Tribunal: TJSP
Processo: 1057043-32.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Fábio Quadros
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-20
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
Compromisso de compra e venda – Ação Judicial – Cobrança de "cancelamento de hipoteca" e taxa SATI – Sentença de procedência – Insurgência das partes: do autor requerendo a majoração dos honorários advocatícios; da ré, insistindo na validade das cobranças – - Cabimento em parte -– Cancelamento da hipoteca – Hipoteca assumida que é ineficaz em relação ao adquirente – Súmula 308 do STJ –

Ementa:
Compromisso de compra e venda – Ação Judicial – Cobrança de "cancelamento de hipoteca" e taxa SATI – Sentença de procedência – Insurgência das partes: do autor requerendo a majoração dos honorários advocatícios; da ré, insistindo na validade das cobranças – - Cabimento em parte -– Cancelamento da hipoteca – Hipoteca assumida que é ineficaz em relação ao adquirente – Súmula 308 do STJ – Ação -Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel – Entendimento fixado pelo E. STJ quando do julgamento do REsp 1.599.511-SP – Honorários advocatícios que devem ser majorados para fixar em R$ 500,00, pois se mostra adequado e suficiente para remunerar dignamente o trabalho desenvolvido pelo profissional, considerando, notadamente a baixa complexidade da causa - Recurso da ré desprovido, provido o do autor.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
1
Apelação Cível 1057043-32-2019.8.26.0576 São José do Rio Preto Voto n.o 40.026
ni
Registro: 2020.0000680923
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1057043-32.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelado GUILHERME MENDONÇA MENDES DE OLIVEIRA, é
apelado/apelante M.R.V. ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e Apelado DAVI
LUIS DE ALMEIDA BORGES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso da ré e deram
provimento ao do autor. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ALCIDES LEOPOLDO (Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 20 de agosto de 2020
FÁBIO QUADROS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1057043-32.2019.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 40026 – NI 2/9
Voto n.o 40.026
Apelação Cível 1057043-32-2019.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelantes / apelados: Davi Luís de Almeida Borges e MRV Engenharia e
Participações S.A.
Juiz prolator: Sandro Nogueira de Barros Leite
Compromisso de compra e venda Ação Judicial Cobrança
de “cancelamento de hipoteca” e taxa SATI Sentença de
procedência Insurgência das partes: do autor requerendo a
majoração dos honorários advocatícios; da ré, insistindo na
validade
das
cobranças
-
Cabimento
em
parte
-
Cancelamento da hipoteca Hipoteca assumida que é ineficaz
em relação ao adquirente Súmula 308 do STJ Ação -
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço
de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel Entendimento fixado pelo E. STJ quando do
julgamento do REsp 1.599.511-SP Honorários advocatícios
que devem ser majorados para fixar em R$ 500,00, pois se
mostra adequado e suficiente para remunerar dignamente o
trabalho
desenvolvido
pelo
profissional,
considerando,
notadamente a baixa complexidade da causa - Recurso da ré
desprovido, provido o do autor.
A sentença de fls. 164/167, cujo relatório se
adota, julgou procedente ação pelo Rito Comum movida por Davi Luís de
Almeida Borges em face de MRV Engenharia e Participações S.A., para
determinar que a ré restitua ao autor os valores por ele pagos a título de
taxa SATI (R$ 800,00) e cancelamento de hipoteca (R$ 191,29),
devidamente atualizadas de acordo com a tabela prática de atualização dos

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débitos judiciais do Tribunal de Justiça de São Paulo e acrescida de juros
de mora no importe de 1% ao mês, ambos desta data. Em razão do
decaimento mínimo do autor, condenar a ré ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por
cento) sobre o valor da condenação.
Apela o autor a fls. 169/175, requerendo a
majoração dos honorários advocatícios, alegando que ínfimos aquele
fixados na sentença.
Inconformada, apela, também, a ré a fls.
181/195, pugnando pela reforma da sentença, alegando a validade da
cobrança da taxa de despachante, pois difere-se da taxa SATI. Segue
aduzindo que igualmente válida a cobrança da taxa de registro de cartório,
posto que devidamente informado no contrato.
Recursos processados e respondidos.
É o relatório.
Recursos considerados tempestivo, isento de
preparo o do autor, preparado o da ré, sendo admitido por este relator.
Incontroversa a avença existente entre as
partes para aquisição do imóvel descrito no “Contrato Particular de
Promessa de Compra e Venda” estampado a fls. 13/16.

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No que concerne à cobrança da “taxa de
cancelamento de hipoteca” efetuada pela ré, a matéria já foi amplamente
debatida sendo, inclusive, sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça.
A hipoteca constituída sobre o imóvel
garante débito da construtora e incorporadora para com o agente financeiro
e não pode atingir o terceiro, comprador de boa-fé, que quitou totalmente o
preço junto à construtora.
A respeito, é irrelevante que haja cláusula
contratual prevendo tal hipoteca, visto que tal cláusula é abusiva frente ao
Código de Defesa do Consumidor.
É de se notar que a hipoteca firmada entre a
construtora ré e o credor hipotecário não interfere com o direito do autor,
comprador, para o recebimento de escritura definitiva de venda e compra
do imóvel, desde que quitado o preço, consolidando o direito real de
propriedade mediante registro, “ex vi” do art. 1.245, “caput” e §1o do
Código Civil de 2.002.
Com esse entendimento e mostrando-se
amplamente favorável ao pleito da autora está o julgado do Superior
Tribunal de Justiça citada Corte, referindo que: “Na incorporação de
imóvel, é ineficaz a cláusula que institui hipoteca em favor do financiador

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da construtora da unidade alienada e paga por terceiro adquirente”
(Resp. 401.252-SP, DJU de 05.08.2002, Min. Ruy Rosado de Aguiar “in”
RSTJ 163/404).
A propósito do tema e ressaltando as
consequências da hipoteca na incorporação imobiliária, ficou assim
assentado na jurisprudência, destacado o art. 46 do CDC: “O consumidor
comum não sabe o que é hipoteca, e muito menos tem condições de
compreender as conseqüências do princípio da indivisibilidade dela. Ele,
consumidor, sabe que o incorporador terá que pagar ao banco, mas nunca
imagina que o apartamento adquirido possa ir parar nas mãos do credor”
(RSTJ 163/404).
Nesse sentido, a Súmula n.o 308 do Egrégio
Superior Tribunal de Justiça:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o
agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de
compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
De igual forma, sem razão a ré, na medida
em que a taxa SATI, trata-se em verdade de cobrança de valores para
cobrir despesas de assessoria-técnico-imobiliária, e dentre elas o
despachante, portanto, não há se falar que são despesas diversas, como

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quer fazer crer a vendedora nas razões de recurso.
E quanto à legalidade na cobrança de valores
a esse título, o acórdão paradigmático REsp 1.599.511-SP definiu,
especificamente, o posicionamento do E. STJ, ao afirmar que a
facultatividade da contratação dos serviços de assessoria não afasta sua
abusividade:
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR.
VALIDADE.
PREÇO
TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO.
SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE
DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040
DO CPC/2015:
1.2.
Abusividade
da
cobrança
pelo

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promitente-vendedor
do
serviço
de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou
atividade congênere, vinculado à celebração
de promessa de compra e venda de imóvel.”
(...)
“Assim, se o consumidor necessitar de
alguma assessoria técnica ou jurídica para
orientá-lo acerca do contrato ou de outros
detalhes relativos à aquisição do imóvel,
pode contratar diretamente um profissional
ou advogado da sua confiança, e não alguém
vinculado à incorporadora.
O próprio Conselho Federal de Corretores de
Imóveis (COFECI), mediante a Resolução no
1.256/2012, estatuiu a seguinte norma
proibitiva:
Art. 3o - É vedado aos inscritos no Regional
cobrarem de seus clientes, para si ou para
terceiros, qualquer taxa a título de assessoria
administrativa jurídica ou outra, assim como

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devem denunciar ao Regional a cobrança de
tais taxas quando feitas pelo incorporador,
pelo construtor ou por seus prepostos.
Manifesta, portanto, a abusividade de
qualquer cláusula que estabeleça a cobrança
desse
serviço
de
assessoria
técnico-
imobiliária (SATI) ou atividade congênere.”
Portanto, como se vê, a transferência da taxa
SATI é abusiva e deve ser restituída ao autor, ficando desacolhido o
recurso da ré.
Por fim, quanto ao recurso do autor, têm-se
que verba honorária deve ser arbitrada nos moldes do artigo 85, §§ 2o e 8o
do Código de Processo Civil, atendidos o grau de zelo do profissional, o
lugar de prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho
realizado pelo advogado e o tempo exigido para o serviço.
A respeito desses critérios, assim se
manifestam Nelson Nery Júnior e Rosa Maria Andrade Nery: “São
objetivos e devem ser sopesados pelo juiz na ocasião da fixação dos
honorários. A dedicação do advogado, a competência com que concluiu os
interesses de seu cliente, o ato de defender seu constituinte em comarca

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onde não resida, os níveis de honorários na comarca onde se processa a
ação, a complexidade da causa, o tempo despendido pelo causídico desde
o início até o término da ação são circunstâncias que devem ser levadas
em consideração pelo juiz quando da fixação dos honorários de
advogado.”
E, seguindo tais parâmetros, tem-se que os
honorários advocatícios aplicados na sentença equivalente a 10% (dez por
cento) sobre o valor da condenação (taxa SATI e cancelamento de
hipoteca, que perfaz R$ 991,29), se mostra irrisório, devendo ser
majorados para fixar por equidade, no valor de R$ 500,00 (quinhentos
reais) pois se revela adequado e suficiente para remunerar dignamente o
trabalho desenvolvido pelo profissional, considerando, notadamente, a
baixa complexidade da causa, com duração da normalidade dos processos
judiciais.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso
da ré, e dou provimento ao do autor.
FÁBIO QUADROS
Relator