Tribunal: TJSP
Processo: 1000312-73.2016.8.26.0009
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Donegá Morandini
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO.
Mora contratual. Confirmado atraso na entrega do imóvel. Inexistentes causas excludentes da responsabilidade (Súmula 161, TJSP). Descumprimento bilateral. Inocorrência. Não aplicação do art. 476 do Código Civil. Precedentes. Aditivo contratual. Instrumento limitado à consolidação do saldo devedor, sem

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO.
Mora contratual. Confirmado atraso na entrega do imóvel. Inexistentes causas excludentes da responsabilidade (Súmula 161, TJSP). Descumprimento bilateral. Inocorrência. Não aplicação do art. 476 do Código Civil. Precedentes. Aditivo contratual. Instrumento limitado à consolidação do saldo devedor, sem modificação específica à data para a conclusão e entrega da unidade. Período de mora. Encerramento com o "habite-se". Desacerto. Parcial descumprimento até a entrega das chaves (Súmula 160, TJSP). Correção, ainda, dos prazos principais destacados na r. sentença. Deliberação expressa ao prescrever a entrega das chaves em fevereiro de 2013, o que coincide com a pretensão subsidiária da recorrente. Devolução das verbas de condomínio exigidas antes da entrega das chaves. Medida alinhada à jurisprudência do C. STJ. Vícios construtivos. Perda da garantia em razão das reformas realizadas pelos adquirentes. Afastamento. Conclusão pericial, não questionada por prova de igual quilate, que não considera os vícios construtivos como decorrentes dos acréscimos realizados. Indenização por danos morais. Preservação da verba. Situações excepcionais a validarem a compensação buscada. Atraso na entrega do imóvel, com necessidade de moradia em diversa localidade, além dos próprios vícios de construção, não esperados em imóveis novos, que ultrapassam o simples inadimplemento contratual. Precedentes. Valor da indenização (R$ 20.000,00). Excesso não configurado. Importância alinhada ao art. 944 do Código Civil.
APELO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000710402
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000312-73.2016.8.26.0009, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
SAGITTARIUS EVEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados
JEFFERSON EDUARDO MENEGUETI, ROSILENE PINHEIRO DE ASSIS DO
NASCIMENTO, HALANE PINHEIRO DO NASCIMENTO MENEGUETI e
ANTONIO MATIAS DO NASCIMENTO.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente sem voto), BERETTA DA SILVEIRA E VIVIANI
NICOLAU.
São Paulo, 1o de setembro de 2020
DONEGÁ MORANDINI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1000312-73.2016.8.26.0009
Comarca: São Paulo
Apelante: Sagittarius Even Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelados: Jefferson Eduardo Menegueti e outros
Voto no 47.868
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C.
INDENIZAÇÃO.
Mora contratual. Confirmado atraso na entrega do imóvel.
Inexistentes causas excludentes da responsabilidade (Súmula
161, TJSP). Descumprimento bilateral. Inocorrência. Não
aplicação do art. 476 do Código Civil. Precedentes. Aditivo
contratual. Instrumento limitado à consolidação do saldo
devedor, sem modificação específica à data para a conclusão e
entrega da unidade. Período de mora. Encerramento com o
“habite-se”. Desacerto. Parcial descumprimento até a entrega
das chaves (Súmula 160, TJSP). Correção, ainda, dos prazos
principais destacados na r. sentença. Deliberação expressa ao
prescrever a entrega das chaves em fevereiro de 2013, o que
coincide com a pretensão subsidiária da recorrente. Devolução
das verbas de condomínio exigidas antes da entrega das chaves.
Medida alinhada à jurisprudência do C. STJ. Vícios
construtivos. Perda da garantia em razão das reformas
realizadas pelos adquirentes. Afastamento. Conclusão pericial,
não questionada por prova de igual quilate, que não considera
os vícios construtivos como decorrentes dos acréscimos
realizados. Indenização por danos morais. Preservação da
verba. Situações excepcionais a validarem a compensação
buscada. Atraso na entrega do imóvel, com necessidade de
moradia em diversa localidade, além dos próprios vícios de
construção, não esperados em imóveis novos, que ultrapassam
o simples inadimplemento contratual. Precedentes. Valor da
indenização (R$ 20.000,00). Excesso não configurado.
Importância alinhada ao art. 944 do Código Civil.
APELO DESPROVIDO.

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1.- Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização
julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls. 729/741, cujo
relatório é adotado, proferida pela MM.a Juíza de Direito Fabiana Pereira
Ragazzi, para condenar a ré “a) na obrigação de fazer consistente na
realização das obras necessárias a reparação da unidade de propriedade dos
autores, conforme laudo pericial apresentado, especificamente às fls.
462/464, no prazo de 60 (sessenta) dias, que deverá ser iniciado logo após
o trânsito em julgado do presente feito, de forma que resta indeferido o
pedido de tutela de urgência, sob pena de não o fazendo incidir no
pagamento de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada por
agora a sua incidência a R$ 100.000,00 (cem mil reais); b) ao pagamento
de indenização em favor da parte autora, a título de danos materiais, na
quantia de R$ 1.533,28 (mil quinhentos e trinta e três reais e vinte e oito
centavos), referente as cotas condominiais suportadas antes de fevereiro de
2013 corrigidos monetariamente, segundo os índices da Tabela Pratica do
Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, desde o desembolso
de cada parcela acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação,
ambos a incidirem até a data do efetivo pagamento; c) ao pagamento de
indenização em favor da parte autora, à título de danos morais, na quantia
de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) corrigida monetariamente, segundo a
Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a
partir da presente data, e acrescida de juros de mora de 1% desde a citação,

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tudo até a data do efetivo pagamento”.
Embargos de declaração rejeitados (fls. 755).
Apela a SAGITTARIUS, inconformada.
Questiona, inicialmente, a mora contratual. Para tanto,
assinala a presença de causa excludente e, caso assim não entendido, que o
descumprimento deve se limitar ao “habite-se”, impondo-se a aplicação do
art. 476 do Código Civil. Destaca, ainda, a existência de aditivo contratual
a impactar nessa análise, com retificação dos erros materiais trazidos na r.
sentença: a obra deveria ser concluída em 31/10/2011 e, com a tolerância,
em 30/04/2012. Caso existir, a mora é entre 01/05/2012 e 07/02/2013.
Impugna-se, outrossim, a restituição das taxas condominiais.
Para tanto, afirma-se que a responsabilidade pela despesa é dos
adquirentes, segundo a previsão contratual, impondo-se o afastamento da
ordem para correção dos vícios contratuais, os quais não se compactuam
com os destaques conferidos pelo assistente técnico, exigindo-se,
finalmente, o afastamento da indenização moral, com redução da
importância em caso de preservação dessa verba (fls. 757/795).
O apelo foi respondido (fls. 816/834).
É o RELATÓRIO.
2.- O recurso não deve ser acolhido.
Com efeito.
Esclareça-se, de saída, que a mora contratual imposta à
apelante é questão indiscutível. Ainda que se afirme, em sede de
contestação, a presença de causa excludente de responsabilidade, os fatores
destacados pela litigante não se ajustam à exclusão intentada, na forma do

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enunciado pela Súmula 161 deste E. Tribunal de Justiça: “Não constitui
hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em
excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento
ou,
ainda,
entraves
administrativos.
Essas
justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente”.
Rejeita-se, ainda, a ocorrência da mora limitada à obtenção do
“habite-se”. Conforme o enunciado pela Súmula 160 (TJSP), “a expedição
do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização
física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora
contratual atribuída à vendedora”. E nem se sustente, ainda, que que as
chaves do imóvel não foram imediatamente entregues porque pendente o
pagamento do saldo devedor, pelos adquirentes. Entre a obtenção do
“habite-se” e a quitação dos valores não se entrevê prazo extraordinário, de
modo que razoável o período utilizado pelos adquirentes, notadamente
porque a própria vendedora aceitava o pagamento dessas importâncias
mediante a tomada de empréstimo bancário, o que, por si só, reclama o
cumprimento de inúmeras legalidades, com inegável dispêndio de tempo.
Logo, inaplicável o conteúdo do art. 476 do Código Civil,
apartando-se o reconhecimento do inadimplemento bilateral. Como
reiteradamente decide esta Câmara, “admitido pagamento de parcela do
preço por meio de empréstimo bancário, não extrapola a
razoabilidade o pagamento dos valores finais após a obtenção da
documentação apropriada, cuidando-se de procedimento que, não
raramente, importa em dilações exigidas pela instituição financeira

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para
a
concessão
do
financiamento”
(Apelação
Cível
no
1007039-66.2015.8.26.0564, de minha Relatoria).
Nem se diga, ainda, que o aditivo contratual impactou sobre a
matéria ora em análise. Os documentos de fls. 49/52 em nada alteram os
prazos contratuais, servindo, exclusivamente, para ajustar a questão
financeira objeto da relação contratual.
Em relação aos limites da mora, destaca a recorrente que a
obra deveria ser concluída em 31/10/2011 e, com a tolerância, em
30/04/2012, de modo que a mora corresponde entre 01/05/2012 a
07/02/2013. Ora, mesmo que se questione o período para a entrega das
chaves e a consequente extensão da mora, é fato que a apelante expressa
que “...mas considerando o raciocínio do MM. Magistrado ao
fundamentar a r. sentença, requer a correção das datas, conforme os
dados constantes no contrato balizador da relação entre as partes (fls.
23/48), qual seja: mora da parte ré de 01/05/2012 a 07/02/2013” (fls.
763), termo que coincide com o dispositivo da r. sentença recorrida:
“...antes de fevereiro de 2013” (fls. 740).
Preservado o descumprimento parcial da avença, mostra-se
necessária a restituição dos valores solvidos a título de despesas
condominiais. Essa verba não é de responsabilidade dos compradores
enquanto não recebidas as chaves do imóvel, na forma reiteradamente
decidida pelo C. STJ: “...o promitente comprador só passa a ser
responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o
que se dá com a entrega das chaves pela construtora” (AgInt no REsp
1839746/RS,
Rel.
Ministro
MARCO
AURÉLIO
BELLIZZE,

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TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe 08/05/2020).
Inquestionáveis, outrossim, os vícios construtivos. Embora
indique que os defeitos são inexistentes, até mesmo porque promovida a
alteração do imóvel, o que aparta eventual ilicitude atribuída à apelante,
esse fator em nada impactou na análise do imóvel, descartando-se a
causalidade destacada pela recorrente.
Como bem acentuado pelo expert, “tem-se que o imóvel “sub
judice” possui deficiências de ordem construtiva, com reflexos na rede
de esgotos do banheiro da suíte, bem como infiltrações em paredes,
além de sofrer infiltrações vindas da rede hidráulica do apartamento
21” (fls. 465). É bem verdade que o trabalho apresentado pelo assistente
técnico refuta a conclusão pericial. Porém, inexistente demonstração de
que o perito não dispunha de qualificação técnica suficiente para a
avaliação realizada, é de se presumir que tenha analisado de forma
imparcial, inclusive porque essa qualidade é exigida pelo atual CPC, daí
porque se acata, sem restrição, o desfecho apresentado pelo profissional,
na linha do admitido pelo C. STJ: “A diretriz resultante da
interpretação conjunta dos arts. 131 e 436, Código de Processo Civil,
permite ao juiz apreciar livremente a prova, mas não lhe dá a
prerrogativa de trazer aos autos impressões pessoais e conhecimentos
extraprocessuais que não possam ser objeto do contraditório e da
ampla defesa pelas partes litigantes, nem lhe confere a faculdade de
afastar
injustificadamente
a
prova
pericial,
porquanto
a
fundamentação regular é condição de legitimidade da sua decisão”
(STJ, REsp 1.095.668/RJ, Min. Luis Felipe Salomão).

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Finalmente, preserva-se a indenização moral. A verba, a
contrário do apresentado, não se refere, apenas, ao atraso na entrega do
imóvel. O atraso gerou desgosto excepcional aos compradores, tanto que
tiveram que permanecer em localidade distinta do imóvel, dependendo de
favores para alcançar o mínimo esperado a uma vida digna.
Em outras palavras, patenteados os vícios construtivos,
subsistem os danos morais resultantes da quebra de expectativa. Os
defeitos não são compatíveis com a aquisição de um imóvel novo, cuja
regularidade é esperada pelos adquirentes, que inclusive se dispõem a
pagar por um preço superior aos imóveis já em utilização. A atuação da
apelante na tentativa de correção dos problemas não afasta o ato ilícito,
mas apenas refle no quantum indenizatório.
Reconhece-se, portanto, o desassossego anormal vivenciado
pelos compradores suficiente, per si, ao reconhecimento do dano moral.
Eles, pelos problemas apresentados, impróprios a quem adquire um imóvel
novo, sentem evidente frustração, angústia e desassossego. Além disso,
não se pode olvidar a perturbação da rotina cotidiana da autora na busca da
solução dos problemas.
Evidentemente, não trata a espécie dos autos de singelo
aborrecimento, como esta Câmara já deixou assentado: “Ação de
obrigação de fazer, cumulada com indenização por danos materiais e
morais... Dano moral. Configuração. Autora que, pelos defeitos
apresentados no imóvel adquirido da ré, não pode desfrutar
integralmente do bem. Requerida, ademais, que se mostrou desidiosa
na solução dos problemas. Desassossego anormal vivenciado pela

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autora.
Lesão
moral
estabelecida.
Sentença
mantida.
Apelo
improvido” (Apelação Cível n. 594.607-4/3, desta Relatoria). No
mesmo sentido: “Dano moral. Configuração. Imóvel entregue pela ré
com falhas e defeitos, impedindo o uso adequado pela adquirente.
Sentimento de frustração vivenciado pelo autor. Desassossego anormal
reconhecido” (Apelação Cível no 0005546-79.2013.8.26.0196, de minha
Relatoria).
No que toca aos valores condenatórios, ausente critério fixo e
determinado para a quantificação da lesão moral, deve ser observada a
peculiaridade do caso concreto, levando-se em consideração as condições
dos ofendidos, da ofensora e do bem jurídico lesado. Tal indenização deve
satisfazer as vítimas na justa medida do abalo sofrido, não podendo ser
fixada em valor tão alto que se converta a dor em fonte de enriquecimento
sem causa dos adquirentes, nem em quantia tão irrisória que não reprima a
ocorrência de eventos da mesma natureza, impondo-se, neste cenário a
preservação da verba estabelecida às fls. 740, com os seus acréscimos.
O valor ora estabelecido, insista-se em dizer, encontra-se
alinhado ao art. 944 do Código Civil, de modo que a quantia estabelecida
compõe o dano e serve, ao mesmo tempo, de punição para que a
vendedora não reincida na conduta. Não se pode esquecer que os
recorridos aguardam por anos a solução da pendência, particularidade
inaceitável à luz dos princípios de ordem contratual.
Finalmente, rejeita-se o pedido para que a correção monetária
seja arbitrada desde sentença e os juros de mora a contar do trânsito em
julgado. Como regra, em se cuidando de responsabilidade contratual, os

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juros de mora devem mesmo incidir a contar da citação. Quando muito, a
contar da apuração dos valores devidos em caso de reparação dos danos,
mas na situação ora tratando o comando judicial não implica em conversão
da obrigação de fazer em perdas e danos, de modo que os valores não
devem ser computados com a sentença ou com o laudo pericial. Já a
correção a ser lançada sobre as verbas de corretagem, é com o pagamento
que
se
iniciou
perda
inflacionária
por
parte
dos
autores
e,
consequentemente, é de tal ocorrência é aplicada.
Em conclusão, refuta-se a totalidade da insurgência recursal.
Consequentemente, os honorários de sucumbência são majorados, por
força do art. 85, par. 11, do CPC, para o equivalente a R$ 7.500,00 (sete
mil e quinhentos reais).
APELO DESPROVIDO.
Donegá Morandini
Relator