Tribunal: TJSP
Processo: 2209414-43.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Cristina Zucchi
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. REJEIÇÃO DE TESE DE IMPENHORABILIDADE DE IMÓVEL PELA NATUREZA DA DÍVIDA ORIUNDA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. MANUTENÇÃO DA REJEIÇÃO DA TESE DOS AGRAVANTES. INTELIGÊNCIA DO ART. 3o, VII DA LEI N.o 8.009/90. PRECEDENTE DO STJ. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.

Agravo de instrumento improvido, com determinação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 32449
Registro: 2020.0000029386
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2209414-43.2019.8.26.0000, da Comarca de São Caetano do Sul, em que são agravantes
ALBERTO LUIZ HERMANN e IVONE MAXIMIANO DOS SANTOS HERMANN, é
agravado ALARICO SUHADOLNIK.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com determinação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
CRISTINA ZUCCHI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 32449
Agravo de Instrumento no 2209414-43.2019.8.26.0000 -Voto no 32449
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Agravante(s): ALBERTO LUIZ HERMANN E OUTRO
Agravado(s): ALARICO SUHADOLNIK
Interessado(s): ALBERTO LUIZ HERMANN JÚNIOR
Comarca: São Caetano do Sul 1a Vara Cível (Processo no 0001882-68.2011.8.26.0565)
EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. REJEIÇÃO DE TESE DE
IMPENHORABILIDADE DE IMÓVEL PELA NATUREZA DA
DÍVIDA
ORIUNDA
DE
CONTRATO
DE
LOCAÇÃO
COMERCIAL. MANUTENÇÃO DA REJEIÇÃO DA TESE DOS
AGRAVANTES. INTELIGÊNCIA DO ART. 3o, VII DA LEI N.o
8.009/90. PRECEDENTE DO STJ. DECISÃO AGRAVADA
MANTIDA.
Agravo de instrumento improvido, com determinação.
Trata-se de agravo de instrumento, que objetiva a reforma da r. decisão de
fls. 61/63, proferida pelo MM. Juiz de Direito Ricardo Felício Scaff, em cumprimento de
sentença, que rejeitou alegação dos agravantes de impenhorabilidade do imóvel penhorado.
Pleiteiam os agravantes a concessão da gratuidade da justiça e alegam, em
apertada síntese, que a decisão agravada deve ser reformada, pois: 1) o STF lançou
entendimento de impenhorabilidade do imóvel utilizado pela família e que foi dado em
garantia em contrato de locação para fim comercial; 2) o imóvel penhorado é utilizado
como lar familiar; 3) há vício de consentimento no contrato e dupla garantia; 4) o imóvel
penhorado é o único bem imóvel dos agravantes; 5) a livre iniciativa não pode ser
sobreposta à dignidade da pessoa humana; 6) são idosos com saúde debilitada.
O recurso foi recebido com parcial efeito suspensivo (fls. 95) e regularmente
processado.
Contraminuta às fls. 101/121 e fls. 122/153, pugnando pelo decreto de
deserção do recurso ou o seu improvimento.
É o relatório.

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Após determinação para os agravantes juntarem provas da alegada
necessidade financeira (fls. 154), tendo havido o devido cumprimento (fls. 157/175), foi
observado que a questão da gratuidade da justiça foi indeferida pelo r. Juízo “a quo”, em
decisão proferida, em 17/08/2016 (fls. 83/85), não havendo notícia de ter havido
interposição de recurso naquela ocasião.
Porém, a gratuidade da justiça não faz coisa julgada material e sim formal,
podendo ser deferida ou revogada a qualquer tempo, bastando prova eficaz da precariedade
financeira de quem a pleiteia. Assim, se houve modificação da situação financeira dos
agravantes a justificar a concessão da gratuidade da justiça, eles deverão buscar, em
primeira instância, a apreciação do pedido de concessão de referido benefício, para que não
configure supressão de instância.
Contudo, em respeito ao princípio da máxima efetividade do processo e da
celeridade processual, fica autorizado o processamento do presente recurso sem o
recolhimento da taxa judiciária, em caráter excepcional, sem prejuízo de que, para os
demais atos do processo, a questão da gratuidade da justiça deve ser reapreciada pelo r.
Juízo “a quo”.
Perseguem os agravantes a reforma da decisão agravada para que seja
reconhecida a impenhorabilidade do imóvel bem de família, que foi dado em garantia no
contrato de locação comercial (fls. 122/129).
Cuida-se de cumprimento de sentença (fls. 130), almejando o recebimento
do valor de R$155.287,58, atualizado em Março/2016 (fls. 151/152), relativo à
inadimplência dos locativos e encargos de contrato de locação comercial (fls. 122/129),
tendo sido dado em garantia o imóvel penhorado (fls. 69).
Nos termos do art. 37, § único, da Lei no 8.245/91, é vedada a exigência de
mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação.
No entanto, a garantia indicada no contrato de locação (fls. 122/129), cuida-
se de fiança e não de caução. A indicação do imóvel (fls. 123) não se constitui de garantia
real, mas sim uma indicação patrimonial, uma individualização do imóvel. Para ser

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entendida como caução haveria necessidade de instrumento solene e à parte, a fim de que
fosse averbada à margem da respectiva matrícula do imóvel, conforme dispõe o art. 38, §
1o, parte final, da Lei no 8.245/91. E a existência do ato registrário perante o Cartório de
Registro de Imóveis, com relação ao imóvel penhorado, os fiadores não se desincumbiram
de comprovar. Assim, não há que se cogitar de dupla garantia.
No mesmo sentido, precedente desta E. 34a Câmara de Direito Privado:
“Embargos à execução de contrato de locação. Alegação de existência de dupla garantia. Contrato
garantido apenas por fiança. Menção a imóvel de propriedade da fiadora que serviu apenas para
demonstração de lastro patrimonial capaz de garantir sua solvabilidade e não como garantia real.
Sentença de improcedência mantida. Apelo improvido.Ÿ1
Portanto, não se tratando de caução, mas sim de fiança (fls. 122/129), a
garantia ajustada possui natureza intuitu personae, na qual o garante tem sua
responsabilidade equiparada à do devedor principal.
Assim sendo, tratando-se de imóvel de fiador, ainda que único, incide a
exceção prevista no inciso VII do art. 3o da Lei 8.009/90. Acrescentado pelo artigo 82 da
Lei no 8.245/91, o inciso VII do art. 3o da Lei no 8.009/90 estabelece a inoponibilidade da
impenhorabilidade do bem de família quando se tratar de fiança concedida em contrato de
locação, até mesmo quando se constituir do único imóvel do fiador.
Tenho decidido que não procede a alegação de impenhorabilidade a pretexto
de inconstitucionalidade que resultaria da violação ao princípio da isonomia. Excluir da
impenhorabilidade certa modalidade de negócio jurídico significa apenas delimitar a
exceção, jamais violar princípio constitucional, cuja aplicabilidade, afora a justificada
exceção, está mantida em nosso ordenamento.
Não consta, de forma consolidada, que a ressalva constante do art. 3o, VII,
da Lei no 8.009/90, acerca da inoponibilidade da impenhorabilidade do único imóvel
pertencente ao fiador, não tenha sido recepcionada pela Constituição Federal após a
Emenda 26/2000, prevalecendo o entendimento de que o direito à moradia, nela
reconhecido como direito social, é norma de conteúdo programático, cuja eficácia depende
de regulamentação no plano infraconstitucional.
1 Apelação 0000576-44.2010.8.26.0001 TJSP 34a Câm. Dir. Privado - Rel. Des. SOARES LEVADA j. em 24/06/2013.

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Já decidiu o E. Supremo Tribunal Federal, em reiteradas vezes, não haver
incompatibilidade entre a exceção à oponibilidade da impenhorabilidade do bem de família
com o disposto no art. 6o da Constituição Federal, decidindo-se pela possibilidade de
penhora do único imóvel pertencente ao fiador:
“EMENTA: RECURSO. Extraordinário. Inadmissibilidade. Fiador. Locação. Responsabilidade
solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família.
Admissibilidade. Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6o da CF.
Constitucionalidade do art. 3o, inc. VII, da Lei no 8.009/90, com a redação da Lei no 8.245/91.
Jurisprudência assente. Ausência de razões consistentes. Decisão mantida. Agravo regimental
improvido. Nega-se provimento a agravo regimental tendente a impugnar, sem razões consistentes,
decisão fundada em jurisprudência assente na Corte.”2
“RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL. FIADOR. BEM DE FAMÍLIA.
PENHORABILIDADE. 1. O Plenário do Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 407.688,
rel. Min. Cezar Peluso, afirmou ser legítima a penhora de bem considerado de família pertencente a
fiador de contrato de locação, em face da compatibilidade da exceção prevista no art. 3o, VII, da Lei
8.009/90 (acrescentada pela Lei 8.245/91) com o princípio do direito à moradia consagrado no art. 6o
da Constituição Federal a partir da EC 26/2000. 2. Agravo regimental improvido.Ÿ3
Vale mencionar que a lei não distingue entre a fiança outorgada em contrato
de locação de imóvel residencial ou comercial. Tratando-se de fiança prestada em contrato
de locação, incide a exceção à regra da impenhorabilidade do imóvel residencial
pertencente ao fiador. Nesse sentido:
“Agravo de Instrumento - Ação de rescisão de contrato de arrendamento comercial por falta de
pagamento cumulada com cobrança de arrendamento e acessórios - Execução de sentença - Rejeitada
impugnação ao cumprimento de sentença - Impenhorabilidade do bem de família - Decisão mantida.
Nos casos de fiança prestada em locação, seja residencial ou não, aplica-se o art. 3o, inciso VII, da
Lei 8.009, de 29 de março de 1990, com a redação dada pela Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991,
para possibilitar a penhora do bem de família, dispositivo esse não revogado com a redação dada ao
art. 6o da Constituição da República pela Emenda Constitucional n." 26 de 14 de fevereiro de 2000 -
Além disso, não há comprovação de estar se diante de imóveis abrangidos pela impenhorabilidade
prevista no art. 5", caput, inciso XXVI, da CF, pois não veio prova de serem eles trabalhados pela
família, sem contar que a restrição constitucional vincula-se à cobrança 'para pagamentos de débitos
2 AI-AgR 585.772/RJ - Rel. Min Cezar Peluso - Segunda Turma - J. em 10.09.2006 - DJ 13.10.2006 pp. 063.
3 RE-AgR 439362/SP - Rel. Min. Ellen Gracie - Segunda Turma - J. em 28.03.2006 - DJ 05.05.2006 pp 037.

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decorrentes de sua atividade produtiva.'”.4
O Colendo Superior Tribunal de Justiça definiu que:
“LOCAÇÃO.
EXECUÇÃO
DE
ALUGUÉIS
E
ENCARGOS.
PENHORA.
IMÓVEL
RESIDENCIAL DOS GARANTIDORES. ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE QUE SE
REJEITA. RECURSO IMPROVIDO. A intervenção de terceiros no contrato locatício, assumindo a
responsabilidade pelas obrigações da parte locatária tem a natureza de fiança, constituindo mero
complemento a oferta de caução real, cuja finalidade é limitar a garantia ao próprio bem. Assim, o
fato de a garantia incidir sobre imóvel residencial da família não tem maior relevância, pois
admissível a penhora. A norma do artigo 3o, inciso VII, da Lei n° 8.009/90, deixa claramente
indicada essa ressalva. Além disso, a superveniência da Emenda Constitucional n° 26, que deu nova
redação ao artigo 6°, da Constituição Federal, não implicou em automática impenhorabilidade dos
bens residenciais”5
Necessário consignar que, ao contrário do que alegam os agravantes, a
decisão do REsp no 605.709/SP não tem efeito vinculativo aos demais órgãos do Poder
Judiciário. Nesse sentido, é o entendimento desta E. Câmara:
A impenhorabilidade do bem de família naÞo pode ser oposta em processo movido por obrigação
decorrente de fiança concedida em contrato de locação (art. 3o, VII, da Lei no 8.009/90).
Constitucionalidade do dispositivo legal que preve^ a exceção. Suìmula no 549 do C. STJ e precedente
do E. STF. Recurso improvido. (TJSP. AI 2108768-25.2019.8.26.0000. 34a Câm. Dir. Priv. Rel.
Des. GOMES VARJÃO. j. 11/07/2019).
Agravo de Instrumento. Cumprimento de sentença. Insurgência acerca da rejeição da impugnação.
Não acolhimento. Representação processual. Ausência de irregularidade. Impenhorabilidade de bem
de família afastada. Súmula 549, do STJ. Agravo improvido. (TJSP. AI 2054840-62.2019.8.26.0000.
34a Câm. Dir. Priv. Rel. Des. NESTOR DUARTE. j. 17/06/2019).
Agravo de instrumento. Locação. Penhora de imóvel de titularidade dos fiadores de locação
comercial. Impugnação à penhora. Rejeição da impugnação com lastro no art. 3o, VII, da Lei n.o
8.009/90. Razões recursais nas quais não negam suas condições de fiadores da relação locatícia,
deduzindo-se pleito contra expresso texto de lei. Observância da Repercussão Geral do Recurso
4 AI 0435128-70.2010.8.26.0000 TJSP 30a Câm. Dir. Privado Rel. Des. Lino Machado j. em 23.03.2011.
5 AI no 1.153.724, Rel. Min. ARNALDO ESTEVES LIMA, j. 03/08/2009, DJ 08/08/2009.

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Extraordinário
612.360-SP.
AGRAVO
CONHECIDO
E
DESPROVIDO.
(TJSP.
AI
2007653-58.2019.8.26.0000. 34a Câm. Dir. Priv.
Rel. Des. L. G. COSTA WAGNER. j.
03/06/2019).
Cumprimento de sentença. Despejo por falta de pagamento c.c. cobrança. Alegação da fiadora de que
a fiança já não estava em vigência porque não participou da prorrogação do contrato, que foi
prorrogado por prazo indeterminado. Cláusula prevendo a responsabilidade da fiadora até a entrega
das chaves. Hipótese de prorrogação (e não renovação) do contrato. Pretensão de exoneração pela
prorrogação do contrato por tempo indeterminado. Inadmissibilidade. Se a fiança foi prestada não por
tempo certo, mas até efetiva devolução do imóvel locado, a garantia persiste em caso de prorrogação
da locação por tempo indeterminado, não se configurando novação capaz de exonerar o fiador.
Ausência de enquadramento do caso à Súmula 214 do STJ. Defesa da impenhorabilidade do imóvel
objeto de constrição. Alegação de que se trata de bem de família e que não estaria sujeito à penhora
considerando-se que a fiança foi dada em contrato de locação não residencial, conforme decisão
tomada no E. STF. Decisão tomada pelo STF e mencionada na minuta do recurso que nem sequer foi
publicada ainda. Penhora admitida tanto na jurisprudência desta Corte (Súmula no 8), quanto na do E.
STJ (Súmula no 549). Agravo improvido. (TJSP. AI 2025885-21.2019.8.26.0000. 34a Câm. Dir. Priv.
Rel. Des. SOARES LEVADA. j. 25/03/2019).
Assim sendo, não há que se falar de insubsistência da penhora sobre o
imóvel dos fiadores, ficando mantida a decisão agravada tal qual lançada.
Comunique-se!
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso, com
determinação.
CRISTINA ZUCCHI
Relatora