Tribunal: TJPA
Processo: 0814983-45.2023.8.14.0051
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROSILEIDE MARIA DA COSTA CUNHA
Órgão julgador: ROSILEIDE MARIA DA COSTA CUNHA
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Público
Assuntos: 5952 - IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Data de julgamento: 2026-03-26

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. IPTU. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE HABITE-SE. CLASSIFICAÇÃO COMO NÃO EDIFICADO. BASE DE CÁLCULO RESTRITA AO VALOR DO TERRENO. LEGALIDADE TRIBUTÁRIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pelo Município de Santarém contra sentença que, em ação anulatória de débito fiscal cumulada com indenização por danos morais, declarou a nulidade parcial dos lançamentos de IPTU dos exercícios de 2022 e 2023, determinando o recálculo do tributo com base apenas no valor venal do terreno de imóvel em construção, sem “habite-se”, e julgou improcedente o pedido de danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a construção em andamento, sem “habite-se”, pode ser considerada edificação para fins de incidência de IPTU; e (ii) estabelecer se é legítima a inclusão do valor da construção na base de cálculo do imposto nessas condições; (iii) III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O IPTU submete-se ao princípio da estrita legalidade, exigindo correspondência exata entre o fato gerador e a hipótese prevista em lei municipal. 4. A legislação municipal (art. 51, §1º, I, da LC nº 013/2022) classifica como “não edificado” o imóvel com construção em andamento, impedindo sua tributação como bem edificado. 5. A ausência de “habite-se” comprova que a edificação não está concluída juridicamente, afastando sua consideração na base de cálculo do IPTU. 6. A regra do art. 54 do CTM, que prevê a soma do valor do terreno e da construção, aplica-se apenas a edificações concluídas e regularmente constituídas. 7. O lançamento tributário, embora vinculado (art. 142 do CTN), deve observar prioritariamente a lei, não sendo convalidado por informações prestadas pelo contribuinte que contrariem a tipicidade tributária. 8. A alegação de habitabilidade baseada em registros fotográficos não substitui a certificação oficial do “habite-se”, exigida para caracterizar a conclusão da obra. 9. A decisão de primeiro grau não cria isenção, mas aplica corretamente a legislação municipal ao limitar a base de cálculo à terra nua. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. Imóvel em construção, sem “habite-se”, deve ser classificado como não edificado para fins de incidência de IPTU. 2. A base de cálculo do IPTU não pode incluir o valor de construção não concluída juridicamente. 3. O lançamento tributário deve observar a lei, não sendo validado por informações do contribuinte que contrariem a hipótese legal de incidência. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 150, I e §6º; CTN, art. 142; CPC, art. 487, I, e art. 85, §§3º e 11; Lei Complementar Municipal nº 013/2022, art. 51, §1º, I, e art. 54; Lei Municipal nº 19.191/2022, art. 31. Jurisprudência relevante citada: TJ-PR, Apelação nº 0004107-86.2023.8.16.0058, Rel. Des. Eduardo Casagrande Sarrao, 3ª Câmara Cível, j. 22.10.2025. Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Público, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Plenário Virtual da 3ª Turma de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, com início em 26/03/2026.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0814983-45.2023.8.14.0051

APELANTE: MUNICÍPIO DE SANTARÉM

APELADO: CONDOMINIO DE CONSTRUCAO CHAO DE ESTRELAS

RELATOR(A):
Desembargadora ROSILEIDE MARIA DA COSTA CUNHA

EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. IPTU. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE HABITE-SE. CLASSIFICAÇÃO COMO NÃO EDIFICADO. BASE DE CÁLCULO RESTRITA AO VALOR DO TERRENO. LEGALIDADE TRIBUTÁRIA. RECURSO DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta pelo Município de Santarém contra sentença que, em ação anulatória de débito fiscal cumulada com indenização por danos morais, declarou a nulidade parcial dos lançamentos de IPTU dos exercícios de 2022 e 2023, determinando o recálculo do tributo com base apenas no valor venal do terreno de imóvel em construção, sem “habite-se”, e julgou improcedente o pedido de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a construção em andamento, sem “habite-se”, pode ser considerada edificação para fins de incidência de IPTU; e (ii) estabelecer se é legítima a inclusão do valor da construção na base de cálculo do imposto nessas condições; (iii)

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O IPTU submete-se ao princípio da estrita legalidade, exigindo correspondência exata entre o fato gerador e a hipótese prevista em lei municipal.

4.

A legislação municipal (art. 51, §1º, I, da LC nº 013/2022) classifica como “não edificado” o imóvel com construção em andamento, impedindo sua tributação como bem edificado.

5.

A ausência de “habite-se” comprova que a edificação não está concluída juridicamente, afastando sua consideração na base de cálculo do IPTU.

6.

A regra do art. 54 do CTM, que prevê a soma do valor do terreno e da construção, aplica-se apenas a edificações concluídas e regularmente constituídas.

7.

O lançamento tributário, embora vinculado (art. 142 do CTN), deve observar prioritariamente a lei, não sendo convalidado por informações prestadas pelo contribuinte que contrariem a tipicidade tributária.

8.

A alegação de habitabilidade baseada em registros fotográficos não substitui a certificação oficial do “habite-se”, exigida para caracterizar a conclusão da obra.

9.

A decisão de primeiro grau não cria isenção, mas aplica corretamente a legislação municipal ao limitar a base de cálculo à terra nua.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. Imóvel em construção, sem “habite-se”, deve ser classificado como não edificado para fins de incidência de IPTU. 2. A base de cálculo do IPTU não pode incluir o valor de construção não concluída juridicamente. 3. O lançamento tributário deve observar a lei, não sendo validado por informações do contribuinte que contrariem a hipótese legal de incidência.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 150, I e §6º; CTN, art. 142; CPC, art. 487, I, e art. 85, §§3º e 11; Lei Complementar Municipal nº 013/2022, art. 51, §1º, I, e art. 54; Lei Municipal nº 19.191/2022, art. 31.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-PR, Apelação nº 0004107-86.2023.8.16.0058, Rel. Des. Eduardo Casagrande Sarrao, 3ª Câmara Cível, j. 22.10.2025.

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Público, por unanimidade de votos, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Plenário Virtual da 3ª Turma de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, com início em 26/03/2026.

RELATÓRIO

Trata-se de
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
interposto pelo
MUNICÍPIO DE SANTARÉM
em face da sentença proferida pelo
MM. Juízo de Direito da Vara da Fazenda Pública e Execução Fiscal da Comarca de Santarém
, nos autos da
Ação Anulatória de Débito Fiscal cumulada com pedido de Indenização por Danos Morais e Tutela de Urgência.

Historiando os fatos, a parte autora ingressou com a demanda visando à declaração de inexistência de relação jurídico-tributária no tocante à incidência do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) sobre a área construída das 24 unidades autônomas e da área comum de seu empreendimento imobiliário, referentes aos exercícios de 2022 e 2023.

Sustentou que o edifício ainda se encontra em construção, não possuindo "habite-se", o que o enquadra no conceito de imóvel "não edificado", de acordo com a previsão do art. 51, §1º, I, do Código Tributário Municipal (Lei Municipal nº 013/2022).

Assim, requereu a tutela de urgência para determinar ao Município que faça a cobrança do IPTU somente sobre a terra nua e exclua a construção em andamento. Ao final, pugnou pela procedência da ação para declarar a inexistência do débito com o cancelamento dos valores cobrados e indenização por danos morais.

Ato contínuo, o Juízo
a quo
proferiu sentença nos seguintes termos:

III - DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para:

1.DECLARAR A NULIDADE PARCIAL dos lançamentos de IPTU dos exercícios de 2022 e 2023 referentes às inscrições imobiliárias listadas na inicial (02.02.162.0070.000 a 02.02.162.0070.025), especificamente no que tange à inclusão do valor da construção na base de cálculo do imposto.

2.DETERMINAR que o MUNICÍPIO DE SANTARÉM proceda ao recálculo dos referidos débitos, considerando como base de cálculo apenas o valor venal do terreno (terra nua), e emita novos Documentos de Arrecadação Municipal (DAM) para pagamento pelo autor.

3.JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais.

Diante da sucumbência recíproca, mas considerando que o autor decaiu de parte mínima do pedido (apenas os danos morais), condeno o Município réu ao pagamento dos honorários advocatícios, que fixo em

10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pelo autor (valor do tributo anulado), nos termos do art. 85, § 3º, do CPC.

Inconformado, o Município de Santarém interpôs o presente Recurso de Apelação Cível.

Nas razões recursais, o patrono da parte recorrente argumenta que o Juízo
a quo
incorreu em equívoco hermenêutico frente ao Código Tributário Municipal, assumindo feição de legislador positivo ao excluir a construção em andamento da base de cálculo da exação.

Sustenta que o provimento combatido, na prática, gerou isenção ou exclusão de base de cálculo sem a indispensável autorização legal, afrontando diretamente o princípio da legalidade tributária gravado no art. 150, §6º, da CF/88.

Alega que o artigo 54 do multicitado CTM fixa que a base de cálculo do imposto é consubstanciada pela soma do valor venal do terreno ao valor venal da construção, de modo que tal regramento em momento algum isenta ou mitiga o encargo para as construções que se encontram em andamento.

Defende que, de acordo com o regramento inserto no art. 142 do CTN, a atividade de lançamento tributário é pautada pelo princípio da vinculação. Sob essa ótica, assevera que toda a delimitação lançada pelo Fisco em 2022 e 2023 lastreou-se categoricamente nos dados da área construída e de parcelamento das frações (6.427,16 m2) que foram prestados pelo próprio condômino-representante no PAF nº 093/2023, restando incabível alegar falha administrativa ou ilicitude.

Salienta que os elementos fotográficos adunados ao feito comprovam que a edificação já congrega plena habitabilidade, necessitando tão somente de exíguos acabamentos internos e de limpeza, de forma que a falta da chancela formal do "habite-se" não possui o condão de descaracterizar a edificação, consoante regra advinda do art. 31 do Código de Obras Municipal (Lei nº 19.191/2022), revelando-se legal a incidência do IPTU sobre as acessões imobiliárias em tela

Diante disso, requer o provimento do recurso para reformar o capítulo da sentença que proclamou a nulidade parcial dos lançamentos de IPTU referentes aos aludidos exercícios de 2022 e 2023, objetivando o restabelecimento e validação integral dos créditos tributários emitidos e, ato contínuo, a inversão da condenação ao pagamento dos honorários sucumbenciais

A parte apelada apresentou contrarrazões pugnando, em síntese, o desprovimento do recurso interposto, arguindo que o Juízo primário não criou privilégios isencionais tampouco agiu contra a lei, mas conferiu escorreita aplicabilidade ao conteúdo normativo do art. 51, §1º, inciso I, da Lei Municipal nº 013/2022, que impõe, como critério objetivo, a classificação do imóvel em obras como "não edificado", não autorizando que o ente fazendário dilate as informações do contribuinte para exigir tributação além da lei.

Encaminhados os autos ao Órgão Ministerial, a Procuradoria de Justiça eximiu de exarar parecer nos autos.

É o breve relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia vertida na presente apelação gravita em torno da aferição da legalidade dos lançamentos de IPTU perpetrados pelo Município de Santarém referentes aos anos de 2022 e 2023, que recaíram sobre o empreendimento imobiliário do Apelado. Questiona-se, notadamente, se a base de cálculo exacional pode açambarcar a área de edificação ainda não finalizada, ou se deveria ficar restrita ao valor venal da terra nua, ante a ausência de "habite-se".

A recalcitrância recursal do ente público se lastreia em três teses essenciais: (i) ofensa ao artigo 54 do CTM e invasão de competência legislativa pelo Magistrado de primeiro grau; (ii) o lançamento pautado em informações fornecidas pelo próprio contribuinte (art. 142 do CTN); e (iii) a suposta habitabilidade da edificação com esteio no art. 31 do Código de Obras Municipal (Lei nº 19.191/2022).

Analisando percucientemente o arcabouço probatório e os regramentos de tipicidade em tela, tenho que a sentença fustigada trilhou o caminho da mais escorreita aplicação do Direito, não merecendo reformas.

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) submete-se sobremaneira ao primado da estrita legalidade tributária, consubstanciado no art. 150, I, da Carta Magna. Nesta senda, a materialidade da exação há de encontrar perfeita e indissociável correspondência à descrição formatada no plano legal do ente tributante.

O legislador do Município de Santarém, no exercício da autonomia legiferante municipal, ao editar o seu Código Tributário (Lei Complementar Municipal nº 013/2022), dispôs com nitidez acerca da classificação legal dos bens imóveis para efeitos do IPTU.

Em seu art. 51, § 1º, inciso I, cravou que:

Art. 51. (...) §1º Considera-se não edificado o bem imóvel:

I - Em que houver construção em andamento, paralisada, interditada, em ruínas ou em demolição".

Percebe-se, pois, que o Município estabeleceu uma ficção jurídica de qualificação tributária. À luz de tal mandamento imperativo, se a obra se encontra em andamento, fato materialmente incontroverso nestes autos, inclusive atestado pela carência do alvará de “habite-se”, o imóvel não pode receber tratamento de gleba edificada.

Acerca do tema, a jurisprudência pátria é clara ao afirmar que, enquanto a obra está em andamento e sem o "Habite-se", o imóvel deve ser classificado como "terreno" ou "não edificado" para fins de cálculo do IPTU:

EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE TRIBUTO. COBRANÇA INDEVIDA DE IPTU SOBRE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO
. RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELO MUNICÍPIO DE CAMPO MOURÃO DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO INTERPOSTO PELA ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO EMPREENDIMENTO EDIFÍCIO CITTÁ RESIDENCE PROVIDO .

(...)3. A cobrança de IPTU sobre imóveis em construção é indevida enquanto não houver a expedição do "habite-se", que atesta a aptidão da edificação para uso. 4. O Município não pode considerar a parte da obra inacabada na base de cálculo do IPTU, pois a edificação deve estar apta a cumprir sua destinação, o que somente se dá após a emissão da “Carta de Habite-se” .
(...)
7. Recurso de apelação desprovido e recurso adesivo provido.Tese de julgamento: A cobrança de IPTU sobre imóveis em construção é indevida enquanto não houver a expedição do "habite-se", sendo permitido o lançamento do imposto apenas sobre o valor do terreno até que as unidades autônomas estejam em condições de habitabilidade.

(TJ-PR 00041078620238160058 Campo Mourão, Relator.: Eduardo Casagrande Sarrao, Data de Julgamento: 22/10/2025, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 29/10/2025)

Corolário disso, se a própria legislação adjetiva local impõe o selo normativo de "não edificado" à construção precária, a base de cálculo a ser aplicada ao imposto fatalmente não abrigará os ditames irrestritos do art. 54 do mesmo CTM. Isto porque a soma do
"valor venal do terreno com o valor venal da construção"
reporta-se e restringe-se a situações fáticas onde a edificação já subsiste em caráter definitivo e legalmente concluída perante os olhos da lei tributária.

Não se sustenta, portanto, a assertiva fazendária de que o magistrado singular envergou roupagem de "legislador positivo" ou conferiu "isenção vedada". Ao contrário, o comando judicial de origem aplicou com justeza e fidelidade a interpretação sistemática do Códex Tributário Municipal, esvaziando o agir ilícito do Fisco que pretendia tributar fato gerador quantitativo não materializado em sua plenitude.

Tangente ao argumento de que a Administração Fazendária tão somente balizou seus lançamentos fustigados nos próprios requerimentos e informações repassados pela comissão de representantes do condomínio em 2021, a tese é igualmente inócua para conferir validade ao ato coator.

A despeito do teor do parágrafo único do art. 142 do CTN, que versa sobre a vinculação do lançamento, repisa-se que tal vinculação adstringe a autoridade fiscal primeiramente à Lei, e não de forma estrita a dados declaratórios de particulares quando estes destonam da perfectibilização do fato imponível. Ora, a declaração equivocada, antecipada ou informativa do contribuinte no cadastro não revoga a tipicidade exacional, cabendo ao Poder Público efetuar o lançamento de ofício da exação apenas sob balizas jurídicas estritamente constitucionais e municipais.

A derradeira tentativa de validação da cobrança mediante alegativa de "habitabilidade" lastreada no art. 31 do Código de Obras Municipal (Lei nº 19.191/2022) cai por terra ante a deficiência probatória. As singelas fotografias colacionadas pelo Município em nada suprem a chancela técnica oficial emanada pelos órgãos de fiscalização de obras do próprio ente. A consolidação do status da edificação demanda o documento que ateste sua conclusão e integridade para habitação (habite-se), pressuposto do qual a edilidade não pode desvencilhar-se apenas para açambarcar receitas antecipadas, subvertendo a diretriz protetiva insculpida na Lei Complementar 013/2022.

Destarte, resta forçoso reconhecer que a pretensão anulatória requestada pelo contribuinte foi escorreitamente chancelada no juízo de piso, merecendo o decisório manter-se ileso em todos os seus lineamentos jurídicos.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
da Apelação Cível interposta pelo
Município de Santarém
, e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença de primeiro grau, nos termos da fundamentação.

Por conseguinte, face ao total desprovimento do apelo e em observância ao labor adicional desempenhado em sede recursal, aplico o comando do
art. 85, § 11, do Código de Processo Civil
, majorando a verba honorária de sucumbência arbitrada anteriormente (10%) para
12% (doze por cento)
sobre o valor do proveito econômico obtido (valor do tributo anulado).

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ROSILEIDE MARIA DA COSTA CUNHA

Desembargadora Relatora

Belém, 06/04/2026