Tribunal: TJPA
Processo: 0001099-23.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-02-09
Data de publicação: 2026-02-23

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS. ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por RIO HUDSON RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE e MARKO ENGENHARIA E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO LTDA contra sentença proferida pela 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedente ação de revisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por ERNANI MAUÉS CARVALHO FILHO, em razão do atraso superior a nove anos na entrega de imóvel adquirido na planta. A sentença declarou a nulidade das cláusulas 9.1 e 11.1 do contrato, reconheceu a responsabilidade objetiva das rés e a mora no período de janeiro/2014 a fevereiro/2023, condenando solidariamente as empresas ao pagamento de lucros cessantes no valor de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, além de custas e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há seis questões em discussão: (i) definir se há direito à indenização por danos morais diante do inadimplemento contratual; (ii) estabelecer se os encargos de mora devem ser fixados exclusivamente com base na Taxa Selic; (iii) determinar se houve julgamento ultra petita na fixação dos lucros cessantes; (iv) avaliar se a base de cálculo da indenização por lucros cessantes deve ser o valor efetivamente pago pelo consumidor; (v) apurar se o marco inicial da mora contratual deveria ser alterado; e (vi) reconhecer ou não a existência de sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR O inadimplemento contratual por atraso superior a nove anos na entrega do imóvel justifica a reparação por danos morais, pois priva injustificadamente o consumidor de bem essencial, afetando seus projetos de vida e gerando sofrimento que ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano. A aplicação de juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária pelo IPCA encontra respaldo na jurisprudência e havia sido fixada em decisão anterior no curso do processo, sendo inaplicável, no caso, a substituição pela Taxa Selic de forma exclusiva. Não há julgamento ultra petita, uma vez que o valor de R$ 2.000,00 indicado na inicial para lucros cessantes era estimativo e passível de atualização. A indenização de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel reflete critério técnico-jurisprudencial consagrado, compatível com o dano presumido e a função reparatória. A base de cálculo dos lucros cessantes deve considerar o valor de mercado do imóvel, e não o montante efetivamente pago pelo adquirente, pois a perda indenizável decorre da impossibilidade de uso do bem durante o período de mora. O termo inicial da mora foi corretamente fixado em janeiro/2014, mês seguinte ao término do prazo contratual (julho/2013), com desconsideração da cláusula de tolerância de 365 dias por sua nulidade declarada judicialmente, em consonância com o princípio da boa-fé objetiva. Não se configura sucumbência recíproca, pois a sentença acolheu substancialmente os pedidos do autor, configurando sua sucumbência mínima, nos termos do art. 86, § 1º, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O atraso injustificado e prolongado na entrega de imóvel adquirido na planta configura inadimplemento contratual apto a gerar indenização por danos morais. A indenização por lucros cessantes decorrente da mora do promitente vendedor pode ser fixada com base em percentual sobre o valor de mercado do imóvel, sendo presumido o prejuízo do comprador. É válida a fixação de juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária pelo IPCA nas indenizações por inadimplemento contratual em contratos de aquisição de imóvel. Não configura julgamento ultra petita a fixação de lucros cessantes em valor superior ao estimado na inicial, desde que respeitado o pedido indenizatório. A cláusula contratual que prevê prazo de tolerância desproporcional para entrega do imóvel é nula por violação à boa-fé objetiva. A sucumbência mínima não autoriza a aplicação da sucumbência recíproca. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 406; CPC, art. 86, § 1º; CDC, arts. 6º, VI, e 51, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1927462/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 18.05.2021; STJ, AgInt no REsp 1862689/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, T3, j. 20.04.2020; STJ, AgInt no REsp 2058675/RN, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j. 24.06.2024; TJSP, AC 1018804-74.2021.8.26.0224, Rel. Des. Carlos Alberto de Salles, j. 08.03.2022. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.º 0001099-23.2014.8.14.0301, sendo partes: Recorrentes: Rio Hudson Residence Empreendimentos Imobiliários SPE e Marko Engenharia e Comércio Imobiliário Ltda; Recorrido: Ernani Maués Carvalho Filho; ACORDAM os Desembargadores integrantes da 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do relatório e voto do relator. Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema. Des. ALEX PINHEIRO CENTENO Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0001099-23.2014.8.14.0301

APELANTE: MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA, RIO HUDSON RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE

APELADO: ERNANI MAUES CARVALHO FILHO

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS. ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por RIO HUDSON RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE e MARKO ENGENHARIA E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO LTDA contra sentença proferida pela 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedente ação de revisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por ERNANI MAUÉS CARVALHO FILHO, em razão do atraso superior a nove anos na entrega de imóvel adquirido na planta. A sentença declarou a nulidade das cláusulas 9.1 e 11.1 do contrato, reconheceu a responsabilidade objetiva das rés e a mora no período de janeiro/2014 a fevereiro/2023, condenando solidariamente as empresas ao pagamento de lucros cessantes no valor de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, além de custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) definir se há direito à indenização por danos morais diante do inadimplemento contratual; (ii) estabelecer se os encargos de mora devem ser fixados exclusivamente com base na Taxa Selic; (iii) determinar se houve julgamento ultra petita na fixação dos lucros cessantes; (iv) avaliar se a base de cálculo da indenização por lucros cessantes deve ser o valor efetivamente pago pelo consumidor; (v) apurar se o marco inicial da mora contratual deveria ser alterado; e (vi) reconhecer ou não a existência de sucumbência recíproca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O inadimplemento contratual por atraso superior a nove anos na entrega do imóvel justifica a reparação por danos morais, pois priva injustificadamente o consumidor de bem essencial, afetando seus projetos de vida e gerando sofrimento que ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano.

A aplicação de juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária pelo IPCA encontra respaldo na jurisprudência e havia sido fixada em decisão anterior no curso do processo, sendo inaplicável, no caso, a substituição pela Taxa Selic de forma exclusiva.

Não há julgamento ultra petita, uma vez que o valor de R$ 2.000,00 indicado na inicial para lucros cessantes era estimativo e passível de atualização. A indenização de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel reflete critério técnico-jurisprudencial consagrado, compatível com o dano presumido e a função reparatória.

A base de cálculo dos lucros cessantes deve considerar o valor de mercado do imóvel, e não o montante efetivamente pago pelo adquirente, pois a perda indenizável decorre da impossibilidade de uso do bem durante o período de mora.

O termo inicial da mora foi corretamente fixado em janeiro/2014, mês seguinte ao término do prazo contratual (julho/2013), com desconsideração da cláusula de tolerância de 365 dias por sua nulidade declarada judicialmente, em consonância com o princípio da boa-fé objetiva.

Não se configura sucumbência recíproca, pois a sentença acolheu substancialmente os pedidos do autor, configurando sua sucumbência mínima, nos termos do art. 86, § 1º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O atraso injustificado e prolongado na entrega de imóvel adquirido na planta configura inadimplemento contratual apto a gerar indenização por danos morais.

A indenização por lucros cessantes decorrente da mora do promitente vendedor pode ser fixada com base em percentual sobre o valor de mercado do imóvel, sendo presumido o prejuízo do comprador.

É válida a fixação de juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária pelo IPCA nas indenizações por inadimplemento contratual em contratos de aquisição de imóvel.

Não configura julgamento ultra petita a fixação de lucros cessantes em valor superior ao estimado na inicial, desde que respeitado o pedido indenizatório.

A cláusula contratual que prevê prazo de tolerância desproporcional para entrega do imóvel é nula por violação à boa-fé objetiva.

A sucumbência mínima não autoriza a aplicação da sucumbência recíproca.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 406; CPC, art. 86, § 1º; CDC, arts. 6º, VI, e 51, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1927462/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 18.05.2021; STJ, AgInt no REsp 1862689/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, T3, j. 20.04.2020; STJ, AgInt no REsp 2058675/RN, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j. 24.06.2024; TJSP, AC 1018804-74.2021.8.26.0224, Rel. Des. Carlos Alberto de Salles, j. 08.03.2022.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos da
Apelação Cível n.º 0001099-23.2014.8.14.0301
, sendo partes: Recorrentes: Rio Hudson Residence Empreendimentos Imobiliários SPE e Marko Engenharia e Comércio Imobiliário Ltda; Recorrido: Ernani Maués Carvalho Filho;
ACORDAM os Desembargadores integrantes da 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do relatório e voto do relator.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. ALEX PINHEIRO CENTENO
Relator

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por RIO HUDSON RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE e MARKO ENGENHARIA E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém, constante no Id. 133346939, que julgou parcialmente procedente a ação de revisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais ajuizada por ERNANI MAUÉS CARVALHO FILHO.

Na sentença apelada, o Juízo a quo:
(i) declarou a nulidade das cláusulas 9.1 e 11.1 do contrato;
(ii) reconheceu a mora das rés no período de janeiro/2014 a fevereiro/2023;
(iii) reconheceu a responsabilidade objetiva das demandadas;
(iv) condenou solidariamente as rés ao pagamento de lucros cessantes, no valor de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês, com incidência de juros de mora de 1% a.m. e correção pelo IPCA-IBGE desde a citação;
(v) fixou indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, com correção monetária;
(vi) e condenou ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (Id. 30063453), os Apelantes sustentam:
(i) inexistência de danos morais indenizáveis, por tratar-se de mero inadimplemento contratual, sem elementos específicos que justifiquem a reparação imaterial;
(ii) necessidade de aplicação exclusiva da Taxa Selic para atualização e juros de mora, nos termos do art. 406 do Código Civil;
(iii) necessidade de redefinição da base de cálculo dos lucros cessantes, de forma a limitar ao valor efetivamente pago, e não ao valor integral do imóvel;
(iv) existência de julgamento ultra petita, ao conceder indenização acima do valor de R$ 2.000,00 mensais pleiteados;
(v) necessidade de alteração do termo inicial da mora para fevereiro/2014, em atenção ao prazo de tolerância contratual;
(vi) reconhecimento da sucumbência recíproca, com redistribuição dos ônus de sucumbência.

Em contrarrazões colacionadas ao Id. 30063461, o recorrido, por sua vez, sustenta:
(i) inexistência de julgamento ultra petita quanto aos lucros cessantes, porquanto o valor pleiteado na inicial era meramente referencial, passível de atualização monetária;
(ii) legitimidade da condenação em danos morais, diante do atraso superior a nove anos na entrega do imóvel, o que extrapola os meros dissabores contratuais;
(iii) correção da fixação dos encargos compensatórios e da base de cálculo dos lucros cessantes, fundada em percentual sobre o valor de mercado do imóvel, conforme pacífico entendimento jurisprudencial;
(iv) e improcedência da alegação de sucumbência recíproca, ante a procedência substancial dos pedidos formulados. Requer, ao final, o não provimento da apelação.

É o relatório.

VOTO

1. Juízo de Admissibilidade

Preliminarmente
, observo que o recurso atende aos pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

2. Mérito

A matéria controvertida devolvida a este colegiado restringe-se aos seguintes pontos:

(i) suposta inexistência de danos morais indenizáveis;
(ii) legalidade da aplicação da Taxa Selic como índice único de correção monetária e juros de mora;
(iii) alegação de julgamento
ultra petita
na fixação dos lucros cessantes;
(iv) pretensão de alteração da base de cálculo dos lucros cessantes para o valor efetivamente pago;
(v) pretensão de modificação do marco inicial da mora;
(vi) e pedido de reconhecimento da sucumbência recíproca.

Passo à análise pormenorizada.

I. Da responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel

O contrato, celebrado em 14 de maio de 2010, previa como prazo para conclusão e entrega do imóvel o mês de julho de 2013, estipulando ainda cláusula de tolerância de 365 dias, a qual veio a ser posteriormente contestada judicialmente pelo autor por sua natureza abusiva.

Todavia, a entrega efetiva do bem ao promitente comprador somente ocorreu em fevereiro de 2023, circunstância fática incontroversa nos autos, que resultou em atraso superior a nove anos, considerando-se o termo inicial da mora judicialmente reconhecido em janeiro de 2014, após desconsiderada a cláusula de tolerância contratual.

Em razão desse inadimplemento contratual, o recorrido ajuizou ação com pedido de:
(i) declaração de nulidade das cláusulas 9.1 (que permitia a hipoteca do imóvel sem anuência do adquirente) e 11.1 (prazo de tolerância de 365 dias);
(ii) condenação ao pagamento de lucros cessantes, no valor mensal de R$ 2.000,00, a partir de agosto de 2013;
(iii) indenização por danos morais, em valor a ser arbitrado;
(iv) congelamento da correção monetária sobre o saldo devedor a partir do ajuizamento;
(v) e demais consectários legais.

O juízo de origem acolheu parcialmente os pedidos, declarando a nulidade das cláusulas contratuais impugnadas e reconhecendo a responsabilidade civil das rés, fixando:

·

lucros cessantes no percentual de 0,5% do valor atualizado do imóvel, durante o período de janeiro/2014 a fevereiro/2023;

·

danos morais no valor de R$ 5.000,00, com correção;

·

além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

II - Da condenação por danos morais

Os apelantes sustentam a inexistência de elementos concretos nos autos que justifiquem a condenação por danos morais, invocando precedentes do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o inadimplemento contratual, por si só, não gera dever de indenizar.

Entretanto, o argumento não se sustenta.

Com efeito, conforme constou da sentença, o atraso na entrega do imóvel perdurou por aproximadamente nove anos — de janeiro/2014 a fevereiro/2023 — fato incontroverso nos autos. Tal período de mora não pode ser qualificado como mero descumprimento contratual, uma vez que gerou privação prolongada de um bem essencial à moradia do consumidor, frustrando expectativas legítimas e afetando diretamente seu projeto de vida.

A jurisprudência tem admitido a configuração de dano moral em hipóteses análogas, quando o atraso é substancial, injustificado e compromete valores existenciais do consumidor. Cito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL E REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL. DANO MORAL . OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. 1. Ação de compensação por dano moral e reparação por dano material . 2. Cabimento de compensação por danos morais em virtude de longo atraso na entrega de imóvel. Precedentes. 3 . Agravo interno no recurso especial não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1927462 RJ 2021/0075418-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/05/2021)

No caso em exame, a indenização foi arbitrada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor que se revela proporcional e razoável diante do extenso período de inadimplemento e da função compensatória e pedagógica da reparação, conforme orientação consolidada pelo STJ (Súmula 362).

Rejeito, portanto, este ponto do apelo.

III - Da aplicação da Taxa Selic como índice exclusivo de juros e correção monetária

A pretensão de substituição dos índices definidos na sentença — juros de 1% ao mês e correção pelo IPCA — pela aplicação exclusiva da Taxa Selic também não merece prosperar.

É certo que o art. 406 do Código Civil, ao tratar dos juros moratórios, remete à taxa aplicável aos tributos federais, atualmente representada pela Selic. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que, nas obrigações contratuais, pode o julgador adotar critérios distintos, especialmente quando a Selic não representa adequadamente os encargos compensatórios da mora.

Ressalte-se que a sentença baseou-se em critério fixado anteriormente por decisão monocrática proferida em agravo de instrumento (Id 45211148), que estabeleceu a correção pelo IPCA e juros simples de 1% ao mês. Não cabe, pois, nesta sede, revisar parâmetro já assentado em fase anterior e que atendeu aos princípios da razoabilidade e da boa-fé objetiva.

Mantém-se, assim, a forma de atualização e juros definida na sentença.

IV - Da alegação de julgamento
ultra petita
quanto aos lucros cessantes

A tese de julgamento
ultra petita
igualmente não procede.

O recorrido, na inicial, pleiteou o pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 2.000,00 mensais a título de aluguéis vencidos e vincendos, com incidência de atualização monetária. Tal pedido não é restritivo, tratando-se de valor estimativo e referencial.

Deve-se, pois, reconhecer a mora das construtoras, com base no entendimento sedimentado pelo STJ de que o atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual, dando ensejo à reparação por lucros cessantes, cuja existência é presumida.

Conforme decidido no REsp 1.582.318/RJ, o prazo razoável de prorrogação por tolerância não pode ultrapassar 180 dias, salvo nos casos de fortuito ou força maior, devidamente justificados.

No caso concreto, o juízo de origem arbitrou a indenização em 0,5% sobre o valor do contrato, no total de R$ 4.493,34, o que revela-se proporcional e em consonância com os precedentes da Corte Superior.

A fixação de lucros cessantes no valor de 0,5% do valor atualizado do imóvel ao mês encontra respaldo consolidado na jurisprudência dos Tribunais Superiores:

INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APARTAMENTO ADEQUIRIDO "NA PLANTA". ATRASO. DANO MATERIAL. DANO MORAL. Insurgência contra sentença de parcial procedência. Sentença mantida. 1. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Aplicabilidade. Autores que se enquadram na definição legal de consumidores e a ré na de fornecedora (arts . 2º, 3º, CDC), atraindo a referida legislação protetiva. 2. ATRASO NA ENTREGA. Atraso configurado e imputável às rés. "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente" (Súmula 161, TJSP). 3. LUCROS CESSANTES. "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio" (súmula 162, TJSP; tese 5, IRDR4, TJSP), de 0,5% do valor do imóvel atualizado por mês de atraso até a entrega do imóvel. 4. DANO MORAL. Atraso de cerca de dois anos na entrega de imóvel gera dano moral. Valor adequadamente fixado (R$ 10.000,00), não comportando redução. 5. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. Critério adequado seria o da fixação com base no valor da condenação. Proibição, contudo, de "reformatio in pejus". RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-SP - AC: 10188047420218260224 SP 1018804-74 .2021.8.26.0224, Relator.: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 08/03/2022, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/03/2022)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE EXISTÊNCIA DA LESÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. As disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016. 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. (EREsp 1.341.138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, DJe 22/5/2018). 3. A indenização por lucros cessantes, na hipótese de atraso na entrega de imóvel, deve refletir a injusta privação do uso do bem, levando em consideração o aluguel mensal, com base no valor locatício de bem assemelhado (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe 27/9/2019) 4. Não é lícito ao promitente vendedor, todavia, impugnar o valor arbitrado a título de indenização por danos morais mediante afirmativa de que não houve prova dos aluguéis que poderiam ter sido auferidos com o bem. 5. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1862689 SP 2020/0040340-1, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 20/04/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/04/2020)

A quantia fixada (baseada em valor locatício médio) revela-se razoável, sendo compatível com o dano presumido e a impossibilidade de fruição da unidade.

A jurisprudência admite que o julgador, ao fixar indenização por lucros cessantes, utilize como parâmetro o valor de mercado do aluguel do imóvel, o que se compatibiliza com o critério de 0,5% do valor atualizado do bem. A sentença, portanto, não extrapolou os limites do pedido, mas apenas utilizou critério técnico-jurisprudencial para sua quantificação.

Conforme destacado nas contrarrazões, o valor atualizado de R$ 2.000,00 à época da propositura da ação já equivaleria, em 2025, a aproximadamente R$ 3.829,00, enquanto a aplicação de 0,5% sobre o valor da causa (R$ 435.067,22) resultaria em valor inferior, de R$ 2.175,34.

Rejeito, pois, a alegação de julgamento
ultra petita
.

V - Da base de cálculo dos lucros cessantes

No mesmo sentido, não prospera a pretensão de que a indenização seja limitada ao valor efetivamente pago pelo consumidor.

O dano indenizável por lucros cessantes decorre da privação do uso do bem, e não do valor pago pelo adquirente. A fixação com base no valor de mercado do imóvel é a que melhor reflete a perda de fruição do bem, segundo reiterado entendimento do STJ:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO . LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. PERCENTUAL. VALOR DO LOCATIVO . TERMO FINAL. DISPONIBILIZAÇÃO DA POSSE DIRETA. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, na hipótese em que o atraso na entrega do imóvel ocorre por culpa do promitente vendedor, o prejuízo do promitente comprador é presumido, o que enseja o pagamento de lucros cessantes . 2. A fixação do percentual de 1% a título de lucros cessantes não se distancia da jurisprudência do STJ. Precedentes. 3 . O termo final para incidência dos lucros cessantes é a data da disponibilização da posse direta do imóvel ao promitente comprador. 4. No inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora os juros moratórios incidem a partir da citação, e a correção monetária desde a data do desembolso. 5 . Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 2058675 RN 2023/0062963-6, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 24/06/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/06/2024)

Assim, mantenho o critério de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel.

VI - Do marco inicial da mora

Também não assiste razão aos apelantes quanto à modificação do termo inicial da mora para fevereiro/2014.

Ainda que houvesse cláusula de tolerância de 365 dias, esta foi expressamente declarada nula na sentença (cláusula 11.1), por desproporcionalidade e afronta à boa-fé objetiva. A mora contratual, portanto, foi corretamente fixada a partir de janeiro/2014, mês subsequente ao prazo contratual para a entrega do imóvel (julho/2013), considerando já o lapso de tolerância proporcional admitido na fundamentação (180 dias).

VII - Da sucumbência recíproca

Por fim, rejeita-se o pedido de reconhecimento da sucumbência recíproca.

A sentença julgou procedente a maior parte dos pedidos do autor, tendo acolhido a tese de mora, declarado a nulidade de cláusulas contratuais, fixado indenizações por lucros cessantes e danos morais, além de honorários sobre o valor da condenação. Eventual improcedência parcial não desconfigura a sucumbência mínima prevista no §1º do art. 86 do CPC.

3. Dispositivo

Ante ao exposto
, voto no sentido de
negar provimento ao recurso
, mantendo-se integralmente a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém.

Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e infraconstitucional ventilada nos autos, evitando-se, com isso, a oposição de embargos de declaração para este fim.

Alerte-se às partes que embargos declaratórios não se prestam à revisão de fatos e provas, nem à impugnação da justiça da decisão, cabendo sua interposição nos estreitos limites previstos nos artigos 1.022 do CPC.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Publique-se. Registre-se. Intime-se.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador – Relator

Belém, 20/02/2026