Tribunal: TJSP
Processo: 1000862-25.2013.8.26.0704
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-08-06

Ementa:
CONDOMÍNO – Pretensão de anulação de venda de parte ideal de imóvel – Vício na realização do negócio, consistente tem ter sido a autora levada a vender sua parte no imóvel por valor muito menor que o obtido logo após pelo requerido, por venda realizada a terceiro – Não demonstração – Improcedência do pleito – Sentença mantida, nos termos do voto da relatora sorteada.

CONDOMÍNIO – Uso do

Ementa:
CONDOMÍNO – Pretensão de anulação de venda de parte ideal de imóvel – Vício na realização do negócio, consistente tem ter sido a autora levada a vender sua parte no imóvel por valor muito menor que o obtido logo após pelo requerido, por venda realizada a terceiro – Não demonstração – Improcedência do pleito – Sentença mantida, nos termos do voto da relatora sorteada.

CONDOMÍNIO – Uso do imóvel comum por um dos condôminos – Direito do outro à renda correspondente à sua parte ideal – Ação de cobrança – Prévia notificação do ocupante – Desnecessidade – Citação que o constitui em mora – Suficiência – Sentença que julga improcedente a ação, reformada, para impor ao ocupante a pagar à autora da ação o percentual correspondente à sua parte ideal da coisa ocupada

Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000408820
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000862-25.2013.8.26.0704, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ELIANE
GABRIELLE GRACIOSA SOUZA, são apelados GABRIEL MARTINS GRACIOSA
(ESPÓLIO) e MATHEUS VICENTE BRITO GRACIOSA (INVENTARIANTE).
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U. Acórdão com o 2o Juiz. A Relatora declarará voto.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI, vencedor, PENNA MACHADO, vencida, JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente) e J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020
JOÃO CARLOS SALETTI
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL no 1000862-25.2013.8.26.0704
COMARCA
-
SÃO PAULO F.R. Butantã
1o Ofício Processo no 1000862-25.2013.8.26.0705
APELANTE
-
ELIANE GABRIELLE GRACIOSA SOUZA
APELADOS
-
GABRIEL MARTINS GRACIOSA (Espólio) e OUTRO
V O T O No 31.311

CONDOMÍNO Pretensão de anulação de venda de parte
ideal de imóvel Vício na realização do negócio, consistente
tem ter sido a autora levada a vender sua parte no imóvel por
valor muito menor que o obtido logo após pelo requerido, por
venda
realizada
a
terceiro

Não
demonstração

Improcedência do pleito Sentença mantida, nos termos do
voto da relatora sorteada.
CONDOMÍNIO
Uso do imóvel comum por um dos
condôminos Direito do outro à renda correspondente à sua
parte ideal
Ação de cobrança
Prévia notificação do
ocupante Desnecessidade Citação que o constitui em mora
Suficiência
Sentença que julga improcedente a ação,
reformada, para impor ao ocupante a pagar à autora da ação
o percentual correspondente à sua parte ideal da coisa
ocupada
Apelação parcialmente provida.
Segundo o relatório dos autos, procedido pela eminente Relatora
sorteada,
“Trata-se de apelação interposta em face da r. sentença de fls.
408/413 que, nos Autos de “ação declaratória inominada c/c cobrança e pedido
de indenização”, julgou improcedente a presente Ação, nos termos do art. 269,
I, do Código de Processo Civil de 1973. Ante a sucumbência, a autora arcará
com as despesas processuais, bem como honorários advocatícios, fixados em
R$ 500,00 (quinhentos reais), nos termos do art. 20, § 4o, de referido Códex de
1973, ressaltando-se ser esta beneficiária da Justiça Gratuita.
“Inconformada, apela a autora (fls. 416/427) sustentando, em
síntese, a nulidade da venda de sua cota parte ao réu, alegando omissão de
proposta em valor superior ao de compra, devendo ser reconhecido o
enriquecimento ilícito do réu, condenando-o ao ressarcimento da diferença
entre o preço de compra da parte da autora e o de venda feita à Incorporadora
EVEN, no valor de R$ 232.500,00 (duzentos e trinta e dois mil e quinhentos
reais), bem como ao pagamento de indenização pelo uso exclusivo do imóvel,
valor este a ser arbitrado na fase executiva e, ainda, por danos morais, em valor
equivalente a 50 (cinquenta) salários mínimos, além do pagamento de custas e
honorários advocatícios. Por fim, requer a reforma da r. sentença.

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“Recurso processado regularmente, com a apresentação de
contrarrazões (fls. 433/438).”
É o relatório.
1. A r. sentença negou o arbitramento de aluguel em favor da autora,
porque:
“Segundo ditam os princípios que regem o direito à propriedade,
é possível ao coproprietário a exigência de recebimento de alugueres mensais
pelos frutos que deixou de auferir.
Em razão de o bem encontrar-se na posse imediata e exclusiva
de outro co-proprietário, contudo, para que sejam devidos os referidos valores,
imprescindível a manifestação expressa nesse sentido, por meio de interpelação
judicial ou extrajudicial, a fim de afastar a possibilidade de caracterização do
instituto do comodato, sendo este, a meu ver, o instituto efetivamente
reconhecido, a partir dos depoimentos das partes e ante a ausência de prova
documental em sentido diverso”.
Sucede não ser necessária prévia interpelação para o condômino exercer
o direito de exigir do outro renda pela ocupação exclusiva do imóvel comum.
Todos e cada qual dos condôminos fazem jus ao uso da coisa comum.
Mas, segundo o artigo 1.319 do Código Civil, “cada condômino responde aos outros
pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou”. Daí o direito exercido
pela autora diretamente, independentemente de prévia ocupação, porque a citação para a
causa constitui o requerido em mora (art. 240 do Código de Processo Civil).
Assim já se manifestou esta Câmara ao julgar a Apelação no
4002865-84.2013.8.26.0223, relatada pelo Desembargador CARLOS ALBERTO
GARBI (j. 26/04/2016):
“É antigo e pacífico o entendimento da jurisprudência, inclusive
desta Câmara, no sentido de que o condômino de bem indiviso que não exerce
a posse tem direito ao arbitramento de aluguel pelo uso exclusivo pelos demais
coproprietários, com fundamento no art. 1.319 do CC/02, a ser computado
desde a citação:
“Assim, a cobrança pelo gozo, fruição e uso exclusivo do bem
comum é perfeitamente cabível.
Tem-se a obrigação decorrente de proveito exclusivo da coisa
comum, isto é, de pagar ao condômino reclamante pelo uso integral do bem.
Não há, pois, como negar o direito do coproprietário de exigir indenização
daquele que se utiliza, sem expressa autorização, de bem comum, na proporção

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do respectivo quinhão utilizado.
Já dispunha o artigo 627, do Código Civil revogado, que 'cada
consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum, e pelo
dano que lhe causou'. O vigente Código, que se aplica ao caso, dispõe no artigo
1.319 que 'Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da
coisa e pelo dano que lhe causou'.
Na precisa lição do i. Des. Francisco Eduardo Loureiro: '(...)
deve o condômino usar a coisa comum de modo a não excluir igual direito dos
demais comunheiros, ou seja, deve esse direito ser compatível com o estado de
indivisão. Caso utilize com exclusividade a coisa, em detrimento dos demais
condôminos, podem estes exigir o pagamento de aluguel, para evitar o
enriquecimento sem causa. Embora não explicite a lei tal situação é admitida
de longa data pela doutrina e jurisprudência (Carvalho Santos, J. M. Código
Civil Brasileiro interpretado. Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1943, v. VIII, p.
307; JTJ 122/87 e 206/27)' (Código Civil Comentado
Doutrina e
Jurisprudência, Coord. Min. Cezar Peluso, art. 1.314, p. 1.164).
Dessa forma, o uso exclusivo pelo réu justifica a obrigação de
indenizar o outro condômino pela disponibilidade da coisa comum (...).
(...) o período pré-citatório restou caracterizado como comodato,
por inércia do autor, restando aperfeiçoado o inconformismo somente com a
citação” (Ap. n. 0008350-52.2007.8.26.0318, rel. Des. ÉLCIO TRUJILLO, j.
23.04.2013).
Logo, em que pese a documentação trazida aos autos
comprovando que os réus tiveram ciência através de telegramas (fls. 24/31),
seu direito ao arbitramento de aluguel é devido desde a citação, que constituiu
em mora os réus e gerou o litígio (art. 219 do CPC), e tem limite na efetiva
divisão. Assim, os aluguéis são devidos desde a citação nestes autos acrescidos
de juros de mora de 1%, bem como correção monetária pela Tabela Prática do
TJSP, a partir da citação até a efetiva alienação do bem”.
Em suma, o pleito inicial deve ser atendido em parte, ou seja, para impor
aos requeridos o pagamento de renda pela ocupação do imóvel comum, na proporção da
cota parte da demandante (25%).
No mais, quer dizer, no que concerne à pretendida anulação, acompanho
o voto da eminente relatora, cujas razões, declaradas, integram nesse ponto o acórdão,
assim mantendo a r. sentença, pelos mesmos fundamentos.
2. Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso, para julgar
parcialmente procedente a ação e condenar os requeridos a pagar a autora renda pela
ocupação exclusiva do imóvel comum, na proporção de 25% (vinte e cinco por cento)
do valor do aluguel a ser apurado na fase de cumprimento da sentença, a partir da

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citação. Condeno os réus, ainda, ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios de 15% (quinze por cento) do valor da condenação, já
considerado o parcial sucumbimento dos requeridos.
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator designado
assinado digitalmente

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VOTO No 10507
APELAÇÃO No: 1000862-25.2013.8.26.0704
APELANTE: ELIANE GABRIELLE GRACIOSA SOUZA
APELADOS:
ESPÓLIO
DE
GABRIEL
MARTINS
GRACIOSA,
REPRESENTADO POR SEU INVENTARIANTE
COMARCA: SÃO PAULO
JUÍZA “A QUO”: MÔNICA DE CASSIA THOMAZ PEREZ REIS LOBO
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Ouso divergir, com a devida vênia, da opinião da maioria da Turma
Julgadora, pois pelo meu voto, nego provimento ao Recurso, mantendo a sentença de
Primeiro Grau que julgou improcedente a Ação.
Cuida-se de Ação Declaratória inominada c/c cobrança e pedido de
indenização proposta por “ELIANE GABRIELLE GRACIOSA SOUZA” em face de “
ESPÓLIO DE GABRIEL MARTINS GRACIOSA”.
Para tanto, alegou que em meados de julho de 2011, o Réu procurou a
Autora interessado em comprar a sua parte ideal correspondente a 25% (vinte e cinco
por cento) do Imóvel localizado na Rua Califórnia no 1278, oferecendo o valor de R$
100.000,00 (cem mil reais).
Narrou que ao comprar a parte ideal da Autora sobre o Imóvel, o Réu
passou a ostentar 75 % (setenta e cinco por cento) do Imóvel, uma vez que já possuía
50% (cinquenta por cento), restando apenas 25% (vinte e cinco por cento) ao filho
Marcelo.
Asseverou ter o Réu vendido o Imóvel para a Even-SP
Empreendimentos Imobiliários Ltda pelo valor de R$ 1.330.000,00 (um milhão,
trezentos e trinta mil reais).
Apontou omissão do Réu em seu exclusivo interesse de proposta em
valor superior ao de compra.

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Por estas razões, ajuizou a Autora a Demanda, objetivando, em
síntese, seja declarada nula a venda de sua cota parte ao Réu.
Pediu a condenação do Réu ao ressarcimento da diferença entre o
preço de compra da parte da Autora e o de venda feita a Incorporadora EVEN, no valor
de R$ 232.500,00 (duzentos e trinta e dois mil e quinhentos reais), bem como ao
pagamento de indenização pelo uso exclusivo do Imóvel.
Pugnou, ademais, pela condenação do Réu ao pagamento de
indenização por danos morais, em valor equivalente a 50 (cinquenta) salários mínimos,
além do pagamento de custas e honorários advocatícios.
A pretensão autoral que almeja o ressarcimento da diferença entre o
preço de compra da parte da Autora e o de venda feita à Incorporadora EVEN, bem
como o pagamento de indenização pelo uso exclusivo do Imóvel, não merece acolhida.
Inicialmente, não há que se falar em pagamento de indenização pelo
uso exclusivo do Imóvel.
Isto porque a Autora não se desincumbiu de seu ônus de provar ter
realizado a interpelação judicial ou extrajudicial do Réu, a fim de provar sua oposição
ao uso gratuito do Bem antes que se configurasse um comodato tácito, como bem
reconheceu a r. sentença à fl. 410.
“Segundo ditam os princípios que regem o direito à propriedade, é
possível ao coproprietário a exigência de recebimento de alugueres mensais pelos
frutos que deixou de auferir em razão de o bem encontrar-se na posse imediata e
exclusiva de outro coproprietário, contudo, para que sejam devidos os referidos
valores, imprescindível a manifestação expressa nesse sentido, por meio de
interpelação judicial ou extrajudicial, a fim de afastar a possibilidade de
caracterização do instituto do comodato, sendo este, a meu ver, o instituto efetivamente
reconhecido, a partir dos depoimentos das Partes e ante a ausência de prova
documental em sentido diverso.”
Portanto, a Requerente não logrou êxito em demonstrar os fatos

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constitutivos de seu Direito, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo
Civil, vale dizer, não comprovou ter realizado a interpelação judicial ou extrajudicial do
Réu, a fim de provar sua oposição ao uso gratuito do Imóvel antes que se configurasse
um comodato tácito.
Neste sentido, a Jurisprudência desta Colenda Câmara de Direito
Privado:
“APELAÇÃO. Ação de indenização por danos morais. Sentença de
Improcedência. Irresignação dos Autores. Não acolhimento. Ausência
de comprovação da alegada abordagem abusiva com acusação de
furto
no
Estabelecimento
da
Requerida.
Ônus
do
autor.
Aplicabilidade do artigo 373, inciso I, do CPC/2015. Danos morais
não configurados. Sentença mantida, com a fixação de honorários
recursais.
RECURSO
IMPROVIDO”
(Apelação
1000407-59.2017.8.26.0077; Relatora: Des. Silvia Maria Facchina
Esposito Martinez; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado;
Data do Julgamento: 10/04/2018).
E também não merece prosperar a pretensão da Autora de
ressarcimento da diferença entre o preço de compra da parte da Requerente e o de venda
feita à Incorporadora EVEN, sob alegação de que fora ludibriada pelo Réu que conhecia
o real valor de Mercado do Imóvel e ofereceu valor menor para pagamento.
Nos termos do Código Civil, cabe a anulabilidade do Negócio Jurídico
se pactuado mediante erro, fraude ou simulação. O que não é o caso dos Autos. Como
bem reconheceu a r. sentença à fl. 412, “o contexto probatório dos Autos não permite
afirmar a existência de fraude e/ou simulação capaz de anular a Escritura de Compra e
Venda, em primeiro lugar, por estar revestida das formalidades legais e, em segundo,
devido ao fato de a suposta fraude e/ou simulação não se encontrar cabalmente
demonstrada”.

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Ademais, da r. sentença, à fl. 412 tem que: “Ressalte-se que a oitiva
do Corretor correspondente da Construtora EVEN, responsável pela sondagem acerca
do interesse de venda do Imóvel objeto da presente Ação, afirmou que a primeira
consulta a este respeito foi realizada no final de agosto de 2011, ou seja, mais de um
mês após a concretização da venda da parte da Autora a seu genitor. Além disso, temos
que a proposta de compra, por escrito (fls. 126/127), foi a ele encaminhada apenas em
setembro daquele ano, e a Escritura de Compra e Venda assinada em abril de 2012 (fls.
128/131), o que demonstra que as tratativas com a referida Empresa se deram
posteriormente ao negócio concretizado pelas Partes, não havendo como presumir a
ocorrência da má-fé alegada pela Autora, que transmitiu, livremente, a propriedade do
Imóvel ao Réu em julho de 2011 (fls. 68/80)”.
Para contrariar esta parte da r. sentença, juntou a Autora documento
novo, às fls. 462/463, datado de 08/06/2011, apontando uma proposta de compra do
Imóvel objeto do litígio no valor de R$ 1.100.000,00 (hum milhão e cem mil reais),
feito pela “CONSTRUTORA SEQUÓIA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO
LTDA” ao Réu.
Por outro lado, pretende a Autora demonstrar o conhecimento prévio
do Réu do elevado valor do Imóvel, mais do que o dobro do valor que a Autora
acreditava ter o bem.
Todavia, ainda que o documento tenha data anterior à celebração do
Contrato de Compra e Venda entre a Autora e o Réu, tratou-se de mera especulação que
não fora levada a efeito.
No mais, era dever da Autora ser diligente e consultar Corretores para
que a informassem sobre o valor do Imóvel antes que realizasse a venda do Imóvel.
Por assim ser, não há que se falar em erro, fraude, coação, etc.
Nesse sentido, já decidiu este Egrégio Tribunal de Justiça:
“EMBARGOS À EXECUÇÃO. Pretensão de desconstituição de
Termo de Responsabilidade e Confissão de Dívida firmada pela
Municipalidade Embargante perante o ECAD, em razão da promoção

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de evento musical pela celebração do aniversário da Cidade.
Sentença de Improcedência. Data de distribuição da Ação:
01.06.2009. Valor da causa: R$6.274,05. Apela a Embargante
sustentando ter sido induzida a erro; a cobrança foi arbitrária e
deixou de especificar os artistas, e músicas executados, sem
demonstrar a adoção de critérios objetivos; o evento foi gratuito, sem
a aferição de lucro pela Municipalidade, não comportando
pagamento de direitos autorais. Descabimento. Título executivo
hígido, não bastando para sua desconstituição mera alegação de
equívoco em sua firmação. Necessidade de demonstração de prova
cabal de erro, dolo, ou coação, nos termos do art. 171 do Código
Civil. Legitimidade da cobrança dos direitos autorais promovida pelo
ECAD. Espetáculo público promovido pela Municipalidade local.
Desnecessária a configuração do escopo lucrativo para a cobrança
de direitos autorais. Exegese do art. 68 da Lei 9.610/98. Recurso
improvido” (TJSP; Apelação 0004014-75.2009.8.26.0660; Relator
(a): James Siano; Órgão Julgador: 5a Câmara Extraordinária de Direito
Privado; Foro de Viradouro - Vara Única; Data do Julgamento:
30/06/2014; Data de Registro: 30/06/2014).
Portanto, imperiosa a manutenção do Julgado tal como acertadamente
proferido.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no
sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica
dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS
18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao Recurso,
mantendo na totalidade a respeitável sentença de Primeiro Grau.
PENNA MACHADO
Relatora (vencida)

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1
5
Acórdãos
Eletrônicos
JOAO CARLOS SALETTI
10D9A7EC
6
10
Declarações de
Votos
MONICA SALLES PENNA MACHADO
11D85A1B
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1000862-25.2013.8.26.0704 e o código de confirmação da tabela acima.