Tribunal: TJSP
Processo: 1005623-88.2015.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
Ação de indenização por danos materiais e morais. Contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel. Comissão de corretagem. Prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) e taxas congêneres. Incidência do artigo 206, § 3o, IV, do Código Civil, segundo o enunciado nos REsp repetitivos nos 1.599.511/SP e 1.551.956/SP.

Ementa:
Ação de indenização por danos materiais e morais. Contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel. Comissão de corretagem. Prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) e taxas congêneres. Incidência do artigo 206, § 3o, IV, do Código Civil, segundo o enunciado nos REsp repetitivos nos 1.599.511/SP e 1.551.956/SP. Prazo de tolerância de 180 dias. Validade (Súmula 164 do TJSP). Atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância. Mora que somente pode ser atribuída à Ré. Demora na expedição do "habite-se" que não é causa excludente de responsabilidade (Súmula 161 do TJSP). Multa contratual invertida. Possibilidade (Tema 971, STJ). Dano moral caracterizado no caso específico e ora fixado em R$ 13.000,00. Sentença reformada em parte. Sucumbência determinada como prevalente à Ré (art. 86, parágrafo único, do CPC). Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000565229
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1005623-88.2015.8.26.0006, da Comarca São Paulo, em que são apelantes
JACIEL BARBOSA DOS SANTOS e SOLANGE MARIA EVANGELISTA, é apelado
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto
do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 23 de julho de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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1005623-88.2015.8.26.0006
Voto no 25.789
Apelação Cível No 1005623-88.2015.8.26.0006 Comarca: São Paulo
Apelantes: Jaciel Barbosa dos Santos e Solange Maria Evangelista
Apelado: Mrv Engenharia e Participações Sa
Juíza sentenciante: Cristina Aparecida Faceira Medina Mogioni
Voto no 25.789
Ação de indenização por danos materiais e morais. Contrato
particular de promessa de compra e venda de imóvel.
Comissão de corretagem. Prescrição da pretensão de
restituição da comissão de corretagem, serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI) e taxas congêneres. Incidência do
artigo 206, § 3o, IV, do Código Civil, segundo o enunciado
nos REsp repetitivos nos 1.599.511/SP e 1.551.956/SP. Prazo
de tolerância de 180 dias. Validade (Súmula 164 do TJSP).
Atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância.
Mora que somente pode ser atribuída à Ré. Demora na
expedição do “habite-se” que não é causa excludente de
responsabilidade (Súmula 161 do TJSP). Multa contratual
invertida. Possibilidade (Tema 971, STJ). Dano moral
caracterizado no caso específico e ora fixado em R$
13.000,00. Sentença reformada em parte. Sucumbência
determinada como prevalente à Ré (art. 86, parágrafo único,
do CPC). Recurso parcialmente provido.
Trata-se de ação de indenização por danos materiais e
morais, julgada procedente em parte pela r. sentença de págs. 246/253, cujo relatório
adoto, para o fim de condenar a Ré à restituição dos valores pagos a título de cotas

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condominiais, antes da entrega das chaves, com acréscimo de correção monetária desde
o desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. A correção monetária
será aplicada pelos índices da Tabela de atualização de débitos do Egrégio Tribunal de
Justiça de São Paulo. Ficam rejeitados os pedidos de declaração de abusividade da
cláusula de tolerância de 180 dias para entrega da obra, de indenização em multa de
mora e em juros de mora, de restituição da comissão de corretagem, em razão da
prescrição e, por fim, de indenização por danos morais. Em razão da sucumbência
recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas processuais e cada qual com os
honorários de seu patrono.
Apelam os Autores (págs. 257/270) para alegar, em
síntese, que fazem jus a uma indenização pelo atraso na entrega do imóvel. Asseveram
que o fato de não existir estipulação de multa moratória por descumprimento à
contratada, ora Apelada, e tão somente para os Autores, só configura indubitavelmente a
abusividade contratual, conforme ditames da lei consumerista. Enunciam que o mesmo
encargo deverá incidir, em reprimenda da Apelada, caso seja dela a mora ou
inadimplemento, que é o caso, observado que o contrato é de adesão. Ressaltam que a
cláusula penal imposta aos compromissários compradores reflete a prefixação das
perdas e danos oriundos da mora contratual, devendo esta ser aplicada por equiparação
lógica de Justiça à Apelada, da mesma forma que a eles. Afirmam que a multa deve
incidir sobre o preço total, uma vez que a unidade não foi entregue, com incidência a
partir da data da entrega das chaves. Esclarecem que deve ser aplicada por analogia a
cláusula 4.2, que prevê a multa moratória de 2%, além dos juros de 1% ao mês, em caso
de atraso no cumprimento das obrigações por parte dos compradores, logo deverá
incidir 1% por mês de atraso, sobre o valor do bem imóvel. Colacionam alguns julgados
acerca de seu entendimento. Asseveram não estar prescrita a pretendida restituição da
comissão de corretagem, observado que o prazo prescricional, nesse caso, é de dez anos,
conforme entendimento jurisprudencial. Argumentam que o atraso na entrega do
imóvel, por si só, configura o dano moral, conforme julgados que colacionam. Alegam
que a situação de incerteza pela qual passaram gera incerteza e supera em muito os

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meros dissabores do dia a dia. Asseveram que, por uma conduta que jamais deram
causa, sofreram reflexos negativos do descumprimento da negociação celebrada com a
Apelada, ou seja, ao adquirir um imóvel para moradia, pensaram que estariam a realizar
um sonho, no entanto, dadas as incertezas e desmandos da Apelada, tudo se tornou um
pesadelo. Pugnam seja fixada uma indenização por danos morais, no importe de R$
25.000,00. Formulam prequestionamento.
Recurso recebido e processado (pág. 280). Preparo
anotado (págs. 271/272 e 278/279). Contrarrazões ofertadas (págs. 283/303), com
preliminar de não conhecimento do recurso.
Foi determinada a suspensão da ação (págs. 318/319), em
razão da decisão do STJ, que ensejou a edição dos Temas 970 e 971.
É o relatório.
A r. sentença de págs. 246/253 comporta parcial reparo,
respeitado o convencimento da n. Magistrada sentenciante.
De início, não é o caso de acolhimento da preliminar de
não conhecimento do recurso, suscitada em contrarrazões pela Ré. As razões recursais,
embora repisem questões já enunciadas na petição inicial, impugnam a parcial
procedência da ação, o que atende ao disposto no artigo 1.010, II, do Código de
Processo Civil. Desse modo, a preliminar deve ser rejeitada.
Revela o processo que os Autores celebraram com a Ré
“contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel”, em 05.03.2009, para
aquisição do imóvel que descrevem. A data prevista para entrega do imóvel foi
estabelecida na cláusula 5a (pág. 37), admitido o prazo de tolerância de 180 dias (pág.

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42). Postularam os Autores a declaração de nulidade das cláusulas que indicam, bem
como o reconhecimento da aplicabilidade de multa de 2% para a hipótese de mora do
comprador e do vendedor, com condenação da Ré ao pagamento de indenização nos
termos da cláusula penal estipulada, danos morais e a devolução da comissão de
corretagem.
A pretensão dos Autores à devolução da comissão de
corretagem não pode ser acolhida. A questão referente à prescrição da pretensão de
restituição desse valor encontra-se pacificada, em razão do julgamento, pelo Superior
Tribunal de Justiça, dos REsp nos 1.599.511/SP e 1.551.956/SP, da relatoria do Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, sob o regime dos recursos repetitivos. Confira-
se:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA DA OBIRGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO
TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA
OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal
sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere (art. 206, § 3o, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda
Seção no julgamento do Recurso especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de
10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1.
Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda
proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2 Prejudicadas as
demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL
PROVIDO.”
Assim, considerado esse pronunciamento, de natureza
vinculante, deve-se reconhecer a ocorrência da prescrição do valor reclamado a título de

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comissão de corretagem, uma vez que o pagamento ocorreu no mês de março de 2009
(págs. 64/71), enquanto esta ação foi ajuizada somente em 20/5/2015.
No que concerne ao prazo de tolerância, de 180 dias, para
entrega das obras, conforme o enunciado da Súmula 164 deste TJSP, é ele válido e deve
ser observado. Confira-se o enunciado da Súmula: “É válido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa,
clara e inteligível”.
O atraso na entrega do empreendimento é admitido pela
Ré, contudo imputa esse atraso à demora na emissão do “habite-se” pela Prefeitura. No
entanto, essa circunstância não é excludente de responsabilidade, por se encontrar
inserida no risco da atividade desenvolvida pela Ré. Nesse sentido, confira-se a Súmula
161 deste TJSP: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado,
embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas
encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.
Acrescente-se que eventual atraso na expedição do “habite-
se” não afasta a mora da Ré, sequer comprovada a data de sua emissão, neste processo.
Portanto, inequívoca a culpa da Ré pelo atraso na entrega
do imóvel, de modo que deve arcar com os ônus disto decorrentes.
Possível, nesses termos, a estipulação da multa contratual
de forma invertida em favor do comprador, diante da necessária observância no decidido
pelo C. Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos: “No contrato de
adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de
cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As

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obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro,
por arbitramento judicial” (Tema 971).
Vale esclarecer que não se mostraria possível a cumulação
da multa arbitrada judicialmente com os lucros cessantes. Embora, a princípio, pudesse
se mostrar adequada à luz do disciplinado pelo Tema 970 (STJ), as verbas indenizatórias
não devem ultrapassar o efetivamente necessário para a reparação dos danos sofridos
pelos adquirentes, sob pena de se proporcionar o enriquecimento indevido da parte.
Todavia, a multa indicada na cláusula 4.2 (pág. 40) não
pode ser admitida no percentual estabelecido, em 2%, mais juros de 1% ao mês, por se
mostrar exagerada, frente ao dano material experimentado.
Anote-se, ainda, a possibilidade de alteração da cláusula
penal pelo Julgador, mesmo que de ofício, na forma de reiterado entendimento do C.
Superior Tribunal de Justiça, à vista da incidência do princípio da equidade, que
concede ao Poder Judiciário a possibilidade de se “proceder à redução da cláusula
penal, atentando-se ao princípio da equivalência material entre os contratantes, sem
olvidar, contudo, das particularidades, de cunho valorativo, presentes no caso
concreto, tais como a finalidade visada pelos contratantes, a gravidade da infração, o
grau de culpa do devedor, as vantagens que para este resultem do inadimplemento, o
interesse do credor na prestação, a situação econômica de ambas as partes, a sua boa
ou má-fé, a índole do contrato, as condições em que foi negociado e eventuais
contrapartidas que tenham beneficiado o devedor pela inclusão da cláusula penal”
(STJ, REsp 1.353.927/SP, relator o Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO).
Dessa forma, considerado ainda o disposto nos artigos 389
ou 395, ambos do Código Civil, aplicáveis a depender da ocorrência do total
inadimplemento ou da mora contratual, conclui-se que a multa deve alcançar a

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importância máxima equivalente a 0,5% ao mês, observado o valor do contrato e tendo
como termo inicial a data prevista para a entrega do imóvel, somado ao prazo de
tolerância (abril/2012) e termo final a data da efetiva entrega das chaves (16.05.2013
pág. 50).
Em relação aos danos morais pretendidos, estão
caracterizados no caso concreto, diante do extenso prazo decorrido para a entrega da
unidade a eles compromissada.
A indenização por dano moral deve ser fixada mediante
prudente arbítrio do Juiz, de acordo com o princípio da razoabilidade, observados a
finalidade compensatória, a extensão do dano experimentado, bem como o grau de
culpa. Referida indenização pretende compensar a dor do lesado e constitui um exemplo
didático para a sociedade de que o Direito repugna a conduta violadora, porque é
incumbência do Estado defender e resguardar a dignidade humana. Ao mesmo tempo,
objetiva sancionar o lesante, inibindo-o em relação a novas condutas, e por isso, deve
corresponder a um valor de desestímulo, que não pode ensejar enriquecimento sem
causa, nem pode ser ínfimo, a ponto de não coibir a reincidência em conduta negligente.
Observados esses enunciados, fixa-se o valor dos danos
morais em R$ 13.000,00, como suficiente para sua reparação, com atualização
monetária a contar desta data e juros legais a partir da citação.
Os demais argumentos suscitados não são suficientes para
infirmar os fundamentos acima enunciados para a solução da lide.
Por terem os Autores decaído de parte mínima do pedido,
a sucumbência fica alterada para prevalente à Ré, nos termos do artigo 86, parágrafo
único, do Código de Processo Civil, de modo que ela arcará de forma exclusiva com o
pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, estes

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ora arbitrados em 15% sobre o valor da causa (R$ 30.754,65 - art. 85, §§ 2o, 11 e 14, do
CPC), com atualização monetária a contar desta data, observada ainda a Súmula 326 do
STJ: “Na ação de indenização por dano moral, a condenação em montante inferior ao
postulado na inicial não implica sucumbência recíproca”.
Nestes termos, dou parcial provimento ao recurso.
João Pazine Neto
Relator