Tribunal: TJSP
Processo: 1001789-91.2019.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Silva Russo
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI - Município de São Paulo – Preliminares de inadequação da via eleita - Em primeiro grau, a v. sentença confirmou a medida liminar, concedendo-se a segurança postulada, na presente ação mandamental, garantindo à impetrante, o direito de recolher o ITBI, como base de cálculo o valor venal de IPTU pelo índice de 18,52477765%, ora descrito na inicial - Lei Municipal no

Ementa:
MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI - Município de São Paulo – Preliminares de inadequação da via eleita - Em primeiro grau, a v. sentença confirmou a medida liminar, concedendo-se a segurança postulada, na presente ação mandamental, garantindo à impetrante, o direito de recolher o ITBI, como base de cálculo o valor venal de IPTU pelo índice de 18,52477765%, ora descrito na inicial - Lei Municipal no 14.256/06 e Decreto Municipal no 46.228/05, julgados inconstitucionais pelo C. Órgão Especial, deste E. Tribunal de Justiça – Valor venal entendido como aquele em que o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado – Sistemática que delega sua fixação prévia ao Poder Executivo – Afronta ao princípio da legalidade, insculpido no artigo 150, inciso I, da CF/88 – Precedentes do C. Órgão Especial – Momento do fato gerador - Registro no Cartório de Imóveis – Antes do registro ainda não existe o fato gerador do ITBI, tampouco sua atinente obrigação, certo que nem promessa ou contrato de compra e venda, nem cessão de direito e nem mesmo escritura de compra e venda, apesar de quitados, irretratáveis e irrevogáveis, autorizam por si sós, a exação em debate - Precedentes do C. STF e do C. STJ -Violação de direito líquido e certo demonstrada – Segurança bem concedida – Sentença mantida – Apelo da municipalidade e recurso oficial (considerado interposto) não providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação n° 1001789-91.2019.8.26.0053 Voto no 31494 Des. SILVA
RUSSO
Registro: 2020.0000089519
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária no
1001789-91.2019.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante PREFEITURA
MUNICIPAL DE SÃO PAULO, é apelado JLVHFL - EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito Público
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso oficial (considerado interposto) e ao apelo da municipalidade, V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAUL DE FELICE
(Presidente sem voto), RODRIGUES DE AGUIAR E EUTÁLIO PORTO.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
SILVA RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1001789-91.2019.8.26.0053 -Voto no 31494
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Voto no 31494
Apelação no 1001789-91.2019.8.26.0053
Comarca de São Paulo/SP
Apelante: Prefeitura Municipal de São Paulo
Apelada: JLVHFL Empreendimentos e Participações S.A.
Interessado: Secretário de Finanças da Prefeitura Municipal de São
Paulo
MANDADO DE SEGURANÇA ITBI - Município de São Paulo
Preliminares de inadequação da via eleita - Em primeiro grau, a
v. sentença confirmou a medida liminar, concedendo-se a
segurança postulada, na presente ação mandamental, garantindo à
impetrante, o direito de recolher o ITBI, como base de cálculo o
valor venal de IPTU pelo índice de 18,52477765%, ora descrito na
inicial - Lei Municipal no 14.256/06 e Decreto Municipal no
46.228/05, julgados inconstitucionais pelo C. Órgão Especial,
deste E. Tribunal de Justiça Valor venal entendido como aquele
em que o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de
mercado Sistemática que delega sua fixação prévia ao Poder
Executivo Afronta ao princípio da legalidade, insculpido no
artigo 150, inciso I, da CF/88 Precedentes do C. Órgão Especial
Momento do fato gerador - Registro no Cartório de Imóveis
Antes do registro ainda não existe o fato gerador do ITBI,
tampouco sua atinente obrigação, certo que nem promessa ou
contrato de compra e venda, nem cessão de direito e nem mesmo
escritura de compra e venda, apesar de quitados, irretratáveis e
irrevogáveis, autorizam por si sós, a exação em debate -
Precedentes do C. STF e do C. STJ -Violação de direito líquido e
certo demonstrada Segurança bem concedida Sentença mantida
Apelo da municipalidade e recurso oficial (considerado
interposto) não providos.
Cuida-se de recurso de apelação tirado contra a v.
sentença de fls. 104/115, a qual confirmou a medida liminar, concedendo
a segurança postulada, na presente ação mandamental, garantindo à

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impetrante, o direito de recolher o ITBI, como base de cálculo o valor venal
de IPTU pelo índice de 18,52477765%, ora descrito na inicial, buscando a
municipalidade,
nesta
sede,
a
reforma
do
julgado,
aduzindo,
preliminarmente, inadequação da via eleita, ante a necessidade de dilação
probatória, e no mérito sustenta que o valor venal adotado para fins de
IPTU, não precisa necessariamente coincidir com aquele encontrado para
pagamento do ITBI, visto que os fatos geradores, de cada um, correm em
momentos
distintos,
citando
neste
recurso,
entendimentos
jurisprudenciais sobre a matéria, assim, não havendo violação ao
princípio da legalidade, por isso, postulando pela extinção do feito, sem
julgamento de mérito, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do
CPC/2015, denegando-se a segurança e invertendo-se a sucumbência (fls.
118/121).
Apelo tempestivo, isento de preparo, respondido
(fls. 124/130) e remetido a este E. Tribunal, sobrevindo manifestação da
douta Procuradoria Geral de Justiça às fls. 103/104, deixando de opinar.
É o relatório, adotado, no mais, o da respeitável
sentença.
Considera-se interposto o recurso oficial (art. 14 §
1o da LEI No 12.016, DE 7 DE AGOSTO DE 2009. )
No
mais,
as
preliminares
arguidas
pela
municipalidade, como já decidido na bem lançada sentença, não
comportam guarida.
Assim é, porque a Lei Municipal no 14.256/06 não
esvaziou o objeto desta impetração, uma vez que ela tão-só reafirmou a
sistemática acerca do arbitramento precoce da base de cálculo do ITBI,

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alegadamente de modo ilegal e abusivo trazida no Decreto Municipal no
46.228/05.
Ademais, fundada a violação do direito líquido e
certo, na tese de ilegalidade da exigência daquele imposto pelo referido
critério instituído na legislação local, este mandado de segurança é sim
perfeitamente cabível, a teor do artigo 5o, inciso LXIX, da Constituição
Federal, não demandando dilação probatória para seu desate.
Portanto, necessário o provimento jurisdicional
clamado pela apelada e sendo adequada a via processual por ela eleita
para os fins nela colimados, exsurge seu interesse de agir neste caso.
E, na questão de fundo, melhor sorte não colhem
as insurgências.
Assim como a subsequente Lei Municipal no
14.256/06, que lhe ratificou, o aludido Decreto modificou a base de
cálculo do ITBI, fixada no artigo 7o da Lei Municipal no 11.154/91,
passando a tomar o valor venal do imóvel tributado como o seu valor de
mercado, ou seja, aquele em que tal bem seria negociado à vista, em
condições normais mercantis.
Nada obstante, dita legislação local determinou à
Secretaria Municipal de Finanças a apuração periódica dos valores venais
atualizados dos imóveis paulistanos, “através de pesquisa e coleta
amostral permanente dos preços correntes das transações e das ofertas à
venda do mercado imobiliário”.
No entanto, não há mais o que se discutir sobre a

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sobredita Lei modificadora do citado Decreto, isto porque o Órgão
Especial, no julgamento da ARGUIÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE N°
0056693-19.2014.8.26.0000, reconheceu a inconstitucionalidade dos
artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei no 11.154/91, do Município de São Paulo,
acrescidos pela Lei Municipal n. 14.256/2006, conforme ementa
transcrita:
E. TJSP - “INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE - Artigo
7o da Lei n. 11.154, de 30 de dezembro de 1991, com a redação dada
pelas Leis nos. 14.125, de 29 de dezembro de 2005, e 14.256, de 29 de
dezembro de 2006, todas do Município de São Paulo, que estabelece o
valor pelo qual o bem ou direito é negociado à vista, em condições
normais de mercado, como a base de cálculo do Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) - Acórdão que, a despeito de não
manifestar de forma expressa, implicitamente também questionou as
disposições dos artigos 7o-A, 7o-B e 12 da mesma legislação municipal -
Valor venal atribuído ao imóvel para apuração do ITBI que não se
confunde necessariamente com aquele utilizado para lançamento do IPTU
- Precedentes do STJ - Previsão contida no aludido artigo 7o que, nessa
linha, não representa afronta ao princípio da legalidade, haja vista que,
como regra, a apuração do imposto deve ser feita com base no valor do
negócio jurídico realizado, tendo em consideração as declarações
prestadas pelo próprio contribuinte, o que, em princípio, espelharia o "real
valor de mercado do imóvel" - "Valor venal de referência", todavia, que
deve servir ao Município apenas como parâmetro de verificação da
compatibilidade do preço declarado de venda, não podendo se prestar
para a prévia fixação da base de cálculo do ITBI - Impossibilidade,
outrossim, de se impor ao sujeito passivo do imposto, desde logo, a
adoção da tabela realizada pelo Município - Imposto municipal em causa
que está sujeito ao lançamento por homologação, cabendo ao próprio
contribuinte antecipar o recolhimento - Arbitramento administrativo que é
providência excepcional, da qual o Município somente pode lançar mão na
hipótese de ser constatada a incorreção ou falsidade na documentação
comprobatória do negócio jurídico tributável - Providência que, de toda
sorte, depende sempre da prévia instauração do pertinente procedimento
administrativo, na forma do artigo 148 do Código Tributário Nacional, sob

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pena de restar caracterizado o lançamento de ofício da exação, ao qual o
ITBI não se submete - Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse passo, subvertem o
procedimento estabelecido na legislação complementar tributária, em
afronta ao princípio da legalidade estrita, inserido no artigo 150, inciso I,
da Constituição Federal - Inadmissibilidade, ainda, de se exigir o
recolhimento antecipado do tributo, nos moldes estabelecidos no artigo 12
da Lei Municipal n. 11.154/91, por representar violação ao preceito do
artigo 156, inciso II, da Constituição Federal - Registro imobiliário que é
constitutivo da propriedade, não tendo efeito meramente regularizador e
publicitário, razão pela qual deve ser tomado como fato gerador do ITBI -
Regime constitucional da substituição tributária, previsto no artigo 150, §
7o, da Constituição Federal, que nem tem lugar na espécie, haja vista que
não se cuida de norma que autoriza a antecipação da exigibilidade do
imposto de forma irrestrita - Arguição acolhida para o fim de pronunciar a
inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei n. 11.154/91, do
Município de São Paulo” (g.n.) (Relator Desembargador PAULO DIMAS
MASCARETTI - ÓRGÃO ESPECIAL j. 25.03.2015).
Ademais, como ressaltou o sobredito acórdão, a
apelante pode se valer do artigo 148 do Código Tributário Nacional, para
impugnar
o
valor
indicado,
através
de
processo
administrativo,
respeitando-se o princípio do contraditório e da ampla defesa.
No mais, o fato gerador do imposto sobre
transmissão de bens imóveis “inter vivos” é a efetiva transferência da
titularidade do imóvel.
Assim é, porque diante da regra matriz traçada no
artigo 156, inciso II, da Lei Maior e dos limites trazidos nos artigos 35 e
110, ambos do Código Tributário Nacional, o fato gerador daquele imposto
é a transmissão entre vivos, a qualquer título, por ato oneroso, (1) da
propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por
acessão física, como definidos na lei civil, (2) de direitos reais sobre bens
imóveis, exceto os direitos reais de garantia e (3) cessão de direitos

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relativos àquelas transmissões.
Nesse passo, a teor do artigo 1.245 do Código Civil,
a transferência da propriedade só se concretiza, juridicamente, mediante o
registro do respectivo título no cartório competente.
Consequentemente, antes do registro ainda não
existe o fato gerador do ITBI, tampouco sua atinente obrigação, certo que
nem promessa ou contrato de compra e venda, nem cessão de direito e
nem mesmo escritura de compra e venda, apesar de quitados, irretratáveis
e irrevogáveis, autorizam por si sós, a exação em debate.
Com
efeito,
apenas
o
registro
no
cartório
imobiliário de instrumento hábil à transmissão da propriedade de bem
imóvel, de direitos reais sobre imóveis ou de cessão à sua aquisição
constituem fatos geradores do ITBI.
A matéria é bem conhecida nos Tribunais e a
propósito dela o Colendo Supremo Tribunal Federal e o Colendo Superior
Tribunal de Justiça já se pronunciaram:
C. STF - “Trata-se de agravo contra decisão que negou
processamento a recurso extraordinário, fundado no art. 102, III, 'a', da
Constituição Federal, interposto em face de acórdão assim ementado (fl.
113): 'TRIBUTÁRIO - REPETIÇÃO DE INDÉBITO - IMPOSTO SOBRE
TRANSMISSÃO 'INTER VIVOS' DE BENS IMÓVEIS E DIREITO A ELES
RELATIVOS - ITBI - INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE
DIREITOS, VANTAGENS, OBRIGAÇÕES E RESPONSABILIDADES - NÃO
INCIDÊNCIA. A simples promessa de cessão de direitos não gera
obrigação ao pagamento do ITBI, cujo fato gerador é o registro do
respectivo título no competente cartório.' Alega-se violação ao artigo 156,
II, da Carta Magna. No julgamento da Rp no 1.121, o Plenário desta Corte
assentou que 'o compromisso de compra e venda, no sistema jurídico

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brasileiro, não transmite direitos reais nem configura cessão de direitos à
aquisição deles, razão por que é inconstitucional a lei que o tenha como
fato gerador de imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de
direitos a eles relativos.' (DJ 13.04.84). Nesse mesmo sentido,
monocraticamente, AI 457.177, Rel. Joaquim Barbosa, DJ 26.06.05.
Dessa orientação não divergiu o acórdão recorrido. Assim, nego
seguimento ao agravo (art. 557, caput, do CPC). Publique-se. Brasília, 06
de dezembro de 2005” (AI no 554.586/DF - DECISÃO MONOCRÁTICA DJ
03.02.2006 - Relator Ministro GILMAR MENDES, DJ DE 03/02/2006. No
mesmo sentido: AI no 522.048/DF, AI no 646.443/DF e AI no 454.767/DF).
C. STJ - “PROCESSUAL CIVIL ALEGAÇÃO GENÉRICA DE
VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC SÚMULA 284/STF JULGAMENTO
EXTRA PETITA NÃO-OCORRÊNCIA TRIBUTÁRIO ITBI
PROMESSA

DE COMPRA E VENDA
FATO GERADOR
NÃO-INCIDÊNCIA

PRECEDENTES. 1. O recorrente limitou-se a alegar, genericamente,
ofensa ao art. 535 do Código de Processo Civil, sem explicitar os pontos
em que teria sido omisso o acórdão recorrido. Incidência da Súmula
284/STF. 2. Não houve julgamento 'extra petita' pelo Tribunal de origem,
pois cabe ao magistrado decidir a questão de acordo com o seu livre
convencimento, utilizando-se dos fatos, provas, jurisprudência, aspectos
pertinentes ao tema e da legislação que entender aplicável ao caso
concreto. 3. Na hipótese dos autos, a Corte de origem firmou
entendimento assente na jurisprudência no sentido de que a promessa
de cessão de direitos à aquisição de imóvel não é fato gerador de ITBI .
Precedentes. Agravo regimental improvido” (AgRg no REsp no 982.625/RJ
SEGUNDA TURMA DJe 16.06.2008 - Relator Ministro HUMBERTO MARTINS.
Outrossim: AgRg no AgRg no REsp no 764.808/MG e AgRg no REsp no
327.188/DF).
Em consequência, nos limites da irresignação,
mantém-se a segurança, da forma em que concedida, com a observação
supra.
Por tais motivos, em tais termos, nega-se
provimento ao recurso oficial (considerado interposto) e ao apelo da

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municipalidade, e assim, mantendo-se a v. sentença recorrida.
SILVA RUSSO
RELATOR