Tribunal: TJSP
Processo: 1015670-84.2019.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Arantes Theodoro
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-13
Data de publicação: 2020-03-13

Ementa:
Ação de cobrança. Despesas de condomínio. Aforamento contra o titular do domínio. Unidade em empreendimento habitacional da CDHU e entregue à posse de compromissários-compradores. Quadro fático que era de conhecimento do autor. Ilegitimidade passiva do promitente-vendedor reconhecida. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000189177
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1015670-84.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é
apelante COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO
DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelado CONDOMINIO RESIDENCIAL
RUBI BLOCO 02.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER
EXNER (Presidente) e PEDRO BACCARAT.
São Paulo, 13 de março de 2020.
ARANTES THEODORO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015670-84.2019.8.26.0361 -Voto no 37.069
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APELAÇÃO
1015670-84.2019.8.26.0361
APELANTE
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano
do Estado de São Paulo CDHU
APELADO
Condomínio Residencial Rubi Bloco 02
COMARCA
Mogi das Cruzes - 2a Vara Cível
VOTO No 37.069
EMENTA
Ação de cobrança. Despesas de
condomínio. Aforamento contra o titular do domínio. Unidade em
empreendimento
habitacional
da
CDHU
e
entregue
à
posse
de
compromissários-compradores. Quadro fático que era de conhecimento do
autor. Ilegitimidade passiva do promitente-vendedor reconhecida. Recurso
provido.
Sentença cujo relatório se adota julgou procedente
ação de cobrança de despesas condominiais.
A ré apela e pede seja reconhecida a carência de ação
ou invertido o desfecho de mérito oferecido pela sentença.
Para tanto ela insiste em sua ilegitimidade para a
causa ao argumento de que, como era de conhecimento do autor, o imóvel foi
negociado e entregue à posse de compromissário-comprador, que havia então de
responder pelas despesas de condomínio.
Ao lado disso a recorrente afirma que o autor não
tentou antes cobrar as despesas do aludido ocupante, nem mesmo comprovou a
existência desse débito e o inadimplemento, o que impunha reconhecer a falta de
interesse processual e a inépcia da petição inicial.
A apelante sustenta que, além disso, pelos mesmos

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motivos não se justificava sua condenação, nada importando a falta de registro
imobiliário em nome do ocupante do imóvel.
Recurso regularmente processado e respondido.
É o relatório.
Conforme a convicção geral, ação de cobrança de
despesas de condomínio há de ser aforada contra o condômino, isto é, contra
aquele que está na posse do bem por conta de direito aquisitivo, ainda que não
seja o titular do domínio e nem disponha de contrato registrado.
Note-se que o registro do contrato é dispensável,
nesses casos, porque a qualidade de condômino não advém do ato cartorário,
menos ainda da natureza “propter rem” das despesas, mas do próprio título da
posse.
Pois certo é que o atual Código Civil, sob o qual se
venceu o débito reclamado na ação, expressamente confere ao compromissário-
comprador a qualidade de condômino (art. 1.334, § 2o).
Assim já ocorria, aliás, sob o regime da Lei 4.591/64,
mostrando-se pertinente a seguinte observação de Nisske Gondo e de
Nascimento Franco a propósito dos artigos 9o e 12, § 4o, daquele diploma:
“A palavra condômino, no caso, refere-se também ao
compromissário-comprador ou qualquer outro titular de direito à aquisição das
unidades autônomas do edifício, conforme deflui do parágrafo 4o do artigo 12,
que impõe o concurso pecuniário de 'todos os proprietários ou titulares de direito
à aquisição de unidades' para as despesas de condomínio." (Condomínio em
Edifícios, 5a ed., 163/164).
Disso decorre que, no caso de imóvel prometido à
venda, o direcionamento da cobrança contra o proprietário, como tal apontado no
registro imobiliário, só se admite em hipótese excepcional, como no caso de o

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condomínio ignorar quem e sob qual título ocupa o imóvel.
E assim é pela óbvia razão de não se poder exigir que
o condomínio saiba, de antemão, qual é a origem da posse do ocupante. A
propósito, nessa linha decidiu o Superior Tribunal de Justiça o REsp. no 30.117-1
(rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira).
Mas aqui não se podia desconsiderar o fato de que a
cobrança se referia a uma unidade localizada em conjunto habitacional da CDHU,
sendo notório que tais imóveis são erguidos especificamente com o fim de serem
negociados de modo a atender à política habitacional.
Certo, ainda, que a ré comprovou com documentos ter
isso em concreto ocorrido (fls. 85/94), isto é, que a unidade foi prometida à venda
e entregue à posse de compromissários compradores, nada evidentemente
importando que outro tenha sido o rótulo conferido àquele negócio.
Note-se, ainda, que nada impedia o condomínio de
pedir que a CDHU fornecesse os dados qualificativos dos referidos
compromissários, isso de modo a direcionar contra eles a propositura.
Disso decorre que, respeitado o entendimento do douto
sentenciante, havia de ser reconhecida a falta de legitimidade da ora apelante
para responder à ação de cobrança.
Tal conclusão, aliás, ajusta-se ao que o Superior
Tribunal de Justiça decidiu sob o regime dos Recursos Repetitivos:
“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento
das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e
venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão
na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não
levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

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c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para
responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi
exercida pelo promissário comprador.” (REsp. no 1.345.331-RS).
Nesta linha, aliás, há muito esta Câmara já vinha
decidindo, como exemplifica acórdão assim ementado:
“Despesas
de
condomínio.
Ação
de
cobrança.
Aforamento contra o titular do domínio. Unidade em empreendimento habitacional
da COHAB e entregue à posse de compromissário-comprador. Quadro fático que
era de conhecimento do autor. Ilegitimidade passiva do promitente-vendedor
reconhecida. Apelação improvida.” (Apelação no 990.09.266030-6, mesmo
relator).
Note-se
que
tal
conclusão
não
importa
em
desconsiderar a natureza "propter rem" das despesas de condomínio.
Primeiro porque em casos tais o direito aquisitivo
detido pelo compromissário-comprador pode ser penhorado para garantir a
satisfação do crédito condominial.
Segundo porque a natureza “propter rem” do débito
condominial não implica em reconhecer solidariedade entre o compromissário-
comprador e o promitente-vendedor.
Em suma, fica agora reconhecida a carência de ação,
passando o autor a responder pelas custas do processo e por honorários
advocatícios que na forma do artigo 85 do CPC são arbitrados em 15% do valor
atualizado da causa, observada a gratuidade processual.
Para tal fim dá-se provimento ao recurso.
(assinado digitalmente)
ARANTES THEODORO
Relator