Tribunal: TJPA
Processo: 0801788-66.2018.8.14.0051
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão julgador: ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 11000 - Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2026-06-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO POR DANOS AO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA IDÔNEA DO ESTADO DO BEM NO INÍCIO DA LOCAÇÃO. ÔNUS DA PROVA DO LOCADOR. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por locador contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo c/c cobrança de aluguéis ajuizada em face de locatário, condenando-o ao pagamento dos aluguéis em atraso de janeiro a 15/05/2018, encargos moratórios, tarifa de energia elétrica do período, IPTU proporcional de 2018, custas e honorários advocatícios, além de determinar a expedição de alvará para levantamento da caução depositada. O apelante pretende acrescer à condenação o ressarcimento por alegados danos ao imóvel, sustentando que o abandono do bem, a inadimplência e as fotografias juntadas aos autos demonstrariam o estado precário em que o imóvel foi encontrado após a imissão na posse. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se o locador faz jus ao ressarcimento por alegados danos ao imóvel locado quando não há prova idônea do estado do bem no início da locação, especialmente diante da inexistência de laudo de vistoria inicial contemporâneo ao contrato e apto a permitir a comparação com as condições do imóvel após a imissão na posse. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991 impõe ao locatário a obrigação de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. 4. O locador deve comprovar, nos termos do art. 373, I, do CPC, os fatos constitutivos de seu direito, inclusive o estado do imóvel no início da locação e a existência de deteriorações imputáveis ao locatário. 5. O laudo de vistoria de entrada constitui meio adequado para demonstrar as condições do imóvel no momento da entrega das chaves, especialmente quando subscrito pelo locatário e contemporâneo ao início da relação locatícia. 6. O laudo de vistoria datado de 28/06/2016 não comprova o estado inicial do imóvel em relação ao contrato iniciado em 01/07/2017, pois o intervalo superior a um ano impede afirmar que as condições descritas correspondiam ao momento da entrega do bem ao locatário. 7. As fotografias juntadas aos autos não suprem a lacuna probatória, pois retratam apenas o estado do imóvel após a imissão na posse, ocorrida em 15/05/2018, sem permitir confronto seguro com as condições existentes no início da locação. 8. A ausência de parâmetro comparativo impede distinguir desgaste natural decorrente do uso regular do imóvel de eventual dano causado por conduta do locatário. 9. A condenação ao ressarcimento, nessas circunstâncias, exigiria presumir que os danos ocorreram durante a locação e foram causados pelo locatário, em contrariedade ao regime legal do ônus da prova. 10. A sentença aplica corretamente as regras de distribuição do ônus probatório ao afastar o pedido de ressarcimento por danos ao imóvel diante da ausência de prova suficiente quanto à origem e à causa das deteriorações alegadas. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O locador deve comprovar o estado do imóvel no início da locação para exigir ressarcimento por deteriorações alegadamente causadas pelo locatário. 2. Fotografias posteriores à retomada da posse não comprovam, por si sós, danos imputáveis ao locatário quando inexistente parâmetro idôneo de comparação com as condições iniciais do bem. 3. A ausência de vistoria inicial contemporânea e eficaz impede a condenação do locatário ao ressarcimento de danos cuja origem não foi objetivamente demonstrada. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I, e 1.013; Lei nº 8.245/1991, art. 23, III. Jurisprudência relevante citada: TJPA, Apelação Cível nº 0803349-22.2023.8.14.0061, Rel. Des. Maria Elvina Gemaque Taveira, 1ª Turma de Direito Público, j. 07.04.2025. ACÓRDAM os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 18ª Sessão Ordinária em Plenário Virtual, realizada no período de 09 a 16 de junho de 2026, por unanimidade de votos, em CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. Turma Julgadora: Desa. Anete Marques Penna de Carvalho, Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Des. Vanderley de Oliveira Silva. Belém/PA, data da assinatura eletrônica. Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0801788-66.2018.8.14.0051

APELANTE: RODOLFO HANS GELLER

APELADO: AMAURI VERDAN DA COSTA

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA

RELATOR(A):
Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO POR DANOS AO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA IDÔNEA DO ESTADO DO BEM NO INÍCIO DA LOCAÇÃO. ÔNUS DA PROVA DO LOCADOR. RECURSO DESPROVIDO.

I
. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por locador contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo c/c cobrança de aluguéis ajuizada em face de locatário, condenando-o ao pagamento dos aluguéis em atraso de janeiro a 15/05/2018, encargos moratórios, tarifa de energia elétrica do período, IPTU proporcional de 2018, custas e honorários advocatícios, além de determinar a expedição de alvará para levantamento da caução depositada. O apelante pretende acrescer à condenação o ressarcimento por alegados danos ao imóvel, sustentando que o abandono do bem, a inadimplência e as fotografias juntadas aos autos demonstrariam o estado precário em que o imóvel foi encontrado após a imissão na posse.

II.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

A questão em discussão consiste em definir se o locador faz jus ao ressarcimento por alegados danos ao imóvel locado quando não há prova idônea do estado do bem no início da locação, especialmente diante da inexistência de laudo de vistoria inicial contemporâneo ao contrato e apto a permitir a comparação com as condições do imóvel após a imissão na posse.

III.
RAZÕES DE DECIDIR

3.

O art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991 impõe ao locatário a obrigação de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal.

4.

O locador deve comprovar, nos termos do art. 373, I, do CPC, os fatos constitutivos de seu direito, inclusive o estado do imóvel no início da locação e a existência de deteriorações imputáveis ao locatário.

5.

O laudo de vistoria de entrada constitui meio adequado para demonstrar as condições do imóvel no momento da entrega das chaves, especialmente quando subscrito pelo locatário e contemporâneo ao início da relação locatícia.

6.

O laudo de vistoria datado de 28/06/2016 não comprova o estado inicial do imóvel em relação ao contrato iniciado em 01/07/2017, pois o intervalo superior a um ano impede afirmar que as condições descritas correspondiam ao momento da entrega do bem ao locatário.

7.

As fotografias juntadas aos autos não suprem a lacuna probatória, pois retratam apenas o estado do imóvel após a imissão na posse, ocorrida em 15/05/2018, sem permitir confronto seguro com as condições existentes no início da locação.

8.

A ausência de parâmetro comparativo impede distinguir desgaste natural decorrente do uso regular do imóvel de eventual dano causado por conduta do locatário.

9.

A condenação ao ressarcimento, nessas circunstâncias, exigiria presumir que os danos ocorreram durante a locação e foram causados pelo locatário, em contrariedade ao regime legal do ônus da prova.

10.

A sentença aplica corretamente as regras de distribuição do ônus probatório ao afastar o pedido de ressarcimento por danos ao imóvel diante da ausência de prova suficiente quanto à origem e à causa das deteriorações alegadas.

IV.
DISPOSITIVO E TESE

11.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O locador deve comprovar o estado do imóvel no início da locação para exigir ressarcimento por deteriorações alegadamente causadas pelo locatário. 2. Fotografias posteriores à retomada da posse não comprovam, por si sós, danos imputáveis ao locatário quando inexistente parâmetro idôneo de comparação com as condições iniciais do bem. 3. A ausência de vistoria inicial contemporânea e eficaz impede a condenação do locatário ao ressarcimento de danos cuja origem não foi objetivamente demonstrada.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 373, I, e 1.013; Lei nº 8.245/1991, art. 23, III.

Jurisprudência relevante citada
: TJPA, Apelação Cível nº 0803349-22.2023.8.14.0061, Rel. Des. Maria Elvina Gemaque Taveira, 1ª Turma de Direito Público, j. 07.04.2025.

ACÓRDAM
os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na
18ª
Sessão Ordinária em Plenário Virtual, realizada no período de
09
a 16 de junho de 2026, por unanimidade de votos, em
CONHECER
DO RECURSO E
NEGAR-LHE PROVIMENTO,
nos termos do voto do Relator.

Turma Julgadora:
Desa.
Anete
Marques Penna de Carvalho, Des.
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos (Relator) e Des.
Vanderley
de Oliveira Silva.

Belém/PA, data da assinatura eletrônica.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

RELATÓRIO

Recurso
conhecido
e
recebido
no duplo efeito (ID 34390985).

Trata-se de
apelação
cível interposta por
RODOLFO HANS GELLER
contra a sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Santarém/PA, que julgou procedente, em parte, a ação de despejo c/c cobrança de aluguéis, ajuizada em face de AMAURI VERDAN DA COSTA.

Narra o autor, na
Inicial
, que celebrou contrato de locação residencial com o réu em 01/07/2017, pelo prazo de 12 (doze) meses, do imóvel situado à Av. Mendonça Furtado, Conjunto Morada Tropical, Casa C-7, Bairro da Liberdade, Santarém/PA, ao valor de R$ 1.850,00 mensais, com garantia de caução em dinheiro equivalente a 3 (três) aluguéis. Alegou que o locatário entrou em mora a partir de janeiro de 2018 e abandonou o imóvel, passando a residir em Contagem/MG, sem restituição das chaves. Pleiteou o despejo, a cobrança dos aluguéis em atraso com multa, juros e correção monetária pelo IGPM, as tarifas de energia elétrica e água, o IPTU e o levantamento da caução.

Citado por edital, após exauridas as tentativas de localização pessoal, o réu foi representado pela Defensoria Pública do Estado do Pará na qualidade de curadora especial, que apresentou defesa por negativa geral (Id. 33601052).

A sentença julgou a ação parcialmente procedente (Id 33601057), condenando o réu ao pagamento dos aluguéis em atraso de janeiro a 15/05/2018, data da efetiva imissão na posse, fixada como marco interruptivo da relação locatícia, acrescidos de multas contratuais, juros de 1% ao mês e correção pelo IGPM a partir do vencimento de cada parcela, além da tarifa de energia elétrica do mesmo período e do IPTU proporcional ao ano de 2018. Condenou o réu, ainda, ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação. Determinou, por fim, a expedição de alvará para levantamento da caução depositada. Com relação à pretensão de condenação do locatário ao ressarcimento por danos ao imóvel foi afastada, ao fundamento de que a petição inicial não trouxe laudo de vistoria prévia assinado pelo réu, impossibilitando a aferição das condições do bem à época do início da locação.

O apelante interpôs dois embargos de declaração (Id. 33601060 e Id. 33601068), ambos rejeitados (Id. 33601065 e Id.

33601074
)
reiterando o pedido de inclusão da condenação pelo estado do imóvel.

O inconformismo foi convertido em recurso de apelação. Em suas
razões recursais
(Id. 33601078), o apelante sustenta
que
a sentença teria sido omissa ao deixar de condenar o locatário a restituir o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, com o consequente ressarcimento dos danos verificados após a imissão na posse. Argumenta que o abandono do bem e a inadimplência do réu ficaram demonstrados nos autos, e que as fotos juntadas revelam o estado precário em que o imóvel foi encontrado, sendo suficientes para embasar a condenação pretendida.

A Defensoria Pública apresentou contrarrazões (Id. 33601082), pugnando pela manutenção integral da sentença.

É o relatório

VOTO

A sentença apreciou todos os pedidos formulados na inicial e foi clara ao apontar, com relação ao ressarcimento de danos ao imóvel, a razão pela qual o pleito não pôde ser acolhido, consignando a ausência de laudo de vistoria prévia subscrito pelo locatário.

As demais parcelas da condenação, aluguéis em atraso, encargos moratórios, tarifa de energia elétrica, IPTU e honorários, não foram objeto de insurgência recursal, razão pela qual transitaram em julgado. A única matéria devolvida a este Colegiado, nos termos do art. 1.013 do CPC, é a pretensão de acrescer à condenação o ressarcimento pelos alegados danos ao imóvel.

A Lei nº 8.245/91 impõe ao locatário, em seu art. 23, III, a obrigação de restituir o imóvel ao locador no estado em que o recebeu. Contudo, para que essa obrigação seja exigível em juízo, com condenação ao ressarcimento por deteriorações, é indispensável que o locador demonstre, de modo concreto, como o imóvel se encontrava no início da relação locatícia.

Esse ônus recai exclusivamente sobre o autor (locador), nos termos do art. 373, I, do CPC. O instrumento mais adequado e usual para tanto é o laudo de vistoria de entrada, que descreve o estado do imóvel ao tempo da entrega das chaves e deve ser assinado pelo locatário para ter eficácia probatória em seu desfavor.

No caso em exame, não é possível utilizar o laudo de vistoria como prova apta a demonstrar o estado do imóvel no início da locação, ainda que subscrito pelo réu. Isso porque, o referido laudo é datado de 28/06/2016, ao passo que o contrato de locação teve início em 01/07/2017 (Id.

33600966), conforme consta no contrato juntado aos autos, intervalo superior a um ano, durante o qual o imóvel poderia ter sofrido desgastes e alterações inteiramente alheios à conduta do locatário.

No mesmo sentido, as fotografias juntadas aos autos (Id.

33600980) tampouco suprem essa lacuna probatória, pois retratam o estado do imóvel somente após o cumprimento da imissão na posse, ocorrida em 15/05/2018, sem qualquer possibilidade de confronto com as condições preexistentes ao início do vínculo locatício, em julho de 2017.

Sem esse parâmetro de comparação, é simplesmente impossível distinguir o desgaste natural do imóvel pelo uso, pelo qual o locatário não responde (art. 23, III, in fine, da Lei 8.245/91), de eventual dano causado por sua conduta. Condenar o réu nas circunstâncias atuais equivaleria a presumir, sem qualquer base probatória, que o imóvel foi danificado durante a locação, o que contraria o sistema de ônus da prova adotado pelo legislador.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos tribunais estaduais é pacífica no ponto:

Direito Administrativo e Civil. Apelação Civil. Ação Indenizatória. Dano Material. Locação de imóvel ao Ente Municipal. Ausência de vistoria pós-locação. Autora não se desincumbiu do seu ônus probatório. Dever de mitigar o próprio prejuízo. Danos materiais que exigem efetiva comprovação. Precedentes STJ. Dano material afastado. Recurso Provido.
(...) 5. A realização de vistorias prévia e final, de forma a se produzir elementos probatórios de eventuais danos ao bem locado, é de fundamental importância, inclusive para vislumbrar se as deteriorações são decorrentes do uso normal do bem, hipótese que segundo a norma legal colacionada, afasta possíveis restituições. (...) 9. Em que pese inequívoco que o imóvel necessita de reparos, a apelada não fez prova idônea de que os danos foram totalmente provocados pela Apelante no curso do contrato de locação, suficiente para impor a ela o dever de indenizar.
(...) (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08033492220238140061 26071603, Relator: MARIA ELVINA GEMAQUE TAVEIRA, Data de Julgamento: 07/04/2025, 1ª Turma de Direito Público)

A sentença aplicou corretamente as regras de ônus da prova ao caso concreto. A ausência de laudo de vistoria inicial é circunstância atribuível exclusivamente ao apelante, que, na qualidade de locador, tinha o dever de providenciá-lo antes de entregar o imóvel ao locatário.

A consequência jurídica dessa omissão é a impossibilidade de exigir, em juízo, reparação por danos cujas causas e origem não podem ser objetivamente demonstradas.

Não há, portanto, qualquer razão jurídica que justifique a reforma da sentença no ponto ora impugnado. O recurso não merece provimento.

Ante o exposto,
CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo-se a sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

É o voto.

DESEMBARGADOR
ÁLVARO
JOSÉ
NORAT
DE VASCONCELOS

Relator

Belém, 17/06/2026