Tribunal: TJPA
Processo: 0014579-73.2017.8.14.0039
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-24

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0014579-73.2017.8.14.0039 APELANTE: SCOPEL SP 56 EMPREENDIMENTOS SEPPD LTDA, MB PLAN URBANISMO LTDA Advogado do(a) APELANTE: AIRES VIGO - SP84934-A Advogado do(a) APELANTE: AIRES VIGO - SP84934-A APELADO: ANTONINO SILVA DE MARIA Advogados do(a) APELADO: LUCAS DE MELLO LOPES - PA27838-A, KEISE MARIA LOPES - PA22888-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DIREITO À RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. TAXA DE OCUPAÇÃO INOVADORAMENTE PLEITEADA EM SEDE RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por SP-03 Empreendimentos Imobiliários LTDA contra sentença que, em ação de rescisão contratual ajuizada por Antonino Silva de Maria, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, declarando o distrato de contrato de compra e venda de lote firmado em 2012 e determinando a restituição das parcelas pagas, com retenção de 10% para compensar prejuízos, além da possibilidade de indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação de sentença. A parte ré insurgiu-se contra a restituição dos valores pagos, sustentando aplicação da Lei nº 9.514/97, pleiteando maior percentual de retenção e cobrança de taxa de ocupação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: definir se é válida a rescisão contratual por iniciativa do comprador e se há direito à restituição das parcelas pagas; (ii) estabelecer o percentual de retenção admissível em caso de desfazimento contratual por culpa do comprador; verificar a possibilidade de apreciação, em grau recursal, do pedido de cobrança de taxa de ocupação. III. RAZÕES DE DECIDIR A rescisão contratual por iniciativa do comprador é admissível mesmo na existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ, especialmente quando motivada por dificuldades financeiras, conforme reconhecido pelo próprio autor. O comprador tem direito à restituição das parcelas pagas, com dedução de percentual razoável para compensar os prejuízos da vendedora. A sentença que fixou a retenção em 10% encontra respaldo na legislação aplicável (Lei nº 4.591/64, art. 67-A, II, com redação da Lei nº 13.786/18) e na Súmula 543 do STJ, sendo proporcional à situação concreta. O pedido de cobrança de taxa de ocupação configura inovação recursal, pois não foi deduzido em contestação nem apreciado pelo juízo de primeiro grau, sendo vedado seu conhecimento em sede de apelação sob pena de supressão de instância. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O promitente comprador pode requerer a rescisão contratual por iniciativa própria, mesmo diante de cláusula de irrevogabilidade, desde que assuma os encargos do desfazimento. Em caso de rescisão por culpa ou desistência do comprador, é cabível a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável limitado a 25%, conforme a Lei nº 4.591/64 e a Súmula 543 do STJ. Configura inovação recursal a inclusão, em sede de apelação, de pedido não deduzido na instância originária, como a taxa de ocupação, sendo vedada sua apreciação pelo tribunal. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 475; CDC, art. 51, II e XV; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, II (com redação da Lei nº 13.786/18); CPC/2015, art. 1.013, §1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); STJ, REsp 1.269.059/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 17.06.2015; TJ-SP, AC 1070565-31.2021.8.26.0100, Rel. Maria do Carmo Honório, j. 12.03.2022. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amílcar Roberto Bezerra Guimarães. AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0014579-73.2017.8.14.0039

APELANTE: MB PLAN URBANISMO LTDA, SP-56 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: ANTONINO SILVA DE MARIA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0014579-73.2017.8.14.0039

APELANTE: SCOPEL SP 56 EMPREENDIMENTOS SEPPD LTDA, MB PLAN URBANISMO LTDA

Advogado do(a) APELANTE: AIRES VIGO - SP84934-A
Advogado do(a) APELANTE: AIRES VIGO - SP84934-A

APELADO: ANTONINO SILVA DE MARIA

Advogados do(a) APELADO: LUCAS DE MELLO LOPES - PA27838-A, KEISE MARIA LOPES - PA22888-A

RELATOR: DES.
AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DIREITO À RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. TAXA DE OCUPAÇÃO INOVADORAMENTE PLEITEADA EM SEDE RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E

DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por SP-03 Empreendimentos Imobiliários LTDA contra sentença que, em ação de rescisão contratual ajuizada por Antonino Silva de Maria, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, declarando o distrato de contrato de compra e venda de lote firmado em 2012 e determinando a restituição das parcelas pagas, com retenção de 10% para compensar prejuízos, além da possibilidade de indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação de sentença. A parte ré insurgiu-se contra a restituição dos valores pagos, sustentando aplicação da Lei nº 9.514/97, pleiteando maior percentual de retenção e cobrança de taxa de ocupação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: definir se é válida a rescisão contratual por iniciativa do comprador e se há direito à restituição das parcelas pagas; (ii) estabelecer o percentual de retenção admissível em caso de desfazimento contratual por culpa do comprador; verificar a possibilidade de apreciação, em grau recursal, do pedido de cobrança de taxa de ocupação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rescisão contratual por iniciativa do comprador é admissível mesmo na existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ, especialmente quando motivada por dificuldades financeiras, conforme reconhecido pelo próprio autor.

O comprador tem direito à restituição das parcelas pagas, com dedução de percentual razoável para compensar os prejuízos da vendedora. A sentença que fixou a retenção em 10% encontra respaldo na legislação aplicável (Lei nº 4.591/64, art. 67-A, II, com redação da Lei nº 13.786/18) e na Súmula 543 do STJ, sendo proporcional à situação concreta.

O pedido de cobrança de taxa de ocupação configura inovação recursal, pois não foi deduzido em contestação nem apreciado pelo juízo de primeiro grau, sendo vedado seu conhecimento em sede de apelação sob pena de supressão de instância.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O promitente comprador pode requerer a rescisão contratual por iniciativa própria, mesmo diante de cláusula de irrevogabilidade, desde que assuma os encargos do desfazimento.

Em caso de rescisão por culpa ou desistência do comprador, é cabível a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável limitado a 25%, conforme a Lei nº 4.591/64 e a Súmula 543 do STJ.

Configura inovação recursal a inclusão, em sede de apelação, de pedido não deduzido na instância originária, como a taxa de ocupação, sendo vedada sua apreciação pelo tribunal.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 475; CDC, art. 51, II e XV; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, II (com redação da Lei nº 13.786/18); CPC/2015, art. 1.013, §1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); STJ, REsp 1.269.059/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 17.06.2015; TJ-SP, AC 1070565-31.2021.8.26.0100, Rel. Maria do Carmo Honório, j. 12.03.2022.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e negar provimento ao recurso interposto
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amílcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por SP-03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e outros, objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Paragominas, que julgou parcialmente procedente o pedido da parte autora na Ação de Rescisão Contratual ajuizada por ANTONINO SILVA DE MARIA.

A parte autora, ora apelada, alega a parte autora relata que adquiriu o lote em 09 de outubro de 2012, cujo preço à vista seria de R$ 49.827,26, porém afirma ter conseguido pagar apenas R$ 41.124,42. Diante da dificuldade financeira, sustenta que buscou a requerida para solicitar o cancelamento do contrato e a devolução dos valores já pagos, ocasião em que teria sido informada de que, na modalidade contratual firmada, não seria possível a realização de distrato.

Dessa forma, requereu concessão de tutela de urgência para declarar a rescisão contratual e impedir cobranças e restrições em seu nome e, no mérito, a procedência da ação para reconhecer a resilição e condenar a requerida a restituir, em parcela única, os valores pagos, admitindo-se, se necessário, a retenção de até 10% para cobertura de eventuais despesas; e condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais.

Tutela liminar deferida no sentido de suspender as cobranças dos valores pactuados e a retirada do nome do autor dos órgãos de proteção ao crédito, nos termos da decisão de ID 24454819.

Em contestação (ID 24454846), a parte ré, ora apelante, aduz, em resumo: preliminar de carência da ação, por entenderem indispensável a formação de litisconsórcio ativo necessário, uma vez que o cônjuge do requerente teria interesse jurídico e deveria integrar o polo ativo; a prescrição da pretensão restituitória, sustentando que o prazo de três anos se exauriu em 09/10/2015, contado da celebração do contrato; anuindo com o distrato, requereram o julgamento antecipado parcial do mérito para determinar a imediata devolução do imóvel, prosseguindo o feito apenas quanto à apuração dos valores a restituir; e impugnaram o montante apontado como pago pelo autor (R$ 41.124,42), afirmando que os desembolsos totalizariam somente R$ 36.670,09.

De forma subsidiária, requereu: caso não acolhido o julgamento antecipado parcial, a aplicação da Lei nº 9.514/97, sob o argumento de que o imóvel teria sido dado em garantia (alienação fiduciária), razão pela qual a negativa de rescisão estaria amparada em lei, pugnando pela improcedência; alternativamente, se decretada a rescisão, o reconhecimento de culpa do requerente pela desistência, com autorização para retenção de 25% dos valores pagos, além de deduções relativas a registro, ITBI, IPTU e emolumentos cartorários; defenderam que eventual restituição seja atualizada pela taxa SELIC.

Sentença em ID 24454874, na qual o juízo de origem julgou parcialmente procedente o pedido da parte autora, declarando o distrato do contrato particular de compra e venda de lote/terreno nº04, quadra H, com área total de 30762, no loteamento Paricá, desde o dia 10 de novembro de 2022; determinou que a parte requerida desocupe, voluntariamente, o bem no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de expedição de mandado de reintegração de posse, inclusive, com o auxílio de força policial caso necessário; determinou, ainda, a restituição das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso, bem como valores pagos a título de custos para registro, ITBI, IPTU e emolumentos cartorários, para retorno da propriedade imóvel às Requeridas)ao compromissário comprador, em valor único (tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso; autorizou a parte Requerida a 20% (vinte por cento) dos valores pagos para compensar os prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio, podendo fazê-lo no momento de restituir as parcelas pagas pelo compromissário comprador, nos termos da determinação acima transcrita, a serem apuradas em liquidação de sentença; declarou que a parte requerida deverá indenizar a parte requerente das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir. Por fim, diante da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, as quais devem ser rateados, e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido.

Após, a parte autora interpôs embargos de declaração, os quais foram acolhidos para alterar a parte dispositiva da sentença nos seguintes termos: “...
DOU PROVIMENTO aos embargos de declaração apenas para fazer constar no item 41, D, em substituição à redação anterior, a seguinte disposição: “AUTORIZAR a parte Requerida a reter 10% (dez por cento) dos valores pagos para compensar os prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio, podendo fazê-lo no momento de restituir as parcelas pagas pelo compromissário comprador, nos termos da determinação acima transcrita, a serem apuradas em liquidação de sentença
”, nos termos da decisão de ID 24454880.

Inconformada, a ré interpôs apelação. Nas razões recursais (ID 24454881), reafirma os argumentos de defesa. Aduz, em síntese, que o acolhimento do distrato com devolução ampla das quantias pagas estimularia comportamento oportunista e configuraria enriquecimento ilícito do comprador, especialmente porque o próprio apelado admite ter interrompido os pagamentos em maio de 2016, estando inadimplente já na data do ajuizamento da ação (17/11/2017). Defendem que a rescisão decorreu de dificuldades financeiras do adquirente, não podendo ser imputada às vendedoras qualquer responsabilidade pelo desfazimento do ajuste, razão pela qual requerem a reforma integral da sentença para julgar improcedente o pedido de devolução de valores, com fundamento na necessidade de observância da Lei nº 9.514/97.

Subsidiariamente, caso mantida a rescisão, pleiteia a majoração do percentual de retenção para 20% a 25% das parcelas pagas, alegando despesas inerentes ao empreendimento (custos administrativos, comerciais, taxas, emolumentos, infraestrutura e recolocação do lote no mercado), invocando precedentes e a Súmula 543 do STJ para defender restituição parcial quando o desfazimento ocorre por culpa do comprador. Ainda de forma eventual, requer a incidência de taxa de ocupação/fruição com base no art. 37-A da Lei 9.514/97 (1% ao mês), bem como o reconhecimento de que o devedor fiduciante deve arcar com IPTU, taxas associativas/condominiais, tarifas de consumo, emolumentos e ITBI, à luz dos arts. 26, §1º, e 27, §8º, da Lei 9.514/97, até a efetiva imissão na posse pelo credor/fiduciário. Por fim, registra pedido de prequestionamento dos dispositivos mencionados.

Contrarrazões do apelado em petição de ID 24454888. Em suma, rechaça os argumentos da apelante e pugna pelo desprovimento do recurso.

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se correta a declaração do distrato e a consequente devolução dos valores pagos pelo autor.

Adianto não assistir razão à apelante. Explico.

DA RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES

Exposta a pretensão, a parte ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

No caso concreto, a própria parte apelada reconhece que deu causa à rescisão do contrato por dificuldades financeiras, o que torna incontroverso o desfazimento por iniciativa do promitente comprador. Nessas condições, não se cogita acolhimento integral da pretensão restitutória como se houvesse culpa do vendedor, tampouco a restituição sem qualquer retenção.

O adquirente tem o direito de requerer a rescisão contratual se não for mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Caso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra. Contudo, não pode o consumidor ficar preso ao contrato sem possibilidade de rescindir quando não mais lhe agradar ou quando necessitar quebrar a relação contratual.

Ora, caso o consumidor recaia no incumprimento da obrigação, ocorrerá a rescisão do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes da inadimplência, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil,
verbis:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A rescisão do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ante
, de maneira que os valores entregues pelo autor à ré devem ser restituídos e à vista,
sendo nula a cláusula contratual que determina sua devolução de forma diversa, porque viola os princípios do Código de Defesa do Consumidor estabelecidos no art. 51, itens II e XV.

Neste sentido, colaciono os seguintes julgados:

APELAÇÃO  RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES  CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE  POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR  PRECEDENTES DO STJ  ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE O PERCENTUAL DE RETENÇÃO TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO  RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES PAGOS  COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PACTUADA  ÔNUS SUCUMBENCIAIS  REDISTRIBUIÇÃO COM OBSERVÂNCIA DA PROPORCIONALIDADE  RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO  SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Trata-se de Recurso de Apelação adversando sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda, declarando a rescisão contratual e determinando à promovida a restituição dos valores pagos pelos autores, com a retenção de 10% (dez por cento). 2. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE  A jurisprudência do E. STJ entende possuir o consumidor direito potestativo de promover a resilição contratual do compromisso de compra e venda de imóvel, quando não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas, ainda que exista no contrato cláusula de irrevogabilidade/irretratabilidade. (STJ - AREsp: 1833955 MG 2021/0033757-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 03/05/2021) Nessa perspectiva, a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não tem o condão de impedir o desfazimento do negócio. 3. PERCENTUAL DE RETENÇÃO  Revela-se abusiva a cláusula contratual que estabelece o valor do contrato como parâmetro para o percentual de retenção em caso de rescisão contratual. Mostra-se adequado o padrão-base de cláusula penal, consistente na retenção de 25% das parcelas desembolsadas pelo comprador, adotado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. 4. COMISSÃO DE CORRETAGEM  O eg. STJ já pacificou a questão, de forma vinculante, no sentido de que "é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938 - STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo). No presente caso não há disposição contratual expressa transferindo ao comprador a responsabilidade de pagar pelos serviços de corretagem, sequer ajuste quanto ao valor correspondente, razão pela qual não há que se falar em retenção de valor a esse título. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.

(TJ-CE - AC: 01879439120188060001 CE 0187943-91.2018.8.06.0001, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 03/11/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 03/11/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4. Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos.

(TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022)

Contudo, no presente caso, tendo em vista que a apelante deu causa à rescisão, por certo não cabe devolução integral dos valores, devendo ser resguardado os valores necessários à negociação entabulada.

Assim é o entendimento jurisprudencial, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Anoto que o abatimento das despesas administrativas só é admissível se a rescisão ocorrer por culpa ou desistência do comprador, o que se faz presente no caso em comento.

Frise-se que caberia a devolução integral caso fosse culpa exclusiva da construtora, o que não ocorreu na presente demanda, visto que a própria recorrente assumiu que a rescisão se deu em razão de dificuldades financeiras e da incapacidade de arcar com os valores contratados.

Assim, entendo que não merece reforma a sentença de piso quanto a esses pontos.

Em relação ao montante a ser devolvido, compreendo correta a decisão do juízo de origem.

A Lei nº 4.591/64, alterada pela Lei nº 13.786/2018, estabelece, no art. 67-A, II, que a multa convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga. Ou seja, o legislador limitou o valor do montante a ser retido pelo vendedor, a fim de evitar imenso prejuízo financeiro ao comprador quando este der causa à rescisão contratual.

Portanto, o legislador optou por impor limite à cláusula penal a fim de evitar que o comprador sofra grave prejuízo financeiro, sem, contudo, afastar a possibilidade de retenção de parte das quantias, desde que dentro do limite legal de 25%.

No presente caso, não há comprovação de que o percentual de retenção imposto pelo juízo de origem exceda esse teto normativo ou que tenha sido estipulado de maneira abusiva. Ao contrário, a sentença adotou entendimento compatível com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e com o texto legal acima mencionado.

Colaciono os seguintes julgados corroborando o entendimento:

DIREITO CIVIL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.

A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.

2.

No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.

Recurso especial a que se nega seguimento. (STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.786/2018. CULPA DO ADQUIRENTE. MULTA CONTRATUAL, CONTUDO, QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Se o compromisso de compra e venda foi firmado após a sua entrada em vigor, a Lei 13.786/2018 deve ser aplicada à rescisão que se deu por culpa do comprador. 2. É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do Art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato. Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato. 3. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C. STJ e desta C. 6ª Câmara.

(TJ-SP - AC: 10705653120218260100 SP 1070565-31.2021.8.26.0100, Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 12/03/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2022)

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)

Analisando o caso, entendo razoável o percentual de 10% fixado pelo juízo singular, nos termos da fundamentação.

Friso que o valor a ser restituído à parte apelada deverá ser pago de forma única, nos termos da Súmula 543 do STJ.

DA TAXA DE OCUPAÇÃO

No que tange à taxa de desocupação pleiteada pela recorrente, entendo que não merece acolhimento, eis que se trata de evidente inovação recursal.

Em análise à peça recursal, bem como á defesa apresentada pela ré, resta evidente que a apelante traz à lide somente em sede de apelação a questão da taxa de ocupação.

Logo, a análise da taxa de ocupação, trazida em sede de apelação, resta incabível, e, portanto, sua análise em âmbito recursal importaria inadmissível supressão de instância, pois se trata de inovação recursal.

Nesse ponto, assim entende a jurisprudência pátria:

EMENTA: APELAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. É vedado a parte, em sede recursal, trazer a discussão questões que não foram apresentas ao Magistrado primevo, exceto que forem cognoscíveis de ofício, se referirem a fatos supervenientes aos articulados ou não tiverem sido deduzidas anteriormente por força maior. Assim, não se enquadrando a matéria eriçada a essas exceções, não deve o recurso ser conhecido quanto a essa nova discussão.

(TJ-MG - AC: 10024095802690003 Belo Horizonte, Relator: Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 30/09/2021, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/10/2021)

VOTO Nº 36659 INOVAÇÃO RECURSAL. Ação de cobrança. Empréstimo bancário. Procedência. Teses devolvidas em recurso não suscitadas em contestação. Inovação de defesa em sede recursal. Inadmissibilidade, pena de violação ao duplo grau de jurisdição. Precedentes. Recurso não conhecido.

(TJ-SP - AC: 10194898920218260577 SP 1019489-89.2021.8.26.0577, Relator: Tasso Duarte de Melo, Data de Julgamento: 21/07/2022, 12ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2022)

Dessa forma, compreendo que merece ser mantida a decisão de piso.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto no sentido de
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO,
mantendo inalterada a decisão combatida, nos termos da fundamentação.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 23/02/2026