Tribunal: TJSP
Processo: 1002435-49.2016.8.26.0363
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Dias Motta
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-17

Ementa:
LOCAÇÃO. Ação de despejo c. c. cobrança. Sentença de parcial procedência. Interposição de apelação pela ré.
- Concessão do benefício da gratuidade de justiça à ré e a admissibilidade da apelação por ela interposta, independentemente do recolhimento de preparo, são medidas imperiosas, o que fica observado.
- Mérito. Celebração conjunta de contratos de compra e venda de estabelecimento comercial

Ementa:
LOCAÇÃO. Ação de despejo c. c. cobrança. Sentença de parcial procedência. Interposição de apelação pela ré.
- Concessão do benefício da gratuidade de justiça à ré e a admissibilidade da apelação por ela interposta, independentemente do recolhimento de preparo, são medidas imperiosas, o que fica observado.
- Mérito. Celebração conjunta de contratos de compra e venda de estabelecimento comercial e de locação. Contrato de compra e venda que estipula aos compradores, ora réus, entre outras, a obrigação de quitar ou efetuar parcelamento da totalidade das dívidas da empresa alienada, no prazo de 120 dias, contados da assinatura do respectivo instrumento. Cláusula VI.2 do contrato locação dispõe que a inadimplência do contrato de compra e venda enseja a rescisão do pacto locatício. Ausência de prova documental apta a demonstrar a quitação ou parcelamento das dívidas da empresa alienada. Alegação de adimplemento substancial do contrato de compra e venda. Afastamento. Réus que não fazem jus à isenção de aluguéis prevista no pacto locatício. Dispensa que dependia do adimplemento do contrato de compra e venda, o que não ocorreu no caso concreto. Exigibilidade dos aluguéis relativos ao período de 01.01.2016 a 08.03.2017. Ausência de comprovantes de quitação dos aluguéis exigidos pelo autor. Inadimplemento do contrato de compra e venda e reconhecimento de existência de débitos locatícios. Rescisão do contrato de locação e condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso. Pretensão de condenação da ré por litigância de má-fé. Rejeição. Manutenção da r. sentença. Apelação não provida, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000102943
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002435-49.2016.8.26.0363, da Comarca de Mogi-Mirim, em que é apelante
LORENE BERALDO RONCATO, é apelado LAÉRCIO FERNANDO MAZON FILHO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Negaram provimento ao recurso, com observação. V.U., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE
FERREIRA (Presidente sem voto), RENATO SARTORELLI E VIANNA COTRIM.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002435-49.2016.8.26.0363 - Mogi-Mirim - Voto no 17245 - 2/6
Apelação Cível no 1002435-49.2016.8.26.0363
Apelante: Lorene Beraldo Roncato
Apelado: Laércio Fernando Mazon Filho
Comarca: Mogi-Mirim
Voto no 17245
LOCAÇÃO. Ação de despejo c. c. cobrança. Sentença de parcial
procedência. Interposição de apelação pela ré.
- Concessão do benefício da gratuidade de justiça à ré e a admissibilidade
da apelação por ela interposta, independentemente do recolhimento de
preparo, são medidas imperiosas, o que fica observado.
- Mérito. Celebração conjunta de contratos de compra e venda de
estabelecimento comercial e de locação. Contrato de compra e venda que
estipula aos compradores, ora réus, entre outras, a obrigação de quitar ou
efetuar parcelamento da totalidade das dívidas da empresa alienada, no
prazo de 120 dias, contados da assinatura do respectivo instrumento.
Cláusula VI.2 do contrato locação dispõe que a inadimplência do contrato
de compra e venda enseja a rescisão do pacto locatício. Ausência de prova
documental apta a demonstrar a quitação ou parcelamento das dívidas da
empresa alienada. Alegação de adimplemento substancial do contrato de
compra e venda. Afastamento. Réus que não fazem jus à isenção de
aluguéis prevista no pacto locatício. Dispensa que dependia do
adimplemento do contrato de compra e venda, o que não ocorreu no caso
concreto. Exigibilidade dos aluguéis relativos ao período de 01.01.2016 a
08.03.2017. Ausência de comprovantes de quitação dos aluguéis exigidos
pelo autor. Inadimplemento do contrato de compra e venda e
reconhecimento de existência de débitos locatícios. Rescisão do contrato
de locação e condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis e encargos
em atraso. Pretensão de condenação da ré por litigância de má-fé.
Rejeição. Manutenção da r. sentença. Apelação não provida, com
observação.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta em razão da r. sentença de fls.
388/391, que julgou parcialmente procedente a ação movida por Laércio
Fernando Mazon Filho em face de Lorene Beraldo Roncato e Marcus Vinícius
Roncato, para declarar a rescisão do contrato de locação firmado entre as
partes, bem como para condenar os réus ao pagamento dos aluguéis referentes
ao período de 01 de janeiro de 2016 a 08 de março de 2017, com incidência de
multa moratória de 10%, correção monetária e juros a contar da data de seus
vencimentos, bem como ao pagamento das contas de água, luz e impostos
devidos no período em questão.
Irresignada, a ré Lorene interpôs apelação, sustentando, em

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síntese, que: não reúne condições de custear o preparo recursal, razão pela qual
faz jus à concessão do benefício da justiça gratuita; o contrato de locação está
inserido no objeto do contrato de compra e venda do estabelecimento comercial
e de cessão de direitos, de modo que não é um contrato autônomo, mas sim um
acessório dentro do principal; a locação está totalmente atrelada ao contrato
principal; se não houve rescisão do contrato de compra e venda, não há que se
falar em rescisão do contrato de locação; o pedido de despejo deveria ter sido
precedido de rescisão do contrato de compra e venda, o que não ocorreu; o
contrato principal foi cumprido, especialmente a obrigação de assumir as
dívidas da empresa no importe de R$ 5.002.143,73; não interessa ao autor se as
dívidas assumidas pelos réus já foram pagas ou não, pois os débitos já saíram
de sua órbita e não mais lhe dizem respeito; deve ser aplicada a teoria do
adimplemento substancial; a sentença deve ser reformada, para julgar
improcedente a ação, de modo a revogar a tutela de urgência concedida e,
consequentemente,
determinar
que
o
autor
devolva
as
máquinas
e
equipamentos em seu poder, em perfeito estado de uso e conservação, bem
como devolva a posse do imóvel locado aos réus (fls. 394/409).
Recurso de apelação tempestivo e sem recolhimento de preparo,
em razão do requerimento de gratuidade de justiça, conforme o artigo 99, § 7o,
do CPC/2015.
O autor apresentou contrarrazões, pugnando, preliminarmente,
pelo indeferimento do benefício da gratuidade de justiça. No mérito, pugnou pela
manutenção da r. sentença (fls. 465/480).
Não houve oposição à realização do julgamento virtual, nos
termos da Resolução no 549/2011 do Órgão Especial deste E. Tribunal de
Justiça, alterada pela Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Primeiramente, analisa-se o requerimento de gratuidade de
justiça.
A declaração de hipossuficiência financeira deduzida pela ré é

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presumida verdadeira, conforme o artigo 99, § 3o, do CPC/2015 (fls. 414). E não
há nos autos elementos hábeis a infirmar a presunção de veracidade da referida
declaração.
Anota-se que a condição de sócia da empresa Meridional
Indústria e Comércio de Transformação Ltda., por si só, não afasta a alegação de
insuficiência de recursos, especialmente porque a documentação acostada aos
reforça a alegação de que a referida empresa se encontra inativa (fls. 396 e
415/450).
Ademais, a declaração de imposto de renda acostada aos autos
não aponta o recebimento de valores expressivos que inviabilizem a concessão
da benesse pretendida (fls. 453/462).
Desse modo, a concessão do benefício da gratuidade de justiça à
ré e a admissibilidade da apelação por ela interposta, independentemente do
recolhimento de preparo, são medidas imperiosas, o que fica observado.
Superada tal questão, passa-se à análise do mérito.
Da análise dos autos, verifica-se que, no dia 31 de agosto de
2015, as partes celebraram conjuntamente dois contratos, quais sejam, o
contrato de compra e venda do estabelecimento comercial da empresa Maxclean
Produtos e Serviços de Limpeza Ltda. e o contrato de locação de dois galpões
onde funcionava a referida empresa, e que, nos contratos em questão, o autor
figura como vendedor e locador, enquanto que os réus figuram como
compradores e locatários (fls. 33/40 e 41/51).
Verifica-se também que o contrato de compra e venda estipula
aos compradores, ora réus, entre outras, a obrigação de quitar ou efetuar
parcelamento da totalidade das dívidas da empresa alienada, no prazo de 120
dias, contados da assinatura do respectivo instrumento, conforme as cláusulas
2.5 e 2.6 (fls. 44 e 45).
Verifica-se, ainda, que o contrato de locação, em sua cláusula
VI.2, dispõe que a inadimplência do contrato de compra e venda enseja a
rescisão do pacto locatício (fls. 34).

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Dito isso, destaca-se que o autor alega que os réus deixaram de
adimplir as obrigações de quitar ou parcelar as dívidas da empresa, bem como a
de contratar seguro para os galpões objeto da locação (fls. 66/73).
Por sua vez, os réus alegam que o contrato de compra e venda foi
substancialmente adimplido, especialmente a obrigação de assumir as dívidas
da empresa anteriores ao trespasse.
Contudo, a assunção formal das dívidas da empresa, por si só,
não permite o reconhecimento do adimplemento contratual dos réus, haja vista
que estes se comprometeram a dar quitação ou a efetuar o parcelamento dos
débitos de 120 dias, na forma da cláusula 2.6.I do contrato de compra e venda
(fls. 45).
Ocorre que os réus não apresentaram prova documental apta a
demonstrar a quitação ou parcelamento da das dívidas da empresa alienada,
ônus que lhes incumbia, conforme o artigo 373, inciso II, do CPC/2015.
Ademais, afasta-se a alegação de adimplemento substancial do
contrato de compra e venda, vez que não há prova de quitação ou parcelamento,
ainda que parcial, das dívidas da empresa.
Além disso, afasta-se a alegação de que o pedido de despejo
deveria ter sido precedido da rescisão do contrato de compra e venda, pois,
conforme acima mencionado, o inadimplemento do aludido contrato, por si só,
enseja a rescisão do contrato de locação (fls. 34).
Outrossim, cumpre ressaltar os réus não fazem jus à isenção de
aluguéis prevista no pacto locatício, pois tal dispensa dependia do adimplemento
do contrato de compra e venda, o que não ocorreu no caso concreto (cláusula
VI.2 fls. 34).
Dessa maneira, são exigíveis os aluguéis relativos ao período de
01 de janeiro de 2016, data em que se esgotou o prazo de 120 dias para
cumprimento do objeto do contrato de compra e venda e ficou caracterizado o
início da mora, a 08 de março de 2017, data em que foi cessada a ocupação dos
galpões locados pelos réus mediante lacração dos referidos imóveis por oficial de

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justiça (fls. 290).
E os réus não apresentaram quaisquer comprovantes de quitação
dos aluguéis exigidos pelo autor, ônus que lhes incumbia, conforme o artigo 320
do Código Civil.
Assim, diante do inadimplemento do contrato de compra e venda
e do reconhecimento de existência de débitos locatícios, infere-se que a rescisão
do contrato de locação e a condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis
relativos ao período de 01 de janeiro de 2016 a 08 de março de 2017, com multa
moratória de 10%, correção monetária, juros e demais encargos do período em
questão, eram mesmo medidas imperiosas, conforme disposto nas cláusulas
VI.2, VII.1, “b”, VII.2 e VII.3 do contrato de locação (fls. 34, 35 e 36) e nos artigos
9o, inciso III, e 62, inciso I, da Lei no 8.245/1991.
A par disso, rejeita-se a pretensão de condenação da ré por
litigância de má-fé, pois esta não ultrapassou o limite do razoável para o
exercício do seu direito de defesa.
De rigor, portanto, a manutenção da r. sentença.
Por fim, nos termos dos §11 do artigo 85 do CPC/2015, majoro a
verba honorária devida aos patronos do autor de 8% para 10% do valor da
condenação, devendo a diferença de 2% ser suportada somente pela ré apelante.
Apenas a parte majorada será alcançada pela gratuidade ora concedida à ré
apelante.
Ante o exposto, nego provimento à apelação, com observação.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator