Tribunal: TJPA
Processo: 0905196-60.2022.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-05-18
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATOS DE AQUISIÇÃO DE COTAS/FRAÇÕES IMOBILIÁRIAS EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Salinas Premium Resort Empreendimento Imobiliário SPE Ltda., Salinas Beach Resort Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e E.T.R. Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores ajuizada por Maria Francisca Gomes Ribeiro e Willian Moura Pereira, declarou rescindidos doze contratos de aquisição de cotas/frações imobiliárias em regime de multipropriedade, reconheceu que a extinção contratual decorreu da vontade dos compradores e condenou as rés à restituição dos valores pagos, com abatimento de 10% a título de cláusula penal, correção monetária pelo IPCA e juros moratórios pela Selic contados da decisão. As apelantes sustentaram a inexistência de vício de consentimento ou prática abusiva, a validade da transferência da comissão de corretagem, a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018, a possibilidade de retenção da comissão de corretagem, das arras/sinal e de até 50% dos valores pagos e, subsidiariamente, a incidência dos juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se os contratos de aquisição de cotas/frações imobiliárias em regime de multipropriedade submetem-se ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se a rescisão contratual decorreu de culpa das fornecedoras ou de iniciativa dos compradores; (iii) determinar se as vendedoras podem reter integralmente a comissão de corretagem, as arras/sinal e cláusula penal de 50% dos valores pagos; (iv) definir se deve ser mantida a retenção de 10% fixada na sentença; e (v) estabelecer o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica possui natureza consumerista, pois os adquirentes são pessoas físicas que contrataram cotas de multipropriedade com empresas que atuam profissionalmente no mercado imobiliário, de construção, incorporação e comercialização de empreendimentos turísticos/imobiliários. 4. A aquisição de múltiplas cotas, por si só, não transforma os compradores em investidores profissionais nem os insere automaticamente na cadeia de produção, circulação ou exploração econômica do produto. 5. O art. 1.358-B do Código Civil prevê a aplicação supletiva e subsidiária do Código de Defesa do Consumidor à multipropriedade, de modo que o regime jurídico da multipropriedade não afasta a tutela consumerista. 6. A sentença reconheceu a validade dos negócios jurídicos e afastou a prova de vício de consentimento ou prática comercial apta a imputar às fornecedoras a culpa pela rescisão, capítulo não impugnado pelos autores, o que impede o agravamento da situação das apelantes em sede recursal. 7. A rescisão por iniciativa dos compradores não autoriza, automaticamente, retenções desarrazoadas, cumulativas ou potencialmente confiscatórias, pois os contratos de consumo permanecem sujeitos ao controle de abusividade, à boa-fé objetiva, à função social do contrato e à vedação ao enriquecimento sem causa. 8. A validade da transferência da comissão de corretagem ao comprador, conforme o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, depende de informação prévia, clara e destacada sobre o preço total da aquisição e o valor da comissão. 9. A assinatura dos contratos não afasta o controle judicial de abusividade nem convalida cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor, especialmente em contratos de adesão ou de contratação padronizada. 10. A cláusula penal sujeita-se à redução equitativa quando se mostra manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil, pois sua finalidade é compensar custos administrativos, despesas operacionais e eventual prejuízo decorrente da resolução, e não proporcionar ganho desmedido ao fornecedor. 11. A retenção de 10% dos valores pagos revela-se suficiente e adequada às circunstâncias do caso, pois recompõe encargos ordinários do desfazimento contratual sem impor perda demasiada aos consumidores. 12. A majoração da retenção para 50%, cumulada com a retenção integral da comissão de corretagem e das arras, produziria resultado excessivo e incompatível com o equilíbrio contratual, sobretudo porque não houve reconhecimento de inadimplemento absoluto doloso ou má-fé dos consumidores. 13. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total pago, conforme as circunstâncias do caso concreto. 14. Os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado quando a rescisão é postulada pelo comprador e a extensão da restituição depende de pronunciamento judicial, pois não há mora anterior do vendedor quanto a obrigação ainda controvertida ou judicialmente modulada. 15. A orientação firmada no Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, embora delimitada a compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, aplica-se por analogia persuasiva ao caso, pois a sentença reconheceu que a rescisão decorreu da vontade dos compradores. IV. DISPOSITIVO E TESE 16. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A aquisição de cotas/frações imobiliárias em regime de multipropriedade por pessoas físicas junto a empresas que atuam profissionalmente no mercado imobiliário caracteriza relação de consumo, salvo prova robusta de atuação profissional dos adquirentes na exploração econômica do produto. 2. A rescisão contratual por iniciativa dos compradores não autoriza retenções cumulativas, automáticas ou excessivas, quando incompatíveis com a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e a vedação ao enriquecimento sem causa. 3. A retenção de 10% dos valores pagos é adequada quando suficiente para recompor encargos ordinários do desfazimento contratual e ausente inadimplemento doloso ou má-fé dos consumidores. 4. Os juros moratórios incidentes sobre valores a restituir em rescisão contratual por iniciativa do comprador fluem a partir do trânsito em julgado quando a obrigação restitutória depende de definição judicial. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 46, 47 e 51, IV e § 1º; CC, arts. 389, parágrafo único, 406, parágrafo único, 413, 421, 421-A, 422 e 1.358-B; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A; Lei nº 13.786/2018; Lei nº 13.777/2018; CPC, arts. 85, § 11, e 86, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938, REsp nº 1.599.511/SP e REsp nº 1.551.956/SP; STJ, Tema 1.002; STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp nº 2.403.988/MT, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 11.03.2024, DJe 14.03.2024; STJ, AgInt no AREsp nº 1.788.690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 10.05.2021, DJe 13.05.2021; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp nº 1.701.206/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 01.06.2021, DJe 17.06.2021; STJ, AgInt no AREsp nº 1.673.120/ES, Terceira Turma, j. 20.06.2022, DJe 24.06.2022; TJPA, Apelação Cível nº 0832690-52.2023.8.14.0301, Rel. Des. Anete Marques Penna de Carvalho, 3ª Turma de Direito Privado, j. 24.03.2026; TJPA, Apelação Cível nº 0576645-56.2016.8.14.0301, Rel. Des. Margui Gaspar Bittencourt, 2ª Turma de Direito Privado, j. 05.08.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0831143-84.2017.8.14.0301, Rel. Des. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães, 2ª Turma de Direito Privado, j. 24.08.2021; TJPA, Apelação Cível nº 0028489-65.2014.8.14.0301, Rel. Des. Anete Marques Penna de Carvalho, 3ª Turma de Direito Privado, j. 24.03.2026. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em Sessão Ordinária realizada em Plenário Virtual, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos do voto do Exmo. Desembargador Relator ALEX PINHEIRO CENTENO. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0905196-60.2022.8.14.0301

APELANTE: E.T.R. CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, SALINAS BEACH RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

APELADO: MARIA FRANCISCA GOMES RIBEIRO, WILLIAN MOURA PEREIRA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATOS DE AQUISIÇÃO DE COTAS/FRAÇÕES IMOBILIÁRIAS EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por Salinas Premium Resort Empreendimento Imobiliário SPE Ltda., Salinas Beach Resort Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e E.T.R. Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores ajuizada por Maria Francisca Gomes Ribeiro e Willian Moura Pereira, declarou rescindidos doze contratos de aquisição de cotas/frações imobiliárias em regime de multipropriedade, reconheceu que a extinção contratual decorreu da vontade dos compradores e condenou as rés à restituição dos valores pagos, com abatimento de 10% a título de cláusula penal, correção monetária pelo IPCA e juros moratórios pela Selic contados da decisão. As apelantes sustentaram a inexistência de vício de consentimento ou prática abusiva, a validade da transferência da comissão de corretagem, a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018, a possibilidade de retenção da comissão de corretagem, das arras/sinal e de até 50% dos valores pagos e, subsidiariamente, a incidência dos juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há cinco questões em discussão: (i) definir se os contratos de aquisição de cotas/frações imobiliárias em regime de multipropriedade submetem-se ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se a rescisão contratual decorreu de culpa das fornecedoras ou de iniciativa dos compradores; (iii) determinar se as vendedoras podem reter integralmente a comissão de corretagem, as arras/sinal e cláusula penal de 50% dos valores pagos; (iv) definir se deve ser mantida a retenção de 10% fixada na sentença; e (v) estabelecer o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A relação jurídica possui natureza consumerista, pois os adquirentes são pessoas físicas que contrataram cotas de multipropriedade com empresas que atuam profissionalmente no mercado imobiliário, de construção, incorporação e comercialização de empreendimentos turísticos/imobiliários.

4.

A aquisição de múltiplas cotas, por si só, não transforma os compradores em investidores profissionais nem os insere automaticamente na cadeia de produção, circulação ou exploração econômica do produto.

5.

O art. 1.358-B do Código Civil prevê a aplicação supletiva e subsidiária do Código de Defesa do Consumidor à multipropriedade, de modo que o regime jurídico da multipropriedade não afasta a tutela consumerista.

6.

A sentença reconheceu a validade dos negócios jurídicos e afastou a prova de vício de consentimento ou prática comercial apta a imputar às fornecedoras a culpa pela rescisão, capítulo não impugnado pelos autores, o que impede o agravamento da situação das apelantes em sede recursal.

7.

A rescisão por iniciativa dos compradores não autoriza, automaticamente, retenções desarrazoadas, cumulativas ou potencialmente confiscatórias, pois os contratos de consumo permanecem sujeitos ao controle de abusividade, à boa-fé objetiva, à função social do contrato e à vedação ao enriquecimento sem causa.

8.

A validade da transferência da comissão de corretagem ao comprador, conforme o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, depende de informação prévia, clara e destacada sobre o preço total da aquisição e o valor da comissão.

9.

A assinatura dos contratos não afasta o controle judicial de abusividade nem convalida cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor, especialmente em contratos de adesão ou de contratação padronizada.

10.

A cláusula penal sujeita-se à redução equitativa quando se mostra manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil, pois sua finalidade é compensar custos administrativos, despesas operacionais e eventual prejuízo decorrente da resolução, e não proporcionar ganho desmedido ao fornecedor.

11.

A retenção de 10% dos valores pagos revela-se suficiente e adequada às circunstâncias do caso, pois recompõe encargos ordinários do desfazimento contratual sem impor perda demasiada aos consumidores.

12.

A majoração da retenção para 50%, cumulada com a retenção integral da comissão de corretagem e das arras, produziria resultado excessivo e incompatível com o equilíbrio contratual, sobretudo porque não houve reconhecimento de inadimplemento absoluto doloso ou má-fé dos consumidores.

13.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total pago, conforme as circunstâncias do caso concreto.

14.

Os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado quando a rescisão é postulada pelo comprador e a extensão da restituição depende de pronunciamento judicial, pois não há mora anterior do vendedor quanto a obrigação ainda controvertida ou judicialmente modulada.

15.

A orientação firmada no Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, embora delimitada a compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, aplica-se por analogia persuasiva ao caso, pois a sentença reconheceu que a rescisão decorreu da vontade dos compradores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

16.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. A aquisição de cotas/frações imobiliárias em regime de multipropriedade por pessoas físicas junto a empresas que atuam profissionalmente no mercado imobiliário caracteriza relação de consumo, salvo prova robusta de atuação profissional dos adquirentes na exploração econômica do produto. 2. A rescisão contratual por iniciativa dos compradores não autoriza retenções cumulativas, automáticas ou excessivas, quando incompatíveis com a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e a vedação ao enriquecimento sem causa. 3. A retenção de 10% dos valores pagos é adequada quando suficiente para recompor encargos ordinários do desfazimento contratual e ausente inadimplemento doloso ou má-fé dos consumidores. 4. Os juros moratórios incidentes sobre valores a restituir em rescisão contratual por iniciativa do comprador fluem a partir do trânsito em julgado quando a obrigação restitutória depende de definição judicial.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 2º, 3º, 46, 47 e 51, IV e § 1º; CC, arts. 389, parágrafo único, 406, parágrafo único, 413, 421, 421-A, 422 e 1.358-B; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A; Lei nº 13.786/2018; Lei nº 13.777/2018; CPC, arts. 85, § 11, e 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 938, REsp nº 1.599.511/SP e REsp nº 1.551.956/SP; STJ, Tema 1.002; STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp nº 2.403.988/MT, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 11.03.2024, DJe 14.03.2024; STJ, AgInt no AREsp nº 1.788.690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 10.05.2021, DJe 13.05.2021; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp nº 1.701.206/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 01.06.2021, DJe 17.06.2021; STJ, AgInt no AREsp nº 1.673.120/ES, Terceira Turma, j. 20.06.2022, DJe 24.06.2022; TJPA, Apelação Cível nº 0832690-52.2023.8.14.0301, Rel. Des. Anete Marques Penna de Carvalho, 3ª Turma de Direito Privado, j. 24.03.2026; TJPA, Apelação Cível nº 0576645-56.2016.8.14.0301, Rel. Des. Margui Gaspar Bittencourt, 2ª Turma de Direito Privado, j. 05.08.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0831143-84.2017.8.14.0301, Rel. Des. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães, 2ª Turma de Direito Privado, j. 24.08.2021; TJPA, Apelação Cível nº 0028489-65.2014.8.14.0301, Rel. Des. Anete Marques Penna de Carvalho, 3ª Turma de Direito Privado, j. 24.03.2026.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em Sessão Ordinária realizada em Plenário Virtual, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação, nos termos do voto do Exmo. Desembargador Relator ALEX PINHEIRO CENTENO.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Salinas Premium Resort Empreendimento Imobiliário SPE Ltda
.,
Salinas Beach Resort Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.
e
E.T.R. Construtora e Incorporadora Ltda.
contra sentença proferida pelo Juízo da 14ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores ajuizada por
Maria Francisca Gomes Ribeiro
e
Willian Moura Pereira
, relativa a doze contratos de aquisição de cotas/frações imobiliárias em regime de multipropriedade.

A decisão recorrida, lançada ao Id. 32380649, julgou parcialmente procedente o pedido autoral para declarar a rescisão dos contratos celebrados entre as partes, consignando que a extinção contratual decorreu da vontade dos promitentes compradores, e condenou as rés à restituição do valor total das parcelas pagas, devidamente corrigido, com abatimento de 10% da quantia paga a título de cláusula penal, estabelecendo atualização monetária pelo IPCA, nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, e juros moratórios pela Selic, contados da decisão, deduzido o IPCA, nos termos do art. 406, parágrafo único, do Código Civil.

Condenou, ainda, as rés ao pagamento das despesas e custas processuais, bem como de honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação, com fundamento no art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, diante da sucumbência mínima da parte autora.

Em suas razões recursais, constantes do Id. 32380657, as apelantes sustentam, em síntese, que: a) os apelados celebraram livremente doze contratos de compra e venda de cotas/frações imobiliárias, tendo recebido todas as informações necessárias acerca da natureza do negócio, dos valores pactuados e da comissão de corretagem; b) inexistiu vício de consentimento, coação, dolo, erro substancial, prática abusiva ou qualquer conduta imputável às vendedoras que justificasse a rescisão por culpa das rés; c) a rescisão decorreu de mera liberalidade dos compradores, razão pela qual devem ser suportados os encargos contratuais previstos para o distrato; d) a comissão de corretagem foi devidamente destacada e informada, sendo válida sua transferência ao comprador, nos termos do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça; e) deve ser aplicada a Lei nº 13.786/2018, com autorização para retenção da integralidade da comissão de corretagem, das arras/sinal e de até 50% dos valores pagos, especialmente em razão da natureza do empreendimento e da disciplina do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964; f) os apelados não fariam jus à restituição de 90% dos valores pagos; g) subsidiariamente, na hipótese de manutenção da condenação restitutória, os juros moratórios devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Ao final, requerem o conhecimento e provimento do recurso, com a reforma integral da sentença e a condenação dos apelados ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

Contrarrazões colacionadas ao
Id.
32380664, nas quais
Maria Francisca Gomes Ribeiro
e
Willian Moura Pereira
pugnam pela manutenção integral da sentença, sustentando que: a) a relação jurídica é inequivocamente consumerista, pois os adquirentes figuram como destinatários finais das cotas de multipropriedade; b) a aquisição de múltiplas cotas não os transforma em investidores profissionais nem afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor; c) a rescisão contratual decorreu da frustração das legítimas expectativas criadas pelas rés, especialmente quanto à alegada lucratividade, possibilidade de locação e administração das cotas; d) a retenção de 50%, cumulada com comissão de corretagem e arras, seria abusiva e geraria enriquecimento sem causa; e) a restituição de 90% dos valores pagos é medida proporcional, razoável e compatível com a proteção do consumidor; f) o termo inicial dos juros de mora fixado na sentença deve ser mantido; g) devem ser majorados os honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

Ao final, requerem o conhecimento e desprovimento do apelo, com a manutenção integral do decisum recorrido.

É o relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelo apelante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

MÉRITO

A matéria controvertida devolvida a este colegiado está restrita a examinar: a) se os contratos de aquisição de cotas/frações de unidades residenciais em regime de multipropriedade firmados entre as partes devem ser analisados sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor; b) se a rescisão contratual decorreu de culpa das fornecedoras ou de iniciativa dos compradores; c) se, em razão da rescisão, as apelantes podem reter integralmente os valores relativos à comissão de corretagem, às arras/sinal e à cláusula penal de 50% dos valores pagos; d) se deve ser mantido o percentual de retenção de 10% fixado na sentença; e) qual o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre o montante a ser restituído.

A controvérsia nasce de relação jurídica estabelecida entre
Maria Francisca Gomes Ribeiro
e
Willian Moura Pereira
, na qualidade de adquirentes, e
Salinas Premium Resort Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.
,
Salinas Beach Resort Empreendimento Imobiliário SPE Ltda
. e
E.T.R. Construtora e Incorporadora Ltda
., na qualidade de fornecedoras/vendedoras, envolvendo doze contratos de compra e venda de cotas/frações imobiliárias em regime de multipropriedade.

A sentença recorrida, constante do Id. 32380649, reconheceu a validade dos negócios jurídicos, afastou a comprovação de vício de consentimento ou prática comercial suficientemente demonstrada para imputar às rés a culpa pela rescisão, mas declarou rescindidos os contratos por vontade dos compradores, determinando a restituição de 90% dos valores pagos.

Inicialmente, não prospera a pretensão das apelantes de afastar, de modo absoluto, a incidência da legislação consumerista.

O Código de Defesa do Consumidor dispõe, em seu art. 2º, que “consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”, e em seu art. 3º que “fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços”.

No caso, os apelados são pessoas físicas que adquiriram cotas de multipropriedade de empresas que atuam profissionalmente no mercado imobiliário, de construção, incorporação e comercialização de empreendimentos turísticos/imobiliários, circunstância que, ordinariamente, revela a presença dos elementos subjetivos e objetivos da relação de consumo.

A aquisição de múltiplas cotas, por si só, não basta para transmudar os compradores em investidores profissionais, tampouco para inseri-los automaticamente na cadeia de produção, circulação ou exploração econômica do produto
.

Para que se pudesse afastar a tutela consumerista, seria necessária prova robusta de que
Maria Francisca Gomes Ribeiro
e
Willian Moura Pereira
atuavam de
forma organizada, habitual e profissional na exploração econômica de unidades de multipropriedade ou no mercado imobiliário/hoteleiro, ônus do qual as rés não se desincumbiram.

A disciplina legal da multipropriedade reforça essa conclusão. O art. 1.358-B do Código Civil, introduzido pela Lei nº 13.777/2018, dispõe expressamente: “A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor)”.

Assim, a incidência do Código de Defesa do Consumidor não é incompatível com a multipropriedade; ao contrário, foi expressamente prevista pelo legislador como fonte normativa supletiva e subsidiária. No mesmo sentido:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE FRAÇÕES IMOBILIÁRIAS EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. COBRANÇA DA ENTRADA EM DESACORDO COM AS INFORMAÇÕES PRESTADAS. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO.
APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS COM RETENÇÃO MODERADA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Salinas Beach Resort Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível e Empresarial da Capital/PA, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por Erika Fabiola Marques Carvalho, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido contrato de aquisição de seis cotas de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, determinar a restituição dos valores pagos com retenção de 10% a título de corretagem e condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 4.000,00. A autora alegou divergência entre a forma de pagamento informada e a efetivamente cobrada no cartão de crédito, tendo solicitado o cancelamento poucos dias após a contratação, sem solução administrativa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a rescisão do contrato de aquisição de frações imobiliárias em regime de multipropriedade é legítima diante da divergência entre a forma de pagamento informada à consumidora e a cobrança efetivamente realizada; (ii) estabelecer se são devidas a restituição das quantias pagas com retenção moderada e a indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica entre as partes possui natureza consumerista, pois a adquirente figura como destinatária final do produto ofertado pela incorporadora, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor e seus princípios de boa-fé objetiva, transparência e equilíbrio contratual.

4. A divergência entre a forma de pagamento informada à consumidora e a cobrança integral realizada no cartão de crédito configura violação ao dever de informação e aos deveres anexos de boa-fé objetiva.

5. A manifestação de inconformidade e o pedido de cancelamento apresentados poucos dias após a contratação, sem solução administrativa pela fornecedora, evidenciam falha na prestação do serviço e justificam a resolução contratual.

6. O regime jurídico da multipropriedade previsto na Lei nº 13.777/2018 não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor, que permanece aplicável às relações de consumo decorrentes da comercialização de unidades imobiliárias fracionadas.

7. A disciplina do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, introduzida pela Lei nº 13.786/2018, não se aplica quando a rescisão não decorre exclusivamente da iniciativa do adquirente, mas de circunstâncias relacionadas à conduta do fornecedor.

8. A restituição das quantias pagas com retenção de 10% revela-se razoável e proporcional, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sintetizada na Súmula 543.

9. A divergência na cobrança e a resistência da empresa em solucionar administrativamente o problema configuram prática abusiva apta a gerar dano moral in re ipsa, sendo adequado o valor indenizatório fixado em R$ 4.000,00 à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A comercialização de frações imobiliárias em regime de multipropriedade caracteriza relação de consumo, submetendo-se às normas do Código de Defesa do Consumidor.

2. A divergência entre a forma de pagamento informada ao consumidor e a cobrança efetivamente realizada configura falha na prestação do serviço e autoriza a rescisão contratual com restituição das quantias pagas.

3. A restituição das parcelas pagas com retenção moderada é compatível com a Súmula 543 do STJ quando não demonstrada culpa exclusiva do adquirente.

4. A prática comercial abusiva e a frustração da legítima expectativa do consumidor configuram dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, III e IV, 46 e 47; CC, art. 1.358-B; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A; CPC, arts. 487, I, e 85, §§2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, AgInt no AREsp 2392437/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 06/12/2023; TJPA, Ap. Cív. nº 0497626-98.2016.8.14.0301, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, j. 01/09/2025 (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0832690-52.2023.8.14.0301 - Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO - 3ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2026-03-24) (grifos nossos).

Superada essa premissa, impõe-se examinar a causa da rescisão contratual.

A sentença consignou que, embora os autores tenham alegado abordagem comercial agressiva e promessa de negócio lucrativo, não apresentaram prova concreta de que a conduta das rés tenha comprometido sua liberdade de escolha, motivo pelo qual reputou válidos os negócios jurídicos celebrados e concluiu que a rescisão decorreu da vontade dos promitentes compradores. Esse capítulo não foi objeto de recurso pelos autores, ora apelados, que se limitaram, em contrarrazões, a defender a manutenção da sentença. Logo, não se pode, nesta sede, agravar a situação das apelantes para reconhecer culpa das fornecedoras quando a sentença, expressamente, afastou prova concreta nesse sentido.

Todavia, reconhecer que a rescisão decorreu da iniciativa dos compradores não conduz, automaticamente, à conclusão de que as vendedoras possam reter valores em patamar desarrazoado, especialmente quando a relação jurídica se submete ao controle de abusividade próprio das relações de consumo.

O art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor considera nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. O §1º do mesmo dispositivo presume exagerada, entre outras, a vantagem que ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico, restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, ou se mostra excessivamente onerosa para o consumidor.

No ponto, as apelantes defendem a incidência da Lei nº 13.786/2018 e do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 para autorizar retenção integral da comissão de corretagem, das arras/sinal e de 50% dos valores pagos.

Ocorre que a interpretação da Lei do Distrato não pode ser dissociada do sistema de proteção contratual e consumerista.

A norma especial não instituiu salvo-conduto para retenções automáticas, cumulativas e potencialmente confiscatórias; antes, deve ser aplicada de modo harmônico com a boa-fé objetiva, a função social do contrato e a vedação ao enriquecimento sem causa.

A boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil, impõe aos contratantes deveres anexos de lealdade, cooperação, informação e equilíbrio. A função social do contrato, prevista no art. 421 do Código Civil, impede que o instrumento contratual seja utilizado como mecanismo de imposição de sacrifício desproporcional a uma das partes, especialmente quando se trate de contrato de adesão e de relação assimétrica. Embora o art. 421-A do Código Civil prestigie a intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual nos contratos civis e empresariais, tal diretriz não afasta o controle de abusividade em relações de consumo, tampouco elimina o dever judicial de impedir vantagem manifestamente excessiva.

Quanto à comissão de corretagem, é correto afirmar que
o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938, firmou entendimento pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária
.

Contudo, a validade dessa transferência foi
condicionada à prévia informação do preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão de corretagem
.

O núcleo do precedente, portanto,
não está na autorização irrestrita de cobrança, mas no cumprimento efetivo e transparente do dever de informação
, na esteira de precedentes desta E. Corte:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXA DE CORRETAGEM. VÍCIO OCULTO. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. AGRAVO INTERNO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto por MARKO ENGENHARIA E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO LTDA contra decisão monocrática que julgou parcialmente procedente apelação cível, reduzindo o valor da indenização por danos morais, mas mantendo a condenação quanto à devolução da taxa de corretagem e o reconhecimento do dano moral. O recurso impugna a condenação por danos morais e a devolução da comissão de corretagem, alegando validade da cobrança e ausência de violação a direitos da personalidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a cobrança da taxa de corretagem foi realizada de forma válida, nos termos do entendimento do STJ; e (ii) estabelecer se há dano moral indenizável decorrente da entrega de imóvel com vício oculto, e se o valor fixado a esse título é proporcional.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A validade da cláusula que transfere ao comprador o pagamento da corretagem exige que o valor da comissão esteja previamente destacado no preço total da unidade, conforme entendimento firmado no Tema 938 do STJ. No caso, os documentos não evidenciam esse destaque, restando caracterizada a cobrança indevida da taxa.

4. Os valores pagos pelo consumidor ultrapassam o montante do preço da unidade, evidenciando pagamento à parte a título de corretagem, o que reforça a ausência de informação clara e adequada exigida pelo CDC.

5. A entrega de imóvel com vício oculto — no caso, garagem com defeito — configura violação ao direito à moradia digna, ensejando indenização por dano moral, com base na responsabilidade objetiva do fornecedor.

6. A fixação da indenização moral em R$ 3.000,00 é adequada, proporcional ao grau da lesão, ao porte econômico das partes e ao caráter compensatório e pedagógico da medida.

7. A alegação de ausência de fundamentação quanto ao cabimento dos danos morais não prospera, pois a decisão monocrática analisou expressamente o tema e firmou o entendimento com base em jurisprudência consolidada.

8. O recurso não apresenta argumentos suficientes para infirmar os fundamentos da decisão monocrática, devendo ser mantida a condenação e o valor da indenização.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A cobrança da taxa de corretagem é inválida quando não há destaque do valor no contrato, mesmo que deduzido do preço da unidade.

2. A entrega de imóvel com vício oculto enseja responsabilidade civil objetiva e gera direito à indenização por dano moral.

3. O valor da indenização por dano moral deve ser fixado com base em critérios de razoabilidade, proporcionalidade e jurisprudência do tribunal.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º; Código Civil, arts. 389 e 406; CPC, arts. 373 e 343; Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp nº 2.169.691, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 26/09/2022; TJ-SP, Ap. Cív. nº 1039877-06.2019.8.26.0602, Rel. José Aparício Coelho Prado Neto, j. 02/03/2023; TJPA, Ap. Cív. nº 0034323-83.2013.8.14.0301, Rel. Des. Margui Gaspar Bittencourt, j. 16/04/2024; TJPA, Ap. Cív. nº 0803924-42.2022.8.14.0133, j. 11/03/2025; TJPA, Ap. Cív. nº 0026916-94.2011.8.14.0301, j. 30/04/2024 (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0576645-56.2016.8.14.0301 - Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT - 2ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2025-08-05) (grifos nossos).

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO ANULATÓRIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL, CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RECURSO DA CONSTRUTORA/REQUERIDA –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – TEMA 938 DO STJ – RECURSO REPETITIVO – AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA EM CONTRATO – ILEGALIDADE – DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO SATISFEITO
– CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR – IMPOSSIBILIDADE – CORREÇÃO MONETÁRIA – MERA REPOSIÇÃO DE PERDAS INFLACIONÁRIAS – VALIDADE DA CLÁUSULA 5.12 DO CONTRATO – RECURSO DA COMPRADORA/AUTORA – CONFIRMAÇÃO DA LIMINAR – QUESTÃO PREJUDICADA – DECLARAÇÃO DE ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM COM DETERMINAÇÃO DE ABATIMENTO DO SALDO DEVEDOR – IMPOSSIBILIDADE DE DECIDIR DE MODO DIVERSO – PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO – VALORES QUE SERÃO RESTITUÍDOS NA HIPÓTESE DE COMPROVAÇÃO DA INEXISTÊNCIA DE SALDO DEVEDOR – RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DA CONSTRUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Recurso de Apelação da Requerida Villa Real Construção e Incorporação Spe Ltda.

1 – Hipótese em que o contrato de promessa de compra e venda do imóvel (ID. 4580928), entabulado entre os litigantes, não dispôs expressamente quanto ao pagamento de comissão de corretagem, trazendo no Item 8.4, apenas previsão de retenção de valores a este título, na hipótese de resilição do ajuste.

2 – De igual modo, o contrato de ID. 4581065, constitui na verdade proposta de compra e venda do imóvel, em que não se evidencia qualquer menção a comissão de corretagem, visto que indica apenas os valores do sinal, das parcelas e da parcela das chaves; bem assim, o recibo de ID. 4581066, não possui qualquer indicação de aceite ou recebimento da autora que possibilite atestar a ciência da natureza do pagamento por esta, não sendo possível presumir que a autora tinha conhecimento de que o montante pago não seria utilizado no abatimento do sinal.

3 – Desse modo, revela-se inviável, no caso concreto, a cobrança da comissão de corretagem, porquanto não teve a autora, peremptória ciência contratual acerca do referido pagamento, o que faz erigir o dever de considerar o montante pago como parte integral do sinal para efeito de abatimento do saldo devedor, consoante pugnado na inicial.

4 – Incabível se revela o congelamento da correção monetária do saldo devedor, uma vez que sendo mero instrumento de manutenção do valor real de determinada soma, a correção monetária nada acresce em substância ao saldo devedor, de modo que sua exclusão implicaria enriquecimento sem causa da compradora, ora apelante.

5 – Considerando que a correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor, tenho que inexiste abusividade na Cláusula 5.12 do contrato a ensejar sua anulação, impondo-se a reforma da sentença nesse ponto.

Recurso de Apelação da Autora Hellen Kátia de Araújo Monteiro

6 – Acerca da confirmação da liminar, tenho que com o afastamento da declaração de nulidade da Cláusula 5.12 do Contrato, em sede do recurso apelatório da construtora requerida, a aludida matéria encontra-se prejudicada, visto que a referida liminar seria um desdobramento da nulidade da referida cláusula.

7 – No que concerne ao pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, evidencia-se que ao declarar em sentença a ilegalidade da referida cobrança, determinou o juízo primevo que o valor fosse considerado para efeito de abatimento do saldo devedor.

8 – Ocorre que a referida determinação ocorreu em estrita atenção aos pedidos formulados pela autora em petição inicial, visto que o aludido abatimento fora expressamente requerido pela demandante, sendo vedado ao juiz decidir de modo diverso, sob pena de violação ao princípio da adstrição.

9 – Outrossim, atesta-se, ainda, que consoante disposto na sentença recorrida, constatada a existência de excedente este deve ser restituído a autora/apelante, ou seja, uma vez demonstrada em liquidação de sentença, a inexistência de saldo devedor, consoante sustenta a recorrente, os valores relativos a comissão de corretagem serão restituídos a esta, inexistindo assim qualquer prejuízo a parte autora/apelante.

10 – Recursos de Apelação Conhecidos para:

10.1 – Negar Provimento ao interposto pela autora Hellen Kátia De Araújo Monteiro.

10.2 – Dar Parcial Provimento ao interposto pela requerida Villa Real Construção e Incorporação Spe Ltda., apenas para afastar a anulação da Cláusula 5.12, do Contrato celebrado entre os litigantes, mantendo a sentença vergastada em todas as suas demais disposições (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0831143-84.2017.8.14.0301 - Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES - 2ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2021-08-24) (grifos nossos).

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESSARCIMENTO C/C DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE OS FORNECEDORES DA CADEIA DE CONSUMO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO PRÉVIA, CLARA E DESTACADA AO CONSUMIDOR. NÃO COMPROVAÇÃO DO ATENDIMENTO AOS REQUISITOS FIXADOS NO TEMA 938 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA VÁLIDA DO ENCARGO. DANO MORAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE NÃO ULTRAPASSA A ESFERA DO MERO ABORRECIMENTO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO A DIREITO DA PERSONALIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas pelas partes contra sentença que, nos autos de ação de ressarcimento cumulada com indenização por danos morais, julgou improcedentes os pedidos formulados por promitentes compradores em face de construtora, relativos à restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem e à compensação por danos morais. A sentença reconheceu a legitimidade passiva da construtora e a responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de consumo, mas concluiu pela validade da cobrança da corretagem e pela ausência de dano moral indenizável.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a construtora possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária quanto à cobrança da comissão de corretagem; (ii) estabelecer se houve transferência válida da obrigação de pagamento da corretagem ao consumidor, à luz da tese firmada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, bem como se a situação enseja indenização por dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A construtora integra a cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário, respondendo solidariamente pelos valores exigidos do consumidor, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

4. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938 dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que é válida a transferência ao comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação prévia, clara e destacada acerca do valor total da aquisição e do encargo a ser suportado.

5. No caso concreto, não restou comprovado o atendimento aos requisitos de informação adequada e transparente, inexistindo demonstração de ciência prévia e destacada do consumidor quanto ao repasse da comissão.

6. A ausência de demonstração de prática abusiva autônoma ou de cobrança em desacordo com o valor global ajustado afasta a pretensão restituitória.

7. Quanto ao dano moral, o inadimplemento contratual ou a controvérsia acerca da cobrança da corretagem, desacompanhados de circunstâncias excepcionais, não ultrapassam a esfera do mero aborrecimento cotidiano.

8. Inexistente violação a direito da personalidade ou situação de especial gravidade apta a justificar compensação extrapatrimonial.

9. A sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recursos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento:

1. A construtora possui legitimidade passiva e responde solidariamente pelos encargos decorrentes da comercialização de unidades imobiliárias.

2. A validade da transferência da comissão de corretagem ao consumidor exige informação prévia, clara e destacada, conforme tese firmada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça.

3. A controvérsia sobre cobrança de corretagem, desacompanhada de circunstâncias excepcionais, não configura dano moral, por caracterizar mero aborrecimento.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, III; 14; 30; 31; 39; 51. CPC, arts. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.599.511/SP e REsp 1.551.956/SP (Tema 938, recursos repetitivos) (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0028489-65.2014.8.14.0301 - Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO - 3ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2026-03-24) (grifos nossos).

No caso concreto, as apelantes afirmam que a comissão estava destacada nos instrumentos contratuais e que os autores assinaram os pactos com ciência de suas cláusulas.

Contudo, incumbia às recorrentes demonstrar, de maneira objetiva e analítica, a suficiência das informações prestadas, a regularidade da cobrança em cada um dos doze contratos, a correspondência individualizada entre valores pagos e serviços efetivamente prestados, bem como a impossibilidade de restituição nos moldes fixados.

A argumentação recursal, embora extensa, não se revela suficiente para infirmar o juízo de proporcionalidade adotado pelo magistrado de primeiro grau.

Ademais, o fato de os contratos terem sido assinados não afasta, por si, a possibilidade de controle judicial de abusividade.

Em relações de consumo, especialmente em contratos de adesão ou de contratação padronizada, a assinatura do consumidor não convalida cláusulas que imponham desvantagem exagerada, tampouco elimina o dever de informação clara, adequada e ostensiva.

O art. 46 do Código de Defesa do Consumidor estabelece que os contratos não obrigarão os consumidores se não lhes for dada oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo ou se forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance. O art. 47, por sua vez, determina que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

No tocante às arras/sinal e à cláusula penal, também não há como acolher a pretensão de retenção cumulativa em patamar substancialmente superior ao fixado na sentença.

A cláusula penal, embora lícita em tese, submete-se ao controle de proporcionalidade. O art. 413 do Código Civil dispõe que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. A finalidade da retenção, nesses casos, é compensar custos administrativos, despesas operacionais e eventual prejuízo decorrente da resolução, não proporcionar ganho desmedido à parte fornecedora.

A retenção de 10% fixada na sentença mostra-se, no contexto dos autos, suficiente e adequada para recompor os encargos ordinários decorrentes do desfazimento, sem impor aos consumidores perda demasiada dos valores adimplidos. A majoração pretendida pelas apelantes para 50%, cumulada com retenção integral da corretagem e das arras, importaria resultado excessivo e incompatível com a diretriz de equilíbrio contratual, especialmente porque a sentença não reconheceu inadimplemento absoluto doloso ou comportamento de má-fé dos consumidores, mas apenas a rescisão por iniciativa destes.

Nesse cenário, deve ser mantida a sentença quanto à declaração de rescisão dos contratos e à condenação das rés à restituição dos valores pagos, abatido o percentual de 10% a título de cláusula penal. Também se mantém a condenação das rés ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados na origem, pois a parte autora decaiu de parcela mínima de sua pretensão, nos termos do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Recorde-se que a jurisprudência do Egrégio uníssona do E. STJ, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador,
é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga
, senão vejamos:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR . MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. MODIFICAÇÃO . REEXAMES DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.
1. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Incidência da Súmula n. 83/STJ. 2. A modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado, em recurso especial, por esbarrar nos óbices das Súmulas n . 5 e 7/STJ.Agravo interno improvido” (STJ - AgInt no AREsp: 2403988 MT 2023/0224421-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 11/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/03/2024) (grifos nossos).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021) (grifos nossos).

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE. DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3.
Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga
. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) (grifos nossos).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DECISÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.
3. Na hipótese, a modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 4. Agravo interno não provido”. (STJ - AgInt no AREsp: 1673120 ES 2020/0050419-0, Data de Julgamento: 20/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/06/2022) (grifos nossos).

O patamar fixado em sentença está dentro do intervalo em comento, razão pela qual não há necessidade de reforma.

Diversa, contudo, é a solução quanto ao termo inicial dos juros moratórios.

A sentença determinou a incidência de juros moratórios pela
Selic
a partir da própria decisão, deduzido o IPCA, com fundamento no art. 406, parágrafo único, do Código Civil. As apelantes sustentam que, em se tratando de rescisão por iniciativa dos compradores, os juros devem fluir a partir do trânsito em julgado.

Nesse ponto, assiste-lhes razão.

A mora pressupõe exigibilidade da obrigação e injustificado retardamento no cumprimento. Quando a rescisão é postulada pelo promitente comprador e a extensão do valor a ser restituído depende de pronunciamento judicial, especialmente quando a restituição ocorre de forma diversa daquela prevista contratualmente, não há mora anterior do vendedor quanto a uma obrigação ainda controvertida e judicialmente constituída ou modulada.

O Superior Tribunal de Justiça, no
Tema 1.002
, firmou a seguinte orientação:
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.

A tese foi delimitada para contratos anteriores à Lei do Distrato, mas sua razão jurídica – ausência de mora anterior do promitente vendedor quando a restituição decorre de pronunciamento judicial que altera ou limita a cláusula penal convencionada – é plenamente aplicável, por analogia persuasiva, ao caso em exame, sobretudo porque a própria sentença reconheceu que a rescisão ocorreu por vontade dos compradores.

Portanto, deve ser reformada a sentença apenas para estabelecer que os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos fluam a partir do trânsito em julgado.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER
e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por Salinas Premium Resort Empreendimento Imobiliário SPE Ltda., Salinas Beach Resort Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e E.T.R. Construtora e Incorporadora Ltda.,
exclusivamente para fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos a Maria Francisca Gomes Ribeiro e Willian Moura Pereira, mantendo-se a sentença de Id. 32380649 nos demais termos.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 25/05/2026