Tribunal: TJSP
Processo: 2091070-69.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Andrade Neto
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-01
Data de publicação: 2020-06-01

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS - EXECUÇÃO – EMENDA DA INICIAL PARA APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTO QUE COMPROVE SER A EXECUTADA PROPRIETÁRIA OU COMPROMISSÁRIA-COMPRADORA DA UNIDADE EM DÉBITO – DESNECESSIDADE – DELIBERAÇÃO AFASTADA – PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO DETERMINADO

AGRAVO PROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000389337
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2091070-69.2020.8.26.0000, da Comarca de Sorocaba, em que é agravante VIVER
MELHOR SOROCABA CONSOMINIO 02 – GLEBA B, é agravada JULIANI
ORLANDI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente), MARIA LÚCIA PIZZOTTI E LINO MACHADO.
São Paulo, 1o de junho de 2020.
ANDRADE NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2091070-69.2020.8.26.0000 -Voto no 34726
2
Agravante: Condomínio do Residencial Viver Melhor Sorocaba –
Condomínio 2 – Gleba B
Agravada: Juliani Orlandi
Comarca: Sorocaba - 2a Vara Cível (autos no 1012761-88.2020.8.26.0602)
Juíza prolatora: Alessandra Lopes Santana de Mello
DESPESAS CONDOMINIAIS - EXECUÇÃO EMENDA DA
INICIAL PARA APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTO QUE
COMPROVE SER A EXECUTADA PROPRIETÁRIA OU
COMPROMISSÁRIA-COMPRADORA
DA
UNIDADE EM
DÉBITO DESNECESSIDADE DELIBERAÇÃO AFASTADA
PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO DETERMINADO
AGRAVO PROVIDO
VOTO No 34726
Interpõe o exequente agravo de instrumento em face da
decisão interlocutória que, nos autos da execução de verbas condominiais,
determinou a emenda da petição inicial nos seguintes termos: Intime-se a
parte exequente para, no prazo de 15 dias, emendar a inicial, comprovando
que a parte requerida deve contribuir para as despesas do condomínio na
proporção das suas frações ideais (art. 1.336, I, CC), trazendo aos autos
documento que comprove ser o executado proprietário ou compromissário
comprador do imóvel sobre o qual discute-se a dívida de condomínio sob
pena de indeferimento, sem nova intimação.
Em síntese, o agravante sustenta que a determinação não
se justifica, pois, consoante jurisprudência pacífica no STJ, desnecessária a
prova da propriedade da unidade em débito para efeito da cobrança das
despesas condominiais, bastando apenas que o devedor tenha se imitido na
posse, o que no caso está evidenciado.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2091070-69.2020.8.26.0000 -Voto no 34726
3
Recebido, ao agravo foi atribuído efeito ativo a fim de
afastar a deliberação de emenda da inicial e determinar o regular
prosseguimento da execução. Após, o recurso foi encaminhado à mesa para
julgamento.
É o relatório.
O agravante tem razão.
Cumpre ponderar constituir o pagamento de despesa
condominial obrigação propter rem, vinculada à existência de um direito real
sobre determinada coisa, a ela aderindo, impondo-se ao seu titular a
responsabilidade pelas despesas com a sua manutenção (art. 1.345 CC).
O titular do direito real de propriedade de bem imóvel é
aquele que figura como tal no registro imobiliário, sendo certo que a
transmissão do domínio, como cediço, não se opera mediante contrato, mas
apenas após inscrição registrária.
Entretanto, conforme se extrai do artigo 9o da Lei
4.591/64 e art. 1.334, § 2o, do Código Civil, também são considerados
condôminos os promitentes compradores, cessionários ou promitentes
cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas,
independentemente de o negócio estar averbado no registro imobiliário.
Assim, operada a transferência da posse do imóvel, a
legitimidade de parte na ação de cobrança de despesas condominiais passa a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2091070-69.2020.8.26.0000 -Voto no 34726
4
ser apenas do adquirente, quem, aliás, usufrui da maioria dos serviços
prestados pelo condomínio.
Cumpre registrar que a Segunda Seção do Superior
Tribunal de Justiça, pela sistemática dos recursos repetitivos (art. 543-C do
CPC), fixou as teses que devem prevalecer no tocante à legitimidade passiva
na ação de cobrança de despesas condominiais:
“... ...a) O que define a responsabilidade pelo pagamento
das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e
venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado
a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador
se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por
despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador. [...] (REsp 1345331 RS, Rel. Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe
20/04/2015) (destaquei).
No caso, o agravante, condomínio formado em conjunto
habitacional instituído pelo programa assistencial “Minha Casa Minha Vida”,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2091070-69.2020.8.26.0000 -Voto no 34726
5
ajuizou a execução em face da agravada dizendo ser ela a pessoa cadastrada
como condômina e que exerce a posse e o domínio da unidade geradora dos
débitos, esclarecendo, ainda, não ter acesso a instrumento contratual
representativo do vínculo material com o imóvel, provavelmente firmado
entre a devedora e a construtora e/ou agente financeiro do empreendimento.
Nesse contexto, reputo desnecessária a apresentação pelo
autor de eventual título aquisitivo da devedora à propriedade imóvel em
questão para fins de prosseguimento da execução, revelando-se inadequada,
por conseguinte, a emenda da petição inicial nos moldes aduzidos na decisão
combatida. Até mesmo porque, a qualidade de condômina da agravada e sua
consequente responsabilidade pelo débito condominial são questões
relacionadas ao mérito da causa e que devem ser apreciadas quando do
julgamento do feito.
Isto posto, pelo meu voto, dou provimento ao agravo de
instrumento para afastar a necessidade de emenda da petição inicial e
determinar o prosseguimento da execução.

ANDRADE NETO
Relator