Tribunal: TJSP
Processo: 1002633-93.2019.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-01
Data de publicação: 2020-05-01

Ementa:
APELAÇÃO – CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE BEM IMÓVEL – OBRIGAÇÃO DE FAZER – DESCUMPRIMENTO - TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE E PAGAMENTO DE DESPESAS "PROPTER REM" E DE CONSUMO PELO CESSIONÁRIO - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO – REJEIÇÃO – Nova cessão de direitos sobre o imóvel realizada pelo cessionário com terceiro – Alegação sobre a necessidade de substituição processual ou

Ementa:
APELAÇÃO – CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE BEM IMÓVEL – OBRIGAÇÃO DE FAZER – DESCUMPRIMENTO - TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE E PAGAMENTO DE DESPESAS "PROPTER REM" E DE CONSUMO PELO CESSIONÁRIO - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO – REJEIÇÃO – Nova cessão de direitos sobre o imóvel realizada pelo cessionário com terceiro – Alegação sobre a necessidade de substituição processual ou denunciação à lide do novo cessionário – Descabimento – Contrato de cessão inicialmente realizado com o réu que descumpriu as obrigações constantes no instrumento, consequentemente gerando prejuízos ao cedente – Faculdade do réu em ajuizar ação de obrigação de fazer em face do novo cessionário - Sentença mantida – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000307227
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1002633-
93.2019.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante ROBERTO CANTONI
ROSA, são apelados PEDRO CONDE (ESPÓLIO), PEDRO CONDE FILHO
(INVENTARIANTE), ALBERTINA MARIA ANDRADE CONDE e FRANCISCO
ANDRADE CONDE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente sem voto), CLARA MARIA
ARAÚJO XAVIER E SALLES ROSSI.
São Paulo, 1o de maio de 2020.
ALEXANDRE COELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002633-93.2019.8.26.0068 -Voto no 14827/api
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APELAÇÃO no 1002633-93.2019.8.26.0068
APTE: ROBERTO CANTONI ROSA
APDO: PEDRO CONDE E OUTROS
VOTO No 14827/api
APELAÇÃO CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS
SOBRE BEM IMÓVEL
OBRIGAÇÃO DE FAZER

DESCUMPRIMENTO
-
TRANSFERÊNCIA
DA
PROPRIEDADE
E
PAGAMENTO
DE
DESPESAS
“PROPTER REM” E DE CONSUMO PELO CESSIONÁRIO -
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA INCONFORMISMO
REJEIÇÃO Nova cessão de direitos sobre o imóvel realizada
pelo cessionário com terceiro Alegação sobre a necessidade
de substituição processual ou denunciação à lide do novo
cessionário Descabimento Contrato de cessão inicialmente
realizado com o réu que descumpriu as obrigações constantes
no instrumento, consequentemente gerando prejuízos ao
cedente Faculdade do réu em ajuizar ação de obrigação de
fazer em face do novo cessionário - Sentença mantida
NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.
Trata-se de apelação interposta pelo réu contra a respeitável
sentença, cujo relatório ora se adota, que julgou procedente a ação de obrigação de fazer
proposta pela parte autora, nos seguintes termos: “1. Condenar o réu a promover, arcando com
as despesas descritas na cláusula sétima (fls. 28/29), no prazo de 60 dias, sob pena de
pagamento de multa diária de R$ 1.000,00, limitada a R$ 500.000,00, o necessário para a
lavratura da escritura pública de compra e venda e o respectivo registro junto ao Registro de
Imóveis competente, referente ao lote 10, da quadra E, do Loteamento Alphaville Conde II; 2.
Condenar o réu a promover, arcando com as despesas descritas na cláusula sétima (fls.
28/29), no prazo de 30 dias contado da efetivação do Registro, sob pena de pagamento de
multa diária de R$ 100,00, limitada a R$50.000,00, o necessário para a atualização cadastral
junto a SPU, referente ao lote 10, da quadra E, do Loteamento Alphaville Conde II; e, 3.
Condenar o réu a quitar ou parcelar sob sua responsabilidade, no prazo de 15 dias, sob pena
de pagamento de multa diária de R$ 200,00, limitada a R$ 100.000,00, todos os débitos do
imóvel descrito nos itens acima relacionados a Foros, Laudêmios, Tributos (IPTU e Taxas), e
taxas associativas ou condominiais vencidas após 15/03/2000. Os valores pagos pelos autores
deverão ser reembolsados devidamente corrigidos pelo índice adotado pela tabela prática do
TJSP, sem prejuízo dos juros de mora de 1% ao mês, ambos desde do desembolso, observado o

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prazo prescricional de 10 anos contados da data do ajuizamento.”. Em razão da sucumbência
o réu apelante foi condenado ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios de sucumbência em R$5.000,00.
O réu apelante busca a reforma da r. sentença, a fim de que a
ação seja julgada improcedente, alegando em apertada síntese que: i) a substituição processual
foi erroneamente recusada pela parte autora e que a denunciação à lide é o melhor instrumento
que se adequa ao caso; ii) em razão de nova cessão, o novo cessionário deveria ter sido
relacionado no polo passivo da demanda, pois é o responsável pelo prejuízo alegado pela parte
autora; iii) no novo instrumento de cessão foi prevista obrigação do novo cessionário em
providenciar a transferência de propriedade e ele é quem deve ser responsabilizado pela sua
negligência; iv) todos os encargos sobre o imóvel a partir da nova cessão ocorrida em 07/10/02
deve ser de responsabilidade do novo cessionário; v) o apelante cumpriu com suas obrigações
em quitar as despesas que recaiam sobre o imóvel até a transmissão do imóvel ao novo
cessionário e; vi) o autor apelado era responsável perante a Secretaria de Patrimônio da União
SPU pela expedição de certidão de aforamento para a lavratura da escritura da cessão de
direitos.
Contrarrazões apresentadas.
Sem oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Atendidos aos requisitos de admissibilidade, a apelação é
recebida no duplo efeito, nos termos do artigo 1.012, caput, do CPC.
Cuida-se de ação de obrigação de fazer proposta pela parte
autora em razão de descumprimento de cláusulas contratuais em instrumento de cessão de
direitos sobre bem imóvel firmado com o cessionário réu, especificamente no que diz respeito
à inércia do mesmo em transferir a propriedade e arcar com as despesas “propter rem” e de
consumo do imóvel.
A respeitável sentença julgou a ação procedente, sob o
entendimento de que o houve descumprimento contratual por tempo irrazoável pelo cessionário
réu e que não era cabível a denunciação à lide do novo cessionário, tendo em vista que a
pretensão autoral não importa necessariamente no direito de regresso entre o denunciante e
denunciado, mas eventual imposição de nova transferência dominial em razão da cadeia

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possessória implementada pelos envolvidos.
Pois bem, em que pese o inconformismo do réu, de rigor a
manutenção da respeitável sentença.
A propósito, a fim de evitar repetições desnecessárias, ratifica-
se a r. sentença por seus próprios e bem deduzidos fundamentos, nos termos do artigo 252 do
novo Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça: “Nos recursos em geral, o relator poderá
limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada,
houver de mantê-la”.
Nesse, sentido a jurisprudência do C. STJ tem prestigiado o
entendimento de se reconhecer a viabilidade de se adotar ou ratificar o juízo de valor firmado
na sentença (AgRg no AREsp 44161 / RS, Segunda Turma, Rel. Min. Herman Benjamin,
julgado em 14/05/2013; AgRg no REsp 1339998 / RS, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo,
julgado em 15/05/2014; AgRg no AREsp 530121 / SP, Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, julgado em 19/08/2014).
Isto porque, como conforme bem observado pelo M.M. Juízo
sentenciante:
“Rejeito, inicialmente, a substituição processual nos termos do art. 338
do CPC, diante da ausência de concordância dos autores.
Refeito
ainda
a
denunciação
da
lide
requerida,
porque,
ontologicamente, a denunciação como intervenção de terceiros serve para
que uma das partes (denunciante) possa exercer contra terceiro
(denunciado) o seu direito de regresso. Ora, eventual acolhimento da
pretensão autoral não importa, necessariamente, qualquer direito de
regresso entre denunciante e denunciado, mas, sim, eventual imposição de
nova transferência dominial em razão da cadeia possessória implementada
pelos envolvidos, no caso, denunciante e denunciado.
Ainda que os denunciantes fundem parte de seus argumentos na
natureza jurídica do foro devido (como sendo “ propter rem”), esse não é o
cerne da discussão. O ponto central é o descumprimento por tempo
irrazoável da obrigação ajustada com o autor em compromisso de compra
e venda envolvendo as partes figurantes do presente processo.
Ademais, nada impede que o denunciante reclame do denunciado,
noutra ação, a outorga da escritura desse segundo negócio da cadeia
negocial, bem como os valores referentes ao pagamento dos Foros,
Laudêmio, Tributos, IPTU, Taxas, etc.
(...)
Os pedidos são procedentes.

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Em 15 de março de 2000 foi firmado instrumento particular quitado de
cessão de direitos sobre domínio útil (fls. 21/33) referente ao imóvel
localizado no Lote 10 da Quadra E do Loteamento Alphaville Conde II.
Para elucidação da controvérsia posta, convém trazer à lume a redação
dada à cláusula sétima do citado instrumento (fls. 28/29), in verbis:
"CLÁUSULA
SÈTIMA-
DA
OUTORGA
DA
ESCRITURA
DEFINITIVA.
O(s) CEDENTE(s) desde já indica(m) o(a,s) CESSIONÁRIO(AS) para
receber(em) diretamente dos ANUENTES, após integralmente quitado a
totalidade do preço a estes devido e após a obtenção da certidão de
aforamento a ser expedida pela S.P.U. (Secretaria do Patrimônio da
União), a escritura definitiva de venda e compra do domínio útil do imóvel
cujos direitos são ora cedidos, correndo por conta exclusiva do(a,s)
CESSIONÁRIO(A,S) todas as despesas da referida escritura, tais como:
Tabelião, ITBI da presente, laudêmio, emolumentos, registros, e quaisquer
outras taxas que venham a ser criadas, inclusive as relativas à obtenção ou
atualização de documentos, ainda que em nome dos ANUENTES, inclusive
as decorrentes do Compromisso de Venda e Compra ora cedido.
(...)
Parágrafo Segundo: O(a,s) ADQUIRENTE(S) declara(m)-se ciente(s)
de que a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) está retardando ou
colocando obstáculos para a expedição da Certidão de Aforamento,
documentos essencial para a lavratura da escritura definitiva. Assim,
concorda(m) expressamente com que a escritura de venda e compra
somente seja outorgada após a expedição do aludido documentos,
qualquer que seja a causa que a SPU alegue para retardar ou não expedir
dita Certidão, sendo que tal não será motivo para o não cumprimento de
quaisquer obrigações ajustadas no presente instrumento.
(...)"
Pois bem, observe-se que, não há previsão expressa de que cabia
exclusivamente ao cedente providenciar a "Certidão de Aforamento".
Ademais, como é de conhecimento púbico, qualquer pessoa na posse do
número RIP (existente na propria matrícula do bem) pode extrair a referida
certidão do sítio eletrônico da SPU na rede mundial de computadores.
Desse modo, a justificativa apresentada pelo réu para não ter
escriturado e registrado o imóvel não se mostra apta a acolhimento.
Também não comprovou o réu ter notificado o cedente ou o proprietário
registral para que esta apresentasse a certidão de aforamento que estava
obrigada ou o necessário para a lavratura de escritura. Ao contrário,
mesmo sem notificar os autores o réu cedeu seus direitos tão somente dois
anos após o negócio jurídico que ora se busca a execução específica.
Desse modo, o pedido obrigacional é procedente, devendo o réu
providenciar a transferência da titularidade por meio da escritura e
registro, bem como atualização cadastral junto à SPU, porquanto sua
inércia vem causando prejuízos inúmeros aos autores diante na ausência de

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pagamento dos encargos propter rem..
No mais, alegada ausência de obrigatoriedade contratual para registro
do imóvel diante da inexistência de Carta de Aforamento, não elide a
responsabilidade do réu com relação ao pagamento das despesas oriundas
da propriedade, eis que o requerido possuía a disponibilidade da posse, do
uso e do gozo da coisa.
Vale destacar o conteúdo da cláusula quinta - Dos Tributos, Foros e
Taxas -, a qual dispõs que "Após a transmissão da posse precária do imóvel
todos os tributos, foros e taxas que incidam sobre ele serão de
responsabilidade do(a,s) CESSIONÁRIO(A,S), mesmo que lançados em
nome de qualquer dos ANUENTES ou de terceiros" (fl. 28).
Assim, eventual cessão de direitos ou transferência do bem não possui
eficácia perante os autores, diante de expressa previsão contratual da
cláusula quinta, de modo que não poderá se furtar o réu das
responsabilidades daí decorrentes, mesmo porque a cessão dos direitos
decorrentes do contrato entre as partes só isentaria o réu com a anuência
do autor alienante, conforme a cláusula sétima, parágrafo terceiro (fl. 29).
Deverá o réu pagar os débitos decorrentes de tributos (impostos e
taxas), foro e laudêmio com datas de vencimento posteriores a 15/03/2000,
ou providenciar o parcelamento sob sua responsabilidade diante dos
órgãos públicos pertinentes. Dos encargos já pagos pelos autores,
respeitado o prazo prescricional de 10 anos contados do ajuizamento desta
demanda, caberá ao ré o ressarcimento dos valores corrigidos desde o
desembolso, sem prejuízo dos juros de mora de 1% ao mês.
Por fim, o resultado desta demanda não impede o réu de demandar em
face daquele que lhe adquiriu os direitos sobre o bem, para se ressarcir do
que irá desembolsar para dar cumprimento a esta decisão.”.
Assim, conforme visto, o que originou toda a problemática foi
a inércia do réu cessionário que descumpriu com suas obrigações contratuais, cuja nova cessão
de direitos, não tem o condão de retirar sua responsabilidade.
Não fosse sua desídia em regularizar a propriedade cedida, cuja
obrigação está clara e expressa em contrato, a nova cessão a terceiro estranho a lide não teria
ocasionado os dissabores sofridos pela parte autora.
Não cabe ao réu se eximir da obrigação assumida por meio da
denunciação da lide, tendo em vista que, além de novo cessionário não ser seu garante,
conforme pontuado pelo M.M. Juízo sentenciante, a cerne da lide recai sobre a obrigação
descumprida pelo réu que não implica necessariamente a integração do novo cessionário, já
que não discutido o direito à evicção ou indenização por regresso.

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Contudo, nada impede que o réu promova o mesmo tipo de
ação de obrigação de fazer em face do novo cessionário.
Desta feita, mantida a improcedência da demanda.
Em razão de nova sucumbência, o apelante deverá arcar com
os honorários advocatícios recursais arbitrados em mais R$3.000,00 em favor do patrono da
parte autora, corrigido com os devidos consectários legais.
Eventuais embargos declaratórios opostos contra o acórdão
serão julgados em sessão virtual, salvo se manifestada oposição na petição de interposição.
Ante
o
exposto,
pelo
presente
voto,
NEGA-SE
PROVIMENTO à apelação, nos termos acima expostos.
ALEXANDRE COELHO
Relator
(assinatura eletrônica)