Tribunal: TJPA
Processo: 0008479-63.2015.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-27

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. FRUSTRAÇÃO DE FINANCIAMENTO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. MODULAÇÃO DO STJ. DANOS MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por CHÃO & TETO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA/FOKAL GESTÃO FINANCEIRA LTDA contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados por CRISTIANE PINHEIRO MONTEIRO, condenando a apelante à restituição em dobro de valores pagos a título de corretagem/assessoria imobiliária (R$ 6.000,00) e despesas com financiamento (R$ 1.150,00), bem como ao pagamento de indenização por danos morais (R$ 5.000,00), tendo havido acordo homologado e cumprido entre a autora e as vendedoras, com prosseguimento da demanda apenas em face da intermediadora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) estabelecer se a imobiliária possui legitimidade passiva; (iii) determinar se é devida a restituição dos valores pagos e em qual modalidade; (iv) verificar se há dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o magistrado considera suficiente a prova documental constante dos autos para a solução da controvérsia. 4. A imobiliária possui legitimidade passiva quando a pretensão se fundamenta em alegada falha na prestação dos serviços de intermediação e assessoria prestados ao consumidor. 5. A relação jurídica entre as partes submete-se ao Código de Defesa do Consumidor, pois a intermediadora atua como fornecedora de serviços. 6. A cobrança de valores a título de assessoria imobiliária sem adequada individualização dos serviços, aliada à frustração do negócio por falha no acompanhamento do financiamento, impõe a restituição dos valores pagos. 7. A repetição do indébito em dobro deve ser afastada quando os pagamentos ocorreram antes de 30.03.2021, em observância à modulação do entendimento do STJ sobre o art. 42, parágrafo único, do CDC. 8. A falha na prestação do serviço que frustra a legítima expectativa de aquisição da casa própria, com ausência de informação adequada e prejuízos ao consumidor, caracteriza dano moral indenizável. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A imobiliária que atua na intermediação e assessoria de compra e venda de imóvel responde por falha na prestação do serviço. 2. É devida a restituição de valores pagos a título de corretagem ou assessoria quando ausente adequada individualização e comprovada falha do serviço. 3. A repetição do indébito, em relações contratuais privadas anteriores a 30.03.2021, ocorre de forma simples, conforme modulação do STJ. 4. A frustração do financiamento imobiliário por falha do serviço, com deficiência informacional, configura dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I, 487, I, 1.009 e 1.022; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, III, 14 e 42, parágrafo único; CC, arts. 186, 187, 422, 723, 724, 725 e 927. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP; STJ, EAREsp 676.608/RS; STJ, EDcl no AgInt na AR 5.613/RJ. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER do recurso de Apelação Cível, e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar parcialmente a sentença, a fim de afastar a condenação à repetição em dobro do indébito, convertendo-a em restituição simples, mantidos os demais termos da decisão, inclusive quanto à condenação por danos morais, nos termos da fundamentação, em consonância com o voto da relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0008479-63.2015.8.14.0301

APELANTE: ELISABETE CASSEB NASCIMENTO, THAIS CASSEB BASILIO, FOKAL GESTAO FINANCEIRA LTDA

APELADO: CRISTIANE PINHEIRO MONTEIRO

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. FRUSTRAÇÃO DE FINANCIAMENTO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. MODULAÇÃO DO STJ. DANOS MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por CHÃO & TETO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA/FOKAL GESTÃO FINANCEIRA LTDA contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados por CRISTIANE PINHEIRO MONTEIRO, condenando a apelante à restituição em dobro de valores pagos a título de corretagem/assessoria imobiliária (R$ 6.000,00) e despesas com financiamento (R$ 1.150,00), bem como ao pagamento de indenização por danos morais (R$ 5.000,00), tendo havido acordo homologado e cumprido entre a autora e as vendedoras, com prosseguimento da demanda apenas em face da intermediadora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) estabelecer se a imobiliária possui legitimidade passiva; (iii) determinar se é devida a restituição dos valores pagos e em qual modalidade; (iv) verificar se há dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o magistrado considera suficiente a prova documental constante dos autos para a solução da controvérsia.

4.

A imobiliária possui legitimidade passiva quando a pretensão se fundamenta em alegada falha na prestação dos serviços de intermediação e assessoria prestados ao consumidor.

5.

A relação jurídica entre as partes submete-se ao Código de Defesa do Consumidor, pois a intermediadora atua como fornecedora de serviços.

6.

A cobrança de valores a título de assessoria imobiliária sem adequada individualização dos serviços, aliada à frustração do negócio por falha no acompanhamento do financiamento, impõe a restituição dos valores pagos.

7.

A repetição do indébito em dobro deve ser afastada quando os pagamentos ocorreram antes de 30.03.2021, em observância à modulação do entendimento do STJ sobre o art. 42, parágrafo único, do CDC.

8.

A falha na prestação do serviço que frustra a legítima expectativa de aquisição da casa própria, com ausência de informação adequada e prejuízos ao consumidor, caracteriza dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. A imobiliária que atua na intermediação e assessoria de compra e venda de imóvel responde por falha na prestação do serviço. 2. É devida a restituição de valores pagos a título de corretagem ou assessoria quando ausente adequada individualização e comprovada falha do serviço. 3. A repetição do indébito, em relações contratuais privadas anteriores a 30.03.2021, ocorre de forma simples, conforme modulação do STJ. 4. A frustração do financiamento imobiliário por falha do serviço, com deficiência informacional, configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 355, I, 487, I, 1.009 e 1.022; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, III, 14 e 42, parágrafo único; CC, arts. 186, 187, 422, 723, 724, 725 e 927.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP; STJ, EAREsp 676.608/RS; STJ, EDcl no AgInt na AR 5.613/RJ.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER do recurso de Apelação Cível, e

DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar parcialmente a sentença, a fim de afastar a condenação à repetição em dobro do indébito, convertendo-a em restituição simples, mantidos os demais termos da decisão, inclusive quanto à condenação por danos morais, nos termos da fundamentação, em consonância com o voto da relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
CHÃO & TETO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA/FOKAL GESTÃO FINANCEIRA LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA, nos autos da
Ação Ordinária de Obrigação de Fazer e de Cumprimento de Contrato c/c Indenização por Danos Morais e Materiais
ajuizada por
CRISTIANE PINHEIRO MONTEIRO
.

Na origem, a autora alegou que celebrou contrato de promessa de compra e venda do apartamento nº 307, bloco K, do Residencial Safira Park, situado na Passagem Alacid Nunes, nº 203, Bairro Tenoné, Belém/PA, pelo valor de R$ 120.000,00, sendo R$ 30.000,00 de entrada e R$ 90.000,00 a serem financiados junto à Caixa Econômica Federal. Sustentou que pagou R$ 24.000,00 à vendedora THAIS CASSEB BASILIO e R$ 6.000,00 à empresa CHÃO & TETO/FOKAL, além de R$ 430,00 ao corretor Raimundo Igreja e duas parcelas de R$ 360,00 à empresa Facility Serv Avaliação de Imóveis, para trâmites de avaliação/financiamento. Afirmou que a imobiliária assumiu o acompanhamento do financiamento, mas deixou de informá-la adequadamente sobre a aprovação e expiração do processo bancário, culminando na frustração do negócio.

Durante a tramitação, foi homologado acordo entre CRISTIANE PINHEIRO MONTEIRO e as demandadas THAIS CASSEB BASILIO e ELISABETE CASSEB NASCIMENTO, no valor de R$ 22.000,00, em quatro parcelas de R$ 5.500,00, com extinção do processo em relação a elas e prosseguimento apenas quanto à demandada CHÃO & TETO/FOKAL. Posteriormente, a autora informou o cumprimento integral do acordo pelas referidas rés, com depósito de R$ 24.000,00, requerendo o prosseguimento do feito em face dos demais demandados.

A sentença julgou procedentes os pedidos remanescentes para condenar solidariamente CHÃO & TETO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA e FOKAL GESTÃO FINANCEIRA LTDA: (i) à restituição em dobro do valor de R$ 6.000,00, pago a título de corretagem/assessoria imobiliária; (ii) à restituição em dobro do valor de R$ 1.150,00, referente aos pagamentos de R$ 430,00, R$ 360,00 e R$ 360,00 relacionados aos trâmites do financiamento; (iii) ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00; e (iv) ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

A demandada opôs embargos de declaração, sustentando omissão quanto à restituição em dobro sem comprovação de má-fé, com invocação dos precedentes do STJ nos REsp 1.388.972/SC e REsp 1.947.698/MS. Os aclaratórios foram rejeitados, sob o fundamento de inexistência de omissão, contradição ou obscuridade, consignando o Juízo que a pretensão tinha nítido caráter infringente.

Em suas razões recursais (id 13186898), a apelante sustenta, em síntese, (i) preliminar de cerceamento de defesa, ao argumento de que o julgamento antecipado impediu a produção de prova oral indispensável à elucidação da suposta contratação de assessoria; (ii) ilegitimidade passiva, por ter atuado apenas como intermediadora do negócio; (iii) impossibilidade de restituição em dobro dos valores, por ausência de má-fé e por violação a precedentes vinculantes do STJ; (iv) licitude da cobrança da corretagem, porque expressamente prevista no contrato; e (v) inexistência de dano moral, por se tratar de mero dissabor decorrente de inadimplemento contratual. Ao final, requer a cassação da sentença por cerceamento de defesa ou, no mérito, a reforma do julgado para improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, o afastamento da dobra e da condenação por dano moral.

Em contrarrazões (id 13186905), a parte apelada pugna pelo desprovimento do recurso, sustentando (i) inexistência de cerceamento de defesa, pois a prova documental seria suficiente; (ii) responsabilidade da imobiliária pela falha na prestação do serviço de intermediação e administração do financiamento; (iii) caracterização da má-fé pela retenção dos valores apesar da frustração do negócio; e (iv) manutenção da condenação por danos morais, diante da frustração do sonho da casa própria e dos prejuízos experimentados.

É o relatório.

VOTO

De início, cumpre consignar que o recurso de apelação preenche os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade, motivo pelo qual deve ser
conhecido
.

A controvérsia devolvida a esta instância revisora cinge-se à verificação: (i) da ocorrência de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) da alegada ilegitimidade passiva da empresa apelante; (iii) da existência de falha na prestação do serviço de intermediação imobiliária; (iv) da possibilidade de restituição dos valores pagos pela autora; (v) da forma de restituição (simples ou em dobro); e (vi) da configuração do dano moral.

1. Da preliminar de cerceamento de defesa

A preliminar arguida pela apelante não comporta acolhimento.

Consoante dispõe o art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, o magistrado poderá julgar antecipadamente o mérito quando entender que a prova documental constante dos autos é suficiente para o deslinde da controvérsia.

No caso concreto, verifica-se que o conjunto probatório é robusto e suficiente, composto por contrato de promessa de compra e venda, comprovantes de pagamento, documentos relativos aos trâmites do financiamento, bem como demais elementos que permitem a adequada reconstrução dos fatos controvertidos.

Cumpre ressaltar que o magistrado é o destinatário da prova, cabendo-lhe aferir a necessidade ou não da dilação probatória, podendo indeferir diligências que reputar inúteis ou meramente protelatórias, sem que isso implique, por si só, cerceamento de defesa.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao consignar que não há nulidade quando a causa se encontra suficientemente instruída.

Ademais, não se verifica a demonstração de efetivo prejuízo à parte apelante, circunstância indispensável à decretação de nulidade processual.

Dessa forma, rejeito a preliminar.

2. Da alegada ilegitimidade passiva

Igualmente não prospera a alegação de ilegitimidade passiva.

A legitimidade deve ser aferida à luz da teoria da asserção, considerando-se as alegações constantes da petição inicial.

No caso, a autora atribui à apelante a prática de condutas relacionadas à intermediação do negócio jurídico, bem como à atuação no acompanhamento dos trâmites de financiamento, imputando-lhe falha na prestação dos serviços.

Tais circunstâncias evidenciam a pertinência subjetiva da apelante com a lide, sendo suficiente para sua permanência no polo passivo.

Além disso, o art. 723 do Código Civil impõe ao corretor o dever de diligência, prudência e informação, de modo que eventual descumprimento dessas obrigações enseja responsabilidade civil.

Assim, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva.

2.

Do mérito

3.1.

Da falha na prestação do serviço

No mérito, a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, atraindo a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente os arts. 2º, 3º e 14.

A responsabilidade do fornecedor de serviços, nesse contexto, é objetiva, bastando a comprovação do defeito na prestação do serviço e do nexo causal com o dano experimentado pelo consumidor.

Da análise dos autos, verifica-se que a apelante não se limitou à mera aproximação das partes, tendo atuado também no acompanhamento do financiamento imobiliário, inclusive com recebimento de valores destinados a essa finalidade.

Resta evidenciado que o financiamento chegou a ser aprovado, contudo, deixou de ser concretizado em razão da ausência de comparecimento da autora à instituição financeira, circunstância que, conforme demonstrado, decorreu de falha na comunicação por parte da intermediadora.

Tal conduta evidencia deficiência na prestação do serviço, especialmente no tocante ao dever de informação, previsto no art. 723 do Código Civil e no art. 6º, III, do CDC.

A omissão da apelante, ao deixar de informar adequadamente a consumidora acerca da aprovação do crédito e da necessidade de comparecimento tempestivo ao banco, foi determinante para a frustração do negócio.

3.2.

Da restituição dos valores pagos

No tocante aos valores pagos pela autora, correta a sentença ao determinar sua restituição.

No que se refere à quantia de R$ 6.000,00, observa-se que o contrato não individualiza de forma clara a comissão de corretagem e os serviços de assessoria imobiliária, o que contraria a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938.

Ademais, a cobrança de serviços de assessoria técnico-imobiliária (SATI) é considerada abusiva pela jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1.599.511/SP).

Quanto aos valores de R$ 1.150,00, referentes a despesas com avaliação e trâmites do financiamento, também devem ser restituídos, porquanto foram realizados no contexto de um serviço que não atingiu sua finalidade, em razão da falha da apelante.

3.3.

Da forma de restituição

Assiste parcial razão à apelante neste ponto.

A sentença determinou a restituição em dobro, com fundamento no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

Todavia, os pagamentos realizados pela autora ocorreram em período anterior à modulação de efeitos estabelecida pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do EAREsp 676.608/RS.

Segundo a orientação firmada, a repetição em dobro, nas relações contratuais privadas, deve observar o marco temporal de 30/03/2021, sendo aplicável aos indébitos ocorridos após essa data.

"A repetição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva (...) o entendimento aqui fixado seja aplicado aos indébitos (...) cobrados após a data da publicação deste acórdão [30/03/2021]."

No caso dos autos, ausente comprovação inequívoca de má-fé por parte da apelante nos moldes exigidos pela jurisprudência então vigente, a restituição deve ocorrer de forma simples.

Assim, impõe-se a reforma parcial da sentença, nesse particular.

3.4.

Do dano moral

No que concerne ao dano moral, entendo que a sentença deve ser mantida.

Embora o mero inadimplemento contratual não enseje, em regra, indenização por dano moral, o caso concreto revela circunstâncias que extrapolam o mero aborrecimento cotidiano.

A autora, ao buscar a aquisição de sua residência, realizou dispêndio financeiro relevante, confiando na atuação da empresa intermediadora, sendo surpreendida com a frustração do negócio em razão de falha na prestação do serviço.

A ausência de informação adequada e a perda da oportunidade de concretização do financiamento imobiliário configuram situação apta a gerar abalo de ordem extrapatrimonial.

O valor arbitrado a título de indenização (R$ 5.000,00) mostra-se razoável e proporcional, atendendo aos princípios da moderação e da vedação ao enriquecimento sem causa.

4. Dispositivo

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
CHÃO & TETO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA
, unicamente para reformar a sentença e determinar que a restituição dos valores pagos (R$ 6.000,00 e R$ 1.150,00) ocorra de forma
simples
, mantendo-se a incidência de juros de mora a partir da citação e correção monetária desde o desembolso. Mantém-se, no mais, a sentença por seus próprios fundamentos. Diante do provimento parcial do recurso, deixo de majorar os honorários advocatícios em sede recursal.

É como voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 26/05/2026