Tribunal: TJSP
Processo: 1070297-79.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-13
Data de publicação: 2020-01-13

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão por desistência do adquirente – Recurso contra sentença de procedência, que determinou devolução de 90% do valor pago – Cabimento – Autora consumidora final, pois adquirente Contrato sujeito às regras do CDC – Abusividade da cláusula contratual que prevê retenção desmedida sobre os valores pagos, porquanto impõe ao consumidor desvantagem exagerada,

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão por desistência do adquirente – Recurso contra sentença de procedência, que determinou devolução de 90% do valor pago – Cabimento – Autora consumidora final, pois adquirente Contrato sujeito às regras do CDC – Abusividade da cláusula contratual que prevê retenção desmedida sobre os valores pagos, porquanto impõe ao consumidor desvantagem exagerada, propiciando enriquecimento sem causa da vendedora, que poderá renegociar o bem – Percentual de retenção de 20% que se afigura mais razoável nas circunstâncias e se mostra de acordo com o entendimento sedimentado nesta Câmara – Sucumbência mínima da autora que não altera a distribuição desse ônus feita pela sentença – Recurso provido em parte, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000008974
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1070297-79.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante AGUIAR DA
BEIRA
PROJETO
RESIDENCIAL
LTDA
(TIBÉRIO
CONSTRUÇÕES
E
INCORPORAÇÕES S.A), é apelada JAILDA FERREIRA SANTANA (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso, com observação. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO DE
GODOY (Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E CLAUDIO GODOY.
São Paulo, 13 de janeiro de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 44042
APEL.No : 1070297-79.2018.8.26.0100
COMARCA : SÃO PAULO FORO CENTRAL
APTE. : AGUIAR DA BEIRA PROJETO RESIDENCIAL LTDA.
(TIBÉRIO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES S/A)
APDA. : JAILDA FERREIRA SANTANA (JUSTIÇA GRATUITA)
APDO. : ROGERS VINÍCIUS TEODORO (CURATELADO)
JUIZ : MIGUEL FERRARI JÚNIOR
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Rescisão por
desistência do adquirente
Recurso contra sentença de
procedência, que determinou devolução de 90% do valor pago
Cabimento Autora consumidora final, pois adquirente Contrato
sujeito às regras do CDC Abusividade da cláusula contratual que
prevê retenção desmedida sobre os valores pagos, porquanto
impõe ao consumidor desvantagem exagerada, propiciando
enriquecimento sem causa da vendedora, que poderá renegociar o
bem Percentual de retenção de 20% que se afigura mais razoável
nas circunstâncias e se mostra de acordo com o entendimento
sedimentado nesta Câmara Sucumbência mínima da autora que
não altera a distribuição desse ônus feita pela sentença Recurso
provido em parte, com observação.
Ao relatório da sentença, que se adota, acresça-
se que a ação em que a autora pretende o desfazimento de
compromisso de compra e venda, com a restituição de 90% das
importâncias pagas, foi julgada procedente para o fim de
declarar resolvido o compromisso celebrado entre as partes e
condenar o réu a restituir a importância correspondente a 90%
do montante pago, com correção monetária desde a data de cada
desembolso (CC, artigos 404 e 407) e acrescida de juros de
mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em
julgado. Em razão da sucumbência a sentença, ainda, condenou
a ré ao pagamento das despesas processuais e honorários do
advogado da autora, que fixou em 10% sobre o valor da
condenação.
Inconformada, apela a ré, sustentando que a
rescisão da avença decorreu de culpa da própria autora, que
não teve condições de cumprir com o pagamento das parcelas do
preço a que se comprometera, o que é por ela admitido, razão
pela qual não lhe fez justiça a sentença ao mandar devolver
90% dos valores que esta lhe pagou. Entende que, em razão da
culpa da autora, a devolução haverá de observar o que foi
acordado no contrato (Cláusula 31 e seg.). Alternativamente,
pede que a parcela a devolver fique em 75% do que foi pago.
Em contrarrazões, sustentou-se a manutenção do

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decisum (fls. 335/345).
É o relatório.
Mediante instrumento particular de promessa de
compra e venda de imóvel e outras avenças, de 10/11/2016, a
autora adquiriu da ré um apartamento no empreendimento
CONDOMÍNIO HOME CLUB CARRÃO (apto. 18, Bloco C, Edifício
Coral) pelo preço de R$ 251.682,01, a ser pago em moeda
corrente nacional e de forma parcelada.
Porém, desse total, chegou a quitar, apenas, R$
24.246,75, por ter pedido a condição financeira que possuía
ao firmar o compromisso, face à crise econômica que avassalou
o país.
Assim, por razões de ordem financeira, a autora
busca resolver esta aquisição em juízo, uma vez que não
obteve êxito na composição extrajudicial, sendo que não tem
condições de continuar a arcar com as prestações do preço
ajustado.
O juízo, na sentença, houve por bem rescindir o
contrato
e,
considerando
abusivas
as
cláusulas
que
estipularam as condições do distrato, condenou a ré a
restituir à autora 90% dos valores efetivamente pagos até
então, atualizados nos termos da sentença. Justamente, o que
por ela foi pleiteado.
Pois bem.
Primeiramente, deixa-se claro que a autora se
enquadra na condição de consumidora final, nos termos do
Código de Defesa do Consumidor, situação que sequer é posta
em dúvida pela apelante, razão pela qual o compromisso será
analisado sob a ótica desta legislação consumerista.
Quanto à resolução contratual, o entendimento
desta 1a Câmara de Direito Privado é o de que faz jus a parte
adquirente, mesmo em caso de sua desistência, à devolução dos
valores expendidos pela aquisição da unidade habitacional,
que devem ser atualizados desde o desembolso de cada uma das
parcelas, pela tabela prática deste TJ, e, por se tratar de
desistência do adquirente, com juros de mora contados a
partir do trânsito em julgado da ação.
Oportuno
ressaltar,
quanto
ao
montante
do
reembolso
pactuado
no
compromisso
(Cláusula
33a) que,
incidindo
na
espécie
a
legislação
consumerista
as
estipulações contratuais abusivas em detrimento da parte
adquirente, com vantagens excessivas à vendedora ré, serão

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consideradas nulas de pleno direito (artigo 51, IV, do CDC).
E não se pode deixar de reconhecer, na Cláusula 33a, que o
que aí se estipulou é abusivo, bastando verificar que a multa
rescisória de 12%, aí prevista para cobertura de prejuízos da
vendedora com a rescisão, no caso, está a incidir sobre o
valor total do bem vendido, o que implica num valor superior
ao que a autora já pagou. E ainda há outras despesas a serem
descontadas do preço. Mais, não é preciso, para se aquilatar
o absurdo das estipulações nessa cláusula elencadas, que,
assim, ficam afastadas.
Desse modo, tem-se que a devolução nos termos
pactuados (mesmo os 75% pleiteados alternativamente), é
manifestamente abusiva, pois implica enriquecimento sem causa
da vendedora, ainda mais quando assente que o imóvel poderá
ser novamente por ela comercializado.
A
jurisprudência
desta
Casa,
em
casos
semelhantes, tem fixado esse percentual de restituição em 80%
(oitenta por cento) das parcelas pagas. Nesse sentido,
confira-se:
“EMENTA: AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES Interesse
Processual
Existência
Distrato
A retenção
estabelecida
e
operada
foi
abusiva,
e
consequentemente nula de pleno direito, conforme
disposto em norma de ordem pública (art. 51, IV,
CDC), o que pode ser conhecido em prol do consumidor
sem violação ao ato jurídico perfeito
Controle à
posteriori Retenção de 20% das importâncias pagas
pelo preço Recurso provido em parte.” (Apelação no
1006900-52.2017.8.26.0562,
4a
Câmara
de
Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel.
Alcides Leopoldo, j. em 24/08/2018)
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Partes concordam
quanto à resolução do contrato, mas divergem quanto
aos seus efeitos. Elementos de informação constantes
dos autos a indicar que o adquirente que deu causa à
extinção, por impossibilidade econômica de pagamento
do preço. Abusividade, contudo, da cláusula penal que
previu percentual elevado de retenção em favor da
alienante nesta hipótese. Sentença que fixou em 10%
das quantias pagas pelos adquirentes o percentual de
retenção a que a ré faz jus para custeio das despesas
administrativas
decorrentes
da
venda.
Devida
a
majoração desse percentual para 20% dos valores
recebidos
pela
requerida,
conforme
iterativa

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jurisprudência
deste
Tribunal.
Montante
ora
estabelecido cobre de modo mais adequado as despesas
administrativas
do
contrato,
sem
prejudicar
os
compradores.
Entendimento
pacificado
pelo
STJ.
Encargos
de
sucumbência
corretamente
impostos.
Recurso parcialmente provido.” (TJSP - 1a Câmara de
Direito Privado, Ap. no 1113257-21.2016.8.26.0100 -
Rel. Francisco Loureiro - j. 24/05/2017)
Portanto, fica reduzido o percentual de devolução
de 90% para 80% dos valores pagos, pena de propiciar
enriquecimento ilícito à vendedora, se fixado em outras
bases.
Outros
pontos
não
foram
questionados,
prevalecendo, quanto a eles, o disposto na sentença.
Observa-se que, nos termos da Súmula 543 do STJ,
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Diante do sucumbimento mínimo da autora, mantém-
se a distribuição das custas e despesas processuais, assim
como dos honorários advocatícios, tal qual disposto na
sentença, inaplicável ao caso o disposto no § 11, do art. 85
do Código de Processo Civil.
Diante do exposto, DA-SE PROVIMENTO EM PARTE ao
recurso, nos termos acima delineados, com observação.
RUI CASCALDI
Relator