Tribunal: TJSP
Processo: 0001534-34.2015.8.26.0428
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Enéas Costa Garcia
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-09-17

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel em construção.
Atraso na entrega da unidade. Prazo de conclusão das obras. Previsão de múltiplos prazos e de fluência do prazo a partir da celebração de outro contrato. Nulidade (Tema 996 do STJ).
Termo final da mora. Entrega precária da unidade, sem habite-se e possibilidade de utilização que não caracteriza cumprimento da obrigação.
Dano

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel em construção.
Atraso na entrega da unidade. Prazo de conclusão das obras. Previsão de múltiplos prazos e de fluência do prazo a partir da celebração de outro contrato. Nulidade (Tema 996 do STJ).
Termo final da mora. Entrega precária da unidade, sem habite-se e possibilidade de utilização que não caracteriza cumprimento da obrigação.
Dano moral. Admissibilidade. Demora excessiva no cumprimento do contrato, superando o âmbito do simples incômodo decorrente de inadimplemento contratual. Indenização devida.
Comissão de corretagem e taxas de assessoria. Alegação de que o valor cobrado a título de sinal seria, na verdade, cobrança de comissão de corretagem. Rejeição. Verba que tem natureza de sinal e princípio de pagamento, o que se constata pela somatória de todas as verbas descritas no contrato, que alcançam o valor do preço. Prescrição trienal da pretensão de restituição (Tema 938 do STJ) das verbas impugnadas. Caracterização.
Apelação arguindo ilegitimidade passiva da vendedora e incompetência absoluta quanto ao pedido de restituição da taxa de evolução de obra. Rejeição. Pedido formulado na inicial e sentença que trataram da incidência do INCC e não da taxa de evolução de obra. Petição inicial que indicava o valor do INCC cobrado nas prestações a cargo do comprador antes do financiamento. Sentença que manteve esta cobrança e excluiu aplicação do INCC no período de mora, valor a ser apurado em liquidação de sentença. Verba que não se confunde com a taxa de evolução de obra constante do contrato de financiamento. Recurso que não guarda correspondência com a matéria constante da sentença.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000757279
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0001534-34.2015.8.26.0428, da Comarca de Paulínia, em que são apelantes MRV
PRIME IV INCORPORAÇOES SP LTDA (E OUTROS(AS)) e MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇOES S A, é apelado VINICIUS ANDRE VELOZO
LOPES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E CLAUDIO GODOY.
São Paulo, 17 de setembro de 2020.
ENÉAS COSTA GARCIA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0001534-34.2015.8.26.0428 -Voto no 3.717
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Apelação Cível no 0001534-34.2015.8.26.0428
Apelantes: Mrv Prime Iv Incorporaçoes Sp Ltda e Mrv Engenharia e
Participaçoes S A
Apelado: Vinicius Andre Velozo Lopes
Comarca: Paulínia
Juiz: Carlos Eduardo Mendes

Voto no 3.717
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel
em construção.
Atraso na entrega da unidade. Prazo de conclusão das
obras. Previsão de múltiplos prazos e de fluência do
prazo a partir da celebração de outro contrato. Nulidade
(Tema 996 do STJ).
Termo final da mora. Entrega precária da unidade, sem
habite-se e possibilidade de utilização que não
caracteriza cumprimento da obrigação.
Dano moral. Admissibilidade. Demora excessiva no
cumprimento do contrato, superando o âmbito do
simples
incômodo
decorrente
de
inadimplemento
contratual. Indenização devida.
Comissão de corretagem e taxas de assessoria. Alegação
de que o valor cobrado a título de sinal seria, na
verdade, cobrança de comissão de corretagem. Rejeição.
Verba que tem natureza de sinal e princípio de
pagamento, o que se constata pela somatória de todas as
verbas descritas no contrato, que alcançam o valor do
preço. Prescrição trienal da pretensão de restituição
(Tema
938
do
STJ)
das
verbas
impugnadas.
Caracterização.
Apelação arguindo ilegitimidade passiva da vendedora e
incompetência absoluta quanto ao pedido de restituição
da taxa de evolução de obra. Rejeição. Pedido formulado
na inicial e sentença que trataram da incidência do
INCC e não da taxa de evolução de obra. Petição inicial
que indicava o valor do INCC cobrado nas prestações a
cargo do comprador antes do financiamento. Sentença
que manteve esta cobrança e excluiu aplicação do INCC
no período de mora, valor a ser apurado em liquidação
de sentença. Verba que não se confunde com a taxa de
evolução
de
obra
constante
do
contrato
de
financiamento. Recurso que não guarda correspondência
com a matéria constante da sentença.
Recurso parcialmente provido.

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Trata-se
de
ação
indenizatória
promovida
por
compromissário comprador de imóvel em razão de atraso na entrega da unidade.
Adotado o relatório da r. sentença (fls. 172/176),
acrescento que a ação foi julgada parcialmente procedente para declarar a nulidade da
cláusula contratual que condiciona fluência do prazo de entrega da unidade à
contratação de financiamento, bem como para condenar a requerida à restituição em
dobro de comissão de corretagem e taxa de assessoria, ao pagamento de indenização
de dano moral arbitrada em R$ 5.047,00 e determinou afastamento da incidência do
INCC após o vencimento do prazo de entrega da unidade.
Recorrem
as
rés
(fls.
180/195)
alegando:
a)
ilegitimidade passiva para restituição da taxa de evolução de obra; b) incompetência
da Justiça Estadual para decisão sobre o contrato envolvendo a CEF; c) inexistir
atraso, devendo ser considerado o prazo a partir da data de celebração do contrato de
financiamento, computada cláusula de tolerância, sendo válida a disposição
contratual relativa ao prazo; d) ser incabível restituição de taxa de evolução de obra;
e) não haver lugar para restituição de arras; f) validade da cobrança da taxa de serviço
de despachante, inexistindo má-fé a justificar devolução em dobro; g) inexistir dano
moral a ser indenizado.
Recurso bem processado e respondido (fls. 206/215).
É o relatório.
Não procede a preliminar de não conhecimento do
recurso por ausência de fundamentação, pois a parte apresentou as razões pelas quais
pleiteia revisão da sentença.
Não se constata irregularidade na representação das
requeridas, pois a MRV Engenharia e Participações S/A outorgou procuração pública
ao advogado que subscreve a contestação (fls. 147) e a procuração de fls. 135 não é
irregular pela circunstância de se tratar de cópia.

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No mérito, respeitado o entendimento do MM. Juízo a
quo, o recurso comporta parcial provimento.
Não comporta acolhimento a alegação de ilegitimidade
passiva e de incompetência da Justiça Estadual, pois a recorrente fundamenta estas
preliminares na cobrança de taxa de evolução de obra, contudo, nem o pedido inicial
e nem a sentença deliberaram sobre restituição da taxa de evolução de obra paga no
contrato de financiamento.
A inicial formulou pedido a respeito da cobrança do
INCC no período de obra e citou os pagamentos realizados, apresentando cálculo
com base no documento de fls. 65/66.
Constata-se que os valores indicados pelo autor
correspondem à correção pelo INCC das 22 parcelas em que decomposta a prestação
intermediária do preço (item 4.1.2 do contrato - fls. 18).
Não há razão para afastamento do INCC no período de
obra, antes da contratação do financiamento, fato reconhecido pela sentença, que
expressamente excluiu esta parte do pedido de restituição (fls. 175).
É certo que a sentença condenou a requerida a restituir
valores de INCC cobrados além do prazo de construção, contudo, as 22 parcelas
previstas no contrato estão dentro do prazo de construção, como será exposto a
seguir, não cabendo restituição.
Caberia apenas aferir se houve cobrança do INCC após
estas 22 prestações indicadas na inicial, o que foi relegado para fase liquidação de
sentença, a qual pode até mesmo ser negativa se nada for comprovado a respeito.
De qualquer forma, não houve pedido ou condenação à
restituição de taxa de evolução de obra, que é verba totalmente diversa, prevista no
contrato de financiamento com a CEF.
Assim, a argumentação recursal relativa à taxa de
evolução de obra, com os desdobramentos de ilegitimidade passiva e incompetência,

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não guarda pertinência com a sentença, ficando rejeitada.
Não comporta modificação a sentença quando declara o
inadimplemento por conta do atraso na entrega da unidade, o qual deve ser
reconhecido em razão da nulidade da cláusula de prazo instituída no contrato.
O contrato (fls. 19) estipulava conclusão das obras em
27 meses a contar do registro do contrato de financiamento, com previsão de cláusula
de tolerância de 180 dias (fls. 25).
Diversamente do alegado no recurso, a r. sentença
reconheceu validade à aplicação da cláusula de tolerância (fls. 174), apenas tendo
declarado a nulidade da disposição relativa ao prazo remissivo na forma pretendida
pela ré.
Há nulidade na cláusula contratual relativa ao prazo de
conclusão das obras, sendo violadas as normas de proteção do consumidor em razão
da previsão de múltiplos prazos, com termos diversos, condicionando a fluência do
prazo a evento futuro (contratação de financiamento).
A cláusula é nula, tornando-se puramente potestativa na
medida em que permite à incorporadora dilatar o início da fluência do prazo,
esvaziando a exigência legal de fixação de termo para conclusão das obras,
infringindo o art. 39, XII do CDC.
A nulidade não está em se fixar o início do prazo
quando da ocorrência do evento futuro (contratação do financiamento), mas na
absoluta falta de delimitação de período máximo para realização daquele evento e
início do cômputo do prazo.
Esta questão foi objeto de análise no IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000, que reconheceu a nulidade do contrato quando não
estabelecido prazo máximo dentro do qual deveria ser firmado o contrato que atua
como termo inicial do prazo de entrega: “Tese jurídica aprovada referente ao tema
02: Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa,

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o contrato deverá estabelecer de forma clara e inteligível o prazo certo para a
formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.”
O Superior Tribunal de Justiça reconheceu a nulidade
deste tipo de estipulação de prazo de conclusão de obras, estabelecendo precedente
vinculante em sede de Recurso Repetitivo (Tema 996): “As teses firmadas, para os
fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de
imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os
beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição
de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma
clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não
poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio
jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância” (STJ Resp. no 1.729.593/SP,
Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
25/09/2019, DJe 27/09/2019).
Assim, declarada a nulidade do contrato no que
concerne aos variados prazos apresentados, deve ser adotada a interpretação mais
favorável ao consumidor, tomando-se o prazo fixado no compromisso (27 meses),
contado da data de assinatura do contrato, sem outros condicionamentos.
Portanto, a obrigação da ré deveria ter sido cumprida,
considerando o prazo de tolerância, até 5/06/2014.
É certo que existe documento demonstrando entrega
precária da unidade em fevereiro/2014 (fls. 114), mas ali se reconhece que não havia
ainda expedição do habite-se.
E a ação foi proposta em março/2015 mencionando o
autor que não poderia ocupar o imóvel por falta do habite-se, estando caracterizado o
inadimplemento, não bastando a anterior transmissão precária e formal da posse.
A demora para regularização do habite-se não isenta a
ré de responsabilidade, nos termos da Súmula 161 do TJSP: “Não constitui hipótese
de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão

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de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente.”
Em razão do inadimplemento cabível a indenização de
dano moral.
A orientação firmada pela jurisprudência desta Câmara
é no sentido de que cabível indenização em situações em que o atraso se prolongou
por tempo excessivo, como se deu no caso sub judice (TJSP - 1a Câmara de Direito
Privado - Ap. no 1003501-54.2015.8.26.0604 - Rel. Claudio Godoy - j. 12/05/2017;
TJSP - 1a Câmara de Direito Privado - Ap. no 0011214-18.2011.8.26.0223 - Rel.
Christine Santini - j. 11/08/2015; TJSP - 1a Câmara de Direito Privado - Ap. no
0047567-28.2012.8.26.0577 - Rel. Augusto Rezende - j. 09/05/2017; TJSP - 1a
Câmara de Direito Privado - Ap. no 1029752-40.2013.8.26.0100 - Rel. Francisco
Loureiro - j. 05/05/2017).
Assiste razão à recorrente quando impugna a
condenação à restituição de comissão de corretagem e taxa de assessoria.
Alegou o autor que o contrato estipulou pagamento de
sinal, contudo, haveria cobrança oculta de comissão de corretagem.
Porém, o argumento não procede, pois analisado o
contrato é possível constatar que o valor indicado (fls. 18) constitui efetivamente
sinal e princípio de pagamento, tanto que a somatória desta verba com as demais
prestações devidas alcança o valor do preço do imóvel e não acréscimo que
caracterizasse comissão de corretagem.
Houve realmente cobrança de taxa de assessoria (fls.
16) e taxa de administração de contrato (fls. 21), as quais poderiam ser questionadas,
contudo, se encontra prescrita a pretensão de restituição.
O Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento, em
sede de Recurso Repetitivo (Tema 938), de que o prazo de prescrição é trienal para

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pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem,
“serviços de assessoria técnico-imobiliária (SATI)” ou atividade congênere,
considerando a existência de enriquecimento sem causa e a norma do art. 206, §3o,
IV do Código Civil:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO
CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO

IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA

DA

OBRIGAÇÃO

AO
CONSUMIDOR.
PRESCRIÇÃO
TRIENAL
DA
PRETENSÃO.
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art.206, § 3o,
IV, CC)”.
(STJ Resp. no 1.551.956/SP, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
24/08/2016).
No caso sub judice o pagamento das parcelas em
questão está previsto no contrato celebrado em 5/09/2011 e 10/09/2011 (fls. 21 e
16/17), sendo proposta a ação março/2015, portanto, quando já vencido o prazo
prescricional.
Mesmo que se considerasse o mencionado sinal como
cobrança de comissão de corretagem, o que se admite apenas ad argumentandum,
também estaria prescrito o pedido de restituição, considerando a data de celebração
do contrato.
Assim, fica afastada a condenação à restituição em
dobro prevista no item “a” de fls. 176.
Deve ser revista a verba de sucumbência, considerando
que o autor decaiu de parte significativa do pedido, respondendo cada parte por
metade das custas e despesas processuais.

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Responde a ré pelo pagamento de honorários,
arbitrados em 10% do valor da condenação e o autor responde por honorários
arbitrados em 10% do valor dos pedidos não acolhidos.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento parcial
ao recurso.

Enéas Costa Garcia
Relator