolução de obra" que foram debitados pela instituição
financeira da conta corrente da vendedora em período
anterior à entrega da unidade. Vendedora ré que apenas
efetuou a cobrança de tais valores em sede de regresso.
Ausência, portanto, de qualquer irregularidade na cobrança.
Sentença
mantida.
Recurso
desprovido.
(AC
1022829-49.2018.8.26.0576; Relator JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS; Julgamento em 17/05/2019).
Ante o exposto, por meu voto, DOU PROVIMENTO ao apelo,
para julgar improcedente a demanda, nos termos da fundamentação,
invertendo-se a sucumbência.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica