Tribunal: TJSP
Processo: 1012724-13.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE COBRANÇA. Alegação de abusividade da cobrança do ITBI, ante a extemporaneidade da cobrança e isenção do mesmo pela legislação municipal. Ação julgada improcedente. Inconformismo do autor. Contrato celebrado que prevê expressamente a responsabilidade do comprador pelo pagamento do imposto. Ausência de abusividade. Obrigação originária do comprador. Inteligência do artigo

Ementa:
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE COBRANÇA. Alegação de abusividade da cobrança do ITBI, ante a extemporaneidade da cobrança e isenção do mesmo pela legislação municipal. Ação julgada improcedente. Inconformismo do autor. Contrato celebrado que prevê expressamente a responsabilidade do comprador pelo pagamento do imposto. Ausência de abusividade. Obrigação originária do comprador. Inteligência do artigo 490 do Código Civil. Não demonstrada a ocorrência de cobrança indevida pela construtora. Eventual isenção concedida pela legislação local deve preencher os requisitos lá elencados, cabendo à autoridade administrativa sua análise. Enquadramento na hipótese de isenção não comprovados. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000065053
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1012724-13.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante ALAN
RAFAEL DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso.
V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012724-13.2018.8.26.0576 -Voto no 07700
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Apelação Cível no 1012724-13.2018.8.26.0576
Apelante
: Alan Rafael da Silva (Justiça Gratuita)
Advogado
: Felipe Augusto Tadini Martins (Fls: 8)
Apelado
: MRV Engenharia e Participações S/A
Advogados
: Fabiana Barbassa Luciano e outro
Comarca: São José do Rio Preto
Voto no 07700
bsa
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE COBRANÇA. Alegação de
abusividade da cobrança do ITBI, ante a extemporaneidade da
cobrança e isenção do mesmo pela legislação municipal. Ação
julgada improcedente. Inconformismo do autor. Contrato celebrado
que prevê expressamente a responsabilidade do comprador pelo
pagamento do imposto. Ausência de abusividade. Obrigação
originária do comprador. Inteligência do artigo 490 do Código Civil.
Não demonstrada a ocorrência de cobrança indevida pela construtora.
Eventual isenção concedida pela legislação local deve preencher os
requisitos lá elencados, cabendo à autoridade administrativa sua
análise. Enquadramento na hipótese de isenção não comprovados.
Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de ação de cobrança que Alan Rafael da Silva move
contra MRV Engenharia e Participações S.A. Aduz o autor que celebrou com a ré promessa
de compra e venda da unidade 106, bloco 04, Parque Rio Porteño, São José do Rio Preto/SP.
Afirma que lhe foi cobrada a quantia de R$ 459,31 supostamente a título de ITBI. Todavia,
afirma que em nenhum momento foi comprovado que referido valor foi destinado para o
pagamento do imposto. Afirma, ainda, que a cobrança do ITBI, antes do efetivo registro
imobiliário, contraria o ordenamento jurídico, ressaltando que uma lei municipal isenta os
proprietários dos imóveis adquiridos através do programa Minha Casa Minha Vida, do
pagamento do imposto de transmissão. Diante do exposto, propôs a presente demanda,
visando a declaração de nulidade da cláusula 8a do contrato entabulado, que estipula a referida
cobrança e a condenação da ré a devolver os valores pagos a título de ITBI.
Contestação, fls. 63/84.

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Réplica, fls. 173/177.
Adveio a r. sentença que, entendendo ser a cobrança legítima,
julgou improcedente a demanda, condenando o autor a arcar com as custas, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 1.000,00, ressalvada a isenção da
gratuidade.
Inconformado, apela o autor, objetivando, em síntese, o reexame
e a reversão do julgado, com fundamento na ilegalidade da cobrança do ITBI, vez que a
cobrança do imposto antecede o fato gerador, contrariando o disposto no inciso I, do artigo 35
do CTN e o disposto no artigo 1.245, do Código Civil e na isenção tributária dos adquirentes
de imóveis através do programa “Minha Casa, Minha Vida”, nos termos da Lei
Complementar Municipal no 290/2009.
Contrarrazões, fls. 199/206.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Aduz o autor/apelante que é indevida a cobrança do Imposto
sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI, pois além de ter sido cobrado a destempo, visto
que o fato gerador da cobrança é o registro imobiliário, também dispôs que a Lei
Complementar no 290/2009 da Comarca de São José do Rio Preto previu isenção do referido
imposto aos imóveis adquiridos através do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, de forma
que não seria possível a cobrança do tributo no caso em comento.
Consigne-se que a cláusula oitava do contrato firmado entre as
partes, em consonância com o artigo 490 do Código Civil, é clara ao prever que a despesa de
ITBI correrá por conta do promitente comprador (fls. 22).

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“Após averbação da certidão de baixa e habite-se, a PROMITENTE
VENDEDORA outorgará ao(à) PROMITENTE COMPRADOR(A) de acordo
com as condições de financiamento previstas no item 4 do quadro resumo:
(i) a escritura pública ou particular de compra e venda com cláusula de
alienação fiduciária em garantia do imóvel objeto deste contrato, nos moldes
da lei 9.514/97; (ii) a escritura definitiva mediante a quitação integral do
preço; (iii) a escritura pública ou particular de compra e venda referente ao
contrato de financiamento bancário. (...) Correrão por conta exclusiva do(a)
PROMITENTE COMPRADOR(A) todos os impostos, tributos e quaisquer
despesas decorrentes da transferência do imóvel, tais como: escritura, ITBI,
registro, despachante, cadastro, despesas com alienação fiduciária em
garantia e outras.
O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) tem ciência e concorda desde já que
a PROMITENTE VENDEDORA poderá providenciar a transferência do
imóvel, arcando com todas as despesas, as quais deverão ser integralmente
reembolsadas” (fls. 22).
Desta forma, a alegada exigência extemporânea do pagamento
de tributo não está configurada, pois referida obrigação foi livremente pactuada entre as partes
e o fator cronológico é insuficiente para desconstituir o avençado, salientando-se que,
enquanto não forem recolhidos regularmente os tributos incidentes sobre o imóvel, o contrato
não estará apto ao registro, o que interfere na regular comercialização do bem, ou seja, o
registro somente se aperfeiçoará após a devida comprovação de pagamento do ITBI, sendo
descabida, portanto, a alegada cobrança indevida por extemporaneidade da exigência do
tributo.
Neste sentido, esta C. Câmara assim decidiu:
APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de compra e venda ITBI Repasse da
obrigação à adquirente Possibilidade - Existência de expressa previsão
contratual Aplicação do disposto nos artigos 490 do Código Civil e 5o,
inciso I, da Lei Complementar municipal no 323/2010 - Legalidade da
cobrança Configuração - Sentença mantida Recurso desprovido, com
majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11 do
Código de Processo Civil.
(TJSP; Apelação Cível 1012764-92.2018.8.26.0576; Relator (a): José
Roberto Furquim Cabella; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro de São José do Rio Preto - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
16/10/2019; Data de Registro: 16/10/2019)
Com relação à suposta isenção do imposto concedida pela
legislação municipal, observa-se que o incentivo previsto no artigo 4o da Lei Complementar no

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290/ 20091, da Comarca de São José do Rio Preto, aplica-se apenas aos imóveis do programa
“Minha Casa, Minha Vida”, financiados pela Caixa Econômica Federal, o que não é o caso
destes autos, considerando que o financiamento imobiliário foi realizado pelo Banco do Brasil
S/A (fls. 85/98). Inexistindo, assim, possibilidade de interpretar de forma ampliativa a
exceção.
Nestes termos, vem decidindo este E. Tribunal:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE ITBI. RESTITUIÇÃO
DE PAGAMENTO. Sentença de improcedência. Irresignação do autor.
Alegação de isenção tributária, pela Lei Complementar Municipal de São
José do Rio Preto no 290/2009. Isenção somente aos imóveis do programa
"Minha Casa, Minha Vida" financiados pela Caixa Econômica Federal.
Financiamento do autor pelo Banco do Brasil. Alegação de descabimento da
cobrança do tributo, antes da ocorrência do fato gerador, registro da
transferência da propriedade na matrícula (art. 35, I, CTN, e art. 1.245,
CC). Pagamento do repasse do ITBI pelo autor já depois do registro da
transmissão na matrícula do imóvel. Restituição afastada. Sentença mantida.
Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1013658-68.2018.8.26.0576; Relator (a): Carlos
Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de
São José do Rio Preto - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 20/08/2019;
Data de Registro: 20/08/2019)
Compromisso de compra e venda de imóvel. Programa Governamental
Minha Casa, Minha Vida. Disposição contratual impôs ao adquirente o
pagamento das despesas em relação a registro, tributos e outros itens
correlatos. Cláusula válida e eficaz. Alegação de isenção de ITBI, com base
em legislação municipal, é insuficiente para dar respaldo à pretensão do
polo ativo. Referência de cobrança antecipada sem suporte, não podendo
prevalecer formalismo exacerbado, mas a praticidade da relação negocial.
Financiamento para aquisição do bem fora perante o Banco do Brasil, e não
pela Caixa Econômica Federal, o que já afasta aspectos abrangendo lei
1“ Em conformidade com o previsto no inciso II do § 1o do artigo 3o da Lei Federal no 11.977, de 07 de julho de
2009, que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida, os empreendimentos analisados, aprovados e
considerados pela CEHab como enquadrados no "Programa Especial Minha Casa, Minha Vida" de apoio à
habitação popular, e destinados à produção de unidades habitacionais de interesse social pelo Programa
Minha Casa, Minha Vida - PMCMV do Governo Federal, através da Caixa Econômica Federal, receberão os
seguintes
incentivos”
(fonte:
https://leismunicipais.com.br/a/sp/s/sao-jose-do-rio-preto/lei-
complementar/2009/29/290/lei-complementar-n-290-2009-cria-no-municipio-o-programa-especial-minha-casa-
minha-vida-de-apoio-a-habitacao-popular-vinculado-ao-programa-minha-casa-minha-vida-do-governo-federal-
e-da-outras-providencias)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1012724-13.2018.8.26.0576 -Voto no 07700
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local. Improcedência da ação que se apresenta adequada. Apelo
desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1020594-12.2018.8.26.0576; Relator (a): Natan
Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro
de São José do Rio Preto - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 28/03/2019;
Data de Registro: 28/03/2019)
Deste modo, de rigor a manutenção da r. sentença.
Em face do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil de
2015, ficam os honorários advocatícios majorados para R$ 1.100,00, observados os critérios
do § 2o do sobredito artigo, mormente o trabalho realizado pelo profissional e o tempo
decorrido desde o ajuizamento, ressalvada a isenção da gratuidade.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão
posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006
p. 240).
Do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO AO
RECURSO.
ANA MARIA BALDY
Relatora