Tribunal: TJSP
Processo: 1012938-50.2020.8.26.0053
Classe: Apelação Cível / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Kleber Leyser de Aquino
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA – ITBI – Pretensão de que a base de cálculo do ITBI seja o valor venal dos imóveis para fins de IPTU, afastando o "valor de referência" – Sentença de procedência – Pleito de reforma para que seja adotado o "valor de referência" e reduzida a condenação em honorários advocatícios – Cabimento em parte – BASE DE CÁLCULO ITBI – Tese fixada em sede de IRDR no

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA – ITBI – Pretensão de que a base de cálculo do ITBI seja o valor venal dos imóveis para fins de IPTU, afastando o "valor de referência" – Sentença de procedência – Pleito de reforma para que seja adotado o "valor de referência" e reduzida a condenação em honorários advocatícios – Cabimento em parte – BASE DE CÁLCULO ITBI – Tese fixada em sede de IRDR no 2243516-62.2017.8.26.0000, julgado por este TJ/SP, de que o valor a ser utilizado como base de cálculo para o ITBI é o valor venal do imóvel ou o valor da transação, prevalecendo aquele que for maior – Impossibilidade de aplicação do valor venal de referência estipulado pelo apelante, que deve ser utilizado apenas como parâmetro para eventual discordância quanto ao valor declarado pelos apelados – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – Necessidade de redução – Fixação em 15% sobre o valor da condenação que não se mostra correta diante da baixa complexidade da causa e do tempo de duração do processo – Honorários advocatícios que devem corresponder a 12% sobre o valor da condenação – Sentença reformada – APELAÇÃO provida em parte, apenas para reduzir a condenação em honorários advocatícios.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
14a Câmara de Direito Público
Apelação Cível no 1012938-50.2020.8.26.0053 - São Paulo - Voto no 09859 - RV
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Registro: 2020.0000563898
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1012938-50.2020.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO, são apelados CELSO TONIN (E
OUTROS(AS)),
CEFC
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES
LTDA e
ELIZABETH PELEGRIN ROSS TONIN.
ACORDAM, em 14a Câmara de Direito Público do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em
parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
OCTAVIO MACHADO DE BARROS (Presidente sem voto), GERALDO XAVIER E
JOÃO ALBERTO PEZARINI.
São Paulo, 23 de julho de 2020
KLEBER LEYSER DE AQUINO
DESEMBARGADOR - RELATOR
(Assinatura Eletrônica)

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Voto no 09859
Apelação no 1012938-50.2020.8.26.0053
Apelante: MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
Apelados:
CEFC
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES
LTDA.,
ELIZABETH PELEGRIN ROSS TONIN e CELSO TONIN
16a Vara da Fazenda Pública da Comarca de São Paulo
Magistrada: Dra. Ana Luiza Villa Nova
APELAÇÃO AÇÃO DECLARATÓRIA ITBI Pretensão de que a base de
cálculo do ITBI seja o valor venal dos imóveis para fins de IPTU,
afastando o “valor de referência” Sentença de procedência Pleito de
reforma para que seja adotado o “valor de referência” e reduzida a
condenação em honorários advocatícios Cabimento em parte BASE
DE
CÁLCULO
ITBI

Tese
fixada
em
sede
de
IRDR
no
2243516-62.2017.8.26.0000, julgado por este TJ/SP, de que o valor a
ser utilizado como base de cálculo para o ITBI é o valor venal do imóvel
ou o valor da transação, prevalecendo aquele que for maior

Impossibilidade de aplicação do valor venal de referência estipulado pelo
apelante, que deve ser utilizado apenas como parâmetro para eventual
discordância quanto ao valor declarado pelos apelados HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS Necessidade de redução Fixação em 15% sobre o
valor da condenação que não se mostra correta diante da baixa
complexidade da causa e do tempo de duração do processo Honorários
advocatícios que devem corresponder a 12% sobre o valor da
condenação Sentença reformada APELAÇÃO provida em parte, apenas
para reduzir a condenação em honorários advocatícios.

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Trata-se de apelação interposta pelo Município de São
Paulo contra a r. sentença (fls. 158/162), proferida nos autos da AÇÃO
DECLARATÓRIA ajuizada por CEFC Empreendimentos e Participações
Ltda., por Elizabeth Pelegrin Ross Tonin e por Celso Tonin, que,
confirmando a tutela antecipada (fls. 107/108), julgou procedente a ação,
para determinar que o cálculo do ITBI seja apurado tendo como base o valor
venal lançado para fins de IPTU, com relação aos imóveis objeto das matrículas
nos 105.945, do 1o Registro de Imóveis de São Paulo; 95.228 e 78.023, do 8o
Registro de Imóveis de São Paulo; 196.975, 196.980, 187.317, 186.732 e
121.176, do 14o Registro de Imóveis de São Paulo; e 53.908, do 5o Registro de
Imóveis de São Paulo, e com base no valor da transação para o imóvel de
matrícula no 153.463, do 14o Registro de Imóveis de São Paulo. Em razão da
sucumbência, o apelante foi condenado ao pagamento das custas/despesas
processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor
atualizado da condenação.
Alega o apelante no presente recurso (fls. 164/174), em
síntese, que a base de cálculo do ITBI está prevista na Lei Municipal no 11.154,
de 30/12/1.991, sendo que a legislação em apreço apenas explicitou o que já
se encontra pacificado na doutrina e na jurisprudência pátrias no tocante ao
adequado conceito do que vem a ser valor venal. Sustenta que o valor adotado
para fins de IPTU não precisa necessariamente coincidir com o valor
encontrado para pagamento do ITBI, até porque os fatos geradores de cada
qual ocorrem em momentos distintos. Aponta que valor venal corresponde ao
valor de mercado. Pondera que não há violação ao princípio da legalidade, pois
não foi criada nova base de cálculo para o tributo, tampouco transformado o

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autolançamento em lançamento de ofício. Aduz que o contribuinte pode
requerer a avaliação especial antes do fato gerador e obter da Administração a
indicação do valor venal que será utilizado para o cálculo do tributo. Defende
que o valor venal utilizado para o cálculo do IPTU é defasado não podendo ser
utilizado. Afirma que deve ocorrer a redução dos honorários advocatícios, com
base nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Pede a reforma da
r. sentença.
Em contrarrazões (fls. 176/179), alegam os apelados, em
síntese, que o valor da operação reflete o que seria o valor de venda ou de
mercado do imóvel. Sustentam que a lei define como base de cálculo o valor
venal do imóvel, ou seja, o mesmo utilizado para o cálculo do IPTU.
Recurso tempestivo e recebido, nesta ocasião, apenas no
efeito devolutivo, por este Relator, nos termos do artigo 1.012, parágrafo 1o,
inciso V, do Código de Processo Civil.
Relatado de forma sintética, passo a fundamentar
e decidir.
O recurso comporta provimento em parte.
Trata-se de ação declaratória ajuizada pelos apelados
por meio do qual almejam que a base de cálculo do ITBI a ser recolhido
seja o valor venal dos imóveis e não o valor venal de referência
estipulado pelo apelante.
No que se refere à base de cálculo do ITBI, razão não

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assiste ao apelante
A Lei Municipal no 11.154, de 30/12/1.991, estabelece em
seu artigo 7o, que, “para fins de lançamento do imposto, a base de cálculo é o
valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo
qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de
mercado”.
Ainda, a mencionada legislação prevê que, havendo
discordância do contribuinte com a base de cálculo do imposto, notadamente, o
valor venal de referência divulgado pelo apelante, é facultado àquele requerer
avaliação especial do imóvel, apresentando os dados da transação e os
fundamentos do pedido.
Pois bem, denota-se dos autos que o apelante calcula o
ITBI com base no valor venal de referência, isto é, ao valor divulgado pela
própria Administração.
Ora, em que pese ser possível o apelante eventualmente
discordar do valor venal do imóvel, considerado pelos apelados para fins de
recolhimento do ITBI, não poderia aquele impor previamente o montante, de
maneira unilateral, sem demonstrar que o valor venal utilizado pelos apelados,
que inclusive é o mesmo da cobrança do IPTU, não corresponde ao valor de
mercado do bem.
Nesse sentido, o valor venal de referência previamente
estipulado pelo apelante deve servir apenas como parâmetro verificador da
veracidade do declarado pelos apelados, para que, se o caso, o apelante se

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valha do procedimento administrativo previsto no artigo 148 do Código
Tributário Nacional (Lei Federal no 5.172, de 25/10/1.966)1 a fim de readequá-
lo. Se assim não fosse, estaria configurado o lançamento de ofício, o que não
se aplica ao ITBI.
A este respeito, observo que no julgamento do Incidente
de Arguição de Constitucionalidade no 0056693-19.2014.8.26.0000, pelo C.
Órgão Especial deste Tribunal de Justiça, em 25/03/2.015, foi declarada a
inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B da Lei Municipal no
11.154, de 30/12/1.9912, firmando-se o entendimento de não ser possível a
imposição, desde logo, do valor venal de referência ao contribuinte, nestes
exatos termos:
INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE Artigo 7o da Lei no 11.154, de 30 de
dezembro de 1991, com a redação dada pelas Leis nos 14.125, de 29 de dezembro
de 2005, e 14.256, de 29 de dezembro de 2006, todas do Município de São Paulo,
que estabelece o valor pelo qual o bem ou direito é negociado à vista, em
condições normais de mercado, como a base de cálculo do Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) Acórdão que, a despeito de não manifestar
de forma expressa, implicitamente também questionou as disposições dos artigos
7o-A, 7o-B e 12 da mesma legislação municipal Valor venal atribuído ao imóvel
para apuração do ITBI que não se confunde necessariamente com aquele utilizado
1 Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos,
serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre
que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos
pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória,
administrativa ou judicial.
2 Art. 7o-A. A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no
Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
Parágrafo Único. A Secretaria Municipal de Finanças deverá estabelecer a forma de publicação dos valores venais a que
se refere o "caput" deste artigo.
Art. 7o-B. Caso não concorde com a base de cálculo do imposto divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças, nos
termos de regulamentação própria, o contribuinte poderá requerer avaliação especial do imóvel, apresentando os dados
da transação e os fundamentos do pedido, na forma prevista em portaria da Secretaria Municipal de Finanças, que
poderá, inclusive, viabilizar a formulação do pedido por meio eletrônico.

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para lançamento do IPTU Precedentes do STJ Previsão contida no aludido
artigo 7o que, nessa linha, não representa afronta ao princípio da
legalidade, haja vista que, como regra, a apuração do imposto deve ser
feita com base no valor do negócio jurídico realizado, tendo em
consideração as declarações prestadas pelo próprio contribuinte, o que,
em princípio, espelharia o "real valor de mercado do imóvel" "Valor
venal de referência", todavia, que deve servir ao Município apenas como
parâmetro de verificação da compatibilidade do preço declarado de
venda, não podendo se prestar para a prévia fixação da base de cálculo
do ITBI Impossibilidade, outrossim, de se impor ao sujeito passivo do
imposto, desde logo, a adoção da tabela realizada pelo Município

Imposto municipal em causa que está sujeito ao lançamento por
homologação, cabendo ao próprio contribuinte antecipar o recolhimento
Arbitramento administrativo que é providência excepcional, da qual o
Município somente pode lançar mão na hipótese de ser constatada a
incorreção ou falsidade na documentação comprobatória do negócio
jurídico tributável Providência que, de toda sorte, depende sempre da
prévia instauração do pertinente procedimento administrativo, na forma
do artigo 148 do Código Tributário Nacional, sob pena de restar
caracterizado o lançamento de ofício da exação, ao qual o ITBI não se
submete
Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse passo, subvertem o
procedimento estabelecido na legislação complementar tributária, em
afronta ao princípio da legalidade estrita, inserido no artigo 150, inciso I,
da Constituição Federal Inadmissibilidade, ainda, de se exigir o recolhimento
antecipado do tributo, nos moldes estabelecidos no artigo 12 da Lei Municipal no
11.154/91, por representar violação ao preceito do artigo 156, inciso II, da
Constituição Federal Registro imobiliário que é constitutivo da propriedade, não
tendo efeito meramente regularizador e publicitário, razão pela qual deve ser
tomado como fato gerador do ITBI
Regime constitucional da substituição
tributária, previsto no artigo 150, § 7o, da Constituição Federal, que nem tem lugar
na espécie, haja vista que não se cuida de norma que autoriza a antecipação da
exigibilidade do imposto de forma irrestrita Arguição acolhida para o fim de
pronunciar a inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei no
11.154/91, do Município de São Paulo. (Incidente De Arguição de

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Inconstitucionalidade
Cível
no
0056693-19.2014.8.26.0000,
Rel.
Des. Paulo Dimas Mascaretti, Órgão Especial, julgado em 25/03/2.015)
(negritei)
Ainda, no julgamento do Incidente de Resolução de
Demandas Repetitivas no 2243516-62.2017.8.26.0000 pelo C. 7o Grupo de
Direito Público deste E. Tribunal de Justiça, em 23/05/2.019, firmou-se a tese
de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal do imóvel ou o
valor da transação, prevalecendo aquele que for maior:
INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS ITBI BASE DE CÁLCULO
Deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor
venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o “valor de
referência” Ilegalidade da apuração do valor venal previsto em desacordo com o
CTN Ofensa ao princípio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF
Precedentes IRDR provido para fixar a tese jurídica da base de cálculo do
ITBI, devendo corresponder ao valor venal do imóvel ou ao valor da
transação,
prevalecendo
o
que
for
maior.
(TJSP,
IRDR
no
2243516-62.2017.8.26.0000, 7o Grupo de Direito Público, Rel. Des.
Burza Neto, julgado em 23/05/2.019) (negritei)
Nesse sentido, também é o entendimento desta C. 14a
Câmara de Direito Público:
APELAÇÃO E REEXAME NECESSÁRIO MANDADO DE SEGURANÇA PREVENTIVO
ITBI Ordem concedida Diversidade de valores para cálculo do IPTU e ITBI
Inadmissibilidade Inconstitucionalidade do Decreto no 46.228/05 e dos arts. 7o-
A, 7o-B e 12, da Lei 11.154/91, declarada pelo Órgão Especial do TJSP O valor
venal base de cálculo do IPTU ou o da transação atualizado, o que for maior, é
que deve servir como base de cálculo do ITBI Sentença reformada nesta parte
Precedentes do STF, STJ e TJSP Recurso voluntário e reexame necessário

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Apelação Cível no 1012938-50.2020.8.26.0053 - São Paulo - Voto no 09859 - RV
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parcialmente
providos.
(TJSP,
Apelação/Remessa
Necessária
no
1038553-76.2019.8.26.0053, Rel. Des. Octavio Machado de Barros, 14a
Câmara de Direito Público, julgado em 16/01/2020)
Assim, em que pese as alegações do apelante, entende-se
que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal ou o valor da transação,
prevalecendo aquele que for maior, conforme o julgamento do Incidente de
Resolução de Demandas Repetitivas no 2243516-62.2017.8.26.0000.
Contudo, razão assiste ao apelante no que se refere aos
honorários advocatícios.
De acordo com o Código de Processo Civil, artigo 85,
parágrafo 2o, “os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo
de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido,
ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa”,
observado (I) o grau de zelo do profissional, (II) o lugar da prestação do
serviço, (III) a natureza e importância da causa e (IV), o trabalho realizado pelo
advogado e o tempo exigido para o seu serviço.
No caso em tela, o Juízo “a quo” fixou os honorários
advocatícios em 15% do valor atualizado da condenação, contudo, tal não se
mostra acertado diante da baixa complexidade da causa e da curta duração do
processo (demanda ajuizada em 10/03/2.020).
Sendo assim, os honorários advocatícios devem ser
reduzidos para 12% do valor da condenação, o que certamente não se mostra
irrisório, estando condizente com o trabalho exercido pelo patrono dos

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apelados.
Sem majoração dos honorários em segunda instância,
ante a necessidade e utilidade da interposição do recurso por parte do
apelante, ainda que para obtenção de sucesso em parte mínima.
Portanto, a r. sentença deve ser reformada em parte.
Ante o exposto, DOU PROVIMENTO EM PARTE à
presente apelação, apenas para reduzir os honorários advocatícios a 12% do
valor da condenação, mantendo-se, no mais, a r. sentença questionada,
por seus próprios fundamentos, acrescidos dos aqui expostos.
KLEBER LEYSER DE AQUINO
DESEMBARGADOR - RELATOR
(Assinatura Eletrônica)