Tribunal: TJSP
Processo: 1003616-16.2017.8.26.0407
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-30
Data de publicação: 2020-10-30

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO - RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS MAIS MULTA CONTRATUAL E DANO MORAL – CULPA DA VENDEDORA – LOTE LOCALIZADO EM TERRENO NÃO EDIFICÁVEL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – A obtenção de todas as autorizações do Poder Público em loteamento imobiliário cabe à loteadora – Lote vendido para fins residenciais -

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO - RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS MAIS MULTA CONTRATUAL E DANO MORAL – CULPA DA VENDEDORA – LOTE LOCALIZADO EM TERRENO NÃO EDIFICÁVEL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – A obtenção de todas as autorizações do Poder Público em loteamento imobiliário cabe à loteadora – Lote vendido para fins residenciais - Impossibilidade de construção na área adquirida pela autora em razão de regulamento do Departamento de Estradas e Rodagens do Estado constitui inadimplemento contratual imputável à vendedora – Suficiência das provas produzidas – Ausente violação ao princípio do contraditório previsto no art. 10 do CPC – A resolução do contrato, decorrente da culpa exclusiva da construtora, acarreta a devolução integral das quantias pagas pelo adquirente, inadmitida qualquer retenção - Súmula 543 do STJ – Multa contratual prevista como cláusula penal compensatória para o caso de resolução do contrato por culpa do adquirente – Admissibilidade conforme precedente vinculante do STJ (Tema 971) – Valor da multa previsto em contrato previamente estipulado pela vendedora, que não comporta redução - Danos morais - Ocorrência – Situação excepcional que supera o mero aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual - Valor arbitrado em R$10.000,00 que se mostra razoável ao caso concreto e conforme precedentes desta Câmara – Sentença modificada condenação no dano moral - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000895542
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003616-16.2017.8.26.0407, da Comarca de Osvaldo Cruz, em que é apelante/apelada
CLAUDINÉIA GOMES DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante
GUFAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ E DERAM PARCIAL PROVIMENTO
AO RECURSO DA AUTORA. V.U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER E SALLES
ROSSI.
São Paulo, 30 de outubro de 2020.
ALEXANDRE COELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003616-16.2017.8.26.0407 -Voto no 16494/asc
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APELAÇÃO no 1003616-16.2017.8.26.0407
APELANTE/APELADO: CLAUDINEIA GOMES DOS SANTOS
APELANTE/APELADO: GUFAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
VOTO no 16494/asc
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
LOTEAMENTO - RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS MAIS
MULTA CONTRATUAL E DANO MORAL CULPA DA
VENDEDORA – LOTE LOCALIZADO EM TERRENO NÃO
EDIFICÁVEL PARCIAL PROCEDÊNCIA A obtenção de
todas as autorizações do Poder Público em loteamento
imobiliário cabe à loteadora
Lote vendido para fins
residenciais - Impossibilidade de construção na área adquirida
pela autora em razão de regulamento do Departamento de
Estradas e Rodagens do Estado constitui inadimplemento
contratual imputável à vendedora Suficiência das provas
produzidas Ausente violação ao princípio do contraditório
previsto no art. 10 do CPC
A resolução do contrato,
decorrente da culpa exclusiva da construtora, acarreta a
devolução integral das quantias pagas pelo adquirente,
inadmitida qualquer retenção - Súmula 543 do STJ Multa
contratual prevista como cláusula penal compensatória para o
caso de resolução do contrato por culpa do adquirente

Admissibilidade conforme precedente vinculante do STJ (Tema
971)
Valor da multa previsto em contrato previamente
estipulado pela vendedora, que não comporta redução - Danos
morais - Ocorrência Situação excepcional que supera o mero
aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual -
Valor arbitrado em R$10.000,00 que se mostra razoável ao
caso concreto e conforme precedentes desta Câmara Sentença
modificada condenação no dano moral - NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ E DERAM PARCIAL
PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA.
Trata-se de apelação contra a respeitável sentença de fls.
358/364, cujo relatório ora se adota, que julgou procedente em parte a ação de resolução
contratual cumulada com devolução de valores e indenização, movida pelo comprador em face
da vendedora, para resolver o contrato firmado pelas partes, condenando as rés solidariamente à
restituição das quantias pagas em decorrência do contrato, bem como as quantias pagas a título

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de IPTU, com correção monetária desde a data dos desembolsos pela tabela prática do TJSP e
juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado mais multa contratual de 10%
sobre o valor total do contrato, corrigido monetariamente desde a data do pacto. Em razão da
sucumbência recíproca, a autora foi condenada ao pagamento de 10% das custas e despesas
processuais mais honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação, enquanto as
rés foram condenadas ao pagamento de 90% das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% do valor da condenação, observada a gratuidade de justiça
deferida à autora.
Apela a autora pela reforma parcial da sentença para que seja
julgado procedente o pedido de indenização por dano moral, alegando em síntese que a
loteadora sabia desde a assinatura do contrato que o lote adquirido estava localizado em área
não edificável, de modo que agiu de má-fé causando evidente frustração na aquisição do lote
para construção de sua casa. Além disso, não houve colaboração da ré para solução do
problema e proposto o distrato do negócio, a ré ainda tentou imputar multa à compradora. Tudo
isso configura sofrimento que supera o mero dissabor, pleiteando danos morais na quantia de
dez salários mínimos.
A ré também apela e alega, em síntese: i) regularidade do
loteamento perante os órgãos públicos, sendo que o documento de fls. 356 que aponta suposta
irregularidade foi emitido a terceira pessoa estranha aos autos; ii) desconhecimento quanto à
existência de área não edificante; iii) inexistência de restrição à propriedade do lote da autora,
conforme se vê da matrícula; iv) diante da ausência de culpa da loteadora na rescisão, cabível a
exclusão da condenação ao pagamento de multa contratual ou que seja reduzida para 10% sobre
os valores pagos e não o valor total do contrato; v) anulação da sentença diante da violação ao
contraditório relativamente às resposta ao ofício, juntada a fls. 354/357 que serviu como
fundamento da sentença, suscitando o art. 10 do CPC.

Foram apresentadas contrarrazões.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Atendidos os requisitos de admissibilidade, o recurso é

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recebido no duplo efeito, nos termos do artigo 1.012, caput do CPC.
Versa a demanda sobre pretensão de resolução do compromisso
de compra e venda de lote de terreno no empreendimento em construção pela ré, celebrado
entre as partes em 14/01/2015, pelo preço de R$43.604,48, com pedido de restituição integral
das quantias pagas, multa contratual e dano moral.
A r. sentença reconheceu a culpa da loteadora na resolução
contratual para rescindir o contrato, condenando-a à restituição integral das quantias pagas mais
multa contratual.
Respeitado o entendimento diverso, o recurso da ré deve ser
desprovido, acolhido em parte o inconformismo da autora.
O conteúdo dos autos não deixa dúvidas de que o lote vendido
à autora está localizado em área com restrição de edificação junto ao Departamento de Estradas
e Rodagens do Estado, sendo certo que foi vendido à autora para fim residencial, com previsão
de construção pela compradora após concluídas as obras de infraestrutura do empreendimento,
como facilmente se infere dos termos do contrato.
A prova da restrição de edificação do terreno não se limita ao
documento de fls. 356, sendo certo que se refere ao loteamento e à situação da autora, como
indicado a fls. 355, razão pela qual o mero endereçamento do ofício a pessoas competentes
dentro do próprio Departamento não desconstitui a validade da prova. Ao que parece, a
alegação da ré para enfraquecer o mencionado documento constitui tentativa desesperada de
enfraquecer o quadro probatório que lhe imputa responsabilidade pela impossibilidade de
construção no lote.
Além disso, a situação está suficientemente evidenciada nos
demais documentos constantes dos autos, além da prova oral produzida, cabendo ressaltar a
missiva da Prefeitura local em que mencionada a faixa de domínio do DER relativamente a
área não edificante (fls. 279).
Por tudo isso, não se sustenta a tese de nulidade da sentença por
falta de intimação da ré quanto à juntada do ofício emitido pelo DER, no qual apenas é

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confirmada a já comprovada informação de que o local se refere a área non aedificandi, ainda
que não tenha invadido espaço da rodovia. Inexistindo prejuízo à parte, não há que se falar em
nulidade, eis que o fundamento da ação sempre foi a localização irregular do lote, em área em
que não é permitida a edificação por regulamentação do Poder Público, razão pela qual não
constitui fundamento jurídico novo a embasar a aplicabilidade do art. 10 do CPC.
Caberia a ré comprovar que obteve a autorização do respectivo
Departamento que regula a rodovia para a construção do loteamento, em que seriam vendidos
lotes residenciais, o que não se verifica nos autos. A aprovação do loteamento pela
Municipalidade não socorre a loteadora, eis que a competência para regulamentar a construção
em rodovia é de órgão ligado ao Estado e não ao Município.
Perante o consumidor, a obrigação de obter todas as
autorizações necessárias cabia à loteadora, razão pela qual a impossibilidade de construção no
lote constitui inadimplemento contratual imputável à vendedora relativamente a um dos
aspectos principais da obrigação assumida relativa à venda do imóvel.
Desse modo, certo é que a resolução da avença decorreu por
culpa da construtora, o que excepciona a regra da irretratabilidade prevista no art. 25 da Leo
6.766/79 e dá ao adquirente o direito de exigir a devolução integral das quantias pagas, em
decorrência do princípio de que as partes devem ser restituídas ao estado anterior à contratação.
Aplicável à hipótese a súmula no 543 do C. STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Também não se sustenta a pretensão recursal de exclusão da
multa prevista em contrato para o caso de resolução por inadimplemento do comprador, cuja
incidência em face da loteadora deve ser mantida. Em sede de demanda repetitiva e com
natureza vinculante, o C. STJ uniformizou a questão e definiu, em linhas gerais, que cabe fazer
a inversão da cláusula penal antes prevista apenas em desfavor do adquirente, caso sobrevenha

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inadimplemento por parte da vendedora. (Tema 971)1
No caso dos autos, ainda que haja pretensão de resolução do
contrato, tal pedido não inviabiliza a incidência da multa, de modo que o autor deve perceber o
correspondente ao valor de penalidade prevista no contrato, havendo perfeita simetria na
previsão contratual, eis que expressamente estipulada como cláusula penal compensatória pela
rescisão do contrato.
E inadmissível a redução do valor ou que a base de cálculo seja
o montante até então quitado pela compradora, eis que a cláusula não deixa dúvidas de que a
multa deve ser calculada sobre o valor do preço do contrato, sendo certo que o resultado não
constitui valor excessivo ou desproporcional, que justifique revisão pelo magistrado. Ademais,
a loteadora não é a parte vulnerável na relação, sendo a responsável pela redação do contrato de
adesão, em que prevista a referida multa.
Assim, deve ser mantida a resolução com restituição integral
mais a multa aplicada.
Já no que diz respeito ao inconformismo da autora em relação
ao dano moral, bem é de se ver que o caso supera o mero aborrecimento decorrente do
inadimplemento contratual.
Como se viu, a autora adquiriu lote de terreno em loteamento
urbano, tendo tido frustrada suas expectativas de construção de sua casa por culpa da loteadora,
que deixou de cumprir sua obrigação em obter todas as autorizações necessária para a venda de
lotes com fins residenciais. Além disso, há todo o transtorno que a adquirente sofreu não só
para a solução do problema, mas também para buscar informações sobre a regularidade do
imóvel adquirido, precisando comparecer na Prefeitura local, sendo certo que a loteadora
insistia na possibilidade de construção.
1 Tese 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de
cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da
indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

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Afinal a adquirente foi obrigada a se conformar com o
desfazimento do negócio sem outra opção.
Convém observar que a rescisão, por si só, não é considerada
sofrimento moral indenizável, ainda que se dê por culpa da vendedora. Vale mencionar como
exemplo casos de mero atraso na entrega, em que o comprador pode optar por manter o
negócio - apesar da mora - e aguardar a conclusão do empreendimento, o que não ocorre em
casos como o da presente demanda, em que cabível exceção ao entendimento de que o
inadimplemento não gera dano moral.
Em relação ao quantum indenizatório, deve ser fixado o valor
de R$10.000,00, com correção monetária desde a publicação deste acórdão e juros de mora, de
1% ao mês da citação, cujo montante se mostra proporcional à extensão do dano e adequado ao
caso concreto. Tal quantia encontra respaldo com o reconhecido como justo por esta Colenda 8a
Câmara de Direito Privado em casos semelhantes2.
Alterado o resultado da lide, deve-se reconhecer a sucumbência
da ré, condenando-a ao pagamento das custas e despesas processuais mais honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. E como a ré ficou vencida em grau
de recurso e novamente experimentou sucumbência, deve pagar mais 5% sobre o valor da
condenação, a título de honorários recursais (art. 85 § 11, do CPC).
Por fim, com o intuito de se evitar a necessidade de oposição de
embargos declaratórios para o específico fim de prequestionamento, como forma de se
viabilizar a interposição de recursos nas instâncias superiores, fica, desde logo, prequestionada
toda a matéria apontada, seja ela constitucional ou infraconstitucional e até mesmo infralegal,
na medida em que houve a análise e consequente decisão em relação a todas as questões
controvertidas, ressaltando que há muito já se pacificou o entendimento de que não está o
colegiado obrigado a apreciar individualmente cada um dos dispositivos legais suscitados pelas
partes, competindo a estas, no mais, observar o disposto no artigo 1026, §2o do CPC.
2 TJSP, 8a Câmara de Direito Privado, Apelação no 0204274-97.2012.8.26.0100, relator o Desembargador
GRAVA BRASIL, j.10/04/2015; TJSP, 8a Câmara de Direito Privado, Apelação no 0137486-
04.2012.8.26.0100, relator o Des, Silvério da Silva, j. 10/06/2015; TJSP, 8a Câmara de Direito Privado,
Apelação no 4004147-96.2013.8.26.0114, relator o Desembargador ALEXANDRE COELHO, j.
21/10/2015

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Caso ainda assim sejam opostos embargos de declaração contra
o acórdão, estes serão julgados virtualmente, a bem da eficiência, salvo se a parte embargante
manifestar expressa oposição na própria petição de interposição
Ante
o
exposto,
pelo
presente
voto,
NEGA-SE
PROVIMENTO ao recurso da ré e DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE ao recurso da
autora para condenar a ré ao pagamento de indenização por dano moral no valor de
R$10.000,00 com correção monetária desde a publicação deste acórdão e juros de mora, de 1%
ao mês da citação.
.
ALEXANDRE COELHO
Relator
(assinatura eletrônica)