Tribunal: TJSP
Processo: 1122839-11.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-22
Data de publicação: 2020-05-22

Ementa:
AÇÃO ANULATÓRIA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO – Improcedência – Inconformismo que deve ser acolhido – Artigo 504 do Código Civil que visa evitar o ingresso de terceiro no condomínio – Leilão de alienação fiduciária que, nos termos do documento constante a fls. 62, destinava-se a qualquer interessado – A mera possibilidade de ingresso de estranho no condomínio acarreta a necessidade de intimação

Ementa:
AÇÃO ANULATÓRIA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO – Improcedência – Inconformismo que deve ser acolhido – Artigo 504 do Código Civil que visa evitar o ingresso de terceiro no condomínio – Leilão de alienação fiduciária que, nos termos do documento constante a fls. 62, destinava-se a qualquer interessado – A mera possibilidade de ingresso de estranho no condomínio acarreta a necessidade de intimação do co-proprietário acerca do leilão – Quando do ajuizamento da ação fora também efetuado o depósito judicial do valor atualizado pelo qual o imóvel fora arrematado – Declaração de nulidade do leilão e de adjudicação da parte ideal de 50% do imóvel ao autor que se revelam de rigor – Sentença reformada – Recurso provido

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000360762
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1122839-11.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BANCO
RENDIMENTO - S/A, é apelado TETRABASE ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCÂNTARA DA
SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 22 de maio de 2020.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1122839-11.2017.8.26.0100 -Voto no 6257
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Apelação 1122839-11.2017.8.26.0100
Apelante: Banco Rendimento S/A
Apelada: TETRA-BASE Engenharia e Construções Ltda
VOTO 6257
AÇÃO ANULATÓRIA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO
Improcedência Inconformismo que deve ser acolhido Artigo
504 do Código Civil que visa evitar o ingresso de terceiro no
condomínio Leilão de alienação fiduciária que, nos termos do
documento constante a fls. 62, destinava-se a qualquer interessado
A mera possibilidade de ingresso de estranho no condomínio
acarreta a necessidade de intimação do co-proprietário acerca do
leilão – Quando do ajuizamento da ação fora também efetuado o
depósito judicial do valor atualizado pelo qual o imóvel fora
arrematado Declaração de nulidade do leilão e de adjudicação da
parte ideal de 50% do imóvel ao autor que se revelam de rigor
Sentença reformada Recurso provido
Trata-se de recurso de apelação interposto por Banco
Rendimento S/A (fls. 161/182) contra a r. sentença de fls. 156/159, cujo
relatório se adota, que julgou improcedente ação anulatória com pedido de
adjudicação de metade de imóvel por aquele ajuizada em face de
TETRABASE ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA. Em razão da
sucumbência, foi o autor condenado ao pagamento das custas e despesas

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processuais, além de honorários advocatícios, que foram fixados em 10% do
valor atualizado da causa.
Inconformado, apela o Banco requerente, alegando que,
diferentemente do entendimento adotado pelo magistrado “a quo”, a
necessidade de que fosse intimado acerca do leilão não decorre da Lei
9.514/97, mas sim do artigo 504 do Código Civil. Sustenta que o julgador, ao
entender que a construtora “não era estranha ao condomínio”, confundiu os
institutos da alienação fiduciária em garantia e do direito de propriedade. Isto
porque a credora fiduciária não possui animus domini sobre o bem, eis que
tem como único interesse o recebimento de seu crédito, “e não no uso ou
gozo (propriedade)” do bem em questão. Ou seja, tratando-se de propriedade
fiduciária não estão presentes os direitos previstos no artigo 1.228 do Código
Civil. Colaciona julgados neste sentido. Insiste, assim, que a requerida
representa “terceira estranha ao condomínio”, de forma que tinha o dever de
comunicar aos demais condôminos sua intenção de aliená-lo, nos termos do
que dispõe o artigo 504 do Código Civil. Afirma que, ao não observar o teor
do dispositivo legal mencionado, agiu a requerida/apelada “de maneira
totalmente ardil e maliciosa, se beneficiando da situação de adquirir a fração
ideal por um valor muito baixo”. Alega, por fim, ser incabível a sua
condenação ao pagamento de honorários advocatícios, “ainda que venha a ser
mantida a improcedência da ação”, eis que “não cometeu nenhum ato ilícito e
não agiu em desacordo com o ordenamento jurídico”, pelo que requer o
afastamento de tal condenação. Entende que foi a requerida/apelada quem
deu causa ao ajuizamento da ação, “posto que não observou as disposições
legais que regem a matéria”. Pugna, ao final, pela reforma da sentença a fim
de que seja julgada procedente a ação, declarando-se nula a aquisição do
imóvel em discussão feita pela requerida, adjudicando-se ao autor a parte

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ideal de 50% do bem. Entende que, ainda que mantida a sentença, deve ser
afastada a condenação do ora apelante em ônus de sucumbência. Mas, caso
mantida a condenação, o percentual fixado deve ser reduzido, ante a mínima
atuação do advogado da requerida.
Contrarrazões às fls. 198/208.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É, em síntese, o relatório.
O recurso, tempestivo e agora com o preparo corretamente
recolhido (fls. 188/189 e 214/215), fica recebido em seu duplo efeito.
Trata-se de demanda por meio da qual informa o autor ser
proprietário de 50% do imóvel situado na Rua Miguel Isasa, n. 156 e 160
Pinheiros/SP (Matrícula 3.395), enquanto a outra metade pertencia a Kimitaro
Yokota e Clara Nunes Yokota, sendo que esta outra metade fora objeto de
alienação fiduciária à requerida. Afirmou ter ajuizado ação de extinção de
condomínio
em
face
dos
coproprietários
(processo
n.
0014641-09.2013.8.26.0011), a qual fora julgada procedente. O feito fora
acompanhado pela ora requerida, eis que credora fiduciária de metade do
imóvel, de forma que a mesma foi intimada de todos os atos daquele
processo. Foi, então, iniciado o cumprimento de sentença para alienação
forçada do imóvel. No decorrer de tal procedimento a ora requerida
consolidou em seu nome a metade do imóvel, nos termos da Lei 9.514/97.
Aduziu o autor, no entanto, que, realizado em 04/07/2017 o leilão previsto no
artigo 27 da lei acima referida, não fora o mesmo intimado a respeito, de
forma que não teve a possibilidade de exercer o seu direito de preferência de
acordo com o que determina o artigo 504 do Código Civil. Desta forma, a

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própria ré adquiriu a quota parte do imóvel pelo valor de R$ 680.076,83.
Alegou má-fé por parte da requerida, eis que, mesmo ciente da ação de
extinção de condomínio envolvendo o autor e os antigos coproprietários,
arrematou a metade do imóvel sem dar conhecimento ao requerente.
Ponderou que ainda não decorreu o prazo de 180 dias para exercer o seu
direito de preferência, o que faz através da presente ação. Pugnou pela
declaração de nulidade do leilão promovido pela requerida e, em
consequência, pela adjudicação em seu favor da parte ideal de 50% do imóvel
em questão.
O pedido liminar restou deferido sendo determinada a
“interrupção da prática de atos subsequentes ao leilão ocorrido no dia
04/07/2017 até o exame do mérito” (fls. 83/84). O Agravo de Instrumento n.
2123422-51.2018.8.26.0000, interposto pela requerida Tetra Base foi julgado
prejudicado (fls. 141/143 e 194/195).
A sentença julgou improcedente o pedido, ponderando que
a) a posse indireta do imóvel pertencia ao requerido, eis que credor fiduciário
e proprietário resolúvel, que, ante o vencimento e não pagamento da dívida
por parte de Kimitaro Yokota e Clara Nunes Yokota acabou consolidando em
seu favor posse e propriedade; b) o artigo 27 da Lei 9.514/97 não estabelece
qualquer obrigatoriedade de intimação acerca dos leilões que sucedem a
consolidação da propriedade, mas apenas que o mesmo seja realizado. No que
se refere ao direito de preferência sustentado pelo autor, entendeu o julgador
que o requerido não se trata de terceira pessoa, eis que “credor fiduciário,
com proprietário resolúvel de 50% do imóvel em litígio”, de forma que “deve
ser afastada a aplicabilidade do artigo 504 do Código Civil”.
O recurso comporta provimento.

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Há que se ter em mente, antes de mais nada, que o
legislador, ao estabelecer o direito de preferência previsto no artigo 504 do
Código Civil, pretendeu evitar o ingresso de terceiro no condomínio,
impedindo, assim, maiores conflitos entre os coproprietários acerca da
administração e uso do bem.
Tanto assim que o C. Superior Tribunal de Justiça já
afirmou que:
“A doutrina lembra que o condomínio é fonte de
desavenças, de onde aliás provém a máxima romana: “communio est mater
discordiarum”, razão porque o legislador tende a estimular o seu
desaparecimento, com a aglutinação da propriedade até a extinção da
cotitularidade” (REsp 1.526.125/SP)
O requerente/apelante, aliás, já havia demonstrado o seu
inconformismo em manter-se em condomínio ao ajuizar a respectiva ação de
extinção em face do espólio de Kimitaro Yokota e Clara Nunes Yokota
(processo n. 0014641-09.2013.8.26.0011), sendo que a parte ideal dos réus
encontrava-se alienada fiduciariamente a Tetra Base Engenharia e
Construções Ltda, razão pela qual a construtora, ora apelada, inclusive,
ingressou naqueles autos (fls. 38/39).
Pois bem.
Vencida e não paga a dívida contraída por Kimitaro e Clara
a parte ideal correspondente a 50% do imóvel em questão restou consolidada
em nome da ré, cabendo-lhe, assim, nos termos do artigo 27 da Lei 9.514/97,
promover “público leilão para alienação do imóvel”.
Uma breve análise do “Edital de leilão de alienação

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fiduciária” reproduzido a fls. 62 permite constatar que o mesmo destinava-se
a qualquer interessado, bastando para tanto que fosse observado o lance
mínimo a ser oferecido e efetuado o cadastro no site indicado, com o envio da
documentação necessária.
Registre-se, porque oportuno, que a construtora arrematou o
imóvel somente quando do 2o leilão, de forma que qualquer terceiro poderia
tê-lo feito na oportunidade do primeiro leilão.
Ora, em existindo a mera possibilidade de que estranho
ingressasse no condomínio, tal fato, por si só, justifica a necessidade de
intimação do co-proprietário acerca do leilão.
Neste sentido importante reproduzir decisão proferida nos
autos do processo de dúvida n. 1006191-74.2019.8.26.0100, que tramitou
perante a 1a Vara de Registros Públicos da Capital. Anote-se que o feito
apresentava como discussão principal a possibilidade ou não de instituição de
alienação fiduciária apenas sobre a parte ideal de 50% do bem sem que os
demais co-proprietários participassem do instrumento. Alegava o Oficial do
14o Registro de Imóveis da Capital que “a alienação de apenas 50% do bem
não está prevista em lei e que traria problemas no processo de consolidação
da propriedade” (fls. 103 daqueles autos).
A julgadora, naquele caso, embora tenha reconhecido a
possibilidade de alienação fiduciária de parte ideal do imóvel sem a
“necessidade de anuência ou ciência dos demais condôminos”, ressaltou que
e é este ponto que interessa ao presente feito: “Não obstante, tal preferência
é exercível quando do leilão do bem no caso de não purgação da mora pelo
devedor. Nesta hipótese, o registro da arrematação somente pode ocorrer se
comprovado que os demais condôminos foram notificados acerca da

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realização do leilão” (grifo nosso). A magistrada, inclusive, ressaltou
expressamente que: “Do mais, poderão os antigos condôminos, se não
exercerem o direito de preferência, manter o condomínio com o arrematante
ou promover a alienação judicial de coisa comum ou sua divisão, a depender
das características do imóvel” (fls. 105 daqueles autos).
Desta forma, dúvida não há de que, em havendo a
possibilidade de que a metade ideal do imóvel fosse arrematada por terceiro,
deveria o autor/apelante, na qualidade de condômino, ter sido intimado acerca
da realização do leilão extrajudicial a fim de que pudesse exercer o direito de
preferência previsto no artigo 504 do Código Civil, que estabelece no próprio
caput que:
“O condômino, a quem não se der conhecimento da venda,
poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o
requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência”.
De acordo com a petição de fls. 76/77 constante nos autos
do cumprimento de sentença processo n. 0030750-83.2017.8.26.0100, o
Banco Rendimento somente teve conhecimento de que o leilão extrajudicial
havia sido realizado em novembro de 2017.
Em tendo a presente ação sido ajuizada em 14 de dezembro
de 2017, inclusive com o depósito judicial do valor atualizado pelo qual o
imóvel fora arrematado, de rigor a adjudicação da parte ideal de 50% do
imóvel ao autor/apelante.
Desta forma, há que ser reformada a sentença a fim de que
seja declarada a nulidade do leilão em questão e, em consequência,
adjudicado ao condômino/autor a parte ideal correspondente a 50% do

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imóvel.
Considerando-se a reforma da sentença e a consequente
inversão dos ônus de sucumbência, fica prejudicado o inconformismo
manifestado pelo apelante no que se refere à sucumbência que lhe havia sido
imposta.
Ante o exposto, nos termos acima consignados, dá-se
provimento ao recurso.
Clara Maria Araújo Xavier
Relatora