Tribunal: TJSP
Processo: 1010799-44.2017.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ronnie Herbert Barros Soares
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-29
Data de publicação: 2020-05-29

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO INDENIZATÓRIA – Procedência parcial – Inconformismo das rés – Preliminares rejeitadas – Atraso na entrega do imóvel – Inadimplemento comprovado – Dano moral – Ato ilícito existente – Dever de indenizar – Dano material – Reparação devida, fixada na forma de lucros cessantes – Correção monetária do saldo devedor devida – INCC – Indexador setorial

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO INDENIZATÓRIA – Procedência parcial – Inconformismo das rés – Preliminares rejeitadas – Atraso na entrega do imóvel – Inadimplemento comprovado – Dano moral – Ato ilícito existente – Dever de indenizar – Dano material – Reparação devida, fixada na forma de lucros cessantes – Correção monetária do saldo devedor devida – INCC – Indexador setorial (construção civil), afeto à atualização das prestações de compromissos de compra e venda de imóveis em edificação – Adoção legítima até a configuração do atraso, com substituição imediata pelo IGPM – Sentença mantida – RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000382532
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1010799-44.2017.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes FAZENDA
ROSEIRA
DELTA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S/A
e
EVEN
CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A, é apelada VANESSA BALSANI
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente) e COELHO MENDES.
São Paulo, 29 de maio de 2020.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELANTES
FAZENDA ROSEIRA DELTA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S/A. e EVEN CONSTRUTORA E
INCORPORADORA S/A
APELADA
VANESSA BALSANI (JUSTIÇA GRATUITA)
MAGISTRADO (A) DE
PRIMEIRO GRAU
ROBERTA CRISTINA MORÃO
ORIGEM
CAMPINAS 3a VARA CÍVEL
Voto no 4565
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA

AÇÃO
INDENIZATÓRIA Procedência parcial Inconformismo das rés
Preliminares rejeitadas
Atraso na entrega do imóvel

Inadimplemento comprovado Dano moral Ato ilícito existente
Dever de indenizar Dano material Reparação devida, fixada
na forma de lucros cessantes Correção monetária do saldo
devedor devida INCC Indexador setorial (construção civil),
afeto à atualização das prestações de compromissos de compra e
venda de imóveis em edificação
Adoção legítima até a
configuração do atraso, com substituição imediata pelo IGPM
Sentença mantida RECURSO IMPROVIDO.
Vistos.
1
A r. sentença de fls. 324/332, de relatório adotado,
julgou procedente em parte a presente ação ajuizada por VANESSA BALSANI
em face de FAZENDA ROSEIRA DELTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
S/A. e EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A, nos seguintes termos:
“Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, julgo PARCIALMENTE
PROCEDENTE os pedidos para: I) declarar indevida a aplicação do índice INCC sobre o
saldo devedor, a partir da data do encerramento do prazo de entrega de 180 dias após o
prazo previsto para entrega da obra, e condenar a parte ré a restituir o que foi pago
indevidamente decorrente da aplicação desse índice (INCC), a partir do decurso do

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prazo de tolerância, o que deverá ser apurado em liquidação de sentença, acrescido de
correção monetária da tabela prática do e TJSP a partir do pagamento e juros moratórios
de 1% ao mês a partir da citação II) condenar a ré a indenizar a parte autora pelos lucros
cessantes, na quantia mensal equivalente a 0,6 do valor do imóvel previsto no contrato,
devidamente atualizado monetariamente, desde a data limite do prazo de tolerância até a
data da efetiva entrega das chaves, acrescida de correção monetária, pelos índices da
tabela prática do e. Tribunal de Justiça de São Paulo, e de juros moratórios de 1% ao
mês, ambos contados de cada mês vencido, a ser apurado em liquidação de sentença;
V) condenar a rés, a indenizar a parte autora pelos danos morais que lhe foram
causados, na quantia de R$10.000,00 (dez mil reais), com acréscimo de correção
monetária a contar da data desta sentença (Súmula no 362 do e. STJ) e de juros
moratórios de 1% ao mês, a contar da citação, observados os termos dos artigos 405 e
406 c.c. 161, parágrafo primeiro do CTN. Por ter a parte autora sucumbido em parte
mínima, condeno as rés ao pagamento das custas e despesas processuais com correção
monetária pelos índices da tabela prática para cálculo de atualização de débitos judiciais
do e. TJSP, a contar dos respectivos desembolsos e juros moratórios de 1% ao mês
(artigo 406 CC c.c. 161, parágrafo primeiro do CTN), a contar da data desta sentença
(artigo 407 do CC; Apelação Cível no 721.044-5/6-00- Rel. Des. Francisco icente Rossi;
STJ, Resp. 327.708/SP; Rel. p. ac. Min. Nancy Andrighi, DJU 24/2/03, p. 222), bem como
honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor das respectivas
condenações, devidamente corrigido (artigo 20, §3° do CPC), calculados com base
nesta, pelos índices da tabela prática para cálculo de atualização de débitos judiciais do
e. TJSP, abrangendo principal e juros (RT 601/78, JTA 80/125; LEX- JTA 74/132), e
acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês (artigo 406 CC c.c. 161, parágrafo primeiro
do CTN), a contar da data desta sentença (artigo 407 do CC; Apelação Cível no
721.044-5/6-00- Rel. Des. Francisco Vicente Rossi; STJ, Resp. 327.708/SP; Rel. p. ac.
Min. Nancy Andrighi, DJU 24/2/03, p. 222). P.R.I.”

Inconformadas, recorrem as rés buscando a reforma do
julgado hostilizado, arguindo as seguintes preliminares: a) suspensão do curso da
presente ação enquanto perdurar o julgamento dos Recursos Especiais nos
1.498.484/DF e 1.635.428/SC, que definem acerca da possibilidade ou não de
cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, nos casos
de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em

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construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda; b) ilegitimidade
passiva da corré EVEN porque não participou da venda e compra. No mérito
batem-se pela ausência de dano material na forma de lucros cessantes. Afirmam
a legalidade dos índices contratuais e a atualização monetária nos termos do
contrato celebrado. Asseveram não existir dano moral indenizável (fls. 335/358).
O recurso foi regularmente processado e respondido (fls.
364/409).
É o relatório.
2 As preliminares arguidas devem ser rejeitadas.
Não há de se falar em suspensão do curso da ação, a uma,
porque o tema indicado no recurso já foi julgado e, a duas, mesmo que assim não
fosse, certo é que a r. sentença não acolheu o pedido autoral de aplicação de
cláusula penal contratual.
Assim, inexistindo inconformismo formal da requerente
diante da r. sentença, não há de se falar na hipótese de cumulação com lucros
cessantes.
O pleito de ilegitimidade passiva da corré EVEN não deve
frutificar. A relação jurídica havida entre as partes é de consumo, uma vez que o
contrato por elas celebrado se amolda, e perfeitamente, ao disposto nos artigos
2o e 3o, do Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/90).
Os documentos constantes dos autos comprovam a
participação da corré no empreendimento (v.g. fls. 57/58).
Há, por conseguinte, solidariedade de todos os envolvidos
na cadeia de prestação serviços os quais efetivamente respondem pelos vícios e

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danos decorrentes da referida atividade, nos termos dos artigos 7o, parágrafo
único, 18, 19 e 25, § 1o, todos do Código de Defesa do Consumidor.
Passa-se ao mérito.
As partes litigantes, por força de instrumento particular, se
comprometeram a realizar a venda e compra de bem imóvel (fls. 133/56).
Foi avençada a entrega do bem para janeiro de 2011 (fls.
36), com prazo de tolerância válido1 de 180 dias (fls. 46). Todavia a conclusão
das obras somente se deu em 21/01/2013 (fls. 246), restando incontroverso que
as chaves foram entregues somente em julho de 2013.
O atraso na entrega do imóvel, pois, existiu.
As alegações comumente apresentadas de que a demora
na entrega da obra decorreu de embaraços criados pela prefeitura municipal para
expedição de habite-se, ou outros entraves administrativos, ou decorreu de
problemas climáticos, ou ainda do custo de materiais ou de mão-de-obra, etc. não
tem sido admitidas, visto que perfeitamente previsíveis esses fatos que integram
o risco do empreendimento e consubstanciam fortuito interno e não justificam a
mora.
Todas essas hipóteses, comumente alegadas como suporte
à defesa de empresas do ramo, foram objetos de diversos julgados deste
Tribunal, resultando na expedição de súmulas aprovadas pelo Órgão Especial:
Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a
imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador,
não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
1 Súmula 164 do TJSP - É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para
entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.

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Súmula 161 - Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter
alios acta” em relação ao compromissário adquirente.
A indenização por lucros cessantes é devida.
O método de composição de danos materiais, largamente
utilizado e reconhecido pela jurisprudência, é o da fixação da reparação em
percentual sobre o valor do contrato, na forma de lucros cessantes, visto que a
autora esteve privada da posse do imóvel que certamente poderia render-lhe
aluguel, e tudo em função da mora imputável às rés, pouco importando a
destinação que a compradora eventualmente daria à unidade autônoma
residencial (locação ou moradia), atendendo, também, ao entendimento
sumulado por este Egrégio Tribunal de Justiça, in verbis:
Súmula 162 - Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo
do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.
A jurisprudência desta Colenda Câmara tem afirmado não
só a obrigação de indenizar em casos semelhantes, como a indenização
correspondente ao percentual de 0,5% do valor atualizado do imóvel, previsto no
contrato, incidente desde a data em que deveria ter sido entregue o bem até a
data de sua efetiva disponibilização ao comprador.
Nada a modificar na r. sentença neste ponto.
Com relação ao dano moral observa-se que a questão
ultrapassou o mero descumprimento contratual, visto que a postergação da
solução do contrato estendeu-se além do previsto.

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A impossibilidade de correta utilização do imóvel que estava
sendo adquirido pela autora gerou frustração que extrapola aquilo que se pode
conceber como aceitável dentro do convívio social, ou seja, supera o piso de
inconvenientes que o homem médio está exposto no dia-a-dia. Trata-se, pois,
daquele dano que resulta in re ipsa, ou seja, “exsurge da situação, sendo, pois, a
reparação fixada pelo juiz, independentemente de prova efetiva do prejuízo".
Preenchidos,
pois,
os
requisitos
essenciais
à
responsabilização das rés pelo dano moral causado a autora, passa-se à análise
do quantum fixado por reparação.
Não há critérios exatos para se estabelecer o pretium
doloris. A doutrina pondera que inexistem "caminhos exatos" para se chegar à
quantificação do dano extrapatrimonial, mas lembra também que é muito
importante a atuação do juiz, a fim de que se alcance "a equilibrada fixação do
quantum da indenização", dentro da necessária "ponderação e critério".
Deve o magistrado, pois, buscar a indenização devida com
arrimo em suas duas vertentes, a compensatória (minimizando a angústia
experimentada pelo jurisdicionado) e sancionatória (desestimulando o autor do
ilícito a reincidir no ato danoso).
O parâmetro que tem sido adotado para hipóteses
semelhantes2 é de R$ 20.000,00, não havendo nada a modificar na r. sentença.
Continuando, tem-se que a correção monetária do saldo
devedor é devida com ou sem atraso na entrega do imóvel porque a atualização
apenas recompõe o poder aquisitivo da moeda ante a perda inflacionária.
2 TJSP, 10a Câmara de Direito Privado: Apelação no 1011134-70.2014.8.26.0566, Relator
Desembargador Élcio Trujillo, j. em 26/07/2016.

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A utilização do INCC é devida conforme pactuada (fls. 37),
sem qualquer ofensa aos preceitos consumeristas.
O indexador em comento legitimado pela jurisprudência do
Colegiado
é largamente utilizado no setor da construção civil, restrito aos
preços de materiais e insumos, como parâmetro de correção monetária das
prestações avençadas em compromisso de compra e venda de imóveis em
edificação.
Porém, configurado o atraso na entrega da obra, o INCC
deve ser substituído a partir do decurso do prazo de tolerância estipulado no
contrato, alterando-o para o IGPM, como previsto na r. decisão objurgada, a
impedir prejuízo imposto a consumidora que não contribuiu para o atraso na
entrega do imóvel.
Nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil,
majoram-se os honorários em favor dos Patronos da autora para 15% do valor
atualizado da condenação.
3 Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso
das rés.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
RELATOR