Tribunal: TJPA
Processo: 0018235-96.2015.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7780 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. MORA DA INCORPORADORA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. INAPLICABILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO POR CLÁUSULA PENAL DE INCIDÊNCIA ÚNICA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Gundel Incorporadora Ltda. contra sentença que, nos autos de ação indenizatória ajuizada por Ivanete de Oliveira Rebouças Milanez e Francisco José Milanez Neto, julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a mora da incorporadora pelo atraso na entrega de unidade imobiliária no empreendimento Condomínio Torres Ekoará, declarar a nulidade da cláusula contratual de prorrogação do prazo para além do período de tolerância de 180 dias, indeferir o pedido de congelamento do saldo devedor, condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes no importe de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato desde o 181º dia subsequente ao prazo previsto para entrega até a efetiva disponibilização do imóvel, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00, além de custas e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 3 questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega da unidade imobiliária pode ser afastado por alegações de caso fortuito, força maior e dificuldades inerentes à execução do empreendimento; (ii) estabelecer se os lucros cessantes são devidos independentemente de prova específica do prejuízo e se podem ser substituídos pela cláusula penal contratual de 2%; e (iii) determinar se o atraso verificado autoriza a condenação por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica entre as partes é de consumo, de modo que a incorporadora responde objetivamente pelos danos causados aos adquirentes, com fundamento na teoria do risco do empreendimento. 4. Alegações genéricas de escassez de mão de obra, entraves operacionais, dificuldades com insumos, intercorrências administrativas e fatores climáticos integram os riscos ordinários da atividade empresarial e não afastam a mora quando não demonstrado evento externo, inevitável e estranho à atividade desenvolvida. 5. Ultrapassado o prazo contratual de entrega acrescido do período de tolerância legitimamente admitido, caracteriza-se a mora da incorporadora, sendo abusiva a ampliação unilateral do prazo em prejuízo do consumidor. 6. Mantido o contrato, os lucros cessantes decorrem da própria privação da fruição econômica do imóvel e, por isso, são presumidos, independentemente de prova específica da finalidade negocial da aquisição. 7. A fixação dos lucros cessantes em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel constitui critério estimativo adequado do valor locatício do bem, mostra-se proporcional e está em consonância com a jurisprudência aplicada aos litígios da mesma natureza. 8. A cláusula penal contratual de 2%, de incidência única, não possui identidade funcional com os lucros cessantes fixados em percentual mensal atrelado ao tempo efetivo de atraso, razão pela qual não há que se falar em substituição. 9. Os Temas 970 e 971 do STJ não impõem a substituição automática dos lucros cessantes por qualquer cláusula penal prevista contratualmente, exigindo análise concreta da equivalência funcional entre os institutos. 10. O controle judicial da cláusula contratual e da reparação devida não viola o princípio da intervenção mínima contratual, porque, em relação de consumo, a autonomia privada se submete à boa-fé objetiva, ao equilíbrio contratual e à vedação do abuso. 11. O atraso significativo na entrega de unidade residencial ultrapassa o mero inadimplemento contratual e atinge de modo relevante a esfera existencial e psicológica dos adquirentes, legitimando a reparação por danos morais. 12. No caso concreto, a indenização por danos morais fixada em R$10.000,00 observa os critérios de razoabilidade e proporcionalidade e cumpre adequadamente as funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso desprovido. ___________________________________________________ Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º e 14, caput; CC, arts. 186, 402, 408, 409, 410, 421, parágrafo único, 475 e 927; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 09.05.2018, DJe 22.05.2018; STJ, AgInt no AREsp 2324609/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 25.09.2023, DJe 28.09.2023; STJ, Tema 970; STJ, Tema 971; TJPA, Apelação Cível n.º 0014046-12.2014.8.14.0301, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, j. monocrático em 21.11.2024; TJPA, Agravo Interno na Apelação Cível n.º 0014046-12.2014.8.14.0301, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, acórdão de 24.03.2026; TJ-PA, Apelação Cível n.º 01367456820158140301, Rel. Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimaraes, Julg. 08/04/2025; TJPA, Apelação Cível n.º 00830766620168140301, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, j. 27.08.2024. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer do recurso e lhe negar provimento, na conformidade do voto da relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0018235-96.2015.8.14.0301

APELANTE: GUNDEL INCORPORADORA LTDA.

APELADO: FRANCISCO JOSE MILANEZ NETO, IVANETE DE OLIVEIRA REBOUCAS MILANEZ

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. MORA DA INCORPORADORA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. INAPLICABILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO POR CLÁUSULA PENAL DE INCIDÊNCIA ÚNICA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por Gundel Incorporadora Ltda. contra sentença que, nos autos de ação indenizatória ajuizada por Ivanete de Oliveira Rebouças Milanez e Francisco José Milanez Neto, julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a mora da incorporadora pelo atraso na entrega de unidade imobiliária no empreendimento Condomínio Torres Ekoará, declarar a nulidade da cláusula contratual de prorrogação do prazo para além do período de tolerância de 180 dias, indeferir o pedido de congelamento do saldo devedor, condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes no importe de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato desde o 181º dia subsequente ao prazo previsto para entrega até a efetiva disponibilização do imóvel, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00, além de custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há 3 questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega da unidade imobiliária pode ser afastado por alegações de caso fortuito, força maior e dificuldades inerentes à execução do empreendimento; (ii) estabelecer se os lucros cessantes são devidos independentemente de prova específica do prejuízo e se podem ser substituídos pela cláusula penal contratual de 2%; e (iii) determinar se o atraso verificado autoriza a condenação por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A relação jurídica entre as partes é de consumo, de modo que a incorporadora responde objetivamente pelos danos causados aos adquirentes, com fundamento na teoria do risco do empreendimento.

4.

Alegações genéricas de escassez de mão de obra, entraves operacionais, dificuldades com insumos, intercorrências administrativas e fatores climáticos integram os riscos ordinários da atividade empresarial e não afastam a mora quando não demonstrado evento externo, inevitável e estranho à atividade desenvolvida.

5.

Ultrapassado o prazo contratual de entrega acrescido do período de tolerância legitimamente admitido, caracteriza-se a mora da incorporadora, sendo abusiva a ampliação unilateral do prazo em prejuízo do consumidor.

6.

Mantido o contrato, os lucros cessantes decorrem da própria privação da fruição econômica do imóvel e, por isso, são presumidos, independentemente de prova específica da finalidade negocial da aquisição.

7.

A fixação dos lucros cessantes em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel constitui critério estimativo adequado do valor locatício do bem, mostra-se proporcional e está em consonância com a jurisprudência aplicada aos litígios da mesma natureza.

8.

A cláusula penal contratual de 2%, de incidência única, não possui identidade funcional com os lucros cessantes fixados em percentual mensal atrelado ao tempo efetivo de atraso, razão pela qual não há que se falar em substituição.

9.

Os Temas 970 e 971 do STJ não impõem a substituição automática dos lucros cessantes por qualquer cláusula penal prevista contratualmente, exigindo análise concreta da equivalência funcional entre os institutos.

10.

O controle judicial da cláusula contratual e da reparação devida não viola o princípio da intervenção mínima contratual, porque, em relação de consumo, a autonomia privada se submete à boa-fé objetiva, ao equilíbrio contratual e à vedação do abuso.

11.

O atraso significativo na entrega de unidade residencial ultrapassa o mero inadimplemento contratual e atinge de modo relevante a esfera existencial e psicológica dos adquirentes, legitimando a reparação por danos morais.

12.

No caso concreto, a indenização por danos morais fixada em R$10.000,00 observa os critérios de razoabilidade e proporcionalidade e cumpre adequadamente as funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13.

Recurso desprovido.

___________________________________________________

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 2º, 3º e 14, caput; CC, arts. 186, 402, 408, 409, 410, 421, parágrafo único, 475 e 927; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 09.05.2018, DJe 22.05.2018; STJ, AgInt no AREsp 2324609/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 25.09.2023, DJe 28.09.2023; STJ, Tema 970; STJ, Tema 971; TJPA, Apelação Cível n.º 0014046-12.2014.8.14.0301, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, j. monocrático em 21.11.2024; TJPA, Agravo Interno na Apelação Cível n.º 0014046-12.2014.8.14.0301, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, acórdão de 24.03.2026; TJ-PA, Apelação Cível n.º 01367456820158140301, Rel. Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimaraes, Julg. 08/04/2025; TJPA, Apelação Cível n.º 00830766620168140301, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, j. 27.08.2024.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer do recurso e lhe negar provimento, na conformidade do voto da relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por Gundel Incorporadora Ltda. contra sentença proferida pelo juízo da 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém nos autos da Ação Indenizatória ajuizada por Ivanete de Oliveira Rebouças Milanez e Francisco José Milanez Neto.

O Juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, reconhecendo a mora da demandada em razão do atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida pelos autores no empreendimento
Condomínio Torres Ekoara
, para, em consequência, declarar a nulidade da cláusula contratual que prorrogava o prazo de entrega para além do período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, indeferir o pedido de congelamento do saldo devedor, condenar a parte ré ao pagamento de lucros cessantes no importe de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor do contrato, a partir do 181º dia subsequente ao prazo previsto para entrega até a efetiva disponibilização do imóvel, bem como condená-la ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), acrescida dos consectários legais, além de lhe impor o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, ao fundamento de sucumbência mínima da parte autora.

Em suas
razões
recursais, Gundel Incorporadora Ltda. sustenta, em síntese, que: (i) a sentença teria desconsiderado a força obrigatória do contrato e a validade das cláusulas livremente pactuadas entre as partes; (ii) o atraso na conclusão da obra não lhe seria imputável exclusivamente, porquanto decorrente de fatos extraordinários e inevitáveis, invocando caso fortuito e força maior, inclusive dificuldades operacionais, escassez de mão de obra, entraves relacionados a materiais e fatores externos que teriam interferido na execução do empreendimento; (iii) não seriam devidos lucros cessantes, por ausência de prova concreta de prejuízo material efetivo suportado pelos autores; (iv) subsidiariamente, caso mantida a condenação por danos materiais, deveria ser aplicada a cláusula penal contratual de 2% (dois por cento), em substituição à indenização mensal arbitrada, sob pena de afronta aos Temas 970 e 971 do Superior Tribunal de Justiça e de ocorrência de enriquecimento sem causa; (v) a condenação em danos morais seria indevida, por se tratar de mero inadimplemento contratual incapaz, por si só, de ensejar lesão extrapatrimonial indenizável; e (vi) ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar integralmente a sentença ou, subsidiariamente, redimensionar as condenações impostas.

Foram apresentadas
contrarrazões
pelos apelados Ivanete de Oliveira Rebouças Milanez e Francisco José Milanez Neto, nas quais defendem a manutenção integral da sentença, ao argumento de que: (i) restou devidamente comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel adquirido no empreendimento Torres Ekoará; (ii) a cláusula contratual de prorrogação excessiva do prazo de entrega é abusiva, razão pela qual correto o reconhecimento de sua nulidade; (iii) os lucros cessantes decorrem da própria privação da fruição econômica do bem durante o período de mora da incorporadora, sendo legítima a fixação do percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês; (iv) a indenização por danos morais é cabível diante da longa demora na entrega do imóvel e da frustração experimentada pelos consumidores; e (v) ao final, pugnam pelo desprovimento da apelação, com a preservação integral do decisum recorrido.

O feito me veio redistribuído em 04/09/2025, em cumprimento à EMENDA REGIMENTAL Nº 37/2025 (equalização).

É o relatório.

VOTO

1 – Admissibilidade:

O recurso preenche os requisitos processuais de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

2 – Mérito:

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se a verificar se a sentença deve ser reformada no tocante ao reconhecimento da responsabilidade da Gundel Incorporadora Ltda. pelo atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida por Ivanete de Oliveira Rebouças Milanez e Francisco José Milanez Neto no empreendimento Torres Ekoará, especialmente quanto aos capítulos atinentes aos lucros cessantes, à pretendida substituição da indenização mensal pela cláusula penal contratual, e aos danos morais.

Adianto que não assiste razão à apelante.

De saída, anoto que a relação jurídica estabelecida entre as partes é inequivocamente de consumo, incidindo, pois, a disciplina protetiva do Código de Defesa do Consumidor.

O art. 2º da Lei nº 8.078/1990 dispõe, textualmente: “
Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final
.”

Por seu turno, o art. 3º do mesmo diploma estabelece: “
Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços
.”

O art. 14, caput, é igualmente explícito ao enunciar que: “
O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços
...”.

Trata-se, pois, de responsabilidade objetiva, fundada na teoria do risco do empreendimento, de modo que o fornecedor responde pelos riscos inerentes à atividade econômica que explora.

Nesse contexto, as alegações genéricas de caso fortuito, força maior, entraves operacionais, dificuldades com mão de obra, fornecimento de insumos, intercorrências administrativas ou fatores climáticos não têm aptidão, por si sós, para afastar a mora da incorporadora. Tais ocorrências, em empreendimentos imobiliários de larga escala, inserem-se ordinariamente no âmbito do risco empresarial e, como tais, não são hábeis a romper o nexo de causalidade quando não demonstrada a existência de evento verdadeiramente externo, inevitável e estranho à atividade desenvolvida.

A jurisprudência tem reiteradamente repelido a utilização desses fundamentos como excludentes automáticas de responsabilidade em atraso de obra, precisamente porque se cuida de vicissitudes previsíveis da cadeia produtiva da construção civil.

No caso concreto, a sentença reconheceu o atraso injustificado na entrega do imóvel após o período de tolerância, declarando, ainda, a nulidade da cláusula que pretendia estender o prazo contratual para além desse limite. Esse raciocínio está em sintonia com a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, admite-se a cláusula de tolerância em prazo razoável, mas não a perpetuação unilateral da mora do fornecedor, nem a ampliação abusiva do prazo de entrega em prejuízo do consumidor. Ultrapassado o termo final contratual, acrescido da tolerância legitimamente admitida, caracteriza-se a mora da vendedora/incorporadora, surgindo os efeitos indenizatórios correspondentes.

Passo, então, ao exame do capítulo relativo aos lucros cessantes.

O Código Civil, em seu art. 402, dispõe: “
Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar
.”

Já o art. 475 do mesmo diploma prescreve: “
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
.”.

A conjugação desses dispositivos revela que, optando o adquirente pela manutenção do contrato e pelo recebimento da unidade, a tutela jurisdicional deve colocá-lo, tanto quanto possível, na situação em que estaria se a obrigação houvesse sido tempestivamente cumprida.

A apelante sustenta a inexistência de prova concreta dos danos materiais. A tese, contudo, não prospera. Quando o negócio é mantido e o bem prometido não é entregue no prazo, o prejuízo consistente na perda da fruição econômica da unidade é ínsito ao próprio atraso. Afinal, o imóvel poderia servir à moradia dos adquirentes, à obtenção de renda, à disponibilização para uso familiar, ou a qualquer outra utilidade legítima própria do domínio. A privação dessa aptidão econômica não depende de demonstração documental suplementar, porquanto se trata de dano cuja ocorrência deriva imediatamente do inadimplemento temporal do fornecedor.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta gera presunção de prejuízo ao adquirente, sendo cabível a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes, independentemente de prova específica do dano, por se tratar de consequência natural da impossibilidade de fruição do bem no período correspondente ao atraso.

Nesse sentido:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RECONHECIMENTO DE LUCROS CESSANTES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N º 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.

1. A Segunda Seção desta Corte entende que, no caso de inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel, os lucros cessantes são presumidos e devem ser calculados com base no valor dos alugueres que o comprador deixaria de pagar ou no valor médio dos alugueres que o imóvel poderia ter rendido, se tivesse sido entregue na data contratada.

2. A revisão do entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, acerca da base de cálculo dos lucros cessantes, demandaria a análise de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.

3. Resta consignar que a incidência da Súmula nº 7/STJ prejudica também o conhecimento do recurso quanto à divergência jurisprudencial alegada, pois não se pode encontrar similitude fática entre os julgados recorrido e paradigma.

4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

(
STJ - AREsp: 00000000000002770198, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 13/03/2025, Data de Publicação: DJEN 13/03/2025
)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MATERIAL PRESUMIDO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DISSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A Segunda Seção, no julgamento dos EREsp 1.341.138/SP, de relatoria da eminente Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI (julgado em 9/5/2018 e publicado no DJe de 22/05/2018), concluiu que, "
descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação
", de modo que a indenização dos lucros cessantes deve ser calculada com base no valor locatício do bem, no período de atraso na entrega do imóvel, o que, no caso dos autos, será apurado em liquidação de sentença.

2. Divergência do acórdão recorrido com o entendimento desta Corte. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial interposto pela parte ora agravada.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(
STJ - AgInt no AREsp: 2324609 SP 2023/0077586-3, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 25/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2023
)

A fixação dos lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato/imóvel mostra-se, ademais, adequada, proporcional e consentânea com a praxe jurisprudencial em litígios dessa natureza.

Tal critério constitui método estimativo do valor locativo do bem, sendo reiteradamente aceito como forma de quantificação do dano material decorrente do atraso da obra. Não se evidencia, por conseguinte, enriquecimento sem causa dos apelados Ivanete de Oliveira Rebouças Milanez e Francisco José Milanez Neto, mas simples recomposição patrimonial do ganho razoavelmente frustrado em razão da mora da Gundel Incorporadora Ltda..

A propósito, esta orientação encontra respaldo também na jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em precedente relativo ao mesmo empreendimento imobiliário, no qual se assentou que, “mantido o contrato de promessa de compra e venda, os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel são presumidos e podem ser fixados em percentual mensal sobre o valor do bem durante o período de mora”, reputando-se legítima, naquele caso, a fixação de 0,5% ao mês (TJPA, Apelação Cível n.º 0014046-12.2014.8.14.0301, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, julgado monocraticamente em 21/11/2024 e confirmado no julgamento do Agravo Interno, em acórdão datado de 24/03/2026).

Superada essa premissa, cumpre apreciar a tese subsidiária de substituição dos lucros cessantes pela cláusula penal contratual de 2%.

O art. 408 do Código Civil prevê: “
Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora
.”

O art. 409 complementa: “
A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora
.”

Já o art. 410 dispõe: “
Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor.
”.

A cláusula penal, portanto, é técnica de prefixação indenizatória; não se confunde, necessariamente, com a integralidade do prejuízo material experimentado, sobretudo quando o seu desenho contratual não reproduz funcionalmente a extensão econômica do dano.

No âmbito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça fixou, no
Tema 970
, a tese de que a cláusula penal moratória, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta, em regra, a cumulação com lucros cessantes, justamente para evitar bis in idem.

No
Tema 971
, por sua vez, assentou-se que, nos contratos de adesão firmados entre comprador e construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deve ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, com conversão em dinheiro por arbitramento judicial quando se tratar de obrigações heterogêneas.

Em nenhuma dessas teses repetitivas se afirmou que toda e qualquer cláusula penal estipulada unilateralmente em desfavor do comprador deva, automática e invariavelmente, substituir os lucros cessantes devidos pela incorporadora em caso de mora. Ao revés, a análise é funcional e concreta.

É justamente por isso que a insurgência da apelante não merece acolhimento. A multa contratual de 2%, de incidência única, não guarda equivalência econômica com os lucros cessantes fixados em 0,5% ao mês, atrelados à duração efetiva do atraso. Enquanto aquela opera como sanção prefixada e estanque, estes se projetam mensalmente no tempo, acompanhando a extensão da privação da utilidade econômica do imóvel.

Não há, pois, identidade funcional entre os institutos, e, sem essa identidade, a substituição pretendida redundaria em subindenização do consumidor, sobretudo nos casos em que o atraso supera alguns poucos meses. Em tal hipótese, a cláusula penal única não recompõe adequadamente a perda do uso e da fruição do bem ao longo do tempo.

Também por isso não procede a invocação do art. 421, parágrafo único, do Código Civil. O dispositivo estabelece: “
Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual
.”

Sucede que a intervenção jurisdicional levada a efeito na origem não significou indevida supressão da autonomia privada, mas legítimo controle judicial de cláusulas e consequências contratuais em relação de consumo, à luz da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vedação ao abuso.

A autonomia contratual não autoriza o fornecedor a impor, em contrato de adesão, um sistema indenizatório incapaz de recompor os prejuízos derivados de sua própria mora. A função social do contrato e a principiologia consumerista impedem que a liberdade contratual seja instrumentalizada como escudo para o inadimplemento economicamente vantajoso.

No mesmo sentido, a precedente deste Tribunal de Justiça do Estado do Pará, já citado anteriormente, em caso análogo oriundo do mesmo empreendimento, assentou que “
a cláusula penal moratória estipulada em percentual único, sem vinculação ao tempo de atraso, não substitui os lucros cessantes quando inexistente identidade funcional entre os institutos
”, raciocínio que se ajusta, com precisão, à hipótese vertente.

Examinemos, agora, o capítulo relativo aos danos morais.

É certo que o mero inadimplemento contratual, em regra, não basta, por si só, para gerar dano moral indenizável. Todavia, essa compreensão não afasta, de modo absoluto, a possibilidade de reparação extrapatrimonial quando o descumprimento contratual ultrapassa a esfera do simples dissabor e alcança de forma relevante a esfera anímica, existencial e psicológica do consumidor.

O art. 186 do Código Civil dispõe: “
Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito
.” E o art. 927 estatui: “
Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo
.”.

No caso dos autos, não se cuida de mero atraso irrelevante, nem de pequeno descompasso burocrático prontamente superado.

A sentença reconheceu mora apta a ensejar condenação continuada em lucros cessantes a partir do 181º dia subsequente ao prazo de entrega, circunstância que, por sua dimensão temporal e repercussões concretas, evidencia frustração legítima de expectativa séria dos adquirentes Ivanete de Oliveira Rebouças Milanez e Francisco José Milanez Neto, os quais contrataram unidade residencial e foram privados, por lapso significativo, da posse e da utilidade do bem.

Em casos assim, a afetação transcende o aborrecimento ordinário do tráfego negocial, pois toca diretamente projeto patrimonial e existencial relevante do consumidor.

A jurisprudência já citada deste Tribunal Estadual, inclusive em precedente referente ao empreendimento Torres Ekoará, reputou configurados os danos morais em razão de atraso expressivo na entrega da unidade, mantendo indenização de R$10.000,00.

Embora cada caso reclame exame individualizado, a similitude fática e jurídica é eloquente, e autoriza a utilização do referido entendimento como reforço persuasivo no sentido da manutenção do quantum arbitrado na origem.

No tocante ao montante fixado, a verba indenizatória de R$10.000,00 não se mostra exorbitante, nem irrisória. Ao revés, atende aos vetores da razoabilidade e da proporcionalidade, cumprindo simultaneamente as funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil, sem converter-se em fonte de lucro indevido para os apelados, nem em cifra simbólica incapaz de reprovar a conduta lesiva da fornecedora. Inexistem, pois, elementos concretos que recomendem sua redução.

Transcrevo, por oportuno, a jurisprudência citada e outras que corroboram o entendimento aqui exposto:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA LEAL MOREIRA REJEITADA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE VENDEDOR. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. DANOS MATERIAIS DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL, POR MÊS DE ATRASO. DANO MORAL. MANTIDOS OS LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de apelação cível interpostos contra sentença que condenou solidariamente as rés ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, e danos morais de R$ 10.000,00, decorrentes de atraso na entrega de unidade habitacional, considerando o "habite-se" como marco inicial para a apuração.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber: (I) se a construtora possui legitimidade passiva na relação jurídica; (II) se há cabimento para revisão do percentual de lucros cessantes e do quantum indenizatório por danos morais; (III) se há fundamentos para afastar as condenações impostas às apelantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do STJ e do TJPA reconhece a legitimidade passiva solidária de empresas integrantes da cadeia de fornecimento. A construtora e incorporadora são corresponsáveis pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 3º do CDC.

4. Não há interesse recursal na aplicação do Tema 971/STJ, uma vez que o percentual fixado em sentença (0,5%) é inferior ao previsto na cláusula penal contratual (2%).

5. Os lucros cessantes foram corretamente apurados com base no valor locatício do imóvel, sendo este critério amplamente aceito pela jurisprudência.

6. Os danos morais estão configurados diante do atraso superior a três anos, ocasionando frustração e prejuízos ao adquirente. O quantum fixado encontra-se adequado aos parâmetros da razoabilidade.

7. A reciprocidade na sucumbência foi corretamente reconhecida pela sentença, inexistindo razões para alteração.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recursos conhecidos e desprovidos.

(...)

(
TJPA, Apelação Cível n.º 0014046-12.2014.8.14.0301, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, julgado monocraticamente em 21/11/2024
)

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MANUTENÇÃO DO CONTRATO. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. INAPLICABILIDADE DA SUBSTITUIÇÃO PELA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento às apelações, mantendo sentença que condenou solidariamente as construtoras ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, desde o término do prazo de tolerância até a efetiva entrega, bem como ao pagamento de indenização por danos morais, em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária no empreendimento “Torres Ekoara”.

2. A agravante sustenta a aplicação da cláusula penal moratória de 2% prevista contratualmente em substituição aos lucros cessantes, com fundamento nos Temas 970 e 971 do STJ, além de invocar os princípios da intervenção mínima contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se, mantido o contrato de promessa de compra e venda, os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel são presumidos; (ii) se a cláusula penal moratória estipulada contratualmente pode substituir a indenização por lucros cessantes, à luz dos Temas 970, 971 e 996 do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Nos casos de manutenção do contrato, os lucros cessantes são presumidos, por decorrerem da privação da fruição econômica do imóvel durante o período de mora, conforme orientação firmada no Tema 996 do STJ.

5. A tese do Tema 970/STJ afasta a cumulação entre cláusula penal moratória e lucros cessantes quando houver identidade funcional, o que não ocorre na hipótese em que a multa contratual é fixada em percentual único e dissociada da duração do atraso.

6. O Tema 971/STJ não autoriza a limitação automática da responsabilidade do fornecedor com base em cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do adquirente, devendo-se preservar o equilíbrio contratual e a efetiva recomposição do prejuízo.

7. A fixação de lucros cessantes em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel revela-se compatível com a jurisprudência consolidada, não configurando enriquecimento sem causa, nem violação ao princípio da intervenção mínima contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo interno conhecido e desprovido.

(...)

(
TJPA, Agravo Interno na Apelação Cível n.º 0014046-12.2014.8.14.0301, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, acórdão datado de 24/03/2026
)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. ERRO MATERIAL NA SENTENÇA. CORREÇÃO DO TERMO INICIAL DA MORA. SUCUMBÊNCIA. DECAIMENTO MÍNIMO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por GUNDEL INCORPORADORA LTDA. contra sentença proferida nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada por AMÉRICO DE MORAES, decorrente de atraso na entrega de unidade habitacional adquirida no empreendimento “Torres Ekoara” . A sentença julgou parcialmente procedente o pedido inicial, condenando a ré ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel e danos morais fixados em R$ 10.000,00. A parte ré alegou erro material na sentença, inexistência de danos indenizáveis, contradições quanto ao termo inicial da mora e pleiteou redistribuição da sucumbência.

II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há quatro questões em discussão: definir se há nulidade da sentença por erro material na identificação da parte ré; determinar o termo inicial correto para a contagem dos lucros cessantes; verificar a condenação por danos materiais e morais; e analisar a necessidade de redistribuição da sucumbência com base no decaimento parcial do autor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A menção à Construtora Leal Moreira Ltda. na parte dispositiva da sentença caracteriza mero erro material, que pode ser corrigido de ofício, não havendo nulidade a ser reconhecida.

2. A sentença reconhece expressamente a validade da cláusula de prorrogação contratual de 180 dias, estabelecendo como termo inicial da mora o mês de dezembro de 2011; no entanto, a parte dispositiva fixou erroneamente junho de 2011 como termo inicial. Corrige-se o erro material para adequar a parte dispositiva à fundamentação adotada.

3. É devido o pagamento de lucros cessantes, diante da configuração do atraso injustificado na entrega do imóvel, com culpa exclusiva da construtora, conforme entendimento consolidado no STJ que admite a presunção de prejuízo do comprador.

4. O valor de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel como indenização por lucros cessantes está de acordo com a jurisprudência predominante e deve ser mantido.

5. Configura-se o dano moral pelo atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel, situação que extrapola o mero aborrecimento e causa frustração e sofrimento ao consumidor, sendo adequado o valor de R$ 10.000,00 arbitrado a título de indenização.

6. A redistribuição da sucumbência é incabível, pois o autor decaiu de parte mínima do pedido, sendo aplicável o art. 86, parágrafo único, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso conhecido e parcialmente provido.

(...)

(
TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 01367456820158140301 26301581, Relator.: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 08/04/2025, 2ª Turma de Direito Privado
)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA REVISIONAL DE CONTRATO COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. ATRASO DE OBRA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DE PARTE. REJEITADA. CULPA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. VALOR INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. A construtora/incorporadora, que figurou no negócio jurídico de compra e venda como vendedora do imóvel, tem legitimidade passiva "ad causam" para responder aos termos da ação em que o consumidor busca restituição de valores pagos e indenização por danos morais.

2. A fornecedora que integra, direta ou indiretamente, a cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária é responsável solidária com as demais pelos prejuízos sofridos pelo consumidor, considerando a legislação consumerista vigente. Precedentes.

3. Lucros cessantes devidos em razão do retardo na entrega do imóvel, tendo em vista que tal demora impossibilita o adquirente de fruir do bem, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, mesmo não comprovada a finalidade negocial da transação;

4. Ocorrência do dano moral, por não se tratar de mero dissabor e sim de atraso significativo na entrega do imóvel. Valor da indenização fixado em R$10.000,00 (dez mil reais) não se mostra excessivo, mas sim razoável.

5. Recurso conhecido e improvido.

(
TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00830766620168140301 21845761, Relator: ALEX PINHEIRO CENTENO, Data de Julgamento: 27/08/2024, 2ª Turma de Direito Privado
)

Em conclusão, verifica-se que a sentença recorrida apreciou corretamente a controvérsia, em consonância com a legislação de regência, com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça — especialmente os Temas 970 e 971, adequadamente compreendidos — e com a orientação deste Tribunal de Justiça em casos substancialmente análogos, não havendo qualquer reparo a ser feito.

3 – Dispositivo:

Pelo exposto,
conheço
e
nego provimento
ao recurso interposto.

Em atenção ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelo Apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É o voto.

Belém-PA, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 26/05/2026