Tribunal: TJSP
Processo: 1027365-66.2018.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Alienação Fiduciária
Órgão julgador: Luis Fernando Nishi
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
APELAÇÃO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA – NÃO CABIMENTO – Art. 1o da Lei 8009/91 que protege apenas os bens de propriedade do devedor – Impossibilidade de interpretação extensiva à regra de impenhorabilidade de bem de família – Devedor que ao alienar fiduciariamente bem imóvel transferiu a propriedade resolúvel do bem ao credor fiduciário –

Ementa:
APELAÇÃO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL – IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA – NÃO CABIMENTO – Art. 1o da Lei 8009/91 que protege apenas os bens de propriedade do devedor – Impossibilidade de interpretação extensiva à regra de impenhorabilidade de bem de família – Devedor que ao alienar fiduciariamente bem imóvel transferiu a propriedade resolúvel do bem ao credor fiduciário – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO – VALIDADE – Notificação para purgação da mora encaminhada pelo Oficial do Registro de Imóveis – Em se tratando de cônjuges, com residência no mesmo endereço, a incontroversa notificação de um dos cônjuges basta para caracterizar a ciência do outro – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DAS DATAS DE DESIGNAÇÃO DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS – Contrato firmado antes da vigência da lei 13.465/2017 – Possibilidade de purgação do débito até a data da assinatura do auto de arrematação do imóvel – Encaminhamento de telegrama, sem comprovação do recebimento – Inteligência do artigo 39 da Lei 9.514/97 c.c. artigo 34 do Decreto-Lei 70/66 – Nulidade dos leilões realizados - RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000392959
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1027365-66.2018.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que são apelantes ISAIAS BARROS
LOPES JUNIOR e SIMONE DE FÁTIMA BENAZZI, é apelado BANCO SANTANDER
(BRASIL) S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO MENDES DE
OLIVEIRA (Presidente) e RUY COPPOLA.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
LUIS FERNANDO NISHI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1027365-66.2018.8.26.0071 -Voto no 29320 - cadh
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Voto no 29346
Apelação no 1027365-66.2018.8.26.0071
Comarca: Bauru 4a Vara Cível
Apelantes: Isaias Barros Lopes Júnior e outro
Apelado: Banco Santander (Brasil) S/A
Juiz 1a Inst.: Dr. Arthur de Paula Gonçalvez
32a Câmara de Direito Privado
APELAÇÃO

ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
DE
IMÓVEL

IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA NÃO CABIMENTO
Art. 1o da Lei 8009/91 que protege apenas os bens de propriedade do
devedor
Impossibilidade de interpretação extensiva à regra de
impenhorabilidade de bem de família
Devedor que ao alienar
fiduciariamente bem imóvel transferiu a propriedade resolúvel do bem ao
credor fiduciário CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME
DO CREDOR FIDUCIÁRIO VALIDADE Notificação para purgação da
mora encaminhada pelo Oficial do Registro de Imóveis Em se tratando de
cônjuges, com residência no mesmo endereço, a incontroversa notificação
de um dos cônjuges basta para caracterizar a ciência do outro AUSÊNCIA
DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DAS DATAS DE DESIGNAÇÃO
DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS Contrato firmado antes da vigência
da lei 13.465/2017 Possibilidade de purgação do débito até a data da
assinatura do auto de arrematação do imóvel
Encaminhamento de
telegrama, sem comprovação do recebimento Inteligência do artigo 39 da
Lei 9.514/97 c.c. artigo 34 do Decreto-Lei 70/66 Nulidade dos leilões
realizados - RECURSO PROVIDO EM PARTE.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta por ISAIAS BARROS
LOPES JÚNIOR e SIMONE DE FÁTIMA BERNAZZI contra a respeitável sentença de fls.
105/108 que, em ação declaratória desconstitutiva de procedimento alienação
extrajudicial de imóvel que move contra BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, julgou
improcedente o pedido, condenando os autores ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

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Irresignados,
apelam
os
autores
(fls.
111/121),
sustentando, em síntese, a invalidade do procedimento de consolidação da propriedade,
porquanto ausente a intimação pessoal da cônjuge para purgação da mora.
Alegam,
ainda,
a
impossibilidade
de
alienação
extrajudicial do imóvel, por se tratar de bem de família.
Recurso processado, com contrarrazões (fls. 126/140).
É o relatório, passo ao voto.
Extrai-se dos autos que as partes celebraram instrumento
particular de financiamento para aquisição de imóvel, com cláusula de alienação
fiduciária em garantia e, ante a inadimplência dos autores, foi notificada pelo Banco para
purgação da mora. Decorrido o prazo de quinze dias, a instituição financeira promoveu a
consolidação da propriedade em seu nome e agendou a realização de leilão extrajudicial
para venda do imóvel.
I Inicialmente, dispõe o artigo 22 da Lei no 9.514/1997:
“A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico
pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a
transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
Do dispositivo supramencionado infere-se que na
alienação fiduciária com garantia de bem imóvel o devedor entrega bem de sua
propriedade para garantia de dívida firmada com o credor fiduciário.
Assim, apesar de o devedor alienante deter a posse

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direta do imóvel ele transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem, que se
resolverá com o adimplemento da obrigação.
Pese a alegação de que o bem sobre o qual recaiu a
penhora é de família, portanto, abrangido pela impenhorabilidade do artigo 1o da Lei
8.009/90, certo é que a proteção legal é conferida apenas aos bens de propriedade do
devedor.
Ademais, a impenhorabilidade é uma exceção à regra da
responsabilidade patrimonial, não se mostrando adequado conferir-lhe interpretação
extensiva para abranger outros direitos que não aquele de propriedade.
II No mais, não há falar em nulidade da consolidação
da propriedade imóvel em nome do credor fiduciário por ausência de intimação da
esposa do devedor fiduciante.
Isso porque, incontroverso que o autor recebeu a
notificação encaminhada pelo oficial do Registro de Imóveis, colacionado pela própria
parte a fls. 28, para purgação da mora, nos termos do art. 26, §1o, da Lei no 9.514/97,
que, todavia, se quedou inerte (fls. 84).
Em se tratando de cônjuges, com residência no mesmo
endereço, há como presumir que a incontroversa notificação de um deles basta para
caracterizar ciência do outro.
Nesse sentido já decidiu este E. Tribunal de Justiça:
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
AÇÃO
ANULATÓRIA
DE
PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. Devedores intimados para pagar o débito.
Certidão do oficial de registro de imóveis que goza de fé-pública. Ademais, ciência
incontroversa de um dos cônjuges que, certamente, cientificou a codevedora.
Ausência de intimação das datas de realização do leilão. Devedores que tiveram
ciência das datas antes da realização da praça que ensejou a arrematação. Prejuízo

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não demonstrado. Finalidade da intimação preenchida no caso. Consolidação da
propriedade anterior à vigência da Lei n° 13.465/2017. Precedentes desta Câmara.
Demais argumentos insubsistentes. Preço vil. Inocorrência. Ausência de ato ilícito.
Pretensão indenizatória descabida. Direito de retenção inexistente. Consolidação
da propriedade do credor. Alegação de bem de família. Descabimento. Exceção à
impenhorabilidade (art. 3o, II e V, da Lei 8.009/90). Precedentes. Ação improcedente.
(...)”. 1 (sem grifos no original)
Logo, válido e eficaz o ato que constituiu os coautores
em mora e, por conseguinte, não há falar em irregularidade na consolidação da
propriedade em nome do credor.
III -- No caso dos autos, o contrato foi celebrado em
25.07.2016 (fls. 17/27), na vigência da Lei no 9.514/97, não se aplicando a alteração do
art. 39, II, promovida pela Lei no 13.465/2017.
Assim, tratando-se de contrato celebrado antes da
vigência da Lei no 13.465/2017, aplicável a redação originária do art. 39, II, da Lei
9.514/97, que determina a incidência dos artigos 29 a 41 do Decreto-lei no 70/1966 às
operações de financiamento imobiliário em geral, segundo o qual, em seu art. 34, prevê a
possibilidade de o devedor purgar o débito até a data da assinatura do auto de
arrematação do imóvel.
Verifica-se que foi enviado telegrama aos autores para
informar acerca das datas dos leilões designados no procedimento executivo
extrajudicial (fls. 81/82), contudo, a notificação não foi entregue (fls. 83).
Exige-se a intimação dos devedores, com certa
antecedência, a fim de assegurar prazo razoável para que, querendo, a parte
inadimplente promova a purgação da mora, já que esta pode ser efetuada até a
assinatura do auto de arrematação.
1 Apelação Cível 1001192-25.2018.8.26.0032, 36a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Milton Carvalho, j. 31.01.2019.

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Por outro lado, não se pode admitir que a intimação
pessoal do devedor seja suprida pelo simples encaminhamento do telegrama, sem
comprovação do seu recebimento.
Segundo entendimento do C. STJ, é imprescindível a
intimação pessoal do devedor acerca do local, dia e hora da realização do leilão
extrajudicial, realizado sob o rito da Lei no 9.514/97, sob pena de invalidade do ato e de
eventual arrematação.
Isso porque o art. 39, II, da Lei no 9.514/97 determina,
sem qualquer ressalva, que “às operações de financiamento imobiliário em geral a que se
refere esta Lei (...) aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei no 70, de 21
de novembro de 1966” (grifei).
Os artigos 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/66, por sua vez,
disciplinam o procedimento de leilão extrajudicial de imóvel submetido à execução
hipotecária. Dentre eles, o artigo 36, caput e parágrafo único, trata da necessidade de
publicidade dos leilões e do seu conhecimento por parte do devedor. Amparada no
disposto no referido artigo, a jurisprudência do C. STJ se consolidou no sentido da
necessidade da intimação pessoal do devedor para o leilão extrajudicial no âmbito
daquele Decreto, estendendo, posteriormente, tal interpretação, para os contratos
submetidos à Lei no 9.514/97, verbis:
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No
9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL
DO
DEVEDOR
FIDUCIANTE.
NECESSIDADE.
PRECEDENTE
ESPECÍFICO.
RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. 'No âmbito do Decreto-Lei no
70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra
consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca
da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos
contratos regidos pela Lei no 9.514/97' (REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe
08/09/2014). 2. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO”. (AgRg no RECURSO

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ESPECIAL No 1.367.704 - RS (2013/0035337-1) RELATOR: MINISTRO PAULO DE
TARSO SANSEVERINO, DJe: 13/08/2015).
A exigência se justifica em razão do direito do devedor de
acompanhar a lisura do procedimento e resguardar seu direito de receber o que sobejar
do produto da arrematação, após o abatimento da dívida, mas, principalmente, pelo fato
de a assinatura do auto de arrematação constituir a data limite para purgação da mora,
conforme se extrai do artigo 34 do DL no 70/66, também aplicável aos contratos regidos
pela Lei no 9.514/97.
O artigo 34 do DL no 70/66, ao tratar da inadimplência do
mutuário, estabelece como data limite para purgação da mora a assinatura do auto
de arrematação do imóvel (termo final que pode ser estendido, analogamente, para a
data da conclusão dos leilões negativos, na hipótese de não haver arrematação). A
norma se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/97, por força do supracitado
artigo 39, já que a lei não havia estabelecido regra especial que pudesse ser aplicada em
detrimento do disposto no referido artigo.
Ademais, a providência está em consonância com a
finalidade maior da Lei no 9.514/97, que é a consecução do direito social e constitucional
à moradia, devendo prevalecer, portanto, a interpretação que permita assegurar a
permanência do imóvel com o adquirente, mormente se considerado que a principal
finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a garantia de que o
credor não sofrerá prejuízo.
Nesse sentido, a purgação da mora até a data da
arrematação atende à expectativa contratual do credor e, de outro lado, assegura a
menor onerosidade ao devedor.
Ressalte-se que o decurso do prazo de quinze dias para
a purgação da mora tem como consequência, tão somente, a consolidação da
propriedade do imóvel nas mãos do credor fiduciário, mas não impede o pagamento do

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débito em momento posterior, tampouco extingue o contrato de mútuo. Em verdade, a
partir da consolidação da propriedade, inaugura-se nova fase de execução contratual,
consistente na venda do bem, mediante leilão, somente se extinguindo o contrato com a
arrematação do imóvel2.
Em suma, a intimação do leilão é providência que
assegura ao devedor a possibilidade de efetuar a purgação da mora antes da
arrematação, garantindo a continuidade do contrato. Ausente tal intimação, é nulo o
leilão, bem como os atos subsequentes.
Esse é o entendimento deste E. Tribunal de Justiça:
“Alienação fiduciária de imóvel. Anulatória de atos jurídicos.
Possibilidade de purgação da mora até a lavratura do auto de arrematação.
Entendimento consolidado no Egrégio Superior Tribunal de Justiça. Necessidade
de intimação pessoal acerca da data de realização do leilão extrajudicial. Exegese
do artigo 36, caput e parágrafo único, do Decreto-Lei no 70/66, aplicável ao caso
por força do disposto no artigo 39, inciso II, da Lei no 9.514/97, que foi revogado
somente em julho de 2017 pela Lei no 13.465. Intimação que se faz necessária para
possibilitar a emenda da mora que, em se tratando de procedimento expropriatório
iniciado antes da vigência da Lei no 13.465/2017, é permitida até a assinatura do
auto de arrematação. Precedentes da Corte e do STJ. Sucumbência recíproca
reconhecida. Recurso parcialmente provido. “3 (sem grifos no original)
“ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE
NULIDADE DE NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA AFASTADA.
VALIDADE DA INTIMAÇÃO POR HORA CERTA. DEVEDORES REGULARMENTE
CONSTITUIDOS
EM
MORA.
PURGAÇÃO
DA
MORA.
INOCORRÊNCIA.
PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. AUSÊNCIA
2 E ainda: Agravo de Instrumento 2022329-21.2013.8.26.0000, 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal
de Justiça de São Paulo, Rel. José Malerbi j. 18.11.2013; Apelação 0017805-46.2012.8.26.0001, 31a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Rel. Antônio Rigolin, j. 3.02.2015; Agravo
de Instrumento 0215022-03.2012.8.26.0000, 18a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, Rel. Rubens Cury, j.19.12.2012. O C. Superior Tribunal de Justiça já decidiu no mesmo sentido,
nos seguintes precedentes: Recurso Especial 1.433.031 - DF (2013/0399263-2), Rel. Min. Nancy Andrighi,
j. 03.06.2014; Recurso Especial 1.462.210 - RS (2014/0149511-0), Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j.
18.11.2014.
3Apelação Cível 1001325-52.2016.8.26.0577, 32a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Ruy Coppola, j. 17.04.2019.

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DE
INTIMAÇÃO
DOS
DEVEDORES
ACERCA
DAS
DATAS
DO
LEILÃO
EXTRAJUDICIAL. IRREGULARIDADE. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL
DE JUSTIÇA NO SENTIDO DE QUE O CREDOR DEVE PROCEDER À
CIENTIFICAÇÃO DOS DEVEDORES. SENTENÇA MANTIDA. VERBA HONORÁRIA
SUCUMBENCIAL FIXADA EM RAZÃO DO TRABALHO ADICIONAL EM GRAU DE
RECURSO PELOS PATRONOS DAS PARTES. CABIMENTO (ART. 85, § 11, CPC).
Recursos improvidos, com determinação.”4 (sem grifos no original)
“Ação anulatória de consolidação da propriedade e de leilão
extrajudicial fundada em contrato de financiamento imobiliário com garantia
fiduciária. Sentença de improcedência. Regular notificação realizada por Oficial do
Registro de Imóveis nos termos do art. 26 da Lei n. 9.514/97 para fins de purgação
da mora. Ausência, porém, de intimação pessoal do devedor acerca da data da
realização do leilão extrajudicial. Intimação pessoal que se mostra necessária aos
contratos regidos pela Lei no 9.514/97. Precedentes do Colendo Superior Tribunal
de Justiça. Recurso parcialmente provido para julgar procedente em parte a
ação.”5 (sem grifos no original)
Assim, deve ser julgado parcialmente procedente o
pedido, para reconhecer o vício nos leilões extrajudiciais realizados em razão da
ausência de intimação pessoal dos demandantes quanto às datas designadas; mantida,
por seu turno, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, que poderá
reiniciar o procedimento extrajudicial, observando a necessidade de intimação pessoal
dos devedores fiduciantes acerca das datas, que podem purgar a mora até a data da
assinatura do auto de arrematação.
IV -- Diante do provimento parcial do apelo dos autores,
redistribuo os ônus decorrentes da sucumbência, para distribuir, recíproca e
proporcionalmente, as custas e despesas processuais (ar. 86 do CPC), bem como
condenar cada parte ao pagamento dos honorários advocatícios em favor do patrono da
parte contrária, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa (R$.20.507,99 fls.
13), com fundamento no art. 85, §2o, do CPC.
4 Apelação no 1030537-26.2018.8.26.0100, 34a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Cristina Zucchi, j.
22.07.2019.
5 Apelação Cível 1038631-94.2017.8.26.0100, 35a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Morais Pucci, j. 22.07.2019

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Ressalvado, por oportuno, que a oposição de embargos
declaratórios manifestamente protelatórios ensejará a aplicação da penalidade prevista
no art. 1.026, §2o, do CPC/2015, porquanto deve a insurgência se realizar pelo meio
recursal adequado.
Diante do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso, nos termos acima alinhavados.
LUIS FERNANDO NISHI
Relator