Tribunal: TJSP
Processo: 1048138-72.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-19
Data de publicação: 2020-03-19

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA AJUIZADA PELO COMPRADOR - LOTE DE TERRENO, SEM BENFEITORIA – - RESCISÃO QUE É DIREITO DO COMPRADOR, INDEPENDENTE DO MOTIVO, LIMITANDO-SE A DISCUSSÃO AO QUANTUM A SER RESTITUÍDO - PERDIMENTO DOS VALORES PAGOS QUE NÃO É PERMITIDO - SÚMULA 1 DESTE TJSP – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS - ABUSIVA RETENÇÃO ACIMA DESTE PERCENTUAL –

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA AJUIZADA PELO COMPRADOR - LOTE DE TERRENO, SEM BENFEITORIA – - RESCISÃO QUE É DIREITO DO COMPRADOR, INDEPENDENTE DO MOTIVO, LIMITANDO-SE A DISCUSSÃO AO QUANTUM A SER RESTITUÍDO - PERDIMENTO DOS VALORES PAGOS QUE NÃO É PERMITIDO - SÚMULA 1 DESTE TJSP – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS - ABUSIVA RETENÇÃO ACIMA DESTE PERCENTUAL – ENTENDIMENTO DA CÂMARA – CONTRATO CELEBRADO EM 2015 - IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.768/2018 – CONTRATO QUE NÃO INFORMOU PREVIAMENTE O COMPRADOR DO PREÇO TOTAL DA AQUISIÇÃO DA UNIDADE AUTÔNOMA, COM O DEVIDO DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO - ADEQUAÇÃO À TESE FIRMADA PELO STJ PARA OS TEMAS EM JULGAMENTO DOS RECURSOS REPETITIVOS (TEMAS 938 E 939) – RETENÇÃO A ESSE TÍTULO INDEVIDA – JUROS DE MORA - RECURSO REPETITIVO No 1740911/DF - TESE NO SENTIDO DE QUE A RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DO COMPRADOR, OS JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – DADO PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO PARA DETERMINAR A INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000203804
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1048138-72.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante SPE
BADY 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, é apelado SAID SOUZA SILVA
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente sem voto), THEODURETO
CAMARGO E ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 19 de março de 2020.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1048138-72.2018.8.26.0576 -Voto no 21151 - SLB
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VOTO No 21151
APELAÇÃO No: 1048138-72.2018.8.26.0576
COMARCA: SPE BADY 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
APTE: SAID SOUZA SILVA MARCOS ROBERTO PEREIRA DOS SANTOS
JUIZ DE 1a INSTÂNCIA: Dr. SANDRO NOGUEIRA DE BARROS LEITE
APELAÇÃO AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA AJUIZADA PELO COMPRADOR -
LOTE DE TERRENO, SEM BENFEITORIA - RESCISÃO
QUE É DIREITO DO COMPRADOR, INDEPENDENTE DO
MOTIVO, LIMITANDO-SE A DISCUSSÃO AO QUANTUM A
SER RESTITUÍDO - PERDIMENTO DOS VALORES PAGOS
QUE NÃO É PERMITIDO - SÚMULA 1 DESTE TJSP

RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS - ABUSIVA
RETENÇÃO
ACIMA
DESTE
PERCENTUAL

ENTENDIMENTO DA CÂMARA CONTRATO CELEBRADO
EM 2015 - IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.768/2018

CONTRATO QUE NÃO INFORMOU PREVIAMENTE O
COMPRADOR DO PREÇO TOTAL DA AQUISIÇÃO DA
UNIDADE AUTÔNOMA, COM O DEVIDO DESTAQUE DO
VALOR DA COMISSÃO - ADEQUAÇÃO À TESE FIRMADA
PELO STJ PARA OS TEMAS EM JULGAMENTO DOS
RECURSOS REPETITIVOS (TEMAS 938 E 939) RETENÇÃO
A ESSE TÍTULO INDEVIDA JUROS DE MORA - RECURSO
REPETITIVO No 1740911/DF - TESE NO SENTIDO DE QUE A
RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA POR
INICIATIVA DO COMPRADOR, OS JUROS DE MORA
INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DADO
PROVIMENTO
PARCIAL
DO
RECURSO
PARA
DETERMINAR A INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA A
PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO
A sentença de fls. 105/109, cujo relatório se adota, julgou
parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato de
compra e venda e condenou a ré a devolver os valores pagos, com retenção
de 20% para ressarcimento das despesas, além de eventuais valores devidos

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a título de IPTU e taxa condominial, com incidência de juros a partir da
citação.
Apela a ré, a fls. 116/126, alegando que o percentual de
retenção de 20% sobre o valor pago não cobre as despesas administrativas,
nem a comissão de corretagem paga. Pede que a retenção seja majorada para
25% dos valores pagos.
Alega que arcou com o pagamento de comissão de corretagem
de 3% do valor do imóvel, já embutido no preço, no valor de R$ 1.549,27
para o lote 9 e R$ 1.795,84 para o lote 10, conforme nota fiscal e relatório a
fls. 71/73.
Acrescenta que há previsão contratual para ressarcimento do
valor pago a título de comissão de corretagem no caso de rescisão do
contrato, inciso II, 1o da cláusula 5a, redigida de forma clara, nos termos da
tese do Resp. 1.599.511/SP. Invoca a nova lei do distrato.
Entende que os juros de mora devam incidir a partir do
trânsito em julgado.
Pede a reforma da sentença para majorar o percentual para
25% dos valores pagos, além da retenção de 3% sobre o valor do contrato, a
título de comissão de corretagem, com incidência de juros a partir do trânsito
em julgado.
Em contrarrazões, a fls. 131/140, a parte apelada sustenta a
lisura da sentença.

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É o relatório.
O autor ajuizou ação de rescisão de contrato de cessão de
direitos e obrigações sobre os lotes de terreno 9 e 10, celebrados em
08/07/2014,
Não há insurgência em relação à rescisão contratual.
Segundo o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, “nos
contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em
prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se
nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento,
pleitear a devolução do contrato e a retomada do produto alienado”.
E a Súmula no 1 desta Corte dispõe: “O Compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato
e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
Não merece acolhida a manifestação da apelante pela aplicação
da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) ao caso concreto, eis que a sentença foi
proferida antes de sua vigência, filiando-se esta Turma Julgadora ao
entendimento da irretroatividade do referido diploma legal. Vale dizer,
somente se aplica aos contratos firmados na sua vigência.
Em relação aos percentuais de retenção esta Câmara vem

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reiteradamente decidindo pelo cabimento da retenção de 20% a título de
despesas feitas presumidamente na administração do empreendimento
Entendo que no caso como o dos autos justa a retenção de
20% do valor pago, a título de compensação pelas despesas elencadas na
Súmula 1 deste Tribunal, de modo que não há reparo a ser feito na sentença,
nesse ponto.
O pedido de retenção dos valores pagos a título de comissão de
corretagem não prospera.
Conforme a tese lançada no julgamento do recurso especial
repetitivo n. 1.599.511/SP, representativo da controvérsia:
”1.1.Validade
da
cláusula
contratual
que
transfere
ao
promitente- comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem.”
Como se observa dos contratos a fls. 22/30 e 31/39, não foi
dado destaque que o valor da transação incluía os valores contratados a título
de corretagem. E não há nenhum outro documento que comprove ciência
prévia do comprador quanto ao pagamento a esse título.
Desta forma não atende à exigência determinada pelo STJ para
que se autorize a transferência da responsabilidade do pagamento da

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corretagem ao comprador.
Assim, pelo julgado paradigma, é preciso que o comprador seja
informado previamente também o valor total da negociação, especificando-se
o valor da corretagem, destacado do valor total do negócio, a fim de que se
saiba o quanto se pagou pelo serviço de corretagem, e o quanto se pagou pelo
imóvel.
Portanto, não cabe retenção de valor a esse título.
A questão da incidência dos juros de mora sobre os valores a
serem devolvidos, no caso de rescisão de contrato de compra e venda anterior
à Lei no 13.786/2018, foi dirimida no julgamento proferido sob o regime de
recurso repetitivo, no REsp 1.740.911, de relatoria da Ministra ISABEL
GALLOTTI, nos seguintes termos:
"Tema 1002 (REsp 1740911/DF): Nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em
que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de
mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
Assim, em caso de desistência pelo comprador, os juros de
mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, ante a
ausência de inadimplemento por parte da ré.
Atento ao disposto no § 11 do art. 85 do CPC, majoro os
honorários advocatícios de sucumbência em grau recursal, devidos pela ré ao

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advogado da autora, de 10% para 12% sobre o valor da condenação,
observada a gratuidade concedida ao autor.
Pelo exposto dou provimento parcial ao recurso apenas para
determinar a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.
SILVÉRIO DA SILVEIRA
RELATOR