Tribunal: TJSP
Processo: 3000950-39.2013.8.26.0539
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Escritura pública posterior, com cláusula de resolução pelo inadimplemento – Pagamentos realizados por terceiro com expressa menção ao negócio entabulado entre as partes, em valor superior ao que consta da escritura pública – Quitação comprovada – Observância do princípio da boa-fé objetiva - Improcedência - Recurso não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000964869
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
3000950-39.2013.8.26.0539, da Comarca de Santa Cruz do Rio Pardo, em que são
apelantes SÔNIA REGINA CRUZ GRANDINI, LARISSA CRUZ GRANDINI
CAMPANHA, AMANDA CRUZ GRANDINI DIAS, EDUARDO CRUZ GRANDINI,
MÁRCIO FLÁVIO CAMPANHA e ALESSANDO PEGORER DIAS, são apelados
PAULO SÉRGIO RODRIGUES, ROSE PELEGE RODRIGUES, DORIVAL MARTINS
DOS SANTOS e HELENI APARECIDA FONTANA DOS SANTOS.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), ALEXANDRE COELHO E CLARA
MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 25 de novembro de 2020
MÔNICA DE CARVALHO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 3000950-39.2013.8.26.0539 - Santa Cruz do Rio Pardo - VOTO No 4867 2/5
3a Vara Cível de Santa Cruz do Rio Pardo
Apelação n. 3000950-39.2013.8.26.0539
Apelantes: SONIA REGINA CRUZ GRANDINI, LARISSA CRUZ GRANDINI
CAMPANHA, MARCIO FLAVIO CAMPANHA, AMANDA CRUZ GRANDINI DIAS,
ALESSANDRO PEGORER DIAS e EDUARDO CRUZ GRANDINI
Apelados: PAULO SERGIO RODRIGUES, ROSE PELEGE RODRIGUES, DORIVAL
MARTINS DOS SANTOS e HELENI APARECIDA FONTANA DOS SANTOS
Juiz prolator: Marcelo Soares Mendes
Voto n. 4867
IMÓVEL Compromisso de compra e venda Escritura pública
posterior, com cláusula de resolução pelo inadimplemento

Pagamentos realizados por terceiro com expressa menção ao
negócio entabulado entre as partes, em valor superior ao que
consta da escritura pública Quitação comprovada Observância
do princípio da boa-fé objetiva - Improcedência - Recurso não
provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 317/320, cujo relatório adoto, que julgou
improcedente o pedido inicial.
Segundo os apelantes-autores, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando que os requeridos confessaram que não
realizaram os pagamentos, nem mesmo do IPTU, que a tese de que os
pagamentos teriam sido realizados por Ulysses e Marcilio somente surgiu depois
da audiência, que estes tinham outros negócios com Olávio, pelo que os
pagamentos feitos por eles não podem ser considerados como quitação do
imóvel, que a escritura pública foi lavrada em 06.06.2008, enquanto o
pagamento deveria ter ocorrido até 15.06.2008, que se o pagamento de R$
12.500,00 foi feito em 31.01.2008, o de R$ 139.500,00 em 30.05.2008 (fazendo
referência aos pagamentos de R$ 50.000,00 em 30.03.2008, R$ 50.000,00 em
30.04.2008 e R$ 39.500,00 em 30.05.2008), não haveria motivo para que
constasse na escritura outro pagamento de R$ 150.000,00 até 15.06.2008,
superando o preço do imóvel, pelo que não podem ser considerados tais recibos
como válidos (fls. 326/336).

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Recurso tempestivo, preparado e com apresentação de
contrarrazões pelos apelados (fls. 348/354).
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 367 e 369).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso não merece ser provido.
No caso concreto, os autores alegam que outorgaram
escritura pública de venda de imóvel, com cláusula resolutiva em caso de
inadimplemento, devendo o preço ser pago até 15.06.2008 (fls. 10/11). Não
tendo os requeridos quitado o peço, pediram a resolução do negócio jurídico, a
reivindicação do bem e a imposição de taxa de fruição de R$ 1.000,00 mensais,
tendo se tornado a posse dos réus ao imóvel injusta.
Os réus alegaram conexão com a ação de obrigação de
fazer de autos n. 0005554-94.2013.8.26.0539 (fls. 59/68), em que se pleiteia a
imposição do registro imobiliário a partir da escritura pública, mas tal questão já
foi rechaçada sem que sobreviesse recurso (fls. 265/266). Anote-se que a
referida ação foi julgada procedente. As partes também litigaram na ação de
despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança (autos n. 433/2011), na
qual foram julgados improcedentes os pedidos inicial e reconvencional, não
reconhecida a relação locatícia entre as partes (fls. 197/201).
De qualquer forma, julga-se na mesma data a presente
apelação e a de n. 0005554-94.2013.
Analisando a documentação apresentada aos autos,
vemos que, no instrumento particular datado de 12.12.2007 (fls. 98/101), ficou
previsto o pagamento de R$ 177.500,00 pelo imóvel, representados pelos
cheques de ns. 840, 841 e 846, de emissão de Marcilio Ferreira Pinheiro
Guimarães, nos valores de R$ 12.500,00, R$ 7.500,00 e R$ 157.500,00, a serem
descontados, respectivamente, em 31.01.2008, 28.02.2008 e 31.03.2008.
Na verdade, os réus Paulo e Dorival tinham um crédito
com Ulysses e Marcilio Pinheiro Guimarães, e estes se comprometeram a quitar
o imóvel parceladamente em favor dos réus. Estes confirmaram que houve
atraso no pagamento, mas disseram que Olávio Grandini, vendedor do bem, e de
quem os autores são herdeiros, queria impor juros de 4,5% ao mês, taxa
abusiva. Como os pagamentos foram feitos com atraso e impostos juros
extorsivos, Olávio alegava que ainda havia R$ 47.000,00 de saldo devedor (fl.
72).
Não faz sentido a afirmação das razões de apelação de
que os recibos apresentaram data anterior à da escritura pública, já que o
negócio foi entabulado mediante o referido instrumento particular, depois
regularizado como escritura pública.
Também não há sentido na alegação de surpresa
quanto aos pagamentos terem sido realizados por terceiro, já que isso estava
expresso no instrumento particular, não havendo óbice no efeito liberatório da

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obrigação nessa hipótese, cabendo apenas dirimir, ao depois, eventual
controvérsia entre o devedor e quem pagou, inexistente no caso dos autos.
Quanto ao credor, o pagamento se considera válido.
Foram apresentados recibos, firmados pelo próprio
Olávio, atestando o pagamento de R$ 172.000,00 (fls. 55, 102 e 104). Assim,
Olávio relatou ter recebido de Marcilio R$ 12.500,00 em 31.01.2008 (fl. 102), R$
50.000,00 em 31.03.2008, R$ 50.000,00 em 30.04.2008 e R$ 39.500,00 em
30.05.2008 (fl. 104) e mais R$ 20.000,00 em 20.08.2008 (fl. 55). A parcela de R$
7.500,00 consta da prestação de contas de fl. 72, mas não consta dos recibos.
A prestação de contas elaborada a fl. 72 demonstra
que Olávio queria receber mais de R$ 47.000,00, em julho/2010, com a
imposição de juros de 4,5% ao mês. A taxa que foi exigida por Olávio não tem
base legal ou contratual. Não consta que esse valor tenha sido objeto de ação de
cobrança, ao longo dos anos.
Na
escritura
pública
constou
o
preço
de
R$
150.000,00, segundo testemunhas, “para fins fiscais”. Olávio faleceu em
26.11.2010, dois anos após o vencimento das parcelas, sem reivindicar o imóvel
do qual os requeridos têm a posse desde 2008.
Assim, o julgamento de primeiro grau entendeu pela
quitação do preço do imóvel, aplicando as figuras parcelares da boa-fé do venire
contra factum proprium e da supressio, e julgou improcedente a ação.
Ora, se o imóvel foi negociado em dezembro/2007 por
R$ 177.500,00, e, até o momento da elaboração da escritura pública, em
junho/2008, os réus já haviam pagado R$ 152.000,00, não se pode imaginar
que eles teriam que pagar mais R$ 150.000,00, diante da desproporcionalidade.
Somente se pode imaginar que as partes convencionaram o preço de R$
150.000,00 no total, o qual foi comprovadamente pago. Concluir que as partes
subestimaram o valor da venda na escritura pública para pagar menos imposto
de transmissão à Municipalidade implicaria na prática de ilícito fiscal, que esta
Relatora não presumirá ter ocorrido.
Não há mais na atual legislação o disposto no artigo
104 do CC/16, quanto à impossibilidade de arguição da simulação por quem
dela participa, mas entendemos que tal comando decorre do próprio sistema,
que privilegia a boa-fé objetiva, o que respalda a atuação do princípio do venire
contra factum proprium, que impede condutas contraditórias das partes, no caso,
assumindo a realização dos negócios quando e na forma que lhes convém, e
negando-a pelo mesmo motivo.
Some-se a isso a disposição do artigo 150 do CC, que
veda tal alegação a quem agiu com dolo. Assim, a simulação não pode beneficiar
àquele que dela participa.
Nesse sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL. Ação de Despejo por Falta de
Pagamento. Sentença de Procedência. Inconformismo que não prospera. Alegação
de Simulação de Negócio Jurídico entre as Partes pela Empresa Ré, ora Locatária.

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Verificação de suposto dolo bilateral entre as Partes. Vedação expressa do
Ordenamento Jurídico Pátrio no reconhecimento da Nulidade do Contrato quando
alegado pela Parte que efetivamente e espontaneamente participa da Simulação
encetada. Inteligência do artigo 150 do CCB. Impossibilidade da Parte invocar a
própria torpeza. Aplicação do Princípio do "Nemo Auditur Propriam Turpitudinem
Allegans". Ausência de qualquer indício comprobatório dos Fatos narrados.
Requerida que não comprova fato impeditivo, modificativo ou extintivo do Direito
da Credora. Inteligência do artigo 373, II do NCPC. Sentença de Primeiro Grau
mantida - Ratificação nos termos do artigo 252, do Regimento Interno. RECURSO
NÃO PROVIDO”. (Apelação/Locação de Imóvel 0003295-12.2012.8.26.0168 -
Relator: Penna Machado - Comarca: Dracena - Órgão julgador: 30a Câmara de
Direito Privado - Data do julgamento: 03/05/2017).
Ora, aplicável o princípio da boa-fé objetiva, previsto
no artigo 422 do CC, pelo qual não se pode permitir que quem pretendia se
locupletar com a simulação, ao ver que não foram gerados os efeitos que
esperava, pudesse infirmá-la.
Ainda que houvesse saldo devedor, sua cobrança
estaria prescrita (artigo 206, § 5o, I, do CC), e a diferença de R$ 5.500,00 entre o
preço original e o valor dos pagamentos representados nos recibos importaria em
diferença de 3,09%, o que constitui óbice à rescisão do contrato em razão do
princípio do adimplemento substancial.
Por todas essas razões, a improcedência deve ser
mantida.
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, imponho honorários sucumbenciais recursais no importe de R$
7.000,00, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, além da responsabilidade pelas
custas e despesas processuais. Anoto que os presentes honorários substituem
aqueles que foram fixados em primeiro grau de jurisdição.
Posto isso, nego provimento ao recurso.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora