Tribunal: TJSP
Processo: 1010874-84.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Indenização por Dano Material
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
Compromisso de compra e venda de lote de terreno urbano. Desistência do negócio por parte do comprador. Relação de consumo caracterizada. Retenção de 20% de todos os valores efetivamente pagos, com exceção do montante a título de comissão de corretagem, configura equilíbrio. Serviços de intermediação foram prestados por terceiro, constando expressamente do que fora avençado a remuneração do

Ementa:
Compromisso de compra e venda de lote de terreno urbano. Desistência do negócio por parte do comprador. Relação de consumo caracterizada. Retenção de 20% de todos os valores efetivamente pagos, com exceção do montante a título de comissão de corretagem, configura equilíbrio. Serviços de intermediação foram prestados por terceiro, constando expressamente do que fora avençado a remuneração do corretor. Concordância do comprador com relação à contraprestação dos serviços, logo, a devolução não está em condições de preponderar. Apelante poderá novamente alienar o imóvel a terceiro, de modo que não experimentará prejuízos outros além dos oriundos de gastos administrativos e de publicidade. Incidência de correção monetária, a partir dos respectivos desembolsos, sobre os valores a serem restituídos. Verba que constitui mera recomposição do valor da moeda. Taxa de gozo/fruição sem suporte. Sucumbência recíproca caracterizada. Apelo provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000612602
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010874-84.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
SETPAR NORTE RIO PRETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS – SPELTDA, é
apelado MATEUS COLLAZANTE MARCELLO.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 23 de julho de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010874-84.2019.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 2/8
Apelação Cível n.o 1.010.874-84.2019.8.26.0576
Apelante:
SETPAR NORTE RIO PRETO EMPREEENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
Apelado:
MATEUS COLLAZANTE MARCELLO
Comarca:
SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
Voto n.o 45.612
Compromisso de compra e venda de lote de terreno
urbano.
Desistência
do
negócio
por
parte
do
comprador.
Relação
de
consumo
caracterizada.
Retenção de 20% de todos os valores efetivamente
pagos, com exceção do montante a título de comissão
de corretagem, configura equilíbrio. Serviços de
intermediação foram prestados por terceiro, constando
expressamente do que fora avençado a remuneração do
corretor. Concordância do comprador com relação à
contraprestação dos serviços, logo, a devolução não
está em condições de preponderar. Apelante poderá
novamente alienar o imóvel a terceiro, de modo que
não experimentará prejuízos outros além dos oriundos
de gastos administrativos e de publicidade. Incidência
de correção monetária, a partir dos respectivos
desembolsos, sobre os valores a serem restituídos.
Verba que constitui mera recomposição do valor da
moeda.
Taxa
de
gozo/fruição
sem
suporte.
Sucumbência recíproca caracterizada. Apelo provido

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010874-84.2019.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 3/8
em parte.
1. Trata-se de apelação interposta tempestivamente, com
base na r. sentença de págs. 88/94, que julgou procedente em parte ação de
rescisão contratual, cumulada com restituição de valores pagos, envolvendo
aquisição de lote de terreno e que ocorrera desistência do negócio por parte
do comprador.
Alega a apelante que a sentença merece reforma, pois a
restituição dos valores deve observar os termos do contrato, abrangendo o
pagamento de multa por descumprimento, retenção de valores pagos a título
de corretagem, pagamento de tributos e taxa de fruição pelo período que
esteve na posse do imóvel. Aduz que outras decisões judiciais têm entendido
que a retenção da comissão de corretagem é razoável, além da retenção de
30% ou, ao menos, 25% dos valores pagos, tendo transcrito inúmeras
ementas de acórdãos. Em sequência faz referência sobre a validade das
cláusulas contratuais, uma vez que não existe vício do consentimento,
citando trecho de doutrina e destacando o princípio do pacta sunt servanda.
Reforça que a retenção da comissão de corretagem deve ocorrer, ressaltando,
inclusive, disposição contratual para tanto, apontando recibo com a
concordância do comprador/contratante. Defende não existir abusividade das
cláusulas contratuais, que estão de acordo com o Código de Defesa do
Consumidor, mencionando doutrina e jurisprudência. Por fim alude que a
correção monetária tem incidência a partir do ajuizamento da ação,
pleiteando, também, alteração da verba sucumbencial, para a fixação
equitativa, e o provimento do recurso, para a aplicação de todas as cláusulas
contratuais para a devolução de valores.
O recurso foi contra-arrazoado, rebatendo integralmente

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010874-84.2019.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 4/8
a pretensão da apelante, págs. 123/131.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece reforma em parte.
Versam os autos sobre ação de rescisão contratual,
observando-se que o pactuado pelas partes configura notório aspecto
consumerista, portanto, o equilíbrio na relação negocial deve estar presente,
inclusive por ocasião do desfazimento, quando as partes retornam ao statu
quo primitivo.
No caso, a rescisão se deu exclusivamente por escolha do
adquirente, que desistiu do negócio, logo, o polo ativo foi quem deu causa
para a resolução do avençado.
Para tal situação, há cláusula específica prevista no
contrato, cláusula 2a, parágrafo 6o, pág. 24, prevendo a restituição das
importâncias pagas, em igual número de parcelas, descontados 5% do valor
total atualizado, relativos a despesas com plantão de vendas, propaganda e
publicidade; 2% também do valor do contrato, a título de cláusula penal;
12% sobre o valor efetivamente pago até a data da rescisão; além de
impostos, taxas ou multas devidos à municipalidade.
Referida
cláusula,
todavia,
apresenta-se
abusiva,
porquanto enseja onerosidade excessiva ao apelado e enriquecimento sem
causa à apelante, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor.
Nesse contexto, a restituição de 80% dos valores pagos
pelo apelado garante o equilíbrio contratual, mesmo porque, a apelante
poderá alienar novamente o imóvel a terceiro, de modo que não
experimentará prejuízos outros além dos oriundos de gastos administrativos e
de publicidade, afastando-se, assim, o enriquecimento sem causa a qualquer
das partes.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010874-84.2019.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 5/8
Ademais, não há que se falar em restituição de forma
parcelada, pois, a teor da Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça, em
casos tais, deverá sempre haver a imediata restituição:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.” (grifei)
Em casos análogos, este E. Tribunal assim se posicionou:
“Compromisso de compra e venda. Desistência do
negócio. Retenção de 20% do valor pago. Percentual
adequado para recompor os prejuízos da vendedora.
Juros incidentes a partir da citação. Sentença mantida.
Recurso
não
provido.”
(Apelação
Cível
n.o
1.045.309-62.2016.8.26.0100. Relator Desembargador
Giffoni Ferreira. Segunda Câmara de Direito Privado. J.
16-08-2016).
“Rescisão de
compromisso
de
venda
e
compra.
Inadimplemento do comprador. Devolução de parte dos
valores pagos. Taxa de retenção mantida em 20% dos
valores pagos. Recurso desprovido.” (Apelação Cível n.o
1.003.518-13.2015.8.26.0565. Relator Desembargador
Moreira Viegas. Quinta Câmara de Direito Privado. J.
10-08-2016).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010874-84.2019.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 6/8
“Compra e venda. Rescisão contratual. Relação de
consumo. Partes que se adequam aos conceitos de
fornecedor e consumidor, presentes no artigo 2o e 3o do
CDC - Iniciativa do comprador. Devolução das quantias
adimplidas. Percentual de devolução em 80% que se
mostra adequado à hipótese. Precedente Majoritário
deste
E.
Tribunal
que
estabelece
a retenção de
apenas 20% como sendo razoável a atender a função
compensatória. Afastamento do enriquecimento sem
causa. Inteligência das súmulas 01 e 02 desta Corte.
Apelo
improvido.”
(Apelação
Cível
n.o
1.010.708-30.2015.8.26.0564. Relator Desembargador
Fábio Podestá. Quinta Câmara de Direito Privado. J.
08-08-2016).
A restituição de 80% terá incidência de correção
monetária a partir dos respectivos desembolsos, haja vista que se trata de
mera recomposição do valor nominal da moeda, e juros de mora, de 1% ao
mês, a contar do trânsito em julgado, pois, segundo entendimento do C.
Superior Tribunal de Justiça1, “antes disso, não há que se falar em mora do
vendedor se a rescisão do contrato se deu por culpa do comprador.”
3. Quanto à comissão de corretagem, referida verba fora
paga a terceiros, pois configura contraprestação pelos serviços de
intermediação prestados.
Ademais, constou expressamente do que fora avençado a
remuneração do corretor, conforme documento de pág. 19, que expõe, de
forma clara e precisa, o pagamento de intermediação imobiliária, com a
1 AREsp n.o 842.654/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, DJ.: 01-08-2016. No mesmo sentido AgRg
no REsp n.o 1.013.249/PE, Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, J. 25-5-2010.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010874-84.2019.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 7/8
concordância expressa do comprador, portanto, abrange disposição
contratual explícita, consequentemente, devidamente informada na ocasião.
A matéria, inclusive, já fora objeto de resolução de
recursos repetitivos do Superior Tribunal de Justiça, originando no Tema
938.
Confira-se:
“Recurso Especial Repetitivo. Direito Civil e do
consumidor.
Incorporação
imobiliária.
Venda
de
unidades autônomas em estande de vendas. Corretagem.
Cláusula de transferência da obrigação ao consumidor.
Validade. Preço total. Dever de informação. Serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI). Abusividade da
cobrança. I – Tese para os fins do art. 1.040 do
CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime
de
incorporação
imobiliária,
desde
que
previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem. (...) II - Caso Concreto: 2.1.
Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula
prevista no contrato acerca da transferência desse
encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.” (REsp
n.o 1.599.511/SP. Relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino. Segunda Seção. J. 24-08-2016).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1010874-84.2019.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 8/8
4. No que tange à pretensão de pagamento de
gozo/fruição pela compradora, o pleito também não tem consistência, pois se
trata de lote de terreno urbano, e nada consta sobre a existência de edificação
ou exploração do local da forma mais variada possível, consequentemente,
sem suporte a indenização abrangendo referido tópico.
5. No mais, quanto aos valores eventualmente devidos a
título de IPTU e taxas condominiais pelo adquirente, prevalece o que
constara da sentença, ou seja, estão aptos à retenção, desde que comprovado
os seus pagamentos, em liquidação de sentença.
6. Finalmente, em decorrência do desfecho da demanda,
a sucumbência se apresenta recíproca, cabendo às partes suportar os
honorários do advogado ex adverso, ora fixados em 10% do valor a ser
restituído, remunerando condizentemente os titulares da capacidade
postulatória que funcionaram no feito.
7. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento em
parte ao apelo.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
A295