Tribunal: TJSP
Processo: 2084418-36.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Luiz Eurico
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-22
Data de publicação: 2020-06-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – CASA DE ESPETÁCULOS - TUTELA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE – PEDIDO DE SUSPENSÃO DOS ALUGUÉIS EM DECORRÊNCIA DO IMPACTO DA COVID-19 NA ECONOMIA – LIMINAR DEFERIDA PARA REDUZIR EM 90% O VALOR, NO PERÍODO DE 1o DE ABRIL A 10 DE MAIO DE 2020 – INSURGÊNCIA – POSSÍVEL A INTERVENÇÃO JUDICIAL PARA O REEQUILÍBRIO DA SITUAÇÃO –

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – CASA DE ESPETÁCULOS - TUTELA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE – PEDIDO DE SUSPENSÃO DOS ALUGUÉIS EM DECORRÊNCIA DO IMPACTO DA COVID-19 NA ECONOMIA – LIMINAR DEFERIDA PARA REDUZIR EM 90% O VALOR, NO PERÍODO DE 1o DE ABRIL A 10 DE MAIO DE 2020 – INSURGÊNCIA – POSSÍVEL A INTERVENÇÃO JUDICIAL PARA O REEQUILÍBRIO DA SITUAÇÃO – PRESERVAÇÃO DA FUNÇÃO SOCIAL DA ATIVIDADE EXERCIDA PELA AGRAVANTE E EQUILÍBRIO DA OBRIGAÇÃO LOCATÍCIA – PRESENTES OS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DA TUTELA - DECISÃO PASSÍVEL DE REVISÃO DIANTE DA TRAMITAÇÃO DE PROJETO DE LEI NO CONGRESSO NACIONAL QUE INSTITUI REGIME JURÍDICO EMERGENCIAL E TRANSITÓRIO DAS RELAÇÕES DE DIREITO PRIVADO E QUE ALTERA A LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991, DISPONDO SOBRE AS LOCAÇÕES DOS IMÓVEIS URBANOS E OS PROCEDIMENTOS A ELAS PERTINENTES, ENQUANTO DURAR AS MEDIDAS DE ENFRENTAMENTO DA EMERGÊNCIA DE SAÚDE PÚBLICA DECORRENTE DA COVID-19, PERMITINDO SUSPENSÃO SIMILAR DO PAGAMENTO DE ALUGUEL E AUTORIZANDO O PARCELAMENTO DA DIFERENÇA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
33a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000462818
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento
no 2084418-36.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é
agravante
HORÁCIO
SABINO
COIMBRA
-
COMÉRCIO
E
PARTICIPAÇÕES LTDA., é agravada T4F ENTRETENIMENTO S.A..
ACORDAM, em 33a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em
parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SÁ
MOREIRA DE OLIVEIRA (Presidente) e MARIO A. SILVEIRA.
São Paulo, 22 de junho de 2020.
LUIZ EURICO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2084418-36.2020.8.26.0000
AGRAVANTE:
HORÁCIO
SABINO
COIMBRA

COMÉRCIO
E
PARTICIPAÇÕES LTDA.
AGRAVADA: T4F ENTRETENIMENTO S/A
ORIGEM: SÃO PAULO F. R. SANTO AMARO 12a VARA CÍVEL
RELATOR: Des. LUIZ EURICO
VOTO No 41350
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO

LOCAÇÃO
DE
IMÓVEL
NÃO
RESIDENCIAL

CASA
DE
ESPETÁCULOS - TUTELA ANTECIPADA
EM CARÁTER ANTECEDENTE PEDIDO
DE SUSPENSÃO DOS ALUGUÉIS EM
DECORRÊNCIA
DO
IMPACTO
DA
COVID-19 NA ECONOMIA
LIMINAR
DEFERIDA PARA REDUZIR EM 90% O
VALOR, NO PERÍODO DE 1o DE ABRIL A
10 DE MAIO DE 2020 INSURGÊNCIA
POSSÍVEL A INTERVENÇÃO JUDICIAL
PARA O REEQUILÍBRIO DA SITUAÇÃO
PRESERVAÇÃO DA FUNÇÃO SOCIAL DA
ATIVIDADE
EXERCIDA
PELA
AGRAVANTE
E
EQUILÍBRIO
DA
OBRIGAÇÃO LOCATÍCIA PRESENTES
OS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO
DA TUTELA - DECISÃO PASSÍVEL DE
REVISÃO DIANTE DA TRAMITAÇÃO DE
PROJETO
DE
LEI
NO
CONGRESSO
NACIONAL
QUE
INSTITUI
REGIME
JURÍDICO
EMERGENCIAL
E
TRANSITÓRIO
DAS
RELAÇÕES
DE
DIREITO PRIVADO E QUE ALTERA A LEI
No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991,
DISPONDO SOBRE AS LOCAÇÕES DOS
IMÓVEIS
URBANOS
E
OS
PROCEDIMENTOS
A
ELAS
PERTINENTES, ENQUANTO DURAR AS
MEDIDAS DE ENFRENTAMENTO DA
EMERGÊNCIA
DE
SAÚDE
PÚBLICA
DECORRENTE
DA
COVID-19,
PERMITINDO SUSPENSÃO SIMILAR DO
PAGAMENTO
DE
ALUGUEL
E
AUTORIZANDO O PARCELAMENTO DA
DIFERENÇA
-

RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO

Agravo de instrumento interposto contra a
decisão reproduzida a fls. 175/178 que, em tutela antecipada em caráter
antecedente, deferiu parcialmente o pedido da autora para reduzir em 90% o valor
do aluguel devido à ré, inicialmente, com relação, exclusivamente, ao período de
1o de abril a 10 de maio de 2020.
Busca a Agravante a reforma do pronunciamento
alegando, em suma, que a redução do locativo mensal na exorbitante proporção de
90% do valor atual, acarreta desequilíbrio do contrato de locação firmado pelas
partes, causa excessivo prejuízo à Agravante neste momento de pandemia e
favorece somente uma das partes da relação contratual em detrimento da outra.
Afirma que sempre se mostrou disponível para negociar com a Agravada a fim de
buscarem soluções consensuais para a situação atual o que, inclusive, resultou no
“Memorando de Entendimentos”, no qual as partes acordaram sobre o pagamento
do locativo mensal do mês de março de 2020. Aduz que o caso se trata da locação
da renomada casa de espetáculos, atualmente denominada Unimed Hall, antiga
Credicard Hall e que o locativo mensal totaliza o montante de R$ 799.981,12.
Acrescenta que as alterações de denominação representam uma das inúmeras
fontes de receita da Agravada, tendo em vista que os naming rights (direitos de
nome) pelos cinco anos de contrato com a Unimed foram comercializados por R$
25.000.000,00 recentemente, em outubro de 2019. Assevera que a Agravada é
movida pela ganância, desconsiderando que a pandemia também afeta a Locadora
que não deve suportar sozinha os seus efeitos. Por fim, alega que não pretende,
momentaneamente, a manutenção integral do locativo mensal nos moldes do
contrato de locação, mas pleiteia a reforma da decisão atacada para ser
estabelecida situação mais justa e equilibrada, de forma que não prejudique
excessivamente uma das partes. Pede a concessão da antecipação dos efeitos da
tutela recursal para reformar a decisão atacada, determinando que a redução dos
aluguéis seja limitada a 25% de seu valor com relação exclusivamente ao período
de 1o de abril a 10 de maio de 2020, bem como determinar que na hipótese de a
Agravada já ter efetuado o pagamento, seja concedido o prazo de 48 horas para o
complemento das diferenças apuradas. Pleiteia, por fim, o provimento do recurso
para se confirmar o pedido acima descrito.
Diante do indeferimento da liminar, a Agravante
interpôs agravo interno, em cujo acórdão foi determinada a redução do aluguel em

50% do valor total, provisoriamente, até a decisão da Turma julgadora (fls.
572/575).
Resposta da Agravada a fls. 579/603.
É o relatório.
A ora Agravante (ré/locadora) pretende que a
redução dos aluguéis determinada liminarmente pelo Juízo de primeiro grau em
tutela antecipada de caráter antecedente seja limitada a 25% do valor originário,
com relação exclusivamente ao período de 1o de abril a 10 de maio de 2020. Pede
ainda que na hipótese de a Agravada já ter efetuado o pagamento, seja concedido
o prazo de 48 horas para o complemento das diferenças apuradas.
Conforme descrito na decisão atacada, “São dois
os contratos locativos em questão: a) um tem por objeto imóvel denominado
"Casa de Espetáculos" (fls. 25/51 e 65/71: 14.359,20 m2); b) outro tem por objeto
imóvel contíguo, destinado à "prestação de serviços de estacionamento e veículos,
em especial para atendimento do público que demandará a Casa de Espetáculos
(fls. 85/96: 10.450 m2)”.
Diante do surgimento da pandemia da Covid-19,
o Congresso Nacional reconheceu o estado de calamidade pública (cf. Decreto
Legislativo no 6/2020). No mesmo sentido, o Estado de São Paulo (Decreto
Estadual no 64.879/2020) e o Município de São Paulo (Decreto Municipal no
59.291/2020).
A Lei Federal no 13.979/2020, que dispõe sobre
medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância
internacional decorrente do coronavírus responsável pelo surto de 2019, autorizou
as autoridades a adotar a quarentena.
O Governador do Estado de São Paulo decretou
medida de quarentena no Estado, com suspensão do (...)“atendimento presencial
ao público em estabelecimentos comerciais e prestadores de serviços,
especialmente
em
casas
noturnas,
“shopping
centers”,
galerias
e
estabelecimentos congêneres, academias e centros de ginástica, ressalvadas as
atividades internas” (Decreto no 64.881/2020, de 22.3.2020). E, pelo Decreto
Estadual no 64.994 (DOE-SP de 29/05), houve a terceira prorrogação da

quarentena até 15 de junho de 2020, com abertura gradual a partir de então.
Nesse cenário, é evidente o impacto econômico
em decorrência da pandemia, assim como a necessidade de criar meios concretos
de enfrentamento da emergência de saúde pública para evitar a propagação do
vírus.
Diante de situações como a dos autos, em tese, é
possível a intervenção judicial para o reequilíbrio da obrigação, em aplicação à
teoria da imprevisão prevista no artigo 317 do Código Civil.
E, no caso em questão, os elementos trazidos
demonstram a situação de risco de perecimento do direito antes da citação, sendo
possível a concessão da tutela provisória de urgência de natureza antecipada e em
caráter antecedente. Todavia, em cognição sumária, não na extensão pretendida
pela Agravante, nem na determinada pelo Juízo a quo na r. decisão atacada.
Verifica-se, pelos autos principais que, em 23 de
março de 2020 a Agravada notificou a Agravante nos seguintes termos:
“Desse modo, vimos, pela presente, notificar V.
Sa. da suspensão do pagamento dos alugueres a partir da data de entrega desta
notificação até a data de retomada das atividades, sem que isso implique na
rescisão do contrato ou na imposição de penalidades à notificante, por se tratar
de fato de força maior, na forma do artigo 393, do Código Civil” (fls. 102/104).
Na sequência, em 26 de março de 2020, seguiu-se
a resposta da Agravante:
“Dessa
forma,
ficam
Vossas
Senhorias
devidamente notificadas para o fim de efetuarem os pagamentos dos aluguéis
mensais, na forma estabelecida no contrato em vigor, sob pena de serem tomadas
as medidas jurídicas cabíveis na hipótese de eventual inadimplemento das
obrigações contratualmente previstas” (fls. 105/107).
Em 03 de abril de 2020, as partes firmaram o
chamado “Memorando de Entendimento” em que restou acordado que:
“(...)
excepcionalmente,
o
pagamento
dos
alugueres referentes ao mês de março de 2020, será feito pelo valor proporcional
a 23 (vinte e três) dias, período em que foi possível a exploração comercial dos
imóveis locados, mantido o vencimento estabelecido nos respectivos contratos.
(...) A T4F continuará arcando com todos os

encargos da locação em sua integralidade sem qualquer desconto ou
interrupção” (fls. 109/111).
Não obstante o acordo firmado, a Agravada
moveu a ação principal para ver-se desobrigada “do pagamento do aluguel no mês
de abril e dos meses seguintes, até que seja autorizada pelo Poder Público a
retomar suas atividades” e, liminarmente, o Juízo a quo proferiu a decisão ora
atacada para deferir “parcialmente a tutela provisória, para reduzir em 90% o
valor do aluguel devido pelo autor à ré, inicialmente com relação exclusivamente
ao período de 1o de abril a 10 de maio de 2020”.
Nesse passo, importa frisar que, apesar de haver
uma dificuldade recíproca em virtude de um fato externo de notória gravidade,
considero que o valor fixado pelo Juízo de primeiro grau distancia sobremaneira o
interesse de cada um dos contratantes, sendo aconselhável trazer mais equilíbrio à
questão.
Portanto, diante da imprevisibilidade do impacto
da pandemia da Covid-19 sobre o faturamento, a fim de preservar a função social
da atividade exercida pela Agravante e reequilibrar a obrigação assumida quando
da celebração do contrato de locação, prudente a redução do locativo a 50% do
valor contratual, exclusivamente com relação ao período de 1o de abril a 10 de
maio de 2020.
Destaco a existência do Projeto de Lei no
936/2020 em trâmite perante o Congresso Nacional, que altera a Lei no 8.245, de
18 de outubro de 1991, e dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os
procedimentos a elas pertinentes, enquanto durar as medidas de enfrentamento da
emergência de saúde pública decorrente da Covid-19, permitindo suspensão
similar do pagamento de aluguel para as locações não residenciais e autorizando o
parcelamento da diferença.
Também suspensão similar para as locações
residenciais pelo Projeto de Lei no 1179/2020 em tramitação no Congresso
Nacional, com instituição de regime jurídico emergencial e transitório das relações
de direito privado em virtude da pandemia da Covid-19.
E, nesse sentido, nada impede que, no curso da
demanda, uma vez disciplinada de forma diversa pelo Legislativo a questão, haja
revisão por parte do Juízo a quo da tutela provisória aqui deferida (artigo 296 do

Código de Processo Civil).
Confira-se julgado desta E. Câmara:
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
Procedimento da tutela antecipada requerida
em caráter antecedente. Reconhecido estado de
calamidade
pública
em
decorrência
da
pandemia
do
coronavírus.
Autorizadas
medidas de enfrentamento da emergência de
saúde pública, dentre as quais a quarentena.
Suspensão de consumo em restaurantes.
Impacto no faturamento. Vencimento de
aluguéis. Em tese, possível o reequilíbrio da
obrigação pelo julgador. Presentes elementos
que evidenciam a probabilidade do direito.
Além disso, demonstrado o risco de dano de
perecimento do direito antes da citação.
Concessão
liminar.
Hipótese
para
o
diferimento do contraditório. Decisão passível
de revisão diante da tramitação de projeto de
lei no Congresso Nacional que institui regime
jurídico emergencial e transitório das relações
de direito privado e que altera a Lei no 8.245,
de 18 de outubro de 1991, dispondo sobre as
locações
dos
imóveis
urbanos
e
os
procedimentos a elas pertinentes, enquanto
durar as medidas de enfrentamento da
emergência de saúde pública decorrente do
coronavírus, permitindo suspensão similar do
pagamento de aluguel e autorizando o
parcelamento
da
diferença.
Agravo
parcialmente provido. (Agravo de Instrumento
no 2073789-03.2020.8.26.0000, Rel. Des. Sá
Moreira de Oliveira, 33a Câmara de Direito
Privado TJSP, J. 04/05/2020).
Ante o exposto, dou parcial provimento ao
recurso para tornar definitiva a tutela provisória de urgência de natureza
antecipada em caráter antecedente concedida no agravo interno, reduzindo o
locativo a 50% do valor contratual com relação ao período de 1o de abril a 10 de
maio de 2020, autorizada a revisão em caso de disciplina diversa pelo Legislativo
(Projeto de Lei no 936/2020 e Projeto de Lei no 1179/2020).
Reitero que na hipótese de a Agravada já ter

efetuado o pagamento, concedo o prazo de cinco dias para o complemento da
diferença apurada.
LUIZ EURICO
RELATOR