Tribunal: TJSP
Processo: 1038855-27.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos. Compra de venda de imóvel. Desistência do comprador. Contrato firmado já sob a égide da Lei no 13.786/18. Incidência do art. 32-A da Lei no 6.766/79 mitigada, sob pena de gerar o enriquecimento ilícito da Ré. Valor pago inferior à multa de 10% do valor total do contrato. Rescisão que não deve gerar dívida pelo comprador, que já se vê

Ementa:
Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos. Compra de venda de imóvel. Desistência do comprador. Contrato firmado já sob a égide da Lei no 13.786/18. Incidência do art. 32-A da Lei no 6.766/79 mitigada, sob pena de gerar o enriquecimento ilícito da Ré. Valor pago inferior à multa de 10% do valor total do contrato. Rescisão que não deve gerar dívida pelo comprador, que já se vê penalizado pela ausência de qualquer restituição, no caso. Lote que será novamente comercializado. Retenção que deve observar como limite o quanto quitado pelo promissário comprador. Sentença de parcial procedência mantida. Honorários sucumbenciais majorados (art. 85, § 11, do CPC). Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0001035311
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1038855-27.2020.8.26.0100, da Comarca São Paulo, em que é apelante
MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado ROBERTO
JEFFERSON FRANCISCO RIBEIRO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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1038855-27.2020.8.26.0100
Voto no 27.120
Apelação Cível No 1038855-27.2020.8.26.0100 Comarca: São Paulo
Apelante: Momentum Empreendimentos Imobiliários LTDA
Apelado: Roberto Jefferson Francisco Ribeiro
Juiz sentenciante: Sidney da Silva Braga
Voto no 27.120
Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos.
Compra de venda de imóvel. Desistência do comprador.
Contrato firmado já sob a égide da Lei no 13.786/18.
Incidência do art. 32-A da Lei no 6.766/79 mitigada, sob pena
de gerar o enriquecimento ilícito da Ré. Valor pago inferior à
multa de 10% do valor total do contrato. Rescisão que não
deve gerar dívida pelo comprador, que já se vê penalizado
pela ausência de qualquer restituição, no caso. Lote que será
novamente comercializado. Retenção que deve observar como
limite o quanto quitado pelo promissário comprador.
Sentença de parcial procedência mantida. Honorários
sucumbenciais majorados (art. 85, § 11, do CPC). Recurso
não provido.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de
valores pagos, julgada parcialmente procedente pela r. sentença de págs. 137/141, cujo
relatório adoto, complementada pela r. decisão de págs. 149/150, para o fim de declarar
rescindido o instrumento particular de contrato de compromisso de venda e compra de
imóvel celebrado entre as partes, por culpa do Autor, inexistindo valores a serem
devolvidos pela Ré. Ante a sucumbência recíproca, em proporção equivalente, cada

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parte arcará com metade das custas e despesas processuais, observada a gratuidade
deferida ao Autor. Condenou o Autor ao pagamento de honorários advocatícios ao
patrono da Ré, este arbitrado em 5% do valor da causa, observada a gratuidade deferida
a ele. Condenou a Ré ao pagamento de honorários advocatícios do patrono do Autor,
estes arbitrados em 5% do valor da causa.
Apela a Ré (págs. 153/159) para alegar, em síntese, que na
hipótese de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, faz jus ao recebimento
de eventual saldo residual, conforme preceitua o art. 32-A da Lei no 6.766/79. Afirma
que o Apelado deve responder por eventual saldo devedor, sem qualquer limitação, pois
a lei do distrato não criou tal óbice para a hipótese. Enuncia que, se os valores a serem
pagos pelo Apelado superam o montante desembolsado, não pode ser responsabilizada
por isso. Alega que a r. sentença nega vigência ao artigo 32-A da Lei no 6.766/79 e
Súmula no 3 deste E. TJSP.
Recurso recebido e processado (pág. 169). Preparo
anotado (págs. 167/168). Contrarrazões ofertadas (págs. 172/179).
É o relatório.
A r. sentença de págs. 137/141, complementada pela r.
decisão de págs. 149/150, não comporta reparos.
Em ação de rescisão contratual c/c devolução de valores
pagos, argumenta o Autor que, em 09.11.2019, firmou contrato de compra e venda com
a Ré, referente à aquisição de lote no empreendimento “Ninho Verde II Eco Residence”,
pelo valor de R$ 94.408,87, com entrada de R$ 10.175,67 e o remanescente a ser pago
em 120 parcelas de R$ 719,94. Diz que não tem mais interesse em manter o contrato
ativo com a Ré, pois descobriu uma grande dificuldade em realizar obras de construção
no local. Alega que procurou a Ré para tentar realizar o distrato extrajudicial, contudo,

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foi surpreendido pela cobrança de taxas e multas elevadas e desproporcionais. Afirma
que não lhe restou outra alternativa, senão buscar o Judiciário. Pugna pela devolução
integral dos valores pagos, com reconhecimento de culpa da Ré pelo desfazimento do
negócio.
Assim apresentada a ação, a rescisão contratual é matéria
incontroversa, em razão da inadimplência do Autor, diante de sua desistência do
negócio.
Insurge-se a Ré quanto à retenção deferida pela r.
sentença, que se limitou ao valor pago e não ao valor total do contrato, conforme
legislação aplicável ao caso.
No entanto, em que pese se aplique ao caso o art. 32-A da
Lei no 6.766/79, alterado pela Lei no 13.786/18, pois o contrato foi firmado já sob a
vigência da nova legislação, não é o caso de acolher a pretensão da Ré.
Os pagamentos realizados pelo Autor, descontado o valor
da comissão de corretagem, não chegam a 10% do valor total do contrato, ou seja, acaso
acolhida a pretensão da Ré, o Autor se tornaria seu devedor, mesmo que tenha desistido
da avença, o que não se mostra razoável.
Ao compromissário comprador desistente é assegurado o
direito de pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas. Todavia, na hipótese
também é assegurado ao vendedor o direito de reter parte dos valores pagos, como
forma de compensar despesas com gastos próprios de administração e propaganda
realizados. Este é enunciado da Súmula 1 deste TJSP: “O Compromissário comprador
de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem”.

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O artigo 32-A da Lei 6.766/79, introduzido pela Lei
13.786/18, aqui aplicável, diante da subscrição do contrato já sob sua vigência, assim
dispõe:
“Em caso de resolução contratual por fato imputado ao
adquirente, respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os
valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente
estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel,
podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
I - os valores correspondentes à eventual fruição do
imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o
valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da
transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao
loteador;
II - o montante devido por cláusula penal e despesas
administrativas, inclusive arras ou s i n a l , limitado a um desconto de
10% ( d e z por cento) do valor atualizado d o c o n t r a t o ;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas
em atraso pelo adquirente;
IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e
territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual
natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como
tributos,
custas
e
emolumentos
incidentes
sobre
a
restituição
e/ou
rescisão;
V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao
preço do lote.”

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Veja-se que esse próprio dispositivo legal determina a
devolução, ao comprador inadimplente, dos valores pagos, e a retenção é limitada a 10%
do valor do contrato. Nesses termos, de modo a evitar o enriquecimento sem causa da
Ré, ora Apelante, observado o pequeno lapso temporal entre a aquisição do lote
(09.11.2019) e a desistência perpetrada pelo Autor, levada a efeito por ocasião do
ingresso desta ação (12.05.2020), de rigor seja mantida a r. sentença, nos termos em que
proferida, pois a retenção é limitada a 10% do valor do contrato, mas igualmente deve
ser considerada a limitação ao valor desembolsado, sem que se mostre adequada a
imposição de resíduo a ser ainda quitado pelo comprador. Não há aqui qualquer
descumprimento do disposto no artigo 32-A da Lei 6.766/79, mas simplesmente sua
interpretação, consentânea ao que é nela mesmo enunciado.

Como bem referiu o n. Magistrado sentenciante: “Não que
se falar em condenação do autor ao pagamento de qualquer valor a título de reposição
das partes ao estado anterior, e isso independentemente de haver ou não reconvenção.
A previsão contratual das deduções em favor da compromissária vendedora somente se
aplicam até o limite do valor pago pelos compromissários compradores a título de
parcelas do preço pelos lotes. Somente há dedução sobre o que foi pago. A cláusula em
questão não pode criar crédito para o vendedor, sob pena de, aí sim, ser abusiva e
ilegal frente ao Código de Defesa do Consumidor, por colocar o consumidor em
manifesta e excessiva desvantagem. Se o valor pago, aplicadas as deduções contratuais,
implica em devolução zero, como no caso dos autos, haveria enriquecimento indevido
da vendedora se, ainda assim, o comprador ficasse seu devedor” (pág. 149).
Vale lembrar que a Apelante terá o imóvel retomado, com
possibilidade de nova comercialização, de forma que o prejuízo alegado não se justifica.

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Verifica-se, portanto, que a r. sentença atacada analisou de
forma correta as questões suscitadas, com adequada fundamentação jurídica à hipótese
em exame, além de bem avaliar o conjunto probatório. Qualquer outro acréscimo que se
faça aos seus bem lançados fundamentos constituiria desnecessária redundância,
enquanto os demais argumentos suscitados não são suficientes para infirmar os
fundamentos acima enunciados para a solução da lide.
Diante da manutenção do julgado, majoro os honorários de
sucumbência então arbitrados para o equivalente a 7% do valor atualizado da
condenação (art. 85, § 11, do CPC).
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
João Pazine Neto
Relator