Tribunal: TJSP
Processo: 0009774-32.2012.8.26.0229
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-04

Ementa:
Ação civil pública. Loteamento. Publicidade indicando a possibilidade de aquisição de lotes com metragem inferior à da aprovação municipal. Ressalva da mensagem, que remete às condições do contrato padrão, que não atende ao dever de informação. Responsabilidade solidária de todos os réus. Dano moral coletivo configurado e indenização bem arbitrada, tanto quanto acertada a condenação cominatória.

Ementa:
Ação civil pública. Loteamento. Publicidade indicando a possibilidade de aquisição de lotes com metragem inferior à da aprovação municipal. Ressalva da mensagem, que remete às condições do contrato padrão, que não atende ao dever de informação. Responsabilidade solidária de todos os réus. Dano moral coletivo configurado e indenização bem arbitrada, tanto quanto acertada a condenação cominatória. Sentença mantida. Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000711561
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0009774-32.2012.8.26.0229, da Comarca de Hortolândia, em que são apelantes
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS JARDIM NOVO CAMBUÍ LTDA, RITA
DE CÁSSIA ROCHA, JOAQUIM GOMES FILHO, CONSTRUTORA CONTATTO
LTDA, MARCELO CONTATTO e WILSON SEGA, é apelado MINISTÉRIO
PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U.
Sustentaram oralmente os Doutores Ulysses Guedes Bryan e a Procuradora de Justiça
Cecília Matos Sustovich.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO
MARCONDES MACHADO.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
CLAUDIO GODOY
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 0009774-32.2012.8.26.0229
Comarca: Hortolândia
Apelantes: EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS JARDIM NOVO
CAMBUÍ LTDA. e OUs. e CONSTRUTORA CONTATTO LTDA. e
OUs.
Apelado: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
Juiz Dr. André Carlos de Oliveira
Voto n. 21.416
Ação civil pública. Loteamento. Publicidade
indicando a possibilidade de aquisição de lotes com
metragem inferior à da aprovação municipal. Ressalva da
mensagem, que remete às condições do contrato padrão,
que não atende ao dever de informação. Responsabilidade
solidária de todos os réus. Dano moral coletivo configurado
e indenização bem arbitrada, tanto quanto acertada a
condenação cominatória. Sentença mantida. Recursos
desprovidos.
Cuida-se
de
recursos
de
apelação
interpostos contra sentença (fls. 2.445/2.455) que julgou parcialmente
procedente ação civil pública, para o fim de condenar os réus,
solidariamente, (i) ao pagamento de indenização por danos morais
coletivos, arbitrados em cem mil reais; (ii) na obrigação de dissolver
contratos de compra de lotes pelos consumidores, e conforme a opção
destes, com restituição das parcelas pagas, indenização por benfeitorias e

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outro prejuízo acaso demonstrado em liquidação; (iii) na obrigação de
custear o desdobro de lotes de pessoas que optem por esta alternativa.
Sustentam os réus Empreendimentos
Imobiliários Jardim Novo Cambuí Ltda., Joaquim e Rita de Cássia, em sua
irresignação, a boa-fé do casal, afirmando que são agricultores humildes e
que foram procurados pela construtora para parcelar seu terreno,
implantando loteamento urbano. Defendem que a corré Contatto foi a
única responsável pelo empreendimento e pela venda das unidades,
devendo, pois, responder exclusivamente por eventuais danos causados.
Alegam, ainda, que, com relação aos 10% dos lotes que permaneceram
com o casal para venda direta, não há qualquer alegação de irregularidade.
Aduzem, no mais, que a Municipalidade admite a possibilidade de
desdobro dos lotes, já que o Plano Diretor do Município de Hortolândia,
em seu art. 58, permite que os lotes tenham área mínima de 125 m2.
Ressaltam, também, que a Lei 3.141/2015 possibilita a regularização
imobiliária de maneira desburocratizada. Asseveram que o contrato não
omitiu qualquer detalhe sobre a exigência da lei municipal, indicando, no
item oitavo, o quanto necessário para se obter o desdobro. Negam que haja
discricionariedade do Poder Público e que tenha sido oferecida diretamente
a venda de lote de 125 m2. Defendem a regularidade da venda do lote em
condomínio e a capacidade para contratar dos compradores. Negam a
ocorrência de propaganda enganosa, inclusive porque a possibilidade de
desdobro passou a ser regulada pela Lei Municipal 1.405/2004. Aduzem
que, não havendo comprovação de qualquer lesão aos adquirentes do lote,

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não há que se reconhecer dano moral coletivo. Por fim, requerem que se
afaste a condenação à reparação dos danos materiais, com possibilidade de
desfazimento dos negócios ou condenação de custeio das despesas com o
desdobro, ressaltando que os consumidores foram informados que a eles
incumbia tal responsabilidade.
Já a Construtora Contatto Ltda., Marcelo
Contatto e Wilson Sega, em sua própria irresignação, sustentam preliminar
de ilegitimidade passiva, requerendo, pois, a extinção do processo sem
julgamento de mérito. Dizem que todos os negócios referentes ao
loteamento
foram
celebrados
exclusivamente
com
a
corré
Empreendimentos
Imobiliários
Jardim
Novo
Cambuí.
Aduzem,
subsidiariamente, o descabimento da desconsideração da personalidade
jurídica da corré Contatto, ressaltando que não se reconheceu nenhuma das
hipóteses excepcionais que a justifiquem e que tampouco há prova da
insolvência da pessoa jurídica. No mérito, defendem o envolvimento de
interesses políticos na representação que levou à instauração do inquérito
civil. Negam a ocorrência de propaganda enganosa, ressaltando que a lei
municipal autoriza que o lote seja desdobrado por seus adquirentes. Dizem
que não há qualquer prova de que comercializado lote com 125m2.
Afirmam que a publicidade explicitou claramente que a hipótese era de
possibilidade de desdobro, indicando que deveria ser suportado pelos
adquirentes, bem como que havia, inclusive, possibilidade de eventual
alteração legislativa. Aduzem que, para facilitar a compreensão, utilizou-se
a expressão meio-lote, não mais usada a partir de abril de 2006, quando

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foram alertados pelo Poder Público. Afirmam que nesta época passaram a
indicar a expressão “possibilidade de desdobro de acordo com a Lei
Municipal 665/98”. Negam, assim, a prática de subterfúgios, afirmando
que, ainda se considere a expressão duvidosa, a proposta e o contrato
padrão indicados na publicidade esclarecem todas as condições do
negócio. Apontam que a faculdade de escolha de divisão das parcelas, com
emissão de dois carnês, não significa desdobro do lote. Acentuam que a
possibilidade de desdobro não é faculdade do Poder Público. Aduzem que
eventual equívoco na publicidade não foi intencional, já foi há muito
corrigido e não gerou prejuízo a terceiros. Negam a ocorrência de vícios de
vontade e requerem o respeito ao pacta sunt servanda. Por fim, rechaçam a
ocorrência de dano moral coletivo, ressaltando a falta de fundamentação
específica do decisum a este respeito, mesmo depois de interpostos
embargos de declaração. Subsidiariamente, requerem a redução do
quantum indenizatório. Requerem, por fim, também subsidiariamente, que
a possibilidade de desfazimento do negócio se limite àqueles que
adquiriram lote em condomínio e que comprovadamente tiveram pedido de
desdobro negado pela Municipalidade e mantido por decisão judicial
transitada em julgado. Pugnam pela restituição dos valores pagos apenas
com atualização monetária, sem acréscimo de juros de mora.
Os
recursos
foram
processados
e
respondido, manifestando-se a Procuradoria de Justiça pelo seu
desprovimento (fls. 2.662/2.685).

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É o relatório.
A
sentença
não
merece
reparo,
evidenciada, com clareza, a propaganda enganosa veiculada pelos réus, nos
exatos e nítidos termos em que a define o artigo 37 do CDC, parágrafos 1o
e 3o.
Os réus em conjunto, matéria a que se
tornará
empreenderam o parcelamento do solo para implementar
loteamento urbano em Hortolândia. Para tanto, obtiveram aprovação
municipal que, textualmente, condicionava o tamanho mínimo dos lotes a
250,00m2. Ofício da Prefeitura, que está a fls. 37, de forma inequívoca, o
apontou.
Porém, mesmo assim, os réus fizeram
divulgar publicidade indicativa já da venda do que chamaram de meio-lote.
Ou seja, de um lote de 125m2, o mínimo da Lei do Parcelamento do Solo
Urbano. Fizeram-no, como se vê de fls. 36, anunciando “lote de 250m2
aprovados para meio lote”, e com “parcelas a partir de R$ 136,07 cada
meio lote”. Abaixo, no anúncio, em letras miudíssimas, quase ilegíveis, se
disse haver “possibilidade de desdobro conforme o contrato padrão.”
Portanto, facilmente se percebe o anúncio
da venda de lotes de tamanho menor que o aprovado porque já possível o
desdobro, nada esclarecido sobre suas condições, senão o que constante do

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contrato padrão, mas em informação absolutamente deficiente, porque
pouco clara e pouco ou quase nada visível ao consumidor. Solar a
afronta à transparência.
E tal o que se reforça pela indicação já
também ínsita à divulgação de compra em cotitularidade, inclusive o que
se levou ao contrato padrão, e para assentar a responsabilidade solidária
dos compradores conjuntos (cláusula 14.5, cf. fls. 53). Mais um
sintomático sinal do anúncio da possibilidade de compra de lote menor do
que 250m2.
É verdade que a Lei Municipal 665/98, no
seu artigo 17, permitiu o desdobro de lotes situados em zona mista (ZN2),
como é o caso. Mas a Municipalidade reiterou informe, a fls. 72, no
sentido de que a aprovação do loteamento em questão, pelo Decreto
1434/05, se deu para lotes com metragem mínima de 250m2. Por isso, frise-
se, o mesmo ofício municipal esclarece que os empreendedores já haviam
sido avisados da irregularidade de sua publicidade.
Além disso, vale acentuar que o artigo 17
da Lei 665 admite o desdobro “desde que respeitadas outras restrições e
que esta divisão esteja associada ao projeto de uma das edificações”. Ora,
nada disso se ressalva ou informa na publicidade em julgamento, da qual,
reitere-se, não consta mais que uma linha escrita em letras minúsculas, e
nada elucidativas de resto prática abusiva conhecida para burlar o dever

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de informação precisa e destacada sobre restrições ao direito do
consumidor , assentando que o desdobro seria possível conforme o
contrato padrão. Tudo como se isso fosse bastante quando se se anuncia à
venda meio lote, com preço próprio para cada meio lote.
Ainda mais, a cláusula 8.3 do contrato
padrão (fls. 48) estabelece, depois de se anunciar à venda meio lote, que os
fornecedores não se responsabilizam se lei municipal posterior impedir o
desdobro. De novo, sinal claro do quadro formado de maltrato às
exigências do CDC sobre a publicidade.
O resultado concreto, ademais, é que
autorizações de desdobro posteriormente efetuadas acabaram sendo
indeferidas. Os próprios réus o admitem a fls. 2.143, item 75. Nem nada
releva dizer que as recusas foram indevidas e que contra elas houve
mandado de segurança, indicando-se a concessão de um deles. A questão
toda é que nenhuma destas vicissitudes se esclareceu, na publicidade, aos
potenciais adquirentes-consumidores, para um negócio que já começou
irregular mercê do anúncio de lotes com metragem inferiores à que
aprovado pelo Poder Público. Reitere-se, obviamente o que não se pode
reputar cumprido com uma ressalva genérica em letras minúsculas, que
remetem ao contrato padrão, documento arquivado no Registro de
Imóveis; ou pelo quanto se tenha dito a alguns dos promissários cujas
declarações estão nos autos, porque de toda sorte sem o condão de superar
exigência legal que é para a publicidade em si.

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Aliás, os próprios réus reconhecem que
posteriormente quando alertados pelo Poder Público, e como se já não
fosse bastante a lei consumerista trocaram o uso do meio lote.
Neste cenário, a procedência foi bem
decretada. E, agora se acrescenta, diante de todos os réus.
A Construtora Contatto e seus sócios foram
parte ativa no processo de implantação, publicidade e venda dos lotes. O
contrato que elaboraram com os proprietários da gleba e loteadores deixa
claro que sua atividade era de real implementação do parcelamento (fls.
2.197), responsabilizando-se pela comercialização dos lotes, promoção e
divulgação das vendas do loteamento (fls. 2.198). A remuneração era
quase que partilhada, literalmente, com os primeiros corréus (fls. 2.199). É
dizer, claramente formou-se cadeia de fornecimento de onde partida a
irregularidade na publicidade, tudo na forma do artigo 7o, parágrafo único,
do CDC, com atuação de todos os réus, aqueles que resolveram parcelar e
entregaram a consumação das vendas a quem escolheram; e os quais a
desenvolveram com a publicidade irregular.
Além disso, acode ainda a previsão do artigo
47 da Lei 6.766/79, cuja incidência este Tribunal vem entendendo alcançar
também os sócios das empresas incumbidas do loteamento (v.g. TJSP, Ap.
civ. n. 000090-93.1999.8.26.0470, rel. Des. Rosângela Teles, j.

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03.07.2017; AI n. 2125871-21.2014.8.26.0000, rel. Des. Ronaldo de
Andrade, j. 19.05.2015; Ap. civ. n. 0003430-98.2015.8.26.0368, rel. Des.
Marcia
Dalla
Déa
Barone,
j.
08.05.2016;
AI
n.
2168158-62.2015.8.26.0000, rel. Des. Luís Fernando Barros Vidal, j.
23.11.2015; Ap. civ. n. 0007484-05.2013.8.26.0457, rel. Des. Maia da
Cunha, j. 09.10.2018.
Com efeito, tem-se ilícito
malferindo
direitos difusos dos consumidores decidido e posto em prática por todos
os réus, cada qual com sua participação e com evidente participação
pessoal dos sócios da empresa e que disso, por evidente, pessoalmente se
beneficiam.
A consequência danosa, de resto, é também
extrapatrimonial e coletiva.
Consoante tive ocasião de defender em outra
sede, “a época da pós-modernidade, como é sabido, vem marcada pela
superação das fronteiras, pela crise da soberania, pela comunicação
globalizada, pela multiplicação das fontes normativas, voltadas ao
atendimento de carências múltiplas, cada vez mais setorizadas (fala-se em
especialização flexível), favorecidas pelo avanço científico e tecnológico.
No campo do direito, como salienta Antonio Manuel Hespanha (in
Panorama histórico da cultura jurídica européia. 2a ed. Lisboa:
Publicações Europa-América, 1998. p. 249-259), essa realidade está a

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exigir modelo marcado por alternativas tópicas e por um discurso
pluralista. Não é tempo, observa Francisco Amaral, para grandes sínteses,
para conceitos demasiadamente abstratos e generalizantes (in O direito
civil na pós-modernidade. In: Direito Civil Atualidades. Coord. Cesar
Fiúza; Maria de Fátima Freire Sá; Benício Torquato. Belo Horizonte:
Del Rey, 2003. p. 61-77). Tudo isto, é claro, sem ceder à tendência do que
Menezes Cordeiro chama de irrealismo metodológico, ou seja, o
metadiscurso, isto é, soluções tópicas vazadas por cláusulas gerais ou
conceitos indeterminados de conteúdo não cientificamente construído (cf.
prefácio à edição portuguesa de Pensamento sistemático e conceito de
sistema na ciência do direito. Claus-Vilhelm Canaris. 2a ed. Fundação
Calouste Gulbenkian).
Ora, era mesmo natural esperar que, neste
contexto, surgissem novas manifestações de eventos lesivos. Lesões dos
mais diversos bens, e não mais apenas tornados na individualidade de seu
titular. Em meio a este panorama se põe, agora não mais o dano moral,
só, mas o dano moral coletivo.
Basta pensar na ofensa a uma comunidade,
a uma raça. Ou na vulneração de bens que são comuns, o que, aliás,
permite a demonstração de que a própria legislação já reconheceu o dano
moral coletivo quando, em 1994, se alterou o caput do artigo 1o da Lei
7.347/85 Lei da Ação Civil Pública para, textualmente se consagrar o
dano moral por violação ao meio ambiente.” (Alguns apontamentos

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sobre o dano moral, sua configuração e o arbitramento da
indenização. In: Estudos em homenagem ao Professor Carlos Alberto
Dabus aluf. Coord.: Christiano Cassettari. Saraiva, 2013. p. 378).
Para o caso em tela, releva o reconhecimento
do dano moral coletivo, conforme acentua Bruno Miragem, “em vista da
segurança e eficácia da própria autoridade do direito ou a intranquilidade
social, de modo que a violação ao direito da coletividade dos
consumidores mereça, pelo desprezo à norma, ou sua repercussão no meio
social, a condenação em danos morais coletivos como signo de
reprovação social.” (Curso de direito do consumidor. RT, 8a ed. p. 304).
Bem o que se revela na espécie, evidenciado o claro desprezo ao dever
legal de informação ao consumidor, atraindo-o para negócio cujas
restrições e vicissitudes quanto à possibilidade de desdobro não se
esclareceram.
Neste mesmo sentido, tal qual se colhe de
remissão do parecer da Procuradoria de Justiça, “o dano moral coletivo é
aferível in re ipsa, ou seja, sua configuração decorre de mera constatação
da prática de conduta ilícita que, de maneira injusta e intolerável, viole os
direitos da personalidade da coletividade, revelando-se despicienda a
demonstração de prejuízos concretos ou de efetivo abalo moral.” (STJ,
Resp. n. 1.517.973, rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 01.02.2018)
Ademais, o mesmo autor acima citado ainda

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remete a precedente da Corte Superior, segundo o qual “no dano moral
coletivo, a função punitiva sancionamento exemplar ao ofensor é,
aliada ao caráter preventivo de inibição da reiteração da prática ilícita
e ao princípio da vedação do enriquecimento ilícito do agente, a fim de
que o eventual proveito patrimonial obtido com a prática do ato irregular
seja revertido em favor da sociedade.” (STJ, Resp. n. 1.737.412, rel. Min.
Nancy Andrighi, j. 05.02.2019)
Por isso, não só o dano moral se constata
configurado como, igualmente, se reputa bem arbitrada a respectiva
indenização.
De outro lado, quanto às imposições de
ordem econômico-patrimonial, não se há de facultar dissolução contratual
apenas a quem efetivamente tentou e não conseguiu obter o desdobro do
lote. Trata-se de irregularidade por falta de transparência na publicidade
que macula as contratações em geral e de defeito de disparidade
informativa que marca todos os contratos, divulgada mensagem
publicitária a que não correspondem os contratos firmados, como se por si
marcados objetivamente pela prometida possibilidade de desdobro. E se de
responsabilidade das alienantes se cuida, dada a irregularidade e defeito
havido, então não há como afastar os juros moratórios.
Por isso a sentença se mantém, in totum.

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Ante
o
exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO aos recursos.
CLAUDIO GODOY
relator