Tribunal: TJSP
Processo: 1000602-77.2019.8.26.0205
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Israel Góes dos Anjos
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel. Desistência em razão de dificuldades financeiras. Sentença de parcial procedência. Pretensão do autor de que a retenção de 25% seja reduzida para 10% sobre o valor a ser restituído. POSSIBILIDADE EM PARTE: Entendimento do STJ de que a retenção de valores pode ser de 10% a

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel. Desistência em razão de dificuldades financeiras. Sentença de parcial procedência. Pretensão do autor de que a retenção de 25% seja reduzida para 10% sobre o valor a ser restituído. POSSIBILIDADE EM PARTE: Entendimento do STJ de que a retenção de valores pode ser de 10% a 25%, dependendo das peculiaridades de cada caso. Considerando-se que o autor está na posse do imóvel desde julho de 2015, bem como as despesas administrativas, o percentual de 25% fixado na sentença está adequado. Porém mencionado percentual deve ser aplicado sobre o valor das parcelas pagas pelo autor, conforme previsão contratual. Sentença parcialmente reformada.

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – Sentença que determinou a incidência de juros moratórios desde o Trânsito em Julgado – Pretensão do autor de que o termo inicial seja a data da citação. INADMISSIBILIDADE: Nos casos de rescisão de compromisso de compra e venda de bem imóvel, pela iniciativa do comprador, o termo inicial dos juros de mora é o Trânsito em Julgado da decisão, considerando-se o entendimento do E. STJ em recurso repetitivo. Sentença mantida.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
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APELAÇÃO No 1000602-77.2019.8.26.0205 GETULINA
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VOTO No 26379
Registro: 2020.0000082508
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000602-77.2019.8.26.0205, da Comarca de Getulina, em que é apelante MAURO
ROBERTO
DE
OLIVEIRA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
TERRAVILLE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SOCIEDADE SIMPLES LTDA – EPP.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ROQUE ANTONIO
MESQUITA DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), HENRIQUE RODRIGUERO
CLAVISIO E HELIO FARIA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
ISRAEL GÓES DOS ANJOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000602-77.2019.8.26.0205 -Voto no 26379
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VOTO No 26379
APELAÇÃO No 1000602-77.2019.8.26.0205 GETULINA
APELANTE: MAURO ROBERTO DE OLIVEIRA
APELADO:TERRAVILLE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
SOCIEDADE SIMPLES LTDA. - EPP
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Instrumento Particular de
Compra e Venda de Imóvel. Desistência em razão de dificuldades
financeiras. Sentença de parcial procedência. Pretensão do autor de
que a retenção de 25% seja reduzida para 10% sobre o valor a ser
restituído. POSSIBILIDADE EM PARTE: Entendimento do STJ de
que a retenção de valores pode ser de 10% a 25%, dependendo das
peculiaridades de cada caso. Considerando-se que o autor está na
posse do imóvel desde julho de 2015, bem como as despesas
administrativas, o percentual de 25% fixado na sentença está
adequado. Porém mencionado percentual deve ser aplicado sobre o
valor das parcelas pagas pelo autor, conforme previsão contratual.
Sentença parcialmente reformada.
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA
Sentença que
determinou a incidência de juros moratórios desde o Trânsito em
Julgado Pretensão do autor de que o termo inicial seja a data da
citação. INADMISSIBILIDADE: Nos casos de rescisão de
compromisso de compra e venda de bem imóvel, pela iniciativa do
comprador, o termo inicial dos juros de mora é o Trânsito em Julgado
da decisão, considerando-se o entendimento do E. STJ em recurso
repetitivo. Sentença mantida.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto por
Mauro Roberto de Oliveira contra a r. sentença de fls. 130/138, cujo relatório se
adota, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de
rescisão de contrato com devolução de quantias pagas movida contra Terraville
Empreendimentos S/S Ltda. EPP para (a) declarar rescindido o instrumento
particular de compra e venda de imóvel, (b) consolidar a posse do imóvel objeto

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da demanda à parte ré e (c) condenar a ré a restituir ao autor imediatamente, em
parcela única, os valores já pagos, abatendo-se a cláusula penal de 25% sobre o
montante não adimplido, bem como o valor correspondente aos débitos
tributários até a data da efetiva desocupação do imóvel, com correção monetária
pela Tabela Prática do TJ desde os respectivos desembolsos e juros de mora de
1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença. A r. sentença reconheceu a
ocorrência de sucumbência recíproca.
Somente o autor apela (fls. 141/149). Em suas
razões recursais o autor insurge-se contra a parte da r. sentença que autorizou a
ré a descontar do valor a ser devolvido o percentual de 25% sobre o montante
não adimplido. Destaca que pagou 38 parcelas de um total de 139 parcelas.
Adverte que se for descontado o percentual de 25% sobre o valor não pago,
receberá apenas R$ 6.062,32. Alega que as cláusulas contratuais devem ser
interpretadas de acordo com o Código de Defesa do Consumidor. Pede que o
valor da retenção seja equivalente a 10% do valor pago. Sustenta que o termo
inicial dos juros de mora é a data da citação. Pleiteia o provimento do recurso.
A ré apresentou contrarrazões ao recurso a fls.
153/165.
É o relatório.
O recurso merece parcial provimento.
Em 14/7/2015 as partes firmaram “Instrumento
Particular de Compra e Venda de Imóvel com Efeito de Escritura Pública, com
Financiamento e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia e Outras
Avenças” no valor de R$45.046,82 (fls.16/35).

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Diante
da
dificuldade
de
pagamento,
em
17.6.2019, o autor ajuizou ação buscando a rescisão do contrato.
É assegurada ao promitente comprador a
possibilidade de rescisão do contrato em razão de dificuldade financeira.
A Súmula 1 da Seção de Direito Privado do TJSP
dispõe que:
“O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Por outro lado, deve ser assegurado também ao
vendedor o direito à retenção de parte do valor pago, considerando-se as
despesas administrativas e o período em que o comprador ficou na posse do
imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça tem admitido a
retenção de valores pagos na faixa entre 10% e 25%, de acordo com as
peculiaridades de cada caso.
Considerando-se que o autor manteve-se na posse
do imóvel desde julho de 2015, bem como as despesas administrativas, pode-se
concluir que o percentual de 25% fixado na r. sentença mostra-se adequado.
De acordo com a Súmula 543 do STJ “na

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hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em
caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
A Súmula 2 da Seção de Direito Privado do TJSP
reitera este entendimento: “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
É o entendimento do Colendo Superior Tribunal
de Justiça:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS
PAGAS.
DESISTÊNCIA
PELO
COMPRADOR.
PERCENTUAL.
RETENÇÃO.
POSSIBILIDADE.
SÚMULA
568/STJ.
MONTANTE
FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO.
SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias
pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de
rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre
10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo
Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos
pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1822638 /
SP, rela. Ministra NANCY ANDRIGH, DJe 20/11/2019).
Em casos semelhantes também já se pronunciou

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esta Col. Corte:
“Imóvel.
Compra
e
venda.
Rescisão
contratual.
Compromisso de compra e venda de imóvel (terreno).
Loteamento. Desistência motivada pelo compromissário
comprador. Resolução do contrato antes da consolidação da
propriedade
em
favor
da
promitente
vendedora.
Possibilidade.
Código
de
Defesa
do
Consumidor.
Aplicabilidade. Impossibilidade de obstar a restituição de
valores nos contratos de compra e venda de bem imóvel ou
nas alienações fiduciárias em garantia. Incidência do artigo
53 do CDC. Devolução dos valores pagos. Possibilidade.
Assegurada a retenção de percentual. Inteligência dos
enunciados das Súmulas 543 do STJ e 1, 2 e 3 do TJSP.
Observância da jurisprudência do STJ, que admite a
flutuação da retenção entre os valores de 10% a 25% dos
valores
pagos,
conforme
a
peculiaridade
do
caso.
Peculiaridade (singularidade) relativa à questão de fato.
Percentual de retenção estabelecido pela r. sentença em 10%
dos valores pagos pela autora. Montante que se mostra
suficiente para fazer frente às despesas administrativas e
demais prejuízos. Pretensão do recebimento da restituição de
uma só vez, com direito de retenção incidente sobre as
parcelas pagas. Acolhimento. Correção monetária desde o
desembolso. Juros de mora. Fluência a partir do trânsito em
julgado. Precedentes do STJ. Reforma da r. sentença nesses
pontos. Apuração do valor devido se houver, em sede de
liquidação de sentença permitida a compensação. Código
Civil
artigo
368.
Recurso
provido”
(Apelação
no
1003280-65.2018.8.26.0572,
Rel.
Des.
HENRIQUE
RODRIGUERO CLAVISIO, 18a Câmara de Direito Privado).
“Ação de rescisão de contrato, cumulada com pedido de
restituição de valores. Sentença de procedência. Insurgência
da ré. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Compromisso
de compra e venda de imóvel. Relação de consumo
configurada entre as partes. Incidência do Código de Defesa
do Consumidor. Rescisão contratual. Possibilidade de
retenção de parte do montante pago pela autora para custeio
de
despesas
com
publicidade
e
administração
do
empreendimento. Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta
Corte de Justiça. Montante retido fixado em 25% dos valores

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pagos que deve ser mantido. Devolução deve se dar em uma
única parcela. Correção monetária a contar de cada
desembolso. Juros de mora a contar do trânsito em julgado.
Recurso parcialmente provido. Dá-se parcial provimento ao
recurso” (Apelação no 1008646-16.2016.8.26.0068, Rel. Des.
Márcia Dalla Déa Barone, 2a Câmara de Direito Privado).
No entanto, respeitado o entendimento do Juízo, a
r. sentença merece parcial reforma em relação ao montante sobre o qual deve ser
aplicado o percentual de 25%.
A cláusula 63a do contrato firmado pelas partes
prevê que os percentuais de retenção serão aplicados sobre os valores a devolver
e não sobre o “montante não adimplido” como constou na r. sentença (fl. 31).
Quanto ao termo inicial dos juros moratórios
razão não assiste ao apelante.
É entendimento do Colendo Superior Tribunal de
Justiça em recurso repetitivo que em casos de rescisão do compromisso por
iniciativa do comprador, o termo inicial dos juros é o trânsito em Julgado:
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE
IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA
PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE
VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO
DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO
INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM
JULGADO.
1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se
a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de
unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em
que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do

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promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito
em julgado da decisão.
2. Recurso especial provido.” (grifo nosso) (REsp 1.740.911 /
DF, rela. p/Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
DJe 22/08/2019).
Em caso análogo também já se decidiu nesta
Colenda Corte:
“(...). Quanto à incidência de juros de mora, em
que pese o entendimento do digno Magistrado, não se verifica a mora das
apelantes, que não deram causa à rescisão contratual, porquanto o
fundamento da inicial reside na impossibilidade da autora honrar com as
obrigações assumidas pelo contrato. E dispõe o art. 396 do Código Civil que:
“Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em
mora”.
Ademais, o pedido de restituição das parcelas
pagas é em percentual diverso do que consta em contrato, tampouco
incorrendo as rés em descumprimento contratual.
Destarte, respeitado o entendimento do digno
Magistrado sentenciante, os juros de mora não podem incidir a partir da
citação, devendo ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão,
quando passou a ser exigível o cumprimento da obrigação.” (Apelação no
1057790- 91.2015.8.26.0100, rel. Des. MAIA DA CUNHA, j. em 23.3.2017).
Os precedentes jurisprudenciais acima citados
enfrentam questões idênticas a dos autos, razão pela qual ilustram este
julgamento.
Ante
o
exposto,
DÁ-SE
PARCIAL

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PROVIMENTO ao recurso, apenas para que o percentual de 25% seja aplicado
sobre os valores a serem devolvidos ao autor e não sobre o “montante não
adimplido” como constou na r. sentença. No mais, fica mantida a r. sentença
como proferida.
ISRAEL GÓES DOS ANJOS
RELATOR