Tribunal: TJSP
Processo: 1017344-38.2014.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ATRASO INJUSTIFICADO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - INOCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO POR SÚMULA DESTE TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL À REQUERIDA - DEVER DE REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELO AUTOR - PRAZO DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE -

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ATRASO INJUSTIFICADO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - INOCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO POR SÚMULA DESTE TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL À REQUERIDA - DEVER DE REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELO AUTOR - PRAZO DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE - ATRASO CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA - COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA - RECURSO ESPECIAL AFETADO PELO RITO REPETITIVO – PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO - POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO PARA A CONSTRUTORA DA CLÁUSULA PENAL FIXADA EM CONTRATO APENAS EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR – TEMA 971 DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - DEMORA PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA COM FINALIDADE RESIDENCIAL QUE ULTRAPASSA O CONCEITO DE MERO DISSABOR - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS DEVIDA - QUANTUM FIXADO COM RAZOABILIDADE – AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – DECISÃO MANTIDA - RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000499217
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1017344-38.2014.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante/apelado BOA
VISTA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, é apelado H BRASIL
PUBLICIDADE E PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e Apelado/Apelante
GUILHERME PREVIATO SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1017344-38.2014.8.26.0114 -Voto no 31171-ASY
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APELAÇÃO CÍVEL no 1017344-38.2014.8.26.0114
Comarca : CAMPINAS 1a VARA CÍVEL
Juíza
: LISSANDRA REIS CECCON
Ação
: DECLARATÓRIA c/c INDENIZATÓRIA
Apelantes/Apelados:
BOA
VISTA
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA e GUILHERME PREVIATO SILVA
VOTO No 31171
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DECLARATÓRIA DE
NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ATRASO
INJUSTIFICADO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA -
INOCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO
POR SÚMULA DESTE TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL À REQUERIDA -
DEVER DE REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELO AUTOR -
PRAZO DE TOLERÂNCIA LEGALIDADE - ATRASO CONFIGURADO
APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA - COMISSÃO DE
CORRETAGEM DEVIDA - RECURSO ESPECIAL AFETADO PELO RITO
REPETITIVO PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO - POSSIBILIDADE
DE APLICAÇÃO PARA A CONSTRUTORA DA CLÁUSULA PENAL
FIXADA EM CONTRATO APENAS EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR
TEMA 971 DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - DEMORA
PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA COM FINALIDADE
RESIDENCIAL QUE ULTRAPASSA O CONCEITO DE MERO DISSABOR -
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS DEVIDA - QUANTUM FIXADO
COM RAZOABILIDADE AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE
DECISÃO MANTIDA - RECURSOS NÃO PROVIDOS.
Vistos.
Trata-se de ação declaratória de nulidade de cláusula
contratual, cumulada com indenização por danos materiais e morais,
ajuizada por Guilherme Previato Silva em face de Boa Vista
Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e H Brasil Publicidade e
Planejamento Imobiliário Ltda., que a respeitável sentença de fls.
353/362, cujo relatório adoto, julgou parcialmente procedente,
condenando a corré Boa Vista ao pagamento de multa de 2% sobre
cada parcela vencida no decorrer do atraso, acrescida de 1% ao mês

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de juros de mora e indenização por danos morais no valor de
R$8.000,00, considerando a sucumbência recíproca, devendo cada
parte arcar proporcionalmente com 50% das custas processuais e
honorários de seus patronos. O autor arcará com a verba honorária
dos patronos da H Brasil fixada em R$ 800,00, ressalvada a
gratuidade.
Inconformada, recorre a corré Boa Vista, sustentando,
em síntese, que não deu causa para o atraso na entrega da obra,
posto que foi surpreendida pela cassação do alvará expedido pela
Municipalidade, caracterizando causa de força maior e assim que
houve a expedição do certificado de conclusão de obras, as unidades
foram entregues o mais rápido possível. Afirma que a multa é
incabível, porque o atraso na entrega do imóvel não pode ser a ela
atribuída e por não haver previsão contratual acerca da inversão dos
encargos moratórios, assim como indevidos os danos morais, posto
que não houve dano efetivo. Pugna, ao final, pela reforma da
sentença.
O recurso foi preparado, recebido e respondido pelo
autor que, por sua vez, apelou adesivamente, insistindo que é
indevida a cobrança da comissão de corretagem, devendo ser
restituída em dobro. Alega que os danos morais devem ser
majorados para R$ 20.000,00, tendo em vista que o atraso na

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entrega do imóvel em mais de um ano superou o mero
aborrecimento. Argumenta que a cláusula moratória deve ter como
base o valor do imóvel e não as parcelas pagas, posto que além de
desproporcional, é impossível sua incidência da forma fixada, no
caso em questão, eis que sequer teve início o pagamento durante o
período de atraso. Assevera que a prorrogação do prazo de entrega
em 180 dias gera vantagem excessiva à construtora que sequer
demonstrou justo motivo para tal. Aduz que a ré deve arcar com os
honorários, posto que teve quase todos os seus pedidos acolhidos.
Pede, no final, o provimento do recurso.
O recurso adesivo foi recebido e respondido.
É o relatório.
As partes celebraram compromisso de compra e venda
de apartamento no 43, Bloco 15, localizado à Rua Sebastião Lázaro
da Silva, 190, Campinas SP.
Ora, o prazo previsto em contrato para entrega das
chaves era julho/2012, acrescido de prazo de tolerância de 180
(cento e oitenta) dias (fls. 46, cláusula 8.1).
É incontroverso que o imóvel não foi entregue na data
pactuada, no entanto, a ré imputa a mora ao atraso na cassação do

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alvará expedido pela Municipalidade, caracterizando causa de força
maior, o que não se pode admitir.
A esse respeito, aplica-se o disposto na Súmula 161, do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
“Súmula 161 Não constitui hipótese de caso fortuito
ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso,
falta de mão de obra, aquecimento do mercado,
embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res inter
alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.
Ademais, o prazo de tolerância, o qual reputo válido, já
serve justamente para garantir à construtora um lapso temporal
adicional para o cumprimento do contrato, diante da magnitude
desse tipo de projeto, conforme Súmula 164 desta Corte de Justiça.
Por conseguinte, uma vez configurada a mora da ré na
entrega do imóvel, deve suportar as consequências de seu
inadimplemento, dentre os quais a obrigação de ressarcir os danos
suportados pelo comprador.
Com relação à possibilidade de aplicação para a
construtora da cláusula penal fixada em contrato apenas em
desfavor do consumidor, o Ministro Luis Felipe Salomão, integrante
do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.614.721/DF, no

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tema afetado no 971, decidiu pela possibilidade de inversão da multa
em favor do consumidor adquirente.
Em seu julgamento, o Relator disse que é abusiva a
prática de estipular penalidade exclusivamente ao consumidor para
a hipótese de mora ou inadimplemento total da obrigação,
isentando o fornecedor da mesma penalidade. Assim, propôs a
tese: "Uma vez ou caso prevista a cláusula penal apenas para o
inadimplemento do promitente-comprador no contrato de adesão
firmado entre este e a construtora-incorporadora a mesma multa
deverá, em inversão, ser considerada para indenização pelo
inadimplemento do promitente-vendedor. Nos casos de obrigação
de natureza heterogênea, obrigação de fazer e obrigação de dar,
impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado
e razoável para arbitramento da indenização pelo período de
mora, vedada a cumulação com lucros cessantes."
Dessa forma, diante do julgamento do tema antes
afetado, a procedência da pretensão de inversão da cláusula penal
estipulada em contrato era medida de rigor.
Quanto ao valor fixado em 2% sobre cada parcela
vencida no decorrer do atraso, o autor pretende que a multa incida
sobre o valor do imóvel. “a indenização pelo atraso na entrega da
obra deve corresponder ao valor equivalente aoque seria devido em

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caso de mora por parte da autora, em montante a ser aferido em fase
de liquidação”,
Porém, razão não lhe assiste, posto que trata-se de
inversão de cláusula contratual, ou seja, deve corresponder ao valor
equivalente ao que seria devido em caso de mora por parte do autor,
sendo que a cláusula 4.1 do contrato estabelece que, no caso de
impontualidade no pagamento das parcelas, o comprador estaria
obrigado ao pagamento do quanto devido, acrescido de multa
moratória de 2% (fls. 39).
Em relação à condenação na indenização por danos
morais, é importante observar que não somente o vexame e a
humilhação dão ensejo aos danos morais, mas também a frustração
elevada, uma decepção difícil de ser superada, decorrente de justa
expectativa, fundamenta a indenização.
Nesse sentido, embora, em regra, a inadimplência
contratual não enseje reparação por danos morais, forçoso
reconhecer que, diante das peculiaridades do caso concreto, o atraso
na entrega de obra destinada à moradia familiar ultrapassou o
conceito de aborrecimentos ou dissabores corriqueiros.
Ora, quem adquire um imóvel novo, notadamente para
fins residenciais, em geral, planeja nele estruturar um lar para si e

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para seus familiares.
Os compradores passam anos pagando pelo bem,
sonhando com a casa própria e, posteriormente, vêm a saber que
todos seus esforços foram esvaziados, pois a unidade não será
entregue no prazo inicialmente avençado, acarretando-lhes drástica
mudança de planos.
No caso, a ré atrasou mais de 1 ano a entrega das chaves
do imóvel, razão pela qual, considerando a natureza do dano, a
capacidade
econômica
das
partes
e
os
princípios
da
proporcionalidade e da razoabilidade, considero que o montante
arbitrado, no valor de R$8.000,00, mostrou-se adequado, tendo sido
valorado com prudência e moderação pelo ilustre juiz sentenciante,
sendo
que,
tal
importância,
servirá
para
repreender
pedagogicamente a ofensora a não repetir o ato ilícito e para
compensar a vítima pelo prejuízo experimentado, sem, contudo,
gerar-lhes enriquecimento sem causa.
Em relação aÌ cobranc a de comissaÞo de corretagem do
autor, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos REsp
1551951-SP, REsp 1551956-SP, REsp 1551968-SP e REsp
1599511-SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por
unanimidade, decidiu pela “Validade da claìusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigac aÞo de pagar a

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comissaÞo de corretagem nos contratos de promessa de compra e
venda de unidade auto noma em regime de incorporac aÞo
imobiliaìria, desde que previamente informado o prec o total da
aquisic aÞo
da unidade auto noma, com o destaque do valor da
comissaÞo de corretagem” (Tese 938).
No caso em questão, no Contrato Particular de Promessa
de Compra e Venda Quadro Resumo, constou expressamente a
obrigação do autor pelo pagamento de comissão de corretagem de
R$ 1.685,40 (fls. 33, VII), não se mostrando, portanto, abusiva
referida cobrança.
Por fim, deve ser mantida a sucumbência recíproca,
tendo em vista que o autor decaiu em parte dos pedidos efetuados.
E, para se evitar a oposição de embargos declaratórios
visando meramente ao prequestionamento, e para viabilizar o acesso
às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a
matéria infraconstitucional e constitucional deduzida nos autos,
tendo as questões relacionadas à controvérsia sido devidamente
apreciadas por este julgador, ainda que não tenha ocorrido a
individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos legais
invocados, aliás, incapazes de infirmar a conclusão adotada.
Em decorrência do exposto, NEGO PROVIMENTO

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aos recursos.
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Relator