Tribunal: TJPA
Processo: 0839467-92.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 6226 - Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO Proc. 0839467-92.2019.8.14.0301 APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: JOSE AUGUSTO SALOMON CANELAS Advogados do(a) APELANTE: JAIME LUCAS DA SILVA NERY - PA26636-A, YONA HERLA VASCONCELOS ROCHA - PA27293-A, TALITA VASCONCELOS PONTES - PA27655-A, FABRICIO MACHADO DE MORAES - PA14997-A APELADO: SEGURAMOS CORRETORA DE SEGUROS S/S LTDA, CYRELA EXTREMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CYRELA EXTREMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CONDOMÍNIO JARDIM DE PROVENCE Advogado do(a) APELADO: DENIS MACHADO MELO - PA10307-A Advogados do(a) APELADO: FELIPE ALMEIDA GONCALVES - PA25065-A, ALESSANDRO PUGET OLIVA - PA11847-A Advogados do(a) APELADO: FELIPE ALMEIDA GONCALVES - PA25065-A, ALESSANDRO PUGET OLIVA - PA11847-A Advogados do(a) APELADO: DAYANI CAROLINE ROCHA DE MORAES - PA23417-A, ALBYNO FRANCISCO ARRAIS CRUZ - PA12600-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE POSSE E ENTREGA DE CHAVES. RESPONSABILIDADE PROPTER REM. ACORDO ANTERIOR COM QUITAÇÃO AMPLA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por José Augusto Salomon Canelas contra sentença da 5ª Vara Cível e Empresarial de Belém que julgou improcedente pedido de declaração de inexistência de débito e indenização por danos morais em face do Condomínio Jardim de Provence, extinguindo ainda o feito sem resolução de mérito em relação à Síndica – Administração de Condomínios Ltda., por ilegitimidade passiva, e à Cyrela Extrema Empreendimentos Imobiliários Ltda., por perda do objeto. O autor alegou que, apesar de ter quitado três unidades habitacionais adquiridas da Cyrela, não recebeu as chaves por vícios construtivos, tendo seu nome negativado por cobranças de taxas condominiais supostamente indevidas, eis que não detinha posse nem utilizava as áreas comuns. Requereu a declaração de inexigibilidade das taxas anteriores à entrega das chaves, a retirada de seu nome dos cadastros restritivos e indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: definir se é exigível o pagamento das taxas condominiais pelo promitente comprador antes da efetiva entrega das chaves; e verificar se o acordo firmado em ação indenizatória anterior, com quitação ampla, geral e irrevogável, impede a rediscussão da responsabilidade pelas cotas condominiais. III. RAZÕES DE DECIDIR A obrigação de pagamento das despesas condominiais possui natureza propter rem e recai sobre o promitente comprador, independentemente da imissão na posse ou da entrega das chaves, nos termos do art. 1.334, § 2º, do Código Civil. A quitação ampla, geral e irrevogável firmada em acordo homologado judicialmente entre o apelante e a construtora Cyrela, com entrega das chaves em outubro de 2019, encerra todas as obrigações recíprocas decorrentes da relação contratual, inclusive eventuais responsabilidades pelas taxas condominiais discutidas. A alegação de ilegitimidade da cobrança pelo condomínio não subsiste, pois este é o credor das cotas condominiais, sendo irrelevante eventual acordo entre o promitente comprador e a construtora, do qual o condomínio não participou. A discussão sobre a responsabilidade pelas cotas condominiais anteriores à entrega das chaves encontra óbice no acordo judicial anteriormente celebrado, o qual impede a rediscussão da matéria em novo processo. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A obrigação de pagamento das taxas condominiais recai sobre o promitente comprador desde a celebração do contrato, independentemente da entrega das chaves ou da posse do imóvel. A quitação ampla, geral e irrevogável firmada em acordo judicial impede a rediscussão de obrigações relativas ao contrato de compra e venda, inclusive quanto à responsabilidade por despesas condominiais. O condomínio é legítimo para cobrar as cotas condominiais, mesmo que a construtora tenha assumido obrigações correlatas em acordo extrajudicial com o comprador. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.334, § 2º. Jurisprudência relevante citada: Não consta citação expressa de precedentes no voto. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao Recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amílcar Roberto Bezerra Guimarães.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0839467-92.2019.8.14.0301

APELANTE: JOSE AUGUSTO SALOMON CANELAS

APELADO: SEGURAMOS CORRETORA DE SEGUROS S/S LTDA, CYRELA EXTREMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CONDOMINIO PARQUE JARDINS

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

Proc. 0839467-92.2019.8.14.0301

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE:
JOSE AUGUSTO SALOMON CANELAS

Advogados do(a) APELANTE: JAIME LUCAS DA SILVA NERY - PA26636-A, YONA HERLA VASCONCELOS ROCHA - PA27293-A, TALITA VASCONCELOS PONTES - PA27655-A, FABRICIO MACHADO DE MORAES - PA14997-A

APELADO:
SEGURAMOS CORRETORA DE SEGUROS S/S LTDA, CYRELA EXTREMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CYRELA EXTREMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CONDOMÍNIO JARDIM DE PROVENCE

Advogado do(a) APELADO: DENIS MACHADO MELO - PA10307-A

Advogados do(a) APELADO: FELIPE ALMEIDA GONCALVES - PA25065-A, ALESSANDRO PUGET OLIVA - PA11847-A

Advogados do(a) APELADO: FELIPE ALMEIDA GONCALVES - PA25065-A, ALESSANDRO PUGET OLIVA - PA11847-A

Advogados do(a) APELADO: DAYANI CAROLINE ROCHA DE MORAES - PA23417-A, ALBYNO FRANCISCO ARRAIS CRUZ - PA12600-A

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE POSSE E ENTREGA DE CHAVES. RESPONSABILIDADE PROPTER REM. ACORDO ANTERIOR COM QUITAÇÃO AMPLA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por José Augusto Salomon Canelas contra sentença da 5ª Vara Cível e Empresarial de Belém que julgou improcedente pedido de declaração de inexistência de débito e indenização por danos morais em face do Condomínio Jardim de Provence, extinguindo ainda o feito sem resolução de mérito em relação à Síndica – Administração de Condomínios Ltda., por ilegitimidade passiva, e à Cyrela Extrema Empreendimentos Imobiliários Ltda., por perda do objeto. O autor alegou que, apesar de ter quitado três unidades habitacionais adquiridas da Cyrela, não recebeu as chaves por vícios construtivos, tendo seu nome negativado por cobranças de taxas condominiais supostamente indevidas, eis que não detinha posse nem utilizava as áreas comuns. Requereu a declaração de inexigibilidade das taxas anteriores à entrega das chaves, a retirada de seu nome dos cadastros restritivos e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: definir se é exigível o pagamento das taxas condominiais pelo promitente comprador antes da efetiva entrega das chaves; e verificar se o acordo firmado em ação indenizatória anterior, com quitação ampla, geral e irrevogável, impede a rediscussão da responsabilidade pelas cotas condominiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A obrigação de pagamento das despesas condominiais possui natureza
propter rem
e recai sobre o promitente comprador, independentemente da imissão na posse ou da entrega das chaves, nos termos do art. 1.334, § 2º, do Código Civil.

A quitação ampla, geral e irrevogável firmada em acordo homologado judicialmente entre o apelante e a construtora Cyrela, com entrega das chaves em outubro de 2019, encerra todas as obrigações recíprocas decorrentes da relação contratual, inclusive eventuais responsabilidades pelas taxas condominiais discutidas.

A alegação de ilegitimidade da cobrança pelo condomínio não subsiste, pois este é o credor das cotas condominiais, sendo irrelevante eventual acordo entre o promitente comprador e a construtora, do qual o condomínio não participou.

A discussão sobre a responsabilidade pelas cotas condominiais anteriores à entrega das chaves encontra óbice no acordo judicial anteriormente celebrado, o qual impede a rediscussão da matéria em novo processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A obrigação de pagamento das taxas condominiais recai sobre o promitente comprador desde a celebração do contrato, independentemente da entrega das chaves ou da posse do imóvel.

A quitação ampla, geral e irrevogável firmada em acordo judicial impede a rediscussão de obrigações relativas ao contrato de compra e venda, inclusive quanto à responsabilidade por despesas condominiais.

O condomínio é legítimo para cobrar as cotas condominiais, mesmo que a construtora tenha assumido obrigações correlatas em acordo extrajudicial com o comprador.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.334, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: Não consta citação expressa de precedentes no voto.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em
conhecer e negar provimento ao Recurso
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amílcar Roberto Bezerra Guimarães.

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
José Augusto Salomon Canelas
objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 5ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou improcedente o pedido da parte autora na Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Indenização por Danos Morais ajuizada em face de
Condomínio Jardim de Provence, Cyrela Extrema Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Síndica – Administração de Condomínios Ltda.

O autor narra que, em 08 de novembro de 2011, celebrou três contratos de promessa de compra e venda com a empresa Cyrela, relativos às unidades autônomas n.º 302, 303 e 602, todas localizadas na Torre Cannes do empreendimento Jardim de Provence. Os imóveis foram adquiridos pelo preço total de R$ 190.835,00, R$ 187.093,00 e R$ 197.757,00, respectivamente, valores que, conforme alegado, foram integralmente pagos.

Apesar de quitadas as unidades, houve atraso na entrega dos imóveis, cuja conclusão estava prevista para setembro de 2014, prorrogável por 180 dias, conforme cláusula contratual. Ao ser finalmente convocado para vistoria, o autor identificou diversos defeitos construtivos, o que o levou a não aceitar os imóveis, não tendo ele tomado posse dos bens.

Ainda assim, houve cobrança de taxas condominiais por parte da administração do condomínio, sem que o autor estivesse na posse dos imóveis, nem utilizasse a área condominial. Inconformado, encaminhou diversas notificações à administração, contestando a cobrança e destacando a ausência de posse e de entrega efetiva das chaves. Contudo, as taxas continuaram sendo geradas e cobradas.

Em razão do inadimplemento das cobranças questionadas, o nome do autor foi negativado junto aos órgãos de proteção ao crédito, pelo valor de R$ 53.000,00 (cinquenta e três mil reais), o que, segundo sustenta, comprometeu seu crédito no mercado, inclusive tendo gerado negativa de concessão de financiamento bancário.

Diante dos fatos, requereu a concessão de tutela de urgência para a imediata retirada de seu nome dos cadastros restritivos e a suspensão da cobrança das taxas condominiais, o reconhecimento da inexistência da dívida questionada e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais, a ser arbitrada pelo juízo.

A ré Síndica – Administração de Condomínios Ltda. apresentou defesa em petição de ID 22609828. Em preliminar, sustentou sua ilegitimidade arguindo que, quando a cobrança foi realizada, não mais possuía contrato com a o condomínio Jardim de Provence. No mérito, arguiu o não cabimento da indenização por danos morais.

Defesa do réu Condomínio Jardim de Provence em petição de ID 22609833 na qual alega, em resumo, que se trata de cobrança decorrente de contrato de promessa de compra e venda e, nos termos do art. 1334 do CCB, equipara-se ao proprietário, sendo, assim, obrigação
propter rem
, cabendo ao autor o pagamento das taxas condominiais. Sustenta, também, que o valor apresentado (R$ 53.000,00) não decorre de taxa condominial, mas sim de outra dívida do demandante, conforme os documentos acostados à inicial demonstram.

Em seguida, a ré Cyrela Extrema Empreendimentos Imobiliários Ltda. apresentou contestação (ID 22609840) sustentando, em resumo: ilegitimidade passiva da Cyrela quanto à negativação e às cobranças condominiais, afirmando que a inscrição do nome do autor nos cadastros restritivos foi promovida pelo Condomínio, sendo deste a titularidade do crédito de cotas; que houve depósito judicial das chaves das unidades 302, 303 e 602 (Torre Cannes – Jardim de Provence) em novembro/2017, por recusa do autor em recebê-las, o que cessaria eventual responsabilidade da construtora por despesas subsequentes, e que, posteriormente, foi celebrado acordo em outubro/2019 nos autos 0439632-15.2016.8.14.0301 (ação indenizatória), com pagamento de R$ 165.000,00 ao autor e quitação ampla, geral e irrevogável de obrigações recíprocas, inclusive com levantamento das chaves; perda de objeto porque o nome do autor não mais consta negativado, e que a Cyrela é parte ilegítima para retirar/abster-se de inscrever, por não ter realizado a negativação; inexistência de dano moral indenizável, pois a negativação teria sido regular e, de todo modo, não atribuível à Cyrela.

O feito seguiu tramitação até a prolação da sentença (ID 22609880) que julgou: improcedente o pedido inicial, em face do Condomínio Jardim De Provence; julgou extinto o processo sem resolução do mérito em relação à
Síndica – Administração de Condomínios Ltda., reconhecendo a ilegitimidade da ré; e
julgou extinto o processo sem resolução do mérito em relação à Cyrela Extrema Empreendimentos Imobiliários Ltda. em razão da perda do objeto, tendo em vista o acordo firmado na ação indenizatória ajuizada anteriormente (Proc. 0439632-15.2016.8.14.0301).

Inconformada, a parte autora interpôs recurso de apelação (ID 22609886). Nas razões recursais, reafirmou os termos da inicial e alegou, em síntese, que: houve erro de julgamento ao reconhecer a legitimidade das cobranças condominiais antes da entrega das chaves, defendendo, com base na jurisprudência do STJ, que a obrigação de pagar cotas apenas nasce com a imissão na posse/entrega das chaves; ressalta que as chaves somente foram efetivamente entregues em outubro/2019, por força de acordo homologado em ação anterior, de modo que as cobranças pretéritas — e a consequente negativação — seriam indevidas; requer, por conseguinte, a reforma integral da sentença, para declarar a inexigibilidade das cotas anteriores à posse, determinar a retirada de seu nome dos cadastros restritivos e condenar os recorridos em danos morais, além de ônus sucumbenciais.

Devidamente intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões em manifestação de ID 22609890. Em síntese, rechaçou os argumentos do apelante e pugnou pela manutenção da sentença de piso.

É o breve relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

DO RECEBIMENTO

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente, por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo devidamente recolhido, conforme documento de ID 22609887.

DO CONHECIMENTO

Tendo sido preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se em verificar se as cotas condominiais lançadas em desfavor do apelante seriam inexigíveis até a entrega das chaves e se remanesceria alguma responsabilidade da construtora para suportar tais cotas, à luz do acordo celebrado entre as partes na ação indenizatória pretérita (Proc. 0439632-15.2016.8.14.0301).

Em análise ao feito, compreendo que não assiste razão ao apelante.

Em sua apelação, o recorrente sustenta que a responsabilidade decorre somente quando as chaves foram entregues em razão do acordo firmado nos autos da ação indenizatória ajuizada em face da construtora apelada (Proc. 0439632-15.2016.8.14.0301).

De início, impõe-se consignar que, no regime do condomínio edilício, as despesas comuns constituem obrigação
propter rem
, atrelada à titularidade do direito sobre a unidade (propriedade, posse ou detenção). O Código Civil é expresso ao equiparar aos proprietários os promitentes compradores, para fins de sujeição às regras convencionais condominiais, nos termos do art. 1.334, §2º, do CCB, que assim dispõe:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

§ 2
o
São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Logo, incumbe ao promitente comprador contribuir para as despesas condominiais, ainda que não esteja residindo na unidade, por decorrer de sua própria condição jurídica em relação ao bem.

A invocação, pelo apelante, de precedentes sobre o marco temporal da responsabilidade (entrega das chaves) não supera o fato decisivo do caso concreto: a transação anterior com quitação ampla dos temas correlatos ao contrato/construção, que afasta a tese de responsabilizar a apelada por cotas e restaura ao promitente comprador a responsabilidade
propter rem
.

Com efeito, os efeitos jurídicos do acordo firmado entre o apelante e a apelada — acordo este que encerrou as pretensões entre consumidor e construtora acerca do contrato de compra e venda e dos fatos a ele relacionados, com quitação ampla, geral e irrevogável, para nada mais reclamarem uma da outra, seja a que título for.

Consta dos autos que, em ação indenizatória anterior (Proc. 0439632-15.2016.8.14.0301), o apelante e a apelada firmaram acordo em outubro de 2019, por meio do qual o apelante recebeu R$ 165.000,00 e outorgou a mais ampla, geral e irrevogável quitação relativamente aos direitos e obrigações decorrentes do contrato de compra e venda das unidades 302, 303 e 602, Torre Cannes, do Condomínio Jardim de Provence, oportunidade em que, inclusive, foram entregues as chaves das unidades. A própria sentença de piso destacou tal quitação ampla e o levantamento das chaves, pontuando, ainda, que a obrigação de adimplir taxas condominiais decorre do regime jurídico condominial (art. 1.334, §2º, do CCB).

O apelante, por sua vez, sustenta que a exigibilidade das cotas só se inauguraria com a efetiva imissão na posse/entrega das chaves, alegando que isso apenas se deu em outubro de 2019, após litígio.

Nesse cenário, a pretensão recursal de que persiste obrigação da construtora em arcar com cotas condominiais não se sustenta porque o crédito condominial é do condomínio, não da construtora, bem como eventual discussão regressiva contra a construtora — a título de repasse de custos por atraso/defeitos, bem como despesas relativas ao imóvel — foi definitivamente composta no pacto homologado, com quitação amplíssima, o que obsta a rediscussão do mesmo espectro obrigacional em outra demanda.

Acrescento que o presente caso não se amolda aos paradigmas colacionados na apelação, já que, em linhas gerais, tratam da responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais antes da entrega das chaves.

Do mesmo modo, conforme demonstrado nos autos e já destacado na sentença, o apelante celebrou transação com a apelada em ação indenizatória autônoma, outorgando a mais ampla, geral e irrevogável quitação relativamente aos direitos e valores discutidos e a quaisquer outras obrigações e/ou direitos eventualmente existentes relacionados aos fatos objeto do litígio, qual seja o contrato de compra e venda das unidades indicadas, comprometendo-se, assim, a nada mais reclamar, judicial ou extrajudicialmente, sobre a matéria contratual.

Referido fato altera o enquadramento, pois, ao contrário das hipóteses paradigmáticas em que ainda há discussão aberta sobre a responsabilidade do encargo entre promitente comprador e construtora em razão de atraso na entrega da unidade, aqui a esfera de eventuais responsabilidades da construtora foi definitivamente composta e extinta pelo acordo firmado com plena quitação. Em consequência, não subsiste espaço para rediscutir a imputação das taxas condominiais à apelada nesta demanda.

Por isso, não há que se falar em obrigação da apelada de suportar as taxas em debate, pois a matéria foi resolvida na demanda indenizatória consubstanciada no acordo nos moldes acima referidos.

Desta forma, entendo correta a decisão do juízo singular, motivo pelo qual nego provimento ao recurso.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto no sentido de
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO
, mantendo inalterados os termos da sentença guerreada, nos termos da fundamentação.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 11/03/2026