Tribunal: TJSP
Processo: 0109955-74.2011.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-06-03

Ementa:
RESCISÃO DE CONTRATO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 – INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL DIANTE DA AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO E DA CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE – FAZENDA VITÓRIA – LOTEAMENTO IRREGULAR COM BLOQUEIO INCLUSIVE DA

Ementa:
RESCISÃO DE CONTRATO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 – INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL DIANTE DA AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO E DA CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE – FAZENDA VITÓRIA – LOTEAMENTO IRREGULAR COM BLOQUEIO INCLUSIVE DA MATRÍCULA DO IMÓVEL DESDE JULHO DE 2001 POR ATO ADMINISTRATIVO DA CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA – NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO POR IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO CONTRATO E ILICITUDE DO OBJETO QUE NÃO SE CONVALIDA NO TEMPO – ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA INCABÍVEIS – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DAS RÉS INCONTROVERSO – RESCISÃO CONTRATUAL DECRETADA COM O RETORNO DAS PARTES AO STATU QUO ANTE – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
5a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000395785
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0109955-74.2011.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
ENEAS JOSÉ ARRUDA CAMPOS e CLEUSA FERNANDES CAMPOS, são
apelados R. SPINA LTDA e TOBIATÃ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 11 de março de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0109955-74.2011.8.26.0100
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APELAÇÃO CÍVEL no 0109955-74.2011.8.26.0100
Comarca: SÃO PAULO 8a VARA CÍVEL
Juíza : PAULA VELLOSO RODRIGUES FERRERI
Ação :RESCISÃO CONTRATUAL
Apelantes: ENEAS JOSÉ ARRUDA CAMPOS E CLEUSA
FERNANDES CAMPOS
Apelados:
R.
SPINA
LTDA.
E
TOBIATÃ
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
VOTO No. 25635
RESCISÃO DE CONTRATO COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO NA VIGÊNCIA DO
CÓDIGO CIVIL DE 1916 INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR
SENTENÇA QUE JULGOU
IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL DIANTE DA AUSÊNCIA DE
VÍCIO
DE
CONSENTIMENTO
E
DA
CLÁUSULA
DE
IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
FAZENDA
VITÓRIA
LOTEAMENTO IRREGULAR COM BLOQUEIO
INCLUSIVE DA MATRÍCULA DO IMÓVEL DESDE JULHO DE 2001
POR ATO ADMINISTRATIVO DA CORREGEDORIA GERAL DE
JUSTIÇA
NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO POR
IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO CONTRATO E ILICITUDE DO
OBJETO QUE NÃO SE CONVALIDA NO TEMPO ALEGAÇÃO DE
PRESCRIÇÃO
OU
DECADÊNCIA
INCABÍVEIS

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DAS RÉS INCONTROVERSO
RESCISÃO CONTRATUAL DECRETADA COM O RETORNO
DAS PARTES AO STATU QUO ANTE SENTENÇA REFORMADA
- RECURSO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão de contrato de
compromisso de compra e venda ajuizada por Eneas José
Arruda Campos e Cleusa Fernandes Campos contra R. Spina
Ltda. e Tobiatã Empreendimentos Imobiliários Ltda., que a

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respeitável sentença de fls. 311/316, cujo relatório fica fazendo
parte integrante do presente, julgou improcedente a ação
condenando os autores no pagamento das custas e despesas
processuais, mais honorários advocatícios de 20% sobre o
valor da causa para cada litigante.
Apelam os autores alegando, em suma, que pagaram
oito de trinta prestações avençadas, inadimplindo por
incapacidade financeira e fazem jus à rescisão do negócio
jurídico celebrado nos termos da Súmula no 1 do TJ/SP.
Acrescentam que é de adesão o contrato e cabível a legislação
consumerista e pedem a decretação da rescisão contratual e o
provimento do recurso.
O recurso foi preparado, processado e respondido.
É o relatório.
Sobre a aplicabilidade ou não da legislação
consumerista confira-se julgado do Colendo Superior Tribunal
de Justiça:
"CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR -
APLICAÇÃO CONTRATOS FIRMADOS ANTES
DE 11/09/90. As normas do Código de Defesa do
Consumidor
não
retroagem
para
alcançar
contratos firmados antes de sua vigência ... Recurso
parcialmente provido" (REsp. 72.806/SP, 1a T., Rel.

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Min. Garcia Vieira, v.u., j. 12.5.98, DJU 3.8.98,
pág. 83).
Depreende-se dos autos que as partes celebraram
contrato de compra e venda de parte ideal de imóvel
denominada chácara no 11, módulo 97, 3a gleba (área de
3.113,18m2), localizada na Fazenda Vitória, Itapecerica da
Serra/SP, matrícula no 42.592 do cartório de registro de
imóveis local, pelo preço de CZ$ 208.682,69, em trinta
parcelas, divididos entre as rés, metade para cada uma de
acordo com a cláusula 4a de referido contrato (fls. 11/13).
Após várias tentativas de citação pessoal das rés,
houve citação por edital com nomeação de curador especial
(fls. 56, 64, 66/69, 233, 236), sendo que a corré Tobiatã
contestou a ação patrocinada por advogado próprio (fls.
240/275 e 284/291).
Em pesquisa no site do Egrégio Tribunal de Justiça,
nos
autos
do
recurso
de
apelação
no
0147072-84.2006.8.26.0000, da relatoria do Des. Antonio
Vilenilson, e julgado em 18 de dezembro de 2012, constatou-se
que houve processo criminal e portaria de instauração de
procedimento preparatório de inquérito civil, que revelam a
ilegalidade do loteamento das rés Reflorestadora Spina Ltda. e

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Tobiatã
Empreendimentos
Imobiliários,
consistente
no
parcelamento irregular da área denominada “Fazenda Vitória”
(área de mananciais) em contrariedade às disposições da Lei do
Parcelamento do Solo Urbano (Lei no 6.766/79), inclusive com
bloqueio da matrícula por ato administrativo da Corregedoria
Geral de Justiça desde julho de 2001 (fls. 253).
Neste sentido a jurisprudência que segue:
“DECLARATÓRIA DE NULIDADE. Compra e
venda de lotes em loteamento irregular. Invalidade
do negócio jurídico pela impossibilidade jurídica
do objeto. Vício do consentimento afastado para
declarar a nulidade do negócio. Devolução das
quantias pagas com reintegração de posse. Recurso
desprovido.”
(TJSP
Apelação
Cível
no
9162422-85.2008.8.26.0000, 4a Câm. Dir. Privado,
Rel. Des. Teixeira Leite, j. 21.7.2011).
“Loteamento. Preliminar de ilegitimidade passiva
“ad causam”. Rejeição diante da caracterização do
grupoempresarial.
Decadência.
Inocorrência.
Ausência de víciode consentimento. Nulidade de ato
jurídico por ilicitude doobjeto. Prescrição. Negócio
nulo que não convalesce pela.Irregularidade do
loteamento caracterizada. Nulidade do negócio
pela ilicitude de seu objeto. Inteligência do
artigo145, II, do CC/16. Devolução dos valores
pagos pelacompradora. Possibilidade. Dano moral
decorrente da nulidade do negócio. Indenização
indevida. Recursoparcialmente provido.” (TJSP
Apelação Cível no 9210234-02.2003.8.26.0000, 3a

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Câm. Dir. Privado, Relator Desembargador Adilson
de Andrade j. 2.12.2008).
“APELAÇÃO
Ação declaratória de nulidade
contratual c/c devolução de quantias pagas e
indenização por danos morais
Ação julgada
extinta, com exame de mérito, nos termos do art.
269, IV, CPC
Compra e venda de lote em
loteamento
cujo
parcelamento
é
irregular,
celebrado sob a égide do Código Civil de 1916
Nulidade do negócio jurídico por ilicitude do objeto
que não convalesce no tempo
Decadência
afastada Retorno das partes ao status quo ante
Não configuração do dano moral indenizável

Meros aborrecimentos Sucumbência recíproca
Recurso Parcialmente Provido”.( Apelação no
9091070-38.2006.8.26.0000, 3a Câmara de Direito
Privado,Relator Des. EGIDIO GIACOIA, j. em 29
de novembro de 2011)
Ressalte-se, ainda, o julgamento da Apelação no
9124984-59.2007.8.26.0000,
envolvendo
as
empresas
requeridas, da Relatoria do Des. EGIDIO GIACOIA que
afastou a decadência, declarou nulo o negócio jurídico e
determinou o retorno das partes ao estado inicial, em
julgamento ocorrido em 18.10.2011, votação unânime.
Não há que se falar em decadência ou prescrição
porque nos termos do artigo 145 do Código Civil de 1916 “é
nulo o ato jurídico quando for ilícito, ou impossível, o seu

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objeto” (inciso II).
E, sendo nulo não convalesce pelo decurso do
tempo, sendo insuscetível de confirmação (CC/2002, artigo
169), podendo ser conhecida de ofício (CC/1916, artigo 146, §
único, e CC/2002, artigo 168, § único).
Os autores ajuizaram a ação com a intenção de
rescisão do contrato de compra e venda de lote e confessaram o
inadimplemento das prestações, observa-se, no entanto, que o
loteamento em si é irregular eis que não observa a lei do
parcelamento do solo urbano e está instalado em área de
proteção ambiental, inclusive com o bloqueio da matrícula. A
questão do pagamento das prestações em si não é importante,
porque mesmo com o pagamento integral não teria como as rés
regularizarem referido loteamento para a outorga das escrituras
públicas definitivas, sendo, por isso, ilícito o objeto e
impossível o contrato, e a decretação de nulidade com o
retorno das partes ao statu quo ante medida que se impõe.
JULGA-SE PROCEDENTE A AÇÃO, com a
inversão do ônus sucumbencial arbitrado na sentença de fls.
315.
Diante do Enunciado no 2 do Colendo Superior

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Tribunal de Justiça que assim dispõe:
“Aos recursos interpostos com fundamento no
CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de
2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na
forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então,
pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça”.
Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso
nos termos lançados voto.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator