Tribunal: TJPA
Processo: 0803781-31.2019.8.14.0045
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-01-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0803781-31.2019.814.0045 APELANTE: CLÁUDIO ARANTES MENDONÇA JÚNIOR APELADO: Espólio de João Rodrigues da Cunha, Josafá da Cunha do Nascimento e Gertrudes Rodrigues da Cunha. RELATOR: Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. MULTA COMPENSATÓRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E ALUGUÉIS. REVELIA. NULIDADE DA CITAÇÃO E INÉPCIA DA INICIAL AFASTADAS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Cláudio Arantes Mendonça Júnior contra sentença proferida em Ação de Rescisão Contratual cumulada com Indenização e Multa por Descumprimento, ajuizada pelo Espólio de João Rodrigues da Cunha, Josafá da Cunha do Nascimento e Gertrudes Rodrigues da Cunha. Os autores alegaram que o réu não adimpliu a segunda parcela de contrato de promessa de compra e venda de três imóveis rurais, mantendo-se na posse indevidamente. O Juízo de origem declarou a resolução do contrato por inadimplemento do réu, determinou a restituição dos imóveis aos autores, a devolução parcial dos valores pagos com retenções, e condenou o réu ao pagamento de multa contratual, danos materiais e aluguéis. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de nulidade na citação do réu; (ii) analisar a aptidão da petição inicial e a presença de interesse processual; (iii) definir se o inadimplemento contratual autoriza a resolução do contrato e a condenação ao pagamento de multa e indenizações. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A citação foi regularmente realizada, conforme certidão do oficial de justiça, que goza de fé pública, e o réu, inclusive, constituiu advogado nos autos, inexistindo prejuízo processual que justifique a nulidade arguida. 4. A petição inicial apresenta narrativa fática clara, fundamentação jurídica e pedidos definidos, preenchendo os requisitos legais. A interpelação prévia não era exigência contratual, e o inadimplemento justifica o ajuizamento da ação, revelando interesse processual. 5. O inadimplemento do comprador restou caracterizado pela ausência de pagamento da segunda parcela contratual mesmo após regularização dos imóveis, não havendo comprovação de depósito judicial ou tentativa válida de solver a obrigação diante de divergências entre os credores. 6. A resolução contratual por inadimplemento encontra amparo no art. 475 do Código Civil, sendo legítima a devolução dos imóveis aos autores, com restituição parcial dos valores pagos, autorizadas retenções por multa e indenizações. 7. A multa contratual de R$ 200.000,00, correspondente a 20% do valor do negócio, mostra-se proporcional, e a fixação de R$ 40.000,00 por danos materiais e R$ 60.000,00 por aluguéis indevidos está de acordo com o tempo de ocupação injustificada e a jurisprudência consolidada do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0803781-31.2019.8.14.0045

APELANTE: CLAUDIO ARANTES MENDONCA JUNIOR

APELADO: JOAO RODRIGUES DA CUNHA, RAIMUNDO MAGNO BATISTA DA CUNHA, GERTRUDES RODRIGUES DA CUNHA, JOSAFA DA CUNHA DO NASCIMENTO

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0803781-31.2019.814.0045

APELANTE: CLÁUDIO ARANTES MENDONÇA JÚNIOR

APELADO: Espólio de João Rodrigues da Cunha, Josafá da Cunha do Nascimento e Gertrudes Rodrigues da Cunha.

RELATOR: Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. MULTA COMPENSATÓRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E ALUGUÉIS. REVELIA. NULIDADE DA CITAÇÃO E INÉPCIA DA INICIAL AFASTADAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta por Cláudio Arantes Mendonça Júnior contra sentença proferida em Ação de Rescisão Contratual cumulada com Indenização e Multa por Descumprimento, ajuizada pelo Espólio de João Rodrigues da Cunha, Josafá da Cunha do Nascimento e Gertrudes Rodrigues da Cunha. Os autores alegaram que o réu não adimpliu a segunda parcela de contrato de promessa de compra e venda de três imóveis rurais, mantendo-se na posse indevidamente. O Juízo de origem declarou a resolução do contrato por inadimplemento do réu, determinou a restituição dos imóveis aos autores, a devolução parcial dos valores pagos com retenções, e condenou o réu ao pagamento de multa contratual, danos materiais e aluguéis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de nulidade na citação do réu; (ii) analisar a aptidão da petição inicial e a presença de interesse processual; (iii) definir se o inadimplemento contratual autoriza a resolução do contrato e a condenação ao pagamento de multa e indenizações.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A citação foi regularmente realizada, conforme certidão do oficial de justiça, que goza de fé pública, e o réu, inclusive, constituiu advogado nos autos, inexistindo prejuízo processual que justifique a nulidade arguida.

4.

A petição inicial apresenta narrativa fática clara, fundamentação jurídica e pedidos definidos, preenchendo os requisitos legais. A interpelação prévia não era exigência contratual, e o inadimplemento justifica o ajuizamento da ação, revelando interesse processual.

5.

O inadimplemento do comprador restou caracterizado pela ausência de pagamento da segunda parcela contratual mesmo após regularização dos imóveis, não havendo comprovação de depósito judicial ou tentativa válida de solver a obrigação diante de divergências entre os credores.

6.

A resolução contratual por inadimplemento encontra amparo no art. 475 do Código Civil, sendo legítima a devolução dos imóveis aos autores, com restituição parcial dos valores pagos, autorizadas retenções por multa e indenizações.

7.

A multa contratual de R$ 200.000,00, correspondente a 20% do valor do negócio, mostra-se proporcional, e a fixação de R$ 40.000,00 por danos materiais e R$ 60.000,00 por aluguéis indevidos está de acordo com o tempo de ocupação injustificada e a jurisprudência consolidada do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso desprovido.

ACÓRDÃO

A
cordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por Cláudio Arantes Mendonça Júnior contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Redenção/PA, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Indenização e Multa por Descumprimento (Proc. nº 0803781-31.2019.814. 0045), ajuizada pelo Espólio de João Rodrigues da Cunha, Josafá da Cunha do Nascimento e Gertrudes Rodrigues da Cunha.

O Juízo Singular, prolatou sentença com o seguinte comando final:

“DISPOSITIVO

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO
dos autores, extinguindo o processo com resolução do mérito (art. 487, inciso I do CPC), para:

a)
DECLARAR
a resolução do contrato por culpa do requerido, em razão de inadimplemento ocorrido no dia 18 de abril de 2019, restabelecendo as partes ao momento anterior à celebração do contrato, com restituição dos imóveis aos autores e a restituição de valores ao requerido (com as necessárias retenções);

b)
CONDENAR
o requerido ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais);

c)
CONDENAR
o requerido ao pagamento do valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), sendo R$ 40.000,00 a título de danos materiais e R$ 60.000,00 decorrentes de aluguéis pela utilização dos imóveis;

d)
AUTORIZAR
que os requerentes promovam a retenção de valores deferidos nesta sentença, devendo depositar a diferença, como condição à imissão na posse dos imóveis objeto do contrato de promessa de compra e venda, conforme parâmetros indicados na fundamentação, que integra esta decisão;

e)
INDEFERIR
a tutela de urgência, tendo em vista que esta sentença condicionou a imissão da posse à restituição dos valores devidos ao requerido.

f)
EXPEDIR OFÍCIO
ao Juízo da Vara Única de Rio Maria/PA, com cópia da presente decisão, tendo em vista que esta sentença repercute no objeto da ação nº 0800487-91.2021.8.14.0047.

No mais, defiro o pedido de habilitação dos herdeiros do falecido, contudo, tendo em vista a existência de inventariante no processo nº 0800487-91.2021.8.14.0047, eventual defesa dos interesses do
de cujus
deverá ser realizada por intermédio do inventariante judicial, na forma do art. 75, inciso VII do CPC.

Sobre os valores deferidos nesta sentença, deverá haver a incidência de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo IPCA-E, contados do inadimplemento da obrigação (18/04/2019), em conformidade com o art. 397 do CC.

Condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e ao pagamento de honorários de sucumbência no percentual de 10%, sobre o proveito econômico auferido pelos autores, na forma do art. 85, § 2º do CPC.

Indefiro o pedido de gratuidade requerido pelos autores.”

Irresignado, o réu interpôs a presente Apelação. Preliminarmente, arguiu nulidade da citação e de todos os atos processuais subsequentes, alegando não ter sido devidamente citado para apresentar contestação, o que teria cerceado seu direito de defesa. Sucessivamente, sustentou a inépcia da inicial, por ausência de prévia interpelação judicial ou extrajudicial quanto ao alegado inadimplemento, e a falta de interesse de agir dos autores.

No mérito, aduziu que não pode ser considerado inadimplente porque os vendedores não cumpriram integralmente suas obrigações, especialmente quanto à regularização dos imóveis condicionada à segunda parcela. Ressaltou, ainda, que pagou cerca de 60% do valor do contrato e que houve conflito entre os herdeiros do vendedor, que inclusive notificaram o Apelante para não efetuar o pagamento em contas diversas. Por tais razões, requereu a reforma integral da sentença, para que sejam julgados improcedentes os pedidos autorais.

Contrarrazões de ID. 21804370

Instada a se manifestar, a Douta Procuradoria deixou de emitir parecer.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta da sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém, data registrada no sistema.

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido e examinado.

2. PRELIMINARES

2.1. Nulidade da citação

O Apelante sustenta não ter sido regularmente citado, o que lhe teria causado cerceamento de defesa.

Sem razão.

A certidão do oficial de justiça dá fé pública e comprova a efetivação da citação no endereço fornecido nos autos pelos próprios autores. Ademais, o réu compareceu aos autos em momento posterior, constituindo advogado, o que afasta qualquer alegação de nulidade (art. 239, §1º, CPC). Não demonstrado prejuízo concreto, inaplicável o art. 282, §2º, CPC.

Rejeito a preliminar.

2.2. Inépcia da inicial e ausência de interesse de agir

Igualmente não prospera a alegação de inépcia. A inicial expôs de forma clara os fatos, fundamentos jurídicos e pedidos, permitindo ampla defesa. A falta de interpelação prévia não constitui condição da ação, tratando-se de exigência apenas quando prevista contratualmente, o que não se verifica no caso.

O interesse de agir decorre do inadimplemento da obrigação e da resistência do comprador, sendo inequívoco.

Rejeito as preliminares.

3. MÉRITO

3.1. Do inadimplemento contratual

Restou incontroverso que o Apelante firmou contrato de promessa de compra e venda, pagando entrada de R$ 600.000,00, mas deixou de adimplir a parcela final de R$ 425.000,00, após a regularização das escrituras concluída em abril de 2019.

Ainda que alegue conflito entre os herdeiros e notificações divergentes, não há nos autos prova de que tenha depositado o valor em juízo, medida cabível diante de eventual dúvida quanto ao credor (art. 335 do CC). Optando por reter a integralidade da parcela, assumiu os riscos do inadimplemento.

A mora do Apelante restou caracterizada em 18/04/2019, conforme reconhecido na sentença.

3.2. Da resolução contratual e efeitos

O art. 475 do Código Civil autoriza a parte lesada a pleitear a resolução do contrato, com indenização por perdas e danos.

Correta, portanto, a decisão que rescindiu o negócio, determinando a restituição dos imóveis aos vendedores e a devolução parcial dos valores pagos ao comprador, com retenções a título de multa e indenização.

3.3. Da multa contratual e indenizações

A cláusula contratual previa multa de 20% sobre o valor do negócio em caso de inadimplemento, fixada pelo juízo em R$ 200.000,00. A quantia, embora expressiva, revela-se proporcional diante do valor global do contrato (R$ 1.025.000,00) e da gravidade da mora, além de compatível com o entendimento do STJ, que admite retenção de valores entre 10% e 25% nos casos de rescisão por culpa do comprador, sendo pacífica jurisprudência pátria
[1]
a respeito da questão.

Também correta a fixação de R$ 40.000,00 a título de danos materiais e R$ 60.000,00 por aluguéis, pelo período em que o Apelante permaneceu usufruindo dos imóveis sem contraprestação, em consonância com a jurisprudência que reconhece o dever de indenizar pelo tempo de ocupação indevida.

4. CONCLUSÃO

Diante do exposto,
CONHEÇO
da apelação, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida.

É o voto.

Belém, data registrada no sistema.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual. Autores que alegam atraso na entrega das obras. Sentença de parcial procedência, com a declaração da rescisão contratual, mas reconhecendo o inadimplemento dos autores/compradores, e determinando a devolução de 80% dos valores pagos e condenação da ré a pagar multa contratual. Inconformismo de ambas as partes. Inadimplemento dos autores que ocorreu antes do vencimento do prazo previsto para a finalização das obras. Culpa exclusiva da ré pelo insucesso do negócio não verificada. Impossibilidade de devolução de todos os valores pagos. Insurgência da requerida quanto ao percentual de retenção fixado. Cláusula do contrato que prevê retenção dos valores adimplidos em percentual abusivo.
Percentual de retenção fixado em 20% sobre os valores pagos, quantia que se mostra suficiente para fazer frente às despesas administrativas da ré
. Entendimento firmado por esta C. Câmara. Juros de mora. Precedente do STJ, REsp nº 1.740.911/DF em recursos repetitivos (Tema 1002). Juros de mora devidos, somente, após o trânsito em julgado. Multa contratual que não pode ser aplicada, pois não foi estipulada para incidir em caso de rescisão contratual. Ônus sucumbenciais readequados. Sentença reformada. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. ( Apelação Cível 1011010-03.2019.8.26.0020; Relatora: Ana Maria Baldy; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 11/01/2022; Data de Registro: 11/01/2022); (destaquei)

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C . RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.786/2018. CULPA DO ADQUIRENTE . MULTA CONTRATUAL, CONTUDO, QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES . TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO . 1. Se o compromisso de compra e venda foi firmado após a sua entrada em vigor, a Lei 13.786/2018 deve ser aplicada à rescisão que se deu por culpa do comprador. 2 . É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do Art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato.
Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato . 3. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C . STJ e desta C. 6ª Câmara.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10705653120218260100 São Paulo, Relator.: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 12/03/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2022) (destaquei)

Belém, 29/01/2026