Tribunal: TJPA
Processo: 0002022-17.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-04-14
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
Direito civil e processual civil. Apelações cíveis. Rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Relação de consumo. Restituição imediata das parcelas com retenção moderada. Impossibilidade de cumulação de cláusula penal e taxa de fruição. Indenização por benfeitorias a ser apurada em liquidação. Inexistência de direito de retenção do imóvel. Recursos desprovidos. I. Caso em exame 1. Apelações Cíveis interpostas por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. e por Raimundo Soares de Araújo e Maria Oliveira de Araújo contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de parcelas pagas e indenização, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda, determinando a reintegração de posse do imóvel à vendedora, fixando restituição das parcelas pagas em parcela única com retenção total de 20%, afastando a taxa de fruição e reconhecendo o direito dos compradores à indenização por benfeitorias, a ser apurada em liquidação de sentença. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao reconhecer indenização por benfeitorias ou acessões; (ii) estabelecer se é válida a restituição imediata das parcelas pagas com retenção limitada a percentual moderado e vedação à restituição parcelada; (iii) determinar se é possível a cumulação de cláusula penal compensatória com taxa de fruição; e (iv) definir se o possuidor tem direito de reter o imóvel até o pagamento da indenização pelas benfeitorias edificadas de boa-fé. III. Razões de decidir 3. A relação jurídica entre incorporadora e adquirentes configura relação de consumo, submetendo as cláusulas contratuais ao controle de abusividade, à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. 4. A interpretação lógico-sistemática do pedido afasta a alegação de julgamento extra petita quando a indenização por benfeitorias ou acessões decorre diretamente dos fatos narrados e constitui consequência jurídica do desfazimento do contrato. 5. A restituição imediata das parcelas pagas, com retenção moderada de 20%, atende ao art. 53 do CDC e à Súmula 543 do STJ, sendo abusiva a cláusula que prevê devolução parcelada ou retenção excessiva. 6. A cumulação de taxa de fruição com cláusula penal compensatória caracteriza duplicidade indenizatória (bis in idem), vedada pela jurisprudência consolidada do STJ no Tema 970. 7. O direito à indenização por benfeitorias depende de apuração em liquidação de sentença e não condiciona a reintegração de posse ao pagamento prévio de valor ainda ilíquido, por constituir, a retomada do imóvel, consequência lógica da rescisão contratual por inadimplemento. IV. Dispositivo e tese 8. Recursos de apelação desprovidos. _________________________________________________ Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º e 53. CC, art. 1.219. CPC, arts. 141, 492, 355, I, 370, 85, §11, e 98, §3º. Lei nº 6.766/1979, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019 (Tema 970). STJ, Súmula 543. STJ, Tema 577. TJPA, Apelação Cível nº 0805971-79.2019.8.14.0040, Rel. Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos, j. 04.11.2025. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer e negar provimento aos recursos, na conformidade do voto da relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0002022-17.2018.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: MARIA OLIVEIRA DE ARAUJO, RAIMUNDO SOARES DE ARAUJO

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

Direito civil e processual civil. Apelações cíveis. Rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Relação de consumo. Restituição imediata das parcelas com retenção moderada. Impossibilidade de cumulação de cláusula penal e taxa de fruição. Indenização por benfeitorias a ser apurada em liquidação. Inexistência de direito de retenção do imóvel. Recursos desprovidos.

I. Caso em exame

1.

Apelações Cíveis interpostas por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. e por Raimundo Soares de Araújo e Maria Oliveira de Araújo contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de parcelas pagas e indenização, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda, determinando a reintegração de posse do imóvel à vendedora, fixando restituição das parcelas pagas em parcela única com retenção total de 20%, afastando a taxa de fruição e reconhecendo o direito dos compradores à indenização por benfeitorias, a ser apurada em liquidação de sentença.

II.
Questão em discussão

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao reconhecer indenização por benfeitorias ou acessões; (ii) estabelecer se é válida a restituição imediata das parcelas pagas com retenção limitada a percentual moderado e vedação à restituição parcelada; (iii) determinar se é possível a cumulação de cláusula penal compensatória com taxa de fruição; e (iv) definir se o possuidor tem direito de reter o imóvel até o pagamento da indenização pelas benfeitorias edificadas de boa-fé.

III.
Razões de decidir

3.

A relação jurídica entre incorporadora e adquirentes configura relação de consumo, submetendo as cláusulas contratuais ao controle de abusividade, à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

4.

A interpretação lógico-sistemática do pedido afasta a alegação de julgamento extra petita quando a indenização por benfeitorias ou acessões decorre diretamente dos fatos narrados e constitui consequência jurídica do desfazimento do contrato.

5.

A restituição imediata das parcelas pagas, com retenção moderada de 20%, atende ao art. 53 do CDC e à Súmula 543 do STJ, sendo abusiva a cláusula que prevê devolução parcelada ou retenção excessiva.

6.

A cumulação de taxa de fruição com cláusula penal compensatória caracteriza duplicidade indenizatória (bis in idem), vedada pela jurisprudência consolidada do STJ no Tema 970.

7.

O direito à indenização por benfeitorias depende de apuração em liquidação de sentença e não condiciona a reintegração de posse ao pagamento prévio de valor ainda ilíquido, por constituir, a retomada do imóvel, consequência lógica da rescisão contratual por inadimplemento.

IV. D
ispositivo e tese

8.

Recursos de apelação desprovidos.

_________________________________________________

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 2º, 3º e 53. CC, art. 1.219. CPC, arts. 141, 492, 355, I, 370, 85, §11, e 98, §3º. Lei nº 6.766/1979, art. 34.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019 (Tema 970). STJ, Súmula 543. STJ, Tema 577. TJPA, Apelação Cível nº 0805971-79.2019.8.14.0040, Rel. Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos, j. 04.11.2025.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer e negar provimento aos recursos, na conformidade do voto da relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de Apelações Cíveis interpostas por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., bem como por RAIMUNDO SOARES DE ARAÚJO e MARIA OLIVEIRA DE ARAÚJO, em face da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas/PA, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de parcelas pagas e indenização, ajuizada por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

A
sentença
recorrida, lançada sob o id nº 13109843, julgou parcialmente procedentes os pedidos, para: (i) declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes; (ii) determinar a reintegração de posse do imóvel em favor da autora; (iii) condenar à restituição das parcelas pagas pelos réus, em parcela única, com correção monetária pelo IGPM desde cada desembolso, autorizando a retenção de 10% a título de despesas administrativas e 10% a título de cláusula penal; (iv) afastar a cobrança de taxa de fruição; (v) reconhecer o direito dos réus à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação de sentença; e (vi) condenar os réus ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade judiciária .

Em suas
razões
recursais (ID 13109845), a B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. sustenta, em síntese: (i) preliminar de nulidade da sentença por julgamento extra petita; (ii) a validade integral das cláusulas contratuais, inclusive quanto à retenção de valores em patamar superior ao fixado na sentença; (iii) a possibilidade de cumulação da cláusula penal com perdas e danos e taxa de fruição; (iv) o cabimento da cobrança de taxa de ocupação do imóvel; (v) a legalidade da restituição parcelada dos valores pagos; e (vi) a reforma integral da sentença para julgar procedentes todos os pedidos iniciais.

Por sua vez, os apelados/apelantes RAIMUNDO SOARES DE ARAÚJO e MARIA OLIVEIRA DE ARAÚJO, em suas
razões
recursais (ID 13109844), postulam
o reconhecimento do direito à retenção do imóvel até o pagamento da indenização pelas acessões edificadas de boa-fé, com inviabilidade da reintegração da posse à Apelada do imóvel antes da concreta indenização
.

Foram apresentadas
contrarrazões
pelas partes (IDs 13109852/13109853), onde pedem o improvimento dos recursos contrapostos.

O feito me veio redistribuído em 04/09/2025, nos termos da Emenda Regimental n.º 37/2025 (equalização dos processos).

É o relatório.

VOTO

1 – Admissibilidade, delimitação da controvérsia e incidência do CDC:

Os recursos preenchem os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

A controvérsia devolvida a este órgão colegiado recai sobre os efeitos patrimoniais e possessórios da rescisão, especialmente no que concerne, de um lado, às teses deduzidas pela empresa vendedora acerca da validade das
cláusulas contratuais
, da
restituição parcelada
, da
taxa de fruição
, da
cumulação de verbas compensatórias
e, ainda, da alegada
nulidade da sentença por julgamento extra petita
; e, de outro, ao pleito recursal dos adquirentes RAIMUNDO SOARES DE ARAÚJO e MARIA OLIVEIRA DE ARAÚJO, restrito ao reconhecimento do direito de
retenção do imóvel
até o pagamento da indenização pelas acessões edificadas de boa-fé.

A sentença reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor, e o fez corretamente. A relação jurídica firmada entre
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, na condição de fornecedora de produto imobiliário, e
RAIMUNDO SOARES DE ARAÚJO
e
MARIA OLIVEIRA DE ARAÚJO
, como destinatários finais do lote objeto do compromisso de compra e venda, subsume-se aos arts. 2º e 3º do CDC, circunstância que impõe a filtragem das cláusulas contratuais à luz da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vedação à vantagem exagerada. A incidência do CDC, portanto, não suprime a força obrigatória do contrato, mas lhe confere conformação constitucional e legalmente adequada, impedindo que o exercício do direito de resolução se converta em fonte de enriquecimento ilícito.

2 - Preliminares:

A preliminar de
nulidade por julgamento extra petita
, suscitada por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., não merece acolhimento.

A empresa sustenta que RAIMUNDO SOARES DE ARAÚJO e MARIA OLIVEIRA DE ARAÚJO teriam requerido, em contestação, apenas indenização por benfeitorias úteis e necessárias, nos termos do art. 1.219 do Código Civil e da cláusula 17ª contratual, ao passo que a sentença teria extrapolado os limites da lide ao condenar a autora também ao pagamento de “acessões”, incorrendo, assim, em violação aos arts. 141 e 492 do CPC.

Não lhe assiste razão.

A interpretação do pedido, no processo civil contemporâneo, não se faz de maneira sacramental ou atomizada, mas sim de forma lógico-sistemática, em consonância com a causa de pedir e com o conteúdo substancial da pretensão deduzida. O sistema processual repele o formalismo estéril e prestigia a compreensão integral da lide tal como posta em juízo.

Quando a parte, ao defender-se em ação de resolução contratual e reintegração de posse, afirma ter realizado construção no imóvel, descreve a edificação erigida sobre o terreno, invoca a boa-fé possessória, a vedação ao enriquecimento sem causa e/ou pleiteia indenização pelo que agregou materialmente ao bem, a referência judicial às
benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões)
não configura ampliação indevida do objeto litigioso, mas mera qualificação jurídica mais precisa da situação fática narrada.

Com efeito, em contestação, as partes alegaram que “
deve ser considerado possuidor de boa-fé, uma vez que recebeu da parte autora a posse do referido imóvel de forma legítima, e nele construiu uma edificação que, conforme já apontado, está avaliada em aproximadamente R$100.000,00 (cem mil reais), devendo, por conseguinte, caso o pleito de rescisão seja acolhido, ser atendido ao disposto no art. 1.219 do código civil, que prevê o seguinte, ressaltando, no entanto, que a doutrina e a jurisprudência pátrias aplicam o mesmo dispositivo para os casos de acessão, ou seja, a construção de edificações
”. Não há, portanto, surpresa processual nem condenação por objeto ontologicamente estranho à lide; há apenas a explicitação, na sentença, do exato conteúdo jurídico do acréscimo patrimonial invocado pelos réus.

Acresça-se que, em demandas dessa natureza, o reconhecimento do dever de indenizar benfeitorias úteis e necessárias ou acessões edificadas de boa-fé constitui consequência jurídica intrinsecamente ligada ao desfazimento do negócio, sobretudo quando a própria sentença busca recompor o equilíbrio entre as partes e evitar o enriquecimento sem causa.

A nomenclatura empregada pelo juízo de origem — “benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões)” — não alterou o pedido, nem condenou a autora em objeto alheio ao debate processual; apenas preservou, de modo abrangente e tecnicamente cuidadoso, o direito material que emerge dos fatos comprovados. Em tal contexto, não se verifica ofensa aos arts. 141 e 492 do CPC, porque o pronunciamento jurisdicional permaneceu aderente ao núcleo litigioso efetivamente submetido à apreciação judicial.

Nesse sentido, cito julgado desta Corte Estadual, em caso análogo:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. BENFEITORIAS. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Embargos de declaração opostos contra acórdão que reconheceu o direito à indenização por benfeitorias, condicionada à comprovação em liquidação de sentença, e afastou a possibilidade de cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, sob pena de bis in idem. A parte embargante alegou omissão e obscuridade quanto à aplicação do Tema 970 do STJ e má interpretação dos limites da condenação, requerendo o saneamento dos supostos vícios e o prequestionamento de dispositivos legais e constitucionais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão embargado padece de omissão, contradição ou obscuridade quanto à aplicação do Tema 970 do STJ e aos fundamentos da decisão; (ii) estabelecer se os embargos de declaração podem ser utilizados para rediscutir o mérito do julgado ou para fins de prequestionamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O acórdão embargado apresenta fundamentação clara e suficiente ao afirmar que o direito à indenização por benfeitorias decorre do art. 1.219 do Código Civil e constitui efeito lógico da rescisão contratual, inexistindo decisão ultra petita ou extrapolação dos limites do pedido
.

4.

A cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição caracteriza dupla penalização (bis in idem), pois ambas possuem natureza indenizatória e visam reparar o mesmo inadimplemento contratual, entendimento alinhado ao Tema 970 do STJ e à jurisprudência desta Corte.

5.

A ausência de menção expressa a todos os dispositivos legais e constitucionais invocados não configura omissão, bastando que o julgador exponha as razões de seu convencimento de forma fundamentada, conforme entendimento pacífico do STJ (EDcl no AgInt no REsp 1877995/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 21/02/2022).

6.

Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito nem constituem sucedâneo recursal, devendo limitar-se à correção de vícios formais de omissão, obscuridade, contradição ou erro material.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Embargos de declaração rejeitados.

(
TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0803936-83.2018.8.14.0040 – Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 02/12/2025
) (grifos meus)

“(...) 1. Não configura julgamento ultra petita a fixação de indenização por benfeitorias úteis e necessárias quando houver reintegração de posse, por se tratar de consequência legal prevista nos arts. 1.219 do CC e 34 da Lei nº 6.766/1979. (...)”

(
TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0805519-06.2018.8.14.0040 – Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE – 3ª Turma de Direito Privado – Julgado em 18/11/2025)

Rejeito, portanto, a preliminar alegada.

3 – Mérito:

3.1 – Da restituição das parcelas e retenção de valores:

Inicialmente, vale recapitular que a sentença declarou a rescisão do contrato por inadimplemento, não havendo controvérsia recursal quanto a isso. A mora dos adquirentes foi reconhecida como fato incontroverso pelo juízo de origem, com base na prova documental constante dos autos, inclusive notificação extrajudicial, o que legitimou a resolução do ajuste e a consequente reintegração possessória em favor de
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

Nessa esteira, tem-se que a apelante B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. insurge-se contra a determinação do juízo de restituição, em
parcela única
, dos valores pagos por RAIMUNDO SOARES DE ARAÚJO e MARIA OLIVEIRA DE ARAÚJO, bem como contra a limitação da retenção aos
percentuais fixados na sentença
.

As insurgências, igualmente, não comportam acolhimento.

O juízo de origem determinou a devolução imediata dos valores pagos, com correção monetária pelo IGPM a partir de cada desembolso, autorizando a retenção de 10% a título de despesas administrativas e 10% a título de multa compensatória, totalizando 20%.

Tal solução, longe de representar indevida intervenção judicial no contrato, harmoniza-se com o art. 53 do CDC e com a jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao regime consumerista, a restituição das parcelas deve ocorrer de imediato, integralmente, quando a culpa pelo desfazimento é do vendedor, ou parcialmente, quando a resolução decorre de inadimplemento do comprador, admitindo-se retenção moderada e razoável.

O entendimento encontra-se, inclusive, sumulado, leia-se:

Súmula 543 do STJ
: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (grifei)

Tema 577 - tese firmada
: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é
abusiva
a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.” (grifei)

A retenção global de 20% mostra-se consentânea com os parâmetros de proporcionalidade consagrados pela jurisprudência superior.

O patamar arbitrado leva em conta, de um lado, os custos administrativos, tributários e comerciais suportados pela vendedora e, de outro, a necessidade de evitar enriquecimento desmedido da fornecedora, que, afinal, recupera o imóvel e pode recolocá-lo no mercado. A pretensão da empresa de fazer prevalecer integralmente a cláusula contratual mais gravosa esbarra, precisamente, no controle de abusividade imposto pelo CDC.

Nesse sentido:

“(...) A restituição das parcelas deve ocorrer de forma imediata, com retenção de percentual razoável, conforme Súmula 543/STJ; o percentual de 10% atende aos parâmetros jurisprudenciais. (...)”

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0005353-07.2018.8.14.0040 – Relator(a): ANTONIETA MARIA FERRARI MILEO – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 18/11/2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. POSSIBILIDADE. REJEIÇÃO DE PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada por empresa vendedora em razão de inadimplemento do comprador, com condenação à restituição parcial das parcelas pagas, retenção de 20% dos valores, pagamento de taxa de fruição e indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação.

2.

O apelante sustenta nulidade da sentença por cerceamento de defesa, alega necessidade de prova pericial para apurar abusividade contratual, defende onerosidade excessiva, boa-fé, e ilegalidade da cumulação de taxa de fruição com multa compensatória, bem como direito de retenção do imóvel até a indenização pelas benfeitorias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões submetidas ao julgamento consistem em: (i) verificar se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) examinar a legalidade da cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória; (iii) definir a possibilidade de retenção de parcelas pagas e a extensão do direito à indenização por benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O juiz é o destinatário da prova, podendo indeferir diligências inúteis ou protelatórias (CPC, art. 370). Estando a causa instruída com os documentos necessários, o julgamento antecipado não configura cerceamento de defesa (CPC, art. 355, I).

5. O inadimplemento contratual prolongado é fato incontroverso. Alegações de crise econômica não configuram fato imprevisível a justificar revisão contratual.

6. A cumulação da taxa de fruição com cláusula penal compensatória é vedada, por possuírem idêntica natureza indenizatória, conforme entendimento do STJ no Tema 970.

7.
É legítima a retenção de percentual razoável das parcelas pagas — até 25% — em caso de rescisão motivada pelo comprador, consoante a Súmula 543/STJ. O percentual de 20% fixado é compatível com a jurisprudência consolidada.

8. A indenização por benfeitorias deve ser apurada em liquidação de sentença, sendo inviável condicionar a reintegração de posse ao pagamento prévio dessa indenização.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso conhecido e desprovido.

(...)

(
TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0805971-79.2019.8.14.0040 – Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS – 3ª Turma de Direito Privado – Julgado em 04/11/2025
)

3.2 - Da taxa de fruição e da impossibilidade de sua cumulação com a cláusula penal compensatória:

Também não merece reforma a sentença no ponto em que afastou a cobrança de taxa de fruição pretendida por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

A sentença corretamente reconheceu a inviabilidade de cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória já retida em favor da empresa. A lógica que informa o sistema obrigacional é a de que a cláusula penal prefixa perdas e danos decorrentes do inadimplemento. Admitir, cumulativamente, outra verba de índole compensatória pelo mesmo fato gerador significaria duplicidade reparatória, em manifesta ofensa ao princípio que veda o
bis in idem
e o enriquecimento sem causa. Assim, por quaisquer ângulos que se examine a questão — seja pela natureza do imóvel, seja pela incompatibilidade estrutural entre as verbas postuladas — a manutenção da sentença impõe-se.

Registre-se que o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(
STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019
)

Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato prevê cláusula penal moratória.

Não pode, portanto, a Construtora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Nesse sentido, cito julgados desta Corte Estadual:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. POSSIBILIDADE. REJEIÇÃO DE PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada por empresa vendedora em razão de inadimplemento do comprador, com condenação à restituição parcial das parcelas pagas, retenção de 20% dos valores, pagamento de taxa de fruição e indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação.

(...)

6.
A cumulação da taxa de fruição com cláusula penal compensatória é vedada, por possuírem idêntica natureza indenizatória, conforme entendimento do STJ no Tema 970.

(...)

(
TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0805971-79.2019.8.14.0040 – Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS – 3ª Turma de Direito Privado – Julgado em 04/11/2025
)

“(...) 7. A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação (...).”

(
TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0805402-15.2018.8.14.0040 – Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 23/01/2024
)

“(...) 1. “Em contrato de promessa de compra e venda rescindido por inadimplemento do comprador, é lícita a retenção de percentual razoável das parcelas pagas, sendo vedada a cumulação da taxa de fruição com cláusula penal compensatória (Tema 970/STJ), e os juros moratórios sobre valores a restituir incidem a partir do trânsito em julgado. (...)”

(
TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0803421-48.2018.8.14.0040 – Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 02/09/2025
)

3.3 – Do direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização pelas acessões edificadas de boa-fé:

Os apelantes RAIMUNDO SOARES DE ARAÚJO e MARIA OLIVEIRA DE ARAÚJO pleiteiam que lhes seja assegurado o direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização pela acessão erigida de boa-fé, tornando inviável a reintegração de posse antes da concreta indenização.

A tese não comporta acolhimento.

É certo que os apelantes afirmam ter recebido a posse por justo título, derivado do compromisso de compra e venda, e alegam ter construído, de boa-fé, acessão de elevado valor no imóvel, circunstância que, em tese, faz incidir a proteção material contra o enriquecimento sem causa e legitima a indenização correspondente.

Também é correto afirmar que o art. 1.219 do Código Civil confere ao possuidor de boa-fé direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis, bem como direito de retenção até o pagamento respectivo. Todavia, a aplicação desse dispositivo não pode ser feita de maneira mecânica, descontextualizada da natureza da demanda e da estrutura da tutela jurisdicional prestada.

No presente caso, a sentença já reconheceu expressamente que B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. deverá indenizar RAIMUNDO SOARES DE ARAÚJO e MARIA OLIVEIRA DE ARAÚJO pelas benfeitorias úteis e necessárias, ou acessões, desde que efetivamente comprovadas e apuradas em liquidação.

Ocorre que esse crédito indenizatório não é, neste momento, líquido nem exigível, por depender de fase ulterior de liquidação, na qual se apurará a existência, regularidade, extensão econômica e possibilidade de regularização das obras. Nesse cenário, condicionar a reintegração possessória ao pagamento prévio de valor ainda indeterminado significaria, na prática, paralisar a eficácia própria da resolução contratual e manter os adquirentes na posse do bem por lapso indefinido, mesmo após reconhecido, por sentença, o inadimplemento que extinguiu a causa legitimadora dessa posse.

A orientação jurisprudencial que melhor se ajusta à hipótese é aquela segundo a qual, em ações de rescisão de compromisso de compra e venda cumuladas com reintegração de posse, é possível reconhecer a indenização por benfeitorias ou acessões em favor do compromissário comprador sem, contudo, subordinar a retomada do bem ao pagamento prévio dessa indenização, justamente porque a reintegração é consequência lógica da resilição do ajuste, ao passo que a apuração do
quantum
indenizatório reclama procedimento próprio e posterior.

Foi, aliás, esse o entendimento adotado na sentença e amparado por precedentes do próprio Tribunal de Justiça do Estado do Pará mencionados no decisum, no sentido de ser incabível “condicionar a reintegração de posse ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias”, porque a medida reintegratória, na hipótese, é decorrência lógica do reconhecimento do inadimplemento, enquanto a indenização exige apuração prévia em liquidação.

Nesse sentido:

A indenização por benfeitorias deve ser apurada em liquidação de sentença,
sendo inviável condicionar a reintegração de posse ao pagamento prévio dessa indenização
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso conhecido e desprovido.

(...)

(
TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0805971-79.2019.8.14.0040 – Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS – 3ª Turma de Direito Privado – Julgado em 04/11/2025
) (grifei)

(...)
11. Não é cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, ou seja, esta não pode ocorrer previamente, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a prévia apuração do
quantum
em sede de liquidação. (...)

(
TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0805402-15.2018.8.14.0040 – Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 23/01/2024
)

Impõe-se, portanto, a manutenção integral da sentença recorrida, por seus próprios fundamentos.

4 – Dispositivo:

Pelo exposto,
conheço e nego provimento aos recursos de apelação interpostos pelas partes, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau, nos termos da fundamentação.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno os apelantes/réus MARIA OLIVEIRA DE ARAUJO e RAIMUNDO SOARES DE ARAUJO ao pagamento de 60% das custas processuais e dos honorários advocatícios, e a apelante/autora B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ao pagamento dos 40% restantes.

Majoro os honorários para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC

A exigibilidade das verbas sucumbenciais, em relação aos apelantes/réus MARIA OLIVEIRA DE ARAUJO e RAIMUNDO SOARES DE ARAUJO, fica suspensa, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, em razão do benefício da justiça gratuita que lhes foi concedido.

É o voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 23/04/2026