Tribunal: TJSP
Processo: 1018370-66.2017.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Ação indenizatória – Entrega do empreendimento em desconformidade com o contratado – Recurso contra sentença de parcial procedência – Cabimento, em parte – Preliminares afastadas – Prescrição e decadência – Não ocorrência – Legitimidade passiva solidária que emerge da cadeia de fornecedores que caracteriza a relação de consumo – Indenização pela desvalorização do

Ementa:
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Ação indenizatória – Entrega do empreendimento em desconformidade com o contratado – Recurso contra sentença de parcial procedência – Cabimento, em parte – Preliminares afastadas – Prescrição e decadência – Não ocorrência – Legitimidade passiva solidária que emerge da cadeia de fornecedores que caracteriza a relação de consumo – Indenização pela desvalorização do imóvel – Possibilidade, com base em laudo pericial – Ajuste na base de cálculo dos danos materiais – Dano moral – Ocorrência – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000294575
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1018370-66.2017.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes ROSSI
RESIDENCIAL
S/A,
LINANIA
EMPREENDIMENTOS
S/A
e
CARTÁTICA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado LEANDRO LABBATE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018370-66.2017.8.26.0114 -Voto no
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VOTO No: 44861
APEL.No: 1018370-66.2017.8.26.0314
COMARCA: CAMPINAS
APTE. : ROSSI RESIDENCIAL S/A, LINANIA EMPREENDIMENTOS S/A E
CARTÁTICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
APDO. : LEANDRO LABATTE
JUIZ : VANESSA MIRANDA TAVARES DE LIMA
CONTRATO IMOBILIÁRIO Ação indenizatória Entrega do
empreendimento em desconformidade com o contratado Recurso
contra sentença de parcial procedência Cabimento, em parte
Preliminares afastadas Prescrição e decadência Não ocorrência
– Legitimidade passiva solidária que emerge da cadeia de
fornecedores que caracteriza a relação de consumo Indenização
pela desvalorização do imóvel Possibilidade, com base em laudo
pericial Ajuste na base de cálculo dos danos materiais Dano
moral Ocorrência Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação de sentença, cujo relatório
se adota, que julgou parcialmente procedente ação de
indenização de danos materiais e morais para condenar as rés,
solidariamente ao pagamento da quantia de R$46.272,95,
referente aos danos materiais suportados com a desvalorização
do
imóvel,
com
correção
monetária
desde
a
data
de
setembro/2017 (pois corrigido pelo perito até esta data), e
ao pagamento de R$ 15.000,00, a título de danos morais, com
correção monetária a partir da sentença, ambos os valores
acrescidos de juros de mora de um por cento (1%) ao mês a
partir do escoamento para pagamento voluntário. Em face da
sucumbência, foram as rés condenadas, ainda, a arcar com as
custas processuais e com os honorários advocatícios da parte
adversa, fixados em 10% do valor atualizado da condenação.
Recorrem
estas.
Em
preliminar,
apontam
a
decadência do direito do autor em reclamar a ocorrência de
vícios ocultos e redibitórios, a prescrição trienal da
pretensão de reparação civil e a ilegitimidade passiva da ré
Rossi Residencial S/A. Quanto ao mérito, explicam que a
trilha ecológica não foi entregue em razão das exigências da
CETESB para a expedição da licença ambiental. Argumentam que
os imóveis foram adquiridos por valor muito inferior ao valor
de mercado e que, ainda que algum prejuízo houvesse em razão
da impossibilidade de implementar a trilha ecológica, este
não supera a valorização de mercado dos imóveis adquiridos na
planta ou na fase de construção. Subsidiariamente requerem
seja reduzido o valor da indenização material para 5% do

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valor atualizado do contrato, ou sobre o valor de mercado do
bem, considerada a entrega parcial da área verde. Alegam que
inexiste previsão contratual para fornecimento de estrutura
de ar condicionado no imóvel, não podendo serem penalizadas
pela alegada desvalorização do imóvel por este motivo.
Sustentam,
portanto,
a
ausência
dos
elementos
caracterizadores da responsabilidade civil, aptos a embasar
condenação
por
danos
materiais
e
morais,
requerendo,
alternativamente, a redução do importe arbitrado.
Recurso processado e contrarrazoado.
É o relatório.
Não se discute, na hipótese, a ocorrência de
vício oculto, que afete a solidez e a segurança da obra, ou
de vício redibitório, pelo que de decadência, de 180 dias
(art. 618, § único, CC) ou de um ano (artigo 445, §1o, CC),
ou de prescrição trienal (artigo 206, §3o, V, CC), conforme
posicionado, não há cogitar, porquanto inocorrentes.
À espécie, que trata de responsabilidade civil
decorrente
de
ilícito
contratual,
incide
o
prazo
prescricional decenal, a que alude o artigo 205 do Código
Civil.
Igualmente
repele-se
a
preliminar
de
ilegitimidade passiva, pois, do mesmo modo, dela não há
cogitar.
A ré ROSSI RESIDENCIAL S/A em conjunto com a
empresa AMÉRICA PROPERTIES LTDA são “únicas sócias da
sociedade
empresária
limitada
denominada
LINÁNIA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA” (cf. fls. 334/374).
Ainda assim não fosse, a legitimidade da ROSSI
RESIDENCIAL S/A emerge da cadeia de fornecedores que
caracteriza a relação de consumo em análise, fato esse que,
nos termos da legislação consumerista protetiva, autoriza a
responsabilidade solidária dos seus integrantes.
É o que se denota da presença do timbre da ré
ROSSI no “QUADRO DE RESUMO” do contrato (fls. 31/33 e
180/181), no material propagandístico do empreendimento
existente no sítio eletrônico da mesma (fl. 46), no
comunicado enviado aos proprietários adquirentes (fl. 50), em
que esta se qualifica como construtora e incorporadora do
empreendimento em questão, e no memorial descritivo (fls.
405/409).
Prosseguindo, quanto ao mérito.

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Consta dos autos que o autor tratou com as rés a
compra de um imóvel mediante instrumento particular de
compromisso de compra e venda e outras avenças (fls.
375/402).
Esta
ação
cuida
de
indenização
por
danos
derivados
da impossibilidade de
instalação na
unidade
imobiliária de sistema de ar condicionado, bem como da
desvalorização imobiliária que atingiu o bem pela não
implantação da prometida área verde de lazer.
Como visto, o Juízo houve por bem condenar as rés
a indenizar o autor pelos danos materiais e morais que este
experimentou. E com razão.
Em fase de instrução probatória, juntou-se laudo
pericial produzido em outros autos, onde a mesma questão fora
apreciada (cf. fls. 680/789).
Asseverou o expert (cf. fl. 736, 755) que não
consta do projeto elétrico e do memorial descritivo (cf. fls.
405/409) do empreendimento previsão para instalação de ar-
condicionado nas unidades. Razão pela qual de indenização por
este motivo não há cogitar, a despeito da duvidosa redação do
indigitado memorial descritivo, que afasta o fornecimento de
equipamentos de ar condicionado, deixando na imaginação do
consumidor que a sua infraestrutura poderia estar inclusa no
contrato (cf. item 8, pág. 408: “Não serão fornecidos pela
incorporadora: todas as peças de decoração dos apartamentos
constantes nos instrumentos promocionais, tais como: ...
equipamentos de ar-condicionado”).
O mesmo não ocorre em relação ao restante.
Ficou comprovada a existência de promessa não
cumprida relativa a área verde de lazer (cf. fl. 44: “Mais de
14.000 mil metros de área verde recuperados para você e sua
família”), englobando trilha eco turística e pista de
caminhada/corrida, cercada por ampla vegetação. Ademais, as
próprias rés confessam que, por razões administrativas
(ausência de autorização de obras e de renovação de licenças,
pela CETESB) o empreendimento foi entregue em desconformidade
com o prometido, sendo que, nesse particular, não prospera a
argumentação das rés que busca imputar a terceiros (no caso,
à CETESB, com suas exigências e entraves burocráticos) a
responsabilidade pela demora na entrega da área verde de
lazer tal como prometido.
Consectário lógico da evidente inadimplência das
rés é a desvalorização do imóvel, considerada a aquisição do
mesmo nas condições prometidas pelo contrato, a autorizar
indenização, que foi fixada nas circunstâncias do caso
concreto com base no resultado obtido a fl. 722.

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Acontece que o valor ali apontado, utilizado pela
sentença para condenar as rés a indenizar o autor pelos danos
materiais (“quantia de R$46.272,95, referente aos danos
materiais suportados com a desvalorização do imóvel, com
correção monetária desde a data de setembro/2017, pois
corrigido pelo perito até esta data”), refere-se a caso
diverso deste, pois referido laudo foi emprestado de outro
processo feito por outro comprador do mesmo empreendimento,
tendo
outro
valor.
Logo, o que
deve ser
levado em
consideração é o percentual de desvalorização apurado e não o
valor resultante de cálculos que levaram em consideração
circunstâncias específicas de um outro apartamento
Em sendo assim, nas circunstâncias do caso
concreto, a título de indenização de danos materiais pela
desvalorização do imóvel adquirido pelo autor (promessa não
cumprida em relação à área verde de lazer), razoável
estabelecer o percentual de 10% sobre o preço do contrato
(assinado em 18/07/2008), que é de R$174.943,94 (cf. fls.
375/394), devidamente atualizado pela tabela prática do TJSP
a partir de 18/07/2008, com incidência de juros demora de 1%
ao mês a partir da citação, à semelhança do que já se decidiu
em outros casos referentes a este mesmo empreendimento das
ré. Confira-se:
Ação de indenização - Compromisso de compra e venda -
Alegação de que as rés entregaram o imóvel sem a área de
preservação permanente, trilha ecoturística e córrego
preservado, conforme anunciado, bem como sem a estrutura
necessária para instalação de TV a cabo e ar condicionado
Procedência - Inconformismo da Ré centrado na hipótese
prescrição, ilegitimidade passiva, ausência de entrega da
trilha ecoturística em razão de pendências junto ao órgão
ambiental, inexistência de danos morais e materiais

Descabimento - Prescrição não verificada - Pretensão
deduzida
na
exordial
que
vem
lastreada
em
responsabilidade por ilícito contratual, incidindo o
prazo geral previsto no art. 205 do Código Civil -
Empresas que sob a ótica dos consumidores integram a
cadeia de fornecimento, haja vista que o logotipo da
corré Rossi encontra-se em diversos documentos, dentre
eles o próprio instrumento particular de compra e venda
Legitimidade passiva verificada - Hipótese em que os
alegados entraves perante os órgãos ambientais não
afastam a responsabilidade das rés - Conjunto probatório
que comprova a desvalorização do imóvel adquirido em 10%
sobre o valor de mercado do bem - Danos morais
evidenciados,
consubstanciada
pela
frustração
pela
entrega do imóvel em desconformidade com o contratado,

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impossibilitando de usufruir de área verde privativa,
caracterizando
verdadeira
propaganda
enganosa
-
Indenização arbitrada em montante razoável e adequado aos
autos - Precedentes - Sentença mantida Recurso improvido.
(Apelação Cível no 1019315-24.2015.8.26.0114, 8a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo,
rel. Clara Maria Araújo Xavier, j. em 16/03/2020)
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - AÇÃO INDENIZATÓRIA -
Procedência
parcial
-
Inconformismo
das
rés
-
Preliminares de ilegitimidade ativa e de prescrição
rejeitadas - Não entrega de área verde com trilha
ecoturística, bem como, impossibilidade de instalação de
equipamento de ar condicionado - Material de propaganda
que veiculou o empreendimento - Exegese do artigo 30 do
CDC - Inadimplemento contratual verificado - Dano moral e
material existentes - Fixação que não merece reparos -
Sentença mantida - Majoração recursal dos honorários
advocatícios
sucumbenciais
-
RECURSO
NÃO
PROVIDO.
(Apelação Cível no 1022360-65.2017.8.26.0114, 10a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo,
rel. Ronnie Herbert Barros Soares, j. em 10/03/2020)
APELAÇÃO. Ação de indenização. Compra e venda de imóvel.
Empreendimento entregue sem área verde recuperada e
trilha ecológica prometida que consta em material.
Alegação de culpa de terceiro por não concessão de
licença pela CETESB. Descabimento. Fato previsível. Ato
inerente
ao
risco
da
atividade
empresarial.
Danos
materiais e morais caracterizados. Fixação em consonância
com o entendimento jurisprudencial desta C. Corte.
Sentença mantida. Recurso desprovido. (Apelação Cível no
1023178-22.2014.8.26.0114, 9a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Rogério Murillo
Pereira Cimino, j. em 06/03/2020)
Compromisso de compra e venda
Obrigação de entregar
área verde dotada de trilha ecoturística e unidades com
estrutura
para
instalação
de
ar
condicionado

Litispendência não configurada
Interesse processual e
legitimidade
ativa
manifestos

Pleito
fundado em
responsabilidade por Ilícito contratual
Prescrição
decenal não consumada
Precedentes do STJ
Oferta
veiculada
em
panfleto
publicitário
que
vincula as
apelantes
a
entregar
o
empreendimento
nos
moldes
prometidos Inadimplemento incontroverso Dificuldades
decorrentes de exigências da CETESB que não eximem as
fornecedoras do seu dever contratual Julgados da Corte
no mesmo sentido envolvendo o mesmo empreendimento

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Indenização por dano material devida Sentença mantida
Recurso
das
rés
não
provido.
(Apelação
Cível
no
1047509-63.2017.8.26.0114, 1a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Augusto
Rezende, j. em 11/11/2019)
Apelação Cível. Compromisso de venda e compra Entrega
de empreendimento em desconformidade com a propaganda
veiculada e com o memorial descritivo Ausência de área
verde com córrego e trilha de caminhada, bem como de
estrutura para instalação de TV a cabo
Sentença que
julgou o feito procedente em parte para o fim de
reconhecer o direito dos adquirentes de recebimento de
indenização por danos materiais em valor correspondente à
desvalorização da unidade adquirida fixada em 10% sobre o
valor do contrato Pretensão de ressarcimento de perdas
e
danos
decorrente
de
inadimplemento
contratual

Prescrição decenal aplicável
Propaganda enganosa

Frustração da expectativa de usufruir de área verde
privativa
Entraves administrativos que não afastam a
responsabilidade das rés
Memorial descritivo que faz
menção à possibilidade de instalação de “TV a cabo”

Danos materiais configurados Precedentes desta Colenda
Câmara
de
Direito
Privado
envolvendo
o
mesmo
empreendimento
Manutenção da R. Sentença. Nega-se
provimento
ao
recurso.
(Apelação
Cível
no
1033088-05.2016.8.26.0114, 1a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Christine
Santini, j. em 20/08/2019)
Nessa toada, também é induvidoso o direito do
autor em haver indenização por dano moral na hipótese, em
razão dos fatos narrados, por ter ocorrido situação de
notável dissabor e de inegável frustração à parte adquirente,
que acabou sem ver implementada a área verde de lazer que
fora prometida como parte do empreendimento em que inserido o
imóvel adquirido.
Vale dizer, o dano moral existe in re ipsa, pois
inexoravelmente deriva do próprio fato ofensivo, e se revela
tão somente pelo fato de que aquele que adquire um imóvel com
base no projeto apresentado pela vendedora, para ao final ver-
se privado de desfrutar do empreendimento tal como propagado,
termina por sofrer contratempos com os quais não contava.
Portanto, faz jus o autor à indenização por danos
morais, que foi fixada com justeza para as circunstâncias do
caso
concreto,
em
observância
ao
caráter
punitivo
e
pedagógico que tais condenações devem se revestir sem

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provocar enriquecimento sem causa do beneficiário, e que deve
sofrer a incidência de correção monetária pela tabela prática
deste Tribunal de Justiça, a partir do arbitramento (Súmula
362 do STJ), e de juros de mora de 1% ao mês, contados a
partir da citação, haja vista que o dano imaterial decorre de
uma relação contratual, neste ponto ficando a sentença
corrigida de ofício.
Mais não é preciso.
Diante do exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso, para arbitrar a condenação pelos danos materiais em
10% sobre o valor de aquisição do imóvel, devidamente
atualizado
pela
tabela
prática
do
TJSP
a
partir
de
18/07/2008, com incidência de juros de mora de 1% ao mês a
partir da citação, corrigido, de ofício, o termo inicial de
contagem dos juros de mora fixados para os danos morais,
contados também a partir da citação, nos termos acima
delineados, inalterada a sucumbência, vencidas as rés, ainda,
na maior parte dos pedidos formulados.
RUI CASCALDI
Relator