Tribunal: TJSP
Processo: 1002615-95.2019.8.26.0222
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CULPA DO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DO CDC. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE REGULA A RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE 20% MAIS RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Para a hipótese de rescisão do compromisso de

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CULPA DO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DO CDC. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE REGULA A RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE 20% MAIS RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel motivada pelo adquirente, é razoável a fixação de devolução em montante equivalente a 80% dos valores pagos ao vendedor, diante da existência de cláusula contratual abusiva. Precedentes desta Câmara.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000965424
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1002615-
95.2019.8.26.0222, da Comarca de Guariba, em que é apelante WILLIAN FRANKLIN
SAMPAIO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado RAGAZZI & OLIVEIRA URBANISMO
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002615-95.2019.8.26.0222 - ERA
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Apelação Cível no 1002615-95.2019.8.26.0222
Apelante: Willian Franklin Sampaio
Apelado: Ragazzi & Oliveira Urbanismo Ltda
Comarca: Guariba
V. 2592
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL.

RESCISÃO
CONTRATUAL
COM
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
CULPA
DO
ADQUIRENTE.
APLICAÇÃO
DO
CDC.
CLÁUSULA
CONTRATUAL
QUE
REGULA
A
RESTITUIÇÃO.
ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE 20% MAIS RAZOÁVEL
PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO
DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. PRECEDENTES. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de
imóvel motivada pelo adquirente, é razoável a fixação de
devolução em montante equivalente a 80% dos valores pagos ao
vendedor, diante da existência de cláusula contratual abusiva.
Precedentes desta Câmara.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (págs.
97/101), cujo relatório adoto, proferida pela MMa. Juíza da 1a Vara Judicial da
Comarca de Guariba, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para
rescindir o compromisso de compra e venda e condenar a ré à devolução e 70% dos
valores pagos pelo autor, com correção monetária a partir do desembolso e
acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Pela sucumbência
recíproca, condenou as partes ao pagamento na proporção de 30% para o autor e
70% para a ré referente às custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.
Apela o autor (págs. 104/116), sustentando ser devida a retenção de
15% dos valores pagos, conforme entendimento jurisprudencial. Salienta que a
apelada já retomou o imóvel, inexistindo prejuízo ou deterioração do bem. Alega

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que o imóvel é um terreno que não sofreu desvalorização, sendo desproporcional a
devolução de 70% da quantia paga. Pleiteia a majoração dos honorários
advocatícios de sucumbência.
Recurso tempestivo e isento de preparo, por ser o apelante
beneficiário da gratuidade de justiça (pág. 61).
Contrarrazões apresentadas (págs. 120/123).
Não houve oposição ao julgamento virtual (págs. 127/129).
É O RELATÓRIO.
VOTO.
O recurso comporta parcial provimento.
Inicialmente, cumpre esclarecer que a relação estabelecida entre as
partes é realmente de consumo. Assim, analisando a situação fática à luz da
legislação consumerista, é de se reconhecer a possibilidade de rescisão do
compromisso de compra e venda, ainda que o comprador esteja inadimplente.
Nesse sentido é o entendimento firmado por este Egrégio Tribunal
na Súmula 01, a saber: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e propagando
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do imóvel” (destaque meu).

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Na mesma linha é a Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de
Justiça, a saber: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(destaques meus).
No caso em análise, considerando as suas circunstâncias, a multa e
as deduções estabelecidas no contrato (cláusula 6.4
págs. 34/35) mostram-se
excessivas e injustificadas, o que não pode ser admitido, por colocar o consumidor
em desvantagem exagerada e incompatível com a boa-fé (art. 51, inc. IV, do CDC).
Não se pode esquecer ainda que a requerida pode obter retorno financeiro com a
comercialização do bem.
Nessas condições, o percentual de retenção deve ser reduzido para
20%, por ser mais adequado para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora.
Aliás, esse percentual está em consonância com a jurisprudência do C. Superior
Tribunal de Justiça e deste E. Tribunal, inclusive desta C. 3a Câmara, conforme
pode ser inferido das seguintes ementas:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL
DE
10%.
RAZOABILIDADE.
ACÓRDÃO
RECORRIDO
DE
ACORDO
COM
A
JURISPRUDÊNCIA
DESTE
TRIBUNAL
SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A
jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do
percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da
quantia paga. (...). 4. Agravo interno não provido (AgRg no AREsp
807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a. Turma, Data do Julgamento:
19/04/2016 - destaque meu);

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AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
SOBRE
ESSE
MESMO
BEM.
INADIMPLEMENTO
DOS
COMPRADORES.
RESCISÃO
DO
NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE
DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA.
INAPLICABILIDADE
DA
LEI
N.
9.514/1997.
AGRAVO
IMPROVIDO. (...) 3. A jurisprudência desta Corte, em casos
análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa
do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre
10% e 25% dos valores pagos. 4. Agravo interno a que se nega
provimento' (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze, 3a. Turma, Data do Julgamento: 23/06/2016 - destaque meu);
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA PLANTA.
Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos. Sentença de
procedência parcial. Inconformismo da ré. (...). APLICABILIDADE
DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. (...). RESCISÃO
CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.
Descabida a alegação de impossibilidade de rescisão do contrato.
Incidência da Súmula no 1 deste Tribunal. Rescisão do compromisso
de compra e venda que se deu por desistência do autor. Condenação
da ré à devolução de 80% dos valores pagos, admitida a retenção de
20%. Pretensão da apelante de retenção de 30% ou 40% do valor
atualizado que acarretaria em perda substancial dos valores pagos, em
desconformidade com o art. 51, VI do Código de Defesa do Consumidor.
Retenção que deve ser limitada a 20% sobre os valores pagos.
Precedentes desta Câmara em casos semelhantes. (...). Sentença
mantida. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO, NA PARTE
CONHECIDA".
(v.30535). (Apelação
Cível
1099984-38.2017.8.26.0100; Relator: Viviani Nicolau; Órgão Julgador:
3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 18/06/2019

destaques meus);
COMPRA E VENDA. Rescisão. Desistência da compradora. Imóvel
não ocupado. Determinada a devolução de 80% das parcelas pagas.
Correção monetária deve ser computada a partir do ajuizamento da ação.
(...).
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (Apelação
Cível
1128626-55.2016.8.26.0100; Relator: Paulo Alcides; Órgão Julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 03/06/2019 destaque
meu);
Compra e venda de imóvel
Rescisão contratual
Partes que
devem voltar ao estado anterior Devolução dos valores pagos, com
retenção de 20%, como indenização pelas perdas e danos decorrentes
do desfazimento do negócio
Correção monetária do desembolso e
juros de mora desde o trânsito em julgado
Recurso parcialmente
provido. (Apelação Cível 1035388-45.2017.8.26.0100; Relator: Eduardo

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Apelação Cível no 1002615-95.2019.8.26.0222 - ERA
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Sá Pinto Sandeville; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data
do Julgamento: 24/10/2018 destaque meu).
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para
majorar o percentual de devolução para 80% dos valores pagos pelo adquirente,
reduzindo em consequência o percentual de retenção pela ré para 20% .
Deixo de majorar os honorários, nos termos do artigo 85, §11, do
CPC, pois, conforme decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça, no EDcl no
AgInt no REsp no 1.573.573 - RJ (2015/0302387-9), somente seria cabível na
hipótese de o recurso ter sido integralmente não conhecido, rejeitado ou desprovido,
o que não se verifica no caso em análise.
Para evitar a oposição de Embargos de Declaração meramente
protelatórios, considera-se, desde já, prequestionada toda matéria infraconstitucional
e constitucional, observando o entendimento do Colendo Superior Tribunal de
Justiça no sentido de que, para o prequestionamento, é desnecessária a explícita
indicação dos dispositivos de lei que o fundamentaram (AgRg no REsp no
1127209/RJ 6a Turma Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura DJe 28.05.12;
AgRg no AREsp no 25722/SP 2a Turma Rel. Min. Humberto Martins DJe
26.10.11).
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora