Tribunal: TJSP
Processo: 2017724-85.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
LOCAÇÃO - Imóvel comercial - Contrato escrito - Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão contratual e cobrança de aluguel e acessórios - Decisão de primeiro grau que concede liminar para desocupação do imóvel - Agravo interposto pelo réu - Garantia contratual prestada pelo locatário que persiste até a efetiva devolução do imóvel - Artigo 39 da Lei no 8.245/91 - Insuficiência

Ementa:
LOCAÇÃO - Imóvel comercial - Contrato escrito - Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão contratual e cobrança de aluguel e acessórios - Decisão de primeiro grau que concede liminar para desocupação do imóvel - Agravo interposto pelo réu - Garantia contratual prestada pelo locatário que persiste até a efetiva devolução do imóvel - Artigo 39 da Lei no 8.245/91 - Insuficiência da caução prestada para quitação do débito - Controvérsia a ser dirimida no curso do feito - Requisito do artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei no 8.245/91 não preenchido - Recurso provido

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000162012
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2017724-85.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante GILBERTO
TEIXEIRA, é agravado ROBERTO MENDES DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E JAYME DE
OLIVEIRA.
São Paulo, 6 de março de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2017724-85.2020.8.26.0000 -Voto no 15.642
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VOTO No 15.642
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2017724-85.2020.8.26.0000
COMARCA: SÃO PAULO (2a VARA CÍVEL F.R. SANTANA)
AGRAVANTE: GILBERTO TEIXEIRA
AGRAVADO: ROBERTO MENDES DE OLIVEIRA
JUÍZA DE PRIMEIRO GRAU: CINTHIA ELIAS DE ALMEIDA
LOCAÇÃO - Imóvel comercial - Contrato escrito - Ação de despejo por
falta de pagamento cumulada com rescisão contratual e cobrança de
aluguel e acessórios - Decisão de primeiro grau que concede liminar para
desocupação do imóvel - Agravo interposto pelo réu - Garantia contratual
prestada pelo locatário que persiste até a efetiva devolução do imóvel -
Artigo 39 da Lei no 8.245/91 - Insuficiência da caução prestada para
quitação do débito - Controvérsia a ser dirimida no curso do feito -
Requisito do artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei no 8.245/91 não preenchido -
Recurso provido
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra a decisão
de fls. 28/29 dos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulada
com rescisão contratual e cobrança de aluguel e acessórios proposta pelo
agravado, por meio da qual a MM. Juíza de primeiro grau deferiu pedido
liminar voltado a obter a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze)
dias, por entender estarem presentes os requisitos do artigo 59, § 1o, inciso
IX, da Lei no 8.245/91, observada a necessidade de comprovação do depósito
do valor equivalente a três meses de aluguel a título de caução para
cumprimento da ordem.
O réu pede a reforma da decisão alegando, em síntese,
que, apesar de ter pago todos os aluguéis, efetuou o depósito judicial do valor
correspondente ao único aluguel aqui exigido pelo autor, que os débitos
atinentes ao consumo de água estão sendo pagos por meio de acordo
extrajudicial celebrado com a concessionária prestadora do serviço e que
eventual condenação ao pagamento de honorários advocatícios de
sucumbência será inferior ao valor da caução prestada. Ao argumento de “não
haver mais nenhum débito”, pede o provimento do recurso para que seja revogada a
liminar.
Constatada a ausência do preparo recursal, foi determinada
a intimação do agravante para efetuar o recolhimento em dobro, sob pena de
deserção (fls. 29 e 38), o que foi atendido a fls. 31/33 e 40/42.
O pedido de atribuição de efeito suspensivo foi deferido
(fl. 45).
O agravado apresentou resposta a fls. 49/56, com pedido

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de condenação do réu ao pagamento das “custas processuais e honorários advocatícios a
serem prudentemente arbitrados”.
É o relatório.
O agravado propôs ação de despejo por falta de
pagamento cumulada com rescisão contratual e cobrança objetivando a
retomada do imóvel comercial situado na Alameda dos Tucanos 07, Recanto
Verde, São Paulo/SP, o recebimento do aluguel e das contas de água em
aberto e a rescisão do contrato, ao fundamento de que o agravante deixou de
pagar o aluguel vencido em 10 de outubro de 2018, bem como as contas de
água vencidas no período de dezembro de 2015 a janeiro de 2018 (fl. 27 de
origem).
Consta ainda das alegações do autor que “a garantia do contrato
se deu por DEPÓSITO CAUÇÃO NO VALOR DE R$ 728,00 (setecentos e vinte e oito reais), na data da
celebração de contrato”, mas que tal garantia “já se exauriu”, seja porque houve “a
prorrogação por prazo indeterminado do contrato, vez que originalmente vencido em 05\06\2018”, ou
por ser o valor do débito ser superior a ela, o que autoriza, em seu entender, o
deferimento do pedido liminar de despejo.
Sobreveio a decisão agravada, que deferiu o pedido
liminar e está assim redigida: “Vistos. Considerando que foram cumpridos os requisitos do
artigo 59, § 1o, IX, da Lei do Inquilinato com a nova redação da Lei 12.112/09, defiro a liminar pleiteada,
para desocupação em 15 (quinze) dias, mediante caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
Deposite o autor a caução supra mencionada. Após, cite-se e intime-se o réu, para desocupar o imóvel
locado no referido prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de execução do despejo, cientificando-se, também,
eventuais ocupantes e sublocatários. Caso o réu não desocupe o imóvel no prazo determinado, proceda-se o
despejo. Se houver necessidade e requerimento da parte autora para tentativa de localização da parte
contrária, defiro desde já expedição de ofícios à infojud, renajud, Siel e bacenjud de abrangência Nacional,
devendo a parte recolher os custos necessários. Servirá o presente, por cópia digitada, como mandado.
Cumpra-se na forma e sob as penas da Lei. Int”.
O inconformismo comporta acolhimento.
O artigo 59, § 1o, da Lei no 8.245/91 permite a concessão
de liminar em ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios
da locação, condicionada à prestação de caução correspondente a 3 (três) meses de
aluguel, a qual foi atendida pelo autor (fl. 32 de origem), de modo que, a princípio,
está garantida a recomposição dos eventuais prejuízos do locatário, em caso
de inversão do resultado do julgamento.
É de se observar, no entanto, que a concessão da liminar
somente é viável quando o contrato estiver desprovido das garantias previstas
no artigo 37, à luz do disposto no artigo 59, § 1o, inciso IX da Lei no

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8.245/91.
Tal situação não está presente no contrato de fls. 18/23 dos
autos de origem, por meio do qual as partes acordaram na cláusula VII a
prestação de caução em dinheiro pelo locatário, equivalente a 2 (dois) meses
de aluguel (fl. 19), estando, portanto, constituído de garantia (artigo 37, inciso
I, da Lei no 8.245/91), o que não autoriza o deferimento do pedido liminar.
Ademais, a supra citada cláusula não traz qualquer
ressalva quanto ao prazo de vigência da garantia prestada, de modo que a
caução persiste até a efetiva devolução do imóvel, consoante dispõe artigo 39
da Lei no 8.245/91 (“Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação
se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por
força desta Lei”), o que torna descabida a alegação do agravado no sentido de que
a garantia não foi renovada “ante a prorrogação por prazo indeterminado do contrato, vez que
originalmente vencido em 05\06\2018”.
A alegação do agravado, por sua vez, de que o contrato
está desprovido de garantia em razão de o débito (R$ 2.921,00) ser superior
ao valor da caução (R$ 728,00) também não é suficiente para caracterizar a
hipótese de inexistência de caução disciplinada no artigo 59, § 1o, inciso IX
da Lei no 8.245/91.
Como observado pelo eminente Desembargador Manoel
Justino Bezerra Filho no julgamento de caso análogo, “o fato de alegar que a caução
já foi absorvida pelo valor dos aluguéis atrasados, em nada altera o entendimento, tendo em vista que a lei
não faz qualquer ressalva sobre a hipótese de a garantia ter valor inferior ao débito. É de se ressaltar ainda
que o art. 38, § 2o, da Lei 8.245/91 limita a caução ao valor equivalente a três meses de aluguel, de forma
que a lei permite a possibilidade de o valor da caução ser inferior, igual ou superior ao da dívida, devendo
ainda ser ressaltado que, no caso, o valor pode ser objeto de contestação por parte dos locatários ora
agravados” (TJSP, 35a Câmara de Direito Privado, Agravo Regimental no
0108381-88.2012.8.26.0000, 27.8.2012).
Sobre o tema, os precedentes deste Tribunal, inclusive
desta Câmara:
Locação. Despejo por falta de pagamento. Denegação de liminar requerida
à luz do art. 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91, por força da previsão
contratual de garantia sob a forma de depósito bancário no valor
equivalente a dois aluguéis. Irrelevância da superação do valor da
garantia pelo débito acumulado. Hipótese legal autorizadora da liminar
restrita à efetiva inexistência de garantia contratual, situação que não se
equipara à insuficiência a partir de determinado momento da garantia.
Norma especial que deve ser interpretada restritivamente. Requisitos para
o despejo liminar não configurados. Decisão de Primeiro Grau denegatória
da tutela provisória confirmada. Agravo de instrumento da autora não
provido
(Agravo
de
instrumento
no
2233743-56.2018.8.26.0000, 29a Câmara de Direito
Privado, Relator Desembargador Fabio Tabosa,
29.3.2019)

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Locação de Imóveis. Despejo por falta de pagamento. Decisão que
indeferiu pedido liminar de desocupação do imóvel. Por força do que
dispõe o inciso IX, do art. 59, § 1o, da Lei 8.245/91, para a concessão
liminar do despejo, é indispensável que o contrato não esteja resguardado
por quaisquer das garantias, previstas no art. 37 da Lei de Inquilinato. In
casu, o contrato de locação está garantido por caução, sendo irrelevante à
hipótese que a caução tenha valor inferior ao débito. Com efeito, visto que
a lei não faz qualquer referência a respeito. Como já decidido por esta C.
Câmara, a regra especial deve ser interpretada restritivamente. Logo,
conquanto admissível a antecipação de tutela nas ações de despejo, tal só
pode acontecer quando presentes os requisitos legais para tanto. Ausente
prova inequívoca do direito alegado pela locadora, de rigor o
improvimento do recurso. - Inteligência do art. 59, § 1o, inc. IX, da Lei
8.245/91. Recurso desprovido (Agravo de instrumento no
2122275-87.2018.8.26.0000, 29a Câmara de Direito
Privado, Relator Desembargador Neto Barbosa
Ferreira, 10.7.2018)
Locação de imóvel Ação de despejo por falta de pagamento cumulada
com cobrança de aluguel e acessórios Pedido liminar para desocupação
do imóvel - Requisitos ausentes (Lei 8.245, art. 59, § 1o, IX) - Caução
prestada - Insuficiência para quitação do débito - Irrelevância - Agravo
improvido
(Agravo
de
instrumento
no
2034399-60.2019.8.26.0000, 26a Câmara de Direito
Privado, Relator Desembargador Vianna Cotrim,
03.10.2017)
Assim, diante da existência de caução, entende-se que não
estão presentes os requisitos legais a justificar, ao menos neste momento, a
concessão do despejo liminar, ao que se acrescenta que a soma do valor pago
a título de caução com o valor do depósito judicial de fl. 59 de origem, aliada
à alegação do agravante de que celebrou acordo com a concessionária para o
pagamento do débito relativo ao consumo de água, tornam duvidosa a
exigibilidade do valor indicado na memória de cálculo de fl. 27 dos autos de
origem.
Diante disso, é caso de se dar provimento ao recurso para
se ratificar a decisão liminar deste relator de fl. 45, a qual suspendeu a ordem
de desocupação do imóvel.
No mais, o exame mais aprofundado da veracidade dos
fatos narrados pelo agravante, especialmente no que tange à alegação de que
não há “mais nenhum débito a ser sanado”, está reservado ao juízo de primeiro grau,
que após a regular instrução probatória e por ocasião do julgamento do feito
disporá de todos os elementos de convicção necessários.
Por último, não é caso de se impor ao agravante
condenação ao pagamento de honorários de sucumbência.
Primeiro porque o recurso por ele interposto está sendo
provido, e segundo porque o arbitramento da verba em segundo grau, na

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forma prevista no artigo 85, § 1o, do Código de Processo Civil, está reservado
às hipóteses dos artigos 485 e 487 do referido diploma legal, não
identificadas com a presente.
Conforme leciona Araken de Assis, “não é necessário prover a
respeito de honorários, de regra, no agravo de instrumento. Este recurso tem por objeto decisões
interlocutórias (art. 203, § 2o) e, por definição, semelhante ato decisório resolve questões incidentais. Ora,
nos incidentes inexiste condenação em honorários. E, nesse sentido decidiu o STJ, versando o agravo a
concessão de liminar”.
Ante o exposto, o voto é no sentido de se dar provimento
ao agravo.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator