Tribunal: TJPA
Processo: 0693658-76.2016.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7780 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2026-04-28
Data de publicação: 2026-05-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0693658-76.2016.8.14.0301 APELANTE: LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA APELADA: ANA CAROLINA LEÃO ALENCAR e GABRIEL DA SILVA LEÃO RELATOR: Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONFIGURAÇÃO DE MORA DA CONSTRUTORA. INAPLICABILIDADE DE CLÁUSULA PENAL PREVISTA APENAS CONTRA O ADQUIRENTE. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES DEVIDA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. MANUTENÇÃO DA BASE DE CÁLCULO FIXADA NA SENTENÇA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que, em ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenização, reconheceu a mora da construtora pelo atraso na entrega de imóvel adquirido, condenando-a ao pagamento de lucros cessantes equivalentes ao valor locatício mensal do bem, rejeitando os pedidos de congelamento do saldo devedor e de inexigibilidade de débitos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a expedição do “habite-se” afasta o reconhecimento da mora da construtora; (ii) verificar a possibilidade de substituição da indenização por lucros cessantes pela cláusula penal moratória prevista contratualmente apenas em desfavor do comprador; (iii) estabelecer o termo final e a base de cálculo da indenização fixada; (iv) examinar a redistribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A mora da construtora se configura quando o imóvel não é entregue no prazo contratual, não sendo suficiente a expedição do “habite-se”, mas sim a efetiva disponibilização das chaves ao comprador. 4. A cláusula penal moratória contratualmente prevista apenas contra o adquirente pode, em tese, ser invertida em favor do consumidor, conforme o Tema 971 do STJ, mas somente quando suficiente para reparar os prejuízos. 5. No caso, a multa de 2% sobre parcelas em atraso é irrisória diante do atraso superior a 18 meses, não sendo capaz de compensar a privação do uso do imóvel; correta, portanto, a condenação ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao valor locatício. 6. O termo final da indenização corresponde à efetiva entrega das chaves, e não à data de expedição do “habite-se”. 7. A base de cálculo deve ser o valor de mercado da locação do imóvel, critério adequado para recompor o ganho frustrado dos adquirentes. 8. Mantida a sucumbência recíproca fixada em primeiro grau, não cabendo redistribuição. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A expedição do “habite-se” não afasta a mora da construtora, que persiste até a efetiva entrega das chaves. 2. A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do comprador só pode ser invertida em benefício do consumidor se suficiente para reparar os danos, o que não ocorre quando o valor é irrisório frente ao atraso prolongado. 3. A indenização por lucros cessantes em caso de atraso na entrega do imóvel deve ser calculada com base no valor locatício de mercado e perdurar até a efetiva entrega das chaves. 4. Mantida a sucumbência recíproca quando corretamente fixada em primeiro grau. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0693658-76.2016.8.14.0301

APELANTE: LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA

APELADO: ANA CAROLINA LEAO ALENCAR, GABRIEL DA SILVA LEAO

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0693658-76.2016.8.14.0301

APELANTE: LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA

APELADA: ANA CAROLINA LEÃO ALENCAR e GABRIEL DA SILVA LEÃO

RELATOR: Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONFIGURAÇÃO DE MORA DA CONSTRUTORA. INAPLICABILIDADE DE CLÁUSULA PENAL PREVISTA APENAS CONTRA O ADQUIRENTE. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES DEVIDA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. MANUTENÇÃO DA BASE DE CÁLCULO FIXADA NA SENTENÇA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que, em ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenização, reconheceu a mora da construtora pelo atraso na entrega de imóvel adquirido, condenando-a ao pagamento de lucros cessantes equivalentes ao valor locatício mensal do bem, rejeitando os pedidos de congelamento do saldo devedor e de inexigibilidade de débitos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a expedição do “habite-se” afasta o reconhecimento da mora da construtora; (ii) verificar a possibilidade de substituição da indenização por lucros cessantes pela cláusula penal moratória prevista contratualmente apenas em desfavor do comprador; (iii) estabelecer o termo final e a base de cálculo da indenização fixada; (iv) examinar a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A mora da construtora se configura quando o imóvel não é entregue no prazo contratual, não sendo suficiente a expedição do “habite-se”, mas sim a efetiva disponibilização das chaves ao comprador.

4.

A cláusula penal moratória contratualmente prevista apenas contra o adquirente pode, em tese, ser invertida em favor do consumidor, conforme o Tema 971 do STJ, mas somente quando suficiente para reparar os prejuízos.

5.

No caso, a multa de 2% sobre parcelas em atraso é irrisória diante do atraso superior a 18 meses, não sendo capaz de compensar a privação do uso do imóvel; correta, portanto, a condenação ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao valor locatício.

6.

O termo final da indenização corresponde à efetiva entrega das chaves, e não à data de expedição do “habite-se”.

7.

A base de cálculo deve ser o valor de mercado da locação do imóvel, critério adequado para recompor o ganho frustrado dos adquirentes.

8.

Mantida a sucumbência recíproca fixada em primeiro grau, não cabendo redistribuição.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A expedição do “habite-se” não afasta a mora da construtora, que persiste até a efetiva entrega das chaves.

2.

A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do comprador só pode ser invertida em benefício do consumidor se suficiente para reparar os danos, o que não ocorre quando o valor é irrisório frente ao atraso prolongado.

3.

A indenização por lucros cessantes em caso de atraso na entrega do imóvel deve ser calculada com base no valor locatício de mercado e perdurar até a efetiva entrega das chaves.

4.

Mantida a sucumbência recíproca quando corretamente fixada em primeiro grau.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, nos autos da Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Indenização por Danos Materiais e Danos Emergentes (Proc. nº 0693658-76.2016.8.14.0301), ajuizada por ANA CAROLINA LEÃO ALENCAR e GABRIEL DA SILVA LEÃO.

O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos:

“Isto posto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS
dos autores para:

a) declarar a mora da construtora ré devido ao atraso na entrega do imóvel desde dezembro/2014 até a atualidade;

b) condenar a ré, ao pagamento de lucros cessantes no valor que entendo razoável de R$ 1.314,35 (mil trezentos e quatorze reais e trinta e cinco centavos), a título de alugueres mensais, devidos a cada um dos Autores, a partir de dezembro/2014, prazo de tolerância, até o presente momento, acrescido de juros de mora simples de 1% ao mês, corrigido pelo índice do IPCA-IBGE, a contar da citação;

Por conseguinte, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de congelamento do saldo devedor e o pedido de declaração da inexistência do débito decorrente da atualização monetária do saldo devedor a partir de maio/2014.

Extingo o processo sem resolução de mérito relativamente ao pedido referente a extensão dos efeitos da tutela formulados em ID. 58632478 - pág. 2/4, na forma do art. 485, VI do CPC.

Diante da sucumbência recíproca, condeno os autores ao pagamento de 30% das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa.

Condeno a ré, ao pagamento de 70% das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios que fixo em 15% sobre o valor da condenação.

Por via de consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com base no art. 487, I do CPC.”

Irresignada, a incorporadora interpôs recurso de apelação, sustentando, em síntese, a impossibilidade de reconhecimento de sua mora, uma vez que a ação foi ajuizada após a expedição do “habite-se”, em 11/07/2016, quando já havia ocorrido a entrega do empreendimento.

Aduziu, ainda, que os autores estavam inadimplentes, pois não quitaram o saldo devedor, fato que ensejou a rescisão unilateral do contrato por parte da incorporadora.

Defendeu, também, a impossibilidade de condenação ao pagamento de lucros cessantes, tendo em vista a existência de cláusula penal moratória contratualmente prevista, devendo esta ser aplicada como parâmetro indenizatório, conforme orientação firmada nos Temas 970 e 971 do Superior Tribunal de Justiça.

Subsidiariamente, pleiteou a fixação do termo final da indenização na data da expedição do “habite-se”, bem como a adequação da base de cálculo ao valor efetivamente pago pelos compradores, de modo a evitar enriquecimento ilícito.

Por fim, requereu a redistribuição do ônus sucumbencial, com o reconhecimento de sua sucumbência mínima ou, alternativamente, o reconhecimento da sucumbência recíproca em partes iguais.

Contrarrazões devidamente apresentadas.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta da sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém, data registrada no sistema.

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE

Verifico, inicialmente, que o Recorrente satisfaz os pressupostos de cabimento do recurso, inexistindo fato impeditivo ou extintivo ao direito de recorrer.

2. RAZÕES RECURSAIS

A controvérsia recursal centra-se na possibilidade de reconhecimento da mora da incorporadora após a expedição do “habite-se” e na condenação ao pagamento de lucros cessantes, mesmo diante da existência de cláusula penal moratória prevista no contrato. Também se questiona o termo final e a base de cálculo da indenização fixada em sentença e a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

2.1. Da mora da construtora

Consta dos autos que o contrato previa a entrega do imóvel até
dezembro/2014
, já acrescido do prazo de tolerância (clausulas 9.1 e 9.1.1 do contrato de Id. 12884782. Entretanto, o “habite-se” somente foi expedido em
11/07/2016
, evidenciando atraso superior a um ano. Assim, é de se reconhecer a mora da apelante, tal como entendeu a sentença.

2.2. Dos lucros cessantes e da cláusula penal

A incorporadora sustenta que não seria cabível a condenação em lucros cessantes diante da previsão contratual de cláusula penal moratória, invocando os Temas 970 e 971 do STJ.

No caso, o instrumento contratual juntado aos autos (ID 12884782) dispõe, em sua Cláusula 10.1, alínea “c”, o seguinte:

“Multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela, incidente sobre o valor do principal, corrigido monetariamente.”

Tal estipulação, como se vê, foi direcionada ao adquirente, em caso de atraso no pagamento das parcelas, não havendo previsão expressa de penalidade aplicável à construtora em caso de inadimplemento na entrega do imóvel. A apelante, entretanto, defende que essa cláusula deveria ser utilizada em seu favor, de forma inversa, como parâmetro indenizatório suficiente para afastar a condenação ao pagamento de lucros cessantes, invocando a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 971.

De fato, o STJ, ao julgar os Recursos Especiais nº 1.635.428/SC e nº 1.631.485/DF, em sede de recursos repetitivos, firmou entendimento de que, quando houver previsão de cláusula penal apenas contra o adquirente, é possível a sua inversão em benefício do consumidor, como forma de preservar o equilíbrio contratual.

Todavia, cumpre destacar que o mesmo Tribunal, ao fixar a tese do Tema 970, também definiu que a cláusula penal moratória possui a função de prefixar as perdas e danos decorrentes do inadimplemento, o que afasta a sua cumulação com lucros cessantes, salvo se comprovada a insuficiência do valor para recompor integralmente os prejuízos.

Na hipótese dos autos, verifica-se que a multa contratual prevista (2% sobre a parcela em atraso) mostra-se absolutamente irrisória diante do longo período de atraso na entrega do empreendimento — superior a 18 meses. O valor não guarda qualquer equivalência com a frustração sofrida pelos autores, que ficaram privados do uso do imóvel e do proveito econômico que dele poderiam extrair.

Assim, não há como considerar que a referida cláusula seja suficiente para reparar os danos advindos do inadimplemento da incorporadora. Correta, portanto, a sentença ao condenar a apelante ao pagamento de lucros cessantes equivalentes ao valor locatício da unidade durante o período de mora, em consonância com a orientação consolidada do STJ.

2.3. Do termo final e da base de cálculo

A apelante defende que o termo final da indenização deve coincidir com a expedição do “habite-se” e que a base de cálculo deve se restringir ao valor efetivamente pago.

Todavia, razão não lhe assiste.

O termo final deve corresponder à efetiva entrega do bem com possibilidade de uso, não bastando a emissão do “habite-se”. Assim, os lucros cessantes são devidos até a efetiva entrega das chaves. Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES -INOVAÇÃO RECURSAL - ACOLHIMENTO - NÃO CONHECIMENTO PARCIAL - PRETENSÃO INDENIZATÓRIA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - TERMO FINAL DA MORA - CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - INVERSÃO - POSSIBILIDADE - PARÂMETRO - VALOR DO LOCATIVO - CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES - IMPOSSIBILIDADE - BIS IN IDEM - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL - DANOS MORAIS - NÃO CONFIGURADOS.

1. A alteração da narrativa, nas razões do recurso de apelação, para sustentar a inadimplência do promissário comprador no período de entrega da obra, para fins de aplicação da exceção do contrato não cumprido, configura verdadeira inovação recursal, ensejando parcial inadmissibilidade recursal.

2. A
efetiva entrega das chaves do imóvel ao comprador é o fato que impõe termo final à mora da construtora, sendo irrelevante a data de expedição do habite-se
.

3. Na esteira da tese firmada por ocasião do Tema nº 971 do colendo Superior Tribunal de Justiça, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, afigura-se possível a inversão de multa para as hipóteses de atraso no cumprimento do contrato, por se tratar de medida de justiça e de equidade.

4. Nos termos da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema nº 970, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

5. A cláusula penal moratória destina-se a coibir a mora da empresa na entrega do imóvel, como também compensar o prejuízo sofrido mensalmente com a privação do uso imóvel, equivalendo-se ao valor do aluguel.

6. O Superior Tribunal de Justiça estabeleceu critério objetivo a fim de se apurar o valor do locatício do imóvel, que, normalmente, flutua entre 0,5% e 1% sobre o valor do bem.

7. Sobre a multa penal moratória invertida, os juros moratórios incidem a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual, ao passo que a correção monetária incide desde a efetiva violação da obrigação assumida.

8. Somente há configuração de danos morais se a construtora atrasa a entrega do imóvel de modo injustificado e por período excessivo. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.155593-7/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/04/2024, publicação da súmula em 30/04/2024)

Quanto à base de cálculo, o parâmetro fixado em sentença — correspondente ao valor de mercado da locação do imóvel — é adequado, pois visa recompor o ganho que os adquirentes deixaram de obter em razão do inadimplemento contratual.

2.4. Da sucumbência

Mantida a condenação nos exatos termos da sentença, permanece a sucumbência recíproca já fixada pelo juízo de origem, não havendo razão para redistribuição.

III – CONCLUSÃO

Diante do exposto,
nego provimento ao recurso
, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

É o voto.

Belém,

RICARDO FERREIRA NUNES

Desembargador Relator

Belém, 05/05/2026