Tribunal: TJSP
Processo: 1119668-46.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
ILEGITIMIDADE PASSIVA – DEMANDA DE RESCISÃO CONTRATUAL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA CORRÉ CARACTERIZADA – SOLIDARIEDADE QUE DECORRE DO ART. 7o, PARÁGRAFO ÚNICO E ART. 25, §1o, AMBOS DO CDC – REJEIÇÃO.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA– RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES – SENTENÇA QUE DETERMINOU A RETENÇÃO DE 10% DAS

Ementa:
ILEGITIMIDADE PASSIVA – DEMANDA DE RESCISÃO CONTRATUAL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA CORRÉ CARACTERIZADA – SOLIDARIEDADE QUE DECORRE DO ART. 7o, PARÁGRAFO ÚNICO E ART. 25, §1o, AMBOS DO CDC – REJEIÇÃO.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA– RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES – SENTENÇA QUE DETERMINOU A RETENÇÃO DE 10% DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS PELOS ADQUIRENTES EM FAVOR DAS VENDEDORAS – RECURSO DAS INCORPORADORAS ALMEJANDO A MAJORAÇÃO DO PORCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 30% – ABUSIVIDADE – RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO EM PARCELA ÚNICA – QUESTÃO SUMULADA NESTE E. TJSP (VERBETES 2 E 3) – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO DESTE PRONUNCIAMENTO – DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO INEXIGÍVEIS PORQUE OS AUTORES NÃO FORAM IMITIDOS NA POSSE – PRECEDENTE DO STJ – RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000373160
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1119668-46.2017.8.26.0100, da Comarca
de São Paulo, em que são apelantes TABOÃO EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO
SPE
S.A
e
STAN
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES, são apelados RAFAEL APARECIDO RIBEIRO,
ABNER RIBEIRO, CRISTIANE SOARES REIS e LUANA PEREIRA DE
MACEDO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 27 de maio de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1119668-46.2017.8.26.0100
2
Apelação Cível No 1119668-46.2017.8.26.0100
Apelantes: TABOÃO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE S.A e Stan Empreendimentos e
Participações
Apelados: Rafael Aparecido Ribeiro, ABNER RIBEIRO, Cristiane Soares Reis e
Luana Pereira de Macedo
(Voto no 24.503)

EMENTA: ILEGITIMIDADE PASSIVA DEMANDA
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL

LEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
CONSTRUTORA
CORRÉ
CARACTERIZADA SOLIDARIEDADE QUE DECORRE
DO ART. 7o, PARÁGRAFO ÚNICO E ART. 25, §1o,
AMBOS DO CDC REJEIÇÃO.
COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA
DOS
COMPRADORES

SENTENÇA
QUE
DETERMINOU
A
RETENÇÃO
DE
10%
DAS
IMPORTÂNCIAS PAGAS PELOS ADQUIRENTES EM
FAVOR
DAS
VENDEDORAS

RECURSO
DAS
INCORPORADORAS ALMEJANDO A MAJORAÇÃO DO
PORCENTUAL
DE
RETENÇÃO
PARA
30%

ABUSIVIDADE

RESCISÃO
DO
CONTRATO
ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO “STATUS
QUO ANTE”, ADMITIDA A RETENÇÃO DE 10% DO
QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR
OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO
DO NEGÓCIO EM PARCELA ÚNICA
QUESTÃO
SUMULADA NESTE E. TJSP (VERBETES 2 E 3)

CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA
DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS A
CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO DESTE
PRONUNCIAMENTO

DÉBITOS
DE
IPTU
E
CONDOMÍNIO INEXIGÍVEIS PORQUE OS AUTORES
NÃO FORAM IMITIDOS NA POSSE PRECEDENTE DO
STJ RECURSO DESPROVIDO.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 193/196 integrada pela decisão
proferida nos embargos de declaração (fls. 205/205), que
julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir
a compra e venda firmada pelas partes condenando as rés
na devolução de 90% das importâncias pagas, bem como das
taxas de condomínio e IPTU com correção monetária a
partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês

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contados do trânsito em julgado.

Em razão da sucumbência, condenou as requeridas nas
custas, despesas processuais e honorários advocatícios de
10% do valor atualizado da condenação.
Irresignada, apelam as rés em busca da reforma da r.
sentença suscitando preliminar de ilegitimidade passiva
da corré Stan Empreendimentos e Participações No mérito,
a culpa dos autores pelo malogro da compra e venda;
restituição de 70% dos pagamentos; retenção das taxas de
condomínio e do IPTU (fls. 209/225).
Comprovado o recolhimento das custas do preparo
(fls. 226), sendo o recurso recebido somente no efeito
devolutivo (fls. 263/264).
Contrarrazões às fls. 230/233.
Não houve oposição ao julgamento virtual do presente
recurso (fls. 266).

É o relatório.
1.- DOS FATOS
Os compromissários compradores
ajuizaram ação de rescisão de compra e venda cumulada com
pedido de devolução de importâncias pagas em face das
compromissárias vendedoras sustentando, em síntese, que
as partes firmaram em 18 de dezembro de 2010 o
compromisso de venda e compra da unidade autônoma
descrita e caracterizada na inicial, cujo pagamento, no
importe de R$ 206.260,64 se daria de forma parcelada
(fls. 32/65); efetuaram o pagamento de R$ 104.333,29;
desembolsaram R$ 16.571,20 a título de taxas condominiais

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e IPTU; alegando dificuldades financeiras não obtiveram
êxito na rescisão extrajudicial porque as requeridas
devolveriam somente 70% do preço retendo as taxas de
condomínio e o IPTU. Por isso, pleitearam a rescisão do
contrato e a devolução de 90% das prestações, bem como do
IPTU e das taxas de condomínio.
Concedida
em
parte
a
tutela
antecipada
para
suspender tanto a exigibilidade das parcelas vencidas e
vincendas como do IPTU e taxas condominiais, não sem
antes obstar a inscrição dos nomes dos autores perante os
órgãos de proteção ao crédito, as requeridas contestaram
arguindo preliminar de ilegitimidade passiva da corré
Stan Empreendimentos e Participações. No mérito afirmando
que os autores foram responsáveis pela rescisão da compra
e venda; restituição de 70% dos pagamentos; regularidade
da retenção das taxas condominiais e do IPTU (fls.
87/118).
A
r.
sentença
julgou
os
pedidos
parcialmente
procedentes.
Daí a interposição do recurso.
2.- DA ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM
A
ilegitimidade passiva arguida pela corré foi corretamente
afastada pelo Juízo, haja vista a nítida parceria
comercial na construção e divulgação do empreendimento.
Pouco importando ao consumidor o ajuste existente entre
ambas, ou o regresso que a qualquer delas caiba.
Ainda que assim não fosse, aplicável a solidariedade
prevista no art. 7o, parágrafo único e no art. 25, § 1o,

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ambos do Código de Defesa do Consumidor, vale dizer, é
solidária
a
responsabilidade
dos
fornecedores
que
integram a cadeia de consumo.
3.- DO MÉRITO
No caso em exame, dúvida não pode
haver de que rescisão do contrato deu-se por culpa dos
compradores.
No entanto, os encargos financeiros que recaem sobre
as prestações pagas não poderão tornar inviável a
rescisão da compra e venda para os requerentes.
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto
do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JR (falecido recentemente), a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações
já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço ao promitente comprador (cf. Extinção dos contratos
por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de Janeiro: Ed.
AIDE, p. 259).

O objeto do contrato é a unidade autônoma, na qual
os compradores não foram imitidos na posse, limitando-se
a discussão ao porcentual dos valores pagos que a eles
deve ser restituído.
E, nesse sentido, a retenção pelas vendedoras de 30%
do que receberam dos adquirentes afigura-se abusiva,

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porque
coloca
os
compradores,
na
qualidade
de
consumidores, em desvantagem excessiva (CDC, art. 51).
Esta C. 8a Câmara de Direito Privado entende ser
razoável a dedução de 10% dos valores pagos quando a
rescisão se dá por culpa do compromissário comprador,
porque tem o condão de ressarcir a apelante pelos
eventuais prejuízos suportados.
Nesse mesmo sentido decidiu a C. 5a Câmara de
Direito Privado deste E. TJSP: “Compra e venda de imóvel
Aplicação do código de defesa do consumidor Rescisão
a pedido do comprador, que não podia mais manter o
pactuado
Possibilidade
Restituição das quantias
pagas, com retenção de 10% a favor da requerida

Incidência de juros moratórios a partir do trânsito em
julgado

Sucumbência
mínima
do
autor,
ficando
a
requerida condenada ao pagamento da totalidade das custas
e
despesas
processuais,
bem
como
dos
honorários
advocatícios tal como fixados na sentença Inteligência
do parágrafo único do artigo 86 do CPC
Recurso da ré
parcialmente
provido”
(Ap.
1007742-26.2017.8.26.0564,
rel. Des. A. C. Mathias Coltro, j. 25.10.2017; Ap.
1002506-70.2017.8.26.0604, rel. Des. Moreira Viegas, j.
17.10.2018).
Assim,
as
apelantes
deverão
restituir
aos
requerentes
em
parcela
única
90%
dos
pagamentos,
acrescidos de correção monetária calculada a partir de
cada um dos desembolsos pela Tabela Prática deste E. TJSP
e juros de mora de 1% ao mês contados do trânsito em
julgado, pois a mora é dos compradores

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Nesse mesmo sentido: STJ-3a Seção, REsp 1617652/DF,
rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 26.09.2017.
Por fim, considerando que os autores não foram
imitidos na posse do imóvel não deverão custear as taxas
condominiais e o IPTU, pois tal obrigação surge só após a
efetiva imissão na posse (STJ-2a Seção, REsp 1345331/RS,
rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08.04.2015).
4. DOS HONORÁRIOS RECURSAIS Desprovido o recurso
as rés deverão arcar com a integralidade das custas,
despesas processuais e honorários de advogado majorados
para 15% do valor atualizado da condenação, nos termos do
art. 85, § 11 do CPC.
5.- CONCLUSÃO
Daí por que se nega provimento ao
recurso.
Na oposição de embargos de declaração contra o
presente
acórdão,
ficam
as
partes
intimadas
a
se
manifestarem, nas próprias razões recursais, a respeito
de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
art. 1o da Resolução n. 549/2011 do Órgão Especial deste
Eg. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como
concordância.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica