Tribunal: TJSP
Processo: 1012179-76.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-28

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. OPÇÃO DE COMPRA DE IMÓVEL RURAL. Descumprimento das cláusulas contratuais. Autora que não exerceu seu direito de opção no prazo combinado, não delimitou as áreas almejadas, tampouco obteve decisão preliminar da ANEEL e dos órgãos ambientais. Resolução do contrato de pleno direito. Improcedência do pedido inicial.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000884305
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1012179-76.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante INBES -
INVESTIMENTOS BRASILEIROS DE ENERGIA SUSTENTÁVEL LTDA ME, é
apelado RADAR PROPRIEDADES AGRICOLAS S.A..
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.
Sustentaram oralmente os Drs. Brian Cerri Guzzo, OAB/ES 9707, e André de Albuquerque
Cavalcanti Abbud, OAB/SP 206552.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 27 de outubro de 2020
J.B. PAULA LIMA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012179-76.2019.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 17679 - 2/4
Apelação Cível no 1012179-76.2019.8.26.0100
Comarca: São Paulo (37a Vara Cível do Foro Central)
Apelante: Investimentos Brasileiros de Energia Sustentável Ltda.
ME.
Apelada: Radar Propriedades Agrícolas S/A.
Voto no 17.679
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. OPÇÃO DE COMPRA DE
IMÓVEL RURAL. Descumprimento das cláusulas contratuais.
Autora que não exerceu seu direito de opção no prazo combinado,
não delimitou as áreas almejadas, tampouco obteve decisão
preliminar da ANEEL e dos órgãos ambientais. Resolução do
contrato de pleno direito. Improcedência do pedido inicial.
Recurso desprovido.
Trata-se de apelação contra sentença de fls. 383/388, de
relatório adotado, que julgou improcedente o pedido inicial, condenando as
autoras ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios, arbitrados em R$ 5.000,00.
Inconformada, a autora apelou, alegando, em síntese, que
notificou a apelada, com prazo de dois anos (item 2.7); que não era necessária
a indicação da área no momento da opção, nem a solicitação do estudo e
licenciamento ambiental; que a opção não foi impugnada; que durante dois
anos as partes continuaram as tratativas, o que permite a aplicação dos artigos
111 a 113 do Código Civil; e que o pedido inicial procede.
Contrarrazões a fls. 425/446.

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Recolhido preparo complementar (fls. 463/465).
É o relatório.
As partes celebraram instrumento particular de opção de
compra de parte de imóveis rurais (fls. 49/57), segundo o qual a opção de
compra deveria ser exercida pela optante no prazo máximo de dois anos, a
contar da assinatura do contrato (13/07/2015) (cláusula 2.1 fl. 51).
Consta no instrumento, ainda, que “Dentro do prazo
desta Opção, a OPTANTE realizará os estudos necessários para aferir a
área que será necessária para a consecução do empreendimento energético
que pretende desenvolver, além de obter a decisão preliminar da ANEEL e
dos órgãos ambientais” (cláusula 1.2) e que “As áreas objeto desta Opção,
deverão ser delimitadas e identificadas precisamente pela Optante, limitando-
se ao entorno das Barragens existentes denominadas Leopoldina e Santa
Rita, conforme constante no mapa do Anexo I" (cláusula 1.5).
Ocorre que a autora, ora apelante, não cumpriu as
condições ajustadas, pois, ao exercer seu direito de opção em 09/08/2017 (fl.
159), não delimitou as áreas almejadas, tampouco obteve decisão preliminar
da ANEEL e dos órgãos ambientais, conforme se infere dos documentos
acostados à inicial.
Vale destacar trecho da sentença:
“De fato, no e-mail encaminhado pela autora no dia 24
de outubro de 2016, não foram indicadas ou delimitadas as áreas que seriam
objeto da opção de compra (fl. 60), e a autora não juntou a cópia das
propostas mencionadas nos demais e-mails de fls. 58/76.

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Ademais, a autora não demonstrou a obtenção das
decisões preliminares da ANEEL e dos órgãos ambientais.
Aliás, em e-mail enviado pela autora no dia 5 de junho
de 2018, após, portanto, o decurso do prazo para o exercício da opção de
compra, a licença de instalação sequer havia sido obtida (fl. 148)”.
Nesse diapasão, a opção de compra se resolveu de pleno
direito, de acordo com a cláusula 2.7:
“O simples decurso do prazo ora concedido sem que
tenha havido expresso exercício do direito de compra nas condições ora
pactuadas, tornará resolvida de plano direito esta Opção e extinto qualquer
direito ou obrigação entre as PARTES, sem que seja devida qualquer
indenização, a qualquer título”.
Não podem os apelantes invocar reserva mental, boa fé
objetiva, e eventuais circunstâncias fáticas a arrimar essas teses, sem nem ao
menos se disporem a prova-las.
Assim, de rigor a manutenção da sentença de primeiro
grau, por seus próprios e jurídicos fundamentos.
Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso e
majoro a verba honorária devida ao patrono vencedor em 20%, na forma do
art. 85, §11, do Código de Processo Civil.
J. B. PAULA LIMA
RELATOR