Tribunal: TJPA
Processo: 0036347-84.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão julgador: ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO INTEGRAL DAS ARRAS. ABUSIVIDADE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. INDEFERIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu parcial provimento à apelação da autora, para reconhecer a nulidade da cláusula de retenção integral das arras confirmatórias em contrato de promessa de compra e venda de imóvel e determinar a devolução parcial dos valores pagos, com retenção de 20%, afastando, entretanto, o pedido de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se é válida cláusula contratual que prevê a retenção integral das arras confirmatórias em contrato de promessa de compra e venda; (ii) saber se o distrato celebrado impede a devolução parcial dos valores pagos, mesmo diante da vulnerabilidade do consumidor; (iii) saber se é cabível a concessão da gratuidade da justiça à pessoa jurídica com base em alegada dificuldade financeira. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. De acordo com a Súmula 543/STJ, a retenção integral de valores pagos em contratos de promessa de compra e venda submetidos ao CDC é abusiva, sendo devida a restituição parcial com base em parâmetros jurisprudenciais (retenção de 10 a 25%). 4. A cláusula de retenção integral das arras, ainda que prevista em distrato, mostra-se incompatível com os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual, sendo inválida diante da vulnerabilidade do consumidor. 5. A parte agravante não comprovou de forma suficiente o estado de hipossuficiência econômica, sendo incabível a concessão da gratuidade da justiça à pessoa jurídica com base apenas em balanços genéricos e documentos juntados tardiamente. 6. O agravo limitou-se à reiteração de teses já analisadas na decisão monocrática, sem impugnação específica aos fundamentos nela adotados. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. É abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção integral das arras confirmatórias em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, sendo devida a restituição parcial com base em percentual razoável. 2. A celebração de distrato contratual que impõe condições unilaterais e desproporcionais à parte consumidora não convalida cláusula nula por abusividade. 3. A concessão da gratuidade da justiça à pessoa jurídica exige comprovação inequívoca do estado de insuficiência econômica, não sendo suficiente a mera alegação ou apresentação genérica de documentos contábeis. Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 51, II e IV; CC/2002, art. 122; CPC, arts. 434 e 435. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, conhecer do recurso de Agravo Interno e negar provimento ao recurso, mantendo a Decisão Monocrática que DEU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de Apelação, tudo nos termos do voto do Desembargador relator. Sessão Ordinária do Plenário Virtual da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, sessão realizada no período de 10/02/2026 a 20/02/2026. Turma Julgadora: Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator), Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque e Desa. Anete Marques Penna de Carvalho. Belém/PA, 10 de fevereiro de 2026. Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0036347-84.2013.8.14.0301

APELANTE: EDILZA MARIA PEREIRA SARMENTO

APELADO: CHAO E TETO CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, PROJETO IMOBILIARIO SPE 46 LTDA.

RELATOR(A):
Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS

EMENTA

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR.
AGRAVO INTERNO
. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO INTEGRAL DAS ARRAS. ABUSIVIDADE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. INDEFERIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto contra
decisão monocrática que

deu parcial provimento à apelação da autora
, para reconhecer a nulidade da cláusula de retenção integral das arras confirmatórias em contrato de promessa de compra e venda de imóvel e determinar a devolução parcial dos valores pagos, com retenção de 20%, afastando, entretanto, o pedido de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão:

(i) saber se é válida cláusula contratual que prevê a retenção integral das arras confirmatórias em contrato de promessa de compra e venda; (ii) saber se o distrato celebrado impede a devolução parcial dos valores pagos, mesmo diante da vulnerabilidade do consumidor; (iii) saber se é cabível a concessão da gratuidade da justiça à pessoa jurídica com base em alegada dificuldade financeira.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. De acordo com a Súmula 543/STJ, a retenção integral de valores pagos em contratos de promessa de compra e venda submetidos ao CDC é abusiva, sendo devida a restituição parcial com base em parâmetros jurisprudenciais (retenção de 10 a 25%).

4. A cláusula de retenção integral das arras, ainda que prevista em distrato, mostra-se incompatível com os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual, sendo inválida diante da vulnerabilidade do consumidor.

5. A parte agravante não comprovou de forma suficiente o estado de hipossuficiência econômica, sendo incabível a concessão da gratuidade da justiça à pessoa jurídica com base apenas em balanços genéricos e documentos juntados tardiamente.

6. O agravo limitou-se à reiteração de teses já analisadas na decisão monocrática, sem impugnação específica aos fundamentos nela adotados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: 1. É abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção integral das arras confirmatórias em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, sendo devida a restituição parcial com base em percentual razoável. 2. A celebração de distrato contratual que impõe condições unilaterais e desproporcionais à parte consumidora não convalida cláusula nula por abusividade. 3. A concessão da gratuidade da justiça à pessoa jurídica exige comprovação inequívoca do estado de insuficiência econômica, não sendo suficiente a mera alegação ou apresentação genérica de documentos contábeis.

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 51, II e IV; CC/2002, art. 122; CPC, arts. 434 e 435. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos,
conhecer do recurso de Agravo Interno
e negar provimento ao recurso
, mantendo a Decisão Monocrática que DEU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de Apelação, tudo nos termos do voto do Desembargador relator.

Sessão Ordinária do Plenário Virtual da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, sessão realizada no período de
10/02/2026 a 20/02/2026
.

Turma Julgadora: Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator), Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque e Desa. Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém/PA, 10 de fevereiro de 2026.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

RELATÓRIO

O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):

Trata-se de
Agravo Interno
interposto por PROJETO IMOBILIÁRIO RLC 08 LTDA., nos autos da Apelação Cível nº 0036347-84.2013.8.14.0301, em face da
Decisão Monocrática
(ID 29485335) de minha relatoria que deu provimento parcial ao recurso de apelação interposto por EDILZA MARIA PEREIRA SARMENTO, reformando a sentença de improcedência para condenar a parte ré à devolução parcial dos valores pagos a título de arras confirmatórias, com retenção de 20%, excluindo-se, entretanto, a condenação por danos morais.

Na origem, trata-se de ação de indenização por danos morais cumulada com repetição de indébito, ajuizada pela ora agravada, sob a alegação de que teria sido induzida por corretor a realizar pagamento de R$ 10.200,00 para reserva de imóvel, com promessa de aprovação de financiamento imobiliário, posteriormente frustrada em razão de negativa de crédito pela instituição bancária.

Após tal negativa, afirmou ter se visto obrigada a assinar distrato contratual que previa a retenção integral dos valores pagos, pois a requerida foi irredutível quanto a possibilidade de flexibilização da cláusula.

O juízo de primeiro grau julgou totalmente improcedentes os pedidos da autora, com base na validade do distrato e na ausência de demonstração de ilicitude ou de vício de consentimento.

Interposta apelação pela autora, foi proferida decisão monocrática (ID 29485335) reformando parcialmente a sentença, com fundamento na jurisprudência do STJ (Súmula 543 e precedentes), que reconhece a abusividade da cláusula de retenção integral de arras confirmatórias em contratos de promessa de compra e venda submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.

A parte ré, ora agravante, apresentou o presente agravo interno sustentando, em síntese, a validade do distrato celebrado, a ausência de prova de coação ou vício de consentimento, e a impossibilidade de devolução de valores pagos. Requereu, ainda, o deferimento da gratuidade da justiça com base em suposta precariedade financeira, instruindo o recurso com balanços contábeis e extratos bancários.

Foram apresentadas contrarrazões (ID 30102826) pela parte agravada, pugnando pelo não provimento do agravo interno, com a manutenção da decisão monocrática por seus próprios fundamentos.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):

Conheço do presente recurso de Agravo Interno, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade, pelo que submeto o feito à apreciação desta Turma para a análise do mérito.

DO PEDIDO DE RETIRADA DE PAUTA PARA SUSTENTAÇÃO ORAL POR VIDEOCONFERÊNCIA.

Sabe-se que, embora o §2º do art. 4º, da Resolução N. 21, de 5 de dezembro de 2018, possibilite às partes requererem a retirada do Plenário Virtual, tal previsão não é um direito potestativo da parte, por exigir a demonstração da complexidade ou outras particularidades do caso concreto que justifiquem a sua retirada da sessão, o que não restou comprovado na espécie.

Para além disso, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou a Resolução nº 591, de 23 de setembro de 2024 (em vigor a partir de 3 de fevereiro de 2025 – art. 16), que dispõe sobre os requisitos mínimos para o julgamento de processos em ambiente eletrônico no Poder Judiciário e disciplina o seu procedimento, prevendo o seguinte em seus arts. 8º e 9º:

Art. 8º Não serão julgados em ambiente virtual os processos com pedido de destaque feito:

I – por qualquer membro do órgão colegiado;

II – por qualquer das partes ou pelo representante do Ministério Público,
desde que requerido até 48 (quarenta e oito) horas antes do início da sessão e DEFERIDO PELO RELATOR
.

§ 1º Nos casos previstos neste artigo, o processo será encaminhado ao órgão colegiado competente para julgamento presencial, com publicação de nova pauta.

§ 2º Nos casos de destaque, o julgamento será reiniciado em sessão presencial, franqueada a possibilidade de sustentação oral quando cabível.

§ 3º O disposto no parágrafo anterior não prejudica o voto já proferido por membro do colegiado que posteriormente deixe o cargo ou o órgão, que será computado, sem possibilidade de modificação.

Art. 9º Nas hipóteses de cabimento de sustentação oral, fica facultado aos advogados e demais habilitados nos autos encaminhar as respectivas sustentações por meio eletrônico após a publicação da pauta e até 48 (quarenta e oito) horas antes de iniciado o julgamento em ambiente virtual ou prazo inferior que venha a ser definido em ato da Presidência do Tribunal.

§ 1º O envio do arquivo de sustentação oral será realizado por meio do sistema de peticionamento eletrônico ou equivalente definido pelo Tribunal, gerando protocolo de recebimento e andamento processual.

§ 2º O arquivo eletrônico de sustentação oral poderá ser de áudio e/ou vídeo, devendo observar o tempo máximo de sustentação e as especificações técnicas de formato, resolução e tamanho, definidos em ato da Presidência do Tribunal, sob pena de ser desconsiderado.

§ 3º O advogado e o procurador firmarão termo de declaração de que se encontram devidamente habilitados nos autos e de responsabilidade pelo conteúdo do arquivo enviado.

§ 4º A secretaria do órgão julgador certificará nos autos o não atendimento das exigências previstas nos §§ 2º e 3º.

§ 5º As sustentações orais por meio eletrônico ficarão disponíveis no sistema de votação dos membros do órgão colegiado desde o início da sessão de julgamento.

§ 6º Durante o julgamento em sessão virtual, os advogados e procuradores poderão realizar esclarecimentos exclusivamente sobre matéria de fato, os quais serão disponibilizados, em tempo real, no sistema de votação dos membros do órgão colegiado.

Extrai-se dos citados dispositivos que os pedidos de destaque dos feitos deduzidos pelas partes ou pelo MP, com sua retirada da sessão em ambiente virtual e reinício em sessão presencial, se sujeitam a decisão do relator sobre seu deferimento ou não.

Nessa toada, como já afirmado acima, não restam demonstradas na espécie a complexidade ou outras particularidades do caso concreto que justifiquem a sua retirada da sessão virtual.

Some-se a isso que este Tribunal de Justiça do Estado do Pará disponibiliza ferramentas em seu sítio eletrônico que garantem e viabilizam a sustentação oral dos advogados na modalidade de julgamento virtual (
https://www.tjpa.jus.br/CMSPortal/VisualizarArquivo?idArquivo=1258574
e
https://apps.tjpa.jus.br/plenariovirtual/docs/SistemaPJe_Como_anexar_sustentacao_oral.mp4
), não havendo nenhum prejuízo ou nulidade, ainda que a parte se oponha a essa forma de julgamento, porquanto o direito de sustentar oralmente as suas razões não significa o de, necessariamente, o fazer de forma presencial.

Neste sentido, recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, nos autos do AgRg no AgRg no HABEAS CORPUS Nº 832679 – BA, contemplando tal entendimento:

PROCESSO PENAL. AGRAVO REGIMENTAL NA
DECISÃO DE RETIRADA DE PAUTA. JULGAMENTO VIRTUAL. POSSIBILIDADE. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE RETIRADA DO AGRAVO INTERNO DA PAUTA DE SESSÃO VIRTUAL DE JULGAMENTO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO À DEFESA DO RECORRENTE
AGRAVO DESPROVIDO.

1.
A jurisprudência desta corte firmou-se no sentido que não há, no ordenamento jurídico vigente, o direito de exigir que o julgamento ocorra por meio de sessão presencial. Portanto, o fato de o julgamento ter sido realizado de forma virtual, mesmo com a oposição expressa e tempestiva da parte, não é, por si só, causa de nulidade ou cerceamento de defesa. Ademais, mesmo nas hipóteses em que cabe sustentação oral, se o seu exercício for garantido e viabilizado na modalidade de julgamento virtual, não haverá qualquer prejuízo ou nulidade, ainda que a parte se oponha a essa forma de julgamento, porquanto o direito de sustentar oralmente as suas razões não significa o de, necessariamente, o fazer de forma presencial.

2. No caso, não há falar em cerceamento de defesa em razão da ausência de sustentação oral, porquanto, malgrado possibilitada pela alteração trazida pela Lei 14.365/2022, a parte não a requereu o julgamento presencial na interposição do agravo regimental da decisão que julgou o habeas corpus (eSTJ, fls. 1397-1406), mas apenas por ocasião da petição de retirada de pauta do processo (e-STJ, fls. 1454-1455).

3. Outrossim, o agravante não demonstrou a necessidade de exclusão do feito da pauta virtual, não sendo suficiente para tanto a mera alegação de que deve ser dada a oportunidade de acompanhamento do julgamento do recurso interposto e a indicação abstrata de relevância da matéria, razão por que o pleito deve ser indeferido.

4. Agravo regimental desprovido.

(STJ - AgRg no AgRg no HABEAS CORPUS Nº 832679 – BA – 5ª Turma, Rel. Min. RIBEIRO DANTAS, Data de Julgamento: 15/04/2024; Data de Publicação: 18/04/2024)

É dizer, o pedido da parte para que o julgamento do seu caso seja realizado de forma presencial e não virtual deve vir acompanhado da comprovação da necessidade dessa alteração, o que não é o caso dos autos. Ademais, este Tribunal dispõe de ferramental que possibilita aos causídicos a anexação de vídeo com sustentação oral na sua plataforma de Plenário Virtual.

Para a jurisprudência do STJ, a negativa desse pedido não gera nulidade do julgamento virtual, nem configura cerceamento de defesa, visto que não há na legislação o direito de exigir que o julgamento ocorra em sessão presencial.

Desta forma,
indefiro a retirada dos referidos autos do Plenário Virtual.

DO MÉRITO RECURSAL DO AGRAVO INTERNO

A decisão monocrática recorrida (ID 29485335) julgou o mérito recursal pelo provimento parcial do recurso de apelação, anulando parcialmente a cláusula de arras confirmatórias, para determinar a devolução parcial dos valores pagos pela consumidora, com a retenção de apenas 20% a título de despesas administrativas e de intermediação, com base respaldo na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

De acordo com a Súmula 543/STJ, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do vendedor, ou parcialmente, quando a desistência for do comprador, como no caso dos autos.

SÚMULA N. 543/STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
– integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Referência: CC/2002, art. 122. CDC, art. 51, II e IV. CPC, art. 543-C.

A retenção integral das arras, como pretende a agravante, é incompatível com os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa, sendo certo que a decisão monocrática determinou a devolução parcial dos valores, com retenção de 20% a título de despesas administrativas e de intermediação – percentagem alinhada com os parâmetros jurisprudenciais aceitos (10 a 25%).

Quanto à alegação de validade do distrato e ausência de coação, verifica-se que os elementos constantes nos autos não demonstram inequívoca voluntariedade na celebração do distrato por parte da consumidora. O caráter unilateral e abusivo da cláusula de retenção, somado à vulnerabilidade da parte consumidora, impede a convalidação da cláusula nula.

No tocante ao pedido de assistência judiciária gratuita formulado pela empresa agravante, a documentação juntada com o agravo (balanços, índices contábeis, extratos) não permite aferir, de modo suficiente, o estado de hipossuficiência necessário à concessão do benefício, especialmente ante a tardia juntada documental em sede recursal, em desatenção aos arts. 434 e 435 do CPC.

Ademais, a simples alegação de dificuldade financeira momentânea não é bastante para justificar a dispensa do recolhimento das custas.

Ressalte-se, por fim, que os fundamentos apresentados no agravo se estão limitados à reiteração das teses já apreciadas na decisão monocrática, sem enfrentamento específico dos fundamentos nela expendidos, o que configura mero inconformismo recursal, insuscetível de provimento.

Ante o exposto,
CONHEÇO
, mas
NEGO PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO
, mantendo integralmente a
decisão monocrática que deu parcial provimento à apelação da autora
, com base na Súmula 543/STJ e jurisprudência correlata.

Publique-se. Intimem-se.

Belém/PA, data registrada no sistema.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

Belém, 23/02/2026