Tribunal: TJPA
Processo: 0036027-97.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-06-15

Ementa:
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMAS 938 E 577 DO STJ. OMISSÕES RECONHECIDAS PELO STJ. INTEGRAÇÃO DO JULGADO SEM EFEITOS MODIFICATIVOS. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação interposta em ação de repetição de indébito cumulada com indenização por danos morais, mantendo sentença que declarou rescindido o ajuste entre as partes e condenou a requerida à restituição de 75% do valor pago pelo autor, correspondente a R$ 8.625,00, com atualização monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Após rejeição anterior dos aclaratórios, o Superior Tribunal de Justiça, no AREsp nº 3.080.735/PA, reconheceu violação ao art. 1.022 do CPC e determinou novo julgamento para exame expresso das alegações de ausência de destaque da comissão de corretagem, suposta fraude no recibo, não concretização do negócio jurídico e incidência dos Temas 938 e 577 do STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve omissão quanto à alegada ausência de destaque da comissão de corretagem e se tal circunstância autorizaria a restituição integral do valor pago; (ii) estabelecer se a indicação dos pagamentos como “ato/sinal” em recibo caracteriza fraude documental ou má-fé apta a justificar repetição em dobro; (iii) determinar se a não concretização do negócio jurídico, em razão da negativa de financiamento, impõe restituição integral dos valores desembolsados; e (iv) definir se os Temas 938 e 577 do STJ foram observados no julgamento da apelação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Tema 938 do STJ admite a transferência da comissão de corretagem ao promitente comprador quando houver prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem. 4. Os documentos assinados pelo comprador indicam o valor total da compra, o valor total do sinal e os valores destinados à comissão de corretagem, o que afasta a alegação de ausência de informação e impede a restituição integral da comissão. 5. A sentença, mantida no julgamento da apelação, determinou a restituição de 75% do valor integralmente pago, incluindo a comissão de corretagem, e autorizou a retenção de 25% dos valores efetivamente pagos, em consonância com a jurisprudência do STJ aplicável à rescisão por culpa ou iniciativa do promitente comprador. 6. A menção a “ato/sinal” no recibo não comprova, por si só, fraude documental, falsidade, ardil, dolo ou má-fé indenizável, especialmente diante da existência de documentos assinados com discriminação dos valores da comissão de corretagem. 7. A ausência de comprovação de má-fé da requerida impede a repetição do indébito em dobro. 8. A não concretização definitiva da compra e venda não implica automaticamente culpa exclusiva da vendedora, da construtora ou da empresa de intermediação. 9. A negativa de financiamento bancário solicitado pelo comprador, por instituição financeira terceira que não integra a lide, não transfere automaticamente à corretora requerida a responsabilidade integral pelo desfazimento do negócio. 10. O Tema 577 do STJ distingue a restituição integral, cabível quando o desfazimento decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor, da restituição parcial, cabível quando o comprador dá causa ao desfazimento. 11. A ausência de prova de promessa específica de aprovação de crédito, garantia de financiamento ou conduta capaz de induzir o consumidor a erro essencial impede a imputação de culpa exclusiva à embargada. 12. A integração do acórdão deve limitar-se ao enfrentamento expresso das omissões apontadas pelo STJ, sem alteração do resultado do julgamento da apelação. 13. O exame dos arts. 489, § 1º, IV, 927, III e IV, 1.022 e 1.025 do CPC, bem como dos Temas 938 e 577 do STJ, satisfaz o prequestionamento, sem reconhecimento de violação aos dispositivos ou precedentes indicados. IV. DISPOSITIVO E TESE 14. Embargos de declaração parcialmente acolhidos, sem efeitos modificativos. Tese de julgamento: 1. É válida a retenção parcial de valores pagos em promessa de compra e venda de imóvel quando o desfazimento do ajuste decorre de iniciativa ou culpa do promitente comprador. 2. A cobrança de comissão de corretagem é válida quando o consumidor recebe informação prévia sobre o preço total da aquisição e sobre o destaque dos valores destinados à corretagem. 3. A indicação de pagamento como “ato/sinal” não caracteriza fraude ou má-fé quando há documentação assinada pelo comprador com discriminação dos valores da comissão de corretagem. 4. A negativa de financiamento bancário, por si só, não impõe restituição integral dos valores pagos nem transfere à corretora a responsabilidade pelo desfazimento do negócio. 5. Os embargos de declaração podem ser acolhidos parcialmente, sem efeitos modificativos, para integrar fundamentação e enfrentar omissões determinadas pelo Superior Tribunal de Justiça. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 722; CPC, arts. 489, § 1º, IV, 927, III e IV, 1.022, 1.023 e 1.025. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938; STJ, REsp nº 1.599.511/SP; STJ, Tema 577; STJ, AREsp nº 3.080.735/PA, Rel. Min. Nancy Andrighi; STJ, REsp nº 1.820.330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 24.11.2020, DJe 01.12.2020; TJSP, Apelação Cível nº 1010080-91.2019.8.26.0405, Rel. Des. Sergio Alfieri, 27ª Câmara de Direito Privado, j. 18.03.2022; TJPA, Apelação Cível nº 0015810-33.2014.8.14.0301, Rel. Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães, 2ª Turma de Direito Privado, j. 13.05.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0060085-04.2013.8.14.0301, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, 2ª Turma de Direito Privado, j. 10.06.2025. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal, à unanimidade, em CONHECER e ACOLHER PARCIALMENTE os Embargos de Declaração, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0036027-97.2014.8.14.0301

RECORRENTE: ANGELO CORTEZ MOREIRA DOURADO

RECORRIDO: AZEVEDO BARBOSA CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMAS 938 E 577 DO STJ. OMISSÕES RECONHECIDAS PELO STJ. INTEGRAÇÃO DO JULGADO SEM EFEITOS MODIFICATIVOS. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação interposta em ação de repetição de indébito cumulada com indenização por danos morais, mantendo sentença que declarou rescindido o ajuste entre as partes e condenou a requerida à restituição de 75% do valor pago pelo autor, correspondente a R$ 8.625,00, com atualização monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Após rejeição anterior dos aclaratórios, o Superior Tribunal de Justiça, no AREsp nº 3.080.735/PA, reconheceu violação ao art. 1.022 do CPC e determinou novo julgamento para exame expresso das alegações de ausência de destaque da comissão de corretagem, suposta fraude no recibo, não concretização do negócio jurídico e incidência dos Temas 938 e 577 do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve omissão quanto à alegada ausência de destaque da comissão de corretagem e se tal circunstância autorizaria a restituição integral do valor pago; (ii) estabelecer se a indicação dos pagamentos como “ato/sinal” em recibo caracteriza fraude documental ou má-fé apta a justificar repetição em dobro; (iii) determinar se a não concretização do negócio jurídico, em razão da negativa de financiamento, impõe restituição integral dos valores desembolsados; e (iv) definir se os Temas 938 e 577 do STJ foram observados no julgamento da apelação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O Tema 938 do STJ admite a transferência da comissão de corretagem ao promitente comprador quando houver prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.

4.

Os documentos assinados pelo comprador indicam o valor total da compra, o valor total do sinal e os valores destinados à comissão de corretagem, o que afasta a alegação de ausência de informação e impede a restituição integral da comissão.

5.

A sentença, mantida no julgamento da apelação, determinou a restituição de 75% do valor integralmente pago, incluindo a comissão de corretagem, e autorizou a retenção de 25% dos valores efetivamente pagos, em consonância com a jurisprudência do STJ aplicável à rescisão por culpa ou iniciativa do promitente comprador.

6.

A menção a “ato/sinal” no recibo não comprova, por si só, fraude documental, falsidade, ardil, dolo ou má-fé indenizável, especialmente diante da existência de documentos assinados com discriminação dos valores da comissão de corretagem.

7.

A ausência de comprovação de má-fé da requerida impede a repetição do indébito em dobro.

8.

A não concretização definitiva da compra e venda não implica automaticamente culpa exclusiva da vendedora, da construtora ou da empresa de intermediação.

9.

A negativa de financiamento bancário solicitado pelo comprador, por instituição financeira terceira que não integra a lide, não transfere automaticamente à corretora requerida a responsabilidade integral pelo desfazimento do negócio.

10.

O Tema 577 do STJ distingue a restituição integral, cabível quando o desfazimento decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor, da restituição parcial, cabível quando o comprador dá causa ao desfazimento.

11.

A ausência de prova de promessa específica de aprovação de crédito, garantia de financiamento ou conduta capaz de induzir o consumidor a erro essencial impede a imputação de culpa exclusiva à embargada.

12.

A integração do acórdão deve limitar-se ao enfrentamento expresso das omissões apontadas pelo STJ, sem alteração do resultado do julgamento da apelação.

13.

O exame dos arts. 489, § 1º, IV, 927, III e IV, 1.022 e 1.025 do CPC, bem como dos Temas 938 e 577 do STJ, satisfaz o prequestionamento, sem reconhecimento de violação aos dispositivos ou precedentes indicados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

14.

Embargos de declaração parcialmente acolhidos, sem efeitos modificativos.

Tese de julgamento
: 1. É válida a retenção parcial de valores pagos em promessa de compra e venda de imóvel quando o desfazimento do ajuste decorre de iniciativa ou culpa do promitente comprador. 2. A cobrança de comissão de corretagem é válida quando o consumidor recebe informação prévia sobre o preço total da aquisição e sobre o destaque dos valores destinados à corretagem. 3. A indicação de pagamento como “ato/sinal” não caracteriza fraude ou má-fé quando há documentação assinada pelo comprador com discriminação dos valores da comissão de corretagem. 4. A negativa de financiamento bancário, por si só, não impõe restituição integral dos valores pagos nem transfere à corretora a responsabilidade pelo desfazimento do negócio. 5. Os embargos de declaração podem ser acolhidos parcialmente, sem efeitos modificativos, para integrar fundamentação e enfrentar omissões determinadas pelo Superior Tribunal de Justiça.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 722; CPC, arts. 489, § 1º, IV, 927, III e IV, 1.022, 1.023 e 1.025.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 938; STJ, REsp nº 1.599.511/SP; STJ, Tema 577; STJ, AREsp nº 3.080.735/PA, Rel. Min. Nancy Andrighi; STJ, REsp nº 1.820.330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 24.11.2020, DJe 01.12.2020; TJSP, Apelação Cível nº 1010080-91.2019.8.26.0405, Rel. Des. Sergio Alfieri, 27ª Câmara de Direito Privado, j. 18.03.2022; TJPA, Apelação Cível nº 0015810-33.2014.8.14.0301, Rel. Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães, 2ª Turma de Direito Privado, j. 13.05.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0060085-04.2013.8.14.0301, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, 2ª Turma de Direito Privado, j. 10.06.2025.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal, à unanimidade, em
CONHECER e ACOLHER PARCIALMENTE
os Embargos de Declaração, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de novo julgamento dos Embargos de Declaração opostos por ANGELO CORTEZ MOREIRA DOURADO, em face do acórdão que negou provimento ao recurso de apelação interposto contra sentença proferida nos autos da ação de repetição de indébito cumulada com indenização por danos morais ajuizada em desfavor de AZEVEDO BARBOSA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o ajuste havido entre as partes e condenar a parte requerida à restituição de 75% do valor de R$ 11.500,00, correspondente ao montante histórico de R$ 8.625,00, acrescido de atualização monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, computados a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça.

No julgamento da apelação, esta Turma negou provimento ao recurso do autor, mantendo a sentença, sob o fundamento de que, em se tratando de resolução contratual por iniciativa ou culpa atribuída ao consumidor/promitente comprador, seria lícita a retenção de percentual situado entre 10% e 25% dos valores pagos, bem como de que a repetição em dobro não seria cabível pela ausência de demonstração de má-fé da parte requerida.

O embargante opôs aclaratórios sustentando, em síntese, que o acórdão teria sido omisso quanto: a) à ausência de destaque do valor alegadamente pago a título de comissão de corretagem em relação ao preço do imóvel; b) à suposta fraude no recibo apresentado, que teria indicado os pagamentos como ato/sinal do apartamento; c) à alegada não concretização do negócio jurídico, conforme suposta confissão de prepostos da embargada; d) à aplicabilidade dos Temas 938 e 577 do Superior Tribunal de Justiça.

Os embargos de declaração foram rejeitados.

Interposto recurso especial, o Superior Tribunal de Justiça, no Agravo em Recurso Especial nº 3.080.735/PA, Relatora Ministra Nancy Andrighi, reconheceu violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil, por entender que o acórdão então proferido nos aclaratórios deixou de examinar questões relevantes suscitadas pela parte embargante, determinando o retorno dos autos para novo julgamento dos embargos de declaração, com pronunciamento expresso sobre os pontos omitidos.

É o relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preambularmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos da pretensão deduzida pelo embargante, bem como tendo sido os Embargos de Declaração protocolizados dentro do quinquídio a que se refere o art. 1.023 do Código de Processo Civil, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço dos Embargos, passando a proferir voto.

MÉRITO

A matéria ora devolvida a este Colegiado está restrita ao novo julgamento dos aclaratórios, em observância ao comando emanado do Superior Tribunal de Justiça, que cassou o acórdão anteriormente proferido por ausência de enfrentamento específico de fundamentos reputados relevantes para a adequada prestação jurisdicional, notadamente: a alegada ausência de destaque da comissão de corretagem; a suposta fraude no recibo; a afirmada não concretização do negócio jurídico; e a incidência dos precedentes vinculantes indicados pelo embargante.

No caso, embora o acórdão embargado tenha enfrentado a controvérsia principal relativa à licitude da retenção de 25% sobre os valores pagos,
verifico, em adequação ao pronunciamento do Superior Tribunal de Justiça, a necessidade de integração do julgado para que sejam apreciadas, de forma expressa, as teses suscitadas pelo embargante.

A primeira omissão apontada diz respeito à alegada
ausência de destaque do valor da comissão de corretagem
em relação ao preço total da aquisição –
pleiteia-se a devolução integral do valor pago a título de comissão de corretagem
.

O embargante sustenta que a ausência de destaque atrairia a aplicação do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual
é válida a cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade, com destaque do valor da comissão de corretagem.

A tese deve ser expressamente examinada,
mas não conduz, na hipótese concreta, ao acolhimento dos embargos com efeitos infringentes.

A sentença, mantida pelo acórdão de apelação,
condenou a requerida a restituir 75% de valor integralmente pago (R$ 11.500,00)
– incluindo a comissão de corretagem.

Logo,
indeferiu a restituição integral da comissão de corretagem. Reforçou que a corretora
poderá reter o valor de 25% dos valores efetivamente pagos a título de comissão de corretagem.

Entendo que razão assiste ao Magistrado de 1º Grau.

Na própria inicial do processo, o embargante colaciona documento assinado com a descrição do valor total da compra, valor total do sinal e os valores destinados à comissão de corretagem (ID nº. 17633192 – Pág. 1).

O Magistrado, inclusive, fez expressa remissão ao precedente do STJ e aos documentos acostados aos autos, afastando corretamente a devolução da comissão de corretagem
, senão vejamos:

“O Superior Tribunal de Justiça, ao decidir sobre a restituição da comissão de corretagem, fixou a tese (TEMA Nº. 938) de que é abusiva a cobrança
quando não houver previsão contratual que transfira ao consumidor a obrigação de pagá-la, pois, como regra, o pagamento desse encargo é de responsabilidade do vendedor, se não houver disposição legal em contrário ou acordo diverso entre as partes
. Confira-se:

‘Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)’.

Dessa forma, o que o STJ afirmou em seu julgamento, em síntese, foi que se a comissão de corretagem estiver prevista em contrato, de forma clara e em destaque, não se trata de venda casada, e não é uma venda.

Ademais, o contrato de corretagem caracteriza-se pelo trabalho do intermediário no sentido de aproximar as partes para a realização de determinado negócio, dependendo a sua concretude apenas da troca de vontades entre os interessados e da efetivação do negócio, recebendo o corretor, a título de pagamento, uma comissão. Confira-se o art. 722 do CC:

“Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

Portanto, há de se reconhecer o direito à cobrança de tal comissão se estiverem presentes os seguintes requisitos: existência de autorização para a compra e venda; a efetiva aproximação das partes; e a demonstração de que o ajuste se realizou em decorrência da atuação do profissional, nas condições pactuadas.

No caso em apreço, verifica-se que foi acostada aos autos farta documentação assinada pelo comprador acerca da comissão de corretagem, a qual previa o pagamento desta vinculada ao empreendimento FIT COQUEIRO I e à empresa de consultoria Azevedo Barbosa (ID. 59824565 - Pág. 1 e2). Destacam-se os seguintes valores discriminados:

a) Ato Total: R$11.500,00.

b) Corretor: R$2.548,53.

c) Gerência: R$1.274,27.

d) Imobiliária: R$6.177,21.

e) Parcela Sinal Tenda: R$ 1.500,00.

Por conseguinte,
foi devidamente respeitado o direito de informação ao consumidor acerca dos valores pagos, não sendo verídica a tese autoral de que desconhecia a destinação do pagamento
” (grifos nossos).

Assim, supro a omissão aventada para
rejeitar o argumento de ausência de destaque da comissão de corretagem e restituição parcial do referido valor, na esteira do que foi decidido no 1º grau
, uma vez que os autos são insofismáveis quanto à observância ao direito à informação e ao Tema Repetitivo nº. 938 do STJ.

Ressalto que a restituição parcial da comissão de corretagem, nos casos de culpa do promitente comprador, encontra respaldo em jurisprudência do STJ, regularmente citada do acórdão embargado (STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020).

A segunda omissão refere-se
à alegada fraude no recibo apresentado ao consumidor
, que, segundo o embargante, indicaria os pagamentos como ato/sinal do apartamento, e não como comissão de corretagem.

Também aqui a matéria deve ser enfrentada expressamente.

Contudo, a referência constante do recibo a “ato/sinal” não é suficiente, por si só, para caracterizar fraude documental ou má-fé indenizável,
já que os valores da comissão de corretagem foram destacados em documento assinado pelo promitente comprador, conforme exaustivamente pontuado supra.

Ademais, no acórdão embargado, esta Turma já havia assentado que não restou comprovada má-fé da parte requerida, razão pela qual foi afastada a repetição do indébito em dobro.

A integração ora realizada apenas explicita que a alegação de fraude no recibo, tal como deduzida, não encontra suporte probatório suficiente para modificar essa conclusão.

A simples divergência quanto à natureza jurídica do pagamento, ou mesmo a denominação do valor como sinal, não equivale à demonstração de falsidade, ardil, dolo ou comportamento fraudulento apto a impor a repetição em dobro –
mormente quando há prova robusta quanto ao destaque da comissão de corretagem, de conhecimento

do promitente comprador
.

A terceira omissão diz respeito à alegada não concretização do negócio jurídico, que, segundo o embargante,
teria sido confessada por prepostos da embargada e atrairia a restituição integral do valor pago.

O ponto se relaciona ao
Tema 577 do Superior Tribunal de Justiça
, invocado pela parte embargante, segundo o qual, em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula que determina a restituição dos valores devidos apenas ao término da obra ou de forma parcelada, devendo ocorrer a restituição imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador,
integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A questão, embora relevante para fins de integração do julgado,
também não conduz à modificação do resultado.

A não concretização definitiva da compra e venda não implica, automaticamente, culpa exclusiva do vendedor, da construtora ou da empresa de intermediação.

No caso concreto, a própria narrativa processual indica que a parte autora pretendia adquirir o imóvel mediante financiamento
e que, diante da negativa de crédito, desistiu do negócio, buscando a restituição dos valores pagos.

Assim, o desfazimento do ajuste
foi tratado, pela sentença e pelo acórdão de apelação, como hipótese que autoriza restituição parcial, e não integral, dos valores desembolsados.
Reproduzo trechos da sentença confirmada:

“Não obstante, a parte autora ainda intenta a devolução integral dos valores ao argumento de que o financiamento com a Caixa Econômica não teria se aperfeiçoado. Aduz que a corretora não lhe teria informado sobre a insuficiência dos valores pagos para a obtenção de crédito de financiamento perante a CEF.

Todavia, a esse respeito, o tópico CONSIDERAÇÕES do contrato (ID. 59824572 - Pág. 2) previu o seguinte:

“Caso o comprador opte por obtenção do financiamento imobiliário, esclarece a vendedora que a provação do crédito é de responsabilidade do comprador e o agente financiador.

No caso de não concretização do financiamento bancário entre o comprador e o agente financiador, nas condições supracitadas, por motivo de reprovação do crédito, o comprador compromete-se a quitar a totalidade do saldo devedor junto à Tenda no prazo de 15 dias após sua convocação, que se dará imediatamente após a recusa do agente financiador vendedora.”

Desta forma
,
a culpa pelo desfazimento do negócio jurídico em razão da não aprovação do financiamento solicitado pelo autor à instituição bancária, terceira que não integra a lide, não pode ser atribuída à corretora requerida para condená-la à restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador.

Neste mesmo sentido a jurisprudência pátria corrobora:

“APELAÇÃO. Promessa de compra e venda. Ação de rescisão contratual cumulada com declaratória de nulidade de cláusulas, restituição de valores e indenização por danos morais, julgada parcialmente procedente, com sucumbência proporcional. Recursos do autor e da corré construtora. Comissão de corretagem e serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere. (...)
Desfazimento do negócio jurídico pela não aprovação do financiamento solicitado pelo autor à instituição financeira, terceira que não integra a lide. Culpa que não pode ser atribuída à parte ré, não podendo a ela ser imputada responsabilidade pela rescisão contratual, razão pela qual não tem cabimento o pedido de restituição da comissão de corretagem. Devolução das parcelas
. Cabimento. Inteligência das Súmulas 1, 2 e 3/Eg.TJSP e 543/C.STJ. Retenção de 10% que se mostra adequada, aceito esse percentual pela jurisprudência para cobrir as despesas administrativas suportadas pela vendedora. Devolução em parcela única (Súmula 2/E.TJSP), mantido o termo inicial dos juros de mora tal como fixado na sentença. Impossibilidade de cumulação de retenção com multa contratual por representar penalidade excessiva ao adquirente (art. 51 CDC). Incabível indenização por danos morais. Ausência de comprovação da cobrança de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere e, por consequência, de seu pagamento. Sentença mantida. RECURSOS DESPROVIDOS, majorados os honorários advocatícios em mais 5%, com base no art. 85, § 11, do CPC, com a ressalva do art. 98, § 3º, do mesmo estatuto processual civil em vigor em relação ao autor. (TJ-SP - AC: 10100809120198260405 SP 1010080-91.2019.8.26.0405, Relator: Sergio Alfieri, Data de Julgamento: 18/03/2022, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/03/2022)” (grifado).

Logo, não demonstrada a culpa da corretora requerida pela negativa do financiamento solicitado pelo autor à Caixa Econômica Federal, não há como imputar a ela a responsabilidade pela rescisão contratual” (grifos nossos).

O Tema 577 do Superior Tribunal de Justiça, corretamente compreendido, não determina a restituição integral em toda e qualquer hipótese de não concretização do negócio. Ao contrário, distingue expressamente duas situações: restituição integral quando o desfazimento decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor; restituição parcial quando o comprador dá causa ao desfazimento.

No presente caso, não se extrai dos elementos referidos no acórdão recorrido base suficiente para afirmar culpa exclusiva da embargada pelo insucesso da contratação.
A negativa de financiamento, por si só, não transfere automaticamente à corretora ou vendedora a responsabilidade integral pelo desfazimento
, salvo se demonstrada promessa específica de aprovação de crédito, garantia de financiamento ou conduta capaz de induzir o consumidor a erro essencial, o que não restou reconhecido no julgamento da apelação.
No mesmo sentido, precedentes desta Egrégia Corte:

Direito Civil e do Consumidor. Apelação Cível. Ação de indenização por danos morais c/c repetição de indébito. Rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Inadimplemento contratual não configurado. Distrato motivado pela não aprovação de financiamento bancário. Retenção parcial dos valores pagos. Legalidade. Cobrança de taxas condominiais após o habite-se. Ausência de ilicitude. Danos morais indevidos. Recurso desprovido.

I. CASO EM EXAME

1 Trata-se de ação indenizatória cumulada com repetição de indébito ajuizada por promitentes compradores em desfavor da construtora, sob a alegação de inadimplemento contratual pela ré em virtude de suposto atraso na entrega de unidade imobiliária, com pedido de restituição integral das quantias pagas, devolução de taxas condominiais e compensação por danos morais. A sentença julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo que a resilição do contrato foi motivada pela não obtenção de financiamento pelos autores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar:

(i) se houve inadimplemento contratual por parte da construtora a justificar a restituição integral das quantias pagas;

(ii) se é válida a cláusula de retenção parcial dos valores adimplidos, diante da culpa dos autores pela rescisão;

(iii) se é devida a devolução em dobro das taxas condominiais pagas;

(iv) se há elementos aptos à configuração de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Constatado, a partir de declaração subscrita pelo autor, que o distrato contratual decorreu da não aprovação de financiamento bancário pela CEF, circunstância alheia à responsabilidade da construtora, não se caracteriza inadimplemento contratual.

4. Incabível a alegação de mora na entrega do imóvel como justificativa para a resilição, porquanto a convocação para constituição do condomínio, mesmo ocorrendo após o prazo de tolerância, não implica, por si, atraso material na entrega da unidade, cujo habite-se foi expedido dentro do prazo contratual.

5. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção parcial das quantias pagas, nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, quando o distrato é motivado por iniciativa do comprador.

6. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, conforme estipulação contratual, inicia-se com a expedição do habite-se. Tendo o distrato ocorrido apenas meses depois, são regulares as cobranças realizadas no período, eis que não houve atraso na entrega do imóvel.

7. Não se configura dano moral, diante da ausência de ato ilícito por parte da construtora. A narrativa dos autores não é corroborada por prova robusta nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "É válida a cláusula de retenção parcial de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando a resilição ocorre por iniciativa do comprador em razão de ausência de financiamento, inexistindo inadimplemento contratual da vendedora."

"A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais se inicia com a expedição do habite-se, nos termos do contrato"

"A ausência de mora contratual e de conduta abusiva por parte da construtora afasta o dever de indenizar por danos morais." (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0015810-33.2014.8.14.0301 - Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES - 2ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2025-05-13).

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES CORRETA. PRECEDENETES DO STJ. AUSÊNCIA DE DANO MORAL. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Benedito Carmo Martins Cunha Junior contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos morais, em face de Direcional Diamante Empreendimentos Imobiliários. A sentença reconheceu o direito à rescisão contratual com restituição de 75% dos valores pagos e afastou o pedido de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o percentual de 25% de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador, fixado na sentença, é abusivo; e (ii) estabelecer se houve dano moral indenizável decorrente da rescisão contratual por suposta falha da vendedora na comunicação com a instituição financeira.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência consolidada do STJ admite a retenção entre 10% e 25% do total pago pelo comprador em casos de rescisão contratual por iniciativa deste, não se configurando abusividade na retenção de 25%.

4. A obtenção de financiamento bancário é, em regra, responsabilidade do promitente comprador, não havendo prova de que a construtora tenha impedido ou dificultado o processo junto à instituição financeira.

5. A mera alegação de falha de comunicação entre a construtora e a CAIXA não comprova nexo causal entre a conduta da apelada e o insucesso na obtenção do financiamento.

6. Não configurado dano moral, pois o inadimplemento contratual, por si só, não gera abalo moral indenizável, ausente prova de situação excepcional ou de constrangimento relevante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. É válida a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por iniciativa deste, conforme parâmetros de razoabilidade fixados pelo STJ.

2. A responsabilidade pela obtenção de financiamento bancário é do comprador, salvo prova inequívoca de culpa da vendedora.

3. O mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, VI, e 51, IV; CPC/2015, arts. 489 e 927.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 13.05.2021; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 17.06.2021; STJ, AgInt no AREsp 1673120/ES, DJe 24.06.2022; STJ, AgInt no REsp 1827064/SP, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 02.04.2020 (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0060085-04.2013.8.14.0301 - Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO - 2ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2025-06-10) (grifos nossos).

Não se verifica contradição entre a não concretização do negócio e a retenção parcial. O próprio Tema 577 admite a restituição parcial em caso de desfazimento imputável ao comprador, e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, referida no acórdão de apelação, admite retenção entre 10% e 25% das quantias pagas nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda por iniciativa ou inadimplemento do comprador.

Assim, supro a omissão quanto ao pedido de restituição integral para indeferi-lo, uma vez comprovada a culpa do promitente comprador na rescisão.

Por fim, quanto à alegada violação ao art. 927 do Código de Processo Civil, especialmente em razão dos Temas 938 e 577 do Superior Tribunal de Justiça,
a presente integração evidencia que os precedentes foram considerados e não infirmam a conclusão anteriormente adotada.

Portanto, os aclaratórios devem ser acolhidos apenas para sanar as omissões apontadas pelo Superior Tribunal de Justiça, mediante integração da fundamentação do acórdão embargado, sem atribuição de efeitos modificativos, mantendo-se o resultado do julgamento da apelação.

Registro, para fins de prequestionamento, que foram examinados os arts. 489, § 1º, IV, 927, III e IV, 1.022 e 1.025 do Código de Processo Civil, bem como os Temas 938 e 577 do Superior Tribunal de Justiça, não havendo violação aos referidos dispositivos ou precedentes, pelas razões acima expostas.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, não tendo sido observados os limites traçados pelo art. 1022 do CPC/2015, voto no sentido de
CONHECER
e
ACOLHER PARCIALMENTE OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, SEM EFEITOS MODIFICATIVOS
, apenas para integrar o acórdão anteriormente proferido
e enfrentar expressamente os pontos indicados pelo Superior Tribunal de Justiça, mantendo-se, no mais, o acórdão embargado.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 22/06/2026