Tribunal: TJSP
Processo: 2043529-40.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-06
Data de publicação: 2020-07-07

Ementa:
CONDOMÍNIO – Ação de cobrança – Cumprimento de sentença – Imóvel arrematado – Natureza propter rem da obrigação – Arrematante responde pela dívida – Informação expressa no edital – Possibilidade de sucessão processual – Extensão da eficácia dos efeitos da sentença – Aplicação do artigo 109 do Código de Processo Civil.

Agravo não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000508164
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento no
2043529-40.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
VALDECIR GARBIN, é agravado CONDOMÍNIO PORTO FINO.
ACORDAM, em 33a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SÁ
MOREIRA DE OLIVEIRA (Presidente), ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI
E SÁ DUARTE.
São Paulo, 6 de julho de 2020
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
PRESIDENTE E RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2043529-40.2020.8.26.0000
Comarca:
São
Paulo
-
5a
Vara
Cível
-
Processo
no
1001620-05.2015.8.26.0002
Agravante: Valdecir Garbin
Agravado: Condomínio Porto Fino
Interessados: Cassiano Tadeu de Carvalho e Rosangela Di Mazzio Neiva
de Carvalho
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 33607)
CONDOMÍNIO

Ação
de
cobrança

Cumprimento de sentença Imóvel arrematado
Natureza
propter
rem
da
obrigação

Arrematante responde pela dívida Informação
expressa no edital Possibilidade de sucessão
processual Extensão da eficácia dos efeitos da
sentença Aplicação do artigo 109 do Código de
Processo Civil.
Agravo não provido.
Trata-se de agravo (fls. 1/9) de instrumento
interposto por VALDECIR GARBIN contra r. decisão de fls. 128/129 dos autos
digitais do cumprimento de sentença no 1001620-05.2015.8.26.0002/01,
proferida pelo MM. Juízo da 5a Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro
da Comarca desta Capital, Dr. Eurico Leonel Peixoto Filho, que reconheceu a
legitimidade passiva do agravante para o cumprimento de sentença requerido
pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PORTO FINO.
O agravante alega que a arrematação é forma
originária de aquisição da propriedade. Nega informação no edital sobre a
existência de débitos condominiais passíveis de serem de responsabilidade do
arrematante. Argumenta que jamais realizaria o lance, caso tivesse ciência.
Recusa a responsabilidade. Postula o provimento do recurso, para que seja
excluído do polo passivo.
Dispensada a contraminuta, pois sem prejuízo.
É o relatório.
Farei referência às folhas do cumprimento de
sentença no 1001620-05.2015.8.26.0002, em trâmite perante o MM. Juízo da

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5a Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro da Comarca desta Capital.
O recurso não merece provimento.
Trata-se
de
ação
de
cobrança
de
débitos
condominiais movida pelo apelado em face de Cassiano Tadeu de Carvalho e
Rosangela Di Mazio Neiva de Carvalho, pedido julgado procedente (cf.
sentença de fls. 77/80 e certidão de trânsito em julgado de fls. 85), em fase de
cumprimento de sentença.
Foi noticiada a arrematação do imóvel gerador das
despesas, de matrícula no 258.852 registrada perante o 11o Cartório de
Registro de imóveis de São Paulo, nos autos de ação movida perante a Justiça
do Trabalho (fls. 69/71).
Houve manifestação do agravante, arrematante, a
respeito (fls. 96/102).
E sobreveio a r. decisão agravada que reconheceu a
legitimidade passiva do arrematante para o cumprimento de sentença em
razão da sucessão processual.
De fato, a obrigação decorrente de dívida das cotas
condominiais é de natureza 'propter rem' e, portando, segue o imóvel, com
direito de sequela.
Desta forma estão obrigados, inclusive, terceiros
que venham a se tornar proprietários do imóvel.
O imóvel gerador das despesas foi arrematado em
hasta pública realizada pela Justiça do Trabalho.
E, diferentemente do argumentado pelo agravante,
existiu expressa previsão nos editais sobre a existência de débito condominial
(fls. 73; 103; 116 e 126).
Aliás, o próprio agravante confessa que tinha ciência
sobre a existência de débitos condominiais antes de realizar o lance, quando
narra ter questionado a leiloeira sobre a sua responsabilidade pelo pagamento
(fls. 4).
Assim, o novo titular responde pelos pagamentos
em atraso, ainda que referente a período anterior à sua titularidade, não
havendo que se falar em ilegitimidade passiva.
Nos termos do artigo 109 do Código de Processo

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Civil, desde que haja concordância da parte contrária, o adquirente ou
cessionário pode integrar a lide, sucedendo o antecessor.
E o artigo 109, § 3o, do Código de Processo Civil
dispõe que “Estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes
originárias ao adquirente ou ao cessionário”.
Sobre o referido artigo, a doutrina de Nelson Nery
Junior e Rosa Maria de Andrade Nery:
"Sentença e coisa julgada. Os efeitos da sentença
proferida entre as partes originárias, incluído aqui o alienante da
coisa ou direito litigioso, atingirão todos os adquirentes. Se houver
cadeia sucessiva de alienações, todos os adquirentes serão
atingidos pela sentença" (Código de Processo Civil Comentado, Ed.
RT, 10a edição, p. 252)
Nestas circunstâncias, o seguimento do feito contra
o arrematante revela-se não somente possível, face o contido no artigo 109 do
Código de Processo Civil, como desejável, uma vez que, dada a natureza da
dívida, está o arrematante vinculado à coisa julgada.
No mesmo sentido, entendimento do Superior
Tribunal de Justiça:
“RECURSO
ESPECIAL.
DIREITO
CIVIL
E
PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS
CONDOMINIAIS.
CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA.
IMÓVEL
ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL
ACERCA
DA
EXISTÊNCIA
DE
DÉBITOS
CONDOMINIAIS.
CARÁTER
'PROPTER
REM'
DA
OBRIGAÇÃO.
RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SUCESSÃO NO
POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. CABIMENTO.
1. Controvérsia em torno da possibilidade de
inclusão do arrematante no polo passivo da ação de cobrança de
cotas condominiais na fase cumprimento de sentença.
2. O art. 204, do CC, e os arts. 686 e 711, do
CPC/73, não contêm comandos capazes de sustentar a tese
recursal, atraindo o óbice da Súmula 284/STF.
3. Apresenta-se deficiente a fundamentação do
recurso especial em que a alegação de ofensa ao art. 535 do CPC
se faz de forma genérica, não havendo a demonstração clara dos
pontos do acórdão que se apresentam omissos, contraditórios ou
obscuros.
4. Inviável o conhecimento de recurso especial cujas
normas
apontadas
como
violadas
não
foram
devidamente
prequestionadas pelo acórdão de origem, por força do que dispõe a
Súmula 211/STJ.

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5. É vedado ao STJ o reexame do conjunto fático
probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula 07/STJ.
6. Em se tratando a dívida de condomínio de
obrigação "propter rem", constando do edital de praça a
existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é
responsável pelo pagamento das despesas condominiais
vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação,
admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo
executado pelo arrematante.
7. Precedentes do STJ específicos acerca do tema.
8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO”. (REsp
1817419/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 10/09/2019, DJe 19/09/2019)
(destaquei)
“RECURSO
ESPECIAL.
EXECUÇÃO
FISCAL.
ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS NÃO
INFORMADOS NO EDITAL DE PRAÇA. INEQUÍVOCA CIÊNCIA
DOS PARTICIPANTES POR OUTRO MEIO. RESPONSABILIDADE
DO ARREMATANTE. JULGAMENTO: CPC/73.
1. Ação de execução fiscal ajuizada em 1998, da
qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em
05/02/2015 e redistribuído ao gabinete em 15/05/2018.
2. O propósito recursal é dizer sobre a negativa de
prestação jurisdicional e sobre a responsabilidade do arrematante
do imóvel por débitos condominiais pendentes, não informados no
edital.
3. A obrigação dos condôminos de contribuir com as
despesas relacionadas à manutenção da coisa comum qualifica-se
como obrigação propter rem, sendo, portanto, garantida pelo próprio
imóvel que deu origem à dívida, estendendo-se, inclusive, ao
adquirente da coisa em hasta pública.
4. A publicidade da hasta pública se justifica, de um
lado, porque ao Estado não é dado escolher o adquirente, mas
promover a alienação a quem der o maior lanço, e, de outro lado,
porque todos os interessados devem ser prévia e claramente
informados sobre eventuais obrigações vinculadas ao bem, que
possam lhes ser transmitidas a partir da arrematação. 5. Em
princípio, não havendo ressalvas no edital de praça, não pode ser
atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das
despesas condominiais anteriores à alienação judicial.
6. Hipótese em que o Tribunal de origem consignou,
a despeito da omissão do edital, que, por determinação judicial,
todos os participantes tiveram ciência inequívoca da pendência de
débitos de condomínio antes da arrematação.
7. Se, embora por outro meio, foi atingida a
finalidade de informar antecipadamente os interessados sobre as
despesas
condominiais
aderidas
ao
imóvel,
dando-lhes
a
oportunidade de, a seu critério, desistir da participação na hasta
pública, não soa razoável declarar a nulidade da arrematação e do

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respectivo edital apenas para privilegiar a formalidade em
detrimento do fim a que se destina a norma.
8. Recurso especial conhecido e desprovido”. (REsp
1523696/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 26/02/2019, DJe 01/03/2019)
A leiloeira não tem função jurisdicional e, por isso,
não limita a responsabilidade do agravante.
Sem reparos à r. decisão agravada.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator