Tribunal: TJSP
Processo: 1013991-41.2017.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-18

Ementa:
Apelação Cível. Locação de imóvel. Espaço em shopping center. Execução de título extrajudicial. Embargos à execução. Sentença de parcial procedência. Apelo da embargante.

Inicial da execução instruída com os contratos, aditamentos e termos de confissão de dívidas que constituem título executivo extrajudicial. Previsão de forma de reajustes e encargos aplicáveis. Mera alegação de incorreção

Ementa:
Apelação Cível. Locação de imóvel. Espaço em shopping center. Execução de título extrajudicial. Embargos à execução. Sentença de parcial procedência. Apelo da embargante.

Inicial da execução instruída com os contratos, aditamentos e termos de confissão de dívidas que constituem título executivo extrajudicial. Previsão de forma de reajustes e encargos aplicáveis. Mera alegação de incorreção do cálculo que não merece prosperar. Embargante que nem sequer indica os valores corretos.

Prescrição da pretensão ao recebimento de encargos locativos. Prazo de três anos aplicáveis quanto à pretensão de recebimento dos aluguéis. Exclusão da execução dos débitos vencidos anteriormente a 12.01.2013.

Contrato firmado entre as partes que prevê a obrigação da embargante de participar do rateio das despesas comuns. Necessidade, entretanto, de comprovação dos gastos ou, ao menos, de orçamentos demonstrando os valores cobrados. Mera indicação de valores na planilha de débito que não enseja liquidez ao título executivo neste tópico.

Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000652885
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1013991-41.2017.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que são interessados
MÁRIO AUGUSTO POSSATO e NEIDE CRISTINA ZAGO POSSATO e Apelante
B2 GRILL RESTAURANTE LTDA EPP (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado
CONSÓRCIO EMPREENDEDOR CAMPINAS SHOPPING CENTER.
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO
MIRANDA.
São Paulo, 17 de agosto de 2020
MORAIS PUCCI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
35a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1013991-41.2017.8.26.0451 - Voto no 22831
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Apelação Cível n° 1013991-41.2017.8.26.0451
Comarca de Piracicaba - 5a Vara Cível
Juiz de Direito Dr. Mauro Antonini
Apelante: B2 Grill Restaurante Ltda Epp
Apelado: Consórcio Empreendedor Campinas Shopping Center
Voto no 22.831
Apelação Cível. Locação de imóvel. Espaço em shopping
center. Execução de título extrajudicial. Embargos à execução.
Sentença de parcial procedência. Apelo da embargante.
Inicial da execução instruída com os contratos, aditamentos e
termos de confissão de dívidas que constituem título executivo
extrajudicial. Previsão de forma de reajustes e encargos
aplicáveis. Mera alegação de incorreção do cálculo que não
merece prosperar. Embargante que nem sequer indica os
valores corretos.
Prescrição da pretensão ao recebimento de encargos locativos.
Prazo de três anos aplicáveis quanto à pretensão de
recebimento dos aluguéis. Exclusão da execução dos débitos
vencidos anteriormente a 12.01.2013.
Contrato firmado entre as partes que prevê a obrigação da
embargante de participar do rateio das despesas comuns.
Necessidade, entretanto, de comprovação dos gastos ou, ao
menos, de orçamentos demonstrando os valores cobrados.
Mera indicação de valores na planilha de débito que não enseja
liquidez ao título executivo neste tópico.
Recurso parcialmente provido.

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Apelação Cível no 1013991-41.2017.8.26.0451 - Voto no 22831
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A r. sentença proferida à f. 159/161 destes autos de
embargos à execução, movida por B2 GRILL RESTAURANTE LTDA.
EPP, em relação a CONSÓRCIO EMPREENDEDOR CAMPINAS
SHOPPING CENTER, julgou procedentes, em parte, os embargos para
reconhecer o excesso de execução, excluindo da cobrança os valores de
origem desconhecida, denominados “outros”, “correção negociação”,
“juros negociação” e “multa negociação”, com determinação para o
recálculo do valor do débito na execução, mantendo os honorários lá
fixados de 10% do valor do débito a ser recalculado. Em razão da
sucumbência, o embargado foi condenado no pagamento dos honorários
advocatícios fixados em 10% do valor do excesso de execução
reconhecido.
Apelou a embargante (f. 164/176) alegando, em suma,
que: (a) todos os débitos anteriores a 12/01/2013 estão prescritos diante
do prazo trienal previsto no art. 206, parágrafo 3.o, do CC, que atinge os
alugueis e os respectivos encargos, sendo que a execução foi ajuizada
somente em 12/01/2016; (b) os autos da execução não foram instruídos
com o título executivo originário do débito, no qual deve constar
exatamente o valor executado, permitindo validar o montante mediante
cálculos aritméticos, pelo que o título deve prever expressamente sua
base de incidência e forma de cálculo, não sendo suficiente a mera
informação do valor; (c) os encargos de alugueis são calculados
conforme a escritura declaratória de normas regedoras e das locações do
Campinas Shopping Center, pelo que tal documento era imprescindível
para instrução da execução; (d) há excesso de execução quanto aos
valores relativos à taxa de transferência, taxa adm, cota ordinária,
despesas comuns, específicos lojas, taxa adm FPP e taxa manutenção,

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que não foram comprovados.
A apelação, não preparada diante da concessão do
benefício da assistência judiciária, foi contra-arrazoada (f. 187/199).
É o relatório.
A sentença foi disponibilizada no DJE em 08/05/2018,
considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 162/163);
a apelação, protocolada em 06/06/2018, é tempestiva.
Cuida-se de execução de título extrajudicial fundada em
contrato de locação de espaço em shopping center, diante do
inadimplemento da locatária em relação a aluguéis e encargos, conforme
constam da planilha de f. 46/56.
Verifica-se que a inicial da execução veio instruída com
todos os contratos, aditamentos e termos de confissão de dívidas
firmados entre as partes, nos quais constam os débitos assumidos pela
executada embargante, indicando a forma de reajuste e os encargos que
recaem sobre tais valores, o que se mostra suficiente para demonstrar a
liquidez do título executivo.
A aludida escritura declaratória de normas regedoras e
das locações do Campinas Shopping Center constitui documento público
e poderia ser obtida pela embargante a qualquer momento, além do que
foi juntada nestes autos pelo embargado (f. 93/128). E, concedida
oportunidade para se manifestar sobre tal documento, restringiu-se ela a
argumentar apenas a intempestividade de tal juntada, sem nada
mencionar sobre eventuais equívocos no cálculo (f. 139/148).
Em que pese à discussão que poderia ser levantada sobre
a necessidade de instrução da inicial com o aludido documento, sua
juntada posterior não impediu o direito de defesa da embargante, que
teve ciência de seus termos quando da contratação e teve oportunidade

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para se manifestar sobre ele. E, mesmo com a juntada do documento
nos autos, a embargante não indicou qualquer irregularidade nos
encargos aplicados pelo embargado.
No mais, eventual desacordo da embargante com o
cálculo apresentado pelo exequente deveria vir instruído com os valores
que entendia correto demonstrados por planilha de cálculo, o que não
ocorreu no presente caso em que se limitou apenas à arguição genérica
de incorreção.
Os débitos locatícios cobrados tiveram seus vencimentos
no período de agosto de 2011 a setembro de 2015 e a execução foi
ajuizada em 12 de janeiro de 2016.
O prazo prescricional, no presente caso, é o trienal (art.
206, §3o, I, CC), e tem início desde o inadimplemento das obrigações
oriundas do contrato de locação.
E, considerando que o prazo prescricional para a cobrança
dos encargos locatícios segue a mesma regra prevista para a pretensão
ao recebimento dos aluguéis, foi atingida, pela prescrição, a pretensão do
locador ao recebimento dos aluguéis e encargos vencidos anteriormente
a 12 de janeiro de 2013.
Nesse sentido:
Locação de imóvel. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada
com pedido de cobrança. Prescrição. O prazo prescricional para a
cobrança dos encargos locatícios segue a mesma regra prevista para a
pretensão em relação aos aluguéis. Prescrição de parte do débito
reconhecida.

(...)
Recurso
parcialmente
provido.

(Ap.
0002838-30.2012.8.26.0022; Relator(a): Cesar Lacerda; Comarca:
Amparo; Órgão julgador: 28a Câmara de Direito Privado;
21/07/2015).
LOCAÇÃO. Imóvel. Ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança de alugueis proposta contra o inquilino e a
fiadora (...) Encargos da locação sujeitos ao mesmo prazo

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prescricional da pretensão relativa aos alugueis. Acessórios que
devem seguir a sorte do principal. Precedentes. Prescrição parcial
dos débitos (...) (Ap. 0111553-10.2009.8.26.0011, Relator(a): Carlos
Henrique Miguel Trevisan; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 29a
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 04/03/2015; Data de
registro: 06/03/2015)
No mais, a ação de despejo anteriormente ajuizada pelo
embargado não foi cumulada com pedido de cobrança dos aluguéis e
encargos, não interrompendo, portanto, o prazo prescricional para a
execução dessas verbas (f. 88/90).
Quanto aos valores diversos cobrados pelo exequente a
título de: taxa de transferência, taxa adm, cota ordinária, despesas
comuns, específicos lojas, taxa adm FPP e taxa manutenção, parcial
razão assiste à recorrente.
Os valores relativos à taxa de transferência referem-se à
obrigação assumida pela embargante no “primeiro instrumento particular
de sub-rogação do contrato de locação e outras avenças dos locais de
uso comercial do Campinas Shopping Center”, conforme disposto na
cláusula terceira, cuja validade do termo não foi impugnada nestes
embargos e que dispõe: “A locatária sub-rogada pagará à locadora-
anuente, o valor de R$ 35.686,20 (trinta e cinco mil, seiscentos e oitenta
e seis reais e vinte centavos) equivalente a 10 (dez) vezes o valor do
aluguel mensal mínimo vigente, a título de taxa de transferência pela sub-
rogação do contrato de locação, devida nos termos da cláusula 13.2.1 da
Escritura Declaratória de Normas gerais Regedoras do Funcionamento,
Utilização e das Locações do Campinas Shopping Center (...)” (f. 112 dos
autos da execução).
As cotas ordinárias integraram a planilha de débito
elaborada pela própria embargante, constando entre os valores que

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entende devido (f. 15), pelo que não há de se cogitar sobre a
irregularidade da cobrança nesta fase recursal.
As demais cobranças impugnadas pela embargante,
conforme afirma o próprio embargado, mostram-se incluídas de forma
genérica no “instrumento particular de renovação de contrato de locação
e outras avenças dos locais de uso comercial do Campinas Shopping
Center”, que dispõe em sua cláusula quinta: “A locatária pagará
diretamente à locadora ou a quem esta indicar, antecipadamente até o
dia 05 (cinco) do mês correspondente, os encargos e despesas pagos,
incorridos ou orçados no mencionado período, conforme definido e
estabelecido no Capítulo IX das Normas Gerais, após as deduções
referentes à contribuições relativas aos locais de uso comercial destinado
às âncoras, cinemas, diversões e lojas previstas no parágrafo 14o da
cláusula sexta, deste contrato de locação” (f. 125 dos autos da
execução).
Também embasam as aludidas cobranças a cláusula 9.1
das Normas Gerais, que dispõe: “Os locatários, além do aluguel
contratual, pagarão juntamente com ele, nas datas fixadas pela
declarante conforme item 9.5, todos os encargos, despesas, tributos,
inclusive IPTU e seguros, que direta ou indiretamente incida ou venham a
incidir sobre a locação do Campinas Shopping Center, o condomínio, as
taxas de uso de estacionamento que vierem a ser adotadas a qualquer
tempo pela declarante, os serviços e instalações comuns aos locais de
uso comum e comercial e sobre as atividades neles desempenhadas,
conforme estabelecido nesta escritura” (f. 119).
Verifica-se, portanto, que, embora a embargante tenha
assumido, na qualidade de locatária, contribuir com o rateio das
despesas comuns, a mera menção genérica dos valores não justifica a

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cobrança, sendo necessária a especificação dos gastos e despesas, bem
como a comprovação de pagamento ou de orçamento.
Observo que já julguei nesse sentido em acórdão proferido
pela C. 27a Câmara de Direito Privado, em 16/04/2013, na apelação n.
9193828-90.2009.8.26.0000:
Apelação Cível. Embargos à execução. Locação de espaço comercial
em shopping center. Execução fundada no contrato de locação e
normas gerais regedoras das locações e regimento interno do shopping.
(...) Encargos locatícios previstos em percentual a ser apurado por
rateio sobre o total das despesas do shopping. Locador que não
comprovou essas despesas. Título ilíquido e incerto nesse aspecto.
Nulidade da execução com relação a essas verbas por ausência de
liquidez e certeza do título. (...) Recurso parcialmente provido.”
E menciono, ainda nesse sentido, recente julgado desta
35a Câmara de Direito Privado:
LOCAÇÃO ATÍPICA DE SHOPPING CENTER. EXECUÇÃO DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL.
EMBARGOS
À
EXECUÇÃO.
DESPESAS
COMUNS.
IMPUGNAÇÃO
ACERCA
DO
COEFICIENTE
UTILIZADO
PARA
O
CÁLCULO
DA
PROPORÇÃO EM QUE SÃO DEVIDAS PELOS EMBARGANTES.
INOVAÇÃO
NA
FASE
RECURSAL.
AUSÊNCIA
DE
DEMONSTRAÇÃO
POR
MEIO
DE
ORÇAMENTO
E
COMPROVAÇÃO DE GASTOS. FALTA DE LIQUIDEZ DO
TÍTULO EXECUTIVO. Se, na inicial, os embargantes não trazem
qualquer impugnação acerca do coeficiente utilizado pela embargada
para o cálculo da proporção que são por eles devidas as despesas
comuns, não podem inovar a respeito nas razões recursais. A inovação
indevida enseja o não-conhecimento do recurso neste tópico. Para a
constituição de título executivo extrajudicial em relação às despesas
comuns cobradas dos lojistas, não basta a instrução dos autos com o
contrato de locação do qual consta que os executados assumiram tal
obrigação, sendo necessária a comprovação dos gastos. Recurso
conhecido em parte e, na parte conhecida, provido. (Apelação no
1004610-21.2015.8.26.0114, Rel. Gilberto Leme, 35a Câmara de
Direito Privado, j. 02/09/2019)
PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.

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EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. (...) AUSÊNCIA DE
EXIGIBILIDADE, CERTEZA E LIQUIDEZ EM RELAÇÃO À
PARTE DAS VERBAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE,
SOZINHO, SOMENTE TEM FORÇA EXECUTIVA EM RELAÇÃO
AO ALUGUEL. EXCESSO DE EXECUÇÃO. ALUGUEL MÍNIMO
EXIGIDO EM VALOR ACIMA DO PACTUADO. (...) 2. A
execução foi instruída apenas com o contrato de locação e uma
planilha de débitos, não havendo nada nos autos que comprove a
existência e o valor das cobranças intituladas como “fundo de
promoção”, “encargos comuns”, “ar condicionado”, “energia elétrica”,
“água/esgoto” e “IPTU”. A execução não foi aparelhada com notas
fiscais, faturas ou boletos de cobrança, atas de assembleia, nem
orçamento do shopping center ou quaisquer outros elementos
concretos que permitissem aferir a exigibilidade, certeza e liquidez
daquelas verbas. Não se pode admitir a execução dessas quantias se o
contrato de locação que aparelha, sozinho, o processo constitui título
executivo extrajudicial somente em relação à cobrança de aluguel. (...)
(Agravo de Instrumento no 2079167-76.2016.8.26.0000; Rel. Artur
Marques, 35a Câmara de Direito Privado, j. em 02/08/2016).
Assim, com razão a apelante no sentido de que, sem a
devida comprovação das despesas comuns rateadas, não há de se falar
em liquidez do título executivo neste tópico.
Por todo o exposto, de rigor o acolhimento parcial das
razões recursais para reconhecer a prescrição dos aluguéis e encargos
vencidos anteriormente a 12.01.2013, bem como para excluir da
execução os valores relativos à taxa adm, despesas comuns, específicos
lojas, taxa adm FPP e taxa manutenção. Fica mantida a condenação do
embargado aos honorários sucumbenciais fixados em 10% do valor do
excesso da execução reconhecido, já considerada a sucumbência parcial
nesta fase recursal.
Pelo meu voto, pois, dou parcial provimento ao recurso.
Morais Pucci

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Relator
Assinatura eletrônica