Tribunal: TJPA
Processo: 0006877-39.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA COMPENSATÓRIA. VALOR DA RETENÇÃO CONTRATUAL. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por B.B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse e indenização por perdas e danos, proposta em face de Márcio Maia Rodrigues, decorrente do inadimplemento do contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano. A sentença declarou a rescisão do contrato e fixou a restituição de 80% dos valores pagos pelo compromissário comprador, autorizando a retenção de 10% a título de despesas administrativas e 10% como multa compensatória, indeferindo o pedido de indenização por fruição do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível a cumulação da multa compensatória contratual com a indenização por fruição do imóvel (taxa de ocupação); e (ii) verificar a adequação dos percentuais de retenção fixados na sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência consolidada do STJ (Tema 970) e do próprio TJPA veda a cumulação da cláusula penal compensatória com a indenização por fruição, por configurarem penalidades com a mesma finalidade — compensar os prejuízos do inadimplemento — o que caracteriza bis in idem. 4. A natureza do imóvel — lote não edificado — afasta a possibilidade de cobrança de taxa de fruição, por inexistência de proveito econômico decorrente da posse, conforme precedentes do STJ. 5. A cláusula contratual que prevê a multa compensatória de 10% e a retenção adicional de 10% a título de despesas administrativas mostra-se proporcional e adequada, em consonância com o entendimento do STJ de que a retenção entre 10% e 25% é razoável nas hipóteses de rescisão por culpa do comprador. 6. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso, conforme Súmula 543/STJ. 7. A majoração dos honorários advocatícios para 12% atende ao disposto no art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A cláusula penal compensatória não pode ser cumulada com a taxa de fruição, por possuírem a mesma finalidade indenizatória e implicarem em bis in idem. 2. É indevida a cobrança de taxa de fruição sobre terreno não edificado, por ausência de proveito econômico decorrente da posse. 3. A retenção de até 20% dos valores pagos, dividida entre multa compensatória e despesas administrativas, é proporcional e conforme precedentes do STJ. 4. A restituição das parcelas pagas pelo comprador inadimplente deve ocorrer de forma imediata, em parcela única, com correção monetária desde os respectivos desembolsos. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 316 e 475; CPC, arts. 85, §11, e 487, I; Lei nº 6.766/79, art. 32-A; Lei nº 9.514/97, art. 5º, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.863.007/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 23.03.2021; STJ, AgInt no REsp 1.940.543/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 10.10.2022; STJ, Tema Repetitivo nº 970; STJ, Súmula nº 543; TJPA, ApCiv 7846827, Rel. Des. Constantino Guerreiro, j. 06.12.2021; TJPA, ApCiv 9677147, Rel. Des. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães, j. 31.05.2022. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0006877-39.2018.8.14.0040

APELANTE: B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: MARCIO MAIA RODRIGUES

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA COMPENSATÓRIA. VALOR DA RETENÇÃO CONTRATUAL. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por B.B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse e indenização por perdas e danos, proposta em face de Márcio Maia Rodrigues, decorrente do inadimplemento do contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano. A sentença declarou a rescisão do contrato e fixou a restituição de 80% dos valores pagos pelo compromissário comprador, autorizando a retenção de 10% a título de despesas administrativas e 10% como multa compensatória, indeferindo o pedido de indenização por fruição do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível a cumulação da multa compensatória contratual com a indenização por fruição do imóvel (taxa de ocupação); e (ii) verificar a adequação dos percentuais de retenção fixados na sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A jurisprudência consolidada do STJ (Tema 970) e do próprio TJPA veda a cumulação da cláusula penal compensatória com a indenização por fruição, por configurarem penalidades com a mesma finalidade — compensar os prejuízos do inadimplemento — o que caracteriza bis in idem.

4.

A natureza do imóvel — lote não edificado — afasta a possibilidade de cobrança de taxa de fruição, por inexistência de proveito econômico decorrente da posse, conforme precedentes do STJ.

5.

A cláusula contratual que prevê a multa compensatória de 10% e a retenção adicional de 10% a título de despesas administrativas mostra-se proporcional e adequada, em consonância com o entendimento do STJ de que a retenção entre 10% e 25% é razoável nas hipóteses de rescisão por culpa do comprador.

6.

A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso, conforme Súmula 543/STJ.

7.

A majoração dos honorários advocatícios para 12% atende ao disposto no art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A cláusula penal compensatória não pode ser cumulada com a taxa de fruição, por possuírem a mesma finalidade indenizatória e implicarem em bis in idem.

2.

É indevida a cobrança de taxa de fruição sobre terreno não edificado, por ausência de proveito econômico decorrente da posse.

3.

A retenção de até 20% dos valores pagos, dividida entre multa compensatória e despesas administrativas, é proporcional e conforme precedentes do STJ.

4.

A restituição das parcelas pagas pelo comprador inadimplente deve ocorrer de forma imediata, em parcela única, com correção monetária desde os respectivos desembolsos.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 316 e 475; CPC, arts. 85, §11, e 487, I; Lei nº 6.766/79, art. 32-A; Lei nº 9.514/97, art. 5º, §2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.863.007/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 23.03.2021; STJ, AgInt no REsp 1.940.543/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 10.10.2022; STJ, Tema Repetitivo nº 970; STJ, Súmula nº 543; TJPA, ApCiv 7846827, Rel. Des. Constantino Guerreiro, j. 06.12.2021; TJPA, ApCiv 9677147, Rel. Des. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães, j. 31.05.2022.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de Apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO
Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível

interposta por
B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Pedido de Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos, movida em face de
MÁRCIO MAIA RODRIGUES.

A r. sentença de primeiro grau, prolatada sob ID nº 16016836, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, declarando rescindido o contrato de compra e venda, com consequente reintegração de posse do imóvel à parte autora. Determinou ainda a devolução das parcelas pagas pelo réu, autorizando à parte autora a retenção de: (I) 10% a título de despesas administrativas, publicitárias, tributos etc.; (II) 10% a título de multa compensatória; (III) sem aplicação de taxa de fruição; (IV) correção monetária das parcelas a partir de cada desembolso, sem incidência de juros moratórios, por se tratar de inadimplemento da parte ré.

Ainda, condenou o réu ao pagamento de custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

Irresignada, a parte autora interpôs Apelação Cível (ID nº 16016837), aduzindo, em síntese, os seguintes fundamentos: (i) insurgência contra o percentual de retenção limitado a 10%, considerado inferior diante dos gastos suportados pela vendedora; (ii) defesa da legalidade da cláusula penal contratualmente estipulada e da possibilidade de cumulação com perdas e danos, afastada na sentença; (iii) pleito pela condenação do réu ao pagamento da taxa de fruição, com base na cláusula contratual que previa 0,25% sobre o valor atualizado do contrato, pelo tempo de ocupação do imóvel; (iv) impugnação à fundamentação que afastou a incidência de juros e a forma de parcelamento da restituição, que deveria obedecer aos termos do contrato; (v) por fim, requer a reforma da sentença para reconhecer todos os pedidos formulados na petição inicial.

Sem contrarrazões, conforme certidão de Id. 16016844.

É o relatório.

VOTO

1.

ANÁLISE DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos conheço do recurso.

2. RAZÕES RECURSAIS:

A controvérsia cinge-se à possibilidade de cumulação da multa compensatória prevista no contrato com a indenização por fruição (taxa de ocupação), bem como à adequação dos percentuais de retenção fixados na sentença.

A apelante sustenta ser legítima a cumulação das referidas verbas, por possuírem naturezas jurídicas distintas — a primeira, de caráter compensatório, e a segunda, indenizatório, destinada a remunerar o uso do imóvel durante o período de inadimplemento. Requer, ainda, a majoração da verba honorária e a confirmação da legalidade contratual da cláusula que prevê a cobrança da taxa de fruição mensal de 0,25% sobre o valor atualizado do contrato.

Não assiste razão à apelante.

Conforme consignado na sentença de primeiro grau, restou comprovado o inadimplemento contratual do comprador desde outubro de 2015, situação que enseja a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e a consequente reintegração de posse do bem em favor da promitente vendedora, nos termos do art. 475 do Código Civil.

Contudo, no que se refere à pretensão de cumulação da cláusula penal compensatória com a indenização por fruição, o entendimento consolidado na jurisprudência é pela vedação de tal cumulação, sob pena de
bis in idem
, pois ambas têm a mesma natureza de compensar o credor pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual.

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo nº 970, firmou a seguinte tese:

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

O Tribunal de Justiça do Estado do Pará também possui entendimento pacífico no mesmo sentido, reconhecendo que a taxa de fruição não pode ser cumulada com a multa compensatória contratual, por configurarem duas penalidades indenizatórias sobre o mesmo fato gerador.
Colaciono precedente da 1ª Turma de Direito Privado
deste Egrégio Tribunal, in verbis:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA E OFENSA AO PRINCÍPIO DA DECISÃO NÃO SURPRESA. DESCABIMENTO. MÉRITO. DECRETAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL FACE AO INADIMPLEMENTO E DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMEDIATA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESCABIMENTO.NECESSIDADE DE CAUÇÃO / RESTITUIÇÃO VALORES. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 543/STJ. ABUSIVIDADE CONTRATUAL NO TOCANTE AOS CONSECTÁRIOS LEGAIS / ENCARGOS MORATÓRIOS. NÃO OCORRÊNCIA.
DIREITO DE INDENIZAÇÃO E/OU RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. EXISTÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM TAXA DE FRUIÇÃO
. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (7846827, 7846827, Rel. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2021-12-06, publicado em 2022-01-19), (grifo nosso)

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM. IMPOSSIBILIDADE
. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-02, publicado em 2020-03-04). (grifo nosso).

No mesmo sentido é o precedente na 2ª Turma de direto privado deste E. TJPA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA –
IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA –
INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (9677147, 9677147, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-05-31, publicado em 2022-06-01). (grifo nosso)

Ademais, o contrato em análise refere-se à
aquisição de lote não edificado
, hipótese em que o STJ já firmou entendimento de que
é indevida a cobrança de taxa de fruição ou ocupação
, pois não há proveito econômico decorrente da posse do terreno. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, tratando-se de terreno sem edificação e não havendo prova de realização de qualquer benfeitoria no lote, bem como ausente qualquer comprovação de prejuízo efetivo, não há que se falar em indenização a título de fruição do imóvel (REsp 1.863.007/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe 26/3/2021). 2. "A controvérsia foi dirimida no TJSP nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, de que o arrependimento do promitente comprador de unidade habitacional em construção não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos eventualmente suportados com o desfazimento do negócio. Aplicação, ao caso, da Súmula nº 568 do STJ." (AgInt no REsp 1.864.915/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe 27/8/2020). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.940.543/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 21/10/2022.)

No tocante à retenção dos valores pagos, o percentual fixado na sentença — 10% a título de despesas administrativas e 10% como multa compensatória — mostra-se adequado e proporcional, em consonância com o entendimento do STJ de que a retenção entre 10% e 25% do montante pago é razoável nas hipóteses de resolução contratual por culpa do comprador:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INTERESSE DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL ENTRE 10% A 25%. SÚMULA N. 83 DO STJ PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada nesta Corte é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar em reexame fático- probatório. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal e estadual em 20% dos valores pagos. Aplicação da Súmula n. 83 do STJ. Precedentes. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.579.263/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024.)

Também correta a determinação de que a restituição das parcelas pagas seja efetuada de forma imediata e em parcela única, com incidência de correção monetária pelo IGPM desde cada desembolso, conforme a Súmula nº 543 do STJ, que dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Por fim, mantém-se incólume a conclusão do juízo a quo quanto à inexistência de abusividade nos encargos contratuais de juros e correção monetária pelo IGPM/FGV, livremente pactuados entre as partes e compatíveis com a legislação aplicável (Lei nº 9.514/97, art. 5º, §2º, e art. 316 do Código Civil).

3.DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
da apelação e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC, em razão do desprovimento do recurso.

É como voto.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 10/03/2026