Tribunal: TJSP
Processo: 1001233-72.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e Venda de Imóvel. Pleito de ressarcimento de taxa SATI. Procedência.

RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA. Restituição da taxa de despachante. Atividade congênere à taxa SATI. Tese fixada pelo A. STJ, no Recurso Especial Repetitivo no. 1599511/SP, acerca da abusividade da cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) vinculado à celebração de compra e venda

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e Venda de Imóvel. Pleito de ressarcimento de taxa SATI. Procedência.

RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA. Restituição da taxa de despachante. Atividade congênere à taxa SATI. Tese fixada pelo A. STJ, no Recurso Especial Repetitivo no. 1599511/SP, acerca da abusividade da cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) vinculado à celebração de compra e venda de imóvel. Particularidades do caso concreto que desobriga a devolução da referida taxa, porquanto constou que o serviço consistia, em especial, em diligências junto aos órgãos públicos e notariais. Ademais, verifica-se no termo de opção que a contratação era facultativa e comportava arrependimento. Ausência de abusividade. Observância dos deveres anexos na formação do negócio jurídico, mormente os princípios da força obrigatória dos contratos e da boa-fé objetiva. Tribunal Superior que ressaltou a possibilidade de cobrança na hipótese de efetiva prestação de serviços cartorários ou de despachante, de modo a evitar o enriquecimento ilícito do consumidor. Restituição indevida. Sentença reformada.

RECURSO DO PROMITENTE COMPRADOR. Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais. Perda de objeto. Reforma da sentença que resulta na inversão do ônus sucumbencial.

Apelo da ré PROVIDO e apelo dos autores PREJUDICADO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000131975
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001233-72.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são
apelantes/apelados MARLON VARGAS JIMENEZ (JUSTIÇA GRATUITA) e BIANCA
LETÍCIA MARTINS GONFINETE (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Apelo da ré PROVIDO e
apelo dos autores PREJUDICADO.V.U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E COSTA NETTO.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001233-72.2019.8.26.0576 -Voto no 01675C
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Apelações Cíveis - Digital
Processo no 1001233-72.2019.8.26.0576
Comarca: 3a Vara Cível do Foro de São José do Rio Preto
Magistrado prolator: Dr. Sandro Nogueira de Barros Leite
Apelante/Apelado: Marlon Vargas Jimenez e Bianca Letícia Martins
Gonfinete
Apelante/Apelado: MRV Engenharia e Participações S/A
Voto no 01675C
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e Venda de Imóvel. Pleito de
ressarcimento de taxa SATI. Procedência.
RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA. Restituição da
taxa de despachante. Atividade congênere à taxa SATI. Tese
fixada pelo A. STJ, no Recurso Especial Repetitivo no.
1599511/SP, acerca da abusividade da cobrança do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI) vinculado à celebração
de compra e venda de imóvel. Particularidades do caso
concreto que desobriga a devolução da referida taxa,
porquanto constou que o serviço consistia, em especial, em
diligências junto aos órgãos públicos e notariais. Ademais,
verifica-se no termo de opção que a contratação era facultativa
e comportava arrependimento. Ausência de abusividade.
Observância dos deveres anexos na formação do negócio
jurídico, mormente os princípios da força obrigatória dos
contratos e da boa-fé objetiva. Tribunal Superior que ressaltou
a possibilidade de cobrança na hipótese de efetiva prestação de
serviços cartorários ou de despachante, de modo a evitar o
enriquecimento ilícito do consumidor. Restituição indevida.
Sentença reformada.
RECURSO DO PROMITENTE COMPRADOR. Majoração
dos honorários advocatícios sucumbenciais. Perda de objeto.
Reforma da sentença que resulta na inversão do ônus
sucumbencial.
Apelo da ré PROVIDO e apelo dos autores PREJUDICADO.
Trata-se de apelações interpostas por Marlon Vargas Jimenez,
Bianca
Letícia
Martins
Gonfinete
e
MRV
Engenharia
e

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Participações S/A, em reciprocidade, nos autos da ação de
restituição em trâmite perante a 3a Vara Cível do Foro de São José do
Rio Preto.
Em primeiro grau, o pedido formulado na inicial foi julgado
PROCEDENTE para reconhecer a ilegalidade da cobrança, torná-la
inexigível e determinar a devolução do valor pago de R$ 800,00,
devidamente atualizado de acordo com a tabela prática de atualização
dos débitos judiciais do Tribunal de Justiça de São Paulo e acrescida
de juros de mora no importe de 1% ao mês, ambos a partir da
sentença.
No mais, condenou a ré a arcar com as custas, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 100,00 (cem
reais), atualizados da sentença, em razão da natureza simples da
causa.
Recorrem os autores (fls. 169/181) buscando a reforma parcial
do veredicto, no que tange à fixação de honorários advocatícios.
Sustentam que, com base no artigo 85, parágrafo 8o, do CPC, a verba
deve ser majorada por equidade, a um patamar mais justo, digno e
razoável.
Por sua vez, a requerida apela (fls. 189/199) sustentando que
não houve cobrança de taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI),
mas sim de taxa de despachante, perfeitamente válida e legítima, pois
expressamente convencionado, de forma clara e expressa, sem
margens a dúvidas ou interpretações divergentes. Relata ter sido
celebrado “Termo de Opção Serviços de Registro de Contrato” (fls.
41/42) entre as partes, pelo qual os apelados contrataram

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expressamente
a
prestação
de
serviços
de
assessoria
e
intermediação financeira para obtenção do financiamento.
Assevera que não se discute nos autos a prestação de tais
serviços, nem mesmo a qualidade ou a validade de tal instrumento,
visto que não alegado qualquer vício de consentimento, sendo o
serviço opcional. Diante disso, pugna seja rejeitada a pretensão de
restituição da taxa em comento (taxa de despachante), em estrito
atendimento ao princípio do pacta sunt servanda.
Recursos tempestivos, bem processados e contrariado às fls.
206/212 e 213/217.
É o relatório.
Recebo as apelações em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise do
recurso (Resolução TJSP no 772/2017).
Ab initio, observo que, tratando-se de relação consumerista, as
cláusulas estipuladas entre as partes serão analisadas sob a ótica de
eventual abusividade, nos termos da Lei Federal no 8.078/90, motivo
pelo qual a estrita observância ao princípio da pacta sunt servanda
pode ser mitigado.
Observo, primeiramente, que taxa de despachante é atividade
congênere à de assistência técnico-imobiliária e, destarte, mais
comumente conhecida como taxa SATI.
E, após um amplo período de discussões em sede de recurso
especial submetido ao regime de repetitivos, conhecido como Tema

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938, em 24/08/2016 o A. STJ firmou posicionamento na Tese 1.2,
acerca da abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda
de imóvel. Neste diapasão, leia-se a decisão de relatoria do Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE
VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).
ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde
que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-
vendedor do serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de
compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do
pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da

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cláusula prevista no contrato acerca da
transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de
assessoria
imobiliária,
mantendo-se
a
procedência do pedido de restituição.
Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE
PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Contudo, bem analisadas as peculiaridades do caso concreto,
tenho que a restituição do valor é indevida, eis que a celebração do
termo de opção (fls. 41/42) de contratação da assessoria foi
desvinculada da celebração de promessa de compra e venda do
imóvel, constituindo, na realidade, um serviço AUTÔNOMO oferecido.
Ora, os autores optaram pelos serviços discriminados no
contrato de prestação de serviços de assessoria, em especial, no
tocante às diligências junto aos órgãos públicos para emissão da guia
de ITBI e diligências notariais para providenciar o registro do contrato
de financiamento no respectivo CRI (vide cláusula “2 objeto” do
termo aditivo, fls. 41).
Ressalte-se que no termo de opção consta esclarecimentos
claros e adequados a respeito do serviço oferecido, garantindo ao
consumidor seu direito à informação e a comodidade de não ter que,
pessoalmente, promover as referidas tarefas. Inclusive, do termo

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constou cláusula de arrependimento, no prazo de 07 dias, hipótese
em que o valor pago seria restituído.
De rigor destacar, neste condão, trecho do voto proferido pelo
Exmo. Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO no
tocante à permissibilidade de cobrança dessa taxa para os serviços
efetivamente prestados:
“Ressalve-se, contudo, que a abusividade da SATI
não deve implicar enriquecimento sem causa do
consumidor de modo que eventual serviço específico
prestado ao consumidor, como eventuais serviços de
despachante ou a cobrança de taxas de serviços
cartorários, podem ser efetivados.”
Desta forma, neste caso em particular, não há mesmo que se
falar em devolução da denominada taxa de assessoria, de modo que
a sentença deve ser reformada. Neste sentido, já decidiu de igual
modo esta Colenda 6a Câmara de Direito Privado:
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO CONTRA
ACÓRDÃO
PROFERIDO
EM
APELAÇÃO.
Compra e venda de imóvel. Ação de revisão
contratual,
cumulada
com
repetição
de
indébito. (...) Taxa SATI. Questão também
objeto de julgamento de recurso repetitivo
pelo E. STJ, que considerou abusiva a
cobrança da taxa de assessoria técnico-
imobiliária vinculada ao contrato de compra e
venda, com a ressalva de que "a abusividade
da SATI não deve implicar enriquecimento
sem causa do consumidor de modo que
eventual
serviço
específico
prestado
ao
consumidor,
com
eventuais
serviços
de
despachante ou a cobrança de taxas de
serviços cartorários, podem ser efetivados."

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Particularidade
do
caso
concreto
que
desobriga as rés de devolverem a taxa SATI,
porquanto constou que o serviço consistia,
em especial, em diligências junto aos órgãos
públicos e notariais para providenciar a
lavratura da escritura de venda e compra,
sendo certo, ainda, que a sua contratação era
facultativa e não impediria a aquisição do bem
na hipótese dos compradores recusarem essa
assessoria. Mantido o acórdão que, por
maioria de votos, negou provimento ao
recurso
de
apelação.
(TJSP;
Apelação
1093983-42.2014.8.26.0100; Relator (a): Paulo Alcides;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 20a Vara Cível; Data do Julgamento: 12/04/2018;
Data de Registro: 16/04/2018)
Assim, em sendo julgada improcedente a demanda, o apelo dos
autores perde seu objeto, vez que consequência lógica é a inversão
do ônus de sucumbência, não fazendo mais jus aos honorários de
sucumbência.
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PROVIMENTO ao
apelo da ré, MRV Engenharia e Participações S/A, para julgar
improcedente a demanda e reputo PREJUDICADO o recurso de
apelação dos autores Marlon Vargas Jimenez e Bianca Letícia Martins
Gonfinete.
Inverto a condenação nas custas, despesas processuais e
honorários advocatícios, que ficam por conta da parte autora. Nos
termos do artigo 85, §§ 2o e 11o do CPC, fixo a verba sucumbencial
em favor da ré no importe de 20% sobre o valor atualizado da causa,
observada a suspensão da exigibilidade por conta da gratuidade de
justiça a que os autores fazem jus (Art. 98, §3o, do CPC).

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Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer, dou
por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na fase
recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a citação
numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS 18.205/SP,
Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator