Tribunal: TJPA
Processo: 0801639-35.2020.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-05-12

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. REVELIA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA CONCEDIDA DE OFÍCIO. REVOGAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. MITIGAÇÃO DO PACTA SUNT SERVANDA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 20%. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, determinou a reintegração da posse à autora, fixou restituição de 80% dos valores pagos pela ré revel, reconheceu taxa de fruição, previu indenização por benfeitorias úteis e necessárias a serem apuradas em liquidação e concedeu gratuidade da justiça à demandada de ofício. A apelante requer a revogação da gratuidade, a anulação da condenação por acessões, a manutenção da cumulação da cláusula penal com taxa de fruição, a condenação da ré a encargos tributários, a aplicação integral do contrato e a modificação dos critérios de restituição e encargos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a concessão de gratuidade da justiça de ofício à parte revel; (ii) estabelecer se houve julgamento ultra petita ao reconhecer indenização por benfeitorias ou acessões; (iii) determinar se é possível a cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição e a cobrança de encargos; (iv) verificar a possibilidade de mitigação do pacta sunt servanda e a adequação da retenção de 20% das parcelas pagas; (v) definir o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A gratuidade da justiça depende de requerimento da parte interessada e não pode ser concedida de ofício sem demonstração da hipossuficiência, impondo-se a revogação do benefício concedido à ré revel. 4. O reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias não configura julgamento ultra petita, pois decorre de norma cogente do art. 34 da Lei nº 6.766/79 e pode ser apurado em liquidação, evitando enriquecimento sem causa. 5. A apuração das benfeitorias em liquidação de sentença é adequada quando inexistem provas nos autos acerca das obras realizadas, preservando contraditório e ampla defesa. 6. A taxa de fruição é devida pela ocupação do imóvel pelo comprador inadimplente e pode ser cumulada com cláusula penal compensatória, por possuírem naturezas jurídicas distintas, não havendo bis in idem. 7. A ausência de prova de débitos tributários ou contas de consumo impede a condenação da ré ao pagamento desses encargos. 8. O princípio do pacta sunt servanda não possui caráter absoluto e admite mitigação em contratos de promessa de compra e venda submetidos ao CDC, a fim de preservar o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento sem causa. 9. A retenção de 20% dos valores pagos mostra-se razoável e compatível com a jurisprudência do STJ, sendo adequada a restituição de 80% das parcelas ao comprador inadimplente. 10. A correção monetária deve incidir desde cada desembolso efetuado, enquanto os juros de mora, em rescisão por culpa do comprador, incidem apenas a partir do trânsito em julgado. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A gratuidade da justiça não pode ser concedida de ofício sem requerimento e comprovação da hipossuficiência da parte. 2. O reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias em rescisão de contrato de loteamento não configura julgamento ultra petita e pode ser apurado em liquidação de sentença. 3. A taxa de fruição é cumulável com cláusula penal compensatória quando possuem naturezas jurídicas distintas. 4. A retenção de 20% das parcelas pagas pelo comprador inadimplente é razoável e compatível com a jurisprudência do STJ. 5. Em rescisão contratual por culpa do comprador, a correção monetária incide desde os desembolsos e os juros de mora a partir do trânsito em julgado. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 99, 141 e 492; Lei nº 6.766/79, art. 34; CDC, arts. 4º e 51. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.931.372/RJ, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, j. 13.11.2023; STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2.227.266/RJ, j. 25.09.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0810143-95.2022.8.14.0028, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, j. 15.09.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0007806-72.2018.8.14.0040, j. 30.01.2024. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0801639-35.2020.8.14.0040

APELANTE: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

APELADO: SANDRA RODRIGUES SOUZA

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. REVELIA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA CONCEDIDA DE OFÍCIO. REVOGAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. MITIGAÇÃO DO PACTA SUNT SERVANDA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 20%. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, determinou a reintegração da posse à autora, fixou restituição de 80% dos valores pagos pela ré revel, reconheceu taxa de fruição, previu indenização por benfeitorias úteis e necessárias a serem apuradas em liquidação e concedeu gratuidade da justiça à demandada de ofício. A apelante requer a revogação da gratuidade, a anulação da condenação por acessões, a manutenção da cumulação da cláusula penal com taxa de fruição, a condenação da ré a encargos tributários, a aplicação integral do contrato e a modificação dos critérios de restituição e encargos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a concessão de gratuidade da justiça de ofício à parte revel; (ii) estabelecer se houve julgamento ultra petita ao reconhecer indenização por benfeitorias ou acessões; (iii) determinar se é possível a cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição e a cobrança de encargos; (iv) verificar a possibilidade de mitigação do pacta sunt servanda e a adequação da retenção de 20% das parcelas pagas; (v) definir o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A gratuidade da justiça depende de requerimento da parte interessada e não pode ser concedida de ofício sem demonstração da hipossuficiência, impondo-se a revogação do benefício concedido à ré revel.

4.

O reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias não configura julgamento ultra petita, pois decorre de norma cogente do art. 34 da Lei nº 6.766/79 e pode ser apurado em liquidação, evitando enriquecimento sem causa.

5.

A apuração das benfeitorias em liquidação de sentença é adequada quando inexistem provas nos autos acerca das obras realizadas, preservando contraditório e ampla defesa.

6.

A taxa de fruição é devida pela ocupação do imóvel pelo comprador inadimplente e pode ser cumulada com cláusula penal compensatória, por possuírem naturezas jurídicas distintas, não havendo bis in idem.

7.

A ausência de prova de débitos tributários ou contas de consumo impede a condenação da ré ao pagamento desses encargos.

8.

O princípio do pacta sunt servanda não possui caráter absoluto e admite mitigação em contratos de promessa de compra e venda submetidos ao CDC, a fim de preservar o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento sem causa.

9.

A retenção de 20% dos valores pagos mostra-se razoável e compatível com a jurisprudência do STJ, sendo adequada a restituição de 80% das parcelas ao comprador inadimplente.

10.

A correção monetária deve incidir desde cada desembolso efetuado, enquanto os juros de mora, em rescisão por culpa do comprador, incidem apenas a partir do trânsito em julgado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

A gratuidade da justiça não pode ser concedida de ofício sem requerimento e comprovação da hipossuficiência da parte.

2.

O reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias em rescisão de contrato de loteamento não configura julgamento ultra petita e pode ser apurado em liquidação de sentença.

3.

A taxa de fruição é cumulável com cláusula penal compensatória quando possuem naturezas jurídicas distintas.

4.

A retenção de 20% das parcelas pagas pelo comprador inadimplente é razoável e compatível com a jurisprudência do STJ.

5.

Em rescisão contratual por culpa do comprador, a correção monetária incide desde os desembolsos e os juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 99, 141 e 492; Lei nº 6.766/79, art. 34; CDC, arts. 4º e 51.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1.931.372/RJ, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, j. 13.11.2023; STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2.227.266/RJ, j. 25.09.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0810143-95.2022.8.14.0028, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, j. 15.09.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0007806-72.2018.8.14.0040, j. 30.01.2024.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
Apelação Cível interposto por Residencial Cidade Jardim VI SPE - LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas,
nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos movida em face de SANDRA RODRIGUES SOUZA.

A sentença de primeiro grau, após o reconhecimento da revelia da Apelada, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel localizado na Rua T-11, Quadra 313, Lote 13, Residencial Cidade Jardim, em Parauapebas, Pará, e reintegrando a posse à Apelante. Ademais, a decisão determinou a restituição de 80% dos valores pagos pela Apelada, a condenação da Apelada ao pagamento de taxa de fruição, e a indenização da Apelada por benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação de sentença. Condenou, ainda, a Apelada ao pagamento de custas e honorários advocatícios, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça concedida.

Posteriormente, em sede de Embargos de Declaração opostos pela Apelante, o Juízo
a quo
parcialmente os acolheu para sanar omissão, esclarecendo que "a correção monetária a incidir sobre os valores devidos a título de benfeitorias ou de taxa de fruição deve observar o índice previsto no contrato, devendo ocorrer a partir de cada desembolso”.

A Apelante, inconformada, interpôs o presente recurso de Apelação (ID 25667143), requerendo, em síntese, a reforma da sentença para: (1) revogar a concessão
ex officio
da justiça gratuita à Apelada; (2) anular a sentença no tocante à condenação em indenização por "acessões", por configurar julgamento
ultra petita
e pela distinção entre benfeitorias e acessões; (3) manter a legalidade da cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição, afastando a alegação de
bis in idem
; (4) condenar a Apelada ao pagamento dos débitos tributários e contas de consumo; e (5) fixar a condenação da Apelada ao pagamento de fruição mensal nos parâmetros dispostos no contrato, respeitando o ato jurídico perfeito e a autonomia da vontade.

A Apelada devidamente intimada para apresentar contrarrazões, deixou de se manifestar nos autos (Id. 25667151).

O Ministério Público do Estado se manifestou pela desnecessidade de intervenção do
Parquet
(Id. 28140150).

É o relato do necessário.

VOTO

1.

Análise de admissibilidade

Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos conheço do recurso.

2.

Das Preliminares

2.1

Da Concessão da Justiça Gratuita à Apelada

Sustenta a apelante que a sentença concedeu, de ofício, o benefício da gratuidade da justiça à parte ré, embora esta tenha permanecido revel, sem apresentar requerimento ou qualquer prova de hipossuficiência.

Assiste razão à recorrente.

Com efeito, verifica-se que a sentença (ID 25667139) deferiu a gratuidade de justiça à parte demandada, embora não haja nos autos requerimento expresso, declaração de pobreza ou qualquer elemento probatório apto a evidenciar a incapacidade financeira da apelada.

Nos termos do art. 99 do Código de Processo Civil:

“Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.”

A norma processual é clara ao exigir requerimento da parte interessada, sendo vedada a concessão ex officio, sobretudo quando inexistem elementos mínimos que demonstrem a alegada hipossuficiência.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento:

“o benefício da assistência judiciária gratuita depende de requerimento expresso da parte interessada, não podendo ser concedido de ofício pelo juiz.”
(STJ, AgInt no AREsp 1931372/RJ, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 13/11/2023, DJe 17/11/2023)

Dessa forma, impõe-se a reforma da sentença para revogar a concessão ex officio da gratuidade da justiça.

2.2 Do Julgamento Ultra Petita em Relação às Acessões

Sustenta a apelante que a sentença extrapolou os limites da lide ao determinar a indenização por “acessões”, não previstas no contrato nem pleiteadas pela parte ré. O exame dos autos revela que a ação foi proposta pela autora (ora apelante) para rescindir o contrato e reintegrar-se na posse do imóvel, tendo a ré permanecido revel, sem formular pedidos contrapostos ou reconvencionais.

Todavia, a sentença determinou que a autora indenizasse “benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões)” com fundamento no art. 34 da Lei nº 6.766/79, o qual dispõe que, “em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas”.

Ainda que a expressão “acessões” tenha sido empregada de forma ampla, o conteúdo da decisão encontra amparo legal, tratando-se de mera interpretação sistemática de norma cogente. O direito à indenização por benfeitorias em rescisão de loteamento é matéria de ordem pública, cuja incidência independe de provocação, visando evitar o enriquecimento ilícito.

A jurisprudência deste Tribunal de Justiça é firme nesse sentido. Confira-se:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Residencial

Cidade Jardim Marabá LTDA - SPE contra sentença proferida nos autos da

ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e

indenização por perdas e danos ajuizada em desfavor de Miralice Araújo

Lima, tendo como objeto a aquisição de dois lotes urbanos mediante

contratos de promessa de compra e venda. A sentença julgou parcialmente

procedentes os pedidos autorais, declarando a rescisão contratual,

determinando a reintegração de posse e a devolução parcial das parcelas

pagas, além de reconhecer o direito da ré à indenização por benfeitorias

úteis e necessárias, caso comprovadas em liquidação de sentença, nos

termos do contrato e do art. 34 da Lei nº 6.766/79. A apelante alega

nulidade parcial da sentença por julgamento ultra petita, ao argumento de

que teria havido condenação por “acessões”, sem pedido específico.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar

se a sentença incorreu em julgamento ultra petita ao reconhecer, de forma

condicionada, o direito da parte ré à indenização por benfeitorias (ou

acessões), sem pedido específico nesse sentido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A sentença recorrida não impõe condenação

automática à indenização por acessões, mas apenas prevê eventual apuração

em liquidação de sentença, condicionada à demonstração da efetividade,

necessidade e utilidade das benfeitorias, conforme cláusula 17ª do

contrato e art. 34 da Lei nº 6.766/79.

A referência às “acessões” na sentença não

caracteriza extrapolação dos limites do pedido, pois é utilizada em

sentido intercambiável com “benfeitorias”, conforme interpretação

sistemática do ordenamento jurídico, não implicando violação aos arts. 141

e 492 do CPC.

Ainda que não haja pedido expresso de

indenização por benfeitorias, a jurisprudência admite a existência de

pedido implícito, especialmente quando há elementos nos autos, como provas

documentais e alegações na contestação, que apontam a realização de benfeitorias

no imóvel.

O art. 34, §1º, da Lei nº 6.766/79 assegura o

direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo

adquirente inadimplente, mesmo contra previsão contratual em sentido

contrário, razão pela qual a decisão judicial está amparada em norma

cogente.

A jurisprudência do STJ e dos tribunais

estaduais é firme no sentido de que a indenização por benfeitorias é

condição para a reintegração de posse nos casos em que há comprovação de

que o imóvel foi utilizado como moradia e sofreu melhorias substanciais pelo

possuidor de boa-fé.

O procedimento adotado pela sentença garante o

contraditório e a ampla defesa, ao postergar a definição da indenização

para fase de liquidação, permitindo a instrução probatória adequada e

evitando o enriquecimento sem causa da vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A mera referência a “acessões” na sentença,

quando condicionada à prova de benfeitorias úteis e necessárias, não

configura julgamento ultra petita.

A indenização por benfeitorias úteis e

necessárias pode ser reconhecida judicialmente, ainda que não haja pedido

expresso, quando demonstrado nos autos o requerimento implícito e a

existência de fundamento legal e contratual.

O art. 34, §1º, da Lei nº 6.766/79 impõe a

obrigação de indenizar benfeitorias úteis e necessárias realizadas no

imóvel, ainda que haja disposição contratual em sentido contrário.

A apuração da indenização por benfeitorias em

fase de liquidação de sentença preserva o contraditório, a ampla defesa e

o devido processo legal, não implicando nulidade da decisão. (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0810143-95.2022.8.14.0028 - Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO - 1ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2025-09-15)

Logo, não há julgamento ultra petita, mas mera aplicação da legislação pertinente.

Rejeito a preliminar.

3.

Do Mérito

3.1. Da indenização por benfeitorias

No mérito, a sentença determinou que eventuais benfeitorias úteis e necessárias fossem indenizadas, desde que comprovadas, com apuração em liquidação de sentença.

Tal entendimento mostra-se adequado.

A parte ré permaneceu revel, não havendo qualquer prova documental da realização de obras ou construções no imóvel, tampouco comprovação de regularidade perante os órgãos competentes.

Assim, a apuração em liquidação constitui a solução juridicamente adequada.

A jurisprudência deste Tribunal de Justiça confirma tal entendimento:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – MÉRITO – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

“as benfeitorias úteis e necessárias devem ser apuradas em liquidação de sentença, não sendo cabível condicionar a reintegração de posse ao pagamento prévio da indenização, por se tratar de mera decorrência lógica da rescisão contratua
l.” (TJPA, Apelação Cível nº 0007806-72.2018.8.14.0040, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, 2ª Turma de Direito Privado, julgado em 30/01/2024, publicado em 06/02/2024).Grifei.

Portanto, correta a sentença ao determinar a apuração posterior.

3.2. Da Cláusula Penal - Taxa de Fruição e cobrança tributárias.

A sentença reconheceu a legitimidade da taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel, condicionando sua cobrança à comprovação em liquidação, entendimento que deve ser mantido.

A jurisprudência deste Tribunal é firme no sentido de que a taxa de fruição é devida quando comprovada a posse do imóvel pelo adquirente inadimplente, não configurando enriquecimento sem causa da vendedora.

Além disso, não há bis in idem na cumulação da taxa de fruição com a retenção contratual, por possuírem naturezas jurídicas distintas: a retenção possui caráter compensatório pelas despesas decorrentes da rescisão, enquanto a taxa de fruição tem natureza indenizatória pelo período de indisponibilidade do imóvel.

Nesse sentido, este Tribunal já decidiu:

TJPA — Apelação Cível nº 0006561-26.2018.8.14.0040 — publicado em 06/05/2025 “Tese de julgamento: É válida a cláusula contratual que estipula indenização por fruição do imóvel em caso de inadimplemento, desde que observados os limites legais. A cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição é juridicamente possível, não configurando bis in idem, desde que ambas tenham natureza distinta e previsão contratual. O inadimplemento prolongado do comprador justifica a condenação ao pagamento da taxa de fruição pela ocupação indevida do imóvel.”

No mesmo sentido:

TJPA — Apelação Cível nº 0809275-86.2019.8.14.0040 — publicado em 01/10/2024“É legítima a retenção de até 20% dos valores pagos pelo comprador inadimplente a título de despesas administrativas e multa compensatória. A taxa de fruição pode ser cumulada com a multa compensatória em casos de inadimplemento do comprador, visando evitar o enriquecimento sem causa.”

Assim, correta a sentença ao admitir a cobrança da taxa de fruição mediante comprovação e ao afastar a alegação de bis in idem.

Quanto aos encargos tributários, inexistindo prova de débitos de IPTU ou contas de consumo imputáveis à apelada, correta a sentença ao afastar sua cobrança.

3.3. Da alegada força vinculante do contrato e mitigação do pacta sunt servanda

Sustenta a apelante que o contrato firmado entre as partes deve ser aplicado de forma integral, invocando o princípio do pacta sunt servanda, de modo a impedir a revisão judicial das cláusulas pactuadas.

A pretensão, contudo, não merece acolhida.

Embora o princípio da força obrigatória dos contratos constitua pilar das relações negociais, é assente que não possui caráter absoluto, podendo ser mitigado, especialmente em contratos de promessa de compra e venda de loteamento, quando necessário para preservar o equilíbrio contratual, a boa-fé objetiva e evitar enriquecimento sem causa.

A jurisprudência tem reiteradamente reconhecido a mitigação do pacta sunt servanda em relações contratuais dessa natureza, sobretudo sob a incidência do Código de Defesa do Consumidor:

TJSP — Apelação Cível nº 1006338-51.2024.8.26.0577 — publicado em 11/02/2025 “Previsão contratual excessivamente onerosa ao consumidor. Aplicabilidade do CDC. Mitigação do pacta sunt servanda para proteção da parte hipossuficiente.”

No mesmo sentido, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça consolidou a matéria por meio da Súmula nº 543, segundo a qual:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Tal entendimento foi reiterado recentemente:

STJ — AgInt no AREsp 2.227.266/RJ — publicado em 25/09/2024
“A Segunda Seção do STJ editou a Súmula n. 543, determinando a restituição parcial das parcelas pagas quando a rescisão ocorrer por culpa do comprador.”

Assim, a revisão das cláusulas contratuais promovida pela sentença não viola o princípio pacta sunt servanda, mas constitui legítimo controle judicial de equilíbrio contratual, em consonância com a jurisprudência consolidada.

3.4 Da restituição de 80% dos valores pagos (retenção de 20%)

Sustenta a apelante que a sentença não observou a forma contratual de restituição, requerendo a aplicação integral das cláusulas pactuadas.

Sem razão.

A sentença fixou a devolução de 80% dos valores pagos, com retenção de 20%, percentual que se mostra razoável, proporcional e plenamente compatível com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Com efeito, o STJ tem reiteradamente afirmado que a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos é adequada para compensar despesas administrativas decorrentes do desfazimento do contrato.

Nesse sentido:

STJ — AgInt no AREsp 2.227.266/RJ — publicado em 25/09/2024
“Mostra-se razoável a retenção pela promitente vendedora de 20% das parcelas pagas relativas ao bem, posto que suficientes para cobrir os custos administrativos decorrentes do desfazimento do negócio.”

No mesmo sentido, a jurisprudência dos tribunais estaduais:

TJSP — Apelação Cível nº 1152841-51.2023.8.26.0100 — publicado em 10/12/2024 “Cláusula contratual que fixava retenção de 50% considerada abusiva. Retenção reduzida para 20% dos valores pagos, percentual adequado para compensar despesas administrativas e evitar enriquecimento sem causa, conforme jurisprudência do STJ que estabelece parâmetro entre 10% e 25%.”

Dessa forma, a restituição de 80% dos valores pagos, com retenção de 20%, encontra-se em plena consonância com os parâmetros jurisprudenciais, não havendo razão para reforma da sentença.

3.5 Dos juros de mora e correção monetária

A apelante sustenta que os juros deveriam incidir apenas após o trânsito em julgado.

A pretensão merece acolhimento parcial apenas para esclarecimento da natureza dos consectários legais.

A correção monetária constitui mera recomposição do valor da moeda, razão pela qual deve incidir desde cada desembolso efetuado pelo comprador, entendimento pacífico na jurisprudência.

Quanto aos juros de mora, tratando-se de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, não há mora anterior da vendedora, de modo que os juros devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da condenação.

A jurisprudência é pacífica nesse sentido:

TJSP — Apelação Cível nº 1152841-51.2023.8.26.0100 — publicado em 10/12/2024 “Restituição do saldo remanescente à parte compradora, com correção monetária desde os desembolsos e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.”

Assim, a sentença deve ser mantida quanto à correção monetária desde cada desembolso, e quanto aos juros de mora, observada a incidência a partir do trânsito em julgado, conforme já estabelecido pelo juízo de origem.

4. Dispositivo

Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER
o recurso
e DAR PARCIAL PROVIMENTO
à apelação, apenas para revogar a concessão ex officio da gratuidade de justiça à parte apelada, mantendo-se inalterada a sentença em seus demais termos.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 19/05/2026