Tribunal: TJSP
Processo: 1007200-37.2019.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Spencer Almeida Ferreira
Órgão colegiado: 38a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE AUTÔNOMA – Impossibilidade de continuação do pagamento das prestações – Sentença de parcial procedência para: a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; b) condenar a demandada a restituir aos demandantes, de uma só vez, as prestações pagas para aquisição

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE AUTÔNOMA – Impossibilidade de continuação do pagamento das prestações – Sentença de parcial procedência para: a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; b) condenar a demandada a restituir aos demandantes, de uma só vez, as prestações pagas para aquisição do imóvel descrito na inicial, com dedução de 20% (vinte por cento) do montante pago a título de taxa de retenção; c) declarar a inexigibilidade das despesas referentes a taxas condominiais e IPTU, incidentes sobre a unidade autônoma objeto do contrato declarado rescindido – Recurso de apelação da ré - Cláusula que prevê a devolução de 75%, sem correção monetária e sem juros de mora em caso de rescisão pela vendedora, o que não é o caso dos autos - Aplicação das Súmulas 1 e 2 do E. TJSP e 543 do E. STJ - Possibilidade do comprador de reaver as quantias pagas, em parcela única, com correção monetária da data de cada desembolso até o efetivo pagamento e juros moratórios a partir do trânsito em julgado – Retenção do percentual de 20% das quantias corretamente fixado, de acordo com o entendimento do C. STJ, eis que suficiente para ressarcir a vendedora dos prejuízos decorrentes da prematura rescisão do pacto - Correta a inexigibilidade de cobranças de taxas condominiais, IPTU e demais cobranças incidentes na unidade, eis que os autores não ingressaram na posse do imóvel – Precedentes jurisprudenciais - Ré deve arcar com os ônus de sucumbência, diante do princípio da causalidade – Ratificação do julgado – Possibilidade – Art. 252 do Regimento Interno do TJSP – Sentença mantida - RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000946821
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007200-37.2019.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é
apelante SPE IDEALE DEMARCHI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.,
são apelados ANDERSON WELLINGTON TRINDADE (JUSTIÇA GRATUITA) e
CIBELE RODRIGUES TRINDADE (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 38a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SPENCER
ALMEIDA FERREIRA (Presidente), MARIO DE OLIVEIRA E FERNANDO
SASTRE REDONDO.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
SPENCER ALMEIDA FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007200-37.2019.8.26.0564 -Voto no 27485
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VOTO No:
27485 (PROCESSO DIGITAL)
APELAÇÃO:
1007200-37.2019.8.26.0564
COMARCA: SÃO BERNARDO DO CAMPO (3a VARA CÍVEL)
APTE.:
SPE IDEALE DEMARCHI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
LTDA
APDOS.:
ANDERSON WELLINGTON TRINDADE (JUSTIÇA GRATUITA)
E OUTRO
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE
PARCELAS
PAGAS

INSTRUMENTO
PARTICULAR
DE
PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE AUTÔNOMA
Impossibilidade de continuação do pagamento das prestações Sentença
de parcial procedência para: a) declarar rescindido o contrato firmado
entre as partes; b) condenar a demandada a restituir aos demandantes, de
uma só vez, as prestações pagas para aquisição do imóvel descrito na
inicial, com dedução de 20% (vinte por cento) do montante pago a título
de taxa de retenção; c) declarar a inexigibilidade das despesas referentes
a taxas condominiais e IPTU, incidentes sobre a unidade autônoma
objeto do contrato declarado rescindido Recurso de apelação da ré -
Cláusula que prevê a devolução de 75%, sem correção monetária e sem
juros de mora em caso de rescisão pela vendedora, o que não é o caso
dos autos - Aplicação das Súmulas 1 e 2 do E. TJSP e 543 do E. STJ -
Possibilidade do comprador de reaver as quantias pagas, em parcela
única, com correção monetária da data de cada desembolso até o efetivo
pagamento e juros moratórios a partir do trânsito em julgado Retenção
do percentual de 20% das quantias corretamente fixado, de acordo com o
entendimento do C. STJ, eis que suficiente para ressarcir a vendedora
dos prejuízos decorrentes da prematura rescisão do pacto - Correta a
inexigibilidade de cobranças de taxas condominiais, IPTU e demais
cobranças incidentes na unidade, eis que os autores não ingressaram na
posse do imóvel Precedentes jurisprudenciais - Ré deve arcar com os
ônus de sucumbência, diante do princípio da causalidade Ratificação
do julgado Possibilidade Art. 252 do Regimento Interno do TJSP
Sentença mantida - RECURSO NÃO PROVIDO.
1.- A sentença de fls. 371/379, cujo relatório é adotado, julgou
procedente em parte o pedido para: a) declarar rescindido o contrato firmado entre as
partes; b) condenar a demandada SPE IDEALE DEMARCHI EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA a restituir aos demandantes, de uma só vez, as prestações
pagas para aquisição do imóvel descrito na inicial, com dedução de 20% (vinte por
cento) do montante pago a título de taxa de retenção; c) declarar a inexigibilidade das
despesas referentes a taxas condominiais e IPTU, incidentes sobre a unidade
autônoma objeto do contrato declarado rescindido. Ademais, quanto ao valor a ser

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devolvido aos demandantes (80% dos valores pagos), deve haver a incidência de
correção monetária pelo índice da tabela prática do TJSP a partir do desembolso e
juros de mora a contar do trânsito em julgado da sentença. Condenou a demandada
ao pagamento das despesas processuais e de honorários advocatícios arbitrados em
10% sobre o valor da condenação.
Apelou a requerida às fls. 398/417, requerendo que prevaleça a
cláusula 5.5 do contrato firmado entre as partes, que estabelece a devolução dos
valores pagos pelos apelados na ordem de 75%, sem sofrer atualização monetária e
acréscimo de juros de mora, fazendo jus a apelante à multa de 25%, em razão da
rescisão imotivada pelos autores. Afirma que sequer está presente o interesse de agir,
uma vez que a apelante estava disposta a proceder com a devolução dos valores, nos
termos contratuais. Invoca o princípio da força obrigatória dos contratos, aduzindo,
inclusive, que “o atendimento de profissional destacado para explicação de questões
imobiliárias e jurídicas atinentes à relação jurídica representa custo apto a ser
repassado ao consumidor, o qual poderia ter recusado a despesa e, por conseguinte,
não formulado o contrato”. Sustenta que as cláusulas 8.1 e 8.4 do contrato preveem
multa moratória de 2%, juros de mora de 1%, multa compensatória de 20% e
despesas de publicidade e comissões de 10% dos valores pagos, o que não representa
abusividade. Alega que, nos termos da cláusula 8.1, o comprador é responsável pelas
despesas condominiais, impostos, taxas e tributos que incidirem sobre o imóvel.
Aduz que os apelados decaíram da maior parte do pedido, devendo ser condenados a
arcar com as verbas de sucumbência.
Recurso tempestivo, preparado (fls. 419) e respondido (fls.
424/432).
É o relatório.
2.- Cuida-se de ação de rescisão de contrato cumulada com
devolução de valores pagos ajuizada por Anderson Wellington Trindade e Cibele
Rodrigues Maria em face de SPE IDEALI DEMARCHI EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA, por meio da qual requerem: a) a devolução do valor
equivalente a 90% dos valores desembolsados a título de parcelas contratuais,
corrigidos desde cada desembolso e com juros de mora a partir da citação; b) a
rescisão contratual; c) a declaração de inexigibilidade de cobranças de taxas

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condominiais, IPTU e demais cobranças incidentes na unidade.
De acordo com a inicial, os autores, aos 3/8/2013, firmaram
contrato com a ré para aquisição de unidade autônoma do empreendimento IDEALE
DEMARCHI, cujo imóvel, na planta, teve seu valor fixado em R$ 217.644,53.
Alegam que já realizaram o pagamento de R$ 66.527,73 e que aos 27/10/2016,
solicitaram a rescisão contratual. No entanto, a requerida pretende devolver apenas
75%, dos valores pagos, sem qualquer correção monetária e ainda em 6 (seis)
parcelas mensais, com primeiro vencimento em 270 dias da data do distrato.
Requerem os autores a declaração de nulidade de cláusulas
abusivas e a rescisão do contrato com a condenação da ré a restituir, no mínimo, 90%
de todo o montante pago, com juros e correção monetária, declarando-se inexigíveis
as parcelas vencidas e vincendas.
Juntaram documentos às fls. 25/202.
Às fls. 314/315 foi deferida a gratuidade da justiça aos
requerentes e a concessão parcial da tutela de urgência pretendida para impedir a ré
de promover a negativação do nome dos autores e de cobrar as parcelas vencidas ou
vincendas relativas ao contrato discutido.
Devidamente citada, a requerida SPE IDEALE DEMARCHI
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO apresentou contestação às fls. 323-348,
alegando, em síntese: ausência de abusividade; inexistência de desequilíbrio
contratual; legalidade da pretensão de devolução de 75% do valor pago, conforme
previsto no instrumento de contrato, sem juros e sem atualização.
Aduz que o habite-se está datado de 31/8/2016 e a instalação
do condomínio ocorreu em 8/10/2016, sendo exigíveis, portanto, os pagamentos da
cotas condominiais.
Alega que vem arcando com as despesas condominiais e
concorda com a rescisão contratual, nos termos que propôs.
Não houve apresentação de réplica (fls. 370).
Pois bem.
A sentença prolatada pelo Juízo de 1o grau merece ser mantida,
eis que avaliou corretamente os fundamentos de fato e de direito da lide, dando-lhe o
justo deslinde necessário, in verbis:

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“(...)
2.1. Sob o fundamento do art. 355, I, do Código de Processo Civil, passa-se
ao julgamento do feito no estado em que se encontra.
Os demandantes deduzem os pedidos de: a) devolução do valor equivalente
a 90% dos valores desembolsados a título de parcelas contratuais, corrigidos desde cada desembolso e
com juros de mora a partir da citação; b) rescisão contratual; c) Declaração de inexigibilidade de
cobranças de taxas condominiais, IPTU e demais cobranças incidentes na unidade.
Relata a inicial que os demandantes desistiram da compra da unidade
autônoma adquirida da demandada, pleiteando a devolução de 90% dos valores pagos, mas a
demandada não aceitou a proposta, exigindo a retenção de 25% dos valores pagos.
Os demandantes, impossibilitados de cumprir o contrato, pretendem a
rescisão com devolução de 90% do que pagaram.
É lícito ao comprador, mesmo inadimplente, a rescisão contratual do
compromisso de venda e compra de imóvel com a devolução de parte dos valores pagos, nos termos
da súmula 1 do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
Súmula 1 TJSP: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
E, Súmula 543 do STJ :
Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.
A demandada não se insurge contra rescisão contratual, apenas não
concorda em devolver os 90% solicitados, argumentando que há previsão contratual de retenção de
25% das quantias até então pagas, ou seja, pretende devolver 75%, sem correção monetária e sem
juros de mora, conforme cláusula 5.5 do contrato (pág. 49).
A taxa de retenção, segundo a jurisprudência predominante, deve ser fixada
entre 10% e 25% das parcelas pagas, dependendo das condições em que se deu a rescisão.
Confira-se decisão do S.T.J.:
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO.
PERCENTUAL
DE
10%. RAZOABILIDADE ACÓRDÃO
RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR.
SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas
hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do
comprador tem admitido a flutuação do percentual de retenção do vendedor entre 10% e 25% do total
da quantia paga. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de
imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se
tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o

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percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do
admitido por esta Corte Superior. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de
resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição
dos valores pagos de forma parcelada. Agravo interno não provido." (AgRg no REsp 807.880/DF,
Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/04/2016, D.E.J. 29/04/2016)
A cláusula 5.5 do contrato juntado às págs. 44-60, assim está redigida:
5.5 No caso da VENDEDORA optar pela rescisão do contrato, a
VENDEDORA devolverá 75% (setenta e cinco por cento) dos valores até então pagos pelo
COMPRADOR a ela.
Nestes termos, ao que se verifica, a devolução de 75% dos valores pagos,
se dará no caso da VENDEDORA, aqui demandada, optar pela rescisão contratual.
No entanto, quem optou pela rescisão do contrato foram os demandantes,
sendo, portanto, inaplicável ao caso referida cláusula contratual.
Assim, entende-se que o valor retido pela demandada deve se limitar ao
custeio das despesas que teve com o contrato, ou seja, com publicidade, administração do
empreendimento, dentre outras, eis que ainda não havia entregue o imóvel quando da rescisão, não
havendo gastos relevantes a considerar, posto que não há esta comprovação nos autos.
A jurisprudência tem admitido a retenção de 20% em casos análogos,
montante este suficiente para ressarcir a vendedora dos prejuízos decorrentes da prematura rescisão
do pacto, no qual já se incluem eventuais despesas de venda incorridas pela demandada:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA PLANTA.
Ação de rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas e danos morais. Sentença de procedência
parcial. Inconformismo da autora. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES
PAGOS. Rescisão do compromisso de compra e venda que se deu por culpa da autora, que deixou de
reunir condições para contratação de financiamento bancário necessário para quitação do saldo
devedor. (...). Devolução de 80% dos valores pagos que está de acordo com o entendimento pacífico
desta Câmara para a hipótese de rescisão motivada pelo adquirente. (...). NEGADO PROVIMENTO
AO RECURSO. (v.29283). (Apelação Cível 1012044-79.2017.8.26.0344; Relatora: Viviani Nicolau;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 06/11/2018 destaque nosso)
“RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO. Sentença que
rescindira o compromisso de compra e venda firmado entre as partes e condenara a ré na devolução
de 80% dos valores pagos pela autora. Ausência de recurso das partes. Coisa julgada formal e material
(arts. 471 e 515, caput, do CPC). INDENIZAÇÃO. Compromisso de compra e venda de bem imóvel.
Rescisão do negócio jurídico. Devolução de 80% dos valores pagos pela consumidora com incidência
de correção monetária a partir de cada desembolso, nos moldes da Tabela Prática do TJ-SP, e de juros
moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Sentença reformada. BENFEITORIAS.
Direito da consumidora ao ressarcimento (art. 34 da Lei n. 6.766/79), sob pena de enriquecimento
sem causa da promitente-vendedora (art. 884 do CC). Quantum indenizatório a ser apurado em
liquidação de sentença, autorizado o direito de retenção pela autora até a final apuração e liquidação
dos haveres entres as partes. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido”. (grifo nosso, TJ-SP
- APL: 00271802820058260224 SP 0027180-28.2005.8.26.0224, Relator Desembargador: Rômolo
Russo, Data de Julgamento: 19/08/2015, 7a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação:
21/08/2015
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de rescisão contratual cumulada

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com devolução de valores. Sentença de procedência parcial e que determinou a restituição pela ré do
valor total pago, deduzida a multa de 20%. Indevida incidência da Lei no 13.786/2018 em razão de
sua irretroatividade. (...). Correção monetária que deve, efetivamente, ser contabilizada desde o
efetivo desembolso dos valores, por tratar-se de recomposição do poder de compra da moeda.
Sentença reformada em parte. Dado provimento parcial ao recurso. (Apelação Cível
1064153-60.2016.8.26.0100; Relator: Nilton Santos Oliveira; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Data de Registro: 27/06/2019
Nesse passo, reputa-se suficiente a retenção de somente 20% dos valores
pagos pelos demandantes.
Referida devolução deve se dar de uma só vez, não podendo ser parcelada,
nos termos da súmula 02 do Eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição.
Quanto à atualização dos valores a serem devolvidos, estes devem se dar
com correção monetária e juros de mora.
Com efeito, a correção monetária destina-se, tão somente, a assegurar a
manutenção do poder aquisitivo da moeda diante da inflação, sem representar acréscimo no valor
devido.
Logo, deve incidir da data de cada desembolso até o efetivo pagamento.
Neste sentido:
COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. PERDAS E DANOS. Sentença de procedência parcial.
Inconformismo das rés. Recurso adesivo do autor. (...) RESCISÃO CONTRATUAL E
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. Rescisão contratual que se deu por culpa da vendedora,
que deixou de concluir o empreendimento dentro do prazo contratualmente previsto. Aplicação da
Súmula no 543 do STJ. Responsabilidade das corrés pela devolução de todas as parcelas recebidas
relativas ao compromisso de compra e venda do imóvel. Devolução que deve ser realizada em parcela
única. Súmula no 2 deste Tribunal. DANOS MATERIAIS. Devolução de valores pagos pelo autor a
título de taxas condominiais, IPTU, e também para a elaboração de projeto arquitetônico que devem
ser reembolsados, uma vez que encerram danos emergentes ocasionados pelo descumprimento
contratual da parte contrária. Precedentes. (...) CORREÇÃO MONETÁRIA. Valores a serem
devolvidos que deverão ser acrescidos de correção monetária a partir de cada desembolso, e não
a partir do ajuizamento da demanda, uma vez que esta representa tão somente a recomposição
do poder de compra da moeda. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recíproca.
RECURSOS
PARCIALMENTE
PROVIDOS.
(v.30938).
(Apelação
Cível
1121839-73.2017.8.26.0100; Relator: Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 03/07/2019) destacamos.
Por outro lado, no que se refere ao termo inicial de incidência dos juros
moratórios, estes devem ser computados a partir do trânsito em julgado, eis que quem deu causa ao
desfazimento do negócio jurídico, foram os demandantes.
A propósito, é pacífica a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de
Justiça nesse sentido:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.

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AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO
DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. (...). JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
TRÂNSITO EM JULGADO. 1. (...). 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do
compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem
incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente
vendedor. Precedentes. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente
provido (REsp 1.617.652/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/09/2017,
DJe 29/09/2017) destacamos.
No que diz respeito ao pedido de declaração de inexigibilidade de
cobranças de taxas condominiais, IPTU e demais cobranças incidentes na unidade, merece acolhida o
pedido.
Com efeito, os demandantes não tomaram posse do imóvel, como por eles
mesmos alegados e confirmado pelo demandado às pág. 345:
“...., salienta-se que o imóvel não está ocupado e nunca fora ocupado pelos
Requerentes, haja vista que os mesmos não pegaram as chaves do imóvel.”
E, as taxas relativas a IPTU somente podem ser transferidas ao consumidor
quando houver disponibilidade efetiva da posse.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. LOTE. RESCISÃO. Recurso
interposto pela ré em face de sentença de procedência do pedido, que declarou rescindido o contrato
firmado entre as partes, por culpa das vendedoras, e condenou as rés solidariamente a promoverem a
restituição de todos os valores pagos pelo autor a título de prestações do contrato e IPTU, atualizados
desde os respectivos desembolsos e acrescidos de juros de mora legais contados da citação.
Acolhimento parcial. Culpa da rescisão que não pode ser atribuída à ré, porque ausente atraso quando
da propositura da ação. Rescisão com retenção de 20% dos valores pagos. JUROS DE MORA.
Incidência de juros legais sobre os valores a serem devolvidos somente a partir do trânsito em julgado
do presente acórdão, uma vez que não houve mora da vendedora. IPTU, somente podem ser
transferidas ao consumidor quando houver a disponibilidade efetiva da posse, que somente deve
ser considerada com o TVO (atestado de verificação de execução de obras, pela Prefeitura).
Sucumbência recíproca. Sentença reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO."(v.30891).
(Apelação Cível 1004973-94.2018.8.26.0019; Relator: Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3a Câmara
de Direito Privado; Data do Julgamento: 27/09/2019) destacamos.
E, isto se aplica também às taxas condominiais.
Trata-se de despesa propter rem, cujo repasse ao consumidor só se justifica
após a transmissão da posse. Confira-se:
Revisão de cláusula contratual c/c repetição de indébito e indenização por
perdas e danos materiais e morais. Revelia não caracterizada, pois a petição de fl. 199 não veio
acompanhada de procuração, que inclusive motivou o despacho de regularização da representação
processual. Cerceamento de defesa não caracterizado, vez que o julgamento antecipado da lide se
mostrou adequado, diante das provas já carreadas aos autos. Contrato de compromisso de venda e
compra de unidade autônoma. Imóvel entregue no prazo estabelecido contratualmente. Relação
estabelecida entre as partes que é de consumo e, portanto, aplicável o Código de Defesa do
Consumidor. Abusividade caracterizada com relação à imposição de atualização monetária sobre o
saldo devedor para o período de atraso da obra, por culpa da vendedora. Taxa condominial que é de

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responsabilidade dos compradores a partir da efetiva entrega das chaves, quando passam a ter
disponibilidade sobre o bem. Multa contratual não aplicável, assim como a pretensão de restituição
em dobro ou indenização por dano moral. Sentença de improcedência reformada. Preliminares
rejeitadas e recurso provido em parte. (TJSP, 3a Câmara de Direito Privado, apelação no
0181090-83.2010.8.26.0100, rel. des. Egidio Giacoia, j. 23.7.2013) destacamos.
Portanto, a cobrança de despesas relacionadas ao bem, como taxas
condominiais e imposto predial, apenas se legitima a partir do momento que o comprador pode dispor
do bem, posição essa inclusive ratificada pelo E. Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de
recurso repetitivo a respeito do tema1
Eis os fundamentos do pronunciamento.
3. CONCLUSÃO.
Sob o fundamento do art. 487, I, do Código de Processo Civil, é
indispensável a PROCEDÊNCIA EM PARTE do pedido inicial para: a) Declarar rescindido o
contrato firmado entre as partes; b) Condenar a demandada SPE IDEALE DEMARCHI
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA a restituir aos demandantes, de uma só vez, as
prestações pagas para aquisição do imóvel descrito na inicial, com dedução de 20% (vinte por cento)
do montante pago a título de taxa de retenção; c) Declarar a inexigibilidade das despesas referentes à
taxas condominiais e IPTU, incidentes sobre a unidade autônoma objeto do contrato declarado
rescindido.
Ademais, quanto ao valor a ser devolvido aos demandantes (80% dos
valores pagos), deve haver a incidência de correção monetária pelo índice da tabela prática do TJSP a
partir do desembolso e juros de mora a contar do trânsito em julgado desta sentença.
De mais a mais, é indispensável a condenação da demandada SPE IDEALE
DEMARCHI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA à obrigação de pagar as despesas
(despesas lato sensu) e os honorários de 10% sobre o valor da condenação para o(s) advogado(s) dos
demandantes (artigos 85, § 2o e 86, parágrafo único, ambos do CPC).
4. Intime(m)-se.”
Mais não é preciso dizer, sendo possível a ratificação do
julgado, nos termos do art. 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São
Paulo.
Quanto aos honorários advocatícios, devem ser carreados à
demandada, diante do princípio da causalidade, eis que a ação somente foi proposta
pela recalcitrância da apelante, observando-se que, nos termos do §11 do art. 85 do
CPC, devem ser majorados para 15% do valor da condenação.
1 STJ, Resp. 1345331/RS, Tema 886, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. em 08.04.15.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007200-37.2019.8.26.0564 -Voto no 27485
10
Ressalte-se que o magistrado não está obrigado a abordar as
questões suscitadas, nos exatos termos pretendidos pela parte, observando-se, quanto
a tal ponto, os Enunciados nos 102, 403 e 424 da ENFAM.
Advirtam-se que eventual recurso a este acórdão estará sujeito
ao disposto no art. 1.026, parágrafos 2o e 3o do Código de Processo Civil.
3.- Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
SPENCER ALMEIDA FERREIRA
Relator
2 10) A fundamentação sucinta não se confunde com a ausência de fundamentação e não acarreta a
nulidade da decisão se forem enfrentadas todas as questões cuja resolução, em tese, influencie a
decisão da causa.
3 40) Incumbe ao recorrente demonstrar que o argumento reputado omitido é capaz de infirmar a
conclusão adotada pelo órgão julgador.
4 42) Não será declarada a nulidade sem que tenha sido demonstrado o efetivo prejuízo por ausência
de análise de argumento deduzido pela parte.