Tribunal: TJSP
Processo: 0037993-04.2005.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
RESPONSABILIDADE CIVIL – Imóvel - Condomínio - Vícios construtivos – Reparação dos danos de origem endógena apurados em perícia técnica, relativos às falhas de projeto, materiais e execução – Afastamento da alegação de vício de manutenção - Alegação de prescrição afastada – Prazo decenal – Artigo 205 do CC – Precedentes do Superior Tribunal de Justiça - Desconsideração da personalidade

Ementa:

RESPONSABILIDADE CIVIL – Imóvel - Condomínio - Vícios construtivos – Reparação dos danos de origem endógena apurados em perícia técnica, relativos às falhas de projeto, materiais e execução – Afastamento da alegação de vício de manutenção - Alegação de prescrição afastada – Prazo decenal – Artigo 205 do CC – Precedentes do Superior Tribunal de Justiça - Desconsideração da personalidade jurídica – Sócios incluídos no polo passivo – Alteração do quadro social antes do encerramento das atividades, não constando que a apontada sucessora, empresa unipessoal provisória, ainda esteja em atividade - Caracterização do desvio de finalidade e da confusão patrimonial – Artigo 50 do CC – Sentença que impôs indenização no montante necessário aos reparos da obra, a ser apurado na fase de cumprimento de sentença, fixado valor mínimo que não supera o valor atribuído à causa – Estimativa correta – Denunciação da lide rechaçada no saneador, não sobrevindo recurso – Responsabilidade dos réus, que poderão se voltar, em direito regressivo, contra as empresas que contrataram – Legitimidade do condomínio para pleitear os reparos realizados nas unidades individuais às suas - Recursos não providos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000964865
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0037993-04.2005.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes CENTRO
PAULISTA DE IMÓVEIS LTDA (POR CURADOR), JOSÉ BATISTA JAIME e
CARLOS ALBERTO JAIME, é apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ATRIA.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U. sustentou
oralmente a advogada Jessika Aragão.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020
MÔNICA DE CARVALHO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0037993-04.2005.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 4786 2/7
36a Vara Cível Central - Capital
Apelação n. 0037993-04.2005.8.26.0002
Apelantes: CENTRO PAULISTA DE IMÓVEIS LTDA., CARLOS ALBERTO JAIME e
JOSÉ BATISTA JAIME
Apelado: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ÁTRIA
Juiz prolator: Adriana Bertier Benedito
Voto n. 4786
RESPONSABILIDADE CIVIL Imóvel - Condomínio - Vícios
construtivos Reparação dos danos de origem endógena apurados
em perícia técnica, relativos às falhas de projeto, materiais e
execução Afastamento da alegação de vício de manutenção -
Alegação de prescrição afastada Prazo decenal Artigo 205 do
CC
Precedentes do Superior Tribunal de Justiça -
Desconsideração da personalidade jurídica Sócios incluídos no
polo passivo – Alteração do quadro social antes do encerramento
das atividades, não constando que a apontada sucessora, empresa
unipessoal provisória, ainda esteja em atividade - Caracterização
do desvio de finalidade e da confusão patrimonial Artigo 50 do
CC Sentença que impôs indenização no montante necessário aos
reparos da obra, a ser apurado na fase de cumprimento de
sentença, fixado valor mínimo que não supera o valor atribuído à
causa Estimativa correta Denunciação da lide rechaçada no
saneador, não sobrevindo recurso Responsabilidade dos réus,
que poderão se voltar, em direito regressivo, contra as empresas
que contrataram Legitimidade do condomínio para pleitear os
reparos realizados nas unidades individuais às suas - Recursos não
providos.
Vistos.
Trata-se de recursos de apelação interpostos para
impugnar a sentença de fls. 1673/1681, cujo relatório adoto, que julgou
procedente em parte o pedido inicial, para condenar os requeridos, de forma
solidária, no pagamento de indenização pelas correções dos vícios e pelas
reformas já realizadas para regularização das anomalias construtivas, mediante
comprovação por nota fiscal ou por três orçamentos diversos, a qual deverá ter o
valor mínimo de R$ 204.044,70 (setembro/2015).
Segundo a apelante-ré Centro Paulista, a sentença
merece ser reformada, em síntese, alegando que a sentença é nula por não
definir a extensão da obrigação. Além disso, não definiu a responsabilidade por
vícios de terceiros. Sustenta a prescrição quanto aos vícios construtivos, na

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forma do artigo 618 do CC. Alega que o laudo pericial foi feito após mais de dez
anos da entrega da obra, não estabelecendo nexo causal entre os defeitos
constados e a construção, havendo responsabilidade no máximo do problema de
vedação das esquadrias (fl. 1271), sendo que todos os demais decorrem de falha
de manutenção, pelo que suas conclusões devem ser descartadas. Além disso,
alega que o condomínio não tem legitimidade para postular reparos feitos nas
unidades individuais por seu próprio corpo técnico, e que há várias despesas
cobradas em duplicidade (fls. 1699/1706).
Apelam também os réus José Batista e Carlos Alberto,
alegando que a sentença é nula, por ser ultra petita, já que não definiu a
extensão da indenização, que foi pleiteada em valor certo, pelo que não cabe o
pagamento por indenização referente a reformas já realizadas. Alega sobre a
impossibilidade de desconsideração da personalidade jurídica, já que a
transferência das quotas sociais ocorreu em novembro/2004, até porque sua
sucessora encontra-se em plena atividade, e pede a decretação da ilegitimidade
de parte passiva dos apelantes. Invoca o prazo quinquenal de responsabilidade
por vício construtivo (fls. 1711/1729).
Recursos tempestivos, preparados e com apresentação
de contrarrazões pelo apelado (fls. 1745/1748 e 1750/1753).
Manifestações dos apelantes (fls. 1757 e 1759/1762),
com documentos (fls. 1763/1770).
Houve oposição ao julgamento virtual (fl. 1774).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
Os recursos não merecem ser providos.
No caso concreto, o edifício onde foi instalado o
condomínio foi construído pelo Centro Paulista, cujos sócios, na época, eram os
réus Carlos Alberto e José Batista. A construção teria sido iniciada em 1996 (fls.
598/594) e o alvará de conclusão foi expedido em 08.11.2000. Afirma que foram
verificadas várias anomalias construtivas, além da falta de entrega de alguns
equipamentos. No final de 2004, os réus se retiraram da sociedade, e foi
admitido o sócio Amâncio Ferreira Mendes, além de alterada a denominação
social, para Incorporadora A.F. Mendes Ltda., pelo que foi invocada, desde a
inicial, a desconsideração da personalidade jurídica.
Inicialmente, a petição inicial foi protocolizada em
13.06.2005, quando ainda não havia transcorrido o prazo de cinco anos da
expedição do alvará de conclusão, pelo que seria inaplicável o artigo 618 do CC1.
Além disso, a responsabilidade prevista no dispositivo refere-se à solidez e
segurança, questões que até estão incluídas em alguns dos itens pleiteados, mas
não abarcam todas as questões postas.
1 “Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de
materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do
trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste
artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao
aparecimento do vício ou defeito”.

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O prazo prescricional para postular indenização por
falha construtiva, fundada na culpa do empreiteiro, conforme o Superior
Tribunal de Justiça, é de dez anos, aplicando-se o previsto no art. 205 do CC.
Nesse sentido:
“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. VÍCIOS
DE CONSTRUÇÃO. PRAZO. GARANTIA. PRESCRIÇÃO. PRAZO. DEZ ANOS.
CLÁUSULA DE RESERVA DE PLENÁRIO. 1. "O prazo de cinco (5) anos do art.
1245 do Código Civil, relativo à responsabilidade do construtor pela solidez e
segurança da obra efetuada, é de garantia e não de prescrição ou decadência.
Apresentados aqueles defeitos no referido período, o construtor poderá ser
acionado no prazo prescricional de vinte (20) anos" (REsp 215832/PR, Rel.
Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em
06/03/2003, DJ 07/04/2003, p. 289). 2. Prescreve em vinte anos a ação para
obter, do construtor, indenização por defeito da obra, na vigência do Código Civil
de 1916, e em 10 anos, na vigência do Código atual, respeitada a regra de
transição prevista no art. 2.028 do Código Civil de 2002. 3. Não se aplica o prazo
de decadência previsto no parágrafo único do art. 618 do Código Civil de 2012,
dispositivo sem correspondente no código revogado, aos defeitos verificados anos
antes da entrada em vigor do novo diploma legal. 4. Agravo regimental a que se
nega provimento” (AgRg no RECURSO ESPECIAL No 1.344.043
DF
(2012/0193534-8), julgado em 17/12/2013, publicado no DJe de 04/02/2014).
Fica, pois, afastada a alegação de prescrição.
Os dispositivos legais extraídos do CDC não se
aplicam à hipótese de vício construtivo, mas de falha de serviço em geral, pelo
que não se caracterizou nem decadência, nem prescrição.
Em relação à alegação de julgamento ultra petita, o
qual desaguaria na afirmação de nulidade da sentença por não ter sido
estabelecida a extensão da condenação, temos que, desde a inicial, o autor
requereu a condenação em indenização relativa às deficiências e falhas da
construção (item “e” e “f” fl. 41).
Em razão de determinação judicial (fl. 457), foi
emendada a inicial para atribuição de valor à causa para definição da
competência (fl. 459), e não para transformar o pedido ilíquido em pedido
líquido. O valor atribuído à causa (R$ 409.300,00) era representado pelo valor
necessário aos reparos, segundo o estudo técnico que acompanhou a inicial.
A sentença concedeu o provimento jurisdicional da
forma como foi requerido, ou seja, no valor necessário ao cumprimento do dever
de reparo, estabelecendo um valor mínimo que não ultrapassou nem de longe o
valor atribuído à causa, mesmo que passados dez anos da propositura da inicial.
Logo, não há que se falar em julgamento ultra petita.
Quanto à desconsideração da personalidade jurídica,
temos que a construção foi entregue em 2000, quando somente eram sócios da
empresa os demais corréus, sendo que a transferência das quotas sociais e a
alteração do nome da empresa ocorreu em novembro/2004, confessadamente
por problemas finaceiros.

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Embora a empresa dita sucessora esteja em alegada
atividade, não se apresentou prova nos autos, tanto que os extratos da JUCESP
apenas vieram aos autos com as razões de apelação (fls. 1734/1738), e não
consta que teria patrimônio suficiente para arcar com a condenação. Por outro
lado, os próprios ex-sócios admitem que transferiram as quotas sociais diante de
graves dificuldades financeiras que levaram ao encerramento das atividades.
Não há dúvida de que, em regra, pessoas distintas têm
também personalidades distintas e não cabe ao terceiro responder pelas
obrigações que não contraiu.
Mas a doutrina e a jurisprudência já vêm há muito
tempo permitindo que recaia sobre sócios ou empresas que atuavam em
conjunto a responsabilidade por uma obrigação, a partir da teoria da
desconsideração da personalidade jurídica (disregard doctrine). Tanto que tal
possibilidade acabou consagrada no artigo 28, § 5o, do CDC e, mais
recentemente, no artigo 50 do CC.
Preceitua o art. 50 do Código Civil que, para que haja
a
desconsideração
da
personalidade
jurídica,
deve
haver
abuso
da
personalidade, caracterizado (i) pelo desvio de finalidade ou (ii) pela confusão
patrimonial:
"Art. 50. Em caso de abuso da personalidade jurídica,
caracterizado pelo desvio de finalidade, ou pela confusão patrimonial, pode o juiz
decidir, a requerimento da parte, ou do Ministério Público quando lhe couber
intervir no processo, que os efeitos de certas e determinadas relações de
obrigações sejam estendidos aos bens particulares dos administradores ou sócios
da pessoa jurídica."
Ora, diante da pouca antecedência entre a mudança
do quadro social e a propositura da presente ação, temos que o caso exige a
aplicação do dispositivo legal.
E não se alegue que a empresa original tem meios de
cumprir a obrigação, ainda mais porque não o fez até o momento. O Enunciado
281 da IV Jornada de Direito Civil (2006) estipula que “a aplicação da teoria da
desconsideração, descrita no artigo 50 do CC, prescinde da demonstração de
insolvência da pessoa jurídica”.
Veja que a empresa Centro Paulista foi citada por
edital (fls. 806/808) e vem sendo representada por Curador Especial, o que
demonstra que ela não pode arcar de fato com a responsabilidade pelas
condenações, diante de seu esvaziamento. Já a empresa Incorporadora A. F.
Mendes Ltda. constitui uma sociedade unipessoal, que foi criada às vésperas da
propositura da ação, provisoriamente, pelo prazo de 180 dias.
A verdade, portanto, é que não existem, no mundo
real, pessoas jurídicas que se responsabilizem pela construção, seja a empresa
original, seja a alegada sucessora.
A desconsideração, portanto, foi bem decretada.

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A denunciação da lide requerida a fls. 541, em relação
a empresas terceirizadas que teriam realizado parte da obra, e que o fizeram com
defeito, foi bem afastada. O autor não participou da contratação dessas
empresas, logo, a responsabilidade cabe apenas à construtora e seus sócios,
cabendo a esta ingressar com ação regressiva contra as ditas empresas, caso lhe
interesse, mas não pode haver imposição para que, nesta ação, se repartisse a
responsabilidade entre os réus e terceiros. No saneamento do feito, o pedido de
denunciação da lide foi rejeitado (fls. 832/833), não sobrevindo qualquer
recurso, pelo que não cabe renovar essa questão na fase recursal.
Em relação à questão fulcral, relativa aos vícios
construtivos, não há dúvida quanto à responsabilidade do construtor, a qual
está prevista nos artigos 618 do CC, e 18 do CDC. A responsabilidade dos réus
reside em arcar com o reparo sobre as avarias de origem endógena, ou seja,
aquelas decorrentes de falha construtiva.
Deve-se relembrar que “O vício redibitório consiste no
vício oculto que acomete a coisa transferida em contratos comutativos, tornando-a
imprópria ao uso a que se destina ou lhe reduzindo o valor. Sendo inerente à
essência do produto, o vício é capaz de torná-lo imprestável ao seu fim natural ou
de reduzir a capacidade do bem por ocasião de sua utilização.” (PELUSO, Cezar
(Coord.). Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência Lei n. 10.406, de
10.01.2002. 11 ed. Barueri: Manole, 2017, p. 466).
Sobre a responsabilidade pela perfeição da obra, assim
pontuou CARLOS ROBERTO GONÇALVES: “A responsabilidade pela perfeição
da obra, embora não consignada ao contrato, é de presumir-se em todo ajuste de
construção como encargo ético-profissional do construtor. Isto porque a construção
civil é, modernamente, mais que um empreendimento leigo, um processo técnico-
artístico de composição e coordenação de materiais e de ordenação de espaços
para atender às múltiplas necessidades do homem” (“Direito Civil Brasileiro”,
volume IV: Responsabilidade Civil. 4a ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 272).
Se o imóvel foi entregue com defeito, não há dúvida de
que a construtora é responsável pela correção das falhas ou pelo ressarcimento
dos valores necessários para que ele seja reposto à sua condição de
habitabilidade, nos termos do artigo 14 do CDC.
As partes apresentaram estudos técnicos, o autor a
fls. 148/390, e o réu a fls. 391/456.
Porém, o extenso laudo pericial esgotou a matéria,
conforme fls. 1267/1320 e 1397/1401, complementando a fls. 1379/1395,
1397/1401. 1445/1452, 1514/1535 e 1596/1600. A perícia foi realizada
somente no ano de 2011 em razão da demora no curso do processo, para a qual
concorreram os próprios réus. Não poderiam, assim, se servir de sua própria
desídia para apontar o lapso temporal entre a propositura da ação e a vistoria
técnica.
Não
se
caracterizaram
os
alegados
vícios
de
manutenção, tendo sido estabelecido o nexo causal de forma segura durante a
perícia.

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Também não se poderia impedir o condomínio de fazer
reformas no curso do processo, justamente a demonstrar que o autor se
preocupava com a manutenção regular da edificação. Fossem os réus mais
diligentes, e tudo se esgotaria em rápida condenação meramente cominatória,
mas houve a necessidade de realização de serviços para que os danos não se
agravassem.
Não há óbice a que sejam pleiteados valores referentes
a reparos nas unidades individuais se o condomínio arcou com esses reparos, o
que foi comprovado por documentos apresentados nos autos.
A falta de entrega de alguns itens, como guaritas e
quadras, também se caracteriza como vício construtivo, se destoa do projeto
construtivo, devendo se lembrar que não houve apresentação pelos réus dos
projetos, embora eles sejam documentos essenciais, tendo o perito que
diligenciar por sua própria conta para localização desses documentos.
O perito concluiu que o lapso temporal entre a entrega
do imóvel e a vistoria acabou até afastando a constatação de todos os reais
danos decorrentes das falhas construtivas, o que beneficiou os réus, mas não
expressou dúvida quanto ao nexo causal, ou seja, de que os danos tinham
origem endógena (fls. 1310/1311).
Além disso, o perito concluiu pela existência de várias
anomalias endógenas, geradas por falhas de projeto, materiais ou de execução,
tanto nas unidades individuais quanto nas áreas comuns, as quais impõem a
responsabilidade dos réus por vícios de construção, estimando o valor de reparo,
inicialmente, em R$ 201.044,70 (setembro/2015).
Ao contrário do que alegam os réus, as correções que
devem ser feitas estão especificadas no laudo técnico. Em fase de cumprimento
de sentença, serão apuradas quais foram efetivamente realizadas e quais ainda
cabe realizar. Se houver cobrança em duplicidade, segundo as notas fiscais
apresentadas em relação às que já foram realizadas, haverá o devido abatimento.
Em relação àquelas que ainda precisam ser feitas, será observado o critério de
apresentação de, pelo menos, três orçamentos idôneos. Tudo isso foi estipulado
na sentença, pelo que não cabe dizer que não se observou a extensão da
condenação imposta. A discussão sobre o efetivo valor com que arcarão os réus,
neste momento, é prematura e deverá ser travada no momento oportuno.
Assim, nada a modificar na sentença proferida.
Prestigiada a sentença proferida, ainda sob a égide do
CPC/73, mantenho a sucumbência na forma preconizada em primeiro grau de
jurisdição.
Posto isso, nego provimento aos recursos.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora