Tribunal: TJSP
Processo: 1030739-14.2014.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Compra e venda de imóvel – Atraso na entrega – Parcial procedência – Insurgência da ré – Cabimento parcial.
CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – Inocorrência – Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves

Ementa:

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Compra e venda de imóvel – Atraso na entrega – Parcial procedência – Insurgência da ré – Cabimento parcial.
CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – Inocorrência – Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram "res inter alios acta" em relação ao compromissário adquirente – Inteligência da Súmula no 161 deste Sodalício.
PRAZO DE TOLERÂNCIA – É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível – Inteligência da Súmula no 164 desta Corte.
DANOS MATERIAIS - Cabimento - Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio – Indenização devida – Súmula no 162 e Tema 5 do IRDR no 4 deste Tribunal.
DANO MORAL – Aborrecimento pela demora na entrega do imóvel que não configura lesão aos direitos da personalidade do comprador – Indenização indevida.
PRESCRIÇÃO – Comissão de corretagem e Taxa SATI – Ocorrência – Incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC) – Decisão proferida no REsp 1.551.956-SP, recurso repetitivo.
JUROS DE OBRA - Demora na entrega do empreendimento que provocou a cobrança, dos autores, dos "juros de obra", os quais são de responsabilidade da ré, durante o período em que permaneceu em atraso com a entrega das chaves
MULTA POR ANALOGIA – Descabimento no caso, não obstante tenha sido definida a tese no julgamento do tema 971 do STJ – Hipótese concreta que apresenta uma peculiaridade, a matéria não foi devolvida ao Tribunal, pois não recorreram os autores sobre a omissão contida na sentença – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279104
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1030739-14.2014.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante GAFISA S/A, são
apelados CLAUDINEI FERREIRA ANTONIO e ELIDA PALMIERI ANTONIO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente) e LUIS MARIO GALBETTI.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1030739-14.2014.8.26.0562 -Voto no
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VOTO No: 20/32603
APEL.No: 1030739-14.2014.8.26.0562
COMARCA: SANTOS
APTE. : GAFISA S.A.
APDO. : CLAUDINEI FERREIRA ANTÔNIO E OUTRO
JUIZ : LEONARDO GRECCO
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
Compra e venda de imóvel – Atraso na entrega – Parcial
procedência – Insurgência da ré – Cabimento parcial.
CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – Inocorrência – Não
constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência
de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do
mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta”
em relação ao compromissário adquirente – Inteligência da
Súmula no 161 deste Sodalício.
PRAZO DE TOLERÂNCIA – É válido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em
construção, estabelecido no compromisso de venda e compra,
desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível – Inteligência da Súmula no 164 desta Corte.
DANOS MATERIAIS - Cabimento - Descumprido o prazo para a
entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é
cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo
a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio – Indenização devida – Súmula no 162 e
Tema 5 do IRDR no 4 deste Tribunal.
DANO MORAL – Aborrecimento pela demora na entrega do
imóvel que não configura lesão aos direitos da personalidade do
comprador – Indenização indevida.
PRESCRIÇÃO – Comissão de corretagem e Taxa SATI –
Ocorrência – Incide a prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem
ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou
atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC) – Decisão proferida no
REsp 1.551.956-SP, recurso repetitivo.
JUROS DE OBRA - Demora na entrega do empreendimento que
provocou a cobrança, dos autores, dos "juros de obra", os quais são
de responsabilidade da ré, durante o período em que permaneceu
em atraso com a entrega das chaves
MULTA POR ANALOGIA – Descabimento no caso, não obstante
tenha sido definida a tese no julgamento do tema 971 do STJ –
Hipótese concreta que apresenta uma peculiaridade, a matéria não
foi devolvida ao Tribunal, pois não recorreram os autores sobre a
omissão contida na sentença – RECURSO PROVIDO EM
PARTE.

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Cuida-se de apelação tirada contra a sentença de fls.
375/387, que julgou parcialmente procedente a ação de declaratória c.c.
indenização por danos materiais e morais, movida por CLAUDINEI
FERREIRA ANTÔNIO e ELIDA PALMIERI ANTÔNIO em desfavor de
GAFISA S.A.
O dispositivo da sentença foi lançado nos seguintes
termos:
“Diante do exposto e considerando tudo o mais dos autos consta,
julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, para: (1)
indenizar os danos materiais sofridos pelos autores consistentes em
taxa mensal de 0,55% sobre o valor atualizado do negócio, a incidir
a partir do prazo final contratual sem a carência dos 180 dias (01 de
junho de 2010) até a efetiva entrega da unidade (“chaves”
02/11/2011 fl. 343-344), a ser apurado em regular liquidação de
sentença, atualizado monetariamente a partir do efetivo desembolso,
com juros de mora a contar da citação; (2) restituir aos autores os
valores eventualmente cobrados a título de juros e multa durante o
atraso; (3) indenizar os danos morais sofridos pelos autores no
valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), para cada um dos autores,
com juros desde esta decisão e correção monetária desde a citação;
4) ressarcir os autores de todos os valores referentes à corretagem e
SATI, de modo simples e não em dobro e 5) para reconhecer a mora
da ré de 01 de junho de 2010 até 02/11/2011 (entrega das chaves),
pois, muito embora, a cláusula do prazo de carência, não enseje
qualquer nulidade, a ré não logrou êxito ao comprovar fatos
ensejadores para sua aplicação. Enfim, JULGO EXTINTO O FEITO
COM ANÁLISE DO MÉRITO forte no artigo 269, I do Código de
Processo Civil. Por ter sucumbido em maior parte, a ré deverá arcar
com custas e despesas processuais e honorários advocatícios no

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valor de 10% do valor da causa. Oportunamente, cumpridas as
formalidades de estilo, arquivem-se os autos.”.
Apela a ré (fls. 396/443), sustentando a reforma do
julgado, com preliminar de suspensão do processamento ante a afetação do
REsp. n° 1.551.956/SP.
Em suas razões, aduz que embora na fundamentação tenha
havido a condenação ao pagamento de multa de 2% pela mora na entrega,
restou omisso o dispositivo da sentença, sem que os apelados tenham
apresentado embargos de declaração ou apelação, de modo que, a multa não
pode prevalecer, sob pena de reformatio in pejus.
Afirma que a sentença padece de nulidade por ser extra
petita, uma vez que os apelados pediram a condenação de multa por
equidade, e a sentença aplicou a cláusula penal que sequer foi pedida por
eles.
Argumenta que seria o caso de aplicar prescrição trienal
quanto ao pedido de restituição dos valores pagos a título de taxa de
assessoria técnico-imobiliária e corretagem.
Alega sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da
demanda, pois, ainda que pertencente ao mesmo grupo econômico da
empresa Gafisa SPE 48 S/A, não se obrigou à entrega da unidade, nos termos
do contrato de compra e venda firmado entre as partes.
Afirma que não houve atraso na entrega do imóvel, pois
os apelados optaram pela personalização de sua unidade, o que não foi
considerado pelo juiz e que as obras foram concluídas em agosto de 2011
com a expedição do habite-se, data que entende deva ser considerada como
entregue obra.
Além disso, alega que as fortes chuvas no período,

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somadas ao boom imobiliário, que provocou a generalizada escassez de mão
de obra qualificada e materiais, gerou o atraso do empreendimento em
questão.
Busca, ainda, o reconhecimento da validade da cláusula de
tolerância de 180 dias, afastada pela sentença.
Insurge-se contra a condenação ao pagamento de lucros
cessantes de 0,55% ao mês, pois não comprovado pelos apelados que
adquiriram o imóvel para investir. Entendem que a simples alegação de que a
parte não pôde dispor do imóvel no período de atraso não é suficiente para
condenação de indenização por danos morais
Em relação aos juros, argumenta que não foram cobrados
antes da entrega das chaves, e se tivessem sido cobradas porque os apelados
não cumpriram as datas de pagamento estipuladas no contrato, essas seriam
devidas.
Rebela-se contra a condenação ao pagamento de
indenização por danos morais no valor de R$ 16.000,00, que entende
indevidos pois não configurados. Subsidiariamente, pede a redução.
Por fim, entende devidas as cobranças de comissão de
corretagem e taxa SATI.
Decorrido o prazo sem apresentação de contrarrazões (fls.
461).
Este processo chegou ao TJ em 21/03/2016, sendo a mim
distribuído em 16/11/2016, com conclusão em 17/11/2016 (fl. 462).
Processo suspenso em 28/02/2018 (fls. 469), por
determinação do STJ nos REsp n° 1.614.721/DF e no REsp. n°
1.631.485/DF, já julgados (Tema 971). Mesmo sem provocação das partes,
pedi a remessa, tendo a conclusão ocorrido em 08/04/2020 (fls. 500). Estudo

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e voto concluído em 15/04/2020.
É o Relatório.
Admito o recurso porque tempestivo e preparado (fls.
443/444 e 456/458).
ILEGITIMIDADE PASSIVA
Inicialmente, registro que a alegação de ilegitimidade
passiva foi bem rechaçada pela sentença, pois a empresa GAFISA SPE-48
S/A e GAFISA são pertencentes ao mesmo grupo econômico, atuando juntas
no mercado, devendo, por isso, sofrer as condenações impostas pela sentença.
COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no
1.551.956 /SP, representativo de controvérsia repetitiva (Tema 938), fixou a
incidência da prescrição trienal para a pretensão de restituição de valores
pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI que o consumidor
afirma ser indevido, em contratos de venda e compra de imóvel celebrado
com incorporadoras:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICOIMOBILIÁRIA
(SATI).
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR.
PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO
SEM CAUSA.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

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1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou
de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere (art. 206, § 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do
Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de
10/08/2016, versando acerca de situação análoga.
2. CASO CONCRETO:
2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo
sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do
contrato.
2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso
especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.” (grifos não originais).
O pagamento da comissão de corretagem e da taxa SATI,
cuja restituição pretendem os autores, deu-se no ano de 2007 (fls. 92) e esta
ação foi ajuizada em dezembro de 2014 (fls. 43). Portanto, prescrito o direito
de pleitear a devolução de tais valores porque ajuizada esta ação após o prazo
de três anos para fazê-lo, conforme acima explicitado.
PRESCRIÇÃO
Em relação aos demais pedidos, é nítido possuem caráter
indenizatório e decorrem de descumprimento contratual, isto é, diz respeito à
responsabilidade civil contratual para o que se aplica o prazo prescricional
decenal, do art. 205 do CC. O prazo do art. 206, §3o, V, do CC é restrito aos
casos de responsabilidade civil extracontratual, conforme entendimento firme
do STJ:

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“RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO
CPC. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E DANO MORAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
PRAZO PRESCRICIONAL. ART. 205 DO CC. DIVERGÊNCIA
JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA.
1. Afasta-se a ofensa aos arts. 458 e 535 do CPC quando a Corte
de origem examina, de modo claro e objetivo, as questões que
delimitam a controvérsia.
2. Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do
CC nas pretensões indenizatórias decorrentes de
inadimplemento contratual.
3. Não se conhece de recurso especial fundado em dissídio
jurisprudencial quando não realizado o cotejo analítico entre os
arestos confrontados.
4. Recurso especial parcialmente conhecido e desprovido.
(REsp 1.591.223/PR, Rel. Ministro João Otávio de Noronha,
Terceira Turma, julgado em 02/06/2016, DJe 09/06/2016);
“Aplica-se o prazo de prescrição decenal (artigo 205 do CC/2002)
quando o pedido de reparação civil tem por fundamento contrato
celebrado entre as partes. O prazo prescricional previsto no artigo
206, § 3o, V, do Código Civil de 2002 alcança a pretensão de
reparação civil por danos decorrentes de responsabilidade
extracontratual. Precedente.” (AgRg no AREsp 477.387/DF, Rel.
Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/10/2014, DJe
13/11/2014);
“É firme a jurisprudência desta Corte de que o prazo prescricional
relativo à reparação civil por danos decorrentes de descumprimento
de obrigação contratual é decenal, nos termos do art. 205 do Código
Civil.”. (AgRg no REsp 1485344/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio
Bellizze, Terceira Turma, julgado em 05/02/2015, DJe 13/02/2015).
ATRASO NA ENTREGA

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A entrega da obra estava prevista para maio de 2010, com
tolerância de 180 dias, conforme cláusula 3.2.1. do contrato (fls. 69), ou seja,
até novembro de 2010. Contudo, o imóvel só foi entregue em 2/11/2011,
conforme se verifica às fls. 343/344.
Incontroversa a mora da requerida, mesmo considerada a
cláusula de tolerância de 180 dias, válida nos termos da Súmula no 1641e do
Tema 12 do Incidente de Resolução de Demanda Repetitiva – IRDR no 4
deste Tribunal.
O fato de os autores tem optado pela personalização do
apartamento, em tese, não afetou o cronograma de entrega do imóvel, pois
nada previsto no “Termo de escolha de Personal Line”, assinado pelas partes
(fls. 82/89).
Não se justifica o atraso posterior à data contratualmente
estabelecida, sendo insuficiente a alegação de fatores climáticos e
aquecimento do mercado, nos expressos termos da Súmula no 161, deste
Sodalício: “não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do
mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram “res interalios acta” em relação ao
compromissário adquirente”.
DANOS MATERIAIS
Em razão do atraso, os autores fazem jus à indenização
1Súmula 164: É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de
imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em
cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
2Tema 1:“É valido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido
no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em
cláusula contratual expressa, clara e inteligível.”

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por lucros cessantes. Entendo que o atraso injustificado para a entrega do
apartamento ilustra prejuízo pela simples mora quanto ao período em que a
utilização do imóvel ficou indevidamente obstada.
Defendo que todo e qualquer atraso na entrega do imóvel
contratado gera perda de razoável expectativa da posse do bem e de se auferir
benefício econômico com a sua aquisição, seja para moradia própria, seja
para alugá-lo, o que justifica o reconhecimento dos lucros cessantes, nesse
período, nos termos do artigo 402, do Código Civil, e conforme
entendimento já consolidado neste Tribunal, por meio da edição da Súmula
no 1623.
Segundo o STJ, caberão lucros cessantes, pois estes, em
última análise se identificam com o dano emergente sofrido pelo consumidor,
ainda que a finalidade do imóvel não fosse lucrativa (para locação), pois
sujeita a despesas outras decorrentes da não entrega, como por exemplo,
morar em imóvel de terceiro no interregno, arcando com os alugueres.
Extrapolado o prazo de entrega e de tolerância, deriva para
os adquirentes o direito ao ressarcimento pelos prejuízos experimentados,
consoante entendimento consolidado por este Tribunal, por meio da edição
da Súmula no 162, publicada no DJe de 01/02/2016, e pelo Superior Tribunal
de Justiça:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO.
RECURSO INCAPAZ DE ALTERAR O JULGADO. LUCROS
CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO
DE PREJUÍZO. PRECEDENTES.
1. Esta Corte Superior já firmou entendimento de que,
descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por
3 Súmula 162: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda
e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de
prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”

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lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente-
comprador.
2. Agravo regimental não provido.” (AgRg no Ag 1319473/RJ,
Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma,
julgamento 25/06/2013, DJe 02/12/2013) (grifos nossos).
Logo, devida a reparação por danos materiais, imposta
pelo Juízo na forma de pagamento de aluguéis, com remuneração mensal
fixada em valor equivalente a 0,5% do valor atualizado do imóvel pelo
período de mora (novembro de 2010 e novembro de 2011).
Essa Corte tem entendido como razoável a fixação da
remuneração mensal dos lucros cessantes em 0,5% do valor atualizado do
contrato4, corrigido pela Tabela Prática do TJSP, acrescido de juros de mora
de 1% ao mês, a partir da citação.
Confira-se, nesse sentido, voto de minha relatoria:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega do
bem – Prazo de tolerância de 180 dias – Admissibilidade – Questão
pacificada na Corte – Mora na entrega do imóvel, considerando o
prazo de tolerância – Lucros cessantes devidos – Dever de pagar
“aluguéis”, fixados estes em 0,5% sobre o valor atualizado do
contrato – Termo final da mora – Data da instalação do
condomínio, por ser a época em que os apelantes poderiam ter
recebido o imóvel – Dano moral não configurado – Dever de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e
taxa SATI – Impossibilidade de congelamento do saldo devedor –
Dano moral – Inocorrência – Descumprimento contratual que não
atingiu a honra, imagem ou causou dor e constrangimento aos
autores – Recurso provido em parte. Acolho esse percentual,
acrescido de correção monetária, nos termos da Tabela Prática do
TJSP e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação. Apelação
no: 0199804-23.2012.8.26.0100, de minha relatoria).
A incidência da indenização se dará no período de atraso
acima consignado.
4 Valor originário do contrato, assinado em 05/06/2010 – R$ 92.635,00.

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DANOS MORAIS
Quanto aos danos morais, pactuo do entendimento de que
o mero descumprimento contratual, incapaz de gerar dor, sofrimento ou
constrangimento, não é suficiente para ensejar o dever de reparação. Até
porque, não restou demonstrado ato vexatório que possa ter implicado em
violação dos direitos da personalidade dos autores.
Trata-se, portanto, de aborrecimento que é parte do
cotidiano do homem contemporâneo inserido em uma sociedade complexa
em suas relações como o é a contemporânea, carecendo de força e
característica suficientes para produzir abalo, dor, humilhação, mágoa,
sofrimento, vexame, prejuízo ou lesão que possa implicar no dever de
indenizá-lo, não se justificando a condenação por danos morais.
JUROS DE OBRA
Inafastável a condenação da ré a restituir os valores
eventualmente pagos a título de "juros de obra" (fase de construção) relativo
ao período de atraso.
A cobrança de tal encargo pela instituição financeira, após
o término do prazo contratualmente previsto para a entrega da obra, apenas
ocorreu por conta do inadimplemento contratual da ré.
Legítima, portanto, a devolução dos valores a esse título,
observado, contudo, o termo a quo acima mencionado.
Neste sentido, segue a tese jurídica aprovada no IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000 referente ao tema 06:

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“É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução de
obra", ou taxa de evolução da obra", ou outros encargos
equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância”.
INVERSÃO DE MULTA
O STJ definiu a seguinte tese para o tema 971:
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de
dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”.
Segundo o Ministro Luiz Felipe Salomão, relator da tese,
“seja por princípios gerais do direito, ou pela principiologia adotada no
Código de Defesa do Consumidor, seja, ainda, por comezinho imperativo de
equidade, mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade
exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento
contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em
situações de análogo descumprimento da avença”.
Anoto que a tese definida para o tema 971 vincularia este
relator, por se tratar de recurso repetitivo, e deve ser aplicada imediatamente
a este processo.
Contudo, o caso concreto apresenta uma peculiaridade,
embora na fundamentação da sentença tenha constado a obrigação da
requerida de 2% do valor do imóvel, pela mora na entrega do imóvel, não
houve a respectiva condenação no dispositivo da sentença e quanto a essa

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1030739-14.2014.8.26.0562 -Voto no
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falha, conformaram-se os autores, pois não ingressaram com embargos de
declaração, nem recorreram da sentença, de modo que tal matéria não foi
devolvida a este Tribunal.
Diante do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso para reconhecer a prescrição quanto ao pedido de restituição da
comissão de corretagem e taxa SATI, estabelecer o período de mora de
novembro de 2010 e novembro de 2011, afastar a condenação ao pagamento
de indenização por danos materiais e de multa por inversão.
Em razão do resultado final do julgamento da ação, ante a
sucumbência em maior parte dos autores, condeno-os ao pagamento de 85%
das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios da requerida, de
10% do valor dos pedidos não acolhidos. Condeno, ainda, a requerida ao
pagamento do restante das custas e despesas processuais e honorários
advocatícios do patrono do autor que fixo em 10% sobre o valor da
condenação.
É como voto.

MIGUEL BRANDI
Relator