Tribunal: TJPA
Processo: 0804256-36.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10456 - Acessão
Data de julgamento: 2026-04-13
Data de publicação: 2026-04-28

Ementa:
DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FRUIÇÃO ECONÔMICA. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE EM TESE. INVIABILIDADE NO CASO CONCRETO. LEI DO DISTRATO. IRRETROATIVIDADE. ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno na apelação cível interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao apelo apenas para fixar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos a partir do trânsito em julgado, mantendo, nos demais pontos, a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado em 22/11/2011, a reintegração da posse do imóvel à vendedora, a devolução de 80% dos valores pagos à compradora, com retenção de 20%, o afastamento da taxa de fruição, da imputação dos encargos tributários à adquirente e da revogação da gratuidade da justiça. No agravo interno, a recorrente sustenta ser devida a taxa de fruição em razão da posse prolongada e da alegada existência de construção no lote, defende sua cumulação com a cláusula penal e requer a imputação dos encargos tributários à agravada. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se é devida a cobrança de taxa de fruição em contrato rescindido de promessa de compra e venda de lote urbano, diante da alegação de posse prolongada e existência de construção no imóvel; (ii) estabelecer se essa taxa pode, no caso concreto, ser cumulada com a cláusula penal compensatória; e (iii) determinar se os encargos tributários incidentes sobre o imóvel e a impugnação à gratuidade da justiça autorizam a reforma da decisão monocrática. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O agravo interno exige impugnação específica e demonstração de erro de premissa, distinção fático-jurídica consistente ou superação do entendimento adotado na decisão agravada, não bastando a mera reiteração do inconformismo com o resultado do julgamento. 4. A cobrança de taxa de fruição em lote não edificado depende da comprovação de efetiva fruição econômica do bem e de vantagem patrimonial indevida do adquirente, não se presumindo do simples inadimplemento contratual ou da indisponibilidade abstrata do imóvel. 5. A fotografia unilateral apresentada pela agravante, desacompanhada de prova técnica, auto de constatação, demonstração segura da época da construção, extensão da posse, natureza da ocupação e efetiva exploração econômica do imóvel, não comprova de forma idônea a fruição econômica alegada. 6. O ônus da prova da fruição econômica incumbe à promitente vendedora, por se tratar de fato constitutivo do direito à cobrança da taxa de fruição, nos termos do art. 373 do CPC, e esse encargo não foi satisfatoriamente cumprido no caso concreto. 7. A cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição é juridicamente admissível em tese, mas exige demonstração concreta do suporte fático da fruição; por isso, a distinção conceitual entre os institutos não autoriza, por si só, a cobrança cumulada quando ausente prova idônea da utilização econômica do bem. 8. O art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, não se aplica retroativamente ao contrato celebrado em 2011, em observância ao princípio tempus regit actum, à segurança jurídica e à preservação do ato jurídico perfeito. 9. Os encargos tributários, especialmente o IPTU, possuem natureza propter rem, nos termos do art. 34 do CTN, e, na conformação concreta dos autos, não há lastro probatório suficiente para redirecionar à agravada a responsabilidade ampla pretendida pela recorrente. 10. A impugnação à gratuidade da justiça não prospera quando a parte recorrente não apresenta elementos novos e concretos capazes de afastar a presunção relativa de veracidade da declaração de hipossuficiência anteriormente acolhida. 11. A fixação do termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado, em contratos anteriores à Lei do Distrato e resolvidos por culpa do adquirente, observa o entendimento do STJ firmado no Tema 1.002 e reforça a correção da decisão monocrática. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato rescindido de promessa de compra e venda de lote não edificado quando não há prova idônea de efetiva fruição econômica do imóvel. 2. A cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição exige demonstração concreta da utilização econômica do bem, não bastando sua admissibilidade abstrata. 3. A Lei nº 13.786/2018 não retroage para alcançar contrato de compromisso de compra e venda celebrado antes de sua vigência. 4. A natureza propter rem do IPTU não autoriza, sem suporte probatório suficiente, a imputação ampla dos encargos tributários ao adquirente no contexto da resolução contratual. 5. A mera discordância da parte contrária não afasta a gratuidade da justiça sem prova concreta apta a infirmar a hipossuficiência declarada. 6. Em contrato anterior à Lei do Distrato rescindido por culpa do adquirente, os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos fluem a partir do trânsito em julgado. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.021, 373 e 85, § 11; CTN, art. 34; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.936.470/SP; STJ, REsp nº 2.024.829/SC; STJ, Tema 1.002; Súmula 543/STJ; TJGO, Apelação Cível nº 5167372-42.2022.8.09.0178, Rel. Des. Anderson Máximo de Holanda, 3ª Câmara Cível, publ. 09.03.2023; TJMS, Apelação Cível nº 0800936-10.2022.8.12.0002, Rel. Des. Paulo Alberto de Oliveira, 3ª Câmara Cível, j. 01.11.2023. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará em plenário virtual, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL, nos termos do voto da Exmo. Desembargador Alex Pinheiro Centeno. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0804256-36.2018.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: VANUZA SILVA E SILVA

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FRUIÇÃO ECONÔMICA. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE EM TESE. INVIABILIDADE NO CASO CONCRETO. LEI DO DISTRATO. IRRETROATIVIDADE. ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo interno na apelação cível interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao apelo apenas para fixar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos a partir do trânsito em julgado, mantendo, nos demais pontos, a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado em 22/11/2011, a reintegração da posse do imóvel à vendedora, a devolução de 80% dos valores pagos à compradora, com retenção de 20%, o afastamento da taxa de fruição, da imputação dos encargos tributários à adquirente e da revogação da gratuidade da justiça. No agravo interno, a recorrente sustenta ser devida a taxa de fruição em razão da posse prolongada e da alegada existência de construção no lote, defende sua cumulação com a cláusula penal e requer a imputação dos encargos tributários à agravada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se é devida a cobrança de taxa de fruição em contrato rescindido de promessa de compra e venda de lote urbano, diante da alegação de posse prolongada e existência de construção no imóvel; (ii) estabelecer se essa taxa pode, no caso concreto, ser cumulada com a cláusula penal compensatória; e (iii) determinar se os encargos tributários incidentes sobre o imóvel e a impugnação à gratuidade da justiça autorizam a reforma da decisão monocrática.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O agravo interno exige impugnação específica e demonstração de erro de premissa, distinção fático-jurídica consistente ou superação do entendimento adotado na decisão agravada, não bastando a mera reiteração do inconformismo com o resultado do julgamento.

4.

A cobrança de taxa de fruição em lote não edificado depende da comprovação de efetiva fruição econômica do bem e de vantagem patrimonial indevida do adquirente, não se presumindo do simples inadimplemento contratual ou da indisponibilidade abstrata do imóvel.

5.

A fotografia unilateral apresentada pela agravante, desacompanhada de prova técnica, auto de constatação, demonstração segura da época da construção, extensão da posse, natureza da ocupação e efetiva exploração econômica do imóvel, não comprova de forma idônea a fruição econômica alegada.

6.

O ônus da prova da fruição econômica incumbe à promitente vendedora, por se tratar de fato constitutivo do direito à cobrança da taxa de fruição, nos termos do art. 373 do CPC, e esse encargo não foi satisfatoriamente cumprido no caso concreto.

7.

A cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição é juridicamente admissível em tese, mas exige demonstração concreta do suporte fático da fruição; por isso, a distinção conceitual entre os institutos não autoriza, por si só, a cobrança cumulada quando ausente prova idônea da utilização econômica do bem.

8.

O art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, não se aplica retroativamente ao contrato celebrado em 2011, em observância ao princípio tempus regit actum, à segurança jurídica e à preservação do ato jurídico perfeito.

9.

Os encargos tributários, especialmente o IPTU, possuem natureza propter rem, nos termos do art. 34 do CTN, e, na conformação concreta dos autos, não há lastro probatório suficiente para redirecionar à agravada a responsabilidade ampla pretendida pela recorrente.

10.

A impugnação à gratuidade da justiça não prospera quando a parte recorrente não apresenta elementos novos e concretos capazes de afastar a presunção relativa de veracidade da declaração de hipossuficiência anteriormente acolhida.

11.

A fixação do termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado, em contratos anteriores à Lei do Distrato e resolvidos por culpa do adquirente, observa o entendimento do STJ firmado no Tema 1.002 e reforça a correção da decisão monocrática.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato rescindido de promessa de compra e venda de lote não edificado quando não há prova idônea de efetiva fruição econômica do imóvel. 2. A cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição exige demonstração concreta da utilização econômica do bem, não bastando sua admissibilidade abstrata. 3. A Lei nº 13.786/2018 não retroage para alcançar contrato de compromisso de compra e venda celebrado antes de sua vigência. 4. A natureza propter rem do IPTU não autoriza, sem suporte probatório suficiente, a imputação ampla dos encargos tributários ao adquirente no contexto da resolução contratual. 5. A mera discordância da parte contrária não afasta a gratuidade da justiça sem prova concreta apta a infirmar a hipossuficiência declarada. 6. Em contrato anterior à Lei do Distrato rescindido por culpa do adquirente, os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos fluem a partir do trânsito em julgado.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.021, 373 e 85, § 11; CTN, art. 34; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.936.470/SP; STJ, REsp nº 2.024.829/SC; STJ, Tema 1.002; Súmula 543/STJ; TJGO, Apelação Cível nº 5167372-42.2022.8.09.0178, Rel. Des. Anderson Máximo de Holanda, 3ª Câmara Cível, publ. 09.03.2023; TJMS, Apelação Cível nº 0800936-10.2022.8.12.0002, Rel. Des. Paulo Alberto de Oliveira, 3ª Câmara Cível, j. 01.11.2023.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará em plenário virtual, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL
, nos termos do voto da
Exmo. Desembargador Alex Pinheiro Centeno.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de agravo interno interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra a decisão monocrática de id 33630286, proferida nos autos da Apelação Cível nº 0804256-36.2018.8.14.0040, que deu parcial provimento ao recurso apenas para fixar a incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos a partir do trânsito em julgado, mantendo, nos demais pontos, a solução que rescindiu o contrato de compromisso de compra e venda celebrado com Vanuza Silva e Silva, determinou a reintegração da posse do imóvel em favor da vendedora, assegurou à compradora a devolução de 80% dos valores pagos, com retenção de 20%, e afastou a cobrança de taxa de fruição, a imputação dos encargos tributários e a reforma da gratuidade da justiça.

A decisão agravada lançada ao id 33630286 assentou, em essência, que: a) a controvérsia recursal residia na possibilidade de cobrança de taxa de fruição em lote não edificado; b) a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera indevida a taxa de fruição quando ausente fruição econômica do bem, notadamente em lote não edificado; c) embora a cumulação entre cláusula penal e taxa de fruição seja admitida em tese, ela depende da demonstração da efetiva utilização econômica do imóvel, o que não se verificou no caso concreto; d) a Lei nº 13.786/2018, ao introduzir o art. 32-A na Lei nº 6.766/1979, não retroage para alcançar contrato firmado anteriormente à sua vigência; e) os encargos tributários, especialmente o IPTU, possuem natureza propter rem, regendo-se pelo art. 34 do CTN; f) os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos à compradora, em contratos anteriores à Lei do Distrato e quando a resolução decorre de culpa do adquirente, devem fluir a partir do trânsito em julgado, em consonância com o Tema 1.002 do STJ.

Em suas razões de agravo interno, acostadas no id 34564745, a agravante sustenta, em parágrafo único, que: a) a decisão monocrática deve ser reformada porque teria desconsiderado as particularidades do caso concreto; b) seria devida a condenação de Vanuza Silva e Silva ao pagamento da taxa de fruição, diante da posse prolongada do imóvel sem contraprestação e da alegada existência de construção no lote, inclusive com reprodução de fotografia datada de 31/07/2017; c) a ausência de edificação não afastaria, por si só, o direito à fruição, porquanto a mera indisponibilidade do bem já representaria prejuízo indenizável à loteadora; d) não haveria
bis in idem
na cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição, por possuírem fundamentos e finalidades distintas; e) o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, ainda que por analogia, reforçaria a legitimidade da cláusula contratual que prevê fruição mensal de 0,25%; f) os encargos tributários deveriam ser suportados pela agravada, em razão da posse exercida sobre o imóvel; e h) a manutenção da decisão recorrida estimularia a inadimplência e violaria os princípios do pacta sunt servanda e do equilíbrio contratual, ao final requerendo a retratação do relator ou o provimento do agravo interno para condenar a agravada ao pagamento da taxa de fruição, admitir sua cumulação com a cláusula penal e reconhecer sua responsabilidade pelos encargos tributários.

Apresentadas contrarrazões ao agravo interno no id 34643094,
Vanuza Silva e Silva
, assistida pela Defensoria Pública do Estado do Pará, pugna, em síntese, pela manutenção integral da decisão monocrática, ao argumento de que: a) a insurgência não traz elementos novos capazes de afastar a fundamentação adotada no id 33630286; b) a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, especialmente o REsp nº 1.936.470/SP, afasta a taxa de ocupação ou fruição em lote sem edificação, por ausência dos pressupostos do enriquecimento sem causa; c) a agravante não se desincumbiu do ônus de comprovar a efetiva fruição econômica do bem; d) a Lei nº 13.786/2018 não se aplica ao contrato firmado em 2011; e) a retenção de 20% dos valores pagos já se mostra suficiente para recompor despesas e encargos inerentes à resolução contratual, de sorte que a imposição adicional de taxa de fruição implicaria duplicidade sancionatória; f) quanto ao IPTU, tratando-se de obrigação
propter rem
, correta a manutenção do entendimento firmado na decisão agravada.

É o relatório.

VOTO

Juízo de admissibilidade

Inicialmente, verifico que o presente Agravo Interno é tempestivo e cabível, nos termos do art. 1.021 do CPC/15, uma vez que a parte agravante interpôs o recurso dentro do prazo legal.

do mérito

A matéria devolvida a este órgão colegiado, por força do agravo interno de id 34564745, cinge-se à verificação da correção da decisão monocrática de id 33630286, especificamente quanto à manutenção do afastamento da taxa de fruição, da imputação dos encargos tributários à agravada e, reflexamente, da possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória, remanescendo hígida, desde logo, a conclusão adotada no decisum agravado quanto ao termo inicial dos juros moratórios, fixado a partir do trânsito em julgado.

Pois bem. O recurso não comporta provimento.

O agravo interno, nos termos do art. 1.021 do Código de Processo Civil, constitui instrumento destinado a submeter ao órgão colegiado o controle da decisão singular do relator. Dispõe o referido dispositivo:

“Art. 1.021. Contra decisão proferida pelo relator caberá agravo interno para o respectivo órgão colegiado, observadas, quanto ao processamento, as regras do regimento interno do tribunal.

§ 1º Na petição de agravo interno, o recorrente impugnará especificadamente os fundamentos da decisão agravada.

§ 2º O agravo será dirigido ao relator, que intimará o agravado para manifestar-se sobre o recurso no prazo de 15 (quinze) dias, ao final do qual, não havendo retratação, o relator levá-lo-á a julgamento pelo órgão colegiado, com inclusão em pauta.”

No caso concreto, a agravante efetivamente impugna os fundamentos da decisão monocrática; todavia,
a reapresentação de inconformismo com o desfecho do apelo, sem a demonstração de erro de premissa, distinção fático-jurídica consistente ou superação do entendimento jurisprudencial adotado, não se mostra suficiente para desconstituir o
decisum.

A decisão agravada de id 33630286 enfrentou, de forma coerente e juridicamente adequada, o núcleo da controvérsia: a pretensão da promitente vendedora de cobrar taxa de fruição em contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, cuja resolução decorreu do inadimplemento de
Vanuza Silva e Silva
.

A pedra angular, portanto, não reside em uma abstração contratual ou em uma presunção de prejuízo, mas na efetiva comprovação de vantagem patrimonial indevida de um dos contratantes em detrimento do outro. E foi exatamente por isso que a decisão monocrática,
com apoio no REsp nº 1.936.470/SP, concluiu que, tratando-se de lote não edificado, não se configura, por si, a fruição econômica apta a justificar a cobrança pretendida.
Colacionou-se, inclusive, decisões desta Egrégia Corte no mesmo sentido.

A agravante procura afastar tal compreensão sustentando, no id 34564745, que o caso concreto conteria peculiaridade relevante, qual seja, a existência de construção no imóvel, reproduzindo, para tanto, fotografia datada de 31/07/2017 e afirmando que a agravada permaneceu longamente na posse do bem. Todavia, esse esforço argumentativo não se mostra bastante.

Primeiro, porque a própria decisão agravada foi explícita ao reconhecer, em tese, a possibilidade de cumulação entre taxa de fruição e cláusula penal, invocando inclusive o REsp nº 2.024.829/SC,
mas condicionando essa possibilidade à prova de fruição econômica do imóvel
. Logo, não há qualquer contradição interna relevante no
decisum
; há, sim, adequada distinção entre admissibilidade jurídica abstrata e comprovação concreta dos pressupostos de incidência.

Segundo, porque
a agravante não demonstrou, de modo processualmente robusto, que a situação fática efetivamente se aparta do quadro reconhecido na decisão monocrática
.

A fotografia unilateral reproduzida no agravo interno,
desacompanhada de prova técnica, de auto de constatação, de demonstração segura da época da construção, de comprovação da extensão da posse exercida, da natureza da ocupação e, sobretudo, da fruição econômica juridicamente relevante, não basta para infirmar a conclusão adotada pelo relator
. Em matéria dessa ordem, não se pode substituir prova idônea por mera inferência. A alegação de que haveria alguma construção, por si só, não autoriza, automaticamente, a condenação pecuniária pretendida, especialmente quando a moldura adotada na decisão agravada se alinha a precedente vinculante persuasivo da Corte Superior.

A propósito do ônus da prova, aplica-se o art. 373 do Código de Processo Civil, que estabelece: “Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”

A pretensão de cobrança da taxa de fruição, por constituir fato constitutivo do alegado direito da vendedora,
exigia demonstração segura da efetiva utilização do bem de maneira a ensejar enriquecimento sem causa da compradora. Essa demonstração, contudo, não emerge de forma satisfatória do acervo documental trazido aos autos recursais.
No mesmo sentido:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR. ADEQUADA A RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS.
LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA.
RESTITUIÇÃO PARCELADA DOS VALORES. POSSIBILIDADE. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recursos interpostos contra sentença pela qual julgado parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. Foi declarado rescindido o contrato de compra e venda de lote de terreno, determinando a retenção de 10% dos valores pagos e a restituição parcelada em 12 vezes, autorizando cobrança de taxa de fruição de 01% e a indenização das benfeitorias. A parte ré apela objetivando majoração da retenção para 25% dos valores pagos e da taxa de fruição para 0,75% do valor do contrato; por sua vez, a parte autora almeja a restituição dos valores em parcela única e afastar a cobrança de taxa de fruição. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em saber se: (i) a retenção de 10% dos valores pagos pelo promissário-comprador é suficiente; (ii) é devida a taxa de fruição para lote não edificado; (iii) se a restituição deve ser realizada de forma integral ou parcelada. III. RAZÕES DE DECIDIR 3 . A retenção de 10% dos valores pagos está em conformidade com a jurisprudência do C. STJ, que estabelece a possibilidade de retenção de até 25% do montante pago. Ademais, no caso, aquele percentual foi previsto no contrato. 4 . A taxa de fruição não é devida para lote de terreno não edificado, conforme iterativa jurisprudência do STJ, ainda que o imóvel tenha recebido construção posterior inacabada pelo promitente-comprador. 5. A restituição parcelada dos valores pagos está em consonância com o art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6 .766/1979, alterada pela Lei nº 13.786/2018, que prevê o parcelamento em até 12 vezes. 6. Aplicáveis as regras do Direito Intertemporal nos cálculos dos juros de mora e correção monetária a partir da vigência da Lei nº 14 .905/2024, mantidos os critérios anteriores, conforme precedentes dos tribunais superiores do Brasil. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso da ré desprovido e recurso adesivo dos autores parcialmente provido, com determinação de aplicação da Lei nº 14 .905/2024, que disciplina os critérios de cálculos dos juros e correção monetária, a partir do início de sua vigência. Teses de julgamento: "1. Rescindido o contrato por iniciativa do promitente-comprador do imóvel, receberá apenas parte das parcelas pagas, admitindo-se a retenção em favor do promitente-vendedor de até 25% dos valores pagos, segundo jurisprudência do C. STJ;
2. É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, ainda que tenha havido construção posterior inacabada pelo promitente-comprador.
3. A restituição parcelada dos valores pagos é possível conforme o art. 32-A, §1º, da Lei nº 6 .766/1979, alterada pela Lei nº 13.786/2018, que prevê o parcelamento em até 12 vezes, aplicável aos contratos celebrados após sua publicação. 4. Aplicável a Lei nº 14 .905/2024, que disciplina novos critérios de cálculos de juros e correção monetária, a partir do início de sua vigência, segundo o Direito intertemporal". Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 4º, I, e 51, I, II e IV; CC, art. 1 .219; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018; Lei nº 14 .905/2024. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.113.745/SP, Rel . Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14.05 .2024; TJSP, Apelação Cível nº 1001291-53.2022.8.26 .0614, Rel. Adilson de Araujo, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 20.07 .2024; TJSP, Apelação Cível 1000623-87.2020.8.26 .0150, Relator Paulo Ayrosa, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 02/12/2024 (TJ-SP - Apelação Cível: 10029580220238260271 Itapevi, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 22/01/2025, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/01/2025)

(grifos nossos).

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO DE TERRENO NÃO EDIFICADO. ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO DEVIDA DE FORMA IMEDIATA. SENTENÇA MANTIDA . RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível objetivando a reforma da sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que julgou parcialmente procedente a Ação de Restituição de Valores Pagos para condenar as rés à restituição do valor de R$ 4 .924,14 (quatro mil, novecentos e vinte e quatro reais e catorze centavos), indevidamente cobrado a título de taxa de fruição, com correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar a legalidade da cobrança de taxa de fruição incidente sobre lote de terreno não edificado; e (ii) definir a forma de devolução dos valores pagos a esse título . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação contratual firmada entre as partes se submete ao Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, impondo-se a interpretação contratual mais favorável ao consumidor e a vedação de cláusulas abusivas.
4. É indevida a cobrança de taxa de fruição sobre lote não edificado, inexistindo causa para enriquecimento indevido do promitente comprador ou empobrecimento do promitente vendedor.
5. A cláusula que prevê a restituição de valores pagos apenas de forma parcelada é abusiva, devendo a devolução ocorrer de forma imediata, independentemente de culpa . IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação Cível conhecida e desprovida. ___________ Dispositivos relevantes citados: CDC, arts . 2º, 3º, 47, 51, IV. Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; STJ, AREsp n. 2.732 .757/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 3/4/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.643.764/MT, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025; STJ, AgInt no AREsp n . 2.676.950/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 4/11/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2 .492.753/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 3/6/2024; TJCE, Apelação Cível - 0050503-43.2021.8 .06.0035, Rel. Desembargador (a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 12/03/2025, data da publicação: 12/03/2025; TJCE, Apelação Cível - 0479775-57.2000 .8.06.0001, Rel. Desembargador (a) MARIA REGINA OLIVEIRA CÂMARA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 19/02/2025, data da publicação: 19/02/2025; TJCE, Apelação Cível - 0252311-41 .2020.8.06.0001, Rel . Desembargador (a) MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 10/04/2024, data da publicação: 10/04/2024; TJCE, Apelação Cível - 0051247-49.2020.8.06 .0075, Rel. Desembargador (a) FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 28/08/2024, data da publicação: 28/08/2024. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara de Direito de Privado, por unanimidade, em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto do desembargador relator. Fortaleza, 16 de abril de 2025. DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 02679847420208060001 Fortaleza, Relator.: RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS, Data de Julgamento: 16/04/2025, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2025).

EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA NÃO INSCRIÇÃO SERASA. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DO STJ. FORMA DE DEVOLUÇÃO IMEDIATA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1.Presentes a figura do fornecedor, representado pela empreendedora imobiliária, bem como pelo adquirente que contratou a entrega de produto (imóvel) na condição de destinatário final, revela-se autêntica a existência de relação de consumo, pelo que se reconhece a incidência do CDC. 2.É possível a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel por culpa ou iniciativa de qualquer dos contratantes, o que impõe o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas pelo consumidor, conforme Súmula 543 do STJ. 3. Nas hipóteses de rescisão contratual de promessa de compra e venda motivada pelo comprador, a cumulação das cláusulas referentes à multa penal e ao percentual de retenção reflete uma percentagem abusiva contra o consumidor, porquanto perfaz quantia superior ao máximo admitido pela jurisprudência pátria, a saber, 25% (vinte e cinco por cento) do total das quantias pagas pelo compromitente. 4.As disposições da Lei nº 13 .786/2018 (Lei do Distrato) não se aplicam a contratos firmados antes da sua entrada em vigor, em razão da vedação constitucional à retroatividade da lei e, também, em respeito ao ato jurídico perfeito.
5.Não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda for lote de terreno não edificado, devido à inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores.
6. Em contratos submetidos ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Tema 577, STJ). 7.A majoração da verba honorária mostra-se cabível, com fundamento no artigo 85, § 11, do CPC. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO (TJ-GO 51673724220228090178, Relator.: DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/03/2023) (grifos nossos).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – TAXA DE OCUPAÇÃO/FRUIÇÃO – TERRENO NÃO EDIFICADO – IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA – APLICAÇÃO DO PRAZO DE CARÊNCIA PREVISTO NO ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979 – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – ÔNUS SUCUMBENCIAIS – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Discute-se no presente recurso: a) a possibilidade de cobrança de taxa de ocupação/fruição; b) a devolução dos valores de forma parcelada; e c) a distribuição dos ônus sucumbenciais. 2. É vedada a cobrança de taxa de fruição de lote de terreno não edificado,
especialmente quando não há demonstração de proveito econômico em favor do consumidor, a exemplo do caso concreto
. Precedentes do STJ e do TJMS. 3. Carece o interesse recursal do requerente no que se refere a pedido formulado no recurso que fora concedido na sentença. 4. Diante da sucumbência de ambas as partes e sendo necessário o ajuizamento da ação para o deslinde da causa, a distribuição dos ônus sucumbenciais mostra-se adequada. 5. Apelação Cível conhecida em parte e, na parte conhecida, não provida (TJ-MS - Apelação Cível: 0800936-10 .2022.8.12.0002 Dourados, Relator.: Des. Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 01/11/2023, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 07/11/2023) (grifos nossos).

No ponto relativo à cláusula penal, a agravante insiste em afirmar inexistir
bis in idem
, porque a cláusula penal compensatória e a taxa de fruição teriam naturezas diversas. A formulação, em tese, é juridicamente correta, e isso, frise-se, já foi reconhecido no próprio id 33630286. Ocorre que o reconhecimento abstrato da distinção conceitual não conduz, automaticamente, ao acolhimento do pedido concreto.
A taxa de fruição somente pode ser cumulada com a cláusula penal quando demonstrado o respectivo suporte fático. Se a fruição econômica não ficou comprovada de modo idôneo, não há falar em cumulação possível no caso concreto.
Em outras palavras: a possibilidade teórica de cumulação não supre a ausência de prova da própria fruição.

Também não procede a tentativa de invocar, em benefício da agravante, o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018. O contrato debatido nos autos, conforme sustentado no id 34564745 e reconhecido na decisão monocrática de id 33630286, foi celebrado em 22/11/2011. Cuida-se, pois, de negócio jurídico anterior à chamada Lei do Distrato.

Nesse contexto, incide o princípio
tempus regit actum
, que impede a aplicação retroativa de disciplina legal superveniente a relações contratuais constituídas sob regime normativo diverso. A decisão agravada, ao afastar a incidência retroativa da Lei nº 13.786/2018, preservou a segurança jurídica e a integridade do ato jurídico tal como formado.

No que diz respeito aos encargos tributários, especialmente ao IPTU, a insurgência igualmente não prospera
. A decisão monocrática apoiou-se na natureza
propter rem
da obrigação tributária, registrando a incidência do art. 34 do Código Tributário Nacional, que dispõe: “Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”.

A agravante pretende imputar à agravada a responsabilidade pelos encargos incidentes no período de ocupação, sob o argumento de que ela exerceu a posse do imóvel. Entretanto, a controvérsia, tal como posta e solucionada no id 33630286, foi corretamente enfrentada sob a perspectiva da responsabilidade tributária própria e da natureza da exação. Não se trata, aqui, de negar que a posse possa ter relevância para fins tributários em determinadas circunstâncias, mas de reconhecer que, na conformação concreta dos autos, não se mostra adequada a condenação pretendida na forma ampla articulada pela agravante, sobretudo porque a decisão recorrida já sopesou a natureza
propter rem
do tributo no contexto do retorno do bem ao patrimônio da vendedora e da ausência de lastro probatório bastante para o redirecionamento indenizatório almejado.

A mesma sorte acompanha a insurgência contra a gratuidade da justiça. Ainda que o agravo interno mencione o ponto, sua argumentação concentra-se, em verdade, na taxa de fruição, na cláusula penal e nos encargos tributários. Não foram apresentados, no id 34564745, elementos novos e concretos aptos a infirmar a presunção relativa de veracidade da declaração de hipossuficiência acolhida anteriormente. A simples discordância da parte adversa, desacompanhada de prova substancial, não autoriza a revogação do benefício.

Por fim, anoto que a decisão monocrática já deu parcial provimento ao apelo para ajustar o termo inicial dos juros moratórios ao entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.002, o que, aliás, beneficia a própria agravante. Nesse aspecto, o
decisum
agravado está em plena conformidade com a jurisprudência dominante, inexistindo qualquer razão para alteração.

Diante desse panorama, a manutenção integral da decisão monocrática de id 33630286 é medida que se impõe.

DISPOSITIVO

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de Agravo Interno e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo-se, integralmente, a decisão monocrática impugnada.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 23/04/2026