Tribunal: TJPA
Processo: 0866267-55.2022.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-03-10

Ementa:
ACÓRDÃO Nº ___________DJE:____/_____/_______ PODER JUDICIÁRIO 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0866267-55.2022.8.14.0301 COMARCA DE ORIGEM: BELÉM APELANTE: CARLOS RODRIGUES DA SILVA JUNIOR APELANTE: GYSELLE MACIEL DE ALMEIDA ADVOGADO: LUCAS GOMES BOMBONATO – OAB/PA 19.067 APELADO: THAISE PINHEIRO LIMA LAMEIRA ADVOGADO: CARLOS ALEXANDRE ALBUQUERQUE OLIVEIRA – OAB/PA 33.996 RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS PROPTER REM. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DAS ARRAS. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDOS. PROVIMENTO PARCIAL. I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação declaratória de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, fundada em inadimplemento da vendedora consistente na existência de débitos condominiais e de IPTU que inviabilizaram financiamento imobiliário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a existência de débitos propter rem não informados caracteriza inadimplemento apto a ensejar a rescisão contratual por culpa da vendedora; (ii) saber se é devida a restituição em dobro das arras; (iii) saber se o inadimplemento contratual configura dano moral indenizável; (iv) saber se é cabível a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel e quais os seus limites. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Débitos condominiais e tributários possuem natureza propter rem, nos termos do art. 1.345 do CC e art. 130 do CTN, acompanhando o imóvel e podendo inviabilizar financiamento. 4. A omissão da vendedora quanto à existência de ônus, em afronta à cláusula contratual que assegurava a inexistência de débitos, viola a boa-fé objetiva (arts. 113 e 422 do CC) e caracteriza inadimplemento contratual. 5. Reconhecida a culpa da parte que recebeu as arras, impõe-se a devolução em dobro do valor pago, nos termos do art. 418 do CC e da cláusula contratual. 6. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral automático, inexistindo prova de violação a direitos da personalidade. 7. A resolução contratual impõe o retorno ao status quo ante, sendo legítima a fixação de taxa de fruição pelo uso do imóvel, com fundamento no art. 884 do CC, fixada em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, limitada a 50% do montante a ser restituído, admitida compensação. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A existência de débitos propter rem não informados, que inviabilizam financiamento imobiliário, configura inadimplemento da vendedora e autoriza a rescisão contratual. 2. Reconhecida a culpa de quem recebeu as arras, é devida a restituição em dobro. 3. O inadimplemento contratual, desacompanhado de circunstâncias excepcionais, não enseja dano moral. 4. É cabível a fixação de taxa de fruição pelo uso do imóvel após a resolução, limitada para evitar enriquecimento sem causa. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao Recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator. Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe e Sistema Libra com início às 14:00 h do dia ___ de _____ de 2026, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes, em presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0866267-55.2022.8.14.0301

APELANTE: GYSELLE MACIEL DE ALMEIDA, CARLOS RODRIGUES DA SILVA JUNIOR

APELADO: THAISE PINHEIRO LIMA LAMEIRA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

ACÓRDÃO Nº ___________DJE:____/_____/_______

PODER JUDICIÁRIO

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0866267-55.2022.8.14.0301

COMARCA DE ORIGEM: BELÉM

APELANTE: CARLOS RODRIGUES DA SILVA JUNIOR

APELANTE: GYSELLE MACIEL DE ALMEIDA

ADVOGADO: LUCAS GOMES BOMBONATO – OAB/PA 19.067

APELADO: THAISE PINHEIRO LIMA LAMEIRA

ADVOGADO: CARLOS ALEXANDRE ALBUQUERQUE OLIVEIRA – OAB/PA 33.996

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS PROPTER REM. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DAS ARRAS. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDOS. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação declaratória de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, fundada em inadimplemento da vendedora consistente na existência de débitos condominiais e de IPTU que inviabilizaram financiamento imobiliário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a existência de débitos propter rem não informados caracteriza inadimplemento apto a ensejar a rescisão contratual por culpa da vendedora; (ii) saber se é devida a restituição em dobro das arras; (iii) saber se o inadimplemento contratual configura dano moral indenizável; (iv) saber se é cabível a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel e quais os seus limites.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Débitos condominiais e tributários possuem natureza propter rem, nos termos do art. 1.345 do CC e art. 130 do CTN, acompanhando o imóvel e podendo inviabilizar financiamento.

4. A omissão da vendedora quanto à existência de ônus, em afronta à cláusula contratual que assegurava a inexistência de débitos, viola a boa-fé objetiva (arts. 113 e 422 do CC) e caracteriza inadimplemento contratual.

5. Reconhecida a culpa da parte que recebeu as arras, impõe-se a devolução em dobro do valor pago, nos termos do art. 418 do CC e da cláusula contratual.

6. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral automático, inexistindo prova de violação a direitos da personalidade.

7. A resolução contratual impõe o retorno ao status quo ante, sendo legítima a fixação de taxa de fruição pelo uso do imóvel, com fundamento no art. 884 do CC, fixada em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, limitada a 50% do montante a ser restituído, admitida compensação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:
1. A existência de débitos propter rem não informados, que inviabilizam financiamento imobiliário, configura inadimplemento da vendedora e autoriza a rescisão contratual. 2. Reconhecida a culpa de quem recebeu as arras, é devida a restituição em dobro. 3. O inadimplemento contratual, desacompanhado de circunstâncias excepcionais, não enseja dano moral. 4. É cabível a fixação de taxa de fruição pelo uso do imóvel após a resolução, limitada para evitar enriquecimento sem causa.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao Recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe e Sistema Libra com início às 14:00 h do dia ___ de _____ de 2026, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes, em presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça.

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Tratam os presentes autos de recurso de APELAÇÃO Cível interposto por GYSELLE MACIEL DE ALMEIDA e CARLOS RODRIGUES DA SILVA JUNIOR, inconformados com a sentença de id. 29197643, proferida pelo MM. Juízo de Direito da 14ª Vara Cível e Empresarial de Belém que, nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DANOS MATERIAIS E MORAIS, ajuizada em desfavor de THAÍSE
PINHEIRO LIMA LAMEIRA, ora apelada, julgou improcedente a pretensão esposada na inicial.

Os ora apelantes aforaram a ação mencionada alhures, aduzindo, em resumo, que na data de julho de 2021, com ajuda de corretores imobiliários, celebraram contrato de compra e venda de um imóvel localizado no bairro da Marambaia, nesta cidade, pelo valor de R$ 265.000,00, sendo um sinal de R$ 53.000,00 e os R$ 212.000,00 restantes, financiados pela Caixa Econômica Federal, cujo financiamento já havia sido pré-aprovado. Após o pagamento do sinal, os compradores tomaram posse do imóvel, na data de 25/02/2022.

Ocorre que, durante o processo de financiamento, os autores foram surpreendidos com a informação de que o imóvel ainda se encontrava no nome da incorporadora, o que impedia a liberação do financiamento, porém, tal empecilho, foi sanado posteriormente.

Ocorre que também fora descoberto que o imóvel possuía débitos de condomínio e de IPTU, o que ocasionou na negativa de financiamento pela instituição bancaria. Motivo pelo qual ajuizou a presente demanda pugnando pela declaração de rescisão contratual, devolução em dobro do valor pago a título de sinal de pagamento, danos morais no importe de R$ 10.000,00 para cada autor e, a manutenção de posse sobre o imóvel.

A parte ré não contestou a demanda, sendo declarada a sua revelia no id. 29197625.

O feito seguiu tramitação regular até a prolação da sentença (ID

29197643) que julgou improcedente os pedidos esposados na inicial, nos seguintes termos:

“(...) Ante o exposto, julgo improcedente o pedido dos autores, na medida em que o pedido
formulado na inicial não tem como prosperar, na medida em que a rescisão contratual exige a restituição das partes ao status quo ante, isto é, a devolução do imóvel, porém a parte requereu sua manutenção do imóvel além de não ter informado eventual valor devido decorrente do uso do imóvel deste fevereiro de 2021 (...)”.

Inconformados, os autores apresentaram o recurso de apelação no id. 29197645, pontuando, em síntese, que o negócio jurídico restou frustrado em virtude da conduta omissiva e dolosa da vendedora, que, de forma deliberada, deixou de informar aos compradores que o imóvel se encontrava registrado em nome da incorporadora, com expressivas dívidas condominiais e fiscais que inviabilizaram a formalização do financiamento bancário.

Defendem que estes fatos configuram inadimplemento contratual por culpa exclusiva da vendedora, o que impõe, além da resolução do contrato, a devolução em dobro do valor pago a título de arras/sinal, nos termos do art. 418 e art. 420 do Código Civil, além da previsão contratual disposta na clausula Sexta do contrato de compra e venda.

Alegam ainda que os fatos narrados ultrapassam o mero dissabor, configurando verdadeira lesão a direitos da personalidade, aptos a caracterizarem os Danos Morais.

Ao final pugnam pelo conhecimento e provimento do recurso para fins de que seja declarada a rescisão contratual, bem como para condenar a ré em restituir em dobro os valores pagos a titulo de sinal de pagamento e em Danos Morais.

Contrarrazões ofertadas no id. 29197649, onde se pugna pelo desprovimento do recurso.

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

Belém,( PA),

2026.

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador relator

VOTO

V O T O

O presente recurso é cabível, visto que fora apresentado, tempestivamente, por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos.

Tendo sido preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

A controvérsia devolvida a este Colegiado cinge-se em verificar: (i) se a rescisão do contrato de compra e venda deve ser declarada por culpa da vendedora, ante a existência de débitos de IPTU e condomínio que inviabilizaram o financiamento do imóvel; (ii) se é devida a restituição em dobro do valor pago a título de sinal (arras); (iii) se restam configurados danos morais indenizáveis; e (iv) se é cabível a cobrança de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel pelos compradores, bem como os critérios para sua fixação.

Pois bem.

O conjunto probatório constante dos autos demonstra que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel pelo valor de R$ 265.000,00, tendo os autores/apelantes pago a quantia de R$ 53.000,00 a título de sinal, ajustando que o saldo remanescente seria quitado mediante financiamento bancário.

Restou igualmente incontroverso que o imóvel apresentava débitos de natureza propter rem, consistentes em dívidas condominiais e de IPTU, as quais não foram previamente quitadas pela vendedora, tampouco adequadamente informadas aos compradores no momento da celebração do contrato, apesar de cláusula expressa no instrumento particular indicando que o bem estaria livre e desembaraçado de quaisquer ônus.

É cediço que as obrigações condominiais e tributárias relativas ao IPTU possuem natureza propter rem, acompanhando o bem, nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. A propósito, dispõe o art. 1.345 do Código Civil:

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Da mesma forma, o art. 130 do Código Tributário Nacional estabelece:

“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis [...] sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes.”

No caso concreto, a existência de tais débitos inviabilizou a concessão do financiamento pela instituição bancária, circunstância que tornou impossível o adimplemento da obrigação principal pelos compradores, que dependiam do crédito imobiliário para quitação do saldo contratual.

Nessa perspectiva, evidencia-se que a inexecução contratual decorreu de conduta atribuível à vendedora, que não entregou o bem nas condições ajustadas — livre de ônus — nem promoveu a regularização necessária para viabilizar o financiamento.

A conduta afronta diretamente os princípios da boa-fé objetiva e da probidade contratual, previstos nos arts. 113 e 422 do Código Civil:

“Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.”

“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Diante desse cenário, impõe-se a declaração de rescisão contratual por culpa da vendedora.

No tocante às arras, verifica-se que o contrato estipulou sinal no valor de R$ 53.000,00, incidindo, portanto, a disciplina do art. 418 do Código Civil

Considerando que a inexecução se deu por culpa da parte que recebeu as arras, faz jus a parte compradora à devolução do valor pago, acrescido de igual quantia, ou seja, em dobro, nos exatos termos da Claúsula Sexta do contrato de compra e venda.

Assim, deve a ré/apelada restituir aos autores a quantia correspondente a R$ 53.000,00 (cinquenta e três mil reais), acrescida de igual valor, totalizando R$ 106.000,00, com atualização monetária desde o desembolso e juros de mora a contar da citação.

No que concerne ao pedido de indenização por danos morais, entendo que não restou configurado abalo de ordem extrapatrimonial apto a ensejar reparação.

A frustração do negócio jurídico, ainda que acompanhada de transtornos e aborrecimentos, insere-se no campo do inadimplemento contratual, não sendo suficiente, por si só, para caracterizar dano moral indenizável, salvo quando demonstrada situação excepcional que extrapole o mero dissabor.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o inadimplemento contratual, via de regra, não gera dano moral automático.

No caso, embora os autores tenham enfrentado dificuldades decorrentes da não concretização do financiamento, tais circunstâncias não evidenciam violação a direitos da personalidade, mas sim prejuízos de natureza eminentemente patrimonial, já recompostos pela restituição em dobro das arras.

Por conseguinte, o pleito de indenização por dano moral deve ser julgado improcedente.

Quanto à taxa de fruição, é incontroverso que os autores permaneceram na posse do imóvel desde a imissão, usufruindo do bem até sua efetiva desocupação.

A rescisão contratual impõe o retorno das partes ao status quo ante, devendo-se evitar enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil:

“Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido.”

A jurisprudência pátria admite a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel pelo comprador, quando desfeito o contrato, como forma de compensação pelo uso do bem.

Assim, reputo razoável e proporcional a fixação da taxa de fruição no percentual de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor atualizado do contrato, por mês, a contar da data da posse do imóvel até a sua efetiva desocupação.

Todavia, considerando a necessidade de equilíbrio contratual e vedação ao enriquecimento excessivo, tal encargo deve ser limitado a 50% (cinquenta por cento) do valor total a ser restituído aos autores, operando-se a compensação entre os valores.

Desse modo, a taxa de fruição deverá incidir mensalmente, observando-se o teto correspondente à metade do montante devido a título de devolução em dobro das arras.

Ante o exposto, CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, para:

a) declarar a rescisão do contrato de compra e venda por culpa da ré;

b) condenar a ré à restituição, em dobro, do valor pago a título de sinal, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação;

c) julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais;

d) reconhecer a incidência de taxa de fruição no percentual de 0,5% do valor atualizado do contrato, por mês, desde a posse até a efetiva desocupação do imóvel, limitada a 50% do valor a ser restituído à parte autora, admitida a compensação.

Tendo em vista que houve sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das despesas processuais, sendo que a parte autora deverá arcar com 50% do valor e o restante recairá sobre a parte requerida. Fixo os honorários advocatícios em 10% sob o valor atualizado da causa. A parte autora deverá pagar 50% desse valor ao patrono da requerida, ao passo em que a parte requerida deverá pagar 50% desse valor ao patrono da parte autora. Vedada a compensação de honorários advocatícios sucumbenciais. Tendo sido deferida a gratuidade da justiça, suspendo a exigibilidade das condenações deste parágrafo em relação à parte autora, na forma do art. 98, § 3º do Código de Processo Civil

É O VOTO

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual,
eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC
.

Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe com início às 14:00 h., do dia ____ de _______ de 2026

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador - Relator

Belém, 19/03/2026