Tribunal: TJSP
Processo: 1010867-55.2019.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-30
Data de publicação: 2020-10-30

Ementa:
APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DOS RÉUS – ACOLHIMENTO – Fragilidade da prova de quitação do preço – Adjudicação compulsória é demanda específica destinada à outorga da escritura definitiva do imóvel, que exige quitação integral e recusa injustificada do vendedor – Caso em que o contrato foi firmado há mais de quinze anos,

Ementa:

APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DOS RÉUS – ACOLHIMENTO – Fragilidade da prova de quitação do preço – Adjudicação compulsória é demanda específica destinada à outorga da escritura definitiva do imóvel, que exige quitação integral e recusa injustificada do vendedor – Caso em que o contrato foi firmado há mais de quinze anos, sem transferência da posse, em que o autor alega quitação do preço por meio de entrega de valores parciais, além da primeira parcela – Alegação dos réus de distrato verbal por falta de pagamento – Inexistência de verossimilhança em quaisquer das versões – Ausente prova convincente do efetivo pagamento integral do preço, inadmissível a outorga forçada da escritura definitiva - Sentença modificada para julgar improcedente o pedido - DERAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000895540
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010867-55.2019.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que são apelantes MAISA
ATUI DAVID COELHO, MARICELIA OLIVEIRA DE SOUZA DAVID,
RONALDO ATUI DAVID, CIBELE DAVID COELHO DE LUCAS e YURI ATUI
DAVID COELHO, é apelado ANTONIO LUIZ SERRA DA SILVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER E SALLES
ROSSI.
São Paulo, 30 de outubro de 2020.
ALEXANDRE COELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1010867-55.2019.8.26.0071 -Voto no 16493/asc
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APELAÇÃO no 1010867-55.2019.8.26.0071
APELANTE: RONALDO ATUI DAVID E OUTROS
APELADO: ANTONIO LUIZ SRRA DA SILVEIRA
VOTO no 16493/asc
APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
PROCEDÊNCIA

INCONFORMISMO DOS RÉUS
ACOLHIMENTO

Fragilidade da prova de quitação do preço Adjudicação
compulsória é demanda específica destinada à outorga da
escritura definitiva do imóvel, que exige quitação integral e
recusa injustificada do vendedor Caso em que o contrato foi
firmado há mais de quinze anos, sem transferência da posse,
em que o autor alega quitação do preço por meio de entrega
de valores parciais, além da primeira parcela Alegação dos
réus de distrato verbal por falta de pagamento Inexistência
de verossimilhança em quaisquer das versões Ausente prova
convincente do efetivo pagamento integral do preço,
inadmissível a outorga forçada da escritura definitiva -
Sentença modificada para julgar improcedente o pedido -
DERAM PROVIMENTO AO RECURSO.
Trata-se de apelação interposta pelos réus contra a respeitável
sentença de fls. 207/221, cujo relatório ora se adota, que julgou procedente em parte a ação de
adjudicação compulsória proposta pelo comprador em face dos vendedores e sucessores, para
confirmar a tutela cautelar concedida e adjudicar o imóvel descrito, por sentença, em favor do
autor. Em razão da sucumbência recíproca, as partes foram condenadas a pagar metade das
custas judiciais e despesas processuais, mais honorários advocatícios fixados em 10% sobre o
valor do nominal do contrato (R$30.000,00) a ser pago pelos réus em favor do patrono do
autor e no mesmo percentual, a ser pago pelo autor em favor do patrono das rés, sobre a
diferença entre o valor da causa e mencionado valor nominal do contrato, vedada a
compensação e observada a gratuidade de justiça.
Os réus apelam pela reforma da sentença para que a ação seja
julgada improcedente e alegam, em síntese, que o imóvel nunca esteve na posse ou domínio
do autor, que sequer quitou qualquer despesa inerente à propriedade, estando registrado na
Prefeitura local em nome da corré Maísa desde 1990, tendo o suposto comprador ficado inerte
durante mais de dezessete anos. Sustenta ainda a impossibilidade da adjudicação compulsória,
pois não houve a quitação integral do compromisso de compra e venda.

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Foram oferecidas contrarrazões.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Atendidos os requisitos de admissibilidade, o recurso é
recebido no duplo efeito, nos termos do artigo 1.012, caput do CPC.
Versa a ação sobre pedido de adjudicação compulsória em
que o autor alega a aquisição do prédio comercial e residencial descrito na inicial, pelo valor
de R$30.000,00, por compromisso de compra e venda firmado em 01/06/2001, alegando a
quitação do preço e omissão dos réus em outorgar a escritura pública do imóvel.
Segundo consta, a escritura de compra e venda do referido
imóvel firmada pelas partes teria sido perdida em razão do furto do veículo do autor, onde
estava o documento, noticiado à Polícia, em 01/10/2001, sendo que as partes informam o não
pagamento do acerto inicial, que deu causa a um novo pacto, reafirmando a compra e venda
do imóvel pelo mesmo preço, mas alterado a forma de pagamento.
Diante disso, os réus firmaram documento particular, em que
declaram ter recebido do autor a quantia de R$10.000,00 referente à primeira parcela desta
compra e venda, ficando convencionado que os R$20.000,00 restantes seriam pagos quando
houvesse a regularização da inscrição do imóvel na respectiva matrícula, eis que o domínio
registral ainda se encontrava em nome daqueles que venderam o bem aos réus, além da
existência de uma irregularidade na metragem.
Contudo, sustenta o autor que a regularização nunca foi
realizada pelos vendedores, mesmo assim efetuou a quitação do restando do preço através do
pagamento de despesas e quantias em favor dos réus Maísa e Eliseu, para auxiliá-los a montar
uma farmácia, pois eles se encontravam em dificuldade econômica, havendo entre eles
relação de amizade. Alega, ainda, que a farmácia foi instalada no mesmo imóvel, pois o autor
teria locado o bem a Eliseu, em 20/02/2002, conforme contrato de locação anexo, sem,
contudo, receber nenhum valor locativo durante todos esses anos.
Alega que ele mesmo, somente em 2019, providenciou a
transferência da propriedade aos corréus Maísa e Eliseu (falecido), argumentando que os
demais réus eram proprietários fáticos do bem em razão de relações familiares.

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Por sua vez, os réus alegam que o contrato de compra e venda
do imóvel foi distratado verbalmente, pois nunca houve a quitação do restante do preço
combinado, afirmando que o valor de R$10.000,00 ficou retido como cláusula penal pelo
descumprimento do contrato por parte do comprador. Entretanto, os réus não explicam os
demais valores recebidos e nem o contrato de locação.
A r. sentença julgou procedente o pedido ao fundamento de
que restou comprovado e incontroverso que as partes celebraram o compromisso de compra e
venda, tendo sido quitada a primeira parcela do preço. Quanto ao restante dos valores,
entendeu por efetivada a quitação através dos valores repassados pelo autor em favor dos
corréus, além da inadimplência dos valores locativos, observando que a impugnação destes
pagamentos pelos réus foi genérica, bem como a venda de uma cota-parte do imóvel pelos
corréus RONALDO e MARICELIA, o que justificaria o recebimento de parte do preço
somente pelos últimos corréus, além da inexistência de inventário de ELISEU, o que também
sugere que o imóvel não mais lhes pertencia.
Nada obstante os respeitáveis fundamentos da sentença, o
recurso dos réus deve ser provido para que seja julgada improcedente o pedido de adjudicação
compulsória.
Analisados os autos, conclui-se que a prova documental
produzida não é suficiente a demonstrar que estão presentes os pressupostos necessários para
uma sentença favorável a adjudicar o bem em favor do autor.
Vale observar que a ação de adjudicação compulsória se
destina a suprir manifestação de vontade dos proprietários que se comprometeram a venda de
bem imóvel e se recusam ou ficam inertes no momento de efetivar a outorga da escritura
definitiva. E para o reconhecimento do direito à adjudicação exige-se, essencialmente, que as
partes tenham firmado compromisso de compra e venda de imóvel com quitação integral do
preço e omissão do proprietário em outorgar a escritura definitiva que for de direito.
A quitação integral do preço não foi comprovada.
Apesar das provas do pagamento da quantia de R$10.000,00 e
mais alguns pagamentos esporádicos durante o ano de 2002, certo é que a soma dos valores
comprovadamente dados como forma de pagamento do preço do contrato não atinge o valor
integral combinado. Os cheques de fls. 44/45 até podem ser considerados como dados pelo
preço do imóvel, eis que há imputação do pagamento em descrição firmada no verso das

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cártulas. Contudo, os demais valores descritos na planilha do autor não estão acompanhados
da prova do dispêndio pelo autor, mas apenas listados em documentos unilaterais, sendo certo
que a inadimplência dos supostos alugueis devidos pelo corréu Eliseu não pode ser aceita
como pagamento do preço do imóvel.
Aliás, toda a contratação é mal explicada.
Não se entende porque o autor aguardou por mais de 17 anos
sem ter a posse do imóvel, sem que fosse providenciada a regularização da transferência e
sem receber qualquer quantia a título de aluguel.
Por outro lado, não se nega a inexistência de elementos que
convençam acerca do distrato e retenção do sinal como cláusula penal, pois não se esclarecem
os demais pagamentos. E nem se explica a situação do contrato de locação ou a venda de uma
cota do bem aos corréus.
A relação de amizade alegada pelo autor não é suficiente para
que se entenda a dinâmica da relação negocial e é um motivo a mais para colocar em dúvida
se os valores alegadamente entregues pelo autor em favor dos corréus ou mesmo a relação
locatícia possam servir como pagamento do preço do imóvel.
Diante disso, ainda que não haja elementos capazes de
convencer acerca da veracidade da versão de quaisquer das partes, certo é que a prova da
quitação integral do preço é frágil. E sem a prova efetiva do pagamento do preço,
impossível reconhecer o direito do autor à outorga forçada da escritura do imóvel, devendo
ser julgado improcedente o pedido.
Com a improcedência da ação, impõe-se a revogação da tutela
provisória concedida pelo MM. Juízo de primeiro grau.
Alterado o resultado da lide, deve-se reconhecer a
sucumbência do autor para condená-lo a suportar as custas e despesas do processo mais
honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.
Por fim, com o intuito de se evitar a necessidade de oposição
de embargos declaratórios para o específico fim de prequestionamento, como forma de se
viabilizar a interposição de recursos nas instâncias superiores, fica, desde logo,
prequestionada toda a matéria apontada, seja ela constitucional ou infraconstitucional e até
mesmo infralegal, na medida em que houve a análise e consequente decisão em relação a

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todas as questões controvertidas, ressaltando que há muito já se pacificou o entendimento de
que não está o colegiado obrigado a apreciar individualmente cada um dos dispositivos legais
suscitados pelas partes, competindo a estas, no mais, observar o disposto no artigo 1026, §2o
do CPC.
Caso ainda assim sejam opostos embargos de declaração
contra o acórdão, estes serão julgados virtualmente, a bem da eficiência, salvo se a parte
embargante manifestar expressa oposição na própria petição de interposição
Ante o exposto, pelo presente voto, DÁ-SE PROVIMENTO
à apelação para julgar improcedente o pedido de adjudicação compulsória, revogada a tutela
provisória e invertido o ônus da sucumbência.
ALEXANDRE COELHO
Relator
(assinatura eletrônica)