Tribunal: TJSP
Processo: 1040888-73.2016.8.26.0053
Classe: Apelação Cível / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Rodrigues de Aguiar
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-06-04
Data de publicação: 2020-06-04

Ementa:
APELAÇÃO – ORDINÁRIA – IPTU, exercício de 2016 – Município de São Paulo – Nulidade de Lançamento – (i) Cerceamento de defesa não configurado – (ii) Lançamento após conclusão de edificação – Possibilidade, eis que há previsão de novo fato gerador ao fim da construção diverso do lançado como imposto territorial – Expedição do habite-se que não guarda relação com o fato gerador do tributo –

Ementa:
APELAÇÃO – ORDINÁRIA – IPTU, exercício de 2016 – Município de São Paulo – Nulidade de Lançamento – (i) Cerceamento de defesa não configurado – (ii) Lançamento após conclusão de edificação – Possibilidade, eis que há previsão de novo fato gerador ao fim da construção diverso do lançado como imposto territorial – Expedição do habite-se que não guarda relação com o fato gerador do tributo – Precedentes desta Corte – (iii) Aplicação de supressão de limite e progressividade – Perda de interesse na discussão em razão do cancelamento dos lançamentos e a substituição por outro sem a supressão do limite e da progressividade – Sentença Mantida - Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000401908
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1040888-73.2016.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BROOKFIELD
SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., é apelado PREFEITURA
MUNICIPAL DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito Público
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAUL DE FELICE
(Presidente) e EUTÁLIO PORTO.
São Paulo, 4 de junho de 2020.
RODRIGUES DE AGUIAR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1040888-73.2016.8.26.0053 -Voto no 37582 fda
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VOTO No : 37491
APEL.No : 1040888-73.2016.8.26.0053
COMARCA : SÃO PAULO
APTE(S).: BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
APDO(S).: MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO
ORDINÁRIA
IPTU, exercício de 2016

Município de São Paulo
Nulidade de Lançamento
(i)
Cerceamento de defesa não configurado (ii) Lançamento após
conclusão de edificação Possibilidade, eis que há previsão de
novo fato gerador ao fim da construção diverso do lançado como
imposto territorial
Expedição do habite-se que não guarda
relação com o fato gerador do tributo Precedentes desta Corte
(iii) Aplicação de supressão de limite e progressividade Perda de
interesse na discussão em razão do cancelamento dos lançamentos
e a substituição por outro sem a supressão do limite e da
progressividade Sentença Mantida - Recurso improvido.
1. Trata-se de apelação da autora BROOKFIELD SÃO
PAULO EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS (fls. 449/ss) contra a r. sentença
(fls. 401/405) proferida em Ação Ordinária, por meio da qual pretendeu a autora
anular os lançamentos de IPTU do exercícios de 2016, bem como a repetição dos
valores eventualmente pagos.
2. A r. sentença julgou improcedente a ação, forte nos
seguintes argumentos: que não houve prejuízo em relação ao lançamento ter
sido realizado em relação ao antigo proprietário, eis que não houve comunicação
pelo autor acerca da mudança de proprietário do imóvel; que a alegação de que
houve desobediência ao princípio da anualidade não prospera, uma vez que há
previsão expressa acerca de novo fato gerador nos casos de construção ou
modificação do imóvel, como no caso em análise; que que a entrega de
declaração tributária de conclusão de obra ensejou um novo lançamento em
virtude de alteração de ordem fática no imóvel; que há a necessidade de abertura
de novas matrículas e de registro da convenção de condomínio para que seja
possível o lançamento por unidades; que nada há de ilegal na adoção de
alíquotas progressivas para o imóvel; que a supressão do limite de majoração do
IPTU não é ilegal, já que houve alteração legal antes do lançamento. Por fim,
condenou a autora ao pagamento de honorários sucumbenciais fixados em 9%
sobre o valor da causa.

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3. Apela o autor da ação, reforçando os mesmos argumentos
da inicial, com vistas à reversão do julgado, sustentando, em síntese: (i)
preliminarmente, que há nulidade da sentença por cerceamento de defesa, eis
que só é possível constatar o momento em que a edificação foi concluído e
podendo servir de habitação através de perícia técnica; que a Lei Municipal
6989/66 prevê que o imóvel é considerado construído quando existir edificação
que possa servir para habitação; que a prova pericial demonstraria se o IPTU foi
lançando com base na área total construído, ao invés de ter considerado as
unidades individualizadas; pelo mérito, (ii) que os lançamentos 01/2016 e 02/2016
são nulos por lançarem contra contribuinte incorreto, já que o Município estava
ciente acerca do real proprietário do imóvel; (iii) que o IPTU só pode ser lançado
anualmente, não sendo permitido a ocorrência lançamento complementar no
curso do exercício fiscal, o que fere o princípio da anualidade; (iv) que, consoante
dicção do art. 114 do CTN, a alteração no imóvel após a data do fato gerador não
autoriza lançamento retroativo, tampouco lançamento complementar; que
qualquer alteração só pode ser levada em consideração no exercício fiscal
seguinte; (v) que não é possível realizar a cobrança do IPTU antes do desdobro
da incorporação; (vi) que o IPTU deveria ser lançado diretamente sobre as novas
unidades; (vii) que a emissão de certificado de conclusão de obra não é elemento
que pode ser usado como base para a materialidade do tributo, já que o imóvel,
quando da entrega do DTCO, não estava concluído, eis que ainda não estava
habitável; (viii) que a utilização do imóvel estava condicionada a diversas
exigências, sem as quais não seria expedido o habite-se, este sim requisito
elementar para configuração da materialidade do imposto; (ix) que devem ser
observadas regras do plano diretor, observando-se condições de habitabilidade e
o cumprimento da função social da propriedade urbana, nos termos do art. 5o,
incisos XXII e XXIII, bem como art. 170, II e III, todos da CF; que não há provas
nos autos de que a conclusão da obra se deu antes da expedição do habite-se;
(x) que houve indevida supressão do limite de majoração do IPTU, nos termos da
LM 16272/15, que alterou a lei 15.889/13; (xi) que é inaplicável o §4° do art. 9o da
Lei 15883/2013, eis que já havia obra em andamento e licenciada; (xii) que o
Município realizou lançamento progressivo em razão da área, o que não é

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permitido, nos termos da Lei Municipal 12672/15. Por fim, requer a reforma da
sentença.
4. Recurso tempestivo, preparado e respondido (fls.518).
5. Sem manifestação sobre o julgamento virtual.
É o relatório.
6. Pretende o apelante a reforma da sentença.
Sem razão.
Em primeiro lugar, deve ser afastada a preliminar de
cerceamento de defesa.
Entende a apelante que a produção de prova pericial é
necessária para que se ateste a data exata da finalização da obra e a data em
que o imóvel se tornou habitável.
Contudo, tal informação no caso é desnecessária, havendo
apenas a discussão de questões de direito, eis que o lançamento, como será
melhor detalhado nas questões de mérito, ocorre com o término da obra
declarada pelo próprio contribuinte.
Ora, o lançamento realizado pelo Município só ocorreu
porque o próprio contribuinte efetuou Declaração Tributária de Conclusão de
Obra (DTCO). Assim, tendo o próprio autor declarado a conclusão da obra em
data específica, não faria sentido considerar outra data, o que representaria
permitir ao contribuinte se beneficiar da própria torpeza.
7. Dito isso, passa-se para a análise do mérito da apelação
do autor.
No tocante à nulidade do lançamento em razão de o
Município ter inserido como contribuinte o antigo proprietário do imóvel, não
prosperam as alegações.
O primeiro ponto a se destacar é que os lançamentos
impugnados (NL 01 e NL 02 fls 190/191) foram cancelados pelo Município,
dando lugar a dois novos lançamentos (NL 03 e NL 04). O segundo ponto a ser
considerado é que o lançamento foi realizado em nome de C.A.S Construtora

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LTDA, e não em nome da autora, sendo duvidosa a legitimidade do autor para
requerer em nome próprio interesse alheio, consoante dicção do art. 18 do CPC.
De qualquer forma, extrai-se dos autos que o erro quanto à
identificação do sujeito passivo do lançamento se deu por inexatidão das
informações prestadas ao fisco municipal. Assim, em que pese conste
documentos em que o autor é indicado como proprietário do imóvel, não há nos
autos informações do momento em que o autor procedeu a atualização de dados
cadastrais perante o Município sendo este o modo correto para a alteração do
cadastro -- não servindo o documento de fls. 461 como prova de tal fato, já que a
única data constante de tal documento é a data de 12/2019, isto é, posterior aos
lançamentos aqui discutidos.
Além disso, na Declaração tributária prestada em 20/01/2016
(fls. 99/ss), a própria autora, ao preencher referido documento, indica como
proprietário do imóvel C.A.S. Construtora Ltda, constando a autora Brookfield
apenas como dona da obra e interessada na referida declaração.
Em razão disso, por aplicação do art. 145, III, conjugado com
o art. 149, IV, ambos do CTN, o erro na declaração pode ser imputado à própria
contribuinte, o que permitiria ao Município proceder a revisão do lançamento.
8. Já em relação ao princípio da anualidade, a impossibilitar o
lançamento, tampouco prospera o recurso.
Em que pese o apelante alegue que deve ser considerada a
instituição do Condomínio ou a expedição do habite-se para a cobrança do
tributo, a Lei Municipal 6.989/66 é clara ao prever a ocorrência do fato gerador do
IPTU no primeiro dia do mês subseqüente à ocorrência da construção de
edificação que implique alteração do valor venal do imóvel, como no caso.
Art. 2o Constitui fato gerador do Imposto Predial a propriedade, o domínio útil ou a
posse de bem imóvel construído, localizado na zona urbana do Município (Art. 2o
da Lei no 6.989, de 29/12/66).
§ 1o Considera-se ocorrido o fato gerador do Imposto Predial (Acrescido pela Lei no
15.406, de 08/07/11):
I - em 1o de janeiro de cada exercício;
II - no primeiro dia do mês subsequente ao que ocorrer:

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a) construção ou modificação de edificação que implique alteração do valor venal
do imóvel, nos termos da Lei no 10.235, de 16 de dezembro de 1986, com as
alterações posteriores;
Tal lançamento é realizado sobre a parte edificada e não se
confunde com o lançamento realizado apenas sobre o imóvel não edificado (art.
23 da mencionada lei). Bem por isso são feitos dois lançamentos distintos, um
que observa apenas a área territorial e outro, realizado após a conclusão da obra,
sobre a área edificada.
Com efeito, no caso vertente, não há dúvidas de que a
Edificação do Prédio de uso residencial, denominado Smiley Home Resort, foi
finalizada em 20/01/2016, consoante informação prestada pela própria apelante,
como se observa da declaração tributária de conclusão de obra (DTCO) de fls.
99, na qual constam todos os dados da construção, inclusive a área total
construída, sendo, portanto, este o momento a partir do qual poderia o Município
realizar o lançamento sobre a área edificada.
Sobreleve-se, por relevante, que a certidão emitida pelo 15o
Cartório de Notas de São Paulo (fls. 192/ss), em que se constatou que não é
possível o preenchimento do documento com data posterior à data do dia em que
preenchida em nada modifica a conclusão acima, pois o documento representa
ato do próprio contribuinte indicando que em data determinada o imóvel já estava
pronto. Não é razoável que o autor preencha o documento antes de efetivamente
finalizada a obra e queira, apenas para questões de lançamento de IPTU, apontar
erro em documento por ele próprio emitido, como já dito quando da análise da
preliminar.
Daí porque, tendo sido o Município notificado pela
construtora apelante da existência de construção no imóvel, não se poderia exigir
outra atitude do ente tributante senão o lançamento sobre a área construída, o
que está de acordo com a dicção do art. 2o, §1o, inciso II, alínea “a”, da Lei
Municipal 6.989/66.
Além disso, cumpre salientar que a já mencionada Lei
Municipal 15.406/2011, em seu art. 9a, inciso I, “a”, prescreve que se presume

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concluída a edificação é aquela informada pelo profissional responsável na
Declaração Tributária de Conclusão de Obras, que, no caso, ocorreu em 01/2016
o que é anterior à separação da matrícula do bem em unidades autônomas,
que só se deu em 01/08/2016, e à expedição do habite-se.
Assim, conclui-se que o fato gerador ocorre com a conclusão
da obra e não com a emissão do habite-se, que não serve como baliza para o
lançamento do IPTU, já que não há qualquer previsão legal nesse sentido e
possui o único intuito de comprovar a regularidade da obra segundo a legislação
pertinente.
Não se trata, como quer o apelante, de modificação no
lançamento ou da anualidade do lançamento, mas sim de previsão expressa de
ocorrência do fato gerador do IPTU quando finalizada a obra.
Essa matéria, aliás, não é nova nesta Corte, havendo
julgamentos pelas Câmaras especializadas de Direito Público em demandas com
as mesmas alegações e envolvendo a apelante. Confira-se:
IPTU
Exercício de 2015
Município de São Paulo
Ação anulatória
Lançamento
complementar nos termos da DCTO
Fato que não constitui afronta ao princípio da
anualidade fiscal Diferença apurada em razão da existência de erro de fato Constituição
do crédito, ademais, desvinculado da formalização do "habite-se" - Precedente desta Corte
Recurso voluntário provido. (TJSP; Apelação Cível 1029293-77.2016.8.26.0053; Relator (a):
Erbetta Filho; Órgão Julgador: 15a Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda
Pública/Acidentes - 14a Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 16/12/2019; Data de
Registro: 18/12/2019)
Ação declaratória. Discussão acerca dos lançamentos de IPTU complementar de 2015 e
2016 em decorrência de obra realizada em imóvel antes vago. A cobrança relativa ao
exercício de 2016 fora cancelada pela própria municipalidade tributante antes do
ajuizamento da ação o que revela, neste ponto, a ausência de interesse processual. Quanto
ao lançamento complementar restante (2015) não há juridicidade a respaldar a pretensão
anulatóri ada autora/apelante. A Administração pode revisar o lançamento tributário,
inclusive para exigir o pagamento de débitos pretéritos com base na situação fática do
imóvel. Obtempere-se, em complemento, que o primeiro dia do mês subsequente ao que
ocorrer construção ou modificação de edificação que implique alteração do valor venal do
imóvel (art. 2o, § 1o, inc. II, alínea "a", da Lei 6.989, de 29.12.1966) também corresponde ao
fato gerador da exação em referência. Nesse contexto, não se deve confundir a regra do

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momento do fato gerador do IPTU (1o de janeiro de cada ano) com aquela relacionada à
hipótese de alteração do imóvel no curso do exercício. No segundo caso, ante a alteração
fática do imóvel, nada mais justo que o Fisco realize a devida adequação do lançamento.
Outrossim, o "habite-se" constitui certificado que apenas atesta a conformidade da obra com
as normas de política urbana e não constitui fato gerador de IPTU. Desse modo, não há
violação ao princípio da anterioridade (art.150, III, "b" da CF). O princípio em questão veda a
cobrança tributária no mesmo exercício financeiro em que publicada a lei instituidora do
tributo ou de seu aumento. No entanto, na hipótese, a norma que embasou a cobrança é
anterior a esta (três anos antes). Inocorrência de bitributação. O lançamento anterior referiu-
se apenas ao imposto territorial, enquanto o lançamento complementar relacionou-se
apenas ao imposto predial. A análise dos elementos constantes dos autos é suficiente para
a manutenção do lançamento infirmado, na forma em que realizado. A sentença julgou a
ação improcedente e deve, em seu cerne, ser mantida. O recurso deve ser provido
parcialmente, apenas para reduzir o valor atinente à verba honorária profissional, que passa
ser fixada por equidade, nos termos delinados no acórdão. (TJSP; Apelação / Remessa
Necessária 1034233-85.2016.8.26.0053; Relator (a): Beatriz Braga; Órgão Julgador: 18a
Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 2a Vara de Fazenda
Pública; Data do Julgamento: 23/05/2019; Data de Registro: 31/05/2019)
APELAÇÃO CÍVEL - Ação anulatória - Imposto Predial. 1) Preliminar de cerceamento de
defesa afastada. 2) Lançamento após construção de edificação - Ocorrência de novo fato
gerador, que não se confunde com aquele do imposto territorial - Hipóteses de incidência
distintas - Inteligência dos arts. 2o e 23 da LM 6.989/66 - Possibilidade de novo lançamento
com base no art. 2o, § 1o, II, "a", da LM 6.989/66 c/c art. 9o, I, "a", da LM 15.406/2011 -
Precedentes desta Câmara. 3) Sucumbência recursal - Majoração dos honorários para 11%
do valor atualizado da causa - Inteligência do § 11 do art. 85 do CPC. Sentença mantida -
Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível 1021870-66.2016.8.26.0053; Relator (a): Eutálio
Porto; Órgão Julgador: 15a Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda
Pública/Acidentes - 12a Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 25/04/2019; Data de
Registro: 30/04/2019)
De outro lado, é importante mencionar que está correto o
lançamento considerando a área total, e não por unidades, pois para isso seria
necessário que o Condomínio já estivesse instituído, o que só ocorreu em
08/2016, como se extrai da cópia da matrícula do imóvel (fls. 188), com o efetivo
desmembramento da matrícula no respectivo Cartório de Registro de imóveis,
conforme estabelece no art. 7o da Lei Federal no 4591/64, que é repetido pelo

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artigo 1.332 do Código Civil, nos seguintes termos:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar
daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente
ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Nesse sentido é a lição de Caio Mário da Silva Pereira, em
comentário à Lei Federal 4591/64, na sua obra “Condomínio e Incorporações”
(atualizado por Sylvio Capanema e Melhim Namem Chalhub), 11a Edição, 2014,
Editora Forense, p. 87/88, que “a propriedade horizontal, ou condomínio por
unidades autônomas, não é fenômeno de surgimento eventual. É um
acontecimento que se origina da vontade humana, e nem podia ser de outra
maneira, como fonte específica de direitos e de obrigações inter partes. Mais
ainda, por dar causa a um complexus jurídico de enorme alcance social,
reconhecido e ao mesmo tempo oponível a todos. É necessário que se projete
erga omnes, e, para isto, o mesmo art. 7.o determina seja obrigatoriamente
inscrito no Registro de Imóveis [N.A.: o que se repete no já citado art. 1.332 do
Código Civil]. Bastaria, por certo, falar na inscrição. Entretanto, a lei foi enfática
no advérbio obrigatoriamente, como a proclamar mais alto que os interessados
não têm a faculdade de se conservar inertes nem proceder clandestinamente. Ao
mesmo tempo em que lhes impõe um dever, a lei faz sentir que o registro é
requisito formal ad substantiam, e que sem ele não há condomínio por unidades
autônomas.”
Por tais razões, não prospera a alegação de houve equívoco
no lançamento, eis que o Município observou corretamente requisito formal, isto
é, o registro, para realizar o lançamento considerando as unidades autônomas.
9. De outro giro, a discussão em torno da ilegalidade em

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razão da supressão do limite de diferença nominal indicado na NL 01/16 perdeu
relevância.
De fato, o Município editou a Lei 15889/13, que foi alterada
pela Lei 16272/15, para estabelecer limites de variação nominal do tributo entre
os exercícios de 2015 e 2016, de modo a evitar aumento que o valor calculado
do tributo deste último exercício fosse superior aos percentuais fixados. Confira-
se:
Art. 9o A diferença nominal entre o crédito tributário total do IPTU do exercício do
lançamento e o do exercício anterior fica limitada:
I - no caso de imóveis com utilização exclusiva ou predominantemente residencial,
a 20% (vinte por cento) para fatos geradores ocorridos no exercício de 2014 e a
10% (dez por cento) para fatos geradores ocorridos nos demais exercícios; II - nos
demais casos, a 35% (trinta e cinco por cento) para fatos geradores ocorridos no
exercício de 2014 e a 15% (quinze por cento) para fatos geradores ocorridos nos
demais exercícios.
§ 4o Para fatos geradores ocorridos a partir do exercício de 2016, o disposto no
“caput” deste artigo:
'I - não será aplicado no caso de imóveis considerados não construídos;
'II - será aplicado exclusivamente para cálculo do Imposto Predial no caso de
imóveis construídos para os quais conste excesso de área.
§ 5o O disposto no § 4o deste artigo não será aplicado para os imóveis:
I - em que existam obras paralisadas ou em andamento, devidamente licenciadas,
na forma que dispuser o regulamento;
II - cuja área total de terreno seja inferior a 500m2 (quinhentos metros quadrados)
Assim, muito embora fosse possível a aplicação do §5o do
mencionado artigo em razão da existência de obra em andamento, o que
permitiria a aplicação dos limites estabelecidos nos incisos I e II, a discussão
perdeu relevância na medida em que ocorreu o cancelamento do lançamento
representado pela NL 1, restando demonstrado que a rubrica acerca da
supressão do limite sequer foi aplicada aos lançamentos substitutos posteriores
(NL 3 e NL4 fls. 513 e 514).
Pela mesma razão, aliás, não se sustenta a alegação acerca

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da tripla progressividade dos lançamentos, ao fundamento da aplicação de
alíquota diferenciada de 1,5% para imóvel não construído (art. 156, §1o, da CF),
pela progressividade do IPTU no tempo pelo não atendimento da função social da
propriedade (art. 182, §4o, da CF) e pela já mencionada supressão do limite de
majoração de 10% para imóveis não construídos (art. 9o, Lei 15.889/13).
Isso porque se evidencia que nos lançamentos posteriores,
representados pelas NL 3 e 4, não só não há qualquer menção à supressão do
limite de majoração como já tratado anteriormente como também não foi
adotada alíquota de diferenciada.
De toda sorte, a adoção de IPTU progressivo para assegurar
o cumprimento da função social é garantida aos Municípios, nos termos dos
artigos 156, inciso I e §1o, combinado com o 182, § 4o, inciso II, ambos da
Constituição Federal. Especificamente em relação ao Município de São Paulo, a
progressividade das alíquotas trazida pela Lei Municipal de no 15.889/13 já foi
reconhecida pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo, no
julgamento
da
Ação
Direta
de
Inconstitucionalidade
de
no
0201865-26.2013.8.26.000.
Assim, não há qualquer dúvida da plena autonomia municipal
em tratar de forma diferenciada os imóveis que tenham excesso de área ou não
estejam edificados.
Pelas razões acima expostas e mais seus judiciosos
fundamentos, fica reformada a r. sentença quanto aos honorários, devendo
serem majorados os honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11o, do
CPC, em 1%, tendo em vista o disposto no art. 85, §8o e 2o, ambos do CPC.
Pelo meu voto, portanto, nega-se provimento ao recurso.
RODRIGUES DE AGUIAR
Des. Relator