Tribunal: TJSP
Processo: 1027898-78.2018.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-15

Ementa:
RESCISÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Pedido do adquirente de rescisão do contrato e devolução das parcelas pagas. Existência de pacto de alienação fiduciária, que foi levado a registro. Relação entre as partes que é de devedor fiduciante e credora fiduciária, e não de comprador e vendedora. Inadimplemento que enseja a execução extrajudicial nos termos

Ementa:
RESCISÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Pedido do adquirente de rescisão do contrato e devolução das parcelas pagas. Existência de pacto de alienação fiduciária, que foi levado a registro. Relação entre as partes que é de devedor fiduciante e credora fiduciária, e não de comprador e vendedora. Inadimplemento que enseja a execução extrajudicial nos termos da Lei n° 9.514/97. Incidência dos §§ 5o e 6o do art. 27 da Lei no 9.514/97. Devolução das parcelas pagas indevida. Inaplicabilidade do disposto no art. 53 do CDC. Precedentes. Ação de rescisão contratual ajuizada somente após a execução da garantia e a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária. Sentença de improcedência mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000747918
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1027898-78.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante
HELTON CINTRA STELA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados PERPLAN
RESIDENCIAL MATA DE SANTA TEREZA SPE LTDA. e MATA DA CHUVA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.
Sustentou oralmente a Dra. Amanda da Cruz Martineti.", de conformidade com o voto
da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ
ANTONIO COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE
LOURDES LOPEZ GIL.
São Paulo, 9 de setembro de 2020
MARY GRÜN
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1027898-78.2018.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 2/1119422
VOTO No: 19422
APEL. No: 1027898-78.2018.8.26.0506
COMARCA: RIBEIRÃO PRETO
APTE. : HELTON CINTRA STELA (JUSTIÇA GRATUITA)
APDO. : PERPLAN RESIDENCIAL MATA DE SANTA TEREZA SPE LTDA. e
MATA DA CHUVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
RESCISÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
Pedido do adquirente de rescisão do contrato e devolução das
parcelas pagas. Existência de pacto de alienação fiduciária, que
foi levado a registro. Relação entre as partes que é de devedor
fiduciante e credora fiduciária, e não de comprador e
vendedora.
Inadimplemento
que
enseja
a
execução
extrajudicial nos termos da Lei n° 9.514/97. Incidência dos §§
5o e 6o do art. 27 da Lei no 9.514/97. Devolução das parcelas
pagas indevida. Inaplicabilidade do disposto no art. 53 do
CDC. Precedentes. Ação de rescisão contratual ajuizada
somente após a execução da garantia e a consolidação da
propriedade em favor da credora fiduciária. Sentença de
improcedência mantida. Recurso desprovido.
Vistos.
Trata-se
de
“AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C.C PEDIDO DE
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS” (sic) ajuizada por HELTON
CINTRA STELA em face de PERPLAN RESIDENCIAL MATA DE
SANTA
TEREZA
SPE
LTDA.
e
MATA
DA
CHUVA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
A r. sentença (fls. 365/372), disponibilizada no

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DJe de 03/06/2019 (fls. 374), julgou a ação nos seguintes termos:
“Ante o exposto, e atenta a tudo mais que dos autos
consta,
EXTINGO
O
PROCESSO,
SEM
JULGAMENTO DO MÉRITO, nos termos do artigo
485, inciso IV, do Código de Processo Civil, quanto
aos pedidos de declaração de nulidade de cláusula
contratual e restituição de valores pagos, nos termos
da fundamentação.
Sucumbente, arcará a parte autora com as custas e
despesas
processuais,
assim
como
honorários
advocatícios em favor do patrono da parte ré, que fixo
em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a
gratuidade concedida.”
Inconformado, apela o autor (fls. 375/392).
Inicialmente, sustenta que a relação entre as
partes deve ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor, cujo
art. 53 considera nulas de plano direito as cláusulas que
estabeleçam a perda por completo das prestações pagas pelo
consumidor.
Diz que o simples fato de haver cláusula de
alienação fiduciária no contrato entabulado entre as partes não
poder obstar o pedido de rescisório.
Alega que pagou quantia considerável às apeladas
e que a aplicação da Lei no 9.514/97 acarretaria enriquecimento
sem causa delas.
Explica que o valor da dívida era superior ao
valor de avaliação do bem, de modo que, ainda que o imóvel fosse
arrematado, não haveria saldo positivo em favor do adquirente.
Argumenta que “vislumbrando o consumidor a

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incapacidade de realizar o financiamento, afigura-se possível pedir a
resolução do contrato antes da consolidação da propriedade em favor da
vendedora” (fls. 390).
Requer a reforma da r. sentença a fim de que seja
autorizada a retenção pelas apeladas de percentual entre 10% e
20% dos valores pagos pelo adquirente e determinada a restituição
do valor remanescente ao adquirente.
Tempestivo,
o
recurso
foi
regularmente
processado, isento de preparo por ser o apelante beneficiário da
justiça gratuita.
Contrarrazões pelas rés (fls. 416/443).
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
Observa-se que o contrato firmado pelas partes
não se tratou de mero compromisso de compra e venda, contendo
também pacto de alienação fiduciária, em que as próprias
vendedoras são as credoras fiduciárias (fls. 52/68). Tal contrato foi
registrado na matrícula do imóvel (fls. 243), de modo que houve a
transmissão da propriedade e constituição da garantia fiduciária,
sendo que, a partir de tal momento, a relação entre os contratantes
passou a ser regulada pela Lei no 9.514/97.
O descumprimento contratual foi confessado pelo
apelante, que admitiu não ter mais condições de quitar as

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prestações,
sendo
irrelevante
o
fato
de
ele
estar
ou
não
inadimplente quando requereu a rescisão do contrato.
Ora, o inadimplemento dos compradores ou a
falta de vontade de permanecer na relação conduz ao retorno da
propriedade ao vendedor fiduciário e não enseja a rescisão
contratual, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/97, não havendo
que se falar em devolução das parcelas pagas. Inaplicável,
portanto, o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido, vem decidindo o Egrégio SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLÊNCIA.
RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. DESCABIMENTO.
HIPÓTESE DO ARTIGO 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR NÃO CARACTERIZADA.
A rescisão do mútuo com alienação fiduciária em garantia, por
inadimplemento do devedor, autoriza o credor a proceder à venda
extrajudicial do bem móvel para o ressarcimento de seu crédito,
impondo-lhe, contudo, que entregue àquele o saldo apurado que exceda
o limite do débito. Daí não se poder falar na subsunção da hipótese à
norma do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, o qual
considera nulas, tão-somente, as cláusulas que estabeleçam a perda
total das prestações pagas, no caso de retomada do bem ou resolução do
contrato pelo credor, em caso de inadimplemento do devedor, tampouco
no direito deste de reaver a totalidade das prestações pagas.
Recurso especial não conhecido.
(REsp 166.753/SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA
TURMA, julgado em 03/05/2005, DJ 23/05/2005, p. 265 g.n.)
AUSÊNCIA DE OFENSA AO ARTIGO 535 DO CPC. CONTRATO
DE FINANCIAMENTO.
AQUISIÇÃO
DE
IMÓVEL.
PEDIDO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO
DE
PARCELAS.
IMPROCEDÊNCIA.
- Não há ofensa ao Art. 535 do CPC se, embora rejeitando os embargos
de declaração, o acórdão recorrido examinou todas as questões
pertinentes.
- Não se confundem as posições do comprador, ou promitente-

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comprador, no contrato de compra e venda de imóvel, com a do
mutuário no contrato de financiamento para aquisição do imóvel.
- Mutuário inadimplente não tem direito à rescisão do contrato de
financiamento e à restituição de parcelas pagas.
(REsp 906.570/SP, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE
BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/11/2007, DJ
06/12/2007, p. 312)
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO.
CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL COM GARANTIA
REAL SOBRE O IMÓVEL.
INADIMPLEMENTO.
ALIENAÇÃO
DO
BEM
PARA
PAGAMENTO DA DÍVIDA COM DEVOLUÇÃO DO VALOR
QUE SOBEJAR.
1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os
fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o
julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos
utilizados pela parte.
2.- As Turmas que compõem a Segunda Seção desta Corte já
assentaram que, na hipótese de compra e venda a prazo ou de promessa
de compra e venda de imóvel, é devida a restituição de parte dos valores
pago quando verificada a extinção antecipada do contrato (rescisão).
3.-Tratando-se de contrato de mútuo com garantia real, porém, a
rescisão contratual não segue a mesma regra. A lógica, nesses casos, é
que, em virtude do inadimplemento, promova-se a execução da garantia
para satisfação do credor e devolução, ao mutuário da quantia a maior
eventualmente apurada. Precedentes.
4.- Agravo Regimental improvido.
(AgRg no AgRg no AREsp 9.178/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2013, DJe 30/08/2013 g.n.)
Corroborando,
pronunciou-se
este
Egrégio
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO:
VENDA E COMPRA Avença firmada com alienação fiduciária em
garantia Inadimplemento do adquirente Pedido de rescisão do
ajuste e devolução das quantias pagas Prescrição não configurada
Incidência in casu da regra geral prevista no art. 205, caput do CC
Negócios jurídicos já desfeitos anteriormente
Circunstância que
torna o autor carecedor do pleito de rescisão Devolução dos valores

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pagos
Descabimento
Inaplicabilidade do art. 53 do CDC

Pagamentos realizados com objetivo de quitar financiamento

Prevalência das regras contidas na Lei 9.514/97 Afastamento da
prescrição antes reconhecida que não beneficia o autor, posto que
declarado de ofício a carência da ação quanto à rescisão contratual e
improcedência relativamente à repetição das quantias pagas Apelo
desprovido, com essa observação.
(TJSP, Ap. 0058323-72.2012.8.26.0100, 9a Câm. de Dir. Privado, Rel.
Des. Galdino Toledo Júnior, j. 03/05/2016 g.n.)
COMPRA E VENDA. Alienação fiduciária em garantia. Execução
extrajudicial nos termos da Lei n° 9.514/97 concluída. Pedido de
rescisão de contrato c.c. devolução das parcelas pagas julgado
procedente. Inadmissibilidade. Contrato já rescindido, com propriedade
consolidada após leilão. Inaplicabilidade do disposto no art. 53 do CDC.
Precedentes. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO.
(TJSP, Ap. 0020474-57.2003.8.26.0011, 6a Câm. de Dir. Privado, Rel.
Des. Paulo Alcides, j. 14/04/2011 g.n.)
RECISÃO DE COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
EM GARANTIA. Inadimplemento que culminou na aplicação do
procedimento especial da lei de alienação fiduciária (Lei n° 9.514/97).
Devedora que não purgou a mora apesar de regular notificação.
Inaplicabilidade do CDC. Recurso não provido.
(TJSP, Ap. 0011809-04.2011.8.26.0292, 4a Câm. de Dir. Privado, Rel.
Des. Teixeira Leite, j. 22/08/2013 g.n.)
COMPROMISSO COMPRA E VENDA Rescisão Alienação
fiduciária em garantia Comprador inadimplente Observação do
disposto no artigo 26 da lei no 9.514/97 para regular constituição em
mora do devedor Débito não quitado - Rescisão operada Consolidação
da propriedade em nome da fiduciária - Eventual restituição de parte do
montante pago a ser apurado segundo as regras do artigo 27 da lei no
9.514/97 Falta de interesse de agir Carência decretada - Extinção da
ação - Artigo 267, inciso VI do Código de Processo Civil - RECURSO
PROVIDO.
(TJSP, Ap. 0132661-59.2008.8.26.0002, 10a Câm. de Dir. Privado,
Rel. Des. Elcio Trujillo, j. 11/06/2013 g.n.)
O mesmo entendimento é aplicado quando a
própria vendedora é a credora fiduciária:

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CONTRATO DE VENDA E COMPRA COM ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - Inaplicabilidade do artigo 53 do
CDC - Impossibilidade de resolução por inadimplemento, restando ao
credor executar a garantia real e levar o imóvel gravado a leilão
extrajudicial, nos exatos termos da Lei 9.714/97 - Imóvel adjudicado
em segundo leilão por valor próximo ao valor de avaliação - Valor a ser
restituído ao devedor que corresponde apenas à diferença entre o valor
de avaliação do imóvel e o valor do crédito garantido. (...)
Não há compromisso de compra e venda, mas contrato de
compra e venda com financiamento do preço mediante alienação
fiduciária em garantia. A construtora vendedora cumpriu
integralmente a sua prestação, entregando o imóvel e celebrando
o contrato de compra e venda. Financiou o preço e tornou-se
credora fiduciária, com propriedade resolúvel sobre a unidade
autônoma.
Disso decorre não mais existir contrato bilateral a ser resolvido,
por iniciativa de qualquer das partes. Existe agora apenas e tão
somente
contrato
unilateral
de
mútuo
garantido
por
propriedade
fiduciária.
O
inadimplemento
do
comprador/mutuário não mais acarreta a resolução do contrato
de compra e venda, perfeito e acabado. Cabe ao credor apenas e
tão somente a execução do preço financiado, mediante excussão
do imóvel vinculado ao crédito garantido por propriedade
fiduciária. (...)
O contrato de venda e compra se encontra acabado e não mais comporta
resolução por inadimplemento. Restou ao credor executar a garantia
real e levar o imóvel gravado a leilão extrajudicial, nos exatos termos da
L. 9.514/97, com o propósito único e exclusivo de recuperar o seü
crédito. Como os direitos reais de garantia não admitem cláusula
comissória (art. 1.428 CC), o credor não tem como se apoderar do bem
dado em garantia e do preço já pago. Eventual arremataçao por valor
superior ao do crédito fará com que o saldo seja restituído aos devedores
apelantes.
(TJSP; Apelação 0380650-98.2008.8.26.0577; Relator (a): Francisco
Loureiro; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro de São
José dos Campos - 5a. Vara Cível; Data do Julgamento: 21/07/2011;
Data de Registro: 17/08/2011)
AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO
ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO
DOS
COMPRADORES.
CLÁUSULA
DE
ARBITRAGEM
AFASTADA.
RESTITUIÇÃO
DAS
PARCELAS
PAGAS.
INADMISSIBILIDADE. IMPOSSBILIDADE DE APLICAÇÃO DO

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ART. 53 DO CDC. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM
NOME
DA
FIDUCIÁRIA.
ARREMATAÇÃO
DO
BEM.
INEXISTÊNCIA DE SALDO EM FAVOR DOS AUTORES.
RESTITUIÇÃO DE PARTE DO MONTANTE PAGO A SER
APURADO SEGUNDO AS REGRAS DO ART. 27 DA LEI No
9.514/97. (...) 2. Não é o caso de se aplicar o art. 53 do Código de
Defesa do Consumidor, permitindo a restituição das parcelas pagas
pelos autores, tampouco de se reconhecer a rescisão do contrato que já
foi rescindido. A hipótese dos autos trata de compromisso de compra e
venda com alienação fiduciária em garantia, disciplinada pela Lei n°
9.514/1997, de modo que vencida e não paga a dívida, constituído em
mora o fiduciante, a propriedade do imóvel se consolida em nome do
fiduciário. 3. A ré cumpriu integralmente a sua prestação,
entregando o imóvel e celebrando o contrato de compra e venda.
Financiou o preço e tornou-se credora fiduciária, com
propriedade resolúvel sobre a unidade autônoma. Disso decorre
não mais existir contrato bilateral a ser resolvido, por
iniciativa de qualquer das partes. Existe somente contrato
unilateral de mútuo garantido por propriedade fiduciária. 4. O
inadimplemento dos autores não acarreta a resolução do contrato de
compra e venda, perfeito e acabado. Cabia à credora fiduciária apenas a
execução do preço financiado, mediante excussão do imóvel vinculado
ao crédito garantido por propriedade fiduciária. 5. No caso, não se
verifica qualquer ilegalidade na realização do leilão pela ré, porque,
diante do confessado inadimplemento, a Lei autorizava a consolidação
da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário (arts. 26 e 27 da
Lei 9.514/97). 6. De todo modo, o reconhecimento de que não há
ilegalidade na consolidação da propriedade do imóvel pela ré,
inviabiliza a pretensão à devolução dos valores pagos pelos autores,
visto que despareceu o fato no qual estava amparado o direito em
questão em razão da excussão do imóvel dado em garantia. 7. No caso,
a ré obteve a consolidação da propriedade do imóvel pelo valor de R$
304.096,30, outorgando aos compradores plena, geral e irrevogável
quitação da dívida, nos termos do § 6o do artigo 27 da Lei n° 9.514/97.
Portanto, descabe o pedido de devolução dos valores pagos a título de
financiamento de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia, que
só seria possível com o reconhecimento de saldo favorável aos autores
no leilão do imóvel garantidor da dívida, o que não ocorreu na hipótese.
8. Sentença reformada. Provido o recurso da ré para julgar
improcedente o pedido e prejudicado o recurso dos autores.
(TJSP; Apelação 0221567-17.2011.8.26.0100; Relator (a): Carlos
Alberto Garbi; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 10/03/2015; Data
de Registro: 12/03/2015)

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Com efeito, no caso de inadimplemento do
devedor (o apelante) e inocorrência da purgação da mora, deverá
ocorrer a consolidação da propriedade em nome das credoras (as
apeladas) e a venda do lote em leilão público, para pagamento da
dívida contraída e entrega do valor que sobejar ao devedor (o
apelante), conforme o procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da
lei 9.514/97.
E, conforme artigo 27, parágrafos 4o e 5o da Lei
9.514/97, incabível pedido de restituição dos valores pagos, por
ausência de liquidação da garantia fiduciária (alienação do bem em
leilão), indispensável à devolução de quaisquer valores.
Ainda que se admitisse, em caráter excepcional, a
rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel com pacto
de alienação fiduciária em garantia a pedido do comprador,
afastando-se a incidência do procedimento revisto na Lei no
9.514/97, tem-se que, in casu, essa alternativa não se afiguraria
possível. Isso porque o pedido de rescisão do contrato com
restituição parcial das quantias pagas foi deduzido pelo adquirente
somente após a conclusão do procedimento de execução da
garantia previsto na Lei no 9.514/97.
Com
efeito,
o
apelante
foi
notificado
em
29/08/2016 para purgar a mora no prazo de 15 dias (fls. 180/181);
ante a sua inércia, houve a consolidação da propriedade em favor
das credoras fiduciárias em 14/12/2016 (fls. 244); por fim,
realizados o primeiro e o segundo leilões, ambos negativos, foi
emitido o “termo de quitação e extinção de dívida” em favor do

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comprador em 06/01/2017 (fls. 86), na forma do art. 27, §§ 5o e 6o,
da Lei no 9.514/97. Entretanto, o adquirente somente ajuizou a
presente ação postulando a rescisão do contrato em 15/08/2018, ou
seja, muito após a consolidação da propriedade em favor das
credoras fiduciárias.
Assim sendo, deve ser mantida a r. sentença que
julgou improcedente a ação.
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
nega-se
provimento ao recurso.
O presente apelo foi interposto sob a égide do
atual
CPC,
que
determina
o
arbitramento
de
honorários
advocatícios em recurso (art. 85, § 1°, CPC). Assim, majoro os
honorários advocatícios devidos para o patrono das rés de 10%
para 15% do valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC,
observada a gratuidade da justiça concedida ao autor.
MARY GRÜN
Relatora