Tribunal: TJSP
Processo: 2133873-67.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Ana Lucia Romanhole Martucci
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. TUTELA PROVISÓRIA. Ação que visa a impedir que locadora ré cobre locatária autora por aluguéis posteriores ao encerramento do contrato. Tutela provisória para autorizar a devolução do imóvel no estado em que se encontra, cessando as obrigações locatícias da autora a partir da data de 31/03/2020. Discussão entre contratantes se imóvel foi devolvido nas

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. TUTELA PROVISÓRIA. Ação que visa a impedir que locadora ré cobre locatária autora por aluguéis posteriores ao encerramento do contrato. Tutela provisória para autorizar a devolução do imóvel no estado em que se encontra, cessando as obrigações locatícias da autora a partir da data de 31/03/2020. Discussão entre contratantes se imóvel foi devolvido nas condições em que entregue. Vistoria realizada e pedidos de providências formulados uma semana antes do início da quarentena. Ausência de período hábil para medidas pedidas após realização de vistoria. Presença dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil cumpridos. Locatária que não conseguiria cumprir com o quanto combinado entre as partes em razão da quarentena. Decisão mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000498484
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2133873-67.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante SIRLEY
REGINA DOS SANTOS MARCUSSO BITTU, é agravada RENATA CORRÊA DE
ALMEIDA LORETI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente sem voto), SÁ DUARTE E LUIZ EURICO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI
relatora
Assinatura Eletrônica

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Voto n.o23044
Agravo de Instrumento 2133873-67.2020.8.26.0000
São Paulo
Agravante: Sirley Regina Dos Santos Marcusso Bittu
Agravado: Renata Corrêa de Almeida Loreti
Nome do juiz prolator da sentença Não informado
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
AÇÃO
DECLARATÓRIA. TUTELA PROVISÓRIA. Ação
que visa a impedir que locadora ré cobre locatária
autora por aluguéis posteriores ao encerramento do
contrato. Tutela provisória para autorizar a
devolução do imóvel no estado em que se encontra,
cessando as obrigações locatícias da autora a partir
da data de 31/03/2020. Discussão entre contratantes
se imóvel foi devolvido nas condições em que
entregue.
Vistoria
realizada
e
pedidos
de
providências formulados uma semana antes do
início da quarentena. Ausência de período hábil
para medidas pedidas após realização de vistoria.
Presença dos requisitos do artigo 300 do Código de
Processo Civil cumpridos. Locatária que não
conseguiria cumprir com o quanto combinado entre
as partes em razão da quarentena. Decisão mantida.
Recurso não provido.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto contra a
respeitável sentença de fls. 109/111 dos autos de origem que, em ação declaratória,
deferiu, em parte, o pedido de tutela provisória da autora para autorizar a devolução
do imóvel no estado em que se encontra, cessando as obrigações locatícias da autora

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a partir da data de 31/03/2020; e, por conseguinte, suspensa a exigibilidade do boleto
bancário de fls. 73, devendo a ré se abster de protestar ou cobrar aluguéis e encargos
locatícios vencidos após 31/03/2020.
Irresignada, recorre a ré alegando, em suma, que os reparos
deveriam ter sido realizados antes do isolamento social, já que tais medidas passaram
a vigorar apenas oito dias antes do término da locação; que a autora optou em realizar
as obras para entrega do imóvel em data próxima ao final do contrato; que ao
substituir os bens que guarneciam o imóvel por outros de qualidade inferior, anuiu
com o risco de não conseguir entregar a sala na data aprazada; que, conforme Decreto
64.881/20, a quarentena só passou a vigorar em 24/03/2020, uma semana depois da
vistoria realizada em 16/03/2020, havendo tempo hábil para troca dos interruptores,
dos espelhos de tomada, recolocação da luminária, conserto da persiana e polimento
do piso, que conforme orçamento de fl. 84, levaria apenas dois dias; que a decisão é
injusta, já que transfere de forma exclusiva à locadora os ônus financeiros
decorrentes da inércia da autora; que a Cláusula 9.2, do contrato firmado prevê que,
enquanto não forem realizadas as correções para entrega do imóvel, nas mesmas
condições da locação, incidirá a cobrança do aluguel; e que a incidência de aluguéis
se verifica até a entrega efetiva das chaves do imóvel, o que só ocorre, quando se
verificam as mesmas condições em que ele foi colocado à disposição para locação.
Pede a concessão de efeito ativo para viabilizar que a agravante proceda os reparos
para correções dos defeitos indicados no laudo de vistoria, realizada em 16/03/2020,
de forma imediata, a fim de viabilizar a disponibilização do bem para locação, o
quanto antes; e, no mérito, determinar que a locatária arque com o ônus de não
entregar o bem nas mesmas condições em que locou, haja vista a sua inércia em
corrigir a pintura, consertar a persiana, recolocar a luminária, polir o piso que ela
própria riscou e proceder os demais ajustes indicados no laudo de vistoria, antes
das medidas restritivas impostas pelo governo estadual, compelindo a agravada a
arcar com o pagamento dos aluguéis devidos nos meses de abril e maio/20.
A liminar foi indeferida.

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É o relatório.
Desnecessária a intimação da parte agravada para responder ao
recurso ante a ausência de prejuízo.
De início, cabe ressaltar que o presente agravo foi interposto
contra a decisão que deferiu o pedido de tutela provisória antecipada, de modo que,
no presente momento, apenas é possível analisar a existência ou não dos requisitos
legais autorizadores da antecipação da tutela, sob pena de se antecipar o julgamento
de mérito, que é atrelado à observância do devido processo legal, ou seja, do pleno
exercício do contraditório e da ampla defesa, com a produção de todas as provas que
se fizerem necessárias.
Logo, o juízo processual ora realizado ficará limitado à análise
da existência, ou não, da probabilidade do direito invocado, e do perigo de dano ou o
risco ao resultado útil do processo, conforme disciplina o artigo 300 do Código de
Processo Civil, abaixo transcrito:
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando
houver elementos que evidenciem a probabilidade do
direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil
do processo. [...]
§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida
liminarmente ou após justificação prévia.
§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não
será
concedida
quando
houver
perigo
de
irreversibilidade dos efeitos da decisão.
E, em uma análise rasa e superficial da demanda, tenho que
estão presentes os requisitos autorizadores da antecipação de tutela.
O periculum in mora é evidente na medida em que a agravante

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já havia emitido boleto para cobrança de aluguel referente a período posterior ao
encerramento do contrato, podendo se valer de coerção através da inserção do nome
da autora no rol dos maus pagadores, como também se valer de vias legais.
Já a fumaça do bom direito é o que se busca discutir com o
recurso apresentado.
De pronto, não há que se analisar o pedido de autorização para
que a autora promova, ela mesma, as reformas necessárias à adequação do imóvel,
vez que tal pedido não foi apreciado em primeiro grau, importando sua análise,
apenas neste grau, em insuperável supressão de instância.
Além disso, ainda que se entenda necessária a apreciação do
pedido em primeiro grau, ao nosso ver, há uma sinalização da magistrada por esta
possibilidade, já que, constou na respeitável decisão (fl. 110):
Há que se admitir a devolução do imóvel no estado em
que se encontra, uma vez que já a vistoria de devolução
deste já foi realizada e as partes concordam com os
reparos a serem feitos, com exceção da reposição dos
brinquedos da brinquedoteca. E, posteriormente, com o
fim da pandemia do COVID 19 e do isolamento social
determinado, caberá à parte autora realizar tais
reparos ou indenizar a locadora para que o faça.
No mais, argumenta a agravante que não pode arcar com a falta
de diligência da autora que, mesmo tendo optado por não seguir na locação em
dezembro de 2019, deixou para realizar as reformas necessárias apenas ao final do
contrato, bem como, utilizou-se de materiais e serviços de baixa qualidade,
assumindo para si o risco de as reformas promovidas não servirem para aceitação do
bem pela locadora, e consequentemente não encerramento do contrato nos termos da
cláusula 9.2.

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Entretanto, não se vislumbra das provas trazidas aos autos
displicência da autora na reparação do imóvel.
Com efeito, as mensagens trocadas entre as partes (fls. 214/215
dos autos de origem), ainda que não estejam de forma completa (seja porque cortadas
e apagadas em partes, e também por mensagens de áudio da agravada que não se teve
acesso), é possível vislumbrar que antes do dia 29/01/2020 já estaria a autora
tomando as providência necessárias para entrega do imóvel.
Validamente, em dia incerto, mas, antes de 29/01/2020, havia
eletricista trocando lâmpadas e reatores no imóvel, e, no sábado daquela semana,
pintor para concluir a pintura.
Além disso, teria a autora pedido contato para agravante de
quem fez as persianas do imóvel em 29/01/2020, e também informado a mudança na
data de 22/02/2020.
Assim, teria entregue o imóvel aproximadamente um mês antes
do término do contrato.
É certo que, em 16/03/2020, teria a locadora enviado documento
cobrando reformas extras (fls. 187/207 dos autos de origem), conforme vistoria
realizada, e que o bem não estaria de acordo com a forma em que o imóvel foi dado
em locação inicialmente.
A autora concordou, em parte, com a realização de novos
reparos, entretanto, surpreendida com a pandemia do Covid-19, bem como
quarentena realizada na cidade de São Paulo, ficou impossibilitada de realizar as
mudanças acordadas.
Ainda assim, pretende a autora cobrar aluguéis, por não ter

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devolvido o imóvel nas condições em que entregue em um primeiro momento.
No entanto, respeitada a posição da agravante, além da rasa e
superficial análise, tenho que há fumaça do bom direito da autora.
Não por desconsiderar a cláusula contratual que prevê as
condições que o imóvel deve ser entregue, mas sim pela ausência de prazo hábil para
que a autora realizasse os reparos demandados.
Ocorre que, o pedido de reformas foi elaborado pela agravante
em 16/03/2020, e, já em 24/03/2020 teve início o período de quarentena em São
Paulo (Decreto 64.881/20).
Assim, dado o exíguo prazo, e impossibilidade da realização de
reformas, não é razoável que a autora continue arcando indefinitivamente com
aluguéis até que se encerre a quarentena.
Aliás, bem pontuou o MM. Juízo a quo (fls. 109/110):
Não se pode olvidar que um dos efeitos decorrentes da
COVID-19 é a restrição inusual de direitos, incluídos
os de locomoção, o que justifica, sob esse enfoque, a
preocupação da autora. Neste momento, parece
razoável que seja limitado o número de prestadores de
serviços no prédio para a execução de serviços, pois
dessa forma se observa a recomendação da OMS e das
autoridades brasileiras, consistente na restrição da
circulação de pessoas (isolamento).
É relevante, ainda, a notícia de que há julgados
oriundos do E. TJSP inibindo a realização de obras e
reformas em imóveis existentes em condomínios,
sugerindo a existência de dificuldades para imediata

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satisfação da obrigação contratual, reconhecida pela
autora.
Não se desconhece que a realização dos reparos pode
ser importante para que a proprietária volte a
comercializar o imóvel, mas, sobrevindo o termo final
do contrato, a solução que se apresenta neste momento
processual mais adequada consiste em não transferir
unicamente para a inquilina os ônus financeiros da
locação, prorrogando o contrato indefinidamente
enquanto perdurarem as medidas de isolamento social.
Nessa esteira, considerando-se a peculiar situação
vivida em nossa cidade, as restrições de circulação
impostas e os riscos de disseminação ainda maior do
vírus, a realização das obras não emergências exigidas
pela locadora (fls. 50/71), ora ré, não se mostram
indispensáveis para por fim à relação locatícia,
embora haja a previsão expressa de tal obrigação no
contrato firmado entre as partes (cláusula 9a, item 9.2 -
fls. 23/28).
Há que se admitir a devolução do imóvel no estado em
que se encontra, uma vez que já a vistoria de devolução
deste já foi realizada e as partes concordam com os
reparos a serem feitos, com exceção da reposição dos
brinquedos da brinquedoteca. E, posteriormente, com o
fim da pandemia do COVID 19 e do isolamento social
determinado, caberá à parte autora realizar tais
reparos ou indenizar a locadora para que o faça.
Portanto, não vislumbrando qualquer displicência da autora,
como informou a agravante, bem como concordando com a juíza de primeiro grau
que não pode a autora arcar sozinha e indefinidamente por aluguéis de imóvel que,
ainda que não no estado desejado, está em condições de ser locado, não se realizando

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as reformas pedidas apenas em decorrência de fato imprevisível (pandemia); de rigor
reconhecer que estão presentes os requisitos legais para deferimento da tutela
provisória de urgência, devendo a respeitável decisão ser mantida.

Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
ANA LÚCIA ROMANHOLE MARTUCCI
Relatora