Tribunal: TJSP
Processo: 1009563-26.2019.8.26.0037
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
Rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Compromisso particular de venda e compra de imóvel. Taxa de fruição. Lote não edificado. Impossibilidade de sua fixação. Precedentes jurisprudenciais desta C. Câmara. Sentença reformada nesta parte. Indenização afastada. Verba honorária corretamente estabelecida (artigo 86, p. único, do CPC), majorada em razão da fase recursal instaurada pela

Ementa:
Rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Compromisso particular de venda e compra de imóvel. Taxa de fruição. Lote não edificado. Impossibilidade de sua fixação. Precedentes jurisprudenciais desta C. Câmara. Sentença reformada nesta parte. Indenização afastada. Verba honorária corretamente estabelecida (artigo 86, p. único, do CPC), majorada em razão da fase recursal instaurada pela Ré. Recurso principal da Ré não provido e provido o recurso adesivo da Autora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000554023
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível
no
1009563-26.2019.8.26.0037,
da
Comarca
Araraquara,
em
que
é
apelante/apelado INCORPORADORA SANTA LUZIA LTDA, é apelada/apelante
CLARICE GOMES AFONSO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso da Ré e deram provimento ao recurso adesivo da Autora. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 21 de julho de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletronica

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1009563-26.2019.8.26.0037
Voto no 25.513
Apelação Cível No 1009563-26.2019.8.26.0037 Comarca: Araraquara
Apelante/Apelado: Incorporadora Santa Luzia Ltda
Apelado/Apelante: Clarice Gomes Afonso
Juiz sentenciante: João Roberto Casali da Silva
Voto no 25.513
Rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas.
Compromisso particular de venda e compra de imóvel. Taxa
de fruição. Lote não edificado. Impossibilidade de sua
fixação. Precedentes jurisprudenciais desta C. Câmara.
Sentença reformada nesta parte. Indenização afastada. Verba
honorária corretamente estabelecida (artigo 86, p. único, do
CPC), majorada em razão da fase recursal instaurada pela
Ré. Recurso principal da Ré não provido e provido o recurso
adesivo da Autora.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de
quantias pagas c/c indenização por benfeitorias, julgada parcialmente procedente pela r.
sentença de págs. 109/118, cujo relatório adoto, para declarar rescindido o contrato
firmado entre as partes e condenar a Ré a restituir, em favor da compradora, 80% dos
valores pagos, com abatimento do IPTU, condomínio ou contribuição associativa e da
taxa de ocupação, nos termos da fundamentação, com correção monetária pelos índices
da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e juros de mora de 1%
ao mês, a partir do trânsito em julgado (Tema 1002). Com o trânsito em julgado, a
restituição dos valores, ora estabelecida em favor da Autora, far-se-á em parcela única,

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na forma prevista nos artigos 523 e 526, do Código de Processo Civil, e a retomada da
posse do imóvel ao alvedrio das partes. Em razão da sucumbência mínima da Autora,
responderá a Ré pelo reembolso das custas processuais e verba honorária arbitrada em
10% do valor da condenação.
Apelam as partes, a Autora na forma adesiva.
A Ré (págs. 121/131) com alegação, em síntese, que
conforme se denota, o empreendimento denominado “Residencial Santa Luzia” foi
entregue com toda a infraestrutura pronta para construir, certo que desde então o imóvel
estava à disposição para edificar no referido bem. Assim, deverá ser determinado o
abatimento do “valor” pela posse do imóvel em favor da Autora, desde a data da imissão
na posse, ocorrida em abril de 2015, até a retomada definitiva do imóvel, sobre o valor
do contrato de compra e venda, nos termos da Súmula 1 do TJSP. Cumpre ressaltar que
a rescisão do contrato fora ocasionada pela Autora que, por simples desinteresse na
avença, pretende a restituição dos valores pagos. Contudo, o contrato celebrado entre as
partes não é de financiamento, mas sim de instrumento particular de compromisso de
compra e venda, com pagamentos feitos a prazo e de forma parcelada, com obrigações
corrigidas monetariamente e acrescidas de juros compensatórios, que se tratam de
encargos contratuais não vedados pelo nosso ordenamento jurídico. No que tange à
indenização pelo uso do imóvel, a sentença faz menção erroneamente do percentual de
0,5% sobre o valor venal do imóvel, que atualmente atinge pouco mais de R$ 24.000,00
e não exprime a realidade do contrato de venda e compra do imóvel, no valor de R$
194.753,16. A sentença recorrida deverá ser reformada, pois o valor venal do imóvel
definitivamente não é parâmetro para apurar o seu valor real, o valor de comercialização
e muito menos o valor para fins de sua fruição. O pagamento pelo uso/fruição do imóvel
no percentual de 0,5 do valor do contrato de compra e venda é que deverá ser
observado. A posse do imóvel fora transmitida à Autora desde a data da aquisição, ou
seja, abril de 2015. A rescisão contratual é medida que se impõe, sendo a reintegração

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de posse do imóvel em favor da Ré consequência lógica da referida “quebra do
contrato”. E, com a procedência do recurso, a verba honorária deveria recair totalmente
sobre a Autora, pois sucumbiu em maior parte dos pedidos e, portanto, deve ser
modificada a r. sentença quanto a condenação aos honorários advocatícios, para que a
Autora suporte integralmente o valor determinado na r. sentença. Formula
prequestionamento.
A Autora (págs. 152/156) com alegação, em síntese, que
eventual indenização a título de fruição deve levar em conta a existência de edificação, a
ocupação do imóvel ou o proveito econômico eventualmente gerado. É cediço que a
taxa de fruição deve ser aplicada em caso de existência de moradia no imóvel, que
permita a sua ocupação, a sua fruição etc. Ocorre que, no caso, trata-se de um imóvel
composto por um lote, sem qualquer edificação de benfeitoria, a ponto de não permitir a
sua ocupação ou uso a qualquer título na forma em que se encontra. Tal fato se deu
justamente porque a Autora é pessoa humilde e de parcos rendimentos mensais, tanto
que não conseguiu adimplir as parcelas mensais, o que dirá construir alguma moradia no
referido lote. Assim, o terreno nunca fora, de fato, fruído pela Autora. Não se pode falar
em fixação de indenização pelo uso ou fruição do lote. Não se pode admitir qualquer
retenção pela Ré quando da dedução dos valores pagos pela Autora a título de
indenização pelo uso/fruição, correspondente a 0,5% do valor venal do lote.
Preparo anotado em relação ao recurso da Ré (págs.
132/133) e dispensado o preparo do recurso da Autora, por ser beneficiária da Justiça
gratuita (pág. 40). Ofertadas contrarrazões (págs. 145/151 e 160/163).
É o relatório.
Ressalvado o douto entendimento do Juiz prolator da r.
sentença de págs. 109/118, comporta acolhida o recurso adesivo da Autora.

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Em ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias
pagas, insurgem-se as partes quanto à fixação de indenização pela fruição do imóvel,
não controvertendo, em relação à rescisão do contrato e ao percentual de devolução dos
valores adimplidos, de modo que essas questões transitaram em julgado.
Verifica-se do processo que, em razão do termo de
transferência, celebrado em 14.3.2016 (pág. 24), a Autora assumiu as obrigações do
compromisso particular de venda e compra de imóvel celebrado entre a Ré e os
compradores Ailton Bernardo da Silva e Adeilton Bernardo da Silva, celebrado em
04.4.2015 (págs. 25/26).
A pretensão da Ré à fixação de taxa de fruição,
correspondente a 0,5% do valor do contrato, não deve prosperar. Não foi demonstrado
que a Autora exerceu efetiva posse do lote de terreno. Não existe nenhum documento
que demonstre a efetiva ocupação do lote de terreno, a ensejar o pagamento pleiteado,
ainda mais no valor pretendido, que é nitidamente abusivo.
A cláusula sexta do contrato (pág. 25) estabelece que o
comprador entra na posse precária do terreno a partir da celebração do contrato e nele
poderá fazer quaisquer benfeitorias ou construção. Contudo, necessária era a
demonstração, pela Ré, de que Autora instalou-se no terreno, com a finalidade de nele
construir sua moradia ou realizar benfeitorias de forma a justificar a pretensão
indenizatória. Inexiste qualquer prova nesse sentido, de modo que não pode ser admitida
a pretendida indenização por fruição do bem, que inexistiu.
Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados desta C.
Câmara:
“APELAÇÃO
CÍVEL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
DE
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO CUMULADA COM
PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Pleito ajuizado por vendedora em

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virtude da inadimplência da compradora. Sentença de parcial procedência, com
decreto da rescisão do contrato, determinação de reintegração de posse e de
devolução de 90% dos valores pagos pela compradora, bem como condenação
desta última ao pagamento de indenização pelo uso do imóvel e dos tributos
incidentes sobre o bem até a efetiva desocupação. Apelo da demandada. Pedidos
de afastamento da indenização pelo uso do imóvel e de reconhecimento de sua
sucumbência mínima. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM. Condenação
afastada. Alienação de lote e não de unidade imobiliária sujeita a imediata
ocupação ou exploração econômica. Precedentes desta 3a Câmara de Direito
Privado. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. Autora que foi obrigada a ingressar
com a presente ação para solucionar a questão pendente, com a ré inadimplente.
Impossibilidade de reconhecimento da sucumbência mínima da requerida.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO”
(Apelação

no
1007152-42.2019.8.26.0576, relator VIVIANI NICOLAU, j. em 22.10.2019);
“APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR INADIMPLENTE. MULTA
CONTRATUAL.
INAPLICABILIDADE.
ONEROSIDADE
EXCESSIVA.
RETENÇÃO SUFICIENTE JÁ FIXADA EM SENTENÇA. INDENIZAÇÃO POR
TEMPO DE OCUPAÇÃO. INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. JUROS DE
MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Para a
hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, motivada pelo
adquirente, é razoável a fixação de devolução em montante equivalente a 80%
dos valores pagos à vendedora. Cumulação com multa contratual, prevista em
10% sobre o saldo devedor, que se mostra excessiva e abusiva. Percentual de
devolução fixado em sentença é suficiente para indenizar as perdas e danos
decorrentes da rescisão pelo inadimplemento do adquirente. 2. É indevida
indenização pelo tempo de ocupação de imóvel na hipótese de lote não edificado

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que não permite fruição plena do bem ou proveito econômico imediato.
Precedentes desta Câmara. 3. Em caso de rescisão contratual por culpa do
comprador inadimplente, devem ser computados juros moratórios a partir do
trânsito em julgado. 4. Configura sucumbência recíproca se a ré decaiu em parte
relevante do pedido reconvencional” (Apelação no 1050272-09.2017.8.26.0576,
relatora MARIA DO CARMO HONÓRIO, j. em 30.10.2019);
“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE NÃO
EDIFICADO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE
VALORES. Sentença de parcial procedência, condenando à restituição de 80% do
montante pago pela promitente-compradora. Inconformismo da ré. Pretensão de
majoração da retenção de valores. Lei 13.786/2018. Aplicação. Contrato
assinado anteriormente à vigência da lei. Não aplicabilidade. Devolução
parcelada. Descabimento. Súmula 2 TJSP. Percentual de retenção. Majoração
pretendida pela apelante que ultrapassa os limites aceitos pela Jurisprudência do
STJ. Retenção de 20% adequada. Manutenção da sentença. Taxa de Ocupação.
Descabimento. Não houve demonstração de efetiva posse da autora, nem de
benfeitorias no imóvel. Honorários sucumbenciais. Redução do percentual.
Descabimento. Percentual mínimo. Impossibilidade de redução. Ausentes as
hipóteses do Art. 85o, §8 do CPC/2015. Recurso desprovido” (Apelação no
1006972- 91.2019.8.26.0037, relator CARLOS ALBERTO DE SALLES, j. em
18.02.2020).
Com essas considerações, afasto a indenização pela
fruição do imóvel.
A sucumbência foi adequadamente estabelecida pela r.
sentença, por ter a Ré sucumbindo em maior extensão, de modo a incidir o parágrafo
único do artigo 86 do Código de Processo Civil. A verba honorária arbitrada fica
majorada para 12% do valor da condenação, em razão da fase recursal instaurada pela
Ré e a insurgência não foi acolhida.

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Por fim, quanto ao prequestionamento, firmou-se o
entendimento que é suficiente o Tribunal de origem ter debatido e decidido a questão
federal que se alega. Desse modo, para evitar a formulação de Embargos de Declaração
meramente protelatórios, considera-se, desde já, prequestionada toda matéria
infraconstitucional e constitucional, observado o entendimento do C. Superior Tribunal
de Justiça no sentido de que, para o prequestionamento, é desnecessária a explícita
indicação dos dispositivos de lei que o fundamentaram (AgRg no REsp no 1127209/RJ
6a Turma Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura DJe 28.05.12; AgRg no AREsp
no 25722/SP 2a Turma Rel. Min. Humberto Martins DJe 26.10.11).
Nestes termos, nego provimento ao recurso da Ré e dou
provimento ao recurso adesivo da Autora.
João Pazine Neto
Relator