Tribunal: TJSP
Processo: 1003146-70.2016.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Cristina Zucchi
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA SOBRE O IMÓVEL DA EXECUTADA. NOMEAÇÃO DE EMPRESA GESTORA DE LEILÕES. TRANSAÇÃO REALIZADA PELAS PARTES ANTES MESMO DA PUBLICAÇÃO DO EDITAL E DESIGNAÇÃO DA PRIMEIRA HASTA PÚBLICA. COMISSÃO AO LEILOEIRO INDEVIDA. INTELIGÊNCIA DO ART. 7o § 1o DA Resolução no 236/2016, do Conselho Nacional de Justiça. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA SOBRE O IMÓVEL DA EXECUTADA. NOMEAÇÃO DE EMPRESA GESTORA DE LEILÕES. TRANSAÇÃO REALIZADA PELAS PARTES ANTES MESMO DA PUBLICAÇÃO DO EDITAL E DESIGNAÇÃO DA PRIMEIRA HASTA PÚBLICA. COMISSÃO AO LEILOEIRO INDEVIDA. INTELIGÊNCIA DO ART. 7o § 1o DA Resolução no 236/2016, do Conselho Nacional de Justiça. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

Apelação provida, nos termos do acórdão.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 32807
Registro: 2020.0000029382
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003146-70.2016.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que é apelante CONDOMINIO
PARQUE DOM PEDRO, é apelada LIDIA MARTA SOUSA DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
CRISTINA ZUCCHI
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 32807
Apelação Cível no 1003146-70.2016.8.26.0196 -Voto no 32807
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Apelante: CONDOMÍNIO PARQUE DOM PEDRO
Apelado: LIDIA MARTA SOUSA DA SILVA
Comarca: Foro de Franca 3a Vara Cível
EMENTA:
DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL. PENHORA SOBRE O IMÓVEL DA
EXECUTADA. NOMEAÇÃO DE EMPRESA GESTORA DE
LEILÕES. TRANSAÇÃO REALIZADA PELAS PARTES
ANTES
MESMO
DA
PUBLICAÇÃO
DO
EDITAL
E
DESIGNAÇÃO DA PRIMEIRA HASTA PÚBLICA. COMISSÃO
AO LEILOEIRO INDEVIDA. INTELIGÊNCIA DO ART. 7o § 1o
DA RESOLUÇÃO No 236/2016, DO CONSELHO NACIONAL
DE JUSTIÇA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
Apelação provida, nos termos do acórdão.
Trata-se de apelação digital (fls. 262/265, com preparo às fls. 266)
interposta contra a r. sentença de fls. 247/248, proferida pelo MM Juiz Humberto Rocha,
cujo relatório se adota, que homologou a transação entre as partes e julgou extinto o
processo com resolução de mérito, com fundamento no art. 924, III, do CPC. Ainda
determinou: “faculto ao exequente o pagamento da Empresa de leilões nomeada a fls.
237/238, nos termos do item 9, no prazo de dez (10) dias (5% do valor da avaliação do
bem penhorado avaliado em R$ 30.000,00 fls. 227) Não sendo realizado o depósito na
data fixada, a empresa de leilões poderá cobrar o valor por meio de ação própria”.
Apela o exequente, sustentando, em apertada síntese, que a comissão do
leiloeiro não é devida em caso de acordo celebrado antes do leilão. Aduz que, caso mantida
a necessidade de pagamento, este seja dirigido à executada, responsável pelo pagamento
das custas remanescentes conforme a transação firmada entre as partes.
O recurso é tempestivo (fls. 261 e 262) e foi recepcionado em primeiro grau
(art. 1010 e seguintes do CPC), preenchendo as suas necessárias condições de
admissibilidade.
Vieram contrarrazões às fls. 270/275 requerendo os benefícios da justiça

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gratuita e sustentando ser indevido o pagamento da comissão ao leiloeiro, em razão de não
ter sido desenvolvido nenhum trabalho pela leiloeira, pois o leilão não se realizou.
É o relatório.
Trata-se de execução de título extrajudicial visando o recebimento de dívida
no valor atualizado de R$ 3.632,36 (fls. 52) referente ao acordo não cumprido mais as
taxas inadimplidas correspondentes ao período de 10/05/11 a 10/11/12; 10/02/13 a
22/07/13 e 22/10/13.
Às fls. 118/119 houve manifestação da Executada pleiteando o
parcelamento do valor remanescente. Porém, o Condomínio exequente não concordou e
requereu a penhora da totalidade do bem (fls. 134/135).
Às fls.145 foi lavrado o termo de penhora sobre os direitos que a executada
possui sobre o imóvel, tendo sido o mesmo avaliado pelo perito judicial (fls. 218/227).
Após a avaliação, o juiz a quo nomeou a empresa Vegas Leilões e Eventos
para realização da hasta pública (fls. 237/238) e venda do imóvel penhorado pertencente à
Executada.
No entanto, antes que qualquer providência tivesse sido adotada pela
empresa de leilões, as partes transigiram (fls. 244/245).
A r. sentença (fls. 247/248) homologou a transação e extinguiu a demanda
com resolução de mérito, porém facultou ao exequente o pagamento da comissão da
empresa de leilões no prazo de 10 dias no valor de 5% do valor da avaliação do bem
penhorado. Não realizado o depósito na data fixada, a empresa de leilões poderá cobrar o
valor por meio de ação própria.
Opostos Embargos de Declaração (fls. 256/257) estes foram rejeitados (fls.
258/259).
De início, defiro os benefícios da gratuidade da justiça à executada e
apelada.
Com efeito, o direito à justiça gratuita está disciplinado no novo Código de
Processo Civil, ao lado da Lei 1.060/50, que não foi totalmente revogada por aquele.

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Confira-se a redação do art. 98 do referido Codex, que inaugura a seção que
trata sobre o tema:
“Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência
de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários
advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.”
Nos termos do § 3o do art. 99 do CPC, "presume-se verdadeira a alegação de
insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural".
Assim sendo, conclui-se que, para a concessão da justiça gratuita à pessoa
física, em qualquer fase do processo, basta, geralmente, a simples declaração no sentido de
que não possui condições de arcar com as custas, despesas processuais e honorários
advocatícios.
No caso dos autos, a apelada já teve a gratuidade concedida nos autos do
processo 1010518-70.2016.8.26.0196, Embargos à Execução, distribuídos por dependência
a este, benefício que fica aqui estendido.
No mérito, com razão o apelante.
Nos termos do art. 884 do CPC e da Resolução no 236/2016 do Conselho
Nacional de Justiça, o leiloeiro oficial exerce um mandato, recebendo comissão pelo seu
serviço, conforme arbitrado ou previsto em contrato, devendo, também ser ressarcido pelas
despesas que efetuou na arrematação do bem.
Contudo, prevalece o entendimento de que “a comissão de leiloeiro somente
é devida quando há arrematação do bem”.1 Assim, havendo anulação do ato de arrematação
ou desistência por justo motivo, não há direito à percepção de honorários relativos ao
negócio que não se concretizou, sob pena de enriquecimento sem causa.
Ademais, a Resolução no 236/2016 do Conselho Nacional da Justiça que
regulamentou, no âmbito do Poder Judiciário, os procedimentos relativos à alienação
judicial por meio eletrônico, estabelece no artigo 7o, § 1o que “não será devida a comissão
ao leiloeiro público na hipótese da desistência de que trata o artigo 775 do Código de
Processo Civil, de anulação da arrematação ou de resultado negativo da hasta pública”.
1 STJ, REsp n. 764.636-RS, 2a Seção, j. 09-06-2010, rel. Min. Massami Uyeda.

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Logo, como o acordo foi realizado antes mesmo que fosse publicado o edital
e designada a data para realização da primeira hasta pública, incabível o pagamento da
comissão ao leiloeiro.
Ainda que tenha constado da decisão de fls. 237/238 - item 9 - a
remuneração da empresa leiloeira em 5% do valor da avaliação do bem em caso de haver
transação entre as partes, exigir o pagamento da comissão afrontaria expressamente a
aludida Resolução do Conselho Nacional de Justiça e a orientação jurisprudencial
consolidada.
Nesse sentido:
“CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ACORDO. LEILÃO CANCELADO. COMISSÃO
INDEVIDA, RESSALVADO O RESSARCIMENTO DE VALORES DESEMBOLSADOS.
DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO”. 2
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ACORDO
FORMULADO ANTES DA PUBLICAÇÃO DE EDITAL DE LEILÃO. DECISÃO QUE
CONDICIONOU A ANÁLISE DO ACORDO AO PAGAMENTO DA COMISSÃO DO
LEILOEIRO. ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL NO SENTIDO DE, FRUSTRADA A
ARREMATAÇÃO, INDEVIDA A COMISSÃO AO LEILOEIRO. COMISSÃO INDEVIDA.
AGRAVO PROVIDO”.3
“EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - PENHORA DE IMÓVEL E DESIGNAÇÃO DE
LEILÃO ELETRÔNICO POR LEILOEIRA OFICIAL - ACORDO CELEBRADO ENTRE AS
PARTES ANTES DA REALIZAÇÃO DA HASTA PÚBLICA - COBRANÇA DA COMISSÃO DA
LEILOEIRA, CONFORME REGRAS GERAIS DO EDITAL - NÃO CABIMENTO -
INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NO ARTIGO 884, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE
PROCESSO CIVIL, E ARTIGO 7o, §§ 1o, 3o E 7o, DA RESOLUÇÃO No 236/2016, DO
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA - REEMBOLSO APENAS DAS DESPESAS
ADMINISTRATIVAS PROVADAS NOS AUTOS - PRECEDENTES - AGRAVO DE
INSTRUMENTO PROVIDO”.4
Nota-se que o trabalho da empresa gestora nomeada para o leilão restringiu-
2 AI no 2236046-09.2019 TJSP 1a Câmara Dir. Emp. Rel. Gilson Delgado. J. 03/12/19.
3 AI no 2231617-04.2016 TJSP 34a Câm. Dir. Priv. Rel. Soares Levada. J. 19/03/17.
4 AI no 2088628-67.2019 TJSP 33a Câm. Dir. Priv. Rel. Sá Duarte. J. 26/07/19.

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se apenas à solicitação de medidas para que o imóvel fosse alienado como um todo em
hasta pública, tendo em vista ser bem indivisível (fls. 240/241).
Assim, respeitado o entendimento do MM juiz a quo reforma-se
parcialmente a sentença para afastar a obrigação do pagamento da comissão ao leiloeiro,
mantida, no mais, tal qual lançada.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso, nos termos do
acórdão.
CRISTINA ZUCCHI
Relatora