Tribunal: TJSP
Processo: 1020735-94.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. VAGA DE GARAGEM. DIFERENÇA DE METRAGEM. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. Preliminar de ilegitimidade passiva e carência da ação afastada. Litigância de má-fé não caracterizada. Prejudicial de mérito. Não há que se falar em decadência, tendo em vista que a demanda não busca abatimento do preço ou rescisão do contrato em virtude de suposto vício redibitório, mas, sim,

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. VAGA DE GARAGEM. DIFERENÇA DE METRAGEM. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. Preliminar de ilegitimidade passiva e carência da ação afastada. Litigância de má-fé não caracterizada. Prejudicial de mérito. Não há que se falar em decadência, tendo em vista que a demanda não busca abatimento do preço ou rescisão do contrato em virtude de suposto vício redibitório, mas, sim, indenização, sujeita ao prazo prescricional geral (art. 205, CC). Causa que ainda não está madura para julgamento. Controvérsia relativa à metragem a menor, alegada pelo autor. Retorno dos autos à origem para regular instrução. Sentença anulada.
Recurso provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000680835
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1020735-
94.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
JAQUELINE DE SOUZA MACHADO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV
MRL XI INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E SILVIA MARIA
FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ.
São Paulo, 25 de agosto de 2020
J.B. PAULA LIMA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1020735-94.2019.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 15446 - 2/15
Apelação Cível no. 1020735-94.2019.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto (8a Vara Cível)
Apelante: Jaqueline de Souza Machado.
Apelado: MRV MRL XI Incorporações Spe Ltda.
Voto no 15.446
COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIA.
VAGA
DE
GARAGEM.
DIFERENÇA
DE
METRAGEM.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. Preliminar de
ilegitimidade passiva e carência da ação afastada. Litigância de
má-fé não caracterizada. Prejudicial de mérito. Não há que se
falar em decadência, tendo em vista que a demanda não busca
abatimento do preço ou rescisão do contrato em virtude de
suposto vício redibitório, mas, sim, indenização, sujeita ao
prazo prescricional geral (art. 205, CC). Causa que ainda não
está madura para julgamento. Controvérsia relativa à metragem
a menor, alegada pelo autor. Retorno dos autos à origem para
regular instrução. Sentença anulada.
Recurso provido.

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Apelação Cível no 1020735-94.2019.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 15446 - 3/15
Trata-se de apelação interposta contra a sentença de
fls. 188/191, de relatório adotado, que julgou improcedente o pedido
inicial, com fundamento no artigo 487, inciso II, do Código de Processo
Civil, condenando a autora ao pagamento das custas, despesas processuais
e honorários advocatícios, arbitrados em R$ 1.000,00 (mil reais),
observada a gratuidade.
Inconformada, a autora apelou, alegando, em síntese,
que o pedido inicial é indenizatório; que incide prazo prescricional, que é
decenal; e que, procedente sua pretensão, a sentença deve ser anulada.
Contrarrazões a fls. 210/225, com arguição de
ilegitimidade passiva, litigância de má-fé e carência da ação.
É o relatório.
Não há que falar em ilegitimidade passiva da apelada
que não teria participado do negócio jurídico, pois faz parte do mesmo
grupo econômico da MRV MRL XVI INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
As empresas, frente aos consumidores, se apresentam
como uma mesma pessoa, sendo claro que a imagem do grupo “MRV
MRL”, do qual faz parte a recorrida, foi utilizada para atribuir
confiabilidade ao empreendimento imobiliário, devendo aquela responder
solidariamente pelo cumprimento das obrigações.

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Rechaça-se, ainda, a preliminar de carência da ação,
pois a inicial veio instruída com os documentos indispensáveis à
propositura da demanda, notadamente o contrato de compra e venda e
matrícula do imóvel, com especificação da área da garagem.
Também não é o caso de condenação da apelante por
litigância de má-fé, pois não se vislumbra, na espécie, a prática de
nenhuma das condutas tipificadas no artigo 80 do Código de Processo
Civil, tampouco a violação aos deveres das partes, de que cuida o artigo 77
do CPC, pelo que inaplicáveis as penalidades previstas no artigo 81,
“caput”, do mesmo “Codex”.
No mais, a autora alegou, na petição inicial, que
adquiriu determinado imóvel, por meio de contrato de venda e compra, e
notou que as medidas da vaga da garagem não coincidiam com as
apontadas pela construtora.
Sustentou que adquiriu vaga de garagem com 12m2,
mas o espaço contém 0,69 m2 a menos, redução, a seu aviso, expressiva.
Pediu, assim, a condenação da ré ao pagamento de indenização pela perda
sofrida, no valor que estimou em R$ 1.820,95.
A sentença, entretanto, reconheceu a decadência, pela
incidência dos artigos 500 e 501 do Código Civil, e julgou improcedente a
pretensão inicial. Porém, contra ela voltou-se a autora, pedindo sua
reforma.

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Tenho para mim que a fundamentação jurídica
constante do comando sentencial não prevalece, porquanto o pedido da
autora é de natureza indenizatória, calcada em danos emergentes
decorrentes da aquisição de imóvel, cuja metragem pende de aferição, que
não se consolidou na entrega.
Com efeito, o artigo 500 do Código Civil atual,
repetindo o disposto no art. 1.136 do Código Civil de Bevilaqua, dispõe
sobre as vendas ad corpus e ad mensuram, cujas essências estão fincadas
na regra de que “O vendedor é obrigado (...) a entregar a coisa vendida,
tal como a vendeu, na medida, quantidade ou conteúdo determinado
no contrato e que lhe atribui, isto é, na sua integridade. Daí a
consequência: se a coisa entregue não tem a quantidade ou conteúdo
determinado, isto vale o mesmo que o vendedor reter uma parte da
coisa vendida, como já dizia o excelso Lafayette” (J.M. de Carvalho
Santos, “Código Civil Interpretado”, vol. XVI, Livraria Freitas Bastos S/A,
4a edição, 1.951, p. 153).
Referido dispositivo assegura ao comprador exigir do
vendedor a complementação da metragem quando a área do bem adquirido
foi essencial ao negócio de venda e compra (ad mensuram ou por medida
de extensão), “por meio da ação ex empto ou ex vendito, de natureza
pessoal, porque o que nela se pleiteia é o integral cumprimento do
contrato, mediante da entrega de toda área prometida. Não pode ser

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pleiteada a resolução da avença, ou abatimento no preço, se puder ser
feita a complementação. Inexistente essa possibilidade, abre-se então a
alternativa para o comprador: ajuizar a ação redibitória (actio
redhibitoria) ou a estimatória (actio aestimatoria ou quanti minoris”
(Carlos Roberto Gonçalves, “Direito Civil Brasileiro”, vol. 3, Ed. Saraiva,
16a edição, 2019, p. 254).
A ação ex empto consiste, assim, em específica
demanda na qual a parte reclama o acréscimo em sua propriedade da área
vendida, porém não entregue; já as duas seguintes demandas referidas,
edilícias, referem-se à expressa pretensão de rescisão do contrato ou de
abatimento do preço do negócio pela redução espacial encontrada.
No caso dos autos, todavia, o pedido da autora
constante da inicial é de “condenar a Ré a restituir o valor pago pela área
excedente, atualizado desde a compra do imóvel, com juros de mora na
forma da lei” (fl. 07).
A pretensão da apelante é ressarcitória. Não pediu a
complementação da área adquirida, mas não entregue, assim como não
pediu a rescisão do contrato de venda e compra ou o abatimento do preço
nele estipulado pela diminuição espacial verificada.
Pediu a autora, assim e como visto, indenização pelo
dano material que sustentou ter sofrido (danos emergentes) diante da

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indevida conduta da ré, que teria entregado o bem alienado em tamanho
inferior ao prometido. A pretensão está baseada não só na obrigação
contratual assumida pela vendedora ao celebrar o ajuste com a autora como
também no dever geral de não causar prejuízo a outrem, a que todos
estamos sujeitos e que se afigura como valor e princípio estruturante do
sistema jurídico.
Veja-se que, ao comentar o anteprojeto que viria a ser
transformado no atual Código Civil, Ruy Rosado de Aguiar Júnior, na
época Ministro do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, observou que “No
art. 499, há disposição sobre a venda de imóvel por medida certa
(venda ad mensuram), permitindo ao comprador, em caso de falta de
área, em princípio, exigir seu complemento (ação ex empto). Não sendo
isso possível, pode pedir para abater o preço (actio aestimatoria) ou
resolver o contrato (actio redhibitoria). Deixou de prever a
possibilidade de ser concedida a indenização, em lugar destas duas
últimas alternativas, uma vez que o prejuízo pode não justificar a
extinção do contrato, nem ficar satisfeito com o abatimento do preço.
Assim pode ocorrer, por exemplo, na venda de apartamento com área
de estacionamento em dimensão insuficiente para o fim a que se
destina” (“Projeto do Código Civil As obrigações e os Contratos”, RT
775/28, Ano 89, v. 775, maio 2000, p. 28).
Tem-se, assim, que a previsão das demandas

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específicas para sanar a falta aludida pelo autor, e aqui bem configurada,
não exclui a hipótese versada no caso, qual seja de reparabilidade do
prejuízo alegado. No ensinamento de Carlos Roberto Gonçalves, “Quem
pratica um ato, ou incorre numa omissão de que resulte dano, deve
suportar as consequências do seu procedimento. Trata-se de uma
regra elementar de equilíbrio social, na qual se resume, em verdade, o
problema da responsabilidade. Vê-se, portanto, que a responsabilidade
é um fenômeno social” (“Responsabilidade Civil”, Ed. Saraiva, 15a
edição, 2014, p. 47).
Nessa
linha,
tratando
o
caso
de
pretensão
indenizatória, não sobra ensejo para o reconhecimento da decadência, mas
de lapso prescricional. E na aferição do prazo a incidir na hipótese, não se
pode deixar de olvidar que a relação jurídica estabelecida entre as partes
subsume-se às regras insculpidas no Código de Defesa do Consumidor,
cabendo sua incidência em conjunto com o Código Civil, em verdadeiro
diálogo de fontes.
E, ausente prazo prescricional na Lei no 8.078/90 para
a pretensão em curso (indenização por descumprimento de contrato),
incide a regra geral do art. 205 do Código de Reale, como já decidiu o
Egrégio Superior Tribunal de Justiça: “Quando, porém, a pretensão do
consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo
prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo

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decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de
prescrição (...) À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão
de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral
decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo
vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do
Código Civil de 1916 ('Prescreve em vinte anos a ação para obter, do
construtor, indenização por defeitos na obra')” (REsp n. 1717160/DF, rel.
Ministra Nancy Andrighi, j. 22.03.2018).
Este Tribunal assim também já deliberou:
“CONTRATO - Compra e venda de imóvel em
construção - Danos materiais - Publicidade
enganosa e vícios do produto - Diferença de
metragem da vaga de garagem entregue ao
adquirente - Pretensão condenatória que não se
sujeita ao prazo decadencial, mas ao prazo
prescricional geral de dez anos - Teoria do
Diálogo das Fontes - Decadência afastada -
Causa que não se apresenta madura para pronto
julgamento - Regular prosseguimento do feito
determinado - Recurso provido”

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Apelação Cível no 1020735-94.2019.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 15446 - 10/15
(Ap. n. 1036309-94.2018.8.26.0576, rel. Des.
Luiz Antonio de Godoy, j. 30.07.2019)
“Agravo de instrumento. Responsabilidade civil.
Vício em imóvel. Decisão que deixa de
reconhecer a decadência da pretensão inicial.
Irresignação.
Agravado
que
pretende
ser
indenizado pelos danos materiais decorrentes da
entrega do imóvel com vaga de garagem com
metragem menor do que aquela prometida.
Pretensão
indenizatória
sujeita
a
prazo
prescricional, não decadencial. Aplicação do
prazo decenal previsto no art. 205 do CC.
Precedentes do STJ e desta Corte. Decisão
mantida. Agravo desprovido”
(Agr. Instr. n. 2112145-04.2019.8.26.0000, rel.
Des. Alexandre Marcondes, j. 26.07.2019)
“DECADÊNCIA
E
PRESCRIÇÃO.
Ação
indenizatória ajuizada por adquirente de unidade
imobiliária autônoma, sob o fundamento de que a
entrega da garagem com metragem menor do que
a
contratada
lhe
causou
dano
material

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indenizável. Decisão saneadora que rejeita
preliminares de reconhecimento de decadência e
prescrição.
Manutenção.
Insurgência
da
construtora, ao argumento de que o alegado vício
de construção (entrega da garagem com
metragem a menor), por se tratar de vício
aparente em produto durável, se sujeita ao prazo
decadencial de 90 (noventa) dias previsto no art.
26, II, do CDC. Área de garagem se presta a
servir como estacionamento ao veículo do autor.
Utilidade da vaga de garagem não se baseia
exclusivamente em critério econômico, mas,
sobretudo, funcional para que tenha perfeita
utilidade. Importância das medidas físicas
enunciadas no contrato. Entrega de garagem
com dimensão menor pode tornar imprestável a
vaga ao fim a que se destina, ou então causar
sérios incômodos aos adquirentes. No caso
concreto, a entrega de vaga com área menor do
que a contratada caracteriza inadimplemento
contratual, e não vício de quantidade. Em virtude
do
inadimplemento,
nasce
ao
adquirente
pretensão
indenizatória,
sujeita
a
prazo

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prescricional, já que a coisa foi entregue, mas a
menor. Pretensão indenizatória por perdas e
danos decorrentes do vício de quantidade do
produto (CDC, art. 6o, VI) se sujeita ao prazo
prescricional decenal do art. 205 do Código
Civil,
porque
possui
natureza
contratual.
Entendimento recente, pacificado pelo STJ em
sede de embargos de divergência, no sentido de
que a responsabilidade contratual se sujeita ao
prazo prescricional ordinário de dez anos (CC,
art. 205), inaplicável o prazo trienal do art. 206,
§ 3o, do CC. Pretensão indenizatória escudada
em inadimplemento contratual se sujeita ao prazo
prescricional ordinário, motivo pelo qual não há
falar em decadência. Afirma a requerida que o
autor recebeu as chaves do imóvel em 22/09/2015
e a demanda foi distribuída dia 19/12/2018.
Distribuição muito anterior ao decurso do prazo
prescricional previsto em lei (art. 205 do Código
Civil) para que o autor não mais pudesse
exercitar sua pretensão. Preliminares bem
rejeitadas na origem. Recurso desprovido”
(Agr. Instr. n. 2115102-75.2019.8.26.0000, rel.

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Des. Francisco Loureiro, j. 11.06.2019)
“AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS

Pretensão indenizatória relativa à vaga de
garagem que foi entregue com área menor do que
a prometida Decisão interlocutória que afastou
o pedido de reconhecimento de decadência

Insurgência da ré Desacolhimento - Pretensão
indenizatória
que
se
sujeita
ao
prazo
prescricional decenal Pretensão condenatória
Incidência do disposto no art. 205, do CC

Decadência corretamente afastada
Recurso
desprovido”
(Agr. Instr. n. 2143265-65.2019.8.26.0000, rel.
Des. Marcus Vinicius Rios Gonçalves, j.
25.07.2019)
“Agravo de instrumento. Compra e venda de
imóvel. Autor que pretende o recebimento de
indenização por perdas e danos decorrentes de
inadimplemento contratual. Entrega de vaga de
garagem com metragem inferior à contratada.
Pretensão
condenatória
sujeita
a
prazo

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prescricional
decenal
(art.
205
do
CC).
Consumidor que não busca a complementação de
área ou o abatimento proporcional do preço.
Inaplicabilidade do prazo decadencial de 90 dias
previsto no art. 26, II, do CDC ou anual previsto
no art. 501, § 1o, do CC. Recurso improvido”
(Agr. Instr. n. 2096791-36.2019.8.26.0000, rel.
Des. Hamid Bdine, j. 17.07.2019)
Entendo, destarte, que a sentença não pode prevalecer,
pois não houve decadência, cabendo a anulação, para continuidade, do
processo, sobretudo com produção das provas pertinentes já que a questão
envolvendo a diferença de metragem da vaga da garagem permanece
controversa.
Pelo exposto, meu voto é no sentido de DAR
PROVIMENTO ao recurso para anular a sentença e determinar o
prosseguimento da demanda, nos termos explicitados.
J. B. PAULA LIMA
RELATOR

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