Tribunal: TJSP
Processo: 1060860-48.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
- Execução de título extrajudicial - Pretensão de executar crédito de contrato de locação - Inexistência de liquidez, certeza e exigibilidade do contrato, no caso concreto - A execução depende da existência de título e limita-se ao que dele resulta (CPC, arts. 783, 784, 786 e 803) - Vinculada sempre à estrita legalidade, execução não há sem título certo nem se tolera o que do título não derive, o

Ementa:
- Execução de título extrajudicial - Pretensão de executar crédito de contrato de locação - Inexistência de liquidez, certeza e exigibilidade do contrato, no caso concreto - A execução depende da existência de título e limita-se ao que dele resulta (CPC, arts. 783, 784, 786 e 803) - Vinculada sempre à estrita legalidade, execução não há sem título certo nem se tolera o que do título não derive, o que traduz rejeição da pretensão de executar sem título e extinção da execução - Recurso não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000983636
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1060860-48.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CLC
PARTICIPAÇÕES LTDA, são apelados PAULO RICARDO SOUSS e ALBERT SOUSS.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
SILVIA ROCHA
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1060860-48.2017.8.26.0100 -Voto no 31190
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29a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1060860-48.2017.8.26.0100
23a Vara Cível Central de São Paulo
Apelante: CLC Participações Ltda.
Apelados: Paulo Ricardo Souss e outro
Juíza de 1a Instância: Cristiane Amor Espin
Voto no 31190.
- Execução de título extrajudicial - Pretensão de executar crédito
de contrato de locação - Inexistência de liquidez, certeza e
exigibilidade do contrato, no caso concreto - A execução depende
da existência de título e limita-se ao que dele resulta (CPC, arts.
783, 784, 786 e 803) - Vinculada sempre à estrita legalidade,
execução não há sem título certo nem se tolera o que do título não
derive, o que traduz rejeição da pretensão de executar sem título e
extinção da execução - Recurso não provido.
Embargada em embargos à execução insurge-se
contra a r. sentença de fls. 173/176, que julgou o pedido procedente, para
extinguir a execução, por ausência de título executivo extrajudicial exigível, nos
termos do art. 783 do Código de Processo Civil, e, diante da sucumbência,
condenou-a ao pagamento das despesas processuais, corrigidas a partir do
desembolso, e de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa,
ante a baixa complexidade da lide.
A apelante sustenta (fls. 181/189) que: a) ao contrário
do que constou da sentença, não reconheceu as imagens de fls. 22/26 como
sendo do imóvel vizinho, tendo contestado o fato de que elas pudessem provar
as alegações dos embargantes; b) não se pode atribuir à apelante o
descumprimento do contrato, nos termos do art. 22, I e III, da Lei de Locação,
porque todas as obrigações foram cumpridas; c) as fotos não são capazes de
comprovar que o imóvel não podia ser utilizado, de modo a impedir que o
locatário o ocupasse, não existindo “nos autos prova do referido odor, e tampouco, indicio
de que exalava e causava problemas nas dependências do imóvel vizinho, impedindo a
consecução de suas atividades” (sic, fl. 185); d) nos termos do art. 373 do CPC, cabia
aos embargantes a prova irrefutável de que o material supostamente existente no
galpão vizinho causava danos nas dependências do imóvel locado e, assim,

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impedia o seu funcionamento, mas nada disso foi provado; e) não se pode falar
de “presumido risco”, porque os embargantes pretendem desconstituir crédito
respaldado em título executivo certo e exigível, de forma que a sentença não
pode estar amparada em nenhum tipo de presunção; f) cumpriu as obrigações
constantes do contrato, notadamente da sua cláusula 3a, concernentes à
regularização das condições do imóvel locado, que dispunha de toda
documentação necessária para sua utilização, de modo que não há prova de que
descumpriu suas obrigações, ao contrário dos apelados, que, utilizando-se de
situação alheia, deixaram de arcar com os pagamentos dos aluguéis vencidos.
Pede a reforma da sentença.
Recurso tempestivo e preparado.
Houve resposta (fls. 195/198).
É o relatório.
Trata-se de embargos opostos à execução de título
executivo extrajudicial (proc. no 1007221-18.2017.8.26.0100), contrato de locação
de imóvel não residencial, firmado entre CLC - Participações Ltda., na condição
de locadora, e Paulo Ricardo Souss, locatário, figurando Alberto Souss como
fiador (fls. 56/71).
Na execução, a locadora informou que o locatário
entregou as chaves em 1o.2.2017 e que o valor em execução é de R$300.122,66
(fls. 80/81 e 82).
Nos presentes embargos foi alegada a falta de
liquidez, certeza e exigibilidade do título que embasa a execução, tendo em vista
a impossibilidade da continuidade da locação, porque, após ter sido firmado o
contrato com os embargantes, a embargada locou o imóvel lindeiro, do qual
também é proprietária, à empresa Jopak Indústria e Comércio de Embalagens e
Reciclados EIRELI, cuja atividade envolve reciclagem, com queima de lixo e de

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materiais tóxicos, tornando impossível a permanência de pessoas nos imóveis
vizinhos.
Dizem os embargantes que, após diversos contatos
com o representante da embargada, Chung Wei Lang, ele prometeu solucionar o
assunto e, em 3.11.2016, por intermédio da administradora do imóvel, Invista
Imóveis, notificou a locatária Jopak Indústria e Comércio e lhe concedeu prazo de
um mês para solução do problema, consistente na emissão de fortes odores de
lixo e de plástico queimado.
Em 21.11.16, contudo, diz o locatário embargante que
recebeu correspondência da embargada, notificando-o do prazo de cinco dias
para desocupação do imóvel, mediante o pagamento de R$194.329,90, relativo
aos aluguéis de setembro, outubro e novembro, incluídos juros, correção e multa,
mais multa contratual de três aluguéis e honorários advocatícios.
Em 24.11.16, o embargante providenciou notificação à
locadora, informando-a de que havia abono de três meses e que o período
proporcional de 10.6 a 30.9.16 (cláusula 5.2) seria compensado com anteriores
contas de energia vencidas antes do início do contrato (cláusula 5.3), estando,
além disso, suspensos os pagamentos, conforme autoriza a cláusula 3a, § 2o do
contrato, pelo período necessário a restabelecer o imóvel indene de
contaminações ambientais. Alegam que a embargada descumpriu as cláusulas
do contrato de locação, de modo que devem ser acolhidos os embargos, para o
fim de declarar extinta a execução, pela inexistência do crédito reclamado.
Em 27.6.17, foi determinada a emenda dos embargos
à execução, para que deles conste pedido certo e determinado e, quanto à
alegação de excesso de execução, deveria ser declarado o valor que os
embargantes entendessem devido, com demonstrativo discriminado e atualizado
(fls. 38).
Em 11.7.17, os embargantes emendaram a inicial dos

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embargos, aduzindo que o valor devido pela embargada corresponde a
R$185.985,64 e, por outro lado, que nenhum valor é devido pelos embargantes
(fls. 41/44).
Em 1o.12.17, os embargos à execução foram recebidos
sem efeito suspensivo e foi determinada a manifestação da exequente sobre os
embargos, bem como que as partes especificassem as provas que pretendiam
produzir (fls. 88).
Após manifestação sobre a impugnação (fls. 98/109), a
embargada e os embargantes pediram a produção de prova testemunhal (fls. 128
e 129).
Foi, então, proferida nova decisão, que concedeu
efeito suspensivo aos embargos (fls. 130). Contra essa decisão a embargada, ora
apelante, interpôs o agravo de instrumento no 2106625-97.2018.8.26.0000, ao
qual foi negado provimento, por v. acórdão proferido por esta 29a Câmara, em
4.7.2018 (fls. 154/160). O trânsito em julgado ocorreu em 6.12.18 (fls. 165).
Sentença, proferida em 26.8.2019, julgou procedentes
os embargos (fls. 173/176).
Nos termos dos arts. 787 e 798, I, d, do atual Código
de Processo Civil, cumpre ao credor provar que adimpliu a contraprestação que
lhe corresponde, ou que lhe assegura o cumprimento, se o executado não for
obrigado a satisfazer a sua prestação senão mediante a contraprestação do
credor.
Em outras palavras, não é possível executar contrato,
ainda que dele conste o valor do pagamento, se quem pretende executá-lo não
demonstrar que adimpliu todas as obrigações que assumiu no mesmo contrato,
porque, sem tal prova, não há certeza da dívida.
A execução depende da existência de título líquido,

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certo e exigível e limita-se ao que dele resulta (CPC, arts. 783, 784, 786 e 803).
Vinculada sempre à estrita legalidade, execução não há sem título e não há título
sem tais requisitos, o que determina rejeição da pretensão executiva.
Deste modo, ou o crédito advém do título, ou crédito
ainda não há, a implicar ao juiz de todo o grau o dever de extinguir a execução.
A obrigação de pagar aluguéis e encargos decorrentes
da locação, assim como a multa contratual, existe e está prevista no contrato (fls.
56/71), mas nele também está prevista a possibilidade de suspensão dos
pagamentos dos aluguéis e até de rescisão do contrato, em caso de
inadimplemento das obrigações da locadora, de quem poderão ser exigidas,
ainda, perdas e danos, além de multa contratual.
De fato, constou da cláusula 3a do contrato (“Dos reparos
no imóvel e responsabilidade ambiental”):
Parágrafo Primeiro A Locadora se responsabiliza pela regularidade das condições
ambientais no imóvel locado, e pela eventual contaminação na área, declarando que o
imóvel já dispõe do HABITE-SE expedido pela Municipalidade, e Laudo de Vistoria de
Corpo de Bombeiros.
Parágrafo Segundo O inadimplemento das obrigações da LOCADORA, descritas no
parágrafo acima, e que possam impedir o livre exercício das atividades do Locatário,
ensejarão a suspensão do pagamento dos aluguéis até que tais restrições sejam
regularizados, ou, à critério da LOCATÁRIA, poderá considerar rescindido o presente
contrato e sujeitará a LOCADORA às perdas e danos decorrentes, além de multa
equivalente a 3 (três) aluguéis.” (sic, fls. 60).
Em sua impugnação aos embargos, a apelante não
nega que o imóvel lindeiro também foi locado por ela, mas, ao contrário, confirma
que “também é proprietário do imóvel lindeiro” (fls. 100), alegando, porém, que não pode
ser responsabilizada por um fato que foge do seu alcance, tal como a suposta

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emissão de fortes odores pelo imóvel vizinho (fls. 101, item 11).
A embargada também confirma que encaminhou
notificação para a locatária do referido imóvel, com o seguinte teor: “(...) Conforme
já é do seu conhecimento, estamos recebendo periodicamente, reclamação do imóvel vizinho ao
galpão alugado à Jopak, sobre fortes odores de plástico queimado o que está afetando a saúde
dos funcionários, inclusive lhes impedindo até de trabalhar. É sabido ainda por vocês de que o
proprietário locador do imóvel vizinho está sendo impelido pelo locatário de rescindir o contrato em
razão da impossibilidade de trabalhar correndo o risco de ter o galpão desocupado, o que
impossibilitará de relocação o que trará enormes prejuízos. E de seu conhecimento ainda que o
odor também está alcançando toda a vizinhança e o galpão da lateral que está em vias de ser
alugado também está sofrendo dos mesmos problemas. Conforme cláusula 8o do contrato de
locação (...), a JOPAK deve obedecer as normas de conduta de vizinhança além das obrigações e
cuidados com o meio ambiente (...). Desta forma, é a presente para notificá-lo para que solucione o
problema no prazo de 01 (um) mês a contar do recebimento desta notificação, sobre risco de
incorrer em rescisão e consequente multa contratual, conforme Clausula 11 do referido contrato.
(...)” (sic, fls. 14/15).
Conforme a apelante, ela enviou referida notificação à
locatária do imóvel vizinho “visando meramente em auxiliar nas tentativas de tentar manter o
bom convívio entre os vizinhos” (sic, fls. 102, item 12 da impugnação aos embargos).
É certo, então, que não só o locatário embargante,
como também outros vizinhos, reclamaram à locadora dos fortes odores
provenientes do imóvel locado à empresa Jopak, do qual a apelante também é
proprietária, antes de novembro de 2016.
A locadora, portanto, estava ciente dos problemas
causados ao locatário e a outros vizinhos pela locatária do imóvel lindeiro, e era
dela, apelante, a obrigação legal (Lei no 8.245/91, art. 22, inc. I a III) e contratual
(cláusula 3a, fls. 60) de garantir que o locatário pudesse desenvolver plenamente
sua atividade.

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De fato, cabia à apelante, na qualidade de locadora,
zelar pelo uso adequado da sua propriedade, ainda que ela estivesse na posse
do locatário, e, no caso, a exequente é proprietária não só do imóvel locado aos
embargantes, mas também daquele locado à empresa Jopak.
Nesse sentido, anota THEOTÔNIO NEGRÃO: “(...) Na
condição de proprietário, ao locador cumpre zelar pelo uso adequado de sua propriedade,
assegurando-se da correta destinação dada pelo inquilino mormente no que se refere à questão
concernente à higiene e limpeza da unidade objeto da locação que possui grave repercussão
social, podendo, assim, interferir na esfera de saúde dos demais condôminos.” (1).
Então, a cobrança dependia não só de prévia
comprovação de que o imóvel estava regularizado, no que diz respeito a “habite-
se” e vistoria do Corpo de Bombeiros (fls. 111 e 112), mas também de que a
locadora garantiu o livre exercício das atividades do locatário embargante,
impedindo o mau uso do imóvel vizinho pela outra locatária da apelante, a fim de
que, demonstrando ter cumprido sua obrigação, pudesse exigir a devida
contraprestação pelo locatário, já que havia discussão prévia quanto ao uso
nocivo do imóvel lindeiro, que era de responsabilidade da locadora, cujo
inadimplemento contratual poderia ensejar a suspensão do pagamento dos
aluguéis.
A tal apuração não se presta a execução, decorrendo,
daí, a inexistência de certeza da dívida.
Sobre o assunto, anota THEOTONIO NEGRÃO que:
“Não constitui título executivo o documento em que se consigna obrigação, cuja existência está
condicionada a fatos dependentes de prova. É o que ocorre quando consista em contrato em que o
surgimento da obrigação de uma das partes vincule-se a determinada prestação de outra.
Necessidade, para instaurar-se o processo de execução, de que o exequente apresente título do
qual, por si só, deflua a obrigação de pagar. Impossibilidade de a matéria ser remetida para
apuração em eventuais embargos, que estes se destinam a desconstituir o título anteriormente

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apresentado e não a propiciar a sua formação” (RSTJ 47/287, maioria). Em sentido semelhante,
ponderando não constituir título executivo o contrato “passível de alegação da exceção de contrato
não cumprido (art. 1.092, do CC)”: RT 717/166. O art. 1.092 do CC rev. corresponde ao CC 476 e
477.” (2) (grifei)
A propósito, há precedente do Superior Tribunal de
Justiça: “DIREITO E PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
HOSPITALARES. TÍTULO EXECUTIVO. NECESSIDADE DE PROVA DO CUMPRIMENTO DA
OBRIGAÇÃO, PELO CREDOR. PRECEDENTES DO TRIBUNAL. MONITÓRIA. VIA HÁBIL À
PRETENSÃO. EMENDA DA INICIAL ENSEJADA. RECURSO DESACOLHIDO. I - Por expressa
dicção legal, considera-se título executivo extrajudicial o contrato particular, subscrito por duas
testemunhas. Todavia, para tornar-se hábil a instruir o processo de execução, é necessário que ele
represente obrigação líquida, certa e exigível, nos termos do art. 586 do Código de Processo Civil.
II - Nos casos de contrato bilateral, incumbe ao credor provar o cumprimento de sua obrigação (art.
615, IV, CPC), a fim de tornar o instrumento hábil a instruir o processo de execução como título
executivo extrajudicial. III - Dependendo a apuração do valor da execução que sejam verificados
fatos posteriores à emissão do contrato, como o tempo da internação, o material utilizado ou a
natureza e a complexidade dos serviços médicos e de enfermagem, carece o documento do
requisito da certeza, tornando adequada a via da monitória.” (REsp 252.013/RS, Rel. Ministro
SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 29/06/2000, DJ 04/09/2000, p.
163).
Em outras palavras, ter a locadora garantido o livre
exercício das atividades do locatário embargante, impedindo o mau uso do imóvel
vizinho pela outra locatária da apelante, a fim de que ela pudesse exigir o
pagamento dos aluguéis e encargos da locação, pressupõe instituição do
contraditório, que é, como dito, incompatível com o processo executivo, nem
pode ser apurado nos embargos, porque eles, repito, destinam-se a desconstituir
o título, não a formá-lo.
Não há, em suma, certeza quanto à existência do
crédito afirmado, de modo que ele precisa ser apurado e, se for o caso, o seu

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valor, não sendo o contrato exigível nem, portanto, título executivo, daí a
inadequação da execução, tal como constou da sentença.
Considerando o previsto no artigo 85, § 11, do Código
de Processo Civil, elevo os honorários sucumbenciais devidos aos patronos dos
embargantes para 12% sobre o valor atualizado da causa.
Diante do exposto, nego provimento ao apelo.
SILVIA ROCHA
Relatora
Nota:
1 Cf. Theotonio Negrão, José Roberto F. Gouvêa, Luis Guilherme A. Bondioli e João Francisco N.
da Fonseca in "Código de Processo Civil e legislação processual em vigor", Ed. Saraiva, 50a
edição, 2019, nota 1 ao art. 22 da Lei 8.245/91, p. 1555.
2 Idem, ibidem, nota 20a ao art. 784, p. 730.