Tribunal: TJSP
Processo: 1033968-82.2016.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Penna Machado
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação Revisional. Promessa de compra e venda. Sentença de Improcedência. Inconformismo. Parcial acolhimento. Pretensão de concessão da Assistência Judiciária Gratuita. Deferimento. Declaração de pobreza devidamente acostada ao Feito. Inteligência do artigo 99, § 3o do NCPC. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. As provas documentais encartadas nos Autos já se revelavam suficientes

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação Revisional. Promessa de compra e venda. Sentença de Improcedência. Inconformismo. Parcial acolhimento. Pretensão de concessão da Assistência Judiciária Gratuita. Deferimento. Declaração de pobreza devidamente acostada ao Feito. Inteligência do artigo 99, § 3o do NCPC. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. As provas documentais encartadas nos Autos já se revelavam suficientes à formação da convicção do Douto Magistrado "a quo". O Autor não se desincumbiu de seu ônus de provar os fatos constitutivos de seu Direito (art. 373, I, do Código de Processo Civil). Inversão do ônus da prova que não é automática. Pretensão de revisão de cláusulas sob o argumento de onerosidade excessiva e desequilíbrio contratual. Não acolhimento. Aplicação do índice IGP-M acumulado no ano para reajuste anual das parcelas tem amparo legal, sobretudo porque convencionado pelas Partes. Incidência de juros remuneratórios de 1% (hum por cento) ao mês, aplicados após um período de doze meses. Previsão contratual expressa. Cabimento, diante do custo do próprio financiamento. Fato que não autoriza a modificação do Compromisso. Ausência de abusividade e de onerosidade excessiva. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para conceder os benefícios da Justiça Gratuita ao Autor, mantida, no mais, a r. sentença de Primeiro Grau proferida, inclusive no tocante aos ônus inerentes à sucumbência.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000085677
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1033968-82.2016.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante
ANGELO HENRIQUE DE SOUZA SIMOES (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado
SPE JARDIM BOTANICO BRODOWSKI INCORPORADORA E
EMPREENDIMENTOS LTDA..
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao
recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto
do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), SILVIA MARIA FACCHINA
ESPÓSITO MARTINEZ E COELHO MENDES.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
PENNA MACHADO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1033968-82.2016.8.26.0506 -Voto no 11577
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VOTO No: 11577
APELAÇÃO CÍVEL No: 1033968-82.2016.8.26.0506
APELANTE: ANGELO HENRIQUE DE SOUZA SIMOES (JUSTIÇA
GRATUITA)
APELADA: SPE JARDIM BOTANICO BRODOWSKI INCORPORADORA
E EMPREENDIMENTOS LTDA.
COMARCA: RIBEIRÃO PRETO
JUIZ “A QUO”: ROGÉRIO TIAGO JORGE
APELAÇÃO CÍVEL. Ação Revisional. Promessa de
compra
e
venda.
Sentença
de
Improcedência.
Inconformismo.
Parcial
acolhimento.
Pretensão
de
concessão da Assistência Judiciária Gratuita. Deferimento.
Declaração de pobreza devidamente acostada ao Feito.
Inteligência do artigo 99, § 3o do NCPC. Cerceamento de
defesa. Não ocorrência. As provas documentais encartadas
nos Autos já se revelavam suficientes à formação da
convicção do Douto Magistrado “a quo”. O Autor não se
desincumbiu de seu ônus de provar os fatos constitutivos
de seu Direito (art. 373, I, do Código de Processo Civil).
Inversão do ônus da prova que não é automática. Pretensão
de revisão de cláusulas sob o argumento de onerosidade
excessiva e desequilíbrio contratual. Não acolhimento.
Aplicação do índice IGP-M acumulado no ano para
reajuste anual das parcelas tem amparo legal, sobretudo
porque convencionado pelas Partes. Incidência de juros
remuneratórios de 1% (hum por cento) ao mês, aplicados
após um período de doze meses. Previsão contratual
expressa. Cabimento, diante do custo do próprio
financiamento. Fato que não autoriza a modificação do
Compromisso. Ausência de abusividade e de onerosidade
excessiva. Sentença parcialmente reformada. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO para conceder os benefícios
da Justiça Gratuita ao Autor, mantida, no mais, a r.
sentença de Primeiro Grau proferida, inclusive no tocante
aos ônus inerentes à sucumbência.
Trata-se de Apelação interposta em face da r. sentença de fls.
97/100 que, nos Autos de “Ação Revisional” julgou improcedente a Ação e

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extinguiu a fase de conhecimento com fundamento no artigo 487, inciso I, do
Código de Processo Civil. Ante a sucumbência, condenou o Autor ao pagamento das
custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, fixados em
10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado. Por fim, revogou os
benefícios da Justiça Gratuita concedidos ao Autor.
Inconformado, apela o Autor (fls. 103/121) sustentando,
preliminarmente, não ter condições de arcar com as custas processuais. Pede a
concessão dos benefícios da Justiça Gratuita, que antes lhes haviam sido concedidos
e, posteriormente, revogados. Aduz a ocorrência de cerceamento de defesa, posto
que não produzida a prova pericial. No mérito, afirma ter celebrado Contrato de
Compromisso de Venda e Compra de Imóvel com a Requerida, que contém
cláusulas abusivas no tocante ao reajuste das prestações e incidência de juros
remuneratórios. Pleiteia a revisão das cláusulas contratuais alegadamente abusivas.
Pede a inversão do ônus da prova. Pugna pela fixação dos valores das parcelas
segundo os critérios apontados no parecer técnico que instrui a Inicial. Pede a
devolução do valor pago a maior. Por fim, requer a reforma da r. Sentença de
Primeiro Grau.
Recurso processado regularmente, com a apresentação de
Contrarrazões (fls. 139/144).
É o breve Relatório.
Respeitado entendimento diverso, o Recurso do Autor comporta
parcial provimento, tão somente para lhe conceder os benefícios da Justiça Gratuita,
senão vejamos.
Trata-se de “Ação Revisional” proposta por “ANGELO
HENRIQUE DE SOUZA SIMOES” em face de “SPE JARDIM BOTANICO
BRODOWSKI INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS LTDA”.
Para tanto, alegou o Autor, em síntese, ter firmado Contrato de
Compromisso de Venda e Compra de Imóvel com a Requerida, que contém

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cláusulas abusivas no tocante ao reajuste das prestações e incidência de juros
remuneratórios. Produziu Laudo Técnico que contraria as cláusulas do Contrato
celebrado entre as Partes.
Por estas razões, ajuizou a Demanda, objetivando, em síntese, a
revisão das cláusulas contratuais alegadamente abusivas. Pleiteou a fixação dos
valores das parcelas segundo os critérios apontados no Parecer Técnico que instrui a
Inicial. Pediu a devolução do valor pago a maior.
Inicialmente, por ser questão prejudicial, passa-se à análise do
pedido de concessão dos benefícios da Justiça Gratuita. Para tanto, necessário
observar-se o disposto no artigo 99, parágrafo 3o, do Código de Processo Civil, o
qual dispõe:
“Art. 99. O pedido de gratuidade da Justiça pode ser formulado
na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de
terceiro no processo ou em Recurso. (...). § 3o Presume-se
verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente
por pessoa natural”.
Neste sentido, o Apelante logrou êxito em cumprir a Norma Legal
mediante a comprovação de “necessitado”, cuja declaração veio às fls. 16, 122/135,
fazendo jus, portanto, ao deferimento dos benefícios da Justiça Gratuita.
Ademais, os benefícios da Justiça Gratuita já haviam sido
deferidos ao Autor (fl. 36), não havendo razão para que fossem revogados. O fato de
o Apelante usufruir momentos de lazer (fotos do facebook, fls. 84/89) não afasta a
sua condição de necessitado. Não se exige o estado de miséria absoluta para a
concessão do benefício, sendo suficiente que o Autor não tenha condições de arcar
com o pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios sem
comprometimento da renda familiar, mesmo que exerça atividade profissional
remunerada.
Nota-se que o Requerente é vendedor e demonstrou que recebe

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rendimentos de seu trabalho no valor aproximadamente de R$ 1.103,83 (hum mil,
cento e três reais e oitenta e três centavos). Comprovou ser isento de pagamento de
Imposto de Renda. Aduziu que sua mulher está desempregada.
Até porque, por outro lado, não há elementos hábeis a desfazerem
a presunção de necessidade emanada da declaração do ora Apelante. Tampouco a
contratação de Advogado particular impede a gratuidade processual (art. 99, § 4o
CPC/2015).
Neste sentido, Jurisprudência recente desta Colenda Câmara de
Direito Privado:
“ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA - Condição única para
concessão: necessidade - Presunção decorrente da declaração
das Partes interessadas - Inexistência de quaisquer elementos de
prova a negar a alegada necessidade - Possibilidade, de qualquer
modo, de revisão da concessão, havendo nos Autos dados
indicativos de possibilidade de custeio do Processo - Decisão que
nega a gratuidade, reformada - Agravo provido”. (Agravo de
Instrumento no 2159954-92.2016.8.26.0000, Relator: Des. João
Carlos Saletti, Dj. 17.10.2017).
Desta forma, concede-se a Justiça Gratuita ao ora Apelante.
Ademais, afasta-se a suposta nulidade da sentença recorrida por
cerceamento de defesa ante a desnecessidade de produção de outras provas.

E tal se dá pela interpretação dos artigos 370 e 371 do Código de
Processo Civil, os quais autorizam o Digno Juízo, de forma discricionária, a
ponderar sobre os documentos acostados aos Autos, bem como sobre os atos
processuais realizados, com o intuito de analisar as provas produzidas.
Posteriormente, utilizando-se de sua convicção íntima, poderá o

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Magistrado determinar a elaboração de outras provas que entender necessárias para
o esclarecimento da hipótese, indeferir aquelas que considerar protelatórias e inúteis
ou, ainda, julgar a Lide de forma antecipada.
Sendo assim, constata-se que o pleito formulado não necessitava
da produção de outras provas, pois incapazes de alterarem o entendimento exposto
nos Autos, bastando para tanto aquelas já existentes no Feito, em especial os
documentos de fls. 19/21 (Instrumento Particular de Compromisso de Venda e
Compra), fls. 22/23 e 49/50 (Planilha de Pagamentos), fls. 24/25 (Parecer Técnico) e
todos os demais documentos juntados aos Autos, que foram devidamente apreciados
pelo Digno Juízo “a quo” não se configurando, portanto, a ocorrência de
cerceamento de defesa.
No mérito, não assiste razão ao Autor em sua pretensão de afastar
as cláusulas contratuais que considera abusivas. O Autor não se desincumbiu de seu
ônus de provar a abusividade das cláusulas no tocante ao reajuste das prestações e
incidência de juros remuneratórios, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo
Civil. O Parecer Técnico de fls. 24/35 não dá esteio à pretensão do Autor, pois se
trata de documento produzido unilateralmente.
Ademais, a inversão do ônus da prova não é automática, devendo,
para tanto, serem verossímeis as alegações do consumidor e comprovada a
hipossuficiência. No caso, não estão presentes os requisitos ensejadores da inversão
do ônus da prova.
Neste sentido:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de Cobrança proposta pelo
vendedor e pela Imobiliária em face da compradora desistente.
Irresignação da Requerida contra a Decisão que indeferiu a
inversão do ônus da prova em seu favor. De fato, a Recorrente foi
declarada consumidora em decisão anterior, não recorrida.
Contudo, a garantia prevista no CDC restringe-se aos casos em
que comprovada a hipossuficiência da Parte e a verossimilhança

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das alegações, consideradas as regras ordinárias de experiência
(artigo 6o, VIII, do CDC). Apreciação pelo MM Juízo "a quo",
tendo analisado adequadamente as peculiaridades do caso concreto
e as alegações das Partes. Decisão mantida. RECURSO
IMPROVIDO”
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2014576-03.2019.8.26.0000; Relator (a): Silvia Maria Facchina
Esposito Martinez; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Foro de Carapicuíba - 4a Vara Cível; Data do Julgamento:
19/03/2019; Data de Registro: 16/09/2019).
Com efeito, a cláusula 03 do Contrato de Promessa de Compra e
Venda prevê o reajuste das parcelas mensais em periodicidade anual, com base no
IGP-M, bem como a incidência de juros de 1% (hum por cento ao mês) ao mês.
A r. sentença julgou improcedente a Ação diante da ausência de
comprovação de abusividade das cláusulas avençadas, pois foram livremente
pactuadas, correspondendo apenas à forma de atualização lícita e à incidência de
juros como forma de pagamento pelo financiamento concedido, devendo se respeitar
o pactuado, diante ausência de qualquer disposição lesiva ao adquirente.
A pretensão de revisão não encontra regular amparo. “A
onerosidade excessiva há de ser objetivamente excessiva, isto é, a prestação não
deve ser excessivamente onerosa apenas em relação ao devedor, mas a toda e
qualquer pessoa que se encontrasse na sua posição. Não basta, porém que a
prestação se tenha agravado exageradamente. Preciso é que a onerosidade tenha
sido determinada por acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” (Orlando
Gomes “Contratos”, Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 131 e seguintes).
No caso em análise, ausentes acontecimentos desta natureza, nem
extraordinários, nem imprevisíveis, mas ao contrário, os reajustes foram
estabelecidos nos limites do Contrato livremente firmado entre as Partes.
Importante também anotar que, se o objetivo do Contrato era a
aquisição de Imóvel, perfeitamente previsível que, ao final de 72 (setenta e dois

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meses), exista descompasso entre os valores pagos e o valor de mercado do Bem, o
que não autoriza a modificação do Pacto. De se apontar que eventuais diferenças
decorrem do custo do dinheiro em financiamento ao longo de 72 (setenta e dois)
meses, condição diversa do preço do Bem se fosse adquirido em único pagamento
ou em número reduzido de parcelas.
Neste sentido:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Busca da revisão de
cláusulas sob o argumento de onerosidade excessiva e
desequilíbrio contratual Insurgência contra os valores cobrados,
diante aplicação cumulativa de correção monetária e juros
remuneratórios - Descabimento Aplicação do índice IGP-M
acumulado no ano para reajuste anual das parcelas tem amparo
legal, sobretudo porque foi convencionado pelas Partes -
Prevalência do princípio da força obrigatória do Contrato
Compromisso a ser satisfeito em 93 (noventa e três) parcelas
Evidente que, ao findar desse período e diante do custo do
financiamento, que exista descompasso entre os valores pagos e o
valor de mercado do bem Correção monetária que se apresenta
em condição diversa dos juros, pois apenas atualiza, no tempo e
no espaço, o valor do dinheiro, não caracterizando rendimento ou
fruto Incidência de juros remuneratórios de 1% ao mês, aplicados
após um período de doze meses Previsão contratual expressa -
Cabimento, diante do custo do próprio financiamento - Fato que
não autoriza a modificação do Compromisso Ausência de
abusividade e de onerosidade excessiva Improcedência da Ação -
Sentença confirmada RECURSO NÃO PROVIDO” (TJSP;
Apelação Cível 0017103-76.2008.8.26.0604; Relator (a): Élcio
Trujillo; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro de
Sumaré - 3a. Vara Cível; Data do Julgamento: 07/05/2013; Data de
Registro: 07/05/2013).

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De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional
e constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de
Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido
decidida (EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Pelo exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso,
para se conceder a Justiça Gratuita ao Autor, mantida, no mais, a r. sentença de
Primeiro Grau proferida, inclusive no tocante aos ônus inerentes à sucumbência.
PENNA MACHADO
Relatora