Tribunal: TJSP
Processo: 0005604-24.2012.8.26.0453
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-04
Data de publicação: 2020-06-08

Ementa:
RESPONSABILIDADE CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. Imóvel destinado à exploração de posto de combustíveis, o qual gerou vazamentos que acarretaram a contaminação do solo. Acordo realizado pelas partes para a resolução do contrato de locação e adoção, pela locatária, do plano de remediação ambiental apresentado pela CETESB para o imóvel. Não cumprimento pela ré que inviabilizou o uso

Ementa:
RESPONSABILIDADE CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. Imóvel destinado à exploração de posto de combustíveis, o qual gerou vazamentos que acarretaram a contaminação do solo. Acordo realizado pelas partes para a resolução do contrato de locação e adoção, pela locatária, do plano de remediação ambiental apresentado pela CETESB para o imóvel. Não cumprimento pela ré que inviabilizou o uso do imóvel pelos autores locadores, situação que perdura há vários anos. Acervo probatório que confirma o fato havido e as suas consequências. Dever da ré de indenizar o prejuízo pela indisponibilidade do imóvel para uso, que se tem por inafastável. Laudo pericial que deve ser admitido para a formação da convicção do julgador, por se tratar de pronunciamento especializado. Fixação de lucros cessantes correspondentes aos valores do aluguel mensal vigente na época em que teve início a impossibilidade de utilização plena do imóvel, até a data em que houver a efetiva liberação pelo órgão ambiental. Admissibilidade. Correção monetária sobre os lucros cessantes que deve incidir ano a ano, a fim de manter a equivalência do valor fixado a título de compensação do aluguel mensal, sob pena de enriquecimento sem causa dos autores. Possibilidade. Dano material emergente não verificado, eis que a responsabilidade pela conservação da parte externa do imóvel é dos autores – proprietários. Dano moral não configurado, mas mero aborrecimento, que afasta a indenização pretendida a este título. Recursos providos em parte.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000408590
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0005604-24.2012.8.26.0453, da Comarca de Pirajuí, em que são apelantes/apelados
MAURICIO FRANZE (JUSTIÇA GRATUITA) e NEIDE COSTA FRANZE
(JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante IPIRANGA PRODUTOS DE
PETROLEO S/A.
ACORDAM, em 28a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte aos recursos. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente sem voto), CESAR LUIZ DE ALMEIDA E GILSON
DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 4 de junho de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APEL. No 0005604-24.2012.8.26.0453
COMARCA: PIRAJUÍ (2a VARA)
APTES/APDOS: MAURÍCIO FRANZÉ, NEIDE COSTA FRANZÉ E
IPIRANGA PRODUTOS DE PETRÓLEO S/A
JD 1o GRAU: ANA PAULA MEZZINA FURLAN
VOTO No 27.138
RESPONSABILIDADE CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL.
AÇÃO
DE
INDENIZAÇÃO.
Imóvel
destinado
à
exploração de posto de combustíveis, o qual gerou
vazamentos que acarretaram a contaminação do solo.
Acordo realizado pelas partes para a resolução do contrato
de locação e adoção, pela locatária, do plano de remediação
ambiental apresentado pela CETESB para o imóvel. Não
cumprimento pela ré que inviabilizou o uso do imóvel
pelos autores locadores, situação que perdura há vários
anos. Acervo probatório que confirma o fato havido e as
suas consequências. Dever da ré de indenizar o prejuízo
pela indisponibilidade do imóvel para uso, que se tem por
inafastável. Laudo pericial que deve ser admitido para a
formação da convicção do julgador, por se tratar de
pronunciamento especializado. Fixação de lucros cessantes
correspondentes aos valores do aluguel mensal vigente na
época em que teve início a impossibilidade de utilização
plena do imóvel, até a data em que houver a efetiva
liberação pelo órgão ambiental. Admissibilidade. Correção
monetária sobre os lucros cessantes que deve incidir ano a
ano, a fim de manter a equivalência do valor fixado a título
de compensação do aluguel mensal, sob pena de
enriquecimento sem causa dos autores. Possibilidade. Dano
material
emergente
não
verificado,
eis
que
a
responsabilidade pela conservação da parte externa do
imóvel é dos autores proprietários. Dano moral não
configurado, mas mero aborrecimento, que afasta a
indenização pretendida a este título. Recursos providos em
parte.
Trata-se de apelações interpostas por
MAURÍCIO FRANZÉ, NEIDE COSTA FRANZÉ e IPIRANGA

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PRODUTOS DE PETRÓLEO S/A nos autos da ação de
indenização que os dois primeiros apelantes movem
contra a terceira apelante, cujo pedido foi julgado
parcialmente procedente para condenar a ré ao
pagamento de indenização por lucros cessantes no
valor de R$1.004.280,96 (um milhão, quatro mil,
duzentos e oitenta reais e noventa e seis centavos),
com atualização monetária desde março de 2005 e
juros de mora de um por cento (1%) ao mês a partir
da citação, bem como indenização por dano moral na
quantia
de
R$100.000,00
(cem
mil
reais),
com
correção monetária do arbitramento e juros de mora
de um por cento (1%) ao mês desde a data do evento
danoso (25 de outubro de 2006), arcando a requerida,
ainda, com as despesas processuais e verba honorária
fixada
em
dez
por
cento
(10%)
do
valor
da
condenação.
Embargos de declaração opostos pelas
partes, que foram rejeitados.
Sustentaram os autores, em síntese, que
a indenização por lucros cessantes deve ser fixada
até a data da efetiva restituição do imóvel pela ré,
em condições de plena utilização, tendo em vista que
o trabalho de remediação ainda está em andamento,
havendo perda de renda no período; alternativamente,
pleiteiam que seja acrescido o período de trinta
meses ao prazo já fixado, tempo necessário para a
realização de reforma no imóvel, totalizando cento e
oitenta e nove meses para a apuração da indenização
por lucros cessantes; que a ré deverá repor o imóvel
no mesmo estado em que o recebeu, sendo o valor de

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reparo estimado em R$400.000,00 (quatrocentos mil
reais), a ser pago com juros e correção monetária.
Alegou a ré, resumidamente, que está
realizando o trabalho de saneamento e remediação
ambiental no imóvel, o que não impede a sua
utilização ou venda, pois o serviço de saneamento
diz respeito ao subsolo e ao lençol freático,
conforme confirmado pela CETESB e pelos pareceres
técnicos juntados; que o acordo entabulado entre as
partes não estabeleceu a forma operacional da
remediação,
sendo
certo
que
o
aparato
aéreo
(tubulações na superfície) para descontaminação do
solo não impede o uso do imóvel, máxime porque o
órgão ambiental não se opõe à instalação de posto
de combustíveis no local desde 2008, exigindo,
apenas, o licenciamento ambiental que pode existir
concomitante ao serviço de remediação realizado no
imóvel; que a tubulação aérea poderá ser facilmente
adequada para tubulação subterrânea e os autores não
notificaram a ré para adequação do serviço de
remediação, a fim de possibilitar a ocupação do
imóvel, o que afasta a pretensão por lucros
cessantes, porquanto o local está na posse dos
autores desde o acordo judicial; que o valor dos
lucros cessante deve ser apurado em liquidação,
tendo em vista que houve desvalorização imobiliária
no período e ocorreu a devolução do imóvel (terreno)
sem melhoramentos, não se admitindo a fixação de
indenização correspondente ao valor do aluguel
mensal pelo período projetado na r. sentença; que o
laudo pericial não retrata a realidade do imóvel,

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eis que os autores sempre puderam dele fazer uso ou
aliená-lo e os serviços de remediação ambiental
nunca foram paralisados; que o acordo foi realizado
em outubro de 2006, assim, a condenação não pode
retroagir para março de 2005, pois as obrigações
anteriores ao acordo foram quitadas; que não é
cabível a atualização monetária, mês a mês, dos
aluguéis
fixados,
porquanto
pela
Lei
a
sua
atualização
é
apenas
anual,
o
que
deve
ser
observado; que o mero inadimplemento contratual não
configura dano moral, cujo valor é excessivo,
devendo ser reduzido, com juros de mora a partir da
citação e não da data do evento danoso; que os
autores decaíram da maior parte do pedido de
indenização por dano moral, devendo ser reconhecida
a
sucumbência
recíproca,
com
consequente
distribuição proporcional das despesas e honorários
entre as partes.
Foram
oferecidas
contrarrazões,
com
pleitos de desprovimento dos recursos contrários.
É o relatório.
Ao
que
consta,
os
autores,
como
locadores, mantinham com a ré Ipiranga Produtos de
Petróleo S/A, esta como locatária e sucessora de
Chevron Brasil Ltda. (antes denominada Texaco Brasil
S/A), contrato de locação de imóvel para exploração
de posto de combustíveis (fls. 33/36), o qual foi
resolvido por acordo realizado entre as partes em 25
de outubro de 2006, na ação de execução, Autos no
2.601/2005, que tramitou na 4a Vara Cível da Comarca
de Bauru/SP.

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Pelo acordo (fls. 38/44), a ré se
obrigou a pagar o débito contratual em aberto e
comunicar à CETESP a existência de passivo ambiental
no imóvel e em retirar os equipamentos instalados,
incluindo os tanques de combustíveis, no prazo
máximo de trinta dias, sob pena de multa diária de
R$150,00 (cento e cinquenta reais), bem como em
executar, às suas expensas, todo o plano de
remediação apresentado pelo órgão ambiental, de modo
a não atrapalhar eventual atividade econômica no
local.
Os
locadores,
por
sua
vez,
se
comprometeram a autorizar o livre acesso ao imóvel
pelos empregados, prepostos ou representantes da
locatária, sem qualquer limitação de tempo, a fim de
viabilizar os trabalhos de remediação ambiental
(cláusulas 6, 7 e 8).
Alegaram os autores que a ré não
cumpriu
a
obrigação
ambiental
assumida,
impossibilitando a utilização do imóvel por todo
esse período, assim, postularam a condenação dela ao
pagamento de lucros cessantes, correspondentes ao
aluguel mensal no valor de R$5.399,36 (cinco mil,
trezentos e noventa e nove reais e trinta e seis
centavos), vigente em março de 2005, até a data em
que o imóvel for devolvido definitivamente, além de
indenização por dano moral.
V. Acórdão desta E. 28a Câmara deu
provimento
ao
anterior
recurso
de
apelação
interposto pelos autores para afastar a prescrição e
determinar o regular andamento do feito (fls.

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726/730).
Pois bem.
A perícia realizada em 11 de abril de
2018 (Laudo às fls. 891/903 e esclarecimentos de
fls. 988/993), com o acompanhamento dos assistentes
técnicos das partes, constatou que o imóvel dos
autores está situado em região comercial da cidade
de Pirajuí/SP e encontra-se desocupado e fechado com
tapumes;
que,
de
acordo
com
as
informações
fornecidas pelo engenheiro da ré, não foi concluído
o serviço para despoluir e descontaminar o solo do
imóvel, o que depende da resposta do meio ambiente,
do tipo de solo e da geologia da região; que os
trabalhos para descontaminação do solo tiveram
início em 2006, com atuação de empresas diferentes e
em períodos intermitentes; que outro procedimento
técnico seria adotado, denominado oxidação química,
para a conclusão do trabalho complementar que estava
previsto para o final de 2018, após o que seria
apresentada a documentação pertinente à CETESP para
o licenciamento de atividades no local.
Ainda, informou o jurisperito que a
CETESB não se opôs à instalação de posto de
combustível no imóvel, desde que seja licenciado
mediante o cumprimento das medidas de remediação
ambiental, monitoramento trimestral do subsolo e das
águas subterrâneas, assim, como a descontaminação do
terreno não estava concluída, não havia, até aquela
data, a liberação para o uso do imóvel como posto de
combustíveis ou para outras atividades, diante da
necessidade de licenças e alvarás; que a falta de

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uso do imóvel causa sua desvalorização e há
necessidade de reforma considerável para adaptá-lo a
quaisquer outras atividades, especialmente para a
locação,
sendo
estimado
em
R$400.000,00
(quatrocentos mil reais) o custo para a reforma e
instalação de novo posto de combustíveis; que não é
possível utilizar o imóvel durante o processo de
descontaminação, tendo em vista a metodologia e os
equipamentos utilizados em tal serviço.
Assim, concluiu o experto que, em razão
de
vazamentos
provenientes
de
tanques
de
combustíveis, houve necessidade de processo de
descontaminação do imóvel, o qual ficou à disposição
de empresas contratadas pela ré para execução de
poços de monitoramento, instalação de equipamentos e
conexões, o que exige grandes períodos de trabalho e
monitoramento para deixar o imóvel com índices
aceitáveis pelo órgão ambiental; que o imóvel
encontra-se sem uso desde 2005 e suas instalações
ficaram obsoletas, estando exposto a invasões e
depredações, havendo necessidade do término dos
serviços de remediação do solo para a obtenção das
licenças ambientais pertinentes; que a demora na
adoção de medidas de descontaminação expôs o imóvel
aos danos indicados, tornando pouco atrativa a venda
até que seja finalizado o processo de liberação
ambiental perante a CETESB, o que ainda iria
perdurar por cerca de trinta meses (fls. 901/903).
O laudo técnico contém as informações
necessárias
para
o
esclarecimento
dos
fatos,
extirpando-se eventuais excessos.

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De se observar que as fotografias de
fls. 804/807 confirmam que o imóvel dos autores
estava fechado com tapumes e sem utilização.
Houve
notificações
do
Município
de
Pirajuí, em novembro de 2013 e em julho de 2017, por
se encontrar o local em estado de abandono (fls. 681
e 831), tendo sido deferida a tutela de urgência em
ação civil pública ajuizada contra o autor Maurício
Franzé para compeli-lo a realizar a limpeza e o
fechamento do perímetro do imóvel (fls. 671/673).
Verifica-se,
ainda,
que
o
coautor
solicitou esclarecimentos à CETESB sobre o processo
de descontaminação do subsolo, sendo informado que
tal serviço era de responsabilidade da locatária e
que o local estava em roteiro de procedimento
fiscalizatório, havendo possibilidade de instalação
de posto de combustíveis no terreno, desde que
cumpridas algumas condicionantes ambientais (fls.
69/71).
Registre-se que ao término do prazo da
locação o locatário é obrigado a devolver o imóvel
locado no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações
decorrentes
do
seu
uso
normal,
consoante disposto no art. 23, III1, da Lei no
8.245/91.
No caso, os danos constatados no imóvel
decorrem de uso anormal e falta de cuidado por parte
da ré na exploração do posto de combustíveis, tanto
é que houve a contaminação do solo em razão dos
1 Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) III - restituir o imóvel,
finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do seu uso normal;

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vazamentos de produtos nocivos ao meio ambiente,
tema superado.
Depois de mais de dez anos, a ré ainda
não havia concluído o trabalho de descontaminação do
solo,
situação
que
perdurava
por
ocasião
da
realização da perícia, com previsão de mais alguns
anos para finalização do serviço.
Estando,
portanto,
suficientemente
comprovado que o imóvel não estava pronto para
utilização durante todo esse tempo, em razão da
necessidade
de
realização
de
serviço
de
descontaminação do solo, obriga-se a ré a indenizar
os danos decorrentes desse fato.
No
tocante
aos
lucros
cessantes,
consideram-se todo ganho frustrado pela ocorrência
de algum ato ilícito, tomando-se por base o curso
normal das coisas, a teor da parte final do art.
4022 do Código Civil.
Ainda, o art. 9443 do Código Civil
consagra o princípio da reparação integral do dano,
estabelecendo que a indenização deve ser medida pela
extensão dos prejuízos sofridos pelo lesado.
Na hipótese, diante da impossibilidade
de uso pleno do imóvel, em razão da necessidade de
intervenção para adoção de medidas de mitigação
ambiental, a cargo da ré, razoável a fixação dos
lucros cessantes no valor correspondente ao aluguel
2 Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as
perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele
efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
3 Art. 944. A indenização mede-se pela extensão do dano.

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mensal que estava vigente na data em que teve início
a indisponibilidade do imóvel, em março de 2005,
para cada mês em que o imóvel permanecer nessa
situação,
até
a
efetiva
liberação
pelo
órgão
ambiental competente, cuja data é incerta.
Impõe-se,
portanto,
estender
a
responsabilidade da ré até a data em que o imóvel
for efetivamente liberado pelo órgão ambiental
competente, após cumpridas as exigências ambientais.
Embora se trate de indenização por
lucros cessantes decorrentes de ato ilícito e não de
pagamento de aluguel, a correção monetária deve
incidir ano a ano, conforme praxe do mercado
imobiliário e, inclusive, era previsto no contrato
de locação que as partes mantinham (cláusula III,
fl. 23), a fim de manter a equivalência dos valores
fixados.
Assim é porque as quantias se destinam
a compensar os autores pela perda de renda de
aluguel ante a indisponibilidade do imóvel para
locação, sob pena de obterem enriquecimento sem
causa, pois a correção monetária mensal resulta em
valor superior ao que receberiam se tivessem alugado
o imóvel a outra pessoa, ou mantido o mesmo contrato
de locação.
Pontifique-se que o acordo realizado
pelas partes estabeleceu a obrigação da ré em adotar
as medidas necessárias para recuperação ambiental do
imóvel, não a isentando da responsabilidade em
indenizar os lucros cessantes desde o momento em que

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o local ficou indisponível para uso (março de 2005),
em decorrência de contaminação que já existia.
Neste
contexto,
obriga-se
a
ré
a
indenizar os lucros cessantes desde a data em que
passou a ser inviável o pleno uso do imóvel até a
data em que houver a liberação pelo órgão ambiental,
na forma acima alvitrada, com adoção da tabela
prática desta E. Corte para atualização dos valores
devidos, a cada ciclo de doze parcelas mensais
vencidas.
Não é cabível a condenação da ré ao
pagamento de indenização por dano material emergente
no valor de R$400.000,00 (quatrocentos mil reais),
custo necessário para restauração do posto de
combustíveis, conforme informou o laudo pericial
(fl. 899).
Caso claro de aplicação do princípio
Duty to mitigate the loss, que impõe ao credor a
obrigação de minimizar o prejuízo do devedor, uma
vez que é obrigação dos autores, na qualidade de
proprietários, zelar pela conservação da parte
externa do imóvel, não podendo atribuir a depredação
ou
deterioração
da
estrutura
do
posto
de
combustíveis a alguma conduta da ré, até porque nada
comprovaram quanto a este ponto.
Impende anotar que o acordo prevê o
pagamento de indenização aos locadores do valor
necessário para a recomposição do piso do imóvel, em
virtude da retirada dos tanques de combustíveis
(cláusulas 9 e 10, fls. 41/42).

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Desta forma, exceto em relação aos
lucros cessantes já fixados e aos danos materiais
emergentes efetivamente gerados pelas intervenções
da ré no imóvel, cujo ressarcimento deverá ser
postulado em ação específica, com ampla cognição, os
demais
prejuízos
eventualmente
causados
por
terceiros ou a deterioração pela ação do tempo a ela
não podem atribuídos.
No que diz respeito à pretensão de
indenização por dano moral, as intercorrências
narradas
pelos
autores
não
caracterizam
lesão
anímica
capaz
de
justificar
o
ressarcimento
pretendido a este título.
Não é de se ignorar que tanto na
jurisprudência
quanto
na
doutrina
prevalece
o
entendimento de que mero aborrecimento, dissabor ou
frustração, não são suscetíveis de configurar ofensa
moral indenizável, conforme já decidiu o C. Superior
Tribunal
de
Justiça:
“CIVIL.
DANO
MORAL.
NÃO
OCORRÊNCIA. O mero dissabor não pode ser alçado ao
patamar do dano moral, mas somente aquela agressão
que exacerba a naturalidade dos fatos da vida,
causando fundadas aflições ou angústias no espírito
de
quem
ela
se
dirige.
Recurso
parcialmente
conhecido e, nessa parte, provido”4.
Conquanto
o
imóvel
comercial
dos
autores esteja impossibilitado de uso há muitos
anos, este fato não se traduz em repercussão
negativa à sua honra ou imagem, cuidando-se, apenas,
4 REsp no 215.666/RJ, Min. Cesar Asfor Rocha, 4a Turma, j.
21.06.2001.

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de descumprimento do acordo entabulado pelas partes
para descontaminação do solo do imóvel, sem outras
consequências em sua esfera anímica, pois os autores
serão indenizados por todo o período em que o imóvel
está indisponível para uso.
Logo, não se justifica a condenação da
ré ao pagamento de indenização por dano moral.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou
parcial provimento ao recurso dos autores para
acrescentar à condenação a obrigação da ré em pagar
indenização por lucros cessantes, no valor mensal já
fixado, durante todo o período em que o imóvel
estiver indisponível para uso e até a efetiva
liberação pelo órgão ambiental competente.
Dou parcial provimento ao recurso da ré
para afastar a indenização por dano moral e para
fixar
a
correção
monetária,
sobre
os
lucros
cessantes, ano a ano, nos termos acima marcados.
Consagrada
a
sucumbência
recíproca,
cada litigante arcará com as suas despesas e com os
honorários do advogado da parte contrária, que fixo
em dez por cento (10%) do valor atualizado da
condenação, vedada a compensação e observada a
justiça gratuita deferida aos autores.
DIMAS RUBENS FONSECA
RELATOR