Tribunal: TJPA
Processo: 0330314-97.2016.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-24

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO SEM ANUÊNCIA DO CREDOR. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INEXISTÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. CUMULAÇÃO POSSÍVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. TAXA DE CORRETAGEM. VALIDADE DA CLÁUSULA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta em ação de obrigação de fazer com retificação de contrato, cumulada com indenização por danos morais e materiais, ajuizada por adquirente de unidades imobiliárias em face de incorporadora, em razão de atraso na entrega de quatro imóveis e da cobrança de valores tidos por abusivos, discutindo-se ilegitimidade ativa quanto a duas unidades objeto de cessão, nulidade de cláusulas contratuais, incidência de multa, lucros cessantes, dano moral, restituição de corretagem e redistribuição dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há seis questões em discussão: (i) definir se o autor detém legitimidade ativa para pleitear direitos relativos às unidades cedidas sem anuência da incorporadora; (ii) estabelecer se houve negativa de prestação jurisdicional diante da não apreciação de nulidades contratuais; (iii) determinar a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido em favor da incorporadora; (iv) verificar a incidência de multa contratual e lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel; (v) analisar a configuração de dano moral; e (vi) examinar a obrigatoriedade de restituição da taxa de corretagem e a redistribuição da sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR A cessão de direitos contratuais relativos a unidades imobiliárias depende de anuência expressa do credor, sendo inválida a transferência sem consentimento da incorporadora, o que afasta a legitimidade ativa do cessionário. A impugnação genérica de cláusulas contratuais, desacompanhada de fundamentação específica quanto à abusividade e à onerosidade excessiva, não impõe ao julgador o exame individualizado de cada cláusula. A exceção do contrato não cumprido não se aplica quando o atraso na entrega do imóvel é imputável à incorporadora, não podendo esta se beneficiar de sua própria conduta ilícita. O atraso injustificado na entrega do imóvel, superado o prazo de tolerância, caracteriza mora da incorporadora e enseja a incidência de multa contratual e indenização por lucros cessantes, cujo prejuízo é presumido. A cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes é admissível quando a multa não possui equivalência com o valor locativo do bem. O atraso significativo na entrega do imóvel ultrapassa o mero inadimplemento contratual e gera abalo moral indenizável ao consumidor. É válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e destaque do valor, inexistindo direito à restituição quando não há rescisão contratual. A sucumbência deve ser distribuída proporcionalmente ao êxito e ao decaimento das partes em relação aos pedidos formulados. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A cessão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel sem anuência expressa da incorporadora implica ilegitimidade ativa do cessionário. A impugnação genérica de cláusulas contratuais não atrai negativa de prestação jurisdicional quando o julgador a indefere implicitamente. O atraso injustificado na entrega do imóvel afasta a exceção do contrato não cumprido e caracteriza mora da incorporadora. O atraso na entrega do imóvel gera direito à cumulação de multa contratual e lucros cessantes, sendo o prejuízo presumido. O atraso relevante na entrega do imóvel configura dano moral indenizável. É válida a cobrança da comissão de corretagem quando previamente informada e destacada no contrato, inexistindo direito à restituição sem rescisão. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 187, 205, 299, 927 e 944; CDC, arts. 12 e 14; CPC, art. 1.022 e art. 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.027.669/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 02.12.2014; STJ, EREsp nº 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 09.05.2018; STJ, REsp nº 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019; STJ, REsp nº 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016; STJ, Tema 1.099; TJPA, Apelação Cível nº 0053186-24.2012.8.14.0301, Rel. Des. Constantino Augusto Guerreiro, j. 31.03.2025.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0330314-97.2016.8.14.0301

APELANTE: ADALBERTO SILVA

APELADO: IMPERIAL INCORPORADORA LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO SEM ANUÊNCIA DO CREDOR. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INEXISTÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. CUMULAÇÃO POSSÍVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. TAXA DE CORRETAGEM. VALIDADE DA CLÁUSULA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta em ação de obrigação de fazer com retificação de contrato, cumulada com indenização por danos morais e materiais, ajuizada por adquirente de unidades imobiliárias em face de incorporadora, em razão de atraso na entrega de quatro imóveis e da cobrança de valores tidos por abusivos, discutindo-se ilegitimidade ativa quanto a duas unidades objeto de cessão, nulidade de cláusulas contratuais, incidência de multa, lucros cessantes, dano moral, restituição de corretagem e redistribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) definir se o autor detém legitimidade ativa para pleitear direitos relativos às unidades cedidas sem anuência da incorporadora; (ii) estabelecer se houve negativa de prestação jurisdicional diante da não apreciação de nulidades contratuais; (iii) determinar a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido em favor da incorporadora; (iv) verificar a incidência de multa contratual e lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel; (v) analisar a configuração de dano moral; e (vi) examinar a obrigatoriedade de restituição da taxa de corretagem e a redistribuição da sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cessão de direitos contratuais relativos a unidades imobiliárias depende de anuência expressa do credor, sendo inválida a transferência sem consentimento da incorporadora, o que afasta a legitimidade ativa do cessionário.

A impugnação genérica de cláusulas contratuais, desacompanhada de fundamentação específica quanto à abusividade e à onerosidade excessiva, não impõe ao julgador o exame individualizado de cada cláusula.

A exceção do contrato não cumprido não se aplica quando o atraso na entrega do imóvel é imputável à incorporadora, não podendo esta se beneficiar de sua própria conduta ilícita.

O atraso injustificado na entrega do imóvel, superado o prazo de tolerância, caracteriza mora da incorporadora e enseja a incidência de multa contratual e indenização por lucros cessantes, cujo prejuízo é presumido.

A cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes é admissível quando a multa não possui equivalência com o valor locativo do bem.

O atraso significativo na entrega do imóvel ultrapassa o mero inadimplemento contratual e gera abalo moral indenizável ao consumidor.

É válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e destaque do valor, inexistindo direito à restituição quando não há rescisão contratual.

A sucumbência deve ser distribuída proporcionalmente ao êxito e ao decaimento das partes em relação aos pedidos formulados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A cessão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel sem anuência expressa da incorporadora implica ilegitimidade ativa do cessionário.

A impugnação genérica de cláusulas contratuais não atrai negativa de prestação jurisdicional quando o julgador a indefere implicitamente.

O atraso injustificado na entrega do imóvel afasta a exceção do contrato não cumprido e caracteriza mora da incorporadora.

O atraso na entrega do imóvel gera direito à cumulação de multa contratual e lucros cessantes, sendo o prejuízo presumido.

O atraso relevante na entrega do imóvel configura dano moral indenizável.

É válida a cobrança da comissão de corretagem quando previamente informada e destacada no contrato, inexistindo direito à restituição sem rescisão.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 186, 187, 205, 299, 927 e 944; CDC, arts. 12 e 14; CPC, art. 1.022 e art. 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.027.669/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 02.12.2014; STJ, EREsp nº 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 09.05.2018; STJ, REsp nº 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019; STJ, REsp nº 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016; STJ, Tema 1.099; TJPA, Apelação Cível nº 0053186-24.2012.8.14.0301, Rel. Des. Constantino Augusto Guerreiro, j. 31.03.2025.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº: 0330314-97.2016.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: 9ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM/PA

APELANTE:

ADALBERTO SILVA

ADVOGADO: ADALBERTO SILVA - OAB PA 10.188

APELADA:

IMPERIAL INCORPORADORA LTDA

ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL - OAB PA 13.179

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Ação:
de obrigação de fazer com retificação de contrato, indenização por danos morais, materiais e pedido antecipação de tutela
proposta por
ADALBERTO SILVA
em detrimento de
IMPERIAL INCORPORADORA LTDA,
objetivando a reparação patrimonial e extrapatrimonial diante do anunciado atraso na entrega de 4 (quatro) unidades imobiliárias e cobrança de valores que entende por abusivos.

Sentença:
quanto ao pleito sobre as unidade imobiliárias de nº 203 e 204
, entendeu por extinguir o feito sem resolução do mérito por ilegitimidade ativa, uma vez que a despeito de haver contrato de cessão das unidades, não houve ciência da Credora a respeito;
e quanto as unidades nº 1711 e 1712
, houve parcial acolhimento dos pedidos do autor, determinando-se a não incidência de juros moratórios e multa moratória no saldo devedor desde março de 2014 até a conclusão do empreendimento, bem como recalibrando o índice de atualização para o mais favorável ao consumidor.
Indeferidos
, contudo, o pedido de dano moral e lucros cessantes diante da exceção de contrato não cumprido, bem como não acolhida pretensão de devolução da comissão de corretagem diante da prescrição. Sentença mantida aquando do julgamento dos Embargos de Declaração conforme ID. 19618014.

Recurso:
de apelação cível por
ADALBERTO SILVA,
ao ID. 19618015 anunciando o desacerto da sentença no que tange
1.)
acolhimento da suposta ilegitimidade ativa do autor quanto às unidades cuja cessão foi operacionaliza (203 e 204);
2.)
negativa de prestação jurisdicional quanto aos demais pedidos de nulidades de cláusulas contratuais que não foram dispostos em sentença, ainda que após Embargos de Declaração,
3.)
a necessidade de aplicação de multa contratual após o prazo de tolerância da obra,
4.)
necessidade de restituição da taxa de corretagem diante da inexistência de prescrição e
5.)
necessidade de recalibração da dinâmica sucumbencial.

Contraminuta:
apresentada conforme ID. 19618019.

Recebimento do recurso apenas no efeito devolutivo conforme ID. 28175239.

Determinou-se ao ID. 28920018 a realização de sessão de conciliação que restou infrutífera ao ID. 29436425.

Conclusos ao gabinete em:
27 de agosto de 2025.

É o relatório.
Sem redação final.

Inclua-se o feito na próxima pauta de julgamento do Plenário Virtual.

Belém do Pará, data conforme registro do sistema PJe.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

VOTO

PROCESSO Nº: 0330314-97.2016.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: 9ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM/PA

APELANTE:

ADALBERTO SILVA

ADVOGADO: ADALBERTO SILVA - OAB PA 10.188

APELADA:

IMPERIAL INCORPORADORA LTDA

ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL - OAB PA 13.179

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Juízo de admissibilidade,
positivo
, diante do cumprimento dos pressupostos recursais.

São temas em debate:

Existência ou não de legitimidade ativa para com as unidades 203 e 204;

Existência ou não de negativa de prestação jurisdicional quanto a pedidos não apreciados;

Multa contratual e lucros cessantes após prazo de tolerância;

Obrigatoriedade ou não de devolução dobrada da taxa de corretagem;

Dinâmica honorária;

Pois bem.

Da legitimidade quanto às unidades 203 e 204.

O Superior Tribunal de Justiça há muito consignou que “(...)
não é abusiva a cláusula que proíbe o promitente-comprador do imóvel de ceder sua posição contratual a terceiro sem prévia anuência do promitente-vendedor. Precedentes. (...)”

(REsp n. 1.027.669/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 2/12/2014, DJe de 18/5/2015.)

De fato, há nos contratos a expressa condição de que qualquer alienação sobre o contrato (e a cessão é uma delas) demandaria a anuência da Incorporadora. Cito, por todos, a cláusula de nº: 12.1 e suas alíneas (ID. 19617908 - Pág. 4).

A controvérsia do caso está na ocorrência ou não de anuência da cessão.

O que se pode depreender é que de fato não houve aceitação, pela Incorporadora, da cessão operacionalizada entre o Apelante e os promitentes compradores das respectivas unidades, o que, por conseguinte torna-o ilegítimo para delas perseguir qualquer direito.

Por oportuno trago o artigo 299 do Código Civil:

Art. 299. É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o consentimento expresso do credor, ficando exonerado o devedor primitivo, salvo se aquele, ao tempo da assunção, era insolvente e o credor o ignorava.

Parágrafo único. Qualquer das partes pode assinar prazo ao credor para que consinta na assunção da dívida, interpretando-se o seu silêncio como recusa.

Pois bem.

Primeiro
que a anuência deve ser inicialmente expressa (
Art. 299
,
caput)
, o que não se percebe na hipótese dos autos.
Segundo,
não há hipótese de anuência tácita (
Art
.
299, Parágrafo único),
pois é necessário 1º) que o Credor fosse formalmente instado a se manifestar sobre a cessão e 2º) dela se manifestasse positivamente, cujo silencio evidentemente, importaria em recusa. Note-se que o legislador fez questão de que o credor,
por um lado ou outro
, expressamente manifestasse sua aceitação.

Na hipótese, em especial quanto ao
e-mail
trocado (ID. 19617933 – Pág. 4), embora a Apelada tenha respondido o Apelante, fez-se questão de inserir ao lado do número das unidades o nome do promitente comprador até então, o que, por conseguinte, afasta a ideia de que as mensagens estavam sendo trocadas sob a aparência de que o ora Apelante fosse o atual comprador das Unidades.

Neste sentido, tenho por me filiar a atual compreensão deste e. Tribunal:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. ILEGITIMIDADE ATIVA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

I. Caso em exame Trata-se de recurso de agravo interno em apelação cível interposto pela parte agravante em face de decisão monocrática que conheceu e deu provimento ao apelo da agravada, acolhendo a preliminar de ilegitimidade ativa e extinguindo o processo sem resolução do mérito.

II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se houve comprovação da anuência da agravada sobre a cessão de direitos do imóvel, capaz de revelar legitimidade ativa da parte agravante.

III. Razões de decidir

A decisão monocrática agravada concluiu pela ilegitimidade ativa da parte agravante, uma vez que não houve anuência expressa da agravada para a cessão de direitos sobre o imóvel, conforme previsto no contrato firmado entre os compradores originários e a agravada.

A documentação apresentada pela parte agravante não comprova a anuência verbal da agravada, sendo insuficiente para alterar a conclusão da decisão monocrática.

A cessão de direitos só poderia surtir efeitos com o consentimento expresso da vendedora, conforme disposto no art. 299 do Código Civil.

IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e improvido. Tese de julgamento: "1. A falta de anuência expressa da promitente vendedora relativa à cessão dos direitos e obrigações previstas no contrato importa na ilegitimidade ativa do cessionário para pleitear em juízo a rescisão do contrato.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0053186-24.2012.8.14.0301 – Relator(a): CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 31/03/2025)

De mais a mais, ressalto que a Procuração Pública com poderes de
representação
não é elemento de transferência de direitos, mas sim de representação, como o próprio nome já diz. Os titulares dos direitos continuam sendo os outorgantes, sendo o outorgado, mero representante da vontade, mas não titular.

Desta forma, tenho por manter a ilegitimidade ativa quanto às unidades de nº: 203 e 204.

Das alegações de negativa de prestação jurisdicional quanto às cláusulas contratuais. Impugnação Genérica.

Muito embora se saiba que deixando a sentença
“de se manifestar sobre matéria relevante ao deslinde da controvérsia, rejeitando os embargos declaratórios e persistindo na omissão oportunamente alegada, incorre em ofensa ao art. 1.022, II, do CPC⁄2015, reiterada, em sede de Recurso Especial"
(AgInt no AREsp 1521778⁄MA, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, DJe 20⁄02⁄2020), as ditas omissões quanto a impugnação das cláusulas contratuais são genéricas que faz fenecer o direito do Apelante de ter
item por item
analisado.

Em contratos de consumo, não basta apenas a impugnação genérica das mais diversas cláusulas contratuais, deve-se, contudo, além de pontuá-las, justificar de maneira fundamentada, a onerosidade excessiva que enseja sua decomposição. Neste sentido:

III. RAZÕES DE DECIDIR

(...) 4. Alegações genéricas sobre abusividade de cláusulas contratuais não são suficientes para afastar a validade do contrato, sendo imprescindível a indicação específica das cláusulas supostamente abusivas e a demonstração da onerosidade excessiva. (...) (TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0802614-71.2022.8.14.0045 – Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 08/04/2025)

Cito, por exemplo, a impugnação da cláusula 12.1,
c.
Não houve na petição inicial, muito menos nas razões de apelo, qualquer justificativa que demonstrasse que sua aplicação, no contrato, estaria causando desequilíbrio à Parte. A única justificativa lançada pelo ora apelante foi de que
“haja vista ausência de previsão legal”
.

Dada a generalidade das impugnações a abstratividade das razões, não há que se falar em negativa de análise que atraia a necessidade de manifestação ponto por ponto.

Não é demais lembrar que
"uma vez que não julgue extra ou ultra petita,
não é o juiz obrigado a rastrear a questão jurídica pelo roteiro das partes
."
(STF, RE 28490 EI, Rel. Ministro OROZIMBO NONATO, Tribunal Pleno, julgado em 27/10/1958, DJ 31-12-1958 P. 23564). (Grifo acrescentado).

Da multa contratual e lucros cessantes após prazo de tolerância. Exceção do contrato não cumprido. Inaplicabilidade no caso. Condenação em lucros cessantes, multa pelo atraso e dano moral como medida que se impõe.

Não há que se falar, no caso em comento, de aplicação da exceção de contrato não cumprido que atraia o afastamento da imposição de mora e qualquer outra punição por parte da Requerida na origem em detrimento do Autor.

Pois bem.

Descabe ao Contratante, exercer suas próprias razões de forma a não cumprir o pactuado sob justificativa de prévio descumprimento da outra parte quando inexiste regramento contratual a respeito e nem o objeto da avença estar diretamente ligado e dependente ao cumprimento da obrigação da outra parte.

Ao certo, ao Consumidor cabe cumprir o seu papel de pagar regularmente os importes e deixar que, somente as contratadas, recaíssem em mora no descumprimento da sua parte em responsabilidade, manejando os instrumentos que entendesse cabíveis à recomposição de qualquer eventual perda sentida e não, por sua conta e risco, deixar de efetuar os pagamentos a qual estava obrigado.

Por sua vez, não há que se falar em afastamento da obrigatoriedade da Construtora em reparar os danos causados pelo atraso na entrega da unidade imobiliária.

Note-se que a compreensão firmada é no sentido de que não se afasta o direito do comprador de receber eventual indenização, quando a Construtora é quem também atrasa a entrega do imóvel. É inaplicável a tese de exceção do contrato não cumprido neste caso, dada a culpa predominante da construtora.

(...) 4. A exceção de contrato não cumprido não se aplica ao caso, pois a Agravante não pode se valer de sua própria conduta ilícita para desfazer o contrato, sendo correta a manutenção da avença com o reconhecimento da adimplência da parte Agravada.

Tese de julgamento
:

(...)

2. A exceção de contrato não cumprido não se aplica quando a conduta ilícita é atribuída à parte que invoca essa exceção. (...) (TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0814064-92.2017.8.14.0301 – Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 08/10/2024)

Desta forma, é defeso à Apelada se valer do inadimplemento do Requerente para buscar se esquivar da responsabilidade pelo atraso, quando poderia, a seu tempo e modo, ter
– diante do anunciado inadimplemento-
manejado os instrumentos processuais cabíveis.

Afastada a tese do contrato não cumprido. Considera-se a
IMPERIAL INCORPORADORA LTDA
em mora desde o dia seguinte ao prazo de tolerância até a expedição do habite-se das unidades imobiliárias. Premente a condenação na cláusula penal (multa contratual) e lucros cessantes.

Quanto ao tema
lucros cessantes
, a Construtora Apelada, em sua defesa na origem também alega que não se vislumbra o tripé (conduta, nexo e dano), muito menos prova de que o imóvel seria, então, destinado à locação, contudo não há que se falar em acolhimento de tais levantes, pois
1.
O dano é presumido,
2.
O importe deve se dar em valor que recomponha a injusta privação e
3.
Descabe à Construtora alegar inexistência de prova dos aluguéis que poderiam ter sido auferidos com o bem.

Parte-se da
compreensão advinda do Superior Tribunal de Justiça:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. A citação é o marco inicial para a incidência dos juros de mora, no caso de responsabilidade contratual. Precedentes. 3. Embargos de divergência acolhidos. (STJ - EREsp: 1341138 SP 2013/0348919-7, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 09/05/2018, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/05/2018 RB vol. 655 p. 216 RJTJRS vol. 310 p. 191)

Compreensão mantida conforme colhe-se dos julgados: STJ - AgInt no REsp: 1862689 SP 2020/0040340-1, Relator:
Ministro MOURA RIBEIRO
, Data de Julgamento:
20/04/2020
, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe
23/04/2020
, STJ - AgInt no AREsp: 1977767 RJ 2021/0276194-4, Relator:
Ministro RAUL ARAÚJO
, Data de Julgamento: 21/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação
: DJe 25/04/2022
e

STJ - AREsp: 2499233,
Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI
, Data de Publicação:
02/05/2024.

Por derradeiro, note-se que
suposta
impossibilidade de cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes, está afastada, tanto pela redação dos temas, quanto pela compreensão jurisprudencial aplicada de acordo com o próprio contrato.

Eis a redação dos Temas:

970

A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

971

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Se a cláusula penal não for fixada no importe do locativo, não há, logo, impedimento com a cumulação dos lucros cessantes, dada a natureza jurídica e finalidade distinta das cominações. Compartilhada tal compreensão pela jurisprudencial: (STJ - AgInt no REsp: 1917837 RJ 2021/0019917-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 29/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/08/2021)

Quanto ao importe a título de lucros cessantes estes devem ser fixados no equivalente ao locativo de bem assemelhado (0,5% do valor contratual do imóvel), por mês de atraso, em consonância com a compreensão
mais recente
deste c. Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ATRASO DE OBRA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. PRECEDENTES DO STJ. DECISÃO SURPRESA. INEXISTÊNCIA. ARBITRAMENTO EM 0,5%. VALOR DO CONTRATO. PRECEDENTES DO TJ/PA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, À UNANIMIDADE. (...) 4. Segundo a tese firmada pelo STJ, “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado (...) (REsp 1729593/SP)”. (...) (TJPA – AGRAVO DE INSTRUMENTO – Nº 0801574-63.2020.8.14.0000 – Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 19/10/2021)

Ainda também do próprio Superior Tribunal de Justiça, diante da compreensão
repetitiva
advinda do julgamento do REsp 1729593/SP ,
Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO
, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019.

Desta forma, de direito tanto a condenação em lucros cessantes no importe de 0,5% do valor do contrato (por mês de atraso) e a condenação ao pagamento da cláusula penal pelo atraso.

Há ainda a necessidade de condenação em dano moral.

Primeiro, é certo que a teoria do risco do empreendimento foi adotada pelo Código de Defesa do Consumidor, o qual estabeleceu a responsabilidade objetiva para todos os casos de vícios de consumo, quer decorrente do fato do produto (CDC, art. 12), quer do fato do serviço (CDC, art. 14).

Dessa forma, todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos produtos e serviços fornecidos, independentemente do fato de ter agido ou não com culpa.

Muito bem.
IMPERIAL INCORPORADORA LTDA
não negou em nenhum momento que
atrasou a entrega do bem
, apenas quedando-se em buscar justificar (
e sem razão
) a postergação do prazo de entrega do empreendimento com dificuldades em seus fornecedores e sua mão-de-obra e demais débeis narrativas de caso fortuito e força-maior.

Patente então os abalos de ordem moral e patrimonial.

Rompe com uma expectativa criada por todo o tempo da construção no consumidor, que possui igual tamanho, a frustração, que demanda reparação. É a compreensão deste e. Tribunal, a qual adoto mantendo-a íntegra, estável e coerente, de minha própria relatoria:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS CORRIDOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DANO MORAL FIXADO EM 10 MIL REAIS. DANO MATERIAL NA FORMA DE LUCROS CESSANTES. DANO PRESUMIDO. PRECEDENTE DO STJ. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA.

1. É lícito o prazo de tolerância de 180 dias, mas sendo úteis impõe uma onerosidade excessiva ao consumidor. Precedente do STJ. Dias devem ser corridos.

2. Dano material presumido em caso de entrega da obra por culpa do promitente vendedor.

3. Atraso na entrega do imóvel superior a 2 anos gerando o reconhecimento de dano extrapatrimonial.

4. Apelo conhecido e não provido.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0025033-15.2011.8.14.0301 – Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 17/10/2023).

Como levantado em pretensão inaugural, a Responsabilidade Civil tem seu fundamento no fato de que ninguém pode lesar interesse ou direito de outrem; esse é o comando cogente do artigo 927 do Código Civil brasileiro aduzindo que “
aquele que, por ato ilícito (artigos 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo
”.

Logo, para ocorrer então o dever de indenizar, necessário se faz que haja um dano e uma ação causadora desse dano. Entre o dano e a ação, aparece o nexo de causalidade.

Leciona o mestre CAIO MÁRIO:

"Deste conceito extraem-se os requisitos essenciais: a) em primeiro lugar, a verificação de uma conduta antijurídica, que abrange comportamento contrário ao direito, por comissão ou omissão, sem necessidade de indagar se houve ou não propósito de malfazer; b) em segundo lugar, a existência de dano, tomada a expressão no sentido de a lesão a um bem jurídico, seja este de ordem material ou imaterial, de natureza patrimonial ou não-patrimonial; c) e em terceiro lugar, o estabelecimento de um nexo de causalidade entre uma e outro, de forma a precisar-se que o dano decorre da conduta antijurídica, ou, em termos negativos, que sem a verificação do comportamento contrário ao direito não teria havido o atentado a bem jurídico". (PEREIRA. Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, v.I, pág. 457, 2004).

Repita-se que conduta, nexo causal e dano, são os pilares fundantes da caracterização e do nascimento da obrigação de indenizar. Não há a obrigação secundária de reparar se não se observar a presença de todos os requisitos da responsabilização.

No presente caso, estão presentes os pressupostos da responsabilidade civil, a fim de impor à Requerida na origem,
IMPERIAL INCORPORADORA LTDA ,
a obrigação de reparar, na forma alhures esposada.

Vislumbrada a responsabilidade, vamos ao
quantum
.

Diz o artigo 944 do Código Civil: “A indenização mede-se pela extensão do dano.” RUI STOCO, ao discorrer sobre o
quantum
indenizatório, ensina que:

"A nós parece que os fundamentos básicos que norteiam a fixação do quantum em hipóteses de ofensa moral encontram-se no seu caráter punitivo e compensatório, embora essa derivação para o entendimento de punição/prevenção não tenha grande significado, na consideração de que na punição está subentendida a própria prevenção. Isto é: a punição já tem o sentido e propósito de prevenir para que não se reincida. (...) É na fixação de valor para efeito de compensação do dano moral que a equidade mostra força, adequada pertinência e transita com maior desenvoltura. Ou seja, a causa que permite o estabelecimento de determinado quantum é a necessidade e a proporcionalidade entre o mal e aquilo que pode aplacá-lo, e o efeito será a prevenção, a repressão e o desestímulo". (Rui Stoco, Tratado de Responsabilidade Civil, Doutrina e Jurisprudência, 8ª edição, Ed. RT, fls. 1925/1926).

É digno de se levantar a técnica desenvolvida pelo Min. Paulo de Tarso Sanseverino a partir da aplicação analógica do parágrafo único, do art. 953, do Código Civil/2002, por meio da qual se delineou a fixação da indenização por danos morais em duas fases, a saber:

"RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANO MORAL. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO RESTRITIVO DE CRÉDITO. QUANTUM INDENIZATÓRIO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. CRITÉRIOS DE ARBITRAMENTO EQUITATIVO PELO JUIZ. MÉTODO BIFÁSICO. VALORIZAÇÃO DO INTERESSE JURÍDICO LESADO E DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO.

[...]

4. Elevação do valor da indenização por dano moral na linha dos precedentes desta Corte, considerando as duas etapas que devem ser percorridas para esse arbitramento.

5. Na primeira etapa, deve-se estabelecer um valor básico para a indenização, considerando o interesse jurídico lesado, com base em grupo de precedentes jurisprudenciais que apreciaram casos semelhantes.

6. Na segunda etapa, devem ser consideradas as circunstâncias do caso, para fixação definitiva do valor da indenização, atendendo a determinação legal de arbitramento equitativo pelo juiz.

7. Aplicação analógica do enunciado normativo do parágrafo único do art. 953 do CC/2002.

[...]

10. Recurso especial provido." (REsp 1.152.541/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, DJe 21/09/2011)

Há, também, uma recomposição de análise que se volta a olhar o comportamento do autor do ilícito diante do evento danoso (grau de culpa). Assim pontuou a Min. Isabel Galotti no julgamento do REsp Repetitivo nº 1.199.782/PR (Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, DJe 12/09/2011):

"[...] Quanto à extensão da responsabilidade, especialmente o arbitramento do valor da indenização por dano moral, entendo que se deve verificar, na análise de cada caso, de um lado, a gravidade dos danos sofridos pelas vítimas, e, de outro, a conduta do banco, diante do evento. Com efeito, o banco, diante da notícia da falsidade, pode ter tomado imediatamente uma providência para deixar de cobrar a dívida contraída pelo falsário, excluir o nome da vítima de cadastros negativos, devolver valores sacados por estelionatários, entre outras providências. Esta conduta mais ou menos diligente do banco deve ser levada em conta, para diminuir ou majorar o valor da indenização por dano moral ou, até mesmo, para afastar o dano moral, se o banco imediatamente resolver o problema da vítima. Em outros casos, todavia, o que se verifica é que o banco, mesmo sabendo da falsidade, não toma providência alguma para limpar o nome da vítima, não impede a continuidade das cobranças, ela tem que entrar com uma ação na Justiça, obter antecipação de tutela, nem sempre cumprida prontamente, e ficar anos esperando com restrições de crédito de toda ordem. Nestes casos, o valor da indenização por dano moral deve ser mais alto."

Linhas mestras traçadas, devem então serem vistos,
a)
a gravidade do fato em si e suas consequências para a vítima (dimensão do dano);
b)
a intensidade do dolo ou o grau de culpa do agente (culpabilidade do agente);
c)
a eventual participação culposa do ofendido (culpa concorrente da vítima);
d)
a condição econômica do ofensor, e
e)
as condições pessoais da vítima (posição política, social e econômica).

Nesta órbita de ideias, o fato (falha na prestação do serviço e atraso na entrega) não detém um grau de reprovabilidade tamanho que exorte em um valor considerável a este título, inclusive se visto sob a égide da intensidade da qualificadora da conduta. Embora houvesse a clara negligência da Recorrente para com seu consumidor, tal fato (atraso na entrega) não detém o mesmo condão que eventual vontade livre e consciente de causar o dano. Neste pontuar, pela conjuntura fático-processual, entendo por razoável o importe a título de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de dano moral.

Compreensão jurisprudencial cuja verba varia entre R$ 2.000,00 (dois mil reais) e R$ 3.000,00 (três mil reais): (TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0853842-98.2019.8.14.0301 – Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 01/04/2025), (TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0819866-71.2017.8.14.0301 – Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 25/02/2025) e (TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0851199-07.2018.8.14.0301 – Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 10/12/2024).

No tema do
dano moral
, entendo então –
diferentemente do togado de piso
-
por compreender lesionado a personalidade do Consumidor e estabelecer a reparação em R$ 3.000,00 (três mil reais).

Os valores – dano moral e material – serão
corrigidos monetariamente
pelo IPCA, apurado e divulgado pelo IBGE, e acrescidos de
juros de mora
pela Taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC), com a dedução do índice de atualização monetária embutido, nos termos da alteração no Código Civil provocada pela Lei nº 14.905/24.

Correção do dano moral:
da data do arbitramento (sentença).
Os juros quanto do dano moral
serão contados da citação;

Quanto ao dano material, a correção e os juros
serão aplicados do efetivo prejuízo – Súm. 43 STJ – materializada na data de cada parcela paga, não se aplicando o Tema 1.002 do STJ diante da inexistência de rescisão contratual.

Obrigatoriedade ou não de devolução dobrada da taxa de corretagem;

Diferente do que alegou o Juízo de piso, o prazo para pedir a restituição da taxa de corretagem por atraso na entrega de imóvel não é de 3 (três) anos, mas sim 10 (dez) conforme definiu a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.099:

(...) 5. Tese relativa ao Tema 1099/STJ - Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas. (REsp n. 1.897.867/CE, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Seção, julgado em 13/8/2025, DJEN de 21/8/2025.)

Contudo, na hipótese, não houve pedido de rescisão da avença, o que por conseguinte, afasta a pretensão de ressarcimento, mormente porque
é válida cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária

desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016.

Do ID. 19617917 - Pág. 7, se percebe que houve destaque dos valores de corretagem, cumprindo, assim, a exigência estabelecida na tese vinculante.

A cláusula que o Apelante impugna (10.1,
e
) não é referente a corretagem do bem, mas sim corretagem em caso de inadimplemento, quando a Construtora tenha que repassar o bem a terceiros.

Não há que se falar, portanto, em devolução a título de taxa de corretagem.

Dinâmica honorária;

Remansosa é a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça exemplificada no julgamento do REsp nº 1.100.798/AM, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, onde
"a distribuição dos ônus sucumbenciais, quando verificada a existência de sucumbência recíproca, deve ser pautada pelo exame do número de pedidos formulados e da proporcionalidade do decaimento de cada uma das partes em relação a cada um desses pleitos"
(Terceira Turma, julgado em 20/8/2009, DJe 8/9/2009).

No mesmo sentido: REsp nº 1.166.877/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/10/2012, DJe 22/10/2012; REsp nº 1.073.780/DF, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, Primeira Turma, julgado em 2/10/2008, DJe 13/10/2008, e AgRg nos EDcl no Ag nº 726.381/MS, Rel. Ministro Massami Uyeda, Quarta Turma, julgado em 20/11/2007, DJ 17/12/2007.

O Autor, das 4 (quatro) unidades imobiliárias, logrou êxito
– e em parte -
em apenas 2 (duas) delas, sendo integralmente sucumbente nas outras duas, pois ilegítimo. Desta forma, tenho que a sucumbência da Apelada é de apenas 25% (vinte e cinco porcento), e a do Autor é de 75%. Mantida a suspensão de sua exigibilidade dada a gratuidade deferida.

Ante o exposto, monocraticamente,
CONHEÇO DO RECURSO e DOU PARCIAL PROVIMENTO
para:

Condenar a ré ao pagamento de multa contratual e lucros cessantes de 0,5% do valor atualizado do contrato pelo atraso das unidades 1711 e 1712, desde o dia seguinte ao prazo de tolerância até a data da expedição do habite-se das referidas.

Condeno ainda ao pagamento de dano moral no importe de R$ 3.000,00 (três mil reais).

Os valores dos itens 1 e 2 serão corrigidos e atualizados conforme metodologia detalhada no voto.

Autoriza-se desde já a compensação de valores devidos pelo consumidor com os importes a serem indenizados pela Apelada.

Sentença mantida integralmente em seus demais termos.

Fiquem as partes cientificadas de que a insistência injustificada no prosseguimento do feito, caracterizada pela oposição de embargos de declaração manifestamente inadmissíveis ou protelatórios, ensejará a imposição da multa prevista § 2º do art. 1.026, ambos do Código de Processo Civil.

Demais argumentações refratadas eis que incompatíveis com a linha de raciocínio ora adotada.

Considera-se pré-questionada a matéria ventilada nos recursos, sendo desnecessária a indicação expressa dos dispositivos legais, conforme entendimento consolidado do E. Superior Tribunal de Justiça (AgRg no REsp. nº 1470626/PE, Rel. Min. Humberto Martins, 2ª T., j. 01/03/2016, STJ).

É como voto.

Belém do Pará, data conforme registrado no sistema PJe.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

Belém, 20/02/2026