Tribunal: TJSP
Processo: 0011761-60.2008.8.26.0127
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: César Peixoto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-02

Ementa:
Ação de cobrança de taxas de manutenção de loteamento residencial – Espécie envolvendo loteamento residencial com a previsão expressa no contrato padrão, regularmente arquivado em cartório para irradiação de eficácia erga omnes conferida pela publicidade do ato, do rateio das despesas de manutenção/conservação e da exigibilidade das contribuições mensais, devidas por todos os proprietários –

Ementa:
Ação de cobrança de taxas de manutenção de loteamento residencial – Espécie envolvendo loteamento residencial com a previsão expressa no contrato padrão, regularmente arquivado em cartório para irradiação de eficácia erga omnes conferida pela publicidade do ato, do rateio das despesas de manutenção/conservação e da exigibilidade das contribuições mensais, devidas por todos os proprietários – Inaplicabilidade do enunciado contido nos recursos especiais repetitivos ns. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP (Tema 882), versando sobre a necessidade de associação a entidade (distinguishing) – Vinculação convencional dos titulares dos lotes, legitimidade e o cabimento da cobrança das taxas, mas por fundamento distinto da inexistência de adesão formal e espontânea – Precedentes recentíssimo do Superior Tribunal de Justiça – Sentença reformada – Pedido acolhido, com a inclusão das parcelas vincendas no curso do feito – Prescrição quinquenal retroativa ao ajuizamento – Recurso provido, com observação.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000990746
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0011761-60.2008.8.26.0127, da Comarca de Carapicuíba, em que são apelantes
ASSOCIAÇAO DOS MORADORES E PROPRIETARIOS DA FAZENDINHA e
SOCIEDADE AMIGOS DA FAZENDINHA (ANTIGA DENOMINAÇÃO), são apelados
CARLA MANFRINI AZZOLINI MISAN, GIUSEPPE AZZOLINI e ADRIANA
MANFRINI AZZOLINI.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U. com o
bservação", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ANGELA LOPES E ROGÉRIO MURILLO
PEREIRA CIMINO.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020
CÉSAR PEIXOTO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 0011761-60.2008.8.26.0127 - Carapicuíba - VOTO No 17311 - CP
APELAÇÃO CÍVEL no 0011761-60.2008.8.26.0127
APELANTES: ASSOCIAÇAO DOS MORADORES E PROPRIETARIOS DA FAZENDINHA E
SOCIEDADE AMIGOS DA FAZENDINHA
APELADOS: CARLA MANFRINI AZZOLINI MISAN, GIUSEPPE AZZOLINI E ADRIANA MANFRINI
AZZOLINI
INTERESSADO: IVANI MANFRINI AZZOLINI
COMARCA: CARAPICUÍBA
VOTO No 17311
Ação de cobrança de taxas de manutenção de loteamento
residencial – Espécie envolvendo loteamento residencial com
a previsão expressa no contrato padrão, regularmente
arquivado em cartório para irradiação de eficácia erga omnes
conferida pela publicidade do ato, do rateio das despesas de
manutenção/conservação e da exigibilidade das contribuições
mensais, devidas por todos os proprietários – Inaplicabilidade
do enunciado contido nos recursos especiais repetitivos ns.
1.439.163/SP e 1.280.871/SP (Tema 882), versando sobre a
necessidade de associação a entidade (distinguishing) –
Vinculação convencional dos titulares dos lotes, legitimidade
e o cabimento da cobrança das taxas, mas por fundamento
distinto da inexistência de adesão formal e espontânea –
Precedentes recentíssimo do Superior Tribunal de Justiça –
Sentença reformada – Pedido acolhido, com a inclusão das
parcelas vincendas no curso do feito – Prescrição quinquenal
retroativa
ao
ajuizamento
–
Recurso
provido,
com
observação.
Apelação dirigida contra sentença que julgou improcedente
ação de cobrança de taxas de manutenção de loteamento residencial, unidade n. 77, por
inexistência de adesão à associação de moradores do empreendimento, impondo ao
vencido o reembolso das despesas processuais e fixando os honorários advocatícios em
10% sobre o valor da causa objetivando, em resumo, o reexame e a modificação do
julgado com fundamento, em síntese, (i) na desnecessidade de adesão à entidade,
tendo em vista que a obrigatoriedade das contribuições proveio da previsão da obrigação
de participação no rateio contida no contrato padrão, averbado à margem da matrícula.
Tempestiva, preparada e respondida sustentando a
manutenção do resultado.
A ilegitimidade passiva em relação à Carla Manfrini Azzoline
Misan, porque houve renúncia abdicativa em favor do monte dos direitos hereditários
advindos do óbito de sua mãe, Ivani Manfrini Azzolini, ocorrido em 11/08/17, conforme a

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escritura pública lavrada aos 26/10/17, donde a irresponsabilidade pela obrigação
perseguida, mantida a disciplina da sucumbência estabelecida em primeiro grau, mas
com a alteração do motivo da extinção do processo.
Doutra parte, incidiu orientação distinta daquela utilizada na
sentença na medida em que a espécie tratou de loteamento com previsão expressa no
contrato padrão, - regularmente arquivado em cartório para irradiação de eficácia erga
omnes
conferida
pela
publicidade
do
ato
-,
de
rateio
das
despesas
de
manutenção/conservação e da exigibilidade das contribuições mensais devidas por todos
os proprietários, averbação de 25/09/79, sob o Av. 18, da transcrição/matrícula primitiva
n. 95.966, na época pertencente ao 11o. Registro de Imóveis da Capital/SP, e a partir de
24/11/09 ao Cartório de Carapicuíba/SP, daí a inaplicabilidade do enunciado contido nos
recursos especiais repetitivos ns. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP (Tema 882), versando
sobre a necessidade de associação a entidade e, por conseguinte, a vinculação
convencional dos titulares dos lotes, a legitimidade e o cabimento da cobrança das taxas
por fundamento diverso, neutralizando a tese defensiva (distinguishing).
A propósito, os entendimentos recentíssimos firmados em
caráter nacional em questões semelhantes, perante a instância especial, o primeiro,
inclusive, exatamente do mesmo empreendimento habitacional aqui envolvido,
permitindo a aplicação, aliás, para litígios futuros análogos, evitando a insegurança
jurídica sobre o tema:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL.
VIOLAÇÃO
DE
DISPOSITIVO
CONSTITUCIONAL E DE SÚMULA. DESCABIMENTO.
OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE. AUSÊNCIA.
FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. FUNDAMENTO DO
ACÓRDÃO
NÃO
IMPUGNADO.
SÚMULA
283/STF.
REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E
SIMILITUDE
FÁTICA.
AUSÊNCIA.
AUSÊNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO
DO
TEMA.
INVIABILIDADE.
HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A

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JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. [...]. 10.
É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de
qualquer outra espécie pela administradora de loteamento a
proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi
estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a
registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente.
Precedentes. Ante o entendimento do tema nas Turmas de
Direito Privado, aplica-se, no particular, a Súmula 568/STJ.
11. Agravo interno no recurso especial não provido. (STJ -
AgInt
no REsp 1796778/SP, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2020,
DJe 25/03/2020).
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO
CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO.
ADMINISTRADORA
DE
LOTEAMENTO
URBANO.
CONTRATO-PADRÃO
LEVADO
EM
REGISTRO
EM
CARTÓRIO. 1. Inaplicabilidade do precedente firmado em
sede de recurso especial repetitivo (REsp 1.280.871/SP, 2a
Seção, DJe 22/05/2015), por meio da aplicação da técnica
da distinção (distinguishing). 2. Há julgados no âmbito do
Superior Tribunal de Justiça no sentido de ser cabível a
cobrança
de
taxas
de
manutenção
realizada
por
administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele
localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em
contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao
qual aderiu o adquirente. 3. [...] .4. AGRAVO INTERNO
CONHECIDO E DESPROVIDO. (STJ - AgInt no REsp
1783518/SP,
Rel.
Ministro
PAULO
DE
TARSO
SANSEVERINO,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
29/06/2020, DJe 03/08/2020).
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
COBRANÇA.
TAXAS
DE
CONSERVAÇÃO
E
MANUTENÇÃO.
LOTEAMENTO
URBANO.

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ADMINISTRADORA
DO LOTEAMENTO. CONTRATO-
PADRÃO LEVADO A REGISTRO. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO. 1. É viável a cobrança de taxas de
manutenção ou de qualquer outra espécie feita por
administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele
localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em
contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao
qual aderiu o adquirente (REsp 1.422.859/SP, Relator o
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de
26/11/2015). 2.[...]. 3. Agravo interno a que se nega
provimento. (STJ - AgInt no REsp 1349713/SP, Rel. Ministro
RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017,
DJe 29/06/2017).
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
INEXISTÊNCIA
DE
OBRIGAÇÃO.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
INEXISTÊNCIA.
FUNDAMENTAÇÃO
DEFICIENTE.
SÚMULA
284/STF.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚM. 211/STJ.
LOTEAMENTO. OBRAS E SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO
E/OU
INFRAESTRUTURA.
CONTRATO-PADRÃO
SUBMETIDO A REGISTRO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA
QUE
AUTORIZA
A
COBRANÇA
DAS
DESPESAS.
HIPÓTESE NÃO ACOBERTADA PELA TESE FIRMADA
EM RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. JULGAMENTO:
CPC/73. 1. [...]. 6. Hipótese dos autos que se distingue da
acobertada pela tese firmada no REsp 1.439.163/SP,
julgado pela sistemática dos recursos repetitivos, porque: (i)
a recorrida é a própria loteadora do solo, que assumiu a
administração do loteamento, e, portanto, não tem natureza
jurídica de associação de moradores; (ii) há expressa
autorização contratual para a cobrança de despesas
administrativas; (iii) a escritura pública de compra e venda
dos imóveis faz referência ao contrato-padrão arquivado no

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registro de imóveis, que autoriza expressamente tal
cobrança. 7. O art. 18, VI, da Lei 6.766/1979, que dispõe
sobre o parcelamento do solo urbano, exige que o loteador
submeta o projeto de loteamento ao registro imobiliário,
acompanhado, dentre outros documentos, do exemplar do
contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de
promessa de cessão, do qual constarão, obrigatoriamente,
as indicações previstas no seu art. 26 e, eventualmente,
outras de caráter negocial, desde que não ofensivas dos
princípios cogentes da referida lei. 8. É válida a estipulação,
na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-
padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que
preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das
despesas realizadas com obras e serviços de manutenção
e/ou
infraestrutura,
porque
dela
foram
devidamente
cientificados
os
compradores,
que
a
ela
anuíram
inequivocamente. 9. Recurso especial conhecido em parte
e, nessa extensão, desprovido. (STJ - REsp 1569609/SP,
Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 07/05/2019, DJe 09/05/2019).
Por consequência, a procedência da ação condenando os
réus ao pagamento ao autor das parcelas vencidas a partir de 10/03/00, mais a
vincendas durante a tramitação do feito, com multa, juros de mora e correção monetária
desde os respectivos vencimentos, - observada a prescrição quinquenal, retroativa à
propositura/distribuição para efeito do cálculo de liquidação -, arcando os vencidos com
as despesas processuais e honorários advocatícios de 11% sobre o valor total do débito
apurado, diante do longo tempo consumido e a eloquência dos trabalhos profissionais
desenvolvidos.
Do exposto, pelo meu voto, dou provimento, com
observação.
CÉSAR PEIXOTO
Relator