Tribunal: TJPA
Processo: 0800916-55.2019.8.14.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-04-07
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
EMENTA

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800916-55.2019.8.14.0006

APELANTE: FGR URBANISMO BELEM S/A-SPE

APELADO: DEIVISON ANTONIO GOMES GUERREIRO

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

RELATÓRIO

VOTO

V O T O

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido em documento de ID 22875974.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se correta a declaração do distrato e a consequente devolução dos valores pagos pela parte autora, ora apelada.

Adianto não assistir razão à apelante. Explico.

DA RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES

A parte autora tem o direito de requerer a rescisão contratual se não for mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Caso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial, deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra.

Exposta a pretensão, a parte ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

Após detida análise dos autos, entendo que a sentença deve ser integralmente mantida.

A parte ré, ora apelante, sustenta, em síntese, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, em razão da existência de pacto adjeto de alienação fiduciária, bem como defende a incidência da Lei nº 9.514/97 e a impossibilidade de restituição imediata dos valores pagos. Alega, ainda, inexistência de publicidade enganosa, regular entrega do empreendimento e ausência de danos morais indenizáveis.

Todavia, não lhe assiste razão.

Com efeito, a apelante sustenta que, em razão da existência de contrato de alienação fiduciária regularmente registrado, a resolução contratual deveria observar o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, afastando-se a aplicação das normas consumeristas e, por conseguinte, a restituição imediata dos valores pagos.

Entretanto, tal argumento não merece acolhimento no presente caso.

Isso porque o entendimento firmado pelo STJ no Tema nº 1.095 se refere especificamente às hipóteses em que a resolução do contrato decorre do inadimplemento do devedor fiduciante, ou seja, quando caracterizada a mora do comprador, devidamente constituído em mora, situação em que deve ser observado o procedimento especial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

Não é essa, contudo, a hipótese dos autos.

Conforme já indicado, a resolução contratual reconhecida na sentença teve como fundamento o descumprimento contratual imputável à vendedora, consistente na frustração da legítima expectativa do consumidor quanto às características essenciais do empreendimento, notadamente em relação à infraestrutura amplamente divulgada na fase de divulgação do empreendimento.

Nessas circunstâncias, não se trata de desfazimento do contrato por mora do adquirente, mas de inadimplemento imputado à vendedora, situação que afasta a incidência automática do entendimento firmado no Tema nº 1.095 do STJ.

Além disso, restou evidenciado nos autos que o autor se mantinha adimplente com as obrigações assumidas, tendo suspendido o pagamento das parcelas somente após o deferimento da tutela de urgência pelo juízo de origem, a qual determinou expressamente a suspensão da exigibilidade dos valores vincendos.

Assim, não se pode imputar ao recorrido qualquer inadimplemento voluntário ou anterior à intervenção judicial.

Assim, a suspensão dos pagamentos não decorreu de mora espontânea do comprador, mas sim de ordem judicial regularmente proferida, de modo que não há falar em aplicação do regime jurídico próprio das hipóteses de inadimplemento do devedor fiduciante.

Nessa linha, a jurisprudência pátria tem reconhecido que, quando o desfazimento do negócio decorre de culpa do vendedor ou de descumprimento das obrigações contratuais por parte da incorporadora, permanece possível a resolução contratual com restituição dos valores pagos, sob a égide das normas consumeristas e dos princípios da boa-fé objetiva e da vinculação da oferta.

Nesse sentido, colaciono os seguintes julgados:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL . RESILIÇÃO POR INICIATIVA DA PROMITENTE COMPRADORA. INSURGÊNCIA DA INCORPORADORA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO ACESSÓRIO CELEBRADO COM INSTITUIÇÃO FINANCEIRA . SÚMULA 543/STJ ADOTADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. SÚMULA 283/STF. TEMA 1 .095/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. ARTS. 26 E 27 DA LEI N . 9.514/1997. INAPLICABILIDADE DIANTE DO INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR/CREDOR FIDUCIÁRIO. 1 . O Tribunal de origem proferiu o entendimento segundo o qual a Lei n. 9.514/1997 somente regula a rescisão contratual em razão da inadimplência do comprador/financiado, sendo plenamente cabível o Código de Defesa do Consumidor, de forma subsidiária, naquilo que não lhe for conflitante. 2 . O Tribunal a quo aplicou ao caso a parte inicial da Súmula n. 543 do STJ, segundo a qual, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Observa-se das razões recursais que a incidência da Súmula 543/STJ não foi impugnada pelo recorrente, o que atrai a incidência da Súmula 283/STF . 4. O acórdão recorrido encontra-se no mesmo sentido da jurisprudência desta Corte, segundo a qual a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9 .514/1997 nas hipóteses de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. 5. Não se aplica à hipótese dos autos, em que houve o inadimplemento do vendedor/credor, o Tema 1.095 dos recursos repetitivos, cuja tese jurídica é a seguinte: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei n . 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (grifei).Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no REsp: 1948628 SE 2021/0193039-5, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 08/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/04/2024)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8067943-45.2021.8 .05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: WANDELAYTIAN SCUSSULIN FLORINDO Advogado (s): TIAGO MELO GONCALVES APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogado (s):IVAN ISAAC FERREIRA FILHO ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . INCOMPETÊNCIA. AFASTADA. JUROS DE OBRA. LEGITIMIDADE . LEI 9.514/97. TEMA 1095. DISTINÇÃO DA SITUAÇÃO FÁTICA . ITIV E TAXAS DE REGISTRO. DANO MATERIAIS. DANO MORAL. CONFIGURADO . HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. Trata-se de recursos de apelação manuseados em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos e declarando a rescisão do contrato por atraso na entrega da obra, condenando a Ré no dever de pagar a importância de R$ 46.129,96 a título de poupança, R$ 10 .712,95 em decorrência dos juros da obra, incluído o montante de R$1.705,28 a título de juros e multa e outros R$675,00 em decorrência da cobrança de ITIV, assim como dos valores pagos à título de taxa de registro de contrato. Determinou-se, ainda, que o Réu pagasse as custas processuais e honorários advocatícios, esse último fixado em 10% (dez por cento) do valor da condenação. 2 . Inicialmente, não há nos autos prova de que a CEF tenha funcionado como agente executora de políticas federais para a promoção de moradia. 3. Tendo atuado como mero agente financeiros, não há como se reconhecer a sua legitimidade passiva e, por conseguinte, a competência da Justiça Federal, como defende a parte Apelante. 4 . No que diz respeito a legitimidade para responder pela restituição dos valores pagos à título de juros de obra, por mais que a Ré sustente que o agente financeiro seria o responsável pela cobrança, em verdade esse apenas realiza a cobrança de valores que são repassados à construtora ou incorporadora, a real beneficiária do crédito/financiamento sobre o qual recaem os juros de obra. 5. Superados esses pontos, o que se extraí dos autos é que houve atraso na entrega do imóvel, não havendo provas de que a Autora tenha sido notificada para entrega das chaves, ensejando a resolução do contrato por inadimplemento da Construtora/Incorporadora. 6 . Ademais, por mais que a Ré sustente a necessidade de se levar em consideração o fato de que no decurso do prazo de entrega do imóvel sobreveio a pandemia da COVID-19, não há como imputar todo o atraso a tal fato, seja pelo fato de os períodos de quarentena estabelecidos pelas autoridades públicas não terem abarcado as atividades de construção civil, seja por não se ter indicado de forma precisa o como o andamento da obra em questão teria sido impactada. 7. No que concerne a alegação da Ré, de que o contrato não poderia ser rescindido por conta da incidência do quanto previsto na Lei nº 9.514/97 e ante a necessidade observância do quanto estabelecido pelo STJ ao julgar o Tema 1095, também não merece prosperar, pois o quadro fático posto no presente feito não se perfilha àquele delineado na referida lei ou no precedente . 8. Devida a condenação da Ré no dever de restituir/indenizar os valores desembolsados pela Autora a título de ITIV e Registro Imobiliário, na medida em que, com o desfazimento do contato por culpa da Ré, tais valores se com configuram como danos materiais, a serem indenizados nos termos do art. 35, inciso II, do CDC, e do art. 389 do Código Civil . 9. Quanto ao pleito posto no apelo adesivo, devida a condenação da Ré em reparar a Autora pelos danos morais ocasionados pelo atraso na entrega do imóvel, o qual fixa-se em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária a contar do seu arbitramento (Súmula 362 do STJ) e juros de mora desde a citação. 10 . Por fim, tendo em vista a sucumbência recursal da parte Ré, majora-se os honorários sucumbenciais em 5% (cinco por cento), perfazendo o total de 15% (quinze por cento) do valor da condenação. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E NÃO PROVIDO. APELO ADESIVO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA . ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8067943-45.2021.8.05 .0001, em que figuram como Apelante e Apelado, reciprocamente, WANDELAYTIAN SCUSSULIN FLORINDO e MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A. Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da Ré, e CONHECER E DAR PROVIMENTO ao apelo adesivo da Autora, nos termos do voto da Relatora. Sala de Sessões, de de 2024. PRESIDENTE DRA . ZANDRA ANUNCIAÇÃO ALVAREZ PARADA JUÍZA SUBSTITUTA DE SEGUNDO GRAU - RELATORA PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

(TJ-BA - Apelação: 80679434520218050001, Relator.: ZANDRA ANUNCIACAO ALVAREZ PARADA, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/09/2024)

Portanto, afasta-se, no caso concreto, a incidência do Tema nº 1.095 do STJ, por ausência do pressuposto fático essencial para sua aplicação, qual seja a mora do comprador.

Outrossim, incumbia à parte ré, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

No caso concreto, o autor deduziu narrativa suficientemente clara no sentido de que adquiriu o lote imobiliário motivado pela publicidade veiculada pela requerida, que apresentava o empreendimento como verdadeiro bairro planejado, com robusta infraestrutura de comércio, lazer e serviços, circunstância que teria sido determinante para a celebração do negócio jurídico. Alegou, ainda, que as estruturas prometidas não foram entregues tal como divulgadas, circunstância que ensejou frustração da legítima expectativa contratual e desvalorização do bem.

Diante de tais alegações, cabia à ré, ao menos, produzir prova idônea de que o empreendimento foi efetivamente entregue na conformidade do que fora contratado e publicamente divulgado. Contudo, não conseguiu comprovar o alegado.

Em verdade, a apelante se limitou a sustentar, em sua peça defensiva e nas razões recursais, a tese de inaplicabilidade do CDC, insistindo na incidência exclusiva da Lei nº 9.514/97, sem, entretanto, trazer aos autos prova robusta e concreta apta a infirmar a narrativa autoral quanto ao descumprimento do conteúdo publicitário e à frustração da oferta.

Ou seja, ao rebater as alegações iniciais, a ré deveria ter apresentado elementos probatórios aptos a demonstrar que o empreendimento correspondia, efetivamente, ao modelo ofertado ao consumidor, inclusive no que toca à infraestrutura anunciada e à compatibilidade entre a publicidade e a realidade da entrega, porém não o fez.

Também merece rejeição a alegação recursal de que a parte autora não possuía condições de arcar com os valores contratuais, de modo que o desfazimento do negócio decorreria exclusivamente de inadimplemento imputável ao comprador.

Consoante se depreende dos elementos constantes dos autos, o autor somente suspendeu o pagamento das parcelas após a concessão da tutela de urgência pelo juízo de origem. Assim, não há que se falar em inadimplência anterior apta a caracterizar mora do adquirente como causa originária da resolução do ajuste.

Em outras palavras, não procede a tentativa da apelante de deslocar ao autor a responsabilidade pelo desfazimento do contrato com base em suposta incapacidade financeira ou inadimplemento espontâneo. A suspensão dos pagamentos decorreu da concessão da tutela, e não de conduta arbitrária da parte autora. Logo, não se sustenta a tese defensiva de que o recorrido teria dado causa ao rompimento contratual por simples desinteresse econômico.

Ao contrário, o autor buscou o Judiciário justamente em razão da frustração do negócio firmado tal como por ele compreendido a partir da oferta e da publicidade veiculadas, tendo sido a suspensão da exigibilidade das parcelas consequência de decisão judicial, e não causa autônoma do litígio.

No que toca à condenação por danos morais, igualmente não assiste razão à apelante.

No caso em exame, a situação narrada e acolhida na sentença ultrapassa o mero inadimplemento contratual. Não se cuida de simples descumprimento pontual de cláusula contratual, mas de frustração relevante da legítima expectativa do consumidor, fundada em oferta publicitária que, segundo a prova produzida, não restou observada pela fornecedora.

A conduta da parte ré, ora apelante, ao ofertar empreendimento com características que não foram devidamente comprovadas nos autos como efetivamente implementadas nos moldes divulgados, atingiu esfera que transcende o mero dissabor cotidiano, sobretudo porque o negócio envolveu investimento patrimonial expressivo e projeto de vida voltado à moradia e à expectativa de usufruto de infraestrutura específica.

Nessas circunstâncias, é devida a indenização por danos morais.

Em relação ao
quantum
fixado, verifico que o valor arbitrado na sentença, correspondente a R$ 10.000,00 (dez mil reais), mostra-se proporcional, razoável e adequado às particularidades da causa, atendendo às finalidades compensatória e pedagógica da reparação civil, sem importar enriquecimento sem causa da parte autora nem ser irrisório a ponto de esvaziar a reprimenda ao ofensor.

Por todo o exposto, entendo que a sentença combatida deve ser mantida em sua integralidade.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto no sentido de
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO,
mantendo inalterada a sentença de piso, nos termos da fundamentação.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 01/05/2026