Tribunal: TJSP
Processo: 1098350-36.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Adilson de Araujo
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO E PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. BENEFÍCIO PROCESSUAL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PEDIDO EXAMINADO EM GRAU DE RECURSO. HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA. CONSTATAÇÃO. DIREITO AO BENEFÍCIO. RECURSO PROVIDO. Nos termos da legislação de regência sobre a matéria, o benefício processual da

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO E PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. BENEFÍCIO PROCESSUAL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PEDIDO EXAMINADO EM GRAU DE RECURSO. HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA. CONSTATAÇÃO. DIREITO AO BENEFÍCIO. RECURSO PROVIDO. Nos termos da legislação de regência sobre a matéria, o benefício processual da gratuidade da justiça não é concedido apenas aos miseráveis, mas também àqueles que estejam em situação econômica que não lhes permitam pagar despesas processuais sem prejuízo do sustento próprio ou da família. No caso em julgamento, o pedido da gratuidade da justiça foi examinado em grau de recurso mediante o cumprimento de determinação judicial para a exibição de documentos que comprovassem a alegada insuficiência de recursos dos autores, o que foi constatado a insuficiência financeira para arcar com as custas e despesas do processo na forma da lei, tendo em vista a perda de renda agravada com o desligamento do emprego da coautora.
APELAÇÃO. COMPROMISSO E PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. TAXA DE INDENIZAÇÃO. CABIMENTO. TERMO INICIAL. FIXAÇÃO A PARTIR DA OCUPAÇÃO. PRECEDENTES DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO (TJSP) E DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). RECURSO IMPROVIDO. Sobre o termo inicial da taxa de fruição, como forma de compensar a construtora (ré) no período em que os autores permaneceram no imóvel, a cobrança da referida rubrica deverá ser exigível somente a partir da imissão na posse do imóvel, segundo jurisprudência francamente majoritária do TJSP e do C.STJ.

Inteiro teor:
1 PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
31a Câmara
1
Registro: 2020.0000554106
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1098350-36.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são
apelantes RODRIGO MONTAGNOLLI e MONICA BIRAL MONTAGNOLLI,
é apelado JJO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: Concedido o benefício da gratuidade da justiça,
negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
ANTONIO RIGOLIN (Presidente sem voto), FRANCISCO CASCONI E
PAULO AYROSA.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
Assinatura Eletrônica
ADILSON DE ARAUJO
RELATOR

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Seção de Direito Privado
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6 Apelação Cível no 1098350-36.2019.8.26.0100
Voto no 31.443
Apelação Cível no 1098350-36.2019.8.26.0100 (Digital)
Comarca : São Paulo 30a Vara Cível
Juiz (a) : Daniela Dejuste de Paula
Apelantes: RODRIGO MONTAGNOLLI e
MONICA BIRAL MONTAGNOLLI (autores-reconvindos)
Apelada : JJO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
(ré-reconvinte)
Voto no 31.443
APELAÇÃO. COMPROMISSO E PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS PAGAS E PEDIDO DE TUTELA DE
URGÊNCIA.
BENEFÍCIO
PROCESSUAL.
GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PEDIDO EXAMINADO
EM GRAU DE RECURSO. HIPOSSUFICIÊNCIA
FINANCEIRA.
CONSTATAÇÃO.
DIREITO
AO
BENEFÍCIO. RECURSO PROVIDO. Nos termos da
legislação de regência sobre a matéria, o benefício
processual da gratuidade da justiça não é concedido
apenas aos miseráveis, mas também àqueles que
estejam em situação econômica que não lhes
permitam pagar despesas processuais sem prejuízo
do sustento próprio ou da família. No caso em
julgamento, o pedido da gratuidade da justiça foi
examinado
em
grau
de
recurso
mediante
o
cumprimento de determinação judicial para a exibição
de documentos que comprovassem a alegada
insuficiência de recursos dos autores, o que foi
constatado a insuficiência financeira para arcar com
as custas e despesas do processo na forma da lei,
tendo em vista a perda de renda agravada com o
desligamento do emprego da coautora.
APELAÇÃO. COMPROMISSO E PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS PAGAS E PEDIDO DE TUTELA DE
URGÊNCIA. OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. TAXA DE
INDENIZAÇÃO. CABIMENTO. TERMO INICIAL.
FIXAÇÃO
A
PARTIR
DA
OCUPAÇÃO.
PRECEDENTES DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE
JUSTIÇA DE SÃO PAULO (TJSP) E DO COLENDO
SUPERIOR
TRIBUNAL
DE
JUSTIÇA
(STJ).
RECURSO IMPROVIDO. Sobre o termo inicial da taxa
de fruição, como forma de compensar a construtora
(ré) no período em que os autores permaneceram no
imóvel, a cobrança da referida rubrica deverá ser

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exigível somente a partir da imissão na posse do
imóvel,
segundo
jurisprudência
francamente
majoritária do TJSP e do C.STJ.
RODRIGO MONTAGNOLLI e MONICA
BIRAL MONTAGNOLLI ajuizaram ação de rescisão contratual cumulada
com devolução de quantias pagas e pedido de tutela de urgência em face
de JJO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. que, por sua vez,
ofertou reconvenção.
A Juíza de Direito, por sentença de fls.
216/226, aclarada em sede de embargos de declaração a fl. 259, cujo
relatório adoto, julgou procedente em parte o pedido principal para resolver
o contrato firmado entre as partes e condenar a ré à restituição de 80% dos
valores pagos pelos autores, atualizados a partir de cada desembolso de
acordo com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, acrescido de juros de mora do trânsito em julgado da sentença de
1% ao mês. Com relação à reconvenção, julgou parcialmente procedente o
pedido para condenar os autores-reconvindos no pagamento de locativo
equivalente a 0,5% do valor do imóvel, por mês, desde a entrega das
chaves até efetiva desocupação, bem como no pagamento dos débitos
tributário e condominial incidente sobre o imóvel desde a entrega das
chaves até a efetiva desocupação. Para apuração do saldo a ser quitado,
deverá ser calculado 80% dos valores pagos pelos autores-reconvindos
pelo preço do imóvel. Desse valor deverão ser descontados os valores
devidos a título de taxa de fruição, débitos tributários e condominiais.
Eventual saldo positivo será revertido em favor dos autores-reconvindos e,
consequentemente, saldo negativo implicará em crédito a favor da ré-
reconvinte. Foi concedido aos autores-reconvindos o prazo de quinze dias
para desocupação voluntária do imóvel a partir da publicação da sentença.
Decorrido o prazo, e recolhidas as custas necessárias, deverá ser expedido
mandado de reintegração de posse. Como cada litigante foi, em parte,

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vencedor e vencido, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil
(CPC), devem ser repartidas pela metade as despesas processuais,
fixados o valor dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor da
condenação, devidos integralmente por cada uma das partes aos patronos
da parte contrária.
Inconformados, os autores-reconvindos
interpuseram recurso de apelação. Em resumo, pleitearam a concessão do
benefício processual da gratuidade da justiça por não possuírem condições
de arcar com o preparo do recurso sem prejuízo da manutenção pessoal. A
renda mensal líquida da família composta por 03 pessoas corresponde a
R$4.991,18; entretanto, o valor do preparo recursal equivale a R$5.469,59,
quantia superior ao rendimento citado. Invocaram os arts. 98 e 99 do CPC.
A coautora Monica trabalha como temporária e aufere quantia mensal de
R$2.466,99, cujo contrato será rescindido no prazo máximo de 180 dias; o
autor Rodrigo está em novo emprego e recebe a quantia mensal de
R$2.524,19; a receita está comprometida com pagamento de mensalidade
escolar de R$1.254,00, além de outros gastos regulares. Juntaram extratos
bancários com movimentação dos últimos 03 meses; não possuem bens
para alienação. No mérito, sobre o termo inicial da taxa de fruição, como
forma de compensar a construtora no período em que permaneceram no
imóvel, querem a aplicação da Súmula 01 deste Tribunal de Justiça,
afastando-se a condenação da sentença que determinou o pagamento
durante todo o período de permanência inclusive quando as prestações
estavam sendo quitadas. Só incide sobre o tempo de inadimplência.
Trouxeram jurisprudência. Argumentaram que, do total pago, haverá
dedução de valores na rubrica de taxa de fruição, além daqueles 20%
contemplando o que já foi pago. Tal operação é desproporcional e gera
desequilíbrio
contratual.
Pleitearam
efeito
suspensivo
quanto
a
reintegração na posse do imóvel mediante a prestação de caução do valor
integral em Juízo a ser feito pela ré (fls. 261/270).
Em
contrarrazões,
a
ré-reconvinte

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impugnou o pedido de concessão da gratuidade da justiça em grau de
recurso. Argumentou ser insuficiente a juntada da Carteira de Trabalho e
Previdência Social (CTPS) para comprovar a alegada insuficiência de
recursos. Disse que o autor Rodrigo Montagnolli, no período de 2012 a
2019, percebia o valor mensal de R$2.208,00, mas conseguiu realizar o
pagamento das parcelas do imóvel e manter a escola do filho ao custo
mensal de R$1.200,00. Extratos bancários demonstram inúmeras compras
em restaurantes e outros gastos que afastam a condição de
hipossuficiência. O imóvel sub judice está em uma área nobre da cidade de
Guarulhos-SP. Deve ser negado o benefício processual com o pagamento
em dobro do preparo, mas, se não prevalecer, requer a juntada das últimas
05 declarações de imposto de renda sobre a pessoa física (IRPF). Correta
a determinação judicial para pagamento da taxa de fruição equivalente a
0,5% do valor do imóvel por mês, desde a entrega das chaves até a efetiva
desocupação. Não prevalece o pleito recursal para fixar como termo certo
apenas o período em que os apelantes permaneceram no imóvel sem
contraprestação ou o equivalente o tempo que ficaram inadimplentes.
Inaplicável a Súmula 01 desta Corte de Justiça. A exegese correta
pressupõe indenizar pelo tempo de ocupação e não pelo tempo de
inadimplência. Foram 04 anos na posse do imóvel e desde o recebimento
das chaves, em 29/10/2015, eles têm usufruído, lembrando que, em
31/07/2019, abandonaram o pagamento das parcelas do financiamento
imobiliário. Se os apelantes obtiverem provimento, serão 45 meses sem
indenização por fruição, o que não se admite. Se a indenização se mede
pela extensão do dano, nos termos do art. 944 do Código Civil (CC), não
há problema na restituição do que for realmente devido. Apresentou
cálculos de liquidação da sentença e demonstrou que os apelantes
receberão cerca de R$70.000,00; este valor sem a taxa de fruição, porém,
se houver mudança, será ainda maior a quantia a ser reembolsada. A taxa
de fruição está ligada aos lucros cessantes. Citou jurisprudência e o art. 67-
A, da Lei no 13.786/2018. O pedido de depósito integral dos valores pagos
visando a garantia não procede. Nega qualquer evidência de que irá se
furtar ao pagamento dos valores devidos aos apelantes. Disponibilizar

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neste momento cerca de R$150.000,00 compromete o controle financeiro,
advertindo que as retenções só serão cumpridas com o trânsito em
julgado. Não há embasamento legal ou jurídico, tratando-se de mero
pedido procrastinatório para continuar morando no imóvel sem nenhuma
contraprestação. É uma empresa solvente com patrimônio assegurado em
seu nome. Requereu a majoração dos honorários recursais e o
improvimento do apelo (fls. 286/313).
Devidamente
intimados,
os
autores
produziram provas para comprovar a possibilidade da concessão da
gratuidade da justiça (fls. 357/427 e 443/446). Assegurada a paridade de
tratamento, a ré se manifestou sobre os documentos juntados ao processo
(fls. 431/438 e 449/452).
É o relatório.
1.-
O benefício processual da gratuidade
da justiça deve ser concedido diante da atual situação comprovada pelos
apelantes (fls. 367/427), malgrado a oposição articulada pela empresa ré
Certo é que a gratuidade da justiça não
é dirigida apenas às pessoas miseráveis, que não possuem condições de
arcar com as despesas judiciais sem o prejuízo da própria subsistência.
Segundo iterativa jurisprudência, alcança também aquelas que se
encontrem atravessando momentos de adversidades. Não é uma isenção
absoluta das custas e dos honorários advocatícios. A parte beneficiária
ficará obrigada ao pagamento das referidas verbas se verificado que seu
estado de necessidade deixou de existir, nos termos do art. 98, §§ 2o e 3o
do CPC, que dispõem:

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"§ 2o A concessão da gratuidade não afasta a
responsabilidade do beneficiário pelas despesas
processuais e pelos honorários decorrentes de sua
sucumbência.
§ 3o - Vencido o beneficiário, as obrigações de sua
sucumbência ficarão sob condição suspensiva de
exigibilidade e somente poderão ser executadas se,
nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em
julgado da decisão que as certificou, o credor
demonstrar que deixou de existir a situação de
insuficiência de recursos que justificou a concessão
da gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo,
tais obrigações do beneficiário."
Os documentos carreados ao processo
mostram que o rendimento da família sofreu uma perda pela rescisão do
contrato de trabalho da coautora Monica M. Montagnolli, o que por si só, já
é suficiente para reconhecer a insuficiência de recursos para arcar com o
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
na forma da lei (fls. 444/446).
2.-
Sobre o termo inicial da taxa de fruição,
como forma de compensar a construtora-ré no período em que os autores
permaneceram no imóvel, é necessário dizer que esse marco não é um
tema pacífico na jurisprudência deste Tribunal Bandeirante.
Hoje, filio-me à posição segundo a qual
é devida durante o período de ocupação do bem imóvel.
Com efeito, a Súmula 1 desta Corte
Paulista sedimentou a jurisprudência a respeito da recomposição
patrimonial das partes na rescisão do contrato de compromisso de compra
e venda de bem imóvel, nos seguintes termos:
"Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel,

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mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem" (grifo em negrito meu).
O arbitramento de taxa de fruição do
imóvel em razão do inadimplemento do adquirente de bem imóvel é
consequência lógica da rescisão, tendo em vista a necessidade de se
restabelecer o “status quo ante”, No caso, ante a iniciativa rescisória os
autores experimentariam enriquecimento sem causa em ocupar o bem por
tempo sem qualquer contraprestação, ainda que no período em que
honraram as prestações do financiamento.
Ressalte-se que a taxa de ocupação
não é forma de penalidade pela resolução do contrato, mas sim medida
apta a recompor as partes ao estado anterior à celebração da avença de
forma completa.
A
propósito,
ensina
o
eminente
Desembargador FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO, em voto proferido
neste Tribunal:
"...A taxa de ocupação não é forma de penalizar a
parte inadimplente e, sim, de compor equitativamente
os prejuízos de ambas as partes, imaginando que,
não fosse o compromisso de compra e venda, o
comprador teria que desembolsar recursos para
alugar imóvel residencial. A razão de ser do retorno
ao estado anterior decorre da própria natureza da
resolução. Segundo a teoria da equidade, a resolução
procura um meio eficaz de repúdio a uma situação na
qual o percebimento de uma certa utilidade não seria
acompanhada da necessária contrapartida. Essa
quebra da correspectividade das prestações, em
razão do inadimplemento de um dos parceiros, criaria
situação
de
flagrante
injustiça,
corrigida
pela
resolução. O instituto, assim, se radica na boa-

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fé,expressa no equilíbrio original desejado pelos
contratantes. O retorno ao estado anterior elide a
atribuição patrimonial sem correspondência (Araken
de Assis, Resolução do contrato por inadimplemento,
p. 88, Editora RT, São Paulo, 1.991, ps. 62/63).
Assim, o termo a quo da taxa de ocupação deve ser
mesmo a data da imissão do adquirente na posse do
imóvel, e não a data do inadimplemento. Não fosse
assim, o retorno ao estado anterior seria incompleto.
O promitente comprador ocuparia o imóvel entre a
data da imissão da posse e a data do inadimplemento
a título gratuito, sem correspondência patrimonial, em
detrimento do promitente vendedor” (TJSP, 1a
Câmara de Direito Privado, Embargos de Declaração
em Apelação no 0004279-61.2012. 8.26.0405/50002,
v.U., j. Em 11/8/2015).
No mesmo sentido outros julgamentos
deste
Tribunal
Paulista:
Apelação
Cível
no
1006125-51.2019.8.26.0664, Rel. Des. Arantes Theodoro, j. em
23.03.2020; Apelação Cível no 1012053-53.2019.8.26.0576, Rel.
Des. Claudio Godoy, j. em17.12.2019; Apelação Cível no
1019170-32.2018.8.26.0576, Rel. Des. Francisco Loureiro, j.
em 18.09.2019.
O Colendo Superior Tribunal de
Justiça, igualmente, também julga nesse sentido:
"O
entendimento
firmado
no
âmbito
da
Segunda Seção é no sentido de ser possível
a resolução do compromisso de compra e
venda, por parte do promissário comprador,
quando
se
lhe
afigurar
economicamente
insuportável
o
adimplemento
contratual.
Ocorrendo a resolução do compromisso por
culpa do promissário comprador, este deverá
ser ressarcido parcialmente sobre o valor
pago. No caso em julgamento, considerando
suas peculiaridades, a taxa de ocupação
deve incidir desde o início da permanência no
imóvel até sua efetiva devolução, tendo em
vista
a
necessidade
de
não
gerar
enriquecimento sem causa por parte do
promissário comprador.". (REsp 1211323/MS,
Rel.
Ministro
LUIS
FELIPE
SALOMÃO,

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QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015,
DJe 20/10/2015).
"Decretada a resolução do contrato de compra e
venda de imóvel, com a restituição das parcelas
pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado
anterior implica o pagamento de indenização pelo
tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a
data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes."
(AgInt no REsp 1216477/RS, Rel. Ministro LÁZARO
GUIMARÃES [DESEMBARGADOR CONVOCADO
DO TRF 5a REGIÃO], Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em
10/04/2018, DJe 07/06/2018).
"AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
DE
CONTRATO
DE
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA.
INADIMPLEMENTO
DO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO
USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR
TODO
O
PERÍODO
DE
OCUPAÇÃO.
CONSECTÁRIO
LÓGICO
DO
RETORNO
AO
ESTADO
ANTERIOR.
PRECEDENTES
DA
CORTE.1.- Decretada a resolução do contrato de
compra e venda de imóvel, com a restituição das
parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes
ao estado anterior implica o pagamento de indenização
pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a
data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. 2.-
A pretensão de que apenas fosse indenizada a posse do
imóvel a partir do momento em que o comprador se tornou
inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito do ocupante, uma vez
que as prestações pagas serão devolvidas como efeito da própria
rescisão. 3.- Agravo interno provido para negar provimento ao
recurso especial." (AgInt no REsp 1216477/RS, Rel. Ministro
LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO
DO TRF 5a REGIÃO), Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe
07/06/2018)
Quanto ao percentual de 0,5% por mês
calculado sobre o valor atualizado do contrato, aí não há controvérsia
porque
há
entendimento
dominante
nesta
Corte,
autorizada
a
compensação com o montante devido pelo promitente comprador a título
de restituição.

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Nesse sentido esta Corte Paulista
também já decidiu::
“CONTRATO DE COMPRA E VENDA - Pedido inicial
de resilição do contrato, ao argumento de dificuldade
financeira, com restituição das prestações pagas -
Sentença que determinou a restituição integral dos
valores pagos, incluindo as taxas de manutenção do
loteamento e outras despesas inerentes ao imóvel -
Necessidade de parcial reforma - Considerando a
iniciativa do comprador pela resilição, a restituição
deve ser parcial, nos termos da Súmula 01 deste
TJSP - Retenção de 10% em favor da ré, que se
mostra adequada, calculada sobre os valores pagos
pelo autor, excluindo-se as taxas de manutenção e
outras despesas, tendo em vista a transmissão da
posse do lote - Valores corrigidos pela tabela do TJSP
desde cada desembolso e juros de mora a partir do
trânsito em julgado, conforme tese consolidada no
REsp 1.740.911-DF, julgado pelo rito dos recursos
repetitivos - Taxa de fruição devida pelo autor, no
equivalente a 0,5% por mês, calculada sobre o
valor atualizado do contrato - Sentença reformada -
Sucumbência recíproca caracterizada - RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO (Apelação Cível no
1111562-61.2018.8.26.0100, TJSP, 9a Câmara de
Direito Privado, Rel. Desembargadora ANGELA
LOPES, julgado em 30/06/2020, destaques meu).
APELAÇÕES - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
COMPRA E VENDA DE LOTE SENTENÇA DE
PROCEDÊNCIA QUE DECLAROU A RESCISÃO DO
CONTRATO AUTORIZANDO A DEDUÇÃO DE 10%
DOS
VALORES
PAGOS,
A
TÍTULO
DE
RESSARCIMENTO PELAS PERDAS E DANOS
DECORRENTES
DA
RESCIÇÃO,
ALÉM
DE
DESPESAS
PRÓPRIAS
DO
IMÓVEL
(IPTU
IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO,
TAXAS CONDOMINIAIS, ÁGUA, ENERGIA ETC)
INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES. RECURSO
DA RÉ
PEDIDO DE RETENÇÃO DE 20% DOS
VALORES PAGOS E DEMAIS VERBAS PREVISTAS
NA CLÁUSULA 21a DO CONTRATO
NÃO
CABIMENTO - A CLÁUSULA 21a DO CONTRATO É
ABUSIVA,
E
PROVOCA
INJUSTIFICADO
DESEQUILÍBRIO ENTRE OS CONTRATANTES - A
MULTA DECORRENTE DA DESISTÊNCIA, NÃO
PODE SER DA TAL ORDEM QUE IMPLIQUE EM
ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DA VENDEDORA

PARÂMETROS ADOTADOS POR ESTA CÂMARA
EM CASOS ANÁLOGOS EM QUE A RESCISÃO SE
DÁ SEM CULPA DA VENDEDORA FIXAÇÃO DO
PERCENTUAL EM 20% DAS QUANTIAS PAGAS

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31a Câmara
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6 Apelação Cível no 1098350-36.2019.8.26.0100
Voto no 31.443
DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA NOS TERMOS
DA SÚMULA 02 DESTE TJ/SP - ARRAS -
PRINCÍPIO DE PAGAMENTO QUE NÃO TEM
CARÁTER INDENIZATÓRIO - DESCABIMENTO

INAPLICABILIDADE DO ART. 418 DO CC. FRUIÇÃO
DO
IMÓVEL

PARCIAL
PROCEDÊNCIA

INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO
CABIMENTO

INDENIZAÇÃO FIXADA EM 0,5% DO VALOR DO
CONTRATO, INCIDINDO DURANTE O PERÍODO
EM
QUE
O
AUTOR
FICOU
INADIMPLENTE
(FEVEREIRO/2018 ATÉ MAIO/2018) CORREÇÃO
MONETÁRIA
TERMO INICIAL DA CORREÇÃO
MONETÁRIA - A CORREÇÃO MONETÁRIA DEVE
SER APLICADA DESDE O DESEMBOLSO, JÁ QUE
SE TRATA APENAS DE CORREÇÃO DO VALOR DA
MOEDA,
NÃO
CONSTITUINDO
ACRÉSCIMO.
RECURSO ADESIVO DO AUTOR INSURGÊNCIA
CONTRA DETERMINAÇÃO DE INCIDÊNCIA DOS
JUROS A PARTIR DO TRANSITO EM JULGADO
NÃO
CABIMENTO

TERMO
INICIAL
DA
INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO
TRÂNSITO EM JULGADO DA R. SENTENÇA

ENTENDIMENTO
CONSOLIDADO
NO
STJ

PEDIDO DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS

INADMISSIBILIDADE
-
HONORÁRIOS
ARBITRADOS
NOS
EXATOS
TERMOS DO ART. 85, § 2o DO CPC. RECURSO DA
RÉ
PARCIALMENTE
PROVIDO

RECURSO
ADESIVO
DO
AUTOR
IMPROVIDO

SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA
-
SENTENÇA
REFORMADA EM PARTE.” (Apelação Cível no
1019259-55.2018.8.26.0576, TJSP, 2a Câmara de
Direito
Privado,
Rel.
Desembargadora
HERTA
HELENA DE OLIVEIRA, julgado em 11/10/2019,
destaques meu).
APELAÇÃO
CÍVEL.
Rescisão
contratual
por
inadimplemento do comprador. Sentença de parcial
procedência dos pedidos iniciais e da reconvenção.
Determinação de retenção em 10% sobre os valores
pagos, bem como 2% sobre o preço total a título de
multa e 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel a título
de ocupação, além do desconto dos débitos de
natureza propter rem. Insurgência recursal de ambas
as partes. RECURSO DA AUTORA. Pedido de
fixação da taxa de ocupação desde a imissão do réu
na posse do imóvel, bem como a aplicação dos
percentuais de retenção, de ocupação e de multa
previstos nas cláusulas contratuais. Não acolhimento.
Taxa de fruição que deve incidir apenas no período
de inadimplemento do adquirente. Entendimento
desta Colenda Câmara. Percentuais previstos em
contrato que se mostram exacerbados, considerando-
se os valores pagos pela parte compradora. Fixação
de percentual de retenção em 10% sobre os valores

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
31a Câmara
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6 Apelação Cível no 1098350-36.2019.8.26.0100
Voto no 31.443
pagos pelo adquirente que se mostra adequada a
este caso. Taxa de fruição em 0,5% do valor do
contrato que deve prevalecer, tal qual fixado pelo
i. Juízo da origem. Recurso desprovido. RECURSO
DO RÉU. Pretensão recursal de afastamento da
condenação ao pagamento em multa de 2% sobre o
preço total do bem, de concessão da gratuidade e de
majoração
dos
honorários
de
seu
patrono.
Acolhimento em parte. Presunção de hipossuficiência
de recursos não afastada. Garantia legal deste
benefício a todo aquele que declarar não possuir
condições de arcar com as custas e despesas
processuais sem prejuízo de seu sustento ou do
sustento de sua família. Réu que recebe cerca de R$
2.600,00 por mês e possui dois filhos menores.
Ausência, ainda, de prova em sentido contrário.
Benefício que deve ser concedido, observando-se o
artigo 98, § 3o do Código de Processo Civil e, por
consequência,
dispensando
o
réu
do
preparo
recursal. Afastamento da sua condenação em multa
de 2% sobre o valor do contrato. Onerosidade
excessiva
à
parte
consumidora.
Honorários
sucumbenciais,
todavia,
fixados
em
patamar
acertado, devendo ser mantido. Recurso parcialmente
provido.”
(Apelação
Cível
no
1045484-04.2018.8.26.0224, TJSP, 2a Câmara de
Direito Privado, Rel. Desembargador JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS, julgado em 28/11/2019).
Por fim, o retorno do imóvel à ré, livre e
desembaraçado para eventual comercialização a terceiros, deverá ser
condicionado se houver antes prestação de caução do valor apurado a
título de restituição em favor dos autores, pois sua liberação em caso de
inadimplemento da ré, poderá acarretar danos aos autores.
A propósito, confira-se a jurisprudência:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Imóvel
Desinteresse dos compromissários compradores na
manutenção do negócio
Ação de rescisão
contratual cumulada com pedido de restituição de
valores Decisão de primeiro grau que defere pedido
para que a ré se abstenha de protestar/incluir os
nomes dos adquirentes em cadastros de proteção ao
crédito, mas autoriza a alienação do imóvel a
terceiros, independentemente de caução
Agravo
interposto
pelos
autores
Admissibilidade da
liberação da venda do imóvel a terceiros, dado o
desinteresse
dos
próprios
adquirentes
na

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
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6 Apelação Cível no 1098350-36.2019.8.26.0100
Voto no 31.443
manutenção do negócio
Condicionamento, em
contracautela,
à
prestação
de
caução,
pela
vendedora, correspondente a 80% dos valores
recebidos
Recurso parcialmente provido. (Agravo
de Instrumento no 2109857-83.2019.8.26.0000, TJSP,
29a Câmara de Direito Privado, Rel. Desembargador
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN, julgado
em 11/06/2019).
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Pleito de
rescisão contratual formulado pelos compradores, por
simples conveniência destes - Pedido cumulativo de
devolução dos valores pagos - Rescisão decretada,
com retenção do percentual de 10% sobre estes -
Apelo exclusivo da alienante - Inconformismo quanto
a não observância da cláusula que prevê multa
compensatória sobre o valor da venda, no caso de
distrato pelos adquirentes, ou, ao menos sua
adequação ao percentual de, no mínimo, de 25% das
prestações pagas, sem prejuízo das deduções a título
de taxas condominiais - Descabimento - Intenção de
resilição contratual deste que encontra guarida nos
artigos 6o, V, 51, II, 53 e 54, CDC e Súmula "1" desta
Corte - Devolução imediata e em parcela única -
Súmulas 543 do C. STJ e "2" também desta Corte -
Pedido
alternativo
-
Afastamento
-
Taxas
condominiais - Cobrança antes da entrega das
chaves - Abusividade verificada - Liberação de
comercialização do bem a terceiros, condicionada a
apresentação de caução - Verba honorária -
Manutenção na forma delimitada na sentença (Artigo
85, §§2o e 8o, do CPC) - Apelo desprovido. (Apelação
Cível
no
1055847-60.2016.8.26.0114,
TJSP,
9a
Câmara de Direito Privado, Rel. Desembargador
GALDINO
TOLEDO
JÚNIOR,
julgado
em
12/02/2019).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão
contratual e devolução da quantia paga. Culpa
exclusiva da vendedora pelo atraso na entrega da
obra. Ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias.
Inexiste caso fortuito ou força maior capaz de retirar
da
vendedora
a
responsabilidade
pelo
atraso
ocorrido. Súmula 161, TJSP. Devolução integral dos
valores pagos. Súmula 543, STJ. Juros moratórios
devidos, a partir da citação (art. 405, CC). Liberação
do
imóvel
para
renegociação
condicionada
à
devolução dos valores pagos ou à prestação de
caução
idônea.
Sentença
mantida.
RECURSO
DESPROVIDO.
(Apelação
Cível
no
1026414-56.2016.8.26.0002, TJSP, 3a Câmara de
Direito Privado, Rel. Desembargador BERETTA DA
SILVA, julgado em 06/03/2017).

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3.-
Posto isso, por meu voto: concedo o
benefício da gratuidade da justiça aos autores, e nego provimento à
apelação interposta pelos mesmos. Em razão da sucumbência recursal
dos autores, elevo os honorários advocatícios da parte adversa a 15%
(quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §
11, do CPC, observada a gratuidade da justiça, mantida, quanto ao mais, a
r.sentença.

Assinatura Eletrônica
ADILSON DE ARAUJO
Relator