Tribunal: TJSP
Processo: 1009689-86.2015.8.26.0079
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Imóvel - Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual cumulada com repetição de indébito - Questionamento da legalidade da contratação de "serviço de intermediação" - Sentença de procedência parcial - Apelo da ré - Serviço contratado que não se confunde com a taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere - Celebração em apartado,

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Imóvel - Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual cumulada com repetição de indébito - Questionamento da legalidade da contratação de "serviço de intermediação" - Sentença de procedência parcial - Apelo da ré - Serviço contratado que não se confunde com a taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere - Celebração em apartado, objetivando a prestação de serviços para emissão da guia do ITBI e registro do contrato de financiamento - Livre manifestação de vontade da compradora - Ação improcedente - Sentença reformada - Apelação provida

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000391308
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1009689-86.2015.8.26.0079, da Comarca de Botucatu, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada ANDREZA CRISTIAN DATOVO
FROIS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E JAYME DE
OLIVEIRA.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009689-86.2015.8.26.0079 -Voto no 16.094
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VOTO No 16.094
APELAÇÃO No 1009689-86.2015.8.26.0079
COMARCA: BOTUCATU (3a VARA CÍVEL)
APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
APELADA: ANDREZA CRISTIAN DATOVO FROIS
JUIZ DE PRIMEIRO GRAU: JOSÉ ANTONIO TEDESCHI
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Imóvel - Ação declaratória de
nulidade de cláusula contratual cumulada com repetição de indébito -
Questionamento
da
legalidade
da
contratação
de
“serviço
de
intermediação” - Sentença de procedência parcial - Apelo da ré - Serviço
contratado que não se confunde com a taxa de assessoria técnico-
imobiliária (SATI) ou atividade congênere - Celebração em apartado,
objetivando a prestação de serviços para emissão da guia do ITBI e
registro do contrato de financiamento - Livre manifestação de vontade da
compradora - Ação improcedente - Sentença reformada - Apelação
provida
A sentença de fls. 125/129, cujo relatório se adota, julgou
“procedente em parte o pedido, para o só fim de reconhecer a abusividade da cobrança da taxa de
assessoria técnico imobiliária (SATI), dando por resolvido o processo, com apreciação do mérito (CPC, art.
487, I, 1a parte)”.
Apela a ré (fls. 131/138) alegando, em suma, que a taxa de
assessoria/despachante é legal e foi contratada pela apelada, e que “A cobrança da
taxa SATI está atrelada à remuneração de profissionais especializados em assessoramento imobiliário, para
prestar assessoria jurídico-financeira em anterior e/ou concomitante à assinatura do contrato,
aconselhando o adquirente, no que diz respeito à redação, elucidação e/ou alteração das cláusulas
contratuais, visando a tornar a relação comercial entre as partes mais equilibrada. A taxa discutida nos
presentes autos é chamada simplesmente de assessoria ou taxa de despachante e é cobrada pela construtora
e facultativa, pois é dada a OPÇÃO aos clientes de contratarem os serviços para obtenção do financiamento
bancário do imóvel a ser adquirido”. Afirma ser impossível a devolução dos valores
pagos a tal título.
O recurso foi regularmente processado e respondido (fls.
144/151).
É o relatório.
Em breve síntese, a apelada propôs ação declaratória de
nulidade de cláusula contratual cumulada com repetição de indébito
afirmando que celebrou contrato particular de compra e venda para aquisição
do apartamento 401, bloco 07, situado na Rua Orlando Gamito, no 171,
Parque Braga, na cidade de Botucatu, SP, em 5 de outubro de 2014 (fls.
17/26). Alega que, no entanto, “através de termo aditivo de contrato assinado na mesma data
da celebração do contrato de promessa de compra e venda, fora incluído o valor de R$ 700,00 (setecentos
reais), referente a serviços de assessoria, sendo que referido valor foi pago em 10 parcelas iguais de R$
70,00 (setenta reais). Sem ter alternativa, a Requerente assinou o termo e pagou todas as parcelas
determinadas, pois caso se recusasse, o contrato seria rescindido pela Requerida”.

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O termo de aditivo de contrato de fls. 27/28 prevê a
contratação de serviço de assessoria e intermediação pela promitente
vendedora à compradora, no valor de R$ 700,00, afirmando a autora que “a
Requerida age com total má-fé ao exigir o pagamento das taxas já referidas, inclusive, em total
contrariedade com as determinações da Caixa Econômica Federal, conforme acima citado”.
A sentença acolheu em parte o pedido da autora,
entendendo o magistrado de origem que “forçoso é reconhecer a abusividade da cobrança
da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou congênere”.
Ressalvado o posicionamento do MM. Juiz de primeiro
grau, bem como o entendimento adotado por esta Câmara no julgamento da
apelação no 1009528-18.2018.8.26.0032 (Relator Desembargador Carlos Dias
Motta, 12.7.2019), o inconformismo comporta acolhimento.
A cobrança questionada pela apelada decorre da
contratação, em apartado, do denominado “termo aditivo ao contrato de
promessa de venda e compra” (fls. 27/28), cujos serviços a serem prestados
são assim especificados: “o presente termo aditivo ter por objeto a prestação de serviços de
assessoria e intermediação pela PROMITENTE VENDERORA a(os) PROMITENTE(S) COMPRADOR (ES),
correspondente aos seguintes serviços: a) fornecer os esclarecimentos necessários para a obtenção do
financiamento junto ao Agente Financeiro; b) Manter o (a) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES)
informado sobe o seu processo junto ao Agente Financeiro; c) Montar a pasta do processo conforme modelo
da respectiva instituição financeira, com os documentos fornecidos pelo (a) PROMITENTE VENDEDORA;
d) Providenciar a guia do ITBI junto às respectivas prefeituras após a assinatura do contrato de
financiamento junto ao agente financeiro; e) Promover o registro do contrato de financiamento”.
Os serviços descritos no referido termo não se confundem
com o chamado “serviço de assessoria técnico-imobiliária” (taxa SATI) ou
mesmo com atividade congênere a este, conforme voto proferido pelo
Ministro Paulo de Tarso Sanseverino no próprio recurso especial repetitivo
(RESP 1.599.511, tema 938) adotado na fundamentação da sentença atacada.
Como esclarecido pelo eminente Ministro, “O fornecedor,
conforme já aludido, tem o dever de prestar ao consumidor informações claras, adequadas e precisas acerca
de seus produtos e serviços. Além do pagamento da comissão de corretagem, têm sido transferidos ao
promitente comprador os custos do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), consistente na
prestação de esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca das cláusulas do contrato e das condições do
negócio. Na realidade, na alienação de unidades autônomas em regime de incorporação imobiliária, essa
atividade de assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados à incorporadora constitui mera
prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de
informação, não constituindo um serviço autônomo oferecido ao adquirente, como ocorre com a
corretagem. Verifica-se, neste caso, uma flagrante violação aos deveres de correção, lealdade e
transparência, impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança, a título de serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado. A
abusividade dessa cláusula contratual deflui do disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do
Consumidor. Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que: ... IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas,
que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
eqüidade; Consideram-se, assim, nulas de pleno direito as cláusulas que obrigam o consumidor a pagar o

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serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou congênere, ex vi do art. 51, IV, in fine, do Código de
Defesa do Consumidor. Ademais, essa assessoria é um serviço que envolve o elemento confiança (intuitu
personae). Assim, se o consumidor necessitar de alguma assessoria técnica ou jurídica para orientá-lo
acerca do contrato ou de outros detalhes relativos à aquisição do imóvel, pode contratar diretamente um
profissional ou advogado da sua confiança, e não alguém vinculado à incorporadora. O próprio Conselho
Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), mediante a Resolução no 1.256/2012, estatuiu a seguinte
norma proibitiva: Art. 3o - É vedado aos inscritos no Regional cobrarem de seus clientes, para si ou para
terceiros, qualquer taxa a título de assessoria administrativa jurídica ou outra, assim como devem denunciar
ao Regional a cobrança de tais taxas quando feitas pelo incorporador, pelo construtor ou por seus
prepostos. Manifesta, portanto, a abusividade de qualquer cláusula que estabeleça a cobrança desse serviço
de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere. No caso dos autos, por exemplo, o
consumidor assinou uma confissão de dívida no valor de R$ 4.194,08 (quatro mil cento e noventa e quatro
reais e oito centavos) referente a serviços de assessoria imobiliária (fl. 39). Deve-se reconhecer a
abusividade da cobrança da SATI, propondo-se a consolidação da seguinte tese: Abusividade da cobrança
pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. Ressalve-se, contudo, que a abusividade
da SATI não deve implicar enriquecimento sem causa do consumidor de modo que eventual serviço
específico prestado ao consumidor, como eventuais serviços de despachante ou a cobrança de taxas de
serviços cartorários, podem ser efetivados”.
A ressalva do último parágrafo acima transcrito retrata
exatamente a hipótese objeto da presente ação, o que impõe o acolhimento do
recurso para o fim de se julgar a ação improcedente.
Arcará a autora com o pagamento integral das despesas
processuais e de honorários advocatícios ora fixados em 10% do valor da
causa, com a observação de que estará isenta de tais encargos enquanto
perdurar sua condição de beneficiária da justiça gratuita.
Ante o exposto, o voto é no sentido de se dar provimento
ao recurso.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator