Tribunal: TJPA
Processo: 0852872-59.2023.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 4703 - Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-27

Ementa:
Ementa: DIREITO REGISTRAL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO E PARTILHA. IMÓVEL NÃO INTEGRALMENTE INSCRITO EM NOME DO AUTOR DA HERANÇA. DESCONFORMIDADE ENTRE O TÍTULO E A MATRÍCULA. PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE, DA DISPONIBILIDADE E DA ESPECIALIDADE. INADEQUAÇÃO DA VIA PARA SOLUÇÃO DE CONTROVÉRSIA DOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente dúvida registral e recusou o registro de escritura pública de inventário e partilha, porque o imóvel indicado no título foi partilhado como se integrasse integralmente o acervo hereditário, embora a matrícula registral apontasse titularidade parcial e situação jurídica incompatível com a pretensão deduzida. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 2 questões em discussão: (i) definir se pode ser registrada escritura pública de inventário e partilha relativa a imóvel cuja matrícula não demonstra domínio integral do autor da herança; (ii) estabelecer se a dúvida registral admite superar, por interpretação do título causal, divergência entre o título apresentado e o conteúdo do fólio real. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A dúvida registral limita-se ao exame da registrabilidade do título e não se presta à resolução exauriente de controvérsia dominial. 4. A matrícula evidencia que o imóvel não integra, em sua totalidade, o patrimônio do autor da herança, o que impede o registro da partilha como se houvesse domínio integral. 5. A qualificação negativa do registrador é legítima quando o título não corresponde à cadeia registral e demanda esclarecimento de frações, retificação do ato e adequação ao estado tabular. 6. Os princípios da continuidade, da disponibilidade e da especialidade impedem a transmissão de direitos em extensão superior àquela refletida no registro. 7. A escritura de desincorporação invocada no recurso não basta, nessa via, para afastar o conteúdo da matrícula nem para reconstituir, de modo ampliado, a cadeia dominial. 8. A eficácia real dos negócios jurídicos imobiliários depende de aderência estrita ao sistema registral, nos termos da Lei de Registros Públicos e do Código Civil. 9. O consenso entre os interessados no inventário extrajudicial não supre a necessidade de compatibilidade do título com a realidade registral. 10. A recusa não é definitiva, pois pode ser superada mediante prévia regularização da cadeia dominial e do título apresentado. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A dúvida registral restringe-se ao controle da aptidão do título para ingresso no fólio real. 2. Não se registra partilha de imóvel como bem integral do espólio quando a matrícula não comprova domínio integral do autor da herança. 3. Os princípios da continuidade, da disponibilidade e da especialidade impedem o ingresso de título incompatível com a cadeia registral. 4. A concordância dos interessados no inventário extrajudicial não dispensa a adequação do título à matrícula. 5. A controvérsia dominial subjacente deve ser resolvida pelas vias próprias, com prévia regularização registral. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.015/1973, arts. 195, 198, 207 e 237; CC, arts. 108, 1.227 e 1.245. Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC nº 10515180056449001, j. 26.11.2019; TJ-DF, Apelação Cível nº 07208066620218070015, j. 28.09.2023. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso de Apelação, na conformidade do voto da relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0852872-59.2023.8.14.0301

APELANTE: TIAGO MEGALE DE LIMA

APELADO: FLAVIO HELENO PEREIRA DE SOUSA, PRISCILA DIAS MENDES DA SILVA ARAGAO

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

Ementa
: DIREITO REGISTRAL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO E PARTILHA. IMÓVEL NÃO INTEGRALMENTE INSCRITO EM NOME DO AUTOR DA HERANÇA. DESCONFORMIDADE ENTRE O TÍTULO E A MATRÍCULA. PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE, DA DISPONIBILIDADE E DA ESPECIALIDADE. INADEQUAÇÃO DA VIA PARA SOLUÇÃO DE CONTROVÉRSIA DOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente dúvida registral e recusou o registro de escritura pública de inventário e partilha, porque o imóvel indicado no título foi partilhado como se integrasse integralmente o acervo hereditário, embora a matrícula registral apontasse titularidade parcial e situação jurídica incompatível com a pretensão deduzida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há 2 questões em discussão: (i) definir se pode ser registrada escritura pública de inventário e partilha relativa a imóvel cuja matrícula não demonstra domínio integral do autor da herança; (ii) estabelecer se a dúvida registral admite superar, por interpretação do título causal, divergência entre o título apresentado e o conteúdo do fólio real.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A dúvida registral limita-se ao exame da registrabilidade do título e não se presta à resolução exauriente de controvérsia dominial.

4.

A matrícula evidencia que o imóvel não integra, em sua totalidade, o patrimônio do autor da herança, o que impede o registro da partilha como se houvesse domínio integral.

5.

A qualificação negativa do registrador é legítima quando o título não corresponde à cadeia registral e demanda esclarecimento de frações, retificação do ato e adequação ao estado tabular.

6.

Os princípios da continuidade, da disponibilidade e da especialidade impedem a transmissão de direitos em extensão superior àquela refletida no registro.

7.

A escritura de desincorporação invocada no recurso não basta, nessa via, para afastar o conteúdo da matrícula nem para reconstituir, de modo ampliado, a cadeia dominial.

8.

A eficácia real dos negócios jurídicos imobiliários depende de aderência estrita ao sistema registral, nos termos da Lei de Registros Públicos e do Código Civil.

9.

O consenso entre os interessados no inventário extrajudicial não supre a necessidade de compatibilidade do título com a realidade registral.

10.

A recusa não é definitiva, pois pode ser superada mediante prévia regularização da cadeia dominial e do título apresentado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A dúvida registral restringe-se ao controle da aptidão do título para ingresso no fólio real.

2. Não se registra partilha de imóvel como bem integral do espólio quando a matrícula não comprova domínio integral do autor da herança.

3. Os princípios da continuidade, da disponibilidade e da especialidade impedem o ingresso de título incompatível com a cadeia registral.

4. A concordância dos interessados no inventário extrajudicial não dispensa a adequação do título à matrícula.

5. A controvérsia dominial subjacente deve ser resolvida pelas vias próprias, com prévia regularização registral.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.015/1973, arts. 195, 198, 207 e 237; CC, arts. 108, 1.227 e 1.245.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MG, AC nº 10515180056449001, j. 26.11.2019; TJ-DF, Apelação Cível nº 07208066620218070015, j. 28.09.2023.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso de Apelação, na conformidade do voto da relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por
TIAGO MEGALE DE LIMA
contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém, nos autos de suscitação de dúvida registral suscitada por
FLAVIO HELENO PEREIRA DE SOUSA
, Oficial Titular do 2º Registro de Imóveis de Belém/PA, em que também figura como interessada
PRISCILA DIAS MENDES DA SILVA ARAGÃO
. A decisão recorrida julgou procedente a dúvida, por entender inviável o registro da escritura pública de inventário e partilha do falecido Crispo William Mendes da Silva na forma apresentada.

De início, a petição de suscitação de dúvida, apresentada por Flavio Heleno Pereira de Sousa, noticia que Tiago Megale de Lima requereu o registro de escritura pública de inventário e partilha relativa aos bens de Crispo William Mendes da Silva. O oficial afirma ter identificado inconsistências quanto ao imóvel da matrícula nº 390, por constarem na matrícula duas situações distintas: uma parte vinculada ao patrimônio de Crispo William Mendes da Silva e outra destinada à residência de Priscila Dias Mendes da Silva Aragão, razão pela qual defendeu a impossibilidade do registro tal como pretendido.

Em seguida, a manifestou-se Tiago Megale de Lima, sustentando que o imóvel constante da matrícula nº 390 teria sido desincorporado integralmente do patrimônio da empresa Hotel Eldorado Ltda. para o patrimônio pessoal de Crispo William Mendes da Silva. Afirma que a escritura pública de inventário e partilha refletiu acordo consensual entre os herdeiros, segundo o qual o bem da Avenida Cipriano Santos nº 60 foi atribuído a Eduardo William Mendes da Silva, inexistindo óbice ao ingresso do título no fólio real.

Por sua vez, a contestação apresentada por Priscila Dias Mendes da Silva Aragão aduz que o imóvel da matrícula nº 390GU não integrava integralmente o patrimônio de Crispo William Mendes da Silva, pois a área destinada à residência já se encontrava registrada em seu nome. Sustenta que a escritura pública de inventário e partilha foi lavrada sem ressalvar a situação condominial constante da matrícula, razão pela qual o título não poderia transferir a integralidade do imóvel a Eduardo William Mendes da Silva, reputando necessária a retificação do ato e a observância da cadeia dominial.

Ademais, a manifestação ministerial em primeiro grau examinou a qualificação registral e a documentação da matrícula nº 390, concluindo que o imóvel não pertencia, em sua totalidade, ao espólio de Crispo William Mendes da Silva. O órgão ministerial consignou que a parte destinada à residência permanecia vinculada a Priscila Dias Mendes da Silva Aragão, motivo pelo qual opinou pela procedência da dúvida registral e pela impossibilidade de registro da escritura pública de inventário e partilha nos exatos termos em que apresentada.

A sentença, ao apreciar a dúvida registral, registrou que a incorporação anterior do imóvel ao patrimônio da sociedade empresária excluíra expressamente a parte destinada à residência, de modo que a posterior desincorporação não poderia alcançar parcela que não integrava o patrimônio social. Com base nessa premissa, entendeu que a área residencial permaneceu vinculada a Priscila Dias Mendes da Silva Aragão e, por isso, julgou procedente o pedido de dúvida, afastando o registro da escritura pública de inventário e partilha na forma requerida.

Irresignado, Tiago Megale de Lima interpôs apelação cível, na qual sustenta a tempestividade do recurso e reafirma que a escritura pública de desincorporação teria transferido a integralidade do imóvel ao patrimônio pessoal de Crispo William Mendes da Silva, com participação de Priscila Dias Mendes da Silva Aragão no ato. Defende que a sentença incorreu em interpretação incorreta da matrícula nº 390GU e requer sua reforma para que seja admitido o registro do bem, nos moldes definidos na partilha extrajudicial.

Em contrarrazões, Priscila Dias Mendes da Silva Aragão pugna pela manutenção integral da sentença. Sustenta que a matrícula nº 390GU demonstra a coexistência de duas titularidades distintas, uma referente à área do hotel e outra relativa à residência, esta última registrada em seu nome. Afirma que a apelação apenas reproduz argumentos já deduzidos anteriormente e reitera que a escritura pública de inventário e partilha não poderia dispor sobre parcela do imóvel que não integrava o acervo hereditário de Crispo William Mendes da Silva.

Por fim, a Procuradoria de Justiça, em parecer lançado no segundo grau, manifestou-se pelo desprovimento da apelação. O órgão ministerial consignou que a controvérsia recursal se limita à possibilidade de registro da escritura pública de inventário e partilha relativamente ao imóvel da matrícula nº 390GU e assinalou que, diante da existência de parcela registral vinculada a Priscila Dias Mendes da Silva Aragão, o bem não pertencia integralmente ao de cujus, razão pela qual opinou pela manutenção da sentença.

Oportunamente intimado, o apelado Flavio Heleno Pereira de Sousa deixou de apresentar contrarrazões ao recurso.

É o relatório.

VOTO

1.

Pressupostos de admissibilidade

O recurso preenche os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, razão pela qual conheço da apelação.

2.

Mérito

A controvérsia recursal consiste em definir se a escritura pública de inventário e partilha dos bens deixados por Crispo William Mendes da Silva, apresentada a registro por Tiago Megale de Lima, pode ingressar no fólio real quanto ao imóvel da matrícula nº 390-GU, ou se subsiste, como reconhecido na sentença, óbice registral decorrente da desconformidade entre o título e a situação jurídica refletida na matrícula.

A sentença deve ser mantida.

No procedimento de dúvida registral, o que se examina é a registrabilidade do título à luz do sistema registral, e não a definição ampla e exauriente de controvérsia dominial. A questão, portanto, deve ser resolvida a partir da compatibilidade entre o título apresentado e a cadeia registral já posta no fólio real. É exatamente nessa perspectiva que a recusa do oficial se mostra correta.

A documentação dos autos revela que a matrícula nº 390-GU não espelha domínio integral do
de cujus
sobre todo o imóvel. Ao contrário, a cadeia dominial descrita na suscitação de dúvida, reproduzida na sentença e reiterada por Priscila Dias Mendes da Silva Aragão, evidencia a coexistência de duas situações jurídicas distintas: uma referente à parte vinculada ao patrimônio de Crispo William Mendes da Silva, oriunda da desincorporação do Hotel Eldorado Ltda., e outra concernente à parte destinada à residência, atribuída a Priscila Dias Mendes da Silva Aragão.

Os documentos posteriormente juntados reforçam essa conclusão. A certidão da matrícula e a nota de exigência confirmam que o registrador não recusou o ingresso do título por motivo abstrato, mas porque o inventário foi apresentado como se o bem integrasse, em sua integralidade, o patrimônio hereditário, embora o fólio real indicasse limitação objetiva dessa disponibilidade. A exigência de esclarecimento das frações ideais, de retificação da escritura e de adequação do título ao estado registral mostra-se, assim, tecnicamente fundada.

A tese recursal sustenta que a escritura pública de desincorporação de 15/05/2009 teria transferido a totalidade do imóvel ao patrimônio pessoal de Crispo William Mendes da Silva, inclusive com a participação de Priscila Dias Mendes da Silva Aragão no ato. Esse documento, de fato, confere substrato argumentativo à insurgência. Não obstante, ele não basta, nesta via, para afastar o conteúdo atual da matrícula, que continua a revelar situação registral incompatível com o registro da partilha como se houvesse domínio integral do falecido sobre todo o imóvel. Em procedimento de dúvida, não é possível superar essa divergência por interpretação ampliativa do título causal, em detrimento do assento registral existente. Vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - REGISTRO PÚBLICO - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - PRETENSÃO DE REGISTRO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO - AVERBAÇÃO DE INDISPONIBILIDADES - CANCELAMENTO INDIRETO - VIAS JUDICIAIS ORDINÁRIAS - NECESSIDADE - RECURSO DESPROVIDO
O procedimento de dúvida, no registro de imóveis, tem natureza administrativa, cuja apreciação se limita à análise do documento que se pretende registrar, razão pela qual não comporta qualquer decisão nulificando ou cancelando, ainda que indiretamente, atos de registro. Assim é que havendo o envolvimento de questões de alta indagação, deve a parte interessada buscar as vias judiciais ordinárias, notadamente para que sejam resguardados direitos de terceiros.

(TJ-MG - AC: 10515180056449001 MG, Relator: Geraldo Augusto, Data de Julgamento: 26/11/2019, Data de Publicação: 03/12/2019)

Reitero que, no procedimento de dúvida registral, o exame judicial limita-se à aferição da registrabilidade do título apresentado, à vista da matrícula e dos princípios que regem o sistema registral, não se prestando essa via à solução exauriente de controvérsia dominial. Nessa linha, já se decidiu que “os títulos judiciais devem sujeitar-se à qualificação registral, análise a que está suscetível todo e qualquer título, extrajudicial ou não, acerca de sua aptidão para ingressar no fólio real”, bem como que, ausente correspondência entre o título e a cadeia registral, revela-se legítima a recusa do oficial, em observância ao princípio da continuidade, sendo inadequada a dúvida registral para veicular discussão aprofundada sobre o direito material subjacente ao título. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRÁRIA. QUALIFICAÇÃO REGISTRAL. DEVER LEGAL DO OFICIAL REGISTRADOR. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM NOME DOS CESSIONÁRIOS OU DOS AUTORES DA HERANÇA. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. VIOLAÇÃO. DISCUSSÃO A RESPEITO DO DIREITO MATERIAL VEICULADO NO TÍTULO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA.
1. Os títulos judiciais devem sujeitar-se à qualificação registral, análise a que está suscetível todo e qualquer título, extrajudicial ou não, acerca de sua aptidão para ingressar no fólio real. 2. Não sendo encontrado na matrícula do imóvel o registro dos cessionários dos seus direitos hereditários ou mesmo os próprios autores da herança, é legal a recusa efetuada pelo Oficial do Registro Imobiliário, ante o descumprimento da cadeia registral do bem, em observância ao princípio da continuidade.

3. O titular do cartório apenas cumpriu o que lhe é exigido por legislação específica. Pelo princípio da legalidade, as exigências formuladas pelo titular do Cartório de Registros não são descabidas, ao contrário, são indispensáveis ao registro pretendido, razão pela qual procede a dúvida registrária.
4. Ademais, conforme bem destacado na sentença, ainda que superado o óbice relacionado à continuidade registral, evidente que questões como reconhecimento de fraude na alienação do imóvel objeto do litígio, demandaria extensa atividade probatória, destoando do procedimento da dúvida registrária, a qual possui cognição limitada, sendo cabível apenas para dirimir dúvidas acerca das exigências a serem satisfeitas no ato registral, conforme determina o art. 198 da Lei nº 6.015/73. [...]

(TJ-DF 07208066620218070015 1765711, Relator: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 28/09/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 11/10/2023)

A orientação se ajusta integralmente à hipótese dos autos, em que a escritura pública de inventário e partilha foi apresentada como se o imóvel da matrícula nº 390-GU integrasse, em sua totalidade, o patrimônio de Crispo William Mendes da Silva, embora o fólio real indique situação jurídica incompatível com essa pretensão.

Incidem, na espécie, os princípios da continuidade, da disponibilidade e da especialidade.

A Lei nº 6.015/1973, em seu art. 195, estabelece que, se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, para manter a continuidade do registro. O art. 237 do mesmo diploma reforça a necessidade de preservação dessa continuidade, ao vedar registro dependente de título anterior ainda não refletido adequadamente no fólio real. A Lei de Registros Públicos também estrutura a matrícula como repositório individualizado do imóvel e dos atos a ele referentes, o que impõe rigor na identificação do bem e na extensão do direito inscrito.

No mesmo sentido, o Código Civil dispõe, no art. 108, que a escritura pública é essencial aos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior ao limite legal, e, no art. 1.245, estabelece que a propriedade imobiliária se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Já o art. 1.227 reafirma que os direitos reais sobre imóveis, quando constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro dos títulos respectivos. Esses dispositivos evidenciam que a eficácia real do negócio jurídico depende de estrita aderência ao sistema registral.

Daí decorre a impossibilidade de ingresso de título que atribua ao apresentante ou ao sucessor mais direitos do que aqueles que o registro demonstra existir. Se a matrícula não indica que a integralidade do imóvel pertencia a Crispo William Mendes da Silva, não pode a escritura pública de inventário e partilha ser registrada como se todo o bem integrasse, sem restrições, o acervo hereditário. Trata-se de decorrência direta da continuidade e da disponibilidade registral, as quais impedem transmissão superior ao direito inscrito.

A própria sequência dos atos registrais, tal como reconstruída nos autos, confirma essa conclusão. Se a incorporação ao patrimônio da sociedade empresária excluiu a parte destinada à residência, a posterior desincorporação somente poderia alcançar aquilo que efetivamente integrava o patrimônio social. A sociedade empresária Hotel Eldorado Ltda. não poderia desincorporar parcela que não lhe pertencesse. Foi essa, precisamente, a compreensão adotada na sentença e chancelada pelo Ministério Público em primeiro e em segundo graus.

Não altera esse quadro o fato de o inventário extrajudicial ter sido celebrado de forma consensual. A concordância entre meeira e herdeiros não supre a necessidade de adequação do título à realidade tabular. A validade formal da escritura e a regularidade fiscal do inventário não afastam, por si sós, a exigência de compatibilidade com a matrícula, pois o Registro de Imóveis não se rege apenas pela vontade dos interessados, mas pela conformidade do título com a cadeia dominial formalmente demonstrada.

Também é relevante notar que a nota devolutiva não inviabilizou, em definitivo, a regularização da situação. O oficial indicou providências concretas para eventual superação do óbice, como o esclarecimento das frações ideais, a retificação da escritura pública de inventário e partilha e a apresentação de título autônomo apto a modificar, se fosse o caso, a titularidade da parcela residencial. A recusa, portanto, não decorreu de formalismo excessivo, mas da ausência de conformidade entre o título apresentado e o conteúdo do fólio real.

Desse modo, não há base fática, jurídica ou técnica para determinar o registro da escritura pública de inventário e partilha nos moldes pretendidos pelo apelante. O título sucessório, tal como apresentado, extrapola a extensão do direito que o registro imobiliário atribui ao de cujus, circunstância que impede seu ingresso no fólio real.

Impõe-se, assim, a manutenção da sentença que julgou procedente a dúvida registral, sem prejuízo de que a parte interessada busque, pelas vias próprias, a prévia regularização da cadeia dominial e do título causal correspondente.

3.

Dispositivo

Ante o exposto, voto por
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
à apelação, mantendo integralmente a sentença, nos termos da fundamentação.

Por se tratar de procedimento de dúvida registral, de natureza administrativa e submetido, em regra, à lógica da jurisdição voluntária, não há falar em condenação em ônus sucumbenciais. Quanto às custas, aplica-se o art. 207 da Lei nº 6.015/1973, segundo o qual somente são devidas, pelo interessado, quando a dúvida for julgada procedente.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 26/05/2026