Tribunal: TJSP
Processo: 1065303-71.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-09-22

Ementa:
Indenização por danos materiais. Apelados adquirentes de imóveis pagaram integralmente o preço, porém, só foram imitidos na posse do bem 'a posteriori', ultrapassando em muito o prazo de prorrogação de 180 dias. Incidência de multa de 2%, conforme cláusula 8a do contrato, observada a reversão, de acordo com o Tema 971 originário de recursos repetitivos do C. STJ. Multa de 2% deve ser aplicada por

Ementa:
Indenização por danos materiais. Apelados adquirentes de imóveis pagaram integralmente o preço, porém, só foram imitidos na posse do bem 'a posteriori', ultrapassando em muito o prazo de prorrogação de 180 dias. Incidência de multa de 2%, conforme cláusula 8a do contrato, observada a reversão, de acordo com o Tema 971 originário de recursos repetitivos do C. STJ. Multa de 2% deve ser aplicada por uma única vez, tendo como base de cálculo o valor do contrato, com incidência de juros de 1% ao mês a partir da citação e atualização monetária a contar do atraso. Apelo provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000769835
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1065303-71.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante SARDENHA
PROJETO IMOBILIÁRIA LTDA., são apelados PEDRO JUNJI HIRASAWA e MARIA
EDNA CARVALHO HIRASAWA.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 17 de setembro de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1065303-71.2019.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 2/5
Apelação Cível n.o 1.065.303-71.2019.8.26.0100
Apelante:
SARDENHA PROJETO IMOBILIÁRIO LTDA.
Apelados: PEDRO JUNJI HIRASAWA E OUTRO
Comarca:
SÃO PAULO
Voto n.o 45.865
Indenização por danos materiais. Apelados adquirentes
de imóveis pagaram integralmente o preço, porém, só
foram imitidos na posse do bem 'a posteriori',
ultrapassando em muito o prazo de prorrogação de 180
dias. Incidência de multa de 2%, conforme cláusula 8a
do contrato, observada a reversão, de acordo com o
Tema 971 originário de recursos repetitivos do C. STJ.
Multa de 2% deve ser aplicada por uma única vez,
tendo como base de cálculo o valor do contrato, com
incidência de juros de 1% ao mês a partir da citação e
atualização monetária a contar do atraso. Apelo
provido em parte.
1. Trata-se de apelação interposta tempestivamente, com
base na r. sentença de págs. 153/158, aclarada pelos embargos de págs.
164/169 e 177/178, que julgou procedente em parte ação de indenização por
danos materiais envolvendo aquisição de imóveis e que ocorrera atraso na
entrega da obra, tendo os adquirentes quitado integralmente o preço.
Alega a apelante que a sentença alterou a periodicidade

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da incidência da multa, o que contraria a alegação de simetria, que a
fundamenta. Reforça que a inversão a cláusula penal deve respeitar a
periodicidade de incidência e os percentuais que seriam aplicados na hipótese
de inadimplemento do comprador, dando ênfase na não observância do Tema
971 do C. STJ. Expõe que fora condenada a pagar R$130.987,30, ante os
parâmetros de fixação e aplicação da multa de forma mensal, sendo
transformada em lucros cessantes, o que não deve ocorrer. A seguir ressalta o
disposto na cláusula oitava do contrato, que aponta multa moratória de 2%
como forma de aplicação única, com acréscimo de correção e encargos
moratórios, tendo transcrito ementas de acórdãos. Requer, assim, o
provimento do apelo para que seja aplicada somente a multa moratória de
2%, acrescida de juros e correção monetária.
O recurso foi contra-arrazoado, rebatendo integralmente
a pretensão da apelante, págs. 195/197.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece reforma em parte.
No caso em exame, ficou caracterizado o atraso na
entrega da obra, pois ultrapassado o prazo de 180 dias de prorrogação, que
tem por aspecto teleológico as vicissitudes da construção civil, observando-se
que houve a quitação integral dos valores pelos adquirentes, como
demonstram os documentos de págs. 69/70, datados de maio de 2016.
Com efeito, levando-se em consideração o prazo de
tolerância de 180 dias, somente a partir de novembro de 2016 é que incidiria
a verba correspondente ao óbice pela não imissão na posse do bem, contudo,
isso só se dera em 18 de abril de 2018, ou seja, 17 meses após o término de
todos os prazos livremente pactuados.
A hipótese vertente envolve cláusula que impõe multa de

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2% abrangendo exclusivamente a inadimplência de parcela mensal, devendo
ocorrer, então, a inversão, já que os apelados teriam quitado integralmente os
valores vinculados às aquisições dos bens.
Desta forma, conforme Tema 971 envolvendo recursos
repetitivos do C. STJ, a multa de 2% prevista na cláusula 8a tem incidência
única e com base de cálculo no valor do contrato.
Ademais, a aplicação da multa invertida em favor do
consumidor, diante do pagamento integral dos valores vinculados à
negociação correspondente, tem como único fator o contrato, portanto, a
imposição de multa mensal não tem supedâneo, sob pena, inclusive de
enriquecimento sem causa.
Em caso análogo, esta C. Quarta Câmara de Direito
Privado assim se posicionou:
“Agravo de Instrumento. Compromisso de compra e
venda. Cumprimento de sentença. incidência de multa
moratória. Sentença que fixou a incidência mensal.
Acórdão que reconheceu a validade da multa invertida.
Multa que deve observar os termos do contrato firmado
entre as partes. Incidência única, sob pena de
enriquecimento sem causa dos agravados. Recurso
provido.”
(Agravo
de
Instrumento
n.o
2.144.009-65.2016.8.26.000,
Relator
Desembargador
Hamid Bdine, DJe 15-09-2016)
Assim, o disposto na cláusula 8a, pág. 28, apresenta-se
claro e preciso, ressaltando multa moratória de 2% ao mês envolvendo as
prestações não pagas no prazo ajustado, o que não existe no caso em exame,
ante a quitação do preço por parte dos compradores, logo, a multa moratória

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de 2% deverá ter como base de cálculo o valor do contrato, em incidência
única, com juros de mora a contar da citação e correção monetária a partir do
atraso.
Finalmente, em decorrência do desfecho da demanda, a
sucumbência se apresenta recíproca, cabendo às partes suportar os honorários
do advogado ex adverso, fixados em 10% do valor da causa, remunerando
condizentemente os titulares da capacidade postulatória que funcionaram no
feito.
3. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento em
parte ao apelo.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
A300