Tribunal: TJSP
Processo: 1010067-95.2018.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
APELAÇÃO - Ação de indenização por danos materiais, decorrente de atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento - Ação julgada procedente – Inconformismo da ré acenando com a ausência de atraso na entrega do empreendimento – Descabimento – Atraso na entrega do empreendimento – Mora verificada – Contrato estabelecido de acordo com a vontade das partes prevalece sobre o

Ementa:
APELAÇÃO - Ação de indenização por danos materiais, decorrente de atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento - Ação julgada procedente – Inconformismo da ré acenando com a ausência de atraso na entrega do empreendimento – Descabimento – Atraso na entrega do empreendimento – Mora verificada – Contrato estabelecido de acordo com a vontade das partes prevalece sobre o disposto na Lei 6.766/79 – Hipótese em que os danos materiais são presumidos – Inteligência da Súmula 162 do TJSP – Sentença mantida – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963848
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1010067-
95.2018.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante
URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S/A E OUTRO, é apelado
EDUARDO MARQUES RAMALHO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCÂNTARA
DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010067-95.2018.8.26.0577 -Voto no 7573
2
Voto no 7573
Apelação no 1010067-95.2018.8.26.0577
Apelante: Urbplan Desenvolvimento Urbano S/A
Apelado: Eduardo Marques Ramalho
Comarca: São José dos Campos (8a V.C.)
Juiz de Direito: Daniel Toscano
APELAÇÃO - Ação de indenização por danos materiais,
decorrente de atraso na entrega das obras de infraestrutura
do empreendimento - Ação julgada procedente

Inconformismo da ré acenando com a ausência de atraso na
entrega do empreendimento Descabimento Atraso na
entrega do empreendimento Mora verificada Contrato
estabelecido de acordo com a vontade das partes prevalece
sobre o disposto na Lei 6.766/79
Hipótese em que os
danos materiais são presumidos Inteligência da Súmula
162 do TJSP Sentença mantida Recurso improvido.
Trata-se de apelação interposta por contra a r. sentença de
fls. 180/182, cujo relatório se adota, que julgou PROCEDENTE o pedido inicial,
para condenar a ré a pagar à parte autora indenização por danos materiais (lucros
cessantes), correspondente a 0,5% do preço do imóvel previsto no contrato, no
período de 04.12.2012 a 08.02.2018, atualizados pela tabela prática do TJSP e com
juros de mora legais a partir da citação. Sucumbente, arcará a parte vencida com as
custas e despesas processuais, além dos honorários do advogado da parte
vencedora, que fixo em 10% do valor da condenação, atualizado a partir do
arbitramento e com juros de mora de 1% a.m. do trânsito em julgado.
Inconformada,
sustenta
a
Ré
(fls.
185/202),
preliminarmente, que se encontra com complicações de ordem financeira, que
implicam em dificuldades de lidar com as custas processuais, sem que isto
(pagamento de custas) configure em prejuízo na manutenção de sua atividade
empresarial, tanto é que, recentemente, ajuizou pedido de recuperação judicial, o qual
foi devidamente aprovado pelo MM. Juiz da 1a Vara de Falências e Recuperações
Judiciais - Foro Central Cível (Processo n.o 1041383-05.2018.8.26.0100),

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010067-95.2018.8.26.0577 -Voto no 7573
3
acrescentando que o grupo do qual faz parte (Grupo Urbplan) figura no polo passivo
de mais de quatro mil ações e que a contratação de advogado particular não obsta a
concessão da benesse almejada, postulando, subsidiariamente, pelo diferimento do
recolhimento ou ainda o parcelamento das custas. Alega que não houve
inadimplemento contratual, haja vista que as obras de infraestrutura estavam
concluídas desde 2014, mencionando que o prazo estimado inicialmente poderia ser
prorrogado por até 04 (quatro) anos, à luz do que preconiza a Lei n. 6.766/79,
portanto, indevida qualquer indenização. Afirma que a parte apelada não demonstrou
os danos sofridos pelo suposto atraso na entrega do empreendimento, ao reverso,
sequer comprovou já possuir projeto de construção elaborado para o lote em
discussão, por consequência, não há que se falar em lucros cessantes, colaciona
jurisprudência a respeito do tema, concluindo pela reforma da sentença.
Contrariedade às fls. 243 e seguintes, impugnando o pleito
de concessão da benesse da gratuidade.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É, em síntese, o relatório.
Tempestiva, devidamente preparada (fls. 346/348) e
regularmente processada, a apelação é recebida no duplo efeito, nos termos do artigo
1.012, caput, do CPC.
Cuida-se de ação de rescisão de contrato de compra e
venda de imóvel ajuizada por Eduardo Marques Ramalho em face da ora Apelante.
Narra o autor que em 14.05.2011 celebraram compromisso de compra e venda
visando à aquisição do lote no 04, da quadra “09”, do loteamento denominado
“Residencial Bella Vitta Caçapava”, situado no município de Caçapava/SP. Diante
da ausência da entrega do lote, ajuizaram a presente ação, pleiteando a fixação dos
lucros cessantes durante o período de atraso. A ação foi julgada procedente, nos
termos da sentença de fls. 180/182, motivo do inconformismo da Ré apelante.
Pois bem.
A requerida rebate a imputação da mora que lhes é feita
pelo autor, refutando o atraso na entrega do empreendimento, ponto contundente da
disputa judicial.
Sem razão, contudo.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010067-95.2018.8.26.0577 -Voto no 7573
4
Conforme bem anotou o douto Magistrado sentenciante,
embora o contrato celebrado não tenha estabelecido expressamente a data prevista
para conclusão das obras, o exame do documento encartado às fls. 35,
consubstanciado no cronograma físico e orçamento das obras de infra-estrutura,
permite verificar que o prazo de início das obras era 04.03.2011, ao passo que a
finalização estava prevista para 04.12.2012.
Ora, ainda que se acolhesse a argumentação deduzida pela
Apelante, no sentido de que as obras estariam concluídas desde 2014, consoante
termo de verificação de obras TVO, o atraso estaria caracterizado, considerando o
prazo para finalização adrede mencionado (04.12.2012).
Ademais, não merece acolhimento o argumento aventado
pela requerida, no sentido de que o prazo estimado inicialmente poderia ser
prorrogado por até 04 (quatro) anos, à luz do que preconiza a Lei n. 6.766/79.
Primeiro porque o condicionamento de entrega do lote ao
quanto disposto na supracitada lei, a qual dispõe sobre o parcelamento do solo
urbano, constitui cláusula potestativa que não vincula o consumidor, por configurar
obtenção de vantagem excessivamente onerosa pela vendedora em detrimento dos
compradores do imóvel, os quais são colocados em desvantagem exagerada.
Segundo porque o artigo 51 do CDC, em seu inciso IV,
esclarece que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações
consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem
exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.
Neste sentido:
“Compromisso de compra e venda. Atraso
injustificado da entrega de obra. Abusiva a
cláusula que estipula ser estimativa a data da
entrega das chaves, podendo variar de acordo
com a data da assinatura do contrato de
financiamento. Neste sentido acode, de um lado,
a previsão do artigo 54, § 4o, CDC, impondo
destaque e fácil compreensão em cláusulas
limitativas. De outro, afronta- se o preceito do
artigo 51, IV, previsão de entrega meramente
estimativa, podendo variar de acordo com a
data
da
assinatura
do
contrato
de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010067-95.2018.8.26.0577 -Voto no 7573
5
financiamento. A cláusula coloca o consumidor
em
situação
de
evidente
e
excessivo
desequilíbrio
(...)”.
(Apelação
no
00786-61.2013.8.26.0625, Rel. Claudio Godoy,
j. 04/02/2014) (realces não originais).
Além disso, vários são os precedentes deste E. Tribunal de
Justiça no sentido de que o contrato estabelecido de acordo com a vontade das partes
prevalece sobre o disposto na Lei 6.766/79. Confira-se:
“Compromisso de venda e compra. Lote. Atraso
injustificado
nas
obras
de
infraestrutura.
Responsabilidade
do
loteador.
Indenização
cabível. Prazo de quatro anos da Lei 6.766/79,
art. 7o, parágrafo único, que não se refere ou
afeta o prazo prometido pelo fornecedor ao
consumidor.
Sentença
mantida.
Recurso
desprovido.”
(TJSP,
Ap.
1024864-81.2015.8.26.0577,
1a
Câmara
de
Direito
Privado,
rel.
Claudio
Godoy,
j.
05/07/2016 g.n.).”(realces não originais).
Ação de rescisão de contrato cumulada com
indenização
Compromisso de compra e venda
de lotes de terreno
Rescisão por culpa da
requerida

Atraso
na
entrega
do
empreendimento
Não ocorrência de fortuito
externo capaz de elidir a responsabilidade da
requerida
Prazo de quatro anos previsto na
Lei de Parcelamento do solo não deve ser
imposto ao consumidor Devolução dos valores
pagos
Reposição à situação anterior

Vedação
ao
enriquecimento
sem
causa
-
Responsabilidade solidária da ré perante o
consumidor
pelos
serviços
prestados
pela
empresa encarregada por comercializar suas
unidades autônomas (artigo 7o do Código de
Defesa
do
Consumidor)

Comissão
de
corretagem Verba cobrada de forma abusiva
Venda casada
Devolução na forma simples
Impossibilidade de imposição de multa às
requeridas
Ausência de previsão contratual
nesse sentido
Sentença reformada em parte

Sucumbência recíproca
Recurso provido em
parte. Dá-se provimento em parte ao recurso.
(TJSP; Apelação 1035194-77.2014.8.26.0576;
Relator (a): Marcia Dalla Déa Barone; Órgão

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010067-95.2018.8.26.0577 -Voto no 7573
6
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro
de São José do Rio Preto - 2a Vara Cível; Data
do Julgamento: 28/09/2015; Data de Registro:
29/09/2015” (realces não originais).
Do mesmo modo, não merece vingar o argumento da
Apelante no sentido de que o adquirente não teria demonstrado os danos sofridos
pelo suposto atraso na entrega do empreendimento, haja vista que sequer comprovou
possuir projeto de construção elaborado para o lote em discussão, por consequência,
não há que se falar em lucros cessantes.
Porquanto, consoante já pacificado no âmbito deste
Egrégio Tribunal de Justiça, através da Súmula 162: “Descumprido o prazo
para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é
cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade
do negócio”
Destarte, correto o desfecho encontrado pelo Julgador a
quo, para condenar a requerida ao pagamento de indenização pelo atraso
na entrega do imóvel, ressaltando-se que o valor da reparação fixada
em 0,5% do valor do imóvel previsto no contrato não destoa do forte
entendimento desta Corte.
Neste sentido:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA. Ação ajuizada pela adquirente em
face das vendedoras ante o atraso na entrega do
imóvel, visando o recebimento de indenizações
pelos danos materiais e morais. Sentença de
parcial procedência. Apelos de ambas as partes.
1. Impugnação à gratuidade de justiça concedida
à autora. Presunção de veracidade da alegação de
hipossuficiência. Art. 99, §3o, do CPC. Ônus da
prova
da
impugnante
descumprido.
2.
Responsabilidade das rés pelo atraso na entrega.
Entraves administrativos são fortuitos internos
inerentes à atividade do fornecedor e que nada
concerne o consumidor. Aplicação da Súmula
161/TJSP.
Responsabilidade
objetiva
do
fornecedor.
Arts.
12
e
14
do
CDC.
Descumprimento
contratual
configurado.
3.
Lucros cessantes. Presunção pela não utilização
do imóvel. Súmula no 162 do TJSP. Percentual de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010067-95.2018.8.26.0577 -Voto no 7573
7
0,5% sobre o valor do contrato, atualizado, por
mês de atraso. 4. Danos morais não verificados.
Inocorrência
de
situação
excepcional
que
ultrapasse o mero inadimplemento contratual.
Indenização indevida. 5. Recursos desprovidos.
Apelação Cível no 1010697- 92.2019.8.26.0068,
Rel. Mary Grün, j. 03.11.2020.
Compra e Venda Rescisão c.c. Reintegração de
Posse
Inadimplemento
dos
adquirentes,
incontroverso Rescisão mantida Percentual de
retenção fixado em 20% dos valores pagos Lucros
cessantes devidos à razão de 0,5% sobre o valor
atualizado
do
contrato,
a
partir
do
inadimplemento até a efetiva reintegração da
autora na posse do imóvel, que somente deverá
ocorrer quando apurados e quitados débitos e
créditos recíprocos, autorizada a compensação
Precedente
do
STJ
Sucumbência
recíproca
mantida, observada a gratuidade de justiça
Recurso
provido.
Apelação
Cível
no
1007830-36.2018.8.26.0271,
Rel.
A.C.MATHIAS
COLTRO, j. 28.10.2020. sem destaque no original
Por fim, mantida a sucumbência da Ré, e considerando
que a r. sentença foi publicada sob a vigência do CPC/15, impositiva a majoração dos
honorários recursais devidos ao patrono do Autor para 15% sobre o valor da
condenação, com fundamento no art. 85, §11 do CPC.
Pelo exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
Clara Maria Araújo Xavier
Relatora
Assinatura Eletrônica