Tribunal: TJPA
Processo: 0002204-37.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-24

Ementa:
EMENTA DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RETENÇÃO DE VALORES. DANO MORAL. PRESCRIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, cumulada com pedido de restituição de valores pagos e indenização por danos morais, ajuizada pelos promitentes compradores em razão de inadimplemento contratual. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a resolução do contrato, com retenção de parte dos valores pagos, e indeferindo os danos morais. Ambas as partes apelaram. II. Questão em discussão 2. As questões jurídicas submetidas à apreciação judicial consistem em: (i) definir o regime jurídico aplicável à rescisão do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária – se a Lei nº 9.514/1997 ou o Código de Defesa do Consumidor; (ii) verificar a possibilidade jurídica de restituição integral ou parcial dos valores pagos em virtude da resolução contratual por inadimplemento; (iii) analisar a caracterização de responsabilidade civil por danos morais decorrentes do inadimplemento contratual e da suposta retenção indevida do imóvel; (iv) examinar a ocorrência da prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, com base no prazo trienal do art. 206, §3º, IV, do Código Civil; (v) avaliar a configuração da sucumbência recíproca e a adequada distribuição dos ônus sucumbenciais, incluindo os honorários advocatícios. III. Razões de decidir 3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado no STJ (Tema 1.095), o que afasta a incidência automática do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997. 4. Demonstrado o inadimplemento contratual imputável à vendedora, impõe-se a rescisão contratual com devolução das parcelas pagas, autorizada a retenção de 10% a título de cláusula penal, nos termos dos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. 5. A pretensão de restituição da comissão de corretagem encontra óbice na prescrição trienal prevista no art. 206, §3º, IV, do Código Civil, sendo o termo inicial fixado no momento do pagamento ou da ciência da cobrança indevida. 6. Não configurado o dano moral, porquanto o inadimplemento contratual não gerou ofensa a direito da personalidade nem ensejou abalo extrapatrimonial indenizável. 7. Reconhecida a sucumbência recíproca, impõe-se a compensação proporcional dos honorários advocatícios, conforme previsto no art. 86 do CPC/2015. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso dos autores parcialmente provido para reduzir o percentual de retenção e reconhecer a prescrição da cobrança da comissão de corretagem. Recurso da ré desprovido. Tese de julgamento: “1. A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, quando destinado à moradia própria, pode ser regida pelo CDC, afastando a aplicação automática da Lei nº 9.514/1997.” “2. É legítima a retenção de parte dos valores pagos em caso de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, desde que proporcional e justificada.” “3. A cobrança de comissão de corretagem prescreve em três anos, a contar do conhecimento da cobrança ou do pagamento.” “4. O inadimplemento contratual, por si só, não enseja indenização por dano moral.” “5. Reconhecida a sucumbência recíproca, é cabível a compensação dos honorários advocatícios.” Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 6º, III e V, 39, V; CC, arts. 421, 422, 206, §3º, IV; CPC, arts. 85, 86; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 22.09.2020 (Tema 1.095); STJ, REsp nº 1.251.993/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 13.03.2013; STJ, AgInt no AREsp 1.368.397/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 18.06.2019.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0002204-37.2017.8.14.0040

APELANTE: VALDER FARIA GONCALVES, CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A., WTORRE ENGENHARIA E CONSTRUCAO S.A.

APELADO: CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A., WTORRE ENGENHARIA E CONSTRUCAO S.A., VEREDAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., VALDER FARIA GONCALVES

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RETENÇÃO DE VALORES. DANO MORAL. PRESCRIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, cumulada com pedido de restituição de valores pagos e indenização por danos morais, ajuizada pelos promitentes compradores em razão de inadimplemento contratual. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a resolução do contrato, com retenção de parte dos valores pagos, e indeferindo os danos morais. Ambas as partes apelaram.

II. Questão em discussão

2. As questões jurídicas submetidas à apreciação judicial consistem em:

(i) definir o regime jurídico aplicável à rescisão do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária – se a Lei nº 9.514/1997 ou o Código de Defesa do Consumidor;
(ii) verificar a possibilidade jurídica de restituição integral ou parcial dos valores pagos em virtude da resolução contratual por inadimplemento;

(iii) analisar a caracterização de responsabilidade civil por danos morais decorrentes do inadimplemento contratual e da suposta retenção indevida do imóvel;

(iv) examinar a ocorrência da prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, com base no prazo trienal do art. 206, §3º, IV, do Código Civil;

(v) avaliar a configuração da sucumbência recíproca e a adequada distribuição dos ônus sucumbenciais, incluindo os honorários advocatícios.

III. Razões de decidir

3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado no STJ (Tema 1.095), o que afasta a incidência automática do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997.

4. Demonstrado o inadimplemento contratual imputável à vendedora, impõe-se a rescisão contratual com devolução das parcelas pagas, autorizada a retenção de 10% a título de cláusula penal, nos termos dos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

5. A pretensão de restituição da comissão de corretagem encontra óbice na prescrição trienal prevista no art. 206, §3º, IV, do Código Civil, sendo o termo inicial fixado no momento do pagamento ou da ciência da cobrança indevida.

6. Não configurado o dano moral, porquanto o inadimplemento contratual não gerou ofensa a direito da personalidade nem ensejou abalo extrapatrimonial indenizável.

7. Reconhecida a sucumbência recíproca, impõe-se a compensação proporcional dos honorários advocatícios, conforme previsto no art. 86 do CPC/2015.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso dos autores parcialmente provido para reduzir o percentual de retenção e reconhecer a prescrição da cobrança da comissão de corretagem. Recurso da ré desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, quando destinado à moradia própria, pode ser regida pelo CDC, afastando a aplicação automática da Lei nº 9.514/1997.”

“2. É legítima a retenção de parte dos valores pagos em caso de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, desde que proporcional e justificada.”

“3. A cobrança de comissão de corretagem prescreve em três anos, a contar do conhecimento da cobrança ou do pagamento.”
“4. O inadimplemento contratual, por si só, não enseja indenização por dano moral.”
“5. Reconhecida a sucumbência recíproca, é cabível a compensação dos honorários advocatícios.”

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 2º, 6º, III e V, 39, V; CC, arts. 421, 422, 206, §3º, IV; CPC, arts. 85, 86; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 22.09.2020 (Tema 1.095);
STJ, REsp nº 1.251.993/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 13.03.2013;
STJ, AgInt no AREsp 1.368.397/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 18.06.2019.

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002204-37.2017.8.14.0040

APELANTE/APELADO: VALDER FARIA GONCALVES

APELANTE/APELADO: CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A., WTORRE ENGENHARIA E CONSTRUCAO S.A. E VEREDAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
APELAÇÕES CÍVEIS
interpostas por WTORRE PARAUAPEBAS EMPREENDIMENTO RESIDENCIAIS e VALDER FARIA GONÇALVES em face da sentença de ID. Num. Num. 1163454 que julgou parcialmente procedente os pedidos da parte autora.

Narram os autos que
Valder Faria Gonçalves
, ajuizou ação em face de
Veredas Empreendimentos Imobiliários
, visando a rescisão do contrato de compra e venda de um lote urbano situado no bairro Alvorá, em Parauapebas/PA, com restituição dos valores pagos, pleito de indenização por danos morais e pedido de tutela de evidência.

Alegou ter adquirido o lote com a finalidade de construir residência própria, em
30 de Março de 2013
, pagando entrada e diversas parcelas que somaram R$ 45.673,47, porém a ré não entregou a infraestrutura mínima prometida, como rede de água potável e esgoto, o que inviabilizou a utilização do imóvel e caracterizou inadimplemento contratual.

Invoca dispositivos do Código de Defesa do Consumidor (arts. 51 e 53), a Lei 6.766/79, bem como jurisprudência consolidada do STJ, especialmente a Súmula 543, sustentando que, havendo culpa exclusiva do vendedor, deve ser restituído integralmente o valor pago. Subsidiariamente, requer a retenção máxima de 10%, conforme entendimento do REsp 1.358.444/SP. Ainda, impugna a cobrança de comissão de corretagem supostamente embutida no valor da entrada, sem prévia informação, e postula a devolução integral do montante cobrado a esse título, com base no julgamento dos recursos repetitivos pelo STJ (REsp 1.599.511 e outros).

Ao final, requer: (a) gratuidade de justiça; (b) tutela de evidência com depósito imediato de 90% dos valores pagos; (c) inversão do ônus da prova; (d) condenação da ré na restituição dos valores pagos com atualização, juros e multa; (e) indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00; (f) honorários advocatícios de 20%; e (g) produção de provas.

Juntou documentos às fls. 10-64. Termo de audiência sem acordo (fls. 91).

Citadas, as Promovidas apresentaram contestação às fls. 102-124, na qual alegou a prescrição do valor pago a título de comissão de corretagem e retificação do valor da causa; no mérito, sustenta que as obras foram concluídas dentro do prazo e impossibilidade de rescisão do contrato, porque o constituído com cláusula de alienação fiduciária, devendo-se observar a Lei nº 9.514/97.

Juntou documentos às fls. 125-196.

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

O feito encontra-se em ordem, tendo sido instruído com observância dos ditames legais inerentes à espécie, inexistindo vícios ou nulidades a sanar, sendo o caso de julgamento antecipado da lide, a teor do artigo 355 do Código de Processo Civil.

Primeiramente, cumpre analisar as preliminares arguidas em sede de contestação.

A contestante tem razão ao apontar o equívoco do valor da causa, pois tratando-se de rescisão contratual, o valor da causa será o valor do contrato, e como o autor também pleiteia danos morais, a verba indenizatória requerida deve ser incluída nesse valor, em observâncias aos art. 292, incisos II e VI, do CPC. Assim, com fulcro no §3º do mesmo artigo, corrijo de ofício o valor da causa para R$ 71.225,60 (setenta e um mil, duzentos e vinte e cinco reais e sessenta centavos), devendo o autor recolher a diferença das custas iniciais.

A prejudicial de mérito quanto à comissão de corretagem também merece ser acolhida, com a consumação do prazo prescricional trienal, nos termos do art. 206, §3º, IV, do Código Civil.

Nota-se da inicial que o autor requer a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem. A respeito da matéria, foi submetido ao Superior Tribunal de Justiça, na sistemática dos recursos repetitivos, a discussão quanto à: (i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor; e quanto à (ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI).

Cuida-se do Tema 938 dos recursos especiais repetitivos, cujos paradigmas foram o Resp. 1599511/SP e o REsp 1551956/SP, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 06/09/2016 as seguintes teses
:

(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP);

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP);

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP).

Conforme documento de fls. 10 (e corroborado pelos réus) o autor pagou R$ 5.155,89 a título de corretagem. Portanto, aplico a tese firmada em recurso repetitivo, em homenagem ao disposto no art. 927, inciso III, do Código de Processo Civil, para pronunciar a prescrição de eventual valor pago a esse título, pois com a incidência da prescrição trienal (Tema 938-RR/STJ), nota-se que na espécie o contrato remonta a 30/03/2013, consumando-se a prescrição em março de 2016, sendo que a ação fora proposta apenas em fevereiro de 2017.

Quanto ao mais, verifica-se que a discussão aqui posta se refere ao pedido de rescisão contratual, com a consequente restituição da totalidade dos valores pagos, por suposto descumprimento do prazo para conclusão das obras de infraestrutura no Loteamento/Bairro.

A razão apontada é insustentável, pois a cláusula 10.2 do contrato previu até a data de fevereiro de 2014 com prorrogação de 180 dias, assim, as requeridas tinham até agosto de 2014 para concluir as obras de implantação e infraestrutura, sendo que conforme documentos juntados com a contestação, a conclusão ocorreu em julho de 2014 (fls. 147-152).

O esforço do autor era tentar esconder que foi o inadimplemento voluntário (falta de pagamento) do comprador que deu causa à rescisão do contrato. Está claro, porém, que foi o autor quem deu causa ao desfazimento do negócio firmado entre as partes, em razão de dificuldades financeiras. Quando ingressou com esta ação já estava a um ano inadimplente (fls. 11).

Por outro lado, as requeridas sustentam a impossibilidade de rescisão contratual, pois o contrato deu-se com pacto adjeto de alienação fiduciária, devendo-se observar a Lei nº 9.514/97.

Pois bem, segundo preceitua essa Lei,
constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título (art. 23)
. Acontece que as contestantes não fizeram a prova da constituição da propriedade fiduciária, pois não trouxeram cópia da matrícula do imóvel. Como não provaram o registro do contrato junto à matrícula do imóvel, não se desincumbiu do ônus probatório do fato impeditivo do direito do autor (art. 373, II, CPC).

Se os vendedores não cumpriram as determinações da lei especial, não podem agora reivindicar sua aplicação na espécie, devendo a controvérsia ser resolvida segundo as normas do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor. Assim, excepcionalmente, afasta-se a Lei 9.514/97, pois se os réus não cumpriram os ônus, não podem reclamar os bônus.

Quanto à restituição das parcelas pagas aos vendedores, pacífico tratar-se de um direito garantido pelos artigos 51, II e 53 do Código de Defesa do Consumidor, vez que se trata de um contrato de compra e venda regido pela lei comum, já que afastada a lei especial. O contrato foi celebrado entre o autor, consumidor, e os réus, fornecedores. Evidente, assim, o direito do autor, comprador, à devolução das parcelas que pagou, ainda que tenha dado causa à rescisão contratual.

Reconhecida, portanto, a resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel por motivo de inadimplemento volitivo, o promitente comprador tem direito a devolução dos valores por si pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de multa e juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento.

Por outro lado, considerando as despesas das demandadas com administração, despesas tributárias, publicidade, entre outras é crível que possam exercer o seu direito de retenção de parte desse valor, devendo tal valor ser apurado com razoabilidade em cada caso.

Embora não conste expressamente no contrato, entendo razoável e justa sua fixação, seja porque o autor concordou em petição inicial com a retenção de até 10%, seja porque determinar a devolução ao autor inadimplente 100% do valor investido seria premiar o devedor contumaz, dado o longo período de inadimplência.

Mutatis mutandis, é o entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL E PROCESSUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESILIAÇÃO PELO COMPRADOR POR INSUPORTABILIDADE DA PRESTAÇÃO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO SOBRE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. ARRAS. INCLUSÃO.CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART. 924. I. A C. 2ª. Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, em face do desgaste no imóvel devolvido e das despesas realizadas pela vendedora com corretagem, propaganda, administrativas e assemelhadas, sob pena de injustificada redução patrimonial em seu desfavor, sem que, no caso, tenha dado causa ao desfazimento do pacto. Retenção aumentada em favor da vendedora-recorrente. Precedentes. III. Compreendem-se no percentual a ser devolvido ao promitente comprador todos valores pagos à construtora, inclusive as arras. IV. Recurso especial conhecido e parcialmente provido." (STJ - RESP 355818/MG; Relator Min. Aldir Passarinho Junior - DJ de 25/08/2003).

"AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. FINANCIAMENTO. IMÓVEL. OBRA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 83/STJ. 1. "Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido." (REsp 633.793/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005, p. 378) 2. Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação desta Casa se firmou no mesmo sentido do acórdão recorrido. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento." (AgRg no REsp 863639/SC, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 15/08/2011).

Quanto ao tema, também já se assentou a jurisprudência dos Eg. Tribunais de Justiça:

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO - RAZOABILIDADE - DEVOLUÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS - EXIGÊNCIA.- A jurisprudência dos Tribunais pátrios, inclusive, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, está hoje consolidada no sentido de admitir a possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel.- Mesmo por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização do promitente vendedor, para cobertura de despesas decorrentes do próprio negócio.- Rescindida a promessa de compra e venda, a retenção pelo vendedor de 10% do valor pago, cobre suficientemente a multa devida pelo devedor, despesas de corretagem, publicidade e outras perdas." (AC 1.0024.04.304990-7/001, 9ª Câmara Cível, Rel.Des. OSMANDO ALMEIDA , 18/04/2011).

"AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA - CARÊNCIA DE AÇÃO – NÃO CONFIGURADA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - RESTITUIÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS - POSSIBILIDADE - RETENÇÃO - MAJORAÇÃO - INVIABILIDADE - CORREÇÃO MONETÁRIA - JULGAMENTO ULTRA PETITA – ADEQUAÇÃO - JUROS - REDUÇÃO. (...) omissis. É cediço que as relações entre as construtoras e os seus clientes, em contratos de promessa de compra e venda, além de suas regras próprias, são regidas ainda, pelo sistema consumerista, já que se amoldam aos conceitos de fornecedor e consumidor, implicando no reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor. Todos os valores pagos pelo consumidor à construtora, a título de prestações, e seus acréscimos moratórios, além do sinal, deverão ser restituídos, possibilitando-se a retenção de percentual equitativo, para cobrir as despesas com o bem e a rescisão contratual". (TAMG, 4ª Câmara Cível, Apelação nº2.0000.00.424899-7/000, Relator Juiz Antônio Sérvulo, 27.03.2004).

Embora os julgados tratam de compromisso de compra e venda, nada obsta sua aplicação no contrato definitivo. O comprador, portanto, tem direito à devolução dos valores por si pagos (excluídos eventuais juros e multa de atraso), sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora ou multa, porquanto é inadimplente, podendo a requerida, contudo, exercer o seu direito de retenção, que visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado “quo ante” e evitar enriquecimento ilícito do vendedor, que fixo em 10% (dez por cento) do valor a ser restituído, levando-se em conta as despesas realizadas pela vendedora com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras despesas.

Finalmente, o pedido de danos morais não se sustenta. Como já exposto, a rescisão do contrato decorreu da inadimplência do autor, e mesmo que fosse motivada pelas requeridas, a jurisprudência é pacífica de que o mero descumprimento contratual não gera dano moral.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OBRA. ENTREGA. ATRASO. DANOS MORAIS. SÚMULA Nº 83/STJ.

1.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais
.

2. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp 973.811/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/08/2017, DJe 15/08/2017).

ANTE O EXPOSTO,
julgo parcialmente procedente
a demanda, nos termos do art. 487, I, do CPC, para declarar rescindido o contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, determinando que as requeridas procedam à restituição dos valores efetivamente pagos pelo autor
(excluídos eventuais juros e multa de atraso), atualizados pelo IGPM a partir da data de cada desembolso, sendo incabível os juros de mora, ante a inadimplência do autor.

Os vendedores/réus poderão reter o percentual de 10% (dez por cento) desse valor, referente às despesas realizadas com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras. Por consequência, determino a devolução do imóvel às requeridas, devendo o autor proceder com a entrega do lote no prazo de 30 dias, se ainda não o fez.

No pertinente à comissão de corretagem, aplico a tese firmada pelo STJ (Tema 938) para pronunciar a prescrição desse valor, nos termos do art. 927, III, do CPC/15.

Com fulcro no art. 292, §3º, do CPC, corrijo de ofício o valor da causa para R$ 71.225,60 (setenta e um mil, duzentos e vinte e cinco reais e sessenta centavos), devendo o autor recolher a diferença das custas iniciais, sob pena de inscrição na Dívida Ativa.

Em razão da sucumbência recíproca e por força do disposto nos artigos 82, § 2º, 84, 85, § 14, e 86, todos do Código de Processo Civil, custas processuais igualmente distribuídas entre as partes.

Com relação aos honorários advocatícios, tendo em vista o disposto no artigo 85, § 14, do Código de Processo Civil, condeno o Requerente a pagar ao advogado das Requeridas honorários em 10% sobre o valor atualizado da causa; e as Requeridas deves pagar ao advogado do Requerente honorários em 10% também sobre o valor corrigido da causa, observado o disposto no § 16 do artigo 85 do Código de Processo Civil e em atendimento aos parâmetros delineados nos incisos I a IV do § 2º do artigo 85 também do CPC/15.

Em caso de eventual apelação, após o trâmite legal nesta instância, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, com as formalidades de estilo.

Transitada em julgado, não havendo pendências, arquivem-se.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Parauapebas /PA, 06 de dezembro de 2017.

Juíza

ELINE SALGADO VIEIRA

Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial

O primeiro apelante, WTORRE PARAUAPEBAS EMPREENDIMENTO RESIDENCIAIS, esclarece que o Apelado deseja a rescisão do contrato firmado, com respaldo no CDC.

Afirma que o Apelado está inadimplente desde o mês de fevereiro de 2016.

Diz que não há possibilidade de rescisão nos termos requeridos, pois o contrato não se trata de mera promessa de venda e compra, mas sim de "Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel, Alienação Fiduciária em Garantia, Emissão de Cédulas de Crédito Imobiliário e Outras Avenças", disciplinado pela Lei n° 9.514 de 20 de novembro de 1997.

Relata que com a constituição da propriedade fiduciária, transfere-se a propriedade resolúvel, condicionada ao pleno adimplemento do débito. Aduz que não há na norma consumerista ou na lei de alienação fiduciária, a previsão de resilição unilateral de um contrato desse gênero.

Assevera que o devedor deve quitar a dívida contraída do presente imóvel ou, em caso de inadimplência, o credor iniciará o procedimento de consolidação da propriedade para realização do leilão, não havendo previsão legal para rescisão contratual, quiçá com devolução de 90%(noventa por cento) dos valores pagos, com juros e correção monetária.

Defende que o pacto possui cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, presente na cláusula 17.2 e na cláusula 17.9 do contrato.

Pugna pela manutenção do contrato ou, alternativamente, a retenção mínima de 30% (trinta por cento) do valor pago às Apelantes, bem como pelo pagamento dos débitos de IPTU, taxas associativas, tarifas de consumos, emolumentos, ITBI e taxa de ocupação.

Requer o provimento do recurso.

O segundo apelante, VALDER FARIA GONÇALVES, afirma que a sentença é nula, pois veda a decisão surpresa, bem como alega que não se esgotaram os meios de prova.

Defende a inexistência de prescrição no tocante aos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Assevera que a culpa da rescisão contratual ocorreu por culpa da construtora, devendo a sentença ser reformada para que a restituição dos valores pagos se proceda de forma integral.

Pugna pela condenação das rés à indenização por danos morais, tendo em vista os transtornos provenientes da não restituição dos valores pagos.

Requer o provimento do recurso.

O autor apresentou contrarrazões ao apelo do réu (Num. 1163461 - Pág. 1) rechaçando as razões recursais deste.

O réu apresentou contrarrazões ao apelo do autor (Num. 1163462 - Pág. 1) defendendo a improcedência recursal.

Determinei a DETERMINEI A SUSPENSÃO DO PROCESSAMENTO DO PRESENTE FEITO, até ulterior decisão a ser proferida pelo Superior Tribunal de Justiça, em relação ao Tema nº 1.095.

O NUGEPNAC informou o dessobrestamento no sistema processual PJe em razão do julgamento do tema 1095 pelo STJ, nos seguintes termos:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

Determinei que a ré, CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A., apresentasse, em 30 dias, documentos que comprovem o registro imobiliário do contrato, sob pena de não aplicação da tese do Tema 1095 do STJ. Também ordenei, a intimação da autora, VALDER FARIA GONÇALVES, para se manifestar sobre o referido tema, diante da possibilidade de reforma da sentença parcialmente favorável. (20343234 - Despacho (Decisão))

VALDER FARIA GONÇALVES se manifesta no Id. 21289860, alegando que é indevida a juntada, em fase recursal, de documentos pela parte requerida, pois era seu ônus fazê-lo na contestação, conforme já reconhecido na sentença. Sustenta ainda a inaplicabilidade do Tema 1095 do STJ, uma vez que o loteamento é irregular, devido à ausência de esgotamento sanitário, o que tornaria o negócio jurídico nulo. Cita a Súmula 543 do STJ e jurisprudência para reforçar que a culpa é da vendedora, requerendo, assim, o afastamento do Tema 1095 e a rejeição das alegações da parte contrária.

As empresas LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A. e WTORRE PARAUAPEBAS EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS LTDA manifestam-se contra a rescisão contratual solicitada por VALDER FARIA GONÇALVES, defendendo a aplicação da Lei 9.514/97, mesmo sem o registro do contrato no cartório. Alegam que o STJ readequou o entendimento do Tema 1095, firmando que a ausência de registro não invalida o contrato entre as partes nem autoriza rescisão por meio diverso ao previsto. Argumentam ainda que a responsabilidade pelo registro é do comprador e que permitir a rescisão nesses termos violaria a boa-fé e a segurança jurídica. Por fim, pedem a aplicação da Lei 9.514/97 e a improcedência do pedido de rescisão. (21310513 - Petição)

Em seguida, afastei a aplicação do Tema 1095 do STJ, reconhecendo a relação de consumo entre as partes devido ao descumprimento de diligência pela parte ré. Determinei a remessa dos autos ao NUPEMEC para tentativa de conciliação, visando solução consensual do conflito. (23768693 - Despacho)

As empresas LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A. e WTORRE PARAUAPEBAS EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS LTDA requerem a reconsideração da decisão que afastou a aplicação da Lei 9.514/97. Sustentam que, conforme readequação do Tema 1095 pelo STJ (EREsp 1.866.844/SP), a ausência de registro do contrato não invalida sua eficácia entre as partes nem autoriza rescisão fora do previsto contratualmente. Argumentam que a aplicação do CDC nesse contexto viola a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e a segurança jurídica, e que a responsabilidade pelo registro é do comprador. Por fim, pedem a aplicação da Lei 9.514/97 e a improcedência do pedido da parte autora. (24056105 - Petição)

Determinei o envio dos autos à UNAJ para verificar se há pendências no recolhimento das custas recursais, visto que ambas as partes interpuseram apelações com valores distintos de preparo.

A UNAJ certificou que o preparo recursal da apelação no ID 1163458 foi corretamente pago. Já na apelação do ID 1163460, houve erro no cálculo da taxa judiciária, que foi de R$ 113,09, quando deveria ser R$ 712,26 (1% sobre o valor da causa). Caso o juízo determine, a parte deverá complementar as custas, sendo necessário solicitar o boleto e relatório à UNAJ. (31156962 - Certidão de custas)

Determino a intimação da parte apelante para complementação do preparo recursal, no prazo de 5 dias, sob pena de não conhecimento do recurso.

Custas recolhidas no Id. 31509823.

É o relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal conheço dos recursos.

É incontroversa a existência de relação contratual entre as partes, consubstanciada no "Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel, Alienação Fiduciária em Garantia, Emissão de Cédulas de Crédito Imobiliário e Outras Avenças" (ID. Num. 1163448 - Pág. 23 a Num. 1163451 - Pág. 8), tendo por objeto lote integrante do Loteamento Alvorá, situado no município de Parauapebas/PA.

O pacto foi celebrado em 30/03/2013, portanto em data anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), o que torna inaplicável a disciplina específica nela contida para os efeitos de rescisão e retenção de valores.

A cláusula 10.2 do contrato (ID. Num. 1163450 - Pág. 4) expressamente prevê que o cronograma de obras de infraestrutura estaria adstrito ao calendário aprovado pela Prefeitura Municipal de Parauapebas, com prazo final em fevereiro de 2014, admitida prorrogação por mais 180 (cento e oitenta) dias, alcançando, assim, agosto de 2014 como limite máximo para cumprimento das obrigações estruturais.

O extrato de pagamentos apresentado pelo autor (ID. Num. 1163438 - Pág. 18) comprova que o inadimplemento contratual ocorreu a partir de 30/03/2013, ou seja, antes mesmo do decurso do prazo contratual estipulado para entrega das obras de infraestrutura, o que configura a culpa exclusiva do promitente comprador pela resolução do pacto.

Considerando que as rés não lograram êxito em demonstrar o registro da alienação fiduciária junto à matrícula do imóvel, ônus que lhes incumbia (art. 373, II, do CPC), resta inviabilizada a aplicação do regime jurídico previsto na Lei nº 9.514/97, em observância ao decidido no despacho de ID. 23768693.

DA RESCISÃO E RETENÇÃO DE VALORES

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a resolução do contrato nos termos do art. 475 do Código Civil, que dispõe:

“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

O apelado deixou de cumprir a obrigação principal, que é o pagamento das prestações pactuadas, o que autoriza a rescisão contratual requerida pela promitente vendedora.

Contudo, o desfazimento do contrato exige a observância do princípio do equilíbrio contratual, de modo a assegurar a restituição das parcelas efetivamente pagas pelo comprador inadimplente, com retenção parcial razoável, conforme entendimento pacificado na Súmula 543/STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Cumpre salientar que, embora se reconheça a existência da cláusula 17.2 estabelecendo que venda e compra com parcelamento de preço e alienação fiduciária fora realizada
em caráter irrevogável e irretratável
, não podendo as partes dela se arrepender, esta não pode ser óbice a pretensão autoral, por violar o disposto no art. 51, inciso I e II, do Código de Defesa do Consumidor, vejamos:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

Conforme disposto no art. 51, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor, “a nulidade de uma cláusula abusiva não invalida o contrato, exceto quando sua existência for essencial à relação contratual”.

No caso concreto, verifica-se que as disposições tidas como abusivas referem-se a encargos acessórios e não comprometem o núcleo do negócio jurídico, que é a transmissão da posse e o pagamento do preço.

Assim, permanece válida a relação contratual em sua essência, sendo plenamente cabível sua resolução judicial em razão do inadimplemento das obrigações principais, por parte do comprador, ora apelado.

Nesta senda:

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULAS ABUSIVAS. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 10%. PROVIMENTO PARCIAL. 1. Trata-se de Apelações Cíveis interpostas contra sentença que rescindiu o contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou as rés a restituir, em parcela única, os valores pagos pelos autores, ressalvada a retenção de 5% (cinco por cento); 2. A construtora e a incorporadora são solidariamente responsáveis por eventuais danos causados ao consumidor . Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva; 3. São nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que preveem a retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído em caso de rescisão e a restituição de forma parcelada; 4. É cabível, no caso concreto, a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago, conforme a jurisprudência do STJ; 5. Recursos conhecidos e providos em parte . Tese de julgamento: “1. Em caso de desistência do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. 2. A restituição deve ser efetuada em parcela única .”

Dispositivos relevantes citados: art. 7º, parágrafo único e art. 51, IV, ambos do CDC.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2380773/SP, Quarta Turma, rel . min. Marco Buzzi, DJe de 05/10/2023; STJ, AgRg no AREsp 600887, Quarta Turma, rel. min. Raul Araújo, DJe de 22/06/2015; STJ, Tema Repetitivo 577 .

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 01010987520168140301 23182835, Relator.: JOSE TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR, Data de Julgamento: 04/11/2024, 1ª Turma de Direito Privado)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO DECLARADA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS . MULTA COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por L.M.S .E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse contra Lismar do Carmo Silva e Maria Divina Pereira Coelho Silva, julgou improcedente o pedido. A autora alegou inadimplemento por parte dos adquirentes em contrato de compra e venda de imóvel no Residencial Cidade Jardim, com financiamentos e renegociações inadimplidos .

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:

(i) a necessidade de rescisão contratual por inadimplemento e reintegração de posse;

(ii) a possibilidade de retenção de valores pagos, aplicação de multa compensatória e taxa de fruição, além da indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rescisão contratual é cabível em razão do inadimplemento incontroverso por parte dos adquirentes, conforme art. 475 do Código Civil, permitindo a resolução do contrato e a reintegração da posse.

O contrato de compra e venda de imóvel permite a capitalização de juros e a correção monetária, não havendo ilegalidade ou anatocismo na cláusula contratual referente ao IGPM e juros compensatórios.

A retenção de 20% dos valores pagos é legítima, conforme jurisprudência consolidada (Súmula 543 do STJ), para cobrir despesas administrativas e comerciais.

A cobrança da taxa de fruição, em cumulação com a multa compensatória, é devida, considerando-se justa como forma de indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência.

A posse de boa-fé dos adquirentes lhes assegura o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, as quais deverão ser apuradas em liquidação de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

O inadimplemento do comprador justifica a rescisão contratual e a reintegração de posse em favor do vendedor.

É legítima a retenção de até 20% dos valores pagos pelo comprador inadimplente a título de despesas administrativas e multa compensatória.

A taxa de fruição pode ser cumulada com a multa compensatória em casos de inadimplemento do comprador, visando evitar o enriquecimento sem causa.

O comprador de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, apuradas em liquidação de sentença.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, arts. 475, 478, 884, 1.219; CDC, arts. 51, II, 53; Lei 6.766/1979.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1300418/SC; STJ, REsp nº 2.024.829/SC .

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08092758620198140040 22408299, Relator.: ALEX PINHEIRO CENTENO, Data de Julgamento: 01/10/2024, 2ª Turma de Direito Privado)

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE SUSPENSÃO DE PAGAMENTO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESILIÇÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DA PROMITENTE/COMPRADORA – RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – RETENÇÃO – POSSIBILIDADE – SÚMULA 543 DO STJ – PRETENSÃO DE RETENÇÃO EM IMPORTE SUPERIOR A 40% (QUARENTA POR CENTO) – DESCABIMENTO – RETENÇÃO QUE DEVE SER FIXADA ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS – FIXAÇÃO EM 10% (DEZ POR CENTO) – PATAMAR RAZOÁVEL – RESTITUIÇÃO PARCELADA – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 – Cinge-se a controvérsia recursal a aferição da adequação do percentual de retenção de valores decorrente da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da compradora; a necessidade de observância da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça; a possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos; bem assim a imputação dos múnus sucumbenciais exclusivamente à autora/apelada. 2 – O Superior Tribunal de Justiça sumulou entendimento no sentido de que sendo a rescisão oriunda de culpa exclusiva do comprador, conforme restou incontroverso no caso em tela, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial, ou seja, é permitido a retenção de parte dos valores pagos, com escopo de compensar as despesas administrativas suportadas pela construtora. 3 – Em que pese a possibilidade de retenção de valores quando a rescisão decorrer de culpa exclusiva do promitente comprador, a própria Corte da Cidadania consagrou o entendimento de qual tal retenção deve ser fixada entre o percentual de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do importe total pago . 4 – Na hipótese, verifica-se que o percentual de retenção pretendido pela construtora apelante, ainda que considerando as disposições contratuais, exaspera significativamente o percentual limite de 25% (vinte e cinco por cento) consagrado na jurisprudência pátria, perfazendo mais de 40% (quarenta por cento) do importe total pago pela promitente compradora, ora apelada. 5 – Dessa forma, mormente o curto lapso decorrido entre a pactuação e o pleito de rescisão do ajuste, entendo ser adequada a retenção de 10% (dez por cento) das parcelas pagas, conforme definido pelo juízo primevo, em atenção ainda aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como as circunstâncias financeiras das partes na hipótese. 6 – No que concerne a pretensão de restituição parcelada dos valores pagos, tem-se que a já citada Súmula 543 do STJ, é clara ao estabelecer que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador”. 7 – Assim, mesmo quando a rescisão ocorrer por iniciativa do comprador/adquirente, a restituição dos valores pagos deve ser realizada em parcela única e não de modo parcelado, mormente porque os valores pagos já se incorporaram ao patrimônio da construtora, ora apelante, gerando lucro, não havendo justificativa razoável para seu parcelamento . 8 – Quando cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre ambos as despesas processuais e os honorários advocatícios, a teor do art. 86, caput, do CPC, sendo de rigor a manutenção da sucumbência recíproca reconhecida na origem. 9 – Recurso de Apelação Conhecido e Desprovido para manter na integra a sentença vergastada, nos termos da fundamentação.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 01140793920168140301 13631462, Relator.: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 04/04/2023, 2ª Turma de Direito Privado)

Ademais, reconhecida a culpa do comprador pelo inadimplemento contratual, a vendedora tem direito de reter parte dos valores pagos a título de compensação pelas despesas administrativas e eventuais encargos contratuais.

O Superior Tribunal de Justiça admite, como orientação reiterada, a retenção de percentual que varia entre 10% a 25% do total pago, conforme as peculiaridades do caso. Nesta senda:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INTERESSE DO COMPRADOR . RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL ENTRE 10% A 25%. SÚMULA N. 83 DO STJ PRECEDENTES . AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada nesta Corte é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar em reexame fático- probatório. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal e estadual em 20% dos valores pagos . Aplicação da Súmula n. 83 do STJ.Precedentes. 2 . Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2579263 RJ 2024/0062310-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 02/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024)

Assim sendo, no tocante ao percentual de retenção a ser aplicado sobre os valores pagos pelo promitente comprador, é importante considerar as circunstâncias específicas do caso concreto, pelo que entendo razoável e proporcional a fixação da retenção em 25% (vinte e cinco por cento), evitando enriquecimento sem causa.

DA PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

Quanto à alegação de prescrição em relação à comissão de corretagem, afasta-se sua incidência. A pretensão de restituição decorre da própria resolução do contrato, razão pela qual se aplica a orientação firmada no REsp 1.737.992/RO e no AgInt no AREsp 1.587.903/MA, nos quais se distinguiu corretamente a causa de pedir baseada em inadimplemento contratual do fornecedor – o que impede a fluência do prazo prescricional antes da resolução, vejamos:

Restituição da comissão de corretagem – resolução do contrato por culpa da incorporadora – prescrição – Tema 938/STJ – inaplicabilidade

“1. Controvérsia acerca da prescrição das pretensões restituitórias decorrentes da resolução de promessa de compra e venda por atraso na entrega do imóvel.

2. Nos termos da Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

3. Caso concreto em que a resolução foi pleiteada com base na culpa da incorporadora, sendo cabível, portanto, a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da referida súmula.

4. No julgamento do Tema 938/STJ, esta Corte Superior concluiu pela Incidência da "prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)".

5. Distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora). Doutrina sobre o tema da pretensão restituitória decorrente da resolução do contrato.

6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora.
”
REsp 1.737.992/RO

Restituição da comissão de corretagem – resolução do contrato por culpa da incorporadora – prescrição

“2. Segundo o entendimento das Turmas integrantes da Segunda Seção desta Corte (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 23/08/2019 e EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019),
nas demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a resolução do contrato em virtude de inadimplemento do vendedor, ao atrasar a entrega de imóvel, o prazo prescricional da pretensão restituitória somente começa a fluir após a resolução, não se aplicando o prazo prescricional trienal previsto no Tema 938/STJ.

3. "Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." "
Antes de resolvido o contrato não há que se falar em prescrição da restituição cuja pretensão decorre justamente da resolução
". (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019).”
AgInt no AREsp 1.587.903/MA

DA VALIDADE DA COBRANÇA

Não obstante, no mérito, reconhece-se a validade da cobrança da comissão de corretagem, diante da cláusula contratual expressa constante no Quadro Resumo (ID. Num. 1163448 - Pág. 10), o que evidencia prévio conhecimento do comprador e exclusão da comissão do preço total do lote.

Cito julgado:

EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA . PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM PELO COMPRADOR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA COMITENTE. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR. TEMA 938 DO STJ . AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL DA TRANSFERÊNCIA DA REFERIDA TAXA AO CONSUMIDOR. PAGAMENTO INDEVIDO. DEVOLUÇÃO SIMPLES. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ . PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO. DECISÃO UNÂNIME. 1. O contrato de corretagem é estabelecido entre o incumbente (ou comitente) e o corretor (ou empresa que atue no ramo de intermediação imobiliária), de modo que não há relação contratual direta entre o terceiro interessado no negócio e o corretor . A corretora agiu no negócio como preposta da incorporadora apelante, motivo pelo qual esta é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. Rejeição da preliminar. 2.
O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1599511/SP - Tema 938), entendendo que a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é válida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem .
3. No caso dos autos, diante da ausência de previsão expressa no instrumento contratual da transferência da referida taxa ao consumidor, o pagamento foi indevido, devendo a sentença ser mantida quanto a este ponto. 4. Não demonstrada a má-fé da parte apelante, tem-se por inaplicável o art . 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, que prevê a restituição em dobro de valor indevidamente cobrado. Provimento do apelo apenas para determinar a devolução da taxa de corretagem de forma simples. 5. Recurso provido parcialmente à unanimidade .

(TJ-PE - Apelação Cível: 00127004920158172001, Relator.: GABRIEL DE OLIVEIRA CAVALCANTI FILHO, Data de Julgamento: 31/07/2024, Gabinete do Des. Gabriel de Oliveira Cavalcanti Filho (6ª CC)), conforme previsto nos precedentes firmados no REsp 1.599.511/SP (Tema 938/STJ), vejamos:

Portanto, a pretensão restitutória do autor quanto à comissão de corretagem não merece acolhimento, por ter sido pactuada de forma válida, clara e destacada, com ciência inequívoca do consumidor.

No que tange à indenização por danos morais, não se verificam elementos nos autos, uma vez que a causa da rescisão, ser atribuída a parte autora.

Por fim, quanto aos consectários legais da condenação, devem observar o
Tema Repetitivo nº 1002: "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786 /2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão."
, nos moldes do art. 389 e 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
conheço de ambos os recursos e dou-lhes parcial provimento
para:

1. No recurso da parte autora
, afastar a prescrição da pretensão restitutória quanto à comissão de corretagem, mas
julgar improcedente o pedido de devolução dessa verba
, por ter sido regularmente pactuada e conhecida, nos termos do Quadro Resumo contratual, com a observância do Tema Repetitivo nº 1002 e as disposições da Lei nº 14.905/2024.

2. No recurso das rés
,
majorar o percentual de retenção sobre os valores pagos para 25%
, excluída a comissão de corretagem, que não integra a base de cálculo.

Distribuo o ônus sucumbência,
exclusivamente, em desfavor da parte autora
, por ter a ré decaído de parte mínima dos pedidos. Consequentemente, condeno a parte autora ao pagamento de verba sucumbencial de 20% sobre o valor da condenação.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC,
considerando o Tema 1.201/STJ
.

É O VOTO.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 23/02/2026