Tribunal: TJPA
Processo: 0864170-48.2023.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10494 - Hipoteca
Data de julgamento: 2026-05-19

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. HIPOTECA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. ALEGADA OMISSÃO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração interpostos por Umberto René Pacheco Frota e Medcom Medicina Contemporânea Ltda. contra acórdão que deu provimento à apelação do Banco do Brasil S.A. para reconhecer a validade de hipoteca incidente sobre imóvel comercial e julgar improcedente o pedido de cancelamento do gravame, afastando a aplicação da Súmula 308 do STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão embargado padece de omissão quanto ao alcance da Súmula nº 308 do STJ, especialmente em relação a imóveis comerciais e à boa-fé do adquirente; (ii) estabelecer se houve omissão quanto à incidência do Código de Defesa do Consumidor e seus reflexos na responsabilidade do agente financeiro. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração destinam-se exclusivamente a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, sendo incabível sua utilização para rediscussão do mérito da decisão. 4. O acórdão embargado enfrenta de forma clara e fundamentada a controvérsia ao afirmar a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ a imóveis comerciais, em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ. 5. A decisão embargada reconhece que a hipoteca regularmente constituída sobre imóvel comercial é válida e eficaz, prevalecendo sobre promessas de compra e venda não registradas, nos termos da legislação civil. 6. O julgador não está obrigado a enfrentar todos os argumentos das partes, mas apenas aqueles suficientes para fundamentar a conclusão adotada, inexistindo omissão quanto à análise do regime consumerista. 7. As alegações dos embargantes revelam inconformismo com o resultado do julgamento, configurando tentativa de reexame da matéria, o que é vedado na via dos aclaratórios. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, sendo cabíveis apenas para sanar vícios previstos no art. 1.022 do CPC. 2. A Súmula 308 do STJ não se aplica a imóveis comerciais, mantendo-se válida a hipoteca regularmente constituída. 3. Não há omissão quando o acórdão adota fundamento suficiente para a ução da controvérsia, ainda que não enfrente todos os argumentos das partes. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.025, 1.026, §2º, 489, §1º, e 941, §3º; CC, arts. 1.245, §1º, e 1.419; CDC, arts. 2º, 3º, 14 e 25, §1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.824.718/MA, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, j. 14.03.2022; STJ, AgInt no AREsp 2.178.177/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12.12.2022; STJ, REsp 2.141.417/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 22.04.2025; STJ, REsp 2.225.692/SC, Rel. Min. Humberto Martins, j. 11.11.2025. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado, à unanimidade, conhecer e rejeitar os embargos de declaração, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Sala das Sessões do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, aos __ dias do mês de ______ de 2026. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador Ricardo Ferreira Nunes. Belém, ___ de maio de 2026.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0864170-48.2023.8.14.0301

APELANTE: BANCO DO BRASIL SA, BANCO DO BRASIL SA

APELADO: UMBERTO RENE PACHECO FROTA, MEDCOM MEDICINA CONTEMPORANEA LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. HIPOTECA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. ALEGADA OMISSÃO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Embargos de declaração interpostos por Umberto René Pacheco Frota e Medcom Medicina Contemporânea Ltda. contra acórdão que deu provimento à apelação do Banco do Brasil S.A. para reconhecer a validade de hipoteca incidente sobre imóvel comercial e julgar improcedente o pedido de cancelamento do gravame, afastando a aplicação da Súmula 308 do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão embargado padece de omissão quanto ao alcance da Súmula nº 308 do STJ, especialmente em relação a imóveis comerciais e à boa-fé do adquirente; (ii) estabelecer se houve omissão quanto à incidência do Código de Defesa do Consumidor e seus reflexos na responsabilidade do agente financeiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Os embargos de declaração destinam-se exclusivamente a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, sendo incabível sua utilização para rediscussão do mérito da decisão.

4.

O acórdão embargado enfrenta de forma clara e fundamentada a controvérsia ao afirmar a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ a imóveis comerciais, em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ.

5.

A decisão embargada reconhece que a hipoteca regularmente constituída sobre imóvel comercial é válida e eficaz, prevalecendo sobre promessas de compra e venda não registradas, nos termos da legislação civil.

6.

O julgador não está obrigado a enfrentar todos os argumentos das partes, mas apenas aqueles suficientes para fundamentar a conclusão adotada, inexistindo omissão quanto à análise do regime consumerista.

7.

As alegações dos embargantes revelam inconformismo com o resultado do julgamento, configurando tentativa de reexame da matéria, o que é vedado na via dos aclaratórios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, sendo cabíveis apenas para sanar vícios previstos no art. 1.022 do CPC.

2.

A Súmula 308 do STJ não se aplica a imóveis comerciais, mantendo-se válida a hipoteca regularmente constituída.

3.

Não há omissão quando o acórdão adota fundamento suficiente para a

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o da controv
é
rsia, ainda que n
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o enfrente todos os argumentos das partes.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.022, 1.025, 1.026, §2º, 489, §1º, e 941, §3º; CC, arts. 1.245, §1º, e 1.419; CDC, arts. 2º, 3º, 14 e 25, §1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EDcl nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.824.718/MA, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, j. 14.03.2022; STJ, AgInt no AREsp 2.178.177/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12.12.2022; STJ, REsp 2.141.417/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 22.04.2025; STJ, REsp 2.225.692/SC, Rel. Min. Humberto Martins, j. 11.11.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado, à unanimidade, conhecer e rejeitar os embargos de declaração, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Sala das Sessões do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, aos __ dias do mês de ______ de 2026.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador
Ricardo Ferreira Nunes.

Belém, ___ de maio de 2026.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº: 0864170-48.2023.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (7ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

EMBARGANTE: UMBERTO RENÉ PACHECO FROTA E MEDCOM MEDICINA CONTEMPORÂNEA LTDA.
(Adv: LUANA DE SOUSA QUEIROZ, VICTOR AUGUSTO RODRIGUES DE MELO, LEONARDO NASCIMENTO RODRIGUES, SÁVIO BARRETO LACERDA LIMA, ULLY ARAUJO PINHEIRO)

EMBARGADO: BANCO DO BRASIL S.A.
(Adv: MARCELO NEUMANN MOREIRAS PESSOA)

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Trata-se de
embargos de declaração
interpostos por
UMBERTO RENÉ PACHECO FROTA E MEDCOM MEDICINA CONTEMPORÂNEA LTDA.
, em face do acórdão (PJe ID nº 33925620)
de minha relatoria,
julgado na 3ª sessão ordinária da 2ª Turma de Direito Privado – de 10/02/2025,
que conheceu e deu provimento ao Apelo interposto por
BANCO DO BRASIL S.A.
,
assim ementado:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. HIPOTECA. IMÓVEL COMERCIAL. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE PROTEÇÃO AUTOMÁTICA AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Banco do Brasil S.A. contra sentença que, em Ação de Obrigação de Fazer c/c Tutela Antecipada proposta por Umberto René Pacheco Frota e Medcom Medicina Contemporânea Ltda., determinou o cancelamento de hipotecas incidentes sobre unidades comerciais do empreendimento “Síntese Plaza” e condenou o banco ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 15% do valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o banco apelante possui legitimidade passiva em ação que visa o cancelamento de hipoteca; (ii) estabelecer se a Súmula nº 308 do STJ se aplica às unidades comerciais objeto da demanda, autorizando a desconstituição da hipoteca em favor dos adquirentes de boa-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O agente financeiro hipotecário é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que é beneficiário direto do gravame cuja desconstituição se pretende.

4. A Súmula nº 308 do STJ excepciona a regra da eficácia erga omnes da hipoteca, protegendo o adquirente de imóvel residencial de boa-fé, desde que tenha quitado o preço, sendo inaplicável, contudo, a imóveis com destinação comercial.

5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao reconhecer que a proteção da Súmula nº 308/STJ se restringe a imóveis residenciais, não se estendendo a unidades comerciais, ainda que haja alegação de boa-fé do adquirente.

6. A hipoteca registrada antes da comercialização das unidades comerciais possui validade e eficácia, sendo incabível o seu cancelamento sem fundamento legal específico.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. O banco credor hipotecário possui legitimidade passiva em ação que visa a desconstituição da garantia real registrada em seu favor.

2. A Súmula nº 308 do STJ não se aplica a imóveis comerciais, sendo incabível o cancelamento da hipoteca nesses casos, ainda que haja alegação de boa-fé por parte do adquirente.

3. A hipoteca regularmente registrada sobre imóvel comercial é válida e eficaz, prevalecendo sobre promessas de compra e venda não registradas.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.245, §1º, e 1.419; CF/1988, art. 105, III, “a” e “c”.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.178.177/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 12.12.2022, DJe 14.12.2022; STJ, REsp 2.225.692/SC, Rel. Min. Humberto Martins, DJe 13.11.2025; STJ, REsp 2.141.417/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 22.4.2025, DJe 27.5.2025; STJ, AgInt no AREsp 1.982.469/RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 15.8.2022, DJe 17.8.2022”.

Em suas razões recursais, sustentam os embargantes, em resumo: a existência de omissão quanto ao alcance da Súmula nº 308 do STJ, ao argumento de que a proteção conferida pelo verbete não estaria limitada à natureza residencial do imóvel, mas à condição de terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente sua obrigação. Alegam, ainda, que o acórdão não teria enfrentado o enquadramento da relação jurídica sob a ótica consumerista, especialmente à luz dos arts. 2º, 3º, 14 e 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor, bem como os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. Ao final, requerem o acolhimento dos aclaratórios para sanar os vícios apontados, inclusive para fins de prequestionamento.

Por sua vez, o
BANCO DO BRASIL S.A
.
, em contrarrazões, pugna pela rejeição dos embargos de declaração, sustentando a inexistência de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado. Aduz que a parte embargante pretende, em verdade, rediscutir o mérito da controvérsia e obter a reforma do julgado por via processual inadequada, razão pela qual defende o desprovimento do recurso.

É o relatório
. Sem redação final.

Peço pauta para julgamento na próxima sessão virtual desimpedida
.

Belém, data registrada no sistema.

Desa.
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

VOTO

Presente os requisitos de admissibilidade dos Embargos, conheço.

Antes de qualquer exame, entendo oportuno lembrar que os embargos de declaração não se prestam à revisão do julgado, pois consubstanciam um instrumento processual que
tem por objetivo o esclarecimento de obscuridade, omissão, contradição ou erro material, termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, não sendo possível seu manejo
para provocar o reexame de questão já debatida a fim de que a prestação jurisdicional seja alterada para atender a expectativa do ora embargante.

Nesse sentido, colaciono, por todos, o seguinte julgado do c. STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NO JULGADO. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA JÁ DECIDIDA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Os embargos de declaração não servem para que se adeque a decisão ao entendimento da parte embargante, nem para o acolhimento de pretensões que refletem mero inconformismo, e, menos ainda, para rediscussão de matéria já resolvida. Precedentes. 2. Embargos de declaração rejeitados”.
(STJ - EDcl nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp: 1824718 MA 2021/0016610-1, Relator: Ministro Mauro Campbell Marques, Data de Julgamento: 14/03/2022, T2 - Segunda Turma, Data de Publicação: DJe 17/03/2022).

Na hipótese dos autos, o embargante, com evidente propósito de atribuir efeitos modificativos ao julgado, opôs os Aclaratórios limitando-se a afirmar que há omissão no julgado, pertinente à restrição do alcance da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça às unidades de natureza comercial, bem como à incidência do regime jurídico consumerista reconhecido na sentença de primeiro grau, especialmente quanto à aplicação dos arts. 2º, 3º, 14 e 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor, e seus reflexos na responsabilidade solidária do agente financeiro.

Dito isso, esclareço que, não há, em concreto, qualquer omissão, contradição, obscuridade ou erro material no julgado, que dificulte ou impeça a perfeita compreensão das conclusões do
decisum
.

Isto porque, d
a análise dos autos, verifica-se que o acórdão embargado enfrentou de forma clara e fundamentada a controvérsia posta, especialmente quanto à inaplicabilidade da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça às hipóteses que envolvem imóveis de natureza comercial, adotando entendimento alinhado à jurisprudência consolidada daquela Corte Superior, segundo a qual a proteção sumular se restringe às relações típicas envolvendo imóveis residenciais, não se estendendo automaticamente às unidades comerciais.

Nesse sentido, restou expressamente consignado no julgado que a hipoteca regularmente constituída sobre imóvel comercial mantém sua validade e eficácia, prevalecendo sobre promessas de compra e venda não registradas, nos termos dos arts. 1.245, §1º, e 1.419 do Código Civil, com amparo em precedentes recentes do Superior Tribunal de Justiça.

Quanto à alegação de omissão no tocante à incidência do Código de Defesa do Consumidor, igualmente não assiste razão aos embargantes. Isso porque o acórdão adotou fundamento jurídico suficiente e autônomo para a solução da controvérsia, qual seja, a inaplicabilidade da Súmula nº 308/STJ à hipótese de imóvel comercial, sendo desnecessário o enfrentamento exauriente de todos os argumentos deduzidos pelas partes, conforme orientação do art. 489, §1º, do CPC, que exige o exame das teses capazes de infirmar a conclusão adotada, o que efetivamente ocorreu.

Ademais, verifica-se que as alegações deduzidas nos presentes embargos revelam, em verdade, inconformismo da parte embargante com o resultado do julgamento, buscando rediscutir matéria já devidamente apreciada, providência incabível na estreita via dos aclaratórios.

Reforçando o exposto e evitando desnecessária repetição, reproduzo fragmento do v. acórdão:

“No que pertine ao mérito, o ordenamento jurídico consagra a hipoteca como
direito real de garantia
, dotado de eficácia erga omnes e do atributo da sequela, nos termos da legislação civil e registral.

A Súmula nº 308 do STJ, por sua vez, excepciona essa regra ao estabelecer que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes de unidades imobiliárias, quando constituída anteriormente ou posteriormente à promessa de compra e venda, protegendo o adquirente de boa-fé que quitou o preço.

Todavia, no caso concreto, verifica-se que a controvérsia envolve
unidades com destinação comercial
, circunstância que afasta a aplicação automática do referido enunciado sumular. Com efeito, a própria jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem assentado que
a Súmula nº 308/STJ não se aplica a imóveis comerciais
, conforme se extrai, por exemplo, do julgamento do
AgInt no AREsp 2.178.177/RJ
, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 12/12/2022, DJe 14/12/2022, no qual se firmou entendimento no sentido de que a proteção sumular é direcionada, primordialmente, ao adquirente de imóvel residencial, no contexto típico das relações de consumo.

No mesmo sentido, colaciono recente julgado da e. corte cidadã:

“RECURSO ESPECIAL Nº 2225692 - SC (2023/0405694-1)

DECISÃO

Cuida-se de recurso especial interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO nos autos da ação movida por SPR INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. O acórdão deu provimento à apelação cível interposta pelo recorrido SPR INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., desconstituindo as hipotecas sobre os imóveis adquiridos pelo recorrido, nos termos da seguinte ementa (fls. 804):

ADMINISTRATIVO. CONTRATOS BANCÁRIOS. HIPOTECA. ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. BOA- FÉ. PESSOA JURÍDICA. APLICABILIDADE. HONORÁRIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. 1. Nos termos da Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à contrato por meio do qual o imóvel foi adquirido por terceiro, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 2. A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela instituição financeira em favor da qual o imóvel fora dado em garantia, qual seja, o direito de sequela, emanado da hipoteca. 3. O fato de o adquirente tratar-se de pessoa jurídica não tem o condão de alterar o entendimento da Turma. 4. Em aplicação do Princípio da Causalidade, aquele que deu causa à instauração do processo ou ao incidente processual deve arcar com os encargos dele decorrentes.

Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 852-858).

No recurso especial (fls. 867-894), alega a parte recorrente que o acórdão recorrido contrariou as disposições contidas no art. 1.419 do Código Civil e na Súmula n. 308/STJ, sustentando, em síntese: i) estar demonstrado que a hipótese dos autos envolve imóveis residenciais por investidores para fins comerciais, devendo ser afastado o caráter residencial; ii) o direito de sequela da CAIXA, como titular de crédito garantido por hipoteca, devendo sobrepor-se à boa-fé do adquirente; iii) a exceção da Súmula 308 do STJ foi aplicada pelo tribunal de origem a partir de uma premissa equivocada; e iv) que deve ser mantida hígida a hipoteca em seu favor.

Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais.

Requer o provimento do recurso para o fim de julgar improcedente a pretensão autoral.

Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 934-939).

Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 965-968), o que ensejou a interposição de agravo (fls. 997-1.012).

Apresentada contraminuta do agravo (fls. 1040-1045).

Em decisão de fls. 1.057-1.059, converteu-se o agravo em recurso especial, para melhor exame da controvérsia.

É, no essencial, o relatório.

A irresignação recursal prospera, razão pela qual passo ao julgamento monocrático, na forma do art. 932, incisos V do CPC e da Súmula n. 568/STJ: "O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema".

Conforme relatado, a recorrente sustenta, em suma, a prevalência do direito de sequela da hipoteca e a inaplicabilidade da Súmula n. 308/STJ a imóveis comerciais, visto que tal súmula restringe-se a imóveis residenciais. Suscita, assim, transgressão ao art. 1.419 do Código Civil.

Por seu turno, o tribunal de origem entendeu que a Súmula n. 308/STJ aplica-se de forma ampla (inclusive a imóveis comerciais, caso dos autos), não se limitando aos imóveis residenciais.

A Súmula n. 308/STJ preconiza: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."

Como se observa, a questão central para o deslinde da presente controvérsia gira em torno de saber se a Súmula n. 308/STJ aplica-se aos imóveis comerciais, ou se se restringe aos imóveis residenciais.

A jurisprudência deste Tribunal Superior firmou entendimento no sentido de que a Súmula 308/STJ aplica-se unicamente às hipotecas incidentes sobre imóveis residenciais. Dessa forma, afasta-se sua aplicação nos casos em que a garantia recai sobre imóvel comercial, como ocorre na hipótese dos autos.

E, ainda que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal circunstância não é suficiente para afastar a validade da hipoteca constituída como garantia de financiamento imobiliário de natureza comercial, como no caso em análise.

Ou seja: o contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real.

Nesse diapasão, colhem-se os seguintes arestos:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA N. 308/STJ. REGISTRO. CARTÓRIO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. INOPONIBILIDADE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. GARANTIA REAL. HIPOTECA. EFICÁCIA. MULTA. EMBARGOS PROTELATÓRIOS. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A Súmula n. 308 do STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes.

2. Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes disso, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes.

3. O contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real.

4. A oposição de embargos de declaração com nítido propósito de prequestionamento não possui caráter protelatório.

5. Recurso especial a que se dá parcial provimento, apenas para afastar a aplicação da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC/2015.

Liminar revogada.

(REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025.)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA. SALA COMERCIAL. PENHORA. SÚMULA Nº 308/STJ. INAPLICABILIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. DISSÍDIO PREJUDICADO. DECISÃO MANTIDA.

1. Embargos de terceiro.

2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipóteses que envolvam imóveis residenciais, sendo, portanto, inaplicável quando a hipoteca recaia sobre imóvel comercial.

3. O reexame de fatos e provas é inadmissível em recurso especial.

4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.

5. A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.

6. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 2.178.177/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PRECEDENTES.

1. Consoante reiterado entendimento desta Corte Superior, "a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial". Assim, "é válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial" (AgInt no REsp 1.702.163/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/10/2019, DJe 6/11/2019). Precedentes.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 1.982.469/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA SOBRE UNIDADE OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. NÃO APLICAÇÃO DO DISPOSTO NA SÚMULA N. 308/STJ. 2. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. DECISÃO ULTRA PETITA NÃO CONFIGURADA. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A jurisprudência desta Casa orienta que o entendimento cristalizado na Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipotecas que recaiam sobre imóveis residenciais, afastando-se, por conseguinte, a incidência do respectivo verbete sumular quando a citada garantia recair sobre imóvel comercial, como no caso dos autos.

1.1. De fato, "mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos. Precedentes" (AgInt no AgInt no REsp 1.682.434/PR, Rel. Ministro Lázaro Guimarães, Desembargador Convocado do TRF 5ª Região, Quarta Turma, julgado em 28/11/2017, DJe 4/12/2017).

2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não há falar em julgamento ultra ou extra petita quando o julgador, mediante interpretação lógico-sistemática, examina a petição apresentada pelo insurgente como um todo.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.844.770/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 8/2/2021, DJe de 12/2/2021.)

Portanto, constata-se que o acórdão recorrido divergiu do entendimento pacífico desta Corte Superior, razão pela qual o recurso especial merece provimento.

Ante o exposto, conheço e dou provimento ao presente recurso especial, para, reformando o acórdão recorrido, julgar improcedente a pretensão autoral, arcando o autor da ação integralmente com os ônus sucumbenciais fixados pela sentença de primeiro grau.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 11 de novembro de 2025.

Ministro Humberto Martins

Relator (STJ. REsp n. 2.225.692, Ministro Humberto Martins, DJEN de 13/11/2025).

Com efeito, confrontando os argumentos das partes, entendo que
a sentença recorrida incorreu em equívoco ao aplicar indistintamente a Súmula nº 308 do STJ
, sem enfrentar de forma suficiente a natureza comercial das unidades e o regime jurídico específico da hipoteca constituída no âmbito do financiamento imobiliário.

Registro, ainda, por oportuno, que a hipoteca foi registrada antes da comercialização das unidades. Assim, ausente fundamento jurídico apto a impor ao agente financeiro o cancelamento da garantia real, impõe-se a reforma do decisum.

Conclui-se, portanto, que o pedido inicial não comporta acolhimento, devendo ser julgado improcedente
”.

Por derradeiro, acerca do interesse manifesto no prequestionamento da matéria, esclareço que
o CPC/ 2015 trouxe duas inovações pontuais ao tema, ao tratar, no art. 941, § 3º, que
o voto vencido será necessariamente declarado e considerado parte integrante do acórdão, para todos os fins legais, inclusive de pré-questionamento
, assim como a redação do art. 1.025,
caput
, ao estatuir "(...)
CONSIDERAM-SE

INCLUÍDOS NO ACÓRDÃO OS ELEMENTOS QUE O EMBARGANTE SUSCITOU, PARA FINS DE PRÉ-QUESTIONAMENTO
,
ainda que, os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade
".

Desta forma, despicienda a necessidade de interposição de embargos de declaração para prequestionamento da matéria.

Fica a parte embargante advertida, desde já, que a reiteração
na oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com caráter meramente protelatório, será avaliado com mais rigor e acarretará a imposição da multa prevista no artigo 1.026, § 2º, do CPC.

Ante o exposto, em tais termos,
conheço e rejeito
os
Embargos de Declaração
opostos, mantendo, integralmente, os termos do v. Acórdão embargado, de acordo com a fundamentação lançada ao norte.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

Desa.
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

Belém, 27/05/2026