Tribunal: TJSP
Processo: 1011363-34.2018.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
1. Preliminar de inovação recursal. Matérias relativas a INCC e juros de obra apenas trazidas em apelação. Matérias não conhecidas. Pleito por lucros cessantes que, por outro lado, deve ser conhecido, considerando que foi tema requerido na inicial. Preliminar parcialmente acolhida.
2. Preliminar de afronta ao princípio da dialeticidade afastada.
3.

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
1. Preliminar de inovação recursal. Matérias relativas a INCC e juros de obra apenas trazidas em apelação. Matérias não conhecidas. Pleito por lucros cessantes que, por outro lado, deve ser conhecido, considerando que foi tema requerido na inicial. Preliminar parcialmente acolhida.
2. Preliminar de afronta ao princípio da dialeticidade afastada.
3. Atraso na entrega e lucros cessantes. Atraso na entrega do imóvel que se deu de forma justificada, ante a inadimplência do autor-apelante. Existência de previsão contratual no sentido de que a entrega das chaves estaria vinculada ao pagamento das parcelas devidas por parte do comprador. Exceptio non adimpleti contractus. Art. 476 do Código Civil. Indenização em lucros cessantes incabível.
4. Litigância de má-fé. Autor que, de má-fé, altera a verdade dos fatos na tentativa de conseguir indenização que sabe não fazer jus. Outrossim, propositura de diversas ações para formulação de pedidos relativos a um mesmo contrato que visa à aplicação artificial do art. 85, §8o, do CPC, o que não pode ser admitido. Multa aplicada.
5. Recurso parcialmente não conhecido e, no mais, não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000066286
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1011363-34.2018.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que é apelante ÉDIPO
FIGUEIRA DA SILVA, é apelado MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deixaram
de conhecer dos pedidos relativos a INCC e juros de obra e, no mais, negaram
provimento ao recurso, condenando ainda o autor-apelante ao pagamento de multa
por litigaância de má-fé de 5% do valor da causa atualizado. V.U., de conformidade
com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente), RÔMOLO RUSSO E JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 19610
APELAÇÃO No: 1011363-34.2018.8.26.0196
COMARCA: FRANCA
APTE.:
ÉDIPO FIGUEIRA DA SILVA
APDA.:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA.
1. Preliminar de inovação recursal. Matérias relativas a
INCC e juros de obra apenas trazidas em apelação. Matérias
não conhecidas. Pleito por lucros cessantes que, por outro
lado, deve ser conhecido, considerando que foi tema
requerido na inicial. Preliminar parcialmente acolhida.
2. Preliminar de afronta ao princípio da dialeticidade
afastada.
3. Atraso na entrega e lucros cessantes. Atraso na entrega do
imóvel que se deu de forma justificada, ante a inadimplência
do autor-apelante. Existência de previsão contratual no
sentido de que a entrega das chaves estaria vinculada ao
pagamento das parcelas devidas por parte do comprador.
Exceptio non adimpleti contractus. Art. 476 do Código
Civil. Indenização em lucros cessantes incabível.
4. Litigância de má-fé. Autor que, de má-fé, altera a verdade
dos fatos na tentativa de conseguir indenização que sabe não
fazer jus. Outrossim, propositura de diversas ações para
formulação de pedidos relativos a um mesmo contrato que
visa à aplicação artificial do art. 85, §8o, do CPC, o que não
pode ser admitido. Multa aplicada.
5. Recurso parcialmente não conhecido e, no mais, não
provido.
Vistos.
Trata-se de “ação condenatória por danos morais
cumulada com obrigação de fazer com pedido liminar” movida pelo
adquirente de imóvel ÉDIPO FIGUEIRA DA SILVA em face da
vendedora
MRV
ENGENHARIA
E
PARTICIPAÇÕES
S/A.
Sustenta que já adimpliu 99,7% do valor do contrato, mas que a
despeito disso a requerida ainda não havia entregado as chaves
do imóvel. Requer que a ré seja obrigada a entregá-las, assim
como que seja condenada por danos morais no importe de

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R$10.000,00 e, subsidiariamente, em aluguéis indenizatórios na
porcentagem de 0,5% do valor do imóvel.
A r. sentença (fls. 211/216
proferida em
19/10/2018; DJE de 24/10/2018) julgou improcedente a ação, nos
seguintes termos:
Muito embora as chaves do imóvel tenham sido
entregues ao autor com atraso, tal fato não configura
ato ilícito por parte da requerida, pois, no caso em
apreço, a não entrega das chaves deu-se de forma
justificada.
Isso porque, o autor, quando da época da entrega das
chaves, encontrava-se inadimplente com o pagamento de
certas parcelas, conforme demonstram os extratos
juntados aos autos pela ré (fls. 129/132).(...)
Tanto assim o é que, após o autor adimplir a dívida em
sua integralidade, a requerida procedeu à entrega das
chaves (fls. 201).
Por fim, anoto a impossibilidade, no caso vertente, da
aplicação da teoria do inadimplemento substancial uma
vez que essa impede a rescisão contratual quando o
contrato
estiver praticamente adimplido e não o
cumprimento de cláusulas contratuais validamente
pactuadas.
Apela o autor (fls. 218/222).
Alega que, “Em que pese o contrato já estar 99,7%
adimplido, conforme comprova o contrato de financiamento anexo, a
requerida só entregou as chaves quando ocorreu o pagamento total do
apartamento.”
Afirma que “O Quadro Resumo do Instrumento
Particular de Promessa de Venda e Compra, no item 5, indica o prazo
para entrega das chaves, qual seja, 27 meses após o registro do
contrato
de
financiamento...
,
ao
passo
que
o
contrato
de
financiamento indicou o prazo de 24 meses como previsão para o
término da construção. Apraz registrar que a data prevista no contrato

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com a construtora é pacificamente ilegal, assim considerada pela
jurisprudência pátria, pois impõe ao consumidor algo não transparente
e indeterminado, pois o coloca numa situação futura e incerta, ficando
a mercê de ato unilateral que independe de sua vontade. E mais, em
havendo conflito de datas para a entrega do imóvel, de rigor se
considerar o que for mais favorável ao consumidor/aderente, que é,
justamente, a data prevista no contrato de financiamento (a qual
também é parte integrante a requerida). Somando-se 180 dias a data
final, tem-se que o imóvel não poderia ser entregue em data posterior
05.11.2017. No entanto, conforme documento anexo, foi entregue em
25.07.2018. Trata-se de inequívoco atraso na entrega da obra,
havendo, inclusive, transcurso do período de carência.”
Sustenta que “O imóvel financiado fora no valor de
R$ 136.750,00, já tendo o autor quitado junto a requerida o valor de
R$ 136,378.91, sendo ínfimo o valor que se encontrava remanescente.
O autor criou uma expectativa de recebimento das chaves, vez que, já
estaria pagando o financiamento que fez para a compra do imóvel. Não
se cobram parcelas do financiamento sem que o consumidor esteja
imitido na posse do imóvel. Ora, Nobres Julgadores, tal conduta da
requerida é manifestamente ilegal, vez que, já havia recebido quase
todo o valor do imóvel. Giza-se que a entrega das chaves aos outros
moradores do mesmo condomínio se deu bem antes.”
Ao final, requer o provimento do recurso “para
o fim de reconhecer o atraso na entrega do imóvel, pois deveria ser
entregue em 05.11.2017, ao passo que o foi apenas em 25.07.2018: 1 -
Lucro cessante (aluguel por mês de atraso); CONDENAÇÃO da
requerida à indenização concernente aos aluguéis mensais, adotando-se
como parâmetro a taxa média de 0,5% sobre o valor de mercado do
imóvel
(de
acordo
com
o
CRECI),
acrescido
dos
respectivos

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consectários legais, a ser apurado em fase de liquidação; 2 - A
substituição do INCC a partir da data prevista para a entrega
(12.12.2015), devendo ser reajustado por índice outro e mais brando; 3
- Restituição dos valores pagos a título de juros de obra, pois tal valor
não pode ser custeado a partir do momento em que a requerida está em
mora com a entrega do imóvel (A PARTIR DE 12.12.2015)”.
Ausente o recolhimento do preparo por ser o
apelante beneficiário da gratuidade. Tempestivo, o recurso foi
regularmente processado.
Contrarrazões às fls. 225/241, com preliminares
de inovação recursal e não observância ao principio da
dialeticidade. Pede-se ainda a condenação do apelante por
litigância de má-fé.
É o relatório.
1 PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL
Sustenta a apelada que “o Recurso de apelação
interposto foge totalmente da matéria abordada na inicial (...) Vejam-
se que a inicial não faz qualquer menção a INCC, juros de obra, lucros
cessantes e, mais estranho, é que o recurso de apelação sequer
menciona sobre danos morais. Verifica-se, então, a total falta de lógica
no pleito recursal. Diante disso, não há que se falar em conhecimento
do presente recurso”.
Frisa-se que, de fato, a apelação interposta
aborda matérias não discutidas no processo de conhecimento,
quais sejam, INCC e juros de obra, sendo de rigor o não
conhecimento desses pedidos.

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Por outro lado, verifica-se que a apelação
também pleiteia indenização por lucros cessantes, matéria
abordada em primeira instância e que possui pertinência ao caso.
Especificamente quanto aos lucros cessantes,
embora defenda a apelada que tal pleito “não faz parte da causa de
pedir e dos pedidos”, verifica-se que assim foi argumentado em
inicial:
VI - DANO MORAL: DA RESPONSABILIDADE
CIVIL DA REQUERIDA
(...)
Diante do exposto, requer-se a fixação da indenização
no patamar mínimo anteriormente indicado, em face da
requerida.
Subsidiariamente, requer-se a Vossa Excelência que,
caso o MM. Juiz entenda que não se trata de razão para
condenação por danos morais, que, o mesmo aplique o
aluguel por mês de atraso da entrega das chaves
indevidamente na porcentagem de 0,5% do valor do
imóvel. (g.n.)
Desta feita, acolhe-se parcialmente a preliminar
de inovação recursal para não conhecer dos pedidos relativos a
INCC e juros de obra.
2

PRELIMINAR
DE
AFRONTA
AO
PRINCÍPIO
DA
DIALETICIDADE
A apelada afirma que o recurso afronta o
princípio da dialeticidade porque a apelante “não recorre dos
danos morais, que é exatamente objeto da inicial, da contestação e da
sentença”.
Entretanto, como visto no item acima, na
apelação há pedido de lucros cessantes que, por sua vez, foi feito
em inicial.

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Assim, fica a preliminar afastada.
3 ATRASO NA ENTREGA E LUCROS CESSANTES
Defende o apelante que, já se considerando o
prazo de tolerância de 180 dias, o imóvel não poderia ser
entregue em data posterior a 05/11/2017, sendo que, no caso, foi
entregue apenas em 25/07/2018.
Contudo, em que pese sua argumentação, é
certo que a apelada não pode ser responsabilizada pelo atraso,
considerando que o apelante, conforme ele próprio afirma,
estava inadimplente.
Frisa-se que o apelante não poderia exigir da
apelada a entrega do imóvel sem antes quitar as parcelas
devidas, conforme previsão contratual (cláusula 5
fl. 118).
Nesse sentido, acerca da exceptio non adimpleti contractus, dispõe
o art. 476 do Código Civil: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos
contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o
implemento da do outro.”
Nesse contexto, o fato da “entrega das chaves aos
outros moradores do mesmo condomínio” ter se dado bem antes em
nada implica na solução da presente demanda, considerando-se
que, in casu, o atraso na entrega do imóvel se deu de forma
justificada, ante o inadimplemento da parte apelante.
Destaca-se
é
irrelevante
que
o
valor
inadimplido seja baixo em comparação com o total do preço.
Como bem pontuado pela r. sentença, inaplicável ao caso a teoria
do inadimplemento substancial, “uma vez que essa impede a
rescisão contratual quando o contrato estiver praticamente adimplido e

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não o cumprimento de cláusulas contratuais validamente pactuadas.”
Desta feita, considerando-se ausência de culpa
da apelada pela entrega das chaves em data posterior a
05/11/2017,
é
indevida,
consequentemente,
qualquer
indenização a título de lucros cessantes.
4 LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ
Há nos autos elementos aptos a comprovar
litigância de má-fé na propositura da presente ação.
Observa-se que no curso do processo, isto é,
após o ajuizamento da demanda, o autor trocou e-mails com a
apelada afirmando que havia efetuado “a quitação dos débitos que
estavam em aberto” (fl. 93), cujo montante era bem superior à
quantia de R$371,09 afirmada em inicial (fls. 129/132).
Nesse sentido, percebe-se que o autor altera a
verdade dos fatos (art. 80, inciso II, do Código de Processo Civil)
ao afirmar que já havia adimplido 99,7% do valor do negócio,
quando, na realidade, tinha ciência de que seus débitos atingiam
proporção maior, assim como que o atraso na entrega do imóvel
se dava por conta disso.
Assim, os pedidos de danos morais e lucros
cessantes são manifestamente incabíveis e a propositura da ação
se deu para alcançar direito que sabia não ser devido (inciso III
do mencionado dispositivo).
No mais, também configura má-fé a postura do
autor em propor diversas ações envolvendo o mesmo contrato de
compra e venda.

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Nessa seara, nota-se que no período entre junho
e julho de 2018 foram interpostas três ações pelo autor tratando
sobre o referido contrato (ações de no: 1011366-86.2018.8.26.0196,
1015244-19.2018.8.26.0196 e 1011363-34.2018.8.26.0196).
Frisa-se que é dever das partes “cooperar entre si
para que se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e
efetiva” (art. 6o do Código de Processo Civil) e o novo diploma
processual incentivou amplamente a cumulação de pedidos (art.
327). A promoção fragmentada de pedidos relativos a um mesmo
contrato, com a presente ação, por exemplo, além de não
cooperar e sobrecarregar o Judiciário, objetiva a artificial
aplicação do art. 85, §8o, do Código de Processo Civil, referente
ao arbitramento de honorários advocatícios por equidade diante
do baixo valor envolvido. Assim, o autor-apelante, mais uma
vez, usa do processo para conseguir objetivo ilegal, o que não
pode ser admitido.
Desta feita, diante das razões expostas, entende-
se razoável a fixação de multa em 5% do valor da causa
atualizado.
Lembra-se que “A concessão de gratuidade não
afasta o dever de o beneficiário pagar, ao final, as multas processuais
que lhe sejam impostas.” (§4o do art. 98 do Código de Processo
Civil).
5 DISPOSITIVO
Ante o exposto, deixa-se de conhecer dos
pedidos relativos a INCC e juros de obra e, no mais, nega-se

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provimento ao recurso, condenando ainda o autor-apelante ao
pagamento de multa por litigância de má-fé de 5% do valor da
causa atualizado.
Majoram-se os honorários advocatícios devidos
pelo autor-apelante de 10% para 15% do valor da causa, nos
termos
do
art.
85,
§11o,
do
Código
de
Processo
Civil,
considerando o trabalho adicional decorrente da interposição do
recurso, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da
gratuidade.
MARY GRÜN
Relatora