Tribunal: TJSP
Processo: 1024031-92.2017.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESTITUIÇÃO DE VALORES - Diferença de financiamento, taxa de assessoria e taxa de atribuição de unidade - Termo aditivo ao contrato, vinculado ao contrato de promessa de compra e venda - Embora não tenha especificamente sido chamada de 'taxa de assessoria técnico-imobiliária', o valor cobrado pela ré tem o intuito de remunerar a prestação dos serviços de despachante,

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESTITUIÇÃO DE VALORES - Diferença de financiamento, taxa de assessoria e taxa de atribuição de unidade - Termo aditivo ao contrato, vinculado ao contrato de promessa de compra e venda - Embora não tenha especificamente sido chamada de 'taxa de assessoria técnico-imobiliária', o valor cobrado pela ré tem o intuito de remunerar a prestação dos serviços de despachante, pelo que ostenta a mesma natureza da taxa SATI, conforme tese consolidada no REsp no 1.599.511-SP, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Abusividade da cobrança - Restituição devida, nos termos da sentença - Autor que pleiteia a restituição do valor decorrente da atualização monetária que incidiu sobre a parcela de financiamento no momento da contratação - Correção monetária que não constitui qualquer acréscimo, destinando-se tão-somente a recompor a perda do poder aquisitivo da moeda - Ausência de abusividade na cobrança da diferença entre o valor contratual e o valor financiado - Correção aplicada nos termos do contrato - Taxa de atribuição da unidade - Despesa de responsabilidade da construtora - Obrigação que decorre de expressa disposição legal - Custo inerente à atividade, que não pode ser repassado ao promitente comprador - Art. 31-F, parágrafo 12o, inciso IV e art. 44, ambos da Lei no 4.591/64 - Precedentes jurisprudenciais deste e. TJSP - Sentença mantida - Sucumbência recíproca - Honorários recursais devidos - RECURSOS DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000164603
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1024031-
92.2017.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante/apelado MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado/apelante FELIPE COSTA DA
SILVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1024031-92.2017.8.26.0577 -Voto no 6379
2
VOTO No 6379
Apelação n. 1024031-92.2017.8.26.0577
Origem: 5a Vara Cível da Comarca de São José dos Campos
Juíza: Dra. Cristina Inokuti
Apelantes: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A; FELIPE COSTA DA
SILVEIRA
Apelados: OS MESMOS
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESTITUIÇÃO DE
VALORES - Diferença de financiamento, taxa de assessoria e
taxa de atribuição de unidade - Termo aditivo ao contrato,
vinculado ao contrato de promessa de compra e venda - Embora
não tenha especificamente sido chamada de 'taxa de assessoria
técnico-imobiliária', o valor cobrado pela ré tem o intuito de
remunerar a prestação dos serviços de despachante, pelo que
ostenta a mesma natureza da taxa SATI, conforme tese
consolidada no REsp no 1.599.511-SP, julgado pelo rito dos
recursos repetitivos - Abusividade da cobrança - Restituição
devida, nos termos da sentença - Autor que pleiteia a restituição do
valor decorrente da atualização monetária que incidiu sobre a
parcela de financiamento no momento da contratação - Correção
monetária que não constitui qualquer acréscimo, destinando-se tão-
somente a recompor a perda do poder aquisitivo da moeda -
Ausência de abusividade na cobrança da diferença entre o valor
contratual e o valor financiado - Correção aplicada nos termos do
contrato - Taxa de atribuição da unidade - Despesa de
responsabilidade da construtora - Obrigação que decorre de
expressa disposição legal - Custo inerente à atividade, que não
pode ser repassado ao promitente comprador - Art. 31-F, parágrafo
12o, inciso IV e art. 44, ambos da Lei no 4.591/64 - Precedentes
jurisprudenciais deste e. TJSP - Sentença mantida - Sucumbência
recíproca - Honorários recursais devidos - RECURSOS
DESPROVIDOS.
Trata-se de ação proposta por FELIPE COSTA DA
SILVEIRA em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, objetivando a
restituição de valores cobrados indevidamente quando da celebração do contrato de
promessa de compra e venda de um imóvel.
Sobreveio sentença de parcial procedência, cujo relatório se
adota, para: 1) condenar a ré a devolver ao autor o valor pago a título de 'Atribuição de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1024031-92.2017.8.26.0577 -Voto no 6379
3
Unidade'; 2) condenar a ré a devolver ao autor as duas últimas prestações pagas
(24/09/2014 e 24/10/2014) a título de assessoria imobiliária, não cobertas pela
prescrição. Os valores serão corrigidos pelo índice do TJSP desde cada desembolso, e
acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. O pedido de restituição
de valores relativos à diferença de financiamento foi indeferido, por se tratar de
incidência de correção monetária. Diante da sucumbência recíproca, cada parte arcará
com 50% das custas e despesas processuais e com honorários da parte contrária,
arbitrados em 10% do valor da causa, vedada a compensação e observada a gratuidade
processual concedida ao autor (fls. 777/780).
Inconformadas, apelam as partes. A ré sustenta em síntese,
que os serviços de assessoria imobiliária não se confundem com os de despachante,
sendo estes opcionais. Discorre a respeito da diferença entre a taxa de assessoria e a de
despachante, reiterando que a cobrança desta não é abusiva, vez que o autor se
beneficiou dos serviços prestados. Com relação à taxa de atribuição de unidade, alega
tratar-se de despesa de registro e não de incorporação, sendo, portanto, de
responsabilidade da compradora, invocando cláusula contratual expressa neste sentido
(fls. 784/798).
O autor recorre, adesivamente, aduzindo que a ré não
poderia reajustar os valores originais, razão pela qual a diferença deve ser restituída (fls.
823/825).
Recursos processados e respondidos, pelo autor a fls.
810/814 e pela ré a fls. 829/833.

É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 05/05/2013, o autor
celebrou 'Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda' da unidade no 1001
Bloco 02, do empreendimento 'Campo Di Bragança', localizado na Comarca de São José
dos Campos/SP, pelo preço total de R$ 149.760,00 (fls. 18/32).
Na mesma data, firmou 'Termo Aditivo' relativo à “prestação
de serviços de assessoria e intermediação”, correspondentes ao fornecimento de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1024031-92.2017.8.26.0577 -Voto no 6379
4
esclarecimentos para obtenção do financiamento, montagem da pasta do processo com
documentos exigidos pelo agente financeiro, emissão da guia de ITBI e registro do
contrato de financiamento (fls. 208/209).
Para tanto, foi cobrada a quantia de R$ 700,00,
devidamente paga pelo autor, conforme extrato emitido pela ré (fls. 33/35).
Além dessa quantia, alega o autor que foi cobrada uma
diferença de R$ 6.198,63, referente à atualização do imóvel no período compreendido
entre a data da promessa de compra e venda e a data do contrato de financiamento,
bem como o valor de R$ 731,00, pela taxa de atribuição de unidade. Reputando como
injustificadas e abusivas tais cobranças, pleiteia a restituição integral do montante pago.
Analiso os recursos individualmente, principiando pelo
recurso da ré.
Com relação à taxa de assessoria, ressalto que essa
matéria foi decidida pelo rito dos recursos repetitivos pelo E. Superior Tribunal de Justiça,
em 24/08/2016.
Consoante entendimento consolidado no Recurso Especial
1.599.511-SP, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, merecem destaque
os seguintes excertos a respeito da taxa SATI:
“Na realidade, na alienação de unidades autônomas em
regime de incorporação imobiliária, essa atividade de assessoria prestada ao consumidor
por técnicos vinculados à incorporadora constitui mera prestação de um serviço inerente
à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não
constituindo um serviço autônomo oferecido ao adquirente, como ocorre com a
corretagem.
Verifica-se, neste caso, uma flagrante violação aos deveres
de correção, lealdade e transparência, impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a
cobrança, a título de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), pelo cumprimento
de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado.
(...)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1024031-92.2017.8.26.0577 -Voto no 6379
5
Ademais, essa assessoria é um serviço que envolve o
elemento confiança (intuitu personae).
Assim, se o consumidor necessitar de alguma assessoria
técnica ou jurídica para orientá-lo acerca do contrato ou de outros detalhes relativos à
aquisição do imóvel, pode contratar diretamente um profissional ou advogado da sua
confiança, e não alguém vinculado à incorporadora.
(...)
Manifesta, portanto, a abusividade de qualquer cláusula que
estabeleça a cobrança desse serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou
atividade congênere.” (REsp 1.599.511-SP) (g/n).
No caso dos autos, embora tenha recebido nome diverso, a
taxa comprovadamente paga pelo autor envolve a prestação de serviços de assessoria,
independentemente de tratar-se de imobiliária ou técnica, além de serviços de
despachante ou para a realização de emissão de guia ou de registro de contrato.
Sendo assim, evidente que o valor contratado se refere a
toda e qualquer hipótese de prestação de serviços de assessoria, conforme destacado
no REsp supra citado, razão pela qual a restituição é devida, nos termos da r. sentença.
Fica, portanto, desacolhido o recurso da ré neste tópico.
De igual modo, não há qualquer modificação no que tange à
restituição da taxa de atribuição de unidade, senão vejamos.
Nos termos do art. 44 da Lei no 4.591/1964, incumbe à
incorporadora requerer a averbação da constrição das edificações, para efeito de
individualização e discriminação das unidades, in verbis:
“Após
a
concessão
do
'habite-se'
pela
autoridade
administrativa, o incorporador deveraì requerer, averbação da construção das
edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo
perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento
dessa obrigação.”

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1024031-92.2017.8.26.0577 -Voto no 6379
6
Como reforço, o artigo 31-F, parágrafo 12o, inciso IV, traz
previsão expressa de que os custos com a individualização das unidades estão
compreendidos no custo total da incorporação:
“IV - Compreendem-se no custo de conclusão da
incorporação todo o custeio da construção do edifício e a averbação da construção das
edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades, nos termos do
art. 44.”
Em resumo, tratando-se de obrigação decorrente de lei, a
construtora não pode impor ao promitente comprador o ônus de sua responsabilidade.
Trata-se, à evidência, de custo inerente à atividade, que não pode ser repassado ao
consumidor, sob pena de colocá-lo em situação de desvantagem, em afronta ao art. 51,
IV, do CDC.
Nesse sentido é a jurisprudência desta e. Corte em casos
envolvendo a ré e a mesma causa de pedir:
“Compra e venda - Direito do consumidor - Ilegitimidade
passiva - Inocorrência - Responsabilidade dos fornecedores da cadeia de consumo -
Despesas com registro de individualização do imóvel/abertura de matrícula de
unidade autônoma exigidas da compromissária compradora - Despesas que são de
responsabilidade da incorporadora/construtora - Abusividade da cláusula que
impôs a responsabilidade ao compromissário comprador - Dano moral não
configurado, visto que mera frustração de negócio imobiliário não caracteriza dano moral
- Recurso parcialmente provido.” (Apelação no 1005586-02.2017.8.26.0100, 4a Câmara
de Direito Privado, Rel. Des. FÁBIO QUADROS, j. 09/11/2017) (g/n).
“COMPROMISSO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
Pretensão de restituição dos valores pagos a título de taxa de assessoria imobiliária -
Matéria posta em análise de recurso repetitivo - Julgamento proferido pelo STJ
reconhecendo a abusividade da cobrança - Reembolso devido - Despesas com
averbação de individualização de matrícula - Responsabilidade da incorporadora -
Despesa compreendida no custo total da conclusão da incorporação - Artigo 44 da
lei 4.591/64 - Inexigibilidade da cobrança - Sentença confirmada - RECURSO NÃO

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1024031-92.2017.8.26.0577 -Voto no 6379
7
PROVIDO.” (Apelação no 1016524-46.2017.8.26.0071, 10a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. ELCIO TRUJILLO, j. 17/10/2017) (g/n).
“Compromisso de compra e venda - Desistência parcial -
Recurso conhecido em parte - Taxa de atribuição de unidade - Preliminares afastadas -
Cobrança abusiva - Anotação irregular junto a serviços de proteção ao crédito - Danos
morais configurados - Recurso provido, na parte conhecida.” (Apelação no
1002114-66.2015.8.26.0066, 6a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. EDUARDO SÁ
PINTO SANDEVILLE, j. 23/03/2017) (g/n).
Analiso o recurso do autor, que se insurge contra o
indeferimento do pedido de restituição da diferença de financiamento.
Sobre essa questão, conveniente transcrever trecho da r.
sentença, que apropriadamente destacou:
“Pactuou-se que o valor do sinal (4.1.1) seria de R$ 932,40,
dividido em duas parcelas de R$ 466,20 cada, vencidas em 02.06.2013 e 08.07.2013.
Haveria, ainda, o pagamento do valor de R$ 10.722,60, denominado de 'Mensais' (4.1.2),
em 23 parcelas sucessivas, no valor de R$ 466.20, vencíveis a partir de 08.08.2013.
Estabeleceu-se, ainda, que o pagamento do valor de R$ 135.105,00 se daria mediante a
contratação de financiamento imobiliário (4.1.4), a ser contraído pelo adquirente. Por fim,
haveria o pagamento do valor de R$ 3.000,00, por meio de recursos do FGTS (4.1.5).
No campo 'Reajustes' consta que a parcela citada no item
4.1.1 ('Sinal') seria fixa, enquanto as demais seriam corrigidas mensalmente, pelo INCC
acumulado no período de março de 2013 até 2 meses antes do pagamento da parcela,
até a expedição do Habite-se, e pelo IGP-M a partir de então.
Pois bem. Conforme mencionado acima, o contrato de
compra e venda foi assinado entre as partes no mês de maio de 2013. E segundo este
mesmo contrato, salvo a parcela referente ao 'sinal', todas as demais sofreriam correção
monetária mensal. Como o autor começou a pagar as parcelas 'Mensais' somente no
mês de agosto de 2013, era esperado que aquele valor original, mencionado no contrato
de maio já sofresse o reajuste pactuado, de maneira que, sobre as parcelas, não houve
cobrança indevida.”

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1024031-92.2017.8.26.0577 -Voto no 6379
8
Importante ressaltar que a atualização do saldo devedor até
a data de seu efetivo pagamento não configura nenhuma ilegalidade, já que a correção
monetária não constitui nenhum acréscimo, mas apenas a reposição do valor da moeda.
Nesse sentido:
“Apelação. Compromisso de compra e venda. Correção do
saldo devedor pelo INCC. Ausência de abusividade. Cobrança de parcela referente à
diferença de financiamento que, por si só, não é abusiva, pois decorrente da aplicação
de correção monetária. Cobrança e forma de correção expressamente previstas no
contrato de compra e venda. Correção monetária que constitui mero mecanismo que
impede
a
corrosão
da
moeda.
Recurso
desprovido.”
(Apelação
no
1005242-07.2016.8.26.0019, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. MAURÍCIO
CAMPOS DA SILVA VELHO, j. 11/06/2018).
Em conclusão, fica mantida a r. sentença tal como lançada.
Fica mantida a sucumbência recíproca. Porém, diante do
desfecho dado aos recursos, ficam os honorários advocatícios de ambas as partes
majorados para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, vedada a compensação.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento aos
recursos.
ANGELA LOPES
Relatora