Tribunal: TJSP
Processo: 1002886-16.2014.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2017-05-05

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Legitimidade passiva "ad causam" – Cadeia de fornecimento - Comissão de corretagem – Prescrição trienal consumada - Atraso na entrega da obra – Prazo de tolerância – Validade – Correção monetária do saldo devedor que nada acresce à dívida, incidindo o INCC até o fim do prazo de tolerância e após pelo IGP-M - Deve-se considerar a obra concluída na data da efetiva

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Legitimidade passiva "ad causam" – Cadeia de fornecimento - Comissão de corretagem – Prescrição trienal consumada - Atraso na entrega da obra – Prazo de tolerância – Validade – Correção monetária do saldo devedor que nada acresce à dívida, incidindo o INCC até o fim do prazo de tolerância e após pelo IGP-M - Deve-se considerar a obra concluída na data da efetiva entrega das chaves, pela mora não poder ser atribuída com exclusividade a autora – Multa moratória contratual inaplicável ao retardamento na entrega das chaves – Inexistência de violação ao equilíbrio contratual ou à reciprocidade e igualdade entre as partes - Dano moral não caracterizado – Aplicação das Súmulas n. 159, 161, 162 e 164 do TJSP - Honorários advocatícios sucumbenciais reduzidos e não devido o ressarcimento de honorários advocatícios contratuais - Recurso da ré provido em parte e desprovido o apelo da autora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2017.0000309584
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
no
1002886-16.2014.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante/apelada
FERNANDA CRISTINA DE SOUSA ALMEIDA, é apelado/apelante ROSSI
RESIDENCIAL S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte
ao recurso da ré, negaram ao apelo da autora. V.U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ CARLOS
FERREIRA ALVES (Presidente) e ROSANGELA TELLES.
São Paulo, 5 de maio de 2017.
Alcides Leopoldo e Silva Júnior
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação no 1002886-16.2014.8.26.0114 -Voto no 9.821
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.:1002886-16.2014.8.26.0114
Comarca: Campinas (1a Vara Cível)
Apelantes: Rossi Residencial S/A e Fernanda Cirstina de Sousa
Almeida
Apelados: Os mesmos
Juiz:
Renato Siqueira de Pretto
Voto n. 9.821
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA –
Legitimidade passiva "ad causam" – Cadeia de fornecimento -
Comissão de corretagem – Prescrição trienal consumada - Atraso
na entrega da obra Prazo de tolerância Validade Correção
monetária do saldo devedor que nada acresce à dívida, incidindo o
INCC até o fim do prazo de tolerância e após pelo IGP-M - Deve-
se considerar a obra concluída na data da efetiva entrega das
chaves, pela mora não poder ser atribuída com exclusividade a
autora Multa moratória contratual inaplicável ao retardamento na
entrega das chaves
Inexistência de violação ao equilíbrio
contratual ou à reciprocidade e igualdade entre as partes - Dano
moral não caracterizado Aplicação das Súmulas n. 159, 161, 162
e 164 do TJSP - Honorários advocatícios sucumbenciais reduzidos
e não devido o ressarcimento de honorários advocatícios
contratuais - Recurso da ré provido em parte e desprovido o apelo
da autora.
Trata-se de ação de indenização por danos materiais e
moral c.c. obrigação de fazer e não fazer, com base em Instrumento Particular
de Compromisso de Compra e Venda e Outras Avenças para aquisição do
imóvel descrito na inicial, com previsão de entrega para 30/07/2011, o que
não foi cumprido, requerendo a autora a suspensão da correção do saldo
residual devedor pelo índice INCC/FGV até a entrega do bem; a declaração
da abusividade da cláusula de tolerância; a condenação da requerida ao
pagamento de multa por mora contratual de 2% sobre o valor do contrato, por

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aplicação dos princípios da bilateralidade e reciprocidade contratual; o
pagamento de perdas e danos por atraso na obra de 2% do valor do imóvel; a
nulidade do prazo de tolerância; a compensação por dano moral; reembolso
da taxa de corretagem no valor de R$ 1.100,00; restituição dos juros pagos à
CEF no período da mora e dos honorários advocatícios contratuais de R$
2.000,00.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente
em parte a ação condenar a ré a indenizar o dano moral na quantia de R$
6.000,00, corrigida pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça a partir da
publicação da sentença, com juros moratórios de 1% ao mês da citação,
determinando a subsitutição da correção do saldo residual devedor estipulado
pelo índice INCC-M pelos índices do IGP-M, a contar de 01/02/2012,
repetindo o indébito, além do pagamento de R$ 1.100,00 da comissão de
corretagem, do valor correspondente aos “juros no pé” de 31/01/2012 até a
data de entrega do bem (11/07/2012), arcando a ré com o pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% do
valor total da condenação (fls. 273/281).
A
requerida
apelou
arguindo
preliminarmente
a
incompetência da Justiça Estadual, diante do pedido de suspensão de
cobrança dos juros de obra pagos à CEF, bem como sua ilegitimidade
passiva, pois o contrato firmado tem como incorporadora a empresa Santa
Tarcila Empreendimentos Imobiliários Ltda. e vendedora a São Marcelino
Empreendimentos Imobiliários Ltda., não figurando a apelante no contrato
em questão, e a inépcia da petição inicial, e no mérito suscitou a prescrição e
a impossibilidade de devolução dos valores pagos a título de comissão de
corretagem; que o atraso de obra deu-se em razão de problemas de força
maior, razão pela qual não há que se falar em descumprimento do prazo para

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entrega, não se configurando a responsabilidade civil da apelante, que os
juros de obra foram cobrados pela CEF, razão pela qual não cabe-lhe devolvê-
los, reputando ainda regular a correção do saldo residual pelo INCC,
impugnando também a ocorrência de dano moral indenizável, requerendo
subsidiariamente a redução do valor da indenização, bem como dos
honorários advocatícios (fls. 288/323).
A autora também recorreu, afirmando ser ilegal a
cláusula de tolerância de 180 dias, que estabelece vantagem excessiva da
construtora em relação à autora, devendo ser considerada nula, perfazendo-se
o atraso desde julho/2011, bem como devidas as indenizações de 2% sobre o
valor do imóvel, pelo atraso, bem como a taxa de R$ 2.600,00 pela falta de
comunicação sobre a evolução da obra, bem como ser devida a devolução em
dobro dos juros cobrados indevidamente no contrato bancário no período de
31/01/2012 a 11/07/2012, bem como a restituição, também em dobro, de
todos os valores de juros (31/01/2012 a 30/11/2013) em razão da não
expedição do “habite-se”, além da majoração da indenização por dano moral
e condenação ao pagamento dos honorários advocatícios contratuais (fls.
328/348).
Foram apresentadas contrarrazões pelas partes (fls.
378/405 e 414/425).
É o Relatório.
A data da decisão é que estabelece a legislação
processual a ser aplicada ao recurso, no caso o CPC/1973, por ter sido
prolatada a sentença em 24/06/2014 (fls. 281).
É regra de direito intertemporal, em observância ao ato
jurídico processual perfeito, como deflui da interpretação do art. 14 do
CPC/2015.

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Como acentuam Marinoni-Arenhart-Mitidiero1: "a lei do
recurso é a lei do dia em que se tornou recorrível a decisão".
No tocante à comissão de corretagem, o entendimento
firmado no REsp Repetitivo n. 1551956/SP foi de que é trienal a prescrição
sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou
atividade congênere (art.206, § 3o, IV, CC)” (REsp 1551956/SP, Rel.
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
Havendo, no caso, a corretagem sido paga em 12/12/2009
(fls. 164), e a presente ação ajuizada tão-somente em 30/01/2014, consumou-
se a prescrição trienal.
No sistema do CDC respondem solidariamente todos
aqueles que se inserem na cadeia de fornecimento do serviço ou do produto.
Como salienta Claudia Lima Marques2: “o art. 20 do CDC concentra-se na
qualidade dos serviços, no resultado obtido, e não na atuação direta ou
indireta do fornecedor e na valoração dessa atuação. Trata-se, portanto, de
uma norma genérica de garantia de prestabilidade do serviço, que, ao
mencionar apenas o 'fornecedor', institui uma solidariedade legal em toda a
cadeia de fornecedores, organizados para servir ao consumidor. Cabe ao
consumidor a escolha de contra quem irá reclamar, geralmente seu
contratante direto, como as agências de viagens, que poderão ressarcir-se com
base no disposto no parágrafo único do art. 7o do CDC. Frise-se que, quando
1 MARINONI, Luiz Guilherme. Novo Código de Processo Civil Comentado. Luiz Guilherme Marinoni e al.
1a ed. São Paulo: RT, 2015, p.113.
2 MARQUES, Claudia Lima. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor/ Claudia Lima Marques,
Antônio Herman V. Benjamin, Bruno Miragem. 3a ed. São Paulo: RT, 2010, p.519.

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o caso é de serviços por muitos fornecedores (unidos entre si ou não), o dever
legal de qualidade é de todos”.
Conforme o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça: “a melhor exegese dos arts. 14 e 18 do CDC indica que todos aqueles
que participam da introdução do produto ou serviço no mercado devem
responder solidariamente por eventual defeito ou vício, isto é, imputa-se a
toda a cadeia de fornecimento a responsabilidade pela garantia de qualidade e
adequação”(REsp 1058221/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2011, DJe 14/10/2011; REsp
1077911/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 04/10/2011, DJe 14/10/2011).
Salvaguarda-se, assim, o direito do consumidor, na
hipótese de inidoneidade financeira do fornecedor direto, sendo legitimados
mesmo aqueles não tenham recebido diretamente as importâncias reclamadas,
uma vez que tais serviços se inserem na mesma "cadeia de fornecimento",
estando legitimada a ré, por ter sido a construtora do empreendimento,
constando seu logotipo no contrato firmado (fls.158).
A autora firmou Instrumento Particular de Compromisso
de Compra e Venda e Outras Avenças (fls. 158/164), para aquisição de
imóvel, com previsão de entrega das chaves para 30/07/2011, com prazo de
tolerância de 180 dias, o que deveria ocorrer até 30/01/2012.
Os 180 dias previstos de dilação, independentemente de
qualquer justificativa, são justamente para suprir quaisquer eventualidades, na
previsão inicial, para a entrega do bem, o que é razoável, por se tratar de
contrato, cuja execução depende de um conjunto de fatores, como
financiamento, fornecedores, intempéries, trabalhadores, e exigências

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administrativas da Municipalidade para a expedição do habite-se, e não há
qualquer ilegalidade na sua previsão, porque afasta qualquer outra
possibilidade de prorrogação, ainda, que sob a alegação de caso fortuito ou
força maior. Estabelece a Súmula n. 164 do TJSP que: "é válido o prazo de
tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em
construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível" e a Súmula n.
161 do TJSP que: "não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do
mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao
compromissário adquirente".
Por sua vez, é pacífico o entendimento defendido por
ADA PELEGRINI GRINOVER, transcrito in RJTJESP LEX 113/62, de que
a correção monetária: "nada acresce a dívida, mas‚ é a própria dívida em sua
manifestação atualizada, de modo que a moeda, nominalmente expressa no
momento do ajuste da dívida, tenha o mesmo poder aquisitivo, quando do
adimplemento".
É assente perante o Superior Tribunal de Justiça que nos
contratos de compra e venda de imóveis em construção é devida a atualização
monetária, ainda que se faça distinção quanto ao índice a ser aplicado nos
períodos anterior e posterior a entrega das chaves, ou de sua previsão (AgRg
no REsp 1151282/MT, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 20/08/2013, DJe 29/08/2013; AgRg no
REsp 591.798/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA
TURMA, julgado em 23/08/2011, DJe 31/08/2011; AgRg no Ag

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1349113/PE, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA,
julgado em 09/08/2011, DJe 19/08/2011; REsp 514.371/MG, Rel. Ministro
FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 27/10/2009,
DJe 09/11/2009).
A partir do prazo final de tolerância para entrega da obra
e até a efetiva entrega das chaves, uma vez não demonstrada a culpa
exclusiva da consumidora pelo retardamento (art. 13, § 3o, II, CDC), a
correção pelo INCC deve ser substituída pelos índices do IGP-M, uma vez
que foi previsto no contrato (REsp 1454139/RJ, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
03/06/2014,
DJe
17/06/2014).
Assim, vencido o prazo para entrega da obra, não há
ilegalidade na correção do saldo devedor, apenas não poderá ocorrer pelos
índices do INCC, a não ser que seja menor que o IGP-M (AgRg no REsp
579.160/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA
TURMA, julgado em 20/09/2012, DJe 25/10/2012; AgRg no REsp
761.275/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,
julgado em 18/12/2008, DJe 26/02/2009).
A diferença paga a maior dever ser restituída corrigida de
cada desembolso, com juros de mora de 1% ao mês da citação, de maneira
simples pela ausência de má-fé na cobrança.
O Superior Tribunal de Justiça "não considera abusiva
cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das
chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao
encontro do direito à informação do consumidor (art. 6o, III, do CDC),
abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos" (EREsp

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670.117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro
ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
13/06/2012, DJe 26/11/2012).
Mas, em conformidade com a letra "a" inciso I da
cláusula sétima do contrato de financiamento firmado com a CAIXA, o
comprador, a partir do mês subsequente à contratação, na fase de
construção, se obrigou a pagar mensalmente "encargos relativos a juros e
atualização monetária, à taxa prevista no Quadro "C" incidentes sobre o saldo
devedor apurado no mês" (fls. 133).
Consiste na chamada “Taxa de Evolução da Obra” que
são juros remuneratórios sobre o empréstimo que a construtora faz com o
banco e transfere ao comprador, calculados sobre os repasses dos recursos
financeiros pelo banco à construtora, cujos pagamentos não são amortizados
do saldo devedor, o que ocorre somente após a "fase de construção", como se
verifica pela letra "a", do inciso IV da cláusula sétima do contrato (fls. 134).
A CEF não integra a lide, de maneira que é competente a
Justiça Estadual, e a responsabilidade pela restituição é da ré, que por seu
atraso, deu causa ao pagamento de juros além do prazo previsto para a fase de
amortização.
É devida a restituição dos juros desde a data em que
deveria estar terminada a fase da construção, até a regularização do imóvel
perante a CEF, anterior ao início da amortização do financiamento,
atualizando-se monetariamente as importâncias pagas pela Tabela Prática do
TJSP de cada desembolso, acrescendo-se os juros de mora de 1% ao mês da
citação.
Porém, no que tange à multa moratória de 2% sobre o

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valor do contrato, não há que se falar em violação ao equilíbrio contratual ou
à reciprocidade e igualdade entre as partes, pois as penalidades previstas são
para a hipótese de não pagamento das prestações, não se aplicando à hipótese
de não entrega do imóvel, por terem naturezas distintas tais obrigações, não
cabendo a condenação. Neste sentido a Súmula n. 159 de que: "é incabível a
condenação da vendedora ao pagamento de multa ajustada apenas para a
hipótese de mora do comprador, afastando-se a aplicação da penalidade por
equidade, ainda que descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra. Incidência do disposto no artigo 411, do
Código Civil".
Não se caracterizou, também, o dano moral por mero
descumprimento contratual, inferior a um ano, quanto ao prazo para a entrega
das chaves, que causa desconforto, desânimo, aborrecimento e irritação.
Entretanto, tais sentimentos, isoladamente, não importam em violação a
direito da personalidade, que consiste em lesão à autoestima ou ao conceito
público do indivíduo. É assente que o simples descumprimento contratual,
por caracterizar mero aborrecimento, em princípio, não configura dano moral
(AgRg no REsp 1136524/DF, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE
NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2011, DJe 31/03/2011;
RCDESP no Ag 1241356/RS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE
NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 09/11/2010, DJe 17/11/2010),
a não ser que resulte, também ofensa a direito inato da pessoa humana, o que
não ocorreu no caso.
Não cabe multa por não informação do estado da obra
(art. 43, I, Lei n. 4.591/64), por falta de previsão legal ou contratual.
Também não são devidos os honorários contratuais da

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parte autora, face a procedência em parte da demanda.
Quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais, sem
desmerecer o escorreito trabalho dos subscritores da inicial, diante da pouca
complexidade da causa e ausência de perícia e instrução, não se justifica a
fixação dos honorários advocatícios além da porcentagem mínima,
apresentando-se adequada a fixação em 10% sobre o valor da causa, com
atualização a partir deste julgamento.
As restituições devem ser de forma simples, pela ausência
de evidência de má-fé, não se caracterizando-se a hipótese do parágrafo único
do art. 42 do CDC.
Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE à
apelação da requerida, tão somente para afastar a condenação da devolução
da corretagem pela prescrição e da indenização pelo dano moral, e reduzir os
honorários sucumbenciais e NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso da
autora.
Alcides Leopoldo e Silva Júnior
Relator
Assinatura Eletrônica