Tribunal: TJPA
Processo: 0808087-51.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOAO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO
Órgão julgador: JOAO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10456 - Acessão
Data de julgamento: 2026-05-19

Ementa:
DIREITO CIVIL, CONSUMERISTA E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS. BAIXA DE HIPOTECA SOBRE UNIDADE IMOBILIÁRIA QUITADA. SÚMULA 308 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO, DA CONSTRUTORA E DA INCORPORADORA. ASTREINTES. DANO MORAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença proferida em ação de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos, ajuizada por adquirente de unidade imobiliária quitada em face de construtora, incorporadora e instituição financeira, em razão da permanência de hipoteca registrada sobre o apartamento adquirido. A sentença confirmou tutela antecipada que determinara a baixa do gravame, condenou solidariamente os réus ao pagamento de R$ 50.000,00 a título de astreintes, R$ 15.000,00 por danos morais, custas e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação. As recorrentes suscitaram ilegitimidade passiva, perda superveniente do objeto, inexistência de dano moral, excesso da multa cominatória, ausência de solidariedade e necessidade de readequação da sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) definir se o banco credor hipotecário, a construtora e a incorporadora possuem legitimidade passiva para responder pela baixa de hipoteca incidente sobre unidade imobiliária quitada; (ii) estabelecer se a hipoteca constituída em favor do agente financeiro é oponível ao adquirente de boa-fé de unidade quitada; (iii) determinar se a baixa posterior do gravame acarreta perda superveniente integral do objeto da demanda; (iv) definir se as astreintes devem ser mantidas no teto fixado ou reduzidas conforme o período efetivo de mora; (v) estabelecer se a permanência indevida da hipoteca sobre imóvel quitado gera dano moral indenizável; e (vi) determinar se a sucumbência deve ser considerada mínima do autor ou recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legitimidade passiva do banco decorre de sua condição de credor hipotecário registral, pois a baixa do gravame depende, ordinariamente, de autorização, quitação ou anuência formal do titular da garantia, nos termos do art. 251, I, da Lei nº 6.015/1973. 4. A construtora e a incorporadora possuem legitimidade passiva porque integram a cadeia econômica e jurídica do empreendimento, emitiram documentação de quitação e assumem o dever de entregar ou viabilizar unidade imobiliária juridicamente regularizável, em conformidade com a boa-fé objetiva, a cooperação contratual e a responsabilidade objetiva do fornecedor. 5. A hipoteca firmada entre construtora/incorporadora e agente financeiro não tem eficácia perante adquirente de unidade imobiliária quitada, conforme a Súmula 308 do STJ, pois o consumidor ou adquirente final não pode suportar risco financeiro próprio da relação entre a incorporadora e a instituição financiadora do empreendimento. 6. A baixa da hipoteca era juridicamente devida, pois a permanência do gravame sobre imóvel quitado impedia a plena regularização registral da unidade e comprometia a utilidade econômica e jurídica da aquisição. 7. A autorização formal para cancelamento da hipoteca compete ao credor hipotecário, mas a operacionalização registral da baixa pode ser promovida por interessado legitimado, razão pela qual se deve distinguir a emissão do título hábil pelo banco da efetiva averbação do cancelamento no Registro de Imóveis. 8. A responsabilidade solidária dos réus subsiste porque o banco detinha o poder jurídico de emitir a autorização de baixa, enquanto a construtora e a incorporadora tinham o dever de provocar, obter e viabilizar a liberação individualizada do gravame incidente sobre unidade quitada. 9. A baixa registral efetivada em 07/08/2019 torna desnecessária nova ordem de obrigação de fazer, mas não elimina o interesse no julgamento dos efeitos patrimoniais da mora anterior, especialmente quanto às astreintes, aos danos morais, à solidariedade e à sucumbência. 10. As astreintes não podem ser aplicadas automaticamente no teto de R$ 50.000,00 sem reconstrução dos marcos temporais de cumprimento da tutela, pois a multa cominatória possui natureza coercitiva e instrumental e deve guardar proporcionalidade com o período efetivo de descumprimento. 11. Considerado o prazo de 10 dias fixado na tutela, a incidência da multa a partir de 21/05/2019 e a averbação da baixa em 07/08/2019, o período de 56 dias úteis, à razão de R$ 500,00 por dia, justifica a redução das astreintes para R$ 28.000,00. 12. A permanência indevida de hipoteca sobre imóvel quitado ultrapassa mero aborrecimento, pois restringe a plena regularização registral, compromete a segurança jurídica da aquisição e impõe ao adquirente o ajuizamento de demanda para obter a liberação de ônus vinculado a relação financeira alheia. 13. O valor de R$ 15.000,00 fixado a título de dano moral observa a gravidade moderada da conduta, o valor econômico do bem, a duração do entrave registral, a necessidade de judicialização e as funções compensatória e pedagógica da indenização. 14. O pedido de danos materiais deve permanecer improcedente, pois a alegada desvalorização do imóvel não foi comprovada por prova técnica ou documental idônea quanto à existência e à extensão do prejuízo. 15. A sucumbência não é mínima do autor, uma vez que houve rejeição integral do pedido de danos materiais de R$ 165.000,00, o que impõe o reconhecimento de sucumbência recíproca, nos termos do art. 86, caput, do CPC. IV. DISPOSITIVO 16. Recursos parcialmente providos. ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO aos recursos, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator. Belém, data registrada no sistema. Desembargador João Batista Lopes do Nascimento Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0808087-51.2019.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, BANCO BRADESCO SA, FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS INVISTA FORNECEDORES MB

APELADO: JOSE ALFREDO BATISTA DE SOUZA

RELATOR(A):
Desembargador JOÃO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO

EMENTA

DIREITO CIVIL, CONSUMERISTA E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS. BAIXA DE HIPOTECA SOBRE UNIDADE IMOBILIÁRIA QUITADA. SÚMULA 308 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO, DA CONSTRUTORA E DA INCORPORADORA. ASTREINTES. DANO MORAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas contra sentença proferida em ação de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos, ajuizada por adquirente de unidade imobiliária quitada em face de construtora, incorporadora e instituição financeira, em razão da permanência de hipoteca registrada sobre o apartamento adquirido. A sentença confirmou tutela antecipada que determinara a baixa do gravame, condenou solidariamente os réus ao pagamento de R$ 50.000,00 a título de astreintes, R$ 15.000,00 por danos morais, custas e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação. As recorrentes suscitaram ilegitimidade passiva, perda superveniente do objeto, inexistência de dano moral, excesso da multa cominatória, ausência de solidariedade e necessidade de readequação da sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há seis questões em discussão: (i) definir se o banco credor hipotecário, a construtora e a incorporadora possuem legitimidade passiva para responder pela baixa de hipoteca incidente sobre unidade imobiliária quitada; (ii) estabelecer se a hipoteca constituída em favor do agente financeiro é oponível ao adquirente de boa-fé de unidade quitada; (iii) determinar se a baixa posterior do gravame acarreta perda superveniente integral do objeto da demanda; (iv) definir se as astreintes devem ser mantidas no teto fixado ou reduzidas conforme o período efetivo de mora; (v) estabelecer se a permanência indevida da hipoteca sobre imóvel quitado gera dano moral indenizável; e (vi) determinar se a sucumbência deve ser considerada mínima do autor ou recíproca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A legitimidade passiva do banco decorre de sua condição de credor hipotecário registral, pois a baixa do gravame depende, ordinariamente, de autorização, quitação ou anuência formal do titular da garantia, nos termos do art. 251, I, da Lei nº 6.015/1973.

4.
A construtora e a incorporadora possuem legitimidade passiva porque integram a cadeia econômica e jurídica do empreendimento, emitiram documentação de quitação e assumem o dever de entregar ou viabilizar unidade imobiliária juridicamente regularizável, em conformidade com a boa-fé objetiva, a cooperação contratual e a responsabilidade objetiva do fornecedor.

5.

A hipoteca firmada entre construtora/incorporadora e agente financeiro não tem eficácia perante adquirente de unidade imobiliária quitada, conforme a Súmula 308 do STJ, pois o consumidor ou adquirente final não pode suportar risco financeiro próprio da relação entre a incorporadora e a instituição financiadora do empreendimento.

6.

A baixa da hipoteca era juridicamente devida, pois a permanência do gravame sobre imóvel quitado impedia a plena regularização registral da unidade e comprometia a utilidade econômica e jurídica da aquisição.

7.
A autorização formal para cancelamento da hipoteca compete ao credor hipotecário, mas a operacionalização registral da baixa pode ser promovida por interessado legitimado, razão pela qual se deve distinguir a emissão do título hábil pelo banco da efetiva averbação do cancelamento no Registro de Imóveis.

8.

A responsabilidade solidária dos réus subsiste porque o banco detinha o poder jurídico de emitir a autorização de baixa, enquanto a construtora e a incorporadora tinham o dever de provocar, obter e viabilizar a liberação individualizada do gravame incidente sobre unidade quitada.

9.

A baixa registral efetivada em 07/08/2019 torna desnecessária nova ordem de obrigação de fazer, mas não elimina o interesse no julgamento dos efeitos patrimoniais da mora anterior, especialmente quanto às astreintes, aos danos morais, à solidariedade e à sucumbência.

10.

As astreintes não podem ser aplicadas automaticamente no teto de R$ 50.000,00 sem reconstrução dos marcos temporais de cumprimento da tutela, pois a multa cominatória possui natureza coercitiva e instrumental e deve guardar proporcionalidade com o período efetivo de descumprimento.

11.

Considerado o prazo de 10 dias fixado na tutela, a incidência da multa a partir de 21/05/2019 e a averbação da baixa em 07/08/2019, o período de 56 dias úteis, à razão de R$ 500,00 por dia, justifica a redução das astreintes para R$ 28.000,00.

12.

A permanência indevida de hipoteca sobre imóvel quitado ultrapassa mero aborrecimento, pois restringe a plena regularização registral, compromete a segurança jurídica da aquisição e impõe ao adquirente o ajuizamento de demanda para obter a liberação de ônus vinculado a relação financeira alheia.

13.

O valor de R$ 15.000,00 fixado a título de dano moral observa a gravidade moderada da conduta, o valor econômico do bem, a duração do entrave registral, a necessidade de judicialização e as funções compensatória e pedagógica da indenização.

14.

O pedido de danos materiais deve permanecer improcedente, pois a alegada desvalorização do imóvel não foi comprovada por prova técnica ou documental idônea quanto à existência e à extensão do prejuízo.

15.
A sucumbência não é mínima do autor, uma vez que houve rejeição integral do pedido de danos materiais de R$ 165.000,00, o que impõe o reconhecimento de sucumbência recíproca, nos termos do art. 86, caput, do CPC.

IV. DISPOSITIVO

16.

Recursos parcialmente providos.

ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO aos recursos, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Belém, data registrada no sistema.

Desembargador João Batista Lopes do Nascimento

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de recursos de apelação interpostos nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos, ajuizada por JOSÉ ALFREDO BATISTA DE SOUZA em face de CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA., HARMÔNICA INCORPORADORA LTDA. e BANCO BRADESCO S/A, posteriormente com intervenção recursal do FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS INVISTA FORNECEDORES MB, na qualidade de cessionário do crédito vinculado à operação originalmente titularizada pelo agente financeiro.

Na origem, o autor narrou ter adquirido, de terceiros, o apartamento 302-B do Edifício Torre Triunfo, situado na Travessa Barão do Triunfo, em Belém/PA, sustentando que o bem lhe fora alienado como unidade quitada, inclusive com termo de quitação emitido pela incorporadora. Afirmou, contudo, que, ao tentar regularizar a documentação do imóvel, constatou a existência de hipoteca registrada em favor do Banco Bradesco S/A, decorrente de financiamento contraído pelas empresas vinculadas ao empreendimento imobiliário, circunstância que teria impedido a plena regularização registral do bem.

Com base nessa narrativa, requereu tutela de urgência ou de evidência para determinar a baixa do gravame hipotecário, além da condenação solidária dos réus ao pagamento de danos materiais, danos morais, custas e honorários advocatícios.

O juízo de origem deferiu tutela antecipada, determinando que as rés providenciassem, no prazo de 10 (dez) dias, a baixa do gravame hipotecário incidente sobre o imóvel, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 50.000,00, com fundamento nos arts. 300 e 497 do Código de Processo Civil, em razão da comprovação documental da quitação do imóvel e da orientação consolidada na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça.

Regularmente processado o feito, sobreveio sentença que julgou procedentes os pedidos principais, confirmando a tutela anteriormente deferida, condenando solidariamente os réus ao pagamento de R$ 50.000,00 a título de multa pelo descumprimento da obrigação de fazer, bem como ao pagamento de R$ 15.000,00 a título de danos morais, além de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. A sentença também reputou mínima a sucumbência do autor, aplicando o art. 86, parágrafo único, do CPC.

Irresignadas, as partes recorrentes interpuseram apelações.

A Construtora Leal Moreira Ltda. e a Harmônica Incorporadora Ltda. sustentam, em síntese, a sua ilegitimidade passiva para responder pela baixa da hipoteca, ao argumento de que o gravame foi instituído em favor do agente financeiro e somente este poderia autorizar o cancelamento. Alegam, ainda, perda superveniente do objeto da obrigação de fazer, ausência de dano moral indenizável, excesso do quantum indenizatório, excesso da multa aplicada, impossibilidade de manutenção das astreintes no teto máximo, excesso dos honorários sucumbenciais e necessidade de revisão da condenação.

O Banco Bradesco S/A insiste na preliminar de ilegitimidade passiva, sustentando que não integrou o contrato de compra e venda firmado pelo autor, tampouco recebeu valores dele. No mérito, afirma que a hipoteca era garantia real regularmente constituída, anterior à aquisição da unidade, e que sua responsabilidade, quando muito, restringia-se à emissão de autorização de baixa, providência que teria sido adotada. Também impugna a condenação por danos morais, a solidariedade e o valor das astreintes.

O FIDC Invista Fornecedores MB, invocando sua condição de cessionário, defende a existência de interesse recursal e sustenta que houve autorização para baixa da hipoteca em 05/07/2019, juntada aos autos em 16/07/2019, com efetiva averbação do cancelamento no Registro de Imóveis em 07/08/2019. Com base nisso, requer o afastamento da multa ou, subsidiariamente, sua redução para valor compatível com o período efetivo de mora, sustentando que o teto de R$ 50.000,00 não poderia ter sido aplicado automaticamente.

O autor apresentou contrarrazões, defendendo a manutenção da sentença, ao argumento de que a permanência da hipoteca sobre imóvel quitado violou a boa-fé objetiva, frustrou a plena regularização do bem e lhe causou dano moral indenizável.

Instado a se manifestar, o Ministério Público não identificou hipótese de intervenção obrigatória, por se tratar de controvérsia essencialmente patrimonial, sem interesse público primário ou direito indisponível diretamente afetado.

Registro, desde logo, que o Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos, integrante desta Colenda Turma, encontra-se impedido para participar do julgamento, uma vez que atuou como juiz de primeiro grau no feito e proferiu a sentença recorrida, incidindo a regra do art. 144, II, do Código de Processo Civil.

É o relatório.

VOTO

I – DA ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos.

II - MÉRITO

Antes do exame individualizado das insurgências, impõe-se delimitar com precisão o núcleo da controvérsia recursal. A presente demanda não versa sobre atraso na entrega de imóvel, atraso de obra, inadimplemento construtivo, mora na entrega das chaves ou frustração de posse. O objeto da lide é outro: a permanência de hipoteca registrada sobre unidade imobiliária já quitada, posteriormente adquirida por terceiro, e a consequente necessidade de baixa do gravame, com discussão sobre responsabilidade civil, astreintes e sucumbência.

Essa delimitação é indispensável porque a sentença, embora tenha alcançado conclusão parcialmente correta quanto ao direito à baixa da hipoteca e à responsabilização dos integrantes da cadeia negocial, utilizou, em determinado ponto, fundamentação associada a atraso na entrega de imóvel, premissa que não corresponde ao quadro fático efetivamente devolvido ao Poder Judiciário. O vício, contudo, não conduz necessariamente à cassação da sentença, pois o art. 1.013, §§ 1º e 2º, do CPC autoriza o Tribunal a apreciar as questões suscitadas e discutidas no processo, substituindo ou ajustando a fundamentação, desde que preservados o contraditório, a causa de pedir e os limites objetivos da demanda.

O caso deve ser resolvido, portanto, a partir de quatro eixos: legitimidade passiva e solidariedade, direito à baixa da hipoteca, delimitação temporal das astreintes e readequação da responsabilidade civil e da sucumbência.

1. Da legitimidade passiva dos réus

Não merece acolhimento a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo Banco Bradesco S/A.

A legitimidade passiva deve ser aferida à luz da teoria da asserção e da utilidade concreta do provimento jurisdicional postulado. Na petição inicial, o autor afirmou que a unidade imobiliária quitada continuava onerada por hipoteca em favor do Banco Bradesco. Sendo o banco o credor hipotecário registral, sua participação no polo passivo revela-se adequada, pois a baixa da hipoteca dependia, ordinariamente, de autorização, quitação ou anuência formal do titular do gravame.

Nos termos do art. 251, I, da Lei nº 6.015/1973, o cancelamento da hipoteca pode ocorrer, dentre outras hipóteses, mediante autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor, por instrumento público ou particular. Além disso, enquanto não cancelado, o registro continua produzindo seus efeitos próprios, conforme a lógica do art. 252 da mesma Lei de Registros Públicos. Assim, ainda que o banco não tenha participado do contrato de compra e venda firmado entre o autor e os alienantes da unidade, sua posição de credor hipotecário o tornava sujeito necessário ou, ao menos, útil à composição da lide.

Deve-se distinguir, nesse ponto, a legitimidade para figurar na demanda da extensão final da responsabilidade. O agente financeiro não é parte ilegítima apenas porque não recebeu diretamente o preço pago pelo adquirente. Se a providência jurisdicional pretendida compreendia a baixa de hipoteca registrada em seu favor, era necessário incluí-lo no processo, ao menos para que emitisse a autorização indispensável ao cancelamento registral. Rejeita-se, portanto, a preliminar do Banco Bradesco, com fundamento nos arts. 17, 330, II, 485, VI, a contrario sensu, e 487, I, do CPC.

Também não procede a tese de ilegitimidade passiva da Construtora Leal Moreira Ltda. e da Harmônica Incorporadora Ltda.

As empresas vinculadas ao empreendimento participaram da cadeia econômica e jurídica que originou a comercialização da unidade, emitiram documentação de quitação e assumiram, perante os adquirentes, o dever de entregar ou permitir a circulação jurídica de unidade imobiliária desembaraçada, em conformidade com a boa-fé objetiva, a confiança contratual e o dever de cooperação, previstos nos arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil. A hipoteca, ainda que formalmente constituída em favor do agente financeiro, decorreu de operação de financiamento do empreendimento, isto é, de relação jurídico-econômica estruturada em benefício da própria atividade imobiliária.

Nesse contexto, a construtora e a incorporadora não podem transferir integralmente ao consumidor ou adquirente final o ônus de resolver entrave registral criado pela forma de financiamento do empreendimento. O art. 14 do Código de Defesa do Consumidor impõe responsabilidade objetiva ao fornecedor por defeitos relativos à prestação do serviço, abrangendo informações insuficientes, inadequação da prestação e falha na regularização documental do produto imobiliário. Além disso, o art. 7º, parágrafo único, do CDC autoriza a responsabilização solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento quando concorrem para o evento danoso.

Portanto, rejeito as preliminares de ilegitimidade passiva.

2. Do direito material à baixa da hipoteca

No mérito, a obrigação de baixar a hipoteca era juridicamente devida.

A orientação consolidada na Súmula 308 do STJ estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. A ratio dessa orientação é impedir que o consumidor ou adquirente final, após pagar pela unidade, suporte risco financeiro próprio da relação entre construtora/incorporadora e instituição financiadora do empreendimento.

Nos autos, há documentação indicativa de que a unidade havia sido quitada perante a incorporadora, circunstância que legitimava a pretensão do autor de obter a liberação do gravame. A permanência da hipoteca, nesse contexto, impedia a plena regularização registral do imóvel e comprometia a utilidade econômica e jurídica da aquisição, ainda que não se estivesse diante de atraso na entrega física do bem.

A tese do Banco Bradesco de que a hipoteca seria direito real com eficácia erga omnes não se sobrepõe, no caso, à proteção conferida ao adquirente de boa-fé de unidade quitada em empreendimento imobiliário. A eficácia real da hipoteca não pode ser manejada para frustrar a proteção específica conferida pela jurisprudência consolidada aos adquirentes de unidades autônomas, sob pena de deslocar para o consumidor risco típico da atividade empresarial e financeira.

Do mesmo modo, não procede a alegação das empresas de que não poderiam ser responsabilizadas porque apenas o banco detinha poderes para autorizar a baixa. A autorização formal do cancelamento, de fato, competia ao credor hipotecário; a regularização da unidade, porém, integrava o dever de cooperação da incorporadora e da construtora perante o adquirente, nos termos dos arts. 113, 187, 421, 422 e 927 do Código Civil, além dos arts. 6º, III e VI, 7º, parágrafo único, e 14 do CDC.

A obrigação de fazer, portanto, foi corretamente reconhecida.

3. Da distinção entre autorização de baixa e operacionalização registral

A solução da controvérsia exige separar dois planos jurídicos distintos.

O primeiro é o plano substancial/documental, relativo à emissão de autorização ou quitação formal apta ao cancelamento da hipoteca. Esse encargo recai sobre o credor hipotecário, porque somente ele, ou quem o suceda regularmente, pode autorizar o cancelamento do gravame constituído em seu favor, nos termos do art. 251, I, da Lei nº 6.015/1973.

O segundo é o plano operacional/registral, consistente em levar o título hábil ao Registro de Imóveis, pagar os emolumentos, protocolar o requerimento e acompanhar a averbação. Essa etapa não é, em regra, atribuição exclusiva do agente financeiro. Uma vez emitido o documento idôneo pelo credor hipotecário, a averbação do cancelamento pode ser promovida por qualquer interessado juridicamente legitimado, especialmente pelo proprietário, adquirente, incorporadora, construtora ou por aquele que tenha interesse direto na liberação do imóvel.

Daí decorre consequência importante para a apuração das astreintes: o Banco Bradesco não pode ser responsabilizado automaticamente por todo o intervalo posterior à disponibilização de autorização idônea de baixa, caso comprovado que entregou documento suficiente ao cancelamento. Por outro lado, enquanto não emitida a autorização indispensável, sua mora é juridicamente relevante, pois o Registro de Imóveis não poderia cancelar a hipoteca sem título formal adequado.

Essa distinção, contudo, não elimina a solidariedade entre os réus perante o autor, pois todos concorreram, cada qual a seu modo, para a manutenção indevida do entrave registral: o banco como credor hipotecário que precisava autorizar a baixa; as empresas imobiliárias como responsáveis pela cadeia de fornecimento e pela regularidade documental da unidade vendida como quitada.

4. Das astreintes: necessidade de afastar a aplicação automática do teto

A sentença condenou solidariamente os réus ao pagamento de
R$ 50.000,00
a título de multa, correspondente ao teto máximo fixado na decisão de tutela. Todavia, esse capítulo merece reforma parcial.

A multa cominatória prevista nos arts. 497, 536, § 1º, e 537 do CPC tem natureza coercitiva e instrumental. Sua finalidade não é punir a parte em abstrato nem gerar enriquecimento sem causa do credor, mas compelir o devedor ao cumprimento específico da ordem judicial. Por isso, o art. 537, § 1º, do CPC autoriza sua modificação, redução ou exclusão quando se revelar insuficiente, excessiva ou incompatível com o cumprimento da obrigação.

No caso, o juízo de origem aplicou o teto de R$ 50.000,00 sem reconstruir, com a precisão necessária, os marcos temporais do cumprimento da tutela: data de intimação, termo final do prazo de 10 dias, início da incidência da multa, data de autorização de baixa, data de juntada da autorização e data da efetiva averbação do cancelamento no Registro de Imóveis.

A ordem judicial concedeu prazo de 10 dias para cumprimento. Considerando o marco recursalmente indicado de intimação do Banco Bradesco em 07/05/2019, o prazo iniciou-se em 08/05/2019 e encerrou-se em 20/05/2019, passando a multa a incidir a partir de 21/05/2019. Os autos indicam que a autorização de baixa foi emitida em 05/07/2019, juntada em 16/07/2019, e que a efetiva baixa/cancelamento da hipoteca foi averbada no Registro de Imóveis em 07/08/2019.

Adotando-se o marco mais gravoso aos recorrentes — isto é, a data da efetiva averbação registral, e não a data da autorização bancária — tem-se o período de 56 dias úteis de incidência da multa, a R$ 500,00 por dia, totalizando R$ 28.000,00.

Esse valor preserva a autoridade da decisão judicial, reconhece que houve mora no cumprimento da obrigação de fazer e, ao mesmo tempo, impede a aplicação automática do teto de R$ 50.000,00 sem correspondência com o período efetivo de atraso. A redução, portanto, encontra amparo direto no art. 537, § 1º, I e II, do CPC, bem como nos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e vedação ao enriquecimento sem causa, previstos nos arts. 8º do CPC e 884 do Código Civil.

Não procede, contudo, a pretensão de afastamento integral da multa. A baixa da hipoteca somente foi efetivada após a intervenção judicial e depois de transcorrido o prazo fixado na tutela. A existência de autorização bancária anterior à averbação não elimina integralmente a mora, sobretudo porque a tutela impunha resultado prático consistente na baixa do gravame, e não apenas a emissão de documento intermediário. A autorização, todavia, é relevante para demonstrar que a multa não poderia alcançar automaticamente o teto máximo.

Assim, dou parcial provimento aos recursos nesse ponto, para reduzir as astreintes de R$ 50.000,00 para R$ 28.000,00, mantida a responsabilidade solidária dos réus pelo pagamento.

5. Da intimação para cumprimento da obrigação e do dever próprio da construtora/incorporadora de viabilizar a liberação do gravame

Os recorrentes sustentam, ainda, ausência de intimação apta à incidência da multa e procuram deslocar a responsabilidade pela baixa da hipoteca exclusivamente ao agente financeiro. A insurgência, contudo, não prospera em extensão suficiente para afastar as astreintes ou excluir a responsabilidade das empresas imobiliárias.

A exigência de ciência da ordem judicial tem fundamento no devido processo legal, no contraditório e na necessidade de que a parte obrigada tenha oportunidade efetiva de cumprir a determinação antes de sofrer a sanção processual. Essa compreensão dialoga com os arts. 9º, 10, 269, 272, 513, § 2º, e 537 do Código de Processo Civil.

No caso, há elementos suficientes para reconhecer que os réus tiveram ciência da determinação judicial e que a baixa do gravame somente ocorreu após a intervenção jurisdicional. O Banco Bradesco atuou nos autos, apresentou contestação e, posteriormente, juntou autorização para baixa da hipoteca, circunstância que evidencia conhecimento concreto da ordem. As empresas integrantes do empreendimento, por sua vez, participaram da relação processual e sempre tiveram ciência de que o objeto central da demanda consistia na liberação da hipoteca incidente sobre unidade quitada.

Mas há um ponto adicional que merece ser explicitado: a responsabilidade da construtora/incorporadora não nasce apenas da intimação judicial para cumprimento da tutela. Ela é anterior e decorre do próprio negócio imobiliário. Ao receber a quitação do preço da unidade, emitir termo de quitação e permitir a circulação econômica do bem, a incorporadora/construtora assumiu dever jurídico de cooperação para que a quitação produzisse sua consequência normal: a regularização plena do imóvel em favor do adquirente, sem gravame decorrente de financiamento do empreendimento.

A obrigação de entregar ou viabilizar unidade juridicamente regularizável não se limita à tradição física do bem nem à emissão de recibo de quitação. Em contratos imobiliários submetidos à lógica de consumo, a prestação útil inclui a possibilidade de transferência e registro do imóvel sem ônus incompatíveis com a quitação do preço. Essa conclusão decorre dos deveres anexos de boa-fé objetiva, cooperação, proteção e informação, previstos nos arts. 113, 421, 421-A e 422 do Código Civil, bem como dos arts. 6º, III e VI, 7º, parágrafo único, e 14 do Código de Defesa do Consumidor.

É certo que a autorização formal de cancelamento da hipoteca dependia do credor hipotecário, nos termos do art. 251, I, da Lei nº 6.015/1973. Todavia, essa circunstância não exonera a construtora/incorporadora. Se a hipoteca foi constituída como mecanismo de financiamento do empreendimento, cabia às empresas responsáveis pela incorporação e comercialização acionar o agente financeiro, obter a liberação individualizada da unidade quitada, fornecer ao adquirente a documentação necessária e cooperar para a averbação da baixa perante o Registro de Imóveis.

Em outras palavras, a construtora/incorporadora não podia adotar postura meramente passiva sob o argumento de que somente o banco detinha poderes formais para autorizar o cancelamento. A autorização era do banco; o dever de provocar, obter e viabilizar essa autorização também recaía sobre as empresas imobiliárias que receberam o preço da unidade e se beneficiaram da estrutura de financiamento do empreendimento.

Essa distinção impede uma falsa dicotomia. Não se trata de escolher entre responsabilidade exclusiva do banco ou responsabilidade exclusiva da construtora/incorporadora. O banco responde porque detinha o poder jurídico de emitir autorização de baixa do gravame registrado em seu favor. As empresas respondem porque, ao receberem a quitação do preço, tinham o dever de assegurar que a unidade pudesse ser regularizada pelo adquirente, sem transferir a ele o ônus de resolver relação financeira interna entre incorporadora/construtora e agente financeiro.

Ainda que se admita a necessidade de cautela na aplicação da multa, essa cautela já se reflete na redução das astreintes ao período efetivamente apurado até a baixa registral. A tese de ausência absoluta de intimação ou de ausência de dever jurídico das empresas não se harmoniza com a conduta processual das partes, com a natureza da obrigação de fazer nem com a boa-fé objetiva incidente sobre a cadeia imobiliária.

Por essa razão, rejeito o pedido de exclusão integral da multa.

6. Da perda superveniente do objeto da obrigação de fazer

As empresas e o FIDC sustentam que a averbação do cancelamento da hipoteca teria acarretado perda superveniente do objeto.

A alegação deve ser acolhida apenas em parte.

A efetiva baixa da hipoteca em 07/08/2019 torna desnecessária nova ordem de obrigação de fazer quanto ao cancelamento do gravame, pois o resultado prático pretendido foi alcançado. Isso, porém, não elimina o interesse no julgamento dos capítulos condenatórios decorrentes da mora anterior, especialmente as astreintes, os danos morais, a solidariedade e os honorários sucumbenciais.

A perda superveniente do objeto, portanto, atinge apenas a utilidade atual de renovação da ordem de baixa, mas não prejudica o exame da responsabilidade pelo período em que a hipoteca permaneceu indevidamente registrada. Essa conclusão decorre dos arts. 493 e 933 do Código de Processo Civil, que autorizam o julgador a considerar fatos supervenientes influentes no julgamento, sem apagar automaticamente os efeitos jurídicos já produzidos pela mora anterior.

A baixa posterior, ademais, não transforma a conduta pretérita em juridicamente irrelevante. Ao contrário, confirma que a providência era possível e que sua efetivação dependia da atuação coordenada entre o credor hipotecário e as empresas integrantes do empreendimento. Por isso, embora se reconheça que a obrigação de fazer foi cumprida, subsiste a necessidade de definir os efeitos patrimoniais do atraso.

Assim, reconheço que a baixa foi efetivada, mas rejeito a tese de prejudicialidade total da demanda ou dos recursos.

7. Do dano moral: correção da premissa fática e manutenção da condenação

A condenação por dano moral deve ser mantida, porém com fundamentação ajustada.

Como já registrado, a sentença utilizou, em parte, argumentação típica de atraso na entrega de imóvel. Essa premissa não corresponde ao caso concreto. O dano moral aqui examinado não decorre de atraso de obra ou de entrega das chaves, mas da permanência indevida de hipoteca sobre imóvel quitado, com restrição à plena regularização registral da unidade e imposição ao adquirente de ônus incompatível com a confiança legítima gerada pela cadeia imobiliária.

A manutenção de gravame hipotecário sobre unidade quitada extrapola, no caso, mero aborrecimento contratual. O autor adquiriu imóvel que deveria estar juridicamente disponível para regularização plena e, entretanto, foi compelido a ajuizar demanda para obter a liberação de ônus vinculado a relação financeira alheia ao pagamento por ele realizado. Essa situação compromete a segurança jurídica da aquisição, restringe o exercício pleno das faculdades inerentes à propriedade e frustra legítima expectativa de desembaraço registral.

A responsabilidade civil encontra fundamento nos arts. 186, 187 e 927 do Código Civil, pois houve conduta omissiva antijurídica, violação da boa-fé objetiva e nexo causal entre a manutenção indevida do gravame e o transtorno jurídico experimentado pelo adquirente. No plano consumerista, os arts. 6º, VI, 7º, parágrafo único, e 14 do Código de Defesa do Consumidor reforçam a responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento pela falha na prestação do serviço imobiliário-financeiro.

A conduta das empresas imobiliárias assume especial relevância porque, após a quitação da unidade, cabia-lhes adotar providências ativas perante o agente financeiro. O adquirente não poderia ser compelido a solucionar, por iniciativa própria, a liberação de gravame constituído em garantia de dívida ou financiamento do empreendimento. Esse ônus pertencia à cadeia de fornecimento, que deveria entregar ao comprador a utilidade normal da aquisição: imóvel apto à regularização plena.

Não se acolhe, portanto, a tese de inexistência de dano moral. A controvérsia não se resume a simples demora burocrática ou dissabor cotidiano; trata-se de restrição registral indevida sobre imóvel quitado, mantida por período suficiente para exigir intervenção judicial, com afetação concreta da esfera jurídica do adquirente.

Também não há motivo para reduzir o valor de R$ 15.000,00. A quantia não se revela exorbitante diante da gravidade moderada da conduta, do valor econômico do bem, da duração do entrave registral, da necessidade de judicialização e da função compensatória e pedagógica da indenização. O montante observa os critérios dos arts. 944 do Código Civil e 8º do Código de Processo Civil, sem representar enriquecimento sem causa.

Por outro lado, rejeita-se a pretensão de majoração, caso existente insurgência nesse sentido, pois o valor arbitrado mostra-se suficiente e proporcional à extensão do dano efetivamente comprovado. A hipótese não envolve perda definitiva do imóvel, desapossamento, impossibilidade absoluta de uso ou demonstração de dano moral em intensidade superior à restrição registral reconhecida.

Mantém-se, portanto, a condenação por danos morais em R$ 15.000,00, com correção monetária a partir do arbitramento, conforme a lógica da Súmula 362 do STJ, e juros moratórios a partir da citação, por se tratar de responsabilidade fundada em relação jurídica subjacente de natureza contratual/consumerista, nos termos dos arts. 405 e 406 do Código Civil, observada a orientação aplicável quanto à taxa legal.

8. Da solidariedade na condenação

A solidariedade deve ser mantida.

No caso, a responsabilidade decorre de atuação convergente dos integrantes da cadeia econômica que viabilizou a aquisição da unidade e a permanência do gravame. O Banco Bradesco figurava como credor hipotecário e detinha o poder jurídico de emitir a autorização indispensável ao cancelamento. A construtora e a incorporadora, por sua vez, integravam a cadeia imobiliária e tinham dever de assegurar que a unidade quitada pudesse ser regularizada sem ônus decorrente de financiamento do empreendimento.

A solidariedade não exige identidade de condutas, tampouco identidade de deveres específicos. Exige convergência causal para o evento danoso. O banco concorreu porque sua autorização era indispensável à baixa do gravame; as empresas concorreram porque, ao receberem a quitação do preço da unidade, tinham o dever de acionar o agente financeiro, obter a liberação individualizada da hipoteca e viabilizar o registro desembaraçado em favor do adquirente.

O art. 942 do Código Civil estabelece que, se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação. No âmbito consumerista, o art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor dispõe que, havendo mais de um responsável pela ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. O art. 25, § 1º, do CDC também reforça a solidariedade entre aqueles que concorrem para o evento danoso.

A distinção entre a obrigação do banco de emitir autorização de baixa e a obrigação das empresas de provocar essa autorização e cooperar para a regularização não afasta a solidariedade perante o consumidor/adquirente. Ao contrário, evidencia que cada réu desempenhava papel distinto, porém complementar, na superação do gravame.

Eventual desproporção interna entre as condutas poderá ser discutida em direito regressivo próprio, se cabível, nos termos do art. 283 do Código Civil. Essa discussão, contudo, não pode ser oposta ao adquirente prejudicado para fragmentar a responsabilidade externa dos integrantes da cadeia negocial.

Assim, mantém-se a solidariedade dos réus quanto às astreintes recalculadas e à indenização por dano moral.

9. Dos danos materiais

A sentença não acolheu o pedido de danos materiais no montante de R$ 165.000,00, e esse ponto deve ser mantido.

O autor alegou desvalorização do imóvel em razão da permanência da hipoteca, mas não produziu prova suficiente da efetiva perda patrimonial, do quantum correspondente ou de negócio frustrado em condições objetivamente aferíveis. O dano material não se presume; exige comprovação de sua existência e extensão, nos termos dos arts. 373, I, do Código de Processo Civil e 402, 403 e 944 do Código Civil.

A restrição registral justificou a obrigação de baixa, as astreintes e o dano moral, mas não autoriza, por si só, indenização material de valor elevado sem prova técnica ou documental idônea da desvalorização efetivamente experimentada.

Mantém-se, portanto, a improcedência do pedido de danos materiais.

10. Do enfrentamento específico dos demais argumentos recursais não absorvidos pela fundamentação antecedente

As questões centrais devolvidas pelas apelações já foram examinadas nos capítulos precedentes, especialmente quanto à legitimidade passiva dos réus, à incidência da Súmula 308 do STJ, à distinção entre autorização de cancelamento e operacionalização registral, ao dever próprio da construtora/incorporadora de acionar o agente financeiro após a quitação da unidade, à subsistência parcial das astreintes, à manutenção do dano moral, à solidariedade e à improcedência dos danos materiais.

Resta, portanto, enfrentar apenas os argumentos recursais específicos que não tenham sido integralmente absorvidos pela fundamentação antecedente, a fim de preservar a completude da prestação jurisdicional, nos termos dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.013, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil.

Quanto à alegação das empresas apelantes de impossibilidade de cumulação entre cláusula penal/multa contratual e dano moral, o argumento não interfere na solução do caso.

A condenação ora mantida não decorre de cláusula penal contratual, mas de astreintes judiciais fixadas para coerção ao cumprimento de obrigação de fazer, com fundamento nos arts. 497, 536, § 1º, e 537 do CPC. As astreintes possuem natureza processual coercitiva e não se confundem com indenização por dano moral, esta fundada nos arts. 186, 187, 927 e 944 do Código Civil e nos arts. 6º, VI, 7º, parágrafo único, e 14 do Código de Defesa do Consumidor. Não há, portanto, bis in idem.

Também não procede a alegação de que a multa cominatória não poderia produzir efeitos patrimoniais após o cumprimento da obrigação.

O cumprimento posterior da ordem judicial não elimina automaticamente a multa vencida durante o período de mora. O art. 537, § 1º, do CPC autoriza a redução, modificação ou exclusão da multa quando excessiva ou insuficiente, mas não impõe seu afastamento integral sempre que a obrigação é finalmente cumprida. No caso, a redução para R$ 28.000,00 já ajusta a multa ao período efetivo de descumprimento, à utilidade da medida coercitiva e ao resultado prático alcançado com a baixa registral.

No que se refere à alegação de impossibilidade de juros de mora sobre astreintes, a insurgência não conduz a reforma adicional neste julgamento.

As astreintes ora fixadas em valor certo constituem crédito decorrente de decisão judicial e deverão ser atualizadas na fase própria, observados os parâmetros legais aplicáveis aos consectários da condenação judicial. Eventual discussão sobre excesso de atualização, índice aplicável ou termo inicial específico poderá ser controlada no cumprimento de sentença, mediante impugnação concreta. Neste julgamento, define-se apenas o valor-base da multa vencida, reduzido para R$ 28.000,00, com fundamento no art. 537, § 1º, do CPC.

Quanto à tese do Banco Bradesco de ausência de relação contratual direta com o autor, o argumento foi considerado, mas não afasta sua legitimidade nem sua responsabilidade.

A condenação não se funda na existência de contrato de compra e venda entre banco e adquirente, mas na circunstância de que o gravame hipotecário estava registrado em favor do banco e dependia de sua autorização formal para cancelamento, na forma do art. 251, I, da Lei nº 6.015/1973. A relação contratual direta não é condição indispensável para responsabilização quando o agente financeiro integra a cadeia causal que impediu a regularização do imóvel.

A alegação de que o autor teria conhecimento prévio da hipoteca também não afasta a responsabilidade dos recorrentes.

Em se tratando de unidade quitada em empreendimento imobiliário, a ciência registral abstrata da existência do gravame não autoriza a transferência ao adquirente do risco econômico do financiamento do empreendimento, especialmente diante da orientação consolidada na Súmula 308 do STJ. A quitação da unidade gera legítima expectativa de liberação individualizada do gravame e impõe aos integrantes da cadeia negocial o dever de cooperação para viabilizar a baixa.

Também não procede o argumento de que a hipoteca, por ser direito real de garantia, prevaleceria automaticamente sobre a pretensão do adquirente.

Embora a hipoteca tenha natureza real e produza efeitos registrais enquanto não cancelada, sua oponibilidade perante adquirente de unidade quitada é precisamente o ponto afastado pela Súmula 308 do STJ. O direito real de garantia não pode ser manejado, nesse contexto, para fazer recair sobre o comprador o risco da relação de financiamento travada entre incorporadora/construtora e agente financeiro.

Quanto ao argumento do FIDC de que a cessão do crédito afastaria a responsabilidade do Banco Bradesco ou deslocaria integralmente os efeitos patrimoniais da condenação, a tese não altera a solução adotada.

A cessão justifica seu interesse recursal e sua participação no debate sobre os efeitos econômicos da condenação, mas não elimina a legitimidade do banco enquanto credor hipotecário originário e parte demandada, nem apaga os efeitos processuais da tutela anteriormente deferida. Eventuais ajustes internos decorrentes da cessão deverão ser resolvidos entre cedente e cessionário na via própria, sem prejuízo da proteção do adquirente prejudicado.

Não se acolhe, igualmente, a pretensão de improcedência integral da demanda com base na baixa posterior da hipoteca.

A baixa registral em 07/08/2019 confirma que a providência era juridicamente possível e materialmente necessária, mas não apaga a mora anterior nem elimina automaticamente os efeitos patrimoniais decorrentes do descumprimento da ordem judicial dentro do prazo fixado. Esse fato superveniente apenas impede nova ordem de fazer e autoriza a calibragem da multa e da sucumbência, nos termos dos arts. 493, 537, § 1º, e 933 do CPC.

Por fim, a alegação de excesso global da condenação é acolhida apenas parcialmente.

O valor das astreintes deve ser reduzido, pois a aplicação automática do teto de R$ 50.000,00 não se harmoniza com o período efetivo de mora apurado. O dano moral, contudo, deve ser mantido em R$ 15.000,00, porque a restrição registral indevida sobre unidade quitada ultrapassou mero aborrecimento e exigiu judicialização para liberação do gravame. Os honorários, por sua vez, devem ser readequados ao efetivo proveito econômico obtido, afastando-se a premissa sentencial de sucumbência mínima do autor.

Desse modo, os argumentos recursais remanescentes são acolhidos apenas nos limites já explicitados: redução das astreintes, correção da premissa fática da condenação por dano moral e readequação da sucumbência, preservadas a legitimidade passiva, a responsabilidade solidária e a improcedência dos danos materiais.

11. Da readequação da sucumbência e dos honorários advocatícios

A sentença deve ser reformada no capítulo da sucumbência.

O autor formulou pedido de obrigação de fazer, danos materiais de R$ 165.000,00 e danos morais em valor não inferior a R$ 85.000,00. Ao final, obteve a baixa da hipoteca, astreintes ora reduzidas para R$ 28.000,00 e danos morais de R$ 15.000,00, mas teve rejeitado integralmente o pedido de danos materiais.

Não se pode, portanto, afirmar que a sucumbência do autor foi mínima. A rejeição integral do pedido de danos materiais, de valor expressivo, impede a aplicação do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

O caso é de sucumbência recíproca, disciplinada pelo art. 86, caput, do CPC.

Para evitar distorção e adequar a verba honorária ao efetivo proveito econômico, fixo a sucumbência nos seguintes termos:

a) os réus responderão solidariamente pelas custas e honorários devidos ao patrono do autor, calculados sobre o proveito econômico obtido pelo autor, correspondente à soma da indenização por dano moral de R$ 15.000,00 e das astreintes de R$ 28.000,00, totalizando R$ 43.000,00;

b) considerando os critérios do art. 85, § 2º, I a IV, do Código de Processo Civil, fixo os honorários devidos pelos réus ao patrono do autor em 15% sobre o proveito econômico obtido, isto é, sobre R$ 43.000,00, devidamente atualizado;

c) o autor responderá pelos honorários devidos aos patronos dos réus em razão da sucumbência no pedido de danos materiais, fixados em 10% sobre o proveito econômico correspondente ao pedido rejeitado, isto é, sobre R$ 165.000,00, vedada a compensação automática de honorários advocatícios por força do art. 85, § 14, do Código de Processo Civil.

Essa distribuição reflete com maior fidelidade o resultado do processo, preserva a remuneração dos advogados e evita que a condenação honorária seja calculada como se o autor tivesse obtido êxito integral ou sucumbido em parte mínima, o que não corresponde ao caso.

Não há majoração de honorários recursais em favor dos recorrentes, pois os recursos foram parcialmente providos.

12. Prequestionamento

Para fins de prequestionamento, consigno que a solução adotada observa expressamente os arts. 5º, V e X, da Constituição Federal; arts. 113, 186, 187, 283, 402, 403, 421, 421-A, 422, 884, 927, 942 e 944 do Código Civil; arts. 6º, III e VI, 7º, parágrafo único, 14 e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor; arts. 8º, 9º, 10, 17, 85, §§ 2º e 14, 86, 144, II, 269, 272, 300, 373, I, 489, § 1º, IV, 493, 497, 513, § 2º, 536, § 1º, 537, § 1º, 1.013, §§ 1º e 2º, e 933 do Código de Processo Civil; arts. 250, 251, I, e 252 da Lei nº 6.015/1973; bem como a orientação da Súmula 308 do STJ.

A eventual rejeição de argumentos em sentido contrário decorre da incompatibilidade lógica com os fundamentos ora adotados, não havendo omissão, contradição ou negativa de prestação jurisdicional.

Ante o exposto, CONHEÇO dos recursos e:

a) rejeito as preliminares de ilegitimidade passiva suscitadas pelo Banco Bradesco S/A, pela Construtora Leal Moreira Ltda. e pela Harmônica Incorporadora Ltda.;

b) reconheço que o núcleo da demanda consiste na baixa de hipoteca incidente sobre unidade imobiliária quitada, e não em atraso na entrega do imóvel;

c) reconheço que a baixa da hipoteca foi efetivada no Registro de Imóveis em 07/08/2019, subsistindo, contudo, o interesse no exame dos efeitos patrimoniais da mora anterior;

d) dou parcial provimento às apelações da Construtora Leal Moreira Ltda., da Harmônica Incorporadora Ltda., do Banco Bradesco S/A e do FIDC Invista Fornecedores MB, apenas para reduzir as astreintes de R$ 50.000,00 para R$ 28.000,00, nos termos do art. 537, § 1º, do Código de Processo Civil;

e) mantenho a condenação solidária dos réus ao pagamento de R$ 15.000,00 a título de danos morais, com fundamentação ajustada à permanência indevida de hipoteca sobre imóvel quitado, afastada a premissa de atraso na entrega do imóvel;

f) mantenho a improcedência do pedido de danos materiais;

g) reajusto a sucumbência, afastando a conclusão de sucumbência mínima do autor, para reconhecer sucumbência recíproca, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil, fixando os honorários devidos pelos réus ao patrono do autor em 15% sobre o proveito econômico obtido, correspondente à soma de R$ 15.000,00 de danos morais e R$ 28.000,00 de astreintes, e fixando os honorários devidos pelo autor aos patronos dos réus em 10% sobre o valor do pedido de danos materiais rejeitado, correspondente a R$ 165.000,00, observado o art. 85, § 14, do CPC.

Registro, por fim, o impedimento do Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos para participar deste julgamento, nos termos do art. 144, II, do Código de Processo Civil, por ter atuado como juiz sentenciante no processo de origem.

É como voto.

Belém/PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Desembargador João Batista Lopes do Nascimento

Relator

Belém, 27/05/2026