Tribunal: TJSP
Processo: 1011021-44.2018.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse – Recursos contra sentença de parcial procedência – Cabimento, em parte – Perdimento integral dos valores pagos – Impossibilidade – Percentual de restituição de 80% que se afigura razoável nas circunstâncias, de acordo com o entendimento sedimentado nesta Câmara – Devolução que há de ser realizada em única

Ementa:
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse – Recursos contra sentença de parcial procedência – Cabimento, em parte – Perdimento integral dos valores pagos – Impossibilidade – Percentual de restituição de 80% que se afigura razoável nas circunstâncias, de acordo com o entendimento sedimentado nesta Câmara – Devolução que há de ser realizada em única parcela, nos termos da súmula 2 deste Tribunal de Justiça – Correção monetária incidente a partir de cada desembolso efetuado pelo adquirente – Juros de mora, por se tratar de desistência deste, contados a partir do trânsito em julgado – Lucros cessantes devidos – Comissão de corretagem – Não incidência do entendimento firmado pelo C. STJ em sede de recurso representativo de controvérsia (Tema 0938) – Retenção por acessão e benfeitorias – Necessidade – Recursos parcialmente providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000190414
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011021-44.2018.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é
apelante/apelado RIGHI EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, são
apelados/apelantes VIVIANE CRISTINA CORREIA e AUGUSTO JOVANI DOMINGOS
LIMA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 16 de março de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011021-44.2018.8.26.0577 -Voto no
2
VOTO No: 44430
APEL.No: 1011021-44.2018.8.26.0577
COMARCA: SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
APTE. : VIVIANE CRISTINA CORREIA E OUTRO (JUSTIÇA GRATUITA)
E RIGHI EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
APDO. : OS MESMOS
JUIZ : ALEXANDRE MIURA IURA
CONTRATO IMOBILIÁRIO Ação de rescisão contratual c.c.
reintegração de posse
Recursos contra sentença de parcial
procedência Cabimento, em parte Perdimento integral dos
valores pagos Impossibilidade Percentual de restituição de
80% que se afigura razoável nas circunstâncias, de acordo com o
entendimento sedimentado nesta Câmara Devolução que há de
ser realizada em única parcela, nos termos da súmula 2 deste
Tribunal de Justiça Correção monetária incidente a partir de cada
desembolso efetuado pelo adquirente Juros de mora, por se tratar
de desistência deste, contados a partir do trânsito em julgado
Lucros cessantes devidos
Comissão de corretagem
Não
incidência do entendimento firmado pelo C. STJ em sede de
recurso representativo de controvérsia (Tema 0938) Retenção
por acessão e benfeitorias Necessidade Recursos parcialmente
providos.
Trata-se de apelações contra a sentença, cujo
relatório se adota, que julgou parcialmente procedente ação
de rescisão contratual c.c. reintegração de posse para: (1)
declarar rescindido o contrato existente entre as partes; (2)
decretar a reintegração de posse do imóvel pela autora, que
se sujeita ao pagamento de indenização aos réus, pela
construção erigida de boa fé no terreno, (3) autorizado o
desconto, do montante da indenização a ser paga aos réus pelo
imóvel construído no lote, da comissão de corretagem e do
valor relativo à condenação de 0,5% ao mês, do valor do lote,
a título de aluguel, pelo período do inadimplemento, a partir
de
outubro
de
2015,
até
efetiva
desocupação.
Pela
sucumbência, considerada recíproca, cada parte foi condenada
ao pagamento de honorários advocatícios a favor do advogado
da parte adversa no percentual de 10% sobre o valor da
condenação, mais metade das custas processuais, observada a
gratuidade de justiça deferida aos réus.
Recorre a autora sustentando, em síntese, que por
se tratar de acessão e não de benfeitoria, a construção não
autoriza a retenção do imóvel pelos réus, devendo ser
discutida eventual indenização em ação autônoma. Pugna pela

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devida
atualização
do
valor
relativo
à
comissão
de
corretagem, para efeito de desconto sobre os valores a serem
restituídos
aos
réus.
Requer
sejam considerados
nesse
desconto, os tributos por si recolhidos, PIS, CONFINS, IRPJ e
CONTRIBUIÇÃO SOCIAL, devidamente atualizados, assim como
atualizado o valor do lote, também para efeito de cálculo dos
alugueis devidos.
Recorrem os réus. Alegam cerceamento de defesa
decorrente do julgamento antecipado que lhes tolheu a
oportunidade de produção de provas. No mérito sustentam, em
síntese, fazerem jus, também, à devolução dos valores pagos
na aquisição do imóvel, devidamente corrigidos, e que não
foram considerados pela sentença.
Recursos processados, respondido apenas o da
autora, apesar de ensejada a oportunidade a ambas as partes.
É o relatório.
De nulidade por cerceamento de defesa, nos moldes
aventados em razões recursais pelos réus, não se cogita,
porquanto inocorrente.
A análise da questão sub judice prescinde de
maiores subsídios além dos elementos de prova carreados aos
autos, que se afiguram mais que suficientes. O feito se
encontra regularmente instruído, apto ao seu julgamento pelo
mérito, inclusive nesta sede, não se vislumbrando razão para
suscitar
novos
esclarecimentos
mediante
a
oitiva
de
testemunhas ou de juntada de documentos.
Theotonio Negrão (Código de Processo Civil, 47a
ed., pg. 428), em nota ao artigo 355, faz remissão a
entendimento
jurisprudencial
nesse
sentido.
Isto
é,
“Constantes
dos
autos
elementos
de
prova
documental
suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre
cerceamento
de
defesa
se
julgada
antecipadamente
a
controvérsia” (STJ-4a T., Ag. 14.952-AgRg, Min. Sálvio de
Figueiredo, j. 4.12.91, DJU 3.2.92).
Prosseguindo, quanto ao mérito.
Mediante instrumento particular de compromisso de
venda e compra, de 15/07/2008, os réus adquiriram da autora o
Lote no 29, da Quadra O, do loteamento denominado Residencial
Armando Moreira Righi, por R$42.148,00 (entrada e saldo
restante parcelado em 110 prestações mensais e sucessivas).
Em razão da inadimplência dos adquirentes, a
autora busca resolver esta aquisição em juízo uma vez que

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não obteve composição extrajudicial, apesar de formalizada a
renegociação da dívida, em 21/03/2014, os réus voltaram a
atrasar os pagamentos.
Pois bem.
As partes não se insurgem contra a rescisão
contratual, remanescendo a controvérsia apenas em relação aos
seus efeitos.
Os
réus
são
confessos
quanto
ao
seu
inadimplemento, estando em atraso com os pagamentos desde
30/10/2014, tendo quitado algumas outras parcelas após o
refinanciamento da dívida.
De perdimento integral dos valores por estes
pagos, entretanto, não se pode cogitar, sob pena de se
propiciar enriquecimento indevido à autora.
O entendimento desta 1a Câmara de Direito Privado
é o de que faz jus a parte adquirente, mesmo em caso de sua
desistência,
à
devolução
dos
valores
expendidos
pela
aquisição da unidade habitacional (cf. súmula 1 deste
Tribunal de Justiça), que devem ser atualizados desde o
desembolso de cada uma das parcelas, pela tabela prática
deste TJ, e, por se tratar de mora do adquirente, sofrer a
incidência de juros de mora contados a partir do trânsito em
julgado da ação.
A
jurisprudência
desta
Casa,
em
casos
semelhantes, tem fixado esse percentual de restituição em 80%
(oitenta por cento) das parcelas pagas.
Nesse sentido, confira-se:
“EMENTA: AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES
Interesse
Processual
Existência
Distrato
A retenção
estabelecida e operada foi abusiva, e consequentemente
nula de pleno direito, conforme disposto em norma de
ordem pública (art. 51, IV, CDC), o que pode ser
conhecido em prol do consumidor sem violação ao ato
jurídico perfeito Controle à posteriori Retenção de
20% das importâncias pagas pelo preço Recurso provido
em parte.” (Apelação no 1006900-52.2017.8.26.0562, 4a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, rel. Alcides Leopoldo, j. em 24/08/2018)
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Partes concordam quanto
à resolução do contrato, mas divergem quanto aos seus
efeitos. Elementos de informação constantes dos autos a
indicar que o adquirente que deu causa à extinção, por
impossibilidade
econômica
de
pagamento
do
preço.
Abusividade, contudo, da cláusula penal que previu

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percentual elevado de retenção em favor da alienante
nesta hipótese. Sentença que fixou em 10% das quantias
pagas pelos adquirentes o percentual de retenção a que
a ré faz jus para custeio das despesas administrativas
decorrentes
da
venda.
Devida
a
majoração
desse
percentual
para
20%
dos
valores
recebidos
pela
requerida, conforme iterativa jurisprudência deste
Tribunal. Montante ora estabelecido cobre de modo mais
adequado as despesas administrativas do contrato, sem
prejudicar os compradores. Entendimento pacificado pelo
STJ. Encargos de sucumbência corretamente impostos.
Recurso parcialmente provido.” (TJSP - 1a Câmara de
Direito Privado, Ap. no 1113257-21.2016.8.26.0100 -
Rel. Francisco Loureiro - j. 24/05/2017)
Portanto, o recurso dos réus é parcialmente
provido, para determinar à autora a devolução de 80% dos
valores pagos na aquisição do imóvel.
Esses valores serão devolvidos de uma só vez
(súmula 2 do TJSP), sendo que a correção monetária incide a
partir de cada desembolso efetuado e, por se trará de
inadimplência do adquirente, os juros de mora serão contados
a partir do trânsito em julgado, permitida a compensação do
saldo aqui apurado com a indenização pelos lucros cessantes
(referidos na sentença como “alugueis”) a que faz jus a
autora, a ser verificada em sede de execução do julgado, o
que fica mantido.
Do mesmo modo, do montante a ser devolvido aos
réus (80% dos valores pagos mais indenização pela acessão
erigida no lote de terreno) deve ser descontado o valor pago
pela autora a título de comissão de corretagem, devidamente
atualizado monetariamente pela tabela prática do TJSP.
Isto porque, apesar de a comissão de corretagem
não ter sido transferida aos adquirentes, mas sim arcada pela
vendedora (fl. 50), os réus não se insurgiram quanto a esse
ponto específico da sentença (pleiteando o não desconto desse
valor ficando preclusa a oportunidade de fazê-lo ante o
transito em julgado da decisão), pelo que descabe cogitar da
sua exclusão do percentual de devolução acima referido ou da
indenização a que fazem jus (pela acessão), não incidindo no
caso concreto o entendimento do STJ sobre o tema “comissão de
corretagem,
taxa
SATI
e
congêneres”
(recurso especial
representativo de controvérsia; Tema 0938).
Ainda, não há razão para descontar do percentual
(80%) de devolução dos valores pagos pelos adquirentes, os
tributos
recolhidos
pela
ré
(PIS,
CONFINS,
IRPJ
e

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CONTRIBUIÇÃO SOCIAL), uma vez que a indenização destas
despesas já se encontram inseridas no percentual de retenção
(de 20%) a que faz jus a vendedora.
Igualmente há que ser mantido o direito dos réus
de retenção pelas acessões e benfeitorias realizadas no
imóvel (lote de terreno) até o efetivo reembolso pela autora,
o que também há de ser avaliado em sede de execução do
julgado, não havendo razão, nem lógica, para transferir essa
discussão para ação autônoma, como quer a autora.
Diante do exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso da autora para determinar a incidência da correção
monetária, pela tabela prática do TJSP, sobre (1) a quantia
paga pela vendedora a título de comissão de corretagem,
contada do respectivo desembolso e (2) sobre o valor do lote,
no cálculo dos valores devidos pelos adquirentes a título de
lucros cessantes; tudo para efeito de cálculo do desconto a
ser efetuado sobre os valores a que fazem jus os réus, e DÁ-
SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso dos réus para fixar o
percentual de devolução dos valores pagos pela aquisição do
imóvel em 80% (oitenta por cento) do total pago, valores
esses que devem ser atualizados desde os respectivos
desembolsos pela tabela prática deste TJ, com incidência de
juros de mora contados a partir do trânsito em julgado da
ação.
RUI CASCALDI
Relator