Tribunal: TJSP
Processo: 1001138-95.2016.8.26.0269
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
Apelação - Compra e venda de imóvel – Ação indenizatória com pedido de repetição de indébitos – Atraso na entrega do imóvel – Sentença de parcial procedência – Insurgência da ré – Requerimento dos benefícios da justiça gratuita – Apelante em liquidação extrajudicial – Balancete que demonstra patrimônio líquido negativo – Benefício concedido – Mérito - Cabimento parcial - Mora da corrés

Ementa:
Apelação - Compra e venda de imóvel – Ação indenizatória com pedido de repetição de indébitos – Atraso na entrega do imóvel – Sentença de parcial procedência – Insurgência da ré – Requerimento dos benefícios da justiça gratuita – Apelante em liquidação extrajudicial – Balancete que demonstra patrimônio líquido negativo – Benefício concedido – Mérito - Cabimento parcial - Mora da corrés configurada – Não há qualquer excludente de responsabilidade comprovada e aplicável ao caso - Lucros cessantes – Possibilidade – Inteligência do artigo 395 do CC, súmula 162 do TJSP e do Incidente de resolução de demandas repetitivas 0023203-35.2016.8.26.0000 desta Egrégia Corte, tema no 05 – Lucros cessantes devidos – Atualização do contrato pela Tabela Prática deste E. Tribunal de Justiça desde a data da sua assinatura, com juros de mora de 1% ao mês, computados a partir da citação, pois se trata de responsabilidade contratual - Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça – Dano moral – Inocorrência – Descumprimento da avença que se traduz em mero dissabor – precedente do colegiado que não reconhece a ocorrência de dano moral quando o atraso foi inferior a um ano- Sentença parcialmente reformada – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133721
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001138-95.2016.8.26.0269, da Comarca de Itapetininga, em que é
apelante JNK EMPREENDIMENTOS,PARTICIPACOES E INCORPORACOES
EIRELLI-EM RECUPERACAO JUDICIAL, é apelada DAIANA FERREIRA
GALÃO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível 1001138-95.2016.8.26.0269
Apelante:
JNK
EMPREENDIMENTOS,PARTICIPACOES
E
INCORPORACOES EIRELLI-EM RECUPERACAO JUDICIAL
Apelado: Daiana Ferreira Galão
Itapetininga
Procedimento Comum Cível
Juiz prolator da sentença: Jairo Sampaio Incane Filho
Voto no 2939
Apelação - Compra e venda de imóvel – Ação indenizatória com
pedido de repetição de indébitos – Atraso na entrega do imóvel –
Sentença de parcial procedência – Insurgência da ré –
Requerimento dos benefícios da justiça gratuita – Apelante em
liquidação extrajudicial – Balancete que demonstra patrimônio
líquido negativo – Benefício concedido – Mérito - Cabimento
parcial - Mora da corrés configurada – Não há qualquer excludente
de responsabilidade comprovada e aplicável ao caso - Lucros
cessantes – Possibilidade – Inteligência do artigo 395 do CC,
súmula 162 do TJSP e do Incidente de resolução de demandas
repetitivas 0023203-35.2016.8.26.0000 desta Egrégia Corte, tema
no 05 – Lucros cessantes devidos – Atualização do contrato pela
Tabela Prática deste E. Tribunal de Justiça desde a data da sua
assinatura, com juros de mora de 1% ao mês, computados a partir
da citação, pois se trata de responsabilidade contratual -
Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça – Dano moral –
Inocorrência – Descumprimento da avença que se traduz em mero
dissabor – precedente do colegiado que não reconhece a
ocorrência de dano moral quando o atraso foi inferior a um ano-
Sentença parcialmente reformada – Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de apelação cível interposta contra a r.
sentença de fls. 436/443, proferida em ação de indenização por danos
materiais e morais, julgada parcialmente procedente, nos seguintes
termos:

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“Ante o exposto, JULGO a presente ação
PARCIALMENTE PROCEDENTE, nos termos do art. 487, inciso
I, do Código de Processo Civil, para:
a) Condenar a empresa ré no pagamento de multa
moratória, nos termos da cláusula 33 do contrato. Serão
aplicados juros legais de 1% ao mês, a contar da citação, e
correção a partir da propositura da ação;
b) Condenar a empresa ré no pagamento de R$
5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos
morais, que será atualizado monetariamente a partir da
publicação desta sentença, com juros de mora de 1% ao mês
a contar da citação;
c) Condenar a ré ao pagamento dos alugueres despendidos
pela autora no período de dezembro de 2015 até fevereiro de
2016. Serão aplicados juros legais de 1% ao mês, a contar
do desembolso, e correção a partir da propositura da ação.
Em razão da sucumbência recíproca, cada parte
arcará com metade das custas e despesas processuais.
Condeno cada litigante ao pagamento de honorários
advocatícios da parte adversa, fixados em 10% sobre o valor
da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do NCPC,
respeitando o art. 98, §3°, do NCPC.”.
Inconformada, insurge-se a ré, argumentando em síntese
que o atraso mencionado decorreu de nítido caso fortuito e força maior,
em decorrência da crise econômica mundial, que teve reflexos na
economia brasileira, afetando a área da construção civil, com falta de
mão de obra especializada e alta dos preços dos materiais de
construção. Alega ainda, que o Banco do Brasil vem sistematicamente
bloqueando numerário da apelante, impedindo seu acesso a valores de
sua titularidade, tratando-se de fato de terceiro. Aduz, ainda, que
requereu, e teve deferido, pedido de recuperação judicial. Alega ser
descabida a condenação ao pagamento de indenização por danos

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morais, assim como ao pagamento dos lucros cessantes. Pede a
reforma da sentença.
Recurso tempestivo e regularmente processado, com
pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita.
Contrarrazões
a
fls.
464/468,
pugnando
pela
manutenção da sentença.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
Preliminarmente, a apelante solicita a gratuidade
judiciária, alegando ser incapaz de arcar com as custas processuais por
estar em processo de recuperação extrajudicial.
Conforme a Súmula 481 do Egrégio Superior Tribunal
de Justiça, "faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com
ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com
os encargos processuais".
Segundo a mesma Corte, ainda que se trate de
pessoa jurídica em regime de liquidação extrajudicial ou de falência, o
direito à gratuidade de justiça dependerá da demonstração de sua
incapacidade para arcar com as despesas processuais (AgInt no REsp
1.619.682/RO, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em
15.12.2016, DJe 07.02.2017).
Os documentos juntados a fls. 483/493 demonstram

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o balancete contábil da ré, em que se extrai ter prejuízo de mais de um
milhão de reais, evidenciando a ausência de solvabilidade para arcar
com as custas e despesas processuais.
Assim, concedo-lhe os benefícios da assistência
judiciária gratuita, mas apenas para o presente recurso.
No mais, consta dos autos que as partes celebraram
compromisso de compra e venda em 19/04/2013, para aquisição da
unidade habitacional no 01, Bloco A, do empreendimento imobiliário
“Condomínio Residencial Cambara”, no Município de Itapetininga - SP,
pelo valor de R$ 115.000,00 (fls. 22/38).
Aduz a compradora, no entanto, que o referido
imóvel não foi entregue na data ajustada, qual seja, 30/12/2015, mas
que as chaves só foram entregues em 10/02/2106, daí a propositura da
presente demanda.
A r. sentença, por sua vez, julgou parcialmente
procedentes os pedidos formulados, conforme já relatado.
Feitas essas considerações passo à análise do
recurso.
Respeitado o entendimento da DD. Magistrada a quo,
entendo que a r. sentença merece parcial reforma.
Em relação ao atraso da obra, alega a ré que, o
imóvel foi entregue após o prazo, por motivos alheios a sua vontade,
em decorrência da crise mundial que atingiu o mercado imobiliário, com
alta dos preços dos materiais de obra e escassez de mão-de-obra

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especializada, os quais se caracterizam como caso fortuito ou força
maior, aptos a afastar quaisquer danos oriundos do referido atraso.
Aduz
ainda
que
o
Banco
do
Brasil
vem
sistematicamente bloqueando numerário da apelante, impedindo seu
acesso a valores de sua titularidade.
No entanto, a alegação da apelante que o atraso não
se deu por conduta culposa sua, mas por motivos alheios à sua vontade
e fora de seu controle, não lhes aproveita, já que não há qualquer
excludente de sua responsabilidade comprovada e aplicável ao caso.
Nenhuma razão também socorre a ré, ao alegar que o Banco do Brasil
criou entraves burocráticos na liberação de valores de sua propriedade,
não podendo a ré atribuir o atraso a problemas com terceiros.
Essas questões já foram pacificadas pelo e. TJSP
como a edição da súmula 161.
Súmula 161: “Não constitui hipótese de caso
fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso,
falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas
justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente”.
Diante desse contexto, não há como se afastar a
conclusão de que não houve o completo cumprimento da obrigação
assumida pela ré em relação à entrega do bem, pois as obras não
foram concluídas segundo o cronograma estabelecido, ônus que lhe
competia.

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Nos termos do contrato, o prazo para entrega do
imóvel seria 30/06/2015. Com a aplicação da cláusula de tolerância de
180 prevista no contrato, esse prazo poderia ser prorrogado para até
30/12/2015, correndo, desde então os efeitos da mora. No entanto, as
chaves somente foram entregues à apelada em 10/02/2016 (fls. 297).
É certo que o fornecedor, ao estabelecer a data de
entrega leva em consideração todos os fatores que podem influir no
desenvolvimento dos trabalhos de construção.
O fato é que a ré não comprovou o implemento de
suas obrigações contratuais, logo o inadimplemento contratual é
mesmo incontroverso, e como tal, enseja a reparação dos prejuízos
causados à autora.
Destarte, tendo em vista que o imóvel somente foi
entregue à autora em 10/02/2016, deve ser considerado como atraso o
período compreendido entre 31/12/2015, até a efetiva entrega das
chaves, ocorrida em 10/02/2016.

Quanto aos lucros cessantes, o fato é que a ré não
comprovou o implemento de suas obrigações contratuais, logo o
inadimplemento contratual é mesmo incontroverso, e como tal, enseja a
referida indenização.
Outrossim, descabe qualquer discussão sobre a falta
de prova dos prejuízos materiais suportados pela compradora com o
retardo injustificado na entrega do imóvel, pois este é inerente a
própria impossibilidade de usufruir o bem, por culpa da vendedora,
motivo pelo qual o pleito de afastamento da condenação pelos lucros

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cessantes também não pode ser acolhido, não se questionando neste
ponto, o tipo de imóvel adquirido pela autora, ou a destinação que seria
dada ao imóvel para que se configure o dano material.
Nesse sentido, a posição adotada por esta Corte é a
constante nos termos de sua Súmula 162:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é
cabível a condenação da vendedora por lucros
cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do
negócio”.
Esse mesmo entendimento foi referendado pela
Turma Especial de Direito Privado I desta Corte, ao apreciar o Incidente
de
Resolução
de
Demandas
Repetitivas
no
0023203-35.2016.8.26.0000, quando aprovou o Tema n° 05, que
recebeu a seguinte redação:
“O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de
compromisso de compra e venda gera obrigação da
alienante indenizar o adquirente pela privação injusta
do uso do bem. O uso será obtido economicamente
pela medida de um aluguel, que pode ser calculado
em percentual sobre o valor atualizado do contrato,
correspondente ao que deixou de receber, ou teve de
pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com
termo final na data da disponibilização da posse direta
ao adquirente da unidade autônoma já regularizada”.

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Nesse mesmo sentido, jurisprudência do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO. RECURSO INCAPAZ DE ALTERAR O
JULGADO.
LUCROS
CESSANTES.
ATRASO
NA
ENTREGA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO.
PRECEDENTES. 1. Esta Corte Superior já firmou
entendimento de que, descumprido o prazo para
entrega do imóvel objeto do compromisso de compra
e
venda,
é
cabível
a
condenação
por
lucros
cessantes,
havendo
presunção
de
prejuízo
do
promitente comprador. 2. Agravo regimental não
provido” (3a Turma
AgRg no Ag 1319473/RJ -
Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva - j. em
25/06/2013).”.
E no caso, conforme entendimento consolidado nesta
Câmara, o valor dos lucros cessantes deve ser fixado em 0,5% do valor
atualizado do imóvel, que coincide, inclusive, com aquilo que tem sido
fixado por este E. Tribunal em casos análogos:
“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
PRAZO DE TOLERÂNCIA. Não é abusiva a cláusula
que contempla o prazo de tolerância de 180 dias,
uma vez que a compradora estava ciente da
possibilidade
de
atraso
na
entrega
do
empreendimento.
CASO
FORTUITO
OU
FORÇA
MAIOR. Inocorrência. Mora da ré após o término do

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prazo de tolerância de 180 dias, até a entrega efetiva
das chaves à adquirente. Aplicação das Súmulas 160
e 161 do TJSP. DANO MATERIAL. Reconhecida a
responsabilidade da ré ao pagamento de lucros
cessantes. Redução, todavia, do percentual fixado,
de 0,7% para 0,5% do preço pactuado, por mês de
atraso
(...).
RECURSO
DA
RÉ
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(APELAÇÃO
No:
1070171-05.2013.8.26.0100; Relator(a): Rosangela
Telles; Comarca: São Paulo; Órgão Julgador: 2a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
06/05/2017.”
“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
PERDA DE INTERESSE DE AGIR SUPERVENIENTE.
Inocorrência. Pretensão relacionada ao período de
vigência do contrato. Cessão posterior da posição
contratual que se afigura irrelevante. Precedentes
desta E. Corte. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.
PRAZO DE TOLERÂNCIA. Não é abusiva a cláusula
que contempla o prazo de tolerância, uma vez que as
partes estavam cientes da possibilidade de atraso na
entrega do empreendimento. CASO FORTUITO OU
FORÇA MAIOR. Inocorrência. Mora das apelantes
após o término do prazo de tolerância, até a efetiva
entrega das chaves. Súmula 160 deste E. TJSP.
DANOS MATERIAIS. Ocorrência. Condenação limitada
a 0,5% ao mês. DANO MORAL. Existência de lesão a
direito de personalidade. Atraso superior a dois
anos. SUCUMBÊNCIA. Decaimento mínimo por parte
da apelada. Manutenção dos parâmetros fixados pelo
Juízo a quo. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.”
(APELAÇÃO
No:
4015208-51.2013.8.26.0114;

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Relator(a): Rosangela Telles; Comarca: São Paulo;
Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data
do Julgamento: 06/05/2017).”
A atualização do contrato será pela Tabela Prática do
Tribunal de Justiça.
E para que não pairem dúvidas na hora do
cumprimento do julgado, os juros, de 1% ao mês, serão computados a
partir da citação, posto tratar-se de responsabilidade contratual.
A este respeito, confira-se a jurisprudência do E.
Superior
Tribunal
de
Justiça:
“tratando-se
de
responsabilidade
contratual, a mora constitui-se a partir da citação, e os juros
respectivos devem ser regulados, até a data da entrada em vigor do
novo Código, pelo artigo 1.062 do diploma de 1916, e, depois dessa
data, pelo artigo 406 do atual Código Civil” (REsp 59486/MG, Ministro
Castro Filho).
Por último, não se há de falar em dano moral. Conforme o
entendimento firmado pelo Colegiado, o atraso na entrega das chaves
em período inferior a um ano, não gera abalo moral indenizável. A
menos que demonstradas excepcionais circunstâncias que justifiquem o
contrário. Trata-se de mero aborrecimento, sem qualquer violação do
direito subjetivo da parte autora que provoque dor, vexame ou
humilhação. Mesmo que se trate de relação de consumo, os fatos
narrados não têm a gravidade e a dimensão necessária para a
caracterização do dano moral indenizável, não se ultrapassando no caso
concreto de mero dissabor.

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Logo, “o mero dissabor não pode ser alçado ao patamar do
dano moral, mas somente aquela agressão que exacerba a naturalidade
dos fatos da vida, causando fundadas aflições ou angústias no espírito
de quem ela se dirige. (STJ, REsp 215.666, Rel. Min. CESAR ASFOR
ROCHA, RSTJ 150/382).”
Confiram-se os precedentes jurisprudenciais a respeito da
matéria:
“APELAÇÃO
CÍVEL
Contrato
de
compra
e
venda
Inadimplemento da ré - Atraso na entrega do bem Danos
materiais (lucros cessantes) que devem ser ressarcidos
Danos morais que não ocorreram - Sentença reformada
nesse ponto Recurso parcialmente provido. (Apelação
1030891-48.2014.8.26.0114; Rel. Des. JOSÉ CARLOS
FERREIRA ALVES; julgada em 17/10/2018).”.
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Atraso na entrega
do imóvel Mora que se estende do vencimento do prazo
de tolerância de 180 dias até a efetiva entrega das chaves
Outorga do "habite-se" que, quando não coincide com a
disponibilização física do imóvel, não afasta a mora
contratual Inteligência da Súmula 160 deste Tribunal
Chuvas e falta de mão de obra e equipamentos que não
constituem caso fortuito (Súmula 161) Lucros cessantes
presumidos, de 0,5% do preço pelo qual o imóvel foi
vendido, por mês de atraso Valor do imóvel que deve ser
aquele fixado no contrato, devidamente atualizado, e não
o valor atual de mercado, dispensando-se a liquidação
Indenização que deve abranger eventuais juros de mora,
cobrados do adquirente, durante o período de mora da ré
Tema 08 do IRDR no. 0023203.35.2016.8.26.0000, de

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eficácia vinculante Dano moral Inadimplemento contratual
que só gera dano moral em circunstâncias excepcionais,
que não ficaram comprovadas - Recurso parcialmente
provido. (Apelação 0116803-43.2012.8.26.0100; Rel.
Des. MARCUS VINÍCIUS RIOS GONÇALVES; julgada em
18/09/2018).”.
Portanto, a despeito de eventuais inconvenientes
experimentados, não tendo sido demonstrada excepcionalidade a
justificar a fixação de indenização por danos morais, deve ser excluída a
condenação ao pagamento de danos morais.
Por último, em razão a procedência parcial da
apelação com a redução do valor da condenação, ficam os honorários
advocatícios devidos pela autora ao patrono da rés majorados para 12%
sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11o do CPC.
Por todo o exposto, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, nos termos da fundamentação, mantida a
sucumbência como fixada em primeiro grau.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica