Tribunal: TJSP
Processo: 1008513-44.2017.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
APELAÇÃO. Venda e compra de imóvel. Dificuldades financeiras supervenientes. Procedência para decretar a resolução contratual e condenar a promitente vendedora a devolver 80% dos valores pagos, com juros de mora desde a citação. Irresignação da promitente vendedora.

Majoração do percentual de retenção. Descabimento. Retenção de 20% do valor pago que se mostra compatível com a análise do caso

Ementa:
APELAÇÃO. Venda e compra de imóvel. Dificuldades financeiras supervenientes. Procedência para decretar a resolução contratual e condenar a promitente vendedora a devolver 80% dos valores pagos, com juros de mora desde a citação. Irresignação da promitente vendedora.

Majoração do percentual de retenção. Descabimento. Retenção de 20% do valor pago que se mostra compatível com a análise do caso "sub judice". Percentual capaz de abranger despesas administrativas e publicitárias suportadas pela vendedora, e que se coaduna ao parâmetro adotado pelo C. STJ e por esta Corte de Justiça. Restabelecimento das partes ao "status quo ante". Inteligência das Súmulas no. 01 e 03, deste e. Tribunal e no. 543, do a. STJ.

Juros de mora. Vendedora que não deu causa ao desfazimento da avença. Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação. Exegese do Artigo 396 do Código Civil. Incidência a partir do trânsito em julgado. Precedentes do A. STJ e deste E. Tribunal.

Correção monetária. Pretensão de alterar o termo inicial para a data de ajuizamento da ação, nos termos do art. 1o, § 2o, da lei 6.899/81. Falta de interesse recursal. Sentença que fixou o termo a quo da correção monetária justamente nos moldes pleiteados pela recorrente.

Recurso EM PARTE NÃO CONHECIDO e, na parte conhecida, PARCIALMENTE PROVIDO para determinar a incidência de juros de mora somente a partir do trânsito em julgado.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000228392
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008513-44.2017.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante AGARPONE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados MARCOS ROBERTO
MACEDO DE SA, OLGA FERNANDES DE SA, ELLEN JULIANE HIGA e ANTONIO
OSVALDO DE SA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Recurso em parte não
conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido para determinar a incidência
de juros de mora somente a partir do trânsito em julgado. V.U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E COSTA NETTO.
São Paulo, 31 de março de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008513-44.2017.8.26.0001 -Voto no 00546C
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Apelação Cível – Digital
Processo no 1008513-44.2017.8.26.0001
Comarca: 8a Vara Cível do Foro Regional de Santana
Magistrada prolatora: Dr(a). Simone de Figueiredo Rocha Soares
Apelante: Agarpone Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Marcos Roberto Macedo de Sa, Antonio Osvaldo de Sa, Olga
Fernandes de Sa, Ellen Juliane Higa
Voto no 00546C
APELAÇÃO. Venda e compra de imóvel. Dificuldades
financeiras supervenientes. Procedência para decretar a
resolução contratual e condenar a promitente vendedora a
devolver 80% dos valores pagos, com juros de mora desde a
citação. Irresignação da promitente vendedora.
Majoração do percentual de retenção. Descabimento. Retenção
de 20% do valor pago que se mostra compatível com a análise
do caso “sub judice”. Percentual capaz de abranger despesas
administrativas e publicitárias suportadas pela vendedora, e
que se coaduna ao parâmetro adotado pelo C. STJ e por esta
Corte de Justiça. Restabelecimento das partes ao “status quo
ante”. Inteligência das Súmulas no. 01 e 03, deste e. Tribunal e
no. 543, do a. STJ.
Juros de mora. Vendedora que não deu causa ao desfazimento
da avença. Inexistência de mora antes da exigibilidade da
obrigação. Exegese do Artigo 396 do Código Civil. Incidência a
partir do trânsito em julgado. Precedentes do A. STJ e deste E.
Tribunal.
Correção monetária. Pretensão de alterar o termo inicial para
a data de ajuizamento da ação, nos termos do art. 1o, § 2o, da
lei 6.899/81. Falta de interesse recursal. Sentença que fixou o
termo a quo da correção monetária justamente nos moldes
pleiteados pela recorrente.
Recurso EM PARTE NÃO CONHECIDO e, na parte
conhecida, PARCIALMENTE PROVIDO para determinar a
incidência de juros de mora somente a partir do trânsito em
julgado.

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Trata-se de apelação interposta em face da r. sentença de fls.
179/181, a qual JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido
formulado na inicial para a) declarar rescindido o contrato firmado
entre as partes e, b) condenar a ré a restituir, à parte autora, 80% da
quantia
desembolsada,
corrigido
monetariamente
desde
o
ajuizamento da ação, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a
partir da citação.
Irresignada, pretende a RÉ-APELANTE a reforma do r.
veredicto, para que haja a) majoração do percentual de retenção para
70% do valor nominal, assim considerado o valor pago sem a
incidência dos juros e correção monetária (fls. 213); b) termo inicial
dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado e c) termo inicial
da correção monetária a partir do ajuizamento da demanda, nos
termos do art. 1 da Lei no 6.899/81.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls.
227/240.
É o relatório.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Pois bem. Constitui entendimento sedimentado neste Tribunal o
direito do promitente comprador rescindir o contrato em decorrência
de falta superveniente de condições financeiras, assegurado, neste
caso, o retorno ao status quo ante e a retenção de percentual à
promitente vendedora de forma a fazer frente aos prejuízos sofridos
com gastos de administração, publicidade e pelo tempo de ocupação
do bem, nos termos da Súmula no. 1 e 3 deste E. Tribunal de

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Justiça:
“Súmula 1, TJSP: O compromissário comprador
de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem.”
“Súmula
3,
TJSP:
Reconhecido
que
o
compromissário
comprador
tem
direito
à
devolução das parcelas pagas por conta do preço,
as partes deverão ser repostas ao estado anterior,
independentemente de reconvenção.”
E, admitido o dever de restituir, a questão se restringe ao
percentual a ser retido, o qual deve ser analisado de acordo com o
caso concreto. Em caso de culpa do vendedor, a restituição deve se
dar integralmente, sem qualquer retenção. Mas não é o caso em tela,
já que a rescisão foi pleiteada pelos compradores.
A esse respeito, também o A. Superior Tribunal de Justiça
firmou o entendimento da seguinte forma:
“Súmula
no
543,
STJ:
Na
hipótese
de
resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa
do
consumidor,
deve
ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador integralmente, em caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.” - grifo nosso.

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Quanto ao valor a ser descontado, o A. Superior Tribunal de
Justiça tem adotado como parâmetro a porcentagem de retenção
entre 10% e 25% sobre o valor pago, conforme se depreende do
seguinte excerto de julgado:
1. A rescisão de um contrato exige que se
promova o retorno das partes ao status quo
ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda de
imóvel, em caso de rescisão motivada por
inadimplência do comprador, a jurisprudência
do STJ se consolidou no sentido de admitir a
retenção,
pelo
vendedor,
de
parte
das
prestações pagas, como forma de indenizá-lo
pelos prejuízos suportados, notadamente as
despesas administrativas havidas com a
divulgação, comercialização e corretagem, o
pagamento de tributos e taxas incidentes
sobre o imóvel e a eventual utilização do bem
pelo comprador. 2. O percentual de retenção -
fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve
ser arbitrado conforme as circunstâncias de
cada caso. (STJ, REsp 1.224.921/PR, 3a Turma, Rel.
Min. Nancy Andrighi, j. 26/04/2011) - grifo nosso.
No caso em tela, a apelante pretende a devolução aos
compradores da importância paga após retenção de 70% (setenta por
cento) do valor nominal, assim considerado o valor pago sem a
incidência dos juros e correção monetária (fls. 213). Tal percentual,
contudo, se mostra elevado e claramente abusivo.
Com efeito, a retenção de 20% dos valores pagos, conforme
determinado em sentença, se mostra bem adequada ao caso
concreto, de modo a ressarcir as despesas administrativas e
publicitárias da vendedora, estando pautado nos ditames da

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proporcionalidade e razoabilidade. Ademais, a unidade objeto do
instrumento de venda e compra pode ser comercializada novamente,
afastando prejuízo adicionais.
Nesta esteira de valor, inclusive, vem decidindo reiteradamente
esta c. 6a Câmara de Direito Privado:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
Resolução contratual e devolução de quantias
pagas
-Desistência

Sentença
que
determinou a restituição dos valores pagos,
com retenção de 20% Pretensão da ré a que
a
retenção
seja
elevada
para
30%
-
Inviabilidade
Imóvel consistente em lote
desprovido de construções
Pretensão ao
desconto pelo período de ocupação que se
afigura indevida Transmissão de posse não
configurada Retenção de 20% que se mostra
suficiente
para
ressarcir
as
despesas
administrativas e de publicidade da ré, não
havendo comprovação de outras despesas

Precedentes desta E. Câmara Valores pagos
a título de comissão de corretagem que não
devem ser restituídos
Contrato prévio
firmado
pela
adquirente,
com
indicação
específica do valor da corretagem - Incidência
do que ficou decidido no Recurso Especial
Repetitivo no. 1.551.951 do C. Superior
Tribunal de Justiça - Pretensão à devolução
das
parcelas
em
valor
nominal

Descabimento
Correção monetária não é
pena nem acréscimo, mas atualização do valor
nominal da moeda Honorários advocatícios
que devem ser fixados sobre o valor da
condenação e não sobre o valor da causa

Inteligência do art. 85, §2o, do CPC Recurso
parcialmente
provido.”
(Apelação
Cível
1001560-62.2018.8.26.0152; Relator (a): Marcus Vinicius
Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Cotia - 3a Vara Civel; Data do Julgamento:

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25/11/2019; Data de Registro: 25/11/2019 - grifei).
“VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Lote de
Terreno. Ação de rescisão contratual, c.c.
devolução de quantias pagas. Procedência.
(...) - Desistência dos compradores por
indisponibilidade
financeira.
Resolução
contratual
que
opera
efeitos
'ex
tunc'.
Determinada a devolução de 80% dos valores
quitados. Direito de retenção de 20% pela
vendedora, sobre o montante pago, a título de
ressarcimento dos custos administrativos.
Ausência de comprovação de gastos com
outras despesas, o que possibilitaria uma
dedução maior de valores - Despesas relativas
ao imóvel. Obrigação 'propter rem', sendo de
responsabilidade dos compradores enquanto
estiverem na posse do bem, e que poderão ser
descontadas da importância a ser devolvida
pela vendedora. - Incabível indenização pela
fruição de lote de terreno. - Consectários
legais. Correção monetária desde a data de
cada desembolso, pois não é um 'plus', mas
simples recomposição do valor da moeda em
razão da variação inflacionária. Utilização dos
índices da Tabela Prática deste E. Tribunal de
Justiça, por se tratar de débito judicial. -
Juros. Computados a partir do trânsito em
julgado, porquanto a resolução do contrato
decorreu por desistência do comprador, sem
culpa da vendedora. - Devolução que deve ser
efetuada de uma só vez. Inteligência da
Súmulas no 2 deste E. Tribunal de Justiça e
543
do
E.
STJ.
RECURSO
DA
RÉ
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(Apelação
Cível
1017101-27.2018.8.26.0576; Relator (a): Paulo Alcides;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de São
José do Rio Preto - 7a Vara Cível; Data do Julgamento:
21/11/2019; Data de Registro: 22/11/2019 - grifei).
“RESOLUÇÃO
DE
COMPROMISSO
DE

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COMPRA
E
VENDA
E
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. Ação parcialmente procedente.
Recurso
das
rés.
Lei
Especial
9.514/97
afastada, considerando a ausência de registro
na
matrícula
do
imóvel.
Ausência
de
impugnação especifica dos fundamentos da
sentença
não
configurados.
RESCISÃO
CONTRATUAL. Restituição de quantias pagas.
Desistência da aquisição do imóvel pelo
autor/comprador.
Percentual
de
retenção
fixado que deve ser mantido em 20% sobre os
valores pagos, quantia que se mostra razoável
e suficiente para fazer frente às despesas
administrativas da ré. Entendimento firmado
por esta C. Câmara. Taxa de ocupação/fruição
do lote. Indenização devida, considerando que
o
mesmo
ficou
a
disposição
da
parte
adquirente. Eventuais dívidas incidentes sobre
o imóvel (IPTU) no período em que este
permaneceu na posse do autor, devem ser
descontadas dos valores a serem devolvidos.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(Apelação Cível 1020163-29.2017.8.26.0344; Relator (a):
Ana Maria Baldy; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Marília - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 21/11/2019; Data de Registro: 21/11/2019 -
grifei).
Assim sendo, nesta senda, sem razão a apelante, devendo ser
mantido o percentual de retenção fixado pelo juízo a quo.
Doutra banda, com razão a apelante no que toca ao termo
inicial dos juros incidentes sobre o valor a ser restituído aos autores.
É que, por não se tratar de mora da apelante, eis que não deu
causa à rescisão contratual, os juros de mora de 1% ao mês deverão
incidir a partir do trânsito em julgado, quando passou a ser exigível o
cumprimento da obrigação, e não desde a citação. Neste sentido,

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mister ressaltar o que dispõe o artigo 396 do Código Civil: “Não
havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em
mora.”
A guisa de ilustração, também vem decidindo o A. STJ:
AGRAVO
REGIMENTAL
EM

RECURSO
ESPECIAL. RESILIÇÃO DE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA
DO COMPRADOR. REVELIA.
PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE
DOS FATOS. JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
IMPOSTOS E TAXAS CONDOMINIAIS.
ILEGITIMIDADE

ATIVA.
AUSÊNCIA
DE
IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. SÚMULA N.
283/STF. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO.
(...)
3. Na hipótese em que a rescisão contratual
deu-se por iniciativa do comprador, por não
mais suportar o pagamento das parcelas, o
termo inicial dos juros moratórios é a data do
trânsito em julgado, pois inexiste mora
anterior da parte ré/vendedora.
4. Considerando o pedido da parte nas
razões do recurso e em respeito ao princípio
da adstrição, é cabível a fixação do termo
inicial dos juros moratórios como sendo a
data da devolução do imóvel.
5. Agravo regimental parcialmente provido.
(AgRg no REsp 1342255/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO
DE
NORONHA,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
23/02/2016, DJe 11/03/2016) grifo nosso.
“CIVIL
E
PROCESSUAL.
CONTRATO
DE
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA.
RESOLUÇÃO
UNILATERAL
PELO

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10
PROMITENTE-
COMPRADOR
INJUSTIFICADAMENTE.
PARCELA
A
SER
RESTITUÍDA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO
DE FLUIÇÃO. TRÂNSITO EM JULGADO.
I. Na hipótese de resolução contratual do
compromisso de compra e venda por simples
desistência
dos
adquirentes,
em
que
postulada, pelos autores, a restituição das
parcelas pagas de forma diversa da cláusula
penal convencionada, os juros moratórios
sobre as mesmas serão computados a partir
do trânsito em julgado da decisão.
II. Inexistência de mora anterior da ré. III.
Recurso especial conhecido e provido.” (REsp
1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/03/2008, DJe 03/09/2008
- grifei).
No mesmo prisma entende este E. Tribunal:
Rescisão de compromisso de venda e compra
de imóvel em construção. Comprador que não
mais pretende manter o contrato. Devolução
de parte das parcelas pagas, nos termos da
Súmula 1 deste TJSP, com retenção suficiente
a cobrir os gastos administrativos da ré com a
venda frustrada. Percentual de retenção que
deve ser de 20%. Juros de mora, contudo, que
devem incidir a partir do trânsito em julgado.
Promitente vendedora que não deu causa à
rescisão. Pedido para que a restituição seja
em percentual diverso do constante no
contrato.
Ausência
de
descumprimento
contratual pela ré. Inexistência de mora antes
de a obrigação ser exigível. Recurso provido
em parte. (Apelação no. 1026832-88.2016.8.26.0100,
Relator(a): Maia da Cunha; Comarca: São Paulo; Órgão
julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
27/04/2017; Data de registro: 02/05/2017)

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No tocante à correção monetária, tenho que a apelante carece
de interesse recursal, pois o juízo de origem fixou o seu termo inicial
exatamente nos moldes pretendidos, qual seja, a partir do
ajuizamento da demanda.
Isso porque, no presente caso, conforme se verifica das
planilhas de fls. 93/96 e da inicial (fls. 11), os autores já haviam
corrigido os valores pagos até a data de ajuizamento da ação (R$
20.041,55 corrigido: R$ 21.077,12).
Logo, por conta disso, era mesmo de ser aplicado o disposto no
art. 1o, § 2o, da Lei Federal no 6.899/81, que prevê como termo inicial
da correção monetária a data de propositura da demanda, sob pena
de dupla incidência da atualização, num mesmo intervalo de tempo.
Nesse sentido, já decidiu esta C. 6a Câmara:
Compromisso de compra e venda. Imóvel.
Repetição dos valores pagos a título de
comissão
de
corretagem.
(...)
Correção
monetária.
Termo
'a
quo'.
Data
do
desembolso. Aplicação do art. 1o, § 2o, da lei
6.899/81 que se limita às hipóteses em que o
valor pretendido já haja sido corrigido até a
data da propositura da demanda. Sentença
reformada. Sucumbência recíproca. Recurso
parcialmente
provido. (TJSP; Apelação
1000269-
91.2018.8.26.0066;
Relator
(a): Vito
Guglielmi;
Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Barretos -
3a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/08/2018; Data de
Registro: 17/08/2018)
Postas tais premissas, pelo meu voto, DEIXO DE CONHECER
de parte do recurso e, na parte conhecida, DOU-LHE PARCIAL

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PROVIMENTO para estabelecer como termo inicial dos juros de mora
a data do trânsito em julgado.
Como consectário lógico, com base no princípio da causalidade
e da sucumbência, fixo a sucumbência recíproca, uma vez que tanto a
parte autora quanto a ré deram causa ao ajuizamento da demanda e
decaíram em partes proporcionais dos pedidos, nos termos do Artigo
86 do CPC: Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão
proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.
Cada parte arcará com metade das custas e despesas
processuais além dos honorários da parte adversa, que ora fixo, já
considerando os honorários recursais previstos no artigo 85, §11o do
CPC, em 20% sobre o valor em que sucumbiu a parte autora1, em
favor do patrono da ré, e 20% sobre o valor atualizado da
condenação, em favor do patrono dos autores, inadmitida a
compensação (artigo 98, § 14o do CPC).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer, dou
por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na fase
recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a citação
numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS 18.205/SP,
Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator
1 Diferença entre o valor de restituição pretendido (90%) e o deferido (80%).