Tribunal: TJSP
Processo: 1009059-40.2016.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Henrique Rodriguero Clavisio
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-23
Data de publicação: 2020-12-01

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel – Restituição de valor pago – CDC – Não incidência – Ausência da condição de destinatário final – Artigo 2o, CDC – Condição da empresa e natureza da transação realizada – Distrato - Outorga de quitação - Ausência de vício de consentimento – Autonomia da manifestação de vontade – Validade da transação – Artigo 840 do Código Civil – Modificação do

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel – Restituição de valor pago – CDC – Não incidência – Ausência da condição de destinatário final – Artigo 2o, CDC – Condição da empresa e natureza da transação realizada – Distrato - Outorga de quitação - Ausência de vício de consentimento – Autonomia da manifestação de vontade – Validade da transação – Artigo 840 do Código Civil – Modificação do negócio não alcançada pelo arrependimento - Nulidade do distrato – Não cabimento - Inocorrência de erro de direito - Artigo 849 do Código Civil – Incompatibilidade da pretensão da autora com o princípio da boa-fé objetiva integrada pelo venire contra factum proprium – Prevalência do ato jurídico perfeito, dos princípios da segurança jurídica e do pacta sunt servanda - Devolução mantida na forma e no valor estabelecido no distrato – Precedentes jurisprudenciais – Ação julgada improcedente – Sucumbência exclusiva da autora.
Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000962343
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009059-40.2016.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que é apelante ILHAS DO
PACÍFICO EMPREENDIMENTO SPE LTDA, é apelado EVOLUÇÃO QUIMICA
LTDA ME.
ACORDAM, em 18a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Em julgamento estendido nos termos do art.
942 do CPC, por maioria de votos, deram provimento ao recurso. Vencido o 3o
Desembargador e declara voto.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ROQUE
ANTONIO MESQUITA DE OLIVEIRA (Presidente), HELIO FARIA, CARLOS
ALBERTO LOPES E ISRAEL GÓES DOS ANJOS.
São Paulo, 23 de novembro de 2020
HENRIQUE RODRIGUERO CLAVISIO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009059-40.2016.8.26.0032
Apelante
Ilhas do Pacífico Empreendimento Spe Ltda.
Apelados
Evolução Química Ltda. Me
Comarca
Araçatuba 2a Vara Cível
Voto no 37486
Compromisso de compra e venda de imóvel Restituição de
valor pago CDC Não incidência Ausência da condição de
destinatário final Artigo 2o, CDC Condição da empresa e
natureza da transação realizada
Distrato - Outorga de
quitação - Ausência de vício de consentimento Autonomia da
manifestação de vontade Validade da transação Artigo 840
do Código Civil Modificação do negócio não alcançada pelo
arrependimento - Nulidade do distrato
Não cabimento -
Inocorrência de erro de direito - Artigo 849 do Código Civil
Incompatibilidade da pretensão da autora com o princípio da
boa-fé objetiva integrada pelo venire contra factum proprium
Prevalência do ato jurídico perfeito, dos princípios da
segurança jurídica e do pacta sunt servanda - Devolução
mantida na forma e no valor estabelecido no distrato

Precedentes jurisprudenciais Ação julgada improcedente
Sucumbência exclusiva da autora.
Recurso provido.
Vistos,
A r. sentença de fls. 228/233 julgou procedente a ação de
restituição de quantia paga, para declarar a nulidade das cláusulas 28 do contrato e 02
do distrato, condenada a ré a restituir à autora, de uma só vez, a quantia de R$
19.450,23 (dezenove mil, quatrocentos e cinquenta reais e vinte e três centavos), a ser
corrigida monetariamente a partir do desembolso, e acrescida de juros moratórios de
1% ao mês, devidos desde a citação. A ré foi condenada ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios ao patrono da autora, fixados em 10%
(dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos dos artigos 85, § 2o do CPC.
Apela a ré buscando a reversão do julgado, sob o
fundamento de que a pretensão da autora afronta os artigos 840 e 849 do Código Civil,
pois o instrumento de distrato, firmado pelas contratantes, de forma livre, sem quaisquer
vícios, consubstancia-se pacto entre as partes, vinculando-as ao seu cumprimento (pacta
sunt servanda), e que a compradora autora ao transacionar na esfera extrajudicial,
concordando com o valor da retenção e o da devolução oferecidos pela vendedora (fls.
199/201), teve sua liberdade de escolha preservada, e que se valores não atendessem aos
seus interesses, não os teria aceitado de livre e espontânea vontade, tampouco teria
expressamente declarado nada mais ter a cobrar da vendedora, dando-lhe ampla, geral e
recíproca quitação, para nada mais ter a reclamar com relação ao negócio jurídico

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distratado. Afirma que o MM. Juiz de primeiro grau desconsiderou o distrato firmado
entre as partes (fls.199/201), que é lícito e válido. Alega que o comportamento da autora
apelada viola o princípio venire contra factum proprium, pelo qual é vedado à parte
beneficiar-se de sua própria torpeza. Pede o provimento do recurso com a reforma da
sentença, fls. 236/251.
Processado, recebido e com resposta ao recurso (fls.
257/260), vieram os autos ao Tribunal e após a esta Câmara.
É o relatório.
Com razão o apelo.
De início, observada a natureza do vínculo e condição das
partes, inaplicável no caso as regras do CDC, reconhecido o negócio como meio para a
empresa viabilizar seus negócios, com intuito de incremento à sua atividade, pelo que
não pode ela ser considerada como destinatária final a que se refere o artigo 2o do CDC.
No mais, as partes firmaram contrato de compromisso de
compra e venda de bem imóvel (unidade autônoma, fls. 38/45), mas, posteriormente,
firmaram o distrato de fls. 199/201.
Por ocasião do referido distrato, a autora apelada recebeu
da promitente vendedora ora apelante, em devolução, montante que correspondia a
cerca de 50% (cinquenta por cento) dos valores até então por ela pagos.
Pela presente ação, a promitente compradora, alegando
nulidades existentes em diversas cláusulas do instrumento contratual, pretende, por via
transversa, a complementação do valor da restituição.
Sem razão, entretanto.
O distrato, como se sabe, é “a declaração de vontade das
partes contratantes, no sentido oposto ao que havia gerado o vínculo. É o contrario
consensus dos romanos, gerando o contrato liberatório” (Caio Mário da Silva Pereira,
Instituições de Direito Civil, 11a. Edição forense, Rio de Janeiro, 2.003, vol. III, p. 151).
E segundo Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery: “A essência do distrato
está em ser um contrato para dissolver outro, com a mesma solenidade do próprio
contrato, operando seus efeitos a partir de sua realização e deixando intactos os direitos
que desse estado de coisas resultem para terceiros” (Código Civil Comentado, 10a
edição revista, ampliada e atualizada, Revista dos Tribunais, p. 683).
Assim, a mesma vontade que criou o contrato pode atuar
em sentido inverso, para dissolver o vínculo e restituir a liberdade às partes, como
expressão da autonomia privada, como dissolução consensual do contrato. A definição
de distrato se encontra inserta na própria definição de contrato, como acordo para
constituir, regular ou extinguir relações jurídicas patrimoniais.

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Nesses termos, realizado o distrato, se tem por perfeito e
acabado, suficiente a vincular as partes aos termos nele constantes, sendo que, no caso,
o compromisso de compra e venda deixou de existir com o distrato, o qual subsiste
legalmente, mostrando-se inviável a discussão travada em relação ao instrumento que,
na atualidade, não gera nenhum efeito jurídico, inviabilizando, assim, a
responsabilização pretendida. Não há, portanto, que se falar em declaração de nulidade
de cláusula nele consignadas, nem mesmo em reconhecimento de culpa de uma das
partes, em prestígio à autonomia da manifestação da vontade.
Aliás de se observar, porque relevante, que os termos do
distrato celebrado (fls. 199/201) se situam nos limites do contrato firmado entre as
partes (fls. 175/194).
Assim já decidiu esse E. Tribunal de Justiça: “RESCISÃO
CONTRATUAL. Promessa de compra e venda. Caso em que foi realizado distrato.
Ocorrência de falta de interesse de agir dos autores. Instrumento de distrato que foi
firmado por livre e espontânea vontade das partes. Validade do negócio jurídico.
Autonomia da manifestação de vontade das partes no contrato. Plena quitação entre as
partes. Autores que não alegaram a ocorrência de nenhum vício de vontade na
realização do distrato. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO”.
(TJSP; Apelação Cível 1080861-54.2017.8.26.0100; Relator (a): Ana Maria Baldy;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 5a Vara Cível; Data
do Julgamento: 13/01/2020; Data de Registro: 15/01/2020).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de
cobrança. Ausência de interesse de agir. Distrato celebrado entre as partes. Alegada
necessidade de inclusão dos juros de mora no cálculo. Descabimento. Distrato válido.
Valor pago corretamente. Promitente comprador que deu quitação ao negócio,
recebendo todos os valores pagos, inclusive corretagem e SATI, devidamente
atualizados. Não vislumbrada onerosidade excessiva para o consumidor e nem
tampouco vício de consentimento, sequer ventilado. Mero arrependimento incapaz de
dar amparo à pretensão. Precedentes. Sentença confirmada. Recurso desprovido”.
(TJSP; Apelação Cível 0019583-71.2010.8.26.0114; Relator (a): Milton Carvalho;
Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 7a. Vara Cível; Data
do Julgamento: 26/06/2014; Data de Registro: 30/06/2014).
Não há qualquer vício do consentimento a macular o
negócio jurídico celebrado, tendo as partes transigido e ajustado valores para o distrato,
outorgando-se, reciprocamente, ampla, geral, e irrevogável quitação em relação às
obrigações assumidas.
Não cabe o argumento no sentido de que a retenção
decorrente do distrato teria sido abusiva, e que foi vantajosa só para a promitente
vendedora, ora apelante, e ajustada no seu exclusivo interesse.
Isso porque o distrato, transação que pressupõe concessões

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mútuas de direito disponível, por certo, atendeu aos interesses da autora, que obteve a
extinção consensual do negócio, sem a necessidade de ingressar em Juízo e suportar
eventuais encargos, pouco importando a razão subjetiva que a levou firmar o distrato,
aceitando receber quantia inferior à que ora julga devida, pois, ao contrário, não teria
conferido, de forma livre, ampla, integral e sem ressalvas, quitação à promitente
vendedora (fls. 200), que, por seu lado, efetuou o pagamento da quantia estipulada no
item 5 do instrumento (fls. 200 e recibos de fls. 202/207). O arrependimento da opção
feita pela autora por conveniência não pode, nem de longe, configurar vício de vontade,
ou tornar abusiva cláusula firmada no momento da celebração do contrato. Trata-se de
manifestação de vontade que se reputa válida e eficaz, a qual, por conseguinte, afasta o
cabimento dos pedidos deduzidos na inicial, fundados em instrumento de contrato
voluntariamente resolvido entre as partes.
Logo, não é razoável que, por arrependimento quanto ao
negócio jurídico celebrado, queira o comprador impor à outra parte a revisão dos termos
da avença, sendo que ele próprio deu causa ao distrato do contrato, ante a sua
incapacidade de honrar com os pagamentos.
Ademais, se a autora considerava que o valor devolvido
seria insuficiente e que a retenção em favor da empresa ré era excessivamente onerosa,
deveria ter se recusado em proceder com a formalização da transação, ajuizando a
competente ação de rescisão contratual. Isso não significa querer impelir a autora a
buscar a via judicial para discutir o que entende que lhe devido. Ao reverso, reconhece-
se que as transações lícitas e consensuais, mormente quando se trata de direitos
patrimoniais e disponíveis, sempre melhor atendem aos interesses das partes. O que não
se pode admitir é que, feita a opção pela via extrajudicial, em detrimento da judicial,
quando era legal e possível a discussão dos seus termos, busca-se modificar negócio
cuja finalidade não é prover conveniência momentânea.
Em acréscimo, no que tange ao próprio distrato, ressalta-se
que em nenhum momento foi alegado algum vício de vontade ou apontado motivo
plausível para caracterizá-lo como leonino, e que, por consequência, fosse suficiente
para ocasionar a nulidade de cláusula.
Nesse
sentido,
confira-se:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA E VENDA REALIZAÇÃO DE DISTRATO. TERMO QUE CONFERE ÀS
PARTES AMPLA E GERAL QUITAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE ERRO OU VÍCIO.
RESTITUIÇÃO DE VALORES INDEVIDA. SENTENÇA REFORMADA. APELO
PROVIDO”. (Apelação no 0218031-03.2008.8.26.0100, 2a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Giffoni Ferreira, j. 24.02.15).
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO. Distrato com cláusula de quitação geral.
Ausência de qualquer ressalva quanto à pretensa abusividade da retenção promovida
pela ré. Impossibilidade de rediscussão do pactuado. Vícios de consentimento não
relatados pelo autor na petição inicial, impossibilitando o acolhimento da alegação em
sede recursal. Incidência do disposto no art. 517 do Código de Processo Civil.

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SENTENÇA PRESERVADA. APELO IMPROVIDO”. (TJSP; Apelação Cível 0000729-
92.2011.8.26.0405; Relator (a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Foro de Osasco - 5a. Vara Cível; Data do Julgamento: 28/05/2013;
Data de Registro: 30/05/2013).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA
ENTREGA DO BEM. PRELIMINARES DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR E
INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. DISTRATO REALIZADO CONFERE ÀS PARTES
AMPLA E GERAL QUITAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE ERRO OU VÍCIO FALTA DE
INTERESSE DE AGIR. SENTENÇA REFORMADA APELO DA RÉ PROVIDO APELO
DOS AUTORES PREJUDICADO”. (Apelação no 0003885-52.2010.8.26.0008, 2a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Giffoni Ferreira, j.
25.02.14).
Cumpre destacar que, tratando-se de direitos patrimoniais
e disponíveis, na medida em que as partes livremente pactuaram o distrato, descabe
qualquer alegação da compradora de que os valores devolvidos pela vendedora não
observaram o quanto disposto na jurisprudência ou CDC, como referido, inaplicável no
caso, pois o distrato firmado representa novo negócio jurídico, que somente pode ser
anulado por “dolo, coação, ou erro essencial quanto à pessoa ou coisa controversa”,
sendo certo que “A transação não se anula por erro de direito a respeito de questões
que foram objeto de controvérsia entre as partes”, nos termos do parágrafo único do art.
849 do CC.
Operou-se lícita, dessa forma, a transação, aplicando-se
aqui o disposto no art. 840 do Código Civil: "É lícito aos interessados prevenirem ou
terminarem o litígio/mediante concessões mútuas".
Nesse sentido: “COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. Não indicação de vício de
consentimento apto a gerar a anulabilidade do distrato. Art. 849 do Código Civil.
Coação não configurada, nos termos do art. 151 do Código Civil. Código de Defesa do
Consumidor veda apenas a perda total das parcelas pagas, o que não é o caso dos
autos. Distrato assinado livremente pela apelada, que deve ser respeitado. Sentença
reformada. Recurso provido”. (TJSP; Apelação Cível 1000513-46.2017.8.26.0004;
Relator (a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado;
Foro Regional IV - Lapa - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 23/05/2018; Data de
Registro: 24/05/2018).
“Compromisso de venda e compra de imóvel. Distrato.
Retenção de 50% dos valores pagos. Transação envolvendo direitos disponíveis.
Ausência de vício de consentimento. Devolução que deve ser mantida na forma e no
valor estabelecidos distrato. Sentença acertada. Ação que é improcedente. Recurso
provido”. (TJSP; Apelação Cível 1062384-46.2018.8.26.0100; Relator (a): Maia da
Cunha; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 32a Vara
Cível; Data do Julgamento: 31/01/2019; Data de Registro: 06/02/2019).

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“COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA.
RESCISÃO DE CONTRATO. MORA DOS COMPRADORES. DEVOLUÇÃO DE
PARTE DAS PARCELAS PAGAS, NOS TERMOS DA SÚMULA 1 DESTE TJSP.
TERMO DE DISTRATO EXTRAJUDICIAL. RETENÇÃO DE 30% DOS VALORES
PAGOS. TRANSAÇÃO ENVOLVENDO DIREITOS DISPONÍVEIS. AUSÊNCIA DE
VÍCIO DE CONSENTIMENTO. DEVOLUÇÃO QUE DEVE SER MANTIDA NA
FORMA E NOS VALORES ESTABELECIDOS NO DISTRATO. RECURSO
PROVIDO”. (TJSP; Apelação Cível 1044225-60.2015.8.26.0100; Relator (a): Alfredo
Attié; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro Regional XV - Butantã - 2a
Vara Cível; Data do Julgamento: 28/02/2019; Data de Registro: 01/03/2019).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
RESTITUIÇÃO DE VALORES DECORRENTES DA RESCISÃO DE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA. CASO EM QUE REALIZADO DISTRATO, COM RETENÇÃO
DE 70% DOS VALORES PAGOS. ADMISSIBILIDADE. AUTONOMIA DA
MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DAS PARTES NO CONTRATO. CELEBRAÇÃO DE
DISTRATO. PLENA, GERAL E IRREVOGÁVEL QUITAÇÃO. PRETENSÃO DE
COBRAR A DIFERENÇA QUE NÃO SE REVELA POSSÍVEL. DEMANDA
IMPROCEDENTE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO”. (TJSP
Apelação no 100670395.2016.8.26.0477 - Relator(a): Vito Guglielmi; Comarca: Praia
Grande; Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
04/04/2017; Data de registro: 04/04/2017).
“Ação anulatória de cláusula contratual cumulada com
repetição de valores pagos. Sentença de improcedência. Insurgência dos requerentes.
Não acolhimento. Instrumentos de compromisso de compra e venda de imóvel e de
rescisão que foram firmados por livre e espontânea vontade das partes. Validade do
negócio jurídico. Arrependimento posterior dos autores que não se confunde com vício
de consentimento. Sentença mantida. Recurso não provido”. (TJSP - Apelação -
1008355-14.2015.8.26.0565 - Relator(a): Marcia Dalla Déa Barone; Comarca: São
Caetano do Sul; Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
21/06/2017; Data de registro: 21/06/2017).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão
extrajudicial. Pretensões de declaração de nulidade de cláusulas contratuais, de
devolução, em dobro, das quantias pagas e de indenização por dano moral. Desistência
do autor compromissário comprador, que não conseguiu financiamento, e recebeu, no
distrato, quantia equivalente a cerca de 50% dos valores que havia pago. Pedidos
indevidos. Tratando-se de direito disponível, não havendo lei de ordem pública a impor
determinado percentual em devolução das quantias pagas, o autor-apelante desistiu do
negócio, recebendo determinado valor em restituição e dando plena e irrevogável
quitação. Não tem, portanto, direito de pretender receber mais, ao velado pensamento
de que recebeu pouco. Ação improcedente. Sentença mantida. RECURSO
DESPROVIDO”. (TJSP; Apelação 1040796-65.2014.8.26. 0506; Relator: Beretta da
Silveira; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 3a
Vara Cível; Data do Julgamento: 08/04/2016; Data de Registro: 08/04/2016).

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“Ação declaratória de nulidade de cláusulas abusivas,
cumulada com restituição de quantias pagas. Promessa de venda e compra de imóvel.
Alegação da presença de cláusulas abusivas. Descabimento da discussão, à vista do
distrato firmado entre as partes, com a extinção do contrato. Distrato. Pretensão
emanada dos apelantes, que não estavam obrigados quanto a aceitação do seu
conteúdo. Restituição dos valores pagos. Valor negociado e aceito pelos autores,
operando-se lícita transação prevista no art. 840 do Código Civil. Improcedência da
demanda
preservada.
APELO
IMPROVIDO.”
(TJSP; Apelação
Cível
0228256-82.2008.8.26.0100; Relator (a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 24a Vara Cível; Data do Julgamento:
25/10/2010; Data de Registro: 05/11/2010).
Ademais, é compreensível a redação da cláusula de
retenção (fls. 200), nada justificando, portanto, a invalidade ou a nulidade de cláusula,
cuja redação não comporta maiores interpretações, sendo clara o bastante no sentido de
que não houve quitação apenas do pagamento do preço lá acordado, mas também
renúncia a respeito de toda e qualquer outra verba, de que natureza ou título fosse,
originada ou derivada do contrato então resolvido.
Nada obrigava a autora à aceitação dos termos do distrato,
não se cuidando, outrossim, de contrato de adesão. Veja-se que, como refere a apelante,
que o instrumento de compromisso de compra e venda do imóvel (fls. 166/173) foi
firmado pelo representante legal da autora apelada, empresário, pessoa experiente, com
conhecimentos acerca de negócios jurídicos e relações contratuais. Inclusive, quanto a
isso, às fls. 173, firmou manifestação declarando que lhe foi concedida oportunidade
para examinar o contrato previamente, esclarecidas às condições contratuais, não tendo
qualquer alteração a solicitar, e aceitando na íntegra suas cláusulas, sem qualquer
controvérsia quanto aos termos e condições nela expressos. E, posteriormente, solicitou
o desfazimento do negócio, anuindo ao distrato de forma amigável, declarando extinto o
vínculo obrigacional anteriormente estabelecido com a vendedora, considerando o
referido contrato distratado de pleno direito, para que o pacto anterior resultasse sem
nenhum efeito ou valor jurídico, declarando que, após a efetivação dos pagamentos da
quantia a ser devolvida pela vendedora, nada mais teriam as partes a cobrar uma da
outra, dando-se ampla, geral e recíproca quitação, nada tendo mais a reclamar,
aceitando, para todos os fins e efeitos, o instrumento de distrato nos expressos termos
em que foi celebrado (fls. 199/201).
Oportuno dizer que até mesmo quitação plena outorgada
por pessoas simples, em instrumento de distrato de compromisso de compra e venda de
imóvel pelo plano “Minha Casa, Minha Vida” do Governo Federal, é considerada
válida, tanto mais o é, assim, a outorgada pelo representante legal da autora. Confira-se:
“(...) COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Autores que assinaram distrato,
foram ressarcidos do valor pago corrigido e agora pretendem indenização por danos
morais e materiais consistentes na aplicação de juros de 1% ao mês e multa de 2% pelo
inadimplemento das construtoras - Inadmissibilidade, diante da quitação integral e sem
ressalvas que outorgaram quando da realização do distrato - Não ficou demonstrada a
alegada coação feita pelas recorridas para que os autores assinassem o distrato - Ao

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contrário do alegado, o fato de serem pessoas simples que firmaram contrato para
aquisição de imóvel pelo plano "Minha Casa, Minha Vida" do Governo Federal, por si
só não leva a conclusão de que teriam sido enganados ou coagidos pelas apeladas -
Inexistente prova nos autos do alegado vício do negócio jurídico, não se pode presumir
que a quitação plena dada às recorridas seja inválida - Fixação dos honorários em
15% do valor da causa que bem atendeu os critérios do art. 20 do CPC, não havendo
motivos para redução - Sentença de improcedência mantida - Recurso desprovido”.
(TJSP; Apelação Cível 0068680-06.2011.8.26.0114; Relator (a): Mendes Pereira; Órgão
Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 10a. Vara Cível; Data do
Julgamento: 18/03/2015; Data de Registro: 19/03/2015).
A pretensão da autora configura postura incompatível com
o princípio da boa-fé objetiva que informa o direito contratual moderno, porquanto se
espera das partes que atuem com o mesmo modo e lealdade ao pacto desde sua
formação até depois de sua execução. É a própria aplicação do conceito venire contra
factum proprium que integra a teoria da boa-fé objetiva: “A teoria dos atos próprios
parte do princípio que, se uma das partes agiu de determinada forma durante qualquer
das fases do contrato, não é admissível que em momento posterior aja em total
contradição com a sua própria conduta anterior. Sob o aspecto negativo, trata-se de
proibir atitudes contraditórias da parte integrante de determinada relação jurídica.
Sob o aspecto positivo, trata-se de exigência de atuação com coerência, uma vertente
do imperativo de observar a palavra dada, contida na cláusula geral da boa-fé.'' (in
Revista do Advogado, O Princípio da boa-fé objetiva no Novo Código Civil, Renata
Domingues Barbosa Balbino, p. 116).
Nesse sentido: “COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA
RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS CUMULADA COM
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR
- DISTRATO EXTRAJUDICIAL QUE DETERMINOU A RETENÇÃO DE 30% DAS
QUANTIAS PAGAS AUTOR ALEGA QUE TAL PERCENTUAL É ABUSIVO E QUE
FOI LUDIBRIADO - SENTENÇA QUE FIXOU A DEVOLUÇÃO DE 80% DOS
VALORES PAGOS INSURGEM-SE AMBAS AS PARTES RECURSO DA RÉ PELA
IMPOSSIBILIDADE DE REVOGAÇÃO DISTRATO
NEGÓCIO JURÍDICO
PERFEITO E ACABADO INEXISTÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO (ART.
849, C.C.)
PARTES MAIORES E CAPAZES
LIVRE MANIFESTAÇÃO DA
VONTADE
OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA ("VENIRE
CONTRA FACTUM PROPRIO")
DEVOLUÇÃO QUE DEVE SER MANTIDA NA
FORMA E NO VALOR ESTABELECIDO NO DISTRATO
MANTEM-SE A
SUCUMBÊNCIA FIXADA - SENTENÇA REFORMADA, A FIM DE JULGAR
IMPROCEDENTE A PRESENTE AÇÃO
APELO DO AUTOR PREJUDICADO -
APELO DA RÉ PROVIDO”. (TJSP; Apelação Cível 1003284-85.2017.8.26.0007;
Relator (a): HERTHA HELENA DE OLIVEIRA; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
01/04/2019; Data de Registro: 01/04/2019).
Também: “AÇÃO DECLARATÓRIA, COMBINADA COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES Distrato realizado em promessa de compra e venda de

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imóvel Sentença que a julgou improcedente Insurgência do autor Alegação de
que a revisão do distrato é possível quando constatada abusividade Descabimento
Precedentes invocados pelo apelante que preveem tal possibilidade quando o distrato
se der nos termos previstos no contrato celebrado, e este prever cláusula de
decaimento, em favor da promitente-vendedora, de todos os valores pagos pelo
promitente-comprador, não sendo esse o caso
Partes que celebraram acordo
extrajudicial no qual foi avençado valor de restituição das quantias pagas Ausência
de vício do consentimento no acordo livremente pactuado que impede sua revisão
Proibição do venire contra factum proprium fenômeno que integra a boa-fé objetiva
Ratificação dos fundamentos da sentença
RECURSO DESPROVIDO”. (TJSP;
Apelação Cível 1012594-93.2018.8.26.0100; Relator (a): Miguel Brandi; Órgão
Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 12a Vara Cível; Data do
Julgamento: 18/12/2018; Data de Registro: 19/12/2018).
Assim, a preservação do distrato e seus termos é de rigor,
não invalidada qualquer cláusula, cuja higidez permanece, não sendo devida qualquer
complementação de devolução, até porque decisão diversa subverte o ato jurídico
perfeito e afronta o princípio da necessária segurança jurídica dos atos negociais -
incidente também sobre os de caráter resolutório e desconstitutivo, como se deu no caso
- devendo ser observado o que foi livremente ajustado entre as partes, aplicando-se o
princípio pacta sunt servanda.
Dessa forma, julga-se a ação improcedente, e pela
sucumbência, condena-se a autora ao pagamento das custas, despesas processuais, e
honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, conforme artigo 85, §2o
do CPC.
Recurso provido.
Des. Henrique Rodriguero Clavisio
Relator

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Apelação Cível no 1009059-40.2016.8.26.0032
VOTO DIVERGENTE No 110456
APELAÇÃO No 1009059-40.2016.8.26.0032
COMARCA DE ARAÇATUBA
Inobstante o entendimento da
douta maioria, de quem ouso divergir, meu
voto é o seguinte:
Evolução Química LTDA. ME.
ajuizou a presente ação contra Ilhas do
Pacífico
Empreendimentos
SPE
LTDA.,
objetivando a restituição dos valores
pagos, em razão do distrato do “Contrato
Particular de Promessa de Venda e Compra
e Outros Pactos de Unidade Autônoma”
(fls. 38/45 e199/201).
Ao
celebrarem
referidos
instrumentos contratuais, as litigantes
estipularam
obrigações
recíprocas,

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principalmente no que diz respeito ao
pagamento
das
parcelas,
forma
da
correção, vencimento da dívida e ao modo
de proceder no caso do inadimplemento e
resolução, tudo em atenção ao princípio
da autonomia da vontade.
Tais
contratos,
como
constituídos,
devem
ser
cumpridos
integralmente, em face do princípio do
pacta sunt servanda.
Como preleciona o professor
Orlando Gomes:
“O contrato faz lei entre as partes.
Celebrado que seja, com observância de todos os
pressupostos e requisitos necessários à sua validade,
deve ser executado pelas partes como se suas
cláusulas fossem preceitos legais imperativos. O
contrato obriga os contratantes, sejam quais forem
as circunstâncias
em que tenha que ser cumprido.
Estipulado livremente o seu conteúdo, vale dizer,
definidos os direitos e obrigações de cada parte, as
respectivas cláusulas têm, para os contratantes,

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força obrigatória”.1 (grifamos)
Entretanto,
a
autonomia
da
vontade, consubstanciada na liberdade da
contratação, não é ilimitada, de modo que
há possibilidade da revisão dos contratos
quando infringem as normas de ordem
pública, a boa-fé e os bons costumes.
Acerca
da
devolução
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador, estabelecem as Súmulas nos 01
e 02, ambas do Egrégio Tribunal de Justiça
do Estado de São Paulo:
“Súmula 1: O Compromissário
comprador
de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário
vendedor ,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
Súmula 2: A devolução das quantias
pagas em contrato de compromisso de compra e venda
de imóvel deve ser feita de uma só vez , não se
1 GOMES, Orlando Gomes. Contratos.
Rio de Janeiro: Forense, 1995. P. 36.

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sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição”. (grifamos)
Respeitado o entendimento da
douta maioria, permitir à recorrente a
retenção de 50% (cinquenta por cento)
dos
valores
pagos,
a
pretexto
da
autonomia da vontade das partes, significa
exaltar o enriquecimento ilícito daquela
que, sem qualquer justificativa plausível,
pretende
obter
vantagem
patrimonial
indevida.
Assim,
inobstante
tenham
as
partes
firmado
os
supramencionados
contratos e a autora concordado com a
devolução de apenas da metade da quantia
paga, inexiste óbice para a revisão dos
valores que constaram do distrato, a fim
de
que
estes
sejam
bastantes
para
indenizar as perdas e os danos sofridos
pela recorrida, que não deu causa à
resolução do contrato, na forma do

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artigo 475 do Código Civil Brasileiro.
Como demonstrado, o distrato
foi formalizado após 16 (dezesseis) meses
da
assinatura
do
contrato
de
compromisso de compra e venda, ou seja,
em momento em que as obras da unidade
encontravam-se em andamento.
A
recorrida
alegou
em
contestação
que
a
resolução
do
contrato reduziu a entrada de valores no
fluxo de caixa, fato que desacelerou a
conclusão da construção do edifício.
Diante dos prejuízos alegados,
entendo correta a retenção, pela apelada,
do percentual fixado na r. sentença (20%
das parcelas pagas), que representa a
quantia
de
R$12.966,82
(doze
mil
e
novecentos e sessenta e seis reais e
oitenta
e
dois
centavos),
montante
suficiente
para
indenizar
os
danos

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suportados pela ré.
Aliás,
referido
percentual
encontra-se
em
conformidade
com
a
jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça:
“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
CONCLUSÃO, NO ACÓRDÃO ESTADUAL, NO SENTIDO
DE
AUSÊNCIA
DE
COAÇÃO
PELA
RECORRIDA
ENSEJADORA DA RESILIÇÃO CONTRATUAL. DISTRATO
QUE
SE
OPEROU
POR
CULPA
DO
PROMITENTE
COMPRADOR. ENTENDIMENTO
FIRMADO COM BASE
EM
FATOS,
PROVAS
E
TERMOS
CONTRATUAIS.

SÚMULAS 5 E 7/STJ. RETENÇÃO DE 20% DO VALOR
PAGO. POSSIBILIDADE.
JULGADO EM HARMONIA COM
A JURISPRUDÊNCIA
DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA
83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. O acórdão, com esteio na apreciação
fático-probatória
colacionada nos autos, afastou a
existência de coação ou ameaça para a efetivação do
distrato, bem como asseverou que a resilição se
operou pela não consecução do financiamento pelo
recorrente
para
adimplemento
da
parcela
final
relativa ao imóvel objeto de compra e venda. Aplicação
das Súmulas 5 e 7/STJ.
2. Em caso de extinção de contrato de
promessa
de
compra
e
venda
por
atuação
do
promitente comprador, é razoável que a devolução do
valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção

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10% a 20% das prestações pagas a título de
indenização pelas despesas decorrentes do próprio
negócio . Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ.
3.
Agravo
interno
desprovido”
2.
(grifamos)
Ressalte-se
que
a
empresa
requerida atua no ramo de incorporação
imobiliária, portanto, imprevistos como
estes são considerados no desempenho da
sua
atividade,
motivo
pelo
qual
não
entendo como justa a retenção da metade
das quantias pagas, mormente diante da
possibilidade da revenda da unidade pela
recorrida, que ainda poderá lucrar com a
futura contratação.
Assim, a r. sentença recorrida
não merece qualquer censura, pelo que
fica mantida por seus próprios e jurídicos
fundamentos.
PELO EXPOSTO , o voto nega
2 STJ. Agravo Interno nos Embargos de Declaração no Agravo em Recurso Especial
no 989.906/SP. 3a Turma. Min. Rel. Marco Aurélio Bellizze. J. 24.10.2017.

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provimento ao recurso.

CARLOS ALBERTO LOPES
3o Desembargador

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Eletrônicos
HENRIQUE RODRIGUERO CLAVISIO
13575943
11
18
Declarações de
Votos
CARLOS ALBERTO BERETTA LOPES
13670453
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1009059-40.2016.8.26.0032 e o código de confirmação da tabela acima.