Tribunal: TJPA
Processo: 0818206-05.2024.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9607 - Contratos Bancários
Data de julgamento: 2026-06-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE CERTIDÃO INTEGRAL DE INTIMAÇÃO. MATRÍCULA IMOBILIÁRIA COM AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO. ATO REGISTRAL DOTADO DE FÉ PÚBLICA. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO COMPLEMENTAR. SENTENÇA CASSADA. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cancelamento de procedimento de consolidação de propriedade fiduciária, declarando a nulidade do procedimento e de todos os atos dele decorrentes, sob o fundamento de ausência de comprovação da intimação pessoal da devedora fiduciante para purgação da mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de certidão integral de intimação nos autos autoriza, desde logo, a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, quando há matrícula imobiliária indicando a averbação da consolidação em favor do credor fiduciário. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A intimação do fiduciante para purgação da mora constitui requisito essencial à consolidação da propriedade fiduciária, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97. 4. A intimação prevista na Lei nº 9.514/97 é realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do credor fiduciário, tratando-se de etapa de procedimento registral dotado de formalidade própria. 5. A matrícula imobiliária com averbação da consolidação da propriedade não constitui declaração unilateral do credor fiduciário, mas ato registral praticado por delegatário de serviço público, dotado de fé pública e presunção relativa de legalidade, legitimidade e veracidade. 6. A ausência de certidão integral de intimação nos autos não permite concluir, de plano, pela regularidade do procedimento, mas também não autoriza presumir sua nulidade sem adequada instrução, especialmente quando existente ato registral formalmente averbado. 7. A anulação de procedimento registral já consolidado reclama prova segura, contraditório efetivo e, se necessário, requisição de informações à serventia imobiliária competente, bem como análise acerca da eventual necessidade de integração do responsável pelo ato registral à lide. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido. Sentença cassada. Tese de julgamento: “1. A ausência de certidão integral de intimação do fiduciante nos autos não autoriza, por si só, a imediata declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária quando existente matrícula imobiliária com averbação da consolidação. 2. A desconstituição de ato registral dotado de fé pública exige instrução adequada, contraditório efetivo e exame dos documentos oficiais pertinentes, inclusive mediante requisição de informações ao Registro de Imóveis competente, bem como análise acerca da eventual necessidade de integração do responsável pelo ato registral à lide.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 6º, 114 e 370; Lei nº 9.514/97, art. 26. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0818206-05.2024.8.14.0040; Apelante: ITAÚ UNIBANCO S.A.; Apelada: YANES PASSOS SANDES. ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, para cassar a sentença recorrida e determinar o retorno dos autos à origem, nos termos do voto da Relatora. Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema. Desa. LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0818206-05.2024.8.14.0040

APELANTE: ITAU UNIBANCO S.A.

APELADO: YANES PASSOS SANDES

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE CERTIDÃO INTEGRAL DE INTIMAÇÃO. MATRÍCULA IMOBILIÁRIA COM AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO. ATO REGISTRAL DOTADO DE FÉ PÚBLICA. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO COMPLEMENTAR. SENTENÇA CASSADA.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cancelamento de procedimento de consolidação de propriedade fiduciária, declarando a nulidade do procedimento e de todos os atos dele decorrentes, sob o fundamento de ausência de comprovação da intimação pessoal da devedora fiduciante para purgação da mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de certidão integral de intimação nos autos autoriza, desde logo, a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, quando há matrícula imobiliária indicando a averbação da consolidação em favor do credor fiduciário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A intimação do fiduciante para purgação da mora constitui requisito essencial à consolidação da propriedade fiduciária, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97.

4. A intimação prevista na Lei nº 9.514/97 é realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do credor fiduciário, tratando-se de etapa de procedimento registral dotado de formalidade própria.

5. A matrícula imobiliária com averbação da consolidação da propriedade não constitui declaração unilateral do credor fiduciário, mas ato registral praticado por delegatário de serviço público, dotado de fé pública e presunção relativa de legalidade, legitimidade e veracidade.

6. A ausência de certidão integral de intimação nos autos não permite concluir, de plano, pela regularidade do procedimento, mas também não autoriza presumir sua nulidade sem adequada instrução, especialmente quando existente ato registral formalmente averbado.

7. A anulação de procedimento registral já consolidado reclama prova segura, contraditório efetivo e, se necessário, requisição de informações à serventia imobiliária competente, bem como análise acerca da eventual necessidade de integração do responsável pelo ato registral à lide.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido. Sentença cassada.

Tese de julgamento: “1. A ausência de certidão integral de intimação do fiduciante nos autos não autoriza, por si só, a imediata declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária quando existente matrícula imobiliária com averbação da consolidação. 2. A desconstituição de ato registral dotado de fé pública exige instrução adequada, contraditório efetivo e exame dos documentos oficiais pertinentes, inclusive mediante requisição de informações ao Registro de Imóveis competente, bem como análise acerca da eventual necessidade de integração do responsável pelo ato registral à lide.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 6º, 114 e 370; Lei nº 9.514/97, art. 26.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0818206-05.2024.8.14.0040; Apelante: ITAÚ UNIBANCO S.A.; Apelada: YANES PASSOS SANDES.

ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, para cassar a sentença recorrida e determinar o retorno dos autos à origem, nos termos do voto da Relatora.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Desa. LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por ITAÚ UNIBANCO S.A. contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas, nos autos da ação de cancelamento de procedimento de consolidação de propriedade fiduciária ajuizada por YANES PASSOS SANDES.

A sentença julgou procedente o pedido inicial, com fundamento no art. 487, I, do CPC, para declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, bem como de todos os atos dele decorrentes, inclusive eventuais leilões extrajudiciais.

O Juízo de origem entendeu que o requerido não comprovou a regular intimação pessoal da autora para purgação da mora, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, reputando insuficiente a documentação apresentada. Condenou o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

O requerido opôs embargos de declaração, alegando, em síntese, omissão quanto à documentação apresentada e à regularidade do procedimento extrajudicial, os quais foram rejeitados.

Em suas razões recursais, o apelante sustenta, em síntese, que:

(i) houve cerceamento de defesa, pois o feito foi julgado antecipadamente sem oportunizar a regular produção de provas;

(ii) o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária foi realizado perante o Oficial do Registro de Imóveis competente;

(iii) a matrícula do imóvel demonstra a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário;

(iv) os atos registrais gozam de presunção de legalidade, legitimidade e veracidade;

(v) eventual vício atribuído ao procedimento registral não poderia ser reconhecido sem adequada instrução e sem observância do contraditório.

Ao final, requer a anulação da sentença ou, subsidiariamente, sua reforma.

Em contrarrazões, a apelada pugna pelo desprovimento do recurso, defendendo a manutenção da sentença, ao argumento de que o banco não comprovou a regular intimação pessoal para purgação da mora, nem a observância integral do procedimento previsto na Lei nº 9.514/97.

É o relatório.

VOTO

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

A controvérsia devolvida a este Colegiado consiste em verificar se deve ser mantida a sentença que declarou a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, sob o fundamento de ausência de comprovação da intimação pessoal da devedora fiduciante para purgação da mora.

Após análise dos autos, entendo que a sentença deve ser cassada, a fim de que seja oportunizada a adequada instrução do feito, pelas razões a seguir expostas.

Nos contratos garantidos por alienação fiduciária de imóvel, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário pressupõe a prévia constituição em mora do devedor fiduciante, observando-se o procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/97.

Dispõe o referido dispositivo:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído,
será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis
, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.”

Da leitura da norma, verifica-se que a intimação do fiduciante não é ato praticado diretamente pelo credor fiduciário, mas providência realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do fiduciário.

Portanto, o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária possui natureza formal e registral, desenvolvendo-se perante serventia extrajudicial dotada de fé pública.

Ao oficial registrador compete verificar os requisitos legais, promover ou determinar a intimação do devedor, certificar o resultado da diligência, controlar o decurso do prazo para purgação da mora e, uma vez preenchidas as condições legais, proceder à averbação da consolidação da propriedade na matrícula imobiliária.

No caso dos autos, observa-se que foi juntada cópia da matrícula do imóvel, na qual consta a averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor. Não há, contudo, certidão registral autônoma e integralmente juntada aos autos que permita, neste momento processual, aferir de forma segura todas as circunstâncias da intimação da devedora fiduciante.

Essa circunstância impede tanto a manutenção automática da sentença quanto o imediato julgamento de improcedência do pedido inicial.

De um lado, não se mostra adequado afirmar, desde logo, que o banco comprovou integralmente a regularidade da intimação pessoal, pois a mera matrícula com averbação da consolidação, embora revele a prática do ato registral, não substitui necessariamente a análise da certidão de intimação e decurso de prazo.

De outro lado, também não se mostra juridicamente correto invalidar, de plano, todo o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária apenas com base na ausência de juntada da certidão, sem oportunizar a regular instrução do feito, especialmente quando todo o procedimento revela que houve ato registral formalmente praticado por Oficial do Registro de Imóveis.

A averbação da consolidação da propriedade na matrícula imobiliária não constitui simples declaração unilateral do credor fiduciário. Trata-se de ato registral praticado por delegatário de serviço público, no exercício de função dotada de fé pública, cujos atos gozam de presunção relativa de legalidade, legitimidade e veracidade.

Tal presunção, evidentemente, pode ser afastada por prova em contrário. Contudo, sua desconstituição reclama instrução adequada, contraditório efetivo e exame concreto dos documentos registrais pertinentes.

A sentença recorrida declarou a nulidade do procedimento de consolidação e de todos os atos dele decorrentes. Todavia, essa declaração atinge diretamente ato praticado no âmbito do Registro de Imóveis, especialmente a averbação da consolidação lançada na matrícula imobiliária.

Nesse contexto, a causa de pedir deduzida pela autora não se limita a uma discussão puramente obrigacional entre devedor e credor. Ao sustentar a ausência de intimação para purgação da mora, a autora impugna, em última análise, a regularidade de etapa essencial realizada no procedimento registral, cuja execução e certificação competem ao Oficial do Registro de Imóveis.

Assim, embora o banco seja parte legítima para figurar no polo passivo, pois é credor fiduciário e beneficiário direto da consolidação, a anulação de ato registral já praticado exige cautela processual redobrada.

O Código de Processo Civil, em seu art. 114, dispõe:

“Art. 114. O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes.”

No caso, há relevante dúvida quanto à possibilidade de desconstituição do procedimento registral sem a participação daquele que praticou o ato impugnado ou, ao menos, sem a obtenção de informações oficiais da serventia imobiliária competente. Isso porque a eficácia prática da sentença anulatória recai sobre ato registral formalmente existente.

Ainda que se entenda não ser indispensável a inclusão do Oficial do Registro de Imóveis no polo passivo, seria imprescindível, ao menos, a adequada instrução processual, mediante determinação de exibição da certidão de intimação e decurso de prazo ou expedição de ofício à serventia imobiliária competente para prestar informações e encaminhar cópia integral do procedimento de consolidação.

Essa providência mostra-se especialmente necessária porque a controvérsia central reside justamente em saber se a devedora fiduciante foi regularmente intimada para purgação da mora.

O art. 370 do CPC estabelece:

“Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.”

Por sua vez, o art. 6º do CPC consagra o princípio da cooperação processual:

“Art. 6º Todos os sujeitos do processo devem cooperar entre si para que se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e efetiva.”

Diante da existência de matrícula imobiliária indicando a consolidação da propriedade e da controvérsia acerca da regularidade da intimação que antecedeu esse ato, cabia ao Juízo de origem promover o saneamento do feito e oportunizar a produção da prova necessária, em vez de declarar, desde logo, a nulidade do procedimento.

A ausência da certidão de intimação nos autos não autoriza, por si só, presumir a irregularidade do ato registral. Autoriza, isto sim, reconhecer a necessidade de instrução complementar, a fim de esclarecer se o procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/97 foi efetivamente observado.

Também não se pode perder de vista que a anulação de consolidação de propriedade fiduciária já averbada na matrícula do imóvel possui repercussão registral e patrimonial relevante. Por isso, a medida exige prova segura, não sendo recomendável sua decretação em julgamento antecipado, quando ainda possível a obtenção de documento oficial diretamente junto à serventia competente.

Em hipóteses dessa natureza, o julgamento antecipado somente se mostra legítimo quando o conjunto documental permite conclusão segura sobre a existência ou inexistência do vício alegado. Não é o que se verifica no caso.

Desse modo, reconheço a nulidade da sentença por cerceamento de defesa e insuficiência de instrução, impondo-se o retorno dos autos à origem para regular prosseguimento.

No juízo de origem, deverá ser oportunizada a complementação probatória, especialmente para: (i) juntada da certidão integral de intimação da devedora fiduciante e decurso de prazo, se existente; (ii) expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente para encaminhar cópia integral do procedimento de consolidação; e (iii) análise, pelo magistrado de primeiro grau, acerca da necessidade de integração à lide do Oficial do Registro de Imóveis ou do responsável pelo ato registral impugnado, à luz do art. 114 do CPC.

Ressalto que a presente conclusão não implica reconhecimento definitivo da regularidade ou irregularidade do procedimento de consolidação. Apenas se reconhece que a anulação de ato registral formalmente averbado não poderia ter sido decretada sem adequada instrução e sem enfrentamento da repercussão processual da ausência do agente responsável pelo ato registral.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, para CASSAR a sentença recorrida e determinar o retorno dos autos à origem, a fim de que seja reaberta a instrução processual, com a adoção das providências necessárias à verificação da regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, inclusive mediante requisição de informações e documentos ao Cartório de Registro de Imóveis competente e análise da eventual necessidade de integração do responsável pelo ato registral à lide.

É como voto.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Desa. LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

Relatora

Belém, 19/06/2026