Tribunal: TJSP
Processo: 1075109-67.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: J.L. Mônaco da Silva
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
DISTRATO/RESILIÇÃO - Compromisso de compra e venda - Improcedência dos pedidos principal e reconvencional - Inconformismo das partes - Desacolhimento - Aplicação do disposto no art. 252 do RITJSP - Contrato firmado entre as partes já exaurido com a contratação do financiamento bancário - Registro da propriedade resolúvel à instituição financeira e desdobramento da posse, tornando os autores

Ementa:

DISTRATO/RESILIÇÃO - Compromisso de compra e venda - Improcedência dos pedidos principal e reconvencional - Inconformismo das partes - Desacolhimento - Aplicação do disposto no art. 252 do RITJSP - Contrato firmado entre as partes já exaurido com a contratação do financiamento bancário - Registro da propriedade resolúvel à instituição financeira e desdobramento da posse, tornando os autores possuidores diretos e a credora fiduciária possuidora indireta - Impossibilidade de rescisão do contrato sub judice desconsiderando o contrato firmado com a Caixa Econômica Federal - Partes que devem discutir em ação autônoma os reflexos decorrentes do contrato firmado com a empresa pública federal - Sentença mantida - Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000192080
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1075109-67.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são
apelantes RODRIGO QUIRINO DE BRITO e ANA CINTIA PEREIRA DE
BRITO,
são
apelados/apelantes
SALDANHA
CONSTRUTORA
EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA e SERRANO
SALDANHA EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Recursos desprovidos. V.U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente) e JAMES SIANO.
São Paulo, 16 de março de 2020.
J.L. MÔNACO DA SILVA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Voto
: 32301
Apelação
: 1075109-67.2018.8.26.0100
Apelante
: Rodrigo Quirino de Brito e outra
Apelado
: Saldanha Const. Empr. e Inc. Ltda. e outro
Comarca
: São Paulo
Juiz
: Dr. Marcos Roberto de Souza Bernicchi
DISTRATO/RESILIÇÃO
-
Compromisso
de
compra e venda - Improcedência dos pedidos
principal e reconvencional - Inconformismo das
partes - Desacolhimento - Aplicação do disposto
no art. 252 do RITJSP - Contrato firmado entre as
partes já exaurido com a contratação do
financiamento bancário - Registro da propriedade
resolúvel à instituição financeira e desdobramento
da posse, tornando os autores possuidores diretos e
a
credora
fiduciária
possuidora
indireta
-
Impossibilidade de rescisão do contrato sub judice
desconsiderando o contrato firmado com a Caixa
Econômica Federal - Partes que devem discutir em
ação autônoma os reflexos decorrentes do contrato
firmado com a empresa pública federal - Sentença
mantida - Recursos desprovidos.
Trata-se de ação de distrato/resilição ajuizada
por Rodrigo Quirino de Brito e outra em face de Saldanha
Construtora Empreendimentos e Incorporações Ltda e
outra, tendo a r. sentença de fls. 345/350, de relatório
adotado, julgado improcedentes os pedidos principal e
reconvencional.
Inconformados,
apelam
os
autores
sustentando, em síntese: a) o erro na aplicação da lei de
alienação fiduciária, com equívocos quanto à interpretação
do caso concreto; b) a inexistência de compromisso de
compra e venda aperfeiçoado, pois o imóvel não foi

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entregue; c) a ineficácia da alienação fiduciária entre
construtora e banco quanto ao comprador do imóvel,
consoante entendimento da Súmula 308 do Superior
Tribunal de Justiça também aplicável ao caso; d) o direito
de o consumidor resilir o contrato por impossibilidade
econômica, garantido pela Súmula 543 do referido tribunal;
e) o repasse ardiloso das rés dos riscos inerentes ao
negócio; f) o registro em flagrante má-fé das requeridas de
compra e venda de fração ideal de um terreno, pois na
realidade foi adquirido o imóvel construído; g) o direito de
rescindir o contrato e obter a devolução dos valores pagos
em parcela única; h) o desconto não superior a 10% do
montante pago; i) a nulidade das cláusulas do capítulo X; j)
a correção monetária desde os desembolsos e juros de
mora desde a citação. Requerem, pois, o provimento do
recurso (v. fls. 363/377).
Apelam as rés-reconvintes, por sua vez,
alegando, em suma: I) a sua condição de fiadoras no
contrato firmado entre os autores e a instituição financeira,
tendo sido cobradas para pagamento do saldo devedor de
R$ 72.060,65; II) o desconto de valores de sua conta
corrente, tornando-se credoras dos autores; III) a carta da
Caixa Econômica Federal comprovando o pagamento de
débitos dos autores e a não apreciação do pedido de
quebra de sigilo bancário dos requeridos para comprovar
que tais valores não foram descontados de suas contas;
IV) a procedência do pedido reconvencional. Por fim,
requerem o provimento do recurso (v. fls. 383/389).
Respondido apenas o recurso dos autores (v.
fls. 395/399).
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
É caso de aplicar o disposto no art. 252 do
RITJSP e ratificar os fundamentos da r. sentença apelada,

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proferida nos seguintes termos:
“RODRIGO QUIRINO DE BRITO E ANA
CINTIA PEREIRA DE BRITO ajuizaram ação de rescisão
contratual com devolução dos valores pagos em face de
SALDANHA CONSTRUTORA EMPREENDIMENTOS E
INCORPORAÇÕES LTDA e SERRANO SALDANHA
EMPREENDIMENTOS
E
INCORPORAÇÕES
LTDA,
aduzindo que, em abril de 2014, firmaram contrato de
compra e venda da unidade 197, na Torre Biarritz, do
Condomínio Oceanis, localizado na Rua Bento Vidal
Osasco/SP, pelo preço de R$ 425.000,00 (quatrocentos e
vinte e cinco mil reais) e, em 26 de setembro de 2014,
firmaram contrato de financiamento imobiliário com a Caixa
Econômica Federal CEF. Informam que realizaram os
pagamentos mensais das parcelas do financiamento até
junho de 2015, totalizando R$ 46.998,97 (quarenta e seis
mil novecentos e noventa e oito reais e noventa e sete
centavos). Aduzem que passaram por dificuldades
financeiras e requereram a resolução do contrato com
devolução das parcelas pagas, mas não obtiveram
sucesso extrajudicialmente. Pleiteiam pela procedência da
ação, com a declaração de resolução do contrato, com
devolução de 90% do valor pago, atualizado até
25/06/2018, no montante de R$ 42.299,07 (quarenta e dois
mil, duzentos e noventa e nove reais e sete centavos); a
declaração da nulidade da cláusula 13a, parágrafos 2o e 5o,
do capítulo X - Da Rescisão contratual a pedido do
comprador e a inversão do ônus da prova. Juntaram
documentos às fls. 25/93. (...)
Prescinde
o
feito
de
dilação
probatória
comportando seu julgamento antecipado, conforme o
disposto no art. 355, I, do Código de Processo Civil, por se
tratar de matéria fundamentalmente de direito e também
porque as provas documentais encartadas são suficientes
à formação do convencimento do Juízo.
As rés são partes legítimas para figurar no polo
passivo da ação já que firmaram compromisso de compra
e venda de imóvel com os autores, inclusive com

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estipulação de pagamento, conforme item 7, do contrato
juntado às fls. 25/59 e cláusula 8a, às fls. 45, assim
estipulado:
“Fls.
26:
ITEM
07
PAGAMENTO
COM
RECURSOS PRÓPRIOS
A R$ 10.000,00 (dez mil reais), a serem pagos
no ato, como sinal;
B - R$ 61.500,00 (sessenta e um mil e
quinhentos reais), a serem pagos em 41 (quarenta e uma)
parcelas mensais e consecutivas no valor de R$ 1.500,00
(Hum mil e quinhentos reais), cada, tendo como
vencimento da primeira o dia 10/04/2014 e o das demais,
no mesmo dia dos meses subsequentes;
C - R$ 13.910,01 (treze mil e novecentos e dez
reais e um centavo), a serem pagos em 3 (três) parcelas
anuais e consecutivas no valor de R$ 4.636,67 (quatro mil
e seiscentos e trinta e seis reais e sessenta e sete
centavos), cada, tendo como vencimento da primeira o dia
10/12/2014 e o das demais, no mesmo dia dos anos
subsequentes;
D - R$ 29.589,99 (vinte e nove mil e quinhentos
e oitenta e nove reais e noventa e nove centavos), a serem
pagos através de parcela única tendo como vencimento o
dia 10/04/2017;
ITEM 08 SALDO DO PREÇO
A. XXXXX (xxxxxxx), A SEREM PAGOS EM
PARCELA ÚNICA, POR MEIO DA UTILIZAÇAO DOS
RECURSOS DO FGTS, OS QUAIS SERÃO CREDITADOS
NA
CONTA
POUPANÇA
DO(S)
PROMITENTE(S)
COMPRADOR(ES)
ABERTA
JUNTO
À
CAIXA
E
VINCULADA AO EMPREENDIMENTO, E LIBERADOS À
PROMITENTE VENDEDORA, DE ACORDO COM O
CRONOGRAMA DE OBRAS ESTABELECIDO ENTRE A
PROMITENTE VENDEDORA E A CAIXA.
B. R$ 310.000,00 (trezentos e dez mil reais), A
SEREM PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR,
ATRAVÉS DE FINANCIAMENTO CONTRATADO JUNTO
À CAIXA, POR INTERMÉDIO E ASSISTÊNCIA DA
PROMITENTE VENDEDORA, NO PRAZO E VALOR DE

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PRESTAÇÃO APURADOS E APROVADOS PELA CAIXA,
VENCENDO-SE
A
PRIMEIRA
PARCELA
NO
30o
(TRIGÉSIMO)
DIA
APÓS
A
ASSINATURA
DE
“CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE
COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA
CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL COM
FIANÇA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E
OUTRAS
OBRIGAÇÕES
PROGRAMA
IMÓVEL
NA
PLANTA SFH RECURSOS SBPE”, A SER FIRMADO
ENTRE AS PARTES”.
Portanto, a relação com a Caixa Econômica
Federal CEF, diz respeito à contratação do financiamento
imobiliário do saldo do preço, figurando esta como agente
financeiro, conforme item 3 e 8, do contrato juntado às fls.
25/59 e fls. 264/291, que assim elucidam:
Fls. 264: (...)
CREDORA FIDUCIÁRIA: CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL, instituição financeira constituída sob a forma de
empresa pública, pessoa jurídica de direito privado, criada
pelo Decreto-Lei no 759, de 12/08/1969, alterado pelo
Decreto-Lei no 1.259 de 19/02/1973, regendo-se pelo
Estatuto vigente na data da presente contratação, com
sede em Brasília DF, no Setor Bancário Sul, Quadra 4,
lotes 3⁄4, inscrita no CNPJ sob o no 00.360.305/0001-04,
neste ato representada por KATIA KAWAO, economiário,
portador(a) da carteira de identidade RG 26.796.433-X,
expedida
por
SSP/SP
e
do
CPF
286.800.258-79
procuração lavrada às fls. 181, do Livro 2931, em
27/02/2012, no 2o Tabelião de Notas e Protesto Ofício de
Notas de Brasília/DF e substabelecimento lavrado às fls.
289/295 do Livro 636, em 29/08/2012 no 3o TABELIÃO DE
NOTAS DE OSASCO Ofício de Notas de OSASCO/SP.
Todos os valores aqui questionados foram
pagos às rés, conforme documentos juntados às fls. 60 e
seguintes.
Os autores celebraram com a Caixa Econômica
Federal financiamento imobiliário com alienação fiduciária
em garantia, com registro dos atos na matrícula (fls. 263).
Quitado o preço, operou-se transferência da propriedade

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em favor dos autores, com exaurimento dos contratos de
compra e venda e de financiamento, sendo impossível
pleitear a resolução do contrato por inadimplemento após
exaurido.
No
tocante
à
reconvenção,
conquanto
Saldanha Construtora Empreendimentos e Incorporações
Ltda figure como fiadora dos autores no negócio jurídico
(fls. 264), não há prova documental de que efetuou
pagamentos nessa condição à Caixa Econômica Federal
em razão de débitos inadimplidos pelos devedores
principais, conforme preceitua o artigo 373, II, do Código
de Processo Civil, não havendo que se falar em
condenação dos reconvindos para devolução de tais
valores.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os
pedidos e condeno a autora ao pagamento das custas e
despesas processuais relativas à ação principal e
honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa
atualizado.
Por outro lado, JULGO IMPROCEDENTE A
RECONVENÇÃO
e
CONDENO
as
reconvintes
ao
pagamento das custas e despesas processuais relativas à
reconvenção, bem como ao pagamento de honorários
advocatícios em favor do advogado dos reconvindos,
fixados em 10% do valor atualizado da reconvenção” (v.
fls. 345/350).
E mais, em que pesem as teses recursais, nota-
se que o contrato originário firmado entre os autores-
compradores e as rés-construtora e incorporadora está
aperfeiçoado com a formalização superveniente do
contrato firmado entre os autores-compradores e a
instituição financeira-credora fiduciária. Tanto é assim que,
embora o imóvel ainda esteja em construção, consta do
respectivo registro do bem a propriedade resolúvel
conferida à instituição financeira e o desdobramento da
posse, tornando os autores possuidores diretos e a credora
fiduciária possuidora indireta (fls. 262). Assim, não é
possível simplesmente declarar a rescisão do contrato sub

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judice (fls. 226/254 - 20/3/2014) desconsiderando o
contrato
superveniente
entabulado
com
a
Caixa
Econômica Federal (fls. 264/289 - 26/9/2014).
É dizer, cabe às partes discutir em ação
autônoma os reflexos decorrentes do contrato firmado com
a empresa pública federal.
Em razão do disposto no art. 85, § 11, do
Código de Processo Civil, impõe-se a majoração dos
honorários do advogado das rés de 10% para 15% sobre o
valor da causa, haja vista o trabalho adicional realizado em
grau recursal.
Não cabe a majoração dos honorários do
advogado dos autores em razão da não apresentação de
contrarrazões de apelação.
Em suma, a r. sentença apelada não comporta
reparos.
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
nego
provimento aos recursos.
J.L. MÔNACO DA SILVA
Relator