Tribunal: TJPA
Processo: 0109639-34.2015.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-05-12

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. TEMA 970 DO STJ. TERMO FINAL DA MORA. ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por REAL DOM PEDRO CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO SPE LTDA e REAL ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA contra sentença que, em ação de indenização por inadimplemento contratual, reconheceu o atraso na entrega de imóvel e condenou as rés ao pagamento de lucros cessantes (0,5% ao mês sobre o valor do imóvel durante a mora) e danos morais fixados em R$ 10.000,00, além de honorários advocatícios, com sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal moratória afasta a condenação em lucros cessantes, à luz do Tema 970 do STJ; (ii) estabelecer se o termo final da mora corresponde à expedição do “habite-se” ou à efetiva disponibilização do imóvel; e (iii) determinar se o atraso na entrega do bem configura dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula penal moratória apenas substitui os lucros cessantes quando houver equivalência econômica com o valor locatício do imóvel, conforme o Tema 970 do STJ. 4. A jurisprudência do STJ admite a cumulação ou substituição não automática, devendo-se analisar as peculiaridades do caso concreto e a suficiência da cláusula penal para recompor o prejuízo. 5. A cláusula contratual de 0,3% ao mês não equivale ao valor locatício presumido do imóvel, sendo legítima a fixação de lucros cessantes em 0,5% ao mês. 6. Não há cumulação indevida, pois a parte autora pleiteou apenas lucros cessantes, sem requerer a aplicação da cláusula penal. 7. O prejuízo decorrente do atraso na entrega de imóvel é presumido, sendo cabível a indenização com base no valor locatício. 8. A mora somente se encerra com a efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente, e não com a expedição do “habite-se”, que constitui mera autorização administrativa. 9. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral automaticamente, mas o atraso significativo que compromete a finalidade habitacional do contrato configura violação a direitos da personalidade. 10. O atraso relevante e prolongado frustra a legítima expectativa de moradia e ultrapassa o mero aborrecimento, justificando a indenização por dano moral. 11. O valor de R$ 10.000,00 mostra-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A cláusula penal moratória somente substitui os lucros cessantes quando houver equivalência econômica com o valor locatício do imóvel. 2. A inexistência de equivalência entre a cláusula penal e o valor locatício autoriza a condenação em lucros cessantes. 3. O termo final da mora em contrato de promessa de compra e venda de imóvel corresponde à efetiva disponibilização do bem ao adquirente. 4. O atraso significativo na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral quando ultrapassa o mero inadimplemento contratual. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186 e 927; CDC, arts. 6º, VI, e 35, III; CPC, art. 85, § 11º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970; STJ, REsp 2.067.706/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 22.08.2023; STJ, REsp 2.025.166/RS, 3ª Turma, DJe 16.12.2022; TJPA, Apelação Cível nº 0804310-24.2020.8.14.0301, j. 28.07.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0004512-53.2014.8.14.0201, j. 24.06.2025. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0109639-34.2015.8.14.0301

APELANTE: REAL ENGENHARIA E COMERCIO LTDA, REAL DOM PEDRO CONSTRUCAO E INCORPORACAO SPE LTDA

APELADO: ANA LUISA TRINDADE DE OLIVA

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. TEMA 970 DO STJ. TERMO FINAL DA MORA. ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta por REAL DOM PEDRO CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO SPE LTDA e REAL ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA contra sentença que, em ação de indenização por inadimplemento contratual, reconheceu o atraso na entrega de imóvel e condenou as rés ao pagamento de lucros cessantes (0,5% ao mês sobre o valor do imóvel durante a mora) e danos morais fixados em R$ 10.000,00, além de honorários advocatícios, com sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal moratória afasta a condenação em lucros cessantes, à luz do Tema 970 do STJ; (ii) estabelecer se o termo final da mora corresponde à expedição do “habite-se” ou à efetiva disponibilização do imóvel; e (iii) determinar se o atraso na entrega do bem configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A cláusula penal moratória apenas substitui os lucros cessantes quando houver equivalência econômica com o valor locatício do imóvel, conforme o Tema 970 do STJ.

4.

A jurisprudência do STJ admite a cumulação ou substituição não automática, devendo-se analisar as peculiaridades do caso concreto e a suficiência da cláusula penal para recompor o prejuízo.

5.

A cláusula contratual de 0,3% ao mês não equivale ao valor locatício presumido do imóvel, sendo legítima a fixação de lucros cessantes em 0,5% ao mês.

6.

Não há cumulação indevida, pois a parte autora pleiteou apenas lucros cessantes, sem requerer a aplicação da cláusula penal.

7.

O prejuízo decorrente do atraso na entrega de imóvel é presumido, sendo cabível a indenização com base no valor locatício.

8.

A mora somente se encerra com a efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente, e não com a expedição do “habite-se”, que constitui mera autorização administrativa.

9.

O mero inadimplemento contratual não gera dano moral automaticamente, mas o atraso significativo que compromete a finalidade habitacional do contrato configura violação a direitos da personalidade.

10.

O atraso relevante e prolongado frustra a legítima expectativa de moradia e ultrapassa o mero aborrecimento, justificando a indenização por dano moral.

11.

O valor de R$ 10.000,00 mostra-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A cláusula penal moratória somente substitui os lucros cessantes quando houver equivalência econômica com o valor locatício do imóvel.

2.

A inexistência de equivalência entre a cláusula penal e o valor locatício autoriza a condenação em lucros cessantes.

3.

O termo final da mora em contrato de promessa de compra e venda de imóvel corresponde à efetiva disponibilização do bem ao adquirente.

4.

O atraso significativo na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral quando ultrapassa o mero inadimplemento contratual.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 186 e 927; CDC, arts. 6º, VI, e 35, III; CPC, art. 85, § 11º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 970; STJ, REsp 2.067.706/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 22.08.2023; STJ, REsp 2.025.166/RS, 3ª Turma, DJe 16.12.2022; TJPA, Apelação Cível nº 0804310-24.2020.8.14.0301, j. 28.07.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0004512-53.2014.8.14.0201, j. 24.06.2025.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
Apelação Cível
interposto por
REAL DOM PEDRO CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO SPE LTDA e REAL ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA
em face da sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA,
nos autos da Ação de Indenização ajuizada por ANA LUÍSA TRINDADE DE OLIVA.

A decisão recorrida, lançada ao id 17484283 , julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, reconhecendo o inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega de imóvel objeto de promessa de compra e venda, para condenar as rés ao pagamento de: (i) lucros cessantes, fixados em 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, durante o período de mora compreendido entre o esgotamento do prazo de tolerância e a efetiva disponibilização do bem; e (ii) indenização por danos morais arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescida de correção monetária pelo IGPM e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; ademais, fixou honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, distribuídos na proporção de 30% para a autora e 70% para as rés, em razão da sucumbência recíproca.

Consta dos autos que, após a prolação da sentença, as demandadas opuseram Embargos de Declaração, os quais foram conhecidos, porém não acolhidos, mantendo-se incólume o decisum em todos os seus termos, conforme expressamente consignado nas razões recursais.

Em suas razões recursais (id 17484298 ), as apelantes sustentam, em síntese: (i) a impossibilidade de condenação ao pagamento de lucros cessantes diante da existência de cláusula penal contratual (cláusula 11.3), a qual, segundo alegam, deveria prevalecer nos termos do Tema 970 do STJ; (ii) violação ao princípio da congruência, ao argumento de que não houve pedido expresso de aplicação da cláusula penal, tampouco seria possível a condenação em lucros cessantes; (iii) a necessidade de fixação do termo final da mora na data da expedição do “habite-se”, sustentando inexistir atraso posterior imputável às apelantes; e (iv) subsidiariamente, pugnam pela redução dos valores arbitrados, requerendo, ao final, o provimento do recurso para reformar a sentença e afastar, ou ao menos reduzir, as condenações impostas.

Foram apresentadas contrarrazões pela apelada ANA LUÍSA TRINDADE DE OLIVA (id 17484306 ), nas quais sustenta, em síntese: (i) a correção da sentença quanto ao reconhecimento do atraso na entrega do imóvel e consequente condenação em lucros cessantes; (ii) a inaplicabilidade do Tema 970 do STJ ao caso concreto, afirmando inexistir cumulação indevida entre cláusula penal e lucros cessantes; (iii) a possibilidade, inclusive, de cumulação em hipóteses excepcionais, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça; e (iv) a manutenção da condenação por danos morais, diante dos transtornos experimentados, requerendo, ao final, o desprovimento integral do recurso.

Ressalte-se, por oportuno, que o Ministério Público do Estado do Pará, instado a se manifestar, eximiu-se de proferir parecer nos autos.

É o relatório.

VOTO

1.

Análise de admissibilidade

Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos conheço do recurso.

2.

Mérito

2.1 Delimitação da controvérsia

A controvérsia devolvida à apreciação deste órgão colegiado cinge-se à análise dos efeitos jurídicos decorrentes do inadimplemento contratual reconhecido na origem, notadamente quanto: (i) à possibilidade de condenação das apelantes ao pagamento de lucros cessantes, diante da existência de cláusula penal moratória prevista no instrumento contratual; (ii) à definição do termo final da mora, especialmente se deve corresponder à data de expedição do “habite-se” ou à efetiva disponibilização do imóvel à adquirente; e (iii) à configuração, ou não, de dano moral indenizável em razão do atraso na entrega do bem.

Registre-se, desde logo, que o atraso na entrega do imóvel constitui fato incontroverso nos autos, não sendo objeto de insurgência específica capaz de infirmar a conclusão sentencial quanto à caracterização da mora das apelantes, razão pela qual a análise recursal limita-se às consequências jurídicas daí advindas.

2.2. Lucros cessantes e cláusula penal (interpretação do Tema 970/STJ)

No tocante à indenização por lucros cessantes, sustentam as apelantes que a existência de cláusula penal moratória, estipulada no percentual de 0,3% ao mês, teria o condão de afastar a condenação imposta na sentença, a qual fixou indenização correspondente a 0,5% do valor do imóvel.

A irresignação, todavia, não merece acolhida.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 970, firmou orientação no sentido de que a cláusula penal moratória, quando estipulada em patamar equivalente ao valor locatício do bem, possui natureza substitutiva da indenização por lucros cessantes, afastando, em regra, sua cumulação.

Não obstante, a evolução jurisprudencial daquela Corte Superior revela que tal entendimento não deve ser aplicado de forma automática e dissociada das peculiaridades do caso concreto.

Nesse sentido, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do
REsp 2.067.706/MG
, assim consignou: “Mostra-se possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos (...), sendo as perdas e danos limitadas aos prejuízos excedentes à multa.” (
STJ, REsp 2.067.706/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 22/08/2023, DJe 24/08/2023
)

De igual modo:

“A cobrança de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel não depende da exigência da multa contratual quando esta não equivale ao locativo.”(
STJ, REsp 2.025.166/RS, 3ª Turma, DJe 16/12/2022
)

Extrai-se desses precedentes que a aplicação do Tema 970/STJ deve ser orientada pelo critério da
equivalência econômica
entre a cláusula penal e o valor locatício do imóvel, de modo que apenas quando houver correspondência substancial entre tais parâmetros é que se justifica a substituição integral da indenização por lucros cessantes.

No caso em exame, verifica-se que a cláusula contratual prevê penalidade de
0,3% ao mês
, ao passo que a indenização fixada na sentença corresponde a
0,5% do valor do imóvel
, percentual este que melhor reflete o rendimento econômico presumido do bem, conforme orientação consolidada da jurisprudência.

Nessa perspectiva, não há como reconhecer na cláusula penal contratual aptidão suficiente para recompor integralmente o prejuízo experimentado pela adquirente, razão pela qual se revela legítima a condenação em lucros cessantes.

Outrossim, cumpre destacar que não se configura, na hipótese, indevida cumulação de verbas indenizatórias, porquanto a parte autora optou por pleitear exclusivamente a indenização por lucros cessantes, não havendo pedido autônomo de aplicação da cláusula penal contratual.

Tal circunstância afasta qualquer alegação de bis in idem, conforme entendimento recentemente consolidado neste Egrégio Tribunal de Justiça:

“A condenação em lucros cessantes não se mostra cumulativa com cláusula penal, porquanto esta não foi aplicada, tendo o autor optado por pleitear unicamente a indenização compensatória.” (
TJPA, Apelação Cível nº 0804310-24.2020.8.14.0301, Rel. Des. José Antonio Ferreira Cavalcante, 1ª Turma de Direito Privado, j. 28/07/2025
)

Ademais, a orientação desta Corte Estadual também reconhece que o prejuízo decorrente do atraso na entrega de imóvel é presumido, sendo adequada a fixação da indenização com base no valor locatício do bem:

“O prejuízo decorrente do atraso na entrega do imóvel é presumido, autorizando a condenação por lucros cessantes com base no valor locatício de imóvel similar.” (
TJPA, Apelação Cível nº 0004512-53.2014.8.14.0201, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, 2ª Turma de Direito Privado, j. 24/06/2025
)

Diante desse cenário, a manutenção da condenação em lucros cessantes revela-se medida que se impõe, porquanto em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte.

Ressalva-se, por fim, que eventual compensação com valores pagos a título de cláusula penal poderá ser aferida em sede de liquidação, caso demonstrada sua efetiva incidência, em observância ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

2.3. Termo final da mora

No que se refere ao termo final da mora, sustentam as apelantes que este deveria coincidir com a expedição do “habite-se”.

A tese, contudo, não encontra respaldo na jurisprudência dominante.

Com efeito, o entendimento consolidado nos tribunais pátrios, inclusive com respaldo na orientação do Superior Tribunal de Justiça, é no sentido de que a mora somente se encerra com a
efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente
, momento em que este passa a exercer plenamente os atributos inerentes à propriedade.

Nesse sentido:

“Os lucros cessantes são devidos desde a data prevista para a entrega do imóvel até a efetiva disponibilização da posse ao adquirente.” (
TJDFT, Acórdão nº 1970935, Proc. 0773294-87.2024.8.07.0016, 3ª Turma Recursal, j. 17/02/2025, DJe 06/03/2025
)

Tal orientação decorre da premissa de que o “habite-se” constitui mera autorização administrativa para ocupação do imóvel, não se confundindo com a efetiva entrega das chaves ou disponibilização da unidade ao comprador.

Logo, correta a sentença ao fixar como termo final da mora a data em que o imóvel foi efetivamente entregue à autora.

2.4 Dos danos Morais

No tocante aos danos morais, a controvérsia exige exame mais acurado.

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que o mero inadimplemento contratual não enseja, automaticamente, dano moral, exigindo-se a demonstração de circunstâncias excepcionais que extrapolem o campo do mero aborrecimento.

Nesse sentido:

“O mero descumprimento contratual, em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel, não acarreta, por si só, danos morais.” (
STJ, REsp 2.067.706/MG, DJe 24/08/2023
)

Todavia, a própria jurisprudência da Corte Superior admite a reparação quando o atraso assume contornos relevantes, aptos a atingir direitos da personalidade do consumidor.

No âmbito deste Tribunal, a orientação é no sentido de reconhecer o dano moral quando o inadimplemento compromete a finalidade essencial do contrato, especialmente quando destinado à moradia:

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO POR IRREGULARIDADE DA CONSTRUTORA. DANO MORAL CONFIGURADO
. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo Interno

interposto por PROJETO IMOBILIÁRIO VIVER ANANINDEUA SPE 40 LTDA. contra

decisão monocrática que, ao julgar Apelação Cível, manteve a condenação da

construtora ao pagamento de indenização por danos morais decorrentes de

atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido por EDMILSON DE JESUS

BOTELHO. O imóvel, embora concluído fisicamente, não pôde ser financiado

em razão da ausência de regularidade documental da vendedora junto à

instituição bancária, impedindo a posse do comprador. A agravante sustenta

que o mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral

indenizável.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em

discussão consiste em verificar se o atraso na entrega de imóvel, causado

por irregularidades da construtora que inviabilizaram o financiamento pelo

comprador, caracteriza situação excepcional apta a ensejar indenização por

danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O atraso na

entrega do imóvel, ainda que fisicamente concluído, decorre de

irregularidade documental da construtora, que impediu a liberação do

financiamento e a imissão do comprador na posse do bem.

A jurisprudência do STJ e do TJPA

reconhece que o atraso significativo, quando ultrapassa o prazo de

tolerância contratual e compromete o direito à moradia, ultrapassa o mero

aborrecimento e caracteriza violação a direito da personalidade,

justificando a indenização por danos morais.

A necessidade do comprador em

adquirir outro imóvel para suprir a urgência de moradia demonstra o

impacto concreto do inadimplemento, tornando desnecessária a prova

específica de abalo psíquico.

O valor arbitrado de R$ 10.000,00 (dez mil reais) observa os princípios da razoabilidade e

proporcionalidade, estando em conformidade com precedentes desta Corte.

A interposição do

Agravo Interno com o intuito de viabilizar o acesso às instâncias

superiores não impede a análise do mérito nem invalida a fundamentação da

decisão monocrática, que se encontra alinhada à jurisprudência dominante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso

desprovido.

Tese de julgamento:

O atraso na

entrega de imóvel adquirido na planta, motivado por irregularidades

documentais da construtora que impedem o financiamento, configura

inadimplemento contratual qualificado, apto a ensejar indenização por

danos morais.

Não se exige prova específica de

abalo psíquico quando o inadimplemento atinge diretamente o direito à

moradia e obriga o consumidor a contrair novo financiamento.

A fixação do valor

da indenização por danos morais deve observar os princípios da

razoabilidade e proporcionalidade, considerando as peculiaridades do caso

concreto.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 186 e 927; Código de Defesa do Consumidor, arts. 6º, VI, e 35, III. (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0003544-14.2014.8.14.0301 - Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO - 2ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2025-07-01)

No caso dos autos, o atraso contratual mostrou-se significativo, extrapolando o prazo de tolerância e frustrando, por período considerável, a legítima expectativa da adquirente quanto à utilização do imóvel.

Tal circunstância, aliada à natureza do bem, destinado à satisfação de necessidade habitacional revela inequívoca violação a interesses existenciais, apta a ensejar reparação extrapatrimonial.

Quanto ao quantum indenizatório, o valor arbitrado (R$ 10.000,00) revela-se adequado aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, não comportando redução.

3.

Dispositivo

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO E NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente a r. sentença.

Em face da sucumbência recursal, majoro para 12% os honorários sucumbenciais (art. 85, § 11º, do CPC).

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 19/05/2026