Tribunal: TJSP
Processo: 1038498-81.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Carlos Ferreira Alves
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e perdas e danos – Sentença de procedência – Atraso na obra comprovado – Data do "Habite-se" que não se confunde com a data da entrega das chaves – Rescisão por culpa da vendedora que implica o retorno das partes ao status quo ante – Restituição integral dos valores pagos,

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e perdas e danos – Sentença de procedência – Atraso na obra comprovado – Data do "Habite-se" que não se confunde com a data da entrega das chaves – Rescisão por culpa da vendedora que implica o retorno das partes ao status quo ante – Restituição integral dos valores pagos, incluindo-se a comissão de corretagem, que decorre do inadimplemento exclusivo da vendedora (Súmula 543 do C. STJ) - Preliminar de prescrição do pedido de restituição da comissão de corretagem afastada - Prazo trienal, conforme entendimento firmado pelo C. STJ em sede de julgamento de recursos repetitivos – Prazo prescricional que se inicia apenas a partir da mora da ré – Pedido de cobrança de multa pelo descumprimento contratual que é incompatível com o pedido de rescisão – Correção monetária que deve incidir desde o desembolso e juros de mora incidentes a partir da citação – Sentença reformada para julgar parcialmente procedentes os pedidos - Sucumbência recíproca - Recursos parcialmente providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000761828
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1038498-81.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é
apelante/apelado QUEIROZ GALVÃO PAULISTA 16 DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA, são apelados/apelantes EDUARDO MOURA ABREU
BARROSO DE SIQUEIRA e ANITA SOUZA LOBO MEDINA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento em parte aos recursos. V. U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e ALVARO PASSOS.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES
relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1038498-81.2019.8.26.0100
Apelantes e reciprocamente apelados: Queiroz Galvão Paulista 16
Desenvolvimento Imobiliário Ltda., Eduardo Moura Abreu Barroso de
Siqueira e Anita Souza Lobo Medina
Comarca: São Paulo Foro Central 13a Vara Cível
MM. Juiz de 1a Instância: Luiz Antonio Carrer
VOTO no 39042
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL - Ação de rescisão contratual c/c
restituição de valores e perdas e danos
Sentença de
procedência
Atraso na obra comprovado
Data do
“Habite-se” que não se confunde com a data da entrega
das chaves Rescisão por culpa da vendedora que implica
o retorno das partes ao status quo ante Restituição integral
dos valores pagos, incluindo-se a comissão de corretagem,
que decorre do inadimplemento exclusivo da vendedora
(Súmula 543 do C. STJ) - Preliminar de prescrição do pedido
de restituição da comissão de corretagem afastada - Prazo
trienal, conforme entendimento firmado pelo C. STJ em sede
de julgamento de recursos repetitivos Prazo prescricional
que se inicia apenas a partir da mora da ré Pedido de
cobrança de multa pelo descumprimento contratual que é
incompatível com o pedido de rescisão
Correção
monetária que deve incidir desde o desembolso e juros de
mora incidentes a partir da citação Sentença reformada
para julgar parcialmente procedentes os pedidos -
Sucumbência recíproca - Recursos parcialmente providos.

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RELATÓRIO.
1.
Trata-se de recursos de apelação interpostos contra a r.
sentença de fls. 253/255, cujo relatório se adota, que julgou
procedente a ação declaratória c.c. condenatória ajuizada por
Eduardo Moura Abreu Barroso de Siqueira e Anita Souza Lobo Medina
em face de Queiroz Galvão Paulista 16 Desenvolvimento Imobiliário
Ltda., para: “a) declarar a rescisão do contrato celebrado entre as
partes, condenando a ré a devolver todos os valores quitados pelos
autores, com correção monetária e juros de mora de 1% ao mês,
desde a data de cada pagamento; b) condenar a ré ao pagamento
de indenização com base na cláusula penal, sendo essa 2% sobre o
valor total do imóvel”. Em razão da sucumbência, condenou a ré ao
pagamento
das
custas,
despesas
processuais
e
honorários
advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.
2.
As partes opuseram embargos de declaração (fls. 258/261 e
262/264), certo que os da ré foram acolhidos em parte para fixar,
sobre a restituição dos valores, a incidência de correção monetária e
juros moratórios de 1% ao mês desde a data do transito julgado, e os
da autora acolhidos para fixar, sobre o pagamento da multa
contratual, a incidência de correção monetária e juros moratórios de
1% ao mês desde a data do transito julgado.
3.
Inconformadas, insurgem-se as partes.

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4.
A ré (fls. 268/294) alega, em resumo, que o contrato prevê que
deve-se considerar como data de conclusão das obras aquela
constante do “Habite-se”, o qual foi expedido aos 10.1.2018, mais de
um ano anteriormente à propositura da ação. Diz que os autores
deixaram de pagar as parcelas do preço. Aduz que o atraso na
conclusão das obras foi causado por força maior ou caso fortuito,
tendo em vista a crise no setor imobiliário. Sustenta que a culpa pela
rescisão é dos autores, de modo que não há falar em restituição
integral dos valores pagos, devendo ser deferida a retenção
conforme estabelecido em contrato. Argumenta que o pedido de
rescisão contratual é incompatível com o pedido de cobrança de
multa contratual. Afirma que a Lei no 13.786/18 deve ser considerada
como parâmetro para o julgamento da lide. Anota que o pedido de
restituição de comissão de corretagem está prescrito, mas, se assim
não for considerado, não deve ser acolhido, posto que o serviço foi
efetivamente prestado. Pede, pois, a reforma da r. sentença.
5.
Os autores (fls. 313/333), argumentam, em suma, que a
correção monetária deve incidir desde os desembolsos, nos termos
da Súmula 43 do STJ, e os juros de mora, desde a citação. Alegam
que o valor relativo à comissão de corretagem deve ser devolvido,
tendo em vista a rescisão contratual por culpa da ré. Pedem, pois, a
reforma parcial da r. sentença.

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6.
Contrarrazões (fls. 338/348).
7.
Em
cumprimento
à
r.
decisão
de
fls.
353/354,
a
ré
complementou o recolhimento do preparo do recurso (fls. 357/358).
8.
Indeferiu-se os benefícios da justiça gratuita aos autores (fls.
399/401), tendo sido recolhido o preparo do recurso por eles
interposto (fls. 404/405).
FUNDAMENTOS.
9.
Os recursos merecem parcial provimento.
10.
Da detida análise dos autos, tem-se que restou comprovado
que houve atraso na entrega da obra, certo que a data do “Habite-
se” não se confunde com a entrega das chaves.
11.
Saliento que os argumentos da ré para justificar o atraso na
entrega da obra não podem ser acolhidos, como bem assentado na
Súmula de no 161, editada por esta Corte: “Não constitui hipótese de
caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso,
falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento
ou,
ainda,
entraves
administrativos.
Essas
justificativas
encerram
'res
inter
alios
acta'
em
relação
ao
compromissário adquirente”.
12.
Assim, de rigor o reconhecimento da rescisão contratual por
culpa da ré, devendo as partes retornarem ao status quo ante,

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incidindo-se a Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento”.
13.
Consigno que a devolução deve incluir a comissão de
corretagem, não havendo que se falar na pretendida retenção de
valores a qualquer título.
14.
Anoto que a ré estaria se beneficiando da sua própria torpeza
ao reter qualquer valor pago pelos compradores, posto que as
quantias se referem a um serviço que sequer chegou a prestar, tendo-
se em vista que a pretensão do consumidor é exclusivamente a de
adquirir um imóvel, bem indivisível, pronto e acabado, na data
prevista para sua entrega.
15.
Não há falar, também, em prescrição do pedido de devolução
da comissão de corretagem.
16.
Com efeito, o C. STJ firmou o entendimento a respeito da
“Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos
valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de
assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo

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206, § 3o, IV, CC)”. (Tema 938 vide REsp n. 1.551.956/SP).
17.
É certo, contudo, que a pretensão dos autores é fundada na
obtenção da restituição dos valores pagos decorrente do pedido de
rescisão do contrato, por culpa exclusiva da vendedora, contando-se
o prazo de prescrição não a partir da assinatura do contrato, mas,
sim, quando concretizado o descumprimento contratual pela ré.
18.
Assim, tendo em vista que a ação foi ajuizada aos 26.4.2019 e a
data prevista contratualmente para a entrega do imóvel era junho
de 2017, já contabilizado o prazo de tolerância de 180 dias, não há
falar em prescrição.
19.
Por fim, a sentença merece reforma quanto à pretensão de
recebimento de multa decorrente do atraso na entrega do bem,
posto que tal pedido é incompatível com o desejo de rescindir o
contrato e obter a restituição de todas as parcelas pagas.
20.
A multa só teria sentido, de fato, se os adquirentes, mesmo
diante do atraso imotivado da vendedora, pretendessem a
manutenção do contrato.
21.
Em suma, com a rescisão operada, as partes devem voltar ao
estado anterior ao contrato. Observo que a correção monetária dos
valores a serem restituídos deve incidir desde os desembolsos, pois
configura atualização da moeda e os juros de mora devem ser
computados a partir da citação, tendo em vista se tratar de

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inadimplemento contratual.
22.
Friso que, como os autores já receberão corrigidos os valores
desembolsados,
se
receberem
também
multa
será
evidente
enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico
(artigo 884 do Código Civil).
23.
Pelo meu voto, pois, DOU PARCIAL PROVIMENTO aos recursos,
para julgar parcialmente procedente a ação, para declarar a
rescisão do contrato celebrado entre as partes, condenando a ré a
devolver todos os valores pagos pelos autores, incluindo a comissão
de corretagem, com correção monetária desde os desembolsos, e
juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Em razão da
sucumbência recíproca, as partes arcarão com as custas e despesas
processuais despendidas, certo que os autores pagarão honorários
advocatícios para os patronos da ré em valor equivalente a 10% do
valor da multa contratual que era almejada e, de outro lado, a ré
pagará em favor dos patronos dos autores 10% sobre o valor da
condenação.
JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES
RELATOR