Tribunal: TJSP
Processo: 1001023-45.2020.8.26.0201
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Iniciativa e culpa do promissório comprador. Restituição de 20% do total dos valores pagos. Estimativa razoável das despesas administrativas da vendedora. Possibilidade de limitação do alcance da cláusula penal compensatória em caso de onerosidade excessiva. Art. 51, IV, e § 1o, III, do CDC. Taxa de fruição devida, arbitrada em 0,5% do valor do

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Iniciativa e culpa do promissório comprador. Restituição de 20% do total dos valores pagos. Estimativa razoável das despesas administrativas da vendedora. Possibilidade de limitação do alcance da cláusula penal compensatória em caso de onerosidade excessiva. Art. 51, IV, e § 1o, III, do CDC. Taxa de fruição devida, arbitrada em 0,5% do valor do contrato por mês no período de mora do promissário comprador. Encargos moratórios pagos não passíveis de restituição. Gratuidade concedida ao autor mantida. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000613377
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001023-45.2020.8.26.0201, da Comarca de Garça, em que é apelante CCG
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelado KLEBER APARECIDO DE
ALMEIDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ
ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001023-45.2020.8.26.0201 -Voto no 10990
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Apelação no 1001023-45.2020.8.26.0201
Apelante: Ccg Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelado: Kleber Aparecido de Almeida
Comarca: Garça
Juíza de primeiro grau: Renata Lima Ribeiro Raia
Voto no 10990
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Iniciativa e
culpa do promissório comprador. Restituição de 20% do total dos
valores pagos. Estimativa razoável das despesas administrativas da
vendedora. Possibilidade de limitação do alcance da cláusula penal
compensatória em caso de onerosidade excessiva. Art. 51, IV, e §
1o, III, do CDC. Taxa de fruição devida, arbitrada em 0,5% do
valor do contrato por mês no período de mora do promissário
comprador. Encargos moratórios pagos não passíveis de
restituição. Gratuidade concedida ao autor mantida. Recurso
provido em parte.
RELATÓRIO
A r. sentença de fls. 148/152, cujo relatório é adotado,
julgou procedente o pedido inicial “para declarar a abusividade da
cláusula 22a e, por consequência, resolvido o compromisso de
compra e venda, impondo à requerida CGC Empreedimentos
Imobiliários a obrigação de restituir ao autor o percentual de 90%
sobre a totalidade do preço pago (arras mais parcelas), por força do
negócio jurídico formalizado entre as partes, sem parcelamento,
corrigido monetariamente de acordo com os índices da Tabela Prática
do Tribunal de Justiça de São Paulo, a partir do efetivo desembolso,
sem prejuízo da incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir do
trânsito em julgado desta sentença, compensando-se eventuais
tributos em atraso até o ajuizamento da ação”. Condenou a ré ainda a
pagar as custas e despesas processuais, assim como os honorários
advocatícios que fixo em 10% sobre o montante a ser devolvido.
Apela a ré impugnando, preliminarmente, a concessão
de justiça gratuita ao autor. No mais, postula, conforme as razões

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expostas (fls. 155/179), a reforma da sentença para se reconhecer a
legalidade da cláusula 22a do contrato, determinando-se a retenção
do valor pago a título de arras, respeitando o percentual de retenção
(30%), sem considerar os encargos de mora, assim como da taxa de
fruição a razão de 1% do valor do lote atualizado ao mês, ou,
subsidiariamente, “retenção de 30% sobre o total pago (arras +
parcelas), bem como a taxa de fruição seja fixada em 1% ao mês do
valor do contrato atualizado, durante a ocupação”.
Recurso tempestivo, contrarrazoado e com preparo
recolhido.
É o relatório.
ARGUMENTAÇÃO E DISPOSITIVO
Fica mantida a gratuidade concedida ao autor.
Nos termos do art. 99, § 3o, do CPC, presume-se
verdadeira a alegação de insuficiência financeira deduzida por pessoa
natural. Na hipótese em tela, a impugnação não veio acompanhada
de prova idônea a infirmar a declaração de necessidade do
postulante.
A circunstância de haver firmado o compromisso de
compra e venda de imóvel com a ré em 2015 não indica que
atualmente o beneficiário reúne condições para suportar os custos do
processo sem prejuízo próprio ou de sua família. A bem dizer, mais
revelador é o fato de pleitear a resolução do negócio justamente
porque não tem mais capacidade financeira para arcar com as
prestações do preço.
No mais, o recurso procede em parte.
Consoante
a
Súmula
no
1
desta
Corte,
“O
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a

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compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Por
certo
existe,
na
espécie,
cláusula
penal
compensatória prevendo que em caso de rescisão a restituição da
quantia adimplida ocorrerá mediante dedução das arras mais 30%
dos valores pagos pelo promissário comprador, multa e juros
moratórios, taxa de fruição de 1% do valor do lote por mês contados
da data da mora, despesas de consumo, IPTU, entre outros custos
(fls. 45).
Mas a aplicação indistinta e cumulada das sanções
previstas
na
cláusula
implica,
no
caso
concreto,
gravame
desproporcional,
assim
impondo
excessiva
onerosidade
ao
promissário comprador, colocando-o em desvantagem exagerada (art.
51, IV, e § 1o, III, do CDC).
Lembro que já se entendeu que, “evidenciada a
natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do
contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula
penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in
idem” (proibição da dupla condenação a mesmo título) (STJ, REsp
1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
26/09/2017, DJe 29/09/2017).
Esta Câmara tem assentado que a retenção, na
hipótese de rescisão por culpa do promissário comprador, deve se
ater a 20% dos valores desembolsados, constituindo estimativa
razoável para as perdas administrativas incorridas pela vendedora em
virtude da resolução por culpa do comprador.
Nessa linha, já se pronunciou o E. Superior Tribunal de
Justiça reconhecendo a razoabilidade desse patamar (AgInt no AREsp
952.241/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA,
julgado em 22/11/2016, DJe 29/11/2016; RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel.
Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe
05/11/2012).
Nada impede que o juiz, a quem cabe o justo
equacionamento do litígio no caso concreto, estabeleça o alcance da

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cláusula, de forma a preservar o equilíbrio contratual, consoante,
aliás, o disposto no art. 413 do Código Civil.
Portanto, fica elevada a retenção para 20% das
importâncias pagas (sinal e parcelas), sem prejuízo da compensação
dos tributos em atraso.
Por outro lado, a taxa de fruição constitui “verba
plenamente devida em razão da indisponibilidade do bem, ainda que o
compromissário comprador não tenha dele tirado algum proveito
efetivo” (Apelação Cível 1063336-86.2017.8.26.0576; Relator (a): Luiz Antonio
de Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do
Rio Preto - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/04/2019).
Esta Corte confere ao adquirente de lote indenização de
perdas e danos, por mora imputável ao vendedor, reconhecendo
assim que lotes sem edificação mantêm caráter frugífero e autorizam
indenização de lucro cessante.
Assim, “afigura-se contraditório conceder indenização
por taxa de ocupação ao adquirente de lote vazio que se vê privado
do bem por atraso da vendedora, mas negar a essa última
indenização por dano da mesma natureza imputável ao promissário
comprador” (Apelação Cível 1004486-05.2018.8.26.0576; Relator (a): Francisco
Loureiro; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio
Preto - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/05/2019).
Por outro lado, conforme percentual adotado na Câmara
em hipóteses semelhantes, a indenização nesse aspecto deve ser
arbitrada em 0,5% do valor atualizado do contrato por mês, pelo
período posterior à interrupção do pagamento das prestações (fls. 51),
até a concessão da liminar que liberou o promissário comprador das
obrigações contratuais (fls. 52), isto é, de dezembro de 2019 até abril
de 2020.
Não se afigura abusiva, outrossim, a retenção dos
encargos da mora incidentes sobre as parcelas pagas em atraso pelo
promissário comprador, como multa e juros. A sanção decorre de
impontualidade dos promissórios compradores e se exauriu com o
pagamento do encargo moratório. Não tendo a vendedora havido com

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culpa pela rescisão, não lhe cabe ressarcir o promissário comprador
por esse dispêndio.
Ante o exposto, dou provimento em parte ao recurso,
nos termos supra.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator