Tribunal: TJPA
Processo: 0825523-91.2017.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA
Relator(a): MAIRTON MARQUES CARNEIRO
Órgão julgador: MAIRTON MARQUES CARNEIRO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Público
Assuntos: 6027 - Autorização para Impressão de Documentos Fiscais - AIDF
Data de julgamento: 2026-03-09
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA E CESSÃO DE DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA ANTES DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. ART. 156, II, DA CF/88 E ART. 35 DO CTN. TEMA 1124 DO STF. COBRANÇA ANTECIPADA. INCONSTITUCIONALIDADE DOS ARTS. 2º, IV, “E” E 9º DA LEI MUNICIPAL Nº 8.792/2010. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta pelo Município de Belém contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação ordinária, para declarar a nulidade de guia de ITBI incidente sobre contrato de promessa de compra e venda e reconhecer a inconstitucionalidade de dispositivos da Lei Municipal nº 8.792/2010 que estabeleciam a promessa de compra e venda como fato gerador e exigiam o pagamento antecipado do tributo antes do registro no Cartório de Imóveis. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 1. Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato de promessa de compra e venda ou a cessão de direitos configuram fato gerador do ITBI; e (ii) estabelecer a constitucionalidade da exigência de recolhimento do referido imposto em momento anterior ao registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. O fato gerador do ITBI, nos termos do art. 156, II, da Constituição Federal e art. 35 do Código Tributário Nacional, é a transmissão efetiva da propriedade imobiliária, o que, conforme o Direito Civil (arts. 1.227 e 1.245 do CC), somente se aperfeiçoa com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. 2. A promessa de compra e venda e a cessão de direitos, por serem contratos preliminares que geram apenas direitos obrigacionais ou direito real à aquisição, não constituem fato gerador idôneo para a incidência do ITBI, conforme tese fixada pelo STF no Tema 1124 de Repercussão Geral. 3. A legislação municipal (Lei nº 8.792/2010) ao elencar a promessa de compra e venda como hipótese de incidência (art. 2º, IV, "e") e determinar o pagamento antes do registro (art. 9º), viola o princípio da legalidade tributária e a repartição de competências, uma vez que a lei tributária não pode alterar a definição de institutos de direito privado (art. 110 do CTN). 4. É inadmissível a tese de "fato gerador complexivo" ou de antecipação por fato futuro baseada no art. 150, §7º da CF para o ITBI, pois a transmissão da propriedade é ato jurídico específico e solene que não admite presunção para fins de cobrança antecipada contra o próprio contribuinte. 5. A r. sentença agiu corretamente ao anular a cobrança sobre o negócio jurídico anterior (promessa entre terceiros e incorporadora) e reconhecer como devido apenas o tributo referente ao título efetivamente levado a registro pela autora, com o abatimento dos valores já pagos. IV. DISPOSITIVO E TESE 1. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. O fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. 2. É inconstitucional a incidência de ITBI sobre contrato de promessa de compra e venda ou cessão de direitos, ainda que registrados, por não configurarem transmissão de domínio. 3. É ilegal a exigência de recolhimento antecipado do ITBI em momento anterior ao registro imobiliário, sendo inaplicável a técnica da substituição tributária por fato gerador presumido nesta hipótese. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 150, §7º e 156, II; CTN, arts. 35, 110 e 113, §1º; CC/2002, arts. 1.227, 1.245, 1.417 e 1.418; Lei Municipal nº 8.792/2010, arts. 2º e 9º. Jurisprudência relevante citada: STF, ARE 1294969 RG (Tema 1124), Rel. Min. Presidente, j. 11/02/2021; STF, ARE 805.859 AgR, Rel. Min. Roberto Barroso, j. 10/02/2015; TJPA, Apelação nº 0000423-92.2011.8.14.0301, Rel. Desa. Maria Elvina Gemaque Taveira, j. 09/11/2020. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da segunda Turma de Direito Público, por unanimidade de votos, conhecer o recurso de apelação e negar-lhe provimento, tudo nos termos do voto do Desembargador Relator. Sessão de julgamento presidida pela Exma. Desa. Luzia Nadja Guimarães Nascimento. Belém/PA, datado e assinado eletronicamente. Desembargador MAIRTON MARQUES CARNEIRO Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA (1728) - 0825523-91.2017.8.14.0301

APELANTE: MUNICIPIO DE BELEM

APELADO: MARJA RONELLE LOPES CAVALCANTE

RELATOR(A):
Desembargador MAIRTON MARQUES CARNEIRO

EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA E CESSÃO DE DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA ANTES DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. ART. 156, II, DA CF/88 E ART. 35 DO CTN. TEMA 1124 DO STF. COBRANÇA ANTECIPADA. INCONSTITUCIONALIDADE DOS ARTS. 2º, IV, “E” E 9º DA LEI MUNICIPAL Nº 8.792/2010. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pelo Município de Belém contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação ordinária, para declarar a nulidade de guia de ITBI incidente sobre contrato de promessa de compra e venda e reconhecer a inconstitucionalidade de dispositivos da Lei Municipal nº 8.792/2010 que estabeleciam a promessa de compra e venda como fato gerador e exigiam o pagamento antecipado do tributo antes do registro no Cartório de Imóveis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato de promessa de compra e venda ou a cessão de direitos configuram fato gerador do ITBI; e (ii) estabelecer a constitucionalidade da exigência de recolhimento do referido imposto em momento anterior ao registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O fato gerador do ITBI, nos termos do art. 156, II, da Constituição Federal e art. 35 do Código Tributário Nacional, é a transmissão efetiva da propriedade imobiliária, o que, conforme o Direito Civil (arts. 1.227 e 1.245 do CC), somente se aperfeiçoa com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

2. A promessa de compra e venda e a cessão de direitos, por serem contratos preliminares que geram apenas direitos obrigacionais ou direito real à aquisição, não constituem fato gerador idôneo para a incidência do ITBI, conforme tese fixada pelo STF no Tema 1124 de Repercussão Geral.

3. A legislação municipal (Lei nº 8.792/2010) ao elencar a promessa de compra e venda como hipótese de incidência (art. 2º, IV, "e") e determinar o pagamento antes do registro (art. 9º), viola o princípio da legalidade tributária e a repartição de competências, uma vez que a lei tributária não pode alterar a definição de institutos de direito privado (art. 110 do CTN).

4. É inadmissível a tese de "fato gerador complexivo" ou de antecipação por fato futuro baseada no art. 150, §7º da CF para o ITBI, pois a transmissão da propriedade é ato jurídico específico e solene que não admite presunção para fins de cobrança antecipada contra o próprio contribuinte.

5. A r. sentença agiu corretamente ao anular a cobrança sobre o negócio jurídico anterior (promessa entre terceiros e incorporadora) e reconhecer como devido apenas o tributo referente ao título efetivamente levado a registro pela autora, com o abatimento dos valores já pagos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

1. O fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

2. É inconstitucional a incidência de ITBI sobre contrato de promessa de compra e venda ou cessão de direitos, ainda que registrados, por não configurarem transmissão de domínio.

3. É ilegal a exigência de recolhimento antecipado do ITBI em momento anterior ao registro imobiliário, sendo inaplicável a técnica da substituição tributária por fato gerador presumido nesta hipótese.

Dispositivos relevantes citados:

CF/1988, art. 150, §7º e 156, II; CTN, arts. 35, 110 e 113, §1º; CC/2002, arts. 1.227, 1.245, 1.417 e 1.418; Lei Municipal nº 8.792/2010, arts. 2º e 9º.

Jurisprudência relevante citada:

STF, ARE 1294969 RG (Tema 1124), Rel. Min. Presidente, j. 11/02/2021; STF, ARE 805.859 AgR, Rel. Min. Roberto Barroso, j. 10/02/2015; TJPA, Apelação nº 0000423-92.2011.8.14.0301, Rel. Desa. Maria Elvina Gemaque Taveira, j. 09/11/2020.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da segunda Turma de Direito Público, por unanimidade de votos,
conhecer o recurso de apelação e negar-lhe provimento
, tudo nos termos do voto do Desembargador Relator.
Sessão de julgamento presidida pela Exma. Desa. Luzia Nadja Guimarães Nascimento.

Belém/PA, datado e assinado eletronicamente.

Desembargador MAIRTON MARQUES CARNEIRO
Relator

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta pelo
MUNICÍPIO DE BELÉM
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Execução Fiscal da Comarca de Belém (ID 11445945), que, nos autos da Ação Ordinária com Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por
MARJA RONELLE LOPES CAVALCANTE
, julgou procedentes os pedidos formulados na exordial, nos seguintes termos:

“(...) IV. PARTE DISPOSITIVA. ANTE O EXPOSTO, considerando as razões expendidas e confirmando a decisão que antecipou os efeitos da tutela, JULGO PROCEDENTES os pedidos contidos na exordial para: a) PROCEDER à interpretação conforme a Constituição do art. 2º, IV, ‘e’, da LM nº 8.792/2010, de modo a somente admitir a incidência de ITBI sobre a cessão ou transferência dos direitos reais da promessa de compra e venda quando registrada no cartório competente; RECONHECER a inconstitucionalidade parcial, com redução de texto, do art. 9º da LM nº 8.792/10, especificamente quanto à palavra “antes”, para afastar a cobrança do tributo em momento anterior à ocorrência do fato gerador, ambos com fulcro no art. 156, inciso II, da CRFB; b) DECLARAR a nulidade da guia de recolhimento de ITBI, DAM nº 43.8.035241-7, sequencial nº 909.803, no valor de R$8.129,56 (oito mil, cento e vinte e nove reais e cinquenta e seis centavos), referente ao contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma entre a Sra. Shirley Rangel Carvalho Oliveira e o Sr. Adriano Carvalho Oliveira, na qualidade de promitentes compradores, e a Luxemburgo Incorporadora LTDA, como promitente vendedora; c) RECONHECER que o ITBI somente é exigível após a ocorrência do fato gerador, ou seja, após o registro do título translativo no cartório competente, de modo que não pode ser cobrado em momento pretérito. Em consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 487, I, do CPC. Diante do princípio da causalidade, condeno o Réu ao pagamento de honorários advocatícios em favor do causídico da Autora, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, § 3º, inciso I, § 4º, inciso III, do CPC. Custas e despesas processuais adiantadas pela parte autora devem ser ressarcidas pelo ente Público após o trânsito em julgado, caso haja solicitação de cumprimento de sentença. Encaminhe-se os autos ao E. TJPA para fins de reexame necessário, nos termos do art. 496, inciso I, do CPC (...)”

Na origem, a autora alegou na inicial (ID 11445885) que adquiriu direitos sobre o imóvel (Apto 2607, Ed. Torre Parnaso) através de cessão de direitos, sob anuência da Luxemburgo Incorporadora LTDA. Sustentou que, ao solicitar a guia de ITBI para registrar seu contrato de financiamento (com força de escritura pública), o fisco municipal exigiu o pagamento de duas guias: uma relativa à promessa de compra e venda original (firmada entre os primeiros adquirentes e a incorporadora) no valor de R$ 8.129,56, e outra relativa à sua própria aquisição no valor de R$ 4.516,98. No mérito, pugnou para que fosse declarada,
incidenter tantum
, a nulidade e inconstitucionalidade da alínea “e”, inciso IV, do art. 2º e do art. 9ª da Lei Municipal nº 8.792/2010, no que tange especialmente à previsão acerca da promessa de compra e venda de imóvel e cessão de promessa de cessão como fatos geradores/hipóteses de incidência de ITBI, bem como acerca da obrigação de pagamento antecipado do imposto antes do registro em cartório, para que produza efeito
“ex tunc”
entre as partes desta ação; Que seja declarada ilegal e nula a cobrança da guia de recolhimento de ITBI no valor de R$ 8.129,56, referente ao contrato de promessa de compra e venda celebrado entre os promitentes compradores (Sra. Shirley Rangel Carvalho Oliveira e o Sr. Adriano Carvalho Oliveira) e a promitente vendedora (Luxemburgo Incorporadora LTDA); e que seja reconhecida a legalidade da incidência do fato gerador do ITBI APÓS o registro no cartório de registro de imóveis somente do contrato de financiamento nº 071756230012184 (instrumento possui eficácia de escritura pública de venda e compra de imóvel), no valor R$ 356.785,05, celebrado entre a autora (compradora), Luxemburgo Incorporadora LTDA (vendedora) e o Banco Santander (interveniente quitante), gerando a cobrança do valor de R$ 4.631,14, com a incidência das alíquotas estabelecidas nas alíneas “a” e “b”, do inciso I, do art. 8º da Lei Municipal nº 8.792/2010, e compensando o valor de R$ 4.516,98, já pagos.

A r. sentença recorrida (ID 11445945) fundamentou seu
decisum
nos seguintes termos:
(i)
Procedeu à interpretação conforme a Constituição do art. 2º, IV, ‘e’, da Lei Municipal nº 8.792/2010, para admitir a incidência de ITBI sobre a promessa de compra e venda somente quando registrada no cartório competente;

(ii)
reconheceu a inconstitucionalidade parcial do art. 9º da mesma lei, afastando a palavra “antes”, para proibir a cobrança prévia ao fato gerador;

(iii)
declarou a nulidade da guia de R$ 8.129,56 e reconheceu que o tributo só é exigível após o registro do título translativo; e
(iv)
condenou o réu em honorários de 10% sobre o valor da causa.

Irresignado, através do presente apelo (ID 11445949), o Município de Belém pleiteia a reforma integral da sentença, alegando: a legalidade da cobrança, pois a lei municipal elenca o compromisso de compra e venda como fato gerador (direito real); a natureza “complexiva” do fato gerador, ocorrendo em etapas preparatórias; a possibilidade de antecipação do pagamento com base no art. 150, §7º da CF/88; inexistência de bitributação, por serem transmissões distintas na cadeia dominial; e necessidade de adequação dos honorários advocatícios por falta de motivação.

A Apelada apresentou contrarrazões (ID 11445953), pugnando pela manutenção da sentença, destacando o Tema 1124 do STF e a impossibilidade de cobrança de ITBI sem o registro da transferência efetiva da propriedade.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se (ID 13652793), pela não intervenção por entender inexistente o interesse público primário que justificasse a intervenção do
Parquet
.

É o breve relatório, síntese do necessário.

VOTO

VOTO

I. Juízo de Admissibilidade Recursal

Conheço do recurso por estarem preenchidos os pressupostos de admissibilidade.

II. Mérito

O cerne da controvérsia reside na legalidade da cobrança de ITBI sobre contratos de promessa de compra e venda e cessão de direitos, bem como na validade de sua exigência antecipada pelo Município de Belém.

A tese do Município Apelante sustenta que a transmissão de imóveis é um processo complexo e que a legislação municipal pode antecipar o recolhimento do tributo para o momento da assinatura do contrato preliminar, utilizando-se da prerrogativa do art. 150, § 7º, da CF.

Contudo, tal entendimento confronta diretamente a jurisprudência pacífica e vinculante das Cortes Superiores. O fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade imobiliária, ato que, no sistema jurídico pátrio, só se perfaz com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil.

A celebração de promessa de compra e venda, ou a cessão de direitos dela decorrente, não configura o fato gerador do imposto, pois não transfere o domínio. A Lei Municipal nº 8.792/2010, ao prever a incidência sobre tais atos (art. 2º, IV, "e") e exigir o pagamento antecipado (art. 9º), padece de vício de inconstitucionalidade, por instituir exação sem a ocorrência do fato imponível previsto na norma geral (art. 156, II, CF e art. 35 do CTN),
in verbis:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

(...)

II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

O art. 35 do CTN, assim dispõe sobre a cobrança e o fato gerador de ITBI:

Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I -a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;

II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.

No ordenamento jurídico, a transmissão da propriedade imobiliária ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, de forma que, antes desse ato, o alienante continua na condição de proprietário do imóvel, a teor do que prescreve o artigo 1.245, § 1º, do Código Civil,
verbis:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis:

§1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Acerca da matéria, no julgamento do ARE 1294969 RG/SP (TEMA 1124), sob a relatoria do Min. Luiz Fux, o Pretório Excelsior reconheceu a existência de repercussão geral da matéria e, reafirmando sua jurisprudência, fixou a tese de que
"O fato gerador do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro."
, nos termos da seguinte ementa:

RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI. FATO GERADOR.
COBRANÇA DO TRIBUTO SOBRE CESSÃO DE DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE. EXIGÊNCIA DA TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA MEDIANTE REGISTRO EM CARTÓRIO. PRECEDENTES.
MULTIPLICIDADE DE RECURSOS EXTRAORDINÁRIOS.
ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NA JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. CONTROVÉRSIA CONSTITUCIONAL DOTADA DE REPERCUSSÃO GERAL. REAFIRMAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL.
AGRAVO CONHECIDO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO.

(ARE 1294969 RG, Relator(a): MINISTRO PRESIDENTE, Tribunal Pleno, julgado em 11/02/2021, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-031 DIVULG 18-02-2021 PUBLIC 19-02-2021)

In casu,
não se aplica na hipótese a figura da substituição tributária progressiva (art. 150, § 7º, CF), visto que esta se destina a situações de antecipação por terceiro em cadeias produtivas (ex: ICMS), não servindo de salvo-conduto para que o ente federado modifique o momento do fato gerador para o próprio contribuinte direto, subvertendo a regra da legalidade.

No caso concreto, a autora foi cobrada por um "fato gerador" inexistente (a promessa entre os cedentes originais e a incorporadora, que sequer foi registrada). Acertada a sentença que anulou tal débito, garantindo que o imposto incida apenas sobre a transmissão efetivamente levada a registro (o contrato de financiamento da autora).

Nesse sentido é a jurisprudência deste Tribunal:

AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ITBI. COBRANÇA DO TRIBUTO NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E NO MOMENTO DO REGISTRO.
DUPLICIDADE DE TRIBUTAÇÃO PELO MESMO FATO GERADOR. PRECEDENTES DO STJ.
RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I-
A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis -ITBI é a transmissão do domínio do bem imóvel, nos termos do art.35, II, do CTN. Dessa forma, não incide o ITBI em promessa de compra e venda, na medida que se trata de contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido tributo. Precedentes.

(TJPA – AGRAVO DE INSTRUMENTO – Nº 0801567-76.2017.8.14.0000 – Relator(a): DIRACY NUNES ALVES – 2ª Turma de Direito Público – Julgado em 22/03/2021 )

APELAÇÃO CÍVEL
. AÇÃO DE EXECUÇÃO FISCAL. EXCEÇÃO DE PRÉ EXECUTIVIDADE.
COBRANÇA DE MULTA PELO NÃO RECOLHIMENTO DE ITBI ANTES DO REGISTRO. NÃO CABIMENTO. FATO GERADOR. REGISTRO DO ATO NO CARTÓRIO COMPETENTE. INEXIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO.
MANUTENÇÃO DA PROCEDÊNCIA DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. MANUTENÇÃO. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. A questão em análise reside em verificar se há legalidade na cobrança antecipada do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) antes do fato gerador.

2.
Nos termos do artigo 156, II, da CF/88, o fato gerador do ITBI é a transmissão, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, inter vivos por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, excluídos os de garantia, bem como direitos à sua aquisição.

3. A transmissão dos imóveis ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, de modo que, antes deste ato, o alienante continua na condição de proprietário do imóvel, nos termos do artigo 1.245, §1º, do CC/02.

4. O Supremo Tribunal Federal firmou o entendimento de que a cobrança do referido tributo deverá ser efetuada, tão somente, após a ocorrência do fato gerador, inexistindo fundamento para a exigência antecipada do tributo na forma sustentada pelo Recorrente.

5. O Ente Municipal deu causa ao incidente, ao cobrar título que não é devido, bem como, restou incontroverso o êxito do Apelado na demanda, vez que o acolhimento da Exceção de Pré-Executividade ensejou a extinção do processo executório, de modo que, não há que se falar em exclusão da verba honorária de sucumbência.

6.
Recurso conhecido e desprovido.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0000423-80.2011.8.14.0301 – Relator(a): MARIA ELVINA GEMAQUE TAVEIRA – 1ª Turma de Direito Público – Julgado em 09/11/2020 )

EMENTA: REMESSA NECESSÁRIA. SENTENÇA DE CONCESSÃO PARCIAL DA ORDEM.
RECONHECIMENTO DO DIREITO LÍQUIDO E CERTO A NÃO RECOLHER ITBI – IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS ANTES DO REGISTRO DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL E NÃO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. FATO GERADOR. REGISTRO DO ATO NO CARTÓRIO COMPETENTE. SENTENÇA EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DO TJPA E TESE FIXADA PELO STF EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO
JULGADO SOB A SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL (ARE Nº 1294969 RG/SP). REMESSA NECESSÁRIA CONHECIDA. SENTENÇA INTEGRALMENTE MANTIDA.

1. Nos termos do artigo 156, II, da CF/88, o fato gerador do ITBI é a transmissão, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, inter vivos por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, excluídos os de garantia, bem como direitos à sua aquisição.

2. Sentença em sintonia à tese fixada pela Suprema Corte no julgamento vinculante sob a sistemática da repercussão geral de que "O fato gerador do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro " (ARE 1294969).

3. Impossibilidade de cobrança antecipada do ITBI. Precedentes TJPA.

4. Remessa necessária conhecida. Sentença integralmente mantida.

(TJPA - Remessa Necessária - Processo Nº 08467951020188140301 – Des. Rel. Luiz Gonzaga da Costa Neto, 2ª Turma de Direito Público, j. 29/03/2022).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE EXECUÇÃO FISCAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DE EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.
IMPOSTO
DE
TRANSMISSÃO
DE
BENS

IMÓVEIS
(
ITBI
).
COBRANÇA
NO MOMENTO DA LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESCABIMENTO. FATO GERADOR DA OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA.
TRANSMISSÃO
DA PROPRIEDADE DO BEM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM EXCEÇÃO DE PRE-EXECUTIVIDADE. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO UNÂNIME.

1. O fato gerador do
Imposto
de
Transmissão
de
Bens

Imóveis
(
ITBI
) é a
transmissão
, a qualquer título, por ato oneroso,
inter vivos
de
bens

imóveis
, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre
imóveis
, excluídos os de garantia, bem como direitos à sua aquisição. Inteligência do artigo 156, II, da CR/88.
2. Apesar de a legislação de grande parte dos Municípios exigir o pagamento do tributo no momento do registro da escritura no Cartório de Notas, antes, portanto, do registro no Cartório de
Imóveis
, como é o caso o ente apelante, é certo que a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF) é firme no sentido do descabimento da
cobrança
do tributo antes deste segundo registro
. 3. Honorários Advocatícios 3.1. É possível a condenação da Fazenda Pública ao pagamento da verba honorária na hipótese quando a resistência do devedor, ainda que corporificada em exceção de pré-executividade, for julgada procedente e seja capaz de desconstituir o crédito exequendo, porque nessa hipótese ressoa incontroverso o êxito do executado na demanda, devendo, portanto, ser aplicado o princípio da causalidade. 3.2. No caso em questão, constata-se que o acolhimento da exceção de pré-executividade ensejou a extinção do processo executório, de modo que se afigura cabível a condenação da Municipalidade à verba honorária. Sobremais, não há falar em ofensa ao artigo 1º-D da Lei nº 9.494/97, porquanto o dispositivo em tela incide nas hipóteses em que a execução proposta em desfavor da Fazenda Pública não é por ela embargada. 4. Recurso conhecido e improvido. À unanimidade.

(TJPA, PROC. N.º 0051264-06.2010.8.14.0301– PJE, Rel. Exmo. Des. Roberto Gonçalves de Moura, componente da 1ª TURMA DE DIREITO PÚBLICO, Julgado em 22 de abril de 2019). (grifo nosso).

APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. AINF/
ITBI
. FATO GERADOR. OCORRÊNCIA. REGISTRO DE
TRANSMISSÃO
DE
BENS

IMÓVEIS
. IMPOSSIBILIDADE DE
COBRANÇA
DO
ITBI
ANTES DESTE ATO REGISTRAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO UNÂNIME.

1
. Fato gerador do
ITBI
somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, mediante o registro competente. 2. A Pretensão de Cobrar o
ITBI
antes do registro imobiliário contraria o ordenamento jurídico. 3. Não pode a Lei Municipal nº 7.448/1989 exigir a antecipação do pagamento do referido tributo para o momento em que é celebrado o contrato por meio de escritura públi
ca. Precedentes do STF e Egrégia Corte. 4. Recurso Conhecido e Improvido. À Unanimidade.

(TJPA, PROC. N.º 0051250-76.2010.8.14.0301 – PJE, Rel. Exma. Desa. Ezilda Pastana Mutran, componente da 1ª TURMA DE DIREITO PÚBLICO, Julgado em 25 de fevereiro de 2019). (grifo nosso).

APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. AINF/
ITBI
. FATO GERADOR. OCORRÊNCIA. REGISTRO DE
TRANSMISSÃO
DE
BENS

IMÓVEIS
. IMPOSSIBILIDADE DE
COBRANÇA
DO
ITBI
ANTES DESTE ATO REGISTRAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE COM FUNDAMENTO NA NULIDADE DO TÍTULO. CABIMENTO.
IMPOSTO
SOBRE
TRANSMISSÃO
DE
BENS

IMÓVEIS
. FATO GERADOR.
TRANSMISSÃO
DO BEM MEDIANTE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. NÃO INCIDÊNCIA DO TRIBUTO SOBRE ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS QUE SÃO DEVIDOS. PRINCÍPIO DA SUCUMBÊNCIA E DA CAUSALIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO UNÂNIME.

1
. O Fato gerador do
ITBI
somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, mediante o registro competente. 2. A Pretensão de Cobrar o
ITBI
antes do registro imobiliário contraria o ordenamento jurídico. 3. Não pode a Lei Municipal nº 7.448/1989 exigir a antecipação do pagamento do referido tributo para o momento em que é celebrado o contrato por meio de escritura pública. 4. A exceção de pré-executividade é cabível naquelas situações cujo conhecimento possa ser realizado de imediato pelo magistrado, como no caso presente, em que a nulidade do título é demonstrada facilmente, com a certidão do RGI, não havendo necessidade de dilação probatória. O
Imposto
sobre
Transmissão
de
Bens

Imóveis
-
ITBI
tem como fato gerador o registro, no cartório imobiliário, da efetiva transferência da propriedade. A promessa de compra e venda, por não ser título hábil à transferência da propriedade, não dá ensejo a
cobrança
do tributo reclamado pelo Município
. 5. Precedentes do STJ. 6. Os honorários advocatícios são mesmo devidos, levando-se em conta o princípio da sucumbência, que tem como fundamento o princípio da causalidade, observando-se que a Municipalidade é que deu causa ao incidente ao cobrar tributo que não é devido. 7. Recurso conhecido e improvido.

(TJPA, PROC. N.º 0051218-42.2010.8.14.0301 – PJE, Rel. Exma. Desa. Nadja Nara Cobra Meda, componente da 2ª TURMA DE DIREITO PÚBLICO, Julgado em 01 de julho de 2019).

Em que pese grande parte dos Municípios exigir o pagamento do
ITBI
no momento do registro da escritura no Cartório de Notas, ou seja, antes do fato gerador (registro imobiliário da
transmissão
da propriedade do imóvel), como é o caso do Município Apelante, o Supremo Tribunal Federal já firmou o entendimento de que a
cobrança
do referido tributo deverá ser efetuada, tão somente, após a ocorrência do fato gerador, senão vejamos:

EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. ITBI. FATO GERADOR: REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA PROPRIEDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO ALINHADO COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência da Corte, o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade no cartório de registro de imóveis. Precedentes. 2. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 25% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015. 3.Agravo interno a que se nega provimento, com aplicação da multa prevista no art. 1.021, §4º, do CPC/2015.

(STF, ARE 934091 AgR, Relator(a): Min. ROBERTO BARROSO, Primeira Turma, julgado em 18/11/2016, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-258 DIVULG 02-12-2016 PUBLIC 05-12-2016). (grifo nosso).

EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE. A obrigação tributária surge a partir da verificação de ocorrência da situação fática prevista na legislação tributária, a qual, no caso dos autos, deriva da transmissão da propriedade imóvel. Nos termos da legislação civil, a transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro. Assim, pretender a cobrança do ITBI sobre a celebração de contrato de promessa de compra e venda implica considerar constituído o crédito antes da ocorrência do fato imponível. Agravo regimental a que se nega provimento" (ARE n° 805.859/RJ-AgR, Primeira Turma, Relator o Ministro Roberto Barroso, DJe de 9/3/15). Ante o exposto, conheço do agravo para negar seguimento ao recurso extraordinário.

(ARE 926587, Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI, julgado em 17/11/2015, publicado em PROCESSO ELETRÔNICO DJe-010 DIVULG 20/01/2016 PUBLIC 01/02/2016). (grifo nosso).

EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE. 1. A cobrança de ITBI é devida no momento do registro da compra e venda na matrícula do imóvel. 2. A jurisprudência do STF considera ilegítima a exigência do ITBI em momento anterior ao registro do título de transferência da propriedade do bem, de modo que exação baseada em promessa de compra e venda revela-se indevida. 3. Agravo regimental provido.

(ARE n° 759.964/RJ-AgR, Primeira Turma, Relator: Ministro Edson Fachin, DJe de 29/9/15). (grifo nosso).

EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. DIREITO TRIBUTÁRIO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DEVIDO PROCESSO LEGAL. ITBI. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. 1. A jurisprudência do STF se consolidou no sentido de que suposta ofensa aos princípios do devido processo legal, da ampla defesa, do contraditório e dos limites da coisa julgada, quando a violação é debatida sob a ótica infraconstitucional, não apresenta repercussão geral. Precedente: RE-RG 748.371, de relatoria do Ministro Gilmar Mendes, DJe 1º.8.2013. 2. A transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro público, momento em que incide o Imposto Sobre Transferência de Bens Imóveis (ITBI), de acordo com a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal. Logo, a promessa de compra e venda não representa fato gerador idôneo para propiciar o surgimento de obrigação tributária. 3. Agravo regimental a que se nega provimento.

(ARE n° 807.255/RJ-AgR, Primeira Turma, Relator: Ministro Edson Fachin, DJe de 3/11/15). (grifo nosso).

Quanto aos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, verifico que o magistrado observou os parâmetros do art. 85, § 2º e § 3º, I do CPC. O valor da causa é baixo (R$ 8.129,56), tornando a fixação no patamar mínimo legal perfeitamente razoável e motivada pela sucumbência total do ente público.

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO E NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença integralmente.

Em observância ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em desfavor do MUNICÍPIO DE BELÉM para o montante de
12% (doze por cento)
sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Belém/PA, data da assinatura digital.

Desembargador MAIRTON MARQUES CARNEIRO
Relator

Belém, 16/03/2026