Tribunal: TJPA
Processo: 0802029-19.2022.8.14.0045
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9607 - Contratos Bancários
Data de julgamento: 2026-06-02

Ementa:
PROCESSO Nº 0802029-19.2022.8.14.0045 ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO RECURSO: AGRAVO INTERNO COMARCA: REDENÇÃO – 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL AGRAVANTES: MARIA CAVACA HANEMANN; ROSANGELA HANEMANN; INDÚSTRIA MADEIREIRA PAU D’ARCO LTDA. ADVOGADA: PAULA ANDRADE GÓES – OAB/PA 15.745 AGRAVADA: COOPERATIVA DE CRÉDITO, POUPANÇA E INVESTIMENTO DO SUDOESTE MT/PA – SICREDI SUDOESTE MT/PA ADVOGADO: EDUARDO ALVES MARÇAL – OAB/MT 13.311 RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REGRESSO. DAÇÃO EM PAGAMENTO. DÉBITOS CONDOMINIAIS PRETÉRITOS. AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS NOVOS. RESPONSABILIDADE DECORRENTE DO VÍNCULO NEGOCIAL. SOLIDARIEDADE EXTRAÍDA DA VONTADE DAS PARTES. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRESERVAÇÃO DO DIREITO DE REGRESSO. DECLARAÇÃO GENÉRICA DE QUITAÇÃO. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. CULPA CONCORRENTE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. NÃO CONFIGURAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que conheceu e negou provimento à Apelação Cível, mantendo sentença de procedência em ação de regresso ajuizada por cooperativa de crédito, que buscou o ressarcimento de R$ 60.000,00 pagos para quitação de débitos condominiais pretéritos incidentes sobre imóvel recebido em dação em pagamento. 2. As agravantes sustentaram, em síntese, a inadequação do julgamento monocrático, a ilegitimidade passiva das pessoas físicas, a inexistência de solidariedade, a eficácia liberatória de declaração de quitação emitida pelo condomínio, bem como a negligência da instituição financeira e a configuração de culpa concorrente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há cinco questões em discussão: (i) definir se era cabível o julgamento monocrático da apelação; (ii) estabelecer se as pessoas físicas possuem legitimidade passiva para responder pela obrigação regressiva; (iii) verificar se a natureza propter rem das cotas condominiais afasta o direito de regresso da adquirente do imóvel; (iv) definir se declaração genérica de quitação emitida pelo condomínio possui eficácia liberatória quanto aos débitos condominiais pretéritos; e (v) examinar se houve culpa concorrente da instituição financeira apta a reduzir ou afastar a responsabilidade das agravantes. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O julgamento monocrático da apelação foi adequadamente fundamentado no art. 932, VIII, do CPC e no Regimento Interno do Tribunal, sendo o Agravo Interno o instrumento processual próprio para submissão da decisão unipessoal ao órgão colegiado. 5. A mera reiteração de teses já examinadas na apelação, sem apresentação de argumento novo apto a infirmar os fundamentos da decisão agravada, não autoriza a reforma do pronunciamento monocrático. 6. A legitimidade passiva das pessoas físicas não decorre da condição de proprietárias registrais do imóvel, mas do vínculo negocial assumido no instrumento de dação em pagamento, no qual participaram do negócio e assumiram obrigações relativas à entrega do bem livre e desembaraçado de ônus. 7. A solidariedade, embora não se presuma, pode resultar da vontade das partes, nos termos do art. 265 do Código Civil, hipótese verificada quando as obrigações assumidas decorrem da própria estrutura contratual. 8. A natureza propter rem das cotas condominiais justifica a responsabilidade do atual titular perante o condomínio, mas não impede o exercício do direito de regresso contra quem contratualmente assumiu a responsabilidade por débitos pretéritos. 9. Declaração genérica de quitação emitida em 10/12/2018 não comprova, de modo específico e idôneo, o pagamento das cotas condominiais correspondentes aos anos de 2012 a 2016, especialmente quando os débitos eram objeto de cobrança judicial anterior. 10. Não se configura culpa concorrente da instituição financeira quando o prejuízo decorre de passivo condominial pretérito e da quebra da legítima confiança contratual de que o imóvel seria entregue livre de ônus. 11. A cooperativa, ao quitar débito condominial para evitar constrição sobre imóvel incorporado ao seu patrimônio, atuou como terceira interessada, sub-rogando-se legalmente nos direitos do credor satisfeito, nos termos dos arts. 346 e seguintes do Código Civil. 12. A manutenção da condenação preserva o equilíbrio contratual e impede enriquecimento sem causa das agravantes, que transferiram imóvel em dação em pagamento com passivo pretérito cuja responsabilidade lhes competia. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Agravo Interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. É cabível a manutenção de decisão monocrática em Agravo Interno quando ausentes argumentos novos aptos a infirmar seus fundamentos. 2. A natureza propter rem da obrigação condominial não afasta o direito de regresso do adquirente contra o alienante ou devedor que, no negócio jurídico, assumiu a responsabilidade por débitos pretéritos. 3. A declaração genérica de quitação condominial não comprova, por si só, a inexistência de débitos pretéritos específicos já judicialmente cobrados. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 932, VIII; CPC, art. 1.021, § 3º; CPC, art. 373, II; CC, arts. 265, 346 e seguintes, 422, 884, 945 e 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 856.485/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 07/12/2020, DJe 01/02/2021.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0802029-19.2022.8.14.0045

APELANTE: MARIA CAVACA HANEMANN, ROSANGELA HANEMANN, IND MADEIREIRA PAU DARCO LTDA

APELADO: COOPERATIVA DE CREDITO, POUPANCA E INVESTIMENTO DO SUDOESTE MT/PA - SICREDI SUDOESTE MT/PA

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

PROCESSO Nº 0802029-19.2022.8.14.0045

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO: AGRAVO INTERNO

COMARCA: REDENÇÃO – 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL

AGRAVANTES: MARIA CAVACA HANEMANN; ROSANGELA HANEMANN; INDÚSTRIA MADEIREIRA PAU D’ARCO LTDA.

ADVOGADA:
PAULA ANDRADE GÓES – OAB/PA 15.745

AGRAVADA: COOPERATIVA DE CRÉDITO, POUPANÇA E INVESTIMENTO DO SUDOESTE MT/PA – SICREDI SUDOESTE MT/PA

ADVOGADO:
EDUARDO ALVES MARÇAL –
OAB/MT 13.311
RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REGRESSO. DAÇÃO EM PAGAMENTO. DÉBITOS CONDOMINIAIS PRETÉRITOS. AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS NOVOS. RESPONSABILIDADE DECORRENTE DO VÍNCULO NEGOCIAL. SOLIDARIEDADE EXTRAÍDA DA VONTADE DAS PARTES. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRESERVAÇÃO DO DIREITO DE REGRESSO. DECLARAÇÃO GENÉRICA DE QUITAÇÃO. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. CULPA CONCORRENTE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. NÃO CONFIGURAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que conheceu e negou provimento à Apelação Cível, mantendo sentença de procedência em ação de regresso ajuizada por cooperativa de crédito, que buscou o ressarcimento de R$ 60.000,00 pagos para quitação de débitos condominiais pretéritos incidentes sobre imóvel recebido em dação em pagamento.

2.

As agravantes sustentaram, em síntese, a inadequação do julgamento monocrático, a ilegitimidade passiva das pessoas físicas, a inexistência de solidariedade, a eficácia liberatória de declaração de quitação emitida pelo condomínio, bem como a negligência da instituição financeira e a configuração de culpa concorrente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.

Há cinco questões em discussão:
(i) definir se era cabível o julgamento monocrático da apelação;
(ii) estabelecer se as pessoas físicas possuem legitimidade passiva para responder pela obrigação regressiva;
(iii) verificar se a natureza
propter rem
das cotas condominiais afasta o direito de regresso da adquirente do imóvel;
(iv) definir se declaração genérica de quitação emitida pelo condomínio possui eficácia liberatória quanto aos débitos condominiais pretéritos; e
(v) examinar se houve culpa concorrente da instituição financeira apta a reduzir ou afastar a responsabilidade das agravantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.

O julgamento monocrático da apelação foi adequadamente fundamentado no art. 932, VIII, do CPC e no Regimento Interno do Tribunal, sendo o Agravo Interno o instrumento processual próprio para submissão da decisão unipessoal ao órgão colegiado.

5.

A mera reiteração de teses já examinadas na apelação, sem apresentação de argumento novo apto a infirmar os fundamentos da decisão agravada, não autoriza a reforma do pronunciamento monocrático.

6.

A legitimidade passiva das pessoas físicas não decorre da condição de proprietárias registrais do imóvel, mas do vínculo negocial assumido no instrumento de dação em pagamento, no qual participaram do negócio e assumiram obrigações relativas à entrega do bem livre e desembaraçado de ônus.

7.

A solidariedade, embora não se presuma, pode resultar da vontade das partes, nos termos do art. 265 do Código Civil, hipótese verificada quando as obrigações assumidas decorrem da própria estrutura contratual.

8.

A natureza
propter rem
das cotas condominiais justifica a responsabilidade do atual titular perante o condomínio, mas não impede o exercício do direito de regresso contra quem contratualmente assumiu a responsabilidade por débitos pretéritos.

9.

Declaração genérica de quitação emitida em 10/12/2018 não comprova, de modo específico e idôneo, o pagamento das cotas condominiais correspondentes aos anos de 2012 a 2016, especialmente quando os débitos eram objeto de cobrança judicial anterior.

10.

Não se configura culpa concorrente da instituição financeira quando o prejuízo decorre de passivo condominial pretérito e da quebra da legítima confiança contratual de que o imóvel seria entregue livre de ônus.

11.

A cooperativa, ao quitar débito condominial para evitar constrição sobre imóvel incorporado ao seu patrimônio, atuou como terceira interessada, sub-rogando-se legalmente nos direitos do credor satisfeito, nos termos dos arts. 346 e seguintes do Código Civil.

12.

A manutenção da condenação preserva o equilíbrio contratual e impede enriquecimento sem causa das agravantes, que transferiram imóvel em dação em pagamento com passivo pretérito cuja responsabilidade lhes competia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13.

Agravo Interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

1.

É cabível a manutenção de decisão monocrática em Agravo Interno quando ausentes argumentos novos aptos a infirmar seus fundamentos.

2.

A natureza
propter rem
da obrigação condominial não afasta o direito de regresso do adquirente contra o alienante ou devedor que, no negócio jurídico, assumiu a responsabilidade por débitos pretéritos.

3.

A declaração genérica de quitação condominial não comprova, por si só, a inexistência de débitos pretéritos específicos já judicialmente cobrados.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 932, VIII; CPC, art. 1.021, § 3º; CPC, art. 373, II; CC, arts. 265, 346 e seguintes, 422, 884, 945 e 1.345.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp n. 856.485/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 07/12/2020, DJe 01/02/2021.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº 0802029-19.2022.8.14.0045

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO: AGRAVO INTERNO

COMARCA: REDENÇÃO – 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL

AGRAVANTES: MARIA CAVACA HANEMANN; ROSANGELA HANEMANN; INDÚSTRIA MADEIREIRA PAU D’ARCO LTDA.

ADVOGADA:
PAULA ANDRADE GÓES – OAB/PA 15.745

AGRAVADA: COOPERATIVA DE CRÉDITO, POUPANÇA E INVESTIMENTO DO SUDOESTE MT/PA – SICREDI SUDOESTE MT/PA

ADVOGADO:
EDUARDO ALVES MARÇAL –
OAB/MT 13.311
RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Trata-se de
Agravo Interno
interposto por
MARIA CAVACA HANEMANN, ROSANGELA HANEMANN e INDÚSTRIA MADEIREIRA PAU D’ARCO LTDA.
contra decisão monocrática que conheceu e negou provimento ao Recurso de Apelação Cível interposto pelas ora agravantes, mantendo a sentença que julgou procedente ação de regresso ajuizada por
COOPERATIVA DE CRÉDITO, POUPANÇA E INVESTIMENTO DO SUDOESTE MT/PA – SICREDI SUDOESTE MT/PA
. (PJe ID nº
34242107, páginas 1-6)

Nas razões recursais, as agravantes sustentam, em síntese:

– Inadequação do julgamento monocrático, em razão da suposta complexidade da matéria;

– Ilegitimidade passiva das pessoas físicas e violação ao art. 265 do Código Civil;

–
Eficácia liberatória da declaração de quitação emitida pelo condomínio em 10/12/2018, com alegada violação à boa-fé objetiva;

– Negligência da instituição financeira e culpa concorrente, nos termos do art. 945 do Código Civil; e

Contrarrazões apresentadas. (PJe ID nº
35749924, páginas 1-11)

É o relatório.

À unidade de processamento judicial, das Turmas de Direito Público e Privado da incluir em pauta de julgamento.

Data registrada no Sistema PJe.

DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATORA

VOTO

PROCESSO Nº 0802029-19.2022.8.14.0045

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO: AGRAVO INTERNO

COMARCA: REDENÇÃO – 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL

AGRAVANTES: MARIA CAVACA HANEMANN; ROSANGELA HANEMANN; INDÚSTRIA MADEIREIRA PAU D’ARCO LTDA.

ADVOGADA:
PAULA ANDRADE GÓES – OAB/PA 15.745

AGRAVADA: COOPERATIVA DE CRÉDITO, POUPANÇA E INVESTIMENTO DO SUDOESTE MT/PA – SICREDI SUDOESTE MT/PA

ADVOGADO:
EDUARDO ALVES MARÇAL –
OAB/MT 13.311
RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Juízo de admissibilidade.

Conheço do Agravo Interno, porque presentes os pressupostos de admissibilidade.

Juízo de mérito.

Contexto fático.
Na origem, a sentença condenou solidariamente as requeridas ao pagamento de
R$ 60.000,00
, correspondente ao valor desembolsado pela autora para quitação de débitos condominiais pretéritos vinculados a imóvel recebido em dação em pagamento, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 0303092-06.2015.8.09.0051.

A decisão monocrática agravada manteve a sentença, reconhecendo que a legitimidade das pessoas físicas decorre do vínculo negocial assumido no instrumento de dação em pagamento, e não propriamente da condição de proprietárias registrais do imóvel.

Então, como a decisão anterior não acompanhou a sua pretensão, interpôs o presente Agravo Interno que passo a analisar.

Às premissas recursais.

1 — Da alegada inadequação do julgamento monocrático.

As agravantes sustentam que a decisão monocrática teria sido inadequada por envolver matéria fático-jurídica supostamente complexa, relacionada à solidariedade civil, obrigação
propter rem
, eficácia de declaração de quitação e culpa concorrente da instituição financeira.

A premissa não prospera.

O julgamento monocrático do recurso de apelação foi expressamente fundamentado no art. 932, VIII, do CPC, combinado com o Regimento Interno deste Tribunal. Ademais, a matéria decidida estava suficientemente delimitada por prova documental, especialmente pelo instrumento de dação em pagamento, pela cobrança judicial de débitos condominiais pretéritos e pelo pagamento realizado pela agravada para evitar constrição sobre o imóvel.

Não se identifica, portanto, qualquer supressão indevida do debate jurisdicional. O próprio Agravo Interno constitui o meio processual adequado para submeter a decisão unipessoal ao órgão colegiado, o que afasta eventual alegação de prejuízo ao contraditório ou ao devido processo legal.

Além disso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite que, no julgamento do agravo interno, o órgão colegiado mantenha a decisão agravada quando inexistentes argumentos novos aptos a infirmar seus fundamentos, inclusive com reprodução das razões decisórias anteriormente lançadas, sem que isso viole o art. 1.021, § 3º, do CPC.

Nesse sentido, o Informativo de Jurisprudência nº 859 do STJ registrou que o § 3º do art. 1.021 do CPC não impede a reprodução dos fundamentos da decisão agravada como razões de decidir pela negativa de provimento ao agravo interno.

2) O § 3º do artigo 1.021 do CPC não impede a reprodução dos fundamentos da decisão agravada como razões de decidir pela negativa de provimento de agravo interno
quando a parte deixa de apresentar argumento novo para ser apreciado pelo colegiado.
(g.n)

No caso concreto, o Agravo Interno não apresenta elemento novo capaz de infirmar a conclusão adotada na decisão monocrática. Ao revés, limita-se, em substância, a reiterar as teses já examinadas na apelação: ilegitimidade passiva, ausência de solidariedade, eficácia da declaração de quitação e culpa concorrente.

Rejeito, pois, a primeira premissa recursal.

2 — Da ilegitimidade passiva das pessoas físicas e violação ao art. 265 do Código Civil.

As agravantes sustentam que Maria Cavaca Hanemann e Rosangela Hanemann seriam partes ilegítimas, pois o imóvel dado em pagamento pertencia à pessoa jurídica Indústria Madeireira Pau D’Arco Ltda., não havendo cláusula expressa de solidariedade que autorizasse a condenação das pessoas físicas. Invocam, para tanto, o art. 265 do Código Civil, segundo o qual a solidariedade não se presume.

A tese, contudo, já foi corretamente afastada na decisão agravada.

Destaco o art. 265 do Código Civil:

Art. 265. A solidariedade não se presume; resulta da lei ou
da vontade das partes.

(negritei)

A responsabilidade das pessoas físicas, no caso concreto,
não decorre de presunção de solidariedade
, tampouco do simples fato de serem devedoras originárias da obrigação bancária. Decorre, isto sim, do
vínculo negocial diretamente assumido no instrumento de dação em pagamento
.

A decisão monocrática ressaltou que as agravantes participaram do negócio, figuraram no instrumento contratual e assumiram compromissos objetivos, consistentes na entrega do bem livre e desembaraçado de ônus e na responsabilidade por encargos incidentes sobre os imóveis, relativos a fatos geradores ocorridos no período em que detinham a posse.

Também foi destacado que houve atuação direta das pessoas físicas na formalização do negócio, inclusive com representação/procuração, circunstância que reforça o nexo entre a conduta negocial e a obrigação regressiva discutida.

A própria agravada, aponta que a dívida bancária de aproximadamente R$ 909.000,00 era originariamente das pessoas físicas, sendo a pessoa jurídica interveniente no negócio para entregar unidades imobiliárias de sua propriedade como forma de quitação daquele débito.

Ainda, provou que a Cláusula Sexta do instrumento consignou que os bens seriam entregues livres e desembaraçados de quaisquer ônus reais, fiscais, judiciais ou extrajudiciais, enquanto a Cláusula Sétima atribuiu às agravantes a responsabilidade pelos impostos, taxas, contribuições e multas relativos aos imóveis no período em que detinham a posse e a propriedade.

Portanto, não se está diante de responsabilidade criada por ilação ou presunção, mas de obrigação extraída da própria estrutura do negócio jurídico. O art. 265 do Código Civil, longe de afastar a condenação, confirma a possibilidade de solidariedade decorrente da vontade das partes.

A alegação de que as pessoas físicas jamais foram proprietárias do imóvel não tem força suficiente para afastar sua legitimidade, porque a ação regressiva não busca responsabilizá-las perante o condomínio na qualidade de proprietárias, mas sim perante a Cooperativa, em razão das obrigações contratuais que assumiram na dação em pagamento.

Com efeito, a relação aqui examinada é interna, decorrente da alocação contratual de riscos entre cedentes/devedoras/interveniente e credor que recebeu o bem em pagamento. Afastar a legitimidade das pessoas físicas significaria esvaziar cláusulas essenciais do pacto e permitir que as devedoras originárias se beneficiem da quitação de dívida própria mediante transferência de bem gravado por passivo pretérito, transferindo ao credor o ônus econômico de encargo que contratualmente lhes competia.

Rejeito, portanto, a tese de ilegitimidade passiva e de violação ao art. 265 do Código Civil.

3 — Da natureza
propter rem
das cotas condominiais e do direito de regresso.

As agravantes sustentam que, por serem as cotas condominiais obrigação de natureza
propter rem
, a responsabilidade recairia sobre o atual titular do imóvel, razão pela qual a Cooperativa não poderia buscar ressarcimento.

A premissa confunde duas relações jurídicas distintas
.

De um lado, há a
relação externa
entre condomínio e titular atual do imóvel, na qual a obrigação condominial, por sua natureza
propter rem
, acompanha a coisa e pode justificar a cobrança em face do proprietário ou possuidor atual. De outro, há a
relação interna
entre alienante/devedor e adquirente/credor, na qual se examina quem, entre as partes do negócio jurídico, deve suportar definitivamente o encargo econômico referente a débitos pretéritos.

A decisão monocrática enfrentou adequadamente essa distinção ao consignar que o art. 1.345 do Código Civil explica por que o Banco Sicredi pagou o débito ao condomínio, mas não serve para afastar o direito de regresso. Ao contrário, o regresso é o instrumento de recomposição interna, especialmente quando há cláusula expressa de entrega do bem livre de ônus e assunção de responsabilidade pelas agravantes.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXONERAÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL. ENCARGOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL. SÚMULA 83 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.

1.
“
É assente nesta Corte que, em razão da natureza
propter rem
dos encargos condominiais, a obrigação de seu pagamento alcança os novos titulares do imóvel, sem prejuízo, evidentemente, de eventual ação regressiva
” (AgInt no AREsp 1.015.212/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 02/08/2018).

2.
Examinando as circunstâncias da causa, o Tribunal de origem reconheceu a possibilidade de penhora do imóvel para fazer frente a dívidas de condomínio relativas ao próprio imóvel, porquanto o comprador do imóvel o adquire com todas as suas consequências jurídicas, inclusive as contraídas com a comunidade condominial, ressaltando, ainda, que não consta dos autos prova de que o condomínio tivesse ciência do negócio entabulado entre os antigos proprietários do imóvel e o recorrente, ressalvando o seu direito de regresso contra o antigo proprietário, em ação própria. Incidência da Súmula 83 do STJ.

3.
Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp n. 856.485/RJ, relator Ministro
Raul Araújo
, Quarta Turma, julgado em 7/12/2020, DJe de 1/2/2021.)

Assim, a obrigação
propter rem
justifica a necessidade de pagamento pelo atual titular perante o condomínio, mas não impede o ressarcimento contra quem contratualmente assumiu a entrega do bem livre de ônus e a responsabilidade por débitos pretéritos.

No caso concreto, o débito condominial abrangia o período de
junho de 2012 a abril de 2016
, anterior à transferência imobiliária e relativo ao período em que as agravantes detinham o domínio e/ou a posse do bem. A Cooperativa desembolsou
R$ 60.000,00
em 15/10/2021 para proteger seu patrimônio de atos de constrição judicial.

Logo, a natureza
propter rem
não exclui a responsabilidade regressiva das agravantes. Ao contrário, apenas explica a razão pela qual a Cooperativa teve interesse jurídico em solver o débito para resguardar o imóvel.

Rejeito a premissa.

4 — Da declaração de quitação de 10/12/2018 e violação à boa-fé objetiva.

As agravantes sustentam que a declaração de quitação emitida pelo condomínio em 10/12/2018 teria força liberatória ampla, de modo que a cobrança posterior representaria violação à boa-fé objetiva e ao princípio que veda o comportamento contraditório.

A tese não se sustenta.

A decisão agravada assinalou que a declaração de quitação invocada pelas apelantes não comprova, de forma específica e idônea, o pagamento das cotas condominiais correspondentes aos anos de
2012, 2013, 2014, 2015 e 2016
, justamente aquelas que ensejaram o desembolso da Cooperativa agravada.

A conclusão é correta, e, portanto, deve ser preservada.

Débitos condominiais têm natureza periódica e autônoma. Uma declaração genérica de regularidade ou quitação, especialmente emitida em 2018, não tem aptidão automática para demonstrar a quitação específica de prestações vencidas entre 2012 e 2016, sobretudo quando esses débitos já eram objeto de execução judicial ajuizada anteriormente.

A boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil, não pode ser utilizada para inverter a lógica da responsabilidade contratual. Quem se comprometeu a entregar bem livre e desembaraçado de ônus e assumiu responsabilidade por encargos incidentes no período de sua posse não pode, posteriormente, invocar documento genérico para afastar débito antigo, judicialmente cobrado e efetivamente quitado por terceiro interessado.

Além disso, se as agravantes afirmavam que os débitos de 2012 a 2016 estavam integralmente pagos, competia-lhes produzir prova específica do fato extintivo do direito da autora, nos termos do art. 373, II, do CPC. A mera invocação de declaração genérica não desconstitui a realidade processual: havia execução condominial em curso e houve pagamento pela agravada para evitar constrição patrimonial.

Também não se verifica
venire contra factum proprium
imputável à Cooperativa. A conduta contraditória, se existente, estaria em prometer a entrega de bem livre de ônus e, depois, pretender que o credor suporte definitivamente débito condominial pretérito atrelado ao período de posse das próprias agravantes.

Rejeito a premissa.

5 — Negligência da Cooperativa e da culpa concorrente.

As agravantes sustentam que a Cooperativa teria agido com negligência ao aceitar imóveis avaliados em valor elevado sem promover diligência suficiente para identificar débitos condominiais, razão pela qual a condenação deveria ser reduzida com fundamento no art. 945 do Código Civil.

A alegação não merece acolhimento.

O art. 945 do Código Civil pressupõe que a vítima tenha concorrido culposamente para o evento danoso. No caso, entretanto, o dano suportado pela Cooperativa decorre de passivo condominial pretérito, constituído no período anterior à transferência, e da quebra da legítima confiança contratual depositada na declaração de que o bem seria entregue livre e desembaraçado de ônus.

A eventual possibilidade de diligência adicional pela instituição financeira não elimina o fato juridicamente relevante: as agravantes assumiram obrigação contratual de entregar o imóvel sem passivos e de responder pelos encargos incidentes no período em que detinham a posse. Transformar a ausência de certidão negativa em causa de exclusão ou redução da responsabilidade equivaleria a deslocar ao credor o risco de inadimplemento que o contrato expressamente alocou às devedoras/interveniente.

A responsabilidade da Cooperativa perante o condomínio decorreu da natureza
propter rem
da obrigação; a responsabilidade das agravantes perante a Cooperativa decorre do contrato e da sub-rogação legal. São planos diversos, e a tentativa de imputar culpa concorrente à agravada não supera a prova documental de que o débito era pretérito e de que o pagamento foi realizado para evitar constrição judicial.

A tese de culpa concorrente também não se compatibiliza com a vedação ao enriquecimento sem causa. Se a Cooperativa recebeu o imóvel como forma de extinção de dívida e, posteriormente, teve de desembolsar R$ 60.000,00 para quitar passivo anterior oculto ou não suportado pelas devedoras, admitir que arque definitivamente com tal encargo importaria desequilíbrio do negócio e indevido benefício econômico às agravantes.

Rejeito a premissa.

Mesmo sendo suficiente os argumentos até aqui delineados, consigno que a decisão agravada também deve ser mantida quanto ao reconhecimento da sub-rogação legal.

Nos termos dos arts. 346 e seguintes do Código Civil, aquele que paga dívida pela qual tinha interesse jurídico em solver a obrigação sub-roga-se nos direitos do credor satisfeito. A Cooperativa, na condição de titular do imóvel e exposta ao risco de constrição judicial, possuía evidente interesse jurídico no pagamento dos débitos condominiais.

A sub-rogação, neste caso, não constitui liberalidade, mas consequência jurídica do pagamento realizado por terceiro interessado. A Cooperativa não pagou dívida alheia por mera conveniência, mas para resguardar o imóvel recebido em dação em pagamento e impedir a prática de atos executivos sobre bem que integrava sua esfera patrimonial.

A solução adotada pela sentença e mantida pela decisão monocrática preserva o equilíbrio contratual e impede enriquecimento sem causa, na forma do art. 884 do Código Civil. As agravantes quitaram dívida bancária mediante entrega de imóvel que deveria estar livre de ônus; constatado passivo pretérito e realizado o pagamento pela Cooperativa, o ressarcimento é medida que recompõe a equivalência econômica do negócio.

Diante do exposto,
CONHEÇO DO AGRAVO INTERNO E NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a decisão agravada conforme fundamentação ao norte lançada.

Após o decurso do prazo recursal sem qualquer manifestação, certifique-se o trânsito em julgado e dê-se baixa no PJE com a consequente remessa dos autos ao Juízo de origem para os fins devidos.

É como voto.

Data registrada no sistema PJE.

DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATORA

Belém, 12/06/2026