Tribunal: TJSP
Processo: 1012643-22.2014.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Jose Eduardo Marcondes Machado
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
Retificação de registro imobiliário. Impossibilidade de alteração do registro para nele incluir área comum aos condôminos. Área total da unidade em consonância com a planta de construção do edifício aprovada pelo Poder Público e com as matrículas dos apartamentos. Prova pericial realizada. Desnecessidade de produção de prova oral. Cerceamento de defesa não caracterizado. Instrumento particular de

Ementa:
Retificação de registro imobiliário. Impossibilidade de alteração do registro para nele incluir área comum aos condôminos. Área total da unidade em consonância com a planta de construção do edifício aprovada pelo Poder Público e com as matrículas dos apartamentos. Prova pericial realizada. Desnecessidade de produção de prova oral. Cerceamento de defesa não caracterizado. Instrumento particular de instituição do condomínio que não prevalece à realidade. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000066137
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1012643-22.2014.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes DAVID
ALEXANDRE BURGER, e CELY MARCIA PASCHOAL BURGER, é apelado
CONDOMINIO EDIFICIO MARIA DE LOURDES FORESTES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e LUIZ ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1012643-22.2014.8.26.0506 -Voto no 0471 – JEMM – RRVT
2
Apelação n.o 1012643-22.2014.8.26.0506
Relator: José Eduardo Marcondes Machado
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado
Apelantes: David Alexandre Burger e Cely Marcia Paschoal Burger
Apelado: Condomínio Edifício Maria de Lourdes Foresti
Comarca: Ribeirão Preto
Juiz: Dr. Alexandre Gonzaga Baptista dos Santos
Voto n.o 0471
Retificação de registro imobiliário. Impossibilidade de
alteração do registro para nele incluir área comum aos
condôminos. Área total da unidade em consonância com a
planta de construção do edifício aprovada pelo Poder Público e
com as matrículas dos apartamentos. Prova pericial realizada.
Desnecessidade de produção de prova oral. Cerceamento de
defesa
não
caracterizado.
Instrumento
particular
de
instituição do condomínio que não prevalece à realidade.
Sentença mantida. Recurso não provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto por David Alexandre
Burger e Cely Marcia Paschoal Burger contra a r. sentença de fls. 286/288, cujo
relatório adoto integralmente, que julgou improcedente o pedido de retificação de registro
imobiliário do imóvel de matrícula n.o 74.838, do 2o C.R.I. de Ribeirão Preto, condenando
os autores ao pagamento das custas, despesas e honorários advocatícios, os últimos
arbitrados por equidade em R$ 1.000,00, suspensa a cobrança nos termos do artigo 98, §3o,
do Código de Processo Civil.
A sentença utilizou de arrimo para indeferir o pedido dos autores o
fato de ''a área pretendida fazer parte da estrutura da construção do condomínio,
constituindo área comum, destinada a garantir a ventilação e iluminação de todos os
andares o que a torna área comum e impossibilita sua incorporação ao imóvel objeto da
ação''.
Insurgem-se os apelantes arguindo, preliminarmente, a nulidade da
sentença por não lhes ter propiciado a produção da prova oral requerida. No mérito, alegam
que restou comprovado que a área em discussão somente pode ser acessada e é
exclusivamente mantida pelos recorrentes. Afirmam, ainda, que a área constou como parte
integrante do imóvel no instrumento particular de instituição e divisão do condomínio, e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1012643-22.2014.8.26.0506 -Voto no 0471 – JEMM – RRVT
3
que não seria comum aos condôminos porque não é aberta a eles e tampouco permite
acesso a logradouro público.
Pugnam os recorrentes, então, pela reforma da sentença, com a
procedência do pedido inicial.
Recurso regularmente processado e respondido (fls. 306/310).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Colhe-se dos autos que os autores são proprietários da unidade
número 12, no pavimento térreo, do Condomínio e Edifício Maria de Lourdes Foresti, cuja
área total constante da matrícula é 165,005392 metros quadrados, composta de 101,27
metros quadrados privativos e 63,735392 metros quadrados de área comum, nos termos da
matrícula carreada aos autos (fls. 152/154).
Todavia, alegam que o apartamento possui área térrea privativa, de
seu uso e acesso exclusivos, com ônus de conversação e limpeza, e que, portanto, referida
área deveria constar da matrícula do imóvel.
Realizada prova pericial, o expert concluiu, após o exame de toda
documentação juntada aos autos, em especial a matrícula do imóvel, a escritura de venda e
compra, o instrumento particular de instituição e divisão do condomínio, o carnê de IPTU e
a certidão de valor venal, que as áreas descritas nos documentos são compatíveis com as
áreas apresentadas na matrícula, bem assim que ''a área do apartamento no 12 corresponde
com aquela apresentada no projeto aprovado de fls. 193 dos autos'' (fls. 242).
Ponderou o perito, em adição, que ''ainda que os requerentes façam
uso e tenha acesso exclusivo da área reivindicada, o entendimento deste signatário, e que
a mesma faz parte da área comum do respectivo edifício, bem como, perfaz área de recuo
obrigatório''(sic) fls. 243.
Pois bem.
Adentrando ao exame da preliminar, não prospera a tese de
cerceamento de defesa. Isso porque a produção de prova testemunhal não se mostra útil e
em nada socorrerá os autores, uma vez que a matéria posta a julgamento, apesar de não ser
exclusivamente de direito, resolve-se com a produção da prova pericial já realizada nos
autos.
Nesse ponto, consigna-se que o pedido inicial limita-se à

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1012643-22.2014.8.26.0506 -Voto no 0471 – JEMM – RRVT
4
retificação do registro imobiliário do imóvel, e que a oitiva de testemunhas para corroborar
i) que a área em discussão, aproximadamente 20 metros quadrados, pode ser acessada
apenas pelo imóvel dos recorrentes, ii) que ninguém do condomínio a utiliza à exceção dos
demandantes, iii) que são eles que a mantêm e conservam, e iv) que estariam,
supostamente, pagando IPTU sobre o espaço, ou já se tornaram fatos incontroversos nos
autos ou são circunstâncias desimportantes para solução da questão posta que, repita-se,
limita-se à retificação do registro imobiliário.
No mérito, a sentença não comporta nenhum reparo.
A despeito do que previsto no instrumento particular de instituição
e divisão do condomínio (fls. 93/102), deve prevalecer a realidade constatada pelo perito e
que consta da matrícula do imóvel, de que a área do bem corresponde à planta e ao projeto
aprovado pela prefeitura, e que não pertence à unidade autônoma dos autores.
Da prova técnica, produzida por profissional de confiança do juízo
e elaborada de maneira didática, com a utilização de fotos e tabelas, extrai-se que a área em
discussão constitui o recuo obrigatório para construção, exigido em lei, e, como apontou a
sentença recorrida, destina-se à iluminação e à ventilação do edifício, bem como a conferir
privacidade aos moradores.
Conquanto os autores acessem com exclusividade a área porque
vivem no andar térreo, e sua sacada cuja existência restou comprovada pela prova técnica
produzida (quesitos n.o 3 e 4 de fls. 240 e foto n.o 3 de fls. 246) não tenha peitoril, o que
lhes permite a exclusiva utilização e ingresso no espaço, isso não retira da área em
discussão o caráter de área comum do condomínio, pois se destina a iluminação e
ventilação, e não integra a fração ideal relativa à unidade autônoma dos recorrentes.
Corrobora a afirmação acima, o Enunciado n.o 247, aprovado na III
Jornada de Direito Civil pelo Conselho da Justiça Federal, que ensina que ''no condomínio
edilício é possível a utilização exclusiva de área "comum" que, pelas próprias
características da edificação, não se preste ao "uso comum" dos demais condôminos''.
Com razão, então, que os autores usem a área comum em discussão
com exclusividade, até porque não seria razoável admitir que outros condôminos
atravessassem pela unidade dos demandantes almejando fruir do espaço. Não obstante, não
é de direito dos autores, como bem apontou a prova técnica, retificar o registro imobiliário
para englobar a área ao seu imóvel, uma vez que a área é de uso comum do condomínio e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1012643-22.2014.8.26.0506 -Voto no 0471 – JEMM – RRVT
5
não consta da planta de construção do edifício e do projeto aprovado pelo poder público
como integrante da unidade de apartamento pertencente aos autores; ao contrário, faz parte
da estrutura da construção do edifício.
Como consequência, os honorários advocatícios devem ser
majorados para R$ 1.500,00, ex vi do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil,
observando-se que a cobrança permanecerá suspensa, nos termos do artigo 98, §3o, do
mesmo diploma legal.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.

JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO
Relator