Tribunal: TJPA
Processo: 0847983-96.2022.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9588 - Corretagem
Data de julgamento: 2026-03-02
Data de publicação: 2026-03-12

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. RETENÇÃO DE ARRAS. DESPESAS CARTORÁRIAS E HONORÁRIOS DE REGULARIZAÇÃO REGISTRAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO INEQUÍVOCA E DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença proferida na Ação de Rescisão Contratual cumulada com Obrigação de Fazer e Pedido de Tutela Antecipada, que julgou parcialmente procedente o pedido para condenar o réu, corretor de imóveis, à devolução de R$ 9.166,08, reconhecendo como devidas apenas a comissão de corretagem de R$ 7.500,00 e despesas contratuais comprovadas no importe de R$ 3.333,92. O apelante sustenta ter comprovado integralmente as despesas com a regularização registral do imóvel, bem como a existência de ajuste verbal para pagamento de honorários com base na tabela da OAB/PA, requerendo a reforma integral da sentença ou, subsidiariamente, sua anulação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o recurso atende ao princípio da dialeticidade; (ii) estabelecer se o apelante faz jus à gratuidade da justiça e à prioridade processual; (iii) determinar se houve comprovação robusta das despesas e dos honorários de regularização registral apta a justificar retenção superior dos valores pagos a título de arras. III. RAZÕES DE DECIDIR O recurso observa o princípio da dialeticidade, pois impugna especificamente os fundamentos da sentença quanto à valoração da prova documental, nos termos do art. 1.010, II e III, do CPC. O apelante comprova renda líquida aproximada de R$ 1.210,00 e condição de idoso (72 anos), circunstâncias que autorizam a concessão da gratuidade da justiça, com fundamento nos arts. 98 e 99, §3º, do CPC, bem como a prioridade de tramitação, nos termos do art. 1.048 do CPC e do art. 71 do Estatuto do Idoso. Incumbe ao réu comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373 do CPC, especialmente quanto às despesas que justificariam retenção superior dos valores recebidos. A planilha apresentada constitui documento unilateral desacompanhado de comprovação idônea e individualizada do efetivo desembolso com recursos próprios em benefício do autor. Os comprovantes de protocolos e registros cartorários juntados não demonstram de forma inequívoca que os valores foram efetivamente pagos pelo réu, nem evidenciam vínculo contratual expresso que autorize a retenção automática das arras para ressarcimento dessas despesas. Não há previsão contratual escrita que atribua ao vendedor a responsabilidade por despesas extraordinárias ou por honorários advocatícios de regularização registral, tampouco comprovação de ajuste específico que legitime sua cobrança ou compensação. A retenção de valores pagos em contrato imobiliário exige comprovação clara dos custos excepcionais suportados, não se admitindo ampliação da retenção sem prova robusta, conforme entendimento jurisprudencial citado no acórdão (TJ-SP, Apelação Cível nº 1040308-50.2021.8.26.0576). A manutenção da sentença preserva o equilíbrio das relações jurídicas e observa a distribuição do ônus da prova, diante da insuficiência de comprovação das despesas alegadas. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O princípio da dialeticidade exige impugnação específica dos fundamentos da sentença, mas não impõe inovação argumentativa. Incumbe ao réu comprovar de forma robusta e individualizada as despesas que pretende compensar ou reter de valores recebidos, nos termos do art. 373 do CPC. A retenção de arras ou de valores pagos em contrato imobiliário depende de comprovação inequívoca dos custos suportados e de previsão contratual expressa que autorize a compensação. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98, 99, §3º, 373, 1.010, II e III, 1.048 e 85, §11; Estatuto do Idoso, art. 71; CC, art. 418. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Apelação Cível nº 1040308-50.2021.8.26.0576, Rel. Des. Mary Grün, 32ª Câmara de Direito Privado, j. 28.08.2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por JOSE MARIA VIANNA OLIVEIRA, tendo como Apelado(a) BENJAMIM SAMUEL PEREIRA DE SOUZA. Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0847983-96.2022.8.14.0301

APELANTE: JOSE MARIA VIANNA OLIVEIRA

APELADO: BENJAMIM SAMUEL PEREIRA DE SOUZA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. RETENÇÃO DE ARRAS. DESPESAS CARTORÁRIAS E HONORÁRIOS DE REGULARIZAÇÃO REGISTRAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO INEQUÍVOCA E DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida na Ação de Rescisão Contratual cumulada com Obrigação de Fazer e Pedido de Tutela Antecipada, que julgou parcialmente procedente o pedido para condenar o réu, corretor de imóveis, à devolução de R$ 9.166,08, reconhecendo como devidas apenas a comissão de corretagem de R$ 7.500,00 e despesas contratuais comprovadas no importe de R$ 3.333,92. O apelante sustenta ter comprovado integralmente as despesas com a regularização registral do imóvel, bem como a existência de ajuste verbal para pagamento de honorários com base na tabela da OAB/PA, requerendo a reforma integral da sentença ou, subsidiariamente, sua anulação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o recurso atende ao princípio da dialeticidade; (ii) estabelecer se o apelante faz jus à gratuidade da justiça e à prioridade processual; (iii) determinar se houve comprovação robusta das despesas e dos honorários de regularização registral apta a justificar retenção superior dos valores pagos a título de arras.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso observa o princípio da dialeticidade, pois impugna especificamente os fundamentos da sentença quanto à valoração da prova documental, nos termos do art. 1.010, II e III, do CPC.

O apelante comprova renda líquida aproximada de R$ 1.210,00 e condição de idoso (72 anos), circunstâncias que autorizam a concessão da gratuidade da justiça, com fundamento nos arts. 98 e 99, §3º, do CPC, bem como a prioridade de tramitação, nos termos do art. 1.048 do CPC e do art. 71 do Estatuto do Idoso.

Incumbe ao réu comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373 do CPC, especialmente quanto às despesas que justificariam retenção superior dos valores recebidos.

A planilha apresentada constitui documento unilateral desacompanhado de comprovação idônea e individualizada do efetivo desembolso com recursos próprios em benefício do autor.

Os comprovantes de protocolos e registros cartorários juntados não demonstram de forma inequívoca que os valores foram efetivamente pagos pelo réu, nem evidenciam vínculo contratual expresso que autorize a retenção automática das arras para ressarcimento dessas despesas.

Não há previsão contratual escrita que atribua ao vendedor a responsabilidade por despesas extraordinárias ou por honorários advocatícios de regularização registral, tampouco comprovação de ajuste específico que legitime sua cobrança ou compensação.

A retenção de valores pagos em contrato imobiliário exige comprovação clara dos custos excepcionais suportados, não se admitindo ampliação da retenção sem prova robusta, conforme entendimento jurisprudencial citado no acórdão (TJ-SP, Apelação Cível nº 1040308-50.2021.8.26.0576).

A manutenção da sentença preserva o equilíbrio das relações jurídicas e observa a distribuição do ônus da prova, diante da insuficiência de comprovação das despesas alegadas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O princípio da dialeticidade exige impugnação específica dos fundamentos da sentença, mas não impõe inovação argumentativa.

Incumbe ao réu comprovar de forma robusta e individualizada as despesas que pretende compensar ou reter de valores recebidos, nos termos do art. 373 do CPC.

A retenção de arras ou de valores pagos em contrato imobiliário depende de comprovação inequívoca dos custos suportados e de previsão contratual expressa que autorize a compensação.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 98, 99, §3º, 373, 1.010, II e III, 1.048 e 85, §11; Estatuto do Idoso, art. 71; CC, art. 418.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-SP, Apelação Cível nº 1040308-50.2021.8.26.0576, Rel. Des. Mary Grün, 32ª Câmara de Direito Privado, j. 28.08.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
,
interposto por
JOSE MARIA VIANNA OLIVEIRA
, tendo como Apelado(a)
BENJAMIM SAMUEL PEREIRA DE SOUZA
.

Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade,
CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO,
nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por JOSÉ MARIA VIANNA OLIVEIRA, em face da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Obrigação de Fazer e Pedido de Tutela Antecipada, que julgou parcialmente procedente a demanda, condenando o ora Apelante à devolução da quantia de R$ 9.166,08 (nove mil, cento e sessenta e seis reais e oito centavos), ao fundamento de que apenas seria devida a comissão de corretagem no importe de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) e a quantia de R$ 3.333,92 (três mil, trezentos e trinta e três reais e noventa e dois centavos) a título de despesas contratuais comprovadas.

Na origem, cuida-se de ação ajuizada por BENJAMIM SAMUEL PEREIRA DE SOUZA, em face do Apelante, corretor de imóveis, discutindo valores pagos no contexto de contrato de intermediação imobiliária, especialmente no que concerne à comissão de corretagem e às despesas relacionadas à regularização registral do imóvel objeto da transação.

O Juízo a quo, ao analisar o conjunto probatório, entendeu que parte das despesas indicadas pelo requerido não restaram devidamente comprovadas, reputando insuficiente a planilha apresentada e reconhecendo apenas os valores expressamente comprovados nos autos, motivo pelo qual determinou a restituição do montante acima indicado.

Inconformado, alega o Apelante, preliminarmente, a tempestividade do apelo e requerendo a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, nos termos dos arts. 98 e 99, §3º, do Código de Processo Civil, ao argumento de que é aposentado, percebendo renda líquida aproximada de R$ 1.210,00, além de ser idoso, com 72 anos de idade, circunstância que também fundamentaria pedido de prioridade na tramitação, com base no art. 1.048 do CPC e no art. 71 do Estatuto do Idoso.

No mérito recursal, sustenta que a sentença incorreu em equívoco ao desconsiderar documentos comprobatórios das despesas efetivamente realizadas com a regularização do imóvel, afirmando que não se limitou a apresentar planilha unilateral, mas juntou recibos, guias de protocolo cartorário, notas fiscais, comprovantes de pagamento e registros imobiliários que evidenciariam os valores despendidos.

Aduz que o Juízo de origem teria incorrido em julgamento parcial ao acolher, de forma acrítica, as alegações do autor em réplica, deixando de analisar minuciosamente os documentos acostados, em afronta aos princípios do contraditório, da ampla defesa e do livre convencimento motivado.

Defende que diversas despesas — tais como protocolos em cartório, buscas de matrícula, prenotações, certidões e valores decorrentes de reapresentação documental exigida por cartório — foram devidamente comprovadas, inclusive com indicação de números de protocolo e valores individualizados, os quais não teriam sido impugnados especificamente pelo Apelado, a quem incumbiria o ônus de infirmar a prova documental, nos termos do art. 373, II, do CPC.

Argumenta, ainda, que a comissão de corretagem, correspondente a 5% do valor da venda, não abrange os serviços jurídicos de regularização registral do imóvel, os quais teriam sido ajustados verbalmente entre as partes, com base na tabela mínima de honorários da OAB/PA, sustentando que a sentença deixou de reconhecer tais serviços e respectivos honorários.

Ao final, requer o recebimento e provimento da apelação para reformar integralmente a sentença, reconhecendo-se como comprovadas todas as despesas indicadas e os honorários relativos à regularização registral, com a consequente redução do valor a ser restituído ao Apelado para R$ 3.194,96. Subsidiariamente, a anulação da sentença, com retorno dos autos à origem para reabertura da instrução; a concessão da gratuidade da justiça e o reconhecimento da prioridade processual; e a condenação do Apelado ao pagamento das custas e honorários recursais.

Foram apresentadas contrarrazões ID 30562509.

É o relatório.

VOTO

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais de admissibilidade, notadamente quanto à tempestividade e regularidade formal, razão pela qual dele conheço.

O cerne da controvérsia reside na suficiência, ou não, da prova produzida pelo réu quanto às despesas adicionais que afirma ter suportado para regularização do imóvel.

Preliminarmente, no tocante ao pedido de gratuidade recursal,
verifica-se que o apelante instruiu o recurso com declaração de hipossuficiência, comprovantes de aposentadoria no valor líquido aproximado de R$ 1.210,00 e documentos pessoais que evidenciam sua condição de idoso (72 anos), circunstâncias que, à luz do art. 98, caput, e art. 99, §3º, do CPC, autorizam o deferimento do benefício nesta instância, sem prejuízo de ulterior revogação caso demonstrada alteração na capacidade econômica.

Não prospera a preliminar de não conhecimento do recurso por ausência de impugnação específica. Ainda que o apelante tenha reiterado argumentos já deduzidos na contestação, verifica-se que houve enfrentamento direto dos fundamentos centrais da sentença, especialmente no tocante à valoração da prova documental e ao reconhecimento parcial das despesas.

O princípio da dialeticidade exige impugnação específica dos fundamentos da decisão recorrida, nos termos do art. 1.010, II e III, do CPC. Todavia, não se exige inovação argumentativa, mas sim demonstração de inconformismo fundamentado com os pontos decisórios.

No caso concreto, o apelante dirigiu sua insurgência precisamente contra o entendimento do juízo a quo quanto à insuficiência de comprovação das despesas indicadas, o que revela adequação formal mínima para conhecimento do apelo.

Rejeito, pois, a preliminares aventadas pela Apelada.

Quanto ao mérito
, os termos do art. 373 do Código de Processo Civil:

Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

No caso, o autor demonstrou o depósito integral das arras na conta do réu e postulou a restituição do saldo. Cabia ao réu comprovar, de forma robusta e individualizada, os valores efetivamente despendidos que justificariam retenção superior àquela admitida pelo demandante.

A sentença foi categórica ao consignar que a planilha apresentada (ID 30562471) constituía documento unilateral desacompanhado de recibos idôneos aptos a demonstrar o efetivo desembolso.

Em sede recursal, o apelante reproduz imagens de comprovantes de protocolos e registros cartorários (págs. 8 a 12 da apelação – ID 30562499), indicando valores como R$ 41,20; R$ 370,70; R$ 117,40; R$ 534,10; R$ 831,90, dentre outros.

Nessa direção, colaciono:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO QUE PREVÊ A RETENÇÃO DE 18% DOS VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. REEXAME DE PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS DO CONTRATO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 2
. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "as arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884 .664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 5/5/2022)
3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no AREsp: 2100449 RJ 2022/0098590-0, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2023) (grifos nossos)

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. Autor pretende a rescisão do compromisso de compra e venda firmado com a ré, com a consequente restituição dos valores pagos. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. 1. O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pela compromissária vendedora. Súmulas nº 1 e 2 do E. TJ/SP.
Retenção de parte das quantias pagas, para compensação de gastos. Ausência de comprovação de custos excepcionais. Percentual de devolução de 75% razoável. 2. Entrada/Sinal que não pode ser retida pela vendedora, pois integrava o preço do imóvel. Arras que, in casu, possuem caráter confirmatório, e não penitencial.
Art. 418 do CC só é aplicável às arras penitenciais. Precedentes. Ausência de informação clara ao consumidor que impõe a restituição dos valores pagos. Entrada deve integrar os valores a serem devolvidos, com retenção apenas do percentual fixado (25%). 3. Taxa de fruição. Terreno sem edificação. Impossibilidade de exploração econômica imediata. Taxa indevida. Precedentes. 4. Recurso desprovido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10403085020218260576 São José do Rio Preto, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 28/08/2024, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2024) (grifos nossos)

Logo, a análise do conjunto documental revela que parte dos documentos consiste em comprovantes de protocolo ou notas de análise cartorária, sem demonstração inequívoca de que o pagamento foi realizado exclusivamente com recursos próprios do réu, em benefício direto do autor. Além disso,
não há demonstração contratual expressa de que tais despesas extraordinárias, inclusive alegados honorários advocatícios para regularização registral, seriam suportadas pelo vendedor
, tampouco previsão escrita específica no contrato de intermediação que autorize sua retenção automática das arras.

Com base nessas premissas, a fim de evitar o desequilíbrio das relações jurídicas submetidas à análise deste Judiciário, concluo pela manutenção da decisão
a quo
, nos termos da fundamentação acima.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo incólume a sentença que condenou o réu à devolução de R$ 9.166,08, nos termos fixados na origem.

Majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação
, nos termos do art. 85, §11, do CPC,
observada a gratuidade deferida.

É como Voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 10/03/2026