Tribunal: TJPA
Processo: 0808132-75.2025.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7771 - Contratos de Consumo
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-23

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. BENFEITORIAS EM LOTE URBANO. ALEGAÇÃO DE AFRONTA À COISA JULGADA. EXIGÊNCIA DE DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA EXAUSTIVA. ÔNUS DESPROPORCIONAL. DIREITO À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu provimento a agravo de instrumento para afastar exigência de apresentação de extensa documentação técnica como condição para indenização de benfeitorias realizadas em lote urbano, em fase de cumprimento de sentença de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, assegurando o direito de retenção até o pagamento da indenização. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a decisão monocrática afronta a coisa julgada ao reconhecer o direito à indenização por benfeitorias não expressamente mencionado na sentença rescindente; (ii) estabelecer se é legítima a exigência de documentação técnica completa como condição para apuração e pagamento da indenização por benfeitorias e para o exercício do direito de retenção. III. RAZÕES DE DECIDIR Afasta-se a alegação de ofensa à coisa julgada, pois o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias decorre de norma de ordem pública (art. 1.219 do CC e art. 34 da Lei 6.766/79) e pode ser apurado na fase de liquidação, sem inovação decisória ou violação ao art. 5º, XXXVI, da CF/88 e ao art. 502 do CPC. A rescisão contratual impõe o retorno das partes ao status quo ante, o que autoriza a apuração incidental das benfeitorias indenizáveis na fase executiva, quando não abrangidas por preclusão ou trânsito em julgado. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como ao exercício do direito de retenção até o pagamento, nos termos do art. 1.219 do Código Civil e do art. 34 da Lei 6.766/79, sendo ineficaz cláusula contratual em sentido contrário. A ausência de documentação técnica completa não impede, por si só, a indenização por benfeitorias, quando a irregularidade é sanável e demonstrado o acréscimo de valor ao imóvel, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A exigência de apresentação de projeto arquitetônico completo, memorial descritivo, laudo técnico com observância de normas da ABNT, alvará de construção, habite-se, ART retroativa e certidões negativas impõe ônus excessivo e desproporcional ao possuidor de boa-fé, em afronta aos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e boa-fé objetiva. A ordem de reintegração de posse não pode ser executada antes do pagamento da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, sendo legítimo o exercício do direito de retenção até a efetiva satisfação do crédito. O art. 1.021, §3º, do CPC não impede a manutenção da decisão agravada por seus próprios fundamentos quando o agravante não apresenta argumentos novos aptos a infirmá-la, conforme entendimento da Corte Especial do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, por decorrer de norma de ordem pública, pode ser apurado na fase de liquidação, sem afronta à coisa julgada quando não houver vedação expressa no título judicial. A ausência de documentação técnica completa não afasta, por si só, o direito à indenização por benfeitorias, desde que a irregularidade seja sanável e comprovado o acréscimo de valor ao imóvel. É desproporcional a exigência de documentação técnica exaustiva como condição para indenização de benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé. O possuidor de boa-fé pode exercer o direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, art. 96, §2º, e art. 1.219; CPC, arts. 502 e 1.021, §3º; Lei nº 6.766/1979, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AREsp 980.631, Rel. Min. Regina Helena Costa, DJe 22.5.2017; STJ, AgInt no AREsp 1.712.901/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 26.04.2021; TJMG, AI 10000212617633001, Rel. Des. Adriano de Mesquita Carneiro, j. 13.07.2022; TJGO, Apelação Cível 0383178-61.2015.8.09.0051, Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa, j. 11.11.2021. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 6ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0808132-75.2025.8.14.0000

AGRAVANTE: EMERSON DE OLIVEIRA PAULA

AGRAVADO: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. BENFEITORIAS EM LOTE URBANO. ALEGAÇÃO DE AFRONTA À COISA JULGADA. EXIGÊNCIA DE DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA EXAUSTIVA. ÔNUS DESPROPORCIONAL. DIREITO À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu provimento a agravo de instrumento para afastar exigência de apresentação de extensa documentação técnica como condição para indenização de benfeitorias realizadas em lote urbano, em fase de cumprimento de sentença de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, assegurando o direito de retenção até o pagamento da indenização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a decisão monocrática afronta a coisa julgada ao reconhecer o direito à indenização por benfeitorias não expressamente mencionado na sentença rescindente; (ii) estabelecer se é legítima a exigência de documentação técnica completa como condição para apuração e pagamento da indenização por benfeitorias e para o exercício do direito de retenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Afasta-se a alegação de ofensa à coisa julgada, pois o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias decorre de norma de ordem pública (art. 1.219 do CC e art. 34 da Lei 6.766/79) e pode ser apurado na fase de liquidação, sem inovação decisória ou violação ao art. 5º, XXXVI, da CF/88 e ao art. 502 do CPC.

A rescisão contratual impõe o retorno das partes ao status quo ante, o que autoriza a apuração incidental das benfeitorias indenizáveis na fase executiva, quando não abrangidas por preclusão ou trânsito em julgado.

O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como ao exercício do direito de retenção até o pagamento, nos termos do art. 1.219 do Código Civil e do art. 34 da Lei 6.766/79, sendo ineficaz cláusula contratual em sentido contrário.

A ausência de documentação técnica completa não impede, por si só, a indenização por benfeitorias, quando a irregularidade é sanável e demonstrado o acréscimo de valor ao imóvel, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

A exigência de apresentação de projeto arquitetônico completo, memorial descritivo, laudo técnico com observância de normas da ABNT, alvará de construção, habite-se, ART retroativa e certidões negativas impõe ônus excessivo e desproporcional ao possuidor de boa-fé, em afronta aos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e boa-fé objetiva.

A ordem de reintegração de posse não pode ser executada antes do pagamento da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, sendo legítimo o exercício do direito de retenção até a efetiva satisfação do crédito.

O art. 1.021, §3º, do CPC não impede a manutenção da decisão agravada por seus próprios fundamentos quando o agravante não apresenta argumentos novos aptos a infirmá-la, conforme entendimento da Corte Especial do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, por decorrer de norma de ordem pública, pode ser apurado na fase de liquidação, sem afronta à coisa julgada quando não houver vedação expressa no título judicial.

A ausência de documentação técnica completa não afasta, por si só, o direito à indenização por benfeitorias, desde que a irregularidade seja sanável e comprovado o acréscimo de valor ao imóvel.

É desproporcional a exigência de documentação técnica exaustiva como condição para indenização de benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé.

O possuidor de boa-fé pode exercer o direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, art. 96, §2º, e art. 1.219; CPC, arts. 502 e 1.021, §3º; Lei nº 6.766/1979, art. 34.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EDcl no AREsp 980.631, Rel. Min. Regina Helena Costa, DJe 22.5.2017; STJ, AgInt no AREsp 1.712.901/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 26.04.2021; TJMG, AI 10000212617633001, Rel. Des. Adriano de Mesquita Carneiro, j. 13.07.2022; TJGO, Apelação Cível 0383178-61.2015.8.09.0051, Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa, j. 11.11.2021.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 6ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO
3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO
PROCESSO Nº 0808132-75.2025.8.14.0000
AGRAVANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
AGRAVADO: EMERSON DE OLIVEIRA PAULA
RELATORA: DESEMBARGADORA MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo Interno interposto por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra decisão monocrática de ID 28541910, que deu provimento ao Agravo de Instrumento nos autos do processo nº 0820097-61.2024.8.14.0040 (Liquidação de Sentença), MOVIDO POR EMERSON DE OLIVEIRA PAULA EM FACE DE L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

O recurso originário (Agravo de Instrumento) foi interposto contra decisão do Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas que, em fase de cumprimento de sentença de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, condicionou o pagamento de indenização por benfeitorias realizadas em lote urbano à apresentação de extensa documentação técnica (projeto arquitetônico, memorial descritivo, ART, habite-se, certidões negativas, etc.), sob pena de extinção do feito.

Transcrevo a decisão agravada (PJE 1º GRAU 0820097-61-2024.8.14.0040:

Defiro o pedido de justiça gratuita.

Consoante art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/79, a indenização de benfeitorias e acessões deve ter em conta a regularidade das construções, até porque a mensuração do valor das benfeitorias depende do consequente proveito econômico, de sorte que uma construção irregular, se insanável, não agrega valor algum.

Assim, para a continuidade da liquidação/execução, deve a parte interessada comprovar que as eventuais irregularidades são sanáveis e que a construção respeita os parâmetros urbanísticos e as normas técnicas e de segurança. Para tanto, deve juntar:

1. Projeto Arquitetônico/planta do imóvel, contendo os seguintes itens: • Situação; • Implantação com níveis; • Plantas baixas e de cobertura; • Cortes e elevações; • Detalhes.

2. Memorial descritivo;

3. Laudo Técnico de avaliação dos imóveis (onde o profissional deve avaliar a qualidade e segurança de todos os elementos construtivos);

4. Alvará de construção e Habite-se, expedido pela Prefeitura Municipal de Parauapebas;

5. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, nos termos da Resolução nº 1.050/2013-CONFEA (“ART Fora de Época”- código 105 do CREA), com os códigos 98 para o nível de atividade e para a Atividade Profissional os códigos 331 e 65 (Projeto Arquitetônico e Laudo, respectivamente);

6. Certidão negativa de tributos/multas sobre o imóvel.

Uma vez comprovada a regularidade da construção, para fins de indenização das benfeitorias o liquidante deverá observar os seguintes critérios:

1. Avaliação de imóveis elaborada por engenheiro civil, preferencialmente com especialização em perícia/avaliação de imóveis;

2. Os trabalhos e produções escritas devem observar as NBR ́s 14653-1, 14653-2 e 13752, todas da ABNT;

3. A caracterização das benfeitorias compreende a descrição, classificação e características das construções, com ênfase para fundações, estrutura, vedações, cobertura e acabamentos, número de pavimentos e/ou dependências, dimensões, áreas, idade real e/ou aparente e estado geral de conservação;

4. Considerar no laudo a depreciação das benfeitorias, segundo o Método/Tabela Ross-Heidecke, devendo aplicar o coeficiente de depreciação para cada etapa de estrutura, alvenaria, revestimento, pintura, piso, cobertura, forro, esquadrias, hidráulica e elétrica;

5. O perito/avaliador descreverá as depreciações de ordem física e funcional (por inadequação, superação ou anulação), vida útil, real, remanescente e residual do bem construído, bem como sua idade aparente.

Tratando-se na origem de contrato cujo objeto era um lote de terra, a construção nela erguida não pode ser classificada como benfeitoria necessária, pois não se destina à conservação do bem. Nesse cenário, remanesce a categoria das benfeitorias úteis, já que o imóvel construído de fato aumenta ou facilita seu uso, segundo art. 96, §2º, do Código Civil.

Prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção do processo.

Publique-se. Intime-se.

Parauapebas/PA, data registrada no sistema.

Juíz(a) de Direito

2ª Vara Cível e Empresarial

(documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)

Inconformado, o Agravante EMERSON DE OLIVEIRA PAULA (Id. Num. 26361739) defende a reforma da decisão combatida, sob o argumento de impossibilidade de cumprimento do mandado de reintegração de posse nos moldes em que foi deferido pelo juízo a quo, em favor da parte Autora/Agravada LMSE – LOCAÇÕES, MÁQUINAS, SERVIÇOS E EMPREENDIMENTOS EIRELI.

Alega que a medida deferida, que concedeu à LMSE a reintegração de posse, negou-lhe o direito de retenção pelas parcelas pagas e pelas acessões edificadas no imóvel, em afronta ao comando do artigo 1.219 do Código Civil — que impõe a indenização prévia pelas benfeitorias úteis e necessárias —, bem como ao disposto no artigo 34 da Lei nº 6.766/79.

Aduz a impossibilidade de cumprimento das condicionantes alegadas para recebimento da indenização sobre as benfeitorias, compelindo o ora Agravante à produção de diversos atos e documentos cuja apresentação seria inviável.

Pugna, ao final, pelo deferimento da gratuidade de justiça e do efeito suspensivo ao recurso, com o fito de suspender o mandado de reintegração de posse quanto ao lote urbano/casa residencial em apreço; no mérito, pede seu provimento, de maneira que a reintegração só possa ocorrer após a indenização ao ora recorrente das benfeitorias realizadas no imóvel.

Efeito suspensivo deferido por esta Relatora, às ID 26855296.

Contrarrazões apresentadas às ID 27546755.

Proferi a decisão monocrática agravada de ID 28541910 com a seguinte ementa:

Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. BENFEITORIAS REALIZADAS EM LOTE URBANO. DIREITO À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO. ÔNUS DESPROPORCIONAL PARA COMPROVAÇÃO DAS BENFEITORIAS. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em fase de cumprimento de sentença de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e pedido de indenização por perdas e danos, condicionou o pagamento de indenização por benfeitorias realizadas em lote urbano à apresentação de extensa documentação técnica, sob pena de extinção do feito.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é exigível a apresentação de documentação técnica completa como condição para a indenização por benfeitorias realizadas em imóvel objeto de promessa de compra e venda rescindida; (ii) estabelecer se o possuidor de boa-fé faz jus à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel; (iii) determinar se é cabível o exercício do direito de retenção até o pagamento da indenização devida.
III. RAZÕES DE DECIDIR

O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, nos termos do art. 1.219 do Código Civil e do art. 34 da Lei n. 6.766/1979, sendo irrelevante a existência de cláusula contratual em sentido contrário.

A cláusula contratual expressamente prevê a indenização das benfeitorias úteis e necessárias levantadas de acordo com as normas de construção aplicáveis, condicionando tal indenização à sua existência e utilidade, não à regularidade documental plena.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a ausência de documentação técnica completa não impede, por si só, a indenização por benfeitorias, quando sanável a irregularidade e demonstrado o acréscimo de valor ao imóvel.

A exigência de apresentação de diversos documentos técnicos, como planta arquitetônica completa, memorial descritivo, alvará de construção, habite-se, ART retroativa e certidões negativas, impõe ônus excessivo ao possuidor de boa-fé, contrariando os princípios da proporcionalidade, razoabilidade e boa-fé objetiva.

A ordem de reintegração de posse não pode ser executada antes do pagamento da indenização pelas benfeitorias realizadas, sendo cabível o exercício do direito de retenção até a efetiva satisfação do crédito.
IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Embargos de Declaração interpostos no Id 28793126, com contrarrazões apresentadas no Id 28908211. No Id 28908211 foram rejeitados.

Inconformado, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA interpôs AGRAVO INTERNO no ID 30996108, argumenta que a decisão monocrática deve ser reformada pois afronta a coisa julgada material, alegando que no processo originário (0005620-76.2018.8.14.0040) não houve condenação da empresa a indenizar benfeitorias, tendo a sentença transitado em julgado sem tal determinação.
Defende que o Agravado busca inovação processual em sede de liquidação de sentença e que a construção irregular não pode ser considerada benfeitoria indenizável, citando violação aos artigos 5º, XXXVI da CF/88 e 502 do CPC, bem como às cláusulas 8ª e 17ª do contrato e ao artigo 34, parágrafo único da Lei 6.766/79.
No pedido, o Agravante requer a reforma da decisão monocrática para reconhecer a ausência de condenação em indenização por benfeitorias e, subsidiariamente, a necessidade de comprovação da regularidade da obra através do rol de documentos exigido pelo juízo de piso.

Contrarrazões ao Agravo Interno (ID 31299631), pugnando pela manutenção da decisão monocrática, alegando que a discussão sobre o valor das benfeitorias foi remetida à fase de liquidação e que a exigência de documentos é desproporcional.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o presente recurso.

Em que pesem os argumentos expendidos no Agravo Interno interposto, resta evidenciado, das razões recursais apresentadas, que a parte Agravante não trouxe nenhum argumento novo capaz de infirmar a decisão hostilizada, razão pela qual deve esta ser mantida, por seus próprios fundamentos.

Assim, não assiste razão ao recorrente. Explico.

Com efeito, muito embora tenha o atual Código de Processo Civil inserido no ordenamento jurídico brasileiro nova regra a respeito do agravo interno, prevendo, a partir de sua vigência, ser vedado ao relator limitar-se à reprodução dos fundamentos da decisão agravada para julgar improcedente o agravo interno (CPC, art. 1.021, § 3º), na situação específica destes autos, tem-se por inviável ao julgador qualquer julgamento que se mostre alheio ao não provimento da insurgência com base nas razões de decidir lançadas quando da análise singular da matéria.

Imperioso ressaltar, que a vedação do art. 1.021, §3º do CPC está sendo mitigada pela jurisprudência que se consolida do Superior Tribunal de Justiça. Afinal, “A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar o art. 1.021, §3º do CPC/2015, assentou que o dispositivo não impõe ao julgador a obrigação de reformular a decisão agravada para, em outros termos, reiterar seus fundamentos, notadamente diante da falta de argumento novo deduzido pela parte recorrente” – (Embargos de declaração no Agravo em Recurso Especial nº 980.631, Rel. Ministra Regina Helena Costa, DJE de 22.5.2017).

Pois bem.

Inicialmente, cumpre afastar a alegação da Agravante de que a decisão monocrática teria afrontado a coisa julgada material sob o fundamento de que, nos autos do processo originário (nº 0005620-76.2018.8.14.0040), não houve condenação expressa à indenização por benfeitorias.

O direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias decorre de norma de ordem pública (art. 1.219 do CC e art. 34 da Lei 6.766/79), visando evitar o enriquecimento sem causa, sendo passível de apuração em fase de liquidação de sentença, mormente quando a rescisão contratual repõe as partes ao
status quo ante
.

Não houve, portanto, qualquer inovação decisória incompatível com pronunciamentos anteriores ou extrapolação dos limites da coisa julgada, porquanto a questão da indenização por benfeitorias úteis e necessárias, na hipótese concreta, se refere a aspectos incidentais da execução da sentença, cuja liquidação ainda não foi ultimada e que não restaram abrangidos por preclusão ou trânsito em julgado.

Superada essa questão, cinge-se a controvérsia quanto à exigibilidade de apresentação de documentação técnica completa como condição para a indenização por benfeitorias realizadas em imóvel objeto de promessa de compra e venda rescindida e o consequente direito de retenção.

Consoante consignei na decisão agravada, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, nos termos do art. 1.219 do Código Civil e do art. 34 da Lei n. 6.766/1979, sendo irrelevante a existência de cláusula contratual em sentido contrário.

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Lei n. 6.766/79
Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

A cláusula contratual expressamente prevê a indenização das benfeitorias úteis e necessárias levantadas de acordo com as normas de construção aplicáveis, condicionando tal indenização à sua existência e utilidade, não à regularidade documental plena.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a ausência de documentação técnica completa não impede, por si só, a indenização por benfeitorias, quando sanável a irregularidade e demonstrado o acréscimo de valor ao imóvel.

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. BENFEITORIAS E ACESSÕES REALIZADAS NO IMÓVEL. REGULARIZAÇÃO PENDENDE PERANTE A MUNICIPALIDADE. VÍCIO SANÁVEL. INDENIZAÇÃO DEVIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, 'a ausência de alvará/licença para construir emitido pela prefeitura municipal é irregularidade que pode ser ou não sanável, a depender do caso concreto. É temerário reconhecer - de forma categórica - que a ausência de licença para construir, a ser emitida pela municipalidade, não constitui irregularidade apta a obstar eventual condenação à indenização por benfeitorias/acessões realizadas. A licença para construir é requisito imprescindível a qualquer obra realizada em terreno urbano' (REsp 1.191.862/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2014, DJe de 22/05/2014). 2. No caso, o Tribunal de origem concluiu que a irregularidade presente nas acessões e benfeitorias realizadas no imóvel não se trata de um vício insanável, sendo passível de regularização perante a Municipalidade e, portanto, devida a correspondente indenização. 3. Agravo interno desprovido." (STJ, AgInt no AREsp 1712901/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 26.04.2021).

A exigência de apresentação de diversos documentos técnicos, como planta arquitetônica completa, memorial descritivo, alvará de construção, habite-se, ART retroativa e certidões negativas, impõe ônus excessivo ao possuidor de boa-fé, contrariando os princípios da proporcionalidade, razoabilidade e boa-fé objetiva.

A ordem de reintegração de posse não pode ser executada antes do pagamento da indenização pelas benfeitorias realizadas, sendo cabível o exercício do direito de retenção até a efetiva satisfação do crédito.

Portanto, resta evidente que a exigência imposta pela decisão agravada representa ônus excessivo, desproporcional e atentatório à boa-fé contratual, justificando a sua reforma.

É de se reconhecer que, mesmo que ausentes os documentos exigidos pela municipalidade para regularização formal da edificação, tal circunstância não desnatura a qualidade econômica da benfeitoria, tampouco afasta o direito à indenização quando verificada sua utilidade e melhoria no imóvel, sendo um vício sanável.

No mesmo sentido, tem decidido o TJMG e TJGO:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMODATO - RESCISÃO - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - RETENÇÃO - ART. 1.219, DO CC. Para concessão da liminar em reintegração de posse, faz-se necessária a comprovação da posse, do esbulho (e sua data) e da perda da posse. Em contrapartida, dispõe o art. o art. 1.219, do CC que 'o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis'. Se as provas dos autos apontam para a existência de benfeitorias indenizáveis no imóvel em litígio, além do desenvolvimento de atividade pecuarista por longa data, o caso é de se manter a decisão que indeferiu a liminar de reintegração de posse." (TJ-MG - AI: 10000212617633001 MG, Relator: Adriano de Mesquita Carneiro, Data de Julgamento: 13/07/2022).

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. LAUDO PERICIAL. ACOLHIMENTO. JUIZ DESTINATÁRIO DA PROVA. BENFEITORIAS PENDENTES DE REGULARIZAÇÃO PERANTE O ENTE MUNICIPAL. VICIO SANÁVEL. INDENIZAÇÃO DEVIDA. DIREITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL. BOA-FÉ. ARTIGO 1219 DO CÓDIGO CIVIL. (...) V - Por fim, não tendo a apelante não se desincumbido do ônus de comprovar que a recorrida tenha adquirido o imóvel de má-fé, deve ser observado o direito de retenção do bem pela recorrida, até ser indenizada pelo crédito, nos termos do art. 1.219 do Código Civil. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA." (TJ-GO, Apelação Cível 0383178-61.2015.8.09.0051, Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa, j. 11.11.2021).

Assim, em que pesem os argumentos expendidos no Agravo Interno interposto, resta evidenciado, das razões recursais apresentadas, que a parte Agravante não trouxe nenhum argumento novo capaz de infirmar a decisão hostilizada, razão pela qual deve esta ser mantida, por seus próprios fundamentos.

Logo, voto por negar provimento ao recurso da parte agravante.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso de AGRAVO INTERNO, mantendo a decisão recorrida tal como lançada nos autos.

É como voto.

Belém (PA), data do julgamento registrado no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Desembargadora Relatora

Belém, 20/03/2026