Tribunal: TJSP
Processo: 1015355-19.2017.8.26.0008
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Dias Motta
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
LOCAÇÃO. Ação de rescisão contratual c. c. cobrança. Sentença de parcial procedência. Interposição de apelação pelo autor. Preliminar de legitimidade passiva da administradora da locação. Rejeição. A administradora da locação não responde pela reparação dos prejuízos decorrentes do descumprimento do contrato de locação, visto que não celebrou a avença em nome próprio, tendo atuado apenas como

Ementa:
LOCAÇÃO. Ação de rescisão contratual c. c. cobrança. Sentença de parcial procedência. Interposição de apelação pelo autor. Preliminar de legitimidade passiva da administradora da locação. Rejeição. A administradora da locação não responde pela reparação dos prejuízos decorrentes do descumprimento do contrato de locação, visto que não celebrou a avença em nome próprio, tendo atuado apenas como mera mandatária do locador. Exame do mérito. Locação de imóvel residencial, com garantia locatícia consistente em caução em dinheiro. Imóvel objeto da locação apresentou diversos problemas, especialmente infiltrações e vazamentos, que prejudicaram as suas condições de habitabilidade. Locatário que tacitamente tolerou os problemas que prejudicavam as condições de habitabilidade do imóvel, de sorte que não pode suscitar os referidos problemas como justificativa para imputar ao locador a obrigação de pagamento da multa contratual compensatória, sob pena de violação do princípio do "venire contra factum proprium", que veda a adoção de comportamento incompatível com o anterior. Pretensão de condenação do locador ao pagamento da multa contratual compensatória. Rejeição. Pretensão de devolução do valor do boleto de cobrança indevidamente encaminhado ao locatário. Rejeição. Pretensão de cobrança dos honorários contratuais do advogado do locatário. Rejeição. Pretensão de cobrança de aluguéis em razão de espaço do imóvel ocupado pelo colchão deixado pelo locador. Rejeição. Locatário que faz jus apenas ao recebimento do valor de R$ 4.711,51, o qual não foi impugnado pelo locador por meio da interposição de recurso. Manutenção da r. sentença. Apelação não provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000945759
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1015355-19.2017.8.26.0008, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
LUCAS TORRES DA SILVA, são apelados SPECIAL IMÓVEIS LTDA e RICARDO
ALEXANDRE GOMES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE
FERREIRA (Presidente sem voto), RENATO SARTORELLI E VIANNA COTRIM.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015355-19.2017.8.26.0008 - São Paulo - Voto no 19145 - 2/7
Apelação Cível no 1015355-19.2017.8.26.0008
26a Câmara de Direito Privado
Apelante: Lucas Torres da Silva
Apelados: Special Imóveis Ltda e Ricardo Alexandre Gomes
Comarca: São Paulo
Juiz: Rubens Pedreiro Lopes
Voto no 19145
LOCAÇÃO. Ação de rescisão contratual c. c. cobrança. Sentença de
parcial procedência. Interposição de apelação pelo autor. Preliminar de
legitimidade passiva da administradora da locação. Rejeição. A
administradora da locação não responde pela reparação dos prejuízos
decorrentes do descumprimento do contrato de locação, visto que não
celebrou a avença em nome próprio, tendo atuado apenas como mera
mandatária do locador. Exame do mérito. Locação de imóvel residencial,
com garantia locatícia consistente em caução em dinheiro. Imóvel objeto
da locação apresentou diversos problemas, especialmente infiltrações e
vazamentos, que prejudicaram as suas condições de habitabilidade.
Locatário que tacitamente tolerou os problemas que prejudicavam as
condições de habitabilidade do imóvel, de sorte que não pode suscitar os
referidos problemas como justificativa para imputar ao locador a
obrigação de pagamento da multa contratual compensatória, sob pena de
violação do princípio do “venire contra factum proprium”, que veda a
adoção de comportamento incompatível com o anterior. Pretensão de
condenação do locador ao pagamento da multa contratual compensatória.
Rejeição. Pretensão de devolução do valor do boleto de cobrança
indevidamente encaminhado ao locatário. Rejeição. Pretensão de cobrança
dos honorários contratuais do advogado do locatário. Rejeição. Pretensão
de cobrança de aluguéis em razão de espaço do imóvel ocupado pelo
colchão deixado pelo locador. Rejeição. Locatário que faz jus apenas ao
recebimento do valor de R$ 4.711,51, o qual não foi impugnado pelo
locador por meio da interposição de recurso. Manutenção da r. sentença.
Apelação não provida.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta em razão da r. sentença de fls.
170/177, que:
a) julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com relação à
ré Special Administração de Bens Ltda., nos termos do artigo 485,
inciso VI, do CPC/2015;
b) julgou parcialmente procedente a ação com relação ao réu
Ricardo Alexandre Gomes, para condená-lo ao pagamento de R$

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4.711,51, com correção monetária pela tabela prática do E. TJSP
desde a entrega das chaves e juros de mora de 1% ao mês, a
contar da citação.
Irresignado, o autor interpôs apelação, sustentando, em síntese,
que: a administradora da locação, ora ré Special, exerceu função que superou a
mera intermediação da locação; ao calcular o valor da caução a ser devolvida, a
administradora da locação descontou valor referente à multa contratual e,
ainda, descontou valores de obras que deveriam ter sido realizadas pelo próprio
locador, ora réu Ricardo; a administradora da locação realizou todos os cálculos,
induzindo o locador, ora réu Ricardo, a não depositar o valor que lhe era
efetivamente devido; deve ser reconhecida a legitimidade do réu Ricardo para
figurar no polo passivo desta demanda; em todos os momentos em que
surgiram vícios no imóvel, entrou em contato com a administradora da locação,
a fim de tentar solucioná-los; mesmo entrando em contato com a
administradora da locação por diversas oportunidades, os vícios não foram
resolvidos; os vícios se acumularam, ocasionando diversas infiltrações, mofos e
alagamentos, o que tornou o imóvel inabitável; a execução dos reparos
necessários ao imóvel era obrigação única e exclusiva do locador; o locador
deixou de cumprir diversas obrigações contratuais e legais, ensejando a rescisão
antecipada do contrato; o locador deve responder pelo pagamento da multa por
rescisão contratual, pois a rescisão do contrato se deu por sua culpa exclusiva;
o locador agiu de má-fé ao lhe encaminhar boleto de cobrança indevido; a
sentença deve ser reformada, para julgar totalmente procedente a ação, a fim de
declarar a rescisão contratual por culpa do locador, com aplicação da multa
contratual compensatória, no valor de R$ 6.000,00, bem como para condenar os
réus ao pagamento dos honorários advocatícios, no valor de R$ 2.800,00, à
devolução do valor cobrado erroneamente, no valor de R$ 2.202,87, e ao
pagamento dos aluguéis do espaço ocupado pelos bens deixados no imóvel no
decorrer do contrato (fls. 170/177).
Apelação tempestiva e preparada (fls. 189/190).
Os réus apresentaram as suas respectivas contrarrazões,

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pugnando pela manutenção da r. sentença (fls. 199/206 e 209/213).
Não houve oposição à realização do julgamento virtual, nos
termos da Resolução no 549/2011 do Órgão Especial deste E. Tribunal de
Justiça, alterada pela Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Primeiramente, rejeita-se a preliminar de legitimidade passiva da
administradora da locação, ora ré Special.
Depreende-se dos autos que as pretensões formuladas nesta ação
estão fundadas no alegado descumprimento do contrato de locação, que foi
celebrado pelo réu Ricardo, na qualidade de locador, e pelo autor, na qualidade
de locatário (fls. 13/20).
Ademais, cumpre destacar que as obrigações previstas no
contrato de locação vinculam somente os contratantes, conforme o princípio da
relatividade dos efeitos dos contratos.
Dessa maneira, a administradora da locação não responde pela
reparação dos prejuízos decorrentes do descumprimento do contrato de locação,
visto que não celebrou a avença em nome próprio, tendo atuado apenas como
mera mandatária do locador, sem ter vínculo com a relação de direito material
em discussão.
Diante disso, o reconhecimento da ilegitimidade passiva da
administradora da locação e a consequente extinção do processo com relação a
ela eram mesmo medidas imperiosas, conforme os termos do artigo 485, inciso
VI, do CPC/2015.
Nesse sentido, menciona-se o seguinte precedente deste E.
Tribunal de Justiça:
Locação imobiliária. Ação declaratória de rescisão contratual
cumulada com cobrança de multa contratual e indenização por
danos materiais e morais. Chaves devolvidas no curso do
processo. Pedido de rescisão prejudicado. Ilegitimidade de parte

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da imobiliária/administradora, pois contratada pelo locador para
gerir a locação, atuando meramente como mandatária.
(...)
(Apelação no 1080379-43.2016.8.26.0100
28a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo
Relator
Cesar Lacerda j. 09.06.2020)
Superada tal questão, passa-se ao exame do mérito.
Compulsando os autos, verifica-se que o réu Ricardo locou imóvel
residencial ao autor, pelo prazo trinta meses, com início no dia 20.03.2016 e
término previsto para o dia 19.09.2018, tendo sido ajustado entre as partes a
garantia locatícia consistente em caução em dinheiro, no valor de R$ 6.000,00
(fls. 13/20).
Verifica-se também que o imóvel objeto da locação apresentou
diversos problemas, especialmente infiltrações e vazamentos, que prejudicaram
as suas condições de habitabilidade.
Com efeito, parte dos problemas existentes no imóvel foi
constatada logo no início da relação locatícia e reparada por profissional
contratado às custas do locatário (fls. 21/22 e 25).
Contudo, nota-se que, no curso da relação locatícia, mais
precisamente no mês de novembro de 2016, sobreveio a notícia de novo
vazamento no imóvel, o qual não havia sido constatado quando celebração do
contrato de locação, tratando-se de vício oculto, e acabou ocasionando o
alagamento de um dos cômodos da residência (fls. 152/154).
Nota-se também que o locador assumiu o compromisso de
contratar profissional para reparação do vazamento em questão, o que reforça a
tese de que o referido vício não era de conhecimento do locatário, tampouco
decorreu mau uso do imóvel (fls. 130 e 152/154).
E o serviço executado pelo profissional contratado pelo locador,
aparentemente, reparou o vazamento em questão de maneira satisfatória, haja
vista que o locatário continuou ocupando o imóvel até o mês de setembro 2017

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(fls. 24).
Posto isso, observa-se que o locatário tacitamente tolerou os
problemas que prejudicavam as condições de habitabilidade do imóvel, haja
vista a continuidade da ocupação mesmo após a constatação dos vícios, a
execução de reparos às suas expensas e a aceitação dos reparos executados pelo
locador, de sorte que não pode suscitar os referidos problemas como justificativa
para imputar ao locador a obrigação de pagamento da multa contratual
compensatória, sob pena de violação do princípio do “venire contra factum
proprium”, que veda a adoção de comportamento incompatível com o anterior.
Todavia, os elementos constantes nos autos, especialmente as
mensagens eletrônicas que instruem a contestação, indicam que o imóvel voltou
a apresentar problemas mesmo após o serviço executado pelo profissional
contratado pelo locador (fls. 158). E, diante da persistência de problemas que
prejudicavam a habitabilidade do imóvel, o locatário realmente fazia jus à
rescisão antecipada do contrato, livre do pagamento de multa contratual
compensatória, afastando-se apenas a pretensão de imputação da referida
penalidade ao locador, em razão do princípio acima mencionado.
Por conseguinte, rejeita-se a pretensão de condenação do locador
ao pagamento da multa contratual compensatória.
Ademais, rejeita-se a pretensão de devolução do valor do boleto de
cobrança indevidamente encaminhado ao locatário, pois este não comprovou o
pagamento do referido título, de sorte que não ficou demonstrada a existência de
prejuízo a ser ressarcido (fls. 28).
Igualmente, rejeita-se a pretensão de cobrança dos honorários
contratuais do advogado do locatário, pois o referido ajuste obriga somente os
contratantes, conforme o princípio da relatividade dos efeitos dos contratos (fls.
44/46).
Rejeita-se, ainda, a pretensão de cobrança de aluguéis em razão
de espaço do imóvel ocupado pelo colchão deixado pelo locador, pois o referido

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bem estava no imóvel desde o início da relação locatícia e, com exceção do e-
mail enviado no primeiro mês da locação (fls. 21/23), não há qualquer outra
prova apta a demonstrar que sua retirada tenha sido exigida, de sorte que é
razoável concluir que a permanência do colchão na residência tenha sido
tolerada por liberalidade do locatário, não podendo, a esta altura, ser suscitada
para justificar cobrança de aluguéis.
Assim, tendo em vista a rejeição das pretensões reiteradas na
apelação interposta, verifica-se que o locatário faz jus apenas ao recebimento do
valor de R$ 4.711,51, o qual não foi impugnado pelo locador por meio da
interposição de recurso, e corresponde à restituição da caução atualizada
somada ao ressarcimento dos custos de reparos efetuados no imóvel,
descontados os valores do aluguel e do encargo de IPTU devidos e o valor já
depositado em favor do locatário (R$ 6.676,66 + R$ 421,00 + R$ 1.000,00 - R$
1.124,12 - R$ 37,45 - R$ 2.224,58 = R$ 8.097,66 - R$ 3.386,15 = R$ 4.711,51
fls. 39 e 144/145).
Destarte, a condenação do locador a pagar ao locatário a
importância de R$ 4.711,51 era mesmo medida imperiosa.
De rigor, portanto, a manutenção da r. sentença.
Por fim, nos termos do §11 do artigo 85 do CPC/2015, majoro a
verba honorária devida aos patronos dos réus para 16% do valor da causa,
corrigido desde a data da sua propositura, o que considero suficiente para
remunerar o trabalho adicional por ele desempenhado.
Ante o exposto, nego provimento à apelação.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator