Tribunal: TJSP
Processo: 1022899-05.2018.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-28
Data de publicação: 2020-02-03

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de procedência. Irresignação da empreiteira correquerida. Parcial acolhimento.
APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Irrelevante o fato do imóvel ser para fim comercial e não residencial. Autores são destinatários finais do serviço. Inafastável a solidariedade entre as fornecedoras. Possível a revisão ou anulação das cláusulas contratuais

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de procedência. Irresignação da empreiteira correquerida. Parcial acolhimento.
APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Irrelevante o fato do imóvel ser para fim comercial e não residencial. Autores são destinatários finais do serviço. Inafastável a solidariedade entre as fornecedoras. Possível a revisão ou anulação das cláusulas contratuais consideradas abusivas (artigo 6o, inciso V, do CDC). Jurisprudência.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Sentença reduziu o percentual para 10% dos valores pagos pelos compradores a título de preço. Reforma do julgado neste particular. Contrato prevendo 20%. Importe que não poderia ser considerado abusivo, mormente diante do entendimento pacificado no STJ (REsp 1.723.519). Devolução em uma única parcela. Súmula 102 do TJSP.
RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000055045
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação Cível
no 1022899-05.2018.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é
apelante ITAMARATI TERRAPLENAGEM LTDA, são apelados MONICA CILENE
DE JESUS DOMINGUES e RODRIGO CITELLI DOMINGUES.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e COELHO MENDES.
São Paulo, 28 de janeiro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1022899-05.2018.8.26.0564
(L)
Pág. 2/5
VOTO No 10217
No Processo - Classe:
1022899-05.2018.8.26.0564 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de São Bernardo do Campo
Juiz(a) de 1o Grau:
Antonio Balthazar de Matos
Partes:
Apelante: Itamarati Terraplenagem Ltda
Apelados: Monica Cilene de Jesus Domingues e Rodrigo Citelli
Domingues
Interessado: Hesa 112 - Investimentos Imobiliários Ltda
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença
de procedência. Irresignação da empreiteira correquerida.
Parcial acolhimento.
APLICAÇÃO
DO
CÓDIGO
DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR. Irrelevante o fato do imóvel ser para fim
comercial e não residencial. Autores são destinatários finais
do
serviço.
Inafastável
a
solidariedade
entre
as
fornecedoras. Possível a revisão ou anulação das cláusulas
contratuais consideradas abusivas (artigo 6o, inciso V, do
CDC). Jurisprudência.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Sentença reduziu o
percentual para 10% dos valores pagos pelos compradores
a título de preço. Reforma do julgado neste particular.
Contrato prevendo 20%. Importe que não poderia ser
considerado abusivo, mormente diante do entendimento
pacificado no STJ (REsp 1.723.519). Devolução em uma
única parcela. Súmula 102 do TJSP.
RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Trata-se de Apelação interposta contra a r. sentença proferida às fls.
281/286 dos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula c.c. Pedido de
Restituição de Valores proposta pelos consumidores em face das empreiteiras.
O D. Magistrado julgou procedentes os pedidos, declarando nulas as
cláusulas 12.1, 13.4, 13.5 e 13.6 da construtora e rescindida a avença, condenando as
requeridas à restituição de 90% dos valores desembolsados pelos compradores a título
de preço do imóvel.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1022899-05.2018.8.26.0564
(L)
Pág. 3/5
Inconformada, a “Itamarati Terraplenagem” recorreu alegando não ter
sido notificada acerca do interesse na rescisão contratual, pois a comunicação dos
autores ocorreu apenas com a correquerida.
Entendia não ser aplicável ao caso a legislação consumerista vigente,
pois o empreendimento possuía natureza comercial e não residencial, incidindo apenas
as normas do Código Civil.
Também não teria sido demonstrada a hipossuficiência dos autores,
“já que ambos possuem curso superior e tinham plena ciência daquilo que firmaram”,
razão pela qual não se poderia falar em inversão do ônus da prova no caso da lide.
No mais, o contrato conteria previsão expressa de retenção de 20% do
valor pago e devolução do saldo devedor em até 90 dias, não sendo razoável a revisão
das cláusulas impugnadas.
Por fim, pleiteou a repartição dos honorários advocatícios em atenção
ao princípio da sucumbência (fls. 300/310).
Contrarrazões dos autores às fls. 317/322, postulando o improvimento
do recurso.

É O RELATÓRIO.
O recurso comporta parcial provimento.
Em primeiro lugar, ao contrário do alegado pela recorrente, o fato do
empreendimento possuir natureza comercial e não residencial, não alteraria a natureza da
relação, sendo plenamente aplicável ao caso a legislação consumerista vigente.
Neste sentido:
“Apelantes integram a mesma cadeia de fornecimento da
Odebrecht Realizações, devendo responder solidariamente
perante o consumidor (art. 7°, par. único, art. 12 e art. 25, § 1°
do CDC). Caso em que se aplica a legislação consumerista.
Irrelevância de se tratar de sala comercial ao invés de
moradia. Autor que é destinatário final do produto adquirido

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1022899-05.2018.8.26.0564
(L)
Pág. 4/5
por ele. (...) (Apelação Cível 1012892-32.2016.8.26.0011;
Relator Carlos Alberto de Salles; 3a Câmara de Direito Privado;
Julgamento: 20/02/2018)
Aliás, nos termos do julgado acima reproduzido, a responsabilidade da
empresa recorrente não poderia ser afastada, em razão da solidariedade entre as
fornecedoras.
Desse modo, eventuais discussões acerca da ausência de notificação da
Itamarati não poderiam ser objeto de discussão nestes autos, sem prejuízo de eventual direito de
regresso entre as fornecedoras, a ser apurado em ação própria, se o caso.
E em razão da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso,
possível a revisão ou a anulação de cláusulas consideradas prejudiciais, nos termos do inciso V
do artigo 6o do Código de Defesa do Consumidor.
Em consequência, correta a anulação da cláusula 12.1 (fls. 66), eis que não
se poderia falar em irretratabilidade ou irrevogabilidade do contrato celebrado entre as partes.
Por outro lado, no tocante ao percentual de retenção, assiste razão à
recorrente, não se verificando nulidade ou abusividade nas cláusulas 13.4, 13.5, 13.6.
Isso porque a previsão de 20% de retenção não se afigurou exagerada, sendo
inclusive menor do que o percentual entendido pelo Superior Tribunal de Justiça como razoável
em casos como o presente.
Neste sentido:
REsp 1723519/SP “2. Hipótese em que, ausente qualquer
peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula
penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção
no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a
relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o
percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos
valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por
esta Corte como adequado para indenizar o construtor das

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1022899-05.2018.8.26.0564
(L)
Pág. 5/5
despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do
contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e
cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a
utilização ou não do bem, prescindindo também da
demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela
incorporadora com o empreendimento.”
Portanto, ressalvado o entendimento do D. Magistrado "a quo", a sentença
comporta reforma neste particular, mantendo-se o percentual de retenção previsto no contrato,
desde que a devolução do restante ocorra de forma integral, de uma só vez, nos termos da
Súmula 2 do TJSP:
“A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso
de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não
se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.”
Portanto, a sentença deve ser parcialmente reformada, a fim de majorar o
percentual de devolução para 20% do preço pago pelos autores no curso da relação.
Por fim, considerando o princípio da causalidade e a parcial procedência da
ação, a sucumbência deve ser repartida entre as partes, cada qual arcando com 50% das custas e
despesas processuais.
Os honorários advocatícios devidos pela parte autora aos patronos das
requeridas comporta fixação em 15% da diferença entre o valor da causa e o valor da
condenação; a verba em favor dos patronos da autora deve ser arbitrada em 15% do valor da
condenação.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso, nos
termos da fundamentação.
SÍLVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora