Tribunal: TJSP
Processo: 1000461-77.2017.8.26.0286
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de venda e compra de imóvel. Indenização por danos materiais e morais. Pretensão de declaração de nulidade da Cláusula Quinta do Quadro Resumo, com reconhecimento de mora da ré. Parcial procedência. Inconformismo da promitente vendedora.

Mora. Termo inicial para entrega da obra fixado da data de celebração do contrato de financiamento. Abusividade. Em julgamento de

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de venda e compra de imóvel. Indenização por danos materiais e morais. Pretensão de declaração de nulidade da Cláusula Quinta do Quadro Resumo, com reconhecimento de mora da ré. Parcial procedência. Inconformismo da promitente vendedora.

Mora. Termo inicial para entrega da obra fixado da data de celebração do contrato de financiamento. Abusividade. Em julgamento de Recurso Especial Repetitivo (1729593/SP, Tema 996), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou entendimento de que, "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância." Atraso na entrega reconhecido.

Juros de obra. Restituição do encargo devida quando houver atraso na entrega do imóvel. Precedentes do A. STJ e desta C. 6a Câmara. Controvérsia pacificada nesta Corte por meio do IRDR (Tema 4), no qual foi aprovado o Tema 6, considerando ilícito o repasse dos "juros de evolução da obra" ou "taxa de evolução da obra" após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância".
Lucros cessantes. Questão não contemplada no julgamento parcial do mérito. Insurgência descabida.

RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
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Registro: 2020.0000613805
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000461-77.2017.8.26.0286, da Comarca de Itu, em que é apelante ISO CONSTRUÇÕES
E INCORPORAÇÕES LTDA, são apelados ALESSANDRO SAMPAIO e MARLENE
PRATES SAMPAIO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000461-77.2017.8.26.0286 -Voto no 01084C
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Apelação Cível – Digital
Processo no 1000461-77.2017.8.26.0286
Comarca: 3a Vara Cível do Foro de Itu
Magistrado prolator: Dr. Fernando França Viana
Apelante: Iso Construções e Incorporações Ltda.
Apelado: Alessandro Sampaio e Marlene Prates Sampaio
Voto no 01084C V
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de venda e compra de imóvel.
Indenização por danos materiais e morais. Pretensão de declaração
de nulidade da Cláusula Quinta do Quadro Resumo, com
reconhecimento
de
mora
da
ré.
Parcial
procedência.
Inconformismo da promitente vendedora.
Mora. Termo inicial para entrega da obra fixado da data de
celebração do contrato de financiamento. Abusividade. Em
julgamento de Recurso Especial Repetitivo (1729593/SP, Tema
996), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou
entendimento de que, “na aquisição de unidades autônomas em
construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa
e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não
poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a
nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de
tolerância.” Atraso na entrega reconhecido.
Juros de obra. Restituição do encargo devida quando houver atraso
na entrega do imóvel. Precedentes do A. STJ e desta C. 6a Câmara.
Controvérsia pacificada nesta Corte por meio do IRDR (Tema 4),
no qual foi aprovado o Tema 6, considerando ilícito o repasse dos
"juros de evolução da obra" ou "taxa de evolução da obra” após o
prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade
autônoma, incluído o período de tolerância".
Lucros cessantes. Questão não contemplada no julgamento parcial
do mérito. Insurgência descabida.
RECURSO DESPROVIDO.

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Trata-se de apelação interposta por Iso Construções e
Incorporações Ltda. em face de Alessandro Sampaio e Marlene
Prates Sampaio, nos autos da “ação de indenização por danos morais
e materiais”, em face da r. sentença de fls. 256/269, que julgou
PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados para: a)
declarar nula a cláusula no 05 do contrato celebrado entre as partes; b)
declarar que o empreendimento deveria ter sido entregue no prazo de
18 meses a contar da assinatura do contrato, podendo ser prorrogado
por 180 dias; c) declarar que o empreendimento deveria ter sido
entregue até o dia 23 de dezembro de 2012, mas o foi apenas em 17 de
setembro de 2013, com nove meses de atraso; d) condenar as
requeridas ao pagamento aos autores: d.1) à devolução dos juros
compensatórios (taxa de evolução de obra) pagos pela parte requerente
a partir de janeiro de 2013 a novembro de 2013 (onze prestações),
todas devidamente atualizadas pela tabela prática do Tribunal de Justiça
a contar do desembolso, acrescidas de juros de 1% ao mês a contar da
citação.
Irresignada, apela a promitente vendedora Iso Construções e
Incorporações Ltda. (fls. 278/290).
Alega haver regras próprias a regularem o Programa Minha
Casa Minha Vida, inexistindo relação direta entre o adquirente e a
construtora. Havendo a contratação da ora apelante pela Caixa
Econômica Federal somente após a celebração do contrato de
financiamento do apelado comprador com a instituição financeira.
Aduz ter sido o contrato de financiamento firmado em 21 de
dezembro de 2011, ante a entrega do imóvel em 17 de setembro de
2013 (data incontroversa fls. 03 e 282), antes do dies ad quem (21

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de dezembro de 2013), não haver que se falar em mora.
Haver a concordância expressa dos apelados quanto à cláusula
5 do Quadro Resumo. Ademais, prever referida cláusula prazo de
tolerância de 60 dias para entrega das chaves.
Afirma, ainda, haver entendimento pacificado dos Tribunais
acerca da possibilidade de vinculação do prazo de entrega da obra à
contratação do financiamento com a Caixa Econômica Federal.
Sustenta que a condenação por lucros cessantes não deve
prosperar por não haver nos autos provas de que, ao patrimônio dos
apelados, deixou de ser incorporado determinado valor, tendo em
vista que o imóvel não seria locado. Caso seja outro o entendimento
do Juízo Ad Quem, caber a minoração do quantum indenizatório
fixado.
Por fim, argumenta ser parte ilegítima para devolver valor
relativo a juros de obra, por não os ter recebido decorrerem os juros
de obra do contrato celebrado com a Caixa Econômica Federal.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls.
304/314.
É o relatório.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise do
recurso (Resolução TJSP no 772/2017).

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ILEGITIMIDADE PASSIVA
Ab initio, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida
pela apelante no que tange à devolução de valor relativo a juros de
obra.
Ora, tratando-se de relação tipicamente consumerista, com
consumidores (artigo 2o, caput, do CDC) e fornecedores (artigo 3o, caput, do
CDC) bem delineados, nítida se faz ao caso a aplicação do Código de
Defesa do Consumidor.
Neste contexto, inarredável concluir-se que a hipótese dos autos
comporta aplicação da regra de responsabilidade solidária dos
fornecedores integrantes da cadeia de consumo estampada no Artigo
7o, parágrafo único, e Artigo 25, §1o, in verbis:
Art. 7, parágrafo único, CDC: Tendo mais de
um
autor
a
ofensa,
todos
responderão
solidariamente pela reparação dos danos
previstos nas normas de consumo.
Art. 25, § 1°, CDC: Havendo mais de um
responsável pela causação do dano, todos
responderão solidariamente pela reparação
prevista nesta e nas seções anteriores.
Neste sentido, já fixou o entendimento esta Colenda 6a Câmara
de Direito Privado:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE
REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Ilegitimidade de
parte passiva. Inocorrência. Reconhecida a

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responsabilidade
da
ré
por
todos
os
pagamentos efetuados pelos adquirentes. É
solidária a responsabilidade dos fornecedores
integrantes
da
cadeia
de
consumo.
Inteligência dos artigos 7o, § único, 25, § 1o e
34,
todos
do
Código
de
Defesa
do
Consumidor. Não configurada a litigância de
má-fé da agravante, que apenas exerceu o seu
direito de defesa, não se enquadrando em uma
das condutas previstas no artigo 17, do CPC.
Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO.
(Agravo de instrumento no. 2017747-07.2015.8.26.0000,
Relator(a): Paulo Alcides; Comarca: São Caetano do
Sul; Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 24/11/2015; Data de registro: 24/11/2015) grifo
nosso.
Ora, a responsabilidade pela restituição dos valores cobrados a
título de juros de obra pode recair sobre a vendedora. Uma vez que a
taxa de evolução de obra, ou como largamente conhecido juros de
obra, representa um encargo cobrado pelo banco até a conclusão da
construção.
Caso haja atraso, é a construtora quem deve ressarcir os
valores pagos pelo comprador a título dessa taxa, desde o término do
prazo de tolerância até a data da efetiva entrega do empreendimento.
DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
Com efeito, a controvérsia reside na aplicação das cláusulas
contratuais quanto ao prazo para entrega do imóvel adquirido pelos
autores Alessandro Sampaio e Marlene Prates Sampaio, para

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definição da mora da ré e indenização por juros de obra.
No “Quadro Resumo” do contrato particular de promessa de
compra e venda (fls. 43), verifica-se que a cláusula quinta assim
dispõe:
5. DA DATA PREVISTA PARA O TÉRMINO DAS
OBRAS
O prazo para término das obras é de 18 (dezoito) meses
contados a partir da assinatura do Contrato de
Financiamento a ser firmado entre a COMPRADORA e a
Caixa Econômica Federal CEF, conforme previsto nos
atos normativos do Conselho do Fundo de Garantia do
Tempo de Serviço CCFGTS, do Sistema Financeiro da
Habitação SFH e da CEF, observando-se a tolerância
prevista no corpo deste instrumento.
A apelante sustenta ausência de abusividade na previsão. Afirma
a validade da disposição contratual que previu o prazo de entrega de 18
meses após a assinatura do contrato de financiamento à obra, que
ocorreu em 15.06.2012 (fls. 63/89), sendo que, entregue o imóvel em
17.09.2013, não incorreu em mora, vez que o prazo derradeiro dar-se-ia
somente em 21.12.2013.
Pois bem.
Com efeito, em recente julgamento de Recurso Especial
Repetitivo (Tema 996), a Segunda Seção do Superior Tribunal de
Justiça (STJ) fixou entendimento de ser, de fato, abusiva a cláusula
contratual que vincula o prazo da entrega do imóvel à concessão do
financiamento. Neste sentido:

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RECURSO
ESPECIAL
CONTRA
ACÓRDÃO
PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE
DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO
CPC/2015 C/C O ART.
256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO
DOS
RECURSOS
ESPECIAIS
REPETITIVOS.
PROGRAMA
MINHA
CASA,
MINHA
VIDA.
CRÉDITO ASSOCIATIVO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
EM CONSTRUÇÃO.
CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS
DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.
RECURSOS DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art.
1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de
compra e venda de imóvel em construção, no âmbito
do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os
beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as
seguintes:
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em
construção, o contrato deverá estabelecer, de
forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo
para a entrega do imóvel, o qual não poderá
estar vinculado à concessão do financiamento,
ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o
acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a
entrega do imóvel, incluído o período de tolerância,
o prejuízo do comprador é presumido, consistente
na injusta privação do uso do bem, a ensejar o
pagamento de indenização, na forma de aluguel
mensal, com base no valor locatício de imóvel
assemelhado,
com
termo
final
na
data
da
disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou

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outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no
contrato para a entrega das chaves da unidade
autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do
imóvel, computado o período de tolerância, faz
cessar a incidência de correção monetária sobre o
saldo devedor com base em indexador setorial, que
reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser
substituído pelo IPCA, salvo quando este último for
mais gravoso ao consumidor.
2. Recursos especiais desprovidos.
(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
25/09/2019, DJe 27/09/2019)
Logo, não há como se considerar válida a previsão de entrega
somente 18 meses após a assinatura do contrato de financiamento,
restando patente o atraso na entrega da obra.
Referido atraso foi adequadamente computado por Juízo A Quo
desde o mês de dezembro/2012, tendo em vista a validade da
cláusula de prorrogação por até 180 dias corridos, conforme previsto
na cláusula trigésima (fls. 55), a qual se encontra em plena
consonância com o entendimento sumulado por este E. Tribunal:
Súmula 164 do TJSP: "É valido o prazo de
tolerância não superior a cento e oitenta dias,
para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e
compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível".

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Assim, o prazo derradeiro para entrega da obra deu-se em
dezembro/2012
(junho/2012
somados
180
dias
corridos).
Em
decorrência disso, a ré incidiu em mora no período compreendido entre
janeiro/2013 a setembro/2013.
DOS JUROS DE OBRA
Deve ocorrer a restituição dos juros de obra comprovadamente
pagos pelos autores - desde o início da mora da ré, em janeiro/2013,
até novembro/2013 (valor cobrado até quando supostamente se
encerraria o prazo de entrega previsto contratualmente conforme
pedido de fl. 22; item e.3). Tendo em vista que representam um
encargo cobrado pelo agente financeiro até a conclusão da
construção, que ocorre com a entrega das chaves.
Caso haja atraso na entrega
como aqui ocorreu -, a
construtora deve ressarcir os valores pagos pelos compradores a
título desta taxa, desde o término do prazo de tolerância até a data da
efetiva disponibilização do imóvel ao comprador.
A este respeito, recentemente a Colenda Turma Especial do
Direito Privado 1 julgou o INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE
DEMANDA REPETITIVA (IRDR) sob no 0023203-35.2016.8.26.0000,
admitido sob Tema 4 por este E. Tribunal, em processo de relatoria do
Desembargador FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO, onde restou
sedimentado que a ilicitude do repasse dos “juros de obra” se
caracteriza após o prazo ajustado no contrato para entrega das

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chaves:
INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS
REPETITIVAS. TEMAS RELACIONADOS AOS
REQUISITOS E EFEITOS DO ATRASO DE
ENTREGA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM
CONSTRUÇÃO. TEMAS APROVADOS PELA
TURMA JULGADORA
(...)
Tema 06 - "É ilícito o repasse dos "juros de
obra", ou "juros de evolução da obra", ou
"taxa de evolução da obra", ou outros
encargos equivalentes após o prazo ajustado
no contrato para entrega das chaves da
unidade
autônoma,
incluído
período
de
tolerância".
(...)
(TJSP; Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas
0023203-35.2016.8.26.0000; Relator (a): Francisco Loureiro;
Órgão Julgador: Turma Especial - Privado 1; Foro de
Piracicaba - 5a. Vara Cível; Data do Julgamento: 31/08/2017;
Data de Registro: 02/10/2017)
DOS LUCROS CESSANTES
Em que pese a apelante insurja-se contra suposta concessão de
indenização por lucros cessantes (fls. 288/289), pontuou a r. sentença
haver suspensão em relação a tal pedido. Proferido julgamento parcial
do mérito que denegou pleitos de condenação das requeridas ao
pagamento de danos morais, perdas e danos correspondentes aos
honorários advocatícios contratuais e verbas de sucumbência; provido

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pedido de devolução da taxa de evolução de obra.
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso de apelação da requerida (promitente vendedora), mantendo
a sentença, posto que bem lançada.
Observo que não houve a fixação na r. sentença de custas e
despesas processuais e honorários advocatícios, consignado que a
fixação da verba de sucumbência se dará quando do julgamento
definitivo do mérito. Assim, nos termos do Artigo 85, §§ 2o e 11 do
CPC, determino que a verba honorária a ser fixada em desfavor da
recorrente deverá ser majorada para o importe de 15% sobre os
pedidos em que esta sucumbiu no presente recurso.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer, dou
por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na fase
recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a citação
numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS 18.205/SP,
Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator