Tribunal: TJSP
Processo: 1002943-13.2020.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Burza Neto
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
Mandado de Segurança – ITBI - Deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado transação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o "valor de referência" - Ilegalidade da apuração do valor venal previsto em desacordo com o CTN - Ofensa ao princípio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF Precedentes – Violação do direito

Ementa:
Mandado de Segurança – ITBI - Deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado transação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o "valor de referência" - Ilegalidade da apuração do valor venal previsto em desacordo com o CTN - Ofensa ao princípio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF Precedentes – Violação do direito líquido e certo demonstrado - Precedentes do C. Órgão Especial deste Egr. TJSP - IRDR cadastrado sob o n.o 2243516-62.2017.8.26.0000 - Tema 19 do TJSP Tese: "Base de cálculo do ITBI, devendo corresponder ao valor venal do imóvel ou ao valor da transação, prevalecendo o que for maior" – Recursos Improvidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000638427
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária no
1002943-13.2020.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO e Recorrente JUÍZO EX OFFICIO, é
apelada DANIELLE CHIORINO FIGUEIREDO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ
FEDERIGHI (Presidente sem voto), ROBERTO MARTINS DE SOUZA E BEATRIZ
BRAGA.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
BURZA NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1002943-13.2020.8.26.0053 -Voto no 48.393..
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APELAÇÃO No: 1002943-13.2020.8.26.0053.
COMARCA : SÃO PAULO.
RECORRENTE : JUIZO EX-OFFICIO.
APELANTE : PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO.
APELADA : DANIELLE CHIORINO FIGUEIREDO.
JUIZ 1a INSTÂNCIA: Thiago Baldani Gomes de Filippo .
VOTO No: 48.393.
EMENTA: Mandado de Segurança ITBI - Deve ser calculado
sobre o valor do negócio jurídico realizado transação ou sobre
o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for
maior, afastando o “valor de referência” - Ilegalidade da
apuração do valor venal previsto em desacordo com o CTN -
Ofensa ao princípio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I
da CF Precedentes Violação do direito líquido e certo
demonstrado - Precedentes do C. Órgão Especial deste Egr.
TJSP - IRDR cadastrado sob o n.o 2243516-62.2017.8.26.0000
- Tema 19 do TJSP Tese: “Base de cálculo do ITBI, devendo
corresponder ao valor venal do imóvel ou ao valor da
transação, prevalecendo o que for maior”
Recursos
Improvidos.

Trata-se de apelação e reexame necessário
voltados contra a sentença de fls. 59/62 de relatório
adotado
que,
julgou
procedente
o
pedido
e,
por
conseguinte, concedeu a segurança pleiteada, confirmando-
se a liminar, a fim de que a impetrante recolha o ITBI e
demais emolumentos cartorários tendo como base de cálculo
o valor venal do imóvel para fins de IPTU ou o valor da
transação, o que for maior.
Inconformado, apela O MUNICÍPIO DE SÃO
PAULO preliminarmente alegando a inadequação da via eleita
e, no mérito, sustenta pelo provimento do recurso a fim de
reformar a r. sentença, denegando a segurança.
Recurso recebido e processado, inclusive
com as contrarrazões, estando em termos para julgamento.
É o Relatório.

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Cabe registrar que a sentença foi proferida
em 28.02.2020, motivo pelo qual o presente recurso será
julgado à luz do NCPC/2015.
Os recursos não comportam provimento.
DANIELLE
CHIORINO
FIGUEIREDO
impetrou
mandado de segurança contra ato supostamente ilegal
praticado
por
DIRETOR
DO
DEPARTAMENTO
DE
RENDAS
IMOBILIÁRIAS DA SECRETARIA DE FINANÇAS DO MUNICÍPIO DE SÃO
PAULO alegando, em suma, que ajustou parte comercial de
modo a adquirir um imóvel (apartamento) situado no 5o
pavimento do Edifício Dante Alighieri, à Rua Padre Raposo,
1300, Mooca, São Paulo (matrícula 125.555, do 7o Registro
de Imóveis de São Paulo, inscrito sob contribuinte
032.041.0437-0).
O valor da transação será de R$ 200.000,00
(duzentos mil reais). Para que haja a transmissão do
imóvel, haverá a incidência do IBTI. Contudo, alega-se a
inconstitucionalidade do Decreto Municipal 55.196/2014 e
requer
a
concessão
da
liminar,
confirmando-a
posteriormente, a fim de que seja adotado como base de
cálculo do tributo o valor venal para fins de IPTU.
Contudo, a r. sentença julgou procedente o
presente “Writ”, concedendo a segurança pleiteada.
Pois bem.
Malgrado o zelo e a combatividade do Douto
Procurador Municipal, o recurso não reúne condições de ser
provido.
Senão, vejamos.
Primeiramente, afasta-se a preliminar de
inadequação da via eleita. Direito líquido e certo é
aquele que não precisa da dilação probatória para ser
demonstrado, pois os elementos de plano apresentados ou
indicados se mostram aptos a comprovar a sua existência e
o seu limite. No caso concreto, os elementos trazidos aos

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autos são suficientes para a solução da controvérsia.
Afasta-se também a preliminar de falta de interesse de
agir. Não há que se falar em necessidade de prévia
avaliação especial por iniciativa do contribuinte, uma vez
que foi a municipalidade que deixou de percorrer a
necessária
via
administrativa
do
arbitramento
para
efetivar o lançamento, conforme será exposto a seguir. O
caso concreto, portanto, é distinto daquele analisado pelo
C. STF ao julgar o RE 631.240.
O art. 38 do CTN prevê que a base de
cálculo do ITBI, imposto sobre a transmissão de bens
imóveis e de direitos a eles relativos, é o valor venal
dos bens ou direitos transmitidos.
A Lei Municipal no 11.154/1991, que dispõe
sobre o ITBI, estabelece:
“Art. 7o - Para fins de lançamento do Imposto,
a base de cálculo é o valor venal dos bens ou
direitos transmitidos, assim considerado o valor
pelo qual o bem ou direito seria negociado à
vista, em condições normais de mercado. § 1o Não
serão abatidas do valor venal quaisquer dívidas
que onerem o imóvel transmitido. § 2o Nas
cessões de direitos à aquisição, o valor ainda
não pago pelo cedente será deduzido da base de
cálculo. Art. 7o A - A Secretaria Municipal de
Finanças tornará públicos os valores venais
atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro
Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
Parágrafo Único - A Secretaria Municipal de
Finanças
deverá
estabelecer
a
forma
de
publicação dos valores venais a que se refere o
"caput" deste artigo. Art. 7o B - Caso não
concorde com a base de cálculo do imposto
divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças,
nos
termos
de
regulamentação
própria,
o
contribuinte poderá requerer avaliação especial
do imóvel, apresentando os dados da transação e
os fundamentos do pedido, na forma prevista em
portaria da Secretaria Municipal de Finanças,
que poderá, inclusive, viabilizar a formulação
do pedido por meio eletrônico”.

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O ITBI é imposto sujeito a lançamento por
homologação, cabendo ao contribuinte declarar o valor da
operação que sofrerá a incidência do imposto.
Constatado
pelo
Fisco
Municipal
a
incorreção do valor declarado como base de cálculo, deverá
instaurar procedimento administrativo fiscal, nos termos
do art. 148 do CTN, não sendo lícito ao Município definir
previamente a base de cálculo do imposto e atribuir ao
contribuinte a obrigação de impugná-la, proceder esse que
não se aplica aos impostos sujeitos ao lançamento por
homologação.
Aliás, o C. Órgão Especial deste Tribunal
reconheceu a inconstitucionalidade dos dispositivos da lei
municipal, em julgado assim ementado:
Incidente de inconstitucionalidade. Artigo 7o
da Lei no 11.154, de 30 de dezembro de 1991, com
a redação dada pelas Leis nos 14.125, de 29 de
dezembro de 2005, e 14.256, de 29 de dezembro de
2006, todas do Município de São Paulo, que
estabelece o valor pelo qual o bem ou direito é
negociado à vista, em condições normais de
mercado, como a base de cálculo do Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Acórdão que,
a despeito de não manifestar de forma expressa,
implicitamente também questionou as disposições
dos artigos 7o-A, 7o-B e 12 da mesma legislação
municipal. Valor venal atribuído ao imóvel para
apuração
do
ITBI
que
não
se
confunde
necessariamente
com
aquele
utilizado
para
lançamento do IPTU. Precedentes do STJ. Previsão
contida no aludido artigo 7o que, nessa linha,
não
representa
afronta
ao
princípio
da
legalidade, haja vista que, como regra, a
apuração do imposto deve ser feita com base no
valor do negócio jurídico realizado, tendo em
consideração
as
declarações
prestadas
pelo
próprio contribuinte, o que, em princípio,
espelharia o "real valor de mercado do imóvel".
"Valor venal de referência", todavia, que deve

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servir ao Município apenas como parâmetro de
verificação
da
compatibilidade
do
preço
declarado de venda, não podendo se prestar para
a prévia fixação da base de cálculo do ITBI.
Impossibilidade, outrossim, de se impor ao
sujeito passivo do imposto, desde logo, a adoção
da tabela realizada pelo Município. Imposto
municipal
em
causa
que
está
sujeito
ao
lançamento por homologação, cabendo ao próprio
contribuinte
antecipar
o
recolhimento.
Arbitramento administrativo que é providência
excepcional, da qual o Município somente pode
lançar mão na hipótese de ser constatada a
incorreção
ou
falsidade
na
documentação
comprobatória do negócio jurídico tributável.
Providência que, de toda sorte, depende sempre
da prévia instauração do pertinente procedimento
administrativo, na forma do artigo 148 do Código
Tributário
Nacional,
sob
pena
de
restar
caracterizado o lançamento de ofício da exação,
ao qual o ITBI não se submete. Artigos 7o-A e 7o-
B que, nesse passo, subvertem o procedimento
estabelecido
na
legislação
complementar
tributária,
em
afronta
ao
princípio
da
legalidade estrita, inserido no artigo 150,
inciso
I,
da
Constituição
Federal.
Inadmissibilidade,
ainda,
de
se
exigir
o
recolhimento antecipado do tributo, nos moldes
estabelecidos no artigo 12 da Lei Municipal no
11.154/91, por representar violação ao preceito
do artigo 156, inciso II, da Constituição
Federal. Registro imobiliário que é constitutivo
da propriedade, não tendo efeito meramente
regularizador e publicitário, razão pela qual
deve ser tomado como fato gerador do ITBI.
Regime
constitucional
da
substituição
tributária, previsto no artigo 150, § 7o, da
Constituição Federal, que nem tem lugar na
espécie, haja vista que não se cuida de norma
que autoriza a antecipação da exigibilidade do
imposto de forma irrestrita. Arguição acolhida
para o fim de pronunciar a inconstitucionalidade
dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei no
11.154/91, do Município de São Paulo (TJSP
Órgão
Especial

arguição
de
inconstitucionalidade 0056693-19.2014.8.26.0000
Rel. Paulo Dimas Mascaretti j. 25.03.2015).

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De outro norte, cumpre anotar que não parece
razoável que um mesmo imóvel apresente valores venais
distintos, segundo se trate de lançamento de ITBI ou de
IPTU.
É sabido que o valor venal atribuído ao
imóvel, e que é utilizado como base para o pagamento,
tanto do IPTU quanto do ITBI, no mais dos casos é inferior
ao real valor de mercado, até mesmo porque, sendo
calculado por estimativa, dificilmente refletiria o valor
exato do imóvel do Município.
Tal estimativa, embora tenha por base dados
estatísticos e matemáticos de cada região, não é precisa,
mas no caso do IPTU, em que o lançamento é feito de
ofício, é utilizada sem divergências como base de cálculo.
Assim, configura afronta ao princípio da
segurança jurídica (art. 5o “caput”, da CF) e ao da
legalidade estrita (arts. 37, caput e 150, I, da CF),
caso, no mesmo exercício, o Município adote um valor venal
para o cálculo do IPTU e um outro, mais elevado, para o
cálculo do ITBI.
Recentemente, em 31/07/2019, foi publicado
o
acórdão
de
mérito
do
IRDR,
de
minha
relatoria,
cadastrado sob o n.o 2243516-62.2017.8.26.0000, Tema 19 do
TJSP:
“INCIDENTE
DE
RESOLUÇÃO
DE
DEMANDAS
REPETITIVAS ITBI BASE DE CÁLCULO Deve ser
calculado sobre o valor do negócio jurídico
realizado ou sobre o valor venal do imóvel
para fins de IPTU, aquele que for maior,
afastando
o
'valor
de
referência'
Ilegalidade da apuração do valor venal
previsto em desacordo com o CTN Ofensa ao
princípio da legalidade tributária, artigo
150, incico I da CF Precedentes IRDR
provido para fixar a tese jurídica da BASE
DE CÁLCULO DO ITBI, DEVENDO CORRESPONDER AO

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VALOR VENAL DO IMÓVEL OU AO VALOR DA
TRANSAÇÃO, PREVALECENDO O QUE FOR MAIOR”
Sendo assim, para fins de incidência do
ITBI sobre os imóveis da impetrante, deve ser considerado
o valor venal do IPTU utilizado pelo Município de São
Paulo, ou sobre o valor da transação, o que for maior.
É cediço que a transmissão de bens imóveis,
fato gerador do tributo em tela, consoante artigo 35, do
Código Tributário Nacional, somente é efetuada mediante o
registro do título translativo, nos termos do artigo 1.
245 do CC.
Ressalte-se que, no caso, a atualização
monetária, que não é encargo moratório, já que não
modifica valor real devido: impõe, apenas, a atualização
do valor da transação (base de cálculo) até a data do
registro
imobiliário,
pela
Tabela
Prática
do
TJSP,
exatamente para que se mantenha o valor real, de modo a
evitar o enriquecimento sem causa daquele que tem a
obrigação de pagar, em detrimento daquele que tem o
direito de receber. (Nesse sentido: Ap. em Mandado de
Segurança n. 1005836-51.2014.8.26.0161, rel. Des. RICARDO
CHIMENTI, j. J. 29/01/2015).
Por derradeiro, considera-se prequestionada
toda
matéria
infraconstitucional
e
constitucional,
observando-se que é pacífico no Superior Tribunal de
Justiça
que,
tratando-se
de
pré-questionamento,
é
desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais,
bastando que a questão posta tenha sido decidida.
E mais, os embargos declaratórios, mesmo
para fins de prequestionamento, só são admissíveis se a
decisão embargada estiver eivada de algum dos vícios que
ensejariam
a
oposição
dessa
espécie
recursal
(EDROMS-18205/SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ-08.05.2006
p.240).

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Ante o exposto, NEGA-SE provimento aos
recursos.
LUIZ BURZA NETO
Relator