Tribunal: TJSP
Processo: 1105989-08.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Ruy Coppola
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Embargos à execução. Execução de despesas condominiais. Ação ajuizada em face daquele que consta como titular de domínio perante o registro imobiliário. Legitimidade de parte passiva. Ré que, na qualidade de promitente vendedora do imóvel, ainda que comprovada a ciência do condomínio acerca da transferência do imóvel a terceiro, mesmo assim tem legitimidade passiva concorrente para a ação de

Ementa:
Embargos à execução. Execução de despesas condominiais. Ação ajuizada em face daquele que consta como titular de domínio perante o registro imobiliário. Legitimidade de parte passiva. Ré que, na qualidade de promitente vendedora do imóvel, ainda que comprovada a ciência do condomínio acerca da transferência do imóvel a terceiro, mesmo assim tem legitimidade passiva concorrente para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse. Caráter propter rem da obrigação que sobreleva, conforme entendimento do C. STJ, consagrado no julgamento do REsp n. 1.442.840/PR, cujo acórdão interpretou o exarado no REsp n. 1.345.331/RS, submetido ao regime do artigo 543-C do CPC/1973. Verba devida. Sentença mantida. Majoração dos honorários recursais. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279657
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1105989-08.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado CONDOMÍNIO PARQUE SANTA
LÚCIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), KIOITSI CHICUTA E FRANCISCO
OCCHIUTO JÚNIOR.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
RUY COPPOLA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelado: Condomínio Parque Santa Lúcia
Comarca: São Paulo Foro Central - 4a Vara Cível
Relator: Ruy Coppola
Voto no 44.141
EMENTA
Embargos à execução. Execução de despesas condominiais. Ação
ajuizada em face daquele que consta como titular de domínio
perante o registro imobiliário. Legitimidade de parte passiva. Ré
que, na qualidade de promitente vendedora do imóvel, ainda que
comprovada a ciência do condomínio acerca da transferência do
imóvel a terceiro, mesmo assim tem legitimidade passiva
concorrente para a ação de cobrança de débitos condominiais
posteriores à imissão na posse. Caráter propter rem da obrigação
que sobreleva, conforme entendimento do C. STJ, consagrado no
julgamento do REsp n. 1.442.840/PR, cujo acórdão interpretou o
exarado no REsp n. 1.345.331/RS, submetido ao regime do artigo
543-C do CPC/1973. Verba devida. Sentença mantida. Majoração
dos honorários recursais. Recurso improvido.
Vistos.
Trata-se de embargos opostos pela apelante
nos autos da execução movida pelo condomínio apelado, que
foram rejeitados pela r. sentença de fls. 340/342, cujo
relatório se adota, condenando a embargante ao pagamento
das custas, despesas processuais e honorários advocatícios

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fixados em 10% sobre o valor da causa.
Apela
a
embargante
(fls.
346/352)
sustentando, em suma, ilegitimidade passiva para responder
os termos da presente execução, uma vez que o imóvel foi
comercializado
com
Vinicius
Martins
Gonçalves
em
5.10.2016; a responsabilidade pelos encargos condominiais e
tributos é atribuída aos compromissários compradores assim
que for disponibilizada a unidade imobiliária; é necessário
entender, especialmente no caso em concreto, que a entrega
das chaves de um imóvel supõe cumprimento da obrigação
de pagamento do preço estipulado em contrato; diante da
conclusão da obra e a inadimplência do adquirente, esta
Apelante notificou o adquirente do imóvel em questão para
que este realizasse o pagamentos de taxas, impostos,
despesas, multas e contribuições que recaíram sobre o
imóvel adquirido, nos termos do Contrato Particular de
Promessa de Compra e Venda; a referida notificação foi
enviada em 10/08/2018; ocorre que o adquirente continua
inadimplente, impossibilitando, portanto, a entrega das
chaves, nos termos do referido Contrato; vale dizer: a
omissão do adquirente, ditada por razões de sua exclusiva
conveniência, impede-lhe de tomar a posse efetiva sobre o
imóvel adquirido.
Recurso tempestivo; preparo anotado.

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Contrarrazões a fls. 358/365.
É o Relatório.
A sentença merece preservação.
A apelante alega que não é parte legítima
para figurar no polo passivo, aduzindo que, apesar de constar
como proprietária perante o registro imobiliário, a unidade
condominial já foi alienada a terceiro, que é o único
responsável pelo débito cobrado nos autos.
Mas a responsabilidade pelo pagamento das
despesas condominiais é do proprietário da unidade
devedora, assim entendido como aquele que tem o título
registrado em seu nome na serventia imobiliária.
No entanto, o Egrégio Superior Tribunal de
Justiça havia firmado uma tese no sentido de que, uma vez
alienado ou cedido a terceiro, a responsabilidade passava a
ser do ocupante da unidade condominial, ainda que não
tenha título registrado, desde que tenha posse efetiva do
imóvel e o condomínio tenha ciência dessa ocupação.
Confira-se:
“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS.
AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A
REGISTRO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.

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IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC,
firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento
das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda,
mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse
pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da
transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente
vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de
cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se
imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido” (REsp 1345331/RS,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, 2a Seção, j. 08/04/2015, DJe 20/04/2015).
Ou seja, caso aquele que tenha o título
registrado em seu nome demonstrar que o imóvel foi
compromissado à venda, e que dessa posse de terceiro teve
conhecimento o condomínio, a responsabilidade pelas
despesas passa a ser daquele que o ocupa, mesmo sem ter
o título registrado.
Contudo, recentes decisões também do E.
STJ, que teriam sido proferidas após o julgamento do recurso
repetitivo acima mencionado (1.345.331/RS), apontam no
sentido de responsabilidade do titular de domínio.
O mesmo STJ, que fixou a tese com
vinculação obrigatória, posteriormente, resolveu interpretar

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aquele Acórdão anterior.
E temos que o E. STJ, ao decidir o
RECURSO ESPECIAL No 1.442.840 - PR (2014/0060222-0),
Relator o Eminente Ministro Paulo de Tarso Sanseverino,
assim se manifestou sobre o tema aqui em debate:
“Nos casos de promessa de compra e venda não ultimada, havia intensa
controvérsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor e do promitente
comprador quanto ao pagamento das despesas condominiais.
Essa controvérsia foi enfrentada por esta Corte Superior no julgamento do
REsp 1.345.331/RS, tendo-se consolidado, pelo rito do art. 543-C do Código de
Processo Civil, o entendimento de que a imissão na posse define a responsabilidade
do promitente comprador pelas despesas condominiais.
A propósito, confira-se a ementa do acórdão paradigma da
tese:
“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS.
AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A
REGISTRO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.
IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação
jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente

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vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de
cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado:
(i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio
teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente
vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a
posse foi exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1.345.331/RS,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 20/04/2015).
Pela leitura isolada da tese 1, "c", desse precedente, o proprietário (in
casu, promitente vendedor) estaria isento de arcar com as despesas de condomínio a
partir da imissão do promitente comprador na posse do imóvel, o que conduziria à
improcedência do pedido de cobrança deduzido nos presentes autos.
Porém, a tese firmada no repetitivo deve ser interpretada de acordo com a
solução dada ao caso que deu origem à afetação.
No caso do REsp 1.345.331/RS, a ação de cobrança havia sido ajuizada
contra o proprietário (promitente vendedor), tendo havido embargos de terceiro pelos
promitentes compradores na fase de execução.
Naquele julgado, entendeu-se que a responsabilidade pelo pagamento das
despesas condominiais seria dos promitentes compradores, porque relativas a
débitos surgidos após a imissão destes na posse do imóvel.
Porém, não se desconstituiu a penhora do imóvel, como se verifica no
seguinte trecho do voto do relator:
Assim sendo, a responsabilidade pelas despesas condominiais, nas
circunstâncias expostas, deve recair sobre os adquirentes do imóvel, ora recorrentes,
sendo legítima a penhora desate, em sede de execução de sentença.
Há, portanto, uma aparente contradição entre a tese e a solução dada ao
caso concreto, pois a tese 1, "c", em sua literalidade, conduziria à desconstituição da

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penhora sobre o imóvel do promitente vendedor.
A contradição, contudo, é apenas aparente, podendo ser resolvida à luz da
teoria da dualidade da obrigação, como passo a propor.
Observe-se, inicialmente, que o promitente comprador não é titular do
direito real de propriedade, tendo apenas direito real de aquisição caso registrado o
contrato de promessa de compra e venda.
Desse modo, o condomínio ficaria impossibilitado de penhorar o imóvel.
Restaria, então, penhorar bens do patrimônio pessoal do promitente
comprador.
Porém, não é rara a hipótese em que o comprador esteja adquirindo seu
primeiro imóvel, e não possua outros bens penhoráveis, o que conduziria a uma
execução frustrada.
Esse resultado, a meu juízo, não se coaduna com a natureza, tampouco
com finalidade da obrigação propter rem.
Quanto à natureza, é da essência dessa obrigação que ela nasça
automaticamente com a titularidade do direito real e somente se extinga com extinção
do direito ou a transferência da titularidade, ressalvadas as prestações vencidas.
Como se verifica, não há possibilidade de a obrigação se extinguir por ato
de vontade do titular do direito real, pois a fonte da obrigação propter rem é a
situação de jurídica de direito real, não a manifestação de vontade.
Logo, a simples pactuação de uma promessa de compra e venda não é
suficiente para extinguir a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das
despesas de condomínio.
De outra parte, quanto à finalidade, a obrigação propter rem se destina a
manter a conservação da coisa.
Sobre esse ponto, Maurício Bunazar, em obra dedicada exclusivamente
ao tema, afirma que "a verdadeira função da obrigação 'propter rem' é a conservação
da 'res' objeto da situação jurídica, real ou pessoal, que deflagrou a obrigação "

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(Obrigação propter rem: aspectos teóricos e práticos. São Paulo: Atlas, 2014, p. 81).
Nessa esteira, ao se desconstituir a penhora sobre o imóvel, o
atendimento da finalidade de conservação acaba sendo comprometida, pois o
condomínio passa a depender da incerta possibilidade de encontrar bens penhoráveis
no patrimônio do promitente comprador.
Vale lembrar, ainda, que a mera possibilidade de penhora do imóvel tem,
por si só, o efeito psicológico de desestimular a inadimplência, de modo que a
impossibilidade de penhora geraria o efeito inverso, atentando contra a finalidade da
obrigação propter rem, que é manter a conservação da coisa.
Há premente necessidade, portanto, de se firmar uma adequada
interpretação da tese firmada pelo rito do art. 543-C do CPC, de modo a afastar
interpretações contrárias à natureza e à finalidade da obrigação propter rem.
Um interpretação interessante pode ser obtida com a aplicação da teoria
da dualidade do vínculo obrigacional, como propõe Bunazar (ibid., p. 146), para a
hipótese de pluralidade de direitos subjetivos reais sobre a coisa.
A teoria da dualidade do vínculo obrigacional, conforme ensina Judith
Martins-Costa, foi desenvolvida por Alois von Bekker e Ernst Immanuel Brinz, e
aperfeiçoada por Von Gierke.
Esses juristas propuseram a decomposição da obrigação em débito
(schuld), o dever de prestar, e responsabilidade (haftung ), a sujeição do devedor, ou
terceiro, à satisfação da dívida (cf. Comentários ao novo Código Civil, vol. V, tomo I.
Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 16).
Aplicando-se essa teoria à obrigação de pagar despesas condominiais,
verifica-se que o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços
prestados pelo condomínio, no caso, o promitente comprador, valendo assim o
brocardo latino ubi commoda, ibi incommoda.
Até aqui, não há, a rigor, nenhuma novidade.
A grande diferença é que o proprietário não se desvincula da obrigação,

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mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida, enquanto
mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel.
Essa separação entre débito e responsabilidade permite uma solução
mais adequada para a controvérsia, preservando-se a essência da obrigação propter
rem.
Restauram-se, desse modo, as conclusões de um entendimento já trilhado
por esta Corte Superior, em voto proferido pelo Min. RUY ROSADO DE AGUIAR,
conforme se verifica na seguinte ementa:
CONDOMÍNIO. Despesas. Ação de cobrança. Legitimidade passiva. - A
ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o
proprietário como contra o promitente comprador, pois o interesse prevalente é o da
coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e
inadiáveis, podendo o credor escolher, - entre aqueles que tenham uma relação
jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promitente comprador, etc.), - o
que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito
regressivo contra quem entenda responsável. Ação promovida contra o proprietário.
Recurso conhecido, mas improvido. (REsp 194.481/SP, Rel. Ministro RUY ROSADO
DE AGUIAR, QUARTA TURMA, DJ 22/03/1999).
É certo que esse julgado acabou sendo superado, ante os
questionamentos do Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, no EREsp
138.389/MG, o que influenciou a jurisprudência desta Corte a partir de então.
Cabe, portanto, enfrentar os referidos questionamentos.
O primeiro diz respeito à possibilidade de o proprietário do imóvel ficar
vinculado à obrigação por longos anos, caso o promitente comprador não providencie
a lavratura da escritura e o devido registro.
Esse questionamento, a meu juízo, diz respeito exclusivamente à relação
obrigacional estabelecida entre o proprietário (promitente vendedor) e o promitente
comprador, que poderiam estabelecer prazo para a ultimação do negócio jurídico,

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inclusive com a fixação de multa.
Se não o fizeram, deixaram aberta a possibilidade de o negócio jurídico
ficar pendente de exaurimento por longos anos, devendo arcar com as
consequências de seus atos.
O outro questionamento diz respeito à possível falta de interesse do
proprietário, ou melhor "quase ex-proprietário", em contestar a ação de cobrança de
despesas condominiais, uma vez que o interesse direito seria do promitente
comprador, já imitido na posse do imóvel.
Sobre esse ponto, cabe ressaltar que o proprietário do imóvel responde
pelos débitos condominiais com todo o seu patrimônio, não somente com o imóvel,
pois a obrigação propter rem não se confunde com os direitos reais de garantia.
Não se pode afirmar, portanto, que faltaria interesse ao proprietário em
contestar a demanda, pois correrá o risco de sofrer constrição em seu patrimônio
pessoal, uma vez que dinheiro e depósitos bancários têm preferência sobre a
penhora do imóvel (cf. art. 655, inciso I, do CPC).
De outra parte, o promitente comprador poderá, a qualquer tempo,
ingressar na demanda como assistente litisconsorcial (cf. art. 54 do CPC), para
assumir a defesa de seus interesses.
Por último, não me restam dúvidas de que, entre o risco de o condômino
inadimplente perder o imóvel e o risco de a comunidade de condôminos ter que arcar
com as despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse coletivo
dessa comunidade em detrimento do interesse individual do condômino inadimplente.
Conclui-se, portanto, que os questionamentos referidos no EREsp
138.389/MG não obstam a interpretação da tese à luz da teoria da dualidade da
obrigação.
Passando ao caso concreto, não merece provimento o recurso especial
interposto pela proprietária do imóvel, COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE
CURITIBA, pois esta, embora não seja devedora, é também responsável pelo débito.

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Ante o exposto, voto pelo desprovimento do recurso especial.
É o voto.” (julgado em 06.08.2015)
Desta feita, correto o posicionamento adotado
pelo magistrado a quo, uma vez que a própria apelante
confessa
que
não
houve
entrega
das
chaves
aos
adquirentes.
Os
honorários
recursais
devem
ser
majorados para 15% sobre o valor da causa.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO
PROVIMENTO ao recurso, nos termos acima alinhavados.
RUY COPPOLA
RELATOR