Tribunal: TJSP
Processo: 1002705-12.2018.8.26.0005
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Rescisão contratual. Inadimplemento das promitentes-vendedoras não comprovado (art. 373, I, do CPC). Resolução da avença que decorrera da impossibilidade financeira da promitente-compradora. Validade da transferência à consumidora da obrigação de pagar tal verba, desde que conferido destaque para o respectivo valor. Orientação do

Ementa:

RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Rescisão contratual. Inadimplemento das promitentes-vendedoras não comprovado (art. 373, I, do CPC). Resolução da avença que decorrera da impossibilidade financeira da promitente-compradora. Validade da transferência à consumidora da obrigação de pagar tal verba, desde que conferido destaque para o respectivo valor. Orientação do C. STJ firmada no REsp n. 1.599.511/SP, julgado sob o rito do art. 1.036 do CPC/2015. Verba de corretagem que é devida ainda que o negócio intermediado não se efetive por arrependimento da pretensa adquirente (art. 725 do CC). Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000498267
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002705-12.2018.8.26.0005, da Comarca de São Paulo, em que é apelante TANIA
GOMES DE SÁ (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados PLANO & PLANO
CONSTRUÇÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA e CREDIT SCORE - SERVIÇOS EM
CREDITO IMOBILIARIO LTDA ME.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO COSTA
(Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ RUBENS QUEIROZ
GOMES.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1002705-12.2018.8.26.0005 -Voto no 28.344
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Voto n. 28.344

Apelação n. 1002705-12.2018.8.26.0005
Comarca:
São Paulo 3a VC do Foro Regional de São Miguel
Paulista
Ação:
Rescisão contratual
Apelante(s): Tânia Gomes de Sá
Apelado(s):
Plano & Plano Construções e Participações Ltda.
Credit Score Assessoria em Crédito Imobiliário
Ltda. EPP

RESCISÃO
CONTRATUAL.
Compromisso
de
compra
e
venda
de
bem
imóvel.
Rescisão
contratual.
Inadimplemento
das
promitentes-
vendedoras não comprovado (art. 373, I, do CPC).
Resolução
da
avença
que
decorrera
da
impossibilidade
financeira
da
promitente-
compradora.
Validade
da
transferência
à
consumidora da obrigação de pagar tal verba,
desde que conferido destaque para o respectivo
valor. Orientação do C. STJ firmada no REsp n.
1.599.511/SP, julgado sob o rito do art. 1.036 do
CPC/2015. Verba de corretagem que é devida ainda
que o negócio intermediado não se efetive por
arrependimento da pretensa adquirente (art. 725 do
CC). Sentença mantida. Recurso desprovido.
Da r. sentença que julgara parcialmente
procedente a ação de rescisão contratual em relação à corré Plano &
Plano
Construções
e
Participações
Ltda.
para
rescindir
o
compromisso de compra e venda firmado entre as partes (fls.
284/289); apela a autora asseverando, em síntese, que deve ser
declarada a rescisão contratual por culpa exclusiva das rés, com a
consequente condenação na restituição integral dos valores pagos
(fls. 302/306).
Recurso tempestivo, respondido (fls. 310/315 e
316/323), mas não preparado, mercê da gratuidade processual.

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Apelação Cível no 1002705-12.2018.8.26.0005 -Voto no 28.344
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Não houvera oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inconsistente juridicamente o apelo.
Com efeito, o balanço dos elementos de
convicção amealhados permite constatar que a autora não lograra
êxito em comprovar o alegado inadimplemento contratual imputado às
rés (art. 373, inciso I, do CPC).
Como bem destacado pelo Magistrado a quo,
não restou evidenciado nos autos que a não obtenção de
financiamento bancário por parte da consumidora em montante capaz
de adimplir o preço do imóvel compromissado decorrera de conduta
imputável às recorridas.
Nesse
aspecto,
merece
destaque
a
fundamentação adotada no julgado monocrático:
“Não
há
como
se
imputar
culpa às
requeridas pelo não aperfeiçoamento do contrato de compra
e venda em virtude das condições impostas pelo ente
financiador, que não cobriu os valores apontados na
simulação de financiamento (fls. 52/54).
Não há mínimos elementos a indicar
promessa na obtenção do financiamento nos exatos termos
da primeira simulação por parte da empresa de assessoria,
nem mesmo por parte da construtora. Não se alegou, nem
tampouco se comprovou documentalmente a existência de
qualquer publicidade nesse sentido.
As simulações de fls. 52/54 são meras
projeções de um financiamento possível e é fato notório que
financiamentos dependem de aprovação do crédito. Há
indicação clara de que 'os resultados obtidos representam
apenas uma simulação e não valem como proposta, pois
estão sujeitos a alterações de acordo com a apuração da
capacidade de pagamento e a aprovação da análise de
crédito a ser efetuada pela Caixa' (fl. 53).

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Dito
de
outro
modo:
simulação
de
financiamento não representa garantia alguma em benefício
do consumidor, salvo em situações excepcionalíssimas, em
que se comprova a utilização de expedientes fraudulentos
por parte de fornecedores inescrupulosos, que visam
angariar consumidores a todo custo, visando unicamente a
obtenção de vantagem econômica indevida. Não há
descrição de fato concreto na inicial a indicar tratar-se dessa
hipótese.
A própria autora afirmou não ter condições
de arcar com as condições impostas pela instituição
bancária,
de
modo
que
tentou,
inclusive
administrativamente, resolver o contrato. Logo, não há culpa
das corrés pela rescisão nem elemento a indicar falha na
prestação do serviço de assessoramento, pela Credit Score.
Ao contrário, os documentos de fls. 70/79 indicam esforço
da corré junto à construtora para viabilizar diluição de saldo
devedor em função da obtenção de financiamento parcial.”
(fls. 286/287)
De rigor, portanto, considerar que a rescisão do
compromisso de compra e venda decorrera da impossibilidade
financeira da pretensa adquirente.
No caso, postula a autora-apelante a devolução
da quantia de R$ 4.609,80, a qual, conforme os documentos a fls. 55
e 59, foi por ela desembolsada a título de comissão de corretagem.
Crave-se que o C. Superior Tribunal de Justiça,
ao julgar o REsp n. 1.599.511/SP sob o rito dos recursos repetitivos,
assentara a validade da cláusula contratual que transfere ao
consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde
que conferido destaque para o valor da aludida verba; bem como a
abusividade da cobrança pelo serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de
promessa de compra e venda de imóvel:
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM
ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

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VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado
o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2.
Abusividade
da
cobrança
pelo
promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel.”
(REsp n. 1.599.511/SP, 2a Seção, V.U., Rel. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. em 24/08/2016)
Na hipótese trazida à baila, tem-se que fora
claramente assentada a responsabilidade da consumidora pelo
pagamento da comissão de corretagem, tal e qual se infere da leitura
da proposta a fls. 59.
Com efeito, verifica-se que tal documento foi
escrito em tipo de letra compatível com a leitura. Está límpido e fácil
de ser entendida pela consumidora.
Por conseguinte, considerando a legitimidade
da cobrança da verba de corretagem, é inexorável reconhecer a
subsistência de sua exigibilidade ainda que o negócio jurídico
principal não se efetive em virtude de sua resolução por culpa da
promitente-compradora (art. 725 do CC).
As promitentes-vendedoras, portanto, nada
devem repetir a este título à consumidora.
Objetivamente
i n v i á v e l ,
p o r
c o n s e g u i n t e ,
q u a l q u e r
a l t e r a ç ã o
n o
r .
j u l g a d o d e p r i m e i r o g r a u .

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Por esses fundamentos, pelo meu voto, nego
provimento ao recurso.
RÔMOLO RUSSO
Relator