Tribunal: TJPA
Processo: 0859040-48.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar abusiva cláusula de tolerância superior a 180 dias, reconhecer a responsabilidade das rés pelo atraso na entrega do imóvel, determinar a restituição integral das quantias pagas, inclusive comissão de corretagem, e condenar as rés ao pagamento de custas e honorários, excluindo uma das corrés por ilegitimidade passiva. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por ausência de fundamentação; (ii) estabelecer se há prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (iii) determinar a responsabilidade pela rescisão contratual e a validade da restituição integral dos valores pagos; e (iv) verificar a correta distribuição dos honorários sucumbenciais em relação à parte excluída da lide. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Afasta-se a nulidade da sentença, pois o julgador enfrenta as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não sendo obrigado a rebater todos os argumentos das partes, nos termos do art. 489, §1º, IV, do CPC e art. 93, IX, da CF. 4. Reconhece-se a culpa exclusiva das promitentes vendedoras pelo atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância de 180 dias, o que configura inadimplemento contratual. 5. Aplica-se a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), afastando a mora do comprador e legitimando a rescisão contratual por culpa das vendedoras. 6. Determina-se a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, com base na Súmula 543 do STJ, diante da culpa exclusiva das vendedoras. 7. Afasta-se a prescrição trienal da comissão de corretagem, pois a pretensão decorre de inadimplemento contratual, submetendo-se ao prazo decenal do art. 205 do CC, contado do inadimplemento. 8. Mantém-se a incidência da taxa SELIC desde cada desembolso, por ser compatível com a natureza da obrigação. 9. Reconhece-se o direito da corré excluída ao recebimento de honorários advocatícios, com fundamento no princípio da causalidade, impondo-se ao autor o ônus sucumbencial correspondente (art. 85, §§ 2º e 6º, do CPC). IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A ausência de enfrentamento de todos os argumentos das partes não configura nulidade quando a decisão é suficientemente fundamentada. 2. O atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância caracteriza inadimplemento do vendedor e autoriza a rescisão com restituição integral dos valores pagos. 3. A restituição da comissão de corretagem, quando decorrente de inadimplemento contratual, submete-se ao prazo prescricional decenal. 4. A restituição integral das quantias pagas é devida quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da promitente vendedora. 5. O princípio da causalidade impõe ao autor o pagamento de honorários à parte excluída por ilegitimidade passiva. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 4º, 6º, 85, §§ 2º e 6º, e 489, §1º, IV; CC, arts. 205, 405 e 476. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2227266/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, j. 23.09.2024; STJ, AgInt no AREsp 2651327/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 28.10.2024; STJ, AgInt no REsp 1864453/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 22.06.2020; TJPA, AC 0002904-86.2015.8.14.0006, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, j. 06.02.2023. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0859040-48.2021.8.14.0301

APELANTE: MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA, INFINITY CORPORATE CENTER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIO SPE LTDA, ADRIANA VASQUES REZENDE DOS SANTOS CORREA

APELADO: RIVALDO DO SOCORRO MIRANDA DO ROSARIO

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar abusiva cláusula de tolerância superior a 180 dias, reconhecer a responsabilidade das rés pelo atraso na entrega do imóvel, determinar a restituição integral das quantias pagas, inclusive comissão de corretagem, e condenar as rés ao pagamento de custas e honorários, excluindo uma das corrés por ilegitimidade passiva.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por ausência de fundamentação; (ii) estabelecer se há prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (iii) determinar a responsabilidade pela rescisão contratual e a validade da restituição integral dos valores pagos; e (iv) verificar a correta distribuição dos honorários sucumbenciais em relação à parte excluída da lide.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Afasta-se a nulidade da sentença, pois o julgador enfrenta as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não sendo obrigado a rebater todos os argumentos das partes, nos termos do art. 489, §1º, IV, do CPC e art. 93, IX, da CF.

4.

Reconhece-se a culpa exclusiva das promitentes vendedoras pelo atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância de 180 dias, o que configura inadimplemento contratual.

5.

Aplica-se a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), afastando a mora do comprador e legitimando a rescisão contratual por culpa das vendedoras.

6.

Determina-se a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, com base na Súmula 543 do STJ, diante da culpa exclusiva das vendedoras.

7.

Afasta-se a prescrição trienal da comissão de corretagem, pois a pretensão decorre de inadimplemento contratual, submetendo-se ao prazo decenal do art. 205 do CC, contado do inadimplemento.

8.

Mantém-se a incidência da taxa SELIC desde cada desembolso, por ser compatível com a natureza da obrigação.

9.

Reconhece-se o direito da corré excluída ao recebimento de honorários advocatícios, com fundamento no princípio da causalidade, impondo-se ao autor o ônus sucumbencial correspondente (art. 85, §§ 2º e 6º, do CPC).

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

A ausência de enfrentamento de todos os argumentos das partes não configura nulidade quando a decisão é suficientemente fundamentada.

2.

O atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância caracteriza inadimplemento do vendedor e autoriza a rescisão com restituição integral dos valores pagos.

3.

A restituição da comissão de corretagem, quando decorrente de inadimplemento contratual, submete-se ao prazo prescricional decenal.

4.

A restituição integral das quantias pagas é devida quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da promitente vendedora.

5.

O princípio da causalidade impõe ao autor o pagamento de honorários à parte excluída por ilegitimidade passiva.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 4º, 6º, 85, §§ 2º e 6º, e 489, §1º, IV; CC, arts. 205, 405 e 476.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2227266/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, j. 23.09.2024; STJ, AgInt no AREsp 2651327/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 28.10.2024; STJ, AgInt no REsp 1864453/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 22.06.2020; TJPA, AC 0002904-86.2015.8.14.0006, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, j. 06.02.2023.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
ADRIANA VASQUES REZENDE DOS SANTOS CORREA, INFINITY CORPORATE CENTER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO SPE LTDA e MARKO ENGENHARIA E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO LTDA
em face da sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais ajuizada por
RIVALDO DO SOCORRO MIRANDA DO ROSÁRIO
.

A sentença recorrida, lançada ao ID nº 30042410, posteriormente integrada pelos embargos de declaração (ID nº 30042419), julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial, para:

a) declarar excessiva cláusula contratual de tolerância superior a 180 dias;

b) reconhecer a responsabilidade das rés, afastando alegação de ilegitimidade passiva das pessoas jurídicas;

c) excluir a corré ADRIANA VASQUES REZENDE DOS SANTOS CORREA do polo passivo;

d) condenar as rés à restituição integral ao autor do montante de R$ 185.632,30, referente às parcelas contratuais pagas;

e) condenar à restituição da quantia de R$ 8.194,34 a título de comissão de corretagem;

f) fixar correção monetária pela taxa SELIC desde cada desembolso, conforme decidido nos embargos de declaração; e

g) condenar as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 20% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (ID nº 30042421), as apelantes suscitam, em síntese, que:

a) a sentença é nula por ausência de fundamentação, porquanto não enfrentou teses relevantes deduzidas em contestação, notadamente quanto à prescrição da comissão de corretagem, validade de cláusulas contratuais, imputação da rescisão ao autor e demais matérias defensivas;

b) há prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, uma vez que o pagamento teria ocorrido em 2010, sendo a ação ajuizada apenas em 2021, invocando o prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil;

c) deve ser reconhecida a validade das cláusulas contratuais, inclusive quanto à retenção de valores;

d) a rescisão contratual decorreu da inadimplência do recorrido;

e) é indevida a restituição integral dos valores pagos e da comissão de corretagem;

f) requerem, ao final, o provimento do recurso para declarar a nulidade da sentença ou, subsidiariamente, a sua reforma integral, com a improcedência dos pedidos iniciais.

Foram apresentadas contrarrazões ao recurso (ID nº 30042428), nas quais o recorrido sustenta, em síntese:

a) a inexistência de nulidade da sentença, uma vez que o magistrado enfrentou suficientemente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia;

b) a inaplicabilidade da prescrição, pois o prazo deve ser contado a partir do inadimplemento contratual, aplicando-se o prazo decenal do art. 205 do Código Civil;

c) a abusividade das cláusulas contratuais que autorizam retenção de valores;

d) a responsabilidade das apelantes pelo atraso na entrega do empreendimento;

e) a legitimidade da restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem; e

f) a manutenção integral da sentença, com o desprovimento do recurso.

É o relatório.

VOTO

1. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE

O recurso é cabível, tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

2. PRELIMINARES

2.1. Nulidade da sentença por ausência de fundamentação

No tocante à preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação, sustentam as apelantes que o magistrado singular deixou de enfrentar argumentos relevantes deduzidos em contestação, notadamente acerca da prescrição da comissão de corretagem, validade de cláusulas contratuais e imputação da rescisão ao autor.

Com efeito, dispõe o art. 489, §1º, IV, do Código de Processo Civil:

Art. 489. (...)

§1º Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

(...)
IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador.

A exigência de fundamentação das decisões judiciais constitui corolário do devido processo legal e da garantia constitucional prevista no art. 93, IX, da Constituição Federal, segundo o qual:

Art. 93 (...)

IX -
todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e fundamentadas todas as decisões, sob pena de nulidade, podendo a lei limitar a presença, em determinados atos, às próprias partes e a seus advogados, ou somente a estes, em casos nos quais a preservação do direito à intimidade do interessado no sigilo não prejudique o interesse público à informação.

Todavia, a interpretação sistemática desses dispositivos não conduz à conclusão de que o magistrado está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos expendidos pelas partes, mas sim a enfrentar aqueles que se revelem efetivamente relevantes e capazes de alterar o desfecho da controvérsia.

No caso concreto, verifica-se, da análise da sentença, que o juízo de origem enfrentou os pontos essenciais da controvérsia, especialmente a relação jurídica entre as partes, a responsabilidade das rés no âmbito da cadeia de fornecimento, a abusividade das cláusulas contratuais e o direito à restituição dos valores pagos.

Embora não tenha se manifestado de forma expressa sobre cada um dos argumentos suscitados pelas apelantes, como por exemplo, a prescrição da comissão de corretagem, tal circunstância, por si só, não configura nulidade, desde que a fundamentação adotada seja suficiente para sustentar a conclusão do julgado, o que efetivamente ocorreu.

Ademais, o Código de Processo Civil consagra o princípio da primazia do julgamento do mérito (arts. 4º e 6º), o que recomenda o afastamento de nulidades meramente formais, sobretudo quando inexistente prejuízo às partes, como no caso dos autos.

Rejeito, pois, a preliminar.

3. MÉRITO

A matéria controvertida devolvida a este colegiado cinge-se, de forma pormenorizada, às seguintes questões jurídicas: a) examinar a ocorrência de prescrição quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem; b) verificar a validade das cláusulas contratuais, especialmente quanto à retenção de valores e imputação da rescisão contratual; c) definir a responsabilidade pelo desfazimento do contrato; e d) analisar a correção da condenação à restituição integral das quantias pagas, inclusive comissão de corretagem, bem como os consectários legais fixados na sentença.

3.1. Da causa da rescisão contratual e da devolução dos valores

A controvérsia central reside em definir a quem se atribui a culpa pela rescisão do contrato. Os apelantes alegam que a culpa foi do comprador, enquanto a sentença reconheceu o atraso na entrega da obra.

Restou incontroverso que o recorrido firmou contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento Infinity Corporate Center, tendo adimplido quantia significativa, além de R$ 8.194,34 a título de comissão de corretagem.

Da análise dos autos, verifica-se que o prazo para a entrega do empreendimento, já computado o prazo de tolerância de 180 dias, não foi cumprido pelas vendedoras. A jurisprudência é pacífica quanto à validade da cláusula de tolerância, desde que não superior a 180 dias. Contudo, extrapolado este prazo sem a devida entrega do imóvel, resta caracterizada a mora da construtora.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL. AFASTAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. Está sedimentado nesta Corte Superior o entendimento de que é "válida [em contratos de promessa de compra e venda de imóvel] a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos" (AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022).
2. "Nos termos do entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis" (REsp 1.642.314/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017). 3. Na espécie, ao manter a condenação da construtora ao pagamento da indenização por danos morais, o Tribunal de origem deixou de apontar circunstâncias excepcionais experimentadas pelos promitentes-compradores, capazes de justificar a reparação pretendida. Correta, portanto, a decisão agravada, ao reformar o acórdão recorrido. 4. Nos termos do entendimento desta Corte, "[é] devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente (...)" (AgInt no AREsp 677.950/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 14/03/2017, DJe de 20/03/2017). 5. Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1253328 AM 2018/0042042-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/03/2024)

Uma vez configurada a culpa exclusiva das promitentes-vendedoras, a consequência lógica é a rescisão do contrato e o retorno das partes ao
status quo ante
. Isso implica na devolução integral de todos os valores desembolsados pelo comprador, sem qualquer direito de retenção por parte das vendedoras.

Este é o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula 543. Vejamos:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. REGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE STJ. ALTERAÇÃO DAS CONCLUSÕES ADOTADAS PELA CORTE DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. Cuida-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda na qual a ora agravante foi condenada à devolução de 80% dos valores pagos, com aplicação da regra prevista na Súmula 543/STJ. 2.
A Segunda Seção do STJ editou a Súmula n. 543, com a seguinte redação:"Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ? integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
3. Mostra-se razoável a retenção pela promitente vendedora de 20% das parcelas pagas relativas ao bem, fixadas na origem, posto que suficientes para cobrir os custos administrativos decorrentes do desfazimento do negócio, considerando ainda que o imóvel foi objeto de leilão extrajudicial. Incidência da Súmula 83/STJ. 4. Alterar as conclusões adotadas pelo TJRJ demandaria o necessário revolvimento de fatos e provas. Incidência da Súmula 7/STJ.Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2227266 RJ 2022/0320266-7, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 23/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/09/2024)

No que tange à alegação de que a rescisão teria ocorrido por inadimplência do autor, não merece prosperar. Embora o recorrido tenha deixado de adimplir algumas parcelas, tal conduta se deu em contexto de atraso na execução da obra, o que afasta sua mora e caracteriza exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), prevista no art. 476 do Código Civil:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Dessa forma, deve ser mantida a sentença que determinou a restituição integral das parcelas pagas.

3.2. Da prescrição e devolução da comissão de corretagem

Os apelantes arguem a prescrição trienal sobre a pretensão de devolução da comissão de corretagem.

Sem razão.

O STJ, no julgamento do Tema 938, fixou o prazo prescricional trienal para a restituição da comissão de corretagem com base na alegação de enriquecimento sem causa (art. 206, § 3º, IV, do CC). Contudo, no presente caso, a devolução da corretagem não se funda em pagamento indevido, mas sim na reparação de danos decorrentes do inadimplemento contratual das vendedoras.

A rescisão por culpa da construtora gera o dever de indenizar o comprador por todos os prejuízos sofridos, e a comissão de corretagem, nesse contexto, representa um dano emergente. A pretensão de reparação civil contratual submete-se ao prazo prescricional geral de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do Código Civil.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste E. Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULA 543 DO STJ. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SUMULAS 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação dos artigos 1022 e 489 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. Não há falar, no caso, em negativa de prestação jurisdicional. A Câmara Julgadora apreciou as questões deduzidas, decidindo de forma clara e conforme sua convicção com base nos elementos de prova que entendeu pertinentes. No entanto, se a decisão não corresponde à expectativa da parte, não deve por isso ser imputado vicio ao julgado. 2. O Tribunal de origem reconheceu a culpa da promitente vendedora pela rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel e determinou a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e a taxa SATI. A Corte local, amparada nos elementos fáticos dos autos, reconheceu que a construtora não diferenciou com precisão o que foi cobrado como SATI e o que foi cobrado como corretagem. Assim, a revisão do entendimento do Tribunal local demandaria análise das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda, o que é vedado pela Súmula 5 do STJ. 3.
Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. (AgInt no REsp 1864453/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe 01/07/2020)
. 4. O Tribunal estadual, soberano no exame do acervo fático-probatório dos autos, entendeu pelo evidente intuito protelatório dos embargos de declaração, razão pela qual a pretensão de afastamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC de 2015 encontra óbice na Súmula 7 desta Corte. 4. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no AREsp: 1804500 SP 2020/0328518-1, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 14/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/06/2021).

PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES CUMULADA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CULPA DA EMPRESA DEMANDADA PELA RESCISÃO CONTRATUAL. RESSARCIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABIMENTO. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. POR SI SÓ NÃO GERA O DIREITO DE INDENIZAÇÃO. NECESSIDADE DE PROVAS. ÔNUS DA AUTORA. AUSENTE DE COMPROVAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1-A restituição da comissão de corretagem é indevida, tendo em vista que se trata de serviço autônomo, previsto contratualmente; todavia, em se cuidando de rescisão contratual por culpa da promitente vendedora, será devida a devolução. Precedentes do STJ.

2-No que diz respeito à condenação em danos morais, a jurisprudência pátria e a doutrina vêm entendendo que este tipo de rescisão contratual por inadimplência da promitente vendedora, por si só, não gera a respectiva responsabilidade, somente em casos específicos em que se extrapola o mero aborrecimento, o que não se evidenciou pela ausência de provas constitutivas do direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. Precedentes do STJ.

3-Recurso conhecido e parcialmente provido.

(TJ-PA - AC: 00029048620158140006, Relator.: LEONARDO DE NORONHA TAVARES, Data de Julgamento: 06/02/2023, 1ª Turma de Direito Privado, Data de Publicação: 07/02/2023)

Ademais, cumpre destacar que o termo inicial do prazo prescricional não se confunde, necessariamente, com a data do pagamento da comissão, mas sim com o momento em que se consolida a lesão ao direito, o que, em hipóteses como a dos autos, coincide com o inadimplemento contratual das fornecedoras, notadamente o atraso na entrega do empreendimento.

No caso em exame, o contrato previa prazo de entrega até 25/06/2014 (já considerada a cláusula de tolerância), sendo incontroverso que houve atraso na conclusão da obra, circunstância que motivou o ajuizamento da presente demanda. Assim, considerando que a ação foi proposta em 2021, não há que se falar em prescrição, porquanto não transcorrido o prazo decenal contado do inadimplemento contratual.

Como consequência, sendo a devolução integral, o valor pago a título de comissão de corretagem deve ser igualmente restituído, mantendo-se a sentença neste ponto.

3.3. Do termo inicial dos juros de mora

Os apelantes pleiteiam que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado, com base no Tema 1002 do STJ.

O referido tema, contudo, aplica-se exclusivamente às hipóteses de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador. No caso dos autos, sendo a culpa exclusiva das vendedoras, a responsabilidade é contratual, e os juros de mora devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA. VIABILIDADE. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, '"na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor' (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos" (AgInt no AREsp n. 2.363.198/SP, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023
). 2. Em caso de responsabilidade contratual, a citação é o termo inicial para a incidência dos juros de mora.
3. O atraso na entrega do imóvel por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2651327 RJ 2024/0188667-4, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 28/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/11/2024)

A sentença determinou a aplicação da taxa SELIC desde cada desembolso, o que já abrange juros e correção monetária, está em linha com a jurisprudência recente. Portanto, a decisão de primeiro grau não merece reparos neste aspecto.

3.4. Dos honorários sucumbenciais da litisconsorte excluída

Neste ponto, o recurso merece provimento.

A Sra. Adriana Vasques Rezende dos Santos Correa foi excluída da lide por ilegitimidade passiva. Pelo princípio da causalidade, aquele que deu causa à instauração do processo ou à inclusão indevida de uma parte deve arcar com os ônus sucumbenciais.

No caso, foi o autor, ora apelado, quem ajuizou a demanda em face da Sra. Adriana. Com a sua exclusão, é seu dever arcar com os honorários advocatícios do patrono da parte excluída, conforme dispõe o art. 85, §6º, do CPC.

Portanto, a sentença deve ser reformada apenas para condenar o autor/apelado ao pagamento de honorários advocatícios em favor do advogado da Sra. Adriana Vasques Rezende dos Santos Correa, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

4. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de Apelação, apenas para reformar a sentença unicamente no que tange aos honorários sucumbenciais da litisconsorte excluída.

Condeno o autor/apelado ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da ré excluída, ADRIANA VASQUES REZENDE DOS SANTOS CORREA, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, §§ 2º e 6º, do Código de Processo Civil.

Em razão da sucumbência mínima do apelado no mérito do recurso, e considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, deixo de majorar os honorários advocatícios devidos pelas rés/apelantes, nos termos do art. 85, §11º, do CPC, tendo em vista que já foram fixados no patamar máximo de 20% (vinte por cento) na sentença de primeiro grau.

No mais, mantenho a sentença em todos os seus demais termos.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 12/05/2026