Tribunal: TJSP
Processo: 1009922-48.2018.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
CONTRATO – Rescisão – Compra e venda de imóvel – Desistência do negócio por parte da compromissária compradora – Parcela de retenção – Súmula 1 TJSP - Súmula 543, STJ – Majoração do percentual fixado em sentença – Juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença – Comissão de corretagem e taxa de assessoria imobiliária (SATI) – Legitimidade passiva ad causam da promitente

Ementa:

CONTRATO – Rescisão – Compra e venda de imóvel – Desistência do negócio por parte da compromissária compradora – Parcela de retenção – Súmula 1 TJSP - Súmula 543, STJ – Majoração do percentual fixado em sentença – Juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença – Comissão de corretagem e taxa de assessoria imobiliária (SATI) – Legitimidade passiva ad causam da promitente vendedora – Temas 939 e 938, STJ – Abusividade da taxa SATI – Comissão de corretagem não especificada no contrato, mas somente em documentos apartados, com cálculo obscuro – Violação do dever informação ao consumidor e do princípio da boa-fé objetiva – Aumento camuflado do preço total – Ressarcimento mantido – Ação procedente em parte – Ônus de sucumbência a cargo da ré – Sentença alterada – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000028129
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1009922-48.2018.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante CCISA 22
INCORPORADORA
LTDA,
é
apelada
JAQUELINE
MIRANDA
SALES
NASCIMENTO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 50974
APELAÇÃO No 1009922-48.2018.8.26.0477 Praia Grande
APELANTE Ccisa22 incorporadora Ltda.
APELADA Jaqueline Miranda Sales Nascimento
JUIZ Daniel Ribeiro de Paula
CONTRATO
Rescisão
Compra e venda de imóvel

Desistência do negócio por parte da compromissária
compradora Parcela de retenção Súmula 1 TJSP - Súmula
543, STJ Majoração do percentual fixado em sentença
Juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença
Comissão de corretagem e taxa de assessoria imobiliária
(SATI)
Legitimidade passiva ad causam da promitente
vendedora Temas 939 e 938, STJ Abusividade da taxa SATI
Comissão de corretagem não especificada no contrato, mas
somente em documentos apartados, com cálculo obscuro
Violação do dever informação ao consumidor e do princípio da
boa-fé objetiva
Aumento camuflado do preço total

Ressarcimento mantido Ação procedente em parte Ônus de
sucumbência a cargo da ré Sentença alterada Recurso
provido em parte.
Trata-se de apelações da sentença de fls. 357/342 (objeto de embargos de
declaração rejeitados fls. 373/375), em que foi julgada procedente a ação de rescisão
contratual (fls. 1) ajuizada por Jaqueline Miranda Sales Nascimento contra Ccisa22
Incorporadora Ltda. para declarar rescindido o contrato e condenar a ré a restituir a quantia
de R$ 15.444,06, acrescida de juros legais de mora desde a citação e correção monetária
desde os desembolsos. Foram carreados à ré os ônus de sucumbência. Inconformada,
apelou a vencida (fls. 377/394), invocando o “pacta sunt servanda”. Sustentou que o termo
de distrato seria absolutamente válido, sem vício de consentimento. Assim, a parcela de
retenção deveria dar-se no percentual ajustado (25%). Além disso, a hipótese seria de
desistência por parte da compromissária compradora, de modo que a incidência dos juros
de mora deveria dar-se a partir do trânsito em julgado da sentença. Ainda, nada seria

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devido a título de intermediação imobiliária, cujo repasse o consumidor tivera plena
ciência ao firmar o contrato. Por fim, requereu a redistribuição dos ônus de sucumbência.
Sem contrarrazões (fls. 398), foram os autos remetidos a esta Corte.
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
Em 21 de julho de 2017, as partes firmaram promessa de compra e venda de
unidade de apartamento do empreendimento “Condomínio Residencial Oceanic Praia
Grande” (fls. 21 e seguintes), que restou rescindido a pedido da compromissária
compradora, em 14 de junho de 2018 (fls. 82/85).
Do preço total avençado (R$ 186.099,53 item 5, fls. 22), foram pagos
R$ 18.527,21 (fls. 47/52), tendo sido restituídos à autora valor de R$ 13.579,79 (cláusula
1.4.1 fls. 84), que corresponde a cerca de 73% daquele montante, valor com o qual,
apesar de receber, não concordou expressamente (item 1.6 fls. 85).
Rompido o contrato por desistência ou incapacidade financeira da
adquirente, é de rigor que a promitente vendedora retenha para si parte dos valores por ela
desembolsados.
Com efeito, “O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à
restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade” (REsp. no 403.189 DF,
4a Turma do Superior Tribunal de Justiça, v. un., Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, em
26/5/03, DJ de 1o/9/03, pág. 291).
Frise-se que “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem” (Súmula 1, TJSP).
Neste sentido é o enunciado da Súmula 543, STJ: "Na hipótese de resolução
de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento".
Mas, à luz do art. 110 do Código Civil, não se poderá prestar eficácia à
declaração de vontade consignadas nas cláusulas 1.4.1 e 1.4.2 do distrato.

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Lembre-se que “Pode o julgador reduzir o percentual fixado a título de
cláusula penal no instrumento contratual de promessa de compra e venda, quando o valor
avençado acarreta excessiva onerosidade ao promissário-comprador e propicia o
enriquecimento sem causa do promitente-vendedor” (REsp. no 330.017 SP, 3a Turma do
Superior Tribunal de Justiça, v. un., Rela Mina Nancy Andrighi, em 13/11/01, DJ de
18/2/02, pág. 421). É o que se infere do disposto no art. 413, do Código Civil.
Para restabelecer o equilíbrio das partes na rescisão do contrato, reconhece-
se que o valor fixado na sentença não é suficiente para reparar os prejuízos sofridos pela
promitente vendedora.
Considerado o valor do contrato e o total adimplido, reputa-se mais
adequada a restituição de 80% dos valores arrecadados, conforme entendimento reiterado
desta Turma Julgadora em casos semelhantes. Veja-se:
"Apelação Cível. Compromisso de venda e compra
Ação de
rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos Rescisão a
pedido dos autores, adquirentes, em razão de dificuldades financeiras Sentença
que julgou a demanda procedente em parte para o fim de reconhecer a rescisão do
contrato e condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos, com correção desde o
desembolso e juros de mora contados da citação Recurso apenas da ré
Recondução das partes ao "statu quo ante" Súmula 543 do Colendo Superior
Tribunal de Justiça Devolução dos valores pagos com retenção de 20% pela
vendedora Correção monetária que deve ser computada desde os respectivos
desembolsos Juros moratórios incidentes a partir do trânsito em julgado. Dá-se
provimento
em
parte
ao
recurso
de
apelação"
(Apelação
Cível
no 1017714-81.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto, 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.un., Rel. Des. Christine
Santini, em 31/1/18).
E não há nenhuma razão para se adotar parcela de retenção superior. Não há
como prestigiar-se o enriquecimento sem causa, seja de quem for.
Outrossim, os juros de mora deverão fluir a partir do trânsito em julgado da
decisão, e não da citação. Adota-se para o caso o entendimento segundo o qual “Os juros
moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por
iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em

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julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (REsp 1617652/DF, 3a
Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rela. Mina. Nancy Andrighi, DJe 29/09/2017).
Passa-se ao exame da legalidade da cobrança da comissão de corretagem e
taxa SATI no caso concreto.
De imediato, anota-se que, em regime de recursos repetitivos, o Superior
Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese (tema 939): "1.1. Legitimidade passiva 'ad
causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela
restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa
de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na
transferência desses encargos ao consumidor" (REsp. no 1.551.951/SP, 2a Seção do
Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, em 24/8/16, DJe
6/9/16).
Assim, é plena a legitimidade passiva “ad causam” da promitente vendedora
para responder pela restituição pleiteada.
Sobre o tema, também já se pronunciou o Superior Tribunal de Justiça em
recurso especial repetitivo (tema 938):
"1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem./ 1.2.
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de
promessa de compra e venda de imóvel" (REsp n. 1.599.511/SP, 2a Seção do
Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, em 24/8/16,
DJe 6/9/16).
Neste contexto, é abusiva a cobrança de taxa SATI, sendo de rigor a sua
devolução. Afinal, diz respeito a serviços inerentes à viabilização do negócio.
No mais, em regra, é válida a cláusula que transfere ao consumidor o
pagamento de comissão de corretagem. Com efeito, segundo a orientação do Superior
Tribunal de Justiça, somente se considera abusiva a transferência quando esta se faz de

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forma obscura, camuflada.
Ao esclarecer o alcance do termo “previamente informado”, no julgamento
do Recurso Especial no 1747307/SP, anotou-se que “o que realmente importa para a
aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não
foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois
ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total./Desse
modo, o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebração do contrato torna-
se irrelevante (...)” (REsp 1747307/SP, 3a Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel.
Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 6/9/18).
Na presente hipótese, além de faltar especificação no contrato acerca da
comissão de corretagem, há de reconhecer-se que houve aumento unilateral e injustificado
do preço do imóvel, desembolsando a compromissária compradora quantias não previstas
nas condições de pagamento, conforme planilha de fls. 90 e extratos bancários de fls. 96/97
e 100.
O montante desembolsado àquele título deu-se de forma duvidosa, dentre
várias “comissões”, retirando da consumidora a possibilidade de negociar o valor. É o que
se depreende do documento de fls. 264.
Sabidamente, a falta de clareza afronta direitos básicos do consumidor, além
do princípio da boa-fé ínsito aos contratos; de rigor, portanto, a restituição da comissão de
corretagem no caso concreto.
De rigor, assim, a devolução do montante desembolsado a título de taxa
SATI e comissão de corretagem.
Diante disso, é reformada a sentença somente para majorar a parcela de
retenção, condenando-se a ré na devolução de 80% dos valores desembolsados pela autora,
abatido o valor atualizado do quanto já recebido por ocasião do distrato (R$ 13.579,79
fls. 84/85), acrescido de correção monetária desde o desembolso e juros legais de mora a
partir do trânsito em julgado da sentença.
Fica mantida a condenação da ré no reembolso dos valores despendidos a
título de intermediação imobiliária (R$ 9.980,47 fls. 90 e 264), acrescidos de correção
monetária desde o desembolso, além de juros de mora a partir da citação.
Não é demais observar que a restituição deverá dar-se de uma só vez e de
imediato (Súmula 2, TJSP).

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Procedente em parte a demanda, reconhece-se que a ré é vencida em maior
proporção, devendo arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
ora majorados para 15% sobre o valor da condenação (art. 85, § 11, CPC).
Dá-se provimento em parte ao recurso.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator