Tribunal: TJPA
Processo: 0804935-36.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9581 - Agência e Distribuição
Data de julgamento: 2026-03-24

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS COM RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. BIS IN IDEM. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes, determinar a reintegração de posse do imóvel em favor da autora e fixar a restituição das parcelas pagas pelos compradores, com retenção de 10% a título de despesas administrativas e 10% a título de multa compensatória. A apelante pretende a reforma da sentença para incluir condenação dos réus ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel durante o período de ocupação, defendendo a possibilidade de cumulação entre taxa de fruição e cláusula penal compensatória. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a condenação dos compradores inadimplentes ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel durante o período de permanência no lote; e (ii) estabelecer se é juridicamente possível a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória prevista no contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O inadimplemento do compromissário comprador autoriza a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e a reintegração da posse do imóvel ao vendedor, com restituição das parcelas pagas e retenção de percentual razoável para compensar despesas administrativas e multa contratual. 4. A taxa de fruição ou taxa de ocupação possui natureza indenizatória, pois visa compensar o vendedor pela utilização do imóvel pelo comprador inadimplente durante o período de permanência no bem. 5. A cláusula penal compensatória também possui caráter indenizatório, sendo estipulada para prefixar as perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual. 6. A cumulação de taxa de fruição com cláusula penal compensatória configura dupla indenização pelo mesmo fato gerador, caracterizando bis in idem e violando o princípio que veda o enriquecimento sem causa. 7. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Pará consolidou entendimento no sentido da impossibilidade de cumulação dessas verbas indenizatórias, aplicando, por analogia, as diretrizes fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Temas 970 e 971 dos recursos repetitivos. 8. Inexistindo fundamento jurídico para afastar o entendimento consolidado, deve ser mantida a sentença que afastou a cobrança da taxa de fruição diante da incidência de multa compensatória contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 487, I; CC, art. 475; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Temas 970 e 971 (Recursos Repetitivos); STJ, Súmula 543; TJPA, Apelação Cível nº 0006636-65.2018.8.14.0040, Rel. Des. Amílcar Roberto Bezerra Guimarães, j. 09.09.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0804133-38.2018.8.14.0040, Rel. Des. Luana de Nazareth Amaral Henriques Santalices, j. 30.04.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0002083-72.2018.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 29.04.2025. Parte superior do formulário ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0804935-36.2018.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: FRANCISCA HELIENE SOUSA LIMA DE SOUSA, JOSE GUSTAVO DE SOUSA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS COM RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. BIS IN IDEM. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes, determinar a reintegração de posse do imóvel em favor da autora e fixar a restituição das parcelas pagas pelos compradores, com retenção de 10% a título de despesas administrativas e 10% a título de multa compensatória. A apelante pretende a reforma da sentença para incluir condenação dos réus ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel durante o período de ocupação, defendendo a possibilidade de cumulação entre taxa de fruição e cláusula penal compensatória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a condenação dos compradores inadimplentes ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel durante o período de permanência no lote; e (ii) estabelecer se é juridicamente possível a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória prevista no contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O inadimplemento do compromissário comprador autoriza a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e a reintegração da posse do imóvel ao vendedor, com restituição das parcelas pagas e retenção de percentual razoável para compensar despesas administrativas e multa contratual.

4.

A taxa de fruição ou taxa de ocupação possui natureza indenizatória, pois visa compensar o vendedor pela utilização do imóvel pelo comprador inadimplente durante o período de permanência no bem.

5.

A cláusula penal compensatória também possui caráter indenizatório, sendo estipulada para prefixar as perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual.

6.

A cumulação de taxa de fruição com cláusula penal compensatória configura dupla indenização pelo mesmo fato gerador, caracterizando bis in idem e violando o princípio que veda o enriquecimento sem causa.

7.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Pará consolidou entendimento no sentido da impossibilidade de cumulação dessas verbas indenizatórias, aplicando, por analogia, as diretrizes fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Temas 970 e 971 dos recursos repetitivos.

8.

Inexistindo fundamento jurídico para afastar o entendimento consolidado, deve ser mantida a sentença que afastou a cobrança da taxa de fruição diante da incidência de multa compensatória contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 487, I; CC, art. 475; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Temas 970 e 971 (Recursos Repetitivos); STJ, Súmula 543; TJPA, Apelação Cível nº 0006636-65.2018.8.14.0040, Rel. Des. Amílcar Roberto Bezerra Guimarães, j. 09.09.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0804133-38.2018.8.14.0040, Rel. Des. Luana de Nazareth Amaral Henriques Santalices, j. 30.04.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0002083-72.2018.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 29.04.2025.

Parte superior do formulário

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse com pedido liminar e indenização por perdas e danos, ajuizada em face de Francisca Heliene Sousa Lima de Sousa e José Gustavo de Sousa.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, com a seguinte parte dispositiva:

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil para:

A) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial, com a
consequente reintegração de posse em favor da parte autora
;

B) Determinar a RESTITUIÇO das parcelas pagas ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora,
podendo a parte autora reter
:

B.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item B), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

B.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item B) a título de multa compensatória pela rescisão.

Condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015.

Caso não haja o adimplemento das custas processuais, oficie-se à UNAJ para que inicie o procedimento administrativo de cobrança.

Sentença registrada. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

(...)

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese: (i) que a demanda originária decorre de contrato de compromisso de compra e venda de lote firmado em 21/12/2010, posteriormente cedido aos apelados em 2013, que assumiram o saldo devedor e as obrigações contratuais; (ii) que, diante do inadimplemento das parcelas, houve renegociação em 2016, permanecendo os apelados inadimplentes desde a primeira parcela renegociada, vencida em 01/10/2016; (iii) que, após notificação extrajudicial em 11/06/2018 para purgação da mora, os apelados permaneceram inertes, dando causa à rescisão contratual; (iv) que a sentença reconheceu a rescisão do contrato e determinou a reintegração de posse, mas deixou de condenar os apelados ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel, sob o fundamento de que sua cumulação com a multa compensatória configuraria bis in idem; (v) que tal entendimento deve ser reformado, pois a cláusula contratual prevê indenização mensal de 0,25% sobre o valor atualizado do contrato a título de ressarcimento pela ocupação do imóvel; (vi) que a legislação aplicável, especialmente o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, admite a cobrança da fruição do imóvel em caso de resolução contratual por culpa do adquirente; e (vii) que a taxa de fruição possui natureza jurídica distinta da cláusula penal compensatória, sendo possível a cumulação de ambas, conforme precedentes jurisprudenciais do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal.

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar a sentença, a fim de condenar os apelados ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel nos termos contratuais ou em valor equivalente ao aluguel, bem como reconhecer a licitude da cumulação entre a taxa de fruição e a multa compensatória, com majoração dos honorários sucumbenciais em grau recursal.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta de julgamento do plenário virtual.

Belém, 10 de março de 2026.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

2.

Razões recursais.

Depreende-se dos autos, ser incontroverso que a rescisão contratual pretendida decorre exclusivamente do inadimplemento do adquirente, não havendo qualquer discussão em relação a este ponto.

A matéria controvertida devolvida à apreciação deste Colegiado restringe-se a verificar: (i) se é cabível a condenação da apelada ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel durante o período de permanência no lote; e (ii) se é possível a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória prevista no contrato.

Conforme se depreende dos autos, trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, proposta pela ora apelante em razão do inadimplemento dos apelados em contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano localizado no município de Parauapebas/PA.

A sentença recorrida reconheceu o inadimplemento dos compromissários compradores, declarando rescindido o contrato e determinando a reintegração da posse do imóvel em favor da autora, bem como estabelecendo a restituição das parcelas pagas pelos compradores, com retenção de 10% a título de despesas administrativas e 10% a título de multa compensatória, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Contudo, o magistrado de primeiro grau afastou a cobrança da taxa de fruição do imóvel, sob o fundamento de que sua cumulação com a multa compensatória implicaria dupla penalização pelo mesmo fato gerador, caracterizando bis in idem.

Inconformada, a apelante sustenta que a sentença deve ser reformada, afirmando que a fruição do imóvel possui natureza distinta da cláusula penal compensatória, razão pela qual seria legítima a cumulação de ambas as penalidades contratuais.

Passo a tecer as seguintes considerações.

Verifica-se dos autos, que a sentença reconheceu a validade da cláusula penal, autorizando a retenção de 20% sobre os valores pagos, entendendo ser inacumulável a cláusula penal com taxa de fruição, sob pena de enriquecimento ilícito.

De início, cumpre esclarecer que as alterações trazidas pela Lei 13.786/18, no que tange ao desfazimento do contrato celebrado por fato imputado ao adquirente, não se aplicam ao caso em tela, na medida em que se trata de contrato firmado antes de sua vigência, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento dos temas 970 e 971 sob a sistemática dos recursos repetitivos.

No que diz respeito à condenação ao pagamento da chamada “taxa de fruição” ou “taxa de ocupação”, sabe-se que ela tem como fato gerador a posse exercida pelo comprador, que ficou tendo proveito econômico sobre o imóvel mesmo inadimplente com suas prestações. É uma reparação ao vendedor, portanto, como se um aluguel fosse.

In casu
, embora o contrato estabeleça, em sua cláusula 16ª, parágrafo 1º, alínea “e”, a obrigação de pagamento de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote, tal cobrança, no caso concreto, revela-se indevida, haja vista a cumulação com a multa compensatória prevista na cláusula “C” do mesmo pacto.

Conforme reiterada jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, a aplicação simultânea de cláusula penal compensatória e taxa de fruição configura
bis in idem
, pois ambas possuem caráter indenizatório. Tal cumulação afronta o princípio que veda o enriquecimento sem causa, além de violar o equilíbrio contratual. Nesse sentido:

EMENTA: RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR: CERCEAMENTO DE DEFESA, REJEITADA. MÉRITO . MULTA COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO INDEVIDA. PRECEDENTES . PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME:

Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais, ajuizada por GILMAR SEBASTIAO DE OLIVEIRA, LUCIANA BIANCHIN, em face de Nova Carajás Construções; Incorporações Ltda, após aquisição de imóvel com alegada desvalorização por obras da empresa VALE S.A .

Sentença que determinou a devolução de parcelas pagas, com retenção de percentual para cobrir despesas e multa compensatória. Condenação também à taxa de fruição, cuja cumulação com multa compensatória foi questionada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
3 . Discute-se a legalidade da retenção de valores pagos e a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, além de eventual indenização por danos morais. I
II. RAZÕES DE DECIDIR: 4. A retenção de até 25% das parcelas pagas, em casos de inadimplemento do comprador, é válida conforme a jurisprudência consolidada .
5. A taxa de fruição não pode ser cumulada com a multa compensatória, configurando bis in idem, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
6. O cerceamento de defesa é rejeitado, pois o julgamento foi realizado com base nas provas documentais, não necessitando de prova adicional . 7. Não há elementos suficientes para a indenização por danos morais, tampouco para o pedido de indenização pela desvalorização do imóvel, uma vez que o pedido é subsidiário. IV. DISPOSITIVO: 8 . Recurso conhecido e parcialmente provido, para excluir a taxa de fruição da condenação, mantendo-se as demais disposições da sentença. Tese de julgamento: A retenção de até 25% das parcelas pagas é válida em caso de inadimplemento do comprador, conforme jurisprudência do STJ. A cumulação de taxa de fruição com multa compensatória é indevida, conforme o entendimento do STJ. O cerceamento de defesa não se configura quando o julgamento é baseado em provas documentais suficientes . Não cabe indenização por danos morais ou pela desvalorização do imóvel na ausência de ato ilícito ou comprovação do pedido. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 421, 422. Código de Processo Civil, art . 86, parágrafo único. STJ, Súmula 543. STJ, Resp n° 1.635 .428/SC (Tema 970). Acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00066366520188140040 29985492, Relator.: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 09/09/2025, 2ª Turma de Direito Privado) (grifos nossos)

APELAÇÃO -

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA: DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1-Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa, rejeitada. Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.

2-Mérito:

2.1-O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada.

2.2-Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 10% (dez por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

2.3-Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem.

2.4-Dever de indenizar a requerida pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença.

2.5A medida reintegratória, na hipótese, é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação.

2.6-Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a condenação do apelante ao pagamento da taxa de fruição, bem como determinar o pagamento das benfeitorias por parte da apelada, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0804133-38.2018.8.14.0040 – Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 30/04/2024 ) (grifos nossos)

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR . RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO . IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1 . Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos ajuizada por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda . em face de Juliel da Silva Alves, em razão do inadimplemento contratual relativo à promessa de compra e venda de lote urbano no empreendimento “Residencial Cidade Jardim”, localizado em Parauapebas/PA. Sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato, reintegrar a autora na posse do imóvel, determinar a restituição das parcelas pagas com retenções, condenar o réu ao pagamento de taxa de fruição limitada a 50% da restituição e reconhecer o direito a indenização por benfeitorias úteis e necessárias. Ambas as partes apelaram da decisão.

II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é válida a reintegração de posse em favor da promitente vendedora em razão do inadimplemento do comprador; (ii) estabelecer se a cláusula penal compensatória e a taxa de fruição podem ser cumuladas; (iii) determinar se é cabível a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel pelo comprador inadimplente; e (iv) analisar a legalidade da limitação da taxa de fruição imposta pela sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 . O inadimplemento contratual do comprador autoriza a rescisão do contrato e a reintegração da posse ao vendedor, nos termos do art. 475 do CC e da jurisprudência do STJ, independentemente da propositura prévia de ação específica para tanto.

4. A posse exercida pelo promitente comprador inadimplente, após a constituição em mora, é considerada precária, ensejando a medida possessória .

5. A cláusula penal compensatória, prevista contratualmente e fixada em 10% do valor das parcelas pagas, somada à retenção de 10% por despesas administrativas, perfazendo 20%, encontra-se dentro do limite de 25% admitido pela jurisprudência do STJ.

6. A cumulação da taxa de fruição com cláusula penal compensatória configura bis in idem, pois ambas possuem natureza indenizatória, sendo vedada sua aplicação conjunta, sob pena de enriquecimento sem causa, nos termos da jurisprudência do TJPA .

7. O comprador tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença, nos termos dos arts. 1.219 e 884 do CC, desde que demonstrada sua boa-fé e o proveito econômico das melhorias .

8. Não se admite a retenção do imóvel pelo comprador inadimplente como condição para o pagamento da indenização por benfeitorias, pois a reintegração é decorrência lógica da rescisão contratual.

9. A limitação da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído torna-se prejudicada ante o reconhecimento da impossibilidade de sua cumulação com a cláusula penal, razão pela qual o recurso adesivo da autora não merece provimento .

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso do requerido parcialmente provido, tão somente para afastar a condenação do requerido ao pagamento de taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação. Recurso adesivo da autora desprovido .

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 475, 478 a 480, 884, 1.219; CPC, art. 98, §§ 2º e 3º; CDC, art . 53; Lei 6.766/79, art. 26-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 670 .117/PB, Rel. Min. Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Min . Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, j. 13.06.2012, DJe 26 .11.2012; STJ, AgInt no AREsp 887.173/SP, Rel. Min . Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 15.03.2018, DJe 02 .04.2018; TJPA, ApCiv 0010390-49.2017.8 .14.0040, Rel. Des. Amílcar Guimarães, j . 12.12.2023; TJPA, ApCiv 0804133-38.2018 .8.14.0040, Rel. Des . Luana Henriques Santalices, j. 30.04.2024; TJPA, ApCiv 0803408-49 .2018.8.14.0040, Rel . Des. Gleide Moura, j. 19.03 .2024.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00020837220188140040 26669326, Relator.: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 29/04/2025, 2ª Turma de Direito Privado) grifos nossos

Ainda, sobre o assunto, vem entendendo o Superior Tribunal de Justiça
[1]
: “
ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor
”.

Em que pese já ter proferido voto em casos semelhantes, entendendo pela possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal moratória, revejo meu posicionamento, neste momento, com o intuito de acompanhar a jurisprudência mais recente deste Eg. Tribunal de Justiça
[2]
.

Dessa forma, em razão da impossibilidade de cumulação com a multa compensatória, impõe-se o afastamento da taxa de fruição na hipótese, não merecendo reforma a sentença guerreada, neste ponto.

3.

Parte dispositiva.

Ante o exposto, CONHEÇO do Recurso de Apelação interposto e NEGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo integralmente a sentença.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR.
IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.

2. O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.
3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.
4. No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel.
(REsp n. 2.113.745/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024)

[2]
TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0803944-60.2018.8.14.0040, Relator: LEONARDO DE NORONHA TAVARES, Data de Julgamento: 20/11/2023, 1ª Turma de Direito Privado; TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0809353-80.2019.8.14.0040 – Relator(a): CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 19/02/2024

Belém, 31/03/2026