Tribunal: TJPA
Processo: 0059662-10.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-05-26

Ementa:
EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos, de um lado, por Viver Incorporadora e Construtora S.A. e Projeto Imobiliário Sports Garden Batista Campos SPE 61 Ltda., e, de outro, por Jucineia Marques da Silva e Silvio Roberto Almeida de Souza, contra acórdão que deu parcial provimento ao recurso dos autores e negou provimento ao recurso das rés, em ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes de compra e venda de imóvel. 2. As embargantes rés alegam omissão quanto à ilegitimidade passiva, à inexistência de dano moral, à natureza propter rem das obrigações de IPTU e taxas condominiais e à impossibilidade de restituição em dobro. 3. Os embargantes autores sustentam omissão quanto à análise de provas relativas ao valor de R$ 25.470,00, defendendo tratar-se de sinal e não comissão de corretagem, requerendo restituição em dobro. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão embargado incorreu em omissão, contradição, obscuridade ou erro material nos termos do art. 1.022 do CPC; e (ii) saber se os embargos constituem mera tentativa de rediscussão do mérito já decidido. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Os embargos de declaração possuem finalidade integrativa e são cabíveis apenas nas hipóteses do art. 1.022 do CPC, não se prestando à rediscussão do mérito. 6. A alegação de ilegitimidade passiva da incorporadora foi expressamente enfrentada, tendo o acórdão reconhecido a responsabilidade solidária das rés com base nos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC. 7. A controvérsia acerca da cobrança de IPTU e taxas condominiais anteriores à entrega das chaves também foi analisada, tendo sido reconhecida sua abusividade e determinada a restituição em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC. 8. A condenação por danos morais foi fundamentada na existência de vícios construtivos relevantes que comprometeram a habitabilidade do imóvel, não havendo omissão quanto ao ponto. 9. No tocante ao valor de R$ 25.470,00, o acórdão concluiu, com base no conjunto probatório, tratar-se de comissão de corretagem previamente informada e aceita, afastando a restituição, inexistindo omissão. 10. As alegações das partes revelam inconformismo com o resultado do julgamento e tentativa de reexame da matéria, o que é incompatível com a via dos embargos de declaração. 11. O julgador não está obrigado a enfrentar todos os dispositivos legais invocados, desde que tenha apreciado as questões essenciais à solução da controvérsia. 12. Inexistente caráter manifestamente protelatório, afasta-se a aplicação de multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Embargos de declaração conhecidos e desprovidos. Tese de julgamento: “1. Os embargos de declaração destinam-se exclusivamente à integração do julgado, sendo inadmissíveis quando utilizados para rediscussão do mérito. 2. Não há omissão quando o acórdão enfrenta de forma fundamentada as questões essenciais da controvérsia, ainda que contrarie os interesses da parte. 3. A pretensão de revaloração de provas e de modificação do resultado do julgamento é incompatível com a via dos embargos declaratórios.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 1.026, § 2º; CDC, arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 42, parágrafo único; CC, arts. 186 e 927. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 16ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0059662-10.2014.8.14.0301

APELANTE: JUCINEIA MARQUES DA SILVA, SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA, PROJETO IMOBILIARIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA., VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.

APELADO: PROJETO IMOBILIARIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA., VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A., JUCINEIA MARQUES DA SILVA, SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Embargos de declaração opostos, de um lado, por Viver Incorporadora e Construtora S.A. e Projeto Imobiliário Sports Garden Batista Campos SPE 61 Ltda., e, de outro, por Jucineia Marques da Silva e Silvio Roberto Almeida de Souza, contra acórdão que deu parcial provimento ao recurso dos autores e negou provimento ao recurso das rés, em ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes de compra e venda de imóvel.

2.

As embargantes rés alegam omissão quanto à ilegitimidade passiva, à inexistência de dano moral, à natureza propter rem das obrigações de IPTU e taxas condominiais e à impossibilidade de restituição em dobro.

3.

Os embargantes autores sustentam omissão quanto à análise de provas relativas ao valor de R$ 25.470,00, defendendo tratar-se de sinal e não comissão de corretagem, requerendo restituição em dobro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4.

Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão embargado incorreu em omissão, contradição, obscuridade ou erro material nos termos do art. 1.022 do CPC; e (ii) saber se os embargos constituem mera tentativa de rediscussão do mérito já decidido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5.

Os embargos de declaração possuem finalidade integrativa e são cabíveis apenas nas hipóteses do art. 1.022 do CPC, não se prestando à rediscussão do mérito.

6.

A alegação de ilegitimidade passiva da incorporadora foi expressamente enfrentada, tendo o acórdão reconhecido a responsabilidade solidária das rés com base nos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC.

7.

A controvérsia acerca da cobrança de IPTU e taxas condominiais anteriores à entrega das chaves também foi analisada, tendo sido reconhecida sua abusividade e determinada a restituição em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

8.

A condenação por danos morais foi fundamentada na existência de vícios construtivos relevantes que comprometeram a habitabilidade do imóvel, não havendo omissão quanto ao ponto.

9.

No tocante ao valor de R$ 25.470,00, o acórdão concluiu, com base no conjunto probatório, tratar-se de comissão de corretagem previamente informada e aceita, afastando a restituição, inexistindo omissão.

10.

As alegações das partes revelam inconformismo com o resultado do julgamento e tentativa de reexame da matéria, o que é incompatível com a via dos embargos de declaração.

11.

O julgador não está obrigado a enfrentar todos os dispositivos legais invocados, desde que tenha apreciado as questões essenciais à solução da controvérsia.

12.

Inexistente caráter manifestamente protelatório, afasta-se a aplicação de multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13.

Embargos de declaração conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento:
“1. Os embargos de declaração destinam-se exclusivamente à integração do julgado, sendo inadmissíveis quando utilizados para rediscussão do mérito.
2. Não há omissão quando o acórdão enfrenta de forma fundamentada as questões essenciais da controvérsia, ainda que contrarie os interesses da parte.
3. A pretensão de revaloração de provas e de modificação do resultado do julgamento é incompatível com a via dos embargos declaratórios.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 1.022 e 1.026, § 2º; CDC, arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 42, parágrafo único; CC, arts. 186 e 927.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 16ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N° 0059662-10.2014.8.14.0301

EMBARGANTES/EMBARGADOS: JUCINEIA MARQUES DA SILVA e SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA

EMBARGANTES/EMBARGADOS: VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A. e o PROJETO IMOBILIARIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA

RELATORA: DESª. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA

APELAÇÃO CÍVEL
proposta por
JUCINEIA MARQUES DA SILVA e SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA
e
VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A. e PROJETO IMOBILIARIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA
contra o Acórdão que
CONHECEU E DEU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de

JUCINEIA MARQUES DA SILVA
e
SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA
e
CONHECEU E NEGOU PROVIMENTO
ao recurso interposto por
VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A. e PROJETO IMOBILIÁRIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA.

Narram os autos de origem que
SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA e JUCINEIA MARQUES DA SILVA
ajuizaram
Ação Ordinária de Indenização por Danos Materiais e Morais
contra
PROJETO IMOBILIÁRIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA.
e
CONSTRUTORA VIVER S/A
, alegando irregularidades na compra do apartamento nº 2204 do Condomínio Sports Garden, em Belém/PA. Sustentam que firmaram contrato de promessa de compra e venda em
28/08/2012
, pelo valor de
R$ 424.000,00
, sendo parte financiada pela Caixa Econômica Federal, parte com FGTS e parte paga com recursos próprios a título de sinal.

Afirmam que pagaram
R$ 50.000,00 como sinal
, porém posteriormente verificaram que no contrato constava apenas
R$ 24.530,00
, resultando em pagamento a maior de
R$ 25.470,00
. Além disso, relatam que somente receberam as chaves do imóvel em
12/03/2013
, sendo obrigados a pagar
taxas de condomínio e IPTU referentes a períodos anteriores à entrega das chaves
, bem como despesas para reparos no imóvel em razão de
problemas estruturais e infiltrações
, que não foram solucionados pelas rés.

Sustentam que houve
violação aos princípios da boa-fé objetiva e da probidade contratual
, bem como falha na prestação do serviço, caracterizando relação de consumo regida pelo
Código de Defesa do Consumidor
. Alegam ainda que os transtornos enfrentados — cobranças indevidas, defeitos no imóvel e ausência de solução pelas empresas — lhes causaram
prejuízos materiais e abalo moral
, motivo pelo qual buscam reparação judicial.

Ao final, requerem:

Concessão da justiça gratuita
.

Citação das requeridas
para apresentarem contestação.

Inversão do ônus da prova
, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor.

Condenação das requeridas ao pagamento de danos materiais
, correspondentes a:

R$ 25.470,00 pagos a mais como sinal;

R$ 2.628,12 referentes às taxas de condomínio;

R$ 1.462,75 referentes ao IPTU;

R$ 2.000,00 gastos com reparos no imóvel.

Restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente
, conforme art. 42, parágrafo único, do CDC.

Condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 60.000,00
, ou outro valor fixado pelo juízo.

As rés
PROJETO IMOBILIÁRIOS SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA.
e
VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.
apresentaram contestação à ação de indenização por danos materiais e morais proposta por
SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA e JUCINEIA MARQUES DA SILVA
, referente à compra do apartamento nº 2204 do Condomínio Sports Garden.

Afirmam que as alegações dos autores não correspondem à realidade dos fatos, sustentando que o valor apontado como pagamento indevido de
R$ 25.470,00
não se refere a sinal do contrato, mas sim ao
pagamento de comissão de corretagem
, destinada a terceiros responsáveis pela intermediação da venda, não tendo sido recebida pelas rés.

Preliminarmente, alegam
ilegitimidade passiva
quanto à restituição do valor pago a título de corretagem, pois tal quantia foi destinada diretamente aos corretores. Também sustentam a
ilegitimidade passiva da empresa Viver Incorporadora e Construtora S.A.
, afirmando que o contrato de promessa de compra e venda foi firmado exclusivamente com a empresa
Projeto Imobiliários Sports Garden Batista Campos SPE 61 Ltda.
, inexistindo responsabilidade solidária entre as empresas. No mérito, defendem que a comissão de corretagem é legítima e devida pela intermediação do negócio, não havendo cobrança indevida ou enriquecimento ilícito.

Quanto às demais alegações dos autores, as rés afirmam que
as taxas condominiais e o IPTU possuem natureza de obrigação propter rem
, sendo de responsabilidade do proprietário ou possuidor do imóvel. Alegam ainda inexistência de prova de defeitos de construção ou infiltrações, sustentando que o imóvel foi recebido pelos autores em perfeitas condições após vistoria. Defendem também que não há justificativa para
inversão do ônus da prova
, nem para
indenização por danos morais
, uma vez que os fatos narrados caracterizariam apenas meros aborrecimentos decorrentes de relações contratuais.

Ao final, as rés requerem:

Reconhecimento da ilegitimidade passiva
das rés quanto aos valores pagos a título de corretagem.

Reconhecimento da ilegitimidade passiva da empresa Viver Incorporadora e Construtora S.A.
, com extinção do processo sem resolução do mérito em relação a ela.

Rejeição do pedido de inversão do ônus da prova
formulado pelos autores.

Improcedência dos pedidos de reembolso
referentes à corretagem, taxas condominiais, IPTU e despesas com reformas no imóvel.

Caso haja condenação, que
a restituição seja feita apenas de forma simples
, afastando a devolução em dobro.

Improcedência do pedido de indenização por danos morais
, ou, subsidiariamente, que eventual valor seja fixado com moderação e proporcionalidade.

Condenação dos autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
. (ID 25305855)

Os autores apresentaram réplica à contestação (ID 25305860), reiterando os termos da inicial.

Sobreveio sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

IV – DO DISPOSITIVO

Ante o exposto, com apoio na argumentação apresentada,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
os pedidos, condenando as requeridas ao pagamento, com a aplicação de juros e correção monetária, dos valores pagos a título de comissão de corretagem (R$ 25.470,00) e de IPTU atrasado (R$ 1.462,75), de modo singelo, e das taxas condominiais em mora (R$ 2.628,12), em dobro.

Em face da sucumbência recíproca, condeno ambos os litigantes em honorários advocatícios em 12% (doze por cento), nos termos da fundamentação. Igualmente, condeno ambas as partes em custas processuais, no percentual de 50% (cinquenta por cento) para cada litigante.

Todavia, em razão dos autores litigarem sob a égide da justiça gratuita, determino a suspensão da exigibilidade do referido crédito até que se comprove a insubsistência da condição de hipossuficiência financeira que autoriza o benefício. Ultrapassados 5 (cinco) anos sem que tenha se verificado que a sucumbente possui suficiência de recursos para assumir os ônus sucumbenciais, deve a referida condenação ser extinta (art. 98, §3º do CPC).

Transitada em julgado, arquivem-se os autos, com as cautelas legais.

Publique-se. Registre-se. Intime-se.

Expeça-se o necessário.

Belém-PA, 24 de julho de 2018.

CESAR AUGUSTO PUTY PAIVA RODRIGUES

Juiz de Direito da 11º Vara Cível e Empresarial de Belém

Os autores
Jucineia Marques da Silva e Silvio Roberto Almeida de Souza
interpuseram
Recurso de Apelação
contra a sentença que julgou a ação
parcialmente procedente
, pois discordam da decisão em dois pontos:
a ausência de condenação por dano moral
e
a forma de restituição do valor relacionado à corretagem
, que foi determinada apenas de forma simples.

Alegam que a sentença é
nula por julgamento extra petita
, pois o juiz tratou o valor de
R$ 25.470,00 como comissão de corretagem
, quando na petição inicial o pedido se referia a
valor pago a mais a título de sinal (arras)
. Também defendem que houve
dano moral
, em razão de infiltrações e defeitos no imóvel que permaneceram por meses sem solução, causando transtornos e prejuízos à moradia.

Ao final, os recorrentes pedem
a nulidade parcial da sentença
, o reconhecimento do
dano moral
, a
reforma da decisão
, a
majoração dos honorários
, e o processamento do recurso com
efeitos suspensivo e devolutivo
. Consta ainda que as rés foram intimadas para apresentar
contrarrazões
, mas
não se manifestaram
, sendo então os autos encaminhados ao Tribunal para julgamento da apelação (Id. 4875851).

Em 01/12/2021, proferi decisão monocrática, nos seguintes termos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - NULIDADE DA SENTENÇA - VÍCIOS EXTRA PETITA - ARTS. 128 DO CPC. NULIDADE DA SENTENÇA CONFIGURADA.

É flagrantemente nula a sentença que resolve questão diversa da que está sendo discutida nos autos (vício extra petita), pois deve o juiz, nos termos do art. 128 do CPC, decidir a lide nos limites em que foi proposta.

A sentença extra petita é nula, porque decide causa diferente da que foi posta em juízo.

Recurso a que se dá provimento para declarar a nulidade da sentença, pelo vício de extra petita, cassando-a.

RECURSO DE APELAÇAO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.

Certidão de trânsito em julgado
do recurso (ID 49081754).

Após o retorno, o juízo determinou a intimação das partes para especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 93888976). A parte ré manifestou-se pelo julgamento antecipado da lide (ID 102788732), ao passo que a parte autora permaneceu silente. Em seguida, foi anunciado o julgamento do feito no estado em que se encontra (ID 133723200).

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

c) Da Restituição do Valor Excedente do Sinal

Os autores pleiteiam a restituição da quantia de R$ 25.470,00, alegando que pagaram um total de R$ 50.000,00 como sinal, mas o contrato de promessa de compra e venda (ID 25305851, pág. 28) apenas reconheceu o valor de R$ 24.530,00 para tal finalidade. As rés, por sua vez, sustentam que a diferença corresponde à comissão de corretagem, paga pela intermediação do negócio.

Analisando detidamente o "Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra", verifica-se no item "F.2" do Quadro Resumo que o "Valor do sinal" foi de fato estipulado em R$ 24.530,00. Contudo, a tese defensiva de que o valor remanescente se refere à comissão de corretagem se mostra verossímil e alinhada às práticas do mercado imobiliário. Os próprios autores afirmam na inicial que o contrato foi "intermediado pela 2ª requerida", o que pressupõe a prestação de um serviço de intermediação, cuja remuneração é a comissão de corretagem.

Embora o contrato principal não detalhe o pagamento da comissão, a validade da transferência desse encargo ao consumidor é reconhecida, desde que haja clareza e transparência na negociação. No caso dos autos, a controvérsia não reside na validade da cobrança da taxa de corretagem em si, mas na alegação autoral de que o valor pago se destinava integralmente ao sinal.

Com a inversão do ônus da prova, caberia às rés demonstrar a origem do valor. Ao afirmarem tratar-se de comissão de corretagem, apresentaram uma justificativa plausível para a diferença.

Aos autores, por sua vez, caberia minimamente demonstrar que a sua expectativa, no momento da negociação, era de que os R$ 50.000,00 seriam integralmente abatidos do preço do imóvel. Não há nos autos qualquer documento, como uma proposta de compra ou recibos detalhados, que corrobore a tese autoral de que todo o montante inicial constituía arras. Os comprovantes de pagamento (cheques) por si sós não são suficientes para especificar a natureza da obrigação a que se destinavam.

Desta forma, diante da plausibilidade da tese defensiva e da ausência de provas mínimas por parte dos autores para desconstituí-la, conclui-se que não restou demonstrado o pagamento indevido, pelo contrário, ainda que não especificado, referida tese defensiva encontra-se de acordo com as práticas de mercado, vez que não se mostra razoável entender que a intermediação da venda no caso dos autos, tenha operado de modo gratuito.

O que se extrai do conjunto probatório é que houve o pagamento de um sinal de R$ 24.530,00, conforme previsto contratualmente, e um pagamento apartado, no valor de R$ 25.470,00, a título de remuneração pelos serviços de intermediação imobiliária.

Por conseguinte, o pedido de restituição desta quantia, bem como sua dobra, deve ser julgado improcedente.

(...)

III. DISPOSITIVO

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial para:

1.

CONDENAR
as rés,
PROJETO IMOBILIÁRIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA.
e
VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.
, de forma solidária, a restituir aos autores,
JUCINEIA MARQUES DA SILVA
e
SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA
, os seguintes valores:

* **a)** A quantia de **R$ 2.628,12 (dois mil, seiscentos e vinte e oito reais e doze centavos)**, referente às taxas condominiais pagas indevidamente, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. * **b)** A quantia de **R$ 1.462,75 (mil, quatrocentos e sessenta e dois reais e setenta e cinco centavos)**, referente aos débitos de IPTU pagos indevidamente, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. * **c)** A quantia de **R$ 2.000,00 (dois mil reais)**, referente aos custos com os reparos no imóvel, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.

2.

JULGAR IMPROCEDENTES
os pedidos de restituição da quantia de R$ 25.470,00 e de indenização por danos morais.

Em razão da sucumbência recíproca, e considerando a proporção entre os pedidos acolhidos e rejeitados, condeno a parte autora ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor dos pedidos julgados improcedentes (proveito econômico obtido pelas rés). Condeno as rés, solidariamente, ao pagamento dos 20% (vinte por cento) remanescentes das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação.

Fica, contudo, suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais devidas pela parte autora, por ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

Declaro extinto o processo com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos, com as devidas baixas.

Belém 21 de agosto de 2025

Daniel Ribeiro Dacier Lobato

Juiz de Direito titular da 11ª Vara Cível da Capital

As rés
Viver Incorporadora e Construtora S.A.
e
Projeto Imobiliário Sports Garden Batista Campos SPE 61 Ltda.
interpuseram
Recurso de Apelação
contra a sentença que julgou a ação parcialmente procedente, alegando que a decisão deve ser reformada. Sustentam, inicialmente, que a empresa
Viver Incorporadora e Construtora S.A.
não possui
legitimidade passiva
, pois não participou da relação contratual firmada entre os autores e a empresa responsável pela venda do imóvel, sendo a legitimidade uma condição da ação que pode ser reconhecida em qualquer momento do processo.

No mérito, defendem que a condenação ao pagamento e restituição de
taxas condominiais e valores de IPTU
é indevida, pois tais encargos possuem natureza
propter rem
, ou seja, estão vinculados ao imóvel e devem ser suportados pelo
promitente comprador
, que assumiu essa obrigação no contrato de compra e venda. Assim, afirmam que os próprios autores são responsáveis por tais despesas, já que o contrato estabelece expressamente que o comprador deve arcar com tributos, taxas condominiais e demais encargos do imóvel após a assinatura do contrato.

Diante disso, as apelantes requerem
o conhecimento e provimento do recurso
, para que seja
reformada a sentença
. Pedem, preliminarmente, o
reconhecimento da ilegitimidade passiva da Viver Incorporadora e Construtora S.A., com extinção do processo em relação a ela
, e, no mérito, a
exclusão da condenação referente ao pagamento e restituição de IPTU e taxas condominiais
. Requerem ainda a
inversão do ônus da sucumbência em desfavor dos autores
, ou, subsidiariamente, a redistribuição proporcional das despesas processuais. (30665586 - PETIÇÃO)

Expedido
ato ordinatório
informando que o recurso de
apelação foi considerado tempestivo
.

Assim, a parte
apelada
foi
intimada para apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias
, conforme o
art. 1.010, §1º do CPC
.

Jucineia Marques da Silva e Silvio Roberto Almeida de Souza
interpuseram
Recurso de Apelação
contra a sentença que julgou a ação apenas parcialmente procedente. Alegam que o juiz deixou de analisar adequadamente as provas constantes nos autos, especialmente quanto ao
pagamento do valor de R$ 25.470,00
, que teria sido considerado equivocadamente como
taxa de corretagem
, quando na verdade se trataria de parte do
sinal pago na compra do imóvel
, conforme demonstrado por trocas de e-mails e comprovantes de pagamento.

Sustentam que houve cobrança indevida e que o valor deve ser
restituído em dobro
, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

Também defendem que houve
dano moral
, pois além da divergência no valor do sinal, enfrentaram diversos
problemas estruturais no imóvel
, como infiltrações, queda de forro de gesso e mau cheiro de esgoto, sem que as empresas rés resolvessem a situação, mesmo após várias reclamações. Argumentam que tais fatos ultrapassam meros aborrecimentos e configuram violação à dignidade e ao direito à moradia, justificando a reparação moral com base nos artigos 186 e 927 do Código Civil.

Diante disso, pedem
a reforma da sentença
, para que as empresas rés sejam condenadas a
restituir em dobro o valor de R$ 25.470,00
, além do
pagamento de indenização por danos morais
. Requerem ainda o
prequestionamento da matéria para eventual recurso às instâncias superiores
, a
condenação das rés ao pagamento de honorários advocatícios de 20% sobre a condenação
, a
intimação das rés para apresentar contrarrazões
, e informam que
não recolhem preparo por serem beneficiários da justiça gratuita
. (30665592 - Petição)

Em contrarrazões os autores defendem a
manutenção da sentença
que condenou as rés ao pagamento de valores referentes a taxas condominiais, IPTU e reparos no imóvel.

Argumentam que
não procede a alegação de ilegitimidade passiva da empresa Viver
, pois documentos, e-mails e a própria divulgação do empreendimento demonstram sua participação na negociação e no empreendimento imobiliário.

No mérito, sustentam que a
sentença está correta ao responsabilizar a construtora pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU anteriores à entrega do imóvel
, conforme entendimento do
STJ (Tema 886)
. Ao final, pedem
a rejeição do recurso das rés e a majoração dos honorários advocatícios para 20%
. (30665593 - Contrarrazões)

As rés apresentaram
contrarrazões ao recurso
, alegando que o valor de
R$ 25.470,00
não corresponde a sinal do contrato, mas sim à
comissão de corretagem
, paga aos profissionais que intermediaram a venda do imóvel, sendo uma cobrança lícita e comum no mercado imobiliário.

Sustentam ainda que
não há fundamento para devolução do valor
, muito menos em dobro, pois não houve cobrança indevida nem má-fé, e a restituição configuraria
enriquecimento sem causa dos autores
. Além disso, afirmam que a remuneração do corretor é garantida pelo
artigo 725 do Código Civil
quando o negócio é concluído com sucesso.

Por fim, defendem que
não houve dano moral
, pois os fatos narrados representam apenas
mero aborrecimento decorrente de relação contratual
, sem comprovação de violação a direitos da personalidade. Assim, pedem que o
recurso dos autores seja negado e que a sentença seja mantida integralmente
. (30665597 - Petição)

Ementa:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. REJEIÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. INFILTRAÇÕES, QUEDA DE FORRO E PROBLEMAS DE ESGOTO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CIÊNCIA PRÉVIA E ANUÊNCIA DOS ADQUIRENTES. RESTITUIÇÃO INDEVIDA. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelações cíveis interpostas, de um lado, por Jucineia Marques da Silva e Silvio Roberto Almeida de Souza e, de outro, por Viver Incorporadora e Construtora S.A. e Projeto Imobiliário Sports Garden Batista Campos SPE 61 Ltda., contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de indenização por danos materiais e morais decorrente da aquisição de unidade imobiliária no Condomínio Sports Garden, em Belém/PA.

2. A sentença condenou as rés, solidariamente, à restituição simples dos valores pagos a título de taxas condominiais, IPTU e reparos no imóvel, e julgou improcedentes os pedidos de restituição da quantia de R$ 25.470,00 e de indenização por danos morais.

3. Os autores requerem a reforma da sentença para obter a restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados e indenização por danos morais. As rés, por sua vez, sustentam a ilegitimidade passiva da Viver Incorporadora e Construtora S.A. e a improcedência da condenação relativa às despesas condominiais e tributárias anteriores à entrega das chaves.

II. Questão em discussão

4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Viver Incorporadora e Construtora S.A. é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda; (ii) saber se os compradores respondem por taxas condominiais e IPTU incidentes antes da entrega das chaves; (iii) saber se os vícios construtivos verificados no imóvel ensejam reparação moral; e (iv) saber se a quantia de R$ 25.470,00 corresponde a pagamento indevido de sinal ou a comissão de corretagem regularmente informada e aceita pelos adquirentes.

III. Razões de decidir

5. A preliminar de ilegitimidade passiva da Viver Incorporadora e Construtora S.A. deve ser rejeitada, pois a relação jurídica é de consumo e os elementos dos autos demonstram atuação integrada das rés na incorporação, construção e comercialização do empreendimento, atraindo a responsabilidade solidária prevista nos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC.

6. As taxas condominiais e o IPTU relativos ao período anterior à entrega das chaves não podem ser exigidos dos adquirentes, porque a responsabilidade por tais encargos, na relação entre vendedor e comprador, pressupõe a imissão na posse. Antes da entrega do imóvel, não havia fruição do bem pelos autores, sendo abusiva a transferência desses custos ao consumidor.

7. A restituição dos valores pagos indevidamente a título de condomínio e IPTU deve ocorrer em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, diante da cobrança indevida de despesas exigidas dos consumidores em período anterior à posse do imóvel.

8. A prova documental demonstra a existência de vícios construtivos relevantes em imóvel recém-entregue, consistentes em infiltrações, queda de forro e problemas no sistema de esgoto. Tais circunstâncias ultrapassam o mero inadimplemento contratual e comprometem a habitabilidade do bem, configurando dano moral indenizável.

9. Mostra-se adequado fixar a indenização por danos morais em R$ 7.000,00, em observância aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

10. O pedido de restituição da quantia de R$ 25.470,00 não procede, pois os documentos do empreendimento, especialmente a ficha cadastral e o pedido de reserva da unidade, evidenciam que os adquirentes foram previamente informados sobre a comissão de corretagem, anuindo expressamente com o respectivo pagamento. Não se comprovou pagamento excedente do sinal.

11. Mantida a improcedência do pedido relativo à corretagem, impõe-se o parcial provimento apenas do recurso dos autores, com redimensionamento da sucumbência em desfavor das rés.

IV. Dispositivo e tese

12. Recurso de apelação interposto por Jucineia Marques da Silva e Silvio Roberto Almeida de Souza conhecido e parcialmente provido, para determinar a restituição em dobro das quantias pagas indevidamente a título de taxas condominiais e IPTU anteriores à entrega das chaves, bem como para condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 7.000,00.

13. Recurso de apelação interposto por Viver Incorporadora e Construtora S.A. e Projeto Imobiliário Sports Garden Batista Campos SPE 61 Ltda. conhecido e desprovido.

14. Sucumbência redistribuída para condenar as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor total da condenação.

Tese de julgamento:
“1. Na relação entre incorporadora/construtora e adquirente, as taxas condominiais e o IPTU somente podem ser exigidos do comprador a partir da entrega das chaves e da imissão na posse do imóvel. 2. A cobrança de tais encargos em período anterior à posse autoriza a restituição em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC. 3. Vícios construtivos graves em imóvel recém-entregue, aptos a comprometer sua habitabilidade, configuram dano moral indenizável. 4. É indevida a restituição de valor apontado como excedente do sinal quando a prova documental demonstrar que a quantia correspondia à comissão de corretagem previamente informada e aceita pelo adquirente.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 355, I, 487, I, 1.010, § 1º, e 85, § 2º; CDC, arts. 6º, VIII, 7º, parágrafo único, 25, § 1º, 42, parágrafo único, e 51, IV; CC, arts. 186, 725, 927, 1.227 e 1.245, § 1º; CPC/1973, art. 128; CPC/2015, art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 886, recursos repetitivos; STJ, AgInt no AREsp 1.495.562/GO, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 03.09.2019; STJ, AgInt no AREsp 2.224.353/RS, Terceira Turma, j. 06.03.2023; STJ, AgRg no AREsp 656.138/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18.08.2015; TJDFT, Acórdão 1820818, Rel. Des. Lucimeire Maria da Silva, 5ª Turma Cível, j. 22.02.2024.

VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A. E PROJETO IMOBILIÁRIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA. opôs
Embargos de Declaração
, com o objetivo de sanar omissões no acórdão e viabilizar o prequestionamento para eventual interposição de recursos aos tribunais superiores.

As embargantes sustentam que a decisão não enfrentou pontos relevantes suscitados anteriormente, defendendo que os embargos são cabíveis nos termos do art. 1.022 do CPC, especialmente para garantir manifestação expressa sobre questões federais e constitucionais.

No mérito, alegam principalmente a
ilegitimidade passiva da Viver Incorporadora
, afirmando que o contrato foi firmado exclusivamente com a SPE, inexistindo responsabilidade solidária. Também contestam a
condenação por danos morais
, argumentando ausência de ato ilícito e defendendo que o valor fixado (R$ 7.000,00) é excessivo e gera enriquecimento sem causa.

Além disso, impugnam a decisão que determinou a
restituição em dobro de valores de IPTU e taxas condominiais
, sustentando inexistência de má-fé e que, se devida, a devolução deveria ser simples.

Defendem que as obrigações de IPTU e condomínio possuem natureza
propter rem
, sendo de responsabilidade do comprador/possuidor do imóvel, conforme previsão legal e contratual, inexistindo dever das embargantes de arcar com tais encargos.

Requerem, assim, o acolhimento dos embargos para sanar omissões, com efeito modificativo do julgado ou, subsidiariamente, para fins de prequestionamento, afastando inclusive eventual aplicação de multa por caráter protelatório (35600657).

JUCINEIA MARQUES DA SILVA e SÍLVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA opuseram EMBARGOS DE DECLARAÇÃO alegando que a decisão considerou apenas provas da parte contrária, deixando de analisar documentos relevantes apresentados pelos embargantes, especialmente trocas de e-mails que demonstrariam a real natureza dos valores pagos.

Sustentam que o valor de
R$ 25.470,00 não corresponde à taxa de corretagem
, mas sim ao pagamento inicial (“sinal”) do imóvel, conforme demonstrado nos e-mails com o consultor da incorporadora.

Afirmam que a corretagem foi paga separadamente no valor de R$ 10.000,00, e que a ausência do valor de R$ 25.470,00 no contrato evidencia má-fé da empresa, razão pela qual defendem a restituição desse montante.

Por fim, requerem o
acolhimento dos embargos com efeito infringente
, para sanar a omissão e reformar a decisão, determinando a
restituição em dobro do valor de R$ 25.470,00
, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

Em contrarrazões VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A. E PROJETO IMOBILIARIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA. sustentam que os embargos de declaração
não devem ser acolhidos
, pois não há omissão, contradição ou obscuridade na decisão. Argumenta-se que o acórdão já analisou adequadamente a questão da taxa de corretagem, sendo os embargos mera tentativa de
rediscutir o mérito
.

Defendem ainda que o valor de R$ 25.470,00 foi corretamente considerado dentro do contexto da cobrança válida, inexistindo prova de má-fé que justifique restituição em dobro. Assim, afirmam ser inaplicável o art. 42 do CDC.

Por fim, requerem o
não conhecimento ou rejeição dos embargos
, com a manutenção integral da decisão.

Finalmente, SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA e JUCINEIA MARQUES DA SILVA defendem que os embargos de declaração opostos pelas empresas
não devem ser conhecidos
, pois configuram mera tentativa de rediscutir matéria já analisada, sem apontar qualquer omissão, contradição ou obscuridade.

Sustentam ainda que há
intenção protelatória
, já que os embargos repetem argumentos da apelação, violando os deveres de boa-fé processual.

Ao final, requerem a
rejeição dos embargos
e a aplicação de
multa por caráter protelatório
, nos termos do CPC.

É O RELATÓRIO.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os embargos de declaração.

Todavia, no mérito, não lhes assiste razão.

Os embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, destinam-se exclusivamente à integração do julgado, nas hipóteses de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, não se prestando à rediscussão da matéria já decidida, tampouco à modificação do resultado do julgamento por mero inconformismo da parte.

No caso em exame, tanto as embargantes VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A. e PROJETO IMOBILIÁRIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA., quanto os embargantes JUCINEIA MARQUES DA SILVA e SÍLVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA, buscam, sob o pretexto de sanar supostas omissões, rediscutir questões amplamente enfrentadas e decididas no acórdão embargado, o que evidencia o caráter infringente indevido do recurso.

Com efeito, no tocante à alegada omissão quanto à ilegitimidade passiva da VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A., verifica-se que a matéria foi expressamente apreciada, tendo o acórdão consignado, de forma clara e fundamentada, que:

“A relação jurídica estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor. Nos termos do art. 7º, parágrafo único, e do art. 25, §1º, do CDC, todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. Os elementos constantes dos autos evidenciam que as empresas demandadas atuaram de forma integrada na incorporação, construção e comercialização do empreendimento imobiliário, circunstância que autoriza a responsabilização solidária.”

Não há, portanto, qualquer omissão a ser suprida, mas apenas inconformismo com a conclusão adotada.

Da mesma forma, a questão relativa à responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais anteriores à entrega das chaves foi detidamente examinada, tendo o acórdão afirmado que:

“No caso concreto, é incontroverso que os autores somente se imitiraram na posse do imóvel com a entrega das chaves em 12 de março de 2013. Antes dessa data, não usufruíam do imóvel nem tinham qualquer possibilidade de fruição do bem. A cobrança de taxas condominiais e IPTU em período anterior à posse caracteriza prática abusiva.”

E, ainda, fundamentado expressamente a restituição em dobro:

“Dessa forma, correta a sentença ao reconhecer a indevida cobrança, devendo apenas ser reformada para determinar a restituição em dobro dos valores pagos indevidamente, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.”

A pretensão das embargantes, ao sustentar inexistência de má-fé e natureza propter rem das obrigações, revela mero inconformismo com o entendimento jurídico adotado, o que não se compatibiliza com a finalidade dos embargos declaratórios.

No que concerne à condenação por danos morais, igualmente inexiste omissão. O acórdão enfrentou a matéria de forma expressa, reconhecendo a existência de vícios construtivos relevantes e assentando que:

“A presença de infiltrações e defeitos estruturais em imóvel recém-adquirido compromete a habitabilidade e frustra a legítima expectativa do consumidor, justificando a reparação extrapatrimonial. Diante disso, mostra-se adequada a fixação da indenização por danos morais em R$ 7.000,00.”

A insurgência quanto ao valor arbitrado ou à própria caracterização do dano moral não traduz vício integrativo, mas tentativa de rediscussão do mérito.

De igual modo, os embargos opostos pelos autores, no que tange à restituição do valor de R$ 25.470,00, igualmente não merecem acolhimento. O acórdão foi categórico ao afastar a tese de pagamento indevido, consignando que:

“O conjunto documental constante dos autos, especialmente a ficha cadastral e o ‘Pedido de Reserva de Unidade Imóvel’, evidencia que os adquirentes foram devidamente informados acerca da existência e da forma de pagamento da comissão de corretagem, tendo expressamente anuído com tal encargo.”

E concluiu, de forma inequívoca:

“Não se vislumbra fundamento jurídico para determinar sua restituição, razão pela qual deve ser mantida, neste particular, a improcedência do pedido.”

Acrescente-se que a própria estrutura do negócio evidencia a divisão do valor inicialmente pago pelos autores, sendo R$ 24.530,00
destinados ao sinal contratual
, conforme instrumento de promessa de compra e venda (ID. 4875830), e o montante remanescente de R$ 25.470,00 correspondente à comissão de corretagem, equivalente a aproximadamente 6,15% do valor da avença, circunstância compatível com as práticas do mercado imobiliário,
não havendo prova de que tal quantia tenha sido incorporada ao preço do imóvel ou depositada em favor das rés
, ratificando-se que o valor não pode ser considerado como .

A tentativa de revaloração da prova, mediante invocação de e-mails e documentos já analisados, não se coaduna com a via estreita dos embargos de declaração.

Por fim, quanto ao prequestionamento, registre-se que o julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os dispositivos legais invocados pelas partes, bastando que enfrente as questões essenciais à solução da controvérsia, como efetivamente ocorreu.

Diante desse cenário, resta evidente que os embargos possuem nítido caráter de rediscussão do mérito, o que impede seu acolhimento.

Não se verifica, contudo, intuito manifestamente protelatório apto a justificar, neste momento, a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos por VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A. e PROJETO IMOBILIÁRIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA., bem como daqueles opostos por JUCINEIA MARQUES DA SILVA e SÍLVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA, para, no mérito, NEGAR-LHES PROVIMENTO, mantendo integralmente o acórdão embargado por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Publique-se. Cumpra-se.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 03/06/2026