Tribunal: TJSP
Processo: 1023810-47.2018.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-17

Ementa:
COMPRA E VENDA – Rescisão – Imóvel em empreendimento hoteleiro, cuja entrega não foi realizada no prazo contratual – Código de Defesa do Consumidor aplicável mesmo em caso de aquisição de unidade em empreendimento hoteleiro – Precedentes – Culpa das incorporadoras rés pelo atraso, em relação ao qual, ademais, não houve qualquer justificativa – Devida a devolução, pelas incorporadoras, da

Ementa:
COMPRA E VENDA – Rescisão – Imóvel em empreendimento hoteleiro, cuja entrega não foi realizada no prazo contratual – Código de Defesa do Consumidor aplicável mesmo em caso de aquisição de unidade em empreendimento hoteleiro – Precedentes – Culpa das incorporadoras rés pelo atraso, em relação ao qual, ademais, não houve qualquer justificativa – Devida a devolução, pelas incorporadoras, da integralidade dos valores pagos - Súmula no 543 do STJ – Inaplicável ao caso a correção monetária nos moldes da Lei no 6.899/91 e da Súmula no 43 do STJ - Estabelecimento do trânsito em julgado como dies a quo dos juros legais apenas se justifica na hipótese de rescisão por culpa da parte adquirente, o que não é o caso dos autos, em que a rescisão se dá por culpa das incorporadoras – Apelo não provido

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000650987
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1023810-47.2018.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que são apelantes WGR
CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE 02 OLIMPIA LTDA e GR -
GORNERO E REZENDE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, são
apelados AILTON SEBASTIÃO SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e GLAUCIA
GODINHO BUENO SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 17 de agosto de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1023810-47.2018.8.26.0554 -Voto no
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VOTO No: 45683
APEL.No: 1023810-47.2018.8.26.0554
COMARCA: SANTO ANDRÉ
APTES. : WGR CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE 02 OLÍMPIA
LTDA. e GR GORNEIRO E REZENDE CONSTRUTORA E INCORPORADORA
LTDA.
APDOS. : AILTON SEBASTIÃO SILVA e GLÁUCIA GODINHO BUENO E
SILVA472018
JUIZ : EDMUNDO LELLIS FILHO
COMPRA E VENDA Rescisão Imóvel em empreendimento
hoteleiro, cuja entrega não foi realizada no prazo contratual
Código de Defesa do Consumidor aplicável mesmo em caso de
aquisição de unidade em empreendimento hoteleiro

Precedentes Culpa das incorporadoras rés pelo atraso, em
relação ao qual, ademais, não houve qualquer justificativa
Devida a devolução, pelas incorporadoras, da integralidade dos
valores pagos - Súmula no 543 do STJ Inaplicável ao caso a
correção monetária nos moldes da Lei no 6.899/91 e da Súmula
no 43 do STJ - Estabelecimento do trânsito em julgado como
dies a quo dos juros legais apenas se justifica na hipótese de
rescisão por culpa da parte adquirente, o que não é o caso dos
autos, em que a rescisão se dá por culpa das incorporadoras
Apelo não provido
Trata-se de apelação contra a sentença que
julgou procedente a ação de rescisão de contrato, para
rescindir,
por
culpa
das
incorporadoras
rés,
WGR
CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE 02 OLÍMPIA LTDA. e GR
GORNEIRO E REZENDE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., o
compromisso de compra e venda de imóvel de fls. 28/53;
condenou-as a restituir aos autores, AILTON SEBASTIÃO
SILVA e GLÁUCIA GODINHO BUENO E SILVA, a integralidade dos
valores despendidos com o negócio, corrigidos desde o
desembolso e acrescidos de juros legais desde a citação; e
indeferiu o pedido contraposto das rés, para que os
autores, que nunca tomaram posse do bem, arcassem com
despesas de IPTU e condomínio. Condenaram-se as rés nos
ônus sucumbenciais, arbitrada a honorária em 10% do valor
da condenação.
Em recurso, as rés sustentam que, sendo o
empreendimento onde situado o imóvel adquirido pelos
autores erigido sob o regime de incorporação imobiliária,
é o caso de se aplicar ao caso a Lei no 4.591/64 (Lei de

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Incorporações Imobiliárias) e o Código Civil, e não o
Código de Defesa do Consumidor, já que a relação havida
entre as partes é apenas cível e não consumerista; que não
houve atraso na entrega da obras, tendo havido, em
verdade, arrependimento tardio dos autores; que deve
incidir na espécie, quando da devolução das quantias
pagas, as retenções previstas na cláusula 6a, item 8, do
contrato, ou retenção de, no mínimo, de 25%; que deve ser
estabelecido o trânsito em julgado como dies a quo dos
juros legais sobre as quantias a serem restituídas, e o
ajuizamento da ação como o da correção monetária, nos
termos da Lei no 6.899/81 e Súmula no 43 do STJ.
Contrarrazões às fls. 295/305.
É o relatório.
Os
autores,
ora
apelados,
em
03.07.2016,
firmaram com as incorporadoras rés, ora apelantes, o
contrato
particular
de
compra
e
venda
de
unidade
imobiliária em construção no regime de multipropriedade de
fls. 28/53, para a aquisição de 1/26 da unidade autônoma
no
27
da
Ala
Leste,
do
Edifício
Royal
Star,
do
empreendimento hoteleiro “Royal Star Thermas Resort”, por
R$ 39.960,00, a serem adimplidos de forma parcelada.
Consta da cláusula 7a que a entrega estava
prevista para 60 meses após o registro da incorporação,
mas não se sabe quando a incorporação foi registrada e nem
mesmo as apeladas informaram tal dado durante o trâmite do
processo, sendo que, após esta data, ainda, haveria
tolerância contratual de 180 dias úteis.
A despeito de todas estas estipulações no
interior do contrato, quanto ao prazo de entrega, consta
de seu quadro resumo, à fl. 29, que a entrega se daria “no
segundo
semestre
de
2017”
(fl.
29),
sem
qualquer
especificação de dia e mês, tampouco explicação se
referida data (segundo semestre de 2017), se referia ao
prazo de entrega já acrescido da tolerância contratual ou
sem esta tolerância contratual.
Fato é que, na data da protocolização da
inicial, 03.10.2018, nada havia sido entregue, razão pela
qual os apelados ajuizaram esta ação, para postular a
rescisão da avença e a restituição da integralidade dos
valores pagos.
Assente-se, à partida, que a aplicação da Lei
no 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e do

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Código Civil ao caso, por se tratar a aquisição feita
pelos apelados de unidade em empreendimento erigido sob
regime de incorporação imobiliária, de modo algum afasta a
aplicação, ao caso, do Código de Defesa do Consumidor.
Afinal de contas, consumidores também podem
comprar imóvel em regime de incorporação e manter seu
caráter de consumidores, estando protegido pelo arcabouço
jurídico consumerista e, também, estando sujeito a outros
diplomas normativos, já que não há incompatibilidade na
aplicação paralela de distintos diplomas normativos a uma
mesma relação jurídica.
No caso dos autos, os apelados, por serem
destinatários finais da aquisição da fração ideal da
unidade imobiliária que adquiram, são consumidores, nos
termos do art. 2o do Código de Defesa do Consumidor.
Demais disso, ao contrário do que defendem os
apelantes, o fato de a unidade imobiliária cuja fração os
apelados adquiriram ser de empreendimento hoteleiro não
altera o caráter consumerista da relação entre apelantes e
apelados, pois estes últimos continuam sendo destinatários
finais da aquisição.
A aplicação do Código de Defesa do Consumidor
em casos como o presente, envolvendo aquisição de unidade
hoteleira, mesmo que para fins de investimento, já foi
assentada por esta Corte, como se dessume dos julgados a
seguir colacionados:
“Compromisso de compra e venda. Atraso na
entrega
do
imóvel.
Unidade
destinada
a
empreendimento
hoteleiro.
Aplicabilidade
do
CDC. Mitigação da teoria finalista. Abusividade
da previsão de contagem em dias úteis do prazo
de tolerância. Significativo atraso verificado.
Ausência de comprovação de que a mera concessão
do
'habite-se'
implicou
vantagem
para
os
promissários compradores, que já haviam muito
antes quitado o preço. Teoria do adimplemento
substancial inaplicável na espécie. Rescisão
contratual
e
devolução
do
total
pago
determinadas. Taxas e tributos incidentes sobre
o imóvel inexigíveis dos autores. Recurso
provido”
(Apelação
no
1001436-31.2016.8.26.0514,
1a
Câmara
de
Direito
Privado,
Rel.
Augusto
Rezende, j. 30.04.2019)

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Apelação Cível no 1023810-47.2018.8.26.0554 -Voto no
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“Compromisso
de
compra
e
venda.
Rescisão
contratual e restituição de quantias pagas.
Unidade
hoteleira.
Atraso
na
entrega.
Aplicabilidade
do
CDC
em
se
tratando de
investidor ocasional. Expedição do habite-se
que, por si só, não afasta a mora da vendedora.
Súmula
160
do
TJ/SP.
Inadimplemento
caracterizado. Necessidade de devolução de
todos os valores pagos sem qualquer retenção.
Súmula 543 do STJ. Restituição de comissão de
corretagem.
Impossibilidade
na
espécie.
Ausência de comprovação do efetivo pagamento.
Verba honorária a ser calculada sobre o valor
da condenação. Recurso das rés provido em
parte, desprovido o adesivo dos autores”
(Apelação
no
1027642-58.2019.8.26.0100,
1a
Câmara
de
Direito
Privado,
Rel.
Augusto
Rezende, j. 02.06.2020)
Quanto ao atraso na entrega da obra, tem-se
que, mesmo que se fosse considerado o último dia do
segundo semestre de 2017, 31.12.2017, como o da data
inicial de entrega, acrescido de 180 dias corridos de
tolerância, a entrega da unidade estaria em atraso, já
que, até outubro de 2018 nada foi entregue.
Assente-se aqui que a contagem dos 180 dias de
prazo de tolerância em hipótese alguma poderia ser feita
em dias úteis, como consta do contrato, mas apenas
corridos.
É que, quanto à tolerância contratual, tem-se
que, nos termos da Súmula no 164 desta Corte, “É válido o
prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias,
para entrega de imóvel em construção, estabelecido no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em
cláusula
contratual
expressa,
clara
e
inteligível”;
referido entendimento sumulado ainda encontra eco no IRDR
no 0023203-35.2016.8.26.0000, no bojo do qual restou
assentado disposição semelhante, de que “É válido o prazo
de
tolerância,
não
superior
a
180
dias
corridos
estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega
de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível” (Tema no 01).
E não houve qualquer explicação para o atraso
das incorporadoras apeladas!

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Incide ao caso, portanto, o disposto na Súmula
no 543 do STJ, segundo a qual “Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido
ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”, não sendo o
caso de se aplicar aqui qualquer retenção contratual ou
extracontratual sobre as quantias a serem devolvidas.
O dies a quo para a incidência da correção
monetária no valor a ser restituído à parte compradora
deve, de fato, ser a data do desembolso, e não o
ajuizamento da ação: da primeira maneira, apenas se
recomporá o valor despendido em relação ao período em que
ele foi desembolsado, inexistindo qualquer razão, fática
ou jurídica, além da mera vontade da apelante, que
justifique a atualização monetária de maneira diversa.
Tal forma de atualização, a propósito, não
contraria a Lei no 6.899/81, já que este diploma normativo
se refere a débitos judiciais e a devolução na hipótese
dos autos é de natureza contratual.
A Súmula no 43 do STJ, ademais, não tem
qualquer relação com o caso dos autos, pois trata da
correção monetária por ato ilícito, matéria totalmente
estranha ao que se discute neste processo.
Quanto aos juros legais, o STJ sedimentou o
entendimento de que “Na hipoìtese de resoluc aÞo contratual
do compromisso de compra e venda por simples desiste ncia
dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a
restituic aÞo das parcelas pagas de forma diversa da
claìusula penal convencionada, os juros moratoìrios sobre as
mesmas seraÞo computados a partir do tra nsito em julgado
da decisaÞo” (AgRg no REsp no 1.342.255/SP, 3a T., Min.
JoaÞo Otaìvio de Noronha, DJe 11.03.2016).
É bem de se ver, assim, que o estabelecimento
do dies a quo dos juros legais no trânsito em julgado
apenas ocorre na hipótese de rescisão por culpa da parte
compradora, o que não se verifica no caso em tela, em que
a culpa pela resilição é da própria parte vendedora.
Majora-se a honorária sucumbencial, nos termos
do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, para 13% do
valor da condenação.
Isto posto, NEGA-SE PROVIMENTO ao apelo, com
observação quanto à majoração recursal da honorária dos

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7
patronos dos apelados.
RUI CASCALDI
Relator