Tribunal: TJPA
Processo: 0819316-42.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7698 - Perdas e Danos
Data de julgamento: 2026-06-23

Ementa:
EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. TEMA 970 DO STJ. TERMO FINAL DA MORA. AUSÊNCIA DE OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS REJEITADOS. I. Caso em exame Embargos de declaração opostos por construtora contra acórdão que negou provimento a agravo interno e manteve decisão monocrática que confirmou sentença condenatória em ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel. A embargante sustenta omissão e contradição quanto à aplicação do Tema 970 do STJ, especialmente sobre a equivalência entre a cláusula penal contratual e o valor locativo do imóvel. Alega, ainda, omissão quanto à tese de reformatio in pejus relacionada ao termo final dos lucros cessantes, além de requerer prequestionamento. II. Questão em discussão Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão embargado foi omisso ou contraditório quanto à aplicação do Tema 970 do STJ; (ii) saber se houve omissão quanto à tese de reformatio in pejus relativa ao termo final dos lucros cessantes; e (iii) saber se os embargos de declaração podem ser acolhidos para fins de prequestionamento. III. Razões de decidir O acórdão embargado enfrentou expressamente a aplicação do Tema 970 do STJ, ao consignar que a cláusula penal contratual incidia sobre os valores pagos pela adquirente, enquanto os lucros cessantes deveriam refletir o valor locativo do imóvel. A indenização fixada em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato foi mantida por representar parâmetro compatível com o valor locativo de mercado e evitar reparação irrisória ao consumidor. Não há omissão ou contradição quando o colegiado examina a matéria e adota conclusão contrária ao interesse da parte. A contradição apta a justificar embargos declaratórios é interna ao julgado, e não entre a decisão e a tese defendida pela parte. O acórdão também analisou o termo final da mora, concluindo que a responsabilidade da construtora se estende até a efetiva entrega das chaves, e não apenas até a expedição do “Habite-se”. A fixação da entrega das chaves como termo final da mora decorre da orientação consolidada de que o “Habite-se” é ato administrativo que não transfere, por si só, a posse direta ao consumidor. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito nem à modificação do resultado do julgamento, salvo nas hipóteses legais de omissão, contradição, obscuridade ou erro material. Para fins de prequestionamento, aplica-se o art. 1.025 do CPC, segundo o qual se consideram incluídos no acórdão os elementos suscitados pelo embargante, caso o tribunal superior reconheça a existência de vício. IV. Dispositivo e tese Embargos de declaração conhecidos e rejeitados, inclusive para fins de prequestionamento, mantido integralmente o acórdão embargado. Tese de julgamento: “1. Não há omissão ou contradição quando o acórdão enfrenta expressamente a matéria controvertida e adota conclusão fundamentada em sentido contrário ao interesse da parte. 2. A contradição que autoriza embargos de declaração é interna ao julgado, e não entre a decisão e a tese defendida pelo recorrente. 3. Em caso de atraso na entrega de imóvel, o termo final da mora da construtora é a efetiva entrega das chaves, e não a expedição do ‘Habite-se’. 4. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, ainda que opostos com finalidade de prequestionamento.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 941, § 3º, 1.022, 1.025 e 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970; STJ, Tema 1.201; STJ, AgRg no AgRg no AREsp nº 1.608.004/SP, Rel. Min. Reynaldo Soares da Fonseca, 5ª Turma, j. 04.08.2020, DJe 13.08.2020; STJ, EDcl no AgInt no AREsp nº 1.777.765/MG, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1ª Turma, j. 22.11.2021, DJe 14.12.2021; STF, Rcl nº 44.145/RO, Rel. Min. André Mendonça, 1ª Turma, j. 23.05.2022, DJe 01.09.2022; STJ, EAREsp nº 227.767/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Corte Especial, j. 17.06.2020. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 20ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0819316-42.2018.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

APELADO: LARISSA GALVAO VIANA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. TEMA 970 DO STJ. TERMO FINAL DA MORA. AUSÊNCIA DE OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS REJEITADOS.

I. Caso em exame

Embargos de declaração opostos por construtora contra acórdão que negou provimento a agravo interno e manteve decisão monocrática que confirmou sentença condenatória em ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel.

A embargante sustenta omissão e contradição quanto à aplicação do Tema 970 do STJ, especialmente sobre a equivalência entre a cláusula penal contratual e o valor locativo do imóvel. Alega, ainda, omissão quanto à tese de reformatio in pejus relacionada ao termo final dos lucros cessantes, além de requerer prequestionamento.

II. Questão em discussão

Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão embargado foi omisso ou contraditório quanto à aplicação do Tema 970 do STJ; (ii) saber se houve omissão quanto à tese de reformatio in pejus relativa ao termo final dos lucros cessantes; e (iii) saber se os embargos de declaração podem ser acolhidos para fins de prequestionamento.

III. Razões de decidir

O acórdão embargado enfrentou expressamente a aplicação do Tema 970 do STJ, ao consignar que a cláusula penal contratual incidia sobre os valores pagos pela adquirente, enquanto os lucros cessantes deveriam refletir o valor locativo do imóvel.

A indenização fixada em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato foi mantida por representar parâmetro compatível com o valor locativo de mercado e evitar reparação irrisória ao consumidor.

Não há omissão ou contradição quando o colegiado examina a matéria e adota conclusão contrária ao interesse da parte. A contradição apta a justificar embargos declaratórios é interna ao julgado, e não entre a decisão e a tese defendida pela parte.

O acórdão também analisou o termo final da mora, concluindo que a responsabilidade da construtora se estende até a efetiva entrega das chaves, e não apenas até a expedição do “Habite-se”.

A fixação da entrega das chaves como termo final da mora decorre da orientação consolidada de que o “Habite-se” é ato administrativo que não transfere, por si só, a posse direta ao consumidor.

Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito nem à modificação do resultado do julgamento, salvo nas hipóteses legais de omissão, contradição, obscuridade ou erro material.

Para fins de prequestionamento, aplica-se o art. 1.025 do CPC, segundo o qual se consideram incluídos no acórdão os elementos suscitados pelo embargante, caso o tribunal superior reconheça a existência de vício.

IV. Dispositivo e tese

Embargos de declaração conhecidos e rejeitados, inclusive para fins de prequestionamento, mantido integralmente o acórdão embargado.

Tese de julgamento:
“1. Não há omissão ou contradição quando o acórdão enfrenta expressamente a matéria controvertida e adota conclusão fundamentada em sentido contrário ao interesse da parte. 2. A contradição que autoriza embargos de declaração é interna ao julgado, e não entre a decisão e a tese defendida pelo recorrente. 3. Em caso de atraso na entrega de imóvel, o termo final da mora da construtora é a efetiva entrega das chaves, e não a expedição do ‘Habite-se’. 4. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, ainda que opostos com finalidade de prequestionamento.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 941, § 3º, 1.022, 1.025 e 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 970; STJ, Tema 1.201; STJ, AgRg no AgRg no AREsp nº 1.608.004/SP, Rel. Min. Reynaldo Soares da Fonseca, 5ª Turma, j. 04.08.2020, DJe 13.08.2020; STJ, EDcl no AgInt no AREsp nº 1.777.765/MG, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1ª Turma, j. 22.11.2021, DJe 14.12.2021; STF, Rcl nº 44.145/RO, Rel. Min. André Mendonça, 1ª Turma, j. 23.05.2022, DJe 01.09.2022; STJ, EAREsp nº 227.767/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Corte Especial, j. 17.06.2020.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 20ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: JUÍZO DE DIREITO DA 8ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 0819316-42.2018.8.14.0301

EMBARGANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA.

EMBARGADA: LARISSA GALVÃO VIANA

DECISÃO EMBARGADA: ACÓRDÃO DE
Id. Num. 35389777

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
opostos por
CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA.
em face do V. Acórdão de
Id. Num. 35389777
, que
conheceu e NEGOU PROVIMENTO
ao Agravo Interno interposto em face de
LARISSA GALVÃO VIANA.

Breve retrospecto processual.

Alega o autor que celebrou com a ré contrato de promessa de compra e venda para a aquisição de imóvel residencial localizado à Travessa São Pedro, nº 01, Coqueiro, Ananindeua-PA, no empreendimento denominado CONDOMÍNIO TERRA FIORI - TORRE VIOLETA - APARTAMENTO nº 204, tendo como Interveniente Construtora e Fiadora a Requerida CONSTRUTORA LEAL MOREIRA, conforme Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e Contrato de Compra e Venda de Terreno para Construção de Unidade Habitacional e Alienação Fiduciária, que seguem inclusos a presente Ação.

Informa que a data de entrega das chaves e emissão de posse estava prevista até a data fatal de DEZEMBRO/2015, segundo insta o Quadro VII no Preambulo do Contrato de Compra e Venda, porém passado tal prazo a requerida não entregou o imóvel.

Pedidos apresentados pela autora na inicial: lucros cessantes, danos morais e declaração de nulidade de cláusula abusiva.

As partes juntaram documentos e, garantido à ampla defesa e o contraditório, manifestaram-se.

Transcrevo excertos da SENTENÇA (id. 23265556):

(...)
Ante o exposto
,

e considerando o que mais dos autos consta,
JULGO PROCEDENTE o pedido com resolução de mérito na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil
para:

a) Declarar a nulidade da cláusula que determina a prorrogação do prazo de entrega da obra além do limite de 180 (cento e oitenta), caso esteja determinado em contrato e em seus adendos/aditivos e, por consequência, reconhecer o inadimplemento contratual da ré quanto a obrigação de entregar a obra a partir do esgotamento do referido prazo conforme previsão contratual;

b) Condenar a ré, já qualificada ao pagamento indenizatório na modalidade de lucros cessantes no valor correspondente a 0,5% do valor do contrato apresentado na inicial devido por cada mês de atraso, contados a partir do 181º dia após a data prevista para a entrega da obra e até a data que efetivamente for à mesma entregue, subtraída a quantia porventura já paga em sede de antecipação de tutela; com incidência de juros de mora a contar da citação (art. 405 do CPC) e correção monetária a contar de cada mês de atraso (art. 389 do CC). A correção monetária observará o INCC até o término do prazo de tolerância, momento que será calculada juntamente com os juros de mora pelo IPCA ou por qual deles for mais favorável ao consumidor.

c) Condenar a ré ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para o autor, com juros de mora a contar da citação (art. 405 do CPC) e correção monetária desde a data do arbitramento nos termos da Súmula n. 362 do STJ.

Ficam indeferidos eventuais pedidos. Isso porque o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. O julgador possui o dever de enfrentar apenas as questões capazes de infirmar (enfraquecer) a conclusão adotada na decisão, o que entendo que pelo que se fundamentou, o convencimento já foi firmado.

Por fim, condeno o réu ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º c/c art. 86, parágrafo único, do CPC.

Sentença sujeita ao regime do art. 523, § 1º, do CPC.

Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se os autos.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Belém, 7 de junho de 2024

MARCO ANTONIO LOBO CASTELO BRANCO

Juiz de Direito da 8ª Vara Cível e Empresarial da Capital

Assim, o Juízo
a quo
julgou
procedentes
os pedidos para:

a) Declarar a nulidade da cláusula que prorroga o prazo além dos 180 dias e reconhecer o inadimplemento da ré após o esgotamento deste prazo;

b) Condenar a ré ao pagamento de
lucros cessantes
de 0,5% do valor do contrato atualizado por mês de atraso, a partir do 181º dia até a entrega efetiva;

c) Condenar a ré ao pagamento de
danos morais
no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Em suas
razões recursais
(ID 23265558), a Apelante, ora Agravante, sustenta, preliminarmente, sua
ilegitimidade passiva
, alegando ser mera sócia da incorporadora Agatha Incorporadora Ltda., esta sim signatária do contrato. No mérito, defende:

i) A aplicação do
Tema 970 do STJ
, pugnando pela prevalência da Cláusula Penal Moratória prevista em contrato (0,5% sobre o valor
pago
) em detrimento dos lucros cessantes arbitrados (0,5% sobre o valor do
contrato
);

ii) Subsidiariamente, que a base de cálculo dos lucros cessantes seja o valor efetivamente pago pela autora, para evitar enriquecimento ilícito;

iii) Que o termo final do inadimplemento seja a expedição do
“Habite-se”
(30/10/2019) e não a entrega das chaves, alegando inadimplência da autora;

iv) A inexistência de danos morais ou a necessidade de redução do
quantum
indenizatório.

Em
contrarrazões
(ID 23265566), a Apelada, ora Agravada, refuta a preliminar de ilegitimidade passiva invocando a teoria da aparência e a responsabilidade solidária no CDC. No mérito, defende a manutenção da sentença, alegando que a multa contratual é ínfima e não repara o prejuízo, sendo correta a fixação de lucros cessantes sobre o valor do imóvel, bem como a manutenção dos danos morais diante do longo atraso.

MONOCRÁTICA no id. 32712663, no sentido do desprovimento do recurso, sendo assim ementada:

Ementa
: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por construtora contra sentença que julgou procedentes os pedidos de consumidora em ação de reparação por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de imóvel. A sentença declarou a nulidade de cláusula de prorrogação indefinida, condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes (0,5% do valor do contrato) e danos morais (R$ 10.000,00). A apelante sustenta ilegitimidade passiva, aplicação do Tema 970 do STJ para prevalência da multa contratual sobre o valor pago, alteração do termo final da mora para a data do Habite-se e inexistência de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) saber se a construtora possui legitimidade passiva, considerando a existência de Sociedade de Propósito Específico (SPE); (ii) analisar a validade da cláusula de tolerância e a configuração da mora; (iii) definir a base de cálculo dos lucros cessantes e sua compatibilidade com o Tema 970 do STJ; (iv) determinar o termo final da mora (expedição do Habite-se ou entrega das chaves); e (v) verificar a ocorrência de danos morais indenizáveis e a adequação do quantum fixado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A construtora que figura como interveniente/fiadora e utiliza sua marca na publicidade do empreendimento integra a cadeia de fornecimento, respondendo solidariamente perante o consumidor, independentemente da constituição de SPE, por força dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC, e da Teoria da Aparência.

2. É válida a cláusula de tolerância de 180 dias (Súmula 543 do STJ). Ultrapassado esse prazo sem a entrega do imóvel, configura-se a mora da fornecedora.

3. O Tema 970 do STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes para evitar bis in idem. No caso, não houve cumulação, mas a fixação de lucros cessantes para recompor os prejuízos materiais. A base de cálculo deve ser o valor atualizado do contrato (valor do imóvel), e não o valor pago, pois a indenização deve refletir o valor locativo de mercado, sob pena de enriquecimento sem causa da construtora e reparação irrisória. O percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel é parâmetro justo e aceito pela jurisprudência.

4. O termo final da obrigação da construtora e, consequentemente, da incidência da indenização, é a efetiva entrega das chaves, momento em que a posse é disponibilizada ao consumidor. A expedição do "Habite-se" é mero ato administrativo que não garante, por si só, a habitabilidade ou o acesso ao imóvel.

5. O atraso na entrega da obra por período excessivo (superior a três anos) frustra a legítima expectativa de moradia e ultrapassa o mero dissabor cotidiano, configurando dano moral. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mostra-se proporcional e razoável, atendendo às funções punitiva e pedagógica, sem gerar enriquecimento ilícito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. A construtora é parte legítima para figurar no polo passivo de demanda indenizatória, respondendo solidariamente com a SPE, em razão da teoria da aparência e da cadeia de consumo. 2. A indenização por lucros cessantes decorrente de atraso na entrega de imóvel deve refletir o valor locativo de mercado, sendo adequada a fixação em percentual sobre o valor do contrato, e não sobre o valor pago. 3. O termo final da mora da construtora é a efetiva entrega das chaves, e não a expedição do 'Habite-se'. 4. O atraso excessivo na entrega de imóvel, superior ao prazo de tolerância, configura dano moral indenizável."

____________________

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º; CPC, art. 932, IV e V; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970; STJ, Súmula 543; STJ, Súmula 362; STJ, AgInt no AREsp 1.540.126/BA.

Inconformada, a Construtora interpõe o presente
Agravo Interno
alegando, em síntese:

Nulidade do julgamento monocrático:
aduz que não foram preenchidos os requisitos do art. 932 do CPC.

Ilegitimidade passiva:
sustenta que a responsável seria a SPE "Agatha Incorporadora Ltda.", entidade jurídica distinta.

Mérito:
argumenta que os lucros cessantes devem incidir sobre o valor efetivamente pago e não sobre o valor do contrato; que o termo final da mora deve ser a data do "Habite-se" (30/10/2019); e que inexiste dano moral ou, subsidiariamente, que o valor deve ser minorado para R$ 5.000,00.

A agravada apresentou contrarrazões (ID 34541320), pugnando pela manutenção integral da decisão recorrida.

Vieram-me os autos conclusos.

Transcrevo a ementa do Acórdão ora vergastado (
ID Num 35383358
):

Ementa
: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto por construtora contra decisão monocrática que negou provimento ao seu recurso de apelação. A decisão agravada manteve a sentença que reconheceu o atraso na entrega de unidade imobiliária (Condomínio Terra Fiori), declarou a nulidade de cláusula de prorrogação abusiva e condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes (0,5% sobre o valor do contrato) e danos morais (R$ 10.000,00). A agravante alega nulidade do julgamento monocrático, ilegitimidade passiva, necessidade de cálculo dos lucros cessantes sobre o valor pago, fixação do termo final da mora na data do "Habite-se" e inexistência de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) saber se é cabível o julgamento monocrático pelo relator quando a matéria possui entendimento dominante; (ii) verificar a legitimidade passiva da construtora que figura como interveniente/fiadora e utiliza sua marca no empreendimento; (iii) definir se a base de cálculo dos lucros cessantes deve ser o valor do contrato ou o valor efetivamente pago; (iv) determinar se o termo final da mora é a expedição do "Habite-se" ou a entrega das chaves; e (v) analisar a ocorrência de danos morais em razão de atraso superior a três anos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O julgamento monocrático pelo relator é autorizado pelo art. 932 do CPC e pela Súmula 568 do STJ quando houver entendimento dominante sobre o tema, sendo que a reapreciação da matéria pelo colegiado em sede de agravo interno supre eventual nulidade da decisão unipessoal.

A construtora que ostenta sua marca na publicidade e figura no contrato como interveniente integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente perante o consumidor, com base na Teoria da Aparência e nos arts. 7º e 25 do CDC, independentemente da constituição de Sociedade de Propósito Específico (SPE).

Conforme o Tema 970 do STJ, a indenização deve refletir o valor locativo do imóvel. A base de cálculo dos lucros cessantes deve ser o valor atualizado do contrato (valor do imóvel), pois a privação do uso refere-se ao bem integral e não apenas à fração do valor pago, evitando-se reparação irrisória.

O termo final da obrigação da construtora e da mora indenizável é a efetiva entrega das chaves ao consumidor, e não a mera expedição do "Habite-se", que constitui apenas autorização administrativa de habitabilidade sem transferir a posse direta.

O atraso injustificado na entrega do imóvel por período superior a três anos além do prazo de tolerância frustra a legítima expectativa de moradia e configura dano moral indenizável. O valor de R$ 10.000,00 é condizente com os precedentes do Tribunal e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. É cabível o julgamento monocrático pelo relator quando a matéria encontra amparo em jurisprudência dominante, ficando sanada qualquer nulidade com o julgamento do agravo interno pelo colegiado. 2. A construtora responde solidariamente com a SPE por danos decorrentes de atraso na obra em razão da teoria da aparência e da solidariedade na cadeia de consumo. 3. Os lucros cessantes devem ser calculados em percentual sobre o valor do contrato para refletir o valor locaticio de mercado do bem. 4. O termo final da mora da construtora ocorre com a entrega das chaves e a efetiva imissão na posse pelo comprador. 5. O atraso excessivo na entrega de unidade imobiliária enseja reparação por danos morais.”

__________________

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 932; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970; STJ, Súmula 568; STJ, AgInt no AREsp 1.540.126/BA.

O
CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA.
, então, opôs
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
.

Em suas razões recursais (Id. 35668778), sustenta a embargante, em síntese, a existência de omissão e contradição no julgado, afirmando que o acórdão não teria examinado adequadamente a alegada equivalência entre a cláusula penal contratual e o valor locativo do imóvel, pressuposto que reputa indispensável para a correta aplicação do Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça.

Aduz, ainda, omissão quanto à tese de reformatio in pejus relacionada ao termo final dos lucros cessantes. Requer, ao final, o saneamento dos alegados vícios e o prequestionamento dos dispositivos legais indicados na petição recursal.

Sem contrarrazões, cfe. certidão de ID 36537676.

É o relatório.

VOTO

VOTO

DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso de Embargos de Declaração.

Adianto não assistir razão ao banco embargante. Vejamos.

Examinando detidamente as razões recursais, verifica-se que a embargante busca, em verdade, reabrir discussão já apreciada pelo colegiado.

No tocante à alegada omissão e contradição relativas ao Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça, não assiste razão à embargante.

O acórdão embargado apreciou expressamente a matéria ao consignar que a cláusula penal contratual prevista no instrumento celebrado entre as partes incidia sobre os valores efetivamente pagos pela adquirente, ao passo que os lucros cessantes deveriam refletir o efetivo valor locativo do imóvel, razão pela qual foi mantida a condenação fixada sobre o valor do contrato.

Assim vaticinou o acordão guerreado:

(...)
Dos Lucros Cessantes e Aplicação do Tema 970 do STJ

A Agravante invoca o
Tema 970 do STJ
, o qual definiu que:
"A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes."

O objetivo do precedente vinculante é evitar o
bis in idem
(dupla penalidade pelo mesmo fato) e garantir que a indenização corresponda ao valor locatício do imóvel (o que a parte deixou de ganhar).

No caso em tela, a cláusula penal prevista no contrato estipula multa sobre o
valor pago
pelo adquirente. Ocorre que, em contratos de compra e venda de imóvel na planta, o valor pago durante a fase de construção é, muitas vezes, apenas uma fração do valor total do imóvel. Fixar a indenização (seja como multa ou lucros cessantes) sobre o
valor pago
resultaria em quantia irrisória, incapaz de recompor o prejuízo material presumido (privação do uso do bem), ferindo o princípio da reparação integral.

A respeito do
quantum
a ser arbitrado pelo juízo
a quo
, é prática comum do mercado imobiliário a fixação do aluguel com base em percentual sobre o valor do imóvel, visto ser parâmetro que propicia a comparação da rentabilidade obtida com a aplicação do valor gasto na aquisição do imóvel alugado.

Os especialistas da área entendem que a variação média do valor do aluguel, circunda entre 0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) do valor do imóvel, conforme fatores inerentes ao bem e as variações de mercado (informações veiculadas no
site

http://advfn.com/educacional/imóveis/rentabilidade-mensal
), ao passo que a jurisprudência pátria tem oscilado entre
0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor do imóvel previsto em contrato.

A sentença recorrida condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes de
0,5% sobre o valor do contrato
(valor do imóvel). Este patamar é o amplamente aceito pela jurisprudência do STJ e deste Tribunal como parâmetro justo para representar o aluguel do imóvel.

Ao fixar os lucros cessantes, o magistrado
a quo
não cumulou com a multa moratória (tanto que não houve condenação dúplice nesse sentido na parte dispositiva impugnada, prevalecendo a indenização mensal). A pretensão da Agravante de substituir os lucros cessantes (baseados no valor do imóvel) pela multa contratual (baseada no valor pago) implicaria prejuízo desproporcional ao consumidor.

O entendimento consolidado é de que, quando a cláusula penal é insuficiente para cobrir o dano (valor locativo), deve prevalecer a reparação que melhor se adeque à realidade do mercado, sob pena de enriquecimento sem causa da construtora que, ao atrasar a obra, pagaria indenização vil.

Portanto,
mantém-se a condenação em lucros cessantes de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato
, por ser a medida que reflete o "valor locaticio" exigido pela lógica do Tema 970 do STJ.

Por oportuno, é importante ressaltar que a jurisprudência do STJ distingue os casos em que o comprador pleiteia a manutenção do contrato daqueles em que pede a rescisão. No presente caso, a parte autora busca o cumprimento da obrigação (entrega do imóvel) e a indenização pelo atraso, o que autoriza a condenação em lucros cessantes.

Em tempo, a Agravante pede que os lucros cessantes (aluguéis que a autora deixou de auferir) incidam apenas sobre os valores que ela efetivamente pagou até a mora.
Todavia
, mantenho meu entendimento de que o parâmetro do
valor atualizado do contrato
(que representa o valor total do imóvel) é o que melhor espelha a realidade do mercado imobiliário. Se o imóvel tivesse sido entregue, a autora usufruiria do bem integralmente, e não apenas de uma "fração" proporcional ao que pagou.

(...)

O julgado foi categórico ao afirmar que a indenização não poderia resultar em quantia irrisória incapaz de recompor adequadamente o prejuízo material decorrente da privação do uso do bem.

Assim, ao contrário do que sustenta a embargante, não houve ausência de manifestação acerca da equivalência da cláusula penal ao valor locativo. O colegiado apreciou a questão e concluiu, de forma fundamentada, que a cláusula contratual não atendia à finalidade reparatória reconhecida pela jurisprudência do STJ para afastar a indenização por lucros cessantes.

A discordância da parte com tal conclusão não configura omissão nem contradição interna do julgado.

No mais, a contradição que autoriza a utilização dos aclaratórios é do julgado com ele mesmo, entre suas premissas e/ou conclusões, jamais com a lei, com o entendimento da parte, com os fatos e provas dos autos ou com entendimento exarado em outros julgados. A propósito, o C. STJ:

AGRAVO REGIMENTAL RECEBIDO COMO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE NO JULGADO. EMBARGOS REJEITADOS. 1. Agravo Regimental recebido como embargos de declaração em homenagem ao princípio da fungibilidade recursal. 2. Por meio dos aclaratórios, é nítida a pretensão da parte embargante em provocar o rejulgamento da causa, situação que, na inexistência das hipóteses previstas no art. 619 do CPP, não é compatível com o recurso protocolado. 2
. A contradição que autoriza o manejo dos embargos de declaração é a contradição interna, verificada entre os elementos que compõem a estrutura da decisão judicial, e não entre a solução alcançada e a solução que almejava o jurisdicionado. 3. Embargos declaratórios rejeitados.
(STJ - AgRg no AgRg no AREsp: 1608004 SP 2019/0318556-5, Relator: Ministro REYNALDO SOARES DA FONSECA, Data de Julgamento: 04/08/2020, T5 - QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/08/2020)

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRADIÇÃO INTERNA. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Nos termos do art. 1.022 do CPC/2015, são admitidos embargos de declaração quando houver obscuridade, contradição, omissão e erro material na decisão 2. O vício que autoriza os embargos de declaração é a contradição interna do julgado, "não a contradição entre este e o entendimento da parte, nem menos entre este e o que ficara decidido na instância a quo, ou entre ele e outras decisões do STJ". (EDcl no AgRg nos EAREsp 252.613/MG, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, CORTE ESPECIAL, julgado em 05/08/2015, DJe 14/08/2015). 3 . Embargos de declaração rejeitados. (STJ - EDcl no AgInt no AREsp: 1777765 MG 2020/0274335-9, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 22/11/2021, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/12/2021)

Logo, ao revés do sustentado pela parte Embargante, a decisão em questão não traz qualquer contradição em sua fundamentação e/ou parte dispositiva, pelo que
a alegação de suposta divergência entre a decisão recorrida e o entendimento da parte não configura contradição para os fins do art. 1.022, do CPC
.

Também não procede a alegação de omissão quanto à suposta
reformatio in pejus
.

O acórdão enfrentou expressamente a discussão acerca do termo final da mora, concluindo que este ocorre com a efetiva entrega das chaves ao adquirente, em consonância com a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça. A circunstância de o resultado ter sido desfavorável à recorrente não significa ausência de apreciação da matéria.

O acórdão embargado foi cristalino ao fundamentar:

(...)
Do Termo Final da Mora (Chaves
vs
. Habite-se)

A Agravante requer que o termo final da indenização seja a data do "Habite-se" (30/10/2019). A sentença fixou até a "efetiva entrega".

A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a responsabilidade da construtora pelo pagamento de indenização por atraso na entrega de imóvel estende-se até a
efetiva entrega das chaves
, e não apenas até a expedição do "Habite-se". O "Habite-se" é ato administrativo que atesta a habitabilidade, mas não confere, por si só, a posse ao consumidor.

(...)

A exceção a essa regra ocorre apenas quando a construtora comprova que o atraso na entrega das chaves após o "Habite-se" decorreu de culpa exclusiva do consumidor (ex: inadimplência do saldo devedor não financiado). Embora a Agravante alegue inadimplência da autora em sede recursal, o atraso da obra por anos (de 2016 a 2019) desequilibrou a relação contratual, gerando a correção do saldo devedor (INCC/IGPM) que onerou a consumidora.

Ademais, a mora principal foi da construtora. Assim, o termo final deve ser a data da efetiva disponibilização da posse (
entrega das chaves
), momento em que a autora pôde usufruir do bem.

(...)

Além disso, a definição do termo final da mora constituiu consequência lógica do exame da própria controvérsia devolvida ao Tribunal, inexistindo qualquer agravamento processual indevido da situação da recorrente.

Ademais, ainda que ausente menção expressa a todos os dispositivos legais invocados pelas partes, o julgador não está obrigado a enfrentar individualmente cada argumento deduzido, desde que apresente fundamentação suficiente para embasar sua conclusão.

Portanto, não havendo no acordão qualquer vício de erro material, omissão, contradição ou obscuridade a ser sanado, o que se verifica é a nítida intenção da parte Embargante de obter o reexame da causa e das provas, buscando modificar o resultado do julgamento, finalidade para a qual não se prestam os embargos declaratórios.

Nesse contexto, vale salientar que os declaratórios constituem recurso de contornos rígidos (fundamentação vinculada), destinado somente a promover a integração do
decisum
omisso, obscuro ou contraditório, não se prestando, jamais, para rediscutir o julgamento, como quer a parte Embargante.

Diante disso, concluo que as matérias objeto de controvérsia foram suficientemente enfrentadas, não se prestando a via dos declaratórios para rediscussão da causa, pois são eles recursos de integração e não de substituição. É o que se extrai da jurisprudência dos Tribunais Superiores, conforme adiante se exemplifica:

“Não pode ser conhecido o recurso que, sob o rótulo de embargos declaratórios, pretende substituir a decisão recorrida por outra. Os embargos declaratórios são apelos de integração – não de substituição” (STJ, 1ª Turma, Resp 15.774-0-SP- EDcl., rel.Min. Humberto Gomes de Barros, j.25.10.93, não conheceram, unânime, V.u., DJU 22.11.93, p. 24.895).

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NA RECLAMAÇÃO. VÍCIOS: INEXISTENTES. REEXAME DA MATÉRIA: IMPOSSIBILIDADE. 1. São incabíveis os embargos de declaração quando inexistentes, no acórdão recorrido, omissão, contradição, obscuridade ou erro material. 2. Impossibilidade de reexame da matéria nesta via recursal. 3. Embargos de declaração rejeitados. (STF - Rcl: 44145 RO, Relator: ANDRÉ MENDONÇA, Data de Julgamento: 23/05/2022, Primeira Turma, Data de Publicação: PROCESSO ELETRÔNICO DJe-174 DIVULG 31-08-2022 PUBLIC 01-09-2022)

Destarte, a decisão hostilizada foi expressa quanto às razões para o desprovimento do agravo interno.

DO PREQUESTIONAMENTO

O CPC/2015 trouxe duas inovações pontuais ao tema, ao tratar, no art. 941, § 3º, que
o voto vencido será necessariamente declarado e considerado parte integrante do acórdão, para todos os fins legais, inclusive de pré-questionamento
, assim como a redação do art. 1.025, caput, ao estatuir considerar-se "(...)
INCLUÍDOS NO ACÓRDÃO OS ELEMENTOS QUE O EMBARGANTE SUSCITOU, PARA FINS DE PRÉ-QUESTIONAMENTO
, ainda que, os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade".

Recentemente, o STJ entendeu restarem prequestionados os fundamentos adotados nas razões de apelação (e desprezados no julgamento do respectivo recurso), desde que, interposto recurso especial,
sejam reiterados nas contrarrazões da parte vencedora
.

"PROCESSUAL CIVIL. INTERPOSIÇÃO DE RECURSO DE APELAÇÃO COM EXPOSIÇÃO DE MAIS DE UM FUNDAMENTO. PROVIMENTO DA APELAÇÃO COM BASE EM APENAS UM FUNDAMENTO, DEIXANDO-SE DE EXAMINAR OS DEMAIS. REVERSÃO DO ACÓRDÃO DE SEGUNDA INSTÂNCIA EM DECISÃO MONOCRÁTICA NO STJ. AGRAVO REGIMENTAL QUE VENTILA FUNDAMENTOS DESPREZADOS NO JULGAMENTO DA APELAÇÃO. EXISTÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.

DIVERGÊNCIA INTERNA NO STJ. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PARCIALMENTE PROVIDOS PARA DAR POR PREQUESTIONADAS QUESTÕES JURÍDICAS REITERADAS NAS CONTRARRAZÕES AO RECURSO ESPECIAL.

I - Cuida-se de embargos de divergência por meio dos quais pretendem os embargantes a uniformização do posicionamento do Superior Tribunal de Justiça no tocante à resposta ao seguinte questionamento: consideram-se prequestionados o(s) fundamento(s) das razões de apelação desprezados no acórdão que deu integral provimento ao recurso?

II - À luz do acórdão da C. Primeira Turma deste Tribunal, o recurso especial não atendeu ao requisito especial do prequestionamento quanto aos temas de (i) não fluência do prazo prescricional na ausência de liquidez do título executivo; (ii) não ocorrência de inércia dos exequentes; e (iii) execução movida por incapaz, contra o qual não corre a prescrição.

III - Lidando com situação jurídica idêntica à dos presentes autos, assentou o acórdão paradigma (EREsp n. 1.144.667/RS), julgado por esta C. Corte Especial em 7/3/2018 e da relatoria do e. Min. Felix Fisher, que "a questão levantada nas instâncias ordinárias, e não examinada, mas cuja pretensão foi acolhida por outro fundamento, deve ser considerada como prequestionada quando trazidas em sede de contrarrazões".

IV - Portanto, existem duas linhas de pensamento em rota de colisão no Superior Tribunal de Justiça, revelando-se de todo pertinente o recurso de embargos de divergência, em ordem a remarcar o entendimento que já havia sido proclamado no julgamento do paradigma invocado. Com efeito, rendendo vênias à C. Primeira Turma, o entendimento correto é o que considera toda a matéria devolvida à segunda instância apreciada quando provido o recurso por apenas um dos fundamentos expostos pela parte, a qual não dispõe de interesse recursal para a oposição de embargos declaratórios.

V - A questão precisa ser analisada sob a perspectiva da sucumbência e da possibilidade de melhora da situação jurídica do recorrente, critérios de identificação do interesse recursal. Não se trata de temática afeta a esta ou aquela legislação processual (CPC/73 ou CPC/15), mas de questão antecedente, verdadeiro fundamento teórico da disciplina recursal. Só quem perde, algo ou tudo, tem interesse em impugnar a decisão, desde que possa obter, pelo recurso, melhora na sua situação jurídica. Precedente: AgInt no REsp n. 1.478.792/PR, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 12/12/2017, DJe 2/2/2018. Doutrina: MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz; MITIDIERO, Daniel. Curso de processo civil: tutela dos direitos mediante procedimento comum. V. 2. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, p. 516; MEDINA, José Miguel Garcia. Direito processual civil moderno. 2 ed. rev., atual e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016, p. 1276.

VI - É bastante fácil perceber que os ora embargantes não dispunham, após o julgamento da apelação, de nenhum dos dois requisitos: não eram vencidos (sucumbentes) e não existia perspectiva de melhora na sua situação jurídica. Logo, agiram segundo a ordem e a dogmática jurídicas quando se abstiveram de recorrer.

VII - Tenho por bem compor a divergência entre os acórdãos confrontados adotando o entendimento do acórdão paradigma, segundo o qual se consideram prequestionados os fundamentos adotados nas razões de apelação e desprezados no julgamento do respectivo recurso, desde que, interposto recurso especial, sejam reiterados nas contrarrazões da parte vencedora.

VIII - Embargos de divergência conhecidos e parcialmente providos a fim de dar por prequestionada a matéria relativa à não ocorrência de prescrição em razão da iliquidez do título executivo, cassando o v. acórdão de fls. 293-294, para que seja realizada nova análise do tema prescrição."

(STJ, Embargos de Divergência em Agravo em Recurso Especial n. 227.767-RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Corte Especial, j. 17/06/2020, v.u., grifou-se)

Desta forma, despicienda a necessidade de interposição de embargos de declaração para prequestionamento da matéria.

DISPOSITIVO

Diante do exposto,
CONHEÇO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO e, no mérito, REJEITO-OS,
inclusive para fins de prequestionamento, mantendo na íntegra a decisão recorrida.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de novos
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC,
considerando o Tema 1.201/STJ
.

É como voto.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 01/07/2026