Tribunal: TJSP
Processo: 1019430-70.2018.8.26.0007
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-01
Data de publicação: 2020-10-01

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Divergem as partes a respeito da ocorrência ou não de atraso na entrega das chaves ao autor - Contrato celebrado pelo PMCMV, que não especifica data fixa para a entrega da obra, mas apenas a estimativa de 18 meses após a assinatura do financiamento pelo compromissário comprador - Abusividade - Necessidade de estabelecer, de forma clara, expressa e

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Divergem as partes a respeito da ocorrência ou não de atraso na entrega das chaves ao autor - Contrato celebrado pelo PMCMV, que não especifica data fixa para a entrega da obra, mas apenas a estimativa de 18 meses após a assinatura do financiamento pelo compromissário comprador - Abusividade - Necessidade de estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância - Tese consolidada pelo c. STJ no Resp no 1.729.593, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Na ausência de prazo específico, prevalece a interpretação mais favorável ao consumidor, que no caso, é o prazo de 18 meses a partir da assinatura do compromisso - Atraso verificado - Prescrição para a pretensão indenizatória inocorrente - Chaves entregues em 2016 e ação proposta em 2018 - Lucros cessantes devidos no período de mora das rés, no equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato - Precedentes jurisprudenciais - Pedido de restituição dos juros de obra - Verba de responsabilidade do compromissário comprador durante a construção e até o prazo previsto para a entrega da obra - Comprovado o pagamento pelo autor, a restituição é devida - Correção monetária pelo INCC somente no período de obra - Constatada a cobrança fora desse período, a restituição ao autor é devida - Danos morais configurados no caso em tela, pois o atraso por mais de três anos frustrou a expectativa de utilização do imóvel, ultrapassando o mero aborrecimento - Sentença reformada, com inversão do ônus da sucumbência - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000808566
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1019430-70.2018.8.26.0007, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ELIEL
LOPES DIAS (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados R004 SÃO MATEUS
EMPREENDIMENTOS

E
PARTICIPAÇÕES
LTDA,
CONSTRUTORA
AUGUSTO VELLOSO S/A e SABIÁ RESIDENCIAL E EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA
CIMINO E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 1o de outubro de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1019430-70.2018.8.26.0007 -Voto no 7191
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VOTO No 7191
Apelação n. 1019430-70.2018.8.26.0007
Origem: 5a Vara Cível do Foro Regional de Itaquera
Juiz: Dr. Daniel Fabretti
Apelante: ELIEL LOPES DIAS
Apeladas: R004 SÃO MATEUS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
LTDA.; CONSTRUTORA AUGUSTO VELLOSO S/A; SABIÁ RESIDENCIAL E
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL - Divergem as partes a respeito da ocorrência ou
não de atraso na entrega das chaves ao autor - Contrato
celebrado pelo PMCMV, que não especifica data fixa para a
entrega da obra, mas apenas a estimativa de 18 meses após a
assinatura
do
financiamento
pelo
compromissário
comprador - Abusividade - Necessidade de estabelecer, de
forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a
entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à
concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio
jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância - Tese
consolidada pelo c. STJ no Resp no 1.729.593, julgado pelo
rito dos recursos repetitivos - Na ausência de prazo
específico, prevalece a interpretação mais favorável ao
consumidor, que no caso, é o prazo de 18 meses a partir da
assinatura do compromisso - Atraso verificado - Prescrição
para a pretensão indenizatória inocorrente - Chaves
entregues em 2016 e ação proposta em 2018 - Lucros
cessantes devidos no período de mora das rés, no
equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato -
Precedentes jurisprudenciais - Pedido de restituição dos
juros
de
obra
-
Verba
de
responsabilidade
do
compromissário comprador durante a construção e até o
prazo previsto para a entrega da obra - Comprovado o
pagamento pelo autor, a restituição é devida - Correção
monetária pelo INCC somente no período de obra -
Constatada a cobrança fora desse período, a restituição ao
autor é devida - Danos morais configurados no caso em tela,
pois o atraso por mais de três anos frustrou a expectativa de
utilização do imóvel, ultrapassando o mero aborrecimento -
Sentença reformada, com inversão do ônus da sucumbência
- RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação proposta por ELIEL LOPES DIAS em
face de R004 SÃO MATEUS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.,

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CONSTRUTORA AUGUSTO VELLOSO S/A e de SABIÁ RESIDENCIAL E
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, objetivando a revisão das cláusulas do
compromisso de compra e venda de um imóvel, com a restituição de valores
cobrados indevidamente, além do recebimento de indenização por danos materiais
e morais decorrentes do atraso na entrega da unidade.
Sobreveio sentença de improcedência, cujo relatório
se adota, com base na validade do prazo de tolerância. Considerando que as rés
entregaram a unidade dentro do prazo contratual, ausente o dever de indenizar. Os
pedidos de congelamento do saldo devedor e de restituição dos valores cobrados a
título de correção monetária foram indeferidos. Pela sucumbência, o autor deverá
arcar com as custas processuais, além dos honorários advocatícios, arbitrados em
10% sobre o valor da causa (fls. 276/283).
Apela o autor, sustentando em síntese, que os
pedidos devem ser analisados com base na data da assinatura do compromisso de
compra e venda e não na data do financiamento. Além disso, alega que pagou a
correção monetária com base no INCC desde a assinatura do compromisso
mesmo sem a obra ter iniciado. Ressalta que a obtenção do financiamento ficou a
cargo das rés, inexistindo informação de que deveria aguardar três anos para
assinar o contrato e o início das obras, não tendo sido justificada essa demora
pelas rés. Invoca entendimento jurisprudencial a respeito do prazo contratual de
entrega.
Explica que em razão do atraso, foi obrigado a pagar
aluguel de outro imóvel e que faz jus, ainda, aos lucros cessantes. Ao final, alerta
que pagou à CEF os juros de obra no período de mora das rés e que receber as
chaves após sete anos da assinatura do compromisso reflete conduta ilícita que
deve ser reparada, a título de danos morais (fls. 286/305).
Recurso processado e respondido, pela Construtora
Augusto Velloso a fls. 309/320; e pelas demais corrés a fls. 322/362.
É o relatório.

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Em primeiro lugar, anoto que o pedido de reembolso
de honorários contratuais não foi formulado na petição inicial, razão pela qual o
requerimento em apelação constitui inovação impassível de apreciação.
Em segundo lugar, as chaves foram entregues ao
autor em outubro/2016, termo inicial do prazo prescricional para o exercício da
pretensão indenizatória. Como a ação foi proposta em 2018, não se cogita da
ocorrência da prescrição trienal invocada pelas rés em contrarrazões.
Superada essa questão, passo ao exame do mérito do
recurso, que comporta parcial acolhimento, como se verá.
Depreende-se dos autos que em 30/06/2010, o autor
celebrou 'Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra' da unidade
no 55, integrante do 'Condomínio Morata das Flores', nesta Capital, pelo preço total
de R$ 104.457,50 (fls. 84/98).
A entrega estava prevista para 18 meses após a
assinatura do contrato de financiamento a ser celebrado pelo comprador com a
CEF (item D - fl. 96), com prorrogação de 180 dias (cláusula 10.6.1 - fl. 92). O
contrato de financiamento com a CEF, pelo PMCMV foi assinado em 07/11/2013
(fls. 38/74) e as chaves foram efetivamente entregues ao autor em janeiro/2016.
Entende o autor que houve atraso, pois o prazo de
entrega deve ser contado a partir da assinatura do compromisso e não do contrato
de financiamento.
O ponto principal da controvérsia, portanto, refere-se à
ocorrência ou não de atraso na entrega das chaves ao compromissário comprador
e, somente em caso positivo, caberá a análise das indenizações dele decorrentes.
Nesse ponto, assiste razão ao autor.
Com efeito, o compromisso de venda e compra foi
celebrado pelo Programa Minha Casa Minha Vida. É sabido, portanto, que nessa

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modalidade, a Caixa Econômica Federal exige que a construtora reúna um número
mínimo de interessados para que obtenha o financiamento para dar início às obras.
Em outras palavras, além de executar as obras, a
construtora tem a responsabilidade de promover a venda de um número mínimo de
unidades, a fim de receber o crédito do agente financeiro e dar início à construção.
Ocorre que as rés não estipularam no contrato
nenhum prazo para específico para a entrega das chaves, que restou condicionada
à assinatura do financiamento pelo autor.
Tal condição atenta contra a tese consolidada pelo c.
STJ, que no REsp no 1.729.593, julgado em 25/09/2019, pelo rito dos recursos
repetitivos, de relatoria do Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, que está assim
ementado:
“RECURSO
ESPECIAL
CONTRA
ACÓRDÃO
PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS -
IRDR.
ART.
1.036
DO
CPC/2015
C/C
O
ART.
256-H
DO
RISTJ.
PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS.
PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS
ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS
DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do
CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção,
no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas
de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas
em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e
inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar
vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio
jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de
descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de
tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do
uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal,
com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da

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disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito
cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo
ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o
período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel,
computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária
sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da
construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último
for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.”
Não bastasse não estipularem o termo final, as rés
não justificaram o decurso de três anos para obter a demanda mínima de
adquirentes para dar início às obras, pois como se viu, o compromisso foi assinado
pelo autor em 30/06/2010 e o financiamento somente em 07/11/2013. Por certo,
esse lapso temporal de mais de três anos ultrapassa os limites da razoabilidade.
Logo, diante desta ambiguidade, ocorrendo dúvida a
respeito de qual prazo teria sido contratado, a interpretação das respectivas
condições do contrato deve se dar de forma mais favorável ao consumidor,
consoante disposição do art. 47 do CDC: (“As cláusulas contratuais serão
interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor").
E na espécie, a melhor interpretação - e a mais
benéfica ao consumidor - é a data da assinatura do compromisso de venda e
compra. Assim, o prazo para a entrega da unidade adquirida pelo autor findou-se
em 30/06/2012, já incluídos os 180 dias de tolerância.
Considerando que o autor recebeu as chaves em
janeiro/2016, evidenciada a mora das rés nesse interregno. Consigne-se que a
mora das rés não cessa com a expedição do habite-se, mas sim com a efetiva
entrega da chave.
É o que se infere da Súmula 160 deste e. TJSP:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir com
a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a

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mora contratual atribuída à vendedora”.
Nessa linha, são devidos os lucros cessantes, em
decorrência da não fruição do imóvel durante o período de mora das rés, em que o
autor poderia usar o bem, independentemente se fosse para moradia própria, ou
para alugá-lo. Houve, portanto, prejuízo material a ser ressarcido.
É o que se infere da Súmula 162 deste TJSP, in
verbis:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por
lucros
cessantes,
havendo
a
presunção
de
prejuízo
do
adquirente,
independentemente da finalidade do negócio” (g/n).
No mesmo sentido, reporto-me ao Recurso Especial
no 1.729.593, cuja ementa está acima transcrita.
E quanto ao valor da indenização, a jurisprudência
tem admitido a fixação no equivalente a 0,5% ao mês, calculado sobre o valor
atualizado do contrato:
“Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de
indenização por danos materiais, morais e ressarcimento de valores pagos
indevidamente. Alegação de atraso na entrega da obra de imóvel. Sentença de
procedência parcial. (...) Lucros cessantes presumidos. Pedido realizado pela
autora na exordial. Caso em que, se a unidade autônoma tivesse sido entregue na
data aprazada, poderia ser imediatamente usada como moradia ou fonte de renda.
Incidência da Súmula 162 desta C. Corte e do incidente de resolução de demanda
repetitiva (IRDR) no 0023203-35.2016.8.26.0000. Indenização devida. Valor
indenizatório fixado em 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel no contrato,
desde a data prevista para conclusão da obra até, excepcionalmente neste caso, a
expedição do "habite-se". (...) Resultado. Recurso de apelação interposto pela
autora provido parcialmente e recurso adesivo interposto pela ré não provido.”
(Apelação no 1006762-24.2016.8.26.0529, 9a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.

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EDSON LUIZ DE QUEIROZ, j. 09/03/2020).
“Promessa de compra e venda de imóvel. Ação de
indenização c/c restituição de valores procedência do pedido. Inconformismo por
parte da autora e por parte das rés. Atraso na entrega do imóvel. (...) Lucros
cessantes redução da importância para 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do
contrato, de acordo com os parâmetros adotados pela Câmara.(...) Sentença
parcialmente reformada. Recursos de apelação da ré Viana Negócios Imobiliários
Ltda. e recurso adesivo da autora não providos e recurso de apelação das rés Betal
Administração de Bens Ltda. e MZM Engenharia EIRELI parcialmente provido.”
(Apelação no 1090004-72.2014.8.26.0100. 9a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
PIVA RODRIGUES, j. 03/03/2020).
“APELAÇÃO - Ação de Indenização por Danos
Materiais e Morais - Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade
Autônoma - Pleito fundado na entrega da unidade após o prazo previsto
contratualmente - Sentença de parcial procedência - Inconformismo da ré - (...)
Lucros cessantes devidos, independentemente da finalidade do negócio -
Inteligência da Sumula 161 deste E.TJSP - Danos materiais, consubstanciados em
lucros cessantes, no importe de 0,5% do valor do contrato atualizado por mês de
atraso - Danos morais devidos - Legalidade, contudo, da atualização do preço do
bem entre a data da assinatura do précontrato e do financiamento do imóvel -
Recurso parcialmente provido.” (Apelação no 1039436-39.2016.8.26.0114, 9a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO, j.
03/03/2020).
No que tange aos juros de obra, cabe frisar que não
há qualquer ilegalidade na cobrança. Trata-se de encargo devido no período de
construção, não se confundindo com o período correspondente à amortização do
saldo devedor financiado pelo compromissário comprador.
Eu outras palavras, a referida cobrança só pode
ocorrer durante a construção e até o prazo previsto para a entrega da obra, sendo
indevida no período de mora da construtora.

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Na mesma esteira das demais questões aqui
analisadas,
o
Recurso
Especial
supra
mencionado
também
consolidou
entendimento de que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo
equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da
unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.
Destarte, comprovado o pagamento dessa verba pelo
autor no período de mora das rés acima delimitado, a restituição é devida.
O mesmo desfecho deve ser dado com relação à
correção monetária. Não há nenhuma abusividade no reajuste do saldo devedor,
pois como se sabe, a correção monetária destina-se tão-somente a recompor a
perda do poder aquisitivo da moeda. Sendo assim, a correção monetária incidente
sobre o saldo devedor é devida pelo compromissário comprador, inexistindo a
possibilidade de congelamento.
No entanto, cabe ressaltar que o INCC só é admitido
até a data prevista contratualmente para a entrega da obra. Após, deverá ser
aplicado o IGP-M. No caso, as rés defendem que o autor deveria pagar, desde a
assinatura do contrato, o valor de R$ 300,00 a título de 'provisão de correção
monetária' do saldo devedor, sendo que após a expedição do habite-se, haveria o
ajuste final da diferença da correção, se fosse o caso.
Ocorre que ao realizar tal ajuste final, as rés não
poderiam fazer incidir o INCC fora do período de obras. Por isso, se houve a
incidência e, se comprovado o pagamento pelo autor, a restituição é devida. O
cálculo correto deverá ser apurado em regular liquidação.
No que tange aos danos morais, estes restaram
plenamente configurados.
É certo que, a princípio, o mero inadimplemento
contratual não gera danos morais indenizáveis. Todavia, o caso concreto refere-se
à aquisição de imóvel residencial, espécie de contrato que requer planejamento,
demanda tempo e consome recursos que muitas vezes são economizados por

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10
longo período.
Assim, não fosse suficiente as rés não terem
estipulado um prazo fixo para a entregar o imóvel ao autor, houve atraso -
incontroverso - por três anos e meio, o que frustrou qualquer expectativa de sua
utilização, situação que ultrapassa o mero aborrecimento.
Portanto, as rés devem sim indenizar o autor pelos
abalos morais sofridos. E o valor da indenização deve se ater à quantia que não
enriquece nem avilta quem recebe, mas que seja suficiente para reparar os danos
morais já causados e reprimir as rés da prática de novos atos.
Assim, levando-se em conta as circunstâncias do caso
em tela, arbitra-se a indenização em R$ 10.000,00, quantia esta que se mostra
razoável e adequada para a reparação pretendida.
Por fim, fica indeferido o pedido de reembolso de
alugueis, pois os recibos de fls. 105/107 não correspondem ao contrato de locação
de fls. 99/104, o que retira a credibilidade pretensão.
Em conclusão, reforma-se a r. sentença, com a
procedência parcial dos pedidos iniciais, a fim de:
1) reconhecer a mora das rés e delimitar o período
compreendido entre junho/2012 a janeiro/2016;
2) condenar as rés, solidariamente, ao pagamento dos
lucros cessantes no período de mora, equivalente a 0,5% por mês de atraso,
calculado sobre o valor atualizado do contrato. Sobre os valores incidirão correção
monetária pela tabela do TJSP mês a mês e juros de mora de 1% ao mês a partir
da citação;
3) condenar as rés, solidariamente, a restituir ao autor
os juros de obra comprovadamente pagos por ele no período de mora, apurados
em liquidação. Sobre os valores eventualmente devidos, incidirão correção
monetária pela tabela do TJSP desde cada desembolso e juros de 1% ao mês a
partir da citação;
4) condenar as rés, solidariamente, a restituir ao autor

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o equivalente ao INCC eventualmente cobrado fora do período de obras, apurados
em liquidação. Sobre os valores incidirão correção monetária pela tabela do TJSP
desde cada desembolso e juros de 1% ao mês a partir da citação;
5) condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de
indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00, com correção monetária
pela tabela do TJSP desde o arbitramento e juros de mora de 1% ao mês a partir
da citação.
Diante do desfecho dado ao recurso do autor, inverte-
se o ônus da sucumbência, impondo-se às rés, solidariamente, o pagamento das
custas processuais e os honorários advocatícios, ora arbitrados em 10% sobre o
valor da condenação.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada
pela Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No
silêncio, os autos serão automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento
ao recurso.
ANGELA LOPES
Relatora