Tribunal: TJPA
Processo: 0000149-55.2016.8.14.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão julgador: ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-04-14
Data de publicação: 2026-04-27

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA CONTRATUAL DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ENTREGA DO IMÓVEL DENTRO DO PRAZO CONTRATUAL GLOBAL. INEXISTÊNCIA DE MORA. COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA DENTRO DO PERÍODO CONTRATUAL. LICITUDE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRÉVIA CIÊNCIA DO CONSUMIDOR. VALIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por adquirentes de unidade imobiliária contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação ajuizada contra incorporadoras responsáveis por empreendimento imobiliário, na qual se pleiteava o reconhecimento de atraso na entrega do imóvel, a restituição de valores pagos a título de taxa de evolução de obra e comissão de corretagem, bem como a declaração de abusividade da cláusula contratual de tolerância para entrega da obra. Os autores alegam que o imóvel, previsto para entrega em março de 2015, somente foi disponibilizado em agosto de 2015, sustentando a nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias e a ilegalidade das cobranças realizadas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve atraso juridicamente relevante na entrega do imóvel ou se a disponibilização ocorreu dentro do prazo contratual acrescido da cláusula de tolerância de 180 dias; (ii) estabelecer se a cláusula contratual de tolerância é válida e oponível ao consumidor; (iii) determinar se a cobrança de comissão de corretagem observou o dever de informação e transparência exigido pela legislação consumerista; e (iv) verificar se a cobrança da taxa de evolução de obra foi indevida e apta a ensejar restituição. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Reconhece-se a validade da cláusula contratual que prevê prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra, por se tratar de mecanismo admitido pela jurisprudência quando previsto de forma clara e expressa no contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção. 4. Constata-se que o prazo originalmente previsto para entrega do imóvel era 20.03.2015 e que, acrescido o período de tolerância contratual de 180 dias, a entrega poderia ocorrer validamente até 20.09.2015. 5. Verifica-se que a disponibilização da unidade imobiliária ocorreu em agosto de 2015, portanto dentro do prazo contratual global, o que afasta a configuração de mora da incorporadora e, por consequência, a pretensão indenizatória decorrente de suposto atraso. 6. Afasta-se a alegação de cobrança indevida de taxa de evolução de obra, uma vez que tal encargo somente é ilícito quando exigido após o prazo contratual para entrega das chaves, incluído o período de tolerância, circunstância não verificada no caso concreto. 7. Considera-se válida a cobrança da comissão de corretagem quando previamente informada ao consumidor e destacada no instrumento contratual, inexistindo prova de ocultação do encargo ou de violação ao dever de informação. 8. Conclui-se que a sentença examinou adequadamente os fatos e aplicou corretamente a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inexistindo erro de julgamento apto a justificar sua reforma. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A cláusula contratual que prevê prazo de tolerância de até 180 dias para entrega de imóvel adquirido na planta é válida quando prevista de forma clara e expressa no contrato. 2. Não há mora da incorporadora quando a entrega do imóvel ocorre dentro do prazo contratual acrescido do período de tolerância. 3. A cobrança de taxa de evolução de obra é lícita quando realizada até o prazo contratual para entrega das chaves, incluído o período de tolerância. 4. É válida a transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao comprador quando previamente informado o preço total da unidade e destacado o valor da corretagem. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 487, I; 85, §§2º e 11; 98, §3º; 932, III; 1.026, §2º. CDC, arts. 42, parágrafo único, e 46. CC, art. 206, §3º, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.729.593/SP, Tema Repetitivo 996; STJ, REsp nº 1.551.956/SP e REsp nº 1.599.511/SP, Tema Repetitivo 938. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, conhecer do recurso de apelação e lhe negar provimento, tudo nos termos do voto do Desembargador relator. Plenário Virtual da Terceira Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, sessão realizada no período de 14/04/2026 a 23/04/2026. Turma Julgadora: Desa. Anete Marques Penna de Carvalho (Presidente da Sessão) Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Juiz convocado João Batista Lopes do Nascimento. Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0000149-55.2016.8.14.0006

APELANTE: MILENE GONCALVES OLIVEIRA, JOSE EDSON OLIVEIRA

APELADO: ALZETE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, BATUIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CAPITAL ROSSI EMPREENDIMENTOS S/A

RELATOR(A):
Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA CONTRATUAL DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ENTREGA DO IMÓVEL DENTRO DO PRAZO CONTRATUAL GLOBAL. INEXISTÊNCIA DE MORA. COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA DENTRO DO PERÍODO CONTRATUAL. LICITUDE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRÉVIA CIÊNCIA DO CONSUMIDOR. VALIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por adquirentes de unidade imobiliária contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação ajuizada contra incorporadoras responsáveis por empreendimento imobiliário, na qual se pleiteava o reconhecimento de atraso na entrega do imóvel, a restituição de valores pagos a título de taxa de evolução de obra e comissão de corretagem, bem como a declaração de abusividade da cláusula contratual de tolerância para entrega da obra. Os autores alegam que o imóvel, previsto para entrega em março de 2015, somente foi disponibilizado em agosto de 2015, sustentando a nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias e a ilegalidade das cobranças realizadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve atraso juridicamente relevante na entrega do imóvel ou se a disponibilização ocorreu dentro do prazo contratual acrescido da cláusula de tolerância de 180 dias; (ii) estabelecer se a cláusula contratual de tolerância é válida e oponível ao consumidor; (iii) determinar se a cobrança de comissão de corretagem observou o dever de informação e transparência exigido pela legislação consumerista; e (iv) verificar se a cobrança da taxa de evolução de obra foi indevida e apta a ensejar restituição.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Reconhece-se a validade da cláusula contratual que prevê prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra, por se tratar de mecanismo admitido pela jurisprudência quando previsto de forma clara e expressa no contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção.

4.

Constata-se que o prazo originalmente previsto para entrega do imóvel era 20.03.2015 e que, acrescido o período de tolerância contratual de 180 dias, a entrega poderia ocorrer validamente até 20.09.2015.

5.

Verifica-se que a disponibilização da unidade imobiliária ocorreu em agosto de 2015, portanto dentro do prazo contratual global, o que afasta a configuração de mora da incorporadora e, por consequência, a pretensão indenizatória decorrente de suposto atraso.

6.

Afasta-se a alegação de cobrança indevida de taxa de evolução de obra, uma vez que tal encargo somente é ilícito quando exigido após o prazo contratual para entrega das chaves, incluído o período de tolerância, circunstância não verificada no caso concreto.

7.

Considera-se válida a cobrança da comissão de corretagem quando previamente informada ao consumidor e destacada no instrumento contratual, inexistindo prova de ocultação do encargo ou de violação ao dever de informação.

8.

Conclui-se que a sentença examinou adequadamente os fatos e aplicou corretamente a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inexistindo erro de julgamento apto a justificar sua reforma.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A cláusula contratual que prevê prazo de tolerância de até 180 dias para entrega de imóvel adquirido na planta é válida quando prevista de forma clara e expressa no contrato.

2.

Não há mora da incorporadora quando a entrega do imóvel ocorre dentro do prazo contratual acrescido do período de tolerância.

3.

A cobrança de taxa de evolução de obra é lícita quando realizada até o prazo contratual para entrega das chaves, incluído o período de tolerância.

4.

É válida a transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao comprador quando previamente informado o preço total da unidade e destacado o valor da corretagem.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 487, I; 85, §§2º e 11; 98, §3º; 932, III; 1.026, §2º. CDC, arts. 42, parágrafo único, e 46. CC, art. 206, §3º, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.729.593/SP, Tema Repetitivo 996; STJ, REsp nº 1.551.956/SP e REsp nº 1.599.511/SP, Tema Repetitivo 938.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, conhecer do recurso de apelação e lhe negar provimento, tudo nos termos do voto do Desembargador relator.

Plenário Virtual da Terceira Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, sessão realizada no período de 14/04/2026 a 23/04/2026.

Turma Julgadora: Desa. Anete Marques Penna de Carvalho (Presidente da Sessão) Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Juiz convocado João Batista Lopes do Nascimento.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

RELATÓRIO

O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):

Trata-se de recurso de
Apelação Cível
interposto por Milene Gonçalves Oliveira e José Edson Oliveira contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Ananindeua/PA, que, nos autos da ação ajuizada em face de Capital Rossi Empreendimentos S/A, Batuíra Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Alzete Empreendimentos Imobiliários Ltda., julgou improcedentes os pedidos formulados na petição inicial.

Narraram os demandantes que celebraram instrumento particular de promessa de compra e venda referente à unidade nº 404, Torre 18, do empreendimento denominado “Ideal BR”, empreendimento imobiliário desenvolvido pelas empresas demandadas.

Sustentaram que cumpriram integralmente as obrigações contratuais assumidas, efetuando os pagamentos exigidos, inclusive aqueles que reputam indevidos, dentre os quais a taxa de corretagem e a denominada taxa de evolução de obra.

Afirmaram, ainda, que o imóvel deveria ter sido entregue em março de 2015, contudo a efetiva disponibilização da unidade somente ocorreu em agosto de 2015, configurando, segundo defendem, atraso injustificado na entrega do bem. Alegaram, igualmente, que foram compelidos a arcar com valores referentes à evolução de obra mesmo após a conclusão do empreendimento, circunstância que reputam abusiva e contrária à legislação consumerista.

Após regular instrução do feito, sobreveio sentença pela qual o magistrado singular entendeu não restar caracterizado atraso relevante na entrega do imóvel, tampouco irregularidade nas cobranças impugnadas, motivo pelo qual julgou improcedentes os pedidos deduzidos na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Irresignados, os autores sustentam, em suas razões recursais (id. 13808937, págs. 1/4), sustentam, em síntese, que a sentença recorrida teria incorrido em equívoco na apreciação das provas e na interpretação das normas aplicáveis ao caso concreto.

Argumentam que restou demonstrado nos autos o atraso na entrega do imóvel, uma vez que, embora o “habite-se” tenha sido expedido em fevereiro de 2015, a efetiva entrega das chaves somente ocorreu meses depois, circunstância que, segundo afirmam, evidencia mora das incorporadoras responsáveis pelo empreendimento.

Defendem que não se pode imputar aos adquirentes qualquer responsabilidade pelo atraso, porquanto estavam adimplentes com suas obrigações contratuais e apresentaram toda a documentação exigida para a formalização do financiamento imobiliário.

Aduzem que a cláusula contratual de tolerância para prorrogação do prazo de entrega do imóvel seria inválida, na medida em que não constaria expressamente do quadro-resumo contratual, circunstância que, segundo alegam, violaria o dever de informação e transparência previsto no art. 46 do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual os consumidores não se obrigam às cláusulas contratuais que não lhes tenham sido previamente apresentadas de maneira clara e compreensível. Nessa perspectiva, sustentam que a ausência de destaque da cláusula no quadro-resumo induziria o consumidor a erro, comprometendo a validade da estipulação.

Asseveram que foram compelidos a pagar taxa de evolução de obra mesmo após a conclusão do empreendimento, o que reputam manifestamente indevido, especialmente porque o próprio conjunto probatório indicaria que o imóvel já se encontrava concluído no período em que foram exigidos tais pagamentos. Em razão disso, pleiteiam a restituição em dobro dos valores pagos, com fundamento no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, por entenderem caracterizada cobrança indevida em relação de consumo.

Argumentam que houve irregularidade da cobrança da comissão de corretagem, explicando que o contrato firmado não teria observado os parâmetros estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 938, segundo o qual a transferência do encargo da corretagem ao consumidor somente é válida quando houver prévia informação clara do preço total do imóvel, com destaque específico do valor da comissão de corretagem.

Segundo afirmam, o instrumento contratual indicaria apenas que o valor do imóvel não incluía a comissão, sem, contudo, explicitar o montante correspondente, circunstância que, a seu ver, inviabilizaria a legalidade da cobrança.

Acrescentam que a contratação ocorreu em evento promocional imobiliário (“feirão de imóveis”), ocasião em que teriam sido levados a firmar o contrato sem adequada possibilidade de análise das cláusulas pactuadas, o que, segundo defendem, reforçaria a vulnerabilidade do consumidor e evidenciaria a violação aos princípios da boa-fé objetiva, da transparência e da informação, pilares estruturantes do microssistema de proteção do consumidor.

Ao final, requerem o provimento do recurso, com a consequente reforma da sentença, a fim de que sejam reconhecidas as ilegalidades apontadas, declarada a nulidade das cobranças impugnadas e determinada a restituição dos valores pagos indevidamente, inclusive em dobro, bem como a condenação das empresas apeladas ao pagamento das verbas sucumbenciais.

Capital Rossi Empreendimentos S/A, Batuíra Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Alzete Empreendimentos Imobiliários Ltda apresentaram contrarrazões ao apelo (id. 13808940, págs. 1/10), sustentando preliminarmente o não conhecimento do recurso, em razão da violação ao princípio da dialeticidade, bem como refutando os argumentos tecidos pelos recorrentes, pugnando, nesse sentido, pela manutenção integral da sentença.

Os autos vieram redistribuídos à minha relatoria, em razão da Emenda Regimental n.º 37/2025.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):

Conheço do presente recurso de apelação cível, eis que presente os pressupostos de admissibilidade, pelo que coloco o feito para julgamento e, havendo preliminar, passo a analisar.

PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE.

Os apelados arguiram, como matéria preliminar, a suposta inobservância ao princípio da dialeticidade recursal por parte do apelante, sustentando que as razões da apelação não teriam impugnado especificamente os fundamentos da sentença de primeiro grau, o que atrairia a aplicação do art. 932, III, do Código de Processo Civil (CPC), implicando no não conhecimento do recurso.

Dessarte, a dialeticidade recursal constitui requisito intrínseco de admissibilidade dos recursos, impondo ao recorrente o dever de enfrentar de modo específico e direto os fundamentos da decisão impugnada, expondo de forma lógica e coerente as razões pelas quais pugna pela reforma, nulidade ou invalidação do pronunciamento judicial recorrido. Trata-se de corolário do contraditório e da ampla defesa em sua vertente recursal, bem como consectário da técnica processual que exige a formulação de ataque específico à
ratio decidendi
da decisão hostilizada.

No caso em exame, a sentença de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos formulados pelos autores sob o fundamento central de que não restou configurado atraso juridicamente relevante na entrega do imóvel, considerando a validade da cláusula contratual que prevê prazo de tolerância para conclusão do empreendimento, bem como a regularidade das cobranças relativas à comissão de corretagem e aos encargos incidentes durante o período de evolução da obra.

As razões recursais, por sua vez, direcionam-se precisamente contra esses fundamentos, ao sustentar que teria havido atraso indevido na entrega da unidade imobiliária, impugnando a validade da cláusula de tolerância contratual e alegando ilegalidade na cobrança da comissão de corretagem e da taxa de evolução de obra, com base em dispositivos do Código de Defesa do Consumidor e em precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

Há, portanto, impugnação concreta ao núcleo decisório da sentença, com indicação de fundamentos jurídicos e formulação de pedido recursal claro e determinado, consistente na reforma integral do julgado para reconhecimento da procedência das pretensões deduzidas na inicial.

Nesse contexto, a jurisprudência dos tribunais superiores tem se orientado no sentido de que a dialeticidade recursal deve ser analisada com razoabilidade, não se exigindo do recorrente uma refutação minuciosa de cada argumento utilizado na decisão impugnada, bastando que o recurso apresente fundamentos aptos a demonstrar a inconformidade com o resultado do julgamento.

Assim, constatando-se que o apelo contém causa de pedir recursal identificável, fundamentos jurídicos e pedido de reforma da sentença, reputa-se atendido o requisito mínimo exigido para o conhecimento do recurso.

Diante desse cenário, rejeito a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal, suscitada pelas apeladas.

MÉRITO.

Destarte, superada a análise preliminar, a controvérsia de mérito devolvida ao exame desta Turma consiste em verificar: (i) se houve, no caso concreto, atraso juridicamente relevante na entrega da unidade imobiliária adquirida pelos apelantes, ou se a disponibilização do bem ocorreu ainda no âmbito do prazo contratual, considerada a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias; (ii) se essa cláusula de tolerância é válida e oponível aos consumidores, ainda que não destacada, segundo alegam os recorrentes, no quadro-resumo do instrumento contratual; (iii) se a cobrança da comissão de corretagem observou os requisitos de transparência e informação adequados à luz da disciplina consumerista e da jurisprudência firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em recurso repetitivo; e (iv) se a exigência de valores a título de juros ou taxa de evolução de obra mostrou-se lícita no período em que realizada, ou se, ao revés, revela cobrança indevida apta a ensejar restituição, inclusive sob a forma dobrada postulada pelos apelantes.

Desse modo, a controvérsia instaurada nos autos gravita em torno de pretensa mora das rés na entrega da unidade imobiliária adquirida pelos autores, bem como da alegada abusividade da cláusula de tolerância contratual, da cobrança de comissão de corretagem e dos encargos atinentes à denominada taxa de evolução de obra. O exame detalhado do conjunto probatório e da moldura normativa incidente, todavia, conduz à conclusão de que a sentença não merece reparo.

No caso concreto, é incontroverso que os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento Ideal BR, tendo sido consignado, no quadro-resumo, prazo de entrega previsto para 20.03.2015.

Consigna-se, nesta perspectiva, que o instrumento contratual previa, de forma expressa, cláusula de tolerância
de 180 (cento e oitenta) dias (id. 13808921, págs. 11/12),
reputando-a válida, clara e compatível com a jurisprudência pátria. E, de fato, não se vislumbra, sob esse aspecto, qualquer vício apto a justificar a reforma do julgado. Senão vejamos a redação da referida cláusula:

CLÁUSULA DÉCIMA-SEXTA:
A conclusão das obras que integra a unidade objeto deste instrumento se dará pela emissão do correspondente Auto de Conclusão (Habite-se), que deverá ser expedido, de acordo com o cronograma estabelecido para as obras, na data prevista no QUADRO RESUMO.

Parágrafo Primeiro:
Será admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias no prazo estabelecido no caput desta Cláusula, salvo motivos de força maior ou outros que impeçam o andamento normal das obras, arrolando-se. dentre eles, de forma meramente enunciativa:

(.
..)

Também não se controverte que a imissão dos adquirentes na posse ocorreu em agosto de 2015. A divergência jurídica reside, precisamente, em saber se esse lapso temporal configura inadimplemento contratual das rés ou se se mantém dentro da margem de tolerância validamente ajustada entre as partes.

Nesse contexto, O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o REsp 1729593/SP (Tema Repetitivo 996), firmou orientação vinculante no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deve estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, prazo certo para a entrega do imóvel, admitido o acréscimo do prazo de tolerância. Eis as teses firmadas:

As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

Assim, a
ratio decidendi
desse precedente qualificado é inequívoca: o prazo de tolerância, quando clara e expressamente previsto, não traduz, em si mesmo, cláusula abusiva, mas mecanismo contratual legítimo de acomodação dos riscos inerentes à atividade construtiva, desde que não desnature o dever de informação e não converta o contrato em instrumento de indeterminação da obrigação principal.

No caso concreto, tal como expressamente reconhecido pelo juízo
a quo
, o prazo de carência de 180 dias estava previsto no instrumento contratual, em cláusula específica, não havendo demonstração idônea de que tenha sido sonegado dos consumidores ou redigido em termos obscuros, ininteligíveis ou contraditórios.

A mera alegação de que a cláusula não constaria do quadro-resumo, desacompanhada de prova apta a infirmar a clareza global do instrumento, não basta, por si, para desconstituir sua eficácia.

Ademais, realizando-se a contagem do prazo contratual acrescido da tolerância de 180 dias, verifica-se que a entrega poderia ocorrer, validamente, até 20.09.2015. Sendo incontroverso que a disponibilização da unidade se deu em agosto de 2015, impõe-se reconhecer que a entrega ocorreu dentro do lapso contratualmente admitido, o que afasta, de maneira objetiva, a configuração de mora da incorporadora.

Logo, não ultrapassado o prazo contratual global, já computada a tolerância, não há falar em mora da vendedora, nem em lucros cessantes presumidos, nem em dano moral decorrente do mero descumprimento temporal do contrato, precisamente porque o inadimplemento, juridicamente considerado, não chegou a se aperfeiçoar.

No que concerne à taxa de evolução de obra, também não se constata ilegalidade a justificar a devolução postulada. Isso porque o Superior Tribunal de Justiça, no mesmo Tema 996, fixou a tese de que somente é ilícita a cobrança de juros de obra ou encargos equivalentes após o prazo ajustado para entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Como, no caso em julgamento, a unidade foi entregue dentro desse lapso temporal e não há prova de cobrança posterior ao termo final de tolerância, não se evidencia a prática de cobrança indevida apta a ensejar restituição.

De outra banda, no que concerne à comissão de corretagem, igualmente não merece prosperar a insurgência recursal. A matéria encontra-se pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento dos Recursos Especiais nº 1.551.956/SP e nº 1.599.511/SP, submetidos ao rito dos recursos repetitivos (Tema 938), ocasião em que a Segunda Seção firmou entendimento de que:

"(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)".

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)

Logo, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de arcar com a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade, com destaque do valor da comissão de corretagem.

No caso concreto, conforme consignado na sentença, consta dos autos instrumento contratual específico de corretagem, inexistindo prova de ocultação do encargo ou de violação ao dever de informação, circunstância que evidencia a regularidade da cobrança realizada.

Desse modo, estando a solução adotada pelo juízo de origem em consonância com a tese firmada no Tema 938 do STJ, impõe-se a manutenção da improcedência do pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Por fim, verifica-se que a sentença recorrida examinou de forma adequada e sistemática todos os pontos controvertidos da demanda, em estrita consonância com o conjunto probatório dos autos e com os precedentes qualificados do STJ, não se identificando
error in judicando
apto a justificar sua reforma. Ausente atraso para além do prazo de tolerância, inexistente mora das rés, não comprovada cobrança ilícita de encargos após o marco temporal legalmente relevante e reconhecida a validade da cobrança da corretagem, impõe-se a manutenção integral do decisum de improcedência.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e, levando em consideração a jurisprudência do STJ,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença proferida pelo Juízo a quo conforme a fundamentação ao norte tecida.

Diante disso, mantem-se a manutenção da condenação ao apelante ao pagamento dos honorários advocatícios, os quais majoro para 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §§2º e 11, do CPC, estando sob a suspensão da exigibilidade, conforme o art. 98, §3º, do CPC.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

Publique-se. Intimem-se.

Belém/PA, data conforme registro no sistema.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

Belém, 23/04/2026