Tribunal: TJSP
Processo: 1016035-82.2018.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-10
Data de publicação: 2020-07-10

Ementa:
LOCAÇÃO COMERCIAL - Ação renovatória – Local para retransmissão de sinais de comunicação - Acolhimento do pedido, adotado laudo de perito judicial – O objetivo contratual era a locação para a instalação de antenas de retransmissão de sinais, sem estipulação clara da área para tanto necessária – O perito judicial, sem impugnação, se utilizou do método comparativo para a fixação do valor – A

Ementa:
LOCAÇÃO COMERCIAL - Ação renovatória – Local para retransmissão de sinais de comunicação - Acolhimento do pedido, adotado laudo de perito judicial – O objetivo contratual era a locação para a instalação de antenas de retransmissão de sinais, sem estipulação clara da área para tanto necessária – O perito judicial, sem impugnação, se utilizou do método comparativo para a fixação do valor – A argumentação da autora é a de que as antenas ocupam área menor no edifício, mas o laudo oficial demonstra que aquela necessária ao cabeamento das antenas não pode ser desconsiderada, pois não pode ser utilizada para qualquer outro fim – Sentença mantida – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000524869
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1016035-82.2018.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CLARO S/A, é
apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CAROLINA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente), RUY COPPOLA E KIOITSI CHICUTA.
São Paulo, 10 de julho de 2020.
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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32a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1016035-82.2018.8.26.0003 -Voto no 14.123
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VOTO No 14.123 - DIGITAL
Apelação no 1016035-82.2018.8.26.0003
Comarca de São Paulo 4a Vara Cível de Jabaquara
Apelante: Claro S/A.
Apelado: Condomínio Edifício Carolina
LOCAÇÃO COMERCIAL - Ação renovatória Local para
retransmissão de sinais de comunicação - Acolhimento do pedido,
adotado laudo de perito judicial O objetivo contratual era a
locação para a instalação de antenas de retransmissão de sinais,
sem estipulação clara da área para tanto necessária O perito
judicial, sem impugnação, se utilizou do método comparativo para
a fixação do valor A argumentação da autora é a de que as
antenas ocupam área menor no edifício, mas o laudo oficial
demonstra que aquela necessária ao cabeamento das antenas não
pode ser desconsiderada, pois não pode ser utilizada para qualquer
outro fim Sentença mantida Recurso improvido.
Trata-se de ação renovatória de contrato de locação, posta
por Claro S/A., julgada procedente pela r. sentença de fls. 354/357,
para a sua renovação por cinco anos, com início em 23.3.2019 e
término em 22.3.2024, mediante o aluguel de R$ 11.300,00, desde
março de 2019, reajustável anualmente, mantidas, no mais, as demais
cláusulas do ajuste firmado. Determinou o pagamento de diferenças e
fixou honorários de advogado para ambas as partes, de forma
proporcional à sucumbência que experimentaram.
Apela a autora. Reclama reforma da decisão, pois não se
conforma com a área constatada pelo perito oficial, para avaliar o
locativo, de 222,08 m2, na medida em que, observada a contratação
original, ela seria tão só de 102,43m2, sendo 72m2 ocupada pelas

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antenas e 30,34 por equipamentos instalados na garagem. Ainda que
assim não fosse, sustenta a tese da “surrectio”, que enfoca a boa-fé
contratual, para dizer que por vinte anos se considerou a área menor
e não seria a atividade pericial a de interpretar o contrato.
Fundamenta-se nas disposições do art. 473, § 2o, do CPC e 422 do
Código Civil, para que prevaleça a avaliação de seu assistente
técnico.
Recurso tempestivo, preparado e contrariado.
Este o relatório, adotado, no mais, o da sentença.
O apelo não comporta acolhimento.
Trata-se de ação renovatória de contrato de locação de
espaço utilizado pela Claro, para a instalação de antenas. Ela a
propôs para prorrogação por 5 anos e aluguel de R$ 5.620,30,
mantidas as demais condições ajustadas.
A ré não impugnou o direito à renovação do contrato,
insurgindo-se apenas contra a oferta apresentada, pretendendo o
valor provisório de R$ 12.000,00.
A r. sentença baixada acolheu a pretensão da autora
respaldada na seguinte argumentação:
“(...) Fato incontroverso que as partes celebraram contrato

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de locação, com finalidade não residencial, constando o prazo de
vigência, após última renovação, de 23/03/2014 a 22/03/2019 e valor
de aluguel "reajustado anualmente, conforme a variação do IGP-DI
(Índice Geral de Preços Disponibilidade Interna)" da Fundação
Getúlio Vargas, conforme contrato e seus aditamentos (fls. 44/58).
Pretende a autora a renovação do contrato, com a fixação
do aluguel no valor mínimo de R$ 5.620,30, enquanto que a ré, em
caso de renovação, entende justo o valor de R$ 12.000,00 (fls. 125).
O pedido merece parcial acolhimento.
Dispõe o art. 71 da Lei n. 8.245/91 acerca dos requisitos
necessários à propositura da ação renovatória.
Na hipótese em exame, os sucessivos aditamentos ao
contrato de locação celebrado entre as partes dão conta de que a
autora exerce sua atividade (instalação de antenas e equipamentos
de telecomunicação), naquele local, há quase 20 (vinte) anos.
Ademais, observados os demais requisitos e proposta a
ação no interregno previsto no § 5o, do art. 51, da Lei n. 8.245/91,
reputo preenchidas todas as condições estabelecidas no referido
dispositivo legal para obtenção do direito à renovação do contrato.
Resta apurar o valor do aluguel, diante da controvérsia
existente entre as partes.
Realizada perícia para a apuração do valor do locativo, o
perito adotou o método comparativo de dados de mercado,
metodologia
mais
recomendada
segundo
norma
da
ABNT
14653-2/2011, utilizando como base as ofertas imobiliárias existentes
na mesma região geoeconômica e destinadas ao mesmo fim, além da
homogeneização por fatores. Apurou-se, assim, o valor locativo de R$

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11.900,00 (fls. 245).
Após impugnação da autora acerca do laudo e respectivo
esclarecimento (fls. 334/342), o perito retificou parcialmente seu
entendimento, para considerar a área ponderada de 222,08 m2 e o
menor valor de locação da área de garagem.
Assim, apurou-se para março de 2019 o valor locatício de
R$ 11.300,00 (fls. 341), valor, aliás, que muito se aproxima ao
pleiteado pela ré, e que considera a real metragem da área utilizada, a
qual, com o passar dos anos, extrapolou os limites da área locada
indicada no Anexo A de fls. 51, e que deve compor o preço da
locação, sob pena de enriquecimento ilícito da ré em desfavor do
autor.
Dessa forma, por constituir o laudo pericial judicial prova
segura e convincente, elaborado por profissional equidistante ao
interesse das partes, ao contrário do laudo divergente apresentado,
acolho o valor locatício apurado, tendo o perito bem fundamentado as
razões de sua conclusão, sendo os questionamentos da parte autora
mero inconformismo, não trazendo subsídio novo ou idôneo apto a
contrariar o laudo apresentado”.
E não deve ser alterada.
Em que pese a autora alegar que o contrato original previu
uma área de 102,43m2, sendo 72m2 ocupada pelas antenas e 30,34
por equipamentos, não se vê isto no contrato firmado em janeiro de

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1999. Lá não se fala em metragem, mas tão só que se locava a área
identificada no anexo A ( f. 45 e 52 ). O anexo é pouco esclarecedor
quanto à área efetivamente ocupada, não dando sustentação às áreas
sustentadas no laudo do assistente técnico. O laudo oficial considerou
a área ponderada de 222,08 m2 e menor valor de locação da área de
garagem.
“Vi = Vu x Aup
Onde Aup = área útil: 222,08 m2”
Esclareceu a fls. 338 que:
“Destacamos que na área indicada passam cabeamentos
da autora e estão instaladas as 3 antenas, sendo evidente que essa
área não pode ser usada para mais nenhuma outra finalidade, isto
posto, entendemos que a requerente ocupa uma área total de 237,25
m2 no condomínio, sendo uma área situada na cobertura com 206,91
m2, onde estão instaladas 03 antenas e seu respectivo cabeamento e
outra área situada no estacionamento descoberto (2o Subsolo) com
30,34 m2, onde está instalado um container com Equipamentos.
Quanto ao valor unitário do subsolo ser menor que o da
cobertura, concordamos com o assistente técnico da autora, sendo
usualmente considerado para subsolos a ponderação de área
equivalente à 50%. Isto posto, a área ponderada a ser considerada
deve ser de 206,91m2 + (30,34m2 / 2) = 222,08m2.
Destacamos ainda que no parecer técnico divergente
apresentada o unitário básico apresentado foi inclusive superior ao

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apresentado pelo perito judicial.
Isto posto, retificamos o laudo judicial, para considerar a
área ponderada de 222,08m2, acatando a crítica do assistente técnico
do requerente, apenas com relação a menor valor da área de
subsolo”.
Mantém-se a r. sentença por seus próprios e jurídicos
fundamentos. Tudo indica, realmente, que se ampliou a área de
abrangência de ocupação, mas, como se frisou, não estava definida a
área que seria ocupada. O que importa aqui é a verificação da
finalidade contratual, que enfocava a utilização para “instalações de
retransmissão de sinais de comunicação” ( f. 44 ).
O argumento de que a cláusula 5.2. do ajuste daria
respaldo para a prevalência da área menor não se sustenta, pois o
que ali se estabeleceu é que não poderia haver acréscimo de valor
em razão de serviços de eletricidade, gás e água.
Mas o perito oficial considerou que a área de cabeamento
não pode ser utilizada pelo réu, para qualquer outra coisa. É área
necessária à permanência das três antenas (vide f. 338 ).
É por isso que não se pode invocar aqui o instituto da boa-
fé, com aplicação da “surrectio”, pois não se vê direito adquirido, por
todos estes anos de contrato, à área sustentada pela ré, de tal arte a
não haver infração aos dispositivos legais indicados nas razões

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recursais.
Por isso que se nega provimento ao recurso e se eleva
para 15%, a honorária profissional fixada a favor da ré na sentença
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Desembargador Relator
Assinado eletronicamente