Tribunal: TJSP
Processo: 2210209-15.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Marcos Ramos
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-26
Data de publicação: 2020-11-27

Ementa:
Despesas de condomínio – Ação de cobrança – Fase de cumprimento de sentença - Decisão que indeferiu o pleito do exequente/agravante no sentido de que fosse realizada avaliação do imóvel por oficial de justiça e designou a produção de prova pericial - Reforma - Cabimento - Avaliação que, em princípio, pode ser realizada por oficial de justiça - Aplicabilidade do art. 870, do CPC.

Recurso do

Ementa:
Despesas de condomínio – Ação de cobrança – Fase de cumprimento de sentença - Decisão que indeferiu o pleito do exequente/agravante no sentido de que fosse realizada avaliação do imóvel por oficial de justiça e designou a produção de prova pericial - Reforma - Cabimento - Avaliação que, em princípio, pode ser realizada por oficial de justiça - Aplicabilidade do art. 870, do CPC.

Recurso do exequente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000967023
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2210209-15.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
CONDOMINIO EDIFICIO NOSSA SENHORA AUXILIADORA, é agravado LUIZ
RENATO MEIRELLES ORTIZ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria
de votos, deram provimento ao recurso, vencida a 3a Juíza, que declarará voto.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente) E MARIA LÚCIA PIZZOTTI.
São Paulo, 26 de novembro de 2020.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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43.100
Agravo de Instrumento no 2210209-15.2020.8.26.0000
Comarca: São Paulo
Juízo de origem: 5a Vara Central Cível
Ação Cível no 0078243-85.2019.8.26.0100
Agravante: Condomínio Edifício Nossa Senhora Auxiliadora
Agravado: Luiz Renato Meirelles Ortiz
r
EMENTA: Despesas de condomínio
Ação de cobrança
Fase
de cumprimento de sentença - Decisão que indeferiu o pleito do
exequente/agravante no sentido de que fosse realizada avaliação
do imóvel por oficial de justiça e designou a produção de prova
pericial - Reforma - Cabimento - Avaliação que, em princípio,
pode ser realizada por oficial de justiça - Aplicabilidade do art.
870, do CPC.
Recurso do exequente provido.
VOTO DO RELATOR
Trata-se de agravo de instrumento interposto em razão da r.
decisão proferida nos autos da ação de cobrança, em fase de cumprimento
de sentença, ajuizada por “Condomínio Edifício Nossa Senhora
Auxiliadora” em face de Luiz Renato Meirelles Ortiz, que indeferiu o
pleito do exequente/agravante no sentido de que fosse realizada avaliação
do imóvel por oficial de justiça e designou a produção de prova pericial.
Aduziu, em síntese, que a avaliação do imóvel deve ser
realizada por oficial de justiça, nos termos do art. 870, § único, do Código
de Processo Civil ou, subsidiariamente, que acolhido o valor por estimativa
apresentado pela parte exequente, não impugnado pelo executado.
Requereu a antecipação dos efeitos da tutela e, ao final, a

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reforma da decisão recorrida.
Recebido no efeito devolutivo.
Decorrido o prazo sem contraminuta fls. 620.
É o relatório.
O recurso comporta acolhimento.
Consta dos autos que foi determinada a penhora do imóvel
sobre o qual pende o débito, localizado no condomínio exequente, ao que o
digno Juízo da causa nomeou perito para avaliação do bem.
Com a máxima vênia desse respeitável entendimento, razão
assiste ao agravante.
A Lei no 11.382/06 autoriza o oficial de justiça a proceder à
avaliação dos bens penhorados e visa imprimir maior celeridade e menor
onerosidade ao processo executivo, com exceção de casos em que sejam
necessários conhecimentos especializados, nos termos do art. 870, do
Código de Processo Civil.
Na hipótese dos autos, de avaliação de bem imóvel situado
em condomínio, de rigor que, em princípio, seja feita por oficial de justiça
com base em pesquisa mercadológica de preços e levando-se em
consideração as confrontações e metragens, localização e estado de

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conservação, podendo ainda obter informações em casas imobiliárias e
“websites” especializados.
A avaliação por perito deverá ser feita somente se o oficial
de justiça afirmar que não obteve meios para proceder à avaliação, ou se
houver impugnação ao laudo, devidamente fundamentada com questões
relevantes que, ao alvedrio do digno Juízo da causa, tiver de ser esclarecido
através de trabalho técnico.
Nesse sentido: “Agravo de instrumento. Despesas
condominiais.
Cobrança.
Avaliação
de
bem
penhorado
que,
ordinariamente, é realizada por oficial de justiça e, excepcionalmente,
por avaliador judicial. Admissibilidade. Inteligência do artigo 680, do
Código de Processo Civil - Decisão reformada. Agravo de Instrumento
provido”. (TJSP - Agravo de Instrumento no 0235984-52.2009 - Rel.
Des. Jayme Queiroz Lopes)
Ante o exposto, confiro provimento ao recurso.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 30209
Agravo de Instrumento no 2210209-15.2020.8.26.0000
Comarca: São Paulo
Agravante: Condominio Edificio Nossa Senhora Auxiliadora
Agravado: LUIZ RENATO MEIRELLES ORTIZ
DECLARAÇÃO DE VOTO
Vistos,
Respeitosamente, divirjo do i. Desembargador Relator, pelas razões que
passo a expor.
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra r. decisão que, em fase de
cumprimento de sentença, nomeou perito para avaliar o imóvel.
O agravante alegou que o objeto da avaliação é um imóvel residencial
urbano, trabalho que não exige conhecimentos técnicos/especializados por não ostentar
grande complexidade, que pode ser realizado, inclusive, por oficial de justiça. Sustentou
que não houve manifestação do executado quanto ao tipo de avaliação. Pede a reforma
da r. decisão.
Não assiste razão ao agravante.
Prescreve o art. 870 do vigente Código de Processo Civil que:
A avaliação será feita pelo oficial de justiça.
Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o
valor da execução o comportar, o juízo nomeará avaliador, fixando-lhe
prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.

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De plano, é possível concluir, portanto, que a avaliação dos bens atingidos
pelas constrições judiciais pode se dar tanto pelo oficial de justiça como por perito
judicial com conhecimentos especializados. Evidente que caberá ao oficial de justiça
realizar as avaliações quando tais atos não importarem em necessário conhecimento
específico de alguma matéria, ou seja, quando a avaliação puder ser feita por pessoa de
conhecimento comum, como no caso de um automóvel, cujo valor médio é, até mesmo,
publicado em jornais de grande circulação, ou então no caso de penhora de
eletrodomésticos.
Existe, portanto, a possibilidade de o oficial de justiça realizar avaliações,
concedida pelo próprio Código de Processo Civil sem obstáculos. Entretanto, em algumas
ocasiões não bastará o conhecimento comum para elaboração da avaliação pretendida.
No caso em análise, considerando que o bem penhorado se trata de um
imóvel, patente a necessidade da nomeação de um profissional devidamente habilitado
para avaliação. Isso porque, além da média do valor de mercado, deve ser considerado o
estado em que o imóvel se encontra, mormente a realização de eventual benfeitoria e a
existência de desgaste considerável, o que demanda conhecimento especializado.
Assim, apesar de numa análise simplista, ser de fácil solução a questão
do valor do bem, este deve ser encontrado com cautela, evitando-se posteriores
alegações de excesso de penhora ou de preço vil, razão pela qual imperiosa a
designação de avaliador que reúna o conhecimento especializado necessário à aferição
do valor correto do bem penhorado.
Conclusivamente, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Desembargadora

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Nome do assinante
Confirmação
1
4
Acórdãos
Eletrônicos
MARCOS ANTONIO DE OLIVEIRA RAMOS
135B6DFB
5
6
Declarações de
Votos
MARIA LUCIA RIBEIRO DE CASTRO PIZZOTTI
MENDES
135C5CD9
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2210209-15.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.