Tribunal: TJSP
Processo: 1003816-97.2018.8.26.0565
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Gomes Varjão
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-14
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
Locação de imóvel residencial. Ação de cobrança.
As provas pericial e testemunhal que o réu pretendia produzir eram, como são, irrelevantes para o desfecho do litígio. Preliminares afastadas.
Não tendo a autora viabilizado a apuração dos efetivos danos causados ao imóvel durante a locação, por meio de vistoria final acompanhada pelo réu, é incabível atribuir a ele a responsabilidade pelo

Ementa:
Locação de imóvel residencial. Ação de cobrança.
As provas pericial e testemunhal que o réu pretendia produzir eram, como são, irrelevantes para o desfecho do litígio. Preliminares afastadas.
Não tendo a autora viabilizado a apuração dos efetivos danos causados ao imóvel durante a locação, por meio de vistoria final acompanhada pelo réu, é incabível atribuir a ele a responsabilidade pelo pagamento de todos os custos para a reforma do objeto da locação. Todavia, diante do estabelecido no §4o, da cláusula 10 do contrato, segundo a qual o réu se comprometeu a devolver o imóvel pintado, e não tendo ele sequer alegado o cumprimento de tal obrigação, os custos relacionados à pintura do imóvel deverão ser por ele suportados.
Diante da rescisão antecipada e imotivada do contrato, a condenação ao pagamento da multa proporcional era medida que se impunha.
Recurso parcialmente provido, rejeitadas as preliminares.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000753093
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível no 1003816-97.2018.8.26.0565, da Comarca de São Caetano do Sul, em
que é apelante VANDERLEI OLIVEIRA DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA),
é apelada MARLENE VITALIS.
ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitaram as
preliminares e deram provimento parcial ao recurso. V. U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores GOMES VARJÃO (Presidente), CRISTINA ZUCCHI E
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI.
São Paulo, 14 de setembro de 2020.
GOMES VARJÃO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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34a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL No 1003816-97.2018.8.26.0565
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1003816-97.2018.8.26.0565 – RELATOR GOMES VARJÃO
Comarca: SÃO CAETANO DO SUL - 5a VARA CÍVEL.
Apelante: VANDERLEI OLIVEIRA DOS SANTOS (JG).
Apelada: MARLENE VITALIS.
MM(a). Juiz(a) Prolator(a): Dagoberto Jeronimo do Nascimento.
VOTO No 34.551
Locação de imóvel residencial. Ação de cobrança.
As provas pericial e testemunhal que o réu pretendia
produzir eram, como são, irrelevantes para o
desfecho do litígio. Preliminares afastadas.
Não tendo a autora viabilizado a apuração dos
efetivos danos causados ao imóvel durante a
locação, por meio de vistoria final acompanhada pelo
réu, é incabível atribuir a ele a responsabilidade pelo
pagamento de todos os custos para a reforma do
objeto da locação. Todavia, diante do estabelecido no
§4o, da cláusula 10 do contrato, segundo a qual o réu
se comprometeu a devolver o imóvel pintado, e não
tendo ele sequer alegado o cumprimento de tal
obrigação, os custos relacionados à pintura do
imóvel deverão ser por ele suportados.
Diante da rescisão antecipada e imotivada do
contrato, a condenação ao pagamento da multa
proporcional era medida que se impunha.
Recurso
parcialmente
provido,
rejeitadas
as
preliminares.
A r. sentença de fls. 150/154, cujo relatório se adota,
julgou (i) parcialmente procedente o pedido inicial para considerar exaurida a
reparação dos danos causados ao imóvel locado, com a reversão em favor da
autora do valor total e atualizado da caução locatícia, bem como para
condenar o réu a pagar à autora a multa contratual proporcional por

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desocupação antecipada, no importe de R$3.400,00, a ser corrigido
monetariamente pela Tabela Prática desta E. Corte, a partir do ajuizamento, e
acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação (12.06.2018 - fl.
87) e (ii) improcedente a reconvenção. Diante da sucumbência, condenou o
réu ao pagamento das custas, despesas processuais, devidamente corrigidas
a partir de cada desembolso, e dos honorários advocatícios fixados em 15%
do valor atualizado da condenação.
Apela o réu (fls. 157/167). Preliminarmente, sustenta que
o indeferimento da produção das provas pericial e testemunhal por ele
requeridas caracterizou cerceamento de defesa. Alega que a r. sentença é
contraditória, pois acolheu o pedido inicial e rejeitou o pedido reconvencional
sob o fundamento de que ele, réu, não provou suas alegações, mas indeferiu a
produção das provas requeridas. Aduz que tinha como provar, em audiência,
que foi ludibriado pela autora, que pretende reformar totalmente o seu imóvel
às suas expensas. No mérito, argumenta que a vistoria de saída feita
unilateralmente pela autora é nula. Assinala que o d. magistrado a quo ignorou
seu pedido de produção de prova pericial. Assevera que o valor da
indenização pretendida pela autora, para reparação do imóvel, é altíssimo e
está em desacordo com o padrão do objeto da locação, que é bastante
simples. Afirma que foi a autora quem primeiro descumpriu o contrato, uma
vez que deixou de depositar o valor da caução prestada em conta poupança,
em afronta ao disposto no art. 39, §2o, da Lei 8.245/1991. Ressalta que, diante
disso, impõe-se reconhecer que a autora descumpriu o contrato primeiro e, por
isso, a caução prestada deverá ser restituída. Sob tais fundamentos, requer a
anulação da r. sentença ou, subsidiariamente, a sua reforma.
Recurso contrariado (fls. 170/181).
É o relatório.

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Cuida-se de ação por meio da qual a apelada pretende
que o apelante seja condenado a arcar com os custos da reforma do imóvel
locado (R$7.747,73), além da multa proporcional pela rescisão antecipada do
contrato (R$3.400,00), compensando-se parcialmente com a caução prestada,
atualizada (R$6.105,68).
De acordo com a inicial, a apelada locou o imóvel
residencial situado na Avenida Walter Thomé, no 513, no bairro Olímpico, em
São Caetano do Sul/SP, em 03.12.2014 para viger inicialmente até
02.06.2017. Em 10.06.2017, as partes renovaram a avença para viger até
09.12.2019, com aluguel mensal de R$1.700,00. A locação estava garantida
por caução, no valor de R$4.800,00, oferecida desde o primeiro contrato.
A apelada afirmou em, em 12.04.2018, o apelante
devolveu as chaves do imóvel, sem qualquer notificação ou esclarecimento.
Alegou que o imóvel foi devolvido em estado deplorável, conforme demonstra
a vistoria final e as fotografias acostadas, tendo sido necessária a realização
de reforma para repará-lo. Asseverou, ainda, ser devida a multa proporcional
pela rescisão antecipada do contrato.
O apelante apresentou contestação e reconvenção.
Afirmou ser pessoa simples e que desocupou o imóvel na esperança de
receber o valor dado em caução, devidamente atualizado. Alegou que o objeto
da locação estava em bom estado de conservação na ocasião da
desocupação, exceto por um problema de infiltração decorrente da própria
idade do imóvel, não tendo qualquer relação com ação ou omissão sua.
Acrescentou que a vistoria final foi feita unilateralmente pela apelada, que não
o comunicou previamente para que pudesse dela participar. Asseverou que a
apelada realizou diversas alterações no imóvel, inviabilizando a produção de
prova pericial. Requereu, na reconvenção, a restituição do valor dado em

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caução, devidamente atualizado (fls. 95/104).
As preliminares confundem-se com o mérito e serão com
ele apreciadas.
No mérito, o recurso comporta parcial provimento.
Ficou incontroverso que o imóvel foi desocupado em
12.04.2018, ou seja, antes da data prevista para o término da locação.
De acordo com o documento de fl. 27, a vistoria final
ocorreu em 13.04.2018, exclusivamente pela proprietária, ora apelada (fls.
23/27). Não há nos autos qualquer documento que indique que a apelada
tenha notificado o apelante para acompanhar a referida vistoria.
Além disso, a maior parte das fotografias da vistoria final
unilateral foi tirada de ângulos diferentes das fotografias tiradas na vistoria
inicial, de modo que não é possível saber se todos os danos apontados
quando da entrega do imóvel de fato não existiam no início da locação (fls.
28/41 e 46/57).
Assim, não sendo possível afirmar quais dos danos
apontados pela apelada foram, de fato, causados pelo apelante, em
decorrência de mau uso do imóvel, é incabível atribuir a ele a responsabilidade
pela reparação integral do objeto da locação. Isso porque parte dos danos
pode ser anterior à locação e/ou decorrente do uso normal do imóvel (art. 23,
inc. III, da Lei de Locações).
Todavia, diante do estabelecido no §4o, da cláusula 10 do
contrato, segundo a qual o apelante se comprometeu a devolver o imóvel
pintado, e não tendo ele sequer alegado o cumprimento de tal obrigação, os
custos relacionados à pintura do imóvel deverão ser por ele suportados (fls.

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19, 63 e 71)1.
Ademais, ficou incontroverso que o apelante entregou o
imóvel quase 20 meses antes da data acordada, sem qualquer notificação
prévia. Nesse contexto, a condenação ao pagamento da multa contratual
proporcional era medida que se impunha (§único, cláusula 14 fl. 13).
Nesse contexto, fica evidente que as provas que o
apelante pretendia produzir eram, como são, irrelevantes para o desfecho do
litígio. Consigne-se que o próprio apelante afirmou, na contestação, que a
reforma do imóvel inviabilizou a produção de prova pericial (fl. 99, último
parágrafo).
Impende consignar que o fato da apelada não ter
depositado o valor da garantia em conta poupança não impediu a atualização
no montante no período, pelos índices aplicáveis. Portanto, não havendo
qualquer prejuízo ao apelante, incabível reconhecer o descumprimento
contratual por parte da apelada.
Por fim, releva salientar que o apelante não pode se
eximir do cumprimento das obrigações assumidas por ser pessoa simples e de
pouca instrução. Se o apelante não tinha condições de entender a dimensão
das obrigações que estava assumindo, deveria ter procurado ajuda
profissional, como fez para defender-se na presente demanda.
Ante o exposto, rejeitadas as preliminares, dou parcial
provimento ao recurso para reformar parcialmente a r. sentença e atribuir ao
réu, ora apelante, a responsabilidade pelo pagamento apenas (i) dos custos
com a pintura do imóvel, a ser acrescidos de atualização monetária pela
Tabela Prática desta E. Corte, desde os respectivos desembolsos, e de juros
1 Material (R$669,94) + Mão de obra (R$2.300,00) = R$2.969,94

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1003816-97.2018.8.26.0565 – RELATOR GOMES VARJÃO
de mora de 1% ao mês, a partir da citação e (ii) da multa contratual
proporcional pela rescisão antecipada, no valor R$3.400,00, a ser corrigido
monetariamente pela Tabela Prática desta E. Corte, a partir do ajuizamento, e
acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação. Tais valores
deverão ser compensados com o valor da caução oferecida pelo apelante, no
início da locação (R$4.800,00, em 03.12.2014 - fl. 16), devidamente atualizado
na forma do contrato até a data da efetiva compensação. Com fundamento no
§11, do art. 85, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência
para 17% do valor atualizado da condenação, observada a gratuidade da
justiça concedida ao réu, ora apelante.
É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
Relator