Tribunal: TJSP
Processo: 0917218-36.2012.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
CONTRATO - Compromisso de compra e venda – Verba de corretagem – Prescrição trienal – Saldo devedor – Autores que portavam carta de crédito antes do vencimento da parcela final e pretendiam adiantar o pagamento – Ré que entregou os documentos no tempo previsto – Liberação de hipoteca do empreendimento, que necessitava de providências que não puderam ser adiantadas - Atualização monetária

Ementa:

CONTRATO - Compromisso de compra e venda – Verba de corretagem – Prescrição trienal – Saldo devedor – Autores que portavam carta de crédito antes do vencimento da parcela final e pretendiam adiantar o pagamento – Ré que entregou os documentos no tempo previsto – Liberação de hipoteca do empreendimento, que necessitava de providências que não puderam ser adiantadas - Atualização monetária que não constitui pena, mas mera recomposição do valor da moeda – Juros compensatórios previstos em aditivo contratual – Alegação de descumprimento contratual por não terem sido alocadas as garagens no subsolo da construção e pela falta de depósito para bicicletas – Ausência, na petição inicial, de descrição do motivo para reconhecimento de prejuízo a ser indenizado – Inovação recursal – Dano moral não configurado – Recurso não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000964861
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0917218-36.2012.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes JÚLIO
FRANCISCO ALEXANDRE ROCHA e REJANE LILIAN PEREIRA ROCHA, são
apelados KSC 3 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA e KSC 4
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020
MÔNICA DE CARVALHO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0917218-36.2012.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 4329 2/5
2a Vara Cível de Ribeirão Preto
Apelação n. 0917218-36.2012.8.26.0506
Apelantes: JULIO FRANCISCO ALEXANDRE ROCHA e REJANE LILIAN PEREIRA
ROCHA
Apelada: KSC 3 EMPREENDIMENTOS SPE
Juiz prolator: Benedito Sergio de Oliveira
Voto n. 4329
CONTRATO - Compromisso de compra e venda
Verba de
corretagem Prescrição trienal Saldo devedor Autores que
portavam carta de crédito antes do vencimento da parcela final e
pretendiam adiantar o pagamento
Ré que entregou os
documentos no tempo previsto
Liberação de hipoteca do
empreendimento, que necessitava de providências que não
puderam ser adiantadas - Atualização monetária que não constitui
pena, mas mera recomposição do valor da moeda
Juros
compensatórios previstos em aditivo contratual
Alegação de
descumprimento contratual por não terem sido alocadas as
garagens no subsolo da construção e pela falta de depósito para
bicicletas Ausência, na petição inicial, de descrição do motivo
para reconhecimento de prejuízo a ser indenizado
Inovação
recursal Dano moral não configurado Recurso não provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 309/319, cujo relatório adoto, que julgou
procedente em parte o pedido inicial, para condenar a ré a devolver aos autores o
valor das taxas de condomínio cobradas antes da efetiva entrega do imóvel.
Segundo os apelantes-autores, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando que houve indevido acréscimo de juros e
correção monetária no saldo devedor, que cabe a devolução da verba de
intermediação, conforme precedente jurisprudencial, que a ré deixou de
disponibilizar garagem no subsolo e depósito de bicicletas, pelo que houve
inadimplemento do contrato, e pede, ainda, a fixação de indenização por dano
moral (fls. 341/349).
Recurso tempestivo, preparado e com apresentação de
contrarrazões pela apelada (fls. 364/368).
Houve oposição ao julgamento virtual (fl. 373).

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Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso não merece ser provido.
Quanto à questão da corretagem, as controvérsias até
então existentes, em relação ao prazo prescricional aplicável à hipótese, foram
dirimidas com recente julgamento em sede de recurso repetitivo, tendo o STJ
firmado a seguinte tese:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE
ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO.
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição
dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC). 1.2.
Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n.
1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação
análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição
trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração
do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso
especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.” (Recurso Especial no 1.551.956
SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016).
No caso concreto, o contrato foi celebrado em janeiro
de 2009 (fl. 46) e a ação somente foi distribuída em abril de 2012, pelo que
superado o prazo para manejo da ação.
Nesses
termos,
de
rigor
o
reconhecimento
da
prescrição trienal incidente sobre as despesas decorrentes da comissão de
corretagem.
No caso concreto, os autores alegam que dispunham
de carta de crédito para pagamento da parcela final, mas que a correção
monetária e os juros geraram um acréscimo de cerca de R$ 10.000,00 diante da
demora da ré na apresentação da documentação pertinente. Quanto à garagem,
alegam que a autora Rejane é portadora de “doença de Kennedy”, a qual consiste
numa atrofia muscular espinal, e que a dificuldade de locomoção decorrente da
falta de entrega de vaga de garagem no subsolo é, para ela, relevante.
Quanto à correção monetária e juros impostos em
relação ao saldo devedor, temos que, conforme o aditivo contratual entabulado
em 16.05.2011 (fls. 74/75), foi admitido o valor em R$ 170.085,47, a ser pago
em 30.11.2011, sendo que sobre esse valor seria imposta a variação acumulada
do INCC/FGV e os juros de mora. Na verdade, não se trata de parcela vencida.
Os autores pretendiam antecipar o pagamento e evitar a incidência da correção
monetária contratualmente prevista. A ré entregou a liberação da hipoteca ainda
em outubro/2011 (fl. 156), antes, portanto, do vencimento da parcela. Logo, não
houve descumprimento nem demora injustificada por parte da ré, visto que ela

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entregou a documentação antes do vencimento e com prazo razoável para
entrega da documentação à instituição financeira, o que estava previamente
acordado, havendo reajuste do valor do saldo devedor sem que se possa alegar
surpresa.
A incidência da correção monetária representa a
diferença pela mera recomposição do valor da moeda, pelo que não se vislumbra
ilegalidade na exigência.
Nesse sentido:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. Decisão que deferiu a tutela provisória para suspender a
correção do saldo devedor a partir do fim do prazo de tolerância para a entrega
da unidade. A correção monetária implica em simples recomposição do valor da
moeda, com preservação de seu poder de compra, de modo sua incidência não
impõe prejuízo aos agravados. Ademais, mesmo na hipótese de atraso na entrega
do imóvel, admite-se a incidência da correção monetária (Súmula n.o 163 desta
Corte). Por outro lado, a correção pelo INCC é admitida somente até o fim do prazo
de tolerância, impondo-se, após esse período, sua substituição por outro índice
previsto em contrato, ou, na sua ausência, pelos índices de atualização monetária
previstos na Tabela Prática deste Tribunal. RECURSO PROVIDO EM PARTE, com
observação”
(Agravo
de
Instrumento/Promessa
de
Compra
e
Venda
2202251-17.2016.8.26.0000
-
Relator(a):
Rodrigo
Nogueira
-
Comarca:
Campinas - Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado - Data do julgamento:
01/08/2017).
O mesmo se diga quanto aos juros, que, no caso, tem
caráter compensatório, e não moratório, e incidiram apenas após a expedição do
habite-se.
Quanto à garagem, segundo o memorial descritivo,
temos que as duas vagas seriam alocadas em pontos indeterminados (fl. 66).
Contudo, na matrícula, constava que haveria 88 vagas no subsolo, sendo uma
destinada a portadores de necessidades especiais (fl. 92v). Em contestação, a ré
alega que não construiu as vagas no subsolo porque foram encontradas muitas
pedras e se aventou a possibilidade de encontrar água, o que poderia colocar em
risco todo o empreendimento. Quanto aos depósitos de bicicletas, eles não foram
previstos em contrato, mas apenas na convenção condominial, logo, não no
momento em que os autores aderiram à aquisição, não podendo vincular a ré (fl.
89). Segundo as fotografias juntadas aos autos, as outras torres possuem
garagens subterrâneas, e somente o Edifício Fiore é que ficou com garagens no
térreo.
Não se nega que a impugnação apresentada pela ré é
pífia, já que lhe cabia ter estudado o solo antes de iniciar a construção do
empreendimento, sendo sabido que a alocação das garagens no térreo
representou uma economia de custos. Também não se nega que houvesse uma
expectativa em relação à alocação das vagas de garagem no subsolo. Mas a
petição inicial não descreve os prejuízos sofridos com a instalação das vagas no
térreo, limitando-se a alegar que se trata de conduta abusiva e desleal, “cujo
prejuízo deve ser apurado e reparado” (fl. 13). Tratando-se de dano material,

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poderia ter pesquisado eventual decréscimo no valor do imóvel. Nada disso foi
feito. Embora não se exija que o pedido seja líquido, seus parâmetros devem ser,
pelo menos, apontados. Somente em razões de apelação é que a autora alega ser
portadora de uma deficiência que implicaria dificuldade no deslocamento. Trata-
se de indevida inovação quanto à causa de pedir.
Mesmo que se afastasse essa questão processual, as
fotografias de fls. 187/189 demonstram que as vagas de garagem possuem
dimensões padrão, e possuem cobertura. É fato que o trajeto até lá é feito em
área descoberta, mas isso, por si só, não conduz automaticamente a um
eventual prejuízo. A indenização deve partir de um prejuízo certo e
detalhadamente descrito, não sendo caso de indenização in re ipsa. Logo, não
vejo como determinar a condenação nesse ponto.
Já quanto aos danos morais, os autores fundamentam-
nos especialmente na demora na entrega do imóvel, pelo que tenho que estes
não restaram mesmo caracterizados. Embora tenha havido o descumprimento
contratual, tenho que ele não foi suficiente para caracterizar o grave trauma
psicológico que poderia ensejar a imposição.
Conforme assinala RUI STOCO: “Não
basta
a
afirmação da vítima de ter sido atingida moralmente, seja no plano objetivo como
subjetivo, ou seja, em sua honra, imagem, bom nome, tradição, personalidade,
sentimento interno, humilhação, emoção, angústia, dor, pânico, medo e outros.
Impõe-se que se possa extrair do fato efetivamente ocorrido o seu resultado, com a
ocorrência de um dos fenômenos acima exemplificados, posto que a ofensa que
atinge o bem estar psicofísico do indivíduo deve apresentar certa magnitude para
ser reconhecida como prejuízo moral, de sorte que o mero incômodo, o enfado e o
desconforto de algumas circunstâncias que o homem médio tem de suportar em
razão do cotidiano não podem servir de fundamento para a reparação
extrapatrimonial” (TJSP 3a. Câm. Dir. Público Ap. 100.586-5/0 Rel. RUI
STOCO
julgado em 22.05.2001- voto 2437/01), citado em “Tratado de
Responsabilidade Civil”, Editora RT, 6a. ed., 2004, p. 1673.
Nesse passo, não se caracterizou o grave trauma
psicológico que poderia ensejar o reconhecimento do instituto.
Prestigiada a sentença proferida, ainda sob a égide do
CPC/73, mantenho a sucumbência na forma preconizada em primeiro grau de
jurisdição.
Posto isso, nego provimento ao recurso.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora