Tribunal: TJSP
Processo: 1059582-39.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Francisco Giaquinto
Órgão colegiado: 13a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-13

Ementa:
Ações de restituição de valores c.c. indenização por danos materiais – Promessa de compra e venda de imóvel – Pretensão da autora à restituição dos valores pagos em razão de correção do capital financiado pelo INCC, entre a data da celebração do contrato e da efetiva obtenção do financiamento, bem como ressarcimento de despesas referentes ao cancelamento de hipoteca, IPTU, ITBI, taxa de

Ementa:

Ações de restituição de valores c.c. indenização por danos materiais – Promessa de compra e venda de imóvel – Pretensão da autora à restituição dos valores pagos em razão de correção do capital financiado pelo INCC, entre a data da celebração do contrato e da efetiva obtenção do financiamento, bem como ressarcimento de despesas referentes ao cancelamento de hipoteca, IPTU, ITBI, taxa de assessoria cartorária, taxa de atribuição de unidade e indenização por diferença a menor do tamanho da vaga de garagem, entregue com tamanho inferior ao contratado – Ações reunidas para julgamento conjunto – Sentença de parcial procedência.

Indenizatória – Pretensão a indenização por diferença a menor do tamanho da vaga de garagem – Reconhecimento da decadência do prazo ânuo (art. 501 do CC) – Descabimento – Pretensão de natureza indenizatória sobre a qual não incide o prazo decadencial do art. 501 do CC ou do art. 26 do CDC – À mingua de prazo específico no CDC ou CC que regule a pretensão indenizatória deduzida, deve incidir o prazo decenal previsto no art. 205 do CC – Decadência ou prescrição não operada – Recurso da autora provido para afastar a decadência – Julgamento do mérito indenizatório (art. 1013, § 4o, do CPC) - Diferença de metragem que se revelou ínfima e dentro do limite de tolerância previsto no contrato – Variação que não prejudicou o regular uso da vaga de garagem tampouco representa prejuízo patrimonial apto a gerar obrigação de indenizar – Recurso da autora provido para afastar a decadência, julgando-se improcedente o pedido indenizatório (art. 1013, § 4o, do CPC).

Recurso de apelação interposto pela ré em duplicidade – Descabimento – Preclusão consumativa operada – Violação ao princípio da unirrecorribilidade recursal – Recurso de apelação posteriormente interposto pela ré não conhecido.

Ilegitimidade passiva ad causam no tocante à pretensão da autora de reembolso do valor pago a título de IPTU – Ação em que não se pretende a repetição de indébito tributário, discutindo-se a legalidade de previsão contratual que prevê responsabilidade pelo pagamento do imposto – Pertinência subjetiva passiva evidenciada.

IPTU – Cobrança de IPTU da autora referente aos meses posteriores à expedição do "Habite-se", mas anteriores à entrega das chaves – Cobrança amparada na cláusula 6.2 do contrato – Abusividade bem reconhecida – É indevida a cobrança de IPTU do promitente comprador enquanto não realizada a entrega das chaves – Recurso negado.

Taxa de cancelamento de hipoteca – Garantia prestada pela construtora à instituição financeira para financiamento da obra – Impossibilidade de repasse da taxa de cancelamento aos compradores – Previsão contratual de arcar com gastos de escritura pública e registro não inclui os custos para cancelamento da garantia prestada pela incorporadora – Interpretação mais favorável ao aderente à luz do art. 47 do CDC e 423 do CC – Recurso negado.

Taxa de atribuição de unidade – A individualização das unidades autônomas constitui encargo inerente à atividade de construção de empreendimentos imobiliários residenciais desenvolvida pela ré e não pode ser repassada à promitente compradora – Recurso negado.

Taxa de assessoria – Serviço de assessoria técnica imobiliária (SATI) ou congênere – Ilegalidade – Entendimento consolidado pelo STJ no REsp 1.599.511/SP – Cobrança de atividade congênere ao serviço de assessoria técnica-imobiliária prestado pela própria construtora e inerente à celebração do contrato, não constituindo serviço facultativo autônomo de despachante – Abusividade bem reconhecida – Recurso negado.

Recurso da ré negado, provido o da autora para afastar a decadência, julgando-se improcedente o pedido indenizatório no tocante a metragem a menor da garagem.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000092291
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1059582-39.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelada QUEZIA DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante
MRV MRL XVI INCORPORAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em 13a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso da ré,
deram provimento ao recurso da autora para afastar a decadência e julgaram
improcedente o pedido indenizatório no tocante a metragem a menor da garagem.
V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
CAUDURO PADIN (Presidente sem voto), NELSON JORGE JÚNIOR E JAYME
DE OLIVEIRA.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
FRANCISCO GIAQUINTO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1059582-39.2017.8.26.0576 - Voto 31320
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VOTO No : 31320
APEL. No : 1059582-39.2017.8.26.0576
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
APTES. : QUEZIA DA SILVA (JUST GRAT) E MRV MRL XVI
INCORPORAÇÕES LTDA.
APDOS. : OS MESMOS
Ações de restituição de valores c.c. indenização por danos
materiais Promessa de compra e venda de imóvel
Pretensão da autora à restituição dos valores pagos em
razão de correção do capital financiado pelo INCC, entre a
data da celebração do contrato e da efetiva obtenção do
financiamento, bem como ressarcimento de despesas
referentes ao cancelamento de hipoteca, IPTU, ITBI, taxa
de assessoria cartorária, taxa de atribuição de unidade e
indenização por diferença a menor do tamanho da vaga de
garagem, entregue com tamanho inferior ao contratado
Ações reunidas para julgamento conjunto Sentença de
parcial procedência.
Indenizatória Pretensão a indenização por diferença a
menor do tamanho da vaga de garagem Reconhecimento
da decadência do prazo ânuo (art. 501 do CC)

Descabimento Pretensão de natureza indenizatória sobre
a qual não incide o prazo decadencial do art. 501 do CC ou
do art. 26 do CDC À mingua de prazo específico no CDC
ou CC que regule a pretensão indenizatória deduzida, deve
incidir o prazo decenal previsto no art. 205 do CC
Decadência ou prescrição não operada Recurso da autora
provido para afastar a decadência Julgamento do mérito
indenizatório (art. 1013, § 4o, do CPC) - Diferença de
metragem que se revelou ínfima e dentro do limite de
tolerância previsto no contrato
Variação que não
prejudicou o regular uso da vaga de garagem tampouco
representa prejuízo patrimonial apto a gerar obrigação de
indenizar Recurso da autora provido para afastar a
decadência,
julgando-se
improcedente
o
pedido
indenizatório (art. 1013, § 4o, do CPC).
Recurso de apelação interposto pela ré em duplicidade
Descabimento Preclusão consumativa operada Violação
ao princípio da unirrecorribilidade recursal Recurso de
apelação posteriormente interposto pela ré não conhecido.
Ilegitimidade passiva ad causam no tocante à pretensão da
autora de reembolso do valor pago a título de IPTU Ação
em que não se pretende a repetição de indébito tributário,
discutindo-se a legalidade de previsão contratual que prevê
responsabilidade pelo pagamento do imposto Pertinência

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Apelação Cível no 1059582-39.2017.8.26.0576 - Voto 31320
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subjetiva passiva evidenciada.
IPTU Cobrança de IPTU da autora referente aos meses
posteriores à expedição do “Habite-se”, mas anteriores à
entrega das chaves Cobrança amparada na cláusula 6.2 do
contrato Abusividade bem reconhecida É indevida a
cobrança de IPTU do promitente comprador enquanto não
realizada a entrega das chaves Recurso negado.
Taxa de cancelamento de hipoteca Garantia prestada pela
construtora à instituição financeira para financiamento da
obra Impossibilidade de repasse da taxa de cancelamento
aos compradores Previsão contratual de arcar com gastos
de escritura pública e registro não inclui os custos para
cancelamento da garantia prestada pela incorporadora
Interpretação mais favorável ao aderente à luz do art. 47 do
CDC e 423 do CC Recurso negado.
Taxa de atribuição de unidade A individualização das
unidades autônomas constitui encargo inerente à atividade
de
construção
de
empreendimentos
imobiliários
residenciais desenvolvida pela ré e não pode ser repassada
à promitente compradora Recurso negado.
Taxa de assessoria
Serviço de assessoria técnica
imobiliária (SATI) ou congênere
Ilegalidade

Entendimento consolidado pelo STJ no REsp 1.599.511/SP
Cobrança de atividade congênere ao serviço de assessoria
técnica-imobiliária prestado pela própria construtora e
inerente à celebração do contrato, não constituindo serviço
facultativo autônomo de despachante Abusividade bem
reconhecida Recurso negado.
Recurso da ré negado, provido o da autora para afastar a
decadência,
julgando-se
improcedente
o
pedido
indenizatório no tocante a metragem a menor da garagem.*
Tratam-se de ações de restituição de valores c.c. indenização por
danos materiais ajuizadas por QUEZIA DA SILVA em face de MRV MRL XVI
INCORPORAÇÕES LTDA, julgadas parcialmente procedentes pela r. sentença de fls.
511/521, condenando a requerida a restituir à requerente o valor correspondente ao
cancelamento de hipoteca, à taxa de assessoria cartorária, taxa de atribuição de unidade e
IPTU, com correção monetária de cada pagamento e juros legais da citação, condenando a
ré ao pagamento das custas processuais proporcionais e honorários advocatícios de 10% do
valor devido e a autora com as custas processuais proporcionais e honorários advocatícios
de 10% do excedente do pedido, observada a gratuidade.

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Apelação Cível no 1059582-39.2017.8.26.0576 - Voto 31320
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Apela a autora, insistindo no acolhimento do pedido de
indenização por danos materiais quanto à diferença no tamanho da vaga de garagem. Alega
que o prazo para o pleito indenizatório não se confunde com o prazo para o pleito
redibitório, aplicando-se o prazo prescricional decenal. Pugna pelo provimento do recurso,
com o afastamento da decadência e acolhimento da pretensão indenizatória (fls. 523/535).
Apela também a ré defendendo a total improcedência das
demandas. Defende sua ilegitimidade passiva ad causam no tocante à pretensão de
reembolso do valor de IPTU, o qual deve ser cobrado diretamente da Prefeitura Municipal.
No mérito, sustenta possibilidade do repasse da cobrança de IPTU à autora a partir da
expedição do “Habite-se”, não apenas em razão de expressa previsão na cláusula 6.2 do
contrato, mas também por se tratar de obrigação propter rem. Legal a taxa de assessoria
voluntariamente contratada e prevista na cláusula 8a do aditivo ao contrato de compra e
venda, tratando-se de serviços de despachante e não mera assessoria imobiliária, não se
confundindo, portanto, com a taxa SATI. Entende possível a cobrança do valor do
cancelamento da hipoteca, por se referir a despesa de transferência imobiliária
regularmente prevista na cláusula 8a e cuja cobrança é possível nos termos do art. 490 do
Código Civil. Lícita a taxa de individualização da matrícula, diante da inexistência de
qualquer previsão legal que atribua ao incorporador o pagamento de tal despesa, podendo
ser objeto de livre pactuação entre as partes. A restituição de valores nos termos em que
reconhecida pela r. sentença acarretaria enriquecimento sem causa da autora, devendo
julgar-se a ação improcedente (fls. 547/584).
A fls. 622/636 houve repetição do recurso de apelação pela ré.
Recursos regularmente processados, respondidos e recebidos nos
efeitos devolutivo e suspensivo, na forma do art. 1.012, caput, do CPC.
É o relatório.
VOTO.
Trata-se de ações de restituição de valores c.c. indenização por
danos morais, por encargos reputados indevidos pela autora, pela celebração de contrato de
compra e venda de imóvel, cobrados em razão da correção do capital financiado pelo INCC
entre a data da celebração do contrato e a data da obtenção do financiamento, bem como
ressarcimento das despesas pelo cancelamento de hipoteca, IPTU, ITBI, taxa de assessoria
cartorária, taxa de atribuição de unidade e indenização pela diferença no tamanho da vaga
de garagem, entregue com tamanho inferior ao inicialmente contratado.
Reunidas para julgamento conjunto, as ações foram julgadas
parcialmente procedentes, condenando a ré a restituir à autora os valores correspondentes
ao cancelamento de hipoteca, à taxa de assessoria cartorária, taxa de atribuição de unidade
e IPTU, reconhecendo a decadência do direito de pleitear indenização pela diferença no
tamanho de vaga de garagem com base no art. 501 do Código Civil, julgando

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Apelação Cível no 1059582-39.2017.8.26.0576 - Voto 31320
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improcedentes as demais pretensões autorais.
RECURSO DA AUTORA.
Apela a autora defendendo tão somente hipótese de afastar-se o
reconhecimento da decadência do direito de pleitear indenização por danos materiais
quanto à diferença no tamanho da vaga de garagem.
Nos autos do processo no 1043642-97.2018.8.26.0576, alegou a
autora que as medidas da vaga de garagem não correspondem àquela prometida pela ré no
compromisso de compra e venda, de 12m2, entregue com apenas 9,99m2.
Assim, em razão da diferença a menor da garagem de 2,01m2
pleiteou indenização no valor de R$4.979,49.
O Juiz a quo reconheceu ter a autora decaído do direito de reclamar
a diferença de área a menor de imóvel é de 1 (um) ano a contar do registro do título,
previsto no art. 501 do CC, assim fundamentando a r. sentença quanto ao tema:
“Estabelece o art. 501 do CC, que o prazo para propor a ação
referente à diferença de área de bem imóvel é de um ano, a contar do registro do título,
sendo que referido prazo estava operado, quando do ajuizamento, pelo que se vê da
respectiva certidão de matrícula, fls. 258, processo 1059582-39.2017. A matrícula
demonstra que as obras foram concluídas em 03 de julho de 2017 e a própria autora
asseverava ter recebido as chaves do imóvel em julho de 2017.
Ainda que assim não fosse, a improcedência da ação seria de
rigor, ressalvados r. entendimentos em sentido contrário.
Conforme se vê das imagens de fls. 505/506 apresentadas nos
autos 1059582-39 e fls. 232 dos autos no 1043642-97.2018, parte do espaço destinado
para esse fim não foi pavimentado.
Independentemente
de
posturas
municipais
obrigatórias,
atendendo às melhores regras construtivas, a ré buscou preservar a permeabilidade do
solo em parte da área que é externa, no sentido de permitir a absorção de águas pluviais,
sem inviabilizar ou mesmo dificultar a utilização do espaço para o fim ao qual foi
destinado, o estacionamento de veículos. É o que se vê, mais uma vez, da fotografia
acima referida.
Não há que se falar em vício a reduzir o valor do imóvel, ao
contrário, atendendo aos postulados de sustentabilidade, a ré confere atualidade e
valorização ao empreendimento”.
Preservado o entendimento do d. Juiz a quo, inaplicável ao caso o
prazo decadencial ânuo previsto no art. 501 do CC tampouco do art. 26 do CDC.

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Apelação Cível no 1059582-39.2017.8.26.0576 - Voto 31320
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Embora a relação jurídica seja de natureza consumista (compra e
venda de imóvel), a natureza do vício (metragem da garagem com dimensão menor do que
a vendida) é de fácil constatação e aparente, sendo que o art. 26 do CDC estipula o prazo
decadencial, com relação a vícios de qualidade ou quantidade do produto ou serviço, de
produtos duráveis, o prazo de 90 dias (art. 26, II, do CDC), da entrega do produto (art. 26, §
1o, do CDC).
O Código Civil prevê o prazo decadencial de 1 ano na hipótese de
venda do imóvel não corresponder a área vendida (ad mensuram), podendo o comprador
exigir o direito a complementação da área, resolução do contrato ou abatimento do preço
(art. 500 e 501 do CC).
Considerando-se a aplicação simultânea de duas normas jurídicas,
de forma a solucionar o conflito de normas jurídicas (antinomias), caso de aplicação do
princípio do dialogo das fontes, para definir a legislação a ser aplicada, em benefício do
consumidor.
Não é caso de aplicação do prazo decadencial de 90 dias (art. 26,
II, do CDC) por não se tratar o pedido da autora a nenhuma das hipóteses previstas nos arts.
18, § 1o e 20 do CDC (substituição do produto, restituição da quantia paga, abatimento
proporcional do preço ou reexecução do serviço).
Também não é caso de aplicação da decadência ânua do art. 501 do
CC por não corresponder o pedido a exigência de complementação, resolução do contrato
ou abatimento proporcional do preço.
O pedido deduzido pela autora é indenizatório com base em área
menor da garagem entregue pela Construtora ré.
Nesse cenário, não é caso de aplicação do prazo decadencial de 90
dias (art. 26, II, do CDC) ou ânuo (art. 501 do CC), mas do prazo prescricional decenal do
art. 205 do CC, por envolver pedido indenizatório, tipicamente condenatório, para o qual
inexiste prazo prescricional específico.
Portanto, tratando-se de ação de natureza indenizatória para a qual
inexiste prazo prescricional específico, aplica-se a prescrição decenal, do art. 205 do
Código Civil, como já decidido pelo STJ.
Neste sentido:
PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR.
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR PERDAS
E DANOS CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER.
OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO
OU
OBSCURIDADE.
NÃO
OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015.
INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE

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IMÓVEL. METRAGEM A MENOR. VÍCIO APARENTE.
PRETENSÃO INDENIZATÓRIO. PRAZO DECENAL. 1. Ação
de reparação de perdas e danos cumulada com obrigação de
fazer, em virtude da entrega de imóvel, objeto de contrato de
compra e venda entre as partes, em metragem menor do que a
contratada. 2. Ação ajuizada em 03/02/2017. Recurso especial
concluso ao gabinete em 15/03/2019. Julgamento: CPC/2015. 3.
O propósito recursal, além de ver reconhecida a negativa de
prestação jurisdicional, é a aplicação das prejudiciais de
decadência e prescrição em relação ao pedido do recorrido de
reparação por perdas e danos decorrentes da aquisição de imóvel
entregue em metragem menor do que a contratada. 4. Não há que
se falar em violação do art. 1.022 do CPC/2015 quando o
Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à
hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua
apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela
parte. 5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de
mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de
modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em
violação do art. 489 do CPC/2015. 6. A entrega de bem imóvel em
metragem diversa da contratada não pode ser considerada vício
oculto, mas sim aparente, dada a possibilidade de ser verificada
com a mera medição das dimensões do imóvel - o que, por
precaução, o adquirente, inclusive, deve providenciar tão logo
receba a unidade imobiliária. 7. É de 90 (noventa) dias o prazo
para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil
constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da
efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1o, do CDC). 8. O prazo
decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao período
de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das
alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1o, e 20,
caput, do mesmo diploma legal (a saber, a substituição do
produto, a restituição da quantia paga, o abatimento proporcional
do preço e a reexecução do serviço), não se confundindo com o
prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear
indenização decorrente da má-execução do contrato. 9. Quando a
pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de
ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não
há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente
condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. 10. À falta de
prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização
por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral
decenal previsto no art. 205 do CC/02. 11. Recurso especial
parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.
(REsp
1819058/SP,
Rel.
Ministra
NANCY
ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 05/12/2019)
No caso, observa-se que a entrega das chaves ocorreu em
31/7/2017 (fls. 192 proc. no 1059582-39-2017) e a pretensão indenizatória pela diferença
da metragem a menor ajuizada em 5/10/2018, não se consumando, portanto, a prescrição.

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Por tais fundamentos dá-se provimento ao recurso da autora
para afastar a decadência.
Passasse ao exame da pretensão do mérito quanto a indenização no
tocante a metragem a menor da garagem (art. 1013, § 4o, do CPC).
Alega a autora que a vaga de garagem apresenta uma diferença a
menor de 2,01m2, entregue com apenas 9,99m2 de área ao invés de 12m2, conforme se
obrigou em contrato.
A cláusula 2a do contrato prevê a disponibilização para guarda de
veículo de pequeno ou médio porte, com descrição pelo projeto arquitetônico, nos
seguintes termos (fl. 14 dos autos 1059582-39.2017.8.26.0576):
“2) CLÁUSULA SEGUNDA: DO OBJETO.
O objeto do presente contrato é constituído pelo imóvel descrito
no item 2 do Quadro Resumo, do qual a PROMITENTE VENDEDORA é legítima
proprietária.
A garagem/estacionamento do imóvel objeto deste contrato, caso
existente, estará descrita(o) na Convenção de Condomínio e(ou) projeto arquitetônico e
servirá para a guarda de veículo de passeio, de pequeno ou médio porte.”
No projeto estrutural, por sua vez, foi informado que a vaga teria
12m2 de área total, sendo 10,01m2 de parte asfaltada, e o restante em área verde permeável.
No memorial descritivo, por sua vez, já constava que o piso poderia não ser inteiramente
em asfalto, conforme consta em trecho destacado a fl. 130 no bojo da contestação, não
impugnado pela autora, reiterado no relatório de visita técnica (fls. 231/233 do proc. no
1043642-97.2018.8.26.0576).
Observa-se, portanto, que a diferença existente, na verdade, é de
apenas 0,02m2 e não de 2,01m2 como alegado e decorre, muito provavelmente, de eventual
diferença de medição.
Ainda que a mesma persistisse após exame técnico, seria parte
insignificante quando em cotejo com a metragem total, não ensejando qualquer
comprometimento do uso regular da vaga de garagem tampouco viabilizando o
reconhecimento de perda patrimonial expressiva a legitimar a pretensão indenizatória da
autora.
Sobreleva ponderar, ainda, que a cláusula 5a do compromisso de
compra e venda firmado entre as partes prevê a tolerância de 3% de divergência na
metragem do imóvel, para mais ou para menos, situação que se enquadra no caso em tela
sem qualquer indício de abusividade (fl. 17 dos autos 1059582-39.2017.8.26.0576).

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“5) CLÁUSULA QUINTA: DA ENTREGA E IMISSÃO NA
POSSE
(...)
Por se tratar de construção artesanal, as partes acordam e dão
ciência que se verificada qualquer diferença nas dimensões do imóvel aqui
transacionado, para mais ou para menos, de até 3% (três por cento), será aceitável.”
Ademais, denota-se que parte do espaço destinado à garagem não
foi pavimentado (fotos fls. 505/506 proc. 1059582-39 e fls. 232 proc. 1046642-97),
procurando a ré preservar a impermeabilidade do solo, visando a absorção de águas
pluviais.
Tal fato não inviabiliza ou dificulta a utilização do espaço pela
autora, para o fim de estacionamento do veículo (garagem), não sendo caso de qualquer
desvalorização do imóvel da requerente.
Por isso, julga-se improcedente o pedido de indenização de
metragem da garagem, mantida a sucumbência imposta na r. sentença.
RECURSO DA RÉ.
Inicialmente, cumpre observar que a requerida protocolou o
recurso de apelação (fls. 547/584) em 23/07/2019, apresentando novo recurso (fls.
622/636), protocolado em 30/07/2019.
Não se conhece do recurso de apelação posterior de fls. 622/636,
interposto pela ré em 30/07/2019, por já ter interposto, em 23/07/2019 o recurso de
apelação de fls. 547/584, operando-se a preclusão consumativa, sendo vedada a dupla
insurgência em face da mesma sentença, por afronta ao princípio da unirrecorribilidade
recursal.
A propósito lição de Moacir Amaral dos Santos sobre o tema: “Da
mesma decisão, sentença ou acórdão não se admite a interposição simultânea de mais de
um recurso. Aplicação do princípio da unirrecorribilidade: proibição de interposição
simultânea de mais de um recurso. A respeito, expresso era o Código de 39, art. 809: a
parte não poderá usar, ao mesmo tempo, mais de um recurso. Embora, no tocante,
omisso o Código vigente, o princípio permanece dado o sistema recursal por ele
estabelecido” (in: DOS SANTOS, Moacir Amaral. “Primeiras Linhas de Direito Processual
Civil”. 3o Vol. São Paulo: Ed. Saraiva. 15a Ed. 1995, pág. 88).
Nesse sentido:

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PROCESSUAL CIVIL Duplicidade de apelações em face da
mesma decisão - Os princípios da unirrecorribilidade e da
consumação inviabilizam o conhecimento de novo recurso de
apelação oferecido após a interposição do primeiro Preclusão
Segunda apelação não conhecida.
Compromisso de compra e venda - Ação ordinária de rescisão
contratual c.c. reintegração de posse Rescisão- Insucesso do
negócio que se deu por culpa dos réus - Impossibilidade de
indenização pelas benfeitorias, diante da inexistência de pedido
neste sentido- Vedação ao enriquecimento sem causa que não
permite a ocupação gratuita do imóvel- Fixação de taxa de
ocupação, para valor equivalente a 0,5% do valor do contrato -
Sucumbência mantida - Recurso da autora provido, desprovido o
do
corréu.
(Relator(a):
Moreira
Viegas; Comarca:
Campinas; Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 03/08/2016; Data de registro: 03/08/2016)
Apelação Cível. Embargos de terceiro. Procedência. Apelações de
ambas as partes e recurso adesivo dos embargantes. Apelação do
embargante não conhecida na primeira instância. Decisão da
qual não houve a interposição de recurso. Preclusão. Apelação do
embargado intempestiva e deserta. Recurso adesivo dos
embargantes não conhecido em razão do princípio da
unirrecorribilidade e, ainda que superado isso, do não
conhecimento da apelação do embargado. (Relator(a): Morais
Pucci; Comarca: Taquaritinga; Órgão julgador: 35a Câmara de
Direito Privado; Data do julgamento: 18/07/2016; Data de registro:
19/07/2016)
APELAÇÃO Ação de reintegração de posse Procedência
Recurso autônomo, interposto pela autora, declarado deserto e
não conhecido
Recurso adesivo da autora, interposto após
interposição
da
apelação
pelos
requeridos

Preclusão
Consumativa
Recurso adesivo não conhecido
Negócio
rescindido em razão da inadimplência incontroversa dos
compradores Recorrentes deixaram de pagar as parcelas 03
anos após a posse do imóvel Notificação para purgação da
mora, enviada aos compradores, que se quedaram inertes

Acordo e renegociação da dívida que não pode ser imposta à
vendedora Recurso dos requeridos improvido e não conhecido o
recurso da autora. (Relator(a): Egidio Giacoia; Comarca: São
Paulo; Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 21/06/2016; Data de registro: 21/06/2016)
Recurso adesivo do autor
Afronta ao princípio da
unirrecorribilidade das decisões Recurso não conhecido.
Ação Declaratória c.c. Indenizatória Inclusão do nome do
autor nos cadastros de maus pagadores por dívida a que não deu
causa Responsabilidade objetiva da instituição financeira
Danos morais não configurados Indenização indevida por
existirem outros apontamentos em nome do autor Sentença

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1059582-39.2017.8.26.0576 - Voto 31320
11
parcialmente reformada Sucumbência recíproca Recurso do
réu parcialmente provido e prejudicado o do autor. (Relator(a):
Maurício Pessoa; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 14a Câmara
de Direito Privado; Data do julgamento: 24/05/2016; Data de
registro: 24/05/2016)
Assim, não se conhece do recurso de apelação de fls. 622/636,
interposto em 30/07/2019, por violação ao princípio da unirrecorribilidade recursal, já que
em 23/07/2019 interpôs o recurso de apelação (fls. 547/584), vedando-se novo recurso em
face da mesma sentença, em razão da preclusão consumativa, ainda que com caráter
meramente complementar.
Passa-se ao exame das questões submetidas ao duplo grau pela
requerida por força do recurso de apelação (fls. 547/584).
Nos autos no 1013895-05.2018.8.26.0576, sustenta a requerida sua
ilegitimidade passiva ad causam no tocante à pretensão de reembolso do valor despendido
pela autora a título de IPTU, alegando que o reembolso deveria ser pleiteado junto à
Municipalidade.
Contudo, sem razão.
Ao contrário do alegado pela ré, a presente ação não se presta a
pleitear repetição de indébito tributário, que deveria, de fato, ser postulada perante o ente
arrecadador, pretendendo-se, no caso, a definição sobre a legalidade da estipulação da
responsabilidade contratual pelo pagamento do imposto no compromisso de compra e
venda firmado entre as partes.
Assim, inequívoca a pertinência subjetiva da ré para figurar no
polo passivo da presente ação.
De acordo com a cláusula 6a do compromisso de compra e venda
firmado entre as partes, a partir do “Habite-se”, o pagamento de impostos caberia à
compradora do imóvel (fls. 16 dos autos 1059582-39.2017.8.26.0576).
“6.2) IMPOSTOS, TAXAS E OUTRAS DESPESAS:
Todas as despesas, impostos, taxas, multas e contribuições que
recaírem sobre o imóvel objeto deste contrato, até o mês subsequente à emissão do habite-
se ou ao mês da entrega das chaves, o que ocorrer primeiro, são de responsabilidade da
PROMITENTE VENDEDORA e a partir daí passarão a correr por conta exclusiva do(a)
PROMITENTE COMPRADOR(A), ainda que lançados em nome da PROMITENTE
VENDEDORA. A mesma regra aplica-se àqueles que incidam ou venham a incidir sobre
as partes comuns, indivisíveis e inalienáveis do empreendimento.”

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1059582-39.2017.8.26.0576 - Voto 31320
12
O “Habite-se” foi concedido em 08/03/2017 (fls. 229), embora a
entrega das chaves tenha ocorrido apenas em 31/07/2017 (fls. 192).
No caso, cinge-se o litígio quanto às parcelas de IPTU cobradas na
forma indicada pela requerida, dividindo-se o total devido pelo empreendimento em doze
meses, multiplicado pelo número de meses de cada morador e pela fração ideal da unidade
(fls. 95 dos autos em apenso no 1013895-05.2018.8.26.0576).
Anote-se incontroverso que o valor cuja restituição a autora
pretende se refere aos meses anteriores à entrega das chaves, mas posteriores à expedição
do “Habite-se”.
Embora haja previsão contratual em sentido diverso, é assente na
jurisprudência paulista que, enquanto não houver entrega das chaves do imóvel, não é lícito
atribuir ao comprador o encargo do pagamento do IPTU, tratando-se de cláusula abusiva:
Nesse sentido:
“Revisão contratual c/c repetição de indébito. Instrumento
particular de promessa de compra e venda. Recurso da Ré não
conhecido, por caracterizada a deserção. Prescrição da pretensão
de restituição da comissão de corretagem e taxa SATI. Artigo
206, § 3o, IV, do Código Civil. REsp repetitivos nos 1.599.511/SP e
1.551.956/SP. Lesão/onerosidade excessiva. Não ocorrência.
Contrato padrão do mercado imobiliário. Restituição do valor
total cobrado a título de juros de mora em todo o contrato.
Impossibilidade. Juros a serem devolvidos que são aqueles que
incidiram no período de mora da Ré. Entrega do imóvel fora do
prazo contratual. Expedição do "Habite-se" que não se confunde
com a entrega das chaves (Súmula 160 do E.TJSP). Demora na
entrega do imóvel que faz cessar os encargos contratuais sobre o
saldo devedor (Súmula 163). Cobranças de IPTU e taxas
condominiais que somente são devidas pelo comprador a partir
da entrega do imóvel. Devolução desses valores que ocorrerá na
forma simples. Sucumbência mínima da Autora mantida.
Sentença mantida, sem majoração da verba honorária. Recurso
da Ré não conhecido, por caracterizada a deserção, e improvido o
recurso
da
Autora.
(TJSP;

Apelação
Cível
0015375-35.2010.8.26.0020; Relator (a): João Pazine Neto; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro Regional XII -
Nossa Senhora do Ó - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
14/05/2019; Data de Registro: 14/05/2019)”
“APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REVISÃO
E INDENIZAÇÃO. Sentença de procedência parcial, acolhendo

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Apelação Cível no 1059582-39.2017.8.26.0576 - Voto 31320
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pedido sucessivo de rescisão contratual com restituição de 90%
dos valores pagos. Irresignação pelos autores. Cabimento.
CULPA PELA RESCISÃO. Prova documental que comprovou a
omissão das rés ao fornecimento de documentos exigidos por
consórcio para a disponibilização de crédito aos adquirentes, em
expediente que perdurou vários meses. Ausência de obstáculo
contratual à utilização dessa forma de recurso para quitação do
saldo devedor e omissão pela ré a seu fornecimento ou à
prestação de informações claras e transparentes quanto à
impossibilidade de atendimento dos requisitos documentais
solicitados, de forma a propiciar alternativas aos compradores de
quitação do preço por outro meio ou mesmo a rescisão do
contrato. Ônus que competia as fornecedores, por inerente ao
desempenho de sua atividade empresarial e face aos princípios de
cooperação e lealdade na execução do contrato. Conduta que
autoriza a rescisão por conduta das rés, com consequente dever
de
restituição
integral
de
valores
pagos.
DESPESAS
CONDOMINIAIS E IPTU. Aceito que não houve comportamento
imputável aos adquirentes como impedimento à entrega da posse
do imóvel adquirido, que já estava pronto e com "habite-se"
expedido antes mesmo da venda, indevida a imputação do ônus de
responder pelas despesas condominiais e IPTU, o que deve ser
afastado. Precedentes do STJ e 9a Câmara. Dever de devolução
dos valores pagos a este título. Modificação da distribuição da
sucumbência. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível
1002714-47.2016.8.26.0068; Relator (a): Mariella Ferraz de Arruda
Pollice Nogueira; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado;
Foro de Barueri - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 09/10/2018;
Data de Registro: 10/10/2018)”
Assim, nenhum reparo comporta a r. sentença ao reconhecer que a
autora deve ser reembolsada pelo valor cobrado título de IPTU.
No tocante à restituição do valor pago pela autora a título de
“cancelamento da hipoteca”, também sem razão à requerida.
Não é possível cobrar da autora as despesas com cancelamento da
hipoteca dada em garantia pela construtora à instituição financeira.
O contrato prevê que a requerida outorgará à autora a escritura
pública ou particular referente ao apartamento, nos seguintes termos (fls. 21 dos autos no
1059582-39.2017.8.26.0576):
“8) CLÁUSULA OITAVA: DA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL
Após a averbação da certidão de baixa e habite-se, a
PROMITENTE VENDEDORA outorgará ao (à) PROMITENTE COMPRADOR (A), de
acordo com as condições de financiamento previstas no item 4 do Quadro Resumo: (i) a

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Apelação Cível no 1059582-39.2017.8.26.0576 - Voto 31320
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escritura pública ou particular de compra e venda com cláusula de Alienação Fiduciária
em garantia do imóvel objeto deste Contrato, nos moldes da lei 9.514/97; (ii) a escritura
definitiva mediante a quitação integral do preço; (iii) a escritura pública ou particular de
compra e venda referente ao contrato de financiamento bancário.
O (A) PROMITENTE COMPRADOR (A) deverá providenciar o
registro da respectiva escritura, encaminhando em seguida à PROMITENTE
VENDEDORA cópia da matrícula atualizada do imóvel.
Correrão
por
conta
exclusiva
do(a)
PROMITENTE
COMPRADOR(A) todos os impostos, tributos e quaisquer despesas decorrentes da
transferência do imóvel, tais como: escritura, ITBI, registro, despachante, cadastro,
despesas com Alienação Fiduciária em Garantia e outras.”
Tratando-se de contrato de adesão cuja disciplina se submete às
disposições do Código de Defesa do Consumidor, em caso de dúvidas, aplica-se a
interpretação mais favorável ao aderente-consumidor, nos termos do art. 47 do CDC c.c.
art. 423 do CC.
Nesse cenário, sob a ótica da outorga de escritura e do seu
respectivo registro, somente as despesas listadas no terceiro parágrafo da cláusula 6a devem
ser carreadas à autora, não abrangendo a hipoteca prévia, concedida ao agente financeiro.
Sobre o tema, já se pronunciou o TJSP:
APELAÇÃO CÍVEL. Instrumento particular de promessa de
compra e venda de bem imóvel. Pedido de restituição dos valores
pagos a título de "taxa de cancelamento de hipoteca". Sentença
de
improcedência
pelo
reconhecimento
da
prescrição.
Insurgência da parte autora. Pretensão de afastamento da
prescrição reconhecida pelo Juízo "a quo". Acolhimento.
Pagamento da taxa que se deu de forma parcelada. Prescrição,
no caso, afastada. Repasse desta obrigação à adquirente da
unidade que é indevido, pois a hipoteca fora constituída para
garantia de obrigação contratada entre a construtora e a
instituição financeira. Responsabilidade da vendedora pelo custo
do cancelamento. Posicionamento adotado neste E. Tribunal e,
em especial, nesta C. Câmara. Sentença reformada, com inversão
da sucumbência. Fixação de honorários em favor do patrono da
autora pelo critério do artigo 85, §§ 8o e 11 do Código de Processo
Civil, diante do baixo valor da causa. Sentença reformada.
Recurso
provido.
(TJSP;

Apelação
Cível
1001143-47.2019.8.26.0032; Relator (a): José Joaquim dos Santos;
Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de Araçatuba -
3a Vara Cível; Data do Julgamento: 26/08/2019; Data de Registro:
26/08/2019)
APELAÇÃO CÍVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA

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IMÓVEL AÇÃO DE COBRANÇA Improcedência da ação em
Primeiro Grau de Jurisdição
Inconformismo do autor

Insurgência contra a cobrança de valores pagos a título de taxa
de cancelamento de hipoteca sobre o imóvel adquirido da ré
Descabimento
Cobrança abusiva
Ônus imputável à
vendedora, que se beneficiou com a transação
Gravame
firmado entre a incorporadora e o agente financeiro Despesa
que não pode ser repassada ao comprador Cláusula contratual
genérica Inteligência do art. 490 do CC, da Súmula no 308 do
STJ e dos artigos 6o, III, e 51, IV, do Código de Defesa do
Consumidor
Sentença reformada, para o fim de julgar
procedente a ação Inversão da condenação sucumbencial
Recurso
provido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1023266-27.2017.8.26.0576;
Relator
(a):
Dimitrios
Zarvos
Varellis; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de
São José do Rio Preto - 4a Vara Cível; Data do Julgamento:
22/08/2019; Data de Registro: 22/08/2019)
Portanto, correta a r. sentença ao reconhecer deve ser restituído à
autora o valor cobrado a título de cancelamento de hipoteca.
Igual entendimento deve ser aplicado para a taxa de atribuição de
unidade, reconhecendo-se ilegítima a cobrança, por não especificada dentro dos itens
previstos na cláusula 8a, sem vínculo intrínseco e com a escritura pública individual e seu
registro.
Ademais, a jurisprudência paulista reconhece que, por se tratar a
individualização das unidades habitacionais de atribuição inerente à atividade da ré, de
construção de empreendimentos imobiliários residenciais, não cabe repassar o custo aos
consumidores, ao menos sem expressa indicação nesse sentido, que falta ao contrato.
Nesse sentido jurisprudência paulista:
“APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE
RESTITUIÇÃO. COBRANÇA DE TAXA DE "ATRIBUIÇÃO DE
UNIDADE".
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA
PELO
PROMITENTE-VENDEDOR. AUSÊNCIA NO CONTRATO DE
CLÁUSULA QUE ESPECIFIQUE O REFERIDO SERVIÇO
COBRADO. CLÁUSULAS ABUSIVAS POR OFENSA DO
DEVER DE INFORMAR (ARTS. 51, IV E § 1o, I C.C ART. 6o,
III, CDC). INTERPRETAÇÃO DO CONTRATO QUE DEVE
SER
FAVORÁVEL
AO
CONSUMIDOR.
SENTENÇA
MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. Os encargos denominados
atribuição de unidade autônoma teriam sido cobrados para
individualização da matrícula do imóvel, como remuneração pelo
serviço prestado pela própria construtora para que o autor deixe
de ter uma fração ideal do imóvel terreno e passe a ter sua

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própria matrícula. Tais encargos, contudo, não podem ser
suportados pelo comprador dada sua abusividade em afronta as
normas consumeristas, bem como ao entendimento sufragado
pela jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça
(STJ). APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
AÇÃO
DE
RESTITUIÇÃO.
COBRANÇA
DE
TAXA
CORRESPONDENTE
AO
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI)
EM
VÍNCULO
AO
CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. RECONHECIDA
ATIVIDADE CONGÊNERE. ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO
IMPERIOSA
DO
VALOR
COBRADO.
POSIÇÃO
PERFILHADA PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA
(STJ).
TESE
SUFRAGADA
NO
RECURSO
ESPECIAL No 1.599.511-SP, SOB O RITO DO RECURSO
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA
REPETITIVA.
RECURSO IMPROVIDO. O serviço de despachante deve ser
compreendido como atividade congênere aos serviços de
assessoria, constando tal serviço entre os ofertados no termo
aditivo firmado entre as partes litigantes neste processo, de modo
que a cobrança por tais atividades é abusiva, nos termos
expressamente delimitados pelo C. STJ, no julgamento do REsp
1.599.511/SP. (TJSP; Apelação Cível 1023759-30.2018.8.26.0071;
Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31a Câmara de
Direito Privado; Foro de Bauru - 7a Vara Cível; Data do
Julgamento: 25/07/2017; Data de Registro: 02/09/2019)
APELAÇÃO Ação de Inexigibilidade de Débito Contrato de
Promessa de Compra e Venda Alegação de cobrança indevida
do encargo denominado "reemb. emolum tx atribuição" não
previsto
em
contrato
-
Sentença
de
improcedência
-
Inconformismo da autora - - Cobrança da taxa de atribuição de
unidade que se revela abusiva, na medida em que o artigo 44 da
Lei no 4.591/1964, é categórico ao incumbir à incorporadora o
dever de averbação da construção das edificações, para efeito de
individualização e discriminação das unidades Recurso provido
para julgar procedente a ação para declarar a inexigibilidade da
taxa em epígrafe, e condenar a ré a restituir os respectivos
valores. (TJSP; Apelação Cível 1000434-63.2018.8.26.0576;
Relator (a): José Aparício Coelho Prado Neto; Órgão Julgador: 9a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 3a Vara
Cível; Data do Julgamento: 22/08/2019; Data de Registro:
22/08/2019)”
No tocante à cobrança da taxa de assessoria, sustenta a ré que a
cobrança em questão não se refere à SATI, mas a serviço de despachante, prestado com
vistas à obtenção do financiamento bancário.
Sobre a matéria, ocorreu o julgamento do Tema 938 pelo Superior
Tribunal do Justiça, no REsp 1.599.511/SP, em 24.08.2016, de relatoria do Ministro Paulo
de Tarso Sanseverino, fixando as seguintes teses para fins do art. 1.040 do Código de

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Processo Civil:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO
CONSUMIDOR.
PROCESSUAL
CIVIL.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR.
ALEGAÇÃO
DE
ABUSIVIDADE.
TEORIA
DA
ASSERÇÃO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
INCORPORADORA.
VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
COBRANÇA.
DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na
condição de promitente-vendedora, para responder pela
restituição ao consumidor dos valores pagos a título de
comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-
imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na
transferência desses encargos ao consumidor.
2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso
concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade.
2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição
da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp
1.599.511/SP).
2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp
1.599.511/SP).
2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.
(REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016,
DJe 06/09/2016).
Asseverou o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino no recurso
representativo de controvérsia: “Deve-se reconhecer a abusividade da cobrança da SATI,
propondo-se a consolidação da seguinte tese: Abusividade da cobrança pelo promitente-
vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. Ressalve-se, contudo,
que a abusividade da SATI não deve implicar enriquecimento sem causa do consumidor
de modo que eventual serviço específico prestado ao consumidor, como eventuais
serviços de despachante ou a cobrança de taxas de serviços cartorários, podem ser
efetivados.”

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No caso, o contrato prevê a cobrança nos seguintes termos:
“2.1) O presente termo aditivo tem por objeto a prestação de
serviços de assessoria e intermediação pela PROMITENTE VENDEDORA a(os)
PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), correspondente aos seguintes serviços:
a) Fornecer os esclarecimentos necessários para a obtenção do
financiamento junto ao Agente Financeiro;
b)
Manter
o(a)
PROMITENTE(S)
COMPRADOR(ES)
informado sobre o seu processo junto ao Agente Financeiro;
c) Montar a pasta do processo conforme modelo da respectiva
Instituição Financeira, com os documentos fornecidos pelo(a) PROMITENTE
VENDEDORA;
d) Providenciar a guia do ITBI junto às respectivas prefeituras
após a assinatura do contrato de financiamento junto ao Agente Financeiro;
e) Promover o Registro do Contrato de Financiamento.”
Na hipótese, nítido que a cobrança questionada enquadra-se como
atividade congênere a serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) e não mera
despesa de despachante, como defende a ré.
A cobrança em comento nada mais é do que o serviço de assessoria
técnica-imobiliária (SATI), sob outra nomenclatura, prestado pela própria construtora e
vinculado à celebração do contrato, não constituindo serviço facultativo autônomo de
despachante oferecido ao adquirente.
Ademais, a ré sequer demonstrou a prestação de serviço autônomo
por despachante, de modo a justificar a cobrança realizada.
Por isso, de fato, não se mostra legítima a cobrança da SATI ou
congênere questionada.
Nesse sentido, a jurisprudência do TJSP:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Pedido de
devolução de taxa intitulada "SERV. ASSESSORIA NO
REGISTRO
PREF/CAT",
correspondentes
aos
códigos
anotados "I221 a I230" - Sentença de procedência -
Inconformismo exclusivo da empresa ré - Prestação de serviços
de assessoria e intermediação junto ao agente financeiro
cobrado e pago pelo comprador, cuja natureza se assemelha a
taxa SATI e congêneres - Aplicação da tese definida no REsp
1.599.511/SP - Abusividade da sua cobrança e repasse ao
adquirente
-
Apelo
desprovido. (TJSP;
Apelação
Cível
1005208-39.2018.8.26.0576; Relator (a): Galdino Toledo Júnior;
Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de São José
do Rio Preto - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 09/04/2019;
Data de Registro: 09/04/2019)

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19
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
BEM
IMÓVEL.
TAXA
DE
ASSESSORIA
E
INTERMEDIAÇÃO. Tese de validade fundada na distinção
entre a taxa de assessoria e intermediação e a taxa SATI. Mera
distinção de nomenclatura ("Serv. Assessoria no Registro
Pref/Cart") que não é suficiente para afastar a incidência do
REsp. n. 1.599.511. Natureza que se revela pelo conteúdo e não
pelo título que se lhe atribua. Serviços que permitem enquadrá-
la
como
"atividade
congênere".
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS
SUCUMBENCIAIS
RECURSAIS.
Majoração em razão do resultado do julgamento. Sentença
mantida.
Recurso
improvido. (TJSP;
Apelação
Cível
1046996-33.2018.8.26.0576; Relator (a): Hamid Bdine; Órgão
Julgador: 19a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio
Preto - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 04/06/2019; Data de
Registro: 04/06/2019)
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Cobrança por
"serviços de assessoria de registro". Inadmissibilidade.
Cobrança congênere da Taxa SATI. Ilegalidade da exação
reconhecida pelo C. STJ em sede de recurso repetitivo (tema
938). Ausência de prova de que se trata de simples remuneração
de
despachante.
Contrato
sem
qualquer
referência
a
remuneração de despachante. Princípios da sucumbência e
causalidade. Verba honorária devida a autora. Honorários
advocatícios estimados em valor módico, considerando as
peculiaridades do caso concreto. Condenação por litigância de
má-fé mantida. Autora que de modo pouco usual, ajuizou
quatro demandas diferentes relativas ao mesmo contrato, cada
qual postulando indenização de pequeno valor, com origem em
supostas
cláusulas
abusivas.
Expediente
utilizado
para
multiplicar seus ganhos de sucumbência, em litigância
predatória que assoberba o Poder Judiciário. Recurso da
requerida improvido. Recurso da autora provido em parte.
(TJSP; Apelação Cível 1036197-28.2018.8.26.0576; Relator
(a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 6a Vara Cível; Data do
Julgamento: 24/06/2019; Data de Registro: 24/06/2019).
Portanto, caso de restituição do valor da taxa de assessoria, e das
demais quantias acima expostas, tal como decidido na r. sentença apelada.
As restituições não configuram enriquecimento sem causa, mas
atribuição dos gastos inerentes à própria atividade de incorporação da requerida que
explora tal ramo comercial, de construção de edifícios residenciais, devendo suportar os
impostos até a efetiva entrega do apartamento, as despesas cartorárias relativas a sua área
negocial (taxa de atribuição de unidade), os custos do financiamento que realizou para seu
empreendimento (cancelamento de hipoteca), sem cobrança do que não estava previsto no
contrato (taxa de assessoria).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1059582-39.2017.8.26.0576 - Voto 31320
20
Por fim, a r. sentença fixou os honorários de sucumbência em 10%
do valor da condenação em favor da autora e em 10% do valor da causa em que a autora
sucumbiu, em favor da ré, cabendo, com base no art. 85, § 2o, do CPC/2015, majorar-se tal
percentual para 15%, mantidos os parâmetros estabelecidos pela r. sentença, em razão do
trabalho adicional em grau recursal.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso da ré, provendo-
se o recurso da autora para afastar a decadência, julgando-se improcedente o pedido
indenizatório no tocante a diferença de metragem da garagem.
FRANCISCO GIAQUINTO
RELATOR