Tribunal: TJPA
Processo: 0811763-09.2022.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-06-15

Ementa:
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO CLANDESTINO. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E APROVAÇÃO MUNICIPAL. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. ARTS. 37, 46 E 50 DA LEI Nº 6.766/79. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. LIMITAÇÃO A 0,5% AO MÊS SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, COM TETO DE 50% DO MONTANTE A SER RESTITUÍDO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. AUSÊNCIA DE PROVA ESPECÍFICA DOS TRIBUTOS ALEGADAMENTE SUPORTADOS PELA APELANTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso de apelação interposto por VALE DOS CARAJÁS PARK HOTEL LTDA – EPP contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por ANICASSIO PEREIRA DOS SANTOS, declarando a nulidade de contrato de promessa de compra e venda referente a imóvel localizado na quadra 15 do Loteamento Vale dos Carajás – 2ª Etapa, em razão da ausência de regularização do parcelamento urbano. 2. A sentença determinou o retorno das partes ao status quo ante, com restituição das parcelas pagas, fixação de taxa de fruição em 0,5% ao mês limitada a 50% do valor a ser devolvido e apuração das benfeitorias em liquidação de sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A controvérsia consiste em verificar: (i) a validade do contrato de promessa de compra e venda firmado em loteamento clandestino; (ii) a possibilidade de retenção de valores pagos pelo comprador inadimplente; (iii) a majoração da taxa de fruição; (iv) a responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o imóvel; e (v) a exclusão da indenização por benfeitorias. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Restou demonstrado que o imóvel objeto da avença encontra-se inserido em loteamento sem aprovação municipal e sem registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, circunstância que caracteriza parcelamento clandestino, nos termos dos arts. 37 e 50 da Lei nº 6.766/79. 5. A comercialização de imóvel inserido em loteamento clandestino configura negócio jurídico nulo, nos termos do art. 166, II, do Código Civil, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante, com restituição das parcelas pagas ao adquirente. 6. A eventual inadimplência do comprador não possui o condão de convalidar negócio jurídico originariamente nulo em razão da clandestinidade do parcelamento urbano. 7. Inviável a retenção de percentual das parcelas pagas quando a nulidade decorre da própria irregularidade imputável à loteadora, sob pena de enriquecimento indevido do vendedor. 8. A taxa de fruição mostra-se cabível como compensação pelo uso do imóvel, observada a limitação de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, até o teto de 50% do montante a ser restituído, em consonância com a jurisprudência do STJ e deste Tribunal. 9. A indenização por benfeitorias depende de comprovação da efetiva realização das acessões e da boa-fé do possuidor, devendo a apuração do quantum ocorrer em fase de liquidação de sentença. 10. Ausente demonstração específica dos tributos alegadamente suportados pela apelante, inviável a reforma da sentença quanto ao ponto. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. ‘’É nulo o contrato de promessa de compra e venda de imóvel inserido em loteamento clandestino, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante, com restituição das parcelas pagas sem retenções abusivas. Admite-se a cobrança de taxa de fruição limitada a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, até o teto de 50% do montante a ser restituído. A indenização por benfeitorias exige comprovação de sua realização e da boa-fé do possuidor, podendo ser apurada em liquidação de sentença.” Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/79, arts. 37, 46 e 50; Código Civil, arts. 166, II, 1.219 e 1.220; CPC, art. 487, I. Jurisprudência relevante citada: TJPA, Apelação Cível nº 0008045-76.2018.8.14.0040, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, 3ª Turma de Direito Privado, julgado em 11/11/2025; TJPA, Apelação Cível nº 0802804-20.2020.8.14.0040, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, 1ª Turma de Direito Privado, julgado em 02/02/2026; TJPA, Apelação Cível nº 0008045-76.2018.8.14.0040, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, 1ª Turma de Direito Privado, julgado em 31/03/2025; TJPA, Apelação Cível nº 0006594-16.2018.8.14.0040, Rel. Des. José Torquato Araújo de Alencar, 1ª Turma de Direito Privado, julgado em 15/07/2024. ACÓRDÃO Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0811763-09.2022.8.14.0040

APELANTE: VALE DOS CARAJAS PARK HOTEL LTDA - EPP

APELADO: ANICASSIO PEREIRA DOS SANTOS

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO CLANDESTINO. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E APROVAÇÃO MUNICIPAL. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. ARTS. 37, 46 E 50 DA LEI Nº 6.766/79. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. LIMITAÇÃO A 0,5% AO MÊS SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, COM TETO DE 50% DO MONTANTE A SER RESTITUÍDO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. AUSÊNCIA DE PROVA ESPECÍFICA DOS TRIBUTOS ALEGADAMENTE SUPORTADOS PELA APELANTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1
.
Trata-se de recurso de apelação interposto por VALE DOS CARAJÁS PARK HOTEL LTDA – EPP contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por ANICASSIO PEREIRA DOS SANTOS, declarando a nulidade de contrato de promessa de compra e venda referente a imóvel localizado na quadra 15 do Loteamento Vale dos Carajás – 2ª Etapa, em razão da ausência de regularização do parcelamento urbano.

2. A sentença determinou o retorno das partes ao status quo ante, com restituição das parcelas pagas, fixação de taxa de fruição em 0,5% ao mês limitada a 50% do valor a ser devolvido e apuração das benfeitorias em liquidação de sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.

A controvérsia consiste em verificar: (i) a validade do contrato de promessa de compra e venda firmado em loteamento clandestino; (ii) a possibilidade de retenção de valores pagos pelo comprador inadimplente; (iii) a majoração da taxa de fruição; (iv) a responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o imóvel; e (v) a exclusão da indenização por benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Restou demonstrado que o imóvel objeto da avença encontra-se inserido em loteamento sem aprovação municipal e sem registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, circunstância que caracteriza parcelamento clandestino, nos termos dos arts. 37 e 50 da Lei nº 6.766/79.
5. A comercialização de imóvel inserido em loteamento clandestino configura negócio jurídico nulo, nos termos do art. 166, II, do Código Civil, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante, com restituição das parcelas pagas ao adquirente.
6. A eventual inadimplência do comprador não possui o condão de convalidar negócio jurídico originariamente nulo em razão da clandestinidade do parcelamento urbano.
7. Inviável a retenção de percentual das parcelas pagas quando a nulidade decorre da própria irregularidade imputável à loteadora, sob pena de enriquecimento indevido do vendedor.
8. A taxa de fruição mostra-se cabível como compensação pelo uso do imóvel, observada a limitação de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, até o teto de 50% do montante a ser restituído, em consonância com a jurisprudência do STJ e deste Tribunal.
9. A indenização por benfeitorias depende de comprovação da efetiva realização das acessões e da boa-fé do possuidor, devendo a apuração do
quantum
ocorrer em fase de liquidação de sentença.
10. Ausente demonstração específica dos tributos alegadamente suportados pela apelante, inviável a reforma da sentença quanto ao ponto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
:

1. ‘’É nulo o contrato de promessa de compra e venda de imóvel inserido em loteamento clandestino, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante, com restituição das parcelas pagas sem retenções abusivas. Admite-se a cobrança de taxa de fruição limitada a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, até o teto de 50% do montante a ser restituído. A indenização por benfeitorias exige comprovação de sua realização e da boa-fé do possuidor, podendo ser apurada em liquidação de sentença.”

Dispositivos relevantes citados
:
Lei nº 6.766/79, arts. 37, 46 e 50; Código Civil, arts. 166, II, 1.219 e 1.220; CPC, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada
:
TJPA, Apelação Cível nº 0008045-76.2018.8.14.0040, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, 3ª Turma de Direito Privado, julgado em 11/11/2025; TJPA, Apelação Cível nº 0802804-20.2020.8.14.0040, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, 1ª Turma de Direito Privado, julgado em 02/02/2026; TJPA, Apelação Cível nº 0008045-76.2018.8.14.0040, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, 1ª Turma de Direito Privado, julgado em 31/03/2025; TJPA, Apelação Cível nº 0006594-16.2018.8.14.0040, Rel. Des. José Torquato Araújo de Alencar, 1ª Turma de Direito Privado, julgado em 15/07/2024.

ACÓRDÃO

Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade,
CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO,
nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO
interposto por VALE DOS CARAJÁS PARK HOTEL LTDA - EPP contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA,
ajuizada por
ANICASSIO PEREIRA DOS SANTOS
.

Consta dos autos que o autor firmou contrato particular de promessa de compra e venda referente ao lote situado na quadra 15, lote 10, do Loteamento Vale dos Carajás – 2ª Etapa, nesta cidade de Parauapebas/PA, alegando, contudo, ter posteriormente constatado a inexistência de regularização do empreendimento perante o Poder Público e o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Sustentou que o loteamento comercializado não possuía aprovação administrativa nem registro imobiliário regular, circunstância que inviabilizaria a individualização e matrícula do imóvel negociado, motivo pelo qual requereu a rescisão contratual, restituição dos valores pagos, indenização por benfeitorias e compensação por danos morais.

O juízo
a quo
proferiu sentença no seguinte sentido:

‘’
Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido autoral para:

a) declarar a nulidade do contrato firmado entre partes referente à quadra 15, lote 10, Loteamento Vale dos Carajás, 2ª Etapa, Parauapebas/PA, devendo as partes retornarem ao status quo ante, com a devolução do imóvel à vendedora/ré e a restituição das parcelas adimplidas ao comprador/autor, com incidência apenas da correção monetária pelo IGPM desde o pagamento, sem direito à retenção para ambos.

b) a fim de evitar o enriquecimento ilícito de ambas as partes, a parte autora deverá pagar taxa de fruição mensal, no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas; a parte ré deverá indenizar as benfeitorias/acessões, comprovado nos autos sua efetiva realização e boa-fé do construtor e na forma da legislação especial pertinente, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá de restituir.

c) Via de consequência, ratifico e torno definitiva a decisão ID 121384546 que concedeu em parte a tutela de urgência. Extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil.
’’ (destaquei)

Irresignada, a requerida interpôs recurso de apelação sustentando, em síntese: i) culpa exclusiva do comprador pela rescisão contratual, diante do inadimplemento das parcelas avençadas; ii) necessidade de aplicação das cláusulas contratuais de retenção de valores pagos; iii) majoração da taxa de fruição, sem limitação ao percentual fixado na sentença; iv) condenação do recorrido ao pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel; e v) exclusão da condenação relativa às benfeitorias, ao argumento de ausência de comprovação documental das acessões realizadas.

Não foram apresentadas contrarrazões, conforme certidão de ID
35362271
.

É o relatório.

VOTO

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

A controvérsia recursal cinge-se à análise da sentença que declarou a nulidade do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, determinando a restituição dos valores pagos, fixação de taxa de fruição e indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

De acordo com o art. 46 da Lei nº 6.766/79, ‘’O loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente Lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere.’’

Da análise dos autos, verifica-se que a sentença deve ser integralmente mantida.

Isso porque restou devidamente demonstrado que o imóvel objeto da negociação encontra-se inserido em área não regularizada do denominado “Loteamento Vale dos Carajás – 2ª Etapa”, especificamente na quadra 15, circunstância reconhecida nos próprios fundamentos da sentença e corroborada pela documentação acostada aos autos.

Conforme consignado pelo juízo de origem, o empreendimento somente possui regularização até a quadra 11, inexistindo aprovação administrativa e registro imobiliário quanto às quadras posteriores, entre elas aquela objeto da presente demanda.

Nessas circunstâncias, correta a declaração de nulidade do negócio jurídico, haja vista a vedação expressa contida nos arts. 37 e 50 da Lei n.º 6.766/79, sendo assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte que a comercialização de loteamento clandestino ou irregular impede a validade da avença celebrada.

Inclusive, o próprio
decisum
recorrido reproduziu precedente específico do STJ reconhecendo que a nulidade do contrato produz efeitos ex tunc, impondo o retorno das partes ao status quo ante.

No mesmo sentido, esta Corte já apreciou controvérsia envolvendo o mesmo loteamento, reconhecendo a nulidade dos contratos celebrados sem o devido registro e aprovação pelo Poder Público. Vejamos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO IRREGULAR. NULIDADE DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação interposta por VALE DOS CARAJÁS PARK HOTEL LTDA - EPP e J.H.B IMOBILIÁRIA VALE DOS CARAJÁS LTDA - EPP, visando à reforma parcial da sentença que declarou a nulidade de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão da irregularidade do loteamento Vale dos Carajás - 2ª Etapa. 2. Os apelantes sustentam que o recorrido se manteve inadimplente, usufruindo do imóvel sem contraprestação, e pleiteiam a aplicação das penalidades contratuais, incluindo retenção de parcelas pagas, taxa de fruição e a improcedência da indenização por benfeitorias. II. Questão em discussão 3. A controvérsia gira em torno da validade do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, considerando que o loteamento não possui aprovação do órgão municipal competente nem registro no Cartório de Registro de Imóveis. 4. Questiona-se também a possibilidade de retenção de valores pagos pelo comprador inadimplente, a fixação de taxa de fruição e a viabilidade de indenização

por benfeitorias. III. Razões de decidir 5.
O loteamento em questão configura-se como clandestino, nos termos do art. 37 da Lei nº 6.766/79, tornando nulo de pleno direito o contrato celebrado, conforme o art. 166, inciso II, do Código Civil. 6. Diante da nulidade do contrato, impõe-se o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelos compradores, sem qualquer retenção, conforme a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
7. Quanto à taxa de fruição, a jurisprudência admite sua cobrança em contratos nulos, mas limitada a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, não podendo ultrapassar 50% do montante a ser restituído, a fim de evitar enriquecimento sem causa. 8. A indenização por benfeitorias deve ser apurada na fase de liquidação de sentença, exigindo-se prova de sua realização e da boa-fé do possuidor, conforme os arts. 1.219 e 1.220 do Código Civil. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso desprovido. Sentença mantida integralmente.
Tese de julgamento: "É nulo o contrato de promessa de compra e venda de imóvel localizado em loteamento clandestino, impondo-se a restituição integral dos valores pagos, sem retenções. Admite-se a cobrança de taxa de fruição, limitada a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, com teto de 50% do montante a ser restituído. A indenização por benfeitorias depende de comprovação de sua realização e da boa-fé do possuidor."
Legislação e jurisprudência citadas: Lei nº 6.766/79, art. 37; Código Civil, arts. 166, II, 1.219 e 1.220; STJ, REsp 2166273/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 08/10/2024. TJPA, Apelação Cível nº 0801875-84.2020.8.14.0040, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, j. 09/09/2021. (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0008045-76.2018.8.14.0040 - Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE - 1ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2025-03-31)
(destaquei)

APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRA. LOTEAMENTO NÃO REGULARIZADO. AUSÊNCIA DE REGISTRO –VIOLAÇÃO AO ART. 37 LEI N. 6.766/1979 – NULIDADE DO CONTRATO. EFEITOS EX TUNC. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE –RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS SEM RETENÇÃO. INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em Sessão Ordinária do Plenário Virtual, por unanimidade de votos, em CONHECER do recurso e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.nBelém/PA, datado e assinado digitalmente. JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR Desembargador Relator (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0006594-16.2018.8.14.0040 - Relator(a): JOSE TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR - 1ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2024-07-15)

Assim, não prospera a alegação recursal de culpa exclusiva do comprador pelo desfazimento contratual, tampouco a pretensão de aplicação integral das cláusulas penais previstas no instrumento contratual.

A eventual inadimplência do comprador não possui o condão de convalidar negócio jurídico originariamente nulo em razão da clandestinidade do parcelamento urbano.

Com efeito, a nulidade do contrato decorre justamente da ilicitude originária da

comercialização de lote inserido em parcelamento clandestino, situação imputável à própria loteadora, não sendo admissível transferir ao adquirente os ônus decorrentes da irregularidade do empreendimento.

Também não merece acolhimento o pedido de retenção de percentual das parcelas pagas.

A jurisprudência dominante firmou compreensão no sentido de que, em hipóteses de nulidade contratual decorrente de loteamento irregular ou clandestino, a restituição das quantias pagas deve ocorrer sem retenções abusivas, justamente para impedir enriquecimento indevido do vendedor.

Quanto à taxa de fruição, igualmente não assiste razão à apelante.

A sentença fixou percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a inadimplência até a efetiva desocupação, limitada a 50% do montante a ser restituído, solução que se mostra consentânea com os precedentes deste E. Tribunal em demandas análogas envolvendo o mesmo loteamento:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO CLANDESTINO. NULIDADE DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO LIMITADA. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO DESPROVIDO. (...)
A cobrança de taxa de fruição é admitida, mesmo em contratos nulos, desde que limitada a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, até o limite de 50% do montante a ser restituído,

como forma de evitar enriquecimento ilícito, sem penalizar desproporcionalmente o comprador.
A indenização por benfeitorias depende de

prova da realização e da boa-fé do possuidor, nos termos dos arts. 1.219 e 1.220 do Código Civil, devendo ser apurada na fase de liquidação de sentença, razão pela qual é incabível a rejeição liminar do pedido nesta fase processual. O agravo interno não apresentou argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos da decisão monocrática, sendo vedada sua rediscussão em sede de embargos declaratórios ou agravo interno sem inovação relevante. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A venda de lote em loteamento clandestino

configura negócio jurídico nulo por objeto ilícito, impondo-se o retorno

das partes ao status quo ante com devolução integral dos valores pagos.
É admissível a cobrança de taxa de fruição em contratos nulos, desde que limitada a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato e ao teto de 50% do montante a ser restituído
. A indenização por benfeitorias exige comprovação de sua efetiva realização e da boa-fé do possuidor, podendo ser apurada na fase de liquidação de sentença. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/79, arts. 18, 34, §1º e 37; Código Civil, arts. 166, II, 1.219 e 1.220; CPC/2015, arts. 1.021, §3º, e 1.026, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2166273/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 08.10.2024; STJ, REsp 1304370/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.04.2014; TJPA, ApC nº 0801875-84.2020.8.14.0040, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, j. 09.09.2021; TJPA, ApC nº 0014076-49.2017.8.14.0040, Rel. Des. Constantino Augusto Guerreiro, j. 19.08.2021. (...) (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0008045-76.2018.8.14.0040 - Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE - 3ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2025-11-11)
(destaquei)

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOCALIZADO EM LOTEAMENTO CLANDESTINO. NULIDADE DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS A SER APURADA EM LIQUIDAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento à apelação e manteve sentença declaratória de nulidade de contrato de promessa de compra e venda de lote situado em loteamento irregular, com determinação de restituição integral das parcelas pagas, pagamento de taxa de fruição e apuração de indenização por benfeitorias em liquidação de sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a existência de processo de regularização urbana (REURB-E) afasta a configuração de clandestinidade do loteamento e, por consequência, a nulidade do contrato; (ii) é devida indenização por benfeitorias realizadas pelo promitente comprador, mesmo sem documentação técnica; (iii) é cabível a taxa de fruição nos termos fixados pela sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A ausência de registro cartorial e aprovação municipal da 2ª Etapa do loteamento “Vale dos Carajás” caracteriza o loteamento como clandestino, nos termos do art. 37 da Lei nº 6.766/79, atraindo a nulidade do contrato de promessa de compra e venda, nos moldes do art. 166, II, do Código Civil. 4. Comprovada a culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, conforme entendimento do STJ (Súmula 543). 5. A taxa de fruição, correspondente à compensação pelo uso do imóvel, é devida e pode ser limitada a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, com teto de 50% do montante a ser restituído, a fim de evitar enriquecimento sem causa. 6.
A indenização por benfeitorias úteis deverá ser apurada em fase de liquidação de sentença, condicionada à prova da existência e regularidade das construções, conforme jurisprudência do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo Interno conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: É nulo o contrato de promessa de compra e venda de imóvel inserido em loteamento clandestino, impondo-se a restituição integral das parcelas pagas, independentemente de culpa do adquirente. É cabível a cobrança de taxa de fruição limitada a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, com teto de 50% do valor a ser restituído. A indenização por benfeitorias dependerá de prova de sua realização e regularidade, a ser produzida em sede de liquidação de sentença.
Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/79, arts. 34, parágrafo único, 37 e 46; Código Civil, arts. 166, II, 1.219 e 1.220; CPC, art. 1.021. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1643771/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 21/06/2019; Súmula 543/STJ; TJPA, Apelação Cível nº 0805905-02.2019.8.14.0040, 2ª Turma de Direito Privado. (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0802804-20.2020.8.14.0040 - Relator(a): LEONARDO DE NORONHA TAVARES - 1ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2026-02-02)
(destaquei)

Tal limitação revela-se adequada para evitar enriquecimento sem causa de ambas as partes, especialmente porque a vendedora retomará o imóvel acrescido das acessões eventualmente realizadas pelo adquirente.

No tocante às benfeitorias, ojuízo singular não reconheceu automaticamente qualquer valor indenizatório, limitando-se a determinar que eventual ressarcimento seja apurado em liquidação de sentença, mediante comprovação da efetiva realização das acessões e da boa-fé do possuidor.

Logo, eventual discussão acerca da suficiência da prova mostra-se prematura nesta fase processual, considerando que a própria sentença relegou a apuração do quantum indenizatório à fase de liquidação.

Por fim, quanto ao pedido relativo aos tributos incidentes sobre o imóvel, não há nos autos demonstração específica dos valores eventualmente suportados pela apelante, tampouco prova suficiente apta a justificar a modificação da sentença neste ponto.

Dessa forma, inexistindo ilegalidade ou desacerto na sentença recorrida, impõe-se sua manutenção integral.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO do recurso de apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida.

É como Voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 22/06/2026