Tribunal: TJPA
Processo: 0002841-25.2016.8.14.0039
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-06-16

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA. IMÓVEL DE VALOR SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS-MÍNIMOS. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DOMINIAL. EFEITOS OBRIGACIONAIS DO AJUSTE. UNIÃO ESTÁVEL. AUSÊNCIA DE OUTORGA. ANULABILIDADE. BOA-FÉ OBJETIVA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, ação declaratória de negócio jurídico envolvendo contratos particulares de compra e venda de imóvel rural de elevado valor econômico, ao fundamento de ausência de escritura pública exigida pelo art. 108 do Código Civil. 2. O recorrente alegou ter adquirido imóvel rural mediante contrato particular, sustentando boa-fé, posse sobre o bem e ciência da companheira do alienante acerca da negociação. 3. A sentença reconheceu a nulidade dos negócios jurídicos para fins de transferência imobiliária e extinguiu o processo nos termos do art. 485, VI, do CPC. 4. Em recurso, o apelante sustentou cerceamento de defesa, necessidade de dilação probatória, possibilidade de conservação do negócio jurídico e validade dos contratos particulares celebrados. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 1. saber se contratos particulares de compra e venda de imóvel rural de elevado valor econômico podem fundamentar transferência dominial sem escritura pública; 2. se os contratos particulares podem produzir efeitos obrigacionais entre as partes; 3. saber se a ausência de anuência da companheira do alienante conduz à nulidade absoluta do negócio jurídico; 4. e saber se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios jurídicos envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários-mínimos, enquanto o art. 1.245 do mesmo diploma condiciona a transferência da propriedade ao registro do título translativo. 2. O contrato particular apresentado não constitui título hábil à transferência dominial do imóvel, embora possa produzir efeitos obrigacionais entre as partes, conforme entendimento consolidado na Súmula 239/STJ. 3. A ausência de outorga da companheira em união estável não conduz à nulidade absoluta do negócio jurídico, mas à sua anulabilidade, nos termos dos arts. 1.647, I, 1.649 e 1.725 do Código Civil, conforme entendimento do STJ. 4. A boa-fé do adquirente e a posse exercida sobre o imóvel não suprem a exigência legal de escritura pública para transferência da propriedade imobiliária. 5. Não há cerceamento de defesa quando a controvérsia é predominantemente de direito e as provas requeridas não possuem aptidão para alterar a conclusão jurídica da demanda. 6. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 239; STJ, AgInt no REsp 1.735.113/SP. IV. DISPOSITIVO E TESE 1. Recurso conhecido e desprovido, mantida integralmente a sentença recorrida. Tese de julgamento: “O contrato particular de compra e venda de imóvel de valor superior a trinta salários-mínimos, desacompanhado de escritura pública e registro imobiliário, não constitui título hábil à transferência dominial, embora possa produzir efeitos obrigacionais entre os contratantes.” Dispositivos relevantes citados CPC, art. 485, VI. Código Civil, arts. 108, 170, 1.245, 1.647, I, 1.649 e 1.725. Jurisprudência relevante citada STJ, Súmula 239. STJ, AgInt no REsp 1.735.113/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 26/06/2023.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0002841-25.2016.8.14.0039

APELANTE: GRIMALDO CORREA FERREIRA, JOAO VICTOR CORREA MACIEL, MARIA RITA CORREA MACIEL, MARIA DA CONCEICAO SILVA MACIEL, LUIZ HENRIQUE CORREA NOGUEIRA, MARIANA ANELIA COELHO FERREIRA

APELADO: DENISE FACHIN MARINHO, VALUZIA GOMES ARAUJO, JOSINO DOS SANTOS

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa
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DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA. IMÓVEL DE VALOR SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS-MÍNIMOS. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DOMINIAL. EFEITOS OBRIGACIONAIS DO AJUSTE. UNIÃO ESTÁVEL. AUSÊNCIA DE OUTORGA. ANULABILIDADE. BOA-FÉ OBJETIVA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, ação declaratória de negócio jurídico envolvendo contratos particulares de compra e venda de imóvel rural de elevado valor econômico, ao fundamento de ausência de escritura pública exigida pelo art. 108 do Código Civil.

2.

O recorrente alegou ter adquirido imóvel rural mediante contrato particular, sustentando boa-fé, posse sobre o bem e ciência da companheira do alienante acerca da negociação.

3.

A sentença reconheceu a nulidade dos negócios jurídicos para fins de transferência imobiliária e extinguiu o processo nos termos do art. 485, VI, do CPC.

4.

Em recurso, o apelante sustentou cerceamento de defesa, necessidade de dilação probatória, possibilidade de conservação do negócio jurídico e validade dos contratos particulares celebrados.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

1.

saber se contratos particulares de compra e venda de imóvel rural de elevado valor econômico podem fundamentar transferência dominial sem escritura pública;

2.

se os contratos particulares podem produzir efeitos obrigacionais entre as partes;

3.

saber se a ausência de anuência da companheira do alienante conduz à nulidade absoluta do negócio jurídico;

4.

e saber se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.

O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios jurídicos envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários-mínimos, enquanto o art. 1.245 do mesmo diploma condiciona a transferência da propriedade ao registro do título translativo.

2.

O contrato particular apresentado não constitui título hábil à transferência dominial do imóvel, embora possa produzir efeitos obrigacionais entre as partes, conforme entendimento consolidado na Súmula 239/STJ.

3.

A ausência de outorga da companheira em união estável não conduz à nulidade absoluta do negócio jurídico, mas à sua anulabilidade, nos termos dos arts. 1.647, I, 1.649 e 1.725 do Código Civil, conforme entendimento do STJ.

4.

A boa-fé do adquirente e a posse exercida sobre o imóvel não suprem a exigência legal de escritura pública para transferência da propriedade imobiliária.

5.

Não há cerceamento de defesa quando a controvérsia é predominantemente de direito e as provas requeridas não possuem aptidão para alterar a conclusão jurídica da demanda.

6.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 239; STJ, AgInt no REsp 1.735.113/SP.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1.

Recurso conhecido e desprovido, mantida integralmente a sentença recorrida.

Tese de julgamento: “O contrato particular de compra e venda de imóvel de valor superior a trinta salários-mínimos, desacompanhado de escritura pública e registro imobiliário, não constitui título hábil à transferência dominial, embora possa produzir efeitos obrigacionais entre os contratantes.”

Dispositivos relevantes citados

CPC, art. 485, VI.

Código Civil, arts. 108, 170, 1.245, 1.647, I, 1.649 e 1.725.

Jurisprudência relevante citada

STJ, Súmula 239.

STJ, AgInt no REsp 1.735.113/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 26/06/2023.

RELATÓRIO

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

PROCESSO:
nº 0002841-25.2016.8.14.0039

APELAÇÃO CÍVEL
(Ação Declaratória de Negócio Jurídico)

APELANTE:
GRIMALDO CORREA FERREIRA

APELADO:
VALÚZIA GOMES DE ARAÚJO, DENISE FACHIN MARINHO e JOSINO DOS SANTOS

RELATOR:
DES. RICARDO FERREIRA NUNES

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
GRIMALDO CORREA FERREIRA
contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Paragominas, nos autos da
Ação Declaratória de Negócio Jurídico
ajuizada em desfavor de
DENISE FACHIN MARINHO, VALÚZIA GOMES DE ARAÚJO e JOSINO DOS SANTOS
, que extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Narra o autor, ora apelante, em inicial, que adquiriu o imóvel rural denominado “Fazenda Coração do Brasil”, localizado no Município de Carutapera/MA, mediante contrato particular de compra e venda firmado com Denise Fachin Marinho, a qual, por sua vez, teria adquirido anteriormente o mesmo imóvel de Josino dos Santos, também por instrumento particular.

Sustenta que, em decorrência do negócio jurídico celebrado, passou a exercer a posse do imóvel rural, juntando documentos destinados a comprovar a exploração da área, dentre eles certificação de cadastro de imóvel rural, comprovantes de vacinação de rebanho e declarações de confrontantes.

Afirma ser terceiro adquirente de boa-fé e alega que deixou de promover a regular transferência registral do imóvel em razão da existência de averbação de reserva legal vinculada à propriedade.

Assevera, ainda, que a requerida, ora apelada,
Valúzia Gomes de Araújo
, companheira de Josino dos Santos, possuía conhecimento da alienação do imóvel, sustentando ter havido anuência tácita ao negócio jurídico. Aduz que a requerida teria recebido parte do valor referente à venda da fazenda, bem como discutido judicialmente o pagamento do saldo remanescente no âmbito de ação de reconhecimento e dissolução de união estável ajuizada contra Josino dos Santos.

Com fundamento nessas alegações, requereu a procedência da demanda para declarar válidos os contratos particulares de compra e venda celebrados entre as partes, com expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente para transferência da Fazenda Coração do Brasil ao seu nome.

A recorrida apresentou contestação, alegando, em síntese, que o imóvel integrava patrimônio comum decorrente de união estável mantida com Josino dos Santos, razão pela qual a alienação realizada sem sua anuência seria inválida. Sustentou, ainda, que o autor e Denise Fachin Marinho tinham conhecimento da união estável existente entre ela e Josino dos Santos, afirmando ocorrência de fraude aos seus direitos patrimoniais.

Consta dos autos que
Denise Fachin Marinho
não foi citada, diante da informação de mudança de endereço, bem como que
Josino dos Santos
sequer chegou a ser citado.

Sobreveio sentença na qual a magistrada singular reconheceu, preliminarmente, a impossibilidade jurídica do pedido, consignando que os negócios jurídicos discutidos nos autos teriam sido celebrados ao arrepio da lei, por ausência de escritura pública em transações imobiliárias envolvendo imóvel de valor superior a trinta salários-mínimos, destacando que os contratos particulares apresentados possuíam valores de R$ 1.000.000,00 e R$ 1.455.000,00, respectivamente, concluindo que a escritura pública constituiria solenidade essencial à validade dos negócios jurídicos, nos termos dos arts. 104, III, 108 e 166, IV e V, do Código Civil.

Ao final, extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Transcrevo a sentença:

“DECIDO.

Preliminarmente, cabe consignar que o pedido é juridicamente impossível, pois contrário à expressa disposição legal.

Sob a égide do CPC/73, a lide seria extinta sem resolução do mérito, pois a impossibilidade jurídica do pedido estava prevista na hipótese de carência da ação, em razão da falta de condição de ação.

O novo CPC retirou a possibilidade jurídica do pedido do rol das condições da ação.

Atualmente a doutrina sugere que, nessas situações, duas soluções para possam ser aplicada ao caso, quais sejam: 1) extingue-se o processo por falta da condição da ação interesse-adequação, incluindo no interesse a hipótese da possibilidade jurídica do pedido ou 2) admite-se a criação de uma hipótese atípica de improcedência liminar do pedido.

Segundo Fredie Didier Jr., em sua obra Curso de Direito Processual Civil, 17ª Edição, volume 1, págs. 604/5, em defesa da segunda hipótese preconiza:

“O art. 332 do CPC não prevê expressamente a possibilidade de rejeição liminar do pedido em situação atípica. Surge, então, a seguinte dúvida, pode o juiz, antes de citar o réu, julgar liminarmente improcedente pedido, em situações atípicas, consideradas como de manifesta improcedência? (...) também serve de exemplo, o pedido que contrarie expressamente texto normativo não reputado inconstitucional. (...). É possível e recomendável, construir essa possibilidade a partir dos princípios da eficiência (art. 8º, CPC), da boa-fé (art. 5º, CPC) e da duração razoável do processo (art. 5º, LXXVIII, CF/1988; art. 4º, CPC). Primeiramente, não há razão para aumentar o custo do processo, com a citação desnecessária do réu, para responder a uma demanda absurda. Não apenas se praticarão desnecessários atos processuais, como o autor terá de pagar os honorários advocatícios em favor do advogado do réu, o que torna seu prejuízo ainda maior. Em segundo lugar, trata-se de importante instrumento de combate às demandas abusivas, permitindo a extinção fulminante de processos que muitas vezes funcionam como mecanismos de extorsão processual. Em terceiro lugar, essa hipótese já é expressamente permitida em embargos à execução, que podem ser rejeitados liminarmente, quando manifestamente protelatórios (art. 918, III, CPC). (...). O posicionamento deste Curso, assim, vai no sentido de dar novo significado à conhecida condição da ação possibilidade jurídica do pedido, prevista no CPC-1973 como hipótese de indeferimento da petição inicial sem exame de mérito, nada obstante as críticas doutrinárias a essa opção – o exame da possibilidade jurídica do pedido é inequivocadamente um exame de mérito, e não de admissibilidade. O CPC, então, ao não mais tratar da possibilidade jurídica do pedido como hipótese de extinção do processo sem exame de mérito, silenciando no ponto, adota correto entendimento doutrinário, reconfigurando a possibilidade jurídica do pedido e permitindo, a partir da conjugação de algumas normas fundamentais processuais, uma atípica hipótese de improcedência liminar do pedido.”

Essa seria a tese adotada no presente caso, não fosse a peculiaridade de que a primeira ré e o segundo réu poderiam figurar no polo ativo da demanda, pois seus interesses são idênticos ao do autor, qual seja, manter a validade dos negócios jurídicos celebrados. Assim a adoção da segunda solução indicada pela doutrina viria de encontro aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa (trata-se de um litisconsórcio necessário e unitário). Eventual sentença de mérito, seria ineficaz em relação àqueles que não integraram a lide. Verifica-se que não se aperfeiçoou a relação jurídica processual, pois dois réus não foram citados.

Como é cediço, no direito, não existem teses certas e erradas, existe aquela que mais se adequa à peculiaridade do caso concreto, devendo o magistrado estar atento a essas nuances a fim de dar a melhor solução para o caso, com base em uma interpretação sistêmica.

Feitas tais considerações iniciais, adoto, excepcionalmente, nesse caso, a primeira tese, de maneira que o processo se extinguirá sem resolução do mérito, não causando qualquer prejuízo para as partes.

Refere-se o presente feito a dois negócios jurídicos de compra e venda de imóvel rural realizados ao arrepio da lei.

O segundo réu, Sr. Josino dos Santos, celebrou contrato de compra e venda do imóvel em litígio com a Sra. Denise Fachin Marinho, através do instrumento particular de compromisso de compra e venda encartado às fls. 29/31.

A qual por sua vez, vendeu o imóvel para o autor, Sr. Grimaldo Correa Ferreira, igualmente por instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel rural (fls. 33/35). O valor do imóvel no primeiro contrato é de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e, no segundo, o valor é de R$ 1.455.000,00 (um milhão, quatrocentos e cinquenta e cinco mil reais).

Dispõem os arts. 104 e 108 do Código Civil, in verbis:

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: (...); III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Nos estudos sobre os elementos estruturais do negócio jurídico da Escola Ponteana, acerca do plano da validade, esclarece Flávio Tartuce, em sua obra Manual de Direito Civil, Editora Método, Volume Único, 2ª edição, pág. 194/6, que, in verbis:

“(...), o negócio jurídico que não se enquadra nesses elementos de validade é, por regra, nulo de pleno direito, ou seja, haverá nulidade absoluta ou nulidade. (...) d) Forma prescrita ou não defesa em lei. Inicialmente, para fins didáticos, forçoso lembrar que a expressão não defesa significa não proibida. Muitas vezes, percebe-se certa dificuldade em sua compreensão e alcance. Clóvis Beviláqua conceituava a forma como o conjunto de solenidades, que se devem observar, para que a declaração da vontade tenha eficácia jurídica. É o revestimento jurídico, a exteriorizar a declaração de vontade. Esta é a substância do ato, que a forma revela. (...), em casos especiais, visando conferir maior certeza e segurança nas relações jurídicas, a lei prevê a necessidade de formalidades, relacionadas com a manifestação de vontade. Nessas situações, o negócio não admitirá forma livre, sendo conceituado como negócio formal. É fundamental aqui diferenciar formalidade de solenidade, conforme faz uma parte da doutrina. Solenidade significa a necessidade de ato público (escritura pública), enquanto formalidade constitui a exigência de qualquer forma apontada pela lei, como, por exemplo, a de forma escrita. (...). As formalidades ou solenidades previstas em lei também têm por finalidade garantir a autenticidade do negócio, para, eventualmente, facilitar sua prova, bem como garantir que a autonomia privada seja preservada, objetivando sempre à certeza e à segurança jurídica. Cumpre ainda comentar o importante art. 108 do CC. Prescreve esse dispositivo que a escritura pública somente será exigida para negócios jurídicos que visam à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, com valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.”

Portanto, evidencia-se nos autos que os negócios jurídicos celebrados estão eivados de nulidade absoluta, pois foi preterida solenidade que a lei considera essencial para sua validade (art. 166, IV e V, do CC). A escritura pública era essencial para conferir validade ao negócio jurídico.

Por ser nulo de pleno direito, pode ser conhecido de ofício pelo juiz a qualquer tempo e grau de jurisdição e não se convalida mesmo diante da expressa vontade das partes, descabendo qualquer discussão acerca da boa-fé dos envolvidos.

DISPOSITIVO

Diante do exposto, EXTINGO o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa.

Transitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos.

P.R.I.”

Irresignado, o autor interpôs recurso de apelação, sustentando preliminarmente ocorrência de cerceamento de defesa, argumentando que o julgamento antecipado da lide impediu a produção de provas documentais, testemunhais e depoimentos pessoais que entenderia necessários à comprovação da boa-fé do adquirente, da posse exercida sobre o imóvel, da inexistência de fraude e da ciência da requerida acerca da alienação realizada.

Alega que a sentença conferiu interpretação excessivamente restritiva ao art. 108 do Código Civil, desconsiderando a realidade fática dos autos e os efeitos jurídicos decorrentes dos contratos particulares celebrados. Defende a incidência do art. 170 do Código Civil, sustentando a possibilidade de preservação dos negócios jurídicos em razão da manifestação de vontade das partes e da boa-fé objetiva.

Afirma, ainda, que a requerida Valúzia Gomes de Araújo jamais se opôs à alienação do imóvel, tendo inclusive participado de acordos relacionados ao recebimento dos valores decorrentes da venda da Fazenda Coração do Brasil.

Ao final, requer o provimento do recurso para cassação da sentença, com retorno dos autos à origem para instrução processual ou, subsidiariamente, para reconhecimento da validade dos negócios jurídicos discutidos na demanda.

A pelada apresentou suas contrarrazões, pugnando pela manutenção da sentença (ID 359240).

É o relatório.

Inclua-se em pauta virtual de julgamento.

Belém, data do sistema.

DES. RICARDO FERREIRA NUENS

RELATOR

VOTO

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

PROCESSO:
nº 0002841-25.2016.8.14.0039

APELAÇÃO CÍVEL
(Ação Declaratória de Negócio Jurídico)

APELANTE:
GRIMALDO CORREA FERREIRA

APELADO:
VALÚZIA GOMES DE ARAÚJO, DENISE FACHIN MARINHO e JOSINO DOS SANTOS

RELATOR:
DES. RICARDO FERREIRA NUNES

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

MÉRITO

A sentença recorrida reconheceu que os contratos particulares de compra e venda, por envolverem imóvel de valor superior a trinta salários-mínimos, seriam nulos de pleno direito diante da ausência de escritura pública, nos termos dos arts. 104, III, 108 e 166, IV e V, do Código Civil.

O apelante sustenta, em suas razões, cerceamento de defesa, necessidade de dilação probatória, boa-fé na aquisição, posse sobre o imóvel, possibilidade de conservação do negócio jurídico e existência de efeitos obrigacionais decorrentes dos contratos particulares celebrados.

A controvérsia, portanto, exige distinguir quatro planos jurídicos que não podem ser confundidos: validade do contrato particular, transferência do domínio imobiliário, eficácia obrigacional do ajuste e eventual proteção possessória do adquirente.

Inicialmente, é incontroverso que os instrumentos particulares apresentados tratam de imóvel rural de elevado valor econômico, sendo o primeiro contrato indicado no valor de R$ 1.000.000,00 e o segundo no valor de R$ 1.455.000,00.

O art. 108 do Código Civil
[1]
estabelece que, não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários-mínimos.

Também dispõe o art. 1.245 do Código Civil
[2]
que a propriedade imóvel se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, de modo que, enquanto não registrado o título, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Da conjugação desses dispositivos, extrai-se que o contrato particular de compra e venda de imóvel de valor superior ao limite legal não é instrumento hábil, por si só, para transferir domínio imobiliário, tampouco autoriza, isoladamente, o registro direto da propriedade em nome do adquirente.

Nesse ponto, a sentença está correta ao afastar a possibilidade de se determinar, com base apenas nos instrumentos particulares apresentados, a transferência registral da Fazenda Coração do Brasil ao nome do apelante.

Todavia, a conclusão de que a ausência de escritura pública conduziria, automaticamente, à completa nulidade dos contratos e à impossibilidade absoluta de qualquer efeito jurídico merece temperamento.

Vale destacar que o direito, referente a existência, validade e eficácia do negócio jurídico, determinado ato pode não ser apto a produzir determinado efeito real pretendido pelas partes, mas ainda assim conservar efeitos obrigacionais. A escritura pública exigida pelo art. 108 do Código Civil é indispensável para a constituição ou transferência de direito real imobiliário, mas não elimina, necessariamente, a possibilidade de o ajuste particular revelar promessa, compromisso ou obrigação de contratar.

Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a promessa de compra e venda por instrumento particular, mesmo não registrada, gera efeitos obrigacionais e pode fundamentar adjudicação compulsória, conforme Súmula 239/STJ
[3]
.

A jurisprudência, também, registra que a promessa de venda gera efeitos obrigacionais e não depende, para sua eficácia obrigacional, de formalização por instrumento público.

Portanto, deve-se distinguir que uma coisa é reconhecer que o contrato particular não transfere propriedade e outra, diversa, é afirmar que ele é absolutamente incapaz de produzir qualquer efeito jurídico entre os contratantes.

No caso concreto, contudo, o pedido formulado pelo autor não se limitou ao reconhecimento de efeitos obrigacionais. O apelante requereu expressamente a declaração de validade do negócio jurídico com expedição de ofício ao cartório de registro de imóveis para efetivar a transferência da Fazenda Coração do Brasil para seu nome. Cito:

“2) a procedência do pedido, para declarar válido o negócio jurídico celebrado entre as partes,

3)Caso seja julgado procedente a presente demanda, seja oficiado ao cartório de registro de imóveis acerca da decisão, para fins de proceder a devida transferência cartorária.”

Essa providência, nos moldes em que requerida, não pode ser acolhida.

O contrato particular, sem escritura pública e sem registro, não constitui título translativo suficiente para transferência dominial de imóvel rural de valor superior a trinta salários-mínimos. A pretensão de obter, nesta ação declaratória, provimento judicial que simplesmente substitua a escritura pública e autorize a transferência registral do bem encontra óbice nos arts. 108, 1.245 e1.246
[4]
do Código Civil.

Além disso, a alegação de que o imóvel integrava patrimônio comum decorrente de união estável mantida entre
Valúzia Gomes de Araújo
e
Josino dos Santos
, tendo sido alienado sem anuência daquela, deve ser observado.

Isto porque, nos termos do art. 1.725 do Código Civil
[5]
, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se à união estável, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens. Já o art. 1.647, I, do Código Civil
[6]
exige autorização do outro cônjuge para alienar ou gravar de ônus real bens imóveis, salvo no regime da separação absoluta.

A ausência de outorga, entretanto, não conduz, em regra, à nulidade absoluta, mas à anulabilidade do ato, nos termos do art. 1.649 do Código Civil
[7]
. O STJ reafirmou recentemente que o ato praticado sem outorga uxória necessária é anulável, submetendo-se ao prazo decadencial próprio, não se tratando de nulidade absoluta.

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. OUTORGA UXÓRIA . DECADÊNCIA. OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ . REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA E DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art . 1.649, CC). 2. "É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada" . Óbice da súmula 211/STJ. 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ) . 4. Agravo interno a que se nega provimento.

(
STJ - AgInt no REsp: 1735113 SP 2018/0083542-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI
, Data de Julgamento: 26/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2023)

Também merece registro que, em matéria de união estável, a jurisprudência do STJ
[8]
pondera a proteção da meação com a tutela da boa-fé de terceiros, especialmente quando inexiste publicidade registral da união estável. Em precedente sobre venda de imóvel a terceiro de boa-fé, a Corte admitiu a validade da alienação quando não havia publicidade suficiente da união estável perante terceiros.

Não se ignora que a ciência efetiva do apelante acerca da união estável mantida entre Valúzia Gomes de Araújo e Josino dos Santos constitui matéria controvertida nos autos. Contudo, o próprio recorrente afirma que a requerida possuía conhecimento da alienação do imóvel e teria inclusive participado de discussões relacionadas aos valores decorrentes da venda da Fazenda Coração do Brasil.

Tal circunstância revela, ao menos, que havia elementos indicativos da possível existência de vínculo convivencial e de pretensão patrimonial incidente sobre o imóvel negociado.

Nesse contexto, ainda que não se possa afirmar, de forma categórica, a plena ciência do apelante acerca da extensão jurídica da união estável alegada pela requerida, é certo que o adquirente, diante da magnitude econômica do negócio e da existência de indícios de relação convivencial envolvendo o alienante, deveria ter adotado cautelas mínimas destinadas à verificação da regularidade da alienação.

A boa-fé objetiva, enquanto cláusula geral de conduta, impõe ao contratante deveres anexos de diligência, prudência e lealdade, especialmente em negócios imobiliários de elevado valor econômico.

Ainda assim, a ausência de anuência da companheira não autoriza, por si só, a declaração automática de nulidade absoluta do negócio, sobretudo quando se discute eventual ciência prévia, recebimento de valores e comportamento posterior da companheira. Nos autos, o apelante sustenta que Valúzia teria conhecimento da alienação e que teria inclusive recebido parte do valor, questionando apenas saldo remanescente.

Essas circunstâncias podem ser relevantes para eventual discussão sobre boa-fé, anuência tácita, ratificação, comportamento contraditório ou preservação de efeitos obrigacionais. Contudo, não bastam, no presente feito, para autorizar a declaração de validade plena da transferência imobiliária pretendida.

A boa-fé alegada pelo apelante, embora juridicamente relevante,
não supre a ausência de escritura pública

quando o pedido é de reconhecimento de validade apta à transferência do domínio
. A boa-fé pode irradiar efeitos possessórios, obrigacionais ou indenizatórios, mas não substitui requisito formal essencial à constituição e transferência de direito real imobiliário.

Da mesma forma, a posse alegada pelo autor não conduz, nesta ação declaratória, à transferência da propriedade. A posse pode ser objeto de tutela própria, inclusive por embargos de terceiro ou ação possessória, e pode ter relevância para aferição de boa-fé do compromissário comprador. Todavia,
não transforma contrato particular em título hábil para registro imobiliário quando a lei exige escritura pública.

Quanto ao cerceamento de defesa, também não verifico nulidade apta a justificar a cassação da sentença.

É certo que o apelante sustentou a necessidade de produção de provas para demonstrar posse, boa-fé, ciência da companheira, pagamento e realidade da cadeia negocial. Todavia, ainda que tais fatos fossem comprovados, eles não teriam força suficiente para acolher o pedido principal nos termos em que formulado, qual seja, declarar válida a alienação para fins de transferência registral do domínio ao autor.

O julgamento antecipado é legítimo quando a solução da causa depende predominantemente de matéria de direito ou quando a prova pretendida não tem aptidão para alterar o resultado jurídico da demanda. No caso, a controvérsia central, nos limites do pedido, consiste em saber se instrumento particular de compra e venda de imóvel de elevado valor pode ser reconhecido como título apto à transferência dominial. E a resposta é negativa.

No entanto, isso não significa negar toda e qualquer eficácia aos contratos apresentados, mas apenas reconhecer que a via eleita e o pedido formulado não autorizam a declaração de validade plena da transferência imobiliária.

Também não se mostra cabível, nesta ação, a aplicação direta do art. 170 do Código Civil
[9]
para converter o negócio nulo em outro negócio jurídico e, a partir disso, determinar a transferência registral do imóvel.

O art. 170 do Código Civil admite a conversão substancial do negócio jurídico quando o negócio nulo contiver os requisitos de outro e o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido se houvessem previsto a nulidade.

Entretanto, a conversão não pode ser utilizada para alcançar resultado proibido pelo ordenamento. Mesmo que os contratos sejam compreendidos como compromissos particulares de compra e venda, seus efeitos seriam obrigacionais, não constituindo título imediato para transferência de domínio. A conversão, portanto, não conduz à procedência integral do pedido inicial.

É de salutar importância destacar que a solução dada pela juíza de primeiro grau, extinguindo o feito sem resolução do mérito, foi aplicada em uma situação excepcional e muito bem fundamentada.

Dessa forma, a sentença deve ser mantida quanto ao resultado de improcedência da pretensão de declaração de validade plena do negócio para fins de transferência imobiliária.

No entanto, fica ressalvado que esta conclusão não impede eventual discussão, em via própria, acerca de efeitos obrigacionais dos contratos particulares, de eventual adjudicação compulsória, de indenização, de recomposição patrimonial, de proteção possessória ou de direito à meação da companheira, matérias que dependem de causa de pedir, pedidos e pressupostos próprios.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO
, mantendo a sentença em todos os seus termos.

É como voto.

Belém, data do sistema.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

RELA

[1]

Código Civil. Art. 108
. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País.

[2]

Código Civil. Art. 1.245.
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

[3]

STJ - Sumula 239
: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

[4]

Art. 1.246.
O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

[5]

Art. 1.725.
Na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens.

[6]

Art. 1.647.
Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I - Alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

[7]

Art. 1.649
. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.

[8]
(REsp n. 1.592.072/PR, relator Ministro Nome, Terceira Turma, julgado em 21/11/2017, DJe de 18/12/2017.)

(STJ - REsp: 1663440 RS 2017/0066111-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 16/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2020)

(STJ - REsp: 1424275 MT 2012/0075377-7, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 04/12/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/12/2014 RB vol. 616 p. 33 RDDP vol. 144 p . 166)

[9]

Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.

Belém, 23/06/2026