Tribunal: TJSP
Processo: 1001031-40.2018.8.26.0638
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-19
Data de publicação: 2020-12-19

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DOS COMPRADORES - REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO - JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – MORA DOS COMPRADORES - PERDA DO SINAL – DESCABIMENTO – ARRAS CONFIRMATÓRIAS - DÉBITOS DE IPTU E

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DOS COMPRADORES - REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO - JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – MORA DOS COMPRADORES - PERDA DO SINAL – DESCABIMENTO – ARRAS CONFIRMATÓRIAS - DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO DEVIDOS A PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE - SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0001048066
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1001031-40.2018.8.26.0638, da Comarca
de Tupi Paulista, em que é apelante LAGO DO TUCUNARÉ
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. EPP, são apelados
NICOLAU JUNIOR PARAENSE PETRILLO e MICHELE FABIANI
PARAENSE PETRILLO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 19 de dezembro de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1001031-40.2018.8.26.0638
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Apelação Cível No 1001031-40.2018.8.26.0638
Apelante: Lago do Tucunaré Empreendimentos Imobiliários Ltda. Epp
Apelados: Nicolau Junior Paraense Petrillo e Michele Fabiani Paraense
Petrillo
Interessado: Village Imóveis Ltda.
(Voto no 27.086)

EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

RESCISÃO
DO
CONTRATO
POR
CULPA
DOS
COMPRADORES - REPOSIÇÃO DAS PARTES AO
“STATUS QUO ANTE”, ADMITIDA A RETENÇÃO DE
20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA
COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO
DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO - JUROS DE MORA A
PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO
MORA DOS
COMPRADORES
-
PERDA
DO
SINAL

DESCABIMENTO
ARRAS CONFIRMATÓRIAS -
DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO DEVIDOS A
PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE - SENTENÇA
MODIFICADA RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 132/135, que julgou extinto o
processo sem resolução de mérito em face de Village
Imóveis Ltda (CPC, art. 485, inciso VI), condenando os
autores nas custas, despesas processuais e honorários
advocatícios de 10% do valor atualizado da causa; julgou
parcialmente procedentes os pedidos em face de Lago do
Tucunaré
Empreendimentos
Imobiliários
Ltda
EPP
para
rescindir
a
compra
e
venda
firmada
pelas
partes
condenando
a
vendedora
na
restituição
de
90%
das
importâncias pagas pelos autores (incluídos o sinal,
IPTU, taxas associativas e de condomínio), com correção
monetária a partir dos desembolsos e juros de mora de 1%
ao mês do trânsito em julgado.

Em razão da sucumbência mínima, a requerida arcará
com
as
custas,
despesas
processuais
e
honorários
advocatícios de 10% do valor líquido restituível.

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Irresignada,
apela
a
construtora
pugnando
pela
retenção de 25% dos pagamentos com inclusão do IPTU,
taxas associativas e do condomínio; perda do sinal, juros
de mora do trânsito em julgado (fls. 140/146).

Comprovado o recolhimento das custas do preparo
(fls. 147/149), sendo o recurso recebido no efeito
devolutivo.
Contrarrazões às fls. 152/159.

Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
1.- SÍNTESE DA DEMANDA
Os autores ajuizaram ação
de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição
de importâncias pagas em face das rés sustentando, em
resumo, que firmaram em 23 de março de 2012 o compromisso
de venda e compra do lote de terreno descrito e
caracterizado na inicial, cujo pagamento no importe de R$
56.261,08 se daria de forma parcelada; desembolsaram R$
37.831,22.

Alegando
dificuldades
financeiras,
pediram
a
rescisão
do
contrato
e
a
restituição
de
90%
dos
pagamentos.
Deferida a liminar para obstar a inscrição dos nomes
dos autores perante os órgãos de proteção ao crédito
(fls. 58/59), as rés contestaram impugnando o pedido
inicial (fls. 71/77 e 93/97).

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A
r.
sentença
julgou
extinto
o
processo
sem
resolução de mérito em face da corré Village julgando
procedente em parte os pedidos em face da compromissária
vendedora.
2.- DO DIREITO
No caso em exame, dúvida não pode
haver de que a rescisão do contrato deu-se por culpa dos
compradores.
No entanto, os encargos financeiros que recaem sobre
as prestações pagas não poderão tornar inviável a
rescisão da compra e venda para os autores.
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto
do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JR (falecido recentemente), a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações
já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço ao promitente comprador (cf. Extinção dos contratos
por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de Janeiro: Ed.
AIDE, p. 259).
O objeto do contrato é o lote de terreno, no qual os
autores não foram imitidos na posse, limitando-se a
discussão ao porcentual dos valores pagos que a eles deve
ser restituído.

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Nesses termos, a retenção pela vendedora de 25% do
que recebera do adquirente é abusiva, porque coloca o
comprador, na qualidade de consumidor, em desvantagem
excessiva (CDC, art. 51).
Na hipótese, esta C. 8a Câmara de Direito Privado
entende ser razoável a dedução de 20% dos valores pagos
quando a rescisão se dá por culpa do compromissário
comprador tendo o condão de ressarcir os vendedores pelos
eventuais prejuízos suportados:
“EMENTA
RESCISÃO
DE
CONTRATO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES - Procedência - Desistência dos
compradores que não constitui óbice para que postule a
rescisão da avença, tampouco a devolução (parcial, no
caso) do quanto adimplido Inteligência das Súmulas 1 e 2
da Seção de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça,
543 do C. STJ e art. 53 do CDC - Descontos previstos no
contrato que se mostram abusivos Sentença que determinou
a devolução de 90% do montante pago - Insurgência da ré-
Restituição de 80% do montante adimplido pela parte
autora que se mostra mais adequado e suficiente para
indenizar a alienante pelo desfazimento do negócio
Precedentes - Sentença reformada Recurso parcialmente
provido” (TJSP, Ap. 1034201-36.2016.8.26.0100, rel. Des.
Salles Rossi, j. em 07.01.2019).
Daí, que a devolução de 80% dos pagamentos deverá
ocorrer em parcela única1, com correção monetária a contar
de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito
em julgado, pois a mora é dos compradores.
1 TJSP, Súmula 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”

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Nesse mesmo sentido: (STJ-3a Seção, REsp 1617652/DF,
rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 26.09.2017).
De outro lado, a r. sentença condenou os apelados na
perda de 10% dos pagamentos efetuados a título de IPTU,
taxas de condomínio e associativas.
Não houve recurso dos compromitentes compradores
contra o correspondente capítulo da r. sentença.
A apelante pugnou pela majoração deste porcentual.
Sem razão, todavia!
Isso porque não restou comprovada a imissão dos
autores na posse precária do imóvel, considerando que a
ré obrigou-se pela cláusula 12a do contrato a realizar as
obras de infraestrutura do loteamento.
Como é sabido, a obrigação pelo pagamento do IPTU,
taxas de condomínio e associativas surge só após a
efetiva imissão na posse (STJ-2a Seção, REsp 1345331/RS,
rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08.04.2015).
De outro lado, as arras são confirmatórias e não
penitenciais porque compõem o preço e, por isso, devem
ser devolvidas aos compradores.
Por fim, no que toca ao atraso dos pagamentos das
prestações até a data de rescisão da compra e venda não
houve pedido contraposto da ré em reconvenção.

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3.
DA SUCUMBÊNCIA - A verba prevista no § 11 do
art. 85 do CPC, no entanto, é indevida, ante o sucesso
parcial do recurso.
4. - CONCLUSÃO
Daí por que se dá provimento em
parte ao recurso.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica