Tribunal: TJSP
Processo: 1000773-15.2017.8.26.0428
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Edson Luiz de Queiróz
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-04
Data de publicação: 2020-04-04

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de indenização por cobrança indevida e danos morais. Alegação de atraso na entrega de obra imobiliária. Sentença de procedência parcial.
Atraso na entrega da obra. Configuração. Prazo para entrega da obra, com o cômputo do período de tolerância de 180 dias fixado no contrato, que se escoou em setembro de 2016. Chaves entregues apenas em maio de

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de indenização por cobrança indevida e danos morais. Alegação de atraso na entrega de obra imobiliária. Sentença de procedência parcial.
Atraso na entrega da obra. Configuração. Prazo para entrega da obra, com o cômputo do período de tolerância de 180 dias fixado no contrato, que se escoou em setembro de 2016. Chaves entregues apenas em maio de 2017. Mora da ré evidenciada. Expedição do "habite-se" não afasta a mora da ré. Aplicação da Súmula 160 desta C. Corte
Caso fortuito/força maior. Alegação da ré de que ocorreram fatos alheios à sua vontade, inclusive atribuindo a culpa pela demora na entrega das chaves à SABESP. Aplicação da Súmula 161 desta Corte. Ré que é empresa especializada nessa atividade e sabe (ou deveria) saber que deve estabelecer o cronograma da obra, usando sua experiência, para fixar data prevista para término da obra o mais perto possível do real.
Atualização monetária do saldo devedor. Ausência de ilegalidade. Mera manutenção do poder aquisitivo da moeda. Aplicação da Súmula 163 do TJSP. Cláusula 6.2 "a" é clara ao estabelecer que, até o auto de conclusão ("habite-se") que ocorreu em 11/06/2016, o índice de reajuste deve ser o INCC e, após o auto de conclusão, passa a ser o IGPM (cláusula 6.2, item "b"). Manutenção da restituição dos valores cobrados determinada pela r. sentença, em desacordo com o contrato firmado, a título de atualização monetária.
Danos morais. Entrega de imóvel fora do prazo contratado é suficiente para a caracterização do prejuízo moral. Indenização devida. Valor arbitrado em R$5.000,00 mantido ante a ausência de recurso da parte contrária.
Despesas condominiais. Cobranças ilegais referentes a período anterior à efetiva imissão na posse. Autor que não é possuidor direto do imóvel e não deu causa ao atraso na imissão na posse. Restituição dos valores pagos a este título.
Honorários recursais. Aplicação do artigo 85, §11 do CPC. Verba honorária majorada para 20% do valor da condenação.
Resultado. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000239206
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000773-15.2017.8.26.0428, da Comarca de Paulínia, em que é apelante ACS
FRANZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelado GUILHERME
DE ALMEIDA MARTINS PERFEITO PERES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ANGELA LOPES E CÉSAR PEIXOTO.
São Paulo, 4 de abril de 2020.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No 26273
APELAÇÃO CÍVEL no 1000773-15.2017.8.26.0428
APELANTE: ACS FRANZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
APELADO: GUILHERME DE ALMEIDA MARTINS PERFEITO PERES
COMARCA: PAULÍNIA
JUIZ (A): JOSÉ FERNANDO STEINBERG
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de
indenização por cobrança indevida e danos morais.
Alegação de atraso na entrega de obra imobiliária. Sentença
de procedência parcial.
Atraso na entrega da obra. Configuração. Prazo para
entrega da obra, com o cômputo do período de tolerância de
180 dias fixado no contrato, que se escoou em setembro de
2016. Chaves entregues apenas em maio de 2017. Mora da
ré evidenciada. Expedição do “habite-se” não afasta a mora
da ré. Aplicação da Súmula 160 desta C. Corte
Caso fortuito/força maior. Alegação da ré de que
ocorreram fatos alheios à sua vontade, inclusive atribuindo a
culpa pela demora na entrega das chaves à SABESP.
Aplicação da Súmula 161 desta Corte. Ré que é empresa
especializada nessa atividade e sabe (ou deveria) saber que
deve estabelecer o cronograma da obra, usando sua
experiência, para fixar data prevista para término da obra o
mais perto possível do real.
Atualização monetária do saldo devedor. Ausência de
ilegalidade. Mera manutenção do poder aquisitivo da
moeda. Aplicação da Súmula 163 do TJSP. Cláusula 6.2 “a”
é clara ao estabelecer que, até o auto de conclusão ("habite-
se") que ocorreu em 11/06/2016, o índice de reajuste deve
ser o INCC e, após o auto de conclusão, passa a ser o
IGPM (cláusula 6.2, item “b”). Manutenção da restituição
dos valores cobrados determinada pela r. sentença, em
desacordo com o contrato firmado, a título de atualização
monetária.
Danos morais. Entrega de imóvel fora do prazo contratado
é suficiente para a caracterização do prejuízo moral.
Indenização devida. Valor arbitrado em R$5.000,00 mantido
ante a ausência de recurso da parte contrária.
Despesas condominiais. Cobranças ilegais referentes a
período anterior à efetiva imissão na posse. Autor que não é
possuidor direto do imóvel e não deu causa ao atraso na
imissão na posse. Restituição dos valores pagos a este
título.
Honorários recursais. Aplicação do artigo 85, §11 do CPC.
Verba honorária majorada para 20% do valor da
condenação.
Resultado. Recurso não provido.

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Vistos.
Adotado o relatório da decisão de primeiro grau, acrescente-
se tratar de ação de indenização por cobrança indevida cumulada com pedido de
antecipação parcial da tutela e indenização por danos morais movida sob
alegação de atraso na entrega da obra imobiliária.
Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes para
condenar a ré a ressarcir o autor pelos danos materiais causados no importe de
R$ 29.243,01, bem como na restituição simples da cobrança indevida no valor R$
2.222,26 a título de taxas condominiais e ao pagamento do importe de R$
5.000,00 pelos danos morais sofridos, acrescidos de juros e correção monetária
desde o trânsito em julgado.
Foi determinado que os demais valores deverão ser
corrigidos desde a distribuição do feito, com juros moratórios de 1% (um por
cento) ao mês a partir da citação. A ré foi condenada a arcar com o pagamento
das verbas sucumbenciais, arbitrados os honorários advocatícios do patrono do
autor em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
A ré apresentou recurso de apelação, arguindo que o imóvel
foi concluído dentro do prazo contratual, conforme se verifica do "habite-se".
Afirma que em decorrência de força maior, o empreendimento não foi entregue
devido ao fato da SABESP ter apontado irregularidade na construção, levando
em consideração que outros empreendimentos seriam construídos na área. Na
realidade, as construtoras já tinham desistido de tais empreendimentos. Sustenta
que as chaves da unidade somente não foram entregues logo após a expedição
do "habite-se", ante necessidade da liquidação total do débito remanescente pelo
autor. Impugna a condenação na restituição de valores referentes à correção do
saldo devedor no importe de R$ 29.243,01, alegando que os índices foram
aplicados corretamente. Insurge-se contra a condenação na restituição dos
valores pagos a título de condomínio, afirmando que a partir do registro do “habite-
se” e ocorrendo a instalação do condomínio já é possível a cobrança da referida
taxa. Requer o afastamento da sua condenação no pagamento de indenização
por dano moral.
O recurso foi devidamente processado, com apresentação
de contrarrazões.
É o relatório do essencial.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA IMOBILIÁRIA
O caso é regido pelos ditames do Código de Defesa do
Consumidor. Portanto, é de se apreciar os fatos descritos nos autos sob sua
ingerência.

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No caso, no contrato celebrado entre as partes (fls. 41,
Capítulo IX, cláusula 9.1) restou estipulado que as chaves seriam entregues em
30/03/2016. Assim, computando o período de tolerância de 180 dias previsto na
mesma cláusula contratual, o prazo para entrega da obra se escoou em
30/09/2016. Da análise dos autos, verifica-se que as chaves somente foram
entregues ao autor em 10/05/2017 (fls. 157). Caracterizada a mora da vendedora.
Saliente-se que a expedição do “habite-se” (fls. 67) em
11/06/2016 não afasta a mora da ré, sendo aplicável ao caso a Súmula 160 desta
C. Corte:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a
mora contratual atribuída à vendedora”.
O argumento da ré de que as chaves não foram entregues
devido a não quitação do saldo devedor pelos autores não prospera. Isso porque
o financiamento imobiliário foi liberado em março de 2017, momento anterior à
entrega das chaves pela ré.
CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR
Os argumentos da ré de que a mora ocorreu devido à
situação de caso fortuito/força maior, fatos alheios à sua vontade, inclusive
atribuindo culpa a SABESP pelo atraso na entrega da obra, não afasta sua
responsabilização civil.
A propósito, a Súmula 161 desta Corte orienta no mesmo
sentido:
“Súmula 161 - Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, aquecimento do
mercado,
embargo
do
empreendimento
ou,
ainda,
entraves
administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em
relação ao compromissário adquirente”.
O Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou de forma
idêntica:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA.
MORA. CLÁUSULA PENAL. SUMULAS 5 E 7/STJ. ART. 535.
AUSÊNCIA
DE
OMISSÕES.
SÚMULA
284/STF.
AGRAVO
REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
3. Nos termos da jurisprudência consolidada neste Sodalício, a
inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na
ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da
indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de
indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o
tempo da mora da promitente vendedora. Precedentes.
4. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no AREsp 525.614/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,

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Quarta turma, DJe 25/8/2014 - grifo nosso).
E ainda, em recentíssimo julgamento:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.
LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. JULGAMENTO ULTRA PETITA.
INOCORRÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO
INJUSTIFICADO POR 12 MESES. IMÓVEL DESTINADO À MORADIA
DOS
COMPRADORES.
MATÉRIA
QUE
DEMANDA
REEXAME.
SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
(...)
2. Nos termos da jurisprudência firmada neste Sodalício, a inexecução do
contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do
imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à
cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros
cessantes. Precedentes.
(Ag Int no Agravo em Recurso Especial no 1.049.708/RJ, Min. Luis Felipe
Salomão, j. 23/05/2017).
Portanto, a construtora é empresa especializada nessa
atividade e sabe (ou deveria) saber que deve estabelecer o cronograma da obra,
usando sua experiência, para fixar data prevista para término da obra o mais
perto possível do real.
Certo que a demora na entrega da unidade decorreu de
culpa exclusiva das rés que, agindo com descuido, não programaram com cautela
a execução do projeto e, portanto, devem indenizar os compradores pelos
prejuízos decorrentes do atraso para conclusão da obra.
ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR
Não há ilegalidade na incidência da correção monetária
sobre o saldo devedor, vez que se trata de mero instrumento visando a
manutenção do poder aquisitivo da moeda, desvalorizado pela inflação. Nesse
sentido a Súmula 163 do TJSP:
“O descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção
monetária, mas tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo
devedor”.
No caso, o contrato é claro ao estabelecer que até o auto de
conclusão (“habite-se”) que ocorreu em 11/06/2016 (fls. 67), o índice de reajuste
deve ser o INCC (fls. 36, cláusula 6.2 “a”) e após o auto de conclusão passa a ser
o IGPM (fls. 37, cláusula 6.2 “b”).
Assim,
correta
a
restituição
dos
valores
cobrados
determinada pela r. sentença, em desacordo com o contrato firmado, a título de
atualização monetária.
DANOS MORAIS

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O atraso na entrega da obra restou comprovado nos autos.
A moderna definição de dano é a de ofensa a um bem juridicamente tutelado, que
pode ter, ou não, caráter patrimonial.
A situação de incerteza que passou o autor supera em muito
os meros dissabores do dia a dia, pequenos aborrecimentos do cotidiano,
mormente porque afeta o direito fundamental à moradia, coloca em risco
investimentos de toda uma vida e a segurança patrimonial da família.
A entrega de imóvel em desacordo com o acordado no
contrato pela ré é suficiente para a caracterização do prejuízo moral.
No mais, apresentam-se como princípios norteadores para a
quantificação
do
dano
moral,
os
princípios
da
razoabilidade
e
da
proporcionalidade, ainda, o princípio que veda o enriquecimento ilícito, deles não
podendo se divorciar o Julgador.
Além disso, o dano deve ser fixado em valor razoável,
procurando compensar o lesado e desestimular o lesante, sem proporcionar
enriquecimento ilícito. A reparação atua como elemento educativo do ofensor e
da sociedade, no sentido da conscientização de seus deveres.
Cabe ao juízo, de acordo com o seu prudente arbítrio,
atentando para a repercussão do dano na vida do autor e a possibilidade
econômica do ofensor, estimar uma quantia consentânea aos fatos ocorridos.
Dito isto, tendo em vista o atraso na entrega do imóvel, a indenização arbitrada
pela r. sentença deve ser mantida, ante a ausência de recurso da parte contrária.
DESPESAS CONDOMINIAIS
A restituição dos valores pagos pelo autor referentes às
despesas condominiais fica mantido.
Isso porque a cobrança de condomínio antes da efetiva
imissão na posse é ilegal (entrega das chaves), pois não há qualquer fundamento
para imputar ao adquirente, antes da efetiva imissão na posse, o pagamento
dessas despesas, pois não é possuidor direto do imóvel e também porque não
deu causa ao retardamento da imissão na posse.
Acerca do tema, explica Desembargador Paulo Alcides
Amaral Salles da Colenda 6a Câmara de Direito Privado:
“Em se tratando das taxas de condomínio e dos impostos, por outro lado,
irrelevante que o adquirente tenha assinado contrato assumindo a
responsabilidade pelos pagamentos.
O entendimento assente na jurisprudência é de que os mesmos somente
são devidos pelos compradores após a imissão na posse, uma vez que
até então não há fruição dos serviços prestados.
Sobre as despesas condominiais ensina SÍLVIO DE SALVO VENOSA

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que: “O condômino deve concorrer com o rateio que lhe couber para
sustentar o funcionamento da vida condominial. As despesas comuns de
energia elétrica, água, materiais de limpeza, pagamento de empregados
e serviços eventuais, conservação de equipamentos, tributos, seguros
etc. devem ser rateadas. (7a Edição, São Paulo, Editora Atlas, 2007, p.
344).
Essas despesas sem qualquer prestação caracterizam manifesto
enriquecimento sem causa. Idêntica solução é adotada em relação ao
IPTU.” (Apelação no. 1010832-18.2013.8.26.0100, Relator(a): Paulo
Alcides; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 29/08/2016; Data de registro: 30/08/2016).
Nessas condições, fica reconhecida a abusividade destas
cobranças, devendo ser mantida a r. sentença também nesse ponto.
HONORÁRIOS RECURSAIS
Finalmente, estabelece-se nesse momento que a ré deve
arcar com as custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios
que ficarão superiores ao montante que foi fixado em primeira instância,
aplicando-se ao caso, a regra do artigo 85, §11, CPC/2015.
No caso, a verba honorária fixada em primeiro grau fica
majorada para 20% do valor da condenação.
Finalizando, as demais questões arguidas pelas partes
ficam prejudicadas, segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça,
perfilhada pela Ministra Diva Malerbi, no julgamento dos EDcl no MS 21.315/DF,
proferido em 08/06/2016, já na vigência CPC/2015: "o julgador não está obrigado
a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha
encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (...), sendo dever do julgador
apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na
decisão recorrida".
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente Acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio
recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do art.
1o da Resolução n.o 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o
silêncio como concordância.
Pelo exposto, NEGA-SE provimento ao recurso de
apelação.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
RELATOR
(documento assinado digitalmente)