Tribunal: TJPA
Processo: 0002955-97.2015.8.14.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7780 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2026-02-03
Data de publicação: 2026-02-19

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0002955-97.2015.8.14.0006 APELANTE: CAPITAL ROSSI EMPREENDIMENTOS S/A, ALZETE EMPREENDIMENTOSIMOBILIARIOS LTDA Advogados do(a) APELANTE: PRISCILA ROCHA CANAVIEIRA - PA8390-A, LUMA VIEIRA MARQUEZ - AM10959-A Advogados do(a) APELANTE: PALOMA TAVARES FEITOZA - AM8759-A, KEYTH YARA PONTES PINA - AM3467-A, RAPHAELA BATISTA DE OLIVEIRA - AM9169-A APELADO: NEYILTON DA COSTA OLIVEIRA Advogados do(a) APELADO: JULIANA MARQUES DOS SANTOS COSTA - PA18395-A, NEYILTON DA COSTA OLIVEIRA - PA18884-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA E TAXA DE JUROS ADEQUADOS À NOVA REDAÇÃO DO ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Alzete Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença da 1ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua/PA, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Neyilton da Costa Oliveira, julgou procedente o pedido do autor, com reconhecimento da rescisão contratual por culpa da ré, condenação à devolução integral dos valores pagos, indenização por danos morais no valor de R$ 12.000,00, e aplicação da cláusula penal contratual, com incidência de juros e correção monetária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: definir se é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, inclusive comissão de corretagem, em caso de rescisão contratual por culpa do vendedor; estabelecer se o atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual e enseja indenização por danos morais; determinar se é válida a incidência de juros moratórios sobre a cláusula penal contratual; avaliar a legalidade do quantum fixado a título de indenização por danos morais; fixar os critérios adequados de correção monetária e juros moratórios após a vigência da Lei nº 14.905/2024. III. RAZÕES DE DECIDIR Comprovado o inadimplemento contratual por atraso injustificado na entrega do imóvel, o consumidor faz jus à rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543 do STJ e da jurisprudência dominante, que afasta qualquer retenção quando o rompimento do vínculo decorre de culpa exclusiva do vendedor. A parte ré/apelante não produziu prova idônea capaz de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, tampouco justificou o atraso da obra por caso fortuito ou força maior, configurando inadimplemento contratual. O dano moral decorrente de atraso excessivo na entrega de imóvel vinculado a projeto de vida pessoal e familiar é presumido em razão da violação à legítima expectativa do consumidor, sendo cabível a indenização, nos termos da jurisprudência do STJ. O valor fixado (R$ 12.000,00) mostra-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso. A cláusula penal contratual tem natureza compensatória e, portanto, admite a incidência de juros moratórios e correção monetária desde o inadimplemento, nos termos dos arts. 389 e 395 do Código Civil e da jurisprudência dos tribunais superiores. Com a superveniência da Lei nº 14.905/2024, que alterou o art. 406 do Código Civil, os juros moratórios devem ser calculados pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, a partir de 30/08/2024, devendo ser observada a sistemática anterior (juros de mora de 1% a.m. e correção monetária pelo INPC) até essa data, nos termos do art. 6º da LINDB. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: O atraso injustificado na entrega do imóvel autoriza a rescisão contratual por culpa do vendedor e impõe a devolução integral dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem. É cabível a indenização por danos morais em razão da frustração do projeto de vida e violação da legítima expectativa do consumidor quando comprovado atraso relevante na entrega do imóvel. A cláusula penal contratual admite a incidência de juros de mora e correção monetária desde o inadimplemento, em razão de seu caráter compensatório. Os valores indenizatórios devem observar, até 29/08/2024, correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% a.m., e, a partir de 30/08/2024, a sistemática do art. 406 do CC, com aplicação da taxa SELIC deduzido o IPCA. O valor de R$ 12.000,00 fixado a título de danos morais é proporcional e razoável, considerando as circunstâncias do caso concreto. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 389, 395, 406 (redação anterior e atual); CPC, art. 322, §1º; CDC, arts. 6º, VI, 51, II e XV; LINDB, art. 6º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.599.511/SP, Tema 938, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino; STJ, REsp 1.820.330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 01.12.2020; STJ, AgInt no AREsp 1.858.016/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 26.08.2021; TJSP, ApCiv 1012208-30.2022.8.26.0292, Rel. Rodolfo Pellizari, j. 13.01.2025. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0002955-97.2015.8.14.0006

APELANTE: CAPITAL ROSSI EMPREENDIMENTOS S/A, ALZETE EMPREENDIMENTOSIMOBILIARIOS LTDA

APELADO: NEYILTON DA COSTA OLIVEIRA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0002955-97.2015.8.14.0006

APELANTE
: CAPITAL ROSSI EMPREENDIMENTOS S/A, ALZETE EMPREENDIMENTOSIMOBILIARIOS LTDA

Advogados do(a) APELANTE: PRISCILA ROCHA CANAVIEIRA - PA8390-A, LUMA VIEIRA MARQUEZ - AM10959-A

Advogados do(a) APELANTE: PALOMA TAVARES FEITOZA - AM8759-A, KEYTH YARA PONTES PINA - AM3467-A, RAPHAELA BATISTA DE OLIVEIRA - AM9169-A

APELADO
: NEYILTON DA COSTA OLIVEIRA

Advogados do(a) APELADO: JULIANA MARQUES DOS SANTOS COSTA - PA18395-A, NEYILTON DA COSTA OLIVEIRA - PA18884-A

RELATOR: DES.
AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA E TAXA DE JUROS ADEQUADOS À NOVA REDAÇÃO DO ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Alzete Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença da 1ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua/PA, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Neyilton da Costa Oliveira, julgou procedente o pedido do autor, com reconhecimento da rescisão contratual por culpa da ré, condenação à devolução integral dos valores pagos, indenização por danos morais no valor de R$ 12.000,00, e aplicação da cláusula penal contratual, com incidência de juros e correção monetária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: definir se é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, inclusive comissão de corretagem, em caso de rescisão contratual por culpa do vendedor; estabelecer se o atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual e enseja indenização por danos morais; determinar se é válida a incidência de juros moratórios sobre a cláusula penal contratual; avaliar a legalidade do quantum fixado a título de indenização por danos morais; fixar os critérios adequados de correção monetária e juros moratórios após a vigência da Lei nº 14.905/2024.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Comprovado o inadimplemento contratual por atraso injustificado na entrega do imóvel, o consumidor faz jus à rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543 do STJ e da jurisprudência dominante, que afasta qualquer retenção quando o rompimento do vínculo decorre de culpa exclusiva do vendedor.

A parte ré/apelante não produziu prova idônea capaz de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, tampouco justificou o atraso da obra por caso fortuito ou força maior, configurando inadimplemento contratual.

O dano moral decorrente de atraso excessivo na entrega de imóvel vinculado a projeto de vida pessoal e familiar é presumido em razão da violação à legítima expectativa do consumidor, sendo cabível a indenização, nos termos da jurisprudência do STJ. O valor fixado (R$ 12.000,00) mostra-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso.

A cláusula penal contratual tem natureza compensatória e, portanto, admite a incidência de juros moratórios e correção monetária desde o inadimplemento, nos termos dos arts. 389 e 395 do Código Civil e da jurisprudência dos tribunais superiores.

Com a superveniência da Lei nº 14.905/2024, que alterou o art. 406 do Código Civil, os juros moratórios devem ser calculados pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, a partir de 30/08/2024, devendo ser observada a sistemática anterior (juros de mora de 1% a.m. e correção monetária pelo INPC) até essa data, nos termos do art. 6º da LINDB.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O atraso injustificado na entrega do imóvel autoriza a rescisão contratual por culpa do vendedor e impõe a devolução integral dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem.

É cabível a indenização por danos morais em razão da frustração do projeto de vida e violação da legítima expectativa do consumidor quando comprovado atraso relevante na entrega do imóvel.

A cláusula penal contratual admite a incidência de juros de mora e correção monetária desde o inadimplemento, em razão de seu caráter compensatório.

Os valores indenizatórios devem observar, até 29/08/2024, correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% a.m., e, a partir de 30/08/2024, a sistemática do art. 406 do CC, com aplicação da taxa SELIC deduzido o IPCA.

O valor de R$ 12.000,00 fixado a título de danos morais é proporcional e razoável, considerando as circunstâncias do caso concreto.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 389, 395, 406 (redação anterior e atual); CPC, art. 322, §1º; CDC, arts. 6º, VI, 51, II e XV; LINDB, art. 6º.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, Súmula 543;
STJ, REsp 1.599.511/SP, Tema 938, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino;
STJ, REsp 1.820.330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 01.12.2020;
STJ, AgInt no AREsp 1.858.016/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 26.08.2021;
TJSP, ApCiv 1012208-30.2022.8.26.0292, Rel. Rodolfo Pellizari, j. 13.01.2025.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por ALZETE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua que julgou procedente o pedido do autor na Ação de Rescisão Contratual C/C Indenização por Danos Materiais com Pedido de Antecipação de Tutela ajuizada por NEYILTON DA COSTA OLIVEIRA.

O autor, ora apelado, alegou, em síntese, que firmou com a requerida, em 04 de outubro de 2012, instrumento particular de promessa de compra e venda referente ao imóvel localizado na unidade 303, da Torre 21, 2ª fase do empreendimento, no valor total de R$ 115.113,60, inserido no programa “Minha Casa, Minha Vida”.

Alegou ter cumprido todas as obrigações contratuais até o momento do ajuizamento, com exceção do saldo final a ser financiado pela CEF, o qual não foi quitado em razão do inadimplemento contratual da requerida, que não entregou o imóvel dentro do prazo pactuado, inclusive considerando a cláusula de tolerância de 180 dias prevista contratualmente, cuja data-limite teria sido em novembro de 2014.

Sustentou que a obra se encontrava com atraso superior ao prazo legal e contratual, sendo que nem mesmo a 1ª fase do empreendimento foi concluída, o que inviabilizou a permanência no contrato, gerando frustração de legítima expectativa e violação ao direito fundamental à moradia e dignidade da pessoa humana.

Relatou que, desde a compra do imóvel, em 2012, o bem foi inserido no planejamento pessoal e familiar que envolvia casamento em 2014, tendo o autor, inclusive, celebrado contratos com fornecedores para o evento, bem como direcionado todas as suas economias para aquisição do bem.

Dessa forma, requereu: a restituição integral dos valores pagos (R$ 27.542,61), devidamente corrigidos; a suspensão da correção monetária sobre o saldo devedor (INCC), a partir do mês previsto para entrega do imóvel (maio/2014), ou, subsidiariamente, a substituição por índice menos gravoso; a abstenção de cobrança do saldo final e outras obrigações contratuais enquanto perdurar a mora da requerida; a indenização por lucros cessantes, no valor de R$ 19.040,00, referentes ao período de maio de 2014 a fevereiro de 2015, e pagamento mensal de R$ 2.380,00 até a efetiva entrega do imóvel ou rescisão do contrato; a indenização por danos morais, no valor de R$ 15.000,00, pela frustração do projeto de vida, constrangimentos e negativação indevida do nome do autor; a declaração de nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias, por abusividade, desequilíbrio contratual e ausência de reciprocidade; e a condenação da requerida ao pagamento de multa moratória de 2% ao mês, conforme previsão contratual.

Após apresentação de defesa e trâmite regular do processo, juízo de origem prolatou sentença (ID 17198230), na qual jugou procedente o pedido de rescisão contratual e consequente devolução integral dos valores pagos pelo autor, bem como o pedido de indenização por danos morais, sendo fixado o montante de R$ 12.000,00. No mesmo sentido, condenou a parte ré ao pagamento de juros e multa nos termos definidos pela cláusula 12ª do contrato de compra e venda. Julgou improcedentes os pedidos relativos aos lucros cessantes e nulidade da cláusula de tolerância.

Inconformada, a parte ré interpôs apelação. Nas razões recursais (ID 17198233), alega, em síntese: o reconhecimento da legalidade da cobrança da taxa de corretagem, sob a alegação de que o comprador teve ciência prévia e expressa do valor e da destinação da referida comissão, em conformidade com a tese firmada no Tema 938 do STJ; a exclusão da devolução de valores pagos a título de corretagem, considerando que o serviço foi prestado, houve intermediação na venda e que a restituição configuraria enriquecimento sem causa por parte do apelado; a correção do valor apontado na sentença como total pago, sustentando que apenas R$ 22.721,65 foram destinados à apelante, devendo este ser o montante a ser eventualmente restituído; a impossibilidade de incidência de juros de mora sobre a cláusula penal, por configurar bis in idem, já que a multa contratual tem caráter punitivo e não compensatório; a exclusão da condenação por danos morais, argumentando que o mero atraso na entrega do imóvel não configura, por si só, abalo moral indenizável, nos termos da jurisprudência pacífica do STJ; alternativamente, caso mantida a condenação por danos morais, a redução do quantum indenizatório para valor razoável e proporcional, em observância ao art. 944 do Código Civil, considerando o atraso de apenas 04 meses; a aplicação da taxa SELIC como índice único de atualização dos valores indenizatórios, nos termos do art. 406 do Código Civil e da jurisprudência firmada nos Temas 99 e 112 do STJ, afastando a cumulação de juros legais com outro índice de correção monetária (como o INPC).

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento da apelação para a reforma da sentença nos pontos acima elencados, com a consequente exclusão ou redução das condenações impostas.

Regularmente intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões (ID 17198239) rechaçando os argumentos da apelante e pugnando pela manutenção da sentença do juízo
a quo
.

Redistribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido, conforme comprovante de ID 17198236.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar a responsabilidade das partes na rescisão contratual ocorrida e as consequências do negócio jurídico realizado.

Adianto não assistir razão à apelante. Explico.

DO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO

Ao julgador cabe analisar se houve efetivamente o atraso na obra e se a ré é responsável pela conduta ilícita descrita na inicial. Será também objeto de análise se o atraso na entrega da obra, caso exista, causou danos materiais e morais à parte autora.

Inicialmente, convém salientar que, exposta a pretensão exordial, a parte ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela parte autora/apelada. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

Analisando os autos, pode-se constatar que a recorrente não se desincumbiu de seu dever de provar que agiu de forma correta, legal e legítima, ou seja, que cumpriu o contrato; que a obra não atrasou ou que a culpa pelo atraso não foi sua; que ocorreu fato imprevisível; que o atraso foi causado pela inadimplência dos autores ou mesmo que os danos alegados não existem.

Na verdade, a apelante se limita em alegar sem, entretanto, provar efetivamente o que aduz, deixando de juntar documento, um laudo, uma prova real de que o atraso é justificado ou justificável, demonstrando o seu desrespeito para os seus consumidores ou mesmo a sua má-fé.

Ressalto que a falta de comprovação do alegado tem como consequência jurídica tornar os fatos alegados na exordial incontroversos, os quais, por consequência, não dependem de prova para se tornarem verdadeiros, pois somente os controversos a reclamam.

Assim, tenho como incontroverso o atraso na obra ocasionado em decorrência da não entrega, no prazo estabelecido contratualmente, do empreendimento objeto do contrato, fato este que, inclusive, não foi negado pela ré.

Acrescento que a apelante também não conseguiu provar a existência de caso fortuito ou força maior, uma vez que os parcos documentos juntados não justificam o grande atraso verificado na obra e muito menos a prorrogação exagerada do prazo de entrega do imóvel.

Friso que não consta nos autos informações se o imóvel foi entregue ou se ainda está em construção.

O certo é que o prazo inicial para entrega do empreendimento data de junho de 2017, já contando com o prazo de 180 dias para prorrogação, conforme previsto contratualmente, e até o julgamento da demanda e interposição do presente recurso, não consta informação alguma acerca da conclusão da obra, mesmo decorrido mais de cinco anos do ajuizamento da demanda.

Comprovado o atraso na obra, resta avaliar seu reflexo no plano patrimonial.

DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS

Exposta a pretensão, a ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

As Arras só podem ser perdidas por quem as deu em caso de inequívoca inadimplência sua e desde que o valor dado a título de sinal seja proporcional e compatível com esse instituto.

No caso dos autos, verifica-se que não foi a parte apelada que deu causa ao inadimplemento contratual e sim a apelante. Em primeiro, está provado nos autos que a recorrente recebeu parte do valor do imóvel, fato este não negado pela demandada.

Lembro do princípio que rege o direito de que parte não pode se beneficiar de sua própria torpeza.

A parte autora tem o direito de requerer a rescisão contratual caso não seja mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Acaso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial, deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra. Contudo, não pode o consumidor ficar preso ao contrato sem possibilidade de rescindir quando não mais lhe agradar ou quando necessitar quebrar a relação contratual.

Dessa forma, ao analisar os autos, constato que a apelante não entregou o empreendimento no prazo avençado, ocorrendo, assim, a inadimplência desta. A parte apelada não pode ser obrigada a aceitar o valor indicado pela apelante pois não deu razão à rescisão ocorrida, visto que a construtora incorreu em grande atraso na entrega do imóvel, bem como arcar com as obrigações contratuais, quais sejam os pagamentos das parcelas referentes ao imóvel, sem nem sequer ter o empreendimento entregue na data e forma contratadas.

O fato notório é que a recorrente não cumpriu sua parte no contrato, qual seja de entregar o imóvel no prazo estabelecido contratualmente, mesmo com o período de prorrogação.
Friso que o atraso ocorreu por longo tempo após o prazo inicialmente estabelecido e contabilizado o prazo de prorrogação de 180 dias.

O descumprimento desta obrigação impõe a rescisão do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes da inadimplência, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil,
verbis:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A rescisão do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ante
, de maneira que os valores entregues pelo autor à ré devem ser restituídos integralmente e à vista,
sendo nula a cláusula contratual que determina sua devolução de forma diversa, porque viola os princípios do Código de Defesa do Consumidor estabelecidos no art. 51, itens II e XV.

Assim é o entendimento jurisprudencial, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Anoto que o abatimento das despesas administrativas só é admissível se a rescisão ocorrer por culpa ou desistência do comprador, o que não é o caso. O que não tem cabimento é o contrato ser rompido por culpa exclusiva da construtora e o consumidor ter de arcar com as despesas administrativas.

Portanto, ocorrendo a rescisão por culpa exclusiva da apelante, todos os valores pagos devem ser devolvidos ao consumidor.

Diante do exposto, entendo que é devida a restituição
integral e corrigida dos valores pagos pela parte apelada
, sem qualquer retenção a título de arras.

Assim, mantenho a sentença neste ponto.

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

No que concerne à devolução dos valores despendidos relativos ao suposto pagamento da comissão de corretagem, entendo correta a sentença.

A construtora não cumpriu o pactuado, dando causa à rescisão do pacto firmado.

Por seu turno, a parte apelada comprovou o pagamento dos valores aos intitulados corretores, conforme documentos acostados à inicial.

O STJ tem entendido que a cobrança somente é devida caso exista cláusula prevendo a responsabilidade do consumidor para o pagamento comissão de corretagem (RESP 1599.511), o que se faz presente no caso em análise.

De outra monta, entendo, também, que sendo a rescisão ocasionada por culpa exclusiva da construtora, não se aplica ao caso o entendimento acima explanado. Precedentes do STJ. Vejamos:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6.
Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador
. 7. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1858016 RJ 2021/0075176-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021)

Dessa forma, ocorrendo a rescisão por culpa exclusiva da parte apelante, todos os valores pagos devem ser devolvidos ao consumidor.

Diante do exposto, entendo que é devida a restituição
integral e corrigida dos valores pagos pelos apelados
, inclusive os relativos à alegada comissão de corretagem e sem qualquer retenção a título de arras.

Assim, mantenho a sentença neste ponto.

DOS DANOS MORAIS

Em relação à fixação da indenização dos danos morais, depreende-se, da análise do art. 944 do Código Civil, bem como da jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, que se deve levar em consideração a extensão do dano, as condições socioeconômicas, culturais e psicológicas dos envolvidos, bem como o grau de culpa do agente e, eventualmente, da vítima.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. ATRASO NA OBRA. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO. ARBITRAMENTO. DANOS MORAIS. MANTIDOS. SENTENÇA REFORMADA. - Reconhecido o descumprimento contratual diante do atraso na entrega da obra por mais de ano, cabível a declaração da resolução contratual, por culpa da promitente vendedora.- Inexistência de excludente de responsabilidade da ré ou culpa da consumidora, de modo que descabe a retenção da multa contratual pela rescisão antecipada.- Dever de restituição do valor integralmente pago pela parte autora, devidamente acrescido de correção monetária e juros legais, realizado em parcela única e sem abatimento de valores - Diante de previsão de cláusula penal pelo inadimplemento do pagamento tão somente em desfavor pelo adquirente, poderá ela ser invertida e aplicada também em seu favor, em caso de descumprimento do prazo da entrega do imóvel pela construtora. Aplicação do tema 971 do STJ - Caso em que configurado o atraso na entrega do imóvel, de modo que viável a inversão da cláusula penal contratual, cuja indenização deverá ser fixada mediante arbitramento judicial, que, no caso, deve corresponder a 0,5% do valor do bem previsto no contrato, por mês de atraso.- O atraso injustificado na entrega de obra, por si só, não gera dano moral passível de indenização. Entretanto, no caso dos autos se está diante de ocorrência de circunstância excepcional, caracterizadora do dano moral, que certamente resultou em angústia da parte autora na forma exigida para esses casos, de modo que cabível a fixação de indenização por danos morais.- Quantum indenizatório fixado de acordo com as peculiaridades do caso em comento, bem como os precedentes da Câmara e ponderado o caráter pedagógico com o dano causado. APELO DA PARTE AUTORA PROVIDO. APELO DA PARTE RÉ DESPROVIDO. UNÂNIME.

(TJ-RS - AC: 70077038909 RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Data de Julgamento: 28/11/2019, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 06/12/2019)

O dano moral, pode-se concluir que restou devidamente configurado. A ré agiu de forma irresponsável, descuidada, desrespeitosa e abusiva na condução de seu empreendimento, o que por óbvio causou danos morais aos apelados.

É inegável que o ato por si só causa o dano e coloca o consumidor em situação de impotência, frustração, incerteza, desvantagem, retira o sossego, constrange e toma seu tempo na tentativa de reverter, de forma amigável, a questão. Enfim, o abalo moral é imensurável.

Importante lembrar que não se trata aqui de meros aborrecimentos, próprios da vida cotidiana, mas sim de conduta indevida e lesiva, capaz de gerar a qualquer pessoa sentimento de indignação e impotência social, de maneira que o dano se presume e deve ser reparado.

Daí o dever de indenizar.

A parte apelada se viu impossibilitada de realizar o sonho da casa própria. Atitudes como essa, infelizmente tão corriqueiras nos dias de hoje, merecem ser coibidas com rigor, eis que trazem, além da insegurança, desespero e até mesmo outros danos para os incautos consumidores que, muitas das vezes, ainda são tratados com indiferença e como se fossem eles os verdadeiros inadimplentes.

Dessa forma, tenho como adequado e proporcional o valor do dano moral em R$ 12.000,00 (doze mil reais), conforme arbitrado pelo juízo
a quo
.

INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA

A apelante sustenta, em síntese, que seria indevida a aplicação de juros de mora sobre o valor da cláusula penal, sob o argumento de que isso configuraria
bis in idem
, por já representar sanção pelo inadimplemento contratual.

No entanto, razão não assiste à apelante.

Faz-se, de início, destacar a distinção jurídica entre cláusula penal contratual e multa cominatória (astreinte). A cláusula penal prevista nos arts. 408 a 416 do Código Civil constitui uma obrigação pactuada entre as partes, com caráter indenizatório e/ou coercitivo, previamente estabelecida em caso de inadimplemento. Já a multa cominatória é fixada judicialmente, com fundamento nos arts. 497 e 537 do CPC, para compelir o devedor ao cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer.

Assim, os precedentes invocados pela apelante, que trata da impossibilidade de incidência de juros sobre astreintes, não se aplicam ao caso concreto, que trata da cláusula penal contratual.

Ao contrário do alegado, o entendimento prevalente na jurisprudência pátria é no sentido da possibilidade da incidência de juros de mora e correção monetária sobre a cláusula penal compensatória, por se tratar de obrigação de valor certo, sujeita à mora no pagamento.

Nesse sentido:

AÇÃO MONITÓRIA. CONFISSÃO DE DÍVIDA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. Pedido instruído com instrumento de confissão de dívida prevendo obrigação certa, líquida, com termos de vencimento predefinidos e já atingidos . Demonstrativo de débito discriminando a correção monetária e os acessórios (juros moratórios e cláusula penal). Adequação do procedimento especial monitório (art. 700, I, do CPC). CERCEAMENTO DE DEFESA . Controvérsia que se resume à análise dos acessórios computados sobre o crédito principal. Inexistência de complexidade a recomendar auxílio ou elucidação por profissional. Perícia contábil desnecessária. Art . 464, § 1º, I, do CPC. MÉRITO. Juros moratórios corretamente aplicados desde o vencimento antecipado da obrigação, com a mora, até o mês de elaboração do demonstrativo de débito, às vésperas do ajuizamento da ação. Incidência de juros moratórios sobre a cláusula penal, uma vez que esta, ajustada para indenizar o credor pelo prejuízo presumido da mora, é exigível tão logo verificado o inadimplemento, sujeitando-se aos juros moratórios até o pagamento, enquanto a inércia perdurar . Precedentes desta Corte. Irrelevância das considerações acerca da cobrança de honorários advocatícios previstos no instrumento de confissão de dívida, uma vez que o Juízo a quo, acolhendo parcialmente os embargos monitórios, decotou essa parte do débito. Não conhecimento do recurso nesse tópico. PRELIMINARES REJEITADAS . RECURSO, NO MÉRITO, DESPROVIDO NA PARCELA CONHECIDA.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10184772220218260001 São Paulo, Relator.: Jonize Sacchi de Oliveira, Data de Julgamento: 29/08/2024, 24ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/08/2024)

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO. CLÁUSULA PENAL ESPECÍFICA . INCIDÊNCIA. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. I - O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento da multa contratualmente prevista, devida pelo período de atraso . II - A correção monetária representa simples recomposição do valor da moeda, pois o valor em mora não pode encontrar-se desgastado pela inflação, portanto a multa ajustada em contrato deve incidir sobre o valor do imóvel atualizado. III - Os juros de mora decorrem de expressa previsão legal (art. 322, § 1º, do CPC), sendo, portanto, aplicáveis de ofício. IV - Deu-se provimento ao recurso.

(TJ-DF 00429312420158070001 DF 0042931-24.2015.8.07 .0001, Relator.: JOSÉ DIVINO, Data de Julgamento: 11/11/2020, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 02/12/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

DO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO

A apelante postula a aplicação da taxa Selic para aplicação da correção de pleitos indenizatórios
.

Da análise do recurso, entendo que merece
parcial acolhimento, exclusivamente para ajustar os critérios de correção e juros, observada a superveniência legislativa que alterou a redação do art. 406 do Código Civil (Lei nº 14.905/2024), com vigência em 30/08/2024.

O padrão aplicado nesta Corte, alinhado à jurisprudência do STJ, é correção monetária pelo INPC, como índice idôneo à recomposição do poder aquisitivo, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do evento danoso nas hipóteses de responsabilidade extracontratual (Súmula 54/STJ).

Com a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, o art. 406 do Código Civil passou a determinar a incidência dos juros moratórios com base na taxa SELIC, observada a regra de dedução do IPCA para que não haja
bis in idem
com a correção monetária. Assim, em consonância com o art. 6º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro, a alteração legislativa tem aplicação prospectiva. Logo, a partir de 30/08/2024, o débito remanescente (apurado até 29/08/2024 pelo critério antigo) deve ser atualizado exclusivamente pela sistemática do art. 406 do CC, isto é, SELIC menos IPCA, a contar do evento danoso. Fica, por evidente, vedada qualquer cumulação paralela de correção monetária com IPCA quando já deduzido no cômputo da SELIC.

Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. Preliminares arguidas pelo réu de impugnação ao valor da causa, prescrição e decadência rejeitadas. "Ação declaratória de inexistência de débito c/c repetição do indébito c/c indenização por danos morais e pedido de tutela provisória de urgência e evidência" (sic). Sentença de parcial procedência . Recursos das partes. Cartão de Crédito Consignado (RMC). Inexistência de relação jurídica. Fraude reconhecida em perícia grafotécnica . Falha na prestação do serviço. Inteligência do art. 14 do CDC e da Súmula nº 479 do STJ. Dano moral cabível . Valor que comporta majoração para R$ 10.000,00, quantia que bem atende as especificidades do caso concreto e de acordo com os critérios da razoabilidade e proporcionalidade. Precedentes deste Colegiado. Termo inicial da correção monetária e juros de mora . No que se refere à indenização por danos morais, a quantia será corrigida a partir do arbitramento, pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, CC), e acrescida de juros de mora mensais de 1% ao mês desde o evento danoso (Súmula 54, STJ) até 29.08.24, sendo que, a partir de 30 .08.24, incidirão juros mensais fixados na taxa legal estabelecida no art. 406, § 1º, CC, deduzido o índice de atualização monetária e, quanto à devolução de valores, a quantia deverá ser corrigidos monetariamente pela tabela prática do TJSP desde o efetivo prejuízo (Súmula 43, STJ), ou seja, do desembolso; e acrescidos de juros de mora mensais à razão de 1% ao mês desde o evento danoso (Súmula 54, STJ), tudo até 29.08 .24; a partir de 30.08.24, salvo estipulação em contrário, incidirá como índice de correção o IPCA (art. 389, parágrafo único, CC), e ainda a taxa legal estabelecida no art . 406, § 1º, CC, deduzido o índice de atualização monetária. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recursal (art. 85, § 11, do CPC) . APELAÇÃO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDA e DESPROVIDO O RECURSO DO RÉU.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10122083020228260292 Jacareí, Relator.: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 13/01/2025, 15ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/01/2025)

Ante o exposto, dou parcial provimento ao apelo da recorrente para fixar, até 29/08/2024, a correção monetária pelo INPC e os juros de mora de 1% a.m. a partir do evento danoso (início dos descontos indevidos), bem como determinar que, a partir de 30/08/2024, incida a nova redação do art. 406 do Código Civil Brasileiro, com cálculo dos juros moratórios pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, a contar do evento danoso.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto para
CONHECER
e
DAR PARCIAL

PROVIMENTO
à apelação da parte autora apenas para fixar, até 29/08/2024, a correção monetária pelo INPC e os juros de mora de 1% a.m. a partir do evento danoso (início dos descontos indevidos), bem como determinar que, a partir de 30/08/2024, incida a nova redação do art. 406 do Código Civil Brasileiro, com cálculo dos juros moratórios pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, a contar do evento danoso.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 18/02/2026