Tribunal: TJSP
Processo: 1016128-97.2018.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Marcondes D'Angelo
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
RECURSO - APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – EMBARGOS À EXECUÇÃO.
1. Incontroversa a relação locatícia e o débito perseguido, cabe ao locatário trazer aos autos os comprovantes de quitação das parcelas devidas, a fim de elidir a pretensão inicial. Isso porque a prova do pagamento dos aluguéis e encargos se faz mediante prova documental. Ausência de tal comprovação por parte do recorrente,

Ementa:
RECURSO - APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – EMBARGOS À EXECUÇÃO.
1. Incontroversa a relação locatícia e o débito perseguido, cabe ao locatário trazer aos autos os comprovantes de quitação das parcelas devidas, a fim de elidir a pretensão inicial. Isso porque a prova do pagamento dos aluguéis e encargos se faz mediante prova documental. Ausência de tal comprovação por parte do recorrente, como lhes competia à luz do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.
2. Excesso de execução não caracterizado. Hipótese na qual existe disposição contratual expressa indicando ser responsabilidade do locatário a obtenção dos alvarás e licenças necessárias para o exercício da atividade que pretendia exercer no imóvel locado ( cláusula 04a, parágrafo 02o do termo ). Cobrança fundada em termo livremente pactuado entre as partes. Higidez do título bem apontada. Recurso do embargante não provido, majorada a verba honorária da parte vencedora atento ao conteúdo do parágrafo 11 do artigo 85 do atual Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000391324
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1016128-
97.2018.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante ROQUE CRUZ SILVA, são
apelados MARISA RODRIGUES, MARCOS RODRIGUES, MARCELO RODRIGUES e
MAURICIO RODRIGUES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente) e CLAUDIO HAMILTON.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
MARCONDES D'ANGELO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1016128-97.2018.8.26.0309 -Voto no
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Recurso de apelação no 1016128-97.2018.8.26.0309.
Comarca: Jundiaí.
03a Vara Cível.
Processo no 1016128-97.2018.8.26.0309.
Prolator ( a ): Juiz Marco Aurélio Stradiotto de Moraes Ribeiro
Sampaio.
Apelante ( s ): Roque Cruz Silva.
Apelado ( s ): Marisa Rodrigues e Outros.
VOTO No 48.427/2020.
RECURSO - APELAÇÃO CÍVEL LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
EMBARGOS À EXECUÇÃO.
1. Incontroversa a relação locatícia e o débito perseguido, cabe ao
locatário trazer aos autos os comprovantes de quitação das
parcelas devidas, a fim de elidir a pretensão inicial. Isso porque a
prova do pagamento dos aluguéis e encargos se faz mediante
prova documental. Ausência de tal comprovação por parte do
recorrente, como lhes competia à luz do artigo 373, inciso II, do
Código de Processo Civil.
2. Excesso de execução não caracterizado. Hipótese na qual existe
disposição contratual expressa indicando ser responsabilidade do
locatário a obtenção dos alvarás e licenças necessárias para o
exercício da atividade que pretendia exercer no imóvel locado (
cláusula 04a, parágrafo 02o do termo ). Cobrança fundada em
termo livremente pactuado entre as partes. Higidez do título bem
apontada. Recurso do embargante não provido, majorada a verba
honorária da parte vencedora atento ao conteúdo do parágrafo 11
do artigo 85 do atual Código de Processo Civil.
Vistos.
Cuida-se de embargos à execução
apresentados por Roque Cruz Silva, nos autos da execução movida
por Marisa Rodrigues, Marcos Rodrigues, Marcelo Rodrigues e
Maurício Rodrigues, fundada em locação de imóvel com fins não
residenciais. Em estreita súmula, alega o embargante excesso de
execução, impugnando os valores exequendos. Explica que o contrato
teve início em 05 de junho de 2017, com término previsto para 04 de
junho de 2020, com locativo mensal avençado em R$ 3.000,00 ( três
mil reais ). Ocorre que foi efetuada a rescisão antecipada do termo,

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com a devolução das chaves do imóvel, vez que não conseguiu
autorização municipal para exercer sua atividade comercial no local.
Afirma, ainda, que houve acordo verbal de que o termo seria
rescindido sem a devolução da caução dada em garantia, sem
cobrança de multa contratual ou qualquer outro ressarcimento
indenizatório. Todavia, os locadores ingressaram com a medida
executiva, contra a qual se insurge. Busca a procedência da
demanda, com o reconhecimento da inexigibilidade do débito
reclamado. Atribuiu à causa o valor de R$ 5.248,10 ( cinco mil,
duzentos quarenta e oito reais e dez centavos ).
Concedidas ao embargante as
benesses da justiça gratuita ( folha 42 )
A respeitável sentença de folhas
78 usque 81, cujo relatório se adota, julgou improcedentes os
embargos, extinguindo o feito com espeque no artigo 920, inciso III,
do Código de Processo Civil. Em virtude do princípio da
sucumbência, impôs à parte vencida o pagamento das custas e
despesas processuais, além de honorários advocatícios da parte
adversa, estes arbitrados em 10% ( dez por cento ) sobre o valor
atribuído à causa. Por fim, determinou o prosseguimento do feito
principal ( demanda executiva ).
Inconformado,
recorre
o
embargante pretendendo a reforma do julgado ( folhas 86/91 ). Em
estreita súmula, alega equivocada a respeitável sentença, pois
demonstrou de forma suficiente ter sido obrigado a desocupar o
imóvel locado antes do fim da vigência do contrato em virtude de não
se encontrar o local apto para a finalidade pretendida ( instalação de
bar e espaço para eventos ), o que configura infração por parte do
locador ( folha 81, segundo parágrafo ). Requer o acolhimento do
apelo, com a procedência dos embargos do devedor.
Recurso tempestivo, sem preparo
por litigar o recorrente sob os auspícios da justiça gratuita ( folha 42
), regularmente processado e oportunamente respondido ( folha
96/100 ), subiram os autos.
Este é o sucinto relatório.

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Presentes
os
requisitos
de
admissibilidade positivo, conhece-se do recurso.
Todavia, o apelo não vinga.
Trata-se de embargos à execução,
tirada da execução de título extrajudicial, movida Roque Cruz Silva,
nos autos da execução movida por Marisa Rodrigues, Marcos
Rodrigues, Marcelo Rodrigues e Maurício Rodrigues, fundada em
locação comercial de imóveis ( inicial transcrita às folhas 19/23 ).
Incontroversa a relação negocial
pactuada entre as partes, instrumentalizada no documento copiado às
folhas 25/30, subscrito em 01 de abril de2016. O contrato possuía
por objeto o imóvel situado na Rua Marechal Deodoro da Fonseca,
282, no Centro do município de Jundiaí/SP, de propriedade dos
exequentes, com valor locativo inicial avençado em R$ 3.000,00 ( três
mil reais ).
O contrato se encontra subscrito
por todos os litigantes, foi assinado em 07 de junho de 2017 ( folha
30 ) e possuía previsão de duração de 03 ( três ) anos. Todavia, o
termo foi rescindido de forma antecipada, sendo as chaves restituídas
aos locadores em 13 de setembro de 2017 ( documento de fola 31 ).
Buscam
os
embargados
na
demanda executiva o recebimento do valor do aluguel vencido em 05
de setembro de 2017 e o valor proporcional aos 07 ( sete ) dias que
decorreram até a entrega das chaves no mês seguinte, além dos
valores relativos às faturas de consumo de água pendentes de
pagamento, totalizando um débito que no momento de propositura da
demanda atingia o importe de R$ 5.248,10 ( cinco mil, duzentos e
quarenta e oito reais e dez centavos ).
Por seu lado, afirma o recorrente
( embargante ) que pretendida instalar no imóvel locado bar, com
espaço para realização de eventos, o que não se mostrou possível,
visto que o espaço locado não se encontrava apto para a finalidade
pretendida. Ressalta que não conseguiu o alvará municipal para
funcionamento. Ainda, indica que o local não contava com acústica
própria, o que impediu o funcionamento de sua atividade comercial e

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justifica a inadimplência.
Pois bem!
De pronto, observa-se que o
recorrente reconhece a existência da inadimplência suscitada pelos
locadores, afirmando na inicial dos embargos contudo a fato
impeditivo do direito perseguido pelos locadores. Não existe no feito
nenhum vício a macular o termo livremente pactuado entre as partes.
As chaves foram efetivamente
entregues em 13 de setembro de 2017 ( termo de entrega de chaves -
folha 31 ).
Tem-se assim, claramente, que os
valores objeto da execução dizem respeito ao período no qual o
imóvel foi efetivamente ocupado, este bem delimitado, sem que exista
nos autos qualquer comprovação do pagamento dos alugueres e
encargos da locação referentes a tal período.
Ademais, no contrato em análise,
entre outras disposições, foi livremente pactuado entre as partes que
“caberá ao LOCATÀRIO total responsabilidade pela obtenção dos
alvarás e licenças que se fizerem necessárias ao exercício de sua
atividade, não lhe cabendo direito de rescisão deste contrato ou
indenização caso estes documentos não lhe sejam fornecidos pelos
órgãos competentes” ( cláusula 04a, parágrafo 02o do contrato
folha 27 ).
Assim, por qualquer ângulo que se
analise a questão, no que pese os esforços do ilustre patrono das
recorrentes, não há que se falar em inexigibilidade dos valores
perseguidos na demanda executiva, ou mesmo em excesso de
execução. Ao revés, não se encontra configurado qualquer vício de
consentimento ou coação, encontrando-se os valores discutidos bem
demonstrados.
Eventuais
valores
efetivamente
pagos pelos embargantes, serão à obviedade oportunamente
analisado no mérito da demanda executória ( autos principais ), não
existindo até este momento comprovação de quitação dos valores

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perseguidos.
Outrossim, consoante cediço, o
simples vencimento da obrigação assumida é suficiente para
configuração da mora, sendo o ônus de demonstrar eventual
pagamento realizado da locatária, que apenas reconheceu em juízo o
débito discutido nos autos. Ou seja, incumbia ao recorrente o ônus da
prova quanto à existência de fato que pudesse impedir, modificar ou
extinguir o direito da parte adversa, à luz do que dispõe o artigo 373,
inciso II, do Código de Processo Civil, o que não ocorreu “in casu”.
Nada a alterar também com
relação à distribuição da verba sucumbencial, tendo sido os
honorários sucumbenciais impostos aos embargantes ( princípio da
causalidade ) e arbitrados em 10% ( dez por cento ) sobre o valor da
causa, montante que atende observa as peculiaridades da hipótese
bem como o disposto no artigo 85, parágrafo 8o, do Diploma
Processual Civil.
Destarte, bem apontada a higidez
do título executivo extrajudicial em primeira instância, de rigor a
integral manutenção da respeitável sentença de folhas 78/81, que
corretamente equacionou a lide, com o prosseguimento da execução
nos autos principais.
Por fim, em virtude do trabalho
adicional realizado em sede recursal, majora-se os honorários
sucumbenciais devidos de 10% ( dez por cento ) sobre o valor da
causa para 12% ( doze por cento ) sobre o valor da causa, nos termos
do parágrafo 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil,
observada a gratuidade processual concedida ( folha 42 ).
Ante
o
exposto,
nega-se
provimento ao recurso de apelação do embargante, majorada a
verba honorária sucumbencial, atento ao conteúdo do parágrafo 11
do artigo 85 do Código de Processo Civil, nos moldes desta decisão.
MARCONDES D'ANGELO
DESEMBARGADOR RELATOR