Tribunal: TJSP
Processo: 4009411-82.2013.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Cláudia Bedotti
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-02
Data de publicação: 2020-07-15

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel na planta. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c. indenização de danos morais e materiais. Atraso na entrega da obra que extrapolou o prazo de tolerância de 180 dias previsto em contrato. Caso fortuito não configurado. Danos morais não configurados. Juros sobre o saldo devedor afastados no período de mora. Correção monetária do saldo

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel na planta. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c. indenização de danos morais e materiais. Atraso na entrega da obra que extrapolou o prazo de tolerância de 180 dias previsto em contrato. Caso fortuito não configurado. Danos morais não configurados. Juros sobre o saldo devedor afastados no período de mora. Correção monetária do saldo devedor. Substituição do índice INCC pelo IGP-M a partir da data máxima prevista para a entrega do imóvel. Responsabilidade solidária das rés que participaram da relação consumerista. Imobiliária, contudo, que não interveio na relação. Improcedência da demanda em relação a ela. Recurso da corré Santa Maria provido, recursos das demais corrés parcialmente providos, recurso do autor improvido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000534371
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
4009411-82.2013.8.26.0506,
da
Comarca
de
Ribeirão
Preto,
em
que
são
apelantes/apelados BILD DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, SPE VITTA
VILA VIRGINIA 1 LTDA, BETA REALY II S/A e SANTA MARIA IMOBILIÁRIA, é
apelado/apelante ALEXANDRE DE LIMA BASTOS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso da corré Santa
Maria, deram parcial provimento aos recursos das corrés Bild, Beta Realty e SPE Vitta
Vila Virgínia 1 e negaram provimento ao recurso do autor. V.U.", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e ENIO ZULIANI.
São Paulo, 2 de julho de 2020
MARIA CLÁUDIA BEDOTTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 4009411-82.2013.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 5468 2/10
Apelação no 4009411-82.2013.8.26.0506
Apelantes e reciprocamente apelados: Bild Desenvolvimento Imobiliário Ltda.,
SPE Vitta Vila Virgínia 1 Ltda., Beta Realy II S/A, Santa Maria Imobiliária e
Alexandre de Lima Bastos
Comarca: Ribeirão Preto 5a Vara Cível
Juiz: Paulo Cícero Augusto Pereira
Voto no 5468
Compromisso de compra e venda de imóvel na planta. Ação
declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c. indenização
de danos morais e materiais. Atraso na entrega da obra que
extrapolou o prazo de tolerância de 180 dias previsto em contrato.
Caso fortuito não configurado. Danos morais não configurados.
Juros sobre o saldo devedor afastados no período de mora.
Correção monetária do saldo devedor. Substituição do índice
INCC pelo IGP-M a partir da data máxima prevista para a entrega
do imóvel. Responsabilidade solidária das rés que participaram da
relação consumerista. Imobiliária, contudo, que não interveio na
relação. Improcedência da demanda em relação a ela. Recurso da
corré Santa Maria provido, recursos das demais corrés
parcialmente providos, recurso do autor improvido.
Vistos.
Ao relatório da r. sentença de fls. 607/633,
acrescenta-se que a ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais
c/c. indenização por danos morais e materiais ajuizada por Alexandre de Lima
Bastos contra Perplan Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., P.V.B.
Empreendimentos e Construções Ltda., Bild Desenvolvimento Imobiliário
Ltda., SPE Vitta Vila Virgínia 1 Ltda., Beta Realty II S/A e Santa Maria
Imobiliária foi julgada parcialmente procedente para condenar as rés,
solidariamente, à restituição, na forma simples, dos valores pagos pelo autor
a título de juros e correção no período entre junho e agosto de 2012,
corrigidos monetariamente a partir do efetivo desembolso e acrescidos de
juros de mora a contar da última citação, além de indenização por danos
morais no valor de R$ 10.000,00, atualizado monetariamente a partir da
sentença e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da última
citação, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em

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10% do valor das condenações.
Irresignadas, recorrem as corrés Bild e Beta Realty,
sustentando, preliminarmente, a ocorrência de cerceamento de defesa em
razão do julgamento antecipado da lide. Sustentam que não ostentam
legitimidade para figurar no polo passivo da ação, pois não participaram, de
qualquer forma, da relação contratual discutida nos autos. No mérito, aduzem
que o autor, por ocasião da entrega das chaves, firmou termo de entrega
dando plena, geral e rasa quitação a todas as obrigações oriundas do contrato
de compra e venda. Afirmam que é possível a dilação do prazo para entrega
da unidade, ultrapassando o prazo de tolerância de 180 dias, em razão da
ocorrência de caso fortuito ou força maior, de sorte que não se configurou a
mora. Defendem que o autor optou pela contratação de financiamento junto à
CEF, de modo que não podem ser responsabilizadas pelos encargos
decorrentes do contrato bancário. Alegam que os fatos narrados na petição
inicial não configuram danos morais indenizáveis, mas mero aborrecimento.
Pedem o provimento do recurso.
Por sua vez, recorre a ré SPE Vitta Vila Virgínia 1
Ltda., reiterando, preliminarmente, o agravo retido interposto a fls. 599/601
contra a r. decisão que declarou encerrada a fase probatória. Sustenta a
nulidade da r. sentença por ausência de fundamentação. Alega que é parte
ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, pois não participou da
relação contratual com o autor, não recebeu quaisquer valores por ele pagos e
tampouco faz parte do quadro societário das demais corrés. No mérito,
defende que o atraso na entrega da obra decorreu de falta de mão de obra
especializada no estado de São Paulo, configurando situação extraordinária,
abrupta e generalizada, a ensejar a prorrogação do prazo para término da
construção pela ocorrência de caso fortuito. Sustenta que o apelado não
comprovou o pagamento dos valores que pretende sejam restituídos. Pondera
que não pode ser condenada a restituir os valores pagos à Caixa Econômica
Federal em razão do contrato de financiamento celebrado pelo autor. Alega
que é legítima a cobrança de INCC durante todo o período de execução da
obra e que, ademais, não foi formulado pedido de restituição de tais verbas.
Pondera que o mês de junho de 2012 estava incluso no período de tolerância

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de 180 dias, de sorte que apenas a partir de julho estaria configurado o
inadimplemento. Afirma que os danos morais não foram comprovados e que o
mero
atraso
na
entrega
do
imóvel
configura
mero
aborrecimento.
Subsidiariamente, pretende a redução da indenização, em atenção aos
princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Pede o provimento do recurso.
De seu turno, a corré Santa Maria Negócios
Imobiliários, sustenta, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, já que não
atua em parceria com as demais corrés e tampouco integra a cadeia de
consumo. No mérito, reitera que não firmou parceria com as outras
requeridas, de sorte que não pode ser condenada solidariamente pelos danos
decorrentes do atraso. Afirma que não há nexo causal entre sua conduta e os
danos supostamente sofridos, já que não participou da divulgação do
empreendimento antes da entrega do empreendimento. Afirma que o
inadimplemento contratual, por si só, não tem o condão de gerar danos
morais indenizáveis. Aduz que não tem conhecimento sobre os termos do
contrato de compra e venda celebrado pelo autor com as demais corrés, de
modo que não pode ser condenada à restituição dos valores relativos aos
juros e correção monetária. Pede o provimento do recurso.
Por fim, recorre o autor pretendendo que a
restituição dos juros da obra compreenda o período de dezembro/2011, data
em que se iniciou o atraso, até maio/2013, quando efetivamente foi concluída
a obra. Pede o provimento do recurso.
Recursos tempestivos, preparados (fls. 650/651,
672/674 e 691) e contrariados (fls. 705/708 e 711/720).
A fls. 704, sobreveio aos autos pedido de desistência
da ação em relação à corré Santa Maria, com a concordância da requerida a
fls. 710.
É o relatório.
De proêmio, anote-se que não é possível a
homologação da desistência da ação em relação à corré Santa Maria, já que a
desistência apenas pode se dar até a prolação da sentença. Realmente, ainda
que o CPC/73, vigente ao tempo do pedido, não trouxesse expressamente tal
regra, como o faz o CPC/2015, em seu artigo 485, §5o, fato é que o indigitado

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Apelação Cível no 4009411-82.2013.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 5468 5/10
entendimento já era pacífico na jurisprudência antes mesmo da edição do
atual estatuto processual.
Nesse sentido: “Pedido de desistência da ação
formulado após a prolação da sentença. Impossibilidade. Hipótese em que,
apesar de formulado o pleito antes do julgamento da apelação pelo Tribunal,
impossível a homologação do pedido de desistência da ação” (STJ, 2a Turma,
REsp 555.139, Min. Eliana Calmon, j. 12.05.05, DJU 13.06.05).
Rejeitam-se as preliminares suscitadas pelas corrés.
Deveras, não se vislumbra o propalado cerceamento
de defesa, uma vez a prova documental acostada aos autos era suficiente ao
julgamento da lide. E, como é cediço, sendo o juiz o destinatário das provas,
ao verificar ser bastante o material cognitivo carreado aos autos, a ele
compete julgar antecipadamente a lide, tornando prescindível a produção de
outras provas.
Tanto assim que, nos termos do artigo 130 do
Código de Processo Civil de 1973, vigente ao tempo da prolação da r.
sentença, podia o magistrado "determinar as provas necessárias à instrução
do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias".
Não há se falar, tampouco, em nulidade da r.
sentença por ausência de fundamentação, na medida em que a ilegitimidade
passiva das corrés foi devidamente analisada e afastada, ao fundamento de
que há responsabilidade solidária de todos os fornecedores que integram a
cadeia de consumo (cf. fundamentação per relationem adotada a fls. 624).
De seu turno, os documentos acostados com a
petição inicial revelam que todas as corrés participaram da comercialização e
divulgação do empreendimento.
A sociedade de propósito específico Vitta figurou
como vendedora da unidade (contrato de fls. 76/108), ao passo que as
empresas Bild, Perplan e PVB são sócias da indigita sociedade (ficha cadastral
de fls. 118/126), sendo certo, ainda, que os seus logotipos, bem como o da
empresa Construplan, constam do material de divulgação do empreendimento
(fls. 129/132), gerando no consumidor a aparência de que contratou
diretamente com elas.

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Por sua vez, a empresa Beta Realty também faz
parte do mesmo grupo econômico, tanto assim que todos os seus sócios (ficha
cadastral de fls. 127/128) são também sócios das empresas Vitta SPE e
Perplan (fls. 118/126).
De seu turno, ficou demonstrado que a imobiliária
Santa Maria realizou a divulgação do empreendimento (fls. 135/136), sendo
certo que sua efetiva responsabilidade ou não pelos danos decorrentes do
atraso na entrega do imóvel é matéria que diz respeito ao mérito da demanda.
No mérito, o recurso da corré Santa Maria comporta
provimento, os recursos das corrés SPE Vitta, Bild e Beta Realty comportam
parcial provimento e o recurso do autor não está em vias de ser provido.
Se não, vejamos.
É dos autos que as partes firmaram, em 02.06.2010,
compromisso de compra e venda tendo por objeto uma unidade autônoma (no
02 do bloco A, Torre 01) do empreendimento “Vitta Vila Virgínia 1”, com
previsão de entrega em dezembro de 2011 (itens F e G do quadro-resumo de
fls. 40) e prazo de tolerância de até 180 dias de atraso (cláusula 4.1, fls. 54).
Nada obstante, as chaves do imóvel foram entregues
apenas em 13.08.2012 (fls. 486), quando já exaurido o prazo de tolerância
contratualmente previsto, de sorte que a mora das rés quanto à entrega do
empreendimento foi bem reconhecida pela r. sentença.
Anote-se que a legalidade da cláusula contratual que
prevê prazo de tolerância de até 180 dias para atraso na entrega das obras já
restou assentada, nos termos da Súmula 164 deste E. Tribunal de Justiça,
verbis: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega
de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Nem se diga, outrossim, que o atraso na entrega das
obras decorreu de caso fortuito ou força maior, na medida em que os fatores
suscitados pelas corrés, como falta de mão de obra, consistem no próprio
risco da atividade do empreendedor imobiliário e não podem ser opostas aos
promissários compradores, conforme entendimento consolidado na Súmula no
161 desta E. Corte:

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Apelação Cível no 4009411-82.2013.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 5468 7/10
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, aquecimento do mercado,
embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. As justificativas
encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.
A propósito, o prazo de tolerância de 180 dias tem
por finalidade exatamente abranger tais eventos, conferindo à construtora
prazo razoável para superar os percalços inerentes ao desenvolvimento de
suas atividades, razão pela qual se mostra abusiva a previsão de prorrogação
indeterminada do prazo para entrega das obras (cláusula 4.1.1, fls. 54).
Assim, considerando a data de entrega originalmente
ajustada, bem como o prazo de tolerância de 180 dias, tem-se que as obras
deveriam ser entregues até junho/2012, de sorte que a mora das corrés está
configurada a partir de 1o de julho/2012, cessando com a entrega das chaves
em agosto de 2012.
E, nesse ponto, não prospera a pretensão do autor
de ver reconhecida a mora da construtora desde dezembro de 2011, já que,
durante o período de tolerância contratualmente previsto, não há que se falar
em mora da incorporadora, pois, como visto, trata-se de cláusula válida e que
não encerra abusividade.
Além
disso,
tampouco
há
mora
no
período
compreendido até abril de 2013, já que a incorporadora adimpliu a obrigação
ao entregar as chaves do imóvel ao autor.
De mais a mais, a própria narrativa da petição inicial
revela que as obras promovidas após a entrega das chaves consistiram em
meras obras de acabamento no exterior das torres (fls. 13), do que se conclui
que não tiveram o condão de impedir a fruição do imóvel pelo autor.
Por sua vez, a questão atinente aos encargos
incidentes sobre o saldo devedor durante o período de atraso na entrega das
obras já foi objeto de julgamento em Incidente de Resolução de Demanda
Repetitiva (IRDR), processo no 0023203-35.2016.8.26.0000:

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Apelação Cível no 4009411-82.2013.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 5468 8/10
“TEMA 08: “O descumprimento do prazo de entrega de
imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de
tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária, mas tão
somente dos juros e da multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser
substituídos indexadores setoriais, que refletem a variação do custo da
construção civil, por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos
forem mais gravosos ao consumidor” (IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000,
Relator Des. Francisco Eduardo Loureiro; j. 31.08.17, DJE 14/09/17)
Bem assim que a r. sentença comporta reparo nesse
ponto, porquanto, mesmo durante o período de atraso, é devida a correção
monetária sobre o saldo devedor, substituindo-se, contudo o índice setorial
(INCC) pelo IGP-M/FGV a partir da data limite para a entrega da obra. Anote-
se, a propósito, que a comprovação do efetivo pagamento de tais encargos é
questão própria da fase de cumprimento de sentença.
Outrossim, ainda que os referidos encargos não
tenham sido recebidos pelas corrés, certo é que sua cobrança decorreu do
inadimplemento contratual imputado a elas, já que somente são exigidos após
o prazo para conclusão da obra, que, como visto, não foi observado.
A responsabilidade solidária das corrés Bild, SPE
Vitta, Beta Realty, Perplan e Construplan foi corretamente reconhecida, na
medida em que todas intervieram na relação de consumo, a ensejar sua
responsabilidade solidária, por força do disposto nos artigos 7o, parágrafo
único, e 25o, parágrafo 1o, do Código de Defesa do Consumidor.
Nada obstante, em relação à corré Santa Maria, o
caso é de improcedência da demanda.
Realmente, ao que consta dos autos, o autor não
adquiriu o imóvel mediante intermediação da referida corré, inexistindo
provas, ademais, de que esta tenha participado da divulgação do
empreendimento antes da conclusão das obras (veja-se que o anúncio de fls.
135
está
datado
de
julho/2013,
após,
portanto,
da
entrega
do
empreendimento). Destarte, ausente demonstração de que a corré Santa
Maria tenha participado da relação de consumo, não há como se imputar a ela

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qualquer responsabilidade pelos danos decorrentes da mora na entrega da
obra.
Por fim, conforme entendimento desta C. Câmara, o
simples inadimplemento contratual quanto ao prazo para entrega das obras
não é capaz de, por si só, ocasionar danos morais indenizáveis, salvo quando
comprovada situação excepcional apta a gerar sofrimento moral. Nesse
sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Atraso na
entrega do imóvel - Rescisão por culpa exclusiva da promitente vendedora
Inversão da cláusula penal - Possibilidade Entendimento firmado pelo STJ
no julgamento do Tema Repetitivo n. 971 Dano moral Não ocorrência
Mero descumprimento contratual - Juros de mora devidos da citação

Precedentes do STJ - Recursos providos em parte.”
(Apelação no 1001460-54.2018.8.26.0493, 4a Câmara de Direito Privado, Rel.
Alcides Leopoldo, j. 06.11.2019)
“Compromisso de compra e venda. Pedido de extinção do
feito em razão da aprovação do plano de recuperação judicial das rés
indeferido. Preliminares de inépcia da inicial e ilegitimidade passiva da PDG
rejeitadas. Atraso na entrega da obra incontroverso. Inocorrência de caso
fortuito ou força maior. Súmula 161 deste Tribunal. Lucros cessantes
devidos. Valor de 0,5% sobre o valor do contrato por mês de atraso bem
fixado. Súmula 162 deste Tribunal e Tema 05 do IRDR. Danos morais não
configurados. Indenização afastada. Recurso parcialmente provido para
tanto.” (Apelação no 1009974-16.2015.8.26.0100, 4a Câmara de Direito
Privado, Rel. Fábio Quadros, j. 22.10.2019)
É o caso dos autos, em que não se divisa a
ocorrência de situação excepcional apta a configurar dano moral indenizável,
de sorte que fica afastada a indenização arbitrada a tal título.
Isto posto, pelo meu voto:
a) dá-se provimento ao recurso da corré Santa Maria
para julgar a ação improcedente em relação a ela, com a condenação do autor

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Apelação Cível no 4009411-82.2013.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 5468 10/10
ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que
ora fixo em 10% do valor atualizado da causa;
b) dá-se parcial provimento ao recurso das corrés
Bild, Beta Realty e SPE Vitta para fixar o período de mora a partir de
01.07.2012, reconhecer a legalidade da incidência de correção monetária
sobre o saldo devedor após configurada a mora, determinando-se a
substituição do índice pelo IGM-P/FGV a partir do termo final do prazo de
tolerância, e para afastar a indenização por danos morais;
c) nega-se provimento ao recurso do autor.
Reconhecida a sucumbência recíproca entre o autor
e as corrés Bild, Beta Realty, SPE Vitta, Perplan/PVB e Construplan, ficam as
partes condenadas ao pagamento das custas e despesas processuais
desembolsadas, além dos honorários advocatícios de seus respectivos
patronos, por se tratar de recurso interposto contra sentença prolatada na
vigência do CPC/73.
MARIA CLÁUDIA BEDOTTI
Relatora