Tribunal: TJSP
Processo: 1018092-58.2014.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Achile Alesina
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-22

Ementa:
AÇÃO CONDENATÓRIA – compromisso de compra e venda – recurso dos autores.

SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM – prescrição – Resp. Repetitivo no 1.551.956/SP – recurso não provido.

EXCESSO DE PRAZO NA ENTREGA DA OBRA – inocorrência – previsão contratual clara e expressa – Súmula 164 do TJSP – recurso não provido.

DANO MATERIAL E DANO MORAL – inocorrência – apesar de ser uma relação de

Ementa:
AÇÃO CONDENATÓRIA – compromisso de compra e venda – recurso dos autores.

SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM – prescrição – Resp. Repetitivo no 1.551.956/SP – recurso não provido.

EXCESSO DE PRAZO NA ENTREGA DA OBRA – inocorrência – previsão contratual clara e expressa – Súmula 164 do TJSP – recurso não provido.

DANO MATERIAL E DANO MORAL – inocorrência – apesar de ser uma relação de consumo, os autores não provaram o fato constitutivo do direito – atraso na entrega que não pode ser imputado à responsabilidade das rés, já que o habite-se foi comprovadamente expedido muito antes do prazo contratual – posse dos autores que só poderia ser concedida pelas rés após o pagamento do preço – ausência de abusividade – previsão contratual expressa – autores que demoraram na obtenção do financiamento – recurso não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000561371
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1018092-58.2014.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes
CARLOS ALBERTO LIMA DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA) e CARLA
CAROLINE GIORDANO OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados
TRISUL S/A e RIBEIRÃO NITEROI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
SPE LTDA.
ACORDAM, em 15a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
RAMON MATEO JÚNIOR (Presidente) e MENDES PEREIRA.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
ACHILE ALESINA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1018092-58.2014.8.26.0506 -Voto no 17309 - smc
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Apelação Cível no 1018092-58.2014.8.26.0506
Apelantes: CARLOS ALBERTO LIMA DE OLIVEIRA e Carla Caroline
Giordano Oliveira
Apelados: Trisul S/A e Ribeirão Niteroi Empreendimentos Imobiliarios Spe
Ltda
Comarca: Ribeirão Preto
Voto no 17309
AÇÃO CONDENATÓRIA – compromisso de compra e venda –
recurso dos autores.
SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM
prescrição
Resp.
Repetitivo no 1.551.956/SP recurso não provido.
EXCESSO DE PRAZO NA ENTREGA DA OBRA
inocorrência

previsão contratual clara e expressa
Súmula 164 do TJSP

recurso não provido.
DANO MATERIAL E DANO MORAL inocorrência apesar de ser
uma relação de consumo, os autores não provaram o fato
constitutivo do direito
atraso na entrega que não pode ser
imputado à responsabilidade das rés, já que o habite-se foi
comprovadamente expedido muito antes do prazo contratual

posse dos autores que só poderia ser concedida pelas rés após o
pagamento do preço
ausência de abusividade
previsão
contratual expressa
autores que demoraram na obtenção do
financiamento recurso não provido.

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Apelação Cível no 1018092-58.2014.8.26.0506 -Voto no 17309 - smc
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Trata-se de recurso à r. sentença proferida pela MMa. Juíza
de Direito da 10a Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto, Dra. Rebeca
Mendes Batista, que nos autos da ação declaratória e condenatória movida
pelos apelantes contra as apeladas, julgou parcialmente procedente o
pedido para condenar as rés a restituírem aos autores, de forma simples,
os valores de: a) R$1.450,08, a título de taxa condominial, conforme
comprovante de fls. 114, com correção monetária desde o desembolso e
juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação e b)R$3.500,00, a título
de taxa de cessão, com correção monetária desde o desembolso e juros
moratórios de 1% ao mês a partir da citação. Fixou a sucumbência
recíproca entre as partes, repartindo custas e despesas, fixando honorários
de R$ 5.000,00, 80% a cargo dos autores e 20% a cargo das rés,
observada a gratuidade aos autores.
Recorrem os autores e buscam a reforma da sentença.
Recurso regularmente processado.
É o relatório.
Narra a inicial que os autores adquiriram junto às rés uma
unidade autônoma, com prazo de conclusão previsto para dezembro de
2012, podendo ser prorrogada a entrega para até junho de 2013.
Alegam que a entrega efetiva ocorreu apenas em novembro
de 2013 por culpa exclusiva das rés e que, nesse ínterim, perdeu seu
emprego, o que resultou na necessidade de integrar seu noivo, o coautor,
no contrato de financiamento, sob exigência de pagamento de 3% do valor
do contrato para a cessão.
Consideram abusiva essa exigência e afirma que o valor
pago nesse período de atraso deve ser restituído com atualização.
Afirmam que foram surpreendidos com a exigência de
pagamento de comissão de corretagem (R$ 4.711,50) e SATI (R$ 991,00).
Alegam a relação de consumo, a abusividade do contrato

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de adesão, o dano moral e requerem a indenização.
Afirmam que o atraso na entrega representa risco da
atividade e que o lucro cessante é presumido, devendo ser indenizados.
Narram que houve exigência da cobrança de taxa de
condomínio antes da entrega do imóvel, o que é ilegal e devem ser
ressarcidos.
Alegam também que a taxa de cessão é ilegal e deve ser
restituída.
Formulam como pedido expresso: a) fixação de multa de
2% para cada mês de atraso na entrega do bem, computando-se o período
entre dezembro de 2012 e novembro de 2013; b) devolução em dobro da
comissão de corretagem e da SATI; c) restituição em dobro do valor pago a
título de taxa de condomínio; d) devolução em dobro dos valores a título de
correção monetária no período entre dezembro de 2012 e novembro de
2013; e) condenação das rés ao pagamento de lucros cessantes pelo
atraso na entrega da obra relativo a onze meses; f) restituição em dobro da
taxa de cessão; g) indenização por dano moral.
Requerem a procedência.
Em contestação, a corré Ribeirão Niterói afirma a
prescrição para o pedido relativo à SATI, tendo em vista que os serviços
foram prestados em 22/01/2011.
Afirma a inépcia da inicial, já que os autores são prolixos e
não delimitam o pedido e levanta a ilegitimidade passiva.
Alega que a contratação foi livre e que os autores estavam
cientes de suas obrigações contratuais.
Ainda, afirma que a obra foi concluída muito antes do prazo
de entrega contratual, que era junho de 2013, tendo os autores realizado a
visita técnica em novembro de 2012, sendo que a construção recebeu o
habite-se em 20/03/2013.

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Alega que, a partir daí, surge para o adquirente a obrigação
de pagar o saldo devedor, o que não foi providenciado pelos autores, sendo
inverídica a alegação de que a ré não teria fornecido a documentação
adequada, até porque é de seu interesse que o financiamento seja
realizado.
Afirma que a taxa de cessão cobrada quando do
aditamento do contrato tem previsão expressa, o que faz a cobrança lícita.
Refuta a alegação de danos materiais e de danos morais,
porque após cumprirem suas obrigações, a posse do imóvel foi concedida
aos autores.
Rechaça todos os pedidos de restituição e afirma a
litigância de má-fé dos autores.
Requer a improcedência.
Também em contestação, a corré Trisul levanta sua
ilegitimidade passiva, por não ter qualquer relação com relação obrigacional
com os autores, mas sim apenas com a corré Ribeirão Niterói.
Requer a improcedência.
A r. sentença julgou parcialmente procedente o pedido para
condenar as rés a restituírem aos autores, de forma simples, os valores de:
a) R$1.450,08, a título de taxa condominial, conforme comprovante de fls.
114, com correção monetária desde o desembolso e juros moratórios de
1% ao mês a partir da citação e b)R$3.500,00, a título de taxa de cessão,
com correção monetária desde o desembolso e juros moratórios de 1% ao
mês a partir da citação. Fixou a sucumbência recíproca entre as partes,
repartindo custas e despesas, fixando honorários de R$ 5.000,00, 80% a
cargo dos autores e 20% a cargo das rés, observada a gratuidade aos
autores.
Apelação dos autores (fls. 743/768).
Contrarrazões das rés (fls. 772/789).

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Em suas razões, os apelantes afirmam que se trata de
relação de consumo e que a prescrição não se aplica, pois o recurso
repetitivo foi decidido no curso do processo.
Afirmam que a multa contratual inversa é cabível, mesmo
não havendo tal previsão no contrato, em prestígio à equidade.
Afirmam que deve haver condenação das apeladas ao
pagamento de multa moratória cumulada com indenização de lucros
cessantes pelo período de atraso na entrega, que ocorreu por culpa das
empresas.
Reafirmam o dano moral.
Requerem a reforma.
Em contrarrazões, as apeladas requerem a manutenção da
sentença.
É o necessário.
Com efeito, muito embora as rés tenham sido vencidas em
parte, deixaram de recorrer e, assim, os pontos relativos à restituição da
taxa de condomínio e da taxa de cessão não serão mais objeto de análise,
pois o resultado foi favorável aos autores.
Acerca da prescrição para a pretensão de ressarcimento da
SATI e da comissão de corretagem, aplica-se o decidido no REsp.
Repetitivo no 1.551.956/SP, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado
em 24/08/2016:
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR.
PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM
CAUSA.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem

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ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere (art. 206, § 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do
Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de
10/08/2016, versando acerca de situação análoga.
(...).
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO”.
A aplicação da decisão é imediata e incide sim para ações
em andamento, pois a prescrição é instituto de natureza material e,
ademais, a previsão legal correta sempre esteve no art. 206, § 3o, inciso V,
do CC, não havendo que se falar em ação pessoal.
Prescritas, portanto, as pretensões de ressarcimento de
SATI e comissão de corretagem.
Os autores alegaram que o prazo de entrega da obra era
em dezembro de 2012 e que a extensão por 180 dias é abusiva.
Contudo, este Tribunal editou a Súmula no 164 que
reconhece a validade dessa extensão:
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias,
para
entrega
de
imóvel
em
construção,
estabelecido
no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível”.
Está bem claro no item 10 de fls. 77 que a previsão de
conclusão era dezembro de 2012 e, a fls. 89, item 7.1, houve a previsão
clara e expressa de que a prorrogação por 180 dias poderia ocorrer.
Não há, portanto, qualquer abusividade na entrega em
junho de 2013.
Inexiste dúvida acerca de quando a obra foi concluída,
conforme documento de fls. 228, já que o habite-se é um ato administrativo
que só pode ser expedido quando cumpridas as formalidades legais de
conclusão.
Sua expedição ocorreu em 20/03/2013.

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Não há que se falar em atraso, ainda, já que o item 8.1 a
fls. 90 é bem claro: o comprador receberá a posse após a expedição do
habite-se, o que é evidentemente condicionado ao cumprimento de suas
obrigações contratuais, especialmente o pagamento do preço.
Ou seja, os autores deveriam ter providenciado a obtenção
do financiamento ao tempo em que adquiriram o direito de ingressar na
posse.
Mesmo em se tratando de relação de consumo, cabia aos
autores provar que o atraso mencionado decorreu de ação ou omissão
imputáveis às rés.
Isso porque se trata de fato constitutivo de seu direito (art.
373, inciso I, do CPC), do qual não se desincumbiram, já que os
documentos de fls. 74/114 não se prestam a tanto.
Aliás, é evidente que as rés não teriam qualquer obrigação,
nem legal e nem contratual, de dar posse aos autores sem que estes
pagassem o preço.
Portanto, sem a prova necessária de que o atraso na
obtenção do financiamento pode ser carreado à conta das rés, não existe
nexo causal e, portanto, não há que se falar em responsabilidade, o que
conduz à inexistência de danos a serem indenizados, sejam de ordem
material (lucros cessantes), sejam de ordem moral.
Fica mantida a sucumbência tal como fixada.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.
ACHILE ALESINA
Relator