Tribunal: TJSP
Processo: 1011448-38.2019.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
Indenização. Aquisição de imóvel em construção. Adquirente não pagara integralmente o preço pactuado. Pendência da entrega das chaves deve ser afastada, haja vista o adimplemento substancial. Lucros cessantes não caracterizados, ante a existência de débito. Aplicação da teoria da 'exceptio non adimpleti contractus'. Devolução das taxas condominiais em condições de sobressair, pois os pagamentos

Ementa:
Indenização. Aquisição de imóvel em construção. Adquirente não pagara integralmente o preço pactuado. Pendência da entrega das chaves deve ser afastada, haja vista o adimplemento substancial. Lucros cessantes não caracterizados, ante a existência de débito. Aplicação da teoria da 'exceptio non adimpleti contractus'. Devolução das taxas condominiais em condições de sobressair, pois os pagamentos correspondentes cabem à compradora somente após a imissão na posse. Danos morais sem consistência. Questão estritamente de direito patrimonial, portanto, disponível. Susceptibilidade exacerbada e aspecto consumerista não proporcionam embasamento para a verba reparatória pretendida. Apelo da ré reconvinte provido em parte. Recurso da autora reconvinda desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000164828
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011448-38.2019.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante/apelado
RESERVA TOSCANA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, é apelada/apelante
VALERIA ROSA DA PAIXÃO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao apelo da ré reconvinte e negaram provimento ao recurso da autora
reconvinda. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 6 de março de 2020.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011448-38.2019.8.26.0405 -Voto no
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Apelação Cível n.o 1.011.448-38.2019.8.26.0405
Apelantes
e
reciprocamente
apelados:
RESERVA
TOSCANA
EMPREENDIMENTOS SPE LTDA. E VALÉRIA ROSA DA PAIXÃO
Comarca:
OSASCO
Voto n.o 44.841
Indenização.
Aquisição
de
imóvel
em
construção.
Adquirente não pagara integralmente o preço pactuado.
Pendência da entrega das chaves deve ser afastada, haja
vista o adimplemento substancial. Lucros cessantes não
caracterizados, ante a existência de débito. Aplicação da
teoria da 'exceptio non adimpleti contractus'. Devolução das
taxas condominiais em condições de sobressair, pois os
pagamentos correspondentes cabem à compradora somente
após a imissão na posse. Danos morais sem consistência.
Questão estritamente de direito patrimonial, portanto,
disponível.
Susceptibilidade
exacerbada
e
aspecto
consumerista não proporcionam embasamento para a verba
reparatória pretendida. Apelo da ré reconvinte provido em
parte. Recurso da autora reconvinda desprovido.
1. Trata-se de apelações interpostas tempestivamente, com
base na r. sentença de págs. 238/246, aclarada pelos embargos de págs. 255/256, que
julgou procedente em parte ação de indenização, envolvendo aquisição de imóvel
em construção, em que a vendedora exigira o pagamento integral dos valores
contratados para a ocorrência da imissão na posse, além de restituição de taxas
condominiais pagas antes do recebimento das chaves, e procedente reconvenção
pleiteando a cobrança de valores pendentes.

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Alega a ré reconvinte que a sentença merece reforma, pois não
cabe o arbitramento de indenização, já que a autora reconvinda fora convocada em
abril de 2018 para assinar o termo aditivo de confissão de dívida para parcelamento
do saldo devedor e entrega das chaves, mas somente três meses após obtivera o
financiamento do imóvel, devendo a adquirente promover a liquidação do saldo
remanescente mediante recursos próprios, haja vista que parte do valor devido não
fora coberto pelo financiamento. Prosseguindo expôs que não houve exigência de
liquidação integral das obrigações, mas sim recusa da autora reconvinda de assinar a
confissão de dívida abrangendo o montante pendente. A seguir disse que a
compradora não demonstrou a existência de nenhuma cobrança indevida, não
podendo, assim, a ré reconvinte ser condenada a pagar indenização por lucros
cessantes, requerendo o afastamento da condenação neste tópico. Continuando
asseverou que as despesas condominiais têm amparo contratual, pois a vendedora
não era titular da propriedade, não podendo ser responsabilizada pelas referidas
despesas. Por último, requereu o provimento do apelo.
A autora reconvinda também recorreu alegando a falta de
pressuposto processual na reconvenção, ante a ausência de recolhimento de custas e
taxa de mandato, requerendo, assim, a improcedência. A seguir mencionou os
valores pagos e destacou o desconhecimento acerca dos reajustes realizados, sendo
abusiva a retenção das chaves. Prosseguindo pleiteou o arbitramento de indenização
por danos morais na importância de R$10.000,00, reportando-se a outras decisões
judiciais e ressaltando o cabimento da cumulação da cláusula penal com lucros
cessantes nos termos avençados, uma vez que fora cerceada no acesso ao imóvel.
Na sequência afirmou que o quantum indenizatório deve incidir de junho de 2018 a
maio de 2019, pugnando, afinal, pelo provimento do apelo.
Os recursos foram contra-arrazoados pela ré reconvinte, págs.
289/292, bem como pela autora reconvinda, págs. 293/303, rebatendo integralmente
as recíprocas apelações.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece reforma.

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O pactuado pelas partes envolvendo aquisição de imóvel em
construção demonstra que existe pendência no âmbito financeiro, visto que a autora
reconvinda não pagou o valor integral para quitação do preço e correção monetária
nos termos avençados.
Desta forma, a reconvenção fora julgada procedente,
reconhecendo o débito existente, mesmo porque, não houve impugnação específica
por parte da adquirente, consequentemente, restou admitido o montante devido.
A alegação de que não foram recolhidas as custas da
reconvenção não enseja falta de pressuposto, porquanto não houve intimação para
tanto, logo, desde que determinada a regularização, esta poderia ocorrer
tempestivamente, sendo que a posteriori o recolhimento se dera regularmente, por
conseguinte, nada obsta a procedência do pedido reconvencional.
Quanto aos lucros cessantes, não se vislumbra supedâneo para
o arbitramento da verba em referência, mesmo porque, existindo pendência
financeira por parte da compradora, apesar do substancial adimplemento, a quitação
não se fez presente, portanto, as chaves pleiteadas ainda estavam vinculadas ao
pagamento total da aquisição do bem.
Com efeito, diante do adimplemento substancial da dívida, a
obrigação de fazer consistente na entrega das chaves tem supedâneo na relação de
consumo, a fim de evitar desvantagem desproporcional, no entanto, incabível a
fixação de indenização por danos materiais, uma vez que a recusa da vendedora teve
embasamento na pendência financeira, consequentemente, deve ser levada em
consideração também a teoria da exceptio non adimpleti contractus.
Segundo Gustavo Tepedino, em comentário ao artigo 476 do
Código Civil:
“Este artigo corresponde à primeira parte do art. 1.092 do
CC 1916, que reproduz textualmente. Refere-se à 'exceptio
non adimpleti contractus', exceção de contrato não cumprido.
Significa que, num contrato bilateral, se uma das partes exigir
da outra o cumprimento da prestação sem ter cumprido a sua,

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pode esta opor em sua defesa o não cumprimento pelo
reclamante, deixando de prestar a sua enquanto o outro o não
fizer. Trata-se, pois, de uma causa impeditiva da exigibilidade
da prestação, sendo esta exigibilidade diferida para o
momento em que a prestação do reclamante for cumprida. Até
esse momento dá-se uma espécie de paralisação da
exigibilidade da prestação reclamada.” (Gustavo Tepedino et
al. Código Civil Interpretado. Volume II. Teoria Geral dos
Contratos. Contratos em Espécie. Atos Unilaterais. Títulos de
Crédito. Responsabilidade Civil. Preferências e Privilégios
Creditórios - arts. 421 a 965. 1a edição. Editora: Renovar,
2006. Pág. 124).
Quanto às taxas condominiais, estas devem ser suportadas
pelo proprietário somente após a respectiva imissão na posse, o que não ocorrera,
por conseguinte, a restituição de tais valores pagos pela adquirente com incidência
anterior à outorga das chaves se apresenta adequada, conforme determinado pelo
juízo a quo.
No que corresponde aos danos morais, não se identifica
suporte, pois o caso envolve questão estritamente de direito patrimonial, logo,
disponível, e a susceptibilidade exacerbada do polo ativo não dá supedâneo para a
verba reparatória pretendida.
Oportuna a transcrição jurisprudencial:
“Civil. Ação de revisão contratual cumulada com indenização
por dano material e compensação por dano moral.
Construtora. Atraso na entrega de unidade imobiliária. (...).
Dano moral não configurado. (...) 7. A jurisprudência do STJ
vem evoluindo, de maneira acertada, para permitir que se
observe o fato concreto e suas circunstâncias, afastando o
caráter absoluto da presunção de existência de danos morais
indenizáveis. 8. A compensação por dano moral por atraso em

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entrega de unidade imobiliária só será possível em
excepcionais circunstâncias que sejam comprovadas de plano
nos autos, o que não restou configurado.” (REsp no
1641037/SP. Terceira Turma. Relatora Ministra Nancy
Andrighi. J. 13-12-2016).
Ademais, o aspecto consumerista, por si só, é insuficiente para
a modificação da sentença almejada pela autora reconvinda, cabendo apenas o
afastamento da indenização pleiteado pela ré reconvinte.
Em decorrência do desfecho da demanda, a distribuição da
sucumbência
permanece
inalterada,
levando-se
em
consideração
a
proporcionalidade e as peculiaridades do processado.
3. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento em
parte ao apelo da ré reconvinte e nega-se provimento ao recurso da autora
reconvinda.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
P294