Tribunal: TJPA
Processo: 0863063-08.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7769 - Abatimento proporcional do preço
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-27

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARCELAS. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por ALPHAVILLE BELÉM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e MR 2 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e indenização por danos morais, ajuizada por AREOVALDO BARBOSA DOS SANTOS, decretou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, determinou a restituição simples dos valores pagos com retenção de 20% e afastou o pedido de danos morais. As rés insurgem-se quanto à nulidade processual, impossibilidade de rescisão, percentual de retenção, aplicação da Lei nº 13.786/2018 e termo inicial dos juros. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se há nulidade processual por ausência de regular representação do autor; (ii) estabelecer se é possível a rescisão contratual por iniciativa do comprador diante de cláusula de irrevogabilidade; (iii) determinar o percentual adequado de retenção e a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018; (iv) fixar o termo inicial dos juros moratórios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A renúncia ao mandato somente produz efeitos após a ciência do mandante, inexistindo nulidade quando não comprovada a comunicação e sendo a sentença anterior ao alegado vício. 4. A resolução do contrato de promessa de compra e venda é admitida mesmo com cláusula de irrevogabilidade, quando motivada por iniciativa do comprador, assegurada a restituição parcial das parcelas pagas, conforme a Súmula 543 do STJ. 5. A retenção de 20% dos valores pagos revela-se proporcional e compatível com a jurisprudência do STJ, que admite percentual entre 10% e 25%, podendo ser ajustado conforme o caso concreto. 6. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência, vedada sua incidência retroativa. 7. A restituição simples e em parcela única atende à orientação jurisprudencial, garantindo devolução imediata com retenção razoável. 8. Os juros moratórios, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento vinculante do STJ (Tema 1002). 9. Matérias não apreciadas na origem e suscitadas após a sentença configuram inovação recursal e não são conhecidas. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador é admissível, ainda que exista cláusula de irrevogabilidade, assegurada a restituição parcial das parcelas pagas. 2. A retenção entre 10% e 25% dos valores pagos é considerada razoável, devendo ser fixada conforme as circunstâncias do caso concreto. 3. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados antes de sua vigência. 4. Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado quando a resolução contratual ocorre por iniciativa do comprador. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 112 e 1.013; CDC; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 1.674.588/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 24.08.2020; STJ, AgInt no REsp 2.126.709/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 20.03.2025; STJ, Tema 1002; TJPA, AC nº 0809275-86.2019.8.14.0040, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, j. 01.10.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0805958-80.2019.8.14.0040, Rel. Desa. Luana de Nazareth Santalices, j. 30.04.2024. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento aos recursos de Apelação, na conformidade do voto da relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0863063-08.2019.8.14.0301

APELANTE: MR 2 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A., ALPHAVILLE BELEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: AREOVALDO BARBOSA DOS SANTOS

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARCELAS. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por ALPHAVILLE BELÉM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e MR 2 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e indenização por danos morais, ajuizada por AREOVALDO BARBOSA DOS SANTOS, decretou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, determinou a restituição simples dos valores pagos com retenção de 20% e afastou o pedido de danos morais. As rés insurgem-se quanto à nulidade processual, impossibilidade de rescisão, percentual de retenção, aplicação da Lei nº 13.786/2018 e termo inicial dos juros.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se há nulidade processual por ausência de regular representação do autor; (ii) estabelecer se é possível a rescisão contratual por iniciativa do comprador diante de cláusula de irrevogabilidade; (iii) determinar o percentual adequado de retenção e a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018; (iv) fixar o termo inicial dos juros moratórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A renúncia ao mandato somente produz efeitos após a ciência do mandante, inexistindo nulidade quando não comprovada a comunicação e sendo a sentença anterior ao alegado vício.

4.

A resolução do contrato de promessa de compra e venda é admitida mesmo com cláusula de irrevogabilidade, quando motivada por iniciativa do comprador, assegurada a restituição parcial das parcelas pagas, conforme a Súmula 543 do STJ.

5.

A retenção de 20% dos valores pagos revela-se proporcional e compatível com a jurisprudência do STJ, que admite percentual entre 10% e 25%, podendo ser ajustado conforme o caso concreto.

6.

A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência, vedada sua incidência retroativa.

7.

A restituição simples e em parcela única atende à orientação jurisprudencial, garantindo devolução imediata com retenção razoável.

8.

Os juros moratórios, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento vinculante do STJ (Tema 1002).

9.

Matérias não apreciadas na origem e suscitadas após a sentença configuram inovação recursal e não são conhecidas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador é admissível, ainda que exista cláusula de irrevogabilidade, assegurada a restituição parcial das parcelas pagas. 2. A retenção entre 10% e 25% dos valores pagos é considerada razoável, devendo ser fixada conforme as circunstâncias do caso concreto. 3. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados antes de sua vigência. 4. Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado quando a resolução contratual ocorre por iniciativa do comprador.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 112 e 1.013; CDC; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 1.674.588/SP, Rel.
Min. Nancy Andrighi, j. 24.08.2020; STJ, AgInt no REsp 2.126.709/DF, Rel.
Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 20.03.2025; STJ, Tema 1002; TJPA, AC nº 0809275-86.2019.8.14.0040, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, j. 01.10.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0805958-80.2019.8.14.0040, Rel. Desa. Luana de Nazareth Santalices, j. 30.04.2024.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento aos recursos de Apelação, na conformidade do voto da relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
ALPHAVILLE BELÉM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
e
MR 2 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
em face da sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA, nos autos da
Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais
, ajuizada por
AREOVALDO BARBOSA DOS SANTOS
.

Consta da petição inicial (id 13846334) que o autor celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel em 10/05/2013, referente ao lote nº 22, quadra A-06, no empreendimento denominado “Alphaville Belém 2”, pelo valor total de R$ 360.729,61, tendo pago aproximadamente R$ 130.000,00. Aduziu que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, buscou o distrato contratual, o qual foi negado pelas rés, que, ademais, promoveram a negativação de seu nome em cadastro de inadimplentes. Diante disso, pleiteou a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos — em dobro — e indenização por danos morais.

Regularmente citadas, as rés apresentaram contestação, arguindo preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, sustentando a impossibilidade de rescisão contratual diante das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, bem como a legitimidade da retenção contratual de percentual sobre os valores pagos, em razão de eventual resilição por iniciativa do comprador.

Sobreveio sentença (id 13846387), por meio da qual o Juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos, para: (i) decretar a rescisão do contrato por iniciativa do autor; (ii) condenar as rés à devolução simples, em parcela única, do montante pago pelo demandante, no valor de R$ 136.850,49, com retenção de 20% a título de cláusula penal compensatória; (iii) determinar a incidência de correção monetária pelo INPC a partir da sentença e juros de 1% ao mês a contar da citação; e (iv) julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais. Houve sucumbência recíproca, com distribuição proporcional das custas e honorários advocatícios.

Irresignadas, as rés interpuseram recurso de apelação (id 13846390), no qual, em síntese, alegam: (i) preliminar de nulidade processual por ausência de regular representação da parte autora, em razão de renúncia de mandato; (ii) impossibilidade de rescisão contratual por mera liberalidade do comprador, diante da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade; (iii) necessidade de aplicação da Lei nº 13.786/2018; (iv) legalidade da retenção de percentual mais elevado, em especial até 25% dos valores pagos; e (v) improcedência dos pedidos autorais. Ao final, requerem a reforma integral da sentença.

A parte apelada, AREOVALDO BARBOSA DOS SANTOS, embora regularmente intimada para apresentar contrarrazões, deixou transcorrer in albis o prazo legal, não se manifestando nos autos.

É o relatório.

VOTO

1.
1.
Pressupostos de admissibilidade

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

2.
2.
Preliminar

As apelantes suscitam nulidade processual sob o argumento de ausência de regular representação processual do autor, em razão de suposta renúncia de seu patrono.

A preliminar não comporta acolhimento.

Isso porque a sentença foi proferida em momento anterior à alegada irregularidade, inexistindo demonstração de vício contemporâneo à formação do decisum. Ademais, o juízo de origem determinou a comprovação da comunicação da renúncia ao mandante, nos termos do art. 112 do CPC, não tendo sido comprovada sua efetiva realização.

A renúncia ao mandato, como cediço, somente produz efeitos após a ciência do mandante, permanecendo o advogado responsável pela representação processual até então, não havendo falar em nulidade dos atos praticados.

Rejeito a preliminar.

3.
3.
Mérito

A controvérsia recursal cinge-se à análise da possibilidade de rescisão contratual por iniciativa do comprador, do percentual de retenção, da aplicação da Lei nº 13.786/2018 e do termo inicial dos juros moratórios.

3.1. Da rescisão contratual

A prova documental demonstra que o apelado celebrou contrato de promessa de compra e venda em 10/05/2013, referente ao lote nº 22, quadra A-06, tendo efetuado pagamentos que totalizam R$ 136.850,49, valor reconhecido na sentença.

Restou incontroverso que o desfazimento do contrato decorreu de dificuldades financeiras do próprio adquirente.

Nessa hipótese, a jurisprudência é firme no sentido de admitir a resolução contratual, não obstante cláusula de irrevogabilidade.

A propósito, a Súmula 543 do STJ dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a restituição das parcelas pagas, parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Portanto, correta a sentença ao decretar a rescisão.

3.2. Do percentual de retenção

A sentença fixou retenção de 20% dos valores pagos, com fundamento na cláusula contratual.

Tal percentual mostra-se adequado e alinhado à jurisprudência consolidada.

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que:

“Nas hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador, admite-se a retenção entre 10% e 25% do total pago.”
(STJ, AgInt no AREsp 1.674.588/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 24/08/2020)

No mesmo sentido:

“O parâmetro de retenção de 25% pode ser mitigado conforme as peculiaridades do caso concreto.” (STJ, AgInt no REsp 2.126.709/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 20/03/2025)

E, especificamente no âmbito deste Tribunal:

“É legítima a retenção de até 20% dos valores pagos pelo comprador inadimplente.” (TJPA, AC nº 0809275-86.2019.8.14.0040, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, j. 01/10/2024)

Dessa forma, o percentual fixado na sentença revela-se proporcional e suficiente, não comportando majoração.

3.3. Da inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018

O contrato foi celebrado em 2013, anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018.

A jurisprudência do TJPA é pacífica quanto à inaplicabilidade retroativa da referida norma:

“Os percentuais previstos na Lei nº 13.786/2018 não se aplicam a contratos firmados anteriormente à sua vigência.” (TJPA, Apelação Cível nº 0805958-80.2019.8.14.0040, Rel. Desa. Luana de Nazareth Santalices, julgado em 30/04/2024)

Assim, correta a sentença ao aplicar o regime anterior.

3.4. Da restituição das quantias

A restituição simples, em parcela única, está em consonância com a jurisprudência do STJ, que assegura ao consumidor a devolução imediata das quantias pagas, com retenção razoável.

Nada há a reformar neste ponto.

3.5. Dos juros moratórios

Neste ponto, assiste razão às apelantes.

A sentença fixou juros desde a citação, contudo, o STJ, no Tema 1002, firmou entendimento vinculante no sentido de que:

“Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado quando a resolução ocorre por iniciativa do comprador.” (STJ, AgInt no AREsp 1.674.588/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi)

Portanto, impõe-se a reforma parcial da sentença para adequar o termo inicial dos juros.

Por fim, registre-se que as alegações contidas na petição de id 13846395, protocolada após a prolação da sentença
e da interposição do recurso
, acerca da responsabilidade por encargos incidentes sobre o imóvel (IPTU e taxas associativas), não foram objeto de apreciação pelo juízo a quo, tampouco integram os capítulos da sentença recorrida. Assim, tais matérias não estão abrangidas pelo efeito devolutivo da apelação (art. 1.013, CPC), configurando inovação recursal, o que impede seu conhecimento por este Tribunal.

4.
4.
Dispositivo

Ante o exposto,
voto no sentido de CONHECER do recurso e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para
fixar o termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado
, mantendo-se, no mais, integralmente a sentença.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 26/05/2026