Tribunal: TJSP
Processo: 2205520-25.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Corretagem
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – Prescrição – Sem decisão a respeito – Parte não conhecida, a fim de não suprimir instância – Execução de título extrajudicial – Instrumento particular firmado pelo devedor e por duas testemunhas – Legitimidade da exequente – Indicação de obrigação de pagamento de valor e data certos – Informação a respeito da obrigação de pagamento da comissão de corretagem

Ementa:
EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – Prescrição – Sem decisão a respeito – Parte não conhecida, a fim de não suprimir instância – Execução de título extrajudicial – Instrumento particular firmado pelo devedor e por duas testemunhas – Legitimidade da exequente – Indicação de obrigação de pagamento de valor e data certos – Informação a respeito da obrigação de pagamento da comissão de corretagem pelo comprador – Validade da obrigação – Inteligência da tese fixada em julgamento vinculativo REsp 1599511/SP – Sem nulidade – Conteúdo decisório idêntico ao de sentença proferida em julgamento de embargos opostos à execução.

Agravo conhecido em parte e não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000751648
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2205520-25.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes
ANDRÉA
BURGATTI
ARMELLEI
e
WILSON
ARMELLEI,
é
agravado
FERNANDEZ MERA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Conheceram
em parte do recurso e, na parte conhecida, negaram-lhe provimento. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente), ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI E SÁ DUARTE.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2205520-25.2020.8.26.0000 -
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Agravo de Instrumento no 2205520-25.2020.8.26.0000
Agravantes: Andréa Burgatti Armellei e Wilson Armellei
Agravada: Fernandez e Mera Holding e Participações Ltda.
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 34926)
EXCEÇÃO
DE
PRÉ-EXECUTIVIDADE

Prescrição Sem decisão a respeito Parte não
conhecida, a fim de não suprimir instância

Execução de título extrajudicial
Instrumento
particular firmado pelo devedor e por duas
testemunhas
Legitimidade da exequente

Indicação de obrigação de pagamento de valor e
data certos Informação a respeito da obrigação
de pagamento da comissão de corretagem pelo
comprador

Validade
da
obrigação

Inteligência da tese fixada em julgamento
vinculativo REsp 1599511/SP Sem nulidade
Conteúdo decisório idêntico ao de sentença
proferida em julgamento de embargos opostos à
execução.
Agravo conhecido em parte e não provido.
Trata-se de agravo (fls. 1/12) de instrumento (fls.
13/90) interposto por ANDRÉA BURGATTI ARMELLEI e WILSON ARMELLEI
contra r. decisão de fls. 13/21, proferida pelo MM. Juízo da 11a Vara Cível do
Foro Central da Comarca desta Capital, Dr. Dimitrios Zarvos Varellis, que
rejeitou a exceção de pré-executividade oposta à execução de título
extrajudicial proposta por FERNANDEZ MERA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
LTDA., pois reconheceu presente o título executivo de obrigação certa, líquida

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e exigível, pois houve informação sobre a obrigação de pagamento da
comissão de corretagem.
Os agravantes arguem a prescrição. Além disso,
registram que há mais de um instrumento sobre a comissão de corretagem.
Dizem que os termos definitivos do negócio foram determinados no
compromisso de compre e venda e no contrato de prestação de serviços de
corretagem. Alegam a ilegitimidade do exequente. Entendem nula a execução,
por falta de certeza e liquidez. Apontam excesso. Mencionam disciplina do
distrato a respeito. Postulam o provimento do recurso.
Dispensada a oferta de contraminuta, pois sem
prejuízo.
Sem oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Analisada
a
exceção
de
pré-executividade
apresentada (fls. 38/46), verifico que não há qualquer alegação de prescrição
da pretensão executiva. E a decisão de fls. 13/21 não se pronuncia sobre isso.
Sem decisão interlocutória que verse sobre a
prescrição, os agravantes inovam no presente agravo de instrumento (artigo
1.015 do Código de Processo Civil), o que impede o conhecimento nesta parte,
ainda que se trate de matéria de ordem pública, especialmente a fim de evitar
a supressão de instância.
O contrato de fls. 57/61 traz obrigação de
pagamento dos agravantes de comissão de corretagem à agravada, listando
valor certo: R$ 5.669,97 (fls. 60), com cronograma de pagamento a ser
seguido (fls. 57; 62 e 64).
Diante do valor certo, não há que se falar em
excesso para o simples cômputo de correção e juros a partir do vencimento

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(artigo 395 do Código Civil).
Desse modo, é a agravada parte legítima a figurar
no polo ativo da execução (artigo 17 do Código de Processo Civil).
Pode promover a execução forçada o credor a quem
a lei confere título executivo (artigo 778 do Código de Processo Civil).
E o instrumento de fls. 57/61 está subscrito pelos
agravantes, devedores, e por duas testemunhas (artigo 784, inciso III, do
Código de Processo Civil).
A obrigação prescrita pelo instrumento de fls. 57/61
é certa, líquida e exigível.
Ademais, o compromisso de compra e venda,
subscrito no mesmo dia, expressamente informa sobre a obrigação dos
compradores de pagamento da comissão de corretagem (cláusula 26a de fls.
85).
E o distrato corrobora essa obrigação (fls. 89).
Portanto, válida a obrigação, nos termos de tese de
efeitos vinculativos fixada pelo Superior Tribunal de Justiça:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO
CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015:
1.1.
Validade
da
cláusula
contratual
que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a

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comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra
e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-
vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou
atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de
compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do
pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a
validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência
desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de
assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de
restituição. Aplicação da tese 1.2.
III
-
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE
PROVIDO”. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe
06/09/2016)
A exceção de pré-executividade é meio célere de
arguição de objeções, matérias de ordem pública, cognoscíveis de ofício,
desde que dispensada a produção de prova.
Tem por finalidade obstar o seguimento da
execução sumariamente, porque viciada desde seu princípio, seja por alguma
nulidade do título, seja pela ausência dos requisitos dele.
Como já decidido por este E. Tribunal de Justiça, “a

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exceção de pré-executividade impõe a existência de certos requisitos, como a
nulidade do título, ausência de pressupostos processuais ou condições da
ação” (AI 575.070 - 1a Câm. - Rel. Juiz MAGNO ARAÚJO - J. 3.5.99).
Desse modo, sem reparos à decisão que rejeitou a
exceção de pré-executividade, pois sustentada em título executivo extrajudicial
que prescreve obrigação certa, líquida e exigível.
No mais, registro que o conteúdo da decisão não é
diverso daquele já expressado quando do julgamento dos embargos opostos à
execução, processo registrado sob o no 1036032-80.2020.8.26.0100.
Pelo exposto, conheço em parte do recurso e nego-
lhe provimento.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator