Tribunal: TJPA
Processo: 0014666-60.2016.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUÇÃO DE RAMAL FERROVIÁRIO. DEVER DE INFORMAÇÃO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS E MATERIAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote, por culpa do comprador inadimplente, determinando a restituição parcial das parcelas pagas, com retenções e incidência de taxa de fruição, e rejeitando os pedidos indenizatórios. O apelante sustenta nulidade por cerceamento de defesa, culpa da vendedora por omissão quanto à futura construção de ramal ferroviário, existência de danos indenizáveis e impossibilidade de cumulação da taxa de fruição com cláusula penal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado; (ii) estabelecer se a vendedora violou o dever de informação ao não comunicar a futura construção de ramal ferroviário; (iii) determinar se são devidos danos morais e materiais; e (iv) verificar se é possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, bem como a adequação das retenções fixadas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento antecipado da lide é legítimo quando a prova documental é suficiente para o convencimento do magistrado, nos termos do art. 355, I, do CPC, inexistindo nulidade sem demonstração de prejuízo concreto. 4. O dever de informação, decorrente da boa-fé objetiva (CC, art. 422), exige a comunicação de fatos concretos e determinados, não se configurando omissão ilícita quando, à época da contratação, o traçado do ramal ferroviário ainda não estava definido. 5. A fixação do marco temporal posterior à celebração do contrato para o surgimento do dever de informar afasta a imputação de má-fé à vendedora. 6. A inadimplência do comprador é fato incontroverso e configura causa legítima para a rescisão contratual, impondo-lhe a responsabilidade pelo desfazimento do negócio. 7. A ausência de ato ilícito impede o reconhecimento do dever de indenizar, não se configurando dano moral quando os fatos se inserem no âmbito de mero dissabor decorrente de relação negocial. 8. A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição possuem naturezas jurídicas distintas, sendo esta destinada a indenizar o vendedor pelo período de uso do imóvel, com fundamento na vedação ao enriquecimento sem causa (CC, art. 884). 9. O STJ admite a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação, desde que demonstrada a efetiva fruição do imóvel, por não se tratar de cláusula penal moratória (STJ, REsp 2024829/SC). 10. As retenções fixadas mostram-se razoáveis e compatíveis com o controle judicial da cláusula penal, observando-se a possibilidade de redução equitativa quando excessiva (CC, art. 413) e a orientação jurisprudencial quanto à retenção em patamares semelhantes (Súmula 543/STJ; AgInt no AREsp 2227266/RJ). 11. É devida a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado se fundamenta em prova documental suficiente e não se demonstra prejuízo concreto. 2. O dever de informação decorrente da boa-fé objetiva exige fato concreto e determinado, inexistindo ilícito quando, à época da contratação, o evento alegado era mera projeção sem definição formal. 3. A inadimplência do comprador autoriza a rescisão contratual com retenção razoável das parcelas pagas e incidência de taxa de fruição, desde que demonstrada a efetiva ocupação do imóvel. 4. A cláusula penal compensatória pode ser cumulada com a taxa de fruição, por possuírem naturezas jurídicas distintas. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I, e 85, § 11; CC, arts. 413, 422 e 884. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2024829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 07.03.2023, DJe 10.03.2023; STJ, AgInt no AREsp 2227266/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, T3, j. 23.09.2024, DJe 25.09.2024; Súmula 543/STJ; Súmulas 7 e 83/STJ. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0014666-60.2016.8.14.0040

APELANTE: ANDRE PAULO GOMES SILVA

APELADO: NOVA CARAJAS - CONSTRUCOES & INCORPORACOES LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUÇÃO DE RAMAL FERROVIÁRIO. DEVER DE INFORMAÇÃO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS E MATERIAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote, por culpa do comprador inadimplente, determinando a restituição parcial das parcelas pagas, com retenções e incidência de taxa de fruição, e rejeitando os pedidos indenizatórios. O apelante sustenta nulidade por cerceamento de defesa, culpa da vendedora por omissão quanto à futura construção de ramal ferroviário, existência de danos indenizáveis e impossibilidade de cumulação da taxa de fruição com cláusula penal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado; (ii) estabelecer se a vendedora violou o dever de informação ao não comunicar a futura construção de ramal ferroviário; (iii) determinar se são devidos danos morais e materiais; e (iv) verificar se é possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, bem como a adequação das retenções fixadas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O julgamento antecipado da lide é legítimo quando a prova documental é suficiente para o convencimento do magistrado, nos termos do art. 355, I, do CPC, inexistindo nulidade sem demonstração de prejuízo concreto.

4.

O dever de informação, decorrente da boa-fé objetiva (CC, art. 422), exige a comunicação de fatos concretos e determinados, não se configurando omissão ilícita quando, à época da contratação, o traçado do ramal ferroviário ainda não estava definido.

5.

A fixação do marco temporal posterior à celebração do contrato para o surgimento do dever de informar afasta a imputação de má-fé à vendedora.

6.

A inadimplência do comprador é fato incontroverso e configura causa legítima para a rescisão contratual, impondo-lhe a responsabilidade pelo desfazimento do negócio.

7.

A ausência de ato ilícito impede o reconhecimento do dever de indenizar, não se configurando dano moral quando os fatos se inserem no âmbito de mero dissabor decorrente de relação negocial.

8.

A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição possuem naturezas jurídicas distintas, sendo esta destinada a indenizar o vendedor pelo período de uso do imóvel, com fundamento na vedação ao enriquecimento sem causa (CC, art. 884).

9.

O STJ admite a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação, desde que demonstrada a efetiva fruição do imóvel, por não se tratar de cláusula penal moratória (STJ, REsp 2024829/SC).

10.

As retenções fixadas mostram-se razoáveis e compatíveis com o controle judicial da cláusula penal, observando-se a possibilidade de redução equitativa quando excessiva (CC, art. 413) e a orientação jurisprudencial quanto à retenção em patamares semelhantes (Súmula 543/STJ; AgInt no AREsp 2227266/RJ).

11.

É devida a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado se fundamenta em prova documental suficiente e não se demonstra prejuízo concreto.

2.

O dever de informação decorrente da boa-fé objetiva exige fato concreto e determinado, inexistindo ilícito quando, à época da contratação, o evento alegado era mera projeção sem definição formal.

3.

A inadimplência do comprador autoriza a rescisão contratual com retenção razoável das parcelas pagas e incidência de taxa de fruição, desde que demonstrada a efetiva ocupação do imóvel.

4.

A cláusula penal compensatória pode ser cumulada com a taxa de fruição, por possuírem naturezas jurídicas distintas.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 355, I, e 85, § 11; CC, arts. 413, 422 e 884.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 2024829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 07.03.2023, DJe 10.03.2023; STJ, AgInt no AREsp 2227266/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, T3, j. 23.09.2024, DJe 25.09.2024; Súmula 543/STJ; Súmulas 7 e 83/STJ.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
ANDRE PAULO GOMES SILVA
, contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada em desfavor de
NOVA CARAJAS - CONSTRUCOES & INCORPORACOES LTDA

.

Na petição inicial (Id. 21108854), o autor alegou ter firmado com a ré um contrato de promessa de compra e venda de um lote e que, posteriormente, foi surpreendido com a construção de um ramal ferroviário nas proximidades, fato que, segundo ele, foi omitido de má-fé pela vendedora no momento da negociação e que teria desvalorizado o imóvel.

Requereu a rescisão do contrato por culpa da ré, a devolução integral dos valores pagos e a condenação por danos morais e materiais.

Em sua contestação (Id. 21108864 e ss.), a ré NOVA CARAJAS - CONSTRUCOES & INCORPORACOES LTDA defendeu a ausência de má-fé, argumentando que à época da celebração do contrato (2012), o traçado da ferrovia ainda não estava definido.

Imputou ao autor a culpa pela rescisão, em razão de sua inadimplência desde jan/2015.

Após regular instrução processual, que se limitou à juntada de provas documentais, o Juízo de primeiro grau proferiu sentença (Id.21108894), julgando parcialmente procedentes os pedidos do autor.

No mérito, a sentença fundamentou que o dever de informação da ré sobre a ferrovia somente se tornou exigível a partir de 08 de julho de 2013, data posterior à celebração do contrato, afastando a alegação de má-fé.

Destacou, por outro lado, que a inadimplência do autor desde 2016 era incontroversa, sendo ele o culpado pelo desfazimento do negócio. Assim, o pedido de rescisão contratual foi acolhido, determinando-se a restituição das parcelas pagas com autorização de retenções e fixação de taxa de fruição em desfavor do autor.

O pedido de indenização por danos morais e materiais foi julgado improcedente por ausência de ato ilícito da ré.

Inconformado, o autor interpôs Recurso de Apelação (Id. 21108896). Em suas razões, arguiu a nulidade da sentença por cerceamento de defesa e, no mérito, reiterou a tese de culpa da apelada, a existência de danos indenizáveis e a impossibilidade de cumulação da taxa de fruição com a multa contratual. Pugnou pela reforma da sentença para que os pedidos iniciais sejam julgados totalmente procedentes.

O apelado, NOVA CARAJAS - CONSTRUCOES & INCORPORACOES LTDA, apresentou contrarrazões (Id.21108902), pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção da sentença.

É o relatório.

VOTO

1. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE.

O presente recurso preenche os requisitos processuais de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecido.

2.

QUESTÕES PRELIMINARES

2.1. Do Cerceamento de Defesa

Alega o recorrente a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide.

Sem razão, contudo.

O juiz, como destinatário da prova, pode e deve julgar o processo no estado em que se encontra quando verificar que os elementos probatórios constantes dos autos são suficientes para a formação de seu convencimento, conforme o art. 355, I, do CPC.

A matéria em debate, referente à culpa contratual, era passível de elucidação por meio da prova documental já acostada, tornando despicienda a dilação probatória.

Ademais, a decretação de nulidade processual exige demonstração de prejuízo concreto, o que não se verificou, porquanto o recorrente não indicou, com precisão, quais fatos controvertidos relevantes permaneceram sem prova e de que modo a prova requerida alteraria o desfecho da controvérsia.

Assim, não há que se falar em nulidade.

Rejeito a preliminar.

3. MÉRITO

3.1

. Da Culpa pela Rescisão e do Dever de Informação

O cerne da controvérsia reside na aferição da culpa pelo desfazimento do negócio jurídico.

O juízo a quo concluiu acertadamente que a culpa deve ser imputada ao autor/apelante.

O dever de informação, corolário da boa-fé objetiva, exige a comunicação de fatos concretos e relevantes (CC, art. 422). À época da contratação, em 2012, a construção do ramal ferroviário era um projeto em discussão, sem um traçado definitivo que impactasse, de forma certa e determinada, o loteamento
,
razão pela qual não se evidencia omissão dolosa ou violação qualificada do dever informacional por parte da vendedora.

O marco temporal fixado na sentença (08/07/2013) para o surgimento do dever de informar é razoável e se deu após a celebração do contrato. Diante disso, não se pode atribuir à apelada a prática de ato ilícito por omissão.

A rescisão, portanto, decorre da inadimplência do apelante, fato incontroverso nos autos, consignado como existente desde 2016, sendo legítima a atribuição de culpa ao devedor pelo desfazimento do negócio.

3.2. Dos Danos Morais e Materiais

A condenação à reparação de danos pressupõe a existência de ato ilícito, dano e nexo de causalidade. Ausente o primeiro requisito, o ato ilícito da apelada, resta prejudicada a análise dos demais.

A situação vivenciada pelo apelante, embora frustrante, insere-se no âmbito do mero dissabor decorrente de relações negociais, não configurando dano moral indenizável.

O mesmo se aplica ao dano material, cuja pretensão se baseava na suposta conduta ilícita da ré. Portanto, entendo que a sentença deve ser mantida neste ponto, pois o indeferimento dos pedidos indenizatórios foi a medida correta
.

3.3. Da Taxa de Fruição e das Retenções

O apelante contesta a condenação ao pagamento da taxa de fruição, alegando ser inacumulável com a multa rescisória (
bis in idem
).

A tese não prospera.

A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição (ou aluguel pela ocupação) possuem naturezas jurídicas distintas. A primeira visa a penalizar a parte que deu causa à quebra do contrato. A segunda tem por objetivo indenizar o vendedor pelo tempo em que ficou privado da posse do imóvel, evitando o enriquecimento sem causa do comprador que usufruiu do bem sem a devida contraprestação (CC, art. 884).

O STJ já se manifestou sobre a possibilidade de cumulação, desde que o imóvel tenha sido efetivamente ocupado/fruído, conforme precedente a seguir:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRA1ÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL.
POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. (...)
7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória.

8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação.
9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. 11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. 12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii)
a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda.
13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.

(STJ - REsp: 2024829 SC 2022/0280737-0, Data de Julgamento: 07/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023) (grifo nosso)

Ressalte-se, por necessária coerência com o próprio conteúdo da sentença e com a ratio do precedente, que a taxa de fruição não se presta a cobrança automática, devendo incidir apenas quando demonstrada a efetiva ocupação/uso do lote pelo comprador, aspecto a ser verificado na fase de liquidação/cumprimento, vedada qualquer construção de saldo negativo após compensação, como já estabelecido no decisum de origem.

Por isso, a jurisprudência pátria admite a cumulação de ambas as verbas.

As retenções fixadas na sentença, por sua vez, mostram-se adequadas ao caso concreto, sob o prisma do controle judicial da penalidade e do equilíbrio econômico do desfazimento, notadamente porque visam recompor custos administrativos da vendedora, sem implicar enriquecimento sem causa. A apreciação do percentual deve observar o art. 413 do Código Civil (redução equitativa da cláusula penal quando excessiva) e a vedação do art. 884 do Código Civil, sendo possível utilizar, como reforço persuasivo, a orientação do STJ quanto à razoabilidade de retenção em patamares semelhantes, sem que isso importe em afirmar a incidência automática do regime consumerista ao caso.

Nesse sentido (como orientação jurisprudencial persuasiva quanto à razoabilidade do percentual):

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. REGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ
. RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS.
ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE STJ. ALTERAÇÃO DAS CONCLUSÕES ADOTADAS PELA CORTE DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. Cuida-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda na qual a ora agravante foi condenada à devolução de 80% dos valores pagos, com aplicação da regra prevista na Súmula 543/STJ. 2. A Segunda Seção do STJ editou a Súmula n. 543, com a seguinte redação: “Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador? integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
".
3. Mostra-se razoável a retenção pela promitente vendedora de 20% das parcelas pagas relativas ao bem, fixadas na origem, posto que suficientes para cobrir os custos administrativos decorrentes do desfazimento do negócio,
considerando ainda que o imóvel foi objeto de leilão extrajudicial. Incidência da Súmula 83/STJ. 4. Alterar as conclusões adotadas pelo TJRJ demandaria o necessário revolvimento de fatos e provas. Incidência da Súmula 7/STJ.Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2227266 RJ 2022/0320266-7, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 23/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/09/2024) (grifo nosso)

Correta, portanto, a decisão de primeiro grau.

4.

DISPOSITIVO:

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
para manter incólume a sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

Com relação aos honorários advocatícios de sucumbência, na fase recursal (Apelação), tenho que o trabalho adicional realizado pelo patrono do apelado justifica a majoração da verba honorária.

Assim, com base no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor a ser efetivamente restituído, mantendo-se, contudo, a suspensão de sua exigibilidade em razão da concessão da justiça gratuita.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 24/03/2026