Tribunal: TJSP
Processo: 1001987-17.2016.8.26.0609
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-04

Ementa:
COOPERATIVA HABITACIONAL – Imposição de parcelas não aprovadas em assembleia – Alegação de que se trata de parcelas para reajuste do valor da construção, e não resíduo – Irrelevância – Ausência do espírito associativo das cooperativas tradicionais - Pessoa jurídica que atua como construtora - Natureza de contrato de compra e venda de imóvel – Submissão ao CDC – Impossibilidade de majoração

Ementa:
COOPERATIVA HABITACIONAL – Imposição de parcelas não aprovadas em assembleia – Alegação de que se trata de parcelas para reajuste do valor da construção, e não resíduo – Irrelevância – Ausência do espírito associativo das cooperativas tradicionais - Pessoa jurídica que atua como construtora - Natureza de contrato de compra e venda de imóvel – Submissão ao CDC – Impossibilidade de majoração do preço, elemento essencial do contrato, sem o consentimento dos compradores – Cláusula abusiva - Inteligência do artigo 51, IV, do CDC – Questão de direito que dispensa a realização de prova pericial – Inexigibilidade das parcelas decretada – Determinação para devolução dos valores que tiverem sido pagos – Sentença adequadamente fundamentada - Recurso não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000155823
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001987-17.2016.8.26.0609, da Comarca de Taboão da Serra, em que é apelante
COOPERATIVA HABITACIONAL VIDA NOVA, é apelado LUIS ALBERTO DA
SILVA FILHO.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.
Compareceu para sustentar oralmente o Dr. Rubens Lancaster de Torres.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 4 de março de 2020
MÔNICA DE CARVALHO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001987-17.2016.8.26.0609 - Taboão da Serra - VOTO No 4223 2/7
1a Vara Cível de Taboão da Serra
Apelação n. 1001987-17.2016.8.26.0609
Apelante: COOPERATIVA HABITACIONAL VILA NOVA
Apelado: LUIS ALBERTO DA SILVA FILHO
Juiz prolator: Rafael Rauch
Voto n. 4223
COOPERATIVA HABITACIONAL Imposição de parcelas não
aprovadas em assembleia Alegação de que se trata de parcelas
para reajuste do valor da construção, e não resíduo Irrelevância
Ausência do espírito associativo das cooperativas tradicionais -
Pessoa jurídica que atua como construtora - Natureza de contrato
de compra e venda de imóvel
Submissão ao CDC

Impossibilidade de majoração do preço, elemento essencial do
contrato, sem o consentimento dos compradores
Cláusula
abusiva - Inteligência do artigo 51, IV, do CDC Questão de
direito que dispensa a realização de prova pericial

Inexigibilidade das parcelas decretada
Determinação para
devolução dos valores que tiverem sido pagos
Sentença
adequadamente fundamentada - Recurso não provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 359/362, cujo relatório adoto, que julgou
procedente o pedido inicial, para declarar inexigíveis 30 parcelas adicionais, não
previstas no contrato, tornando definitiva a tutela concedida no curso do
processo.
Segundo a apelante-ré, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando que o autor adquiriu um imóvel a preço de
custo, com base na associação dos adquirentes, e por isso é legítima a
contribuição imposta, pelo que pede a anulação da sentença para que se faça
perícia para apuração do real valor das unidades imobiliárias (fls. 379/411).
Recurso tempestivo, preparado e com apresentação de
contrarrazões pelo apelado (fls. 459/486).
Por decisão monocrática, a Egrégia 18a. Câmara de
Direito Privado declinou de sua competência (fls. 502/507), vindo os autos para
este Órgão Julgador.
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 512 e
514/525).
Esse é o relatório.

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Passo ao voto.
O recurso não merece ser provido.
Quanto ao pedido para realização de perícia, vale dizer
que o juiz possui a prerrogativa de indeferir a produção de provas que entender
protelatórias, ou seja, que na realidade apenas prejudicam a celeridade do
processo e que não tragam nenhum benefício concreto para o desfecho da lide. O
juízo, que é destinatário da prova, deve considerar todos os elementos dos autos
para formação de sua convicção, cabendo a este ponderar a valoração e a
utilidade de cada prova. Neste sentido, entende o Colendo Superior Tribunal de
Justiça:
“A tutela jurisdicional deve ser prestada de modo a
conter todos os elementos que possibilitem a compreensão da controvérsia, bem
como as razões determinantes de decisão, como limites ao livre convencimento do
Juiz, que deve formá-lo com base em qualquer dos meios de prova admitidos em
direito material, hipótese em que não há que se falar cerceamento de defesa pelo
julgamento antecipado da lide, e que o magistrado tem o poder-dever de julgar
antecipadamente a lide, desprezando a realização de audiência para a produção
de prova testemunhal, ao constatar que o acervo documental acostado aos autos
possui suficiente força para nortear e instruir seu entendimento.” (REsp no
102303/PE, Relator: Ministro Vicente Leal).
Este também é o entendimento desta Câmara:
“Quanto à preliminar, não há razão para anular a
sentença por cerceamento de defesa, na medida em que era desnecessária maior
dilação probatória à solução do litígio. Daí a ausência de impedimento ao
julgamento antecipado da lide. Importante ressaltar que o julgador é o
destinatário final das provas, e cabe a ele determinar a suficiente instrução do
processo. Assim, fica afastada a preliminar” (TJSP. - 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo - Relatora CLARA MARIA ARAÚJO
XAVIER - Apelação no 1025669-69.2016.8.26.0554 -Voto no 772).
Ora, o que se discute é a legalidade da cobrança de
um resíduo que não havia sido convencionado, e não o preço do imóvel, pelo que
desnecessária a realização de perícia.
Ao mérito recursal.
No caso concreto, o autor adquiriu um imóvel em
07.04.2005, e, em junho/2011, de forma unilateral, a ré chamou uma reunião
para comunicar os adquirentes sobre a imposição de valores adicionais.
WALDIRIO BULGARELLI afirma que "as cooperativas
são organizações democráticas controladas por seus sócios os quais participam
ativamente no estabelecimento de suas políticas e na tomada de decisões"
(princípio do controle democrático pelos sócios), e que "a cooperativa distribui
equitativamente qualquer sobra apurada em suas operações, sem qualquer
distinção em razão do capital, mas em função exclusivamente do montante
operacional de cada associado" (princípio da participação econômica dos sócios)
(BULGARELLI, Waldirio. As Sociedades Cooperativas e a sua disciplina jurídica.

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2a ed. São Paulo, Rio de Janeiro: 2000, p. 18 e 63-64).
Pois bem, analisando a definição do mestre, podemos
concluir que essas cooperativas habitacionais não caracterizam cooperativas
tradicionais, mas constituem forma alternativa de venda de unidades
imobiliárias. Não se trata de um grupo de pessoas que se reuniu para formar
uma cooperativa e construir um empreendimento. Essas pessoas procuraram
um empreendimento já estabelecido e aderiram à aquisição de uma unidade
imobiliária.
Nesse passo, a natureza do negócio jurídico em
questão é o de uma compra e venda de imóvel, que deve ser informada pelos
princípios consumeristas, pelo que, desde já, temos clara a possibilidade de
aplicação das regras da Lei n. 8078/90 ao caso.
"É um tipo de associação que muito mais se aproxima
dos consórcios do que propriamente de cooperativa, até porque, via de regra, nem
sempre é o efetivo espírito cooperativo que predomina nessas entidades (...) o
associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa
própria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção" (TJ-
SP, 4a Câm. Direito Privado, Apel. n. 166.154, Rel. Des. Olavo Silveira, in JTJ
236/60).
"Não se trata, portanto, de relação de cooperativismo
propriamente dita, mas de incorporação e construção de empreendimento
imobiliário sob a constituição de cooperativa com o fim de evitar a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor e demais disposições que regem a matéria
ligada à rescisão do contrato imobiliário e suas consequências. O regime jurídico
das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo
das características formadas para a construção e venda de imóveis em
construção"
(TJ-SP,
10a
Câm.
Direito
Privado,
Apel.
n.
9077771-57.2007.8.26.0000, Rel. Des. Carlos Henrique Trevisan, j. 31.05.2011,
in www.tj.sp.gov.br).
“Portanto, via de regra, pode-se afirmar que as
cooperativas atuam como verdadeiras sociedades empresárias, que comercializam
unidades imobiliárias no mercado, assemelhando-se a qualquer empresa
incorporadora e, portanto, passíveis de terem suas controvérsias com os ditos
associados resolvidas por meio da aplicação das disposições do Código de Defesa
do Consumidor” (HYLTOM PINTO DE CASTRO FILHO, Cooperativas de Habitação
no Brasil. Análise legislativa e jurisprudencial. www.jus.com.br publicado em
agosto/2011).
Pois bem, a apelante alega que é imprescindível a
realização de perícia para demonstrar a elevação do preço dos insumos e
materiais de construção, mas, como se verá, a solução da presente lide não
engloba as questões atinentes a toda construção e pode ser resolvida de forma
mais direta. Trata-se de questão meramente de direito, a qual dispensa o
prolongamento da instrução processual.
A ré alega que o julgador de primeiro grau foi induzido
a erro, visto que a cobrança se refere às parcelas de contribuição da construção
em andamento, e não parcelas finais de valor residual. Também afirma que tal

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imposição prescindiria de aprovação em assembleia, podendo ser imposta
meramente por decisão da assembleia.
Desde o início afirmamos que a natureza da relação
que envolve as partes é a de compra e venda de imóvel. Isso é importante para
lembrar que o preço é elemento essencial do contrato, e não pode ser modificado
pela vontade de apenas uma das partes.
Assim, se a assembleia de compradores, para que a
construção continue, decide elevar o valor das contribuições mensais, temos
que, no fundo, cada um dos compradores, em concordância com a construtora,
decide estabelecer revisão do preço, o que é possível. Por isso que a deliberação
em assembleia é indispensável. Mas admitir que a construtora, através da dita
diretoria
da
cooperativa,
imponha
novas
contribuições
à
revelia
dos
compradores, ainda que baseada em parecer técnico de aumento dos materiais
de construção, seria o mesmo que permitir a mudança de elemento essencial do
contrato pela vontade de apenas uma das partes, o que afronta todo o sistema
jurídico.
Em outras palavras, não interessa saber se as
parcelas exigidas constituem resíduo, relativo ao final da construção, ou
contribuição de construção, relativa à obra em curso: em ambos os casos, há
elevação do preço contratado sem consentimento, o que é inadmissível. O risco
da construção deve correr contra o prestador do serviço e não contra o
consumidor, que não tem interferência na administração dos recursos para a
execução da obra. E não tem interferência justamente porque não é uma
cooperativa.
Da mesma forma, não interessa saber se a cobrança
das parcelas estaria prevista em cláusula contratual, já que os contratos não
podem abrigar regra que seja contrária à lei. Impor novas parcelas no meio da
construção, após o preço tratado, ainda que mediante previsão no cronograma
de obras, parece-nos inequívoca obrigação iníqua ou excessiva, o que implica na
nulidade da cláusula, nos termos do artigo 51, IV, do CDC, tornando-a
inaplicável.
Assim, analisando as razões trazidas pela ré, não vejo
como admitir seus argumentos e reformar a decisão que vem sendo aplicada de
forma reiterada nos juízos de primeiro grau.
O fato é que a jurisprudência mais recente, inclusive
desta Câmara, tem rechaçado os argumentos do recurso:
“APELAÇÃO. ADESÃO À COOPERATIVA. CONTRATO
COM NATUREZA DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE.
RESÍDUO INDEVIDO. PRAZO DE ENTREGA DESCUMPRIDO. EFEITOS. DANOS
MATERIAIS E MORAIS. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA. 1. Admitida a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor ao caso em exame, é certo que o consumidor
pode demandar em face de qualquer dos integrantes da cadeia de fornecimento a
reparação dos prejuízos que experimentou em razão da referida relação jurídica,
conforme estabelece o parágrafo único do art. 7o, da referida Lei. 2. Cerceamento
de defesa não verificado. Elementos constantes dos autos que eram suficientes
para conhecer a matéria e decidir o litígio. 3. Alegação de atraso na entrega. Autor

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contemplado em sorteio dentro do prazo. Recusa na entrega amparada na exceção
do contrato não cumprido, em razão do não pagamento dos valores apresentados.
4. Resíduo de apuração final. Embora o rateio das despesas entre os pretensos
adquirentes das unidades futuras seja inerente ao sistema de incorporação a
preço de custo (situação equivalente ao autofinaciamento cooperativo sustentado
pelas rés), a cláusula 2.4 do contrato não pode servir às vendedoras como
justificativa à cobrança discricionária de quantias não previstas no instrumento,
sob pena de se autorizar variação unilateral do preço, conduta expressamente
vedada pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 51, X). A cobrança do saldo
residual somente poderia ser admitida mediante aprovação da assembleia geral
das cooperativas e desde que validamente comprovadas as despesas
determinantes do rateio suplementar, o que não ocorreu. Violação positiva do
contrato. 5. Não comprovada a quitação do preço. Prestações finais e parcela
"sorteio" não quitadas. Autor que continuava obrigado ao pagamento daqueles
outros valores expressamente previstos no contrato. Mora anterior a afastar a
responsabilização das cooperativas pela demora na entrega da unidade. 6.
Gratuidade de justiça. A pessoa jurídica, para justificar a concessão do benefício,
deve produzir a prova incontroversa da ausência de condições financeiras.
Balanços e declaração de IRPJ que não permitem afirmar serem elas
hipossuficientes. Indeferimento. Recolhimento das custas após a baixa ao primeiro
grau. 7. Recursos das rés parcialmente providos, nos termos explicitados”
(Apelação/Promessa de Compra e Venda 1111167-11.2014.8.26.0100 -
Relator(a): Clara Maria Araújo Xavier - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 8a
Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 28/02/2018).
“GRATUIDADE
PROCESSUAL.
Pessoa
jurídica.
Possibilidade condicionada à comprovação da situação inviabilizadora dos ônus
decorrentes do ingresso em juízo. Elementos que denotam a situação financeira
debilitada
das
cooperativas
corrés.
Benefício
concedido.
RESCISÃO
CONTRATUAL. Incorporação imobiliária. Cooperativas habitacionais e adquirente
que
se
enquadram,
respectivamente,
nos
conceitos
de
fornecedoras
e
consumidora. Preponderância da atividade-fim. Aplicabilidade do Código de
Defesa do Consumidor. Precedentes. Saldo residual (resíduo final ou reforço de
caixa). Inexistência de comprovação contábil do custo da obra e prestação de
contas. Valor apurado unilateralmente pelas cooperativas. Não aprovação em
específica
assembleia
geral.
Inexigibilidade
reconhecida.
Inadimplemento
contratual das promitentes-vendedoras. Restituição integral dos valores pagos
pela promitente-compradora. Aplicabilidade da Súmula 543 do STJ. Inviabilidade
da majoração do percentual de devolução, sob pena de violação do princípio do ne
reformatio in pejus. Sentença mantida. Recurso desprovido” (Apelação/Promessa
de Compra e Venda 1002542-46.2015.8.26.0002 - Relator(a): Rômolo Russo -
Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 7a Câmara de Direito Privado - Data do
julgamento: 22/01/2018).
"APELAÇÃO
CÍVEL.
AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
INEXIBIGILIDADE DE SALDO RESIDUAL CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE
FAZER
CONSISTENTE
EM
OUTORGA
DE
ESCRITURA.
COOPERATIVA
HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO (BANCOOP e OAS). Sentença de
improcedência. Inconformismo da autora. Preliminar de nulidade da sentença por
cerceamento defensório afastada. Julgamento antecipado da lide que bem
observou o artigo 355, inciso I, do CPC/2015. Aplicação, outrossim, do Enunciado

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9 desta 3a Câmara de Direito Privado. Consistência do inconformismo, todavia,
quanto ao mérito. Incidência das regras do Código de Defesa do Consumidor.
Cobrança de resíduo final sem lastro em documentos idôneos. Inexistência de
demonstração contábil dos custos referentes ao excesso de preço. Precedentes
desta Câmara e Tribunal. Autora, ademais, que quitou o preço do imóvel, razão
pela qual é de se impor às requeridas a outorga da escritura. Reforma da
sentença, carreando rés os ônus da sucumbência. Honorários advocatícios
arbitrados em 20% sobre o valor atualizado da causa. RECURSO PROVIDO"
(Apelação/Promessa de Compra e Venda 1113608-28.2015.8.26.0100 -
Relator(a): Viviani Nicolau - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 3a Câmara de
Direito Privado - Data do julgamento: 31/10/2017).
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, imponho honorários sucumbenciais recursais no importe de
15% sobre o valor dado à causa, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, além da
responsabilidade pelas custas e despesas processuais. Anoto que os presentes
honorários substituem aqueles que foram fixados em primeiro grau de
jurisdição.
Posto isso, nego provimento ao recurso.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora