Tribunal: TJPA
Processo: 0040601-44.2015.8.14.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7780 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2026-06-16

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. MORA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por construtora contra sentença que, em ação indenizatória por atraso na entrega de unidade imobiliária, reconheceu a mora na entrega do imóvel, condenando a fornecedora ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% do valor contratual por mês de atraso e de indenização por danos morais, além de custas e honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o contrato de financiamento imobiliário alterou validamente o prazo de entrega do imóvel; (ii) estabelecer se houve mora injustificada da construtora; (iii) determinar se são devidos lucros cessantes e danos morais pelo atraso; (iv) verificar se o valor da indenização moral deve ser reduzido. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica é de consumo, pois a adquirente é destinatária final do imóvel e a construtora atua profissionalmente no mercado imobiliário. 4. O contrato previa entrega em 31/12/2013, admitida tolerância de 180 dias, de modo que o prazo final expirou em 30/06/2014. 5. A entrega apenas em 06/03/2015 configura mora injustificada da construtora por aproximadamente nove meses. 6. É abusiva a submissão do prazo de entrega a evento futuro e incerto, como a assinatura de financiamento ou ajustes entre construtora e agente financeiro. 7. A privação temporária do uso do imóvel gera lucros cessantes presumidos, independentemente de prova de locação ou destinação econômica do bem. 8. A fixação dos lucros cessantes em 0,5% do valor contratual do imóvel por mês de atraso é proporcional e compatível com a jurisprudência aplicável. 9. O atraso injustificado, no caso concreto, supera o mero inadimplemento contratual e enseja dano moral indenizável. 10. A indenização moral de R$ 18.000,00 é excessiva diante do período de atraso, sendo adequada sua redução para R$ 5.000,00. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. O contrato de financiamento imobiliário não altera o prazo de entrega do imóvel sem demonstração de novação expressa ou aditivo bilateral claro e específico. 2. O atraso injustificado na entrega de imóvel após o prazo contratual e a tolerância de 180 dias configura mora da construtora. 3. A privação do uso do imóvel durante o atraso gera lucros cessantes presumidos. 4. O atraso injustificado na entrega de imóvel pode configurar dano moral quando excede o mero dissabor contratual. 5. A indenização por dano moral deve observar razoabilidade e proporcionalidade, admitida a redução quando fixada em valor excessivo. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, VI e VIII, 14 e 51, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 996; STJ, AgInt no REsp 2015049/PA, Terceira Turma, j. 21.08.2023; TJPA, Apelação Cível nº 0019374-83.2015.8.14.0301, j. 08.09.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0875406-70.2018.8.14.0301, j. 21.10.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0012271-25.2015.8.14.0301, j. 27.01.2026. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0040601-44.2015.8.14.0006

APELANTE: FATOR CONSTRUTORA E INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA

APELADO: ELY SIMONE CAJUEIRO GURGEL

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. MORA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por construtora contra sentença que, em ação indenizatória por atraso na entrega de unidade imobiliária, reconheceu a mora na entrega do imóvel, condenando a fornecedora ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% do valor contratual por mês de atraso e de indenização por danos morais, além de custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o contrato de financiamento imobiliário alterou validamente o prazo de entrega do imóvel; (ii) estabelecer se houve mora injustificada da construtora; (iii) determinar se são devidos lucros cessantes e danos morais pelo atraso; (iv) verificar se o valor da indenização moral deve ser reduzido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A relação jurídica é de consumo, pois a adquirente é destinatária final do imóvel e a construtora atua profissionalmente no mercado imobiliário.

4.

O contrato previa entrega em 31/12/2013, admitida tolerância de 180 dias, de modo que o prazo final expirou em 30/06/2014.

5.

A entrega apenas em 06/03/2015 configura mora injustificada da construtora por aproximadamente nove meses.

6.

É abusiva a submissão do prazo de entrega a evento futuro e incerto, como a assinatura de financiamento ou ajustes entre construtora e agente financeiro.

7.

A privação temporária do uso do imóvel gera lucros cessantes presumidos, independentemente de prova de locação ou destinação econômica do bem.

8.

A fixação dos lucros cessantes em 0,5% do valor contratual do imóvel por mês de atraso é proporcional e compatível com a jurisprudência aplicável.

9.

O atraso injustificado, no caso concreto, supera o mero inadimplemento contratual e enseja dano moral indenizável.

10.

A indenização moral de R$ 18.000,00 é excessiva diante do período de atraso, sendo adequada sua redução para R$ 5.000,00.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. O contrato de financiamento imobiliário não altera o prazo de entrega do imóvel sem demonstração de novação expressa ou aditivo bilateral claro e específico. 2. O atraso injustificado na entrega de imóvel após o prazo contratual e a tolerância de 180 dias configura mora da construtora. 3. A privação do uso do imóvel durante o atraso gera lucros cessantes presumidos. 4. O atraso injustificado na entrega de imóvel pode configurar dano moral quando excede o mero dissabor contratual. 5. A indenização por dano moral deve observar razoabilidade e proporcionalidade, admitida a redução quando fixada em valor excessivo.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 6º, VI e VIII, 14 e 51, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo 996; STJ, AgInt no REsp 2015049/PA, Terceira Turma, j. 21.08.2023; TJPA, Apelação Cível nº 0019374-83.2015.8.14.0301, j. 08.09.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0875406-70.2018.8.14.0301, j. 21.10.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0012271-25.2015.8.14.0301, j. 27.01.2026.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
FATOR CONSTRUTORA E INCORPORADORA DE IMÓVEIS LTDA.
contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Ananindeua, nos autos da ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por
ELY SIMONE CAJUEIRO GURGEL
, em razão de alegado atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida no empreendimento denominado “Summerville Residence”.

A sentença recorrida, lançada ao ID nº 19120640, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, reconhecendo a mora da construtora na entrega do imóvel, ao fundamento de que o prazo contratual inicialmente previsto para entrega da unidade era 31/12/2013, admitida a tolerância de 180 dias, de modo que a obrigação deveria ter sido cumprida até 30/06/2014, ao passo que a entrega somente ocorreu em 06/03/2015. O Juízo de origem afastou a tese defensiva de novação ou alteração do prazo em razão da assinatura do contrato de financiamento imobiliário, assentando a incidência das normas consumeristas e a responsabilidade objetiva da fornecedora.

Ao final, condenou a ré ao pagamento de indenização por danos materiais, na modalidade lucros cessantes, equivalente a 0,5% do valor contratual do imóvel por mês de atraso, no período de 01/07/2014 a 06/03/2015, a ser apurado em liquidação de sentença, com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir de 01/07/2014; condenou-a, ainda, ao pagamento de R$ 18.000,00 a título de danos morais, com juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado e correção monetária a partir da sentença, pelo INPC/IBGE; julgou improcedentes os pedidos de aplicação de multa contratual e de nulidade de cláusulas contratuais, e impôs à ré o pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, colacionadas ao ID nº 19120642, a apelante sustenta, preliminarmente, a tempestividade do recurso. No mérito, aduz, em síntese, que:

a) não incorreu em mora, pois o prazo contratual para entrega das chaves teria sido alterado com a assinatura do contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, no qual figurou a Caixa Econômica Federal como credora/fiduciária;

b) o item C6 do quadro-resumo e a cláusula quarta do contrato teriam fixado o prazo de 24 meses para conclusão das obras, passível de prorrogação mediante autorização da Caixa Econômica Federal, de modo que o prazo final para entrega da unidade se encerraria em período posterior àquele reconhecido na sentença;

c) após a conclusão das obras, ainda haveria prazo contratual de 60 dias para efetiva entrega das chaves;

d) a unidade já estaria pronta para entrega antes da data considerada pelo Juízo de origem, não tendo a apelada comparecido para a realização das vistorias necessárias;

e) inexistindo inadimplemento voluntário, não haveria dever de indenizar por danos materiais ou morais;

f) o atraso na entrega de imóvel, por si só, configuraria mero inadimplemento contratual, incapaz de ensejar dano moral indenizável;

g) não restariam comprovados lucros cessantes, sob pena de enriquecimento sem causa da parte autora;

h) deve ser reconhecida a validade da cláusula 28ª do compromisso de venda e compra; e

i) reformada a sentença, também deve ser afastada sua condenação ao pagamento de honorários advocatícios. Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso, para reformar a sentença, reconhecendo a inexistência de dano moral, a validade da cláusula 28ª do compromisso de venda e compra, o prazo de entrega do imóvel em 06/03/2015 e a inexistência de obrigação de pagamento de honorários advocatícios.

Em contrarrazões apresentadas ao ID nº 19120651, a apelada defende a manutenção integral da sentença, alegando, em suma, que:

a) a promessa de compra e venda estabeleceu como data de entrega da unidade imobiliária o dia 31/12/2013, admitida a prorrogação contratual de 180 dias;

b) a entrega do imóvel somente ocorreu em 06/03/2015, após ultrapassado o prazo contratual e o período de tolerância;

c) eventual alteração de preço ou prazo deveria ter sido objeto de aditivo contratual específico entre as partes, o que não teria ocorrido;

d) a autora teria cumprido pontualmente suas obrigações contratuais, suportando prejuízos materiais e abalo decorrente da demora injustificada; e

e) o recurso teria caráter meramente protelatório. Ao final, pugna pelo não seguimento ou, caso conhecido, pelo desprovimento do apelo, com a confirmação da sentença, bem como pela condenação da recorrente ao pagamento de multa de 10% sobre o valor corrigido da causa, por litigância de má-fé, nos termos do art. 80, II e VII, do CPC.

É o relato do necessário.

VOTO

1. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, conheço do recurso.

2. MÉRITO

A matéria controvertida devolvida a este Colegiado está restrita à análise da sentença que, em ação indenizatória decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora, ora apelada, para condenar a construtora ré ao pagamento de indenização por danos materiais, na modalidade lucros cessantes, equivalente a 0,5% do valor contratual do imóvel por mês de atraso, no período de 01/07/2014 a 06/03/2015, bem como ao pagamento de R$ 18.000,00 a título de danos morais, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

A apelante, em suas razões recursais, sustenta, em síntese, a inexistência de mora, ao argumento de que o contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, firmado com interveniência da Caixa Econômica Federal, teria substituído o compromisso de compra e venda anteriormente celebrado e alterado o prazo de conclusão das obras, com previsão de prorrogação mediante autorização da instituição financeira.

Defende, ainda, que a unidade estaria pronta para entrega antes da data reconhecida na sentença, que não haveria dano material nem dano moral indenizável, que o atraso configuraria mero inadimplemento contratual, que deveria ser reconhecida a validade da cláusula 28ª do compromisso de venda e compra e que, reformada a sentença, deveria ser afastada a condenação ao pagamento de honorários advocatícios.

Pois bem.

Inicialmente, registre-se que a relação jurídica discutida nos autos é nitidamente de consumo, uma vez que a autora figura como destinatária final da unidade imobiliária adquirida, enquanto a ré atua profissionalmente no mercado imobiliário, na condição de construtora/incorporadora. Incidem, portanto, as disposições do Código de Defesa do Consumidor, especialmente os arts. 6º, VI e VIII, 14 e 51, IV, do referido diploma legal.

O art. 6º, VI, do CDC prevê ser direito básico do consumidor “a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos”, ao passo que o inciso VIII do mesmo dispositivo assegura “a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente”. Por sua vez, o art. 14 do CDC dispõe que “o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços”.

A tese central reside na definição do termo final para a entrega do imóvel. A apelante defende que o prazo deveria ser contado a partir da assinatura do contrato de financiamento bancário, o que estenderia o prazo de conclusão para março de 2014, somado a prorrogações autorizadas pela CEF.

Tal tese, contudo, afronta diretamente o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 996, que estabelece a abusividade da cláusula que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento ou a outro evento futuro e incerto.

Vejamos o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALTERAÇÃO DA DATA DE ENTREGA DA OBRA. VINCULAÇÃO À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a tese de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (Tema 996/STJ).
2. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, tem incidência a Súmula n. 83/STJ, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras. 3. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no REsp: 2062995 SP 2023/0098208-5, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 21/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/08/2023)

O contrato de financiamento imobiliário foi assinado em 07/03/2012, ou seja, dentro do período de execução previsto no próprio compromisso de compra e venda, não havendo demonstração de que tal avença tenha operado novação válida e expressa quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária anteriormente assumido pela construtora perante a consumidora.

Para que se reconheça novação, não basta a celebração de instrumento posterior relativo ao financiamento ou à operacionalização da aquisição imobiliária. Exige-se a presença de inequívoca intenção de extinguir a obrigação anterior e substituí-la por outra. No caso, a apelante não demonstrou, de modo suficiente, a existência de aditivo contratual ou ajuste bilateral específico que, de maneira clara, destacada e inequívoca, tivesse prorrogado o prazo inicialmente prometido à consumidora.

No caso em tela, o contrato previa a entrega para 31/12/2013. Computando-se a cláusula de tolerância de 180 dias, cuja validade é reconhecida pela jurisprudência pátria, o prazo fatal para a entrega das chaves expirou em 30/06/2014. Considerando que o imóvel foi efetivamente entregue apenas em 06/03/2015, resta configurada a mora injustificada da construtora pelo período de aproximadamente 09 (nove) meses.

Portanto, não se pode admitir que o consumidor, após contratar a aquisição de imóvel com prazo certo de entrega, fique sujeito a sucessivas postergações vinculadas a ajustes administrativos ou financeiros travados entre construtora e agente financiador, especialmente quando não demonstrado consentimento claro e específico do adquirente quanto à alteração do prazo de entrega da unidade.

No tocante aos lucros cessantes, a sentença deve ser mantida.

A privação do uso do imóvel durante o período de atraso gera prejuízo material presumido, uma vez que o adquirente fica impedido de usufruir do bem, seja para moradia própria, seja para exploração econômica mediante locação, sendo desnecessária a comprovação específica de contrato de aluguel ou de destinação lucrativa da unidade.

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que o atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao promitente comprador, que fica privado da fruição do bem, seja para moradia ou locação. Vejamos:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. BASE DE CÁLCULO. PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 83 DO STJ. RAZOABILIDADE DO VALOR. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N.º 7 DO STJ. APLICAÇÃO DA PENA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n.º 83 do STJ. 2. No caso, o acolhimento da tese recursal de que o aluguel fixado em 0,5% sobre o valor do imóvel seria desarrazoado, e ensejaria o enriquecimento sem causa da parte recorrida, encontra óbice na Súmula n.º 7 do STJ.
3. A litigância de má-fé, passível de ensejar a aplicação da multa e indenização, configura-se quando houver insistência injustificável da parte na utilização e reiteração indevida de recursos manifestamente protelatórios, o que não ocorre na hipótese. 4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 2015049 PA 2022/0223697-0, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 21/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/08/2023)

A fixação dos lucros cessantes em 0,5% do valor contratual do imóvel por mês de atraso revela-se moderada, proporcional e alinhada aos parâmetros ordinariamente adotados em demandas dessa natureza. Vejamos:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por Berlim Incorporadora Ltda., Construtora Leal Moreira Ltda. e Paulo Rogério Fabril contra sentença que reconheceu inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel, condenando as rés ao pagamento de lucros cessantes, danos morais, substituição do índice de correção monetária do saldo devedor, além de impor obrigação de fazer consistente na entrega do bem ao autor, após expedição do “habite-se”.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão:

(i) definir se a cláusula de renúncia a indenização constante de termo aditivo contratual impede o reconhecimento de danos materiais e morais por atraso na entrega do imóvel;

(ii) estabelecer se é cabível a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória;

(iii) determinar qual base de cálculo e período devem ser utilizados para a indenização por lucros cessantes;

(iv) verificar a possibilidade de substituição do índice INCC por IPCA após o prazo de tolerância;

(v) analisar a legitimidade da imissão na posse em face de suposto inadimplemento contratual do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula de renúncia constante de termo aditivo não afasta o direito à reparação civil diante de inadimplemento contratual por atraso injustificado, por contrariar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

4. A cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória é vedada, nos termos dos Temas 970 e 971 do STJ, devendo prevalecer o critério que melhor atenda à reparação integral do dano.

5. A base de cálculo para os lucros cessantes é o valor contratual do imóvel, e não os valores efetivamente pagos, conforme entendimento consolidado do STJ, que reconhece a presunção de prejuízo diante da impossibilidade de fruição do bem.

6. O percentual de 0,5% ao mês é razoável, proporcional e alinhado à jurisprudência do TJPA e do STJ, não havendo elementos nos autos que justifiquem a majoração para 1%.

7. A substituição do índice INCC pelo IPCA, a partir do 181º dia de atraso, é adequada para manter o equilíbrio contratual, em consonância com precedentes do STJ.

8. A condenação por danos morais em R$ 3.000,00 é cabível, diante do atraso excessivo e injustificável, e encontra-se dentro dos parâmetros da proporcionalidade, reparação e prevenção, sem ensejar enriquecimento ilícito.

9. A imissão na posse está corretamente condicionada à expedição do “habite-se” e ao adimplemento contratual, evitando enriquecimento sem causa do adquirente.

10. Correta a exclusão do Banco do polo passivo, pois não há relação direta entre o contrato de financiamento e o inadimplemento da construtora na entrega da obra.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

1. A cláusula de renúncia a direitos indenizatórios por atraso na entrega de imóvel não prevalece quando há inadimplemento contratual efetivo.

2. É vedada a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, cabendo ao julgador adotar o critério mais adequado à reparação integral.

3. O valor dos lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel deve ser calculado com base no valor do imóvel, e não nos valores pagos.

4. É válida a substituição do índice INCC pelo IPCA, a partir do término do prazo de tolerância contratual, como forma de preservar o equilíbrio contratual.

5. O atraso excessivo e injustificável na entrega de imóvel na planta enseja indenização por danos morais, mesmo na ausência de dano à honra ou imagem.

6. A imissão na posse do imóvel deve observar a expedição do “habite-se” e o adimplemento contratual pelo comprador.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 389, 393, 402, 421, 944 e 946; CDC, arts. 2º, 3º, 7º, 25, § 1º; CPC, arts. 405, 523, § 1º, 1.009.

Jurisprudência relevante citada:

· STJ, Tema 970 e 971;

· STJ, REsp 1454139/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 03.06.2014, DJe 17.06.2014;

· STJ, AgInt no REsp 2015049/PA, Rel. Min. Moura Ribeiro, T3, j. 21.08.2023, DJe 24.08.2023;

· STJ, AgInt no AREsp 2205837/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, T3, j. 26.02.2024, DJe 29.02.2024;

· TJPA, ApCiv 0017158-86.2014.8.14.0301, Rel. Desa. y-person">Margui Gaspar Bittencourt, j. 02.04.2024;

· TJPA, ApCiv 0813924-44.2024.8.14.0000, Rel. Desa. y-person">Margui Gaspar Bittencourt, j. 15.07.2025.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08754067020188140301 31232699, Relator: MARGUI GASPAR BITTENCOURT, Data de Julgamento: 21/10/2025, 2ª Turma de Direito Privado)

Não há, portanto, enriquecimento sem causa da consumidora, mas apenas recomposição patrimonial pela frustração temporária da fruição do imóvel adquirido, diretamente decorrente da mora da construtora.

Quanto ao dano moral, a apelante sustenta que o atraso configuraria mero inadimplemento contratual, incapaz de gerar indenização extrapatrimonial. Todavia, no caso concreto, a demora superou o prazo contratual e a tolerância admitida, prolongando-se por aproximadamente nove meses além do termo final considerado válido, situação apta a extrapolar o mero dissabor cotidiano.

Contudo, no tocante ao
quantum
indenizatório, entendo que o valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais) arbitrado pelo juízo de origem mostra-se exorbitante e desproporcional para o período de atraso verificado (9 meses), distanciando-se dos patamares adotados por este E. Tribunal de Justiça em casos análogos.

A jurisprudência desta Corte tem orientado que, em situações de atraso que não superam significativamente o tempo de tolerância, a verba compensatória deve ser fixada com parcimônia, evitando-se o enriquecimento sem causa. Nesse sentido, o montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) revela-se razoável e proporcional, atendendo tanto ao caráter punitivo-pedagógico da medida quanto à justa reparação do abalo sofrido pela apelada.

Nesse sentido, vejamos:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR . APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA ALÉM DE 180 DIAS. NÃO HÁ A OCORRÊNCIA DE FORTUITO OU FORÇA MAIOR . RISCO INERENTE À PRÓPRIA ATIVIDADE. ABUSIVIDADE. TAXA DE TRANSFERÊNCIA (CESSÃO DE DIREITOS) ABUSIVA. EXECESSIVA ONEROSIDADE AO CONSUMIDOR . OCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS. ULTRAPASSAGEM DO MERO DISSABOR. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO .

I- Apelação interposta por PRIME ENGENHARIA LTDA. e CÍRCULO ENGENHARIA LTDA. contra sentença da 8ª Vara Cível e Empresarial da Capital, nos autos de Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Reparação por Danos Materiais e Morais ajuizada por y-person">ANA REGINA DA SILVA SOUZA, RAIMUNDO ADERSON LOBÃO DE SOUZA e ALEX DA SILVA LOBÃO DE SOUZA. Os autores alegam atraso na entrega de imóvel objeto de promessa de compra e venda (valor R$ 224 .093,36), pleiteando obrigação de fazer (entrega), lucros cessantes, reparação por danos morais e declaração de abusividade de taxa de transferência/cessão de direitos. O Juízo de 1.º grau declarou nula cláusula que autorizava prorrogação da entrega além de 180 dias, condenou as apelantes ao pagamento de danos morais (R$ 5.000,00) e reconheceu a cobrança da taxa de transferência como abusiva .

II - A extensão contratual de até 180 dias é considerada razoável e proporcional, sendo essa limitação justificada por analogia à disciplina dos prazos de incorporação (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964; art. 12 da Lei nº 4 .864/1965) e ao prazo máximo para o fornecedor sanar vício (art. 18, § 2º, do CDC).

III. cláusula que admite prorrogação do prazo de entrega por período superior a 180 (cento e oitenta) dias revela-se abusiva por impor desvantagem excessiva ao consumidor, razão pela qual não prevalece, em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal sobre o tema .

IV - Dificuldades alegadas pela construtora (escassez de mão de obra, falta de materiais, greves, chuvas etc.) constituem riscos inerentes à atividade empresarial de construção civil, não afastando sua responsabilidade, aplicando-se a teoria do risco da atividade.

V - O atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel frustra legítima expectativa quanto à moradia e ao planejamento familiar/financeiro do adquirente, configurando dano moral indenizável na hipótese concreta, sendo o quantum fixado em R$ 5.000,00 proporcional às circunstâncias do caso.

VI - A cobrança de taxa de transferência (cessão de direitos) sobre o contrato de promessa de compra e venda é abusiva quando impõe vantagem excessiva ao fornecedor, devendo ser afastada ou limitada, nos termos da jurisprudência deste Tribunal.

VII - A distribuição dos ônus sucumbenciais determinada na sentença é adequada, pois a construtora restou vencida na maioria dos pedidos, devendo suportar integralmente as custas e honorários, nos termos do ordenamento processual aplicado.

VIII- Recurso conhecido e negado provimento, mantendo a decisão recorrida em todos os seus termos, a qual declarou a nulidade da cláusula que determina a prorrogação do prazo de entrega da obra para além dos 180 (cento e oitenta dias) já permitidos; condenou as ora apelantes ao pagamento de danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e reconheceu como abusiva a taxa de transferência .

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00122712520158140301 33554986, Relator.: GLEIDE PEREIRA DE MOURA, Data de Julgamento: 27/01/2026, 2ª Turma de Direito Privado)

Assim, entendo que a redução para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) é a medida que melhor se ajusta aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade aplicados por esta Corte.

3. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação,
apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mantendo a sentença integralmente em seus demais termos.

Considerando a sucumbência recursal mínima da apelada, mantenho a condenação da apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 23/06/2026