Tribunal: TJPA
Processo: 0800607-29.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-04-07

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0800607-29.2019.8.14.0040 APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado do(a) APELANTE: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A APELADO: OSEAS DA SILVA MELO Advogado do(a) APELADO: HELDER IGOR SOUSA GONCALVES - PA16834-A DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA INTIMAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PRINCÍPIO PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. CERTIDÃO DE INTEMPESTIVIDADE AFASTADA. RECURSO CONHECIDO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. MORA CONFIGURADA. RESCISÃO CONTRATUAL DEVIDA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. POSSIBILIDADE COM RESSALVA DE APURAÇÃO DE BENFEITORIAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO MODERADA (ATÉ 20%). TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. VEDAÇÃO. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. INDENIZAÇÃO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, proposta por loteadora em face de promitente comprador inadimplente, relativa a contrato de compra e venda de lote urbano. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a existência de nulidade na intimação da sentença e eventual intempestividade do recurso; (ii) analisar a validade da rescisão contratual por inadimplemento do comprador; (iii) aferir a possibilidade de reintegração de posse; (iv) definir os parâmetros de restituição dos valores pagos; (v) examinar a possibilidade de cumulação de taxa de fruição com cláusula penal; e (vi) analisar o direito à indenização por benfeitorias. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A preliminar de nulidade da intimação foi rejeitada, ante a ausência de demonstração de prejuízo, nos termos do art. 282 do CPC, sendo afastada, por consequência, a certidão de intempestividade, com reconhecimento da tempestividade recursal. 4. Comprovado o inadimplemento do promitente comprador e a constituição em mora por notificação extrajudicial, impõe-se a rescisão contratual, nos termos da cláusula resolutiva expressa. 5. A reintegração de posse é consequência lógica da resolução do contrato, devendo, contudo, observar a prévia apuração e eventual compensação de benfeitorias. 6. Nos termos do Tema 577 do STJ, é devida a restituição das parcelas pagas, admitida retenção moderada, fixada no caso em até 20%, evitando-se enriquecimento sem causa. 7. A cumulação de taxa de fruição com cláusula penal compensatória configura bis in idem, devendo ser afastada, conforme orientação do Tema 970 do STJ. 8. As benfeitorias úteis e necessárias, se comprovadas, devem ser indenizadas, com apuração em liquidação de sentença, nos termos dos arts. 96 e 97 do Código Civil e do art. 34, §1º, da Lei nº 6.766/1979. 9. Configurada a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. A ausência de prejuízo afasta a nulidade de intimação, permitindo o reconhecimento da tempestividade recursal mesmo diante de certidão em sentido contrário. 2. O inadimplemento do promitente comprador autoriza a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, desde que regularmente constituído em mora. 3. A restituição das parcelas pagas deve observar retenção moderada, vedada a perda integral dos valores. 4. É vedada a cumulação de cláusula penal compensatória com taxa de fruição, por caracterizar bis in idem. 5. As benfeitorias úteis e necessárias devem ser indenizadas, desde que comprovadas, em liquidação de sentença.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CPC, arts. 272, 282, 1.003, §5º e 86; CC, arts. 96 e 97; Lei nº 6.766/1979, art. 34, §1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 577; STJ, Tema 970; REsp 1.269.059/SP. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer do recurso e dar parcial provimento, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator. Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe e Sistema Libra com início às 09:30 h do dia ___ de ______ de 2026, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes, em presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800607-29.2019.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: OSEAS DA SILVA MELO

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0800607-29.2019.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado do(a) APELANTE: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A

APELADO: OSEAS DA SILVA MELO

Advogado do(a) APELADO: HELDER IGOR SOUSA GONCALVES - PA16834-A

DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA INTIMAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PRINCÍPIO PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. CERTIDÃO DE INTEMPESTIVIDADE AFASTADA. RECURSO CONHECIDO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. MORA CONFIGURADA. RESCISÃO CONTRATUAL DEVIDA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. POSSIBILIDADE COM RESSALVA DE APURAÇÃO DE BENFEITORIAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO MODERADA (ATÉ 20%). TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. VEDAÇÃO. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. INDENIZAÇÃO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, proposta por loteadora em face de promitente comprador inadimplente, relativa a contrato de compra e venda de lote urbano.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a existência de nulidade na intimação da sentença e eventual intempestividade do recurso; (ii) analisar a validade da rescisão contratual por inadimplemento do comprador; (iii) aferir a possibilidade de reintegração de posse; (iv) definir os parâmetros de restituição dos valores pagos; (v) examinar a possibilidade de cumulação de taxa de fruição com cláusula penal; e (vi) analisar o direito à indenização por benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A preliminar de nulidade da intimação foi rejeitada, ante a ausência de demonstração de prejuízo, nos termos do art. 282 do CPC, sendo afastada, por consequência, a certidão de intempestividade, com reconhecimento da tempestividade recursal.
4. Comprovado o inadimplemento do promitente comprador e a constituição em mora por notificação extrajudicial, impõe-se a rescisão contratual, nos termos da cláusula resolutiva expressa.
5. A reintegração de posse é consequência lógica da resolução do contrato, devendo, contudo, observar a prévia apuração e eventual compensação de benfeitorias.
6. Nos termos do Tema 577 do STJ, é devida a restituição das parcelas pagas, admitida retenção moderada, fixada no caso em até 20%, evitando-se enriquecimento sem causa.
7. A cumulação de taxa de fruição com cláusula penal compensatória configura bis in idem, devendo ser afastada, conforme orientação do Tema 970 do STJ.
8. As benfeitorias úteis e necessárias, se comprovadas, devem ser indenizadas, com apuração em liquidação de sentença, nos termos dos arts. 96 e 97 do Código Civil e do art. 34, §1º, da Lei nº 6.766/1979.
9. Configurada a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“1. A ausência de prejuízo afasta a nulidade de intimação, permitindo o reconhecimento da tempestividade recursal mesmo diante de certidão em sentido contrário.
2. O inadimplemento do promitente comprador autoriza a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, desde que regularmente constituído em mora.
3. A restituição das parcelas pagas deve observar retenção moderada, vedada a perda integral dos valores.
4. É vedada a cumulação de cláusula penal compensatória com taxa de fruição, por caracterizar bis in idem.
5. As benfeitorias úteis e necessárias devem ser indenizadas, desde que comprovadas, em liquidação de sentença.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CPC, arts. 272, 282, 1.003, §5º e 86; CC, arts. 96 e 97; Lei nº 6.766/1979, art. 34, §1º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 577; STJ, Tema 970; REsp 1.269.059/SP.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer do recurso e dar parcial provimento, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe e Sistema Libra com início às 09:30 h do dia ___ de ______ de 2026
, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes, em presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
., inconformado com a Sentença prolatada pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA que, nos autos de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
, ajuizada por si em face de
OSEAS DA SILVA MELO
, julgou improcedente a pretensão exordial.

A autora narra que firmou contrato de compromisso de compra e venda com a requerida, tendo como objeto um lote no Residencial Cidade Jardim, em Parauapebas/PA, pelo valor total de R$ 278.896,76, com pagamento parcelado, cláusulas expressas de mora, encargos, possibilidade de renegociação e previsão de rescisão automática mediante notificação prévia.

Aduz que o requerido deixou de adimplir as parcelas subsequentes mesmo após a celebração de dois termos de renegociação, acumulando atraso superior ao tolerado contratualmente, razão pela qual a loteadora emitiu notificação extrajudicial concedendo prazo para purgação da mora, sem sucesso.

Afirma que, em razão da inadimplência persistente, operou-se a rescisão automática do contrato, tornando exigível a restituição do imóvel e a recomposição econômica do empreendimento conforme parâmetros contratuais. Requereu, ao final, a declaração de rescisão contratual, reintegração de posse, retenção de valores e condenação do réu ao pagamento de multas previstas no instrumento.

O feito seguiu seu trâmite regular até a prolação da sentença (ID 10781256), que julgou improcedente a pretensão autoral, extinguindo feito com resolução do mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil; condenando, ainda, a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Inconformada, a requerente L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., interpôs Recurso de Apelação (ID. 10781271).

Argui, em preliminar, nulidade da intimação da sentença, sustentando, em síntese, que o decisum foi apenas disponibilizado no sistema PJe, sem a devida publicação no Diário da Justiça Eletrônico, em afronta à Portaria Conjunta nº 001/2018-GP/VP deste Tribunal, que regulamenta o processo judicial eletrônico e determina, em seu art. 26, que todos os pronunciamentos judiciais sejam publicados no DJe, inclusive nos feitos eletrônicos, bem como em desacordo com a Resolução nº 234/2016 do CNJ, que exige que as intimações sejam realizadas via Diário de Justiça Eletrônico enquanto não implantado o DJEN. Alega que, por ausência de publicação da sentença no órgão oficial, o prazo recursal não chegou a fluir regularmente, razão pela qual o recurso deve ser tido por tempestivo e reconhecida a nulidade dos atos praticados após a disponibilização da decisão apenas no PJe.

Ainda em sede preliminar, invoca nulidade da intimação por afronta aos arts. 5º, incisos LV e LX, e 93, IX, da Constituição Federal, bem como aos arts. 11 e 272, §§ 2º, 5º e 8º, do CPC, afirmando que, na petição inicial, formulou pedido expresso para que todas as publicações se dessem exclusivamente em nome de seu patrono ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO, OAB/GO nº 17.394 e OAB/PA nº 10.652-A (ID 8254918), o que não teria sido observado quando da comunicação da sentença, cujo teor não foi publicado no DJe nem em nome do advogado indicado.

Sustenta que a inobservância do pedido de intimação exclusiva implica nulidade, nos termos do art. 272, §5º, do CPC, com respaldo em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, e que a ausência de intimação válida cerceou o exercício do contraditório e da ampla defesa, impedindo a interposição tempestiva do recurso, motivo pelo qual requer o reconhecimento da nulidade das intimações e dos atos processuais a partir do ato de comunicação da sentença, com reabertura do prazo recursal.

No mérito, a apelante reitera a narrativa fática da inicial, sustenta a plena validade das cláusulas contratuais referentes ao preço, juros, reajustes, rescisão e penalidades, afirma que o inadimplemento do réu é incontroverso, que a mora foi regularmente constituída mediante notificação extrajudicial, que a rescisão contratual e a reintegração de posse decorrem da cláusula resolutiva expressa.

Ressalta que a sentença incorreu em error in judicando ao julgar improcedentes os pedidos, deixando de aplicar o regime jurídico próprio dos contratos de compra e venda de lote urbano e das renegociações realizadas entre as partes. Ao final, pugna pela reforma integral da sentença, com o acolhimento da rescisão contratual, reintegração de posse, retenção de valores e demais consectários, nos termos do contrato.

O prazo para a apresentação de contrarrazões decorreu
in albis
(ID. 10781310).

Coube-me por distribuição a relatoria do feito.

É o relatório
.

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pela apelante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

Passo a análise das questões preliminares:

PRELIMINAR: TEMPESTIVIDADE RECURSAL

Consta dos autos certidão de ID 10781307 atestando a intempestividade do recurso de apelação interposto.

Todavia, a questão da tempestividade encontra-se intrinsecamente vinculada à preliminar suscitada pela apelante, que alega nulidade da intimação da sentença, ao argumento de ausência de publicação no Diário da Justiça Eletrônico e inobservância de intimação exclusiva em nome de seu patrono.

Com efeito, nos termos do art. 1.003, §5º, do CPC, o prazo recursal tem início com a intimação válida da decisão, razão pela qual eventual vício na forma de intimação compromete a própria fluência do prazo.

No caso concreto, verifica-se que, embora alegada irregularidade na intimação, a própria apelante teve ciência inequívoca da sentença e interpôs o recurso sem demonstrar qualquer prejuízo quanto ao exercício do direito de recorrer.

Ademais, não houve comprovação de que a forma de intimação adotada tenha impedido ou dificultado a interposição do recurso dentro do prazo legal.

Assim, à luz do princípio pas de nullité sans grief (art. 282 do CPC), e considerando a ausência de prejuízo efetivo, deve ser afastada a alegação de nulidade da intimação, reputando-se válida a ciência da sentença para fins de contagem do prazo recursal.

Desse modo,
afasto a certidão de intempestividade
, reconhecendo a tempestividade do recurso.

PRELIMINAR: NULIDADE DA SENTENÇA

Em sede preliminar, a apelante sustenta nulidade da intimação da sentença, sob dois fundamentos principais: a inexistência de publicação do decisum no Diário da Justiça Eletrônico, em afronta à Portaria Conjunta nº 001/2018-GP/VP deste Tribunal e à Resolução nº 234/2016 do CNJ, porquanto a sentença teria sido apenas disponibilizada no sistema PJe; e o desrespeito ao pedido expresso de intimação exclusiva em nome de seu patrono, Dr. Roseval Rodrigues da Cunha Filho, OAB/GO 17.394 e OAB/PA 10.652-A, em violação ao art. 272, §§ 2º, 5º e 8º, do CPC, e aos princípios do contraditório, da ampla defesa e da publicidade dos atos processuais.

É fato que a Portaria Conjunta nº 001/2018 estabelece, em seu art. 26, que, no processo eletrônico, os pronunciamentos judiciais devem ser publicados no DJe, e que a Resolução nº 234/2016 do CNJ disciplina que as intimações sejam realizadas via Diário de Justiça eletrônico enquanto não implantado o DJEN. Também é correto afirmar que o art. 272, §2º, do CPC exige, sob pena de nulidade, que da publicação constem os nomes das partes e de seus advogados com respectivos números de inscrição na OAB, e que o §5º prevê nulidade se, havendo pedido expresso para intimação em nome de advogado indicado, tal requerimento não for observado, entendimento esse reforçado pela jurisprudência do STJ.

Todavia, a nulidade processual, no sistema do CPC, não se presume nem é automática, exigindo demonstração concreta de prejuízo, em consonância com o princípio
pas de nullité sans grief
. O próprio art. 272, §8º, do CPC, ao tratar da nulidade de intimação, prevê que a parte deverá arguí-la na primeira oportunidade em que lhe couber se manifestar.

No caso vertente, a própria apelante reconhece que teve ciência da sentença por meio de consulta ao sistema eletrônico, tanto que interpôs o presente recurso, afirmando expressamente a tempestividade de sua insurgência.

Ora, não houve perda de prazo, nem demonstração de que a alegada irregularidade tenha impedido o exercício do direito de recorrer ou causado qualquer limitação à devolução da matéria ao Tribunal.

Na prática, verifica-se que o recurso foi regularmente interposto, encontra-se apto ao julgamento e está sendo apreciado em toda a sua extensão, inexistindo qualquer prejuízo processual efetivo.

Nesse contexto, cumpre registrar que consta dos autos certidão de ID 10781307 apontando a intempestividade do recurso de apelação.

Todavia, considerando que a discussão acerca da regularidade da intimação influencia diretamente o termo inicial do prazo recursal (art. 1.003, §5º, do CPC), e tendo sido afastada a alegada nulidade por ausência de prejuízo, reputa-se válida a ciência da sentença pela apelante.

Assim, deve ser superada a certidão cartorária, reconhecendo-se a tempestividade do recurso, de modo que, ainda que se admitisse eventual irregularidade formal, não restou evidenciado prejuízo concreto, razão pela qual não há nulidade a ser reconhecida, nos termos do art. 282 do CPC, razão pela qual Rejeito a Preliminar.

MÉRITO

A controvérsia trazida à apreciação desta Turma diz respeito à validade da rescisão contratual por inadimplemento da parte compradora, à possibilidade de reintegração de posse, à capitalização dos juros, à restituição de valores pagos com retenção, à cobrança da taxa de fruição e à indenização por benfeitorias.

Após minucioso exame do feito e das razões recursais, verifico que o recurso merece parcial provimento.

A sentença de origem julgou improcedente a pretensão autoral, ao fundamento, em essência, da necessidade de preservação do vínculo contratual diante de alegações de onerosidade excessiva e circunstâncias fáticas envolvendo o empreendimento.

Todavia, tais fundamentos não se mostram suficientes para afastar a incidência da disciplina jurídica aplicável ao caso concreto.

É incontroverso nos autos o inadimplemento da parte apelada, que deixou de adimplir as obrigações pactuadas no contrato de compromisso de compra e venda, fato inclusive reconhecido em sua contestação.

A alegação genérica de dificuldades financeiras, de cenário coletivo de inadimplência ou de eventual desequilíbrio contratual, desacompanhada de prova concreta apta a demonstrar efetiva quebra da base objetiva do negócio jurídico, não é suficiente para afastar o dever de cumprimento das obrigações assumidas.

Ademais, restou demonstrada a regular constituição em mora mediante notificação extrajudicial, circunstância que autoriza a resolução do contrato, sobretudo diante da existência de cláusula resolutiva expressa.

Assim, impõe-se a reforma da sentença para declarar rescindido o contrato, com o retorno das partes ao status quo ante.

Reconhecida a resolução contratual, é consequência lógica a retomada do imóvel pela parte vendedora.

Contudo, verifica-se nos autos a alegação de realização de benfeitorias pela parte compradora, circunstância que impõe cautela na imediata reintegração.

Assim, a retomada da posse deve observar a apuração prévia ou simultânea das benfeitorias indenizáveis, admitindo-se a compensação de valores, de modo a evitar enriquecimento sem causa e assegurar a observância da boa-fé objetiva.

No tocante à capitalização de juros, assiste razão parcial à apelante.

Verifica-se que o contrato prevê expressamente a incidência de juros capitalizados, o que, em regra, é admitido pela jurisprudência, desde que haja pactuação clara e não se evidencie abusividade concreta.

No caso dos autos, não há demonstração técnica de que a capitalização tenha gerado onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual concreto, razão pela qual deve ser reconhecida a validade da cláusula.

A resolução contratual por inadimplemento do comprador não implica a perda integral das parcelas pagas.

Nos termos da orientação consolidada do STJ (Tema 577), é devida a restituição das quantias pagas, admitida retenção moderada.

No caso, mostra-se razoável a retenção de até 20% dos valores pagos, percentual compatível com os parâmetros jurisprudenciais, devendo a restituição ocorrer em parcela única, a ser apurada em liquidação.

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte Cidadã:

DIREITO CIVIL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA.
RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR. 1. A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.
2. No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ. 3. Recurso especial a que se nega seguimento. (STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

No tocante à taxa de fruição, embora sua previsão contratual tenha fundamento no uso do imóvel, verifica-se que há cláusula penal compensatória igualmente prevista.

Nos termos do Tema 970 do STJ, é vedada, como regra, a cumulação de verbas de mesma natureza indenizatória, sob pena de bis in idem.

No caso concreto, ambas as parcelas possuem natureza compensatória pelo inadimplemento, razão pela qual deve ser afastada a cobrança da taxa de fruição.

Por outro lado, tem-se que a parte ré/apelada, em contestação, sustentou haver realizado benfeitorias úteis e necessárias sobre o imóvel objeto do contrato, cuja aquisição se deu ainda na condição de lote sem qualquer construção ou infraestrutura edificada.

Tais alegações, se comprovadas, podem ensejar o direito à indenização, haja vista a boa-fé objetiva que rege a relação contratual e a consequente vedação ao enriquecimento ilícito da vendedora, caso retomasse o imóvel acrescido de melhorias implementadas às suas expensas, sem qualquer compensação.

O Código Civil, em seus arts. 96 e 97, reconhece o direito à indenização por benfeitorias úteis (que aumentam ou facilitam o uso do bem) e necessárias (indispensáveis à conservação do bem), nos casos de posse de boa-fé:

Ademais, a Lei nº 6.766/1979, que rege os contratos de loteamento urbano, também prevê, em seu art. 34, §1º
[1]
, o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis feitas pelo promitente comprador, desde que comprovadas.

No caso dos autos, o contrato em exame não afasta a possibilidade de indenização das benfeitorias. Ao revés, contempla previsão de indenização, o que reforça a compatibilidade da pretensão com o pactuado.

Entretanto, a inexistência de instrução probatória acerca da natureza, extensão e valor das benfeitorias supostamente realizadas impõe que eventual apuração ocorra em sede de liquidação de sentença, onde deverá a parte interessada comprovar, por meio idôneo, a regularidade e efetividade das melhorias invocadas.

Dessa forma, impõe-se reconhecer o direito da parte ré/apelada à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias efetivamente realizadas e provadas no imóvel, com apuração em sede de liquidação de sentença.

Considerando que o recurso foi parcialmente provido, com reforma da sentença, mas não acolhimento integral de todas as pretensões, impõe-se o reconhecimento da sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC.

DIPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para:

1.

Declarar rescindido o contrato;

2.

Determinar a reintegração de posse, observada a apuração e compensação de benfeitorias;

3.

Determinar a restituição das parcelas pagas, com retenção de até 20%, em parcela única;

4.

Afastar a taxa de fruição;

5.

Assegurar indenização por benfeitorias, a ser apurada em liquidação;

6.

Reconhecer a sucumbência recíproca,
observando-se a suspensão da exigibilidade dos honorários por força da justiça gratuita concedida em favor da parte apelada pelo juízo a quo na decisão de id 10781238.

É como voto
.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É O VOTO

Sessão Ordinária -Videoconferência., do dia ____ de _______ de 2026

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador - Relator

[1]
§ 1º Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
(Redação dada pela Lei nº 13.786, de 2018)

Belém, 29/04/2026