Tribunal: TJSP
Processo: 1010145-45.2019.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-08-18

Ementa:
Rescisão contratual. Compromisso de compra e venda de terreno urbano com garantia de alienação fiduciária. Inadmissibilidade. Alienação fiduciária devidamente registrada na matrícula correspondente. Desfazimento do pactuado deve observar a legislação específica. Aplicação da Lei n.o 9.514/97 - artigos 26 e 27. Pretensão dos apelantes de simples desfazimento do avençado não pode prevalecer.

Ementa:
Rescisão contratual. Compromisso de compra e venda de terreno urbano com garantia de alienação fiduciária. Inadmissibilidade. Alienação fiduciária devidamente registrada na matrícula correspondente. Desfazimento do pactuado deve observar a legislação específica. Aplicação da Lei n.o 9.514/97 - artigos 26 e 27. Pretensão dos apelantes de simples desfazimento do avençado não pode prevalecer. Improcedência da ação se apresenta adequada. Apelo desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000612621
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010145-45.2019.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que são apelantes RAFAEL
DA SILVA ANDRADE (JUSTIÇA GRATUITA) e CIBELE DAIANE DE OLIVEIRA
ANDRADE (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados TERRAZUL KR SPE LTDA e TC
SECURITIES CIA DE SECURITIZAÇÃO.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Em julgamento estendido, por maioria de votos,
negaram provimento ao recurso, vencido o 2o Juiz que dava provimento em parte e
declara.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ALCIDES LEOPOLDO (Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE, MAURÍCIO
CAMPOS DA SILVA VELHO E ENIO ZULIANI.
São Paulo, 23 de julho de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível n.o 1.010.145-45.2019.8.26.0451
Apelantes: RAFAEL DA SILVA ANDRADE E CIBELE DAIANE DE
OLIVEIRA ANDRADE
Apelados:
TERRAZUL KR SPE LTDA. E TC SECURITIES CIA.
DE SECURITIZAÇÃO
Comarca:
PIRACICABA
Voto n.o 45.369
Rescisão contratual. Compromisso de compra e
venda de terreno urbano com garantia de alienação
fiduciária. Inadmissibilidade. Alienação fiduciária
devidamente registrada na matrícula correspondente.
Desfazimento do pactuado deve observar a legislação
específica. Aplicação da Lei n.o 9.514/97 - artigos 26
e
27.
Pretensão
dos
apelantes
de
simples
desfazimento do avençado não pode prevalecer.
Improcedência da ação se apresenta adequada. Apelo
desprovido.
1. Apelação interposta tempestivamente, com base na
r. sentença de págs. 291/293, que julgou improcedente ação de rescisão
contratual envolvendo aquisição de lote de terreno urbano com garantia de
alienação fiduciária devidamente registrado na matrícula do imóvel.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Alegam os apelantes que a sentença merece reforma,
pois a questão fática não fora apreciada, sendo que os apelantes tentaram a
rescisão contratual em 2018, enquanto o contrato de alienação fiduciária só
fora registrado em janeiro de 2019. Expõem a má-fé das apeladas, pois
mesmo quando não havia registro da alienação fiduciária, também não fora
possível a rescisão pretendida. Dizem que deve ser levada em consideração
a boa-fé que permeia as relações jurídicas, reportando-se a ementas de
acórdãos. Por último requerem o provimento do apelo para que a ação seja
julgada procedente.
O
recurso
foi
contra-arrazoado,
rebatendo
integralmente a pretensão dos apelantes, págs. 310/322.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece ser mantida.
O pactuado pelas partes está materializado no
instrumento de págs. 31/52, ressaltando a alienação fiduciária do imóvel, e,
em havendo público leilão, que seja observado o disposto no artigo 27 da
Lei n.o 9.514/97, cláusula 33a e parágrafos, págs. 45/46.
Na matrícula do imóvel consta a relação negocial entre
as partes, sendo compradores os ora apelantes, a propriedade fiduciária, o
título formal, o negócio jurídico, bem como a credora e o valor da dívida
garantida, além do número de prestações mensais, apontando, inclusive,
até o valor do imóvel para fins de leilão, pág. 83.
Assim, a pretensão dos apelantes de singelo
desfazimento do que fora contratado não pode sobressair, devendo ser
observado o disposto nos artigos 26 e 27 da Lei n.o 9.514/97, inclusive no

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
que corresponde ao procedimento a ser seguido para a resolução da
propriedade fiduciária e apuração da quantia a ser entregue ao fiduciante,
uma vez que envolve procedimento especial, que tem regulamento
específico.
Em casos análogos, este E. Tribunal assim se
posicionou:
“Compra e venda de imóvel com pacto adjeto de
alienação fiduciária. Prevalência da Lei no 9.514/97
sobre o Código de Defesa do Consumidor. Pretensão
voltada à restituição das quantias pagas. Conforme
artigo 27, parágrafos 4o e 5o da Lei 9.514/97,
incabível pedido de restituição dos valores pagos, por
ausência de liquidação da garantia fiduciária
(alienação do bem em leilão), indispensável à
devolução de quaisquer valores. Sentença mantida.
Recurso
improvido.”
(Apelação
Cível
n.o
1.000.536-51.2015.8.26.0201. Relator Des. Fábio
Podestá. Quinta Câmara de Direito Privado. J.
03-05-2017).
“Contrato de compra e venda de imóvel com
alienação fiduciária em garantia. Ação de rescisão
contratual c.c. restituição de parcelas pagas. Ação
ajuizada
pelos
compradores
inadimplentes.
Inadmissibilidade. Contrato sujeito à Lei no 9.514/97.
Desfazimento do negócio jurídico que deve observar o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
disposto nos arts. 26 e 27 da lei de regência.
Inaplicabilidade do CDC. Ação extinta sem o
julgamento do mérito (art. 269, VI do CPC/1973 – art.
485, IV do CPC/2015). Recurso provido.” (Apelação
Cível n.o 0.056.620-78.2012.8.26.0562. Relator Des.
Alexandre Marcondes. Terceira Câmara de Direito
Privado. J. 27-04-2017).
Questões outras sobre insucesso de rescisão contratual
anteriormente não configuram nenhum óbice para que a alienação
fiduciária prevaleça, consequentemente, sem suporte o pretendido pelos
recorrentes.
Desta forma, a improcedência da ação se apresenta
adequada.
3. Em decorrência do desfecho da demanda, majora-se
a verba honorária para 10% do valor da causa, mínimo legal, em
observância ao artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, remunerando
condizentemente o titular da capacidade postulatória que representa o polo
passivo, ressalvado o disposto no artigo 98, §3o, do mesmo Estatuto
Processual, em caso de execução.
4.
Com
base
em
tais
fundamentos,
nega-se
provimento ao apelo.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
R295

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 20.887
Apelação Cível no 1010145-45.2019.8.26.0451
Comarca: Piracicaba
Apelantes: Rafael da Silva Andrade e Cibele Daiane de Oliveira Andrade
Apelados: Terrazul Kr SPE Ltda e Tc Securities Cia de Securitização
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Adotado o acurado relatório do I. Desembargador
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA peço vênia para divergir de sua
sempre bem fundamentada decisão.
As partes firmaram Instrumento Particular de Contrato
de Compra e Venda de Bem Imóvel, com Parcelamento, Pacto Adjeto de
Alienação Fiduciária em Garantia, e Simultânea Anuência para Promessa
de Cessão de Créditos, para aquisição do imóvel descrito na inicial, cuja
rescisão pleiteiam os autores sob o fundamento de impossibilidade de dar
continuidade aos pagamentos, o que foi indeferido pelo Juízo de origem,
sob o fundamento de o inadimplemento da compradora conduz à
vendedora fiduciária o retorno da propriedade e não enseja a rescisão
contratual.
É relação de consumo o negócio jurídico que envolve
a realização de empreendimento com a negociação de lotes, cabendo a
resilição unilateral do contrato independentemente de estar regido pela Lei
n. 9.514/1997, desde que anteriormente a consolidação da propriedade

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
resolúvel do imóvel em nome do credor fiduciário, pois após se observará
o procedimento do art. 27 da referida Lei, e quando muito o devedor terá
direito, após venda do imóvel no leilão, a importância que sobejar,
considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias,
depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que
tratam os §§ 2o e 3o, sendo inequívoco o interesse de agir, diante da
insuficiência de recursos para a continuidade ao contrato e da não
consolidação da propriedade em nome das rés.
Admite-se a iniciativa da resilição pelo comprador que
não reúne condições de honrar as obrigações contratuais, dispondo as
Súmulas nos. 1 e 3 deste Tribunal de Justiça, respectivamente, que: “o
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem” e “reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço,
as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção”.
Não destoa o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça de que: “em caso de resilição unilateral do compromisso de compra
e venda, por iniciativa do devedor, que não reúne mais condições
econômicas de suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter
parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
operacionais da contratação” (AgRg no Ag 1283663/SP, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/12/2010, DJe
03/02/2011), bem como que: “a resolução unilateral, nesses casos, enseja a
restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em
sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer
frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as
despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres
suportadas pela empresa vendedora” (AgRg no Ag 717.840/MG, Rel.
Ministro
VASCO
DELLA
GIUSTINA
(DESEMBARGADOR
CONVOCADO
DO
TJ/RS),
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
06/10/2009, DJe 21/10/2009), e ainda que: “em caso de resilição unilateral
do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que não
reúne mais condições econômicas de suportar o pagamento das prestações,
é lícito ao credor reter parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento
pelos custos operacionais da contratação” (REsp 907.856/DF, Rel.
Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008,
DJe 01/07/2008).
Não obsta assim a desistência a presença de cláusula
de irrevogabilidade e irretratabilidade.
A
retenção
tem
caráter
indenizatório
(EAg
1138183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 27/06/2012, DJe 04/10/2012), englobando todos os prejuízos
sofridos decorrentes da comercialização do bem, sendo firme o
entendimento daquele Tribunal Superior que a vendedora pode reter entre

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
10% e 25% das quantias pagas, a título de despesas administrativas (AgInt
no REsp 1361921/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2016, DJe 01/07/2016; RCDESP
no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012; AgRg no REsp
927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA
TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012; REsp 838.516/RS, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
17/05/2011, DJe 26/05/2011; AgRg no REsp 479.914/RJ, Rel. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em
05/10/2010, DJe 15/10/2010; AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel. Ministro
RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe
22/06/2015).
No caso, afigura-se adequado o percentual de retenção
de 15% sobre as importâncias pagas a título de preço, uma vez que, das 60
parcelas os requerentes pagaram 41, além do sinal, corrigindo-se os valores
pela Tabela Prática de cada desembolso, com juros de mora de 1% ao mês
do trânsito em julgado (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
01/10/2015,
DJe
20/10/2015).
As despesas do processo devem ser rateadas de forma
proporcional ao que sucumbiram (art. 86 do CPC/2015), arcando as corrés
com honorários advocatícios de 10 % do valor da condenação, e os autores
de 12% sobre o montante a ser retido, pelo acolhimento parcial do recurso,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
observada a gratuidade da justiça.
Pelo exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO
EM PARTE ao recurso de apelação nos termos da fundamentação.
ALCIDES LEOPOLDO
2o Juiz
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes
assinaturas digitais:
Pg.
inicial
Pg.
final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
5
Acórdãos
Eletrônicos
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
11D6F26E
6
9
Declarações
de Votos
ALCIDES LEOPOLDO E SILVA JUNIOR
120BEB9C
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1010145-45.2019.8.26.0451 e o código de confirmação da tabela acima.