Tribunal: TJPA
Processo: 0804853-41.2022.8.14.0015
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 11000 - Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2026-04-13
Data de publicação: 2026-04-28

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. JUNTADA DOCUMENTAL EM RÉPLICA. CONTRADITÓRIO. PRECLUSÃO. PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO. IPTU E ÁGUA. ÔNUS DA PROVA DO PAGAMENTO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. RESCISÃO UNILATERAL PELO LOCATÁRIO. DANOS MATERIAIS. COMPROVAÇÃO POR DOCUMENTOS E NOTAS FISCAIS. JULGAMENTO ANTECIPADO. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por locatário e empresa locatária contra sentença proferida em Ação de Cobrança de Aluguéis e Acessórios da Locação c/c Reparação de Danos Materiais e Lucros Cessantes, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer aluguéis em atraso (já depositados), condenar ao pagamento de acessórios (água: R$ 958,56; IPTU: R$ 1.140,46), aplicar cláusula penal (R$ 13.500,00) e condenar ao pagamento de danos materiais (R$ 97.939,75), julgando improcedentes os lucros cessantes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 2 questões em discussão: (i) definir se é nula a sentença por suposta utilização de documento juntado em réplica sem abertura de vista específica, com alegado cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se subsiste a condenação ao pagamento de acessórios da locação, cláusula penal e danos materiais, diante da alegada ausência de prova do estado do imóvel e do excesso dos valores fixados. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alegação de nulidade não prospera quando, após a juntada documental em réplica, o juízo intima as partes para especificação de provas e ambas requerem julgamento antecipado, operando-se preclusão quanto à insurgência sobre necessidade de dilação ou de manifestação específica (CPC, art. 355, I). 4. A decretação de nulidade processual exige demonstração de prejuízo, o que não se verifica quando a parte anui ao julgamento antecipado e não requer oportunidade específica para impugnação do documento, incidindo a regra de que o ato não se repete se não houver dano (CPC, art. 282, § 1º), em consonância com precedente citado do STJ. 5. Os acessórios da locação (IPTU e água) são exigíveis quando há cláusula contratual expressa atribuindo ao locatário tais encargos, os quais perduram até a entrega das chaves, marco final da posse direta e da relação locatícia (Lei nº 8.245/1991). 6. Compete ao locatário comprovar o pagamento dos acessórios cobrados, por se tratar de fato extintivo do direito do autor (CPC, art. 373, II), sendo insuficiente a alegação genérica de quitação sem recibo idôneo, à luz das regras de prova do pagamento e quitação regular (CC, arts. 319 e 320). 7. A cláusula penal compensatória incide quando há rescisão contratual por iniciativa do locatário e cláusula expressa prevendo multa, pois a penalidade prefixa perdas e danos em caso de inexecução ou descumprimento contratual, nos termos do fundamento adotado na sentença (CC, art. 409). 8. A condenação por danos materiais subsiste quando o locador comprova, por documentos e notas fiscais, a necessidade e o dispêndio com reparos para recomposição do imóvel devolvido em desconformidade com cláusula contratual de devolução em condições adequadas de uso, e o locatário não produz contraprova técnica ou documental apta a infirmar a extensão ou o quantum. 9. A ausência de laudo formal de vistoria não impede o reconhecimento do dano quando o conjunto documental é suficiente e a parte contrária, apesar de intimada a especificar provas, renuncia à produção probatória ao requerer julgamento antecipado, não podendo alegar insuficiência probatória em apelação, sob pena de contradição com a estratégia processual adotada (CPC, art. 371). IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A nulidade por juntada documental sem vista específica depende de demonstração de prejuízo e não se configura quando a parte, intimada a especificar provas, requer julgamento antecipado e não aponta oportunamente a necessidade de manifestação, operando-se a preclusão. 2. Havendo cláusula contratual expressa, os acessórios da locação (IPTU e água) são exigíveis até a entrega das chaves, incumbindo ao locatário provar a quitação como fato extintivo do direito do locador. 3. A cláusula penal compensatória é devida quando a rescisão ocorre por iniciativa do locatário e há previsão contratual específica de multa. 4. Danos materiais decorrentes da devolução do imóvel em condições inadequadas podem ser comprovados por documentação idônea (incluídas notas fiscais), sendo indevida a alegação de insuficiência probatória quando a parte anui ao julgamento antecipado e não produz contraprova. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I, 371, 373, II, 435, 437, § 1º, 282, § 1º, e 1.025; CC, arts. 319, 320 e 409; Lei nº 8.245/1991. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2040994/SP; STJ, REsp 2015/0160951-7 (Terceira Turma, j. 03.06.2025, pub. DJEN 30.06.2025); STJ, REsp 232.117/SP (citado); TJ-MG, AC 6006360-46.2014.8.13.0024, Rel. Des. José Flávio de Almeida, 12ª Câmara Cível, j. 04.05.2023, pub. 05.05.2023; TJ-DF, 0700340-68.2018.8.07.0011, Rel. Robson Teixeira de Freitas, 8ª Turma Cível, j. 25.11.2021, pub. 10.12.2021; TJ-SP, AC 1024772-90.2018.8.26.0224, Rel. Kioitsi Chicuta, 32ª Câmara de Direito Privado, j. 30.01.2020, pub. 30.01.2020; TJ-SP, Apelação Cível 1003615-63.2018.8.26.0482, Rel. Sergio Alfieri, 27ª Câmara de Direito Privado, j. 14.06.2022, pub. 14.06.2022; TJ-MG, AC 1067215-00.2393.10.001, Rel. Marcos Lincoln, 11ª Câmara Cível, j. 03.05.2017, pub. 12.05.2017. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0804853-41.2022.8.14.0015, em que figuram como apelantes ELIAS SOARES CARNUT REGO e E S C REGO COMÉRCIO DE MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO e como apelada SANTOS & CIA LTDA – ME. ACORDAM os Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Castanhal/PA, nos termos do voto do Relator. Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema. Des. ALEX PINHEIRO CENTENO Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0804853-41.2022.8.14.0015

APELANTE: E S C REGO COMERCIO DE MATERIAIS DE CONSTRUCAO, ELIAS SOARES CARNUT REGO

APELADO: SANTOS & CIA LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. JUNTADA DOCUMENTAL EM RÉPLICA. CONTRADITÓRIO. PRECLUSÃO. PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO. IPTU E ÁGUA. ÔNUS DA PROVA DO PAGAMENTO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. RESCISÃO UNILATERAL PELO LOCATÁRIO. DANOS MATERIAIS. COMPROVAÇÃO POR DOCUMENTOS E NOTAS FISCAIS. JULGAMENTO ANTECIPADO. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por locatário e empresa locatária contra sentença proferida em Ação de Cobrança de Aluguéis e Acessórios da Locação c/c Reparação de Danos Materiais e Lucros Cessantes, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer aluguéis em atraso (já depositados), condenar ao pagamento de acessórios (água: R$ 958,56; IPTU: R$ 1.140,46), aplicar cláusula penal (R$ 13.500,00) e condenar ao pagamento de danos materiais (R$ 97.939,75), julgando improcedentes os lucros cessantes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há 2 questões em discussão: (i) definir se é nula a sentença por suposta utilização de documento juntado em réplica sem abertura de vista específica, com alegado cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se subsiste a condenação ao pagamento de acessórios da locação, cláusula penal e danos materiais, diante da alegada ausência de prova do estado do imóvel e do excesso dos valores fixados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A alegação de nulidade não prospera quando, após a juntada documental em réplica, o juízo intima as partes para especificação de provas e ambas requerem julgamento antecipado, operando-se preclusão quanto à insurgência sobre necessidade de dilação ou de manifestação específica (CPC, art. 355, I).

4.

A decretação de nulidade processual exige demonstração de prejuízo, o que não se verifica quando a parte anui ao julgamento antecipado e não requer oportunidade específica para impugnação do documento, incidindo a regra de que o ato não se repete se não houver dano (CPC, art. 282, § 1º), em consonância com precedente citado do STJ.

5.

Os acessórios da locação (IPTU e água) são exigíveis quando há cláusula contratual expressa atribuindo ao locatário tais encargos, os quais perduram até a entrega das chaves, marco final da posse direta e da relação locatícia (Lei nº 8.245/1991).

6.

Compete ao locatário comprovar o pagamento dos acessórios cobrados, por se tratar de fato extintivo do direito do autor (CPC, art. 373, II), sendo insuficiente a alegação genérica de quitação sem recibo idôneo, à luz das regras de prova do pagamento e quitação regular (CC, arts. 319 e 320).

7.

A cláusula penal compensatória incide quando há rescisão contratual por iniciativa do locatário e cláusula expressa prevendo multa, pois a penalidade prefixa perdas e danos em caso de inexecução ou descumprimento contratual, nos termos do fundamento adotado na sentença (CC, art. 409).

8.

A condenação por danos materiais subsiste quando o locador comprova, por documentos e notas fiscais, a necessidade e o dispêndio com reparos para recomposição do imóvel devolvido em desconformidade com cláusula contratual de devolução em condições adequadas de uso, e o locatário não produz contraprova técnica ou documental apta a infirmar a extensão ou o quantum.

9.

A ausência de laudo formal de vistoria não impede o reconhecimento do dano quando o conjunto documental é suficiente e a parte contrária, apesar de intimada a especificar provas, renuncia à produção probatória ao requerer julgamento antecipado, não podendo alegar insuficiência probatória em apelação, sob pena de contradição com a estratégia processual adotada (CPC, art. 371).

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A nulidade por juntada documental sem vista específica depende de demonstração de prejuízo e não se configura quando a parte, intimada a especificar provas, requer julgamento antecipado e não aponta oportunamente a necessidade de manifestação, operando-se a preclusão. 2. Havendo cláusula contratual expressa, os acessórios da locação (IPTU e água) são exigíveis até a entrega das chaves, incumbindo ao locatário provar a quitação como fato extintivo do direito do locador. 3. A cláusula penal compensatória é devida quando a rescisão ocorre por iniciativa do locatário e há previsão contratual específica de multa. 4. Danos materiais decorrentes da devolução do imóvel em condições inadequadas podem ser comprovados por documentação idônea (incluídas notas fiscais), sendo indevida a alegação de insuficiência probatória quando a parte anui ao julgamento antecipado e não produz contraprova.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 355, I, 371, 373, II, 435, 437, § 1º, 282, § 1º, e 1.025; CC, arts. 319, 320 e 409; Lei nº 8.245/1991.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2040994/SP; STJ, REsp 2015/0160951-7 (Terceira Turma, j. 03.06.2025, pub. DJEN 30.06.2025); STJ, REsp 232.117/SP (citado); TJ-MG, AC 6006360-46.2014.8.13.0024, Rel. Des. José Flávio de Almeida, 12ª Câmara Cível, j. 04.05.2023, pub. 05.05.2023; TJ-DF, 0700340-68.2018.8.07.0011, Rel. Robson Teixeira de Freitas, 8ª Turma Cível, j. 25.11.2021, pub. 10.12.2021; TJ-SP, AC 1024772-90.2018.8.26.0224, Rel. Kioitsi Chicuta, 32ª Câmara de Direito Privado, j. 30.01.2020, pub. 30.01.2020; TJ-SP, Apelação Cível 1003615-63.2018.8.26.0482, Rel. Sergio Alfieri, 27ª Câmara de Direito Privado, j. 14.06.2022, pub. 14.06.2022; TJ-MG, AC 1067215-00.2393.10.001, Rel. Marcos Lincoln, 11ª Câmara Cível, j. 03.05.2017, pub. 12.05.2017.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0804853-41.2022.8.14.0015, em que figuram como apelantes ELIAS SOARES CARNUT REGO e E S C REGO COMÉRCIO DE MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO e como apelada SANTOS & CIA LTDA – ME.

ACORDAM os Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Castanhal/PA, nos termos do voto do Relator.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. ALEX PINHEIRO CENTENO
Relator

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
ELIAS SOARES CARNUT REGO
e
E S C REGO COMÉRCIO DE MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Castanhal/PA, nos autos da
Ação de Cobrança de Aluguéis e Acessórios da Locação c/c Reparação de Danos Materiais e Lucros Cessantes
, ajuizada por
SANTOS & CIA LTDA – ME
.

A decisão recorrida (ID 31807706) julgou
parcialmente procedentes
os pedidos para: (i) reconhecer como devidos os aluguéis em atraso, já depositados em juízo; (ii) condenar os réus ao pagamento dos acessórios da locação, consistentes em água no valor de R$ 958,56 e IPTU no valor de R$ 1.140,46; (iii) aplicar a cláusula penal prevista no contrato de locação, fixada em R$ 13.500,00; e (iv) condenar os demandados ao pagamento de R$ 97.939,75 a título de danos materiais. O pedido de lucros cessantes foi julgado improcedente. A verba honorária foi fixada em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (ID 31807712), os apelantes suscitam, preliminarmente, nulidade da sentença sob o argumento de que esta teria se fundamentado em documento juntado intempestivamente em sede de réplica — especificamente “Termo de Vistoria e Entrega de Chaves” — o qual não se qualificaria como documento novo (art. 435 do CPC), tampouco teria sido oportunizada manifestação específica nos termos do art. 437, §1º, do CPC, configurando cerceamento de defesa. No mérito, sustentam: (i) inexistência de prova do estado inicial do imóvel, diante da ausência de laudo de vistoria inicial e final; (ii) indevida aplicação da cláusula penal; (iii) ausência de comprovação dos danos materiais; e (iv) excesso nos valores fixados, requerendo a reforma integral da sentença ou, subsidiariamente, a redução da condenação.

Em contrarrazões (ID 31807717), a apelada sustenta a inexistência de nulidade, afirmando que houve regular intimação das partes para especificação de provas (ID 105535684), tendo ambas requerido julgamento antecipado, operando-se a preclusão. Aduz que a juntada de documentos em réplica é expressamente admitida pelo CPC (arts. 435 e 437), inexistindo prejuízo. No mérito, defende a manutenção da sentença, sob o argumento de que restaram comprovados os danos causados ao imóvel, a inadimplência dos acessórios e a rescisão unilateral do contrato, que enseja a incidência da cláusula penal.

Instado a se manifestar, o Ministério Público declinou de intervir, por inexistirem interesses indisponíveis (ID 33437666).

É o relatório.

VOTO

Juízo de admissibilidade

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

Mérito

A controvérsia devolvida a este Colegiado cinge-se: (i) à alegada nulidade da sentença por suposta juntada intempestiva de documento em réplica, sem observância do contraditório; e (ii) à análise da validade da condenação ao pagamento de acessórios da locação, cláusula penal e danos materiais.

I – Da preliminar de nulidade

Sustentam os apelantes que a sentença teria se baseado em documento preexistente juntado apenas em réplica, sem que lhes fosse oportunizada manifestação específica, em afronta ao art. 437, §1º, do CPC.

Dispõe o art. 435 do CPC:

“É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.”

Por sua vez, o art. 437, §1º, estabelece:

“Sempre que uma das partes requerer a juntada de documento aos autos, o juiz ouvirá, a seu respeito, a outra parte, que disporá do prazo de 15 (quinze) dias para adotar qualquer das posturas indicadas no art. 436.”

Ocorre que, conforme se extrai dos autos, após a réplica e a juntada documental, foi proferida decisão saneadora (ID 105535684), na qual as partes foram expressamente intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir. Ambas requereram julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC.

O julgamento antecipado pressupõe que as partes entendam ser desnecessária a dilação probatória. Assim, eventual insurgência quanto à necessidade de manifestação específica deveria ter sido arguida naquele momento processual.

Ademais, o reconhecimento de nulidade exige demonstração de prejuízo, nos termos do art. 282, §1º, do CPC:

“O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte.”

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que “não há nulidade sem demonstração de efetivo prejuízo” (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp: 2040994/SP).

No caso concreto, não restou evidenciado prejuízo concreto, sobretudo porque os apelantes anuíram com o julgamento antecipado, não tendo requerido prazo específico para impugnação documental.

Rejeito, portanto, a preliminar.

II – Do mérito

a) Dos acessórios da locação

Conforme assentado na sentença, o contrato de locação firmado entre as partes atribuiu expressamente ao locatário (ora apelantes) a responsabilidade pelo pagamento dos encargos e tributos incidentes sobre o imóvel, em especial IPTU e despesas de água (cláusula sétima – “Tributos e Encargos”), tendo o Juízo a quo consignado, ainda, que tais obrigações se estendem até a entrega das chaves, marco final da relação locatícia e da posse direta do bem pelo locatário.

Essa conclusão encontra suporte, igualmente, no regime jurídico da locação urbana (Lei nº 8.245/1991), que estabelece deveres típicos do locatário, entre os quais se inserem o pagamento dos encargos e despesas ordinárias vinculadas ao uso do imóvel, quando assim pactuado — e, no caso, houve pacto expresso, com cláusula contratual específica mencionada na sentença.

No plano processual, incide com especial nitidez a regra do ônus da prova. A cobrança dos acessórios foi deduzida com base em previsão contratual e em demonstrativos de débito. O Juízo de origem registrou inexistir nos autos comprovação de pagamento de IPTU e água no período controvertido, atribuindo corretamente ao locatário o encargo de provar a quitação (art. 373, II, do CPC), pois se trata de fato extintivo do direito do autor (pagamento).

E aqui há um ponto de reforço: o próprio Código Civil, ao disciplinar a prova do pagamento, consagra que o devedor “que paga tem direito a quitação regular” e que a quitação deve identificar o valor, a espécie da dívida e conter assinatura do credor (arts. 319 e 320 do CC), tendo a sentença transcrito tais dispositivos para evidenciar que a ausência de recibo/documento apto a demonstrar a quitação impede o reconhecimento de pagamento.

Logo, não basta a alegação genérica de que o encargo teria sido pago; era indispensável a juntada de comprovantes idôneos (recibos/boletos quitados/declarações do credor/2ª via com autenticação bancária), o que não ocorreu, segundo expressa fundamentação do decisum.

Por fim, vale anotar que os próprios autos revelam que a lide se estabeleceu exatamente em torno de inadimplemento e acessórios, tendo o Juízo reconhecido como incontroverso o contrato e sua rescisão, e como não comprovado o pagamento dos encargos. Assim, a condenação nos valores de R$ 958,56 (água) e R$ 1.140,46 (IPTU) preserva o equilíbrio contratual e prestigia a regra de distribuição do ônus probatório, inexistindo fundamento para reforma nesse ponto.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS - AÇÕES CONEXAS - JULGAMENTO CONJUNTO - LOCAÇÃO COMERCIAL - OBTENÇÃO DE LICENÇAS JUNTO AO PODER PÚBLICO - CONSECUÇÃO DOS FINS EMPRESARIAIS - ALUGUEIS DEVIDOS - DESPESAS DE IPTU - COMPENSAÇÃO DE OBRIGAÇÕES - QUANTIA DEPOSITADA À TÍTULO DE CAUÇÃO - MULTAS DE NATUREZA MORATÓRIA. - A reunião de processos conexos se dá em razão da necessidade de julgamento conjunto para evitar prolação de decisões conflitantes ou contraditórias, caso decididos separadamente, mas não implica prolação de sentença única para os feitos conexos ( CPC, art. 55 §§ 1º e 3º)- Havendo cláusula no contrato de locação comercial atribuindo responsabilidade ao locatário para a obtenção de licenças, autorizações, aprovações, alvará de funcionamento, dentre outros, junto aos Órgãos Públicos, descabe imputar ao locador culpa pelo insucesso do empreendimento - Na locação comercial, inexistindo condição suspensiva pactuada, o vencimento e a exigibilidade dos aluguéis não se subordinam à consecução dos fins empresariais do locatário - "A cobrança de valores correspondentes a IPTU, fornecimento de água e luz, que o inquilino se obrigara a pagar não enfrenta vedação legal. Em rigor tais pagamentos integram a remuneração do locador" (STJ, REsp n . 232.117/SP). Havendo expressa previsão contratual de que, além do pagamento dos aluguéis e outras obrigações já estabelecidas no contrato, o locatário também se obrigou a efetuar o pagamento de IPTU, é devida a cobrança pelo locador - O devedor pode compensar com o credor o que este lhe deve ( CC, art. 371) . Logo, a quantia depositada a título de caução pelo locatário pode ser compensada com os valores devidos ao locador - "Conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos" ( AgRg no REsp 1280274/MG). Descab e a cumulação de multas de natureza moratória, ainda que contratualmente previstas, porque refletem sobre o mesmo fato gerador, acarretando bis in idem.

(TJ-MG - AC: 60063604620148130024, Relator.: Des.(a) José Flávio de Almeida, Data de Julgamento: 04/05/2023, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/05/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL . DESPEJO. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO. ACESSÓRIOS DE LOCAÇÃO . IPTU. ÁGUA E ESGOTO. DÍVIDA INCONTROVERSA. VALOR . LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. 1. Em conformidade com o art. 23, I e VI, da Lei n .º 8.245/91, o locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado, bem como as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto. 2. Havendo previsão contratual expressa de cobrança do valor relativo ao IPTU e das faturas pelo fornecimento dos serviços de água e esgoto, bem como restando incontroversa a inadimplência da locatária quanto ao pagamento dos aluguéis mensais, mantida a condenação, o valor dos acessórios de locação poderá ser apurado em liquidação de sentença . 3. Apelação conhecida e parcialmente provida.

(TJ-DF 07003406820188070011 DF 0700340-68.2018 .8.07.0011, Relator.: Robson Teixeira de Freitas, Data de Julgamento: 25/11/2021, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 10/12/2021. Pág .: Sem Página Cadastrada.)

b) Da cláusula penal

No que toca à cláusula penal, a sentença foi explícita ao reconhecer que o autor pleiteou a multa prevista na cláusula 11.3 do contrato e enquadrou-a como cláusula penal compensatória, com fundamento no art. 409 do Código Civil, assentando que a penalidade pode referir-se tanto à inexecução completa quanto ao descumprimento de cláusula específica ou à mora.

A premissa fática considerada determinante foi a de que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa da requerida/locatária, circunstância que a sentença reputou incontroversa (“restou incontroversa a rescisão contratual, por iniciativa da requerida”). A partir disso, concluiu-se pela incidência da multa ajustada, no importe correspondente a três meses de aluguel, fixada em R$ 13.500,00.

Sob o ângulo jurídico, a cláusula penal cumpre função clássica no direito obrigacional:
prefixa perdas e danos
, reduzindo custos de transação e litigiosidade, pois permite às partes antever o resultado econômico do inadimplemento/resolução antecipada. Em locações empresariais/comerciais, a multa por rescisão antecipada é instrumento comum de estabilização do pacto, sobretudo quando se pactua prazo determinado — como reconhecido na origem ao afirmar a existência de contrato com termo final e subsequente rescisão.

Deveras, a insurgência recursal dos apelantes, tal como delineada, busca afastar a multa sustentando, em síntese, “indevida aplicação da cláusula penal” (e, segundo a narrativa processual, também questionando premissas do contrato). Contudo, a sentença fundamentou-se na seguinte equação:

havia cláusula penal contratualmente pactuada (cl. 11.3);

houve rescisão unilateral por iniciativa do locatário;

sendo a cláusula penal válida e o inadimplemento/rescisão atribuível ao locatário, impõe-se o pagamento da penalidade.

Nesse contexto, para afastar a multa, seria necessário demonstrar ao menos uma das seguintes hipóteses: (i) inexistência/nulidade da cláusula; (ii) ocorrência de rescisão por culpa do locador (ou outra excludente); (iii) abusividade ou manifesta desproporção a justificar redução equitativa (art. 413 do CC) — temas que exigem
prova e argumentação concreta
.

E, quanto à proporcionalidade, o valor adotado (três meses de aluguel) não se mostra, por si, exorbitante ou excepcional para o mercado locatício, tampouco foi demonstrado, pelos apelantes, qualquer dado objetivo que evidencie descompasso entre a penalidade e a natureza do contrato, especialmente considerando que o contrato tinha prazo certo e a resolução antecipada transfere ao locador risco de vacância e custo de recomposição do imóvel para nova locação — realidade que, inclusive, permeia o conjunto da controvérsia.

Assim, uma vez reconhecida na origem a rescisão unilateral por iniciativa do locatário e a existência de cláusula penal expressa, a manutenção da multa em R$ 13.500,00 é medida que preserva: (i) a força obrigatória do contrato; (ii) a função econômica da cláusula penal; e (iii) a coerência interna do julgado, não havendo, no acervo apresentado nesta instância, elemento suficiente para desconstituir os fundamentos lançados pelo Juízo sentenciante.

Nesse sentido:

Embargos à execução. Locação de imóvel não residencial. Embargos julgados parcialmente procedentes. Cláusula penal estipulada em valor de R$ 390 .000,00, equivalente a cinco aluguéis. Abusividade. Redução da multa a valor correspondente a três aluguéis e calculada proporcionalmente ao tempo restante do contrato. Aplicação dos artigos 4º da Lei 8 .245/91 e 413 do Código Civil. Incidência de correção monetária sobre o valor da cláusula penal. Termo inicial da correção monetária. Data da rescisão do contrato. Multa moratória de 10%. Previsão contratual. Observância. Recurso parcialmente provido. Tendo em vista que a cláusula penal fixada é manifestamente excessiva, cabe sua readequação, nos termos dos artigos 413 do Código Civil, devendo ser reduzida para valor equivalente a três aluguéis, calculada de forma proporcional ao tempo restante do contrato, nos moldes do artigo 4º, caput, da Lei 8.245/91. A correção monetária não é acréscimo, mas constitui forma de recomposição do valor da moeda, a fim de evitar enriquecimento sem causa. Assim, incide atualização monetária sobre o valor da cláusula penal apurado, sendo o seu termo inicial a partir da rescisão do contrato. É admissível a exigência de multa moratória de 10%, pois encontra respaldo em cláusula contratual, não comportando redução.

(TJ-SP - AC: 10247729020188260224 SP 1024772-90.2018.8 .26.0224, Relator.: Kioitsi Chicuta, Data de Julgamento: 30/01/2020, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/01/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. Contrato de locação comercial. Shopping Center. Rescisão antecipada pela locatária. Ação de consignação em pagamento cumulada com declaração de nulidade de cláusula penal por onerosidade excessiva e pedido de redução da multa penal. Sentença de improcedência. Recurso da autora. Cláusula penal estabelecendo multa equivalente a 10 (dez) aluguéis mínimos (R$ 65 .000,00). Abusividade. Possibilidade de redução. Valor reduzido para o equivalente a 03 (três) aluguéis, correspondentes a R$ 19 .500,00, nos termos do art. 413, do CC e art. 4º da Lei nº 8.245/91, declarando extinta a obrigação pecuniária da autora. Sentença reformada, com imposição do ônus sucumbencial ao réu. RECURSO PROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10036156320188260482 Presidente Prudente, Relator.: Sergio Alfieri, Data de Julgamento: 14/06/2022, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/06/2022)

c) Dos danos materiais

A controvérsia central do mérito reside na condenação dos apelantes ao pagamento de R$ 97.939,75, a título de danos materiais decorrentes das condições em que o imóvel foi devolvido.

A sentença consignou que a parte autora alegou que o imóvel foi devolvido sem piso, forro, banheiros e caixa de energia, em desacordo com a cláusula contratual que impunha a devolução do bem em condições adequadas de uso (cláusula 14.1), e que tal circunstância inviabilizaria nova locação imediata.

Os apelantes sustentam inexistência de prova quanto ao estado inicial e final do imóvel, notadamente diante da ausência de laudos formais de vistoria.

1. Distribuição do ônus probatório

O ponto deve ser examinado à luz do art. 373 do CPC:

“O ônus da prova incumbe:
I – ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;
II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”

À autora competia demonstrar:

a existência do contrato,

a devolução do imóvel em condições inadequadas,

a necessidade de reparos,

o dispêndio financeiro correspondente.

Da leitura da sentença, verifica-se que o Juízo considerou que tais elementos foram demonstrados por meio de
documentos e notas fiscais referentes à reforma do imóvel
, juntadas aos autos após a réplica e reiteradas na fase de especificação probatória.

Importa destacar que a prova do dano material, em hipóteses como a presente, não exige necessariamente perícia judicial, se houver documentação idônea apta a demonstrar:

a extensão do dano,

o nexo com a relação contratual,

o valor efetivamente despendido.

A jurisprudência consolidada admite a comprovação do dano emergente por meio de notas fiscais e comprovantes de pagamento, desde que não infirmados por prova em sentido contrário.

Nesse sentido:

“Para se deferir indenização por lucros cessantes, é indispensável a prova objetiva de sua ocorrência, com base em documentos seguros e concretos, não bastando expectativa e ou dano hipotético (art. 402 do CC)”.

(TJ-MG - AC: 10672150023931001 MG, Relator.: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 03/05/2017, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/05/2017)

2. Julgamento antecipado da lide e preclusão probatória

Aqui reside ponto decisivo.

Conforme consignado na sentença, após decisão saneadora (ID 105535684), as partes foram intimadas a indicar as provas que pretendiam produzir. Embora inicialmente os réus tenham requerido prova oral e pericial,
posteriormente ambas as partes pugnaram pelo julgamento antecipado
, nos termos do art. 355, I, do CPC.

O art. 355, I, do CPC dispõe:

“Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:

I - não houver necessidade de produção de outras provas;

II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349.”

Ao anuir com o julgamento antecipado, a parte manifesta entendimento de que o acervo probatório já constante dos autos é suficiente para o deslinde da controvérsia.

Não é juridicamente coerente que, em sede recursal, a parte alegue insuficiência probatória quando renunciou expressamente à produção de prova técnica que poderia infirmar os documentos apresentados pela parte adversa.

Opera-se, nesse contexto, verdadeira preclusão lógica e consumativa.

O contraditório foi assegurado. A oportunidade probatória foi aberta. A parte optou por não produzir prova técnica. O risco da decisão com base nos elementos documentais existentes não pode ser transferido ao Poder Judiciário.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA. PEDIDO RESCISÓRIO. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRODUÇÃO DE PROVAS. ÔNUS DAS PARTES. DESISTÊNCIA. ESTRATÉGIAS PROCESSUAIS. CONTRADIÇÃO. I. Hipótese em exame 1. Pedido rescisório. II. Questão em discussão 2. O propósito recursal consiste em definir se houve cerceamento de defesa na ação originária, a gerar a procedência de pedido rescisório. III . Razões de decidir 3. Nos termos do art. 373, CPC, a produção das provas é um ônus que incumbe às partes. Portanto, se realiza em favor da parte que a requer, porque se relaciona à sua oportunidade de convencimento do juiz. 4. Na hipótese de indeferimento de produção probatória, a parte é obstada, pelo Judiciário, de comprovar o que alega. 5. A situação é diversa quando a parte não requer ou desiste da produção da prova. Nesses cenários, renuncia-se a um poder de agir segundo seus próprios interesses; inexiste óbice causado pelo Judiciário. 6. Cumpre às partes e aos seus advogados considerar as estratégias processuais a serem adotadas, verificar as vantagens e desvantagens na produção de cada prova e avaliar sua pertinência para comprovar o seu direito. 7. Quando a parte requer a produção da prova e, depois, desiste de sua produção, não poderá alegar cerceamento de defesa. 8. No recurso sob julgamento, a causa de pedir do pedido rescisório é o cerceamento de defesa, pela alegada impossibilidade de a recorrida produzir prova de danos materiais na ação originária. Contudo, a recorrida desistiu de tal prova e pugnou expressamente pelo julgamento antecipado da lide. 9. Alegar cerceamento de defesa em pedido rescisório é manifestamente contraditório com os fatos processuais ocorridos na ação principal. IV. Dispositivo 10. Recurso especial conhecido e provido, para julgar improcedente o pedido rescisório.

(STJ - REsp: 00000000000001853364 SE 2015/0160951-7, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 03/06/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 30/06/2025)

3. Ausência de laudo de vistoria – impacto jurídico

Os apelantes sustentam que a ausência de laudo de vistoria inicial e final inviabilizaria a condenação.

Todavia, a inexistência de laudo formal não impede o reconhecimento do dano quando existirem outros meios de prova suficientes.

O sistema processual brasileiro adota o princípio do livre convencimento motivado (art. 371 do CPC):

“O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento.”

Se há contrato vigente, devolução antecipada, alegação específica de retirada de elementos estruturais, documentos fiscais comprovando recomposição do imóvel, ausência de contraprova técnica, é legítima a formação do convencimento judicial pela existência de dano emergente.

Ademais, a própria narrativa defensiva reconhece que houve intervenção no imóvel (início de reforma), o que reforça a plausibilidade do nexo entre a conduta do locatário e os reparos posteriores.

4. Quantificação do dano

O valor de R$ 97.939,75 foi fixado com base nos comprovantes apresentados pela autora e aceitos pelo Juízo como compatíveis com a extensão do dano.

Para que houvesse redução, seria necessário demonstrar:

superfaturamento,

serviços alheios à recomposição,

duplicidade,

desnecessidade técnica.

Nada disso foi comprovado.

Sem prova técnica ou documental apta a infirmar os valores, não cabe ao Tribunal substituir-se à instrução probatória e promover reavaliação abstrata do quantum.

Diante disso:

O ônus probatório foi corretamente distribuído.

Houve oportunidade de produção de prova pericial.

As partes requereram julgamento antecipado.

A autora apresentou documentos idôneos.

Os réus não produziram contraprova.

Não há demonstração de erro na quantificação.

A condenação por danos materiais encontra-se, portanto, juridicamente sustentada tanto sob o aspecto probatório quanto processual.

Dispositivo

Ante o exposto, voto no sentido de
negar provimento ao recurso
, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e infraconstitucional debatida, para os fins do art. 1.025 do CPC.

Alerte-se às partes que embargos declaratórios não se prestam à revisão de fatos e provas, nem à impugnação da justiça da decisão, cabendo sua interposição nos estreitos limites previstos nos artigos 1.022 do CPC.

Comunique-se ao Juízo de origem.

Publique-se. Intime-se.

Belém/PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. ALEX PINHEIRO CENTENO
Relator

Belém, 23/04/2026