Tribunal: TJSP
Processo: 1120190-10.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
Apelação. Compra e venda. Atraso de um ano na entrega da unidade. Prazo de tolerância de até 180 dias. Validade. Súmula no 164 TJSP. Tema decidido no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas n. 0023203-35.2016.8.26.0000. Expedição de habite-se. Irrelevância. Disponibilização física da unidade autônoma que deve ser considerada para constatação do cumprimento da obrigação pela construtora.

Ementa:
Apelação. Compra e venda. Atraso de um ano na entrega da unidade. Prazo de tolerância de até 180 dias. Validade. Súmula no 164 TJSP. Tema decidido no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas n. 0023203-35.2016.8.26.0000. Expedição de habite-se. Irrelevância. Disponibilização física da unidade autônoma que deve ser considerada para constatação do cumprimento da obrigação pela construtora. Alegação de que o prazo previsto no contrato se refere à conclusão das obras que em nada se confunde com a entrega da unidade ou a disponibilização para o comprador. Rejeição. Cláusula contratual que deve ser interpretada de maneira mais favorável ao consumidor. Inteligência do artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor. Resolução contratual. Culpa da construtora demonstrada. Atraso na entrega da unidade ao comprador que é superior ao prazo contratual, já considerando o período de tolerância. Inadimplemento absoluto que impõe a restituição da totalidade dos montantes pagos. Juros de mora que devem ser contados a partir da citação. Inteligência do artigo 405 do Código Civil e do artigo 240 do Código de Processo Civil. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1
Apelação Cível no 1120190-10.2016.8.26.0100
Registro: 2020.0000163790
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1120190-10.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante TDSP
ZANZIBAR
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
SPE
LTDA.
(TEIXEIRA
DUARTE), são apelados FABIO FERRAZ SANTANA e MELISSA BRANCATO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1120190-10.2016.8.26.0100
Voto no 836
Apelação Cível no 1120190-10.2016.8.26.0100
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: São Paulo
Apelante: Tdsp Zanzibar Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda. (Teixeira Duarte)
Apelados: Fabio Ferraz Santana e Melissa Brancato
Juiz: Christopher Alexander Roisin.
Apelação. Compra e venda. Atraso de um ano na entrega da
unidade. Prazo de tolerância de até 180 dias. Validade. Súmula
no 164 TJSP. Tema decidido no Incidente de Resolução de
Demandas
Repetitivas
n.
0023203-35.2016.8.26.0000.
Expedição de habite-se. Irrelevância. Disponibilização física da
unidade autônoma que deve ser considerada para constatação
do cumprimento da obrigação pela construtora. Alegação de
que o prazo previsto no contrato se refere à conclusão das
obras que em nada se confunde com a entrega da unidade ou a
disponibilização para o comprador. Rejeição. Cláusula
contratual que deve ser interpretada de maneira mais
favorável ao consumidor. Inteligência do artigo 47 do Código
de Defesa do Consumidor. Resolução contratual. Culpa da
construtora demonstrada. Atraso na entrega da unidade ao
comprador
que
é
superior
ao
prazo
contratual,
já
considerando o período de tolerância. Inadimplemento
absoluto que impõe a restituição da totalidade dos montantes
pagos. Juros de mora que devem ser contados a partir da
citação. Inteligência do artigo 405 do Código Civil e do artigo
240 do Código de Processo Civil. Decisão mantida. Recurso
desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
266/271, que julgou procedentes os pedidos iniciais, a fim de declarar resolvido o contrato
celebrado por culpa exclusiva da parte ré, condenando-a a restituição integralmente dos
valores pagos, com correção de cada desembolso e juros de mora de 1%, ao mês. Em razão
da sucumbência, os réus foram condenados ao pagamento de custas e despesas processuais,
além de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

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Sustenta, a parte ré, ora apelante, que não houve atraso, tendo em vista
que a data prevista no contrato se referia à efetiva conclusão das obras, e não à efetiva
entrega do bem. Aduz que o habite-se foi expedido dentro do prazo contratual e a obra já
foi entregue. Alega que o fundamento para a resolução não é o inadimplemento contratual,
mas a resilição unilateral pelo comprador. Alega que o prazo de tolerância é válido e que as
obras foram concluídas nesse período. Afirma que a efetiva entrega das chaves não foi
ajustada, porque dependia do adimplemento da obrigação pelo compromissário comprador.
Afirma que o §7o, do contrato corrobora a sua tese já que o fim da mora eventualmente
incorrida tem como termo final a expedição do habite-se, o que é regular. Afirmou que as
obras foram tempestivamente concluídas. Discorre sobre a boa-fé, a função social do
contrato e a utilidade da obrigação ao credor. Afirma que os compradores desistiram do
negócio e que os descontos contratuais devem incidir em 75%. Alega que os juros devem
ser computados a partir do transito em julgado.
Recurso regularmente processado, com preparo (fls. 326/327) e
contrarrazões (fls. 331/339).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso não comporta provimento.
Trata-se de ação de resolução contratual proposta pelos apelados em
face da apelante, sob o fundamento de que a ré não cumpriu com o prazo de entrega da
unidade imobiliária adquirida, mesmo considerando o prazo de tolerância de 180 dias,
razão pela qual a restituição da integralidade dos valores desembolsados é cabível.
A Súmula no 164 deste E. Tribunal de Justiça prevê que “é válido o
prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em

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construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em
cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Quando do julgamento do Incidente de Resolução de Demandas
Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000, de relatoria do Des. Francisco Loureiro,
julgado em 31.8.2017, foi estabelecido, dentre outras teses, que:
"É valido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos
estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em
construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível".
Assim, é válida a aplicação da cláusula de tolerância no caso concreto,
porque escrita em observância aos critérios fixados, o que sequer foi objeto de
inconformismo pelas partes.
Para fins de constatação da obrigação pela construtora o marco que
deve ser observado é a disponibilização física da unidade autônoma, e não a mera
expedição do habite-se, nos termos da Súmula no 160 deste E. Tribunal de Justiça:
“a expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a
mora contratual atribuída à vendedora”.
É irrelevante perante o consumidor a alegação de que o prazo
contratualmente estabelecido era para a “conclusão das obras” e que isso não se confunde
com a efetiva disponibilização da unidade para entrega, porque perante o comprador, a
informação que é de seu interesse é justamente a data do recebimento do imóvel para fins
de obtenção do saldo devedor e a consequente entrega das chaves.
O artigo 47 do Código de Defesa do consumidor estabelece que “as

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cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”.
Assim, a cláusula deve ser interpretada no sentido de que a conclusão
das obras, quando prevista no contrato sem qualquer ressalva clara e objetiva, deve
equivaler à efetiva disponibilização da unidade ao comprador.

No caso, o contrato prevê para a conclusão das obras e, por
consequência, disponibilização ao consumidor, o prazo de 31 de março de 2016, admitido a
tolerância de mais 180 dias, perfazendo o termo final em setembro de 2016.
É incontroverso que até o ajuizamento desta demanda, em novembro
de 2016, o imóvel não tinha sido disponibilizado ao consumidor, de modo que a mora da
construtora está devidamente caracterizada.
Nas palavras de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald “a
resolução é a consequência de fato superveniente à celebração do contrato, com efeito
extintivo sobre a relação bilateral. O seu fundamento é a necessidade de manutenção de
equilíbrio das partes no contexto contratual. Sendo rompido o justo equilíbrio pelo
inadimplemento absoluto, caberá ao credor adimplente (e, excepcionalmente, ao devedor)
requerer judicialmente o desfazimento da obrigação, prestigiando-se a justiça comutativa”
(Curso de Direito Civil, 9a Ed., Ed. Juspodivm, v. 4, pág. 635).
Como não cumpriu o contrato no prazo contratado, incorrendo a
construtora em mora, caberia ao consumidor a manutenção do negócio com a exigência de
perdas e danos (inadimplemento relativo) ou a resolução contratual por culpa da ré
(inadimplemento absoluto), na hipótese de a obrigação já não lhe ser mais útil.
O artigo 474, do Código Civil prevê que “a cláusula resolutiva
expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial”, sendo que “a
parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir
exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e

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danos” (artigo 475 do Estatuto do Rito).
Diante do não cumprimento da obrigação na sua forma esperada e em
razão do desinteresse do comprador, em razão do inadimplemento culposo da construtora,
deve ela indenizar integralmente o apelado, de modo que a restituição é devida
integralmente, sem qualquer direito de retenção parcial.
Os juros de mora são devidos a partir da citação, nos termos do artigo
405 do Código Civil e artigo 240 do Código de Processo Civil.
Registre-se, por oportuno, que o posicionamento do C. Superior
Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo no tocante aos juros de mora a partir do
trânsito em julgado é inaplicável ao caso concreto, já que decidido para hipótese diversa,
em que requerida a resilição de forma unilateral pelo comprador:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores
à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão” (REsp. n. 1.740.911/DF, Relator Maria Isabel Gallotti, julgado em
14 de agosto de 2019).
Assim, fica mantida a r. sentença.
Ante o resultado do julgamento do recurso, com fundamento no §11,
do artigo 85, do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios sucumbenciais
devem ser majorados para 15% do valor da condenação.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.

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Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator