Tribunal: TJSP
Processo: 2164292-07.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Castro Figliolia
Órgão colegiado: 12a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-10
Data de publicação: 2020-01-10

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA – exigência de caução real ou fidejussória que se encontra inserida no âmbito de discricionariedade do magistrado – alto grau de probabilidade do direito invocado pelos agravados que se encontra amparado em entendimento sumulado - desnecessidade de se exigir, no presente caso, caução para concessão da liminar -

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA – exigência de caução real ou fidejussória que se encontra inserida no âmbito de discricionariedade do magistrado – alto grau de probabilidade do direito invocado pelos agravados que se encontra amparado em entendimento sumulado - desnecessidade de se exigir, no presente caso, caução para concessão da liminar - tutela de urgência deferida para o fim de determinação ao agravante e à Gafisa S/A para que providenciem, no prazo de 30 dias úteis, a baixa da hipoteca gravada junto ao registro do imóvel – hipoteca havida entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, que não tem eficácia perante os agravados, adquirentes do imóvel – entendimento jurisprudencial consubstanciado na Súmula 308 do STJ – concorrência dos requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela de urgência – decisão mantida – agravo desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000006553
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2164292-07.2019.8.26.0000, da Comarca de São Caetano do Sul, em que é agravante
BANCO DO BRASIL S/A, é agravado RAFAEL FERNANDES PEREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 12a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JACOB VALENTE
(Presidente) e CERQUEIRA LEITE.
São Paulo, 10 de janeiro de 2020.
CASTRO FIGLIOLIA
relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2164292-07.2019.8.26.0000 - Voto 22617
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VOTO No: 22617
AGRAVO DE INST. No: 2164292-07.2019.8.26.0000 (AUTOS DIGITAIS)
COMARCA: SÃO CAETANO DO SUL 1a VARA CÍVEL
JUÍZA: ÉRIKA RICCI
AGTE.: BANCO DO BRASIL S/A
AGDOS.: RAFAEL FERNADES PEREIRA e FERNANDA BELTRAME DO
PRADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE OBRIGAÇÃO
DE FAZER
TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA
exigência de caução real ou fidejussória que se encontra inserida
no âmbito de discricionariedade do magistrado alto grau de
probabilidade do direito invocado pelos agravados que se encontra
amparado em entendimento sumulado - desnecessidade de se
exigir, no presente caso, caução para concessão da liminar - tutela
de urgência deferida para o fim de determinação ao agravante e à
Gafisa S/A para que providenciem, no prazo de 30 dias úteis, a
baixa da hipoteca gravada junto ao registro do imóvel hipoteca
havida entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou
posterior à celebração da promessa de compra e venda, que não
tem eficácia perante os agravados, adquirentes do imóvel

entendimento jurisprudencial consubstanciado na Súmula 308 do
STJ concorrência dos requisitos do art. 300 do CPC para a
concessão da tutela de urgência decisão mantida agravo
desprovido.
Vistos.
Trata-se de agravo de instrumento tirado da ação de obrigação
de fazer com pedido de tutela antecipada de urgência ajuizada pelos agravados contra
o agravante Banco do Brasil S/A, bem como contra Gafisa S/A.
A insurgência refere-se à decisão (fls. 146/147) pela qual foi

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deferido pedido de tutela de urgência para o fim de determinação ao agravante e à
Gafisa S/A para que providenciem, no prazo de 30 dias úteis, a regularização da
matrícula no 50.688 junto ao 2o C.R.I. de São Caetano do Sul/SP, com a devida baixa
da hipoteca que grava o referido imóvel.
O agravante alegou, em suma, a necessidade de que os
agravados prestem caução real ou fidejussória para o fim de ressarci-lo no caso de
eventual dano que venha a sofrer. Não estão presentes os requisitos autorizadores da
tutela de urgência, conforme previstos no art. 300 do Código de Processo Civil. Não
há verossimilhança nas alegações dos agravados, tampouco foi demonstrado o perigo
de dano. Há necessidade de a controvérsia ser submetida ao contraditório. A liminar
concedida em primeiro grau impõe-lhe evidente risco de dano material, já que
desfalca a garantia que amparou o financiamento para construção do
empreendimento imobiliário. Além do mais, tal medida é irreversível uma vez que a
propriedade será transferida em caráter definitivo aos agravados, encontrando-se
superadas as disposições da Súmula no 308 do STJ. Pelo que expôs, pugnou pela
reforma da decisão para o fim de ser revogada a tutela de urgência.
Em sua resposta (fls.223/231), os agravados defenderam o
acerto da decisão recorrida.
Instrumento em ordem. Recurso processado regularmente, sem
concessão do efeito suspensivo pleiteado (fls. 219).
É a síntese necessária.
O agravo não comporta provimento.
Primeiramente, não é o caso de se determinar aos agravados
que prestem caução real ou fidejussória para resguardar eventual prejuízo que o
agravante venha sofrer em razão da tutela provisória de urgência concedida em 1o
grau.
A exigência ou não de caução para o fim de concessão de
tutela de urgência encontra-se no âmbito de discricionariedade do Juiz. No presente
caso, evidente o alto grau de probabilidade do direito invocado pelos agravados que
se encontra amparado em entendimento sumulado pelo STJ, de modo que não se
mostra razoável determinar que seja prestada caução real ou fidejussória, como
pretende o agravante.

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No mais, a concessão da tutela provisória de urgência é
medida excepcional que demanda a existência de elementos que evidenciem
cumulativamente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao
resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil.
Pois bem, em atenta análise dos autos, verifica-se a presença
dos requisitos acima mencionados, o que leva a se concluir pelo acerto da decisão de
1o grau.
Os agravados ajuizaram ação de obrigação de fazer com
pedido de tutela de urgência contra o agravante e Gafisa S/A. Aduziram que
compraram a sala comercial no 710, localizada no 7o pavimento da Torre Gate (Torre
“D”), que integra o empreendimento “São International Square”, registrado junto ao
2o Cartório de Registro de Imóveis de São Caetano do Sul/SP, matrícula no 50.688.
Quitaram o valor total do preço, conforme demonstram os comprovantes de
pagamentos (fls. 113/124), bem como o extrato de posição financeira que obtiveram
junto ao sítio eletrônico da Gafisa S/A (fls. 125). Apesar se encontrar integralmente
quitado o valor do imóvel, não houve o levantamento da hipoteca decorrente do
contrato de financiamento havido entre o agravante e a construtora. Essa a razão do
pedido de antecipação de tutela. Os agravados querem a imediata baixa da hipoteca
instituída em favor do agravante.
Sobre o assunto, dispõe a Súmula no 308 do STJ que “a
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes
do imóvel”.
Logo, estando provado o pagamento integral do preço do
imóvel adquirido pelos agravados, apresenta-se forte a probabilidade deles obterem o
levantamento do gravame que recai sobre o bem, conforme pleiteado. De resto,
também se vislumbra o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo
decorrente da hipoteca, já que limita o exercício do direito dos agravados de, por
exemplo, disporem do bem hipotecado, mesmo tendo feito o pagamento integral do
preço.
De mais a mais, o levantamento da hipoteca não causará
prejuízo ao agravante, já que dispõe de outros meios para buscar a satisfação do

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débito que a construtora possui junto a ele.
A respeito, confiram-se os seguintes julgados:
“Agravo de instrumento Decisão interlocutória que, nos
autos de ação cominatória visando o cancelamento da hipoteca
pendente sobre imóvel, deferiu a tutela de urgência para o fim de
que fosse providenciada a baixa do gravame, sob pena de multa
diária Satisfação dos requisitos do art. 300 do Código de Processo
Civil para concessão da medida Conferida quitação da obrigação
por meio da escritura pública de venda e compra do bem

Incidência da Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça
Legitimidade passiva da instituição financeira por ser titular da
garantia hipotecária Recurso não provido. (TJSP; Agravo de
Instrumento 2104052-52.2019.8.26.0000; Relator (a): César Peixoto;
Órgão Julgador: 38a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -
20a Vara Cível; Data do Julgamento: 30/07/2019; Data de Registro:
30/07/2019)”;
“Agravo de Instrumento. Ação de obrigação de fazer. Tutela
de urgência deferida para a baixa da hipoteca pendente sobre o
imóvel objeto da ação em favor dos Autores, adquirentes do imóvel,
sob pena de multa diária de R$ 800,00 até o limite do valor do
imóvel. Inconformismo da Corré. Não acolhimento. Imóvel
hipotecado em favor do banco como garantia do financiamento
destinado à construção do empreendimento. Ineficácia. Aplicação
da Súmula no 308 do STJ. Presença dos requisitos autorizadores da
antecipação de tutela. Dever contratual da construtora em liberar a
hipoteca após o prazo estabelecido da quitação. Decisão mantida
nos limites da cognição do agravo. Multa diária mantida. Recurso
não
provido.
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2132316-79.2019.8.26.0000; Relator (a): João Pazine Neto; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 2a Vara
Cível; Data do Julgamento: 10/07/2019; Data de Registro:

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10/07/2019)”;
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Tutela
provisória
Decisão que determinou aos réus a outorga de
escritura pública do imóvel e cancelamento da hipoteca

Compromisso quitado Hipoteca firmada entre a incorporadora e a
instituição financeira
Ineficácia perante o compromissário
comprador Súmula 308 do C. Superior Tribunal de Justiça
Multa diária de R$ 1.000,00 fixada com razoabilidade Perigo de
mora, ante a impossibilidade de negociação do imóvel Recurso
desprovido.
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2110495-19.2019.8.26.0000; Relator (a): Marcus Vinicius Rios
Gonçalves; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de
Piracicaba - 6a. Vara Cível; Data do Julgamento: 04/07/2019; Data
de Registro: 04/07/2019)”;
“Agravo
Ação de obrigação de fazer com pedido de
antecipação de tutela Insurgência em relação ao deferimento de
liminar para cancelamento da hipoteca - Discussão que se limita à
existência dos requisitos autorizadores da antecipação da tutela do
art. 300 do CPC que, no caso concreto, estão presentes Contrato
de compra e venda do imóvel que foi quitado - Hipoteca firmada
entre construtora e agente financeiro que não possui eficácia
perante o adquirente Súmula 308 do STJ Comprador que tem
direito à outorga da escritura sem o gravame da hipoteca Recurso
improvido.
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2116445-09.2019.8.26.0000; Relator (a): Silvério da Silva; Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 5a. Vara
Cível; Data do Julgamento: 01/07/2019; Data de Registro:
01/07/2019)”.
Em suma, pelos motivos alinhavados, a decisão agravada deve
ser integralmente mantida.

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Nesses moldes, nega-se provimento ao agravo.
CASTRO FIGLIOLIA
Relator