Tribunal: TJPA
Processo: 0002064-66.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão julgador: ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7769 - Abatimento proporcional do preço
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA CONCEDIDA DE OFÍCIO. TAXA DE FRUIÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. PROVIMENTO PARCIAL. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, declarou rescindido compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplemento do adquirente, determinou a reintegração da posse, fixou restituição de 80% dos valores pagos com juros de mora a partir da citação, condenou ao pagamento de taxa de fruição limitada ao montante a ser restituído e reconheceu o dever de indenizar benfeitorias úteis e necessárias, além de conceder, de ofício, gratuidade de justiça ao réu revel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se é válida a concessão de gratuidade de justiça de ofício ao réu revel, sem requerimento ou prova de hipossuficiência; (ii) saber se a condenação à indenização por benfeitorias configura julgamento ultra petita; (iii) saber qual o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a restituir ao adquirente inadimplente; (iv) saber se é possível limitar a taxa de fruição ao valor das parcelas pagas, impedindo saldo negativo ao comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A gratuidade de justiça depende de requerimento da parte ou de demonstração mínima de hipossuficiência, não se admitindo concessão de ofício sem elementos nos autos, nos termos dos arts. 99 e 100 do CPC. 4. A indenização por benfeitorias úteis e necessárias decorre de imposição legal prevista no art. 34 da Lei nº 6.766/79, norma de ordem pública, não configurando julgamento ultra petita, devendo a regularidade das obras ser apurada em liquidação, à luz do §1º do mesmo dispositivo. 5. Nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, sendo a resolução decorrente de culpa do adquirente, os juros de mora sobre os valores a restituir incidem a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1002 do STJ. 6. A taxa de fruição possui natureza indenizatória e visa compensar o uso do imóvel durante a ocupação indevida, não podendo ser limitada previamente ao montante das parcelas pagas, sob pena de violação ao princípio da reparação integral. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A gratuidade de justiça não pode ser concedida de ofício ao réu revel sem requerimento ou prova mínima de hipossuficiência. 2. A indenização por benfeitorias úteis e necessárias, nos contratos regidos pela Lei nº 6.766/79, constitui consequência legal da rescisão por inadimplemento do adquirente, independentemente de pedido expresso. 3. Em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre valores a restituir ao comprador inadimplente fluem a partir do trânsito em julgado. 4. A taxa de fruição pode gerar saldo devedor em favor do vendedor, não se limitando ao montante das parcelas pagas, em observância ao princípio da reparação integral. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 99, 100, 141 e 493; CC, art. 944; Lei nº 6.766/79, art. 34 e §1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.740.911/DF (Tema 1002); STJ, REsp 1.258.998/MG. Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, conhecer do recurso de Apelação Cível e dar-lhe parcial provimento, tudo nos termos do voto do Desembargador relator. Plenário Virtual da Terceira Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, sessão realizada no período de 03/03/2026 a 10/03/2026. Turma Julgadora: Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator), Desa. Anete Marques Penna de Carvalho e Juiz Convocado João Batista Lopes do Nascimento Belém/PA, 03 de março de 2026. Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0002064-66.2018.8.14.0040

JUÍZO SENTENCIANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: HERCULINO MEDEIROS OLIVEIRA

RELATOR(A):
Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA CONCEDIDA DE OFÍCIO. TAXA DE FRUIÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, declarou rescindido compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplemento do adquirente, determinou a reintegração da posse, fixou restituição de 80% dos valores pagos com juros de mora a partir da citação, condenou ao pagamento de taxa de fruição limitada ao montante a ser restituído e reconheceu o dever de indenizar benfeitorias úteis e necessárias, além de conceder, de ofício, gratuidade de justiça ao réu revel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) saber se é válida a concessão de gratuidade de justiça de ofício ao réu revel, sem requerimento ou prova de hipossuficiência; (ii) saber se a condenação à indenização por benfeitorias configura julgamento ultra petita; (iii) saber qual o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a restituir ao adquirente inadimplente; (iv) saber se é possível limitar a taxa de fruição ao valor das parcelas pagas, impedindo saldo negativo ao comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A gratuidade de justiça depende de requerimento da parte ou de demonstração mínima de hipossuficiência, não se admitindo concessão de ofício sem elementos nos autos, nos termos dos arts. 99 e 100 do CPC.

4.

A indenização por benfeitorias úteis e necessárias decorre de imposição legal prevista no art. 34 da Lei nº 6.766/79, norma de ordem pública, não configurando julgamento ultra petita, devendo a regularidade das obras ser apurada em liquidação, à luz do §1º do mesmo dispositivo.

5.

Nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, sendo a resolução decorrente de culpa do adquirente, os juros de mora sobre os valores a restituir incidem a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1002 do STJ.

6.

A taxa de fruição possui natureza indenizatória e visa compensar o uso do imóvel durante a ocupação indevida, não podendo ser limitada previamente ao montante das parcelas pagas, sob pena de violação ao princípio da reparação integral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:
1. A gratuidade de justiça não pode ser concedida de ofício ao réu revel sem requerimento ou prova mínima de hipossuficiência. 2. A indenização por benfeitorias úteis e necessárias, nos contratos regidos pela Lei nº 6.766/79, constitui consequência legal da rescisão por inadimplemento do adquirente, independentemente de pedido expresso. 3. Em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre valores a restituir ao comprador inadimplente fluem a partir do trânsito em julgado. 4. A taxa de fruição pode gerar saldo devedor em favor do vendedor, não se limitando ao montante das parcelas pagas, em observância ao princípio da reparação integral.

Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, arts. 99, 100, 141 e 493; CC, art. 944; Lei nº 6.766/79, art. 34 e §1º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.740.911/DF (Tema 1002); STJ, REsp 1.258.998/MG.

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, conhecer do recurso de Apelação Cível e dar-lhe parcial provimento, tudo nos termos do voto do Desembargador relator.

Plenário Virtual da Terceira Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, sessão realizada no período de 03/03/2026 a 10/03/2026.

Turma Julgadora: Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator), Desa. Anete Marques Penna de Carvalho e Juiz Convocado João Batista Lopes do Nascimento

Belém/PA, 03 de março de 2026.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

RELATÓRIO

Em 04/09/2025, o presente recurso veio, por
redistribuição
, a esta relatoria (ER 37/2025).

Recebo
a presente apelação no seu duplo efeito.

CONHEÇO
deste recurso, pois estão atendidos os seus pressupostos de admissibilidade recursal, quais sejam: o cabimento, a legitimidade, o interesse recursal, a inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer, a tempestividade (ID 27887690), o preparo e a regularidade formal (nela inserida o princípio da dialeticidade – art.1016, III, CPC).

Passo a relatar.

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Consta da sentença (ID 27887678 ) que, reconhecida a inadimplência do requerido, foi declarada a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda; determinada a reintegração da posse do imóvel à autora; fixada a restituição de 80% dos valores pagos pelo promissário comprador, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; condenada a parte requerida ao pagamento de taxa de fruição; e determinado que a requerente indenizasse o requerido pelas benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação de sentença.

Opostos embargos de declaração pela autora, foram parcialmente acolhidos apenas para excluir a possibilidade de compensação das benfeitorias, mantendo-se os demais termos da sentença (ID 27887685 ).

Em suas razões recursais (ID 27887686 ), a apelante sustenta, em síntese: a nulidade da concessão de justiça gratuita ao réu, deferida de ofício, apesar de sua revelia e ausência de requerimento expresso; nulidade do item “e” da sentença por julgamento ultra petita, ao determinar indenização por benfeitorias sem pedido do réu; a necessidade de observância estrita das cláusulas contratuais e do art. 34 da Lei nº 6.766/79 quanto à comprovação das benfeitorias; e a reforma do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição dos valores, para que passem a incidir apenas a partir do trânsito em julgado, invocando o Tema 1002 do STJ.

Não constam contrarrazões nos autos.

É o relatório.

VOTO

A apelante sustenta que o juízo singular incorreu em contradição ao deferir de ofício o benefício da justiça gratuita ao réu revel, sem que houvesse pedido expresso nesse sentido e sem qualquer comprovação de hipossuficiência econômica nos autos.

Razão parcial assiste à recorrente, mas insuficiente para modificar o resultado.

Com efeito, o art. 99 do CPC/2015 prevê que a gratuidade da justiça pode ser requerida pela parte, por seu advogado ou pelo Ministério Público. A concessão de ofício, sem requerimento do interessado e sem qualquer elemento que indique sua hipossuficiência, não encontra amparo legal, ressalvadas situações excepcionalíssimas.

No caso dos autos, o réu foi devidamente citado, quedou-se revel e não postulou a gratuidade da justiça em momento algum. Não há nos autos declaração de hipossuficiência, extratos bancários, declaração de imposto de renda ou qualquer outro elemento que justifique a presunção de pobreza. A profissão de pintor consignada na petição inicial, por si só, não autoriza presumir a miserabilidade jurídica.

O fundamento utilizado pelo juízo de primeiro grau — de que o inadimplemento contratual, por si só, demonstraria a dificuldade financeira do réu — não se sustenta juridicamente. A inadimplência pode decorrer de diversas causas que não se relacionam com hipossuficiência econômica, como simples desídia, conflitos familiares ou opção deliberada do devedor.

Todavia, considerando que a exigibilidade das verbas de sucumbência foi apenas suspensa (e não suprimida), e que a matéria poderá ser revisitada em sede de execução, com possibilidade de impugnação ao benefício (art. 100 do CPC/2015), entende-se que a manutenção ou não da gratuidade não altera materialmente o mérito da condenação. O provimento deste ponto recursal implicaria tão somente a imediata exigibilidade das custas e honorários, sem repercussão no restante do julgado.

Nesse sentido, DÁ-SE PROVIMENTO PARCIAL ao recurso neste ponto, para revogar o benefício da gratuidade da justiça concedido de ofício ao réu Herculino Medeiros Oliveira, ante a ausência de requerimento e de qualquer elemento probatório que justifique sua concessão, tornando exigíveis desde logo as verbas de sucumbência fixadas na sentença.

A apelante segue, em suas razões recursais, arguindo, em preliminar, a nulidade da alínea "e" da sentença, por entender que a condenação ao pagamento de indenização por benfeitorias úteis e necessárias configuraria julgamento ultra petita, uma vez que nenhuma das partes formulou pedido expresso nesse sentido.

A alegação NÃO merece acolhimento.

A sentença recorrida embasou a determinação de indenização por benfeitorias no art. 34, caput, da Lei nº 6.766/79, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018, que assim dispõe:

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

Trata-se de norma cogente, de ordem pública, que impõe ao promitente vendedor o dever de indenizar as benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo adquirente inadimplente, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em sentido contrário.

Sob a ótica processual, não há julgamento ultra petita. O art. 141 do CPC/2015 veda que o juiz conheça de questões não suscitadas
a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte
. No caso das benfeitorias em contratos de loteamento regidos pela Lei nº 6.766/79, não se exige pedido expresso do adquirente: trata-se de consequência legal imperativa da rescisão contratual por inadimplemento, que o juiz pode — e deve — declarar de ofício, em aplicação do direito à espécie (art. 493, parágrafo único, do CPC/2015).

Nos contratos de compra e venda de imóveis em loteamentos, a indenização por benfeitorias úteis e necessárias decorre de imposição legal (art. 34 da Lei nº 6.766/79), não sendo necessário pedido expresso do adquirente para que o juízo a reconheça no momento da decretação da rescisão.

Quanto ao argumento da apelante de que as benfeitorias devem observar as condicionantes da Cláusula 17ª do contrato (alvarás, habite-se, laudos técnicos etc.), cumpre observar que o próprio art. 34, §1º, da Lei nº 6.766/79 estabelece que não serão indenizadas benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. Entretanto, tal verificação é matéria a ser apurada em sede de liquidação de sentença, oportunidade em que as partes poderão debater e comprovar a existência, natureza e regularidade das benfeitorias, inclusive mediante laudos periciais. Não cabe, na fase de conhecimento, presumir a inexistência ou irregularidade das benfeitorias ante a revelia do réu.

NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso neste ponto, mantendo-se a determinação de indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação de sentença, com observância do art. 34 da Lei nº 6.766/79 e do §1º do mesmo dispositivo quanto à regularidade das obras.

A apelante sustenta que, sendo a rescisão decorrente de culpa exclusiva do adquirente, os juros de mora sobre os valores a restituir deveriam incidir a partir do trânsito em julgado, e não da citação, com amparo no julgamento do REsp nº 1.740.911/DF (Tema Repetitivo nº 1002 do STJ).

Este ponto merece PROVIMENTO.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.740.911/DF, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1002), firmou a seguinte tese:

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

No caso dos autos, a rescisão foi pleiteada pela promitente vendedora (apelante) em razão de inadimplemento exclusivo do adquirente, situação análoga à resolução por culpa do comprador. O contrato foi celebrado em 2012, portanto anterior à Lei nº 13.786/2018. Não havendo mora prévia da apelante — que, ao contrário, foi a parte credora e lesada pelo inadimplemento — a obrigação de restituir valores somente se constituiu com a declaração judicial da rescisão, de modo que os juros de mora devem fluir a partir do trânsito em julgado, e não da citação.

A sentença recorrida, ao fixar os juros de mora a partir da citação, destoou do entendimento vinculante do STJ. Cumpre, portanto, reformar a decisão neste ponto.

DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso neste ponto, para que os juros de mora de 1% ao mês incidam sobre os valores a restituir a partir do trânsito em julgado da decisão, em conformidade com o Tema Repetitivo nº 1002 do STJ.

A apelante requer que a alínea "e" da sentença seja reformada para constar expressamente que as benfeitorias úteis e necessárias só serão indenizadas caso estejam em conformidade com a lei e com o contrato (cláusulas 8ª e 17ª), nos termos do art. 34, §1º, da Lei nº 6.766/79.

Assiste parcial razão à recorrente.

Como já assinalado no item anterior, o art. 34, §1º, da Lei nº 6.766/79 é expresso ao dispor que não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. Trata-se de norma legal que independe de pedido expresso para ser aplicada.

Entretanto, a sentença já determinou a apuração das benfeitorias "na forma da lei", expressão que naturalmente incorpora a exigência legal de regularidade prevista no art. 34, §1º. Assim, não há necessidade de modificação expressa do dispositivo sentencial, bastando que, na fase de liquidação, as partes apresentem os elementos comprobatórios pertinentes, observando-se a cláusula 17ª do contrato e os requisitos legais aplicáveis.

Nesse contexto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso neste ponto, registrando-se, por esclarecimento, que a liquidação das benfeitorias deverá observar o art. 34, §1º, da Lei nº 6.766/79, sendo admitidas apenas as obras realizadas em conformidade com a lei e com as normas contratuais pertinentes.

A apelante insurge-se contra a limitação imposta pela sentença à taxa de fruição, ao vedar que, após a compensação com os valores a devolver ao comprador, reste saldo negativo para o adquirente. Sustenta que tal limitação fere o princípio da reparação integral e implica enriquecimento sem causa do réu inadimplente, que ocupa o imóvel há aproximadamente 13 anos sem pagar qualquer parcela.

Este ponto merece PROVIMENTO.

A taxa de fruição possui natureza jurídica de indenização pelo uso e gozo do imóvel durante o período de inadimplência, funcionando como equivalente ao aluguel pelo tempo de ocupação indevida. Diferencia-se, portanto, da cláusula penal, pois possui fato gerador e finalidade distintos: não se presta a punir o inadimplemento, mas a compensar o promitente vendedor pelo uso do bem sem contraprestação.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.258.998/MG (Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 06/03/2014), firmou entendimento no sentido de que é descabida a limitação a priori da indenização pela fruição, sob pena de estimular a resistência indevida do promitente comprador na desocupação do imóvel. A indenização deve abranger todo o dano, conforme o princípio da reparação integral positivado no art. 944 do Código Civil.

No caso concreto, o réu ocupa o imóvel há aproximadamente 13 (treze) anos sem pagar qualquer contraprestação, desde a inadimplência na 38ª parcela (outubro/2015). A limitação imposta pela sentença, ao condicionar a fruição a um teto equivalente aos valores a devolver, implica que o inadimplente de longo prazo, quanto mais tempo permanecer no imóvel sem pagar, menor proporcionalmente será o encargo que suportará — situação que afronta a lógica do equilíbrio contratual e estimula a procrastinação.

A cláusula 16ª, §1º, alínea "e", do contrato prevê expressamente taxa de fruição de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a partir da assinatura até a rescisão ou devolução da posse, cláusula que não foi invalidada pela sentença e não se mostra abusiva, sendo inferior, inclusive, ao limite de 0,75% admitido pela Lei nº 13.786/2018.

DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso neste ponto, para afastar a limitação que impede saldo negativo ao adquirente após a compensação com os valores a restituir, devendo a taxa de fruição de 0,25% ao mês incidir sobre o valor total atualizado do contrato, contada da inadimplência até a efetiva restituição do imóvel, sem limitação ao valor das parcelas pagas, admitindo-se inclusive saldo devedor em favor da apelante após a compensação, em conformidade com o art. 944 do CC/2002 e a jurisprudência do STJ.

Ante o exposto, CONHEÇO DO RECURSO DE APELAÇÃO e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para:

a)
REVOGAR o benefício da justiça gratuita concedido de ofício ao réu Herculino Medeiros Oliveira, tornando exigíveis as verbas de sucumbência fixadas na sentença;

b)
REFORMAR a alínea "c" da sentença, para que os juros de mora de 1% ao mês sobre os valores a restituir ao promissário comprador incidam a partir do trânsito em julgado, e não da citação, em conformidade com o Tema Repetitivo nº 1002 do STJ (REsp 1.740.911/DF);

c)
REFORMAR a alínea "d" da sentença, para afastar a limitação que impede saldo negativo ao adquirente após compensação com os valores a restituir, devendo a taxa de fruição de 0,25% ao mês incidir sobre o valor total atualizado do contrato, desde a inadimplência até a efetiva devolução do imóvel, sem limitação, nos termos do art. 944 do CC/2002 e da jurisprudência do STJ.

MANTÉM-SE, no mais, a sentença recorrida, inclusive quanto à determinação de indenização por benfeitorias úteis e necessárias (alínea "e"), ressalvando-se que a apuração em liquidação de sentença deverá observar o art. 34, §1º, da Lei nº 6.766/79, admitindo-se apenas obras realizadas em conformidade com a lei e com as normas contratuais pertinentes.

Tendo em vista o provimento parcial do recurso, condena-se o apelado ao pagamento de honorários recursais em favor dos patronos da apelante, no patamar de 5% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC/2015.

É O VOTO.

Belém, 11/03/2026