Tribunal: TJPA
Processo: 0817984-74.2017.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOAO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO
Órgão julgador: JOAO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7911 - Por Remição
Data de julgamento: 2026-06-02

Ementa:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. UNIDADES IMOBILIÁRIAS RESIDENCIAIS QUITADAS. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA/INCORPORADORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES. SÚMULA 308/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Luxemburgo Incorporadora Ltda. e Construtora Leal Moreira Ltda. contra sentença que, em Ação de Desconstituição de Hipoteca c/c Indenização por Danos Morais ajuizada por adquirentes de unidades autônomas residenciais do Edifício Torre Parnaso, julgou procedentes os pedidos para determinar a liberação das hipotecas incidentes sobre os imóveis quitados e condenar os réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 por unidade imobiliária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) definir se a contestação apresentada por litisconsorte passivo impede a aplicação autônoma dos efeitos materiais da revelia às demais rés; (ii) estabelecer se os adquirentes possuem interesse processual para pleitear a liberação de hipoteca mantida sobre imóveis quitados; (iii) determinar se as construtoras/incorporadoras possuem legitimidade passiva para responder pela baixa do gravame e pelos danos decorrentes; (iv) definir se a hipoteca firmada entre construtora/incorporadora e agente financeiro tem eficácia perante adquirentes que quitaram integralmente as unidades residenciais; (v) estabelecer se a manutenção do gravame hipotecário sobre imóvel quitado configura dano moral indenizável; e (vi) determinar se a condenação deve ser compreendida em regime de responsabilidade solidária entre os réus condenados. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A contestação apresentada por litisconsorte passivo impede a incidência autônoma dos efeitos materiais da revelia quanto aos fatos comuns às rés, nos termos do art. 345, I, do CPC, mas esse ajuste de fundamentação não altera o resultado quando a procedência da demanda se sustenta em prova documental suficiente e em orientação jurisprudencial consolidada. 4. Os contratos de aquisição, termos de quitação, matrículas/certidões imobiliárias e demais documentos demonstram a aquisição das unidades, a quitação do preço e a subsistência do gravame hipotecário sobre os imóveis. 5. O adquirente tem interesse processual quando, mesmo após quitar a unidade imobiliária, permanece submetido a hipoteca que impede ou restringe a escrituração regular, a livre disposição e a fruição plena do bem. 6. A ciência contratual abstrata acerca da possibilidade de constituição de hipoteca em favor de agente financeiro não elimina o interesse de agir nem equivale à concordância com a perpetuação de ônus real sobre imóvel integralmente pago. 7. As incorporadoras/construtoras possuem legitimidade passiva porque participaram da cadeia negocial, comercializaram as unidades, receberam ou ajustaram o pagamento do preço e assumiram o dever de entregar imóveis aptos à plena fruição jurídica e econômica. 8. A presença do banco credor hipotecário no polo passivo não exclui a responsabilidade das empresas vendedoras/incorporadoras, pois a obrigação discutida envolve não apenas o ato cartorário de baixa, mas a entrega de imóvel livre de ônus perante o adquirente adimplente. 9. A Súmula 308/STJ afasta a eficácia, perante o adquirente, da hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, embora a garantia possa subsistir entre os contratantes originários. 10. O comprador adimplente não pode ser convertido em garantidor indireto de dívida alheia, nem suportar risco empresarial decorrente de financiamento contratado pela incorporadora para viabilizar o empreendimento. 11. A função social do contrato e a boa-fé objetiva impedem que a estrutura negocial do empreendimento produza, contra o adquirente adimplente, consequência incompatível com a legítima expectativa de receber unidade livre e desembaraçada. 12. As normas consumeristas protegem o adquirente contra práticas contratuais que o coloquem em desvantagem exagerada ou transfiram a ele riscos próprios do fornecedor. 13. A demanda envolve unidades residenciais adquiridas por pessoas físicas, integrantes do empreendimento Torre Parnaso, sem base suficiente para aplicação das distinções jurisprudenciais relativas a imóveis comerciais ou situações fáticas substancialmente diversas. 14. A manutenção de gravame real sobre imóveis residenciais quitados extrapola o mero inadimplemento contratual ou dissabor negocial, pois restringe a disponibilidade jurídica dos bens e submete os adquirentes a insegurança patrimonial incompatível com a quitação. 15. A impossibilidade de baixa de hipoteca incidente sobre imóvel quitado compromete a liberdade de alienar, financiar, oferecer em garantia, regularizar ou fruir o bem com segurança jurídica, atingindo a tranquilidade e a confiança legítima do adquirente. 16. A indenização de R$ 10.000,00 por unidade imobiliária mostra-se proporcional e razoável diante da gravidade moderada da lesão, do tempo de restrição, do valor econômico dos bens e da função compensatória e pedagógica da reparação. 17. A condenação deve ser compreendida como solidária entre os réus condenados perante os autores, em razão da responsabilidade conjunta dos fornecedores na cadeia de fornecimento, sem prejuízo de eventual direito de regresso. 18. O desprovimento do recurso autoriza a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observados os limites legais. IV. DISPOSITIVO 19. Recurso desprovido. ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator. Belém, data registrada no sistema. Desembargador João Batista Lopes do Nascimento Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0817984-74.2017.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA, BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

APELADO: DENIZE ALESSANDRA NUNES CARVALHO DE SOUZA, FORTUNATO JACOB LANCRY

RELATOR(A):
Desembargador JOÃO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO

EMENTA

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. UNIDADES IMOBILIÁRIAS RESIDENCIAIS QUITADAS. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA/INCORPORADORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES. SÚMULA 308/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta por Luxemburgo Incorporadora Ltda. e Construtora Leal Moreira Ltda. contra sentença que, em Ação de Desconstituição de Hipoteca c/c Indenização por Danos Morais ajuizada por adquirentes de unidades autônomas residenciais do Edifício Torre Parnaso, julgou procedentes os pedidos para determinar a liberação das hipotecas incidentes sobre os imóveis quitados e condenar os réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 por unidade imobiliária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há seis questões em discussão: (i) definir se a contestação apresentada por litisconsorte passivo impede a aplicação autônoma dos efeitos materiais da revelia às demais rés; (ii) estabelecer se os adquirentes possuem interesse processual para pleitear a liberação de hipoteca mantida sobre imóveis quitados; (iii) determinar se as construtoras/incorporadoras possuem legitimidade passiva para responder pela baixa do gravame e pelos danos decorrentes; (iv) definir se a hipoteca firmada entre construtora/incorporadora e agente financeiro tem eficácia perante adquirentes que quitaram integralmente as unidades residenciais; (v) estabelecer se a manutenção do gravame hipotecário sobre imóvel quitado configura dano moral indenizável; e (vi) determinar se a condenação deve ser compreendida em regime de responsabilidade solidária entre os réus condenados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A contestação apresentada por litisconsorte passivo impede a incidência autônoma dos efeitos materiais da revelia quanto aos fatos comuns às rés, nos termos do art. 345, I, do CPC, mas esse ajuste de fundamentação não altera o resultado quando a procedência da demanda se sustenta em prova documental suficiente e em orientação jurisprudencial consolidada.

4.

Os contratos de aquisição, termos de quitação, matrículas/certidões imobiliárias e demais documentos demonstram a aquisição das unidades, a quitação do preço e a subsistência do gravame hipotecário sobre os imóveis.

5.

O adquirente tem interesse processual quando, mesmo após quitar a unidade imobiliária, permanece submetido a hipoteca que impede ou restringe a escrituração regular, a livre disposição e a fruição plena do bem.

6.

A ciência contratual abstrata acerca da possibilidade de constituição de hipoteca em favor de agente financeiro não elimina o interesse de agir nem equivale à concordância com a perpetuação de ônus real sobre imóvel integralmente pago.

7.

As incorporadoras/construtoras possuem legitimidade passiva porque participaram da cadeia negocial, comercializaram as unidades, receberam ou ajustaram o pagamento do preço e assumiram o dever de entregar imóveis aptos à plena fruição jurídica e econômica.

8.

A presença do banco credor hipotecário no polo passivo não exclui a responsabilidade das empresas vendedoras/incorporadoras, pois a obrigação discutida envolve não apenas o ato cartorário de baixa, mas a entrega de imóvel livre de ônus perante o adquirente adimplente.

9.

A Súmula 308/STJ afasta a eficácia, perante o adquirente, da hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, embora a garantia possa subsistir entre os contratantes originários.

10.

O comprador adimplente não pode ser convertido em garantidor indireto de dívida alheia, nem suportar risco empresarial decorrente de financiamento contratado pela incorporadora para viabilizar o empreendimento.

11.

A função social do contrato e a boa-fé objetiva impedem que a estrutura negocial do empreendimento produza, contra o adquirente adimplente, consequência incompatível com a legítima expectativa de receber unidade livre e desembaraçada.

12.

As normas consumeristas protegem o adquirente contra práticas contratuais que o coloquem em desvantagem exagerada ou transfiram a ele riscos próprios do fornecedor.

13.

A demanda envolve unidades residenciais adquiridas por pessoas físicas, integrantes do empreendimento Torre Parnaso, sem base suficiente para aplicação das distinções jurisprudenciais relativas a imóveis comerciais ou situações fáticas substancialmente diversas.

14.
A manutenção de gravame real sobre imóveis residenciais quitados extrapola o mero inadimplemento contratual ou dissabor negocial, pois restringe a disponibilidade jurídica dos bens e submete os adquirentes a insegurança patrimonial incompatível com a quitação.

15.

A impossibilidade de baixa de hipoteca incidente sobre imóvel quitado compromete a liberdade de alienar, financiar, oferecer em garantia, regularizar ou fruir o bem com segurança jurídica, atingindo a tranquilidade e a confiança legítima do adquirente.

16.

A indenização de R$ 10.000,00 por unidade imobiliária mostra-se proporcional e razoável diante da gravidade moderada da lesão, do tempo de restrição, do valor econômico dos bens e da função compensatória e pedagógica da reparação.

17.

A condenação deve ser compreendida como solidária entre os réus condenados perante os autores, em razão da responsabilidade conjunta dos fornecedores na cadeia de fornecimento, sem prejuízo de eventual direito de regresso.

18.

O desprovimento do recurso autoriza a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observados os limites legais.

IV. DISPOSITIVO

19.

Recurso desprovido.

ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em
CONHECER e NEGAR PROVIMENTO
ao recurso, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Belém, data registrada no sistema.

Desembargador João Batista Lopes do Nascimento

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por Luxemburgo Incorporadora Ltda. e Construtora Leal Moreira Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém, nos autos da Ação de Desconstituição de Hipoteca c/c Indenização por Danos Morais, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por Denize Alessandra Nunes Carvalho de Souza, Fortunato Jacob Lancry e Vilma Araújo Silva Lancry, em face das ora apelantes e de Banco Santander (Brasil) S.A.

Na origem, os autores narraram que adquiriram unidades autônomas no empreendimento Edifício Torre Parnaso, localizado em Belém/PA, sendo a unidade 2503 adquirida por Denize Alessandra Nunes Carvalho de Souza, pelo valor de R$ 274.922,78, e a unidade 1607 adquirida por Fortunato Jacob Lancry e Vilma Araújo Silva Lancry, pelo valor de R$ 417.000,00.

Sustentaram que, embora tenham quitado integralmente as obrigações assumidas perante a construtora/incorporadora, os imóveis permaneceram gravados por hipoteca constituída em favor do Banco Santander, em razão de relação de financiamento travada entre as empresas vendedoras/incorporadoras e a instituição financeira.

Afirmaram que a permanência do gravame impedia a escrituração regular, a livre disposição dos bens e a fruição plena das unidades imobiliárias, razão pela qual requereram, com fundamento na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, a liberação definitiva das hipotecas incidentes sobre as unidades, bem como a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais.

A sentença julgou procedentes os pedidos, confirmando a tutela anteriormente deferida, para determinar a liberação das hipotecas registradas sobre as unidades imobiliárias descritas na inicial e condenar os réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 por unidade imobiliária, acrescida de correção monetária e juros de mora, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, as apelantes sustentam, em síntese, a necessidade de reversão dos efeitos da revelia, sob o argumento de que houve contestação apresentada pelo Banco Santander, atraindo a incidência do art. 345, I, do CPC.

Alegam, ainda, ausência de interesse processual, ao fundamento de que os adquirentes teriam ciência contratual da possibilidade de constituição de hipoteca sobre as unidades; ilegitimidade passiva das incorporadoras/construtora, por entenderem que apenas o banco credor hipotecário poderia providenciar a baixa do gravame; validade das cláusulas contratuais que previam a garantia hipotecária; inaplicabilidade da Súmula 308/STJ; e inexistência de dano moral indenizável.

Os apelados apresentaram contrarrazões, defendendo a manutenção integral da sentença, sob o argumento de que a hipoteca firmada entre construtora/incorporadora e agente financeiro não produz efeitos contra adquirentes que quitaram o preço das unidades, incidindo diretamente a Súmula 308/STJ.

Instado a se manifestar, o Ministério Público informou não vislumbrar hipótese de intervenção obrigatória, por ausência de interesse público primário, interesse de incapaz ou qualquer das situações previstas no art. 178 do CPC.

É o relatório.

VOTO

I - ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação.

II - MÉRITO

A controvérsia recursal consiste em definir se deve ser mantida a sentença que determinou a liberação de hipotecas incidentes sobre unidades imobiliárias adquiridas e quitadas pelos autores, bem como se subsiste a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais.

De início, há um ponto processual que merece ajuste de fundamentação.

As apelantes sustentam que a sentença teria aplicado indevidamente os efeitos materiais da revelia, embora o Banco Santander, litisconsorte passivo, tenha apresentado contestação. A alegação, nesse ponto específico, merece acolhimento apenas para fins de precisão técnica, sem alteração do resultado do julgamento.

Com efeito, o art. 344 do CPC estabelece que, se o réu não contestar a ação, reputar-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor. Todavia, o art. 345, I, do mesmo diploma, dispõe expressamente que a revelia não produz esse efeito quando, havendo pluralidade de réus, algum deles contestar a ação.

No caso, existindo contestação apresentada por litisconsorte passivo, não se mostra juridicamente adequado utilizar, de forma autônoma e decisiva, a presunção de veracidade decorrente da revelia para afirmar como incontroversos todos os fatos comuns às rés. Essa conclusão decorre diretamente do art. 345, I, do CPC e deve ser expressamente reconhecida.

Contudo, tal ajuste não conduz à nulidade da sentença, tampouco à improcedência da demanda. Isso porque a procedência dos pedidos não depende, no caso concreto, da presunção ficta decorrente da revelia, mas se sustenta em prova documental suficiente e em orientação jurisprudencial consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Os autos contêm documentos relativos aos contratos de aquisição das unidades, termos de quitação, matrículas/certidões imobiliárias e demais elementos que demonstram a existência do gravame hipotecário e a vinculação das unidades ao empreendimento imobiliário comercializado pelas rés.

Além disso, a própria controvérsia jurídica encontra solução direta na Súmula 308/STJ, segundo a qual: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Assim, afasta-se a utilização autônoma dos efeitos materiais da revelia contra as apelantes, mas mantém-se a conclusão da sentença, pois a procedência da obrigação de liberação da hipoteca decorre do conjunto probatório e da aplicação do entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Também não prospera a alegação de ausência de interesse processual.

O interesse de agir, na forma dos arts. 17 e 485, VI, do CPC, é aferido pela necessidade e utilidade da prestação jurisdicional. No caso, os autores afirmaram e demonstraram que, mesmo após a quitação das unidades, subsistiam gravames hipotecários incidentes sobre os imóveis, o que impedia ou, ao menos, restringia o exercício pleno das faculdades inerentes à propriedade.

A existência de cláusula contratual que informa ou autoriza, em tese, a constituição de hipoteca em favor de agente financeiro não elimina o interesse processual do adquirente que, após quitar a unidade, vê-se impedido de obter a liberação do imóvel. A ciência abstrata da possibilidade de financiamento à produção não equivale à concordância com a perpetuação de ônus real sobre bem integralmente pago.

A utilidade da demanda é evidente: obter provimento jurisdicional apto a declarar a ineficácia da hipoteca perante os adquirentes e viabilizar a baixa do gravame. A necessidade também se mostra presente, pois a pretensão resistida decorreu justamente da permanência do ônus registral e da ausência de solução voluntária pelas rés.

Não procede, igualmente, a preliminar de ilegitimidade passiva das incorporadoras/construtora.

A legitimidade passiva deve ser aferida à luz da teoria da asserção, considerando-se a narrativa deduzida na petição inicial. As rés participaram da cadeia negocial, comercializaram as unidades, receberam ou ajustaram a forma de pagamento do preço e assumiram perante os adquirentes o dever de entregar unidades aptas à plena fruição jurídica e econômica.

Ainda que o Banco Santander figure como credor hipotecário e, por isso, tenha participação relevante na baixa formal do gravame, tal circunstância não exclui a legitimidade das empresas vendedoras/incorporadoras.

Ao contrário, a presença do banco no polo passivo apenas reforça a composição adequada da lide, sem afastar a responsabilidade das rés que estruturaram o empreendimento, alienaram as unidades e mantiveram os adquirentes submetidos ao risco decorrente de relação financeira alheia ao contrato de compra e venda.

A obrigação discutida não se limita ao ato cartorário de baixa, mas envolve a responsabilidade pela entrega de imóvel livre de ônus perante o adquirente adimplente. As apelantes, portanto, são partes legítimas para responder à pretensão de liberação do gravame e aos efeitos jurídicos decorrentes da manutenção indevida da hipoteca.

A orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça é clara no sentido de que a hipoteca firmada entre construtora/incorporadora e agente financeiro não tem eficácia perante adquirentes de unidades imobiliárias que quitaram o preço do imóvel.

Trata-se de proteção dirigida ao terceiro adquirente, que não pode ser compelido a suportar, sobre o bem adquirido e pago, o risco empresarial decorrente do financiamento contratado pela incorporadora para viabilizar o empreendimento.

A
ratio
da Súmula 308/STJ não está na invalidade absoluta da hipoteca entre construtora e agente financeiro. A garantia pode ser válida entre os contratantes originários. O que o enunciado sumular afasta é sua eficácia contra o adquirente da unidade autônoma, especialmente quando demonstrado que este cumpriu sua obrigação de pagamento perante a vendedora/incorporadora.

Essa distinção é essencial. A hipoteca pode subsistir como instrumento de garantia entre os sujeitos que a pactuaram, mas não pode converter o comprador adimplente em garantidor indireto de dívida alheia. Permitir o contrário significaria transferir ao consumidor/adquirente o risco da atividade empresarial da incorporadora e a eventual falha do agente financeiro na fiscalização da destinação dos recursos e da comercialização das unidades.

O art. 421 do Código Civil consagra a função social do contrato, e o art. 422 do mesmo diploma impõe aos contratantes os deveres de probidade e boa-fé objetiva. Em relações dessa natureza, esses deveres exigem que a estrutura negocial do empreendimento não produza, contra o adquirente adimplente, consequência incompatível com a legítima expectativa de obtenção de unidade livre e desembaraçada.

Além disso, sob a perspectiva consumerista, os arts. 6º, III, IV e VI, 14 e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor reforçam a proteção do adquirente contra práticas contratuais que o coloquem em desvantagem exagerada ou lhe transfiram riscos que pertencem ao fornecedor.

A aquisição de unidade imobiliária residencial em empreendimento incorporado, ainda que com ciência da existência de financiamento à produção, não autoriza que o comprador arque com os efeitos do inadimplemento da incorporadora perante o banco.

No caso concreto, a documentação indica que as unidades envolvidas são residenciais, integrantes do empreendimento Torre Parnaso, não havendo base suficiente para equipará-las às hipóteses jurisprudenciais excepcionais invocadas pelas apelantes, relativas a imóveis de natureza comercial ou situações fáticas substancialmente diversas.

Por isso, não se aplica ao caso a tentativa de distinção fundada em precedentes sobre imóveis comerciais. A demanda envolve unidades residenciais adquiridas por pessoas físicas, tendo como núcleo a permanência de hipoteca constituída para garantia de dívida da construtora/incorporadora perante o agente financeiro. Essa é precisamente a situação típica abrangida pela Súmula 308/STJ.

A alegação de que os adquirentes teriam ciência contratual da possibilidade de constituição da hipoteca também não altera a conclusão. A cláusula de ciência pode explicar a existência inicial da garantia no contexto do financiamento à produção, mas não legitima sua manutenção contra adquirente que quitou integralmente o preço da unidade. A ciência do gravame não equivale à assunção da dívida da incorporadora, nem à renúncia ao direito de receber o imóvel livre de ônus após o adimplemento.

Também não há falar em
venire contra factum proprium
.

Os adquirentes não praticaram conduta anterior incompatível com a pretensão deduzida em juízo. Ao contrário, exerceram direito coerente com a quitação das unidades e com a legítima expectativa de liberação do bem. Quem aliena unidade imobiliária e recebe o preço assume o dever de entregar ao comprador situação jurídica compatível com a aquisição, não podendo opor ao adquirente obrigação financeira estranha à relação de compra e venda.

Quanto à indenização por dano moral, a sentença igualmente deve ser mantida.

É certo que o simples inadimplemento contratual, por si só, não gera automaticamente dano moral. Todavia, o caso não se resume a atraso pontual, dissabor negocial ou controvérsia ordinária sobre cláusula contratual.

O que se verificou foi a manutenção de gravame real sobre imóveis residenciais quitados, impedindo ou restringindo a plena disponibilidade jurídica dos bens e submetendo os adquirentes à insegurança patrimonial incompatível com a quitação das unidades.

A propriedade imobiliária não representa apenas valor patrimonial abstrato. A impossibilidade de obter a baixa de hipoteca incidente sobre imóvel quitado compromete a liberdade de alienar, financiar, oferecer em garantia, regularizar ou simplesmente fruir o bem com segurança jurídica. A permanência indevida do ônus registral atinge a esfera de tranquilidade e confiança legítima do adquirente, ultrapassando o mero aborrecimento.

A responsabilidade civil, nesse ponto, encontra suporte nos arts. 186, 187 e 927 do Código Civil, bem como nos arts. 6º, VI, e 14 do Código de Defesa do Consumidor, aplicáveis à cadeia de fornecimento imobiliário. A conduta omissiva ou resistente das rés contribuiu para a manutenção de restrição indevida sobre bens já quitados, havendo nexo suficiente entre a falha na prestação do serviço e os danos extrapatrimoniais reconhecidos na origem.

O valor fixado — R$ 10.000,00 por unidade imobiliária — revela-se proporcional e razoável. Não se mostra irrisório a ponto de esvaziar a função compensatória e pedagógica da indenização, nem excessivo a ponto de caracterizar enriquecimento sem causa. Considera-se, para tanto, a gravidade moderada da lesão, o tempo de restrição, o valor econômico dos bens e a necessidade de desestimular a manutenção de gravames indevidos em unidades residenciais quitadas.

No ponto relativo à responsabilidade das rés, convém explicitar o alcance da condenação para evitar ambiguidade decorrente da redação sentencial.

A sentença empregou referência à responsabilidade solidária, mas também mencionou percentual de “50%” para cada réu, fórmula que pode gerar dúvida interpretativa. A melhor leitura, compatível com a natureza da obrigação e com a participação das rés na cadeia de fornecimento, é a de que a condenação deve subsistir de forma solidária entre os réus condenados, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 34 do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo de eventual direito de regresso entre os responsáveis, em ação própria, conforme a participação interna de cada um na relação negocial.

Essa explicitação não constitui reforma prejudicial às apelantes, mas ajuste de coerência do dispositivo à fundamentação e ao regime jurídico aplicável à cadeia de fornecimento. A solidariedade decorre da responsabilidade conjunta dos fornecedores perante os adquirentes, especialmente quando a falha resulta da estrutura negocial do empreendimento e da manutenção do ônus sobre unidades alienadas e quitadas.

Assim, a sentença deve ser mantida quanto ao resultado: liberação/desconstituição da eficácia da hipoteca perante os adquirentes, manutenção da indenização por danos morais e condenação sucumbencial. Apenas se ajusta a fundamentação para afastar a utilização autônoma dos efeitos materiais da revelia, sem modificação do dispositivo condenatório em favor dos apelados.

Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios em favor dos patronos dos apelados, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observados os limites dos §§ 2º e 3º do mesmo dispositivo, para acrescentar 2% ao percentual fixado na origem, ressalvada eventual impossibilidade de majoração além dos limites legais.

Ante o exposto, conheço da apelação e nego-lhe provimento, mantendo a sentença recorrida quanto à determinação de liberação/baixa da hipoteca incidente sobre as unidades imobiliárias adquiridas pelos apelados e quanto à condenação ao pagamento de danos morais.

Faço-o, contudo, com ajuste de fundamentação, para afastar a utilização autônoma dos efeitos materiais da revelia contra as apelantes, em razão da incidência do art. 345, I, do CPC, sem alteração do resultado, porquanto a procedência da demanda se sustenta em prova documental suficiente e na aplicação da Súmula 308/STJ.

Explicito, ainda, que a condenação deve ser compreendida em regime de responsabilidade solidária entre os réus condenados perante os autores, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 34 do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo de eventual direito de regresso entre os responsáveis.

Majoro os honorários advocatícios, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, nos termos acima delineados.

Para fins de prequestionamento, ficam expressamente enfrentados os arts. 17, 344, 345, I, 369, 373, 485, VI, 489, § 1º, 85, §§ 2º e 11, e 927 do Código de Processo Civil; os arts. 186, 187, 421, 422 e 927 do Código Civil; os arts. 6º, III, IV e VI, 7º, parágrafo único, 14, 25, § 1º, 34 e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor; bem como a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, todos utilizados como fundamentos determinantes para a solução da controvérsia.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

Desembargador João Batista Lopes do Nascimento

Relator

Belém, 12/06/2026