Tribunal: TJPA
Processo: 0803626-48.2019.8.14.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9582 - Alienação Fiduciária
Data de julgamento: 2026-06-02

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS NEGATIVOS. INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC. TEMA REPETITIVO Nº 1.095 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. AUSÊNCIA DE DIREITO À RESTITUIÇÃO DE VALORES. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por adquirentes de imóvel em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação declaratória de adimplemento substancial de financiamento cumulada com pedidos alternativos e tutela provisória de urgência, ajuizada contra empresa incorporadora e credora fiduciária. Os autores sustentaram ter realizado pagamentos substanciais do contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária, alegando abusividade dos encargos contratuais, incidência do Código de Defesa do Consumidor, aplicação da teoria do adimplemento substancial e direito à devolução das parcelas pagas após consolidação da propriedade fiduciária e realização de leilões extrajudiciais negativos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se o Código de Defesa do Consumidor e a teoria do adimplemento substancial são aplicáveis ao contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária regido pela Lei nº 9.514/97; (ii) estabelecer se foram válidos a consolidação da propriedade fiduciária e os leilões extrajudiciais promovidos pela credora fiduciária; e (iii) determinar se é cabível a restituição das parcelas pagas pelos devedores fiduciantes após a consolidação da garantia fiduciária. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato celebrado entre as partes consiste em compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária regularmente registrado, submetendo-se integralmente ao regime jurídico especial previsto na Lei nº 9.514/97. 4. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.095, firmou entendimento vinculante no sentido de que a resolução do contrato garantido por alienação fiduciária deve observar exclusivamente o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, afastando-se a incidência do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. 5. A propriedade fiduciária foi regularmente consolidada em favor da credora fiduciária após válida constituição em mora dos devedores, inexistindo demonstração de ilegalidade no procedimento extrajudicial adotado. 6. Os leilões extrajudiciais realizados restaram negativos, incidindo a regra do art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/97, segundo a qual a dívida é considerada extinta e o credor fiduciário fica exonerado da obrigação de restituição de valores ao devedor fiduciante. 7. A teoria do adimplemento substancial não se aplica aos contratos submetidos ao regime da alienação fiduciária imobiliária, sobretudo após a consolidação da propriedade fiduciária e realização dos leilões extrajudiciais, sob pena de esvaziamento da garantia legalmente instituída. 8. O montante adimplido pelos autores não caracteriza inadimplemento mínimo da obrigação contratual, especialmente diante do saldo devedor expressivo e das sucessivas renegociações pactuadas entre as partes. 9. A inexistência de prova robusta de vício de consentimento, fraude ou prática abusiva impede a invalidação do negócio jurídico, incidindo ainda os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. Em contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária regularmente registrada, prevalece o regime jurídico especial da Lei nº 9.514/97, afastando-se a aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. 2. A consolidação regular da propriedade fiduciária e a realização de leilões extrajudiciais negativos atraem a incidência do art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/97, extinguindo a dívida e afastando o dever de restituição de valores ao devedor fiduciante. 3. A teoria do adimplemento substancial não se aplica aos contratos submetidos à alienação fiduciária imobiliária após a consolidação da propriedade fiduciária. 4. A ausência de demonstração de vício de consentimento ou prática abusiva impede a invalidação do contrato regularmente executado pelas partes. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, arts. 27, §5º; CDC, art. 53; CPC, arts. 85, §11, e 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 26.10.2022, DJe 19.12.2022 (Tema Repetitivo nº 1.095); TJPA, Apelação Cível nº 0840834-88.2018.8.14.0301, Rel. Des. Gleide Pereira de Moura, 2ª Turma de Direito Privado, j. 20.02.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0805480-77.2019.8.14.0006, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, 1ª Turma de Direito Privado, j. 23.02.2026. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0803626-48.2019.8.14.0006

APELANTE: LUIS CARLOS CARNEIRO PINTO, ALICE FERNANDES PINTO

APELADO: FGR URBANISMO BELEM S/A-SPE

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS NEGATIVOS. INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC. TEMA REPETITIVO Nº 1.095 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. AUSÊNCIA DE DIREITO À RESTITUIÇÃO DE VALORES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por adquirentes de imóvel em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação declaratória de adimplemento substancial de financiamento cumulada com pedidos alternativos e tutela provisória de urgência, ajuizada contra empresa incorporadora e credora fiduciária. Os autores sustentaram ter realizado pagamentos substanciais do contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária, alegando abusividade dos encargos contratuais, incidência do Código de Defesa do Consumidor, aplicação da teoria do adimplemento substancial e direito à devolução das parcelas pagas após consolidação da propriedade fiduciária e realização de leilões extrajudiciais negativos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se o Código de Defesa do Consumidor e a teoria do adimplemento substancial são aplicáveis ao contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária regido pela Lei nº 9.514/97; (ii) estabelecer se foram válidos a consolidação da propriedade fiduciária e os leilões extrajudiciais promovidos pela credora fiduciária; e (iii) determinar se é cabível a restituição das parcelas pagas pelos devedores fiduciantes após a consolidação da garantia fiduciária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato celebrado entre as partes consiste em compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária regularmente registrado, submetendo-se integralmente ao regime jurídico especial previsto na Lei nº 9.514/97.

4.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.095, firmou entendimento vinculante no sentido de que a resolução do contrato garantido por alienação fiduciária deve observar exclusivamente o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, afastando-se a incidência do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.

5.

A propriedade fiduciária foi regularmente consolidada em favor da credora fiduciária após válida constituição em mora dos devedores, inexistindo demonstração de ilegalidade no procedimento extrajudicial adotado.

6.

Os leilões extrajudiciais realizados restaram negativos, incidindo a regra do art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/97, segundo a qual a dívida é considerada extinta e o credor fiduciário fica exonerado da obrigação de restituição de valores ao devedor fiduciante.

7.

A teoria do adimplemento substancial não se aplica aos contratos submetidos ao regime da alienação fiduciária imobiliária, sobretudo após a consolidação da propriedade fiduciária e realização dos leilões extrajudiciais, sob pena de esvaziamento da garantia legalmente instituída.

8.

O montante adimplido pelos autores não caracteriza inadimplemento mínimo da obrigação contratual, especialmente diante do saldo devedor expressivo e das sucessivas renegociações pactuadas entre as partes.

9.

A inexistência de prova robusta de vício de consentimento, fraude ou prática abusiva impede a invalidação do negócio jurídico, incidindo ainda os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

Em contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária regularmente registrada, prevalece o regime jurídico especial da Lei nº 9.514/97, afastando-se a aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.

2.

A consolidação regular da propriedade fiduciária e a realização de leilões extrajudiciais negativos atraem a incidência do art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/97, extinguindo a dívida e afastando o dever de restituição de valores ao devedor fiduciante.

3.

A teoria do adimplemento substancial não se aplica aos contratos submetidos à alienação fiduciária imobiliária após a consolidação da propriedade fiduciária.

4.

A ausência de demonstração de vício de consentimento ou prática abusiva impede a invalidação do contrato regularmente executado pelas partes.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/97, arts. 27, §5º; CDC, art. 53; CPC, arts. 85, §11, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 26.10.2022, DJe 19.12.2022 (Tema Repetitivo nº 1.095); TJPA, Apelação Cível nº 0840834-88.2018.8.14.0301, Rel. Des. Gleide Pereira de Moura, 2ª Turma de Direito Privado, j. 20.02.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0805480-77.2019.8.14.0006, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, 1ª Turma de Direito Privado, j. 23.02.2026.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de
recurso de apelação

interposto por LUIS CARLOS CARNEIRO PINTO e ALICE FERNANDES PINTO
em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Marituba/PA,
nos autos da “Ação Declaratória de Adimplemento Substancial de Financiamento c/c Pedidos Alternativos e Tutela Provisória de Urgência” ajuizada em desfavor de FGR URBANISMO BELÉM S/A-SPE.

Consta dos autos que os autores celebraram com a demandada proposta de compra e venda em 06/11/2011, posteriormente formalizada por instrumento particular em 14/06/2012, tendo por objeto o Lote 15, Quadra 01, integrante do Condomínio Urbanístico Jardins Coimbra, situado no Município de Marituba/PA, negócio jurídico garantido por pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, regido pela Lei nº 9.514/97.

Os demandantes afirmaram que, ao longo da execução contratual, passaram a enfrentar dificuldades financeiras e sucessivas renegociações que teriam tornado excessivamente oneroso o contrato, sobretudo em razão da incidência de juros e encargos moratórios que reputam abusivos. Sustentaram que, apesar das dificuldades enfrentadas, realizaram pagamentos que totalizariam aproximadamente R$ 250.043,87, valor que consideram substancialmente superior ao montante originalmente contratado e até mesmo ao valor de mercado do imóvel. Alegaram, ainda, que a requerida passou a exigir saldo devedor excessivo, inicialmente apontado em R$ 207.615,54 e posteriormente reduzido para R$ 82.546,06, circunstância que teria inviabilizado a renegociação da dívida e conduzido à consolidação da propriedade fiduciária em favor da credora.

Nesse contexto, defenderam a incidência do Código de Defesa do Consumidor, da teoria do adimplemento substancial, da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa, requerendo, em sede de tutela de urgência, a suspensão dos atos de cobrança, da transferência do imóvel e de eventual negativação de seus nomes. No mérito, pleitearam a declaração de quitação do contrato, a nulidade das cláusulas relativas à alienação fiduciária, o reconhecimento do adimplemento substancial da avença, ou, subsidiariamente, o parcelamento do saldo remanescente ou a rescisão contratual com restituição de 90% dos valores pagos.

Regularmente citada, a empresa requerida apresentou contestação arguindo, preliminarmente, ausência de interesse processual, inépcia da petição inicial e incompetência territorial em razão de cláusula de eleição de foro. No mérito, sustentou a plena validade do contrato de alienação fiduciária, defendendo a prevalência da Lei nº 9.514/97 sobre as disposições do Código de Defesa do Consumidor, especialmente à luz da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.095. Alegou que os autores foram regularmente constituídos em mora, sobrevindo a consolidação da propriedade fiduciária em 03/05/2019, posteriormente ao ajuizamento da ação, mas em decorrência de procedimento extrajudicial regularmente instaurado em momento anterior. Aduziu, ainda, que os leilões extrajudiciais realizados restaram negativos, sem arrematação, atraindo a incidência do art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/97, hipótese em que a dívida é considerada extinta, ficando o credor fiduciário exonerado da obrigação de restituição de quaisquer valores ao devedor fiduciante. Rechaçou, ademais, a aplicação da teoria do adimplemento substancial, bem como a pretensão de devolução parcial das parcelas pagas nos moldes da Súmula 543 do STJ.

Sobreveio sentença lançada sob o ID 29131961, por meio da qual o Juízo de origem julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito da demanda nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. A magistrada sentenciante entendeu que a controvérsia deveria ser solucionada à luz da Lei nº 9.514/97, por se tratar de contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária regularmente registrada, aplicando ao caso a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.095. Assentou que a propriedade do imóvel foi regularmente consolidada em nome da credora fiduciária em 03/05/2019, após regular constituição em mora dos devedores, e que os leilões extrajudiciais posteriormente realizados restaram negativos, incidindo a regra do art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/97, segundo a qual se considera extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de restituir valores ao devedor.

Afastou a incidência da teoria do adimplemento substancial, consignando que o percentual adimplido não seria suficiente para caracterizar inadimplemento mínimo, destacando, ainda, que a aplicação da referida teoria em contratos submetidos à alienação fiduciária esvaziaria a eficácia da garantia legalmente instituída. Ao final, condenou os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, suspendendo, contudo, a exigibilidade em razão da gratuidade judiciária deferida.

Irresignados, os autores interpuseram recurso de apelação sob o ID 29131963, sustentando, em síntese, que a sentença merece reforma porquanto: (i) a relação jurídica estabelecida entre as partes é nitidamente consumerista, sendo plenamente aplicáveis os princípios e normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive de forma subsidiária à Lei nº 9.514/97; (ii) houve violação à função social do contrato, à boa-fé objetiva e à vedação ao enriquecimento sem causa, uma vez que a apelada consolidou a propriedade do imóvel sem promover qualquer restituição dos valores substancialmente pagos pelos adquirentes; (iii) restou caracterizado o adimplemento substancial da obrigação, haja vista que os apelantes afirmam ter quitado aproximadamente R$ 250.043,87 de um contrato cujo saldo devedor real corresponderia a apenas R$ 82.546,06, o que demonstraria quitação próxima da integralidade da dívida; (iv) a retomada do imóvel configuraria abuso de direito e medida desproporcional diante do elevado percentual já adimplido; (v) houve cobrança abusiva de juros, encargos moratórios e valores excessivos, tendo a apelada elevado artificialmente o saldo contratual para patamar superior a R$ 457.000,00; (vi) a apelada teria omitido informações relativas à alienação do imóvel e ao resultado econômico da consolidação fiduciária; (vii) ainda que não acolhida a tese de adimplemento substancial, seria cabível a rescisão contratual com devolução justa e proporcional das parcelas pagas, à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça acerca dos distratos imobiliários. Ao final, requereram o conhecimento e provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, reconhecendo-se a aplicabilidade do CDC, a ocorrência de adimplemento substancial ou, subsidiariamente, a rescisão contratual com restituição dos valores pagos em percentual razoável.

Foram apresentadas contrarrazões pela apelada FGR URBANISMO BELÉM S/A-SPE, sob o ID 29131966, nas quais defendeu a manutenção integral da sentença recorrida, argumentando, em síntese, que: (i) o contrato celebrado entre as partes possui natureza de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária regularmente registrada, submetendo-se integralmente à disciplina da Lei nº 9.514/97; (ii) o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.095, consolidou entendimento no sentido da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor às hipóteses de inadimplemento em contratos garantidos por alienação fiduciária; (iii) a consolidação da propriedade ocorreu de forma regular, após válida constituição em mora dos devedores; (iv) o inadimplemento decorreu exclusivamente da conduta dos apelantes, que deixaram de adimplir as parcelas pactuadas sem ajuizar ação consignatória ou promover a purgação da mora; (v) não há espaço para aplicação da teoria do adimplemento substancial em contratos regidos pela Lei nº 9.514/97; e (vi) a pretensão de restituição de parcelas pagas com fundamento na Súmula 543 do STJ é incompatível com o regime jurídico especial da alienação fiduciária. Requereu, assim, o desprovimento integral do apelo.

É o relatório.

VOTO

1.

Análise de admissibilidade

Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos conheço do recurso.

2.

Mérito

A controvérsia devolvida à apreciação deste Egrégio Colegiado cinge-se em verificar: (i) a possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da teoria do adimplemento substancial ao contrato firmado entre as partes; (ii) a validade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais realizados pela credora fiduciária; e (iii) a viabilidade de rescisão contratual com devolução dos valores pagos pelos apelantes.

Da análise detida dos autos, verifica-se que os autores/apelantes ajuizaram “Ação Declaratória de Adimplemento Substancial de Financiamento c/c Pedidos Alternativos e Tutela Provisória de Urgência” em face de FGR URBANISMO BELÉM S/A-SPE, sustentando, em síntese, que celebraram proposta de compra e venda em 06/11/2011 e, posteriormente, contrato definitivo de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em 14/06/2012, tendo por objeto o Lote nº 15, Quadra nº 01, do Condomínio Urbanístico Jardins Coimbra, situado em Marituba/PA.

Consta da inicial de ID 29131877 que os autores alegaram ter efetuado pagamentos substanciais ao longo da execução contratual, totalizando, segundo afirmam, o montante de R$ 250.043,87 (duzentos e cinquenta mil, quarenta e três reais e oitenta e sete centavos), sustentando que o saldo exigido pela requerida seria abusivo e desproporcional, especialmente diante das renegociações firmadas e da alegada onerosidade excessiva decorrente da incidência de juros e encargos contratuais.

Os apelantes defenderam, ainda, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, invocando o art. 53 do CDC, a teoria do adimplemento substancial, a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa, requerendo a declaração de quitação do contrato, a nulidade das cláusulas relativas à alienação fiduciária ou, subsidiariamente, a rescisão contratual com devolução de 90% dos valores pagos.

Todavia, compulsando os autos, observo que a pretensão recursal não merece acolhimento.

Isso porque é incontroverso que o negócio jurídico firmado entre as partes consiste em CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, regido pela Lei nº 9.514/97, circunstância demonstrada pelo instrumento contratual acostado aos IDs 29131885 a 29131889, bem como pelos sucessivos aditamentos e renegociações contratuais constantes dos IDs 29131890 e 29131891.

Além disso, a própria narrativa autoral confirma a existência do pacto fiduciário e das sucessivas renegociações celebradas pelas partes ao longo da execução contratual, inclusive com alteração de índices de correção monetária, taxas de juros e reestruturação do débito.

A sentença recorrida consignou, com acerto, que a propriedade fiduciária foi regularmente consolidada em nome da credora fiduciária em 03/05/2019, conforme matrícula do imóvel juntada aos autos, após regular constituição em mora dos devedores fiduciantes. Registrou, ainda, que os leilões extrajudiciais realizados em 19/06/2019 e 21/06/2019 restaram negativos, sem arrematantes, incidindo, portanto, a regra prevista no art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/97.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.095, firmou orientação vinculante no sentido de que, em contratos de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária devidamente registrada, prevalece a disciplina especial da Lei nº 9.514/97, afastando-se a incidência do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido:

“1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

“2. Caso concreto:

É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor.” (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022).

A jurisprudência desta Corte Estadual igualmente se consolidou no mesmo sentido.

Confira-se:

“APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGISTRADO
. PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DO CDC SOB A ALEGAÇÃO DE QUE O EMPREENDIMENTO NÃO FOI ENTREGUE CONFORME FORA ANUNCIADO.
A RESOLUÇÃO DO PACTO, NA HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR, DEVIDAMENTE CONSTITUÍDO EM MORA, DEVERÁ OBSERVAR A FORMA PREVISTA NA LEI Nº 9.514/97, POR SE TRATAR DE LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA, AFASTANDO-SE, POR CONSEGUINTE, A APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRECEDENTE REPETITIVO STJ
. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0840834-88.2018.8.14.0301 - Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA - 2ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2024-02-20). Grifei.

No mesmo sentido:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO DO CONTRATO. TEMA 1.095 DO STJ. PREVALÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97. INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL E DE DEVOLUÇÃO EM DOBRO. RECURSO DESPROVIDO
. (...)

“Tese de julgamento:

1.

Em contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução por inadimplemento deve observar exclusivamente o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, afastando-se a aplicação do art. 53 do CDC.”

(TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0805480-77.2019.8.14.0006 - Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO - 1ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2026-02-23). Grifei.

No caso concreto, os próprios apelantes reconhecem o inadimplemento contratual e as sucessivas renegociações realizadas ao longo da execução do contrato. Ademais, conforme expressamente consignado na sentença, os leilões extrajudiciais restaram negativos, incidindo a norma prevista no art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/97:

“Art. 27 (...)

§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no §2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o §4º.”

Portanto, não prospera a pretensão de restituição de valores formulada pelos apelantes, uma vez que a hipótese submete-se ao rito especial da alienação fiduciária imobiliária, afastando-se a incidência do art. 53 do CDC e da Súmula 543 do STJ.

Também não merece acolhimento a tese de adimplemento substancial.

Isso porque a própria petição inicial informa que o saldo devedor indicado pela requerida alcançaria R$ 207.615,54, ao passo que o montante global do contrato, após renegociações e encargos, alcançaria aproximadamente R$ 457.659,41, circunstância que evidencia que o valor adimplido pelos autores não corresponde a parcela mínima da obrigação contratual.

Além disso, a aplicação da teoria do adimplemento substancial em contratos submetidos à Lei nº 9.514/97, especialmente após a consolidação da propriedade fiduciária e realização dos leilões extrajudiciais, implicaria verdadeiro esvaziamento da garantia fiduciária legalmente instituída, em afronta ao entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.095.

Também não há nos autos qualquer elemento probatório robusto apto a demonstrar vício de consentimento, fraude contratual ou prática abusiva apta a invalidar o negócio jurídico celebrado entre as partes.

Ao revés, os documentos acostados demonstram que os apelantes permaneceram executando o contrato por longo período, realizando pagamentos, renegociações e aditamentos sucessivos, comportamento incompatível com a alegação posterior de nulidade integral da avença, incidindo, inclusive, o princípio da boa-fé objetiva e a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), conforme reconhecido pelo precedente desta Corte no julgamento da Apelação Cível nº 0805480-77.2019.8.14.0006 acima transcrito.

Assim, ausente demonstração de ilegalidade no procedimento de consolidação fiduciária, bem como diante da incidência da Lei nº 9.514/97 e do entendimento vinculante firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.095, impõe-se a manutenção integral da sentença recorrida.

3.

Dispositivo

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO E NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente a r. sentença.

Em face da sucumbência recursal, majoro para 12% os honorários sucumbenciais (art. 85, § 11º, do CPC), observada, contudo, a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade judiciária deferida aos apelantes.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 11/06/2026