Tribunal: TJPA
Processo: 0802449-08.2023.8.14.0039
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão julgador: ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10439 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2026-04-28
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA. VALIDADE DE RATEIO DE DESPESAS PREVISTO EM CONTRATO. ENCARGOS MORATÓRIOS PACTUADOS. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de despejo cumulada com cobrança, julgou procedentes os pedidos para rescindir contrato de locação comercial, decretar o despejo e condenar os réus ao pagamento de débitos locatícios e encargos acessórios. 2. Os apelantes alegam ilegitimidade ativa para cobrança de despesas, ausência de constituição formal de condomínio, ilegalidade de encargos contratuais e necessidade de revisão dos valores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se o locador possui legitimidade para cobrar despesas comuns previstas contratualmente, ainda que inexistente condomínio formal; (ii) se são válidos os encargos moratórios e índices de atualização pactuados; (iii) se há fundamento para afastar o inadimplemento e reformar a sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cobrança refere-se a rateio de despesas comuns do centro comercial previsto em contrato, não se confundindo com taxa condominial, sendo exigível com base na autonomia privada e força obrigatória dos contratos. 4. A inexistência de condomínio formal não afasta a exigibilidade das obrigações assumidas contratualmente pelo locatário. 5. Os encargos moratórios (IGP-M, multa e juros) são válidos quando expressamente pactuados, inexistindo abusividade ou ilegalidade que justifique intervenção judicial. 6. A sentença enfrentou adequadamente as questões essenciais, não sendo exigível manifestação sobre todos os argumentos das partes. 7. Comprovado o inadimplemento, é legítima a rescisão contratual, o despejo e a cobrança dos valores devidos, nos termos da Lei nº 8.245/91. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. “É válida a cobrança de despesas comuns previstas em contrato de locação comercial, ainda que inexistente condomínio formalmente constituído.” 2. “São exigíveis os encargos moratórios livremente pactuados entre as partes, ausente demonstração de abusividade.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 406, 408 e 421; Lei nº 8.245/91, art. 9º, III; CPC, art. 489, §1º. ACORDAM os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 12ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada no período de 28/04/2026 a 06/05/2026, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, nos termos do voto do Relator. Turma Julgadora: Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Desembargador Vanderley de Oliveira Silva.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0802449-08.2023.8.14.0039

APELANTE: ALEGRIA E CIA PARQUE LTDA, JOSE RICARDO LEAL DE MOURA

APELADO: M. O. FERRO ALVES LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA. VALIDADE DE RATEIO DE DESPESAS PREVISTO EM CONTRATO. ENCARGOS MORATÓRIOS PACTUADOS. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de despejo cumulada com cobrança, julgou procedentes os pedidos para rescindir contrato de locação comercial, decretar o despejo e condenar os réus ao pagamento de débitos locatícios e encargos acessórios.

2.

Os apelantes alegam ilegitimidade ativa para cobrança de despesas, ausência de constituição formal de condomínio, ilegalidade de encargos contratuais e necessidade de revisão dos valores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se o locador possui legitimidade para cobrar despesas comuns previstas contratualmente, ainda que inexistente condomínio formal; (ii) se são válidos os encargos moratórios e índices de atualização pactuados; (iii) se há fundamento para afastar o inadimplemento e reformar a sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cobrança refere-se a rateio de despesas comuns do centro comercial previsto em contrato, não se confundindo com taxa condominial, sendo exigível com base na autonomia privada e força obrigatória dos contratos.
4. A inexistência de condomínio formal não afasta a exigibilidade das obrigações assumidas contratualmente pelo locatário.
5. Os encargos moratórios (IGP-M, multa e juros) são válidos quando expressamente pactuados, inexistindo abusividade ou ilegalidade que justifique intervenção judicial.
6. A sentença enfrentou adequadamente as questões essenciais, não sendo exigível manifestação sobre todos os argumentos das partes.
7. Comprovado o inadimplemento, é legítima a rescisão contratual, o despejo e a cobrança dos valores devidos, nos termos da Lei nº 8.245/91.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
1. “É válida a cobrança de despesas comuns previstas em contrato de locação comercial, ainda que inexistente condomínio formalmente constituído.” 2. “São exigíveis os encargos moratórios livremente pactuados entre as partes, ausente demonstração de abusividade.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 406, 408 e 421; Lei nº 8.245/91, art. 9º, III; CPC, art. 489, §1º.

ACORDAM
os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na
12ª
Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada no período de
28/04/2026 a 06/05/2026
, por unanimidade de votos, em
CONHECER
E
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de Apelação
,
nos termos do voto do Relator.

Turma Julgadora:
Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Desembargador Vanderley de Oliveira Silva.

RELATÓRIO

CONHEÇO
deste recurso, pois estão atendidos os seus pressupostos de admissibilidade recursal, quais sejam: o cabimento, a legitimidade, o interesse recursal, a inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer, o preparo (ID 31392824) a tempestividade (ID 20265887) e a regularidade formal (nela inserida o princípio da dialeticidade – art.1016, III, CPC).

Passo a relatar.

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível
interposto por
ALEGRIA E CIA PARQUE LTDA
e
JOSÉ RICARDO LEAL DE MOURA
contra sentença prolatada pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Paragominas, que, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança por Falta de Pagamento, ajuizada por M. O. FERRO ALVES LTDA, julgou procedentes os pedidos iniciais, decretando a rescisão do contrato de locação, o despejo dos réus e condenando-os ao pagamento de débitos locatícios e encargos acessórios.

A decisão recorrida, lançada ao id 20265880, reconheceu a existência da relação locatícia e a inadimplência dos réus, consignando que restaram devidos R$ 54.494,62 a título de aluguéis e R$ 108.024,29 referentes ao rateio de despesas do centro comercial, totalizando R$ 162.518,91, além de valores vincendos até a efetiva desocupação . Rejeitou preliminares suscitadas na contestação (ausência de notificação, ilegitimidade ativa e prescrição) e afastou o pedido contraposto por inadequação processual. Fundamentou a procedência na inadimplência contratual e na validade das cláusulas pactuadas, com base na Lei nº 8.245/91.

Em suas razões recursais (id 20265886), os apelantes suscitam, preliminarmente, pedido de concessão da gratuidade da justiça, alegando hipossuficiência financeira superveniente à paralisação de suas atividades comerciais. No mérito, sustentam
a
ilegitimidade ativa do apelado para cobrança das taxas condominiais, diante da ausência de comprovação da constituição formal do condomínio nos moldes do art. 1.332 do Código Civil;
a
ilegalidade dos índices de atualização e juros aplicados, especialmente quanto ao uso do IGP-M, multa de 3% e juros de 0,3% ao dia, sob o argumento de inexistência de previsão em convenção condominial;
a
ausência de enfrentamento específico dessas matérias na sentença; e
a
necessidade de reforma integral do julgado, com a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a revisão dos valores cobrados .

Em contrarrazões (ID 20265888), o apelado pugna pelo desprovimento do recurso, defendendo a regularidade da cobrança, por decorrer de rateio de despesas comuns expressamente previsto no contrato de locação, e não de taxa condominial
stricto sensu
;

a validade dos encargos moratórios pactuados;
a
inexistência de comprovação de pagamento ou de erro nos cálculos; e
a
ausência de comprovação da alegada hipossuficiência financeira, requerendo o indeferimento da gratuidade.

O pedido de gratuidade de justiça foi indeferido e determinado o recolhimento do preparo (ID 30735292), o que foi atendido pelos recorrentes (ID 31392824) atendendo, assim, o pressuposto de recorribilidade.

VOTO

A controvérsia devolvida a este Colegiado cinge-se a legitimidade do apelado para cobrança dos encargos de rateio de despesas; a validade dos índices de atualização e encargos moratórios aplicados; e a correção da sentença quanto ao reconhecimento da inadimplência e procedência da ação de despejo cumulada com cobrança.

Sustentam os apelantes que o apelado não possui
legitimidade
para cobrança de “taxas condominiais”, por ausência de constituição formal do condomínio nos termos do art. 1.332 do Código Civil. A tese não merece prosperar.

Conforme delineado nos autos, a cobrança não se refere propriamente a condomínio edilício, mas sim a rateio de despesas comuns do centro comercial, previsto contratualmente.

Na presente hipótese, há cláusula contratual expressa impondo ao locatário o dever de arcar com tais despesas, o que encontra respaldo no princípio da autonomia privada (art. 421 do Código Civil) e na força obrigatória dos contratos.

Os encargos acessórios da locação, ainda que denominados como despesas comuns, são exigíveis quando previstos contratualmente, independentemente da formal constituição de condomínio.

Logo, não há falar em ilegitimidade ativa, devendo ser mantida a sentença neste ponto.

A insurgência dos apelantes quanto aos
índices aplicados
também não merece acolhida.

Conforme se extrai dos autos, os encargos (IGP-M, multa de 3% e juros moratórios) decorrem de cláusula contratual expressamente pactuada entre as partes .

Nos termos do art.
406 do Código Civil,
os juros moratórios podem ser convencionados, e a multa contratual encontra respaldo no
art. 408
do mesmo diploma.

Não se verifica, no caso concreto, qualquer abusividade manifesta ou ilegalidade apta a justificar a revisão judicial.

A alegação de ausência de previsão em convenção condominial mostra-se irrelevante, uma vez que, repita-se, a obrigação decorre do contrato de locação, e não de regime condominial.

Quanto à alegada ausência de fundamentação na sentença, verifica-se que o Juízo de origem enfrentou o mérito de forma suficiente, não sendo exigível manifestação exauriente sobre todos os argumentos das partes, nos termos do
art. 489, §1º, do CPC.

No presente caso restou incontroversa a relação locatícia entre as partes e o inadimplemento dos apelantes.

Nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91:

A locação também poderá ser desfeita: (...) III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

A prova documental acostada demonstra a existência de débito relevante e prolongado, circunstância que autoriza a rescisão contratual, o despejo e a cobrança dos valores devidos.

A sentença, portanto, encontra-se em consonância com o conjunto probatório e com a legislação de regência.

Diante de todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida constante no ID 20265880, integrada pela decisão de ID 20265885, que julgou os Embargos de Declaração,

por seus próprios fundamentos.

Belém, 07/05/2026