Tribunal: TJSP
Processo: 1000036-82.2016.8.26.0222
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Coelho Mendes
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual por inadimplemento da adquirente. Recurso da autora para revisão dos valores a serem devolvidos e o reconhecimento do direito de fruição. Percentual de retenção em patamar aplicado em consonância com a jurisprudência deste colegiado, a atender com o objetivo de cobrir despesas administrativas de publicidade e formalização de contrato. Indenização

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual por inadimplemento da adquirente. Recurso da autora para revisão dos valores a serem devolvidos e o reconhecimento do direito de fruição. Percentual de retenção em patamar aplicado em consonância com a jurisprudência deste colegiado, a atender com o objetivo de cobrir despesas administrativas de publicidade e formalização de contrato. Indenização pelo período de fruição. Possibilidade. Equivalente a 0,5% do valor do contrato por mês de fruição ate a reintegração do lote. Recurso da autora provido em parte e não conhecido da ré por deserção.

Recurso da ré não conhecido e recurso da parte autora parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279573
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000036-82.2016.8.26.0222, da Comarca de Guariba, em que é apelante/apelado MARIA
LUIZA COMÉRCIO E EMPREENDIMENTOS LTDA, é apelada/apelante CLAUDIA
WITTKE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Não conheceram do
recurso da Ré e deram parcial provimento ao recurso da Autora., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente) e J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
COELHO MENDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000036-82.2016.8.26.0222 -Voto no 26701 – GUARIBA - EMS
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VOTO No: 26.701
APEL. No: 1000036-82.2018.8.26.0222
COMARCA: GUARIBA
ORIGEM: 1a VARA JUDICIAL
JUIZ(A) DE 1a INST.: LUANA IVETTE ODDONE CHAHIM
APTES./APDOS.; MARIA LUIZA COMERCIO E EMPREENDIMENTOS LTDA.
E CLAUDIA WITTKE

Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual por
inadimplemento da adquirente. Recurso da autora para
revisão dos valores a serem devolvidos e o reconhecimento do
direito de fruição. Percentual de retenção em patamar
aplicado em consonância com a jurisprudência deste colegiado,
a atender com o objetivo de cobrir despesas administrativas de
publicidade e formalização de contrato. Indenização pelo
período de fruição. Possibilidade. Equivalente a 0,5% do valor
do contrato por mês de fruição ate a reintegração do lote.
Recurso da autora provido em parte e não conhecido da ré por
deserção.
Recurso da ré não conhecido e recurso da parte autora
parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de recursos de apelação interpostos contra a r. sentença de
fls. 142-148 que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual de aquisição
de lote cumulada com reintegração de posse proposta por Tab Construções e
Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra Claudia Wittke, reconhecendo resolvido o
contrato celebrado entre as partes, com reintegração da autora na posse do imóvel
identificado como lote de n. 04 (quatro), da quadra n. 04 (quatro), do loteamento
denominado Jardim Ipês, Cidade de Pradópolis SP, mediante devolução em parcela única
de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela requerida, corrigidos monetariamente
pelos índices do TJSP a partir de cada desembolso, acrescido de juros de 1% ao mês a
partir da citação, descontados eventuais impostos, despesas de consumo durante o período

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de ocupação, a ser apurado em sede de cumprimento de sentença.
Todos apelam.
A autora aduzindo, em suma, que deve aplicar as diretrizes da Lei
de parcelamento do solo urbano referente a restituição das parcelas pagas, não atribuindo a
requerida qualquer direito indenizatório, bem como que seja condenada pelo período em
que permaneceu no imóvel sem efetuar qualquer contraprestação, considerando devido por
tal ocupação o valor das prestações mensais devidas e não quitadas, com abatimento pelas
benfeitorias postas.
A ré apela adesivamente alegando, preliminarmente, cerceamento
de defesa, inépcia da inicial, violação a boa-fé objetiva e abusividade de cobrança da SATI.
Pediu a produção de proa pericial.
Determinada a regulamentação do preparo (fls. 237), apenas a
autora providenciou o recolhimento (fls. 240-244).
É o relatório.
Tab Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda.(atual
Maria Luiza Comercio e Empreendimentos Ltda.) ajuizou ação de rescisão contratual
cumulada com reintegração de posse contra Claudia Wittke., alegando, em síntese, ser
proprietária do loteamento denominado Jardim Ipês, localizado em Pradópolis (SP),
devidamente registrado em Guariba sob n. 9.122.
No dia 05-12-2012 firmou com a requerida contrato para venda do
lote n. 04 da quadra 04 do referido loteamento, parcelado em 120 (cento e vinte) prestações
a serem pagas todo dia 14. Todavia, a requerida deixou de pagar o período correspondente
a dezembro de 2013 a setembro de 2015.
Pediu a rescisão e desocupação do lote, juntando documentos (fls.
16/42).
A requerida, em resposta, afirmou interesse na conciliação e que
deixou de pagar por dificuldades financeiras.
Pediu a devolução dos valores pagos de indenização pelas
benfeitorias.
Conciliação infrutífera (fls. 90).

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Determinada a prova pericial, houve deposito somente por parte da
autora, deixando, a requerida, de recolher sua parte, de modo que a prova foi declarada
preclusa (fls. 141)
Sobreveio a sentença de fls. 142/148, contra a qual autora e
requerida se insurgiram.
Inicialmente, deixou de conhecer do recurso da parte requerida por
ausência de preparo, configurada a deserção, pois intimada não providenciou o pagamento.
Quanto ao recurso da autora este comporta parcial provimento.
A presente demanda refere-se à resilição de compromisso de
compra e venda de imóvel, por falta de pagamento pela promissária compradora
Justificável a retenção de 20% dos valores pagos de modo a
compensar gastos com as despesas administrativas, de publicidade e formalização de
contrato, tratando-se de hipótese de rescisão contratual.
Cabe destacar que é entendimento sedimentado pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça pela Súmula 543:
“Na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador
integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.”
Note-se que no caso em apreço, a autora não diverge quanto ao
pedido de rescisão contratual, tão somente quanto ao valor a ser restituído, com o direito de
fruição do lote.
Aliás, esta 10a Câmara de Direito, em casos semelhantes vem
aplicando tal percentual:
“COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA.
RESCISÃO
CONTRATUAL. Inadimplemento dos compradores. Cláusula contratual
5.6.1 abusiva. Art. 51 do CDC. O percentual de retenção de 20% se
mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos
decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o adotado
pela jurisprudência em casos semelhantes. JUROS MORA. Decorrentes
de lei. Incidência a partir do trânsito em julgado, em virtude da mora do
adquirente.
HONORÁRIOS
SUCUMBENCIAIS.
Verba honorária
arbitrada de acordo com o art. 85, §2o, CPC. Recurso parcialmente

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provido.
(TJSP; Apelação 1051083-39.2017.8.26.0100; Relator (a): J.B. Paula
Lima; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 10a Vara Cível; Data do Julgamento: 13/03/2018; Data de
Registro: 14/03/2018).”
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
Compradores que
pleiteiam a rescisão do contrato Possibilidade, decretada, contudo, a
culpa dos autores, caracterizada a sua desistência do negócio -
Restituição das parcelas pagas
Admissibilidade
Direito da
vendedora ser ressarcida pelas despesas operacionais com o negócio
Previsão contratual excessiva e abusiva Entendimento jurisprudencial
que o percentual da retenção já engloba tanto as despesas
administrativas quanto a cláusula penal Majoração da retenção para
20% (vinte por cento) do montante pago, que cobre razoavelmente as
despesas Devolução de 80% (oitenta por cento) em única parcela
cumprindo a efetiva correção a partir de cada desembolso pela Tabela
Prática deste Egrégio Tribunal - Sentença, em parte, reformada

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação 1048538-
93.2017.8.26.0100; Relator (a): Elcio Trujillo; Órgão Julgador: 10a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 43a Vara CÍvel; Data do
Julgamento: 27/02/2018; Data de Registro: 27/02/2018).”
No mesmo sentido esta 10a Câmara também vem decidindo:
“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão
contratual.
Desistência
pelo
comprador.
Sentença
de
parcial
procedência. Recurso da requerida. CLÁUSULA ARBITRAL. Contrato
de adesão. Direito do consumidor. Compromisso arbitral deve observar
o artigo 51, VII, do CDC. Incidência da referida norma sobre contratos
derivados da relação de consumo. Imposição da nulidade de cláusula
que determinava a utilização compulsória da arbitragem. Precedentes
desta E. 10a Câmara de Direito Privado e do C. Superior Tribunal de
Justiça. Sentença mantida. RETENÇÃO DE VALORES. Possibilidade de
revisão da avença, nos termos da legislação consumerista vigente.
Flexibilização do princípio da força obrigatória dos contratos. Direito
da requerida limitado na sentença à retenção de 20% do total pago a
título de preço. Manutenção. Percentual suficiente para compensar as
despesas com publicidade, formalização da documentação e outros
gastos administrativos. Jurisprudência deste Colegiado. JUROS DE
MORA. Termo inicial. Reconhecimento da culpa da compradora. Pleito
de modificação do termo inicial para a data do trânsito em julgado.
Acolhimento. Jurisprudência da 10a Câmara e do C. STJ. Recurso
provido neste particular. CORREÇÃO MONETÁRIA. Incidência a
contar de cada desembolso, por se tratar de mera atualização do valor
da moeda pelo decurso do tempo. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
Manutenção. Majoração dos honorários recursais em favor dos
patronos do requerente, de 10% para 15% do valor da condenação, em
razão do apelado ter restado vencedor na maior parte do recurso.

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RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP.
Apelação
1010653-13.2015.8.26.0004; Relator (a): Silvia Maria Facchina Esposito
Martinez; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro Regional
IV - Lapa - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 06/03/2018; Data de
Registro: 07/03/2018)”.
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão Determinação
de retenção de 20% dos valores pagos pelo adquirente Pretensão da
construtora a que sejam retidos 30% Possibilidade Hipótese em que
a rescisão se dá a pedido e por motivo do próprio comprador (que não
tem interesse na continuidade do contrato) Comprador que pagou
somente cerca de 22% do preço ajustado Retenção de apenas 20% do
montante pago que não recompõe os gastos havidos pela vendedora pela
promoção da venda e administração do negócio e da obra Retenção
que se justifica se dê no percentual de 30%, desse modo repondo as
partes na situação anterior
Decisão reformada, nesse ponto.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DE UMA SÓ VEZ Pretensão a
que a devolução seja feita somente após resolvido o saldo devedor do
empreendimento Impossibilidade Comprador que não se vinculou ao
financiamento e cumpriu as obrigações contratuais durante a obra
Vinculação à quitação do saldo por terceiros, alheios ao negócio
jurídico discutido, que seria injusta e desproporcional Precedentes
jurisprudenciais
Decisão mantida. JUROS MORATÓRIOS

Determinação de incidência a partir da citação Resilição do contrato
unilateral, por manifestação de vontade exclusiva do comprador

Construtora que não incorreu em mora nem praticou ilicitude Juros de
mora incidentes a partir do trânsito em julgado Precedentes do STJ
Decisão reformada. SUCUMBÊNCIA Pedidos de ambas as partes não
atendidos na integralidade
Caracterização de reciprocidade

Estipulação de sucumbência recíproca, com fixação da verba honorária
Decisão reformada. Agravo parcialmente provido. (TJSP; Agravo de
Instrumento 2137914-19.2016.8.26.0000; Relator (a): João Carlos
Saletti; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro de
Campinas - 1a. Vara Cível; Data do Julgamento: 27/06/2017; Data de
Registro: 30/06/2017)”.
No mais, no que tange ao pedido de taxa de ocupação, nota-se que
a adquirente usou o imóvel por um longo período sem o devido pagamento das parcelas,
mostrando-se, portanto, justo compensar a autora sob pena de enriquecimento sem causa.
Logo, admite-se a retenção pela alienante de 0,5% (meio por cento)
ao mês sobre o valor total do terreno, a titulo de taxa de ocupação pelo desfrute durante o
período de inadimplência, contados desde a data do inadimplemento até a efetiva
desocupação.
Em razão do provimento parcial do apelo, a distribuição dos ônus
sucumbenciais fica mantida, porém com a majoração para 12% do valor da condenação,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000036-82.2016.8.26.0222 -Voto no 26701 – GUARIBA - EMS
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em conformidade com o artigo 85, §11 do Código de Processo Civil, observada a
gratuidade concedida ao apelado.
Finalmente,
apenas
para
evitar
futuros
questionamentos
desnecessários observo que tenho por expressamente ventilados, neste grau de jurisdição,
todos dispositivos legais e constitucionais citados em sede recursal.
Saliento ainda que a função do julgador é decidir a lide de modo
fundamentado e objetivo, portanto, desnecessário o enfrentamento exaustivo de todos os
argumentos elaborados pelas partes.
De
todo
exposto,
pelo
meu
voto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da autora e DEIXO DE CONHECER o
recurso da ré , nos termos acima.
COELHO MENDES
Relator