Tribunal: TJPA
Processo: 0007148-48.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-03-09
Data de publicação: 2026-03-19

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, reintegrar a autora na posse do imóvel, determinar a restituição de 80% dos valores pagos pelo comprador, fixar taxa de fruição pela ocupação do bem e reconhecer o direito do réu à indenização por benfeitorias úteis e necessárias a serem apuradas em liquidação de sentença. A apelante sustenta nulidade por julgamento ultra petita quanto à indenização por benfeitorias, requer alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado e pretende afastar a limitação imposta à taxa de fruição após compensação com os valores a serem restituídos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento ultra petita ao reconhecer o direito do comprador à indenização por benfeitorias úteis e necessárias; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos ao promissário comprador; (iii) determinar se é possível afastar a limitação imposta à taxa de fruição para admitir saldo negativo após compensação; e (iv) definir a forma de aferição das benfeitorias eventualmente indenizáveis. III. RAZÕES DE DECIDIR Rejeita-se a preliminar de julgamento ultra petita, pois a contestação apresentada por curadora especial invocou o direito de retenção e indenização por benfeitorias com fundamento no art. 1.219 do Código Civil, e o reconhecimento da indenização constitui consequência jurídica da rescisão contratual com reintegração de posse. O reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias decorre também do art. 34 da Lei nº 6.766/1979, sendo admissível a equiparação entre benfeitorias e acessões para fins indenizatórios quando houver valorização incorporada ao imóvel pelo possuidor de boa-fé. A apuração da existência e do valor das benfeitorias deve ocorrer em liquidação de sentença, com produção de prova técnica, em observância ao contraditório e ao art. 509 do CPC. Nos contratos de promessa de compra e venda firmados antes da Lei nº 13.786/2018, quando a rescisão decorre do inadimplemento do comprador, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1002. A taxa de fruição possui natureza indenizatória pela ocupação do imóvel, mas a limitação imposta pelo juízo de origem, vedando saldo negativo após compensação com os valores devidos ao comprador, preserva o equilíbrio contratual e impede enriquecimento sem causa, em consonância com o princípio da boa-fé objetiva. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: O reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias em caso de rescisão contratual com reintegração de posse não configura julgamento ultra petita quando invocado em defesa e decorrente da própria relação jurídica discutida. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, rescindidos por inadimplemento do comprador, os juros de mora sobre valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado. A taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel pode ser limitada para impedir a formação de saldo negativo após compensação com os valores a serem restituídos ao comprador. A existência e o valor das benfeitorias indenizáveis devem ser apurados em liquidação de sentença mediante prova técnica. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 884, 1.219 e 1.248, V; CPC, arts. 141, 492 e 509; Lei nº 6.766/1979, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1002 (REsp 1.740.911/DF). ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, tendo como apelado(a) LEONARDO DE SOUSA MACEDO. Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0007148-48.2018.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: LEONARDO DE SOUSA MACEDO

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, reintegrar a autora na posse do imóvel, determinar a restituição de 80% dos valores pagos pelo comprador, fixar taxa de fruição pela ocupação do bem e reconhecer o direito do réu à indenização por benfeitorias úteis e necessárias a serem apuradas em liquidação de sentença. A apelante sustenta nulidade por julgamento ultra petita quanto à indenização por benfeitorias, requer alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado e pretende afastar a limitação imposta à taxa de fruição após compensação com os valores a serem restituídos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento ultra petita ao reconhecer o direito do comprador à indenização por benfeitorias úteis e necessárias; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos ao promissário comprador; (iii) determinar se é possível afastar a limitação imposta à taxa de fruição para admitir saldo negativo após compensação; e (iv) definir a forma de aferição das benfeitorias eventualmente indenizáveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeita-se a preliminar de julgamento ultra petita, pois a contestação apresentada por curadora especial invocou o direito de retenção e indenização por benfeitorias com fundamento no art. 1.219 do Código Civil, e o reconhecimento da indenização constitui consequência jurídica da rescisão contratual com reintegração de posse.

O reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias decorre também do art. 34 da Lei nº 6.766/1979, sendo admissível a equiparação entre benfeitorias e acessões para fins indenizatórios quando houver valorização incorporada ao imóvel pelo possuidor de boa-fé.

A apuração da existência e do valor das benfeitorias deve ocorrer em liquidação de sentença, com produção de prova técnica, em observância ao contraditório e ao art. 509 do CPC.

Nos contratos de promessa de compra e venda firmados antes da Lei nº 13.786/2018, quando a rescisão decorre do inadimplemento do comprador, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1002.

A taxa de fruição possui natureza indenizatória pela ocupação do imóvel, mas a limitação imposta pelo juízo de origem, vedando saldo negativo após compensação com os valores devidos ao comprador, preserva o equilíbrio contratual e impede enriquecimento sem causa, em consonância com o princípio da boa-fé objetiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias em caso de rescisão contratual com reintegração de posse não configura julgamento ultra petita quando invocado em defesa e decorrente da própria relação jurídica discutida.

Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, rescindidos por inadimplemento do comprador, os juros de mora sobre valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado.

A taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel pode ser limitada para impedir a formação de saldo negativo após compensação com os valores a serem restituídos ao comprador.

A existência e o valor das benfeitorias indenizáveis devem ser apurados em liquidação de sentença mediante prova técnica.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 422, 884, 1.219 e 1.248, V; CPC, arts. 141, 492 e 509; Lei nº 6.766/1979, art. 34.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo nº 1002 (REsp 1.740.911/DF).

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
, inter
posto por
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, tendo como apelado(a)
LEONARDO DE SOUSA MACEDO
.

Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade,
CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
em face da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos
, ajuizada em desfavor de
LEONARDO DE SOUSA MACEDO
, a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, rescindindo o contrato firmado entre as partes, determinando a reintegração de posse do imóvel à autora, fixando critérios de restituição de valores pagos, condenando ao pagamento de taxa de fruição e estabelecendo indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação de sentença.

Na origem, a autora/apelante ajuizou ação visando à rescisão do “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno”, firmado em 02/02/2016, referente a lote situado no Residencial Cidade Jardim, em Parauapebas/PA, pelo valor de R$ 49.210,00, a ser quitado em 180 parcelas mensais. Posteriormente, houve termo aditivo de repactuação parcial, firmado em 11/01/2017, no montante de R$ 53.687,26. Sustentou a demandante que o réu/apelado deixou de adimplir as parcelas a partir de fevereiro de 2017, incorrendo em mora, o que ensejou o cancelamento administrativo do contrato em 01/12/2017.

O juízo
a quo
proferiu sentença no seguinte sentido:

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para:

a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial;

b) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

c) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos, ao promissário comprador, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso nos índices previstos no contrato, e com juros de mora de 1% a partir da citação, devendo a promissária vendedora restituir o percentual de 80% (oitenta por cento) desse valor, devidamente corrigidos e abatidos os valores já restituídos, em razão do termo de rescisão extrajudicial.

d) CONDENAR a parte requerida a pagar taxa de ocupação (fruição) e uso do imóvel, no percentual previsto no contrato e incidente sobre o valor total da compra e venda corrigido monetariamente, por mês, a título de aluguel, contados da inadimplência, não podendo, conduto, haver saldo negativo depois da devida compensação com o que tiver a receber.
e) A requerente deverá indenizar os requeridos das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso haja na forma da lei, a serem apuradas em liquidação de sentença.

f) Condeno o requerido ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça que defiro neste momento em observância ao disposto no artigo 8º do CPC/2015, segundo o qual o juiz deve atender, na aplicação do ordenamento jurídico, aos fins sociais e às exigências do bem comum.

Inconformada, a apelante suscita, em sede de preliminar, inicialmente, suscita
preliminar de nulidade por julgamento ultra petita
, no tocante à condenação ao pagamento de indenização por benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), ao argumento de que não houve pedido expresso do réu nesse sentido. Assevera que o recorrido sequer comprovou a existência de benfeitorias, tampouco apresentou documentação pertinente (projeto, alvará, habite-se, laudos técnicos), inexistindo prova do fato constitutivo de eventual direito indenizatório.

No mérito, pugna, em primeiro lugar, pela reforma da sentença quanto ao
marco inicial dos juros de mora
incidentes sobre os valores a serem restituídos, defendendo que, tratando-se de rescisão por culpa exclusiva do adquirente e de contrato anterior à Lei nº 13.786/2018, os juros devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.740.911/DF).

Ademais, insurge-se contra a
limitação imposta à taxa de fruição
, especificamente quanto à vedação de saldo negativo após compensação com os valores a serem restituídos. Sustenta que a cláusula contratual prevê indenização mensal de 0,25% sobre o valor atualizado do contrato a título de ressarcimento pela ocupação (fruição), não havendo declaração de nulidade da cláusula.

Por fim, ainda que mantida a condenação quanto às benfeitorias, requer que seja expressamente consignado que eventual indenização observe rigorosamente os parâmetros contratuais (Cláusula 17ª).

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para cassar a sentença no ponto relativo à indenização por benfeitorias/acessões, por julgamento ultra petita. Subsidiariamente, requer que sejam fixados critérios contratuais estritos para eventual indenização; determine-se que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado; e afaste-se a limitação quanto à taxa de fruição, permitindo eventual saldo negativo.

Foram apresentadas contrarrazões, conforme o ID 29934601.

É o relatório.

VOTO

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se a: (i) alegada nulidade da sentença por julgamento
ultra petita
quanto à condenação ao pagamento de indenização por benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões); (ii) definição do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos ao promitente comprador; (iii) possibilidade de afastamento da limitação imposta pelo juízo a quo à taxa de fruição, de modo a admitir eventual saldo negativo em desfavor do adquirente; e (iv) forma de aferição das benfeitorias a serem indenizadas.

Preliminarmente
,
sustenta a apelante que a sentença teria incorrido em julgamento ultra petita ao condená-la ao pagamento de indenização por benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), sob o argumento de que não houve pedido expresso nesse sentido.

Conforme se depreende das contrarrazões apresentadas pelo apelado, a contestação ofertada pela Defensoria Pública, na qualidade de curadora especial, embora por negativa geral, suscitou expressamente o direito de retenção e indenização por benfeitorias, com fundamento no art. 1.219 do Código Civil.

Assim, não procede a alegação de ausência de pedido.

Cumpre ressaltar que o princípio da congruência, positivado nos arts. 141 e 492 do CPC, dispõe:

Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.

(...)

Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

Entretanto, no caso concreto, a sentença limitou-se a reconhecer consectário jurídico decorrente da própria rescisão contratual com reintegração de posse, qual seja, a necessidade de indenização das benfeitorias úteis e necessárias eventualmente realizadas pelo possuidor, nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/79.

No que concerne à distinção entre benfeitorias e acessões, é certo que a acessão, nos termos do art. 1.248, V, do Código Civil, pode ocorrer “por plantações ou construções”. Nada obsta, contudo, que, para fins indenizatórios, tais acessões sejam equiparadas às benfeitorias úteis e necessárias, sobretudo quando a própria cláusula contratual prevê indenização nesses moldes e a legislação especial impõe tal dever.

Nesse sentido, colaciono:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO JÁ DETERMINADA EM OUTRA DEMANDA – RESSARCIMENTO DE BENFEITORIAS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA RÉ – ALEGADA IRREGULARIDADE DA OBRA – TESE REJEITADA – CONSTRUÇÃO DE MURO DE ARRIMO INFERIOR A 2M DE ALTURA E ATERRAMENTO – INEXIGÊNCIA, EM REGRA, DE ALVARÁ DO ÓRGÃO COMPETENTE – POSSIBILIDADE DE APROVEITAMENTO DA ESTRUTURA – TAXA DE FRUIÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL, INDEVIDA – LOTE/TERRENO NÃO UTILIZADO/HABITADO – DECISÃO MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1
. As benfeitorias realizadas no imóvel foram reconhecidas em perícia judicial como acessões incorporadas ao bem, sendo devidas ao promitente comprador, nos termos do art. 1 .255 do CC.
2. As construções, embora não finalizadas, são aproveitáveis e não exigem, em regra, alvará, não havendo prova de irregularidade impeditiva da indenização. 3. A cobrança de taxa de fruição do imóvel depende da comprovação de efetivo uso do bem pelo promitente comprador, o que não ocorreu, dada a ausência de edificação habitável no terreno.

(TJ-PR 00008231620228160152 Santa Mariana, Relator.: Antonio Franco Ferreira da Costa Neto, Data de Julgamento: 04/07/2025, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 04/07/2025) (grifos nossos)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. LOTE URBANO. RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO RÉU/COMPRADOR. PRELIMINAR DE DESERÇÃO DO RECURSO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA CONCEDIDA EM SENTENÇA. PREPARO DISPENSADO. PRELIMINAR AFASTADA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO ENTRE A CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE. MULTA QUE JÁ POSSUI CARÁTER INDENIZATÓRIO. BIS IN IDEM. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE O PROMITENTE COMPRADOR OBTEVE PROVEITO ECONÔMICO COM A POSSE DO BEM, TAMPOUCO USADO PARA MORADIA. CITAÇÃO EFETIVADA EM OUTRO ENDEREÇO.
INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS. CONSTRUÇÃO QUE SE TRATA DE ACESSÃO POR CONSTRUÇÃO. EQUIPARAÇÃO DOS DOIS INSTITUTOS PARA FINS INDENIZATÓRIOS.
IMPOSSIBILIDADE DE PRESUNÇÃO DE MÁ-FÉ POR PARTE DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS NOS AUTOS QUE DEMONSTREM A CONFORMIDADE DA CONSTRUÇÃO COM A LEI. NECESSIDADE DE AFERIÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. INDENIZAÇÃO CONDICIONADA À CONSTATAÇÃO DE REGULARIDADE DA OBRA. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-PR 00008972520218160049 Maringá, Relator.: substituta renata estorilho baganha, Data de Julgamento: 07/07/2023, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/07/2023) (grifos nossos)

5EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS - CONTRATO DE LOCAÇÃO - CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E AO DIREITO DE RETENÇÃO - VALIDADE - SÚMULA 335 DO STJ -
INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA DE MODO A COMPREENDER AS ACESSÕES.
"Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça).
A disposição lançada em contrato de locação de bem imóvel, instituindo renúncia às benfeitorias deve ser interpretada extensivamente, de modo a abarcar acessões edificadas no imóvel, que se equiparam a benfeitorias necessárias ou úteis, a depender do caso concreto.

(TJ-MG - AC: 50040724720168130518, Relator.: Des.(a) Mônica Libânio, Data de Julgamento: 28/10/2020, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/10/2020) (grifos nossos)

Logo,
a distinção conceitual não afasta o dever de indenizar quando presente valorização incorporada ao imóvel por obra do possuidor de boa-fé.

Desse modo, rejeito a preliminar de julgamento ultra petita.

Superada essa preliminar, passo à análise do mérito.

Quanto ao termo inicial dos juros de mora
, a sentença fixou os juros de mora a partir da citação. Todavia, tratando-se de rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador (conforme reconhecido na sentença), aplica-se o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1002:

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ainda que a ação tenha sido ajuizada pela vendedora, a resolução decorreu do inadimplemento do adquirente, inexistindo mora da promitente vendedora até a constituição judicial da obrigação de restituir valores.
Sendo assim, merece reforma a sentença neste ponto, para fixar que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidirão a partir do trânsito em julgado
.

No tocante a taxa de fruição e a limitação imposta pelo juízo
a quo
,
a apelante pretende afastar a limitação imposta pelo juízo a quo, que vedou a formação de saldo negativo após a compensação entre os valores devidos a título de fruição e aqueles a serem restituídos ao comprador.

A taxa de fruição tem natureza indenizatória, correspondendo à contraprestação pelo uso do imóvel durante o período de ocupação.

Entretanto, permitir que a cobrança ultrapasse os valores a serem restituídos, gerando saldo negativo em desfavor do consumidor, implicaria desvirtuamento da finalidade compensatória da cláusula e potencial afronta aos princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e do equilíbrio contratual,
especialmente em relações submetidas à incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Nesta direção, destaca-se o entendimento deste E. Tribunal de Justiça:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. JUROS DE MORA . RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, em razão do inadimplemento do comprador. A sentença declarou rescindido o contrato, reintegrou a autora na posse do imóvel, determinou a restituição parcial dos valores pagos, impôs o pagamento de taxa de fruição e reconheceu o direito do requerido à indenização por benfeitorias úteis e necessárias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento ultra petita ao conceder indenização por acessões sem pedido expresso; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora sobre a restituição dos valores pagos; (iii) determinar se é válida a limitação imposta à taxa de fruição, impedindo saldo negativo após compensação; e (iv) definir se a indenização por benfeitorias deve ser condicionada à sua regularidade legal e contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há nulidade por julgamento ultra petita, pois o reconhecimento da indenização por benfeitorias úteis e necessárias decorre do artigo 1.219 do Código Civil, sendo consequência lógica do pedido de rescisão contratual e reintegração de posse. A utilização do termo “acessões” não ampliou os limites da lide. 4. A fixação de indenização por benfeitorias foi condicionada à comprovação em liquidação de sentença, respeitando o contraditório e os limites legais, o que afasta qualquer vício de congruência ou afronta aos artigos 141 e 492 do CPC.
5. A limitação imposta à taxa de fruição, vedando saldo negativo após compensação com valores devidos ao comprador, encontra respaldo no princípio do equilíbrio contratual e evita enriquecimento sem causa. Ausente recurso do réu, não se admite reformatio in pejus para afastar a condenação.
6. É devida a indenização por benfeitorias úteis e necessárias, desde que realizadas pelo possuidor de boa-fé, devendo sua apuração ocorrer em fase de liquidação, observando-se os critérios legais estabelecidos. 7. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, nos termos da jurisprudência do STJ (REsp repetitivo), quando a rescisão ocorre por iniciativa do promissário comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV e LIV; CC, arts. 1 .219, 1.220 e 884; CPC, arts. 141, 492 e 1.013, § 1º; Lei nº 6 .766/79, art. 34, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp repetitivo – Tema 970; TJPA, Apelação Cível nº 0010390-49.2017 .8.14.0040, Rel. Des . Amilcar Guimarães, j. 12.12.2023; TJPA, Apelação Cível nº 0803408-49 .2018.8.14.0040, Rel . Des. Gleide Moura, j. 19.03 .2024; TJPA, Apelação Cível nº 0804133-38.2018.8.14 .0040, Rel. Des. Luana Santalices, j. 30 .04.2024.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08039368320188140040 29339166, Relator.: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 12/08/2025, 2ª Turma de Direito Privado)
(grifos nossos)

APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE –
LIMITAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO – POSSIBILIDADE
– MANUTENÇÃO DA SENTENÇA EM TODOS OS SEUS TERMOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1-A indenização pela fruição da coisa prescinde, até mesmo, de cláusula contratual que a preveja, em razão, como já ressaltado, da adoção do princípio que veda o enriquecimento ilícito, devendo, para tanto, ser mantida a sentença neste ponto. 2-Outrossim, a limitação do valor total a ser contabilizado à título de taxa de fruição a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria. 3-Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Belém, datado e assinado digitalmente. LUANA DE NAZARETH A. H . SANTALICES. Desembargadora-Relatora

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08005475620198140040 19465540, Relator.: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES, Data de Julgamento: 30/04/2024, 2ª Turma de Direito Privado)
(grifos nossos)

Sendo assim,
a limitação imposta pelo juízo singular revela-se adequada para evitar enriquecimento sem causa de qualquer das partes, preservando o retorno ao status quo ante.

Quanto à forma de apuração das benfeitorias
, a sentença foi expressa ao determinar que a existência e o valor das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões) serão apurados em sede de liquidação de sentença, momento processual próprio para produção de prova técnica.

Tal providência mostra-se consentânea com o art. 509 do CPC e com o devido processo legal, não havendo qualquer irregularidade.

A eventual necessidade de observância de cláusulas contratuais quanto à metodologia de avaliação poderá ser apreciada pelo juízo da liquidação, sem prejuízo do contraditório
.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
,
apenas para reformar a sentença quanto ao termo inicial dos juros de mora, fixando-os a partir do trânsito em julgado da decisão
, mantendo-se incólumes os demais capítulos da sentença

É como Voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 17/03/2026