Tribunal: TJPA
Processo: 0806249-46.2020.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-14

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E ACESSÕES. JULGAMENTO EXTRA PETITA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que, ao rescindir contrato de promessa de compra e venda de lote por inadimplemento da adquirente, determinou a reintegração de posse do imóvel em favor da vendedora, autorizou a retenção de até 20% dos valores pagos, fixou taxa de fruição e condenou a apelante à indenização por benfeitorias e acessões, com incidência de juros de mora desde a citação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se é possível a condenação de ofício ao pagamento de indenização por benfeitorias e acessões sem pedido expresso da parte ré; (ii) estabelecer se o percentual de retenção das parcelas pagas observa os limites legais e jurisprudenciais; e (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora na restituição dos valores pagos em contrato celebrado antes da Lei nº 13.786/2018. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A indenização por benfeitorias e acessões exige pedido expresso da parte interessada, sendo vedada sua concessão de ofício, sob pena de julgamento extra petita, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça. 4. A exclusão da indenização por benfeitorias e acessões não impede o ajuizamento de ação própria, pois o prazo prescricional da pretensão indenizatória tem início com o trânsito em julgado da decisão que rescinde o contrato. 5. A retenção de 20% dos valores pagos mostra-se compatível com a legislação aplicável ao parcelamento do solo urbano e com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite a retenção entre 10% e 25% nas hipóteses de resolução contratual por culpa do comprador. 6. Em contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, nos termos do Tema Repetitivo nº 1002 do Superior Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A condenação ao pagamento de indenização por benfeitorias e acessões depende de pedido expresso da parte interessada, sendo vedada sua concessão de ofício. 2. Na resolução do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, é legítima a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, observados os limites legais. 3. Nos contratos imobiliários celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre as quantias a serem restituídas incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 3. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.219 e 1.220; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A; CPC, art. 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.836.846/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 22.09.2020; STJ, AgRg no AREsp nº 726.491/MS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 09.11.2016; STJ, AgRg no AREsp nº 807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 19.04.2016; STJ, AgInt no REsp nº 1.361.921/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 23.06.2016; STJ, Tema Repetitivo nº 1002.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0806249-46.2020.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: JANE DA SILVA SANTOS

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E ACESSÕES. JULGAMENTO EXTRA PETITA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que, ao rescindir contrato de promessa de compra e venda de lote por inadimplemento da adquirente, determinou a reintegração de posse do imóvel em favor da vendedora, autorizou a retenção de até 20% dos valores pagos, fixou taxa de fruição e condenou a apelante à indenização por benfeitorias e acessões, com incidência de juros de mora desde a citação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se é possível a condenação de ofício ao pagamento de indenização por benfeitorias e acessões sem pedido expresso da parte ré; (ii) estabelecer se o percentual de retenção das parcelas pagas observa os limites legais e jurisprudenciais; e (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora na restituição dos valores pagos em contrato celebrado antes da Lei nº 13.786/2018.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A indenização por benfeitorias e acessões exige pedido expresso da parte interessada, sendo vedada sua concessão de ofício, sob pena de julgamento extra petita, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.

4.

A exclusão da indenização por benfeitorias e acessões não impede o ajuizamento de ação própria, pois o prazo prescricional da pretensão indenizatória tem início com o trânsito em julgado da decisão que rescinde o contrato.

5.

A retenção de 20% dos valores pagos mostra-se compatível com a legislação aplicável ao parcelamento do solo urbano e com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite a retenção entre 10% e 25% nas hipóteses de resolução contratual por culpa do comprador.

6.

Em contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, nos termos do Tema Repetitivo nº 1002 do Superior Tribunal de Justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

A condenação ao pagamento de indenização por benfeitorias e acessões depende de pedido expresso da parte interessada, sendo vedada sua concessão de ofício.

2.

Na resolução do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, é legítima a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, observados os limites legais.

3.

Nos contratos imobiliários celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre as quantias a serem restituídas incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

3.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.219 e 1.220; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A; CPC, art. 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.836.846/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 22.09.2020; STJ, AgRg no AREsp nº 726.491/MS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 09.11.2016; STJ, AgRg no AREsp nº 807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 19.04.2016; STJ, AgInt no REsp nº 1.361.921/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 23.06.2016; STJ, Tema Repetitivo nº 1002.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº: 0806249-46.2020.8.14.0040

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO

COMARCA: 3ª VARA CÍVEL DE PARAUAPEBAS / PA

APELANTE:
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - OAB/PA nº 10.652-A

APELADA:

JANE DA SILVA SANTOS

ADVOGADO:

DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO PARÁ

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Ação:

ação de reintegração de posse com pedido liminar com indenização por perdas e danos
, proposta por
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, objetivando a devolução do bem dado a financiamento por

JANE DA SILVA SANTOS
, bem como a condenação em fruição e retenção pelo inadimplemento da compradora.

Sentença:
rescindindo o contrato, determinou a reintegração de posse em favor da Apelante, com a necessidade de retenção do importe até então pago no limite de 20% (vinte porcento), sem perder de vista a taxa de fruição, mensal, a ser restituído calculados sobre o valor do contrato e a indenização por benfeitorias e acessões. Juros de mora e atualização recalibrados conforme sentença de embargos de declaração ao ID. 25667495. Juros desde a citação.

Recurso:
de apelação por

B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,
cingindo seu levante na
a)
nulidade da condenação em indenização por acessões, pois
extra-petita
e
b)
que a forma de retenção seja aquela contratual e
c)
que os juros sejam computados apenas a partir do trânsito em julgado.

Contraminuta apresentada ao ID. 25667505.

Ao ID. 28103530, recebi o recurso em duplo efeito.

Conclusos ao gabinete em:
22 de agosto de 2025.

É o relatório.
Sem redação final.

Inclua-se o feito na próxima pauta de julgamento do Plenário Virtual.

Belém do Pará, data conforme registro do sistema PJe.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

VOTO

PROCESSO Nº: 0806249-46.2020.8.14.0040

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO

COMARCA: 3ª VARA CÍVEL DE PARAUAPEBAS / PA

APELANTE:
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - OAB/PA nº 10.652-A

APELADA:

JANE DA SILVA SANTOS

ADVOGADO:

DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO PARÁ

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Juízo de admissibilidade,
positivo
, diante do cumprimento dos pressupostos recursais
.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar o acerto (ou não) se sentença que rescindindo o contrato de loteamento, reintegrou a posse do imóvel, determina a restituição de parcelas pagas, descontadas multas contratuais e taxa de fruição, bem como determina a indenização de acessões com juros desde a citação.

Pois bem.

1.

Quanto às indenizações por benfeitorias úteis e necessárias e acessões.

A despeito da compreensão de que as benfeitorias têm cunho complementar e as acessões são coisas novas, como as plantações e as construções (Gomes, Orlando. Direitos reais. 20. ed. Atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 81), o contrato em comento permite que a parte adquirente já promova os acréscimos no bem ainda que de forma precária, o que, por sua vez, lhe faria o direito de ser indenizada por ambos.

Neste sentido, cito os julgados em exemplo: TJ-DF 07109168120178070003 DF 0710916-81.2017.8.07.0003, Relator: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 12/08/2020, 6a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 17/08/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada; TJ-SP - APL: 00027358920148260430 SP 0002735-89.2014.8.26.0430, Relator: Sérgio Shimura, Data de Julgamento: 01/02/2017, 23a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2017 e TJ-MS - Apelação Cível: 0817530-73.2020.8.12.0001 Campo Grande, Relator: Des. Vilson Bertelli, Data de Julgamento: 02/05/2024, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 06/05/2024.

Contudo, muito embora a posição desta Relatora de que a indenização por benfeitoria poderia ser concedida de ofício, uma vez que ambas as partes estão vinculadas ao mesmo contrato que dispõe pela existência da recomposição destes melhoramentos

(
TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0800020-07.2019.8.14.0040 – Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 04/02/2025
), tenho por rever meu posicionamento e adequá-lo a compreensão do Superior Tribunal de Justiça com as considerações que passarei a expor, para que nem as benfeitorias e nem as acessões sejam concedidas de ofício então.

Nesse sentido, o Colendo Superior Tribunal de Justiça decidiu sobre a impossibilidade de concessão de ofício da retenção por benfeitorias, independentemente de sua natureza:

“(...) 4. Nas ações possessórias e considerando a natureza dúplice dessas, não é possível afastar a ocorrência de julgamento extra petita (fora do pedido) da indenização por benfeitorias, em benefício do réu revel, ante a não apresentação de contestação ou da ausência de formulação de pedido indenizatório em momento posterior. 5. O deferimento do pleito de indenização por benfeitorias pressupõe a necessidade de comprovação da existência delas e da discriminação de forma correta. A fase de liquidação de sentença não é momento processual adequado para o reconhecimento da existência de benfeitorias a serem indenizadas, tendo o objetivo - apenas - de especificar o quantum debeatur (apuração do valor da indenização). 6. Recurso especial conhecido e parcialmente provido."

(STJ - REsp: 1836846 PR 2019/0267690-5, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/09/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2020)

De fato, muito embora o Código Civil em seus artigos 1.219 e 1.220 disponham sobre o direito à indenização das benfeitorias e até mesmo o exercício do direito de retenção a depender do melhoramento e da qualidade da posse, não se pode descurar que no âmbito processual, a atividade do julgador está adstrita ao reclamo da parte e daqueles pedidos corolários ao reclamo principal (pedidos implícitos).

É certo que a compreensão do STJ é no sentido de se flexibilizar a preclusão, mas não o pedido expresso da parte. REsp 97.236/SP (2ª Turma, DJ 20/11/2000, p. 284), AgRg no Ag 274.923/SP (3ª Turma, DJ 04/02/2002, p. 348) e REsp 764.529/RS (3ª Turma, DJe 09/11/2010).

A compreensão anteriormente adotada, no sentido de que ambas as partes estão obrigadas ao contrato avençado e que nele há a disposição expressa de indenizações pelas benfeitorias realizadas pelo promitente comprador ainda que de forma precária não está de toda prejudicada, uma vez que,
“
não está a afastar a recorrida de pleitear indenização por eventual realizações de benfeitorias, pois o prazo prescricional da referida pretensão indenizatória apenas tem início com o trânsito em julgado da ação de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel”
(AgRg no AREsp 726.491/MS, 3ª Turma, DJe 09/11/2016).

Embora tenha contestado o feito, a Requerida não realizou o pedido de indenização por benfeitorias e acessões, nem o fez em outro momento processual antes da sentença. De rigor, assim, que se
retire, neste feito, a condenação da indenização por
benfeitorias e acessões.

2.

Dos importes a serem retidos.

Vejo, que há estreita guarda entre a sentença e a disposição contratual comportada pela legislação pertinente (Lei nº: 6.766/79 – Parcelamento de solo urbano), onde a retenção –
por multa compensatória
– é até o limite de 10% (dez por cento):

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Alie-se ainda que a pena convencional pode ser estabelecida, conforme pode ser inferido do teor da lei, não pode exceder ao montante de 25% da
quantia paga
, conforme passou a ser a redação do artigo 67-A da Lei 4.591/64.

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

(...)

Nesse sentido é a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça, conforme pode ser inferido das seguintes ementas:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1 . A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. (...). 4. Agravo interno não provido ( AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a. Turma, Data do Julgamento: 19/04/2016);

E ainda:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 4. Agravo interno a que se nega provimento' ( AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a. Turma, Data do Julgamento: 23/06/2016);

Logo
a retenção no importe de 20% (vinte porcento) sendo 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago a título de multa e o residual
-10% (dez porcento) -
a título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativa, financeiras, publicitária e lançamento,

encontra-se compatível com a dicção jurisprudencial.

3.

Do marco dos juros.

Do que se colhe do ID. 25667377 o contrato originário foi avençado em 14 de junho de 2012, ou seja, antes da Lei n. 13.786/2018, razão pela qual incide o Tema repetitivo 1002 do Superior Tribunal de Justiça, cuja tese foi fixada nos seguintes termos:

“(...) Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. (...)”

Desta forma, mantida a compreensão de que a rescisão se deu por volitiva do comprador (
ante a inadimplência
), os valores a serem devolvidos
– já decotadas as retenções –
devem ser atualizados com juros a partir do trânsito e até o efetivo pagamento.

Ante o exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
apenas para anular
a condenação da indenização por benfeitorias e acessões diante da violação à adstrição e recalibrar o termo inicial do juros que deve ser a partir do trânsito em julgado, mantendo-se os demais termos da sentença recorrida.

1.

Fiquem as partes cientificadas de que a insistência injustificada no prosseguimento do feito, caracterizada pela oposição de embargos de declaração manifestamente inadmissíveis ou protelatórios, ensejará a imposição da multa prevista no § 2º do art. 1.026, do Código de Processo Civil.

2.

Demais argumentações refratadas eis que incompatíveis com a linha de raciocínio ora adotada.

3.

Considera-se pré-questionada a matéria ventilada nos recursos, sendo desnecessária a indicação expressa dos dispositivos legais, conforme entendimento consolidado do E. Superior Tribunal de Justiça (AgRg no REsp. nº 1470626/PE, Rel. Min. Humberto Martins, 2ª T., j. 01/03/2016, STJ).

É como voto.

Belém do Pará, data conforme registro do sistema PJe.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

Belém, 09/04/2026