Tribunal: TJSP
Processo: 1006584-31.2017.8.26.0597
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
COMPRA E VENDA – Rescisão c/c indenizatória – Apelo do réu deserto – Apelo dos autores, entretanto, que comporta análise meritória - Autores que pretendem a rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel firmado com o réu, por inadimplência – Inadimplência que se deu por culpa dos próprios autores, que não apresentaram a tempo os necessários documentos para obtenção da carta de crédito

Ementa:
COMPRA E VENDA – Rescisão c/c indenizatória – Apelo do réu deserto – Apelo dos autores, entretanto, que comporta análise meritória - Autores que pretendem a rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel firmado com o réu, por inadimplência – Inadimplência que se deu por culpa dos próprios autores, que não apresentaram a tempo os necessários documentos para obtenção da carta de crédito de consórcio, no qual o réu já havia sido contemplado – É de rigor que a rescisão ocorra mediante a devolução integral dos valores pagos pelo preço – Inviável pretensão de retenção de 10% a título de custos administrativos, não demonstrados em mais de 600 páginas de processo e 3 anos de trâmite - Autores, ainda, que deverão indenizar o réu pelas benfeitorias realizadas no imóvel, vez que a ocupação do bem se deu de boa-fé – Réu, ademais, que terá direito à retenção do imóvel até que as benfeitorias sejam indenizadas – Inteligência do art. 1.219 do Código Civil – Decisum mantido por seus próprios e jurídicos fundamentos, nos termos do art. 252 do Regimento Interno deste TJSP – Apelo do réu não conhecido; apelo dos autores não provido

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000762104
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006584-31.2017.8.26.0597,
da
Comarca
de
Sertãozinho,
em
que
são
apelantes/apelados HELENICE BRODOLONA (JUSTIÇA GRATUITA), HEBERT
LUIS NEVES (JUSTIÇA GRATUITA), VICTOR ANDRÉ NEVES (JUSTIÇA
GRATUITA) e ERICK LEANDRO NEVES (JUSTIÇA GRATUITA), é
apelado/apelante JAYME FERREIRA PINTO JUNIOR (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Não
conheceram do recurso do réu e negaram provimento ao recurso dos autores,
com observação. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006584-31.2017.8.26.0597 -Voto no
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VOTO No: 46308
APEL.No: 1006584-31.2017.8.26.0597
COMARCA: SERTÃOZINHO
APTES. : HELENICE BRODOLONA, ERICK LEANDRO NEVES, HEBERT
LUÍS NEVES, VICTOR ANDRÉ NEVES e JAYME FERREIRA PINTO
JÚNIOR
APDOS. : OS MESMOS
JUÍZA : PAULA AGUIAR PIZETA DE SANCTIS
COMPRA E VENDA Rescisão c/c indenizatória Apelo
do réu deserto
Apelo dos autores, entretanto, que
comporta análise meritória - Autores que pretendem a
rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel
firmado com o réu, por inadimplência Inadimplência que
se deu por culpa dos próprios autores, que não apresentaram
a tempo os necessários documentos para obtenção da carta
de crédito de consórcio, no qual o réu já havia sido
contemplado É de rigor que a rescisão ocorra mediante a
devolução integral dos valores pagos pelo preço Inviável
pretensão de retenção de 10% a título de custos
administrativos, não demonstrados em mais de 600 páginas
de processo e 3 anos de trâmite - Autores, ainda, que
deverão indenizar o réu pelas benfeitorias realizadas no
imóvel, vez que a ocupação do bem se deu de boa-fé Réu,
ademais, que terá direito à retenção do imóvel até que as
benfeitorias sejam indenizadas Inteligência do art. 1.219
do Código Civil Decisum mantido por seus próprios e
jurídicos fundamentos, nos termos do art. 252 do Regimento
Interno deste TJSP Apelo do réu não conhecido; apelo dos
autores não provido
Trata-se de apelações contra a sentença que
julgou parcialmente procedente a ação de rescisão de
contrato c/c indenizatória, para rescindir, por culpa dos
vendedores autores, HELENICE BRODOLONA, ERICK LEANDRO
NEVES, HEBERT LUÍS NEVES e VICTOR ANDRÉ NEVES, o
compromisso de compra e venda de imóvel de fls. 88/91,
firmado com o comprador réu, JAYME FERREIRA PINTO JÚNIOR,
devendo os autores restituírem ao réu a integralidade dos
valores pagos, corrigidos desde o desembolso; indeferir o
pleito indenizatório inicial de danos materiais; e julgou
parcialmente procedente a reconvenção, para condenar os
autores a indenizarem o réu pelas benfeitorias realizadas
no imóvel até a citação neste processo, cujo valor será
apurado em liquidação de sentença, com direito de
retenção até que as benfeitorias e acessões lhe sejam
integralmente pagas; e indeferir pleito reconvencional de
danos materiais, na modalidade lucros cessantes, e
morais. Recíproca a sucumbência, cada um dos polos foi

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condenado a arcar com 50% das custas e despesas
processuais, arbitrada a honorária que cada parte pagará
aos patronos da parte adversa em 10% da condenação.
Apelam
os
autores,
sustentando
que
não
tiveram culpa pela rescisão do contrato; que inexiste
amparo legal para retenção do imóvel por benfeitorias,
tampouco dever de indenizar tais benfeitorias; e postulam
haja a retenção de 10% sobre os valores a serem
restituídos ao réu, a título de despesas administrativas
decorrentes da rescisão.
Apela o réu, para postular sejam os autores
condenados a lhe indenizar, por danos morais.
Contrarrazões, do réu, às fls. 591/596, e dos
autores, às fls. 597/601.
É o relatório.
O
réu,
que
teve
negada
a
gratuidade
judiciária na primeira instância, recorreu sem recolher
qualquer preparo e sem requerer a gratuidade, à vista do
que este relator, à fl. 605, determinou o recolhimento em
dobro do preparo, em conformidade com o art. 1.007, §4o,
do Código de Processo Civil; em resposta a esta
determinação, entretanto, o réu limitou-se a dizer que,
em virtude da pandemia de COVID-19, não tem condições de
efetuar o recolhimento e tampouco postulou, nesta última
oportunidade que se manifestou nos autos, a gratuidade.
O apelo do réu, portanto, está deserto, pelo
que dele não se pode conhecer.
Quanto ao apelo dos autores, não prospera.
Isto porque não ofereceram argumento algum
capaz de alterar os bem lançados fundamentos da Juíza
Paula Aguiar Piveta de Sanctis, da 1a Vara Cível da
Comarca de Sertãozinho, razão pela qual são adotados como
razão de decidir, nos seus exatos termos, in verbis:
“Consta dos autos que em 22 de julho de
2014 José Luís Neves, genitor dos autores, e
sua ex-cônjuge Helenice Brodolona, também
autora, celebraram com o requerido 'Contrato
de Compromisso de Compra e Venda' do imóvel
localizado na Rua Leonardo Valter Brasca
(lote 16 Quadra 12), Jardim Grande Aliança,
pelo valor de R$ 172.500,00, que seria pago
mediante entrega de um veículo Renault Megane
ano 2010, no valor de R$ 40.000,00, pagamento
de sinal no valor de R$ 11.250,00 em dinheiro
e
o
saldo
remanescente
(R$
121.250,00)
através de consórcio imobiliário (páginas

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88/91).
Consta ainda que o promitente vendedor
José Luís Neves faleceu em 19 de dezembro de
2014 (página 114).
Alegam
os
autores,
na
condição
de
herdeiros
do
promitente
vendedor,
inadimplência
contratual
por
parte
da
requerido, que deixou de efetuar parte do
pagamento do preço, vez que, apesar de ter
sido entregue, o veículo foi avaliado em
valor
menor
(R$
17.000,00)
do
que
o
estipulado no contrato (R$ 40.000,00), bem
como não foi efetivada a carta de crédito
imobiliário. Em razão do inadimplemento,
pleiteiam
a
resolução
do
contrato,
com
retenção de 10% dos valores pagos; e, em
razão da alegada posse de má-fé exercida pelo
requerido, indenização relativa aos valores
percebidos pelo mesmo a título de aluguel e a
perda das construções eventualmente erigidas
e
a
inexistência
de
ressarcimento
por
benfeitorias porventura realizadas.
O requerido, por sua vez, admite o
inadimplemento contratual, mas sustenta que
quem lhe deu causa foram os autores, que,
diante do falecimento do promitente vendedor
antes da assinatura do consórcio imobiliário,
deixaram
de
providenciar
a
documentação
exigida pela administradora do consórcio para
liberação do crédito (inventário e ausência
de
nome
inscrito
nos
cadastros
de
inadimplentes). Aduz ser possuidor de boa-fé
e, por conseguinte, ter direito de ser
indenizado pelas benfeitorias realizadas no
imóvel, com direito de retenção do imóvel até
o pagamento da indenização.
Pois bem.
Restou incontroverso nos autos que o
preço pela compra e venda do imóvel não foi
integralmente pago.
Apesar de ter havido o pagamento do sinal
(página 75), a entrega do veículo (página
34), com relação ao qual, anote-se, deve
prevalecer o preço ajustado no contrato (R$
40.000,00), além do pagamento de valores
diversos em espécie (R$ 9.200,00 - recibos
nas páginas 342/345), não houve o pagamento
de maior parte do preço que foi estipulado
para
pagamento
através
de
consórcio

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imobiliário (R$ 110.000,00).
No entanto, diversamente dos argumentos
lançados
na
petição
inicial,
tal
inadimplemento não pode ser atribuído ao
promitente comprador, ora requerido, mas sim
aos autores.
Com efeito, consta dos autos às páginas
338/339 e 340/341 dois contratos de consórcio
em
nome
do
requerido,
com
data
de
contemplação em 26.08.2014 e soma do crédito
a ser liberado no valor de R$ 110.000,00, com
a respectiva minuta de consórcio imobiliário
às páginas 35/74, referente à avença em
questão, datada de 27.11.2014 (inclusive já
assinada pela instituição financeira página
54), contrato esse que, pelo que se infere
dos autos, somente não foi formalizado em
decorrência
da
inércia
dos
autores
em
providenciar a documentação exigida pela
administradora do consórcio.
Conforme
sustenta
o
requerido
e
demonstrado através das mensagens trocadas às
páginas
446/485,
as
quais
não
foram
impugnadas
pelos
autores,
diante
do
falecimento do promitente vendedor antes da
assinatura
do
contrato
de
consórcio
imobiliário,
caberia
aos
herdeiros,
ora
autores,
para
a
liberação
do
crédito,
providenciar o inventário e não possuir o
nome inscrito nos cadastros de devedores. E,
apesar das várias tentativas do requerido
para que os autores providenciassem tais
exigências, o inventário restou finalizado
somente em 01.06.2015 e não foi providenciada
a
baixa
da
restrição
do
nome
do
herdeiro/autor Hebert, o que impossibilitou a
formalização do consórcio imobiliário, com a
liberação do respectivo crédito, e, por
conseguinte, o adimplemento contratual.
Nesse contexto, portanto, a culpa pelo
inadimplemento contratual há de ser atribuída
exclusivamente aos autores, herdeiros do
promitente
vendedor,
que,
em
ofensa
à
CLÁUSULA 2a, item 3, e à CLÁUSULA 10a, do
Contrato de Compromisso de Compra e Venda,
deixaram de apresentar documentação do imóvel
para liberação do crédito que seria utilizado
como pagamento de parcela substancial do
preço.

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Essa conclusão, contudo, no caso dos
autos, não impõe a improcedência do pedido de
resolução contratual.
Considerando que não houve pagamento
substancial do preço (de mais de 60%), e o
teor das alegações do requerido em sede de
contestação
e
reconvenção,
o
qual
não
pleiteia a manutenção do contrato e o seu
cumprimento
com
o
pagamento
do
valor
remanescente (medida esta que poderia ter
sido adotada ao longo dos anos para ver
concluída a negociação), entendo que a melhor
solução para controvérsia é a resolução do
contrato de compromisso de compra e venda, em
razão do não pagamento do preço, porém sem
culpa do requerido (promitente comprador)
pelas razões acima apontadas.
Por
sua
vez,
uma
vez
decretada
a
resolução do contrato de compra e venda de
imóvel, com o retorno das partes ao estado
anterior, e considerando a culpa dos autores
pelo inadimplemento contratual, impõe-se a
restituição integral do valor pago pelo
requerido, qual seja: valor do sinal (R$
11.250,00), valor correspondente ao veículo
entregue, conforme estipulação contratual (R$
40.000,00) e a quantia de R$ 9.200,00 a
título
de
pagamentos
diversos
(páginas
342/345),
devidamente
corrigidos
pelos
índices da Tabela do Tribunal de Justiça de
São Paulo desde o pagamento.
(...)
Assim, reconhecida a culpa dos autores
pelo inadimplemento do contrato, sendo devida
a restituição integral dos valores pagos pelo
requerido, de rigor a improcedência do pedido
inicial de retenção de 10% a título de
compensação por despesas administrativas.
Ademais, consoante passo a fundamentar,
considerando a posse de boa-fé por parte do
requerido,
além
da
restituição
da
integralidade do valor por ele pago, também
faz jus à indenização pelas benfeitorias
realizadas
no
imóvel,
com
direito
de
retenção.
No caso em tela, restou evidenciada, e
incontroversa, a existência de benfeitorias
erigidas sobre o imóvel pelo requerido. Pelo
PARÁGRAFO PRIMEIRO da CLÁUSULA 1a do contrato

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verifica-se que sobre o terreno objeto da
demanda
estava
edificada
uma
casa
de
alvenaria com estrutura e laje, sem reboco,
em fase de acabamento (páginas 88/89). E,
pelas notas fiscais e orçamentos às páginas
346/445, conclui-se que foram realizadas
benfeitorias
no
imóvel,
tanto
que
a
construção foi acabada e o imóvel foi objeto
de locação (páginas 76/86).
Conforme CLÁUSULA 4a do Contrato de
Compromisso de Compra e Venda em questão, a
posse
do
imóvel
será
transferida
pelo
PROMITENTE VENDEDOR ao PROMISSÁRIO COMPRADOR
no ato da assinatura do contrato (página 90),
que ocorreu em 22 de julho de 2014.
Com efeito, se a posse do requerido
(promitente comprador) é decorrente do ajuste
de
vontade
das
partes
contratantes,
demonstrada está a sua posse de boa-fé e, por
conseguinte, o seu direito de ser indenizado
pelas benfeitorias construídas sobre o imóvel
até sua constituição em mora (no caso,
citação na presente demanda) e de retê-lo até
que se efetue a indenização, que deverá ser
apurada em fase de liquidação de sentença.
É o que estabelece o artigo 1.219 do
Código Civil: 'O possuidor de boa-fé tem
direito
à
indenização
das
benfeitorias
necessárias e úteis, bem como, quanto às
voluptuárias, se não lhe forem pagas, a
levantá-las, quando o puder sem detrimento da
coisa, e poderá exercer o direito de retenção
pelo valor das benfeitorias necessárias e
úteis'.
Desta forma, demonstrada a existência de
benfeitorias
e
a
posse
de
boa-fé
do
requerido, há de se reconhecer o seu direito
de retenção do imóvel até que as benfeitorias
e acessões lhe sejam integralmente pagas.
(...)
Assim, há de ser julgado procedente o
pedido reconvencional de indenização por dano
material
decorrente
das
benfeitorias
realizadas
pelo
requerido
até
a
sua
constituição em mora (data da citação na
presente ação), na forma do artigo 1.219 do
Código Civil, cujo valor deverá ser apurado
em fase de liquidação de sentença, bem como o
direito de retenção do imóvel até que as

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benfeitorias lhe sejam integralmente pagas.
Lado outro, em razão do reconhecimento da
posse de boa-fé do requerido e de direito de
retenção do imóvel até o pagamento das
benfeitorias e acessões, a reintegração de
posse a que faz jus aos autores, diante da
resolução do contrato, fica condicionada ao
pagamento
da
indenização
decorrente
das
benfeitorias.
Nesse ponto, ainda, cumpre consignar que
a posse de boa-fé do requerido, assim como o
inadimplemento
contratual
dos
autores,
afastam o pedido inicial de retenção dos
valores percebidos a título de aluguel pelo
requerido ao longo dos anos.
Resta
a
análise
dos
pedidos
de
indenização por danos materiais e moral
formulados na reconvenção.
Pretende
o
requerido/reconvinte
indenização por danos materiais consistentes
no pagamento dos aluguéis e outras despesas
no período em que permaneceu com o imóvel
desocupado devido à irresponsabilidade e má-
fé dos autores, que não providenciaram a
documentação necessária para liberação do
crédito imobiliário que ensejaria o pagamento
integral do preço do imóvel.
Pois bem, o dano material consiste na
perda
patrimonial,
atingindo
os
bens
integrantes do patrimônio da vítima. O dano
material se subdivide em dano emergente e
lucro cessante (artigo 402, do Código Civil).
No caso concreto o pedido de indenização
por dano material está restrito aos lucros
cessantes que é a perda do ganho esperável, a
frustração
da
expectativa
do
lucro,
a
diminuição potencial do patrimônio da vítima,
não havendo pedido acerca de dano emergente.
No entanto, considerando a ausência de
fato concreto, porquanto o requerido nem ao
menos indicou desde quando o imóvel ficou
desocupado, além da improcedência da ação de
reintegração de posse mencionada pelas partes
(sendo o requerido salvaguardado por decisão
judicial que lhe garantiu o exercício da
posse), não logrou o requerido/reconvinte
demonstrar que deixou de usufruir do imóvel
(não trazendo aos autos início de prova
material para tanto), do qual detinha posse

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de boa-fé decorrente de contrato, em razão da
relação
contratual
discutida
nos
autos.
Caberia
ao
requerido,
através
de
prova
necessariamente
documental,
ao
menos
comprovar que houve a rescisão do contrato de
locação (páginas 76/87) ou a entrega das
chaves do imóvel antes de findo o prazo da
locação.
Outrossim, o requerido não demonstrou
qualquer
pagamento
a
título
de
reparos
realizados
no
imóvel
em
decorrência
da
alegada invasão e depreciação pelos autores.
Logo, improcede o pedido reconvencional
no tocante ao dano material aventado.
Com relação ao pedido de indenização por
dano imaterial, certo é que o dano moral, à
luz da Constituição Federal, nada mais é do
que a ofensa à dignidade da pessoa humana e,
nos dizeres de Carlos Roberto Gonçalves: O
dano moral não é a dor, a angústia, o
desgosto, a aflição espiritual, a humilhação,
o complexo que sofre a vítima do evento
danoso,
pois
esses
estados
de
espírito
constituem
o
conteúdo,
ou
melhor,
a
consequência do dano (...). O direito não
repara qualquer padecimento, dor ou aflição,
mas aqueles que forem decorrentes da privação
de um bem jurídico sobre o qual a vítima
teria
interesse
reconhecido
juridicamente
(...)

(Gonçalves,
Carlos
Roberto.
Responsabilidade Civil. 11. ed. rev. São
Paulo: Saraiva, 2009. p. 616).
Assim,
o
dano
moral
não
resta
caracterizado
pelo
mero
dissabor
ou
aborrecimento, apenas se verificando quando o
titular do pretenso direito ficar privado de
bem jurídico, inerente à sua personalidade.
Diante disso, no caso concreto, ainda que
o requerido tenha sofrido aborrecimento em
decorrência do inadimplemento contratual a
que
deu
causa
os
autores,
não
restou
demonstrado que ficou privado de bem jurídico
inerente
à
personalidade,
principalmente
porque detinha a posse sobre o imóvel. Embora
o requerido tenha sofrido dissabor, não
experimentou dano de ordem moral.
Outrossim,
pelos
documentos
médicos
apresentados às páginas 494/497, verifica-se
que o agravamento do estado de saúde do

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requerido foi em razão de ser portador de
retinopatia diabética proliferativa em ambos
os
olhos,
não
restando
demonstrado
documentalmente, como seria de rigor, a
relação da doença com os fatos discutidos nos
autos.
O entendimento do Superior Tribunal de
Justiça é no sentido de que descumprimento
contratual, por si só, não é suficiente a
gerar um desassossego anormal juridicamente
relevante e possibilitar o arbitramento da
indenização
moral
pretendida:
O
simples
descumprimento contratual, por si, não é
capaz de gerar danos morais, sendo necessária
a existência de uma consequência fática capaz
de acarretar dor e sofrimento indenizável
pela sua gravidade (AgRg no REsp 1408540/MA,
Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, Quarta
Turma, DJe de 19/02/2015).
Assim, não demonstrado pelo requerido que
o inadimplemento contratual lhe acarretou
dano a direito da personalidade, de rigor
também
a
improcedência
do
pedido
de
indenização por dano moral.” (fls. 564/571)
Segundo o art. 252 do Regimento Interno deste
TJSP, com redação dada pelo Assento Regimental no
562/2017, “Nos recursos em geral, o relator poderá
limitar-se
a
ratificar
os
fundamentos
da
decisão
recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de
mantê-la, apreciando, se houver, os demais argumentos
recursais capazes de, em tese, infirmar a conclusão
adotada no julgamento”.
Quanto a isso, já se pronunciou o STJ, no
julgamento do REsp no 662.272/ES, de relatoria do Min.
João Otávio de Noronha:
“PROCESSUAL
CIVIL.
ACÓRDÃO
PROFERIDO
EM
EMBARGOS
DECLARATÓRIOS.
RATIFICAÇÃO
DA
SENTENÇA. VIABILIDADE. OMISSÃO INEXISTENTE.
ART. 535, II, DO CPC. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO.
1. Revela-se improcedente suposta ofensa ao
art. 535 do CPC quando o Tribunal de origem,
ainda que não aprecie todos os argumentos
expendidos pela parte recorrente, atém-se aos
contornos da lide e fundamenta sua decisão em
base jurídica adequada e suficiente ao desate
da questão controvertida.
2.
É
predominante
a
jurisprudência
do

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Superior Tribunal de Justiça em reconhecer a
viabilidade de o órgão julgador adotar ou
ratificar
o
juízo
de
valor
firmado
na
sentença,
inclusive
transcrevendo-o
no
acórdão, sem que tal medida encerre omissão
ou ausência de fundamentação no decisum.
3. Recurso especial não-provido.”
No mesmo sentido, os seguintes julgados: REsp
no 641.963/ES, 2a T., Min. Castro Meira; REsp no
592.092/AL, 2a T., Min. Eliana Calmon; e REsp no
265.534/DF, 4a T., Min. Fernando Gonçalves.
Insta-se os autores a lerem o disposto no
art. 1.219 do Código Civil, reproduzido nas razões da
sentença, para que vejam o fundamento legal para a
retenção por benfeitorias.
Acresça-se às razões recursais, ainda, que em
mais de 600 laudas de processo e 3 anos de trâmite do
feito,
os
autores
não
explicaram
que
despesas
administrativas foram estas que lastreariam a retenção de
10% dos valores que foram condenados a restituir ao réu,
observação que se faz ad argumentandum tantum, haja vista
que a culpa pela rescisão, sendo dos autores, acarreta a
restituição integral dos valores pagos.
Majora-se
a
honorária
sucumbencial
dos
patronos de ambos os polos, com fulcro no art. 85, §11,
do Código de Processo Civil, para 13% da condenação.
Isto posto, NÃO SE CONHECE do apelo do réu; e
NEGA-SE PROVIMENTO ao dos autores; com observação quanto
à majoração recursal da honorária dos patronos de ambos
os polos deste processo.
RUI CASCALDI
Relator