Tribunal: TJSP
Processo: 2209943-62.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Tercio Pires
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-29

Ementa:
Agravo de instrumento - ação de execução - despesas condominiais - unidade alienada fiduciariamente ao Fundo de Arrendamento Mercantil- FAR - penhora do imóvel gerador do débito – inadmissibilidade - a obrigação atrelada a despesas condominiais conta natureza "propter rem", mas não autoriza, por si, a constrição da unidade objeto de alienação fiduciária, notadamente por integrar o imóvel,

Ementa:

Agravo de instrumento - ação de execução - despesas condominiais - unidade alienada fiduciariamente ao Fundo de Arrendamento Mercantil- FAR - penhora do imóvel gerador do débito – inadmissibilidade - a obrigação atrelada a despesas condominiais conta natureza "propter rem", mas não autoriza, por si, a constrição da unidade objeto de alienação fiduciária, notadamente por integrar o imóvel, enquanto subsistente a divida de financiamento, o patrimônio do credor fiduciário - possibilidade, contudo, da penhora dos direitos reais derivados do contrato de alienação fiduciária - ordem de preferência do crédito - matéria não apreciada na origem - recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000029749
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2209943-62.2019.8.26.0000, da Comarca de Sertãozinho, em que é agravante
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARAGÃO II, é agravada ALAIDE TEIXEIRA DOS
SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria
de votos, negaram provimento ao recurso. Declarará voto o 2o Juiz. , de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), NESTOR DUARTE E CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
TERCIO PIRES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto n. 8310 – 34a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento n. 2209943-62.2019.8.26.0000
Origem: 1a Vara Cível do Foro de Sertãozinho
Agravante: Condomínio do Residencial Aragão II
Agravada: Alaide Teixeira dos Santos
Agravo de instrumento - ação de execução - despesas condominiais -
unidade alienada fiduciariamente ao Fundo de Arrendamento
Mercantil- FAR - penhora do imóvel gerador do débito

inadmissibilidade - a obrigação atrelada a despesas condominiais
conta natureza “propter rem”, mas não autoriza, por si, a constrição da
unidade objeto de alienação fiduciária, notadamente por integrar o
imóvel, enquanto subsistente a divida de financiamento, o patrimônio
do credor fiduciário - possibilidade, contudo, da penhora dos direitos
reais derivados do contrato de alienação fiduciária - ordem de
preferência do crédito - matéria não apreciada na origem - recurso
improvido.
Vistos.
Insurreição apresentada por Condomínio Residencial Aragão II
em recurso de agravo de instrumento, circunstanciado por pedido de
antecipação de tutela recursal, extraído de autos de ação de execução de
despesas condominiais; observa reclamar reforma a r. decisão reproduzida
em fl. 125 - que trouxe indeferido o pedido de penhora do bem imóvel gerador
das despesas condominiais porquanto objeto de alienação fiduciária; destaca
cumprir ao proprietário do imóvel o suporte das despesas condominiais,
ajuntando, no alusivo, a natureza “propter rem” da obrigação; salienta a
preferência do crédito condominial em detrimento do fiduciário, de forma que
legítima a penhora do imóvel para satisfação do débito - Súmula n. 478 do
STJ1; diz, em derradeiro, que a unidade geradora das despesas responde pelo
adimplemento da obrigação independentemente de quem seja o seu
proprietário, ou ainda de se achar o imóvel gravado em alienação fiduciária,
gizada a necessidade de preservação da saúde financeira do condomínio.
1 Súmula 478 do STJ
“Na execução de crédito relativo a cotas
condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”.

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Recurso
tempestivo
e
preparado
(fls.140/141),
dispensada a oferta de contraminuta, anotado indeferido o pedido de
concessão de efeito suspensivo.
É, em síntese, o necessário.
Cuida-se, na origem, de ação de execução de despesas
condominiais; o d. magistrado “a quo”, no alusivo ao pedido de penhora do
bem imóvel, assim vazou compreensão: “ Com efeito, o imóvel em questão
está alienado ao Fundo de Arrendamento Mercantil- FAR. Sendo assim, o bem
alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio dos devedores, que
apenas são possuidores, com responsabilidade de depositários, não pode ser
objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos dos devedores
fiduciantes oriundos do contrato sejam constritos. Portanto, defiro apenas
que a penhora recaia sobre os direitos oriundos do contrato de alienação
fiduciária celebrado entre a executada e o FAR. Expeça-se oficio ao banco
acima apontando, informando sobre esse decisão (encaminhe-se cópia
desta). Sem prejuízo, lavre-se o termo de penhora e providencia a averbação
junto ao sistema ARISP. Intime-se a executada acerca da constrição”.
A irresignação, “data venia”, não comporta provimento;
o contrato de alienação fiduciária transfere ao credor fiduciário a
propriedade resolúvel e a posse indireta da coisa; incabível, destarte, a
penhora do imóvel em razão de débitos condominiais, e isso porque o bem
não integra a esfera patrimonial da devedora, mas a do credor fiduciário
proprietário - que, nestes, nem mesmo acomodado no polo passivo restou.
A jurisprudência desta c. Câmara, em hipóteses do jaez,
é dizer, enquanto precária a posse do devedor fiduciante, admite apenas a
constrição dos direitos reais decorrentes do contrato de alienação fiduciária,
como chancelado pelo d. magistrado “a quo”; confiram-se:

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“Agravo de instrumento. Ação de cobrança fundada em débitos
condominiais, em fase de cumprimento. Penhora sobre os direitos
reais
de
aquisição
do
imóvel
alienado
fiduciariamente.
Possibilidade. Indeferimento de pedido de avaliação do bem.
Decisão mantida. Agravo improvido.” (34a Câmara de Direito
Privado, Agravo de Instrumento no 2175793-26.2017.8.26.0000, Rel.
Des. Soares Levada, j. 27/09/2017)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO
DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INDEFERIMENTO
DE PEDIDO DE CANCELAMENTO DA PENHORA. INOPONIBILIDADE
DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA RELATIVAMENTE A
OBRIGAÇÕES "PROPTER REM". POSSIBILIDADE DA PENHORA DE
IMÓVEL
RESIDENCIAL
NA
EXECUÇÃO
PROMOVIDA
PELO
CONDOMÍNIO PARA A COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS
SOBRE ELE INCIDENTES, INSERINDO A HIPÓTESE NAS EXCEÇÕES
CONTEMPLADAS PELO INC. IV DO ART. 3o, DA LEI 8.009/90.
TODAVIA, QUANDO SE TRATAR DE HIPÓTESE DE IMÓVEL
GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, A PENHORA DEVE
RECAIR APENAS SOBRE OS DIREITOS REAIS DE AQUISIÇÃO DA
UNIDADE CONDOMINIAL. INCIDÊNCIA DO ART. 1368-B DO CÓDIGO
CIVIL. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. DECISÃO AGRAVADA
PARCIALMENTE REFORMADA. Agravo de instrumento parcialmente
provido, nos termos do acórdão.” (34a Câmara de Direito Privado,
Agravo de Instrumento no 2132524-34.2017.8.26.0000, Rela. Desa.
Cristina Zucchi, j. 04/10/2017)
“Cumprimento de sentença. Débito condominial. Penhora sobre
direitos que o devedor possui sobre unidade geradora da dívida que
é objeto de contrato com alienação fiduciária. Pertinência.
Impossibilidade de constrição do próprio imóvel porque não

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verificada a hipótese do artigo 27, § 8o, da Lei 9514/97. Agravo
improvido.” (34a Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento
no
2093391-82.2017.8.26.0000,
Rel.
Des.
Nestor
Duarte,
j.
12/07/2017)
E ainda a postura do e. STJ:
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. BEM IMÓVEL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS DO DEVEDOR
FIDUCIANTE. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. BEM DE FAMÍLIA
LEGAL. LEI No 8.009/1990. 1. Recurso especial interposto contra
acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015
(Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a
controvérsia a definir se os direitos (posse) do devedor fiduciante
sobre o imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária em
garantia podem receber a proteção da impenhorabilidade do bem
de família legal (Lei no 8.009/1990) em execução de título
extrajudicial (cheques). 3. Não se admite a penhora do bem
alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros
contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio pertence
ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos
direitos
decorrentes
do
contrato
de
alienação
fiduciária.
Precedentes. 4. A regra da impenhorabilidade do bem de família
legal também abrange o imóvel em fase de aquisição, como
aqueles decorrentes da celebração do compromisso de compra e
venda ou do financiamento de imóvel para fins de moradia, sob
pena de impedir que o devedor (executado) adquira o bem
necessário à habitação da entidade familiar. 5. Na hipótese,
tratando-se de contrato de alienação fiduciária em garantia, no
qual, havendo a quitação integral da dívida, o devedor fiduciante
consolidará a propriedade para si, deve prevalecer a regra de

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impenhorabilidade.
6.
Recurso
especial
provido.”
(REsp
1677079/SP,
Rel.
Ministro
RICARDO
VILLAS
BÔAS
CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018).
Não há fomentar-se, em derradeiro, a discussão atrelada
à preferência do crédito condominial em detrimento do fiduciário; a r.
decisão guerreada carreou análise apenas do pedido de penhora, com
destaque à impossibilidade de constrição do imóvel de propriedade do credor
fiduciário à conta de débitos contraídos pela executada, bem assim nota da
existência de mero direito real de aquisição da devedora fiduciante.
É tudo.
Nega-se,
pois,
nesses
termos,
pelo
meu
voto,
provimento ao recurso.
TÉRCIO PIRES
Relator

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Agravo de Instrumento no 2209943-62.2019.8.26.0000
Comarca: Sertãozinho 1a Vara Cível
Agravante: Condomínio Residencial Aragão II
Agravada: Alaide Teixeira dos Santos
VOTO DIVERGENTE No 31.827
Despesas
condominiais.
Unidade
geradora
alienada fiduciariamente. Dívida do fiduciante
executado. Natureza “propter rem” da obrigação.
Penhora do imóvel cuja propriedade resolúvel é
do
fiduciário.
Constrição
autorizada,
determinando-se o atendimento dos artigos 799, I
e
889,
V,
do
CPC.
Agravo
provido,
com
determinação.
Visto.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
Condomínio Residencial Aragão II, sendo agravada Alaide Teixeira dos
Santos, de r. decisão que indeferiu penhora da própria unidade
condominial, por ser objeto de alienação fiduciária, em que a recorrida
se acha no polo de devedora fiduciante.
O eminente relator, Desembargador Tércio Pires,
nega provimento.
É o relatório.

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Conheço do recurso.
Não se põe em dúvida que a propriedade resolúvel
do bem é do credor fiduciário e que pelas obrigações condominiais este
só responde se ocorrer a consolidação da propriedade, pois, até então,
responde o fiduciante (art. 27, § 8o, da Lei 9514/97).
A par disso, entretanto, é indiscutível que a dívida
condominial possui natureza “propter rem”.
Nessas circunstâncias, de um lado acha-se a
obrigação de o fiduciante pagar a dívida e, de outro, o vínculo da dívida
à coisa.
É, também, notória a dificuldade de o condomínio
receber seu crédito se lograr apenas a penhora dos direitos do
fiduciante, que, muitas vezes, se mostrará exíguo se parcela ínfima do
mútuo garantido pelo bem tiver sido paga.
Considerando, pois, que a penhora é ato de
natureza exclusivamente processual, não retirando do proprietário as
suas prerrogativas, enquanto não ocorrer a expropriação, nada a
impede, e prevalece enquanto não for satisfeita a obrigação ou
desconstituída pelas vias próprias, sob risco, evidentemente, do credor.
Por esses motivos, é possível a penhora do próprio
imóvel em decorrência de dívida condominial, ressalvada a necessidade
de intimação do credor fiduciário e titular da propriedade resolúvel que,
inclusive, poderá providenciar a consolidação da propriedade por
descumprimento do contrato garantido.
Assim já decidiu esta Câmara no AI no 202
9449-08.2019.8.26.0000 relator Desembargador L. G. Costa Wagner:

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Agravo
de
Instrumento.
Execução
de
título
extrajudicial. Despesas condominiais. Dívida propter
rem. Indeferimento da penhora do imóvel gerador da
dívida,
fundado
na
propriedade
fiduciária
de
terceiro. Insurgência. Inconsistência. Vantagem da
garantia para o credor fiduciário, que tem como
contrapartida
o
ônus
de
ver
o
sua
garantia
eventualmente responder por dívida propter rem
inadimplida pelo condômino. Crédito exequendo que,
em razão da natureza da dívida, têm preferência em
relação
aos
créditos
da
credora
fiduciária.
Possibilidade de penhora, com observância das
regras contidas nos artigos 799, I e 889, V, do CPC.
RECURSO PROVIDO.
Nesse julgado, foram colacionados outros no mesmo
sentido:
CONDOMÍNIO
Execução de título extrajudicial
Penhora da unidade devedora objeto de alienação
fiduciária Possibilidade, desde que observadas as
providências de que cuidam o inciso I, do artigo 799,
e V, do artigo 889, ambos do Código de Processo
Civil, no sentido da intimação do credor fiduciário
da penhora e
de
eventual
alienação judicial
do imóvel Agravo de instrumento provido, com
observação. (AI 2071522-92.2019.8.26.0000, TJSP,
33a Câm. Dir. Privado, r. Des. Sá Duarte, p.
17/6/2019
Também desta Câmara, o acórdão que julgou o
Agravo
de
Instrumento
no2239464-52.2019.8.26.0000

relator

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Desembargador Gomes Varjão:
Despesas condominiais. Execução. Imóvel alienado
fiduciariamente ao Banco do Brasil. Possibilidade de
penhora da própria unidade devedora. Obrigação
propter rem. Ademais, prevalece os interesses do
condomínio
sobre
os
interesses
da
instituição
bancária, dada a necessidade de manutenção do
seu equilíbrio econômico e, consequentemente, do
edifício. Recurso provido, com determinação.
O recurso, portanto, merece acolhida, para autorizar
a penhora do imóvel gerador da despesa condominial e objeto de
alienação fiduciária em garantia, determinando-se a observância dos
artigos 799, I e 889, V, do CPC.

Isto posto, pelo meu voto, dou provimento ao
recurso, com determinação.
Nestor Duarte
3o Desembargador

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2209943-62.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.