Tribunal: TJSP
Processo: 2149726-19.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-10

Ementa:
- Locação de imóvel comercial - Decisão que antecipou a tutela para reduzir o valor do aluguel para o montante correspondente a 20% do aluguel mínimo mensal, que terá vigência durante o período de fechamento do Shopping Taboão e respectivas lojas, acarretado pela pandemia do COVID-19 - Inexistência de prova da alegada impossibilidade financeira da locatária - Ausentes os requisitos legais que

Ementa:
- Locação de imóvel comercial - Decisão que antecipou a tutela para reduzir o valor do aluguel para o montante correspondente a 20% do aluguel mínimo mensal, que terá vigência durante o período de fechamento do Shopping Taboão e respectivas lojas, acarretado pela pandemia do COVID-19 - Inexistência de prova da alegada impossibilidade financeira da locatária - Ausentes os requisitos legais que autorizam a concessão de antecipação de tutela de urgência, ela não pode ser deferida - Agravo provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000703812
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2149726-19.2020.8.26.0000, da Comarca de Taboão da Serra, em que é agravante
CARREFOUR COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA, é agravado SMARTFIT ESCOLA
DE GINÁSTICA E DANÇA S.A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso, por maioria. Vencido o 2o Juiz, que declarará voto.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 31 de agosto de 2020.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
29a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2149726-19.2020.8.26.0000
2a Vara Cível de Taboão da Serra (proc. no 1002967-22.2020.8.26.0609)
Agravante: Carrefour Comércio e Indústria Ltda.
Agravada: Smartfit Escola de Ginástica e Dança S/A.
Juíza de 1a Instância: Tatyana Teixeira Jorge
Voto n° 30321.
- Locação de imóvel comercial - Decisão que antecipou a tutela
para reduzir o valor do aluguel para o montante correspondente
a 20% do aluguel mínimo mensal, que terá vigência durante o
período de fechamento do Shopping Taboão e respectivas
lojas, acarretado pela pandemia do COVID-19 - Inexistência de
prova da alegada impossibilidade financeira da locatária -
Ausentes os requisitos legais que autorizam a concessão de
antecipação de tutela de urgência, ela não pode ser deferida -
Agravo provido.
Ré em ação de "revisão de obrigação c/c pedido de
tutela de urgência", a agravante rebela-se contra a r. decisão de fls. 142/143,
que concedeu parcialmente tutela provisória de urgência, para reduzir o valor
do aluguel para o correspondente a 20% do aluguel mínimo mensal, durante o
período de fechamento do Shopping Taboão e das suas lojas, causado pela
pandemia do COVID-19, e, caso a locadora não aceite receber o pagamento
do aluguel na forma reduzida, poderá a autora consignar os valores em juízo.
Sustenta a agravante que: a) o desconto concedido
no aluguel mensal perduraria enquanto o shopping estivesse fechado, mas o
shopping foi reaberto e retornou às suas atividades, de modo que a liminar
perdeu a sua eficácia, não havendo que se falar em suspensão do locativo
durante o curso da ação; b) também foi impactada financeiramente, em razão
das determinações governamentais; c) ciente de que a pandemia poderia
acarretar redução no fluxo de caixa dos seus locatários, decidiu, por mera
liberalidade, suspender a cobrança dos aluguéis e demais encargos vencidos
em abril de 2020; d) a agravada foi convidada para discutir a melhor maneira

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de quitar os seus débitos, mas optou por seguir caminho litigioso; e) a ordem
de suspensão das atividades não essenciais não guarda relação com a
locação; f) não se aplica ao caso a teoria da imprevisão; g) embora a
pandemia possa ser considerada evento superveniente e extraordinário, seus
efeitos são extrínsecos ao contrato, não sendo a suposta dificuldade financeira
fator capaz de gerar onerosidade excessiva; h) a isenção ou suspensão do
pagamento do aluguel transferiria para a agravante o problema de liquidez de
terceiro; i) não se aplica ao caso o art. 317 do Código Civil. Pede a reforma da
decisão agravada, restabelecendo-se a cobrança da totalidade do aluguel
pactuado, de acordo com o contrato firmado entre as partes.
Recurso tempestivo e preparado.
Foi concedido efeito suspensivo ao agravo.
Houve resposta (fls. 59/69).
É o relatório.
De acordo com a inicial, a autora é sociedade
empresarial componente do Grupo Empresarial Bio Ritmo/Smart Fit, que
explora o ramo de academias de ginástica, e firmou com a ré contrato de
locação de área denominada Box B, localizada na Galeria Comercial do
Carrefour Shopping Taboão da Serra STS, com endereço na Rodovia Regis
Bittencourt, 1835, KM 271, Cidade Intercap, Taboão-SP, CEP 06768-200, por
120 meses, com início em 25.2.11.
Diz a autora que, diante da grave crise sanitária e
de saúde, decorrente da pandemia causada pelo COVID-19, fato público e
notório, suas atividades foram impactadas, porque seus serviços são
prestados em ambientes que concentram pessoas e as autoridades sanitários
vêm reiteradamente enfatizando a necessidade de isolamento social, razão

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pela qual a autora suspendeu completamente suas atividades em19.3.20. Tal
suspensão reduziu a zero a sua receita, diante da impossibilidade de prestar
os seus serviços, o que a impede de cobrar por eles, orientação, inclusive,
divulgada pelo PROCON-SP.
Enviou notificações extrajudiciais à ré, procurando
chegar a acordo que assegurasse a suspensão do pagamento do aluguel,
durante o período de suspensão das atividades, o que efetivamente adequaria
a prestação ao impedimento de uso do imóvel e à supressão da receita, ou, na
pior das hipóteses, redução substancial.
Afirma que, mesmo sem poder operar regularmente,
a autora se depara com a exigência de cumprimento da obrigação de pagar
aluguel, em valor absolutamente desproporcional ao efetivo uso do imóvel e à
receita dele proveniente, que neste momento inexistem, devendo ser aplicado
ao caso a teoria da imprevisão, nos termos dos artigos 317, 421-A, 479 e 480
do Código Civil. Alega a possibilidade da intervenção do Poder Judiciário em
contrato, conforme precedentes mencionados na inicial. Diante de tudo, a
autora pede: "(i) Sejam declaradas inexigíveis as obrigações de pagamento do aluguel, a
partir da data de suspensão das atividades da Autora informada no item 3 desta petição e
enquanto durar o respectivo período de impedimento ao exercício da atividade econômica, com
pagamento proporcional em relação ao mês de março/2020 e quando mais for o caso; (ii)
subsidiariamente, na forma do art. 326 do CPC, seja revisto e reduzido o valor do aluguel para o
equivalente a 30% (trinta por cento) de seu valor vigente, a partir da data de suspensão das
atividades da Autora informada no item 3 desta petição e enquanto durar o respectivo período
de impedimento ao exercício da atividade econômica, com pagamento proporcional em relação
ao mês de março/2020 e quando mais for o caso" (sic, fl. 15/16 do processo digital).
Pediu também tutela de urgência, para a suspensão
da exigibilidade da obrigação de pagar aluguel, a partir da data de suspensão

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das suas atividades e enquanto ela perdurar, com pagamento proporcional em
relação ao mês de março/2020 e, subsidiariamente, na forma do art. 326 do
CPC, que seja revisto e reduzido o aluguel para o equivalente a 30% do seu
valor, a partir da data de suspensão das atividades informada na petição
inicial, enquanto durar o respectivo período de impedimento ao exercício da
atividade econômica, com pagamento proporcional em relação ao mês de
março/2020 (fl. 15 do processo digital).
Sobreveio, daí, a decisão agravada.
A antecipação dos efeitos da tutela de urgência de
natureza antecipada pressupõe elementos que evidenciem a probabilidade do
direito, porque os fatos narrados constituem provável verdade.
“A probabilidade que autoriza o emprego da técnica
antecipatória para tutela dos direitos é a probabilidade lógica que é aquela que surge da
confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo
provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses
elementos. O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder tutela
provisória”. (1)
Além disso, há de existir perigo de dano ou o risco
ao resultado útil do processo no aguardo da solução final. Esse é o conteúdo
da regra do artigo 300 e parágrafos do CPC.
E porque a efetivação da tutela de urgência de
natureza antecipada se assemelha à execução provisória, o exame da
presença de seus pressupostos reclama cautela e rigor.
Dispõe “o § 3o do art. 300 do CPC/2015 que não se
concederá tutela de urgência de natureza antecipada “quando houver perigo de irreversibilidade
dos efeitos da decisão”. A decisão que antecipa efeitos da tutela é revogável (cf. art. 296 do

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CPC/2015; assim já o era, também de acordo com o § 4o, do art. 273 do CPC/1973).
Irreversibilidade, pois, não se liga à decisão, mas aos seus efeitos. Prepondera, na doutrina, a
orientação de que não se devem considerar irreversíveis os efeitos, quando possível a
composição por perdas e danos”. (2)
Dispõe o art. 317 do Código Civil que:"Quando, por
motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o
do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que
assegure, quanto possível, o valor real da prestação".
Por sua vez, o art. 478 do mesmo diploma dispõe
que "nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se
tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de
acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.
Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação". E, em seu art. 480,
dispõe que:"Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela
pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a
onerosidade excessiva".
O Congresso Nacional reconheceu o estado de
calamidade pública em decorrência da pandemia do coronavírus, conforme
Decreto Legislativo no 6/2020.
A Lei Federal no 13.979/2020, que dispõe sobre
medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância
internacional decorrente do coronavírus, autorizou as autoridades à adoção da
quarentena.
O Governador do Estado de São Paulo decretou
medida de quarentena no Estado, com suspensão do "atendimento presencial ao
público em estabelecimentos comerciais e prestadores de serviços, especialmente em casas
noturnas, “shopping centers”, galerias e estabelecimentos congêneres, academias e centros de
ginástica, ressalvadas as atividades internas" (art. 2o, inciso I, do Decreto no

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64.881/2020, de 22.3.2020), dentro os quais se enquadra o estabelecimento
comercial da autora.
E, pelo Decreto Estadual no 64.946/2020, de
17.4.2020, houve prorrogação da quarentena até 10.5.2020, e, apesar da
previsão de reabertura gradual do comércio, em pronunciamento feito em
8.5.2020, o Governador informou a prorrogação da quarentena até 31.5.2020.
O Governo do Estado de São Paulo apresentou
plano para retomada gradativa das atividades em 27.5.20, com flexibilização
da quarentena no Estado de São Paulo, prevendo a reabertura dos shoppings
centers, na capital de São Paulo, em 1.6.20, mas com restrições.
O prefeito de São Paulo prorrogou a quarentena até
15.6.20. Como a capital de São Paulo estava classificada como laranja, na
fase de reabertura apresentado pelo governo estadual, poderiam ser
retomadas as atividades de atendimento ao público de shopping centers,
comércio e serviços, desde que sua atividade seja limitada a 20% e com
horário reduzido, além da adoção de protocolos de segurança.
Em 26.6.20, o Governador do Estado de São Paulo
anunciou o avanço da fase laranja para a fase amarela, com flexibilização das
medidas, com a possibilidade de funcionamento dos shoppings por seis horas
seguidas, com aumento da sua capacidade de 20% para 40%.
No caso em tela, pese a crise financeira causada
pela pandemia do COVID-19, a agravante não comprovou a impossibilidade de
pagar os aluguéis pactuados, não tendo juntado nenhum documento idôneo
que comprove que o seu faturamento foi igual a "zero", como alegou.
A autora faz parte de conglomerado de empresas,
como se depreende da procuração que outorgou (fls. 37/46 do processo
digital), e, pese o fato de as suas atividades presenciais estarem suspensas,
ela não trouxe prova documental adequada da sua impossibilidade financeira.

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Relação de notas por guias (fl. 71/74 do agravo) e
declaração de faturamento emitida por ela própria (fl. 70 do agravo) não
bastam para comprovar a impossibilidade financeira, de modo que ela deveria
ter juntado balancete mensal ou extratos de conta corrente para demonstrar a
impossibilidade de cumprir a obrigação assumida, diante da pandemia, mas
nada disso feito, razão pela qual não há causa para determinar a redução do
aluguel contratado pelas partes.
Anoto que a própria agravada, por meio do seu
Diretor de Relações com Investidores, Afonso Sugiyama, em 18.3.20, informou
que a "Companhia possui atualmente uma posição de caixa confortável, principalmente devido
ao aumento de capital realizado no quadro trimestre de 2019", e a "suspensão do início de
construção de novas academias" (sic, fl. 85 do agravo). Se assim é, repito, não é
possível afirmar que a agravada não possa pagar o aluguel a que se
comprometeu.
Não pode ser desconsiderado que a agravada não
desocupou o imóvel, de modo que o está utilizando para guardar seus bens,
não se admitindo que nada pague por isso.
De mais a mais a agravante permanece tendo de
arcar com as despesas de manutenção de segurança do shopping e não deu
causa à impossibilidade de a agravada usar o imóvel locado.
Observa-se, por fim, a existência do Projeto de Lei
no 936/2020, com tramitação urgente perante o Congresso Nacional, que
altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, e dispõe sobre as locações
dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, enquanto durar as
medidas de enfrentamento da emergência de saúde pública decorrente do
coronavírus, prevendo desconto de 50% no valor do aluguel por quatro meses
ou enquanto durar o estado de calamidade, devendo, ao fim desse período,

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ser quitado o saldo remanescente em até 12 meses. (3) Se assim é, o valor do
aluguel corresponderia a 50% e o seu saldo deveria ser pago em até doze
meses, ou seja, se fosse o caso, a redução seria apenas temporária e o saldo
remanescente permaneceria sendo exigível.
A ação mal se iniciou, de modo que o direito
afirmado pela autora ainda não é certo, havendo, por ora, mera expectativa,
cujo resultado depende do contraditório, do exame das alegações das partes e
de suas provas.
Fica, pois, revogada a tutela concedida.
Diante do exposto, dou provimento ao agravo para
revogar a tutela de urgência concedida.
SILVIA ROCHA
Relatora
Nota:
1 Cf. Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero, in Código de Processo
Civil Comentado, Ed. RT, 2015, 1a Ed., p. 312.
2 Cf. José Miguel Garcia Medida, in Direito Processual Civil Moderno, Ed. RT, 2015, p.455.
3
Cf.
consulta
ao
site
da
Câmara
dos
Deputados,
por
meio
do
link:
https://www.camara.leg.br/propostas-legislativas/2241858

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Agravo Inst. no 2149726-19.2020.8.26.0000 - 2a Vara Cível de Taboão da Serra
Voto no 16.995
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Divirjo parcialmente da douta maioria.
Não se trata, com a devida vênia, de demonstrar ou não
impossibilidade financeira, já que não é esse o fundamento acenado pela autora. O que
se discute é coisa distinta, vale dizer, quebra da base objetiva do negócio, decorrente da
impossibilidade de utilização do imóvel por conta das medidas restritivas voltadas ao
isolamento social, adotadas pelas autoridades competentes.
E, nesse ponto, tenho por pertinente a tese em torno de
desequilíbrio contratual motivado por esse fator, muito embora não acolha em sua
integralidade a pretensão da inquilina.
O fato é que a unidade locada está incontroversamente situada
em um empreendimento nos moldes de shopping center, modalidade negocial que,
como também incontroverso nos autos mas de toda forma notório, foi particularmente
impactada pelas medidas de isolamento, com proibição de funcionamento num primeiro
momento e retorno mais recentemente, conforme a progressão da localidade no sistema
de “fases” quanto ao controle da pandemia, em termos graduais, como horário de início
restrito e progressivamente ampliado.
Ora, semelhante cenário, ainda que abstraia de qualquer
cogitação de culpa por parte do locador, inegavelmente interfere no objeto da relação
jurídica entre as partes, pois implica restrição, primeiro total e depois mais abrandada,
ao próprio uso da coisa locada, frustrando em boa medida os fins da locação.
E, em tais condições, há base mais que razoável para a aplicação
ao caso da regra do art. 317 do Código Civil, permitindo corrigir, durante o tempo de
duração do impedimento, a desproporção criada por tal estado de coisas, no qual não se
pode exigir que o inquilino continue arcando com a totalidade de sua prestação, sem

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receber a contraprestação devida.
Não bastasse isso, a hipótese dos autos é particularmente
emblemática, visto que a própria locadora administradora do empreendimento está,
ela também, sujeita a tais medidas restritivas e impedida de promover o funcionamento
do centro de compras, primeiro totalmente, depois limitadamente, soando com a devida
vênia inconcebível que pretenda preservar durante esse período o direito à remuneração
plena pela locação da unidade.
Nesses termos, meu voto nega provimento, mantendo a
redução promovida pelo MM. Juízo a quo.
FABIO TABOSA

2o Juiz

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes
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Eletrônicos
SILVIA ROCHA
12478DD5
10
11
Declarações
de Votos
FABIO GUIDI TABOSA PESSOA
126765D6
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2149726-19.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.