Tribunal: TJSP
Processo: 1007213-08.2018.8.26.0229
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-08
Data de publicação: 2020-07-24

Ementa:
EMBARGOS DE TERCEIROS – Compra e venda de terreno – Imóvel alienado pelo embargante à construtora - Registro da alienação - Indisponibilidade do bem determinada em processo movido por terceiro contra a construtora/adquirente - Rescisão do contrato de compra e venda e retorno do bem, agora indisponível, à titularidade do embargante – Improcedência dos embargos, com recurso do vencido -

Ementa:
EMBARGOS DE TERCEIROS – Compra e venda de terreno – Imóvel alienado pelo embargante à construtora - Registro da alienação - Indisponibilidade do bem determinada em processo movido por terceiro contra a construtora/adquirente - Rescisão do contrato de compra e venda e retorno do bem, agora indisponível, à titularidade do embargante – Improcedência dos embargos, com recurso do vencido - Pretensão do embargante de que a indisponibilidade seja levantada – Descabimento - Alegação de cerceamento de defesa - Inocorrência - Provas dos autos que se mostram, de fato, suficientes para apreciação do caso, competindo ao juiz a aferição da necessidade de produção de outras provas para o julgamento da lide - Inteligência do art. 370, cabeça e parágrafo único, do CPC – Preliminar rejeitada - Ordem de indisponibilidade do bem que foi averbada na matrícula quando ele ainda pertencia à construtora - Terceiros de boa-fé, credores da construtora, que não podem ser afetados pelo desfazimento do negócio celebrado entre o apelante com a construtora, motivo pelo qual inviável o levantamento da indisponibilidade do bem – RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000525599
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007213-08.2018.8.26.0229, da Comarca de Hortolândia, em que é apelante
HENRIQUE JOSÉ ANDRADE FERRAZ, é apelado RODRIGO SUEMATSU DA
SILVA.
ACORDAM, em 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U. Declara voto
convergente o 2o Juiz.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ
ANTONIO COSTA (Presidente sem voto), LUIS MARIO GALBETTI E MARY
GRÜN.
São Paulo, 8 de julho de 2020.
MIGUEL BRANDI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No 19/31413
Apelação Cível No 1007213-08.2018.8.26.0229
Comarca: Hortolândia
Juiz(a) de 1a Instância: Fabio Alves da Motta
Apelante: Henrique José Andrade Ferraz
Apelado: Rodrigo Suematsu da Silva
EMBARGOS DE TERCEIROS Compra e venda de terreno
Imóvel alienado pelo embargante à construtora - Registro da
alienação - Indisponibilidade do bem determinada em processo
movido por terceiro contra a construtora/adquirente - Rescisão
do contrato de compra e venda e retorno do bem, agora
indisponível, à titularidade do embargante Improcedência dos
embargos, com recurso do vencido - Pretensão do embargante
de que a indisponibilidade seja levantada Descabimento -
Alegação de cerceamento de defesa - Inocorrência - Provas dos
autos que se mostram, de fato, suficientes para apreciação do
caso, competindo ao juiz a aferição da necessidade de produção
de outras provas para o julgamento da lide - Inteligência do art.
370, cabeça e parágrafo único, do CPC Preliminar rejeitada -
Ordem de indisponibilidade do bem que foi averbada na
matrícula quando ele ainda pertencia à construtora - Terceiros
de boa-fé, credores da construtora, que não podem ser afetados
pelo desfazimento do negócio celebrado entre o apelante com a
construtora, motivo pelo qual inviável o levantamento da
indisponibilidade do bem RECURSO IMPROVIDO.
Cuida-se de apelação, tirada contra a sentença de fls.
85/86 que rejeitou os embargos de terceiros opostos por HENRIQUE JOSÉ
ANDRADE FERRAZ em desfavor de RODRIGO SUEMATSU DA
SILVA.
O dispositivo da sentença foi lançado nos seguintes
termos:
“julgo improcedentes os pedidos, extinguindo o feito com
julgamento de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.
Já que sucumbente, deverá a parte autora arcar com as custas
processuais e, atendidos os parâmetros previstos nos incisos do

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parágrafo 2o do artigo 85 do Código de Processo Civil, com os
honorários advocatícios, fixados em 10% do valor atualizado da
causa.”.
Apela o embargante (fls. 88/101), sustentando a
reforma do julgado. Em suas razões, aduz que é proprietário do imóvel
negociado com a Construtora Lecons. Diz que havia transferido o terreno à
incorporadora e que seria pago mediante entrega de 10 apartamentos do
empreendimento. Conta que a empresa se tornou inadimplente e o negócio
foi desfeito. Entende que a dívida que gerou as indisponibilidades não
guarda relação com o seu imóvel ou com o prédio que ali seria construído.
Alega que a sentença ofende: “i) o princípio do contraditório e ampla
defesa; ii) o artigo 492 do CPC, em razão da decisão contrariar confissão
do embargado fls. 76; iii) os artigos 265 e 1.247 do Código Civil, ante a
ausência de solidariedade entre o apelante e a Construtora Lecons, e
presunção relativa de veracidade do registro público que pode ser elidida;
e iv) os artigos 39 e 40 da lei 4.591/64, que não só não preveem
responsabilidade do alienante do terreno como o equiparam a
condômino”.
Reclama que a fase de instrução não foi aberta e que a
sentença é, por isso, ambígua, tendo em vista que ela afirma que
determinado fato não foi provado.
Anota que é defeso ao juiz proferir sentença com
natureza diversa do pedido e observa que o embargado concordou com o
requerimento de cancelamento da indisponibilidade.
Defende que deve ser equiparado a mero condômino,
não tendo qualquer responsabilidade junto aos credores da construtora.
Cita os arts. 39 e 40 da lei no 4.591/64 e os arts. 265 e 1.247 do Código

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Civil.
Argumenta que “o apelado não é adquirente do imóvel,
este foi gravado com indisponibilidade que não pode se sobrepor ao
direito real de propriedade do apelante, porquanto a dívida reclamada
pelo apelado não tem relação com o negócio cancelado entre o apelante e
a construtora.”.
Lembra que os registros públicos gozam de presunção
relativa de veracidade. Defende que no máximo cabe aos adquirentes o
ressarcimento do valor da parcela de construção que adicionaram à
unidade.
Registra que o embargado adquiriu imóvel na comarca
de Hortolândia e que seu imóvel fica em Sumaré. Ressalta que “o
magistrado deixou de observar que o empreendimento adquirido pelo
apelado sequer era o mesmo que seria construído no terreno de
propriedade do apelante, conforme se lê no documento de fls. 52”.
Diz ser imperioso o cancelamento da indisponibilidade
que recai sobre seu imóvel. Salienta que “a indisponibilidade atrela o
imóvel do apelante, terceiro de boa-fé, à dívida da Construtora Lecons
com a qual não contribuiu ou guarda qualquer relação.”.
Sustenta que a decisão recorrida “não considera
entendimento pacificado inclusive no STJ no sentido de que o proprietário
do terreno não assume condição de fornecedor e não integra a cadeia
produtiva, e por decorrência, não pode responder solidariamente pelas
obrigações contraídas pela incorporadora”. Enfatiza que as obras ali
eventualmente existentes foram promovidas pela construtora ré, e não
pelos adquirentes.
Dada a oportunidade de contrariedade (fls. 108), o

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recurso foi contrarrazoado (fls. 110/116).
Este processo chegou ao TJ em 14/10/2019, sendo a
mim distribuído em 21/10/2019, com conclusão na mesma data (fls. 117).
É o relatório.
Admito o recurso porque tempestivo. Preparo às fls.
102/103.
O recurso não prospera.
Inicialmente, afasto a preliminar de nulidade da
sentença por cerceamento de defesa.
Com efeito, o Julgador é o destinatário da prova, de
modo que lhe compete aferir da conveniência e oportunidade para o pronto
julgamento. Se, ao analisar as alegações e provas, já encontrar elementos
hábeis à formação de seu convencimento, deve o Julgador conhecer direto
do pedido, não havendo que se falar na realização de outras provas, ainda
que postuladas pelas partes.
Além disso, a prova documental produzida se mostra
suficiente para o julgamento da lide. Vale ressaltar que, nos termos do art.
370, do Código de Processo Civil, “caberá ao juiz, de ofício ou a
requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do
mérito” e o parágrafo único do dispositivo mencionado prescreve que “o
juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou
meramente protelatórias”.
Acrescento que no caso a matéria é de direito e depende
exclusivamente de provas documentais. Logo, não há a contradição
apontada na apelação.
Afastada a preliminar, passo à análise do mérito.

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No caso em tela, conforme demonstra a matrícula do
imóvel em questão, o terreno foi alienado pelo autor e seu falecido irmão à
construtora Lecons em 25/10/2012. Friso que da matrícula consta que
houve alienação, e não permuta, como alega o apelante.
Em 21/05/2015, foi determinada a indisponibilidade do
imóvel em questão, em razão de processo movido pelo apelado contra a
construtora Lecons. Com efeito, a construtora alienou apartamentos na
planta e não os entregou (sentença de fls. 53/55). Acrescento que além da
indisponibilidade em questão, há anotações na matrícula do imóvel sobre o
ajuizamento de duas execuções movidas por terceiros contra a construtora.
Por fim, em 17/02/2016, foi registrado o cancelamento
da alienação do imóvel do autor e seu irmão à construtora Lecons, em
obediência à sentença proferida em 07/07/2015 (fls. 14/16).
Assim,
pelo
que
se
verifica,
a
ordem
de
indisponibilidade do bem foi averbada na matrícula quando ele ainda
pertencia à construtora Lecons.
Portanto, terceiros de boa-fé (apelado e os outros dois
exequentes) não podem ser afetados pelo desfazimento do negócio
celebrado entre o apelante e seu irmão com a incorporadora, motivo pelo
qual inviável o levantamento da indisponibilidade do bem.
Aliás, a razão da rescisão do contrato entre vendedores
e a incorporadora parece ser a mesma que motivou a indisponibilidade do
imóvel: a não realização de empreendimento prometido. Com efeito,
passados dois anos das primeiras vendas de imóveis na planta, as obras
quase nada avançaram.
Segundo o autor, a empresa Lecons deveria entregar-lhe
em troca da venda do terreno dez apartamentos. Contudo, não há qualquer

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instrumento contratual que comprove essa permuta. Além disso, parece ser
excessivo o recebimento de dez apartamentos em troca de um terreno
vendido por R$87.500,00 em outubro de 2012. Vale ressaltar, a título de
comparação e em que pese se tratarem de empreendimentos distintos, que
o preço do imóvel na planta adquirido pelo apelado da construtora seria de
R$204.400,00.
Aqui destaco que o embargante apenas juntou a
sentença que rescindiu o contrato com a construtora, sem demonstrar que o
contrato seria o de permuta. Além disso, houve concordância da
construtora com a rescisão do contrato, antes mesmo dela ser citada. Por
isso, inaplicável o disposto nos arts. 39 e 40 da lei no 4.591/64. Vejamos o
que diz esses dispositivos:
“Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der
com pagamento total ou parcial em unidades a serem
construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos
de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em
pagamento do terreno que correspenderá a cada uma das
unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os
documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não
sujeito a qualquer prestação ou encargo.
Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno
ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas
de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.
§ 1o Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor
se opera a resolução, o direito sôbre a construção porventura
existente.
§ 2o No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de
direito à aquisição de unidades autônomas haverá do
mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja
adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada

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pelo ex-titular.
§ 3o Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade,
não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução
voltar a negociar seus direitos sôbre a unidade autônoma, sem a
prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2o.
§ 4o No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de
recorrer à cobrança judicial do que lhes fôr devido, sòmente
poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração
de terreno objeto do presente artigo.”
O teor do instrumento de compra e venda entre o
apelante e seu irmão com a incorporadora, neste cenário, é irrelevante para
terceiros de boa-fé. No mais, é certo que o embargante aceitou a
transferência registral do imóvel antes que a apelada cumprisse seu dever,
assumindo o risco de sua escolha, e também tinha ciência de que a
construtora Lecons exercia atividade econômica sujeita a risco.
Quanto ao art. 1.247 do Código Civil, o apelante não
declara em momento algum que os registros e averbações não exprimem a
verdade, motivo pelo qual sem sentido sugerir que a matrícula em questão
contém registros inverídicos. Além disso, como já dito, o apelante não
demonstra documentalmente que houve permuta e não alienação, como
consta de fato da matrícula do imóvel. Enfim, não há motivo para se
relativizar o conteúdo dos registros imobiliários.
Por fim, em momento algum se diz que o apelante é
devedor solidário da construtora Lecons, não incidindo na hipótese o art.
265 do Código Civil. O bem está indisponível para a garantia da dívida da
Lecons, pois à época da ordem de indisponibilidade ele pertencia à
construtora.
Desta feita, merece o édito singular ser mantido tal qual
lançado, uma vez que da reanálise do caso, a interpretação é a mesma da

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sentença, cujos fundamentos transcrevo, porque os estou adotando, a teor
do art. 252 do Regimento desta Corte:
“Com efeito, demonstrada a prévia negociação entre o autor, seu
irmão e a construtora Lecons. Todavia, a certidão da matrícula
atesta que o imóvel foi vendido a Lecons (fls. 14/16 - e não
permutado, como afirmado na exordial).
E, mesmo com o desfazimento do negócio, não há como retomar
as partes ao status quo ante, eis que anotações foram feitas na
matrícula do imóvel antes da sentença prolatada nos autos no
1002541-98.2015 - 1a Vara de Sumaré.
Assim, terceiros de boa fé que alcançaram o benefício de
anotações na matrícula do imóvel não podem ser prejudicados,
respeitando-se, assim, o princípio da publicidade dos registros
públicos. Não há se falar, portanto, em levantamento de qualquer
restrição que conste no histórico do bem.
Não bastasse, o embargante afirma que foi construído o alicerce
do empreendimento no imóvel, mas alega que, além do valor ser
insignificante, ainda traz prejuízo ao bem, uma vez que deverá
ser desfeito. Entretanto, nada trouxe a comprová-lo tampouco
indicou outro bem apto a substituir a garantia que requer seja
desfeita.
Salienta-se que atribuiu à causa o valor de R$ 204.400,00,
transparecendo, pois, que este seria o valor do terreno, o que
reforça a necessidade da garantia.
Assim, por onde quer que se olhe, não há se excluir qualquer
anotação da matrícula ou exclusão de garantia que recaia sobre
o imóvel.”.
Longe de ser comodismo a adoção/ratificação dos
fundamentos da sentença em Segundo Grau. Bem ao contrário, aliás. O
artigo 252 do Regimento Interno deste Tribunal, mantido após atualização
desta norma à luz do Código de Processo Civil de 2015, permite a simples
prática, aceita, inclusive, pelos Tribunais Superiores.
Eu costumo reproduzir os fundamentos que estou
adotando para reforçar minha compreensão e explicitá-la, ainda que ela
seja marcada pela ratificação.
Referido dispositivo tem larga e irrestrita adoção por

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este Egrégio Tribunal de Justiça, em observância ao postulado
constitucional da razoável duração dos processos, evitando repetições
inúteis e procrastinatórias.
A medida possui aceitação pacífica pelo Superior
Tribunal de Justiça, que assenta a “viabilidade de o órgão julgador adotar
ou ratificar o juízo de valor firmado na sentença, inclusive transcrevendo-
a no acórdão, sem que tal medida encerre omissão ou ausência de
fundamentação no decisum1”.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
Em razão do resultado final do julgamento da ação,
mantenho a distribuição dos ônus sucumbenciais fixados na sentença e
arbitro os honorários advocatícios recursais devidos pela requerida em
15% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de
Processo Civil.
É como voto.
MIGUEL BRANDI
Relator
1 REsp n.o 662..272/RS, 2a T., Rel. Min. João Otávio Noronha, j. 04.09.2007; REsp n.o 491.963/ES, 2a
T., Rel. Min. Castro Meira, j. 21.11.2005, entre vários outros.

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Voto no 28538
Apelação Cível no 1007213-08.2018.8.26.0229
Comarca: Hortolândia
Apelante: Henrique José Andrade Ferraz
Apelado: Rodrigo Suematsu da Silva
Origem: Ortolândia
Juiz: Fábio Alves da Motta
Relator: Luiz Antonio Costa
DECLARAÇÃO DE VOTO
Mutação posterior de titularidade imobiliária
que é ineficaz em relação aos titulares de
direitos que fizeram anotar na matrícula sua
prioridade em relação a eventual excussão
por ações judiciais em curso em face do
titular da época. Entendimento que decorre da
presunção quase absoluta introduzida pela
Lei 13.097/15, prestigiando o princípio de
concentração
dos
direitos
envolvendo
imóveis na respectiva matrícula imobiliária.
1.
Sem
embargo
do
inconfundível
conhecimento jurídico do eminente relator, ouso, desta vez,
acrescer algumas considerações às já robustas motivações
constantes de seu voto.

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O recurso de apelação, pelo voto do
eminente relator, seria desprovido, nos seguintes termos:
EMBARGOS DE TERCEIROS Compra e venda de
terreno Imóvel alienado pelo embargante à construtora
- Registro da alienação - Indisponibilidade do bem
determinada em processo movido por terceiro contra a
construtora/adquirente - Rescisão do contrato de compra
e venda e retorno do bem, agora indisponível, à
titularidade do embargante
Improcedência dos
embargos, com recurso do vencido - Pretensão do
embargante de que a indisponibilidade seja levantada
Descabimento - Alegação de cerceamento de defesa -
Inocorrência - Provas dos autos que se mostram, de fato,
suficientes para apreciação do caso, competindo ao juiz a
aferição da necessidade de produção de outras provas
para o julgamento da lide - Inteligência do art. 370,
cabeça e parágrafo único, do CPC Preliminar rejeitada
- Ordem de indisponibilidade do bem que foi averbada
na matrícula quando ele ainda pertencia à construtora -
Terceiros de boa-fé, credores da construtora, que não
podem ser afetados pelo desfazimento do negócio
celebrado entre o apelante com a construtora, motivo
pelo qual inviável o levantamento da indisponibilidade
do bem RECURSO IMPROVIDO.
2. Como bem captado pelo voto do
eminente relator sorteado, o negócio entabulado e que consta
no registro de imóveis não é uma incorporação, mas simples
venda de terreno por preço certo, sem qualquer menção à
incorporação que eventualmente se realizaria no local (verificar
fls. 14/16), que também precisaria estar inscrita e nunca
ingressou no registro imobiliário.
E nem mesmo a alegação de que o preço
do terreno seria pago por unidades a serem construídas no
local, que nunca foi noticiada no registro imobiliário, alteraria

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esta circunstância, pois nem toda edificação redundando em
unidades autônomas a final representam processos de
incorporação, pois seria possível ao comprador ou titular de
qualquer terreno edificar um prédio todo, sem incorporá-lo,
promovendo depois de alcançar o “habite-se” a criação de uma
convenção e especificação condominial, atribuindo o status de
unidade autônoma a cada apartamento constante daquele
prédio,
sem
que
tenha
havido
anterior
processo
de
incorporação.
A incorporação é identificada, nos termos
da lei de condomínio e incorporação (lei 4.591/65), com o
processo de construção de edifícios que se destinem à
constituição e condomínio, sempre que iniciarem as alienações
antes da conclusão das obras (arts. 29 e 30 da referida lei).
E neste aspecto, não há nada no registro
de imóveis que indicasse a existência de uma incorporação,
pois nem mesmo a referência que o preço da compra e venda
do terreno seria pago futuramente (cuja escritura só foi
acostada em grau de apelação e com termos que nunca
constaram do registro imobiliário conferir “in fine” fls. 14/16),
por unidades autônomas, constou da matrícula, preferindo as
partes manter sem publicidade esta circunstância, o que torna
ainda mais impraticável a busca de proteção com invocação da

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lei de incorporação.
Com o formato escolhido pelas partes
para alienação do bem à Construtora Lecons e para a
promoção
de
publicidade
registral,
todos
os
agentes
econômicos que promoveram negócios jurídicos com esta
construtora nunca tiveram notícia de qualquer gravâme
envolvendo o bem.
Este é mesmo o ponto fulcral que deve
determinar o julgamento desta lide envolvendo inúmeros
interesses,
a
maioria
dos
quais
nem
mesmo
aqui
representados, especialmente depois da Lei 13.097/15.
Neste aspecto saliento que depois da Lei
13.097/15, prestigiando o princípio da concentração dos atos
envolvendo imóveis na respectiva matrícula, houve profunda
alteração em relação às presunções que decorrem do registro
imobiliário, pois, nos termos daquela lei, não poderão mais ser
opostas situações jurídicas não constantes da matricula, ao
terceiro de boa fé que adquirir ou receber direitos reais sobre o
bem.
E não seria inexato afirmar que também
pretendeu a referida legislação terminar com as eternas

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discussões envolvendo fraudes à execução ou a credores,
prestigiando,
praticamente
com
presunção
absoluta
de
prioridade, os registros ou averbações notícias envolvendo
ações judiciais em curso que possam determinar repercussão
direta no imóvel matriculado, ou mesmo na garantia
representada pela existência daquele bem no patrimônio do
titular àquela época, a tornar eventual alteração de titularidade
posterior irrelevante, ou ineficaz em relação àqueles que teriam
assegurado a notícia no registro imobiliário das respectivas
ações judiciais em face do titular registrado naquele momento.
Esta
legislação,
inclusive,
alterou
a
redação do artigo segundo da lei 7.433/85, para dispensar na
realização de negócios jurídicos envolvendo imóveis a
exigibilidade ou o arquivamento da certidão do distribuidor
forense, deixando claro que em matéria que diga respeito a
imóveis só importará em relação ao terceiro de boa-fé aquilo
que conste expressamente na matrícula.
Irrelevante, assim, em relação àqueles
que noticiaram na matrícula situações de indisponibilidade ou
ações
judiciais
em
andamento,
eventual
mutação
da
titularidade e, por este mesmo motivo, eventual afastamento da
indisponibilidade, se o caso, ou da prioriedade que decorrem
das averbações notícias sobre execuções ou processo judiciais

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em andamento, somente poderiam ser alcançadas para liberar
o imóvel destas anotações nas respectivas ações que as
determinaram.
3. Acompanho, portanto, o voto do relator
sorteado, mantendo a sentença de primeiro grau e negando
provimento ao recurso.
LUÍS MÁRIO GALBETTI
Desembargador

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115C7F95
11
16
Declarações
de Votos
LUIS MARIO GALBETTI
11908FFA
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1007213-08.2018.8.26.0229 e o código de confirmação da tabela acima.