Tribunal: TJPA
Processo: 0025782-22.2017.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO
Órgão julgador: CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10450 - Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2026-01-26

Ementa:
ACÓRDÃO – ID _________ - PJE – DJE Edição ________/2026: _____/MARÇO/2026. 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0025782-22.2017.8.14.0301. COMARCA: BELÉM / PA. APELANTE: JOSÉ ODEMIR PESSOA FERREIRA. ADVOGADO(A)(S): HILTON DA SILVA PONTES (OAB/PA 3.948). DEISE MARIA CARVALHO DE ANDRADE (OAB/PA 15.544). APELADO(A): CCA - CONSTRUÇÕES CIVIS DA AMAZÔNIA LTDA. REPRESENTANTE: DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO PARÁ – CURADORA ESPECIAL. ADVOGADO(A)(S): LIANE BENCHIMOL DE MATOS ALBANO – DEFENSORA PÚBLICA ESTADUAL. RELATOR: Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. EMENTA DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. NÃO COMPROVAÇÃO. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA. IRRELEVÂNCIA. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. I. Caso em exame: Apelação cível objetivando a reforma de sentença de improcedência de ação de adjudicação compulsória, alegando comprovação da quitação do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e ocorrência de prescrição da cobrança da dívida representada por nota promissória. II. Questão em discussão: (a) verificar se as provas documentais apresentadas demonstram a efetiva quitação integral do preço ajustado no contrato de promessa de compra e venda; e (b) determinar se a prescrição da pretensão de cobrança do saldo devedor equivale à quitação da obrigação contratual para fins de adjudicação compulsória. III. Razões de decidir: a) Ausência de prova da quitação: A adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, exige como pressuposto essencial a demonstração cabal da quitação integral do preço ajustado. As provas documentais apresentadas (recibo de pagamento parcial, certidão negativa de ações judiciais) não comprovam de forma segura o pagamento da parcela final no valor de Cr$ 100.000.000,00, que seria efetivada mediante resgate de FGTS. A certidão negativa de ações cíveis, por si só, não demonstra quitação, pois o credor não está obrigado a se valer exclusivamente de cobranças judiciais para exercer seu direito de crédito (CC, art. 320); b) Prescrição não equivale à quitação: O reconhecimento da prescrição da pretensão de cobrança, prevista no art. 206, §5º, I, do Código Civil, produz efeitos sobre a pretensão de cobrança do crédito, mas não atinge o direito subjetivo material em si mesmo. A prescrição não extingue a dívida nem representa quitação do negócio jurídico. Precedentes do STJ. IV. Dispositivo e tese: Apelação cível conhecida e desprovida. Tese de julgamento: “A adjudicação compulsória de imóvel exige a demonstração cabal da quitação integral do preço ajustado, sendo insuficiente a apresentação de certidão negativa de ações judiciais para comprovar o pagamento” e “A prescrição da pretensão de cobrança do saldo devedor não equivale à quitação da obrigação contratual, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo material.” Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I; CC, arts. 320, parágrafo único; 324; 1.418; 206, §5º, I. Jurisprudência relevante citada: AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.425.946/SP; REsp n. 2.207.574/RO; REsp n. 2.207.433/SP; AgInt no REsp n. 2.090.429/SP; AgInt no AREsp n. 1.816.356/ES; REsp 1.601.575/PR; REsp 1.694.322/SP. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e por UNANIMIDADE em CONHECER do recurso de Apelação Cível, e lhe NEGAR PROVIMENTO, para manter na integra os termos da sentença de improcedência dos pedidos, e em complemento, dado o desprovimento do apelo, majora-se a condenação do apelante ao pagamento de honorários de sucumbência, na forma do art. 85 §11, do CPC, para o importe correspondente de 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos da fundamentação, em consonância com o voto do relator. Turma Julgadora: Des. Constantino Augusto Guerreiro – Relator, Des. Leonardo de Noronha Tavares – Presidente e Des. Alex Pinheiro Centeno. Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 1ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, aos dois (02) dia do mês de fevereiro (2) do ano de dois mil e vinte e seis (2026). CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO Desembargador – Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0025782-22.2017.8.14.0301

APELANTE: JOSE ODEMIR PESSOA FERREIRA

APELADO: CCA CONSTRUCOES CIVIS DA AMAZONIA LTDA

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA

RELATOR(A):
Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

EMENTA

ACÓRDÃO – ID _________ - PJE – DJE Edição ________/2026: _____/MARÇO/2026.

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0025782-22.2017.8.14.0301.

COMARCA: BELÉM / PA.

APELANTE: JOSÉ ODEMIR PESSOA FERREIRA.

ADVOGADO(A)(S): HILTON DA SILVA PONTES (OAB/PA 3.948).

DEISE MARIA CARVALHO DE ANDRADE (OAB/PA 15.544).

APELADO(A): CCA - CONSTRUÇÕES CIVIS DA AMAZÔNIA LTDA.

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO PARÁ – CURADORA ESPECIAL.

ADVOGADO(A)(S): LIANE BENCHIMOL DE MATOS ALBANO – DEFENSORA PÚBLICA ESTADUAL.

RELATOR: Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. NÃO COMPROVAÇÃO. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA. IRRELEVÂNCIA. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

I. Caso em exame: Apelação cível objetivando a reforma de sentença de improcedência de ação de adjudicação compulsória, alegando comprovação da quitação do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e ocorrência de prescrição da cobrança da dívida representada por nota promissória.

II. Questão em discussão: (a) verificar se as provas documentais apresentadas demonstram a efetiva quitação integral do preço ajustado no contrato de promessa de compra e venda; e (b) determinar se a prescrição da pretensão de cobrança do saldo devedor equivale à quitação da obrigação contratual para fins de adjudicação compulsória.

III. Razões de decidir: a) Ausência de prova da quitação: A adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, exige como pressuposto essencial a demonstração cabal da quitação integral do preço ajustado. As provas documentais apresentadas (recibo de pagamento parcial, certidão negativa de ações judiciais) não comprovam de forma segura o pagamento da parcela final no valor de Cr$ 100.000.000,00, que seria efetivada mediante resgate de FGTS. A certidão negativa de ações cíveis, por si só, não demonstra quitação, pois o credor não está obrigado a se valer exclusivamente de cobranças judiciais para exercer seu direito de crédito (CC, art. 320); b) Prescrição não equivale à quitação: O reconhecimento da prescrição da pretensão de cobrança, prevista no art. 206, §5º, I, do Código Civil, produz efeitos sobre a pretensão de cobrança do crédito, mas não atinge o direito subjetivo material em si mesmo. A prescrição não extingue a dívida nem representa quitação do negócio jurídico. Precedentes do STJ.

IV. Dispositivo e tese: Apelação cível conhecida e desprovida.

Tese de julgamento:
“A adjudicação compulsória de imóvel exige a demonstração cabal da quitação integral do preço ajustado, sendo insuficiente a apresentação de certidão negativa de ações judiciais para comprovar o pagamento”
e
“A prescrição da pretensão de cobrança do saldo devedor não equivale à quitação da obrigação contratual, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo material.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I; CC, arts. 320, parágrafo único; 324; 1.418; 206, §5º, I.

Jurisprudência relevante citada: AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.425.946/SP; REsp n. 2.207.574/RO; REsp n. 2.207.433/SP; AgInt no REsp n. 2.090.429/SP; AgInt no AREsp n. 1.816.356/ES; REsp 1.601.575/PR; REsp 1.694.322/SP.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e por
UNANIMIDADE
em
CONHECER
do recurso de Apelação Cível, e lhe
NEGAR PROVIMENTO
,
para manter na integra os termos da sentença de improcedência dos pedidos, e em complemento, dado o desprovimento do apelo, majora-se a condenação do apelante ao pagamento de honorários de sucumbência, na forma do art. 85 §11, do CPC, para o importe correspondente de 15% sobre o valor atualizado da causa
,
nos termos da fundamentação
, em consonância com o voto do relator.

Turma Julgadora
: Des. Constantino Augusto Guerreiro –
Relator,
Des. Leonardo de Noronha Tavares –
Presidente
e Des. Alex Pinheiro Centeno.

Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 1ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, aos dois (02) dia do mês de fevereiro (2) do ano de dois mil e vinte e seis (2026).

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0025782-22.2017.8.14.0301.

COMARCA:
BELÉM / PA
.

APELANTE:
JOSÉ ODEMIR PESSOA FERREIRA.

ADVOGADO(A)(S):
HILTON DA SILVA PONTES (OAB/PA 3.948).

DEISE MARIA CARVALHO DE ANDRADE (OAB/PA 15.544).

APELADO(A):
CCA - CONSTRUÇÕES CIVIS DA AMAZÔNIA LTDA.

REPRESENTANTE:
DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO PARÁ – CURADORA ESPECIAL.

ADVOGADO(A)(S):
LIANE BENCHIMOL DE MATOS ALBANO – DEFENSORA PÚBLICA ESTADUAL.

RELATOR: DES. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

R E L A T Ó R I O

Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
JOSÉ ODEMIR PESSOA FERREIRA,
nos autos de Ação de Adjudicação Compulsória movida em desfavor de
CCA – CONSTRUÇÕES CIVIS DA AMAZÔNIA LTDA
, ante o inconformismo com a sentença proferida pelo

juízo da 5ª Vara Cível e Empresarial de Belém (Id. 18405148), que
extinguiu o processo com resolução do mérito, julgando

improcedentes os pedidos da ação, em razão da não comprovação dos fatos constitutivos do direito do autor.

Nas
razões recursais (Id.

18405149)
, o apelante busca reformar a sentença de improcedência. Aduz, em síntese, que, consoante os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, houve a demonstração da quitação do valor referente ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ainda que o apelante não tenha apresentado especificamente a nota promissória representativa da parcela final do pagamento. Afirma que a quitação do negócio jurídico celebrado com apelada estaria comprovada por meio da certidão judicial cível negativa, a qual atestou a ausência de ação de cobrança em face da parte autora, logo, não tendo o autor sido demandado pela dívida, restaria evidenciada a quitação.

Sustenta que a dívida descrita na nota promissória também foi alcançada pela prescrição da cobrança, conforme art. 206, §5º, I, do Código Civil, o que possibilitaria concluir pela quitação da dívida e, consequentemente, pelo direito à adjudicação compulsória.

Nas contrarrazões (Id. 18405156), a apelada refuta os fatos alegados e pugna pelo desprovimento do apelo, com consequente manutenção da sentença de improcedência.

É o relatório.

Inclua-se o recurso na pauta de julgamento do plenário virtual.

Belém, data de cadastro no PJe.

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador - Relator

VOTO

V O T O

Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

EMENTA
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. NÃO COMPROVAÇÃO. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA. IRRELEVÂNCIA. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

I.

Caso em exame:
Apelação cível objetivando a reforma de sentença de improcedência de ação de adjudicação compulsória, alegando comprovação da quitação do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e ocorrência de prescrição da cobrança da dívida representada por nota promissória.

II.

Questão em discussão
: (a) verificar se as provas documentais apresentadas demonstram a efetiva quitação integral do preço ajustado no contrato de promessa de compra e venda; e (b) determinar se a prescrição da pretensão de cobrança do saldo devedor equivale à quitação da obrigação contratual para fins de adjudicação compulsória.

III.

Razões de decidir:

a) Ausência de prova da quitação:
A adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, exige como pressuposto essencial a demonstração cabal da quitação integral do preço ajustado. As provas documentais apresentadas (recibo de pagamento parcial, certidão negativa de ações judiciais) não comprovam de forma segura o pagamento da parcela final no valor de Cr$ 100.000.000,00, que seria efetivada mediante resgate de FGTS. A certidão negativa de ações cíveis, por si só, não demonstra quitação, pois o credor não está obrigado a se valer exclusivamente de cobranças judiciais para exercer seu direito de crédito (CC, art. 320);
b) Prescrição não equivale à quitação:
O reconhecimento da prescrição da pretensão de cobrança, prevista no art. 206, §5º, I, do Código Civil, produz efeitos sobre a pretensão de cobrança do crédito, mas não atinge o direito subjetivo material em si mesmo. A prescrição não extingue a dívida nem representa quitação do negócio jurídico. Precedentes do STJ.

IV.

Dispositivo e tese:
Apelação cível conhecida e desprovida.

Tese de julgamento:

“A adjudicação compulsória de imóvel exige a demonstração cabal da quitação integral do preço ajustado, sendo insuficiente a apresentação de certidão negativa de ações judiciais para comprovar o pagamento”
e
“A prescrição da pretensão de cobrança do saldo devedor não equivale à quitação da obrigação contratual, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo material.”

__________________

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I; CC, arts. 320, parágrafo único; 324; 1.418; 206, §5º, I.

Jurisprudência relevante citada: AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.425.946/SP; REsp n. 2.207.574/RO; REsp n. 2.207.433/SP; AgInt no REsp n. 2.090.429/SP; AgInt no AREsp n. 1.816.356/ES; REsp 1.601.575/PR; REsp 1.694.322/SP.

A apelação preenche os requisitos de admissibilidade e, por isso, o recurso deve ser
conhecido.

A pretensão recursal de reforma da sentença de improcedência concentra-se (i) na alegação de comprovação da quitação do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o que ensejaria a adjudicação compulsória na forma do art. 1.418 do Código Civil, e, (ii) na ocorrência da prescrição da cobrança da dívida descrita na nota promissória que representava a última prestação do pagamento da promessa de compra e venda.

Do exame dos autos, especificamente em relação aos elementos de prova juntados, constata-se que na petição inicial, a parte autora apresentou cópia do instrumento de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes (Id. 18405130, pág. 1/4), relativa à unidade autônoma designada pelo apartamento nº.104 do Edifício Liverpool, no qual se estipulou o valor da aquisição em Cr$ 405.000.000,00 (quatrocentos e cinco milhões de cruzeiros). Ainda no contrato, as partes convencionaram o pagamento parcelado do preço, isto é, pagamento de parcela de entrada e sinal no ato da contratação da quantia de Cr$305.000.000,00 (trezentos e cinco milhões de cruzeiros), de maneira que permaneceria a parcela remanescente no valor de Cr$100.000.000,00 (trezentos e cinco milhões de cruzeiros), a qual seria paga mediante resgate/saque de saldo de FGTS do compromissário comprador até o prazo de 30 dias após a concessão do “HABITE-SE” da unidade imobiliária.

Também constou no instrumento de contrato que, para garantia do pagamento da prestação final do valor remanescente, o apelante emitia nota promissória em favor da promitente compradora.

Por conseguinte, verifica-se que a parte apelante juntou cópia do recibo de pagamento do valor da prestação de entrada no valor de Cr$305.000.000,00 (trezentos e cinco milhões de cruzeiros) (Id.

18405130, pág. 5)
e certidão judicial cível negativa do apelante (Id. 18405131, pág. 3), que atestava a ausência de qualquer ação de cobrança em face deste.
Por fim, a parte autora juntou cópia de sentença (Id. 18405131, pág. 4/6), proferida pela justiça federal em demanda de embargos de terceiros proposta pelo autor contra a CEF, que resultou na determinação de levantamento da penhora realizada sobre o imóvel.

Considerando a citação por edital da demandada e sua revelia, o juízo de primeiro grau nomeou a Defensoria Pública Estadual como curador especial, a teor do art. 72, II, tendo esta apresentado contestação por negativa geral (Id. 18405136).

Com efeito, a teor do art. 373, I, do CPC, entende-se que as provas documentais apresentadas pelo apelante não são capazes de demonstrar de forma segura a efetiva quitação da obrigação contratual.

A adjudicação compulsória possui como pressuposto básico para afirmação do direito à outorga de registro da escritura de compra e venda de imóvel a efetiva demonstração da quitação, isto é, a concreta prova do pagamento do preço ajustado no contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Sem a demonstração cabal de que o promitente comprador efetuou a regular quitação do pagamento do preço, não se revela possível a determinação de adjudicação compulsória.

Destarte, apenas com a prova da efetiva quitação, poderia o autor obter concretamente a propriedade da unidade autônoma, o que não ocorreu na hipótese dos autos, já que os elementos de prova não geram a conclusão do pagamento integral do preço convencionado.

Nesse aspecto, considera-se que
a certidão negativa de ações civis contra o apelante (Id. 18405131, pág. 3), por si só, não denota a real quitação da obrigação contratual enquanto fato que evidencia a extinção da dívida
, porque o credor não está obrigado a se valer exclusivamente das cobranças judiciais para fazer valer o seu direito de crédito. O direito de crédito é de índole material e se relaciona justamente com a obrigação pactuada, sendo completamente autônomo quanto à sua exequibilidade. Logo, a eventual inércia do credor em promover medidas judiciais de satisfação do crédito não é capaz de gerar a imediata presunção do pagamento, na forma prevista no art. 320 do Código Civil.

No caso em apreço, conforme assinalado, a parte autora se comprometeu a efetuar o pagamento da parcela final no valor de Cr$100.000.000,00, mediante resgate de seu saldo de FGTS e a nota promissória emitida em favor da agravada consistia mera garantia deste débito.

De se ver que, a comprovação do pagamento poderia se dá por outros meios, tais como, certidão negativa de protesto extrajudicial, extrato de saldo de FGTS e respectiva demonstração de resgate do valor da prestação ou mesmo pela apresentação do título de crédito devolvido. Com essa documentação juntada poder-se-ia, em tese, concluir pela presunção de pagamento da obrigação (CC, arts. 320, parágrafo único e 324). Portanto, inexistente prova concreta do pagamento, não se afigura possível a adjudicação compulsória.

A jurisprudência do STJ confere esse mesmo entendimento, conforme indica a ementa abaixo:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL
. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL. QUITAÇÃO DO PREÇO. NÃO COMPROVAÇÃO. ADJUDICAÇÃO. NÃO CABIMENTO.
RESTABELECIMENTO DA SENTENÇA. ACÓRDÃO REFORMADO.

1. O pagamento integral do imóvel pelo promitente comprador é requisito necessário para se pleitear a sua adjudicação compulsória.
2. Estando o acórdão recorrido em confronto com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide a Súmula nº 568 desta Corte, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras.3. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.425.946/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 6/9/2024.)

Lado outro, também não se pode admitir que configurada a prescrição da pretensão de cobrança do débito descrito na nota promissória que representava o pagamento da obrigação, ter-se-ia caracterizada a quitação. O reconhecimento da prescrição tem efeito sobre a pretensão de cobrança, mas não atinge o direito subjetivo de crédito em si mesmo.

Dessa maneira, ainda que a pretensão de cobrança do crédito esteja prescrita conforme o art.

206, §5º, I, do Código Civil, tal condição não revela a inexistência da dívida e, por isso mesmo, não representa quitação do negócio jurídico.

Nesse sentido, a jurisprudência consolidada do STJ assinala o seguinte entendimento:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL RURAL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE.

I. Caso em exame

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória de imóvel rural, sob o fundamento de ausência de quitação integral do preço. 2. A ação foi proposta com o objetivo de adjudicar compulsoriamente 50% da Fazenda Canaã II, localizada em Ariquemes/RO, alegando-se quitação integral do contrato de compra e venda, apesar de divergência sobre o valor da arroba do boi gordo. 3. A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido, mas o Tribunal de Justiça reformou a decisão, entendendo pela impossibilidade de adjudicação sem quitação integral do preço.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se é possível aplicar a teoria do adimplemento substancial em ação de adjudicação compulsória de imóvel, considerando a existência de saldo devedor.

III. Razões de decidir

5. A teoria do adimplemento substancial, embora baseada na boa-fé objetiva, não se aplica à adjudicação compulsória, que exige a quitação integral do preço.

6. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a adjudicação compulsória requer a quitação integral do valor avençado, sendo inviável a pretensão sem este requisito, mesmo que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso especial improvido.

Tese de julgamento: "1. A adjudicação compulsória de imóvel exige a quitação integral do preço, sendo inaplicável a teoria do adimplemento substancial. 2. A quitação integral é requisito imprescindível para a adjudicação compulsória, independentemente da via eleita pelo promitente comprador".

(REsp n. 2.207.574/RO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 11/9/2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO. I. HIPÓTESE EM EXAME

1. Ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória ajuizada em 20/05/2022, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 15/02/2024 e concluso ao gabinete em 03/07/2024.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. O propósito recursal consiste em determinar (I) se houve negativa de prestação jurisdicional e (II) se, na hipótese, é viável a adjudicação compulsória, considerando, por um lado, a existência de saldo devedor já prescrito e, por outro, a teoria do adimplemento substancial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não há ofensa aos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem examina, de forma suficientemente fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial na medida necessária ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.
4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil). 5. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. Precedentes.

6. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido. Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão.

IV. DISPOSITIVO

7. Recurso especial conhecido e não provido.

(REsp n. 2.207.433/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/6/2025, DJEN de 9/6/2025.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.

1. "A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002" (REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). Precedentes.
2. "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo" (REsp 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13.11.2017). Precedentes.
3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 2.090.429/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA CONSTATADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITO PRESCRITO. RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO. INVIABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. "A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002" (REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016).
2. "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo"
(REsp 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13.11.2017).
3. O Tribunal de Justiça julgou improcedente o pedido da parte autora, sob o fundamento de que "não há falar-se em outorga de escritura pública de imóvel mediante ação de adjudicação compulsória quando não provada a quitação integral do preço ajustado, sendo irrelevante o fato de o débito já se encontrar prescrito".
Decisão em consonância com o entendimento desta Corte Superior. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 1.816.356/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 20/9/2022.)

Como se vê, a quitação da obrigação ainda se revela indispensável em sede de adjudicação compulsória, mesmo se reconhecendo que o saldo devedor do contrato de promessa de compra e venda já teria sua pretensão alcançada pela prescrição.

ASSIM
, nos termos da fundamentação exposta,
CONHEÇO do recurso de apelação e LHE NEGO PROVIMENTO
, para manter integralmente os termos da sentença de improcedência dos pedidos.

Em complemento, dado o desprovimento do apelo, majora-se a condenação do apelante ao pagamento de honorários de sucumbência, na forma do art. 85 §11, do CPC, para o importe correspondente de 15% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Belém/PA, 02 de fevereiro de 2026.

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

Belém, 03/03/2026