Tribunal: TJPA
Processo: 0009410-85.2014.8.14.0015
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10443 - Direito de Imagem
Data de julgamento: 2026-05-12

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE ENTREGA VINCULADO AO FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO PARCIAL. IMPROCEDÊNCIA DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por construtora contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos materiais e morais, em razão de alegado atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. 2. A sentença reconheceu a mora da construtora, declarou a rescisão contratual e condenou à restituição integral dos valores pagos, além de indenizações por lucros cessantes e danos morais. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em: (i) saber se houve inadimplemento contratual da construtora quanto ao prazo de entrega do imóvel; (ii) saber se é válida a cláusula que vincula o prazo de entrega à assinatura do financiamento; (iii) definir a responsabilidade pela rescisão contratual e suas consequências jurídicas, inclusive quanto à restituição de valores e indenizações. III. Razões de decidir 4. O prazo contratual de entrega estava expressamente vinculado à assinatura do contrato de financiamento, ocorrido em 03/07/2013, projetando a entrega para 2015, com tolerância contratual, não havendo mora da construtora à época do ajuizamento da ação. 5. A propositura da demanda antes do término do prazo contratual evidencia a prematuridade da pretensão e afasta o inadimplemento da vendedora. 6. Ainda que discutível a validade da cláusula de vinculação ao financiamento, no caso concreto prevalece sua aplicação diante das circunstâncias negociais e da inexistência de mora. 7. A rescisão contratual decorreu da iniciativa da compradora, configurando hipótese de desistência imotivada, o que autoriza a retenção parcial dos valores pagos pela vendedora, conforme jurisprudência do STJ. 8. Ausente conduta ilícita da construtora, não se configuram os pressupostos da responsabilidade civil, sendo indevidas as indenizações por lucros cessantes e danos morais. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso conhecido e provido para reformar integralmente a sentença. Tese de julgamento: “1. Não há mora da construtora quando o prazo de entrega do imóvel, previsto contratualmente, ainda não se encontra esgotado no momento do ajuizamento da ação. 2. A rescisão antecipada do contrato por iniciativa do comprador autoriza a retenção parcial dos valores pagos pelo vendedor, sendo indevidas indenizações por danos materiais e morais na ausência de inadimplemento.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, VIII, 47; CC, arts. 389, 405, 927; CPC, art. 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 2021; STJ, AgInt no AREsp 2103116/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 2023; STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12.09.2017. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 14ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0009410-85.2014.8.14.0015

APELANTE: ENGEFIX CONSTRUÇÕES LTDA

APELADO: LIDIANE DOS SANTOS SILVA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE ENTREGA VINCULADO AO FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO PARCIAL. IMPROCEDÊNCIA DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por construtora contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos materiais e morais, em razão de alegado atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.

2.

A sentença reconheceu a mora da construtora, declarou a rescisão contratual e condenou à restituição integral dos valores pagos, além de indenizações por lucros cessantes e danos morais.

II. Questão em discussão

3.

A questão em discussão consiste em:
(i) saber se houve inadimplemento contratual da construtora quanto ao prazo de entrega do imóvel;
(ii) saber se é válida a cláusula que vincula o prazo de entrega à assinatura do financiamento;
(iii) definir a responsabilidade pela rescisão contratual e suas consequências jurídicas, inclusive quanto à restituição de valores e indenizações.

III. Razões de decidir

4.

O prazo contratual de entrega estava expressamente vinculado à assinatura do contrato de financiamento, ocorrido em 03/07/2013, projetando a entrega para 2015, com tolerância contratual, não havendo mora da construtora à época do ajuizamento da ação.

5.

A propositura da demanda antes do término do prazo contratual evidencia a prematuridade da pretensão e afasta o inadimplemento da vendedora.

6.

Ainda que discutível a validade da cláusula de vinculação ao financiamento, no caso concreto prevalece sua aplicação diante das circunstâncias negociais e da inexistência de mora.

7.

A rescisão contratual decorreu da iniciativa da compradora, configurando hipótese de desistência imotivada, o que autoriza a retenção parcial dos valores pagos pela vendedora, conforme jurisprudência do STJ.

8.

Ausente conduta ilícita da construtora, não se configuram os pressupostos da responsabilidade civil, sendo indevidas as indenizações por lucros cessantes e danos morais.

IV. Dispositivo e tese

9.

Recurso conhecido e provido para reformar integralmente a sentença.

Tese de julgamento:

“1. Não há mora da construtora quando o prazo de entrega do imóvel, previsto contratualmente, ainda não se encontra esgotado no momento do ajuizamento da ação.

2. A rescisão antecipada do contrato por iniciativa do comprador autoriza a retenção parcial dos valores pagos pelo vendedor, sendo indevidas indenizações por danos materiais e morais na ausência de inadimplemento.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, VIII, 47; CC, arts. 389, 405, 927; CPC, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 2021; STJ, AgInt no AREsp 2103116/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 2023; STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12.09.2017.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 14ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N° 0009410-85.2014.8.14.0015

APELANTE: ENGEFIX CONSTRUÇÕES LTDA

APELADA: LIDIANE DOS SANTOS SILVA

RELATORA: DESª. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
ENGEFIX CONSTRUÇÕES LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da, nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, que julgou procedentes os pedidos autorais, reconhecendo a rescisão contratual e condenando a ré à devolução de valores e pagamento de indenizações.

Narra a inicial que LIDIANE DOS SANTOS SILVA ajuizou AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, com pedido de tutela antecipada, em face de ENGEFIX CONSTRUÇÕES LTDA.

Sustenta que adquiriu, em 01/12/2009, unidade imobiliária no Condomínio Santa Lídia Clube pelo valor de R$ 83.220,00, tendo quitado todas as parcelas pactuadas. Afirma que o prazo para entrega do imóvel seria de 24 meses a partir da assinatura do contrato, ou seja, até 01/12/2011, o que não foi cumprido pela construtora.

Alega que, embora tenha fornecido toda a documentação necessária para o financiamento, a assinatura do contrato com a Caixa Econômica Federal só ocorreu em 03/07/2013, imputando à ré a responsabilidade pela demora. Sustenta que a construtora agiu de má-fé ao vincular o prazo de entrega à assinatura do financiamento, o que considera cláusula abusiva.

Afirma que, até o ajuizamento da ação, o imóvel não havia sido entregue, causando prejuízos materiais, como pagamento de aluguéis (estimados em R$ 43.200,00), além de frustração e abalo moral decorrentes da não concretização do sonho da casa própria.

No mérito, requer a rescisão do contrato com devolução integral dos valores pagos (R$ 18.121,99), declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas (especialmente a de tolerância de 180 dias), condenação da ré ao pagamento de danos materiais (aluguéis) e danos morais (sugeridos em R$ 50.000,00), além de custas e honorários.

Pleiteia ainda a concessão de tutela antecipada para imediata rescisão contratual e restituição dos valores, bem como a concessão dos benefícios da justiça gratuita e inversão do ônus da prova com base no Código de Defesa do Consumidor.

Em Despacho de ID. 42736857 - Pág. 18 a tutela antecipada foi indeferida.

Designada audiência de conciliação, esta restou infrutífera, conforme Termo de ID. 42736863.

A construtora requerida apresentou Contestação de ID. 42736863, alegando, em síntese, que o prazo de entrega previsto em contrato era de 24 (vinte e quatro) meses contados após a assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, com tolerância também já prevista de 180 (cento e oitenta) dias úteis, admitida nova prorrogação de 90 (noventa) dias úteis em caso fortuito, o que faria que a entrega fosse admitida até julho de 2015, e que em outubro de 2014 o empreendimento foi finalizado, não sendo entregue a requerente por esta ter se recusado a receber o apartamento, pelo que não haveria que se falar em dano material ou moral. Pugna pela improcedência dos pedidos autorais e condenação em litigância de má-fé. Juntou documentos.

Réplica apresentada sob o ID. 42737198.

Intimadas quanto a especificação de provas a produzir, a parte autora requereu a produção de prova testemunhal, pelo que foi designada audiência, onde houve desistência da produção de provas.

A parte autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

O feito encontra-se em ordem, tendo sido instruído com observância dos ditames legais inerentes à espécie, inexistindo vícios ou nulidades a sanar, sendo o caso de julgamento antecipado do mérito a teor do artigo 355, I, do CPC/2015.

Inicialmente, a relação objeto da presente demanda é típica relação de consumo, uma vez que presentes todos os seus elementos constitutivos, quais sejam: consumidor, fornecedor e bem de consumo (produto/serviço), artigos 2º e 3º, do CDC, sendo por isso inafastável a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, reconheço a incidência do CDC no presente caso.

DA RESCISÃO CONTRATUAL

Avançando propriamente ao mérito da lide, verifica-se que a discussão aqui posta se refere ao pedido de rescisão contratual com a consequente restituição dos valores pagos no contrato firmado entre as partes, bem como pagamento de indenização por dano moral sofrido pela autora.

Restou incontroverso nos autos o contrato firmado entre as partes, bem como o seu objeto, entretanto restou controvertido o descumprimento do prazo de entrega da obra.

A parte ré, em sua defesa, alega que o condomínio foi concluído imputando a requerente o seu não recebimento, alegando não ser possível sua localização para entrega das chaves.

Saliente-se que as rés, como prestadoras de serviço, estão sujeitas ao regime do Código de Defesa do Consumidor, assim a autora tem direito a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive, com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação (como no presente caso) ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiência (art. 6º, inciso VIII do Código de Defesa do Consumidor).

Portanto, cabia a parte ré, como prestadora de serviço e, portanto, sujeita ao regime jurídico do CDC provar que: a) a obra foi concluída; b) a tentativa de contato com a autora após a conclusão de seu imóvel, no seu endereço residencial ou telefone pessoal apontados no contrato.

Não há nos autos meio de prova capaz de responder tais questionamentos nem rebater as alegações da parte autora, sendo que a autora comprovou ter cumprido com sua parte avençada. Já a parte requerida não cumpriu com seu ônus, impondo-se o reconhecimento da culpa da ré pela extinção do contrato, bem como a restituição integral das parcelas recebidas acrescidas de correção monetária.

DA CLÁUSULA CONTRATUAL E DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL

Conforme destacado, estamos diante de demanda que envolve relação de consumo, uma vez que o autor seria o destinatário final do bem que teria sofrido atraso em sua entrega.

Desta forma, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de forma favorável ao consumidor, consoante previsão contida no art. 47, do CDC.

Neste sentido, vejamos:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E CONSUMIDOR. SEGURO PRESTAMISTA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211 DO STJ. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR OU ADERENTE. DESCABIMENTO. SEGURO PRESTAMISTA. CONTRATO ACESSÓRIO. SUBORDINADO AO CONTRATO REPRESENTATIVO DA OPERAÇÃO DE CRÉDITO ASSEGURADA. ANÁLISE CONJUNTA DE AMBOS. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. (...) 4. A interpretação dos contratos de adesão mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC) ou aderente (art. 423 do CC) revela-se pertinente quando as cláusulas forem ambíguas ou contraditórias, o que não se evidencia na hipótese. (...) (REsp 1876762/MS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 30/06/2021)

Prosseguindo, no que se refere ao pleito de desconsideração da cláusula contratual que prevê que o prazo de entrega do bem seria apenas 24 meses após a assinatura do contrato de financiamento, razão assiste a requerente, pois, de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, firmado em sede de recurso repetitivo (REsp 1729593), “no que se refere a aquisição de unidades autônomas em construção, cujo contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância” (AgInt no AgInt no AREsp 1557539/RS, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2020, DJe 25/03/2020).

Desta forma, resta clara a nulidade das disposições contratuais que preveem o prazo de entrega como sendo em 24 meses após a assinatura do contrato de financiamento.

Ainda neste ponto, cumpre-me destacar que a mencionada previsão contratual estabelece vantagem exacerbada à ré, vez que estamos diante de empreendimento imobiliário constituído de área comum e diversas unidades privativas. Desta forma, teríamos previsões de entrega diversas para comprador, o que não pode ser admitido.

Dito isto, cumpre-nos estabelecer uma data certa para a entrega do imóvel.

Interpretando as disposições contratuais de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47, CDC), pode-se concluir que a data de 10/12/2011 (Cláusula V, item 6, letra c) seria aquela prevista para a entrega do imóvel, pois ali o consumidor autor já teria arcado com todas suas obrigações decorrentes do pagamento das parcelas contratadas, faltando apenas a parte a ser financiada.

O entendimento atualmente predominante em nossos Tribunais Superiores é no sentido de que a cláusula contratual que admite a dilação do prazo em 180 (cento e oitenta) dias corridos para conclusão de obra não se afigura abusiva, por ser razoável que um grande empreendimento esteja suscetível a atrasos por circunstâncias alheias à vontade das construtoras, dentre elas, condições climáticas desfavoráveis, greves, falta de materiais. Desta forma, apenas quando findo o prazo da prorrogação, a Construtora se constitui em mora e deve responder pelos danos causados.

Portanto, mostra-se abusiva a cláusula do contrato em análise que estipula o prazo de 180 (cento e oitenta) dias úteis, acrescidos de 90 (noventa) dias úteis, além do período já determinado para a entrega da obra, todavia, não se pode excluir a referida cláusula, cuja validade é aceita pela jurisprudência pátria. No entanto, devem ser desconsiderados os dias excedentes para fins de responsabilização do demandado.

Nesses termos, o correto é considerar a tolerância de apenas 180 (cento e oitenta) dias, como bem esmiuçado pelo STJ em acórdão proferido no REsp. 1.582.318/RJ que restou assim ementado:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (REsp. 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe. 21/09/2017).

Desta forma, temos que a construtora ré entrou em mora perante o autor a partir de 07/06/2012 (10/12/2011 mais 180 dias de tolerância).

Assim, considerando as informações contidas nos autos, no sentido de que o imóvel teria sido entregue em junho 2012, porém sem comprovação, caracterizado, portanto, o inadimplemento contratual da demandada, esta devendo responder pelos danos dele decorrentes.

DO LUCRO CESSANTE

Quanto ao pedido de pagamento dos aluguéis pelo período em que o imóvel teve sua entrega atrasada, fica claro que a requerente faz jus, qualquer que seja o ângulo que se analise o pedido.

O lucro cessante representa o Dano Material, são os valores que o autor deixou de usufruir em decorrência do atraso na entrega do bem.

Esta indenização corresponde a privação injusta do uso do imóvel, e encontra fundamento na percepção dos frutos que lhe foi subtraído pela demora no cumprimento da obrigação, que independe da finalidade.

É nesse sentido a orientação da jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça - STJ, em casos semelhantes:

“AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO. 1. - A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes...” (STJ - AgRg no REsp 1202506/RJ - rel. Min. Sidnei Beneti - DJe 24/02/2012).

“REGIMENTAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES. - Não entregue pela vendedora o imóvel residencial na data contratualmente ajustada, o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes, dos aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso” (STJ - AgRg no Ag 692543/RJ - rel. Min. Humberto Gomes de Barros - DJ 27/08/2007).

“CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA... LUCROS CESSANTES PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE IMÓVEL PODERIA TER RENDIDO. PRECEDENTES ... A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido” (STJ - REsp 644984/RJ - rel. Min. Nancy Andrighi - DJ 05/09/2005).

Na acepção de Georges Ripert (in A Regra Moral nas Obrigações Civis. Campinas: Bookseller, trad. Osório de Oliveira, 2ª ed., 2002, p. 24):

"O dever de não fazer mal injustamente aos outros é o fundamento do princípio da responsabilidade civil; o dever de se não enriquecer à custa dos outros, a fonte da ação do enriquecimento sem causa".

Pois bem! Que o direito do autor em ralação a este item “Lucro Cessante” existe, é incontroverso, contudo, não assiste razão a parte autora ao requerer indenização de dano emergente no correspondente a 1% (um por cento) do valor atualizado do bem.

Nos termos da Jurisprudência deste Tribunal de Justiça, a condenação em lucro cessante segue parâmetros de 0.5% (meio por cento) sobre o valor contratual do imóvel, ser pago desde a data em que a parte autora deveria ter recebido e imitida na posse do imóvel, em junho/2012, até a data da efetiva entrega do referido bem, com juros legais de 1% ao mês e a correção monetária pelo INCC, a ser apurado em liquidação de sentença.

Neste sentido:

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. FATO INCONTROVERSO. AUSENCIA DE COMPROVAÇÃO DE INADIMPLENCIA POR PARTE DOS AGRAVADOS. LUCROS CESSANTES CABÍVEIS. PREJUÍZO PRESUMIDO. ENTENDIMENTO DO STJ. FIXADO O PERCENTUAL DE 0,5% DO VALOR CONTRATUAL DO IMÓVEL A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. INAPLICABILIDADE DE IMPOSIÇÃO DE ASTREINTES EM FACE DO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR QUANTIA CERTA. PRECEDENTE DO STJ. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA PARCIALMENTE.”

(TJPA - 1ª Turma de Direito Privado – Decisão Unânime, parcial provimento ao recurso de Agravo de Instrumento, nos termos do voto da Desembargador Relator, CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. Julg. 30 de setembro de 2019.)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ALÉM DO PRAZO DE PRORROGAÇÃO DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS PREVISTO EM CONTRATO – LUCROS CESSANTES E ALUGUEL EQUIVALENTE A 0,5% (MEIO POR CENTO) DO VALOR DO IMÓVEL ADQUIRIDO ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. POSSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO. 1. De acordo com a uníssona jurisprudência do STJ é cabível indenização por lucros cessantes, quando descumprido o prazo para entrega do imóvel, até que seja efetivada a entrega das chaves. Assim, são devidos alugueres, a título de lucros cessantes, sendo que, na hipótese, o dano material é presumido. 2. Por outro lado, o entendimento dos Tribunais Pátrios vem oscilando em arbitrar, a título de lucros cessantes, o percentual de 0,5% a 1% sobre o valor do imóvel. 3. Recurso Provido.” (TJPA - 1ª Turma de Direito Privado – Rel. Des. LEONARDO DE NORONHA TAVARES - Decisão unânime -do Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, à unanimidade, Turma composta pela Exma. Sra. Desa. Gleide Pereira de Moura, Juiz Convocado Dr. José Roberto Pinheiro Bezerra Junior. Sessão presidida pela Exma. Sra. Desa. Gleide Pereira de Moura – Julg. 20 de fevereiro de 2017.)

EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DA AGRAVANTE – DEFERIMENTO DE LUCROS CESSANTES EM FORMA DE ALUGUÉIS NO PERCENTUAL DE 0,5% – IMÓVEL NÃO ENTREGUE – PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES DA TUTELA DE URGÊNCIA - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. À UNANIMIDADE. 1. Decisão recorrida que deferiu o pedido de concessão de tutela provisória para determinar o pagamento de lucros cessantes corresponde a aluguéis no percentual de 0,5% do valor do imóvel. 2. Imóvel não entregue, conforme documentos acostados aos autos. Ausência de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Lucros cessantes mantidos. 3. Possibilidade de deferimento de lucros cessantes. Lucros presumido. 5. Recurso Conhecido e Improvido, manutenção da decisão atacada em todos os seus termos.”

(TJPA - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 4ª Câmara Cível Isolada deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, - Decisão de 1ª Grau mantida, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES. O julgamento foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador José Maria Teixeira do Rosário. Turma Julgadora: Desembargadora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães, Desembargador José Maria Teixeira do Rosário e Desembargadora Maria Elvina Gemaque Taveira. Julg. 12 de setembro de 2016.)

DO DANO MORAL

No que se refere ao dano extrapatrimonial, estando comprovada a inadimplência da requerida no cumprimento de cláusulas pactuadas pelas partes, inquestionável ter a parte requerente sofrido abalos morais em seu patrimônio ideal, pois teve frustrados todos os seus planejamentos de aquisição da casa própria. A mora da ré abala, ainda, anos de expectativa da parte autora, privando-lhe certamente da aquisição de outros bens materiais, além de desorganizar o planejamento familiar.

Nos termos do art. 186 e 927, do CC/2002 e do art. 12, do CDC, a parte requerente comprovou a conduta ilícita do agente, o nexo de causalidade e a incidência do dano moral sofrido e, por esta razão é merecedora de reparação, devendo as requeridas serem submetidas à obrigação de tal reparação civil.

Nesse sentido, o entendimento externado pela doutrina leva ao ensinamento de que a reparação deve ter não somente o aspecto educativo, mas, sobretudo, que se busque evitar que o agente reincida no dano praticado, devendo o magistrado, quando da aplicação da medida reparativa, ter em mente esse equilíbrio necessário. Não pode, assim, ignorar o considerável porte da empresa requerida, responsável pela construção de vários empreendimentos nesta cidade e em outras da região.

Diante disso, tomando por base tais parâmetros, condeno a demandada a pagarem a autora, a título de dano moral, o valor equivalente a R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser atualizado monetariamente pelo INPC desde a data do arbitramento, ou seja, da publicação desta decisão (Súmula 362, do STJ), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, por se tratar de relação contratual cuja obrigação é ilíquida (mora ‘‘ex personae’’, art. 405, CC).

DISPOSITIVO

Ante o exposto
, com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados pela reclamante na inicial para:

a) DECLARAR rescindido o contrato pactuado entre as partes;

b) CONDENAR o requerido na devolução integral dos valores pagos pela autora, acrescidos de correção monetária pelo índice contratual desde a data de cada pagamento e juros de 1% (um por cento) ao mês desde a data da citação (constituição em mora);

c) CONDENAR a requerida ao pagamento a título de indenização por danos materiais, o valor equivalente à 0.5% (meio por cento) sobre o valor contratual do imóvel, a ser pago desde a data em que a parte autora deveria ter recebido e imitida na posse do imóvel, em junho/2012, até a data da efetiva entrega do referido bem, com juros legais de 1% ao mês e a correção monetária pelo INCC, a ser apurado em liquidação de sentença;

d) CONDENDAR a requerida ao pagamento a título de dano moral, o valor equivalente a R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser atualizado monetariamente pelo INPC desde a data do arbitramento, ou seja, da publicação desta decisão (Súmula 362, do STJ), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação

Condeno a ré ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Publique-se. Registre-se. Intime-se.

Havendo apelação, intime-se a parte adversa para, querendo, oferecer contrarrazões e, ato contínuo, remetam-se os autos Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, sem tramitar para o Gabinete.

Transitada em julgado e, não havendo outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se os autos.

SERVIRÁ COMO MANDADO/OFÍCIO.

Castanhal/PA, na data da assinatura eletrônica.

(Assinado eletronicamente)

Ana Louise Ramos dos Santos

Juíza de Direito Titular da 1ª Vara Cível e Empresarial de Castanhal/PA

A ENGEFIX CONSTRUÇÕES LTDA interpôs APELAÇÃO CÍVEL sustentando que não houve atraso na entrega do imóvel, pois o contrato previa que o prazo de 24 meses para entrega se iniciaria somente após a assinatura do financiamento com a Caixa Econômica Federal, o que ocorreu em 03/07/2013.

Assim, o prazo final se estenderia até 2015, com tolerância contratual. Alega ainda que a autora foi devidamente notificada em 08/10/2014 para receber as chaves, antes do término do prazo, mas recusou-se, não havendo, portanto, inadimplemento.

A construtora também afirma que a sentença incorreu em erro ao desconsiderar as provas de tentativa de entrega do imóvel e ao aplicar o Código de Defesa do Consumidor com inversão do ônus da prova, atribuindo-lhe indevidamente a responsabilidade. Defende que cumpriu suas obrigações contratuais e que a conclusão da obra ocorreu dentro do prazo estipulado.

Por fim, sustenta a inaplicabilidade do entendimento do STJ (REsp 1.729.593), que considera abusiva a cláusula que vincula o prazo de entrega ao financiamento, argumentando que tal decisão é posterior ao ajuizamento da ação (2014), devendo ser afastada por razões de segurança jurídica e modulação de efeitos.

Diante disso, requer a reforma integral da sentença para julgar improcedente a ação, com condenação da autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

LIDIANE DOS SANTOS SILVA rebate os argumentos da construtora, afirmando que não há qualquer prova de que tenha dado causa à demora na assinatura do financiamento, tampouco de que o imóvel tenha sido entregue dentro do prazo contratual.

No mérito, defende que a ENGEFIX não comprovou a efetiva entrega do imóvel nem a regular notificação para recebimento das chaves, sendo insuficiente a documentação apresentada.

Ressalta que a cláusula contratual que vincula o prazo de entrega à assinatura do financiamento é abusiva, conforme entendimento consolidado pelo STJ, razão pela qual a sentença acertadamente reconheceu o inadimplemento contratual e determinou a rescisão com devolução dos valores pagos.

Quanto à tese da apelante sobre a modulação de efeitos do REsp 1.729.593/SP, a apelada sustenta que não houve qualquer limitação temporal fixada pelo STJ, de modo que o precedente possui aplicação imediata aos processos em curso, inclusive à presente demanda. Assim, não há impedimento para o reconhecimento da nulidade da cláusula contratual discutida.

Defende a correta aplicação do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à inversão do ônus da prova, diante da hipossuficiência da consumidora, bem como a adequação das indenizações fixadas a título de danos materiais e morais. Diante disso, requer o desprovimento do recurso de apelação e a manutenção integral da sentença, com majoração dos honorários advocatícios.

É O RELATÓRIO.

VOTO

Cinge-se a controvérsia à verificação da ocorrência, ou não, de inadimplemento contratual imputável à construtora demandada, bem como às consequências jurídicas decorrentes da resolução do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes.

A análise detida dos autos revela, desde logo, que a sentença recorrida incorreu em equívoco ao reconhecer a mora da construtora e, por conseguinte, ao imputar-lhe a responsabilidade pela rescisão contratual e pelos consectários indenizatórios daí advindos.

Com efeito, diversamente do que assentado na origem, os elementos probatórios constantes dos autos demonstram que o prazo contratual de entrega do imóvel estava expressamente vinculado à assinatura do contrato de financiamento junto à instituição financeira, conforme previsão constante da Cláusula VII do instrumento contratual firmado em 01/12/2009 (ID Num. 32052104 - Pág. 6/ Num. 32052105 - Pág. 3), vejamos:

“CLÁUSULA VII – DO PRAZO DE CONSTRUÇÃO E DE ENTREGA DA UNIDADE: 1. O prazo previsto para entrega do empreendimento é de 24 (Vinte e Quatro) meses após a assinatura do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal, admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis, contados do dia de sua expiração. 2 Decorrido o prazo de tolerância, poderá haver nova prorrogação por mais 90 (noventa) dias úteis, se ocorrer caso fortuito, força maior, ou quaisquer outras circunstâncias imprevistas que acarretem o retardamento dos serviços de construção, tais como: Chuvas excessivas ou prolongadas que impeçam ou dificultem o andamento dos serviços; Eventual embargo de obra não resultante de incúria ou erro da SANTA LÍDIA; a) Greves parciais ou gerais; b) Suspensão ou falta de transporte coletivo; c) Falta de materiais de construção na praça ou de mão de obra especializada; d e) f g) Demora na concessão do habite-se e outros procedimentos legais dependentes de poder público; h) Reformas econômicas ou atos governamentais que afetem o setor da construção civil; i) Demora na entrega de serviços de responsabilidade de empresas concessionárias de serviços públicos; Atraso no pagamento das parcelas de mais de 25% (vinte e cinco por cento) do total de ADQUIRENTES do empreendimento.” (Num. 32052104 - Pág. 9)

Tal estipulação, ao contrário do entendimento adotado pelo Juízo a quo, não se revela, por si só, abusiva no caso concreto, sobretudo porque deve ser interpretada à luz das circunstâncias fáticas específicas e da dinâmica negocial estabelecida entre as partes.

Verifica-se que o contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal (Id. Num. 32052105 - Pág. 4/ Num. 32052107 - Pág. 2) foi celebrado apenas em 03/07/2013, com registro imobiliário em 18/07/2013 (Id. Num. 32052107 - Pág. 5), de modo que, à luz da cláusula contratual expressa, o prazo de 24 meses para conclusão da obra projetava-se para 03/07/2015, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias, findando, portanto, em
03/01/2016
.

Nesse contexto, mostra-se juridicamente inviável imputar mora à construtora em momento anterior ao término do prazo contratual ajustado. A própria propositura da ação em
02/12/2014
— portanto, antes mesmo do implemento do prazo final para entrega da unidade — evidencia a inexistência de inadimplemento por parte da demandada à época do ajuizamento.

A pretensão autoral, portanto, revela-se prematura, na medida em que fundada em suposto descumprimento contratual ainda não configurado. Tal circunstância,
por si só, afasta a caracterização de ilícito contratual por parte da construtora
.

Ademais, embora a apelante tenha apresentado documentos que, em tese, indicariam tentativa de entrega do imóvel, é certo que tais elementos não se mostram suficientemente robustos para comprovar, de forma inequívoca, a efetiva disponibilização da unidade. Todavia, tal fragilidade probatória não se revela decisiva para a solução da lide, uma vez que o ponto nuclear reside na inexistência de mora até o momento do ajuizamento da ação.

Diante desse cenário, a resolução contratual deve ser interpretada como decorrente de iniciativa da própria adquirente, que optou por desfazer o negócio antes do vencimento do prazo de cumprimento da obrigação pela construtora. Trata-se, portanto, de hipótese de rescisão por culpa do promitente comprador.

Nessas circunstâncias, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção, pelo vendedor, de parte dos valores pagos, a título de compensação pelas despesas administrativas e pelos prejuízos decorrentes da ruptura antecipada do contrato.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE . SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos .. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga . Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido.” (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR . RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. [...] 1. A Segunda Seção do STJ [...] consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% [...] 2. Agravo interno provido [...]” (STJ - AgInt no AREsp: 1922869 MG)

Assim, mostra-se adequada, proporcional e alinhada à jurisprudência dominante a fixação da retenção em 20% dos valores pagos, percentual que equilibra os interesses das partes e atende à função compensatória da medida.

No tocante aos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos, o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do comprador, o termo inicial deve ser o trânsito em julgado da decisão, conforme se extrai do seguinte julgado:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. [...] INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO . [...] 1. O Tribunal estadual decidiu [...] correndo os juros de mora a partir do trânsito em julgado no caso de rescisão contratual por inadimplência do promitente comprador. 2. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no AREsp: 2103116 DF)

Por conseguinte, deve ser reformada a sentença também quanto à condenação em danos materiais e morais. Ausente ilícito contratual por parte da construtora, não há falar em dever de indenizar, seja a título de lucros cessantes, seja por danos extrapatrimoniais, uma vez que tais verbas pressupõem a configuração de conduta ilícita e nexo causal, o que não se verifica no caso concreto.

A pretensão indenizatória, portanto, não encontra amparo jurídico, impondo-se sua integral rejeição.

Diante de todo o exposto, impõe-se a reforma da sentença para reconhecer que a rescisão contratual decorreu de iniciativa da compradora, com as consequências jurídicas daí decorrentes.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação
, para reformar integralmente a sentença, a fim de:

a)
DECLARAR rescindido o contrato por culpa da parte autora (promitente compradora);

b)
CONDENAR a parte ré à restituição dos valores pagos pela autora, com retenção de 20% (vinte por cento) do montante adimplido
, devendo o saldo remanescente ser corrigido monetariamente, com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos termos do art. 389 e 406, do CC, com a redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024 c/c o Tema 1368 do STJ;

c)
JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de indenização por danos materiais (lucros cessantes) e danos morais.

Diante da sucumbência da parte autora, inverto os ônus sucumbenciais, condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação,
observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça
.

Condeno a ré ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

INT.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 20/05/2026