Tribunal: TJSP
Processo: 1014995-98.2018.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Ana Lucia Romanhole Martucci
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
Apelação. Despesas condominiais. Ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença. Compromisso de transferência de direitos e obrigações ajustado entre o executado e o proprietário. Possibilidade da penhora da unidade devedora ainda que registrado em nome de terceiro. Natureza propter rem da obrigação. Decisão mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000707073
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1014995-
98.2018.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que são apelantes EZEQUIAS
ALMEIDA FERRÉ (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA) e MARLI DA SILVA FERRÉ
(ASSISTÊNCIA
JUDICIÁRIA),
são
apelados
CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO
ARARUAMA, SEBASTIAO CIRYLO FERNANDES (ESPÓLIO) e TEREZINHA DE
OLIVEIRA FERNANDES (INVENTARIANTE).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente sem voto), SÁ DUARTE E LUIZ EURICO.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI
relatora
Assinatura Eletrônica

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Voto n.o 23580
Apelação Cível 1014995-98.2018.8.26.0477
Comarca: Praia Grande
Apelantes: Ezequias Almeida Ferré e Marli da Silva Ferré
Apelados: Condomínio Edifício Araruama, SEBASTIAO CIRYLO FERNANDES
e TEREZINHA DE OLIVEIRA FERNANDES
Interessados: Leonardo Cyrilo Fernandes e Guilherme Augusto Cyrilo Fernandes
Juiz: Vitor Gambassi Pereira
Apelação. Despesas condominiais. Ação de cobrança
em fase de cumprimento de sentença. Compromisso de
transferência de direitos e obrigações ajustado entre o
executado e o proprietário. Possibilidade da penhora
da unidade devedora ainda que registrado em nome de
terceiro. Natureza propter rem da obrigação. Decisão
mantida. Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra respeitável
sentença de fls. 377/382, que, nos autos de ação de embargos de terceiro, extinguiu o
processo sem resolução do mérito em relação à embargante Marli por falta de
regularização da representação processual e julgou parcialmente procedentes os
embargos para reconhecer a prescrição dos débitos anteriores a junho de 2004. Em
razão da sucumbência recíproca, o embargado e o embargante Ezequiel foram
condenados ao pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorários
advocatícios fixados em R$ 1.500,00 para o patrono da parte contrária, observando-se a
gratuidade concedida. A embargante Marli foi condenada a arcar com o pagamento das
custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios também fixados em R$
1.500,00, observada a gratuidade.

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Apela o embargante Ezequiel, alegando, em síntese, que,
juntamente com a esposa Marli, é legítimo proprietário da unidade geradora dos débitos
condominiais, entretanto, não foram citados para integrarem o polo passivo da ação de
conhecimento, pelo que são nulos os atos processuais. Aduz que comprovou, com o
registro da matrícula atualizada, ser o proprietário do bem, além de ter feito boletim de
ocorrência denunciando invasão do imóvel.
Houve resposta (fls. 401/405).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Infere-se do processado que o condomínio embargado ajuizou ação
de cobrança de despesas condominiais em face de Sebastião Cirilo Fernandes (fls.
25/29). Com a informação de seu falecimento, houve emenda à inicial para a
substituição por seu espólio (fl. 91).
Em contestação, o espólio réu não arguiu ilegitimidade passiva,
assumindo a propriedade da unidade geradora dos débitos, restringindo-se a arguir a
responsabilidade do locatário (fls. 96/99)
Julgada procedente a ação de cobrança fls. 144/146), iniciou-se a
fase de cumprimento de sentença (processo no 0029037-82.2012.8.26.0477).
Com o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos (fl. 167),
houve determinação para que o condomínio exequente comprovasse a propriedade do
imóvel pelo executado (fl. 176), tendo sido apenas demonstrado o arrolamento do bem
em processo de inventário (fl. 179), tendo sido aceito em primeiro grau e deferida a

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penhora do imóvel (fl. 180) e lavrado o respectivo termo (fl. 181).
Os embargos de terceiros foram opostos pelos proprietários
constantes na matrícula do imóvel, tendo eles arguido que são eles os verdadeiros
condôminos, mas, que, sem terem participado da fase de conhecimento da ação de
cobrança, não podem responder pelos débitos, pelo que requerem a nulidade do
processo.
Ao responder aos presentes embargos de terceiro, o condomínio
exequente instruiu os autos com cópia do instrumento particular de compromisso de
transferência de direitos e obrigações celebrado entre os embargantes e o executado
Sebastião Cyrilo Fernandes, tendo por objeto a unidade condominial, constando as
assinaturas dos embargantes, que não foi por eles impugnadas (fls. 314/315).
Apesar de o espólio executado não figurar como proprietário do
bem no registro imobiliário, em razão da natureza propter rem da obrigação em tela, é
possível a penhora da unidade condominial devedora a fim de satisfazer o débito
condominial, não se limitando aos direitos do executado sobre a unidade.
Ora, advinda de situação jurídica de direito real, cujo
adimplemento acompanha o bem, a obrigação recai sobre o próprio imóvel,
independentemente de quem detenha a titularidade, sendo possível, portanto, a penhora
do imóvel gerador das despesas condominiais.
Desse modo, não há qualquer nulidade pelo fato de os embargantes
não terem participado da fase de conhecimento da demanda.
Esse é o entendimento consolidado pelo Colendo Superior Tribunal
de Justiça:

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DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS
DE TERCEIRO. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR
DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO
DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM
NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE.
OBRIGAÇÃO PROPTER REM. (...)
4. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação
propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio
imóvel gerador das despesas constitui garantia ao
pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter
seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em
fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no
polo passivo.
5. A solução da controvérsia perpassa pelo princípio da
instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da
efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica
processual não como um entrave, mas como um
instrumento para a realização do direito material. Afinal,
se o débito condominial possui caráter ambulatório, não
faz sentido impedir que, no âmbito processual, o
proprietário
possa
figurar
no
polo
passivo
do
cumprimento de sentença.
6. Em regra, deve prevalecer o interesse da coletividade
dos condôminos, permitindo-se que o condomínio receba
as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da
coisa comum.
7. Recurso especial conhecido e provido.” (STJ; Resp no
1.829.663 SP; Rel. Min. Nancy Andrighi; Terceira
Turma; Data do julgamento: 05/11/2019)

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Nesse sentido, também precedentes desta C. Câmara:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA
EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA -
CONDOMÍNIO - INCLUSÃO DO PROPRIETÁRIO DO
IMÓVEL NO POLO PASSIVO DA DEMANDA

POSSIBILIDADE - NATUREZA PROPTER REM DA
OBRIGAÇÃO - PRECEDENTE DO STJ - RECURSO
PROVIDO.
(TJSP;
Agravo
de
instrumento
no
2047778-34.2020.8.26.0000; Relator: Des. Luiz Eurico;
33a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
17/08/2020; v.u.)
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
CONDOMÍNIO.
Imóvel
registrado
em
nome
de
terceiro,
antigo
proprietário. Penhora. Possibilidade. Obrigação propter
rem. Direito de sequela. Imóvel gerador da despesa que
responde pela dívida. Avaliação do imóvel gerador das
despesas condominiais. Decisão agravada que nomeou
perito judicial para a avaliação do bem. Peculiaridade do
caso dos autos. Possibilidade de realização por Oficial de
Justiça, que deverá se valer de informações obtidas junto
a corretores da região. Agravo provido. (TJSP; Agravo
de instrumento: 2287474-30.2019.8.26.0000; Relator:
Des. Sá Moreira Oliveira; 33a Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 28/02/2020; v.u.)
Por fim, ante o desprovimento do recurso, nos termos do artigo 85,
§ 11o, do Código de Processo Civil, majora-se a verba honorária devida pelo apelante
para R$ 1.800,00.

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Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI
Relatora