Tribunal: TJPA
Processo: 0818373-11.2025.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão julgador: ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7771 - Contratos de Consumo
Data de julgamento: 2026-03-31

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PARCIAL DO COMPRADOR. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ENTREGA DAS CHAVES CONDICIONADA AO ADIMPLEMENTO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto por Rota Empreendimentos Construtora e Incorporadora LTDA. contra decisão proferida em ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenizatória por danos morais e materiais, ajuizada por Lucilene Cristina Moraes Dias. A decisão agravada deferiu tutela de urgência para: (i) suspender a cobrança da “Taxa de Evolução de Obras”; (ii) determinar a abstenção de negativação do nome da autora; e (iii) ordenar a entrega das chaves do imóvel no prazo de 72 horas. A agravante alega inadimplemento da agravada em relação às parcelas contratuais e à taxa de evolução de obras, pleiteando a reforma da decisão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a agravada encontra-se adimplente com as obrigações contratuais de compra e venda de imóvel; (ii) estabelecer se é cabível a entrega do imóvel antes do cumprimento integral das obrigações contratuais pelo comprador; (iii) determinar se há probabilidade do direito e risco de dano a justificar a manutenção da tutela de urgência deferida. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A tutela provisória de urgência exige a presença cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. 4. A documentação acostada aos autos revela inadimplemento da autora em relação a parcelas do contrato e à taxa de evolução de obras entre fevereiro e dezembro de 2023, configurando o descumprimento parcial do contrato. 5. A cláusula contratual 7.3.4 estabelece, de forma expressa, que a entrega das chaves está condicionada ao adimplemento integral das obrigações contratuais pelo comprador. 6. Aplica-se ao caso o princípio da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), previsto no art. 476 do Código Civil, que autoriza a parte adimplente a recusar o cumprimento da obrigação até que a parte inadimplente cumpra a sua. 7. A cobrança da taxa de evolução de obra somente é considerada indevida após o prazo contratual de entrega do imóvel acrescido do período de tolerância de 180 dias, nos termos da tese firmada no Tema 996 do STJ. 8. Diante da ausência de probabilidade do direito da autora e do inadimplemento parcial verificado, não se justifica a manutenção da tutela de urgência quanto à entrega das chaves, sendo legítima a cobrança das parcelas vencidas e a inscrição nos cadastros de inadimplentes, ressalvados os valores de taxa de obra cobrados após o prazo de tolerância. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A entrega das chaves do imóvel pode ser legitimamente condicionada ao adimplemento integral das obrigações contratuais pelo promitente comprador. 2. A exceção do contrato não cumprido aplica-se ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impedindo o cumprimento da obrigação pela vendedora quando comprovado o inadimplemento do comprador. 3. É indevida a cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel acrescido do período de tolerância de 180 dias. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 6º, 300 e 476; CC, art. 476; CDC, art. 6º, VIII. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996); TJPA, Apelação Cível 2019.02005574-04, Rel. Des. Gleide Pereira de Moura, j. 14.05.2019; TJPA, Apelação Cível 2020.01581205-34, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, j. 10.08.2020; TJMG, AC 10000191545268001, Rel. Des. José de Carvalho Barbosa, j. 12.03.2020; TJRS, AC 70084186485, Rel. Des. João Moreno Pomar, j. 30.09.2020. Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, conhecer do recurso de agravo de instrumento e lhe dar provimento, tudo nos termos do voto do Desembargador relator. Sessão presencial da Terceira Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, realizada em a 31/03/2026. Turma Julgadora: Desa. Anete Marques Penna de Carvalho, Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Juiz convocado João Batista Lopes do Nascimento. Belém/PA, 31 de março de 2026. Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0818373-11.2025.8.14.0000

AGRAVANTE: C A MOREIRA FONSECA SERVICOS - EPP

AGRAVADO: LUCILENE CRISTINA MORAES DIAS

RELATOR(A):
Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PARCIAL DO COMPRADOR. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ENTREGA DAS CHAVES CONDICIONADA AO ADIMPLEMENTO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de instrumento interposto por Rota Empreendimentos Construtora e Incorporadora LTDA. contra decisão proferida em ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenizatória por danos morais e materiais, ajuizada por Lucilene Cristina Moraes Dias. A decisão agravada deferiu tutela de urgência para: (i) suspender a cobrança da “Taxa de Evolução de Obras”; (ii) determinar a abstenção de negativação do nome da autora; e (iii) ordenar a entrega das chaves do imóvel no prazo de 72 horas. A agravante alega inadimplemento da agravada em relação às parcelas contratuais e à taxa de evolução de obras, pleiteando a reforma da decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se a agravada encontra-se adimplente com as obrigações contratuais de compra e venda de imóvel; (ii) estabelecer se é cabível a entrega do imóvel antes do cumprimento integral das obrigações contratuais pelo comprador; (iii) determinar se há probabilidade do direito e risco de dano a justificar a manutenção da tutela de urgência deferida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A tutela provisória de urgência exige a presença cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.

4.

A documentação acostada aos autos revela inadimplemento da autora em relação a parcelas do contrato e à taxa de evolução de obras entre fevereiro e dezembro de 2023, configurando o descumprimento parcial do contrato.

5.

A cláusula contratual 7.3.4 estabelece, de forma expressa, que a entrega das chaves está condicionada ao adimplemento integral das obrigações contratuais pelo comprador.

6.

Aplica-se ao caso o princípio da exceção do contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
), previsto no art. 476 do Código Civil, que autoriza a parte adimplente a recusar o cumprimento da obrigação até que a parte inadimplente cumpra a sua.

7.

A cobrança da taxa de evolução de obra somente é considerada indevida após o prazo contratual de entrega do imóvel acrescido do período de tolerância de 180 dias, nos termos da tese firmada no Tema 996 do STJ.

8.

Diante da ausência de probabilidade do direito da autora e do inadimplemento parcial verificado, não se justifica a manutenção da tutela de urgência quanto à entrega das chaves, sendo legítima a cobrança das parcelas vencidas e a inscrição nos cadastros de inadimplentes, ressalvados os valores de taxa de obra cobrados após o prazo de tolerância.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1.

A entrega das chaves do imóvel pode ser legitimamente condicionada ao adimplemento integral das obrigações contratuais pelo promitente comprador.

2.

A exceção do contrato não cumprido aplica-se ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impedindo o cumprimento da obrigação pela vendedora quando comprovado o inadimplemento do comprador.

3.

É indevida a cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel acrescido do período de tolerância de 180 dias.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 6º, 300 e 476; CC, art. 476; CDC, art. 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996); TJPA, Apelação Cível 2019.02005574-04, Rel. Des. Gleide Pereira de Moura, j. 14.05.2019; TJPA, Apelação Cível 2020.01581205-34, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, j. 10.08.2020; TJMG, AC 10000191545268001, Rel. Des. José de Carvalho Barbosa, j. 12.03.2020; TJRS, AC 70084186485, Rel. Des. João Moreno Pomar, j. 30.09.2020.

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, conhecer do recurso de agravo de instrumento e lhe dar provimento, tudo nos termos do voto do Desembargador relator.

Sessão presencial da Terceira Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, realizada em a 31/03/2026.

Turma Julgadora: Desa. Anete Marques Penna de Carvalho, Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Juiz convocado João Batista Lopes do Nascimento.

Belém/PA, 31 de março de 2026.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

RELATÓRIO

O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):

Trata-se de recurso de
Agravo de Instrumento
, interposto por Rota Empreendimentos Construtora e Incorporadora LTDA, contra decisão proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém que, nos autos da ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenizatória por danos morais e materiais, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por Lucilene Cristina Moraes Dias, deferiu pedido liminar, sendo a parte dispositiva assim lançada:

Isto posto,
conheço
os Embargos de Declaração e os
ACOLHO
para suprir omissão. Desta forma,
DEFIRO
o pedido de tutela de urgência, em concordância com o art. 300 do CPC/15, para determinar
que a requerida suspenda quaisquer cobranças relacionadas a “Taxa de Evolução de Obras”, que se abstenha de cadastrar a requerente no sistema de inadimplentes
ou, caso já feito,
que promova a sua remoção e

que entregue as chaves do imóvel no prazo de 72 (setenta e duas) horas
, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) por descumprimento.

(...)

Em suas razões recursais (id. 29643605, págs. 1/12), a agravante sustenta que, ao contrário do que foi acolhido pelo juízo, a agravada não se encontra adimplente, tendo deixado de adimplir com diversas parcelas do contrato de compra e venda desde fevereiro de 2023, bem como com as obrigações relativas à taxa de evolução de obra, cujos valores, segundo afirma, foram suportados diretamente pela construtora, em sua condição de fiadora perante a Caixa Econômica Federal.

Aduz que há robusta documentação acostada aos autos – tais como planilhas de inadimplência, mensagens de cobrança, notificações extrajudiciais e trocas de mensagens com a própria adquirente – demonstrando a inadimplência da autora. Tais elementos comprovariam a ilicitude da determinação de entrega das chaves, a qual, segundo a agravante, ofende o princípio da exceção do contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
), previsto no art. 476 do Código Civil.

Argumenta que a decisão que determinou a entrega da posse do imóvel à parte inadimplente subverte a lógica contratual e processual, criando grave insegurança jurídica, em afronta direta ao § 3º do art. 300 do CPC, que veda a concessão de tutela provisória quando houver risco de irreversibilidade dos efeitos da medida.

Por fim, aponta risco de dano irreparável à construtora, que estaria sendo compelida a arcar com encargos contratuais em nome da adquirente inadimplente, fato que comprometeria não apenas seu equilíbrio econômico-financeiro, mas também a regular execução de seus demais empreendimentos imobiliários, colocando em risco o direito de terceiros compradores adimplentes.

Requereu, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso, com vistas a sustar os efeitos da decisão agravada. No mérito, pugna pela integral reforma da decisão combatida, com o reconhecimento da inadimplência da parte autora e o restabelecimento do direito da agravante de reter as chaves do imóvel até o efetivo adimplemento das obrigações contratuais, bem como de proceder à cobrança e eventual negativação dos débitos inadimplidos.

Os autos vieram distribuídos a minha relatoria.

Deferi o pedido de efeito suspensivo (id. 29670178, págs. 1/4).

Lucilene Cristina Moraes Dias apresentou contrarrazões ao agravo de instrumento (id. 30189834, págs. 1/10), defendendo que celebrou contrato de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento “Parque Ananin”, cuja entrega deveria ocorrer até 31 de agosto de 2023, porém o imóvel somente foi disponibilizado em maio de 2024, caracterizando atraso de aproximadamente nove meses.

Alega que, mesmo após o esgotamento do prazo contratual, a agravante continuou cobrando a Taxa de Evolução de Obras, encargo que não poderia mais ser exigido após a data limite de entrega do imóvel, conforme entendimento consolidado no Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça. Ressalta que a própria construtora passou a quitar os valores junto à instituição financeira, mas ainda assim cobrava ressarcimento da consumidora, o que demonstra cobrança indevida e contraditória. Afirma ainda que sempre se manteve adimplente com suas obrigações contratuais, não havendo justificativa para a retenção das chaves, configurando conduta abusiva e violadora da boa-fé objetiva.

Argumenta também que não há prova de inadimplemento relevante e que a decisão agravada se baseou em documentação idônea, sendo abusiva a cobrança da taxa após o prazo de entrega e ilegal condicionar a entrega das chaves ao pagamento de encargos indevidos. Sustenta que não há perigo de irreversibilidade da tutela, pois a entrega das chaves não impede eventual reintegração futura.

Ao final, requer o desprovimento do agravo de instrumento.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do presente recurso de agravo de instrumento, pelo que o coloco à mesa para julgamento.

Em sede de agravo de instrumento, o julgamento deve ater-se ao acerto ou eventual desacerto da decisão prolatada em primeiro grau, evitando-se o quanto possível se adentrar ao
meritum causae
discutido na demanda principal, cingindo-se o exame da questão impugnada. Estabelecidos, pois, os limites possíveis de apreciação judicial neste recurso de agravo de instrumento, passo ao seu exame.

Portanto, a controvérsia trazida à análise desta instância recursal cinge-se à verificação da legalidade da tutela de urgência deferida pelo juízo de origem, por meio da qual se determinou: (i) a suspensão da cobrança da denominada "Taxa de Evolução de Obras" por parte da construtora requerida; (ii) a abstenção de promover o cadastro da parte autora nos sistemas de proteção ao crédito; e (iii) a entrega imediata das chaves do imóvel à parte autora, no prazo de 72 (setenta e duas) horas, sob pena de multa diária de R$ 500,00.

Nessa perspectiva, nos termos do que dispõe o art. 300 do CPC/15, dois são os requisitos cumulativos para a concessão da tutela de urgência: probabilidade do direito (
fumus boni iuris
) e risco de dano ou de resultado útil ao processo (
periculum in mora
):

Estabelecidos, pois, os limites processuais de apreciação judicial neste recurso de agravo de instrumento, passo ao exame dos requisitos mencionados.

In casu
, verifica-se não estarem presentes os requisitos autorizadores da tutela provisória de urgência deferida pelo juízo
a quo
. Com efeito, a documentação carreada pela agravante evidencia que a parte autora/agravada não se encontra adimplente, de forma integral, com as obrigações contratuais estabelecidas no instrumento de promessa de compra e venda firmado entre as partes.

Em minuciosa análise das planilhas, notificações extrajudiciais e registros de comunicação juntados aos autos do agravo, constata-se que a agravada não comprovou, neste momento processual, o adimplemento de parcelas mensais entre fevereiro e dezembro de 2023 devidas à construtora, bem como em relação aos valores pactuados denominadas “taxas de evolução de obra”, a qual foi quitada diretamente pela agravante, na condição de fiadora, junto à Caixa Econômica Federal.

Sobre o tema em questão, em sede de julgamento de recurso especial repetitivo (Tema 996), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, por unanimidade, quatro teses jurídicas referentes aos contratos de aquisição de imóveis na planta, firmados no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, sendo dois deles relevantes ao caso concreto. Senão vejamos:

(...)

2) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

3) É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

(...)

No caso concreto, conforme se extrai do instrumento contratual firmado entre as partes, o prazo de entrega consistia até 31/08/2023, sujeito ao acréscimo de 180 dias (id. 29643612, pág.4). Tal prazo de acréscimo é possível conforme a jurisprudência dos tribunais pátrios. Assim tal taxa de evolução de obra, ainda é possível ser cobrada até 180 dias (prazo de tolerância) após o prazo inicial para a entrega do imóvel, isto é, até 04/02/2024, conforme se extrai do id. 29643771.

Além disso, verifica-se, no caso em apreço, demonstrado o inadimplemento da parte autora, tanto em relação à Taxa de Evolução de Obra quanto às parcelas mensais devidas à construtora no período compreendido entre 28/02/2023 e 30/12/2023, conforme estipulado nas alíneas “a.2” e “a.5” do subitem 3.2, do Capítulo III, do contrato firmado entre as partes (id. 29643612, pág. 3).

Nessas circunstâncias, o inadimplemento parcial do contrato, ao admitir que não efetuou a quitação integral do imóvel, deixando, portanto, de cumprir com a obrigação assumida.

Verifico que o contrato celebrado entre as partes, prevê na sua cláusula 7.3.4, que:

As chaves somente serão entregues ao COMPRADOR se este estiver absolutamente em dia com os compromissos assumidos, principalmente os relacionados com os pagamentos e/ou parcelas do preço de venda e dos reembolsos dos tributos e das tarifas devidos à INCORPORADORA, na forma deste instrumento.

Portanto, é necessária a aplicação da
exceptio contractus non adimpleti
,
prevista legalmente no art. 476 do CC, que dispõe que: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”.

Diante disso, a decisão impugnada não está de acordo com a cláusula 7.3.4 do instrumento particular que condicionou à entrega das chaves da unidade ao cumprimento de todas as obrigações pertinentes ao pagamento das prestações.

Corroborando o entendimento esposado, eis a jurisprudência dos tribunais pátrios:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA -
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGATIVA DE ENTREGA DAS CHAVES - INADIMPLEMENTO PELA COMPRADORA - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. Nos termos do artigo 476 do Código Civil, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro".

(TJ-MG - AC: 10000191545268001 MG, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 12/03/2020
, Data de Publicação: 13/03/2020).

APELAÇÃO CÍVEL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E OBRIGAÇÃO DE FAZER. - COMPRA E VENDA. IMISSÃO DE POSSE. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO
. SALDO DEVEDOR. INADIMPLEMENTO.

A exceção de contrato não cumprido é arguição que impõe óbice ao cumprimento de obrigação enquanto não cumprida aquela que incumbe à parte adversa. O pedido de entrega de chaves encontra óbice enquanto não cumprida obrigação a que se comprometeu o promitente comprador.
Circunstância dos autos em que se impõe a reforma da sentença que admitiu a imissão de posse quando pendente saldo devedor. RECURSO PROVIDO.

(
TJ-RS - AC: 70084186485 RS, Relator: João Moreno Pomar
,
Data de Julgamento: 30/09/2020
, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 08/10/2020).

Por fim, conforme os documentos acostados aos autos processuais, não se vislumbra a probabilidade do direito da parte autora, ora agravada, razão pela qual não se pode deferir a tutela provisória de urgência requerida.

DISPOSITIVO.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a decisão agravada, afastando-se a determinação de entrega das chaves à parte autora, bem como restabelecendo-se o direito da agravante de promover a cobrança dos valores inadimplidos e eventual inscrição nos cadastros restritivos – se assim entender cabível –,
exceto quanto aos valores da taxa de evolução de obra cobrados após 180 dias do prazo de entrega inicial, nos temos do Tema 966 do STJ.

É o voto.

À Secretaria para as devidas providências.

Belém/PA, data e hora registradas pelo sistema.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

Belém, 31/03/2026