Tribunal: TJSP
Processo: 1030405-19.2017.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-19

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE – RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" – PERCENTUAL DE 20% DE RETENÇÃO DOS VALORES SUFICIENTE PARA COMPENSAR A VENDEDORA DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COM O IMÓVEL – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO, NA MEDIDA EM QUE FOI A ADQUIRENTE QUE DEU CAUSA À RESCISÃO – SENTENÇA LIGEIRAMENTE MODIFICADA –

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE – RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" – PERCENTUAL DE 20% DE RETENÇÃO DOS VALORES SUFICIENTE PARA COMPENSAR A VENDEDORA DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COM O IMÓVEL – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO, NA MEDIDA EM QUE FOI A ADQUIRENTE QUE DEU CAUSA À RESCISÃO – SENTENÇA LIGEIRAMENTE MODIFICADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000112308
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1030405-19.2017.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante E.Z.L.I
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA, é apelado AMLOGTRANS
TRANSPORTES & LOGÍSTICA LTDA. ME.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES
SIANO.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1030405-19.2017.8.26.0224 -Voto no 30387 – FRL
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Apelação Cível no 1030405-19.2017.8.26.0224
Apelante: E.z.l.i Empreendimentos Imobiliário Ltda
Apelado: Amlogtrans Transportes & Logística Ltda. ME
Comarca: Guarulhos
Voto no 30387
APELAÇÃO
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
REINTEGRAÇÃO DE POSSE RETORNO DAS PARTES AO
“STATUS QUO ANTE”
PERCENTUAL DE 20% DE
RETENÇÃO DOS VALORES SUFICIENTE PARA COMPENSAR
A VENDEDORA DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COM O
IMÓVEL TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA A PARTIR
DO TRÂNSITO EM JULGADO, NA MEDIDA EM QUE FOI A
ADQUIRENTE QUE DEU CAUSA À RESCISÃO SENTENÇA
LIGEIRAMENTE
MODIFICADA

RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual, cumulada
com
reintegração
de
posse
ajuizada
por
EZLI
Empreendimentos Imobiário Ltda em face de Amlogtrans
Transportes & Logística Ltda ME, que a respeitável sentença
de fls. 240/246, cujo relatório fica fazendo parte integrante do
presente, julgou parcialmente procedente o pedido para
declarar rescindido o contrato objeto da lide, bem como para
condenar a autora a devolver à ré, em parcela única, 80% dos
valores pagos, excetuados os pagos a título de comissão de
corretagem (R$ 81.075,00 - corrigidos monetariamente desde
os respectivos pagamentos, incluindo, também juros de mora
de 1% ao mês, a contar da citação).

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Inconformada, a autora apelou, argumentando, em
síntese, que a ação de rescisão contratual decorre única e
exclusivamente da inadimplência dolosa da apelada, que
deixou de pagar as parcelas pactuadas e agora se escusa das
consequências da rescisão prevista em contrato. Assevera que o
abrupto descumprimento contratual e a impossibilidade de
dispor do imóvel geram para a apelante uma grave alteração
em seu fluxo de caixa, modificando sua contabilidade e
majorando seus prejuízos. Afirma que o Código de Defesa do
consumidor não pode derrogar o princípio do “pacta sunt
servanda”, pois se o fizesse, estaria autorizando todos a
desonrar os seus contratos, garantido o calote daqueles que
firmam contratos. Aduz que não há que se falar em devolução
de 80% da quantia paga, sob pena de se causar enormes
prejuízos à apelante. Defende a aplicação do percentual
estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça de retenção de
até 25% dos valores pagos, como forma de compensar perdas e
danos do fornecedor. Pondera que foi o próprio apelado que
deu causa à rescisão contratual, deixando de pagar os valores
ajustados. Menciona que os juros de mora são aplicáveis após
o trânsito em julgado da sentença, uma vez que não deu causa à
mora e também a aplicação do índice de correção monetária a
partir do ajuizamento da ação. Pugna pela inversão do ônus da

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sucumbência. Pede, ao final, pelo provimento ao recurso,
reformando-se a r. sentença.
O recurso foi preparado.
Não houve resposta por parte da ré.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que as partes celebraram
compromisso particular de compra e venda dos imóveis
localizados no “Condomínio Cidade Maia Residencial” imóvel
localizado na Avenida Bartholomeu de Carlos, no 901,
apartamento 2603 e 2803, pelos valores, respectivamente, de
R$ 924.410.32 e R$ 894.466,45, perfazendo um total de R$
1.818.876,77.
A autora asseverou que a ré deixou de cumprir com
as obrigações pactuadas, tendo adimplido somente com o valor
de R$ 170.694,40, no que se refere à unidade 2603 e R$
130.916,91, no que se refere à unidade 2803, perfazendo um
total de R$ 301.611,31.
Em contestação, a ré admite estar inadimplente (fls.
152, itens 7 e 7.1), mas imputa a responsabilidade pelo

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inadimplemento à autora, pela falta de entrega dos boletos para
pagamento e também não celebração de possível acordo entre
as partes.
Pois bem.
É inequívoco que o não pagamento das parcelas
gera a quebra do sinalagma que rege os contratos, podendo a
contratante rescindir o ajuste, desde que haja a restituição dos
valores pagos, descontadas as despesas administrativas e de
publicidade com o imóvel.
A discussão acerca da possibilidade de rescisão
contratual e devolução das quantias pagas é pacífica, tanto que
encontra respaldo em Súmulas de nossos tribunais.
O Superior Tribunal de Justiça editou a seguinte
Súmula:
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na
hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento” - grifei.

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Nesse contexto, perfilho o entendimento, em
consonância com a jurisprudência majoritária, no sentido de
que o percentual de retenção deve ser fixado entre 10 e 30% do
total pago pelo adquirente.
Os
critérios
oscilam
de
acordo
com
as
peculiaridades de cada caso, levando-se em consideração se
houve ou não a ocupação do bem, dentre outros fatores.
Em casos semelhantes, perfilho o entendimento no
sentido de que, caso o adquirente não tenha imitido na posse do
bem, o percentual de retenção deve ser de 10%, valor que
repara satisfatoriamente a vendedora, ao mesmo tempo em que
impede seu enriquecimento sem causa, visto que o imóvel
poderá ser alienado a terceira pessoa, provavelmente por um
preço maior do que o contratado.
No entanto, em atenção ao princípio da proibição da
reformatio in pejus, o percentual deve ser mantido no valor
estabelecido na sentença guerreada.
Apenas sob um aspecto o recurso merece
acolhimento: no que diz respeito ao termo inicial dos juros de
mora, que devem incidir a partir do trânsito em julgado, tendo

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em vista que foi a adquirente que deu causa à rescisão do
contrato.
Assim, de acordo com o art. 394 do Código Civil,
"considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento
e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma
que a lei ou convenção estabelecer".
A propósito, confira-se julgado do C. Superior
Tribunal de Justiça:
“Recurso Especial no 1008610/RJ - “CIVIL E
PROCESSUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO UNILATERAL
PELO
PROMITENTE-
COMPRADOR
INJUSTIFICADAMENTE.
PARCELA
A
SER
RESTITUÍDA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO DE
FLUIÇÃO. TRÂNSITO EM JULGADO. I. Na hipótese
de resolução contratual do compromisso de compra e
venda por simples desistência dos adquirentes, em que
postulada, pelos autores, a restituição das parcelas
pagas
de
forma
diversa
da
cláusula
penal
convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas
serão computados a partir do trânsito em julgado da
decisão. II. Inexistência de mora anterior da ré. III.
Recurso especial conhecido e provido.” (Rel. Min.
ALDIR PASSARINHO JUNIOR, j. em 26/03/2008).
Com relação à pretensão de que a correção deve
incidir a partir do ajuizamento da ação, o recurso não merece

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prosperar, uma vez que representa reposição do valor e,
portanto, deve incidir a partir do desembolso de cada parcela.
Ligeira a modificação da sentença, fica mantida a
sucumbência tal como lançada na r. sentença atacada.
Por derradeiro, para se evitar a oposição de
embargos
declaratórios
visando
meramente
ao
prequestionamento, e para viabilizar o acesso às vias
extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a
matéria infraconstitucional e constitucional deduzida nos autos,
tendo as questões relacionadas à controvérsia sido devidamente
apreciadas por este julgador, ainda que não tenha ocorrido a
individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos
legais invocados, aliás, incapazes de infirmar a conclusão
adotada, devendo as partes observar o disposto no artigo 1.026,
§2o, do Código de Processo Civil.
Em decorrência do exposto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, nos termos acima alinhavados.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator