Tribunal: TJSP
Processo: 2044625-90.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Fabio Tabosa
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-20
Data de publicação: 2020-05-20

Ementa:
Processual. Condomínio. Execução por quantia certa. Crédito relativo a contribuições ordinárias de condomínio edilício. Direcionamento contra o Município titular do domínio e a ocupante do imóvel, permissionária de uso a título precário e gratuito, alojada no imóvel para auxiliar a evitar a invasão das unidades do empreendimento. Decreto Municipal no 6.868/2013, de Diadema. Inexistência de

Ementa:
Processual. Condomínio. Execução por quantia certa. Crédito relativo a contribuições ordinárias de condomínio edilício. Direcionamento contra o Município titular do domínio e a ocupante do imóvel, permissionária de uso a título precário e gratuito, alojada no imóvel para auxiliar a evitar a invasão das unidades do empreendimento. Decreto Municipal no 6.868/2013, de Diadema. Inexistência de negócio translativo em relação à ocupante. Situação não equiparável à de compromissária compradora ou cessionária de direitos dessa natureza. Inaplicabilidade ao caso, por isso, do entendimento firmado pelo STJ sob a técnica do julgamento de recursos repetitivos, em torno da ilegitimidade passiva do compromissário vendedor para responder pela cobrança dos encargos inadimplidos (REsp no 1.345.331/RS, 2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 8/4/2015, DJe 20/4/2015). Decisão agravada, que de ofício excluiu o Município executado, reformada. Agravo de instrumento do condomínio-exequente provido para tal fim.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000357737
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no 2044625-
90.2020.8.26.0000, da Comarca de Diadema, em que é agravante CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL PIRAPORINHA I, são agravados MUNICÍPIO DE DIADEMA e
ALCIONE DIAS DE SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E FRANCISCO
CARLOS INOUYE SHINTATE.
São Paulo, 20 de maio de 2020.
FABIO TABOSA
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2044625-90.2020.8.26.0000 - Diadema - Voto no 16.104
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Agravante – Condomínio Residencial Piraporinha I
Agravados Município de Diadema e Alcione Dias de Souza
Agravo Inst. no 2044625-90.2020.8.26.0000 Vara da Fazenda Pública de Diadema
Voto no 16.104
Processual. Condomínio. Execução por quantia certa.
Crédito relativo a contribuições ordinárias de condomínio
edilício. Direcionamento contra o Município titular do
domínio e a ocupante do imóvel, permissionária de uso a
título precário e gratuito, alojada no imóvel para auxiliar a
evitar a invasão das unidades do empreendimento.
Decreto
Municipal
no
6.868/2013,
de
Diadema.
Inexistência
de
negócio
translativo
em
relação
à
ocupante. Situação não equiparável à de compromissária
compradora ou cessionária de direitos dessa natureza.
Inaplicabilidade ao caso, por isso, do entendimento
firmado pelo STJ sob a técnica do julgamento de recursos
repetitivos,
em
torno
da
ilegitimidade
passiva
do
compromissário vendedor para responder pela cobrança
dos encargos inadimplidos (REsp no 1.345.331/RS, 2a
Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 8/4/2015, DJe
20/4/2015). Decisão agravada, que de ofício excluiu o
Município executado, reformada. Agravo de instrumento
do condomínio-exequente provido para tal fim.
VISTOS.
Trata-se de agravo interposto em face da r. decisão reproduzida a
fls. 16/17 do presente instrumento recursal (fls. 60/61 dos autos principais), que, no âmbito
de processo relativo a execução por quantia certa fundada em título extrajudicial (crédito
relativo a contribuições ordinárias de condomínio edilício), dirigida pelo condomínio
contra a ocupante (na qualidade de permissionária) do imóvel gerador das dívidas e o
Município proprietário, declarou de ofício a ilegitimidade passiva desse último, excluindo-
o da relação processual.
Insurge-se o condomínio-exequente, insistindo na legitimidade do
Município de Diadema, na medida em que as obrigações propter rem recairiam sobre o
proprietário do imóvel em conjunto com o ocupante da unidade. Refuta a aplicabilidade ao
caso do art. 1.334, § 2o, do Código Civil, ou ainda do julgamento do STJ sob a técnica dos
recursos repetitivos invocado na decisão agravada, uma vez que tratariam da relação entre
proprietário e compromissário comprador, enquanto no caso dos autos a relação seria entre

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o proprietário e o possuidor. Bate-se, em conclusão, pela reforma da r. decisão agravada.
Deferiu-se o processamento do agravo de instrumento, denegando-
se todavia o efeito suspensivo requerido e dispensando-se outrossim a prestação de
informações pelo MM. Juízo a quo, bem como a intimação para contrarrazões dos
agravados, ainda não citados para os termos da demanda.
O recurso, que é tempestivo, veio instruído com as peças
obrigatórias e acompanhado do comprovante de recolhimento das custas de preparo.
É o relatório.
Prospera o inconformismo.
É certo que o STJ, em julgamento sob a técnica dos recursos
repetitivos, assentou o entendimento de que, na hipótese de compromisso de compra e
venda, o proprietário da unidade autônoma, promitente vendedor, seja parte ilegítima para
a demanda de cobrança de rateio de despesas comuns de condomínio edilício, de par com a
legitimação do adquirente, desde que, conjuntamente, tenha havido a imissão do segundo
na posse e o condomínio tenha ciência inequívoca do negócio, como segue:
“PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.
CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
PECULIARIDADES
DO
CASO
CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para
efeito do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define
a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o
registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica
material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca
da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o compromissário
comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se
ficar comprovado: i) que o promissário comprador se imitira na posse; e
ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador; 2. No caso concreto, recurso especial não

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provido.” (REsp no 1.345.331/RS, 2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, j. 8/4/2015, DJe 20/4/2015).
O caso dos autos, entretanto, com isso não se confunde. A ocupante
Alcione, ao que se infere, é mera permissionária de uso quanto à unidade, desconhecendo-
se a existência de compromisso de compra e venda em torno do imóvel. Ainda que
existente eventual compromisso, por seu turno, não terá sido ele, diretamente, a causa de
sua imissão na posse, senão a permissão excepcional deferida a alguns particulares, pelo
Decreto no 6.868, de julho de 2013, do Município de Diadema.
Segundo os considerandos desse ato administrativo, a permissão,
uma vez concluída as obras do conjunto habitacional em questão, se deveu à peculiar
situação decorrente dos procedimentos tendentes à comercialização das unidades, aliada ao
grave quadro de invasão de equipamentos públicos reinante na região, o que levou à
necessidade de ocupação das unidades, para melhor favorecer sua vigilância e evitar novas
invasões, levando à instalação a título provisório, nessas unidades, de pessoas ocupantes de
alojamentos provisórios do Município.
A razão de ser da permissão, portanto, não está ligada, ao menos
nos termos do citado Decreto, a qualquer ato translativo. A permissionária, nesses termos,
não é adquirente, e o Decreto (fls. 33/34 do instrumento) é expresso em mencionar a
permissão a título gratuito e precário, por tempo indeterminado.
Inviável, por tudo, a equiparação à hipótese de existência de
compromisso de compra e venda para efeito da exclusão da legitimidade do titular do
domínio da unidade. Aliás, bem ao contrário, é duvidosa a legitimação, isso sim, da singela
ocupante, coexecutada, tendo em vista o título jurídico justificador da ocupação do imóvel.
Há, no sentido ora preconizado, precedente deste E. Tribunal de
Justiça de São Paulo em situação por tudo assemelhada (inclusive do mesmo Município,
embora não do mesmo empreendimento):
“Agravo de instrumento. Ação de execução de título extrajudicial.
Débito condominial. Exceção de pré-executividade acolhida, declarada a
ilegitimidade passiva da CDHU. Hipótese, porém, que não trata de
compromisso de compra e venda, mas sim de termo de permissão onerosa de
uso de imóvel. Expressa previsão de inexistência de qualquer direito
possessório ou dominial em favor dos permissionários. Ausência de
transferência de domínio a eximir a executada da responsabilidade pelas

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despesas condominiais. Exceção rejeitada. Agravo provido.”
(AI no 2059868-45.2018.8.26.0000/Diadema, 34a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. Soares Levada, j. 30/5/2018).
Fica, por tudo, reformada a r. decisão agravada, mantendo-se no
polo passivo da execução o titular do domínio.
Ante o exposto, dá-se provimento ao agravo do exequente.
FABIO TABOSA
Relator