Tribunal: TJSP
Processo: 1051265-88.2018.8.26.0100
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado no E. STJ em julgamento repetitivo. Aplicabilidade do Código Civil. Ausência de questionamento no V. Acórdão recorrido. Inviabilidade de apreciação neste âmbito recursal. Juros moratórios. Ausência de sucumbência. Decisão mantida. Recurso desprovido, na parte conhecida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000291821
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1051265-88.2018.8.26.0100/50000, da Comarca de São
Paulo, em que são agravantes SEI OSASCO EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA e SEI REPÚBLICA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, é agravado ELITON DEOLA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Conheceram em
parte do recurso e, nesta, negaram provimento. V.U. ,
de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 28 de abril de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1051265-88.2018.8.26.0100/50000 - Voto no
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1051265-88.2018.8.26.0100/50000
COMARCA: SÃO PAULO (31a VARA CÍVEL)
AGRAVANTES: SEI OSASCO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE
LTDA E SEI REPÚBLICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA
AGRAVADO: ELITON DEOLA
INTERESSADO: HOTELARIA ACCOR BRASIL S/A
VOTO No 31.873
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato
submetido
ao
código
de
defesa
do
consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a
restituição de valores somente ao término da obra
ou de forma parcelada. Restituição imediata e
integral em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema
577). Ausência de demonstração do desacerto da
aplicação do entendimento firmado no E. STJ em
julgamento repetitivo. Aplicabilidade do Código
Civil. Ausência de questionamento no V. Acórdão
recorrido.
Inviabilidade
de apreciação
neste
âmbito recursal. Juros moratórios. Ausência de
sucumbência. Decisão mantida. Recurso desprovido,
na parte conhecida.
Trata-se de agravo interno interposto
por SEI OSASCO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
contra decisão que, em demanda declaratória c/c
devolução de quantias pagas, negou seguimento a
recurso especial, pois o V. Acórdão recorrido observou

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as orientações estabelecidas no E. Superior Tribunal
de Justiça nos Recursos Especiais nos 1.300.418/SC e
1.740.911/DF, julgados sob o regime dos recursos
repetitivos. Alega que o imóvel adquirido destinou-se
a “investimento imobiliário”, comprado por investidor,
o que tornaria aplicável o CC em detrimento do CDC.
Aduz violação ao direito líquido e certo a condenação
na devolução de quantia maior do que a estipulada
entre as partes, devendo ser observado o percentual de
retenção estipulado em cláusula contratual, com juros
a partir do trânsito em julgado. Aponta violação aos
arts. 405 e 884 do CC.
Não
houve
oposição
ao
julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no
549/2011
desta
Corte,
com
a
redação
dada
pela
Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se, inicialmente, que o agravo
interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento
se o recorrente demonstrar que, por ausência de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,

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Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto
Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o
V. Acórdão objeto do inconformismo especial e o
paradigma apontado na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial
no
1.300.418/SC,
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça decidiu
que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 547/549.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 452/457) está em perfeita sintonia com a
orientação superior, ao concluir pela retenção de 20%
dos
valores
pagos,
para
compensar
as
despesas
operacionais da vendedora.
Destaca-se trecho do julgado: “No caso,
verifica-se que a sentença recorrida autorizou a

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retenção de 30% dos valores pagos pelo apelado para
aquisição do empreendimento SEI República, reduzindo
equitativamente a cláusula penal existente no distrato
firmado com a SEI Osasco, condenando-a a restituir os
valores retidos a maior do que 20% do valor total pago
pelo apelado, incluindo o montante pago pelo cedente e
os valores despendidos a título de decoração (fs.
366). (...) Em que pese a insurgência das apelantes,
mostra-se
razoável
a
adoção
dos
percentuais
de
retenção fixados pelo juízo de primeiro grau” (fls.
454/455).
Indiscutível,
pois,
a
aplicação
do
regime dos recursos repetitivos.
Em relação ao percentual de retenção,
como bem indicou a decisão recorrida, o E. Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o
alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
diversos permitem a admissão do recurso especial, o
que não ocorreu na hipótese.
Ainda, as razões do recurso envolvendo o
artigo 884 do CC buscam a prevalência de tese já
rejeitada
no
julgamento
do
paradigma
repetitivo
supramencionado.
Nesse
sentido,
vale
citar
os
seguintes
julgados
da
Corte
Superior:
AREsp
no
787.502/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, in DJe de
19.10.2015; AgRg no AREsp no 548.627/SP, Rel. Min.
Assusete Magalhães, DJe de 9.10.2014; AgRg nos EDcl no
AREsp no 127.350/RS, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe

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de 30.9.2014; QO no Ag no 1.154.599/SP, Rel. Min.
Cesar Asfor Rocha, DJe de 12.5.2011.
A análise da incidência dos dispositivos
do
Código
Civil não foi objeto do V. Acórdão
hostilizado
e,
por
falta
de
prequestionamento,
desborda dos limites desta via.
De resto, assente-se que a agravante não
foi sucumbente em relação ao termo inicial dos juros
moratórios, de modo que lhe falece interesse recursal
nesse ponto.
Pelo exposto, nego provimento ao agravo
interno, na parte conhecida.
DIMAS RUBENS FONSECA
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