Tribunal: TJSP
Processo: 1083526-09.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Espécies de Contratos
Órgão julgador: Hélio Nogueira
Órgão colegiado: 23a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-11

Ementa:
Apelação Cível. Embargos de Terceiro. Sentença de procedência do pedido. Inconformismo. Penhora de imóveis. Embargante que demonstrou o fato constitutivo do seu direito, nos termos do artigo 373, I, do Código de Processo Civil. Prova dos autos que demonstra que o imóvel foi adquirido de pessoas que não faziam parte da Ação de Execução, Negócio jurídico da coexecutada, e proprietária originária

Ementa:
Apelação Cível. Embargos de Terceiro. Sentença de procedência do pedido. Inconformismo. Penhora de imóveis. Embargante que demonstrou o fato constitutivo do seu direito, nos termos do artigo 373, I, do Código de Processo Civil. Prova dos autos que demonstra que o imóvel foi adquirido de pessoas que não faziam parte da Ação de Execução, Negócio jurídico da coexecutada, e proprietária originária com aquelas pessoas, ocorreu antes do ajuizamento da Ação de Execução. Verificação de boa-fé do embargante - que é legítimo para ocupar o polo ativo dos Embargos de Terceiro, diante da prova trazida aos autos - e aplicação da Súmula no 84 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, afastada a incidência da Súmula no 375 desse mesmo Colendo Tribunal Superior. Manutenção do decreto de procedência do pedido. Ausência, contudo, de averbação na matrícula do imóvel penhorado dos negócios jurídicos firmados. Ônus de sucumbência que deve ser arcado pelo embargante, em virtude da Súmula no 303 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Sentença reformada em parte, unicamente, para inverter os ônus da sucumbência. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001010402
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1083526-09.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
KEPLAN EMPREENDIMENTOS LTDA e FAMA PARTICIPAÇÕES
EMPRESARIAIS LTDA, é apelado EDILSON DE FREITAS (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em 23a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial, nos
termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MARCOS GOZZO (Presidente sem voto), J. B. FRANCO DE GODOI E JOSÉ
MARCOS MARRONE.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
HÉLIO NOGUEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível (digital)
Processo no 1083526-09.2018.8.26.0100
Comarca: 13a Vara Cível Foro Central São Paulo
Apelantes: Kaplan Empreendimentos Ltda. e Fama Participações
Empresariais Ltda.
Apelado: Edilson de Freitas
Voto no 19.633
Apelação Cível. Embargos de Terceiro. Sentença de
procedência do pedido. Inconformismo. Penhora de
imóveis. Embargante que demonstrou o fato constitutivo do
seu direito, nos termos do artigo 373, I, do Código de
Processo Civil. Prova dos autos que demonstra que o
imóvel foi adquirido de pessoas que não faziam parte da
Ação de Execução, Negócio jurídico da coexecutada, e
proprietária originária com aquelas pessoas, ocorreu antes
do ajuizamento da Ação de Execução. Verificação de boa-
fé do embargante - que é legítimo para ocupar o polo ativo
dos Embargos de Terceiro, diante da prova trazida aos
autos - e aplicação da Súmula no 84 do Colendo Superior
Tribunal de Justiça, afastada a incidência da Súmula no 375
desse mesmo Colendo Tribunal Superior. Manutenção do
decreto de procedência do pedido. Ausência, contudo, de
averbação na matrícula do imóvel penhorado dos negócios
jurídicos firmados. Ônus de sucumbência que deve ser
arcado pelo embargante, em virtude da Súmula no 303 do
Colendo Superior Tribunal de Justiça. Sentença reformada
em parte, unicamente, para inverter os ônus da
sucumbência. Recurso provido em parte.
Cuida-se de Apelação Cível que objetiva a
reforma da respeitável sentença de fls. 129/131, que, em
Embargos de Terceiro, julgou o pedido procedente, e determinou
o levantamento da penhora sobre os imóveis inscritos nas
matrículas no 91.929 (lote 05 quadra 30), 91.940 (lote 17 quadra
30), 92.617 (lote 26 quadra 60) e 92.606 (lote 15 quadra 60) do
2o Oficial de Registro de Imóveis de São José do Rio preto,

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referentes ao Loteamento “Auferville III”.
Em razão da sucumbência condenou as
embargadas ao pagamento das custas e despesas processuais,
bem como honorários advocatícios, estes fixados em 10% do
valor atualizado da causa, com juros de mora de 1% desde o
trânsito em julgado da sentença.
Foram opostos embargos de declaração
(fls. 134/139), os quais foram rejeitados (fl. 140).
As embargadas, não conformadas com a
decisão, apelam (fls.143/161).
Alegam, em preliminar, o cerceamento de
defesa pelo julgamento antecipado da lide diante do pedido de
instauração de incidente de falsidade.
Aduzem que todo ato posterior ao registro
de penhora (julho de 2015) é de má-fé e trata da ilegitimidade do
cessionário/Recorrido, posto que a aquisição foi de coisa
litigiosa, fato que impossibilita a defesa como se terceiro fosse.
Afirmam que houve aquisição de coisa
litigiosa, em evidente má-fé e fraude à execução, visto que
adquiriu um em 2/12/2016 (fl.38) e outro em 19/05/2016 (fl. 50),
após a penhora averbada nas matrículas, que ocorreu no dia
21/07/2015, como consta da AV. 4/92.606 (fl.35) e AV.4.91/940
(fl.48).
Salientam que a prova de má-fé do
recorrido está no fato de adquirir lotes após as penhoras
averbadas
nas
matrículas,
não
havendo
se
falar
em
desconhecimento por quem quer que seja, uma vez que o

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registro é público para expedição de certidão da situação dos
imóveis.
Destacam que não há nos autos prova da
quitação do preço pelo promissário comprador.
Por fim, afirmam que, por aplicação do
princípio da causalidade, a condenação do ônus da sucumbência
deve ser imposta ao embargante, que deu causa à demanda,
conforme súmula 303 do Superior Tribunal de Justiça.
Pugnam pelo integral provimento da
apelação, para reformar a respeitável sentença.
Em contrarrazões, o apelado postula seja
negado provimento ao recurso e mantida na íntegra a r. sentença
(fls. 167/173).
Pelo despacho de fl. 181 foi determinada
a complementação do preparo, o que foi cumprido a fls. 184/187.
O recurso foi encaminhado a esta
relatoria, em 11/03/2020, em razão da substituição do Des.
Sergio Shimura (fl. 180).
O recurso foi recebido no seu regular
efeito.
É o relatório.
Cuidam-se de Embargos de Terceiro,
visando à desconstituição da penhora dos imóveis objeto das
matrículas no 91.929 (lote 05 quadra 30), 91.940 (lote 17 quadra
30), 92.617 (lote 26 quadra 60) e 92.606 (lote 15 quadra 60) do

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2o Oficial de Registro de Imóveis de São José do Rio preto,
referentes ao Loteamento “Auferville III”.
As corrés, em defesa, alegaram alienação
em fraude à execução e a má-fé na aquisição dos lotes sub
judice.
A r. sentença julgou procedentes os
embargos, motivo pela qual as embargadas recorrem.
O inconformismo das apelantes não
merece prosperar.
A arguição de cerceamento de defesa,
posta em preliminar, não merece acolhimento.
O julgamento antecipado da lide não
caracteriza o cerceamento de defesa, visto que as provas se
destinam ao convencimento do Juízo e cabe a ele o
entendimento da necessidade da dilação probatória, é o que
dispõe o artigo 370 do Código de Processo Civil.
“Artigo 370, CPC: Caberá ao juiz, de ofício
ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao
julgamento do mérito.
Parágrafo único: O juiz indeferirá, em
decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente
protelatórias”.
Assim, o julgamento antecipado da lide
como dito acima não caracteriza cerceamento de defesa, vez
que o julgador entendeu que as provas necessárias para o seu
convencimento já estavam colacionadas aos autos.
No
mérito
não
se
ignora
que
a

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transferência de domínio de bens imóveis só se torna
consumada pela solenidade de uma escritura pública para o
registro. Ocorre, no entanto, que na esfera limitada da cessão de
direitos, em princípio, a elaboração de instrumento particular
serve para demarcar a autenticidade dos negócios jurídicos e a
vontade dos envolvidos, a ser respeitada judicialmente.
No caso dos autos, as embargadas se
insurgem somente quanto à realização das vendas dos imóveis
registrados sob matrícula no 92.606 (lote 15, quadra 60 do
loteamento “Auferville III) e matrícula no 91.940 (lote 17 quadra
30 loteamento “Auferville III”), pois as aquisições pelo
embargante teriam ocorrido após o registro das penhoras em
21/07/2015 (fls. 35 e 47/48).
Entretanto, basta análise dos documentos
comprobatórios das aquisições dos imóveis pelo ora embargante
para concluir pela procedência dos embargos à execução.
O compromisso de compra e venda de
fls. 27/33 (lote 15 quadra 60) demonstra que a então proprietária
Aufer Construtora e Engenharia Ltda., vendeu, em 10/05/2000,
para os compromissários compradores Celso de Lima e Karla
Adriana Dourado de Azevedo, que por sua vez, através de termo
de cessão de transferência de fls. 39/40 cedeu seus direitos a
Catarina Zanardo Cuerbas, que por termo de cessão de
transferência de fls. 37/38 cedeu, em 02/12/2016, seus direitos
em relação ao imóvel para Edilson de Freitas..
Quanto
ao
lote
17
quadra
30
o
compromisso de compra e venda de fls. 43/46 demonstra que a

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então proprietária Aufer Construtora e Engenharia Ltda., vendeu
em 12/05/2000, para o compromissário comprador Nilton Cesar
Duchatsch, que, através de termos de cessão de transferência
de fls. 49/50 cedeu, em 19/05/2016, seus direitos em relação ao
imóvel ao embargante.
Nota-se que as vendas realizadas entre a
executada Aufer Construtora e Engenharia Ltda. e os primeiros
compromissários compradores, foram anteriores à averbação
que deu publicidade sobre a existência de penhora nas
matrículas, em 21/07/2015 (fls. 35 e 47/48).
Assim
restou
demonstrado
que
os
imóveis foram adquiridos de pessoas que não faziam parte da
Ação de Execução, e que o negócio jurídico da coexecutada e
proprietária originária com aquelas pessoas, ocorreu antes do
ajuizamento da Ação de Execução.
De tal sorte, tem-se que o embargante
demonstrou o fato constitutivo do seu direito, nos termos do
artigo 373, I, do Código de Processo Civil, já que restou
evidenciado que adquiriu os imóveis de terceiro e que estava de
boa-fé.
Mantém-se, desse modo, o decreto de
procedência do pedido, em virtude da verificação de boa-fé do
embargante e aplicação da Súmula no 84 do Colendo Superior
Tribunal de Justiça, afastada a incidência da Súmula no 375
desse mesmo Colendo Tribunal Superior.
Veja-se, em caso análogo, o seguinte
julgado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São

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Paulo:
“APELAÇÃO

EMBARGOS
DE
TERCEIRO
COMPRA E VENDA SEM REGISTRO

PENHORA POSTERIOR
Embargos de terceiro julgados
procedentes para decretar insubsistente a penhora do bem
descrito na inicial
Recurso dos embargados, buscando a
reforma total do julgado, sob a alegação de fraude à execução e
má-fé das partes contratantes, aduzindo que o bem imóvel só
seria transmitido com o registro Possibilidade de oposição de
embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda
do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que
desprovido do registro
Inteligência da Súmula no 84 do
Colendo STJ Fraude à execução não caracterizada Contrato
de compra e venda que foi celebrado antes mesmo do
ajuizamento de ação de conhecimento pelos embargados

Penhora não anotada na matrícula do imóvel
Ausência de
prova cabal da alegada má-fé Inteligência da Súmula no 375 do
Colendo STJ Sentença mantida Honorários de sucumbência
majorados
Aplicabilidade do disposto no artigo 85, §11, do
Código de Processo Civil
Recurso desprovido”. (Apelação
Cível no 1006712-28.2017.8.26.0152, E. 31a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. José Augusto Enxofre Martins, j. 03.10.2019).
Contudo, como esses negócios jurídicos
não estavam averbados na matrícula do imóvel penhorado, tem-
se que a constrição indevida foi ocasionada pelo próprio
embargante, que não comprovou os alegados impedimentos
judiciais perante o Município para transferência do bem, motivo

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pelo qual deve arcar com os honorários advocatícios, em virtude
da Súmula no 303 do Colendo Superior Tribunal de Justiça.
Assim, reforma-se em parte a r. sentença,
unicamente para inverter os ônus da sucumbência, inclusive,
quanto à verba honorária, em virtude do princípio da
causalidade.
Ante o exposto, por meu voto, dá-se
provimento em parte ao recurso.
Hélio Nogueira
Relator