Tribunal: TJSP
Processo: 1020820-80.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
APELAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA - COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS - PRECEDENTES
I - Enunciado da Súmula 2, TJSP: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista

Ementa:
APELAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA - COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS - PRECEDENTES
I - Enunciado da Súmula 2, TJSP: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. No mesmo sentido, o enunciado da Súmula 543, do C. STJ, que estabelece: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento;
II - Dever de restituição das quantias comprovadamente pagas, devendo ser retido desta quantia 10% para compensar os gastos administrativos da vendedora, sobretudo, considerando que o autor, apelante deu causa à rescisão do contrato. Percentual que se amolda ao parâmetro que vem sendo adotado pelo C. STJ;
III – O saldo a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pela tabela prática do TJSP, desde a propositura da ação e acrescido de juros de mora de 1%, a contar do trânsito em julgado da sentença, conforme entendimento jurisprudencial, tudo a ser apurado na fase de cumprimento de sentença.

RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000333318
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1020820-80.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
JOSIMAR DE MEDEIROS DANTAS, é apelado API SPE 56 PLANEJAMENTO E
DESENVOLVIMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1020820-80.2019.8.26.0576
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APELANTE: JOSIMAR DE MEDEIROS DANTAS
APELADA:
API
SPE
56
PLANEJAMENTO
E
DESENVOLVIMENTO
DE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO 4a VARA CÍVEL
MAGISTRADO PROLATOR DA SENTENÇA: DR. PAULO SÉRGIO ROMERO
VICENTE RODRIGUES
(m)
EMENTA
APELAÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE
RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA - COMPRA E VENDA
DE BEM IMÓVEL
DESISTÊNCIA DO COMPRADOR

DEVOLUÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES
PAGOS - PRECEDENTES
I - Enunciado da Súmula 2, TJSP: A devolução das quantias pagas
em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve
ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição. No mesmo sentido, o enunciado da
Súmula 543, do C. STJ, que estabelece: Na hipótese de resolução
de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido
ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento;
II - Dever de restituição das quantias comprovadamente pagas,
devendo ser retido desta quantia 10% para compensar os gastos
administrativos da vendedora, sobretudo, considerando que o
autor, apelante deu causa à rescisão do contrato. Percentual que se
amolda ao parâmetro que vem sendo adotado pelo C. STJ;
III O saldo a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente
pela tabela prática do TJSP, desde a propositura da ação e
acrescido de juros de mora de 1%, a contar do trânsito em julgado
da sentença, conforme entendimento jurisprudencial, tudo a ser
apurado na fase de cumprimento de sentença.
RECURSO PROVIDO EM PARTE.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls. 277/279,
cujo relatório se adota, que julgou procedente em parte o pedido inicial, confirmando a tutela
provisória de urgência concedida a fls. 48/49, que determinou a suspensão das parcelas vencidas e
vincendas, rescindindo o contrato e determinando que a ré fizesse o leilão extrajudicial em 30 dias,
Diante da sucumbência parcial, fixou honorários advocatícios em R$ 1.000,00, a serem rateados
igualitariamente entre as partes, ou seja, R$ 500,00 para o advogado do autor e R$ 500,00 para o
advogado da ré, bem como custas processuais, na mesma proporção, qual seja, 50% para cada
uma.

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Entendeu, o I. Magistrado a quo, pelo afastamento das preliminares invocadas pela
ré em relação à ilegitimidade passiva e ao litisconsórcio necessário, ao argumento de que não
houve qualquer prova de que a ré tenha cedido seus direitos a terceiro. No mérito, acolheu
parcialmente o pedido de rescisão contratual, porque se trata de direito do compromissário
comprador, ora autor da ação. Disse que o contrato entre as partes é regido pela Lei 9.514/97, a
qual disciplina a forma de devolução das parcelas pagas e eventual abatimento quanto às parcelas
devidas. Asseverou o I. Magistrado que o procedimento se dará pelo trâmite cartorial, onde se
encontra registrado o bem imóvel. Consolidou a propriedade do imóvel ao credor fiduciário, o que
deve ser averbado no CRI respectivo. Determinou a expropriação do bem, em 30 dias. O imóvel
arrematado em leilão, do produto obtido deverá ser abatido o valor da dívida e o que remanescer
será entregue pelo credor ao devedor, somente após esse procedimento expropriatório que o
devedor, o autor, receberá a quantia que fizer jus.
Irresignado, apelou o autor.
Aduziu, em suma, que a r. sentença deve ser parcialmente reformada ao argumento
de que não foi acolhido o pedido da imediata restituição dos valores pagos ao autor, apelante.
Reiterou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso em comento, especificando o
art. 53, que, em suma, estabelece a nulidade das cláusulas contratuais que permitam a perda total
dos valores pagos em contratos de venda de imóveis.
Processado o apelo, sem o preparo respectivo, ante a gratuidade de justiça
concedida ao autor, apelante (fls. 48/49). Intimada a parte contrária a se manifestar, foram
apresentadas contrarrazões, tendo os autos sido remetidos a este Tribunal.
É a síntese do necessário.
O recurso comporta provimento em parte. Explico.
Infere-se das peças colacionadas ao presente, que o comprador, ora apelante
requereu a rescisão contratual por não se conformar com os reajustes das prestações,
inviabilizando o adimplemento contratual.
Afirma o apelante ter quitado aproximadamente a quantia de R$ 30.000,00, cujo
bem imóvel fora ajustado em R$ 66.411,61, tendo o apelante dado como entrada o valor de R$
445,07 e o saldo de R$ 65.521,48 a ser pago em 180 parcelas mensais de R$ 364,01, que seriam
reajustáveis nos termos do contrato. A primeira parcela venceu em 10.05.2014 e as demais nos
meses subsequentes.
Tratando-se de hipótese de desistência do comprador, não tem cabimento a
devolução integral do valor pago e sim a devolução parcial, conforme a Súmula 543 do C.STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel

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submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso
de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Grifos meus).
A r. sentença é silente quanto ao percentual a ser devolvido, determinando apenas
que a restituição, se houver, ocorra somente após a expropriação do bem.
Deve ser aplicado, portanto, o enunciado da súmula no 02 de entendimento deste
E. Tribunal, que prevê:
Súmula 2, TJSP: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma
de parcelamento prevista para a aquisição.
No mesmo sentido, o enunciado da citada Súmula 543, do C. STJ, que estabelece a
devolução parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
E para arrematar, entendimento sedimentado pelo mesmo C. STJ em sede de
repetitivos:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-
C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.
DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos
do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a
cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da
obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso
de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (REsp
1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
13/11/2013, DJe 10/12/2013) (Grifos meus).
Assim, respeitado entendimento diverso, os valores deverão ser restituídos ao
autor, adquirente de forma imediata.
Cabendo apenas fixar o percentual de retenção, tendo em vista que o comprador,
apelante quem deu causa ao desfazimento do negócio.
Analisando o contrato e demais instrumentos relacionados ao bem imóvel, não se
verifica o percentual a ser retido em caso de distrato. A ré, em sua contestação, pede a retenção de
25% sobre o montante pago para cobrir despesas administrativas e promoção de vendas. Cita o

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REsp 1.224.921, de Relatoria da E. Ministra Nancy Andrighi, J. em 26.04.2011, para fundamentar
o percentual de retenção, todavia, anota-se que no referido Recurso Especial, a Corte Superior
fixou entre 10% e 25%, a retenção por parte do vendedor, conforme ementa abaixo descrita:
DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS
VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS
VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS
SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1. A rescisão de um
contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo
que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso
de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do
STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte
das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados,
notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação,
comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes
sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual
de retenção fixado por esta Corte entre 10% e 25% deve ser arbitrado
conforme as circunstâncias de cada caso. 3. Nesse percentual não se incluem as
arras, pagas por ocasião do fechamento do negócio e que, nos termos do art. 418
do CC/02 (art. 1.097 do CC/16), são integralmente perdidas por aquele que der
causa à rescisão. 4. As arras possuem natureza indenizatória, servindo para
compensar em parte os prejuízos suportados, de modo que também devem ser
levadas em consideração ao se fixar o percentual de retenção sobre os valores
pagos pelo comprador. 5. Recurso especial a que se nega provimento. (STJ REsp
1.224.921/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, J. 26.04.2011 Terceira Turma).
A retenção pretendida pela ré se mostra desarrazoada se comparada ao valor do
bem adquirido (R$ 66.411,61) e também ao valor aproximado pago pelo autor (R$ 30.000,00).
Nenhuma parte apresentou planilha de cálculo, o que, em tese, caberia à ré tal providência a fim de
ser apurado o valor efetivamente pago pelo autor.
A própria recorrida demonstra que a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário)
fixou como patamar máximo de retenção 25% sobre a quantia paga.
In verbis:
“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com
o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de
obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago
diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente
estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas
deduzidas, cumulativamente:
I - a integralidade da comissão de corretagem;
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento)
da quantia paga.
§ 1o Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue
prejuízo.

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Observa-se, todavia, que não cabe a aplicação da Lei no 13.786/2018 a contrato
celebrado anteriormente à sua vigência, como no caso dos autos.
Ainda que não se aplique a citada Lei de 2018, a jurisprudência deste E. Tribunal
entende pela aplicação do percentual de retenção entre 10 e 25%, conforme julgado abaixo:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO
MOTIVADA PELOS COMPROMISSÁRIOS ADQUIRENTES - RESTITUIÇÃO
DE QUANTIAS PAGAS COM RETENÇÃO DE 20% - RECURSO DA RÉ -
DESACOLHIMENTO - É abusiva a cláusula contratual que preveja a perda
substancial de valores pagos, estabelecendo a jurisprudência como razoável a
retenção pela promitente vendedora do percentual de 10% e 25% dos valores
pagos - Arras confirmatórias que integram o preço do bem e que devem ser
restituídas com retenção no mesmo percentual - Correção monetária dos valores a
serem restituídos a partir do desembolso, pois se cuidam de recomposição do
poder de compra da moeda e não de acréscimo patrimonial - Fruição dos lotes
pelos adquirentes não provada e o que não constitui fator a ser indenizado diante
da ausência de mora, até então, no cumprimento da obrigação - Honorários
sucumbenciais fixados nos termos do Código de Processo Civil, no mínimo legal,
sem qualquer exagero - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.(Apelação
no 1000972-78.2017.8.26.0382, Rel. Des. Alexandre Coelho, J. 22/05/2019)
Assim, deve o juiz estipular a porcentagem de acordo como a quantidade paga;
isto é, quanto maior o valor pago pelo comprador, menor a porcentagem.
E, no caso, o total pago pelo autor, apelante (R$ 30.000,00) corresponde a
aproximadamente 45% do preço do imóvel (R$ 66.411,61). Assim, considero que 10% sobre o
valor pago não se mostra elevado e é suficiente para compensar os gastos administrativos da
vendedora, sobretudo considerando que o autor, apelante deu causa à rescisão do contrato, bem
como se amolda ao parâmetro que vem sendo adotado pelo C.STJ.
A ré não logrou demonstrar valores para repor alegados prejuízos, mormente
porque, o imóvel poderá ser perfeitamente revendido para terceiro que certamente efetuará o
pagamento do valor integral de mercado, sem qualquer abatimento.
Assim, retenção em patamar superior é abusiva e representa enriquecimento sem
causa, até porque não comprovada a ocorrência de despesas extraordinárias, em razão do
desfazimento do negócio.
Logo, do valor a ser restituído ao autor, apelante deve ser retido 10%. O saldo
deverá ser corrigido monetariamente pela tabela prática do TJSP, desde a propositura da ação e
com juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença, conforme
entendimento jurisprudencial deste Tribunal, a ser apurado na fase de cumprimento de sentença.
Compra e venda. RESCISÃO CONTRATUAL. Percentual de RETENÇÃO DA

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VENDEDORA. JUROS DE MORA A CONTAR DO TRÂNSITO EM
JULGADO. Insurgência da ré em face da sentença de procedência parcial.
Rescisão do contrato por culpa dos compradores. Direito de retenção da
vendedora. Possibilidade de retenção entre 10% e 25% das quantias pagas.
Precedentes do STJ. Sentença que fixou um percentual de 15% sobre os valores
pagos. Percentual razoável para cobrir os prejuízos presumíveis da vendedora.
Percentual previsto em contrato (40%) abusivo. Ausência de demonstração de
prejuízos nesse patamar. Cláusula contratual que prevê parcelamento da devolução
de valores. Súmula 02 do TJSP. Ausência de imissão na posse e possibilidade de
revenda do imóvel. Percentual em conformidade com o entendimento deste
Tribunal. Modificação da sentença apenas quanto aos juros de mora. Termo inicial
a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento do STJ. Sucumbência
recursal da apelante. Recurso provido em parte. (TJSP; Apelação Cível
1125608-89.2017.8.26.0100; Relator (a): Carlos Alberto de Salles; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 32a Vara Cível; Data
do Julgamento: 14/11/2018) (Grifos meus).
Logo, merece acolhimento parcial a pretensão do recorrente para o fim de
determinar a imediata devolução do valor pago, retendo-se 10% desta quantia.
Diante do exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE ao recurso para o fim
de determinar a imediata devolução do valor pago (aproximadamente R$ 30.000,00) retendo-se
10% desta quantia. Referida quantia deverá ser corrigida monetariamente pela tabela prática do
TJSP, desde a propositura da ação e com juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em
julgado da sentença, tudo a ser apurado na fase de cumprimento de sentença. Sucumbente em
maior parte, arcará a ré com o pagamento das custas, das despesas processuais e honorários
advocatícios que arbitro em R$ 1.500,00, nos termos do art. 85, §§ 8o e 16, do CPC.
Maria Lúcia Pizzotti
Relatora