Tribunal: TJSP
Processo: 2217461-69.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Pedro Baccarat
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-27

Ementa:
Agravo de instrumento. Execução de dívida condominial. Inexistência de vícios no laudo de avaliação do imóvel. Higidez dos parâmetros e dos fatores de homogeneização adotados, conforme o método comparativo direto de dados de mercado. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000882103
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2217461-69.2020.8.26.0000, da Comarca de Santos, em que é agravante AB CARE
MEDICINA ESPECIALIZADA E PARTICIPAÇÕES S/S LTDA., é agravado
EDIFÍCIO RESIDENCIAL NAVEGANTES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente) e MILTON CARVALHO.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
PEDRO BACCARAT
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2217461-69.2020.8.26.0000 -Voto no 38.311
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AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2217461-69.2020
AGRAVANTE:
AB
Care
Medicina
Especializada
e
Participações S/S Ltda.
AGRAVADO: Edifício Residencial Navegantes
COMARCA: Santos 1a Vara Cível
Agravo de instrumento. Execução de dívida condominial.
Inexistência de vícios no laudo de avaliação do imóvel.
Higidez dos parâmetros e dos fatores de homogeneização
adotados, conforme o método comparativo direto de dados
de mercado. Recurso desprovido.
VOTO n.° 38.311
Vistos.
Cuida-se
de
agravo
de
instrumento tirado contra decisão prolatada pelo magistrado
Doutor Paulo Sérgio Mangerona, que homologou o laudo de
avaliação do imóvel penhorado em R$ 3.150.000,000
Insurge-se
a
Executada
alegando que a soma da homogeneização e do fator de
redução equivale a dupla minoração da avaliação. Afirma que
as garagens deveriam ser avaliadas individualmente e não
representar um acréscimo de 10% do valor do imóvel. Diz que
há dois imóveis à venda no mesmo edifício que não foram

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incluídos no cálculo.
Recurso tempestivo, preparado
e respondido.
É o relatório.
Trata-se de execução de dívida
condominial com penhora do próprio imóvel gerador do
débito.
Em abril de 2002, o perito
judicial avaliou o imóvel em R$3.150.000,00, utilizando o
“método direto comparativo de dados de mercado”,
calculando a média do valor de 23 apartamentos localizados
ou no mesmo edifício, ou na mesma região.
O Executado criticou o laudo,
alegando que: a) não foram avaliadas as quatro vagas de
garagem individualmente; b) dupla redução do valor do
imóvel consistentes na homogeneização e fator de redução; c)
erro de cálculo do metro quadrado do elemento 12; e d) dois
imóveis à venda no mesmo edifício não foram considerados.
O magistrado homologou o
laudo e a sucinta decisão contém fundamentação suficiente,
não merecendo reparo.

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O perito adotou o “método
direto comparativo de dados de mercado”, não o “método
evolutivo”, por isso não havia necessidade de destacar em seu
laudo o valor de cada vaga de garagem, já incluídas nos
parâmetros colhidos, compondo o valor total dos anúncios.
O fator de redução de 10% é
válido, pois os anunciantes tendem anunciar os imóveis por
valor maior e assegurar margem para eventual negociação.
A média ponderada também é
válida, pois exclui os anúncios fora da realidade, tanto os
superavaliados, acima de 20% da média calculada pelo perito,
quanto os subavaliados, abaixo de 20%.
E a homogeneização é correta,
pois exclui os anúncios de imóveis com diferenças
importantes. No caso, o perito exclui os imóveis sem varanda
e fora do bairro, não havendo razão para que seja refeita a
avaliação.
Por fim, o perito inclui em seus
cálculos dois imóveis à venda no edifício, um mais caro e
outro mais barato que a avaliação.
Insubsistentes as críticas, nada

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justificava nova avaliação.
Ante
o
exposto,
nega-se
provimento ao recurso.
Pedro Baccarat
Relator