Tribunal: TJSP
Processo: 1004033-48.2016.8.26.0586
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado no E. STJ em julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000332679
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1004033-48.2016.8.26.0586/50001, da Comarca de São
Roque, em que é agravante MOROCÓ AVENIDA BRASIL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, é agravada
MÁRCIA CRISTINA DA SILVA RODRIGUE DE ALMEIDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao agravo interno. V.U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 12 de maio de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1004033-48.2016.8.26.0586/50001 - Voto no
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1004033-48.2016.8.26.0586/50001
COMARCA: SÃO ROQUE (2a VARA)
AGRAVANTE: MOROCÓ AVENIDA BRASIL EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
AGRAVADO: MÁRCIA CRISTINA DA SILVA RODRIGUE DE ALMEIDA
VOTO No 33.228
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato
submetido
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a
restituição de valores somente ao término da obra
ou de forma parcelada. Restituição imediata e
integral em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema
577). Ausência de demonstração do desacerto da
aplicação do entendimento firmado no E. STJ em
julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso
desprovido.
Trata-se de agravo interno interposto por
MOROCÓ AVENIDA BRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA
contra
decisão
que,
em
ação
de
rescisão
contratual c/c devolução de quantias pagas, negou
seguimento a recurso especial, pois o V. Acórdão
recorrido observou a orientação estabelecida no E.
Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial no
1.300.418/SC, julgado sob o regime dos recursos
repetitivos. Alega a necessidade de observância do

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princípio
do
pacta
sunt
servanda,
para
que
o
percentual
de
retenção
estabelecido
em
cláusula
contratual seja respeitado. Assinala que o percentual
estipulado não é suficiente para suprir os prejuízos
causados pela rescisão por culpa da compradora, em
conformidade com os elementos trazidos aos autos, que
sequer teriam sido analisados. Pretende a retenção de
50% dos valores pagos. Aponta violação dos arts. 1022,
II, parágrafo único, II, 489, §1o, IV do CPC e 113 do
CC.
Não houve oposição ao julgamento virtual,
nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011 desta
Corte, com a redação dada pela Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se,
inicialmente,
que
o
agravo
interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento se
o
recorrente
demonstrar
que,
por
ausência
de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,
Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto
Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.

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E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o V.
Acórdão objeto do inconformismo especial e o paradigma
apontado na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial no
1.300.418/SC, sob o regime dos recursos repetitivos, o
E. Superior Tribunal de Justiça decidiu que, nos
contratos
submetidos
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 232/234.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 191/198) está em perfeita sintonia com a
orientação superior, ao concluir pela retenção de 25%
dos
valores
pagos,
para
compensar
as
despesas
operacionais da vendedora.
Destaca-se
trecho
do
julgado:
“Nesse
contexto,diante da necessidade de readequação da multa
prevista em contrato, impõe-se a majoração do direito
de retenção cabível à ré para importe equivalente a
25% das quantias pagas pela autora, percentual apto a

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ressarcir a ré pelos prejuízos, dando cumprimento,
outrossim, e ainda que de maneira indireta, à cláusula
penal contida na avença" (fls. 196).
Indiscutível, pois, a aplicação do regime
dos recursos repetitivos.
Em relação ao percentual de retenção,
como bem indicou a decisão recorrida, o E. Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o
alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
diversos permitem a admissão do recurso especial, o
que não ocorreu na hipótese.
De resto, as razões do recurso envolvendo
a violação dos arts. 1022, II, parágrafo único, II,
489, §1o, IV do CPC e 113 do CC buscam a prevalência
de tese já rejeitada no julgamento do paradigma
repetitivo supramencionado. Nesse sentido, vale citar
os seguintes julgados da E. Corte Superior: AREsp no
787.502/SP,
Rel.
Min.
Moura
Ribeiro,
DJe
de
19.10.2015; AgRg no AREsp no 548.627/SP, Rel. Min.
Assusete Magalhães, DJe de 9.10.2014; AgRg nos EDcl no
AREsp no 127.350/RS, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe
de 30.9.2014; QO no Ag no 1.154.599/SP, Rel. Min.
Cesar Asfor Rocha, DJe de 12.5.2011.
Pelo exposto, nego provimento ao agravo
interno.

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