Tribunal: TJSP
Processo: 1018282-65.2017.8.26.0037
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Rescisão – Inadimplência – Reintegração da autora na posse do imóvel - Revelia - Devolução que inclui na base de cálculo o alegado sinal, que compõe o preço - Estabelecimento do valor de fruição do bem pelos réus em 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato, afastando o valor venal - Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963358
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1018282-65.2017.8.26.0037, da Comarca de Matão, em que é apelante SANEPE
SANEAMENTO E TERRAPLANAGEM S/C LTDA., é apelado EMILIO
ROBERTO GENTILE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA
ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1018282-65.2017.8.26.0037 -Voto no 5113
2
2a Vara Cível de Matão
Apelação n. 1018282-65.2017.8.26.0037
Apelante: SANEPE SANEAMENTO E TERRAPLENAGEM LTDA.
Apelado: EMILIO ROBERTO GENTILE
Juiz prolator: Ana Teresa Ramos Marques Nishiura Otuski
Voto n. 5113
IMÓVEL Compromisso de compra e venda Rescisão
Inadimplência Reintegração da autora na posse do imóvel
- Revelia - Devolução que inclui na base de cálculo o
alegado sinal, que compõe o preço - Estabelecimento do
valor de fruição do bem pelos réus em 0,5% ao mês do valor
atualizado do contrato, afastando o valor venal - Recurso
provido em parte.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 72/76, cujo relatório adoto, que julgou
procedente em parte o pedido inicial, para declarar rescindido o contrato,
determinar a reintegração da autora na posse do imóvel, determinar a
restituição de 80% das parcelas pagas, observado o abatimento do valor
pendente de IPTU, e fixada taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor
venal do imóvel, no período de ocupação.
Segundo a apelante-autora, a sentença merece
ser reformada, em síntese, alegando que deve ser decretada a perda das
arras, e que a taxa de fruição deve ser calculada sobre o valor atualizado do
contrato, com a majoração dos honorários advocatícios (fls. 79/90).
Recurso
tempestivo,
preparado
e
sem
apresentação de contrarrazões pelo apelado.
Não houve oposição ao julgamento virtual
(Resolução n. 772/2017).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso merece ser provido em parte.
No caso concreto, a autora vendeu um imóvel ao
réu, em 08.06.2012, e este deixou de pagar as parcelas a partir de
março/2015. Assim, pediu a rescisão do contrato, com devolução dos
valores pagos, excluídas as arras, despesas administrativas e tributárias,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1018282-65.2017.8.26.0037 -Voto no 5113
3
além de fixação de taxa de fruição do imóvel. O réu deixou o processo correr
à revelia.
Quanto ao alegado sinal, este deve ser incluído
no valor a ser devolvido, já que se vislumbra que sua contribuição foi
incluída no preço da aquisição. A jurisprudência admite a inclusão do sinal
na base de cálculo. Nesse sentido:
“Compromisso de compra e venda. Rescisão
contratual. Desistência do compromissário comprador. Devolução das
parcelas pagas. Admissibilidade, no caso, da retenção de 20% do total pago.
Valor de sinal que integra o preço e não tem natureza de arras penitenciais,
devendo ser igualmente objeto de restituição. Cláusula prevendo repasse ao
consumidor da obrigação de pagamento de IPTU antes da imissão de posse,
que não ocorreu. Abusividade reconhecida. Declaração de nulidade mantida.
Recurso provido em parte” (Apelação/Promessa de Compra e Venda
1060696-47.2016.8.26.0576 - Relator(a): Augusto Rezende - Comarca: São
José do Rio Preto - Órgão julgador: 1a Câmara de Direito Privado - Data do
julgamento: 05/07/2018).
A apelante informa que foram contratadas
parcelas de R$ 971,11, que seriam pagas a título de sinal (12 parcelas), e
mais 60 parcelas do mesmo valor para o saldo devedor. Somente nas razões
de apelação (fl. 82) é que a autora veio dizer que o valor do contrato é de R$
47.466,60, que corresponde de fato apenas às 60 parcelas do saldo
devedor, mas deveria ter apresentado o instrumento contratual para que a
dúvida fosse sanada, o que mais uma vez deixou de fazer.
Por mais que se apliquem os efeitos da revelia ao
caso concreto, parece exagerado estipular 1/6 do preço do imóvel a título
de sinal, e não como entrada e princípio de pagamento, não tendo a autora
se desincumbido de providência simples que estava a seu alcance.
Além disso, o juízo a quo impôs taxa de fruição
sobre o tempo de ocupação do imóvel.
É
necessário
ressaltar
que
o
promitente
comprador usufruiu quase graciosamente do imóvel por um certo período,
tendo quitado poucas parcelas do imóvel. Sendo assim, deve arcar com
essa verba, para evitar, em verdade, o enriquecimento ilícito do réu em face
da autora.
Nesse sentido:
“Rescisão
de
compra
e
venda
de
imóvel
Inadimplência dos adquirentes por 14 anos incontroversa Resolução do
contrato que se impõe incidência do código de defesa do consumidor Perda
das parcelas pagas por conta do longo período da inadimplência Medida que
se adequa à situação Preliminar rejeitada e recurso desprovido.” (TJSP - 5a
Câmara de Direito Privado - Ap. 0044256-71.2008.8.26.0576 - São José do
Rio Preto - Relator (a): Mathias Coltro - Data do Julgamento: 07/02/2018).
A jurisprudência vem utilizando, tanto para a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1018282-65.2017.8.26.0037 -Voto no 5113
4
taxa de fruição quanto para lucros cessantes, o percentual de 0,5% ao mês
sobre o valor do imóvel, o qual se assemelha ao valor do contrato, e que foi
consensualmente estabelecido entre os contratantes.
Nesse sentido:
“AÇÃO INDENIZATÓRIA. Compromisso. Atraso na
entrega de imóvel. Sentença de procedência em parte para condenar as rés a
pagar lucros cessantes aos autores em 0,5% do valor do imóvel, após o prazo
de tolerância e até a entrega das chaves. Redistribuído por força da
Resolução 737/2016. Apelam as rés sustentando ser a data de expedição do
"habite-se" o termo final da condenação; inexistência de lucros cessantes;
prorrogação extraordinária do prazo em razão da falta de mão-de-obra e de
materiais. Descabimento. Entrega do imóvel. Interpretação contratual.
Unidade autônoma considerada entregue quando expedido o "habite-se" e
disponibilizadas as chaves para o compromissário comprador. Ausente prova
do momento de disponibilização das chaves. Prova apenas da efetiva
entrega. Momento este em que a obra pode ser considerada concluída para o
compromissário comprador. Súmula 160 desta Corte. Atraso além da
cláusula de tolerância. Alegação de escassez de materiais e mão-de-obra.
Inadmissibilidade. Fortuito interno não elide a responsabilidade do
fornecedor. Ausência de justificativa plausível. Pertinência da fixação de
indenização pelos danos sofridos. Súmula 161 desta Corte. Lucros
cessantes. Possibilidade. Irrelevante se o imóvel foi adquirido para moradia
ou locação. Inteligência do art. 402 do CC. Súmula 162 desta Corte.
Arbitramento em 0,5% do valor atualizado do imóvel. Adequação.
Impossibilidade de redução. Percentual que melhor se conforma com os
limites da indenização. Recurso improvido” (Apelação/Promessa de Compra
e Venda 1009211-34.2014.8.26.0008 - Relator(a): James Siano - Comarca:
São Paulo - Órgão julgador: 20a Câmara Extraordinária de Direito Privado -
Data do julgamento: 05/05/2017).
Por questão de coerência, esse valor será
calculado com base no preço integral do imóvel, considerando as 72
parcelas.
Por fim, trata-se de causa simples, que admite a
fixação da verba honorária no piso legal.
Considerando que a sentença foi proferida já sob
a atual legislação, mas considerando o acolhimento parcial do recurso,
mantenho a sucumbência fixada em primeiro grau de jurisdição,
proporcional ao valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC.
Posto isso, dou parcial provimento ao recurso,
para estabelecer que a taxa de fruição será calculada sobre o valor
atualizado do contrato, mantidos os demais termos da sentença proferida.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora