Tribunal: TJSP
Processo: 1001680-64.2018.8.26.0101
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-28
Data de publicação: 2020-02-28

Ementa:
APELAÇÃO - Ação Declaratória - Taxa de Manutenção de Associação de Moradores – Condonínio atípíco - Pretensão de declaração de inexigibilidade das taxas de manutenção - Reconvenção da associação ré para a cobrança das taxas em atraso num total de R$ 6.464,40 - Sentença de improcedência da ação e procedência da reconvenção – Inconformismo do autor – Cabimento – Inexigibilidade das taxas de

Ementa:
APELAÇÃO - Ação Declaratória - Taxa de Manutenção de Associação de Moradores – Condonínio atípíco - Pretensão de declaração de inexigibilidade das taxas de manutenção - Reconvenção da associação ré para a cobrança das taxas em atraso num total de R$ 6.464,40 - Sentença de improcedência da ação e procedência da reconvenção – Inconformismo do autor – Cabimento – Inexigibilidade das taxas de manutenção criadas por associações de moradores em relação a não associados ou moradores que a elas não anuíram - Matéria sedimentada em sede de recursos repetitivos pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp no 1.439.163 – SP – , O simples fato do autor ter adquirido o imóvel em questão quando já constituída a associação ré, não se presta a comprovar tenha a ela se associado - Recurso provido para julgar a ação procedente e improcedente a reconvenção.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000112614
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001680-64.2018.8.26.0101, da Comarca de Caçapava, em que é apelante
WALDEMAR MONTEIRO DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado
ASSOCIAÇÃO
DOS
ADQUIRENTES
DE
LOTES
DO
LOTEAMENTO
RESIDENCIAL TERRAS DO VALE.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso, Por maioria de
votos, vencido o Relator Sorteado, que negava provimento; Tendo em vista o
Julgamento não unânime e considerando o disposto no art. 942, "Caput" e § 1o do
CPC/2015, prossegue-se o julgamento, nesta sessão, ficando convocados a integrarem a
Turma Julgadora, o Desembargador César Peixoto, como 4o Juiz, e a Desembargadora
Angela Lopes, como 5a Juíza. O 4o Juiz acompanhou a divergência e a 5a Juíza
acompanhou o Relator. Portanto, Por maioria de votos, Deram provimento ao recurso,
vencidos o Relator Sorteado e a 5a Juíza. Acórdão com o 2o Juiz. Declara voto o Relator
Sorteado.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOSÉ
APARÍCIO COELHO PRADO NETO, vencedor, GALDINO TOLEDO JÚNIOR
(Presidente), vencido, GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente), EDSON LUIZ DE
QUEIROZ, CÉSAR PEIXOTO E ANGELA LOPES.
São Paulo, 28 de janeiro de 2020
*
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL no 1001680-64.2018.8.26.0101
APELANTE: WALDEMAR MONTEIRO DE OLIVEIRA
APELADO: ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE LOTES DO LOTEAMENTO
RESIDENCIAL TERRAS DO VALE
COMARCA: CAÇAPAVA
JUIZ: RODRIGO VALÉRIO SBRUZZI
VOTO No 19.425
APELAÇÃO - Ação Declaratória - Taxa de Manutenção de
Associação de Moradores Condonínio atípíco - Pretensão de
declaração de inexigibilidade das taxas de manutenção -
Reconvenção da associação ré para a cobrança das taxas em
atraso num total de R$ 6.464,40 - Sentença de improcedência
da ação e procedência da reconvenção Inconformismo do
autor Cabimento Inexigibilidade das taxas de manutenção
criadas por associações de moradores em relação a não
associados ou moradores que a elas não anuíram - Matéria
sedimentada em sede de recursos repetitivos pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp no
1.439.163 SP , O simples fato do autor ter adquirido o
imóvel em questão quando já constituída a associação ré, não
se presta a comprovar tenha a ela se associado - Recurso
provido para julgar a ação procedente e improcedente a
reconvenção.
Vistos.
Adotado o relatório do Relator Sorteado de fls.
145, que nega provimento ao recurso, passo a decidir.
É o breve relatório do necessário.
Com
a
devida
vênia
do
insigne
Relator,
Desembargador GALDINO TOLEDO JÚNIOR, ouso divergir do voto por ele prolatado

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para dar provimento ao recurso.
Registre-se, desde logo, que a ré não logrou
infirmar em momento algum do processado, a assertiva do autor, manifestada na petição
inicial, de não pertencer a seu quadro associativo.
Feito
o
registro,
de
rigor,
ressalvado
o
entendimento anteriormente esposado por este Relator, no sentido de reconhecer a
legalidade da cobrança das taxas de manutenção e conservação cobradas por
associações de moradores, é certo que deve ser observado o entendimento sedimentado
pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, para
reconhecer a ilegalidade da cobrança da epigrafada exação em relação aos moradores
não associados.
De acordo com a tese processada pelo rito do
artigo 543-C, “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.” (in REsp no 1.439.163 SP,
Segunda Seção, Ministro Relator Designado MARCO BUZZI, julgado em 11 de março
de 2015).
O
voto
condutor
do
recurso
repetitivo
supramencionado, da lavra do eminente Ministro MARCO BUZZI, consolidou a
matéria nos seguintes termos:
“Não há como olvidar que as obrigações de ordem civil,
sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como
fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as
exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa
de vontade das partes pactuantes, pois, em nosso

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ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, há
somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no
caso, permissa venia, não atuam qualquer dessas fontes,
mormente porque a Corte Estadual expressamente, ao
realizar a análise do conjunto probatório, salientou que
"embora o objeto discutido nos autos se referida a
loteamento não instituído como condomínio atípico nos
termos do artigo 8o da Lei 4.591, de 16.12.64 e em que a
obrigação de pagar contribuição a título de conversão não
conste das matrículas dos lotes do apelante " (e-STJ, fl. 156 -
grifou-se).
Inexiste, portanto, espaço para a concepção de uma
"aceitação tácita" a ser imposta pelo Poder Judiciário como
preceitua o voto do eminente relator, pois, na ausência de
uma legislação que regule especificamente a presente
matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia
da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive,
pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia
constitucional da liberdade de associação e da legalidade,
uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão
em virtude de lei.
É certo que a função do Judiciário sofreu substancial
modificação ao longo dos anos republicanos, passando a
atuar
como
órgão
calibrador
de
tensões
sociais,

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solucionando conflitos de conteúdo social, político e jurídico,
e também implementando o conteúdo promocional do
Direito.
Porém, não pode a jurisprudência esvaziar o comando
normativo de um preceito fundamental e constitucional em
detrimento de um corolário de ordem hierárquica inferior,
pois, ainda que se aceite a idéia de colisão ou choque de
princípios, na lição do mestre HUMBERTO ÁVILA, "o
relacionamento
vertical
entre
as
normas
(normas
constitucionais e normas infraconstitucionais, por exemplo)
deve ser apresentado de tal forma que o conteúdo de sentido
da norma inferior deve ser aquele que 'mais intensamente'
corresponder ao conteúdo de sentido da norma superior" (in
Teoria dos Princípios - da definição à aplicação dos
princípios jurídicos. 10.a ed. Editora Malheiros, 2009, p.
130).
E, no caso em testilha, a concepção da aceitação tácita ou da
preponderância do princípio da vedação ao enriquecimento
sem causa, acaba por esvaziar o sentido e a finalidade da
garantia fundamental e constitucional da liberdade de
associação, como bem delimitou o Pretório Excelso no
julgamento do RE n.o 432.106/RJ, encontrando a matéria,
inclusive, afetada ao rito da repercussão geral (RG no AI n.o
745.831/SP, rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJ 29/11/2011).

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A associação de moradores é mera associação civil e,
consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias
individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia
horizontal dos direitos fundamentais.
Assim, cumprindo a função uniformizadora desta Corte
Superior, ambas as Turmas julgadoras integrantes da Eg.
Segunda
Seção
têm
sido
uníssonas
ao
reiterar
o
posicionamento firmado a partir do julgamento do EREsp
n.o 444.931/SP no sentido de que as taxas de manutenção
criadas por associação de moradores não podem ser
impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem
aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao
princípio da liberdade de associação (art. 5.o, inc. XX, da
CF/88)” (REsp no 1.439.163).
Precitada decisão deve ser prestigiada, “ex vi” do
que preceitua o artigo 927, inciso III, do Novo Código de Processo Civil, sob pena de
manifesto prejuízo ao princípio da segurança jurídica.
Nesse ponto, por oportuno, impõe-se a citação do
seguinte julgado, que judiciosamente demonstra a necessidade de adoção do
entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça sobre o tema em foco:
“Pese à ausência de efeito vinculante da decisão prolatada
pelo Superior Tribunal de Justiça em recurso representativo
da controvérsia, a referida sistemática instituiu tratamento
diferenciado para a tramitação e julgamento de litigiosidade

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repetitiva, a fim de conferir racionalidade e celeridade à
prestação jurisdicional, na tentativa de contornar a
problemática da morosidade.
Consoante o disposto no artigo 543-C do Código de Processo
Civil os recursos especiais ficarão sobrestados no tribunal de
origem aguardando a decisão a ser proferida em recurso
representativo da controvérsia. Publicado o acórdão, os
recursos especiais terão o seguimento negado se o acórdão
recorrido coincidir com a orientação do Superior Tribunal
de Justiça e serão devolvidos ao tribunal de origem se
houver divergência da orientação, a fim de que a turma
julgadora possa se retratar. Mantida a decisão divergente, o
recurso
especial
será
submetido
ao
exame
de
admissibilidade.
Nesse contexto, não se deve perder de vista que uma das
competências atribuídas constitucionalmente ao Superior
Tribunal
de
Justiça
consiste
na
uniformização
de
jurisprudência, a fim de assegurar a aplicação uniforme da
legislação federal.
Assim, considerando os fatores descritos e o escopo visado
pela legislação processual, continuar a adotar a posição
anteriormente sustentada para o caso dos autos, implicaria
em desnecessário trabalho aos órgãos jurisdicionais, que ao
cabo, seriam movimentados somente para dar concretude à

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tese já fixada pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido
de impossibilidade de cobrança das taxas.” (TJSP, Apelação
no 0001420-84.2009.8.26.0338, 3a Câmara de Direito Privado,
Relator VIVIANI NICOLAU, j. 02.02.2016).
Nem se diga que o autor aceitou tacitamente a
obrigação ou que o posicionamento ora sustentado dá ensejo ao enriquecimento ilícito
do autor em detrimento dos outros proprietários que solveram a obrigação em comento,
posto que são situações não configuradas como tem sustentado o insigne
Desembargador COSTA NETTO, em vários julgados, dos quais se destaca o seguinte:
“O pedido da ação de cobrança improcede (incide a solução
indicada nas alíneas '1' a '3' supra), haja vista a inexistência
de livre associação dos apelados junto à apelante, tampouco
havendo prova de sua anuência à cobrança, não se falando,
inclusive, na aceitação tácita dos serviços.
A associação-apelante cobra valores atinentes a serviços de
manutenção, limpeza e segurança, todos executados em áreas
externas aos lotes, portanto, sem qualquer possibilidade de
resistência pelos proprietários, para impedir a execução desses
serviços.
Sob tal contexto, peço vênia para negar provimento ao recurso,
mantendo-se a sentença recorrida, que julgou improcedente a
ação de cobrança, pois, não restou comprovado, pela apelante-
autora, a existência de adesão ou concordância, por meio do
“exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo

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proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé”.
Por fim, e no mesmo sentido do que se disse, não se cogita, in
casu, da proibição do venire contra factum proprium, já que, por
tal princípio, previsto no artigo 4221 do Código Civil, exige-se
conduta de boa-fé aos contratantes durante a execução do
negócio jurídico antes firmado, situação que, aqui, não restou
configurada, ante a falta de prova de atos praticados pelos
apelados a indicar a avença, cujo ônus era da associação-
apelante, do qual não se desincumbiu.
Ressalto, ainda, que não há indicação de nenhum ato praticado
pelos apelados, do qual pudesse se cogitar da anuência à
cobrança aliás, sequer pagou qualquer parcela a tal título -,
não apenas pelo silêncio, mas, sim, pelos atos de aceitação e de
apropriação, com recebimento de serviços, pois, “não se deve
confundir o silêncio com certos modos de comportamento que
implicam atuação da vontade. A manifestação, assim dada, é
indireta, pois a vontade se deduz da conduta”, não vislumbrado,
no caso, - a fim de autorizar a cobrança -, o silêncio como
qualificado, a presumir a formação da avença, na forma do
artigo 111 do Código Civil, até porque, os serviços indicados
(“manutenção do local (...), isto é, a administração,
manutenção, limpeza, vigilância, conservação de área, bem
como a implementação de melhorias com relações aos serviços
e bens próprios”) sequer poderiam ser rejeitados pelo apelante.”

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(verbis).
Respeitado entendimento em contrário, o simples
fato do autor ter adquirido o imóvel em questão quando já constituída a associação ré,
não se presta a comprovar tenha ele se associado à ré.
Com
efeito,
a
vislumbrada
“associação
automática” não merece aceitação, visto que contraria frontalmente a liberdade de
associação consagrada pela Constituição Federal.
Nesse sentido, “mutatis mutandis”, colhe-se o
seguinte julgado:
“No mérito, forçoso destacar que a relação existente entre o
apelado e a vendedora é de consumo (compra de imóvel),
razão pela qual o contrato de adesão celebrado entre as
partes deve ser analisado com mais critério e rigor no que
tange à boa-fé, mitigando-se o pacta sunt servanda, em
proteção à parte hipossuficiente.
Nesse contexto, a cláusula contratual que prevê a adesão
compulsória do consumidor, que visava apenas adquirir lote
de terreno, à Associação é abusiva:
“Cláusula Décima Sexta - O PROMISSÁRIO COMPRADOR
declara estar ciente de que a filiação à referida ASSOCIAÇÃO
dá-se automaticamente com a assinatura do presente contrato,
pelo que manifesta expressamente, neste ato, sua imediata
adesão à mesma, como condição essencial que é do presente
contrato, comprometendo-se a contribuir com a taxa mensal

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especificada no referido estatuto, com valor a ser definido pela
ASSOCIAÇÃO em Assembléia convocada para este fim, para
que possa, por si ou por terceiros contratados, executar os seus
objetivos sociais.”
Referida abusividade decorre do fato da vendedora obrigar
o adquirente de imóvel à associar-se, sendo claramente
contrária à liberdade de associação assegurada na
Constituição Federal. Razão pela qual referida cláusula e
todas as demais dela decorrentes devem ser declaradas
nulas.” (TJSP, Apelação no 4001986-30.2013.8.26.0077, 3a
Câmara de Direito Privado, Relator EGIDIO GIACOIA, j.
15.12.2015).
Ante o pagamento espontâneo realizado pelo autor
até dezembro de 2015, não lhe socorre o pedido de restituição dos valores despendidos
até então, merecendo procedência seu pedido subsidiário de declaração de
inexigibilidade das taxas associativas reclamadas a partir de janeiro de 2016, o que
determina a improcedência do pleito reconvencional.
Pelo exposto, dou provimento ao recurso do autor
para julgar a ação procedente e improcedente a reconvenção, condenando a ré no
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 10% (dez por cento)
sobre o valor atualizado da causa.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator Designado

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Apelação Cível no 1001680-64.2018.8.26.0101
Comarca: Caçapava
Apelante: Waldemar Monteiro de Oliveira
Apelada: Associação dos Adquirentes de Lotes do
Loteamento Residencial Terras do Vale
Voto no 26.992
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
1. Peço vênia a douta maioria para
divergir da solução imposta ao recurso, pois no meu pensar a
hipótese era de desprovimento do recurso.
2. Explico.
Do que consta dos autos, o autor é
proprietário do lote no 21, quadra 32 do loteamento
denominado Residencial “Terras do Vale”, conforme se infere na
escritura pública de venda e compra (fls. 15/23), firmada em 17
de abril de 2.015.
Em razão de cobranças efetuadas pela
requerida,
decorrentes
de
despesas
de
manutenção,

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conservação e melhoramentos do loteamento, o autor ajuizou a
presente
ação
declaratória,
alegando
não
se
considerar
associado e, nem poder permanecer nessa posição, sem
manifestação de sua vontade associativa.
Foi
o
pleito
inicial
julgado
improcedente,
com
acolhimento
em
contrapartida
da
reconvenção apresentada pela entidade ré objetivando a
cobrança dos encargos em atraso, advindo daí o recurso
ofertado, que, não obstante o esforço do patrono do autor, não
comporta acolhida.
Com efeito, de pronto exsurge dos
autos a entidade ré foi constituída muito antes da aquisição do
imóvel pelo réu, ou seja, em 09.01.2008, conforme documento
de fls. 52/71, daí porque não poderia o adquirente alegar prévio
desconhecimento quanto à sua existência.
Se não bastasse no próprio título
aquisitivo do autor, consistente na Escritura Pública de fls.
15/23, constou expressamente notícia da existência dessa
entidade, da atribuição dos serviços de administração do
loteamento a este, bem como expressa menção de que o
comprador concordava em a ela aderir (fls. 18/19).
Por essa razão não pode o apelante,
depois, alegar que sua permanência como associado viola norma

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constitucional, pois, sem dúvida, a anuência à filiação à entidade
administradora foi condição inerente ao negócio, porque,
certamente, a alienante não aceitaria negociar o imóvel a quem
recusasse
esse
compromisso,
ante
a
natureza
do
empreendimento.
Assim, colocados à disposição de
todos os moradores os serviços prestados pela ré, há a
obrigação do autor em contribuir com sua cota parte, evitando-
se o enriquecimento sem causa.
Muito embora disponha o artigo 5o,
XX, da Constituição Federal, ser defeso obrigar alguém a
participar de uma associação ou a nela se manter, a questão
aqui deve ser interpretada de forma diferente, porque ultrapassa
o simples direito de se associar ou não, visto que cede passo
essa restrição a outro preceito constitucional da mesma
natureza, contido no inciso XXIII, do mesmo dispositivo da Carta
Magna, que trata da função social da propriedade.
Devem prevalecer os objetivos que
nortearam a criação da associação, que visam proteger não a
intolerância individual, mas o bem comum, daí a necessidade de
resguardar a função social da propriedade.
Sendo
assim,
o
fundamento
da
obrigação de pagamento decorre da propriedade de um lote na

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área do loteamento e a presença de benefícios experimentados
com a atividade da associação.
Se o loteamento representa um todo,
não há como separar as melhorias, porque foram realizadas em
prol de uma comunidade, e se aqueles que possuem imóveis
nesta localidade deixarem de participar do rateio, como
pretendia o autor, ficará patente o enriquecimento ilícito em
detrimento dos que solveram as benfeitorias realizadas, posto
que todos, inclusive este, se beneficiam daquelas.
Por fim, frisa-se, a propósito, que,
ante as peculiaridades do caso concreto, esse entendimento não
viola o fixado pelo C. Superior Tribunal de Justiça nos Recursos
Repetitivos 1280871/SP e 1439163/SP, que exarou a seguinte
tese: “As taxas de manutenção
criadas por associações
de
moradores
não obrigam os não associados
ou que a elas não
anuíram ” (Relator p/ acórdão Ministro Marco Buzzi, DJe
22/05/15).
De qualquer forma, é bom ressaltar
que a aplicação obrigatória da tese esposada pela Corte Superior
Infraconstitucional está suspensa pelo recebimento de Recurso
Extraordinário pelo Supremo Tribunal (RE 695.911), diante da
Repercussão geral reconhecida (Tema 492), conforme bem
salientado pelo ilustre Julgador a quo em sua sentença.

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Sendo
assim,
conclui-se
que
escorreita a decisão monocrática, devendo ser mantido o
julgado.
Para os fins do artigo 85, § 11o, do
Código de Processo Civil, impunha ao autor reconvindo,
apelante vencido o pagamento de honorários advocatícios
adicionais de mais 5% sobre o montante já previsto na sentença,
tanto na ação principal quanto na reconvenção, igualmente
respeitado no que toca à execução os benefícios da gratuidade
antes deferidos.
3.
Ante
o
exposto,
meu
voto,
renovada vênia, negava provimento ao recurso.
Galdino Toledo Júnior
Relator sorteado vencido

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JOSE APARICIO COELHO PRADO NETO
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13
16
Declarações de
Votos
GALDINO TOLEDO JUNIOR
FF23AB2
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1001680-64.2018.8.26.0101 e o código de confirmação da tabela acima.