Tribunal: TJPA
Processo: 0829922-27.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-27

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DE VALORES. RETENÇÃO DE 25%. ARRAS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA 938/STJ. TAXA SATI. ABUSIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE POSSE. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por STATUS CONSTRUÇÕES LTDA e RENAN DA SILVA NEVES contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia paga, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinou a restituição dos valores pagos com retenção de 25%, afastou a taxa de fruição e condenou à devolução da comissão de corretagem e da taxa SATI . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) definir se é legítima a rescisão contratual por iniciativa do comprador; (ii) estabelecer o percentual adequado de retenção das parcelas pagas; (iii) determinar se é possível a retenção integral das arras cumulada com cláusula penal; (iv) verificar a validade da cobrança da comissão de corretagem; (v) aferir a legalidade da taxa SATI; e (vi) analisar a incidência da taxa de fruição . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O ordenamento jurídico admite o direito potestativo do comprador de resilir o contrato, assegurando a restituição das parcelas pagas, de forma parcial quando ele dá causa à rescisão, conforme Súmula 543 do STJ. 4. A retenção de 25% dos valores pagos mostra-se adequada, proporcional e alinhada à jurisprudência do STJ para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, compensando despesas administrativas e operacionais. 5. A retenção integral das arras cumulada com percentual de retenção configura bis in idem, violando a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa, devendo as arras integrar a base de cálculo da retenção global. 6. A restituição da comissão de corretagem é devida quando não há informação prévia e destacada ao consumidor, em desacordo com o Tema 938 do STJ e o dever de transparência do CDC. 7. A cobrança da taxa SATI é abusiva por se tratar de serviço vinculado ao contrato principal, devendo os valores ser integralmente restituídos, conforme entendimento consolidado do STJ. 8. A taxa de fruição é indevida na ausência de imissão na posse ou uso efetivo do imóvel, pois sua cobrança pressupõe fruição econômica comprovada. IV. DISPOSITIVO Recursos desprovidos. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 418, 420, 422 e 884; CDC, art. 6º, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938 (REsp 1.599.511/SP); STJ, REsp 1.820.330/SP; TJPA, Apelação Cível nº 0822842-12.2021.8.14.0301; TJPA, Apelação Cível nº 0804682-48.2018.8.14.0040; TJPA, Apelação Cível nº 0804173-20.2018.8.14.0040. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer e negar provimento aos recursos de Apelação, na conformidade do voto da relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0829922-27.2021.8.14.0301

APELANTE: STATUS CONSTRUCOES LTDA, RENAN DA SILVA NEVES

APELADO: RENAN DA SILVA NEVES, STATUS CONSTRUCOES LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DE VALORES. RETENÇÃO DE 25%. ARRAS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA 938/STJ. TAXA SATI. ABUSIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE POSSE. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas por STATUS CONSTRUÇÕES LTDA e RENAN DA SILVA NEVES contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia paga, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinou a restituição dos valores pagos com retenção de 25%, afastou a taxa de fruição e condenou à devolução da comissão de corretagem e da taxa SATI .

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há seis questões em discussão: (i) definir se é legítima a rescisão contratual por iniciativa do comprador; (ii) estabelecer o percentual adequado de retenção das parcelas pagas; (iii) determinar se é possível a retenção integral das arras cumulada com cláusula penal; (iv) verificar a validade da cobrança da comissão de corretagem; (v) aferir a legalidade da taxa SATI; e (vi) analisar a incidência da taxa de fruição .

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O ordenamento jurídico admite o direito potestativo do comprador de resilir o contrato, assegurando a restituição das parcelas pagas, de forma parcial quando ele dá causa à rescisão, conforme Súmula 543 do STJ.

4.

A retenção de 25% dos valores pagos mostra-se adequada, proporcional e alinhada à jurisprudência do STJ para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, compensando despesas administrativas e operacionais.

5.

A retenção integral das arras cumulada com percentual de retenção configura bis in idem, violando a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa, devendo as arras integrar a base de cálculo da retenção global.

6.

A restituição da comissão de corretagem é devida quando não há informação prévia e destacada ao consumidor, em desacordo com o Tema 938 do STJ e o dever de transparência do CDC.

7.

A cobrança da taxa SATI é abusiva por se tratar de serviço vinculado ao contrato principal, devendo os valores ser integralmente restituídos, conforme entendimento consolidado do STJ.

8.

A taxa de fruição é indevida na ausência de imissão na posse ou uso efetivo do imóvel, pois sua cobrança pressupõe fruição econômica comprovada.

IV. DISPOSITIVO

Recursos desprovidos.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts.
418, 420, 422 e 884; CDC, art. 6º, III.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938 (REsp 1.599.511/SP); STJ, REsp 1.820.330/SP; TJPA, Apelação Cível nº 0822842-12.2021.8.14.0301; TJPA, Apelação Cível nº 0804682-48.2018.8.14.0040; TJPA, Apelação Cível nº 0804173-20.2018.8.14.0040.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer e negar provimento aos recursos de Apelação, na conformidade do voto da relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de
recursos de apelação cível interpostos por STATUS CONSTRUÇÕES LTDA e por RENAN DA SILVA NEVES
, ambos irresignados com a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA,
nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Quantia Paga, ajuizada por RENAN DA SILVA NEVES em face de STATUS CONSTRUÇÕES LTDA.

A decisão recorrida, lançada ao id 13349879, posteriormente integrada pela decisão de id 13349885, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: (i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes; (ii) confirmar a tutela de urgência anteriormente concedida; (iii) afastar a incidência de cláusula de fruição do imóvel, ao fundamento de que o autor não foi imitido na posse do bem; e (iv) condenar a requerida à restituição dos valores pagos pelo autor, com retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de cláusula penal, determinando, ainda, a devolução integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, em observância ao entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938.

Em suas razões recursais (id 13349889), a empresa STATUS CONSTRUÇÕES LTDA sustenta, em síntese: (i) a inexistência de direito à devolução integral das arras, sob o argumento de que, nos termos dos arts. 418 e 420 do Código Civil, tais valores possuem natureza indenizatória e devem ser integralmente retidos em caso de resolução contratual por iniciativa do comprador; (ii) a validade das cláusulas contratuais que preveem a retenção das arras e dos valores pagos a título de corretagem e SATI; (iii) que a sentença, ao determinar a restituição desses valores, violou o pacta sunt servanda e desconsiderou previsão expressa contratual; e (iv) ao final, requer a reforma da sentença para excluir da condenação a devolução das arras, da comissão de corretagem e da taxa SATI, com a consequente improcedência parcial dos pedidos iniciais.

Por sua vez, o autor RENAN DA SILVA NEVES interpôs recurso de apelação (id 13349887), arguindo, em síntese: (i) a necessidade de reforma da sentença para majorar o percentual de restituição dos valores pagos, defendendo o direito à devolução de, no mínimo, 90% (noventa por cento) das quantias desembolsadas; (ii) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com reconhecimento da abusividade das cláusulas contratuais que impõem retenções excessivas; (iii) a incidência da Súmula nº 543 do STJ, no sentido de que a restituição deve ocorrer de forma imediata e substancial; (iv) a impossibilidade de retenção significativa diante da ausência de culpa da fornecedora na rescisão, mas com necessidade de moderação da cláusula penal; e (v) ao final, requer a reforma da sentença para condenar a requerida à devolução de percentual superior ao fixado, aproximando-se de 90% dos valores pagos.

Foram apresentadas contrarrazões por ambas as partes. O autor RENAN DA SILVA NEVES, em suas contrarrazões ao recurso da ré (id 13349894), defende: (i) a manutenção integral da sentença; (ii) a abusividade das cláusulas contratuais que restringem a devolução de valores; (iii) a inaplicabilidade do pacta sunt servanda em contratos de adesão regidos pelo CDC; e (iv) a necessidade de restituição das quantias pagas, inclusive corretagem e SATI, conforme orientação consolidada do STJ, requerendo o desprovimento do recurso da ré.

De outro lado, a empresa STATUS CONSTRUÇÕES LTDA apresentou contrarrazões ao recurso do autor (id 13349895), sustentando: (i) a legalidade da retenção de 25% dos valores pagos, em consonância com a jurisprudência dominante; (ii) a impossibilidade de devolução de 90% das quantias, sob pena de enriquecimento sem causa do consumidor; (iii) a validade das cláusulas contratuais livremente pactuadas; e (iv) ao final, pugna pelo desprovimento do recurso do autor, com a manutenção da sentença nos termos em que proferida.

É o relatório.

VOTO

1.
1.
Pressupostos de admissibilidade

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos.

2.
2.
Mérito

De início, ressalte-se que, conquanto manejados de forma autônoma, os apelos versam sobre a mesma relação jurídica material e impugnam capítulos idênticos da sentença , recomendando-se, por imperativo de coerência sistêmica e economia processual, o
julgamento conjunto
, sem prejuízo do enfrentamento individualizado de todas as teses deduzidas pelas partes.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal circunscreve-se à análise dos seguintes pontos: (i) legitimidade da rescisão contratual por iniciativa do comprador; (ii) percentual de retenção das parcelas pagas; (iii) regime jurídico das arras; (iv) restituição da comissão de corretagem; (v) devolução da taxa SATI; e (vi) incidência de taxa de fruição.

2.1

Da rescisão contratual e da retenção (apelo do autor)

Não há controvérsia quanto ao fato de que a rescisão contratual foi postulada por RENAN DA SILVA NEVES, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, circunstância reconhecida na sentença.

O ordenamento jurídico pátrio admite, de forma pacífica, o direito potestativo do promitente comprador de resilir o contrato de promessa de compra e venda, ainda que existente cláusula de irrevogabilidade, submetendo-se, contudo, às consequências jurídicas decorrentes do desfazimento.

A matéria encontra-se sedimentada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas (...), parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

No que concerne ao percentual de retenção, o Superior Tribunal de Justiça, em reiterados julgados, consolidou entendimento no sentido de que, em contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, a retenção deve situar-se, ordinariamente, entre 10% e 25%, sendo este último o parâmetro prevalente.

Nesse sentido, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.820.330/SP, assentou que:

“Nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, a retenção de 25% revela-se adequada para compensar despesas administrativas e operacionais decorrentes da resolução contratual por iniciativa do comprador.” (julgado em 01/12/2020)

A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Pará alinha-se integralmente a esse entendimento.

Com efeito, na Apelação Cível nº 0822842-12.2021.8.14.0301, Rel. Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães, julgamento recente (publicado em 2025), consignou-se:

“APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. (...) O comprador que dá causa à rescisão faz jus à devolução das parcelas pagas, admitida retenção de até 25% para ressarcimento das despesas do vendedor.”

No mesmo sentido, a 3ª Turma de Direito Privado do TJPA, no julgamento da Apelação Cível nº 0804682-48.2018.8.14.0040, Rel. Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos, julgado em 11/11/2025, assentou:

“APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO. PERCENTUAL.
(...) Mostra-se razoável a retenção de até 25% do total pago, conforme entendimento consolidado do STJ, para compensar despesas administrativas e operacionais
.”

Diante desse contexto, a retenção de 25% fixada pelo juízo de origem revela-se adequada, proporcional e alinhada à jurisprudência dominante, não havendo espaço para a majoração pretendida pelo autor.

2.2 Das arras (apelo da ré)

A recorrente STATUS CONSTRUÇÕES LTDA. sustenta a possibilidade de retenção integral das arras, cumulativamente à retenção percentual.

Todavia, a pretensão não merece ser acolhida.

Consoante esclarecido na decisão integrativa de id 61204628, os “valores efetivamente pagos” abrangem inclusive as arras, sobre os quais incide a retenção global de 25%, afastando-se, portanto, qualquer possibilidade de retenção autônoma.

A admissão de retenção integral das arras, cumulada com a cláusula penal percentual, configuraria bis in idem sancionatório, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).

A orientação do STJ, notadamente no REsp 1.820.330/SP, reforça que a retenção de 25% já contempla a compensação global devida ao vendedor, não sendo admissível a cumulação com penalidades adicionais.

2.3 Da comissão de corretagem

A sentença determinou a restituição da comissão de corretagem em razão da
ausência de informação adequada ao consumidor
, conforme expressamente consignado no decisum.

A matéria encontra-se disciplinada pelo
Tema 938 do STJ
, cuja tese estabelece:

“Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP).”

O Tribunal de Justiça do Pará, no já citado precedente da Apelação Cível nº 0822842-12.2021.8.14.0301, assentou:

“A validade da transferência da comissão de corretagem ao comprador pressupõe informação prévia e destacada do valor cobrado, em observância ao dever de transparência previsto no art. 6º, III, do CDC.”

No caso concreto, o juízo de origem reconheceu expressamente e de forma correta a inexistência de destaque do valor da corretagem no preço global da unidade, caracterizando falha no dever de informação.

Diante disso, a restituição da corretagem constitui consequência lógica e necessária, em estrita observância ao entendimento vinculante do STJ.

2.4. Da taxa SATI

A restituição da taxa SATI igualmente deve ser mantida.

O STJ, no mesmo
Tema 938
, firmou entendimento no sentido da
abusividade da cobrança de serviços de assessoria técnico-imobiliária
vinculados ao contrato principal. Vejamos:

(...) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP) (...)

Assim, correta a sentença ao determinar a devolução integral dos valores pagos a esse título.

2.5. Da taxa de fruição

A sentença afastou a incidência da taxa de fruição, sob o fundamento de ausência de imissão na posse do imóvel.

A jurisprudência do TJPA admite a cobrança de taxa de fruição apenas quando há efetiva utilização do bem. Nesse sentido, cito o seguinte precedente

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. LOTE URBANO. NÃO COMPROVAÇÃO DE EDIFICAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE FRUIÇÃO EFETIVA DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos

Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação

de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e

danos. O juízo de origem rescindiu o contrato de compromisso de compra e

venda de lote urbano firmado entre as partes, determinando a reintegração

da autora na posse do imóvel e a restituição de 80% dos valores pagos, com

retenção de 10% a título de despesas administrativas e 10% como multa

compensatória. Rejeitou, contudo, o pedido de condenação da parte ré ao

pagamento de taxa de fruição pela ocupação do imóvel, por entender

configurada a cumulação indevida com a cláusula penal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se é

admissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de

fruição prevista contratualmente; e (ii) determinar se é devida a

indenização por taxa de fruição no caso de imóvel não edificado e sem

prova de uso econômico efetivo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula penal e a taxa de fruição possuem natureza

indenizatória convergente, razão pela qual é vedada sua cumulação,

conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 970 (REsp

1.635.428/SC), que uniformizou o entendimento de que tais parcelas

indenizam o mesmo prejuízo e não podem ser cobradas cumulativamente.

O contrato foi firmado antes da entrada em vigor da

Lei nº 13.786/2018, sendo esta inaplicável ao caso concreto, conforme

entendimento do STJ (AgInt no REsp 1808162/SP), afastando o argumento da

apelante sobre amparo legal para cobrança da taxa de fruição.

A apelante comprovou o registro regular do loteamento

“Residencial Cidade Jardim III” junto ao Cartório de Registro de Imóveis,

conforme exigência legal, afastando a aplicação do art. 39 da Lei nº

6.766/1979 e validando o contrato celebrado entre as partes.

A cobrança da taxa de fruição pressupõe a efetiva

fruição do imóvel pelo comprador inadimplente
, o que não se comprovou no

caso concreto, uma vez que se trata de lote urbano não edificado e sem

prova de utilização econômica, conforme jurisprudência do TJPA (AC

00209433120168140028).

Mesmo sob a ótica da Lei nº 13.786/2018, que prevê

indenização de até 0,75% pela fruição, exige-se comprovação do uso

concreto do imóvel, o que não restou demonstrado nos autos, tornando

indevida a cobrança pleiteada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

É vedada a cumulação da cláusula penal compensatória

com a taxa de fruição, por se tratarem de verbas indenizatórias com mesma

finalidade.

A cobrança de taxa de fruição exige a comprovação da

fruição efetiva do imóvel, não sendo devida em caso de lote não edificado

e sem demonstração de uso econômico
.

A validade do contrato de promessa de compra e venda

de lote urbano pressupõe o registro do loteamento no cartório de imóveis,

o que, estando demonstrado, afasta a incidência do art. 39 da Lei nº

6.766/1979.

(TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0804173-20.2018.8.14.0040 - Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE - 3ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2025-09-02) Gifei.

No caso concreto, todavia, não houve posse ou fruição econômica do bem, tratando-se de lote sem edificação.

Logo, correta a sentença ao afastar a cobrança, por ausência de pressuposto fático, devendo assim se mantida em todos os seus termos.

3.
3.
Dispositivo

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER de ambos os recursos e NEGAR-LHES PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 26/05/2026