Tribunal: TJPA
Processo: 0800748-07.2018.8.14.0065
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10456 - Acessão
Data de julgamento: 2026-03-31

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. LIMITAÇÃO DA INDENIZAÇÃO. I. CASO EM EXAME Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível, mantendo sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinou a reintegração de posse do bem e disciplinou os efeitos patrimoniais da resolução contratual. A decisão monocrática partiu da premissa de que a sentença teria estabelecido duas penalidades equivalentes a 10% sobre os valores pagos pela compradora, circunstância que levou ao afastamento da incidência de taxa de fruição por suposto bis in idem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar: (i) se a sentença fixou duas penalidades autônomas de 10% ou apenas uma cláusula penal compensatória; (ii) se é possível a cumulação da cláusula penal com taxa de fruição do imóvel em caso de inadimplemento do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR A interpretação sistemática da sentença revela que não houve fixação de duas penalidades autônomas, mas apenas cláusula penal compensatória equivalente a 10% dos valores pagos, a ser compensada com o montante a ser restituído à adquirente. A taxa de fruição possui natureza jurídica distinta da cláusula penal, pois visa compensar a impossibilidade de exploração econômica do imóvel pela vendedora durante o período de inadimplemento contratual. Ainda que se trate de terreno não edificado, a manutenção do vínculo contratual impede a livre disposição do bem e sua comercialização, configurando prejuízo patrimonial indenizável. Não há bis in idem na cumulação das verbas, uma vez que possuem fatos geradores distintos. A incidência da taxa de fruição deve ser limitada a 50% do valor pago pelo adquirente, a fim de preservar o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo interno provido. Apelação parcialmente provida. Tese de julgamento: É admissível a cumulação da cláusula penal com taxa de fruição do imóvel, por possuírem fatos geradores distintos, desde que a indenização pela fruição observe limite razoável para preservação do equilíbrio contratual. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 402 e 408 a 416. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do Agravo Interno na Apelação Cível nº 0800748-07.2018.8.14.0065. ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao agravo interno, para reformar a decisão monocrática anteriormente proferida e, em consequência, dar parcial provimento à apelação cível, nos termos do voto da Relatora. Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema. Desa. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800748-07.2018.8.14.0065

APELANTE: BURITI IMOVEIS LTDA

APELADO: MARLY RIBEIRO DA SILVA

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. LIMITAÇÃO DA INDENIZAÇÃO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível, mantendo sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinou a reintegração de posse do bem e disciplinou os efeitos patrimoniais da resolução contratual.

A decisão monocrática partiu da premissa de que a sentença teria estabelecido duas penalidades equivalentes a 10% sobre os valores pagos pela compradora, circunstância que levou ao afastamento da incidência de taxa de fruição por suposto bis in idem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar:

(i) se a sentença fixou duas penalidades autônomas de 10% ou apenas uma cláusula penal compensatória;

(ii) se é possível a cumulação da cláusula penal com taxa de fruição do imóvel em caso de inadimplemento do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A interpretação sistemática da sentença revela que não houve fixação de duas penalidades autônomas, mas apenas cláusula penal compensatória equivalente a 10% dos valores pagos, a ser compensada com o montante a ser restituído à adquirente.

A taxa de fruição possui natureza jurídica distinta da cláusula penal, pois visa compensar a impossibilidade de exploração econômica do imóvel pela vendedora durante o período de inadimplemento contratual.

Ainda que se trate de terreno não edificado, a manutenção do vínculo contratual impede a livre disposição do bem e sua comercialização, configurando prejuízo patrimonial indenizável.

Não há bis in idem na cumulação das verbas, uma vez que possuem fatos geradores distintos.

A incidência da taxa de fruição deve ser limitada a 50% do valor pago pelo adquirente, a fim de preservar o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo interno provido. Apelação parcialmente provida.

Tese de julgamento:

É admissível a cumulação da cláusula penal com taxa de fruição do imóvel, por possuírem fatos geradores distintos, desde que a indenização pela fruição observe limite razoável para preservação do equilíbrio contratual.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 402 e 408 a 416.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do Agravo Interno na Apelação Cível nº 0800748-07.2018.8.14.0065.

ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao agravo interno, para reformar a decisão monocrática anteriormente proferida e, em consequência, dar parcial provimento à apelação cível, nos termos do voto da Relatora.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Desa. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de AGRAVO INTERNO interposto por BURITI IMÓVEIS LTDA em face da decisão monocrática que, ao apreciar a Apelação Cível, conheceu do recurso e lhe negou provimento, mantendo a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Xinguara/PA, nos autos da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos ajuizada em face de MARLY RIBEIRO DA SILVA.

Na origem, a autora sustentou o inadimplemento da requerida em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, postulando a rescisão contratual, a reintegração de posse do bem e a aplicação das penalidades contratuais decorrentes do descumprimento do ajuste.

Sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando a rescisão do contrato, determinando a reintegração de posse do imóvel em favor da autora e disciplinando os efeitos patrimoniais decorrentes da resolução contratual.

No tocante às consequências financeiras da rescisão, o magistrado de primeiro grau entendeu abusiva a cláusula contratual que previa retenção superior a 35% dos valores pagos, motivo pelo qual fixou a penalidade contratual no percentual de 10% sobre o montante pago pela compradora, a título de cláusula penal, autorizando a compensação desse valor com o montante a ser restituído à adquirente.

Irresignada, a autora interpôs Apelação Cível, sustentando, em síntese, que seria devida indenização pela fruição do imóvel durante o período em que a adquirente permaneceu inadimplente, defendendo a possibilidade de cumulação dessa verba com a cláusula penal contratual.

Ao apreciar o recurso, foi proferida decisão monocrática, a qual negou provimento à apelação, mantendo a sentença.

Na ocasião, partiu-se da compreensão de que a sentença de primeiro grau teria estabelecido duas penalidades equivalentes a 10% sobre os valores pagos, consistentes em multa contratual de 10% e retenção adicional de igual percentual, circunstância que levou à conclusão de que a cumulação com eventual taxa de fruição configuraria bis in idem indenizatório.

Irresignada, a autora interpôs o presente agravo interno, sustentando, em síntese, a possibilidade de incidência da taxa de fruição do imóvel, sob o argumento de que tal verba possui natureza jurídica distinta da cláusula penal contratual, destinando-se a compensar a impossibilidade de exploração econômica do bem durante o período de inadimplemento.

A parte agravada não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos de admissibilidade previstos no art. 1.021 do Código de Processo Civil, razão pela qual dele conheço.

A controvérsia devolvida à apreciação deste colegiado consiste em verificar se deve ser reformada a decisão monocrática que manteve a sentença de primeiro grau no ponto em que afastou a incidência da taxa de fruição do imóvel, sob o fundamento de que tal verba configuraria cumulação indevida com penalidades já fixadas.

Inicialmente, cumpre destacar que a decisão monocrática partiu da compreensão de que a sentença teria imposto duas penalidades equivalentes a 10% sobre os valores pagos, consistentes em: (i) multa contratual de 10% e (ii) retenção adicional de igual percentual.

A partir dessa interpretação, concluiu-se que a incidência adicional de taxa de fruição implicaria cumulação excessiva de penalidades indenizatórias, configurando bis in idem, motivo pelo qual foi mantida a sentença.

Todavia, ao se proceder à reanálise detida da sentença de primeiro grau, verifica-se que a redação adotada pelo magistrado singular é imprecisa e acabou por gerar ambiguidade interpretativa.

Com efeito, embora o dispositivo mencione, em trechos distintos, multa de 10% e retenção de igual percentual, a leitura sistemática da decisão evidencia que não houve fixação de duas penalidades autônomas.

Na fundamentação da sentença, o magistrado reconheceu a abusividade da cláusula contratual que previa retenção de cerca de 35% dos valores pagos pela compradora, motivo pelo qual reduziu a penalidade contratual para o percentual de 10% sobre o montante efetivamente pago, a título de cláusula penal.

Em seguida, determinou a restituição dos valores pagos pela adquirente, consignando que a cláusula penal deveria ser compensada com o montante a ser devolvido, autorizando, portanto, a retenção desse percentual quando da restituição das parcelas pagas.

Dessa forma, a referência à retenção de 10% constante do dispositivo constitui apenas a forma de operacionalização da própria cláusula penal, mediante compensação com o valor a ser restituído, e não a fixação de penalidade adicional.

Assim, a correta interpretação da sentença conduz à conclusão de que foi arbitrada apenas uma penalidade contratual equivalente a 10% dos valores pagos, correspondente à cláusula penal compensatória.

Superada essa premissa, passa-se à análise da possibilidade de cumulação dessa penalidade com a taxa de fruição do imóvel.

A cláusula penal compensatória, prevista nos arts. 408 e seguintes do Código Civil, constitui forma de prefixação das perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual.

Já a taxa de fruição do imóvel possui natureza jurídica distinta, destinando-se a compensar o período em que o imóvel permaneceu vinculado ao contrato inadimplido, circunstância que impediu a vendedora de exercer plenamente os poderes inerentes à propriedade, notadamente alienar o bem a terceiros ou explorá-lo economicamente.

Mesmo tratando-se de terreno não edificado, a permanência do vínculo contratual e a impossibilidade de livre disposição do imóvel configuram prejuízo patrimonial indenizável, na medida em que impedem a sua regular comercialização.

Nessa perspectiva, a taxa de fruição aproxima-se da lógica dos lucros cessantes, pois visa compensar a perda econômica decorrente da impossibilidade de negociação do bem durante o período de inadimplemento.

Assim, a cláusula penal e a taxa de fruição possuem fatos geradores distintos: a primeira decorre do inadimplemento contratual e da resolução do negócio jurídico; a segunda decorre da privação da disponibilidade econômica do imóvel durante o período de inadimplemento.

Não há, portanto, duplicidade indenizatória na cumulação dessas verbas.

No tocante ao limite da taxa de fruição, entendo que sua incidência deve ser limitada a percentual máximo do valor pago pelo adquirente, devendo incidir até o limite de 50% do valor a ser restituído ao adquirente, a fim de evitar onerosidade excessiva, solução que preserva o equilíbrio contratual e evita enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao agravo interno, para reformar a decisão monocrática anteriormente proferida e, em consequência, DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação cível, a fim de estabelecer os efeitos patrimoniais da rescisão contratual nos seguintes termos:

I – Fica autorizada apenas uma retenção equivalente a 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pela compradora, correspondente à cláusula penal contratual, a qual deverá ser retida do montante a ser restituído à adquirente;

II – fica autorizada a incidência da taxa de fruição do imóvel no percentual de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a data do inadimplemento até a efetiva retomada do imóvel pela vendedora;

III – o montante decorrente da taxa de fruição não poderá ultrapassar o limite de 50% do valor total pago pela adquirente, devendo igualmente ser deduzido do valor a ser restituído;

IV – Mantêm-se os demais termos da sentença.

É como voto.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Desa. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Relatora

Belém, 10/04/2026