Tribunal: TJPA
Processo: 0838461-16.2020.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9610 - Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2026-06-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. REVELIA. AUSÊNCIA DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA EM DESPEJO FUNDADO EM INADIMPLEMENTO. PANDEMIA DA COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. INOVAÇÃO RECURSAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios, rescindindo contrato de locação residencial e condenando os réus ao pagamento dos aluguéis vencidos entre março de 2020 e a efetiva entrega das chaves, acrescidos de juros, correção monetária, multa contratual e honorários advocatícios. Os apelantes alegam nulidade da sentença por ausência de apreciação de pedido de audiência conciliatória, necessidade de notificação premonitória prévia e incidência da teoria da imprevisão e da força maior em razão dos efeitos econômicos da pandemia da COVID-19. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a ausência de designação de audiência de conciliação acarreta nulidade da sentença; (ii) estabelecer se a notificação premonitória constitui requisito indispensável para ação de despejo fundada em falta de pagamento; (iii) determinar se a pandemia da COVID-19 autoriza a incidência da teoria da imprevisão, força maior ou fato superveniente aptos a afastar as obrigações locatícias inadimplidas; e (iv) verificar a possibilidade de reforma da condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A ausência de audiência de conciliação não gera nulidade processual quando não demonstrado prejuízo concreto à parte, especialmente em hipótese de revelia e julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, II, do CPC. 4. A ausência de contestação autoriza a incidência dos efeitos materiais da revelia previstos no art. 344 do CPC, tornando presumidamente verdadeiros os fatos narrados na petição inicial. 5. A notificação premonitória não constitui requisito para o ajuizamento de ação de despejo fundada em inadimplemento locatício, porquanto a mora decorre automaticamente do vencimento da obrigação, configurando mora ex re. 6. Os arts. 6º e 46, §2º, da Lei nº 8.245/91 aplicam-se às hipóteses de denúncia vazia em contrato prorrogado por prazo indeterminado, não incidindo em despejo motivado por falta de pagamento, fundado no art. 9º, III, da Lei do Inquilinato. 7. A aplicação da teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva exige demonstração concreta de desequilíbrio contratual superveniente, nos termos dos arts. 478 a 480 do Código Civil. 8. A mera alegação genérica de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia da COVID-19 não afasta automaticamente obrigações contratuais validamente assumidas. 9. Os apelantes não apresentaram prova idônea de desemprego, perda substancial de renda ou impossibilidade financeira apta a demonstrar onerosidade excessiva ou força maior. 10. A condenação restringiu-se aos aluguéis e encargos efetivamente vencidos até a entrega das chaves, inexistindo abusividade ou enriquecimento sem causa do locador. 11. A ausência de demonstração de dolo processual afasta a condenação por litigância de má-fé, devendo prevalecer interpretação restritiva das hipóteses previstas nos arts. 79 e 81 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A ausência de audiência de conciliação não enseja nulidade processual sem demonstração de prejuízo efetivo à parte. 2. A revelia autoriza o julgamento antecipado da lide e a presunção relativa de veracidade dos fatos narrados na inicial. 3. A notificação premonitória é dispensável nas ações de despejo fundadas em falta de pagamento, em razão da mora ex re. 4. A pandemia da COVID-19 não autoriza automaticamente a revisão ou exoneração de obrigações locatícias, sendo indispensável prova concreta da onerosidade excessiva. 5. A inovação recursal quanto a matéria fática não submetida ao contraditório em primeiro grau é vedada pelo art. 1.014 do CPC. 6. A cobrança de aluguéis e encargos vencidos até a entrega das chaves não configura abusividade nem enriquecimento sem causa. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 3º, §3º, 79, 81, 85, §2º e §11, 344, 355, II, 485, IV, 489, III, 932, I e VIII, e 1.014; CC, arts. 317, 393 e 478 a 480; Lei nº 8.245/91, arts. 6º, 9º, III, e 46, §2º; CF/1988, art. 5º, LIV e LV. Jurisprudência relevante citada: TJPA, Apelação Cível nº 0819390-96.2018.8.14.0301, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, 2ª Turma de Direito Privado, j. 05.08.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0847202-45.2020.8.14.0301, Rel. Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães, Tribunal Pleno, j. 30.05.2023; STJ, REsp nº 2.032.878/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 18.04.2023, DJe 20.04.2023; STJ, REsp nº 1.335.994/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 12.08.2014, DJe 18.08.2014. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0838461-16.2020.8.14.0301

APELANTE: HYRENO YUSSEF MURISSET GARCIA, LIDIANNE GLEICE DE SOUZA PICANCO GARCIA

APELADO: MANOEL PEREIRA DOS SANTOS JUNIOR

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. REVELIA. AUSÊNCIA DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA EM DESPEJO FUNDADO EM INADIMPLEMENTO. PANDEMIA DA COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. INOVAÇÃO RECURSAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios, rescindindo contrato de locação residencial e condenando os réus ao pagamento dos aluguéis vencidos entre março de 2020 e a efetiva entrega das chaves, acrescidos de juros, correção monetária, multa contratual e honorários advocatícios. Os apelantes alegam nulidade da sentença por ausência de apreciação de pedido de audiência conciliatória, necessidade de notificação premonitória prévia e incidência da teoria da imprevisão e da força maior em razão dos efeitos econômicos da pandemia da COVID-19.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a ausência de designação de audiência de conciliação acarreta nulidade da sentença; (ii) estabelecer se a notificação premonitória constitui requisito indispensável para ação de despejo fundada em falta de pagamento; (iii) determinar se a pandemia da COVID-19 autoriza a incidência da teoria da imprevisão, força maior ou fato superveniente aptos a afastar as obrigações locatícias inadimplidas; e (iv) verificar a possibilidade de reforma da condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A ausência de audiência de conciliação não gera nulidade processual quando não demonstrado prejuízo concreto à parte, especialmente em hipótese de revelia e julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, II, do CPC.

4.

A ausência de contestação autoriza a incidência dos efeitos materiais da revelia previstos no art. 344 do CPC, tornando presumidamente verdadeiros os fatos narrados na petição inicial.

5.

A notificação premonitória não constitui requisito para o ajuizamento de ação de despejo fundada em inadimplemento locatício, porquanto a mora decorre automaticamente do vencimento da obrigação, configurando mora ex re.

6.

Os arts. 6º e 46, §2º, da Lei nº 8.245/91 aplicam-se às hipóteses de denúncia vazia em contrato prorrogado por prazo indeterminado, não incidindo em despejo motivado por falta de pagamento, fundado no art. 9º, III, da Lei do Inquilinato.

7.

A aplicação da teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva exige demonstração concreta de desequilíbrio contratual superveniente, nos termos dos arts. 478 a 480 do Código Civil.

8.

A mera alegação genérica de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia da COVID-19 não afasta automaticamente obrigações contratuais validamente assumidas.

9.

Os apelantes não apresentaram prova idônea de desemprego, perda substancial de renda ou impossibilidade financeira apta a demonstrar onerosidade excessiva ou força maior.

10.

A condenação restringiu-se aos aluguéis e encargos efetivamente vencidos até a entrega das chaves, inexistindo abusividade ou enriquecimento sem causa do locador.

11.

A ausência de demonstração de dolo processual afasta a condenação por litigância de má-fé, devendo prevalecer interpretação restritiva das hipóteses previstas nos arts. 79 e 81 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A ausência de audiência de conciliação não enseja nulidade processual sem demonstração de prejuízo efetivo à parte.

2.

A revelia autoriza o julgamento antecipado da lide e a presunção relativa de veracidade dos fatos narrados na inicial.

3.

A notificação premonitória é dispensável nas ações de despejo fundadas em falta de pagamento, em razão da mora ex re.

4.

A pandemia da COVID-19 não autoriza automaticamente a revisão ou exoneração de obrigações locatícias, sendo indispensável prova concreta da onerosidade excessiva.

5.

A inovação recursal quanto a matéria fática não submetida ao contraditório em primeiro grau é vedada pelo art. 1.014 do CPC.

6.

A cobrança de aluguéis e encargos vencidos até a entrega das chaves não configura abusividade nem enriquecimento sem causa.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 3º, §3º, 79, 81, 85, §2º e §11, 344, 355, II, 485, IV, 489, III, 932, I e VIII, e 1.014; CC, arts. 317, 393 e 478 a 480; Lei nº 8.245/91, arts. 6º, 9º, III, e 46, §2º; CF/1988, art. 5º, LIV e LV.

Jurisprudência relevante citada
: TJPA, Apelação Cível nº 0819390-96.2018.8.14.0301, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, 2ª Turma de Direito Privado, j. 05.08.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0847202-45.2020.8.14.0301, Rel. Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães, Tribunal Pleno, j. 30.05.2023; STJ, REsp nº 2.032.878/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 18.04.2023, DJe 20.04.2023; STJ, REsp nº 1.335.994/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 12.08.2014, DJe 18.08.2014.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
HYRENO YUSSEF MURISSET GARCIA e LIDIANNE GLEICE DE SOUZA PICANÇO GARCIA
em face da sentença proferida pelo Juízo da 14ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios ajuizada por
MANOEL PEREIRA DOS SANTOS JUNIOR
.

A sentença recorrida, lançada ao ID nº 19671257, julgou procedentes os pedidos formulados na exordial para rescindir o contrato de locação firmado entre as partes e condenar os réus ao pagamento dos aluguéis vencidos desde março de 2020 até a efetiva desocupação do imóvel, ocorrida mediante entrega das chaves, observando-se o valor contratualmente ajustado, acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, correção monetária pelo índice IGP-M/FGV e multa contratual.

Consignou o magistrado singular que os demandados, embora regularmente citados, não apresentaram contestação, incidindo os efeitos da revelia previstos no art. 344 do CPC. Destacou, ainda, que o contrato locatício celebrado entre as partes previa locação residencial do imóvel situado na Travessa Mauriti, nº 970, Edifício Cláudio Monteverdi, apartamento 304, nesta cidade, pelo prazo de 24 (vinte e quatro) meses, com início em 01/02/2019 e término em 30/01/2021, restando comprovada a inadimplência relativa aos aluguéis dos meses de março, abril, maio, junho e julho de 2020, bem como das taxas condominiais correspondentes. Registrou, ademais, que houve desocupação voluntária do imóvel pelos locatários, motivo pelo qual restou prejudicado o pedido de despejo propriamente dito. Ao final, condenou os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fundamento no art. 85, §2º, do CPC.

Em suas razões recursais de ID nº 19671259, os apelantes sustentam, preliminarmente, nulidade da sentença por afronta aos artigos 3º, §3º, 489, inciso III, e 932, incisos I e VIII, do Código de Processo Civil, bem como aos princípios constitucionais do contraditório, ampla defesa, devido processo legal e isonomia, ao argumento de que o Juízo de origem deixou de apreciar pedido formulado em petição de habilitação para designação de audiência de conciliação telepresencial, requerida em razão do reduzido período de inadimplência e da intenção das partes em compor amigavelmente a controvérsia.

Alegam que a ausência de apreciação do pedido conciliatório configuraria omissão apta a ensejar a nulidade do decisum; defendem, ainda, a inexistência de notificação extrajudicial premonitória para desocupação do imóvel, afirmando violação aos artigos 6º e 46, §2º, da Lei nº 8.245/91, sustentando que tal providência constituiria pressuposto indispensável para o regular desenvolvimento da ação de despejo, razão pela qual postulam a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.

Aduzem, também, ocorrência de fato superveniente e força maior decorrentes da pandemia da COVID-19, asseverando que o apelante HYRENO YUSSEF MURISSET GARCIA encontrava-se desempregado no período correspondente aos aluguéis inadimplidos, situação que teria ocasionado excessiva onerosidade contratual e desequilíbrio da avença, atraindo a incidência da teoria da imprevisão prevista nos arts. 478 e 480 do Código Civil, bem como da excludente de responsabilidade do art. 393 do mesmo diploma legal. Afirmam, por fim, que as cobranças relativas aos aluguéis, encargos, multa contratual e juros moratórios referentes ao período pandêmico seriam abusivas. Ao final, requerem o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, com o reconhecimento das nulidades apontadas e apreciação das teses de fato superveniente, força maior, ausência de notificação premonitória e violação aos dispositivos legais e constitucionais invocados.

Foram apresentadas contrarrazões pelo apelado no ID nº 19671266, nas quais sustenta, em síntese, que a sentença não padece de qualquer nulidade, afirmando que eventual omissão deveria ter sido suscitada mediante oposição de embargos de declaração, operando-se a preclusão; assevera inexistir obrigatoriedade de designação de audiência conciliatória no caso concreto; argumenta que os próprios apelantes reconheceram expressamente a inadimplência e a desocupação voluntária do imóvel em petição anteriormente juntada aos autos, circunstância que afastaria a alegação de necessidade de notificação extrajudicial prévia; defende que a tese de ausência de notificação premonitória não se aplica às hipóteses de despejo por falta de pagamento; aduz que não houve qualquer comprovação documental da alegada perda de emprego ou impossibilidade financeira decorrente da pandemia, inexistindo elementos aptos a demonstrar força maior, caso fortuito ou onerosidade excessiva; sustenta, ainda, que o recurso possui caráter manifestamente protelatório, requerendo a manutenção integral da sentença e a condenação dos apelantes por litigância de má-fé, nos termos do art. 81 do CPC.

É o relatório.

VOTO

1. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE

O recurso é cabível, tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

A matéria controvertida devolvida à apreciação deste Colegiado restringe-se à análise: a) da alegada nulidade da sentença por ausência de apreciação de pedido de designação de audiência conciliatória; b) da suposta imprescindibilidade de notificação premonitória prévia para o ajuizamento da ação de despejo; c) da incidência da teoria da imprevisão, da força maior e do fato superveniente decorrentes da pandemia da COVID-19 sobre as obrigações locatícias inadimplidas; e, por fim, d) do pedido de reforma da condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios.

2. PRELIMINARES

2.1. Da ausência de audiência de conciliação

Os apelantes alegam nulidade por violação ao art. 3º, § 3º, do CPC, ante a não realização de audiência conciliatória.

Contudo, a jurisprudência consolidada deste E. Tribunal de Justiça orienta que a ausência de tal ato não gera nulidade absoluta, especialmente quando a parte é revel e o julgamento antecipado da lide é autorizado pelo art. 355, II, do CPC. Vejamos:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. REVELIA. AUSÊNCIA DE CONTESTAÇÃO . PEDIDO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. DECISÃO MONOCRÁTICA FUNDADA EM JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE. RECURSO IMPROVIDO .

I. CASO EM EXAME

1. Agravo Interno interposto por VERA LÚCIA MEIRA BESTENE contra decisão monocrática que negou provimento a apelação cível, mantendo sentença que reconheceu a revelia da parte ré e julgou procedente o pedido de cobrança formulado pelo INSTITUTO EURO AMERICANO DE EDUCAÇÃO CIÊNCIA E TECNOLOGIA. A agravante alega nulidade da decisão monocrática e da sentença, por ausência de audiência de conciliação e suposta extrapolação dos poderes do relator .

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a decisão monocrática violou o art. 932, IV, do CPC ao julgar o mérito com base em jurisprudência não qualificada como dominante; (ii) determinar se a ausência de audiência de conciliação torna nula a sentença que reconheceu a revelia e julgou antecipadamente a lide .

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A decisão monocrática baseia-se na jurisprudência dominante do STJ, nos termos da Súmula nº 568, legitimando o julgamento monocrático pelo relator com fundamento no art. 932, IV, do CPC.

4. A ausência de contestação tempestiva configura revelia, autorizando a presunção relativa de veracidade dos fatos narrados na petição inicial, nos termos do art. 344 do CPC.

5 . A simples formulação de pedido de audiência de conciliação não constitui meio adequado para afastar os efeitos da revelia nem supre a ausência de contestação.

6. A falta de realização da audiência de conciliação não acarreta nulidade absoluta, salvo demonstração de efetivo prejuízo, o que não foi comprovado pela agravante.

7 . Após a citação válida, competia à ré apresentar contestação no prazo legal, podendo inclusive renovar pedido de audiência ou requerer produção de prova, o que não ocorreu.

8. A atuação monocrática do relator, quando fundamentada em jurisprudência dominante, não viola os princípios do juiz natural e do devido processo legal.

IV . DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso improvido.

Tese de julgamento:

1. A decisão monocrática do relator é válida quando fundamentada em jurisprudência dominante, nos termos do art . 932, IV, do CPC e da Súmula nº 568 do STJ.

2. A ausência de contestação tempestiva autoriza a decretação da revelia e o julgamento antecipado da lide, independentemente da realização de audiência de conciliação.

3 . A não realização da audiência de conciliação prevista no art. 334 do CPC não enseja nulidade processual, salvo se demonstrado prejuízo efetivo à parte.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 334, 335, I, 344, 355, II e 932, IV; CF/1988, art . 5º, LIII e LIV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1335994/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j . 12.08.2014, DJe 18.08 .2014; Súmula nº 568 do STJ.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08193909620188140301 29162220, Relator.: ALEX PINHEIRO CENTENO, Data de Julgamento: 05/08/2025, 2ª Turma de Direito Privado)

No caso dos autos, inexiste demonstração concreta de prejuízo processual experimentado pelos apelantes, sobretudo porque sequer houve apresentação de defesa de mérito no momento processualmente adequado.

Sendo assim, rejeito a preliminar.

2.2. Da falta de notificação premonitória

Sustentam os recorrentes que a ação deveria ser extinta por ausência de notificação prévia (Art. 46, § 2º, da Lei 8.245/91).

Tal argumento é juridicamente equivocado para o caso de despejo por falta de pagamento. A notificação premonitória é requisito apenas para a "denúncia vazia" (rescisão sem motivo). No inadimplemento, a mora é
ex re
, decorrendo do simples vencimento da obrigação.

Sendo assim, a hipótese tratada nos autos não versa sobre denúncia vazia em contrato prorrogado por prazo indeterminado, mas sim sobre despejo motivado por falta de pagamento, fundado no art. 9º, inciso III, da Lei do Inquilinato.

Nesse sentido, a jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça:

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO REJEITADA – MÉRITO: EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – NECESSIDADE DE REFORMA - DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA – MORA CONSIDERADA EX RE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO 1-Preliminar de Nulidade da sentença por ausência de intimação: 1.1-A autora, por sua vez, foi devidamente intimada para apresentar réplica à contestação (ID Nº. 12817000), momento em que afirmou ser desnecessária a notificação prévia em ação de despejo por falta de pagamento (ID Nº. 12817003), razão pela qual não merece guarida sua alegação de que não foi oportunizado momento para sanar o vício apontado pelos requeridos. 1 .2-Preliminar rejeitada. 2-Mérito:
2.1-A respeito da notificação extrajudicial, cuja ausência é questionada pela Apelante, importante esclarecer que em se tratando de despejo por falta de pagamento de aluguéis, como é o caso dos autos, a notificação prévia do locatário para desocupar voluntariamente o imóvel é totalmente desnecessária, uma vez que a mora é considerada "ex re", ou seja, decorre automaticamente do descumprimento da obrigação positiva e líquida prevista no contrato, nos termos do art. 397, “caput”, do CC.

2.2-Ademais, a notificação premonitória é pressuposto processual para o desenvolvimento válido da ação de despejo somente no caso de denúncia vazia de contrato de locação por prazo indeterminado, e não no caso de denúncia cheia, por falta de pagamento, como no presente caso.
2.3-Desta feita, deve ser afastado o entendimento de ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, sob o pretexto da imprescindibilidade de constituição em mora e notificação prévia, salientando que a retomada da posse direta do imóvel locado mediante a sua rescisão decorre da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91. 3-Recurso conhecido e provido, para reformar integralmente a sentença, determinando o retorno dos autos ao Juízo de 1º grau, para regular processamento da demanda

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL, tendo como apelante CASTANHEIRA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e apelados CASTANHEIRA PLAY DIVERSÕES PROMOÇÕES E EMPREENDIMENTOS S/S LTDA; NEWTON CORREA VIEIRA E ALBERTINA COSTA VIEIRA. Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em plenário virtual, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto da Exma. Desa. Relatora.

(TJ-PA - RECURSO ESPECIAL: 0847202-45.2020.8.14.0301, Relator: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 30/05/2023, Tribunal Pleno)

Já os arts. 6º e 46 da Lei nº 8.245/91 disciplinam hipótese jurídica absolutamente diversa, relacionada à retomada do imóvel por denúncia vazia após o término contratual.

Logo, inexiste exigência legal de notificação premonitória para ajuizamento de ação de despejo fundada em inadimplemento locatício.

Portanto, rejeito a preliminar.

2. MÉRITO

Consoante se extrai dos autos, o recorrido ajuizou ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios em face dos apelantes, objetivando a rescisão do contrato de locação residencial firmado entre as partes, diante da inadimplência dos alugueres vencidos entre os meses de março e julho de 2020, além das taxas condominiais correspondentes.

Verifica-se que os demandados compareceram espontaneamente aos autos mediante habilitação processual, porém deixaram transcorrer in albis o prazo para apresentação de contestação, circunstância expressamente reconhecida pelo magistrado sentenciante ao aplicar os efeitos materiais da revelia previstos no art. 344 do Código de Processo Civil.

Sendo assim, no mérito propriamente dito, igualmente não merece acolhida a tese de força maior, fato superveniente ou teoria da imprevisão em decorrência da pandemia da COVID-19.

É fato público e notório que a pandemia produziu relevantes impactos econômicos e sociais em diversos segmentos da sociedade. Todavia, a mera alegação genérica de dificuldades financeiras não possui o condão automático de extinguir obrigações contratuais validamente assumidas.

A aplicação da teoria da imprevisão exige demonstração concreta e robusta de excessiva onerosidade superveniente, nos termos dos arts. 478 a 480 do Código Civil.

Dispõe o art. 478 do Código Civil:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Entretanto, os recorrentes não produziram qualquer prova minimamente idônea apta a demonstrar desemprego, perda abrupta de renda, impossibilidade absoluta de pagamento ou efetiva ruptura da base objetiva do contrato. Não há nos autos documentos comprobatórios de dispensa laboral, redução salarial, encerramento de atividade profissional, extratos financeiros ou qualquer elemento concreto capaz de evidenciar incapacidade financeira superveniente.

Ademais, os apelantes ao operarem em revelia, tornaram os fatos narrados na inicial incontroversos, conforme dispõe o art. 344, CPC. Sendo assim, as alegações de desemprego e da pandemia são matérias de fato que deveriam ter sido objeto de contestação e prova em primeira instância. Embora o réu revel possa apelar, sua atuação limita-se a questões de direito ou matérias de ordem pública. A tentativa de introduzir fatos novos (desemprego específico) em sede recursal configura inovação vedada (Art. 1.014, CPC).

Ainda que se analise a tese sob o prisma do direito, o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que a pandemia, por si só, não autoriza o inadimplemento automático das obrigações locatícias. É indispensável a prova do impacto financeiro direto e substancial na relação contratual, o que não ocorreu nos autos. Vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE ALUGUEL ENTRE SHOPPING CENTER E LOJISTA. SUPERVENIÊNCIA DA PANDEMIA DECORRENTE DA COVID-19 . CONTRATOS PARITÁRIOS. REGRA GERAL. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO . HIPÓTESES EXCEPCIONAIS. PREVISÃO DO ART. 317 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA IMPREVISÃO . ART. 478 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. RESOLUÇÃO . INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO DISPOSITIVO QUE AUTORIZA TAMBÉM A REVISÃO. PANDEMIA DA COVID-19 QUE CONFIGURA, EM TESE, EVENTO IMPREVISÍVEL E EXTRAORDINÁRIO APTO A POSSIBILITAR A REVISÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL, DESDE QUE PREENCHIDOS OS DEMAIS REQUISITOS LEGAIS. HIPÓTESE DOS AUTOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO . MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. 1. Ação revisional de contrato de aluguel entre shopping center e lojista, ajuizada em 20/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30/8/2022 e concluso ao gabinete em 20/10/2022.2 . O propósito recursal consiste em decidir se é cabível a revisão de contrato de aluguel firmado entre shopping center e lojista, com fundamento nas teorias da imprevisão (art. 317 do CC) e onerosidade excessiva (art. 478 do CC), em razão da superveniência da pandemia do coronavírus.3 . Nos contratos empresariais deve ser conferido especial prestígio aos princípios da liberdade contratual e do pacta sunt servanda, diretrizes positivadas no art. 421, caput, e 421-A do Código Civil, incluídas pela Lei nº 13.874/2019.4 . Nada obstante, o próprio diploma legal consolidou hipóteses de revisão e resolução dos contratos ( 317, 478, 479 e 480 do CC). Com amparo doutrinário, verifica-se que o art. 317 configura cláusula geral de revisão da prestação contratual e que a interpretação sistêmica e teleológica dos arts. 478, 479 e 480 autorizam também a revisão judicial do pactuado .5. A Teoria da Imprevisão (art. 317 do CC), de matriz francesa, exige a comprovação dos seguintes requisitos: (I) obrigação a ser adimplida em momento posterior ao de sua origem; (II) superveniência de evento imprevisível; (III) que acarrete desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução. A pedido da parte, o juiz poderá corrigir o valor da prestação, de modo a assegurar, quanto possível, o seu valor real .6. A Teoria da Onerosidade Excessiva (art. 478 do CC), de origem italiana, pressupõe (I) contratos de execução continuada ou diferida; (II) superveniência de acontecimento extraordinário e imprevisível; (III) que acarrete prestação excessivamente onerosa para uma das partes; (IV) extrema vantagem para a outra; e (V) inimputabilidade da excessiva onerosidade da prestação ao lesado.Possibilidade de flexibilização da "extrema vantagem" .7. A pandemia da Covid-19 configura crise sanitária sem precedentes, que não apenas colocou em risco, mas também resultou, lamentavelmente, na perda de incontáveis vidas. Diante do cenário emergencial, garantiu-se às autoridades públicas, no âmbito de suas competências, a adoção de medidas necessárias para tentar preservar, ao máximo, a saúde e a vida das pessoas (Lei nº 13.979/2020) . Nesse contexto, entes da Federação decretaram a suspensão de atividades e do funcionamento de estabelecimentos comerciais e industriais (lockdown), entre os quais se destacam, por exemplo, o atendimento ao público em shopping centers - excepcionados, muitas vezes, os supermercados, laboratórios, clínicas de saúde e farmácias neles existentes.8.
A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial
.9. A superveniência de doença disseminada mundialmente, que, na tentativa de sua contenção, ocasionou verdadeiro lockdown econômico e isolamento social, qualifica-se como evento imprevisível, porquanto não foi prevista, conhecida ou examinada pelos contratantes quando da celebração do negócio jurídico, e extraordinário, pois distante da álea e das consequências ínsitas e objetivamente vinculadas ao contrato.10. Conclui-se que a pandemia ocasionada pela Covid-19 pode ser qualificada como evento imprevisível e extraordinário apto a autorizar a revisão dos aluguéis em contratos estabelecidos pelo shopping center e seus lojistas, desde que verificados os demais requisitos legais estabelecidos pelo art . 317 ou 478 do Código Civil.11. Na mesma linha de raciocínio, esta Corte permitiu a revisão proporcional de aluguel em razão das consequências particulares da pandemia da Covid-19 em relação à empresa de coworking, cujo faturamento foi drasticamente reduzido no período pandêmico ( REsp 1.984 .277/DF, Quarta Turma, DJe 9/9/2022).12. Hipótese em que o contexto fático delineado pelo Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório, demostra não estar caracterizado o desequilíbrio na relação locatícia no contrato estabelecido entre o shopping center (recorrido) e o lojista (recorrente), pois não verificada a desproporção (art. 317) ou a excessiva onerosidade (art . 478) na prestação in concreto. Ao contrário, o acórdão estadual afirma que o recorrido concedeu desconto substancial no valor do aluguel em razão do cenário pandêmico de suspensão das atividades econômicas. Ausentes os requisitos legais, não há possibilidade de revisão do contrato.Necessidade de manutenção da decisão .13. Recurso especial conhecido e desprovido.

(STJ - REsp: 2032878 GO 2022/0324884-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/04/2023)

No caso em tela, os apelantes não produziram qualquer prova de que a pandemia os impediu de honrar o compromisso, limitando-se a alegações genéricas.

Portanto, a condenação limitou-se aos alugueres e encargos efetivamente vencidos até a entrega das chaves, inexistindo qualquer abusividade ou enriquecimento sem causa por parte do locador. A sentença recorrida analisou adequadamente o conjunto probatório constante dos autos, aplicando corretamente a legislação de regência e observando os princípios da boa-fé objetiva, pacta sunt servanda e força obrigatória dos contratos.

Por fim, no tocante ao pedido formulado em contrarrazões para condenação dos apelantes por litigância de má-fé, entendo que, embora as teses recursais não mereçam acolhimento, não restou suficientemente caracterizada conduta dolosa apta a justificar a aplicação das penalidades previstas nos arts. 79 e 81 do CPC, devendo prevalecer interpretação restritiva quanto à configuração da litigância temerária.

3. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para manter integralmente a sentença de primeiro grau, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em atenção ao art. 85, §11º, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 16/06/2026