Tribunal: TJPA
Processo: 0023602-72.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-20

Ementa:
EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. DANOS MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I - Mora da construtora. A alegação de conclusão da obra desacompanhada de prova documental idônea, especialmente ausência de “habite-se”, não é suficiente para afastar a mora na entrega do imóvel. Mantido o reconhecimento do atraso. II - Cláusula de tolerância. Nos termos dos Temas 971 e 972 do STJ, é válida a cláusula de tolerância de até 180 dias para entrega de imóvel na planta, desde que expressa e clara. Todavia, a contagem deve ocorrer em dias corridos, sendo abusiva a estipulação em dias úteis por importar dilação superior à admitida pela jurisprudência repetitiva. Parcial provimento neste ponto. III – Lucros cessantes. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de lucros cessantes, sendo desnecessária prova específica do prejuízo, conforme entendimento consolidado do STJ. Mantida a condenação, observado o termo inicial após o término da tolerância válida. IV – Saldo devedor. À luz do Tema 996 do STJ (REsp 1.729.593/SP), o atraso na entrega não autoriza o congelamento do saldo devedor, mas impõe a substituição do INCC por índice geral de correção monetária (IPCA), a partir do término do prazo de tolerância, salvo índice contratual mais benéfico ao consumidor. Reforma parcial nesse ponto. V - Dano moral. O atraso relevante na entrega de imóvel destinado à moradia própria ultrapassa o mero inadimplemento contratual, ensejando reparação por dano moral, quando evidenciado abalo que supera dissabores cotidianos. Indenização mantida por observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. VI - Recuso Conhecido e Provido Parcialmente.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0023602-72.2013.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI

APELADO: ALICE MAIA COSTA

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. DANOS MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I -
Mora da construtora. A alegação de conclusão da obra desacompanhada de prova documental idônea, especialmente ausência de “habite-se”, não é suficiente para afastar a mora na entrega do imóvel. Mantido o reconhecimento do atraso.

II -
Cláusula de tolerância. Nos termos dos Temas 971 e 972 do STJ, é válida a cláusula de tolerância de até 180 dias para entrega de imóvel na planta, desde que expressa e clara. Todavia, a contagem deve ocorrer em dias corridos, sendo abusiva a estipulação em dias úteis por importar dilação superior à admitida pela jurisprudência repetitiva. Parcial provimento neste ponto.

III –
Lucros cessantes. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de lucros cessantes, sendo desnecessária prova específica do prejuízo, conforme entendimento consolidado do STJ. Mantida a condenação, observado o termo inicial após o término da tolerância válida.

IV
– Saldo devedor. À luz do Tema 996 do STJ (REsp 1.729.593/SP), o atraso na entrega não autoriza o congelamento do saldo devedor, mas impõe a substituição do INCC por índice geral de correção monetária (IPCA), a partir do término do prazo de tolerância, salvo índice contratual mais benéfico ao consumidor. Reforma parcial nesse ponto.

V -
Dano moral. O atraso relevante na entrega de imóvel destinado à moradia própria ultrapassa o mero inadimplemento contratual, ensejando reparação por dano moral, quando evidenciado abalo que supera dissabores cotidianos. Indenização mantida por observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

VI -
Recuso Conhecido e Provido Parcialmente.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0023602-72.2013.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI

ADVOGADO: TIAGO NASSER SEFER

APELADO: ALICE MAIA COSTA

ADVOGADO: FABRICIO BARBALHO ANAISSI

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível com pedido de efeito suspensivo, interposta por
CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI
em face da sentença proferida pelo Juízo da 12ª Vara Cível e Empresarial de Belém nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais movida por
ALICE MAIA COSTA
.

Consta da inicial que a autora celebrou com a requerida contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento “Village Arcádia”, sustentando ter adimplido integralmente suas obrigações contratuais. Afirma que houve atraso na entrega do imóvel além do prazo ajustado, inclusive ultrapassado o período de tolerância contratual, razão pela qual requereu a declaração de nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias, a condenação ao pagamento de lucros cessantes, indenização por danos morais e a suspensão da cobrança de encargos até a efetiva entrega das chaves.

A sentença confirmou a decisão que antecipou os efeitos da tutela, modificando apenas o valor, e julgou parcialmente procedente a ação, declarando a abusividade da cláusula de prorrogação de entrega do imóvel; determinando que a construtora pague o montante de R$ 2.000,00 (dois mil reais) por mês de atraso desde 01/04/2012 até a data da efetiva entrega do imóvel a título de lucros cessantes; pague a título de dano moral, o valor equivalente a R$ 20.000,00 (vinte mil reais); congelamento do saldo devedor até o dia 01/04/2012; condenando a parte Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor dos patronos da parte Requerente em 15% sobre o valor da condenação.

Inconformada, a requerida interpôs recurso de apelação, sustentando, em síntese: 1) a inexistência de mora imputável à construtora que finalizou o imóvel, restando apenas a obrigação da compradora de quitar as chaves; 2) a validade da cláusula de tolerância contratual; 3) a impossibilidade de condenação ao pagamento de lucros cessantes sem prova efetiva do prejuízo; 4) impossibilidade do congelamento do saldo devedor; 5) inexistência de dano moral indenizável, por se tratar de mero inadimplemento contratual. Requereu, ainda, o recebimento do recurso com efeito suspensivo e a reforma integral da sentença, com a inversão dos ônus sucumbenciais.

Contrarrazões apresentadas no ID 2258559.

O recurso foi recebido sem efeito suspensivo conforme ID 3877176.

O Agravo Interno interposto no ID 4009183, foi rejeitado através do Acórdão de ID 16192718.

É o relatório necessário.

À Secretaria para inclusão na pauta com pedido de julgamento.

Belém, data registrada no sistema.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0023602-72.2013.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI

ADVOGADO: TIAGO NASSER SEFER

APELADO: ALICE MAIA COSTA

ADVOGADO: FABRICIO BARBALHO ANAISSI

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço da apelação.

Cinge-se a controvérsia à verificação da existência de mora imputável à construtora, à validade da cláusula de tolerância contratual, à possibilidade de condenação ao pagamento de lucros cessantes sem prova específica do prejuízo, à legalidade do congelamento do saldo devedor e à configuração de dano moral indenizável.

1) Da inexistência de mora imputável à construtora:

Sustenta a apelante que não houve mora de sua parte, porquanto o imóvel estaria finalizado, restando apenas à compradora a quitação das “chaves”.

A tese não merece acolhimento.

Compete à construtora comprovar a efetiva conclusão da obra e a disponibilidade jurídica do imóvel, mediante a apresentação de documentos idôneos, notadamente o “habite-se” e a comprovação de regularidade para imissão na posse.

No caso, a apelante não trouxe aos autos qualquer prova nesse sentido, inexistindo comprovação da expedição do “habite-se” ou da regular disponibilização do imóvel à adquirente no prazo contratual. A mera alegação de conclusão da obra, desacompanhada de prova documental mínima, é insuficiente para afastar a mora.

Desse modo, mantém-se o reconhecimento do atraso na entrega do imóvel.

Recurso desprovido neste ponto.

2) Da validade da cláusula de tolerância contratual:

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os Recursos Especiais repetitivos que deram origem aos Temas 971 e 972, firmou entendimento no sentido de que é válida a cláusula de tolerância
de até 180 dias corridos
para a entrega de imóveis adquiridos na planta, desde que expressamente pactuada e redigida de forma clara.

Vejamos como a cláusula se apresenta no contrato:

32) É admitida uma tolerância
de 180 (cento e oitenta) dias úteis
do prazo de entrega previsto para a conclusão da obra, bem como sua prorrogação pela ocorrência de caso fortuito ou força maior, de acordo com o art. 1058 do Código Civil [...]

Assim, não se admite a ampliação do período por meio da contagem em dias úteis, o que importaria extensão indevida da mora contratual em prejuízo do consumidor.

A estipulação em dias úteis resulta, na prática, em dilação superior àquela admitida pelo STJ, revelando-se excessiva e incompatível com o equilíbrio contratual.

Assim, impõe-se reconhecer a validade da cláusula de tolerância apenas quanto ao limite de 180 dias corridos, afastando-se a contagem em dias úteis.

Trata-se, portanto, de parcial provimento neste ponto, para declarar válida a tolerância de 180 dias, desde que contabilizada em dias corridos.

3) Da condenação ao pagamento de lucros cessantes:

A apelante sustenta a impossibilidade de condenação ao pagamento de lucros cessantes sem prova efetiva do prejuízo.

Entretanto, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, no caso de atraso na entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos, dispensando-se a comprovação específica do prejuízo, porquanto decorrem da privação do uso do bem.

O simples atraso injustificado na entrega do imóvel gera, por si só, o dever de indenizar a título de lucros cessantes, consistentes na frustração da legítima expectativa de uso ou fruição econômica do bem.

Assim, mantida a condenação ao pagamento de lucros cessantes, ressalvado que o termo inicial deverá observar o período posterior à tolerância contratual reconhecida válida.

Recurso desprovido neste ponto.

4) Do congelamento do saldo devedor:

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.729.593/SP (Tema 996), firmou entendimento de que o atraso na entrega do imóvel, após o período de tolerância de 180 dias, não autoriza o “congelamento” ou suspensão do saldo devedor.

A orientação firmada é no sentido de que, após o término do prazo de tolerância, deve ocorrer a substituição do índice setorial da construção civil (INCC) por índice geral de correção monetária, como o IPCA, por não mais se justificar a incidência de índice vinculado ao custo da obra, ressalvada a hipótese de o índice contratual mostrar-se mais benéfico ao consumidor.

Portanto, a sentença deve ser reformada para afastar o congelamento do saldo devedor, determinando-se, em seu lugar, a substituição do INCC pelo IPCA a partir do término do prazo de tolerância, salvo se outro índice contratual se revelar mais favorável à adquirente.

Recurso provido neste ponto.

5) Do dano moral:

Por fim, quanto à alegada inexistência de dano moral, entendo que não assiste razão à apelante.

O atraso significativo na entrega de imóvel destinado à moradia própria ultrapassa o mero inadimplemento contratual, notadamente quando compromete planejamento financeiro e expectativas legítimas do consumidor.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a configuração de dano moral em hipóteses de atraso relevante e injustificado na entrega de imóvel, quando evidenciado o abalo que supera o mero dissabor cotidiano.

No caso concreto, o atraso reconhecido, aliado às circunstâncias delineadas nos autos, justifica a manutenção da indenização fixada, cujo valor observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Recurso desprovido neste ponto.

CONCLUSÃO:

Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO, apenas para:

a) reconhecer a validade da cláusula de tolerância de 180 dias (corridos), computando-se a mora após o seu término;

b) afastar o congelamento do saldo devedor, determinando-se a substituição do INCC pelo IPCA a partir do término do prazo de tolerância, salvo se índice contratual diverso se mostrar mais benéfico à consumidora;

Mantendo-se, no mais, a sentença por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 19/03/2026