Tribunal: TJSP
Processo: 1017331-25.2017.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Enéas Costa Garcia
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de resolução promovida pelo adquirente. Sentença que decretou resolução do contrato por fato imputável ao adquirente, determinando restituição das parcelas do preço com retenção e restituição integral do valor pago a título de comissão de corretagem. Recurso da ré buscando aplicação de cláusula contratual segundo a qual a parte responsável

Ementa:

Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de resolução promovida pelo adquirente. Sentença que decretou resolução do contrato por fato imputável ao adquirente, determinando restituição das parcelas do preço com retenção e restituição integral do valor pago a título de comissão de corretagem. Recurso da ré buscando aplicação de cláusula contratual segundo a qual a parte responsável pela resolução arcaria com pagamento de honorários de intermediação. Inadmissibilidade. Recurso que não impugna a fundamentação da sentença quanto à nulidade da cobrança da verba de corretagem. Pretensão de cobrança de verba que tem natureza de cláusula penal compensatória. Abusividade. Transmissão, por ocasião da contratação, da obrigação de pagamento da corretagem ao adquirente, o que afasta a possibilidade de a vendedora cobrar ressarcimento de verba que não despendeu. Valor previsto no contrato que não corresponde ao cobrado no momento da contratação, demonstrando o excesso da cláusula penal. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001001381
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1017331-25.2017.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante 3R
INCORPORADORA LTDA, é apelado BRUNO APARECIDO TEODORO DA
SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) E FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
ENÉAS COSTA GARCIA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1017331-25.2017.8.26.0602 -Voto no 3.895
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Apelação Cível no 1017331-25.2017.8.26.0602
Apelante: 3r Incorporadora Ltda
Apelado: Bruno Aparecido Teodoro da Silva
Comarca: Sorocaba
Juiz: Adriana Faccini Rodrigues

Voto no 3.895
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Ação de resolução promovida pelo adquirente. Sentença
que decretou resolução do contrato por fato imputável
ao adquirente, determinando restituição das parcelas do
preço com retenção e restituição integral do valor pago a
título de comissão de corretagem. Recurso da ré
buscando aplicação de cláusula contratual segundo a
qual a parte responsável pela resolução arcaria com
pagamento
de
honorários
de
intermediação.
Inadmissibilidade.
Recurso
que
não
impugna
a
fundamentação da sentença quanto à nulidade da
cobrança da verba de corretagem. Pretensão de
cobrança de verba que tem natureza de cláusula penal
compensatória. Abusividade. Transmissão, por ocasião
da contratação, da obrigação de pagamento da
corretagem ao adquirente, o que afasta a possibilidade
de a vendedora cobrar ressarcimento de verba que não
despendeu. Valor previsto no contrato que não
corresponde ao cobrado no momento da contratação,
demonstrando o excesso da cláusula penal. Recurso
improvido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença (fls.
150/159) que julgou parcialmente procedente ação de resolução de compromisso de
compra e venda promovida pelo adquirente do imóvel, tendo sido resolvido o
contrato e condenada a requerida à restituição de 80% do preço comprovadamente
pago (fls. 11 e 130, 132/144) e restituição integral da verba relativa à comissão de
corretagem (R$ 3.000,00).
Recorre a ré (fls. 162/169) impugnando a condenação à
restituição da comissão de corretagem, alegando que houve reconhecimento de que a
resolução se deu por fato imputável ao adquirente, incidindo disposição contratual
(cláusula 11, §1o) segundo a qual seria responsável pelo pagamento da comissão

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aquele que desse causa à resolução do contrato.
Recurso bem processado e respondido (fls. 175/181).
É o relatório.
O inconformismo da parte não procede, devendo
subsistir a r. sentença.
O autor ingressou com ação buscando resolução do
contrato por inadimplemento da requerida.
A r. sentença, no entanto, decretou a resolução do
contrato por inadimplemento do autor, determinando liquidação com restituição dos
valores pagos, aplicada retenção de 20%.
Foi determinada, ainda, restituição integral da quantia
de R$ 3.000,00, paga a título de comissão de corretagem, entendendo o juízo a quo
que não houve adequado cumprimento da obrigação de informação, tal como exigido
no precedente vinculante relativo ao Tema, razão pela qual a restituição deveria ser
integral, sem incidência da retenção determinada para outras verbas.
Recorre a ré alegando que o reconhecimento do
inadimplemento do adquirente enseja aplicação da cláusula contratual que impõe ao
responsável pelo descumprimento do contrato obrigação de pagamento de honorários
de corretagem de 6% sobre o valor do negócio.
O recurso não guarda exata correspondência com a
sentença, a qual declarou irregularidade da cobrança da comissão de corretagem
quando da contratação e determinou sua restituição integral.
A recorrente pretende, em verdade, aplicação de
cláusula penal compensatória.
Ainda que se trate do mesmo nomen juris, as verbas e
fundamentos são diferentes.

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A sentença reconheceu nulidade da cobrança realizada
quando celebrado o contrato.
A ré pretende fazer valer cláusula penal prevista para
momento posterior, no caso de resolução por fato imputável ao comprador.
Portanto, observados os limites da matéria devolvida ao
Tribunal no recurso, resta analisar se cabível aplicação da cláusula mencionada
(cláusula 11a - fls. 22).
Mostra-se abusiva referida disposição, pois não se
constata efetivo pagamento de comissão de corretagem pela vendedora, pelo
contrário, tendo a ré declarado que o valor da comissão teria sido pago diretamente
pelo autor.
O documento de fls. 129 demonstra que o cheque do
pagamento mencionado foi emitido nominalmente à recorrente, o que afasta
cabimento de indenização por valores despendidos com corretores.
A disposição do contrato e a prática negocial se
mostram abusivas em relação às normas de proteção do consumidor (art. 51, IV do
CDC), pois se transferida ao adquirente obrigação de pagamento direto da
corretagem não haveria lugar para dedução deste valor em caso de resolução
contratual.
No máximo a cláusula poderia valer como advertência
de que não seria restituída verba paga pelo adquirente em caso de resolução que lhe
fosse imputável, contudo, no caso sub judice se considerou na sentença que não
foram observados os requisitos necessários para transferência desta obrigação,
cabendo ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça também já assentou a
responsabilidade solidária da vendedora pela restituição da comissão de corretagem
indevidamente cobrada.
Enfim, nula disposição contratual que pretende
estabelecer como cláusula penal desconto de comissão que o estipulante não pagou,

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colocando o consumidor em desvantagem exagerada, aumentando para além do
razoável o valor da indenização devida pelo descumprimento do contrato.
A propósito, o entendimento jurisprudencial se firmou
no sentido de que a indenização pela resolução deve ser deduzida do valor pago e não
sobre o valor total do negócio (STJ - REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI
BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe 01/07/2008), o que
seria indevidamente obtido com aplicação da cláusula indicada pela recorrente.
A retenção determinada constitui compensação pela
resolução do contrato.
Sustenta a recorrente que o contrato atenderia às
exigências do precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça, pois haveria
cláusula estipulando pagamento da comissão e respectivo valor.
A argumentação não procede, pois se exige que no
momento da contratação o consumidor seja informado de que arcará com pagamento
da comissão de corretagem e seu valor.
O contrato sub judice não cumpre esta exigência,
apresentando disposição diversa e de caráter geral tratando de verba que seria devida
em caso de resolução.
A propósito, o valor do negócio era R$ 167.000,00 (fls.
13) de modo que se fosse aplicada a comissão prevista no contrato (6%) o valor da
comissão seria R$ 10.020,00 e não os R$ 3.000,00 que foram cobrados, o que bem
denota que a estipulação do contrato não se referia ao pagamento de comissão de
corretagem no momento da contratação, mas disposição de natureza diversa, de
caráter compensatório, a qual não se justifica em razão da abusividade.
Não há violação aos princípios de autonomia da
vontade e força vinculante dos contratos, mas reconhecimento da nulidade da
cláusula em questão por violação de normas de ordem pública, afastando a pretensão
de dedução deste valor na liquidação do contrato.

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Nos termos do art. 85, §11 do CPC ficam os honorários
devidos pela recorrente majorados em 20% sobre o valor arbitrado na sentença.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.

Enéas Costa Garcia
Relator