Tribunal: TJSP
Processo: 1010882-72.2019.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2021-01-14

Ementa:
Apelação. Associação. Taxa de manutenção de loteamento. Cobrança. Extinção sem resolução do mérito (art. 485, V, CPC). Inconformismo da autora. Acolhimento. Ação de cobrança previamente ajuizada julgada improcedente por ausência de prova de que o réu efetivamente tivesse se beneficiado das obras e serviços prestados no período relativo às cobranças – não houve manifestação judicial positiva

Ementa:
Apelação. Associação. Taxa de manutenção de loteamento. Cobrança. Extinção sem resolução do mérito (art. 485, V, CPC). Inconformismo da autora. Acolhimento. Ação de cobrança previamente ajuizada julgada improcedente por ausência de prova de que o réu efetivamente tivesse se beneficiado das obras e serviços prestados no período relativo às cobranças – não houve manifestação judicial positiva acerca da inexigibilidade de toda e qualquer cobrança por parte da ora apelante em face do apelado a título de rateio de despesas havidas com a prestação de serviços ao loteamento. Presente demanda refere-se a período diverso de cobrança – afastada coisa julgada. Processo em condições de imediato julgamento, do mérito (1.013, §3o, I, CPC). Cobrança de despesas decorrentes de prestação de serviços organizada por associação de moradores. Precedentes julgados pelo STJ no rito dos recursos repetitivos de controvérsia – REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP – definem tese pela qual nenhum proprietário/possuidor de bem imóvel é compulsoriamente obrigado a se associar ou se manter associado à entidade benfazeja da comunidade local (em respeito à garantia fundamental de liberdade de se associar e manter-se associado, artigo 5o, incisos XVII e XX, CF/88), nem a pagar por taxas de manutenção caso não associado e não tenha anuído à sua cobrança. Situação a merecer ponderação com outros princípios constitucionais igualmente aplicáveis ao caso. Princípio do enriquecimento sem causa, ora em questionamento, repousa sua fonte de normatividade também no princípio constitucional da solidariedade (artigo 3o, inciso I, CF/88) e da função social da propriedade (artigo 5o, inciso XXIII, CF/88), a admitir que todos os proprietários imobiliários que estejam em apropriação dos benefícios gerados com a manutenção e conservação do loteamento, estão vinculados à repartição dos custos decorrentes da exploração dessa atividade pela entidade associativa, independentemente de manutenção da filiação formal à associação. Cobrança, nesses termos, legítima, demonstrada, como fato constitutivo do direito alegado, a prática da prestação de serviços sobre a área do loteamento. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001043097
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010882-72.2019.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que é apelante ASSOCIAÇÃO
DOS MORADORES E PROPRIETÁRIOS DO JARDIM COLIBRI - SAJCO, é
apelado MARCOS ROGÉRIO DE SÁ MACHADO.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos, deram provimento ao
recurso, vencido o 3o juiz, que negava provimento, tendo em vista o julgamento não
unânime e considerando o disposto no art. 942, "caput" e § 1o do CPC/ 2015, prossegue-
se o julgamento nesta sessão, ficando convocados a integrarem a Turma julgadora o 4o
juiz, Des. Edson Luiz de Queiroz, que acompanhou a divergência e o 5o juiz, Des. César
Peixoto, que acompanhou o Relator Sorteado. Portanto, por maioria de votos, deram
provimento ao recurso, vencidos o 3o juiz e o 4o juiz. Declara voto o 3o juiz.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO
NETO, EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR PEIXOTO.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020.
PIVA RODRIGUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO No 1010882-72.2019.8.26.0152
APELANTE: Associação dos Moradores e Proprietários do Jardim Colibri - Sajco
APELADA: Marcos Rogério de Sá Machado
COMARCA: Cotia 01a Vara Cível
VOTO: 38347
Apelação. Associação. Taxa de manutenção de loteamento.
Cobrança. Extinção sem resolução do mérito (art. 485, V,
CPC). Inconformismo da autora. Acolhimento. Ação de
cobrança previamente ajuizada julgada improcedente por
ausência de prova de que o réu efetivamente tivesse se
beneficiado das obras e serviços prestados no período
relativo às cobranças
não houve manifestação judicial
positiva acerca da inexigibilidade de toda e qualquer
cobrança por parte da ora apelante em face do apelado a
título de rateio de despesas havidas com a prestação de
serviços ao loteamento. Presente demanda refere-se a
período diverso de cobrança
afastada coisa julgada.
Processo em condições de imediato julgamento, do mérito
(1.013, §3o, I, CPC). Cobrança de despesas decorrentes de
prestação de serviços organizada por associação de
moradores. Precedentes julgados pelo STJ no rito dos
recursos repetitivos de controvérsia REsp 1.439.163/SP e
REsp 1.280.871/SP
definem tese pela qual nenhum
proprietário/possuidor de bem imóvel é compulsoriamente
obrigado a se associar ou se manter associado à entidade
benfazeja da comunidade local (em respeito à garantia
fundamental de liberdade de se associar e manter-se
associado, artigo 5o, incisos XVII e XX, CF/88), nem a
pagar por taxas de manutenção caso não associado e não
tenha anuído à sua cobrança. Situação a merecer
ponderação
com
outros
princípios
constitucionais
igualmente aplicáveis ao caso. Princípio do enriquecimento
sem causa, ora em questionamento, repousa sua fonte de
normatividade também no princípio constitucional da
solidariedade (artigo 3o, inciso I, CF/88) e da função social
da propriedade (artigo 5o, inciso XXIII, CF/88), a admitir
que todos os proprietários imobiliários que estejam em
apropriação dos benefícios gerados com a manutenção e
conservação do loteamento, estão vinculados à repartição
dos custos decorrentes da exploração dessa atividade pela
entidade associativa, independentemente de manutenção da
filiação formal à associação. Cobrança, nesses termos,
legítima, demonstrada, como fato constitutivo do direito
alegado, a prática da prestação de serviços sobre a área do

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loteamento. Recurso provido.
Trata-se de ação de cobrança promovida por Associação
dos Moradores e Proprietários do Jardim Colibri - Sajco em face de Marcos Rogério de
Sá Machado.
Sentença proferida às fls. 425/426, em 09 de junho de
2020, pelo E. Juiz de Direito Seung Chul, cujo relatório adoto, na qual extinguiu o
processo sem resolução do mérito, com fulcro no artigo 485, V, do Código de Processo
Civil. Restou a autora condenada ao pagamento das custas e honorários advocatícios,
arbitrados em 10% sobre o valor da causa.
A autora apela (fls. 428/441). Pugna pela reforma da
sentença a fim de seja a apelada condenada ao pagamento dos rateios mensais e fundos
de obras, correspondentes a segurança e portaria 24 horas, limpeza, jardinagem, entre
outros, incidentes sobre a unidade no F-10, do Residencial Colibri. Sustenta não haver
que se falar em coisa julgada, pois a presente demanda versa sobre cobrança de taxas a
partir de julho de 2017, ou seja, mensalidades a partir da vigência da Lei no 13.465/17,
que alterou o Código Civil e a Lei 6.766/79, regulamentando a cobrança de taxas por
associações. Sustenta haver nos autos provas da efetiva prestação de serviços (fls.
52/80), prova da aquisição de imóvel dentro do residencial dotado de associação já
constituída e da adesão da pelada.
Recurso respondido em contrarrazões (fls. 428/5441).
Autos distribuídos a esta relatoria e conclusos para
julgamento em 04 de agosto de 2020.
Oposição ao julgamento virtual à fl. 509.
É o relatório.
O recurso comporta provimento.

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Inicialmente, não se verifica, in casu, a ocorrência de coisa
julgada relativamente à cobrança das mensalidades pela associação apelante em face do
apelado.
Ao que se extrai dos autos, previamente ao ajuizamento
desta demanda, a ora apelante ajuizou ação de cobrança do rateio dos serviços prestados
ao loteamento pela associação em face do apelado (no 0014482-41.2007.8.26.0152).
Referida ação foi julgada improcedente, ante a ausência de prova de que o réu
efetivamente tivesse se beneficiado das obras e serviços prestados (fls. 262/264).
Ressalte-se ter restado expressamente consignado na
sentença que “não se cuida aqui de discutir a garantia constitucional à liberdade de
associação, tampouco a caracterização da autora como verdadeiro condomínio, porque
diverso é o fundamento da causa. A pretensão da autora não se assenta em nenhum
daqueles pressupostos, mas exclusivamente no princípio da vedação ao injusto
enriquecimento, do que decorreria a obrigação do réu de ressarci-la pelo que, em tese,
estaria a auferir à custa dela.”
Nessa linha, não houve, portanto, manifestação judicial
positiva acerca da inexigibilidade de toda e qualquer cobrança por parte da ora apelante
em face do apelado a título de rateio de despesas havidas com a prestação de serviços ao
loteamento, mas, de outra forma, entendeu o MM. Juízo a quo, que, relativamente ao
valor cobrado em tal oportunidade, não restou comprovada a efetiva prestação dos
serviços e benefício do apelado.
Desta forma, a coisa julgada constituída naqueles autos,
limita-se às despesas relativas ao período lá cobrado, cuja comprovação do efetivo
proveito revertido em favor do réu não se logrou naquela sede obter.
Por referir-se a presente demanda a período diverso,
despesas e serviços diversos, cujos elementos de prova, por consequência, lastreiam-se
em circunstâncias diversas, não há que se falar em coisa julgada.
Cuida-se agora de pedido diverso daquele anteriormente

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formulado pelo autor, não configurada, desse modo, a tríplice identidade entre os
elementos das ações (mesmas partes, mesma causa de pedir e o mesmo pedido), o que
impede o reconhecimento da coisa julgada (artigo 337, § 4o, do Código de Processo
Civil).
Superada a questão a respeito da coisa julgada, passa-se ao
julgamento do mérito. Não se trata, aqui, de supressão de instâncias, conforme previsto
no art. 1.013, §3o, inciso I, do Código de Processo Civil.
Pois bem.
Este Desembargador possuía entendimento a respeito do
tema pela admissibilidade da mencionada cobrança das despesas de associação de
moradores para manutenção de loteamento, fundando-se, tão-somente, no princípio que
veda o enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil de 2002, não
analisada, porque irrelevante, a existência de vinculação formal ou não do
proprietário/possuidor do bem imóvel à entidade prestadora dos serviços, ou a indicação
de sua manifesta e expressa concordância com essa cobrança. Segundo esse
entendimento, bastava ao proprietário/possuidor deter um bem imóvel situado nos
lindes do território de atuação da referida entidade para que fosse legitimada a cobrança.
Em março de 2015, diante do julgamento de recursos
especiais pelo Superior Tribunal de Justiça no rito dos recursos repetitivos de
controvérsia REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP , foi fixada a tese segundo a
qual nenhum proprietário/possuidor de bem imóvel é compulsoriamente obrigado a se
associar à entidade benfazeja da localidade (em respeito à garantia fundamental de
liberdade de se associar e manter-se associado, artigo 5o, incisos XVII e XX, da
Constituição Federal), nem a pagar por taxas de manutenção de loteamento, ou
condomínio edilício não regularizado caso não tenha anuído à sua cobrança,
resguardada, portanto, a autonomia da manifestação de sua vontade.
Como reação, este Desembargador passou a aplicar o
entendimento de que a taxa somente seria devida em casos em que a pessoa alvo da

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cobrança tenha expressamente manifestado a sua vontade de se associar, e, em tais
casos, somente seria devida a taxa a partir de então e tão-somente até que o mesmo
associado eventualmente manifestasse vontade de se desassociar.
Nessa linha, impunha-se julgamento de improcedência das
ações de cobrança nas quais não tenham sido inequivocamente demonstrados ou (i) a
vinculação formal do proprietário/possuidor do bem imóvel presente do loteamento, ou
condomínio edilício não regularizado, à associação respectiva, ou (ii), na hipótese de
não-adesão à associação, o assentimento, expresso, à cobrança das contribuições
associativas.
Após profunda reflexão, voltada a identificar todos os
interesses em jogo, este Desembargador retoma o seu entendimento inaugural,
detalhando uma nova interpretação com divergência explícita à tese definida nos
julgados repetitivos, nos exatos termos dos artigos 1.040, incisos II, III, e 1.041, caput,
do Código de Processo Civil.
A situação debatida nos autos, centralmente estruturada na
liberdade de associação, vem merecer ponderação com outros princípios constitucionais
igualmente aplicáveis ao caso.
O princípio do enriquecimento sem causa, ora em
questionamento, repousa sua fonte de normatividade também no princípio
constitucional da solidariedade (artigo 3o, inciso I, Constituição Federal).
A solidariedade, além de constituir um objetivo
fundamental a ser alcançado e preservado pela República, insere-se na essência do
regime democrático. Revela a necessidade de se vedar a assimilação de sentimentos
egoístas e, simultaneamente, perpetuar-se uma sensação de comprometimento de todos
os populares e poder público para cooperar com o atingimento de uma sociedade justa e
equilibrada, em que todos compartilhem responsabilidades e tenham relevância e
participação nas decisões que interessam à coletividade.
Solidarizar-se significa cooperar, de forma livre e não

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coercitiva. Significa a conjunção de esforços entre os pares para que, inclusive na
omissão e leniência do poder público, voluntariamente se assuma o dever jurídico de
que a prestação de serviços essenciais seja devidamente garantida à comunidade,
estimulado e preservado o respeito e o bem-estar de todos os cidadãos atingidos.
Trata-se, na realidade, a solidariedade de uma norma
constitucional de eficácia plena, com força vinculante e que independe de
regulamentação para ser aplicável às relações institucionais havidas entre particulares.
Como ilustrado por Giovanni Ettore Nanni a respeito do
princípio constitucional da solidariedade, verbis:
“(...) Sendo um princípio constitucional
dotado de plena aplicabilidade em todas as relações jurídicas entre
particulares e/ou com o Estado, a solidariedade, muito mais do que um
mero valor simbólico ou de amor ao próximo, não apenas tutela como
também impõe conduta às pessoas de agirem em conformidade com os
seus ditames.
Isto acarreta a necessidade de o direito
assegurar a todos uma existência livre e digna, não apenas no aspecto
físico, intelectual, espiritual e material, mas também no negocial e
econômico, sem a predominância do interesse meramente individual e
sim de inserção no meio social de sua convivência.
Agregue-se que tal postura não depende
apenas do sistema jurídico, uma vez que as pessoas são obrigadas a assim
atuar, sob pena de macular o preceito constitucional da solidariedade, de
tal sorte que em todas as atividades desempenhadas, seja nos atos sem
relevância para o direito, seja no cumprimento de relações obrigacionais,
existe uma imposição de cooperação, de não se abusar de outrem, de se
exercer os direitos de acordo com a sua finalidade social.”. (“O dever de
cooperação nas relações obrigacionais à luz do princípio constitucional

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da solidariedade”. Em: NANNI, Giovanni Ettore (coord.), Temas
relevantes do direito civil contemporâneo: reflexões sobre os cinco anos
do Código Civil, Estudos em homenagem ao Professor Renan Lotufo.
São Paulo: Atlas, 2008, p. 296-297).
Isso equivale a admitir que, com ressalva às situações de
explícito abuso de direito por parte das associações, todos os proprietários/possuidores
imobiliários que estejam em apropriação dos benefícios gerados com a manutenção e
conservação do loteamento, seja por meio do uso efetivo das melhorias, seja pela
valorização imobiliária agregada ao bem, estão vinculados à repartição isonômica dos
custos decorrentes da exploração dessa atividade pela entidade associativa, em nome do
resguardo à sociedade solidária, proba e justa que se persegue como objetivo
constitucional.
E, no caso, não restou comprovado abuso algum.
Inexiste, pois, qualquer tipo de afronta ao princípio
constitucional que franqueia às pessoas o direito de se associar e se manter, ou não,
associadas a uma determinada entidade ou agremiação. Quer-se, sim, provocar o
balanceamento de todos os pares que se encontrem numa situação equivalente, sem que
isso importe, necessariamente, na imposição unilateral de integração à associação.
O parecer proferido pelo E. Procurador-Geral da
República Rodrigo Janot Monteiro de Barros, nos autos do Recurso Extraordinário
695.911/SP, afetado ao sistema de repercussão geral, é elucidativo em sua proposta de
se compreender a cobrança de taxa de associação como prioritariamente vinculada à
questão da probidade entre os proprietários/possuidores de bem imóvel situado em
loteamento, ou condomínio edilício não regularizado, e menos ligada à questão da
liberdade de associação.
Confira-se relevante trecho da fundamentação do parecer:
“(...) O direito fundamental à liberdade
associativa, num contexto de pluralismo e intersubjetividade, pressupõe o

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respeito à autonomia individual e à autodeterminação da pessoa, a qual
está livre para se associar, ou não, e, estando associada, de participar da
vontade coletiva formada a partir das decisões colegiadas e da gestão do
condomínio, podendo votar e ser votada, no caso de pretender integrar a
administração correspondente. O princípio da socialidade estabelece, no
entanto, 'que não há direitos individuais absolutos, cuja fruição seja
realizada sem limites, mas antes os direitos devem ser exercidos em
benefício da pessoa com vista à convivência social' [citação de Romualdo
Baptista dos Santos, no artigo “Princípios sociais contratuais: autonomia
privada, função social e boa-fé objetiva”].
Segundo Virgílio Afonso da Silva aplica-se
a técnica da ponderação quando houver um conflito normativo, que se
verifica diante da 'possibilidade de aplicação, a um mesmo caso concreto,
de duas ou mais normas cujas consequências jurídicas se mostrem, pelo
menos para aquele caso, total ou parcialmente incompatíveis' [citação do
livro, do mesmo autor, “Direitos fundamentais: conteúdo essencial,
restrições, eficácia.”].
Os direitos ora sob exame, embora
aparentemente em conflito, regulam, na verdade, searas paralelas do
direito, uma vez que não são excludentes ou condicionantes um do outro.
A obrigatoriedade do rateio das despesas decorre do dever de probidade a
todos imposta, não constituindo consequência do vínculo associativo.
Como se pode notar, o exercício da
liberdade de associação é independente das obrigações decorrentes das
limitações do direito de propriedade, cujo uso é condicionado ao
interesse coletivo e à proibição de locupletamento ilícito. Não há, no
caso, qualquer colisão entre interesses ou direitos que justifique a
aplicação da técnica da ponderação.
Se de um lado há o interesse comum dos

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moradores de implementarem infraestrutura e serviços que venham a
beneficiar a todos, embora não se configure um condomínio nos termos
estritos da lei e não seja ninguém obrigado a se associar, de outro, não é
razoável que prevaleça o interesse particular daquele que se recusa a
partilhar das despesas, se locupletando do esforço alheia (sic).
Os princípios da equidade e da eticidade
são universais e se irradiam por todo o ordenamento jurídico, tendo sido
adotado em caráter absoluto pelo Código Civil de 2002, sua finalidade é
'fazer com que as pessoas, em seus relacionamentos, valorizem ao
máximo, o culto do aperfeiçoamento de sua convivência social' [citação
de José Augusto Delgado, no artigo ́A ética e a boa-fé no Código Civil'].
Um dos consectários da eticidade é o
princípio da vedação de enriquecimento sem causa, previsto nos arts. 884
a 886 do Código Civil/02, que condena o incremento patrimonial sem
fundamento em título idôneo a justificá-lo.
O princípio da vedação do enriquecimento
ilícito também encontra amparo nos objetivos da República, como
relevante fator na construção de uma sociedade livre, justa e,
principalmente solidária (art. 3o, I, da CF). A negativa de alguns
moradores de custearem as despesas comuns afronta ainda o princípio
constitucional da solidariedade, que impõe a todos um dever jurídico de
respeito coletivo, que visa beneficiar a sociedade como um todo.
Em caso análogo, o Ministro Sepúlveda
Pertence ressaltou que, mesmo havendo uma associação de moradores
em lugar de um condomínio, não seria admissível o enriquecimento
ilícito de alguns em detrimento do grupo. Eis o teor do referido julgado:
'DECISÃO: RE, a e c, contra acórdão que
tem a seguinte ementa: 'COBRANÇA CONDOMÍNIO HORIZONTAL

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OBRIGATORIEDADE
DO
PAGAMENTO
DE
COTAS

PAGAMENTO DECORRENTE DE SERVIÇOS PRESTADOS. Tendo
o embargante adquirido imóvel em condomínio horizontal, em que as
contribuições recebidas são integralmente revertidas em favor dos
condôminos, com a prestação de serviços, inclusive de conservação, cabe
a todos o pagamento de sua quota-parte, sob pena de haver
enriquecimento ilícito por parte daquele que, sem pagar sua parte, usufrui
dos serviços prestados à coletividade.
Fazendo a Associação de Moradores
'OFERTA' e de prestação de serviços a todos aqueles que adquiriram
imóveis, que é 'ACEITA', tacitamente, pela usufruição contínua daqueles
serviços, que foram instituídos em benefício de toda a coletividade, dá-se
entre ambos, o que a doutrina moderna civilista denominou de
RELAÇÃO CONTRATUAL DE FATO.
Não obstante inexistir obrigatoriedade de
participação em qualquer Associação, seja de que natureza for, em face
da regra do artigo 5o, inciso XX, da Constituição Federal de 1988, todos
aqueles que usufruem dos serviços necessários, por ela prestados, devem
efetuar a respectiva contraprestação, pagando o respectivo preço.
Rejeição dos embargos impostos'.
Alega-se, em suma, violação do art. 5o, XX,
da Constituição. Para alterar a conclusão do Tribunal a quo, no sentido da
existência do condomínio, seria necessário o reexame de provas e fatos
em que se fundamentou o acórdão recorrido. Firme a jurisprudência deste
Tribunal no sentido de que o RE não se presta a tal finalidade (Súmula
279). Ademais, ainda que se pudesse admitir a existência de uma
associação de moradores e não de um condomínio, o art. 5o, XX, da
Constituição, não admite enriquecimento ilícito por parte dos associados
em detrimento do grupo. Nego seguimento ao RE.' RE 340561/RJ, Rel.

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Min. Sepúlveda Pertence, DJ 01/02/2005) grifo nosso” (Disponível em:
http://stf.jus.br/portal/processo/verProcessoPeca.asp?id=2707464&tipoA
pp=.pdf).
Ao lado do fundamento constitucional da solidariedade,
temos que a propriedade imobiliária deve ser exercida, nas suas mais variadas
expressões como direito real (artigo 1.225, inciso I; artigo 1.228, caput, Código Civil),
em respeito à sua função social (artigo 5o, inciso XXIII, Constituição Federal), devendo
observância ao interesse coletivo e às finalidades econômicas e sociais a que esteja
dedicado o referido imóvel, impossibilitada a atuação anímica do proprietário despida
de utilidade ou comodidade, ou com desprezo ou intenção de prejudicar os terceiros que
o circundem (artigo 1.228, parágrafo segundo, Código Civil).
Vale dizer, atenta contra a função social da propriedade a
ação de um proprietário/possuidor que nega desembolsar a contribuição relativa à
conservação do loteamento, ou condomínio edilício não regularizado, na medida em que
colhe as externalidades positivas desenvolvidas pela associação de moradores, ou
pessoa jurídica mantenedora do loteamento, sem a adequada contrapartida.
Ademais, deve ser encarada a criação da associação de
moradores, ou pessoa jurídica assemelhada, não como um motivo arrecadatório: deve
ser exigida da entidade a estrita vinculação com o objeto social definido no seu estatuto
ou ato criativo, voltada ao cumprimento do bem comum, para que se faça preponderar a
potencialização dos usos das propriedades imobiliárias por ela influenciadas em sua
atividade social.
A cobrança da contribuição pela entidade associativa de
loteamento, nesses termos, afigura-se legítima, uma vez demonstrada, como fato
constitutivo do direito alegado, a prática da prestação de serviços sobre a área do
loteamento, exibindo-se que o determinado morador, associado ou não, efetivamente se
beneficie do serviço que está embasando a cobrança, sendo irrelevante para tal
conclusão a ausência de filiação formal à associação.

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Ou seja, o fundamento principal para se autorizar a
cobrança neste processo judicial decorre de fonte constitucional, derivada da aplicação
do princípio da solidariedade e da função social da propriedade, como
fundamentadamente acima exposto, que mostra ser prevalecente à liberdade de
associação.
Assim, comprovadas as despesas e os serviços prestados
pela associação, bem como a reversão destes em benefícios do ora apelado, deve ser
julgada procedente a pretensão autora.
Pelo exposto, dá-se provimento ao recurso, para julgar
procedente a pretensão autoral, condenando o réu apelado ao pagamento dos rateios
mensais que, até o ajuizamento da demanda, perfaziam a monta de R$14.739,98
(quatorze mil, setecentos e trinta e nove reais e noventa e oito centavos), bem como os
rateios mensais vincendos no curso da presente demanda, devidamente corrigidos desde
a data de seus vencimentos. Sobre o valor devido, deverão incidir juros de mora de 1%
ao mês, também desde os respectivos vencimentos.
Com a reforma da sentença, inverte-se o ônus da
sucumbência, ficando a ré condenada a arcar com as despesas processuais, bem como
honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da autora ora fixados em
12% sobre o valor da condenação.
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio recurso,
a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do artigo 1o da
Resolução no 549/2011 do Órgão Especial deste Egrégio Tribunal, entendendo-se o
silêncio como concordância.
PIVA RODRIGUES
Relator

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APELANTE: ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROPRIETÁRIOS DO JARDIM
COLIBRI - SAJCO
APELADO: MARCOS ROGÉRIO DE SÁ MACHADO
JUIZ: SEUNG CHUL
VOTO No 22.828
DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE
Com
a
devida
vênia
do
insigne
Relator,
Desembargador PIVA RODRIGUES, ouso divergir do voto por ele prolatado para negar
provimento ao recurso e julgar a ação improcedente.
Necessário esclarecer, inicialmente, que concordo
com o Desembargador Relator em afastar o decreto de extinção proferido pelo MM.
Juiz “a quo”, pois inexistente o fenomeno da coisa julgada que embasou a r. sentença
apelada.
Como bem observou e sintetizou o douto
Desembargador Relator em seu voto, depois de acurada e irrepreensível análise da
prejudicial reconhecida pelo Juiz sentenciante, “Cuida-se agora de pedido diverso
daquele anteriormente formulado pelo autor, não configurada, desse modo, a tríplice
identidade entre os elementos das ações (mesmas partes, mesma causa de pedir e o
mesmo pedido), o que impede o reconhecimento da coisa julgada (artigo 337, § 4o, do
Código de Processo Civil).” (verbis).
Destarte, ultrapassada a epigrafada prejudicial do artigo
485, inciso V, do Código de Processo Civil, verificando que o processo está em

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condições de imediato julgamento, passo ao exame da questão de mérito, com
fundamento no artigo 1.013, parágrafo 3o, inciso I, do Código de Processo Civil.
Registre-se, desde logo, que a autora não
comprovou como lhe cumpria, em momento algum, que o réu é seu associado.
Feito
o
registro,
de
rigor,
ressalvado
o
entendimento anteriormente esposado por este Relator, no sentido de reconhecer a
legalidade da cobrança das taxas de manutenção e conservação cobradas por
associações de moradores, é certo que deve ser observado o entendimento sedimentado
pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, para
reconhecer a ilegalidade da cobrança da epigrafada exação em relação aos moradores
não associados.
De acordo com a tese processada pelo rito do artigo
543-C, “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam
os não associados ou que a elas não anuíram.” (in REsp no 1.439.163 SP, Segunda
Seção, Ministro Relator Designado MARCO BUZZI, julgado em 11 de março de 2015).
O
voto
condutor
do
recurso
repetitivo
supramencionado, da lavra do eminente Ministro MARCO BUZZI, consolidou a
matéria nos seguintes termos:
“Não há como olvidar que as obrigações de ordem civil,
sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como
fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as
exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa
de vontade das partes pactuantes, pois, em nosso
ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, há

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somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no
caso, permissa venia, não atuam qualquer dessas fontes,
mormente porque a Corte Estadual expressamente, ao
realizar a análise do conjunto probatório, salientou que
"embora o objeto discutido nos autos se referida a
loteamento não instituído como condomínio atípico nos
termos do artigo 8o da Lei 4.591, de 16.12.64 e em que a
obrigação de pagar contribuição a título de conversão não
conste das matrículas dos lotes do apelante " (e-STJ, fl. 156 -
grifou-se).
Inexiste, portanto, espaço para a concepção de uma
"aceitação tácita" a ser imposta pelo Poder Judiciário como
preceitua o voto do eminente relator, pois, na ausência de
uma legislação que regule especificamente a presente
matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia
da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive,
pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia
constitucional da liberdade de associação e da legalidade,
uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão
em virtude de lei.
É certo que a função do Judiciário sofreu substancial
modificação ao longo dos anos republicanos, passando a
atuar
como
órgão
calibrador
de
tensões
sociais,
solucionando conflitos de conteúdo social, político e jurídico,

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e também implementando o conteúdo promocional do
Direito.
Porém, não pode a jurisprudência esvaziar o comando
normativo de um preceito fundamental e constitucional em
detrimento de um corolário de ordem hierárquica inferior,
pois, ainda que se aceite a idéia de colisão ou choque de
princípios, na lição do mestre HUMBERTO ÁVILA, "o
relacionamento
vertical
entre
as
normas
(normas
constitucionais e normas infraconstitucionais, por exemplo)
deve ser apresentado de tal forma que o conteúdo de sentido
da norma inferior deve ser aquele que 'mais intensamente'
corresponder ao conteúdo de sentido da norma superior" (in
Teoria dos Princípios - da definição à aplicação dos
princípios jurídicos. 10.a ed. Editora Malheiros, 2009, p.
130).
E, no caso em testilha, a concepção da aceitação tácita ou da
preponderância do princípio da vedação ao enriquecimento
sem causa, acaba por esvaziar o sentido e a finalidade da
garantia fundamental e constitucional da liberdade de
associação, como bem delimitou o Pretório Excelso no
julgamento do RE n.o 432.106/RJ, encontrando a matéria,
inclusive, afetada ao rito da repercussão geral (RG no AI n.o
745.831/SP, rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJ 29/11/2011).
A associação de moradores é mera associação civil e,

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consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias
individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia
horizontal dos direitos fundamentais.
Assim, cumprindo a função uniformizadora desta Corte
Superior, ambas as Turmas julgadoras integrantes da Eg.
Segunda
Seção
têm
sido
uníssonas
ao
reiterar
o
posicionamento firmado a partir do julgamento do EREsp
n.o 444.931/SP no sentido de que as taxas de manutenção
criadas por associação de moradores não podem ser
impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem
aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao
princípio da liberdade de associação (art. 5.o, inc. XX, da
CF/88)” (REsp no 1.439.163).
Precitada decisão deve ser prestigiada, “ex vi” do
que preceitua o artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil, sob pena de
manifesto prejuízo ao princípio da segurança jurídica.
Nesse ponto, por oportuno, impõe-se a citação do
seguinte julgado, que judiciosamente demonstra a necessidade de adoção do
entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça sobre o tema em foco:
“Pese à ausência de efeito vinculante da decisão prolatada
pelo Superior Tribunal de Justiça em recurso representativo
da controvérsia, a referida sistemática instituiu tratamento
diferenciado para a tramitação e julgamento de litigiosidade
repetitiva, a fim de conferir racionalidade e celeridade à

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prestação jurisdicional, na tentativa de contornar a
problemática da morosidade.
Consoante o disposto no artigo 543-C do Código de Processo
Civil os recursos especiais ficarão sobrestados no tribunal de
origem aguardando a decisão a ser proferida em recurso
representativo da controvérsia. Publicado o acórdão, os
recursos especiais terão o seguimento negado se o acórdão
recorrido coincidir com a orientação do Superior Tribunal
de Justiça e serão devolvidos ao tribunal de origem se
houver divergência da orientação, a fim de que a turma
julgadora possa se retratar. Mantida a decisão divergente, o
recurso
especial
será
submetido
ao
exame
de
admissibilidade.
Nesse contexto, não se deve perder de vista que uma das
competências atribuídas constitucionalmente ao Superior
Tribunal
de
Justiça
consiste
na
uniformização
de
jurisprudência, a fim de assegurar a aplicação uniforme da
legislação federal.
Assim, considerando os fatores descritos e o escopo visado
pela legislação processual, continuar a adotar a posição
anteriormente sustentada para o caso dos autos, implicaria
em desnecessário trabalho aos órgãos jurisdicionais, que ao
cabo, seriam movimentados somente para dar concretude à
tese já fixada pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido

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de impossibilidade de cobrança das taxas.” (TJSP, Apelação
no 0001420-84.2009.8.26.0338, 3a Câmara de Direito Privado,
Relator VIVIANI NICOLAU, j. 02.02.2016).
Nem se diga que o réu aceitou tacitamente a
obrigação ou que o posicionamento ora sustentado dá ensejo ao enriquecimento ilícito
do réu em detrimento dos outros proprietários que solveram a obrigação em comento,
posto que são situações não configuradas como tem sustentado o insigne
Desembargador COSTA NETTO, em vários julgados, dos quais se destaca o seguinte:
“O pedido da ação de cobrança improcede (incide a solução
indicada nas alíneas '1' a '3' supra), haja vista a inexistência
de livre associação dos apelados junto à apelante, tampouco
havendo prova de sua anuência à cobrança, não se falando,
inclusive, na aceitação tácita dos serviços.
A associação-apelante cobra valores atinentes a serviços de
manutenção, limpeza e segurança, todos executados em áreas
externas aos lotes, portanto, sem qualquer possibilidade de
resistência pelos proprietários, para impedir a execução desses
serviços.
Sob tal contexto, peço vênia para negar provimento ao recurso,
mantendo-se a sentença recorrida, que julgou improcedente a
ação de cobrança, pois, não restou comprovado, pela apelante-
autora, a existência de adesão ou concordância, por meio do
“exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo
proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé”.

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Por fim, e no mesmo sentido do que se disse, não se cogita, in
casu, da proibição do venire contra factum proprium, já que, por
tal princípio, previsto no artigo 4221 do Código Civil, exige-se
conduta de boa-fé aos contratantes durante a execução do
negócio jurídico antes firmado, situação que, aqui, não restou
configurada, ante a falta de prova de atos praticados pelos
apelados a indicar a avença, cujo ônus era da associação-
apelante, do qual não se desincumbiu.
Ressalto, ainda, que não há indicação de nenhum ato praticado
pelos apelados, do qual pudesse se cogitar da anuência à
cobrança aliás, sequer pagou qualquer parcela a tal título -,
não apenas pelo silêncio, mas, sim, pelos atos de aceitação e de
apropriação, com recebimento de serviços, pois, “não se deve
confundir o silêncio com certos modos de comportamento que
implicam atuação da vontade. A manifestação, assim dada, é
indireta, pois a vontade se deduz da conduta”, não vislumbrado,
no caso, - a fim de autorizar a cobrança -, o silêncio como
qualificado, a presumir a formação da avença, na forma do
artigo 111 do Código Civil, até porque, os serviços indicados
(“manutenção do local (...), isto é, a administração,
manutenção, limpeza, vigilância, conservação de área, bem
como a implementação de melhorias com relações aos serviços
e bens próprios”) sequer poderiam ser rejeitados pelo apelante.”
(verbis).

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Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento
ao recurso da autora e julgo a ação improcedente, condenando a autora no pagamento
das custas processuais e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor
atualizado da causa.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
3o Juiz

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WALTER PIVA RODRIGUES
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Votos
JOSE APARICIO COELHO PRADO NETO
13BFDE7A
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1010882-72.2019.8.26.0152 e o código de confirmação da tabela acima.