Tribunal: TJPA
Processo: 0816117-95.2025.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 13240 - Ordem de Preferência
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-12

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0816117-95.2025.8.14.0000 AGRAVANTE: FREIRE MELLO LTDA Advogados do(a) AGRAVANTE: RAFAEL REZENDE DE ALBUQUERQUE - PA21379-A, ISADORA PIQUEIRA DE MELLO - PA31150-A AGRAVADO: TOMMY RODRIGUES BARBOSA JUNIOR RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. SUCESSÃO NA INCORPORAÇÃO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de Instrumento interposto por FREIRE MELLO LTDA. contra decisão interlocutória proferida nos autos de Embargos de Terceiro, que indeferiu tutela de urgência para suspender os efeitos de indisponibilidade incidente sobre a unidade 1304 do empreendimento Rio Piave Residence, objeto de pedido de cumprimento de sentença nos autos nº 0825726-53.2017.8.14.0301. A agravante sustenta aquisição regular do imóvel, ausência de averbação de indisponibilidade na matrícula e aplicação da proteção prevista no art. 54, §1º, da Lei nº 13.097/2015. Alega, ainda, perda de eficácia da tutela antecedente e incidência do regime de patrimônio de afetação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: verificar se a ausência de averbação da indisponibilidade na matrícula do imóvel afasta a eficácia da constrição judicial sobre terceiro adquirente; examinar se a tutela de urgência que fundamenta a indisponibilidade perdeu eficácia por ausência de confirmação em sentença; avaliar se o regime de patrimônio de afetação impede a constrição do imóvel para satisfação de obrigação oriunda de rescisão contratual com adquirente originário. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença proferida nos autos de origem expressamente confirmou a tutela de urgência concedida anteriormente, afastando a alegação de caducidade da medida e mantendo a eficácia da indisponibilidade nos termos do art. 296 do CPC. 4. A incorporadora agravante, por atuar profissionalmente no setor e suceder a gestão de empreendimento com crise pública e notória, assume os riscos jurídicos decorrentes da incorporação, devendo adotar diligência ampliada quanto à existência de ações judiciais e ordens constritivas, ainda que não averbadas. 5. A ausência de averbação da indisponibilidade na matrícula do imóvel não é suficiente, por si só, para afastar a constrição, especialmente quando há continuidade da incorporação por sucessora empresarial ciente do contexto de risco. 6. A unidade constrita está vinculada à obrigação de devolução de valores pagos por adquirente com contrato rescindido judicialmente, o que configura obrigação da própria incorporação, afastando a alegação de dívida estranha ao patrimônio de afetação. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A confirmação da tutela de urgência em sentença mantém a eficácia da medida constritiva, nos termos do art. 296 do CPC. 2. A ausência de averbação da indisponibilidade na matrícula não impede a constrição de imóvel quando há sucessão empresarial no empreendimento e conhecimento prévio de sua situação jurídica. 3. A obrigação de restituir valores a adquirente com contrato rescindido judicialmente integra as obrigações do empreendimento e pode atingir unidade submetida ao patrimônio de afetação. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 296, 805, 995, parágrafo único, e 1.019, I; Lei nº 4.591/64, art. 31-A; Lei nº 13.097/2015, art. 54, §1º. Jurisprudência relevante citada: Não há precedentes específicos citados no acórdão. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao Recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator. Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe com início às 14:00 h do dia ___ de _____ de 2026, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0816117-95.2025.8.14.0000

AGRAVANTE: FREIRE MELLO LTDA

AGRAVADO: TOMMY RODRIGUES BARBOSA JUNIOR

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0816117-95.2025.8.14.0000

AGRAVANTE:
FREIRE MELLO LTDA

Advogados do(a) AGRAVANTE: RAFAEL REZENDE DE ALBUQUERQUE - PA21379-A, ISADORA PIQUEIRA DE MELLO - PA31150-A

AGRAVADO:
TOMMY RODRIGUES BARBOSA JUNIOR

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. SUCESSÃO NA INCORPORAÇÃO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de Instrumento interposto por FREIRE MELLO LTDA. contra decisão interlocutória proferida nos autos de Embargos de Terceiro, que indeferiu tutela de urgência para suspender os efeitos de indisponibilidade incidente sobre a unidade 1304 do empreendimento Rio Piave Residence, objeto de pedido de cumprimento de sentença nos autos nº 0825726-53.2017.8.14.0301. A agravante sustenta aquisição regular do imóvel, ausência de averbação de indisponibilidade na matrícula e aplicação da proteção prevista no art. 54, §1º, da Lei nº 13.097/2015. Alega, ainda, perda de eficácia da tutela antecedente e incidência do regime de patrimônio de afetação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: verificar se a ausência de averbação da indisponibilidade na matrícula do imóvel afasta a eficácia da constrição judicial sobre terceiro adquirente; examinar se a tutela de urgência que fundamenta a indisponibilidade perdeu eficácia por ausência de confirmação em sentença; avaliar se o regime de patrimônio de afetação impede a constrição do imóvel para satisfação de obrigação oriunda de rescisão contratual com adquirente originário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A sentença proferida nos autos de origem expressamente confirmou a tutela de urgência concedida anteriormente, afastando a alegação de caducidade da medida e mantendo a eficácia da indisponibilidade nos termos do art. 296 do CPC.

4.

A incorporadora agravante, por atuar profissionalmente no setor e suceder a gestão de empreendimento com crise pública e notória, assume os riscos jurídicos decorrentes da incorporação, devendo adotar diligência ampliada quanto à existência de ações judiciais e ordens constritivas, ainda que não averbadas.

5.

A ausência de averbação da indisponibilidade na matrícula do imóvel não é suficiente, por si só, para afastar a constrição, especialmente quando há continuidade da incorporação por sucessora empresarial ciente do contexto de risco.

6.

A unidade constrita está vinculada à obrigação de devolução de valores pagos por adquirente com contrato rescindido judicialmente, o que configura obrigação da própria incorporação, afastando a alegação de dívida estranha ao patrimônio de afetação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A confirmação da tutela de urgência em sentença mantém a eficácia da medida constritiva, nos termos do art. 296 do CPC.

2.

A ausência de averbação da indisponibilidade na matrícula não impede a constrição de imóvel quando há sucessão empresarial no empreendimento e conhecimento prévio de sua situação jurídica.

3.

A obrigação de restituir valores a adquirente com contrato rescindido judicialmente integra as obrigações do empreendimento e pode atingir unidade submetida ao patrimônio de afetação.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 296, 805, 995, parágrafo único, e 1.019, I; Lei nº 4.591/64, art. 31-A; Lei nº 13.097/2015, art. 54, §1º.

Jurisprudência relevante citada
: Não há precedentes específicos citados no acórdão.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em
conhecer e negar provimento ao Recurso
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe com início às 14:00 h do dia ___ de _____ de 2026, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por FREIRE MELLO LTDA, nos autos de Embargos de Terceiro (Proc. 0861914-64.2025.8.814.0301), contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 13ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspender as medidas restritivas sobre o bem objeto do pedido de cumprimento de sentença realizado pelo agravado nos autos Proc. 0825726-53.2017.8.14.0301.

Nas razões recursais (ID 28947740), a agravante sustenta, em síntese: que adquiriu o imóvel em 06/01/2021 por meio de escritura pública devidamente registrada na matrícula imobiliária em 11/06/2021, o que lhe confere a titularidade do direito real de propriedade sobre a unidade 1304 do empreendimento "Rio Piave Residence"; que a decisão judicial de indisponibilidade mencionada na decisão agravada não foi averbada na matrícula do imóvel, razão pela qual não tinha ciência da constrição judicial anterior e, portanto, agiu de boa-fé, conforme dispõe o art. 54, §1º, da Lei nº 13.097/2015.

Alega, ainda, que a tutela de urgência proferida em 2018 perdeu sua eficácia, já que não foi confirmada pela sentença proferida na ação originária, nos termos do art. 296 do CPC, sendo, por consequência, insuscetível de produzir efeitos vinculantes contra terceiros adquirentes; que a penhora e indisponibilidade efetivadas nos autos do cumprimento de sentença foram posteriores à aquisição do imóvel pela recorrente, o que afasta a legitimidade da constrição sobre bem que já não integrava o patrimônio do devedor; que o imóvel se encontra submetido ao regime de patrimônio de afetação, de modo que não pode ser atingido por dívidas pessoais da incorporadora anterior, nos termos do art. 31-A da Lei nº 4.591/64; que a manutenção da constrição viola o princípio da menor onerosidade (art. 805 do CPC), haja vista que sequer foi tentada a penhora de ativos financeiros das executadas originárias, tendo sido direcionada diretamente à unidade adquirida pela ora agravante;

Ao final, requereu a concessão de tutela antecipada recursal, nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ou atribuição de efeito suspensivo ao agravo, com fundamento no art. 995, parágrafo único, do mesmo diploma legal, a fim de evitar o risco de dano irreparável consistente na alienação judicial do bem de sua propriedade.

O pedido de tutela recursal não foi concedido, nos termos da decisão de ID 29793685.

Contrarrazões em petição de ID 30557549. Em suma, rechaçou os argumentos da agravante e pugnou pela manutenção da decisão impugnada.

É o relatório.

VOTO

V O T O

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente, por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recolhido, conforme comprovante de documento de ID 28947742.

Tendo sido preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

A controvérsia devolvida a esta instância diz respeito à insurgência da parte agravante contra a decisão interlocutória proferida nos autos de Embargos de Terceiro (Proc. nº 0861914-64.2025.8.14.0301), que indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado para suspender os efeitos de indisponibilidade da unidade imobiliária nº 1304 do empreendimento Rio Piave Residence, determinada nos autos do cumprimento de sentença nº 0825726-53.2017.8.14.0301.

A agravante sustenta, em síntese, que adquiriu a referida unidade por meio de escritura pública registrada em 11/06/2021 e que, à época da aquisição, inexistia averbação na matrícula do imóvel quanto à decisão judicial que decretou a indisponibilidade, motivo pelo qual não teria ciência da constrição anterior. Invoca, para tanto, a aplicação do art. 54, §1º, da Lei nº 13.097/2015, que protege a boa-fé objetiva do adquirente de imóvel diante de inexistência de averbações que revelem ônus ou litígios. Alega, ainda, que a medida constritiva teve origem em tutela de urgência não confirmada por sentença, e que, mesmo que assim não fosse, o imóvel estaria protegido pelo regime do patrimônio de afetação.

Entendo que não assiste razão à agravante. Explico.

Inicialmente, cumpre esclarecer que, diversamente do que alega a recorrente, a decisão judicial proferida nos autos originários, em 06/08/2018, que determinou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado com a incorporadora originária e impôs a indisponibilidade da unidade, foi expressamente ratificada na sentença proferida em junho de 2021, afastando, por completo, a alegação de caducidade da medida liminar, nos termos do que dispõe o art. 296 do CPC, que assim disciplina:

Art. 296. A tutela provisória conserva sua eficácia na pendência do processo, mas pode, a qualquer tempo, ser revogada ou modificada.

Parágrafo único. Salvo decisão judicial em contrário, a tutela provisória conservará a eficácia durante o período de suspensão do processo.

Assim, não há que se falar em ineficácia da medida por ausência de confirmação, pois o comando judicial foi reiterado na sentença de mérito, cujos efeitos se mantêm incólumes.

Além disso, impende destacar que a própria agravante reconhece que o empreendimento se encontrava paralisado em razão de severa crise financeira da incorporadora original, fato público e notório à época da negociação, sendo, inclusive, amplamente divulgado no mercado local. Essa circunstância revela que a continuidade da incorporação e a assunção do risco empresarial por parte da ora agravante exigiam diligência acrescida, não se podendo invocar surpresa ou boa-fé diante de um cenário que, por sua natureza, recomendava rigorosa verificação jurídica e documental quanto à regularidade dos imóveis e à existência de demandas judiciais que pudessem comprometer os bens envolvidos, ainda mais se tratando de empresa atuante há tanto tempo no ramo da construção civil.

Dessa forma, a sucessão na incorporação imobiliária não exime a empresa sucessora dos encargos e ônus preexistentes, especialmente quando houver continuidade na gestão do empreendimento. Nesses casos, o dever de diligência da incorporadora sucessora não se restringe ao exame da matrícula, mas abrange a apuração completa da situação jurídica do empreendimento, inclusive quanto à existência de ações judiciais e ordens de indisponibilidade eventualmente não averbadas.

No presente caso, o conhecimento prévio da situação crítica do empreendimento impunha à agravante, incorporadora profissional e sucessora empresarial, a adoção de cautelas que ultrapassassem a mera verificação formal da matrícula. A ausência de averbação da indisponibilidade não é suficiente, por si só, para afastar a constrição, especialmente diante da sucessão no empreendimento e da continuidade da incorporação, o que revela clara assunção dos riscos jurídicos correlatos.

Por fim, quanto ao alegado regime de patrimônio de afetação, é certo que o art. 31-A da Lei nº 4.591/64 veda a constrição de bens afetados para satisfação de dívidas pessoais da incorporadora. Todavia, no presente caso, a unidade constrita está vinculada à obrigação de restituição dos valores pagos por adquirente que teve o contrato rescindido judicialmente, o que se insere, indubitavelmente, nas obrigações correlatas à própria incorporação, não se tratando, portanto, de dívida estranha ao empreendimento. Assim, tal argumento também não merece acolhimento.

DISPOSITIVO

Isto posto,
CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO
ao presente recurso, mantendo-se incólume os termos da decisão agravada, nos termos da fundamentação.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 11/03/2026