Tribunal: TJSP
Processo: 1007922-22.2019.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE QUE A ÁREA REAL DA GARAGEM NÃO CORRESPONDE À METRAGEM ADQUIRIDA.
1. Decadência. Sentença que reconheceu a decadência por aplicação do art. 500 do CC. Julgados recentes do E. STJ pela aplicação do prazo prescricional do art. 205 do CC à hipótese. Diferenciação entre o direito protestativo de abatimento no preço e a pretensão condenatória de indenização por

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE QUE A ÁREA REAL DA GARAGEM NÃO CORRESPONDE À METRAGEM ADQUIRIDA.
1. Decadência. Sentença que reconheceu a decadência por aplicação do art. 500 do CC. Julgados recentes do E. STJ pela aplicação do prazo prescricional do art. 205 do CC à hipótese. Diferenciação entre o direito protestativo de abatimento no preço e a pretensão condenatória de indenização por inadimplemento contratual. Aplicação adaptada ao Novo Código Civil da Súmula no 194 do E. STJ. Decadência afastada.
2. Mérito. Causa madura para julgamento (art. 1.013, §4o, do CPC). Controvérsia se resume à possibilidade ou não de computar a área de gramado na área da vaga de garagem. Memorial descritivo dispõe que o estacionamento "Será em piso de concreto e/ ou piso intertravado permeável e/ou grama e/ou asfalto". Ausência de prejuízo à finalidade da vaga, ainda mais considerando as porções suspensas dos veículos. Gramado que compõe a vaga também pode ser considerado área privativa. Indenização indevida. Precedentes.
3. Recurso parcialmente provido. Ação improcedente.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000947088
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007922-22.2019.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante
MARCELO KUNZLER (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados PARQUE PIAZZA
NAVONA INCORPORAÇÕES SPE LTDA e M.R.V. ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES
LOPEZ GIL.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007922-22.2019.8.26.0451 - JV 22010
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VOTO No: 22010
APEL. No: 1007922-22.2019.8.26.0451
COMARCA: PIRACICABA
APTE. : MARCELO KUNZLER (JUSTIÇA GRATUITA)
APDO. : PARQUE PIAZZA NAVONA INCORPORAÇÕES SPE LTDA e M.R.V.
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE QUE
A ÁREA REAL DA GARAGEM NÃO CORRESPONDE À
METRAGEM ADQUIRIDA.
1. Decadência. Sentença que reconheceu a decadência por
aplicação do art. 500 do CC. Julgados recentes do E. STJ
pela aplicação do prazo prescricional do art. 205 do CC à
hipótese. Diferenciação entre o direito protestativo de
abatimento no preço e a pretensão condenatória de
indenização por inadimplemento contratual. Aplicação
adaptada ao Novo Código Civil da Súmula no 194 do E.
STJ. Decadência afastada.
2. Mérito. Causa madura para julgamento (art. 1.013, §4o,
do CPC). Controvérsia se resume à possibilidade ou não de
computar a área de gramado na área da vaga de garagem.
Memorial descritivo dispõe que o estacionamento “Será em
piso de concreto e/ ou piso intertravado permeável e/ou
grama e/ou asfalto”. Ausência de prejuízo à finalidade da
vaga, ainda mais considerando as porções suspensas dos
veículos. Gramado que compõe a vaga também pode ser
considerado
área
privativa.
Indenização
indevida.
Precedentes.
3. Recurso parcialmente provido. Ação improcedente.
Vistos.
Trata-se de “AÇÃO INDENIZATÓRIA C/C AÇÃO
DECORRENTE DE VÍCIO DE QUALIDADE POR INADEQUAÇÃO

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DE PRODUTO” (sic) ajuizada por MARCELO KUNZLER em face
de PARQUE PIAZZA NAVONA INCORPORAÇÕES SPE LTDA e
M.R.V. ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
A r. sentença (fls. 511/516), disponibilizada no
DJe de 27/07/2020 (fls. 517), julgou a ação nos seguintes termos:
“Posto isso, declaro a decadência do direito de ação e
julgo extinto o processo com resolução de mérito,
fazendo-o com fundamento no art. 487, inciso II, do
Código de Processo Civil. Condeno a parte autora no
pagamento de honorários advocatícios que, com
fundamento no art. 85, §8o do Estatuto processual,
estabeleço
em
R$
2.000,00
(dois
mil
reais),
observando-se a gratuidade processual (fl. 83) e o
disposto no art. 98, §3o, do Estatuto processual.”
Inconformado, apela o autor (fls. 518/537).
Alega que “o presente caso trata, originariamente,
de inadimplemento contratual. Na ocasião das tratativas negociais fora
ofertado imóvel guarnecido por 1 vaga de garagem a qual ostentaria 12
metros quadrados. Fruto de flagrante inadimplemento contratual, a
Apelada-Vendedora entregara vaga de garagem menor do que o
prometido/ofertado. Fica evidente que o que se busca é a reparação por
perdas e danos oriundas de tal inadimplemento/inobservância. Resta
ilógico aplicar prazo decadencial de 90 dias ou ânuo para tal mister.”
(fls. 532).
Diz que “está plenamente reconhecido que o
contratante tem o prazo de dez anos para reclamar da contraparte
perdas e danos em casos de descumprimento dos deveres prestacionais
(inadimplemento definitivo, mora, cumprimento defeituoso) e também
dos deveres laterais de conduta, oriundos da boa-fé objetiva (violação
positiva do contrato). Com a decisão, o STJ preserva a distinção entre
os
sistemas
de
responsabilidade
contratual
e
responsabilidade

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extracontratual (a despeito de eventuais pontos de intersecção entre as
espécies), garantindo coerência ao sistema e segurança jurídica aos
jurisdicionados.” (fls. 535).
Requer a reforma da r. sentença a fim de que
seja afastada a decadência e acolhido o pedido inicial.
Tempestivo, o recurso foi processado, isento de
preparo por ser o apelante beneficiário da justiça gratuita.
Contrarrazões pelas rés (fls. 550/559).
É o relatório.
Trata-se de ação de indenização por danos
materiais oriundos de entrega de imóvel (vaga de garagem) com
metragem inferior à contratada.
1
DECADÊNCIA
Anote-se
que
já
manifestei
posição
pela
aplicação, nesse tema, do prazo decadencial do art. 500 do
Código Civil:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO QUE A ÁREA
REAL QUE NÃO CORRESPONDE À ÁREA ADQUIRIDA.
Pedido de indenização por danos materiais com base na relação entre
percentual da área discrepante e preço pago que equivale à pretensão
de abatimento no preço. Ação quantis minoris do art. 500 do CC.
Direito que se sujeita a prazo decadencial ânuo (art. 501 do CC).
Inaplicabilidade do prazo prescricional de reparação civil (art. 206, §
3o, V, do CC). Decadência verificada. Extinção do processo com
resolução do mérito (art. 269, IV, do CPC). Recurso não provido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1076794-85.2013.8.26.0100;
Relator
(a): Mary Grün; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado;
Foro Central Cível - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
08/10/2015; Data de Registro: 08/10/2015)

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Entretanto,
observa-se
que,
em
julgados
recentes, o Egrégio SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, inclusive
pela própria aplicação adaptada ao Novo Código Civil da
Súmula no 194 do mencionado Tribunal, vem entendendo que se
aplica à hipótese o prazo prescricional do art. 205 do Código
Civil, fazendo diferenciação entre o direito protestativo de
abatimento no preço e a pretensão condenatória de indenização
por inadimplemento contratual:
DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E
COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO.
OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO
OU
OBSCURIDADE. AUSÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO.
FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA.
DEFEITOS APARENTES DA OBRA. METRAGEM A
MENOR. PRAZO DECADENCIAL.
INAPLICABILIDADE.
PRETENSÃO
INDENIZATÓRIA.
SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO.
PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL.
1. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de
decadência em relação à pretensão de indenização por vícios de
qualidade e quantidade no imóvel adquirido pelos consumidores.
2. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por
vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido,
contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1o, do
CDC).
3. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir
qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a
reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou
o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito
potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as
denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas.
4. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza
indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos
vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação,
tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição.
5. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de
indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo
geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao
prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda

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na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a
ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra").
6. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp 1717160/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 26/03/2018)
Com o mesmo entendimento: REsp 1534831/DF,
Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
20/02/2018, DJe 02/03/2018.
Esta Colenda Câmara também se manifestou no
mesmo sentido, em julgado recente:
Consumidor Indenização por venda de imóvel com área menor
do que prometida Pretensão a indenização que não se confunde
com o direito potestativo ao abatimento do preço (CC 501)

Analogia
com
diferenciação
jurisprudencial
entre
direito
potestativo e pretensão indenizatória decorrentes de vício do
produto (CDC 20 cc 26) Recurso provido.
(TJSP; Apelação Cível 1031953-56.2018.8.26.0576; Relator (a):
Luiz Antonio Costa; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento: 24/03/2019; Data de Registro: 17/04/2019)
Assim, deve ser acatado o entendimento para
afastar o reconhecimento da decadência da pretensão inicial.
O prazo prescricional decenal também não
transcorreu, pois a ação foi proposta antes de dez anos da
entrega das chaves.
2 - MÉRITO
O autor-apelante ajuizou a presente demanda
indenizatória alegando que, após o recebimento das chaves do
imóvel, constatou que a área da vaga de garagem a ele atribuída
não possuía 12m2, como constara do contrato, mas apenas

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10,74m2, razão pela qual postula indenização correspondente à
área a menor (1,26m2). O autor-apelante instruiu a petição inicial
com laudo pericial tendo por objeto outra vaga de garagem em
condição similar, no qual foi apurada a diferença de 1,68m2 a
menor entre a área prometida e a área real da vaga de garagem
(fls. 50/69).
As rés-apeladas, por sua vez, atribuem a
diferença apurada pelo autor-apelante ao fato de ele ter
computado na área de sua vaga somente a área cimentada,
desconsiderando a área gramada/permeável, juntando relatório
de vistoria técnica apontando que a área da vaga da garagem do
autor é de 12,00m2 (fls. 187/192).
A ação está madura para julgamento nos termos
do art. 1.013, §4o, do Código de Processo Civil.
Desnecessária a realização de perícia técnica in
loco para a medição da área, visto que a controvérsia entre as
partes se encerra na possibilidade ou não de computar a área de
gramado na área da vaga de garagem.
Ademais,
considerando
as
incontáveis
demandas ajuizadas por adquirentes de imóvel da empresa MRV
com a mesma controvérsia, entende-se que se tornou dificultosa
a realização de perícia em cada um dos processos, como
determinou anteriormente esta Colenda Câmara em alguns casos,
passando a ser necessário olhar apurado acerca da necessidade
dessa perícia.
Segundo se extrai das alegações das partes, fica
claro que, se o gramado for computado, a área está correta e, por
decorrência,
a
indenização
não
será
devida,
ainda
mais

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considerando a tolerância de um vigésimo (5%) do art. 500, §1o,
do Código Civil, o que torna desnecessária a medição precisa por
perícia.
Assim, passando à análise do mérito no tocante
à possibilidade de computar a área de gramado, tem-se que
consta do memorial descritivo do empreendimento, recebido
pelo autor no momento da celebração do contrato, que o
estacionamento “Será em piso de concreto e/ ou piso intertravado
permeável e/ou grama e/ou asfalto” (fls. 196).
Dessa forma, a construção seguiu a forma
prevista no memorial.
Não há prejuízo para a finalidade da vaga que
parte dela seja gramada, ainda mais considerando as porções
suspensas, na frente e atrás, dos veículos.
Afasta-se também a alegação de que a parte
gramada não é privativa Isso porque, ainda que eventualmente
outros gramados ou os jardins constituam áreas de uso comum,
isso não obsta que parte permeável gramada tenha finalidade
específica
privativa,
principalmente
por
haver
previsão
e
delimitação expressa nos instrumentos.
Em casos semelhantes, vem decidindo este
Egrégio Tribunal:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de
indenização por danos materiais decorrente da suposta
divergência de metragem em área de vaga de garagem.
Possibilidade de que a área permeável
gramada,
localizada após a guia de sarjeta e desnivelada da parte
de concreto
seja computada para a apuração da
conformidade do objeto entregue pela construtora.
Respeito ao memorial descritivo do empreendimento,
que previa estacionamento em piso cimentado e/ou piso
intertravado
permeável
e/ou
grama
e/ou
asfalto.

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Ausência
de
prejuízo
material
aos
compradores.
Sentença
mantida.
Honorários
advocatícios
sucumbenciais majorados para R$1.500,00, com base no
trabalho adicional realizado em grau recursal (art. 85,
§11,
CPC),
observada
a
gratuidade
concedida.
RECURSO
DESPROVIDO,
com
majoração
dos
honorários fixados em Primeiro Grau.
(TJSP; Apelação Cível 1045995-13.2018.8.26.0576;
Relator (a): Beretta da Silveira; Órgão Julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio
Preto - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/06/2019;
Data de Registro: 13/06/2019)
Ação indenizatória. Vício por medida de extensão de
imóvel. Vaga de garagem entregue com a metragem
prometida. Tronco de árvore que não compromete o
cálculo da área, nem a sua utilização, ausente de resto
postulação que a tanto dissesse respeito. Área de
gramado que deve ser computada juntamente com a de
cimento. Improcedência mantida. Recurso desprovido.
(...)
Mas o fato é que a obstrução ou não de uma fração da
vaga de garagem por um tronco de árvore não provoca
redução da área da vaga em si, podendo ensejar outras
medidas, de adaptação, não requeridas. Inexiste o
problema em si da metragem, narrado como causa de
pedir pela autora. (...)
Na espécie, igualmente, o memorial descritivo, recebido
pela autora em 5 de junho de 2014 (fls. 126), já
apontava que o estacionamento “será em piso cimentado
e/ou piso intertravado permeável e/ou grama e/ou
asfalto.” (fls. 133).
Certo, então, que o tipo de cobertura de uma área não se
confunde com a natureza comum ou exclusiva, como
corrobora inclusive o laudo juntado pela própria autora,
relativo
a
outro
processo,
mas
ao
mesmo
empreendimento (fls. 71). (...)
Por fim, também ausente prova da obstrução por
árvores, exceto breve referência no laudo trazido de
outro processo pela autora (fls. 77). Mas, mesmo assim,
o problema já não ensejaria, de todo modo, indenização
com base na causa de pedir especificada na petição
inicial, que só diz respeito à metragem do imóvel.
(TJSP; Apelação Cível 1042631-33.2018.8.26.0576;
Relator (a): Claudio Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara
de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 1a

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Vara Cível; Data do Julgamento: 25/06/2019; Data de
Registro: 26/06/2019)
COMPRA E VENDA
Sentença de improcedência

APELO DO AUTOR
Inadmissibilidade
Vaga de
garagem entregue na metragem avençada, porém com
revestimento em parte de cimento, em parte, gramado,
conforme previsto em memorial, e que não obsta o uso
pelo consumidor
Inaplicabilidade, no caso concreto,
do art. 1.331, § 2o, do CC, por se tratar de área
privativa
(e
não
comum).
Sentença
mantida

RECURSO DESPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1039016-35.2018.8.26.0576;
Relator (a): Fábio Podestá; Órgão Julgador: 5a Câmara
de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 26/06/2019; Data de
Registro: 27/06/2019)
Desse modo, não havendo irregularidade na
metragem da vaga, o pleito indenizatório é improcedente.
3
DISPOSITIVO
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao
recurso para afastar o reconhecimento da decadência, anulando-
se a r. sentença. Na forma do art. art. 1.013, §4o, do Código de
Processo Civil, julga-se improcedente a ação, extinguindo o
processo com julgamento de mérito, nos termos do art. 487, I, do
Código de Processo Civil.
Diante
da
alteração
irrelevante
para
a
distribuição sucumbencial, mantém-se a sucumbência na forma
da r. sentença, majorando-se, nos termos do art. 85, §11o, do
Código de Processo Civil e considerando o trabalho adicional
decorrente
da
interposição
do
recurso,
os
honorários
advocatícios devidos às rés de R$ 2.000,00 para R$ 2.500,00,
observada a gratuidade da justiça concedida ao autor.

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11
MARY GRÜN
Relatora