Tribunal: TJPA
Processo: 0028489-65.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-03-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESSARCIMENTO C/C DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE OS FORNECEDORES DA CADEIA DE CONSUMO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO PRÉVIA, CLARA E DESTACADA AO CONSUMIDOR. NÃO COMPROVAÇÃO DO ATENDIMENTO AOS REQUISITOS FIXADOS NO TEMA 938 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA VÁLIDA DO ENCARGO. DANO MORAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE NÃO ULTRAPASSA A ESFERA DO MERO ABORRECIMENTO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO A DIREITO DA PERSONALIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas pelas partes contra sentença que, nos autos de ação de ressarcimento cumulada com indenização por danos morais, julgou improcedentes os pedidos formulados por promitentes compradores em face de construtora, relativos à restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem e à compensação por danos morais. A sentença reconheceu a legitimidade passiva da construtora e a responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de consumo, mas concluiu pela validade da cobrança da corretagem e pela ausência de dano moral indenizável. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a construtora possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária quanto à cobrança da comissão de corretagem; (ii) estabelecer se houve transferência válida da obrigação de pagamento da corretagem ao consumidor, à luz da tese firmada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, bem como se a situação enseja indenização por dano moral. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A construtora integra a cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário, respondendo solidariamente pelos valores exigidos do consumidor, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. 4. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938 dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que é válida a transferência ao comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação prévia, clara e destacada acerca do valor total da aquisição e do encargo a ser suportado. 5. No caso concreto, não restou comprovado o atendimento aos requisitos de informação adequada e transparente, inexistindo demonstração de ciência prévia e destacada do consumidor quanto ao repasse da comissão. 6. A ausência de demonstração de prática abusiva autônoma ou de cobrança em desacordo com o valor global ajustado afasta a pretensão restituitória. 7. Quanto ao dano moral, o inadimplemento contratual ou a controvérsia acerca da cobrança da corretagem, desacompanhados de circunstâncias excepcionais, não ultrapassam a esfera do mero aborrecimento cotidiano. 8. Inexistente violação a direito da personalidade ou situação de especial gravidade apta a justificar compensação extrapatrimonial. 9. A sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recursos conhecidos e desprovidos. Tese de julgamento: 1. A construtora possui legitimidade passiva e responde solidariamente pelos encargos decorrentes da comercialização de unidades imobiliárias. 2. A validade da transferência da comissão de corretagem ao consumidor exige informação prévia, clara e destacada, conforme tese firmada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça. 3. A controvérsia sobre cobrança de corretagem, desacompanhada de circunstâncias excepcionais, não configura dano moral, por caracterizar mero aborrecimento. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, III; 14; 30; 31; 39; 51. CPC, arts. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.599.511/SP e REsp 1.551.956/SP (Tema 938, recursos repetitivos). ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0028489-65.2014.8.14.0301

APELANTE: CARINA COSTA DOS SANTOS, DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CARINA COSTA DOS SANTOS

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESSARCIMENTO C/C DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE OS FORNECEDORES DA CADEIA DE CONSUMO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO PRÉVIA, CLARA E DESTACADA AO CONSUMIDOR. NÃO COMPROVAÇÃO DO ATENDIMENTO AOS REQUISITOS FIXADOS NO TEMA 938 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA VÁLIDA DO ENCARGO. DANO MORAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE NÃO ULTRAPASSA A ESFERA DO MERO ABORRECIMENTO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO A DIREITO DA PERSONALIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas pelas partes contra sentença que, nos autos de ação de ressarcimento cumulada com indenização por danos morais, julgou improcedentes os pedidos formulados por promitentes compradores em face de construtora, relativos à restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem e à compensação por danos morais. A sentença reconheceu a legitimidade passiva da construtora e a responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de consumo, mas concluiu pela validade da cobrança da corretagem e pela ausência de dano moral indenizável.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a construtora possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária quanto à cobrança da comissão de corretagem; (ii) estabelecer se houve transferência válida da obrigação de pagamento da corretagem ao consumidor, à luz da tese firmada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, bem como se a situação enseja indenização por dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A construtora integra a cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário, respondendo solidariamente pelos valores exigidos do consumidor, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

4.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938 dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que é válida a transferência ao comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação prévia, clara e destacada acerca do valor total da aquisição e do encargo a ser suportado.

5.

No caso concreto, não restou comprovado o atendimento aos requisitos de informação adequada e transparente, inexistindo demonstração de ciência prévia e destacada do consumidor quanto ao repasse da comissão.

6.

A ausência de demonstração de prática abusiva autônoma ou de cobrança em desacordo com o valor global ajustado afasta a pretensão restituitória.

7.

Quanto ao dano moral, o inadimplemento contratual ou a controvérsia acerca da cobrança da corretagem, desacompanhados de circunstâncias excepcionais, não ultrapassam a esfera do mero aborrecimento cotidiano.

8.

Inexistente violação a direito da personalidade ou situação de especial gravidade apta a justificar compensação extrapatrimonial.

9.

A sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recursos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento:

1.

A construtora possui legitimidade passiva e responde solidariamente pelos encargos decorrentes da comercialização de unidades imobiliárias.

2.

A validade da transferência da comissão de corretagem ao consumidor exige informação prévia, clara e destacada, conforme tese firmada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça.

3.

A controvérsia sobre cobrança de corretagem, desacompanhada de circunstâncias excepcionais, não configura dano moral, por caracterizar mero aborrecimento.

Dispositivos relevantes citados:

CDC, arts. 6º, III; 14; 30; 31; 39; 51.
CPC, arts. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada:

Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.599.511/SP e REsp 1.551.956/SP (Tema 938, recursos repetitivos).

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de apelações cíveis interpostas por
DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
(Ré) e por
CARINA COSTA DOS SANTOS
(Autora) contra a sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para condenar a ré a restituir, de forma simples, o valor de R$ 2.425,00, pago a título de comissão de corretagem, e julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais.

A ré, em suas razões recursais, sustenta, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que o valor da corretagem foi pago diretamente a terceiros. No mérito, defende a legalidade da cobrança, por haver previsão contratual.

A autora, por sua vez, apela buscando a reforma da sentença para que a ré seja condenada ao pagamento de indenização por danos morais.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso adverso.

É o relatório.

VOTO

1. Da Admissibilidade

Os recursos são tempestivos e preenchem os demais requisitos de admissibilidade, razão pela qual deles conheço.

2. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva da Construtora

A construtora apelante alega não ser parte legítima para responder pela devolução da comissão de corretagem.

Contudo, a preliminar deve ser rejeitada.

O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 939), firmou a tese da legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora (promitente-vendedora) para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos

Isso ocorre porque, sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, todos os que participam da cadeia de fornecimento de produtos e serviços respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. No caso, a construtora e a imobiliária/corretor atuam em parceria para a venda das unidades, sendo a construtora a principal beneficiária do negócio.

Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.

3. Do Mérito

3.1. Da Devolução da Comissão de Corretagem (Apelo da Construtora)

A controvérsia central reside na validade da transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem para a compradora.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938 dos recursos repetitivos, estabeleceu a seguinte tese:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.Aplicação da tese 1.1.2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(STJ - REsp: 1599511 SP 2016/0129715-8, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016)

Assim, a validade da cobrança está condicionada ao dever de informação, que deve ser cumprido de forma clara e inequívoca antes da celebração do negócio. Não basta a simples existência de uma cláusula contratual genérica. É preciso que o consumidor seja informado, no momento da negociação, sobre o preço total do imóvel e, de forma destacada, qual o valor específico destinado à comissão de corretagem.

No caso dos autos, a autora alega que foi informada de que o valor de R$ 2.425,00 se tratava de "sinal" ou "entrada", e não de comissão de corretagem. A construtora, por sua vez, não produziu provas de que prestou a informação de forma clara e prévia, ônus que lhe incumbia.

A simples menção em contrato de adesão, como o dos autos, não é suficiente para comprovar o cumprimento do dever de informação, especialmente quando o consumidor alega ter sido informado de forma diversa no momento da venda.

Dessa forma, correta a sentença ao reconhecer a abusividade da cobrança e determinar a restituição do valor pago.

Nego provimento ao apelo da construtora.

3.2. Do Dano Moral (Apelo da Autora)

A autora busca a reforma da sentença para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais.

Contudo, o entendimento predominante na jurisprudência é de que a cobrança indevida de valores, por si só, sem a demonstração de outras consequências que afetem os direitos da personalidade, não configura dano moral, tratando-se de mero aborrecimento.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - COMISSÃO DE CORRETAGEM - RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA - TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO PARA O PROMITENTE COMPRADOR - AUSÊNCIA DE PACTUAÇÃO OU DE INFORMAÇÃO PRÉVIA - COBRANÇA INDEVIDA - RESTITUIÇÃO EM DOBRO - DIREITO RECONHECIDO - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - INDENIZAÇÃO AFASTADA. O pagamento da comissão de corretagem é, em princípio, de responsabilidade da promitente vendedora. Assim, não havendo provas de que foi pactuada a transferência de tal responsabilidade ao promitente comprador e nem de que foi ele informado de que lhe seria cobrada referida taxa, assiste-lhe o direito à restituição dos valores pagos a tal título, inclusive em dobro em razão da má-fé configurada. A cobrança indevida da comissão de corretagem, ainda que gere à parte autora o direito à restituição do indébito e que tenha lhe causado grande aborrecimento, não é capaz de dar ensejo à configuração de um legítimo dano moral passível de reparação, o que impõe a exclusão da indenização fixada a tal título na 1ª Instância.

(TJ-MG - AC: 10024122631310001 MG, Relator: Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 29/05/2018, Data de Publicação: 07/06/2018)

No caso, a autora não demonstrou que a cobrança indevida tenha lhe causado constrangimentos, humilhações ou qualquer outra situação que extrapolasse o dissabor cotidiano. Não houve inscrição de seu nome em cadastros de inadimplentes ou outra consequência mais grave.

Assim, a manutenção da improcedência do pedido de danos morais é medida que se impõe.

Nego provimento ao apelo da autora.

III - DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO de ambos os recursos de apelação e NEGO-LHES PROVIMENTO
, para manter a sentença em todos os seus termos.

Majoro os honorários advocatícios de sucumbência, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, para 17% sobre o valor da condenação, mantida a distribuição proporcional fixada na sentença, observada a suspensão da exigibilidade em relação à autora, por ser beneficiária da justiça gratuita.

É como voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 31/03/2026