Tribunal: TJPA
Processo: 0910415-20.2023.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-23

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL URBANO. INEXISTÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA. CERCEAMENTO DE DEFESA. SENTENÇA ANULADA. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por José Ranolfo de Souza Matos contra sentença que julgou procedente ação de cobrança cumulada com rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano, ajuizada por Ademir Roberto Ruschel, reconhecendo inadimplemento contratual dos réus e condenando-os à restituição integral dos valores pagos. 2. A sentença foi proferida com base em julgamento antecipado, reconhecendo a rescisão do contrato por suposta má-fé e inadimplemento dos promitentes vendedores, sem produção de prova oral. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de instrução probatória e de oportunização à produção de provas orais configura cerceamento de defesa, a ensejar nulidade da sentença. III. Razões de decidir 4. O contrato em debate prevê pagamento de sinal e financiamento condicionado à regularização documental, havendo controvérsia sobre a entrega de valores, a responsabilidade por pendências documentais e a participação do corretor Ailton. 5. O julgamento antecipado da lide sem a prévia delimitação das questões controvertidas e sem abertura para a produção de provas (especialmente testemunhal) afronta os arts. 355 e 357 do CPC e os princípios constitucionais do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal (CF/1988, art. 5º, incisos LIV e LV). 6. A necessidade de dilação probatória restou evidenciada na própria argumentação recursal, bem como nos fundamentos da contestação, o que impunha o saneamento do feito com definição das provas pertinentes. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o julgamento antecipado da lide sem esgotamento das provas essenciais acarreta nulidade absoluta: o STJ, REsp 714.467/PB, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 09/09/2010; o STJ, AgInt no REsp 1.967.572/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 29/04/2022. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e provido. Sentença cassada. Determinada a remessa dos autos ao juízo de origem para reabertura da instrução, oportunizando-se a produção de provas, inclusive orais, com posterior saneamento e novo julgamento da demanda. Tese de julgamento: “1. É nula a sentença proferida com julgamento antecipado do mérito quando a controvérsia envolve fatos controvertidos que demandam prova oral. 2. O cerceamento de defesa configura ofensa ao contraditório e ao devido processo legal, sendo passível de anulação do julgamento.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, incisos LIV e LV; CPC, arts. 9º, 10, 355, 357. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 714.467/PB, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 09/09/2010; STJ, AgInt no REsp 1.967.572/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 29/04/2022. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 6ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0910415-20.2023.8.14.0301

APELANTE: JOSE RANOLFO DE SOUSA MATOS, DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA, ANNY CHRISTINA DE MOURA MATOS

APELADO: ADEMIR ROBERTO RUSCHEL

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL URBANO. INEXISTÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA. CERCEAMENTO DE DEFESA. SENTENÇA ANULADA.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por José Ranolfo de Souza Matos contra sentença que julgou procedente ação de cobrança cumulada com rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano, ajuizada por Ademir Roberto Ruschel, reconhecendo inadimplemento contratual dos réus e condenando-os à restituição integral dos valores pagos.

2.

A sentença foi proferida com base em julgamento antecipado, reconhecendo a rescisão do contrato por suposta má-fé e inadimplemento dos promitentes vendedores, sem produção de prova oral.

II. Questão em discussão

3.

A questão em discussão consiste em saber se a ausência de instrução probatória e de oportunização à produção de provas orais configura cerceamento de defesa, a ensejar nulidade da sentença.

III. Razões de decidir

4.

O contrato em debate prevê pagamento de sinal e financiamento condicionado à regularização documental, havendo controvérsia sobre a entrega de valores, a responsabilidade por pendências documentais e a participação do corretor Ailton.

5.

O julgamento antecipado da lide sem a prévia delimitação das questões controvertidas e sem abertura para a produção de provas (especialmente testemunhal) afronta os arts. 355 e 357 do CPC e os princípios constitucionais do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal (CF/1988, art. 5º, incisos LIV e LV).

6.

A necessidade de dilação probatória restou evidenciada na própria argumentação recursal, bem como nos fundamentos da contestação, o que impunha o saneamento do feito com definição das provas pertinentes.

7.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o julgamento antecipado da lide sem esgotamento das provas essenciais acarreta nulidade absoluta:

o

STJ, REsp 714.467/PB, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 09/09/2010;

o

STJ, AgInt no REsp 1.967.572/MG, Rel.
Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 29/04/2022.

IV. Dispositivo e tese

8.

Recurso conhecido e provido. Sentença cassada. Determinada a remessa dos autos ao juízo de origem para reabertura da instrução, oportunizando-se a produção de provas, inclusive orais, com posterior saneamento e novo julgamento da demanda.

Tese de julgamento:

“1. É nula a sentença proferida com julgamento antecipado do mérito quando a controvérsia envolve fatos controvertidos que demandam prova oral. 2. O cerceamento de defesa configura ofensa ao contraditório e ao devido processo legal, sendo passível de anulação do julgamento.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, incisos LIV e LV;
CPC, arts. 9º, 10, 355, 357.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 714.467/PB, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 09/09/2010;
STJ, AgInt no REsp 1.967.572/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 29/04/2022.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 6ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL n. 0910415-20.2023.8.14.0301

APELANTE: JOSÉ RANOLFO DE SOUZA MATOS

APELADO: ADEMIR ROBERTO RUSCHEL

APELADA: ANNY CHRISTINA DE MOURA MATOS

RELATORA: DESª. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
JOSÉ RANOLFO DE SOUZA MATOS
em face de sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível e Empresarial de Belém, nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA C/C RESCISÓRIA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO, que julgou procedente os pedidos.

Narra a inicial que ADEMIR ROBERTO RUSCHEL ajuizou Ação de Cobrança cumulada com Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Urbano em face de JOSÉ RANOLFO DE SOUSA MATOS e ANNY CRISTINA DE MOUTA MATOS. Narra que firmou com os réus contrato de promessa de compra e venda em março de 2022, referente a imóvel situado no Conjunto Mendara II, pelo valor de R$ 300.000,00, sendo R$ 50.000,00 pagos como sinal e o restante via financiamento.

Entretanto, após diversos pagamentos, o autor descobriu que os réus não detinham a propriedade do bem, possuindo apenas a posse e instrumentos particulares, o que inviabilizou o financiamento e impediu a conclusão do negócio.

Relata o autor que, ao longo de quase dois anos, tentou de forma amigável resolver a situação, inclusive propondo adquirir apenas a posse do imóvel por R$ 320.000,00, mas os réus passaram a exigir valores superiores ao acordado, chegando a anunciar o imóvel por R$ 520.000,00.

Diz mais, ter adiantado R$ 62.392,73 aos réus, valor que foi utilizado para reformas e documentação do imóvel, sem que o contrato fosse cumprido. Alega que houve má-fé dos réus ao ocultar a real situação do imóvel, induzindo-o a erro, e que tentou acordo extrajudicialmente, sem êxito.

Diante disso, requer a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos com correção monetária, a concessão de tutela de urgência para bloqueio de bens dos réus e averbação de indisponibilidade na matrícula do imóvel, além da condenação dos réus ao pagamento de custas, honorários e demais cominações legais.

O Autor requereu o bloqueio de valores via BACENJUD, INFOJUD, RENAJUD, Penhora Online, e a averbação de indisponibilidade na matrícula do imóvel.

Em seguida, o Juízo indeferiu o pedido de tutela de urgência, sob o fundamento de que os requisitos do art. 300 do CPC não estavam presentes de forma robusta em juízo sumário, demandando maior dilação probatória (ID 114063554).

Na contestação, JOSÉ RANOLFO DE SOUZA MATOS alega que o contrato de promessa de compra e venda do imóvel firmado com ADEMIR ROBERTO envolvia pendências documentais previamente conhecidas por ambas as partes, e que os custos de regularização seriam custeados pelo autor, sendo descontados do valor final.

Afirma que os valores pagos foram repassados majoritariamente ao corretor AILTON, indicado pelo próprio autor, e não a ele diretamente.

Ranolfo sustenta que nunca recebeu o valor de R$ 50.000,00 alegado como sinal, e que os pagamentos feitos foram destinados exclusivamente à regularização do imóvel, sem qualquer enriquecimento por parte dele.

Diante disso, pede o chamamento ao processo do corretor AILTON, como responsável direto pela frustração do negócio, e defende que não deve restituir valores que não recebeu.

Por fim, requer a improcedência da ação, alegando que o contrato era informal e não há provas do repasse direto das quantias ao réu. Reafirma seu interesse na audiência de conciliação, pleiteia a concessão da justiça gratuita e a condenação do autor nas custas e honorários. Informa também a indicação de testemunhas para futura instrução do feito. (122275522)

A Ré ANNY CHRISTINA DE MOURA MATOS não apresentou contestação.

Na réplica, ADEMIR ROBERTO reafirma que pagou valores significativos ao réu JOSÉ RANOLFO para aquisição do imóvel, parte em espécie e parte por transferências bancárias, comprovadas por recibos assinados. Rebate a alegação de que não houve repasse de valores ao réu e sustenta que o corretor AILTON foi contratado apenas para viabilizar o financiamento, sem vínculo jurídico com o autor. Por fim, requer a improcedência do pedido de chamamento ao processo e a condenação dos réus à devolução dos valores pagos, além das verbas de sucumbência. (130068247 - Petição)

Sobreveio sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

A presente demanda versa sobre a resolução de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por suposto inadimplemento dos promitentes vendedores, e a consequente restituição dos valores pagos pelo promitente comprador. A análise meritória impõe a prévia deliberação sobre as questões processuais e preliminares suscitadas.

A. Da Gratuidade da Justiça

O Réu JOSÉ RANOLFO DE SOUSA MATOS requereu os benefícios da justiça gratuita, apresentando declaração de hipossuficiência (ID 122275531) e documentos pessoais (ID 122275526, 122275527, 122275530) que, em um primeiro momento, indicam sua incapacidade de arcar com as despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento ou de sua família. A representação do Réu pela Defensoria Pública do Estado do Pará (ID 122275522) também reforça a presunção legal de sua condição de hipossuficiência, nos termos do artigo 99, § 3º, do Código de Processo Civil.

Neste contexto, em face da ausência de elementos que infirmem a declaração de pobreza apresentada, e considerando a atuação da Defensoria Pública, defiro o benefício da justiça gratuita ao Réu JOSÉ RANOLFO DE SOUSA MATOS, nos termos do artigo 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal, e dos artigos 98 e seguintes do Código de Processo Civil.

B. Da Revelia da Corré Anny Christina de Moura Matos

Conforme certificado nos autos (ID 128650945), a Ré ANNY CHRISTINA DE MOURA MATOS, devidamente citada, deixou de apresentar contestação, razão pela qual lhe foi decretada a revelia. Nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil, a não contestação da ação implica a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo Autor. Contudo, o artigo 345, inciso I, do CPC estabelece que a revelia não produzirá esse efeito se, havendo pluralidade de réus, algum deles contestar a ação.

No presente caso, o corréu JOSÉ RANOLFO DE SOUSA MATOS apresentou contestação, levantando argumentos que se aplicam de forma indivisível ao litisconsórcio passivo, uma vez que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado pelo casal e as obrigações dela decorrentes são comuns. Desse modo, a defesa apresentada por José Ranolfo aproveita a Anny Christina, impedindo a aplicação automática da presunção de veracidade dos fatos alegados na inicial em relação a ela. A análise da controvérsia fática e jurídica será realizada em conjunto, ponderando-se todos os elementos probatórios e argumentos trazidos aos autos, sem que a ausência de contestação de Anny Christina acarrete um julgamento diferenciado ou automaticamente favorável ao Autor em relação à corré revel.

C. Do Chamamento ao Processo de Ailton Celson Santana Melo

O Réu JOSÉ RANOLFO DE SOUSA MATOS pugnou pelo chamamento ao processo do Sr. AILTON CELSON SANTANA MELO, sob a alegação de que este seria o responsável pela não regularização documental do imóvel e, portanto, deveria restituir os valores ao Autor.

O instituto do chamamento ao processo está disciplinado nos artigos 130 a 132 do Código de Processo Civil e é cabível nas estritas hipóteses de devedor solidário, fiador demandado em ação, ou demais fiadores. Na espécie, a pretensão do Autor é a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado diretamente com os Réus e a restituição dos valores adiantados em virtude do inadimplemento contratual por parte dos Réus.

A relação entre os Réus e o Sr. Ailton, conforme a própria narrativa da contestação (ID 122275522, pág. 2-5), configura-se como uma prestação de serviços para a regularização do imóvel dos Réus. Uma eventual falha de Ailton em cumprir sua obrigação contratual de regularização não o transforma em devedor solidário dos Réus perante o Autor na relação de compra e venda. Ailton não figurou como parte no Contrato de Promessa de Compra e Venda (ID 105753647) e, portanto, não possui vínculo jurídico direto com o Autor que o enquadre nas hipóteses legais de chamamento ao processo para a presente demanda.

Se os Réus entendem que Ailton lhes causou prejuízos em decorrência de má prestação de serviços ou enriquecimento sem causa, conforme alegado na contestação (ID 122275522, pág. 5), a via processual adequada seria uma ação regressiva contra Ailton ou, eventualmente, uma reconvenção na presente demanda, com fundamentos próprios e distinto objeto. O chamamento ao processo, tal como formulado, seria inadequado para veicular a pretensão de regresso ou de responsabilização de terceiro por um contrato de prestação de serviços diverso daquele que originou a lide principal.

Por estas razões, indefiro o pedido de chamamento ao processo do Sr. AILTON CELSON SANTANA MELO.

D. Do Mérito

Passo à análise do mérito da demanda, que envolve a verificação do inadimplemento contratual e o direito à rescisão e restituição de valores.

1. Da Relação Contratual e Seus Pressupostos

A formação do Contrato de Promessa de Compra e Venda (ID 105753647), celebrado em 15 de março de 2022, é um fato incontroverso. Ele formalizou a intenção das partes de concretizar a alienação do imóvel, prevendo o pagamento de um sinal de R$ 50.000,00 e o restante mediante financiamento bancário. A boa-fé objetiva, insculpida no artigo 422 do Código Civil, é um pilar das relações contratuais, exigindo dos contratantes conduta leal e transparente.

A narrativa da inicial (ID 105753640, pág. 4) aponta que os Réus afirmaram ser proprietários do imóvel e que este seria passível de financiamento, o que foi essencial para a motivação do Autor em adiantar valores. Contudo, restou demonstrado que os Réus possuíam apenas a posse do bem, sem o devido registro em seus nomes. Esta inconsistência entre a informação prestada e a realidade dos fatos configura uma violação do dever de informação, inerente à boa-fé contratual, e um vício que impactou a formação e a execução do negócio jurídico. O fato de os pagamentos realizados pelo Autor terem sido direcionados, em parte, à "regularização" do imóvel dos Réus (ID 105753640, pág. 4-5) corrobora que a condição do bem para a venda não era a inicialmente declarada, e que os Réus se beneficiaram dos esforços e recursos do Autor para tentar sanar uma pendência que lhes era própria.

2. Do Inadimplemento dos Promitentes Vendedores

O conjunto probatório revela o inadimplemento contratual por parte dos Réus. A impossibilidade de financiamento do imóvel pelo Autor, em virtude da ausência de registro da propriedade em nome dos Réus, é o principal elemento que frustrou o objetivo do contrato. A própria contestação do Réu José Ranolfo (ID 122275522, pág. 2) corrobora a existência das pendências documentais e sua incapacidade financeira para saná-las, o que, por si só, demonstra a inviabilidade de concretização da venda nos termos pactuados.

Ademais, a conduta dos Réus em, após receber valores do Autor e permitir que reformas fossem realizadas no imóvel (ID 105753640, pág. 7), tentar reajustar unilateralmente o preço do bem para valores muito superiores aos originalmente acordados (R$ 420.000,00 e, posteriormente, R$ 520.000,00) representa uma clara violação à boa-fé objetiva e à força vinculante do contrato. Tal atitude denota uma intenção de desfazer o negócio nos termos acordados para obter vantagem indevida, em detrimento dos direitos do promitente comprador.

A alegação do Réu José Ranolfo de que o sinal de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) não lhe foi pago (ID 122275522, pág. 3) é inconsistente e desprovida de prova. O próprio Contrato de Promessa de Compra e Venda, documento formal assinado pelas partes, expressamente atesta o recebimento de tal montante a título de sinal (ID 105753640, pág. 4, item 1, alínea "a"). A máxima de que "o que está no papel vale mais do que a palavra" se aplica com rigor em contratos formais. A assinatura do contrato pelos Réus confere presunção de veracidade à cláusula de recebimento do sinal, e a mera negativa genérica na contestação não é suficiente para desconstituí-la, especialmente diante dos demais adiantamentos comprovados e dos recibos assinados pelo próprio Réu José Ranolfo (ID 105753652, pág. 1-3). Mesmo que parte dos valores tenha sido repassada a terceiros, como Ailton ou Maria Rejane, os Réus anuíram com esses pagamentos para a suposta regularização do seu imóvel, o que não os exime da responsabilidade pelo insucesso da transação.

Portanto, resta configurado o inadimplemento contratual por culpa exclusiva dos promitentes vendedores, os Réus, o que autoriza a resolução do contrato.

3. Da Resolução do Contrato e da Restituição dos Valores

O inadimplemento voluntário de uma das partes confere à parte lesada o direito de pleitear a resolução do contrato, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A resolução contratual, nesse caso, implica o retorno das partes ao status quo ante, ou seja, à situação anterior à celebração do negócio, com a restituição integral dos valores pagos.

Os valores desembolsados pelo Autor para a concretização do negócio, totalizando R$ 62.392,73, estão devidamente comprovados pelos documentos acostados à inicial, que incluem transferências bancárias, PIX e recibos assinados pelos Réus ou por pessoas por eles indicadas (ID 105753640, pág. 4-5, e ID 105753646 a 105753652).

A jurisprudência pátria, como bem salientado pelo Autor em sua petição inicial, é pacífica no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor, o comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos. Os precedentes do Tribunal de Justiça de Santa Catarina e do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, transcritos na inicial (ID 105753640, pág. 9-10), corroboram este entendimento, ao afirmarem que a resolução do contrato por descumprimento voluntário é um direito da parte prejudicada e que a restituição integral dos valores é devida. O Superior Tribunal de Justiça (ID 105753640, pág. 11), inclusive, reforça a integralidade da restituição das parcelas pagas quando o vendedor dá causa à resolução. O Tribunal de Justiça do Pará (ID 105753640, pág. 12) também adota essa linha, ao garantir a devolução integral dos valores pagos em caso de culpa da vendedora. As ementas apresentadas pelo Autor são plenamente aplicáveis ao caso concreto, reforçando o direito à restituição dos valores adiantados.

A jurisprudência citada pelo Réu na contestação (ID 122275522, pág. 7), referente a um contrato verbal, não se aplica de forma prevalente ao caso em tela, haja vista a existência de um Contrato de Promessa de Compra e Venda formalmente assinado pelas partes, o qual, inclusive, atesta o recebimento do sinal. Embora o Código Civil, em seu artigo 107, reconheça a validade da declaração de vontade que não dependa de forma especial, o caso presente envolve um contrato imobiliário, que, apesar de promessa, tinha a pretensão de formalidade e vinculação, e no qual os termos foram desrespeitados pelos Réus.

A restituição dos valores deverá ocorrer com a devida correção monetária e juros de mora. A correção monetária, que visa à manutenção do poder de compra da moeda, deve incidir a partir de cada desembolso, utilizando-se o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) ou o IPCA-E, por serem os índices que melhor refletem a inflação e são amplamente adotados pela jurisprudência para débitos judiciais. Os juros de mora, por sua vez, devem ser aplicados à taxa de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação válida, nos termos do artigo 406 do Código Civil c/c artigo 240 do Código de Processo Civil.

DISPOSITIVO

Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial e, em consequência:

1.

DEFIRO os benefícios da justiça gratuita ao Réu JOSÉ RANOLFO DE SOUSA MATOS, conforme fundamentação.

2.

INDEFIRO o pedido de chamamento ao processo de AILTON CELSON SANTANA MELO.

3.

DECRETO a revelia da Ré ANNY CHRISTINA DE MOURA MATOS, sem aplicação automática do efeito material da presunção de veracidade, em virtude da contestação apresentada pelo corréu José Ranolfo de Sousa Matos.

4.

DECLARO RESCINDIDO o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Urbano celebrado entre as partes em 15/03/2022, por culpa exclusiva dos Réus JOSÉ RANOLFO DE SOUSA MATOS e ANNY CHRISTINA DE MOURA MATOS.

5.

CONDENO os Réus JOSÉ RANOLFO DE SOUSA MATOS e ANNY CHRISTINA DE MOURA MATOS, solidariamente, à restituição integral ao Autor ADEMIR ROBERTO RUSCHEL do valor de R$ 62.392,73 (sessenta e dois mil, trezentos e noventa e dois reais e setenta e três centavos). O referido montante deverá ser corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC/IPCA-E) desde a data de cada desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data da citação (05/08/2024 para José Ranolfo, conforme ID 122275522, e 27/06/2024 para Anny Christina, conforme ID 118708496 e 118708498).

6.

CONDENO os Réus, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor do patrono do Autor, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação atualizada, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. A exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação ao Réu JOSÉ RANOLFO DE SOUSA MATOS fica suspensa, nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC, em virtude do deferimento da justiça gratuita.

Transitada em julgado a presente sentença, expeça-se ofício ao Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Belém para que, caso haja averbação de qualquer ato relacionado à promessa de compra e venda objeto desta lide, seja providenciada a devida baixa ou averbação da rescisão contratual.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Belém 1 de setembro de 2025

Daniel Ribeiro Dacier Lobato

Juiz de Direito titular da 11ª Vara Cível da Capital

O autor informa ciência da sentença que julgou procedente a ação, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva dos réus. Comunica que o imóvel foi novamente colocado à venda, anexando fotografia apenas para registro processual. Por fim, renuncia ao prazo recursal e requer o prosseguimento para cumprimento de sentença, caso não haja recurso dos réus.

Inconformada JOSÉ RANOLFO DE SOUZA MATOS recorre a esta instância alegando os seguintes pontos centrais:

1. NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO ANTECIPADO INDEVIDO

Sustenta o Apelante que houve
cerceamento de defesa
, pois a sentença foi proferida com
julgamento antecipado do mérito
, sem que fosse oportunizada a produção de prova oral, fundamental para esclarecer os seguintes pontos:

Destinação dos valores pagos;

Responsabilidade de terceiros pela documentação;

Dinâmica das negociações e obrigações de cada parte.

Aponta a
ausência de despacho saneador
e de manifestação prévia das partes sobre a possibilidade de julgamento antecipado, em desrespeito ao contraditório e à ampla defesa (arts. 355 e 357 do CPC). Apresenta robusta jurisprudência que reconhece a
nulidade da sentença em hipóteses similares
, inclusive no próprio TJ-PA.

2. INDEFERIMENTO DO CHAMAMENTO AO PROCESSO DO CORRETOR AILTON

Defende que o corretor Ailton
participou ativamente da relação contratual
, inclusive recebendo valores diretamente do Apelado, e deveria ter sido incluído no polo passivo da ação. A exclusão implicou
transferência indevida da responsabilidade ao Apelante
, violando os princípios da
causalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC)
. Cita jurisprudência que admite o chamamento ao processo do corretor quando este recebe valores diretamente e falha na regularização documental do imóvel.

3. ÔNUS DA PROVA – ART. 373, I, DO CPC

Alega que
não houve prova suficiente do recebimento dos valores por parte do Apelante
, sendo a maioria dos pagamentos realizados a terceiros. A sentença teria promovido
inversão indevida do ônus da prova
, presumindo o ingresso dos valores no patrimônio do Apelante sem comprovação, violando o art. 373, I, do CPC.

4. INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO

Ressalta que
não houve recebimento direto dos valores pelo Apelante
, especialmente do valor de R$ 50.000,00, a título de sinal. O valor teria sido entregue ao corretor Ailton, com ciência e concordância do Apelado, sendo este o responsável pela regularização do imóvel. Assim, a obrigação de restituição
não pode ser imposta ao Apelante
, que
não se beneficiou
economicamente dos valores.

Ao final, requer:

a) O
reconhecimento da nulidade da sentença
por cerceamento de defesa, com
retorno dos autos ao juízo de origem para reabertura da instrução processual
;

b) Subsidiariamente,
a reforma integral da sentença
, com a
improcedência dos pedidos autorais
;

c) Ainda que não acolhidos os pedidos anteriores,
a redução da condenação
, com
reconhecimento da responsabilidade concorrente de terceiros
, notadamente do corretor Ailton.

É O RELATÓRIO.

VOTO

Cuida-se de apelação interposta por JOSÉ RANOLFO DE SOUSA MATOS contra sentença proferida nos autos da ação de cobrança cumulada com rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano, na qual se acolheram integralmente os pedidos formulados por ADEMIR ROBERTO RUSCHEL, declarando-se a rescisão do pacto por inadimplemento dos promitentes-vendedores e determinando-se a restituição integral dos valores pagos pelo promitente-comprador.

A irresignação recursal assenta-se, em sede preliminar, no alegado cerceamento de defesa, decorrente do julgamento antecipado da lide, sem a necessária dilação probatória, especialmente quanto à apuração dos entraves à regularização documental do imóvel e à controvérsia sobre o pagamento do sinal de R$ 50.000,00.

Com efeito, assiste razão ao Apelante.

O contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes em 15 de março de 2022 prevê, em sua Cláusula Primeira, alínea “a”, o pagamento do valor de R$ 50.000,00 como sinal, em espécie, no ato da celebração. O Apelante, contudo, impugna esse fato, afirmando que tal montante jamais lhe foi entregue, sendo supostamente destinado ao corretor intermediador do negócio, Sr. AILTON, cuja assinatura também figura no instrumento contratual.

Ademais, a Cláusula Terceira do pacto estabelece que o saldo remanescente seria quitado mediante financiamento bancário, condicionado à regularização da documentação do imóvel pelos promitentes-vendedores. Entretanto, não se apurou nos autos, com a profundidade devida, quais foram os óbices específicos à obtenção da documentação registral, tampouco se tais obstáculos decorreram de culpa dos réus ou de fatores alheios à sua vontade.

É de se destacar, ainda, que a avença contempla, em sua Cláusula Oitava, disposição expressa de
irrevogabilidade e irretratabilidade
, denotando a intenção das partes de manter o vínculo contratual de forma estável, afastando a possibilidade de resilição unilateral imotivada. A inexistência de cláusula que estipule
prazo final ou fatal
para a apresentação da documentação indispensável à lavratura da escritura e liberação do financiamento indica que o contrato está subordinado a
condição suspensiva
, cuja implementação — por óbices ainda não esclarecidos — não se verificou.

Nesse contexto, a antecipação do julgamento, à míngua de instrução probatória apta a esclarecer: A origem e imputabilidade dos impedimentos à regularização registral do imóvel; A real destinação e beneficiário dos valores pagos pelo promitente-comprador; A extensão da atuação do corretor e a eventual anuência do autor quanto aos repasses realizados a terceiros,
configura violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, consagrados nos arts. 9º, 10 e 5º, incisos LIV e LV, da Constituição da República, bem como ao devido processo legal
.

A jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que o julgamento antecipado da lide, sem o necessário esclarecimento dos fatos controvertidos, acarreta cerceamento de defesa e nulidade absoluta do feito:

“Evidenciada a necessidade da produção de provas requeridas pela autora, a tempo oportuno, constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, com infração aos princípios constitucionais do contraditório, ampla defesa e devido processo legal. [...] A violação a tais princípios constitui matéria de ordem pública e pode ser conhecida de ofício pelo órgão julgador.”
(STJ – REsp 714.467/PB, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 09/09/2010)

“É assente no Superior Tribunal de Justiça que as questões de ordem pública não estão sujeitas à preclusão e podem ser apreciadas a qualquer tempo, inclusive de ofício, desde que não tenham sido decididas anteriormente.”
(STJ – AgInt no REsp 1.967.572/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 29/04/2022)

Diante do exposto, impõe-se o acolhimento da preliminar, com a consequente cassação da sentença e devolução dos autos ao juízo de origem, a fim de que se proceda à reabertura da fase instrutória, com a designação de audiência para colheita da prova oral e ulterior saneamento, nos termos dos arts. 357 e seguintes do Código de Processo Civil.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
voto no sentido de acolher a preliminar de cerceamento de defesa para o fim de CASSAR A SENTENÇA proferida no ID. 30874432
, com o consequente RETORNO DOS AUTOS AO JUÍZO DE ORIGEM, a fim de que seja reaberta a instrução processual, oportunizando-se às partes a produção de provas, inclusive orais, com posterior saneamento e julgamento da demanda.

É como voto.

INT.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 20/03/2026