Tribunal: TJSP
Processo: 0000137-65.2014.8.26.0042
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – SALDO DO PREÇO – OBRIGAÇÃO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO DESCUMPRIDO – ENTREGA DE RESES BOVINAS – RECONVENÇÃO. Recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança, condenando o requerido ao pagamento do saldo do preço pela aquisição de direitos sobre imóvel, descontando-se valor

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – SALDO DO PREÇO – OBRIGAÇÃO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO DESCUMPRIDO – ENTREGA DE RESES BOVINAS – RECONVENÇÃO. Recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança, condenando o requerido ao pagamento do saldo do preço pela aquisição de direitos sobre imóvel, descontando-se valor atinente ao que cumprido, assim como multa penal de 20%, correção monetária e juros moratórios legais desde o recebimento de notificação extrajudicial – Insurgência recursal que se acolhe parcialmente, apenas para reduzir a condenação ao pagamento de multa contratual – Inexiste nulidade processual, por alegado cerceamento de defesa, uma vez que a prova oral é desnecessária, bastando os documentos carreados aos autos – Prazo prescricional quinquenal para cobrança de dívida, fundamentada em instrumento particular, não consumada - Não há litisconsórcio necessário, ante a simples relação de natureza obrigacional proveniente do compromisso de venda e compra de imóvel, não levado a registro, em matrícula respectiva – Compromisso que regula a alienação de imóvel rural por preço certo de R$ 850.000,00, prevendo o pagamento de pequena parcela, a representar R$ 170.000,00, por meio de dação de reses bovinas, em termo ajustado, é obrigação líquida e certa, cujo inadimplemento do devedor ocasiona a possibilidade de cobrança do valor correspondente, ao encontro do disposto nos artigos 236, 357 e 389 do Código Civil - Eventual débito com multa sobre o imóvel, aplicada enquanto imóvel ocupado pelo alienante, poderá ser objeto de reembolso, assim como pedido de perdas e danos, questões estranhas ao objeto da lide, ressaltando que o pedido reconvencional se restringe a gastos tidos na conservação, que é improcedente – Juros legais de mora devidos, quer pela data certa para o pagamento, não realizado, quer pela constituição em mora por notificação extrajudicial – Multa contratual de 20% estipulada para o total inadimplemento que, embora devida, deve ser reduzida, considerando o cumprimento de parte substancial e natureza da obrigação descumprida, sendo adequada a monta de 10% sobre o débito em aberto, na forma do artigo 413 do Código Civil. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000760019
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0000137-65.2014.8.26.0042, da Comarca de Altinópolis, em que é apelante
ROBERTO SERGIO FERREIRA MARTUCCI, é apelado WILSON ROBERTO
MARCHIO.
ACORDAM, em 6a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PAULO ALCIDES (Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES E ANA
MARIA BALDY.
São Paulo, 17 de setembro de 2020.
COSTA NETTO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0000137-65.2014.8.26.0042 -Voto no 9583
2
Apelação Cível no 0000137-65.2014.8.26.0042
Apelante: Roberto Sergio Ferreira Martucci
Apelado: Wilson Roberto Marchio
Comarca: Altinópolis
Voto no 9583
APELAÇÃO
–
AÇÃO
DE
COBRANÇA
–
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE
IMÓVEL – SALDO DO PREÇO – OBRIGAÇÃO DE
DAÇÃO EM PAGAMENTO DESCUMPRIDO –
ENTREGA DE RESES BOVINAS – RECONVENÇÃO.
Recurso de apelação interposto em face de sentença que
julgou
parcialmente procedente ação de cobrança,
condenando o requerido ao pagamento do saldo do preço
pela aquisição de direitos sobre imóvel, descontando-se
valor atinente ao que cumprido, assim como multa penal de
20%, correção monetária e juros moratórios legais desde o
recebimento de notificação extrajudicial – Insurgência
recursal que se acolhe parcialmente, apenas para reduzir a
condenação ao pagamento de multa contratual – Inexiste
nulidade processual, por alegado cerceamento de defesa,
uma vez que a prova oral é desnecessária, bastando os
documentos carreados aos autos – Prazo prescricional
quinquenal para cobrança de dívida, fundamentada em
instrumento particular, não consumada - Não há
litisconsórcio necessário, ante a simples relação de
natureza obrigacional proveniente do compromisso de
venda e compra de imóvel, não levado a registro, em
matrícula respectiva – Compromisso que regula a alienação
de imóvel rural por preço certo de R$ 850.000,00,
prevendo o pagamento de pequena parcela, a representar
R$ 170.000,00, por meio de dação de reses bovinas, em
termo ajustado, é obrigação líquida e certa, cujo
inadimplemento do devedor ocasiona a possibilidade de
cobrança do valor correspondente, ao encontro do disposto
nos artigos 236, 357 e 389 do Código Civil - Eventual
débito com multa sobre o imóvel, aplicada enquanto
imóvel ocupado pelo alienante, poderá ser objeto de
reembolso, assim como pedido de perdas e danos, questões
estranhas ao objeto da lide, ressaltando que o pedido
reconvencional se restringe a gastos tidos na conservação,
que é improcedente – Juros legais de mora devidos, quer
pela data certa para o pagamento, não realizado, quer pela
constituição em mora por notificação extrajudicial – Multa
contratual de 20% estipulada para o total inadimplemento
que, embora devida, deve ser reduzida, considerando o

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0000137-65.2014.8.26.0042 -Voto no 9583
3
cumprimento de parte substancial e natureza da obrigação
descumprida, sendo adequada a monta de 10% sobre o
débito em aberto, na forma do artigo 413 do Código Civil.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto em face da
sentença de fls. 239/244, que julgou parcialmente procedente ação
de cobrança fundamentada em compromisso de venda e compra
de imóvel rural, para condenar o réu ao pagamento do saldo do
preço contratual, descontando-se monta atinente à entrega de um
touro, com correção monetária e juros legais de mora a partir da
notificação extrajudicial, acrescida da multa contratual de 20%
sobre
o
débito,
e,
ainda,
julgou
improcedente
pedido
reconvencional manejado pelo réu; acessoriamente, condenou o
réu ao pagamento das despesas processuais, a incluir verba
honorária advocatícia em 10% sobre a condenação.
Nesta sede, pelas razões de fls. 248/261vo, recorre o réu,
pugnando,
em
primeiro,
pela
nulidade
da
sentença,
por
cerceamento ao direito de ampla defesa, já que indeferida a
produção de necessária prova oral e pericial, que indicou, e, ainda,
também defende ser caso de litisconsórcio ativo necessário,
devendo a esposa do autor compor a lide; também pede o
reconhecimento da prescrição trienal, extinguindo-se o feito; no
mérito próprio, pede a reforma do julgado, asseverando que as
partes firmaram, em janeiro/2011, compromisso de venda e compra
de área rural, e, posteriormente, firmaram um instrumento para
regulamentar a aquisição de cabeças de gado pelo autor, em
razão do pagamento do saldo do preço contratual, - já que, por
ocasião da escritura definitiva, foi entregue a quantia de R$
700.000,00, do preço total de R$ 870.000,00 -, constando que o

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0000137-65.2014.8.26.0042 -Voto no 9583
4
autor/alienante deveria entregar certidões negativas do imóvel,
assim como providenciar a retirada, pesagem e o transporte dos
animais, o que não ocorreu, por culpa da parte adversa; alerta que
nunca se negou a entregar as reses objeto do contrato, contudo,
também identificou, após a outorga da escritura definitiva, que o
alienante omitiu débito com multa, por dano ambiental, que
retardou o registro do título, assim como causou prejuízos irreversíveis,
porquanto haveria uma constrição a reduzir o preço da coisa; assim,
como o alienante não providenciou o pagamento do débito do
imóvel, estando em curso ação judicial, além do que não foi
constituído em mora, não há que se falar na condenação contida
em sentença, muito menos para arcar com os juros de mora desde a
referida notificação, que foi recebida por terceiro, como também
indevida a condenação ao pagamento de multa; acerca do
pedido
reconvencional,
defende
a
necessidade
de
seu
acolhimento, para alcançar as despesas que o réu teve com a
manutenção e guarda dos animais.
Recurso tempestivo e preparado (fls. 270/278).
Às
fls.
284/293,
contrarrazões
ofertadas
pelo
autor/apelado, pelo desprovimento.
Às fls. 299/304, 307/311, 313/317, 319/321, 325/327 e
334/358, petições do réu, anunciando a venda dos animais, com
guia de depósito de valores, havendo manifestação do autor, às fls.
329/330, pela manutenção dos valores em conta judicial.
É o relatório.

Conhece-se
do
recurso
de
apelação,
que
fica
parcialmente provido, apenas para reduzir a condenação ao

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0000137-65.2014.8.26.0042 -Voto no 9583
5
pagamento da multa contratual, e, em consequência, também
condenar
o
autor
a
pagar
verba
honorária
advocatícia
sucumbencial, observando-se os limites da improcedência da ação.
As partes litigam em autos de ação de cobrança de
saldo de preço para aquisição de imóvel rural, conforme ajustado
em compromisso de venda e compra firmado em janeiro/2011 (fls.
07/08), cujo preço total era de R$ 870.000,00, sendo parte dele, na
monta de R$ 170.000,00, pago por meio da entrega de 107 cabeças
de gado, a incluir dois touros, com preços previamente acertados,
ressalvando, com relação às 75 cabeças de novilho e novilho,
eventual diferença, quanto ao peso e preço da arroba, deveria ser
quitada a monta pelo comprador/apelante até 25/04/2011, ou, caso
a diferença fosse a maior, deveria a parte alienante devolver a
diferença de valores.

No mesmo instrumento, restou esclarecido que as partes
vistoriaram as reses, assim como, após pesagem e entrega, que o
transporte seria a cargo do autor/alienante, ressalvando que, para
tanto, deveria ocorrer a outorga da escritura definitiva, sem restrições
de gravame, bem ainda a apresentação de certidões negativas.

Ocorre que, em 09/02/2011, um dia antes da outorga da
escritura, as partes teriam firmado um novo instrumento, que, bem
verdade, está a confirmar o negócio, inclusive, asseverando que o
plantel “estará no limite de valores de R$ 170.000,00 (...) no que faltar
terá o comprador até o prazo de até 25 de abril de 2.011 para
completar o preço”, além do que passou a indicar que o embarque
se daria com a apresentação de certidão negativa.
No dia seguinte, contudo, foi outorgada a escritura
definitiva, possível com a dispensa de apresentação de certidões,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0000137-65.2014.8.26.0042 -Voto no 9583
6
tendo o apelante/comprador ingressado na posse, após quitado o
valor de R$ 700.000,00.
Mas não houve a entrega do gado, que o apelante diz
que
não
se
negou,
mas,
contraditoriamente,
defende
o
descumprimento do alienante, a obstar a entrega, especialmente,
porque haveria um débito de multa ambiental perseguido em ação
própria; daí que diz inexistir mora, mas, sim, um crédito seu, pelas
despesas de conservação, que pretende ver reconhecido, por meio
de acolhimento do pedido reconvencional.
Nesse contexto em que julgada a ação, pela sentença
recorrida, dá-se parcial provimento ao recurso.
Inicialmente, afasta-se a alegação de prescrição trienal,
porque não se trata de reparação por ilícito extracontratual, nem
por enriquecimento sem causa, nem está a tratar de acessórios, mas,
sim, refere-se ao preço contratual, dívida líquida e certa contida em
instrumento particular, cujo prazo prescricional para cobrança é
quinquenal, como regra artigo 206, §5o, I1, ressaltando-se, ainda, que
para a entrega de coisa certa, - no caso, as reses -, poder-se-ia
aventar o prazo geral, fundamentando no descumprimento
contratual2.
Também não há que se falar em litisconsórcio ativo
necessário, porquanto não se trata de ação a envolver direitos reais,
1 “Art. 206. Prescreve: (...)§ 5o Em cinco anos: I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas
constantes de instrumento público ou particular; (...)”.
2 AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. NATUREZA CONTRATUAL DO DIREITO. PRAZO DE
PRESCRIÇÃO DECENAL. DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. 1. À
pretensão de indenização por ilícito contratual, não havendo dispositivo específico
pertinente ao contrato em questão, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê a
incidência do prazo prescricional de dez anos. Precedentes. 2. Agravo interno a que se
nega provimento. (Agravo Interno no REsp no 1773409/SP, julgado pela Quarta Turma do STJ
em 20/02/2020, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti; destacamos).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0000137-65.2014.8.26.0042 -Voto no 9583
7
pois, persegue-se a cobrança de valores ajustados em contrato
preliminar de compromisso de venda e compra de imóvel, daí a
natureza obrigacional3, a permitir o ingresso da ação apenas pelo
cônjuge varão, até porque houve a qualificação de sua esposa
para fins de anuência, tanto que firmada por meio de procuração,
outorgada ao varão.
Ainda, não se vê o alegado cerceamento de defesa, já
que as provas que pretende produzir são desnecessárias para o
julgamento da ação, bastando os documentos já carreados aos
autos, aliados às condutas das partes contratantes, sem se olvidar
que a perícia, para avaliação de custos de manutenção do gado,
seria possível em sede de liquidação de sentença, a obstar qualquer
nulidade pelo julgamento antecipado.
Enfrentadas e rejeitadas as questões preliminares, o
reclamo só procede em pequena parte, como se fundamenta.
Anote-se que, de pronto, os instrumentos de fls. 07/08 e
94 estão sendo analisados como um único negócio, contudo, não
tendo o alcance interpretativo vindicado na tese recursal.
Ora, é certo que as partes negociaram a alienação de
um imóvel rural, restando indicado o preço total de R$ 870.000,00, e
3 AGRAVO REGIMENTAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MÁ-
FORMAÇÃO. PRINCÍPIO DA INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. OUTORGA MARITAL. DESNECESSIDADE. MERA REPETIÇÃO DOS
ARGUMENTOS DO RECURSO ESPECIAL NAS RAZÕES RECURSAIS DO AGRAVO REGIMENTAL. 1.
(...) 2. Quanto ao litisconsórcio, o acórdão recorrido está em consonância com o
entendimento perfilhado nesta Corte, no sentido de que, em casos tais, quando não houve
o registro do compromisso de compra e venda, não ostenta o cônjuge do réu a qualidade
de litisconsorte passivo necessário. Precedentes. 3. Ao repisar os fundamentos do recurso
especial, a parte agravante não trouxe, nas razões do agravo regimental, argumentos
aptos a modificar a decisão agravada, que deve ser mantida por seus próprios e jurídicos
fundamentos. 4. Agravo regimental não provido. (Agravo Regimental no REsp no
1141156/AM, julgado pela Quarta Turma do STJ em 11/04/32013, Relator Minstro Luís Felipe
Salomão; destacamos).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0000137-65.2014.8.26.0042 -Voto no 9583
8
que, desde o início, os contratantes ajustaram que a monta de R$
170.000,00 seria paga por meio de dação em pagamento, cabendo
ao réu/adquirente pesar e entregar os animais ao alienante, ainda
que, por último, o transporte coubesse a esse.
Ressalte-se que o compromisso é um contrato preliminar,
quanto à venda do imóvel, sendo que a posterior escritura definitiva
que permite a obtenção da propriedade, quando levada a registro
junto à matrícula correspondente.
Nesse quadro, como houve a outorga em 10/02/2011, e,
para tanto, com dispensa de apresentação de certidões, não se
sustenta a alegação do apelante, para a pretensão de retenção do
pagamento do saldo de R$ 170.000,00, a existência de multa
ambiental, no importe histórico de R$ 10.941,52, que é objeto de
execução
fiscal,
com
notícia
de
penhora
de
bens
do
alienante/devedor, - portanto, com possibilidade de redução do
débito, ainda que encargos moratórios sejam aplicados -, uma vez
que a compra e venda resta perfeita e acabada, tanto que houve o
posterior registro em matrícula (fls. 09/10vo), sob 'R.16', lá estando o
adquirente no uso e gozo do bem desde àquela época.
É verdade que, pela regra do artigo 502 do Código Civil,
seria débito de responsabilidade do alienante, pois, seria infração
quando ele ocupava, e se há eventual gravame, “embora fruto de
um direito pessoal contra o vendedor, (...) o débito acompanha a
coisa e o comprador se vê na contingência de ter de pagar para
liberá-la, podendo-se apenas voltar-se contra o vendedor”4.
4 AZEVEDO JUNIOR, José Osório de. Compra e Venda Troca ou Permuta. In: REALE, Miguel;
MARTINS-COSTA, Judith. Estudos em Homenagem ao Professor Miguel Reale. São Paulo:
Revista dos Tribunais, Volume 3, 2005, p. 76.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0000137-65.2014.8.26.0042 -Voto no 9583
9
Daí que caberia ao comprador requerer o abatimento
de alegada diferença, ou até mesmo quitar o débito, a ensejar o
pedido de condenação ao pagamento de perdas e danos
comprovados, pois, a informação de existência de multa, em
matrícula, por si, não seria impeditivo de redução do valor do bem,
desde que aquele débito seja quitado junto à Fazenda credora.
Mas nada disso requer o comprador/apelante, é dizer,
não aponta pedido de compensação, não diligenciou para o
pagamento e reembolso/indenização, nem mesmo há qualquer
notícia de cobrança junto ao alienante para tanto, mas sua
pretensão, manifestada em reconvenção, restringe-se a obter um
crédito em face do alienante, por supostos custos de manutenção
de reses que não entregou no seu tempo, continuou a produzir com
elas, no exercício da atividade rural, quer por meio de crias, quer
pela extração de leite ou material genético (um touro não foi
entregue), vindo, por último, a vendê-las.

Seria, no mínimo, conduta omissiva vedada pela boa-fé
objetiva, a incidir nas execuções dos contratos, cuja pretensão seria
obter uma vantagem excessiva, quando, por outro lado, teria
também o dever e mitigar o alegado prejuízo, e, para tanto, diversos
meios tinha ao seu alcance, como já se disse, sem se olvidar, ainda,
de ação de consignação em pagamento.
Por isso, e conforme os termos do contrato, a prever
termo
final
para
o
dia
25/04/2011,
nota-se
que
o
apelante/comprador estava em mora desde então, conforme artigo

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0000137-65.2014.8.26.0042 -Voto no 9583
10
397, caput5, do Código Civil, sendo possível o pagamento do preço
pela entrega de coisas certas, como se ajustou e ao encontro do
artigo 3576 da lei, mas, ante a sua falta, possível a cobrança da
quantia correspondente, ao encontro dos artigos 2367 e 3898, da lei
substantiva civil, considerando o ilícito contratual do adquirente.
Daí que é devido o pagamento do preço reconhecido
em sentença, havendo o inadimplemento do comprador, com a
consequente improcedência do pedido reconvencional.
Quanto aos juros legais de mora, não se vê ilegalidade
da sentença ao fixá-lo com o recebimento da notificação
extrajudicial, alguns meses antes da propositura desta ação, pois, tal
correspondência foi enviada ao endereço do comprador/apelante,
sendo recebida por parente próxima, - certamente, o filho -, e, caso
o conteúdo fosse diverso do apresentado pelo vendedor, para fins
de constituição em mora, deveria a parte impugnante trazer o
documento oficial, considerando o A.R. colacionado às fls. 14, além,
como já se disse, do termo certo contido em contrato, para
pagamento final em 25/04/2011.
Melhor
sorte
tem
o
recorrente
quanto
à
multa
contratual, já que se trata de penalidade prevista para o
incumprimento total da avença, no importe de 20%, sendo que, para
5 “Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de
pleno direito em mora o devedor. (...)”.
6 “Art. 357. Determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes
regular-se-ão pelas normas do contrato de compra e venda”.
7 “Art. 236. Sendo culpado o devedor, poderá o credor exigir o equivalente, ou aceitar a
coisa no estado em que se acha, com direito a reclamar, em um ou em outro caso,
indenização das perdas e danos”.
8 “Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros
e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários
de advogado”.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0000137-65.2014.8.26.0042 -Voto no 9583
11
o caso, a tratar de inadimplemento no pagamento de pequena
parte do saldo, em negócio paritário, quando o alienante já recebeu
o valor correspondente a 80% do imóvel, mais adequado fixar multa
de 10% sobre o débito em aberto, na forma do artigo 4139 do Código
Civil.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso,
para reduzir a condenação ao pagamento da multa contratual.
Em consequência, havendo sucumbência mínima do
autor, considerando também o resultado da reconvenção, deverá o
réu suportar o pagamento das despesas processuais, além da verba
honorária advocatícia sucumbencial fixada, contudo, também tem
o patrono do réu o direito à tal verba, que fica fixada em 10% sobre
o valor referente ao touro Gir, devidamente atualizado, que foi
entregue antes, assim como na diferença da multa contratual ora
afastada, cuja base de cálculo respeita os limites da derrota do
autor.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO

Relator
9 “Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação
principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente
excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.