Tribunal: TJSP
Processo: 1007263-62.2014.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Vito Guglielmi
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-30
Data de publicação: 2020-03-03

Ementa:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL. RÉUS QUE RECUSAM O RECEBIMENTO DO PAGAMENTO E PROCEDER COM A TRANSFERÊNCIA DO BEM. AUTOR QUE REALIZOU DEPÓSITO JUDICIAL DO VALOR NOMINAL DESATUALIZADO. IMPOSSIBILIDADE. QUANTUM QUE DEVERIA, NO MÍNIMO, TER SIDO CORRIGIDO MONETARIAMENTE, A FIM DE PRESERVAR SEU PODER DE COMPRA AO CABO DO PERÍODO. ACOLHIMENTO DO PLEITO QUE PRESTIGIARIA O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DOS

Ementa:

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL. RÉUS QUE RECUSAM O RECEBIMENTO DO PAGAMENTO E PROCEDER COM A TRANSFERÊNCIA DO BEM. AUTOR QUE REALIZOU DEPÓSITO JUDICIAL DO VALOR NOMINAL DESATUALIZADO. IMPOSSIBILIDADE. QUANTUM QUE DEVERIA, NO MÍNIMO, TER SIDO CORRIGIDO MONETARIAMENTE, A FIM DE PRESERVAR SEU PODER DE COMPRA AO CABO DO PERÍODO. ACOLHIMENTO DO PLEITO QUE PRESTIGIARIA O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DOS AUTORES. ADEMAIS, HÁ CONTROVÉRSIA, ENTRE AS PARTES, QUANTO AO VALOR EFETIVAMENTE DEVIDO. NÃO CARACTERIZADA A QUITAÇÃO INTEGRAL DO VALOR, IMPRESCINDÍVEL PARA A AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL, QUAL SEJA, A QUITAÇÃO INTEGRAL E INCONTROVERSA. SENTENÇA REFORMADA. PROCESSO EXTINTO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. RECURSO PROVIDO. VOTOS VENCIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000072298
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007263-62.2014.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que são apelantes VITOR
JORGE DE SOUZA ( POR SI E COMO CURADOR DE) e MARIA ELENA DE
SOUSA (JUSTIÇA GRATUITA) (POR CURADOR), são apelados HEBER SILVA
NEVES e ÉVERTON MORENO ARO.
ACORDAM, em 6a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Relator nega provimento ao recurso. 2o e 3o
juízes deram provimento ao recurso. Em prosseguimento, nos termos do art. 942 do
CPC, foram convocados o 4o juiz Des. Paulo Alcides, que acompanha a divergência e o
5o juiz Dr. Costa Netto, que acompanha o relator. Por maioria de votos. Deram
provimento ao recurso. Vencida a relatora e o 5o juiz. Acórdão com o 3o juiz. Declara a
relatora.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores VITO
GUGLIELMI, vencedor, CRISTINA MEDINA MOGIONI, vencida, PAULO
ALCIDES (Presidente), RODOLFO PELLIZARI E COSTA NETTO.
São Paulo, 30 de janeiro de 2020
VITO GUGLIELMI
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL no 1007263-62.2014.8.26.0071
APELANTES: VITOR JORGE DE SOUZA ( POR SI E COMO CURADOR DE) E
MARIA ELENA DE SOUSA (JUSTIÇA GRATUITA)
APELADOS: HEBER SILVA NEVES E ÉVERTON MORENO ARO
COMARCA: BAURU
VOTO No 46.278
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL. RÉUS QUE
RECUSAM O RECEBIMENTO DO PAGAMENTO E
PROCEDER COM A TRANSFERÊNCIA DO BEM. AUTOR
QUE REALIZOU DEPÓSITO JUDICIAL DO VALOR
NOMINAL
DESATUALIZADO.
IMPOSSIBILIDADE.
QUANTUM QUE DEVERIA, NO MÍNIMO, TER SIDO
CORRIGIDO
MONETARIAMENTE,
A
FIM
DE
PRESERVAR SEU PODER DE COMPRA AO CABO DO
PERÍODO.
ACOLHIMENTO
DO
PLEITO
QUE
PRESTIGIARIA O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DOS
AUTORES. ADEMAIS, HÁ CONTROVÉRSIA, ENTRE AS
PARTES,
QUANTO
AO
VALOR
EFETIVAMENTE
DEVIDO.
NÃO
CARACTERIZADA
A
QUITAÇÃO
INTEGRAL DO VALOR, IMPRESCINDÍVEL PARA A
AÇÃO
DE
ADJUDICAÇÃO.
AUSÊNCIA
DE
PRESSUPOSTO
PROCESSUAL,
QUAL
SEJA,
A
QUITAÇÃO INTEGRAL E INCONTROVERSA. SENTENÇA
REFORMADA. PROCESSO EXTINTO SEM JULGAMENTO
DO MÉRITO. RECURSO PROVIDO. VOTOS VENCIDOS.
1.
Trata-se de recurso de apelação, tempestivo e bem
processado, interposto contra sentença que julgou procedente ação de adjudicação
compulsória ajuizada por Heber Silva Neves e Éverton Moreno Aro em face de Vitor
Jorge de Sousa e Maria Elena de Sousa.
Os autores sustentam que firmaram com os réus, em 13

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
de maio de 2005, instrumento particular de compra e venda de imóvel c.c cessão de
direitos, sacramentando a compra e venda do lote de terreno sem benfeitorias, sob a
letra I, da quadra 07, medindo onze metros de frente, por trinta metros de cada lado,
de frente aos fundos, situado no Parque São Geraldo, na Cidade e Comarca de
Bauru, dividindo na frente com a Rua Coronel Luiz Aleixo, objeto da Transcrição no
1.350, do 2o Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Bauru/SP, pelo preço certo de
R$ 20.000,00. Afirmam que ficou ajustado o pagamento da importância de R$
15.000,00 no ato da assinatura e da quantia restante de R$ 5.000,00, assim que fosse
possível a transferência e o registro da propriedade do imóvel, após a ação de
usucapião promovida pelos réus. Sustentam que os réus obtiveram o mandado de
registro do imóvel em 10 de janeiro de 2014 e que, embora notificados, se recusam a
receber a quantia de R$ 5.000,00 e, por consequência, a outorgar a escritura. Por
isso, ajuizaram a presente ação, buscando o depósito da quantia de R$ 5.000,00 e,
posteriormente, a adjudicação compulsória do imóvel indicado na inicial.
O
Magistrado
sentenciante
(fls.
208/215)
julgou
procedente a demanda, para adjudicar, por sentença, em favor dos autores, o lote de
terreno em questão.
Inconformados,
apelam
os
réus
(fls.
217/226).
Sustentam que o pedido de adjudicação compulsória com base no documento
carreado a inicial não poderia ter prosperado, pois não atende os requisitos legais.
Aduzem que o registro deve ser requisito essencial para a adjudicação, pois dele
depende o direito real e a oponibilidade a terceiros. Alegaram que não tinham ciência
de que demoraria nove anos para receber a quantia de R$ 5.000,00, que foram
levados a erro, pois entendiam que enquanto não concretizado o negócio
continuavam donos de um quarto do terreno e por esta proporção é que seria pago ao
final do negócio. Sustentam a evidente desproporção cultural entre os contratantes e
o inequívoco abuso praticado em situação de desigualdade, evidenciando-se um
aproveitamento indevido na celebração de um negócio jurídico, devendo ser
observada a boa-fé dos contratantes. Concluem pela reforma.
Recebido (fl. 232) e processado o recurso, não foram
apresentadas contrarrazões (fls. 234).
A D. Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
desprovimento do apelo (fls. 242/245).
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 251)
É o relatório.
2.
Cuida-se de ação de adjudicação compulsória de imóvel,
objeto de promessa de venda e compra celebrada pelas partes, com o depósito do
valor apontado pelos autores como suficiente à quitação do preço do bem.
Os demandantes, com efeito, celebraram o contrato com
os réus em 13 de maio de 2005 (fls. 13/14), pelo valor total de R$ 20.000,00.
Estipulou-se que o pagamento do preço ocorreria mediante a entrega R$ 15.000,00
no ato da celebração do negócio o que efetivamente ocorreu, diante da narrativa
dos réus , devendo o saldo de R$ 5.000,00 ser quitado pelos adquirentes após assim
que fosse possível a transferência e o registro da propriedade do imóvel. Assim, após
a procedência da ação de usucapião no 0014445-92.2009.8.26.0071 em favor dos
réus, em 10 de janeiro de 2014, que tramitou perante a 7a Vara Cível da Comarca de
Bauru, pretenderam os autores a transferência da propriedade do imóvel, mediante o
pagamento dos R$ 5.000,00 acordados no citado contrato.
Pois
bem.
Incontroverso
que
o
contrato
fora
efetivamente celebrado, bem como que houve o pagamento de R$ 15.000,00 no ato
da assinatura, e que houve negativa dos réus quanto à pretensão do pagamento do
valor restante nominal de R$ 5.000,00 após a procedência da ação de usucapião.
Deste modo, visam os autores, por meio desta ação, a
adjudicação compulsória do bem imóvel. Como ensina Francisco Eduardo Loureiro,
“para que o compromisso de compra e venda gere direito à adjudicação compulsória,
deve preencher determinados requisitos, a saber: a) que o contrato preliminar tenha
sido celebrado com a observância do disposto no art. 462 do Código Civil, ou seja,
que contenha todos os requisitos essenciais do contrato a ser celebrado, com
exceção da forma; b) que do contrato preliminar não conste cláusula de
arrependimento. Caso contrário, as partes terão a possibilidade de desistir da
celebração do negócio definitivo, de modo que não faria sentido admitir a execução
específica, restando ao prejudicado receber o valor da cláusula penal (art. 408 do
CC), as arras (art. 420 do CC) ou indenização por perdas e danos. Lembre-se, porém,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
que a lei e a jurisprudência colocam diversos limites à cláusula de arrependimento e
ao momento em que pode ser alegada; c) que o promitente vendedor esteja em mora;
d) que haja adimplemento da contraprestação devida pelo promitente comprador, se
exigível” (Código Civil Comentado, Coordenador Min. Cezar Peluso, Manole, 5a.
edição, p. 1524).
Contudo, a pretensão dos demandantes não merece
prosperar, visto que o último dos requisitos não restou preenchido, qual seja, o
adimplemento da contraprestação devida. Veja-se que a obrigação de pagamento é
do devedor, e cabe a ele as providências necessárias para sua ocorrência. Havendo
recusa do devedor ao recebimento da quantia que entende devida, deveriam se valer
da providência prevista em lei, qual seja, a consignação em pagamento.
Isso porque a ação de consignação em pagamento é o
procedimento processual especial adequado, utilizado pelo devedor para exonerar-se
de uma obrigação de dar coisa ou de pagar quantia, em face de seu credor. Tal
procedimento está previsto no Capítulo I do Título III do Código de Processo Civil, e
possui um rito processual específico para sua tramitação. Nesse sentido, a lição de
Carlos Roberto Gonçalves: “Não se realizando o pagamento pela falta de cooperação
e anuência do credor, o devedor não se exonera da obrigação (...) o pagamento em
consignação consiste no depósito, pelo devedor, da coisa devida, com o objetivo de
liberar-se da obrigação” (Direito Civil Brasileiro, Teoria Geral das Obrigações, Saraiva,
14a. edição, p. 291).
E não se desconsidera que houve depósito judicial do
montante de R$ 5.000,00 (fls. 34). É que tendo o contrato sido celebrado em maio de
2005, estabelecendo que a integralidade do preço fosse quitada após haver a
possibilidade jurídica de transferência do bem isto é, tão logo obtido êxito na ação
de usucapião mostra-se de todo descabida, após quase 15 anos, a pretensão de
adjudicação através do singelo depósito do valor nominal de R$ 5.000,00.
É que os autores pretendem realizar o depósito sem
qualquer atualização monetária, em completo desprestígio à vedação ao
enriquecimento sem causa e em aberto detrimento dos vendedores do imóvel. Era de
se cogitar, pois, no mínimo, de correção monetária do montante em testilha por não

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
se tratar de plus agregado ao valor histórico do preço, mas de simples mecanismo
para se evitar o minus da corrosão do quantum em face de perdas inflacionárias.
Ademais, verifica-se que a verdadeira celeuma entre as
partes cinge-se precisamente quanto ao montante a ser pago, visto que alegam os
réus ter pactuado a obrigação sob o entendimento de que a eles estava resguardada
a proporção de 25% do imóvel. Ora, por óbvio não houve comprovação da quitação
adequada e integral do preço do imóvel, visto que este ainda está em discussão pelas
partes.
É o quanto basta à conclusão de que não tem lugar o
singelo depósito do valor pretendido em ação de adjudicação compulsória.
Neste sentido, jurisprudência desta Corte:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Ação de
adjudicação
compulsória

Adquirentes
que
reconhecem a existência de saldo devedor, relativo
às parcelas vencidas desde março de 2009

Ausência de repasse do FGTS à alienante Mora das
adquirentes, que enseja a incidência de juros e
encargos da mora
Omissão no envio de boletos
que não justifica a falta de pagamento Consignação
que deveria ter sido requerida quando do vencimento
das prestações, para afastar a mora dos devedores
Insuficiência do valor depositado em juízo, calculado
sem os acréscimos da mora
Pagamento não
comprovado Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1007598-67.2014.8.26.0011;
Relator (a): Marcus Vinicius Rios Gonçalves; Órgão
Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI
- Pinheiros - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
05/03/2018; Data de Registro: 05/03/2018)
Adjudicação
compulsória.
Improcedência.
Reconvenção procedente, condenando a autora ao

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
pagamento aos réus da importância de R$5.000,00,
mantida. Motivação da sentença adotada como
fundamentação do julgamento em segundo grau.
Inteligência do art. 252 do RITJ. Ausência de
pagamento
integral
do
preço,
bem
como
consignação
judicial
do
montante
que
restou
controverso. Pretensão adjudicatória inviabilizada.
Recurso improvido.
(TJSP; Apelação Cível 0023155-62.2010.8.26.0590;
Relator (a): Edson Luiz de Queiróz; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro de São Vicente - 3a.
Vara Cível; Data do Julgamento: 04/12/2012; Data de
Registro: 06/12/2012)
Adjudicação compulsória. Pactuado ocorreu em
2006. Valor faltante fora depositado em 2012, sem
observar a correção monetária, que não é pena, mas
somente atualização da expressão numérica da
moeda.
Quitação
do
preço
não
configurada,
porquanto o pagamento não alcançou a sua
integralidade. Montante depositado é insuficiente.
Ausência de quitação é óbice para a adjudicação
compulsória
pleiteada.
Improcedência
da
ação
mantida. Apelo desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 0004294-44.2012.8.26.0562;
Relator (a): Natan Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador:
4a Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 1a. Vara
Cível; Data do Julgamento: 30/08/2012; Data de
Registro: 05/09/2012)
Destarte, reforma-se a sentença para julgar extinto o
processo, sem exame do mérito, nos termos do artigo 485, inciso IV, do Código de
Processo Civil, visto não ter sido preenchido um dos pressupostos processuais da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
ação de adjudicação compulsória, qual seja, a prova da quitação integral e
incontroversa do preço.
Invertida a sucumbência, ante o resultado, fica a verba
honorária fixada, na forma do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil, em 15% do
valor atualizado da causa.
3.
Nestes termos, por maioria de votos, dá-se provimento
ao recurso.
Vito Guglielmi
Relator designado

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 2210
Apelação Cível no 1007263-62.2014.8.26.0071
Comarca: Bauru
Apelantes: Vitor Jorge de Souza ( por si e como Curador de) e Maria Elena
de Sousa (justiça gratuita)
Apelados: Heber Silva Neves e Éverton Moreno Aro
DECLARAÇÃO DE VOTO
Com o devido respeito aos fundamentos exarados no Voto
do Excelentíssimo Relator Designado, Dr. Vito Guglielmi e, tendo ficado vencida
diante dos votos que prevaleceram no julgamento, peço vênia para expor as razões da
minha divergência.
Trata-se de ação de adjudicação compulsória, julgada
procedente pela r. sentença de fls. 208/215, movida por Heber Silva Neves e Éverton
Moreno Aro em face de Vitor Jorge de Sousa e Maria Elena de Sousa, para
adjudicar, por sentença, em favor dos autores, o lote de terreno sem benfeitorias, sob a
letra I, da quadra 07, medindo onze metros de frente, por trinta metros de cada lado, de
frente aos fundos, situado no Parque São Geraldo, na Cidade e Comarca de Bauru,
dividindo na frente com a Rua Coronel Luiz Aleixo, objeto da Transcrição no 1.350, do
2o Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Bauru/SP. Pela sucumbência, os réus
foram condenados ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios
arbitrados em 20% sobre o valor da causa, observada a gratuidade concedida.
Apelam os réus, arguindo preliminar de impossibilidade
jurídica do pedido, pois o contrato firmado não foi devidamente registrado. No mérito,
sustentam a existência de vício de vontade, pois são pessoas ignorantes e não tinham o
menor entendimento de que receberiam somente R$ 5.000,00 ao final, sem correção,
havendo claro desequilíbrio de condições entre as partes. Sustentam a total incapacidade
civil da apelante, de acordo com o laudo produzido nos autos, sendo certo que não
venderiam o terreno sob a condições de receber apenas no êxito de uma disputa judicial.
Pedem a improcedência da ação (fls. 217/226).
Sem contrarrazões (fls. 234)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo
desprovimento do recurso (fls. 242/245).
Há oposição ao julgamento virtual (fls. 251).
É o relatório.
Com o devido respeito, ouso divergir da decisão da Turma
Julgadora.
Cuida-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada por
Héber Silva Neves e Éverton Moreno Aro em face de Vitor Jorge de Sousa e Maria
Elena de Sousa, alegando, os autores, que firmaram com os réus, em 13 de maio de
2005, instrumento particular de compra e venda de imóvel c.c cessão de direitos,
sacramentando a compra e venda do lote de terreno acima descrito, pelo preço certo de
R$ 20.000,00.
Afirmam que ficou ajustado o pagamento da importância
de R$ 15.000,00 no ato da assinatura e da quantia restante de R$ 5.000,00, assim que
fosse possível a transferência e o registro da propriedade do imóvel.
Sustentam que os réus obtiveram o mandado de registro
do imóvel em 10 de janeiro de 2014 e que, embora notificados, se recusam a receber a
quantia de R$ 5.000,00 e, por consequência, a outorgar a escritura.
Por isso, ajuizaram a presente ação, buscando o depósito
da quantia de R$ 5.000,00 e, posteriormente, a adjudicação compulsória do imóvel
indicado na inicial.
Diante da alegação de incapacidade da corré Maria Elena,
foi determinada a realização de laudo pericial (fls. 67), que atestou pela incapacidade,
diante da existência de sequelas físicas e neurológicas decorrentes de Acidente Vascular
Cerebral (fls. 115/116).
Então, pela decisão de fls. 127/128, foi determinada a
citação da ré na pessoa do réu Vitor, nomeado seu curador, a teor do disposto nos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
artigos 208, §2o, do CPC e 1.775, “caput”, do Código Civil.
A corré Maria Elena, em defesa, arguiu preliminar de
impossibilidade jurídica do pedido. No mérito, sustentou sua incapacidade civil e a
nulidade do contrato firmado.
Já corréu Vitor, em contestação, arguiu preliminar de
impossibilidade jurídica do pedido. No mérito, alegou que não tinha ciência de que
demoraria nove anos para receber a quantia de R$ 5.000,00, que foi levado a erro, sendo
levado a entender que enquanto não concretizado o negócio continuava dono de um
quarto do terreno e por esta proporção é que seria pago ao final do negócio. Sustenta a
evidente desproporção cultural entre os contratantes e o inequívoco abuso praticado em
situação de desigualdade, evidenciando-se um aproveitamento indevido na celebração
de um negócio jurídico, devendo ser observada a boa-fé dos contratantes. Pede a
improcedência da ação.
A r. sentença hostilizada, julgou procedente a ação, nos
seguintes termos:
“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para
adjudicar, por sentença, em favor dos autores, o lote de
terreno sem benfeitorias, sob a letra I, da quadra 07,
medindo onze metros de frente, por trinta metros de cada
lado, de frente ao fundo, situado no Parque São Geraldo,
nesta Cidade e Comarca, dividindo na frente com a Rua
Coronel Luiz Aleixo, objeto da Transcrição no 1.350, do 2o
Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Bauru/SP.
Sucumbentes, condeno os requeridos, solidariamente, ao
pagamento das custas judiciais, despesas processuais e
honorários advocatícios, estes fixados, nos termos do
artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil, em 20%
(vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, mas
isso com as ressalvas do artigo 98, § 3o, do mesmo

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Estatuto, por serem os vencidos beneficiários da
gratuidade da justiça. Com o trânsito em julgado, expeça-
se carta
de
adjudicação, levantando-se, após a
comprovação do registro desta junto ao fólio imobiliário,
o depósito de fls. 34 em favor dos requeridos”.
Respeitando o entendimento do Magistrado de primeira
instância, entendo que a r. sentença merece um pequeno reparo.
De início, a preliminar de impossibilidade jurídica do
pedido não comporta acolhimento.
Como bem decidido em primeira instância, não há
necessidade de que os contratos de compromisso de compra e venda estejam registrados
no Registro de Imóveis para que se proceda à adjudicação compulsória. Neste sentido a
já antiga Súmula no 239 do Egrégio STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se
condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
Como ensina LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR que
“[a] obrigação do promitente vendedor [de outorgar a escritura] decorre do próprio
contrato, tendo ele sido ou não registrado. É uma obrigação de fazer que, inadimplida,
pode perfeitamente ser substituída por decisão judicial, nos termos dos arts. 461, 639 e
641 do Código de Processo Civil (execução de obrigação de fazer pelo rito ordinário
ou sumário) ou, facultativamente, pelo disposto nos arts. 16 e 22 do Decreto-Lei
58/1937 (adjudicação compulsória, pelo rito sumário). (...) O registro seria, apenas, mais
uma garantia ao promitente comprador, que teria assegurada a propriedade contra futura
alienação do promitente vendedor para terceiros em face do direito real oponível erga
omnes” (“Direito Imobiliário”, 6a ed., Rio de Janeiro: Forense, p. 273).
Também nesse sentido, elucida o Em. Des. Cláudio
Godoy, no julgamento da apelação n 0273846-57.2009.8.26.0000, que passo a
transcrever: “E, como se vê, decidiu-se ainda de todo aplicável o enunciado da Súmula
239 do STJ, o que, com efeito, não se altera pela superveniência do CC/02, também
como em outros precedentes este Tribunal já assentou (TJSP, Apelação

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
0025547-14.2009.8.26.0071, Rel. Ramon Mateo Júnior, 7a Câmara de Direito Privado,
j. 24/04/2013; Apelação 0000948-58.2012.8.26.0474, Rel. Enio Zuliani, 4a Câmara de
Direito Privado, j. 31/01/2013; Apelação 0114467-96.2008.8.26.0006, Rel. Salles
Rossi,
8a
Câmara
de
Direito
Privado,
j.
16/01/2013;
Apelação
0104307-35.2005.8.26.0000, Rel. João Carlos Saletti, 10a Câmara de Direito Privado, j.
16/08/2011).
Nesta Câmara observou-se a propósito que: “afasta-se a
carência, porque o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do
compromisso (súmula 239 do STJ). O art. 1417 do Código Civil de 2002, referindo-se
ao registro, repetiu o que constava do art. 22 do Decreto-lei no 58/37, exigência
superada pela jurisprudência, que não pode ser restaurada, ante o princípio geral do
direito da vedação do retrocesso.” (Apelação 0052090-70.2008.8.26.0562, Rel. Paulo
Eduardo Razuk, j. 17/04/2012)
Na verdade, a exigência de coativo cumprimento de
qualquer contrato preliminar encerra efeito interno entre as partes contratantes, por isso
que independe de qualquer registro. Dito de outro modo, os contratantes possuem a
faculdade potestativa de, cumprida sua própria obrigação, exigir o cumprimento do
compromisso da outra sem que isto se sujeito a qualquer registro, a rigor que afeta, isto
sim, a oponibilidade a terceiros.
Tal o que não se altera pela redação quer do artigo 463,
parágrafo único, quer do artigo 1.418, ambos do CC/02. A propósito, deve-se entender,
isto sim, que para opor o compromisso diante de terceiros ou dele se valer, igualmente,
diante de terceiros, o registro se imponha. Não, insista-se, para um contratante exigir do
outro o que, a rigor, nada mais é senão o cumprimento da palavra empenhada,
consequência contratual básica. Diferenciam-se, assim, efeitos internos ou pessoais, de
efeitos extrínsecos ou reais, próprios do compromisso.
Na lição de José Osório, “a possibilidade, portanto, de
pleitear o compromissário a adjudicação compulsória do imóvel deriva do próprio
contrato preliminar gerador de um mero direito de crédito, ou seja, de exigir um certo

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
comportamento da outra parte, uma certa prestação, no caso uma manifestação de
vontade. Ora, tudo isso, como é evidente, ocorre apenas no campo dos direitos pessoais,
direitos relativos que operam somente inter partes, sendo indiferente para esse fim de
exigir a prestação o fato de estar a promessa registrada ou não. Tanto isso é verdade que
o direito à adjudicação compulsória só se perfaz com o pagamento do preço, o que pode
ocorrer antes ou depois do registro, ou mesmo na ausência deste. E o direito real (ou,
como querem outros, a eficácia real do compromisso) surge por ocasião do registro,
esteja o preço pago ou não. Assim, portanto, pode haver direito à execução direta sem
haver direito real, e pode haver direito real sem haver direito à execução direta.”
(Compromisso de venda e compra, 3a ed., Malheiros, 1993, p. 29-30).
Nada, convenha-se, do que se deva considerar alterado
pelos preceitos citados da atual normatização civil. E não por diverso motivo erigiram-
se o Enunciado 30 (“A disposição do parágrafo único do art. 463 do novo Código Civil
deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros”) e o Enunciado 95 (“O
direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido
em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e
venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ)”), ambos do CEJ.
(...)”.
Na mesma esteira, precedentes do E. Tribunal de Justiça
de São Paulo:
“Adjudicação compulsória Juntada de contestação após
a prolação de sentença Decisão que decretou a revelia,
porém analisando os argumentos invocados na peça
defensiva Ausência de prejuízo ao réu Aplicação do
princípio da pas de nullité sans grief no âmbito processual
civil
Precedentes do STJ
Ausência de registro do
instrumento particular de cessão do contrato de compra e
venda Desnecessidade Súmula 239 do STJ Quitação
do preço comprovada nos autos - Apelo desprovido”.
(Apelação no 0335783-68.2009.8.26.0000, 5a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. Fábio Podestá, j. 17/04/2013).
(grifei)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
“APELAÇÃO
-
ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA
Procedência
-
Representação
processual
do
autor
regularizada durante o trâmite do processo - Falta de
registro imobiliário do contrato de compromisso de compra
e venda do imóvel que não se constitui como óbice à
pretensão - Inteligência da Súmula 239 do Superior
tribunal de Justiça - Quitação do preço incontroversa -
Direito à adjudicação do imóvel - Via eleita adequada -
Dificuldade da ré em obter documentação exigida para a
lavratura da escritura que não pode ser oposta ao autor -
Sentença mantida - Recurso improvido. (Apelação no
0149894-95.2010.8.26.0100,
8a
Câmara
de
Direito
Privado, Rel. Des. Salles Rossi, j. 27/06/2012).
Superada a preliminar, no mérito, entendo que melhor
sorte não assiste aos recorrentes.
Os fatos alegados na defesa não têm o condão de afastar a
validade do negócio firmado entre as partes, não ficando caracterizado o vício de
consentimento dos vendedores.
Como bem fundamentou o Ministério Público, em seu
parecer de fls. 205/207, “ (...) Não há que se falar, ainda, na hipótese de vício de
vontade quando da celebração do negócio, inexistindo qualquer indício ou elemento
mínimo nesse sentido, até porque os réus sequer demonstraram interesse em produzir
provas de suas alegações”.
Aliás, a simplicidade alegada dos contratantes não tem o
condão de invalidar o negócio, à evidência. A cláusula relativa ao pagamento do preço é
de fácil entendimento, parte foi realizada à vista, e o restante seria realizado quando
regularizada a documentação do imóvel.
E quanto à incapacidade da corré, bem decidiu o
Magistrado de primeira instância, porque, embora tenha sido declarada incapaz,
conforme laudo de fls. 115/116, não há provas de que à época da avença tal condição já
existia.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Portanto, não há qualquer razão que justifique a não
outorga da escritura do imóvel compromissado aos autores, pois o pagamento da última
parcela, no valor de R$ 5.000,00 estava condicionado à possibilidade de transferência e
registro da propriedade, conforme constou na cláusula 3a, que contém a seguinte
redação: O preço certo e ajustado é de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), que lhe será pago
da seguinte forma: a) R$ 15.000,00 (quinze mil reais) à vista e em dinheiro, através de
depósito bancário na conta corrente indicada pelos VENDEDORES, qual seja, Caixa
Econômica Federal S.A, conta no 1996.013.12512-2, sendo que o mencionado
documento de depósito servirá de recibo; b) E mais R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a ser
pago imediatamente assim que for entregue o competente documento capaz de transferir
e registrar a propriedade do imóvel objeto da presente, aos COMPRADORES”. (fls. 13
- grifei)
E não há qualquer insurgência quanto à data em que a
condição foi alcançada, nos autos da usucapião, embora há que se reconhecer a
lastimável demora na solução da lide, conforme extrato juntado aos autos a fls. 21/22).
Todavia, de ofício, há de se reconhecer que o valor
faltante R$ 5.000,00 deve sofrer correção monetária, pois como se sabe, não
representa qualquer acréscimo, mas apenas a recomposição do poder aquisitivo da
moeda.
Assim, como condição para a expedição da carta de
adjudicação, devem os autores apelados providenciar o depósito da diferença do valor
depositado R$ 5.000,00 corrigidos a partir de 13 de maio de 2005.
Deixo de elevar a verba honorária, pois fixada no máximo
legal permitido.
Por
esta
razão,
pelo
meu
voto,
NEGARIA
PROVIMENTO ao recurso, devendo ser observada a condição acima indicada para a
expedição da carta de adjudicação.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CRISTINA MEDINA MOGIONI
RELATORA SORTEADA

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
Pg. inicial
Pg. final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
8
Acórdãos
Eletrônicos
VITO JOSE GUGLIELMI
FC1836A
9
17
Declarações de
Votos
CRISTINA APARECIDA FACEIRA MEDINA
MOGIONI
FFC167F
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1007263-62.2014.8.26.0071 e o código de confirmação da tabela acima.