Tribunal: TJPA
Processo: 0399645-69.2016.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-06-09

Ementa:
Direito do consumidor e civil. Apelação cível. Ação de indenização por danos materiais e morais. Atraso na entrega de unidade imobiliária. Cláusula de tolerância abusiva. Mora da construtora. Lucros cessantes. Cotas condominiais anteriores à entrega das chaves. Substituição do índice de correção do saldo devedor. Dano moral configurado. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Recurso de Apelação interposto por Quanta Engenharia Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por Joaquina Morais Pereira, em razão de atraso na entrega da unidade imobiliária nº 705 do empreendimento The One Residence, adquirida por contrato de promessa de compra e venda celebrado em 18/08/2012, com previsão de entrega em 30/12/2014. A sentença reconheceu a abusividade da cláusula de tolerância de 360 dias, admitiu o prazo de tolerância de 180 dias, fixou a mora da construtora a partir de 30/06/2015 e condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes, danos morais de R$5.000,00, restituição de R$2.319,27 relativos a cotas condominiais pagas antes da entrega das chaves e substituição do índice de correção do saldo devedor no período de atraso. II. Questão em discussão 2. Há sete questões em discussão: (i) definir se houve mora imputável à construtora na entrega da unidade imobiliária; (ii) estabelecer se a cláusula de tolerância de 360 dias é válida ou abusiva; (iii) determinar se a demora na quitação ou financiamento do saldo devedor configura culpa exclusiva da consumidora; (iv) definir se são devidos lucros cessantes pelo período de atraso; (v) estabelecer se é legítima a cobrança de cotas condominiais antes da efetiva entrega das chaves; (vi) determinar se o saldo devedor pode continuar sendo corrigido pelo INCC durante o período de mora da construtora; e (vii) definir se o atraso, nas circunstâncias do caso, configura dano moral indenizável. III. Razões de decidir 3. A relação jurídica entre a adquirente, destinatária final do imóvel, e a construtora, fornecedora atuante no ramo da incorporação e construção civil, submete-se ao Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à responsabilidade objetiva do fornecedor e à interpretação das cláusulas contratuais de forma mais favorável à consumidora. 4. O prazo de tolerância, embora admitido quando expresso, claro e razoável, não pode servir como instrumento de prorrogação excessiva e desproporcional da obrigação principal da construtora, razão pela qual restou acertada a conclusão do juízo pela abusividade da cláusula de tolerância de 360 dias e sua redução para 180 dias. 5. A construtora incorre em mora a partir de 30/06/2015, pois o contrato previa a entrega do imóvel em 30/12/2014 e somente se admite, no caso, o prazo de tolerância de 180 dias. 6. A culpa exclusiva da consumidora não se configura quando a regularização do saldo devedor depende de providências registrais, liberação de hipoteca, matrícula individualizada e documentação vinculada ao próprio empreendimento, pois tais atos não dependem exclusivamente da adquirente. 7. A construtora não se desincumbiu do ônus de demonstrar, de forma robusta, segura e inequívoca, fato apto a transferir integralmente à consumidora os efeitos econômicos do atraso. 8. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo pela impossibilidade de fruição do bem, de modo que são devidos lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, no período de 30/06/2015 a 24/09/2015. 9. O termo final adotado na sentença, correspondente à data do habite-se, deve ser mantido por ser mais favorável à construtora do que a data da efetiva entrega das chaves e por inexistir recurso da autora para ampliação do período indenizatório. 10. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, afasta a incidência de índice setorial vinculado à construção civil sobre o saldo devedor, pois a manutenção do INCC durante a mora da construtora transfere indevidamente ao consumidor o risco econômico do empreendimento. 11. A aplicação do IPCA no período de atraso é adequada, ressalvada a incidência do INCC se este se revelar mais vantajoso à consumidora. 12. O habite-se não se confunde com a entrega das chaves nem com a imissão efetiva na posse, de modo que a adquirente não responde por cotas condominiais ordinárias antes de poder usar, gozar ou fruir do imóvel. 13. A cobrança de cotas condominiais antes da efetiva disponibilização da unidade viola a boa-fé objetiva e impõe à consumidora ônus relativo a bem ainda não integrado à sua esfera útil de disponibilidade. 14. O mero inadimplemento contratual não gera, por si só, dano moral indenizável, mas o atraso na entrega de imóvel destinado à moradia, associado à alienação de bem anterior, dificuldades de financiamento vinculadas à documentação do empreendimento, majoração do saldo devedor e cobrança de encargos antes da posse, ultrapassa o simples dissabor negocial. 15. A indenização por dano moral fixada em R$5.000,00 é proporcional às circunstâncias do caso, atende às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil e não caracteriza enriquecimento sem causa. 16. A correção monetária da indenização por dano moral incide a partir do arbitramento, conforme a Súmula 362 do STJ, e os juros moratórios, por se tratar de responsabilidade contratual, incidem a partir da citação. 17. A condenação por lucros cessantes subsiste porque a apelante não demonstra a existência de cláusula penal moratória efetivamente equivalente à indenização locativa reconhecida na sentença nem evidencia bis in idem. IV. Dispositivo e tese 18. Recurso desprovido. _________________________________________________ Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; STJ, Tema 970; STJ, Súmula 362; STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 09.05.2018, DJe 22.05.2018; STJ, AgInt no AREsp 2.324.609/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 25.09.2023, DJe 28.09.2023; STJ, AREsp nº 00000000000002770198, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 13.03.2025, DJEN 13.03.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0010600-64.2015.8.14.0301, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, 3ª Turma de Direito Privado, j. 16.09.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0014046-12.2014.8.14.0301, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, j. 21.11.2024. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer do recurso e lhe negar provimento, na conformidade do voto da relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0399645-69.2016.8.14.0301

APELANTE: QUANTA ENGENHARIA LTDA

APELADO: JOAQUINA MORAIS PEREIRA

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

Direito do consumidor e civil. Apelação cível. Ação de indenização por danos materiais e morais. Atraso na entrega de unidade imobiliária. Cláusula de tolerância abusiva. Mora da construtora. Lucros cessantes. Cotas condominiais anteriores à entrega das chaves. Substituição do índice de correção do saldo devedor. Dano moral configurado. Recurso desprovido.

I.
Caso em exame

1.

Recurso de Apelação interposto por Quanta Engenharia Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por Joaquina Morais Pereira, em razão de atraso na entrega da unidade imobiliária nº 705 do empreendimento The One Residence, adquirida por contrato de promessa de compra e venda celebrado em 18/08/2012, com previsão de entrega em 30/12/2014. A sentença reconheceu a abusividade da cláusula de tolerância de 360 dias, admitiu o prazo de tolerância de 180 dias, fixou a mora da construtora a partir de 30/06/2015 e condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes, danos morais de R$5.000,00, restituição de R$2.319,27 relativos a cotas condominiais pagas antes da entrega das chaves e substituição do índice de correção do saldo devedor no período de atraso.

II. Q
uestão em discussão

2.

Há sete questões em discussão: (i) definir se houve mora imputável à construtora na entrega da unidade imobiliária; (ii) estabelecer se a cláusula de tolerância de 360 dias é válida ou abusiva; (iii) determinar se a demora na quitação ou financiamento do saldo devedor configura culpa exclusiva da consumidora; (iv) definir se são devidos lucros cessantes pelo período de atraso; (v) estabelecer se é legítima a cobrança de cotas condominiais antes da efetiva entrega das chaves; (vi) determinar se o saldo devedor pode continuar sendo corrigido pelo INCC durante o período de mora da construtora; e (vii) definir se o atraso, nas circunstâncias do caso, configura dano moral indenizável.

III. R
azões de decidir

3.

A relação jurídica entre a adquirente, destinatária final do imóvel, e a construtora, fornecedora atuante no ramo da incorporação e construção civil, submete-se ao Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à responsabilidade objetiva do fornecedor e à interpretação das cláusulas contratuais de forma mais favorável à consumidora.

4.

O prazo de tolerância, embora admitido quando expresso, claro e razoável, não pode servir como instrumento de prorrogação excessiva e desproporcional da obrigação principal da construtora, razão pela qual restou acertada a conclusão do juízo pela abusividade da cláusula de tolerância de 360 dias e sua redução para 180 dias.

5.

A construtora incorre em mora a partir de 30/06/2015, pois o contrato previa a entrega do imóvel em 30/12/2014 e somente se admite, no caso, o prazo de tolerância de 180 dias.

6.

A culpa exclusiva da consumidora não se configura quando a regularização do saldo devedor depende de providências registrais, liberação de hipoteca, matrícula individualizada e documentação vinculada ao próprio empreendimento, pois tais atos não dependem exclusivamente da adquirente.

7.

A construtora não se desincumbiu do ônus de demonstrar, de forma robusta, segura e inequívoca, fato apto a transferir integralmente à consumidora os efeitos econômicos do atraso.

8.

O atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo pela impossibilidade de fruição do bem, de modo que são devidos lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, no período de 30/06/2015 a 24/09/2015.

9.

O termo final adotado na sentença, correspondente à data do habite-se, deve ser mantido por ser mais favorável à construtora do que a data da efetiva entrega das chaves e por inexistir recurso da autora para ampliação do período indenizatório.

10.

O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, afasta a incidência de índice setorial vinculado à construção civil sobre o saldo devedor, pois a manutenção do INCC durante a mora da construtora transfere indevidamente ao consumidor o risco econômico do empreendimento.

11.

A aplicação do IPCA no período de atraso é adequada, ressalvada a incidência do INCC se este se revelar mais vantajoso à consumidora.

12.

O habite-se não se confunde com a entrega das chaves nem com a imissão efetiva na posse, de modo que a adquirente não responde por cotas condominiais ordinárias antes de poder usar, gozar ou fruir do imóvel.

13.

A cobrança de cotas condominiais antes da efetiva disponibilização da unidade viola a boa-fé objetiva e impõe à consumidora ônus relativo a bem ainda não integrado à sua esfera útil de disponibilidade.

14.

O mero inadimplemento contratual não gera, por si só, dano moral indenizável, mas o atraso na entrega de imóvel destinado à moradia, associado à alienação de bem anterior, dificuldades de financiamento vinculadas à documentação do empreendimento, majoração do saldo devedor e cobrança de encargos antes da posse, ultrapassa o simples dissabor negocial.

15.

A indenização por dano moral fixada em R$5.000,00 é proporcional às circunstâncias do caso, atende às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil e não caracteriza enriquecimento sem causa.

16.

A correção monetária da indenização por dano moral incide a partir do arbitramento, conforme a Súmula 362 do STJ, e os juros moratórios, por se tratar de responsabilidade contratual, incidem a partir da citação.

17.

A condenação por lucros cessantes subsiste porque a apelante não demonstra a existência de cláusula penal moratória efetivamente equivalente à indenização locativa reconhecida na sentença nem evidencia
bis in idem
.

IV.
D
ispositivo e tese

18.

Recurso desprovido.

_________________________________________________

Dispositivos relevantes citados
: CDC, art. 14; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 996; STJ, Tema 970; STJ, Súmula 362; STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 09.05.2018, DJe 22.05.2018; STJ, AgInt no AREsp 2.324.609/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 25.09.2023, DJe 28.09.2023; STJ, AREsp nº 00000000000002770198, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 13.03.2025, DJEN 13.03.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0010600-64.2015.8.14.0301, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, 3ª Turma de Direito Privado, j. 16.09.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0014046-12.2014.8.14.0301, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, j. 21.11.2024.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer do recurso e lhe negar provimento, na conformidade do voto da relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de
Recurso de Apelação
interposto por
QUANTA ENGENHARIA LTDA
contra sentença proferida nos autos da ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por
JOAQUINA MORAIS PEREIRA
, em razão de alegado atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida no empreendimento
The One Residence
, localizado nesta Capital.

Na origem, a autora narrou ter firmado com a ré, em 18/08/2012, contrato de promessa de compra e venda da unidade imobiliária nº 705, pelo valor total de R$373.000,00, com previsão de entrega do imóvel em 30/12/2014. Alegou que, embora tenha cumprido substancialmente suas obrigações contratuais, a construtora não entregou o imóvel no prazo ajustado, tampouco disponibilizou, em tempo oportuno, a documentação necessária à conclusão do financiamento do saldo devedor, o que teria provocado majoração indevida da dívida, além de transtornos pessoais, materiais e financeiros. Sustentou, ainda, ter sido compelida ao pagamento de cotas condominiais antes da efetiva imissão na posse.

A
sentença
julgou
parcialmente procedentes
os pedidos, reconhecendo a abusividade da cláusula de tolerância de 360 dias, admitindo, em seu lugar, o prazo de tolerância de 180 dias, e fixando a mora da construtora a partir de 30/06/2015. Em consequência, condenou QUANTA ENGENHARIA LTDA ao pagamento de lucros cessantes em favor de JOAQUINA MORAIS PEREIRA, no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, pelo período compreendido entre 30/06/2015 e 24/09/2015, data indicada como a de expedição do habite-se; condenou-a, ainda, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$5.000,00, bem como à restituição de R$2.319,27, relativos a cotas condominiais pagas antes da entrega das chaves; por fim, determinou que, no período de mora da construtora, o saldo devedor fosse corrigido pelo IPCA, salvo se o INCC se revelasse mais favorável à consumidora.

Em suas
razões
recursais, QUANTA ENGENHARIA LTDA sustenta, em síntese, que: (i) não teria havido mora imputável à construtora, pois a entrega das chaves estava condicionada à quitação ou financiamento do saldo devedor pela adquirente; (ii) a autora teria demorado injustificadamente a providenciar o financiamento imobiliário, configurando culpa exclusiva da consumidora; (iii) a cláusula de tolerância de 360 dias seria válida e expressamente aceita pelas partes; (iv) inexistiriam danos materiais ou lucros cessantes indenizáveis, notadamente porque o imóvel não poderia ser entregue sem quitação; (v) seria lícita a cobrança das cotas condominiais a partir da expedição do habite-se, conforme previsão contratual; (vi) a correção do saldo devedor pelo INCC estaria regularmente prevista no contrato e não configuraria penalidade, mas mera recomposição monetária; e (vii) não haveria dano moral indenizável, tratando-se de mero inadimplemento contratual, ou, subsidiariamente, o valor arbitrado deveria ser reduzido, com adequação dos consectários legais.

Em
contrarrazões
, JOAQUINA MORAIS PEREIRA pugna pela manutenção integral da sentença, defendendo que o atraso na entrega do empreendimento e na disponibilização da documentação necessária ao financiamento não pode ser transferido à consumidora, que não recebeu as chaves no prazo contratual, suportou majoração do saldo devedor, pagou cotas condominiais antes de poder usufruir do bem e experimentou transtornos superiores ao mero aborrecimento.

O feito me veio redistribuído em 04/09/2025, em cumprimento à EMENDA REGIMENTAL Nº 37/2025 (equalização).

É o relatório.

VOTO

1 – Admissibilidade:

O recurso preenche os requisitos processuais de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

2 – Mérito:

A controvérsia devolvida a esta Turma consiste em verificar se deve ser mantida a sentença que reconheceu a mora de
QUANTA ENGENHARIA LTDA
na entrega da unidade imobiliária adquirida por
JOAQUINA MORAIS PEREIRA
, condenando a construtora ao pagamento de lucros cessantes, danos morais, restituição de cotas condominiais pagas antes da entrega das chaves e substituição do índice de correção do saldo devedor no período de atraso.

Após exame dos autos, não vislumbro razão jurídica suficiente para reforma da sentença.

A relação estabelecida entre as partes é inequivocamente de consumo. A autora, destinatária final do imóvel, figura como consumidora, ao passo que a ré, sociedade empresária atuante no ramo da incorporação e construção civil, enquadra-se como fornecedora de serviços e produtos imobiliários. Incidem, portanto, as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à responsabilidade objetiva do fornecedor e à interpretação das cláusulas contratuais de maneira mais favorável ao consumidor.

Nos termos do art. 14 do CDC, “o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços”.

Partindo de tais premissas, observa-se dos autos que o contrato foi celebrado em
18/08/2012
, com previsão de entrega para
30/12/2014
.

A sentença reputou
abusiva a cláusula de tolerância de 360 dias
, reduzindo-a para
180 dias
, de modo que a mora da construtora foi fixada a partir de
30/06/2015
.

Tal conclusão deve ser preservada. O prazo de tolerância, embora admitido pela jurisprudência quando expresso, claro e razoável, não pode ser utilizado como instrumento de prorrogação excessiva e desproporcional da obrigação principal da construtora. Em contratos dessa natureza, a tolerância deve ser excepcional e compatível com a boa-fé objetiva.

A tese de
culpa exclusiva da autora
também não se sustenta diante da própria dinâmica documental do negócio. A unidade dependia de providências registrais e financeiras posteriores, tendo havido indicação de matrícula individualizada apenas em momento ulterior ao prazo de entrega, além de necessidade de liberação de hipoteca e contratação de financiamento com instituição bancária. Esses elementos evidenciam que a regularização do saldo devedor não dependia de ato isolado da consumidora, mas de encadeamento de providências que também incumbiam à fornecedora. Logo, não há base probatória suficiente para transferir integralmente à adquirente os efeitos econômicos do atraso.

A excludente invocada, portanto, exige prova robusta, segura e inequívoca, ônus do qual a construtora não se desincumbiu.

Quanto aos
lucros cessantes
, a condenação fixada na origem revela-se adequada. Reconhecida a mora da construtora após o prazo de tolerância razoável, presume-se o prejuízo decorrente da impossibilidade de fruição do imóvel, sobretudo porque o bem poderia servir à moradia própria ou à exploração econômica equivalente ao aluguel. A sentença, ademais, adotou critério moderado, fixando a indenização em
0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel
, apenas no período compreendido entre
30/06/2015 e 24/09/2015
. Trata-se de percentual compatível com a jurisprudência em casos de atraso na entrega de unidade imobiliária.

Observo, inclusive, que o termo final adotado pela sentença — data do habite-se — é mais favorável à construtora do que aquele ordinariamente invocado em situações semelhantes, nas quais se considera a efetiva entrega das chaves. Como não houve recurso da autora para ampliação do período indenizatório, impõe-se a manutenção do critério sentencial, sob pena de indevida
reformatio in pejus
.

Também deve ser preservado o capítulo que determinou a substituição do
índice de correção do saldo devedor no período de mora
da construtora.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
Tema 996
, firmou orientação no sentido de que o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de índice setorial vinculado à construção civil sobre o saldo devedor, justamente porque não é razoável transferir ao consumidor o custo econômico de uma obra que já deveria ter sido concluída.

Assim, correta a sentença ao determinar a aplicação do
IPCA
no período de atraso, ressalvando, de forma ainda mais favorável à consumidora, a incidência do
INCC
caso este se revele menos oneroso. A correção monetária não é penalidade, é certo; todavia, quando o índice contratual passa a refletir custo setorial decorrente de atraso imputável à construtora, sua manutenção implicaria indevida transferência do risco do empreendimento ao adquirente.

No que concerne às
cotas condominiais
, igualmente não prospera a insurgência. O simples habite-se não se confunde com entrega das chaves, tampouco com imissão efetiva na posse. Enquanto o consumidor não pode usar, gozar ou fruir do bem, não se mostra legítima a imposição de encargos condominiais ordinários, ainda que haja cláusula contratual em sentido diverso.

A obrigação condominial pressupõe, para fins de responsabilização interna entre vendedora e compradora, a efetiva disponibilização da unidade ao adquirente. Antes disso, a cobrança vulnera a boa-fé objetiva e impõe ao consumidor ônus relativo a bem que ainda não integra sua esfera útil de disponibilidade.

Deve, portanto, ser mantida a restituição de R$2.319,27, correspondente às cotas condominiais pagas antes da entrega efetiva das chaves.

Quanto ao
dano moral
, é certo que o mero inadimplemento contratual, por si só, não gera automaticamente dever de compensar. Todavia, a hipótese dos autos ultrapassa o simples dissabor negocial.

A autora adquiriu imóvel destinado à moradia, alienou bem anterior, aguardou a entrega da unidade, enfrentou atraso relevante, dificuldades de financiamento vinculadas à documentação do empreendimento, majoração do saldo devedor e cobrança de encargos antes da posse. O conjunto desses fatos revela frustração legítima da expectativa de habitação, aflição concreta e desequilíbrio contratual aptos a caracterizar lesão extrapatrimonial indenizável.

O quantum fixado em
R$5.000,00
mostra-se proporcional às circunstâncias do caso, atende às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil e não configura enriquecimento sem causa. Não há, portanto, motivo para redução.

No tocante aos
consectários
, a sentença também não comporta reforma. A correção monetária da indenização por dano moral incide a partir do arbitramento, conforme a
Súmula 362 do STJ
, segundo a qual “a correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento”. Os juros moratórios, em se tratando de responsabilidade contratual, incidem a partir da citação, marco adequado à constituição em mora na hipótese dos autos.

Por fim, registro que o
Tema 970/STJ
, ao tratar da cláusula penal moratória em atraso de entrega de imóvel, estabelece que a cláusula penal com finalidade equivalente ao locativo, em regra, afasta sua cumulação com lucros cessantes. Todavia, no presente caso, a insurgência da apelante não demonstra a existência de cláusula penal moratória efetivamente equivalente à indenização locativa reconhecida em sentença, nem evidencia
bis in idem
. Assim, subsiste a condenação fixada pelo juízo de origem.

No sentido de todo o exposto:

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CADEIA DE FORNECIMENTO. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de recursos de apelação interpostos por incorporadoras e construtoras em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória, ajuizada por promitente-compradora de unidade imobiliária. A sentença condenou as rés, solidariamente, à entrega do imóvel, ao pagamento de lucros cessantes, multa contratual, devolução de taxa de evolução de obra e indenização por danos morais fixada em R$ 15.000,00, em razão de atraso superior a três anos na entrega da obra. As apelantes arguiram ilegitimidade passiva, a legalidade de sua conduta e a ausência de danos indenizáveis, pleiteando a reforma integral ou parcial da decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

As questões em discussão consistem em saber se: (a) as empresas que não figuram como vendedoras diretas no contrato, mas integram o mesmo empreendimento imobiliário, possuem legitimidade passiva; (b) é válida a cláusula de tolerância de 180 dias e se o atraso para além deste prazo configura a mora das vendedoras; (c) são devidos lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel e se tal dano é presumido; (d) é lícita a cobrança de taxa de evolução de obra após o prazo final para entrega da unidade; (e) é possível a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória; e (f) o atraso substancial na entrega do imóvel configura dano moral indenizável e se o valor arbitrado na sentença é proporcional.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Com base na Teoria da Aparência e no princípio da responsabilidade solidária previsto no Código de Defesa do Consumidor, todos os integrantes da cadeia de fornecimento de produtos e serviços respondem pelos danos causados ao consumidor, o que afasta a preliminar de ilegitimidade passiva. É válida a cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, desde que pactuada de forma clara. O descumprimento do prazo, já computada a tolerância, caracteriza a mora da construtora, não sendo escusável por alegações de fortuito interno. O atraso na entrega do imóvel gera a presunção de prejuízo ao promitente-comprador a título de lucros cessantes, correspondentes ao valor que poderia auferir com o aluguel do bem, sendo cabível a sua fixação em percentual sobre o valor do imóvel. A cobrança de "taxa de evolução de obra" após o término do prazo contratual para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, é ilegal, pois o consumidor não pode ser penalizado pela mora exclusiva da construtora. É possível a cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal moratória, uma vez que a multa de 2% sobre o valor do imóvel possui natureza sancionatória pela mora, enquanto os lucros cessantes compensam a privação do uso do bem, não configurando bis in idem. O atraso excessivo e injustificado na entrega de unidade habitacional, que no caso superou três anos, ultrapassa o mero dissabor do cotidiano e frustra a justa expectativa do consumidor, configurando dano moral. O valor da indenização, contudo, foi reduzido de R$15.000,00 para R$10 .000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos conhecidos e parcialmente providos, para reduzir o valor da indenização por danos morais.

(...)

(
TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00106006420158140301 30191210, Relator.: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 16/09/2025, 3ª Turma de Direito Privado
)

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RECONHECIMENTO DE LUCROS CESSANTES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N º 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.

1. A Segunda Seção desta Corte entende que, no caso de inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel, os lucros cessantes são presumidos e devem ser calculados com base no valor dos alugueres que o comprador deixaria de pagar ou no valor médio dos alugueres que o imóvel poderia ter rendido, se tivesse sido entregue na data contratada.

2. A revisão do entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, acerca da base de cálculo dos lucros cessantes, demandaria a análise de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.

3. Resta consignar que a incidência da Súmula nº 7/STJ prejudica também o conhecimento do recurso quanto à divergência jurisprudencial alegada, pois não se pode encontrar similitude fática entre os julgados recorrido e paradigma.

4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

(
STJ - AREsp: 00000000000002770198, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 13/03/2025, Data de Publicação: DJEN 13/03/2025
)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MATERIAL PRESUMIDO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DISSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A Segunda Seção, no julgamento dos EREsp 1.341.138/SP, de relatoria da eminente Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI (julgado em 9/5/2018 e publicado no DJe de 22/05/2018), concluiu que, "descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação", de modo que a indenização dos lucros cessantes deve ser calculada com base no valor locatício do bem, no período de atraso na entrega do imóvel, o que, no caso dos autos, será apurado em liquidação de sentença.

2. Divergência do acórdão recorrido com o entendimento desta Corte. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial interposto pela parte ora agravada.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(
STJ - AgInt no AREsp: 2324609 SP 2023/0077586-3, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 25/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2023
)

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA LEAL MOREIRA REJEITADA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE VENDEDOR. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. DANOS MATERIAIS DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL, POR MÊS DE ATRASO. DANO MORAL. MANTIDOS OS LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de apelação cível interpostos contra sentença que condenou solidariamente as rés ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, e danos morais de R$ 10.000,00, decorrentes de atraso na entrega de unidade habitacional, considerando o "habite-se" como marco inicial para a apuração.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber: (I) se a construtora possui legitimidade passiva na relação jurídica; (II) se há cabimento para revisão do percentual de lucros cessantes e do quantum indenizatório por danos morais; (III) se há fundamentos para afastar as condenações impostas às apelantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do STJ e do TJPA reconhece a legitimidade passiva solidária de empresas integrantes da cadeia de fornecimento. A construtora e incorporadora são corresponsáveis pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 3º do CDC.

4. Não há interesse recursal na aplicação do Tema 971/STJ, uma vez que o percentual fixado em sentença (0,5%) é inferior ao previsto na cláusula penal contratual (2%).

5. Os lucros cessantes foram corretamente apurados com base no valor locatício do imóvel, sendo este critério amplamente aceito pela jurisprudência.

6. Os danos morais estão configurados diante do atraso superior a três anos, ocasionando frustração e prejuízos ao adquirente. O quantum fixado encontra-se adequado aos parâmetros da razoabilidade.

7. A reciprocidade na sucumbência foi corretamente reconhecida pela sentença, inexistindo razões para alteração.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recursos conhecidos e desprovidos.

(...)

(
TJPA, Apelação Cível n.º 0014046-12.2014.8.14.0301, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, julgado monocraticamente em 21/11/2024
)

Diante desse quadro, a sentença apreciou adequadamente a prova, delimitou com moderação o período de mora, arbitrou indenização material e moral em parâmetros razoáveis e aplicou corretamente a jurisprudência consolidada em matéria de atraso na entrega de imóvel.

3 – Dispositivo:

Pelo exposto,
conheço
e
nego provimento
ao recurso interposto.

Majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É o voto.

Belém-PA, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 16/06/2026