Tribunal: TJSP
Processo: 0180320-22.2012.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Reivindicação
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
AÇÃO REIVINDICATÓRIA - Autores que adquiriram apartamento em 2012, com três vagas de garagem especificadas na respectiva matrícula imobiliária - Alegação de que foram compelidos a estacionar seu veículo em vaga que não corresponde à descrição da matrícula - Após constatarem a utilização de sua vaga pelos réus, ajuizaram a presente ação reivindicatória, incluindo o Condomínio no polo passivo -

Ementa:
AÇÃO REIVINDICATÓRIA - Autores que adquiriram apartamento em 2012, com três vagas de garagem especificadas na respectiva matrícula imobiliária - Alegação de que foram compelidos a estacionar seu veículo em vaga que não corresponde à descrição da matrícula - Após constatarem a utilização de sua vaga pelos réus, ajuizaram a presente ação reivindicatória, incluindo o Condomínio no polo passivo - Perícia de engenharia que constatou que antes de o edifício ser entregue aos proprietários, houve a necessidade de construção de colunas de sustentação, fato que acarretou o remanejamento das vagas - Na ocasião da entrega das chaves, em 1993, todos os proprietários aceitaram tal condição e se ajustaram a essa situação, não tendo ocorrido nenhum prejuízo a quem quer que seja - Autores que compraram uma das unidades, mas se insurgem com relação às vagas que lhes foram destinadas - Perícia que apurou que as vagas dos autores possuem dimensão e tamanho idênticos às demais vagas, contrariando o argumento inicial de que sofrem tratamento desigual - Impossibilidade, nesta demanda de natureza petitória, de modificar a situação de fato existente, sem interferir no direito de posse de terceiros, que não somente dos réus - Eventualmente, podem os autores postular a readequação das vagas, conforme sugerido pelo perito, mediante assembleia condominial para tal fim - Sentença de improcedência mantida - Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000613279
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
0180320-22.2012.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes CESAR
AUGUSTO MOURA e MARIA ERNESTINA SILVA MOURA, são apelados
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL VILA REAL, NAUM MARCOS KAGAN
(ESPÓLIO) e ALYSSA ROZENBAUM KAGAN (INVENTARIANTE).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0180320-22.2012.8.26.0100 -Voto no 4445
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VOTO No 4445
Apelação n. 0180320-22.2012.8.26.0100
Origem: 25a Vara Cível da Capital
Juíza: Dra. Leila Hassem da Ponte
Apelantes: CESAR AUGUSTO MOURA e MARIA ERNESTINA SILVA MOURA
Apelados:
NAUM
MARCOS
KAGAN,
ALYSSA
ROZEMBOUM
KAGAN
e
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL VILA REAL
AÇÃO
REIVINDICATÓRIA
- Autores que adquiriram
apartamento em 2012, com três vagas de garagem especificadas na
respectiva matrícula imobiliária - Alegação de que foram
compelidos a estacionar seu veículo em vaga que não corresponde
à descrição da matrícula - Após constatarem a utilização de sua
vaga pelos réus, ajuizaram a presente ação reivindicatória,
incluindo o Condomínio no polo passivo - Perícia de engenharia
que constatou que antes de o edifício ser entregue aos
proprietários, houve a necessidade de construção de colunas de
sustentação, fato que acarretou o remanejamento das vagas - Na
ocasião da entrega das chaves, em 1993, todos os proprietários
aceitaram tal condição e se ajustaram a essa situação, não tendo
ocorrido nenhum prejuízo a quem quer que seja - Autores que
compraram uma das unidades, mas se insurgem com relação às
vagas que lhes foram destinadas - Perícia que apurou que as vagas
dos autores possuem dimensão e tamanho idênticos às demais
vagas, contrariando o argumento inicial de que sofrem tratamento
desigual - Impossibilidade, nesta demanda de natureza petitória, de
modificar a situação de fato existente, sem interferir no direito de
posse de terceiros, que não somente dos réus - Eventualmente,
podem os autores postular a readequação das vagas, conforme
sugerido pelo perito, mediante assembleia condominial para tal
fim - Sentença de improcedência mantida - Honorários recursais
devidos - RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de ação reivindicatória proposta por CESAR
AUGUSTO MOURA e MARIA ERNESTINA SILVA MOURA em face de NAUM MARCOS
KAGAN
e
ALYSSA
ROZEMBOUM
KAGAN
e
do
CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO
RESIDENCIAL VILA REAL, objetivando a imissão na posse e a retomada de duas vagas
de garagem vinculadas à unidade residencial de sua propriedade, com pedido de
antecipação de tutela para a imediata desocupação pelos corréus Naum e Alyssa.
Sobreveio sentença de improcedência, cujo relatório se

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adota, tendo em vista a situação fática que se cristalizou com o decurso de 25 anos, em
que os réus ocupam as pretendidas vagas da garagem, fato que 'revela a boa-fé das
partes e a necessidade de resguardar a segurança jurídica nas relações ali imantadas'
(sic). Pela sucumbência, a verba honorária a cargo dos autores foi arbitrada em 10%
sobre o valor da causa, arbitrado em R$ 10.000,00, para cada corréu (fls. 386/389).
Apelam os autores, sustentando em síntese, que as vagas
de garagem reivindicadas não são indefinidas nem podem ser desmembradas da
unidade residencial de sua propriedade, inexistindo qualquer disposição em assembleia
para a modificação do que consta da matrícula imobiliária. Aduzem que não houve
modificação da convenção de condomínio, sendo insuficiente a declaração de alteração
de uso das vagas do edifício de forma verbal e somente entre alguns condôminos. Além
disso, a perícia constatou que há prejuízo com o uso das vagas pelos réus, devendo ser
reorganizado o espaço com nova demarcação das vagas, a fim de conceder iguais
condições a todos os demais condôminos. Ao final, pedem a reforma da sentença, ante a
inexistência de respaldo jurídico para reconhecer o direito adquirido pelos réus (fls.
397/403).
Recurso processado e respondido a fls. 415/418.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que, em 28/06/2012, os autores
adquiriram o apartamento no 41 do Edifício Residencial Vila Real, nesta Capital, objeto da
matrícula no 66.103 junto ao 7o Cartório de Registro de Imóveis da Capital (fls. 13/16).
De acordo com a descrição do imóvel na matrícula, o
apartamento contém área útil de 175,28m2, área comum de 127,32m2, e área de
garagem de 88,89m2, correspondente às vagas no 24 e 25 situadas no 1o subsolo, além
da vaga no 10, situada no 2o subsolo do referido edifício.
Dizem os autores que ao tomarem posse do apartamento,
foram impedidos de usar as suas vagas da garagem sob a alegação de que estão sendo
ocupadas pelo apartamento no 121, de propriedade dos réus Naum e Alyssa. Além disso,
as vagas que lhes foram destinadas não são passíveis de utilização, pois se trata de “um

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bico em confluência com uma coluna, onde são colocados armários e pertences
destinados ao uso do condomínio, além de em referido espaço existir um poço artesiano”
(sic).
Conforme pesquisa no Cartório de Registro de Imóveis, os
autores constataram que as vagas pertencentes ao apartamento 121, seriam as de no 22
e 23 do 1o subsolo e a vaga no 16 do 2o subsolo. Instado a regularizar a situação, o
condomínio, por meio do síndico, nada fez.
Assim, os autores pleiteiam a retomada das suas vagas de
garagem, com a imediata desocupação pelos réus. O pedido de antecipação de tutela foi
indeferido, em razão da necessidade do contraditório (fl. 35).
Em defesa, o Condomínio réu arguiu sua ilegitimidade
passiva e no mérito, imputou a culpa da alteração das vagas de garagem à construtora,
que modificou a planta original. Logo, a planta arquivada na Prefeitura não corresponde à
real situação do edifício.
Os corréus sustentaram que há mais de 20 anos utilizam as
vagas apontadas na inicial e que as destinadas aos autores sempre foram utilizadas
pelos antigos proprietários do apartamento no 41, de forma pacífica e consciente.
Noticiado o falecimento do corréu Naum, houve a substituição do polo passivo pelo
Espólio (fl. 150).
Pela r. decisão saneadora de fls. 232/233, o ponto
controvertido foi delimitado na regularidade da distribuição das vagas de garagem. Para
tanto, foi deferida a realização de prova pericial, cujo laudo foi apresentado a fls.
285/363, seguindo de manifestação das partes.
Antes, porém, da realização da perícia, foi expedido ofício à
empresa IMOBS Administradora de Condomínios Ltda., primeira a administrar o
condomínio réu, assim que instalado, em fevereiro/1993 (fls. 73/94).
Em
resposta
ao
ofício,
referida
empresa
alegou
desconhecer a existência de algum documento, especificamente uma 'ata' que

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autorizasse a modificação das vagas de garagem, em dissonância às matrículas
imobiliárias e à convenção de condomínio.
Forçoso concluir, portanto, que as vagas de garagem após
a construção dos pilares de sustentação foram remanejadas naquela ocasião, mediante
consenso de todos os proprietários. Somente com a venda da unidade 41 aos autores,
estes se depararam com a divergência entre o que consta da matrícula e a realidade de
fato.
Entretanto, não obstante os argumentos dos autores e a
conclusão do laudo pericial, imperiosa a manutenção da improcedência do pedido inicial.
Com efeito, a perícia técnica apurou que, de fato, existem
divergências entre o que foi projetado pela construtora e aprovado pela Prefeitura, e o
que foi implantado, já que houve a necessidade de construção de colunas visando à
sustentação do edifício após a conclusão.
Constatou o perito o que foi narrado na petição inicial, ou
seja, que “as atuais vagas de garagem dos Autores no 1o Subsolo estão posicionadas
uma atrás da outra, sendo de difícil manobra devido ao pilar de sustentação existente no
local e da vaga de garagem do apto 121, que fica logo atrás das mesmas, travando a
saída de seus veículos. Ressalta-se que existe um poço artesiano ao lado das mesmas e
uma região na parte frontal na qual estão depositados alguns materiais do edifício.” (fl.
351).
No entanto, concluiu a perícia que a despeito de ter havido
o “desaparecimento” de uma das vagas de propriedade dos autores, a de no 24, o
remanejamento necessário ocorreu de tal forma que o número total de vagas
permaneceu inalterado.
De acordo com o mapeamento atual das vagas, constatou o
perito a seguinte situação: a vaga 24 foi remanejada e, portanto, “deixou de existir” no
local original; a vaga 25 está ocupada pelo apartamento 121 (dos réus); e a vaga 10, que
também é objeto do pedido reivindicatório, está ocupada pelo apartamento 11, cujo
proprietário não é parte na presente demanda.

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Em resposta aos quesitos, o perito informou que embora de
difícil manobra, as vagas dos autores estão demarcadas e possuem tamanho compatível
com as demais unidades, contrariando a versão inicial de que sofrem tratamento
desigual em relação aos demais condôminos.
Conveniente ressaltar que, apesar de a redistribuição das
vagas não estar documentada por meio de assembleia ou da própria convenção de
condomínio, não há como negar que todos os proprietários aceitaram receber o
empreendimento.
Em outras palavras, os condôminos não se insurgiram
contra o reposicionamento das vagas, de modo que todos se ajustaram àquela situação,
mesmo com as divergências em relação ao projeto inicial, uma vez que não verificado
nenhum prejuízo causado ao direito de quem quer que seja.
Digno de nota que após a reclamação extrajudicial dos
autores, houve a convocação dos condôminos em assembleia, destinada a tentar
solucionar a questão, conforme documento de fls. 100/102.
Nessa reunião, em que somente a advogada dos autores
esteve presente, a proprietária da unidade 121 se comprometeu a retirar a 'carreta'
estacionada em sua vaga, de modo a facilitar a entrada, saída e manobra do veículo dos
autores.
Na mesma oportunidade, o condomínio se dispôs à
redistribuição das vagas “de acordo com a planta arquivada na PMSP: Embora a área
destinada ao poço artesiano possua forma de triangular, mas a vantagem de possuir
tamanho razoável e, o que é mais importante, pelo fato de ser contígua às vagas da
unidade 41, sugeriu-se que esse espaço, tomando-se todas as medidas de segurança
cabíveis, fosse cedido aos mesmos, facilitando-se assim ainda mais a entrada, saída e
manobra dos seus veículos.”
Feita essa proposta à advogada dos autores, ela foi
recusada, ao argumento de que seria ajuizada a ação judicial que entendia adequada.

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No entanto, a situação de fato existente não permite acolher
o pedido de imissão na posse das vagas de garagem já devidamente reposicionadas e
demarcadas há quase trinta anos, e mediante consenso da comunidade condominial.
Evidente que qualquer modificação implica atingir direito à posse de terceiros, que
sequer fazem parte da presente ação, a exemplo do proprietário da unidade 11,
ocupante da vaga 10 dos autores, conforme apurou o perito.
Não bastasse, nem mesmo haveria de se cogitar a
realização de obras para readequar as vagas ao projeto inicial, pois isso implicaria a
retirada das colunas de sustentação do edifício, o que à evidência, não é possível.
Logo, não há como, na presente ação de natureza petitória,
interferir na esfera do direito de posse de terceiros, cabendo aos autores, caso assim
entendam, postular eventual reposicionamento das vagas ali existentes, conforme
sugestão do perito, mediante regular assembleia condominial, por exemplo.

Em conclusão, fica mantida a r. sentença tal como lançada.
Diante do desfecho dado ao recurso de apelação interposto pelos autores, ficam os
honorários em favor do patrono dos réus majorados para 12% sobre o valor atualizado
da causa para cada réu, já considerada a sucumbência recursal, o que atende ao
disposto no art. 85, §§ 2o e 11, do CPC.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
ANGELA LOPES
Relatora