Tribunal: TJSP
Processo: 2141786-37.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Fábio Podestá
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-10
Data de publicação: 2021-01-11

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Cobrança de despesas condominiais em fase de cumprimento de sentença – Insurgência contra decisão que declarou preclusa a alegação de nulidade da arrematação, com imposição de multa à executada por ato atentatório à dignidade da justiça – Insurgência recursal que não prospera –Solidariedade quanto às despesas condominiais que não foi arguida por meio de chamamento ao

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Cobrança de despesas condominiais em fase de cumprimento de sentença – Insurgência contra decisão que declarou preclusa a alegação de nulidade da arrematação, com imposição de multa à executada por ato atentatório à dignidade da justiça – Insurgência recursal que não prospera –Solidariedade quanto às despesas condominiais que não foi arguida por meio de chamamento ao processo, como prevê o art. 130, III, do CPC; não observância da agravante, que respondeu sozinha à demanda desde seu início. Não figurando o coproprietário como executado, deve ser aplicado o disposto no art. 843 do CPC – Aperfeiçoada a arrematação, a agravante-executada se opôs, sob a alegação de preço vil, quando já transcorridos aproximadamente cinco meses desde sua homologação. Assim, escoado o prazo previsto no art. 903, § 2o, CPC, de rigor o reconhecimento da preclusão – Hipótese que não configura matéria de ordem pública – Multa bem aplicada, considerando-se a conduta da executada e a duração do processo que extrapola o razoável - Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001010155
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento no
2141786-37.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante MARIA CECILIA
MACIEL (JUSTIÇA GRATUITA), são agravados OSWALDO MANETTI RAMOS e
CONDOMINIO EDIFICIO BOIS DE BOLOUGNE.
ACORDAM, em 27a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. M.V. Vencido o 2o Juiz que
dava provimento ao recurso, que declara voto divergente.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAMPOS
PETRONI (Presidente sem voto), ROSANGELA TELLES E ALFREDO ATTIÉ.
São Paulo, 10 de dezembro de 2020.
FÁBIO PODESTÁ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
AGRAVO DE INSTRUMENTO no 2141786-37.2019.8.26.0000
AGRAVANTE: MARIA CECILIA MACIEL
AGRAVADOS: OSWALDO MANETTI RAMOS E CONDOMINIO EDIFICIO BOIS DE
BOLOUGNE
INTERESSADO: MUNICIPALIDADE DE SÃO PAULO
COMARCA: SÃO PAULO
VOTO No 23834
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Cobrança de despesas
condominiais em fase de cumprimento de sentença –
Insurgência contra decisão que declarou preclusa a alegação de
nulidade da arrematação, com imposição de multa à executada
por ato atentatório à dignidade da justiça – Insurgência recursal
que não prospera –Solidariedade quanto às despesas
condominiais que não foi arguida por meio de chamamento ao
processo, como prevê o art. 130, III, do CPC; não observância
da agravante, que respondeu sozinha à demanda desde seu
início. Não figurando o coproprietário como executado, deve
ser aplicado o disposto no art. 843 do CPC – Aperfeiçoada a
arrematação, a agravante-executada se opôs, sob a alegação de
preço vil, quando já transcorridos aproximadamente cinco
meses desde sua homologação. Assim, escoado o prazo
previsto no art. 903, § 2o, CPC, de rigor o reconhecimento da
preclusão – Hipótese que não configura matéria de ordem
pública – Multa bem aplicada, considerando-se a conduta da
executada e a duração do processo que extrapola o razoável -
Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO.
Trata-se de agravo de instrumento interposto por
MARIA CECÍLIA MACIEL, contra a r. decisão proferida às fls. 714 dos
autos da ação de cobrança de despesas condominiais, em fase de
cumprimento de sentença, sob o no 0053883-07.2010.8.26.0002, copiada às
fls. 28, que declarou preclusa a alegação de nulidade da arrematação do
bem penhorado, não conhecendo-a e, aplicou à ora agravante a multa
prevista no artigo 774, inciso II, do Código Processual Civil, por tentativa
de obstar o cumprimento da ordem de imissão na posse.
Insurge-se a agravante, aduzindo, em síntese, que a

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unidade condominial penhorada, que deu origem ao débito exequendo, é
também de propriedade de seu ex-companheiro, Oswaldo Manetti Ramos
(fls. 62), que figura como arrematante do referido imóvel. Imputou a este
enriquecimento ilícito, pela aquisição do percentual que cabia à
agravante, mediante preço vil. Sustentou que, na condição de codevedor
das obrigações condominiais, deveria por elas responder solidariamente.
No entanto, assim não teria entendido o d. Juízo a quo, que autorizou o
desconto da quota parte cabível ao coproprietário (50%) do valor da
arrematação (fls. 568 e 581), ensejando alienação por preço inferior ao
mínimo estipulado (fls. 357). Afirmou, ainda, que não há que se falar em
preclusão quanto à alegação de nulidade, porque a carta de arrematação
ainda não havia sido expedida. Ademais, que os vícios da arrematação
consistem em matéria de ordem pública, podendo ser alegados a
qualquer momento; o que foi feito pela agravante como exercício da
ampla defesa. Por estas razões, postulou a reforma da decisão atacada,
para o fim de que fosse arredada a multa processual imposta e, declarada
a ineficácia da arrematação, determinando-se a venda particular do bem.
Recurso tempestivo e isento de preparo (fls. 49).
Às fls. 829, foi determinado o processamento do
recurso com efeito suspensivo, para o fim de obstar expedição de carta de
arrematação ou suspender seus efeitos, caso tivesse sido expedida.
Manifestação do arrematante-interessado às fls.
835/894.

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Contraminuta às fls. 896/915.
É o relatório do essencial.
Os autos originários dizem respeito à ação de
cobrança de despesas condominiais, promovida pelo agravado, em face
da coproprietária da unidade devedora, ora agravante, cuja sentença
julgou procedente o pedido (fls. 107/109), com trânsito em julgado em
14.08.2012 (fls. 117); em fase de cumprimento.
Conforme se verifica da certidão do Cartório de
Registro de Imóveis, às fls. 60/63, com efeito, o arrematante Oswaldo
Manetti Ramos figura como coproprietário da mesma unidade
condominial, em conjunto com a agravante; tendo sido regularmente
intimado da penhora do imóvel (cf. certidão de fls. 164), assim como dos
demais atos praticados nos autos de origem.
Todavia, não obstante as alegações da agravante,
quanto à eventual fraude no registro do imóvel arrematado e, sua
incomunicabilidade com o ex-companheiro Oswaldo, em razão de se
tratar de suposta doação feita pelo seu genitor, anota-se, por oportuno,
que, como bem decidiu o d. Juízo a quo, tal questão desborda os limites da
lide e, deve ser dirimida pela via processual própria, revelando-se
impertinente tal discussão nestes autos, dada a fé pública de que é dotado
o Tabelião.
Sem prejuízo, destaca-se que o respectivo registro
data de 07.02.2001 (R.5 fls. 62), não havendo notícia de que a agravante

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tivesse tomado qualquer medida, a fim de sanar a alegada irregularidade.
Nesse contexto, em que pese se tratar de dívida
propter rem, sendo, a princípio, ambos os proprietários devedores
solidários no que tange às obrigações condominiais, é de ser reconhecida
a preferência na arrematação, a que alude o artigo 843, § 1o, do Código de
Processo Civil; sobretudo porque, o coproprietário-arrematante não
figura nos autos como executado e, nem consta que a agravante-
executada tivesse requerido o seu chamamento ao processo, como prevê o
artigo 130, inciso III, do referido diploma legal.
Por outro lado, tampouco há que se falar em
arrematação por preço vil.
Estipulado pelo d. Juízo a quo o patamar mínimo de
60% sobre o valor atualizado da avaliação (fls. 504), é possível verificar do
edital de fls. 528/530, aliado ao auto de arrematação de fls. 568 e, por mero
cálculo aritmético, que foi observado o disposto no artigo 891, parágrafo
único, do Código de Processo Civil; procedendo-se, tão somente, ao
desconto da quota parte do coproprietário sobre o produto da alienação
do bem, conforme autorizado pelo artigo 843, caput, do mencionado
regramento, considerada sua condição de terceiro alheio à execução.
Mas, ainda que assim não fosse, insta ressaltar que,
lavrado o auto de arrematação em 06.11.2018 (fls. 568) e homologado em
27.11.2018 (fls. 581), cuja decisão foi publicada em 05.12.2018 (cf. certidão
de fls. 582), a agravante se insurgiu somente em 16.05.2019 (fls. 32/38);

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logo, quando há muito superado o prazo previsto no artigo 903, § 2o, do
Código de Processo Civil, sendo irrelevante, para este efeito, que a carta
de arrematação ainda não tivesse sido expedida, notadamente porque a
literalidade da lei expõe que “(...) será expedida a carta de arrematação.”
(grifado):
“Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão,
assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo
leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita,
acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados
procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma
de que trata o § 4o deste artigo, assegurada a possibilidade
de reparação pelos prejuízos sofridos.
§ 1o Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a
arrematação poderá, no entanto, ser:
I invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro
vício; [...]
§ 2o O juiz decidirá acerca das situações referidas no § 1o,
se for provocado em até 10 (dez) dias após o
aperfeiçoamento da arrematação.
§ 3o Passado o prazo previsto no § 2o sem que tenha
havido alegação de qualquer das situações previstas
no § 1o, será expedida a carta de arrematação e,
conforme o caso, a ordem de entrega ou mandado de imissão

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na posse.” (grifo nosso).
Assim, embora assegurado o correto exercício da
jurisdição, a agravante-executada não se opôs ao procedimento na correta
dicção legal, deixando transcorrer in albis o prazo respectivo para se opor
à arrematação.
E, nesse panorama, não há que se cogitar de matéria
de ordem pública na hipótese em análise, haja vista que a alegação de
vício na arrematação por preço vil não configura interesse social ou
ofensa constitucional que ensejasse a sua análise de ofício, em detrimento
do prazo legal fixado para tanto.
Finalmente, considerando que a irresignação da
agravante se funda, na verdade, em mero inconformismo; o que não se
coaduna, em absoluto, com o bom andamento processual deste
cumprimento de sentença, que tramita há quase oito anos, mostra-se
adequada a multa imposta pelo d. Juízo de primeira instância,
notadamente, ante o caráter protelatório da insurgência extemporânea da
executada.
Nestes termos, não merece a decisão agravada
qualquer reparo, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.
No mais, revoga-se a tutela recursal deferida às fls.
829.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso,

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nos termos da fundamentação supra.
Sem majoração de honorários advocatícios (art. 85, §
11, CPC), porquanto não fixada verba a este título na decisão vergastada,
que é meramente interlocutória.
FABIO HENRIQUE PODESTÁ
Relator

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Agravo de Instrumento no 2141786-37.2019.8.26.0000
Comarca: São Paulo
Agravante: Maria Cecilia Maciel
Agravados: Oswaldo Manetti Ramos e Condominio Edificio Bois de
Bolougne
Interessado: Municipalidade de São Paulo
DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE No 13.760
Com a devida vênia ao Relator e respeitando seu
entendimento, ouso dele divergir, por entender pelo não provimento do recurso.
Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão
de efeito suspensivo, contra decisão interlocutória (fls. 714) proferida nos autos de
ação de cobrança, envolvendo despesas condominiais, em fase de cumprimento de
sentença, que, em razão da preclusão, não conheceu das alegações formuladas pela
agravante, aplicando multa de 10% sobre o valor em execução.
Pretende a agravante a reforma da decisão. Defende a
ausência de preclusão das matérias invocadas, já que a carta de arrematação ainda
não foi expedida (art. 903, § 4o, do CPC/2015). Assim, reforça o conteúdo de sua
impugnação, alegando: a) em razão da natureza jurídica propter rem das despesas
condominiais, o litisconsórcio é facultativo, podendo os credores ajuizar ação contra
qualquer um dos devedores solidários; b) o fato de arrematante e agravado Oswaldo
não figurar no polo passivo, não lhe confere a condição de coproprietário ou de ex-
convivente alheio à execução, mas sim, e em razão da obrigação propter rem, de
evidente codevedor, absolutamente envolvido com a relação de fundo; c)
impossibilidade de se conferir a condição de alheio à execução ao arrematante
Oswaldo, sob pena de violação à isonomia; d) invalidação da arrematação na origem,
ante a inexistência de direito de preferência em razão do arrematante ser
coproprietário, assim como pelo valor da arrematação não atingir 50% do valor de
avaliação do imóvel penhorado, já que “o imóvel foi avaliado, em agosto de 2018, por

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R$ 815.565,30; o Agravado, arrematante, então ofertou 60% do valor avaliado, isto é,
R$ 490.807,19; todavia, e no intuito de induzir o Juízo a erro, alegou ser coproprietário
alheio à execução e ofertou a proposta subtraindo 50% do valor acima destacado,
para pagar a módica quantia de R$245.403,59, que não é suficiente para cobrir os
débitos existentes no imóvel.”, de modo que “o valor de arrematação do bem não será
suficiente sequer para cumprir integralmente a obrigação executada, que em fevereiro
de 2018 já estava no importe de R$ 210.360,39, fato que atesta a prática de um ato
de expropriação inútil.”; e) afronta ao art. 891, parágrafo único, do CPC/2015, pois o
valor arrematado não equivale nem a 50% do montante; f) reforça a violação à
isonomia, já que “nem se pode alegar, no caso, que a razão para a oferta de lance
menor que a metade da avaliação decorreu, assim como arguido na origem, do fato
de ser o Agravado coproprietário do imóvel e, portanto, ter uma cota-parte de 50% do
imóvel como sua, pois idêntico direito está sendo negado à Agravante, a despeito,
repise-se, da solidariedade que há em razão das despesas condominiais.”; g) se
mantida a solução adotada em primeiro grau, o agravado adquirirá a totalidade do
bem, inclusive da cota-parte da agravante, nos autos de um processo em que a
relação jurídica de fundo é solidária, restando a ele gozar do bem sem nenhuma
constrição, e a agravante seguirá no polo passivo da execução, pelo saldo residual; h)
acena para a existência de débitos tributários, no valor de R$91.771,31, de modo que
o crédito do Condomínio será o último a ser satisfeito, já que sobraria apenas
R$153.642,28, quantia inferior à execução, significando a absoluta inutilidade da
expropriação, “valendo-se ela apenas como um meio do Agravado obter para si, em
evidente enriquecimento sem causa, a totalidade de um imóvel em copropriedade,
restando os encargos fiscais e condominiais à ora Agravante.”. No mais, pede a
agravante o afastamento da multa imposta.
Contraminuta do arrematante a fls. 835/849, em que alega.
Contraminuta do Condomínio agravado a fls. 896/915.
A decisão recorrida, conforme fls. 714, não conheceu das
alegações formuladas pela agravante, e renovadas no recurso, aplicando multa de
10% sobre o valor em execução.

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As controvérsias recursais, portanto, as seguintes: a) superada
a alegação de preclusão, se é lícita a aquisição da fração ideal de metade de bem
imóvel em leilão pelo coproprietário da outra metade, cuja origem do débito são
despesas condominiais, e não tendo o arrematante e coproprietário figurado no polo
passivo da ação de cobrança de despesas condominiais; b) afastamento da multa
imposta.
Em seu voto, o Relator propõe a manutenção da decisão.
A decisão, com a devida vênia, comporta reforma.
Afasta-se, inicialmente, a alegação de preclusão, ante o não
implemento da condição prevista no art. 903, § 4o, do CPC/2015, isto é, a expedição
da carta de arrematação.
O agravado e coproprietário, nos termos de fls. 567/568, e
conforme informado pelo leiloeiro, efetuou proposta de arrematação da fração ideal da
agravante, após o encerramento do leilão sem licitantes, o que acabou sendo
homologado pelo r. Juízo de primeiro grau a fls. 581, em decisão disponibilizada no
Diário da Justiça Eletrônico em 04/12/2018, e reforçada pela decisão de fls. 607,
disponibilizada no Diário da Justiça Eletrônico em 04/02/2019.
O coproprietário, portanto, adquiriu a fração pertencente à
executada, após a frustração de leilão ocorrido em razão de penhora da integralidade
do bem imóvel para pagamento de dívida condominial.
Inviável, todavia, a arrematação.
Todas as despesas condominiais são obrigações propter rem,
pois existem em função do bem. Não derivam da vontade do devedor, mas sim da sua
condição de titular de direito real, sendo obrigação que surge a partir da aquisição de
um direito real. Tem natureza mista, pois é uma obrigação de natureza pessoal que
surge em razão da aquisição de um direito real.

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A obrigação propter rem, portanto, é uma obrigação mista e
simbiótica, apresentando traços comuns aos direitos obrigacionais e reais, de modo
que a pessoa assume uma prestação de dar, fazer ou não fazer, em razão da
aquisição de um direito real. Nesse exato sentido a doutrina de Nelson Rosenvald e
Cristiano Chaves de Farias (in Curso de Direito Civil, Volume 2, São Paulo, Atlas,
2015):
“
As obrigações propter rem são prestações impostas ao titular
de determinado direito real, pelo simples fato de assumir tal condição.
Vale dizer, a pessoa do devedor será individualizada única e
exclusivamente pela titularidade de um direito real. As obrigações
mistas são simbióticas, pois apresentam características comuns aos
direitos obrigacionais e reais. A pessoa assume uma prestação de
dar, fazer ou não fazer, em razão da aquisição de um direito real.
Uma importante situação de imbricação entre direito real e
obrigacional instala-se no momento da formação das obrigações
propter rem ou ob rem. Conhecidas também como obrigações mistas
ou ambulatórias, constituem uma figura peculiar, pois se inserem
entre os direitos reais e os direitos obrigacionais, assimilando
características de ambos.
Caio Mário da Silva Pereira esclarece que “o equívoco dos que
pretendem definir a obrigação propter rem como pessoal é o mesmo
dos que lhe negam a existência, absorvendo-a na real. Ela é uma
obrigação de caráter misto, pelo fato de ter como a obligatio in
personam objeto consistente em uma prestação específica; e como a
obligatio in re estar sempre incrustada no direito real””
No caso concreto, o agravado e arrematante, embora não seja
parte no processo, é proprietário de metade do bem objeto de constrição e de dívida
com natureza propter rem, ou seja, uma obrigação de natureza mista: pessoal e real.
Desse modo, ainda que o coproprietário não tenha integrado o polo passivo, por não
ser hipótese de litisconsórcio necessário, o fato é que a obrigação tem natureza mista,
o que se traduz na impossibilidade de o coproprietário adquirir a fração ideal do
condômino executado em leilão, em razão de dívida do próprio bem.
No fundo, o arrematante desvirtua por completo o processo
executivo e a arrematação: ainda que não seja executado no processo, a relação
jurídica de direito material impede a arrematação, ante a natureza da obrigação
propter rem. Assim, é indiferente o fato dele não ser parte no processo executivo, pois
é a partir da relação de direito material estabelecida com a coisa que emerge a
impossibilidade de se arrematar a fração ideal da executada. O arrematante, ainda
que não seja o possuidor, por ser proprietário tem vínculo com a coisa, que é objeto

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de penhora em razão de débitos provenientes de obrigação propter rem.
Cabe pontuar, ademais, que, ao comentar o art. 1.315 do
CC/2002 (“O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as
despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver
sujeita.”), Francisco Loureiro chama a atenção para as responsabilidades daquele que
é proprietário de fração ideal quanto ao pagamento das despesas condominiais (in
Código Civil Comentado, Barueri, Manole, 2018, pág. 1264):
“O quinhão de cada condômino responde pelo inadimplemento da
obrigação de ratear as despesas, como crédito preferencial, dotado
de privilégio sobre os demais credores, por se tratar de despesas com
a manutenção e conservação da própria coisa. Cuida-se de obrigação
propter rem, ou seja, devedor é o titular da copropriedade sobre a
coisa. O adquirente da parte ideal, assim, passa a ser devedor pelo
só fato de ter se tornado condômino.”
Além disso, a situação travada nos autos também revela
violação ao art. 1.322 do CC/2002:
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não
quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e
repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de
oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que
tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de
quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na
coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais,
realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa
àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os
condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal
oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino
ao estranho.
No caso, a agravante expressamente se recusa a autorizar a
arrematação de sua fração ideal ao agravado, coproprietário, e a proposta do
coproprietário desvirtua a regra do parágrafo único do referido dispositivo legal.
No mais, o pagamento efetuado não tem o condão de liberar o

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agravado, eis que, nos termos do art. 826 do CPC/2015, somente é possível remir a
execução “pagando ou consignando a importância atualizada da dívida, acrescida de
juros, custas e honorários advocatícios”, o que não se verifica na hipótese dos autos.
Anula-se, desse modo, a arrematação e, por consequência, a
multa por litigância de má-fé.
Pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso.
ALFREDO ATTIÉ

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FABIO HENRIQUE PODESTA
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Votos
ALFREDO ATTIE JUNIOR
13BB09F8
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2141786-37.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.