Tribunal: TJPA
Processo: 0032255-68.2010.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-06-02

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL: 0032255-68.2010.8.14.0301 APELANTE: BRUNO LEAL FONSECA, YURI LEAL FONSECA, KAIO LEAL FONSECA Advogado do(a) APELANTE: AMERICO HERIALDO DE CASTRO RIBEIRO FILHO - PA20639-A APELADO: ELIETE DE SOUZA COLARES, RIVALINDA MARQUES JENNINGS Advogado do(a) APELADO: ELIETE DE SOUZA COLARES - PA3847-A, Advogados do(a) APELADO: CARLOS ALBERTO BARBOSA PINHEIRO - PA7851-A. DES. RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA PARA TUTELA ESPECÍFICA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E POR NÃO JULGAMENTO CONJUNTO DE AÇÕES CONEXAS. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADA POR TERCEIRO SEM PODERES DE REPRESENTAÇÃO. VENDA A NON DOMINO. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL. IMPOSSIBILIDADE DE OUTORGA COMPULSÓRIA DA ESCRITURA. TEORIA DA APARÊNCIA INAPLICÁVEL A ATO DE DISPOSIÇÃO IMOBILIÁRIA SEM PODERES ESPECIAIS E EXPRESSOS. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS EM RELAÇÃO À INTERMEDIADORA QUE CELEBROU O NEGÓCIO SEM LEGITIMIDADE. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA NEGOCIADORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação ordinária proposta pelos autores visando à concretização de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, outorga de escritura definitiva e indenização por danos materiais e morais. O Juízo de origem reconheceu a nulidade do negócio jurídico por ausência de poderes da pessoa que celebrou o contrato em nome da proprietária registral, determinando o retorno das partes ao status quo ante e condenando os autores ao pagamento das verbas sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula por deficiência de fundamentação; (ii) saber se a ausência de julgamento conjunto de ações reputadas conexas enseja nulidade processual; (iii) verificar a validade de promessa de compra e venda de imóvel celebrada por pessoa que não detinha a propriedade nem poderes específicos para alienação; (iv) definir a existência de danos materiais e morais decorrentes da celebração do negócio posteriormente reconhecido como inválido; e (v) examinar a redistribuição dos ônus sucumbenciais em razão do resultado recursal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não se configura nulidade por ausência de fundamentação quando a sentença expõe de forma clara e suficiente as razões de decidir, ainda que não enfrente individualmente todos os argumentos deduzidos pelas partes, observando-se o disposto no art. 93, IX, da Constituição Federal. 4. A ausência de julgamento simultâneo de ações conexas não acarreta nulidade automática, especialmente quando inexistente demonstração de prejuízo processual concreto ou de decisões efetivamente contraditórias, em observância ao princípio pas de nullité sans grief. 5. A celebração de promessa de compra e venda por pessoa que não é proprietária do imóvel e não possui mandato com poderes especiais e expressos para alienação caracteriza hipótese de venda a non domino, inviabilizando a produção dos efeitos pretendidos pelo adquirente perante a titular registral do bem. 6. A mera administração do imóvel ou a condução de tratativas negociais não supre a exigência legal de poderes especiais para alienação imobiliária, prevista no art. 661, §1º, do Código Civil, razão pela qual a teoria da aparência não pode prevalecer para compelir a proprietária à transferência do domínio. 7. Inviável a procedência do pedido de tutela específica e de outorga compulsória da escritura definitiva diante da ausência de anuência da proprietária registral e da inexistência de representação válida para celebração do negócio jurídico. 8. O pedido de indenização por danos materiais não merece acolhimento quando os prejuízos patrimoniais alegados não são individualizados nem comprovados nos autos, em observância ao ônus probatório previsto no art. 373, I, do CPC. 9. Configura dano moral indenizável a conduta da intermediadora que celebrou contrato de alienação imobiliária sem deter legitimidade ou poderes para tanto, frustrando legítima expectativa dos adquirentes e ocasionando abalo que ultrapassa mero inadimplemento contratual. 10. A responsabilidade pelos danos morais recai exclusivamente sobre a negociadora que praticou o ato ilícito, não alcançando a proprietária do imóvel que não participou do negócio nem autorizou sua celebração. Fixação da indenização em R$ 10.000,00, com juros de mora desde o evento danoso e correção monetária a partir do arbitramento, nos termos das Súmulas 54 e 362 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso conhecido e parcialmente provido para condenar exclusivamente ELIETE DE SOUZA COLARES ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantidos os demais capítulos da sentença, inclusive quanto à invalidade do contrato, improcedência da tutela específica e rejeição do pedido de danos materiais, com redistribuição dos ônus sucumbenciais. Tese de julgamento: 1. A promessa de compra e venda de imóvel celebrada por pessoa que não é proprietária do bem nem possui poderes especiais e expressos para aliená-lo configura hipótese de venda a non domino, sendo inviável a outorga compulsória da escritura definitiva em face da proprietária registral. 2. A teoria da aparência não supre a ausência de poderes de representação exigidos para a alienação de imóvel, especialmente quando inexistente mandato específico conferido pelo titular do direito. 3. A celebração de negócio imobiliário por pessoa sem legitimidade para dispor do bem pode ensejar responsabilidade civil por danos morais quando gerar frustração relevante da legítima expectativa dos adquirentes, respondendo exclusivamente quem deu causa ao ato ilícito. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 166, 168, 182, 186, 309, 661, §1º, 662 e 927; CPC, art. 373, I e art. 85, §2º. Jurisprudência relevante citada: Súmula 54/STJ; Súmula 362/STJ; TJ-SC, AC n.º 2010.071952-6, Rel. Des. Saul Steil, j. 24.05.2011; TJ-MT, Apelação Cível n.º 1009323-57.2022.8.11.0002, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, j. 03.12.2025. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de Apelação Cível nº 0032255-68.2010.8.14.0301. Recorrentes: BRUNO LEAL FONSECA, YURI LEAL FONSECA e KAIO LEAL FONSECA. Recorridas: ELIETE DE SOUZA COLARES e RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES. ACORDAM os Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar parcialmente a sentença e condenar exclusivamente ELIETE DE SOUZA COLARES ao pagamento de indenização por danos morais em favor dos autores BRUNO LEAL FONSECA, YURI LEAL FONSECA e KAIO LEAL FONSECA, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de juros de mora desde a data da assinatura do contrato de promessa de compra e venda posteriormente reconhecido como inválido, nos termos da Súmula 54 do Superior Tribunal de Justiça, e correção monetária a partir da publicação deste acórdão, conforme a Súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça. Mantém-se a sentença nos demais pontos, especialmente quanto: (i) à rejeição das preliminares de nulidade por ausência de fundamentação e por ausência de julgamento conjunto das ações reputadas conexas; (ii) ao reconhecimento da invalidade do contrato de promessa de compra e venda celebrado sem a anuência da proprietária registral do imóvel; (iii) à caracterização da hipótese como venda a non domino, diante da inexistência de comprovação de poderes especiais e expressos para alienação do bem; (iv) à improcedência do pedido de concretização do negócio jurídico e de outorga compulsória da escritura definitiva; (v) à improcedência do pedido de indenização por danos materiais, em razão da ausência de individualização e comprovação dos prejuízos patrimoniais alegados; e (vi) ao reconhecimento da inexistência de responsabilidade de RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES pelos fatos discutidos na demanda. Em razão do parcial provimento do recurso, ficam redistribuídos os ônus sucumbenciais, condenando-se ELIETE DE SOUZA COLARES ao pagamento dos honorários advocatícios de sucumbência fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação por danos morais, em favor dos patronos dos autores. Permanecem os autores responsáveis pelos honorários advocatícios devidos aos patronos de RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES, os quais ficam fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos da fundamentação. Tudo nos termos do voto do Relator, que integra o presente acórdão. Belém-PA, assinado eletronicamente na data e hora registradas no sistema. Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0032255-68.2010.8.14.0301

APELANTE: BRUNO LEAL FONSECA, YURI LEAL FONSECA, KAIO LEAL FONSECA

APELADO: ELIETE DE SOUZA COLARES, RIVALINDA MARQUES JENNINGS

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL: 0032255-68.2010.8.14.0301

APELANTE: BRUNO LEAL FONSECA, YURI LEAL FONSECA, KAIO LEAL FONSECA

Advogado do(a) APELANTE: AMERICO HERIALDO DE CASTRO RIBEIRO FILHO - PA20639-A

APELADO: ELIETE DE SOUZA COLARES, RIVALINDA MARQUES JENNINGS

Advogado do(a) APELADO: ELIETE DE SOUZA COLARES - PA3847-A, Advogados do(a) APELADO: CARLOS ALBERTO BARBOSA PINHEIRO - PA7851-A.

DES. RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA PARA TUTELA ESPECÍFICA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E POR NÃO JULGAMENTO CONJUNTO DE AÇÕES CONEXAS. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADA POR TERCEIRO SEM PODERES DE REPRESENTAÇÃO. VENDA A NON DOMINO. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL. IMPOSSIBILIDADE DE OUTORGA COMPULSÓRIA DA ESCRITURA. TEORIA DA APARÊNCIA INAPLICÁVEL A ATO DE DISPOSIÇÃO IMOBILIÁRIA SEM PODERES ESPECIAIS E EXPRESSOS. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS EM RELAÇÃO À INTERMEDIADORA QUE CELEBROU O NEGÓCIO SEM LEGITIMIDADE. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA NEGOCIADORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação ordinária proposta pelos autores visando à concretização de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, outorga de escritura definitiva e indenização por danos materiais e morais. O Juízo de origem reconheceu a nulidade do negócio jurídico por ausência de poderes da pessoa que celebrou o contrato em nome da proprietária registral, determinando o retorno das partes ao status quo ante e condenando os autores ao pagamento das verbas sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há cinco questões em discussão:
(i)
saber se a sentença é nula por deficiência de fundamentação;
(ii)
saber se a ausência de julgamento conjunto de ações reputadas conexas enseja nulidade processual;
(iii)
verificar a validade de promessa de compra e venda de imóvel celebrada por pessoa que não detinha a propriedade nem poderes específicos para alienação;
(iv)
definir a existência de danos materiais e morais decorrentes da celebração do negócio posteriormente reconhecido como inválido; e
(v)
examinar a redistribuição dos ônus sucumbenciais em razão do resultado recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Não se configura nulidade por ausência de fundamentação quando a sentença expõe de forma clara e suficiente as razões de decidir, ainda que não enfrente individualmente todos os argumentos deduzidos pelas partes, observando-se o disposto no art. 93, IX, da Constituição Federal.

4.
A ausência de julgamento simultâneo de ações conexas não acarreta nulidade automática, especialmente quando inexistente demonstração de prejuízo processual concreto ou de decisões efetivamente contraditórias, em observância ao princípio
pas de nullité sans grief
.

5.
A celebração de promessa de compra e venda por pessoa que não é proprietária do imóvel e não possui mandato com poderes especiais e expressos para alienação caracteriza hipótese de venda a non domino, inviabilizando a produção dos efeitos pretendidos pelo adquirente perante a titular registral do bem.

6.
A mera administração do imóvel ou a condução de tratativas negociais não supre a exigência legal de poderes especiais para alienação imobiliária, prevista no art. 661, §1º, do Código Civil, razão pela qual a teoria da aparência não pode prevalecer para compelir a proprietária à transferência do domínio.

7.
Inviável a procedência do pedido de tutela específica e de outorga compulsória da escritura definitiva diante da ausência de anuência da proprietária registral e da inexistência de representação válida para celebração do negócio jurídico.

8.
O pedido de indenização por danos materiais não merece acolhimento quando os prejuízos patrimoniais alegados não são individualizados nem comprovados nos autos, em observância ao ônus probatório previsto no art. 373, I, do CPC.

9.
Configura dano moral indenizável a conduta da intermediadora que celebrou contrato de alienação imobiliária sem deter legitimidade ou poderes para tanto, frustrando legítima expectativa dos adquirentes e ocasionando abalo que ultrapassa mero inadimplemento contratual.

10.
A responsabilidade pelos danos morais recai exclusivamente sobre a negociadora que praticou o ato ilícito, não alcançando a proprietária do imóvel que não participou do negócio nem autorizou sua celebração. Fixação da indenização em R$ 10.000,00, com juros de mora desde o evento danoso e correção monetária a partir do arbitramento, nos termos das Súmulas 54 e 362 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.
Recurso conhecido e parcialmente provido para condenar exclusivamente ELIETE DE SOUZA COLARES ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantidos os demais capítulos da sentença, inclusive quanto à invalidade do contrato, improcedência da tutela específica e rejeição do pedido de danos materiais, com redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Tese de julgamento:

1.
A promessa de compra e venda de imóvel celebrada por pessoa que não é proprietária do bem nem possui poderes especiais e expressos para aliená-lo configura hipótese de venda a non domino, sendo inviável a outorga compulsória da escritura definitiva em face da proprietária registral.

2.
A teoria da aparência não supre a ausência de poderes de representação exigidos para a alienação de imóvel, especialmente quando inexistente mandato específico conferido pelo titular do direito.

3.
A celebração de negócio imobiliário por pessoa sem legitimidade para dispor do bem pode ensejar responsabilidade civil por danos morais quando gerar frustração relevante da legítima expectativa dos adquirentes, respondendo exclusivamente quem deu causa ao ato ilícito.

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 166, 168, 182, 186, 309, 661, §1º, 662 e 927; CPC, art. 373, I e art. 85, §2º.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 54/STJ; Súmula 362/STJ; TJ-SC, AC n.º 2010.071952-6, Rel. Des. Saul Steil, j. 24.05.2011; TJ-MT, Apelação Cível n.º 1009323-57.2022.8.11.0002, Rel. Des. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, j. 03.12.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de
Apelação Cível nº 0032255-68.2010.8.14.0301
.

Recorrentes:
BRUNO LEAL FONSECA, YURI LEAL FONSECA e KAIO LEAL FONSECA.

Recorridas:
ELIETE DE SOUZA COLARES e RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da
2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará
, à unanimidade, em
CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar parcialmente a sentença e condenar exclusivamente
ELIETE DE SOUZA COLARES
ao pagamento de indenização por danos morais em favor dos autores
BRUNO LEAL FONSECA, YURI LEAL FONSECA e KAIO LEAL FONSECA
, no valor de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, acrescido de juros de mora desde a data da assinatura do contrato de promessa de compra e venda posteriormente reconhecido como inválido, nos termos da Súmula 54 do Superior Tribunal de Justiça, e correção monetária a partir da publicação deste acórdão, conforme a Súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça.

Mantém-se a sentença nos demais pontos, especialmente quanto:

(i) à rejeição das preliminares de nulidade por ausência de fundamentação e por ausência de julgamento conjunto das ações reputadas conexas;

(ii) ao reconhecimento da invalidade do contrato de promessa de compra e venda celebrado sem a anuência da proprietária registral do imóvel;

(iii) à caracterização da hipótese como
venda a non domino
, diante da inexistência de comprovação de poderes especiais e expressos para alienação do bem;

(iv) à improcedência do pedido de concretização do negócio jurídico e de outorga compulsória da escritura definitiva;

(v) à improcedência do pedido de indenização por danos materiais, em razão da ausência de individualização e comprovação dos prejuízos patrimoniais alegados; e

(vi) ao reconhecimento da inexistência de responsabilidade de
RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES
pelos fatos discutidos na demanda.

Em razão do parcial provimento do recurso, ficam redistribuídos os ônus sucumbenciais, condenando-se
ELIETE DE SOUZA COLARES
ao pagamento dos honorários advocatícios de sucumbência fixados em
20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação por danos morais
, em favor dos patronos dos autores. Permanecem os autores responsáveis pelos honorários advocatícios devidos aos patronos de
RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES
, os quais ficam fixados em
10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa
, nos termos da fundamentação.

Tudo nos termos do voto do Relator, que integra o presente acórdão.

Belém-PA, assinado eletronicamente na data e hora registradas no sistema.

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO
interposto por BRUNO LEAL FONSECA, YURI LEAL FONSECA e KAIO LEAL FONSECA contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém, nos autos da Ação Ordinária para Tutela Específica de Obrigação de Fazer, Condenação à Conclusão de Negócio Jurídico, Indenização por Danos Sofridos e Tutela Antecipada ajuizada em face de RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES e ELIETE DE SOUZA COLARES.

A sentença recorrida julgou improcedente a ação, após reconhecer, como matéria de ordem pública, a nulidade absoluta do contrato firmado entre os autores e a requerida ELIETE DE SOUZA COLARES, relativo ao imóvel situado na Av. Serzedelo Corrêa, nº 725, Edifício Lourenço Monteiro Lopes, apartamento nº 203, bairro Batista Campos, Belém/PA, registrado sob a matrícula nº 564, Livro 2-A.

O Juízo de origem consignou que os autores afirmaram ter celebrado, em 18/12/2008, contrato de compra e venda do referido imóvel, com pagamento de R$ 40.000,00 a título de sinal, valor que deveria ser destinado à quitação de financiamento junto à FUNCEF, com baixa da hipoteca incidente sobre o bem, para viabilizar a posterior transferência da propriedade, mediante pagamento da segunda parcela no importe de R$ 102.000,00.

Registrou, ainda, que os autores alegaram a administração do imóvel pela segunda requerida desde 2004, a validade do pagamento feito de boa-fé a credor putativo, a necessidade de cumprimento específico da obrigação de fazer, a substituição da manifestação de vontade das rés para outorga da escritura definitiva, bem como a reparação por danos morais e materiais.

Na fundamentação, o Juízo a quo destacou que, embora tenha havido assinatura de contrato pelos autores e pela segunda requerida ELIETE DE SOUZA COLARES, não teria sido demonstrada a anuência da proprietária RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES, tampouco a existência de procuração outorgando poderes à intermediadora para vender ou alienar o imóvel. Entendeu, ainda, que os autores tinham ciência da ausência do documento, pois teriam encaminhado notificação extrajudicial solicitando a exibição de procuração pública.

Diante disto, com base nos arts. 166, 168, 182 e 662 do Código Civil e no art. 330, I, do CPC então vigente, declarou nulo o contrato, determinou o retorno das partes ao
statu quo ante
, consignou que o valor de R$ 40.000,00 pago a título de sinal deveria ser restituído aos autores devidamente corrigido, conforme decisão proferida no processo consignatório nº 0025500-10.2010.814.0301, e determinou que os requerentes desocupassem o imóvel, considerando o lapso temporal de permanência no bem.

O pedido contraposto formulado por RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES, relativo ao pagamento de aluguéis/perdas e danos, foi indeferido por inadequação ao rito.

Em razão da improcedência, os autores foram condenados ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa, com fundamento no art. 20, §3º, alínea “c”, do CPC/1973.

Em suas razões de apelação, os recorrentes suscitam, preliminarmente, a nulidade da sentença em razão da ausência de julgamento conjunto de ações que reputam conexas. Sustentam que, nos autos do processo nº 0032255-88.2009.8.14.0301, foi proferida decisão interlocutória reconhecendo a conexão entre as demandas e determinando a reunião dos feitos para apreciação simultânea. Argumentam que o julgamento isolado da presente ação afrontou tal determinação e comprometeu a coerência da prestação jurisdicional, ao possibilitar a prolação de decisões potencialmente contraditórias acerca de questões fáticas e jurídicas comuns.

Alegam, ainda, a nulidade da sentença e da decisão que julgou os embargos de declaração, ao fundamento de que ambas padecem de deficiência de fundamentação e de omissões relevantes. Defendem que o Juízo de origem deixou de enfrentar questões essenciais ao deslinde da controvérsia, especialmente aquelas relacionadas aos pedidos de indenização por danos morais e materiais, à incidência da teoria da aparência, à validade do pagamento realizado de boa-fé e à própria fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais.

Os apelantes também apontam a existência de contradição na sentença recorrida. Segundo afirmam, embora o magistrado tenha reconhecido a legitimidade passiva de ELIETE DE SOUZA COLARES em razão de sua participação direta na celebração do contrato, concluiu pela nulidade do negócio jurídico sem considerar adequadamente o fato de que a referida requerida atuava como administradora do imóvel e se apresentava perante terceiros como pessoa autorizada pela proprietária para conduzir a negociação.

No mérito, defendem a validade do contrato particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes, invocando a aplicação da teoria da aparência. Sustentam que ELIETE DE SOUZA COLARES integrava o escritório “Colares Imóveis & Advocacia”, exercia a administração do imóvel objeto da demanda, afirmava possuir autorização para sua alienação e praticou atos que geraram legítima confiança nos adquirentes. Nessa perspectiva, argumentam que a boa-fé objetiva deve ser prestigiada, de modo a assegurar a eficácia do negócio jurídico celebrado.

Aduzem, ainda, que RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES, ao apresentar contestação e negar a autorização para a venda do imóvel, assumiu o ônus de demonstrar a inexistência dos poderes alegadamente conferidos à segunda requerida, bem como a ciência dos autores acerca dessa suposta ausência de autorização. Sustentam que tal encargo probatório não foi satisfatoriamente cumprido, razão pela qual não seria possível concluir pela invalidade do negócio jurídico.

Os recorrentes ressaltam, igualmente, que a própria narrativa apresentada pelas rés revelaria circunstâncias aptas a corroborar a boa-fé dos compradores. Destacam que as demandadas reconhecem que a Imobiliária Colares administrava o imóvel desde o ano de 2004 e que havia tratativas envolvendo o bem, elementos que, segundo defendem, reforçam a aparência de legitimidade da atuação de ELIETE DE SOUZA COLARES e a confiança depositada pelos autores na regularidade da negociação.

Prosseguem afirmando que o pagamento da quantia de R$ 40.000,00, efetuado a título de sinal do negócio, deve ser considerado válido e eficaz, inclusive sob a ótica da teoria do credor putativo. Invocam, para tanto, o disposto no art. 309 do Código Civil, sustentando que o pagamento realizado de boa-fé a quem aparentava legitimidade para recebê-lo possui aptidão para produzir efeitos jurídicos.

Subsidiariamente, argumentam que, caso não seja reconhecida desde logo a validade do contrato e a procedência dos pedidos formulados na petição inicial, impõe-se a anulação da sentença para reabertura da fase instrutória. Asseveram que o julgamento antecipado da lide mostrou-se inadequado diante da existência de questões fáticas controvertidas e da necessidade de produção de provas capazes de esclarecer os fatos discutidos nos autos.

Sustentam, também, que a sentença incorreu em omissão e contradição ao deixar de apreciar adequadamente a responsabilidade de ELIETE DE SOUZA COLARES pelos prejuízos materiais suportados pelos autores. Alegam que a requerida deveria ser condenada ao ressarcimento dos danos experimentados pelos recorrentes, inclusive daqueles relacionados a despesas e valores decorrentes da anulação do negócio, destacando a existência de elementos probatórios e de pronunciamentos judiciais proferidos no processo nº 0051392-24.2009.8.14.0301 que, em seu entendimento, corroboram tal pretensão.

Por fim, em caráter subsidiário, insurgem-se contra a condenação ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 20% sobre o valor da causa. Argumentam que o magistrado não apresentou fundamentação concreta apta a justificar a adoção do percentual máximo previsto na legislação processual então vigente, razão pela qual requerem a redução da verba honorária.

Ao final, requerem o conhecimento e o provimento do recurso, para que seja reformada integralmente a sentença, com o julgamento de procedência da ação ordinária e a condenação das apeladas ao pagamento das custas processuais, despesas processuais e honorários advocatícios. Subsidiariamente, pleiteiam a reforma da condenação sucumbencial, mediante redução dos honorários fixados na origem.

Contrarrazões apresentadas por ambas as apeladas pela manutenção da sentença.

É o relatório.

VOTO

DAS PRELIMINARES

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

Passo ao exame das preliminares suscitadas pelos apelantes.

1. Da não ocorrência de nulidade por ausência de fundamentação

Os apelantes sustentam, em sede preliminar, a nulidade da sentença recorrida por suposta ausência ou deficiência de fundamentação, ao argumento de que o Juízo de origem não teria enfrentado adequadamente teses relevantes deduzidas na demanda, especialmente aquelas relacionadas à boa-fé dos compradores, à teoria da aparência, à validade do pagamento realizado e aos pedidos indenizatórios.

A preliminar, contudo, não merece acolhimento.

Nos termos do art. 93, IX, da Constituição Federal, todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário devem ser públicos e fundamentadas todas as decisões, sob pena de nulidade. A exigência constitucional de motivação das decisões judiciais não impõe, todavia, que o magistrado responda individual e exaustivamente a todos os argumentos suscitados pelas partes, bastando que apresente fundamentos suficientes, coerentes e aptos a sustentar a conclusão adotada.

No caso concreto, verifica-se que a sentença recorrida expôs, de forma inteligível e juridicamente suficiente, as razões pelas quais o Juízo de origem concluiu pela nulidade do contrato particular de promessa de compra e venda celebrado entre os autores e a requerida ELIETE DE SOUZA COLARES.

Com efeito, o fundamento central da sentença consistiu no reconhecimento de que a negociação se enquadraria como hipótese de venda
a non domino
, isto é, alienação realizada por quem não detinha a titularidade do bem nem poderes jurídicos suficientes para dispor do imóvel em nome da proprietária registral.

O Juízo de primeiro grau consignou que o imóvel objeto da demanda pertencia a RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES, não havendo demonstração de que esta houvesse outorgado poderes específicos à requerida ELIETE DE SOUZA COLARES para vender, prometer vender ou alienar o bem. Também registrou que a mera administração do imóvel, ainda que existente, não se confunde com mandato para alienação, sobretudo porque a venda de bem imóvel exige poderes especiais e expressos.

Nessa linha, a sentença apoiou-se na premissa de que ninguém pode transferir ou prometer transferir validamente direito real ou posição jurídica dominial que não possui, salvo quando devidamente autorizado pelo titular. A conclusão adotada decorreu, portanto, da ausência de comprovação de poderes de representação para a prática de ato de disposição patrimonial.

A fundamentação sentencial, nesse ponto, é clara: se ELIETE DE SOUZA COLARES não era proprietária do imóvel e não possuía mandato válido com poderes específicos para aliená-lo, o contrato de promessa de compra e venda firmado com os autores não poderia produzir o efeito jurídico pretendido de compelir a proprietária registral à outorga da escritura definitiva ou à conclusão compulsória do negócio.

A sentença, assim, não se limitou a negar genericamente os pedidos formulados. Ao contrário, enfrentou a questão nuclear da controvérsia: a validade jurídica do contrato celebrado por pessoa que não figurava como titular do domínio e cuja autorização para vender o imóvel não foi demonstrada nos autos.

Nesse contexto, ainda que os apelantes discordem da conclusão alcançada pelo magistrado, tal inconformismo não configura ausência de fundamentação. A nulidade por falta de motivação somente se caracteriza quando a decisão é desprovida de razões jurídicas, quando apresenta fundamentação meramente aparente ou quando deixa de enfrentar questão essencial capaz de infirmar a conclusão adotada.

Não é essa a hipótese dos autos.

A sentença deixou suficientemente delimitado que a improcedência da pretensão autoral decorreu da nulidade do negócio jurídico, reconhecida a partir da inexistência de comprovação de poderes de alienação conferidos pela proprietária à pessoa que assinou o contrato. Tal fundamento, por si só, mostrava-se apto a prejudicar os pedidos de tutela específica, adjudicação da manifestação de vontade, manutenção do negócio e indenização fundada no alegado inadimplemento contratual.

Também não há nulidade pelo simples fato de o Juízo não ter acolhido a tese da teoria da aparência. A sentença ao explicar que a alienação de imóvel exige poderes expressos e específicos, não sendo, portanto, suficiente a mera aparência derivada da administração do bem ou de tratativas negociais conduzidas por terceiro, afasta a aplicação da aludida teoria.

De igual modo, não se verifica omissão relevante quanto ao pagamento realizado pelos autores. A sentença reconheceu a necessidade de retorno das partes ao estado anterior, consignando que o valor pago a título de sinal deveria ser restituído aos autores devidamente corrigido, em conformidade com o que constava do processo consignatório. Portanto, a questão relativa ao desembolso efetuado foi considerada no pronunciamento judicial.

Quanto aos pedidos indenizatórios, a conclusão pela nulidade do contrato em razão de venda a non domino impactou diretamente a análise da responsabilidade pretendida nos autos. A partir do momento em que o Juízo entendeu inexistir vínculo contratual válido apto a obrigar a proprietária registral à transferência do imóvel, a improcedência dos pedidos acessórios ou dependentes da validade do negócio decorreu logicamente do fundamento principal adotado.

Além disso, o dever de fundamentação não exige que a sentença rebata um a um todos os dispositivos legais, precedentes ou argumentos invocados pelas partes, desde que enfrente as questões essenciais à solução da lide. A motivação judicial deve ser suficiente, e não necessariamente exaustiva em relação a cada alegação secundária.

No caso, a ratio decidendi está devidamente identificada: a ausência de poderes de disposição sobre o imóvel por parte de quem celebrou a promessa de compra e venda, caracterizando venda a non domino e conduzindo à nulidade do contrato.

Desse modo, não se constata violação ao art. 93, IX, da Constituição Federal, nem nulidade por fundamentação deficiente. A sentença permitiu a compreensão exata do caminho lógico-jurídico percorrido pelo magistrado, viabilizando, inclusive, o exercício pleno do contraditório recursal, tanto que os apelantes impugnaram especificamente o fundamento da venda a non domino e defenderam a aplicação da teoria da aparência.

Assim, rejeito a preliminar de nulidade por ausência ou deficiência de fundamentação.

2. Da ausência de nulidade pelo não julgamento conjunto das ações conexas

Os apelantes também sustentam a nulidade da sentença em razão da ausência de julgamento conjunto desta demanda com outras ações que reputam conexas, especialmente as ações de reintegração de posse e de consignação em pagamento. Alegam que teria havido decisão anterior reconhecendo a conexão entre os feitos e determinando sua reunião, de modo que o julgamento separado violaria a finalidade do instituto e poderia gerar decisões conflitantes.

A preliminar igualmente não prospera.

A conexão processual tem como finalidade primordial evitar a prolação de decisões contraditórias ou conflitantes entre causas que possuam identidade de pedido ou causa de pedir, ou que guardem entre si relação de prejudicialidade capaz de justificar a tramitação conjunta. Trata-se de técnica de racionalização da atividade jurisdicional, voltada à segurança jurídica, à economia processual e à coerência do sistema decisório.

Contudo, a simples existência de conexão não conduz, de forma automática e absoluta, à nulidade de todos os atos praticados separadamente, sobretudo quando não demonstrado prejuízo processual concreto. No sistema processual brasileiro, vigora o princípio pas de nullité sans grief, segundo o qual não se declara nulidade sem efetiva demonstração de prejuízo.

No caso em exame, ainda que se admita a existência de relação entre a presente ação ordinária, a ação de reintegração de posse e a ação consignatória, não se verifica prejuízo apto a justificar a invalidação da sentença recorrida.

Isso porque, conforme indicado, as ações mencionadas foram julgadas em momentos distintos, mas os pronunciamentos nelas proferidos não se apresentam conflitantes com a sentença ora apelada. Ao contrário, as decisões se coadunam com a premissa adotada no presente feito, especialmente quanto à ausência de consolidação de direito dos autores à aquisição definitiva do imóvel e quanto à necessidade de recomposição patrimonial decorrente do desfazimento do negócio.

A sentença recorrida reconheceu a nulidade do contrato particular de promessa de compra e venda, por entender caracterizada hipótese de venda a non domino, e determinou o retorno das partes ao estado anterior, inclusive com restituição do valor pago a título de sinal. Tal solução não se mostra incompatível com a existência de ação consignatória destinada ao depósito ou à restituição de valores relacionados ao negócio discutido, tampouco com demanda possessória fundada na permanência dos autores no imóvel.

Ao revés, há coerência entre os pronunciamentos judiciais mencionados, pois a invalidação do negócio jurídico repercute naturalmente tanto na posse exercida sobre o bem quanto na destinação das quantias pagas em razão da avença posteriormente reputada inválida.

Assim, a finalidade prática do julgamento conjunto — evitar decisões contraditórias — não restou frustrada. A tramitação ou o julgamento separado dos feitos, por si só, não evidencia nulidade quando os resultados alcançados são compatíveis entre si e quando não demonstrado que a separação tenha comprometido o contraditório, a ampla defesa ou a correta compreensão da controvérsia.

Ademais, conforme informado, as ações de reintegração de posse e de consignação em pagamento encontram-se arquivadas. Tal circunstância reforça a ausência de utilidade concreta na declaração de nulidade processual neste momento.

A nulidade processual não pode ser reconhecida como medida meramente abstrata, destituída de efeito útil. O processo civil contemporâneo prestigia a instrumentalidade das formas, a primazia do julgamento de mérito e a conservação dos atos processuais quando atingida sua finalidade essencial. Desconstituir a sentença apenas porque os feitos não foram julgados simultaneamente, quando as demais ações já se encontram arquivadas e não há demonstração de decisões inconciliáveis, representaria providência formalista, incompatível com a racionalidade processual.

Ainda que tenha havido determinação anterior de reunião dos processos, eventual inobservância dessa diretriz somente justificaria a anulação do julgamento se demonstrado que o julgamento apartado ocasionou efetivo prejuízo às partes ou resultou em decisões conflitantes. Não basta a alegação genérica de risco de contradição; é indispensável a demonstração de contradição concreta, relevante e capaz de comprometer a estabilidade das decisões judiciais.

No caso, os próprios elementos indicados revelam que as decisões proferidas nas ações relacionadas não destoam da sentença recorrida. Pelo contrário, harmonizam-se com a conclusão de que o contrato de promessa de compra e venda não poderia produzir os efeitos pretendidos pelos autores em face da proprietária registral, justamente porque celebrado por pessoa sem comprovação de poderes específicos para alienar o bem.

Também por esse ângulo, não há falar em nulidade. A reunião de ações conexas constitui providência processual instrumental, e não um fim em si mesma. Seu descumprimento não gera invalidade automática, especialmente quando a tramitação separada não ocasiona prejuízo concreto nem compromete a coerência do resultado jurisdicional.

Por fim, a declaração de nulidade, neste cenário, afrontaria os princípios da duração razoável do processo, da economia processual e da efetividade da jurisdição, pois implicaria retrocesso procedimental sem benefício prático demonstrável, em demandas já apreciadas e arquivadas, apenas para repetir atos processuais que alcançaram resultado compatível com a solução dada à controvérsia principal.

Desse modo, rejeito a preliminar de nulidade por ausência de julgamento conjunto das ações conexas.

3. Do mérito – da impossibilidade de concretização do negócio jurídico. Configuração de venda
a non domino
. Nulidade do contrato celebrado sem anuência da proprietária do imóvel.

Superadas as preliminares, passa-se ao exame do mérito recursal.

A controvérsia central devolvida à apreciação deste Tribunal consiste em verificar se os apelantes possuem direito à concretização do negócio jurídico celebrado com ELIETE DE SOUZA COLARES, mediante imposição às requeridas da obrigação de concluir a venda do imóvel objeto da lide e outorgar a correspondente escritura definitiva.

Após detida análise dos elementos constantes dos autos, conclui-se que a sentença não merece reforma, uma vez que corretamente reconheceu a inviabilidade jurídica da pretensão autoral diante da inexistência de anuência da legítima proprietária do bem ao negócio celebrado.

Com efeito, a prova produzida evidencia que o imóvel objeto da demanda encontrava-se registrado em nome de RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES, circunstância incontroversa nos autos. Não obstante, o instrumento particular de promessa de compra e venda foi firmado exclusivamente pelos autores e por ELIETE DE SOUZA COLARES, sem que tenha sido demonstrada a existência de mandato válido, procuração pública ou qualquer outro instrumento jurídico apto a conferir poderes específicos para a alienação do imóvel.

Tal circunstância possui relevância decisiva para a solução da controvérsia.

Isso porque o ordenamento jurídico brasileiro adota, em matéria de direitos reais e de transmissão imobiliária, o princípio segundo o qual ninguém pode transferir direito que não possui (
nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet
).

Neste sentido a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. VENDA DO BEM POR QUEM NÃO ERA MAIS PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL E ASSINADO POR PESSOA JÁ FALECIDA. BOA-FÉ DO POSTERIOR ADQUIRENTE IRRELEVANTE. ASSEGURADO A ESTE, APENAS, DIREITO DE REGRESSO. NECESSIDADE RETORNAR STATUS QUO ANTE. NULIDADE DO NEGÓCIO EVIDENCIADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MINORAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Declarada a nulidade do contrato de cessão e transferência de direitos e obrigação firmado, nulos são os pactos realizados posteriormente, independentemente de terem estes sido firmados de boa-fé ou não, uma vez que ninguém pode transferir à outrem direito que não possui, cabendo ao posterior adquirente prejudicado o ajuizamento de ação regressiva contra aquele que vendeu-lhe a coisa
. Tratando-se de profissional do direito, para uma justa remuneração do trabalho intelectual do operador do direito, deve o aplicador da lei fixar a verba honorária com base no grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e o valor da causa, o trabalho realizado pelo procurador e tempo exigido. (TJ-SC - AC: 20100719526 Capital 2010.071952-6, Relator.: Saul Steil, Data de Julgamento: 24/05/2011, Terceira Câmara de Direito Civil).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E DANOS MORAIS. "GOLPE DO OLX" OU "GOLPE DO FALSO INTERMEDIÁRIO”. MODALIDADE DE ESTELIONATO. BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. RESPONSABILIDADE CIVIL EXTRACONTRATUAL. AUSÊNCIA DE CONDUTA ILÍCITA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido contrato verbal de compra e venda de veículo Ford F4000, determinar reintegração de posse do bem, e condenar os requeridos solidariamente ao pagamento de indenização por perdas e danos materiais e morais decorrentes de fraude perpetrada através do denominado "golpe do OLX" ou "golpe do falso intermediário" . II. Questão em discussão 2. Há três questões centrais em discussão: (i) saber se procede a rescisão do contrato verbal e a consequente reintegração de posse do veículo ao proprietário original, considerando a fraude perpetrada por terceiro intermediador; (ii) verificar se o terceiro adquirente de boa-fé deve responder solidariamente pelos danos materiais decorrentes da necessidade de restituição do bem ao legítimo proprietário; e (iii) analisar se há responsabilidade civil extracontratual do terceiro adquirente pelos danos morais experimentados pelo proprietário original, quando configurada sua boa-fé na aquisição e ausência de conduta ilícita. III. Razões de decidir 3. A rescisão contratual e reintegração de posse procedem integralmente, uma vez que o negócio jurídico não se aperfeiçoou ante a ausência de contraprestação efetiva, configurando inadimplemento absoluto que autoriza a resolução nos termos do art. 475 do Código Civil, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante. 4
. O princípio segundo o qual ninguém pode transferir mais direitos do que possui (nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet) fundamenta a obrigação do terceiro adquirente de restituir o bem, independentemente de sua boa-fé, posto que o fraudador não detinha legitimidade para alienar bem alheio
. 5. A responsabilidade civil extracontratual exige cumulativamente conduta ilícita, dano e nexo causal, elementos que não se verificam integralmente quanto aos danos morais, uma vez que o terceiro adquirente também foi vítima da mesma fraude, não praticando ato ilícito, mas limitando-se a adquirir veículo que acreditava legitimamente comercializado. 6. A aquisição por valor inferior ao de mercado, por si só, não caracteriza má-fé ou imprudência culpável, considerando que veículos com mais de quarenta anos de fabricação estão sujeitos a significativas variações de preço, não se podendo exigir do adquirente comum o mesmo nível de diligência técnica especializada. 7. Ausente nexo causal entre a conduta do terceiro adquirente e o dano moral experimentado pelo proprietário original, uma vez que o sofrimento e transtornos decorrem exclusivamente da fraude perpetrada pelo intermediário fraudulento, sendo este o único responsável pelos danos extrapatrimoniais. 8. A solidariedade não se presume, devendo resultar da lei ou vontade das partes, inexistindo previsão legal específica que torne o terceiro adquirente de boa-fé solidariamente responsável por danos morais causados por fraudador, tampouco tal responsabilidade foi voluntariamente assumida. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso conhecido e parcialmente provido para afastar a condenação do apelante ao pagamento de indenização por danos morais, mantendo-se os demais termos da sentença. Tese de julgamento: "1. No 'golpe do OLX' ou 'golpe do falso intermediário', impõe-se a rescisão do contrato fraudulento e reintegração de posse ao proprietário original, aplicando-se o princípio nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet. 2. O terceiro adquirente de boa-fé não responde por danos morais quando também vítima da fraude, ausente conduta ilícita e nexo causal, ressalvada sua obrigação de restituir o bem ao legítimo proprietário."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 265, 475, 927 e 945; CPC, arts. 370, 371 e 373, I.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 375/STJ; TJ-SP, Apelação Cível 10017816920238260637, Rel . Des. Rodrigues Torres, j. 11.10 .2024; TJ-MG, AI 10000221595911001, Rel. Des. Mônica Libânio, j. 05 .10.2022; TJ-MT, Apelação Cível 10008592020218110086, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j . 21.11.2024.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10093235720228110002, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 03/12/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/12/2025)

Em consequência, a alienação promovida por quem não é proprietário da coisa nem possui poderes de representação conferidos pelo titular do direito configura hipótese denominada de venda
a non domino
.

A venda
a non domino
caracteriza-se precisamente pela celebração de negócio jurídico por pessoa destituída de legitimidade para dispor do bem objeto da avença, seja porque não detém a titularidade do direito, seja porque não recebeu autorização válida do verdadeiro proprietário para praticar o ato de alienação.

No caso concreto, restou demonstrado que ELIETE DE SOUZA COLARES não figurava como proprietária do imóvel e tampouco comprovou possuir poderes especiais para sua alienação.

A mera alegação de que exercia atividades de administração do bem ou intermediava negócios relacionados ao imóvel não se revela suficiente para legitimar a prática de ato de disposição patrimonial dessa magnitude.

A distinção entre poderes de administração e poderes de alienação é elementar no sistema jurídico civil brasileiro.

Com efeito, o Código Civil estabelece tratamento rigoroso para os atos que importam disposição patrimonial, exigindo autorização expressa e específica quando praticados por representante.

Nesse sentido, dispõe o art. 661, § 1º, do Código Civil:

"Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos."

A exigência legal decorre da própria gravidade dos atos de disposição patrimonial, que produzem efeitos permanentes sobre o patrimônio do titular do direito.

Por essa razão, a simples circunstância de determinada pessoa administrar imóvel, receber aluguéis, promover negociações preliminares ou manter contato com interessados não lhe confere, automaticamente, poderes para vender o bem em nome do proprietário.

Nos presentes autos, inexiste demonstração de procuração pública ou instrumento equivalente conferindo à segunda requerida autorização para alienar o imóvel pertencente à primeira demandada.

Mais do que isso, a própria controvérsia instaurada decorre justamente da negativa da proprietária em reconhecer a validade da negociação realizada.

Nessas circunstâncias, não há como admitir a concretização compulsória do negócio pretendida pelos apelantes.

A tutela específica postulada na petição inicial pressupõe a existência de obrigação válida, eficaz e exigível.

Para que o Poder Judiciário pudesse substituir a manifestação de vontade da proprietária e determinar a outorga compulsória da escritura definitiva, seria indispensável a comprovação de que a titular do domínio efetivamente aderiu ao negócio jurídico ou conferiu poderes para sua celebração.

Entretanto, a prova dos autos aponta em sentido contrário.

A ausência de anuência da proprietária constitui vício insanável para os fins pretendidos pelos autores, pois ninguém pode ser compelido judicialmente a transferir a propriedade de bem imóvel com fundamento em contrato que jamais celebrou e para cuja formação não anuiu.

A pretensão recursal, em última análise, busca atribuir eficácia plena a negócio jurídico firmado por pessoa sem legitimidade para dispor do bem, impondo à verdadeira proprietária os efeitos de contrato do qual não participou.

Tal conclusão afrontaria frontalmente os princípios da autonomia privada, da segurança jurídica e da proteção ao direito de propriedade.

A razão é simples: a transferência da propriedade imobiliária pressupõe a participação do titular do direito ou de representante regularmente investido de poderes especiais para tanto.

Ausente tal requisito, inexiste suporte jurídico para a concretização do negócio.

Foi exatamente essa a conclusão alcançada pelo Juízo de origem.

A sentença reconheceu que o contrato foi celebrado sem a participação da proprietária do imóvel e sem comprovação de mandato autorizando a alienação. A partir dessa premissa, concluiu pela ocorrência de venda
a non domino
e pela consequente impossibilidade de atribuir eficácia ao negócio jurídico.

Trata-se de conclusão juridicamente correta e integralmente compatível com o sistema de proteção à propriedade e com as normas que disciplinam a representação negocial.

Não se verifica, portanto, qualquer elemento capaz de justificar a reforma do decisum.

Ao contrário, admitir a procedência da pretensão autoral implicaria obrigar a proprietária a alienar bem de sua titularidade em decorrência de contrato firmado por terceiro sem poderes de representação comprovados, situação manifestamente incompatível com o ordenamento jurídico.

Dessa forma, verifica-se que a negociação ocorreu sem a indispensável anuência da real proprietária do imóvel, circunstância que caracteriza hipótese de venda
a non domino
e impede a produção dos efeitos pretendidos pelos apelantes.

Por conseguinte, correta a sentença ao reconhecer a invalidade do negócio jurídico e julgar improcedente o pedido de concretização da promessa de compra e venda, não havendo fundamento jurídico para compelir a proprietária à outorga da escritura definitiva ou à conclusão do negócio.

Assim, deve ser integralmente mantida a sentença quanto à improcedência do pedido de concretização do negócio jurídico celebrado entre os autores e ELIETE DE SOUZA COLARES.

4. Dos pedidos subsidiários – da indenização por danos materiais e danos morais

Superada a questão relativa à impossibilidade de concretização do negócio jurídico, passa-se ao exame dos pedidos subsidiários formulados pelos autores, consistentes na condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais e danos morais decorrentes da celebração do contrato posteriormente reconhecido como inválido.

4.1. Da impossibilidade de acolhimento do pedido de indenização por danos materiais

No tocante aos danos materiais, entendo que a pretensão indenizatória não comporta acolhimento.

Consoante dispõe o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito. Em matéria de responsabilidade civil, tal encargo processual abrange não apenas a demonstração da conduta ilícita e do nexo causal, mas também a individualização e comprovação dos prejuízos patrimoniais efetivamente suportados.

A indenização por danos materiais não se presume.

Ao contrário do dano moral, cuja demonstração pode decorrer das próprias circunstâncias do ilícito em determinadas hipóteses, o dano patrimonial exige demonstração objetiva do efetivo prejuízo experimentado pela vítima, bem como sua adequada delimitação quantitativa.

No caso dos autos, observa-se que a petição inicial não individualizou adequadamente os alegados danos materiais cuja reparação se pretende.

Embora os autores tenham formulado pedido genérico de condenação das rés ao pagamento de danos materiais, não houve especificação precisa das verbas que comporiam o alegado prejuízo patrimonial, tampouco delimitação dos respectivos valores ou critérios objetivos para sua quantificação.

Da leitura da exordial, verifica-se que a narrativa concentra-se fundamentalmente na pretensão de compelir as rés à conclusão do negócio jurídico e à transferência da propriedade do imóvel, sendo os pedidos indenizatórios apresentados de forma acessória e genérica.

Não foram discriminadas, de maneira individualizada, despesas específicas, investimentos realizados no imóvel, gastos extraordinários, lucros cessantes ou qualquer outra modalidade de dano patrimonial cuja extensão pudesse ser efetivamente aferida pelo Juízo.

Tal circunstância assume especial relevância porque o pedido indenizatório deve guardar correspondência com os fatos narrados e com os prejuízos concretamente apontados pela parte autora.

A ausência de individualização do dano impede o adequado exercício do contraditório pela parte adversa e inviabiliza o exame judicial acerca da existência, extensão e nexo causal dos prejuízos alegados.

Não compete ao magistrado substituir-se à parte para identificar quais danos teriam sido sofridos ou construir, de ofício, fundamentos indenizatórios não suficientemente delimitados na petição inicial.

Ademais, o valor desembolsado pelos autores a título de sinal do negócio não se confunde com dano material indenizável nos presentes autos, uma vez que a própria sentença reconheceu a necessidade de restituição da quantia paga, observando-se, inclusive, os desdobramentos processuais relacionados à ação consignatória mencionada nos autos.

Desse modo, inexistindo individualização adequada dos prejuízos patrimoniais alegados, não se mostram preenchidos os pressupostos necessários ao reconhecimento da responsabilidade civil por danos materiais.

Por conseguinte, deve ser mantida a improcedência do pedido indenizatório material.

4.2. Do cabimento da indenização por danos morais em face de ELIETE DE SOUZA COLARES

Diversa, entretanto, é a conclusão quanto ao pedido de indenização por danos morais.

Embora não seja possível acolher a pretensão principal de concretização do negócio jurídico, os elementos constantes dos autos revelam a ocorrência de ato ilícito praticado por ELIETE DE SOUZA COLARES, circunstância apta a ensejar sua responsabilização civil pelos danos extrapatrimoniais causados aos autores.

Conforme amplamente examinado anteriormente, restou demonstrado que a segunda requerida celebrou contrato de promessa de compra e venda envolvendo imóvel de titularidade de terceiro sem comprovar a existência de poderes específicos para a prática de tal ato.

A requerida assumiu posição negocial incompatível com a esfera jurídica que efetivamente possuía, conduzindo negociação imobiliária que culminou na celebração de contrato posteriormente reconhecido como inválido justamente pela ausência de poderes de disposição sobre o bem.

Tal conduta extrapola os limites do mero inadimplemento contratual.

Com efeito, a jurisprudência consolidada dos tribunais superiores orienta que o simples descumprimento contratual, em regra, não gera dano moral indenizável. Todavia, quando a conduta da parte ultrapassa a esfera do inadimplemento comum e ingressa no campo da ilicitude civil, produzindo legítima frustração de expectativas juridicamente tuteladas e relevante abalo à esfera pessoal da vítima, torna-se possível o reconhecimento do dano moral.

É precisamente o que ocorreu na hipótese dos autos.

Os autores celebraram contrato de aquisição imobiliária acreditando estar negociando validamente a aquisição de um bem cuja alienação lhes era apresentada como possível e legítima.

Realizaram pagamento substancial a título de sinal, assumiram obrigações decorrentes do negócio e organizaram sua esfera patrimonial e pessoal em torno da expectativa de consolidação da aquisição imobiliária.

Posteriormente, verificou-se que a pessoa que formalizou a negociação não possuía poderes para alienar o imóvel, circunstância que levou à completa frustração do negócio jurídico e ao reconhecimento judicial de sua invalidade.

Não se trata, portanto, de mero dissabor cotidiano ou simples aborrecimento decorrente de relação contratual frustrada.

A celebração de contrato de compra e venda de imóvel por pessoa sem poderes para tanto constitui situação apta a gerar insegurança jurídica, angústia, frustração e transtornos que ultrapassam os limites dos inconvenientes ordinários da vida civil.

A gravidade da conduta decorre justamente do fato de que a requerida assumiu perante os adquirentes posição jurídica que não possuía, criando aparência de legitimidade suficiente para induzir os autores à celebração do negócio.

Nessas circunstâncias, encontra-se caracterizado o ato ilícito previsto nos arts. 186 e 927 do Código Civil, surgindo o dever de indenizar.

Por outro lado, não se vislumbra fundamento para responsabilização da proprietária RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES pelos danos morais ora reconhecidos.

Isso porque a própria conclusão alcançada nestes autos é no sentido de que o negócio foi realizado sem sua anuência e sem demonstração de poderes de representação conferidos à segunda requerida.

Assim, a responsabilidade civil pelos danos extrapatrimoniais deve recair exclusivamente sobre ELIETE DE SOUZA COLARES, cuja atuação direta deu causa ao ilícito reconhecido.

No que concerne ao quantum indenizatório, a reparação por dano moral deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, atendendo simultaneamente às funções compensatória, pedagógica e preventiva da responsabilidade civil.

Deve-se evitar tanto o enriquecimento sem causa da vítima quanto a fixação de valor irrisório incapaz de cumprir a finalidade sancionatória da indenização.

Considerando as circunstâncias do caso concreto, a natureza da conduta praticada, a extensão dos prejuízos extrapatrimoniais experimentados pelos autores, bem como os parâmetros adotados pela jurisprudência em hipóteses análogas, reputo adequado fixar a indenização por danos morais no montante de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
.

Quanto aos consectários legais, tratando-se de responsabilidade civil extracontratual decorrente de ato ilícito, os juros de mora devem incidir desde a data do evento danoso, nos termos da Súmula 54 do Superior Tribunal de Justiça.

No caso concreto, o evento danoso corresponde à própria celebração do contrato inválido, momento em que se materializou a conduta ilícita praticada pela requerida.

Assim, os juros moratórios deverão incidir desde a data da assinatura do contrato de promessa de compra e venda.

Por sua vez, a correção monetária sobre a indenização por dano moral deve incidir a partir da data do arbitramento, conforme orientação consolidada na Súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça.

Desse modo, a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) deverá ser corrigida monetariamente a partir da publicação do acórdão que fixar a condenação.

Diante dessas considerações, impõe-se o parcial acolhimento do pedido subsidiário para condenar exclusivamente a requerida
ELIETE DE SOUZA COLARES
ao pagamento de indenização por danos morais no valor de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, acrescida de juros de mora desde a data da assinatura do contrato de promessa de compra e venda e correção monetária a partir da data de publicação do presente acórdão, mantendo-se, entretanto, a improcedência do pedido de indenização por danos materiais.

5. Da redistribuição dos ônus sucumbenciais em razão do parcial provimento do recurso

O reconhecimento parcial da pretensão recursal, exclusivamente para condenar a requerida ELIETE DE SOUZA COLARES ao pagamento de indenização por danos morais, impõe a necessária revisão dos ônus sucumbenciais fixados na sentença.

Consoante se extrai dos autos, a sentença recorrida julgou integralmente improcedentes os pedidos formulados pelos autores, razão pela qual lhes imputou a totalidade das custas processuais e honorários advocatícios.

Todavia, a solução adotada neste julgamento altera substancialmente o panorama da sucumbência.

Embora tenha sido mantida a improcedência do pedido principal de concretização do negócio jurídico, bem como do pedido de indenização por danos materiais, houve reconhecimento da responsabilidade civil de ELIETE DE SOUZA COLARES pelos danos morais causados aos autores, com a consequente procedência parcial da demanda.

A sucumbência deve ser aferida à luz do resultado prático obtido pelas partes no processo, observando-se o grau de êxito e de derrota experimentado por cada litigante.

No caso concreto, os autores não lograram êxito em seu objetivo principal, que consistia na obtenção da concretização do negócio jurídico e da transferência da propriedade imobiliária, pretensão que representava o núcleo central da demanda.

De outro lado, obtiveram acolhimento parcial de sua pretensão indenizatória, com o reconhecimento do dever de reparar os danos morais decorrentes da conduta ilícita praticada por ELIETE DE SOUZA COLARES.

Por sua vez, a requerida RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES obteve êxito integral em relação às pretensões deduzidas contra si, uma vez que restou afastada qualquer obrigação de concluir o negócio jurídico ou de indenizar os autores.

Já a requerida ELIETE DE SOUZA COLARES, restou vencida quanto ao pedido de indenização por danos morais.

Diante desse contexto, mostra-se inadequada a manutenção da integral condenação dos autores ao pagamento dos ônus sucumbenciais.

A distribuição das verbas de sucumbência deve refletir, tanto quanto possível, a proporção do êxito e da derrota experimentados pelos litigantes.

Assim, condeno a ré ELIETE DE SOUZA COLARES aos ônus sucumbenciais de 20% sobre o valor da condenação em danos morais a ser pago aos advogados que representam os autores.

Quanto à requerida RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES, tendo sido integralmente vencedora em relação às pretensões deduzidas contra si, os autores deverão arcar com os honorários advocatícios correspondentes ao patrocínio de sua defesa.

No tocante ao percentual dos honorários advocatícios, observados os critérios previstos no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, especialmente o grau de zelo profissional, a natureza da causa, o tempo de tramitação do processo e o trabalho desenvolvido pelos patronos das partes, mostra-se adequada a fixação da verba honorária em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação em favor dos patronos da ré RIVALINDA MARQUES MORAES.

Assim, em decorrência do parcial provimento do recurso, impõe-se a reforma da sentença também quanto aos ônus sucumbenciais, para adequá-los ao novo resultado do julgamento, observada a sucumbência da requerida ELIETE DE SOUZA COLARES e a integral vitória processual de RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
voto no sentido de CONHECER da Apelação e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para reformar parcialmente a sentença e condenar a requerida
ELIETE DE SOUZA COLARES
ao pagamento de indenização por danos morais em favor dos autores
BRUNO LEAL FONSECA, YURI LEAL FONSECA e KAIO LEAL FONSECA
, no valor de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, acrescido de:

a)
juros de mora desde a data do evento danoso
, correspondente à assinatura do contrato de promessa de compra e venda reconhecido inválido, nos termos da Súmula 54 do Superior Tribunal de Justiça; e

b)
correção monetária a partir da data da publicação deste acórdão
, em conformidade com a Súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça.

Mantenho, contudo, a sentença em todos os seus demais termos, especialmente quanto:

(i) à rejeição das preliminares de nulidade por ausência de fundamentação e por ausência de julgamento conjunto das ações conexas;

(ii) ao reconhecimento da invalidade do contrato de promessa de compra e venda celebrado sem a anuência da proprietária do imóvel;

(iii) à caracterização da hipótese como
venda a non domino
, diante da inexistência de demonstração de poderes de representação aptos a legitimar a alienação do bem;

(iv) à consequente improcedência do pedido de concretização do negócio jurídico e de outorga da escritura definitiva;

(v) à improcedência do pedido de indenização por danos materiais, em razão da ausência de individualização e comprovação dos prejuízos patrimoniais alegados;

(vi) à inexistência de responsabilidade de
RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES
pelos fatos discutidos na presente demanda.

Em razão da alteração do resultado da demanda, reformo os ônus sucumbenciais para condenar a ré
ELIETE DE SOUZA COLARES
aos ônus sucumbenciais no importe de 20% sobre o valor da condenação em danos morais, permanecendo os autores responsáveis pelos honorários advocatícios devidos à requerida
RIVALINDA MARQUES JENNINGS MORAES
, que obteve êxito integral em relação às pretensões deduzidas contra si.

Quanto aos honorários fixados na sentença em favor dos patronos de RIVALINDA, entendo por reduzi-los. Assim, fixo honorários advocatícios em favor dos patronos dos autores em
10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa
.

É como voto.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

Relator

Belém, 19/06/2026