Tribunal: TJSP
Processo: 1009159-82.2017.8.26.0606
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-10

Ementa:
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – Contrato que, embora ostente o preço total da aquisição da unidade autônoma, não contém destaque do valor da comissão de corretagem de modo a informar ao adquirente, de maneira clara e expressa, a quantia a ser despendida por este encargo – Violação ao dever de informação e transparência que impõe a condenação à devolução dos valores

Ementa:
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – Contrato que, embora ostente o preço total da aquisição da unidade autônoma, não contém destaque do valor da comissão de corretagem de modo a informar ao adquirente, de maneira clara e expressa, a quantia a ser despendida por este encargo – Violação ao dever de informação e transparência que impõe a condenação à devolução dos valores pagos pelo autor a título de comissão de corretagem – Tese firmada no julgamento do REsp no 1.599.511/SP representativo de controvérsia repetitiva sobre o tema – Restituição devida.
Cobrança de serviço de assessoria – SATI – Nos termos do decidido no REsp no 1.599.511-SP, recurso repetitivo, "é abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" – Restituição devida.
DANOS MORAIS - Inocorrência - Inexistência de ofensa a direitos da personalidade do autor - Indenização indevida.
RECURSO DO AUTOR PROVIDO EM PARTE, DESPROVIDO O DAS RÉS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000734592
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009159-82.2017.8.26.0606, da Comarca de Suzano, em que é apelante/apelado
PEDRO AUGUSTO DE MORAIS MARTINS, são apelados/apelantes CURY
CONSTRUTORA
E
INCORPORADORA
S/A,
CEDRO
CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA LTDA e CCISA01 INCORPORADORA LTDA.
ACORDAM, em 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso do autor e
negaram provimento ao recurso das rés. V.U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ
ANTONIO COSTA (Presidente sem voto), LUIS MARIO GALBETTI E MARY
GRÜN.
São Paulo, 9 de setembro de 2020.
MIGUEL BRANDI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No 20/32090
Apelação Cível No 1009159-82.2017.8.26.0606
Comarca: Suzano
Juiz(a) de 1a Instância: Wellington Urbano Marinho
Apelante/Apelado: Pedro Augusto de Morais Martins
Apdos/Aptes: Cury Construtora e Incorporadora S/A, Cedro Consultoria Imobiliária
Ltda e CCISA01 INCORPORADORA LTDA
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COMISSÃO DE
CORRETAGEM Contrato que, embora ostente o preço total
da aquisição da unidade autônoma, não contém destaque do
valor da comissão de corretagem de modo a informar ao
adquirente, de maneira clara e expressa, a quantia a ser
despendida por este encargo
Violação ao dever de
informação e transparência que impõe a condenação à
devolução dos valores pagos pelo autor a título de comissão de
corretagem
Tese firmada no julgamento do REsp no
1.599.511/SP representativo de controvérsia repetitiva sobre o
tema Restituição devida.
COBRANÇA DE SERVIÇO DE ASSESSORIA SATI Nos
termos do decidido no REsp no 1.599.511-SP, recurso
repetitivo, “é abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel” Restituição devida.
DANOS MORAIS - Inocorrência - Inexistência de ofensa a
direitos da personalidade do autor - Indenização indevida.

RECURSO
DO
AUTOR
PROVIDO
EM
PARTE,
DESPROVIDO O DAS RÉS.
Cuida-se de apelação, tirada contra a sentença de fls.
400/407, que julgou procedente em parte ação de reparação de dano
material e moral, movida por Pedro Augusto de Morais Martins em
desfavor de Cury Construtora e Incorporadora S.A. e outras, para:
(i) DECLARAR a nulidade do contrato de assessoria

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imobiliária celebrado entre o autor e a requerida CCISA 08 Consultoria
Imobiliária (fls. 53/155); e
(ii) CONDENAR os requeridos, solidariamente, à
devolução dos valores pagos referentes a referido contrato, no importe de
R$ 900,00, a título de ressarcimento, devidamente corrigido nos termos da
tabela prática do E. TJ/SP, e com juros de mora de 1% a.m., estes
contados a partir da citação.
Em razão da sucumbência mínima dos requeridos, por
força dos arts. 82, § 2o, 85, §2o e 86, parágrafo único, todos do CPC/15,
condenou o autor, por inteiro, com as respectivas custas e despesas
processuais, além de honorários advocatícios em favor do patrono das
requeridas, arbitrados em 10% do valor atualizado da causa, observada a
gratuidade judiciária.
Apela o autor (fls. 429/444), em busca de reforma, com
preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa ante o
julgamento antecipado a impossibilitar a dilação probatória.
No mérito, pede a reforma da sentença com a
condenação das requeridas ao ressarcimento da taxa de corretagem, uma
vez não existe no contrato cláusula que o responsabilize pela despesa.
Além disso, a venda teria sido realizada em stand, sem a necessidade dos
serviços de corretor.
Requer, ainda, a condenação das requeridas ao
pagamento de indenização por danos morais, bem como ao pagamento de
honorários advocatícios no importe de 30% do valor da condenação.
Recorrem, também, as requeridas, em busca de reforma

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quanto à condenação ao ressarcimento das taxas de serviço de assessoria
técnico imobiliária SATI, dos quais o autor teve ciência e, por isso,
entendem as apelantes seriam legais.
Dada a oportunidade de contrariedade, os recursos
foram contrarrazoados (fls. 467/471 e 472/488).
Este processo chegou ao TJ em 31/10/2019, sendo a
mim distribuído em 11/11/2019, com conclusão na mesma data (fls. 490).
Pelo despacho de fls. 499 foi determinado que as
requeridas regularizassem o preparo recursal, providência cumprida às fls.
502/503.
Nova conclusão em 04/12/2019 (fls. 504).
É o relatório.
Admito os recursos porque tempestivos, isento de
preparo o do autor e preparado o das rés (fls. 463/464 e 503).
Afasto, inicialmente, a preliminar de nulidade da
sentença por cerceamento de defesa.
Se
o
Juízo
originário
entendeu
suficiente
a
documentação juntada aos autos, para a formação do seu convencimento e
o fundamentou na sentença, como se verifica, não há irregularidade no
julgamento antecipado da lide, nos termos dos artigos 355, I, e 370,
parágrafo único, do Código de Processo Civil.
No mérito, procede em parte o recurso do autor.
Em referência a possibilidade de restituição dos valores
pagos a título de comissão de corretagem para aquisição de imóvel, deve-

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se realizar a análise da compra do imóvel à luz do contrato e da tese
também firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp
no 1.599.511/SP, representativo de recurso repetitivo sobre o tema,
segundo a qual é válida a transferência deste encargo ao promitente-
comprador, desde que o comprador seja previamente informado o preço
total da aquisição do imóvel, com o destaque do valor daquela verba,
visando sempre uma relação de compra e venda transparente, firmada na
boa-fé. Recorde-se trecho da ementa do julgado em que é fixada a tese
mencionada:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição
da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel.” (Segunda Seção, Relator Min. Min. Paulo de
Tarso Sanseverino, julgamento em 24/08/2016, DJE 06/09/2016)
(grifos não originais).
Assim como decidido pelo STJ, a transferência ao
promitente-comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem

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nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária é válida, desde que esta compra
respeite alguns requisitos, tal qual a transparência nessa atribuição, que é
assegurada pelos arts. 30, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do
Consumidor. De mesmo modo, o dever de informação constitui um dos
principais consectários lógicos do princípio da boa-fé objetiva, positivado
tanto no Código Civil (art. 422), como no Código de Defesa do
Consumidor (art. 4o, III).
De fato, não há previsão alguma no quadro resumo
sobre valores de comissão de corretagem ou taxas semelhantes, ou ao
menos o valor de corretagem destacado do valor total do imóvel, de modo
que é devida a devolução, com correção pela Tabela Prática do Tribunal de
Justiça a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a contar da
citação.
Quanto aos danos morais, pactuo do entendimento de
que o mero descumprimento contratual, incapaz de gerar dor, sofrimento
ou constrangimento, não é suficiente para ensejar o dever de reparação.
Até porque, não restou demonstrado ato vexatório que possa ter implicado
em violação dos direitos da personalidade dos autores o atraso na entrega
do imóvel.
Trata-se, portanto, de aborrecimento que é parte do
cotidiano do homem contemporâneo inserido em uma sociedade complexa
em suas relações como o é a contemporânea, carecendo de força e
característica suficientes para produzir abalo, dor, humilhação, mágoa,
sofrimento, vexame, prejuízo ou lesão que possa implicar no dever de

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indenizá-lo, não se justificando a condenação por danos morais.
Em relação ao serviço de assessoria técnico-imobiliária,
nos termos do decidido no REsp no 1.599.511-SP, recurso repetitivo, “é
abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel”.
Portanto, indevida a cobrança aqui questionada e
necessária a restituição dos valores pagos a esse título, tal como
determinado na sentença.
Diante do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso para determinar que as rés restituam ao autor os valores
despendidos a título de comissão de corretagem, devidamente corrigidos,
desde cada desembolso, incidindo juros de mora, desde a citação e NEGO
PROVIMENTO ao recurso das requeridas.
Em razão do resultado final do julgamento da ação,
ante a sucumbência recíproca, determino que cada parte arque com as
custas processuais despendidas e condeno as requeridas ao pagamento de
honorários advocatícios arbitrados em 20% do valor da condenação, já
considerada a majoração prevista no art. 85, §11 do CPC, devida pelo não
conhecimento de seu recurso.
Condeno, ainda, o autor ao pagamento de honorários
advocatícios das rés, fixados em 15% sobre o valor do pedido não
acolhido, observada a gratuidade de justiça.
É como voto.

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MIGUEL BRANDI
Relator