Tribunal: TJPA
Processo: 0807040-74.2023.8.14.0051
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9614 - Benfeitorias
Data de julgamento: 2026-05-12

Ementa:
PROCESSO Nº 0801259-71.2023.814.0051(1ª AÇÃO) PROCESSO Nº 0807040-74.2023.814.0051(2ª AÇÃO) ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO CLASSE: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL COMARCA: SANTARÉM-PARÁ ( 4ª VARA CIVEL E EMPRESARIAL) EMBARGANTE: ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN ADVOGADO: RAFAEL FARIAS CAVALCANTE EMBARGADO: C.J.MARQUES DE OLIVEIRA LTDA -ME ADVOGADOS: JANNE ROBERTA BARROSO MAIA – OAB/PA 20.822 E SORAIA PRISCILA PLACHI – OAB/PA 28.029-A RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. SUBLOCAÇÃO AUTORIZADA. CLÁUSULA CONTRATUAL DE VISTORIA FINAL. AUTO DE CONSTATAÇÃO. DISTINÇÃO EM RELAÇÃO À INSPEÇÃO JUDICIAL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E ERRO DE PREMISSA. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração interpostos por Adélia Maria Lanconi Pomin contra acórdão que, em apelação cível, deu parcial provimento ao recurso para reconhecer a responsabilidade da locadora pela rescisão antecipada de contrato de locação não residencial, condenando-a ao pagamento de multa contratual e indenização por perdas e danos. A embargante alega omissão quanto a erro de premissa fática, existência de inspeção judicial, abandono e vandalismo no imóvel e autorização legal para rescisão antecipada. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar se o acórdão incorre em omissão ou erro de premissa; (ii) definir se houve efetiva análise da alegada inspeção judicial; (iii) estabelecer se os argumentos de abandono e vandalismo foram enfrentados; e (iv) determinar se os embargos configuram rediscussão do mérito. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O acórdão embargado enfrenta expressamente as questões controvertidas, reconhecendo a responsabilidade da locadora pela rescisão contratual com base nas cláusulas pactuadas e no conjunto probatório. 4. A cláusula XII do contrato (“da restituição do imóvel – reparos”) atribui ao locador o dever de realizar termo de vistoria para verificação das condições do bem ao término da locação, sendo este documento indispensável para aferição de eventuais danos. 5. A embargante não providencia o termo de vistoria final, limitando-se a apresentar fotografias e vídeos desacompanhados de prova técnica, insuficientes para comprovar deterioração imputável ao locatário. 6. O termo de vistoria apresentado pelo locatário atesta a restituição do imóvel em bom estado de conservação, sem impugnação eficaz pela locadora. 7. O auto de constatação não se confunde com inspeção judicial, conforme esclarece a doutrina: “Por vezes se verifica no cotidiano forense que o juiz, em vez de realizar a inspeção judicial, determina que o oficial de justiça (dotado de fé pública e servidor do Judiciário) se dirija ao local dos fatos e informe o que viu – o que é denominado de ‘auto de constatação’. Não há previsão legal para isso, mas como é algo relativamente comum, poderia o legislador ter tratado do assunto no Código; mas, não o fez. Se o juiz determinar essa constatação, deve seguir as diretrizes relativas a este meio de prova, especialmente em relação ao contraditório. Quanto ao valor probante, o juiz decide conforme o livre convencimento motivado (art. 371), podendo a certidão do oficial de justiça ser considerada como elemento auxiliar.” 8. A inspeção judicial, por sua vez, exige atuação direta do magistrado, nos termos dos arts. 481 e seguintes do CPC, não sendo substituída pelo auto de constatação. 9. A embargante não requer produção de prova pericial ou inspeção judicial, assumindo o risco da insuficiência probatória, nos termos do art. 373 do CPC. 10. A alegação de omissão não se verifica, pois os pontos suscitados foram devidamente apreciados, ainda que em sentido contrário ao interesse da parte. 11. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito quando ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC. 2. A ausência de termo de vistoria final previsto contratualmente impede a comprovação de danos ao imóvel por outros meios unilaterais. 3. O auto de constatação não substitui a inspeção judicial, possuindo valor probatório limitado e condicionado ao livre convencimento motivado do julgador. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, 371, 481 e seguintes, 489, §1º, e 1.022. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Embargos de Declaração-Cv nº 1.0000.21.209522-8/010, Rel. Des. Newton Teixeira Carvalho, 13ª Câmara Cível, j. 23.04.2025.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0807040-74.2023.8.14.0051

APELANTE: ADELIA MARIA LANCONI POMIN

APELADO: C. J. MARQUES DE OLIVEIRA LTDA, LUCIANO SILVA DE OLIVEIRA

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

PROCESSO Nº 0801259-71.2023.814.0051(1ª AÇÃO)

PROCESSO Nº 0807040-74.2023.814.0051(2ª AÇÃO)

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: SANTARÉM-PARÁ ( 4ª VARA CIVEL E EMPRESARIAL)

EMBARGANTE: ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN

ADVOGADO: RAFAEL FARIAS CAVALCANTE

EMBARGADO: C.J.MARQUES DE OLIVEIRA LTDA -ME

ADVOGADOS: JANNE ROBERTA BARROSO MAIA – OAB/PA 20.822 E SORAIA PRISCILA PLACHI – OAB/PA 28.029-A

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. SUBLOCAÇÃO AUTORIZADA. CLÁUSULA CONTRATUAL DE VISTORIA FINAL. AUTO DE CONSTATAÇÃO. DISTINÇÃO EM RELAÇÃO À INSPEÇÃO JUDICIAL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E ERRO DE PREMISSA. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Embargos de declaração interpostos por Adélia Maria Lanconi Pomin contra acórdão que, em apelação cível, deu parcial provimento ao recurso para reconhecer a responsabilidade da locadora pela rescisão antecipada de contrato de locação não residencial, condenando-a ao pagamento de multa contratual e indenização por perdas e danos. A embargante alega omissão quanto a erro de premissa fática, existência de inspeção judicial, abandono e vandalismo no imóvel e autorização legal para rescisão antecipada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) verificar se o acórdão incorre em omissão ou erro de premissa; (ii) definir se houve efetiva análise da alegada inspeção judicial; (iii) estabelecer se os argumentos de abandono e vandalismo foram enfrentados; e (iv) determinar se os embargos configuram rediscussão do mérito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O acórdão embargado enfrenta expressamente as questões controvertidas, reconhecendo a responsabilidade da locadora pela rescisão contratual com base nas cláusulas pactuadas e no conjunto probatório.

4.

A cláusula XII do contrato (“da restituição do imóvel – reparos”) atribui ao locador o dever de realizar termo de vistoria para verificação das condições do bem ao término da locação, sendo este documento indispensável para aferição de eventuais danos.

5.

A embargante não providencia o termo de vistoria final, limitando-se a apresentar fotografias e vídeos desacompanhados de prova técnica, insuficientes para comprovar deterioração imputável ao locatário.

6.

O termo de vistoria apresentado pelo locatário atesta a restituição do imóvel em bom estado de conservação, sem impugnação eficaz pela locadora.

7.

O auto de constatação não se confunde com inspeção judicial, conforme esclarece a doutrina: “Por vezes se verifica no cotidiano forense que o juiz, em vez de realizar a inspeção judicial, determina que o oficial de justiça (dotado de fé pública e servidor do Judiciário) se dirija ao local dos fatos e informe o que viu – o que é denominado de ‘auto de constatação’. Não há previsão legal para isso, mas como é algo relativamente comum, poderia o legislador ter tratado do assunto no Código; mas, não o fez. Se o juiz determinar essa constatação, deve seguir as diretrizes relativas a este meio de prova, especialmente em relação ao contraditório. Quanto ao valor probante, o juiz decide conforme o livre convencimento motivado (art. 371), podendo a certidão do oficial de justiça ser considerada como elemento auxiliar.”

8.

A inspeção judicial, por sua vez, exige atuação direta do magistrado, nos termos dos arts. 481 e seguintes do CPC, não sendo substituída pelo auto de constatação.

9.

A embargante não requer produção de prova pericial ou inspeção judicial, assumindo o risco da insuficiência probatória, nos termos do art. 373 do CPC.

10.

A alegação de omissão não se verifica, pois os pontos suscitados foram devidamente apreciados, ainda que em sentido contrário ao interesse da parte.

11.

Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito quando ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC.

2.

A ausência de termo de vistoria final previsto contratualmente impede a comprovação de danos ao imóvel por outros meios unilaterais.

3.

O auto de constatação não substitui a inspeção judicial, possuindo valor probatório limitado e condicionado ao livre convencimento motivado do julgador.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 373, 371, 481 e seguintes, 489, §1º, e 1.022.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, Embargos de Declaração-Cv nº 1.0000.21.209522-8/010, Rel. Des. Newton Teixeira Carvalho, 13ª Câmara Cível, j. 23.04.2025.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº 0801259-71.2023.814.0051(1ª AÇÃO)

PROCESSO Nº 0807040-74.2023.814.0051(2ª AÇÃO)

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: SANTARÉM-PARÁ ( 4ª VARA CIVEL E EMPRESARIAL)

EMBARGANTE: ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN

ADVOGADO: RAFAEL FARIAS CAVALCANTE

EMBARGADO: C.J.MARQUES DE OLIVEIRA LTDA -ME

ADVOGADOS: JANNE ROBERTA BARROSO MAIA – OAB/PA 20.822 E SORAIA PRISCILA PLACHI – OAB/PA 28.029-A

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN
interpôs Declaratórios contra acórdão( Vide PJe ID 34755703), que conheceu e deu parcial provimento ao

Recurso de

Apelação Cível apresentado por
C.J.MARQUES DE OLIVEIRA LTDA -ME
conforme ementa objurgada:

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. SUBLOCAÇÃO AUTORIZADA. NEGOCIAÇÃO DIRETA DA LOCADORA COM SUBLOCATÁRIOS. VIOLAÇÃO DO CONTRATO E DA LEI DO INQUILINATO. RESPONSABILIDADE PELA RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL. DANOS EMERGENTES E LUCROS CESSANTES. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por
C.J. Marques de Oliveira Ltda. – ME
contra sentença da 4ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Santarém/PA que, em julgamento conjunto de duas ações envolvendo contrato de locação não residencial celebrado com
Adélia Maria Lanconi Pomin
, declarou rescindido o contrato, condenou o locatário ao pagamento da multa contratual de R$ 95.000,00 e ao ressarcimento de danos materiais referentes à reforma do imóvel, afastando a indenização por danos morais. A apelante sustenta inexistência de culpa pela rescisão, ilegalidade da atuação da locadora ao negociar diretamente com sublocatários, direito ao recebimento da multa contratual e indenização por perdas e danos decorrentes da rescisão antecipada do contrato de locação destinado à instalação de centro médico com pronto atendimento infantil 24 horas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há
três questões em discussão
: (i) definir se a locadora violou o contrato e a legislação locatícia ao negociar diretamente com os sublocatários, atraindo para si a responsabilidade pela multa contratual; (ii) estabelecer a quem se atribui a responsabilidade pela rescisão antecipada do contrato de locação não residencial; e (iii) determinar se são devidos ao locatário danos emergentes e lucros cessantes decorrentes da ruptura contratual antecipada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de locação não residencial firmado entre as partes, com duração de dez anos e destinado à implantação de centro médico, autorizou expressamente a sublocação, desde que mantida a natureza não residencial da utilização do imóvel, estabelecendo vínculo jurídico direto entre locatário e sublocatários, e não entre estes e a locadora.

4. Nos termos dos arts. 15 e 16 da Lei nº 8.245/1991, rescindida ou finda a locação resolvem-se as sublocações, sendo os aluguéis devidos ao sublocador e não ao locador, inexistindo legitimidade deste para receber diretamente valores dos sublocatários ou negociar obrigações decorrentes da sublocação.

5. A doutrina de
Sílvio de Salvo Venosa
esclarece que, em regra, não há relação contratual direta entre locador e sublocatário, ainda que a sublocação seja autorizada, sendo os aluguéis devidos exclusivamente ao sublocador, o que impede o locador de receber tais valores ou promover negociações diretas com o sublocatário.

6. Consta dos autos acordo extrajudicial firmado entre a locadora e os sublocatários
Isolina de Fátima Barros Valente
e
Pablo Gomes Adorno
acerca de pagamento relacionado à área demolida do imóvel, negociação realizada sem a participação do locatário, em afronta às regras contratuais e legais da sublocação, circunstância que caracteriza descumprimento contratual pela locadora.

7. A multa contratual estipulada na cláusula XI do contrato, equivalente a 10% dos meses restantes da locação, destina-se à parte prejudicada pelo comportamento divergente do pacto, sendo devida ao locatário quando o locador infringe obrigações contratuais.

8. A cláusula contratual referente à restituição do imóvel estabelece que compete ao locador realizar
termo de vistoria
para verificação de eventuais danos, documento indispensável para aferição das condições do imóvel ao término da locação.

9. A locadora não providenciou vistoria final conforme previsto no contrato, limitando-se a apresentar fotografias e vídeos desacompanhados de prova técnica, elementos insuficientes para demonstrar deteriorações imputáveis ao locatário.

10. Intimada para especificar provas no saneamento do processo, a locadora optou pela oitiva de sublocatários, deixando de requerer prova pericial ou inspeção judicial apta a demonstrar o estado do imóvel, circunstância que impede a imputação de responsabilidade exclusiva ao locatário pela rescisão contratual.

11. Configurado o descumprimento contratual pela locadora e a rescisão antecipada do contrato de locação destinado à exploração de atividade empresarial de longa duração, incidem as regras de perdas e danos previstas no art. 402 do Código Civil.

12. Conforme a doutrina de
Luiz Fernando do Vale de Almeida Guilherme
, o dano emergente corresponde à efetiva diminuição patrimonial sofrida pelo credor, enquanto os lucros cessantes representam o ganho que razoavelmente deixou de ser obtido em razão do inadimplemento.

13. Na mesma linha,
Maria Helena Diniz
define perdas e danos como a compensação financeira destinada a recompor o prejuízo decorrente do descumprimento da obrigação, abrangendo tanto o que o credor efetivamente perdeu quanto o que deixou de lucrar.

14. A rescisão antecipada do contrato de locação de longo prazo compromete o planejamento econômico do empreendimento empresarial instalado no imóvel, justificando o reconhecimento de danos emergentes e lucros cessantes, cuja quantificação deve ocorrer em liquidação de sentença diante da incerteza dos valores apresentados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

15.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O locador que negocia diretamente com sublocatários em contrato de locação que autoriza a sublocação viola as regras da Lei do Inquilinato e do contrato, respondendo pela multa contratual decorrente da rescisão.

2. A ausência de termo de vistoria final exigido contratualmente impede a imputação de danos ao locatário com base apenas em registros unilaterais de imagens.

3. A rescisão antecipada do contrato de locação por culpa do locador enseja indenização por perdas e danos ao locatário, abrangendo danos emergentes e lucros cessantes, a serem apurados em liquidação de sentença.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, arts. 15 e 16; CC, art. 402; CPC, arts. 85, §2º, e 509.( Pje ID 34488516)

As

razões recursais dos Declaratórios assentam

no vício da omissão sob as seguintes vertentes:

a.

erro de premissa ou de fato;

b.

inspeção judicial existente;

c.

flagrante abandono e vandalismo no imóvel e

d.

autorização

legal à rescisão contratual antecipada.

Ao fim, requer o conhecimento e provimento do Recurso de Embargos de Declaração conforme

argumentos

eleitos.( PJe ID 35067186).

Contrarrazões

apresentadas.( PJe ID 35309849).

É o relatório que apresento.

À Unidade de Processamento Judicial das Turmas de Direito Público e Privado incluir em pauta de julgamento.

Data conforme Sistema PJe.

DESEMBARGADORA

MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

RELATORA

VOTO

PROCESSO Nº 0801259-71.2023.814.0051(1ª AÇÃO)

PROCESSO Nº 0807040-74.2023.814.0051(2ª AÇÃO)

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: SANTARÉM-PARÁ ( 4ª VARA CIVEL E EMPRESARIAL)

EMBARGANTE: ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN

ADVOGADO: RAFAEL FARIAS CAVALCANTE

EMBARGADO: C.J.MARQUES DE OLIVEIRA LTDA -ME

ADVOGADOS: JANNE ROBERTA BARROSO MAIA – OAB/PA 20.822 E SORAIA PRISCILA PLACHI – OAB/PA 28.029-A

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Juízo de Prelibação
: Recebo o Recurso de Embargos de Declaração dada a presença dos requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade.

Juízo de Mérito
:
Inicio apresentando o acórdão embargado:

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. SUBLOCAÇÃO AUTORIZADA. NEGOCIAÇÃO DIRETA DA LOCADORA COM SUBLOCATÁRIOS. VIOLAÇÃO DO CONTRATO E DA LEI DO INQUILINATO. RESPONSABILIDADE PELA RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL. DANOS EMERGENTES E LUCROS CESSANTES. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por
C.J. Marques de Oliveira Ltda. – ME
contra sentença da 4ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Santarém/PA que, em julgamento conjunto de duas ações envolvendo contrato de locação não residencial celebrado com
Adélia Maria Lanconi Pomin
, declarou rescindido o contrato, condenou o locatário ao pagamento da multa contratual de R$ 95.000,00 e ao ressarcimento de danos materiais referentes à reforma do imóvel, afastando a indenização por danos morais. A apelante sustenta inexistência de culpa pela rescisão, ilegalidade da atuação da locadora ao negociar diretamente com sublocatários, direito ao recebimento da multa contratual e indenização por perdas e danos decorrentes da rescisão antecipada do contrato de locação destinado à instalação de centro médico com pronto atendimento infantil 24 horas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há
três questões em discussão
: (i) definir se a locadora violou o contrato e a legislação locatícia ao negociar diretamente com os sublocatários, atraindo para si a responsabilidade pela multa contratual; (ii) estabelecer a quem se atribui a responsabilidade pela rescisão antecipada do contrato de locação não residencial; e (iii) determinar se são devidos ao locatário danos emergentes e lucros cessantes decorrentes da ruptura contratual antecipada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de locação não residencial firmado entre as partes, com duração de dez anos e destinado à implantação de centro médico, autorizou expressamente a sublocação, desde que mantida a natureza não residencial da utilização do imóvel, estabelecendo vínculo jurídico direto entre locatário e sublocatários, e não entre estes e a locadora.

4. Nos termos dos arts. 15 e 16 da Lei nº 8.245/1991, rescindida ou finda a locação resolvem-se as sublocações, sendo os aluguéis devidos ao sublocador e não ao locador, inexistindo legitimidade deste para receber diretamente valores dos sublocatários ou negociar obrigações decorrentes da sublocação.

5. A doutrina de
Sílvio de Salvo Venosa
esclarece que, em regra, não há relação contratual direta entre locador e sublocatário, ainda que a sublocação seja autorizada, sendo os aluguéis devidos exclusivamente ao sublocador, o que impede o locador de receber tais valores ou promover negociações diretas com o sublocatário.

6. Consta dos autos acordo extrajudicial firmado entre a locadora e os sublocatários
Isolina de Fátima Barros Valente
e
Pablo Gomes Adorno
acerca de pagamento relacionado à área demolida do imóvel, negociação realizada sem a participação do locatário, em afronta às regras contratuais e legais da sublocação, circunstância que caracteriza descumprimento contratual pela locadora.

7. A multa contratual estipulada na cláusula XI do contrato, equivalente a 10% dos meses restantes da locação, destina-se à parte prejudicada pelo comportamento divergente do pacto, sendo devida ao locatário quando o locador infringe obrigações contratuais.

8. A cláusula contratual referente à restituição do imóvel estabelece que compete ao locador realizar
termo de vistoria
para verificação de eventuais danos, documento indispensável para aferição das condições do imóvel ao término da locação.

9. A locadora não providenciou vistoria final conforme previsto no contrato, limitando-se a apresentar fotografias e vídeos desacompanhados de prova técnica, elementos insuficientes para demonstrar deteriorações imputáveis ao locatário.

10. Intimada para especificar provas no saneamento do processo, a locadora optou pela oitiva de sublocatários, deixando de requerer prova pericial ou inspeção judicial apta a demonstrar o estado do imóvel, circunstância que impede a imputação de responsabilidade exclusiva ao locatário pela rescisão contratual.

11. Configurado o descumprimento contratual pela locadora e a rescisão antecipada do contrato de locação destinado à exploração de atividade empresarial de longa duração, incidem as regras de perdas e danos previstas no art. 402 do Código Civil.

12. Conforme a doutrina de
Luiz Fernando do Vale de Almeida Guilherme
, o dano emergente corresponde à efetiva diminuição patrimonial sofrida pelo credor, enquanto os lucros cessantes representam o ganho que razoavelmente deixou de ser obtido em razão do inadimplemento.

13. Na mesma linha,
Maria Helena Diniz
define perdas e danos como a compensação financeira destinada a recompor o prejuízo decorrente do descumprimento da obrigação, abrangendo tanto o que o credor efetivamente perdeu quanto o que deixou de lucrar.

14. A rescisão antecipada do contrato de locação de longo prazo compromete o planejamento econômico do empreendimento empresarial instalado no imóvel, justificando o reconhecimento de danos emergentes e lucros cessantes, cuja quantificação deve ocorrer em liquidação de sentença diante da incerteza dos valores apresentados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

15.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O locador que negocia diretamente com sublocatários em contrato de locação que autoriza a sublocação viola as regras da Lei do Inquilinato e do contrato, respondendo pela multa contratual decorrente da rescisão.

2. A ausência de termo de vistoria final exigido contratualmente impede a imputação de danos ao locatário com base apenas em registros unilaterais de imagens.

3. A rescisão antecipada do contrato de locação por culpa do locador enseja indenização por perdas e danos ao locatário, abrangendo danos emergentes e lucros cessantes, a serem apurados em liquidação de sentença.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, arts. 15 e 16; CC, art. 402; CPC, arts. 85, §2º, e 509.( PJe ID 34488516)

Perceba que o acórdão reconhece a rescisão antecipada do vínculo contratual
por culpa da Embargante a gerar sua responsabilidade indenizatória e ressarcitória segundo cláusulas pactuadas, além de expor a falha probatória de
ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN,
que se soma à ausência de vistoria ou inspeção judicial.

Dito isso, sigo analisando o vício arguido:
Omissão
.

Segundo magistério doutrinário de Leonardo Carneiro da Cunha:

31. Omissão
. A decisão deve apreciar as questões, ou seja, os pontos controvertidos. O juiz tem uma posição de diálogo e deve enfrentar as questões de fato e de direito. As partes têm o direito de influenciar e de participar do convencimento do juiz. Este, por sua vez, tem o dever de respeitar o contraditório (art. 9º) e de consultá-las, ainda quando se depare com questão que deva ser conhecida de ofício (art. 10). Se as partes têm o direito de participar do convencimento do juiz e este tem o dever de consultá-las, é certo que o juiz deve enfrentar as alegações apresentadas (art. 489, § 1º). De nada adianta o juiz exercer o dever de consulta, se não tiver de fundamentar a respeito das questões de fato e de direito contidas no processo. O contraditório seria meramente formal, não havendo a efetiva garantia conferida constitucionalmente. Ao órgão julgador não se franqueia escolher o que deve ou não apreciar em sua decisão. Cabe-lhe examinar os pontos controvertidos de fato e os de direito. Se não o fizer, haverá omissão, sanável por embargos de declaração.
[1]

Omissão que advém da própria decisão combatida cujo excerto destacado

obriga a

apontar o recorte viciado para exame jurisdicional e correção, se assim for devido. Caso contrário, a hipótese ausente enseja a rejeição dos Declaratórios.

Nessa perspectiva.

EMENTA: EMBARGOS DECLARATÓRIOS - NÃO CONHECIMENTO - PRELIMINAR REJEITADA - HIPÓTESE EM QUE NÃO RESTOU DEMONSTRADA QUALQUER DAS SITUAÇÕES ELENCADAS NO ART. 1.022 DO CPC/2015 - INCONFORMISMO COM A DECISÃO COLEGIADA -
OMISSÃO
-
INEXISTÊNCIA - NÍTIDA REDISCUSSÃO DE MÉRITO
- IMPOSSIBILIDADE - PREQUESTIONAMENTO - REJEIÇÃO.

A alegação de ausência de obscuridade, contradição, omissão ou erro material não impede o conhecimento do recurso, eis que somente a apreciação do mérito dos embargos de declaração identificará a presença, ou não, no acórdão, dos vícios elencados no art. 1.022 do CPC. Os Embargos de Declaração, ao fundamento de omissão que enfoca a mesma matéria já exaurida no acórdão objurgado, sob o enfoque de novos argumentos, denota inquestionável rediscussão de mérito, não se prestando para modificação do entendimento colegiado, demonstrando, o Embargante, na verdade, simples inconformismo com o resultado do julgado.
Ausente qualquer das hipóteses do artigo 1.022, do Código de Processo Civil, ainda que para fins de prequestionamento, devem ser rejeitados os embargos
.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO-CV Nº 1.0000.21.209522-8/010 - COMARCA DE VARGINHA - EMBARGANTE: DATA OFFICE LTDA - ME - EMBARGADO: TELEFONICA BRASIL S/A (TJMG - Embargos de Declaração-Cv 1.0000.21.209522-8/010, Relator(a): Des.(a) Newton Teixeira Carvalho , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/04/2025, publicação da súmula em 25/04/2025) Negritei.

Pois bem.

Nada há a modificar no acórdão combatido e tampouco nele conceder os efeitos infringentes dada a ausência do vício apontado e do erro de premissa anunciado.

Pelo contrário, notei o manejo equivocado da Embargante acerca das cláusulas pactuadas no contrato de locação não residencial, que não conversou com sua responsabilidade probatória imposta pelo art. 373 do CPC e com o claro entendimento que deveria ter acerca de inspeção judicial e ato de constatação.

Primeiro
. Desatendeu sua obrigação contratual quanto a prover o Termo de Vistoria correspondente à verificação de prováveis danos ou reparos dirigidos ao Embargado.

Revisitando a cláusula XII – da Restituição do Imóvel – Reparos:

Fonte:
https://pje.tjpa.jus.br/pje-2g/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=23012712182400000000024171727

Como deixou de cumprir essa obrigação contratual, permitiu a certeza do Termo de Vistoria para Entrega de Imóvel feita por
C.J. MARQUES DE OLIVEIRA LTDA – ME
que concluiu a restituição imobiliária em bom estado de conservação, cujos termos não rebateu.( PJe ID 24880655)

Segundo
. Auto de constatação feito por oficial de justiça não serve para substituir, suprimir ou sobrepor a inspeção judicial, cognição que recusou na demanda.

Preconizado nos artigos 481 e ss. do CPC, a inspeção judicial realizada é pelo julgador, facultando-se a assistência de peritos, mas atendendo obrigatoriamente o contraditório substancial, o que difere de auto de constatação realizado por oficial de justiça.

Quanto à diferenciação, Fernando da Fonseca Gajardoni, Luiz Dellore e André Vasconcelos Roque:

4. Auto de constatação, pelo oficial de justiça
. Por vezes se verifica no cotidiano forense que o juiz, em vez de realizar a inspeção judicial, determina que o oficial de justiça (dotado de fé pública e servidor do Judiciário) se dirija ao local dos fatos e informe o que viu – o que é denominado de “auto de constatação”.

4.1. Não há previsão legal para isso, mas como é algo relativamente comum, poderia o legislador ter tratado do assunto no Código; mas, não o fez.

4.2. Se o juiz determinar essa constatação, deve seguir as diretrizes relativas a este meio de prova, especialmente em relação ao contraditório.

4.3. Quanto ao “valor probante” do auto de constatação, vale sempre lembrar que o juiz proferirá a decisão conforme o seu livre convencimento motivado (art. 371). Assim, se a certidão do oficial de justiça auxiliar no convencimento do magistrado, é certo que poderá ser levada em consideração no momento da sentença.
[2]

Como a parte não compreendeu essa distinção e não insistiu na confecção da efetiva inspeção judicial, satisfazendo-se com um auto de constatação que não é inspeção judicial, repito, o resultado que encontrou no acórdão é o que deverá suportar.

Omissão e erro de premissa rejeitados,

portanto.

Diante disso,

conheço e nego provimento ao

Recurso de Embargos de Declaração para manter o acórdão combatido irretocável conforme motivação esposada.

Reputo a matéria aqui tratada como prequestionada aos fins devidos.

Deixo de predicá-lo como protelatórios por entender que estão
ainda
agendados no direito constitucional de ação, cuja visão jurídica poderá mudar acaso haja interposição de mesmo recurso desnecessário e procrastinatório.

É

o voto.

Data registrada no Sistema Pje.

DESEMBARGADORA

MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

RELATORA

[1]
CUNHA, Leonardo Carneiro da. Código de Processo Civil Comentado - 2ª Edição 2025. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2025. E-book. p.1619. ISBN 9788530994617. Disponível em: https://app.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9788530994617/. Acesso em: 20 abr. 2026.

[2]
GAJARDONI, Fernando da F.; DELLORE, Luiz; Andre Vasconcelos Roque; et al. Comentários ao Código de Processo Civil. 5. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022. E-book. p.1008. ISBN 9786559644995. Disponível em: https://app.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9786559644995/. Acesso em: 20 abr. 2026.

Belém, 19/05/2026