Tribunal: TJSP
Processo: 1003200-04.2018.8.26.0281
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Flávio Cunha da Silva
Órgão colegiado: 38a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-24

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE C.C. PERDAS E DANOS. Compromisso de compra e venda entre particulares. Inadimplemento dos compromissários compradores, após pagamentos parciais das parcelas avençadas. Rescisão contratual e reintegração na posse acolhida em primeiro grau. Incidência da Súmula 1 do TJSP. Cabimento. Remuneração a título de aluguel pela ocupação do imóvel sem a

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE C.C. PERDAS E DANOS. Compromisso de compra e venda entre particulares. Inadimplemento dos compromissários compradores, após pagamentos parciais das parcelas avençadas. Rescisão contratual e reintegração na posse acolhida em primeiro grau. Incidência da Súmula 1 do TJSP. Cabimento. Remuneração a título de aluguel pela ocupação do imóvel sem a devida contraprestação, no valor mensal de R$7.000,00, correspondente a quase 0,5% do valor do imóvel que se mostra razoável. Recurso dos réus prejudicado e parcialmente provido o apelo dos autores.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000778163
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1003200-04.2018.8.26.0281, da Comarca de Itatiba, em que são apelantes/apelados
BENEDITO PENEDO DE LIMA FILHO e RENATA DE OLIVEIRA MARTINEZ
LIMA, são apelados/apelantes DANIEL DA SILVA e FABIANA RIBEIRO
MARIANO DA SILVA.
ACORDAM, em 38a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Consultado o Senhor Advogado, sobre a
necessidade da leitura do relatório, o mesmo, dispensou-a. Julgaram prejudicado o
recurso dos réus e deram parcial provimento o apelo dos autores.V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SPENCER
ALMEIDA FERREIRA (Presidente) e CARLOS GOLDMAN.
São Paulo, 23 de setembro de 2020
FLÁVIO CUNHA DA SILVA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003200-04.2018.8.26.0281
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Apelação no 1003200-04.2018.8.26.0281
Comarca: Itatiba
Apelantes/Recorridos: Benedito Penedo de Lima Filho e outro
Recorrentes/Apelados: Daniel da Silva e outro
Juiz(a) de Primeiro Grau: Dr. Orlando Haddad Neto
Voto no 40137
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
REINTEGRAÇÃO DE POSSE C.C. PERDAS E DANOS.
Compromisso de compra e venda entre particulares.
Inadimplemento dos compromissários compradores, após
pagamentos parciais das parcelas avençadas. Rescisão
contratual e reintegração na posse acolhida em primeiro
grau. Incidência da Súmula 1 do TJSP. Cabimento.
Remuneração a título de aluguel pela ocupação do imóvel
sem a devida contraprestação, no valor mensal de
R$7.000,00, correspondente a quase 0,5% do valor do
imóvel que se mostra razoável. Recurso dos réus
prejudicado e parcialmente provido o apelo dos autores.
Trata-se de recurso adesivo e de apelação interpostos contra a
r. sentença de fls. 328/332, que, integrada pela decisão de fls. 352/353, julgou
parcialmente procedente ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse
c.c. perdas e danos, ajuizada por Benedito Penedo de Lima Filho e outro em
face de Daniel da Silva e outro, com dispositivo do seguinte teor:
“Ante
o
exposto,
JULGO
PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para:
I) declarar a rescisão do contrato e aditivos, com a
restituição das partes ao status quo ante, devendo os
autores restituírem os valores pagos pelos réus, após
a compensação com os valores devidos por eles a
título de danos materiais; II) reintegrar os autores na
posse do imóvel indicado na inicial; e III) condenar
os réus ao pagamento dos danos materiais,
consubstanciados nos valores dispendidos pelos
autores a título de comissão de corretagem,
condomínio, IPTU, escritura e com projetos
relativos ao imóvel dado em pagamento pelos réus,
tudo com atualização monetária a partir do
desembolso e juros moratórios de 1% ao mês,
contados da citação, autorizada a compensação com
os valores pagos aos autores.
CONCEDO A LIMINAR para
desocupação voluntária do imóvel em até 30 (trinta)
dias. INTIME-SE os réus pessoalmente. Decorrido

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tal prazo sem o cumprimento voluntário, expeça-se
mandado coercitivo de reintegração de posse,
requisitando-se
reforço
policial,
em
caso
estritamente necessário.
Diante da sucumbência, os réus
arcarão com 90% das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios da parte adversa, fixados
em 10% do valor atualizado dos danos materiais.
Os
autores
arcarão
com
o
remanescente das custas e despesas, além dos
honorários advocatícios da parte adversa, fixados
em R$2.000,00 (dois mil reais), em virtude da
improcedência do pedido de pagamento dos
aluguéis pelo uso do imóvel”.
Inconformados apelam os autores, em busca da aplicação da
Súmula 1 deste Tribunal, a qual entendem que não faz qualquer menção de
exclusividade para incorporadoras ou construtoras, mas é referente ao
compromisso de compra e venda, podendo, portanto, englobar todas as
situações, incorporadoras, construtoras e contratos particulares. Aduzem que a
súmula determina que o comprador responda por um valor, a ser arbitrado em
favor do vendedor, considerando o tempo em que ocupou o imóvel, ou seja,
seria como estabelecer ao comprador um “aluguel” pelo período em que utilizou
o imóvel do vendedor com a promessa de aquisição que acabou não
concretizada. De forma diferente, estaria sendo privilegiado o enriquecimento
indevido do comprador, pois acabaria ele sendo beneficiado pela utilização
gratuita do imóvel do vendedor até a rescisão. Salientam, ainda, que não há
como negar que a rescisão contratual gera, igualmente, prejuízos ao
compromissário vendedor pela expectativa de recebimento que tinha e que se
frustrou, pois, enquanto em curso o compromisso de compra e venda, não
somente não usufruiu do seu bem, como, ainda, deixou de eventualmente
negociá-lo com terceiros (venda ou locação). Portanto a fundamentação legal
está no fato que não pode existir um enriquecimento sem causa.
Assim, pedem o reconhecimento das perdas e danos,
consistente no pagamento dos valores a título de aluguel por todo o período que
os apelados estiveram na posse do imóvel, desde a data da imissão na posse até
a efetiva reintegração de posse, qual seja R$ 7.000,00 (sete mil reais) por mês,

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além da integralidade das custas processuais e verbas sucumbenciais
condenatórias majoradas para o patamar de 20%.
Os réus interpõem recurso adesivo, exclusivamente contra o
arbitramento da verba honorária no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais),
buscando seja majorada para patamar condigno aos serviços prestados pelo
patrono, visto que o valor pretendido pelos recorridos sucumbentes foi de R$
168.000,00, sendo cogente que as verbas sucumbenciais sejam fixadas nos
termos do artigo 85 do CPC, entre 10 a 20% sobre o valor, o qual não foi
observado pelo juízo de base.
Recursos tempestivos, preparados e contrariados (fls. 397/403,
412/420).
Valor da causa em 19/10/2018: R$ 1.877.513,68 (fls. 230).
É o relatório.
Buscam os apelantes recebimento de indenização pelo uso do
imóvel, negada pelo juízo de primeiro grau.
É fato incontroverso nos autos que em 07/11/2016 as partes
celebraram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda do
imóvel matriculado sob no 042421, no Cartório de Registro de Imóveis de
Itatiba, pelo valor de R$ 1.525.000,00, a ser pago por meio de dação em
pagamento de dois imóveis e o restante de forma parcelada, com posterior
acordo para substituição de um imóvel por um acréscimo no valor das parcelas
mensais.
É também incontroverso que novos acordos foram pactuados,
mas os compromissários compradores se tornaram inadimplentes, causando
prejuízos aos compromissários vendedores.
E, para evitar que haja enriquecimento indevido de uma parte
em detrimento da outra, a Súmula 1 do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo é clara ao reconhecer que: “O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que
se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”

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Em outras palavras, na extinção do compromisso de compra e
venda, a Súmula 1 do TJSP, além de autorizar a retenção de um percentual das
parcelas para cobrir gastos administrativos feitos pela parte compromissária
vendedora, também admite o arbitramento de valor pelo tempo de ocupação do
imóvel pela parte compromissária compradora.
A jurisprudência tem reiteradamente decidido que, na
resolução do contrato por descumprimento do promissário comprador, as partes
devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do
negócio, com devolução ao comprador do valor que despendeu, e prerrogativa
do vendedor em reter parte desse numerário a título de perdas e danos.
Reconhecendo a necessidade de indenizar a parte vendedora
pelas perdas e danos decorrentes da rescisão e pelo tempo de uso do imóvel no
período da inadimplência, confira-se decisão do C. Superior Tribunal de Justiça:
“Direito Civil. Contrato de promessa de compra e venda
de imóvel. Inadimplência do promitente comprador.
Rescisão do contrato. Indenização pelo uso do imóvel
durante a inadimplência. Cabimento. 1. A rescisão de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na
hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a
prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao
promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do
imóvel durante o período de inadimplência. 2. Recurso
especial conhecido e provido.” (REsp 688.52l/DF. Relator
Ministro João Otávio de Noronha. Quarta Turma. J.
08/04/2008).
No caso, a retenção de R$7.000,00 por mês pela ocupação do
imóvel, conforme avaliação realizada pelos autores e não contestada
especificamente pelos réus, corresponde a quase 0,5% (meio por cento) sobre o
valor do bem (R$1.525.000,00), percentual que considero razoável para o tipo
de imóvel objeto da negociação frustrada (fls. 374), e tem amparo em
precedentes deste E. Tribunal de Justiça, como seguem:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Pretensão
da vendedora a sua rescisão, com retenção de valores que
ultrapassavam 50% do montante pago pelo imóvel e com
indenização por lucros cessantes Rescisão bem decretada
pela sentença, diante do inadimplemento do preço
ajustado - Retenção que, entretanto, fica reduzida a 20%,
com a inclusão das arras no montante de 80% a ser

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devolvido pela autora ao réu Lucros cessantes também
devidos e fixados em 0,5% do valor pago pelo imóvel, por
mês, pelo período de inadimplência Apelos providos em
parte.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1010867-31.2017.8.26.0037; Relator (a): Rui Cascaldi;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de
Araraquara - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
02/06/2020; Data de Registro: 02/06/2020).
“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO Compra e
Venda de Imóvel Sentença de parcial procedência que
rescindiu o contrato e determinou a restituição das
quantias, com a retenção de 10% sobre essa base de
cálculo

Pretensão
da
ré
de
reforma.
INADMISSIBILIDADE: Entendimento do E. STJ de que
a retenção pode ser de 10% a 25%, dependendo das
peculiaridades de cada caso. Retenção do percentual de
10% da quantia paga mostra-se adequada para a
compensação dos custos administrativos, ainda que o
desfazimento do negócio tenha sido motivado pela parte
compradora. Julgamento "extra petita" não configurado.
Sentença mantida. TAXA DE OCUPAÇÃO Pretensão
de reconhecimento da responsabilidade do comprador por
essa verba. ADMISSIBILIDADE: Possibilidade do
pagamento de taxa de 0,5% sobre o valor do contrato pelo
período em que o imóvel foi ocupado pelo adquirente.
Aplicação do princípio da vedação ao enriquecimento sem
causa e da Súmula 1 desta Eg. Corte. Sentença reformada.
DESPESAS PELO USO DO IMÓVEL Pretensão da ré
de que o comprador seja responsabilizado pelo pagamento
de impostos e condomínio do imóvel durante o período de
sua utilização. ADMISSIBILIDADE: Cabível ao ocupante
do imóvel a responsabilidade pelo pagamento de suas
despesas ordinárias, durante o período em que ocupou
efetivamente o bem, além do seguro, cuja abusividade não
foi
comprovada.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1003491-62.2019.8.26.0024; Relator (a): Israel Góes dos
Anjos; Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito Privado;
Foro de Andradina - 2a Vara; Data do Julgamento:
19/06/2020; Data de Registro: 19/06/2020).
No tocante ao termo inicial da remuneração em apreço,
importante esclarecer que tal valor não é devido em razão da utilização do
imóvel, mas diante da sua ocupação de forma indevida, ou seja, sem a devida
contraprestação, quando os adquirentes, além de não pagarem as prestações
avençadas, permanecem no imóvel sem qualquer custo e impedem que nova
negociação recaia sobre o bem.

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Na hipótese, os apelantes fazem jus ao ressarcimento pelo uso
do imóvel a partir de julho de 2018, até a data da efetiva desocupação, e não
desde a imissão na posse como pretendem, pois, como afirmaram na inicial,
foram realizados pagamentos pelos requeridos até junho de 2018, embora
diversos daqueles pactuados, sendo certo que as partes ainda tentavam uma
composição de forma amigável (fls. 80/124).
Ora, nada impedia que durante os pagamentos parciais já fosse
buscada a rescisão contratual, porém, apenas quando se sentiram “enganados e
exaustos os autores não tiveram alternativa senão recorrer a um advogado”, de
modo que somente a partir do mês de julho pode-se considerar que a ocupação
se tornou indevida.
Assim, de rigor o acolhimento parcial do recurso dos autores,
porquanto devida a remuneração a título de aluguel pela ocupação do imóvel
sem a devida contraprestação, o que ocorreu após o inadimplemento total.
Diante do decidido, fica prejudicado o recurso adesivo dos
réus que, por terem sucumbido em maior parte, devem responder por inteiro
pelas despesas processuais e honorários advocatícios, com fundamento no artigo
86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Além disso, cabível a
majoração da verba honorária em 5% (cinco por cento) a título de honorários
recursais, pelo acréscimo de trabalho ao advogado da parte apelada na fase
recursal, nos termos do art. 85 do mesmo Codex.
Para fins de acesso aos Egrégios Tribunais Superiores, ficam
expressamente prequestionados todos os artigos legais e constitucionais
mencionados.
Ante o exposto, prejudicado o recurso adesivo dos réus, dá-
se provimento parcial ao apelo dos autores.
FLÁVIO CUNHA DA SILVA
Relator