Tribunal: TJSP
Processo: 1032977-58.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Francisco Shintate
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-11
Data de publicação: 2020-11-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Condomínio. Ação de cobrança. Sentença que condenou arrematante do imóvel ao pagamento das cotas condominiais referentes ao período entre 1996 e 2012.
1. Prescrição. Quantias foram objeto de ações de cobrança prévias direcionadas ao anterior proprietário. Interrupção da prescrição em decorrência do despacho que ordena a citação que não atingem o arrematante, que não foi parte

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Condomínio. Ação de cobrança. Sentença que condenou arrematante do imóvel ao pagamento das cotas condominiais referentes ao período entre 1996 e 2012.
1. Prescrição. Quantias foram objeto de ações de cobrança prévias direcionadas ao anterior proprietário. Interrupção da prescrição em decorrência do despacho que ordena a citação que não atingem o arrematante, que não foi parte naquelas demandas. Precedentes. Prescrição reconhecida.
2. Usufruto. Através de acordo firmado entre o condomínio recorrido e o antigo proprietário na ação de cobrança para quitação da dívida, decretou-se o usufruto do imóvel em favor do recorrido pelo prazo necessário a satisfação do crédito em execução, através dos frutos provenientes da locação do bem. Gravame averbado no registro do imóvel. Recorrente arrematou o bem ciente de que o direito real perduraria pelo prazo necessário para pagamento da dívida. Sendo assim, não era autorizado ao recorrido permitir a extinção do usufruto para então promover nova demanda, desta vez destinada a cobrar a quantia do novo proprietário. Violação da boa-fé objetiva e do ato jurídico perfeito. O imóvel foi adquirido com a garantia de que o arrematante não teria seu patrimônio pessoal atingido, já que o gravame perduraria até a quitação das cotas condominiais. Recorrente somente responde pelos débitos do imóvel posteriores à averbação da extinção do direito real.
3. Sentença reformada para julgar a demanda improcedente. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000927830
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1032977-58.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MAURO
DEL CIELLO, é apelado CONDOMINIO EDIFICIO PORTO ROTONDO.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente) E JAYME DE OLIVEIRA.
São Paulo, 11 de novembro de 2020.
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1032977-58.2019.8.26.0100
Apelante: Mauro Del Ciello
Apelado: Condominio Edificio Porto Rotondo
Comarca: São Paulo - 7a Vara Cível
Juiz de Direito: Sang Duk Kim
Número de origem: 1032977-58.2019.8.26.0100
VOTO No 2761
APELAÇÃO CÍVEL. Condomínio. Ação de cobrança. Sentença
que condenou arrematante do imóvel ao pagamento das cotas
condominiais referentes ao período entre 1996 e 2012.
1. Prescrição. Quantias foram objeto de ações de cobrança
prévias direcionadas ao anterior proprietário. Interrupção da
prescrição em decorrência do despacho que ordena a citação que
não atingem o arrematante, que não foi parte naquelas
demandas. Precedentes. Prescrição reconhecida.
2. Usufruto. Através de acordo firmado entre o condomínio
recorrido e o antigo proprietário na ação de cobrança para
quitação da dívida, decretou-se o usufruto do imóvel em favor
do recorrido pelo prazo necessário a satisfação do crédito em
execução, através dos frutos provenientes da locação do bem.
Gravame averbado no registro do imóvel. Recorrente arrematou
o bem ciente de que o direito real perduraria pelo prazo
necessário para pagamento da dívida. Sendo assim, não era
autorizado ao recorrido permitir a extinção do usufruto para
então promover nova demanda, desta vez destinada a cobrar a
quantia do novo proprietário. Violação da boa-fé objetiva e do
ato jurídico perfeito. O imóvel foi adquirido com a garantia de
que o arrematante não teria seu patrimônio pessoal atingido, já
que o gravame perduraria até a quitação das cotas condominiais.
Recorrente somente responde pelos débitos do imóvel
posteriores à averbação da extinção do direito real.
3. Sentença reformada para julgar a demanda improcedente.
Recurso provido.
1. Trata-se de recurso de apelação interposto por Mauro Del
Ciello (fls. 255/269) contra respeitável sentença (fls. 240/243) que, nos autos de ação de

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cobrança, que lhe move o Condomínio Edifício Porto Rotondo, julgou parcialmente
procedente a demanda para condenar o requerido ao pagamento das quotas condominiais
do período de novembro de 1996 a setembro de 2012, considerando o valor total atingido
em 24.09.2014, e, a partir desse marco, acrescido de correção monetária desde o
vencimento. Em razão da sucumbência recíproca, atribuiu-se a cada uma das partes o
pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios da parte
contrária em 10% do valor da causa, vedada a compensação.
Relata, em resumo, que em 2015 arrematou em leilão judicial a
nua propriedade do imóvel cujas taxas condominiais são objeto de discussão nos autos,
tendo sido, contudo, imitido na posse somente em 06.06.2018. Informa que, quando da
aquisição, o condomínio recorrido possuía o usufruto do bem para quitação de cotas de
condomínio em atraso, isto em razão de ações de cobrança movidas em face do antigo
proprietário. Afirma que entendeu que não lhe seria legítima a oposição ao usufruto
mencionado no edital da arrematação em hasta pública. Contudo, acrescenta, foi
surpreendido com acordo entre o condomínio e o antigo proprietário em 29.10.2018
através do qual solicitaram desistência do processo no 0246261-89.2007.8.26.0100.
Assevera que houve, assim, renúncia por parte do recorrido ao direito real. Entretanto,
acrescenta, o apelado propôs a presente demanda para cobrança de cotas condominiais
referentes ao período entre 1996 e 2014, cotas estas previamente discutidas nas
mencionadas ações de cobrança movidas contra o antigo proprietário. Afirma que deve
ser reconhecida a prescrição da pretensão de cobrança, na medida em que, em relação a
ele, não houve interrupção nestas ações propostas em face do anterior proprietário, vez
que não foi parte nestas demandas. Afirma ainda que, de acordo com entendimento
consolidado do Superior Tribunal de Justiça, o prazo para cobrança de dívida
condominial é de cinco anos, de forma que, considerando a data de distribuição da
demanda, somente pode ser objeto de discussão os débitos posteriores a 11.04.2014.
Afirma ainda que é responsável pelas cotas de condomínio somente após sua imissão na
posse do imóvel, isto de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
Explica que a Corte superior adota o entendimento de que o que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do

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compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação. Observa
que há erro material na sentença, na medida em que, conquanto em sua fundamentação o
juízo tenha reconhecido que as cotas até outubro de 1997 foram pagas no processo n°
0527080-78.1997.8.26.0100, no dispositivo incluiu na condenação as parcelas
condominiais do período de novembro de 1996 a setembro de 2012. Esclarece que o erro
material foi indicado em sede de embargos de declaração, que, no entanto, foram
rejeitados. Ressalta que o recorrido, pelo período em que teve o usufruto do imóvel,
locou o bem por R$ 5.000, de forma que, descontada a taxa de condomínio e IPTU,
restaria a quantia de R$ 3.065,48, valor este que deveria ser utilizado para amortização
das cotas vencidas, quitando-se as mais antigas primeiro. Pontua que o recorrido não
demonstrou nos autos ter feito a devida compensação dos valores, e, além disso, a
sentença deixou de determinar a comprovação da quitação pelo usufruto, fixando a
condenação sobre valor equivocado. Argumenta que a cobrança deverá observar os
padrões de correção já fixados para a dívida, não sendo autorizado ao apelado majorar a
taxa de juros para 12%, quando o acordo com o antigo proprietário previu taxa de 6%, ou
mesmo incluir multa sequer convencionada quando da discussão do débito. Afirma, por
fim, arrematou o imóvel por livre e espontânea vontade, sob a garantia de que os débitos
já consolidados entre condomínio e antigo proprietário seriam pagos pelo usufruto, tendo
sido, contudo, vítima de manobra absurda do recorrido para alterar a forma de
pagamento.
Recurso tempestivo (fls. 254) e preparado (fls. 270/271).
Contrarrazões apresentadas (fls. 330/347).

O recorrente manifestou oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2. O recurso merece provimento.

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Trata-se de demanda proposta por Condomínio Edifício Porto
Rotondo, ora recorrido, em face de Mauro Del Ciello, ora recorrente, para cobrança de
cotas condominiais referentes ao período entre 1996 e 2014.
Insta esclarecer, de início, que tais cotas foram objeto de
discussão em duas ações movidas pelo recorrido em face do antigo proprietário do
imóvel, Gumercindo Campos Brito Neto: i) débitos do período de julho de 1996 a maio
de 1997 processo n° 1005011-92.1997.8.26.0100; ii) débitos de novembro de 1997 a
outubro de 2007, além dos vincendos no curso da ação
processo n°
0246261-89.2007.8.26.0100.
Em 22.05.2012, a fim de possibilitar a quitação da dívida em
atraso, decretou-se o usufruto do imóvel em favor do condomínio recorrido pelo prazo
necessário, perdendo o então proprietário o gozo do bem:
“Vistos. Petição de fls. 449: DEFIRO. Estão presentes os requisitos previstos
no art. 716 do Código de Processo Civil. Isso porque a fls. 410 consta auto de
segunda praça negativo, não tendo havido licitantes. Ademais, a alienação
forçada do imóvel seria muito mais gravosa para o executado, que o perderia.
Por fim, a decretação do usufruto do imóvel em favor do credor, nas
circunstâncias presentes, se mostra a única ou mesmo derradeira maneira de
receber seu crédito. DECRETO o usufruto do imóvel, na forma do disposto
no art. 716 do Código de Processo Civil, pelo prazo necessário para a
satisfação do crédito exequendo. Na forma do art. 717 do Código de
Processo Civil, DECRETO a perda do gozo do imóvel pelo executado até
que tenha sido pago o principal, juros, custas, honorários sucumbenciais e
correção monetária. Nomeio como administrador do imóvel o próprio
condomínio, representado por seu síndico (nesse sentido: JTJ 293/324),
investindo-o, na forma do art. 719 do Código de Processo Civil, de todos os
poderes que concernem ao usufrutuário, inclusive a imissão na posse do
imóvel, providência sem a qual o usufruto não terá eficácia. Recolha a parte
exeqüente as correspondentes custas para elaboração da carta a ser averbada
no Registro de Imóveis (art. 722, § 1.o do Código de Processo Civil) no prazo
de 10 (dez) dias. A imissão na posse deverá ser precedida do recolhimento
das correspondentes custas. Fica desde já consignado que o deferimento da
locação do imóvel deverá obedecer antes ao disposto no art. 724 do Código
de Processo Civil. Int.” (g. n.)
O direito real foi averbado no registro do imóvel em 17.09.2012
(fls. 81).

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Em 29.04.2014, perante a Justiça do Trabalho, o recorrente
arrematou a nua propriedade do bem em leilão judicial (fls. 35), sendo a alienação
averbada em 19.02.2015 (fls. 83).

Desta forma, considerando o gravame que pendia sobre o bem, a
posse do imóvel permaneceu com o condomínio recorrido, que, por meio de locação,
auferia recursos para quitação da dívida. Neste sentido, em 26.02.2018, a ação n°
1005011-92.1997.8.26.0100 foi julgada extinta, ante o cumprimento integral dos débitos
relativos ao período de julho de 1996 a maio de 1997 (fls. 273/274).
Em 29.09.2018 o condomínio e o antigo proprietário entabularam
acordo para desistência da ação n° 0246261-89.2007.8.26.0100, isto porque, conforme
constou da minuta “diante da r. decisão de fls., que indeferiu a substituição processual,
desistir do presente feito, uma vez que a expropriação do apartamento sobre o qual
recai o débito objeto da presente ação, tornou inviável o pagamento da dívida pelos
Requeridos, que há muito se encontram em estado de insolvência” (fls. 218).
Esclareça-se que, anteriormente, o condomínio postulou a
substituição processual do executado para inclusão do arrematante. A medida, entretanto,
foi indeferida vez que o feito se encontrava em fase de cumprimento de sentença, não
sendo possível a inclusão daquele que não foi parte na ação de conhecimento (fls.
276/278).
Assim, após a notícia de acordo entre o recorrido e anterior
proprietário do bem, através de decisão proferida em 25.02.2019, o pedido de desistência
foi homologado. Na sequência, em 11.04.2019, o apelado propôs a presente demanda
para cobrança das quotas condominiais em atraso do arrematante.
Pois bem, feito este relato deve ser reconhecido em primeiro
lugar que a interrupção da prescrição decorrente do despacho que ordenou a citação do
anterior proprietário nas mencionadas ações de cobrança não atinge o recorrente. Isto

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decorre do entendimento de que a citação de quem não é parte legítima não tem o condão
de interromper a prescrição:
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO SERVIDOR PÚBLICO. IMPOSTO
DE RENDA.
RESTITUIÇÃO. AJUIZAMENTO DE AÇÃO INDENIZATÓRIA CONTRA
PARTE ILEGÍTIMA. CITAÇÃO VÁLIDA. AUSÊNCIA DE INTERRUPÇÃO
DA PRESCRIÇÃO.
INTELIGÊNCIA DO ART. 202, INCISO I, DO CÓDIGO CIVIL/2002 E ART.
219, CAPUT E § 1.o, DO CPC/1973 (ATUAL ART. 240, § 1.o, DO CPC/2015).
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA CONHECIDOS E ACOLHIDOS.
1. Nos termos do § 1.o do art. 219 do CPC/1973, a citação válida, ainda
quando ordenada por juiz incompetente, interrompe a prescrição, que
retroagirá à data da propositura da ação. O § 1.o do art. 240 do CPC/2015,
por sua vez, alinhado com a novo Código Civil, reza que a interrupção da
prescrição, operada pelo despacho que ordena a citação, ainda que proferido
por juízo incompetente, retroagirá à data de propositura da ação.
2. O inciso I do art. 202 do Código Civil/2002 condiciona o efeito interruptivo
da prescrição, a partir do despacho que ordenar a citação, "se o interessado
a promover no prazo e na forma da lei processual".
3. É consequência inarredável das normas de regência que não há
interrupção da prescrição (i) se a citação ocorre depois da implementação
do prazo prescricional, salvo demora imputável à administração judiciária
(§ 3.o do art. 240 do CPC/2015); ou, mesmo antes, (ii) se a citação não
obedece a forma da lei processual.
Nessa segunda perspectiva, se a ação é endereçada à parte ilegítima,
claramente não foi observada a forma da lei processual e, por conseguinte,
não há falar em interrupção do prazo prescricional.
4. Cumpre ressaltar que, no caso dos autos, não há falar em dúvida acerca da
parte legítima - o que, eventualmente, poderia ensejar a mitigação desse
entendimento acerca da interrupção do prazo prescricional -, porquanto as
ações foram propostas apenas em face da União, parte já reconhecidamente
ilegítima à época, em razão do julgamento do REsp n.o 989.419/RS, Rel.
Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe
18/12/2009, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 193) e da edição da
Súmula n.o 447/STJ: "Os Estados e o Distrito Federal são partes legítimas na
ação de restituição de imposto de renda retido na fonte proposta por seus
servidores." (Súmula n.o 447, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 28/04/2010,
DJe 13/05/2010).
5. Embargos de divergência conhecidos e acolhidos para, cassando o
acórdão embargado da Segunda Turma, conhecer do agravo em recurso
especial e dar provimento ao recurso especial do ESTADO DO PARANÁ, a
fim de restabelecer a sentença de primeiro grau, que havia declarado a
prescrição da pretensão dos Autores, com a consequente extinção do
processo, com base no art. 269, inciso IV, do CPC/1973.
(EAREsp
1294919/PR,
Rel.
Ministra
LAURITA
VAZ,
CORTE
ESPECIAL, julgado em 05/12/2018, DJe 13/12/2018)
Neste sentido, aliás, entendimento já adotado nesta Câmara:

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- Despesas de condomínio - Julgamento conjunto de ação declaratória de
inexigibilidade de débito e de embargos à execução - Embargos à execução
propostos após o ajuizamento, pelo executado, da ação declaratória, com
pretensões idênticas - Extinção dos embargos à execução, por falta de
interesse de agir - Possibilidade - Sucumbência do executado, nos embargos à
execução, porque, no caso concreto, eles eram desnecessários. - Execução de
despesas condominiais vencidas após a arrematação do bem - Propositura
após o prazo prescricional de cinco anos, contados da arrematação -
Existência de demanda em curso, quando da arrematação, em relação às
despesas vencidas e vincendas - Arrematante que não é devedor solidário
nem participou daquela demanda, não havendo interrupção do prazo
prescricional em relação a ele - Prescrição reconhecida, com consequente
extinção da execução - Cabimento - A extinção da execução não implica
novo arbitramento de verba honorária sucumbencial, porque ela já foi fixada
na sentença proferida na ação declaratória, que reconheceu a prescrição das
verbas executadas - Apelos não providos. (TJSP; Apelação Cível
1027825-63.2018.8.26.0100; Relator (a): Silvia Rocha; Órgão Julgador:
29a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 37a Vara Cível; Data
do Julgamento: 26/08/2020; Data de Registro: 03/09/2020) (g. n.).
Sendo assim, somente seria possível ao condomínio recorrido a
cobrança do recorrente de débitos em aberto referentes aos cinco anos anteriores à
propositura da demanda:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. DIREITO
CIVIL.
COBRANÇA
DE
TAXAS
CONDOMINIAIS.
DÍVIDAS
LÍQUIDAS,
PREVIAMENTE
ESTABELECIDAS
EM
DELIBERAÇÕES
DE
ASSEMBLEIAS GERAIS, CONSTANTES DAS RESPECTIVAS ATAS. PRAZO
PRESCRICIONAL. O ART. 206, § 5o, I, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, AO
DISPOR QUE PRESCREVE EM 5 (CINCO) ANOS A PRETENSÃO DE
COBRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDAS CONSTANTES DE INSTRUMENTO
PÚBLICO OU PARTICULAR, É O QUE DEVE SER APLICADO AO CASO.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015 (art.
543-C do CPC/1973), é a seguinte: Na vigência do Código Civil de 2002, é
quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício
(vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial
ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular,
a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.
2. No caso concreto, recurso especial provido.
(REsp 1483930/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 23/11/2016, DJe 01/02/2017)
Contudo, no presente caso, o imóvel, quando arrematado pelo
apelante, estava gravado por usufruto para quitação dos débitos condominiais. Sendo
assim, necessário reconhecer que o recorrente só responde pelos débitos posteriores à
averbação da extinção do direito real.

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Isto porque, não era autorizado ao condomínio permitir a
extinção do usufruto para então promover nova demanda, desta vez destinada a cobrar a
quantia do novo proprietário. Tal conduta, flagrantemente violadora da boa-fé objetiva,
consubstancia comportamento contraditório do condomínio recorrido, que já possuía
meios para adimplemento da dívida.
Acrescente-se que o recorrente adquiriu o imóvel ciente de que
direito real perduraria pelo prazo necessário para a satisfação do crédito exequendo,
como inclusive constava do registro do bem. É dizer, o imóvel foi adquirido com a
garantia de que o arrematante não teria seu patrimônio pessoal atingido, já que o gravame
perduraria até a quitação das cotas condominiais. Sendo assim, o redirecionamento da
cobrança representa violação ao ato jurídico perfeito, o qual recebe proteção
constitucional, incluído no rol de direitos e garantias fundamentais pela carta magna.
Desta forma, sob pena de violação da segurança jurídica, o
recorrente só deve responder pelos débitos do imóvel posteriores à averbação da extinção
do direito real, razão pela qual a pretensão do condomínio recorrido merece acolhimento.
Portanto, a hipótese é de provimento do recurso para julgar
improcedente a ação, invertendo-se os ônus decorrentes da sucumbência para condenar a
parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
ora fixados em 12% do valor da causa, já considerando o trabalho adicional em grau
recursal, na forma do artigo 85, §§ 2o e 11, do Código de Processo Civil.
3. Em face do exposto, dá-se provimento ao recurso.
FRANCISCO SHINTATE
Relator