Tribunal: TJSP
Processo: 1006513-07.2018.8.26.0302
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carmen Lucia da Silva
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. Cobrança de valores relativos despesas com avarias no imóvel. Sentença de procedência do pedido. Apelo da fiadora corré. Ausência de vistoria por ocasião da retomada com a presença dos locatários. Prova unilateral. Inviabilidade da cobrança. Sentença reformada para julgar improcedente o pedido. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000333781
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006513-07.2018.8.26.0302, da Comarca de Jaú, em que é apelante MARIA APARECIDA
CLARO DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado ANTONIO CARLOS CLAUS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente sem voto), ALMEIDA SAMPAIO E MARCONDES D'ANGELO.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
CARMEN LUCIA DA SILVA
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006513-07.2018.8.26.0302 -Voto no 10.258
2
VOTO N° 10.258
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. Cobrança de valores relativos despesas
com avarias no imóvel. Sentença de procedência do pedido. Apelo
da fiadora corré. Ausência de vistoria por ocasião da retomada
com a presença dos locatários. Prova unilateral. Inviabilidade da
cobrança. Sentença reformada para julgar improcedente o pedido.
RECURSO PROVIDO.
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença
proferida a fls. 102/106, que julgou procedentes os pedidos para condenar os
réus ao pagamento de R$ 4.291,24, referentes a avarias no imóvel locado à
corré Ana Paula.
Inconformada, apela a corré Maria Aparecida Claro Silva
(fls. 111/116). Sustenta, em suma, que os reparos cobrados são desnecessários
e irregulares. Destaca que a vistoria de saída não contou com a anuência e
presença da locatária. Requer, pois, a reforma da r. sentença.
Recurso sem preparo, por ser a apelante beneficiária da
gratuidade da Justiça.
Contrarrazões a fls. 120/125.
Não há oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
As razões do recurso preenchem os requisitos previstos
nos artigos 1.007 e 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil. Foram
trazidos à baila os fundamentos de fato e de direito do inconformismo,
permitindo o seu conhecimento.
De acordo com a versão da inicial, a corré Ana Paula de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006513-07.2018.8.26.0302 -Voto no 10.258
3
Oliveira figurou como locatária em contrato de locação de imóvel residencial
com o autor, em que constou como fiadores os corréus Celso Aparecido da
Silva e Maria Aparecida Claro da Silva. Alega o autor que a locatária não
devolveu o imóvel no mesmo estado em que recebeu, uma vez que o bem
possuía diversas avarias, cujos reparos custaram a importância de R$ 4.291,21.
O Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido para
condenar os réus, solidariamente, a ressarcirem todas as despesas havidas para
o conserto das avarias constantes do laudo de vistoria de saída.
Todavia, a r. sentença deve ser reformada.
No que tange aos reparos a serem realizados no imóvel
locado, há de se destacar que constitui obrigação da parte locatária a
restituição do imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do uso normal (artigo 23, III, da Lei 8.245/1991).
Comentando o dispositivo legal mencionado, leciona a
Profa. Maria Helena Diniz:
“A obrigação de restituir caracteriza-se por envolver uma
devolução; o locatário, por haver recebido prédio alheio, encontra-
se adstrito a devolvê-lo, já que apenas houve uma cessão
temporária de posse. O locatário tem o dever de tratar do imóvel
alugado como ele fosse seu, restituindo-o, ao término do contrato,
no estado em que o recebeu, devendo reparar os estragos a que deu
causa, desde que não sejam resultantes do tempo e do uso normal. É
justo que não responda pelos desgastes provenientes do uso normal
ou adequado do imóvel que lhe foi alugado para ser utilizado, pois
do uso diário pequenas alterações poderão ocorrer. ... O inquilino
só terá o dever de pagar os estragos que culposamente causar no
prédio locado, pouco importando o seu vulto” (Lei de Locações de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006513-07.2018.8.26.0302 -Voto no 10.258
4
Imóveis Urbanos Comentada, 11a Edição, Editora Saraiva).
Assim sendo, deve a locatária preservar o bem como se
dele fosse dona, sob pena de ser compelida à reparação dos prejuízos causados
ao término da locação ou por ocasião da entrega das chaves.
No caso em análise, percebe-se que o locador, ora
apelado, deixou de elaborar laudo de vistoria, com a participação da inquilina,
para a prova do efetivo estado em que o imóvel se encontrava.
A despeito de presumida a culpa da locatária pelos danos
ocasionados ao imóvel locado, essa presunção é relativa, de modo que, ao
término da relação contratual, deveria o autor ter promovido, com a regular
participação, ou conhecimento, da corré Ana Paula de Oliveira, vistoria com
indicação dos reparos que deveriam ser realizados para colocar o imóvel nas
mesmas condições em que fora entregue para locação.
Ressalte-se que tal constatação deveria ser aferida sob o
crivo do contraditório, com participação das partes do contrato, como ocorreu
na vistoria do início da locação (fls. 32) e não somente com a assinatura de
quem firmou o laudo e duas testemunhas (fls. 36/40), como se deu ao final.
Tal providência é necessária a fim de que ambas as partes
estejam cientes de que a deterioração se deu no período da locação do bem.
Do contrário, tem-se por ineficazes documentos formalizados para tal fim,
unilateralmente ou em data posterior.
Já se decidiu que:
“LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL - RESSARCIMENTO DE
DANOS - LUCROS CESSANTES - Procedência - Insurgência
quanto às alegadas despesas necessárias para reparos no imóvel,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006513-07.2018.8.26.0302 -Voto no 10.258
5
finda a locação, com a imissão na posse - Vistoria final realizada
unilateralmente - Com atribuição de caráter probatório, é
imprescindível a realização de vistoria mediante a presença das
partes envolvidas no contrato de locação, a fim de se constatar
eventuais prejuízos causados pelo locatário - Incumbia ao autor
provar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, inc.
I do CPC - Improcedência da ação - Sucumbência invertida -
Recurso provido” (Apelação 1014678-33.2016.8.26.0037; Rel. Des.
Claudio Hamilton; 25a Câmara de Direito Privado; J. 22/02/2018).
“LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS
Alegação de que os locatários não restituíram o imóvel no estado
em que receberam - Laudo de vistoria de saída - Locatários que não
foram previamente intimados para seu acompanhamento - Prova
unilateral - Danos não comprovados - Art. 333, I, do CPC/73 -
Ação
improcedente
-
Recurso
desprovido”.
(Apelação
0013719-24.2011.8.26.0597; Rel. Des. Melo Bueno; 25a Câmara
Extraordinária de Direito Privado; J. 27/04/2017; Data de Registro:
04/05/2017).
No Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
“É obrigação do locatário devolver o imóvel locado, finda a
locação, no estado em que o recebeu, salvo com os danos de seu uso
normal, mas indispensável se faz a realização de prévia vistoria
judicial, ofertando ao locatário e fiadores, oportunidade do
contraditório; pois, se esta não lhes é dada, descabe a posterior
cobrança dos gastos com a reparação da coisa locada, posto que
produzida de forma unilateral” (Recurso Especial 472.624 MG
STJ Relator Ministro PAULO GALOTTI, j. 26.22.03).
Em síntese, não proporcionada a regular participação da
corré Ana Paula de Oliveira na vistoria de devolução do imóvel, os danos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006513-07.2018.8.26.0302 -Voto no 10.258
6
apontados pelo recorrido não podem ser aceitos.
Por fim, diante da inversão de sucumbência, o autor arcará
com as custas e demais despesas processuais, bem como com o pagamento de
honorários ao advogado da parte adversa, os quais fixo em 1.000,00, por
equidade, nos termos do artigo 85, § 8o, do Código de Processo Civil.
Diante
do
exposto,
DOU
PROVIMENTO
AO
RECURSO, para julgar improcedente o pedido e, consequentemente, afastar
a condenação dos réus ao pagamento das despesas das supostas avarias do
imóvel locado, nos termos da fundamentação supra.
CARMEN LÚCIA DA SILVA
Relatora