Tribunal: TJSP
Processo: 1000881-51.2016.8.26.0534
Classe: Apelação Cível / Indenização por Dano Material
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Compromisso de compra e venda de imóvel - Loteamento irregular - Rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e indenização por danos morais - Sentença de procedência, com declaração de rescisão do contrato, condenação dos réus à devolução de valores (R$23.863,00) e pagamento de indenização por danos morais (R$5.000,00) - Inconformismo dos réus.

PRELIMINAR –

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Compromisso de compra e venda de imóvel - Loteamento irregular - Rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e indenização por danos morais - Sentença de procedência, com declaração de rescisão do contrato, condenação dos réus à devolução de valores (R$23.863,00) e pagamento de indenização por danos morais (R$5.000,00) - Inconformismo dos réus.

PRELIMINAR – Ilegitimidade passiva arguida pela empresa W.M.W. Administradora de Bens Ltda. EPP, sob o fundamento de que era a responsável apenas pelas cobranças das prestações relativas aos compromissos de compra e venda firmados no âmbito do loteamento, não tendo de qualquer forma se envolvido com o negócio jurídico em si – Acolhimento – Corré que, de fato, atuou como mera empresa de cobrança, não podendo ser responsabilizada pelos termos do compromisso de compra e venda discutido nos autos – Solidariedade entre os fornecedores integrantes de uma mesma cadeia, que pressupõe a contribuição direta de todos eles para a constituição, qualidade e colocação do produto ou serviço no mercado de consumo, o que não ocorre na hipótese vertente – Extinção parcial do feito em relação a ela procedida.

MÉRITO - Código de Defesa do Consumidor – Aplicabilidade - Rescisão do contrato - Loteamento irregular que, mesmo depois de 05 anos da assinatura do compromisso de compra e venda firmado com os autores, não foi regularizado, certo de que em relação a ele há ação civil pública ainda pendente de julgamento - Fato incontroverso – Autores que não tinham prévio conhecimento da irregularidade, a qual somente foi apurada depois da assinatura do contrato, quando tiveram conhecimento sobre a alteração da planta urbanística do empreendimento, na qual houve supressão do lote que lhes foi compromissado à venda – Inadimplemento culposo do contrato pelos réus, evidenciado – Necessária reposição das partes ao status quo ante – Rescisão do contrato e devolução de todas as quantias desembolsadas pelos autores referentes à venda e compra que se impõe – Súmula no 543 do c. Superior Tribunal de Justiça.

DANO MORAL - Descumprimento contratual que não enseja o pagamento de indenização por danos morais - Entendimento desta Câmara.

Sentença reformada, com extinção do feito em relação à empresa W.M.W. Administradora de Bens Ltda. EPP, por ilegitimidade passiva (art. 485, VI do código de Processo Civil), bem como para afastar a condenação dos réus ao pagamento de reparação moral – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000785102
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000881-51.2016.8.26.0534, da Comarca de Santa Branca, em que são apelantes
VLADIMIR RODRIGUES CARVALHO - ME, M.W.M. ADMINISTRADORA DE
BENS LTDA. e CLAUDIO ROBERTO DOS SANTOS, são apelados ANTONIO
WILSON PINTO (JUSTIÇA GRATUITA) e CLARICE DA SILVA PINTO
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000881-51.2016.8.26.0534 -Voto no 01067C
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Apelação Cível – Autos Digitais
Processo no 1000881-51.2016.8.26.0534
Comarca: Vara Única do Foro de Santa Branca
Magistrado(a): Dr(a). Adriana Vicentin Pezzatti de Carvalho
Apelantes:
Vladimir
Rodrigues
Carvalho

ME,
M.W.M.
Administradora de Bens Ltda. e Claudio Roberto dos Santos
Apelados: Antonio Wilson Pinto e Clarice da Silva Pinto
Voto no 01067C
G

APELAÇÃO CÍVEL - Compromisso de compra e
venda de imóvel - Loteamento irregular - Rescisão
contratual cumulada com devolução de quantias
pagas e indenização por danos morais - Sentença de
procedência, com declaração de rescisão do contrato,
condenação dos réus à devolução de valores
(R$23.863,00) e pagamento de indenização por danos
morais (R$5.000,00) - Inconformismo dos réus.
PRELIMINAR
Ilegitimidade passiva arguida pela
empresa W.M.W. Administradora de Bens Ltda. EPP,
sob o fundamento de que era a responsável apenas
pelas
cobranças
das
prestações
relativas
aos
compromissos de compra e venda firmados no âmbito
do loteamento, não tendo de qualquer forma se
envolvido com o negócio jurídico em si Acolhimento
Corré que, de fato, atuou como mera empresa de

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cobrança, não podendo ser responsabilizada pelos
termos do compromisso de compra e venda discutido
nos autos
Solidariedade entre os fornecedores
integrantes de uma mesma cadeia, que pressupõe a
contribuição direta de todos eles para a constituição,
qualidade e colocação do produto ou serviço no
mercado de consumo, o que não ocorre na hipótese
vertente Extinção parcial do feito em relação a ela
procedida.
MÉRITO - Código de Defesa do Consumidor

Aplicabilidade - Rescisão do contrato - Loteamento
irregular que, mesmo depois de 05 anos da assinatura
do compromisso de compra e venda firmado com os
autores, não foi regularizado, certo de que em relação
a ele há ação civil pública ainda pendente de
julgamento - Fato incontroverso
Autores que não
tinham prévio conhecimento da irregularidade, a qual
somente foi apurada depois da assinatura do contrato,
quando tiveram conhecimento sobre a alteração da
planta urbanística do empreendimento, na qual houve
supressão do lote que lhes foi compromissado à
venda
Inadimplemento culposo do contrato pelos
réus, evidenciado Necessária reposição das partes
ao status quo ante
Rescisão do contrato e
devolução de todas as quantias desembolsadas pelos
autores referentes à venda e compra que se impõe
Súmula no 543 do c. Superior Tribunal de Justiça.
DANO MORAL - Descumprimento contratual que não
enseja o pagamento de indenização por danos morais
- Entendimento desta Câmara.
Sentença reformada, com extinção do feito em relação

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à empresa W.M.W. Administradora de Bens Ltda.
EPP, por ilegitimidade passiva (art. 485, VI do código
de Processo Civil), bem como para afastar a
condenação dos réus ao pagamento de reparação
moral RECURSO PROVIDO EM PARTE.
Trata-se de apelação tirada da r. sentença de fls. 199/204,
cujo relatório adoto, que julgou procedente a “ação de resolução
contratual cumulada com perdas e danos morais e consignação
em pagamento” (sic.) ajuizada por Antonio Wilson Pinto e Clarice
da Silva Pinto contra Claudio Roberto dos Santos, Vladimir
Rodrigues Carvalho
ME (nome fantasia Bandeirantes
Urbanização) e M.W.M. Administração de Bens Ltda. EPP, para
rescindir o compromisso de compra e venda, condenar estes
últimos a devolverem os valores pagos pelos adquirentes
(R$23.863,00), além de pagarem indenização por danos morais,
no valor de R$5.000,00.
Insurgem-se os apelantes, réus na ação, suscitando
preliminar de ilegitimidade passiva da empresa M.W.M.
Administração de Bens Ltda.
EPP, na medida em que era
responsável apenas pela cobrança relativos aos lotes alienados,
em nada tendo participado do compromisso de compra e venda
questionado nos autos. No mérito, afirmam que os apelados
tinham pleno conhecimento sobre a situação irregular do
loteamento, bem como de que todas as providências necessárias
à regularização estavam sendo tomadas pelos apelantes, de

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modo que nada justifica a rescisão do contrato sob esse
fundamento, a qual somente teria cabimento na hipótese de
nulidade ou vício, o que não ocorreu. Entendem que os danos
morais alegados na petição inicial não estão configurados e que,
na hipótese de manutenção da condenação neste ponto, deve a
indenização ser minorada, eis que fixada em patamar excessivo e
desproporcional. Pedem, assim, o provimento do apelo, nos
termos ora indicados (fls. 209/227).
Recurso tempestivo, bem preparado e respondido (fls.
232/239).
Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução no
772/2017 do TJSP).
É o relatório.
De início, entendo ser o caso de acolhimento da preliminar
de ilegitimidade passiva arguida pela coapelante M.W.M.
Administração de Bens Ltda. EPP.
Com efeito, analisando os autos, é possível constatar que
referida pessoa jurídica era a responsável apenas pela cobrança
das prestações devidas pelos adquirentes de lotes situados no
empreendimento “Clube-Associação Portal das Águas de Santa
Branca”, não se envolvendo de qualquer forma com a
constituição do loteamento, ou mesmo com os compromissos de

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compra e venda firmados.
Note-se que a apelante não é mencionada nem mesmo no
material publicitário do loteamento (fls. 25/27), inexistindo, além
disso, identidade de sócio (nem mesmo parcial), tampouco
coincidência de endereços de sedes em relação à empresa
loteadora.
Como se vê, a atuação da empresa M.W.M. Administração
de Bens Ltda. EPP se restringia à cobrança de valores, o que
explica a emissão de boletos em seu nome, estando
absolutamente desvinculada do loteamento, nada justificando
seja ela mantida no polo passivo da demanda, posto que nem do
ponto de vista jurídico, tampouco fático, ela tem qualquer relação
com o contrato discutido nos autos.
Note-se que o reconhecimento da solidariedade entre
integrantes de uma mesma cadeia de fornecedores (art. 7o,
parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor) somente
faz sentido, se a atividade de todos eles contribuir diretamente
para a constituição, qualidade e colocação do produto ou serviço
no mercado de consumo, o que não ocorre em relação à
empresa em questão.
Observo, ainda, que apelante não foi financeiramente
beneficiada pela participação em um loteamento irregular, mas
sim remunerada pela prestação de serviço para a qual foi

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contrata (cobrança das parcelas dos contratos), o que é
insuficiente a evidenciar sua legitimidade para a causa.
Daí
porque,
não
guardando
a
apelante
M.W.M.
Administração de Bens Ltda.
EPP qualquer pertinência
subjetiva com a controvérsia instaurada nos autos, de rigor o
reconhecimento da sua ilegitimidade de parte, com extinção do
feito, sem análise do mérito, nos termos do art. 485, VI do Código
de Processo Civil.
Dito isso, quanto ao mérito, a meu ver, a insurgência
prospera parcialmente.
Deflui dos autos que as partes entabularam a “cessão de
título de sócio-proprietário” de fls. 28/33, por meio da qual os
apelados adquiriram um “título de sócio-proprietário” para uso
exclusivo da quota-gleba 210 do “Clube-Associação Portal das
Águas de Santa Branca”, na data de 08.06.2015, pelo valor de
R$45.000,00, que seria pago mediante entrada de R$15.000,00 e
60 prestações de R$500,00.
Aduzem os apelados que foram surpreendidos com
algumas irregularidades que inviabilizaram a continuidade do
contrato, quais sejam: a constatação de que a “cessão de título
de sócio-proprietário” é uma simulação para uma compra e
venda, e a reformulação da “planta urbanística” do loteamento,
em que o lote adquirido por eles teria “desaparecido”.

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Por esta razão, ingressaram os apelados com esta
demanda, pugnando pela rescisão do contrato, devolução integral
das quantias pagas e condenação das apelantes ao pagamento
de indenização por danos morais.
A
r.
sentença,
vislumbrando
que
o
loteamento
implementado pelas apelantes é irregular, entendeu pela
procedência do pedido inicial, condenando-as à devolução da
integralidade das quantias pagas, além do pagamento de
indenização por danos morais no valor de R$5.000,00.
É contra isso que se volta o recurso.
Pois bem.
É incontroverso nos autos que, primeiramente, o negócio
jurídico versado nos autos se consubstancia em verdadeiro
compromisso de venda e compra de lote não edificado.
Também não se discute que o loteamento “Clube-
Associação Portal das Águas de Santa Branca”, é irregular, na
medida em que não conta com autorização da Municipalidade
para parcelamento do solo, tampouco foi registrado perante o
Cartório de Imóveis.
Constata-se, ainda, que o loteamento não foi regularizado

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até o momento, certo de que em relação a ele, pende ação civil
pública intentada pela Prefeitura de Santa Branca, ainda
pendente de julgamento.
Tal informação, contrariamente ao sustentado pelas
apelantes, não foi prestada de forma clara aos apelados no
momento da contratação, os quais acreditavam tratar-se o
empreendimento de um loteamento regular.
Note-se que somente depois da assinatura do contrato e do
pagamento de parte do preço é que puderam os apelados inferir
as irregularidades que permeiam o loteamento, sendo a principal
delas, a alteração da “planta urbanística” com supressão do lote
que lhes foi compromissado à venda (fls. 34/35), fato que não foi
especificamente impugnado pelas apelantes.
Nesse cenário, tendo em vista que a irregularidade do
loteamento foi omitida dos apelados na data de assinatura do
contrato, e que a regularização dele, depois de transcorridos mais
de 05 anos da assinatura do contrato entre as partes, não foi
procedida, mais do que justificada a rescisão contratual, por
inadimplemento imputável às apelantes, devendo ser observado,
a respeito, o enunciado da Súmula no 543, do c. Superior Tribunal
de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do

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Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.”
Destarte, uma vez verificada a culpa dos apelantes e
operada a rescisão contratual, as partes devem retornar ao status
quo ante, devendo ser restituído aos apelados todos os valores
pagos, tal como constou no julgado.
Observo, como bem colocado pela d. Magistrada, que os
apelantes não questionaram o valor indicado pelos apelados
como total das quantias pagas, devendo o reembolso de valores
corresponder, por isso, a R$23.863,00.
A propósito, são os precedentes desta Corte, em casos
parelhos versando sobre o mesmo loteamento:
“IMÓVEL
Compromisso de compra e venda

Loteamento não regularizado - Rescisão contratual
requerida pelos compradores
Possibilidade -
Ausência de óbice por força do artigo 38 da Lei
6766/79
-
Restituição
das
parcelas
pagas,
integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor
Fato imputável aos réus
Responsabilidade integral
Artigo 944 do CC

Ausência de direito à retenção de parte do valor
pago
Reposição dos contratantes ao estado
anterior ao contrato Dano moral não caracterizado -
Mero dissabor contratual
Ausência de descrição

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Apelação Cível no 1000881-51.2016.8.26.0534 -Voto no 01067C
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específica de repercussão contra os autores - Recurso
provido em parte.”
destacamos - (TJSP; Apelação
Cível 1000211-47.2015.8.26.0534; Relator (a): Mônica
de Carvalho; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito
Privado; Foro de Santa Branca -Vara Única; Data do
Julgamento:
22/06/2020;
Data
de
Registro:
22/06/2020)
“RESCISÃO CONTRATUAL Loteamento irregular
Resolução devida
Restituição integral das
importâncias pagas Presunção de pagamento de
todas as parcelas pelo autor Aplicação do disposto
no art. 322 do Código Civil - Recurso provido.”

destacamos
-
(TJSP;
Apelação
Cível
1000752-75.2018.8.26.0534;
Relator
(a):
Alcides
Leopoldo; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito
Privado; Foro de Santa Branca - Vara Única; Data do
Julgamento:
21/02/2020;
Data
de
Registro:
21/02/2020)
“APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação
de rescisão contratual c.c. indenização por danos
morais. Loteamento irregular. Impossibilidade de
comercialização
antes
da
regularização
do
empreendimento. Restituição integral. Súmula 543
do
STJ.
Danos
morais.
Não
configurados.
Descumprimento
contratual
que
não
enseja
o
pagamento
de
indenização
por
danos
morais.
Entendimento da C. 6a Câmara de Direito Privado.
Ação parcialmente procedente. Recurso parcialmente
provido.”
destacamos - (TJSP; Apelação Cível
1000933-47.2016.8.26.0534;
Relator
(a):
Cristina
Medina Mogioni; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Santa Branca - Vara Única; Data do
Julgamento:
19/11/2019;
Data
de
Registro:
19/11/2019)
Com
relação
ao
dano
moral,
esta
Câmara
tem
entendimento
consolidado
no
sentido
de
que
o
mero
descumprimento contratual não enseja o pagamento de

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indenização por danos morais, devendo, pois, ser afastada tal
condenação imposta pela r. sentença.
Neste sentido:
“AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CC
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
Sentença de parcial procedência - Apelação com
alegações genéricas em relação à incapacidade
financeira
do
autor,
deixando
de
impugnar,
especificamente, os fundamentos de fato e de direito
da sentença - Matéria que em momento algum foi alvo
de debate nos autos e nem abordada na sentença -
Razões do recurso dissociadas da fundamentação e
da parte dispositiva da sentença - Inobservância do art.
1.010, inciso II, do CPC - Irregularidade formal -
NESTA
PARTE
RECURSO
NÃO
CONHECIDO
Insurgência quanto à devolução integral das parcelas
pagas - Descumprimento contratual por parte das
rés/vendedoras - Obras que não foram ultimadas no
prazo contratualmente estipulado - Resolução por
inadimplemento Possibilidade - Inteligência do art. 475
do CC Restituição integral do valor, a teor da Súmula
no 543/STJ - Multa contratual Possibilidade - Atraso
injustificado na entrega de obra além dos 180 dias
previstos
na
cláusula
de
tolerância
-
Responsabilidade das requeridas evidenciada -
Danos Morais - Inocorrência - Mero dissabor
experimentado com o inadimplemento contratual
(grifos nossos). RECURSO CONHECIDO EM PARTE
E
NA
PARTE
CONHECIDA,
PARCIALMENTE
PROVIDO, apenas para afastar os danos morais”.
destacamos - (Ap. no 1016359-95.2016.8.26.0309, Rel.
Des. Ana Maria Baldy, j.20/02/2018).
“APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação
de rescisão contratual c.c. indenização por danos

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morais. Loteamento irregular. Impossibilidade de
comercialização
antes
da
regularização
do
empreendimento. Restituição integral. Súmula 543 do
STJ.
Danos
morais.
Não
configurados.
Descumprimento
contratual
que
não
enseja
o
pagamento
de
indenização
por
danos
morais.
Entendimento da C. 6a Câmara de Direito Privado.
Ação parcialmente procedente. Recurso parcialmente
provido”.

destacamos
-
(Ap.
no
1000933-47.2016.8.26.0534 - Rel(a). Des(a). Cristina
Medina Mogioni - j. em 19/11/19).
Quanto aos ônus da sucumbência, diante da ilegitimidade
de parte da empresa W.M.W. Administradora de Bens Ltda. EPP
ora reconhecida, condeno os apelados ao pagamento dos
honorários advocatícios de sucumbência em favor dos patronos
dela, no valor correspondente a 15% sobre o valor atualizado da
causa, já abrangida a majoração pela interposição deste apelo,
observada a gratuidade de justiça a que fazem jus (art. 85, §§ 2o
e 11 do Código de Processo Civil).
Quanto
ao
mais,
passando
as
partes
a
ficarem
reciprocamente vencedoras e vencidas, repartem-se entre elas
custas e despesas processuais, equitativamente (50% para cada
polo), nos termos do art. 86, caput do Código de Processo Civil,
com fixação equitativa de verba honorária em 15% do valor
atualizado da condenação para o patrono de cada uma delas, a
ser pago pelo ex adverso, com base no artigo 85, §§ 2o e 14 do
mesmo diploma legal, ressalvada a gratuidade da justiça deferida
aos apelados.

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Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
DOU
PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso para reconhecer a ilegitimidade de
parte da empresa W.M.W. Administradora de Bens Ltda. EPP,
julgando extinto o feito, em relação a ela, nos termos do art. 485,
VI do Código de Processo Civil, bem como para afastar da
condenação dos apelantes ao pagamento de indenização por
dano moral, com redistribuição dos encargos da sucumbência,
nos termos do parágrafo antecedente.
Rodolfo Pellizari
Relator