Tribunal: TJPA
Processo: 0016653-34.2016.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2026-06-02
Data de publicação: 2026-06-12

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO ENTRE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que deu parcial provimento às apelações interpostas pelas partes em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos decorrente de inadimplemento em contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano. 2. A agravante sustenta a possibilidade de cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição, o afastamento do direito de retenção do imóvel pelos agravados até o pagamento das benfeitorias e a imediata reintegração de posse do imóvel, alegando ausência de provas suficientes acerca das acessões realizadas e enriquecimento sem causa dos compradores inadimplentes. II. Questão em discussão 3. Há três questões em discussão: (i) saber se é possível a cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição em hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do promissário comprador; (ii) saber se os agravados possuem direito à indenização e retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel; e (iii) saber se a reintegração de posse pode ser condicionada ao prévio pagamento da indenização pelas benfeitorias. III. Razões de decidir 4. A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição possuem natureza indenizatória, destinando-se ambas à recomposição patrimonial decorrente do inadimplemento contratual e da utilização do imóvel pelo compromissário comprador, razão pela qual sua cumulação caracteriza bis in idem indenizatório. 5. A ratio decidendi firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 970 aplica-se à hipótese dos autos, vedando dupla indenização fundada no mesmo fato gerador, sob pena de enriquecimento sem causa da promitente vendedora. 6. O direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias encontra amparo no art. 1.219 do Código Civil, no art. 34 da Lei nº 6.766/1979 e no próprio contrato firmado entre as partes. 7. O promissário comprador que ingressa legitimamente na posse do imóvel exerce posse derivada e de boa-fé, fazendo jus à indenização e ao direito de retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no bem até o efetivo ressarcimento. 8. A ausência de comprovação de regularização administrativa da construção, por si só, não afasta o direito à indenização pelas acessões, sendo necessária análise concreta acerca da possibilidade de regularização da obra, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. 9. Incumbia à agravante demonstrar eventual inexistência ou irregularidade insanável das benfeitorias alegadas, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, ônus do qual não se desincumbiu. 10. A manutenção da posse do imóvel pelos agravados até o pagamento da indenização correspondente não configura enriquecimento sem causa, mas decorrência da proteção legal conferida ao possuidor de boa-fé que realizou acessões incorporadas ao imóvel. IV. Dispositivo e tese 11. Agravo interno conhecido e desprovido. 12. Mantida integralmente a decisão monocrática que: (i) afastou a cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição; (ii) reconheceu o direito de retenção do imóvel pelos agravados até o pagamento da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias; e (iii) condicionou a reintegração de posse ao prévio ressarcimento das acessões realizadas no imóvel. Tese de julgamento: “1. É vedada a cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição em rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, por configurarem dupla indenização pelo mesmo fato gerador. 2. O promissário comprador de boa-fé faz jus à indenização e ao direito de retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel até o efetivo ressarcimento. 3. A ausência de alvará ou regularização administrativa da construção não afasta automaticamente o direito à indenização pelas acessões, devendo ser analisada a possibilidade de regularização no caso concreto. 4. Compete ao proprietário demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito à indenização pelas benfeitorias, nos termos do art. 373, II, do CPC. 5. A reintegração de posse pode ser condicionada ao prévio pagamento da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo possuidor de boa-fé.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II, 1.021 e 1.022; CC, art. 1.219; Lei nº 6.766/1979, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019 (Tema 970); STJ, REsp 1.191.862/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 08.05.2014; TJMG, AI 1.0000.21.261763-3/001, Rel. Des. Adriano de Mesquita Carneiro, j. 13.07.2022; TJMG, AI 1.0000.18.008886-6/001, Rel. Desª Shirley Fenzi Bertão, j. 03.10.2018; TJPA, AI 08091688920248140000, Rel. Desª Maria Filomena de Almeida Buarque, j. 30.09.2024. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 17ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0016653-34.2016.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: IZAQUE MORAES DA SILVA, IVONETE CARMO DA ROSA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO ENTRE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Agravo interno interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que deu parcial provimento às apelações interpostas pelas partes em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos decorrente de inadimplemento em contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano.

2.

A agravante sustenta a possibilidade de cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição, o afastamento do direito de retenção do imóvel pelos agravados até o pagamento das benfeitorias e a imediata reintegração de posse do imóvel, alegando ausência de provas suficientes acerca das acessões realizadas e enriquecimento sem causa dos compradores inadimplentes.

II. Questão em discussão

3.

Há três questões em discussão: (i) saber se é possível a cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição em hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do promissário comprador; (ii) saber se os agravados possuem direito à indenização e retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel; e (iii) saber se a reintegração de posse pode ser condicionada ao prévio pagamento da indenização pelas benfeitorias.

III. Razões de decidir

4.

A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição possuem natureza indenizatória, destinando-se ambas à recomposição patrimonial decorrente do inadimplemento contratual e da utilização do imóvel pelo compromissário comprador, razão pela qual sua cumulação caracteriza bis in idem indenizatório.

5.

A ratio decidendi firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 970 aplica-se à hipótese dos autos, vedando dupla indenização fundada no mesmo fato gerador, sob pena de enriquecimento sem causa da promitente vendedora.

6.

O direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias encontra amparo no art. 1.219 do Código Civil, no art. 34 da Lei nº 6.766/1979 e no próprio contrato firmado entre as partes.

7.

O promissário comprador que ingressa legitimamente na posse do imóvel exerce posse derivada e de boa-fé, fazendo jus à indenização e ao direito de retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no bem até o efetivo ressarcimento.

8.

A ausência de comprovação de regularização administrativa da construção, por si só, não afasta o direito à indenização pelas acessões, sendo necessária análise concreta acerca da possibilidade de regularização da obra, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

9.

Incumbia à agravante demonstrar eventual inexistência ou irregularidade insanável das benfeitorias alegadas, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, ônus do qual não se desincumbiu.

10.

A manutenção da posse do imóvel pelos agravados até o pagamento da indenização correspondente não configura enriquecimento sem causa, mas decorrência da proteção legal conferida ao possuidor de boa-fé que realizou acessões incorporadas ao imóvel.

IV. Dispositivo e tese

11.

Agravo interno conhecido e desprovido.

12.

Mantida integralmente a decisão monocrática que: (i) afastou a cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição; (ii) reconheceu o direito de retenção do imóvel pelos agravados até o pagamento da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias; e (iii) condicionou a reintegração de posse ao prévio ressarcimento das acessões realizadas no imóvel.

Tese de julgamento:

“1. É vedada a cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição em rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, por configurarem dupla indenização pelo mesmo fato gerador.

2.

O promissário comprador de boa-fé faz jus à indenização e ao direito de retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel até o efetivo ressarcimento.

3.

A ausência de alvará ou regularização administrativa da construção não afasta automaticamente o direito à indenização pelas acessões, devendo ser analisada a possibilidade de regularização no caso concreto.

4.

Compete ao proprietário demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito à indenização pelas benfeitorias, nos termos do art. 373, II, do CPC.

5.

A reintegração de posse pode ser condicionada ao prévio pagamento da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo possuidor de boa-fé.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II, 1.021 e 1.022; CC, art. 1.219; Lei nº 6.766/1979, art. 34.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019 (Tema 970); STJ, REsp 1.191.862/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 08.05.2014; TJMG, AI 1.0000.21.261763-3/001, Rel. Des. Adriano de Mesquita Carneiro, j. 13.07.2022; TJMG, AI 1.0000.18.008886-6/001, Rel. Desª Shirley Fenzi Bertão, j. 03.10.2018; TJPA, AI 08091688920248140000, Rel. Desª Maria Filomena de Almeida Buarque, j. 30.09.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 17ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL: 0016653-34.2016.8.14.0040

AGRAVANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

AGRAVADOS: IZAQUE MORAES DA SILVA e IVONETE DO CARMO DA SILVA

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL interposta por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. contra a decisão monocrática que
DEU PARCIAL PROVIMENTO
aos recursos de
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
de
IZAQUE MORAES DA SILVA E IVONETE DO CARMO DA SILVA.

BREVE RETROSPECTO

Na exordial, ajuizada em 2016, a
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
informou que firmou com os requeridos firmaram termo aditivo de cessão de transferência do contrato de Compromisso de Compra e Venda de Av. C, Q. 230, L. 06 - Residencial Cidade Jardim IV, Parauapebas/ Pará, com área de 260 m^.; que a adquirente se comprometeu a pagar o valor dos bens de forma parcelada sendo que as parcelas seriam acrescidas de juros e correção monetária anual de acordo com o IGPM/FGV.

Aduz a autora que os requeridos deixaram de quitar as parcelas dos imóveis desde o ano 2015, e mesmo após ser notificada para pagar o débito permaneceu inerte, o que ocasionou a resolução do contrato por dissolução.

Em contestação os requeridos alegaram a inépcia da inicial e requer a extinção do feito em razão da ação de reintegração de posse ter sido feita sem que tenha ocorrido a rescisão do contrato.

No mérito argumenta sobre a relativização do princípio da pacta sunt servanda, e que as cláusulas contratuais e juros aplicados nas parcelas são abusivos.

Requereu o reconhecimento da usucapião. Ao final, pugna pela improcedência do pedido e caso, contrário, a indenização pelas benfeitorias realizadas no local e a restituição das parcelas pagas.

Transcrevo a
SENTENÇA OBJURGADA

(id.30556465)
:

DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para:

a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial;

b) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

c) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos aos promissários compradores, sobre os quais deve incidir a correção monetária no índice previsto no contrato, a partir de cada desembolso, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, devendo a promissária vendedora restituir o percentual de 80% (oitenta por cento) desse valor, devidamente corrigidos;

d) A requerente deverá indenizar os requeridos das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), na forma da lei, a serem apuradas em liquidação de sentença.

e) Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.

Sentença registrada. Publique-se. Intimem-se.

Transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se.

Parauapebas, data do sistema.

Juiz de Direito assinante da 3ª Vara Cível e Empresarial

Em suas
RAZÕES RECURSAIS (id. 30556466)
a Apelante,
L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda
alega:

Julgamento ultra petita:
A sentença determinou
indenização por acessões sem pedido expresso
, violando o CPC (arts. 141 e 492).

Juros de mora:
Devem incidir
apenas a partir do trânsito em julgado
, conforme
Tema 1002 do STJ
.

Cumulação de cláusula penal e taxa de fruição:
São
institutos distintos e cumuláveis
(indenização + uso do imóvel).

Benfeitorias:
Só são indenizáveis se
comprovadas
,
úteis ou necessárias
, e
devidamente regularizadas
.

Encargos tributários e consumo:
Devem ser pagos pelo comprador
enquanto esteve na posse do imóvel
, conforme cláusulas contratuais.

Ao final, requer:

a) Reconhecimento da nulidade parcial da sentença por julgamento ultra petita (indenização por acessões não requeridas);

b) Reforma do termo inicial dos juros de mora, para que incidam após o trânsito em julgado;

c) Condenação do réu ao pagamento da taxa de fruição, conforme contrato, com reconhecimento da validade da cumulação entre cláusula penal e taxa de fruição;

e) Condenação ao pagamento de encargos tributários e contas de consumo, pelo período de posse;

f) Restrição da indenização por benfeitorias úteis e necessárias apenas se comprovadas e regulares, conforme contrato e lei;

Em suas
RAZÕES RECURSAIS
o réu
IZAQUE MORAES DA SILVA e IVONETE DO CARMO DA SILVA
alega:

Usucapião Especial Urbana e/ou Extraordinária
: A posse exercida pelos apelantes desde 2013 é mansa, pacífica, contínua e com finalidade de moradia. requerendo o reconhecimento da usucapião como matéria de defesa, com expedição de mandado ao registro de imóveis.

Revisão dos Juros Remuneratórios
: A taxa de juros praticada se revelou desproporcional frente à realidade dos apelantes e à finalidade social da moradia.

Abusividade do IGP-M requerendo
sua substituição por índice mais adequado (como IPCA ou INPC).

Benfeitorias – Indenização Ampla e Direito de Retenção
: a sentença reconheceu o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, mas não garantiu o direito de retenção.

Requer o pagamento das benfeitorias seja condição para desocupação do imóvel.

Contrarrazões apresentadas apelas partes.

Proferi decisão monocrática, nos seguintes termos:

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO. CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda e pelos réus contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido formulado em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, reconhecendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano por inadimplemento, deferindo a reintegração de posse à autora, a restituição parcial das parcelas pagas pelos réus, indenização por benfeitorias e condenação em custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há seis questões em discussão: (i) verificar se a sentença incorreu em julgamento ultra petita ao deferir indenização por acessões; (ii) estabelecer a possibilidade de cumulação entre taxa de fruição e multa compensatória; (iii) determinar o termo inicial dos juros moratórios; (iv) definir se os réus fazem jus ao direito de retenção do imóvel até a indenização por benfeitorias; (v) analisar a viabilidade de reconhecimento de usucapião urbana ou extraordinária; e (vi) avaliar a possibilidade de revisão dos juros remuneratórios e substituição do IGP-M como índice de correção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A indenização por acessões não configura julgamento ultra petita quando pleiteada expressamente em contestação;

4. É vedada a cumulação da taxa de fruição com multa compensatória, por configurarem ambas parcelas de natureza indenizatória, sob pena de bis in idem, conforme ratio decidendi do Tema 970 do STJ.

5. O termo inicial dos juros de mora incidentes sobre valores a serem restituídos aos compradores deve ser fixado a partir do trânsito em julgado, nos termos da tese firmada no Tema 1.002 do STJ, quando a resolução do contrato for promovida por iniciativa do vendedor.

6. É assegurado aos réus o direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, em respeito ao art. 1.219 do Código Civil e ao art. 34 da Lei nº 6.766/79, cabendo a apuração do valor em fase de liquidação de sentença.

7. Não se reconhece a usucapião quando a posse é exercida por promissário comprador inadimplente, pois se trata de posse derivada, sem animus domini, sendo ainda insuficiente o lapso temporal alegado (posse desde 2013, ação ajuizada em 2016).

8. A mera alegação genérica de desproporcionalidade econômica não autoriza a revisão judicial dos juros remuneratórios pactuados, ausente prova técnica da abusividade.

9. A substituição do índice de correção monetária pactuado (IGP-M) somente é possível mediante prova de onerosidade excessiva, o que não foi demonstrado no caso concreto.

10. O pedido de condenação dos réus ao pagamento de encargos tributários e de consumo não foi deduzido na petição inicial, configurando inovação recursal, vedada nos termos do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recursos parcialmente providos.

Autora/apelante L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda
:
parcial provimento
para
alterar o termo inicial dos juros de mora
, fixando-o
a partir do trânsito em julgado
. No mais, recurso
desprovido
, mantendo-se: (i)
vedação à cumulação
entre taxa de fruição e multa compensatória; (ii)
indenização por benfeitorias
; e (iii)
não conhecimento do pedido sobre encargos tributários e consumo
, por inovação recursal.

Réus/apelantes Izaque Moraes da Silva e Ivonete do Carmo da Silva
:
parcial provimento
para (i) reconhecer o
direito de retenção do imóvel
até o
pagamento da indenização por benfeitorias
; e (ii)
condicionar a reintegração de posse à indenização prévia
, com compensação de valores. No mais, recurso
desprovido
, mantendo-se a negativa quanto à
usucapião
, à
revisão de juros remuneratórios
e à
substituição do IGP-M
.

Tese de julgamento
:

1. A indenização por benfeitorias úteis e necessárias pode ser deferida quando expressamente requerida, ainda que por meio de contestação.

2. É vedada a cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição, por configurarem dupla indenização pelo mesmo fato.

3. O termo inicial dos juros de mora sobre valores a serem restituídos em razão da rescisão contratual deve ser o trânsito em julgado, conforme Tema 1.002 do STJ.

4. O promissário comprador tem direito à indenização e ao exercício do direito de retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, enquanto não ressarcido.

5. A posse derivada de compromisso de compra e venda inadimplido não é apta à aquisição de propriedade por usucapião.

6. A revisão de cláusulas contratuais exige demonstração concreta de abusividade ou desequilíbrio, não sendo admitida com base apenas em alegações genéricas.

7. Não é possível inovar no recurso com pedidos não formulados na petição inicial.

Dispositivos relevantes citados
:

CPC, arts. 141, 492, 373, I, 487, I, 926 e 932, IV e V; CC, arts. 1.219 e 1.238; Lei nº 6.766/79, art. 34.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970); STJ, REsp 1.740.911/DF (Tema 1.002); TJPA, AI 08091688920248140000; TJMG, ApCív 10000212617633001.

L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. interpôs AGRAVO INTERNO sustentando que os agravados, compradores do imóvel, permaneceram inadimplentes desde fevereiro de 2015, motivo pelo qual foi declarada a rescisão do contrato, determinada a reintegração de posse do imóvel e a devolução parcial dos valores pagos, com retenção de 20% a título de multa compensatória.

O recurso busca reformar a decisão monocrática que:

afastou a possibilidade de cumulação entre multa compensatória e taxa de fruição;

reconheceu o direito de retenção do imóvel pelos agravados até o pagamento das benfeitorias;

condicionou a reintegração de posse ao pagamento prévio da indenização pelas benfeitorias.

A agravante argumenta que:

a taxa de fruição possui natureza distinta da cláusula penal, sendo possível sua cumulação sem caracterização de bis in idem;

a taxa de fruição visa indenizar o uso indevido do imóvel após a inadimplência, enquanto a cláusula penal busca reparar perdas decorrentes do descumprimento contratual;

o entendimento do STJ no Tema 970 não proíbe totalmente a cumulação das verbas, apenas limita o valor total ao equivalente ao aluguel do imóvel.

Defende que não há provas suficientes das alegadas benfeitorias úteis e necessárias, afirmando inexistirem nos autos documentos como projeto, alvará ou habite-se que comprovem regularidade das construções.

Alega ainda que benfeitorias e acessões são institutos distintos e que somente benfeitorias úteis e necessárias, realizadas em conformidade com a lei e o contrato, poderiam ser indenizadas.

Quanto ao direito de retenção, a agravante afirma que a manutenção da posse do imóvel pelos agravados até eventual pagamento de indenização caracteriza enriquecimento sem causa, especialmente porque permanecem no imóvel sem pagamento há mais de 11 anos. Diz que a reintegração deve ocorrer imediatamente, ficando eventual compensação financeira para momento posterior.

Ao final, requer:

o provimento do agravo interno;

a reforma integral da decisão monocrática;

o afastamento do direito de retenção do imóvel;

o reconhecimento da possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória;

a imediata reintegração de posse do imóvel em favor da agravante.

Sem contrarrazões (34626319 - Certidão).

É O RELATÓRIO.

VOTO

O recurso é tempestivo e preenche os requisitos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

A controvérsia devolvida a exame cinge-se à insurgência da agravante contra a decisão monocrática que: (i) afastou a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória; (ii) reconheceu o direito de retenção do imóvel pelos agravados até o pagamento da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias; e (iii) condicionou a reintegração de posse ao prévio ressarcimento das acessões realizadas no imóvel.

Não obstante o esforço argumentativo da agravante, não se verificam elementos aptos a infirmar os fundamentos adotados na decisão agravada, a qual deve ser integralmente mantida.

Inicialmente, quanto à pretensão de cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição, permanece hígida a compreensão de que ambas as verbas possuem natureza eminentemente indenizatória, destinando-se à recomposição patrimonial decorrente do inadimplemento contratual e da fruição do imóvel pelo compromissário comprador. Embora nominadas distintamente, ambas objetivam compensar prejuízos derivados do desfazimento da avença, de modo que sua cumulação importaria em indevida dupla reparação pelo mesmo fato gerador.

A tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 970, embora originariamente relacionada à mora do promitente vendedor, possui ratio decidendi plenamente aplicável à hipótese dos autos, porquanto assentada na vedação ao bis in idem indenizatório. Assim, havendo cláusula penal compensatória regularmente estipulada e mantida na sentença, inviável a incidência cumulativa de taxa de fruição, sob pena de enriquecimento sem causa da promitente vendedora.

Conforme expressamente consignado na decisão monocrática, o direito à indenização das benfeitorias úteis e necessárias encontra amparo direto no art. 1.219 do Código Civil e no art. 34 da Lei nº 6.766/79, sendo igualmente previsto no próprio instrumento contratual firmado entre as partes.

Os agravados pleiteiam a manutenção do reconhecimento do direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento das benfeitorias úteis e necessárias, ou acessões, realizadas no imóvel, de modo que a indenização constitua condição para a desocupação.

O promitente comprador que ingressa legitimamente na posse do imóvel em decorrência de contrato de promessa de compra e venda exerce posse derivada e, em regra, de boa-fé, circunstância que autoriza, nos termos da legislação civil e da Lei nº 6.766/79, a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no bem.

Com efeito, nota-se que os agravados, na qualidade de possuidores de boa-fé, realizaram benfeitorias úteis e necessárias no imóvel objeto da lide, circunstância que enseja o correspondente direito à indenização, nos termos dos arts. 1.219 do Código Civil e 34 da Lei nº 6.766/79.

Dispõe o Código Civil:

“Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”

No mesmo sentido, estabelece a Lei nº 6.766/79:

“Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.”

O próprio instrumento contratual firmado entre as partes igualmente prevê o direito à indenização das benfeitorias úteis e necessárias, estabelecendo critérios para sua apuração e compensação.

Portanto, diante dos comandos legais e contratuais aplicáveis, mostra-se devida a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel litigioso, devendo os respectivos valores ser apurados em liquidação de sentença.

A jurisprudência pátria não destoa desse entendimento:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMODATO - RESCISÃO - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - RETENÇÃO - ART. 1.219, DO CC. (...) Se as provas dos autos apontam para a existência de benfeitorias indenizáveis no imóvel em litígio, o caso é de se manter a decisão que indeferiu a liminar de reintegração de posse.” (TJMG - AI 10000212617633001, Rel. Des. Adriano de Mesquita Carneiro, j. 13/07/2022).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS - ART. 1.219 DO CC/02. (...) O alegado direito de retenção do imóvel por benfeitorias impede o deferimento da liminar de reintegração de posse, até que seja dirimida a espécie e o valor das benfeitorias realizadas no imóvel.” (TJMG - AI 10000180088866001, Rel. Desª Shirley Fenzi Bertão, j. 03/10/2018).

Outrossim, o fato de inexistirem, até o presente momento, provas acerca da regularização integral da construção perante os órgãos públicos competentes não constitui óbice automático ao reconhecimento da indenização pelas benfeitorias.

A propósito, o Superior Tribunal de Justiça já assentou que a ausência de alvará ou licença para construir não afasta, por si só, o direito à indenização pelas acessões, sendo imprescindível verificar, no caso concreto, a possibilidade de regularização da obra, precisamente para evitar enriquecimento sem causa de quaisquer dos litigantes:

“CIVIL. RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ART. 34 DA LEI N. 6.766/1979. BENFEITORIAS E ACESSÕES. (...) A ausência de alvará/licença para construir emitido pela prefeitura municipal é irregularidade que pode ser ou não sanável, a depender do caso concreto.” (STJ, REsp 1.191.862/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 08/05/2014).

No caso concreto, a agravante sustenta inexistirem provas suficientes acerca das benfeitorias alegadamente realizadas no imóvel, afirmando ausência de projeto, alvará, habite-se ou documentação administrativa correspondente.

Todavia, incumbia à própria agravante demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito invocado pelos agravados, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Se entendia inexistentes as benfeitorias, ou pretendia comprovar eventual irregularidade insanável das acessões realizadas, poderia ter produzido prova mínima nesse sentido, inclusive mediante juntada de fotografias atualizadas do imóvel, levantamento cadastral e fiscal perante a municipalidade, consulta às guias de IPTU, certidões administrativas, diligências técnicas ou quaisquer outros elementos aptos a infirmar a alegação dos agravados.

Não o fazendo, deve a agravante suportar os efeitos de sua própria desídia probatória, não sendo possível transferir aos agravados o ônus decorrente da ausência de produção de prova que lhe incumbia.

No mesmo sentido, colaciona-se precedente desta Relatora:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. (...) A agravante não comprovou a inexistência ou irregularidade das benfeitorias de forma suficiente a justificar a reintegração sem indenização prévia.” (TJPA - AI 08091688920248140000, Rel. Desª Maria Filomena de Almeida Buarque, j. 30/09/2024).

Nessa perspectiva, correta a decisão agravada ao reconhecer que a reintegração de posse deve permanecer condicionada ao prévio pagamento da indenização devida pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelos agravados, admitida a compensação recíproca de créditos.

A manutenção da posse até o ressarcimento correspondente não constitui privilégio indevido ao compromissário comprador inadimplente, mas simples decorrência da proteção legal conferida ao possuidor de boa-fé que realizou acessões incorporadas ao imóvel, evitando-se que a promitente vendedora retome o bem substancialmente valorizado sem a devida contraprestação.

Por conseguinte, inexistindo qualquer elemento novo capaz de alterar a conclusão anteriormente adotada, impõe-se a manutenção integral da decisão monocrática agravada.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO do AGRAVO INTERNO e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a decisão monocrática por seus próprios fundamentos.

É o voto.

Belém, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 11/06/2026