Tribunal: TJSP
Processo: 1009025-44.2019.8.26.0005
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-10
Data de publicação: 2020-02-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ADMISSÍVEL AINDA QUE PRESENTE CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. ADIMPLEMENTO CONTRATUAL ECONOMICAMENTE INSUPORTÁVEL. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO. CULPA DA ADQUIRENTE. RETENÇÃO ESTABELECIDA EM SENTENÇA DE 20% DO MONTANTE SOLVIDO. VALOR RAZOÁVEL.

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ADMISSÍVEL AINDA QUE PRESENTE CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. ADIMPLEMENTO CONTRATUAL ECONOMICAMENTE INSUPORTÁVEL. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO. CULPA DA ADQUIRENTE. RETENÇÃO ESTABELECIDA EM SENTENÇA DE 20% DO MONTANTE SOLVIDO. VALOR RAZOÁVEL. PRECEDENTES. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. NEGATIVAÇÃO DO NOME. EXERCÍCIO REGULAR DO PRÓPRIO DIREITO. AUSÊNCIA DE DANO MORAL INDENIZÁVEL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. É razoável a devolução de 80% dos valores pagos para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel motivada pelo adquirente. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta Câmara.
2. O termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado em caso de resolução contratual por fato imputável exclusivamente à compradora.
3. Consumidora que teve o nome negativado em relação a período em que efetivamente estava em mora e que ainda não havia requerido, nem mesmo extrajudicialmente, a rescisão do contrato, não tem direito a indenização por dano moral.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000080506
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1009025-44.2019.8.26.0005, da Comarca de São Paulo, em que é apelante PHOENIX
EMPREENDIMENTOS LTDA, é apelada JAQUELINE SIVA SANTANA (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e VIVIANI NICOLAU.
São Paulo, 10 de fevereiro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009025-44.2019.8.26.0005
2
Apelação Cível no 1009025-44.2019.8.26.0005
Apelante: Phoenix Empreendimentos Ltda
Apelado: Jaqueline Siva Santana
Comarca: São Paulo
V. 0989
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE
VALORES PAGOS. ADMISSÍVEL AINDA QUE PRESENTE
CLÁUSULA
DE
IRRETRATABILIDADE
E
IRREVOGABILIDADE.
CLÁUSULA
CONTRATUAL
ABUSIVA.
ADIMPLEMENTO
CONTRATUAL
ECONOMICAMENTE INSUPORTÁVEL. POSSIBILIDADE DE
RESCISÃO.
CULPA
DA
ADQUIRENTE.
RETENÇÃO ESTABELECIDA EM SENTENÇA DE 20% DO
MONTANTE
SOLVIDO.
VALOR
RAZOÁVEL.
PRECEDENTES. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
TRÂNSITO EM JULGADO. NEGATIVAÇÃO DO NOME.
EXERCÍCIO REGULAR DO PRÓPRIO DIREITO. AUSÊNCIA
DE
DANO
MORAL
INDENIZÁVEL.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. É razoável a devolução de 80% dos valores pagos para a
hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de
imóvel motivada pelo adquirente. Precedentes do Superior
Tribunal de Justiça e desta Câmara.
2. O termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado em
caso de resolução contratual por fato imputável exclusivamente à
compradora.
3. Consumidora que teve o nome negativado em relação a período
em que efetivamente estava em mora e que ainda não havia
requerido, nem mesmo extrajudicialmente, a rescisão do contrato,
não tem direito a indenização por dano moral.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (fls. 141/144),
cujo relatório adoto, por meio da qual o MMo. Juiz da 4a Vara Cível do Foro
Regional de São Miguel Paulista julgou parcialmente procedente o pedido da autora
para, confirmando a liminar deferida, (i) declarar a rescisão do contrato de compra e
venda firmado entre as partes; (ii) condenar a ré a restituir à autora 80% dos valores
pagos em parcela única, atualizados de acordo com a tabela prática do TJSP, a partir
dos respectivos desembolsos e juros de 1% ao mês desde a citação, acrescido de
juros de mora e de correção monetária a contar da data de recebimento da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009025-44.2019.8.26.0005
3
notificação e (iii) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais, no
montante de R$ 5.000,00, devidamente atualizado de acordo com a tabela prática do
TJ/SP, desde a data da sentença, com base na Súmula do no 362, do STJ, mais juros
de mora de 1% ao mês devidos desde a citação. Por fim, atribuiu a sucumbência à
ré, condenando-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios,
estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.
Segundo a ré Phoenix Empreendimentos Ltda., ora apelante, a
sentença merece ser reformada, em síntese, porque (a) existe cláusula de
irretratabilidade e irrenunciabilidade, amparada pelo artigo 25, da Lei 6.766/79, que
impede a rescisão da avença nos moldes pleiteados pela autora; b) a aplicação do
CDC deve se dar de forma subsidiária não podendo se sobrepor à Lei de
Loteamento (c) sobre o valor a ser restituído deverá incidir juros de mora a partir da
decisão definitiva transitada em julgado; (d) a sua conduta de não admitir a
desistência da autora do negócio jurídico é exercício regular de seu direito, na
mesma linha a negativação que foi procedida, pois a autora estava em débito; não
há, portanto, dano moral indenizável, até porque a autora deixou de pagar os valores
a que se obrigou em 2016 e somente em 2019 buscou o judiciário para tentar
rescindir o contrato.
Recurso tempestivo e preparado (págs. 155/156).
Contrarrazões apresentadas pela autora pelo improvimento do recurso
(fls. 159/165).
Não houve oposição ao julgamento virtual (pág. 169).
É O RELATÓRIO.
VOTO.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009025-44.2019.8.26.0005
4
O recurso comporta parcial provimento.
Analisando a situação fática à luz da legislação consumerista,
aplicável ao caso, é de se reconhecer que o caráter irrevogável e irretratável do
compromisso de compra e venda (cláusula décima terceira pág. 31) não inviabiliza
à pretensão rescisória, pois referida cláusula é manifestamente abusiva, por colocar
o consumidor em desvantagem exagerada, em violação ao artigo 51, incisos II e IV,
do CDC1.
Além disso, conforme já decidiu esta Colenda Câmara, “...o
desinteresse pela preservação do ajuste importa, na prática, em descumprimento da
avença, incutindo-lhe os efeitos do inadimplemento contratual. Deste modo, opera-
se a resolução do pactuado por reconhecimento do ilícito assumido, na petição
inicial, pela proponente, na forma do disposto no art. 475 do Código Civil”
(Apelação Cível 1005395-60.2017.8.26.0001; Rel. Donegá Morandini; 3a Câmara
de Direito Privado; Data do Julgamento: 05/12/2018).
Aliás, é pacífico que a iniciativa de rescisão pode ser dos compradores
que não suportam o pagamento das prestações mensais. Segundo o Colendo
Superior Tribunal de Justiça, é “possível a resilição do compromisso de compra e
venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente
insuportável o adimplemento contratual" (REsp 1.211.323/MS, Rel. Min. Luis
Felipe Salomão, 4a Turma, Data do Julgamento: 01/10/2015).
A autora encontrava-se indiscutivelmente em mora quando do
ajuizamento da ação (págs. 40/42). Demonstrada, assim, a insuportabilidade das
1 Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de
produtos e serviços que:
II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem
exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009025-44.2019.8.26.0005
5
prestações assumidas, a qual se presume verdadeira, sobretudo em razão da notória
crise econômica enfrentada pelo país e da inexistência de prova em sentido
contrário.
A compradora, portanto, tem a faculdade de desistir do negócio, não
sendo obrigada a manter contrato não desejado e excessivamente oneroso, desde que
assegurado à vendedora direito de retenção de percentual suficiente para cobrir
despesas com a realização do negócio frustrado.
Nessas condições, o percentual de retenção de 20% fixado em
sentença é razoável e adequado para compensar os prejuízos sofridos pela
vendedora. Aliás, esse percentual está em consonância com a jurisprudência deste
Egrégio Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA PLANTA.
Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos. Sentença de
procedência parcial. Inconformismo da ré. (...). APLICABILIDADE DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. (...). RESCISÃO
CONTRATUAL
E
DEVOLUÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS.
Descabida a alegação de impossibilidade de rescisão do contrato.
Incidência da Súmula no 1 deste Tribunal. Rescisão do compromisso de
compra e venda que se deu por desistência do autor. Condenação da ré
à devolução de 80% dos valores pagos, admitida a retenção de 20%.
Pretensão da apelante de retenção de 30% ou 40% do valor atualizado que
acarretaria em perda substancial dos valores pagos, em desconformidade
com o art. 51, VI do Código de Defesa do Consumidor. Retenção que deve
ser limitada a 20% sobre os valores pagos. Precedentes desta Câmara
em casos semelhantes. (...). Sentença mantida. NEGADO PROVIMENTO
AO RECURSO, NA PARTE CONHECIDA". (v.30535). (Apelação Cível
1099984-38.2017.8.26.0100; Relator: Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 18/06/2019 destaques
meus);
COMPRA E VENDA. Rescisão. Desistência da compradora. Imóvel não
ocupado. Determinada a devolução de 80% das parcelas pagas. Correção
monetária deve ser computada a partir do ajuizamento da ação. (...).
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (Apelação
Cível
1128626-55.2016.8.26.0100; Relator: Paulo Alcides; Órgão Julgador: 6a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009025-44.2019.8.26.0005
6
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 03/06/2019 destaque
meu);
Compra e venda de imóvel Rescisão contratual Partes que devem
voltar ao estado anterior Devolução dos valores pagos, com retenção
de 20%, como indenização pelas perdas e danos decorrentes do
desfazimento do negócio Correção monetária do desembolso e juros de
mora desde o trânsito em julgado
Recurso parcialmente provido.
(Apelação Cível 1035388-45.2017.8.26.0100; Relator: Eduardo Sá Pinto
Sandeville; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 24/10/2018 destaque meu).
Quanto à incidência de juros de mora, com a devida vênia do
entendimento do digno Magistrado a quo, quem deu causa a rescisão contratual foi a
apelada, por impossibilidade de arcar com o valor das parcelas, de tal modo que não
há mora da apelante.
Sobre o tema, é esclarecedor o Enunciado no 38.14 desta Colenda
Câmara, a saber: “Com a desistência dos adquirentes à preservação do compromisso
de venda e compra de imóvel firmado anteriormente à Lei no 13.786/18, ou
reconhecida a culpa deles pela resolução, os juros de mora incidentes sobre
eventual restituição daquilo que foi pago devem ser contados a partir do
trânsito em julgado” (destaque meu).
Também prospera o apelo quanto à fixação de indenização por danos
morais, a qual deve ser afastada.
Não há nos autos prova de nenhum fato que caracterize a dor, no
sentido amplo da palavra, passível de indenização. A propósito, não se pode olvidar
que o dano moral é a dor, no sentido amplo da palavra, experimentada pela pessoa e
não o dinheiro que se perdeu ou que se deixou de ganhar e esta dor, conforme
ressaltado, a autora não logrou demonstrar ter sofrido em razão do procedimento da
ré.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009025-44.2019.8.26.0005
7
As provas constantes dos autos não são suficientes para caracterização
de dano dessa natureza. Pelo que consta, o nome da autora foi disponibilizado, em
dezembro de 2016, no cadastro do Órgão De Proteção ao Crédito em razão de
débito que realmente existia, referente a novembro de 2016 (pág. 39), tanto que ela
o admite quando notificou extrajudicialmente a ré, requerendo a rescisão do contrato
no final de abril de 2017 (págs. 36/37). Assim, se existia débito pendente, a empresa
ré exerceu regularmente o seu direito ao comunicar o nome da consumidora ao
Órgão De Proteção Ao Crédito.
Assim, com o devido respeito ao entendimento do magistrado
sentenciante, não foi verificada a abusividade alegada. Cumpria à devedora tomar as
providências necessárias para exoneração dos efeitos da mora. Se não o fez em
tempo hábil, sujeitou-se às suas consequências.
Enfim, sem a demonstração de fato do qual se possa inferir o efetivo
dano extrapatrimonial, não há como se impor a obrigação de indenizar.
Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para
afastar a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais e para
alterar o termo inicial dos juros moratórios, que deverão ser computados a partir do
trânsito em julgado deste Acórdão.
Diante desse resultado, a sucumbência passa a ser recíproca, devendo
cada qual dos litigantes arcar com 50% das custas e despesas processuais, bem
como pagar ao patrono da parte contrária honorários advocatícios que arbitro em
10% sobre o valor atualizado da causa, observado quanto à autora o disposto no art.
98, § 3o, do CPC.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora