Tribunal: TJSP
Processo: 1004701-54.2018.8.26.0099
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-05

Ementa:
COBRANÇA - Taxas de manutenção - Loteamento fechado - Procedência - Insurgência dos réus - Descabimento - Serviços e benfeitorias realizados - Subsistência da obrigação de contribuir com o rateio dos gastos para manutenção e melhorias do loteamento, sob pena de enriquecimento às custas dos demais proprietários de lotes - Decisão mantida - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000156454
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004701-54.2018.8.26.0099, da Comarca de Bragança Paulista, em que são
apelantes ELEANOR LOUISE VAUGHN, NELSON DAS CHAGAS e VANIA DE
FATIMA DAS CHAGAS, é apelado ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO
CONDOMINIO JARDIM FLAMBOYAN.
ACORDAM, em 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.
sustentou oralmente a advogado RENI CONTRERA RAMOS CAMARGO.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ
ANTONIO COSTA (Presidente sem voto), LUIS MARIO GALBETTI E MARY
GRÜN.
São Paulo, 4 de março de 2020.
MIGUEL BRANDI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No 2019/30979
Apelação Cível No 1004701-54.2018.8.26.0099
Comarca: Bragança Paulista
Juiz(a) de 1a Instância: André Gonçalves Souza
Apelantes: Eleanor Louise Vaughn, Nelson das Chagas e Vania de Fatima das
Chagas
Apelado: Associação dos Moradores do Condominio Jardim Flamboyan
COBRANÇA - Taxas de manutenção - Loteamento
fechado - Procedência - Insurgência dos réus -
Descabimento - Serviços e benfeitorias realizados -
Subsistência da obrigação de contribuir com o rateio dos
gastos para manutenção e melhorias do loteamento, sob
pena de enriquecimento às custas dos demais proprietários
de lotes - Decisão mantida - RECURSO DESPROVIDO.
Cuida-se de apelação interposta contra a sentença de
fls. 1028/1032, que julgou procedente a ação de cobrança, ajuizada por
ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO CONDOMÍNIO JARDIM
FLAMBOYAN em face de ELEANOR LOUISE VAUGHN, VANIA
DE FÁTIMA DAS CHAGAS e NELSON DAS CHAGAS, "para
condenar os réus a pagaram à autora Associação dos Moradores do
Condomínio Jardim Flamboyan os valores a título de contribuições
associativas, desde janeiro de 2014, mais as que se vencerem no curso
da ação, além da multa estatutária prevista, tudo acrescido de correção
monetária e juros legais de mora contada desde o vencimento de cada
parcela, cujo valor devido deverá ser apurado em liquidação de
sentença, de forma individualizada para cada proprietário (...)."
Em consequência, os réus foram condenados ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
fixados em 10% do valor da condenação.
Foram apresentados Embargos de Declaração pelos

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requeridos (fls. 1035/1039), rejeitados pela decisão de fls. 1040/1041.
Inconformados, buscam os réus a reforma da decisão
(fls. 1044/1056), argumentando, inicialmente, que: i) são sócios da
empresa idealizadora do loteamento Jardim Flamboyan; ii) a associação
de moradores foi fundada em 2008; iii) não compraram os lotes
descritos na inicial, cuja aquisição ocorreu no momento de "fundação"
da sociedade, ocasião em que restou ajustada a quota parte de cada
sócio; iv) ao final das vendas, foi realizada uma divisão dos lotes
remanescentes da sociedade como forma de pagamento da cota-parte de
cada sócio.
Tecem considerações acerca dos contratos de
compra e venda e esclarecem que "os contratos apresentados pela
Associação Apelada (obtidos por meio de prova emprestada) tão
somente possui efeito entre os contratantes (empreendimento e sócios),
ao passo que a Associação Apelada não fez parte integrante e, muito
menos subscreveu os instrumentos.", entendendo que "foge a lógica
jurídica lastrear a r. sentença judicial em instrumento cujos efeitos não
se estende a associação Apelada (parte estranha ao instrumento
particular)." (sic - fls. 1049).
Mencionam, ainda, que tais contratos foram
firmados apenas para fins de organização entre os sócios, esclarecendo
que eles não foram registrados e que as escrituras não foram outorgadas.
Afirmam que não houve adesão dos sócios
empreendedores quando da instituição da associação, tampouco na
ocasião em que foram formalizados os contratos particulares, não
havendo que se falar em associação tácita.
Defendem a aplicação do decidido pelo STJ, no tema

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no 882, por "ser incabível o entendimento de que a vedação ao
enriquecimento ilícito autorizaria a cobrança pelos serviços usufruídos
ou postos à disposição do dono do imóvel inserto em loteamento,
independentemente de ser ou não associado." (sic - fls. 1054).
Pleiteiam, ao final, a improcedência da ação.
Recurso respondido (fls. 1061/1075).
Este processo chegou ao TJ em 31/07/2019, sendo a
mim distribuído em 05/08/2019, com conclusão na mesma data (fls.
1077).
Embora a autora tenha manifestado seu interesse na
tentativa de conciliação (fls. 1079), não houve interesse por parte dos
réus (fls. 1081).
É o Relatório.
Admito o recurso, porque tempestivo; preparo
recolhido às fls. 1057.
O recurso não merece provimento.
Cuida-se de ação de cobrança em que a autora
pretende a condenação dos requeridos ao pagamento das contribuições
mensais vencidas e relativas ao período de janeiro/2014 a maio/2018
(fls. 15/59), bem como as vincendas no curso do processo, em razão de
suas inadimplências, relativas aos lotes descritos na inicial, localizados
no loteamento denominado "Jardim Flamboyan".
Insurgem-se os requeridos contra a condenação que
lhes foi imposta na sentença, arguindo não terem se associado à autora
e, portanto, inexistir responsabilidade de sua parte pelo pagamento de
despesas fixadas unilateralmente por aquela.
Com relação à arguição de que os réus não

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compraram os lotes, havendo um rateio daqueles remanescentes entre os
sócios da empresa responsável pelo loteamento, como bem observou o
Magistrado, "o fato da aquisição ter se dado por rateio dos lotes não
retira a obrigação de contribuir com a taxa associativa, visto que dos
compromissos de compra e venda, devidamente ratificados pelos réus
(fls. 88/647), consta a anuência expressa na cláusula 19, com relação à
adesão à Associação." (fls. 1029).
Conforme mencionado pelo Juiz sentenciante, a
cláusula 19a, dos contratos firmados pelos réus, dispõe expressamente
que:
"Cláusula 19a - Os PROMISSÁRIOS COMPRADORES,
através deste contrato e na melhor forma de direito, passa a
integrar a ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO
RESIDENCIAL
JARDIM
FLAMBOYAN,
constituída
exclusivamente para ditar normas regedoras de uso dos lotes,
obrigando-se a cumprir e fazer cumprir seus Estatutos e
Regimento interno."
Embora os requeridos afirmem não ter aderido à
Associação autora, como bem pontuado pelo Juízo de origem, na
sentença, "Portanto, não procede a alegação dos réus de que não
aderiram à Associação autora. Além da cláusula expressa prevista nos
compromisso de compra e venda, os réus adquiriram os lotes quando a
associação já estava constituída, conforme se verifica do confronto
entre as datas do compromisso de venda e compra, firmados em 2012 e
2013, e o ato constitutivo da associação, registrado em 2008. Note-se,
ainda, que no "repasse de cláusulas restritivas", que consta das
matrículas dos lotes, há previsão da participação da Associação na

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aprovação de projetos de construção." (fls. 1030).
Ainda que os réus não sejam obrigados a se manter
associado à autora, como já manifestado no julgamento do agravo de
instrumento no 0199165-14.2012.8.26.0000, “é entendimento pacífico
nesta Câmara aquele segundo o qual, a aplicação do princípio da livre
associação, insculpido no art. 5o, inciso XX, da Constituição Federal,
segundo o qual 'ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a
permanecer associado', não pode redundar em locupletamento ilícito,
em que o proprietário ou morador de imóvel atendido por associação
de moradores, recebe seus serviços, usufruindo direta ou indiretamente
deles, e fica isento do rateio das respectivas despesas, onerando em
demasia
os
demais
proprietários,
que
teriam
que
assumir
proporcionalmente a sua cota parte, em detrimento do art. 884 do
Código Reale1.”.
O estatuto social da autora e o comprovante de
inscrição e de situação cadastral (fls. 61/73) demonstram a regularidade
de sua constituição e funcionamento em prol dos moradores, com a
realização de serviços de segurança, controle de acesso, tratamento e
distribuição de água, limpeza e manutenção das ruas de acesso aos
lotes, conservação e manutenção das áreas comuns, entre outros.
O proprietário ou morador de imóvel que se situa em
área administrada por associação não pode ficar isento do pagamento de
rateio das despesas incidentes sobre a área onde seu imóvel está situado,
ou de cota parte incidente sobre o bem. Despesas e serviços que
repercutiram a seu favor.
Inadmissível, assim, a ausência de contraprestação.
1 CC, “Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a
restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários”.

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Não se trata apenas de vedação ao enriquecimento
sem causa, mas de questão ética, na medida em que não se pode
conceber que os demais proprietários arquem com todas as despesas e
os réus usufruam dos benefícios sem contribuir para tanto.
Noto que esta compreensão não confronta o
entendimento do STJ, que assim se consolidou recentemente, sob o rito
dos recursos repetitivos:
“Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese:
'As taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram'” (Resp. 1.280.871/SP, Rel. para acórdão Min.
Marco Buzzi, j. em 11.03.2015 pela 2a Seção).
Isso porque, no voto vista proferido pela Ministra
Maria Isabel Gallotti, foram distinguidas duas situações. Vejamos:
“Penso que o fundamento de enriquecimento ilícito,
constante no art. 884 do Código civil, não está abrangido na
tese proposta. O que não podem as associações é cobrar uma
taxa que foi fixada unilateralmente pelos participantes e
exigir que não associados a paguem. Diversamente, a taxa de
condomínio propriamente dito, legalmente instituído, obriga
a todos os condôminos e deve ser fixada de acordo com as
regras regulamentares e legais pertinentes, especialmente o
quorum de deliberação. A associação não pode impor taxas,
sob qualquer nome ou título, para pagamento pelos não
associados.
Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese repetitiva,
que uma determinada associação ajuíze ação contra um
determinado morador de condomínio, loteamento, bairro, e
alegue: faço serviço de limpeza, tenho uma guarita para

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segurança, entrego a correspondência na casa de todos.
Nesta ação, ele seria cobrado não do valor de taxa estipulada
pela associação, mas apenas daquilo que o beneficia e na
medida do benefício. A causa de pedir não seria a mera
inadimplência de uma taxa imposta unilateralmente pela
associação, não se sabendo se na medida do benefício
proporcionado ao morador réu”.
Como visto, a tese definida pelo STJ diz respeito tão
somente à mera cobrança de “taxa” de administração e não abrange a
pretensão fundada na proibição do enriquecimento sem causa, que
poderá ser provida se comprovado o benefício ao suposto devedor.
Assim, não há que se falar em violação ao direito de
liberdade à associação previsto no artigo 5o, XX, da Constituição
Federal, devendo ser mantida a procedência da ação.
Diante dessas considerações, pelo meu voto, NEGO
PROVIMENTO ao recurso e fixo os honorários advocatícios de
sucumbência recursais em 11% sobre o valor da condenação (10% na
instância de origem e 1% nesta oportunidade), nos termos do art. 85,
§11, do Código de Processo Civil.
MIGUEL BRANDI
Relator