Tribunal: TJSP
Processo: 1009214-72.2019.8.26.0053
Classe: Remessa Necessária Cível / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Eurípedes Faim
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
TRIBUTÁRIO – REEXAME NECESSÁRIO – MANDADO DE SEGURANÇA – MUNICÍPIO DE SÃO PAULO – ITBI – Sentença que concedeu a ordem.
ITBI – BASE DE CÁLCULO - HASTA PÚBLICA – VALOR DA ARREMATAÇÃO. Nos casos de imóvel adquirido em hasta pública, o cálculo do ITBI será feito com base no valor da arrematação - Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta C. Câmara.
FATO GERADOR – No caso do

Ementa:
TRIBUTÁRIO – REEXAME NECESSÁRIO – MANDADO DE SEGURANÇA – MUNICÍPIO DE SÃO PAULO – ITBI – Sentença que concedeu a ordem.
ITBI – BASE DE CÁLCULO - HASTA PÚBLICA – VALOR DA ARREMATAÇÃO. Nos casos de imóvel adquirido em hasta pública, o cálculo do ITBI será feito com base no valor da arrematação - Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta C. Câmara.
FATO GERADOR – No caso do ITBI, o fato gerador só ocorre com a transferência da propriedade, mediante o registro no Cartório de Registro de Imóveis – No caso dos autos, o tributo foi exigido antes do registro do ato translativo – Descabimento – Precedentes do Supremo Tribunal Federal, Superior Tribunal de Justiça e desta C. Câmara.
Sentença mantida – Reexame necessário realizado, sem alteração do dispositivo.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000785061
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Remessa Necessária Cível no
1009214-72.2019.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é recorrente JUÍZO
EX OFFICIO, são recorridos PEDRO HENRIQUE BUFFARA VAN DEN BERG e
VITTORIA MENEGHEL FERRAZ DE CAMAEGO VAN DEN BERG.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
REEXAME NECESSÁRIO REALIZADO. MANTIVERAM O DISPOSITIVO.
V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAUL DE FELICE
(Presidente) e EUTÁLIO PORTO.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
EURÍPEDES FAIM
Relator
Assinatura Eletrônica

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Remessa Necessária Cível no 1009214-72.2019.8.26.0053 -Voto no 16640
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VOTO No.: 16640
REEXAME NECESSÁRIO No.: 1009214-72.2019.8.26.0053
COMARCA DE SÃO PAULO
RECORRIDOS: PEDRO HENRIQUE BUFFARA VAN DEN BERG E VITTORIA
MENEGHEL FERRAZ DE CAMARGO VAN DEN BERG
INTERESSADO: MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
JUÍZA DE 1° GRAU: LILIANE KEYKO HIOKI
EMENTA
TRIBUTÁRIO

REEXAME
NECESSÁRIO

MANDADO DE SEGURANÇA MUNICÍPIO DE SÃO
PAULO ITBI Sentença que concedeu a ordem.
ITBI BASE DE CÁLCULO - HASTA PÚBLICA
VALOR DA ARREMATAÇÃO. Nos casos de imóvel
adquirido em hasta pública, o cálculo do ITBI será feito
com base no valor da arrematação - Precedentes do
Superior Tribunal de Justiça e desta C. Câmara.
FATO GERADOR No caso do ITBI, o fato gerador só
ocorre com a transferência da propriedade, mediante o
registro no Cartório de Registro de Imóveis No caso
dos autos, o tributo foi exigido antes do registro do ato
translativo Descabimento Precedentes do Supremo
Tribunal Federal, Superior Tribunal de Justiça e desta
C. Câmara.
Sentença mantida Reexame necessário realizado, sem
alteração do dispositivo.
Trata-se de reexame necessário contra a respeitável sentença de fls. 81/83, cujo
relatório se adota e que concedeu a ordem no mandado de segurança impetrado por PEDRO
HENRIQUE BUFFARA VAN DEN BERG e VITTORIA MENEGHEL FERRAZ DE
CAMARGO VAN DEN BERG em face do MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, declarando a
ilegalidade do ato coator e determinando a utilização do valor da arrematação do bem
imóvel descrito na inicial, como base de cálculo do ITBI.
Nenhum recurso voluntário foi interposto.
Considera-se interposto o reexame necessário (Lei n° 12.016/09, art. 14, §1o).
Este é o relatório.
Passa-se a analisar o recurso.
DO VALOR VENAL DE REFERÊNCIA.
O Código Tributário Nacional dispõe de modo semelhante no que tange à base de
cálculo do IPTU e do ITBI.
Com relação ao IPTU consta:
Art. 33. A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.
Quanto ao ITBI se vê:

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Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos
transmitidos.
O conceito de valor venal não é definido pelo Código Tributário Nacional, mas
Aliomar Baleeiro deu uma definição para valor venal que se tornou clássica, dizendo:
“valor venal é aquele que o imóvel alcançará para compra e venda a vista,
segundo as condições usuais do mercado de imóveis” (BALEEIRO,
Aliomar. “Direito Tributário Brasileiro.” 10a Edição revista e atualizada
por Flávio Bauer Novelli. Rio de Janeiro, Forense, 1986, p. 157)
O valor de mercado é um valor que se altera no tempo, assim a questão que se
precisa responder para se definir o correto valor venal seria o valor venal de qual momento
se deve usar.
O Código Tributário Nacional responde essa questão quando trata do lançamento,
ocasião em que o Fisco determina a matéria tributável, ou seja, a base de cálculo, como se
vê no art. 142. Logo em seguida estabelece o Código:
Art. 144. O lançamento reporta-se à data da ocorrência do fato gerador
da obrigação e rege-se pela lei então vigente, ainda que posteriormente
modificada ou revogada. [...]
§ 2o O disposto neste artigo não se aplica aos impostos lançados por
períodos certos de tempo, desde que a respectiva lei fixe expressamente
a data em que o fato gerador se considera ocorrido. (grifo nosso)
O IPTU segue a regra do parágrafo segundo e normalmente as leis fixam sua
ocorrência no dia 1o de janeiro de cada ano.
Já o fato gerador do ITBI ocorre na data da transmissão, por isso ele só poderá
coincidir com o valor venal do IPTU se ocorrer nas proximidades do dia fixado pela lei para
a ocorrência do fato gerador desse tributo, do contrário os valores serão naturalmente
diversos.
Nesse sentido decidiu esta C. Câmara:
APELAÇÃO CÍVEL - Mandado de Segurança - ITBI - Insurgência
contra a base de cálculo do tributo. 1) Pretendido recolhimento do tributo
com base no valor venal do imóvel utilizado para fins de IPTU -
Impossibilidade - As bases de cálculo do IPTU e ITBI não se confundem
- Inexistência de vinculação entre uma e outra - Precedentes do STJ -
Inteligência do art. 38 do CTN - Atualização do valor de mercado do
imóvel - Possibilidade - Existência de dispositivo legal que autoriza
referida atualização - Ausência de decisão definitiva na esfera
administrativa acerca da impugnação por parte do contribuinte - A
ocorrência do fato gerador do ITBI se dá com o registro da escritura de
compra e venda Precedentes do STJ - Sentença reformada - Recursos
oficial e voluntário da Municipalidade providos. (TJ/SP, 15a Câmara de
Direito Público, Apel. 4002063-21.2013.8.26.0568, Rel. Eutálio Porto, J.
04/09/2014, V. U.)
Assim também se firmou o Superior Tribunal de Justiça:
TRIBUTÁRIO. ITBI. IPTU. BASES DE CÁLCULO. VALOR VENAL.

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IDENTIDADE NECESSÁRIA. INEXISTÊNCIA. 1. O valor venal do
imóvel apurado para fins de ITBI não coincide, necessariamente, com
aquele adotado para lançamento do IPTU. Precedentes: AgRg no REsp
1.226.872/SP, Rel. Ministro Castro Meira, DJe 23.4.2012; AgRg no
AREsp 36.740/RS, Rel. Ministro Humberto Martins, DJe 22.11.2011;
AgRg no Ag 1.120.905/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe
11.9.2009. 2. [...] 3. Recurso Especial provido. (STJ, REsp no
1199964/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, J. 03/09/2013) (grifo nosso)
O ITBI tem o seu lançamento realizado por homologação:
ITBI. [...] TRIBUTO SUJEITO A LANÇAMENTO POR
HOMOLOGAÇÃO. REGRA DO ARTIGO 150, § 4o, C/C 173, I,
DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL. IDENTIFICAÇÃO
DE DOLO, FRAUDE OU SIMULAÇÃO POR PARTE DO
SUJEITO PASSIVO. [...] 2. O prazo decadencial nos tributos
sujeitos a lançamento por homologação, caso tenha havido dolo,
fraude ou simulação por parte do sujeito passivo, só tem início no
primeiro dia do ano seguinte ao qual poderia o tributo ter sido
lançado. Inteligência do art. 150, § 4o, c/c o art. 173, I, do Código
Tributário Nacional. 3. Em sede de recurso especial, é inviável o
reexame dos fatos que levaram o Tribunal a quo reconhecer a
ocorrência de comportamento doloso do sujeito passivo. 4.
Recurso especial não conhecido. (STJ, REsp 950.004/SP, Rel.
Ministro Castro Meira, j. 04/09/2007, DJ 18/09/2007) (grifo
nosso)
Portanto, o valor monetário da transmissão é normalmente declarado primeiro pelo
contribuinte. Se, por acaso, o valor declarado pelo contribuinte no lançamento do ITBI não
merecer fé, o Fisco igualmente pode arbitrá-lo, por meio de regular procedimento
administrativo, nos termos do art. 148, do Código Tributário Nacional.
Da mesma forma, o contribuinte pode apresentar impugnação ao valor apresentado
pelo Fisco e provar que o valor monetário do imóvel é inferior àquele que o Fisco lançou.
Tal impugnação pode ser administrativa ou judicial, como já decidiu o Superior Tribunal de
Justiça:
[...] Isso demonstra que valor venal real é uma grandeza que não se
confunde, necessariamente, com [...] declaração do contribuinte, no que
se refere ao ITBI. Nas duas hipóteses cabe à parte prejudicada
(contribuinte ou Fisco) questionar a avaliação realizada e demonstrar
que o valor de mercado (= valor venal) é diferente. (STJ, REsp no
1199964/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, J. 03/09/2013 grifo nosso)
Na hipótese de hasta pública, a jurisprudência do STJ e desta C. Câmara é pacífica
no sentido de que o preço da arrematação (e não o da avaliação) reflete o valor venal do
imóvel e, portanto, deve ser adotado como base de cálculo do ITBI:
TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS
IMÓVEIS. INCIDÊNCIA SOBRE BEM ARREMATADO EM HASTA
PÚBLICA. BASE DE CÁLCULO. O entendimento de ambas as
Turmas da PrimeiraSeção do Superior Tribunal de Justiça é no
sentido de que a base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens
Imóveis - ITBI incidente sobre bens arrematados em hasta pública é o

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valor da arrematação. Agravo regimental desprovido. (STJ, Primeira
Turma, AgRg no AREsp 155.019/MG, Rel. Ministro Ari Pargendler, J.
27/03/2014, DJe 08/04/2014)(grifo nosso)
ITBI Base de cálculo - Município de Carapicuíba - Mandado de
segurança impetrado com vistas a determinar a incidência do ITBI
sobre o valor da arrematação do imóvel - Ordem concedida -
Precedentes jurisprudenciais - Recursos não providos. (TJ/SP, 15a
Câmara de Direito Público, Apel. no 0005844-55.2011.8.26.0127, Rel.
Erbetta Filho, J. 12/02/2015, V. U.) (grifo nosso)
REEXAME NECESSÁRIO E APELAÇÃO - MANDADO DE
SEGURANÇA - ITBI - Município de São Paulo - Arrematação judicial
em hasta pública - Base de Cálculo: Valor obtido com a arrematação
- Momento da exigência do imposto: Transcrição no Cartório de
Registro de imóveis - Impossibilidade de vincular o valor venal do
imóvel apurado para fins de ITBI com aquele adotado para
lançamento de IPTU, dada a diversidade de apuração da base de
cálculo e de modalidade de lançamento - Precedentes do STJ -
REEXAME NECESSÁRIO NÃO CONHECIDO, RECURSO DO
MUNICÍPIO IMPROVIDO E PARCIALMENTE PROVIDO O DO
IMPETRANTE.
(TJ/SP,
15a
Câmara
de
Direito
Público,
Apel.
no
0000860-22.2012.8.26.0053, Rel Rodrigues de Aguiar, J. 25/09/2014)
(grifo nosso)
Assim, o valor a ser utilizado como base de cálculo do ITBI em casos de hasta
pública é o valor da arrematação.
Embora este relator não concorde totalmente com essa orientação jurisprudencial,
em respeito ao princípio da economia processual e ao princípio da razoável duração do
processo, ela fica acatada.
No que diz respeito ao momento da ocorrência do fato gerador do ITBI, a
jurisprudência pátria já pacificou o entendimento de que a transmissão do imóvel tributável
somente se realiza com a transferência da propriedade, conforme já decidido pelo Supremo
Tribunal Federal:
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM
AGRAVO.
IMPOSTO
SOBRE
TRANSMISSÃO
DE
BENS
IMÓVEIS. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
IMPOSSIBILIDADE. A obrigação tributária surge a partir da
verificação de ocorrência da situação fática prevista na legislação
tributária, a qual, no caso dos autos, deriva da transmissão da
propriedade imóvel. Nos termos da legislação civil, a transferência do
domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro. Assim,
pretender a cobrança do ITBI sobre a celebração de contrato de promessa
de compra e venda implica considerar constituído o crédito antes da
ocorrência do fato imponível. Agravo regimental a que se nega
provimento. (STF, ARE 805859 AgR, Relator(a): Min. ROBERTO
BARROSO, Primeira Turma, julgado em 10/02/2015, PROCESSO
ELETRÔNICO DJe-044 DIVULG 06-03-2015 PUBLIC 09-03-2015)
(grifo nosso)
Nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade só se

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concretiza, juridicamente, mediante o registro do respectivo título no cartório competente.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o
registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a
ser havido como dono do imóvel.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação
de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente
continua a ser havido como dono do imóvel. (grifo nosso)
Consequentemente, antes do registro ainda não existe o fato gerador do ITBI,
tampouco sua atinente obrigação, certo que nem promessa ou contrato de compra e venda,
nem cessão de direito e nem mesmo escritura de compra e venda, apesar de quitados,
irretratáveis e irrevogáveis, autorizam por si sós, a exação em debate.
Neste sentido já consignou o Superior Tribunal de Justiça:
TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR. OCORRÊNCIA. REGISTRO
DE TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL. 1. Rechaço a alegada violação
do art. 458 do CPC, pois o Tribunal a quo foi claro ao dispor que o fato
gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da
propriedade do bem imóvel. A partir daí, portanto, é que incide o
tributo em comento. 2. O fato gerador do imposto de transmissão
(art. 35, I, do CTN) é a transferência da propriedade imobiliária, que
somente se opera mediante registro do negócio jurídico no ofício
competente. Precedentes do STJ. 3. Agravo Regimental não provido.
(STJ, Segunda Turma, AgRg no AREsp 215.273/SP, Rel. Min. Herman
Benjamin, J. 02/10/2012, DJe 15/10/2012, V. U.) (grifo nosso)
Outro não é o entendimento desta C. Câmara:
MANDADO DE SEGURANÇA - ITBI - Município de São Paulo -
Imóvel arrematado em hasta pública - Sentença que concedeu a
segurança Recurso questionando o momento do fato gerador e a
consequente incidência de multa e juros de mora - Validade da incidência
de ITBI na alienação do imóvel Exigência cabível a partir do registro
do imóvel no Cartório de Imóveis e não na arrematação - Sentença
mantida - Recursos, oficial e voluntário da municipalidade, improvidos.
(TJ/SP
15a
Câmara
de
Direito
Público,
Apel.
0005284-73.2013.8.26.0053, Rel. Silva Russo, J. 14/05/2015 V.U.) (grifo
nosso)
Portanto, não há que se falar em incidência de encargos moratórios antes da
efetiva transferência da propriedade.
Assim, é o caso de manutenção da respeitável sentença.
Por derradeiro, considera-se questionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando-se jurisprudência consagrada, inclusive no Superior Tribunal de
Justiça, no sentido de que para fins de interposição de recursos extremos às cortes
superiores é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a
questão posta tenha sido decidida. Bem por essa razão eventuais embargos declaratórios não

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se prestariam à eventual supressão de falta de referência a dispositivos de lei (STJ, EDcl no
RMS 18.205/SP, Rel. Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, DJ 08/05/2006).
Reexame necessário realizado, mantido o dispositivo.
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