Tribunal: TJPA
Processo: 0015128-80.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2026-04-28
Data de publicação: 2026-05-11

Ementa:
EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. JUROS DE MORA. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. DESPROVIMENTO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) rescindir o contrato; (ii) reintegrar a autora na posse; (iii) determinar a restituição de 80% dos valores pagos pelos compradores; (iv) fixar taxa de fruição; e (v) reconhecer o direito à indenização por benfeitorias, a ser apurada em liquidação. 2. A apelante pretende a reforma parcial da sentença quanto: (i) ao termo inicial dos juros de mora; (ii) à limitação da taxa de fruição; e (iii) aos critérios de indenização das benfeitorias. II. Questão em discussão 3. Há três questões em discussão: (i) saber se os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir da citação ou do trânsito em julgado; (ii) saber se é possível afastar a limitação da taxa de fruição após compensação entre créditos; (iii) saber se a indenização por benfeitorias deve ser condicionada, de forma prévia e absoluta, à comprovação de regularidade formal da obra. III. Razões de decidir 4. O Tema 1002 do STJ não se aplica ao caso, pois trata de resolução contratual por iniciativa do comprador, ao passo que a hipótese dos autos decorre de inadimplemento contratual, configurando mora ex re, com incidência de juros desde a citação (CPC, art. 240; CC, art. 395). 5. A taxa de fruição possui natureza indenizatória, porém sua cumulação irrestrita com cláusula penal compensatória implicaria duplicidade indenizatória, devendo ser limitada para evitar enriquecimento sem causa e preservar o equilíbrio contratual. 6. A limitação da taxa de fruição após compensação entre os valores devidos pelas partes é medida proporcional, alinhada à boa-fé objetiva e à função social do contrato. 7. A indenização por benfeitorias úteis e necessárias é devida, nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/79, não sendo exigível, como condição prévia absoluta, a comprovação de regularidade formal da obra. 8. A eventual irregularidade administrativa da construção não impede, por si só, a indenização, desde que seja passível de regularização, devendo a análise ser realizada em liquidação de sentença, com eventual abatimento de custos de regularização. 9. A exigência prévia de documentos como alvará, habite-se e ART mostra-se excessiva e incompatível com a efetividade da tutela jurisdicional, sobretudo em relações de consumo. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, os juros de mora incidem a partir da citação. 2. A taxa de fruição deve ser limitada após compensação com os valores devidos ao comprador, a fim de evitar enriquecimento sem causa. 3. A indenização por benfeitorias úteis e necessárias não depende de prévia comprovação absoluta de regularidade formal, devendo eventual irregularidade sanável ser analisada em liquidação de sentença.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 395, 475 e 944; CPC, arts. 240, 317 e 487, I; CDC, arts. 2º e 3º; Lei nº 6.766/1979, art. 34; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1002; STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp 1.643.771/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 18.06.2019.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0015128-80.2017.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: DEIJANEIDE FERREIRA DA SILVA POLITANO, EDVALDO POLITANO

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. JUROS DE MORA. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. DESPROVIMENTO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) rescindir o contrato; (ii) reintegrar a autora na posse; (iii) determinar a restituição de 80% dos valores pagos pelos compradores; (iv) fixar taxa de fruição; e (v) reconhecer o direito à indenização por benfeitorias, a ser apurada em liquidação.

2.

A apelante pretende a reforma parcial da sentença quanto: (i) ao termo inicial dos juros de mora; (ii) à limitação da taxa de fruição; e (iii) aos critérios de indenização das benfeitorias.

II. Questão em discussão

3.

Há três questões em discussão:
(i) saber se os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir da citação ou do trânsito em julgado;
(ii) saber se é possível afastar a limitação da taxa de fruição após compensação entre créditos;
(iii) saber se a indenização por benfeitorias deve ser condicionada, de forma prévia e absoluta, à comprovação de regularidade formal da obra.

III. Razões de decidir

4.

O Tema 1002 do STJ não se aplica ao caso, pois trata de resolução contratual por iniciativa do comprador, ao passo que a hipótese dos autos decorre de inadimplemento contratual, configurando mora ex re, com incidência de juros desde a citação (CPC, art. 240; CC, art. 395).

5.

A taxa de fruição possui natureza indenizatória, porém sua cumulação irrestrita com cláusula penal compensatória implicaria duplicidade indenizatória, devendo ser limitada para evitar enriquecimento sem causa e preservar o equilíbrio contratual.

6.

A limitação da taxa de fruição após compensação entre os valores devidos pelas partes é medida proporcional, alinhada à boa-fé objetiva e à função social do contrato.

7.

A indenização por benfeitorias úteis e necessárias é devida, nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/79, não sendo exigível, como condição prévia absoluta, a comprovação de regularidade formal da obra.

8.

A eventual irregularidade administrativa da construção não impede, por si só, a indenização, desde que seja passível de regularização, devendo a análise ser realizada em liquidação de sentença, com eventual abatimento de custos de regularização.

9.

A exigência prévia de documentos como alvará, habite-se e ART mostra-se excessiva e incompatível com a efetividade da tutela jurisdicional, sobretudo em relações de consumo.

IV. Dispositivo e tese

10.

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, os juros de mora incidem a partir da citação.
2. A taxa de fruição deve ser limitada após compensação com os valores devidos ao comprador, a fim de evitar enriquecimento sem causa.
3. A indenização por benfeitorias úteis e necessárias não depende de prévia comprovação absoluta de regularidade formal, devendo eventual irregularidade sanável ser analisada em liquidação de sentença.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 395, 475 e 944; CPC, arts. 240, 317 e 487, I; CDC, arts. 2º e 3º; Lei nº 6.766/1979, art. 34; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 1002; STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp 1.643.771/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 18.06.2019.

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N° 0015128-80.2017.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADA: DEIJANEIDE FERREIRA DA SILVA POLITANO

RELATORA: DESª. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
nos autos da
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
proposta em face de
DEIJANEIDE FERREIRA DA SILVA POLITANO e EDVALDO POLITANO
, com o objetivo de
reformar parcialmente a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, especialmente quanto aos critérios de incidência de juros de mora, limitação da taxa de fruição e indenização por benfeitorias
.

Narra a inicial que as partes firmaram o "Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno" de formulário nº 19609, cujo objeto é descrito como: lote de terra, localizado na Rua J7, Qd. 268, Lt. 005, Residencial Cidade Jardim, Parauapebas, Pará, com área de 200,00 m2.

Diz que os réus se comprometeram pelo pagamento do valor de R$ 45.516,00, montante que seria financiado em 180 parcelas mensais no valor de R$ 252,87, tendo a primeira parcela vencido em 01/05/2015. Todavia, os réus tornaram-se inadimplentes a partir da 35ª parcela, vencida em 01/03/2014.

Aduz que seguindo as obrigações contratuais a parte autora notificou os Réus, constituindo em mora e solicitando o seu comparecimento na sede da empresa, no prazo de 15 dias, para quitação do débito sob pena de rescisão do contrato em comento, bem como da sua reintegração na posse do imóvel objeto do aludido negócio jurídico.

Entretanto, em que pese terem sido devidamente notificados no dia 21 de fevereiro de 2017, os Réus mantiveram-se inertes, deixando de atender ao chamado da alienante do imóvel, ora Autora, o que ocasionou a resolução do contrato por dissolução.

No pedido requereu o seguinte:

(...)

Ante o exposto, é a presente para requerer:

I) A concessão de medida liminar inaldita altera parts, para que seja promovida a imediata reintegração da Autora na posse do imóvel, com a expedição do respectivo mandado de reintegração de posse, independentemente da realização de audiência de justificação prévia;

II) A citação da Ré, para, querendo, responda aos termos da presente

demanda, sob consequência de incorrer em seu desfavor a aplicação das regras da revelia e confissão. Ressaltando que a guia de custas do Sr. Oficial de Justiça está inclusa na Guia de custas Iniciais que está paga, conforme comprovante de pagamento em anexo.

III) A confirmação da liminar acima postulada, no sentido de tornar-definitiva a Reintegração da Autora na posse do imóvel;

IV) A condenação dos Réus ao pagamento das indenizações, multas e demais despesas pertinentes às perdas de danos sofridos pela Autora, os quais se encontram devidamente descritos no §1° da clausula 16 do contrato em tela (valores estes que serão oportunamente apurados em fase de liquidação de sentença), perdendo os Réus, em benefício da Autora tudo que lhe haja pago por conta do preço e encargos, revertendo-se à Autora, portanto, todos os direitos pertinentes à perdas e danos;

VI) A condenação dos Réus ao pagamento dos valores das prestações vencidas entre a data do ultimo pagamento e a data da rescisão contratual as quais deverão ser acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, bem como correção monetária por todo o período,

VII) A condenação dos Réus ao pagamento de indenização à Autora devida por força da indevida ocupação do imóvel a partir da data da rescisão contratual até a data da efetiva desocupação do bem, a qual poderá ser auferida por Vossa Excelência a titulo de alugueis nos termos do entendimento consolidado pelo STJ;

VIII) O julgamento procedente de todos os pedidos formulados na presente peça processual, com a devida condenação dos Réus ao pagamento das despesas processuais e honorários de sucumbência, os quais deverão ser fixados no patamar de 20% sobre o valor da condenação;“

O juízo de piso de piso indeferiu liminar de reintegração de posse e designou audiência de conciliação.

Contestação apresentada no id. Num. 2697908.

Réplica no Id. Num. 2697909.

Sobreveio a SENTENÇA prolatada no id. Num. 2697910:

(...)

Verifico que no caso concreto estamos diante da hipótese do inciso VI, artigo 485 do NCPC:

Art. 485. O juiz não resolverá o mérito quando:

VI - verificar ausência de legitimidade ou de interesse processual;

Com efeito, não é caso de ajuizamento de ação de reintegração de posse – artigos 1196 ss. do CC/02. No fundo, estamos diante de uma relação contratual consumerista em que uma das partes (consumidora), por incorrer em inexecução, outorgou à outra o direito de requerer a declaração da resolução contratual, cujo objeto foi a venda de lote de terreno em prestações sucessivas. Com essas características, se a questão de direito contratual em algum momento pode se aproximar das possessórias, isso só ocorrerá após a formal constituição da mora e depois do seu correlato efeito resolutivo no contrato, bem como do pronunciamento judicial acerca da resolução contratual.

(...)

Tal como manejado, o que se percebe é que a parte autora buscou privilégio processual típico de ações especiais - Decreto-lei 911/69, o que se mostra inviável ante a inexistência de qualquer permissão normativa. Porém o referido Decreto-lei é um procedimento especial que, por opção legislativa, colocou o fornecedor numa situação diferenciada.

Posto isso, com base no inciso VI, artigo 485 do NCPC,
JULGO EXTINTA A AÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO
, em face da inadequação da via eleita. Por consequência, revogo a liminar de reintegração de posse eventualmente deferida.

CONDENO
a autora nas custas processuais e em honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) do valor da causa.

Após o trânsito em julgado, arquive-se, com baixa na distribuição.

Em suas razões (id. 2697911), o autor, ora apelante, afirma que conforme demonstrado nos autos, na data de 30/07/2013 as partes firmaram o "Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno no Residencial Cidade Jardim, Parauapebas, Pará, com área de 200 M.

Sustenta que os apelados se comprometeram a pagar pelo bem o valor R$ 42.987,90 (quarenta e dois mil, novecentos e oitenta e sete reais e noventa centavos) montante que seria financiado em 170 (cento e setenta parcelas) parcelas mensais no valor de R$ 252,87 (duzentos e cinquenta e dois reais e oitenta e sete centavos), as quais seriam reajustáveis com juros compensatórios 0,75 % (zero virgula e setenta e cinco centavos) ao mês e correção monetária nos parâmetros disponibilizados pelo IGPM/FGV.

Que os Apelados deixaram de quitar as prestações assumidas a partir da 35 parcela, vencida em 01/03/2014.

Defende que apesar da farta documentação colacionada e devidamente caracterizado o esbulho possessório, o douto juiz a quo, equivocadamente entendeu não ser cabível a ação de reintegração de posse, julgando extinta a ação sem resolução do mérito.

Afirma que a pontualidade na quitação das parcelas é imprescindível para a subsistência do pacto, que diante da negligência do apelado em cumprir com as obrigações assumidas perante a apelante, não restou outra alternativa senão a extinção automática do contrato em comento, bem como o requerimento judicial de reintegração de posse.

Alega que não há qualquer ilicitude sobre o ato de rescisão automática do termo, ante a existência de previsão contratual na clausula 16ª, alínea “a” do § 1º, não restando dúvida acerca da adequação dos pedidos de reintegração na posse do imóvel objeto da lide.

Por fim, requer o provimento do recurso, com a cassação da sentença para oportunizar a devida instrução e prolação de nova sentença.

Alternativamente requer que seja deferido o pedido de reintegração de posse do imóvel objeto da lide, com a consequente aplicação das penalidades previstas na avença, além da condenação do apelado em custas e honorários advocatícios.

Sem contrarrazões.

Proferi a decisão monocrática agravada que foi lavrada nos seguintes termos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PRÉVIA DECLARAÇÃO JUDICIAL DA RESCISÃO CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE.

-Tratando-se de inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda, torna-se imprescindível prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa.

- Mantenho a sentença que extinguiu a ação sem resolução do mérito a fim de coadunar-se com o entendimento deste E. Tribunal de Justiça em casos análogos.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO

Dessa decisão a parte Apelante interpôs recurso de Agravo Interno, ID 3280753
, trazendo em suas razões recursais a tese de que o juízo a quo, antes da extinção do feito naquela instância, deveria ter intimado a parte autora/agravante a emendar a inicial, o que não o fez, requerendo assim, à esta Corte de Justiça, que reforme a decisão combatida para que os autos possam ser encaminhados ao juízo de origem para que este possibilite à parte agravante a oportunidade de emendar a petição inicial.

Devidamente intimada a parte contrária não contrarrazoou o recurso em questão.

À ID 7473500
recebi o recurso somente em seu efeito devolutivo.

A parte Agravante, em
petitório presente à ID 7886328
, formulou uma proposta de acordo em relação a presente lide, requerendo que as agravadas fossem intimadas a manifestarem-se sobre a referida proposta, no entanto, estas, apesar de devidamente intimadas, nada disseram.

O feito foi inserido na pauta da 36ª sessão ordinária em Plenário Virtual da 1ª Turma de Direito Privado de 2022, e posteriormente retirado

Ordenada a parte se manifestasse sobre a proposta de acordo de ID Num 7886328.

Sem manifestação sobre a proposta (ID. 12921342).

Em 21/03/2023, concedi o prazo de 30 dias para que as partes comprovem o registro imobiliário do contrato, a notificação realizada pelo Oficial de Registro de Imóveis e que os valores da rescisão estão disponíveis para levantamento pela Ré, consoante previsão estabelecida no art. 25, 26, 27, 32, 32-A e 33 da Lei n. 6.766/1979.

No Id. 14000658, a L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou manifestação ser inaplicável a exigência, porque a relação havida com os réus não ser de alienação fiduciária, mas sim de Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno

Alega que contrato somente será registrado em cartório após a emissão do termo de quitação, ou seja, após pagas todas as prestações vencidas e a vencer pela adquirente, que as tentativas de notificações se encontram acostadas aos autos (ID 2697902 (página 12) e, que até que se tenha o trânsito em julgado da sentença não haverá valores a serem levantados.

Ao final requereu a reconsideração do despacho retro, com o efetivo prosseguimento do feito nos moldes em que se encontra a presente demanda.

Proferi decisão monocrática, nos seguintes termos:

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. SENTENÇA QUE EXTINGUIU O FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, NA FORMA DO ART. 485, INCISO VI, DO CPC (ID. 2697910). APELAÇÃO CÍVEL DA PARTE AUTORA. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONFIRMOU O JULGADO (ID. 2915685).
AGRAVO INTERNO. ALEGAÇÃO DE QUE ANTES DA EXTINÇÃO HAVERIA NECESSIDADE DE SER INTIMADO PARA EMENDAR A PETIÇÃO INICIAL. TESE ACOLHIDA. VIOLAÇÃO DO ART. 317, DO CPC. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. REFORMA EM DECISÃO MONOCRÁTICA. AGRAVO INTERNO PROVIDO.
DECISÃO MONOCRÁTICA DESCONSTITUÍDA (ID. 2915685).
APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA CASSADA. (ID. 2697910).

Apresentada a emenda a inicial. A emenda foi recebida e determinada a citação da parte ré. Tentativa frustrada de citação no endereço dos requeridos, constante nos autos.

Manifestação da autora pleiteando julgamento do feito no estado em que se encontra.

Sobreveio a sentença recorrida, lavrada nos seguintes termos:

(...)

A causa está madura para julgamento, na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a questão de mérito versada nos autos é de fato e de direito, todavia não há necessidade da produção de outras provas.

Passo à análise das preliminares aduzidas em sede de contestação.

DA CARÊNCIA DE AÇÃO

Em preliminar de contestação a requerida alegou a carência de ação, sob a alegação de que o procedimento escolhido não era o correto. Ocorre que houve a emenda da inicial com a adequação do pedido ao feito. Assim, a preliminar fica superada, não havendo como ser acolhida.

Passo à análise da preliminar de impossibilidade de deferimento da gratuidade da justiça alegada em réplica.

Preliminarmente, cabia à parte autora apresentar provas da possibilidade de adimplemento das custas e despesas contratuais pela parte requerida, uma vez que o simples fato da parte requerida ter negociado a compra de lote urbano de forma parcelada não lhe retira a condição de hipossuficiente, rejeito, portanto, a preliminar arguida, concedendo a gratuidade da justiça a parte demandada.

Ultrapassadas as preliminares, passo à análise do mérito.

No tocante ao mérito, cumpre reconhecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor – Lei 8078/1990, não havendo dúvida quanto à existência de uma fornecedora (artigo 3º) e de consumidores, destinatários finais do produto (artigo 2º).

DA RESCISÃO CONTRATUAL

Importante ressaltar que a posterior resolução de contrato devidamente formalizado é possível nos termos do art. 472 e seguintes do Código Civil. Isso se aplica para o caso de inadimplemento por qualquer das partes, ocorrendo de forma superveniente a formação do contrato, além de estar expressamente previsto no CDC.

Art. 475 - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Assim, ante a inadimplência dos requeridos, torna-se imperiosa a rescisão contratual e logicamente o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora.

DAS CLÁUSULAS DO CONTRATO

A possibilidade de rescisão contratual de contrato de compra e venda de imóvel urbano - por inadimplência - com pedido de devolução dos valores pagos encontra respaldo na lei 6766/79, alterada pela lei 13.786/18:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel (...)

No caso sub judice, no contrato foram incluídas várias cláusulas, entre elas uma que prevê a perda de 30% do valor atualizado do imóvel, com o objetivo de prefixar perdas e danos devidos em razão do inadimplemento do contrato, entre outras despesas.

Nesse sentido, no tocante à aplicação das cláusulas contratuais que estipulam os encargos a serem suportados pelo consumidor em caso de rescisão contratual (Cláusula 15ª e seguintes do contrato), como indenização por perdas e danos cumulada com cláusula penal compensatória, bem com a forma de devolução das quantias pagas pelo consumidor no transcorrer do contrato, se mostram desarrazoados.

Com efeito, ao rescindir o contrato o bem volta à posse da requerente, com certeza o negociará de novo. Assim, reputo a multa estipulada no instrumento de avença havido entre as partes abusiva e prejudicial para o consumidor, de modo que deverá a mesma incidir sobre o valor efetivamente pago por esta, por ser medida mais razoável e proporcional ao caso em comento, evitando-se assim o enriquecimento ilícito do requerente que teve o seu bem de volta.

Nesse sentido, em que pese o direito da parte requerida à devolução das parcelas pagas, deve ser descontado do valor a restituir, a título de indenização a promitente vendedora, o que ora se impõe.

Fixo o percentual 20% (vinte por cento) do valor efetivamente pago, atualizado, a título de cláusula penal, sem cumulação com perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito por parte da demandante, devendo ser compensada com o valor a ser restituído aos promissários compradores e limitada a este.

Além disso, a devolução das quantias pagas deve ser feita de uma só vez e não está adstrita à forma de parcelamento regulada para a aquisição.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça também já se manifestou à respeito, sendo proferido enunciado de súmula:

Súmula nº 543, do C. STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"; - STJ.

Assim, é evidente, o direito da parte requerida, promitentes compradores, à devolução de 80% do valor das parcelas que pagou, ainda que tenha dado causa à rescisão contratual, no entanto.

Por sua vez, a correção monetária para a devolução dos valores terá início na data de cada pagamento efetivado e devidamente comprovado pela parte autora e os juros de mora incidirão a partir da citação válida, pelos índices contratuais, cujo cálculo deverá ser apresentado em cumprimento de sentença, por mero cálculo aritmético.

DAS BENFEITORIAS

Caso os requeridos tenham feito benfeitorias no local que se classifiquem em úteis e necessárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil, impõe-se o dever de indenização, de modo que as mesmas devem ser apuradas em liquidação de sentença, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes.

Reputo de boa-fé a posse dos requeridos, até o presente momento, uma vez que em que pese o pedido liminar de reintegração de posse ter sido deferido, a sentença de extinção tornou sem efeito a liminar.

Não obstante, a reintegração de posse, agora em sede de sentença, é decorrência lógica da resilição do contrato, não sendo cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação.

DA TAXA DE FRUIÇÃO

Considero devida a taxa de ocupação (fruição) e uso do imóvel, prevista contratualmente, com relação ao lote,
se foi comprovada a efetiva utilização
. Contudo, se após descontados os valores que o autor tem a receber, se ainda houver saldo devedor a pagar, ficará suprimido pela rescisão do contrato, retornando as partes ao "status quo", a fim de evitar efetiva abusividade e enriquecimento ilícito.

Isso porque diferente das multas/penalidades previstas contratualmente que possuem o mesmo fato gerador, qual seja a inadimplência, a taxa de fruição funciona como um aluguel devido pelo período de ocupação ou utilização do imóvel/lote, sem o adimplemento das parcelas devidas, isto é, a taxa de fruição possui natureza diversa e não se confunde com a multa, sendo possível sua cobrança.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para:

a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial;

b) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

c) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pago pelos promissários compradores, sobre os quais deve incidir a correção monetária pelo índice contratual a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, devendo a promissária vendedora restituir o percentual de 80% (oitenta por cento) desse valor, devidamente corrigidos;

d) CONDENAR a parte requerida a pagar taxa de ocupação (fruição) e uso do imóvel, no percentual previsto no contrato e incidente sobre o valor total da compra e venda corrigido monetariamente, por mês, a título de aluguel, contados da inadimplência, não podendo, conduto, haver saldo negativo depois da devida compensação com o que tiver a receber;

e) A requerente deverá indenizar a requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), na forma da lei, a serem apuradas em liquidação de sentença.

f) Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.

Sentença registrada. Publique-se. Intimem-se.

Transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se.

Parauapebas, data do sistema.

Juíza de Direito titular da 3ª Vara Cível e Empresarial

Inconformada a
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
interpôs a
RECURSO DE APELAÇÃO
.

A apelante sustenta, em síntese, que ajuizou a ação visando reaver a posse do imóvel objeto do contrato de compromisso de compra e venda, afirmando que os apelados adquiriram os direitos aquisitivos do lote por meio de “Termo Aditivo de Cessão/Transferência dos Direitos Aquisitivos (...) em 19/11/2012”, assumindo todas as obrigações contratuais, porém
“desde 2014 os Apelados não pagam as parcelas do financiamento assumido”
.

Relata que a sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando: (i) a rescisão contratual; (ii) a reintegração de posse; (iii) a restituição de 80% dos valores pagos pelos compradores, com correção monetária e juros de mora a partir da citação; (iv) o pagamento de taxa de fruição; (v) indenização por benfeitorias úteis e necessárias; e (vi) condenação em custas e honorários.

Irresignada, a apelante busca a reforma da decisão em pontos específicos.

Argumenta que
os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado
, e não da citação, sustentando que, conforme entendimento do STJ (Tema 1002), “os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” nos casos de rescisão por culpa do comprador.

Defende que não houve mora da apelante, pois “a iniciativa da rescisão do contrato partiu dos Apelados”, razão pela qual os efeitos da sentença são
ex nunc
, produzindo efeitos somente após o trânsito em julgado.

Sustenta ainda a necessidade de afastamento da limitação imposta à taxa de fruição. Alega que a sentença determinou que não poderia haver saldo negativo após a compensação com os valores a serem restituídos aos apelados, o que considera indevido.

Defende que a taxa de fruição possui natureza de indenização pelo uso do imóvel, distinta de penalidade contratual, sendo devida durante todo o período de ocupação indevida. Destaca que os apelados permanecem no imóvel há mais de 10 anos sem pagamento, afirmando que
“há cerca de 11 (onze) anos não paga qualquer valor, mas está no uso, gozo e fruição do terreno”
.

Defende que a limitação imposta gera enriquecimento ilícito e contraria o contrato, que prevê expressamente a cobrança de
“0,25% ao mês (...) a título de ressarcimento pela ocupação”
. Invoca, ainda, o princípio da reparação integral (art. 944 do CC) e jurisprudência do STJ que afasta a limitação prévia da indenização por fruição.

Por fim, sustenta que o decisum foi omisso ao não condicionar expressamente o pagamento à conformidade com a lei e o contrato. Afirma que, nos termos do art. 34, §1º, da Lei 6.766/79,
“não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei”
, bem como que o próprio contrato estabelece critérios específicos para sua apuração, inclusive mediante avaliação por profissionais técnicos.

Requer que conste expressamente que somente serão indenizáveis as benfeitorias úteis e necessárias regulares.

Por fim, requer o provimento do recurso para: (i) fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado; (ii) afastar a limitação da taxa de fruição; e (iii) condicionar a indenização por benfeitorias à conformidade com a lei e o contrato.

Sem contrarrazões.

É O RELATÓRIO.

VOTO

A controvérsia recursal devolvida a esta instância cinge-se à análise de três pontos centrais: (i) o termo inicial dos juros de mora; (ii) a limitação da taxa de fruição; e (iii) os critérios atinentes à indenização por benfeitorias, incluindo as exigências de regularização.

Da incidência dos juros de mora à luz do Tema 1002 do STJ

A apelante sustenta que os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, invocando o Tema Repetitivo 1002 do Superior Tribunal de Justiça.

Com efeito, a tese firmada no referido precedente estabelece que, nos compromissos de compra e venda de imóveis anteriores à Lei nº 13.786/2018, quando a resolução contratual ocorre por iniciativa do promitente comprador, em desconformidade com a cláusula penal, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado.

Todavia, a aplicação do precedente exige estrita correspondência entre a hipótese normativa e o quadro fático delineado nos autos.

No caso concreto, a resolução contratual não decorre de exercício voluntário do direito de resilição pelo promitente comprador, mas sim de inadimplemento contratual reiterado, caracterizado pela ausência de pagamento das parcelas ajustadas desde 2014. Trata-se, portanto, de resolução por culpa do adquirente, nos termos do artigo 475 do Código Civil.

Essa distinção é essencial, pois o Tema 1002 não se aplica às hipóteses de inadimplemento do comprador, mas apenas às situações em que este promove a resolução por iniciativa própria, sem mora preexistente.

Assim, configurada a mora ex re, os juros moratórios incidem a partir da citação válida, conforme os artigos 240 do Código de Processo Civil e 395 do Código Civil, solução que prestigia a lógica do sistema obrigacional e evita o favorecimento indevido do devedor inadimplente.

Portanto, correta a sentença ao fixar o termo inicial dos juros de mora na data da citação.

Da taxa de fruição e da vedação ao enriquecimento sem causa

A irresignação quanto à limitação da taxa de fruição igualmente não merece acolhida.

Embora a taxa de fruição possua natureza indenizatória, destinada a compensar o uso do imóvel pelo adquirente inadimplente, sua incidência não pode ser dissociada do conjunto de encargos contratuais e judiciais impostos.

No caso, há simultânea incidência de cláusula penal compensatória (fixada em 20%) e da taxa de fruição. A cumulação irrestrita de tais verbas, ambas decorrentes do inadimplemento, conduziria a evidente duplicidade indenizatória.

A limitação imposta na sentença, ao impedir a formação de saldo negativo após a compensação entre os valores devidos pelas partes, revela-se solução adequada, proporcional e alinhada aos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

A pretensão recursal, ao buscar a incidência integral da taxa de fruição independentemente da compensação, implicaria desequilíbrio contratual incompatível com a função social do contrato.

Das benfeitorias e das exigências de regularização

No tocante à indenização por benfeitorias, a apelante pretende restringi-la às hipóteses de estrita conformidade com a legislação e com o contrato, inclusive mediante exigência de apresentação prévia de documentos como projeto arquitetônico, alvará, habite-se e anotação de responsabilidade técnica.

A pretensão, contudo, não merece prosperar nos moldes em que formulada.

Inicialmente, cumpre assentar que o contrato objeto da lide foi celebrado anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018, razão pela qual não se lhe aplicam as disposições da denominada “Lei do Distrato”, conforme orientação consolidada na jurisprudência pátria.

Nesse contexto, a disciplina jurídica aplicável decorre do Código Civil, do Código de Defesa do Consumidor e da Lei nº 6.766/79, especialmente no que concerne à indenização por benfeitorias.

Nos termos do artigo 34 da Lei nº 6.766/79, são indenizáveis as benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo adquirente, ressalvadas aquelas efetuadas em desconformidade com o contrato ou com a lei. Todavia, a interpretação desse dispositivo não pode ser feita de forma absoluta e descontextualizada.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a irregularidade administrativa da construção — como ausência de alvará ou de aprovação municipal — não impede, por si só, o reconhecimento do direito à indenização, desde que tal irregularidade seja passível de regularização.

Sobre o tema, colaciono julgados:

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL PLEITEADA PELO ADQUIRENTE – INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E FRUIÇÃO DO IMÓVEL - INCONFORMISMO DAS PARTES – ACOLHIMENTO - Benfeitorias – Incontroversa construção no lote de terreno - Indenização devida diante da retomada da posse do imóvel – Injustificada pretensão de novo laudo para apuração do valor de mercado - Irregularidade da construção perante o Município não justifica a pretensão da ré em evitar a indenização, eis que constatada a possibilidade de regularização – Inexistência de má-fé dos compradores - Impossibilidade de apropriação das acessões e benfeitorias realizadas no lote sem a justa indenização, sob pena de enriquecimento sem causa – Valor constatado por perito judicial com base em normas técnicas de construção e valores de mercado – Juros legais cujo cálculo não deve ser contado do trânsito em julgado, eis que incidem sobre indenização das benfeitorias e não sobre o valor de restituição – Distinção em relação ao precedente vinculante do STJ (Tema 1002) – Abatimento de percentual do valor das benfeitorias para fazer frente às despesas necessárias para regularização do imóvel – Sentença que fixou 15% sobre o quantum indenizatório, que se mostra excessivo diante do caso concreto – Mera estimativa do laudo que informa grande variação - Despesa ainda não mensurada, cuja definição deve ser apurada de forma a evitar enriquecimento indevido de quaisquer das partes – Concessão de prazo para a vendedora comprovar o efetivo valor das despesas em fase de liquidação - Indenização pela fruição diante do comprovado exercício da posse pelo comprador - Taxa mensal fixada em 0,5% do valor atualizado do contrato - Indenização que deve observar o período da ocupação – Precedentes desta Corte e do STJ - Honorários advocatícios – Impossibilidade de fixação por equidade como pretendido pela ré - Não sendo irrisório ou inestimável o proveito econômico, os honorários devem observar os limites do art. 85, § 2º do CPC – Aplicação do precedente vinculante do STJ (Tema 1.076) - Sentença reformada em parte - DERAM PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1006592-24.2021.8.26.0320 Limeira, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 30/11/2023, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. RECONVENÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. VALOR DO ALUGUEL DO IMÓVEL.INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. AÇÃO AUTÔNOMA. IRREGULARIDADE. 1. Em caso de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda firmado pelas partes, por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas. 2. É possível formular pedido de indenização por benfeitorias em contestação, não sendo necessário o oferecimento de reconvenção. Precedentes do STJ. 3. A possível irregularidade na construção consiste em mera irregularidade, passível de ser sanada, e não de ilegalidade, impossível de ser revertida. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO. (TJPR - 11ª C.Cível - AC - 1053425-5 - São José dos Pinhais - Rel.: Desembargadora Vilma Régia Ramos de Rezende - Unânime - J. 29.04.2014) AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IRREGULARIDADE ADMINISTRATIVA. IRRELEVÂNCIA. INCAPACIDADE DE IMPEDIR A SATISFAÇÃO DA PRETENSÃO RESSARCITÓRIA, QUANTO AOS MELHORAMENTOS, ACOLHIDA EM SENTENÇA E ESTIMADA MONETARIAMENTE POR PERITO JUDICIAL. PRECEDENTE DESTA CÂMARA. ABATIMENTO DA DESPESA NECESSÁRIA PARA REGULARIZAÇÃO DA OBRA DO VALOR DEVIDO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO PELA BENFEITORIA. ADMISSIBILIDADE. PRECEDENTES, INCLUSIVE DESTA CÂMARA, NO MESMO SENTIDO. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2219860-66.2023.8.26.0000; Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Araraquara - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/11/2023; Data de Registro: 16/11/2023).

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016. 2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes. 3. O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. 4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. 5. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir) regularidade da edificação efetivada por aquele. 6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável. 7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

(REsp 1643771/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/06/2019, DJe 21/06/2019)

Com efeito, a exigência de plena regularidade formal como condição prévia e absoluta para o reconhecimento do direito indenizatório revela-se excessiva e desproporcional, sobretudo quando se trata de relações de consumo, em que deve prevalecer a proteção da parte hipossuficiente e a vedação ao enriquecimento sem causa.

A construção eventualmente realizada sem prévia autorização administrativa configura, em regra, infração administrativa sujeita às sanções cabíveis perante o Poder Público, não se confundindo com hipótese de ilegalidade absoluta que inviabilize, de plano, qualquer pretensão indenizatória na esfera civil.

Ademais, a apuração da regularidade, da utilidade e da necessidade das benfeitorias deve ocorrer em sede de liquidação de sentença, momento processual adequado para a produção de prova técnica e para a análise individualizada das intervenções realizadas no imóvel.

Eventuais custos necessários à regularização poderão, inclusive, ser considerados na apuração do quantum indenizatório, evitando-se tanto o enriquecimento indevido do promitente vendedor quanto prejuízo desarrazoado ao adquirente.

Nesse cenário, revela-se indevida a exigência prévia e genérica de apresentação de documentos como projeto arquitetônico, alvará de construção, habite-se e ART como condição para o prosseguimento da demanda ou para o reconhecimento do direito à indenização.

Tal exigência, além de não encontrar respaldo legal específico, inviabilizaria, na prática, a tutela jurisdicional adequada, antecipando indevidamente questão que deve ser apreciada na fase de liquidação.

Assim, a sentença recorrida, ao reconhecer o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, com apuração em liquidação, mostra-se juridicamente adequada e alinhada à orientação do Superior Tribunal de Justiça.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER do recurso de apelação e NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

É como voto.

À Secretaria para as providências.

Belém, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 07/05/2026