Tribunal: TJSP
Processo: 1004795-91.2015.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Araldo Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara Reservada de Direito Empresarial;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-08-14

Ementa:
Adjudicação Compulsória. Instrumento particular que retrata dação em pagamento. Perfeita identificação do imóvel. Falta de registro que não constitui impedimento. Procedência.
Adjudicação Compulsória. Imóvel já transmitido a terceiro por alienação judicial. Possibilidade de conversão em perdas e danos.

Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000573830
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1004795-
91.2015.8.26.0071,
da
Comarca
de
Bauru,
em
que
é
apelante CÁSSIO
FRONTEROTTA MOLINA, é apelado ACUMULADORES AJAX LTDA.(MASSA
FALIDA).
ACORDAM, em 2a Câmara Reservada de Direito Empresarial do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos,
deram provimento ao recurso, vencido o relator sorteado que declara voto. Acórdão
com o 3o julgador.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ARALDO TELLES, vencedor, SÉRGIO SHIMURA (Presidente), vencido, SÉRGIO
SHIMURA (Presidente) e MAURÍCIO PESSOA.
São Paulo, 21 de julho de 2020
*
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL no 1004795-91.2015.8.26.0071
APELANTE: CÁSSIO FRONTEROTTA MOLINA
APELADO: ACUMULADORES AJAX LTDA.(MASSA FALIDA)
INTERESSADO: FACCIO ADMINISTRAÇÕES JUDICIAIS
COMARCA: BAURU
VOTO No 44.071
Adjudicação Compulsória. Instrumento particular que retrata
dação em pagamento. Perfeita identificação do imóvel. Falta
de registro que não constitui impedimento. Procedência.
Adjudicação Compulsória. Imóvel já transmitido a terceiro por
alienação judicial. Possibilidade de conversão em perdas e
danos.
Recurso provido.

Munido do instrumento de fls. 63/64, o apelante ajuizou
ação de adjudicação compulsória do imóvel ali descrito, recebido como
parte do pagamento que lhe devia Nasser Ibrahim Farache pela aquisição
de cotas e estabelecimento empresarial da falida Acumuladores Ajax,
negócio que remonta ao ano de 1994, consoante instrumento encartado às
fls. 32/35.
Declarado extinto o processo por falta de interesse de
agir, apela a sustentar o cabimento de seu pleito, inclusive com
fundamento em precedente da antiga Câmara Reservada à Falência e
Recuperação Judicial.
Anotadas contrarrazões, o parecer da Procuradoria
Geral de Justiça é pelo desprovimento.
É o relatório, adotado o de fls. 464.

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Exaltado o respeito ao eminente Relator sorteado, dele
ouso dissentir pelos fundamentos que alinho em seguida.
Ao enquadrar o compromisso de compra e venda de
imóveis no conceito de contrato preliminar, Francisco Loureiro elenca uma
série de razões para que os envolvidos vendedor e comprador não
cuidem, desde logo, do contrato definitivo escritura pública de compra e
venda pondo-se em destaque, claro, a garantia de recebimento do preço,
mas não apenas1, o que releva a oportunidade e conveniência como
embasamento para a postergação do ato.
Lembra-se, ainda, com base na lição do eminente
Desembargador, que o requisito do registro imobiliário como condição do
exercício da pretensão (CC, art. 1.418), pode e deve ser afastado se
interpretada como exigência do cumprimento da obrigação de fazer.
Diz ele:
Para contornar a exigência absurda criada pelo
atual Código Civil, necessária se faz interpretação construtiva, com saída
técnica e razoável para a questão. Basta entender que adjudicação
compulsória é espécie do gênero execução de obrigação de fazer, de
prestar declaração para concluir contrato (art. 461 do CPC). Logo o
promitente comprador com título registrado usa a espécie adjudicação
compulsória (art. 1.418 do CC), enquanto o promitente comprador sem
título registrado usa o gênero do art. 461 do Código de Processo Civil, que
alberga todos os contratos preliminares. O resultado prático é
rigorosamente o mesmo e produzirá a sentença judicial todos os efeitos do
contrato ou declaração não emitida2.
O que se exige, de qualquer forma, é o cumprimento
das obrigações do comprador, em regra, o pagamento integral do preço.
1 Código Civil Comentado. Coord. Min. Cezar Peluso. São Paulo: Manole, 2.010, p. 1488
2 Op. Cit., p. 1505

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Pois bem, examinado o instrumento de fls. 63/64,
verifica-se que tal obrigação foi cumprida, considerando que foi firmado
como meio de pagamento dação em pagamento de obrigação assumida
pelo representante da dadora, que deixara em aberto prestação que
assumira ao ensejo da aquisição das cotas da sociedade que firma o
compromisso. E mais: ali se explicita o motivo de firmá-lo, qual seja,
impossibilidade de obter, naquele momento, certidões de natureza fiscal
(cláusula III fls. 63).
Assinala-se, é certo, que não se trata exatamente de um
compromisso de compra e venda, mas de uma dação em pagamento, o que
não permitiria o exercício da pretensão.
Não enxergo, todavia, qualquer empeço em tal
qualificação, na medida em que se identifica claramente que a intenção das
partes foi a de transmitir a propriedade do imóvel ao beneficiário como
meio de receber prestação diversa da que lhe é devida, nos exatos termos
do art. 356 do Código Civil. E assentada a vontade das partes, o mais
regula-se pelas normas do contrato de compra e venda (CC, art. 357).
Remansosa, ademais, é a jurisprudência da Corte nesse
sentido:
Adjudicação Compulsória. Dação em pagamento. Sentença que extinguiu
o processo, nos termos do art. 267, VI do CPC/73, por carência de ação.
Irresignação. Embora regularmente reservada ao compromissário
comprador (ou ao cessionário de seus direitos), a jurisprudência desta
Corte tem admitido o ajuizamento de ações de adjudicação compulsória
fundadas em instrumentos de dação em pagamento. Sendo determinado o
preço da coisa dada em pagamento, a relação das partes é regulada pelas
normas do contrato de compra e venda (art. 357 do CC). Condições da

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ação preenchidas. Extinção afastada. Julgamento imediato do mérito (art.
515, § 3o do CPC/73). Imóvel que foi prometido à empresa na qual o autor
trabalhava, em dação em pagamento de contrato de prestação de serviços
de demolição. Empresa que, em seguida, cedeu os direitos referentes ao
imóvel ao autor, fazendo-o para saldar débito de natureza trabalhista.
Cumprimento do primeiro contrato que não está apenas evidenciado pelos
elementos dos autos, mas também foi reconhecido pela ré. Falta de
anuência da ré com a cessão de direitos que não impede a adjudicação do
imóvel, especialmente diante da ausência de prejuízos. Precedentes.
Pretensa discussão acerca da relação entre o autor e sua empregadora
que escapa ao objeto da ação de adjudicação compulsória. Ação julgada
procedente, adjudicando o imóvel ao autor, que ficará responsável pelas
despesas de transferência (impostos, emolumentos etc.). Sentença
reformada, invertidos os ônus da sucumbência. Recurso provido3.
E não importa que tenha sobrevindo a falência da parte
que figura como vendedora porque os contratos bilaterais não se rompem
por tal advento (Lei 11.101/05, art. 117).
Também não há de se opor objeção ao pleito por conta
do art. 129, VII, da lei falimentar, como sugere a Procuradoria de Justiça,
porque o negócio é muito anterior à quebra, não havendo qualquer
resquício de fraude que possa conduzir à sua ineficácia.
A hipótese, portanto, era de procedência e assim será o
dispositivo.
Não obstante, duas últimas observações devem ser
feitas.
Primeiro, já se sabe, pelo registro dos autos, que o
imóvel foi alienado em hasta pública, expedidos carta de arrematação e
3 TJSP; Apelação Cível 1013430-11.2014.8.26.0002 ; Relator (a): Alexandre Marcondes;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 2a Vara Cível;
Data do Julgamento: 16/05/2019; Data de Registro: 16/05/2019. No mesmo sentido:
1034849-79.2017.8.26.0100 ,
1001286-41.2016.8.26.0032 ,
0006355-66.2010.8.26.0037

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mandado de imissão na posse. O fato, porém, não impede o acolhimento
do pedido, que se poderá converter em perdas e danos4.
Segundo, não dispondo, a massa, de meios para
cumprimento da obrigação convertida, o autor poderá cogitar do
direcionamento da execução ao representante da falida, que utilizou imóvel
de propriedade dela para cumprir obrigação que era sua, numa manifesta
confusão patrimonial.
Em remate, provejo o recurso para julgar procedente a
ação e condenar a massa a emitir declaração de vontade, em prazo a ser
definido em primeiro grau, que torne definitiva a promessa de fls. 63/64,
pena de esta decisão servir para tal fim.
Arcará, ainda, com as despesas processuais e honorários
de advogado, estes arbitrados em quinze mil reais.
É como voto.
JOSÉ ARALDO DA COSTA TELLES
RELATOR DESIGNADO
4 AI 0069513-41.2012.8.26.0000 e 2268777-58.2019.8.26.0000

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Voto no 24663
Apelação Cível no 1004795-91.2015.8.26.0071
Comarca: Bauru
Apelante: Cássio Fronterotta Molina
Apelado: Acumuladores Ajax Ltda.(massa Falida)
Interessado: FACCIO ADMINISTRAÇÕES JUDICIAIS
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
VOTO No 24663
Apelação n° 1004795-91.2015.8.6.0071
Comarca: Bauru (5a Vara Cível)
Apelante: CÁSSIO FRONTEROTTA MOLINA
Apelada: ACUMULADORES AJAX LTDA. (MASSA FALIDA)
Interessado:
FACCIO
ADMINISTRAÇÕES
JUDICIAIS
(ADMINISTRADORA JUDICIAL)
Juiz: Dr. João Augusto Garcia
Trata-se de ação ajuizada em março de 2015, por
CÁSSIO FRONTEROTTA MOLINA contra ACUMULADORES AJAX LTDA.
(MASSA FALIDA) objetivando compelir a ré a outorgar a escritura
definitiva do imóvel ao requerente, objeto de “Compromisso de
Compra e Venda de imóvel urbano Dação em pagamento”, firmado
em 22/01/2001, referente ao Lote 06, Quadra 70, Matrícula 6.995 do
CRI de Bauru (fls. 01/51).

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Como a ré ACUMULADORES AJAX LTDA. teve a sua
falência decretada em 2016, a Administradora Judicial se manifestou,
informando que o imóvel, objeto da presente ação, foi arrecadado,
sendo certo que, nos termos do art. 129, VII, da Lei no 11.101/2005,
registros
de
transferência
de
propriedade
e
averbações
eventualmente realizadas em data posterior à decretação da falência
da proprietária do bem são ineficazes perante a massa falida.
Requereu, então, a extinção do processo, pela perda superveniente
do interesse processual, com base no art. 485, VI, do CPC (fls.
158/159).
Adveio a sentença de extinção sem resolução do
mérito, sob o fundamento de que, embora a ação tenha sido
proposta antes da decretação da falência, não havia sido prolatada
sentença e muito menos registrado o compromisso de compra e
venda, o que acarreta à perda superveniente do interesse processual,
nos termos do art. 485, VI, do CPC (fls. 464/466).
Em
agosto
de
2018,
o
autor
interpôs
apelação, sustentando, em resumo, que adquiriu a posse do imóvel
em janeiro de 2001, muito antes do ajuizamento da ação de
recuperação judicial, posteriormente convolada em falência em 2016;
diz que o “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA
E COMPRA DE IMÓVEL URBANO - DAÇÃO EM PAGAMENTO PELOS
VENDEDORES” já foi regularmente cumprido e quitado, tendo direito
à outorga da escritura definitiva do imóvel (fls. 469/481).
Recurso
devidamente
processado
e

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respondido (fls. 497/504).
Parecer do Ministério Público, no sentido do
desprovimento do recurso (fls. 559/563).
Houve
oposição
ao
julgamento
virtual
(fl.
545/546).
É o relatório.
O recurso não comporta guarida.
A presente ação tem por objeto a outorga da
escritura definitiva do imóvel Lote 06, Quadra 70, Matrícula 6.995 do
CRI de Bauru, fundada em “Compromisso de Compra e Venda de
imóvel urbano Dação em pagamento”, firmado em 22/01/2001,
constando
como
compromissária
vendedora
a
empresa
ACUMULADORES AJAX LTDA. (representada pelo sócio NASSER
IBRAHIM FARACHE) (fls. 09/10).
Inicialmente, cabe tecer algumas considerações.
Em 2016, a compromissária vendedora ACUMULADORES AJAX LTDA.
teve a sua falência decretada pelo Juízo da 5a. Vara de Bauru (fls.
8697/8722 do processo n. 1104672-82.2013.8.26.0100).
De conseguinte, houve a arrecadação do imóvel,
seguida de averbação no CRI (fls. 30 do Incidente de Arrecadação, n.
1008480-72.2016.8.26.0071 -5a. Vara de Bauru).

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Em novembro de 2018, sobreveio arrematação
em hasta pública pela empresa OCTANE ADMINISTRAÇÃO DE
IMÓVEIS PRÓPRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., pelo preço de R$
1.112.000,00 (fls. 153/160 do Incidente de Arrecadação, n.
1008480-72.2016.8.26.0071 -5a. Vara de Bauru).
Em 27/08/2019, lavrou-se o Ato de Imissão
de Posse em favor da arrematante OCTANE ADMINISTRAÇÃO DE
IMÓVEIS
(fls.
286/287
do
Incidente
de
Arrecadação,
n.
1008480-72.2016.8.26.0071; fls. 758/759 da presente apelação).
Pois bem. Diante desse quadro, o presente
recurso não pode ser acolhido.
Primeiro, que o pedido de adjudicação compulsória
exige que o instrumento contratual esteja registrado no cartório de
imóveis.
Segundo, que o imóvel já foi arrematado por
terceiro, que já foi imitido na posse.
Explica-se: o direito à adjudicação compulsória
resulta do contrato de promessa de compra e venda, devidamente
registrado no Cartório de Imóveis, nos termos do art. 1.417, Código
Civil (“Mediante promessa de compra e venda, em que se não
pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou
particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis,

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adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”).
Vale dizer, o direito à execução específica de obter
a outorga da escritura definitiva e, pois, o respectivo direito real, que
deriva da “promessa de compra e venda”, só se constitui com o
registro no Cartório de Imóveis (arts. 1.225, VI, 1.227 e 1.417,
Código Civil).
Como efeito do direito real (que deflui do registro
no cartório imobiliário), o art. 1.418, Código Civil, dispõe que “o
promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem
cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda,
conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa,
requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.
É certo que pela Súmula 239-STJ, “O direito à
adjudicação
compulsória
não
se
condiciona
ao
registro
do
compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
E pelo Enunciado 95 I Jornada de Direito Civil,
“O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo CC), quando
exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao
registro da promessa de compra e venda no cartório de registro
imobiliário (Súmula 239 do STJ)”.
Todavia, tais diretrizes não se aplicam ao caso em
tela.

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Isso porque o negócio celebrado entre as partes
refere-se, na essência, ao pagamento da dívida por meio de “dação
em pagamento”, decorrente da venda do estabelecimento e quotas
sociais, e não propriamente “promessa de compra e venda”, como
pagamento em prestações sucessivas.
Malgrado
o
documento
anexado
pelo
autor
apelante
esteja
nominado
de
“Instrumento
Particular
de
Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Urbano Dação
em Pagamento pelos Vendedores” (fls. 9), cumpre remarcar que o
imóvel serviu de pagamento das dívidas contraídas pela devedora
ACUMULADORA AJAX, relativas à venda das quotas sociais pelo autor
CÁSSIO FRONTEROTTA MOLINA (antigo sócio da AJAX) a NASSER
IBRAHIM FARACHE, bem como ao trespasse (venda de fundo de
comércio, indústria, fundição, ponto comercial etc.) (fls. 2).
Como se vê, o “compromisso de compra venda”,
além de não ter sido registrado, envolveu matéria exclusivamente
obrigacional (e não real), consoante editam os arts. 356/359,
Código Civil. Não teve nada a ver com “promessa de compra e
venda”!
Vale transcrever o Parecer do Ministério Público da
lavra do Dr. CARLOS ALBERTO AMIN FILHO: “A leitura do invocado
instrumento de compromisso de compra e venda, encartado a fls.
09/10, revela que, a bem da verdade, o contrato celebrado entre as
partes não corresponde ao mencionado compromisso, mas a dação

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em pagamento de imóvel, elaborado como pagamento de cessão das
quotas sociais do apelante e outros aos novos sócios da empresa
agora falida. Conforme o que se depreende do instrumento citado,
não houve a promessa de venda do imóvel ao apelante e terceiros
pela massa, mediante pagamento do valor em parcelas. Referidas
pessoas
jamais
adquiriram
o
imóvel
em
questão
mediante
pagamento em prestações vencidas ao longo do tempo” (fls. 560).
Somado a isso, a falência da ACUMULADORES
AJAX foi decretada em 2016, com arrecadação seguida de averbação
no
CRI
(fls.
30
do
Incidente
de
Arrecadação,
n.
1008480-72.2016.8.26.0071 - 5a. Vara de Bauru).
E
em
novembro
de
2018,
deu-se
a
sua
arrematação
em
hasta
pública
pela
empresa
OCTANE
ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.,
pelo preço de R$ 1.112.000,00 (fls. 153/160 do Incidente de
Arrecadação, n. 1008480-72.2016.8.26.0071 - 5a. Vara de Bauru); e
na sequência, em 27/08/2019, a arrematante logrou obter a imissão
de
posse
(fls.
286/287
do
Incidente
de
Arrecadação,
n.
1008480-72.2016.8.26.0071; fls. 758/759 da presente apelação).
A esse propósito, insta observar que, assinado o
auto pelo Juiz, a arrematação deve ser considerada perfeita, acabada
e irretratável, à luz do art. 903, CPC (“Qualquer que seja a
modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e
pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e
irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os

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embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o §
4o deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos
prejuízos sofridos”).
No caso dos autos, apesar de o autor alegar que
adquiriu o imóvel em 2001, nunca houve registro do negócio perante
o cartório de imóveis, tanto que o imóvel acabou por ser alienado em
hasta pública, nos autos da falência, a terceiros.
Por fim, cumpre registrar que o ora apelante
CASSIO FRONTEROTTA MOLINA, além da presente ação, veio a
ajuizar outras demandas, envolvendo o mesmo imóvel, a saber:
1) Ação de usucapião, ajuizada em 08/11/2018, ainda em
tramitação em 1o. Grau (feito n. 1024353-44.2018.8.26.0071 5a.
Vara Cível de Bauru);
2) Ação de Embargos de terceiros, ajuizada em 2018, no
momento em grau de apelação, distribuída a este Relator (feito n.
1025079-18.2018.8.26.0071 - 5a. Vara Cível de Bauru);
3) Pedido de restituição, apresentado em 08/11/2018, com
sentença improcedência, datada de 12/04/2019. Já consta sentença
de improcedência, com trânsito em julgado em 13/05/2019 (feito
n. 1024362-06.2018.8.26.0071 5a. Vara Cível de Bauru). Nesse
ponto, é oportuno acentuar que tal decisão de improcedência no
pedido de “restituição” do imóvel arrecadado enfraquece, vez mais,
os argumentos do ora apelante.

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Em conclusão, embora a r. sentença apelada tenha
sido terminativa, constata-se que o autor apelante, em rigor, não
tem direito à adjudicação compulsória por lhe faltar os pressuposto
fáticos e jurídicos a tal pretensão.
Em razão disso, e em conformidade com o
princípio da primazia do julgamento do mérito (art. 488, CPC), julga-
se improcedente o pedido do autor, condenando-o nas custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, no montante de R$
3.000,00 a favor da ré Massa Falida.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
SÉRGIO SHIMURA

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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6
Acórdãos
Eletrônicos
JOSE ARALDO DA COSTA TELLES
11A61BD8
7
15
Declarações de
Votos
SERGIO SEIJI SHIMURA
11FCF77F
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1004795-91.2015.8.26.0071 e o código de confirmação da tabela acima.