Tribunal: TJSP
Processo: 1004789-11.2018.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Condomínio
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
Extinção de condomínio. Reconvenção. Não conhecimento. Adequação. Reconvenção que tem natureza de ação e deve observar os requisitos da petição inicial. Nulidade da r. sentença não evidenciada. Possibilidade de alienação do imóvel por iniciativa da parte (artigos 879 e 880 do CPC). Ausente incompatibilidade com a alienação judicial, que somente será observada na hipótese de não ser possível a

Ementa:
Extinção de condomínio. Reconvenção. Não conhecimento. Adequação. Reconvenção que tem natureza de ação e deve observar os requisitos da petição inicial. Nulidade da r. sentença não evidenciada. Possibilidade de alienação do imóvel por iniciativa da parte (artigos 879 e 880 do CPC). Ausente incompatibilidade com a alienação judicial, que somente será observada na hipótese de não ser possível a venda do bem por iniciativa da parte. Extinção do condomínio corretamente decretada. Corréus que não ofertaram resistência que não podem ser condenados ao pagamento dos ônus da sucumbência. Demais Correús que restaram vencidos em maior extensão e devem suportar os encargos da sucumbência. Verba honorária majorada e que incidirá sobre o valor da causa. Recurso não provido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000193133
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1004789-11.2018.8.26.0320, da Comarca Limeira, em que são apelantes
PAULO CESAR FRANCISCO, SONIA MARIA BARROCA FRANCISCO, RENATO
ALBERTO FRANCISCO e ADRIANA APARECIDA FERNANDEZ FRANCISCO, é
apelada ILZA REGINA FRANCISCO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Negaram provimento ao recurso, com observação. V.U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), ALEXANDRE MARCONDES
E DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 16 de março de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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1004789-11.2018.8.26.0320
Voto no 24.874
Apelação Cível No 1004789-11.2018.8.26.0320 Comarca: Limeira
Apelantes: Paulo Cesar Francisco, Sonia Maria Barroca Francisco, Renato Alberto
Francisco e Adriana Aparecida Fernandez Francisco
Apelado: Ilza Regina Francisco
Interessados: Selma Aparecida Francisco, Sérgio Luis Francisco, Ivani Cristiane
Francisco de Moraes, Ivone Aparecida Francisco de Almeida e Edinei Cardoso de
Moraes
Juiz sentenciante: Rilton José Domingues
Voto no 24.874
Extinção de condomínio. Reconvenção. Não conhecimento.
Adequação. Reconvenção que tem natureza de ação e deve
observar os requisitos da petição inicial. Nulidade da r.
sentença não evidenciada. Possibilidade de alienação do
imóvel por iniciativa da parte (artigos 879 e 880 do CPC).
Ausente incompatibilidade com a alienação judicial, que
somente será observada na hipótese de não ser possível a
venda do bem por iniciativa da parte. Extinção do condomínio
corretamente
decretada.
Corréus
que
não
ofertaram
resistência que não podem ser condenados ao pagamento dos
ônus da sucumbência. Demais Correús que restaram vencidos
em maior extensão e devem suportar os encargos da
sucumbência. Verba honorária majorada e que incidirá sobre
o valor da causa. Recurso não provido, com observação.
Trata-se de ação de extinção de condomínio, julgada
procedente pela r. sentença de págs. 166/169, cujo relatório adoto, para se determinar a

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venda do imóvel comum, na forma constante da fundamentação, com condenação dos
Réus Renato Alberto, Adriana, Paulo César e Sônia Maria, solidariamente, ao
pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária arbitrada em 10% do
valor da condenação, observada a Justiça gratuita. Sem condenação dos demais Réus,
pela ausência de resistência ao pedido.
Embargos de declaração formalizado pelos Réus (págs.
171/172), com manifestação da parte contrária (págs. 175/176), rejeitado pela r. decisão
de págs. 177/178.
Apelam os Réus Renato Alberto Francisco, Adriana
Aparecida Fernandez Francisco, Paulo César Francisco e Sônia Maria Barroca Francisco
(págs. 180/191), em síntese, em preliminar, no que tange à nulidade da sentença, resta
claro que o comando que determinou a venda do imóvel no prazo de dez dias junto à
profissional do mercado imobiliário, pelo preço da melhor avaliação, resta incompatível
com o procedimento relacionado à venda em hasta pública. Incorreta também a r.
sentença quando deixa de analisar a reconvenção apresentada pelos Réus recorrentes.
Por ser a questão relacionada a condomínio e tratando o pedido de despesas comuns
(IPTU etc.) e valores relacionados às benfeitorias realizadas (edificações, pinturas,
acréscimos etc.) no imóvel que se pretende alienar judicialmente, nada impede que a sua
dedução seja feita no corpo da própria defesa, uma vez que referido pedido se mostra
conexo com a alienação que se pretende realizar. Os Réus apelantes, portanto, agiram na
forma que se exigia no momento da interposição da contestação e da reconvenção, de
modo que não podem ser penalizados com a ausência da apreciação da matéria levada à
análise jurisdicional. Se de um lado os co-proprietários pretendem dividir parte da
herança, de outro não podem deixar de relevar os investimentos e valores gastos pelos
recorrentes, com a manutenção do local e melhoria. Em razão do princípio da
causalidade, todos os Réus devem ser condenados de forma proporcional e solidária ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários. Por ser a Autora vencida na
questão relativa ao valor da causa, que, impugnado, foi reduzido a 1/6 do valor que fora

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atribuído, é de se considerar que cabe a fixação de honorários ao advogado dos
recorrentes, porque vitorioso em parte.
Dispensado
o
preparo,
por
serem
os
Apelantes
beneficiários da Justiça gratuita (pág. 137). Ofertadas contrarrazões (págs. 194/201).
É o relatório.
A r. sentença de págs. 166/169 não comporta reparos.
Em ação de extinção de condomínio, argumenta a Autora
que as partes são coproprietárias do imóvel que descreve na inicial, recebido por
herança de seu falecido genitor. Não mais convém a manutenção do condomínio, razão
pela qual pugna pela sua extinção, com a consequente venda judicial do imóvel. Refere
que o bem se encontra ocupado de forma exclusiva pelos corréus Renato Alberto
Francisco e Adriana Aparecida Fernandez Francisco. Postulou a procedência dos
pedidos formulados.
De início, enuncie-se que, nos termos do artigo 343 do
Código de Processo Civil, “na contestação, é lícito ao réu propor reconvenção para
manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da
defesa”.
Nesse sentido, a reconvenção tem natureza de ação e deve
observar, dentre outros, os requisitos formais da petição inicial (arts. 319/320 do CPC).
Assim, por não atender os requisitos retro referidos, foi determinado aos
Réus/reconvintes a regularização da reconvenção (pág. 163), de modo que, escoado o
prazo sem adequação da peça reconvencional (pág. 165), correto o seu não
conhecimento. Enuncie-se que não se pode determinar a distribuição de ofício de peça
reconvencional que é irregular frente ao regramento legal, em razão do que a
regularização determinada era de rigor e não foi observada pelos Réus/reconvintes.

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Também não se vislumbra a alegada nulidade da r.
sentença, ao determinar a venda do imóvel, no prazo de dez dias, por meio de
profissional do mercado imobiliário, pelo preço da melhor avaliação. Essa medida
objetivou a adoçã de forma menos onerosa ao interesse das partes. E mais, essa forma
de alienação encontra amparo nos artigos 879 e 880 do atual diploma processual civil.
Todavia, a hipótese contempla uma composição entre as partes e, caso não seja possível,
a alienação ocorrerá por meio de leilão judicial, forma mais onerosa às partes e que deve
ser evitada. Nesse sentido, não se verifica nenhuma incompatibilidade entre os sistemas
enunciados pela r. sentença, pois se procurou garantir a venda do imóvel de forma mais
célere e com a obtenção do melhor preço, o que pode não ocorrer por meio do leilão
judicial.
Tampouco se verifica inadequação do prazo de 10 dias
referido na r. sentença, pois esse prazo assinalado é para se colocar o imóvel à venda e
não para sua efetiva venda, certo que o prazo mencionado na r. sentença somente
passará a fluir após trânsito em julgado do acórdão. Portanto, não existe qualquer
prejuízo às partes, que também poderão solicitar, de comum acordo, a prorrogação desse
prazo perante o Juiz de origem, justamente com o objetivo de conseguir alienação por
preço a eles mais favorável.
No
mais,
corretamente
decretada
a
extinção
do
condomínio com a alienação do imóvel por iniciativa da parte e, alternativamente, por
meio de alienação judicial, em razão, inclusive, da impossibilidade de composição entre
as partes.
Deve ser ressaltado que, ainda que não conhecida a
reconvenção em razão de sua irregularidade, possível era a análise acerca do pedido de
indenização por acessões/benfeitorias, a fim de se evitar o indevido enriquecimento
indevido da Autora. No entanto, o pedido não pode ser agora analisado, uma vez que
não foram discriminadas as acessões/benfeitorias realizadas no imóvel pelos Réus, de
modo que devem formular essa pretensão por meio de ação própria.

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Quanto à imposição da verba honorária aos demais
Corréus, verifica-se do processo que não ofertaram resistência ao pedido formulado pela
Autora, mas antes concordaram com o pedido formulado, o que afasta a imposição das
verbas sucumbenciais a eles, uma vez que não foram vencidos na demanda.
No que se refere à condenação dos Réus apelantes nas
verbas da sucumbência, correta a sua imposição, em decorrência de terem ofertado
resistência ao pedido formulado e por serem vencidos em maior extensão, o que atrai a
norma do parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil.
Verifica-se, portanto, que a r. sentença atacada analisou de
forma correta as questões suscitadas, com adequada fundamentação jurídica à hipótese
em exame, além de bem avaliar o conjunto probatório. Qualquer acréscimo que se faça
aos seus bem lançados fundamentos constituiria desnecessária redundância, enquanto os
demais argumentos suscitados não são suficientes para infirmar os fundamentos acima
enunciados para a solução da lide.
Diante da manutenção do julgado, majoro os honorários de
sucumbência então arbitrados para o equivalente a 12% do valor da causa atualizado e
não sobre o valor da condenação, pois ausente no caso em análise (art. 85, § 11, do
CPC), observada a Justiça gratuita.
Nestes termos, nego provimento ao recurso, com
observação.
João Pazine Neto
Relator